文化营销策划精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇文化营销策划，期待它们能激发您的灵感。

篇1

8月底，北海丽源堂生物工程有限责任公司的梁经理通过媒体朋友的介绍找到了笔者，并就解决该企业生产的昆虫琥珀系列产品在营销方面遭遇瓶颈的问题达成合作意向，全面介入该公司的整体运作。该公司 是一家集昆虫工艺品研究、开发、生产、销售；海洋生物工程；珍珠及珠宝开发、销售；化妆品开发、销售的公司，主要产品--昆虫工艺品将大自然神奇的昆虫世界与现代艺术融合在一起，别具特色。通过研究，我们定下了通过60天的策划运作达到全面启动本地市场、利用“窗口工程”带动招商及出口，通过二年时间力创全国品牌的中期目标。具体要求60天后北海市场的月销量由当时的每月2万元爬升到每月10万元的目标，并重新规划产品形象。　一、市场调查剥贝取珠显商机

《孙子兵法》写道：“多算胜，少算不胜，而况无算乎？”对市场认识的深浅决定以后市场运作的成败。中秋刚过，策划小组驱车进入了曾代表中国地产泡沫经济的北海市，嗅着淡淡的海腥味沿街看到的是正在重新启动的烂尾楼工程及重新规划的街道，这座50万左右人口的北部湾海边小城，经历了超速发展的阵痛后正渐渐趋于理性，它拥有世界上最美丽的银色石英砂滩及海蚀地貌景观，北海市政府以2亿元人民币的代价恢复了银滩的原貌，并免费向游人开放全部的景观，由政府牵头的城市旅游工程正迎来前所未有的好光景，北海市有名的烂尾工程一南南大厦成功拍卖预示着新的一轮投资执潮正在涌来，穿梭于北海大道上的众多外地车牌证实了我们的设想，北海良好的外部环境将让我们的运作如鱼得水，此乃“天时地利”。

通过深入市场与旅游工艺品的经营者及消费者的访淡，零距离接触市场后我们惊讶又惊喜，市场机会通过我们对众多资料的剥贝取珠后，一个闪亮的市场机会如明亮的珍珠夺目而出：

1、北海年游客量达250万人次，2002年国庆黄金周接待游客量14万人次，说明潜在

市场容量非常大，假设有5%的游客每人消费15元我们的昆虫工艺品，便有近200万的营业额。

2、北海的旅游产品以珍珠及贝类工艺品为主，同质化严重，基本处于无品牌状态，多数产品由家庭式作坊提供，包装简陋甚至没有包装，价格起伏大，直接影响消费者的购买决定。

3、外来工艺产品多数是义乌货，缺乏新意，无地域文化特点，旅游者决不会从旅游地购买一个在家门口随意可购买的产品回家，差异化产品机会突显。

4、该公司成熟的技术工艺保证了产品的高品质，在北海市场有了一定的网络基础，其独一无二的产品形象、独特工艺保证了市场唯一性及差异化营销的基础。

在市场机会的后面，我们也清楚地认识到梁经理诚恳相邀的内因，市场威胁点正隐藏在机会的背后：

1、该公司产品只有昆虫工艺品这样的商品名，没有品牌名及统一的VI识别系统，包装档次低。

2、该公司在北海的市场网络处在一种放任自流的状况下，价格不统一，在同一商场几个不同的柜台有互相压价出货的现象，混乱的价格极大地影响了产品的市场形象。

3、该产品的定位模糊，没有市场细分及明确的顾客指向，公司的销售人员素质偏低，执行力偏弱严重影响销售量。

4、该公司在渠道的建设上没有系统的规划，过度倚重出口业务及批发商的网络，渠道把控及规划能力差。 二、产品规划文化为本

认识了机会与威胁，在临海宾馆的一个套间内，头脑风暴让我们达成一个共识：“工艺品营销没有文化便没有出路”，文化含量决定产品在时间上的生命力，文化的灵魂是对生命价值的理解。围绕文化的问题，从众多预选品牌中，我们最后锁定了“千年情”三字，商标图形选定了一大一小相向飞舞的蝴蝶，借力于中国千年积累的昆虫文化，让人联想起梁山伯与祝英台化蝶的一段“千年情缘”。天若有情天亦老，情感是人类永恒的话题，也是维系人与人之间关系的基础，这段千年情缘浓缩了所有经典爱情故事的灵魂，产品披上了情感的外衣，恍若其间，消费者在感同身受的翩跹联想中无不为之动容，自然乐意掏钱买上几个馈赠亲人、爱人、友人，对于游客千年情工艺品已不仅仅是精美的工艺饰品，更是忠贞不渝的爱情和一份情感的承诺，“千年情工艺品，海一样的深情”信手捻来，将“情”文化巧妙地结合到北海独具有的海洋地域文化中，让游客感觉到千年情工艺品富有海的气息，本来无任何生命力的工艺品由此平添了闪亮的灵魂，千年情的“情”包容了亲情、爱情、友情，让消费者从中找到自己过去和现在的影子，激起产品和消费者之间的共鸣，帮助消费者找到一个购买该产品的理由，基于这样的文化内涵，我们整理了“昆虫占卜法”、“十二星座与幸运昆虫”、“昆虫的含义”等方面的互动性资料，以便于在消费者中传播及记忆。除此之处，我们酿造了一个来源于民间的千年情品牌故事：

千年情的传说――千年情　北海心

很久很久以前，在美丽的北部湾，有一对深深相爱的恋人，男孩阿贝是渔村里最英俊勇敢的一个，但他的家里很穷;温柔多情的女孩阿珠却是财主的宝贝女儿，残暴贪婪的财主自然不愿意自己的女儿嫁给一个穷小子，于是提出：如果阿贝在七七四十九天之内可以收集到九九八十一颗上好的珍珠，就把女儿嫁给他．阿贝二话不说就出海去了，就在他千辛万苦收集完81颗珍珠返航时，突然遇到了狂风暴雨，一个巨浪打过来掀翻了他的小船，年轻的阿贝再也没有回来，美丽的阿珠自从阿贝走后，每天都在海边凝眸远眺，望眼欲穿地盼望情郎归来，思念化作为晶莹的泪水从阿珠的脸上滚落下来，整整等待了七七四十九天的阿珠再也等不下去了，她划着一叶小舟出海去追寻阿贝去了，从此以后，没有人再看到美丽的阿珠．1千年后，在当初阿珠贮立等待的海滩上，人们发现了晶莹剔透的琥珀，渔村里的老人都说，阿珠变成了美人鱼，在漆黑的夜晚会听到她凄美的歌，琥珀是阿珠的眼泪变成的，里面的小昆虫是阿贝灵魂的化身，当地人称＂千年情琥珀＂．如果说人生注定是一出戏，那么相爱的缘份在1千年前就早有安排，相约海边看潮起潮落，谁人曾记这段千年情缘．

为了便于传播“千年情”品牌及节省推广费用，我们建议将公司名称更改为“北海千年情生物工程有限责任公司”，并将以前简陋的包装全面升级，统一版面、图标、颜色等VI要素，并且推出两种精美的收藏套装，以满足高端顾客的馈赠、珍藏、留念的需求。“送”与“藏”是所有旅游者购买工艺礼品的核心需求及共同愿景，事实证明抓住20%。在重点消费对象效益远远超出全国将所有人“一网打尽”的[初衷。为了给消费者容易认可的视觉元素，我们专门请来广西知名书法家挥毫留下：“情像酒愈久愈醇，　如邮越存越珍的“墨宝”，这个独特的品牌诉求让千年情昆虫工艺品羽翼渐丰，鲜活的内涵形象、生动、饱满。 三、黄金周疯卖千年情

篇2

（一）加快人才培养，提高营销策划整体水平

政府在中小企业发展中应该起到引导、扶持的作用，我国政府可以出资开展一系列的中小企业营销策划论坛，加大在营销策划方面的课题研究经费等活动,吸引中小企业家、营销专家的参与，提高重视。现阶段的营销策划领域的整体素质还有待提高，应该及时的进行内部规范化的管理控制，对于不具备策划能力的人员实行吊销上岗证书的处理，而企业中存在的不合理的策划部门的设置也应该进行调整治理，保证它能在商业盈利的目的下切实制定出符合中小企业发展需求的策划方案，这对于营销策划行业的长期、稳定发展也十分有利。

（二）积极研究创新型营销策划方法

在营销策划方法的研究中，行业专家应该结合我国的中小企业的实际情况进行分析，为企业的发展带来新的力量，比如教练式营销策划与逆向式营销策划都是值得借鉴的营销策划方法，前者是在企业内部进行员工的选拔组成策划部门，在整体领导之下自主的去完成营销策划工作，这一方法能达到传播营销知识，培养策划能力，实现资源共享的效果，对于中小企业的文化积累以及人才的培养有很大的推动作用。后者就是营销策划的有下至上的逆向的制定，也就是要先找到在局部市场实践中的有效战术，再从局部向整体扩展，最后用战略使策划战术得以实现。在进行营销策划方法创新的过程中不能呆板借鉴，应该积极开发寻求新的策划手段，为中小企业的可持续发展出谋划策。

（三）加强营销策划的情感注入

中小企业相对大型企业不具有规模和资金优势，在这个方面中小企业很难与大企业抗衡。在其中的商品组成、价格以及促销方式等方面都具有相当程度的竞争，在当前市场运行逐渐完善的情况下，信息的流通更加顺畅，企业之间进行效仿和借鉴的能力和速度得到提高，这种竞争的优势地位也变的不那么明显，但是企业品牌信誉的想成则可以有效的赢得顾客的信赖，在与企业客户的沟通过程中，从内在体制到外在的形象再到品牌的信任，这一过程中信任能够发挥主要的作用，所以，现代的营销策划竞争将越来越倾向于文化情感方面的竞争，在营销策划中加入更多的感情因素，实行情感营销，将是今后营销策划工作的发展趋势。

二、结束语

篇3

楼市的逐步升温

地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际操作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。

一、营销策划书编制的原则

为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：

（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。

（二） 简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。

（三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。

（四）创意新颖原则：要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。

二、营销策划书的基本内容

策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。

因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，

封面：

策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。

策划书正文部分主要包括：

（一）策划目的

要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。

企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：

初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。

某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。

企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。

发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。

房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。

发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。

一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。

（二）、分析当前的营销环境状况

对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：

1、当前市场状况及市场前景分析

房地产市场总体概述；

区域竞争性楼盘分析；

楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；

市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。

目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。

2、对楼市影响因素进行分析。

主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。

（三）市场机会与问题分析。

所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。

1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。

项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；

项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣；

楼盘价格定位不当；

目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；

促销方式不佳，客户不了解楼盘；

广告投入太少，难以启动市场；

销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；

售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。

2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。

（四）营销目标

营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。

（五）营销战略

1、营销宗旨

一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：

以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。

以楼盘主要目标客户群体为销售重点。

建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。

2、竞争策略

通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。

1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。

2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。

3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。

4） 楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。

篇4

【关键词】企业营销；企业策划；营销策略

随着市场经济的发展，企业与企业之间的竞争也日趋激烈，企业的发展和壮大离不开营销策划的优化，随着企业的发展和壮大，企业与企业的竞争已经突破了原有的竞争条件，已经不再是企业间价格的竞争，企业与企业需要通过自身营销策划的优化，来推动企业自身的发展，体现出其竞争的优势，针对目前我国企业的营销策划整体情况来看，企业的营销策划中存在的问题阻碍了我国企业的发展，不利于企业之间的良性竞争。对此，需要针对企业营销策划中存在的问题进行探讨，并有针对性的进行优化和升级。

一、企业营销策划中存在的问题

从目前我国企业营销策划的整体情况来看，我国的各大企业已经对企业营销策划有了足够的重视，无论是在中小型企业中还是在大型企业中，对于企业营销策划的重视程度已经明显的体现出来，但是，这种重视程度并没有促进企业在策划中得以全面的优化和升级，从某角度来说，我国企业营销策划中还是存在着很多问题的，这些问题主要表现在如下几个方面：

（一）企业营销策划的过于固定性。随着市场经济的不断发展，企业与企业间的竞争已经形成了以质量、服务、信用等多元化的竞争，企业竞争的这种多元化和多元性对于企业来说是一种机遇，也是一种挑战，其为企业提供了诸多的不确定性。从目前我国企业营销策划整体情况来看，企业缺乏对于营销策划的灵活性运用，在很大程度上限制了企业的发展。企业营销策划的这种固定性使得企业在面临激烈市场竞争的环境下无法灵活的进行运用。同时，对于某一个项目来说，项目的运行需要多元化的营销策划，而目前我国大多数企业针对于某一个项目来说并没有建立多元化的营销策划，这种过于固定的营销策划内容使得企业在营销策划中无法在理论中得到诠释。

（二）企业营销策划过于统一性。“世界上没有相同的两片叶子”证明了世界中事物的唯一性，对于不同企业的不同项目而言，其需要不同的营销策划，在我国的一些企业中完全照抄其他企业或者是本企业内部的其他项目的营销策划的案例时有发生，这导致了企业的营销策划作用得不到充分的发挥。在我国的一些小型企业中，其企业内部没有形成独立的、完整营销策划部门，营销策划工作有企业领导层来决定，对于这些小型企业而言，企业的营销策划工作往往是效仿一些大型企业的成功案例，这种效仿的模式使得企业在进行发展的过程中没有体现出企业营销策划的特点，限制了企业营销策划效果的出现。

（三）企业营销策划缺乏实践的检验。实践是检验真理的唯一标准，在企业的发展过程中，任何一个决策都需要融入到市场经济中来，接受市场的检验，只有在激烈的市场竞争中获得全胜的方案才是合理的，才是科学的。对于企业的营销策划工作来说，企业在进行营销策划的过程中，恰恰忽视了营销策划的实践性，有些大型企业将企业营销策划者的经验视作为检验企业营销策划的一种固有模式，过于夸大了人的作用。这种忽视实践检验的营销策划是不能够得到市场认可的，是不能够得到消费群体认可的。

二、优化企业营销策划的对策

从目前我国企业营销策划的整体情况来看，要想进一步的优化企业营销策划工作，需要从企业营销策划的根本性入手，结合目前我国企业的发展情况和市场经济的竞争状况，制定合理的企业营销策划，从主观认知和客观检验方面来检测企业营销策划的科学性，通过合理的推动，来展现出企业营销策划的科学性，借助企业营销策划来推动企业的全面性发展。针对于目前我国企业营销策划过程中存在的问题来看，优化企业营销策划需要从以下几个方面着手：

（一）优化企业营销策划理念。对于任何一个企业来说，良好的营销策划理念都是保证企业营销策划科学性和合理的重要保证，在我国企业进行营销策划的过程中，企业要在充分尊重企业文化的基础上来进行企业的营销策划，在相同的策划目标的基础上来制定不同的策划和方案，以便于取得最佳的营销效果。同时，企业还需要不断地推陈出新，结合目前国内外先进的营销理念来制定营销策划，发挥营销策划的科学性和有效性。

（二）以市场需求为基础进行营销策划。检验一个营销策划是否合理和科学的重要标准就是市场，对于企业来说，企业的营销策略得到体现的关键就是市场的认可，只有得到市场认可的企业营销策略才是合理的，才是科学的。因此，在我国的企业进行营销策划的过程中要将营销策划应用到市场环境中去检验，以市场需求为基础来体现出营销的科学性和合理性。

（三）强化人才的支持。对于企业营销策划来说，人才是最为宝贵的，任何企业营销策划都是在人的作用下形成的，也是基于人这一元素来能够使得企业营销策划得到应有的检验，从目前我国企业的发展情况来说，企业的发展和完善离不开企业人才的支持，对于企业营销策划来说，企业在发展的过程中，也是需要优秀的人才支持，建立人才战略是企业进行营销策划的一个重要环节。

（四）建立多元化的营销策划。营销策划的多元化与企业发展的多元化是相辅相成的，对于企业中的某一个项目来说，需要建立多元化的营销策划以便于支持企业的营销行为，针对目前我国企业在进行营销策划的过程中制定的策划过于单一的现象，需要有针对性的建立多元化的营销策略，以便于使得企业的营销能够适应多变的市场环境，适应激烈的市场竞争，带动企业的营销策划与市场的结合，在满足消费者消费意愿的情况下有序进行。同时，建立多元化的营销策划对于企业的发展来说是具有积极的意义，其为企业与市场建立了一座桥梁，带动了企业与市场之间的关联性，体现出了市场经济发展环境下企业的全面性发展。

综上，在优化企业营销策划的过程中，首先要考量到市场经济的大环境，以市场经济为基础来转变企业营销策划的策略，结合目前我国企业市场营销策划的实际情况，有针对性的进行解决，以整体发展的视觉来带动整个企业营销策略的发展。

参考文献

[1] 陈建.中小企业营销策划力浅析[J].当代经济，2010（7）.

[2] 何玉斌.中小企业营销策划中存在的问题及对策[J].当代经济，2011（14）.

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【关键词】房地产；营销；策划；问题；对策

房地产业从住房配给到商品房自由买卖，历经数次转折和发展，现在已经成为我们国家的支柱性产业。伴随着社会改革的发展，人民生活水平日益提高，对住房的需求不断增加。房地产市场竞争也异常激烈。由“大鱼吃小鱼”到“快鱼吃慢鱼”，房地产营销的去化速率已经成为制约房地产企业生存和发展的瓶颈。解决问题的根本就是要加强和促进房地产营销策划创新和发展。

一、房地产营销策划理论基础

1.房地产营销策划概念

房地产营销策划是一项系统工程，需要运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。

2.房地产营销策划内涵

房地产营销策划内涵包括如下六层内容：

1）房地产营销策划是在房地产领域内运用科学规范策划行为的活动；

2）房地产营销策划是在市场调研和市场定位的基础上进行的；

3）房地产营销策划活动的灵魂是创意；

4）房地产营销策划要综合运用各种策划手段；

5）房地产营销策划要具有明确的目的性；

6）房地产营销策划是一种运用整合效应的行为过程。

总之，房地产营销策划不是简单的推销和促销，而是一个具有学科整合性、方法多样性、系统综合性、目标一致性的整合营销行为活动。

二、房地产营销策划存在的问题

1.调研不足、痴迷炒作

客观、科学、详实的市场调查是获取真实数据的基础，更是营销策划工作不可或缺的重要前提。只有“知己知彼，方能百战不殆”。但在实际策划工作中，许多房地产开发商往往缺乏广泛而细致的市场调研，只是一味的卖点（概念）“炒作”，直接的做法就是以出资买断媒体版面，包下电视广告时段等形式，刻意制造新闻、夸大事实宣传效应，借信任度较高的媒体来获得客户的信任。这种走捷径的营销手段从根本上脱离实际，使得营销策划成为空中楼阁，经不起市场和时间的双重考验。

2. 目标市场不明，市场定位模糊

准确、合理、有效的目标市场定位是快速营销的前提，更是营销策划工作必不可少的重要环节。但在实际策划工作中，不少房地产开发商只是一味以追求企业利润最大化为建设目标，不考虑各消费群体社会地位、文化理念、收支能力差异对产品需求多样性的要求，甚至毫不顾及自身企业资金和建设能力水平，盲目追风，开发建设高收益性产品。前期虽然可以满足部分群体需求，但在产品销售后期，却造成大量产品滞销，增加企业维持成本，同时使产品需求者望而怯步。最终造成空置房屋越来越多，客户却买不到真正需要的产品。

3.重营销方式，轻服务细节

多样、灵活、细致的营销方式和服务是促进产品成交的有效方法，更是策划工作全方面成果展示的重要过程。但在实际策划工作中，很多房地产开发商只重视前期和中期的营销和服务，创意不断，并想方设法规划和组织各类营销推广活动，取悦客户。往往配合使用“承诺堆积”的方法，解除客户后顾之忧，增加客户对企业信任度。但一旦成交，以往的承诺往往不易实现，后营销工作也少之又少，服务意识逐渐弱化，服务水平越来越差，给客户的生活、工作等带来众多烦忧。

三、房地产营销策划的对策

1.加强策划队伍专业化建设，提高队伍整体责任意识

策划队伍专业化水平高低，很大程度上影响着整个策划工作的成败和好坏。进行有效、科学、实用的策划队伍专业化基础知识、专业理论、职业道德和职业能力教育，是策划工作得以客观、真实、完整实现的基本保障，也是促进和提高策划服务能力的基本要求。加强策划队伍诚信与责任教育，可以有效预防和降低广告策划操作中的浮夸现象，更好的将真实和客观的产品信息传递给客户。

2.重视和加强市场调研工作，更好服务企业和消费者

市场调研是做好策划工作的必要前提。加强和重视市场调研工作，策划人员必须从思想上克服害怕吃苦、害怕受累的意识。真正做到策划人员市场调研工作的全过程参与，客观、系统、全面了解整个调研过程。重视数据的统计与分析，在认真、详实、科学分析基础上，再进行必要的营销策划工作。才能更好的设计出符合市场需求的产品和服务，从而帮助企业更快、更好的销售产品，帮助客户更方便、更满意的选择合适的产品，享受更周到、更贴心的服务。

3.科学市场定位，更好促进营销工作

以消费者需求为导向，建立科学、实效的目标市场分析模型，基于客观、真实的市场调研，借鉴以往开发经验，避免一味“追风”，谨慎、耐心、有效的选择目标市场定位，是策划工作的重中之重。也是营销工作成败的关键。这就要求策划工作要避免一味的概念炒作和浮夸，切实调研和了解客户需求，在企业建设和开发能力范围内，预见性的开发房地产项目，才能更好的适应市场的检验。

4.讲诚信、慎承诺、重服务，提升后营销服务水平

在浮夸业已成为风尚的房地产界，策划工作更要“讲诚信”，它不仅是策划队伍的职业操守，也是策划工作的基本要求；知之为知之，不知为不知。说实话，不说空话，对客户疑难问题真实的回答，不乱说话，谓之“慎承诺”，它是一个策划人肩负的责任；说到做到，精益求精，谓之“重服务”，它是策划工作服务水平的形象展示，也是树立和提升良好企业形象的重要途径。加强和提升后营销服务水平，可以更好的解决前期和中期策划工作中遗留的问题，更好的服务企业和客户，为策划工作画上圆满的句号。

总之，良好的房地产营销策划帮助房地产开发企业获得成功的同时，必须经常反省策划工作中存在的各种问题，时刻坚持“加强策划队伍专业化建设”、“重视和加强市场调研工作”、“科学定位目标市场”、“讲诚信、慎承诺、重服务”的原则，为策划工作服务。这是改善和提升房地产营销策划工作的根本途径，也是不断完善和促进房地产营销活动的必然选择。

参考文献：

[1]刘薇，杨春柏. 房地产营销策划存在问题与对策研究[J]. 商场现代化，2009，（10）.

[2]成红巧，刘作君. 房地产营销策划现存的问题及对策探析[J]. 商场现代化，2009，（26）.

[3]高涵. 当前房地产市场营销策划中的问题与对策研究[J]. 现代经济信息，2010，（1）.

[4]崔发强. 浅议房地产后营销理念的发展与作用[J]. 吉林省经济管理干部学院学报，2010，（6）

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关键词：房地产；市场营销策划；问题；对策

一、引言

房地产行业属于国民经济发展的重要支柱，在推动经济发展中占据着重要地位。当前，房地产行业竞争日益激烈，为进一步提高企业核心竞争力，实现企业效益最大化，房地产行业越发关注市场营销策划问题。通过科学有效的营销策划，能够准确向消费者传递营销思想，满足消费者的根本需求，推动房地产行业的发展，从而实现整体效益。然而不可否认的是，当前房地产在策划营销层面仍存在着一定的问题，基于此，思考突破问题困境的发展路径。

二、房地产营销策划内涵认知

房地产营销策划并非是单一性的工作，而是系统性工程，其包含了房地产全部的销售及推广工作。为实现预期销售推广目标及效果，结合房地产实际状况，通过优化内部资源与外部资源，合理编制方案并统筹执行的过程即房地产营销策划，从实现阶段上来看，其包括前中后三个阶段。而为实现楼盘营销效果及效益，则需要在营销理念上具备全局性特征，推动“全程营销”或“整体营销”。诚信经营与以人为本属于其营销活动的基点，而具体方案的选择与策略应用，则决定着营销策划的成效。

三、房地产市场营销策划中存在的现实性问题分析

当前，房地产市场营销策划存在着较多的现实性问题，具体可以表述为以下几个方面：其一，缺乏准确定位。在开展营销策划之前，需要对市场状况进行深入客观的调查，对客户需求与市场条件等进行充分了解，从而为策划定位提供科学依据。然而在多数营销策划活动中，多缺乏对调查活动的关注，或所推行的市场调查不够充分，导致市场分析缺乏可靠性与准确性，无法保障营销策划方案实施的效果；其二，过于侧重形式而缺乏文化内涵。在房地产市场营销策划中，很多开发商受市场变化因素、消费者心理因素及投资因素等影响，缺乏对营销内涵的关注。多会选用一些广告来吸引消费者，然而这种宣传与推广，并没有对企业文化及产品理念进行深刻表达，其整体营销效果并不突出。而一些公司在品牌宣传中，过于“流行化”，将一些网络语言不合理的应用于推广之中，在营销方案中没有将消费者需求、企业文化与产品特色结合起来；其三，广告依赖性过于突出。房地产策划者多会选择“猛烈”广告攻势，然而其成本较高，且随着新媒体的发展，广告所带来的传播收益出现了下滑，仅仅依赖广告无法实现其预期效益。

四、房地产市场营销策划的发展性路径思考

（一）准确定位，表现产品属性优势

在营销策划中，为提高定位准确性则需要以充分的市场调查为前提。考虑到房地产商品的特性，消费者在购买行为中多不存在冲动性购买状况，其对产品的价值及功能更为关注。为此，开发商在开发前期，需要充分做好市场调查，以建筑行业发展实际与未来经济预测为条件，对产品进行合理定位。在营销策划中，需要以消费者心理需求为落脚点，在营销策略上不应过于关注广告效应，还应分析宣传策划成本及其收率比。如以社会精英阶层为营销对象，在营销策划时，则需要避免选用通俗文化来宣传，宣传理念应贴合其群体整体特征，以实现营销策划效果。

（二）体现产品文化差异，关注文化营销

在开展房地产营销策划时，需要积极打破思维框架，选择产品独特点作为卖点，并充分分析目标群体的整体特征，植入与目标群体相符的文化元素，关注文化营销以提高营销效果。如房地产与某名人故居相毗邻，则可以选择该部分为宣传重点，重点营销其文化氛围，并将该房地产文化优势与其他卖点相结合，体现房地产产品的独特性，从而更多吸引受众。这种方式也多应用于学区房营销领域。

（三）营销策划应关注品牌价值

在营销策划中，需要充分关注并提高企业品牌价值。企业品牌集中体现了企业文化、企业价值与企业服务等内涵，也是与其他同类产品相区分的重要标志。在房地产营销中，不应仅局限于产品物质层上的文化宣传，还应关注企业价值与企业文化层面的内涵宣传。以相关楼盘为立足点，将企业文化与企业服务理念等融入到楼盘营销活动之中，努力塑造良好的企业形象，从根本上赋予品牌更高价值，从而增强营销策划的生命力。

（四）关注营销策划人才地培养

在房地产营销策划中，人才属于十分关键的因素。优秀的营销策划人才，不仅可以降低营销成本，还可以选择更为优秀的营销策略，挖掘更深层次的市场价值，为企业发展带来效益。通过强化营销策划人才培养，提高营销专业性，定期安排讲座或培训，提高营销策划人员的内在素养与整体技能，还可与其他房地产企业之间建立交流机制，通过相互交流及学习，提高营销策划的实际水平，从而为企业效益实现提供人才支撑。

五、结语

在市场竞争的大环境下，房地产行业为实现生存与发展，提高整体效益，其对营销策划问题的关注日益增加。当前，房地产营销策划仍存在着较多的现实问题，如缺乏准确定位，文化内涵缺乏与过于依赖广告等。为提高房地产营销策划水平，从多个方面提出了发展路径。实践证明，企业只有充分调查，以消费者需求为导向，不断提高产品文化价值与品牌价值，方可实现高质量的营销策划，并带来相应的营销效益。（作者单位：承德石油高等专科学校）

作者：高丽君

参考文献： 

[1]惠叶婷.房地产开发项目市场营销的理论与实践[J].科学与财富，2014，（2）：99-99. 

[2]赵工浩.浅析新形势下房地产市场的创新营销[J].房地产导刊，2014，（1）：23-23. 

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档案文化的传统宣传方式如举办档案展览、档案讲座、举办档案文化节、文化日等，坚持这种叫喊式的推广方式，日复一日，年复一年，受众从新鲜到乏味，到反感。显而易见，这种传统语境下的推广、传播方式由于缺乏时代元素和个性化，已经逐渐被广大受众所摒弃。面对信息化时代的传播特点，档案文化传播应该采用将档案与流行的传播渠道即新媒体相结合的方式。在信息技术的催生下，档案文化有了很多新传播方式，如SNS网站、微博、博客等，可以预见，智能手机、用户终端小型化等技术的发展，将对其传播带来更为巨大的发展。面对目前档案文化传播中的问题，为了消除档案文化传播障碍，档案工作者可以尝试用营销方式来进行传播。档案文化营销的目的就是洞悉档案文化需求市场，在适当的时间、条件下，以受众喜欢的方式传递档案文化产品和服务，多层次、多角度满足社会需求，塑造档案文化产品和服务的影响力和认知度，提高档案文化产品的质量和服务，从而使受众更加了解档案工作及档案文化。

二、通过新媒体进行档案文化营销的优越性

1.新媒体应用领域的不断扩张使其成为档案文化最有效、最有影响的营销渠道。随着互联网技术、移动通信技术以及数字技术的不断发展和完善，新媒体的应用领域不断扩大，其涉及的领域已涉足政治、经济、商业、文化、生活等各个方面，远远超越了传播领域的范畴。因而，新媒体的高覆盖率使其成为档案文化营销的最有效传播渠道。同时，新媒体可以传播更具吸引力的多媒体形式的档案文化产品和服务，通过电脑、手机等多种终端，实现受众即时获得任何想要的档案文化信息。新媒体具有超越以往任何传统媒体的速度和影响力，这种影响力将使档案文化营销更易于被受众接受。

2.新媒体的交互性利于开发满足受众需求的档案文化产品。档案文化营销是在信息化语境下的新营销形式，强调服务性、互动性。以受众的个性化需求为导向，希望他们更多地参与到活动中并体验新的创意。而新媒体自身的开放式交互特性，有利于公众进行双向对等沟通，吸引公众的不断参与和互动，寻求满足受众需求的档案文化产品与服务的形式和内容。当前微博、社交网站等新媒体形式，极大地吸引青年人的参与，有利于档案文化产品的传播。

3.新媒体的低门槛降低档案文化营销成本。新媒体是草根媒体，它真正实现了公众传播。它提供每一个人自己思想的平台。这样当利用新媒体进行档案文化营销时，成本相当低廉。它可以利用微博、社交网站等已存在的公众交流平台，举办档案文化营销活动，使整个传播更具性价比。同时，新媒体营销可以直接反映活动的效果，便于档案工作者及时调整营销方向及策略，从而节省时间成本。

三、新媒体视域下的档案文化营销策略

1.树立正确的档案文化营销理念。（1）树立用户至上服务观。相比传统营销战略，新媒体营销方式更重视顾客满意度，因为用户的情感满意度是信息化营销的生命。而要改善档案文化工作的现状，就需要转变传统被动的服务观念,不仅要秉承传统的顾客至上的营销方式，还必须树立以受众需求为导向的新媒体营销服务意识。一方面，档案机构可以利用自身的信息技术优势，深度挖掘受众的档案需求。在此基础上，制定有效方案，以在最大程度上满足更广大群众的需要。另一方面，深入研究新媒体的传播特点，善于运用新媒体了解受众个性化需求、兴趣偏好、知识结构，为特定的受众提供个性化的档案文化产品和服务，进而增强受众对档案文化的理解度和忠诚度。（2）引入先进营销理念。新时代受众对档案文化有更多的需求，但这些需求往往被忽略，这样的结果是档案工作者全力以赴，往往受众却不满意。实际上，档案工作者对档案文化信息的选择、收集应该借鉴“软”营销观的理念，要更注重目标市场的需求，更精确、有效地传送各种档案文化产品和服务，同时，要尽可能以受众为中心，提供其所需要的档案文化产品和服务。除此以外，档案文化营销还应该借鉴一些整合营销的思想，特别是营销职能的协调。档案文化需求分析、档案文化编研等多部门均以服务受众为目的进行彼此协调。档案文化营销不应该是档案部门内哪一个人的工作任务，而是全体人员的工作任务。所有档案机构的工作人员，每个部门都必须树立这种一心一意为广大受众提供服务的新意识，认真调整和改善自身的工作作风，才能彼此协调、互相合作，把档案文化营销工作做到最好。

2.整合最优化的新媒体平台，注重热点营销及名人效应。根据档案文化产品和服务的定位和受众的群体特性，选择目标受众所在的新媒体平台来进行营销。只有档案文化产品和服务与新媒体平台的市场地位一致，才能给档案文化营销产生叠加性的效果。比如，同是社交网站，人人网定位侧重点是学生群体，而开心网的客户群则以白领群体居多；微博平台亦各有特性，新浪微博平台具有丰富的明星资源，腾讯平台则和巨大的QQ用户群体绑定等。通过研究档案文化营销目标受众使用最多的新媒体平台特性，精确选择其中最具代表性的一种或几种新媒体平台进行营销策划，有的放矢，提高档案文化营销的效率和影响力。另外，在新媒体平台上，如微博、社交网站，热门事件的传播极为迅速、覆盖面广，可以通过关注、转发以及及时开发与热门事件相关的档案文化产品进行营销活动，来吸引眼球，宣传档案工作。还可以通过关注各类新媒体的明星用户、活跃分子等，来吸引受众目光，扩大档案文化的知名度。

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1营销策划教学存在的问题

1.1课堂教学方式有待改革

目前大部分学生的营销策划教学仍然主要是课堂讲授,采用的都是传统的教学模式,课堂教学中基本上教师在上面讲,学生在下面听。教学的过程缺乏交流和互动,往往都是效率最为低下的“填鸭式”的教学方式,学生在课堂上对教师的讲解,很难提起兴趣。虽然有些学校在营销策划教学中会采用案例教学的方法,带领学生分析各类营销策划经典案例,效果也并不理想。这些教师采用的案例大部分都是技巧集锦或经验介绍类的,而且这些案例很多都是欧美市场和欧美企业的案例,由于这些国家与我国在文化、政治和商业发展上存在巨大差别,使学生在学习和应用案例上面临很多的困难,学习的这些案例经验在中国企业应用时很难适用。这种僵化调动课堂教学严重的束缚了学生学习的主动性和积极性,不利于学生创造力的发挥,严重的与市场和企业对营销策划素质的需求相脱节。

1.2教师缺乏足够的实践教学素质

营销策划是一门具有很强实践性的综合性学科,因此对教师的素质要求也更高。教师在教学中不能照本宣科,照搬书本上的内容,而应该活学活用,灵活机动。而目前的教学中,营销策划的教师大部分都比较年轻,都是一毕业就到学校任教,从学校到学校,大部分都没有参加过具体调动营销策划活动,营销策划的实践经验几乎没有。这些教师只能在课堂上传授书本上的理论知识。在平时的教学中也是忙于完成教学任务,没有时间认真的去进行教学探讨和实践,使得营销策划教学缺乏针对性,与企业和市场的实际不符合。这种学生只学习理论而不懂实践的后果,就是学生在毕业后只能照搬书本上的理论,而拿不出有效的营销策划办法。

1.3教材建设比较落后

目前营销策划教学中所使用的教材和辅导书,也存在一些问题。我国的营销策划教学还处于向西方学习的阶段,目前来看,很多营销策划教材和辅导员都是借鉴了西方营销策划教学用书,书中的思想和理论还是以西方的营销思想和理论为指导,很少有教材具有鲜明中国特色,且教材中的多数案例还是关于国外著名企业的案例。即使一些国内企业的案例,也都是比较陈旧的案例,我们培养的学生很多是要在中国内地的一些中小企业里去工作的。他们在课堂上几乎难以听到在中小企业里开展营销工作有什么要求、有什么样的特点。这些都严重影响市场营销教育的健康发展。

2营销策划教学创新的重要举措

2.1组织教师参加实践性教学

组织教师参加实践的落脚点在于教学,所以要尽力为教师创造良好的实践环境,学校在培养教师时必须科学的进行规划,使教师加深对实际工作知识的需要更加了解。教师在进行营销策划实践教学时,大多是要求教师在教室带领学生模拟工作现场上课,为学生提供实践训练的机会,之后再组织学生到社会和企业进行专业实习。在这个环节,要安排教师和同学生一起到企业进行实践,促使教师深入社会,了解行业态势,熟悉市场和企业实际运作流程,从而可以在教学过程中各种实践技术,改变过去那种单纯以语言为中介的授课模式,把课堂教学和实践教学结合起来,把案例式教学、研究性教学、情境式教学和反思式教学等模式用于课堂教学。其次,结合国家教育部门制定教师发展规划,根据学校的总体发展计划以及教师培养计划,制定出详细的双师型教师培养目标,要根据时间划分为近期和长期不同阶段。近期规划应该为2年时间,而中期规划应该为5年时间,长期规划时间要10年左右。制定教学规划时必须要考虑到学校在不同阶段的办学方向、规模以及特色和质量要求。必须对本校教师的基本情况详细的掌握,包括年龄、职称、数量、学历、专业、性别,以及教学能力、现场经历、产学研结合能力、身体状况、组织能力、协调能力、工作态度和思想政治素质等信息。

2.2积极改革教学内容,创造良好的教学环境

兴趣是学习中最好的老师,增加实验的趣味性,它是行为驱动系统中最现实、最活跃、最强烈的因素。培养学生实践技能,可以采用设计案例的办法,提高教学的趣味性。在案例教学中,教师在设计教学案例时,应该具有以下特征“:自主,主动,合作,探索”,在实验课堂上积极营造浓郁的学习氛围,注意适当引发学生的认知冲突,组织学生在案例学习自我探索过程中,对理论知识和技能进行梳理完善,让学生在合作探究中加深对营销策划技能的掌握,并加以理解和应用。在案例教学中充分发挥学生的主体作用,尽量的让学生自己去动手思考,教师减少包办代替。把课堂都交给学生,让学生亲自试验并解答。学生自己可以想出的,教师就不要急于下结论,多留给学生些动脑、动手的时间。案例教学前,教师可以先安排学生可独立先进市场调查,搞清实验原理,自拟案例内容。教学中,学生自己分析在工作可能遇到的问题,去讨论如何解决,独立分析策划效果。以此激活他们的思维,充分发挥他们的潜能和创造性,全面培养和提高他们的自主学习能力。

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意向岗位： 营销策划 市场总监 市场推广/拓展合作 电子商务/网店/商城 网站运营管理

工作性质：全职

发展方向：希望有我的加入，可以更好地服务于贵公司，为贵公司带来更多的效益!

要求地区：番禺

月薪要求：2500-3000

食宿要求：不需要

基本情况.

姓 名：唐先生

证 件：身份证，44522419********* 出生年月：1986年05月19日

性 别：男 婚姻状况：未婚

户 籍：广东 广州市 现所在地：广东 番禺

身 高：171CM 体 重：70Kg

民 族：汉族 工作经验：2年 1月

教育经历

2006年09月～2010年06月 广州大学华软软件学院 网络设计与管理 本科

语言能力

英语 (良好) 通过了全国大学 英语 四级

粤语(精通)

其它语(精通) 精通潮汕话

普通话(精通)

技能专长

职称：

计算机级别：全国计算机等级考试二级

计算机能力：精通办公室软件操作、网页制作软件、图片处理软件(ps)

兴趣/爱好：唱歌、看书、运动、溜冰、听音乐、看电影等等

其它能力：本人有丰富的带领团队的经验。富有创造性思维，且独立完成工作能力强;性格开朗，善于与人交往，团队工作能力强;精力充沛，有极高的工作热情和强烈的责任心。

工作经历

【广州*********公司】

职位名称：经理

公司行业：贸易· 进出口

公司性质：私营企业

公司规模：1-49人

公司描述：我公司是一家集培训、销售、演艺、录音制作为一体的连锁综合性音乐公司。现拥有广州番禺公司总部，大石琴社，小罗琴社以及祈福新邨培训中心。其中还包含了背背裤音乐制作室、BAND队排练房以及BeiBeiKu艺术团。共有员工20余人，以及BeiBeiKu艺术团成员若干。 我公司以业务部作为主要的部门，通过良好的社会关系和业内好友的推荐，与全国多家厂商建立了合作关系。拥有固定的货源和快速的发货途径，价格

工作描述：主要负责公司网站运营管理、业务部、办公室管理

【广州*********公司】

职位名称：招商加盟区域拓展经理

公司行业：环保·园艺

公司性质：私营企业

公司规模：50-99人

公司描述：ccsm项目部： ccsm是Cechy&Sacrament的简称， 翻译 成中文为“沉默的波西米亚”，品牌始于1987年，是欧洲著名的服装品牌，她以简约、时尚、个性的设计引领服装走向世界的舞台。尤其是她的牛仔裤，不仅承袭了世界高档牛仔裤的一贯的简洁风格，而且也将现代人追求个性与崇尚自由的气质融入其中，将古典与现代完美统一起来。 广州迅之捷科技有限公司是一家集环保技术开发、科研、生产、环境工程设计

【广州*********公司】

职位名称：创业栏目主编兼广告客户经理

公司行业：媒体·出版·文化传播

公司性质：私营企业

公司规模：1-49人

公司描述：《NEXT》为中国文化传媒出版社出版主办，广州尚策计算机科技有限公司运营承办的中文国际期刊，每年发行10期，是连接高校内外的中文时尚类杂志。

工作描述：负责杂志创业栏目的采编与广告招商工作

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1．1研究背景

随着中国市场经济体制的逐渐完善和上世纪末中国经济的“软着陆”成功，中国已进入一轮以住房、汽车为主导消费品拉动的新的经济增长时期。2003年国务院颁布的18号文件在对房地产业的发展做出了方向性指导的同时，宣布房地产业已成为国民经济的支柱性产业，肯定了房地产业在国民经济中的地位和作用，房地产开发项目投资已成为带动地域经济发展的主要载体之一。特别是自1998年取消城镇职土福利分房制度以来，房地产业开始迅速市场化，市场竟争日益加剧，企业盈利能力同比降低。

由于开发商自身实力及营销策略不当等因素的影响，市场出现各种问题:烂尾楼、空置房、问题房、区域残局不计其数。尤其在营销策划上极不到位;一方面，一些策划人还不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强而科学性弱;一方面，一些所谓的营销专家正在将营销策划导入歧途。

房地产营销策划是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料设备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查，制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。营销策划的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者，它是以创造消费者需求并满足其需求为核心，以系统的产品销售或劳务提供为手段的全方位决策的经营行为。不做营销策划或营销策划介入过晚，导致投资策略失误，开发产品不对路，以至到了中期尽管投入大量的人力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升态势。

由于营销策划过程中出现的上述问题，很多房地产企业陷入了困境，因此，如何规范地做好房地产营销策划，使房地产企业在营销策划上尽可能地少走或不走弯路，尽量降低房地产企业项目投资的盲目性，从而降低风险，使房地产企业健康发展，成为本课题研究的主题。

1．2研究的意义

随着我国房地产市场的建立，特别是中央深化住房制度改革政策的出台及住宅业作为国民经济新的增长点，房地产业在国民经济中的作用将日益显现出来。然而，目前我国的房地产市场的总体现状是:一方面各地房地产投资不断升温，增幅过大过快，在整个国民经济中占有相当大的比重，出现了所谓的房地产热。另一方面，是许多房地产企业仍然是以产定销，企业规模偏小，不注重质量和品牌，忽视市场调研，盲目投资，开发的产品与市场脱节，致使大量的商品房闲置。

目前，我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变，因此，市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地，在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划，是否能生产适销对路的，能以吸引顾客的产品，成为房地产公司把握住市场、成功营销的关键。

房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考，从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪，充分体现以销定产，最大限度地满足消费者的需要.房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确，很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争，营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径，因此，企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这是论文研究的目的与意义。

二．房地产企业营销策划理论分析

2．1房地产市场概论

2．1．1房地产市场的影响因素

房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段，影响国内房地产市场的因素主要体现在以下几点：

宏观经济环境。作为微观经济的产业之一，房地产业必然要受国际、国内宏观经济环境的影响。

政府政策环境。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产的销售状况；第三，政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。

人口统计环境。市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。

产品的供应者。由于我国房地产市场起步晚，发展还很不成熟，行业利润率提高，吸引了众多的市场进入者。随着市场的日益完善，房地产开发企业要想在市场竞争中立于不败之地，就要走专业化的发展道路，提供适销对路的产品。

产品的需求者。如果需求者很少，在这种产品的交易过程中，竞争程度就会低，反之，竞争程度会很高。现阶段，随着国家鼓励购房的政策出台，，需求者和潜在需求者数量庞大，但由于价格与收入等原因，有效需求相对不足。以北京市为例，调查显示，成都居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%调查者期望值处于3000-5000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给，有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。因此，需要政府与开发商共同努力，培育和发展潜在的需求。

其它因素，包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。

2．1．2房地产市场的特性

房地产作为一种商品，有其特殊性，如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。

1．市场供给缺乏弹性

供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点，房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应量。

2．市场供给的异质性

因为房地产的位置、环境、数量的差异，市场供给的房地产一般不是同质商品，所谓不同质商品是指一类商品的内部，由于可按不同方式或标准划分，而导致商品质量上的差异。

3．市场的区域性

一方面由于房地产的不可移动性，使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体，甚至彼此隔离的地方市场。这些市场的繁荣与衰退直接取决于城市的繁荣与衰退。另一方面由于房地产固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产产品范围较一般商品要小，房地产产品的销售对象，一般也只能是同一范围内的需求者。正是由于城市经济环境不同，各地方市场的供求和价格水平往往有很大的差别，而这种房地产价格的区域性落差，就直接反映不同区域的经济发展程度。

4．市场的周期性

房地产市场与国民经济一样表现出很强的周期性。经研究，经济周期与房地产投资周期之间的关系密切，二者的相关系数为0.86，属高度相关；二者的波动同步，只是波动幅度不同而已；二者的波动周期也大致吻合。房地产行业的发展一般滞后于经济发展，其发展进程不仅限于自身的发展冲动，而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。除此之外，房地产市场还具有季节性、长期性和随机变动等特点。长期性变动通常预示着整体经济发展的总趋势。

5．市场容量难以估算

由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。

6．市场的政府主导性

房地产在市场经济体制下属于私人财产，其所有者应具有自由处置的权利。但是，由于房地产开发使用有着巨大的外部效应，因此若听任私人自由经营，极有可能使得土地资源在使用与分配上不能达到合理配置。因此，政府为了增进全社会福利，势必要动用“公众权力”，对土地的利用与分配做合理的规划。房地产市场整体上是一个较易受政府干预的市场，是一个政府主导型市场。由于国家性质决定，我国的土地属国家所有，受政府干预的特点更为突出。

2．2房地产营销策划理论和方法

美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结:

第一，房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。

第二，房地产营销策划具有明确的目的性，即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求，从而更好地运作项目，赚取更大利润。

第三，房地产营销策划可以比较与选择方案。

第四，房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。

房地产营销策划的方法主要有两种:一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法，即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划，即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。

三．成都房地产市场分析

3．1成都市房地产市场的基本势态

3．1．1成都住宅建设持续增长

近年来，成都市房地产开发投资出现了持续增长的良好势头。2006年成都市完成房地产开发投资414.21亿元，比2005年增长17.2%；2006年，全市完成房地产开发投资714.8亿元，同期增长17.1%;房地产完成的投资量和增幅在全国15个副省级城市中名列第二，房地产开发投资和住房消费拉动成都市GDP增长达4.1个百分点。商品住宅建设的投资比重逐年上升，使房地产投资结构得到了持续优化。2006年全市完成商品住房投资314亿元，占房地产开发投资的比重进一步上升到71%。经过多年的努力，全市人均居住面积己经由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全国平均水平。成都人基本实现每人一间房。

3．1．2成都住宅建设与城市发展方向同步

迈入新世纪，成都市的住宅建设与城市总体布局、与向东向南的发展规划趋向逐步靠拢。市郊低廉的地价和良好的自然环境，“五路一桥”等基础设施的建设，东郊工业区结构大调整以及城市向东向南发展战略实施，促进了房地产开发合理布局。城东锦江区、成华区的房地产投资逐渐回暖，并引发了一股房地产郊区开发热潮。2006年，成都14个郊区(市)县共投资70.64亿元，施工面积增幅达39%。

3．1．3成都房地产市场持续活跃

随着城镇住房体制改革的不断深入，通过政策拉动、房改带动、金融助动、市场启动等措施的积极开展，成都市居民个人购房呈现不断上升的态势，房地产交易市场日趋活跃。在城镇居民人均生活消费结构中，居住消费所占的比重从1990年的0.8%上升到2006年的24.97%，个人购房己成为商品房销售的主体，老百姓自己已经成为成都市住房消费的主体，住房消费水平也从单纯追求房屋居住面积满足基本生活需求发展到数量、质量并重的高层次消费阶段。成都商品房销售规模稳步扩大。

另外，随着三环路、绕城高速公路通车以及对城市周边地区辐射的增强，成都近郊的房价大幅上涨，2006年成都房地产市场空前繁荣，城镇居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，紧追沿海发达城市。同时，居民的家庭设备用品及服务支出在全国大中城市中位居第10位，并高出35个大城市平均水平元。近年来，成都房地产市场持续活跃，政府组织的房地产交易会，极大地凝聚了市场人气，掀起了商品房的销售热潮。

四．案例分析——成都市H房地产企业营销策划

根据科特勒的定义，产品是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。H房地产公司的核心产品层次是指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益，是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。消费者购买某种房地产产品的目的并非是为了拥有该产品实体，而是为了获得满足自身某种需要的效用和利益，即为了提高自己的生活质量，更方便、更舒适的进行工作和生活，满足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地产公司的营销管理者的任务，就是从满足消费者的需求出发，揭示消费者购买每一房地产产品的真正目的。H房地产公司的形式产品层次是核心产品层次的外在表现形式，是消费者选购房地产产品的直观依据，一般表现为房地产产品的质量、地段、用途、套型、面积、朝向、楼层、外墙装饰、品牌以及周围设施等特征。附加产品层次又称延仲产品层次，它是消费者通过房地产产品的购买和使用所得到的附加服务以及附加利益的总和，它表现为H房地产公司的商品房在销售过程中的信息咨询，产品说明，按揭保证、装修，代为租赁以及物业管理等。H产品的构成层次如图所示。[论-文-网LunWenNet]

H房地产公司住宅的营销，不仅仅销售单独的房地产有形产品，同时向顾客提供其核心需求及附加的服务，即将核心产品转变为形式产品，并在此基础附加多种利益，客户购买的是一个整体房地产产品系统。因此，H房地产公司的开发过程中从小区的规划设计到每户的户型结构，从建筑物的外观式样到房屋的建筑质量，从业务人员的销售服务到业主入住后的物业管理，都进行了充分的策划和准备，以适应市场的发展变化和消费者的需求，从而赢得顾客和占有市场，取得持续的竟争优势。

4．1成都市H房地产企业市场定位分析

市场定位是指企业根据目标市场上同类产品竟争状况，针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度，为木企业产品塑造有力的、与众不同的鲜明个性，并将其形象生动地传递给顾客，以求得顾客的认同。

根据周边楼盘及市场调查，结合H房地产企业周边区域竟争对手的情况，在分析项目自身资源的基础上，充分挖掘项目的核心竟争优势，通过制定完整的舒适生活体系，充分将项目侣导的“法式尊邸，人文世家”讯速在市场上传播，使H房地产企业与其他企业的项目区分开来，让顾客明显感觉和认识到这种差别，并在顾客心目中占有特殊的位置，从而最终得到市场的认可。

国际风尚，舒适生活，代表着一种高性价比的产品，同时，又是很多人可以轻松拥有的生活享受，具有较强的市场吸引力。木项目的目标就是打造成为成都中高档楼盘的典范，成为成都市同类产品市场中的表率，以其优越的性价比，赢得消费者的一致追捧。

最后，H房地产企业的市场定位是:成都市中高档住宅市场的领导者，具有国际时尚的绿色家园。

4．2成都市H房地产企业定价策划

从房地产产品的消费行为来看，“开发商看单价，顾客看总价”。所以，H房地产企业的定价策略要结合以下策略视情况而综合运用。

1．总体定价策略

从房地产企业定价的主要目的来看，房地产企业总体的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定位策略各有不同的定价依据。

（1)低价策略

采用低价策略，一般以提高市场占有率为其主要目标，而营销利润往往为次要目标。该策略适宜实力雄厚的公司进入新的市场。

（2)高价策略

采用高价策略的主要目的是在短时间内赚取暴利，而市场销量与市场占有率可能无法同时提高，现实中高价策略公司需谨慎使用。

（3)中价策略

这种策略适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘销售，房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。

2．过程定价策略

房地产销售全过程是指开发的楼盘或小区从预售开始到售完为止的全过程。在实际营销中，市场营销环境可能相当复杂，房地产企业往往需要在确定总体定价策略后，根据实际情况确定其销售全过程的定价策略。营销过程定价策略一般有以下几种:

（1)低开高走定价策略

低开高走定价策略就是随施土建筑物的成形和不断接近竣土，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的定价策略。大多数开发商都采取低开高走的定价策略。

（2)高开低走定价策略

这种定价策略类似“吸脂定价策略”，正如将一锅牛奶中的油脂(精华)部分一一撇走的做法一样，其目的是开发商在新的开发楼盘上市初期，以高价开盘销售，迅速从市场上取得丰厚的营销利润，然后降价销售，力求尽快投资收回。

（3)稳定的价格策略

这种价格策略是指整个营销期间，楼盘的售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。

根据H房地产公司以往的销售经验表明，前期低价入市，促进轰动性的销售效果，然后分批加推单位，逐步提升售价，是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。因此H房地产企业一期项目继续沿用此策略，便于在总体销售速度和销售价格之间取得最佳的平衡。

3．时点定价策略

时点和折让定价策略，即以销售价格为基准，根据不同的销售情况适当调整各出售单位价格的策略，先根据建造好的商品房定出一个基本价格，然后再以各种折扣和折让来刺激中间商或客户，以促进销售。在H房地产企业的销售过程中，可给予以下几种折扣方式。

①在双休日与法定假期给予额外99折优惠。

②在开盘和房交会期间给予额外99折优惠。

③一次性付款给予98折优惠，首期三成给予99折优惠。

4．3成都市H房地产企业广告策划

1．项目导入期广告促销

H房地产企业一期项目的导入期，即开盘前期。在此阶段广告的内容是通知性的，广告的运作应努力在短时间内将产品概念灌输到目标消费者的头脑中，让产品在消费者的心里建立正面的形象，激发其购买欲望。H房地产企业产品牌宣传H房地产企业优秀的楼盘品质、园林式社区生活方式、法兰西国际时尚生活方式等。产品、品牌、文化概念的传递都要在这一段时间达到显著的效果，以求在目标消费群体心目中建立H房地产企业国际风尚社区的园区形象，使目标受众对项目有较为全面的了解，对项目的带来的生活产生向往，以产生购买欲望，对于房地产产品，百万元的广告费用一次投入比分十次投入效果要明显得多，大幅宣传带来的规模效应对房地产销售是十分显著的。因此，对于导入期的广告投入应是全部销售过程的广告投入中最重要的部分，以求达到广告宣传量的饱和。

2．项目成长期，即项目的开盘期

在这一阶段广告的内容是劝说性的，广告促销应强化H房地产企业的市场定位与确立产品品牌个性，确定产品在目标消费者心中的心理定位，以便在高速成长阶段占据有利位置。

在这一阶段的广告，应侧重于高品质国际时尚生活与H房地产企业一期的对接。

由于第一阶段广告实施中的国际时尚生活方式的侣导在目标消费群体中已产生共鸣，他们对于这种生活方式的追求也日渐强烈，在成长期，将H房地产企业与其心目中理想生活相呼应，以求实现销售开盘的理想预期。

电视广告对于完成上述对接可达到理想的效果。以及揭示H房地产企业成为“国际自由人的家”的远景生活。从而，带了目标客户的尊崇感受和向往，并与其它竟争品牌有效差异化，形成H房地产企业的国际风尚品牌资产。值得注意的是:由于现代生活节奏加快，许多成功的商务人士可能要到晚上十点以后才有时间看电视，所以，将电视广告安排在较晚的时间段可能效果更好，那个时段的广告收费也相对便宜一些。

这种广告宣传片也可用于楼宇视频系统的播放。此外，报纸广告、电波传送等媒体的广告实施，也可对这一阶段项目的销售起到良好的促进作用。

3．项目成熟期广告促销

项目经历了开盘期后，销售进入较为平稳的成熟期。在这一阶段，广告的内容是以提醒广大消费者注意本案产品为主要目标，对产品的品质强化是广告推广的重点。就本项目而言，在这一阶段，项目的建设已近完成，已购房的消费者同持币待购的消费者对项目的进展都十分关注。将项目的建设情况及时的向消费者传递，同时让他们看到项目实施过程中对公司之前的承诺的履行，这是H房地产企业项目最好的销售卖点。

因此，在这一段的广告运作中应侧重于项目承诺与项目实施的对接。“电视购房”是这一阶段广告宣传的理想媒介。计划购房的精英人士对房地产类节目通常都会有所关注，这些栏目的节目制作要结合项目实况，则会使购房者更有信心和安全感。耳听为虚，眼见为实。将楼盘实景展现在消费者的而前，将老客户的居住生活展现在目标群体而前，对他们是最好的吸引。

4．项目衰退期广告促销

当项目进入衰退期，即尾盘期后，应对项目的销售工作做总结。此时不宜花太多的资金投放在广告上，所作的少量广告也应是围绕在企业形象和品牌上下功夫，理想的销售业绩，购房者的满意和业主的忠诚，这些都是对H房地产企业项目尾盘最好的推广，同时，这些也将成为企业品牌的有效验证，为企业下一次的开发项目奠定基础。

五．结论

房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式转变为“请注意消费者”的模式，房地产公司所做的任何调整都应有利于更好地服务消费者，向消费者提供高附加值的产品，提高消费者和市场营销的调研质量，同时要重视消费者的行为研究。任何组织都是在一定环境中从事活动的，环境的特点及其变化趋势必然会影响组织活动的方向，内容及方式的选择。而对日益激烈的竟争，开发商们必须进行经营理念的调整，对房地产营销进行深层次调整和整合策划，这是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。

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【关键词】 校园文化；创意产品；电子商务；营销策略

一、引言

创意文化是社会文化的子文化，更是社会文化的重要组成部分；校园创意文化是一个学校的灵魂，更是提高学校整体素质和核心竞争力的重要内容。因此校园创新与创意产品的发展承载着学校丰厚的文化底蕴和历史内涵，对于时尚、前卫、活跃的大学生们，校园创意文化产业的挖掘塑造与创新推广，有利于同学们在文化产品中感受到强大的校园文化魅力，这不仅对增强校园文化、提高学校的知名影响力有着一定的积极引导作用，更是为广大学子感恩感怀母校，心系母校提供一种途径。

二、我国文化创意产品发展现状及存在问题

1、我国文化创意产品发展现状

文化创意产品是指依靠创意人的智慧、技能和天赋，借助于高科技对文化资源进行创造与提升，通过知识产权的开发和运用，产生出高附加值产品，具有创造财富和就业潜力的产业。改革开放以来中国经济持续快速发展，依据数据显示，2014年的GDP总量约为65.65万亿元，比上年同期增长将近7.4%，以平均汇率估计，2014年美元兑人民币平均汇率为6.1460，GDP约10.3557万亿美元，虽然总值在不断生长，但是中国在文化产业方面依然较别的国家落后，开发文化产品类人员匮乏，没有太多的创新创意，太多的模仿使得中国的创新思维一直没有涌现出来。

2、我国文化创意产品存在的问题

就现在而言，我国文化创意产品存在的问题有以下几个方面：首先，投融资渠道相对单一。长期以来，融资机构没有合理的融资机会给予企业，渠道十分不顺畅，资金短缺一直是困扰文化创新创意企业发展的问题。并且顺应文化工业发展水平的融资工具还非常短缺，政策扶持力度不强，许多中小型企业无法继续开办；其次，文化创意产业的灵魂在于创新性，其中包括本身具有创意天赋的人才，也包括将创意产品商业化带向市场的人。因此如果缺乏原创性，我们将在分工中一直处于模仿和代工等低水平制造环节，所以能够有一个创新型的思想队伍无疑是开创文化创意产品的成功宝典；[1]再次，中国一直没有特别优秀的文化创意品牌，许多企业都是中小型，没有品牌影响力，因此开创一个优秀的文化品牌是重中之重。

三、校园文化创意产品市场现状及存在问题

1、校园文化创意产品市场现状

文化创意产品行业，是以我们很熟悉的个性产品定制产业为主，当今大学生喜欢标新立异，与众不同，他们不满足于现成商品，因此文化创意产品非常适合校园这个文化市场，另外在高校中，文化创意产业方面一直是个空白，很少有比较全面的文化创意市场，所以开拓和推广校园创意文化是一个很好的市场平台。

2、校园文化创意产品存在的问题

产品品牌化效益低。校园文化创意产品没有比较出众的品牌，虽然是设计人员设计，但大多数较为普通没有特别大的创新性，销售商仅仅满足于初级生产，忽视了对产品的研究与开发创新，致使校园文化产品不能走企业化和品牌化的道路，而且在私人订制专属产品上没有太多明确的标准判定，许多顾客以个人的喜好去评价，没有良好的公正性。

线上线下电商平台利用效率低。在调查中我们发现大多数创意品的消售方式很单一，大多数只有线下销售，多数消费者会选择在实体店中进行消费购买。大多数的制造者和经销商固守传统的批发、零售模式，没有开发新型的电子商务渠道，低效率的线下购买无法提升订单数量。

四、校园文化创意产品营销策略（如图1所示）

图1营销策略框架图

1、“线上线下”电商营销策略

“线上线下O2O”销售模式。线下以传统方式销售文化创意产品，在各大高校招收分发传单，提高知名度，并且将在校园固定区域成立画室和手绘创意基地，将大量喜爱创作的朋友们聚集在一起，集思广益创造出更非凡的创意品，在后期可以将一些优秀功底的朋友纳入团队；线上方面将开设一定的公众平台和淘宝店铺以更方便更多客户购买了解到品牌，并且在一些门户网站积极发表刊登文化创意产品的新闻，提高品牌知名度。

2、C2B客户服务模式

C2B模式更加注重于用户资源的转化，强化文化品牌概念以获得消费者认可，使产品拥有更高的附加值和品牌印象。私人订制创意品就是将客户的需求放在第一位，设计人员可以根据顾客的需求为顾客打造专属的定制产品，使得产品更加具有专属性和独一无二。

3、开创文化产品设计理念

校园文化的产品主体是学生与教师，对社会前沿信息有着超常敏锐力，校园文化产品能够较好的指导师生更进一步了解和促进学校发展，而在目前，我国的校园文化创意产品仍处在初级成长阶段，但是市场前景非常可观，成长空间也是巨大的。因此校园创意品有助于沉淀历史、保留校园青春风采回忆。高校作为滋养文化的重地，其文化创意产品的设计与宣传会直接影响周边地域文化。我们将清楚地认识到校园文化产品建设是一个漫长的征程，其建设与完善任重道远。[2]

4、加大对文化创意产业专业人才的培养

人才是创新产业生长的核心焦点，目前我国文化创意产业人才还相对缺乏，创意人才总量、结构、素质还不能够适应产业快速发展的要求。今后应当努力调整人才教育结构，加强对创意产业人才特别是高端人才、复合型人才、营销人才的培养；积极举办各种大型创意设计展览，打造一份属于设计师们相互交流、碰撞的平台，激发更多创意人才创造出更好的原创文化产品的激情和动力。

5、完善政策法规，以对文化创意产业起到推动作用

发展文化创意产业虽然是以市场为基础作用的，但政府通过公共服务体系的完善和政策法规的制定，为文化创意产业营造一个适宜发展的外部环境，对文化创意产业的发展将具有积极的推动支持作用。[3]

五、开发校园文化创意品牌运营项目――“优趣文化创意坊”运营模式

1、项目简介

该项目主要是以校园风景、风采、青春记忆为主题，开发出一系列校园文化创意产品，如图2所示，紧密结合电子商务发展潮流，将渠道扩展至线上结合线下营销，打造属于高校的“优趣”品牌，理念价值在于可以作为校园文化环境的宣传及校园美景的传播，而更为珍贵的意义在于毕业生对于母校的深切留念。

图2校园主题徽章海报样图

2、商业模式――“线上线下O2O”营销方式

项目将产品发到网上或者在线下摆卖，顾客可以通过宣传了解直接从线下进行购买；也可以在网上选购已经设计好的物品，或是提出自己的喜好给设计人员，设计人员将为其私人订制，并由配送人员进行物流配送，完成线上线下O2O电商结合模式。

3、特色服务――“私人定制”打造品牌

项目设计人员将为大家提供满足用户个性化服务的私人定制业务，根据顾客的喜好打造专属的定制产品使整个交易过程充满惊喜与趣味，并致力于打造属于高校文化创意产品的品牌，加深顾客心中的品牌印象。

4、整体营销策划方案

图3营销策划方案

项目发展拓展的整体营销规划为“O2O线上线下结合方式”，线上以微信公众号和微博、贴吧作为宣传推广，并将网站与淘宝店铺作为平台主营的业务销售，线下主要以轰炸式宣传单和节假日促销产品为主，后期不断招收和线下设点推广宣传。

【参考文献】

[1] 蔡承彬.我国的文化创意产业和发展现状[J].经济问题，2011（12）.

篇12

广西中小型企业。营销策划。困难与对策。

的国民经济发展离不开许多中小企业的崛起，中小企业已成为中国经济发展的重要组成部分。然而，由于经济的快速发展，广西的许多中小企业盲目追求发展，暴露出营销策划的诸多缺陷和弊端，严重导致广西的许多中小企业停滞不前甚至破产，也会对中国的经济发展产生一定的负面影响。在当代社会经济发展中，如何提高中小企业的经济效益已成为一个棘手的问题。只有妥善处理这些问题，才能更好地促进中国经济的发展。因此，如何避免这些弊端，改善广西中小企业的经营状况就显得极为重要。

1.1没有销售渠道。

由于商品经济的快速发展，广西出现了许多中小企业，打破了市场原有的供求关系，导致供应过剩。这导致了商品滞销对许多中小企业来说，找不到销售渠道，导致大量产品积压库存，无法流通资金，并将进入关闭或半关闭状态。

1.2落后的营销理念

在广西，许多中小企业仍然保留着相对落后的销售观念，没有得到专业的营销指导。一些小企业甚至把营销和促销混为一谈。他们认为营销就是销售。以销售人员为主力，不仅浪费了大量的人力物力，而且无法取得理想的销售效果。

1.3盲目跟风

许多中小企业在销售过程中都有耍花招的心理。当他们看到其他企业实施的政策时，他们也会使用该战略。甚至一些中小企业完全照搬和忽视了自己的实力或商品特点。盲目跟风，不仅不能获得良好的效益，而且容易使企业陷入困境。

2.1

对广西的一些中小企业进行市场调研，销售渠道是最关键的部分。同时，开拓销售渠道也是关系到中小企业发展的关键问题。企业要解决这一问题，关键是要进行深入的市场调研，了解当前的市场需求是什么，商品在市场中所占的比例是多少。要真正满足市场的需要,就必须对商品的市场有透彻的了解。而不是仅仅依靠自己的主观意识来判断市场的走向。我们可以准确地生产市场需要的产品。而不是先生产商品,然后苦心经营地走向市场,打开销售渠道。这不仅会浪费大量能源，而且可能无法开拓市场。生产出来的产品不仅不能销售，而且会带来一系列的恶性循环，如资金流动不足。例如，

，在一个企业决定生产一种商品之前，它应该对市场进行全面的调查。为了避免浪费很多时候，企业可以先请一些了解市场方向的人来指导，了解当前市场需求的大致方向，能够了解一些基本信息，掌握一些基本信息后，企业就可以进行实地考察。因为之前的专家指南只是这个方向的基本信息。如果企业想要了解真实的市场需求，他们需要结合广西当地人的需求。为了保证市场的稳定，企业应该对不同年龄段的人进行一些基础研究。此外，最好对一些竞争产品公司的信息有一个基本的了解，知道哪些公司占领了哪些市场，他们是否有强大的占领力，以及这些公司的优势和劣势。知己知彼，百战百胜。

2.2创新销售理念

仍然在广西的许多中小型企业中追求许多旧的销售理念。一些企业认为销售取决于销售技能，所以他们没有意识到自己的销售观念相对落后，只是想提高自己的销售技能。这种做法只能是徒劳的。陈旧的销售理念只适用于当时特定的社会发展模式。随着社会经济的快速发展，这种销售模式已经被淘汰，追求这种销售理念的企业最终将被淘汰。因此，创新的销售理念对企业发展至关重要。现在互联网上有很多新的销售理念，这些理念更符合当前市场的销售理念。企业要有良好的营销策略，就必须从市场的内外两个方面来考虑，吸收最先进的销售理念。

。只有全企业的人及时了解和改变旧的销售观念，企业的员工才能共同进步。企业可以建立自己的销售团队。我们应该有意识地介绍一些优秀的销售人员销售人员，应完善和建立自己的人事机制，能够明确建立销售人员的奖惩制度，保证销售人员在工作中的积极性，营造良好积极的工作氛围。此外，企业还可以定期就营销策略进行头脑风暴，让所有员工都能参与，大胆发挥自己的思维，表达自己的想法，突发奇想。为了使员工对营销有一个基本的了解，企业还可以定期进行一些营销知识培训，培养有目标、有计划的营销人才。

2.3营销定位

只有在找到产品的目标市场时，才能进行准确的营销定位，避免盲目追随潮流。在广西，一些小企业开始跟随生产趋势，因为他们看到市场上的一些商品突然开始流行，这将扰乱市场供求关系，导致产品滞销。或者看到其他一些企业使用了一些营销策略，盲目地跟随，不仅不能获得利益，而且对公司的营销和发展产生了很大的影响，导致违反了企业原有的经营规律，严重时可能失去原有的市场。造成这种情况的原因是中小企业没有一个准确的营销定位。如果他们不考虑长远利益，这样的企业概念将很难成功。以

为例，企业在验证营销定位选择时应考虑多方面。比如，如果营销定位在一些三四线城市，就应该考虑当地的价格和人们的销售理念，制定合适的商品价格，让自己的企业盈利。对于一些一线或高度发达的城市，这些城市可能会追求一些一线品牌或服务态度。如果它们在这些城市仍然定位为价格优惠，它们将不会成为产品的优势，而是可能成为产品的劣势。因为这些城市的人们的消费观念可能更加前卫，更加注重品牌的影响力，一些新成立的小品牌难以生存，不适合企业的营销定位。

2.4加强企业之间的营销交流

·

以市场为目标，尽管每个企业都是一种竞争关系。然而，企业之间的最佳方式是互利共赢的合作。过去，许多企业都把对方视为竞争对手。自行开发市场需求会浪费大量人力物力。此外,当市场出现新的需求时,企业的实力可能无法更好地响应市场需求,或者可能承受不起可能的损失,就会失去很多打开市场的机会。在这种情况下，需要企业之间的良性合作，形成一种强有力的合作局面，这也是一种更好的营销方式。当许多企业出现在合作时，他们担心一些企业机密会被泄露。因此，他们在合作的进程中处处有所保留，这将不会取得良好的合作成果，甚至不会把事情搞砸。因此，双方在斯进程中应保持坦诚态度，最大限度地实现企业合作利益。以

为例，为了在企业之间找到更可靠的合作企业，并最大限度地发挥合作的效益，企业可以定期沟通。对其他企业的实力和市场占有情况有一个大致的了解，知道你应该选择同类型的企业，或者可以弥补你自己的企业进行合作。在合作之前，应签署一份正式的书面合同，该合同应具有合法利益，这也是对双方企业利益的保障。企业在合作期间的盈亏及双方应承担的责任应在合同中明确规定，使企业在合作期间无需担心。当企业彼此熟悉时，他们可以尝试进行多种合作，将这些合作结合起来中小企业，大大提高了他们的生产力和知名度，提高了每个企业的实力，这对开拓新市场起到了很大的作用。

2.5合理的奖励机制

在中小企业运营中，

的热情变得非常重要，因为人数相对较少。只有每个员工都有很高的积极性，才能更好地进行市场营销。因此，作为一个中小企业的领导者，他应该很清楚这一点。他不应该只是无证启动画大饼，而是让员工真正看到回报，让他们有更多的积极性参与营销策划，提高工作效率，即提高整个企业的利益。因此，构建合理的薪酬机制是极其重要的，也是企业文化建设的重要组成部分。以

为例，为了更好地建立符合企业文化的奖惩体系，企业领导者可以制作一道奖赏墙。如果任何员工有一个相对新颖的营销策略，它可以记录在墙上，这是对员工的一种赞扬。当员工取得好成绩时，应给予他或她实际的物质或精神奖励，作为对员工积极努力工作的奖励。此外，为了防止一些员工偷懒，我们还应该适当地建立一个奖惩明确的惩罚制度，以保持秩序。

。同时，我们应该将企业的经营愿景转变为长期愿景，而不是被眼前的微利所蒙蔽。相反，我们应该加强我们的定位，走出我们自己的特色，从而改进我们的品牌知名度，使企业更好地发展。

参考了

[1]韩丽莎。中小企业如何制定创新营销策划策略[J] 。企业规划，2017.

[2]刘凯南。如何提高中小企业销售战略的有效性[J]。市场研究，2015.

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随着人们生活水平的不断提高和信息技术的快速发展，传统的广播电视、报纸杂志等媒体已逐渐向新媒体转变。作为一种新的营销宣传手段，新媒体不仅有效加大了旅游资源的宣传力度，而且也有效促进了旅游业的可持续发展。但目前茶文化旅游作为旅游业的新兴旅游模式，营销仍相对滞后，在如此境况下，若茶文化旅游经营商能积极适应时展，充分利用新媒体进行营销将能更好地发挥茶文化旅游资源的优势，促进茶文化旅游快速发展。茶文化旅游指茶叶资源与旅游资源相结合的一种新兴旅游方式，以茶文化以及衍生艺术形式来吸引旅游者的目光，将了解、欣赏茶文化与观光旅游相结合,让旅游者在获得不同精神文化体验的同时,通过消费带动茶文化旅游区经济增长。这种旅游不仅能使人们增长知识、丰富生活，同时也能使人们增加内涵。

一、新媒体的概念和特点

“新媒体”主要指基于数字技术、网络技术及其他现代信息技术或通信技术，具有互动性、融合性的媒介形态和平台。目前，新媒体主要包括手机媒体、网络媒体以及两者融合所形成的移动互联网和其他具有互动性的数字媒体形式。新媒体与传统媒体相比，具有自身的特点。首先，新媒体能够用丰富的传播形式，最快地将信息传播出去，满足受众群体对信息多样化的需求。其次，信息容量更大、传播方式更加多样。随着信息技术的快速发展，我国网民数量增加迅速，尤其是手机网络用户不断增长，使新媒体传播的范围更加广泛。此外，新媒体营销方式与传统营销方式相比较，可以通过微电影、游戏广告植入等方式宣传旅游目的地产品，新媒体营销无论是在呈现方式上，还是在宣传内容上都更加多样化和丰富，不仅使营销方式显得更为柔软与委婉，而且增加了游客对宣传信息的好感；同时，这种相对隐蔽及多样化的方式，往往也具有更强的渗透能力。最后，新媒体具有较强的互动性。运用新技术，新媒体实现了信息广泛传播与互动，人们可以通过微信、微博等平台发表自己的观点，参与彼此间的相互交流之中，这时每个人既是信息的传播者，同时也是信息的接受者，这是传统媒体无法做到的。

二、新媒体营销优势

（一）营销效果更加显著

首先，与传统营销相比较，用新媒体进行营销可以互动，旅游经营商可以随时接受游客的反馈意见，并从意见中分析游客的喜恶，及时进行更改，制订出具有针对性的营销方案，使旅游宣传更贴近游客口味，做到个性宣传，精准营销，提高了营销的效果。其次，新媒体营销不再像传统媒体营销那样只是直白的文字宣传广告，而是将视频、图片等植入这些宣传广告中，使宣传广告更生动，更能吸引消费者的眼球，从而减少了传统媒体宣传的单调性和乏味性，增加了消费者的浏览热情和参与感，提高了宣传效果。最后，旅游具有季节性的特点，而传统的旅游营销通常运用广播电视、报纸等传统媒体进行宣传，这种宣传具有时间的滞后性，这种滞后性很大地降低了营销效果。而新媒体传播具有不受时间和地域限制的特性，游客可以通过终端设备随时随地得到自己需要的信息，从而提高了营销效果。

（二）营销范围更加广泛

2016年6月1日，MaryMeeker了2016年《互联网趋势》报告，数据显示，全球互联网用户从2008年的不到15亿发展到2015年的32亿，其中，智能手机用户就有25亿。随着手机用户增加，新媒体对信息的传播不再像传统的报刊、电视等传统媒体那样有时间和地域限制，通过互联网，新媒体可以快速向外推送营销信息。与此同时，游客可以通过终端设备随时随地得到自己所需要的信息，使营销方式由过去的旅游企业主动投放变成了现在的游客主动查询，从而打破了市场壁垒，开阔了市场的广度。

（三）营销由单向传播变为双向沟通

新媒体营销是借助网络和计算机平台，以电子信息技术为基础进行的营销活动。因此，新媒体营销的传播模式与传统媒体的营销方式相比有着明显的互动性，可以使信息者与信息接收者进行双向互动，并通过建立微信、微博等多种互动形式进行双向沟通，通过这种形式的双向沟通可以获得更多游客的反馈，抓住更多的潜在游客，并将其发展为目标客户。

（四）营销成本较低

传统营销在营销过程中的每个节点都要求旅游企业和消费者密切结合，旅游企业必须建立一支专业的营销团队，进行营销策划和广告策划等。这样一来，团队中营销人员的素质直接影响营销效果，无形中就会增加营销费用，也就直接造成营销成本增加。而新媒体对信息的传播费用近乎等于零，企业可以利用微博、微信、免费平台等新方式进行营销，大大降低了信息传播成本。

三、我国茶文化旅游营销存在的问题

（一）茶文化旅游产品形式单一，缺乏强有力的品牌支持

目前，一方面，我国茶文化旅游产品形式比较单一，开发层次较浅，茶文化旅游缺乏文化内涵，形式只局限于品茶、观看茶艺表演、购买茶产品等，导致游客不能深入地体会茶文化博大精深的内涵，无法满足旅游者的精神需求，使茶文化旅游重游率低，不能适应现代旅游市场的需求；另一方面，茶文化旅游经营商眼光短浅，只追求短期的经济效益，忽视了中长期的营销规划，使目前我国还未形成极具影响力的茶文化旅游品牌；再加之茶文化旅游经营商基本借助于传统媒介进行品牌推广，品牌推广方式落后，缺乏强有力的品牌效应。

（二）茶文化旅游经营商营销理念落后

信息技术的快速发展使茶文化旅游经营商利用新媒体进行营销已经成为大势所趋。然而目前尽管茶文化旅游经营商已经意识到新媒体营销的优势，也渐渐开始利用新媒体渠道进行营销，但对新媒体营销的主动性不够重视，导致营销方式落后。茶文化旅游营销的内容也只是停留在观看茶艺表演、品茶、购买茶产品等，没有体现茶文化特色，难以吸引游客，且大多数营销内容更新滞后，给游客造成困扰，导致营销效果不佳。

四、新媒体背景下茶文化旅游营销对策

（一）针对旅游者需求实时更新茶文化旅游产品

随着经济的快速发展，旅游者的旅游需求也逐渐向个性化、自主化转变，此时单一的茶文化旅游产品已经无法满足旅游者的需求。加上网络信息技术迅猛发展，人们获得旅游信息的途径和方式也逐渐增多，旅游业的竞争也愈加激烈。茶文化旅游经营商要想在激烈的竞争中占有一席之地，应该充分利用新媒体实时分析旅游者的旅游需求，积极更新茶文化旅游产品，只有这样才能提高旅游者的满意度和忠诚度，从而提升茶文化旅游品牌的形象，获得好的口碑。

（二）注重新媒体平台的应用

随着互联网的快速发展，越来越多的旅游者在购买旅游产品前都会在网络上搜集相关旅游信息。他们通过对知名网络社区中的旅游板块进行归纳分析，参考他人对该旅游产品的评价来制订自己的旅游计划。因此，茶文化旅游经营商可以充分利用网络平台的优势，特别是国内外知名的旅游网站，通过在网络社交平台上组织各种茶事活动，实现茶文化旅游的推广和营销，让人们更加了解茶文化旅游，并吸引其观光游览，增加茶文化旅游的知名度。随着智能手机的大众化，微信用户大幅度增长。微信已经不再是单纯的手机应用软件，已经成为人们日常生活中交流的重要工具，也成为人们迅速传播信息的重要平台，微信用户可以通过建立个人社区来实现文字、图片传播，并用其来分享自己的旅游心得，这样潜在的茶文化旅游者可以通过微信获得更多的茶文化旅游相关信息。与此同时，开通微信公众号，可以有效传播茶文化。由此可见，运用微信平台不仅能实现茶文化旅游品牌推广和营销，而且能有效提升茶文化旅游的知名度。网络视频营销就是在网络视频中巧妙地植入广告，或者在视频网站通过创意广告征集的方式进行品牌宣传与推广。在传播方面有着信息广、及时性，参与互动性强等优势。运用茶文化网络视频可以将游客在茶文化旅游中的活动情况录制下来，经过编辑和制作上传到知名视频网站，让潜在的游客看到以往游客的真实旅游情况，从而吸引潜在游客。

（三）注重茶文化旅游新媒体平台人员的技术培养

目前，许多APP和公众号初期的运营管理都由专业的技术公司完成，这些专业技术人员对茶文化旅游产品和相关业务并不熟悉，造成平台投入使用后茶文化旅游产品不能满足旅游消费者的需求。因此，对于茶文化新媒体平台建设，不仅需要技术公司来完成，而且茶文化旅游经营者也应该积极参与新媒体营销平台的运行管理之中，同时，茶文化旅游经营行业也要对工作人员进行相关技术培训。

（四）加强茶文化旅游新媒体营销的服务建设

与传统营销相比较，新媒体营销具有很强的互动性。茶文化经营者在运用新媒体进行营销的同时，不仅要发挥这些媒体的平台作用，也要积极发挥新媒体的互动功能。茶文化经营者一定要改变过去传统媒体时代营销的思维和习惯定势，把与潜在旅游者的互动纳入新媒体营销中，这样不但可以增加潜在旅游者的兴趣，也能更好地了解潜在旅游者的要求，为消费者提供更适合的产品和服务。因此，茶文化旅游应围绕平台建立一套完善的服务体系。

（五）新媒体营销效果评测及优化管理

为保证茶文化旅游在各种媒体上的良好形象，茶文化旅游经营商应及时调查并跟踪游客在网络上对茶文化旅游目的地的评论、反馈，及时采纳游客对茶文化旅游的服务质量及产品等方面的各种建议，不断对管理进行优化，使茶文化旅游服务更贴心，项目更加丰富，产品更适合游客，尽力做到让游客乘兴而来，满意而归，提高游客满意度。

五、结语

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史玉柱驰骋商界24年，以“营销策划”闻名天下，其营销思想首传于程晨，再传于胡王君。2013年史玉柱退休后，胡王君带领巨人策划部原班人马改组为上海马和羊营销策划有限公司。三年后，马和羊回归实业，创立上海马和羊实业有限责任公司。回归之际，马和羊将营销策划精髓以问答体呈现为《九问》，以飨后人。

1. 什么是战略？

战略的本质是在某个领域建立垄断地位。研发是为战略积累成本优势和先进科技。营销是为战略扎下根据地，并不断扩大根据地的地盘。战略的建立，短期看营销，长期看研发。

2. 什么是营销？

营销就是研究消费者想买什么，从而知道卖什么和怎么卖。卖什么就是产品复合体，包括产品定位、产品概念、产品、包装、零售价等；怎么卖就是传播复合体，包括公关、广告、促销、渠道、价格体系等。

3. 什么是定位？

定位就是消费者进行某种消费时第一个想到你。每一个成功的品牌都会在消费者大脑里留下一个词，这个词就是该品牌的定位。定位是排他性的，往往源于市场细分，表现为某种消费用途或某种消费价值。

4. 什么是品牌？

品牌是消费者使用体验的积累和传播。建立品牌有且只有一条道路，就是让更多的人买你的产品。没有销量就没有品牌，没有利润的品牌活不了，市场份额衰减的品牌活不长。

5. 什么是销量？

销量的本质是满足消费者需求。企业首要的工作就是在定性调研中发现消费者需求，在定量调研中验证消费者需求，开发产品满足消费者需求。

6. 什么是产品？

产品是消费者需求的解决方案。它包括产品定位、产品概念、产品、产品包装、产品零售价等系统的解决方案。产品研发就是让消费者心想事成、梦想成真。因此，产品是营销的剧本。

7. 什么是包装？

包装自己能卖货。1）消费者走过货架时，第一眼看到；2）消费者拿起后，有购买理由打动他（她）带走。

8. 什么是广告？

广告的本质是鼓动尝试。强烈的印象！强大的号召！直达人的潜意识，实现条件反射。