房地产的金融风险精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产的金融风险，期待它们能激发您的灵感。

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关键词：房地产 金融 风险 对策

现代房地产研究学家普遍认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，融资是房地产金融的其中组成部分，房地产的融资，包含的内容很多，因为门类的繁多，衍生出的房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等等房地产金融组成部分，还没有形成真正意义上的风险评估。论文以我国房地产金融业发展现状、解决房地产金融业发展中的问题、对我国房地产金融风险的思考三方面进行论述，以其对消解我国房地产金融业的风险，提供可行性建议。

一、 我国房地产金融业发展现状

房地产金融涵盖房产金融和地产金融，是研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性的一门大学科。房地产金融对于吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产存款等等一系列金融市场行为，都有其自身规律性。我国金融体制改革正面临着进一步深化态势，同样房地产金融体制也处于逐步探索和建立之中。

目前我国的房地产金融事业仍然处于初级阶段，房地产金融体系还不完善。因为相应机制的不健全性，使得政府对房地产市场的调控仍然处于不成熟阶段，而防范系统的风险难度就愈加大了。

房地产金融风险，是由于在实施一系列的房地产金融活动中，遭遇到可预知却不可抗拒的风险因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地产金融交易活动中，因为各种渠道引发的资金回笼困难风险，概括起来可以分为四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险和财务风险。

国家地产法律法规的不健全性，是房地产金融事业发展的最大障碍。尽管国家制定了一系列政策和行政法律法规，但法律法规中的漏洞，对于金融违法和犯罪，仍然没有合理且有意义的政策法律法规依据。因为政策的弊端，助长了金融犯罪活动，滋生了许多金融事端。

自然条件影响下，金融市场的不稳定性，涉及的法律和社会问题，使得房地产金融同样被殃及。房地产事业的飞速发展，房地产竞争的激烈，使得房地产金融事业的发展，交易市场的复杂性，都使得房地产金融事业的交易市场复杂度加大。房地产金融中，因为经营行为的不理性及商业银行的风险预警能力和风险管理的能力，都在无形中增加了金融房地产的风险。

房地产金融行业中，融资是保障其资金有效安全运行的最重要途径。融资的来源使得资本市场的发育，仍然处于较低的程度。利润的诱惑，使得企业在涉足房地产市场时，将利润作为其追逐目标，然而，能够实现融资的企业数量极少。房地产金融事业全程依赖于银行贷款，使得房地产开发中意外情况下，银行承受其压力幅度增大，资金回笼都成为主要难题。

二、 解决房地产金融业发展中的问题

为了解决房产金融业中融资的困难问题，我们可以将资金存入房产银行，通过抵押变现，避免交易带来了交易带来的风险，对于风险理财能在极短的时间内消减其融资的压力。

国家政策的扶持力度，能够更大程度上为消减金融风险提供约束机制。为了形成规范化和完善化管理，对于房地产金融业的发展，有了良性的约束机制。国家和政府的政策方针，对于刺激房地产金融业的发展具有极大的指导意义。这就需要国家和地方政府在实施和制订政策法规时，要避免企业的极端倾向。制订的政策法律法规，必须适应经济的发展，对房地产开发企业进行约束，对房地产的虚拟抵押给银行业带来的风险。健全我国金融信息信用制度，将房地产金融的风险和收益统一到房地产企业的管理中去。

对于消减自然风险的对策，主要在于拆迁风险和房地产建设风险。对于处理这些风险，在于回避和转移风险及风险的控制问题上，都需要房地产开发上对此作出充分的分析。

对于市场风险的解决办法，就是健全竞争机制，扩大房地产企业规模效应，提升行业市场形象。就是对融资平台的构建和利率水平的变革上，都将在一定程度上影响房地产金融事业的发展。在对房地产金融风险的可持续发展中，要考虑到企业发展中提供可靠的技术支撑，在房地产金融管理中，解决效益的问题，提升整个行业的核心竞争力。

对于融资平台上金融风险的规避和解决对策，应将房地产金融融资渠道的单一性扩大，解决其财政资金短缺的问题。建立政府融资平台的融资约束机制，对于融资的期限和融资的额度，都要由相关部门的授权。对于银行的贷款，可以从各大行中进行综合融资，实施银团贷款。要从根本上解决融资困难的局面，从根本上就应该立足对分税制度的改革和完善，从根本上化解房地产融资困难问题。

对于财务风险的解决办法，要实现其企业的高度转型，利用政策和法规加快企业的转型升级，将鼓励自主创新，提高其抗危机和抗风险能力。加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。商业银行要保障其自身安全，加强商业银行自身的管理，提高风险的防范能力，对于房产的低抵押上，要建立和完善个人信用制度。

三、 我国房地产金融风险的思考

我国房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和资金融通，保障房地产事业的顺利进行，对于房地产的开发和实现房地产业的资金合理流通，对房地产的开发事业具有极为重要的现实意义。

中国房地产行业竞争的加剧，要有自身的形成机制。中国房地产金融事业的健全和发展，因为有其发展实力和上升空间，在未来的金融行业中，消减其风险，是仍然可以作为企业和个人投资增加收益的有效途径。

因为房地产金融业的高收益高风险性，使得房地产业的发展受金融业的波及而一度呈现动荡性。我国房地产开发中，地产价格的一度飙升，吸纳的更多信贷资金从而造成流动性潜在风险或资源配置机制的扭曲。国家要消除房地产金融风险，除了利用宏观调控，抑制房地产价格的快速增长外，还要准确掌握我国房地产市场运行的情况。提高土地的使用效益，抑制土地投机，将金融业税收改革刺激房地产的不合理发展力度。

房地产卖方的信贷扩张和需求的增加，为房地产金融业迎来了新生，同时也为银行金融业的发展带来了相当大的管理难度，要想形成健全的调控机制和合理的消减对策。需要政府建立健全的约束机制，消除房地产金融业的发展瓶颈，实现资金的融通和现金的安全回流。

四、总结

房地产金融业的发展，一方面为房地产开发经营提供了资金保障，另一方面支持居民住房消费能力的提高。因为政策、决策、自然、财务方面的制约，使得房地产金融事业的发展和人民住房资金的投资项目风险在哦进一步加大，为了解决这些问题，需要国家政策作为外部推动力去真正推动房地产金融事业的发展。对于房地产金融业的融资渠道，要在金融体系下建立完备的房地产自控调配体系，要充分利用各种创新工具和手段，挑战和消解房地产业金融风险。

参考文献：

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关键词：宏观调控；房地产；金融风险

1 引言

随着我国社会经济的快速发展，十年来房地产行业不断成长，人们对住房的需求造成了房价的过快增长，同时房价过快增长给人们的生活造成了一定的影响。当前国家逐渐采取有效的措施进行宏观调控，逐渐稳定房地产行业的发展。房地产行业的发展中由于行业的特殊性和房地产行业的发展速度过快导致房地产行业存在一定的金融风险，这对于投资企业和房地产行业的发展都造成了十分不利的影响。在今后的房地产行业的发展中需要进一步采取有效的措施，维护房地产行业的发展。

2 房地产市场的宏观调控

房地产宏观调控主要是国家对房地产行业的发展进行指导，调节，监督和控制的手段，实现房地产行业市场供需平衡的主要手段之一。近年来由于我国的房地产行业发展比较迅速，导致了房地产行业的供需不平衡现象，由于一些地产商为了获得相关的经济利益，导致人们对过高的房价望而却步，房地产市场存在严重的问题。国家采取一系列措施稳定房价，保障房地产行业的健康发展。国家对房地产行业的宏观调控不仅仅有经济手段，同时还有法律行政政策等多种手段。当前国家对房地产行业的调控主要有以下手段：

2.1 金融政策

当前国家对于房地产行业的调控所采用的金融政策仍然是采用以往的积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这一政策的实行可以有效地避免通货膨胀的出现。另外国家还采用提高贷款成本的政策，尽量减少市民的贷款，这样可以有效地配合房地产行业的调控。国家利用利率政策对我国的房地产行业进行调控，主要是通过调节存款准备金率，影响金融机构的信贷扩张能力，间接控制货币的供应量。国家通过调节存款利率也可以影响人们的投资，促进房地产行业的资金流动，稳定房地产行业的发展。

2.2 房产税的征收

征收房产税是当前西方国家逐渐采用的调节房地产行业发展的主要手段，当前我国的上海和成都两地已经逐渐增加了房产税的征收，这一政策的采取将会减少居民房产的购买量，导致居民对于房地产行业的需求量逐渐减少，这将会稳定房地产行业的发展，减少通货膨胀。

2.3 限购令的出台

限购令是当前我国为了更好地稳定房地产行业的发展所采取的主要措施，这在一定程度上会限制一些人们为了投资导致的房地产行业的需求量增加，同时也会对房地产行业的发展进行一定的控制。针对一些城市房价过高，或者是房地产行业过热等现象可以起到很好的降温作用，这对于稳定房地产行业的发展，维护百姓的利益有着重要的作用。

2.4 一些具体行业政策

为了加强对房地产行业的宏观调控，国家逐渐采用一些具体行业的政策对房地产行业的发展进行一定的控制。当前国家主要从市场供给，市场需求，市场监管和住房保障等方面对房地产行业进行严格的控制。当前我国的房地产市场经过这些政策的调整逐渐得到控制。当前国家主要是对房价上涨过快的城市进行调控，但是对于当前一些其他地区的房地产商的控制却忽视了，导致国家房地产行业的控制未能发挥出有效地作用。国家虽然出台了一系列的政策，但是政策的执行力度并不够，或者是一些地区缺少相应的执行措施，当前的房地产市场还需要进一步加强控制，稳定房地产行业的发展，维护大多数居民的利益。

3 房地产行业存在的金融风险

房地产的金融风险主要是一些从事房地产金融业务的机构在进行投资之后未能得到预期的经济收益，造成金融机构的损失。当前我国的房地产开发中存在的金融风险对于房地产行业的发展和金融机构的发展都造成了十分不利的影响。当前房地产金融风险主要表现在以下几个方面：

3.1 房地产行业的融资渠道过于单一

当前我国的房地产行业发展比较迅速，房地产行业的资金来源主要是商业银行的贷款。大多数的房地产公司主要是通过向商业银行贷款支持房地产行业的发展，同时一些商业银行主要是通过开展这一业务增加收益，商业银行和房地产开发商形成了一种相互依存的关系。但是这也一定程度上导致了一些企业对于商业银行的依赖过于严重，把商业银行的贷款作为主要是融资渠道，但是一旦国家对于房地产行业进行限制，商业银行不能获得相应的利润，这对于商业银行的发展将会造成十分不利的影响。另外一些开发商经营不善导致的失误也会一定程度上将风险转嫁给商业银行，增加商业银行的风险。

3.2 房地产市场的法制建设不完善

近年来我国的房地产行业发展比较迅速，但是房地产行业的发展缺少一定的规范和秩序。由于当前房地产行业的竞争十分激烈，一些企业采取不正当的方式抬高房价。当前我国的外商投资的房地产行业的项目逐渐增加，由于我国的房地产行业发展比较晚，对房地产行业的管理还缺少一定的经验和管理方法。与外商投资的房地产项目相比我国的房地产行业失去了竞争力，导致我国的房地产金融也处于劣势，在竞争如此激烈的房地产市场中，我国的房地产行业处于十分不利的地位。外资的加入为我国的房地产行业的管理提供了一定的经验，但是也增加了我国房地产金融业的风险。

3.3 房地产行业的市场秩序有待于完善

近年来我国的房地产行业发展十分迅速，但是房地产行业的发展中缺少比较规范的市场秩序，导致房地产行业的发展缺少一定的规范性。一方面当前我国的商品房库存比较多，由于房地产行业的发展缺少一定的规划，导致一些地区的房地产发展存在供需失衡的现象，尤其是一些高档的商品房难以出售，导致商品房大量积压，不仅仅浪费了社会资源，同时还严重影响了投资方的经济利益。另一方面房地产的投资结构有待于完善。随着国家经济政策的调整，国家逐渐重视一些经济适用房的建设，但是由于房地产商的投资比例不协调，导致一些城镇居民难以得到相应的住房保障。

4 如何缓解房地产行业的金融风险

近年来我国的房地产行业逐渐发展，对于我国的经济发展和人们的生活水平的提高有一定的作用。但是由于当前我国的房地产行业缺少明确的规划和严格的管理的，导致我国的房地产行业的金融风险逐渐增加，在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的制度规范，减少房地产行业发展中的金融风险，促进房地产行业的健康发展。

4.1 增加房地产行业的融资渠道

当前房地产行业的主要资金来源渠道是商业银行的贷款，一些商业银行为了增加经济效益，逐渐增加房地产行业的资金贷款业务，但是这在一定程度上增加了房地产行业的金融风险。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的融资渠道，针对当前房地产行业发展过热的现象，应该严格控制商业银行的房地产贷款业务，维护商业银行的利益。房地产行业的发展可以选择多种融资渠道，可以通过扩大融资渠道减少房地产行业发展的金融风险，促进房地产行业的健康发展。

4.2 健全房地产行业的法律规范

房地产行业的完善的法律法规可以有效地规范房地产市场的发展，针对当前房地产行业中一些开发商私自抬高房价的行为进行严格控制，尽量稳定房地产市场的发展。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善当前房地产行业的产权，房地产交易，房地产抵押等法律制度，规范房地产行业的发展。另外针对当前外商进入我国房地产行业的现象，房地产行业也应该进一步加强相应的法律制度建设，对与房地产行业中存在的问题进行及时解决。房地产管理人员需要掌握当前国家对于房地产行业发展的政策和相关的法律法

规，并学习和借鉴国外房地产行业管理的先进经验，促进房地产行业的稳定发展。

4.3 对个人住房贷款进行严格的控制

随着房地产行业的发展，国家对于房地产行业的规范逐渐增加，针对当前房地产行业发展过热的现象，国家出台了一系列政策对房地产市场进行控制。随着限购令的出台，国家对于个人的住房贷款也增加了一些限制，在今后的房地产行业的管理中还需要进一步增加对个人住房贷款的控制。一方面需要建立科学规范的个人住房贷款评估制度，个人住房贷款作为房地产金融风险的来源之一，在个人进行贷款时需要进行科学严格的评估，评估的质量直接影响房地产金融风险的产生。另一方面需要建立完善的社会住房保障制度。虽然当前我国的房地产行业发展比较迅速，但是仍然有很多居民难以买到房子，因此国家要注重对房地产行业的宏观调控，建立合理的社会住房保障机制。当前国家需要建立完善的社会住房保障体系，确保每一位居民能够住有所居。

4.4 完善抵押贷款担保

合理的抵押担保制度可以减少房地产行业的金融风险，因此进一步完善我国的房地产行业的抵押担保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押担保制度。房地产行业的发展主要的资金来源是金融机构的贷款，但是随着国家对于房地产行业的调整和房地产行业发展的不确定性，导致房地产的贷款存在一定的风险，再加上一些开发商的抵押担保不完善，导致严重的金融机构经济损失。

完善政府住房抵押担保制度可以有效地降低一些金融机构面临的房地产开放中存在的金融风险。另一方面完善个人信用制度。当前个人住房贷款也是一些金融机构房地产风险的主要来源，但是由于个人贷款的抵押担保缺少一定的规范性，导致房地产金融风险。在今后的管理中需要完善个人信用担保，提高个人的信用意识和信用观念，完善个人的信用评价体系。建立相关的措施，完善个人贷款的信息，尽量减少房地产金融风险。

5 结语

随着社会经济的发展，人们的住房条件逐渐改善，这在一定程度上促进了房地产行业的发展。但是当前由于我国对房地产行业的发展缺少相关的监督和调控措施，导致房地产行业的金融风险逐渐增加。在今后的房地产行业的发展中需要进一步加强国家的宏观调控，稳定房地产行业的发展秩序，提高人们的居住条件。房地产行业的金融风险不仅仅对于房地产行业的发展造成一定的损失，同时对于一些金融机构的发展造成严重的经济损失和风险，针对当前房地产行业发展中存在的不良行为要进一步规范房地产市场，减少房地产行业的发展风险。

参考文献：

[1]沈艳兵.金融危机下我国房地产金融风险分析[J].消费导刊.2009（02）.

[2]周眺.宏观调控下的房地产市场影响研究[J].科技信息.2011（15）.

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房地产作为一个庞大的产业,属于资金密集型产业,因此它的发展更需要一个健康稳定的投融资体系作为支撑,如果房地产金融风险长期存在,将会导致多米诺骨牌效应,带动整个环节的风险突发,本文以房地金融风险为研究对象,重点分析了风险防范中容易出现的问题,并根据研究经验,给出对策建议,希望对相关问题的研究提供参考意见。

关键词:

房地产;金融风险;对策;防范

一、房地产金融风险概述

进入21世纪后,国家采取一系列政策支持房地产业的发展,房地产业成为国内投资的热门行业。随着经济的不断发展,房地产行业的前景也一片大好,房地产业成为新的经济增长点,推动经济发展,同时不断扩大的市场内需也与房地产有着紧密联系,房地产现今已经成为我国国民经济的支柱产业之一,对其他行业的发展也起到重要的影响。本文认为投融资市场风险,对房地产企业的发展影响非常大。这是一个相互依存的共生问题,如果破解这一难题,需要进行科学的研究和策划,以及系统的分析。房地产金融风险是指金融机构在为房地产业提供资金筹集、融通、清算等金融服务过程中,由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。由于房地产金融风险的强烈的负外部效应,当某一个项目或者金融机构遭受较大的房地产金融风险时,尤其是已经受到较大损失时,公众就可能对其他项目或金融机构的稳定性、可靠性、流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,引发多米诺骨牌效应,波及整个金融体系进而引发金融动荡乃至金融危机的发生。另外,金融机构经营的外部环境变化,也可能使整个金融体系都遭遇系统性风险,从而发生更大损失。

二、房地产金融风险产生的原因

(一)投资增长过快

众所周知,与其它行业相比,房地产行业是一个有着巨大利润空间的行业,近几年来房价的持续走高更是让房地产业成为了暴利行业。正因为房地产行业投资存在巨额利润,所以就会有大量银行信贷资金进入该领域,导致资金风险性的增大。如果房地产业贷款额度比重降低,那对于降低银行信贷风险有着重要的意义。除了银行信贷资金对地产行业的投资以外,房地产业的投资中还包括其他各种社会资金,如外资,外资的流入为房地产业提供了大量资金支持,但是也带来了一些负面影响,利用外资所占比重的不断增加,蕴含了巨大的投机风险。

(二)地方政府对地产市场监管不到位

从2011年以来,政府大力出台相关政策来调节房价,但由于种种原因导致地方政府部门对地产调控的积极性并不高。因为房地产业作为国民经济的支柱产业,以其高度的产业关联性对GDP的带动作用十分明显,我国房地产业是最容易获得财政收入的行业(地方政府还可以利用房地产的发展导致地价上涨而获得高额收入)各级地方政府纷纷把房地产业放在经济发展的突出位置,大力推进城市化建设,对修建汽车城、大学城等大型固定资产投资项目持积极支持态度以推动GDP增长突出政绩,因此尽管中央政府出台了一些列促进房地产健康成长的政策,但地方各级政府往往对房地产市场采取纵容的态度,甚至有的地方政府仍然采用各种措施,与中央政府背道而驰,我国的房地产市场健康发展仍然有待扭转。。

(三)自我资金不足,融资渠道单一造成风险集中

一直以来,房地产企业自我资金不足已是普遍现象,已成为地产界面临的主要问题,因为,一个项目从开发到竣工,各个环节都是很大的支出,只有到销售或出租时才能有收益,而此时也存在高额费用,如广告、工资、开办费用等。因此,房地产企业要不断寻求新途径进行融资。中国人民银行统计我国房地产开发资金中有70%以上的资金直接或间接来自于银行。在一些发达国家,房地产开发商一般不从商业银行获得贷款,所需资金主要靠各类基金提供,如美国房地产资金的构成中,只有15%是银行贷款,70%是企业的自有资金。过分单一的房地产贷款融资渠道导致银行从房地产需求和供给两方面参与了房地产项目开发的全过程,集中了该行业从买地到开发到建设到销售每一个环节的风险,一旦其中某一个环节扭曲或断裂,如销售不理想、资金回笼慢等将直接影响银行房地产信贷资产的正常回流。

三、加强房地产金融风险防范的对策建议

(一)吸收国际经验教训

防范风险的一个重要环节就是使房地产金融得到创新和发展。次贷其本质是一种高风险的贷款,因此应对其进行分层出售,使之转变为次级的按揭证券,在此基础上,进一步的生成次级按揭证券衍生产品,以这种形式在债券市场上售出。通过资产证券化等方式,可以进行金融创新,将风险分散。汪成豪认为,如果经过多层的证券化处理,投资者就没有办法得知所投资的衍生产品所依赖的基础产品的信用情况以及估值水平,这样对其进行风险评估就很困难,只能依靠评价机构,但是预测风险时,传统的计量模型无法完成。如果一直金融产品距离基础金融产品越远,对其进行投资时就越具有投机性质,而这种投机使得金融市场的不稳定性大大的增加。美国金融市场当中,很多的金融创新产品和衍生产品对于消除风险没有提供有力的条件,反而使交易双方的信息更加的不对称,增加了双方的矛盾和因此带来的信用风险。由于房地产泡沫的破裂,次级抵押贷款出现了大范围的违约情况,开始仅在储贷机构中产生影响,但是这种影响开始快速的波及到投资银行、商业银行、养老基金、对冲基金、保险公司甚至于全球金融市场的投资者。

(二)实行房地产企业融资多元化

目前我国房地产信托投资基金(REITs)仍处于探索阶段,要想推动我国REITs的发展,必须借鉴外国的先进的经验。首先应参照西方国家的相关法规,对我国房产投资信托基金的相关法律法规进行完善,对房产产权的登记、交易的管理制度进行补充和修订。其次对信托机构等加强监督和管理,使信托行业的自律机制得到增强,保障REITs的发展更加的规范。第三要对信息的公开化制度进行完善,信息的需求者能够及时快速的得到房产信息和相关的政策信息以及金融信息等,促进我国REITs的发展。

(三)建立房地产市场平稳健康发展机制

自从我国房地产市场开始发展,由于过分依赖市场,保障性住房严重不足,因此平稳发展的基础十分薄弱。短期之内可以通过政府调控解决房地产过热的问题,但是长期下去对房产市场的健康发展产生一定的影响,因此需要建立长效机制。满足“自住型”住房需求是长效机制的关键,要使住房的基本属性“居住”得到回归。要对住房保障制度进行完善,使住房保障的法律体系可以快速的建立,对城市住房建设规划进行完善,逐渐的完善中央以及地方的财政体制,使宏观政策和金融信贷政策在短时期内大幅变动时,不会对住房供需产生很大的影响。

(四)发挥政府职能,加强政府对房地产的监管

应充分发挥政府职能,加强对房地产市场的宏观调控,政府应该在充分分析市场的基础上,确定房地产开发建设规模和各类商品房比例,以实现供需的平衡。政府应及时、准确的了解产业运行过程中的信息,通过科学的分析,对市场状况和发展趋势做出准确判断,及时向社会市场信息,引导房地产开发商合理投资。

四、结论

本文探讨了地产和金融之间的关系。房地产业是资本密集型的行业,它的发展需要金融机构的支持,但我国房产的融资渠道过于单一,房产供求双方的融资主体仅局限于银行贷款,这样就导致了房产价格过高,蕴含了严重的金融风险。因此在目前我国对房地产进行严格的调控,对房产价格进行回调的背景下,需要对调控力度和方式进行灵活的把握和掌控,使房产金融体系更加的完善,达到维护金融稳定性的目的。另外本文还对房地产行业发展现状进行分析,对市场与政府的调控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地产市场的发展,为房地产行业的发展,为开发商的投资提供政策依据,促进房地产健康发展,最后使我们的消费者可以对房地产行业的发展有更深入的了解,以指导消费者合理消费。

参考文献:

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【关键词】房地产金融 金融风险 风险防范

一、我国房地产金融风险的现状

（一）银行是房地产金融风险的高发主体

银行是房产地开发的主要资金供给者，而且往往是唯一的供给主体。银行几乎参与了整个房地产项目从开发到交付使用的整过程，整个房地产开发有60%的资金是来自于银行的，比如购买土地，楼盘开发，流动资金到消费购房按揭，银行都在扮演着资金供给者的角色，因此这也使银行存在着结构性的风险。一个方面，由于银行较低的信贷门槛和融资成本会诱使房地产商利用信贷杠杆效用进行高负债经营，这样既会增加房产商的财务风险，也容易出现违约付款现象；另一个方面，投资过热会造就过高的市场风险，一旦投资泡沫破灭，房价就会急剧下降，导致作为抵押物的房产也会跟着掉价。

（二）企业和个人出现违约付款危险

在房地产市场运行的过程中，有时候由于种种原因会出现楼盘销售滞销情况导致资金回笼周期变长，使开发商的资金流动出现困境而经营不善，严重亏损，最终导致破产倒闭，或是消费者个人出现收入减少、死亡等原因无力偿还贷款，这些都会给金融市场带来一定的风险。更有些不良的开发商为了能套取银行贷款，帮助消费者制造假的贷款资料、贷款信息帮助其获得银行的贷款，再将获取的贷款挪作其他用处，导致抵押物只不过是一纸空字，其中也不乏一些骗取贷款后携款潜逃。在住房贷款办理中，由于我国目前个人信用制度建设还不健全，无法对贷款人做全面深入的了解，这也会是风险发生因素之一。

（三）国家宏观调控力度不够，房地产金融市场法律法规不完善

国家在对房地产进行调控的时候，由于对房地产市场的了解和研究不够深入，往往出现调控不到位、不及时的情况。而且，宏观调控没有一个有效且有连续性的操作机制，只是在房价出现严重问题的时候再进行调控，对房地产的监控比较缺乏。另一方面，没有建立健全专业的房地产金融市场法律制度和风险分析管理机构。

（四）银行贷款的发放存在操作性风险

这些年房地产行业持续高速增加，高收益性也日益显现，从而诱使大批银行的资金涌入到房地产市场，由于可供贷款的选择性多了，有些开发商会故意拖欠银行贷款，银行为了加快资金的回笼周期，不得不开出较低门槛的条件，违规操作放低贷款标准，从而进一步导致市场竞争的恶化。另外，银行信贷人员风险意识不高，对于借贷人的审核不够客观全面，银行也未建立相关预警控制机制。

二、我国房地产金融风险的成因

（一）房地产开发商资金不足，只能大部分靠向银行借贷

目前，房地产开发商所需的土地购置和开发资金基本上有60%是来自于银行的贷款。一旦开发项目出现波动情况，开发商就会因为资金链断裂而陷入困境，导致偿还能力出现问题，房地产投资风险和融资信用风险都会转嫁到商业银行的信用贷款，蒙受损失的还是银行机构。现阶段，开发商的贷款基本是以抵押的形式发放的，银行对抵押物的评价往往是来自评估机构的评估，带有一定的主观性，并不能完全反应抵押物的真正价值。另外，土地价格的不稳定性，这也增加了土地购置和信用贷款的隐形风险。

（二）房地产投资增长过快，市场消耗不及时

最近几年，开发商投入开发的资金一直都在增加，但是销售的面积跟不上开发面积的速度，导致大量现房的积压闲置。这些都会成为出现房地产金融风险的隐患。在资金大量涌入房地产的过程中，房价可以存在一定的合理上涨，但一旦超出合理范围就会就会产生泡沫，而泡沫一旦出现破灭，则作为资金供给者的商业银行会成为损失的最终承担者。

（三）房地产市场混乱，房地产金融业务缺乏良好的运行环境

由于我国实施土地出让协议制度，会导致出现一些政府官员和开发商相互勾结的情况，使土地的规划管理不能得到优化配置。另一方面由于信用制度体系的缺乏，在房地产金融市场，有些信用主体的骗贷行为严重影响了金融市场的健康有序的发展。再者是资金投资结构不合理，跟现阶段居民的收入相比较，经济适用房建设的投入比例明显偏低，而商品房库存量依然是高居不下。

三、防范房地产金融风险的应对措施

（一）开拓多元化的融资渠道，积极推动房地产贷款证券化

目前，我国房地产开发的资金来源比较单一，银行的信贷贷款依然是其主要的融资渠道，融资渠道单一，风险也相对比较集中。因此，我们必须尽快开拓多元化的融资渠道，将目前集中的银行信贷融资转化到商业机构贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，建立多元化的融资机制，这在防范房地产金融风险方面是一种比较有效的方式。具体可以通过以下方法进行操作：建立房地产开发建设基金；培育住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化，促进市场的流通；在做好防范措施的前提下，可以引入外资到房地产市场；继续推进发展住房公积金贷款。建立多元化融资机制，促进住房抵押贷款证券化，促进二级市场流通性，进行融资渠道的创新，能够从根本上做到防范房地产金融风险。

（二）加强信贷资格审核评估工作

要提高风险防范意识，在提供信贷金融业务服务时，作为银行信贷部的工作人员必须树立较强的风险防范意识和坚持职业操守，做好信贷资格的审核评估中调查、审查、管理的工作，及时分析并发现信贷业务的客户风险和经营风险。贷款发放前，做好借款人身份信息和项目相关资料的审查工作，重点要审查好借款人的还款能力和信用记录，项目的可行性和抗风险性。做审查工作的时候，应到其公司进行现场的勘察工作。贷款发放后，要及时跟踪调查借款人资金投资项目的进展情况，跟进所发放资金的使用方向是否合理合法，及时掌握和控制项目的相关动态，以防挪用资金导致出现影响项目和企业的运作，最终导致无法正常还贷。除此之外，银行机构还需建立和完善对房地产市场进行分析和监测的体系，关注房地产市场的发展趋势，提高对房地产市场发展的认识和预测能力，同时要加强房地产市场产业政策的研究，制定适当的房地产信贷政策，全方位提高银行把握风险、防范风险的能力。

（三）加强国家宏观调控，加大央行监管力度

房地产金融行业的稳定，对于整个金融行业的稳定有着重要的作用，对于国家维护国民经济稳定发展更是有着重要的意义。因此，国家必须加强宏观调控的力度，有效防范控制房地产风险，引导金融机构有序竞争房地产资金信贷市场，维护房地产金融市场的健康有序发展。央行须加大力度调查和分析房地产市场，提高对市场发展前景判断的正确性，实行房地产信息披露机制，及时预警房地产金融可能出现的风险，采取及时有效的手段对市场进行干预调控，加大监管力度。

（四）完善和健全房地产金融法律制度

为了给房地产金融市场创造良好的发展环境，必须根据国内的实际情况，借鉴国外的实践经验，建立健全相关的法律法规，确立其法律地位，制定适合房地产金融发展的政策，引导其走向有序高效的发展道路。

四、结束语

综上所述，在肯定房地产的发展给国民经济带来的重要作用的同时，也要正确认识到房地产金融存在的问题，只有正确分析和认识了解房地产金融目前存在的问题以及其形成的原因，并采取相应的对应策略，才能维护房地产和金融系统的稳定运行。

参考文献

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[2]陈灿皇. 房地产金融风险的成因及防范[J]. 经济论坛，2011（30）：54.

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【关键词】房地产，金融风险，防范对策

房地产金融主要是在房地产开发、房地产经营以及消费的流程中，开展的一系列筹资或者投资活动的总称。房地产所伴随着的金融风险主要指的是各大银行在进行房地产资金融通、筹集等服务中，因为一系列不确定的客观原因所造成的经济损失的风险。我党在十报告中明确提出要不断健全金融监管，进行金融创新，增强银行、保险等行业竞争力，最大限度的维护金融稳定。这对房地产金融风险的防范提出了更大的挑战，加之房地产行业自身所拥有的如高投资、高风险等特征，要求我们必须要做好其风险防范。

一、房地产金融及其概述

（一）房地产金融及其风险

房地产金融主要是和房地产活动相关的所有金融活动的总称。具体来说，房地产开发商筹集资金的融通行为它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等，而其中房地产预售住房按揭贷款是房地产开发商的主要资金来源。房地产金融风险指的是金融机构在为房地产企业提供资金筹集、清算等服务过程中，因为其他一些不确定因素的干扰而导致金融机构的实际收益和预期收益产生较大的差异，从而造成金融机构蒙受经济损失。我们知道，房地产行业属于一种高投入、高利润的行业，这样一来房地产行业必须伴随着高风险的特性。金融业和房地产行业的有机融合，由于逐利的原因非常容易引起过度支持的现象，从而导致信用膨胀，最终引发金融危机。从现阶段的实际情况来看，房地产金融风险通常是信用风险、流动性风险以及资产负债结构风险组成。

（二）房地产金融风险的特征

首先是隐蔽性的特征，在目前我国房地产金融体系内部，信息不对称的问题普遍存在。在资金链两头的投资机构与融资机构之间的交流沟通和信息互换存在很大的问题，由于一些客观障碍的影响，金融机构无法对贷款方进行详细的调查与有效的监督，这样就直接造成了隐蔽风险的积累，如果这一值到达临界点，将会导致巨大的损失；其次是传递性的特征，在房地产金融市场内部，通常都会有一种复杂的资金交易系统，而随着资金的借贷逐渐形成了一张相当大的债权网络，如果其中出现了任何一个非常小的金融问题，必然会对整个体系产生较大的影响，甚至最终导致金融危机的发生；最后是周期性的问题，在房地产市场中往往会存在着一种供需关系，这一关系如果发生微小的变化，也会对房地产金融市场产生一定的影响。加之金融市场时刻都处在政府的货币政策之下，随着宏观调控政策发生变化，这种作用同时也会对房地产金融市场产生影响，因此在其中就存在一种周期性的波动规律。

二、房地产金融风险的防范对策

（一）加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展

一方面，必须要正确处理好土地收益与地方财政之间的关系，降低地方政府对于土地的依赖性。要健全分税制度，科学的划分中央政府与地方政府的利益分配关系，提升一般性转移支付的比例。把现阶段地方政府土地出让金的收取方式进行一定的改革，从过去的一次性收取变为逐年进行收取，用土地年租制度取代过去的批租制度。另一方面应该做好市场的监督管理工作，逐渐完善相关的法律法规，确保土地供应能够有效的转变为房地产供给。例如应该禁止房地产开发商的囤地行为，杜绝房地产开发商通过捂盘等行为来干扰市场的供给。对于那些存在囤地和捂盘问题的房地产开发商要采取法律手段严格治理。此外，必须要明确抑制投机性购房需求的政策方向，在金融政策上应该对三套或以上的房贷应该提高利率，而在税收政策上，应该利用高税负来抑制一些投机购房行为。

（二）促进利率市场化进程，降低家庭房地产资产的配置比例

利率市场化是我国金融创新和改革的一项关键性工作，现阶段已经进入到了逐渐放松存款上限以及贷款下限的时期。利率市场化主要说的是将过去管制形成的利率转变为通过市场变化来定价。从2004年开始，我国的利率始终保持在一种较低的范围内，我国的利率相对于CPI来说应该是处于负利率的状态。而在现阶段的利率政策环境之下，人民币无法跨境流动，股市监管行为还不是非常完善，因此很多人由于害怕股市的不稳定，只有利用房产投资来让自己所拥有的资产保值增值，这样一来就助长了房地产泡沫的形成。因此应逐步开放存款利率的管理控制，加强股市的管理监督，商业银行要继续进行金融创新，从而创造出更多的风险较低的理财业务，让房地产资产从超配资产逐渐过渡到标配资产，从而逐渐降低房地产的金融风险。

（三）提高房地产行业监管力度，控制房地产企业的负债率

现阶段大多数房地产企业存在负债偏高和资金紧张的问题，房地产信贷风险也逐渐增加，为了更好的防范风险，银监会必须要提高房地产开发贷款的监督管理力度，最好是要建立一种全国性的统一的管理系统，这样才能够全方位的对房地产金融风险进行监控和管理。一方面，必须要对房地产投资贷款行为进行严格审查，对于那些不符合相关规定的房地产开发商坚决不提供贷款；在房地产项目建设中，应该监督房地产开发商是否严格根据合同要求来进行建设，同时还应该对可能出现的其他因素进行监管，如果发现风险要第一时间采取对策；另一方面，必须要根据合同的条框，严格敦促房地产开发商按时还款，杜绝拖延还款的情况出现。

（四）建立公民信用登记制度，正确引导房地产市场发展

第一，必须加快建立公民信用等级系统，系统应该以公民身份证号为基础，并且能够全国联网，只有这样才能够为国家的宏观调控政策提供准确的数据支持，才能提高房地产交易的透明度，减少交易成本。还可以适当的在一线重点城市征收房产税，增加多套房产的交易成本与持有成本，让公民能够不跟风、不炒房，降低非理性购房行为；第二，应该构建个人信贷系统，将个人信用度和贷款挂钩，相关管理部门有进行实时监督，从而让消费者能够合理的选择贷款额度，降低盲目贷款的行为；第三，应该加强个人住房贷款信用风险的防范力度，要做好贷款后的重新评估，充分的掌握个人贷款的整体抵押率情况，对于关注类的贷款要开展原因的排查以及成因的分析工作，减少关注类贷款成为不良贷款的可能性。

三、结语

随着我国国民经济的飞速发展，金融创新的不断进步，以及房地产市场的不断发展，房地产金融风险的发生几率也逐渐增加，这样在很大程度上对我国国民经济的稳定发展造成了威胁。为了确保房地产市场健康发展，我们必须要提高金融体系监管力度，做好调控工作，增强房地产金融风险的防范措施，逐渐开发更好更有效的房地产金融融资手段，这样才能够从根本上对房地产金融风险进行防范，保证我国经济健康发展。

【参考文献】

[1]高鹏，李雪，董纪昌，吴迪，李秀婷.我国房地产金融风险形成机制的演化博弈研究[J].现代管理科学.2012（05）：P31.

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关键词：房地产金融风险；成因分析；防范策略

一、我国房地产金融风险的成因

1.高速发展的宏观经济影响。改革开放以来我国国民经济发展良好，民间财富得到迅速积累，房地产投资的基础就是人民的富有。统计数据表明，我国近年来的GDP增长率均超过10％，其中房地产业占有比较大的比重。经济学中的“加速原理”说明，收入的增加能带动投资的增加，因此，国民经济的增长事实上已经对房地产经济形成了明显的推动作用。与此同时，我国城镇化的步伐持续加快，均为房地产过热埋下了伏笔，在这样的背景之下，房地产金融风险便会暗暗滋生。

2.唯GDP论的政府考核机制和土地供应垄断导致土地财政推高房价。这种唯GDP的扭曲的考核体制通常会造成对GDP增长的片面追求，从而导致投资最大化以及经济增长率最大化，所以，地方政府可能会出现一些投资冲动的行为。此外，由于政府垄断土地出让，很多地方政府已经将土地收入变为自己的“第二财政”，部分地区甚至出现了将二十年规划的土地审批和建设行为集中在五年完成的现象，这种不计后果的扩张行为也为房地产金融风险做好了“铺垫”。

3.不合理的房地产融资结构。很大一部分的房地产企业融资主要渠道是银行贷款，商业银行的信贷资金几乎介入了房地产业运行的全过程(土地转让、房屋开发、房屋买卖交易)。其他融资渠道中的信托、债券、住房资产证券化等融资方式所占贷款比例很少。

4.不够明晰的金融产权导致权责利不对称，弱化了信贷的约束力。在金融产权内部的信贷资金管理中，权责利并未有机结合起来，责任与约束均不明显，可以说当前的商业银行并非真正意义上的商业性金融机构，容易引发金融风险。

5.金融机构缺乏完善的内部控制制度，对风险的管理和防范缺乏有效的机制。

6.企业和个人信用制度不够健全和完善。信用信息不全面、信用等级缺少评价标准，银行等金融机构在放贷前缺乏对借贷企业和个人的详细考察，核实不到位，对其还贷能力估计不足，很容易出现不良贷款。

二、我国房地产金融风险的防范策略

1.改进土地供应制度，加快管理模式转变，加强监管力度。

土地市场的健康发展，离不开正确完善的土地供应管理政策，这个政策需要要适应宏观经济的发展形势，房地产的金融风险。当今，我国所储备的土地制度，在很多方面效果明显，例如，规范土地市场出让秩序、增加政府土地收益、保证公益事业用地资源和用地效率等，但是它的负面影响如政府对土地供应高度垄断、限制集体建设用地流转、地方债务平台坏账风险、土地财政推高房价等，也会对房地产市场的健康发展和金融风险防范有一定的影响。为保持房地产市场的可持续发展，在条件比较成熟的时候，可以适度改革土地供应制度，加快对土地管理模式的转变，同时应对土地供应加强监管。

2.促进融资渠道多元化，推进房地产直接融资渠道建设

当前我国房地产融资的特点是渠道较少，银行贷款还是房地产资金的主要来源，我们必须要建立多元化房地产的融资机制，改变以银行贷款融资为主的方式，例如，将其转化为银行贷款、公积金贷款、房地产信托、住房资产证券化、上市融资、REITS等多种融资渠道，通过构建房地产多元化融资体系来降低和分散集中在银行业的房地产金融风险。具体需要考虑以下的几个方面：第一，要充分地发挥房地产基金、信托、上市融资等直接融资渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二级市场的培育和发展，实施房屋抵押贷款证券化；第三，在防范风险的前提下，可以在国内的房地产适当引进外资；第四，扩展住房公积金贷款方式的服务范围，除原有个人住房贷款功能外还可涵盖保障性住房建设开发贷款等领域。

3.加强国家宏观调控引导，加大对房地产行业的监管力度

对于国家来讲，房地产行业的健康发展是金融市场稳定的重要保证，国家有必要加强对房地产金融机构的监控以有效地控制风险，一方面中央银行、银监会等监管机构可以通过定期监督检查引导金融机构逐步建立完善的内控机制、开展有序竞争；另一方面监管机构还须认真对房地产市场的运行状况和发展规律进行调查研究，通过科学详实的调研可以提高对房地产市场研究判断的准确性，并可逐步建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时对相关房地产金融机构发出预报和警示。

4.完善房地产金融的法律环境

房地产金融业务的开展离不开要良好法律环境的支持，随着房地产金融的不断发展演化，相应法律法规也需要进一步完善和健全。针对房地产资金筹集、融通、借贷、使用等各环节中存在的法律问题，需要制定明确的政策、法规予以约定，以便从法律层面保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产行业的金融风险。

5.建立房地产企业及个人信用制度，健全信息传递机制

现在，我国的企业及个人信用信息不健全，信息不对称等现象时有发生，针对这种情况，建议建立全国性的房地产企业及个人信用档案系统，通过对信用档案系统的信息检索，房地产金融机构可以较为客观地判断借款者的信用度，从而针对不同信用等级的借款者给予不同的贷款条件，并对借款者经营和收入变动以及财产增减情况实行动态监控和追踪调查以锁定贷款风险。此外，应把各类房地产企业经营业绩以及违法违规记录向社会公开，将使得有劣迹的企业在扩大经营、承接新业务方面受到限制，从而引导房地产企业守法、诚信经营。

参考资料：

【1】唐宇宏 葛帮亮：当前我国房地产金融风险的表现及防范对策【J】当代经济(下半月)2007，(05)

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2017年以来，多个城市住房信贷政策明显收紧，最近也有反映个人住房贷款额度偏紧、利率上升。请问周行长，今年住房信贷政策还会有什么新的变化吗？目前房地产金融风险的状况如何？请您介绍一下。谢谢。

周小川：

请潘行长回答。

潘功胜：

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关键词：房地产；金融风险；经营

一、房地产业与金融业的内在联系

房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资以及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

房地产业的发展之后，因为房地产资金量大，对于扩大金融业的业务量有利。支持房地产发展，增强了金融业的范围，促进了金融业向多元化发展，是金融业支持整个国民经济发展的一个很重要的方面。

一般来说，房地产就是金融，离开金融，房地产寸步难行；但不能说金融就是房地产，金融的内涵要比房地产丰富得多。房地产是目前国内的支柱产业，但不能说国内产业唯有房地产、房地产就是整个中国经济。完全依赖房地产的经济格局随时都会面临巨大的风险。本书作者从金融角度来思考房地产的问题，来理解房地产的发展，来规避房地产的风险。市场永远是正确的，但要理解市场，必须掌握理解市场的工具，在本书中，这种工具可信手获得。愿有意者前往寻觅。

房地产业是一个资金密集型产业，无论是房地产商土地的征购、住房的开发与建筑，还是住房建筑完成后的销售，无论哪一个环节都由资金来决定。房地产业对国内经济的影响、国内房地产泡沫与金融预警机制、内地房地产市场泡沫之争、金融政治经济学的新理论、金融市场基础性制度改革与反思。

二、我国房地产业发展对金融业的影响

（一）房地产业的发展将为金融业的进一步扩展提供经济条件

随着住房商品化逐渐打开，结合现有的公共住房近100亿美元的年度价值成屋都变成了商品。在商品住房的总流量增加了巨大的商品流通量将不可避免地需要增加流通货币。

（二）房地产业的发展促进金融机构向多元化、金融业务向多样化方向发展

中国房地产过去几年的发展导致了房地产开发，许多城市都建立了住房合作社、专业银行、综合银行等机构，也促使各种金融服务的出现和发展，如各种房地产抵押贷款、房地产投资业务、住房贷款业务、房地产委托租赁业务、房地产保险业务，有的甚至通过引进外商投资的房地产开发和管理。

（三）房地产业的发展有助于完善银行业务结构，增强其调节经济能力

随着房屋商品化的逐步推开和房地产业的发展，住房商品必定将出现大量增加的局面，客观上要求银行住房信贷业务有一个长足发展，以推动公有住房的出售，即可改变我国银行目前消费信贷业务极为薄弱的状况，使信贷业务结构趋于完善。

三、房地产金融风险概述及产生原因

房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等

房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。首先，当较多的金融业务、金融机构面临较大风险尤其是已经受到较大损失时，社会就可能对金融体系的可靠性、稳定性、资产流动性产生怀疑，因恐慌而挤兑，这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机。其次，金融业经营的外部环境和相关政策措施的变化，也使整个房地产行业出现系统性风险，从而有更大的损失。

房地产金融存在的主要原因：

（一）房地产对银行金融业的依赖程度过大

目前我国房地产投资主要还是靠银行贷款。房地产项目中60%的资金来自于银行。这些数字显示了房地产行业对房产金融的依赖程度。现实中，国家也是借助调节与房地产相关的金融政策来达到宏观调节房地产市场健康有序发展的目的。

（二）政策风险

正因为房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，尤其是房地产投资过旺，因此，房地产业已经成为国家宏观调控的重点。国家实施宏观经济调控政策时，某些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭、破产，项目被停工或整顿，房地产业也就相应出现回落，导致房地产金融风险。

（三）经济周期的风险

房地产是国民经济的“晴雨表”，国民经济的高速增长或不景气都会直接对房地产业产生巨大影响。根据经济发展周期理论，经济总是以周期循环发展的。从长远看房地产价格是上升的，但在一个周期内，房地产价格肯定会有升有降。在房地产业处于高涨的时期，那么房地产金融获利的机会也就较多，反之房地产金融业就会少获利或亏损，出现风险。

（四）房产企业自身的经营风险

1.房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险

房地产开发从获得投资、前期开发、土地、项目投标、施工、验收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自地段选择、项目组织、施工质量、材料及总体估算、设计定位、筹资方式、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。

2.房产企业进行房地产信贷时决策失误而导致的风险

目前，我国的房地产企业对金融业务尚没有形成比较规范的决策程序，特别是在对项目的可行性论证上仍然存在不够严密和全面、对项目的潜在风险识别和准备不足的现象。以至于在房产开发经营过程中出现资金流的断裂，造成不必要的损失甚至由于无力还贷而陷入困境。

四、房地产企业对金融主要风险的防范对策

（一）重视房地产金融风险及其危害性，增强意识

房地产企业要密切注意政府有关房产金融业政策的发展动态，加强金融市场分析与调研，把握房地产市场发展规律，适时调整房地产业务的经营方向与策略，促进自身业务的稳定有序发展。要认真仔细对开发项目进行可行性方面的评估，对市场需求有准确细致的了解，对几类风险较大的开发项目要谨慎进入。

（二）打破单一融资渠道，广泛拓展融资渠道

目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行融资方式，应大力拓宽房地产间接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。

（1）通过大力推进股本证券投资的房地产和房地产抵押贷款证券化，向社会公开募集发展资金，拓展融资渠道，培育和发展二级市场的抵押贷款。

（2）建立房地产投资基金，在住宅产业的吸收，长期资本投资，投资本来是一个富裕的房地产不仅成为受欢迎的投资工具。

（3）引导外资进入房地产融资市场，更大的努力，以吸引外国投资，以改善国内房地产投资。

（4）鼓励发行企业债券，吸引社会剩余资金投资于房地产。这种债券可以由房地产公司，直接融资在资本市场上发行，但也通过类似的房地产投资信托基金在资本市场上发行，资金将被分发到集中的房地产建设。

（三）控制好企业经营融资中贷款的比例，不断调整＼优化房地产贷款结构

对于开发项目的投入资金总量、分期投入量、销售情况预测、潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。同时，要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构，开发要重点投向经济发达、房地产市场管理规范的大中城市及部分县级市。在潜在客户的选择上要认真分析，充分利用市政建设等有利条件创造客户群；在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量有一个比较准确的预测。

（四）依法严格资金管理，规范金融业务操作，推进企业资金良性发展

一要把好项目审批关。严格房产项目的收益评价和可行性评估，利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段，结合设计单位对项目进行综合规划设计。尤其针对滚动式开发的大盘，更需把持好节奏。三要加项目的风险管理，对项目的运行实行全过程动态监控。要视工程开发进度控制，不断于计划比较，调整偏差，防止资金链出现问题。在与供货商、项目合作者合作时，重视合同和法律管理，预防法律风险。

（五）加强银行业务的关注，建立业务监管机制

业务监管机制以风险控制为中心。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。加强对房地产市场走势，重点区域房价、地价变化的跟踪研究，防范和规避产品性及区域性风险。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。

（六）建立健全与房地产经营相关的法律法规体系

建议完善现行的法律法规，确定房地产经营的法律意识，积极学习《商业银行法》、《建筑法》、《公司法》、《合同法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的个人，应立停止合作，并配合银行通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。更要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能。以更加积极的姿态，抓住机遇，迎接挑战，趋利避害，以维护企业自身和国家的利益。

总之，政府在不断地调整房地产政策，借助房地产业来带动中国经济的发展。这必将给房地产企业带来一系列深远的影响，同时也推动了法制建设和政府决策体制产生质的飞跃。它体现了当代房产业先进生产力的发展要求，加快了中国的社会主义现代化建设的进程，提高了我国的综合国力；房产业和金融业的不断合作和共同发展代表着中国先进文化前进的方向，推动着中国社会主义政治文明的建设和社会主义文化的发展繁荣；它代表了中国最广大人民的根本利益，它体现着人民的愿望和要求。它为中华民族的倔起提供了难得的历史机遇。房地产企业应该在大好形势下，抓住难得的机遇，同时正视其中的风险因素，认真对待，以期获得更大的发展。

参考文献：

[1] 顾弼时.房地产金融风险与经营政策[J].会计之友，2007（31）.

[2] 张雪娇.我国房地产金融创新问题研究[J].商场现代化，2008（33）.

[3] 吴侠，张慧明.试述房地产业与金融业的联系[J].统计与咨询，2003（6）.

[4] 黄晓颖.新时期商业银行房地产融资风险控制策略分析[J].中国集体经济，2010（18）.

[5] 黄道平.浅谈房地产金融风险及防范[J].北京工业职业技术学院学报，2004，3（3）.

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关键词：房地产金融风险；形成机制；房地产开发商；银行；演化博弈

一、 引言

近年来，我国房地产价格一直上扬，且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此，要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理，促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。

本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型，并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析，基于不同阶段政府的不同调控行为，房地产开发商与银行不同初始条件，得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。

二、 房地产开发商与银行的演化博弈模型

1． 博弈假设。根据模型的设计思想，对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：

假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行，且均是风险中性的，博弈双方各为相似个体组成的不同群体，且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；

假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中，银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷，紧缩信贷），而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资，投机）；

假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重复博弈为例，对演化博弈论的思想作一些分析，如表1的支付矩阵所示。

其中，假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率，q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率，而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。

通过分析可得：

房地产开发商以p和（1-p）的概率选取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

银行以q和（1-q）的概率选取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根据演化博弈理论，若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S，其利润相等，则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'，称之为变异房地产开发商或银行，而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时，其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之，当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时，其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样，战略S成为有限种群演化稳定战略。

房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理，一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高，这种策略就会在种群中发展，即适者生存体现在这种策略的增长率大于零，即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。

复制动态方程为：

房地产开发商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

银行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡，而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较，在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化，即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。

对于上述由微分方程表示的群体动态演化过程，其均衡点的局部稳定性可由该系统的相应的雅克比矩阵局部稳定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

这样，运用雅克比矩阵局部稳定性原理，通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略，可以系统地论述房地产金融风险的演进过程，从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。

三、 演化博弈稳定性分析

从1998年房地产市场化以来，根据不同发展阶段中政府调控的重点和央行基准利率调控政策的特点，本文将房地产市场化发展阶段分为四个阶段：

1． 1998年~2003年：初步繁荣发展阶段。1998年，我国开始实行城镇住房分配制度货币化改革，为了实现经济的快速发展，政府提出了实施增加投资、扩大内需的方针政策，培育房地产业作为新经济增长点，中央银行在五年内共有五次降低存贷款基准利率，推行宽松的货币政策，通过促进房地产业的发展来拉动国民经济的增长。

同时由于人们改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求，房地产业迅猛发展，而国家政策法规对房地产开发商的限制与要求并不太高，房地产行业的准入门槛比较低，房地产投资额、施工面积等指标均出现大幅增长，与此同时，房价也快速上涨，房地产市场呈现出一片繁荣景象。

在该时期内，当银行实行宽松的信贷政策时，由于房地产市场一片繁荣，房地产价格不断攀升，并且处于市场化初期，房地产开发商进行房地产投机行为的违规成本也很小，因此当房地产开发商投资高风险的项目，基于巨大的市场需求，房地产开发商能够及时卖出楼盘，能获得巨大收益；同理在房地产开发商投机的情况下，银行放出更多的贷款，则获得利息等收益也大大高于房地产开发商投资时的收益。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。

当银行实行紧缩的信贷政策时，只有房地产开发商从事投资行为时，才能及时顺利地获得贷款从而取得更大的收益。

当处于1998年~2003年的房地产市场初步繁荣阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。

在房地产市场初步繁荣发展阶段，房地产需求旺盛，房地产价格持续上扬，银行短期内忽略了房地产的贷款风险，采取宽松的货币政策，而房地产市场不断涌入大量的资金，这进一步加快了房地产价格的上扬，有可能会催生房地产价格泡沫，房地产金融风险开始形成。

2． 2004年~2007年：宏观调控、抑制投机阶段。2003年以来，房地产价格持续上扬，大部分城市住房销售价格上涨明显，部分城市住房价格上涨过快，房地产市场出现投资过热的趋势。

针对房地产市场的过热现象，政府出台了一系列密集的调控措施，期间房地产投资过热的现象有所遏制，但是随着居民住房需求持续快速增长以及住房购买力的不断增强，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加。该时期内来自国内贷款的房地产开发投资快速上涨，贷款增速也基本保持较高水平。

虽然受到政府宏观调控和加息等方式，但由于房地产市场供需两旺的势头强劲，房地产市场火热，同时对房地产开发商投机行为的打击力度不够，房地产开发商从事投机行为获得的收益仍然远大于所付出的成本。因此在该时期内，无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为利益仍高于投资行为的利益所得。

但在此时期政府目标着重于宏观调控、抑制投机，因此无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为时的银行收益将小于房地产开发商投资行为时的利益所得。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额将高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。

则当处于2004年~2007年的政府机制投机阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。

此时处于房地产市场初步宏观调控时期，尽管政策采取了一系列宏观调控措施，房地产市场发展势头有所抑制，但房地产需求依旧异常旺盛，房地产价格快速上涨，在银行采取宽松的信贷政策情况下，银行贷款规模迅速扩大，使得银行贷款的潜在风险处于急剧积累的过程中，同时贷款规模的扩大也进一步助长了房地产价格的上涨和投机活动的升级，二者之间形成了一种互相推动的螺旋式前进的恶性循环，房地产金融风险不断膨胀。

3． 2008年~2009年：鼓励合理住房消费阶段。自2007年底起，一方面受到全球金融危机和经济衰退的影响，整个房地产市场观望情绪浓重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央银行连续五次降息，同时采取一系列税费优惠政策，以鼓励合理住房消费，从而能再次拉动国民经济的增长。但2009年下半年以来，基于房地产市场迅速反弹，房地产市场供需两旺的势头明显，政府出台了一系列密集且严厉的调控政策，旨在打击投机性住房行为，维持正常的住房需求。

在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益将小于其违规成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将大于其采取投机行为取得的收益。

而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。而当房地产开发商采取投资行为时，若银行采取宽松的信贷政策将比紧缩的信贷政策取得的收益大。

则该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略。

在鼓励合理住房消费阶段，受国际整体经济的消极影响，房地产价格开始回落，房地产市场陷入不景气的局面，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，房地产贷款的呆账坏账将有所增加，如果此时银行采取紧缩的信贷政策，提高贷款标准，减少房地产贷款，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。

4． 2010年~2011年：加强保障性住房建设、严厉打击投机行为。自2010年起，政府出台一系列房地产重拳调控政策，综合运用土地、信贷、税收等手段，先后出台了房地产税、限购令等严厉政策，极大地加强和改善对房地产市场的调控，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。

在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益远远小于其付出的成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将远大于其采取投机行为取得的收益。

而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。

则当处于该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略；或者房地产开发商采取投资策略且银行采取紧缩信贷的策略。

在严厉打击房地产市场投机阶段，房地产价格将会受到调控影响，价格增速回落，房地产市场的投机行为将逐渐消失，无论银行采取宽松或紧缩的信贷政策，房地产开发商都将采取投资的策略，房地产市场将会实现稳定健康快速的发展。

四、 结语

在房地产开发商与银行的演化博弈模型中，当房地产市场处于市场化初期阶段时和政府初步的不断进行宏观调控阶段，房地产市场持续火热，房地产开发商和银行的演化稳定策略均为银行采取宽松的信贷政策，房地产开发商采取投机的策略。这意味着当房地产市场繁荣发展时，供需两旺的势头明显，房地产价格迅速上涨，房地产业有利可图，银行忽略了房地产的贷款风险，纷纷扩大贷款规模，使得房地产市场不断涌入大量的资金，同时这进一步加快了房地产价格的上扬，两者交互作用，房地产金融风险开始形成并且不断加剧。

而当处于鼓励合理住房消费时，房地产市场不景气，房地产开发商的演化稳定策略为投资策略，银行采取宽松的信贷政策。这意味着房地产价格开始下滑，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，而如果此时银行采取紧缩的信贷政策，控制房地产贷款规模，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。

因此，为了促进房地产市场健康稳定发展，减少房地产市场投机行为，需要政府严格、持续的执行有效的房地产调控政策。从宏观政策的角度分析，政府可从以下几方面着手调控房地产市场：

（1）从信贷政策的角度来看，根据现在的市场状况，宽松的信贷政策对房地产市场效果不大，因此央行应加紧市场流动性的回收工作，继续实施紧缩的信贷政策，降低房地产市场泡沫破灭的风险，同时也有助于降低通货膨胀。

（2）从政府财政政策角度来看，政府应将资金重心向基础制造业倾斜，大力发展实业，防止产业空心化危机的发生，以加强房地产泡沫破灭时的风险的抵御能力。

（3）从政府的金融体系改革来看，政府一方面要对整个金融体系加强监管力度，一方面应该进一步完善房地产开发商的贷款制度，促进其技术创新及产业结构调整，将股市与楼市之间的资金向实业转移，从而在根本上解决房地产金融风险的问题。

参考文献：

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7. 吴迪.高鹏.董纪昌.基于场景理论的中国城市居住房地产需求研究.系统科学与数学,2011,31（3）：253- 264.

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关键字：次贷危机 风险 防范措施

中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1672―7355（2012）03―0―02

2007年4月，美国次贷危机爆发，由于大量次级抵押贷款的违约，银行坏账急剧增加，许多专门从事次贷抵押业务的贷款公司也遭到重创，金融恐慌更是由单一的次贷领域向其他领域迅速扩展。次贷危机的出现主要是美联储为了避免经济衰退和通货紧缩，刺激经济增长，于2003年6月将联邦基金利率大幅下调至1%。这个政策虽然有效促进了经济的升温，但是降息与法律扶持直接使得房地产开发商很容易获得低成本的银行贷款，另一方面购房者又很轻易地在政策保护下获得购房贷款，而且在房价不断持续上涨的背景下又不必过多考虑还款问题。在这样一个红火的景象中，美联储又开始考虑加息。而新一轮加息的直接结果是房价开始波动并随后持续走低，几年来由房地产价格上涨吹起来的经济泡沫终于出现了裂痕。房价走低制约了次贷者的还款能力，还款出现资金断链，产生次贷危机并扩展到信用市场，结果造成整个金融市场的动荡。从美国次贷危机的例子可以看出，个人住房贷款实际上是一种风险较高且风险隐蔽性较强的贷款。随着时间的推移和国家宏观调控力度的加大，个人住房贷款的风险就会浮出水面。

总的来说，房地产金融的风险主要划分为以下几种：

1.信用风险

它是由于借款人无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。银行信用评级方法和贷款决策面临的信用风险可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险。

2.流动性风险

它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险。房地产金融中的流动性风险多是由我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况造成的。流动性风险有两种。一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道而导致的流动性不足。另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险。房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险。

3.资产负债结构风险

由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款、住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小。

4.资产质量风险

如果贷款中质量差的贷款较多,贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理有关。

5.利率风险

如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越大,利率风险也就更大。

6.通货膨胀风险

由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀率上升会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大。

7.汇率风险

如果外汇升值，本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重；反之以外币计价的资产将减少。当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险。

8.其它风险

房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中带来的操作风险,业务办理过程中的法律风险，国家政策变动带来的风险等等。

在防范房地产金融风险的时候，我们可以借鉴一下英国的做法。英国金融体制最大的特点之一就是各金融机构之间有明确的分工，或者说是一种专业化体制。如商业银行主要从事工商企业的短期融资业务，商人银行专门从事贸易票据的承兑业务，不仅各金融机构的资金用途受到严格限制，而且资金来源也受到严格限制，并且不同的金融机构遵守不同的专门法规。住房协会是英国专门从事住房金融业务的专业化金融机构，200多年来，它一直是英国最大的住房金融机构。按照英国政府法律的规定，住房协会只能专门从事住房抵押贷款业务，它的资产规模在1988年时达1900多亿英镑，占全英存款金融机构资产总额的19%，其中抵押贷款达1530多亿英镑，占全英住房抵押贷款总额的70%。

英国政府对房地产金融采取积极支持的政策。由于住房协会以吸收居民小额储蓄为主，而贷款对象又是分散的居民个人，因而交易成本、管理成本等都较高，从而在竞争中就处于不利地位，存在一定的市场风险，因而英国政府采取一些优惠政策予以支持，使之能够同其它金融机构展开公平竞争并能不断发展，以保证住房协会发放贷款能有充足的资金，规避资金短缺风险。

房地产金融机构积极进行住房金融创新。英国住房金融领域的创新十分突出，尤其是20世纪70、80年代以来创新就更为迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技术的创新上。住房协会提供的存款种类相当多，从传统上只开设股金户头，到开设存款户头；从只开设普通股金户头到开设特别股金户头；从开设无提取便利的股金户头到开设有提取便利的股金户头；从开设普通储蓄户头，到开设特别储蓄户头，总之通过提供种类众多的存款品种来满足不同居民的需要。

从英国的防范措施当中，我们可以总结出一些经验来防范我国的房地产金融风险。

1.完善法律体系，规避制度风险

市场经济是法制经济，法律手段是目前西方国家相当重要的一个调控手段，尤其是在房地产市场，从美国、英国等国家房地产金融的发展中就可以看出法律法规建设对防范金融风险的重要性。目前，虽然中国已出台了商业银行法、担保法、城市房地产管理法、个人住房担保贷款管理试行办法等法律法规，但住房抵押贷款法至今尚未问世，致使出押、受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款和解释缺乏权威性依据。政府应尽早出台抵押贷款证券法、按揭保险法等法规制度，为房地产金融的发展创造良好的政策、法律环境

2.加快建设和完善信用等级评估及个人征信系统

完善的信用分级制度是实现金融衍生创新的基石。缺乏最基本的个人信用征集体系将造成风险控制手段的局限、目标市场划分不清、对借款人约束力不够等问题。虽然目前上海等少数城市开始进行个人征信的试点工作，但就全国而言，这项工作的进展依旧缓慢，亟待加强。美国次贷危机的爆发源于原始资产池中次级贷款者的大量违约，通过对贷款构成要素的比较可知，中国的住房贷款申请人多数具有相当的还款能力，能在一定程度上抵制违约风险的发生。但更值得引起注意的是中国个人信用评价制度的缺失，贷款机构和借款人之间存在着严重的信息不对称，加快建设中国的个人征信系统迫在眉睫。

3.加快金融产品创新，健全房地产金融体制

在国外成熟的房地产金融市场上，房地产金融市场十分发达，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资，融资渠道多样，社会金融风险较低。而且，随着房地产业的不断发展，金融产品还不断地推陈出新，特别是在个人贷款融资方面，有着多层次、多选择的融资产品。目前中国房地产金融市场并不完善，许多城市的房地产融资二级市场还是空白，房地产业融资过分依赖银行，使得银行在经济运行的周期波动中承担很大的风险。同时，与发达国家相比，中国房地产金融品种和手段创新较少，创新意识淡薄，没有专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种，这种现象严重影响了房地产金融的服务水平和风险防范能力。因此，应该加快金融产品的创新，以满足不同阶层的需要, 进一步完善房地产融资体系，积极推进房地产抵押贷款的证券化，建立二级抵押市场并不断推进其市场化程度,从而建立起完善的资本市场型住房金融体系。

参考文献：

1.熊莹．房地产金融风险的监测［N］．上海证券报．

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关键词：房地产市场；金融安全；风险防范

中图分类号：F83 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）11－0103－02

近年来，我国经济发展虽然呈现乐观的态势，但表象的繁荣无法掩盖深层次的经济安全问题。因此，必须认清当今金融所面临的内忧外患的安全问题。在众多问题中，人们关注最多的就是房地产金融风险对我国金融安全的深刻影响。

一、目前我国房地产市场存在的突出矛盾

1.结构性矛盾

长期以来，低投入、低价位的中小套型住房供应总量不足，据建设部门统计，2007年10月份，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在9O平方米以下的住房面积占比为25.77％，与政策规定的调控目标还有较大的差距。

2.发展不均衡的矛盾

一个国家城市化的进程也就是房地产业快速发展的进程。我国城市化水平存在两个不均衡：一是大中城市集中度过高，而小城镇发展水平不足；二是东西部发展不均衡。房地产业投资过多地投向东南沿海的大中城市，使其房地产价格持续上涨，泡沫滋生。这很容易导致房地产暴跌和银行资金链条的突然断裂，进而影响我国房地产业的长期持续健康发展和金融系统安全稳定。

3.房价虚高，房地产业暴利情况严重

住房是民生之本，解决低收入家庭的住房问题，是构建和谐社会的重要环节。根据《2008年房地产行业风险分析报告》所提供的数据，2007年房地产行业上市公司部分重点企业销售毛利率在35％～68％之间，销售净利率在11％～64％之间，盈利空间很大。

4.房地产业道德风险严重

一些专家学者和中介机构推波助澜，诱导百姓对房价的判断取向，推动了房价的不合理上涨。在美国次贷危机中，借贷者的问题除了由于本身的疏忽或消费冲动，还由于某些贷款机构采取故意隐瞒信息、忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节、提供虚假信息、怂恿甚至代替消费者虚报收入等种种欺诈手段，诱骗消费者上钩所致。

二、房地产市场对我国金融安全的影响

我国的房地产经济和房地产信贷是在转轨经济环境下成长起来的，在这样一个市场发育不够健全的转轨经济体中，无论是政策性房地产还是商业性房地产都把目光转向了银行业，而银行业在利益驱动下，争相进入房地产融资领域，承担了房地产业的大部分资金需求，同时也积聚了房地产业大量融资风险。

1.超额利润导致房地产信贷非理性增长

长期以来，我国土地均是实行协议出让制度，这就不可避免地带来了房地产管理机构和房地产开发企业之间的信息不对称，很容易在两者之间产生寻租行为。2003―2007年，房地产开发企业累计购置土地面积19.11亿平方米，年平均增长6％；而2003―2006年共支付土地购置费10 852亿元，年均增长23.5％。从金融运行的角度看，银行信贷资金也具有趋利的性质。银行贷款首先是为了获利，越是能够获得超过市场平均利润率的行业，越是能够积聚市场资金，同样也越能够吸引银行的信贷资金。由于我国对信贷监督制约的手段匮乏，对房地产信贷市场总体规模缺乏科学指导，导致房地产信贷在一段时间内，随着土地交易市场的虚热呈现出非理性增长。

2.结构性矛盾导致房地产开发贷款还款来源具有不确定性

从房地产供求情况看，全国房地产市场存在着房地产供给机制失衡、结构性矛盾突出的问题。在房地产建设开发中，开发商把大量的资金投向大户型商品房、别墅、高档公寓、商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中，造成中低价位、中小套型住宅比例偏低，商品房供给不能适应普通居民住宅需求。另外，部分开发商在土地开发前未进行市场调研和客户细分，将部分地理位置偏僻、社区及周边生活配套不成熟、楼盘品质低劣的商品房大量推向市场，造成商品房长期空置积压。商品房的大量空置造成房地产开发资金大量沉淀、贷款项目销售不畅、还贷资金来源受到影响，使得银行还款来源具有很大的不确定性。

3.投资性买房诱发价格泡沫，导致房地产信贷抵押品价值不充足

国际经验表明，住宅价格与家庭年收入的比一般在3-6之间时，住宅市场方能正常运转。如果房价收入比大于6，则住宅市场将出现供过于求，会造成一方面有真实需求的消费者无力支付高房价，另一方面，上涨过快的房价刺激大量的房地产投资行为和投机行为。在房地产信贷中，房地产抵押品清算价值的大小取决于房地产土地性质、土地用途、其他房地产开发商的投资能力和开发水平、商品房中介市场是否完备、商品房交易价格的合理性以及居民人均消费能力等因素。在这些因素中，有的决定生产性贷款的抵押品清算价值，有的决定消费性贷款的抵押品清算价值。如果抵押品价格严重高于市场预期，抵押品变现会变得十分困难，抵押品降低银行房地产信贷风险的作用将会被削弱，借款人提供的抵押品价值将不再是显示贷款风险十分有效的信号。

4.资金来源比较单一，导致房地产信贷风险过度集中

在房地产市场资金链中，商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程，是房地产市场各参与主体的主要资金提供者，要承受伴随着各个环节的市场风险。在我国房地产投资资金来源中，企业的自筹资金一直维持在25％―33％左右，房地产开发贷款约占18％―23％。在商品房预售中约有70％的客户可能会采用按揭贷款的方式购买商品房，以按揭贷款首付20％―30％计算，其他资金来源中约有49％―56％的资金来源于商业银行的消费信贷。在我国现有的房地产金融体系中，商业银行与信用担保、信用保险、评估机构和房屋中介等机构的合作缺乏有效的社会监督和法律约束，使得房地产信贷的系统风险不能得到有效的分散，房地产融资风险过度集中在商业银行。

5.信贷管理手段落后，房地产信贷风险监控亟待加强

我国的银行业过去长期处于计划经济体制中，其信贷审查和贷后管理水平普遍不高。商业银行出于对经营利润的追求，往往重视对房地产信贷业务的市场拓展，而对房地产信贷业务的风险和控制认识不够，对贷款项目的审查主观判断多，定量分析往往基于房地产项目可研分析报告和房地产开发企业提供的财务报表数据，没有科学、完整的风险度量指标体系；也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求的变化，对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。信贷风险度量工具的缺失，将使得房地产信贷风险控制要求难以实现精细化。

三、防范房地产金融风险，保障金融安全发展

历史上由房地产业引发的金融危机比比皆是，因而，为了避免中国重蹈美国、日本、东南亚之覆辙，采取措施防范房地产业泡沫的产生甚至破裂显得格外重要。

1.制定房地产业发展规划

各级政府和城市建设部门应当对辖区内房地产市场的开发和发展制定近期和远期规划，相关部门对涉及土地征用、建设开发、税费减免的问题要统筹协调，一旦确定下来，就要形成建设开发计划。把各类保障性住房作为重点建设的主体，真正贯彻中央“以人为本”的执政理念，保障大多数人的安居乐业。同时从中国实际情况出发，增加中低价位、中小套型普通住房供应，对高标准住宅采取严格的审批制度并制定相关税收政策，加以正确引导。

2.严格调控和引导房地产市场尤其是二级市场的交易行为

要限制外资进入房地产二级市场交易（存量房交易）。调整相关法律法规的具体规定，引导公众合理消费，争取形成中高收入居民购买商品房，中等收入者购买或租住商品房，中低收入者购买或租住经济适用房，低收入者租住廉租房的理性消费格局。对已经拥有一套住房的城市居民要以家庭为单位认定，严格控制第二套、第三套住房的买卖，抑制投机行为，对于购买住宅后短期内转手获取差价的行为要进行严格控制。借鉴其他国家经验，对贷款购买多套房产投资和全款购买多套房产投资的恶意炒房者，对其收益考虑开征重税；对持有空置房产者，考虑开征物业税即房产持有税，并实行累进税制，空置时间越长，征收的税费越高，以打击房源囤积和房屋炒作，降低房价，缓解目前住房供需不均衡的矛盾，节约社会资源。

3.运用经济杠杆，加强调控

用好货币和财税政策，重点放在“保障自住、抑制投资、打击投机”上，引导我国房地产市场健康、有序、稳健地发展。要继续发挥货币政策的灵活性特点，审慎运用利率、信贷投放量等手段确保房地产市场的稳定发展。要加强商业性房地产信贷管理，严格房地产开发贷款管理和住房消费贷款管理。金融机构对购买第二套以上住房的居民要提高其房贷的利率水平和贷款最低首付款比例，增加其成本支出，抑制过度需求。

4.加快住房金融体系改革

尽快出台房地产金融产品的相关法律规范，构筑完善的住房金融体系，形成房地产业和金融相互支持，相互促进的机制。拓宽房地产企业合法融资渠道，积极推动资本市场的发育，鼓励房地产开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金，解决融资渠道单一的问题，降低银行风险。在加强对市场运行的监测和早期预警、风险提示，以及加强商业银行、投资银行、机构投资者、会计审计机构和评级机构信息披露基础上，努力推动房地产金融创新，积极探索房地产抵押贷款证券化，提高银行房地产贷款的流动性和安全性，分散集中于银行体系的信用风险。

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关键词：房地产市场；金融风险；防范对策

在我国目前的经济发展形势下，房地产金融风险问题变得越来越凸显，国家和政府相关部门迫切关注该问题，并一直在寻求更好地解决这些问题的手段。通过本文的分析和思考，能够对我国房地产金融的风险如何进行有效的防范提供参考和借鉴，将有助于房地产和房地产金融市场实现更好的发展。

一、风险介绍

房地产市场主要涉及的有三方面，即房地产商、个人购房者、银行。三者构成了基本要素，作为市场活动的主体，是房地产市场经济中的主要方面。个人购房者中，能全款付房款的是极少数人，绝大多数都是贷款买房，他们从银行一次性借贷或长期借贷以支付房款。银行作为双方的借贷者，负债率自然很高。银行为房地产商和个人购房者提供信贷、融资的过程中，由于各种因素的影响及不确定性，可能引发损失，即为坏账损失。二者同时将风险放于银行上，加大了风险的产生。

二、触发风险的因子

（一）国家政策的引导

国家政策不是一成不变的，国家根据宏观经济的需要调整财政政策和货币政策的执行，宽松的货币政策或紧缩的货币政策必然影响流入市场的资金量，进而影响到房地产市场。政府政策是否能刺激人们的消费也影响着房地产市场的发展。人们手中的剩余资金较多时，投入房地产行业的资金也较多，反之较少，制约房地产市场的发展。

就利率而言，当利率下降时，购房者还贷资金减少，考虑购房的人群增加，这时会带动房产的销售；当利率上升时，购房者买房的成本加大，考虑购房的人群会减少，人们更倾向于持币观望，这时会减少房产的销售，造成销售额的降低。

（二）房地产市场中的经济活动

市场是自发的，行业的兴盛带来了更多的投资者。部分投资者在进入房地产市场之初并不了解这一行业，缺乏行业管理经验。投资者缺乏这方面的风险意识，面对复杂的市场环境，没有理性分析面临的风险，这本身加大了市场的不稳定性，投资者的不理性投资，从银行借贷投入市场，而后期投资者的破产或退出行为给银行的信贷业务带来诸多不确定因素，严重影响了行业的稳定和发展。

（三）触发银行损失可能性增大

各大小银行不仅背负了房产开发商的贷款，还背负了个人购房者的贷款，造成负债率奇高。而在房地产市场发展初期，地方政府为了当地业绩干预地方银行的信贷业务，银行盲目的房地产开发商提供资金支持，没有有效的监管措施，引发了不良贷款的产生。房地产商因经营不善或退出市场或宣告破产，无一不把风险转嫁到了银行身上。这极大地造成了银行的损失，致使经营困难。

在贷款之初质押或抵押的物品因时间因素或市场的变动，其价值难以保证。银行对抵押或质押的物品在处理或拍卖过程中耗费费用，成本过大，无形中降低了物品的价值。

（四）市场中库存过大

随之今年房产开发的热潮，房地产市场中楼盘的库存量不断加大。市场上的楼盘未能及时卖出，库存量不减，意味着开发商手中手中资金不足，长期的投资未能及时变现，缺少资金，影响了企业资金的正常运转，于是开发商只能再次通过银行借贷补充资金。而银行也陷入了只能再次房贷的怪圈，加大了金融风险。

三、当前市场中风险的具体表现

（一）开发商和个人均以银行为贷款对象

目前不论国有银行还是商业银行，贷款主要依赖于房贷，各个银行都在争夺房贷这块蛋糕，无一不在利率、贷款额度上通过各种优惠政策吸引客户，力争扩大市场占有率。但反过来讲，市场占有率的扩大，意味着吸收了更多的房贷客户，风险与利益是相伴的，房产市场的风险随之上升，银行在享受收益的同时，承担着风险。

（二）消费者盲目购房

在随着房价过快上涨的同时，消费者购房的热情不断上涨，客观上推动了房价的再次上涨。各地政府各显神通，防止房价的过快波动，尤其去年、今年房价不断上涨，在国家宏观调控下，消费者购房依然热情不减，使政府调控效果甚微。而消费者的盲目购买，正是市场自发性、盲目性的表现，不仅加剧拉大了社会贫富差距，市场经济发展的不平衡也不利于经济的正常运行。房地产商的盲目进入和追求经济利益的急迫心理，造成整个经济环境的浮躁和不稳定，消费者盲目购房，扩大这种不稳定性，弱化了政府对经济的调控和指导能力。

（三）房价上涨过快

与其他国家相比，我国房价在短期内上涨过快，翻了几倍甚至十几倍，不符合经济发展的客观规律。房地产市场的过快发展，难免没有投机、泡沫的存在，一旦触发这些风险，房地产市场将会产生大的动荡，进而影响整个经济体系。

四、应对未来风险，我们如何应对

（一）银行严格审查把控

y行工作人员在接触贷款业务之初，充分了解客户的资产状况及还贷能力，严格按照规定核实和鉴别客户的信用等级，规避可能发生的风险。对于客户的抵押物，不仅要看当时市场的价值，更要看未来市场的走向，健全对抵押物品的衡量标准，对贷款的风险判断更客观、全面。根据市场的变化，及时应对，通过提前处理抵押物品等方式减少价值减值，减少因市场变动而带来的风险。

（二）将道德赋予法律的保障

加强在全社会诚实守信的宣传和引导，健全企业和个人的信用体系，通过立法规范市场主体的行为，在全社会倡导诚实信用的观念，鼓励诚信行为，严格惩处老赖行为，并在全国范围内予以信息披露，加大违规操作的成本，使不法分子不敢冒风险。这就需要相关部门的严格把控和各部门间信息的共享和行动的配合，依法行政，保障广大人民的权益。

（三）经济政策引导

房地产市场的稳定发展需要国家政策的支撑。相较市场的主体作用，国家政策的引导，见效缓慢，从长远发展的角度，国家政策的调控可以在一定程度上弥补市场盲目性、自发性的不足。及时的预警和防范，有助于减少市场风险，这是我国经济体制的优越性，在寻求经济平衡的同时促进经济的稳步发展。

（四）互联网金融发展，融资渠道增加

互联网金融的发展，P2P、众筹等更多投资、融资方式出现，有利于缓解传统金融行业只依赖与银行信贷的压力，减少银行的金融风险。用户通过互联网，就可以获取资金的支持，突破了地域、时间的限制，相比传统金融系统更加方便灵活。规范化现代借贷融资渠道，在良好的经济环境中促进民间资本的发展，激活民间资本的活力，同时促进互联网金融的发展。

五、结论

房地产市场发展的黄金期已过，虽然现阶段房价依然居高不下，但相对来说库存过大，尤其三线四线城市。如何将资源合理匹配和利用，是一个重要的课题。企业和个人将资金大部分投入到房地产市场，其他领域投资明显过少，不利于经济的平衡发展，也加大了房地产市场的风险。近几次的房产调控政策作用不明显，这表明如果房地产市场一旦失控，带来的影响将是巨大的和难以把控的。因此，倡导理想消费，着眼于客观现实，引导房地产市场的后续发展，使其符合经济发展的客观规律更为重要。

参考文献：

[1]敖青. 我国房地产金融风险演进与风险抑制研究[D].广东省社会科学院，2015.

[2]周攀奇. 我国房地产金融风险研究[D].浙江大学，2014.

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关键字:金融危机;房地产;信贷风险;防范措施

一、房地产信贷风险现状

相比美国而言,我国的房地产市场及房地产信贷起步较晚,但我国各大银行都更注重风险内控制度的建立与完善,银监会等行业监管部门控制行业风险也一直是不遗遗力,把关甚严,中国银行业相对于次贷危机爆发之前的美国银行业对风险的防控意识更强,但我国的房地产信贷仍然存在如下之风险:

1.企业盲目投资房地产

近几年房地产行业的高额投资回报,吸引了大批资金的介入,不仅房地产企业自身不断加大投入,不少其它企业、个人也纷纷加入。市场准入条件的宽松,使得房地产开发企业良莠不齐,资金实力雄厚、信用好的大型开发企业不多。开发企业鱼龙混杂,出现了三“热”现象:一是圈地热,为了竞拍得到土地,不惜盲目出高价。根据对中国典型城市地价比重的研究表明,从2005年至2008年地价占房价的比重逐年上升,分别为22.34%、23.22%、30.98%、30.73%;而前五名城市地价占房价的比重从低到高依次为:上海28.15%、北京28.67%、广州29.96%、武汉30.24%、杭州33.22%,今年则多个城市地王频频出现,而且拍下“地王”许多是国有企业,而国有企业购地的款项则许多是来源于银行的贷款资金,这不得不引起高度的关注及警惕。二是开发高档房地产热,开发商急功近利,过分追求高利润,推出的大量高档房无人问津。例如厦门市城区近两年开发的房地产项目每套的可售面积大部分均为150平方米以上,每套房售价均在150万以上,有能力购买的人群极少,造成房产积压也就不足为奇。三是以小搏大热,大部分开发商都采取以小搏大的手法,即主要靠银行贷款、基建单位垫款、购房者预付款等手段开发项目,自身抗风险能力极差。实施宏观调控后,规模小、项目资本金达不到规定要求、信用等级差的房地产企业达不到金融机构的准入要求,新的融资渠道被堵死,项目不能继续开发,已发放贷款的金融机构,将面临产生不良贷款的风险。

2.个人盲目投资房地产

超前消费在现时已成为时髦话题,一些购房者不顾自身经济承受能力购买大面积住房,许多中国城市家庭月供比例超出合理的40%(按发达国家的合理的收入月供比例,房贷月供占家庭总收入的30%比较合适),风险系数正在加大;另一些人盲目投资房地产市场,多处购房办理按揭贷款,期望以房养房、以租养房来投资获利。而据调查,以投机心态的炒房者为数甚多,这样,国家房贷政策一旦收紧,或提高贷款利率,整个资金链就会断裂,特别是房价一旦形成连续性的跌势,大量囤积在炒房客手上的房产会以火山喷发之态泄向市场,届时银行就会陷入无法“平仓”的黑色怪圈。另外,如果借款人为改善居住条件而按揭购买的住房,因借款人家庭收人的降低或受到意外灾害,无力按期偿还银行贷款,而按照有关法律规定银行又无法对借款人唯一住房进行处置,必将产生新的不良贷款。从总量来看,美国的住房按揭市场发展50多年,其住房贷款余额也不过在3万亿左右,但是中国房地产市场刚发展不到10年,中国住房按揭贷款从2003年的3329亿元,至2009年9月末,加上公积金贷款已经突破4万亿,贷款增加数以年均75%的速度增长,如此与经济发展严重不匹配的畸形的增长,无疑会成为一个巨大的房地产“庞式骗局”。

3.开发企业联合个人“假按揭”骗贷

“假按揭”从行为目的上看,通常有二大类:一是解决资金不足难题,转移风险,抽逃资金;二是特殊的营销策略,如规避“零首付”。前一类“假按揭”一般是开发企业故意组织非真实的购房自然人,利用虚假的资料向银行申请个人住房贷款。第二类“假按揭”是开发企业为了促进销售采取的行为,主要是提高售价以达到规避“零首付”的目的。假按揭”由于购房借款人的购房意愿不真实,因此,一旦房地产开发企业的资金周转出现问题,购房借款人就会立即停止偿还银行贷款,致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物,给银行造成极大的损失。

4.商业银行内控机制存在制度严格与执行不力之矛盾

我国各大银行虽然如前所述都更注重风险内控制度的建立与完善,银监会等行业监管部门控制行业风险也一直是不遗遗力,把关甚严,中国银行业相对于次贷危机爆发之前的美国银行业对风险的防控意识更强,但在实际执行方面却内控不严格,存在操作风险,信用风险管理存在较大缺陷。例如银行本身对企业的资产管理水平和资产质量优劣虽然都制定了一套定性及定量标准,但在实际执行中还是存在很大的人为可操作空间,并未能准确、及时的反映风险,风险控制更无从谈起。与此同时,由于盲目追求信贷规模效益,过渡扩张资产规模,导致银行在市场激烈竞争下,违规违法经营的现象时有发生。具体表现在:贷前审查经办人员风险意识不强,审查流于形式,对资料真实性、合法性审核不严。虽然各银行均要求各项贷款均要有贷后检查报告,但很多都只是流于形式,检查不深入,贷款公司发生风险事项未能及时予以揭示,甚至采用借新还旧,多次展期等方式掩盖风险等,缺少相关的风险预警措施;有些银行对抵押物价值的评估过分依赖中介机构的评估结果,造成抵押品贬值;个别基层行贷后管理混乱,甚至内外勾结,骗取银行贷款。对个人贷款部分,审查不严格,流于形式,例如对办理个贷的个人提供的高收入证明上单位与税务系统上的该个人缴交社保、医保上的单位不符,也未有其他可以佐证其高收入的证明,而且对提供的贷款资金用途的合同的真实性未认真核实审查就予以放款,并对贷后核查不严,致使大部分借款流入基市,或曲线流入股市;对于具有同时购买多套,由关联公司或关联人支付首付,联系地址、电话均相同,按揭款集中流回关联公司的具有"假按揭"明显特征的、以及"假首付"、"假房价"、等明显特征的严重不符放款条件的个人贷款未经审慎评估借款人风险,就予以发放;对"二套房贷"认定标准自行解释,变相降低首付款的比例成数等。

三、房地产信贷风险的防范措施

1.鼓励房地产开发企业充分开拓利用新的融资渠道

由于房地产开发是资金密集型的投资行业,投入的资金量大、周期长、风险高,与政策的关联度又大,是属于“政策市”。而根据统计估算,目前我国房地产80%左右的房地产开发资金直接或间接地来自商业银行信贷,融资渠道的过于单一造成大量的风险集聚在银行,一旦政策转向,开发企业资金链断裂无法还贷,将给银行业以及快速发展中的房地产行业带来巨大的冲击。因此,为化解和防范开发贷款风险,除了银行贷款外,房地产企业应当积极开拓房地产信托投资基金、借壳上市、股权置换融资等新的融资方式,政府应制定政策鼓励企业加大自有资金的投入比例,防止企业盲目标地,囤积土地、房产。

(1)房地产信托投资基金

房地产开发项目或房地产开发公司委托信托投资公司通过实施信托计划筹集资金,通过信托特有“受人之托,代人理财”的功能,可以有效地拓展房地产开发企业的融资渠道。然而房地产市场毕竟是一个高风险的市场,而信托资金,要求有非常良好的安全保证和收益性,而且现在房地产企业融资关键还是要解决开发项目的前期资金问题,甚至是做土地融资,无疑就存在非常巨大的风险。虽然政府并没有文件明确规定限制信托公司进行贷款,但是信托公司本着稳健经营,以前也大多不倾向于对房地产开发企业进行直接贷款。但是房地产行业毕竟是高利润的行业,对于追求较高收益的信托基金无疑具有致命的吸引力。因此房地产业应会大受信托基金青睐,成为新兴的融资热点,不仅国内的信托基金青睐,甚至海外基金也会对其垂延三尺。信托基金可利用其具备可以跨国内资本市场、货币市场和实业市场等三个市场进行运作的优势,实现一揽子组合融资解决方案。例如他们可以以得到较高固定回报的条件融资给项目公司,而又不像银行信贷受到政策“从紧”之苦,不必受国家20%或35%的自有资金比例的限制,帮助企业完成项目前期建设,使项目符合银行贷款条件后,再由银行融资置换出其投入。或以股权投资方式进入房地产公司,不仅解决企业资金困境,而且可以帮助企业改善股东结构,同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度,在适当的时候将公司包装上市。如此,信托投资基金可以获得丰厚的利润回报,而又能发挥其保证其资金的安全性的监督作用,防止企业盲目标地,囤积土地,降低风险,利于房地产行业健康发展,何乐而不为呢?

(2)借壳上市

房地产企业的上市融资方式,是企业获取资金,降低融资成本,优化资本结构的主要方式之一。然而直接通过IPO新股发行上市的过程较长,要求又高,而手续又复杂,特别是房地产行业,项目的开发投入与回收期间隔较长,现金流支出时间与与收入时间严重错位,利润的实现也较不连续,特别是中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》只能让真正有实力的开发商方可顺利上市,而大多数房地产公司只能望洋兴叹。因此房地产企业借壳上市不失为一条既快捷又见效快的曲线上市的途径。例如厦门大洲房地产集团有限公司借壳ST兴业。

(3)股权置换融资

而对于一些较早进入房地产行业土地储备丰富但基于信贷政策的限制或其他原因开发资金不足的企业,以及在其他行业发展较好资金充足对房地产行业的高额利润无比向往但又不想在竞争激烈的土地市场高价拿地的企业来说,二者强强联合采用股权置换,一来既可解决房地产企业的资金需求,突破企业发展瓶颈,拓宽企业发展渠道,而又可让初入房地产行业的其他企业便捷的快速融入房地产行业,避免走弯路,又可获得高额投资回报,是一种一举两得共赢的融资途径。

2.房地产开发贷款采用封闭式管理

以房地产开发项目贷款为核心,对项目的开发、建设和销售环节所有资金的发放、使用、回收采用专款专用、封闭运作管理的管理模式,加强对贷款资金的流向的监控力度,特别是对集团客户内部关联关系复杂,贷款资金在各关联公司间相互随意划转的房地产开发贷款,其建设资金的拨付应采用委托拨款方式,可以防止用于项目开发建设的信贷资金在使用过程中出现资金挪用风险,确保资金用于项目建设,确保销售收入用于归还贷款。特别对存在在多家银行同时授信的集团客户,要加强各银行间的信息沟通,确实加强贷后跟踪管理,发现问题及时发出风险预警提示,控制风险。

3.建立和健全市场金融市场补偿机制

目前,房地产开发贷款无论项目风险大小都是使用同一利率。可以在推进利率市场化的前提下,按照高风险、高利率的原则,制定和实行灵活的利率标准,即银行可以根据开发商的信用、自有资金比例等多种因素调节利率。例如,开发商自有资金比例越低,风险越大,利率就越高。此外,银行可以要求对风险较高的房地产开发贷款实施保险,利用保险来分散风险;银行也可以实行贷款差额累进利率,不同比例的贷款实行不同利率,贷款比例越高的部分,利率越高。这样做的另一个好处是,可以适当提高信贷资金的使用成本,改变目前银行贷款融资成本低于其他融资方式的现状,有利于鼓励和迫使开发商主动采取多元化融资方式。

4.将房地产开发贷款与住房按揭贷款的分拆

目前,大部分商业银行是将开发贷款与个人住房按揭贷款捆绑在一起审批的。而由于个人住房按揭贷款违约率低,仅为1.5%左右,而房地产开发贷款不良贷款率在10-11%之间,这样在竞争日益激烈的房地产信贷面前,商业银行为了获得低风险,高利润的个人住房按揭贷款,不得不放宽对房地产开发贷款的审核批准条件,因个人住房按揭贷款所带来的高收益足以抵销房地产开发贷款风险所产生的损失。将房地产开发贷款与个人住房按揭贷款之间的业务分拆,可以促使商业银行确实加强对房地产开发贷款的审查,确实做好贷前审查及授信前的尽职调查工作,加强贷后管理,有效控制房地产开发贷款的信贷风险;而对于做个人住房按揭贷款银行,由于消费者可以自由选择按揭银行,有利于银行增强对消费者的服务。

5.房地产开发贷款新品种的开发

商业银行要针对房地产开发贷款的特点设计和开发新的贷款品种。可以根据房地产开发资金需求大、风险大,收益也大,但项目的开发投入与回收期间隔较长同时现金流支出时间与收入时间严重错位的特点,设计合理期限 (与开发周期相同)、利率高于普通贷款利率的专项贷款品种。但在开办新业务时应有适合的人力、技术支持系统及后台保障能力,并能让客户清晰、明确了解业务的优势及风险,同时应积极主动与监管部门沟通,避免产生新的风险管理的重大问题。

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【关键词】房地产 金融风险 风险防范

房地产业是国民经济最重要的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有风险的极其复杂的系统工程。随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要，因此对房地产金融风险进行分析具有一定的必要性。

一、我国房地产金融发展的现状与特点

近年来我国房地产投资占全社会固定资产投资的比重如图1所示，1997年该比例为13.7%，从1999年起表现出明显的上升趋势，超过了20%，近两年有所回落，2005年为21%。在此期间，房地产开发投资的增速也较为显著，1998年至2005年的增长速度分别为12.06％、11.92％、17.67％、21.44％、18.57％、23.27％、22.83％和16.50%。

房地产业与金融业息息相关，这具体表现为房地产业是金融业的重要服务领域，房地产市场的发展离不开金融的资金支持。据统计，在2006年全国房地产开发投资的资金来源中，国内贷款为5263.4亿元，占资金来源总额的19.58%，同比增长34.3%，其他资金来源中的定金及预收款占比30.27%，同比增长17%。（数据来源：国家统计局网站）

商业银行提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业相联系的另外一个表现。据统计，1997年底，全国商业银行自营性个人住房贷款仅为190亿元，到2006年底，全国住房公积金贷款已经达到6364.33亿元，个人住房贷款余额达到3804.71亿元，十年的时间，增加了近20倍。（数据来源：中宏数据库2007-3-23）

总体而言，我国房地产金融的发展具有以下几个特点：

1、发展时期短，起步快

从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。

2、融资渠道单一

从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。

3、融资比例较高

融资比例较高，是我国房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场——资源——资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。2003年及以前，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，自有资本金占项目总投资的比例普遍低于30%，部分企业甚至在20%左右，剩余部分则主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求。

二、当前我国房地产金融风险的集中表现

房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。在当前，我国房地产金融风险主要集中表现在以下几个方面：

1、房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行

据估算，在土地购置和房地产开发资金中，80%左右都直接或间接地来自于商业银行信贷，而且在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。

2、土地储备贷款存在隐性风险

我国的土地是被政府部门高度垄断的，在土地出让过程中，地方政府往往出于土地收益的考虑，希望获得较高的土地溢价，由此带动了房地产价格的上涨。由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。此外，土地的价格本身也是频繁波动的，这些都增加了土地购置与开发贷款的隐性风险。

3、个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期

根据国际上对个人住房贷款偿还风险的判定，一般是在购房后5至8年才逐渐暴发出来，我国住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%至80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管我国当前宏观经济的发展形势较好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。

4、商业银行和其他金融机构经营上存在管理风险

由于银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，商业银行普遍大力发展房地产信贷，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。在发放房地产贷款过程中，信息掌握不充分，贷款过程缺乏足够控制力，或对借款人审查不严，容易造成决策失误。部分商业银行对政府担保和政府干预的项目盲目乐观，甚至盲目追捧，忽视了这些项目所具有的风险性。为抢市场，占份额，部分地区的商业银行甚至违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了房地产“过热”的行为，这些管理上的不完善都会给银行带来一些潜在风险。

三、我国房地产金融风险的防范措施

对房地产金融风险的防范，应根据经济发展的需要，适应国内国际经济形势的不断变化，因此，本文认为可以从以下几个角度进行考虑。

1、实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化

当前，我国房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，我们必须尽快建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产金融风险的必由之路。具体可以考虑以下几个手段：一是发展房地产业基金；二是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化；三是在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场；四是积极稳妥地发展住房公积金贷款。房地产融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要方向，通过对直接融资的制度化创新设计，从而在根本上防范银行的风险。

2、加快土地制度改革，完善土地管理模式

如何有效的发展土地市场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房地产金融风险的关键因素之一。我国目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应对房地产市场的健康发展也产生了很大的影响。要保持房地产市场的可持续发展，应该在条件成熟时进行土地制度改革，加快土地管理模式的转变，加强对土地供应的监管。有效地界定和规范政府行为，规范土地供应市场，加快改革和完善与房地产金融市场的稳定密切相关的各项制度。

3、加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度

对于国家而言，房地产金融市场的稳定具有重要的作用，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。

4、完善房地产金融的法律环境

确定房地产金融的法律地位，同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。