旅游竞价托管精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇旅游竞价托管，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：文化产权；交易标的；交易模式；定价机制；风险防范

中图分类号：F832.5 文献标识码：A

文章编号：1007-7685（2013）01-0079-03

文化产权交易是我国产权交易中的新生事物，通过文化产权交易平台，可以使文化异质性资本品或投资品在公平、公正、公开的原则上，迈进“价值发现”的平台，实现文化与科技的融合、文化与金融的有效对接。因此，在我国文化产权交易的市场建设和发展过程中，需要对文化产权交易内涵的界定、文化产权的交易标的与交易模式、文化产权交易的定价机制及风险防范措施等进行规范和创新，对文化产权交易实践进行理论升华，从而为文化产权交易市场的建设与发展提供理论参考。

一、文化产权交易的内涵

任何特定的文化能力都会从它在文化资本的分布中所占据的地位，获得一种“物以稀为贵”的价值，并为其拥有者带来明显的利润。文化内容可以产业资源的形式进入文化产品的生产过程，并为生产者带来巨大的经济效益。在新经济条件下，文化资源开始进入产业链，使它和其他的资源类型一样拥有了产权问题。文化产权主要指的就是文化资源的归属和所有权，这种权利的拥有者能够决定自己对文化资源的使用、改变、保护和放弃，并可以据此获得一定的收入。学术界从不同角度界定了文化产权交易的内涵。从交易权属看，文化产权交易是对“文化相关物”即物权、债权、股权、知识产权等利用市场平台进行重新分配，通过设立文化产权交易所进行公开交易。从交易过程看，文化产权交易是交易文化资源和产品的所有者、文化创意者以及文化服务提供者以协商和竞价的方式，将其拥有的各种资产与权益，利用特定的市场交易平台进行重新分配，一次性整体或部分转让给投资人或最高竞价者的产权买卖行为。然而，文化产权交易不仅仅是文化资源与产品的交易，还包括为文化产权流转主体提供配套的服务、为文化产权的流转提供专业咨询等内容。因此，从广义的角度看，文化产权交易是文化产权的权利主体借助市场平台，与投资主体达成的有关文化标的物的交易与服务过程。

二、文化产权的交易标的与交易模式

（一）文化产权的交易标的

文化产权市场交易文化的产权，市场的交易标的是文化相关物的资产与权益。文化是一个边界很模糊的概念，而文化产品种类繁多。根据我国《文化及其相关产业分类》标准，文化产业包括文化服务、出版发行和版权服务、文化艺术、文化休闲娱乐服务等活动，具体包括影视、出版、广告、演艺、旅游、会展、设计、传媒和动漫等9个行业大类，这些行业中各类文化产权及版权的交易服务都属于文化产权交易的范畴。在文化产权交易实践中，文化产权的交易标的既包括文化相关物的资产的交易，也包括文化相关物的权益流转服务。文化相关物的资产交易包括新闻出版物、广播影视作品、文化艺术品及创意设计、网络文化及动漫网游产品等各类文化产权及版权的交易；国际间知识产权合作产品交易；电影电视版权交易、电影电视广告播映权、数字软件与设计版权交易、体育赛事权交易；政府有关部门授权或委托的交易等。文化相关物的权益流转服务包括文化艺术经纪和市场服务、各类文化产权的登记、托管服务，为文化企业提供交易鉴证、过户、质押登记服务。

（二）文化产权的交易模式

在当前我国文化产权交易实践中，比较有特色的交易模式主要有四种。一是北交所模式，其特征是在综合性产权交易市场中开展专门的文化产权交易及相关业务。二是雍和园模式，是基于文化产业园区设立的专门性版权交易市场，它兼顾了版权交易平台与园区企业孵化平台的双重目标。三是上交所模式，是按照市场化方式构建的综合性文化产权交易与服务平台。四是深交所模式，其特征是文化产品类证券化的交易品种设计。

文化产权交易过程中，通常会开展政策咨询、信息、项目推介、投资引导、并购策划、项目融资、产权交易组织等活动，运用产权交易方式和规范化的市场运作，推动各类所有制文化企业资产重组、跨国融资并购等工作。若交易过程覆盖上述所有的交易活动，可称为综合易模式。如果只是交易部分文化产权标的，或者提供部分文化产权交易标的的相关服务，称为专业的交易模式。在文化产权交易的发展过程中，随着文化产权相关标的物交易的扩展，交易资源与手段的成熟，文化产权交易模式一般会从专业模式扩展到综合模式。针对文化产权交易标的不同属性，交易模式仍然在不断创新。从交易标的看，文化相关物的股权、债权、物权等文化产权交易通常遵循一般的产权交易模式，可称为传统文化产权交易模式，而基于文化产权设计相关的文化产权衍生品通常称为创新交易模式。

三、文化产权交易的定价机制与风险防范

（一）文化产权交易的定价机制

文化产权交易的定价问题是文化产权交易的核心问题。在已有的文化产权交易实践中，完成产权交易通常需要“三步走”，即价值评估、进场挂牌与竞价转让。而价值评估方式不同，交易的成交价格不同。当前文化产权交易实践中，竞买与竞价是文化产权交易的常用方式。在竞买过程中，交易标的的价格由买家决定，当没有买家出更高价格时，交易成功，交易标的价格是竞买方相继出价过程中形成的最高价格。竞价是买卖双方以竞争方式确定交易价格的交易方式。竞买与竞价的最大不同在于，竞买是单方面的追逐式的成交过程，而竞价是买卖双方互动式的成交过程，是种循序渐进的价格形成机制，竞价形成的价格更接近于交易标的的公允价值。从交易标的看，文化产权交易中既有有形实物产权的交易，也有无形资产的产权交易。无形资产的供求关系与商品的供求关系有很大的区别。文化产权交易供求关系是不对称的，通常其需求是小众化的，很难由供求找到文化产权交易的均衡价格。在文化产权特殊的供求关系框架下，文化产权的有效定价通常源于文化产权的特殊属性。第一，文化作品、资源和服务的制作团队、文化产权交易平台、文化产业评估机构是文化产权交易定价的主体。第二，文化产权交易标的是文化产权交易客体。第三，文化产权交易标的具有意识形态属性、商品属性及投资属性，需要具有安全性、流动性和收益性。因此，依据文化产权的不同形态，依据需求者的多寡，有形文化实物产权的定价机制主要是竞买和竞价，而无形的文化产权的定价机制可采用专家评分法。专家评分法是一种定性描述定量化的方法，是根据定价对象的具体要求选择若干评价项目，制定评价标准，然后聘请若干专家，凭借他们的经验给出评价项目的具体评分值，然后根据不同的数据加权方法计算评价指数，并得出评价标的的分值，以此确定交易标的的价值。文化产业的业内知名专家给出的评分具有一定的主观性，通过客观加权，可以将定性数据定量化，使得评价具有科学性、客观性。因此，从方法的适用性角度看，专家评分法是可以应用于产权交易定价的，其难点在于评价标准的制定。随着业界数据的不断积累，这一问题会逐步得到解决。

（二）文化产权交易的风险防范

文化产权交易是一项资本市场交易活动，具有一定的风险。文化产业的“轻资产”属性需要恰当的风险分摊机制。中央宣传部、中国人民银行、财政部等九部委于2010年3月19日联合《关于金融支持文化产业振兴和发展繁荣的指导意见》中，特别提出积极培育和发展文化产、保险市场，提高保险在文化产业中的覆盖面和渗透度，有效分散文化产业的项目运作风险。已有的交易实践表明，文化产权交易中的风险防范尤为重要。随着文化产权交易实践的深入，可建立“多层次的风险分担和补偿机制”。如，可以引入政府增信、担保机构的信用担保、保险机构的保险保障及融资补贴和退市等各项制度，多层面、多角度地分散文化产权交易的风险。

四、结论

文化产业的腾飞是经济发展的必然。文化产业作为高附加值的高级产业，是我国经济实现产业结构转化和升级的优势所在。文化产权交易平台为文化产业的资本化提供了有效的发展通道。随着银行、担保机构及保险公司的介入，文化产权交易所作为文化资本的蓄水池，对于化解文化产业发展的资金瓶颈、价值挖掘瓶颈具有至关重要的作用。文化产权交易理论的研究要紧密联系文化产权的交易实践，做到对文化产权交易实践的理论总结与升华。

首先，从广义的角度看，文化产权交易是文化产权的权利主体借助市场平台，与投资主体达成的有关文化标的物的交易与服务过程。在文化产权交易市场的发展过程中，不仅要实现文化产权的交易功能，还要充分发掘文化产权交易的服务功能。

篇2

这可有点奇怪。因为走秀网最初给外界的印象是专营奢侈品的公司。2008年，走秀网以奢侈品概念杀入电商领域；但两年后，创始人纪文泓意识到小众路线需要转变。去年，走秀网已决意把定位转向为大众时尚消费。“走秀不是只卖奢侈品的网站。”纪文泓告诉《环球企业家》。今年，纪文泓的谈判合同中已有100家国际时尚品牌。

JPS这样的国际合作伙伴正是纪现在需要的。他希望能更多获得这类国际公司或品牌的独家授权，从而在中国电商领域创造不一样的产品组合。在中国电子商务日益同质化的今天，走秀网已经做到与其他电商只有70%的重合度，纪文泓的目标是继续降低这一数字，既可以最大限度地避免陷入价格战，又可以提供更多的国际商品。

当许多外贸B2C模式的电商公司争相把廉价的中国制造销往全球时，纪文泓做的却是逆向的生意——他要将国际时尚品牌引入中国，为它们打开炙手可热的中国市场。

神秘名单

将国际品牌引入中国市场是做了10年国际贸易的纪文泓创业时的理念，但全球“找货”并不是一件容易的差事，希望独家授权在全球化的背景下更是“异想天开”，并且要面对品牌商种种苛刻的条件。

2008年，走秀网刚上线时，找货更多的是依靠其在全球的职业买手。当时买手们发现了某个国家的时尚品牌之后，就把它引入中国。但事情并不顺利。纪文泓讲了一个失败的例子。当时走秀网的买手发现了英国一个很有名的街头时尚牌子Bench，通过接触，双方在定价、营销模式和仓储方面不断讨价还价，最终签订了合同。这是走秀网引进的第一个时尚品牌，但也是一次失败的合作。

那是纪文泓第一次与国际品牌合作，再加上其刚刚转做电商，所以在物品的进销存管理上毫无经验，更何况对方还在遥远的英国。“我们没有找准Bench在中国的定价策略，定价定高了，我们又进了很多货，根本卖不出去，几个月不到便堆积如山，同时包装也出了点问题，让双方都不愉快。”半年后合作即告结束。

不懂得如何管理国际时尚品牌的定位和物品，是纪文泓做电商领略的第一个教训。品牌商比走秀网更注重品质和口碑，在以电商方式进入中国市场前都非常谨慎，整个流程要求也很严格。一些品牌商曾要求自己的服装必须悬挂而不能折叠，走秀网便在自己的仓库设置了大量的悬挂架，并且根据客户的要求保持恒定的温度。而在应对供货商苛刻的条件同时，纪文泓同样面临着如何让国际商品本土化的难题。在刚刚谈判成功的一个意大利鞋品牌中，纪文泓发现一个尺码有6个或宽或窄的鞋楦，“我们不知道中国人适合哪一个，所以只能参考其在中国市场的销售数据”。

纪文泓开发的是一块处女地，这条差异化的电商路并非一帆风顺。但经过4年的苦苦挣扎，走秀网基本适应了这种“磨难”。在纪文泓的电脑里有一张700多家潜在合作伙伴的清单，它们或没有进入中国市场，或在中国市场刚刚起步。

这是巨大的富矿。并为走秀网切入多个细分市场奠定了基础。纪最近瞄上的是一个纽约的晚装品牌。一开始他有点犹豫：“晚装品牌是小众市场，而且中国的派对也不是很多。”是否有足够的市场？但后来的市场调查报告让他眼前一亮——国内已经有几百万消费者关注该品牌。现在，纪正在积极推进其产品的事宜。

尽管在交易额、用户量方面，走秀网依然难以与大型综合电商匹敌，但在时尚品牌垂直类网站中，这一差异化竞争策略让走秀网独树一帜。目前其在线的商品结构中，国际时尚品牌达到40%。而与同类电商相比，纪文泓一再强调自己不卖尾货，并且对新品要独家。

时间就是一切

对国际品牌来说，走秀网的价值显而易见。目前，走秀网的客单价高达700元，京东商城的客单价也不过380元左右。可以说，走秀网的用户对价格没有太大的敏感，并且退货率也保持在4%以内，而同样是从时尚品牌定位走出来的唯品会第一季度的退货率就达到21.省略

点评：19楼是国内最大的本地化论坛之一，覆盖浙江境内各大城市。除了吃喝玩乐、衣食住行、生老病死这些生活消费信息，19楼还是杭州等城市居民的交流社区。一句话，它是为浙江都市人群提供的另一个Bit世界的城市。

徐智明

职位：快书包CEO

主要产品：快书包

点评：天下武功，唯快不破。定位为“网络7-11”的快书包，是电商中少有的“有味道”的品牌。在高数如林的电商竞争中，快书包以“下单后一小时到货”，从图书，到工艺品，再到各种零食，迅速俘获了北京、上海等城市都市白领的青睐。电商不一定要大而全，也可以小而美。

丛广乐

职位：九九房移动产品经理

主要产品：九九房

点评：九九房是目前中国最大的租房搜索引擎，旗下的“掌上租房”APP也是目前最具影响力的房产移动互联网应用品牌。目前，每天至少有600万人在网上寻找租房房源，其中超过80%的用户会首选个人房源。与其它房产类产品不同，九九房正是针对租房用户这一核心需求，在基于全网信息抓取的基础上主推个人房源，并在web端和移动互联网端的产品上体现。

徐磊

职位：布丁移动CEO

主要产品：布丁电影票

点评：本地化生活服务充满了各种诱惑，布丁移动也是针对这一市场进行手机客户端开发的公司。目前布丁移动开发了包括布丁电影票在内的多个针对城市消费者吃喝玩乐的产品。用布丁电影票，消费者可以按照时间、价格与地理距离，选择兑换或购买更为经济的电影票。

徐龙江

职位：丁丁地图网CEO

主要产品：丁丁地图

点评：杭州人都上19楼，阿拉上海人就去丁丁地图。2005年成立的丁丁地图，深耕上海，为都市消费者提供了基于地图信息的几乎是衣食住行各方面的本地服务。丁丁已被HTC投资。

钱钰

职位：化龙巷CEO

主要产品：化龙巷

点评：化龙巷之于常州，如19楼之于杭州。2005年创办至今的化龙巷一直是常州的本地最大生活社区，草根站长将本地生活服务搬上了网站，通过更接地气的本地化运营团队，他成功地捍卫了化龙巷”地头蛇“的位置，并且开始向江苏其他城市拓展。

打造一款优秀的产品，您的方法论是？

抓住核心快速换代，简单有效地满足用户需求。

做一名优秀的产品经理，所需要的关键能力是什么？

选择做什么和不做什么的能力。用户不缺少选择，你要在1秒钟内抓住用户，就必须在产品的每个体验环节，给用户简单有效的东西。做产品是一个九死一生的过程。

消费者需求正在发生什么样的变化？

用户的选择空间越来越大，消费者的个性化需求越来越旺盛，这种趋势在很多生活领域发生着。从19楼网友交流话题中我们发现，从年轻女孩们的装扮，到主题化个性化的婚礼策划，再到宝宝照片相框的个性化定制，消费者比以往更希望展现自己的与众不同。

王京

职位：去哪儿网酒店高级总监

主要产品：去哪儿网

点评：未来的市场会向无线靠拢，将实现无线端更方便、聪明地搜索和预订酒店。最新推出的 “夜销酒店”（Last Minute）以及旅行图片分享“旅图”，将对传统OTA模式的竞争对手造成更大威胁。

陈罡

职位：“蚂蜂窝旅行网”创始人兼CEO

主要产品：旅行翻译官

点评：对出境旅游的用户来说，即便不懂当地的语言，软件可以让手机替你说话。其作为蚂蜂窝无线产品的三驾马车（旅游攻略、旅行翻译官、旅行家游记）之一，目前它和旅游攻略的下载量合计已经超过三百万。陈罡认为，旅行天然就是一个SoLoMo（社交+本地化+移动）的应用。而蚂蜂窝的关键是怎样在现有SNS的基础上玩出新花样。

崔广福

职位：北京艺龙信息技术有限公司CEO

主要产品：艺龙无线客户端

点评：定位于在线酒店预定最大商的艺龙把无线业务视为其重要战略之一。艺龙最新推出的无线客户端升级版“芝麻开门”在苹果应用商店里长期被评定为五星级软件并多次获得编辑推荐。iPad版本上线仅两周即入选苹果应用商店总榜最佳应用推荐。

李小平

职位：上海迅途票务有限公司法定代表人

主要产品：铁友网（前身为久久票务网）

点评：2009年推出以来，以互联网为平台高效整合线下火车票务服务、物流服务和在线票务信息咨询服务，独创全国火车票在线代购一站式服务业务。截至目前，已为80余万用户购买火车票，网站注册用户突破300万。

吴志祥

职位：同程网CEO

主要产品：同程网

点评：目前中国唯一拥有B2B旅游企业间平台和B2C大众旅游平台的旅游电子商务网站。B2B旅游企业间平台搭建包括旅行社、酒店、景区、交通、票务等在内的旅游企业间的交流交易平台。而两个不同定位的B2C平台则同时夹击在线旅游交易市场和在线营销市场。

王江

职位：北京活力天汇科技有限公司CEO

主要产品：航班管家

点评：一款实时查询全国航班信息的智能手机应用，提供覆盖航旅全过程的各类信息查询服务，如航班动态与起降时间、登机口导航、机场大巴时刻表、天气预报、酒店预订、机场常用电话等实用工具。

杨兴中

职位：南京爱西柚网络科技公司CEO

主要产品：OHBABA

点评：主要功能是通过手机的GPS定位功能，可以迅速找到距离用户最近的公共厕所。OHBABA被“夸张”地评为“人类历史上将高科技手段首次运用于动物界最原始的拉屎拉尿问题，因此这款软件具有划时代的历史意义”。

郑洪峰

职位：合肥飞友网络科技有限公司创始人

主要产品：飞常准

点评：帮助旅客跟踪航班，提供延误智能预报。用户还可以在飞常准客户端上定制个性化飞行计划，总结个人飞行记录。

邓天卓

职位：天海路网络信息科技有限公司CEO

主要产品：今夜酒店特价

点评：让用户从“旅行计划”中解脱了出来，将决策推迟到了最后一分钟。这种竞价方式击中酒店的最大需求，也推动着携程们作出改变。

肖异

职位：穷游网首席执行官、创始人

主要产品：穷游网

点评：虽然叫穷游，玩的是高端。运用互联网提供跨国多目的地(以海外为主)的中文旅游资讯和在线增值服务。

打造一款优秀的产品，您的方法论是什么？

首先，详细了解并帮用户找到真正的需求。正如乔布斯所言，去创造那些用户需要但表达不出来的需求。其次，深入了解行业现状。第三研究同行业伙伴的产品，取其精华加以突破。

做一名优秀的产品经理，所需要的关键能力是什么？

最重要的是对需求的把控能力以及优秀的判断力，挖掘用户潜在需求。

在互联网业界，还有哪些领域存在创新机会，还缺乏优秀的产品？

越来越多的消费者拥有智能手机，未来的市场会向无线靠拢，将有可能实现无线端更方便、聪明地搜索和预订酒店。基于无线端的应用和创新将得到更完善的发展。

李天天

职位：丁香园创始人

主要产品：丁香园

点评：伴随着专业交流的深入和发展，丁香园自身也从一个每天只有几个人查看的留言板，发展成一个超过278万专业会员的生命科学综合论坛，并朝着生命科学综合性门户网站坚实迈进。

王航

职位：好大夫创始人

主要产品：好大夫

点评：中国领先的医疗信息和医患互动平台。在众多医生和患者的支持和参与下，经过几年的快速发展，好大夫在线已经在多个领域取得领先地位。

顾晶

职位：39健康网总裁

主要产品：药品通、孕期宝宝

点评：由39健康网开发，中国非处方药物协会提供otc非处方药权威数据的“药品通”手机客户端，正是针对老百姓对药品信息的不对称现状，解决了人们经常遇到的“病了不知吃什么药”，“附近哪里有药店”等大众普遍关心的问题。孕期宝宝则能帮助孕妇管理孕期40周的重要事件，此外还附带多种孕期小工具。

张锐

职位：春雨掌上医生创始人

主要产品：春雨掌上医生

点评：这是一款“自查+问诊”的健康诊疗类手机客户端，用户可通过它查询自己或他人有可能罹患的疾病，免费向专业医生提问。

曾祎安

职位：友录公司CEO

主要产品：友联系

点评：友录公司推出两款针对手机通讯录的产品，友录通讯录与友联系。前者旨在提高用户通讯录使用效率——谁说手机通讯录只能按字母排序，不能以联系频次排序？后者是一款觊觎商务人群社交网络的SNS产品。为了吸引用户，友联系推出除了找人找电话之外的另外一项功能——名片高清“云”识别。

张志浩

职位：12580总裁

主要产品：浙江移动预约挂号服务平台

点评：浙江移动承建浙江省公共预约服务平台，由12580开放预约挂号服务，包括电话、网络与手机WAP。第一阶段12580推出电话服务，一年时间已为近百万客户提供预约。

孟宇

职位：中卫莱康创始人

主要产品：远程健康管理终端

点评：无论托管对象身在何地，可以借助简单的自助终端通过3G技术对其身体各项指标随时进行监控检测，检测结果会通过无线蓝牙和3G网络传输到后台服务器，后台会根据托管对象的检查结果给予各种的分析、评估、提醒和建议，并且建立永久的健康档案，通过全面的健康监控和健康管理，帮助托管对象及时的发现健康问题和解决健康问题。

王旭升、陈寅

职位：下厨房联合创始人

主要产品：下厨房

点评：一个关于美食的网站，用户在这里查询、分享菜谱以及在美食社区里与同好互动讨论。

梁伟平

职位：安居客集团创始人

主要产品：安居客、爱房网、好租、金铺

点评：专业二手房网站安居客的诞生本身就是一个商业模式的创新，短短五年时间，已经遍布了全国60多个城市，房源数已经超过200万套。梁伟平要做的是一家能精准挖掘租房和用户需求数据的房屋中介网站。这是他与其他传统中介最大的不同。

金梨

职位：墨迹天气创始人、CEO

篇3

[关键词] 旅游联盟；匹配性；博弈论；战略资源

[中图分类号] F590.6 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2007)09-0072-03

[作者简介] 柳春锋，浙江旅游职业学院讲师，硕士，研究方向为旅游企业管理。(浙江 杭州 311231)

一、引言

20世纪90年代以来，经济全球化及竞争的日益加剧，国际旅游企业开始了广泛的战略联盟，如日本最大旅行社集团JTB与美国通运公司组建战略联盟，共同开发LOOK品牌。此浪潮也波及到中国，中国旅游企业纷纷组成饭店联合体、旅行社联合体、委托管理、旅游网站联盟等联盟形式，但其成效多有不同。

中国名酒店组织是由我国主要城市的著名高星级酒店及著名相关旅游企业组成的战略联盟，于1991年成立，是我国酒店业最早的联合体，发展至今取得了良好的社会与经济效益；2003年，浙江27家旅行社成立了“大拇指”、“走遍之旅”两大联合体，到如今成效甚微。究其原因，联盟成员的匹配性是一个不容忽视的重要因素，联盟成员的选择是建立旅游联盟的基础和关键环节，许多具体的失败都能通过恰当的成员选择过程而避免。

本文试以博弈论与战略资源的视角对旅游联盟成员匹配性进行深入的探讨。

二、博弈论视角的旅游联盟成员匹配性

以下是笔者建立旅游联盟的博弈模型，用以研究企业对共同资源的单方面掠夺行为。

假定：(1)市场上有两家企业1、2，企业1与企业2建立战略联盟，期限为T；(2)企业行为理性；(3)信息是完全的；(4)期限划分为n个阶段T1、T2、T3…Ti…Tn，若博弈进行到下一阶段，收益以因子r(r>1)向上调整；(5)每一阶段，双方可能轮流掠夺共同资源，但企业实施冷酷战略，即一方违约，联盟终结；(6)双方约定收益分成比例为p。

这是一个完全信息动态博弈模型(见图a和图b)。企业1和企业2都有两个行动选择，一是对联盟形成的共同收益不进行掠夺(不掠夺)，即信守契约，博弈进行到最终阶段Tn时，双方按事前确定的比例p分配收益，企业1得prn，企业2得(1-p)rn。二是破坏契约，对共同收益进行掠夺(掠夺)，假定在Ti阶段掠夺者获得共同收益的(i-1)/i，另一方获得1/i。图a和图b的支付函数中前面的符号代表企业1所得份额，后者代表企业2所得份额。假定在T1、T3、T5……阶段由企业1行动，在(掠夺，不掠夺)中进行选择。在T2、T4、T6……阶段由企业2行动。在T1企业1可以选择掠夺，结束博弈。这种情况下，全部收益由企业1独享，而企业2的收益为0。企业1也可以选择遵守契约，则博弈进入T2阶段同时收益以r(r>1)因子向上调整，即此时联盟获得了更多的收益。接下来由企业2行动，选择掠夺则获得共同收益的1/2。若企业2选择遵守契约，即不掠夺，博弈继续，从而进入T3阶段由企业1选择。如此，随着博弈的进行，联盟的共同收益越来越多。因为我们(5)的假定，双方实施冷酷战略，对于不合作的一方进行惩罚，所以在Tn阶段之前，任何一方在Ti选择掠夺，博弈就在Ti阶段结束。如果双方在Tn之前都不掠夺，则最终按约定比例p分享收益。

现在我们以逆向归纳法来研究一下这个模型的子博弈精练纳什均衡情况。首先我们假定在Tn阶段由企业2行动，由于前面(2)的假定企业行为理性，若要保证联盟的收益不被掠夺，那么企业2按最终约定所得的收益应该不小于进行掠夺所获得的收益。即需要满足(1-p)rn≥(n-1)rn-1/n，即p≤1-(n-1)/nr。

考虑到最后做出选择的不一定是企业2，现在我们分析假定由企业1在Tn阶段行动的情况。同样的道理，双方的契约要得到遵守，对于企业1来说在Tn需要满足prn≥(n-1)rn-1/n，即p≥(n-1)/nr.企业1与企业2所需要满足的条件进行联立，得(n-1)/nr≤P≤1-(n-1)/nr。

当n∞时(即企业1与企业2在T期内有无数次行动的机会)， 1/r≤P≤1-1/r。当r≥2时，p有解，且p取上述不等式的中间值(1/r+1-1/r)/2=1/2时最优。以企业最大化期望效用推导出来的在阶段Tn应满足的条件，其实可以推广到Ti任何阶段。所以，当p1/2时，该模型的子博弈精练纳什均衡为(不掠夺，不掠夺)，均衡结果为“企业1、企业2始终不掠夺，一直到最后按比例p分成”。

它说明建立战略联盟的企业，均享未来共同收益的程度越大，成员企业遵守契约使联盟成功的可能性越大。均享收益，要求建立战略联盟的企业实力相当，至少在联盟内部地位应该平等。虽然大企业与小企业的战略联盟在市场上也十分常见，但他们之间由于不完全契约造成对共同收益潜在的掠夺倾向，加剧了联盟本身的离心力，是不稳定的，这样的联盟很难长期维持下去。

三、战略资源视角的旅游联盟成员匹配性

旅游联盟的类型从不同的角度可以有不同的分类方法，依战略资源的不同可以把旅游联盟划分为显性资源联盟(预订、销售、价格联盟)、混合型资源联盟(产品开发、市场开发联盟)和隐性资源联盟(管理联盟)。

1.显性资源联盟的成员匹配性

以显性资源为基础的预订、销售联盟的匹配性体现在：地理位置互补，服务类型、星级(档次)相似，则结成的战略联盟比较稳定，而且容易获得联盟效应。因为，服务类型相似使不同的联盟成员拥有共同需求的客源群体，星级(档次)相近又使这些客源群体的层次居于同一水平，地理位置不同则使各成员不至于为同一批客源争抢撕杀、恶性竞价，这样，联盟成员才能较为坦诚地互通市场信息、交换客户资料，联手为共同的客户提供价值一致的服务。中国信苑饭店网就是这样一个战略联盟体。它的成员酒店全部是通过国家旅游局颁发的三星级以上的涉外宾馆、酒店，主要分布在全国的重点城市，如五星级的位于北京的京都信苑饭店、四星级的位于上海的通贸大酒店、三星级的昆明金邮大酒店等，各成员酒店均系自主经营。他们在显性资源方面拥有相似的竞争优势：商务设施先进、商务服务功能出众、适合商旅人士下榻。所以，这些饭店能够组成一个联盟体，并获得较好的联盟效益。

2、混合型资源联盟的成员匹配性

以混合型资源为基础的产品(市场)开发联盟是以各成员在技术技能、操作流程、运行机制等方面的优势为基础，或者借鉴学习对方成员的上述竞争优势开发自己的新产品，或者进行综合利用，共同开发新市场。其成员匹配性体现在：位于不同的城市而技术技能不同，或位于同一城市而技术技能相近的旅游企业容易结成战略联盟，而且易取得更大的利益。杭州的杭州湾大酒店和上海的好望角大饭店之间的合作联盟就是前者的体现。上海好望角大饭店素以经营上海特色菜肴闻名，杭州湾大酒店餐饮部专程派人取经后，创新了一批特色菜肴，推出了上海菜系列，使得餐厅几乎天天爆满；上海的好望角大饭店也派员赴杭州湾学习浙江地方菜，也取得了可观的效益。

开发推广一项新的产品或服务，需要众多的人力、物力、财力资源，单体饭店显得势单力薄；要将新产品推向市场，为市场所广泛接受，单体饭店也显得力不从心，无法造成一定的声势和响应。如果一个城市的几家饭店联合起来，共同开发，分散风险，共同进行市场促销，则能取得一定的规模效应。众所周知，啤酒在饭店的销售尽管销量很大，但利润却较薄，葡萄酒则有较大的赢利空间。某一饭店希望在该城兴起饮用葡萄酒的风气，就举办了“葡萄酒节”，希望能够带动葡萄酒的消费。然而，孤掌难鸣，该饭店虽然在短期内增加了葡萄酒的销售量，但随即昙花一现，悄身退场，无法带来大规模的持久效应。但是，如果联合较多的饭店共同宣传和促销葡萄酒，该城市消费者的消费习惯可能就会改变，当饮用葡萄酒成为消费者普遍的爱好时，每一个饭店都将大大受益。可见，在同一城市，技术技能相似，结成战略联盟，容易共造市场氛围、共同推出新产品、共同开拓新市场，并且能够带动消费潮流，成为行业标准，从而增强竞争力。

3.隐性资源联盟的成员匹配性

以隐性资源为基础的旅游联盟主要是管理联盟。对于饭店企业来说，它一般体现为管理合同的形式，即一方输出管理，另一方接受。无论是哪一方，它在选择联盟成员时，所考虑的匹配性一般是：服务类型相似、档次定位相近。商务型饭店一般聘请同样经营商务饭店的管理公司，而不会与擅长经营度假型饭店的管理公司结盟；一、二星级的经济型饭店一般考虑的联盟成员是中档次的管理公司或饭店集团，而不会聘请定位于高阶层客户的豪华型饭店的管理公司。

对于旅行社来说，由于对旅游地和旅行者的知识掌握方面区别比较明显，因此，旅行社之间的管理联盟更多地体现在知识互补和资源共享上。例如，美国的运通与广东国旅结成了战略联盟，运通为广东国旅提供员工培训、定期的网络在线服务、相关的技术支持和优秀的旅游产品与服务；广东国旅则提供其所掌握的关于国内旅游及国内消费者的状况、特征、规律等方面的知识。

四、结论

从博弈论与战略资源的视角我们都可以看出，经营实力相当(服务类型、技术技能可不同)的旅游联盟成员匹配性良好，联盟较稳定。经营实力悬殊的联盟成员存在对共同收益的掠夺倾向，小企业可能搭大企业的便车，大企业也可能以强势的谈判实力要求更高的利益分成，成员匹配性较差，从而导致联盟失效或解体。中国名酒店组织以很高的进入壁垒确保了成员的实力相当，使联盟稳定；而“大拇指”、“走遍之旅”两大联合体的成员中，大中小旅行社都有，构成复杂且退出壁垒低，故联盟很不稳定。

参考文献：

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[2]柳春锋.从战略资源看联盟类型[N].中国旅游报，2005-06-01.

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[4]黎洁.兼并、收购、战略联盟――国外饭店集团发展的新动向[J].中外饭店，1998，(3).

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篇4

哈尔滨银行在面对经济下行压力沉重、转型复杂曲折、经营难度巨大的艰巨考验考验下，继续以服务实体经济为基础，以规模、质量、效益协调发展为目标，以客户全生命周期服务和大中小微客户全供应链综合金融服务为抓手，以综合化、精细化、特色化、创新化、智慧化转型为方向，以金融产品供给侧改革为突破，亮剑前行，突破发展，打好“十三五”的开局之年。

行业与客户选择

行业选择

巩固和拓展银行在战略性、基础产业行业的传统份额，压缩退出周期向下、低位徘徊和衰退的行业产业，抢占拓展具备爆发潜质的战略新兴产业、高成长行业的增量市场份额，针对行业产业特质配置产品服务是发展业务的必然选择。未来五到十年行业选择与经济发展大体同步。在国民经济中占比较大，与银行服务关联度较大的基础行业产业有商贸物流、房地产建筑、机械、化工、汽车、农业食品等。这几大行业的特点：一是产值、GDP占比高，是银行服务的重点领域；二是产业关联度高，便于链式营销；三是未来投资规模依旧较大，信贷和投行、资管等金融服务需求较大；四是转型升级的步伐较快，电子商务、新业态、工业4.0升级换代、新能源汽车、绿色有机食品、现代农业等行业亮点较多，便于中小银行创新跟进；五是银行服务依赖度较高，是各行争夺的传统领域。

未来五到十年行业景气度一般，行业周期处于下行、衰退或低位徘徊的行业产业主要有钢铁、水泥、建材、煤炭、有色、石油石化、纺织、电力、电信等。其中，石油石化、电力、电信、特种钢等央企具备营销价值，但应以投行和结算等服务为主。

从未来五到十年的发展周期看，具备爆发性成长潜质，增长将明显快于GDP增长的行业和产业主要有：（1）养老产业，其中养老服务业、养老地产业、养老金融（保险、养老金、理财）发展空间巨大。（2）文化产业，相关投行服务、知识产权融资服务、消费金融前景广阔。（3）旅游业，信贷、投行、信托理财、资管、消费金融等综合金融服务的发展空间较大。（4）高端装备制造业，其中轨道交通、航空航天、智能制造、海工装备是发展重点，在信贷、银团、融资租赁、信托、保理和应收账款融资、PPP项目服务、供应链服务、保函、内保外贷等领域空间较大。（5）海洋产业，应以环海洋经济区基础设施建设和海洋经济产业链上企业为重点提供综合授信、贸易融资、融资租赁、涉海金融综合服务等一揽子金融服务解决方案。（6）电子信息装备、通讯设备和新一代信息技术，是重要的战略新兴产业，应围绕该行业核心企业积极开展进出口贸易融资及供应链融资等服务，围绕物联网、云计算、4G、光通信、政企网等需求热点开展综合金融服务，围绕智慧城市、物联网用户、4G用户、消费端客户开展精准金融服务。（7）节能（含新能源）、环保行业，该行业金融服务发展空间较大，主要有以下几方面：财政配套资金项目的金融服务和配套信贷支持，国有重点企业环保、节能、循环利用、废弃物处理、水利等项目的配套综合金融服务，PPP项目的管理和配套金融服务、信贷支持，环保、节能、循环利用类设备制造核心企业及供应链相关企业的供应链金融服务等。（8）医药及生物制药产业，针对医疗信息化的银医合作，高端医疗设备的租赁、保理、信贷，生物制药企业和医药企业建设、并购重组融资服务，医药供应链金融服务，针对健康、养老、保健领域的消费金融服务（银医卡、在线挂号、线上支付）等空间巨大。（9）教育产业，在全面二孩政策下，该行业将平稳成长，该产业相关银校合作、学生卡、助学信贷、针对教学培训机构的信贷服务、教育经费和投资领域的金融服务市场机会较多。

客户选择

对公客户。大中型公司客户，搭建各板块齐抓共管，绩效责任共担的对公核心客户综合营销平台，定制差异化的综合服务方案，加大客户拓展力度；可实施分行级主办银行制度，促进公司机构有效客户增长，建立客户流失预警机制、模型和挽留流程，降低客户流失率。机构客户，牢牢抓住以系统管理和网络化为主要特征的政府机构客户群体，巩固财政账户，积极拓展因财政资金统筹而产生的非税收入收缴等各类新账户；强化对财政支出对象机构和中标客户的营销，加强公检法司系统客户拓展，拓展各层级社保客户；加强公共资源交易中心、政务服务中心和基层政府拓展。小微企业客户，围绕“ 圈、链、平台”客户群推进标准化、批量化、集约化发展，依托大数据筛选交易活跃、结算稳定的优质存量客户，优选创业创新类客户，激活低效户和不动户，尽力避免客户销户。

个人客户发展措施。坚持新客户拓展与存量客户保有并重，做大客户规模与做优客户结构并重，城区与乡镇客户协同发展并重。确保有资产客户增速高于全量客户增速，通过对服务区域客户按年龄、职业、性别、消费、投资需求偏好的精准分析，实现客户分层，产品精准配置。打造私人银行客户、中产富裕客户、青年白领客户、青年创业客户、青年工薪族客户、青年网购客户、留学客户、购车购房客户、中年投资理财客户、老年理财养老客户、县乡客户、专业市场业主客户、农村大户客户、农户客户等几十类乃至百类细分核心客户群，建立相应的营销模型，加快打造全能型客户经营能力，尽快在房贷、汽车分期、消费信贷、理财、手机银行等领域取得大的突破 。关注并解决存量客户流失问题，强化客户关系和客户信息的挖掘应用， 推出相应服务方案，大力激活持有短信、手机银行和金融IC卡的零资产客户。

产品创新和业务转型

信贷资产转型

公司板块贷款。鉴于哈尔滨银行发展规模，需进一步加大对国家重大项目、基础设施项目的支持力度，紧跟“一带一路”、京津冀、长江经济带、战略新兴产业等国家战略实施，抢抓区域内国家重大项目、优质商圈供应链的机遇，特别是现金回流好，抵质押物升值潜力好的传统商贸物流、先进机械化工、医药生物制药，发展空间巨大的高端装备制造、现代服务业、旅游、大交通、水利、清洁能源、城市基础设施、健康养老、教育培训，以及电信、电力电网、油气等重大网络工程等领域重点项目应选准切入点，以适合的信贷产品和合理的规模加大支持力度，大力推进节能环保、生态治理等绿色信贷服务项目；提升贴现类票据业务交易能力，增加获取价差的能力；严格行业限额管理，有效控制各大过剩产能等行业贷款增长。

零售版块贷款。哈尔滨银行主要有小微企业贷款、个人住房贷款、消费金融、农村信贷以及外币贷款。

（1）小微企业贷款。一是坚持“以小为主，以微为重”，按照企业生产经营特点合理匹配贷款额度，以综合金融服务增强客户粘性，争做客户的唯一银行。二是充分应用“大数据”挖掘技术，筛选交易活跃、结算稳定、金融资产沉淀较多、合作时间较长的优质客户，促进非基本户向基本户转化。三是积极拓展管控能力强、合作意愿好的担保、助保贷平台，继续争取各级财政资金和风险补偿基金，提升市场竞争力和风险控制力。

（2）个人住房贷款。巩固并提升市场份额，围绕国家十三五规划，加大对重点区域、客户和产品的差别化支持力度，审慎发展个人商业用房贷款，稳步推进个人住房抵押贷款证券化业务。

（3）消费金融。大力发展信用卡消费信贷业务，提升循环透支贷款消费、取现规模，促进循环贷款增长；继续发展分期贷款业务，深化经营现有分期产品，积极发展分期新产品；大力推广汽车、装修、旅游、教育、家电等消费领域的金融创新产品；个人助业贷款以房产综合授信、结算类贷款、龙头企业供应链模式等产品为发展重点。

（4）农村信贷。保持在农业大省、特色农业地区的合作社、家庭农场、大户、农业供应链企业、农村消费、有稳定现金回流和抵质押的农村基础设施等涉农贷款的快速发展。盘活存量，优化增量，努力通过线上移动端覆盖涉农全供应链，通过优化客户体验提升议价能力，争夺和稳定涉农产业链上的优质客户群。

（5）外币贷款。以对俄金融为重点，以内保外贷、外保内贷、信用证项下融资为重点，支持服务区内企业海外投资建设、并购重组等重大项目，加大支持企业“走出去”的力度。

债券投资

保持国债组合占比稳定，政策性金融债加大波段操作力度，在不新增资本占用的前提下，信用债券优先选择同业存单、商业银行金融债券、“自发自还”地方政府债等品种，企业类债券视利率及信用利差走势调整投资比例。在市场利率处于低位的背景下实施短久期策略，待经济企稳回升、收益率上升后适度加快投资进度，提升交易债券组合收益率。

同业业务

支持同业业务发展，优先支持同业投资业务，存放同业与买入返售票据业务，具体结构根据资金充裕度、市场供求和价格水平相机决定；在确保流动性安全基础上，适当增加6个月以上的长期业务比重。

同业资产。一是优先支持同业投资业务，按照“复杂程度由易到难、风险程度由低到高”的原则；二是存放同业与买入返售票据具有低风险特点，要积极发掘新的交易对手，拓展优秀的城商行、农商行、央企和重点战略客户的财务公司等，带动其他同业业务共同发展。

同业负债。一是不断深化与各类非银行金融机构客户的合作，拓展低成本资金。二是开展移动端类余额宝等同业、证券保证金类理财产品，努力增加签约的覆盖面和渗透率。三是做好金融租赁、资产管理等新设立的非银行金融机构客户账户及存款营销。四是切实做好同业业务，特别是政策性银行的营销拓展工作。

同业专营。待同业专营模式确定后，可根据做大同业业务的要求，试点采用竞价的方式寻找同期限资金来源进行对接，实现用低价格资金匹配高收益资产，但价差要覆盖运营成本和资本成本。

存款

以做大做强客户金融资产为抓手，以提升资金体内循环能力为目标，以追求负债量价平衡为原则，变单纯存款经营为综合负债管理。

以支付快捷，网通天下，功能齐全，价格优惠，体验优良为稳存增存的方法。重点解决如下问题，制约存款发展的结算网络能效提升问题，移动支付功能完善、体验优化，跨行跨界资金承接渠道平台畅通问题，、代收、代付、受托支付、第三方监管等业务覆盖面和应用增加，客户全供应链服务和客户全周期综合金融服务能力建设，县域、乡镇节点打通等问题。

企业存款。巩固客户源头，密切银政、银企合作；重点加大新设企业及项目注资、发债及IPO募集资金等专项资金的吸收力度。适应财政体制改革以及资金变化形势，守牢存量账户，拓展增量账户，梳理省市县各层级重点客户，拓展存续稳定、规模较大的专项资金，积极争取地方国库现金管理存款，维持拓展政府采购、行政支出、项目支出对象单位的存款；继续加大对各类学校、医疗机构、公路公交、水暖电气等各类收费渠道的网络延伸力度，加大与供应链、互联网、商圈、旅游、健康养老、消费服务领域的核心节点客户的服务合作，重点拓展存款来源稳定、影响力和辐射力较大的优质客户。持续加大各类住房资金的归集力度；推广房改金融业服务，提升住房金融产品附加值。

储蓄存款。积极开展旺季营销及专项营销活动。通过理财产品的收益、规模和期限设计搭配有效吸引它行资金和沉淀存款。坚持“抓源头客户、源头资金”的发展方向，精准定位目标客户群体，重点做好、、受托市场，结算市场，资本市场，县域市场各大领域资金的“深挖、广拓、精耕、细作”。加强支付生态圈建设，沉淀客户碎片化资金，丰富金融IC借记卡应用场景，加快推进社保、公交、各类缴费、快捷支付等各个衣食住行领域的行业应用，针对异地和跨行结算客户开发结算量和手续费结合的套餐式的“结算通卡”，弥补我行银行卡跨行和异地结算收费造成的客户流失。加大POS、EPOS的发行布设力度，积极探索与供销社等第三方合作，加强营销模式和渠道覆盖创新。

理财

尽快实现服务区域的市场份额、市场位次的显著提升。一是积极拓展优质非标资产，参与国家地方重大战略领域投资，挖掘混合所有制改革融资服务机会，择优参与政府类的债务置换和PPP业务，积极推进我行信贷资产证券化，拓展银行承兑汇票、信用证应银收账款项下的优质资产为理财标的。二是积极寻求银行间和证券市场的优质标准资产为理财标的，提升对债券类标准资产的主动配置及交易能力，优化资产配置结构。三是加强母子公司联动，搭建“大资管”平台，向上进入控股我行的相关公司的基金、信托、保险等资管领域，向下与我行控股的租赁、商行、村行等互动延伸资管触角。四是优化产品创新组合，可根据市场需求研发半开放式产品、结构化产品和净值型产品，满足各类客户理财需求。

中间业务

遵守监管收费要求，保持市场地位稳定，大力发展轻资产业务，持续推动产品和服务创新，优选重点产品快速发展，实现产品结构和收入结构持续优化。

（1）做大做优基础结算、支付、汇兑业务，努力增加结算、汇兑收入。重在夯实客户基础，扩大交易量，提升产品覆盖度，增强客户粘性，实现稳步增长。努力开发优化针对企业和个人的票据池、单位个人结算卡或结算信贷一卡通、账单自助服务、结构性存款等新型结算产品。大力发展全球现金管理、外汇宝或汇兑通等汇兑产品。通过银行卡、手机银行、移动支付等业务大力发展消费金融领域中娱乐、教育、医疗、养老、旅游、餐饮、购物、缴费等方面的支付、快捷支付、近场支付、异形支付等产品，改进客户体验，进而带动相关收入保持高增长态势。

（2）努力增加理财收入，追求理财规模结构与中间业务收入、存款派生、资产支持的综合平衡。

（3）表外业务。按照收益与风险匹配的原则，强化表外业务配合表内做实客户服务的功能，提升表外业务资本集约化水平，业务发展有保有压，鼓励资本占用较低、收益水平较高的表外产品发展。结合“一带一路”业务需求，为配合中国企业走出去，可加大保函、备用信用证、承诺等内保外贷类产品配置，鼓励信用证、票据保付等资本占用较低、收益水平较高的贸易融资类业务发展，大力营销保证金比例较高的保函业务，以优质的产品服务努力增加信用卡相关收入。

（4）、托管等。保险要紧跟保险市场快速发展的节奏，筛选优质的代销产品，积极推进电子渠道销售，加强母子公司协同联动，加快推进对公财险及团险业务发展，保持收入高速增长。继续积极争取基金、贵金属、外汇领域、等领域的、托管、经营等资格，积极开展代客外汇、受托P2P、非银理财、受托支付、信用中介托管、与基金进行托管之外的产品合作，努力增加中收。

（5）积极参与客户咨询、顾问、银团贷款等业务，在代客投资咨询、项目评估、工程造价、财务顾问、并购管理、法律财务咨询等领域提供优质服务。

（6）信用卡。一是做大循环透支消费、取现规模，提升中高回佣交易占比。二是继续深化购车分期、装修分期、账单分期、现金分期、网购分期，做到消费信贷市场全渗透，提升创收能力和效益贡献度。三是积极优化商户结构，重点发展大型百货、大型超市、三星级以上酒店和知名餐饮及医院、学校等大型高收益商户，大力推进收单交易额提升。四是提升商户活动率、户均收单交易额，提高收单商户在公司客户中的渗透率，加快分期商户拓展。

渠道转型建设

物理营业机构。网点分类建设，按功能形成综合或旗舰、智慧全能、社区轻型三类网点，形成产品展示、客户体验、交流互动三个平台。打造一批旗舰型网点，抓好综合性网点智慧转型，促进柜面业务向智能、自助设备、电子银行及后台中心迁移，做好网点社区化及轻型店建设，作为维系特定区域客户的延伸，突出“轻资产投入、重服务体验。

电子渠道。加快实施“移动优先”策略。以互联网思维和技术为指引，将手机银行、微信银行、移动支付、E类信贷理财等作为重点，加强网络金融渠道建设，进一步加大移动金融业务拓展，促进客户活跃度和市场占比快速提升。加强线上线下多维度协同联动，深化场景应用。统一渠道资源，研究推进O2O渠道协同，深挖网络金融场景应用，实现线上线下信息共享、互联互通、体验一致。提升智慧营销能力和客户体验。采集客户在互联网、网上银行、手机银行、电子商务等渠道的动态行为数据，建设完善网络金融数据实验室和营销自动化平台，实现“千人千面”的个性化实时营销推送、推荐。以开放的姿态与第三方合作，充分利用内外部有效资源提升营销效果。

自助渠道。加大自助渠道投放和多功能、智能化转型。现金类自助设备投放规模保持上年水平；加快离行自助银行建设，提高县域地区自助银行进驻量；持续开展附行自助银行的补建和扩容，力争对外服务的网点均配置附行自助银行或自助服务区。因地制宜地进行结算型自助银行、多功能自助银行、智能型自助银行的分类建设。看展创新设备（包括VTM、大额存款机、便利金融服务站等）的试用，优化交易功能，增强客户粘性。在营业网点投放智慧柜员机、服务机器人，推进全行应用。持续丰富功能，优化流程，整合更多业务种类，实现客户自助、智能、便捷操作，提升客户体验。

大数据支持

建设大数据应用生态环境。一是整合优化内部数据接入标准流程，实现柜面和电子渠道全部客户信息，支付结算和产品应用信息，客户关系管理系统信息、风险评价信息、信贷管理信息等各渠道内部信息的汇集整合。二是努力扩大外部信息的接入渠道，形成共享平台。包括人行征信、政府注册、税收、电子政务等官方渠道信息；水电气各类缴费，电子商务和各类交易渠道信息；行业分析评价、商圈、供应链、协会、服务平台等第三方信息；企业ERP、进销存、物联网等银企互通互联信息；舆情信息等。三是完善数据仓库的容量和功能，打造分析工具，建立灵活多样的分析维度，建立各类分析模型，对数据进行聚类分类、清洗筛选、排序对比、分析反馈。

篇5

项目优势及特点

做什么样的地方性门户?

做新闻?我们肯定做不赢报纸、电视台等媒体，那么我们就选择一些别人不看中的我们来做，我个人比较看好：房产、职介、聊天、交友(婚介)、二手市场等几个栏目。这几个栏目不用我说，人人都知道做好了能赚钱，做不好就像一堆垃圾一样没有价值，其实什么事情都是这样，关键在于操作。为什么我们要选择地方门户?就是因为很多网络上的信息可以现实化!为什么我们要在地方门户做这些栏目?因为我们必须要做出特色，那就是信息的真实性与实时性。这些都是网站发展的长远性支柱。

为什么要做本地地区联盟门户?

在已有网站占绝对优势的情况下，要体现新网站的优势就需要结盟。我们通过联盟的方式扩充自己的影响力，另外本地所辖的区县市场太小，仅本地某一个区县很难支撑、壮大一个公司，其利润也相当有限，我们将本地地区网络进行垄断式经营，我们要么不做，要做就做门户老大;这也是这个时代地区趋势，在为以后与各政府合作、广告位招商，联盟打折卡的推广做好铺垫。

我确切的发现了本地地区互联网用户现在及未来相当长的一段时间的用户需求特点，及时的为他们提供这种服务进行很好的市场调查与定位，经调我们团队查发现在本地地区还没有提供这么全面的网络公司存在。所有非常成功的网站都是那种创新、盈利模式、服务点都有新的突破的网站，虽然对于这种新的理念的网站会有风险，但是我们团队对目标用户进行了广泛的调查，进一步确定了方案的可行性。加之团队成员都是各大站站长，所以方案有很好的技术保障和实施效率，并且对各个网站进行了明确的定位跟用户分析。

利润来源分析

一、网站广告：

当网站点击率到一定程度的时候网站上的广告位将带来源源不断的广告收益;

二、企业建站：

本地地区有很多企业为了加大自的知名度，也为了别人能更好的查阅，使企业建站很有空间，按一个企业站500-1500来计算，其成本只占10%左右，利润相当可观;

三、增值服务：

网站网站为会员或企业商家提供增值服务，如：主站的商家频道通过竞价排名、同行靠前、VIP模板信息查看费，窝窝的金币、游戏积分、VIP等增值服务也将给公司带来不少的利润

四、联盟打折：

推行一卡通联盟打折卡其商家加盟费、打折扣销售费、商家返利将是一笔不菲的资金来源;

五、团购返利：

各个网站定期进行团购活动、腐败活动到加盟商家店内进行消费，商家提供销售的百分点返利;

六、频道外包：

如房产、人才、婚庆等频道承包给房产中介公司、人才总结公司、婚庆公司进行年度收费将是公司一笔持久而稳定的固定收入

七、其他：

在营运过程中不断摸索和总结将发现更多的盈利点

风险概述及处理办法

一、风险因素

①、行业周期风险：网络业具有较大的不确定性。

②、产品周期风险：根据业务范围，当前的主要经营活动是网站建设和增值业务，都有一定的周期。

③、经营生产费用上升的风险：分经营生产费用主要涉及服务器托管费及和运营费用，其中任何一项费用的上升都有可能降低利润。

④、技术安全性风险：我们开展的是利用互联网这一新兴技术开展业务活动的，而互联网上众多黑客的存在对网站的安全构成了威胁。因此，当数据库受到攻击时，有可能造成重大损失。

二、行业风险：

行业内部激烈竞争带来的风险：互联网的优越性已被社会所认识，大量实力雄厚的机构乃至上市分公司纷纷投资于网络市场，业内竞争将激烈异常，同时，同行业的竞争有可能使市场利润率降低。因此，竞争风险有可能带来致命的威胁。

三、市场风险

利用网络技术传播信息做这一服务形式尚未得到客户普遍认同。因此进入这一市场必须承担开发市场的投入。网络及各行业的内部业务关系都对本行业构成了潜在的威胁。

四、对策

针对上述风险因素，我们将采取积极、有效的措施，最大限度地降低风险程度。

①、经营风险对策：针对行业周期风险，采取分期投入，先做周期较短的业务。针对产品周期风险，尽快建立在本地具有影响力的本地地区联盟网站，占本地的网络市场。针对产品单一风险，充分利用我们的技术在业务开展的同时，搞好技术服务等其它辅业务。针对费用上升风险，我们会加强核算，控制成本。针对安全性风险，技术部门应紧密跟踪网络安全技术的发展，及时配置安全手段。

②、行业风险对策：针对市场竞争风险，我们将在技术方面下功夫，完成本地地区联盟网站在本地网络市场的独占。

③、市场风险对策：针对开发市场风险，我们会加强公关工作，加大宣传力度，扩大社会影响，以降低开发市场的投入。传统媒体与我们的竞争不可避免，为此我们将通过资本运作，完成与传统媒体的合并。

④、其他风险对策：针对政策风险，我们将加强与同业的联系，通过行业协会影响同业，加强本行业服务社会服务本地本地的意识，以减少政策对本行业的约束和社会对行业的影响。针对项目投资风险，在资金到位后，我们将抽调具有丰富的经营经验的专业人员，成立专门机构对各项投资项目的建设活动进行严格的监督管理，以确保所有投资项目按计划、保质、按期完工，尽快产生经济效益。

投资和预算

分3个阶段注入资金共计100万，初期10万、发展期10万，中期80万。为保险起见，当前一笔资金回笼时我们才开始注入下一笔资金，以下是初期投资预算：

一、程序和空间租用：

采用DEDE5、5内核开发的城市通门户网站程序六套7200元;江苏双线10M独享带产权服务器租用5500元;

二、硬件设置及设备：

电脑、打印机、办公设备等预计20000元;

三、配套物品：

工作服、名片、数码相机等预计4000元;

四、人员工资及福利：

五、日常消耗：

市区门面预计租金为：5500元/年，水电、宿舍1500元/月;

六、广告宣传：

DM传单、网吧广告、其他广告预计：30000元/年;

七、备用资金：

备用活动资金2000元;

具体运作方案

初期：

预期效果：公司初具规模，各大网站走上正规;有一定的点击浏览量;

需要资金：10万元

实施周期：13个月

具体实施：

一、公司组建：

加快公司硬件设施组建步伐，从各个加盟站、浩天网络团队中抽取中坚力量组织更有力的团队，确定人事安排;

二、网站上路

1、收集真实有价值的信息。

收集有用的信息可以凌驾于别人的肩膀之上，可以和当地的婚介所、职介所、二手(车、房)交易市场互动。把他们的信息拿过来，同时保证他们的利益，也就是不直接和信息对象打交道，所留联系方式全部都是婚介所、职介所等的联系方式(或者说留下网站联系方式，由客户与网站联系，网站再与中介媒体联系)。这样的好事固然有，但是要提出要求，也就是每一个实体中介媒体店面门前都必须打上一小块广告牌：XX网站信息合作联盟单位，顺便在上面加上我们的网址。最初的时候这些都是免费的，可是一旦我们壮大了，这些都有可能成为你收费的对象!

2、有效的广告宣传

我们必须要先有可看性的东西，比如说电影吧(先不说他版权可不可行，也许能可行?)我们必须要有免费的电影吸引本地流量，让别人来了以后有可看、可玩的东西;可以印一些像名片一样的小卡，到党政机关、企事业单位去散发，或者沿街店铺;网吧的桌面壁纸，也是一个很好的广告载体。做一些带有自己网站的LOGO及网址的。

中期：

预期效果：公司收支平衡并初步盈利;网站具有的影响力、号召力;为中期发展做好资金铺垫。

需要资金：10万元

实施周期：624个月

具体实施：

通过各大网站广告宣传企业建站、商家黄页来维持公司日常开支，用高额度的中金促使网站广告、增值服务等实现资金的快速累积;

定期的举行一些活动。比如网友见面会，网络MM选美大赛，徒步旅游等等。让某些无聊的人确实觉得这个站里有美女、有帅哥联系一些协会、团体、知名企事业业联盟我们网站实现免费广告互补;

如果条件允许，可以定期发行一些免费的手册，印的不要太生硬，有一些生活小常识 啊，情感故事啊什么的，当然，最重要的莫过于从自己网站信息中抽取出一些精品的供求信息夹杂在中间。免费的沿街发放。

还有就是沿街的店铺，我们定期的这些宣传小卡，和宣传册，可以让别人感受到我们的存在，最有可能在地方门户打广告的就是这些人，他们很可能也成为我们频道外包、企业黄页等项目的客户!

后期：

预期效果：一卡通项目正式上线，公司正式开始盈利;

需要资金：80万元

实施周期：12个月

具体实施：

通过发展期的累积资金加上新的投资，借助成熟的网络平台在整个本地地区发行《一卡通》联盟打折卡，通过收取加盟费、销售返利、《一卡通》销售费等将为公司源源不断的利润。

经营预测

一、网站经营

1、访问人数成长预测

网站如果按正常计划运行的话，估计将会在运行开始的一年内访问人数达到25万人以上，注册用户会达到5万人左右，并且还会继续增长，在未来三年内，总注册用户将达到100万左右。

2、会员增长预测

篇6

像王侃如这样加入到网购中来的消费者是一个快速增长的群体，而且正从一二线城市向三四线城市延伸。快速增长的网购群体使得阿里巴巴这家公司成为最大受益者。

2012年度，阿里巴巴集团旗下的电子商务网站淘宝网（C2C）和天猫（B2C）交易额突破1万亿元。12月3日，阿里巴巴集团在杭州宣布了这一具有标志性意义的数据。

天猫总裁张勇告诉记者，“1万亿中淘宝网贡献了8000亿元的交易额，天猫则贡献了2000亿元的交易额。而去年淘宝与天猫的总交易额为6300亿元，淘宝年度交易额为5000多亿元，天猫为1000多亿元，今年几乎翻了一倍。”

尽管由于刷单和退货的存在，这一数据普遍被认为含有一定的水分，同时这也只是淘宝平台（淘宝网和天猫）上的交易额，而非这家公司的营收数据，但是万亿这一量级的单位一般在国家宏观经济层面会被使用，如今却被用于描述一家公司平台上的交易量仍旧让人吃惊。

淘宝平台上1万亿的交易额是怎样产生的？

九年实现1万亿

阿里巴巴（中国）有限公司集团公关部总监杨磊磊告诉记者，从零到1万亿，淘宝平台用了9年。

2003年，淘宝网（C2C）诞生时高调宣称“免费3年”。此后，阿里巴巴集团不断为淘宝网增加投入。2005年10月，阿里巴巴董事局主席马云宣布为淘宝投资10亿，继续免费3年；2008年10月，阿里集团表示将对淘宝投资50亿人民币，未来5年淘宝将继续沿用免费政策。

当时C2C的竞争对手eBay易趣坚持收费模式，收取店铺费、商品登录费和成交费。店铺费与商品登录费成为阻碍卖家数量与商品（SKU）量增长的直接因素，最终败落并退出中国C2C市场。

从马云在淘宝内部讲话来看，淘宝从一开始就以 “不赚钱为目的”，此后在不同的场合马云继续强调“淘宝网在五年之内不挣一分钱”、“淘宝盈利超指标，高管将受罚”，正是靠着免费模式，让淘宝网积累了大批用户，并迅速做大。

淘宝商业智能部负责人车品觉向记者介绍，对互联网非常熟悉又有较高消费能力的中青年群体是淘宝和天猫消费的绝对主力军。车品觉介绍，25岁至30岁人群占到了淘宝和天猫消费的36%排名首位，31岁至35岁人群紧随其后占比达到23%，而24岁以下的年轻人也完成了16%的消费排名第三位。

据车品觉向记者介绍，目前长三角和珠三角在淘宝和天猫交易量中的占比相对突出。来自浙江、江苏、广东三省的消费分别占淘宝和天猫总交易量的比例都达到7%以上。

淘宝网向记者提供的1万亿成交额省份分布数据显示，广东省占比12%排行第一，浙江省、江苏省、上海也分别以10%、9.5%、7%的占比位列网购第一梯队。环渤海经济圈的山东、北京地区成交额占比也在5%～7%之间。但一二线城市，相比去年同期增速不足40%。

与此同时，三四线以下地区消费增速却以60%的增速迎头赶上。目前，地处内陆西部的四川，10000亿成交额中占比4.3%，排名全国第六。湖南、湖北、河南、辽宁等地区，在1万亿中占比也达3%～5%。这些三四线地区消费能力的释放，正是中国扩大内需的最主要增长来源。

1万亿的交易资金如何流动？杨磊磊告诉记者，绝大多数通过阿里旗下的在线支付工具支付宝来完成，此外则是通过银行卡。“支付宝的滞留资金，按照银监会要求必须在托管银行。从去年开始，90%的利息是我们的。而周转一般一到两天，利息不多。”

据记者了解，2008年主攻B2C的淘宝商城正式成立并招商，此后两年，淘宝商城正式更名为“天猫”。

电商观察员鲁振旺对本报记者表示，“今年淘宝以更多的方式来支持天猫。一淘、聚划算，各种资源都在倾向天猫。此外，今年服装库存量大，服装企业通过网络清库存的需求大。在淘宝的发力下，这个发展速度，是一个比较合理的反映。”

在正望咨询首席分析师吕伯望看来，这一是由于中国网络零售业整体上还处在快速增长的阶段，另外中国服装业有太多的库存需要处理。而服装业正是淘宝和天猫最主要的销售品类。

据介绍，今年以来，消费者在淘宝和天猫的服饰鞋包类消费超过3000亿元，占淘宝和天猫总交易额的30.3%。对比国家统计局的数据，这意味着全国约36%的服饰鞋包消费都是在淘宝和天猫上完成的。

“传统品牌大面积地入驻天猫。传统品牌在进行网络分销时，主要选择的是天猫。几年前，淘宝上都是没有品牌的东西，现在不仅便宜，而且有品牌，吸引了线下用户向线上的迁移。”吕伯望对本报记者说。但天猫对淘宝的销售额比例从一比五增长到一比四，在吕伯望看来增长得还不够快，“我预期的话，天猫增长得还应该更快些。”

入驻天猫平台的服装制造商浙江森马服饰股份有限公司副总裁兼董事会秘书郑洪伟在接受《投资者报》记者采访时表示，“天猫的费用在5%～10%，比百货店是便宜很多。”但郑洪伟同时也表示，森马通过天猫分销的总量还不是很多，“还要看发展的趋势。从国外成熟市场看，网上占比也不是很多，衣服还是要通过线下的体验。”

淘宝平台的商业模式

在宣布1万亿交易额之前不到一个月，淘宝给业界带来的另一个惊人数字是：天猫双十一购物狂欢节创造的191亿单日销售额。

“对于我们来说，每年的双十一，营收都不是我们考虑的。其实对网站也好，对网店也好，只是一个压力测试。”杨磊磊对本报记者表示。

但吕伯望指出，由于天猫本身只做平台，没有自营业务，商品低价带来的低利润或亏损只是商家的事情，与天猫无关，而天猫只需付出宣传推广、组织协调的成本。他给本报记者算了一笔账，“191亿按照3%的交易费，天猫可以收入5.7亿，就算宣传等费用花去3亿，也还有的赚。”

天猫作为阿里的B2C平台，比C2C的淘宝网有着更清晰的商业模式。天猫可以向商城商家收取固定的“保证金+服务费”，天猫的收费模式为“保证金+服务费”。保证金用于交易纠纷的赔付，保证金根据店铺性质及商标状态不同， 金额分为5万、10万、15万3档。

服务费包括佣金和技术服务费。佣金主要为3万元或6万元两档。话费充值、网游、旅游等少部分非实物商品年费为1万或1.5万。其中实时划扣技术服务费= 支付宝成交额（不含邮费）×商品对应的技术服务费率。

“技术服务费不超过3%，佣金用于基础服务设施，主要由商家来付，当然与交易额有关，严格意义上如果超过多少，有一定的返还。”杨磊磊向介绍说。

除了保证金和服务费，天猫的盈利还来自营销广告推广及各项增值服务。而广告收入正是对于交易实行免费模式的淘宝网的主要收入。

“淘宝网有600万卖家，而淘宝上的广告位等资源有限，卖家绕不开流量的问题，就只有花钱。”吕伯望表示。

淘宝网目前盈利主要来自广告及直通车两项。与门户类似，淘宝网拥有数量庞大的展示广告位，但主要的收入则来自于被称为“淘宝直通车”的淘宝搜索广告。淘宝直通车是与百度关键字相似的竞价排名广告模式，是一个没有天花板的长尾市场，热门关键字的价格经常被抬得很高。据淘宝相关负责人早前透露，2009年淘宝网广告收入已超过15亿元，其中淘宝直通车占80%。

除了通过CPC、CPM模式盈利，淘宝网还给卖家提供很多增值服务，比如店铺管理、交易管理、卖家工具等。随着淘宝系用户规模和交易规模的快速增长，淘宝凭借这些商业模式赚得盘满钵满。

阿里巴巴集团2010年营收是102亿人民币，扣除上市公司的营收55.6亿元人民币，还有46.4亿元，来自淘宝、中国雅虎、阿里云和支付宝（还未划出前）等阿里非B2B业务。而在此当中，淘宝占了大头。

由于B2B业务衰弱，在阿里巴巴集团的营收和利润贡献率急剧下降，相反淘宝与天猫的贡献快速上升。根据财报数据，2011年第一季度阿里非B2B业务同比增长171%。阿里巴巴集团2011年财年（2010年9月30日-2011年9月30日）净利润为3.39亿美元，比上财年的4246万美元增长七倍。财年营收为23.45亿美元，比上财年的12.98美元增长80%左右。艾瑞咨询去年淘宝营收为88亿人民币，分析认为，淘宝2011年营收增长150%极有可能。

而据艾瑞咨询近日提供给《投资者报》的数据显示，预计淘宝2012年收入在220亿-250亿人民币左右。

“淘宝前三个季度占到整个网络购物市场份额82%左右，没有太大变化。对淘宝的广告收入和佣金收入进行统计，不包含入驻费用，统计的是实物类，网卡等虚拟商品的消费不包含在内，占其收入八成以上。”艾瑞咨询分析师张晶解释说。照此推算，如果包含网卡等非实物交易，这一数字为275亿-313亿人民币。

而今年6月份，阿里巴巴集团CFO蔡崇信在接受采访时表示，阿里巴巴集团旗下两大购物网站淘宝和天猫的平均利润率都超过了50%。

增速下滑不可避免

在实现1万亿交易额之后，淘宝平台已经将目标放在了10万亿上。

“我们很幸运，能够适逢互联网这个时代，一起见证并参与互联网及电子商务给我们社会带来的一次次惊喜和改变。1万亿只是刚刚开始，我们正在步入10万亿的时代，未来电子商务在中国，必将产生1000万数量级的小而美的企业。”马云在12月3日的会上表示。

从零到1万亿，淘宝平台用了9年，而从1万亿到10万亿呢？阿里集团首席战略官曾鸣说，这预计要八年以上。

杨磊磊对本报记者表示，“美国网络购物在社会零售总额中占比达15%，我们还不到5%，这个有很大的空间。等将来对于八九岁的小孩掌握淘宝掌握支付宝是天生就会的事，这个爆发出来不得了。国民消费互联网化是一个趋势，当然要看技术设施如何完善。”

鲁振旺则认为，10万亿到来也许只是时间问题，但是未来中国网购市场的增速势必放缓，什么时候可以实现这个目标，存在疑问。

根据艾瑞咨询的数据，2011年第一季度中国网络购物市场交易同比增长率为91.5%，第二第三季度下降为70%左右，而今年以来，增长率已经降为40%左右。

“明年增速肯定会更慢，估计30%左右，3年左右会降到10%。”鲁振旺对本报记者表示。

C2C业务的下滑会更明显，李成东一直认为由于假货、服务等原因，C2C被B2C取代只是时间问题。鲁振旺也表示：“淘宝增速下滑得很快。C2C受到B2C的冲击，天猫本身也在吃淘宝网的份额。其他京东商城、苏宁易购对淘宝网C2C造成侵蚀。现在淘宝网的新增用户数保持10%左右的增长，因为基数庞大，要再快速增长也不可能了。”

免费的C2C吸引海量卖家前来，假货泛滥随即成为严重的问题，淘宝因此经常遭遇指责，马云也不得不在许多场合表态“淘宝从未纵容售假”。2010年，淘宝推出高达1亿元的打假维权赔付基金，2011年则扩充至2亿元。

鲁振旺指出，无论多少数字，淘宝系的转型势在必行，否则必将自掘坟墓，近千亿的水货、假货和仿货是定时炸弹。

目前，天猫的业务占B2C市场超过50%的份额，不过也面临更多的竞争。各大B2C网站纷纷宣布推出开放平台。京东的开放平台——POP平台于2010年开始筹备，2010年12月30日上线。2011年头一个月，POP平台交易额达到1个亿。“苏宁易购和京东，价格降到这个点，要再靠降价增加市场份额非常难了，所以都开始平台化，都去和天猫竞争。” 鲁振旺表示。

在鲁振旺看来，阿里巴巴要为上市做准备，明年淘宝逃不开两件事：一个是要清理水货假货，另一个是中型企业要征税。而这样一来，中小卖家的生存状况会恶化。

税收漏洞是淘宝除了假货之外的一大隐患。目前包括京东商城、当当网、亚马逊中国在内的大多数自主营销型B2C已经完善税收制度。但在1万亿的份额中，天猫的贡献率仅为20%，绝大多数的交易额依然来自于淘宝店大量的个人卖家，如果这些卖家没有进行过工商注册，并不需要征税。据上海交大媒体与设计学院魏武挥估计，至少有7成的淘宝卖家是不交税的。

当淘宝交易额达到万亿量级后，向淘宝卖家征税被认为是大势所趋。此前，马云曾表示，暂不清楚国家什么时候对网店收税，但网商需要时刻做好准备。

有分析人士指出，如果对比淘宝卖家与京东、易迅上的商品，总会发现有10%的价差，这个价差正是无税形成的优势。一旦对小卖家开征税款，势必影响淘宝商品的价格优势，甚至让部分卖家失去生存空间。

篇7

1 项目基本情况

1.1项目背景

拓展训练是一种户外体验式培训项目，在国外拥有50多年的发展历史，它渊源于二战时期的生存训练，软件项目策划书范文。那时候反法西斯盟军的商船、战船经常被德国打沉，大部分水手葬身鱼腹，只有极少数得以生还。后来人们惊奇的发现能够生存下来的人不一定是身强力壮的，而是那些具有协作精神、意志力和求生欲望特别强的人。通过对这一现象的分析与研究，人们得出这样一个答案，能在恶劣环境下求得生存，靠的不仅是体能而是良好的心理素质和协作品质。受此启发，1941年在英国创办了一所专门训练水手的学校，后来逐渐延伸到为军队训练士兵的生存能力。战后，又从最早的生存训练演变到为社会和经济领域服务，成为现代人和现代组织一种全新的学习方式和训练方法。这种训练在国外被称为“Outward Development”。迄今为止，全世界此类培训学校已得到广泛发展，并成立了自己的协会，开展各种形式的交流与合作,国外许多跨国公司将其融入到日常规范的培训体系之中;我国深圳、上海、北京等发达地区的很多著名公司和组织更加推崇和广泛采用;这种与国际培训理念接轨又经国情化发展的训练方式深受人们青睐，得到企业和组织广大精英们的的认可。

户外拓展训练源于军事特种训练的拓展，由于其固有的内在特点和优势，已经越来越受到社会各界团体特别是企业的青睐，被国际上称为“钻石行业”，其利润和发展空间十分巨大。

拓展训练经过几十年的发展，已经逐渐形成一种和传统的灌输式教育模式相辅相承的体验式教育模式。训练内容已经涉及现代企业管理的各个领域，将各种深奥的管理理念和理论，通过各种有趣的游戏、身体的磨砺等亲身感受方式予以表述和体现，通过培训师的导引和讲解，让参训人员在解决问题、面对挑战的过程中达到“磨练意志、开发潜能、熔炼团队、完善人格”的目的。现代意义上的拓展训练已经和管理培训紧密的结合在一起，已经完全突破了起初狭义的拓展训练的概念和范围。

风靡全球50年的拓展训练，自1995年走进中国。短短几年的不断发展，倍受推崇，逐渐被列入国家机关、外资企业和其他现代化企业的日常培训日程。

拓展训练在中国已经逐渐被东部经济发达地区的企事业单位所认可，已经被很多大公司、国家机关、事业单位作为常规培训内容列入了日常培训计划。随着河南经济的发展和人们思想意识的逐步改变，拓展训练也开始被河南的人们所认识和接受。正如拓展训练在国外和中国北京、上海、广州等地的发展及推广过程一样，河南的人们对于拓展训练的认识也正在经历着一个由混沌到清晰、由低层次需要到高水平要求的过程。市场经济的规律永远是造就强者这为河南地区从事拓展训练的专业机构也提出了市场警告。随着无序的混乱逐渐被国家行政主管机关的逐步引导和规范，拓展训练的概念、范围、形式等势必会逐步走向正轨。

目前我国的拓展训练行业正在向专业化和正规化方向发展。21世纪是信息时代，任何行业的发展壮大都离不开互联网，因此我国的拓训行业在步入正轨的过程中也离不开这个传播媒介。随着拓训行业的发展，各类有关拓展训练的网站也是层出不穷，但是始终却没有一个大的能够影响整个拓展行业发展的第三方拓展平台出现，因此我们期待能有一个专业而强大的网络拓展平台出现，像阿里巴巴影响B2B行业一样来影响整个拓展训练行业的发展。

1.2 项目意义

为什么“拓展训练”能有如此的魅力呢?说到企业培训，人们通常就会联想到文凭培训班或各种MBA培训班，实际上，知识和技能都是有形的资本，而意志和精神则是无形的力量。在实际生活和工作中，动手能力和意志的坚定、坚韧往往比起书本的知识更为有效和实用。同时，如何开发出那些一直潜伏在你身上，而您自己却从未真正了解的力量;怎样才能弄清，您与他人的沟通和信任到底能深入到什么程度?这些，就是拓展训练的真正意义。

现代社会每个人都面临着知识的不断更新所带来的巨大挑战，为适应社会，我们必须开发出有效的学习手段来增强自己的学习效果。拓展培训以它“先行而后知”的体验方式打破了传统的以“教”为主的教育模式，让学员在愉快、积极的参与中习得知识、领悟道理，通过亲身体验来挖掘自己的潜力，培养创新精神和实践能力，促进自信、团结、果断、顽强等优良品性的形成。

良好的团队精神和积极进取的人生态度，是现代人应有的基本素质，也是现代人人格特质的两大核心内涵。在现代社会，人类的智慧和技能只有在这种人格力量的驾驭下，才会迸发出耀眼的光芒，拓展训练应运而生。早先利用户外自然环境对人进行培养的户外训练方式逐渐演变成一种面向现代社会的户外训练方式，这种新的学习方式适应了当前教育改革和素质教育的指导思想，不仅有利于个人良好品质的形成，对推动传统教育模式的改革和青少年整体素质的提高也有着重要意义。

拓展所需要的品质主要有以下几方面。

(1)积极主动:积极的工作态度和人生态度是拓展精神的核心。乐观自信，从我做起，环境因我而变;坐言起行，言必行，行必果。这样在以后的工作中才能从内心关怀客户，做好自己的工作。

(2)开拓创新:以开放的心态，应对变化，积极进龋

(3)认真负责:人和事因认真而完美，注重细节是专业化的表现。坚守承诺，积累信用。

(4)独立协作:独立自主，各司其职，独挡一面。个人和公司的竞争力来自员工不可替代的价值，高水平的独立，才有可能带来高水平的协作，局部利益服从整体利益，以双赢的心态创造最大动力。

(5)共享成功:成功来自每个人的努力和贡献，成功是协作的结晶;共享成功的经验，共享成功的好处。但共享不是平均分配，吃大锅饭。

现代社会竞争日益激烈，生活和工作节奏的加快让人们有了更大的压力，对每个人来说，仅仅具备良好的工作业务素质和较强的工作能力是不够的，还需具备健康的心理素质、坚强的意志、敢于进取冒险的精神和良好的人际关系及组织协调能力，而这些需要从实践和强化训练中培养出来。拓展训练对培养强化这些素质是一个很好的选择，无论是对个人还是对团体企业，它都有着较为深远的意义。

(1)对个人的意义

参加拓展训练可以使人们认识自身潜能，增强自信心，改进自身形象;克服心理惰性，磨练战胜困难的毅力;调适身心状态，不浮躁，不颓废，更好的面对工作与生活的挑战;同时增进对集体的参与意识和责任心，启发想象力与创造性，提高解决问题的能力;改善人际关系，学习欣赏别人，学会关心他人。

(2)对团队的意义

拓展训练可以进一步明确和认同组织目标，增强组织地凝聚力;树立相互配合，互相支持地团队精神和整体意识;改善人际关系，形成积极向上地组织氛围;促进组织内部地沟通与信息交流;挖掘员工的内在能量，使之聚合并在工作中全部释放出来，形成从容有序地团队运作风格。

(3)对企业的意义

①为团队获得更高昂的士气和战斗力。在野外做拓展训练中，面对高难度和高空体验时，个人是无法仅用自己的力量来完成全部的课程训练的。自然，团队成员的支持与呐喊成为了每个人 完成自我挑战的决定因素。当每个参训人员成功完成训练科目时，一种自我成功的满足感和与团队共同努力成功的成就感油然而生。每个人会从心底感谢团队的支持与鼓励，感谢队友的关怀。此时，整个团队的士气与战斗力是在办公室里从来不曾达到的。

②减少员工的流动率和流失率。归宿感是人的需求的一个重要层次。在进行户外拓展训练的过程中，员工在成功体验的同时体验到了成功，这种成功来源于同伴的帮助与支持，会让员工在团体中体会到一种归宿的满足感，会为所在的集体骄傲，会为自己所在这个集体而自豪。经过这样的团队建设后，会加强员工的凝聚力而使其流动率和流失率大大减少。

③有助于企业和员工进行更和-谐的沟通。培训中通过员工之间身体与心灵上的接触使他们之间距离贴近，无距离感产生，引起各方的共鸣，达成默契。就像男女双方在音乐旋律下共舞，当双方没有接触时，很难达到步调的一致，而随着双方手与身体的直接接触，则很容易同步进行，营造出和-谐，从而产生美感。拓展培训使员工深切感受到沟通的重要性。

④有助于对员工毅志力与品质的培养。当你要放弃的时候，其实离成功已只有一步之遥了。关键时刻的毅志力往往是一个人成功的重要保障，它能帮助员工完成跨越目标的关键一步，在野外拓展训练中的断桥、空中单杠、攀岩等个人项目恰是对个人心理与信心的挑战。

⑤团队对员工的鼓励与支持有利于加强团队的凝聚力。在个人项目中，个人所要完成的规定项目都是在所有队友的关注下进行的，同伴的口号、队友的目光都成为每个人前进的动力。在这样一种浓厚的感情冲击下，每个人会尽自己的最大力量来完成每一个看似不可能做好的项目。在众多同伴的帮助下会使员工体会到实际工作中的困难远不如想象中的困难那么大。只要生活在集体中，力量是无穷的。例如在空中断桥项目中要求每人爬上8米高的断桥，在间距为130公分的断桥上向前跨出，培养学员的面对挑战与困难的勇气。

⑥功心理训练。拓展训练是一项旨在协助企业提升员工核心价值的训练过程，通过训练课程能够有效地拓展企业人员的潜能，提升和强化个人心理素质，帮助企业人员建立高尚而尊严的人格;同时让团队成员能更深刻地体验个人与企业之间，下级与上级之间，员工与员工之间唇齿相依的关系，从而激发出团队更高昂的工作热诚和拼搏创新的动力，使团队更富凝聚力。

⑦团队合作训练。拓展训练是一套塑造团队活力、推动组织成长的不断增值的训练课程，是专门配合现代企业进行团队建设需要而设计的一套户外体验式模拟训练，这是当今欧、美及亚洲大型商业机构所采纳的一种有效的训练模式。拓展训练的内容丰富生动，寓意深刻，以体验启发作为教育手段，学员参与的训练将成为他们终身难忘的经历，从而让每一系列活动中所寓意的深刻的道理和观念，能牢牢地扎根在团队和每个成员的潜意识中，并且能在日后的工作合作中挥发应有的效用。通过拓展训练，学员将会全面的提高自己。

既然发展拓展训练意义如此重大，那么宣传和推广拓展训练也变得非常有必要，而通过互联网进行拓展宣传，创建拓展行业的专门平台网站也变得非常迫切。

目前拓展行业虽然出现了一些平台网站，但是网站整体质量不好，在行业中的影响也不明显，因此我们有待于建立一个新的功能强大、质量完备的综合性拓展训练平台适应行业发展需求。

而E7拓展网就是这样一个专业的综合性拓展训练平台，这个平台可以提供拓展行业信息，传播拓展训练知识，展现拓展公司风采，加强拓训公司与客户联系，提升拓展训练的网上知名度，为整个行业的宣传推广开辟更大的空间，最终促进整个拓展行业的发展。

1.3 项目概况

野外拓展训练是借鉴先进的团队培训理论，由传统外展训练发展而来的。它利用大自然的各种条件，通过设定具体的任务与规则，结合大自然环境本身存在的各种险阻、艰辛、挫折等困难来提升个人意志力、团队的沟通能力、协作能力、应变能力等为目的的挑战式拓展训练，从而达到激发潜能，熔炼团队的目的。

野外拓展的魅力来自于自然、挑战和与团队的融合的美好心灵。自然之美，有海上日出、原始森林、鸟语花香、天然氧吧、浩阔星空。挑战之美，有丛林穿越、徒手攀岩、悬崖速降、扎筏泅渡、野外定向。心灵之美，有团队合作、相互信任、真诚交流、放飞梦想、高峰体验。

参加拓展训练的人不仅可以体验野外探险乐趣自然、领略大自然中各种各样的挑战与刺激，学习到基本的野外探险技术和生存技巧，还能认识自身潜能，增强自身信心，克服心理惰性，磨练战胜困难的毅力，调适身心状态，乐观面对工作与生活的挑战，认识群体的作用，增进对集体的参与意识和责任心，改善人际关系，学习关心和更融洽地与他人合作。

拓展训练作为一种户外体验式项目，有很多课程。破冰:激发学员的热情，用心感受同事之间的情感，全身心地融入团队中来，进入训练状态;增强学员之间的观察、沟通、表达及呈现能力;塑造团队精神，锻铸企业之魂;打破僵局、活跃气氛，加速学员间的融洽，建立基本的伙伴关系及团队精神;拆开原有的组合，使不熟悉的学员有机会在一起交流，迅速形成组织荣誉感。电网:培养团队合作精神，增进沟通，体现团队协同工作在解决问题中的作用，学会克服看似难以解决的问题。盲阵:树立领导才能，学习有效的沟通技巧，学会倾听，说服同伴，提高团队智商和执行力。人桥:建立团队成员间的信任感，将不可能变为可能。天梯:队员间的互相帮助和队员的牺牲精神，同时也是个人智慧的体现。杀人者:培养学员细致入微的观察力，严谨的逻辑分析能力。地雷阵:团队成员在执行任务前明确的分工，过程中各司其职方能完成任务，检验各部门间的沟通状况。信任背摔:鼓励学员克服心理恐惧，突破自我，同时建立和体验团队成员的信任感和责任感。空中断桥:在挑战自我的同时，感受经验与环境的改变给个人思维意识上带来的变化。空中抓杠:挑战自我，突破心理障碍，激发个人潜能。云中漫步:对个人潜能的激发，调整自我，为团队而突破自我。群英飞跃:让个人英雄主义无用武之地，突出团队力量。竹筏急渡:体现团队的集体智慧，个人学习力，锻炼胆量，对现有资源的合理分配。孤岛求生:让学员体会企业内领导层上下级之间的沟通方式，强化上下级之间的沟通意识，从而增强企业的战斗力。乾坤大挪移:提升整个团队的凝聚力与战斗力，感受群体决策的优点与缺点，体现团队的领导力与执行力。脚踩一片天:解决问题的思路要突破限制，要敢于尝试、大胆想象，并善于实验学员的建议，排除不可行的方案。携手走天涯:体验非常状态下的生活，学会关心他人，感受关心和被关心的幸福，激发生命中至诚至善至美的爱心，用心灵碰撞之后的火花印证生命情感的真谛，增加企业的竞争力和团队协作精神。胜利墙:鼓励和强化顽强的斗志和互助取胜的信念，充分展示个人的特长，合理的分配有限的资源，感悟同心协力，战无不胜的团队合作意识。

E7拓展训练网是一个为拓展训练而建的拓展第三方平台，通过这个网站，我们可以了解拓展行业的很多东西，包括拓展训练的起源、特点、意义以及其它的一些介绍与经典展示(精彩文摘、拓展心得体会)，还有拓展项目、课程、人员、基地、专业的拓展公司和客户信息等内容，网站成熟后会员还可以和购买拓展商品，进行在线结算。因此这个平台建成后如果推广和优化得利开展的话将会获得长足发展。

2 市场分析

2.1目标市场

作为拓展训练的第三方平台我们主要的客户主要有两类，一类是拓展需求者，一类是拓展提供者。而最主要的是一些拓展训练公司,拓展公司又分为三类(如表1)

从表2 可知, 成立于20xx 年之前的公司仅有4 家, 占10.26%; 20xx 年至20xx 年注册的公司有14 家, 占35.90%,20xx 年以后注册成立公司有21 家, 53.84%。可见, 多数公司都是在20xx 年以后成立的, 而且拓展训练在河南的发展速度较快。年培训人数超过千人的拓展公司已达到74.36%。由此可见,近几年, 河南越来越多的单位和个人接受了拓展训练的培训理念。

第一类以从事极限运动(定向越野、野外生存、攀岩、探洞、徒步旅游)为背景静如拓展培训多以俱乐部的形式出现没有固定的培训基地，一般选择公园、大型的旅游景点或没有开发的山川。主要的盈利点在与销售其野外活动装备，如:帐篷、登山鞋等。多数是极限运动爱好者或部队退伍军人旅游者

第二类设计的主要课程是管理、财务、行政等静态的公开课程，拓展培训只是包含在内的其中一个课程，因此不作为主要赢利点。专门从是企业培训的机构形式无地或租地。没有培训基地的这些企业培训机构在接到业务时，外包给专业拓展机构去做，或聘请兼职导师、租用场地进行培训。因为不确定因素太多，其效果难以保证。不固定的兼职培训师进行企业内训或公开课的企业员工300—500元

第三类专业从事拓展培训专门从事拓展培训的机构形式一般有固定的培训基地，基地设施配置水准仍然良莠不齐。培训设施完善、安全性、启发性、寓教性都必须考虑对培训师的要求较高。外企、民营、大中型企业内训比较混乱，一般在20xx1000元

公司的硬件和软件资源对拓展公司运作的好坏起着决定性的作用, 在关于硬件资源调查中, 拥有自己专属基地的公司仅有7 家, 只占17.95%, 拥有培训师培训体系的公司有9 家。拥有严格的管理体系拓展公司是该公司长期发展的保障, 而仅有12 家拥有自己的管理体系。在调查的39 家公司中, 拥有全职培训师超过10 人的仅有9 家, 全职培训师3 人或3 人以下的公司有12 家, 其他公司全职培训师一般在5 人左右, 可见, 全职培训师并不多。但通过访谈了解到兼职人数一般较多, 同时, 各公司的培训师可以互相兼职。

从1995年，国内诞生第一家拓展训练机构到现在,整个市场得到了空前的发展。虽然行业内还没有一个准确的统计数据,但从全国规模来看，拓展训练近几年的市场增长大约在30~40%，20xx年的国内总产值达到2~3个亿，从业人员近万人。因此，我们的目标市场还是很大的。

2.2 市场的容量和趋势

市场容量是指在不考虑产品价格或供应商的策略的前提下市场在一定时期内能够吸纳某种产品或劳务的单位数目，所以国际市场容量实际上就相当于需求量。市场容量是由使用价值需求总量和可支配货币总量两大因素构成的，仅有使用价值需求没有可支配货币的消费群体，是贫困的消费群体;仅有可支配货币没有使用价值需求的消费群体是持币待购群体或十分富裕的群体。我们把这两种现象均称之为因消费要件不足而不能实现的市场容量。以下以河南为例来谈一下拓展训练第三方平台的市场容量。

河南省的拓展训练在各地市都有开展, 其中有一半以上的户外俱乐部都有拓展业务, 而且有的俱乐部完全靠拓展业务盈利, 除了俱乐部外, 另外还有训练基地的投资商进行的拓展业务。但是,目前省内有固定拓展基地和师资, 在业内有一定影响的拓展机构主要集中在郑州, 主要有郑州世纪领航管理咨询有限公司、郑州蓝顿企业管理咨询公司、郑州英雄野战部落、郑州铭远企业管理咨询有限公司、湖南博锐思创管理顾问公司、河南钢七连雷战联盟、河南霸虎户外运动俱乐部等。其他地市相对而言发展比较缓慢, 还没有形成稳定规模。拓展训练第三方平台的市场容量=现有的做推广的公司+由于网络发展而新增的做推广的公司。

现有的做推广的公司。河南的拓展训练公司在20xx年以前很少，在20xx年时发生了巨大变化，拓展公司如雨后春笋般迅速发展起来。现在河南省的拓展公司已经达到100多家。但是在百度上做托管的不多，只有十几家，同时在阿里巴巴上做推广的只有八、九家。但是我们也可以看到也有部分拓展公司利用其它手段进行网络推广。经调查表明河南省的大部分的拓展公司只是一些小公司，比较大的公司不多。它们没有做百度和阿里巴巴推广是因为资金的问题，因此我们可以降低收费标准，得到更的会员，同时总体收入也很多。

根据CNNIC 的统计，截至20xx 年底，我国网民数量为2.1 亿人、网站数量为150.4 万个、网页数量为84.7 亿个，三项指标较20xx 年分别增长30%、78%、89%。在此环境下，我国中小企业正在加速互联网化，通过建设网站开展网络营销活动。传统的营销管理强调企业的4P (产品Product、价格Price、渠道Place 和促销Promotion)，现代营销管理追求4C(顾客Customer、成本Cost、方便Convenience 和沟通Communication)(如图1)。然而，无论哪一种观念都必须实行全程营销，即必须由产品的设计阶段就充分考虑消费者的需求和意愿。但是在实际操作中往往难以做到，因为消费者与企业之间缺乏合适的沟通渠道或沟通成本过高。而在网络环境下，这一状况将有所改观，即使是中小企业也可通过电子布告栏、线上讨论广场和电子邮件等方式与消费者进行沟通。这种双向互动的沟通方式可以提高消费者的参与积极性。更为重要的是，它将使企业的营销决策有的放矢因此，网络营销必将被各个企业接受。随着拓展公司数量的增多和网络营销的重要性与优势的逐渐显示，拓展训练第三方平台的需求量是会逐年增加。

2.3 竞争力量分析

在进行市场分析中最常用的就是波特五力分析模型(如图2)。五力分析模型是迈克尔·波特(Michael Porter)于80年代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响。用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环境。五力分别是: 供应商的讨价还价能力、购买者的讨价还价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力、行业内竞争者现在的竞争能力。五种力量的不同组合变化 最终影响行业利润潜力变化。

2.3.1 行业内现有竞争对手分析

由于拓展训练是一个近几年才发展起来的比较新的行业，所以关于拓展训练的第三方平台不是很多。主要有:中国拓展训练信息网，中国拓展培训，5183拓展训练，中国拓展培训师，拓展168 ，易维拓展网。

中国拓展训练信息网的一级栏目为:首页、关于我们、拓展行业新闻、拓展介绍、拓展基地、拓展意义、拓展机构黄页、解决方案、拓展年会。整个界面设计比较合理。设关键字为“拓展训练”和“拓展公司”时中国拓展训练信息网的排名在100名以后。其被个大搜索引擎收录的情况(见图3)其PR值为0.

经过测试，其它的拓展训练第三方平台设关键字为“拓展训练”和“拓展公司”时在百度和google的排名都在100名以后。由此可知，我国的拓展训练第三方平台的发展不太好，网络推广的效果不太好。

2.3.2 新进入者分析

新进入者就是新进入的现有产业的公司，会对我们造成威胁。作为新公司，他们一般都会拥有新的生产能力，创新性较强，有获取市场份额的欲望以及大量的资源。但是一些新进入的拓展公司根本就是皮包公司，他们的进入搅乱了市常没有规则、没有章法，只有利，只要略有微利，便可以不计一切，这其中包括对客户的誓言保证等等。因此，他们不仅仅对已有公司构成威胁，还对整个行业构成了威胁。进入者的威胁取决于进入壁垒和已有竞争者的预期反应。

拓展训练第三方平台的行业壁垒几乎为0，进入这个行业不需要太多要求，这样也会对我们造成不利的影响。作为第三方平台，只需有一个自己的网站，然后再对网站进行推广，使更多的人了解它，使人们搜索“拓展训练”和“拓展公司”等和拓展有关的关键字的时候能够使自己的网站排在比较靠前的位置就行。

因为它的行业门槛较低，就容易被别人模仿，所以最重要的是要有自己的核心竞争力，而做第三方平台最需要的也就是在行业内有一定知名度。因此我们在做这个网站的时候比较最要的是要进行推广，使我们的网站尽快的在业内有一个比较好的口碑。

2.4 市场份额分析

随着网络的发展，网络营销已经成为各个行业营销工作中的一部分，和公司的传统营销相辅相成为公司带来更多的收入。从20xx年开始网络营销给拓展行业带来的收入也在逐年增加(如图4)，由此可见网络营销也必将在拓展训练的市场份额中占据最要的地位。

关于拓展行业的第三方平台本来就不多，而且它们的知名度也不是很高，拓展行业内拓展公司通过网络营销接到的单子主要是通过自己的网站获得的(如图5)。它们利用的主要手段是在百度上做竞价排名，或进行论坛和博客营销。

2.5 市场发展的走势

拓展训练第三方平台的市场走势和拓展训练的走势有着很大的关系，拓展训练的走势直接影响并决定着拓展训练第三方平台的市场发展的走势。

篇8

第一章基本原则

第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条物权的种类和内容，由法律规定。

第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

第八条其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

第二章物权的设立、变更、转让和消灭

第一节不动产登记

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第十二条登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

第十三条登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

第二节动产交付

第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

第二十七条动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

第三节其他规定

第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

第三章物权的保护

第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二编所有权

第四章一般规定

第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

第四十一条法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。

第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

第四十三条国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

第四十四条因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权

第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。

国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。

第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有。

第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。

第四十九条法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。

第五十条无线电频谱资源属于国家所有。

第五十一条法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。

第五十二条国防资产属于国家所有。

铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。

第五十三条国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

第五十四条国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

第五十五条国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

第五十六条国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

第五十七条履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；，，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

第五十八条集体所有的不动产和动产包括：

（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；

（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；

（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；

（四）集体所有的其他不动产和动产。

第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：

（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；

（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；

（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；

（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；

（五）法律规定的其他事项。

第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：

（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；

（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；

（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第六十一条城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

第六十二条集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

第六十五条私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。

国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。

第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

第六十七条国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。

第六十八条企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。

企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。

第六十九条社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。

第六章业主的建筑物区分所有权

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十六条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提讼。

第七章相邻关系

第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

第八章共有

第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。

第九章所有权取得的特别规定

第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

第一百零八条善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

第一百零九条拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。

第一百一十条有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时招领公告。

第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

第一百一十二条权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。

权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

第一百一十三条遗失物自招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

第一百一十四条拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。

第一百一十五条主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。

第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

第三编用益物权

第十章一般规定

第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

第一百一十八条国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。

第一百一十九条国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。

第一百二十条用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。

第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

第一百二十二条依法取得的海域使用权受法律保护。

第一百二十三条依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。

第十一章土地承包经营权

第一百二十四条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。

第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

第一百二十六条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百三十条承包期内发包人不得调整承包地。

因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。

第一百三十一条承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。

第一百三十二条承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。

第一百三十三条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

第一百三十四条国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。

第十二章建设用地使用权

第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

（一）当事人的名称和住所；

（二）土地界址、面积等；

（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

（四）土地用途；

（五）使用期限；

（六）出让金等费用及其支付方式；

（七）解决争议的方法。

第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

第一百四十一条建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

第一百四十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

第一百五十条建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

第十三章宅基地使用权

第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

第十四章地役权

第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）利用期限；

（五）费用及其支付方式；

（六）解决争议的方法。

第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百五十九条供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。

第一百六十条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

第一百六十二条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

第一百六十三条土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

第一百六十八条地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

第四编担保物权

第十五章一般规定

第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。

第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。

第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。

第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

第一百七十五条第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。

第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：

（一）主债权消灭；

（二）担保物权实现；

（三）债权人放弃担保物权；

（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。

第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。

第十六章抵押权

第一节一般抵押权

第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第一百八十一条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

第一百八十四条下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；

（四）担保的范围。

第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：

（一）债务履行期届满，债权未实现；

（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；

（三）当事人约定的实现抵押权的情形；

（四）严重影响债权实现的其他情形。

第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；

（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

第二百零一条依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

第二节最高额抵押权

第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

第二百零四条最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。

第二百零五条最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：

（一）约定的债权确定期间届满；

（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；

（三）新的债权不可能发生；

（四）抵押财产被查封、扣押；

（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；

（六）法律规定债权确定的其他情形。

第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。

第十七章质权

第一节动产质权

第二百零八条为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。

第二百零九条法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。

第二百一十条设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。

质权合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；

（四）担保的范围；

（五）质押财产交付的时间。

第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

第二百一十二条质权自出质人交付质押财产时设立。

第二百一十三条质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第二百一十四条质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。

第二百一十五条质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。

第二百一十六条因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。

第二百一十七条质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。

第二百一十八条质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

第二百一十九条债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。

质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第二百二十条出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。

出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。

第二百二十一条质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。

第二百二十二条出质人与质权人可以协议设立最高额质权。

最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。

第二节权利质权

第二百二十三条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：

（一）汇票、支票、本票；

（二）债券、存款单；

（三）仓单、提单；

（四）可以转让的基金份额、股权；

（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；

（六）应收账款；

（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。

第二百二十四条以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。

第二百二十五条汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。

第二百二十六条以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。

基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十七条以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。

知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十八条以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。

应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十九条权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权的规定。

第十八章留置权

第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。

第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。

第二百三十二条法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。

第二百三十三条留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。

第二百三十四条留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

第二百三十五条留置权人有权收取留置财产的孳息。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第二百三十六条留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。

留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第二百三十七条债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。

第二百三十八条留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。

第二百三十九条同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

第二百四十条留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。

第五编占有

第十九章占有

第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。

第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

第二百四十四条占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。

第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。

占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。

附则

篇9

物权法

第一编总则

第一章 基本原则

第一条　为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

第二条　因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指合法权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第三条　国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

第四条　国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条　物权的种类和内容，由法律规定。

第六条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第七条　物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

第八条　其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

第二章 物权的变动

第一节　不动产登记

第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第十一条　当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第十二条　登记机构应当履行下列职责：

查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;

就有关登记事项询问申请人;

如实、及时登记有关事项;

法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

第十三条　登记机构不得有下列行为：

要求对不动产进行评估;

以年检等名义进行重复登记;

超出登记职责范围的其他行为。

第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第十八条　权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

第十九条　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二十条　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第二十一条　当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

第二十二条　不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

第二节　动产交付

第二十三条　动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

第二十四条　船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

第二十五条　动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

第二十六条　动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

第二十七条　动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

第三节　其他规定

第二十八条　因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第二十九条　因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三十一条　依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

第三章 物权的保护

第三十二条　物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第三十三条　因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

第三十四条　无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十五条　妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条　造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第三十七条　侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

第三十八条　本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二编所有权

第四章 一般规定

第三十九条　所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四十条　所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

第四十一条　法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。

第四十二条　为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

第四十三条　国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

第四十四条　因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

第五章所有权

第四十五条　法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。

国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的，依照其规定。

第四十六条　矿藏、水流、海域属于国家所有。

第四十七条　城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

第四十八条　森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。

第四十九条　法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。

第五十条　无线电频谱资源属于国家所有。

第五十一条　法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。

第五十二条　国防资产属于国家所有。

铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。

第五十三条　国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

第五十四条　国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

第五十五条　国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

第五十六条　国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

第五十七条　履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失;滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

第五十八条　集体所有的不动产和动产包括：

法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂

集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施

集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施

集体所有的其他不动产和动产。

第五十九条　农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：

土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包

个别土地承包经营权人之间承包地的调整

土地补偿费等费用的使用、分配办法

集体出资的企业的所有权变动等事项

法律规定的其他事项。

第六十条　对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：

属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权

分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权

属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第六十一条　城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

第六十二条　集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

第六十三条　集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

第六十四条　私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

第六十五条　私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。

国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。

第六十六条　私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

第六十七条　国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。

第六十八条　企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。

企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。

第六十九条　社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。

第六章建筑物区分所有权

第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十五条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十六条　下列事项由业主共同决定：

制定和修改业主大会议事规则

制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

选举业主委员会或者更换业主委员会成员

选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

改建、重建建筑物及其附属设施

有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十七条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第七十八条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七十九条　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第八十二条　物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

第八十三条　业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第七章相邻关系

第八十四条　不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第八十五条　法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第八十六条　不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第八十七条　不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第八十八条　不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第八十九条　建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第九十条　不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

第九十一条　不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第九十二条　不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。

第八章共有

第九十三条　不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四条　按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第九十五条　共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第九十六条　共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

第九十八条　对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

第九十九条　共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

第一百条　共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

第一百零一条　按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第一百零二条　因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

第一百零三条　共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

第一百零四条　按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。

第一百零五条　两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。

第九章特别规定

第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

受让人受让该不动产或者动产时是善意的

以合理的价格转让

转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

第一百零七条　所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

第一百零八条　善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

第一百零九条　拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。

第一百一十条　有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取;不知道的，应当及时招领公告。

第一百一十一条　拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

第一百一十二条　权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。

权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

第一百一十三条　遗失物自招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

第一百一十四条　拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。

第一百一十五条　主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。

第一百一十六条　天然孳息，由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得;没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

第三编用益物权

第十章一般规定

第一百一十七条　用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

第一百一十八条　国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。

第一百一十九条　国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。

第一百二十条　用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。

第一百二十一条　因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

第一百二十二条　依法取得的海域使用权受法律保护。

第一百二十三条　依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。

第十一章土地承包经营权

第一百二十四条　农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。

第一百二十五条　土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

第一百二十六条　耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

第一百二十七条　土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

第一百二十八条　土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

第一百二十九条　土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百三十条　承包期内发包人不得调整承包地。

因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。

第一百三十一条　承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。

第一百三十二条　承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。

第一百三十三条　通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

第一百三十四条　国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。

第十二章建设用地使用权

第一百三十五条　建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第一百三十六条　建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

第一百三十七条　设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

第一百三十八条　采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

第一百三十九条　设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

第一百四十条　建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

第一百四十一条　建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

第一百四十二条　建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

第一百四十三条　建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

第一百四十四条　建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

第一百四十五条　建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

第一百四十六条　建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百四十七条　建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第一百四十八条　建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

第一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

第一百五十条　建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

第一百五十一条　集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

第十三章宅基地使用权

第一百五十二条　宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条　宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十四条　宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

第一百五十五条　已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

第十四章地役权

第一百五十六条　地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

第一百五十七条　设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

第一百五十八条　地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百五十九条　供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。

第一百六十条　地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

第一百六十一条　地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

第一百六十二条　土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

第一百六十三条　土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

第一百六十四条　地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

第一百六十五条　地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

第一百六十六条　需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

第一百六十七条　供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

第一百六十八条　地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

违反法律规定或者合同约定，滥用地役权

有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

第一百六十九条　已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

第四编担保物权

第十五章一般规定

第一百七十条　担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。

第一百七十一条　债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。

第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。

第一百七十二条　设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

第一百七十三条　担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

第一百七十四条　担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

第一百七十五条　第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。

第一百七十六条　被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

第一百七十七条　有下列情形之一的，担保物权消灭：

主债权消灭

担保物权实现

债权人放弃担保物权

法律规定担保物权消灭的其他情形。

第一百七十八条　担保法与本法的规定不一致的，适用本法。

第十六章抵押权

第一节一般抵押权

第一百七十九条　为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第一百八十条　债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

建筑物和其他土地附着物

建设用地使用权

以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权

生产设备、原材料、半成品、产品

正在建造的建筑物、船舶、航空器

交通运输工具

法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第一百八十一条　经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

第一百八十二条　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第一百八十三条　乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

第一百八十四条　下列财产不得抵押：

土地所有权

耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外

学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施

所有权、使用权不明或者有争议的财产

依法被查封、扣押、监管的财产

法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

第一百八十五条　设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

第一百八十六条　抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

第一百八十七条　以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第一百八十八条　以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百八十九条　企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。

依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

第一百九十条　订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

第一百九十一条　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

第一百九十二条　抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第一百九十三条　抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

第一百九十四条　抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

第一百九十五条　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第一百九十六条　依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：

债务履行期届满，债权未实现

抵押人被宣告破产或者被撤销

当事人约定的实现抵押权的情形

严重影响债权实现的其他情形。

第一百九十七条　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第一百九十八条　抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第一百九十九条　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿

抵押权已登记的先于未登记的受偿

抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

第二百条　建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

第二百零一条　依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

第二百零二条　抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。

第二节最高额抵押权

第二百零三条　为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

第二百零四条　最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。

第二百零五条　最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

第二百零六条　有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：

约定的债权确定期间届满

没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权

新的债权不可能发生

抵押财产被查封、扣押

债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销

法律规定债权确定的其他情形。

第二百零七条　最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。

第十七章质　权

第一节动产质权

第二百零八条　为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。

第二百零九条　法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。

第二百一十条　设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。

质权合同一般包括下列条款：

被担保债权的种类和数额

债务人履行债务的期限

质押财产的名称、数量、质量、状况

担保的范围

质押财产交付的时间。

第二百一十一条　质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

第二百一十二条　质权自出质人交付质押财产时设立。

第二百一十三条　质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第二百一十四条　质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。

第二百一十五条　质权人负有妥善保管质押财产的义务;因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。

第二百一十六条　因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保;出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。

第二百一十七条　质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。

第二百一十八条　质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

第二百一十九条　债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。

质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第二百二十条　出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权;质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。

出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。

第二百二十一条　质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。

第二百二十二条　出质人与质权人可以协议设立最高额质权。

最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。

第二节权利质权

第二百二十三条　债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：

汇票、支票、本票

债券、存款单

仓单、提单

可以转让的基金份额、股权

可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权

应收账款;

法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。

第二百二十四条　以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立;没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。

第二百二十五条　汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。

第二百二十六条　以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立;以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。

基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十七条　以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。

知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十八条　以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。

应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十九条　权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权的规定。

第十八章　留置权

第二百三十条　债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。

第二百三十一条　债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。

第二百三十二条　法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。

第二百三十三条　留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。

第二百三十四条　留置权人负有妥善保管留置财产的义务;因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

第二百三十五条　留置权人有权收取留置财产的孳息。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第二百三十六条　留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间;没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。

留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第二百三十七条　债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权;留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。

第二百三十八条　留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。

第二百三十九条　同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

第二百四十条　留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。

第五编　占　有

第十九章　占　有

第二百四十一条　基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

第二百四十二条　占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。

第二百四十三条　不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

第二百四十四条　占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。

第二百四十五条　占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。

占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。

附　则

篇10

第一章基本原则

第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条物权的种类和内容，由法律规定。

第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

第八条其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

第二章物权的设立、变更、转让和消灭

第一节不动产登记

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第十二条登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

第十三条登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

第二节动产交付

第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

第二十七条动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

第三节其他规定

第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

第三章物权的保护

第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二编所有权

第四章一般规定

第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

第四十一条法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。

第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

第四十三条国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

第四十四条因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权

第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。

国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。

第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有。

第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。

第四十九条法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。

第五十条无线电频谱资源属于国家所有。

第五十一条法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。

第五十二条国防资产属于国家所有。

铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。

第五十三条国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

第五十四条国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

第五十五条国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

第五十六条国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

第五十七条履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；，，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

第五十八条集体所有的不动产和动产包括：

（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；

（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；

（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；

（四）集体所有的其他不动产和动产。

第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：

（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；

（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；

（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；

（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；

（五）法律规定的其他事项。

第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：

（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；

（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；

（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第六十一条城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

第六十二条集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

第六十五条私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。

国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。

第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

第六十七条国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。

第六十八条企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。

企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。

第六十九条社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。

第六章业主的建筑物区分所有权

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十六条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提讼。

第七章相邻关系

第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

第八章共有

第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。

第九章所有权取得的特别规定

第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

第一百零八条善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

第一百零九条拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。

第一百一十条有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时招领公告。

第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

第一百一十二条权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。

权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

第一百一十三条遗失物自招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

第一百一十四条拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。

第一百一十五条主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。

第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

第三编用益物权

第十章一般规定

第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

第一百一十八条国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。

第一百一十九条国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。

第一百二十条用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。

第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

第一百二十二条依法取得的海域使用权受法律保护。

第一百二十三条依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。

第十一章土地承包经营权

第一百二十四条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。

第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

第一百二十六条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百三十条承包期内发包人不得调整承包地。

因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。

第一百三十一条承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。

第一百三十二条承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。

第一百三十三条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

第一百三十四条国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。

第十二章建设用地使用权

第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

（一）当事人的名称和住所；

（二）土地界址、面积等；

（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

（四）土地用途；

（五）使用期限；

（六）出让金等费用及其支付方式；

（七）解决争议的方法。

第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

第一百四十一条建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

第一百四十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

第一百五十条建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

第十三章宅基地使用权

第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

第十四章地役权

第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）利用期限；

（五）费用及其支付方式；

（六）解决争议的方法。

第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百五十九条供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。

第一百六十条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

第一百六十二条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

第一百六十三条土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

第一百六十八条地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

第四编担保物权

第十五章一般规定

第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。

第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。

第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。

第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

第一百七十五条第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。

第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：

（一）主债权消灭；

（二）担保物权实现；

（三）债权人放弃担保物权；

（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。

第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。

第十六章抵押权

第一节一般抵押权

第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第一百八十一条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

第一百八十四条下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；

（四）担保的范围。

第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：

（一）债务履行期届满，债权未实现；

（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；

（三）当事人约定的实现抵押权的情形；

（四）严重影响债权实现的其他情形。

第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；

（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

第二百零一条依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

第二节最高额抵押权

第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

第二百零四条最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。

第二百零五条最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：

（一）约定的债权确定期间届满；

（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；

（三）新的债权不可能发生；

（四）抵押财产被查封、扣押；

（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；

（六）法律规定债权确定的其他情形。

第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。

第十七章质权

第一节动产质权

第二百零八条为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。

第二百零九条法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。

第二百一十条设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。

质权合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；

（四）担保的范围；

（五）质押财产交付的时间。

第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

第二百一十二条质权自出质人交付质押财产时设立。

第二百一十三条质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第二百一十四条质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。

第二百一十五条质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。

第二百一十六条因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。

第二百一十七条质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。

第二百一十八条质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

第二百一十九条债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。

质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第二百二十条出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。

出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。

第二百二十一条质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。

第二百二十二条出质人与质权人可以协议设立最高额质权。

最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。

第二节权利质权

第二百二十三条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：

（一）汇票、支票、本票；

（二）债券、存款单；

（三）仓单、提单；

（四）可以转让的基金份额、股权；

（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；

（六）应收账款；

（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。

第二百二十四条以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。

第二百二十五条汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。

第二百二十六条以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。

基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十七条以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。

知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十八条以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。

应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十九条权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权的规定。

第十八章留置权

第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。

第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。

第二百三十二条法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。

第二百三十三条留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。

第二百三十四条留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

第二百三十五条留置权人有权收取留置财产的孳息。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第二百三十六条留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。

留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第二百三十七条债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。

第二百三十八条留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。

第二百三十九条同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

第二百四十条留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。

第五编占有

第十九章占有

第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。

第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

第二百四十四条占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。

第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。

占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。

附则