房产投资价值分析精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房产投资价值分析，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】 企业会计准则； 国际会计准则； 投资性房地产； 公允价值

中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）12-0007-04

一、引言

财政部于2006年2月《企业会计准则第3号――投资性房地产》，对投资性房地产进行了会计规范，并适度、有条件地引入了公允价值。按照预测，公允价值计量模式将会增加企业利润，增强企业融资能力，对企业的财务报表产生有利影响。因此，选择公允价值计量模式的企业数量应该呈大规模增长趋势。但几年来，在所有持有投资性房地产的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允价值计量模式。那么，企业为何不选择公允价值计量模式呢？这是本文研究的主要问题。

二、投资性房地产公允价值计量模式现状分析

（一）数量少，比例小，增长慢

如表1所示，从2007年到2009年，我国的上市公司分别为1 570家、1 624家和1 774家，其中拥有投资性房地产业务的分别有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允价值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分别为2.86%、2.89%和3.24%。2008年较2007年环比增长了1.05%，2009年较2008年环比增长了12.11%。截至2011年4月底，仅有27家上市公司采用公允价值计量模式。

由表1可以看出，虽然使用公允价值计量模式的企业数量保持稳定，但是使用公允价值对投资性房地产进行后续计量的方法，并没有被广泛使用，现状和前景并不乐观。

（二）确认方法不一致，差异较大

公允价值的金额需要采用一定的方法取得，但由于公允价值的估算方法不一，目前已采用公允价值计量投资性房地产的公司采用的确认方式各有不同。这些方式主要包括：房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、双方谈判价格、第三方调查报告及少数未披露的公司。

从表2中可以看出：在我国的上市公司中，拥有投资性房地产并尝试运用公允价值计量模式的，对公允价值的确认方法不够统一与规范。这直接导致各公司在实务操作中做法不一、公允价值差异很大，财务信息的可比性也会随之大打折扣。与国际会计准则的要求相比，我国的会计准则对公允价值确认方法的统一性管理还存在很大差距。若想实现公允价值的广泛运用，还需要进一步的改善，如统一估值方法等，使之合理、规范。

三、投资性房地产公允价值计量现状的原因分析

（一）外部因素

1.公允价值受市场价格影响大

公允价值受市场环境的影响很大，导致企业利润可能出现大的波动，使投资者信心不坚定。最近几年，房地产价格一直很高，国家不断加大对房地产市场的宏观调控力度以遏制房地产价格持续上涨。房地产价格走势难以确定，如果对投资性房地产采用公允价值计量模式，一旦出现转折点，企业必须承担房地产价格下降导致的公允价值变动损失，这将对企业业绩产生极为不利的影响，给企业管理者造成很大的压力。

2.公允价值准则不完善

我国新企业会计准则仅仅对公允价值的概念做了一般性说明，缺乏详细的实施指南，并且还规定，企业一旦选择采用公允价值计量模式，日后就不允许再变更为成本计量模式，也就是说采用公允价值计量是不可逆的。随着房地产市场的不断发展，投资性房地产的成交价格已经达到了一个顶峰。投资性房地产的价格是否会继续走高，是否会出现突然的大幅度下跌，这些都无法确定。市场多数的观点认为房地产价格下降的可能性很大，也就是说公允价值变动损益的不确定性风险会越来越大。这些问题成了困扰企业的一大难题。因此，权衡之后，很多企业为了避免公允价值带来的各种不确定性而选择采用成本计量模式。

（二）企业内部因素

1.增加企业估值成本

对于投资性房地产，采用公允价值模式计量的首要问题就是如何确定公允价值。我国房地产市场起步比较晚，相应的配套设施不健全，很多企业都没有建立自己的公允价值信息收集系统，因此企业需要从市场上获得定价信息并进行筛选。由于不同市场存在的信息差异很大，企业在获取外部信息的时候通常还会增加额外的甄别成本。

而如果是没有公开活跃市场、同类市场，且价格难以取得的房地产项目，通常还需要借助于复杂的估值技术来实现，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允价值模式进行计量，每年的年报都要对其进行披露。因此，一些以第三方身份独立的，并且可以评估出公允价值的评估机构和评估师，就成了企业急于聘请的对象。支付高昂的评估费用所额外增加的成本，对企业来说也是不容小觑的。企业需要权衡公允价值变动损益和评估成本孰轻孰重。

2.削弱企业“税盾”，增加纳税调整成本

会计准则规定对采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。由于折旧或摊销可以计入当期成本费用，具有抵税作用，因此这一规定将使采用公允计量模式的企业客观上丧失了折旧或摊销的 “税盾作用”，从而加重了企业的税负。根据财税〔2007〕80号的规定，如果企业的金融资产、金融负债以及投资性房地产等采用公允价值计量模式，则持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，而是在实际处置或结算时，将处置取得的价款扣除其历史成本后，得到的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。会计准则对投资性房地产的确认、计量和披露方法与税法的相关规定存在较大差别，这同时增加了企业期末的所得税调整成本。

3.影响企业的财务指标稳定性

采用公允价值计量，会极大地影响企业的相关财务指标。首次执行新会计准则时，投资性房地产的公允价值和原账面净值一般不会相等，这就产生了一个差额。将该差额计入资本公积，就相当于提前实现旧会计制度下以前年度累计的增值利润，增加了企业当期的总资产和所有者权益，降低了企业的净资产收益率，并会影响后期净资产收益率的增长。

同时，公允价值的计量会加剧净资产和净利润的波动幅度。当企业把自用或作为存货的房地产转为投资性房地产时，若用公允价值计量模式，则房地产的公允价值要高出历史成本许多倍。这将导致转换当期的公允价值变动很大，极大地影响转换当期公司的净资产，使得净资产较之前有大幅波动。但是，如果期后没有持续性，就会减缓以后年度公司净资产的增速。房地产价格上涨的时候，随之大幅上涨的就是公司的公允价值净收益。同时，也会使得公司净利润大幅增长。但是，当市场的成交价格下降，甚至是在没有大的变化的情况下，都会使得以后的净利润的增长速度放缓，进而降低净资产收益率。

四、投资性房地产公允价值计量模式运用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文简称“世茂股份”）于1994年2月4日在上海证券交易所上市，证券代码为600823。公司前身是以零售、批发日用百货用品为主营业务的上海万象集团公司，从1994年才开始对房地一、引言

财政部于2006年2月《企业会计准则第3号――投资性房地产》，对投资性房地产进行了会计规范，并适度、有条件地引入了公允价值。按照预测，公允价值计量模式将会增加企业利润，增强企业融资能力，对企业的财务报表产生有利影响。因此，选择公允价值计量模式的企业数量应该呈大规模增长趋势。但几年来，在所有持有投资性房地产的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允价值计量模式。那么，企业为何不选择公允价值计量模式呢？这是本文研究的主要问题。

二、投资性房地产公允价值计量模式现状分析

（一）数量少，比例小，增长慢

如表1所示，从2007年到2009年，我国的上市公司分别为1 570家、1 624家和1 774家，其中拥有投资性房地产业务的分别有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允价值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分别为2.86%、2.89%和3.24%。2008年较2007年环比增长了1.05%，2009年较2008年环比增长了12.11%。截至2011年4月底，仅有27家上市公司采用公允价值计量模式。

由表1可以看出，虽然使用公允价值计量模式的企业数量保持稳定，但是使用公允价值对投资性房地产进行后续计量的方法，并没有被广泛使用，现状和前景并不乐观。

（二）确认方法不一致，差异较大

公允价值的金额需要采用一定的方法取得，但由于公允价值的估算方法不一，目前已采用公允价值计量投资性房地产的公司采用的确认方式各有不同。这些方式主要包括：房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、双方谈判价格、第三方调查报告及少数未披露的公司。

从表2中可以看出：在我国的上市公司中，拥有投资性房地产并尝试运用公允价值计量模式的，对公允价值的确认方法不够统一与规范。这直接导致各公司在实务操作中做法不一、公允价值差异很大，财务信息的可比性也会随之大打折扣。与国际会计准则的要求相比，我国的会计准则对公允价值确认方法的统一性管理还存在很大差距。若想实现公允价值的广泛运用，还需要进一步的改善，如统一估值方法等，使之合理、规范。

三、投资性房地产公允价值计量现状的原因分析

（一）公允价值计量模式推广困难的原因

1.外部因素

（1）公允价值受市场价格影响大

公允价值受市场环境的影响很大，导致企业利润可能出现大的波动，使投资者信心不坚定。最近几年，房地产价格一直很高，国家不断加大对房地产市场的宏观调控力度以遏制房地产价格持续上涨。房地产价格走势难以确定，如果对投资性房地产采用公允价值计量模式，一旦出现转折点，企业必须承担房地产价格下降导致的公允价值变动损失，这将对企业业绩产生极为不利的影响，给企业管理者造成很大的压力。

（2）公允价值准则不完善

我国新企业会计准则仅仅对公允价值的概念做了一般性说明，缺乏详细的实施指南，并且还规定，企业一旦选择采用公允价值计量模式，日后就不允许再变更为成本计量模式，也就是说采用公允价值计量是不可逆的。随着房地产市场的不断发展，投资性房地产的成交价格已经达到了一个顶峰。投资性房地产的价格是否会继续走高，是否会出现突然的大幅度下跌，这些都无法确定。市场多数的观点认为房地产价格下降的可能性很大，也就是说公允价值变动损益的不确定性风险会越来越大。这些问题成了困扰企业的一大难题。因此，权衡之后，很多企业为了避免公允价值带来的各种不确定性而选择采用成本计量模式。

2.企业内部因素

（1）增加企业估值成本

对于投资性房地产，采用公允价值模式计量的首要问题就是如何确定公允价值。我国房地产市场起步比较晚，相应的配套设施不健全，很多企业都没有建立自己的公允价值信息收集系统，因此企业需要从市场上获得定价信息并进行筛选。由于不同市场存在的信息差异很大，企业在获取外部信息的时候通常还会增加额外的甄别成本。

而如果是没有公开活跃市场、同类市场，且价格难以取得的房地产项目，通常还需要借助于复杂的估值技术来实现，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允价值模式进行计量，每年的年报都要对其进行披露。因此，一些以第三方身份独立的，并且可以评估出公允价值的评估机构和评估师，就成了企业急于聘请的对象。支付高昂的评估费用所额外增加的成本，对企业来说也是不容小觑的。企业需要权衡公允价值变动损益和评估成本孰轻孰重。

（2）削弱企业“税盾”，增加纳税调整成本

会计准则规定对采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。由于折旧或摊销可以计入当期成本费用，具有抵税作用，因此这一规定将使采用公允计量模式的企业客观上丧失了折旧或摊销的 “税盾作用”，从而加重了企业的税负。根据财税〔2007〕80号的规定，如果企业的金融资产、金融负债以及投资性房地产等采用公允价值计量模式，则持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，而是在实际处置或结算时，将处置取得的价款扣除其历史成本后，得到的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。会计准则对投资性房地产的确认、计量和披露方法与税法的相关规定存在较大差别，这同时增加了企业期末的所得税调整成本。

（3）影响企业的财务指标稳定性

采用公允价值计量，会极大地影响企业的相关财务指标。首次执行新会计准则时，投资性房地产的公允价值和原账面净值一般不会相等，这就产生了一个差额。将该差额计入资本公积，就相当于提前实现旧会计制度下以前年度累计的增值利润，增加了企业当期的总资产和所有者权益，降低了企业的净资产收益率，并会影响后期净资产收益率的增长。

同时，公允价值的计量会加剧净资产和净利润的波动幅度。当企业把自用或作为存货的房地产转为投资性房地产时，若用公允价值计量模式，则房地产的公允价值要高出历史成本许多倍。这将导致转换当期的公允价值变动很大，极大地影响转换当期公司的净资产，使得净资产较之前有大幅波动。但是，如果期后没有持续性，就会减缓以后年度公司净资产的增速。房地产价格上涨的时候，随之大幅上涨的就是公司的公允价值净收益。同时，也会使得公司净利润大幅增长。但是，当市场的成交价格下降，甚至是在没有大的变化的情况下，都会使得以后的净利润的增长速度放缓，进而降低净资产收益率。

四、投资性房地产公允价值计量模式运用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文简称“世茂股份”）于1994年2月4日在上海证券交易所上市，证券代码为600823。公司前身是以零售、批发日用百货用品为主营业务的上海万象集团公司，从1994年才开始对房地产进行投资，并延伸到了一系列与房地产相关的配套业务，例如广告装潢、家具等，使得该集团拥有了多元化经营的能力。又因为该公司地处黄金地段，集经济、人才、市场、交通等一系列区位优势于一身，满足了其走向国际市场的需求。2007年，世茂股份首次出现投资性房地产这个科目，并选择了成本计量模式。

从表3可以看出，在公司采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量时，投资性房地产占公司总资产的比例极低。

通过世茂股份的年报发现，世茂股份的投资性房地产主要位于北京、上海等大城市，这些城市的房地产交易较为频繁，拥有有利的市场环境。由于具有较好的市场条件，因此客观上公司具备了采用公允价值计量模式的基础。同时，采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，会使公司的财务情况、经营业绩等指标得到更加客观、真实的反映。这对投资者而言，既能进一步全面了解公司状况，又能够有效地判断公司的自身价值，尤其是涉及投资性房地产项目的价值。

鉴于客观条件成熟，主观上又有利于投资者的价值判断和决策，公司对投资性房地产的会计政策及会计估计进行了修订，制定了《上海世茂股份有限公司投资性房地产公允价值计量管理办法（试行）》，于2009年6月1日起变更为采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，以小心谨慎、保守稳定的态度估计公允价值，并区别不同种类的物业使用不一样的方法确定其价格。总的原则是，对于投资性房地产项目，若公司自身拥有交易价格，就以该公司提交的同一时期房产出售价格或房产的上报价格作为估值基础；如果没有确定的交易价格，则进行大范围、多角度、多视点的广泛市场调查。

下面逐项分析采用公允价值模式对投资性房地产计量后对世茂股份相关会计科目的影响。

第一，对成本的影响。这里的成本包括信息收集、信息甄别、聘请专业评估公司等发生的支出。具体来讲，在确定公允价值时，由于世茂股份首次采用公允价值计量模式，还没有找到适合自己的定价系统，只能从相关市场上寻找有关类似的房地产定价信息，这必然增加获取公允价值的成本，同时不同市场中介提供的定价信息差别很大，公司在获取外部信息的同时必然增加甄别成本。假如交易频繁的房地产市场没有被公开，那么公司得到信息的方式只能是通过繁琐的估值技术。这样做不仅会造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允价值计量模式需要每年聘请独立的评估师进行评估和披露，这些都增加了成本。

第二，对折旧的影响。按照准则规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。公司在2009年更改会计政策后，对2008年追溯调整，调减由于折旧计提的管理费用1 019 737.92元，调增由于计提折旧减少的利润1 019 737.92元。此后也不再对投资性房地产计提折旧，减少了管理费用，增加了利润，削弱了费用的“税盾效应”，公司间接地将会承担更多的税负。

第三，对税收的影响。从对折旧影响的分析可以看出，折旧的减少导致可抵税项目的减少，使公司将承担更多的税负。虽然会计上对投资性房地产公允价值变动进行确认，导致公允价值变动损益增加，利润出现大幅度增长，由于税法上对此类收益不予确认，不会对企业当期所得税造成影响，但会形成递延所得税负债，在公司收益实现当期即公司出售投资性房地产时纳入当期应缴所得税中进行征收。

第四，对利润的影响。由于首次实施新会计准则需要对以前年度采取追溯调整，因此，对于拥有巨额投资性房地产的企业，计量模式的变更必然会导致当期利润的大幅上升。

由表4可以看出，投资性房地产变动损益占利润总额的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了较高的比重，已经成为利润组成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飙升至2011年的1.01。最为显著的是在变更会计政策当年，公允价值变动损益占利润总额的比例超过50%，但之后的2010年和2011年，增速减慢，维持在占利润总额10%的比例。采用公允价值计量模式，投资性房地产的当期涨价幅度将成为净利润波动的最主要因素。近年来，我国政府加强了房地产市场的宏观调控力度，公司房价有小幅回落。这就导致因公允价值变动而引起的公允价值变动损益的变化，从而给企业利润造成不小的波动。

第五，对净资产的影响。由表5可以看出，世茂股份在2009年会计政策变更当年，投资性房地产占总资产以及净资产的比重较调整后的2008年有大幅度的增加，分别由0.32%飙升至14.74%，0.65%飙升至33.66%，均增长近50倍。可以看出，投资性房地产已经占领了公司资产很高的权重。同时，随着公司“发行股份购买资产”的持续推进，公司开始越来越多地投入到商业地产的开发及经营业务中，投资性房地产占净资产的比例从2009年的33.66%涨至2011年的83.65%。

总而言之，采用公允价值进行后续计量对以后年度所有者权益的影响，主要是通过公允价值变动影响当期利润，进而影响当期所有者权益。在公允价值模式下，将非投资性房地产变更用途作为投资性房地产使用时，公允价值大于其账面价值的差额计入“资本公积”，由此也会影响当期的所有者权益。由于世茂股份近年来一直进行“发行股票购买资产”的活动，业务重心越来越偏重于投资性房地产，投资性房地产得到持续发展，未有中断，其资产财务状况一直呈现出较好的状态。在公允价值模式下，无论是企业的净资产、利润、所有者权益，还是相关的财务指标如每股净资产、每股收益等，都表现出比在成本模式下更佳的状态。但在分析过程中，不难看出市场环境对公允价值的影响。特别是在近几年政府管控房价的力度加大的情况下，公司的财务状况可能随市场行情的变动出现较大波动。

五、改进措施和建议

（一）构建活跃的房地产市场

只有在成熟的市场环境下，公允价值才能可靠真实地获得。但是我国目前投资性房地产市场环境不成熟，使得准确获得公允价值极具挑战性。我国应该构建一个活跃的房地产市场，这可以借助互联网来完成。利用网络技术建立一个完善的网络房地产交易系统，将与房地产交易相关的部门，如房地产中介、公证、金融、税收等机构全部纳入其中，形成一个信息、交易、管理、服务、监督为一体的大型网络中心，用来归集市场信息，进行网络查询、网上交易、监管监督。

（二）改进会计准则

我国新企业会计准则仅仅说明了公允价值的概念，而对于不同的会计准则中相关的具体用法，并没有做详细的规定和说明。这对新会计准则的具体运用造成一定程度的干扰。那么，制定出完善的公允价值准则是非常有必要的。这既需要有关部门积极参照国际准则以实现与国际的进一步趋同，同时也需要结合中国国情。完善的公允价值准则既包含对公允价值含义的明确，也包括对计量方法和操作流程的规范。

（三）进一步发展第三方评估机构

当企业对投资性房地产采用公允价值计量模式时，评估出来的价值人为控制的可能性比较大。因此为了对投资性房地产进行客观的评估，房地产企业需要邀请具有高质量的评估机构。目前我国具备地产评估资格的有：房地产评估师、资产评估师和土地估价师，分别隶属于建设部、财政部和国土资源部管理，而此三方在进行公允价值估计的时候，分别按照自己的具体评估标准，没有统一的规范，导致投资性房地产的公允价值难以得到一致认可。因此，资产评估协会应当加快制定有关投资性房地产评估的统一细则，对评估方法、适用范围、操作步骤进行规范，以便对第三方的专业评估机构提供技术性指导。同时，应该规范第三方评估机构行业的行业秩序，对具备投资性房地产评估资质的人员进行认证，以确保独立性。

（四）规范信息披露

规范信息披露，使信息披露公开透明化，可以使投资性房地产的信息更为规范、透明，同时也是遏制企业操纵利润的有效方法。2007年开始对投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司没有具体介绍到底是采用哪种方法确定的公允价值。因此对企业投资性房地产的代表性指标，就要求企业必须分类说明。在成本计量模式下，企业也应该说明投资性房地产的公允价值信息及其价值增长的状况；公允价值计量模式下，要说明用什么方法确定的公允价值，有什么依据来证明，包括邀请怎样的评估机构、运用什么样的评估方法、证据都来自哪里以及评估假设等有关的因素，其目的是大大减少主观作用，使信息更加科学、规范。

【参考文献】

[1] 中华人民共和国财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产[S].2006.

篇2

关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性

作者简介：刘文欢(1984-)，女，山东青岛人，山东经济学院研究生部硕士研究生

一、公允价值计量模式的引入

(一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。美国财务会计准则委员会(FASB)在SFAS N0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。

(二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。与历史信息相比，公允价值是面向现在和未来的，有利于利益相关者做出预测和决策，很大程度上提高了会计信息的相关性；与此同时，根据国际会计界的最新研究表明，随着估价和现值技术的发展，公允价值将能够在各种复杂的经济环境中(存在活跃市场或非理想环境下)取得客观可靠的市场价格或现值，从而能够更好地体现会计信息的最高原则“真实与公允”。公允价值体现交易的公平性。从国内外对公允价值的阐述中可以看出，公平性是公允价值的核心属性。要保证，获得的公允价值具有公平性，必须使交易双方在交易过程中满足四个条件：一是双方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-双方相互熟悉彼此的情况，信息较为完备；三是交易双方自愿让渡资产或清偿债务，而不是强制地转让；四是交易双方的经营是持续经营，而不是面临破产清算。

二、投资性房地产公允价值计量的动因分析

(一)投资性房地产的界定国际会计准则委员会(IASC)在IAS40中解释投资性房地产指为赚取租金或为资本增值。或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目；是为投资目的而持有，并且其租金收益是可以公平协商的。不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租给并由集团内另一公司占用的房地产。我国新会计准则规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物；并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。虽然各国对投资性房地产的定义存在差异，但都表明了投资性房地产具有保值和投资的双重功能。投资性房地产和企业拥有的其他房地产最大的不同表现在持有的目的和产生的现金流。从持有的目的来看，持有投资性房地产是为了取得投资收益，而不是为了使用或作为产品出售；从产生的现金流来看，投资性房地产是一个独立的现金产出单元，产生的现金流量之归属于该房地产，而不会归属于在生产或经营过程中所使用的其他资产。我国新企业会计准则对采用公允价值核算投资性房地产的相关规定。一是采用公允价值模式计量的，应同时满足两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理地估计。二是采用公允价值计量模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。三是已采用公允价值模式计量投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

(二)投资性房地产公允价值计量的必要性首先，全球经济一体化要求公允价值的引入。我国加入WTO以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。其次，公允价值能更好地表现投资性房地产的特性。对房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。如(图1)所示，拥有投资性房地产企业在2006年第三季度，在运用公允价值前后，其租赁收入对毛利率的影响差异明显。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。再次，拥有投资性房地产的企业存在的问题要求引入新的计量模式。一是经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。根据国家统计局的数据显示，2005年我国房地产开发企业资产负债率高达72.7％，可见房地产企业经受着极大考验。二是对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。近年来，我国房地产业发展速度很快，大中城市的市中心商业地产价格长期高涨，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值溢价很高，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能更好地体现这些公司股东权益。三

是对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。

(三)投资性房地产公允价值计量的可行性良好的市场环境有利于公允价值的取得。随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。我国早在1994年就颁布了《城市房地产管理法》，明确了国家实行房地产价格评估制度；1999年又了《国家标准房地产估价规范》，建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。另外，我国拥有较高素质的房地产估价师队伍，目前房地产估价师已有两万多人，全国已注册成立的房地产估价机构有3000多家，其中一级资质机构100多家，这为采用公允价值核算投资性房地产提供了良好的条件。会计人员素质的提高有助于公允价值的选择。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。如在投资性房地产准则中，规定禁止采用含有较多假设的估计价值，以防止公允价值被滥用。

三、投资性房地产公允价值计量的困境及路径选择

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【关键词】投资性房地产；会计计量；成本模式；公允价值模式

公允价值计量在近十几年一直是国际会计理论前沿一个极富挑战性的热点和难点问题，国际金融危机的爆发把公允价值会计的争议推上一个新的。在这一过程中，作为非金融资产项目的投资性房地产会计计量问题格外引人注目。目前国际会计准则规定企业从公允价值以及成本模式两种会计模式中任选其一对投资性房地产进行计量，并将选定的会计模式一贯地应用于其全部投资性房地产。

2006年2月15日我国颁布了新企业会计准则，将投资性房地产作为单独的一项资产列报并引入了公允价值计量方法，我国会计准则的国际趋同迈出了实质性的步伐。2011年是我国会计准则在国际趋同方面的关键时期，至该年基本实现了新旧准则的平稳过渡。与国际接轨，采用公允价值对投资性房地产进行计量是财务会计发展的趋势。随着我国经济持续迅速发展，房地产价格亦持续上涨，对持有大量投资性房地产的公司来说，资产实际价值远超账面价值，运用公允价值计量模式比成本计量模式能更好地反映其真实价值，使企业会计信息披露更恰当、更相关。按预期上市公司应偏好公允价值计量模式，但实际情况是否如此呢？受到的影响因素有哪些？应该如何解决呢？

一、公允价值模式在投资性房地产后续计量中的应用现状

基于对我国国情和与国际接轨需求的双重考虑，《企业会计准则第3号——投资性房地产》（简称CAS3）允许企业有条件地采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，以提高会计信息质量。CAS3实施已五年有余，其效果如何呢？根据财政部会计司于2010年7月的《我国上市公司2009年执行企业会计准则情况分析报告》，2007年至2009年间，存在投资性房地产的上市公司分别为630家、690家和772家，绝大部分采用成本模式计量，采用公允价值计量的极少，三年分别是18家、20家和25家，所占比例分别仅为2.86%、2.9%、3.24%。具体如表1、图1所示：

由图1可以看出，虽然采用公允价值模式计量的企业数量以及所占全部拥有投资性房地产企业的比例都在逐渐增加，但总体来看变化不大，很多企业仍持观望态度，与准则的预期相去甚远。

尽管我国市场成熟度不高，但房地产市场近几年来一直比较活跃，加之受我国土地制度国情影响，上市公司持有的投资性房地产绝大部分都位于大中城市，一般而言都是满足运用公允价值计量模式要求的，是什么原因导致只有如此少的公司采用公允价值计量模式呢?根据2009年、2010年披露的年报和2011年公告，许多房地产企业拥有众多投资性房地产，商业地产资源丰富，但他们中的绝大多数对投资性房地产仍旧采用成本模式进行计量。

更令人深思的是，发行外资股的上市公司，需按照境外会计准则的规定编制财务报告，即便在国内采用成本模式计量也需要在境外采用公允价值计量模式（国际财务报告准则中将公允价值模式规定为基准模式），因此对于这些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投资性房地产公允价值模式计量显得更为合理。但事实上，除深发展、中国银行外，大多企业仍采用了成本计量模式，如浦东金桥(A+B)、北辰实业(A+H)就是在境内外分别采用了两种计量模式，在境内仍坚持成本模式计量，这样多此一举的行为，令人困惑。

二、投资性房地产应用公允价值计量模式的影响因素

公允价值的应用是CAS3的一大亮点，与成本模式相比，公允价值模式更能反映拥有大量投资性物业上市公司的真实价值，有助于提高公司会计信息的相关性，但经过前面的分析发现，上市公司对投资性房地产公允价值计量模式的偏好与预期相去甚远，绝大多数都对公允价值计量持回避态度，下面我们就对其原因从外部因素和内部因素两方面进行分析，具体如下：

（一）投资性房地产应用公允价值计量模式受企业外部因素影响分析

1.市场条件

众所周知，公允价值来源于活跃的房地产交易市场，因此，建立一个有序的、理性的、公平的房地产市场价格体系是实行公允价值计量模式的前提条件。我国现行会计准则要求公允价值的运用只有具备活跃的市场，即市场必须是有序的、理性的、公平的，才能够为公允价值提供计量依据。如果市场不活跃，缺乏公平价格的形成机制，势必会影响投资性房地产合理价值的判断。在我国城市特别是一些大中型城市，房地产市场近年来发展迅速，初步具备公允价值计量运用的“土壤”，促使CAS3引入公允价值；同时除北京、上海等少数一线城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地产二级市场，说明我国房地产市场竞争不够充分和规范。充分考虑中国市场发展的现状，新准则对公允价值在投资性房地产比较谨慎地运用。据此可以看出，市场条件和资本市场成熟度制约了投资性房地产公允价值计量模式在我国的应用。

2.准则限制条件与市场监管层态度

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关键词 公允价值投资性房地产

一、公允价值与投资性房地产的内涵

（一）公允价值的内涵

公允价值是指买卖双方在信息对称的情况下，按照公平交易和自愿的原则所确定的价格，或是在公平交易的条件下无关联的双方就买卖一项资产或者清偿一项负债而达成的成交价格。我国的《企业会计准则———基本准则》对公允价值计量的定义作出了规范，即：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。分析各国对公允价值的定义会发现都存在同样的假定，即：假定企业处于持续经营状态，没有清算的意图与实际情况，且是在公平交易的条件下进行交易。

（二）投资性房地产的内涵

《企业会计准则第3号－－投资性房地产》中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。

该准则为投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种计量模式。在成本模式下，投资性房地产计提折旧或摊销，并要在期末按照规定进行减值测试，计提相应的减值准备；采用公允价值计量的投资性房地产不计提折旧、摊销，其价值变动通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响。

二、投资性房地产采用公允价值计量的影响分析

本文选取了2010年第一季度到2011年第一季度我国房地产上市公司中披露了公允价值变动损益信息的21家房地产上市企业的数据，对这些数据进行分析得出以下结论：

（一）投资性房地产采用公允价值计量对资产的影响

通过分析发现，采用公允价值模式计量与采用成本模式计量相比，投资性房地产资产账面价值更容易作。用公允价值模式计量，公允价值上升会大幅提升企业投资性房地产的账面价值，使资产增值显性化，这将使投资性房地产占资产比重较大的公司净资产账面价值得到较大提升，从而会降低企业的资产负债率，使企业呈现出较低的财务风险，这将对企业融资和释放公司利好消息十分有利。由此导致企业为了粉饰财务报表而对投资性房地产采用公允价值计量模式。

（二）投资性房地产采用公允价值计量对所有者权益的影响

企业在对投资性房地产计量模式由成本模式转化为公允价值计量模式的首年，将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。通过分析发现，在目前房地产市价普遍高于历史成本的情况下，会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升，使得所有者权益大大增加。另外企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值大于原账面价值，则其差额也将计入资本公积，也会增加企业的所有者权益。

（三）投资性房地产采用公允价值计量对利润的影响

采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，使得当期费用减少，相应增加了当期利润。在资产负债表日，企业还应当按照有活跃的房地产交易市场的地区同类或类似房地产的市场价格或按评估的公允价值为基础调整其账面价值，其差额计入当期损益。通过分析发现，在目前房地产大幅增值的情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响，使利润大幅增加。这将使企业释放利好消息，进而带动企业股价的上升。

三、更好发挥公允价值在投资性房地产中的作用的建议

（一）制定适于投资性房地产运用的公允价值准则

由于基本准则中并没有对公允价值的应用进行详细的规定，这极大地阻碍了公允价值在投资性房地产中的应用与发展。有鉴于此，我国应在充分考虑国情的前提下，尽早推出对公允价值的细节问题予以详尽说明的公允价值计量的理论及应用体系。相关管理部门可以采取相应措施，结合国内房地产市场体系的现状，出台相关业务的具体操作指引，这将有利于在当前条件尚不十分成熟的环境下，进一步提高会计信息的可比性，有效降低公允价值全面运用可能带来的整体性风险。

（二）建立投资性房地产市场评估体系

由于公允价值确定的主观性强，随意性大，管理当局可以通过调节公允价值，来达到调节盈余的目的。所以建立健全投资性房地产市场评估体系，收集整理必要的信息，使得公允价值的评估具有公正性，对于推动公允价值计量模式在投资性房地产中的运用具有十分重要的意义。

（三）加强公允价值计量的外部监督

应充分发挥证监会的监管作用，限制企业会计政策的选择权。要求注册会计师严格按照有关要求实施必要的审计程序，以合理保证公允价值计量的合法性、公允性。特别是在公允价值计量采用估价方法时，要详细披露公允价值确定的依据、确定的方法及其变动对损益的影响。同时，要引入风险披露机制，增加会计信息透明度，避免公允价值计量沦为企业平滑利润、粉饰报表的工具

参考文献：

［1］周天海.关于完善投资性房地产准则的探讨［J］.中国总会计师，2010，（6）.

［2］施颖.投资性房地产准则中公允价值的应用及影响分析.

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关键词：公允价值；投资性房地产；计量模式

《企业会计准则第3号》规定：“企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”尽管有国家政策的支持，但是目前我国将公允价值应用于投资性房地产的企业非常少。在此背景下，研究投资性房地产引入公允价值的必要性和实施过程中存在的问题，探析存在的主要问题，并提出相关完善的建议，这将对于有助于实现我国投资性房地产真实、可靠和及时的报告数据，也将推动我国房地产事业的发展。

一、公允价值引入我国投资性房地产中是国际化发展的必然趋势

在我国投资性房地产中引入公允价值不仅是国际会计的发展所需，也在我国房地产价格暴涨背景下切实可行的计量模式。一方面，从国际市场上看，我国投资性房地产引入公允价值有利于同国际会计准则接轨，提高国际投资者对我国会计报表中会计信息的真实性和公允性的信任；另一方面，从会计信息质量的要求来看，投资性房地产应用公允价值计量具有传统计量无可比拟的优势：能迅速反映房地产企业的经营情况，使财务会计收益更加真实完备；可以更加客观地反映企业资产负债的真实价值；有助于缓解经营者短期行为与企业长远发展的对立；可以使企业财会部门增强对货币时间价值和现金流量等条目的注意等等。所以我国投资性房地产企业对公允价值的应用不能排斥，但是公允价值的应用是一个渐进的过程，所以也不能追求一步到位，需要根据我国投资性房地产行业的具体市场情况逐步推进。

二、当前我国投资性房地产应用公允价值计量存在的主要问题

（一）公允价值计量模式尚未处于主导地位

尽管新准则允许投资性房地产采用公允价值进行后续计量，但通过对2010年财务报告进行抽样发现，公允价值计量模式较成本模式尚未处于主导地位。如万科、陆家嘴和保利地产等大地产公司仍然没有采用公允价值计量模式。咎其深层次的原因在于，新准则规定已采用公允价值计量的投资性房地产不能转回成本模式，而投资性房地产采用成本模式计量却没有任何条件的限制。

（二）公允价值的理论体系和可操作的具体方案欠缺

一方面，公允价值缺乏框架性的理论系统，如由于价格确定的方法不统一，从而造成价格信息的获取难度很大；另一方面，公允价值的具体操作准则缺乏统一的规定，如由于特定个体对于与特定资产相关的未来现金流量和风险的估算和预计通常各异，难免导致计量方法不明确，从而公允价值在实务操作中的应用困难加大。可见，在实际运用中往往由于公允价值缺乏必要的理论支持和切实可行的操作方案，从而阻碍了公允价值的普及应用。

（三）信息披露不规范不充分

就目前投资性房地产披露程度来看，以实际交易为基础的历史成本具有客观和可验证的特点，而即便公允价值在财务报表中可以提供一些更为相关的资料和数据，但是通常由于特有的不确定性和易变性导致无法满足信息可靠性的要求。如，财务报表的阅读者无法了解到投资性房地产的具置和面积大小信息，或者房产市场价格等资讯，从而很难判断该企业公司采用的计量方法是否合适。

（四）财会人员素质不一

投资性房地产引入公允价值，鉴于公允价值获取上的难度和获取结果难以量化和验证，比如公允价值确定方法和具体参数的选择方面，从而对会计人员的专业技能和职业判断能力提出了更高的要求。目前，我国会计从业人员由于长期传统地以规范为导向的会计制度，导致他们的素质参差不齐，由于职业判断意识薄弱阻碍了诸多公司采用公允价值模式计量。

三、若干建议

（一）提升公允价值计量模式的地位

从计量属性上来看，公允价值计量代表了国际财务会计的发展趋势。为了与国际会计制度接轨，这也是我国投资性房地产企业努力的方向。因此不管是政策制定部门还是房地产监管部门，都应引导和鼓励有条件的企业采用公允价值模式对投资性房地产实施后续计量。在从而在实际执行过程中不断地发现问题并解决问题，从而不断修订和完善我国的会计准则和相应指南。

（二）制定和完备具备可操作性的公允价值行业准则

公允价值模式的广泛推广，需要准则制定机构制定和完善投资性房地产公允价值评估的具体指南，细化公允价值规范，使得公允价值计量等相关问题具备可操作性和可验证性。如必须以公开的交易信息为基本依据；需要建立一套严格的资产评估制度，加强对评估工作的监督；需要制定同类或者类似资产的可比系数，并且按照该系数获取持有资产的公允价值。

（三）信息披露更为规范透明

由于投资性房地产准则中较少涉及公允价值计量披露的条款，而公允价值信息的披露与否和披露多少及详细程度都由企业决定，这要求我国政府应逐步降低人为操纵性和主观性，明确公允价值的确定方法、证据来源、估计假设等相关问题，防止公司在重大会计政策披露中照搬准则的原则性条款，使其披露更加规范，更加科学，更有利于保护相关者的利益。

（四）加强企业培养复合型会计人才

为了更好地实施新准则，需要企业加强培训力度，采用多种途径培养复合型人才：加强会计专业知识的培训，完善企业会计人员的理论素质和知识技能；提高财会人员对交易和事项的确认、计量和报告进行科学判断和处理的能力，以便减少公允价值判断的偏差；加强公司内部控制和内部审计，特别是要强化企业内部审计的职能的落实；运用过硬的知识储备和丰富的实践判断经验，在合法的范围内对业务进行灵活处理，这样可以及时准确地获取公允价值。

小结

综上所述，尽管我国学术界和实业界对其研究和应用都十分欠缺，但是公允价值模式应用于我国投资性房地产是国际财会发展的必然趋势。鉴于公允价值计量模式是一把“双刃剑”，因此，对于其在投资性房地产中的运用需要我国企业根据自身情况和国家政策背景要求科学地进行选择。（延边鑫悦房地产开发股份有限公司；吉林；延吉；133000）

参考文献

［1］ 中华人民共和国财政部．企业会计准则第3号――投资性房地产［M］．北京:经济科学出版社，2006．

［2］ 陈兆芳.公允价值运用的障碍及对策研究［J］.财会月刊(综合),2008(1).

［3］ 汪祥耀.投资性房地产:一种新颖投资方式及其会计准则的国际比较［J］.经济经纬,2001(3).

［4］ 任秀春.公允价值在投资性房地产中的应用探讨［J］.商业经济,2011(17).

［5］ 窦亚芹; 郑其明.投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响［J］.商业时代,2010(15).

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论文关键词：成本计价模式，公允价值模式，客观因素，自利

 

1.引言

为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4, 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6, 7] 。

本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。

2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应

新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。

新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。

2.1新准则下投资性房地产计价特点

相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：

1）归入的资产性质变化

在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。

2.价值计量模式的选择变化

旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。

3.后续计量变化

在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。

新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

2.2公允价值计价效应

我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。

虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。

表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表

 

年 度

2006

2007

2008

采用成本计量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允价值计量模式的上市公司

10家

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关键词：投资性房地产；公允价值计量模式

引 言：2006年我国颁布了《企业会计准则―基本准则》，将公允价值定义为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。目前公允价值计量的应用分为三个层次：第一，存在活跃市场的资产或负债，其公允价值由活跃市场中的报价来确定；第二，不存在活跃市场的，参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格或参照实质上相同的其它资产或负债的当前公允价值；第三，不存在活跃市场，且不满足上述两个条件的，采取估值技术等确定资产或负债的公允价值。

一、公允价值计量在投资性房地产中应用的现实意义

首先，其使用目的以及产生的现金流量非常类似于交易性的债券投资。而交易性的债券投资采用公允价值计量，且只有公允价值计量模式才能为投资者提供决策相关的信息。因此根据经济实质重于形式的原则，投资性房地产的计量模式，应采用公允价值计量模式。投资性房地产的市场价值往往高于其账面净值，按其成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。

其次，投资性房地产所产生的现金流量在很大程度上独立于主体持有的其他资产。对于拥有大量投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响到对企业资产总体价值的衡量。成本计量会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。

最后，允价值能够向财务报表使用者提供更有用的信息。投资者的利益无法通过成本计量模式得到更好的体现。我国房地产业发展速度很快，大中城市的市中心商业地产价格长期高涨，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值增值很多，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能更好地体现这些公司股东权益。

二、公允价值计量在投资性房地产中的应用现状

1.上市公司采用公允价值计量投资性房地产积极性不高

与金融工具中交易性金融资产等资产必需采用公允价值计量不同，投资性房地产引入公允价值模式是谨慎和适度的，允许上市公司在成本模式和公允价值模式之间进行选择，并且规定，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值计量模式。目前在上市公司的应用并没有之前所想象的那样广泛和深入。根据上市公司年报披露信息的统计数据，投资性房地产准则实施几年来，上市公司对投资性房地产采用公允价值计量模式的积极性并不高，以2007年为例，有630家上市公司持有投资性房地产，但只有18家采用公允价值进行后续计量，所占比例为2.86%，以后几年中所占的比例也都不到5%。

2.确认公允价值的方法不统一

以2010年的27家采用公允价值计量模式的上市公司为例，在确定投资性房地产公允价值上主要采用评估报告、参考第三方调查报告以及董事会参考同类同条件的房地产市场价格的方法，其中有14家公司采用评估报告的方法，10家公司采用董事会参考同类同条件的房地产市场价格的方法，只有3家公司采用参考第三方调查报告的方法。可见，上述公司并没有统一的确定公允价值的标准，这也会在一定程度上影响企业是否能真实反映投资性房地产的真实价值。

三、公允价值计量在投资性房地产中应用的原因分析

1.房地产市场价格体系不完善，准则限制条件严格

（1）我国的市场经济环境与国际上较成熟的市场经济环境比，还存在着一定的差距。目前我国房地产市场发展还不成熟和完善，难以通过市场获取有关公允价值的完备信息。如果不顾条件地运用公允价值计量投资性房地产，必然会带来公允价值的滥用，并最终导致会计信息的失真。尤其应当注意的是，在我国，作为活跃市场事后证据的市场价格等交易信息系统还不够完善，难以为公允价值会计信息的鉴证提供可资依赖的、必不可少的证据。

（2）CAS3第10条对采用公允价值计量模式提出了两个必须同时满足的前提条件：“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息”。CAS3第12条强调：“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。

2.投资性房地产公允价值信息披露制度和审计制度不完善

（1）对投资性房地产信息披露的要求不够全面

当前，在我国企业会计准则中，对投资性房地产信息披露的要求不够全面，而且规定比较宽泛，不够具体，导致目前已使用公允价值模式的上市公司对投资性房地产公允价值信息的披露不够详尽，随意性较强。会计准则没有进一步加强企业对投资性房地产的信息披露要求，特别是应对两种计量模式的选择依据和合理性进一步予以细化和具体化，提高可操作性。没有要求企业在报表附注中详细披露投资性房地产的相关信息，例如采用市场法评估的，要求披露房地产的交易情况、交易日期、容积率等具体内容，采用同类或类似房地产的市场数据评估的，同时还要披露同类或类似房地产的相关信息；采用收益法评估的，相应要求披露收益来源、影响因素以及产生的相关费用，披露收益与费用的配比性，收益期限和折现率确定的依据以及合理性等等。

篇8

【关键词】公允价值 投资性房地产 企业会计准则 税法

一、投资性房地产相关规定

《企业会计准则第3号――投资性房地产》中指出投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应能单独计量和出售。企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。采用成本模式计量的,其会计处理可比照固定资产、无形资产进行会计处理。

税法是将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待。2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》第十一条、第十二条明确规定,在计算应纳税所得额时,企业按照规定计算的固定资产折旧、无形资产摊销费用,准予扣除。《财政部国家税务总局关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]80号)还就处置投资性房地产的纳税问题做出了进一步明确:企业以公允价值计量的投资性房地产,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。

二、投资性房地产确认和扣除的差异

在会计处理上,投资性房地产同时满足下列条件的,才能予以确认:与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;该投资性房地产的成本能够可靠的计量。

在税务处理上,按会计准则确认的投资性房地产,区分房屋、建筑物和土地使用权分别处理。

经会计处理确认为投资性房地产的房屋、建筑物,按照《企业所得税法》第十一条规定,如已足额提取折旧仍继续使用的房屋、建筑物,不再确认为固定资产,不得计算折旧扣除。已出租的房屋、建筑物,即以经营租赁方式出租的房屋、建筑物,可以确认为固定资产并计算摊销费用扣除。

经会计处理确认为投资性房地产的土地使用权,按照《企业所得税法》第十二条规定,与经营活动无关的无形资产不得计算摊销费用扣除。已出租的土地使用权,即以经营租赁方式出租的土地使用权,可以确认为无形资产并计算摊销费用扣除。持有并准备增值后转让的土地使用权,即企业取得的、准备增值后转让的土地使用权,目前没有用于经营活动的,不能确认为无形资产,不得计算摊销费用扣除。该土地使用权在转让时,可按照《企业所得税法》第十六条规定,按其计税基础扣除。

三、投资性房地产的初始计量与计税基础差异

1、在会计处理上,投资性房地产应当按照成本进行初始计量

外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成;以其他方式取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确定。与投资性房地产有关的后续支出,满足规定确认条件的,应当计入投资性房地产成本;不满足规定确认条件的,应当在发生时计入当期损益。

2、在税务处理上,投资性房地产以历史成本为计税基础

所谓历史成本,是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有投资性房地产期间产生资产增值或损失,除税收规定可以确认损益的外,不得调整有关资产的计税基础。企业区分房屋、建筑物和土地使用权按照下列原则确定投资性房地产的计税基础。

(1)房屋、建筑物的计税基础。外购的房屋、建筑物,按购买价款和相关税费作为计税基础;自行建造的房屋、建筑物,按竣工结算前实际发生的支出作为计税基础;融资租入的房屋、建筑物,按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值中孰低者,加上承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用,作为计税基础;通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组取得的房屋、建筑物,按该资产的公允价值和应支付的相关税费作为计税基础。

(2)土地使用权的计税基础。外购的土地使用权,按购买价款、相关税费以及直接归属于该项资产的其他支出作为计税基础;通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组取得的土地使用权,按该土地使用权的公允价值和应支付的相关税费作为计税基础。以下示例说明会计处理与税务处理的差异调整。

例1:2008年1月1日,甲公司购入一块土地的使用权,支付价款100万元。当月动工修建厂房,至6月底完工,发生建造支出400万元。甲公司在厂房完工前与乙公司签订了租赁合同,2008年7月1日起租赁给乙公司,每月收取租金5万元。甲公司对投资性房地产按公允价值计量。土地使用权按50年摊销,厂房折旧年限为20年,不考虑残值和除所得税以外的其他税费,甲公司每年实现的会计利润均为1000万元,所得税税率为25%,无其他纳税调整项目。甲公司账务处理如下:

购入土地使用权时:

借:无形资产――土地使用权1000000

贷:银行存款1000000

发生建造支出时:

借:在建工程4000000

贷:银行存款等4000000

土地使用权2008年上半年摊销

借:管理费用10000

贷:累计摊销10000

转入投资性房地产

借:投资性房地产――(厂房)4000000

贷:在建工程4000000

借:投资性房地产――成本(土地)990000

累计摊销 10000

贷:无形资产――土地使用权1000000

收取2008年下半年租金30万元

借:银行存款300000

贷:其他业务收入300000

例2:按例1,2008年12月31日,甲公司土地使用权的公允价值为120万元,厂房的公允价值为430万元。甲公司处理如下:

借:投资性房地产――公允价值变动(土地)210000

――公允价值变动(厂房)300000

贷:公允价值变动损益510000

税务上计提折旧11万元,不确认房价上涨产生的所得,会计处理比税务处理多计收益62万元。因此,甲公司在申报2008年所得税时,应调减应纳税所得额62万元,应交企业所得税234.5万元[(1000-62)×25%]。

此时,资产的账面价值为550万元,资产的计税基础为488万元。第18号的规定,二者之间的暂时性差异为62,属于应纳税暂时性差异,应当确认递延所得税负债15.5万元。

借:所得税费用2500000

贷:应交税费――应交所得税2345000

递延所得税负债155000

例3:接例2,2009年12月31日该土地的公允价值为110万元,厂房的公允价值为410万元。甲公司处理如下:

借:公允价值变动损益300000

贷:投资性房地产――公允价值变动(土地)100000

――公允价值变动(厂房)200000

2009年税务上计提折旧22万元,不确认资产跌价产生的损失,会计处理比税务多计损失8万元(30-22)。因此甲公司在申报2009年所得税时应调增应纳税所得额8万元,应缴纳企业所得税252万元[(1000+8)?鄢25%]。此时资产的账面价值为520万元,计税基础为466万元,二者之间的差额54万元为累计应确认的应纳税暂时性差异。2009年底应保留的递延所得税负债余额为13.5万元,该科目年初余额为15.5万元,在资产负债表债务法下,应转回递延所得税负债2万元。

借:所得税费用――当期所得税费用2500000

递延所得税负债 20000

贷:应交税费――应交所得税2520000

例4:接例3,2010年12月31日,甲公司将厂房和土地出售,取得收入550万元。甲公司处理如下:

借:银行存款5500000

贷:其他业务收入5500000

借:其他业务成本5200000

贷:投资性房地产――成本(土地)990000

――公允价值变动(土地) 110000

――成本(厂房) 4000000

――公允价值变动(厂房) 100000

借:公允价值变动损益210000

贷:其他业务收入210000

2010年税务上计提折旧22万元,确认转让收入550万元、计税成本444万元,即确认转让所得106万元,税务处理比会计处理多计所得54万元。因此,甲公司在申报2010年所得税时应调增应纳税所得额54万元,应缴纳企业所得税263.5万元。此时,该厂房及土地的账面价值为零,计税基础也为零,年初递延所得税负债余额13.5万元应全部转回。

借:所得税费用2500000

递延所得税负债 135000

贷:应交税费――应交所得税2635000

从上述处理过程来看,在不考虑其他因素的情况下,虽然在投资性房地产持有期间,由于会计与税法处理的方法不同,使会计利润与应纳税所得额之间存在差异,产生了应纳税或可抵减时间性差异,但总的来说,在整个持有期间,会计利润总额与应纳税总额是相等的,最终随着该资产的处置差异归于零。

【参考文献】

[1] 财政部:企业会计准则2006[M].经济科学出版社,2006.

[2] 刘文欢:投资性房地产公允价值计量模式分析[J].财会通讯(学术版),2007(11).

篇9

卢凤菊

（上海海事大学 经济与管理学院，上海 200135）

[摘要]战略性新兴产业具有高风险、高投入、高收益特征，并在成长与发展过程中存在潜在的不确定性，但其对经济社会的发展具有重要作用。传统的风险投资价值评估方法如风险因素、折现现金流量、比率评估都无法对战略性新兴产业的投资做出准确预测和价值评估。运用实物期权方法契合了战略性新兴产业投资潜在不确定的特征，适合战略性新兴产业无形资产的价值评估，能更好地体现战略性新兴产业种子期、起步期、成长期、成熟期、重建期五个发展阶段的特性，有利于实现风现投资项目的价值最大化。

[关键词]战略性新兴产业；风险投资价值评估；实物期权

[中图分类号]F [文献标识码]A

当今世界新技术、新兴产业迅猛发展，孕育着新一轮新产业革命。新兴产业正在成为引领未来经济社会发展的重要力量，世界主要国家纷纷调整发展战略，大力培育新兴产业，抢占未来经济科技竞争的制高点。对于我国来说加快培育和发展战略性新兴产业更是时不我待，意义重大。2010年10月国务院出台了《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，确定了战略性新兴产业将成为国民经济的先导产业和支柱产业，为我国战略性新兴产业发展指明了方向。

一、战略性新兴产业的定义与特征

战略性新兴产业是以重大技术突破和重大发展需求为基础，对经济社会全局和长远发展具有重大引领作用，知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的产业，主要包括节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料和新能源汽车七个战略性新兴产业 ，具有3个特点：

一是成长性，新兴产业往往有着良好的成长预期，发展速度一般快于传统产业；二是新颖性，技术新、形态新、结构新（包括产品结构、产业结构、组织结构等）；三是不确定性，因为用户的需求市场条件、未来的进步等尚存在着很多未知因素，新的业态新的技术能不能形成规模，能不能成为未来的主导产业，存在着很大的不确定性，而且前期的高额投入具有较大的风险。因此，战略性新兴产业具有高风险、高投入、高收益的特征。在未来的发展具有不确定性。其在发展过程中需要投入大量资金的同时，也面临着巨大的风险，传统的信贷方式根本无法满足企业对资金的需求。风险投资作为一种新兴的投融资工具，成功解决了这一问题。所以，在现实环境下，风险投资的定位与功能正好契合了战略性新兴产业的特点。而项目价值评估是风险投资过程中非常重要的一个环节，准确的估计可以为风险投资家的投资决策提供强有力的支持。

二、传统风险投资价值评估方法及在战略性新兴产业应用中存在的缺失

传统的风险投资价值评估方法有很多种，比如：投资回收期法，会计收益率法，内部收益率法，风险因素评估法，折现现金流量法和比率估价法等，本文主要介绍风险因素评估法、折现现金流法和比率估价法在战略新兴产业应用中存在的不足。

（一）风险因素评估法

风险因素评估法是一种定性的方法，通过评估投资项目的风险因素指标用合理的方法赋予权重比例以期从总体上把握投资项目的风险因素指标的高低次序，并评估与项目价值的联系。

新兴产业在发展过程中，会受到各种风险因素的影响，从产品的研发到投入生产都要面临各种投资风险，而风险投资的各个阶段其风险特征也不相同，这就需要风险投资者有效地评估各种风险因素并建立相应的价值评估体系。而风险因素评估法是一种定性的风险投资价值评估方法，指标的选取和权重的确定需要较多的人为判断，这对新兴产业的价值评估不利；而且风险因素评估法的评价体系中的许多数据来源于历史数据，而新兴产业具有高风险、高投入、高收益的特征，它的许多数据都需要预期而无历史数据可查，且其未来的发展具有极大的不确定性，所以风险因素评估法在实际运用中很难对新兴产业的投资作出准确的预测不利于新兴产业的风险投资价值评估。

（二）折现现金流量法

折现现金流量法是由美国西北大学的阿尔弗雷德· 拉巴波特于1986年提出的，是一种定量的方法，其核心是净现值法（NPV）。 所谓净现值是将整个寿命周期内发生的现金流入量和现金流出量的差额，按照一定的贴现率分别折现而得到的净现值。计算净现值的公式为：净现值NPV=未来现金流入的现值—未来现金流出的现值。

折现现金流量法考虑资金的时间价值，但是战略性新兴产业大都处在成长阶段，其未来发展存在巨大的不确定性，如果项目经营失败，运用折现现金流量法就要选择放弃，这会带来很大的损失；其次折现现金流量法从项目开始时就开始预测未来各年的现金流，并根据事先确定好的折现率对未来各年的现金流进行折现。新兴产业的新颖性决定了很难对未来的现金流其准确的预测；最后新兴产业无形资产比重大，而这些无形资产多半在账面上体现不出来，具有隐形性，按照折现现金流量法无法准确评估战略性新兴产业无形资产的价值，这样就很容易造成项目价值被低估，将可能导致投资者错过投资机会。

（三） 比率评估法

比率评估法是一种定量的方法，对于经过综合指标计价法评价的风险投资项目，可进一步进行评价。其中，市盈率估价法是评价风险投资项目的有效方法。市盈率以企业所属行业平均市盈率来评估该企业的价值，即：

修正的市盈率=可比企业实际市盈率/（可比企业预期增长率*100）；

每股价值=修正市盈率*目标企业预期增长率*100*目标企业每股收益。

但是由于战略性新兴产业的创新性，很多项目都是近几年才发展起来的，很难找到具有相同特征的可比企业；而且市盈率指标无法反映战略性新兴产业潜在的增长能力，也无法反映战略性新兴产业所面临的风险程度，所以采用比率估价法也很难对战略性新兴产业进行准确的价值评估。

三、实物期权法再战略性新兴产业中的应用

综上所述，传统的风险投资价值评估方法很难适应处于不确定环境中的战略性新兴产业的风险投资价值评估，而运用实物期权法正好契合了战略性新兴产业发展的特点。实物期权的概念最初是由Myers（1977）在麻省理工学院所提出的，他提出一个投资方案其产生的现金流所创造的利润，来自于目前所拥有资产的使用，再加上一个未来投资机会的选择。战略性新兴产业的价值就等于净现值与实物期权价值之和。净现值部分可以运用传统的净现值法，实物期权价值部分可以运用B-S模型或二叉树模型。与传统方法相比，实物期权法应用于新兴产业风险投资的价值评估中，有不可比拟的优势。

（一）更加符合新兴产业不确定性的投资环境。新兴产业具有高度的不确定性，这些不确定性给新兴产业风险投资带来风险的同时，也带来了投资机会。由于不确定性的存在，对战略性新兴产业的风险投资可以看作看涨期权，即：投资者获得了一项对未来进行投资的权利，为下一阶段的投资创造了机会。在投资环境好的情况下，可以选择执行期权，否则就不执行。这样即使前期投资不产生现金流，也为后期的投资创造了投资机会。

（二）有利于对战略性新兴产业无形资产的价值进行评估，新兴产业拥有很多无形资产，而按照传统的价值评估方法会低估企业的价值，运用实物期权法，新兴产业拥有的这些无形资产，使得企业拥有了一种在未来使用这些无形资产的权利，同时也拥有放弃使用这些无形资产的权利，企业考虑这些权利时，项目的价值就能公正地体现出来。

（三）能更好地体现新兴产业多阶段的特性。新兴产业一般有种子期、起步期、成长期、成熟期、重建期五个发展阶段，中国创业风险投资项目所处阶段的总体分布（见表1）：

从表1可以看出风险投资机构的投资重心主要集中在后期，对种子期投资的金额仅为10.2%，投资项目仅占19.9%。这说明在种子期风险比较大，风险投资的价值评估也比较困难，许多评估都是基于经验判断，这样用传统的价值评估方法对其作出的评估就会不准确，忽视了项目后期投资者的选择权，而实物期权法考虑到了各个阶段投资所具有的选择权，这样更能体现新兴产业多阶段的特性，从而更好地预测新兴产业的价值。

（四）有利于实现风险投资项目的价值最大化。风险投资项目的价值是由未来的增长权决定，而不是由现在的现金流所决定。对于新兴产业来说，企业进行的投资活动并不能立即获得收益，而投资的目的不是为了获得短期的收益，从长远来看企业前期投入的资本是为了占有更多的市场份额，取得某种专利权或者进入市场的潜力。传统的风险投资价值评估方法，忽视了风险投资项目的期权特性，使得投资者低估了项目的价值，导致投资者会做出不利于企业的决策，不利于实现风险投资项目的价值最大化。

四、结语

战略性新兴产业是目前我国大力发展的产业，也是提升我国综合国力的关键，对其进行风险投资价值评估具有重大的意义。而实物期权方法正好与战略性新兴产业的特点相吻合，这不是对传统的风险投资价值评估方法的否定，而是在传统方法的基础上，找出更适合战略性新兴产业价值评估的方法。如果能同时正确的使用实物期权法与传统的价值评估方法，将会得到更好的效果。

[参考文献]

[1]王元，张晓原，赵明鹏.中国创业风险投资发展报告2011[M].经济管理出版社，2011.

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[关键词] 上海市 外商直接投资 房地产价格 参数变结构协整

一、引言

据上海市国民经济统计资料显示，1994年上海市商品房平均销售价格为2089元/平方米，2006年为7196元/平方米，年平均增长率为10.86％。与此同时，1994年上海市外商直接投资实际吸收金额为24.73亿美元，到2006年实际吸收金额达到了71.07亿美元，年平均增长率为9.20%。在房地产价格的不断上升的影响下，境外资本大量流入国内市场，本文试图对上海市外商直接投资与房地产价格之间的定量关系进行研究，分析上海市外商直接投资与房地产价格是否存在长期的均衡关系。变结构协整分析是近几十年发展起来的新的经济计量方法，能更准确及时地反映经济关系和经济结构的变化，本文将利用这一统计方法研究上海市外商直接投资与房地产价格的变结构协整关系。

二、理论与方法

1.变结构协整的概念与分类

变结构协整分为：参数变结构协整，部分变结构协整，机理变结构协整。参数变结构协整是指在某一时点上协整参数发生了变化，但序列间的协整关系依然存在，只是序列分量间的均衡参数发生了变化；部分变结构协整的情况是指时间序列在某一时点以后或以前存在协整关系，而另外的时序集合里协整关系不复存在；机理变结构协整关系表明已有的协整关系，可能由于新的变量进入系统而使得原来系统的均衡状态遭到破坏，而形成另一种新的均衡关系。

2.参数变结构协整建模

(1)检验序列之间是否存在协整关系。假设标量时间序列维向量时间序列，设标准协整回归的静态模型为:,当时，称间存在协整关系。

(2)确定结构突变点。为了寻找结构突变点，引入虚拟变量：当时，;当时，。其中未知，表示取整，T表示观察值数目。

模型的结构变化可以考虑以下3种形式：

(1)水平漂移的协整关系变化，，这里表示漂移以前的常数项，表示漂移量。

（2)常数项与趋势项漂移的变结构协整，。

(3)状态开关型的变结构协整，。

3.检验参数变结构协整关系是否存在

对引入虚拟变量的模型进行静态回归，得到回归残差，对残差进行单位根检验，以判断是否存在参数变结构协整关系。对于三种不同情况，分别令,或。然后，将误差修正项分别代入误差修正模型，然后估计误差修正模型。

三、实证分析

1.变量设定及数据来源

设变量FDIt表示第t年的上海市外商直接投资额，变量HPt表示第t年的上海市房地产价格，为了消除价格因素的影响，使用了1994年为基期的固定资产投资价格指数对变量进行了缩减，且上海市外商直接投资额（FDIt）按当年美元与人民币平均汇率折算成人民币。为消除数据中可能存在的异方差，本文对两序列均做了对数处理，变量lnFDIt和lnHPt分别表示取自然对数以后的新序列。数据来源于历年的《上海市统计年鉴》，数据区间为1994年～2006年。

2.检验序列间的协整关系

协整检验的前提要求一阶差分后的被检序列平稳，本文使用扩充迪基－富勒（Augmented Dickey－Fuller，ADF）方法对此性质进行检验，lnFDIt与lnHPt水平值序列的ADF值分别为-2.36和-1.25，均大于显著性水平10％的临界值-3.41，是不平稳的，lnFDIt与lnHPt的一阶差分序列的ADF值分别为-2.58和-3.92，均小于显著性水平10％的临界值-1.63，是平稳的，因此，两变量满足具有协整关系的前提，可以进行协整分析。对变量lnFDIt与lnHPt进行Johansen协整检验，检验结果显示lnFDIt与lnHPt存在惟一的协整关系。然后，再进一步做变结构协整分析。

3.检验序列间的变结构协整关系

本文选取结构突变检验范围，即变结构协整检验的范围为1994年～2004年，检验期间发生突变的可能性。估计结构突变时机的模型设定如下：

（I）

(II)

(III)

采用EVIEWS3.0计算，得到检验的结果如表所示：

表 参数的变结构检验

由表可知，lnFDIt与lnHPt的协整关系在1998年后发生了水平漂移变化。

4.建立变结构协整模型及误差修正模型

综上分析，笔者认为在1998年后上海市外商直接投资与房地产价格的协整关系发生了水平漂移变化，由此本文设定模型，用来描述lnFDIt与lnHPt的变结构协整关系。采用EVIEWS3.0计算，估计得到的模型结果为：。调整的可决系数为0.91，表明回归模型的拟合优度较高；F统计量的相伴概率为0.000007，表明回归模型在5％的显著性水平下是显著的；各个变量系数的t统计量均表明回归模型的系数在5％的显著性水平下是显著的。残差序列的ADF统计量为-4.07，小于5％的临界值-1.98，表明残差序列是平稳的，两变量之间具有协整关系，可以建立误差修正模型。

误差修正项为:

误差修正模型为:

由误差修正模型可以看出，上海市房地产价格的短期变化将引起外商直接投资发生同方向变化，误差修正项ECMt-1系数反映了对偏离长期均衡的调整力度，其系数估计值表明本期对均衡的偏离在下一期将得到较有力的调整，该模型能较好解释变量间的相互依存关系。

四、结论

本文采用了基于参数变结构协整理论的方法探讨了1994年～2006年上海市外商直接投资和房地产价格的协整问题，首先通过设定虚拟变量确定了结构突变时机，发现在1998年后，上海市外商直接投资和房地产价格的协整关系发生了负的水平漂移变化，然后建立了长期均衡关系式和误差修正模型，模型显示：上海市房地产价格的短期变化将引起外商直接投资发生同方向变化，外商直接投资本期对均衡的偏离在下一期将得到较有力的调整。纵观上海市外商直接投资与房地产市场的发展历程，不难发现，1998年前后处于房地产市场的投资调整期，房地产业开发领域吸收的外商直接投资出现下滑，导致这种现象的主要原因有:受亚洲金融危机的影响，我国的经济发展受到沉重打击，对房地产等不动产投资的外资相应减少;在经过了一段房地产投资快速发展期后，政府进一步对外商投资加以引导，注重引资质量，对房地产开发企业加以梳理整顿，限制了外商直接投资。因此，本文建立的上海市外商直接投资与房地产价格的变结构协整模型，较好的体现了经济环境及经济政策的变化对经济结构和经济关系的重大影响。

参考文献：

[1]梁立俊:FDI对中国商品房价格影响的实证分析[J].中国物价，2007，（3）

[2]杨宝臣张世英:变结构协整问题研究[J]．系统工程学报，2002，（1）

篇11

［关键词］ 房地产开发企业；投资性房地产；公允价值

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地产开发企业所持有的房地产按照持有意图可划分为存货、固定资产或无形资产、投资性房地产三类，分别归属于不同的具体会计准则进行规范。投资性房地产的范围包括已经对外出租的土地使用权和地上建筑物以及持有准备赚取资本增值的土地使用权。从取得途径上来说，房地产开发企业所持有的投资性房地产既可以由原准备对外出售的存货或自用的固定资产、无形资产改变使用用途转换而来，也可以直接自建作为投资性房地产进行获利。按照企业会计准则的规定，投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，使投资性房地产同企业其他类别的房地产的会计核算出现了较大不同，对房地产开发企业的会计信息也产生了较大的影响。

1 公允价值模式进行后续计量的房地产开发企业投资性房地产的会计处理举例

例如，甲房地产开发企业，2010年1月1日将一套自建完工原用于出售的商品房出租给乙公司。该商品房的开发成本为1 000万元，甲企业对其计提了200万元的减值准备。如果出租日，该商品房的公允价值为900万元。甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本900，借：存货跌价准备200；贷：开发产品1 000，贷：资本公积――其他资本公积100。如果出租日，该商品房的公允价值为700万元，则甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本700，借：存货跌价准备200，借：公允价值变动损益100；贷：开发产品1 000。按照企业会计准则的规定，存货计提跌价准备后，如果造成存货价值下跌的原因消失，企业可以将已经计提的存货跌价准备转回。但从以上会计处理对比中可以看出，如果房地产企业将存货转换为按照公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，投资性房地产按照转换日的公允价值入账，如果房地产的公允价值高于原账面价值是不允许通过损益转回的，但是如果房地产的公允价值低于原账面价值则要计入当期损益。这种不对称的会计处理方式，是为了防止企业通过调节房地产的公允价值来调节利润，遵循了谨慎性原则，但对房地产开发企业的利润有不利影响。

采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，房地产开发企业无需按照自用的固定资产、无形资产类似的会计处理方式，按期计提累计折旧或累计摊销，也无需对该投资性房地产计提资产减值准备。接上例，如果2010年1月31日该商品房的公允价值上涨100万元，则甲企业的会计分录为：借：投资性房地产――公允价值变动100；贷：公允价值变动损益。如果2010年1月31日该商品房的公允价值下跌100万元，则甲企业的会计分录为：借：公允价值变动损益；贷：投资性房地产――公允价值变动100。投资性房地产公允价值下跌对房地产开发企业的影响类似于存货出售价格下跌而计提的资产减值损失。但当商品房价格上升超过其原开发成本时，房地产开发企业可以将这一部分上升的价值体现在利润表之中，从而增加当期会计利润。

接上例，假设2010年12月31日，甲房地产开发企业将该商品房出售给乙公司，出售价款为800万元，不考虑相关税费。出售时，该商品房“投资性房地产――公允价值变动”明细科目为借方余额200万元，“投资性房地产――成本”明细科目为借方余额700万元，“资本公积――其他资本公积”为贷方余额100万元。甲企业会计分录为：①确认其他业务收入。借：银行存款800，贷：其他业务收入800。②结转公允价值变动损益。借：公允价值变动损益200；贷：投资性房地产――公允价值变动200。③借：其他业务成本600，借：资本公积――其他资本公积100；贷：投资性房地产――成本700。同房地产开发企业将商品房直接对外出售相比，甲企业的出售收益和成本分别计入了“其他业务收入”和“其他业务成本”而不是“主营业务收入”和“主营业务成本”，但由于利润表并不单独列示主营业务和其他业务，而是合并列示于“营业收入”和“营业成本”，因此不会对会计信息造成分类上的影响。从营业利润金额的角度来说，从以上分解会计分录中可以看出，甲企业确认的其他业务收入就是甲企业收到的销售款，确认的其他业务成本就是甲企业对商品房的原开发成本。投资性房地产在持有期间公允价值的变动仅影响公允价值变动损益而不会对营业利润造成任何影响。

2 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业的影响分析

（1）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计核算成本。由于相对于历史成本，公允价值计量属性具有较大的不确定性，为了保证会计信息的可靠性，企业会计准则对投资性房地产以公允价值模式进行后续计量做了严格的限制。当房地产开发企业对外出租的房地产不存在活跃的市价时，企业需要参照同类或类似，例如分布在同一市区、位置相似、环境相似、建筑结构相似、使用用途相同等，有活跃市价的房地产价格进行调整、评估确认该房地产的公允价值。如果企业不具备房地产公允价值的评估能力和评估资质，企业还需要聘请外部资产评估机构出具评估报告，这会加大企业会计处理的难度和成本。

（2）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计利润波动性。虽然按照企业会计准则的规定，资产的公允价值是指资产买卖双方在公平交易的前提下，自愿进行资产交付的价格。但事实上由市场交易而产生的公允价值会受交易双方的投资心理、对市场走向的预期、谈判能力、世界经济形势等不可预期甚至非理性的因素影响。作为存货的商品房，房地产开发企业应当在一年内予以出售，而且我国的政策法规对房地产开发企业囤房不售的做法也有较为严格的规定。但作为投资性房地产进行管理后，房地产开发企业可以长期持有，并且在每个会计期末将房地产公允价值的变动以持有损益――“公允价值变动损益”的形式反映在利润表中。这会使企业的会计利润丧失历史成本计量下的稳定、连续和规律性而变得波动。对于我国房地产开发企业来说，在政策调控前，房价一直处于连续上涨阶段，将对外出售的商品房转为投资性房地产，一方面可以达到间接囤房以谋取更大经济利益的目的；另一方面也可以将公允价值的上升反应为企业的当期会计利润，对于上市公司性质的房地产开发企业可以达到粉饰会计报表的作用。但目前政策调控后，房地产价格出现大幅下跌趋势，这种情况下，以公允价值对投资性房地产进行后续计量，对企业的会计利润可能产生不良的影响。

3 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业税负的影响分析

（1）按照我国目前税法的规定，企业将房地产对外出租而计算缴纳的房产税有两种征收办法：第一种是直接按照租金收入的12％计算，第二种则是按照出租房地产账面原值的70％再乘以1．2％计算。采用第二种方法进行计算时，企业采用成本模式还是公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会对出租房地产的账面价值产生一定的影响。如果今后税法采用重估资产价值作为计税基础，那么在房地产价值上涨时公允价值计量会加大企业的税负。

（2）我国计算缴纳所得税采用的是收付实现制，投资性房地产公允价值的变动虽然会影响企业当期会计利润，但由于企业并未实际处置房地产，因此经济利益并没有流入或流出企业。企业在计算应税所得额时可以将公允价值变动损益扣除。但是投资性房地产以公允价值进行后续计量后，将不再计提累计折旧，而累计折旧是可以税前扣除，因此采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量会加大企业的所得税负担。

主要参考文献

［1］中华人民共和国财政部.企业会计准则［S］．2006.

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小户型受各类买家的追捧

前不久，合富置业统计广州各区二手房成交情况均，发现普遍集中在小户型单位，小户型单位近期的交投价格有所上扬。按不同区域的成交统计，小户型单位的成交单价处于2300~3500元／m2之间，每月的租金也高于1000元，如小区环境较好，家电配套齐全的话，租金可达1500~2000元／月。可见，小户型的投资前景非常乐观。

广州推出小户型是近几年的事，多是在靠近商业繁华、写字楼密集的区域，依托其强大的白领消费市场从而异军突起，成为楼市一道亮丽的风景线。小户型除了一部分用于自住以外，多是用来投资。二手楼市的畅旺带动了市区小户型的发展。由于小户型占用资金较少、资金回笼比较快，并且小户型的出租率比较高，很多投资者都愿意投资小户型。事实上，市区二手的畅旺已经影响了一手市场的产品开发。一些豪宅类、大户型的盘，一手到二手这个过程下降较快，使得业主不愿轻易进入一手房屋买卖市场，从而转到二手租赁方面来。在二手租赁市场中，中小户型又备受青睐，小户型因其投资不是太多、风险相对较小而持续风行。功能多样的小户型

小户型是张扬个性的。除了投资，购买小户型的人多是年轻时尚而又收入颇丰、自信独立的新人类，当然投资者也是瞄准了这类人群。一些从事媒体、广告、IT、管理等行业的年轻人多喜欢小户型。就像赫伯特・甘斯所说的五种人群之一―“四海为家者”，“这一群体受过良好的教育，从事广告、设计、出版之类的与文艺有关的职业。他们收入通常很高，选择住在城里，是为了接近这里的文化环境而与当地邻里并没有密切关系。”

也有一部分年轻夫妻又没有孩子，喜欢市区方便、时尚的生活方式，喜欢市区扑朔迷离的夜生活而选择了小户型。

小户型是经济实用的。有些购买二手房的买家是看中二手房优越的地理位置和方便的配套等，当然最主要的是二手房一般只需要20―30万元，很多买家都可以承受。像东山区的一些购买小户型或者是二手房的买主多是看中了东山名校林立，方便子女就近入学。

买小户型做个二房

据中原地产的有关调查数据显示，市场上的“二房东”越来越多，有80％的小户型自住买家表示，待经济能力许可，就会换套大房子，把小户型放租，用这套房的租金供银行按揭。在近年房产市场中，因风险低回报高，小户型投资已成热中之热。

有开发商为记者算了一笔账，花50万元在市区买100平方米的大户型，和花25万元在中心城区买个50平方米的小户型，虽然投资成本差一半，但在租赁市场上却不是差一半，往往小户型的租金回报率要大大高于大户型。

有关人士表示，小户型主要显现投资功能，一方面因为小户型相对总面积较小，成交总额低，投资回报率高；另一方面，由于外地来广州的人员一般是一个人，小户型好租，对投资者来说，投资小户型房产可令风险更小。

据相关销售公司的数据统计，小户型的购买者中投资者占了半数。另据了解，几年前率先抢占东山、天河小户型市场先机且目前已经交房入住的楼盘，现在的月租金高达1500~3000元，而同户型的按揭月供仅900余元。另外，海珠、荔湾、越秀等区域的小户型项目，每平方米的租金可以租到20~25元左右，“楼赚楼”并不是神话。

业内人士表示，现在广州的年轻白领和商人已经越来越习惯于“阶梯式置业”：先在城里买套小户型住着，工作、生活、学习都不耽误，以后有实力后再换。这种方式俗称“楼赚楼”，这类业主俗称“二房东”。有市场就有需求，因此，广州半数小户型的业主都是冲着投资而来也不足为奇。

小户型投资最重视地段和产品

小户型投资所需资金量小，准入门槛低，但投资者切勿“大意失荆州”，投资小户型地段很重要。某些位置偏僻的小户型单位如同“鸡肋”，要么卖不出去，要么租金太低，入不敷出，如果自己搬进去住，往往又嫌面积太小，“租之无味，弃之可惜”。

小户型投资关键是要考虑其所在地段的二手市场情况。如果该地段靠近写字楼区、商务区或学校区，二手市场肯定比较活跃，当然具有投资潜力。如果不然，必须考察其公共交通、肉菜市场、杂货店等基本的生活配套情况，必须要齐备，因为租房者最看重的就是生活的便利。此外，小户型投资所讲求的“地段”，除了接近工作地点、配套较齐全之外，还有就是“物以类聚、人以群分”，租房者都有相对集中的“地段”。在这些地段，中介服务也相对成行成市，对租客和投资者来说都是一大便利。

据了解，目前广州市内最走俏的小户型分布在东山、越秀、天河等区。东山、越秀区是商业旺地，而且早期的房地产开发大多做大户型，因此想在这两个区找到适宜的单身房实在是比较困难。交通和环境都不错的楼盘小户型的租金要2000~3000元／月。就算十来年楼龄的旧楼租金也要800~900元／月。荔湾区有便利的地铁网络，到天河、越秀都很方便，但1000元／月以下的小户型几乎也找不到。

天河区是IT人士和高级白领聚集的区域。尽管有不少楼盘有小户型，但依然难以满足市场的需求。目前楼盘小户型的租价在1200~1500元／月，有些更高达1800~2000元／月。连没有电梯的旧楼里一房一厅的单元有些也可以租到1000元／月。

海珠区新楼盘的小户型简直是炙手可热，普遍租金已经升到近1500元／月。12年楼龄的旧楼小房都普遍租到800~900元／月。中原地产江南西分部的王经理表示，现在单身租客要求的条件都比较高，但想在海珠区找到价钱低、采光好、方正实用且有小区的房子实在不容易。

选择小户型投资一定要清楚地知道自己的房子要租给谁。据市场调查得知，目前月收入在2000元左右的年轻人占大中型城市市区人口总数近50％，而他们大多无力购房，只能租房或挤在父母亲朋家、单位宿舍中，他们迫切需要“过渡性住宅”。抓住这一点，在选择小户型投资时，就要看房子本身是否是针对这些目标客户的需求而精心设计的。

认准产品，对于投资者来说，楼盘户型的大小、户型、物业定位都需要根据其所处的位置、未来面向的客户进行判断。比如某区域外籍单身人士较多，因此投资小户酒店式公寓比较适合。因为这类户型的客户群一般是跨国企业的高级员工、经理等，选择酒店式公寓自住，可相对满足他们居住自由方便、价格相对较低、服务周到的需求。

投资小户型多少年能回报

投资小户型，即投资人购买房产后，出租或再转卖来获得收益。这是一种投资渠道，个人购房者在抵押贷款购房后，也可以通过出租房子获得租金来偿还银行贷款，减轻购房的压力。

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在深圳地产行业火爆的上半年，公司业绩为何出现亏损？2015年能否实现盈利？如此高的业绩考核目标能否完成？为了帮助投资者更好地了解公司经营情况，带着以上问题，《投资者报》记者于8月3日致电并致函公司证券部相关负责人，并很快收到了公司的相关回复。

中报同比由盈转亏

自2009年由石化行业转型房地产以来，华联控股5年中有4年净利润同比下滑，公司的转型似乎不太顺利。

据Wind数据显示，2014年公司实现净利润0.34亿元，同比下滑56.9%，相比于2010年2.31亿元的净利润差距较大。公司业绩萎缩至此，其原因究竟是什么呢？

对此，公司表示：“房地产项目建设具有周期性，没有竣工房地产项目在销售是造成业绩下滑的主要原因。”

如果说2014年之前净利润仅仅只是下滑，那么到2015年公司则开始出现亏损情况。华联控股公告称，2015年一季度亏损900万元，预计1～6月亏损1500万元～2000万元，同比由盈转亏。

公司在回复中解释称：“2014年上半年度盈利165.62万元，主要系销售了‘华联城市山林’4套房子（尾盘）收入约2500万元，今年上半年却没有房产销售收入;其次是来自于物业租赁管理方面收入尚不能完全担负管理费用、财务费用、折旧等刚性支出，个别如销售费用等相应在增加。”

面对这种情况，公司下半年是否能实现扭亏呢？

华联控股在回函中表示：“公司2015年度利润主要依靠杭州‘钱塘公馆’项目，该项目目前正在进行整体精装修，同时在进行营销推介，计划在今年四季度推盘。”

“杭州地产项目‘钱塘公馆’入选2014年度中国十大豪宅之一，该项目可售面积约3.9万平方米，目前已取得预售证和外销证，将对公司2015年业绩起到支撑的作用。”

在投资者互动关系平台中，公司预测2015年实现净利润5000万元。因此，下半年杭州项目的销售情况将决定公司的全年业绩，值得投资者关注。

激励方案拟净利润增11倍

在业绩不佳的情况下，华联控股却在4月推出了激进的股权激励方案，2017年拟净利润达到4亿元，对此有投资者质疑称：“公司开出高利润承诺，是否只是讲讲故事？”

该方案显示，以2012年～2014年华联控股平均净利润为基数，2015年～2017年净利润增长率分别不低于134%、836%、1772%，且净利润分别不低于5000万元、2亿元和4亿元。

若2017年净利润超过4亿元，则同比2014年0.34亿元的净利润增长约11.6倍。据公告称，该限制性股票首次授予数量为1900万股，授予价格为每股2.68元，激励对象45人，主要为公司董事、中高级管理人员以及其他核心技术（业务）人员。

或许是由于这份股权激励计划，被冷落了近两年的华联控股在近期连续迎来机构调研，特别是包括王亚伟执掌的千合资本、深圳市清水源投资在内的几家知名私募机构的登场。同时，中欧基金、天弘基金和信达澳银基金等基金公司，以及平安资产管理公司、前海人寿保险公司等险资也前往调研。

针对该情况，公司也表示：“近期多家机构展开调研应该跟本公司地产项目的建设进度有关，如杭州钱塘公馆、深圳‘华联城市全景花园’（以下简称“全景花园”）等项目正在进行营销推介。”

“其中，全景花园项目营销中心于2015年8月1日对外开放。根据该项目的工程进度，公司计划于9月底前结顶并申领预售证，该项目的收入确认主要体现在2016-2017年。”

“另外两个深圳房地产项目：南山华联工业园A区更新项目，目前正开展前期策划工作，尚未申报立项;南山华联工业园B区更新项目，目前正在进行旧厂房清拆，设计方案深化以及办理动工兴建前的相关申报手续。”

那么，公司是否能实现如此激进的业绩增长目标呢？

兴业证券分析师闫常铭表示，华联控股RNAV（重估净资产）为9.1元，股价具有极高的安全边际（RNAV是对公司各块资产分别进行市场化的价值分析，从资产价值角度重新解读公司内在的长期投资价值）。

他认为，随着公司深圳和杭州重点项目逐步进入销售和结算，将有效的解决过去几年公司项目结转资源不足导致业绩增长迟缓的问题。但如果行业成交回升低于预期、项目进度低于预期，将对公司业绩产生风险。另外，以其预期的2015年收益进行计算，7.4元的价格对应市盈率依然高达105倍。

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期权(option)是这样一种合约，合约的持有者在规定的时间内有权利，但没有义务(可以但不一定)按照合约规定的价格购买和卖出某项资产。也可以说，期权是一种选择权，指在当前做出较小的投入或付出，进而拥有在未来可以行使但也可以不行使的某种行动的权利。期权按标的资产性质的不同分为金融期权和实物期权。

金融期权(financeoption)的标的资产是本身具有原始价值的金融资产，如股票、债券、货币等。实物期权(realoption)是以各种实物资产(如机器设备、土地、技术、项目等)为标的物的期权。

简单地说，实物期权就是在动态和不确定的商业环境下，商业决策要灵活的适应战略资产投资的决策制定、投资机会估值和项目投资支出，是在运用期权理论的时候，利用金融理论、经济分析、管理科学、决策科学、统计学和经济模型估计实物资产（相对于金融资产）的一种系统方法和整体解决方案。

房地产开发投资项目涉及的实物期权方法，在国外已经应用到了各种各样的房地产项目当中来了，包括房地产开发、再开发、租赁合同的制定、抵押贷款的违约、决策等等方面。

二、实物期权法及其评价

传统的投资决策方法是现金流贴现法。现金流贴现法由于考虑了资金的时间价值，全面地分析了项目寿命期内所有可能的现金流入与流出，并且对风险作了一定的分析，但是，DCF法结构上存在两个致命的局限性:一是每一个时点上的现金流量如何精确地估计；二是贴现率如何确定，特别是有风险的情况下（一般而言，风险是不可避免的)。现金流的估计和贴现率的确定都带有很大的主观性，前者往往给“可批性”项目以可趁之机，有些单位为使项目能够通过审批，任意夸大现金流量。后者则使人惧怕风险，以高贴现率去反映高风险，往往低估项目的价值。

因此，只有当现金流和贴现率能够精确地预测时，DCF法才能够精确地反映出项目的价值，而现金流和贴现率的精确预测只能在市场比较稳定，宏观经济比较平稳的情况下才能出现。

传统的投资决策方法存在着许多不足与局限性，尤其是贴现率问题，往往使得企业做出错误的投资决策。对于不确定性很大、周期很长的复杂的投资决策，传统方法更是显得力不从心。如果说项目价值可以用净现金流大小来表示的话，投资项目的价值并不仅仅是项目产生的现金流，还应该包括其带来的战略利益。这一切都集中体现在企业的战略适应性上。经营柔性和战略适应性是在不确定性条件下进行投资决策分析的基本出发点，而这一点在传统投资决策分析方法中没有体现出来。实物期权分析方法正是针对这种“病症”给出的“一剂良药”。

实物期权分析方法在项目投资分析中的两个重要贡献是：

（一）经营柔性和战略适应性来源于投资项目中包含的实物期权，确定这些实物期权的价值才能科学地估价投资项目的价值，而实物期权分析方法解决了长期困扰人们的项目价值估价问题。

（二）有些项目中自然包含实物期权，但是更多地要靠决策者精心设计和构造，然后镶嵌在项目中，这为项目决策者和管理者进行投资项目管理提供了新的思想和方法。不难看出，实物期权分析方法是一种科学的、合理的、主动的、有效的项目估价和项目决策方法。

研究待决策问题的实物期权性质，也就是把实际投资决策问题转换成标准的实物期权问题。这一步骤需要投资者使用实物期权思维对项目整体运作的过程进行整体的决策分析，弄清楚可能的决策是什么，存在哪些决策，什么时候进行决策，谁有权利执行这个决策:进而分析包含了哪些实物期权、哪类实物期权。为很好地解决决策中的不确定性问题，需要对这些问题进行书面描述，这将成为解决过程中有用的参考要点。

三、实物期权方法在房地产投资决策中的应用

按照实物期权理论的观点，不确定性越大，风险可能会越大，但面对这些不确定因素，好的管理者会面对变化的形势，充分利用管理柔性，通过选择最佳投资时机扩张成功的项目，关停或推迟不好的项目。从而可能获得更好的投资机会和更高的收益。因此在房地产投资项目中应用实物期权方法进行决策，可以很好的解决在房地产项目中的不确定性因素，给项目的最终决策提供可靠的依据。

（一）决策者对投资机会的价值的估计

房地产开发投资中包含的实物期权的来源是开发项目所面临的不确定性，体现在不确定情况下决策者的决策灵活性。因此，决策者对投资机会的价值的判断，将直接影响到项目的期权价值。期权价值就是体现在对不同的投资机会的选择上，如果决策者事先并没有全面的意识到项目在不确定情况下各个阶段存在的各种投资机会，那么此项目在各阶段就丢掉了很多投资机会的选择，也就失去了一部分决策灵活性所带来的价值，即失去了一部分项目的期权价值。因此，决策者对投资机会具有很强的判断力是确定项日期权价值的前提。

根据Black-Scholes期权定价公式，投资者可以定量的测算投资机会的价值。投资者要获得一个房地产项目的投资机会，必须支付土地出让金等先期费用。根据期权价格不应当高于期权价值，房地产开发的先期费用也不应当高于项目的投资机会的价值。因此投资者必须事先测算投资机会的价值。

（二）决策者对最佳投资时机的确定

房地产投资决策有一个时效性特征，即投资决策是立刻执行到期，还是可延期的，它反映投资决策的紧迫程度。当确定要对一个房产项目投资时，还要确定项目的最佳投资时间。在传统投资决策理论中，当项目的价值等于项目直接投资时，投资者就应当投资；而在实物期权理论中最佳的投资点上项目的价值等于项目直接投资与投资机会成本之和。如果把等待开发和立即开发的项目价值曲线绘在一张坐标图上，在最佳投资点上这两条件曲线是相切的，经济学家已经利用动态规划和微分方程等数学工具对最佳投资点上的项目价值进行了描述，在最佳投资点上，项目的价值大于项目的直接投资，最佳投资点出现的时间也应当比传统投资决策的投资时间要晚，因此在现实当中经常会看到投资者将有价值的土地空置，或者是很长一段时间不开发，这就意味着土地放在将来开发所具有的潜在价值大于现在开发的价值。

（三）决策者对最优投资规模的确定

房地产项目，特别是大型的房地产项目，在决策时还要确定是分期开发还是一次开发，除了考虑开发商资本实力的因素外，还必须考虑项目分期开发所包含的成长期权。通过对一次开发和分期开发的项目价值分析表明，在大多数情况下，分期开发由于有成长期权的价值存在，因而具有更高价值。如果采用分期开发，就必须确定首期的投资规模，而首期的投资规模往往又会对后期投资有较大的影响。

（四）投资项目的所有权特征

所有权特征，即该项目中所包含的期权是独占期权还是共享期权。显然，对于独占期权，房地产开发者可以充分行使自己所拥有的灵活性，包括放弃权、延期权、扩张权、收缩权、停启权等，这些权利的价值将体现在期权的时间价值中。但是，如果期权不是独占的，这意味着有竞争对手与本企业共享执行该实物期权的权利。实物期权的共享直接导致项目价值的共享。因此，对企业而言，项目带来的期权价值必然有一定的损失，项目的价值将有一定程度的降低，这种降低是由于竞争所带来的。

（五）投资者对信息的掌握

房地产业具有投资大、周期长的特点。在很长一段时间内，几乎一直没有尝试对租金、房屋造价和利润等主要变化因素提供一种定量的严格估算。传统的做法是依靠专业顾问（如估价师、测量师等）的“经验”。近年来，不断增加的信息数据文件已经建立起来，用于测算租金、造价、投资收益和房价的执行情况。毫无疑问，这种数据服务系统的使用将比单纯地记录过去的事件有效的多，而且，随着这种系统将不断地扩大并变得更精细、更适用和更富有权威性。在可以预见的将来，这些已存在的能测算趋势的指数将被设计成能预测将来可能性的变化值。这些崭新的服务系统将会给房地产决策者及他们的顾问提供有价值的资料，从而使他们能对不确定性做出更好的估计，而非仅靠“感觉”和经验。

四、案例分析

本文拟以一个简单的实物期权案例来说明实物期权理论在不确定条件下房地产投资决策中的应用。

假定某房地产公司有一地块开发权，拟定投资总额为1050万元，投资项目的寿命期为5年，前3年每年除去成本可以获得净收益270万元，后两年每年除去成本可以获得净收益250万元，该公司可以延迟2年进行该项目的投资。如果无风险利率为10%，项目风险波动率为30%，那么该房地产公司是否应该进行该项目的投资。

如果按传统的现金流折现法分析该问题，可以求出该项目的净现值NPV为-52.6万元。根据传统NPV法评价该项目，因为净现值为负数，则该项目将被拒绝。但实际上，该例子是一个简单的实物期权问题:该公司可以延迟2年进行该项目的投资，即相当于持有一份2年投资的延迟期权，执行价格为1050万元，同时由于该项目尚未建成，相当于资产不需支付红利，因此可以根据Black-Scholes期权定价模型，求得该延迟投资期权的价值C为225.8万元。

所以，如果该房地产公司考虑延迟投资期权的价值进行决策，则项目总价值为(-52.6+225.8=173.2万元，说明该项目具有较大的投资价值，投资项目在等待2年后的价值是可观的。

基于实物期权的投资决策方法将金融领域的突破性成果用于实物资产投资领域，是对传统的NPV法的完善。房地产行业是一个周期性的行业，该投资领域蕴含着大量的灵活性，例如土地的开发时机选择、初始投资规模的确定、是否需要分期开发等等，如果能够在这些过程中依照实物期权的方法，按照投资决策分析步骤对这些灵活性的价值进行定量评估，或者在决策过程中引进实物期权的思维方式，将有助于使房地产投资决策的过程更加的科学和合理。

参考文献

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