小型住宅设计案例精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇小型住宅设计案例，期待它们能激发您的灵感。

篇1

Abstract： The design of small and medium-sized family homes should follow the principle of economy， suitable， compact， comfortable and diversity. Through optimizing design， the functional partition can be clearer. A variety of ways can be used to improve the utilization efficiency of the space. New technologies and new methods should be adopted to enrich the design of the small and

medium-sized family homes， thus creating more economic and high quality housing.

关键词： 中小型住宅；设计方案；优质住宅

Key words： small and medium-sized family homes；design scheme；high quality housing

中图分类号：TU2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）10-0139-02

0 引言

在刚刚结束的十八届三中全会的报告指出：要紧紧围绕建设美丽中国深化生态文明体制改革，加快建立生态文明制度，健全国土空间开发、资源节约利用、生态环境保护的体制机制，推动形成人与自然和谐发展现代化建设新格局。从中也可读出国家对于住宅面积的限制信号，依然走节约型住宅标准。因此，中小型大型的住宅在我国的居住市场中仍然占主导地位[1]，而如何设计出更合理、舒适、实用、经济的中小型住宅也是现代设计师们重点考虑的问题。

1 中小户型设计主体思路

1.1 功能空间合理布置，户内交通畅达 在中小套型住宅设计中正确处理各功能分区间的布置关系，满足各功能分区的要求，使住宅户型形成动静分区、公私分离、洁污分离是设计中小型优秀住宅基本条件，这样设计出的住宅户型功能良好、舒适、安全，也会得到市场的广泛认可。设计者在充分考虑各功能分区的同时，还要做到室内交通顺畅，交通空间集中、紧凑，并尽可能减少对其它功能空间的干扰。在设计户内良好交通的同时，还需要打破交通空间的单纯交通功能，使交通空间可以充分、重复利用，这样能最大程度上提高室内的有效使用面积。

1.2 将某些功能空间模糊处理，减少室内固定墙体 设计时可以将某些功能空间进行合理合并或连接，在功能使用上不进行明确限定，如将起居室与餐厅合并，在餐厅和起居室间没有明显的界限，二者在功能使用上不会形成干扰，这种设计在小户型中较常见。还可以把厨房设计成开敞或半开敞的形式，减少墙体在户内的建筑面积，有效的加大室内使用空间。

在中小户型设计中，可以用可活动的轻质材料代替某些固定墙体，来分隔不同的功能区域，使得室内空间开敞流动而不闭塞，同时也使得户型可以根据功能的变化而改变空间形态、位置和尺寸，具有很强的适应性和实用价值。

1.3 厨卫布局应以实用、合理为原则 厨房、卫生间的设置是否合理直接反映了住户的生活水平和现代文明的居住程度[3]。在中小户型设计中厨房位置应尽量接近入户门，这样便于餐饮中所用的食材及产生的垃圾的进出，同时也应与服务阳台和餐厅尽可能联系方便，减少对其它空间的干扰，设计成餐厨合一或餐厨邻近型。在设计卫生间时，可将卫生间的洗漱功能与洗浴功能分开，以减少干扰，同时也有利于卫生间内洁具、洗衣机及热水器或浴室的

布置。

1.4 阳台设计巧妙构思，增加生活舒适度 阳台是供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间，是建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽的场所，其设计需要兼顾实用与美观的原则[4]。如果阳台布置得好，还可以变成宜人的小花园，使人足不出户也能欣赏到大自然中最可爱的色彩，呼吸到清新且带着花香的空气。随着居住品质的提高，传统意义上的阳台已经变成了观景台、阳光室、健身房、储藏室、阳光书房等功能多样、空间变化丰富灵活的新一代阳台，使阳台设计无论从建筑立面、阳台外形、还是使用功能上，令人耳目一新，有一种别样的味道。

2 中小户型设计案例分析

图1、图2及图3为作者精选的有代表意义的小户型设计图。

图1中的A户型，属于典型的狭长型三进深设计，南北通透，利于通风。以起居室为中心，两卧室分别设计在其南北两侧。起居室通过内缩处理后，成为采光厅。入户后，有一个独立的小门厅，厨房与餐厅毗邻，方便用餐。厨卫邻近设计，也有利于施工管线的布置。厨房外设有内凹阳台，便于贮存，并热工性能较好；主卧室外设有凸阳台，使主卧室在视觉上有很大程度上的延伸，并且住房可以根据需要将其设计成其它功能空间，如书房、花房、健身室等。室内交通通畅，呈单线型，且没有干扰现象。此设计的所有使用空间联系紧密，都能够得到充分利用。

图2中的B户型，属于典型的全采光户型，也是南北通透型。整个布局简洁、明快，功能分区合理、明显。靠近入户一侧为公共活动区，然后进入私密区。餐厨邻近设计，便于用餐。向阳面有两室，分别是主卧室与起居室，且起居室外侧设有服务阳台，增加休闲娱乐的区域。在私密区，主、次卧室分别位于卫生间南北两侧。且卫生间采用明卫分离式设计，使整个套型的所有功能空间均可采光，居住更加舒适，且节能、环保。但此设计无生活阳台，不利于贮存。

图3中的C户型，属于典型的全阳面户型，这种户型通常在梯间式住宅的一梯多户或在点式住宅中常见。此户型的缺点是通风不利，采光受限。但在此户型的设计中，设计者使用简单的异形设计，使得卧室及阳台均获得两个方向的采光，且能略改善通风问题，同时极大的扩大了视角，提高居室的舒适度。并且厨房与卫生间均进行采光设计，这也是以后的小户型设计中应学习与采取的地方。入户后，也有相对独立的门厅及餐厅，各功能空间相互融合又不互相干扰。在起居室外设有内凹阳台，用户可自行设计使用功能，极大提高此住宅的使用性与舒适性。

3 结语

中小户型作为适合我国国情的主体住宅户型，在未来发展方向上，必将充分体现以人为本的设计理念、以提高居住舒适度为前提、以倡导个性化生活为特点，在住宅套型的设计层面力求达到布局合理、紧凑实用、功能完善的要求，并坚持科绿色环保、生态节能、健康文明的住宅理念。如何在有限的小空间内，设计出功能齐全、舒适度较高的居住环境，是我们所有设计师努力的方向。

参考文献：

[1]赵凤.城市小套型住宅设计发展趋势研究[J].城市建筑，2013（8）：29.

[2]付玉广.中小型户型设计要点浅谈[J].科技世界，2012（5）：72.

篇2

关键词：小户型；空间，合理利用

中图分类号：J05 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2013）27-0214-01

一、小型住宅的概述

（一）小型住宅的空间色调

小户型的居住空间如果设计不合理，会让房间显得更昏暗狭小。因此色彩在设计上结合自己爱好的同时，一般可选用浅色调、中间色调作为家具及床罩等作基调。这些色彩因有扩散和后退性，能够延伸空问让空间看起来更大，使居室内能给人以清新开朗明亮的感受。

在同一格空间里最好不要过多地采用不同的材质与色彩，最好以柔和亮丽的色彩为主。厨房、卧室、客厅适合用同样色泽的墙体涂料或者壁纸，可使空间显得更整洁。小户型还可以通过采光来扩大视野范围，用大窗户的尺寸或采用具有通透性，玻璃材质的家具和桌椅，使空间变得明亮又宽敞。

（二）小型住宅的空间家具

家具是居室布置的基本成分。如何使居室各功能既有分隔又有内在联系不产生拥挤感这在很大程度上取决于家具的形式、尺寸，房问内部摆设不能太多太复杂。

利用空间的边角摆放造型简单、质感轻巧、小型的家具。特别是那些可随意组合、拆装、收纳的家具，比较适合小户型中，选用占地面积小、比较高的家具，既可以容纳大量物品，又不浪费空间。

（三）小型任宅的空间分割

小型住宅的居室，对于性质类似的活动空间可以进行统一的布置，对性质不同的或是相反的活动空间进行分离。因此会客、进餐应与睡眠、学习功能区域在空问上有硬性或软性的分隔。

小居室中因为实际空间的面积不能改变，要营造大空间的正气氛，就应巧妙的在房间中应用曲线，使空间陡然有延伸之感。在进门对面的墙壁上可挂上一面大镜子，可以映射出全屋的景象，使客厅扩大了一倍，或在狭长的房问两侧装上玻璃，也有相同功效。

二、小型住宅的综合利用分析

（一）引导与暗示

暗示与诱导是室内设计手法，程度不同的含蓄和抽象的设计思维应用于室内设计或作为设计语言贯穿整个案例的设计方法，暗示与诱导大致分为一种为精神暗示与诱导第二种为功能性暗示与诱导，精神暗示与诱导应用于室内设计，在古今中外的建筑及室内设计中都有体现，在古代西方，这种手法最具代表性的是教堂的设计。精神暗示与诱导，其精神功能起着决定的作用，精神功能决定着室内设计的形式。

功能性暗示与诱导范围广泛，大体上可以分为方向性暗示，诱导和空间性暗示与诱导，利用特殊的楼梯或踏步，把人流引导到上一层空间，无论是在窄间引进动态因素还是利用空问设计的流动手法，都是为了给人活生生的生命运动的感受当然，设计师同时还要掌握好动和静的分寸，该动则动，该静则静。运用镜面反射原理就是一种引导空间使入产生空间扩大的视觉印象是人们经常采用的一种做法，但镜面的安装一定要选择好地方，免得弄巧成拙。

（二）小型空间利用分析

在亚洲乃至世界范围内考察，近年来日本建筑师的住宅作品呈现出总体上的高水平。日本住宅一般都很小称为“火柴盒式的”、“兔予窝”。户型上大多坚持小而实用的理念，重在发展50～80平方米的小型户型，连许多室内家具也都设计成可折叠的，日本人很重视对房间角落空间的利用。

日本对于这种生活方式的变革、住宅模式的积极提案是到1949年后才真正丌始的，建筑家们以各种课题展开了许多的实验住宅设计，我们比较熟悉的“最小限住宅”便是其中之一，最小限住宅就是从功能和使用主义出发，把生活中最低限度的必须要素抽出来加以整理，来构筑更加适合人居住的最佳住宅。

随着社会的变化，家庭的模式也在发生着很大的变化，这些变化极大地动摇了长期以来的住宅模式。而泡沫经济的破灭、让全社会对消费理念的再认识，更加使得当今的日本建筑家在住宅设计中面临着前所未有的挑战，他们开始重新探讨新的家庭生活居住形式，建筑师山本理显提出了“个室群”的概念，使每个住宅的核心转变成个人私密空间。同样，另一位建筑师妹岛和世更彻底地把这种概念表现了出来，在“岐阜县北方团地妹岛栋”的长廊里，并排布置着个室和厨房和卫尘间，都直接面向走廊以每个房间为单位来展开平面布置。

篇3

原因有三：商住公寓供应趋减，需求仍然旺盛。

目前，商住项目在这两年形成了一个供应高峰，但随着国家宏观调控政策和更多限制性政策的出台，以及商住市场饱和度的增加，商住市场的供应在未来将会出现减少的趋势。

虽然是国内发展商炒作出来的概念，且各方对商住公寓褒贬不一，但众多的投资者或投资机构介入却是事实。国内经济的飞速增长以及北京奥运临近引发的商机，使得中小型企业迅速增加，这些企业实力较弱，而商住楼以较低的租金、邻近商务区的较好地段以及不亚于纯办公楼的环境成为这些中小企业的首选，商住办公的需求仍旺。

个人投资和企业投资双重青睐。

个人投资商住项目的案例不胜枚举，作为商住项目购买的另一个主体，中小型企业仍然保持比较旺盛的需求势头，而这些中小型企业购买商住项目主要是用于自住办公。商住项目投资成本较纯写字楼低，物业管理等日常费用也较低，有利于企业节省办公成本。因此，一些对企业形象要求不高或资金实力有限的企业热衷于购买商住项目办公。

新一代商住公寓市场潜力增强。

商住楼虽然受到政府规划一定程度上的控制，但新一代商住楼的出现仍然刺激了大量的客户需求。第三代商住楼除项目立项为住宅外，产品规划设计是按照写字楼的标准建设，办公环境及软硬件配套与纯写字楼相差无几，这在很大程度上弥补了原来商住项目的不足，但价格又较普通写字楼具有优势。

投资商住公寓应注意什么?

投资商住公寓，除了应该关注开发商的实力以防烂尾、延期交房等基本问题外，购房人还应该结合今后的出租或者出售考虑一些应该防范的风险。

首先，要考察开发商的实力和资信问题。

其次，项目的安全合法性：在购买前期要考察好开发商，包括项目本身的各类资质证书，以确保该项目的安全合法性。

地理位置：投资商住两用的公寓要选择一些写字楼少、成本高的区域，或产业形态比较密集、有发展潜力的区域。

装修程度：业主可选择简单装修，不需豪华装修；格局上要尽可能符合周围潜在客户的要求，如空间要大，尽量增加房屋的使用面积，一些非承重墙可以打掉。

租金：不要把重点放在租金的高低上，因为承租公司的规模、租期的长短等都比租金本身更重要，要控制空置期，减少时间成本。

篇4

关键词：经济形势;产业需求调整;方案构架改变;方案及指标;经济型地库;横向纵向比较户型

中图分类号：D912文献标识码： A

一、经济产业大环境

1．国际经济形势

整个欧洲正在慢性衰退的下坡路上行走，欧元区经济衰退进入深水区，希腊、西班牙、意大利处于衰退漩涡中心，三国失业率两位数。在国际环境的大背景下，经济萧条，导致各种产业寻找适应自己的结构形式。（举例来说：据德国媒体对雷格林（欧洲稳定机制ESM总裁）的采访内容显示，欧洲金融危机和南欧必要的调整措施对经济增长构成负面影响，紧缩措施不可避免，而截至目前政府也贯彻了超过半数的必要措施――采自《全球经济报》。）

美国作为世界大国，参与世界50%以上的经济来往与最先走进的科学、医疗技术，占世界经济GDP的15%，它的第二次经济衰退、经济软皮，对整个世界经济的影响是巨大的。2007年美国房地产泡沫破灭，随即引起次贷危机，把全世界都拖入了大萧条以来最严重的经济衰退。如今，经济恢复尚有气无力，2011年经济增长率为3%，2012年的经济增长率已下滑到1.8%，经济“二次探底”的情况越发严重。（华尔街作为金融世界的骄傲，美国的5大投资银行，其中三家遭受被收购或倒闭的命运，苟延残喘的高盛和摩根士丹利奄奄一息，美国经济陷入前所未有的危机。――采自《华尔街启示录――浅谈08美国金融危机》。）

国际环境对我国经济造成重大冲击，这在某种程度上迫使国家经济结构进行转型改革。

2．国家宏观调控

反观目前中国经济的前景，就房地产而言，作为与百姓生计密切相关的一个行业。据可靠数据显示，我国最高收入和最低收入的差距比值为20.24，而国际得到的是数据差距比为7.8，虽然平均水平来看，我国的房价还不算高，但是收入和房价比差距显示在市场经济条件下，需要通过国家政策的调控，来改善中低人群购房的情况。2011-2015年，中国经济中速增长，结构调整将成为最主要的问题。扩大增长空间和改变增长结构的政策，强化城镇化在质量上的提高和速度上的加快，推动服务业发展，区域间平衡发展，将成为未来中国经济新的增长点。

3．需求改变，消费增长

中国经济增长方式向消费型转变，和居民收入的快速增长，衣、食、行成为“住”之外快速增长的消费需求点，这将催生中国商业的蓬勃发展。城镇居民生活水平达到富裕水平，恩格尔系数已达37%，居民消费之处将保持较快增长。001年至2011年，十一年间年平均消费支出增长率为11%，与购物中心的面积数增长率持平。

说明：根据联合国粮农组织的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50%-59%为温饱，在40%-50%为小康，30%-40%为富裕，低于30%为最富裕。

4．住宅市场化趋势越发明显，新的消费需求不断涌现

工业化、城镇化仍在快速发展，国民收入稳步提高，消费结构不断升级，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期。

其中主要需求分为刚性需求和扩展性需求。刚性需求包括了新婚置业需求、城市新增人口及城镇居民自身对住房的需求和拆迁需求，主要受到以下多个方面的影响：持续的人口红利、自置居所的传统观念、家庭规模缩小，以三人为主要家庭单位、城市化发展的速度加快、旧城区改建及一些老旧危楼的拆迁。扩展性需求是指保证基本需求的情况下，实现更好的生活需求，此处表现在中等以上家庭占比越来越多，人们手上的资金多了，可支配的收入变多，开始考虑住房的改善。

二、房地产行业竞争激烈

面对政策调控，人们住房需求的改变，房地产洗牌重组不可避免。仅就北京2012年为例，千亿房产商有望达到4-5家，万科继续维持业绩增长，恒大、中海、保利有望冲击千亿目标。受到大型开发商及市场的挤压，小型房地产商发展步伐减缓，由于资金、品牌等各方面的差距，行业占有率逐渐降低，房地产企业集中度逐年上升，强者恒强的局面越发的明显。

总结：

1．受到宏观国家政策的调控影响，房地产商需要改变自身的策略，以适应市场。

2．未来十年，住宅行业的整体发展速度放缓，原先那种只跑量、追赶时间的建设方式将被放弃，新型的设计理念及销售模式形成。

3．市场需求，随着城镇化进程速度的放缓，需求也有所减少，精益求精，成为主流。

4．政府的政策与行政手段并行，房地产受到宏观调控的影响，表现新的市场形态。

5．行业毛利率在收到市场价格和成本的共同挤压，出现明显下滑，行业竞争越发激烈，小型房地产商受到双重挤压，逐渐萎缩，大型房地产商崛起，实现行业垄断。

三、中海房产

从2011年起，中海就以及其强势的姿态，引领整个房地产市场，尽2011年1月-11月，10个月，中海就完成了全年800亿港元突破1000亿的销售目标，这种强势出击，对整个房地产业都是一种冲击。通过三个季度的积累与研究，中海得出了这样的结论：中高端品质的产品定位结合平价、低价的价格策略，有望成为业绩增长主要动力，使得中海成为“千亿俱乐部”的成员。

2012年1-11月中海、保利销售及业绩目标对比完成情况

四、通过以往中海项目，了解其项目评判标准

所谓知己知彼，百战百胜。要做好中海的项目，首先就要了解其项目的需求，及运行模式，从以前的项目中吸取经验教训。（以中海在苏州的另一项目，崂山路地块项目）

通过总结，我们得出了以下，应对中海项目的方式、方法

1．满足规划任务书要求

项目最早得到的就是任务书，除去甲方所提供的必要数据及地块资料外，一系列应达指标是设计的最初，也是最终都必须达到的要求，也是作为设计的根本所在。

2．从总图规划结构设计角度

一个好的构思，是通过总图的排布来实现的 ，除去满足规划所需要的基本规范外，实现甲方的要求，满足容积率，构图的充分合理性，都在总图上得到最大的发挥。组团明确，结构布置清晰，小区内路网主次分明。

3．从景观布局角度

充分利用周边景观资源，伊水丽水，依山隐山，将景观引入小区内。有聚合力的实用型公共景观空间，景观空间在布置上具有完整性，空间有层次感，使景观通透开放。

4．从单体产品布局

依地势，充分考虑景观资源，布置各类产品，在中心景观地带，布置大户型，打造一流住宅品质。沿街、紧挨高层的小高层及多层户，布置小户型产品。

5．单体户型的优劣

平面不足做到紧凑，不浪费多余空间，套型内交通流线合理，各功能分布明确，有好的销售亮点。

6．商业布局及其立面设计

首先，充分考虑沿街商业与高层塔楼的交接关系，特别是拐角商业，通常有商业的主入口，做局部放大处理。其次，立面设计样式新颖 ，商业立面与住宅小区立面统一考虑，是住宅在商业上有个延伸性，住宅又可以受到商业的引领。沿街商铺需要加强，增加整个小区的商业氛围。

7．地下车库的评审

地库在前期方案中通常是被忽略的 ，实际上 ，车库的设计恰恰会影响整个小区的总体设计及品质。停车数量是否满足要求，消防疏散是否满足规范，地库入口是否合理都是总图及单体设计最新需要考量的。当下小区对车库的设计，无外乎是结构经济性是否合理，在下文也会更一步的诠释，方案前期做车库的注意点。

总结:设计难点――面对一线开发商我们需要换一种思路来做方案

1)中海战略：快进快出战略。设计思路的明确拓展，设计人员及进度的有效配置，及项目的合理推进。

2)规划设计：产品布置均好性，避免出现不好的房型设计，考虑好售楼处及各种配套的设计。

3)景观设计：景观和庭院的空间组织变得尤为重要，层层递进的院落关系必须要有。

4)思维方式的转变：为一线开发商提供更多更好的产品，提供细节设计，对咨询版块减弱。在画图的同时，提出专业的建议 ，以求将项目做得更加完善。

市场是唯一设计标杆，必须在在市场的基础下做设计，但在服务于市场的同时，要改善市场。

五、现有案例分析

以下通过正在进行的中海项目，可以直接的了解方案的整个推进方式及过程 ，最快的入手中海房产商的方案推进模式。

1.地块现状

尹山湖1~4号地块位于尹山湖东畔，归属尹山湖生态商圈（图中双红线）。尹山湖生态商圈位于吴中东部郭巷街道中心位置，北依市区、东接园区，是吴中区政府“南部做优”发展战略的重要组成部分。该片区于2006年下半年开始规划，总投资超过20亿元，规划总用地面积8.84平方公里。致力于打造成集商贸服务、居住生活、生态休闲为一体的滨水新城区。

2.各单项推导

1)总图推导

根据甲方要求，商业的最大化设计，通过总图商业5%、10%、15%三种比例的探讨，得出以下的最新总图，1地块(西侧)商业15%，2地块(东侧)商业8.61%，实现商业最大化及合理化设计。(图纸如下)

2)天际线推导(景观价值最大利用化的体现)

a.地块视线分析:通过1、2地块内，局部楼层视线的模拟采样，最大限度的实现小区内楼层的观景面。

b.地块内特殊楼位置的视线模拟采样。（通过模型及实际照片的比较）

c.高层视线剖面分析

3)地库推导（通过可售比的计算方式，得出经济型车库）

本次分析以2#地块为例（单位：平方米）

2#地块总用地面积115845.0，容积率为2.5

地上总计容建筑面积 = 总用地面积 X 容积率

得出：289612.5= 115845 *2.5

甲方要求可售比：80%

可售比=地上总计容建筑面积/地上地下总建筑面积

得出：0.8=289612.5/362015.6

地上建筑面积=地上地下总建筑面积-地上总计容建筑面积

得出：72403.13=362015.6-289612.5

地下停车位面积按照37m2/辆计算：

地下停车位数=地下建筑面积/37

即：1957 (辆)=72403.13/37

小区停车配比：

住宅按照1辆 / 户配置，公建配套按照0.6辆 / 100平方米配置。

住宅总户数2784户，

即住宅所需车位数：2784辆,

其中地面停车数914辆,占总数31.84%

商业面积按照地上总计容建筑面积 的5%来配置：

商业面积=地上总计容建筑面积 X 5%

得出：14480.62 =289612.5 X 5%

商业停车位 = 商业建筑面积 /100*0.6

得出： 87（辆）= 14480.62/ 100*0.6

总停车数 = 住宅停车数 + 商业停车数

得出：2871（辆）= 2784+87

地面停车位 =总停车数 ―地下停车数

得出：914（辆）=2871―1957

地面停车比例 =地面停车位 / 总停车数 *100

得出：31.84%= 932/ 2871 *100

由此所得经济型车库排布图，见右侧：

车位柱网:5400mm，车道柱网:6000mm

地下室层高:3.4m，覆土:1.2m，车库高出地面:1.5m

4)商业推导

a.沿街大商业做法：商业开间:6600X7500mm，以小型商铺形式构建

设计上，内街连廊式做法，通过外部商业的内引入式，打开内部商业街，在垂直交通上，天桥、竖向电梯的交错使用，增加商业的活力与节奏感，吸引游客驻足。(图纸如下)

一层商业二层商业三层商业

b.住宅商业西侧沿街二层商业：商业开间:6600X20000mm，以小型商铺形式构建

设计上，充分考虑住宅商业骑楼的关系，底层上也局部形态遵从住宅的户型，保证不影响户型的情况下，商业的合理化设计及运用，利用单边入户方式，设计沿街商铺。

一层商业二层商业

5)单体户型推倒，此处尤以90户型为例

高层面积区段：90平方户型：2+1房1卫

详细分析：

常见户型排布，不做任何多余设计

如何在局限空间呢，做出好的户型

空中花园的排布设计，增加采光性，及住户的个人使用空间，使房间采光更为合理。

结论：根据各户型配比案例，所得如下结论级配表，通过该级配表，可以缩短对于户型面积段内，户型各功能的合理面积分配，有助于设计出符合需求的好户型。(表格如下)

六、其他一线房地产商案例推导

参考文献：

1.《华尔街启示录――浅谈08美国金融危机》

2.《2013-2018年中国建筑设计行业市场前景评估与投资规划分析报告》

3.《2013-2018年中国建筑设计行业市场发展前景预测及投资策略咨询报告》

4.住宅设计规范《GB50096-2011》，及其他相应建筑设计规范

5.《GB50763-2012无障碍设计规范》

6.《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》

7.《江苏省住宅设计标准DGJ32 J26-2006》

8.《江苏省人民防空工程设计文件编制深度规定》

9.《江苏省城市规划管理技术规定――苏州市实施细则之二-“日照影响分析规则”（2012年版）》

篇5

“长实”（长江实业）在新界大埔区的新楼“岚山”近日开售，不声不响地刷新了新盘“小户型”的纪录――其中一套“开放式”户型实用面积仅177平方英尺，折合约16平方米。

新盘资料一面世，长实马上被套上“无良开发商”的帽子，媒体冷嘲热讽，纷纷送上“房豪宅”（编者注：“房”在港指将一套住宅切割成多个套房出租）、“牢房豪宅”等称号。

超迷你户型“小如牢房”

香港楼价长年居高不下，小户型的面积越来越小得令人称奇。包括恒基、华人置业、信和置业等开发商，近年来都曾推出总面积不到20平方米、居室面积小于10平方米的迷你户型。“岚山”这次引发争议的户型，居室面积只有8平方米多，而香港赤柱监狱单人囚室甚至都有7.5平方米。

然而，舆论骂归骂，开发商每次推出这类迷你户，却总是意外地受欢迎，有时甚至要用“哄抢”来形容――最近信和置业推售的九龙大角咀新盘奥朗御峰，其中包括一大批面积在20平方米左右的迷你户，仅仅开售半天就售罄，收到的预订更超购21倍，早上9点开售前售楼处已经排起长龙。

更加令人意外的则是，香港的学界专家这回并没有像往常一样，跟媒体站在一起痛批开发商，反而纷纷表示认可，不少人更指出这是“大势所趋”。香港中文大学未来城市研究所副所长姚松炎更引述调查数据指出，过去一年来面积在400平方英尺（约36平方米）以下的小型单位，无论租金、价格升幅还是成交量都远超平均水平，反映市场对小型单位的需求很大，因此，日后开发商设计新盘时一定会增加这类单位。

高楼价下的“穷人恩物”

回想2012年前，80平方米以上的“大型单位”，曾经一度是开发商们的“最爱”，原因是当时的楼市增长很大一部分由内地来的购房者支撑，他们大多不习惯购买狭小的住宅。然而自2012年10月起，香港政府为了遏制楼市炒卖，向所有非香港永久性居民的买家征收相当于楼价15%的“买家印花税”，内地买家大大减少，此后随着内地“禁奢”和严查腐败行为，内地买楼“豪客”更近乎绝迹。大型住宅“泡沫”破灭，迅速成为了空置率最高的户型。

过去两年里，以前不受开发商重视，面积也小得有些“不人道”的迷你户型，开始大行其道。最直观的原因当然是小户型面积小，总价也低，在楼价常年居高不下的香港，这类户型成了资金不足的置业者的唯一选择。例如岚山的超小户型，最低仅售165万港元 （约合人民币132万元），相对于过去较常见的50平方米左右的两房小户型，总价低了一半以上。这就像许多地产中介一针见血地在推介中说的，真正是“穷人恩物”。

Y太太刚刚购买了上文中信和置业奥朗-御峰一个约20平方米的小户型，她坦言房子是给自己的儿子买的，“要结婚，房子太贵，现在只有这么小的我们才买得起。”她表示，儿子并无储蓄，首付是自己给的，不过孩子则负责月供，她希望以后有了能力，孩子们可以逐渐换更大的房子。

单身贵族青睐迷你户

这类迷你户的买家，不少都是首次置业的单身人士，或是没有子女的年轻夫妇。全球不少研究都认为未来单身和无孩小家庭将越来越多，因此也令超小型住宅的发展长远看好。

香港城市大学教授、有多部楼市论著的曾渊沧博士更多次撰文，鼓励政府、开发商兴建超小型公寓。他认为大多数单身人士，其实只需要一间如同酒店单人房那样的住所，传统设计给一家三口以上居住的2、3居室，对于不富裕的单身一族而言根本是浪费空间。“就像超市也推出多种微波炉食品，对象就是这些不煮饭的单身者”，他相信，由于这类家庭的增加是时代大趋势，因此在长实之后，其他开发商也一定会跟随。

同样由于小家庭居住的需求旺盛，小户型无论租售都非常走俏。在今年上半年，由于内地经济走低和美联储“退市”阴影，香港楼价走势一度出现跌幅，其中大型住宅价格更有不少下调逾30%的案例，但中小型单位的价格则一直坚挺。在楼价下跌的同时今年一季度整体租金也开始下滑，其中迷你户同样“一枝独秀”，在逆市中不跌反升。

从事地产中介的姚先生透露，过去半年租金最为坚挺的是总价在300万港元以下，实用面积低于300平方英尺（约27平方米）的市区小型单位，月租约在10000到14000港元，算起来年回报额可以高达4%至6%，在香港目前接近零利率的环境中，好过不少投资产品。

现在，“牢房豪宅”是否看起来没那么面目可憎了？事实上，长实旗下“岚山”的迷你户开售四天以来，也一直是最受欢迎的户型，这里麻雀虽小五脏俱全，精致豪华，不但有单人厨房，浴室还装有浴缸，甚至有个小小的阳台。这个开放式单位还被设计成与旁边一套三居室的大单位相邻，而且可以打通，长实更美其名曰“1+亲”，指最适合年轻家庭带着老人一起居住，也的确有不少买家将两套住宅同时买下。

事实上，没有开发商建房子是为了“良心”，无论建豪宅还是小户型，出发点无非都是为了公司的利润。“迷你户”越来越小，其实只反映了这类住宅的需求越来越大，也折射出香港地产市场正从过往的炒作豪宅，转变为更多由自主需求主导市场。房子越来越小，房子的总价也随之越来越低，变相让楼市“降温”，其实未尝不是一件让楼市变得更健康的好事。