新土地增值税法精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇新土地增值税法，期待它们能激发您的灵感。

篇1

我国的土地增值税是指单位和个人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入时应当缴纳的税款，以土地自然增值或涨价利得为课征对象，为资本利得税之一种，更靠近直接税。在我国税法中，资本利得税并非独立税种，完全置于所得税名下。将土地增值税从所得税中独立、并立乃至重复征收，当时有其立法目的，即“主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展”，故可谓是一种政策性工具。

土地增值税课征长期不顺畅，直接伤害了法律的尊严，甚至造成了纳税人舆论上的分裂。在土地增值税的课征上，出现了税收政策、税收法规与税收行政管理三者的不和谐：在税收政策上是作为政策性工具运用；在税收法规上欠缺细化与操作性；在税收行政管理上难免低效率。土地增值税属于地方税，由于地方利益也招致各地执法不统一。

土地增值税课征的低效率，也受制于课征对象的法律与技术复杂性。调整国有土地使用权、地上建筑物及其附着物法律关系的物权法目前也不成熟，更涉及确权、估值等程序与技术难题。土地增值税操作难度大，征收成本高；土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，这些加剧了税收行政成本、遵从成本与执法风险，导致纳税人与税务机关双方却步。

我国税制正处于统筹改革之中，房地产税制、资本利得税制与流转税制采取何种组合模式，正处于研究之中。房地产企业抱怨土地增值税税负过重，地方政府担忧土地增值税的强力推行影响地方经济，税务机关征管成本过高，人民指责低效的土地增值税影响公平负担。我们惟有期望，重新回到税收法定主义的立场。

法定原则要求税法的确定性。税收法律规范应当明确纳税的时间、纳税的方式以及税额的确定。土地增值税在立法上缺乏确定性，如如何判断土地增值税纳税义务发生时间，土地增值税成立的法定构成要件为何，预征与清算的关系等均存在疑惑，这些疑惑无疑留下税收规划空间来推延纳税义务发生时间与满足税收构成要件的满足。

对土地增值税的质问与愤怨还将长期持续。我们应该回到税收法定主义的起点，完善土地增值税立法上的确定性。笔者建议，中央政府应该启动对土地增值税的立法检讨，对于土地增值税是继续保留更新、予以完全废止还是寻求新税种替代，应将土地增值税置放于我国税收体系的整体化上来考虑。

篇2

房地产企业；土地增值税;筹划；方法

[中图分类号]F301[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）06-0039-03

房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。

在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关规定和优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇，当增值率低于20%的国家优惠免征，那么，土地增值税有哪些可以减少的方法呢？我们根据国家税法、相关规定和税收政策总结有以下几个方法。

一、土地增值税的计算方法

根据国家规定：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额税

1.公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目：成本可加计扣除20%、利息费用可加计扣除5%、其他期间费用可加计扣除5%，三项共可加计扣除30%。

2.土地增值税实行四级超率累进税率

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（1）增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额0%

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额＝增值额0%－扣除项目金额%

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额0%－扣除项目金额5%

（4）增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额0%－扣除项目金额5%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数

二、利用利息支出的扣除减少土地增值税

税法规定:房地产企业的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，即:可扣除的房地产开发费用=利息(取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本)%以内。

纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除，即:可扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本)0%以内。

根据税法规定，房地产企业据此可以选择:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。

假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，为取得土地使用权而支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。

如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，则其他可加计扣除项目=利息费用(300+ 500)%=利息费用40(万元);

如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则其他可加计扣除项目=(300+ 500)0%=80(万元)。

对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额;反之同理。

三、利用代收费用并入房价减少土地增值税

税法规定:对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。

房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前，纳税人有两种收取方式:一是将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取;二是在房价之外向购买方单独收取。

例如，某房地产开发企业出售楼房，售价5000万元，准予扣除项目金额为3000万元，代收费用500万元。

第一种方式：房产销售收入为5500万元，扣除项目金额为3500万元；

第二种方式：房产销售收入为5000万元，扣除项目金额为3000万元；

从中可以看出，将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的，但会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。

四、设立独立核算的销售公司减少土地增值税

通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法，其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格，而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的房地产销售子公司，先将房地产销售给子公司，子公司再将其对外销售，在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20%以内，这样这个环节就可以免征土地增值税，而只就对外销售征收土地增值

假设某房地产的成本是100万元，方案一:直接以200万元对外销售;方案二:先以120万元的价格销售给子公司，子公司再以200万元的价格对外销售。

方案一:增值率=（200万100万）/ 100万=100%;

方案二:增值率=200万（120万* 130%）/120万=36%;

从中可以看出，方案二可以分解降低增值率，合理减轻企业土地增值税负担。

五、将销售与装修分开核算减少土地增值税

在现实中，很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施。如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算，则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担;二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税，分开核算后适用3%的税率。

如某套精装修的房产总售价为100万元，在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元，假设准予扣除项目总额为60万元。

方案一:增值率=（100万60万）/60万=67%;

方案二:增值率=（80万60万）/60万=30%;

从中可以看出，方案二的增值率小于方案一，能形成纳税的最大化节约。

六、确定适当的房地产销售价格减少土地增值税

房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。目前房价飞涨，公司是否应该跟着提高住宅的售价呢，是不是房价越高企业的利润越大呢?

对于普通住宅的房价，因为当增值率不超过20%时，可以免征土地增值税。提高房价可以为企业带来更多收益，但必须保证增值率不超过20%;对于豪华住宅，虽然没有免税政策，但还是有涨价的空间。当然，应该仔细地测量这个空间，如果房价涨过了购买力，就会造成房产空置。

企业在确定房价时应该仔细测算利润率，结合市场的承受能力，再决定升价与否，升多少或降多少才能使企业的利益最大化。

七、利用合理控制土地增值率减少土地增值税

税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

根据税法规定，这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做的好处有两个:

一是可以免缴土地增值税;

二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。但是如果没有控制好普通住宅的增值率，就会出现多缴税的情况。

例如:某房地产开发企业，2008年商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。根据土地增值税的计算公式:

增值率=增值额扣除项目金额00% =(收入额扣除项目金额)扣除项目金额00%

应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系

方案一:普通住宅和豪华住宅不分开核算。

增值率=(1500011000)1000100% =36%

应纳税额=(1500011000)0%= 1200万元。

方案二:普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则:

普通住宅:增值率=(100008000)8000 00%=25%;

应纳税额=(100008000)0%=600万元;

豪华住宅:增值率=(50003000)3000 00%=67%;

应纳税额=(50003000)0% 3000 5%=650万元。

两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元。这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，则可大大减轻税负。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。

假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20%，则销售收入从(a8000)8000 00%=20%中可求出，a=9600万元。此时该企业共应缴纳的土地增值税为650万元，节省税金600万元，考虑减少的400万元收入后仍可节省200万元税金。

假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除项目金额从(10000b)b100% =20%，等式中可计算出，b=8333万元。此时，该企业仅豪华住宅缴纳650万元土地增值税，可扣除项目金额比原可扣除项目金额多支出333万元，税额却比不分开核算少缴纳550万元，比分开核算少缴纳600万元。净收益分别增加217万元(550万元333万元)和267万元(600万元333万元)。增加可扣除项目金额的途径很多，但是在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，而各省市在10%之内确定了不同的比例，纳税人需注意

土地增值税纳税筹划的市场空间和理论空间都更大。每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注，以实现企业的利用最大化。

八、利用合作建房减少土地增值税

税法规定:对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。

根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢。假如A房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与B实业公司合作建造办公大楼，资金由B实业公司提供，建成后按比例分房。对B实业公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。对A房地产开发公司而言，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产开发成本，增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。

九、利用代建房减少土地增值税

税法规定:代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，虽取得了一定收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。

根据税法规定，如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。

[1]杨娟.房企土地增值税的清算和税收筹划[J].上海房地，2009(03).

[2]孙进鹏.刍议土地增值税纳税筹划[J].商业会计，2008(09).

[3]刘巧梅.浅析房地产企业土地增值税的税收筹划[J].时代经贸(下旬刊)，2008(03).

篇3

增值税税收筹划是纳税人在税法规定的范围内通过对投资、经营、理财等活动的事先筹划与安排，尽可能地取得节税利益。增值税税收筹划的实质是在不损害国家利益的前提下提高企业经济效益，具有综合性、事先性、合法性、目的性等特征。随着市场经济体制的日益完善，增值税税收筹划逐渐将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。在目前的政策下，房地产企业资金来源受到限制，伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高，房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展，企业的并购更加频繁，现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障，因此，如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局，充分完全利用现有资源，在管理中合理利用资金，合理的进行增值税税收筹划，节省资金，创造节税收益，是房地产企业制胜的重要法宝。

房地产企业的增值税税收筹划有很多方式，其中利用土地增值税进行纳增值税税收筹划是其主要方式，下面我们重点介绍土地增值税税收筹划。

一、房地产企业土地增值税税收筹划简介

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。下面笔者从土地增值税的自身特点出发，结合相关的税收优惠政策，并综合考虑纳税人的整体利益，对土地增值税的筹划进行阐述。

1.纳税人

土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

2.税率的计算

土地增值税按照增值额超过应扣除项目的比率，采取四级超率累进税率形式，增值额与应扣除项目的比率越大，适用的税率越高，应负担的税负越重。根据国家有关规定，四级超率累进税率额分别是：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%但是未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%及以上的部分，税率为60%。

3.应税项目和扣除项目的确定

应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入等。应扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格以及其他扣除项目等。

4.房地产开发企业的土地增值税税收优惠政策

国家相继出台了一系列的税收优惠政策，具体如下：

(1)根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额为未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；超过应扣除项目金额的，应按其全部增值额计税

同时对于纳税人既建普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额和应税金额。

(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。

(3)以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

(4)合作建房中一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

二、房地产企业增值税税收筹划的主要方式

(一)利用避免进入征税范围节税筹划

1.利用合作建房节税

合作建房方式指一方出土地，一方出资金，双方合作建房的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”根据以上税收优惠政策，房地产开发企业可以充分利用此项政策进行增值税税收筹划。

合作建房双方分得的房产均不含有土地增值税，可大大降低房产的成本，这样可实现出资方和出地方的双赢。一般情况下，合作建房中的一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的使用权，但是却产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务；而另一方因转让部分房屋所有权而发生了销售不动产应缴纳营业税的义务。若两企业协商采取土地使用权和房屋使用权相互交换的方式合作建房，此时，对合营企业提供土地使用权的行为将视为投资入股，而税法中规定：“以无形资产投资入股，参加投资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”，因此，就会只对企业销售房屋取得的收入按销售不动产征收营业税，双方分得的利润不征收营业税，这样，合营企业双方都不多交营业税，均获得了节税收益。

2.利用代建房方式节税

代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。代建房的整个经济行为中，虽然企业取得了收入，但是不涉及房地产产权的变动，其收入也就只属于劳务收入性质，所以不在土地增值税纳税范围之内，仅依据税法中有关营业税的规定依法缴纳营业税。采用代建房方式，不仅可以在一定程度上减轻营业税负担，还可以不用缴纳土地增值税，大幅降低了企业的税收负担。因此房地产企业可以利用代建房方式，在开发之初就确定最终用户，实行定向开发，从而避免了开发后再销售时缴纳土地增值税，大大减轻了企业的税收负担。

3.改出售为出租节税

税法规定的土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权和房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以以出租的形式收回资金，由于没有发生产权变动，企业只需交纳出租房产税，这样大大节省了企业的税收负担，为企业创造了节税收益。

4.改出售为投资联营节税

按照税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税和土地增值税，而且以不动产投资入股以后转让股权时也不需要补交营业税。这些规定为房地产企业开展增值税税收筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为房地产的购买方，可以考虑先以不动产投资入股，再以向购买方转让股权的房地产达到销售房地产的目的，从而为企业获得节税收益。

(二)利用增加可抵扣项目进行节税筹划

房地产开发企业在进行增值税税收筹划时可通过增加合理的利息支出等扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。依据《土地增值税暂行条例实施细则》中关于利息支出扣除项目之规定：“现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”“房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”这些选择性条款为企业提供了一个新的增值税税收筹划空间。房地产开发企业在进行房地产开发的过程中，都会发生大量的借款，不可避免的会有大量的利息支出，而依据上述规定利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。

三、房地产企业在增值税税收筹划中要注意的问题

增值税税收筹划能给房地产企业带来节税收益，实现企业利润的增加和企业价值的提升。但是，房地产企业进行增值税税收筹划时也有一定的风险性，因此，企业还要注意以下问题：新晨

(一)增值税税收筹划应以合理合法为前提

增值税税收筹划不可盲目的钻法律的空子，在进行增值税税收筹划时应坚持依法原则，在不违背国家的各项法律、法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期的效果和目标。

(二)增值税税收筹划应注重战略筹划

房地产企业的增值税税收筹划纳税过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划。有的房地产企业片面的认为，纳税筹划就是钻税法的空子，只对单个项目，单笔交易或者单个环节进行筹划，而忽略了项目对企业在开发、经营成本上的影响，单纯地追求通过税费筹划来增加企业的节税收益却增加了开发成本或经营成本，最终对企业产生了消极的影响。

因此，企业进行增值税税收筹划，管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，也要关注企业日常经营的各个方面，不仅需要财务部门的工作人员的合作，还要得到企业内部其他部门的配合，才能充分取得增值税税收筹划节税效益的最优额度。

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关键词：房地产开发企业 土地增值税 税收筹划

自从2007年我国税务总局颁布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，就对房地产开发企业的分期项目、普通住宅项目以及非普通住宅项目分别进行计算增值额。土地增值税是指房地产或土地转让对纳税人所形成的一种净增值额外征收税种，其税率一般是以超额累进的形式来进行土地增值税的计征，总体在30%与60%之间。此外国家还明确指出了土地增值税的征收情形，如自用房地产的收入确定、土地增值税审核鉴证的清算、非直接销售房地产的收入确定、清算后再转让房地产的处理以及土地增值税的征收核定等。税收筹划是指通过经营和投资、理财活动等形式的事先安排与筹划，以不损害国家利益为前提所竭尽所能进行的节税利益。房地产开发企业土地增值税的筹划三法是指控制增值率、扣除项目以及税收优惠。控制增值率是通过房地产项目预算利润、项目市场以及项目成本费用来进行商品房单价范围的销售确定，把计算所得的商品房销售单价范围确定在进行一次土地增值税税额的计算，通过土地增值税税额从而得出每个商品房单价所汇总而成的整体项目利润，其中利润额最大的就是该项目最先考虑的最优单价。扣除项目是指在计算规定增值额时企业所取得的土地使用权费用以及需要支付的新建房屋开发成本、开发费用、旧房屋评估成本、旧建筑的评估价格、转让房地产的有关税金等。

一、案例分析

2012年12月，某房地产公司开发一普通住宅项目拟出售，其建筑面积为91000平方米，土地出让金支付2000万元，开发成本为8800万元，同时还有1000万元的银行利息。城建税税率7%、教育费附加征收率3%以及0.05%的印花税税率。营销部门制定了两套售房方案：第一套方案平均售价每平方米2000元，不提供金融贷款证明；第二套方案平均售价为每平方米1978元，并提供金融贷款证明。据此分别计算两种方案的公司应缴土地增值税；分析哪一种方案对房地产公司更有利，并计算其实现所得税之前的利润差额。

方案一：

（1）销售收入=91000x2000÷10000=18200万元

（2）准予扣除的项目金额：

①土地使用权支付金额 2000万元

②房地产开发成本 8800万元

③其他开发费用=（2000+8800）x10%=1080万元

④与转让房地产有关的税金=18200x5%x（1+7%+3%）+18200x0.05%=1010.1万元

⑤加计扣除项=（2000+8800）x20%=2160万元

扣除项目金额合计：2000+8800+1080+1010.1+2160=15050.1

（3）土地增值额=18200-15050.1=3149.9

（4）土地增值率=3149.9÷15050.1×100=20.93%

（5）应缴土地增值税=3149.9×30%=944.97万元

方案二：

（1）销售收入=91000x1978÷10000=17999.8万元

（2）准予扣除的项目金额：

①土地使用权支付金额2000万元

②房地产开发成本8800万元

③其他开发费用=1000+（2000+8800）×5%=1540万元

④与转让房地产有关的税金=17999.8x5%x（1+7%+3%）+17999.8x0.05%=998.99万元

⑤加计扣除项=（2000+8800）x20%=2160万元

扣除项目金额合计=2000+8800+1540+998.99+2160=15489.99万元

（3）土地增值额=17999.8-15489.99=2509.81万元

（4）土地增值率=2509.81÷15489.99×100=16.2%

（5）由于土地增值率小于20%，根据税法规定普通住宅可以免征，应缴土地增值税为零。

从以上分析可知，影响因素主要是土地增值税的增值率、土地增值税的筹划扣除项目以及土地增值税的筹划税收优惠等，因此做好以上三个方面的工作，显得至关重要。

二、房地产开发企业土地增值税的筹划三法

（一）土地增值税的控制增值率

土地增值税法明确指出实行超额累计的四级进税率，当增值额与扣除项目的金额比例小于等于50%，则适用征收30%的税率，当增值额与扣除项目的金额比例大于50%、小于等于100%，则适用征收40%的税率，当增值额与扣除项目的金额比例大于100%、小于等于200%，则适用征收50%的税率，当增值额与扣除项目的金额比例大于200%，则适用征收60%的税率。与此同时土地增值税法还明确指出如果是按照普通住宅来进行出售，则纳税人可以在增值额与扣除项金额比例小于等于20%时免征，所以房地产开发企业要想降低销售中房地产的土地增值税就需要对增值率进行控制，并且在扣除项目的足额基础上。房地产在制定销售价格时需要特别注意事先进行一定的筹划，要清楚了解土地增值税以及它临界点周围的情况。

房地产开发企业主要收入是来自销售房屋时所收的房款，而房款的多少又和商品房的单价以及商品房的面积成正比，其中，商品房的面积是固定不变的，商品房的单价则是可以进行变化的，所以房地产开发企业要想降低销售中房屋的土地增值税除了上述两点需要注意，还要注意成本的利润、市场的因素以及土地增值税的原因。如果土地增值税中的扣除项目是固定不变的，房地产开发企业要想赚钱就需要找到一个可以把土地增税形成比较低的单价，在合理的市场环境下来进行商品房销售行为，其过程是，第一，通过房地产自身的项目预算利润、项目市场以及项目成本费用来进行商品房单价范围的销售确定；第二，把计算所得的商品房销售单价范围确定在进行一次土地增值税税额的计算；第三，通过土地增值税税额从而得出每个商品房单价所汇总而成的整体项目利润，其中利润额最大的就是该项目最先考虑的最优单价。

（二）土地增值税的筹划扣除项目

土地增值税的筹划扣除项目是指在计算规定增值额时企业所取得的土地使用权费用以及需要支付的新建房屋开发成本、开发费用、旧房屋评估成本、旧建筑的评估价格、转让房地产的有关税金等，这些项目是可以在计算增值税时扣除的。房地产开发企业在筹划扣除项目时需要注意，第一，注意扣除项目的全面归集，全面归集是指通过税法规定的扣除项目进行全方位的归整、集中，其中最值得注意是需要分成几个项目来进行的土地，这些土地中已经完成的项目经过核定需要扣除的项目有土地取得费用（土地征用费、土地拆迁补偿费、土地使用费、土地开发费、土地出让金、契税）、房屋的开发成本、费用及相关税金等。全面归集的使用可以促进扣除项目的完整发展。第二，注意扣除项目的开发间接费用，开发间接费用属于房屋开发成本的一部分，它是指通过管理开发和直接组织所形成的项目费用，主要包括修理费、职工工资、折旧费、工会经费以及职工教育经费等，开发间接费用和开发期间费是不同的，所以两者要区分开来。期间费又包括销售费用、管理费用和财务费用，在不能明确分摊利息支出的情况下，它一般由土地取得费用和房屋开发成本之和的10%组成，这10%也是土地增值税的扣除项目。为了保证土地增值税的正确性，就需要在计算时把开发间接费和开发期间费分清，不能错误的纳入计算中。第三，根据财政部的规定，对于房地产开发企业的纳税人来说，还可按土地取得费用和房屋开发成本之和加计20%的扣除，这条规定是唯一一条只适用于房地产开发商的。开发商如果需要对房地产进行有偿转让或是出售，可以对这一种形式比较哪一种利润最大，房地产开发企业就应该采取哪一种。

（三）土地增值税的筹划税收优惠

筹划税收优惠的主要目的是降低房地产开发企业的整体土地增值税或者降低税收完成以后房地产开发企业的负担。土地增值税的筹划税收优惠主要有二种，分别是合作建房以及通过联营、投资的免税所形成的筹划纳税。税法规定的合作建房是指双方进行合作建房，其中一方为出资方，一方为出地方，双方自主进行比例分房，如果房地产是自己用的，就可以暂时免收土地增值税，如果房地产是转让赚钱，则必须征收土地增值税。合理利用合作建房可以给房地产开发企业带来双赢现象。比如A为出地方，B为出资方，A与B打算以合作建房的形式建造办公大楼，建成后双方自主进行比例分房，且房屋都是企业自用，对于A来说不用缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产开发成本，增强其在市场上的竞争力，对于B来说分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。通过联营、投资的免税所形成的筹划纳税是指，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。

三、结束语

本文通过一个案例分析，对房地产开发企业的土地增值税筹划中的主要影响因素，即土地增值税的增值率、土地增值税的筹划扣除项目以及土地增值税的筹划税收优惠等进行了分析，以期对房地产企业和房地产行业的发展提供一些帮助。

参考文献：

篇5

这些天央视报道了房地产企业欠缴土地增值税 3.8 万亿元的新闻，由于数目惊人，惹得全国人民共同关注，富力地产副总裁张辉接受《中国地产总裁》杂志采记时表示，这次“欠税门”事件，其实是由于土地增值税税制设计上存在“先天缺陷”所导致的。 他认为甚至可以说“土地增值税是中国房地产税收体系之中征缴方式最让人头痛、预付和后付相结合最特殊、最后清算和最迟滞的税种。”正是由于土地增值税是这么的“好一个乱字了得”，他觉得华远董事长任志强怒斥央视“无知”是立得住脚的，因为这在一定程度上表达的其实是土地增值税设计上的“无知和愚蠢”。

采访中，张辉表示现在公司的房地产项目多半是滚动开发，一个项目接着一个项目，上个项目资金回笼了同时下个项目已经开始，这样效益较为稳定。但是因为财务方面的问题，其实税务部门根本无法及时按照规定进行土地增值税清算的，目前土地增值税基本上依靠预缴征收。“尽管预缴比例很低，大概 1-5%，但毕竟还是要占用我们开发商的资金流，对于企业运营没有好处。因此，我们的态度基本上跟大多数房企一样，希望能够改革，使这个土地增值税按照法律规定等到清算时一并缴纳。”张辉这样向记者表示。

“由于房地产项目清算时点存在不确定性，达到还是未达到税法规定的清算条件，不是很容易确定，造成这种结果是由于该税种确实设计得很有问题。”张辉表示，“而对于预提的土地增值税，相当于企业各种业务中预提的准备金。在企业会计核算的规定中，应该在‘应缴税费-应缴土地增值税’科目中进行实际核算。”张辉表示这些都是基本的财务制度，央视这个报道的问题是将这些会计上的“预提”理解为企业的现时“纳税义务”了。“其实这些企业也很无奈。”张辉进一步向记者解释说，由于预提的土地增值税在“应缴税费”科目中核算，确实看起来处于“应缴未缴”的状态，但由于土地增值税的相关法律规定，这笔钱是要在销售完成后统一缴纳并进行清算，因此企业的行为并不违反税法。

在采访的最后，张辉表示：“国家制定土地增值税，目的在于让开发商通过缴纳土地增值收益将房价控制住。这本身就很难，国家这么多年的调控都没达到目的，光靠一个税种，怎么可能？另外这个税种先天就有各种问题，而且还不少。”他认为央视要是理解了这一点，就不会有这个关于开发商欠税问题的报道事件了。张辉还建议税务总局一定要赶紧开始税种的改革，毕竟很多税种有重复征收的嫌疑，而且很繁琐，“就像土地增值税一样，类似的税种就有 5 个，是不是可以考虑通过新的房产税改革将它们合并在一起？这样我们好纳税，税务机关也好征收。”

来源：《中国地产总裁》杂志