农贸市场的经营模式精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇农贸市场的经营模式，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】水果湖 农改超 农贸市场 超市 竞争力

2004年9月28日武汉市第一家农改超市场――水果湖农改超市场正式投入营业，这也标志着武汉市“农改超”工程的开始。武汉市计划用3年时间，新建一批生鲜食品超市。据了解，武汉236个农贸市场中，符合改造条件的有93个；3年内拟关闭调整转向的农贸市场57个。截止2006年底，武汉93个可改造农贸市场中，已有75个实现“农改超”。57个拟关闭调整转向的农贸市场中，已关闭和调整转向的18个。同时，新建生鲜食品超市23个。销售业态的升级已然成了必然趋势，但是在如火如荼的农改超背后，还存在某些值得深思的问题。

一、“农改超”简介

农改超在具体操作中有很大的灵活性，一般认为，当前全国各城市的农改超可以总结为三种模式和发展思路。

1、广州模式。主要是在原有农贸市场的基础上改造和发展室内肉菜市场，改善农产品购物环境，但是销售方式不变。这是一种不成功的过渡模式，一方面未能从根本上改变经营环境和条件，达不到生鲜品保鲜、保质的要求；另一方面增加场地成本又削弱了农贸市场原有的价格优势。

2、武汉模式。由武汉市政府部门出面，以招标形式选择农贸市场原址改造后，交由公司经营，以大卖场为主要经营形式，将摊位租给业主，满足顾客生鲜消费和其他综合性消费的多种要求。该模式比较彻底，在经营模式上较广州模式改革更进了一步。

3、深圳模式。是由深圳农产品股份有限公司为首的公司推动的，以原有的农产品生产基地和大型批发市场为后盾，发展连锁的生鲜超市，另外，将现存的农贸市场进行“街市+超市”化改造。此种模式较武汉模式更为彻底。

武汉水果湖农改超市场显然属于第二种模式。它地处水果湖商业中心区，经营面积3600平方米，是由中百仓储投入600多万元对原农贸市场进行全新打造而成的具有农家田园风格的纯生鲜超市。市场现有业主近100个，其中80%是原业主。

二、水果湖农贸市场“农改超”的动因

通过对农贸市场和超市的调查走访我们注意到，农贸市场的优势在于：方便居民就近购买；价格便宜，农贸市场内没有专门的物流及卫生方面的管理，其物业管理费和税费都相应较低。总体来说其个体业主的经营成本也相对较低，从而使其在生鲜产品的价格上有一定比较优势；由于实行个体经营，进货批量小，所以进货速度一般较快，生鲜品种齐全，农产品基本上都可以在其保鲜期内销售卖出；面对面的销售，一方面可以讨价还价，另一方面，可以灵活满足顾客需要，如根据消费者不同要求将鱼体当场分割，家禽当场宰杀，这在超市就很难做到。

但是农贸市场，包括实行农改超之前的水果湖农贸市场，也存在着不少问题：一是设施简陋、功能不全、环境恶劣、卫生条件差，这不仅带来了城市、城管建设问题，也使农贸市场的购物环境越来越不能适应现代人的要求；二是市场内农副产品的质量存在一定的安全隐患。由于是个体经营，业主的进货渠道多、货品质量不稳定，加上农贸市场的设施不完备，市场管理不规范，许多业主在进购农副产品时大多没有对其农药、化肥、重金属等方面是否超标进行必要的检验，这在很大程度上对消费者的健康构成了威胁；三是经营具有一定流动性，这使得税收征管难，在一定程度上造成了税收流失。

但若完全将农贸市场改成生鲜超市的形式同样存在很大阻力。生鲜超市的正常运作必定要求其员工有一定的专业能力，这样原来的大部分不具备专业能力的业主将面临着失业危机，增加了社会不安定因素；对顾客来说，排队缴款比起面对面的交易要占用更多时间；所销售的生鲜产品虽然有安全质量保证，但超市的物业管理和设施费用高，这使其生鲜产品的价格也相对较高。

于是在这样的背景下，水果湖农改超市场――介于集贸市场与超市之间同时又全新、先进的经营管理模式应运而生。它既不像集贸市场那样商家缺乏统一规范的管理，也不像超市那样经营各种综合性消费品而不会只为生鲜区而开。在介于两者之间的这种情况下，水果湖的农改超实际上是面临着农贸市场和超市两个竞争对手。

三、水果湖农改超市场的优势与劣势

1、优势。

（1）菜场内环境干净整洁、宽敞明亮，原农贸市场的结构、墙面、地板、屋顶等都经过了装修改造，顿给人井井有条、清新舒适之感。据了解中百超市还专门请保洁公司对卖场进行清洁、消毒、去除异味。

（2）生鲜产品的安全卫生有了更好的保障：菜场内配有检测设备，每天早上有专门的质检员对生鲜的农药残留、福尔马林含量以及瘦肉精等指标进行检测，不合格的产品将在质检员的监督下退回原产地进行销毁。

（3）保留原来的自营模式，这种业主和顾客面对面的销售模式的保留，一方面可保证生鲜品种的多样性，另一方面，可更好的满足顾客的不同要求。

（4）对菜场各方面的管理更加规范合理：业主统一着装、规范语言，有专门的管理人员巡查，维护卖场秩序；业主每个周都会接受销售方面的培训；菜场内设有专门的服务台，既记录每天的质检情况和菜场的环卫记录，又可供消费者投诉、咨询、反馈意见。

（5）菜场内设有价目表，明确表明当天生鲜的参考价格、主要原产地及当天检测合格与否，使顾客购买放心。

（6）改超后的水果湖菜市场二楼销售生鲜及农副产品，一楼则专门经营特色小吃，这使顾客在采购农副产品后，既可以休息也可以享受美食，满足顾客的休闲需求。

（7）有利于税收的高效管理，避免税收流失。

2、劣势。

（1）农改超市场效应力不强（效应力主要体现在销售额、毛利率、成本费用控制等方面）。通过对菜场内业主的当面访问我们了解到，对业主来说，改超后，他们的收益并无太大提高。他们反映：摊位费翻了番（当然我们可以理解为，这一方面是优良的环境所致，另一方面，这高摊位费里实际上隐含着管理费，因为表面上水果湖农改超市场不收管理费用），而他们的进货方式和渠道却没有根本变化，这不得不使蔬菜也跟着涨价，虽然菜场内蔬菜的质量的确要优于周边的农贸市场和超市，但价格也高过二者。

（2）农改超市场集客力不强（集客力反映的是业态获取、占有和维持目标顾客的能力）。从消费者角度看，他们大多对价格很敏感，之所以改超后水果湖菜市场还能出现顾客络绎不绝的现象，也是它的特殊性使然：水果湖周边的居民大多生活水平较高，对购物环境和蔬菜质量卫生的关注程度高过了价格，因此改超后的高价格并没有吓走他们。但走访的其他农改超市场就没有这种幸运：要么是门庭冷落，要么是又有恢复农贸市场的势头。这些事实提醒我们，农改超应该面向大多数消费者，而大多数消费者最敏感的终究还是价格，怎样使价格维持在普通消费水平是农改超在同农贸市场和超市竞争中获得优势的关键。据武汉市工商局的一次万人问卷调查结果表明：80%的居民仍然选择到农贸市场买菜。

为进行集客力比较，我们在武汉市一些农改超市场、农贸市场及超市进行了实地调查访问，其中发放问卷150份，收回有效问卷146份。调查结果如表1。

（3）其他很多方面也制约着农改超：改超投资过高、物流环节过多，改超后仍有许多遗留问题如在所经营生鲜食品的总量和结构的确定上应遵循什么样的原则等尚待解决。

四、对“农改超”市场竞争力的SWOT矩阵分析

总结调查结果，得矩阵分析图如下：

五、提高“农改超”市场竞争力的对策建议

通过以上的调查比较与SWOT矩阵分析，我们认为，提高“农改超”市场竞争力还应在以下几方面下功夫。

1、建立武汉本地蔬菜基地。据了解，武汉市蔬菜大多是从武泰闸、皇经堂等大型蔬菜批发市场购进的，若能省掉这个批发环节，实行蔬菜基地化，不仅可以使农民由盲目种植变成有序生产，有效规避种植风险，使农业增产、农民增收，而且使农改超市场经营者既能保证蔬菜均衡供应，又能从源头有效控制产品质量。

2、建立完备的生鲜配送体系。从简单的销售体系向产、加、销一体化的经营模式转变，完善企业在生鲜流通链中的各个环节，以此来加快物流速度、降低生鲜的流转成本、提高生鲜新鲜度。

3、逐步扩大经营规模。争取利用门店的增加、配送体系的完善、集中采购量的增加来降低生鲜产品的采购成本。

4、对于外地蔬菜，可以和当地农民签订订单，建立稳定的进货渠道。

5、扩大政府的扶持力度。可适当地对参与农改超的企业、业主和消费者进行补贴，有利于产品价格降低，从而推动农改超进行。

6、实行农改超的企业应该加强各方面的管理，对待业主要一视同仁。特别是在农改超的初级阶段，任何不利于农改超进行的行为都将给本来就不平坦的道路再添障碍。

7、促进招商引资。政府不但要鼓励市内的中百、中商、武商等大型商业集团积极参与到农改超中来，更要吸引家乐福、沃尔玛等跨国超市加入农改超，充分利用外资。

8、应继续对生鲜采购、运输车辆实行绿色通行证。取消蔬菜配送车辆的诸多限制，提高生鲜运送的便利与效率。

9、生鲜市场的服务台应增强服务性。可以提供家常食谱或专门的烹饪技巧，增强居民饮食的营养健康。

10、加大“农改超”宣传力度。使居民充分了解农改超、支持农改超，使农贸市场的业主接受农改超，商业企业敢于参与农改超，增强农改超的源动力。

从长远来看，将城市的农贸市场逐步改造成生鲜超市，是城市现代化和商业化建设的需要。但我们应该意识到，农改超还处于初级阶段，而且这关系到一个制度的变化，不可能在短时间内就完成并取得很好的成效，因此，多方面的努力是必须的。然而，我们有理由相信，在各方面的努力下，各种不足之处终将被克服，农改超市场的竞争力必将逐步提高，农改超之路也会越走越广。

(注：本文为华中农业大学科技创新基金重点资助项目，项目号为:B06014)

【参考文献】

[1] 何劲、祁春节：武汉市农改超的难点及其对策研究[J].农业经济，2005(12)。

篇2

关键词：城市农贸市场；业种配置；经营管理；精细化管理；合力治理

中图分类号：F304.1 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2016）03-056-02

在我国城市中进行农副产品交易的集市被称为城市农贸市场，在城市集市进行农副产品交易是中国最古老的交易形式，同时城市农贸市场也是社会主义市场的补充。农贸市场是我国普及城乡各地的农产品批发和零售的市场，它与城乡人民的生活息息相关，是城市承载力的重要支点。它与农村的集市贸易不一样，不是农产品生产者彼此交换为主的市场，而是以农民自产自销与城市居民、小商贩的批发和零卖的形式进行交易的。城市居民、集体单位和酒店餐饮业作为买方，农村、农场和农民作为卖方在农贸市场进行交易。可以这样认为：城市农贸市场管理的发展和创新是生产力发展与社会进步的必然结果，其发展进度已成为衡量现代经济发展的主要标志。它的发展和存在有助于改善城市的食品供应状况，还可以使城市居民的购买力转移到农村、农场，使农民的经济收入有所增长，所以说，城市农贸市场在城市居民和农民的生活中占有举足轻重的地位。目前，我国仍然是一个农业大国。城市农贸市场的发展和创新能推进我国现代化和工业化的发展，能帮助我国人民早日实现“中国梦”和促进伟大中华民族复兴的前进步伐。发展和创新城市农贸市场管理还能加快城区市场繁荣，保证城乡产品买卖交易持续稳定，保障城乡人民生活水平不断提高，促进社会安定团结，更进一步提高我国人民的生活水平和生活质量，推动社会主义精神文明建设。笔者就职于河南省濮阳市市场发展服务中心，耳闻目睹了城市农贸市场的建设、改造和一步步发展壮大。笔者欣喜地看到：目前，城市农贸市场服务已成为促进城市经济发展的重要支柱和城市经济增长的亮点，特别是在网络营销和知识经济的推动下，城市农贸市场的经营管理、业种配置、市场环境都有了很大的发展和创新，服务形式更加新颖多样，服务内容更加拓展延续。但是，城市农贸市场管理在发展和创新的过程中还存在一些问题。

一、城区农贸市场管理存在的问题

众所周知，城市农贸市场的农产品是自发调整的，市场价格不是长期不变的，它是随着季节的变化而变化的。这就要求城区发展服务中心对农贸市场进行科学化、规范化、精细化管理。遵循国家对市场管理的方针、政策，使城市农贸市场朝着有利于社会主义的方向发展。但是，一些农贸市场由于存在规划布局不合理，而且设施陈旧落后，市场管理简单粗放、行业监管不得力等问题，使得城市农贸市场管理的发展和创新受到严重制约。

1.农贸市场建设落后，设施利用率较低。目前，由于大部分城区面积迅速扩张，大批农民涌入城市务工，使得城市人口急剧增长。这就需要城市的农贸市场建筑面积迅速扩大，市场设施快速更新，以保证农产品交易成功率大大提升，这样才能保障城市居民的生活水平稳定提高。但是据笔者调查所知，许多城市的农贸市场建设仍旧滞后，设施利用率仍旧低下。按照国家规定的“城市居民15分钟可满足购物”的市场建设要求，很多城市小区仍然达不到这个要求，目前很多离城市较远的小区购买生活用品时需要开车购买，往返需要近一个小时。由于农贸市场建设滞后、场地狭小，使得市场内部颇为拥挤，买卖肉食的区域又脏又乱、污水横流；买卖蔬菜的区域杂乱无章、烂菜叶发出一阵阵令人作呕的气味；市场内经常发生争吵、斗殴现象，同时也给小偷造成了偷窃机会，消费者丢钱包的事件时有发生。由于市场在初建时期建设规划比较保守，在设施上没有投入较多资金，所以市场地面坑坑洼洼，上下水不通畅，市场大棚锈迹斑斑，公厕内臭气熏天，这样的环境怎能吸引众多的消费者到此消费呢！

2.上级部门监管力度不强，市场管理粗放。业内同行都很清楚，对农贸市场的管理涉及到多个行政部门。其中有工商、农业、城管、公安、消防、林业等，这种形式的管理给农贸市场的监管带来了诸多不便。首先，在检查、收费、监管等方面，各个部门都有一套自己的管理和检查方法，经营者要接受这些部门的各项检查，经常是这一拨的检查人员刚走，下一拨的检查人员又来到。由于一些职能部门没有深入到农贸市场进行驻场管理，缺乏常态监管机制，只是过一段时间走马观花地检查一下，使得好多农贸市场出现无照经营、不配备消防器材、食品加工经营户没有“三证”或“三证”不全，市场内乱搭、乱建的现象。上级有关部门监管不得力的后果造成市场管理粗放的现象。这种现象的存在使得划行规市不科学、不规范，蔬菜区域也有卖水果的摊位，水果区域内干鲜水果摊位混杂在一起，肉类区域生肉、熟肉一起卖，炒货、小吃点乱摆乱放，农产品检测项目、市场信息、复秤设备更是没有健全，公厕无人清扫、苍蝇满天飞，粗放管理使得农贸市场环境“脏、乱、差”，布局乱七八糟。

3.马路菜市和早市问题十分严重。笔者曾在一些农贸市场的周围做过调查研究，发现几乎每一个农贸市场周围都有马路菜市和早市存在。早晨城市居民都要出门，有的上班有的上学，但被熙熙攘攘的马路菜市和早市阻碍了出行道路。经常看到这样的情景：汽车、电动车、自行车、行人拥堵在一起，喇叭声、自行车铃声与小商小贩的叫卖声和消费者的讨价还价声交织在一起，使得农贸市场周围杂乱无章。市民的抱怨声此起彼伏，因为马路菜市和早市的存在，上班迟到被扣奖金，上学迟到被老师批评。城市居民曾大声呼吁取缔马路菜市和早市，但马路菜市和早市像春天的韭菜，被取缔一次过一段时间又死灰复燃了。只有从根本上取缔马路菜市和早市，才能保证农贸市场周围的交通通畅。

二、城区农贸市场管理的创新策略

目前，许多城市政府为加强城区标准化农贸市场的建设与管理，都制订了相应的总体设想和目标，比如，河南省濮阳市就针对农贸市场设立了“立足实际、方便群众、科学布局、精细化管理”的总体设想，并制订了“布局合理、结构协调、功能齐全与市民消费水平相适应”的建设规范化城区农贸市场的目标。笔者长期在城区市场发展服务中心工作，愿意与业内同行一起探究城市农贸市场管理的创新策略，以美化城市、规划经营、方便群众、促进消费为目标，为广大市民创造一批环境整洁、宽敞明亮、消费安全、价格公平、买卖公正的农贸市场。

1.拓展农产品业种配置，创新农贸市场精细化管理。面对激烈市场竞争形式，加强对城区农贸市场拓展农产品业种配置，进行精细化创新管理尤为重要。笔者认为，应从以下三个方面做起，一是改造农贸市场的设施和环境。城区市场发展服务中心应转变观念，遵守国家与市政府规定的法律、法规及有关政策方针，统筹考虑农贸市场经营者和消费者的切身利益，对农贸市场进行科学化、规范化、标准化管理。修建改造不合理的设施，科学布局、规范经营，将农贸市场修建的宽敞明亮；消费者的通道要布局合理，防水、防滑、防火、防拥挤；环境卫生要干净整洁；经营者要文明经商，礼貌用语；建立和建设农产品检测台、市场信息网络和复秤设备；这样做可以提高市场买卖交易成功率，实现市场信息、管理经验和市场资源共享。二是城区市场发展服务中心应成立农产品采购配送中心。城市市场发展服务中心要与物流体系、农村、农场和农民形成一条农产品销售链，可以采用农产品配送的形式将农产品配送给城市的酒店、食堂和居民小区，这样做可以促进农产品渠道向新型化发展，缩短农产品流通流程，提高贸易效率，也可以降低农产品物流成本和价格，使城市消费者和农场、农村及农民的利益达到双赢。三是重新调整农贸市场布局，拓宽业种配置。笔者认为，应该对农贸市场进行科学、规范、合理的布局，将农贸市场销售的产品分为三大区域，第一区域为肉食、蔬菜、水产和干货类，可以将这一区域放在市场的中心地段，因为这一区域销售的产品与消费者息息相关；第二区域为粮油、水果、熟食和杂货类，可以将这一区域的产品放在市场边角地段，因为这一区域销售的产品消费者不需要天天购买；第三区域为绿色产品、本地特产和报亭、彩票销售等，这一区域的产品可以放在市场门口，吸引外地游客前来购买。这样的布局使农产品交易相互搭配、增加市场人气，还可以拓展农产品业种配置，创新农贸市场的精细化管理。

2.创新市场经营管理，营造市场和谐氛围。笔者深深感到，要想创新市场经营管理，首先要营造和谐氛围。市场管理人员要更新服务理念，不能再以上级领导者的身份出现，市场管理人员的工作不再是到期收取租金、检查一下经营者的卫生状况、通知经营者一些注意事项就完成工作任务了，而是应该以市场经营者的朋友身份出现，切实帮助经营者解决一些实际困难。每一名管理人员都应该具备处理急发事件的能力，如：经营者与消费者发生争吵或斗殴事件，市场管理人员应在第一时间内到达现场进行调解，并能做到公平、公正、以理服人；经营者之间发生了矛盾，管理人员应冷静分析矛盾发生的起因和经过，以谈心的方式对他们动之以情、晓之以理，使他们化解矛盾心情愉快地经商。当经营者家庭遇到困难时，管理人员要伸出友谊之手帮助他们解决困难，尤其是一些外地经营者，在本地没有亲戚朋友，遇到困难时常处于孤立无援的境地，他们迫切希望管理人员帮助解决困难。管理人员就要利用自己的人脉关系热情地帮助他们。如：经营者的孩子入托难、入学难、看病难、租房难等实际问题，市场发展服务中心和管理人员都应当帮助他们解决这些问题。这样做可以使他们积极配合市场管理工作，有利于农贸市场管理的创新和发展，还可以营造市场和谐氛围，使市场很快繁荣起来。其次，创新市场经营管理。笔者曾学习了国内外同行先进的管理理论和工作经验，认为创新农贸市场的经营管理应从以下两个方面进行尝试：一是“批零结合”的经营模式。市场发展服务中心应利用城区交通便利的特点，积极创造“批零结合”的必备条件，吸引外地批发商到农贸市场经营农产品，使农贸市场的零售和批发经营并驾齐驱，越来越红火。二是“农加超”的经营模式。这种经营模式就是利用农贸市场和超市之间的差异化经营，使农贸市场和超市形成良好的优势互补，再加上其他业态的补充和完善，达到农贸市场和超市互利的双赢局面。只有打破陈旧的经营理念，才能将农贸市场的经营管理创新达到一个新的高度。

3.完善体系建设，合力治理市场。要想创新对农贸市场的管理，必须完善体系建设，合力治理市场。首先要完善对农贸市场的体系建设，因为对农贸市场的整治是一项经常性、长期性、系统性的工作，市场发展服务中心应建立一套各部门之间相互配合、相互支持、相互制约、相互谅解，一边抓市场的安全、整治，一边抓市场的经营、管理的农贸市场管理创新体系，这样才能有的放矢地解决存在问题，随时随地掌握市场实际情况，使农贸市场管理的创新工作扎扎实实地开展起来。应从以下两个方面做起：一是成立市场经营户管理委员会，完善和推行市场经营户自律管理体系。市场发展服务中心应牵头组织每年度的文明诚信经营户评选活动，并给予精神和物质奖励，还可以在市场内广泛宣传他们的先进事迹，保持市场的正能量上升，以打击歪风邪气。二是市场发展服务中心与经营户签订卫生保洁承诺书，这样做可以保证市场的卫生清洁，还要定期公布市场违规违纪经营户名单，促使经营户自觉遵守市场规定，诚信经商、文明待客，使市场买卖交易次序井然。同时还要教育和要求管理人员以身作则、遵纪守法，决不能接受经营户的贿赂，要按照市场发展服务中心的要求经常利用广播、黑板报宣传党的方针和政策，落实经营者摊位前的“三包”规定，有效防止经营户乱搭、乱建、乱停、乱贴、乱摆等违规行为。其次，各部门应尽其责、合力治理农贸市场。笔者希望涉及到管理农贸市场的每一个部门都应该明确自己的职责，做好自己的本职工作。市场发展服务中心要调动起各部门的积极性，齐抓共管、形成合力，共同打造一个“秩序化、优美化、清洁化、规范化的农贸市场”，使市场成为布局科学合理、买卖井然有序、环境优美整洁、居民安然消费、新型的农贸市场。城市农贸市场既是城乡居民买卖农产品的集中交易场所，直接关系到民生发展的社会问题，又是一座连接城市、农村农产品贸易的桥梁。它关系着城乡人民的日常生活及生活水准的升降，还关系着社会安全、稳定与和谐。只有不断强化农贸市场服务功能，才能将农贸市场建设成为城市最鲜活的亮点。笔者希望业内同行不怕吃苦、不怕受累，脚踏实地、爱岗敬业、做好自己的本职工作，让自己管理的农贸市场更好地为城乡人民服务。

参考文献：

[1]吴一萍.我国城乡农贸市场存在的问题及对策.农村经济问题，1996（5）

[2]李波.安康中心城区农贸市场管理存在的问题及对策.安康市发展研究中心，20141219

[3]钱强强.强化农贸市场监管，营造放心消费环境.江苏经济报，2012326

篇3

道法自然，所谓蛇有蛇道，鼠有鼠窝，与自然世界里生态多样化相似，商业的生态也是多姿多彩，每个行业里都有各种经营生态。单个品牌处于这种商业生态里面，就需要适应生态预估生态的变化，抓住生态的本质和机遇，从而让品牌能茁壮生长。

一、界定市场的性质

在一个行业的市场里面，根据品牌的规模，一般而言可以分为领导品牌、跟随品牌、中小品牌。不同类型的品牌，面对的市场，采取的生存方法是不同的。

对领导品牌而言，面对的是整个市场，一般采取的是防御战略；跟随品牌与领导若即若离，采取的是进攻战略；众多中小品牌，面对的是缝隙市场，大多采取的是游击战。

就如笔者袁修梁在开篇所说的那家鞋店与中介，在经营上，首先需要弄清楚市场的性质。由于这个片区住户不是很多，人流也不旺，这片市场对大的鞋店或者地产中介吸引力不足，属于典型的缝隙市场。在这样的市场中经营，就需要降低经营成本，这也正好适合那些个体性质的经营模式。这就是为什么那些在人流大的地方鞋店、地产中介经营一阵子就不见踪影，而这两家店却能在这片人流不多的地方长久经营的原因。

二、关注生态的改变

随着竞争环境、生活方式的改变，商业生态也在不断改变。品牌需要顺应这种改变，或者预估这种生态改变的方向，抓住机遇，赢得先机。

就如城市的农副产品零售，在超市等业态兴起之前，大多采取的是农贸市场的经营模式。而到了现在，随着大的连锁超市的发展，压缩了农贸市场的生存空间，农贸市场的经营模式渐渐减少。

广州的服装批发在全国都比较有名气。在笔者袁修梁住处不远处，就是沙河服装批发市场。前些天，闲步到沙河服装批发市场，见到批发市场仍是一贯的闹哄哄景象，想这种模式受生态改变的影响会有多大呢？

服装批发市场的经营模式，在以前各省的百货站解体后迅速兴起。到了现在，随着互联网B2B、B2C模式的发展，新生代购物习惯的改变，势必会对传统的批发模式产生影响。

篇4

自去年以来，浙江省义乌市市场开发服务中心经过反复调查论证，决定在农贸市场中增设超市，即“农加超”经营方式。逐步改变农贸市场经营业态，实现对农贸市场的部分连锁。为此，他们先后在9个农贸市场实施了“农加超”的经营方式。由于超市货物品种较多，加上环境干净，吸引了很大一部分消费者。这样一来，农贸市场与超市之间相互促进，互补有无，整个农贸市场呈现出更加兴旺的态势。

突出三个“有利于”

义乌市市场开发服务中心（以下简称义乌中心）属下共有27个大小不一的农贸市场。近几年来，市场的硬件和软件虽然有了很大进步，但并未从根本上改善购物环境和流通业态的提升，仍以传统的摊位式叫卖经营为主，经营业态落后，经营成本较高，难以与现代化配送、全球化采购、规模化经营的新型流通业态比拟，在今后的同台竞争中劣势将会更加明显。问题是，如果马上对现有农贸市场进行超市化改造，不仅涉及大量的资金投入，也涉及超市化后可能带来的菜价波动、消费者适应水平、配送体系建立等新问题，更不可避免地涉及大批原有市场经营户如何分流、安置、再就业等重大问题。所以，“农改超”既是经济问题，也是事关社会稳定的政治问题。而“农加超”模式则可克服这些弊端。为此，义乌中心于2002年初提出了“农加超”模式，即在农贸市场中增设超市，统一命名为“义乌市众连发超市有限公司”，注册了“众连发”商标，由义乌中心全额投资建设，在现有农贸市场中逐步增设“众连发”连锁超市网点，逐步改变农贸市场经营业态，实现对农贸市场的部分连锁。

这种经营模式有三大好处：

第一，有利于经营户稳定。“农加超”没有把经营户赶出菜市场，而是让经营户仍有籍以生存的摊位或店面。

第二，有利于长远战略目标的实现。市场开发服务中心农贸市场的摊店投标收入是各中心经济收入的“蓄水池”。利用“农加超”模式，使中心在推广超市化的同时，仍旧可以稳定收取招投标收入，为以后大规模地实施超市化改造奠定经济基础。

第三，有利于做好经营户观念转变的思想工作。通过“农加超”模式，市场个体户切身感受到超市经营给他们带来的挑战，增加他们的危机感，提高他们对现代连锁经营方式的认识，加快转变营销方式的步伐，进而对以后的全面“农改超”或农贸市场超市化消除思想障碍。

重组市场格局

（一）锁定目标，逐步实施。义乌中心自去年以来，对下属所有农贸市场逐个进行“农加超”可行性的研究分析，通过论证，得出“农加超”模式在辖区内摊位利用率不高或交易不大兴旺的市场中较容易实行。为此，义乌中心制订了“农加超”改造计划，对列入计划的市场严格按照“众连发”品牌设计标准；在市场改造建设中，使各“农加超”市场在采购、配送、结算、店面装潢、建筑风格、内部POP广告等方面尽量保持一致。去年下半年后，义乌中心首先对摊点闲置率较高的胜利菜市场进行“农加超”改造，建设第一家“众连发”超市网点。目前，义乌中心已先后对所属胜利、梅园、新马路、工人路、商贸区、苏溪、江南、词林、桥东等9家农贸市场实行了“农加超”改造。

（二）重新组合市场布局。在实施“农加超”过程中，根据不同的农贸市场，采取不同的摊店布局组合和调整，腾出地块或摊店搞超市。

（三）新建市场与超市规划同步。在推行“农加超”的同时，对新建、在建或正在规划中的农贸市场，原则上全部列入超市化布点经营。在去年投入使用的苏溪江北综合市场，由于提前进行超市化规划，超市与市场同步开张营业。在刚刚兴建完工的三个市属重点工程??义亭综合市场、后宅综合市场、北苑菜市场中，超市规划也同步进行。

（四）尽可能利用现有资源。江南菜市场原一楼有890平方米面积被用于停车场，资源效益未得到充分发挥。义乌中心通过协调，将停车移至市场门前空地，在原停车场地基础上改造超市，仅以较小的投资，就完成了一个“农加超”市场的建设。

投入少 见效快

通过短短半年多来的运营，“农加超”模式已逐步显示出效果。

（一）投入少，见效快。义乌中心仅投入近400万元资金，就完成了9个农贸市场的“农加超”改造，总面积达到4528平方米。而对参照规范超市的投入标准，一个2000平方米的生鲜超市除租金以外的投入，费用需在300万元左右。所以，以农贸市场为基础的“农加超”模式作为一个超市起步阶段或农贸市场超市化的开展阶段，是一种投入少、见效快、比较稳妥的办法。

（二）环境得到改善，购物更加方便。“农加超”后，营造了全新的购物环境，同时大大丰富了商品品种，吸引了很大一部分消费者，客流量明显增加。菜市场与超市相互促进，互补有无。

篇5

自从农副产品销售终端兴起农改超以来，各种号称生鲜超市的门店不断诞生，各地政府和企业纷纷响应，但同时各种疑问也似乎从没有彻底打消过――生鲜超市是否就能完全取代传统的农贸市场呢？请问“农改超”是不是趋势？其优势所在？农贸市场的脏、乱、嘈杂等问题一经超市化就能全部解决吗？

消费需求决定商业形式

在沿海发达地区和北京等大中型城市，生鲜超市和超市生鲜区在生鲜消费市场中所占份额不断增加，而传统的农贸市场受到了很大挤压。但是，由于城镇下岗人群和社会弱势群体等低收入阶层的存在，发达地区的农贸市场仍然拥有不小的消费群。而像广州东川路市场这样经过改造升级之后的传统街市（农贸市场），也仍然拥有习惯于传统消费形式的顾客群。

在中国内陆地区和乡镇，由于消费能力和习惯等原因，传统农贸市场和定期集市仍然在当地人民生活中占有相当重要的地位。如果可以说生鲜超市会在很大程度上逐步挤压传统农贸市场的市场份额，那么从目前来说，以生鲜超市完全取代传统农贸市场似乎不太现实。况且生鲜超市本身也还有待于进一步完善，一些城市“农改超”试点情况可以清楚的反映现实问题。

从商业发展的角度来看，各种不同的商业业态是共生于同一个生态环境之中，不同业态会在一定时期内此消彼长，而很难出现一个业态取代另外一个业态的情况，即便是在发达国家中，农贸市场也占有一定的市场份额。因此只要有消费需求存在，就一定会有满足需求的商业形式存在。

一般来讲，超市生鲜区在初级生鲜商品（蔬果、肉和水产等）上的价格竞争优势并不明显，但消费者购买需求中对购物环境和生鲜品质量保证的要求明显较高，因此，超市生鲜区能否经营好？能否达到超市生鲜经营的目的，就取决于高水准现场管理和商品组织保障，否则将失去超市经营农副产品的真正意义，同时超市的整体形象也会受到影响。例如个别超市“肉制品过期返包”、环境卫生不佳等等。不良的超市生鲜经营是不可能成为农副产品销售主渠道的。

华南理工大学的一位教授认为，传统街市之所以在香港受市民欢迎，是受香港市民饮食图新鲜、买菜喜欢讲价的消费心理影响甚大，“这种根深蒂固的市井文化，试图改变它需要耐心和时间。”但是笔者认为，香港对传统街市经营和卫生环境的有效管理，使香港传统街市经营环境从根本上有别于内地农贸市场，这是它受市民欢迎的另一个重要原因。

很明显随着人民生活水平的提高，脏、乱、嘈杂和不规范的交易行为都无法再适应消费者的需要，那么问题是未来哪种商业形式更能够满足消费者不断提升的需要。

“农改超”有没有自身问题存在呢？应该如何解决这些问题？

生鲜超市难成独立业形

随着消费市场的深入细分，社区服务和社区消费逐渐成为关注的焦点，生鲜超市作为满足顾客日常饮食需要的一种商业形式，它和连锁药店、快餐店等一样，虽然经营的商品结构和分类商品比重各有不同，但都是社区店的一种体现，因此生鲜超市很难成为一种独立业态。

另一方面，顾客生鲜消费明显地呈现出多样化、个性化和层次分化，而承担顾客生鲜消费的商业形式也随之趋于多元化，各种连锁超市（标准超市和加强型超市）、大卖场、生鲜专营店，甚至餐饮业并存，再也没有一种商业形式能向过去的农贸市场那样一统天下了。生鲜超市要想真正在消费市场上站住脚，还需要过市场这一关，绝对不会因为自称是“农改超”就一定能站得先机。

随着近年连锁超市规模快速扩大，以单店生鲜经营为基础的运作模式正在受到极大的挑战，在门店营运管理、品质控制、长期经营成本和投入产出等方面都使大规模连锁发展受到诸多困扰，生鲜经营模式亟待更新。新的目标模式是在生鲜加工配送中心支持下的连锁经营。

生鲜超市应以生鲜自营为起点，在能够把握商品销售规律、商品结构、加工成本结构和定价策略等之后，以生鲜加工配送中心为核心逐步发展产品加工外包，通过与供应商和承包商的长期磨合，最终实现高效的社会化专业分工，形成产销联盟。生鲜经营模式更新和生鲜供应链资源整合将会直接影响到企业未来的生存。

提高生鲜经营的门槛

超市生鲜经营发展到今天，食品安全和环境卫生问题一直没有统一的行业管理标准，在实际经营中也是问题频发，令人堪忧。过去的非典疫情使我们在反思公共卫生问题的同时，也使我们也必须正视这样的问题：是否有必要为超市生鲜经营设立的门槛？这个问题既涉及企业的社会道义责任；也涉及企业的投资效益。

首先，超市生鲜经营，食品加工质量保障是最为重要的一点，现有的加工条件和环境达到基本保障的要求，现有法规是否能覆盖、并很好的解决和监督生鲜超市的品质管理，这的确是个值得探讨的问题。

篇6

一、农贸市场经营环境存在的诸多问题

(一)场内人员行为缺乏城市公共商业空间内的文明规范

一是市民买菜沿袭路边交易习惯。有的习惯将菜叶扔在地上；有的边走边摘菜，菜叶、豆壳扔了一路；有的光膀子、随地吐痰、抽烟、乱扔烟头，不把农贸市场当作城市现代商业空间。

二是场内经营者还有路边摊位经营意识。为了扩大销售额提高利润，有的摊主喜欢突破摊位空间限制，溢摊、出摊经营；有的为图方便，在摊位周边乱扔蔬菜废弃皮壳，垃圾遍地；有的超越摊位条件开展批发业务，尤其在早市，有的甚至将经营摊位拓展到市场外和街道上。

(二)市场主办方的利益取向导致管理松弛

农贸市场主办者，一般不直接参与市场日常管理，只是根据摊位情况核算总租金，采取承包转包方式分派给日常管理人，并将日常管理费用压到很低水平，由于日常管理人手不够，难以维护秩序和场内保洁，市场只能维持低水平运作状态。同时日常管理人员为了增收，场内私搭乱摆，增加临时摊位，加剧了市场内部的拥挤混乱。

(三)政府行政主导的市场管理模式效率不高

第一，政府任务指派与职能分工不_致，致使管理效果短暂。随着国家相关法律法规的出台，以及国家三定方案的落实，过去由工商部门一家统管的职能相继划分到相关职能部门，如农残、家禽防疫，生猪屠宰、收费监管就分别由农林部门、商务部门、物价部门监督和管理。但对市场活动秩序和环境卫生的管理职责，一直由于农贸市场的定位问题而存在分歧，长期以来，职能分工让位于上级分工，常常出现指定负责的部门没有依法查处的权限，有查处权限的未被指定管理任务，使得许多行为难以彻底性纠正，只能是暂时性的，管一下改一下。

第二，条线部门超越行业主管部门，牵头负责联合管理难以落实。为了实现某一管理目标，需要多部门共同配合，地方政府指定其中一个具有一定行政资源的部门，如行业规划权、政策制定权、资金扶持权等，来牵头负责情况汇总、居间协调、信息交流、共同行动。目前，地方政府仍然沿袭过去农贸市场的管理模式，越过商务部门职能指定工商部门作为牵头部门显然不合适，一是从工商部门职能看，它主要负责对农贸市场内的经营行为监管，是农贸市场管理中的一小部分；二是作为条线部门在市级以下政府中，工商部门不属于政府所辖部门，很难协调政府所属的块块部门和下一级政府组织。

第三，过多地依赖行政手段而缺乏经济手段。农贸市场中属于事务管理方面的问题，应由相关的管理制度或机制来约束。现在的管理中，依照内部约定实施经济制裁的手段严重欠缺，即便有所规定，也很难有效执行，市场管理工作主要依赖政府部门的检查执法来推动，通过外在的他律实施监管，不胜其累。

(四)政府对农贸市场建设的公共服务供给不足

第一，政府管理目标要求提升而公共投入却没有跟上。主办方为了盈利，尽量减少管理费支出，场内卫生保洁、场外车辆停放方面政府也没有补充投入，致使政府管理目标没有转化为市场自身的管理目标，导致农贸市场环境差的现象比较普遍。

第二，环卫部门公共服务的长期缺失。环卫部门每天固定时间在固定地点按次序收集垃圾，对于农贸市场这样生产垃圾的大户，并没有安排特殊的收集方式。在早晚上菜高峰期间。经常由于垃圾清运不及时，影响场内经营秩序。

第三，农产品交易准入制度不完善。从消费安全角度看，农产品交易场所必须具有设备检测和内部质量把控条件。由于缺少准入制度，一些规模很小的农贸市场，以及散落在城市里的个体蔬菜店、活禽店、肉店，还有那些开着卡车、挑着担子到处兜卖的流动摊贩，如果任其发展，农残、注水肉、瘦肉精、病死猪肉、禽类防疫、水产品运输过程中添加致癌物、水发产品致癌问题等安全隐患很难消除，而且会降低市场方提高管理水平的积极性，还会浪费大量的行政监管资源。目前，行政监管部门面临着诸多尴尬，一方面，无法依法责令场外经营小店整改和停业；另一方面，由于怕影响市民日常生活，对不具备条件也不整改的市场，不敢强行关闭。

二、农贸市场作为准公共产品具有多重管理属性

(一)农贸市场的公共性与准公共产品定位

首先，农贸市场长期融贯于百姓生活之中，所提供的服务具有公共性。

第一，农贸市场功能可替代性弱。对于居民生活十分重要。农贸市场为居民提供日常食品需求，满足居民的一日三餐；交易的农产品新鲜、方便和价格便宜深受居民认可。即便现在城市里已经拥有众多综合性超市。还有一些专业性生鲜超市或是蔬菜连锁店，但农贸市场依然是农产品从农田到餐桌流程中最便捷、最经济的平台。

第二，农贸市场选址基本上由历史沿袭，居民对此有很强的认同依赖。农贸市场设施基本都在居民密集区。所用场地大致可分为四种类型：一是国有房产开发公司或政府兴建；二是政府规划由开发商享受优惠而兴建的配套设施；三是由镇街一级政府或大型企业出借闲置土地民资兴建；四是原有大棚市场改造为室内农贸市场，政府给予资金扶持。虽然现在大都实行了民营化，但其为居民生活配套服务的性质没有改变。

第三，农产品集中交易有利于货源和质量的把控，农贸市场是农产品进入市民餐桌之前的重要安全关卡。农产品没有标准化的生产工艺流程，质量问题随时都有可能在生产、加工、运输、流通等环节出现，这就需要有对货源正当性进行审核、对产品质量安全性进行检测的第三方管理机制，采取农产品集中交易模式、实现集中质量安全把控显得尤为重要。

第四，农贸市场盈利模式主要是靠获取租金，基本上属于微利性经营。农贸市场的经营模式主要是市场主办者通过投资兴建或上缴一定的土地房产租借费或承包费获取经营权，以收取经营户摊位费获取收入，摊位费再通过经营户成本最终传导到菜价上，形成租借链、成本链。从某种程度上讲，露天、大棚或设施越简陋的市场，蔬菜价格较低，人气反而较旺。

第五。农贸市场内集聚了众多经营户，交易方式具有准公共产品的性质。

准公共产品，是指具有有限的非竞争性或有限的非排他性的公共产品，它介于纯公共产品和私人产品之间，如教育、政府兴建的公园、公路等都属于准公共产品。

农贸市场的经营活动具有非排他性和一定程度的竞争性。对于获得同一农贸市场承租摊位的经营者来

说，当甲从事食品经营的同时，并不会排斥乙卖菜。就是说。甲在使用农贸市场的同时，不排斥乙的使用，也不排斥乙获得利益。但是，场所内经营者之间的竞争是显然的。与超市、连锁经营者不同，农贸市场内集合了众多的市场经营者，他们的进货渠道大多来自于同一集散地，进货价格几近一致，利润率极其透明，其销售价格平均要比综合性超市低。

农贸市场具有公益性、微利性、替代性弱等特征，可以将此定性为准公共产品。对于准公共产品的供给，在理论上应采取政府和市场共同分担的原则。以此定位，来研究农贸市场的建设和管理问题，才能寻找到较佳的管理思路。

(二)农贸市场管理具有多层次性和多重属性

一是从政府的角度来看，要管理好两个层次的主体：农贸市场的主办方和场内经营户，政府应当对他们的经营活动与社会影响依法分别实施行政管理。二是农贸市场的主办方对于市场活动的日常管理，主要通过制定规章制度和工作安排实现对市场经营环境的维护，协助政府相关部门引导场内经营户合法合规经营。三是市场管理人员对场内经营人员和入场消费的购买人实施具体管理。其市场内交易活动和场内行为都要遵守秩序。

不同层次和方式的管理，具有不同的性质。

第一，行政执法。政府相关部门依照各自职能对市场中蔬菜农残、家禽与肉类检疫、农产品来源等，以及经营户的交易行为的合法合规性实施行政监管，并依法对场内经营户和市场主办方的违法行为实施查处，维护市场法制，维护居民消费权益和生命健康。

第二，契约管理。政府通过行政合同规范市场举办者的行为。政府依法规划批准建设农贸市场时，市场举办方应有文明规范经营的承诺，由此形成与政府的合约：经营户在入场经营时向市场主办方签订文明规范经营承诺，相互形成契约；市场主办方向入场购买者提出文明倡议和宣传，与广大消费者达成共识。

第三，自律管理。农贸市场协会可以受政府的委托对所属各会员农贸市场的文明经营进行检查、评比，并对履行承诺情况进行评估，提出奖励和惩罚建议；政府管理部门将检查、评估结果作为政策扶持的依据。同样，市场主办方将场内经营户组织起来进行评比考核，并将诚信摊位张榜公布，引导市民到诚信摊位消费，从而形成有效的激励机制和自律机制。

三、建立自律、契约、执法相衔接的农贸市场管理架构

政府对农贸市场的建设管理，具有宏观性、行政性、依法性、外部性、非自主性的特点。农贸市场的日常运行和文明建设，主要还是要靠市场自身的管理。为此，需要把政府管理、市场管理与行业自律结合起来，构建以自律管理为基础、以契约管理为纽带、以执法管理为保障的农贸市场管理架构。

(一)建立农贸市场综合管理的政府职能协调机制

首先，明确主管部门职责。农贸市场的管理职责归于具有相关行业管理职能的部门承担，主要负责制订整个地区农贸市场的布局规划，制订农贸市场的建设标准和管理规范等规划，提供农贸市场建设和运行的制度，协调政府对农贸市场的管理。

其次，划分和协调各职能部门行政执法的管辖范畴。农贸市场的文明规范建设，涉及工商、商贸、城管、环卫、卫生、质检、农林等多家职能部门，应先明确各自职能边界，再建立各部门合作管理的机制，实行有效监管。

(二)加强农贸市场有序进入和退出制度建设

首先，要建立农产品准入经营和入场经营制度。一是农贸市场必须具备对入场农产品货源管理机制和农产品质量安全检测设备这两项基础条件，方可对外经营。二是对小规模的独立门店实施行政许可。

其次，加强对摊位收费权限、收费标准的监督，提供相关的指导意见，进一步规范不同档次市场的收费，提升规范经营的水平；对不按规定的、屡不改正的市场主办者暂停或收回收费权，使得政府不因对市场主办的处罚累及百姓日常的购菜权，引发。

(三)构建由政府、市场、经营者组成的规范经营责任链

首先，明确相关单位的责任，并通过契约的形式固定下来。申办农贸市场时，需要对场内场外环境和卫生、摊位摆放秩序、买卖秩序、文明宣传等事项作出责任承诺；场内经营户提出入场申请时，也要签订相应的责任承诺。

其次，建立与承诺相对应的保证金制度。市场向政府指定部门或委托管理单位，缴纳文明经营保证金；经营户向市场交纳合法经营、文明经营保证金。政府指定部门或委托农贸市场协会对各市场进行考核评比，对达到目标要求的，由政府兑现增加人员经费补贴或相关建设改造资金补贴：达不到目标要求的，动用保证金加以整改。

(四)充分发挥农贸市场行业协会组织自律管理的作用

第一，政府要对行业协会加强指导。一方面，主管部门制定农贸市场文明建设的规范标准，提出总体的管理要求，为发展中介服务组织提供良好的制度依据；另一方面，职能部门参与行业管理的制度设计，做好政府管理与行业自律的衔接。

第二。按照市场自治组织的要求建设行业协会。行业协会应保持自己的独立性、自律性、公正性，需要按照市场化原则完善内部机制，注重协会的微观制度建设，建立健全责、权、利相结合的管理体制，强化经济责任制和财务控制。完善行业协会内部结构，建立行之有效的规则和监管。

第三，充分发挥协会章程实行行业自我管理的作用。行业规章约束行业的从业人员，要把行业章程与每个市场主办方的经营管理直接挂钩，与市场中的经营户直接挂钩，更好地运用行业规范和经济责任调节经营者的行为。

第四，加强从业人员的培训工作，不断提高业务能力。加强从业人员的法制教育和职业道德教育，增强其法制观念和业务素质，增强其服务意识和责任意识，端正服务态度，改变目前农贸市场从业人员素质偏低，管理较弱的状况。

四、政府提供有效的扶持与服务

(一)政府提供必要的建设扶持资金，完善农贸市场的硬件设施

根据城市规划和政府工作计划，对兴建及改造升级的农贸市场，给予一定项目的一次性扶持资金，为农贸市场规范有序经营创造基本条件。为每个农贸市场配备农残检测设备，并提供一定的日常运作费用，确保这些设备的正常运行，以便把好农产品质量关。

(二)政府提供或购买部分公共服务，激发农贸市场投资者提升管理水平的积极性

一种方式是由政府通过公开招标选择物业公司，负责辖区内农贸市场的内部卫生保洁，门前保洁和车辆停放秩序维护，费用由政府提供一定比例，其余由农贸市场缴付，这样可以确保市场有比较合理的保洁和维持公共秩序的人力；另一种方式是政府直接按农贸市场保洁、维持秩序人力标准，给予农贸市场一定比例人力薪资的补贴，人员配备由农贸市场负责，政府按照一定的标准进行考核后发放，并可配套一定的处罚措施。相对而言，前一种方式，容易出现场内经营户和购买人不配合的情形；后一种更具约束力。

篇7

一、菜市场摊位费租赁收费情况

（一）县第一、二农贸市场。建筑面积2600平方米，投资总金额240万元，固定摊位102个，出租率100%，摊位租赁费每摊位每月120-160元，市场垃圾清扫运费40元/摊.月，水电费30元/摊.月，自产自销市场卫生费1元/天.担，年收取管理费38万元。2008年停收“工商两费”后县财政每年补助85万元。

（二）镇农贸市场。建筑面积1900平方米，投资总额520万元。有固定摊位113个，出租率为70%，摊位租赁费80-120元/摊.月，市场垃圾清扫费10元/月，水电费10元/月，年收取管理费3.8万元，2008年停收“工商两费”后县财政每年补助26万元。

二、存在的问题

1、布局不合理，市场基础设施薄弱，建设水平不高。基础设施是农贸市场管理和建设的硬件，但市场最突出的问题是硬件设施问题，顶棚式市场结构、通道式摊位格局、狭小节约型摊位设计、活禽宰杀没有专门设计、熟食摊位设计没有防绳设施、水产摊位设计排水不科学等等，导致场内“脏、乱、差”现象严重。

2、马路市场猖獗，影响市容市貌。目前对农贸市场的管理是多方面多层次的，一些经营者打“时间差”，“候鸟型”马路市场到特定时间把摊点搬到沿街人行道上经营，形成移动式或马路市场，农贸市场管理者和城管局部门也以向马路市场经营者收取一定费用了事，从而在一定程度上默认了马路市场的“合法化”。

3、摊位费租赁收费标准与市场现状不适应。随着城市建设日新月异，城市框架不断扩大，城区居民日益增多，居民对农贸市场的需求与日俱增。但目前我县与城市建设相配套的市场网点建设相对滞后，现有的农贸市场存在先天的布局缺陷，已不能适应城市化的发展要求和居民的消费需求。尤其是城区几大农贸市场由于建设年代较早，市场老化、破损严重，市场基础设施简陋，服务功能落后，经营环境不优，营销方式粗放，商品质量、食品安全问题时有发生，这样不仅造成市场经营被动，高耗低效，削弱了其应有功能，而且严重制约了城市品味的提高。由于市场建设水平不高，服务还不到位，摊位费租赁收费标准稍高，导致承租人意见较大，致使有的市场摊位没有全部出租出去，影响了市场的发展。

4、市场法制环境差，管理不到位。我县农贸市场管理工作，虽然由城管、工商、环卫等单位根据各管辖职能各司其责，但由于缺乏具体、全面专业的市场管理办法，职责不明确，管理工作受局限。市场管理部门政出多门、职能交叉，市场发展环境不优。目前，全县市场均存在各职能部门多头收费和收费标准混乱的问题，一些职能部门重收费、轻管理、不服务，还有一些部门只收费、不管理，这些问题的存在，不仅加重了市场业主和经营户的负担，扰乱了市场的正常经营秩序，而且在很大程度上制约了市场的稳定与繁荣。

三、加强摊位费收费管理的建议

尽管近年来蓬勃发展的连锁超市普遍经营了生鲜食品，给城市居民消费提供了更多的选择，但社区菜市场适应我县经济社会发展的现状，适应居民消费习惯，适应当前部分菜农自产自销的销售方式，其经营灵活、管理成本较低、购买方便、服务周到的经营模式在一定时期内还有很强的生命力，对满足城市居民消费有难以替代的作用，为下岗职工、农村进城务工人员、“4050”人员、残疾人员等就业困难人群提供了一条重要的就业渠道。为加强对我县农贸市场发展的宏观指导，进一步促进农贸市场持续健康发展，结合我们调研了解的情况，针对加强摊位费收费管理，特提出如下几点应对措施，供领导决策参考。

（一）提高认识，高度重视，着力加大农贸市场管理的力度。要坚持把农贸市场管理作为民生工程和具有公益性质的项目来抓，充分认识到加强农贸市场管理的重要意义：一是关系市民生活，农贸市场是公共消费服务平台、市民的“菜篮子”，与老百姓的生活密切相关，直接关系到人民群众的日常生活和消费安全；二是关系城市形象，农贸市场是城市的具有公益性质的基础设施，体现了城市宜居、城市品位和城市形象，加强农贸市场管理是加强城市管理、建设宜居环境、创建文明城市的需要；三是关系三农问题，加强农贸市场管理是解决三农问题的有效途径，对增加农民收入、扩大农村消费具有重要意义。当前，农贸市场作为一个微利行业，投资大，收益低，回收期长，市场机制在这里面的作用不会很大，迫切需要政府这双“有形的手”大力扶持。

（二）合理确定摊位租赁收费水平。摊位租赁费标准可由市场开办者根据市场建设或承包费用、设备折旧、人员工资及保险、物业管理费、公摊水电费等有关费用及上缴税金和合理利润等确定。要严格实行市场收费明码标价。农贸市场开办者应按规定，将向场内经营户收取费用的项目和标准在经营场所或缴费地点显著位置进行公示，接受社会监督。公示内容包括：服务内容、收费项目、收费标准、行业监督电话、价格举报电话等。未经公示的项目、标准，农贸市场的经营户有权拒绝缴纳。要合理控制市场收费的调整频率及幅度。市场开办者应本着诚实信用原则，合理控制农贸市场摊位费的调整频率及幅度，保持收费水平相对稳定。原则上，收费调整幅度应不超过成本费用变动幅度，并且在合同期内市场开办者不得单方调整收费标准。市场开办者调整收费标准，应提前2个月向场内经营户告知调价理由及调价标准，一般情况下收费标准一年内调整不得超过一次。

（三）进一步完善扶持政策，切实减轻市场税费负担，为市场发展创造良好环境。对全县农贸市场收费情况进行一次全面的清理，坚决制止乱收费、乱摊派、乱罚款。除国家有关部门按规定批准的收费项目外，任何单位和个人不得擅自设立收费项目，提高收费标准。建议在城区市场实行“一站式收费”管理办法，即市场管理部门可作为各项规费的代收机构，采取“一个窗口”、定额收缴的办法进行结算。

（四）进一步加强摊位费收费管理。一是出台管理办法，明确监管职能。县政府要制订有关政策，出台一系列管理措施和办法，如《全县城区农贸市场收费管理办法》及相应的惩治措施等。明确各单位协助市场服务中心加强对农贸市场的收费管理，推进农贸市场管理的制度化、规范化。二是强化摊位租赁合同管理。农贸市场固定摊位实行租赁合同管理。农贸市场开办者应与场内经营户签订书面摊位租赁合同，通过签订合同的方式确定双方的权利义务关系。合同中应明确摊位费标准、摊位面积、租赁期限、相关费用缴纳方式等内容。三是规范和降低收费水平。农贸市场开办者应正确认识和履行企业的社会责任和义务，主动规范农贸市场摊位费，进行收费时，必须开具财税部门认定的合法票据。同时，及时掌握摊位租赁动态，防止转租摊位或炒作摊位造成摊位费上涨等问题，维护公平公正的交易环节。四是加大市场执法检查力度。要加强对农贸市场收费行为的监督和管理，全面清理规范农贸市场违规收费项目和收费行为。要切实加强对本区域主要农贸市场摊位费情况的调查和监测，及时掌握情况，发现问题。要加强部门间的协调配合，加大执法力度，坚决取缔违规收费项目，查处违规收费行为，维护市场经营秩序，降低市场环节流通成本，稳定农副产品价格。

（五）“疏堵”结合，加大执法力度，坚持长效管理。针对专门占道的临时市场，在不影响环境、交通的前提下，增加设置临时疏导点，引导经营者买卖有序。对顽固占道经营者，要遏止这一无序现象的发生，只有坚持长效管理，加强整治力度，才能有效建设好市场。

篇8

一、农贸市场明码标价的主要形式

一是电子显示屏进行标价。规模较大的农贸市场采用电子显示屏幕公布各类主要农副产品当日的中心指导价。二是标价签进行标价。粮油、干货副食品、豆制品、卤味类商品价格由经营户以商品标价签进行标价。三是简易标价牌进行标价。不少经营者自制价目牌的方法在其营业场所自行公布价格。四是口头告知价格。没有进行明码标价，采用口头告知的现象较为普遍，这种方式无论是城区还是乡镇的农贸市场均存在，且数量不少。

二、农贸市场明码标价存在的主要问题

一是内容更新不及时。有些农贸市场虽然设置了大型电子价格显示滚动屏幕，但在内容更新上做的不是很及时，一般是一天一更新，没有发挥很好的作用。二是普及率不高。除副食品明码标价相对较好外，不少商品没有进行标价。三是标示内容不齐全。有的经营者采用自制标价牌，只在上面标示价格及计量单位，告知的信息很少。四是发展不均衡。农贸市场明码标价工作是城区好于乡镇，大型市场好于小型市场，市中心好于郊区，发展不均衡。五是缺乏长效管理机制。农贸市场的明码标价工作普遍是抓一阵好一阵，缺乏明码标价的长效管理机制。六是监管还不够。对农贸市场的明码标价工作的监管力度还不够，常抓不懈的劲头还不够足。

三、存在问题的原因分析

（一）明码标价意识不强

农贸市场的经营主体多是个体小商户，经营者的素质参差不齐，普遍文化程度不高，他们对明码标价是经营者的法定义务不是很清楚，认为标不标价是自主行为。有些经营者特别是经营时令蔬菜的，认为都是口头告知，讨价还价，标一个最高价其实是多此一举。在现存的经营体制下，受传统习惯的影响，消费者习惯与经营者口头讨价还价，使得经营者对明码标价重视程度不够，不愿明码标价，造成农贸市场明码标价普及率不高。

（二）受场地条件的制约

农贸市场实行开放式商品售卖，但又缺少超市货架式的硬件，加之各经营户经营的农贸产品品种繁多，致使其明码标价工作不易操作。如蔬菜，各经营者将蔬菜平铺在摊位的水泥台上，有时还会经常出现商品的叠堆现象，很难采用标价签或采用插入式的标价签，采用价目表又无墙面张贴或悬挂，就算采用小黑板制作的价目表，放置的地方也困难，放在水泥台上就会导致有限的铺面更加拥挤。

（三）受销售模式和经营模式的制约

从市场管理方来说，每一个摊位均是单独的经营主体，农贸市场不同于其他的经营主体，超市虽然很大，但经营主体是一个法人；商店类的经营，就算同一条街，各家商店也很少卖同品种、同品牌等同类产品。而农产品中，尤其是蔬菜类，目前蔬菜类缺少品牌名称，而经营户又统一集中，从层面上来看，形成了一个集中竞争的市场。经营者认为，农贸市场的特殊性导致经营者要区别于超市，若只是单纯地明码标价，会导致各经营户统一标高价，而实际买卖过程中还是讨价还价，明码标价实际意义不大。

（四）受价格变化快的制约

农贸市场商品价格变化快，尤其是蔬菜，价格变动频繁，导致同一商品一天有好几种价格，明码标价工作不易操作，难以全面标价，及时调价。

四、做好农贸市场明码标价的对策建议

（一）广泛宣传，增强农贸市场经营者的明码标价意识

只有提高了经营者的明码标价意识和消费者的价格法律意识、自我保护意识，才能奠定农贸市场明码标价工作的基础，才能逐渐形成明码标价、诚信经营的良好氛围。推行明码标价首先要做好市场管理者的工作，使他们认识到放开价格并不是放任自流和讨价还价，而是一种有序竞争的表现，对其进行政策、法律法规、经济原理讲解，使其正确认识和对待明码标价工作，并取得他们的支持。为了更好地宣传明码标价工作，应该在农贸市场入口处醒目位置经常性地悬挂横幅和标语，设立宣传牌，宣传《中华人民共和国价格法》、国家发展改革委《关于商品和服务实行明码标价的规定》和《浙江商业零售促销商品明码标价规定》等价格法律法规。同时，应该将价格方面的法律法规及相关规定汇编成册，发放给农贸市场的个体经营者，进一步增强提升经营者的明码标价意识。

（二）贴近实际，制定操作性强的明码标价形式

在研究设计农贸市场明码标价牌时，要充分考虑到农贸市场商品的价格经常会调整，让经营者便于经常性更改，只有更改方便了经营者才愿意去做这件事。同时，标价内容设置要根据不同类别有所区别，如干货类的可以按商场明码标价内容一样设置，像蔬菜类的明码标价内容可以相对简单一点，做到简单明了，既方便经营者操作，又让消费者看得直观。

（三）夯实基础，切实提升市场软硬件建设

地方各级政府应该把落实农贸市场明码标价工作作为惠民生的一项重要举措，把规范农贸市场明码标价工作列入市场提升改造的一项重要内容，着重抓好市场明码标价的软硬件建设。建设用于悬挂或摆放明码标价牌的硬件设施，如统一用于悬挂的横梁、统一方便的用于摆放标价牌的固定支架或固定框架等。同时，要求市场管理者必须建立健全配套的准入和退出机制，将明码标价工作纳入管理体系。

（四）加强监管，建立明码标价长效机制

篇9

关键词：农改超营销渠道农产品

农贸市场超市化趋势

农贸市场风光不再

我国的农贸市场是上个世纪80年代国家放开对粮棉油等农产品的管制而实行市场购销制度之后逐步发展起来的，这些农贸市场遍布城乡各地，以其商品丰富，经营活跃，成为居民购买生鲜食品的主要市场。应当承认，农贸市场作为农产品主分销渠道在满足城乡居民生活食品需求、促进农产品流通、繁荣城乡经济发挥过重要作用。但是，随着城乡经济的快速发展和人民生活水平的显著提高，传统的农贸市场渐渐不再适应农业产业化的发展和消费者日益增长的需求。特别是进入21世纪，大宗农产品相对过剩以及国外优质农产品的涌入、农产品质量安全日益凸现在人们的面前，这种传统的销售形式正受到严峻的挑战。

经营主体分散，难以对其进行有效的市场监管。市场设施落后，不利于食品安全控制。市场功能不健全,阻碍农业产业化发展。总之，消费者因为农产品质量安全问题不再青睐农贸市场；政府因为影响城市环境和现代化管理也对其颇有微词；个体商贩更是觉得无利可图，退场转行的比比皆是；加之其它业态经营生鲜农产品挤压农贸市场，今天的农贸市场在大中城市的销售份额已经严重萎缩，同上世纪90年代的“一统天下”相比，早已是江河日下。

生鲜超市异军突起

我国主要农产品的供给已经从总体短缺供不应求过渡到相对过剩阶段，买方市场已经基本形成，农产品的销售日趋激烈。在这个大背景下，农产品的销售也从原来的生产营销观念转变为市场营销观念，销售业态的升级已然成为必然趋势。自从家乐福进入中国率先引入“超市卖菜”的新概念之后，超市作为一种现代营销业态正逐步被生产者和消费者认可。当前，我国农产品的营销业态正悄然进行着一场变革，即传统的农贸市场将大量被现代销售形式的超市所代替。生鲜超市是以超市形式来经营生鲜农副食品，实现农贸市场经营主体的组织化，经营方式的超市化，产品的标准化和服务的规范化。

经营主体的组织化、规范化。超市为了在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须规范管理，统一合理地配置资源。企业法人接受政府、社会和消费者的监督，对成千上万名消费者承担法律责任。从以往农贸市场“卖商品”，转变为农贸超市“卖商品加服务”。同时，经营主体的组织化，有利于政府加强对市场的监管。

经营方式的超市化。生鲜超市采取的是统一采购、统一配货、统一定价的连锁经营方式。统一采购，就是直接从农产品生产基地进货，最大限度地减少了传统批发诸多的中间环节，解决了成本高的问题；统一配货，不仅能保持生鲜食物的新鲜，而且做到货物多元化，全方位满足市民需求，这些产品在配送中，往往经过严格的筛选、包装和加工，方便了购买。统一采购、配货后的产品要经过严格的检测检疫，农贸超市配有检测设备，每天对蔬菜农残、福尔马林、瘦肉精等进行检测，强化农产品市场准入机制，解决农产品安全问题。

消费需求推动变革

经过改革开放20多年的经济发展，居民可支配收入大幅增长，人们的生活质量有了显著提高，与此相对应的，消费结构和消费观念也在悄然发生变化。突出表现为以下两个趋势：

绿色环保。社会环境污染直接对人们的生活产生了不良甚至非常严重的后果，这一问题已经受到世界各国的普遍关注和重视，消费者对“绿色”消费品的关注也越来越强烈。通过调查显示，影响武汉居民消费者购买蔬菜的主要因素是产品的“新鲜程度”(74%)、“卫生程度”(65%)，同时消费者对“无污染/绿色食品”的蔬菜表示出非常高的需求水平（58%）。显而易见的是，同农贸市场相比，超市安全可靠的购物保证更能满足人们的绿色环保的消费倾向。

超市购物。随着我国零售业市场的开放，超市、连锁超市以及仓储式商场在国内得以迅猛发展，使得消费者的购买习惯、购买行为发生了深刻的变化。调查数据显示，在武汉，过去三个月内光顾过超市的消费者比例为82%，而生鲜食品以58%的购买比例成为了消费者在超市的首要购物种类。调查数据也表明，武汉有60%的消费者表示“购物环境舒适”是光顾超市的原因之一，而“质量可靠”(46%)是消费者在超市购买食品的主要原因之一，说明超市正逐步成为消费者选购农副产品的习惯性地点。显然，同拎着篮子进农贸市场相比，超市买菜无疑带给人们的是一种全新的愉快的购物体验。

农产品营销渠道的变革

传统的农产品营销渠道流程，其上游由各农户、农业生产基地、专业农产品生产公司等厂商组成，他们共同提供农产品的生产供给；下游是众多千家万户的居民所组成；农产品的销售与流通主要由大中型的农产品批发市场和集贸市场所组成，当然也有少数农户实行自产自销，跨过批发市场将农产品直接贩卖给最终消费者。应该说，这种模式在农产品总体短缺供给不足的时候，对于农产品的快速流通起到了积极的作用。但是，当前，我国农产品供求状况已经发生了变化，这种典型的“生产营销观念”主导的农产品营销模式显然与这种变化不相适应，严重阻碍了农产品的流通与营销。当前正在全国大中城市进行的“农改超”工程，其实质上正是对农产品销售渠道的一次改造和提升。

就渠道结构而言，农产品的销售渠道从多层次长渠道向扁平化方向变化，减少流通环节、提高流通效率，降低了农产品的价格。

农产品的含水量高，保鲜期短，易腐败变质。流通环节越多，流通时间越长，农产品损耗越大，流通效率降低。农贸市场采购的农产品绝大多数是未经加工的生鲜农产品，主要有两种供货方式：一是农户直接将农产品进场销售；二是农产品经营者到市内批发市场批发后再运到农贸市场销售。农产品往往经过生产者——产地批发商——运销批发商——销地零售商——消费者等诸多流通环节，多次集散；在物流技术上，采用常温物流和自然物流，加工不足，因采摘、运输、储存而造成的损耗率为25%~30%，物流成本高(运输成本路况不良成本设卡收费)。这使得蔬菜批销的每个环节都要加上很高的毛利才行，流通环节的增多，无形中加大了农产品的成本。

而“农改超”之后，农产品可采用直销的方式，直接从农产品生产基地进货，或从下面农村整片的菜地进货，最大限度地减少了传统批发中诸多的中间环节，避免了流通环节中的加价；农产品直销还可以缩短流通时间，保持农产品的“鲜度”，减少损耗。生鲜超市的物流中心对农产品进行分级、包装、加工、储存、保鲜配送，增加农产品的附加价值，农产品损耗率可降至5%左右。农产品有效物流增加，就能有效地抑止菜价上涨。从目前的试点情况来看，“农改超”后农产品价格普遍比原有的农贸市场下降10%左右。

从渠道控制来看，中间商向上游供应链和下游消费者延伸，实行农产品全面质量管理，有助于实施食品市场准入和安全控制。

原有农贸市场的经营主体，既不注重上游农户、基地等生产商的农产品生产情况，对于农产品是否农药残留超标等质量问题漠不关心，产什么就销什么。也不关注下游消费者的需求变化和市场信息反馈。这种产销脱节的经营模式，一方面，使得农产品质量控制几乎完全失控，另一方面，又屡屡造成农业生产资源配置失调。

“农改超”之后，商业企业作为明确的市场责任主体，出于对自身利益和商业信息的关注与维护，必然不会简单地满足于做农产品的销售终端，而是将触角伸向农产品流通、生产的各环节加以监督，并通过“建立基地、严格检测、连锁配送”，对农产品进行全过程质量控制。生鲜超市正是依靠优质安全放心的产品和规范化的服务，赢得消费者的支持与信赖，在激烈的生鲜消费市场中站稳了脚跟。

从渠道关系来看，生产者、中间商、零售商更加关注渠道的整合，共同建立竞争优势，有助于提高国内农产品的市场竞争力。

当前，随着国内农产品市场的开放，农产品竞争日趋加剧，单纯依靠“物美价廉”来建立农产品竞争优势的时代早已不复存在了，现在的农产品竞争已经从单一的产品竞争演变成为全方位的、多层次的综合性竞争。而传统的农贸市场中，个体商贩大多凭借个人经验和对市场的简单估计来销售农产品，很少运用现代市场营销手段，在如何扩大农产品市场份额、提高农产品的市场竞争力等方面显得力不从心，甚至有的不法商贩在销售农产品的过程中、缺斤少两、以次充好，欺骗消费者，这种“短视”行为显然无法赢得市场。

“农改超”之后，商业企业作为农贸市场的经营者和管理者，农产品市场占有率的高低、市场竞争力的强弱与其经济利益密切相关，这些都迫使企业导入现代市场营销模式，以消费者为中心，利用市场的调研，细分市场，进行市场定位、市场促销、品牌化经营等现代营销方式，更好地满足消费者的需求，提高农产品在市场中的地位。利用连锁经营、网络化销售，将农产品迅速地推向市场。显然，市场营销理论及手段在农产品销售中的应用无疑有助于提高农产品的市场竞争力。

充分发挥政府的主导作用

引入竞争机制，预防“挤压效应”，侵害上游生产者和下游消费者的利益。

加强市场监管，严格执行农产品准入，确保食品安全。

政府应当弱化对市场的干预，加强对市场的监管力度。“农改超”后，要实现农产品的放心消费仍然离不开政府对市场的有效监管。

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关键词：农改超 营销渠道 农产品

农贸市场超市化趋势

农贸市场风光不再

我国的农贸市场是上个世纪80年代国家放开对粮棉油等农产品的管制而实行市场购销制度之后逐步发展起来的，这些农贸市场遍布城乡各地，以其商品丰富，经营活跃，成为居民购买生鲜食品的主要市场。应当承认，农贸市场作为农产品主分销渠道在满足城乡居民生活食品需求、促进农产品流通、繁荣城乡经济发挥过重要作用。但是，随着城乡经济的快速发展和人民生活水平的显著提高，传统的农贸市场渐渐不再适应农业产业化的发展和消费者日益增长的需求。特别是进入21世纪，大宗农产品相对过剩以及国外优质农产品的涌入、农产品质量安全日益凸现在人们的面前，这种传统的销售形式正受到严峻的挑战。

经营主体分散，难以对其进行有效的市场监管。市场设施落后，不利于食品安全控制。市场功能不健全,阻碍农业产业化发展。总之，消费者因为农产品质量安全问题不再青睐农贸市场；政府因为影响城市环境和现代化管理也对其颇有微词；个体商贩更是觉得无利可图，退场转行的比比皆是；加之其它业态经营生鲜农产品挤压农贸市场，今天的农贸市场在大中城市的销售份额已经严重萎缩，同上世纪90年代的“一统天下”相比，早已是江河日下。

生鲜超市异军突起

我国主要农产品的供给已经从总体短缺供不应求过渡到相对过剩阶段，买方市场已经基本形成，农产品的销售日趋激烈。在这个大背景下，农产品的销售也从原来的生产营销观念转变为市场营销观念，销售业态的升级已然成为必然趋势。自从家乐福进入中国率先引入“超市卖菜”的新概念之后，超市作为一种现代营销业态正逐步被生产者和消费者认可。当前，我国农产品的营销业态正悄然进行着一场变革，即传统的农贸市场将大量被现代销售形式的超市所代替。生鲜超市是以超市形式来经营生鲜农副食品，实现农贸市场经营主体的组织化，经营方式的超市化，产品的标准化和服务的规范化。

经营主体的组织化、规范化。超市为了在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须规范管理，统一合理地配置资源。企业法人接受政府、社会和消费者的监督，对成千上万名消费者承担法律责任。从以往农贸市场“卖商品”，转变为农贸超市“卖商品加服务”。同时，经营主体的组织化，有利于政府加强对市场的监管。

经营方式的超市化。生鲜超市采取的是统一采购、统一配货、统一定价的连锁经营方式。统一采购，就是直接从农产品生产基地进货，最大限度地减少了传统批发诸多的中间环节，解决了成本高的问题；统一配货，不仅能保持生鲜食物的新鲜，而且做到货物多元化，全方位满足市民需求，这些产品在配送中，往往经过严格的筛选、包装和加工，方便了购买。统一采购、配货后的产品要经过严格的检测检疫，农贸超市配有检测设备，每天对蔬菜农残、福尔马林、瘦肉精等进行检测，强化农产品市场准入机制，解决农产品安全问题。

消费需求推动变革

经过改革开放20多年的经济发展，居民可支配收入大幅增长，人们的生活质量有了显著提高，与此相对应的，消费结构和消费观念也在悄然发生变化。突出表现为以下两个趋势：

绿色环保。社会环境污染直接对人们的生活产生了不良甚至非常严重的后果，这一问题已经受到世界各国的普遍关注和重视，消费者对“绿色”消费品的关注也越来越强烈。通过调查显示，影响武汉居民消费者购买蔬菜的主要因素是产品的“新鲜程度”(74%)、“卫生程度”(65%)，同时消费者对“无污染/绿色食品”的蔬菜表示出非常高的需求水平（58%）。显而易见的是，同农贸市场相比，超市安全可靠的购物保证更能满足人们的绿色环保的消费倾向。

超市购物。随着我国零售业市场的开放，超市、连锁超市以及仓储式商场在国内得以迅猛发展，使得消费者的购买习惯、购买行为发生了深刻的变化。调查数据显示，在武汉，过去三个月内光顾过超市的消费者比例为82%，而生鲜食品以58%的购买比例成为了消费者在超市的首要购物种类。调查数据也表明，武汉有60%的消费者表示“购物环境舒适”是光顾超市的原因之一，而“质量可靠”(46%)是消费者在超市购买食品的主要原因之一，说明超市正逐步成为消费者选购农副产品的习惯性地点。显然，同拎着篮子进农贸市场相比，超市买菜无疑带给人们的是一种全新的愉快的购物体验。

农产品营销渠道的变革

传统的农产品营销渠道流程，其上游由各农户、农业生产基地、专业农产品生产公司等厂商组成，他们共同提供农产品的生产供给；下游是众多千家万户的居民所组成；农产品的销售与流通主要由大中型的农产品批发市场和集贸市场所组成，当然也有少数农户实行自产自销，跨过批发市场将农产品直接贩卖给最终消费者。应该说，这种模式在农产品总体短缺供给不足的时候，对于农产品的快速流通起到了积极的作用。但是，当前，我国农产品供求状况已经发生了变化，这种典型的“生产营销观念”主导的农产品营销模式显然与这种变化不相适应，严重阻碍了农产品的流通与营销。当前正在全国大中城市进行的“农改超”工程，其实质上正是对农产品销售渠道的一次改造和提升。

就渠道结构而言，农产品的销售渠道从多层次长渠道向扁平化方向变化，减少流通环节、提高流通效率，降低了农产品的价格。

农产品的含水量高，保鲜期短，易腐败变质。流通环节越多，流通时间越长，农产品损耗越大，流通效率降低。农贸市场采购的农产品绝大多数是未经加工的生鲜农产品，主要有两种供货方式：一是农户直接将农产品进场销售；二是农产品经营者到市内批发市场批发后再运到农贸市场销售。农产品往往经过生产者――产地批发商――运销批发商――销地零售商――消费者等诸多流通环节，多次集散；在物流技术上，采用常温物流和自然物流，加工不足，因采摘、运输、储存而造成的损耗率为25%~30%，物流成本高(运输成本+路况不良成本+设卡收费)。这使得蔬菜批销的每个环节都要加上很高的毛利才行，流通环节的增多，无形中加大了农产品的成本。

而“农改超”之后，农产品可采用直销的方式，直接从农产品生产基地进货，或从下面农村整片的菜地进货，最大限度地减少了传统批发中诸多的中间环节，避免了流通环节中的加价；农产品直销还可以缩短流通时间，保持农产品的“鲜度”，减少损耗。生鲜超市的物流中心对农产品进行分级、包装、加工、储存、保鲜配送，增加农产品的附加价值，农产品损耗率可降至5%左右。农产品有效物流增加，就能有效地抑止菜价上涨。从目前的试点情况来看，“农改超”后农产品价格普遍比原有的农贸市场下降10%左右。

从渠道控制来看，中间商向上游供应链和下游消费者延伸，实行农产品全面质量管理，有助于实施食品市场准入和安全控制。

原有农贸市场的经营主体，既不注重上游农户、基地等生产商的农产品生产情况，对于农产品是否农药残留超标等质量问题漠不关心，产什么就销什么。也不关注下游消费者的需求变化和市场信息反馈。这种产销脱节的经营模式，一方面，使得农产品质量控制几乎完全失控，另一方面，又屡屡造成农业生产资源配置失调。

“农改超”之后，商业企业作为明确的市场责任主体，出于对自身利益和商业信息的关注与维护，必然不会简单地满足于做农产品的销售终端，而是将触角伸向农产品流通、生产的各环节加以监督，并通过“建立基地、严格检测、连锁配送”，对农产品进行全过程质量控制。生鲜超市正是依靠优质安全放心的产品和规范化的服务，赢得消费者的支持与信赖，在激烈的生鲜消费市场中站稳了脚跟。

从渠道关系来看，生产者、中间商、零售商更加关注渠道的整合，共同建立竞争优势，有助于提高国内农产品的市场竞争力。

当前，随着国内农产品市场的开放，农产品竞争日趋加剧，单纯依靠“物美价廉”来建立农产品竞争优势的时代早已不复存在了，现在的农产品竞争已经从单一的产品竞争演变成为全方位的、多层次的综合性竞争。而传统的农贸市场中，个体商贩大多凭借个人经验和对市场的简单估计来销售农产品，很少运用现代市场营销手段，在如何扩大农产品市场份额、提高农产品的市场竞争力等方面显得力不从心，甚至有的不法商贩在销售农产品的过程中、缺斤少两、以次充好，欺骗消费者，这种“短视”行为显然无法赢得市场。

“农改超”之后，商业企业作为农贸市场的经营者和管理者，农产品市场占有率的高低、市场竞争力的强弱与其经济利益密切相关，这些都迫使企业导入现代市场营销模式，以消费者为中心，利用市场的调研，细分市场，进行市场定位、市场促销、品牌化经营等现代营销方式，更好地满足消费者的需求，提高农产品在市场中的地位。利用连锁经营、网络化销售，将农产品迅速地推向市场。显然，市场营销理论及手段在农产品销售中的应用无疑有助于提高农产品的市场竞争力。

充分发挥政府的主导作用

引入竞争机制，预防“挤压效应”，侵害上游生产者和下游消费者的利益。

加强市场监管，严格执行农产品准入，确保食品安全。

政府应当弱化对市场的干预，加强对市场的监管力度。“农改超”后，要实现农产品的放心消费仍然离不开政府对市场的有效监管。

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【关键词】 零售终端 蔬菜价格 影响分析 长沙市

蔬菜是居民食品消费中的重要组成部分，菜价上涨成为了推高cpi的重要因素之一。然而在蔬菜价格上涨的同时，蔬菜的收购价却未随之上涨，甚至大量的蔬菜由于收购价过低，难以收回成本，菜农只能任由其烂在菜地里，可见蔬菜价格的上涨并非源自生产。流通环节有推动价格的上涨，但是加价比例有限，倒是由批发商到零售商的环节，蔬菜价格翻倍甚至翻3—4倍，其中原因值得探讨。

一、长沙市蔬菜供应的主要零售终端模式介绍

1、农贸市场模式

农贸市场是指用于销售蔬菜、瓜果、水产品、禽蛋、肉类及其制品、粮油及其制品、豆制品、熟食、调味品、土特产等各类农产品和食品的以零售经营为主的固定场所。在农贸市场上，可以买到新鲜的农副产品，允许顾客自己挑选偏好的农副产品，可以议价；在摊贩之间形成了竞争关系，价格可以随行就市。随着政策导向、消费习惯和生活方式的转变，在经济发达的地区或城市的传统农贸市场正逐步退出市场舞台。目前在长沙市人口集中区农贸市场仍存在，且市场规模较大，摊位数较多，供应品种齐全，市场基础设施、购物环境等相比以前有了较大改善。

2、社区生鲜店模式

社区生鲜店的业务范围、经营对象与农贸市场大致相同，为方便社区居民购物，其主要分布在居民小区附近或小区内，为经营业主租赁门面自行经营销售。大型蔬菜生产基地在各大社区设立的直营店也属于社区生鲜店的一种类型。目前长沙市各大社区均存在一个以上的社区生鲜店分布，经营品种齐全，能满足居民的日常生活需要，主要采取经营者自行到批发市场进购蔬菜再销售，自负盈亏的经营模式。

3、超市生鲜部模式

超市生鲜部是从2001年开始出现的，各大城市政府开始实施“农改超”计划，其用意是用连锁超市这种现代商业形式提高农产品的流通效率，引导农业生产的市场导向，加快农业经济活动的市场化进程，同时通过“农改超”计划，从源头上解决农产品的食用安全性问题、农产品交易中税收的流失问题，以及城市的市容管理等一系列问题。超市生鲜部作为“农改超”的产物，在城市“菜篮子”工程中发挥着越来越重要的作用。长沙市内各大型连锁超市，如家润多、新一佳、沃尔玛、家乐福等在内的生鲜部设施齐全，干净卫生，包装码放整齐有序，蔬菜产品丰富多样，同时也大量供应绿色有机蔬菜，充分满足了高端消费者的消费需求。

二、14种主要蔬菜在批发市场、各零售终端的价格对比分析

1、数据来源说明

为更加合理地分析零售终端对蔬菜价格居高不下的影响，在综合考虑了蔬菜的品种特性、消费特性、持续性供应时间以及各级批发商都会涉及经营等因素后，我们选取了日常生活中消费最普遍的白萝卜、包菜、大白菜、红椒、胡萝卜、茄子、青椒、蒜苗、土豆、西红柿、小白菜、菠菜、生菜、花菜这14种蔬菜作为调查对象，并集中在2013年1月17日到1月19日连续三天对长沙市各区的农贸市场、社区生鲜店、超市生鲜部进行实地调研，收集当天各零售终端的蔬菜价格信息。同时，我们也对马王堆蔬菜批发市场、红星蔬菜批发市场这三天该14种蔬菜的批发价进行了综合查询统计，以减少价格波动和时间跨度对比较的正确性和合理性带来的负面影响，有助于对零售终端加价程度进行深入分析。

2、批发市场与三种零售终端蔬菜价格对比

根据调研所得，我们绘制出了“批发市场与三种零售终端蔬菜价格对比图”，如图1所示。

根据图1我们可以发现：第一，三种零售终端整体蔬菜售价较批发市场而言加价幅度大。这三种零售终端所售蔬菜95%来自马王堆批发市场和红星蔬菜批发市场，根据图1所示，零售终端蔬菜加价幅度在1—3元/斤之间，占整个蔬菜价格的一半以上，比生产和流通环节加价的总和还多。因此，要分析长沙市蔬菜高价位的原因就不能不对零售终端的经营进行深入研究。第二，三种零售终端蔬菜最终售价差异也较明显。根据图1我们可以看出，农贸市场和社区直营店这14

种蔬菜的最终售价曲线大致重合，说明两种零售方式下蔬菜价格相当。而超市生鲜部的蔬菜价格总体而言在三者中保持最高水平，与农贸市场和社区直营店比较而言售价高出许多，加价幅度最大。

三、零售终端价格加成大的原因分析

1、零售行业销量有限、损耗大的固有特性

蔬菜批发商销售量大，销售品种集中，能通过大宗交易实现薄利多销；而蔬菜零售商销售品种繁多，销售量有限。长沙市农贸市场和社区直营店的单个零售商平均每天总销售量大概为350公斤，相对于批发商而言销量较小，平摊在每公斤蔬菜上的成本就会增多，这是造成零售环节加价比例高的客观原因之一。另外，蔬菜属于易腐变质产品，在时间上，零售环节的蔬菜产品交易时间长，易腐烂，人工挑选过程中也会造成较大的损耗。据调查，冬季蔬菜损耗约为销量的5%，夏季则高达25%。损耗成本计入蔬菜经营的总成本再进行价格加成这也是零售环节加价大的原因之一。

2、零售终端经销成本高

根据调研，长沙市大部分农贸市场的蔬菜零售商平均每天的蔬菜销售量在700斤左右，蔬菜日常损耗在20%左右，平均每月的摊位租金为1000元，包装、水电、运输约35元/天，还有名目繁多的进场费、过磅费、场地租金、清洁费，城市公共交通、卫生、工商、税务、环卫、街道社区管理等一系列费用构成了高昂的“广义租金”（郎咸平，2011）。所以除去各种成本费用，零售商的利润所剩无几。社区直营店的情况与农贸市场经营成本结构相类似，由于地处居民区，其要付出更高的租金成本，导致综合成本增高。此外，在长沙市内，绝大多数零售商运菜都是用“三轮摩托车”、“人力三轮车”、“面包车”等运输成本较低的交通工具，但按照长沙市交通法规定，这些交通工具的运输都属于违法行为，如果让交警查到至少罚款100—200元，最高可罚3万元。由此交通罚款对于菜贩而言也是一种不能忽视的成本。对于超市生鲜部而言，其经营成本和经营风险更高。蔬菜与其他产品比较，具有销售周期短，易腐烂变质的特点，经营成本和经营风险更高。加上超市的进场费要比农贸市场高得多，为保证超市的声誉，蔬菜必须要经过筛选或者精美包装才能上架，加上保险成本和折扣成本，超市的经营成本就会增加。很多超市销售蔬菜，主要是为了吸引消费者消费其他商品，经营者的积极性并不高。 　3、零售商城市生活成本高

在长沙市农贸市场或者社区直营店从事蔬菜零售的大都是来自农村弃农从商的农民，没有其他生活保障。在城市生活中，他们的衣食住行医以及子女教育都存在很高的成本。尤其自2010年下半年以来，国内的高通胀直接增加了零售商的各项生活支出。还有这些年高涨的房价带动租房租金高涨，让长期租房居住的菜贩们苦不堪言。他们在社会保障上没有享受城市居民的待遇，但是在消费支出水平待遇上“有过之而无不及”。这些过高的成本最终都要按照“羊毛出在羊身上”的道理反映到蔬菜零售的加价中去。根据我们的调研访谈发现，迫于城市生活的压力，有90%的受访者都有离开蔬菜零售行业的意愿。

4、个别零售商存在价格垄断

近年来，一方面，随着长沙市城市化水平的不断提高，导致农贸市场的场地不断在城市建设中屡屡被挤占或者拆迁，农贸市场资源的稀缺性越来越明显，客观上造成了一定区域的垄断，这种垄断通过传导导致价格的垄断，同时蔬菜作为生活必需品，其需求价格弹性较小，广大居民不会因为蔬菜价格的上涨而减少对蔬菜的消费，相反只能被动地接受高菜价。另一方面，随着经济体制的改革，农贸市场形成了多元化的投资主体和市场化的运营模式，目前大多数农贸市场都是由民营企业或者个人经营（王小洁，2012），出于对高利润的追求，这些企业和个人会尽量扩大蔬菜销售利润。超市生鲜部垄断经营更加明显，如湖南果之友农业科技有限公司陆续成为麦德龙、家乐福、沃尔玛、通程万惠、易初莲花、家润多、华银旺和、新一佳、步步高等长沙知名大型超市的承包商或者供应商，该公司批量采购，谈判能力强，进价低；垄断经营，售价高，单位采购费用带来的销售收入明显高于农贸市场和社区直营店，“挤压效应”明显（李春城，2007），既损害了生产者的利益，又损害了消费者的利益。

四、针对零售终端环节降低蔬菜价格的政策建议

1、将蔬菜“绿色通道”扩展延伸到“最后一公里”

政府相关部门应尽早整治市

场上滥收费的问题，探索蔬菜名目繁杂的费用转变成统一的税即“费改税”的问题，减免蔬菜流转税，如蔬菜的增值课税享受优惠的税率。同时改变当前对农贸市场多头领导的局面，统一管理统一收税。针对市内交通罚款成本，应尽快改革修订交通法规，在保证交通安全的前提下，放宽城市内部运菜车标准，创造条件让运菜车在市内进行蔬菜配送，取消蔬菜配送车的限行。

2、兴建“公益性”农贸市场，开辟露天蔬菜零售市场

在欧、美、日等发达国家，现有的农贸市场大都是由政府财政出资建造的，并作为公共设施低价甚至免费供用。我国应该坚持发挥市场机制的同时，发挥政府“看得见的手”的作用，设立专项资金扶持农贸市场的建造。另一方面，在城市里面开辟更多的适合大量中低收入居民，方便消费者的露天农贸市场，如早市或者露天农贸市场。其在方便居民的同时也降低了零售商的零售成本。在人流众多交通便利的早市，多数零售商只销售一种蔬菜，销售品种几种销售量大，批发量也就大，这样总批发商处进价可以尽量的降低，众多的蔬菜零售商就可以组成一个品种多而低价的蔬菜市场。露天的农贸市场在许多发达国家也都是存在的，是城市市场体系的一个重要组成部分，能为中低收入群体提供生活的便利，长沙市政府应该给露天农贸市场的生存留下一定的空间。

3、发展产销一体化的蔬菜社区直营店

通过鼓励大型蔬菜生产基地、蔬菜生产公司将产业链延长至零售环节，建立直销模式的社区直营店，实现产与销直接对接，繁琐的流通环节，可以控制蔬菜价格的虚高，同时也可以避免进出批发市场所需缴纳的各种费用，从而降低成本，使消费者受益。并且蔬菜社区直营店目标定位精准，直接对全都市住宅集中区进行全方位的有效覆盖，可缩短让城市居民进行两点一线的购买距离。

4、鼓励多种资本经营，打击垄断抬价行为

长沙市政府应该积极引入竞争机制，避免一个地区的农贸市场仅由一个或两个商业企业来操纵，构建一个公平有序的市场环境。鉴于超市生鲜部承包商组织化程度高、单次采购量大、谈判能力强的特点，其一旦形成垄断极易压低进价抬高售价，从而获得垄断利润，损害生产者和消费者的利益，长沙市政府可依据有关反垄断的法律法规，严厉处罚价格垄断和操纵行为。

（注：本文为2013年国家大学生创新创业训练计划项目的研究成果，项目名称为“不同流通方式对长沙市蔬菜价格变动的影响分析”，项目编号：scx1216，同时也是湖南省教育厅科学研究委托项目（11w006）“湖南蔬菜价格波动原因分析”。）

【参考文献】

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[2] 耿莉萍：城市菜价中的高流通成本分析及解决途径[j].北京工商大学学报，2011（4）.

[3] 王小洁：我国蔬菜价格及流通渠道问题探析[j].价格理论与实践，2011（6）.

[4] 刘达、庞毅：北京市蔬菜“最后一公里”问题的实证研究[j].北京工商大学学报，2012（4）.

[5] 陈及：对零售市场的分析与建议[j].中国商贸，2007（z1）.

[6] 童成年：搞好“菜篮子”工程必须注意解决零售环节上的问题[j].商业经济与管理，1998（5）.

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第一章项目概况

1、建设项目名称：古田县__镇开发区农贸超市市场

2、项目承办单位：__镇__村

3、项目负责人：陈阿培

4、建设地址：__镇下安章开发区

内容：建设规模为占地5亩建筑面积为4000平方米的集农产品、小商品为一体的农贸超市。

（1）建一条500米，宽12米水泥路；

（2）建一座4000平方米，底层为农贸市场、二层为小商品、服装、鞋、帽市场。

5、项目进展情况：

项目所需水泥、砂石料等建材已经购备。已经具备了供水、供电、通讯设施等基础条件。

6、项目功能：

农贸超市是以超市为载体和平台，按照优质农产品（无公害、绿色、有机）的要求和标准进行生产、加工、储运和包装，以品牌的形式进入现代超市连锁销售的一种现代农业经营模式。它是农产品销售的一种先进业态，是农业产业化的一种最新形式，也是现代农业发展的重要方式。研究超市农业发展的趋势和方向，提出发展的思路和对策，对经济欠发达地区尤其是传统农业地区现代农业的发展具有重大的理论意义和现实意义。

第二章项目建设的理由和必要性

1、行业发展的现状及必要性

泥泞不堪的地面，夹杂着腥臭的气息，高声叫卖的摊贩……曾几何时，传统的农贸市场，在人们的心目中成了脏乱差的代名词。农改超，即建设农贸超市，将逐步改变这种低层次的商业态势。就在近一两年，蔬菜、鲜肉、水产等菜篮子商品纷纷进入古田县一些超市。整洁的包装、品牌化的农产品、加上大商场的购物环境，令消费者大开眼界——原来买菜也可以这么优雅！农贸市场逐步取代了马路菜摊，其丰富的商品、灵活的经营，使农贸市场成为居民购买菜篮子商品的主要场所。随着经济的发展和人们生活质量的提高，消费者开始对市场提出了更高的要求：结算最好一条龙，东西要百分百让人放心，环境可否更好一些，净菜可否上市……

而就管理而言，原有的农贸市场摊位多，进货渠道广而杂，规范化管理难度很大，因而，对农贸市场进行改革势在必行。据了解，目前在发达国家，80％的肉菜等新鲜菜篮子商品均来自超市。超市以其干净卫生的购物环境、安全放心的商品品质及配送渠道，正被越来越多的市民所认可。因此我们应该看到，农改超是大势所趋。目前农产品的营销业态正悄然进行着变革，一些品牌蔬菜已开始进入超市，与传统农贸市场争夺客源。同时，批发型的农贸市场上出现了不少配送网点。一些农贸市场内设立的放心肉、品牌蔬菜专柜，越来越受到人们的青睐。这些其实都是市场需求对农贸市场改革发出的信号。

__镇全镇总面积为202平方公里，辖36个行政村、130个自村，总人口4.3万人，是古田东部的山区农业大镇、交通重镇、商贸重镇，为彼邻乡镇村货物集散地。__镇原有旧街区的农贸市场建于上世纪八十年代末，面积小、规模小，而且离下安章开发区比较远，已经不适应现在的市场需求。所以有必要在下安章人口集中的开发区建设一个农贸超市，便利开发区及周边村庄人民的生活条件需要。__镇开展农改超，有其经济基础和社会基础，消费者对消费环境及菜篮子商品的要求不断提高；迫切需要一个全新的农贸超市的出现以全方位的迎合农民的需求，提高农民的生活质量。

2、项目的前景分析

随着城市改造的纵深发展，以往沿街菜市的简陋情形以及脏乱差的环境都将得到改变，因此，从今年开始，农贸市场用地可作为商业用地的一种全新形式进入了拍卖市场。沿街菜市场升级换代后，无论从环境、市场配置还是市场管理来说都大大上了一个台阶，因此，它不仅仅受到消费者的青睐，对于投资者、经营者也是极大地吸引。据了解，该市场一楼近4000平方米的标准摊位租金在700-800元之间，二楼的标准摊位租金在450-600元之间，在位置口岸较好的区域租金高达1000-1500元左右，业内人士认为，投资者偏爱成熟的市场；另外，这些农贸市场，抓住了机遇，改造也很成功，再加上这些市场本身人流量大，商家经营有利可图。因此，招商应该不是问题。在这块地上开发的农贸市场是有产权的，开发商可以卖产权，也可用于经营，出让经营权，因此经营上较为灵活。

第三章项目建设条件

1、自然条件及交通地理位置

__镇地处古田县中部偏东，翠屏湖东岸和吉巷、泮洋合称为“小东”，全镇总面积202平方公里，辖36个行政村，130个自然村，总人口4.3万人，镇区是古宁线、福汾线、古屏线交叉点，是古田的东部山区农业大镇、商贸重镇，因海外华侨多，且盛白木耳、柿、桃等而享有闽东第一侨乡、银耳之乡、柿子之乡的美誉。__镇农贸市场位于__镇区下安章，市场共有面积4000平方米，是我镇唯一一个综合性质的新型农贸超市。

2、人力、资源条件：按照__镇农贸超市的总体规划要求，农贸市场建在下安章开发区，项目所需水泥、钢材、砂石料运输方便，已具备了供电、供水、通讯设施等基础施工条件。

3、社会经济发展状况：

20__年，__镇工农业总产值2.78亿元，比上年同期增长7.6%,其中工业总产值1.38亿元，增长15.6%，农业总产值1.4亿元，增长4.29%，其中规模工业企业2家，农民人均纯收入3672元，全镇财政收入465.86万元 。

4、建设的软环境：为促进__镇农贸市场的可持续发展,__镇农贸市场将进一步加大基础设施建设,因为农贸超市的建设是提高__镇居民生活质量的关键,故党委,政府非常重视农贸超市的建设,政府部承诺,给予项目配套优惠措施,既土地使用优惠政策,以扶持超市的建设。并成立项目建设领导小组,协助开发商处理建设过程遇到的各种问题。

第四章项目方案设计

1、方案设计:根据初步测量规划,__镇农贸超市包括一层农贸市场，二层为小商品、服装、鞋帽市场,每层按作用合理规划为具体一个个符合实际需求的摊位。

2、主要技术指标：

（1）建一条500米，宽12米水泥路；

（2）建一座4000平方米，底层为农贸市场、二层为小商品、服装、鞋、帽市场。

3、结构设计：

（1）农贸超市内土方开挖及土方运送

（2）农贸超市内水,电,通讯设施,气管道铺设

（3）地基及主建筑

（4）辅助用房

（5）设备的安装

第五章组织结构和劳动定员

1、组织结构：

项目立项后,镇政府将专门成立建设领导小组,负责招商引资及项目招投标和工程监督,项目动工后领导小组办公室将与建筑承包商一起合作,监督工程施工质量及工程进度,全面协调施工中遇到的各种问题。

2、劳动定员和人员聘用：工程施工上,将严格按照设计要求,聘请相当资质的建筑单位前来施工,严把质量关,控制工程进度,保证工程达标.综合大楼建成后,将聘请资深的物业公司,对农贸超市的卫生日常使用实行管理。

第六章建设工期

开发区农贸市场先期准备工作为3个月，计划施工期1年6个月争取20__年底完成交付使用。

第七章投资估算与资金筹措

1、估算依据：

（1）项目估算依据省建委颁发的有关福建省建筑工程预算定额工料表规定进行。

（2）省建委建筑工程部各地市主要材料最高限价。

（3）主要材料按当地市场平均价格估算。

2、投资估算：

（1）征山荒地5亩赔偿林、木果等30万元。

其中：杉木松木补偿金额为5万桃、李树、柿、柚子等各种水果树木按国家规定的标准补偿金额为25万元。

（2）建500米宽12米长水泥路一条，开挖路基7000多平方米，16cm片石调整层，12cm调整层，以及22cm厚水泥砼路面6000m2，合计人民币46万元，浆砌路边小洞以及水盖板，沥清路面及其它各项费用大约4万元。

（3）建一座二层4000平方米农贸市场造价大约480万元，具体项目为以下几项①平整场地3000万平方米，以及挖填土方20__m3，合计金额20万元。②地基按照设计要求和地质勘查的土质报告，需开挖运大量的土石方，根据省建委颁发的有关福建省建筑工程预算定额工料表规定，大概造价约为40万元。③主体工程为钢筋框架结构，材料价格按当地市场平均价估算，造价大约800元/平方米，计320万元。④装饰为简单装修按市场的普通标准适合市场的需求每平方造价200元/平方米，计80万元。⑤水、电设施、消防设施等按图纸设计的要求估算为20万元。

（4）其他配套设施如摊位、柜台、灯光等等大约需要50万元。

（5）征地费用：①青苗补偿费；②附着物补偿费；③土地补偿费；④安置补偿费；⑤拆迁临时搭盖补偿费等。以上各项均按照国家规定的征地拆迁补偿标准进行估算，大约补偿金额为200万元。

共计总投资810万元。

3、资金筹措：作为__镇区的农贸超市工程总投资，项目建设资金的筹措采取如下办法：1、主要以股份制投资为主。2、村、镇、政府出一点。3、向上级有关部门和有关单位申请补助一点。

第八章财务分析

1、社会效益：

农贸超市将便利开发区及周边村庄人民的生活条件需要。__镇开展农改超，有其经济基础和社会基础，消费者对消费环境及菜篮子商品的要求不断提高；迫切需要一个全新的农贸超市的出现以全方位的迎合农民的需求，提高农民的生活质量。

2、经济效益：

（1）收益：该市场一楼近4000平方米的标准摊位租金在700-800元之间，二楼的标准摊位租金在450-600元之间，在位置口岸较好的区域租金高达1000-1500元左右，从农贸市场的发售情况来看，均价拟定为700元/平方米，在项目全部出租的情况下，每年收入为280万元。

（2）成本：工程征地费200万元，建安工程费约为580万元，果树等赔偿30万元。项目开发成本为810万元。

（3）效益：每年回收资金280万元，扣除开发成本830万元，及成本的利息，预计5年收回投资。投资利润率30%。

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2010年12月15日，永辉超市登陆资本市场，成为首家在上交所成功上市的民营超市企业。

2000年起步于福州一家小超市、2001年4月成立时注册资本才100万元的永辉超市，目前总股本已扩张至6.579亿股。缘于董事长张轩松和总经理张轩宁兄弟俩创造的独特生鲜经营模式，永辉超市的上市被业界誉为“生鲜第一股”。也正是这一模式让一个小店起家的永辉十年间迅速崛起，并从福建一路拓展到重庆、北京、安徽、河南等外埠市场，成为中国超市业的黑马。

“农改超”趁势而起

超市业态，一个市场竞争极为充分、业态不断变化的行业。10年间，福州的超市业态发生了巨大变化。

1999年12月，福州五四路新华都开业。它是福州首家综合式购物广场，开业当天因顾客太多，一度关门限人流；第二年洋超市巨头麦德龙落户福州仓山，让福州零售业大幅震动。超市巨头们纷来沓至，一时间，包括永辉超市在内的福州本土超市人人自危。

2000年，福建省政府实施了声势浩大的“建设食品放心工程”，彼时，福州正在对城市农贸市场进行生鲜超市化改造(简称“农改超”)，但企业十分谨慎。生鲜农产品是百姓日常生活中消费量最大的商品，长期以来一直是农贸市场的主打产品，因其损耗大、不易保鲜、毛利低、劳动用工大等特性，国际和国内知名零售企业均谨慎涉足。

经过分析比较，永辉超市抓住了这个历史机会，成为首尝螃蟹的勇者。2001年3月，永辉屏西超市成功开业，成为福州首家“农改超”生鲜超市，率先开创了“生鲜食品超市”这种全新的模式，营造干净、有序、舒适的购物环境，配备果蔬农药残留检测设备，告别传统农贸市场的脏、乱、差。

经过十年的摸索和总结，永辉超市以生鲜农产品作为自身的特色，凭借强大的生鲜产品经营管理能力，在生鲜产品获得快速周转、较高盈利的同时吸引了大量客流量。

目前，永辉已成为福建和重庆区域第一和第二大超市零售商，截至2010年6月底，共有135家门店和1个配送中心。

生鲜超市之永辉模式

2000年后，全国各地掀起“农改超”热潮，但是绝大部分未能适应“农改超”带来的商业变革，最终夭折。永辉超市则突破了发展瓶颈，形成独具核心竞争力的经营模式，被国家七部委誉为中国“农改超”开创者。

以生鲜吸引客流，采用自营、直采提升毛利率，是永辉超市经营上的特色，也是公司与其它连锁超市企业进行错位竞争的方式。

据了解，永辉拥有超过1300人的采购队伍，其中生鲜采购就超过700人。在全国数十个农产品原产基地，永辉的采购团队常年驻扎并寻找新的货源。另有一批配合前端采购员的员工怀揣现金，一旦生意谈妥，他们立刻付账；为了运输海鲜鱼类等活物，永辉自购专业运输车直接运送。

全国性生鲜农产品统采和区域直采体系，配合内部商品保鲜研发机构，极大程度减少了“产地－门店－顾客”的生鲜农产品产业链的中间环节，使其在部分生鲜农产品采购中获取了比批发市场多25～30％的利差。

与其它超市相比，服装也是永辉超市的特色主业。凭借极专业的采购及幕后股东的服装业投资者身份，依靠价格和款式新颖，一般超市的服装短板亦是永辉的长项。据悉，永辉2009年销售额102亿元，百亿的销售贡献中，首推生鲜和服装。

多模式、灵活的采购体系，强大的生鲜研发中心，经验丰富的“生鲜买手”，“超精细化”的门店日常管理，如此种种，构筑了永辉超市在生鲜产品上的优势：生鲜农产品的销售收入长期稳定在营业收入的50％以上，远高于行业同类企业；生鲜毛利平均达16％，而通常业界这一指标是6％，甚至不少超市的生鲜毛利为零。

突击做大资产

在中国的商业零售行业中，永辉超市可能算不上历史最长、规模最大、覆盖范围最广的企业，但却是市场发展潜力极为突出的企业之一。

“生鲜超市结合了传统农贸市场与现代超市的特点，既有农贸市场的价格优势又有新鲜、品类齐全的生鲜产品，因此集聚了巨大的客流。”英大证券零售行业分析师张伟说。目前发达国家的生鲜农产品主要通过连锁超市和食品商店销售，其中美国和德国的农产品90％是通过这类终端销售，日本通过该类渠道销售的农产品也达到70％。而我国农产品通过超市渠道销售的比重约30％，另外约70％的农产品通过传统农贸市场销售给消费者，以生鲜为特色的超市企业具备广阔的发展空间。

“事实上，永辉最早计划于2007年底以红筹方式赴港上市，融资约5亿港元。但这一计划随着2006年境外红筹上市新规出台作罢。”张伟告诉记者。

随后，永辉超市开始瞄准在内地上市。而2007年，汇丰控股的私募――汇丰直接投资(亚洲)有限公司开始投资永辉超市，首期投资为4000万美元。2008年再度注资3500万美元，成为永辉超市第二大股东，持股24％。公开资料显示，这是国外私募基金对本土超市投资的最高纪录。

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永辉超市创办于2001年，是一家以经营生鲜农产品为主，日用百货、服装鞋帽为辅的商业零售企业。公司结合了传统农贸市场与现代超市的特点，既有农贸市场的价格优势以及新鲜、品类齐全的生鲜产品，又带来了现代超市舒适的购物环境和一站式购物体验。其经营模式被国务院七部委誉为中国“农改超”推广的典范，亦是国内首批将生鲜农产品引进现代超市的流通和农业产业化企业之一。

在中国的商业零售行业中，永辉超市可能算不上历史最长、规模最大、覆盖范围最广的企业，但却是市场发展潜力极为突出的企业之一。经过十年的摸索和总结，永辉超市以生鲜农产品作为自身的特色，凭借强大的生鲜产品经营管理能力，在生鲜产品获得快速周转、较高盈利的同时吸引了大量客流量。目前公司已成为福建和重庆区域第一和第二大超市零售商，截至2010年6月底，共有135家门店和1个配送中心，其中福建开业81家门店，重庆开业47家，北京开业5家，安徽开业2家。

自成立以来，永辉超市营业规模稳步增长、盈利能力逐年提升明显。2009年该公司实现营业收入847481.58万元，同比增长49.25%；净利润25686.95万元，同比增长18.58%；归属于母公司股东的净利润为25429.29万元，同比增长18.99%。2010年1-6月该公司实现营业收入561113.61万元，归属于母公司股东的净利润为13829.70万元。

“永辉模式”：以生鲜赢得市场

生鲜农产品是百姓日常生活中消费量最大的商品，长期以来一直是农贸市场的主打产品，因其损耗大、不易保鲜、毛利低、劳动用工大等特性，国际和国内知名零售企业均谨慎涉足。

经过摸索和实践，在坚持自营的基础上，永辉超市大胆涉足生鲜市场，开创“永辉生鲜模式”。凭借差异化战略使生鲜成为企业的主要盈利来源，同时带动食品、服装等产品的销售。

创造市场奇迹的“永辉模式”主要分四步实现。一是在购物环境上，率先把“生鲜区”的营业面积扩大，把粮食、蔬菜、水果、肉禽、水产等近3000多种农产品作为主营产品，并对陈列台、灯光照明、称量、保鲜设施、服务技术等进行全面改造升级，营造干净、有序、舒适的购物环境；二是在购物习惯和商品价格上，保持对农贸市场的价格竞争优势，满足消费者自选的购物习惯；三是在生鲜农产品经营中，做到了“两低、两高”，即价格低、损耗低，保鲜高、质量高；四是实现商业反哺农业。目前，永辉超市在全国建立了约20个农业种植合作基地，倡导“田间定制、订单农业”，按照“企业＋农户”的对接模式和“一村一品”的指导原则，结合本土农产品特色，大力扶持农民种好地，并且“包销到户”。永辉超市凭借生鲜农产品销售终端的优势，推动了“农业产品品牌化，品牌产品超市化，超市商品绿色化”，使公司同时逐步发展成为带动农副产品生产、加工的“贸工农”一体化的农业产业化龙头企业。

生鲜领先的经营策略使永辉超市生鲜农产品的销售收入长期稳定在营业收入的50%以上，始终保持在同行业超市企业前列。

全方位打造“永辉模式”

永辉超市不仅成功地创造了“永辉模式”，而且从全方位打造该模式，建立的全国性生鲜农产品统采和区域直采体系，使该公司在部分生鲜农产品采购中获取了比批发市场多25%-30%的利差。

在“永辉模式”背后，是公司建立的一整套完善的全国性生鲜农产品统采和区域直采体系，配合内部商品保鲜研发机构，极大程度减少了“产地―门店―顾客”的生鲜农产品产业链的中间环节，降低了物流、仓储和损耗成本，保持生鲜农产品的色香味和让利于消费者的价格竞争优势。

与此同时，永辉超市建立了冷链系统，拥有恒温库、速冷库、冷库、冷藏车等多种冷链设施；建立了生鲜农产品质量认证体系和防控体系，保证了生鲜农产品的质量安全；组建专业团队，专门负责农产品种植辅导、采购、保鲜、冷藏、配送、售卖，实现了对生鲜农产品的单品类管理，降低生鲜农产品在“购、运、储、销”等环节的损耗率，提升生鲜农产品的盈利空间；推动区域生鲜农产品流通一体化实施门店的标准化管理，制定了800多万字的采购手册，生鲜、服装及食品等部门分别形成了内部流程控制手册。