投资分析方法精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇投资分析方法，期待它们能激发您的灵感。

篇1

［关键词］证券；投资；分析

［中图分类号］F832［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）27-0076-02

证券市场是一个利益与风险并存的地方,也是一个现代文明的金融竞技场所。每个投资人都是有备而来,必须掌握一定的知识基础和证券投资分析的技术、方法。只有如此,才能了解证券价格变动规律,及时地根据影响证券价格变动的因素或证券价格技术指标变化状况,确定买卖时点。

1 基本分析法

基本分析方法又叫基本面分析,是对上市公司的经营业绩、财务状况,以及影响上市公司经营的客观政治经济环境等要素进行分析,以判定证券(主要是股票)的内在投资价值,衡量其价格是否合理,提供投资者选择证券的依据。详细来讲就是证券分析师根据经济学、金融学、会计学及投资学等基本原理对决定证券价值和价格的基本要素进行分析,评估证券的投资价值,判断证券的合理价位,提出相应的投资建议的一种分析方法。

具体地讲基本分析可从两个方面分析。

(1)宏观因素分析。一般优先考虑分析是：经济周期分析、市场利率分析、经济政策分析和证券市场调控政策分析。

(2)微观因素分析。微观因素分析就是对上市公司本身进行分析,它构成了基本分析的核心。它包括以下三个方面：①公司所属行业性质的分析。②公司素质分析。③财务分析。基本分析方法的优点主要是能够比较全面地把握证券价格的基本走势,适用于波动周期比较长的证券价格预测；缺点是对短线投资者的指导作用比较弱,预测的精度比较低。这些基本走势若能够预测出来,便不能够被轻易左右,没有人可以有实力改变世界商品市场的走势,可见基本分析方法适合于长线投资。

2 证券技术分析法

证券技术分析方法是以证券市场过去和现在的市场行为为分析对象,运用图表、形态、逻辑和数学的方法,探索证券市场已有的一些典型变化规律,并据此预测证券市场的未来变化趋势的技术方法。这种分析方法的基本假定是“历史会重演”。它以证券市场已有的价、量为基础,运用图示分析法,如K线类、切线类、波浪类；指标分析法,如趋向指标(DMI)、能量潮(OBV)及乖离率(BIAS)等；量价关系分析法,如古典量价关系理论、葛兰碧量价关系理论等。

证券技术分析者特别是新手如果按以下思路或步骤来运用证券技术分析,一般而言能够取得较好的收益,证券技术分析能呈现出较高的有效性。

第一,趋势线的考虑。证券技术分析被认为是一种顺势而为的艺术,证券市场上的投资者在进行图表分析时首先应当考虑趋势线,正如Ed.Seykota所说,“除非趋势在最后转变了方向,否则它始终是你的朋友”,趋势分析是证券技术分析绝对的核心。证券技术分析者所使用的全部工具诸如支撑和阻挡水平、形态分析、移动平均线分析,等等,唯一的目的就是帮助投资者判断市场趋势,从而顺应趋势进行交易。在证券投资中,证券技术分析者要掌握各种趋势判定的基本技巧以及判断主要趋势发生反转的信号。第二,盘整区的考虑。盘整区是指包含了一个长时期价格波动的水平走廊。一般说来,市场大部分时间会处在盘整区里。如果考虑到交易成本,在盘整区里进行交易难以获利,事实上当价格长期处于盘整区时,投资者最好的交易策略就是进场次数最少化。考虑盘整区的目的实际上是为了使投资者获得一个进场建仓的较好时机,因此,证券技术分析者应当掌握对盘整区突破的确认方式,如突破的最少比例、突破的最少天数以及突破时成交量的配合等,尽管等待突破后的确认会导致对有效信号的反映较慢,但它也会帮助避免许多“虚假”信号。第三,图表形态的考虑。图表分析中,价格形态主要有两类——反转形态和持续形态。反转形态,意味着趋势正在发生重要的反转,重要的反转形态有头肩形、三重顶(底)、双重顶(底)、V形顶(底)以及圆形顶(底)；相反,持续形态显示市场很可能仅仅是暂时作一段时间的休整,过后现趋势仍将继续发展,持续形态则主要包括三角形、旗形以及矩形。第四,各种技术指标的考虑。技术指标分析是当今金融证券技术分析最重要的内容,通过一定的数学、统计或其他方法将金融市场的原始数据处理成具体的数值,并将这些数值制成图表,这些图表就是技术指标。在证券技术分析过程当中,投资者应当考虑指标的取值范围、指标与价格趋势的背离、指标的交叉、指标的转折以及指标的失效条件。第五,成交量的考虑。美国股市分析家Joseph E.Granville认为,成交量是金融市场的元气,没有成交量的变动,市场价格就不可能变动,证券价格也就无趋势可言。因此,当证券价格发生变动时,投资者在进行证券技术分析时应当考虑到成交量的配合。

3 投资组合分析法

投资组合分析法是根据不同的证券具有不同的风险收益特征,通过构建多种证券的组合投资以达到投资收益和投资风险平衡的分析方法,即通过求解在特定的风险条件下实现收益的最大化或在特定的收益条件下使得风险最低来求得组合内各个证券的组合系数进行组合投资的分析方法。分为传统的证券组合分析方法和现代证券组合分析方法。传统分析方法是根据不同证券对相同的系统性风险的不同反应,来降低非系统性风险；而现代组合分析方法是一种数量化的组合管理方法,以实现投资收益和风险的最佳平衡,如马克维茨的均值方差模型、夏普和林特纳的资本资产定价模型和罗斯的套利定价理论。

投资组合分析方法的优点是在投资分析中对风险进行分类和定量化描述,寻求收益和风险的制衡(trade—off),在理论上证明了组合投资可以有效降低非系统风险的同时,能够运用定量化的方法来求解证券组合中各个证券的最佳比例关系,克服了传统证券组合方法在确定各组合证券比例中的盲目性,来实现投资收益和风险的最佳平衡。缺点是计算复杂模型；对证券市场的假定条件过于苛刻,甚至这些条件与实际市场存在很大差距,如果证券市场的发展不是很成熟的话,一些条件不可能满足；计算组合比例需要大量的数据支撑,而且模型没有考虑到有的证券之间根本无法构建投资组合。投资组合分析方法由于受到市场条件的限制,如交易成本的存在、对多个证券有很透彻的了解不是单个投资者在短时间内能够做到的,因此这种分析方法比较适合于机构投资者,并且在配合基本面分析的情况下进行。由于考虑到了风险和收益的制衡,使证券组合的收益有时较低,但收益较稳定,比较适合于基金公司和社保公司资本的运作。

4 行为金融分析法

行为金融分析法源于20世纪80年代证券市场上不断出现的一些与经典理论相悖而经典理论无法解释的“异象”(anomaly)问题,如周末现象(一些下个周一的信息提前反映到本周五的股票价格上)、假日现象等,一些投资者利用这些“异象”进行投资确实获得了超常收益。因此这种分析方法是以这些“异象”为研究对象,从对标准金融理论的质疑开始,以行为科学为基础研究投资者的心理行为,进行投资决策的分析方法。这种分析方法以古典金融理论的严格假定与现实市场相悖为出发点,如市场无摩擦、投资者是完全理性的,而在证券市场中并不是每一个投资者都会用投资理论中的复杂数学方法来推导所谓的理性与均衡价格来指导自己的投资行为,投资者并不总是根据基本面来进行投资决策,有时会根据噪声来决策,成为所谓的噪声交易者。该方法能够使投资者在证券投资中保持正确的观察视角,特别是在市场重大转折点的心理分析上,往往具有很好的效果；但基于人的不同理和心理假设,很难得到统一的结论用于指导投资者的行为。

5 结 论

四种分析方法的使用都是有条件的,各具优缺点,要想在证券市场中获得稳定的利润,只靠一种方法决策投资是不行的,甚至要冒很大风险,必须综合运用各种分析方法,以最小的损失获得更大的利润。

参考文献:

［1］蒋美云.金融市场证券技术分析［M］.上海：立信会计出版社,2006.

［2］何孝星.证券投资理论与实务［M］.厦门：厦门大学出版社,2002.

篇2

一、股票指数期货及其特点

股指期货全称股票指数期货，是以股价指数为标的物的期货交易，是买卖双方根据事先的约定，同意在未来某个特定的时间按照双方事先约定的价格进行股票指数交易的一种标准化期货合约。

目前主要的股指期货合约有s&p500股指期货、nikkei225股指期货、恒生股指期货、kospi200股指期货等。我国即将推出的首个股指期货合约为沪深300股指期货，预计在今年3月正式推出。

投资者在股票市场上面临的风险可分为两种，一种是股市的整体风险，又称为系统风险，即所有或大多数股票的价格一起波动的风险。另一种是个股风险，又称为非系统风险，即持有单个股票所面临的市场价格波动风险。通过投资组合，即同时购买多种风险不同的股票，可以较好地规避非系统风险，但不能有效地规避整个股市下跌所带来的系统风险。进入20世纪70年代以后，西方国家股票市场波动日益加剧，投资者规避股市系统风险的要求也越来越迫切。由于股票指数基本上能代表整个市场股票价格变动的趋势和幅度。人们开始尝试着将股票指数改造成一种可交易的期货合约并利用它对所有股票进行套期保值，规避系统风险，于是股指期货应运而生。

股指期货除具有金融期货的一般特点外，还具有一些自身的特点。股指期货合约的交易对象既不是具体的实物商品，也不是具体的金融工具，而是衡量各种股票平均价格变动水平的无形的指数。一般商品和其他金融期货合约的价格是以合约自身价值为基础形成的，而股指期货合约的价格是股指点数乘以人为规定的每点价格形成的，股指期货合约到期后，合约持有人只需交付或收取到期日股票指数与合约成交指数差额所对应的现金即可了结交易。比如投资者在9000点位买入1份恒生指数期货合约后，一直将其持有到期，假设到期日恒生指数为10000点。则投资者无须进行与股票相关的实物交割，而是采用收取5万元现金［（10000一9000）*50］的方式了结交易。这种现金交割方式也是股指期货合约的一大特点。

二、股指期货价格的主要影响因素

影响股指期货价格的因素错综复杂，其中既有宏观经济方面的因素，也有投资或投机者心理方面的因素。

1. 经济周期

从整个股市的层面看，经济周期影响着股指期货的价格。由于股指期货的价格是基于现货市场股市而形成的，而股市大盘变动又受经济周期的影响，因此，随着经济周期的变化，股指期货的价格也会出现上涨和下跌的行情。

2.金融货币因素

汇率、利率、财政政策变动都会使投资者对未来经济预期产生影响，均能从不同程度上影响股指期货合约的价格。

3. 供求关系

期货合约的多空供求关系仍然是影响股指期货价格的一大因素。股指期货本身没有具体的实物资产相对应，因此，它的价格变化受期货市场合约供求关系的影响很大。当空头供大于求时，期货合约价格下跌；反之，当多头供大于求时，期货合约价格就上升。

4.标的物

股票现货市场的走向直接影响股指期货的价格。尤其是股指期货标的指数中的大盘股或者活跃板块股的股价变化往往会对股票指数的涨幅影响很大，从而也带动股指期货价格的变化。标的指数成份股中权重较大股票的现金分红、增发、配售等活动也会影响股指期货合约价格，需要对其数量、时间甚至可能性有较好的把握。

5.心理因素

投资者的心理因素会影响到股指期货的价格。通常人们所说的“人气”反映了交易者对市场的信心程度，或者说他们对未来股票市场的信心。当“人气”旺时，即使当时的股市指数不高，股指期货市场价格也会上涨；反过来说，如果“人气”衰，即使当时的股市指数很高，股指期货市场价格也会下跌。

6.政治和政策因素

一个国家、一个地区乃至整个世界的政治形势的变化，以及政府制定的方针政策都会直接影响股票指数期货的价格。

三、股指期货的投资分析方法

在风云变幻的股市中要把握大盘、标的指数以及股指期货合约价格的走势是比较困难的，但我们可以试图从各种因素中摸索规律，找到主要的影响因素，建立一套最适合的投资分析方法进行分析，为投资决策提供参考依据。以下分别谈到基本面和技术面的分析方法，实际操作中需要灵活运用并结合起来使用。

（一）基本面分析

1.宏观经济信息

实时研究国家相关部门定期公布的宏观经济数据，诸如gdp增长、通胀率、失业率、零售增长、储蓄率等。这些宏观经济数据都会影响到政府将来的货币、财政政策，会使投资者对未来经济预期产生影响，最终反映到期货价格上来。

具体研究中，可用gdp增量变化与股市运行周期对比研究，用净出口额变化来衡量外贸拉动因素，贷款增长率变化衡量投资拉动因素，社会商品零售总额变化衡量消费拉动因素等。

2.标的指数成分股

研究成分股行业基本面，尤其是占指数权重很大的行业。重点研究这类行业龙头股的基本面情况（行业政策、产业特征、产量与产能、市场竞争、增长潜力、财务数据、盈利预测等），以及这些成分股的分红派息、送股、配股、停牌等事件。因为这些股票会起一个领头羊的作用，它们的涨跌会引领他们代表的那个板块同涨同跌，对指数产生一定程度的冲击，在一个时期领涨（跌）大盘。如我国即将推出的以沪深300指数为标的的股指期货，其成分股中的300只股票覆盖了国民经济的大部分行业。

3. 各市场之间的相互联系

虽然目前我国资本项目还没有放开，但我国融入全球经济的程度在逐步加深，人民币汇率也已经在进行有限制的浮动，这些都说明我国资本市场不能独立于全球金融体系之外，周边市场的变化对我国将会产生一定程度的影响。除了国内与国际市场之外，我们还要关注债券市场、外汇市场、商品市场以及房地产市场，因为各个投资品种之间有一定的相互替代作用，资金的流向会对市场产生冲击。

4.国际市场因素

股指期货将更加融入全球化市场。随着2007年资本市场对外开放，qfii等外资机构的深度介入，我国新兴的股指期货市场必将引起国际社会的特别关注。对我国这样一个对外依存度高、开放程度日益增强的国家来说，这种影响将更为明显。因此，分析股指走势，除了国内经济，还必须关注世界经济整体形势。

（二）技术面分析

由于股指期货与股票的不同点，使期货行情的某些技术表现与股票不一样，分析方法也有不同的地方。股票投资者分析股指期货行情时，应根据自己不同的技术分析习惯，适当修正对几个主要技术参数的看法。

1. 时空波动特性

对标的指数历史行情进行时间和空间二维研究，从时间上分析其底部周期、开市以来的顶底周期循环，从空间上分析股指的趋势结构、常态趋势及调整波幅、股指的顶底组合构造模式等，找出其中规律，用来判断和预测未来行情走势的时空点位。

2.波段运行特性

通过研究标的指数波段运行，优选趋势跟踪指标、波段振荡提示指标、波段能量变化指标以及均价水平变化等指标构建技术指标体系组合，分析标的指数小周期波段运行特征。

3.大势领先指标

建立大势领先指标体系，包括成交量与均量线、领涨（跌）群体组合、短期资金拆借利率等指标，通过对领先指标的分析来研判大势的未来走势。

4.主力机构的持仓动向

机构博弈将成股指期货市场主流。在股指期货推出以后，社保基金、保险资金、qfii等都将会加大介入股市的比例和力度，各种投资基金亦将会出现持续壮大的局面。股指期货参与者的成分比例会进一步发生分化，个人投资者的资金所占的比例会进一步降低，机构投资者博弈将会成为市场的主流。

5.持仓量

股指期货的持仓量是指买和卖双方都还没有平仓的头寸的总和，是双向计算的。也就是说，我们看到的持仓量数据中，有一半是买持仓，一般是卖持仓。持仓量的变化也是对行情影响较大的指标。 持仓量的大小，代表了市场中投资者参与同一个期货合约交易的兴趣，也可以说是行情未来涨或跌的信心指示。同时，它还蕴涵着同一时刻行情变化的动向。需要注意的是，持仓量的变化方向与同一时刻行情涨跌的变化方向对应起来分析才有意义。由于持仓量中一半是买开仓一半是卖开仓，所以有的时候持仓量越大，也代表参与者对未来行情的分歧越大。

总体分析思路：从股指期货标的物（如我国即将推出的首个股指期货品种——沪深300指数）入手，研究指数的编制、组成、变化因素；研究宏观经济形势，对重要因素进行深入探讨；研究各市场之间的相互联系。在对整个指数期货及相关信息有一个总体把握的基础上，研究投机、套保和套利的可行性以及一些可能的交易策略。

参考文献：

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随着新经济时代的到来，企业竞争越来越激烈，企业的投资决策的结果对企业影响深远，企业必须经常对投资决策的绩效进行评价，以便及时发现投资是否达到期望，及时调整投资的策略，确保其投资符合企业发展战略，提高企业的核心竞争力，使企业具有可持续发展的能力。其评价的指标体系的科学性和评价结果的精度对于企业整体绩效评价的体系的系统科学化有着举足轻重的作用，是企业绩效评价的重要的核心构成部分。

二、项目投资及现金流量

（一）项目投资。项目投资属于资本性支出，是企业对厂房、机器设备等固定资产进行新建、扩建或者购置的一种长期投资行为。一般来说，项目投资决策程序包括：选择投资项目――进行投资方案的财务审核――做出投资决策――执行投资方案――投资的控制。而现金流量则是评价投资项目是否可行时必须事先计算的一个基础性数据。现金流量估计的准确程度直接决定项目投资决策的结果。

（二）现金流量的构成。（1）初始现金流量。初始现金流量是指开始投资时发生的现金流量，主要包括固定资产的投资、流动资产的投资、其他投资费用以及原有固定资产的变价收入。初始现金流量可理解为项目的初始投资支出。（2）营业现金流量。营业现金流量是指投资项目投入使用后，在其寿命周期内由于生产经营所带来的现金流人和流出的数量。这种现金流量一般以年为单位进行计算。这里现金流入一般是指营业现金收入。现金流出是指营业现金支出和交纳的税金。如果一个投资项目的每年销售收入等于营业现金收入，付现成本（指不包括折旧的成本）等于营业现金支出，那么，年营业现金净流量可用下列公式计算：每年净现金流量（NCF）=每年营业收入-付现成本一所得税。或： 每年净现金流量（NCF）=净利润+折旧。

（三）终结现金流量。终结现金流量是指投资项目完结时所发生的现金流量，主要包括：固定资产的残值收入或变价收入、原有垫支在各种流动资产上的资金的收回、停止使用的土地的变价收入等。

三、项目投资决策方法

随着投资项目评价理论的发展和逐步完善，以及资金时间价值理论的提出，各行业对具体财务评价指标的使用偏好也发生了明显的变化。20世纪50年代以前，90%以上的公司采用非贴现的现金流量指标，但是，后来人们日益发现其局限性，于是，建立在资金时间价值基础上的贴现现金流量指标逐渐得到了广泛的应用。因此，本文主要分析在项目评价指标中占主导地位之一的净现值指标及其相关指标。

（一）净现值指标（NPV）。净现值是将投资项目投产后的现金流量，按照固定的贴现率折算到项目建设的当年，以确定折现后的现金流入和现金流出，然后相减得到该项目的净现值。根据净现值的正负，来确定该项目是否可行。

净现值指标具有广泛的适用性，在理论上也比其他方法更完善。净现值指标用来衡量项目的投资效益，能直接揭示投资项目对财富绝对额的增加，使投资决策分析与价值最大化的经营目标相一致，因此视为最重要的一项指标。

尽管净现值指标应用广泛，但是该指标反映一个项目按现金流量计量的净收益现值，它是个金额的绝对值，只能反映单独的投资方案是否可行，如果在比较投资额不同的多项方案时，则有一定的局限性，无法比较。

（二）净现值率指标（NPVR）。净现值率（NPVR）又称净现值比、净现值指数，是指项目净现值与原始投资现值的比率，也可理解为单位原始投资的现值所创造的净现值。

如果净现值率>0，表明投资方案的净现值>0，方案予以采纳；如果净现值率

在对独立方案进行评价时，使用净现值指标与使用净现值率指标得出的结论是一致的。当NPV>0时NPVR >0；NPV

四、实践应用中决策指标的运用

假设，某公司有甲、乙两个投资方案，现需要判断这两个方案的优劣。项目折现率为10%。

甲方案：购置一批运输车辆，需投资50万元，马上可投入生产，该车辆可用5年，期满无净残值，投产后每年可获净利润分别为： 14万元、12万元、11万元、9万元、6万元。

如表所示，从净现值指标出发，乙方案的净现值51.37万大于甲方案的净现值28.69万，应该选择乙方案；若从净现值率指标出发，甲方案净现值率57.38%大于乙方案的净现值率25.68%，应选择甲方案。利用两个指标分析，出现了不同的决策结果。

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关键词：企业决策；投资活动；方法

1引言

投资决策是企业运用最完整的一套理论和方法，通过一系列的程序和方案形成可行性的决策分析。企业的投资和决策，在企业的发展中中处于核心的地位，为企业的项目发展带来重大突破、企业如果想要得到发展,就需要相应合理的决策方法，来推动企业的进步。这些方法的诞生，对于企业的财务管理来说，具有革命性的作用。要提出科学性的规划，来完善企业的管理工作。在经济社会不断发展的今天，企业想要扩大生产，就需要采取相应的投资活动。不断拓宽企业的投资资金来源，增强企业发展过程中的经济实力。如果投资决策失误的话，会为企业带来很大的损失。对于企业来说，投资协作是非常重要的，关系到企业发展的命运，因此在企业投资过程中需要进行合理的分析。

2影响企业投资决策的因素

影响企业投资决策因素有很多，这些因素需要进行综合性的分析，才能帮企业提出合理的决策和建议。

2.1总体经济的状况

企业的发展离不开企业经济的变化，总体经济的状况是影响企业决策的重要原因。在企业投资发展中，如果没有相应的风险收益，就不会存在风险率。因此对于企业资金需求和供给，影响着企业整体的发展变化。如果投资的成本过高，就会导致后面企业运行过程中的资金链断裂的现象出现，这种现象在一定程度上会威胁到企业的财产安全，导致企业面临破产的风险。

2.2资本市场的环境影响

企业在发展过程中，投资者对于企业的投资会通过购买债券的方式来投资，这些的发行方可以通过购买证券，来提供投资的机会。中国证券的风险大了，企业的收益也会上升，这样可以增加企业发展过程中的投资成本。如果一个企业的股票流动性好，价格稳定，那么它们的收益就会相对降低，而企业的成本也会不断降低。

2.3融资决策

企业在发展过程中企业的融资决策影响着企业的收益,会为企业带来相应的风险。而这些风险不仅仅是因为企业的经营而产生的，如果企业在资产管理中存在变化，就会导致企业的收益，存在一定的差异。企业的行政风险和财务风险大部分都是由普通的收益率变化引起的，随着企业不断地发展，财务风险的增加和减少会影响企业在投资过程中成本的变化。

2.4投资风险

企业的投资风险会影响着企业整体的变化,投资风险会受到了市场的变化影响。如果企业的投资，不能在市场上获得相应的收益或者是获得了不够成本投资的收益，并没有取得相应的利润,那么企业在投资就会意味着投资失败的风险。而投资失败的企业会很难适应社会发展的需求，容易在发展中面临破产的风险。

3企业投资决策分析的工具

3.1财务信息

企业无论进行任何投资，都需要满足自身企业发展的财务信息，要拥有一定的财务数据，明确财务的安排，将资金合理的分配。在企业进行投资决策时，大量的数据需要进行加工处理，可以使用净现值法，完善企业的收入和支出。在企业管理过程中，财务管理是企业的管理的基础，因此在财务管理的过程中，要做好对于财务的基础工作，确保财务信息符合企业的发展。

3.2配备相应的财务人员

在企业进行决策时，需要有相应的财务人员进行资金的管理和资金的完善。财务人员的水平和素质，决定着企业投资决策的关键。因此在分析企业决策方法的同时，一定要加深对于企业专业的工作人员的素质的提升，对于企业的财务人员要加以培训，不断完善企业的财务人员，在财务管理方面的工作效率。

4投资决策的方法

4.1净现值法

企业在进行投资决策的过程中，要明确企业实施项目之后现金的流量。按照企业自身的收益率为基础，原有的投资现值，投资之后剩下的余额，就是满足企业投资的净现值。在采用净现值法进行企业决策分析的同时，一定要加强对于企业项目投资的可行性分析，要形成一套完善的投资方案。明确投资的目标，再投资开展过程中，要让方案具有一定的可行性。在选择投资时要尽可能地满足投资的要求。如果投资中存在一些缺陷或者意外的现象，要及时地对于投资的过程进行合理的分析。不同的投资方案，净现值的数据不一样，收益也不同，因此要进行直观的投资方法分析，明确投资方案之间的可比性。

4.2静态分析法

企业在进行投资决策时，可以采取静态分析的方法来进行投资决策，但是静态分析法中有回收期法和会计收益法这两种方法。在企业决策过程中，运行的原理非常简单，但是还是存在一定的缺点。比如说，回收期法是投资人对于现金的流入和现金的支出，所需要的时间进行分析。在分析的过程中它反映出来了投资中会存在的风险问题，对于未来的不确定性也会增强。而且回收期法，在一定程度上对于项目来说，并不利于项目的发展，因为它的回收周期长，会存在很大的风险。回收期法最大的问题就是他根本就没有考虑到时间的观念。在财务管理时，时间的观念非常重要。从经济学的角度上来说，今天的一块钱和明天的一块钱的价值是不同的。如果今天的一块钱在一定的情况下，他明天可能会多收益几分钱，因此在不同的时期现金流量是不同的。会计收益法在一定程度上，造成了现金流量的周期太长，投资人鼠目寸光的现象出现，忽视了回收之后价格的影响，而且在投资过程中容易使投资者放弃，期间长，项目大的项目。而相反，计收益率的方法不仅仅体现出了收益成本的配比思想，而且在一定程度上，它比较符合人们的心理，计算过程中也较为简单。但是这种方法的缺点就是，成本的配比具有明确的分析，但是在未来会计利润的时间价值和原始投资是具有一定差异的。因此在投资过程中，如果不符合实际的情况，那么评价就是不科学、不客观的。

4.3内含报酬率法

为了了解企业在发展过程中，各个投资的投资方案和形成的相应收益。因此有些企业在投资分析决策的过程中，通常使用内含报酬率法来进行分析。虽然仅限值法在一定程度上保证了企业的资金的时间价值，但是但还是存在很大的缺陷。可是内含报酬率法可以改善，仅限值法中的缺陷。内含报酬率法可以在投资决策的相应年限之内，不会给企业带来实际的收益，但是会保证企业不会带来太大的风险。如果项目投资人进行投资过程中不仅仅没有盈利。而且还会导致发生损失，往往在这种情况下，内含报酬率的使用效率就会大于贴现率使用效率。因此我们在内涵报酬率计算时，通常要提高贴现率对于企业方案管理中的测试。

4.4期权评价法

随着社会的发展，期权评价法跟着时代的发展不断地改变。传统的评价方法存在一定的假设，比如说对于未来的现金的预测并不是完全准确的，而且在未来现金流量发生时，也许并不会发生任何的变动。对于项目的投资有可能只是在特定的时间段内，会取得相应的收益。但是如果一旦推迟，就有可能造成相应的损失。项目在投资过程中，需要按照原先的设定来进行项目的发展，不能中途退出。就目前的市场情况来看，市场中含有的风险性很大，而且如果运用现今的流量波动来加大对于投资的方法，那么对于投资者和实际情况的决策存在很多的问题。实物期权法在一定程度上，对于投资的决策具有相应的权利，而且采用期权的评论法是极其有价值的，因为对于未来具有相应的不确定性，而且投资的时间也是不确定的。这样存在投资的结果取得的收益的概率就是很大。因此在形成期权评价法的同时，如果存在了坏的结果，那么投资者应该及时避免投入太多的损失。常见的实物期权有扩张期权、选择期权等，我们在进行决策时，需要考虑到决策的时机，市场是瞬息万变的，时机是取得收益的最好保障。股票扩张期权和股票期权较为相似，对于未来的发展来说，股票的未来价格影响着股票的执行价格。实物期权法的运用，在一定程度上具有相当的难度，这种期权的平息方法在很多国家都已经开始运用，并且运用的较为广泛。

5结语

期权发展过程中，为了提高决策的成功率，维持企业的生存和可持续发展。企业会从原先的管理模式变成可持续发展的管理模式，企业在发展过程中对于人才管理的技术成本，可以通过持续发展的程度来进行衡量。站在企业的理财角度上来看，企业的投资的效益影响着企业的生存和发展，因此在激烈的市场环境下要合理地开展企业的投资决策，一步走不好，瞬息万变的市场就容易将企业淘汰。

参考文献

[1]丁毅.股票价格高估对中国上市企业投资规模和效率的影响研究[D].吉林大学,2015.

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关键词：证券 投资 研究对象

1 概述

当今中国的证券投资学教材，对证券投资的研究对象的阐述较少，国内比较知名作者吴晓裘，赵锡军、李向科等在其主编的证券投资学中都没有对证券投资学的研究对象进行界定和阐述，而一门科学的研究对象、内容和方法，需要在学习中完善，在完善中学习，通过不断地总结和修正，逐步完善这一学科，这一研究对证券投资理论发展和实践都具有十分重要的现实意义。

2 证券投资概述

投资包括直接投资和间接投资两大方面，直接投资是指各个投资主体为在未来获得经济效益或社会效益而进行的实物资产购建活动。如国家、企业、个人出资建造机场、码头、工业厂房和购置生产所用的机械设备等。间接投资是指企业或个人用其积累起来的货币购买股票、债券等有价证券，借以获得收益的经济行为。一切出于谋取预期经济收益为目的而垫付资金或实物的行为都可以看作是投资。

证券投资是指间接投资，即投资主体用其积累起来的货币购买股票、公司债券、公债等有价证券，借以获得收益的经济行为。证券投资属于非实物投资，投资者付出资金，购入的是有价证券，而不是机器、设备、黄金珠宝等实物。证券投资的收益一般包括股息、红利收益、资本收益、债息收益和投机收益。

证券投资是一种特殊的投资活动，与一般意义上的投资相比，具有高收益性、高风险性、期限性和变现性等特点。

3 证券投资与投机

投机起源于古代，早期的投机以赚取地区差价为主要方式，不同区域对不同种类产品生产与需求的差别性，为投机者赚取买卖差价创造了条件。进入商品社会后，投机范围日趋广泛，它已伸展到生产、流通、金融等众多领域。

投机的含义就是把握时机赚取利润。在证券投资学中，投机的基本含义则是：在信息不充分的条件下做出投资决策，试图在证券市场的价格涨落中获利。而这种价格波动带来的获利时机同样赋予所有的社会公众，并未偏向某种特定的人，但事实上只有少数人把握住了这种机会。少数投机者之所以能够成功，不只是他们熟悉市场的习性，具有丰富的经验，准确的预见力和判断力，更主要的是具有承担风险的勇气。承担较大的风险，赚取高额利润就是投机者根本的信条。而对于大多数人来说，并不愿意承担更大的风险，他们往往偏重于通过资金、劳动力等生产要素的投入以图赚取正常利润的投资行为。

证券投资与投机的区别主要表现为对预测收益的估计不同。普通投资者进行证券投资时，较为重视基础价值分析，以此作为投资决策的依据；证券投机者不排斥这些方法，但更重视技术、图像和心理分析。普通投资者除关心证券价格涨落而带来的收益外，还关注股息、红利等日常收益；而证券投机者只关注证券价格涨落带来的利润，而对股息、红利等日常收益不屑一顾。其次是所承担的风险程度不同。投资的收益与风险是成正比的。普通投资者对投资的安全性较为关注，主要购买那些股息和红利乃至价格相对稳定的证券，因而所承担的风险较小；投机者主要购买那些收益高而且极不稳定的证券，因而其所承担的风险较大。投机者既可能获得巨大的收益，也可能遭受巨大的损失。

证券投资与投机并没有本质上的区别，只是在程度上有差别。因此要把投资与投机完全区分开来是很困难的。投资是不成功的投机，投机是成功的投资。

4 证券投资学研究的对象

证券投资学的研究对象是证券市场运行的规律以及遵循其规律进行科学的管理和决策的综合性方法论科学。具体地讲，就是证券投资者如何正确地选择证券投资工具；如何规范地参与证券市场运作；如何科学地进行证券投资决策分析；如何成功地使用证券投资策略与技巧；国家如何对证券投资活动进行规范管理等等。从学科性质上讲，证券投资学具有下列特点：

第一，证券投资是一门综合性方法论科学。证券投资的综合科学性质主要反映在它以众多学科为基础和它涉及范围的广泛性。证券投资作为金融资产投资，它是整个国民经济运行的重要组成部分。股市是国民经济的晴雨表，因此，资本、利润、利息等慨念是证券投资学研究问题所经常使用的基本范畴。证券市场是金融市场的一项重要组成部分。证券投资学研究的一个重要内容是证券市场运行，证券投资者的投资操作，所以必然涉及到货币供应、市场利率及其变化对证券市场价格以及证券投资者收益的影响。证券投资者进行投资决定购买哪个企业的股票或债券，总要进行调查了解，掌握其经营状况和财务状况，从而做出分析、判断。作这些基础分析必须掌握一定的会计学知识。证券投资学研究问题时，除了进行一些定性分析外，还需要大量地定量分析，证券投资、市场分析、价值分析、技术分析、组合分析等内容都应采用统计、数学模型进行。因此，掌握经济学、金融学、会计学、统计学、数学等方法对证券投资是非常重要的。因此，证券投资学是一门综合性方法论科学。

第二，证券投资是一门应用性科学。证券投资学虽然也研究一些经济理论问题，但从学科内容的主要组成部分来看，它属于应用性较强的一门科学。证券投资学侧重于对经济事实、现象及经验进行分析和归纳，它所研究的主要内容是证券投资者所需要掌握的具体方法和技巧，即如何选择证券投资工具；如何在证券市场上买卖证券；如何分析各种证券投资价值；如何对发行公司进行财务分析；如何使用各种技术方法分析证券市场的发展变化；如何科学地进行证券投资组合等等，这些都是操作性很强的具体方法和基本技能。从这些内容可以看出，证券投资学是一门培养应用型专门人才的科学。

第三，证券投资是一门以特殊方式研究经济关系的科学。证券投资属于金融投资范畴，进行金融投资必须以各种有价证券的存在和流通为条件，因而证券投资学所研究的运动规律是建立在金融活动基础之上的。金融资产是虚拟资产，金融资产的运动就是一种虚拟资本的运动，其运动有着自己一定的独立性。社会上金融资产量的大小取决于证券发行量的大小和证券行市，而社会实际资产数量的大小取决于社会物质财富的生产能力和价格。由于金融资产的运动是以现实资产运动为根据的，由此也就决定了实际生产过程中所反映的一些生产关系也必然反映在证券投资活动当中。即使从证券投资小范围来看，证券发行所产生的债权关系、债务关系、所有权关系、利益分配关系，证券交易过程中所形成的委托关系、购销关系、信用关系等等也都包含着较为复杂的社会经济关系。因此证券投资学研究证券投资的运行离不开研究现实社会形态中的种种社会关系。

5 证券投资研究的内容和方法

5.1 证券投资的研究内容

证券投资的研究内容是由其研究对象所决定的，它包括：

5.1.1 证券投资的基本概念和范畴。证券投资过程中涉及许多重要的概念和范畴，如证券（股票、债券等）、证券投资、证券投资风险、证券投资收益等。明确这些概念和范畴，是研究证券投资的前提。

5.1.2 证券投资的要素。证券投资活动离不开一定的条件或行为要素，证券投资者、证券投资工具、证券投资中介等是证券投资的实施要素。它们在证券投资过程中分别起着不同但又不可或缺的作用。研究这些要素，对于准确、全面、深入地说明和理解证券投资运动过程有着十分重要的作用。

5.1.3 从事证券投资活动的空间。证券投资活动是在证券市场上进行的，而证券市场本身是一个相当庞杂的体系，它由许多分支组成，证券市场的不同部分具有不同的活动内容，并分别满足不同的证券投资需要。只有充分了解证券市场的组成框架、基本结构和运行机理，才能进入这一市场并有效地从事证券投资活动。

5.1.4 证券投资的规则和程序。证券投资是按照一定的规则包括法规进行的。作为一种交易行为，它有特定的程序和步聚，制度规定是相当严密的。了解这些规则和程序，是从事证券投资的重要前提。

5.1.5 证券投资的原则和内在要求。证券投资是一种高收益与高风险并存的经济行为。因此安全、高效地进行证券投资，必须把握一些重要的原则和客观内在要求。按证券投资的客观要求行事，有助于避免证券投资中的盲目性，理性地入市操作，从而增加投资成功的可能性。

5.1.6 证券投资的分析方法。这是证券投资学最重要的内容之一。证券投资分析方法大致上可分为基本分析与技术分析两大类，而这两类分析方法又分别包含了大量内容，只有努力掌握这些分析方法，投资者才有可能为正确地选择投资对象，把握市场趋势。

5.1.7 证券投资的操作方法。证券投资的操作方法是指实际买卖证券时，在进行投资分析的基础上，根据市场状况和投资者自身情况、投资目的等选择的具体操作模式、策略与手法。它与证券投资分析有着相当密切的关系，它是在投资分析的基础上确定的，是对投资分析结果具体操作的反映。投资者个人的投资目的、条件乃至修养与气质也会在某种程度上决定其操作方法。

5.1.8 证券投资中的风险与收益。风险与收益总是伴随着整个证券投资过程。实际上，实现风险最小化和收益最大化，正是证券投资者追求的目标。因此，研究证券投资中的风险与收益，自然成为证券投资学的核心问题之一。什么是证券投资风险和收益？它们的构成情况如何？怎样对证券投资中的风险与收益进行度量？如何实现收益最大化与风险最小化？如何优化基于规避风险目的的投资组合等等，证券投资学均需做出相应的回答。

5.2 证券投资学的研究方法

证券投资是一门理论和应用并重的学科，要实现其研究目的并使这门学科不断发展，就必须坚持以下方法和要求：

5.2.1 规范与实证分析并重，定性与定量分析结合的研究方法。证券投资学要解决繁杂的理论命题并得出科学的结论，不仅要大量地运用逻辑思维，进行各种理论抽象和规范分析，还必须高度地关注证券投资的实践，进行广泛的实证分析。证券投资中涉及大量的技术问题，分析、决策过程中不仅要考虑可能的制约因素，还必须尽可能弄清这些因素对证券投资的影响程度，而这些因素本身所具有的量化状态又可能决定证券投资收益与风险程度的差别。因此，证券投资学的各种结论的得出，都必须建立在定性分析与定量分析结合运用的基础之上。

5.2.2 强调结论、观点的特定性及适用背景，而不刻意追求其普遍适用性或惟一性。证券投资实践中的情况十分复杂，变数很多，市场走势往往还要受到投机及其他某些人为因素的影响。因此，证券投资学中所给出的结论与观点也只能针对大多数情况或某些情况，有一定的适用范围。

5.2.3 强调动态的全方位分析。证券投资学作为一门指导证券投资实践的学科，不仅要求完善其理论体系，更重要的是要告诉人们如何根据现象的现状和动态，判断事物发展的趋势，提高投资的成功率。

6 结论

不管是证券投资或者投机，都非常有必要搞清楚其研究对象，通过对证券市场投资理论的研究和实践的分析，笔者总结出证券投资学的研究对象，它是一门研究证券市场运行规律以及遵循其规律进行科学的管理和决策的综合性方法论科学。而如何正确地选择证券投资工具，规范地参与证券市场运作，科学地进行证券投资决策分析，成功地使用证券投资策略与技巧等等，对证券投资者具有十分重要的意义。

参考文献：

[1]崔勇主编.《证券从业人员资格考试丛书》[M]，首都经贸大学出版社，2001.

[2]蒲涛.刘险锋主编.《证券投资学》[M]，中国财政经济出版社，2007.12.

[3]吴晓求主编.《证券投资学》[M].（第二版），中国人民大学出版社，2004.

[4]中国证券从业人员资格考试委员会办公室编.《证券市场基础知识》[M].上海财经大学出版社，2000.

[5]杨大楷著.《证券投资学》[M]，上海财经大学出版社，2000.

篇6

关键词： 建设项目 投资估算方法 案例分析

Abstract: the investment estimate is investment decisions and to make project financing options basis, is the foundation of the assessment project on the economy. This article from the structure of the construction of the total investment in the project construction project, the requirements of the investment estimate and basis and the estimation method, and many other aspects are discussed, and through the actual case is estimated analysis.

Keywords: construction project investment estimation method case analysis

中图分类号： F830.59文献标识码：A 文章编号：

投资估算是在对项目的建设规模、产品技术方案、选址方案、工程建设方案及项目进度计划等深入研究并基本确定的基础上，对建设项目总投资数额及分年资金需要量进行的估算。投资估算是进行投资决策和制定项目融资方案的依据，是进行项目经济评价的基础。一个项目需要投资多少钱？是业主最关心的事。因此，如何正确估算建设项目的各项投资，是项目业主和项目管理人员应掌握的重要内容。

1建设项目总投资的构成

项目总投资由建设投资、建设期利息和流动资金构成。

1.1建设投资：

建设投资是指在项目筹建与建设期间所花费的全部建设费用。建设投资包括：工程费用、工程建设其他费用和预备费用。

1.1.1工程费用：

工程费用包括：建筑工程费、设备购置费、安装工程费。

1.1.2工程建设其他费用：

工程建设其他费用包括：建设用地费用、与项目建设有关的费用、与项目运营有关的费用。

1.1.3预备费用：

预备费用包括：基本预备费、涨价预备费。

1.2建设期利息

1.3流动资金

2建设项目投资估算的要求与依据

2.1、投资估算应达到以下要求：

2.1.1估算的范围应与项目建设方案所涉及的范围及确定的各项工程建设内容相一致。

2.1.2估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理，实事求是，数字真实。

2.1.3估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分。

2.1.4估算的准确度应能满足建设项目决策不同阶段的要求。投资机会研究阶段误差率应在±30%以内；初步可行性研究阶段误差率应在±20%以内；可行性研究阶段和项目评估阶段误差率应在±10%以内。

2.2投资估算的依据

2.2.1 专门机构的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件。

2.2.2专门机构的工程建设其他费用估算办法和费用标准，以及有关机构的物价指数。

2.2.3 部门或行业制定的投资估算办法和估算指标。

2.2.4拟建项目所需设备、材料的市场价格。

2.2.5拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量。

2.3投资估算的作用

2.3.1投资估算是投资决策的依据；

2.3.2投资估算是制定项目融资方案的依据；

2.3.3投资估算是进行项目经济评价的基础；

2.3.4投资估算是编制初步设计概算的依据。

3建设投资的具体估算方法

具体估算方法是运用建设投资分类估算法对构成建设投资的六类投资进行估算：即建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费，分类进行估算。

3.1.建筑工程费估算

建筑工程费估算一般采用单位建筑工程投资估算法和单位实物工程量投资估算法，在缺乏可参考的估算指标，或者建筑工程费占建设投资比例较大的项目，可采用概算指标投资估算法。上述三种估算方法的特点：前两种方法比较简单，后一种方法要以较为详细的工程资料为基础，工作量较大。实际工作中可根据具体条件和要求选用。本文重点介绍单位建筑工程投资估算法，一般工业与民用建筑以单位建筑面积（平方米）投资，乘以相应的建筑工程总量计算建筑工程费。

3.2设备购置费估算

3.2.1.国内设备购置费=设备原价+运杂费；

3.2.2.进口设备购置费=设备货价+从属费用+运杂费；

3.2.3.工器具及生产家具购置费=第一套工卡模具、器具费用+生产用家具购置费。

3.3安装工程费估算

安装工程费一般包括：各种需要安装的机电设备、专用设备、仪器仪表等设备的安装费用，各专业工程的管道、管线、电缆等以及设备和管道的保温、绝缘、防腐的材料费和安装费。安装工程费估算通常是根据行业或专门机构的安装工程定额取费标准进行估算，具体计算公式为：

3.3.1安装工程费=设备原价×安装费费率；

3.3.2安装工程费=设备吨位×每吨设备安装费指标；

3.3.3安装工程费=安装实物工程量总量×每单位安装实物工程量费用指标。

根据以上分项估算，可汇总形成项目的工程费用：

即：工程费用=建筑工程费+设备购置费+安装工程费

3.4工程建设其他费用估算

在工程费的基础上估算工程建设其他费用。

3.4.1建设用地费用（按照地价和国家有关规定估算）：

包括： 建设用地购置费、土地契税、土地管理费。

3.4.2与项目建设有关的费用

包括：建设管理费（含项目管理费）、可行性研究费、工程监理费、勘察设计费、造价咨询费、环境影响评价费、城市建设配套费、场地准备及临时设施费、其他各项工程交费（招标、面积测绘、测量放线、劳保统筹、质检手续、图纸审查、规划定点等项费用）、市政公用设施建设及绿化补偿费。

3.4.3与项目运营有关的费用

销售费用（按照项目的具置和销售时间、参考同类楼盘的销售费用确定）。

4建设期利息估算

4.1进行建设期利息估算必须先完成以下工作：

根据建设投资估算及其项目的总进度计划分析，制订分年投资计划；

确定项目资本金（注册资本）数额及分年投入计划；

确定项目债务资金的筹资方式及 债务资金成本率（银行、债卷利率及发行手续费率等）。

4.2建设期利息的估算方法

估算建设期利息应按有效利率计息。在建设期内如能按期支付利息，应按单利计算；在建设期内如不支付利息，应按复利计息。估算时分年计算、累计求和；本案例按照借款额在建设期各年年内均衡发生计算，其计算公式为：

式中 Q――建设期利息；

Pt-i ―― 按单利计息，建设期第t-i年末借款累计；按复利计息，建设期第t-i年末借款本息累计；

At――建设期第t年借款额；

i――借款年利率

t――年份

5流动资金估算

项目的的流动资金是指项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金，包括生产原料、燃料、动力费用等；做为房地产投资项目的主要经营形式是销售、出租管理等费用，销售费用已经在工程建设其他费用中进行估算，因此不再计算流动资金。

6建设项目投资估算案例分析

例：济南市西部某房地产开发项目，规划总用地面积12万，规划总建筑面积16万，其中：住宅面积12万（带电梯小高层5万，多层7万），配套用房0.2万；地下建筑面积3.8万（储藏室面积1万，车库面积2.6万，其他配套0.2万）；地上可销售面积11.9万，地下可销售面积3.6万。已知土地价格70万元/亩（人民币），预计项目建设期为3年，分年的工程费用比例为第一年30%；第二年40%，第三年30%，预计建设期内材料、设备、人工等上涨价格指数为4%；本项目开发商计划贷款30000万元人民币（贷款利率5%），建设期每年分别贷款10000万元，其余投资为自筹，按照借款额在建设期各年年内均衡发生计算建设期利息。

7建设期贷款利息估算

第一年贷款利息==（10000÷2）*5%=250万元

第二年贷款利息==（10000+250+10000÷2）*5%=762.5万元

第三年贷款利息==（10000+250+10000+762.5+10000÷2）*5%=1300.6万元

建设期贷款利息总值=250+762.5+1300.6=2313.1万元

8编制项目总投资分年度使用计划表，进行投资分析

根据估算：项目总投资费用为：54638万元。按照项目总投资分年度使用计划表，开发商第一年投资18615万元（贷款10000万元，需自筹8615万元）；第二年投资19602万元（贷款10000万元，需自筹9602万元）；第一年投资16420万元（贷款10000万元，需自筹6420万元）。

参考文献：

[1] 秦茂玲. 建设工程造价控制的研究与应用[D]. 重庆大学, 2008, (05) .

篇7

关键词:案例教学法 房地产投资课程 教学方法 高等职业 教学改革

根据国家中长期教育改革和发展规划纲要，教育要培养勇于探索的创新精神和善于解决问题的实践能力的人才。传统的教学方法已不适应人才培养的要求。为此，教学方法改革成为教育改革的重要组成部分。各种教学方法层出不穷，极大地促进了教学质量不断提高的要求。本文将探讨案例教学法在房地产投资分析课程中运用的可行性。

1.案例教学法概述

所谓案例教学法，是指教师在教学过程中，把教学内容编成案例形式，吸引学生积极参与、主动思考，通过师生共同探讨，学生撰写案例分析报告，教师归纳总结的过程，激发学生的创造性思维，从而提高学生发现问题、分析问题和解决问题能力的一种教学方法。

案例教学法是20世纪初，由美国哈佛大学创造的，并经过后人不断总结和完善，形成的一种独特的教学方法，在当今世界的教育和培训中受到重视和广泛的应用。我国于20世纪90年代开始引入案例教学，并已在医学、法律和工商管理等专业得到普及。

案例教学法有一个基本的假设前提，即学生能够通过对案例过程的研究与发现来进行学习，在必要的时候回忆出并应用这些知识与技能。因此，案例教学法非常适合于开发分析、综合及评估能力等高技能，提高学生承担具有不确定结果风险的能力。

案例教学的特点，1）鼓励学生积极参与、主动思考，充分调动学生的学习积极性和创造性。学生通过课前对案例内容的充分准备、课堂讨论的积极投入以及课后练习的认真完成，养成了自我学习的习惯，锻炼了理解能力和判断能力。

2）引导学生变注重知识学习为注重能力培养。案例教学，通过撰写案例分析报告，要求学生去寻找解决问题的可行方法。使学生懂得，现实生活中，那些复杂、重大问题的解决方法，往往没有“标准答案”，只有可行方案的优劣。从而使学生在学习过程中，提高了解决问题的实际能力。

3）更加重视双向交流。在案例教学中，学生拿到案例后，先要进行消化，然后查阅各种他认为必要的理论知识．这无形中加深了对知识的理解，而且是主动进行的。捕捉这些理论知识后，他还要经过缜密地思考，提出解决问题的方案，同时，要求教师给予引导，促使教师加深思考，根据不同学生的不同理解补充新的教学内容。双向的教学形式对教师也提出了更高的要求。

2.房地产投资分析课程应用案例教学法的可行性

房地产业作为国民经济支柱产业，越来越得到高校的重视，房地产投资分析课程是高职院校房地产类和工程管理类等专业的核心课程之一，也是其他专业很好的拓展课程。

所谓房地产投资分析，就是房地产项目在投资活动之前，由房地产投资者或委托的专业人员，以房地产投资项目的经济运行方面为重点，进行科学的预测分析和评价论证的过程。目的是研究房地产投资项目的财务可行性及选择最佳投资方案，为投资决策提供可靠的、科学的依据。

房地产投资分析过程一般包括：1）房地产市场调研与预测；2）房地产投资项目建设方案的选择；3）基础数据的估算；4）资金筹措和融资方案的选择；5）财务分析；6）不确定性分析和风险分析；7）决策分析。这就要求分析人员对分析项目要采用定性分析与定量分析相结合、统计分析与预测分析相结合、静态分析与动态分析相结合的分析方法来进行。

房地产投资分析的特点就是分析、判断、综合决策的过程，房地产投资分析的成果，就是投资分析报告。实际的房地产投资分析报告编制，都是借助计算机软件系统计算完成。因此，房地产投资分析课程虽然具有很强的理论性，但具有更强的综合性和实践性，其课程教学只有与具体实践案例相结合，才能达到理想的教学目标。

在传统的教学方法中，教师通过讲授的方式，将认为重要的房地产投资分析知识传授给学生。要知道，房地产开发、置业投资具有的复杂性，决定了房地产投资分析需要多学科的专门知识非常多。讲授大量的知识，学生在短时间内难以消化吸收。相互独立的学科知识，也使学生难以激发学习兴趣，从而使房地产投资分析课程可能成为空洞的理论知识，进一步影响学生的分析能力、判断能力和决策能力的培养与提高。

与传统教学方式不同，在房地产投资分析课程中运用案例教学法，可大大激发学生的创造性思维、 提高学生学习的领悟力。通过真实案例的分析、判断和撰写过程，不仅提高了学生分析问题、解决问题能力，而且，在解决问题过程中，增强了学生对学科知识的理解和具体运用。

当前，房地产行业成为全社会关注的热点，国家对房地产投资的调控，也使得房地产投资分析变得更加复杂。通过将社会热点中真实案例引入的教学中去，不仅能激发学生强烈的学习兴趣，培养学生独立判断房地产发展趋势的基本能力，而且，在学习过程中，可将案例所涉及到的相关政策知识、规划设计知识、工程技术知识、经济管理知识、金融与投资知识、市场营销知识、财政税收知识、法律知识等各学科知识融会贯通，达到了举一反三的效果。

房地产投资分析课程的章节内容，大部分是按能力应用的过程编排，可以形成相应的案例。因此，在课程教学中使用案例教学法是可行的。

3.案例教学法的具体应用

一般而言，案例教学法的应用策略是灵活的，只要遵循教学目标就行。实际教学过程，要搞好房地产投资分析课程的案例教学，则应注意几个环节

1)案例准备

教师在选择案例时，一定要精心准备，合理设计教案。房地产投资分析的案例非常多，能够引起学生兴趣的是贴近生活，新颖的案例。而房地产投资由于受时间和地域的限制。书本上的案例和外地的案例没有多上分析的价值。因此，选择所在地刚刚发生的典型案例，能够首先吸引住学生的兴趣。只要学生感兴趣，就会主动寻找案例所要解决问题的途径和方法。如房地产交易章节税费的内容，如按传统教学方法讲解，房地产交易过程涉及的税费有10多个，各种税费的适用条件和计费标准各不相同，且学生没有感性认识，讲解起来非常枯燥，学生不愿意听，达不到教学目的。设计为案例教学法后，可以让学生上网搜索近期网上交易的案例，并模拟进行成交。学生就会兴趣大增，主动搜索成交后实际应缴纳的各种税费。

2）案例问题的设计

案例给出的问题，应紧扣教学主要目标，结合学生的认知水平设计。问题太难，学生现有能力解决不了，就会产生厌恶情绪。但又不能太简单，学生不需要讨论和教师引导，就可以完成，同样会降低学生兴趣，从而失去对知识的渴望和最求。所以，提出的问题，应能给学生思考的空间，并利用书本的知识，经过努力探索，相互交流，并在老师的引导下得到解决。这样，有助于训练学生的辐射思维能力。同样以交易税费案例为例，如果不加区别的选择案例，在交易过程中商铺的案例就有可能会发生土地增值税缴纳项目。由于土地增值税的计算非常复杂，让对税收还不太了解的同学通过一个案例来掌握，有些困难。所以，应选择免缴增值税的案例。案例也不能规定的太死。如纳税基数的确定，由学生根据市场状况，判断成交价格。这样学生对当地房地产市场价格就会有更深刻的认识，增强对房地产市场的判断能力。至于成交价格能否作为纳税基数，则由教师在讨论中引导。

3）案例讨论

案例讨论是一种有效的的学习方式。案例教学法所给的案例大都没有标准答案，而只有可行或优劣之分。通过讨论，激发学生的想象力。但由于受教学课时限制和班级人数较多的影响，讨论应分组开展。各组应选出负责人，负责组织本组的讨论。由于不同组员对于同一个问题有着不同的意见和看法，通过小组协商、讨论，就可以使原来多种相互矛盾的意见逐渐变得一致。小组成员在共享集体思维成果的基础上达到对所学理论知识更深一层的理解。小组讨论的成果，应形成案例报告。如在房地产开发投资一章的案例中，可选择近期拍卖出让的土地作为案例。政府会给出待出让用地规划的规划指标和建设条件。实际工作中，潜在购地着都是要经过房地产投资分析来确定可以接受的最高土地出让价。学生对这类案例可以充分想象，只有通过讨论才能探讨出未来的建设方案，并对容积率指标、建筑密度指标等有更深刻的认识。而配套配建公共租赁住房的要求，是教材中所没有的，又是影响房地产投资分析的总要因素。

4）总结

案例教学中，总结是非常总要的。案例讨论结束后， 每个小组派代表将自己的案例成果报告向全班汇报，这样有利于各组之间的学习交流。汇报后，教师应对讨论中出现的普遍问题和重点问题进行总结，并发表自己的意见，对有异议的问题，鼓励学生课后深入思考，求得新知。对发表错误意见的同学，也应给予鼓励，并加以引导。

4.结语

案例教学法是房地产投资分析课程教学的一种可行方法，但并不是说，它就没有缺点，其他教学法就不合适。研究编制一个好的案例有时需要较长时间，并且需要教师具有较高的技能和经验，使得案例教学法受到一定限制。教学方法的改革，是为了更好地培养社会需要的具有创新精神和能够解决问题的实际实践性能力的人才。教学方法应该与教师的特长相结合。围绕教学大纲，只要能够达到教学目的，教学效果好的方法，都应该鼓励。教师应在教学实践中努力探索，勇于改革，不断创新和完善各种教学方法，取长补短，只有这样，才能不断提高教学质量，为祖国社会主义现代化建设事业培养更过优秀的建设人才。

参考文献

【1】蓝兴洲.房地产投资分析［M］，武汉理工大学出版社，2011年3月

【2】朱文.案例教学方法研究[J]. 西南民族大学学报(人文社科版). 2003(10)

【3】陈琳. 工程管理课程案例教学法研究[J]. 高等建筑教育. 2004(04)

篇8

论文摘要：通过比较实物期权与金融期权的不同，特别指出实物投资机会的非独占性，非独占性的存在意味着存在对投资机会的争夺以及投资后对市场的竞争，通过一个案例分析期权博弈的应用，进一步分析了信息是否完全情况下的投资分析方法

引言

高新技术产品投资一般都有投资成本的不可逆性、未来收益的不确定性和投资时机的可推迟性等特征，传统分析投资项目定量评价的方法包内部收益率法、净现值法和回收期法等，这些都包括使用预测的损益表、可比较的倍数、比率分析等等。这些分析方法为项目投资决策提供了量化依据，但传统方法以非常静态的观点预测投资的风险和收益，它们的一些假设忽略了许多重要的现实影响因素（诸如投资项目未来的不确定性、信息不对称等）。往往会造成项目价值的低估，投资的严重不足和企业竞争地位的下降，从而导致企业短期行为决策。其实并非所有的不确定性都具有风险，并非所有风险都是不利的。实物期权用动态的方法预测资本投资，为衡量投资项目的不确定性价值提供了理论工具，较好的解决了投资项目中的不确定性和管理灵活性问题，然而，企业所拥有的新产品项目投资机会的共享性特征，使得标准的实物期权方法不能满足竞争环境下项目投机决策的要求，近年来，实物期权和博弈论相结合的产物---期权博弈方法得到了快速发展，已成为竞争环境下项目投资估价的战略决策的研究热点。

一、实例分析信息完全情况下对称企业的投资决策

在信息完全情况下对称企业的投资决策，在完全竞争的市场情况下，投资项目的净经营现金流入的期望值在达到项目收益与资本机会成本对等之前一直处于变化之中，延期项目的分析方法与有红利支付的股票看涨期权一样，由于众多竞争者的存在，企业拥有的经济租金优势会很快消失，其决策方法仅仅依赖于实物期权的分析结果，不存在博弈分析，在垄断竞争的市场情况下，仅有一定垄断企业在占领市场，独享项目投资的实物期权和垄断租金，不存在任何竞争，因此其项目投资决策仅仅依赖于含实物期权的项目估值结果并追求利润最大化，也不存在博弈分析，而界于完全竞争和垄断竞争之间的是寡头竞争，特别是两家竞争的寡头竞争在进行项目投资估价和决策时则必须考虑其他竞争者经营策略、经营状况以及经济租金的转化和竞争者进入后的期权变化问题，即必须引入博弈分析方法。下面结合具体实例分析期权博弈的过程。

一家高技术公司拥有一次排他性的机会（许可证或专利）来建设生产新产品的工厂，期初投资I0=80。将来由产品产生的总现金流价值V0=100，这个价值会随着需求的随机波动而波动，在期末可能会达到V+=180或V-=60。两者的概率q=0.5.这种由许可证提供的投资机会类似于一个以开发的项目为标的资产道德看涨期权，假设无风险利率：r=0.08,折现率k=0.2利用期权复制原理来计算期权价值

1、确定可能的到期日资产价值

上行资产价值V+=180

下行资产价值V-=60

2、根据执行价格计算确定到期日期权价值

标的资产上行时期权到期日价值CU=上行价格-执行价格=180-80=100

标的资产下行时期权到期日价值CD=max(0,下行价格-执行价格)=0

3、计算套期保值比率

套期保值比率H=期权价值变动/标的资产变动=100/（180-60）=0.8333

4、计算投资组合的成本（期权价值）

项目投资支出=套期保值比率*标的资产现值=0.8333*100=83.33

借款=（到期日下行项目价值*套期保值比率）（/1+r）=60*0.8333/1.08=46.29

期权价值=投资组合成本=项目投资支出-借款=83.33-46.29=37.04

还有一种计算方法：

风险中性概率p=(V*（1+r）-V-)/(V+-V-)=(100*1.08-60)/(180-60)=0.4

实物期权价值=(p*C++(1-p)*C-)（/1+r）=(0.4*(180-80)+(1-0.4)max(0,60-80))/1.08=37.04

这个独占期权的价值超过了直接投资承诺的静态的净现值，但是，预见到竞争性进入的公司可以提早承诺投机来投资来抢占市场先机，并且通过利用类似红利的收益来避免竞争性对利润的侵蚀，但是如果每个竞争者的行动都受制于其他行动者的行动的话，那么就需要更为复杂的博弈理论来处理了，在引入博弈分析时，经济租金是一个重要的概念，是期权博弈分析的经济学基础，在两家竞争的市场情况下，经济租金可以有垄断租金转化为两家共享租金。

实际的案例中Digital商业化Alpha芯片的决策实际上收到了Intel对奔腾系列微处理器的决策的很大影响；同样Philips和Sony将其数字影碟商业化的战略也被Toshiba和TimeWarner的竞争性决策所影响，反之亦然，比其他竞争者更早进行投资，否则将会被预期到的竞争性进入抢领先机，这是在竞争性战略博弈中常见的例子。更为一般地，除了仅仅依赖于期权价值最优化技术之外，二叉树末端的投资机会价值被竞争性投资子博弈的均衡结果替代了。用下面的表格来描述这个博弈

我们考虑在以下四个投资时间选择

（1）两个公司都立即同时投资，两者分享总的NP V（20*0.5），结果两者的支付为（10，10）

（2）（3）一个公司（A或者B）先投资而另一个公司等待，首先投资的公司领先于他的竞争者，独自获得全部的NPV（20），最终支付结果分别为（20，0）或者是（0，20）

（4）两个公司都决定等待，他们平分递延期权的价值（0.5*37），最终获得的支付为（18.5，18.5）在上图中描述的价值回报结构中达到一个纳什均衡，不管公司B采取什么样的策略，公司A采取立即投资策略的收益超过了他采取等待观望策略的收益（在左边"等待观望"一列20＞18.5，在右边"立即投资"一列10＞0）；也就是说公司A有进行投资的占优策略，而不用考虑其对手的选择。进行投资也是公司B的占优策略，最终在右下角得到一个纳什均衡（*），在这里两个公司都得到他们的次差收益（10，10），这就是囚徒困境的一个例子。这里存在一个矛盾，即与两个公司都选择推迟投资的情形（18.5，18.5）比较起来，两个公司的均衡结果（10，10）对于两者来说都是较差的。如果两个公司能够整合他们的投资策略的话，就能分享"等等看"期权带来的灵活性收益，从而避免了较次的"恐慌均衡"，在这种均衡中每个竞争者都争先恐后的进行时机未成熟的投资。

在竞争性博弈中是否执行期权的一个重要决定因素是期权的内在价值（V-I）或立即执行（投资）的价值。执行成本（I）对于每一个公司来说很可能是不同的。例如，新的Windows补丁对于Microsoft来说比其他公司来说相对耗资较少，因为Microsoft在桌面计算机方面占有优势地位。对于所有参与者来说执行价格的比率并不是总投资费用的一半，而是取决于超出项目直接成本的特殊价值。所以，项目带来的现金流的价值V也很可能是特殊的，因为公司可能会由于声誉或者其他的影响获得更高的收益。每个公司可能面临的不确定性也是不同的。公司特有的不确定性增加了公司的成长期权的价值，使其有动机等待并在战略承诺和灵活性之间做出权衡。

二、信息不完全情况下不对称企业的投资分析

上面的例子都基于2个基本假设（1）参于博弈的所有企业是对称的即博弈方式完全一样的企业（2）所有企业都知道博弈的结构、博弈的规则和支付函数，是完全信息博弈,这在现实中是很强的德假设现实中的企业之间往往是不对称的，由于融资渠道，资金储备，研发能力、管理组织水平和吸收新技术的速度等不同，企业之间存在着某种差异，这种差异会对企业的投资决策产生着那个大影响。另一方面，对于每个采用技术创新的企业来讲，在研究和制定其技术创新投资战略时，通常希望自己的关键信息不被其竞争对手获知，这意味着个竞争企业之间信息完全的假设在绝大多数情况下是不成立的，因此应当在不完全信息条件下更现实地考察企业采用技术创新投资的战略行为。Lambrecht和Perraudin提出了对企业采用技术创新投资决策在不完全信息下抢险博弈的实物期权的分析方法，它们的模型基于2个假设：1）一个企业投资将获得这个市场，而另一个企业收益为零，2）企业知道自己的投资成本，对竞争对手的投资成本只知道其概率分布，且在对手还没有投资的情况下，随时更新对对手的概率分布的推测。

结果表明，对于该博弈存在唯一贝叶斯均衡，但没有给出解析解，只能通过数学模型来解决，其战略的投资门槛值介于马歇尔投资门槛值和非战略门槛值之间。模型假设一个垄断企业预先不知道投资是否赢利，刚开始时企业对"市场条件为好"有一个先验信息，随时间企业收到一个有关市场条件的随机信号，其到达时间服从泊松过程。结果显示，传统的DCF法由于忽略等待期权的价值，使企业投资于低赢利性项目的概率较大。Decamps和Mariotti研究了涉及投资成本和获利情况都不确定的不完全信息的双头垄断模型，结果显示消耗战的结果有唯一的对称的精炼贝叶斯均衡，进一步研究了引入掀动优势时，对均衡的影响。

结束语

有关资产价值评估方法应当理解为互补而非替代的关系，运用哪一种评估方法取决于投资问题所面临的约束条件，而不是模型本身的特征，DCF模型由于其简洁易懂，运用方便同时又兼顾了资金的时间价值和提供了一个简单的决策标准，在项目未来现金流及其贴现率可以较准确地确定的情况下，依然不失为一种高效的近似评估方法。期权方法在处理未来不确定性投资，公司股权，自然资源资产，专利以及无形资产等方面已有丰硕的成果。

期权博弈方法作为一种综合的理论思想和分析方法，在实践中能够处理更加复杂的投资决策，它对保证企业投资决策科学合理性以及提高投资收益率有着重要的指导意义，所以应用前景相当广泛，上述的例子中是一个类似著名的"囚徒困惑"的情况，企业由于竞争的威胁而不得不提前执行期权，这导致了整体期权价值的损失，也意味着企业价值的减少。因此如何解决价值的损失成为了一个有意义的研究方向。

参考文献：

1、孙继红，实物权和期权博弈估价模型评介现代管理科学

2、夏健明，陈元志，实物期权理论述评

3、Johnathan Mun著Real Options Analysis中国人民大学出版社

4、Han T.J.Smit Lenos Trigeorgis著Strategic Investment-Real Options And Games高等教育出版社

5、2007年注册会计师考试辅导教材---财务成本管理经济科学出版社

6、邵天习，张刚刚，期权博弈理论在投资决策中的应用研究武汉理工大学学报2007年6月

篇9

关键词:房地产投资风险;风险调整系数法;肯定当量法

中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡

1.市场风险,指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险｡其中主要有:

(1)流动性和变现力风险

由于房地产是低流动性资产,这就决定了投资在房地产上的资金流动性差､变现能力弱｡也就是说,当房地产投资者在急需资金时,无法将其手中的房地产很快脱手,即使投资者能较快地完成房地产交易,也很难以合理的价格成交,从而大大影响其投资收益,所以,房地产不能流动及其变现上的困难,给房地产投资者带来了变现及收益上的风险｡

(2)购买力风险

指由于物价水平上升而使投资者出售或出租房地产获得的现金的购买力下降的风险｡这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上,特别是在高通货膨胀时期｡购买力风险也会影响消费者,但在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买,这样即使房地产本身能够保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失｡

(3)利率风险

指由于利率的变动给投资者带来损失的可能性｡利率变动对房地产投资者主要有两方面的影响:第一,对房地产实际价值的影响｡一般使用高利率折现,会降低投资者的净现值收益;第二,对房地产债务资金成本的影响｡贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本,加重其债务负担｡

2.经营性风险,指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望偏离的可能性｡这种风险即与企业内在因素有关(由于投资者得不到准确充分的市场信息,而可能导致经济决策的失误),也与经济环境因素的影响有关(如房地产市场､房地产价格､国家政策等)｡

3.财务风险,指由于房地产投资者运用财务杠杆,即在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性,增加的收入不足以偿还债务的可能性｡另外,违约风险也是财务风险的一种,违约风险指由于投资者财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性,或者是房地产购买者不能按约按期支付购买房款,拖欠严重,使投资者入不敷出所造成的一种风险｡

二､房地产风险分析方法

经济的不稳定和市场的不完善,使风险总是客观存在的,因此,在进行投资决策时必须给以充分的重视｡房地产投资风险分析常用的方法是风险调整贴现率法和肯定当量法｡

(一)风险调整贴现率法

这种方法的基本思想是对于高风险的项目,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值法的规则来选择方案｡问题的关键是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率｡

1.计算公式

风险调整贴现率的计算公式为:K=i+b×Q

式中:K――风险调整贴现率

i――无风险贴现率

b――风险报酬斜率

Q――风险程度

2.风险调整贴现率法的计算步骤:

(1)风险程度的计算

首先,计算方案各年的现金流入的期望值(E);

其次,计算方案各年的现金流入的标准差(d);

再次,计算方案现金流入总的离散程度,即综合标准差(D);

最后,计算方案各年的综合风险程度,即综合变化系数(Q)｡

(2)确定风险报酬斜率

首先,计算风险报酬斜率(b);

其次,根据公式:K=i+b×Q确定项目的风险调整贴现率;

最后,以“风险调整贴现率”为贴现率计算方案的净现值,并根据净现值法的规则来选择方案｡

例如,假设有两个房地产项目方案A､B,两方案的风险和期望的现金流相同,只考虑一年的现金流情况,两方案的资本支出即初始现金流相同,无风险报酬率为6%,投资方案A､B的现金流量如表1:

计算为:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:计算过程略｡K代表风险报酬率,I代表无风险报酬率,B代表风险报酬斜率,Q代表风险程度｡B假定为0.1｡)

(二)肯定当量法

这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支,然后用无风险的贴现率去计算净现值,以便用净现值法的规则判断投资机会的可取程度｡

其计算公式为:

式中:at――t年现金流量的肯定当量系数,它在0-1之间

i――无风险的贴现率

CFAT――税后现金流量

在运用肯定当量法时,关键是确定肯定当量系数｡肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的不肯定的期望现金流的比值,它代表了投资者对风险的态度｡此系数的确定有几种方式,如根据历史资料进行推断､由经验丰富的分析人员进行主观判断､根据变异系数与其之间的关系来确定,在此我们不做详细讨论｡

由上面的计算可知变异系数为0.21,根据变异系数和肯定当量系数的关系,肯定当量系数为0.8(经验数据)｡

因为E(A)=E(B)=3000,所以,两个方案的肯定当量为3000*0.8=2400,由此,我们可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)风险调整贴现率法和肯定当量法的比较分析

从上表可知,运用风险调整贴现率法计算的两方案净现值的差额为400,肯定当量法差额为249｡可见,在房地产投资方案的评价中,风险调整贴现率法比肯定当量法产生的偏差大｡考虑到风险因素,风险调整贴现率有以下两点不足:

第一,此方法把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,这种情况往往与实际情况不符,甚至是相互矛盾的｡因为,在实际中的很多投资在投资初期风险比较大,而随着时间的推移,由于投资者对市场变化的趋势有了清晰的认识及内部管理方式的改进,现金流会逐渐趋向稳定,风险也随之减少｡

对资金投放战略来说,投资项目的现金流入一般发生的时间比较晚､持续时期较长｡所以,在运用风险调整贴现率时偏差更大｡

第二,此方法在计算净现值时,在方案持续时期内运用统一的贴现率｡而我们知道,在项目持续期间内,其风险可能会随着认识的不断加深和环境因素的改变而变成肯定因素｡因此,我们在进行贴现求净现值时,不能每一个期间都采用同一个贴现率｡尤其对于战略方案来说,在较长的时期内风险波动会更激烈,相同的贴现率会严重失实｡

这样,与风险调整贴现率法相比,肯定当量法主要表现出以下两个优点:

第一,此方法充分考虑了时间因素｡风险的不同会体现在不同的变异系数上,从而表现出不同的肯定当量系数,这比较符合现实情况｡当然,为每一年准确确定肯定当量系数,在实践中是很难的｡对此,我们可以将战略项目分为战略引进阶段､战略发展阶段､战略成熟阶段和战略衰退阶段｡在每一个阶段,风险的特征和大小是相似的,具有一定的统一性｡这样就可以为每个时期确定一个肯定当量系数,既保证了效率又保证了效果｡

第二,运用肯定的现金流易被接受｡风险管理思想认为,“肯定的一元钱与不肯定的一元钱的价值是不同的”｡肯定当量法先将不肯定的一元钱转化为肯定的一元钱,将有风险的现金流转化为无风险的现金流｡在现实中,作为风险厌恶型的决策人员从心理上容易接受｡

从以上的分析可以看出,肯定当量法克服了风险调整贴现率法夸大远期风险的缺点,可以根据各年不同的风险程度,分别采用不同的肯定当量系数｡这样,在对投资项目的评价就相当准确,因此,在实际中应对其进行推广｡

三､房地产投资风险的规避与控制

高风险高收益､低风险低收益的关系决定房地产投资既是一种高收益的投资项目,同时也是一种高风险的投资项目｡对于风险,很多人倾向于尽量回避,以最少的风险获得更高的收益｡但是在房地产投资过程中,风险是客观存在的,对风险的认识在于能及时地发现或预测到并能及时地采取有效的措施对其进行化解､减轻和控制,降低投资者预期收益损失的可能性,并减少风险的危害性｡

规避和控制风险的基本思路是对于某种损失出现的可能性大小及其程度高低做出判断并进行调整,进而尽可能地降低这种可能性,具体方法有:

1.风险规避｡规避风险方法的原理非常简单,即在预期收益相同的情况下,投资于风险小的房地产投资项目｡房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一,有的风险度较大,可能遭遇的不确定性因素也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险度小的投资项目,可以使投资收益得到有效的保证｡

2.风险转移｡指房地产投资者以某种合理､合法的方式将风险损失转给他人承担｡如:在租赁房地产业务中,租约规定承租人负担所有的经营费用､维修､保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人;在长期租约中,规定租金随着物价指数上升而相应地变动,就能把购买力风险转移给承租者｡在开发商与建筑商的施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到了类似的作用｡

3.风险预控｡风险无非是指在投资经营中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性｡减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险｡

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关键词：房地产投资风险；指标体系；层次分析法

中图分类号：F715文献标识码：A文章编号：16723198（2007）11005502

1房地产投资风险的概述

1.1房地产投资风险

房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。

1.2房地产投资风险因素分析

影响房地产投资的风险因素很多,一般情况下，将房地产投资中存在的风险划分为系统风险和非系统风险。对市场内所有投资项目产生影响,投资者无法避免或消除的风险称为系统风险，也称不可避免风险。主要包括：市场供求风险、利率风险、通货膨胀风险、变现性风险、周期性风险、政治风险和政策性风险；而只对个别项目产生影响,可以由投资者设法避免或消除的风险统称为非系统风险，也称个别风险。主要包括：经营管理风险、财务风险和其它个别风险（自然风险、近邻地区环境变化风险等都属于个别风险）。

2房地产投资风险评价体系

2.1指标体系建立的原则

指标体系,是由一系列相互联系、相互制约的指标组成科学的、完整的总体。对房地产投资风险评价指标体系的设计原则主要有：科学性、可测性、前瞻性、可操作性、可行性、系统性、完备性和简明性。

2.2评价指标体系的构建

在分析房地产投资风险影响因素的基础上,根据指标体系构建的原则,构建房地产投资风险的评价指标层次体系,包括:目标层、准则层和指标层。结合众多学者在房地产投资风险评价指标体系方面的研究,以房地产投资风险影响因素为主要依据,建立房地产投资风险层次模型,如图1所示。

3房地产投资风险评价

3.1层次分析法概述

层次分析法(Analytic Hierarchy Process,简称AHP)是美国运筹学家,匹兹堡大学的萨迪生教授于20世纪70年代初期提出来的，是一种用于解决多目标复杂问题的定性与定量相结合的决策分析方法。该方法是一种建立在专家咨询之上的优化方法,根据问题的性质和需要达到的目标，能把复杂系统中的各种因素划分为相互联系的有序层次,形成多层次的分析结构,把多层次多指标的权重赋值简化为各指标重要性的两两比较,弥补了人的大脑难以在两维以上空间进行全方位扫描的弱点,便于各层次、各指标进行客观的赋值，得到方案层相对于总目标重要性次序的组合权重值，以此作为评价和方案选择的依据。AHP 法将人们的思维过程和客观判断数学化，简化了工作量计算，进行房地产投资风险综合评价的关键就是要确定后通过其权数将不同质的多个指标合成一个能够反映房地产投资风险综合评价指标决策原则的一致性,利用此法分析难以全部量化处理的房地产投资风险可得到比较满意的结果。对图1层次结构的房地产投资风险评价指标体系,本文采用层次分析法进行反映各风险影响因素在房地产投资风险综合评价中相对重要性的权数,然后综合评价。运用AHP,依此作为综合评价的依据。评价过程可以用图2简单表示:

B =A*R

3.2层次结构模型的建立

利用层次分析法进行房地产投资系统风险分析时, 最重要的一步是进行投资风险辨识, 并在此基础上建立房地产投资风险的层次结构模型。

3. 3层次分析法计算步骤

层次分析法计算步骤如下：（1）因素集的建立：以房地产开发投资过程中的客观系统风险为评价目标,将目标的要求逐级分解到具体指标,根据指标因素内涵大小和指标间相关程度,划分为目标层,准则层和指标层三级；（2）评语集的建立：从各种风险因素对整个项目影响程度的大小考虑,最终将评语集确定为V = {高风险,较高风险,中等风险,较低风险,低风险}；（3）指标集的建立：需建立的有：主因素(即准则层)指标集及相应的权重集。子因素（即子准则层）指标集及相应的权重集；（4）确定权重集：评价指标的权重可以表征评价指标的相对重要性大小，权重的合理与否直接影响着综合评价的结果；（5）确定评判隶属矩阵；（6）计算评判矩阵；（7）评价结果：项目投资风险的最终评分分值越高，说明项目在所有评价指标上的综合表现越佳，从而项目总的投资风险越高，反之亦然。

4实例研究

深圳某公司由于规模扩大，大量招收新成员，宿舍供不应求。因此，公司决定拟开发一中高档住宅小区作为宿舍,占地约十二万平方米，拟投资11000万元。项目在进行房地产风险分析时, 邀请了有关专家数十名, 根据具体情况从投资风险角度确定其是否应该进行开发投资。经房地产投资专家确定，该项目的投资风险影响因素有以下几个:通货膨胀风险、市场供求风险、利率风险、变现性风险、周期性风险、政治风险、自然风险、经营管理风险。下面就本文中介绍到的方法对该项房地产投资的风险进行层次分析。

(1)确定评语集。

评语集为X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高风险， 较高风险， 一般风险， 较低风险， 低风险)= (100， 90， 70， 50， 30)。

(2)确定因素集。

主因素为U = ( u1，u2)； U =(系统风险,非系统风险)= (u1，u2)； 子因素集为:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。

(3)确定权重集。

由层次分析法计算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。

(4)确定评判隶属矩阵。

采用专家调查法，选取相关专家进行评价打分，并对所得数据进行统计及归一化处理，可以得到专家评价表2。

(6)评价结果。

规定评语集X中各元素的量化值为x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，则最终评判结果V的值介于30和100之间越接近100投资风险越高，越接近30投资风险越低。实例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由计算结果可以看出，该开发项目投资风险的最终评分为73.36，介于“一般”和“较高”所对应分数区间70～90，更接近于一般风险。因此,该投资项目风险属于中等,可以选择进行投资。

5结论

房地产作为一种投资工具，其风险性越来越多地得到普遍的关注。利用层次分析评价模型具有科学性、先进性及可操作性强等特点对投资风险进行了综合评价，从而避免了现有房地产投资风险评价过程中的主观性和片面性, 而且在实际应用中所得的评价结果与常规分析的结果基本上相符,说明该模型具有良好的可靠性。

参考文献

［1］(美)威廉 F.夏普.投资组合理论与资本市场［M］.北京：机械工业出版社，2001.

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［4］ 赵世强.房地产开发风险管理［M］.北京：中国建材工业出版社，2003.

［5］刘正山. 房地产投资分析［J］.东北财经大学,2002，（1）.

篇11

摘 要 对煤炭企业大型设备投资用经济学投资决策方法进行分析。

关键词 可行性分析 投资决策方法 报酬率 回收期 内部报酬率

煤炭行业是粗放型经济,行业的特点促使业内人士对煤炭企业大型设备的投资决策缺乏分析。煤炭企业经常发生大型设备的购置、租赁。在进行决策时应当进行可行性分析。

一、投资决策方法

下面介绍一下在暂不考虑风险情况下的三种常用投资决策方法。

1．平均报酬率法

平均报酬率法是一种会计方法，即计算一个投资项目每一特定时期内税后平均利润与每一特定时期内平均投资额的比，用公式表示为：

∑π／n

ARR＝ --------

∑I／n

ARR（average rate of return）是平均报酬率，π是各特定时期内的税后利润，而I是各特定时期内的投资，n是投资期，一般为年数。假如，平均报酬率ARR大于市场的利息率，这项投资就是可行的。若一笔资金同时有好几个投资机会，则应选择平均报酬率最高的项目。

2．内部报酬率法

内部报酬率IRR(internal rate of return)是针对外部的市场利息率而言的，它指能使预期毛利润的折现值正好等于投入资金的报酬率。只有当内部报酬率大于市场利息率时，企业进行投资是合理的。这个差值越大，企业投资越有利。例如，企业考虑一项投资，原始的投资金额为C，这项投资能有n年的效益。每年的毛利润是R，而n 年，这投资项目还有残值J，则

n RJ

C＝∑ -------＋-------

t=1 (1+r)t (1+r)n

使等式成立的r就是内部报酬率IRR。内部报酬率法考虑了资金的时间价值，是比较科学的评价方法，问题在于R的预期值是否符合实际。

3．净现值法

净现值法是将预期的毛利润按市场利息率折成现值，与投资的成本C作比较。

nRJ

V＝∑ ------- + -------

t=1 (1+i)t (1+i)n

若V>C，投资是值得进行的。和内部报酬率法相比，两种方法所得的结论是一致的，r>i时，必定V>C，值得投资；而当r

二、仓矿公司1129工作面三种投产方式费用情况

2006年7月份，仓矿公司1129工作面正式投入生产。采用的是轻型放顶煤采煤工艺。这里暂以此为例对其进行投资可行性分析。

目前，我国回采工作面采用着炮采、普采和综采三种回采工艺。

1129工作面，三种采煤工艺均有可行性。由于普采工艺数据难于掌握，本文只对炮采与两种轻放采煤工艺进行对比研究。轻放采煤存在着两种可行性：租赁350型采煤机和购置350型采煤机。

现把1129工作面的三种投资方案的月份各项费用支出列表如下：

1129工作面可采储量42万吨。

投资方案 炮采 租赁采煤机轻放 购置采煤机轻放

初期一次性投资（万元） 563.33 563.33 723.33

月租或折旧（万元） 2.09 1.62

租赁费用 单体 数量（颗） 1100 200 200

价款（万元） 3.1 0.56 0.56

Π型钢租赁费（万元） 0.63

支架租赁费用（万元） 1.2 1.2

材料费（万元） 8 8 8

工资 工数（人） 220 128 128

工资总额（万元） 51.43 29.92 29.92

电费及其它生产性支出（万元） 58.4 58.4 58.4

月费用总额（万元） 121.56 100.17 99.7

收入 效率（吨/工/天） 2 22 22

月产量（吨） 10560 67584 67584

月销售收入（万元） 179.52 1148.93 1148.93

可采期（月） 12 8 8

毛利润（万元） 57.96 1048.76 1049.23

三、三种投资方案应用不同投资分析方法进行比较分析

1129工作面用炮采工艺，可采期为12个月；投入综机轻放则只有8个月可采期。本文在投资分析过程中，以月为期间单位。在下列分析中，以炮采方式采煤的投资方案设为“方案一”；租赁采煤机轻放的投资方案设为“方案二”；购置采煤机轻放的投资方案设为“方案三”。

1．采用平均报酬率法对三种投资方案进行评价

方案一：

57.96×(1-30%)×12/12

ARR1 = ---------------------- = 33.38%

121.56×12/12

方案二：

1048.75×(1-30%)×8/8

ARR2 = -------------------- = 732.81%

100.18×8/8

方案三：

1048.75×(1-30%)×8/8

ARR2 = -------------------- = 736.26%

99.71×8/8

据此方法分析的结果来看，方案一、方案二、方案三均有可行性，方案三优于方案一和方案二。

2．采用内部报酬率法对三种投资方案进行评价

方案一：

12 57.96

563.33 = ∑ ---------

t=1 (1+r1)t

r1=0.02

方案二：

8 1048.75

563.33 = ∑ ---------

t=1 (1+r2)t

r2=0.082

方案三：

8 1049.22+1.62

723.33 = ∑ ------------

t=1 (1+r2)t

r3=0.084

据此方法分析的结果来看，方案三较优于方案二、方案一。

3．采用净现值法对三种投资方案进行评价

方案一：

1257.96

V1= ∑ ------------- = 55.32

t=1 (1+0.06%)t

方案二：

81048.75

V2= ∑ ------------- = 1026.13

t=1 (1+0.06%)t

方案三：

8 1049.22+1.62147.04

V3= ∑ ------------- + ------------ =1174.75

t=1 (1+0.06%)t (1+0.06%)5

据此方法分析的结果来看，方案三较优于方案二、方案一。

由上述分析可知，在1129工作面采用购置采煤机进行轻型放顶采煤工艺是较合理的。

四、投资决策方法在其它设备投资中应用时应注意的问题

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摘要：随着改革开发的不断深化及国家投融资体制改革的发展，我国公路建设经营模式也发生了极大的改变，目前最常见的投资模式包括国家、地方、独立投资者等。因为多元化投资主体的形成及BOT、特许权经营理念及模式的大量引进，形成了一些由投资方构件的独立建设、运用及管理的公路项目公司，这种情况下，公路网络风险提升也引起了投资者的重视。本文主要对投资风险的概况、公路投资风险及投资风险规避方法进行了分析与探究，以期为公路事业发展提供可靠的保障。

关键词 ：公路投资风险 规避方法 概况 风险管理 公路建设 风险清单

作为国民经济与社会发展的基础产业及重要基础设施，公路是交通运输系统的综合性基础。伴随全球化经济发展水平的有效提升，加快了各个国家、地区之间的交流，公路发展趋势也已成为由局部区域网络发展向跨国界、跨地区大型公路网方向发展。公路的安全性及舒适性能够对一个国家、地区的综合国力及经济实力进行充分体现。公路建设规模的扩大，可对沿线经济发展起到推动作用，是实现区域经济与国民经济可持续发展的重要保障。

一、投资风险的概况

投资风险是指对未来投资收益的不确定性，在投资中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险。遵循公路项目投资特性，投资风险来源可分为3个方面：外部环境的不确定性、项目自身复杂性及项目设计者、建设者与运营管理者能力的有限性。

作为资金、技术密集型项目，公路工程建设具有规模大、投资高、工期长等特点，从项目立项至竣工后期整个过程中，其面临着诸多风险因素，各个风险间具有较为复杂的关系。根据投资风险来源的不同，其风险特征如下：

第一，风险存在客观性及普遍性。风险作为损失发生的不确定写那个，其属于超越人们主观意识的客观存在，在公路建设各个阶段，风险随时存在。

第二，具体风险出现的偶然性及大多数风险出现的必然性。大量风险因素与其他因素的共同作用结果是所有具体风险出现的原因，作为一种随机现象，偶然性是个别风险事故出现的特点。通过观察、统计及分析大量风险事故资料，可对风险产生的概率、损失程度进行计算，降低风险。

第三，风险的可变性。在公路工程整个建设过程中，在质和量上各种风险都出现了改变，伴随建设阶段的转变，部分风险可得到有效管控，部分风险出现并得到有效处理，在项目各个阶段都极易出现新的风险。

第四，风险的多样性及多层次性。公路工程具有工期长、规模大等特点，致使其具有大量复杂的风险因素，导致公路建设整个工期内风险量较大，各种风险关系的交叉，导致其呈现出多层次的特点。

二、公路投资风险分析

1.项目建设成本增加

公路项目由投资准备阶段到项目竣工验收阶段，所需费用资金较多。在增加建设成本的同时，将对公路建设项目收益情况造成直接影响。首先，公路建设项目规模改变必将增加成本。因前期规划和后期建设规模存在极大的不同，致使成本支出不断加大，建设期间全部费用，如土地征用费用、拆迁费用、材料预估费用等都会超出设计规划的费用。

其次，在市场体制作用下，市场供求关系将产生物价变化等情况，特别是公路投资建设中的材料、人工费用等。施工前期，公路工程建设具有较低原材料、人工费用，可施工过程中因价格因素的制约，将加大建设成本，导致人工、原材料等大量增加。

再次，设计改变增加成本。公路投资建设时，往往会出现设计前期规划不合理，后期设计变更等问题，这些问题的大量出现，将引发后期索赔矛盾，直接影响到综合成本。

最后，附近土地征用、拆迁费用标准预估不合理。作为公路投资建设的重要内容，建筑物拆迁工作是其投资风险产生的必要因素。拆迁工作的不确定性主要体现在赔偿费用方面。在市场调查时，投资商因无法深入了解当地环境、文化等内容，在开发过程中将大幅度提升拆迁及补偿费用。

2.风险分担问题

（1）建设性风险。建设性风险是指在设计、施工中公路工程存在一定问题，导致运营无法正常进行的风险。作为项目业主，在选择设计单位、审查设计方案等方面投资方并没有直接决定权，往往存在政府参与的现象。公路使用期间，因工程设计、施工存在问题将无法达到公路工程的使用性能，导致投资方不能对预期经营目标风险进行准确判断。

（2）运营风险。车辆通行收费权、广告经营收入权及服务设施经营收入等都是公路项目运营收入的主要来源。在现行制度下，投资方并没有自主定价权，如降低公路车流量及第三产业开发等问题的产生，将影响投资方的预期收益情况，并增加其支付难度。

（3）金融风险。通货膨胀与利率风险等为公路项目的金融风险，因公路项目规模大投资多，通常存在贷款等问题，这种情况下，必定会产生利率风险。当固定利率合同签订后，在降低利率的情况下，投资方的支付费用将对当时市场利率投资成本高出许多。在进行浮动利率合同签订时，同时也会产生上涨利率的现象，进而给投资方带来严重的资金压力。

三、公路投资风险规避方法分析

通过评估与分析项目风险，及充分考虑项目风险出现的概率、损失严重程度及其他因素，可对公路工程出现的各种风险危害性进行确定，同时比较投资者的安全指标，对公路项目的危险等级进行确定，进而选取科学有效的措施进行施工。

1.风险回避

作为一种最彻底的风险处置技术，风险回避是在对公路项目风险及较大损失时，可对该项目主动放弃及终止，以此对该项目风险避免及降低损失的一种方式。在风险事件出现前风险回避可完全消除风险因素，相比其他风险处理方式，这种方式更能降低风险出现率。在预测、识别、评估及分析公路项目风险中，如发现风险损失较大，通过这种方式，可正确估量风险程度，避免不可估量损失的发生。

2.风险管理

在对公路项目风险全面分析、评估的基础上，应对风险的防范工作进行合理规划，在最小范围内控制风险，降低损失。面对建设性风险时，要求建设施工过程中项目工期必须加强道路养护与维修力度，对路面进行定期检测，保证规范公路项目建设过程等。同时做好可行性研究工作，在技术与施工方案选择应确保其合理性，尽量对风险进行有效控制。在承建商选择中应确保其具有较强的能力与经济实力，并进行工程完工担保措施的建立。在运营风险管理中，交通量降低及增加维护费用为运营风险的主要体现，该风险处理方式可选用风险转移及风险控制。必须对运营管理模式加以创新及改革，确保公路运营管理机构能够与维护机构有效协调，并进行运用维护合同的签订，对奖惩措施加以明确。

3.风险监控

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一、新基金与老基金的净值高低问题

在开方式基金快速发展的时候，市场上常有一种声音，说单位净值低的基金比单位净值高的基金好，所以当时掀起了一股追捧新基金的热潮，基金公司也纷纷玩起了份额拆分的游戏。然而非常不幸的是这种观点是没有任何依据的。因为开方式基金的运作，其价格形成机制非是市场交易价格，其申购、赎回的价格取决于基金的单位净值。基金的单位净值的高低，其实取决于基金资产运作所带来的收益。因本文由收集整理此同样获得了10%收益的基金，1元净值的基金会涨到1.1元，而2元净值的基金会涨到2.2元，算下来对于投资者而言，没有任何差异。

二、新基金与老基金在投资风格上的比较

投资开方式基金需要仔细考虑的问题之一就是基金的投资风格，或者说是基金管理人的投资风格。而在这一点上，新基金和老基金存在很大差异的。对于新基金而言，还未实际进入操作阶段，投资风格只能从招募说明书、基金合同上略知一二，对于实际市场环境中是否能有好的表现还无从知晓。对老基金而言，对投资风格的分析往往就能更准确些。因为基金经过一段较长时间的运作，通过基金的定期报告和基金经理日常发表的一些观点，就可以看得出这个基金经理的投资风格，然后通过一定的市场分析，就能看得出这位基金经理对于这个投资风格的执行能力和风格把握情况，是否经常出现风格漂移，是否经常出现实际操作与宣传的风格不符的情况。通过一段较长时间的考察，投资者通常可以更加准确的把握一个基金的投资风格，从而做出更加适合的选择。

三、新基金与老基金在投资业绩与业绩预期上的比较

投资开方式基金最重要的还是要看基金的业绩，虽然基金的过往业绩并不代表对未来业绩的保证，但是我们有理由认为，拥有良好过去业绩的基金，未来同样拥有良好业绩的概率还是相对要大些。那么放在新基金和老基金上面来比较，则主要又有哪些不同呢？新基金，尤其是还在发行募集期的基金，没有任何过去业绩可以参考。倘若拟任基金经理有过往业绩，那么具有一定的参考意义的，然而更多的情况是没有过往业绩可以参考的。而与此相比，老基金透明度相对较高，在业绩预期上拥有更多信息可供参考。作为一支运作多年的老基金，其业绩通常趋于稳定，因此购买老基金对未来的业绩的预期将会更加准确。当然除此之外，还有一些很重要的因素，也会影响基金未来业绩预期。例如，公司的投资总监、投委会的人员变动，研究部门的实力，公司治理水平等，这些都会间接的影响基金的业绩。因此，如果是一个优秀的公司的优秀团队，发行的新产品，通常会拥有非常大的吸引力。

四、建仓期对基金投资的影响

新基金通常拥有六个月的建仓期，在这期间，股票型基金的股票仓位允许有很大幅度的波动，而相对而言那些老基金，无论市场如何波动，都必须保持股票仓位在60%-95%之间，因而灵活性相对较差。具体的来说，震荡行情中，选择新、老基金的差别不大，其区别仅在于新基金的不断建仓会带来被投资股票价格被推高而形

成的建仓成本，如果基金规模本身不大，这种影响可以忽略。如果市场处于牛市中，那么老基金通常可以较为轻松地拥有高仓位，从而实现净值的快速同步增长，然而新基金需要从零开始开始，在价格被不断推高的过程中，建仓成本将更为明显。反过来说，在熊市中，由于新基金可以维持一个非常低的仓位，甚至完全空仓，就可以有效避免接受下跌带来损失，躲过熊市的不利行情，而且另一方面也可以大大降低建仓成本。

五、新基金的基金经理挂名现象造成的影响

通常基金公司为了能顺利地发行新基金，都会选择旗下业绩较好，拥有一定名望的基金经理作为新基金的拟任基金经理之一，这样在宣传上将拥有更大优势。但是从在基金的实际运作过程中，仅仅只是作为挂名经理而已。这种情况在基金业内，尤其是中小基金公司，只拥有个别拳头产品时，就很有可能发生，它给基金投资带来很大的不确定性！

六、基金分红对基金投资也存在很大影响

首先，大盘经过快速上涨，接近见顶时，基金大比例分红。由于大多数投资者默认选择的是现金红利，因此大比例分红必然导致现金保有量下降，股票仓位被动提高。这时分红，对于老持有者是有利的，因为获得的现金实际上是降低了其购买成本，可以看做是一种成本的回收，但是对于分红除权后的新投资者则较为不利。因为如果后市市场开始下行，新进的投资者将面临高仓位的风险。

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［关键词］房地产 投资基金 SWOT法

房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。

一、当前房地产金融的风险

由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险：

第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。

第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000―2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。

第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。

第五，土地开发贷款有较大信用风险。

第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。

二、房地产投资基金分析

房地产投资基金是通过集合社会闲散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金进行分析。

1．房地产投资基金的优势分析（S）

（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性。房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。

（2）房地产投资基金具有较高的流动性。它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大，交易成本高，流动性差。

（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小。它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此，它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。

（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。

2．房地产投资基金的劣势（W）

（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。

（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。

3． 房地产投资基金的机会（O）

（1）投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目（比如城市基础设施建设）、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。

（2）市场分析。目前，我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。

（3）需求分析。目前，我国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。

4． 房地产投资基金的风险分析（T）

（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。

（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资基金公司也应健全财务制度。

（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。

三、发展房地产投资信托基金的政策建议

1.我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。

2.在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。还必须配备一些相关的法规，例如制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。此外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。

3.创造条件，加快培养大量的机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。

参考文献：

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［2］尹伯成等.房地产金融学概论［M］.复旦大学出版社，2000，（07）.

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［4］安琼.房地产投资基金探析［J］.中国房地产金融，2000，（1）.

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