拆迁评估风险精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇拆迁评估风险，期待它们能激发您的灵感。

篇1

第二条本市行政区域内国有土地上的房屋征收与集体土地上的房屋拆迁（以下简称房屋征收与拆迁），在项目实施前，都必须进行社会稳定风险评估。

第三条市、县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的维稳办对各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估工作进行协调和指导。

县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）具体负责各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。仪征市房屋征收与拆迁管理部门牵头负责化学工业园区房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。

市住房保障和房产管理局参与市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区国有土地上房屋征收项目的社会稳定风险评估工作。

第四条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容是：

（一）合法性评估。主要评估实施项目是否符合房屋征收与拆迁相关法律法规的要求。

（二）合理性评估。主要评估补偿安置方案是否兼顾到各方面群体的现实利益与长远利益，是否能为多数被征收拆迁人认可。

（三）可行性评估。主要评估项目实施的时机是否成熟，补偿安置资金和安置房源是否已经落实到位。

（四）安全性评估。主要评估项目实施后是否会引发重大社会矛盾等影响社会稳定的隐患，这些隐患能否得到有效消除。

第五条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的程序：

（一）制定评估方案。评估前，由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）、国有土地上房屋征收部门和实施单位、集体土地上房屋拆迁项目的拆迁人等组成项目风险评估工作小组，根据评估的要求和房屋征收与拆迁项目的特点，制定评估方案，明确评估具体内容、方法步骤和时间要求，保证工作有效开展。

（二）广泛听取意见。评估工作启动后，房屋征收与拆迁管理部门将征收拆迁补偿安置方案在项目所在地进行公示，让被征收拆迁人充分了解。采取召开座谈会、重点走访、问卷调查等方法，广泛听取各有关部门、房屋征收拆迁有关单位和被征收拆迁人的意见、建议。实施项目应当履行听证的，需组织由被征收拆迁人和公众代表参加的听证会，评估工作小组综合各方面因素形成项目风险评估初步报告。

（三）分析研判预测风险。由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）牵头，组织维稳、、综治、监察、发改、规划、国土等部门，成立属地房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组，对提供的项目风险评估初步报告进行分析研判，对可能引发的社会矛盾，作出评估预测和分析研究，并制定相应的防范、应急预案。

（四）作出评估报告。根据房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组的分析研判结论，房屋征收与拆迁管理部门形成项目风险评估报告。

第六条评估报告的主要内容包括：

（一）房屋征收与拆迁项目的基本情况。包括项目名称、征收与拆迁的目的和范围、拟实施时间和期限、项目范围内住户和单位状况及房屋和土地使用权状况，发改、国土、规划等部门对项目符合各项规定的认可材料或批准文件等。

（二）补偿安置方案公示和征求群众意见情况。包括补偿安置方案在项目现场公示后群众的反映；有关部门、单位和专家的意见建议；依法应当履行听证程序项目的听证情况；根据征求到的意见建议进行修改的情况。

（三）对房屋征收与拆迁项目的评估预测和分析研究。主要包括：

1、补偿标准、安置房地点、腾仓过渡期限等补偿安置方案是否合法合规。

2、补偿安置资金和安置房源是否已经落实。

3、因搬迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题是否得到妥善处置。

4、房屋拆除施工安全是否考虑周到。

5、有可能引发不稳定的其它因素及其化解措施和预案是否制定。

（四）明确房屋征收与拆迁项目风险防范和维稳的责任单位和责任人员。

（五）对项目做出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。

第七条项目属地的维稳办要全程跟踪房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的过程，对评估报告进行认真审核，并作出明确的备案意见。

第八条对已经社会稳定风险评估实施的房屋征收与拆迁项目，项目属地的维稳办应会同房屋征收与拆迁管理、、乡镇（街道）等责任部门和单位全程跟踪，及时发现和化解实施过程中出现的矛盾和问题，将不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。

第九条各有关部门、单位应积极主动落实房屋征收与拆迁社会稳定风险评估的各项要求，年终将该项工作纳入社会治安综合治理和平安建设工作考核内容。具体考核按《市社会稳定风险评估工作考核办法（暂行）》（办发〔〕69号）执行。

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关键词 农村集体土地；拆迁补偿评估；房地产估价机构；风险；防范对策

中图分类号 F293.3 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我国正处于城市化高速发展阶段，城市市区范围不断扩大，越来越多的农村集体土地被征用为国有建设用地项目，均面临着拆迁补偿评估。目前拆迁补偿评估业务正成为许多房地产评估机构重要的业务来源与收入来源。但由于拆迁补偿评估涉及到多方面利益关系人，存在着诸多利益博弈，国内有些学者在这些方面已有相关研究[1-2]。房地产拆迁补偿评估机构不仅面临公司本身评估技术水平以及内部评估人员业务水平不足所带来的风险，同时也面临着拆迁评估过程中受众多利益关系人影响导致的评估结果不合理不公正所带来的风险。该文主要分析农村集体土地上房屋及附着物拆迁补偿评估过程中估价机构如何规避面临的风险。

1 拆迁补偿评估中面临的内部风险

房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。

1.1 估价技术水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点：一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足，例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求，因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程，拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险，并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况：房屋面积测量不准确；房屋结构确定不合理；附着物现场测量与清点不合理[3]；现场调查表填写不规范、不清楚[4]。四是估价机构出具的拆迁评估结果不合理。由于拆迁评估业务量大，涉及到众多的评估数据处理，因此房地产估价机构在进行内业处理时，容易出现一些问题，包括：在向电脑中输入数据出现的错误；评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。

1.2 管理水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度，特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。一是拆迁评估业务人员的培训管理问题[5]。二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行，涉及人员多，跨越时间长，一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度，当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时，最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。

2 拆迁补偿评估中面临的外部风险

2.1 来源于委托方单位个别人员的外部风险

拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门，房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成拆迁评估业务，但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动，影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估，由于涉及的补偿金额比较大，并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系，因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉，达到提高拆迁补偿金额的目的。

2.2 来源于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人的外部风险

房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中，估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解，并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务，但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权人对估价人员正常估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构，其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位，就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结，影响拆迁补偿结果的客观合理性。

3 拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策

通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析，估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施，一旦风险真正产生，房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿，风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚，这种情况在我国已有发生。

3.1 内部风险防范措施

房地产评估机构对于拆迁补偿评估业务面临的内部风险如上文所述，在此，主要从以下几个方面阐述内部风险防范措施。

3.1.1 加强对拆迁评估技术人员的培训。首先，在拆迁评估人员现场调查前必须进行相关技能培训，培训内容主要包括相关测量仪器的正确使用，这方面至关重要，因为目前我国许多集体土地上的房屋一般情况下都没有房屋所有权证，因此拆迁评估时房屋面积需要估价人员现场测量，而房屋面积的准确性对评估结果的影响很大，也关系到被拆迁房屋所有人的合法权益，不能多评，亦不能少评；同时现场调查人员的培训内容还包括现场调查的正确流程、现场调查的内容及调查表格的填写规范及填写时字迹清晰的要求等。其次，拆迁评估内业处理人员的培训，包括调查表格数据如何正确输入电脑，输入数据后输入人员至少要对输入的数据与相应的调查表核对1遍，在此基础上由其他内业处理人员进一步复核，在确定无误的情况下安全保管好输入的数据；出具估价结果报告人员的培训，其内容包括如何正确对估价对象合理定价及估价报告如何正确撰写[6-7]。

3.1.2 估价机构对估价人员的责任与奖惩制度落实。拆迁补偿评估业务一般需要多人共同完成外业调查与内业处理工作。因此，必须清楚地划分拆迁评估人员各自的工作职责，实行奖励与惩罚相结合的公司制度，具体包括以下措施：一是外业调查表格的填写规范要求。外业调查人员一方面必须在调查表格上详细规范地填写调查对象的相关内容，同时在外业调查表上填写调查时间、调查人员以及填表人员等相关信息，为防止以后调查表格填写内容出现问题可以追溯相关外业调查人员的具体责任，防止外业调查表格不填写相关调查人员时以后出现问题外业调查人员的相互推脱责任。二是内业处理时相关人员责任明确划分。这主要包括外业调查数据的电脑录入人员和撰写、审核房地产估价报告的房地产估价人员的具体责任划分。数据录入人员需要在录入的电子表格上注明录入人员的姓名，而估价报告的撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员姓名，特别在此强调，估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核，还必须加强估价报告纸质打印好之后的认真审核，确保估价报告估价结果的客观合理[8-10]。

3.2 外部风险防范措施

房地产估价机构在从事拆迁补偿评估时面临的外部风险主要来自委托方以及拆迁估价对象产权人2个方面。首先分析来源于委托方的外部风险分析。目前在我国，拆迁评估机构主要接受拆迁评估对象所在地方政府职能部门的委托，因为拆迁评估所涉及房屋拆迁补偿金额一般较大，委托方的一些人员不排除可能受拆迁估价对象产权人的利益贿赂，为拆迁估价对象产权人争取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干预影响房地产拆迁评估机构的出具的评估结果，给房地产评估机构可能带来严重风险。同时，拆迁估价对象的产权人也可能为了获得更高的不合理的拆迁补偿，通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂，这同样也可能会对从事拆迁评估业务的房地产估价机构带来灾害性的风险。对于此类外部风险，房地产估价机构应在做好防范内部风险的基础上，对估价机构从事拆迁评估人员进行外部风险防范教育，特别是要制定严格的公司制度，如果由于估价机构内部人员参与虚假拆迁补偿评估现象发生，房地产估价机构要出台具体严厉的惩罚制度，对这类不遵守房地产估价师职业道德人员要剔除出估价行业，情节严重人员可能要进行刑事处罚。特别要强调，房地产估价机构在拆迁评估外部风险防范上，房地产估价机构的法定代表人及主要负责人一定要以身作则，在拆迁评估业务中坚持合法、公平、公正的评估原则，不能因为利益驱动而违背职业道德和触犯法津[11-12]。

4 结语

由于我国目前正面临着城镇化的高速发展，房地产估价机构承担着大量的征地拆迁补偿评估业务，公平、公正的拆迁补偿评估结果对于地方政府推进拆迁项目顺利完成以及对于社会的稳定均起到至关重要的作用。因此，从事拆迁补偿评估业务的房地产估价机构需要严格遵守房地产评估行业准则，清醒地认识到拆迁补偿评估过程中其面临的内部与外部风险，并且为此做好各种防范措施，以保障房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业的健康持续发展。

5 参考文献

[1]占辉斌，郭锦墉，詹海斌，等.Shapley-value法在战略联盟利益分配中的应用[J].商业研究，2005（19）：35-37.

[2] 詹海斌，占辉斌，吴群.江苏省城市地价水平的空间自相关分析[J].统计与决策，2011（20）：102-104.

[3] 张勇.深入研究补偿条例，巩固开拓估价业务[J].中国房地产估价与经纪，2011（1）：1.

[4] 王敦.农村集体土地产权调查中地块编号方法的实践与研究[J].国土资源科技管理，2011（5）：121-126.

[5] 诸葛剑平.企业人力资源混合配置模式研究[J].商业研究，2005（19）：154-156.

[6] 王忠郴.当前房屋拆迁补偿评估刍议[J].企业经济，2006（7）：17-18.

[7] 冯书剑.四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法[J].资源与人居环境，2004（9）：5-6.

[8] 古学.城市房屋拆迁补偿评估的特征和作用[J].蜀都房地产，2004（A02）：25-26.

[9] 王锡光.桂林市建立公平、公正、公开的房屋拆迁补偿评估机制的探索[J].中国房地产，2004（4）：67.

[10] 杨建华.建立公平、公正、公开的房屋拆迁补偿评估机制[J].中国房地产，2003（7）：1.

篇3

关键词 城镇化 房屋拆迁 风险诱因 风险预防

作者简介：陈百慧、冯迪、王子模，中国海洋大学法政学院。

一、城镇化进程中的主要风险类型

高速城镇化在给社会带来日新月异的变化的同时，也造成了社会风险的不断提高。具体体现为一下几种：

（一）恶性拆迁持续存在

城镇化进程自本世纪以来进入了一个高速发展的时期，特别是基层社会纷纷加快了旧城改造的进程。通过对旧生活区域进行拆迁重建，使得城镇功能得到升级，符合城镇化进程的需要。但由于拆迁问题涉及众多利益人，而且相关利益的协调难度大。特别是某些政府为追求发展速度，忽视了拆迁中存在的各种风险。

（二）社会底层规模扩大

由于高速城镇化，人口流动也变大。特别是由于土地征收和拆迁，许多农民失去了耕地，不得不转入到城镇寻找新的就业机会。但由于其就业能力的限制，一般多从事于第一产业的工作，国企下岗失业工人、包括农民工在内的农民群体、难以就业的知识青年等被甩到社会结构之外，正在成为“没有机会的群体” ，导致社会底层庞大，社会阶层差距大。

（三）生态环境恶化

城镇化进程的过快导致经济发展和环境保护发生严重的错位。地方政府为追求GDP的增长，引入高污染、高能耗的企业，忽略生态环境恶化造成的社会损失。这些产业结构应该进行淘汰的企业由城市转移到城镇，排污从城市转移到城镇，并且更加肆无忌惮，导致城镇生态环境恶化加剧。

二、社会风险防控之首要对象――房屋拆迁风险

在建立应对社会风险的机制时应该重视如何建立一个应对拆迁风险的机制。由于城镇化最直接的外部表现就是城镇空间面扩大、农村景观转变为城镇景观。人口向城镇移动也促使城镇住房面积增大，公共基础设施完善。城镇化意味着城镇人口规模的不断扩大，即意味着城镇空间规模的不断扩大，这就必须要求通过拆迁等手段来实现城镇空间的延伸。并且通过一系列的旧城拆迁，改变原来城镇的功能结构布局，提高城镇发展的档次，完善城镇的社会生活功能布局、生态环境、城镇景观等。

因而，如果在城镇化的进程中不能很好地应对拆迁中存在的各类风险矛盾，那么城镇化的进行就无从谈起。有效解决拆迁中存在的问题并建立一个预防拆迁冲突风险的机制，正确处理好城镇建设和人民群众个体利益之间的关系，形成人民群众真心实意支持城镇拆迁、改造和建设工作的氛围，促进城镇化建设的持续、健康和稳定，有利于降低城镇化进程中社会风险发生总体可能性，推动和谐社会的建立。因此，着重探讨建立一个如何应对拆迁风险的长效运行机制，对于整个社会风险防控机制的建立具有重大的积极意义。

三、拆迁风险之表现及诱因

（一）具体诱因

解决拆迁中存在的风险，就要正视“拆迁难”的问题。房屋拆迁及其拆迁纠纷涉及多个利益主体，包括公共利益和个人利益，拆迁人利益和被拆迁人利益，土地所有人利益和土地使用人利益等等，涉及范围极广，因而调节好这些利益的难度也大。拆迁风险产生的原因具体有以下五点：

1.拆迁工作任务重且追求速度。当前，人口向城镇、城市流动速度快，流入人口对住房需求加大，原城市、城镇人口对于住房环境质量的要求提高，因此房产开发的面积不断扩大。房产开发速度提高，相对应的进行拆迁工作的速度也进行提高，社会拆迁任务重。高速的拆迁，必然导致对部分拆迁利益相关人的忽视，基层拆迁人员需要在很短的时间内完成对拆迁补尝的评估，对接、协商和最终的拆迁，使得整个拆迁过程很紧迫 。并且部分开发商为追求效益，造成暴力拆迁和强制拆迁的事件增多，引发集体的社会冲突。

2.拆迁补偿的标准得不到统一。依据拆迁法规的要求，对于拆迁补偿的评估应该以市场评估价格为依据。但是由于中国市场面积达，地区差异也明显，各地区的经济发展存在差异，房产评估的标准难以统一，即使在同一地区，由于环境、观念、习惯的不同，对于补偿标准的认定也存在差异，市场评估价格得不到统一。补偿基准价与市场价格产生一定差异， 具体体现在以下几个方面： 一是总体评估和个案评估存在差异;二是自行改变房屋用途导致补偿困难;三是装修的补偿问题 。这些因素都导致了拆迁补偿在地区间存在差异。

3.被拆迁人法律意识淡薄。在当今社会，虽然社会整体的道德素养和法律素养都得到显著提高，但由于地区发展的不平衡，特别是在基层社会，仍大量存在着法律素养和道德素养缺失的被拆迁人。在拆迁工作中，常常会有一些无理取闹的拆迁户，无视法律关于补偿的规定，在拆迁补偿方面超越法律的政策进行漫天要价，或者是在进行拆迁评估前进行违章建筑，希望获得更多的拆迁补偿。或者是拆迁的决意不清晰，对拆迁补偿甚至是否拆迁存在矛盾，导致今天同意、明天后悔的现象。

4.房产开发商违反拆迁政策。首先对于在拆迁补偿方面超越法律的政策进行漫天要价的被拆迁人，房产开发商本着财大气粗以及息事宁人的态度，对部分被拆迁人进行随意承诺和超额补偿，纵容了被拆迁人的不当要求。其次对于始终不愿意搬迁的被拆迁人，被开发商采取断水、断电、骚扰和阻碍通行的方式逼迫被拆迁人搬迁，甚至进行入户暴力拆迁和强制拆迁。加剧了被拆迁人的不满情绪，一旦不满情绪积累到一定程度，就有可能爆发大面积的社会冲突，阻碍拆迁工作的进行。 5.政府依法执行力度不充足。由于配套的拆迁的法律法规不完善，且政府的监管力度不足，势必导致政府对于拆迁的执行力度不足。政府不能由于个别被拆迁人不愿意搬迁，而忽视了更为重要的人民群众的生命安全和公共利益。面对个别不愿意搬迁的拆迁户，政府在进行了各种劝说和沟通后仍然不愿意搬迁的，应该予以依法的强制执行。政府要坚持依法强制执行，特别是涉及人民群众人身利益的，更要坚决地执行。依法执行力度不充足不仅削弱了政府的权威，也势必会影响整个拆迁工作的进程，对于地区整体的发展规划进行了阻碍，并且导致地区发展不协调。

（二）具体表现

导致拆迁风险的原因具有多样性，且具有并发性，例如，有与被拆迁人缺乏对拆迁补偿相关法律法规的了解，坐地起价，漫天要价导致房产开发商为了可以维持效益，进行随意承诺，但事后却不履行，导致被拆迁人和开发商之间利益关系紧张，并且随时可能爆发双方冲突。由于政府在相关政策执行上没有履行相应的职责，忽视对拆迁工作的监督管理，导致开发商违反相关拆迁政策，并且损害弱势的被拆迁人的利益。再者，没有一个公平合理的补尝标准，致使补偿标准差异巨大，使被拆迁人心理落差加大，对政府工作产生不满情绪甚至会采取一定的措施进行反抗，拆迁工作的执行就更加难上加难。

而且由于相关法律法规的缺失，使得政府缺乏一个可以进行依法强制拆迁的依据，使得一些顽固的被拆迁人无正当理由不愿进行搬迁，造成拆迁工作搁置，阻碍了地区城镇化的进展。政府、开发商和被拆迁人三方之间由于不合理的拆迁规划、拆迁措施等，容易造成心理失衡。特别是在开发商和被拆迁人之间，开发商会利用自身优势强制进行拆迁，而被拆迁人也会顽固的抵抗，造成群体性冲突事件。群体性冲突事件一旦发生到剧烈的程度，例如引发伤亡和严重的流血事件，政府进行调和的难度愈发加大，甚至由于调解不能爆发社会冲突。

因此，建立一个有效的机制，具有可以预见风险、识别风险、划界风险和解决风险的功能，对于拆迁工作的进行具有重要性和必要性，对于城镇化的进展来说也是必不可少的。

四、建立应对拆迁风险的完善机制

（一）媒体参与

在拆迁过程中，政府和公众之间的关系改变涉及根本、非常困难，需要调整相应法律法规才能在本质上改变其关系，而媒体在其中的角色相对较灵活，只要调整应对策略，就能有效影响拆迁过程中的信息平衡，并有效化解其中的社会风险。这种影响力，借助于媒体自身得天独厚的优势，也是对现有拆迁制度中政府、公众之间信息不对称、渠道不平衡的有效补充。媒体应该讲事实，向政府要信息，向公众挖事实，还原拆迁本来面目;正向导，立足过去现在，展望未来发展，还原拆迁真正价值;化风险，合社会智慧，为政府提供决策依据，为公众化解拆迁风险。

（二）完善拆迁评估机制

评估是拆迁工作的重要环节，拆迁补偿的数额在很大程度上是由评估结果决定的，评估机构作出的评估结果是补偿的最主要依据，如果评估的整个机制不完善，即使再好的法律法规也无济于事。所以，在法律已经对房屋拆|评估有所规定的情况下，完善机制，使制度更加完善成为当务之急。

1.对评估机构进行规范。拆迁主管部门应做好服务工作，统一管理、建立信誉档案，为拆迁双方当事人提供优质服务;建立评估机构的筛选和淘汰机制，定期向社会公示那些资质高、信誉好、实力强的评估机构，供拆迁当事人选择。评估机构应依法开展评估工作，不得转让、变相转让受托的评估业务。另外，公开进行评估机构的选定。评估机构作为中介组织，是社会服务性机构，不受地域限制，进行评估，可以选择异地资质好、信誉高的评估机构参与，以排除利害关系的，减少对评估工作的影响。

2.保护当事人合法权益。评估结果事关拆迁双方当事人经济利益的实现，补偿额是评估结果的具体体现，征收人或者被征收人对房屋价格评估结果持有异议的，可向原房屋价格评估机构申请复核评估。该评估机构应当对评估的结果负责，并向委托人详细说明评估结果产生的事实、依据和做出评估的理由，如评估时所采用的时间点、计算方法、参考因素等。此外，各地区应成立房屋评估专家委员会，复核可以向被征收房屋所在地房屋价格评估专家委员会申请鉴定，进行复核的专家人选应从专家库中以抽签方式确定。最后，关于评估费用的承担，由作出错误评估结果的评估机构承担相应的评估费用。

（三）政府部门要有所作为

房屋拆迁工作要想I得拆迁民众的理解和支持，相关部门就应保障被拆迁村民依法享有的知情权、参与权、监督批评权以及权益受损后的救济权，坚持依法、公平、公正、公开、透明的原则，为被拆迁村民参与到拆迁过程之中创造机会和条件，将整个拆迁工作置于阳光之下，自觉接受村民和社会的监督，做到阳光拆迁、透明拆迁。实践证明，政府相关部门认真及时地做好相关法律法规、政策的宣传工作是非常有必要的，只要宣传工作做到位，让村民真真切切了解自己的权益，赢得被拆迁村民的理解和支持，就可以有效的化解矛盾，使拆迁工作顺利进行下去。

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关键词：建立健全 公路征地拆迁 社会风险 管理机制

Abstract: highway land acquisition and resettlement work is a basic work of the transportation infrastructure, the aim is to improve the living environment and improve the level of urban modernization management, promoting economic and social development. Basic management work to improve highway land acquisition and resettlement, both fundamentally improve our highway land acquisition and resettlement work progress, speed up urban construction, safeguard the legitimate rights and interests of the country and the demolition of the masses, and can better reduce and prevent the risk of events , prompting the commencement and completion of highway land acquisition and resettlement work smoothly.

Keywords: establish and improve highway land acquisition and resettlement and social risk management mechanism

中图分类号：X734 文献标识码：A 文章编号：

1.建立健全评估机制

“以预防为主，防治结合”的思想对由于人为原因引起的公路征地拆迁的社会风险事件具有特别重要的意义。因为只要能够注意从源头上消灭引发这个事件的根源，合理疏导、解决公路征地拆迁中出现的种种风险，增强风险意识，在很大程度上能预防和减少各种公路征地拆迁中的突发风险事件的发生。在应对公路征地拆迁的社会风险事件的时候必须坚持预防为主，预防和应急相结合的原则，从风险评估入手，防微杜渐，把工作重点放在事前评估和预防上，可以避免很多不必要的麻烦和资源的浪费。

对公路征地拆迁工作进行全面的评估，包括风险评估、工作内容、处置和管理决策等各方面的评估，这样才能更好的调整和改进措施和策略，使公路征地拆迁工作顺利的完成：

（1）风险评估。主要分为以下几类：一是效益风险，即可能干扰组织实现特定社会效益或经济效益的风险；二是结构风险，即可能破坏组织的运行规则、程序和制度，一旦显化为危机便导致组织系统故障或失灵的风险；三是形象风险，即可能对组织的品牌、声誉和信用造成损害的风险。对这些风险进行评估是避免效益的损失，和避免政府形象受损的有效措施。（2）社会风险成本评估。（3）对征地拆搬迁工作的评估。

2.建立健全地方政府的责任机制

建立健全地方政府的责任机制，对于遏制公路征地拆迁的社会风险事件具有根本性的作用。公路征地拆迁工作的复杂程度，更加需要加强政府在社会管理、服务和维护社会稳定等方面所起的作用。为此，通过建立健全地方政府的责任机制，增强为民执政的责任感，对促进转变政府职能，转变工作方式和工作作风，有效遏制公路征地拆迁中的利益最大化倾向和腐败，建设廉洁、勤政、务实、高效、人民满意的政府，真正实现社会的长治久安，无疑显得尤为重要。最重要的就是要坚持以人为本、以民为本的原则；协调好公共利益与个人利益、长期利益与短期利益的关系。

3.完善公路征地拆迁的法律法规

完善的法律法规能够提供一种有效的预防和监督，既预防了一些不必要的争端又限制了政府权力的滥用，还能使相对人积极参与到公路征地拆迁法律行为中，从而使相对人权利得到切实保障，因此建立健全公路征地拆迁方面相关的法律法规在对社会风险管理中显得尤为重要。我国应该借鉴国外主要发达国家在公路征地拆迁方面立法的经验，发扬我国实践操作中成熟、合理的部分，建立健全完善的相关法律法规，使我国的公路征地拆迁工作更细致、科学、合理。

4.建立健全公众的参与机制

公众的参与，会使得一项行政决策能够最大程度地兼顾各方面需要考虑的利益，增强其科学性和可接受性，避免决策失误的损失和减少政策执行的成本。更为重要的是，公众的参与本身就是对公民主体地位的一种肯认，使得公民在政府的施政中没有被客体化，体现了现代民主国家一种对人的尊严和尊重。在现代各国，如何增强征地拆搬迁的合法性，并在行政过程中保护被征地拆搬迁户的合法权益，取得其认同和配合就成为了一项重大课题，征地拆搬迁中的公众参与就成为迫切的需要。

北大法学教授张千帆认为，公路征地拆迁的首要关键就在于公众参与。他在 2010 年 1 月23 日发表的文章《拆迁制度需要开门改革》中指出，“从国务院法制办公开的信息来看，中央改革拆迁制度的思路仍然局限于公共利益的界定等法律技术层面，而没有充分关注公民参与等制度建设……无论是对于公路征地拆迁本身还是相关制度的形成，公民参与都是让人民放心、让中央省心的决策机制。要让新的公路征地拆迁制度体现公民参与精神，制度改革过程本身就需要有效的公民参与。”笔者在此，很认可张教授的观点，但是要付诸实践恐怕还有些困难，因为这关系到承包商、政府、被公路征地拆迁者之间力量失衡，在权力主导的体制之下，被拆迁户始终处于劣势，无论是“拆迁”还是“搬迁”，在经济利益的推动下，非法拆迁恐怕还会以各种方式或明或暗地存在。虽然公众参与一再被众多学者专家强调，但是要想真正实现和做到公众参与，就要使公众和被征地拆搬迁户的权利得到有效的保障。行政行为得以实效主要是以力服人和以理服人的相结合，一个合理的行政行为才能让社会地接受。所以在征地拆搬迁中应该坚持并且完善公众参与机制。

5.加强监督机制的建设

在 2008 年的“全国土地执法百日行动”中，查出“以租代征”、开发区擅自设区扩区、未批先用三类违规违法案件3万多件，涉及土地 330 多万亩。由此可见，建立健全公共权力监督机制，加大监督力度，使政府早日推出市场资源配置领域，着重于宏观经济的管理，降低政府的寻租空间，改善政府与企业、公众的利益关系，形成基本和谐的“官民关系”。6.加强风险的组织管理机制的建设

一方面要完善社会风险管理机构，配备足够的人力、物力、财力等资源，为增强这些机构的社会风险管理与控制能力提供必要的条件和环境。同时，尽快建立社会风险管理的综合协调机构，做好社会风险管理的统筹协作。另一方面，要重视对风险管理专业人员的培训工作，学习和应用国外先进的风险管理经验与技术。公路建设部门涉及的各建设工程项目中既有公益性项目，又有基础设施项目，其投资规模都比较大，涉及面较广。这些项目的实施，关系城市经济社会发展，关系资源的有效整合，是建设生态文明城市的重要内容。公路建设征地补偿的标准、资金挪用、占用不能及时补偿到位，很容易成为社会风险事件的导火索。因此，涉及国计民生项目建设配套资金保障的同时，也应作好公共基础设施建设资金保障，加大对建设部门的资金和人力支持，加强建设部门人员的专业培训业是当务之急。同时，在社会风险事件发生以前，政府应该加强与公众和媒体沟通工作，做好政府信息通报规定、危机处理绩效考核、奖励机制及责任追究等问题作出明确的法律界定。

为了更好地应对社会风险和公共危机，首先需要加强同级人民政府内部各职能部门之间、不同层级或同一层级各人民政府之间协调，避免出现条块分割这种多头分散监管体制的弊端：每个监管机构只在自己的职责范围内行动，结果导致各监管机构的不合作，且容易出现监管“真空”。作者认为，建立健全公路征地拆迁的社会风险管理机制的关键是“统一领导、综合协调”。因此，通过设立以属地政府为核心的统一应急决策机构,，对各职能部门的资源进行统一整合，实现政府与部门之间、部门与部门之间、政府与社会之间的协调联动。在公路征地拆迁过程中工程拆迁安置工作由市级主管部门组织、协调、督查、促进，由项目责任单位具体负责，所在区政府配合，拆迁管理部门具体负责办理拆迁手续，拆迁公告，各房屋产权部门要认真落实，规划、国土、房管、城管、公安、法院等有关部门和单位应当密切配合，保证公路征地拆迁工作的顺利进行。

参考文献：

[1] 李经中编著：《政府危机管理》，北京：中国城市出版社， 2003。

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【关键词】房地产拆迁；评估；应对措施

1 房地产拆迁评估特殊性分析

1.1 对象特殊性

房地产拆迁评估的估价对象较为复杂，种类多且数量大。一次拆迁中往往会同时遇到住宅、店面、办公楼、车库等不同物业类型，一次拆迁中往往会面对大量的房屋，少则一、二栋，多则成片乃至一个小区，这些房屋又属于不同的业主所有，在一次拆迁评估中，估价结果既要有整体价格，更要有分户结论。

1.2 市场特殊性

拆迁人在最大限度地追求经济利益的前提下来实施拆迁改建项目，经济利益来源于改建项目，而不是拆迁房屋的本身，更不是双方一致的经济目标。这样特殊的交易条件和交易过程，与一般意义上的“公开市场”不相同，其形成的拆迁补偿价格很难是公平价格，由这些特殊的交易条件决定的拆迁市场也是一个特殊的市场，是一个不完全的公开市场。

1.3 原则特殊性

（1）“合法原则”。“合法原则”包括合法产权、合法使用和合法处分等。

第一：就合法产权来看，一般评估中指的是拥有房地产权证、土地使用证等。而在拆迁评估中，评估对象除产权房地产外，还包括部分可以进行补偿的但不具有产权的房地产，如附属建筑物、构筑物以及零杂空地等。

第二：就合法使用来看，拆迁房有许多存在着实际用途与产权用途不一致的问题，拆迁补偿中牵涉到房屋用途确定时，除合法原则外还要同时遵循当地拆迁管理部门的有关规定。根据地方制定的一些具体规定，如“营业执照面积原则”、“规划部门同意变更原则”以及“规划法出台前变更默许原则”等，产权用途为住宅，但却有可能按商业用房类型来进行补偿。

（2）“最高最佳使用原则”。它是指房地产估价中，在合法原则前提下，在各种可能的利用方式中，选择其中最大收益的使用方式来确定估价结果。一般来说，等待拆除的房屋是不具有以下价值的，比如说：转换用途、装修改造、重新利用等，虽然从理论上讲，拆迁评估中没有绝对排除最高最佳使用原则，但实际上在拆迁市场中它却真正难以应用。

2 现阶段房地产拆迁评估存在问题分析

2.1评估市场秩序混乱

根据我国有关房屋拆迁制度规定，房地产拆迁评估机构必须具有拆迁评估资格，并且需要有专业的评估师进行评估，然而现实中很多城市在进行拆迁中容忍一些没有资格的评估机构对拆迁进行评估，例如，房产机构、资产评估机构和一些审计机构。这就使得一些机构为了获取利益做出违规评估，从而损害被拆迁人的正当权益，造成拆迁评估市场的混乱。

2.2 评估机构缺乏独立性

过去房地产拆迁机构属于房产管理部门，虽然经过改革，房地产拆迁评估机构独立门户，但房产拆迁评估机构却依然受到房产监管部门的影响，未能完全独立于房产管理部门单独进行评估。

在具体操作中，会有一些拆迁评估机构为了获取拆迁方的长期合作，进而屈从于这些部门，从而丧失自身的独立性，进而使拆迁评估成了一个多方利益的争夺焦点，评估机构、房产管理部门和拆迁公司。

2.3评估方法的缺陷性

在正常评估操作中，评估机构应该根据勘察情况，慎重的确立朝向、成新、楼层等评估系数，选择合理的预算方案，进行精确的评估。但是在现实房产拆迁评估中，大多是以基准价格为准，结合区位、交通、成新等系数进行评估，而这种评估方法本身就存在很大漏洞。

3 针对房地产拆迁评估问题应对措施分析

3.1建立完善的市场评估制度

首先，评估机构需要完善自己的制度建设，对评估方案，评估策略进行有效实施，评估机构在进行评估时，也要对评估对象进行公开、透明、公正的招标制度建设，避免受拆迁方或其他诸多方面的影响。

其次，拆迁机构应该坚持公开公正的原则，通过正当的程序选出比较合适的拆迁评估机构。

最后，房产管理部门应当严格遵守拆迁规定，履行自己的监管制度，建立一套完善的评估信誉档案制度，对所有的评估机构进行备案并进行信誉等级划分，以此来约束和提高评估机构的评估信誉和评估质量。

3.2坚持公平性原则

在拆迁评估过程中，既要坚持拆迁机构和评估机构的地位的平等性，又要把握拆迁双方地位的平等性，坚持公平平等的原则。

首先，在评估过程中，要保持评估的独立性，不能受拆迁方或其他机构的影响，要做出科学准确的评估报告，按照评估程序，依照相关法律，对房产拆迁进行公正透明的评估。

其次，在拆迁评估过程中，要正确处理拆迁双方之间的关系，平等对待双方，不能因为地位差异，而动摇自己的评估策略。要保障被拆迁人的合法权益，避免在拆迁中受到严重损失，主动配合拆迁机构工作，避免加重拆迁机构的负担，保障拆迁评估的正常实施。

3.3完善评估策略

（1）对拆迁房地产进行客观评价

根据我国房地产拆迁管理相关政策规定，在拆迁过程中，需要按照房屋的实际价值对被拆迁人员进行补偿安置。这种规定，需要拆迁评估机构在拆迁中对拆迁房屋进行全面的分析评测，包括房屋位置、标定地价、重置价格、房屋用途等方面进行综合分析。综合分析最宜采用成本法进行估价，成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。

（2）明确评估时间点

在拆迁评估中，对拆迁房地产和安置房屋进行评价时，需要确立有效的评估时间。拆迁是一个长期的过程，所以在评估中要充分考虑拆迁时点，具体包括拆迁日期、拆迁证件的发放、开拆时间、拆迁完工以及安置等拆迁时间点。

4 房地产拆迁评估中估价风险因素及防范措施

4.1 风险因素

第一：技术风险。在拆迁过程中，为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度来看，这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。

第二：人为风险。由于城市房屋拆迁估价业务规模大、收益丰厚，受利益的驱使，估价机构和人员之间存在恶性竞争。估价机构和估价人员在不能了解拆迁项目的具体情况时，盲目估价，忽视了估价专业技术和服务的内在价值，导致估价结果与事实不合。

第三：系统风险。房地产价格的变化受很多因素的影响，其中政策的变化是估价人员不可预期的，而现行的城市房屋估价政策、法规和制度还不完善。

4.2 风险防范措施

首先：加强估价机构和人员的继续教育课程学习。

加强估价机构和人员的继续教育课程学习和考核，学习成熟的拆迁估价模式和做法，建立完善的技术规则，使估价人员的估价技术有据可依。由权威机构对房地产拆迁估价技术以规则的形式固定下来。

其次：提高估价机构和人员素质，公正对待房屋拆迁估价工作。

在城市房屋拆迁过程中，对拆迁房屋进行的估价，由于涉及众多群众的切身利益。估价机构和人员必须恪守职业道德，公平、公正地对估价项目做出客观、合理的价格评估，对维护大多数群众利益，维护社会和谐稳定关系重大。

最后：建立多层次的城市房屋拆迁估价监督机制。

建立房屋拆迁估价监督机制，就要建立和完善估价机构质量保证体系。它是在估价机构内部为减少机构面临的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价任务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品，估价报告的全过程中，采取一系列检验、核查、验证等措施，保证估价的真实可靠及科学公正性。房地产工作人员要不断的提高自身的素质，公正对待房屋拆迁估价工作，保证我国房屋拆迁估价工作顺利有序的进行。

参考文献

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只有了解了房屋征收工作中引发社会稳定风险的原因，对这些潜在的隐患进行社会稳定风险评估，并对项目实施的合法性、合理性、必要性进行评估，对可能出现的风险进行预测，才能提出项目应采取的稳控化解措施。

通过对项目的社会稳定风险评估报告、实施方案及征收工作维稳预案的审核，得出项目是否可以实施。从而最大限度地减少房屋征收过程中的矛盾和冲突，达到和谐拆迁的最终目的。

关键词：社会稳定；风险预测；稳控化解措施；和谐拆迁

中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-00-01

社会稳定风险评估，是指与人民群众利益密切相关的重大决策、重要政策、重大改革措施、重大工程建设项目、与社会公共秩序相关的重大活动等重大事项在制定出台、组织实施或审批审核前，对可能影响社会稳定的因素开展系统的调查，科学的预测、分析和评估，制定风险应对策略和预案。为有效规避、预防、控制重大事项实施过程中可能产生的社会稳定风险，为更好的确保重大事项顺利实施。房屋征收社会稳定风险评估就是指在实施房屋征收过程中， 必须对影响社会稳定的因素开展系统的调查，科学的预测、分析和评估，制定风险应对策略和预案。防止出现大规模群访事件。对少数群众因个别原因形成的小规模上访，要认真对待，按照处置预案妥善解决。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）的出台，修正了旧拆迁条例在实施过程中与《物权法》不相适应的情况，其中第十二条明确规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估”。这就意味着社会稳定风险评估在房屋征收工作中的重要性。

所有的矛盾和冲突，均源于利益的对立与冲突。在城市房屋征收工作中，征收主体与被征收人之间是矛盾的两个方面，补偿的合理与否成为矛盾的焦点。一旦矛盾激化，就会出现大规模群体上访事件，影响社会的和谐与稳定。引发房屋征收社会稳定风险的原因主要有以下几点：

一是补偿不合理。被征收人认为自己没有得到合理的补偿而拒绝搬迁。这也是房屋拆迁补偿中产生矛盾的主要原因。二是征收户居民思想观念陈旧。他们一方面想改善居住条件及环境，一方面又怕旧房一旦拆迁，就要过着到处租房或寄人篱下的生活，岁数大的老人还会担心有生之年不能住进新房。三是违章建筑问题。目前为了加快城市的建设步伐，改善城市总体面貌，大部分的搬迁都是针对危旧小区及棚户区进行的改造。由于历史原因造成很多被征收人在房前屋后、见缝插针的搭建各种临时性建筑，经过不断修缮已形成事实的房屋状况，且大多被用于出租等盈利性用途，自然对补偿的要求会提高。四是被征收人对补偿的期望值过高。随着城市化进程的不断加快，房价也在不停地上涨，不同区位的房屋价值相差越显著，被征收人对房屋升值的预期增强，虽然在目前的房屋征收补偿标准下，被征收人最终实际收益较大，但与其不断增长的要求和欲望相比，补偿往往难以满足。 五是补偿不公平。部分被征收人害怕如果自己先签订搬迁协议，后期的被征收人补偿条件比自己高怎么办？这种担忧是人之常情，而且在以往的拆迁工作中确实出现过这种情况，尤其在项目最后期，为了不影响工程进度，往往就纵容部分被征收人的要求，这就造成补偿的不公平。六是在征收工作中，征收人员工作不细致、程序不到位、补偿款不能按时发放等引发的因素。

知道原因后就需要寻求解决的办法，房屋拆迁是一项破旧立新的工作，对于改善城市居民的生活环境，推动城市建设都具有重要意义。为提高房屋征收工作效率，防止征收过程中各类矛盾的激化，及时化解征收矛盾，实现和谐征收，我们就要对这些潜在的隐患进行社会稳定风险评估，并对项目实施的合法性、合理性等进行评估，对可能出现的风险进行预测，并提出项目应采取的稳控化解措施。

一、首先对项目实施的合法性、合理性、可行性、安全性进行评估

（一）合法性评估。征收项目是否符合公共利益的需要，规划与用地是否符合有关法律、法规要求，相关资料是否齐全并真实有效，各环节程序是否符合法律、法规的规定。

（二） 合理性评估。征收项目是否兼顾被征收人的利益，征收项目涉及的群众支持率高低；征收补偿标准是否符合现行政策，是否会引发其他征收项目群众的攀比；是否依照公开、公平、公正原则开展。

（三）可行性评估。征收普查是否准确、被征收人意愿是否充分收集；征收法规政策宣传、公示是否到位；补偿方案是否具有稳定性、连续性和严密性；补偿资金、产权调换房源是否落实；低收入住房困难家庭保障措施是否落实等。

（四）安全性评估。征收项目实施过程引发群体性、越级集体上访、个人极端事件的苗头性、倾向性所在，影响社会稳定隐患的偶然性、突然性、可能性以及必然性，征收项目的风险防范对策和防控预案措施等。

二、对可能出现的社会稳定风险进行预测，提出项目应采取的稳控化解措施

（一）以人为本、因事施策

1.重点解决好困难户的安置。充分利用好市政府关于解决居住困难群众的经济适用房、廉租房的政策，充分体现执政为民的理念，改善群众的居住条件，让困难群众真正享受到党和国家政策的温暖。

2.突出解决好历史遗留问题。针对多种形式的房屋性质，根据被征收人的态度、意愿、可以按照同一档次的采用抽签摇号形式，或先签协议先选房的形式分房，力求公平、公正、公开、透明。同时，最大限度的提高被征收人的优惠政策及奖励措施，积极为征收户提供方便。

3.预防借机爆发抗征收的当事者。对借机妄图发财，漫天要价的被征收户，要多方施策，开展思想教育，进行法制学习。公安机关要做好预案，对煽动对抗征收工作的，要依法予以处置。

（二）广泛宣传、取得支持

征收项目部要深入征收户，广泛宣传，争取被征收户的理解和支持。让群众意识到只有城市发展了，才会给广大的被征收人带来巨大的实惠。

（三）确保“阳光征收、和谐搬迁”原则的落实

加强执行政策的监督工作，主动邀请相关部门和群众代表进行监督，这样就可以杜绝少数工作人员在征收中违纪违法行为发生。

（四）畅通信息渠道、强化预案

征收项目工作组负责全程稳定信息掌握，做到保障工作期间信息畅通；与上级加强联系，针对建设过程中可能出现的不稳定苗头，制定处理预案。

通过对项目社会稳定风险评估报告、实施方案及征收工作维稳预案的审核，对该项目合法性、合理性、可操作性和安全性的认真分析，得出该项目是否可以依法实施。

稳定是和谐的前提和基础。推进和谐社会建设，就必须保持社会的平安、稳定、有序。构建和谐社会需要很多方面的合作，而房屋征收工作的稳定至关重要，做好房屋征收工作中的社会稳定风险评估，是从源头上预防和减少房屋征收产生的纠纷，把问题化解在基层，对保持安定有序、维护社会稳定，构建和谐社会具有重大意义。

参考文献：

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摘要：频繁爆发的征地冲突已经成为威胁农村社会稳定的最大风险因素之一。通过做好源头预防，杜绝滥用“公共利益”名义征地；引入社会组织，推行第三方机构征地风险评估制度；推行阳光征地，提高征地工作透明度和参与度；加强资金监管，保障征地对象的合法权益；落实多元安置，完善社会保障服务体系等多种措施，能够有效预防和化解农村征地冲突。

关键词 ：农村征地冲突;征地拆迁;土地管理制度改革

伴随着工业化和城市化进程快速推进，工业用地、城市用地和各项社会事业发展用地需求急剧飙升。为解决各类用地需求,抑或是在土地财政巨大利益驱使下催生的征地运动席卷全国，由此引发的征地冲突也如影随形般频繁爆发，并呈现出覆盖面广、频率高、后果严重的三大特征。1 频繁爆发的征地冲突已经成为威胁农村社会稳定的最大风险因素之一，也是地方政府社会治理的难点。研究表明冲突预防所耗费的时间、人力、物力和财力成本是最低的，也是冲突管理的首要环节。作为人为因素导致的社会冲突，如果能够在征地之前、之中和之后认真细致做好各项工作，完全能够实现可防可控，避免悲剧事件不断上演。

一、做好源头预防，杜绝滥用“公共利益”名义征地

土地征用是发生在国家和农民集体之间的所有权转移，是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序，并给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有。2土地是不可再生的宝贵资源，而且蕴含着无可限量的巨大价值。在国土疆界基本勘定的和平年代和民主时代，一个国家不大可能通过战争等暴力手段大面积开疆拓土。在一个疆域面积基本稳定的国家或地区内部，农业用地与非农业用地（主要指城市发展用地和工业用地）之间呈现出此消彼长的关系。在非农用地需求急剧膨胀和土地财政极度渴求的双重利益驱使下，地方政府和各种企事业用地单位不约而同地把目光都投向农村土地。但作为一个拥有13亿多人口的泱泱大国，提供最基本的粮食需求和保障国家粮食安全是维系统治的基本条件之一。因此，国家对征地行为管控严格，从《宪法》、《物权法》到《土地管理法》，但凡涉及土地的重要法律无一例外地都明确规定，只有出于公共利益需要才能征收土地，“公共利益”是政府征地合法性的基础条件之一。但我国的征地制度还是显得过于粗略和原则化，由于相关法律法规对于“公共利益”的内涵和外延并未给出明确界定，从而为地方政府和用地单位的不法行为埋下隐患。“公共利益”是多元主体价值判断的产物，利益主体所站立场不同，对其内涵和外延也会有不同的认识和界定，从而引发征地各方在价值维度上的巨大差异甚至背道而驰，表现在实践层面上则是利益主体的激烈对抗乃至流血冲突。借鉴国际上的一般做法，我国在界定公共利益上宜采用概括式与列举式相结合方式，在法律上明确规定征地必须为公共利益服务，然后列举出可以发动土地征用的各项事业，同时保留对国家行政权和法定解释的司法权以相当大自主权。3 通过合理界定“公共利益”和划分征地范围，能够在一定程度上控制地方政府和用地单位滥用“公共利益”名义，以合法形式恣意征地或变相征地，有利于从源头上杜绝征地冲突发生。

二、引入社会组织，推行第三方机构征地风险评估制度

征地风险评估制度是指对涉及土地征收或农用地转用的建设项目，在报批前对征地实施可能引发的矛盾冲突与潜在风险进行综合分析评估，提出相应的风险防范对策和预案措施，从源头上有效预防和减少因征地引发的社会矛盾及不稳定因素，切实维护社会和谐稳定的制度。推行征地风险评估制度对于实现由“被动保稳”到“主动创稳”，有效维护被征地农民的合法权益和保持社会和谐稳定具有重要意义。当前，第三方机构介入进行征地风险评估在我国尚处于起步和探索阶段，在量化评估和评估技术层面，尚未建立起较为完整的风险测算指标体系，难以准确了解征地潜在风险，评价结果可信度也较为有限。部分地方政府在实施过程中就是消极懈怠、阳奉阴违、流于形式。尽管如此，引入第三方机构进行征地风险评估并不断完善这一制度是大势所趋。相关部门应该在全国和地区范围内精选一批公信度高、业务水平高的专业中介机构，能够在国土资源管理部门的监管下，不受任何外在因素干扰独立完成评估工作。政府相关部门要细化并科学制定评估内容，综合研判原发性风险和潜在风险，确定风险系数和评定风险等级，提出分类处置意见以实现防患于未然。相关政府机构对于第三方出具的征地风险评估报告应该予以重视，对项目土地征收可能引发的矛盾及其程度进行预判，专题研究化解矛盾根源、消除稳定隐患的措施建议，制定风险化解的处理预案，并将风险防控责任分解落实到有关部门和个人。对于包含风险因素或风险源尚未消除的征地项目应当做出暂缓实施或不予实施的结论，决不能为了部门或地方利益，有意或无意地忽视风险评估报告的价值。强行实施包含明显或潜在风险隐患的征地项目，有可能会引致征地冲突并造成不可挽回的生命或财产损失。

三、推行阳光征地，提高征地工作透明度和参与度

土地征用事关国家、集体和农民三方利益，唯有推行阳光征地，才能依法保障农民的知情权、参与权、监督权和补偿权，从而赢得群众的理解和支持。征地报批前，地方政府应及时将拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径以及申请听证的途径、联系方式等告知被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人。在告知方式上可以采取在村组内醒目位置张贴公告、进村入户送达、在政府门户网站上公告等有效方式，尽可能扩大被征地群众的知晓面。对涉及房屋拆迁的，应将公告送达或张贴至拟拆迁的具体农户，并通过拍照、摄像等方式留存依据。在开展拟征地告知的同时，须对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物等现状进行调查，调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户代表共同确认。被征地农民要求听证的，应及时按程序组织听证，妥善解决被征地农民的合理要求。用地报批时，市、县国土资源部门应说明拟征地告知、确认和听证工作的组织方式和过程，对程序不到位、告知确认等工作不落实的，不予通过用地审查。征地批准后，市、县人民政府应及时将征地信息在政府门户网站上，并依法组织开展征收土地公告、征地补偿登记和征地补偿安置方案公告。要建立完善的征地信息查询制度，方便公众查询征地批复、范围、补偿、安置等相关信息。要将被拆迁人的姓名、房屋面积、人口及补偿金额等个人补偿信息张榜公布，并在网站、电视、报纸等媒体上进行全方位、多层面的公示，广泛接受社会监督。房屋征收部门和征收实施单位在拟定征收补偿方案前要进行深入细致的前期调查，通过现场开会等方式加强与群众的沟通，倾听民意化解矛盾；要开通“征收热线”、设置“投诉信箱”，及时处理群众咨询和投诉事项，以人性化服务保障“阳光征地”取得实效。

四、加强资金监管，保障征地对象的合法权益

土地补偿费是因国家征用土地而对土地所有人和使用人的土地投入和收益损失给予的补偿，主要包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补助费等。近年来，随着城镇化和工业化的快速推进，城市基础设施和项目建设征地面积以及拆迁补偿资金的规模越来越大。由于缺乏有效监管，截留挪用甚至贪污私分土地征用补偿资金的问题屡屡发生，既损害了被征地农民的合法权益，也影响了党和政府形象以及社会和谐稳定。地方政府应该从源头上加强和规范征地拆迁补偿资金管理，完善标的评估、资金拨付、资金监管和终端发放等各个环节的制度设计，确保征地补偿资金及时安全发放。地方政府要根据相关法律法规和文件精神，结合当地实际制定统一规范的拆迁补偿政策和标准，防止出现多寡不均和老实人吃亏的不公情况，避免“前面签协议，后面来扯皮”的现象发生。地方财政部门应加强基层财政、财务人员业务指导和培训工作，帮助其提高业务素质和财务管理水平。要督促村组及时足额缴入财政专户，杜绝长期滞留村组。要引导村组通过村民决策方式设立专项资金用于公益设施建设和发展村级经济，要在政务公开专栏对征地、拆迁及公共面积补偿资金的发放情况及时进行张榜公示，接受社会和群众的监督。财政、审计、纪检监察部门应结合各自职能，将征地拆迁补偿资金全面纳入监管范围，实现资金核定、发放监督的“全覆盖”。要建立有奖举报机制，拓宽举报途径，注重收集违法违纪线索，形成监管的高压态势。对截留、挪用、贪污征地拆迁补偿资金的违法违纪行为，发现一起，查处一起，并在电视、广播、报刊等主流媒体公布处理结果，真正起到震慑和教育作用。唯有各级政府和相关职能部门协同配合，才能实现对征地拆迁补偿资金的有力监管，从而有效维护被征地农民的合法权益，并在一定程度上避免农村征地冲突发生。

五、落实多元安置，完善社会保障服务体系

作为一个农业历史悠久、农民占据主体、社会保障尚不完善的农业大国，土地对于中国农民而言，具有深厚的感情、特殊的意义和复杂的功能。土地让农民有了安身立命之本，获得生存发展之基，土地不仅是生产资料，更承载着就业、养老等多重社会保障功能。农民一旦失去土地，则他失掉的不仅是基本生活保障，也失掉了承载希望和梦想的精神依托，对个人和家庭的未来生存和发展心存忧虑。其为了获得更为可靠和久远的保障，甚至不惜以命相搏来换取更高的征地拆迁补偿筹码。农村征地冲突产生原因比较复杂，要预防和化解此类冲突发生甚至悲剧重演，相关部门在进行征地拆迁和补偿安置时要采用多元途径，既要注重当前利益，更要着眼长远打算。一方面，要改革当前单一化的货币补偿方式，探索土地产权股份合作制模式。通过土地使用权股份化，允许农户将其所拥有的土地承包权以及相关权益以股份的形式进入证券市场，或者所有权份额股份化，即将集体所有的土地视为共有产权，赋予农户一定的土地所有权份额，农户可以个体的所有权份额作为股权进入土地市场。当农民想脱离农业或进入农业时，可以通过产权的转让，选择是放弃还是拥有土地产权股份，以寻求机会成本最小、预期收益最大的谋生方式。5 另一方面，要广开渠道促进失地农民就业。被征地农民失去土地后客观上需要从农业转向其他行业，其生产和生活方式都要发生巨大转变，知识和技能的缺乏让他们对未来难免忧虑。相关政府部门要建立健全失地农民再就业培训机制，提高劳动者素质和技能，给予就业指导、组织劳务输出，为失地农民再就业创造良好的条件，积极引导失地农民向二三产业转移就业。唯有多措并举，才能保证社会稳定。

农村征地冲突成因复杂、涉及面广、治理难度大，已成为威胁农村社会和谐稳定的顽疾。实践一再证明，冲突治理的最高境界不是冲突发生后的全力以赴和大获全胜，而是根本就没有冲突出现。只有通过土地管理制度综合改革和构建多元有效的失地农民社会保障机制，才能从根源上铲除征地冲突赖以存在的基础，构建起预防和化解农村征地冲突的长效治理机制。

引文注释

1 谭术魁,齐睿.三步走治理征地冲突[J].团结,2013（3）.

2 徐建春,等.土地管理与国土规划新探[M].北京:中国大地出版社,2002.

3 黄天元,等.浅析我国征地制度中“公共利益”界定与征地范围划分问题[J].经济地理,2006（5）.

4 丁宁,等.征地社会稳定风险评估规范化研究[J].中国土地科学,2013（1）.

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一、充分认识做好征地拆迁工作的重要性

当前我区征地拆迁工作总体态势平稳，但在征地拆迁过程中也存在一些不规范的行为，有的甚至出现了一些案件，在社会上造成了一定的负面影响。各街镇场处、各有关部门和单位对此必须引起高度重视，要充分认识到征地拆迁工作不仅关系到我区经济建设发展大局，更关系到广大人民群众的根本利益；要按照科学发展观的要求，采取积极有效的措施，同时注意工作方式方法，防止征地拆迁过程中出现，切实维护好群众利益，维护社会和谐稳定。

二、全面排查化解征地拆迁不稳定因素

各相关街镇场处、部门和单位要迅速成立工作专班，对已实施和正在实施的征地拆迁项目开展一次全面清理排查，重点清查征地拆迁程序是否合法、拆迁行为是否规范、补偿安置是否合理、保障政策是否落实，以及存在的其他可能影响稳定的重点问题。对清查发现的问题要制订整改措施，提出整改意见，明确整改期限；对排查掌握的各类可能影响稳定的问题，要逐一落实包保领导、包保单位和包保责任人，制定应急预案，全力防范和妥善处置因征地拆迁引发的和越级非正常上访。各街镇场处、区直各相关单位于年7月15日前将排查清理整改结果和化解不稳定因素等情况报区人民政府办公室、区集处和维稳工作领导小组办公室，同时抄送区国土局（规划局）。

三、加强征地拆迁稳定风险评估

区有关部门要加强对征地拆迁工作的监管。征收集体土地，必须在区人民政府的统一组织和领导下依法规范有序开展。征地拆迁规模较大的项目实施前必须组织论证，听取意见，并认真进行社会稳定风险评估，形成风险评估报告报区人民政府，同时抄送区集处和维稳工作领导小组审核备案。要通过评估，查明不稳定因素，明确化解矛盾的工作措施，落实维稳工作责任。实施行政强制拆迁的要严格执行相关程序，耐心做好宣传、调解工作；调解不成的，在程序合法、补偿到位、被拆迁人居住条件得到保障以及制订有应急预案的情况下，方可实施强制拆迁。

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关键词：道路改造 拆除 土地置换 规避风险 资产处置 人员安置

中图分类号：F274 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2014）02-259-03

一、引言

从美国出现第一家加油站以来，历经100多年，加油站从无到有，从原始的手工操作到精细化管理，发展的步履越来越快，也与世界经济的发展息息相关。我国也是如此，依托高速公路和城市道路、遍布城乡的加油站正在以便捷优质的服务满足着各行各业以至家庭汽车加油的需要，可以说，在消费膨胀、能源匮乏的今天，加油站的作用是越来越重要了。然而，近年来，随着城市建设的提速和大城市圈的建设，加油站在城市里寻找一块合适的立锥之地是越来越难了。不仅如此，加油站还因为城市道路的拓宽改造被动让路，使按国际标准原本就不是很多的加油站面临萎缩的处境。

以中石化山西太原石油分公司为例，2013年初，该公司在太原市、县区分布有加油站共105座，到6月底在短短半年时间中就有6座加油站因城市道路改造被拆除，还有2座已收到政府的拆迁通知书，即将拆除。而在拆除站中，像古交滨河加油站这样的大站，年销量在万吨左右，这样的一批加油站因非主观因素的陆续拆除，对企业效益的提高产生了严重的影响。

基于如上情况，笔者试图通过分析研判加油站让路城市道路改造的风险，以提高成品油销售企业应对让路城市道路改造的能力。

二、清醒认识政府修路给成品油销售企业带来的风险

1.加油站为道路改造让路给成品油销售企业带来效益和发展风险。太原市从2013年3月起开始历史上最大规模的道路改造工程。除了建设长约45公里的环状快速交通体系外，还将拓宽改造27条城市主干道。空前的道路建设与改造无疑会使改造路段内成品油销售企业诸多加油站面临为道路改造让路而需要拆除的命运。成品油销售企业多年来通过新建、收购、租赁和联营等多种形式，构建了庞大的加油站销售网点。现在，由于道路拓宽和土地重新规划导致一部分加油站被拆除，经济损失和拆除风险同在。建设一个加油站，往往要投入上千万元的资金，为道路改造让路搬迁、拆除，无疑会给成品油销售企业带来巨大的损失，并波及到成品油销售企业稳定的市场和客户，进而影响到成品油销售企业的企业价值和发展，风险不可小觑。

2.加油站为道路建设与改造让路给成品油销售企业带来安全风险。加油站拆除涉及地面设施拆除、油罐内剩余油品清理、油罐清洗、油罐吊运、油罐后期处置等环节，稍有不慎就会发生残余油料燃爆、清洗人员窒息和砸伤、碰伤等事故；加油站拆除，需聘请专业机构进行评估，需由有资质专业拆除队伍进行施工拆除，需停业数月，需重新安置该站的工作人员，耗费巨大人力物力，并直接影响到成品油销售企业的安全与稳定，面临着巨大的安全风险。

3.加油站为道路建设与改造让路给成品油销售企业带来政府补偿不到位风险。太原市政府关于此次道路改造的通知只提出“50米红线及规划控制范围内的违建、临建、加建、压线、棚户区等影响城市交通及景观的建（构）筑物及屋顶、墙体广告将依法实施拆除”，但对拆迁补偿没有详细说明。尽管后来出台了《太原市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》，但却规定：党政机关、事业单位、国有企业的非住宅屋一律不予补偿。由于对非住宅房屋的规定笼统、补偿政策不明朗，致使成品油销售企业面临补偿不到位和企业资产价值降低的风险。

4.加油站为道路建设与改造让路使成品油销售企业面临新址选择艰难风险。国家对加油站的站址选择有严格规定，选址建设必须符合城镇规划，符合间距、通风、环保和防火安全要求。成品油销售企业所属加油站被拆除后，选择建站新址或考察政府给予的置换土地时，既要考虑经济因素，还要履行社会责任；既要考虑城市长远规划，还要顾及安全防范；既要考虑布局分布，还要考虑生态承载能力，难度很大。更重要是，置换土地未必符合国家对加油站站址选择的硬性要求，使成品油销售企业面临加油站拆除后无合适土地建新站的风险。选址的无奈意味着成品油销售企业将使得销售网点减少，进而影响到成品油销售企业的销量及整体经济效益。

5.加油站为道路建设与改造让路使成品油销售企业面临法律风险。成品油销售企业许多加油站是租赁村镇集体土地建设的，一般都签了相对较长年限的租赁合同。加油站服从政府道路改造而拆除势必要中断原先与村镇的租赁合同，而中断租赁合同就违约在先，就要按合同赔偿对方巨额损失，成品油销售企业所面临的法律风险显而易见。

三、规避风险的措施与手段

加油站因为政府修路而拆除，是迫不得已的事情。成品油销售企业支持政府修路而积极拆除影响道路改造的加油站，是尽企业的社会责任的一种方式。如何在尽企业社会责任的同时保全加油站、规避拆除风险，同时把拆除加油站的损失降到最低是摆在成品油销售企业面前的一道难题，必须谨慎对待。资料显示，国内加油站因让道高速公路或城市道路而产生的纠纷不断，纠纷的焦点大多集中于选址、资产评估、经济补偿等方面。因此，成品油销售企业在太原市空前的道路建设和改造过程中，要运筹帷幄、据理力争，当务之急是通过与政府协商或通过法律手段维护企业的正当权益，尽可能地降低财产损失，规避加油站拆除给企业带来的种种风险。

1.规避让路风险。城市需要建设发展，加油站拆除在所难免。所以加油站面临为修路让道的无奈时，首先要在仔细了解道路改造红线与绿线的基础上，与道路改造指挥部充分沟通，如可拆可不拆，就要据理力争，尽最大努力保住加油站；如果压占红线与绿线的程度不是很严重，比如退后几米就可以避开改造红线与绿线，就要在拿出加油站改造计划的基础上，积极与道路改造指挥部协商，以避免异地建站的风险；如果非拆不可，就要请专业评估机构全面评估加油站拆除和异地建站费用，争取征地补偿的最大化，力争取得符合加油站布局要求的置换土地，确保取得土地主管部门的土地权属证明并得到足以弥补拆除成本的合理经济赔偿。如果是拆除租赁村镇集体土地建的加油站，就要积极主动地与城市道路改造指挥部如实反映自身的具体情况，争取政府到位的补偿，而不能过于相信村镇，将一切事务委托给村镇，被动地等待村镇将所获得的拆迁款分给自己。因为城市道路改造指挥部实施拆迁往往只会与被拆迁人签订补偿协议，加油站不是签约主体，所以要在动迁前期积极主动反映情况，争取权利。最好同时聘请专业的拆迁律师介入，由律师提供拆迁损失报告、拆迁补偿安置谈判协商、签订拆迁补偿安置协议等法律服务，从而帮助成品油销售企业争取合理到位的拆迁补偿款，最大限度降低风险。

需要强调的是，加油站拆除后重建的难度很大，能否获得政府的迁建批文、置换的土地是否符合加油站建站要求等都是未知数，加油站报废的可能性极大。如此情况下，成品油销售企业就要千方百计争取合理的、最大化的加油站拆除补偿，就不能满足于原先“房地产价值+无法恢复的设备和设施补偿金额+搬迁、拆除、安装等费用+停产停业损失”这样仅考虑房地产价值的补偿，而要争取包括特许经营权在内的企业价值补偿，力争获得剩余经营年限损失、预期营业收入与净利润损失等补偿。

2.规避法律风险。中石化加油站用地较为规范，多为国有出让建设用地且符合加油站建设土地用途或者国有划拨用地。但也有许多加油站坐落土地为集体建设用地或通过租赁、承包等方式获得的农村集体农用地。对于第一种情况，加油站面临为修路让道情况时，政府一般会给予相对面积的置换土地，加油站只需争取最大化的征地补偿，在政府的帮助下办理相关土地手续即可，风险在可控范围以内，这里不再赘述。但对于第二种情况，加油站却要承担巨大的法律风险。比如租赁期未到，终止合同就要承担相应的违约责任，而异地建站又面临选择的艰难和办理土地手续的繁琐。所以，加油站面临为修路让道情况时，要与土地所有集体或村委会充分沟通，讲明这是政府行为，是不得已的事情，以求得土地所有集体或村委会的理解。如果能在其所有土地范围调换建站土地，不用解除合同，对企业最有利。如果因为选址等原因不得不解除土地租赁合同，就要通过协商避免土地所有集体或村委会在解除租赁合同时的不合理要求，给加油站带来巨额赔偿损失。如果交涉未果，就要通过法律手段维护加油站的合法权益、规避风险。

3.规避安全风险。加油站作为经营易燃、易爆成品油并提供便利服务的特殊场所，无论是建站还是拆除都具有一定的危险性，稍有不慎就会酿成大患。所以，因为让道城市修路而拆除加油站时，因为技术性强，危险性大，一定要慎之又慎。（1）要做好拆除预案。明确组织领导，实行责任制管理，谁主管谁负责，谁组织谁负责。（2）要聘请专业的加油站拆除队伍进行施工，以保证安全。依靠企业自己的力量拆除时，一定要做好充分的准备工作：要对拆除人员进行培训，使其掌握加油站拆除的技术规范、安全注意事项和拆除工作程序，确保施工遵守安全操作规程；要准备齐全吊装、灭火、防爆、切割、急救等设备与器材，确保不因设备和器材原因发生伤人和损坏加油设施事故。要向审批部门申请动火，办理《动火作业证》，确保加油站拆除不发生火灾和爆炸事故。（3）无论是聘请专业拆除队伍还是依靠企业自己的力量，都要完全按照“清理油罐残余油料—清理罐内油蒸汽—拆除油罐上地面建筑物—拆除油罐—拆除管线、加油机、油泵”的流程进行拆除作业，以保证加油设施的完好和再利用。（4）油罐拆除后，要对现场进行彻底清理，保养封存加油机和油泵，存放闸阀和透气阀，油罐进行防锈处理，掩埋场地油迹，切断连接加油站的电源，彻底消除安全隐患。

4.规避稳定风险。成品油销售企业所属加油站面临为修路让道情况时，不得不考虑的一个特别因素是如何妥善安置员工，因其事关企业的稳定与和谐。所以，人力资源部门要及时提出人员安置方案，是补充到其它加油站还是让高龄员工内退，还是遣散不敬业的员工，都要具有可操作性，都要人性化，绝不可激化矛盾，给企业埋下不稳定的隐患，或造成人员上访给政府添堵。因此，合理的安置方案、细致的思想工作、到位的经济补偿都是必要的。特别是内退职工的养老保险、医疗保险缴纳和享受的待遇等要明文规定，确保上述人员的权利不受伤害。

5.规避停业风险。成品油销售企业是以盈利为目的的企业，为让道城市道路改造而拆除加油站势必会因停业而减少企业的成品油销售量和销售收入。一个加油站拆除影响可能不大，多个加油站拆除就有可能给企业带来经营风险。所以，成品油销售企业除了在与城市道路改造指挥部交涉过程中准确评估停业损失，力争到位的停业补偿外，还要积极在内部消化风险。内部消化风险的方法有：将罐内储油、加油机和油罐等固定资产及时调拨其它加油站或正在建设的加油站，让上述设施尽快发挥效能；处置无实用价值的闲置资产，收回一定资金；尽快在符合建站要求的置换土地上建新的加油站，尽量缩短停业时间等。总之，尽量缩短设备停用时间，盘活资产，减少损失。要严格按照石化股份晋实【2012】318文件《关于进一步加强实物资产处置管理的通知》协调一致、同步运行、统一审批的资产处置原则和资产处置程序调拨和处置加油站拆除后的设备与设施，并对加油站拆除结果进行必要的审计，确保处置过程公开、处置价格公平、处置结果公正，最大限度减少因加油站拆除而给企业带来的损失和风险。

6.规避选址风险。成品油销售企业在与城市道路改造指挥部交涉时，对于指挥部安排的建新站土地，一定要有前瞻性，根据选址区域、顾客需求、顾客选择行为、设施吸引力、选址目标、距离等相关参数进行全面的考察，看能否达到满足广大消费者需要、布局科学合理、竞争有序、功能完善的加油站选址要求，还要洞察该土地是否与政府长远规划冲突，并关注了解城市未来道路规划的发展趋势，避免新加油站无法建设或建成后又被拆除的巨大风险。前车之鉴，值得借鉴：荆楚网消息：2005年7月，经湖北省来凤县规划局批准，中国石油天然气股份有限公司恩施销售分公司获准在来凤县城区建加油站，这座价值600万元的加油站，因为设计人员失误，画错了建筑工程红线图，使建成后的加油站占据了规划中的城市主干道，花池伸入规划中的解放大道16.76米、加油棚伸入规划中的解放大道上空15米。刚竣工一年就被迫拆除。海南省海口市欲建一个三级加油站，建设方已经逐一通过了规划、商务、消防及安监等政府部门审批，拟建加油站与周边建筑物的防火距离符合国家标准。然而，附近的居民和单位担心在住宅区旁建加油站不安全而极力抵制，相邻的物业公司甚至拒绝向加油站建设提供水电服务。附近一家规模较大，投资上千万元的幼儿园也多次向有关部门和媒体反映，坚决反对在此地建加油站。而加油站建设方两年前就开始向政府各部门提出报建申请，已付了一定的成本，加油站拿着正式的建设批文而进退两难。无数案例警示我们，类似的悲剧绝不能在我们为让道城市道路改造而拆除加油站并在置换土地上建新加油站的过程中重演。同时，还有充分论证政府所提供异地建站土地是否符合加油站建设“自身效益、安全责任和社会和谐”原则，充分考虑新加油站车流汇聚和车速状况、是否经常堵车、是否便于插车、地段是否繁华、附近有无高楼遮挡，安全间距等因素，力争通过与道路改造指挥部的充分协商，取得较好的建新站置换土地。当然，在置换土地上建加油站的相关审批手续也需要在交涉过程中慎重提出，以其获得政府或道路改造指挥部的协助。

综上所述，城市道路改造使成品油销售企业所属许多加油站面临被拆除的境况，遭遇意外的多种风险，经济损失在所难免。如此情形下，成品油销售企业应该坦然接受现实，本着规避风险、把损失降低到最小的原则，仔细研究政府拆迁政策和相关法律条款，与城市道路改造指挥部充分沟通，与土地所有集体或村委会认真协商，做到有理有据，据理力争，求得征地补偿的最大化、违约赔偿的最小化和财产损失的最低化，新址选定的最优化和加油站拆除的安全化、人员妥善安置的人性化。

参考文献：

[1] 阎晓慧.加油站拆除补偿评估研究.价格理论与实践，2009（4）

[2] 陈咏梅，章劲，田劲.对石油销售企业加油站土地置换的若干思考.中国总会计师，2011（5）

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坚持梳理问题，建立“责任清单”

面对房屋征收拆迁职务犯罪案件易发高发的态势，如何认真贯彻落实国务院《国有土地房屋征收与补偿条例》，保证党的强农惠农富农政策真正落到实处，沙洋县院结合当地实际，针对过去工作中存在贯彻落实国家法律法规不严格、入户组织调查摸底不详实、实行公示公告不全面、落实补偿标准不统一、跟踪监督不到位等十二大类问题，适时组织召开房屋征收拆迁腐败风险防控工作推进会，要求各单位、各部门集中开展专项整治活动。

改革创新管理方法，实行分级负责模式，明确县征收办负责入户调查登记和核算补偿价值，审核拆迁公司与被征收拆迁户签订补偿协议，不参加与被征收拆迁户谈补偿协议；拆迁公司与被征收拆迁户负责谈补偿协议，不参加房屋、地面附着物的登记核算工作；房屋征收拆迁实施单位负责监管拆迁公司的运作行为；县纪委和检察院负责征收拆迁管理的廉政风险防控工作。

建立房屋征收管理“责任清单”，明确哪些事在职责范围内，哪些超越了权力边界，切实做到有权必有责、权责必对等，用权受监督、滥用必追究，以有效减少权力越界、权力寻租等行为，进一步提升预防实效。

坚持工作流程，严格“过程监控”

按照公开透明、便民高效的要求，全面梳理房屋征收拆迁管理工作的权力运行流程。制定权力运行流程图，载明行使条件、承办部门、程序接口、办理时限、监督渠道、相对人权利等要素，增强权力运行程序的严密性，实现监督制约的有效性。

对于城乡居民房屋征收拆迁，当地群众最关注的是协议怎么签、标准如何定、资金能否补到位。为此，沙洋县创新征收拆迁协议的签订方式，由原来谈判补偿改变为据实核算补偿，明确被征收拆迁户的房屋建筑面积、装修项目及地面附着物的补偿标准，便于拆迁公司统一对县征收办调查摸底的清单进行专业评估，确定对被征收拆迁户的实际补偿款额。

坚持“谁主管、谁负责、谁签字”，明确对房屋征收拆迁补偿实行三级复审制度，即先由社区、镇对被征收拆迁户的补偿协议进行审查，再由项目业主单位逐一认定，最后由县征收办主任审核签字生效，任何人无权随意提高价格和增加补偿金额。这样有效增强了补偿的合理性、规范性，减少了人为因素的干预。

坚持公正公开，深化“阳光拆迁”

在房屋征收项目启动后，沙洋县院积极协助县征收办着手建立房屋征收拆迁补偿档案，严格实行一户“一档一册”，将每一个被征收拆迁户资料、所有被征收房屋的评估补偿数额、补偿结果和安置情况进行清晰、具体记录，由县征收办集中存放、专人负责、统一管理，并报县检察院预防部门备案，对群众存有疑问的事项，可依法申请复核，县征收办随时接受档案查询和质询。

严格按照法定程序，建立落实“五公布”、“两公告”制度。即房屋征收拆迁方案公布、征求意见和根据公众意见修改的情况公布、征收范围内房屋调查结果情况公布、分户补偿情况公布、审计结果公布，房屋征收决定公告、补偿数额决定公告。并建立和完善了房屋征收公示、资金监管、调查认定公开、补偿结果公开、投诉举报和责任追究等制度，明确由审计、监察、检察、财政等部门对房屋征收拆迁资金的管理使用情况进行全程监督，增加透明度，提升监督效果。

坚持联手预防，落实“跟踪监督”

沙洋县院组织专业检察预防人员提前介入，侧重于房屋征收拆迁管理工作涉及的重点部门、重点岗位、重点环节和领导干部等，查找相关业务流程中可能存在的制度机制、工作管理、工作作风等方面的廉政风险点，并以监督和规范权力运行为核心，制定有针对性、可操作性的防控措施。截至目前，县纪委和检察院会同有关单位已排查廉政风险点96个，制定防控措施102条，建立专项预防制度65个，向有关部门发出检察建议11份，督促整改问题37个，促进了房屋征收拆迁管理廉洁、高效推进。

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关键词：人民银行 房屋置换 风险防范

近年来，面对办公条件相对较差或面临旧城改造，基层人民银行在无法安排专项资金进行改造或新建办公楼的情况下，开始尝试采取置换方式处置和更新房屋建筑物，对盘活存量固定资产，优化固定资产质量、改善营业办公条件发挥了积极作用。

一、房屋类固定资产置换模式

房屋类固定资产置换是不同房屋间差价交换或等价交换的一种特殊形式的房屋交易形式。与房地产买卖不同的是，房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式，而且在房屋置换中包含有实物与实物间的交换，即房屋置换是“货币与实物”和“实物与实物”两方面内容的交换方式，但一般只涉及少量或不涉及货币性资产。一次置换成功，相当于两种交易概念，即卖掉了原有房屋，再买进了需求的房屋。这样房屋置换方既可大大减轻付款的资金压力，又能有效提高单位改善办公条件的能力。

近年来，房屋置换受到基层行特别是县支行的青睐。通过对分支机构开展调查，辖内有房产类固定资产置换意向的置换行占全省机构总数的27%。从已完成置换机构情况来看，置换后建筑面积比置换前增加了8.8%；置换后资产市值比置换前评估价值增加了17.8%。目前基层行房产类资产置换主要有以下三种方式：

（一）政府主导方式

此方式一般为政府对城市建设重新规划或因市政道路改拓建而要求人民银行搬迁，人民银行被动置换。据统计，目前采取政府主导方式的置换占21%。

（二）“政府+市场”主导方式

此方式一般为人民银行办公楼在政府城市建设重新规划或因市政道路改拓建范围内，当地政府或有一定的政策、资金倾斜但不出面具体协调与执行，而由人民银行或企业相互寻求置换单位，以达到利益最佳平衡点。目前采取此类方式的置换占62%。

（三）市场主导方式

此方式一般为企业或人民银行从自身利益最大化角度出发，积极主动寻求置换交易时发生。置换房屋多处于闲置或符合勉强使用要求状态。据统计，目前采取市场主导方式的置换占17%。

这三种房屋置换方式各有特点，各具优势，对改善置换行办公条件，优化资源配置，解决资金瓶颈问题，实现国有资产保值增值，增加地方政府税收和财政收入，拉动当地经济发展等发挥了重要作用。

二、房屋置换潜在风险分析

由于房屋类固定资产置换周期长、价值大、程序多，涉及关系复杂，如操作和管理不当，极易造成国有资产流失和资金损失。因此，房屋置换业务的潜在风险不容忽视。

（一）制度风险

2012年10月中国人民银行出台了《关于加强固定资产置换管理工作的指导意见》，对固定资产置换原则、报批前的准备、项目的审核与审批、过程管理、账务处理、监督管理等进行了规定；我们省里在2013年也出台了《全省人民银行系统固定资产置换管理暂行办法》，对辖内置换行固定资产置换工作的组织管理、置换程序、账务处理、监督检查等做出明确规定，但对监督部门介入的时间点、上级行在置换前、中、后如何进行全过程指导和监督均未明确，也未出台《固定资产置换操作实施细则》。无论从时间上还是从内容上，都存在制度的明显滞后。由于现有固定资产置换制度不健全和监督配套机制不完善，还容易引发道德风险。

（二）信用风险

房屋置换项目从计划到实施一般需跨越2-3年，过程环节较多，受外界影响因素较大，一旦某个环节发生变数，都可能导致置换行权义受到影响。如某支行与当地政府有关部门签订了整体置换协议，通过补偿一定金额，以支行旧址土地置换县城文体广场土地，用于支行新址建设。但之后由于政府换届，城市规划变更，支行无奈只好进驻目前的金融广场。又如某支行置换项目，原定是在置换地上新建办公楼后，将支行现有办公地（属于国有划拨地）通过当地土地储备中心网上挂牌招标拍卖，后因政府规划调整为高档住宅综合开发，最后进行拆迁补偿。在此期间，新办公楼修建及装修是否按照协议进行、土地网上挂牌招标拍卖是否能被置换对象中标、房地产开发商能否盈利、资金流是否充足、拆迁补偿资金能否到位等各个环节都可能存在变数，可能导致置换对象只能履行部分义务或不能履行全部义务。

（三）法律风险

据了解，由于大部分置换行在招投标前就已经选择好了开发商，故在招标中难免不出现为某一特定投标者量身定做招标文件，或事先向投标人泄露标底，排斥其他投标者现象，难逃“串标”嫌疑。

（四）资金风险

房地产开发周期一般需3-5年，有的置换项目从项目新址建设、拆迁补偿、旧址开发前后预计投入近亿元，且时间跨度长，需要经济实力相当雄厚的企业支撑，从这方面看，给置换项目最终结果带来很大不确定性。

（五）评估风险

资产评估方法包括收益现值法、重置成本法、现行市价法和清算价格法四种，对同一标的选择不同的评估方法，评估价差别甚大。即使选择同一方法，因选择不同参照物或选择同一参照物不同时点评估价也相差甚远。因此在对置换房屋进行价值评估时容易出现价值评估的随意性。一是标准选择不一。如某支行置换项目，当地一家评估机构参照以前年度的土地价格对其进行评估作价，该支行认为此评估价格严重失实，请求上级行找另一家公正客观的评估机构采用重置成本法对其重估，最终评估价为原评估价的1倍多。二是评价有失公允。如某支行资产置换项目，当地政府单方指定的评估机构对该行旧址资产进行了评估，支行对该评估结果持有异议，并决定选择一家双方共同认可的评估机构进行重新评估，资产重估总值为原评估价的1.3倍。

（六）管理风险

一是组织管理不到位。已完成置换的行，100%未成立由会计、财产、纪检监察、内审等部门组成的置换项目领导小组，仅由领导班子对置换项目进行集体研究；90%未建立相关管理制度，操作流程上也未严格按照上级行有关制度要求执行；不同程度存在“重审批轻管理、重速度轻质量”现象。二是监督检查流于形式。100%的本行监督部门未对置换工作及流程进行监督；67%认为其管辖行只停留于书面审查或口头指导。三是合同管理欠规范。60%在和置换对象签订置换协议或合同时，对置换后的房屋建筑物装修标准未明确装修标准，给开发商留下较大的弹性空间。四是基建专业人才缺乏。80%认为辖内目前熟悉固定资产相关政策、招投标程序、应急管理处置的专业人员不多，在一定程度上影响置换工作的开展。

三、房屋置换的风险防范应对措施

（一）健全规章制度，实现依法置换

一是完善规章，编制流程。尽快出台《固定资产置换操作实施细则》，编制固定资产置换风险控制流程图，有效防范权力滥用和违规操作行为。二是建立目标管理责任制度。进一步健全项目置换管理责任制度，实行建设单位主要负责人负责制，签订目标管理责任书，对项目工程实行终身问责。三是出台评价制度。明确当地政府影响度、开发商整体实力考核度、评估机构公证客观度、置换单位内控管理完善度、置换工作合规合法度，国有资产增值保值度等评价体系指标，对置换工作的事前、事中和事后进行评价。四是完善激励约束机制。对置换工作有较大功劳、重大贡献、促使国有资产明显增值的相关人员给予物质或精神奖励；对不作为、失职、渎职行为，或造成国有资产流失，给人民银行造成负面影响的，实行责任追究；触犯刑律的，移送司法机关。

（二）严格项目管理，防范置换风险

一是选择最优置换方案。置换行在进行调查论证的基础上制定多套资产置换方案，明确项目的必要性、可行性、操作流程、风险可控和保值增值等重要内容，提交上级行相关部门进行审查，慎重筛选，明确最优置换方案。二是择优选择置换对象。按照“公开、公正、公平和民主择优”原则，综合考虑置换对象的资质、诚信度、实体状况、资金实力和背景关系等，公开对外招标。三是谨慎选择评估机构。建议总行建立资产评估机构库，省会中支采取推举式、抽签式和自选式来确定本省资产置换评估机构。四是加强置换资金管理。通过签订合同或协议等方式来明确拆迁补偿安置资金到账时间，为拆迁补偿安置资金提供法律保障；签署资金三方监管协议，由置换双方认可的第三方作为资金监督方，该笔资金只对专户划拨转账，不能提现且按工程进度划拨资金，资金托管账户预留印鉴和支票密码可由置换双方分别保管一半，形成资金风险可控。五是加强合同管理。制订统一规范的置换合同蓝本，便于基层行操作执行，对置换过程中有关法律文书，建议由上级行法律事务部门审核把关，防范法律风险。六是加强基建管理人才培训，提高项目管理人员的专业素养，最大限度规避置换风险。

（三）加强检查监督，规范资产置换

一是建议各级行参照基建项目，建立房屋置换项目联审工作机制，成立行领导、会计、财产、纪检监察、内部审计等部门组成的置换项目领导小组，对资产置换项目实施联合审查监督。二是实行全过程监督。检查是否存在多个备选置换方案，是否按操作流程办事，是否建立目标管理责任制度、评估制度和激励约束机制。同时是否外聘会计事务所对项目竣工决算进行审计。三是资产评估监督。对评估机构的资质、信誉度、评估费用、评估方法和评估结果进行监督检查，检查该评估机构是否从总行资产评估机构库中选取，是否存在不良记录，对评估机构是否认同。四是检查置换行是否及时采取适当的方式向本行干部职工公开置换情况及相关资料，是否落实职工的知情权、参与权和表决权，是否维护干部职工切身利益。五是管辖行加强对项目的指导和监督，分阶段对项目实施检查辅导，定期开展项目跟踪监督检查，从源头上对项目进行把关守卡，切实提高房屋置换项目的经济性、效率性、效果性。

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关键词：房地产开发项目；风险；管理

房地产开发是一种投资高、风险高的行业，风险存在与房地产开发的每一个环节。近年来，我国房地产价格上涨过快，房价的飞涨，房地产投资过热，而居民购房行为日趋理性化，加剧了房地产的竞争压力。除此之外，国家也不断出台一些政策措施以加强对房价的宏观调控，使得一些城市的房地产面临着有价无市的威胁，增加了房地产开发项目的风险。

1 房地产开发项目的风险因素分析

在特定的时间内、特定的客观条件下，发生的实际结果与计划结果之间的差异程度就是风险，这种差异程度变化越大，风险就越大。房地产开发项目按其自然属性可分为设计阶段、采购阶段、建设阶段、销售阶段四个阶段，按照房地产开发项目的四个阶段可将房地产开发项目风险划分为投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、建设阶段风险和销售阶段风险。

1.1 房地产开发项目投资决策阶段的风险

房地产投资决策阶段是整个房地产投资项目过程中关键的一步，影响整个投资计划。房价政策的变化调整、房价市场波动、利率和汇率的变动等都对房地产开发投资的决策提供了重要依据，是房地产开发项目投资决策阶段的风险因素的主要组成部分。房地产行业与国家政策和经济联系紧密，房地产投资商必须按照国家对房产的相关政策要求和经济发展现状，开发设计合适的投资项目。

1.2 房地产开发项目土地获取阶段的风险

房地产开发商一旦作出了投资决策后，就要进入土地获取阶段。这一阶段，涉及征地、拆迁等事宜，耗资巨大，存在较大的风险。我国现行的拆迁安置法规有待完善，法规可操作性差，加上原有土地的房产所有者的拆迁意愿问题，给征收土地工作带来了一定难度，加大了房地产开发商获取土地的成本。另外，土地的自然属性、社会规划部门对土地的使用的不确定性等都给房地产开发项目土地获取阶段带来了一定的风险。

1.3 房地产开发项目建设阶段的风险

时间、质量和成本是房地产开发项目建设阶段的重要内容，也是三大风险因素。房地产开发项目建设阶段的目的是要按期、按质、节约地完成项目建设，以保障尽早售出并回收资金。虽然建设阶段风险比前期阶段低，但仍存在许多不可防范的风险，主要有：（1）自然风险，即地形地势、气候环境的变化对施工安全造成的威胁。（2）工期拖延风险，受主客观因素影响造成实际工程的完成与计划差异引起的风险。（3）项目质量风险，由于设计不当和施工质量问题带来的风险。（4）成本风险，工期的增加造成投资成本增加的风险。

1.4 房地产开发项目销售阶段的风险

销售是房地产开发项目的最终目的，是开发商实现利润的关键阶段。房地产的滞销而给房地产开发商带来了营销风险。国家对住房政策的调整、房价市场变动情况、经济发展的态势都对房产的销售产生重要的影响。例如，国家实行廉租房或经济适用房政策，会降低人们对房地产商品的市场需求，给开发商带来销售风险。

2 加强房地产开发项目风险管理的措施

风险是客观存在，只要存在风险的诱因，一旦条件成熟，就会发生风险导致损失。我们虽然不能消除房地产开发项目的风险，但是我们可以采取有效管理方式降低风险发生的概率，从而减少损失程度。加强风险管理包括风险识别、风险评估、风险应对、风险监控四个方面。

2.1 风险识别

加强房地产开发项目风险管理的首要工作就是要提高对风险的识别能力，这就要求房地产企业全面了解房产的行市情况、最新的国家住房政策，深入分析本企业内部的资金、技术情况，从而提高对房地产开发项目过程中可能面临的风险的识别能力。

2.2 风险评估

风险评估即对风险的估计和评价，风险估计是分析单一的风险，而风险评价是考虑各阶段的风险因素对项目目标的影响。众所周知，房地产开发风险存在开发项目的各个阶段，但只是简单地了解可能存在的风险还不够，还必须深入分析各种风险发生的概率有多大，对项目总目标的影响程度。可以采取项目风险概率估计法、项目风险损失估算法、项目风险损失期望值法、盈亏平衡分析和敏感性分析方法等方法对房地产开发项目进行风险评估。

2.3 风险应对

通过采取相应的风险应对措施可以有效地降低风险发生的概率和风险损失程度，在房地产开发项目中，可以采取风险规避、风险转移、风险减轻以及风险自留的方式应对风险。加强企业员工对现行法规政策和企业规章制度的学习，全面掌握国家对房地产行业的政策规定和标准，从而提高其对“违法、违规”行为的识别能力，有效地规避“政策风险”。对于可以转移的风险尽量转移，无法转移的且后果非常严重的就选择放弃以规避风险，尽早处理已经发生的风险，防止后果的进一步扩大。

2.4 风险监控

为了保障房地产开发项目的高效性，必须加强对房地产开发项目全过程风险的动态监督和控制，建立健全风险监控机制，使得房地产开发商可以及时地制定风险的应对策略，减少风险带来的损失。这就要求提高房地产开发项目管理人员和工程实施人员的风险意识，及时发现并反馈风险管理中存在的问题，以确保风险管理的实施。

3 结语

房地产开发项目投资大、风险高，项目开发过程中存在诸多的确定因素，风险充斥着房地产开发项目各个环节。房地产开发商要提高风险识别能力、风险评估能力、风险应对能力和加强风险监控，加强房地产开发项目过程中的风险管理，降低风险发生概率和风险损失程度，促进房地产开发项目和房地产企业的可持续发展。

参考文献

[1] 汤红星.对房地产投资决策风险的分析[J].广东科技，2011（14）.

[2] 林悦.房地产开发项目在建设阶段的风险分析及应对策略[J].经管视点，2011（5）.

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关键词：社会稳定；风险评估；问题分析

中图分类号：D523 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-00-01

一、引言

随着我国进入经济社会的转型时期，许多社会问题、社会矛盾也随之出现，如因土地征收、房屋拆迁等事件引发的群体性或暴力抗迁事件不断激化着社会矛盾，严重影响着社会的稳定。其中，引起社会矛盾激化的一个重要因素就是社会稳定风险，对社会稳定的风险评估必然引起了党和政府的关注。自从党的十六届六中全会以来，为了加强和谐社会的建设在我国很多地区相继出台了关于社会稳定风险评估的办法。但是目前的社会稳定风险评估在很多地区并没有引起足够的重视，在风险评估中仍然存在着很多问题，这不仅影响着评估工作的顺利进行，而且影响着对社会稳定风险的及时有效处理。因此，为了做好社会稳定风险评估工作，我们有必要对评估中存在的问题及其后果进行探讨。

二、社会稳定风险评估中存在的主要问题及其后果

从广义上来说，社会稳定风险主要是指由于政治、经济、文化等子系统与社会系统的依赖关系，这三个子系统内出现的任何风险都会对整个社会造成影响，导致社会动荡和社会不安。

1.在指标设定上，没有严格遵循社会稳定风险评估视角。在目前的风险评估工作中并没有严格按照社会稳定风险评估的视角来设定相关指标，使得在很多情况下并不能对风险做出正确的评估。首先，我们都清楚风险存在着不确定性，是损失出现的可能性，与问题是截然不同的。但是目前很多评估指标的内容评估的是问题，而非风险，对于风险评估与问题评估没有进行严格的区分。其次，现行评估指标体系中的一些评估指标并不直接涉及社会稳定风险，而是考虑到了项目的可行性。但是项目可行性的出发点更多的是基于社会经济而非社会稳定。两者并不严格的区分使得在很多问题上偏离了社会稳定的轨道，将风险评估工作局限在了经济方面。

2.评估方法与程序作为合法化机制存在着局限性。目前的社会稳定风险评估主要通过民意调查与听证会两种方式展开。这两种评估方法可以使有关部门对自身的相关行政行为在特定地区的舆论反应进行一定程度的了解，而且对于暴力抗法事件和的发生也能起到防止作用，但这仅仅是在社会稳定风险的现实性一面。民意调查与听证会方法却很难准确预测或预防社会稳定风险的非现实一面，如网络媒体的质疑、不满和批判等社会舆论及其对个人风险认知的影响等。目前社会稳定风险评估方法与程序存在的局限性使得相关部门并不是总能收集到有效的信息，对于一些非现实性的社会舆论却是没有办法进行及时、准确的预测和预防。

3.在社会稳定风险评估的对象上，没有区分事项与方案。社会稳定风险评估要同时兼顾目标存在的风险和事项实施方案存在的风险。其中目标是由事项确定的，而达到目标的路径却是方案确定的，两者有显著的差别。一个事项能通过不止一种的方案来实施，不同方案存在着不同的风险。若是对事项与方案不进行区分，就会容易根据一个方案的风险评估而对整个事项进行否定。这有可能会引起评估的简单化结论，或是因为修改评估方案而不得不进行低效率的反复评估。

4.社会稳定风险评估的内容存在着局限性。首先我国还缺乏相关的涉及公民重大利益的行政程序法律，使得一些行政程序、法律权威缺失，阻碍着合法性评估的进行，一些关键性的制度需要建立。其次，合理性评估工作仍然存在着困难，对与民众有关的切身利益很难进行顺利地评估。合理性评估在农村和城市地区的进行都存在着阻碍，例如对被征收土地后的农民的基本生存如何进行保障，对房屋拆迁后的居民如何进行补偿，体制本身的局限性阻碍了这些问题的解决。

5.社会稳定风险评估的主体存在信息局限性。目前地方政府的信息负担能力的局限性使得风险评估主体对于社会不稳定的准确信息很难进行获取。首先，评估主体自己评自己时的独立性不足，在评估时很容易把自己的倾向性意见参与进去，在评估过程中很难尽可能运用现代科技手段，最后易得出有利于自己的结论。其次，在实际的评估工作中很少就涉及到人们的主观意愿和主张的客观线索提出要求，导致得出的结果主观性过强。第三，进行社会稳定风险评估需要用相对精确的语言来描述和分析，但是目前的评估中很多时候对于评估事项的规定和政府之外的主体的参与表述比较模糊，而且评估的具体指标可操作性不强。

三、完善社会稳定风险评估的建议

首先，要建立完善的社会稳定风险评估机构，有专门的组织和人员来负责，还要有一些专家库等智囊团。在进行评估工作时，要切实明确职责，将责任落实到每一个工作人员身上，激发员工的工作积极性。其次，在进行评估时要积极主动地使用先进评估技术，认真做好数据收集、指标修正和评估报告等工作，形成科学完备的评估程序。此外还要建立长效机制，形成科学可行的评估体系。第三，要使社会稳定风险评估工作有坚实的社会基础和良好的社会氛围。可以对这项工作进行宣传，使民众正确认识到风险评估的重要性。还要鼓励民众积极参与评估工作，让其认识到这项工作攸关自身利益的。此外，要充分考虑各方相关利益主体尤其是弱势群体的切身利益，尽最大可能维护人民的根本利益。

四、结束语

总之，社会稳定风险评估对于社会的稳定有着重要的作用。目前风险评估的对象、主体、内容、指标及方法等方面仍然存在着问题，影响着问题和风险的有效、及时解决。因此，我们要采取一定的措施切实加强社会稳定的风险评估工作，促进社会的稳定与和谐。

参考文献：

[1]张振生.关于重大项目社会稳定风险分析评估中的几个问题[J].中国工程咨询，2011（09）：17-18.

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[关键词] 土地一级开发 风险管理 征地补偿

土地一级开发，是土地储备中的一个重要环节，是以政府为主导，市场化运作的一种土地整理模式。由于土地一级开发相对其他行业而言是资金密集型行业，征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等，都需要投入大量的资金，而且资金占用时间长、周转速度慢。既要解决项目运转过程中新出现的资金需求，又需要偿还到期债务，仅靠开发企业自有资金是无法满足资金的需求。

目前，土地一级开发行业的资金大部分来自银行贷款，负债筹资成为主要的筹资方式。在完全市场化运作模式下，存在较多不确定因素，企业的财务风险主要集中在资金筹措及投资环节。因此，在资金筹集及投放环节上加强资金管理，以进一步防范财务风险。使土地一级开发企业可持续健康发展。

一、土地一级开发行业财务风险概况

（一）土地一级开发周期长、无法以土地开发权作为抵押，以及国家加强对房地产信贷的控制等原因，导致融资难度增加，资金周转风险很大；

（二）土地开发过程中由于征地、拆迁等环节存在不确定因素，会导致土地整理成本上升；

（三）开发产品不能按预期出让，土地开发成本无法按时收回，导致利息成本上升及还本付息压力的加大。

对于土地一级开发企业而言，由于投入土地前期开发的资金有一大部分来自银行贷款，一旦遭遇地产市场低迷、经过开发的储备土地没有顺利出让，企业将面临财政危机。

二、土地一级开发资金运动的特点

从资金运动角度考虑，与其他生产经营活动相比，土地一级开发企业资金运动具有如下几个方面特点：

（一）资金需求量大。土地一级开发所需资金量很大，少则几千万，多则几个亿、十几个亿，甚至几十个亿。

（二）资金占用时间长、土地一级开发，从征地拆迁到施工开发达到转让条件，所需时间往往很长，少则两年，长则三五年，甚至更长。

（三）分阶段投入。在大多数情况下，土地一级开发的资金是随着开发的深入分阶段逐步投入的，而不是一次性全部投入。

（四）回收期长。即使土地已经开发并开始转让，在许多情况下，最终全部收回资金，也需要较长时间，有的也长达几年。

三、资金筹集环节风险管理防范的措施和方法

在项目开始以前，对于项目本身所需要的资金总量、各个阶段需要投入的资金量、资金回收数量和时间等进行科学预测，在此基础上对筹资活动进行合理的规划是非常必要的。

（一）按项目的实际进度预测资金需要量

土地一级开发资金需求量大，并不意味着所有资金都需要在开始时一次性投入，而是随着开发项目的进度分期分批投入，因此在时间分布上应当根据项目进展情况和资金状况选择合适的时机进行筹资，既要避免因为资金供应不足而影响项目推进，也要避免大量资金闲置而加大成本的现象。

（二）按项目的成本预算、土地出让时序确定筹资数量

资金预测的基础是项目的成本预算、土地出让时序等。由于土地开发项目本身各项支出具有较为明确的成本预算标准，可以根据各个阶段土地开发的具体内容和预算标准确定相应的资金流出量，再结合项目开发过程中收回的资金数量和资金存量确定筹资规模。在一定时期内，资金流出量减去资金流入量，再减去资金存量，得出需要筹资的数量。

（三）选择最佳资本结构

从目前土地一级开发融资的现状和可能途径分析，融资渠道包括：政府投入部分开发资金、银行贷款、信用贷款、发行债券等。

在具体安排资本结构时，应根据企业的具体情况来安排负债与自有资金的比例关系，合理组织筹资方式，使资金成本和风险都能保持最小，实现有关各方经济利益的最大化。

1、对于初创时期的企业，为避免由于负债而带来的利息负担，主要应采用政府投入部分开发资金、自有资金进行经营；

2、当企业发展比较顺利，对于未来前景有较大把握时，可以通过长期借款、发行债券等方式筹集资金。如果对于过多的利息负担并无太大把握，或者不愿意承担过大的风险时，可以通过增资或者吸收新的投资者的方式以增加自有资金来解决资金需求。

四、资金投放环节风险管理防范的措施和方法

对于开发企业来说，将大量资金投入土地一级开发项目，除了实现政府土地开发目标之外，自然希望获得一定的增值收益。在项目运作过程中，在控制投资风险的基础上实现较高的投资回报。

（一）项目实施前投资可行性评估

相对其他房地产开发项目而言，土地一级开发存在较多的财务风险，包括：融资风险、成本费用变动风险、流动性风险等，因此，在项目开始实施前，要通过对项目本身的深入分析，比如对所要拆迁地区的居民人数、构成、成分等加以分析，以评估风险发生的可能性，确定风险发生对于项目可能带来的不良影响，再在风险评估的基础上确定风险反应；同时运用一定的方法，如：回收期法、投资报酬率、净现值法、获利能力指数法等计算项目的投资收益，从而做出投资可行性决策。

（二）投资实施过程的管理

对于土地一级开发项目，在进入实施阶段以后，需要对投资实施过程进行监控。实施过程监控主要包括两个方面：

1、对预算执行的监控

项目开始前，首先编制详细的土地开发投资预算，在以后的物资采购、建设安装、环境工程等投资实施过程中，也都必须严格执行预算，不得随意更改预算，保证预算的严肃性。凡是确实需要对预算进行调整的，必须按照规定的程序进行预算调整的审批。

2、对成本的监控

按照有关规定，土地开发成本必须经过有关部门的严格审核，凡是超过规定范围和标准的开发成本，有关部门在审核时不予以通过，则需要由开发企业自行负担，从而减少了开发企业的利润，因此开发企业同样必须加强对开发项目的成本控制。财务部门及时了解项目的总成本和相关成本项目的发生情况，并定期或不定期进行成本分析，了解成本变化及其原因，采取有效措施控制成本。

总之，在资金筹集和投资环节加强风险管理防范，可以使土地一级开发企业有效降低财务风险，获得可持续健康发展。

参 考 文 献

[1]楼建波、张双根、金锦萍、吕飞飞主编：《土地储备及土地一级开发法律制度》，中国法制出版社，2009年5月