房产资金托管精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房产资金托管，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：房地产投资 信托 基金风险

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。REITs通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取费用。

不同于一般的投资基金，REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立的目的是集聚资金、分散风险、获得较高的规模效益，促进房地产市场的健康发展。

一、房地产投资信托基金（REITs）的基本特征及相关概述

一般来说，房地产投资信托基金（REITs）有以下几个显著地基本特征：

流动性较高――REITs是一种典型的房地产证券化产品，可以在美国所有主要交易市场交易，其通过受益凭证交易的形式，使房地产可以流动起来，REITs的交易市场包括纽约交易所、纳斯达克、全美证券交易所。

REITs具有股东价值――就像所有上市公司的股票一样，REITs的投资者不仅仅享受股利收益，还可以获得REITs公允价值上涨的资本收益。

专家经营，专业化的管理，完善的公司治理结构――公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程，投资者可以把资金投入到有职业投资经理管理的房地产投资组合中。同时，REITs和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。基金管理机构具有专门的理财专家和市场分析人员，他们专门对国内外经济形势、各个行业甚至某一公司的运营状况和潜力，进行科学系统的分析，并在此基础上作出投资决策。因此相对于个人投资者来说，更能把握市场的脉搏，从而赢得较高的收益。REITs可以通过专业化的经营管理，使房地产营运绩效大幅度提高，从而可以使投资者分享房地产专业投资的成果。

信息披露――上市的REITs和上市公司一样，同样有信息披露的义务，每季度、每年度必须公布经审计的财务报告。

股东无偿债义务――REITs投资人个人对于REITs的负债无偿债义务，这点和上市公司是一致的。

低杠杆――REITs与上市公司相同点在于，REITs也是杠杆经营；但不同点在于，REITs的杠杆较为适中，美国的REITs资产负债率长期低于55%。

二十世纪80年代后期，REITs市场整体呈现出爆发式增长，市场构成逐渐由权益、抵押、综合三种类型三足鼎立的格局变为权益REITs一家独大。截止到2008年年底，美国在公开市场上的REITs的总市值达到了1915.5亿美元，其中，权益型REITs市值为1762.3亿美元、抵押型REITs141.9亿美元、综合型REITs11.3亿美元，其中权益型REITs占到总市值的92%。

REITs自身的税收待遇：REITs自身税收待遇的最重要的特征是它享有作为“收入传递证券”（Pass Through Securities）的税收待遇，根据信托税制的“导管原理”，它被视为收入传递的工具而免征所得税。

REITs股东的税收待遇。1986年美国修订的《国内税法典》将获取收入的活动区分为被动行为和非被动行为（Passive Activities and No Passive Activities）两类，所谓“被动行为”是指纳税人没有实质性参与的交易或经营行为。非被动行为则包括：薪水、工资；担保费；利息与股息；股票与债券。REITs的分红视同证券组合收入，也就是说，它属于非被动行为所得，按照非被动行为所得缴纳所得税。

国务院2013年连续出台多项严厉调控房地产的政策，“新国四条”、“新国十条”政策打击力度大、针对性强，对房地产市场产生相当大的影响。在国家加强宏观调控下，房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道，这便为中国提供了发展REITs的最佳时机。

对于REITs的必要性、可行性分析，以及对目前我国REITs的发展现状的讨论，就显得尤为重要。

信托投资公司业务重组的需要。我国的信托投资公司曾经不仅是“全能型金融机构”，而且还涉足多方面的实业投资，其中房地产业务占有相当的比重。根据分业经营的原则，信托投资公司实业的投资部分业务必须进行剥离，这其中当然也包括房地产业务。对于房地产业务的剥离，可以采取把原来的房地产业务或全资子公司改造为REITs的方式进行。也就是说，把原有的房地产业务或房地产公司改组为一个REITs。信托投资公司把已有的房地产直接投资转换成为REITs的股权，由原来的房地产经营开发者转为REITs的战略投资者。

我国的信托行业在经历了五次全面性的清理整顿之后，已逐渐步入了正轨，基本完善的法律框架确立了信托业在我国金融业的地位。信托公司在股权结构、资产规模、内部治理、风险控制能力、业务拓展能力、经营自律性等方面都有了很大提升，有序竞争环境初步形成，为REITs在中国的推行提供了很好的契机。

通常而言，风险是指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性，即投资收益的不确定性。REITs作为一种房地产封闭式基金，一方面受到宏观经济、房地产行业、房地产市场和房地产项目的多重风险所带来的一系列不确定因素的影响，同时又面临着信托业务基金运作管理过程中的诸多隐患。所以，本文把REITs的风险归结为投资风险和运营风险两大类予以展开剖析。

由于投资者是以购买REITs股票的形式对REITs进行投资，因此，其不仅需要承担REITs作为房地产证券化产品的特殊风险，而且还需要承担股票市场的特定风险。

信托业是我国金融业核心的四大支柱之一，是整个金融市场体系的组成部分。而房地产业又是整个市场体系中至关重要的一部分。所以，REITs是宏观经济中的微观主体。由于专业化和分工化的日益深化，我国经济体系中的各个环节、各个组成部分之间更加相互依赖、紧密联系。因此，REITs的发展是由宏观经济政策所影响和决定的。政局的变动可能引起经济政策的改变，从而影响REITs市场；战争、动乱则通过影响宏观经济环境而导致REITs市场的变动；文化、自然因素及其变迁则通过影响消费、储蓄、投资等来影响REITs市场。这就足以说明REITs市场从根本上是与宏观经济相关的。

宏观经济因素对信托业的影响既是根本性的，也是全局性的。宏观经济因素则几乎对每个信托投资行业都会构成影响，因而必然影响整个信托业的走向，其中当然也包括REITs。从各国信托市场的发展史来看，除个别处于不规范时期的信托市场以外，信托市场的每一次快速发展都是以宏观经济向好为背景的，而每一次衰退的背后也是因为宏观经济的发展缓慢甚至是倒退。

由以上分析可见，REITs作为一种建立在众多机制之上的复杂的房地产投融资工具，从试点到规范运作，有一个政策、法规出台和调整的过程。每一项政策、法规出台或调整，对它都会有一定的影响，有的甚至会产生很大的影响，从而使得REITs面临巨大的风险，而且这种风险特别是在REITs发展初期会处于非常重要的地位。

二、我国房地产投资信托基金（REITs）的风险和不合理之处

随着商品房市场的逐渐打开，住房的需求在短短几年内发展极其迅速，推动了房地产行业的兴盛。很多城市明确的提出将房地产业作为其经济新的增长点，甚至作为支柱性产业。同时，不少企业和个人也纷纷跻身房地产业。房地产业也因此成为了中国风险最高的行业，具体体现在行业的周期性风险及行业内公司融资结构的不合理。

周期性风险――周期性风险是指房地产行业的周期波动给REITs投资者带来的风险。房地产业本身就是一个具有周期性循环发展特征的行业。每一个周期都可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，继而进入萧条阶段时，业内就会出现持续时间较长的房地产价格下跌、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，从而使REITs的收益大幅度下降，导致投资者的失利。例如美国1991-1992年的房地产萧条期间，房地产成交价平均只有原价的14%甚至更低，其中商业房地产总体市场价值从1989年的35000亿美元跌至1991年的15000亿美元。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩，导致一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。

行业内公司融资结构的不合理、负债水平高――中国房地产企业高负债、低现金流的状态，很大程度上与经营方式有关。房地产公司多数都是借助银行贷款等外债开发和建设新房，然后通过售房回收资金。在国家经济发展良好、房产需求旺盛的时期，这种高负债运行模式显得非常的经济。房产出售率高、交易活跃，房产开发企业可以迅速回收资金。因此，即使没有太多的自有资本和现金流，也可以使项目正常运转。但是，一旦行业有效需求出现下降，例如由于宏观调控或者房地产价格过高而导致市场需求萎靡，那么房地产公司的资金链条就会立刻断裂。而当前，房地产行业又没有很好的风险规避工具，极容易陷入资不抵债的困难境地。

由此可见，房地产行业内各公司的融资结构不够合理、负债水平很高，这势必影响到它们的风险抵抗能力。发展REITs是促进房地产行业健康发展的必经之路。REITs本身就是一个复杂的风险管理业务，这要求REITs的主体应当正确而且客观的认识到REITs的风险问题。只有这样，才能使REITs这个重要的社会公众金融投资工具更加规范、稳健地发展。

三、总结

篇2

关键词：资产证券化；房地产；宏观调控；窘境

中图分类号：F832.45

文献标识码：A

文章编号：1003-4161(2007)02-0130-03

1.当前房地产宏观调控的窘境

对房地产企业，特别是以中国为代表的新兴市场上的房地产企业而言，通过银行进行间接融资，是其最重要的资金融通渠道。据房地产企业的资金来源调查显示，截至2004年底，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上①。而另一方面，在房地产企业的自有资金中，购房者定金和预付款的很大一部分同样源自银行对个人住房消费的贷款。据资料显示，截至2005年底，商业性个人住房贷款余额达到1.84万亿元，占金融机构(主要是银行）人民币贷款余额的8.9%②。可以说，银行是房地产行业供给与需求双方的最大资金供给者，很明显，银行一方挑起了房地产发展的重担的两头(供给与需求)。

如果只是挑起重担，那么这还没有影响到整个银行系统的稳定。问题是在这种情况下，大部分房地产行业的风险也被集中在银行系统中。风险主要来自两个方面，其一是房产项目的烂尾、质量、产权纠纷等所导致的房地产行业供给的市场风险，往往使银行系统投入房地产项目的资金成为“不良资产”。其二，房地产的资本属性，往往使社会资金进行投资，并以之作为能够带来回报的资本。这就使房地产市场价格具备了偏离实物价格的条件。偏离了实物价格所产生的房地产消费方面的泡沫风险，又由于银行的消费按揭贷款而大量存在于银行系统中。在经济增长时，银行系统往往将房地产贷款视为优质贷款，风险被雪藏在银行系统中；但是当经济增长趋缓时，银行系统内积累的房地产风险往往导致对经济增长的致命影响。1991年日本房地产泡沫的破灭，终结了日本长达20年的经济高速增长的神话，其经济至今尚未走出阴影，这足见房地产风险潜在的破坏力。

面对房地产行业发展的现状，中国采取了比较果断的宏观调控政策。2005年的国八条③和2006年的新国六条④，无不昭示国家宏观调控促进房地产行业健康发展的决心。但是面对银行挑担的现实环境，如果采取相对紧缩的政策，那么房地产宏观调控的“促进房地产行业健康发展”和“宏观经济稳定”双重目标的中间目标与措施之交集，就会由于大量集中于银行系统中的房地产风险而明显缩小。也就是说，如果以宏观经济稳定为最终目标，宏观调控就只能选择相对温和的中间目标和措施，调控的有效性大打折扣。以2006年的宏观调控为例：在将房地产价格作为调控重点的2006年，据国务院发展研究中心推出的《2006年房地产行业发展白皮书》预测，全国房地产价格涨幅，仍将超过2005年下半年的增速水平，商品房平均价格年涨幅仍将达到或超过6%。而一旦以消化房地产泡沫，促进其健康发展为最终目标，伴随着房地产价格的理性回归，银行不良资产将大幅上升，最终可能会影响宏观经济稳定，对经济增长造成不利的影响。可见房地产宏观调控会陷入投“房地产泡沫”之鼠，忌“银行系统稳定”之器的窘境，而窘境一旦出现并持续，国家宏观调控的紧缩程度稍有降低，这时银行信贷又会迅速集中于房地产开发贷款，并且偏向利润率较高的高档房贷款，引致房地产价格猛涨，泡沫与风险进一步积累。而每次这样政策性的波动，往往使公众很难形成针对房地产行业政策的稳定预期，最终同样会影响房地产行业的长期发展，这成为房地产宏观调控面临的另一窘境。

很明显，解决宏观调控窘境的关键，并不在于每次宏观调控周期中的政策松紧程度，而在于银行作为房地产行业的相对单一的资金来源的现实环境。改变了这样的环境，宏观调控的双重目标的交集就会变大，窘境就可缓解甚至消失。因此，拓宽房地产行业的融资渠道，改变银行一家挑担的现状，对解决宏观调控的窘境至关重要。

2.资产证券化――摆脱房地产行业宏观调控窘境的金融创新

资产证券化是指，金融机构或企业单位将其能产生相对稳定现金流的资产打包成资产组合，转移到特定目的机构(简称SPV），建立起信托关系以进行资产分割；之后首先达到破产隔离的目标，其次通过内部或外部的信用增级提升其信用等级，并最终获得良好信用评级；最终，SPV以该等级资产为基础发行证券，在资本市场上募集资金的过程。

简单地说，资产证券化即是企业将其资产或资产对应的未来应收款提前变现的行为。应用于房地产行业，资产证券化的形式多样，有的通过发行信托受益凭证的方式，以房地产未来的收入向凭证持有者提供回报，将募集的资金定向进行房地产投资或抵押贷款投资。这种资产证券化模式针对房地产的供给，被称作房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts简称REITs）；有的则以商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权作为基础资产转让给spv，spv以其收购的抵押贷款为基础在资本市场上发行证券(主要是住房抵押贷款债券)。这种资产证券化模式针对房地产的需求，被称作住房抵押贷款证券化(Mortgage-backed Sscurities简称MBS）等等。应用于房地产领域的资产证券化具备以下主要特点：

(1）针对房地产资产或其未来收益提出权利主张，通过证券化分离后，将证券持有者置于最优的清偿地位上。

(2）可将房地产整体资产中的部分专项资产分离出来作为信用基础，降低了房地产资产风险。

(3）房地产领域的资产证券化与发起人整体信用无关，只与房地产基础资产及信用增级体制有关。

(4）权力主张对象不是资产证券化对应的产权所有人，而是spv。

(5）spv资产不会因任何关联方破产而受影响。

3.资产证券化应用于房地产行业后对房地产行业和宏观调控产生的影响及现实问题

很明显，对房地产行业而言，资产证券化是比较有竞争优势的金融创新，只要在新兴房地产市场中建立比较完善的制度约束与保障，其自我发展是指日可待的。而一旦资产证券化类产品广泛出现在房地产行业中，房地产行业的关联方――银行系统、房地产企业、投资者之间的经济关系将发生重大的转变。

对房地产行业的供给关联方――房地产企业、银行系统而言。只要REITs计划通过了监管部门的审核，房地产企业，无论是建设房屋出售，还是购买商品房出租，都可以发放收益凭证的方式尽早收回投资，企业资金周转率必然显著提高。而银行则改变原来的直接对房地产企业贷款的投资方式，通过参与REITs计划分享房地产行业的业绩，另外因REITs计划的结构化产品设计，使得房地产投资者逐渐向多层化，结构化演变。最终改变银行一方挑起房地产供给重担的现状，在更广泛的领域分散房地产风险，在更加商业化的市场环境中促进房地产行业的健康发展。

对房地产的需求关联方――房地产消费者、银行而言。MBS同样改变了两者的关系。房地产消费者依然像以前一样购买房产，但是对消费者的金融支持由原来的银行一方提供，演变为证券的持有者集体提供，银行通过MBS将对消费者的住房抵押贷款收回，提高了资金的流动性。

对房地产宏观调控而言，采用资产证券化的方式，能够从根本上改变房地产产业关联方之间的相互关系，通过降低了与房地产相关的银行系统的潜在风险，解开房地产行业与银行之间纠结在一起的复杂关系。从而使宏观调控双目标的措施交集，因“宏观经济稳定”措施集合的靠近而得到扩展。也就是说，由于资产证券化使得房地产行业的供给与需求的资金来源多样化，原先可能会提高银行的房地产不良资产风险，进而影响到“宏观经济稳定”的宏观调控策略，会因此减轻对银行系统的负面影响，进而进入宏观调控措施集。以增大房地产商房屋滞销后的成本措施为例，以前房屋开发的资金来自银行，房产商的房屋滞销后，这部分资产成为“不良资产”，但房地产商自身支付的成本很小。宏观调控政策从“经济稳定”出发，凡导致房地产“硬着陆的”措施如“增收高额房屋滞销税”，“大幅提高房地产按揭贷款比例”都被划在措施集之外。而一旦资产证券化引入房地产之后，银行将投入资金以受益凭证的形式收回，一旦房屋滞销，原先以投资为目的的购券资金将承担风险，房地产商的自身成本因受益凭证、信誉等因素而增高。宏观调控政策从“房地产行业的健康发展”出发，可能会导致影响“经济稳定”的措施因银行资金的收回而大幅减少，投“房地产滞销”之鼠，忌“银行系统稳定”之器的窘境将尽可能被减少。

目前，虽然资产证券化应用于房地产领域，在国外已经有了二三十年的发展历程和比较规范的运行经验，但事实上，对中国而言，无论是REITs还是MBS，还是新生事物，存在着很多亟待解决的问题。

首先是制度保障的问题。“好主意要有好制度才能有好结果”，目前关于资产证券化应用于房地产领域的制度建设还没有跟上。截至2005年底，中国有的四家上市REITs，且全部集中在香港，接受香港的《房地产投资信托基金守则》的管理。而内地目前如果出现上市REITs，只能依照暂行的《资金信托管理办法》来进行管理。而MBS的监管已经走在了REITs之前，其监管法规――《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》于2005年12月1日正式施行。但是关于资产证券化应用于房地产领域的其他制度建设，包括信息披露制度和税收制度的建设还远远滞后。

其次，资产证券化作为新生事物，其运作除了需要合规以外，怎样让其发挥良性作用，避免恶性结果也是行业发展需要解决的关键问题。例如，如何在资产证券化应用中，在培养大量理性机构投资者同时，避免机构投资者将其作为转移房地产风险至中小投资者的手段？怎样引导资产证券化的发起者将优质资产注入资产池，而不是仅仅将劣质资产进行证券化，将房地产风险推向社会？这些问题都是促进资产证券化长期应用于房地产的需要考虑的问题。

另外，确保专项计划及其资产的“破产隔离”，即不会受到任何其他机构破产的不利影响，包括资产不被强制执行；专项计划资产的完整性不受发起人、受托人、受益人破产的影响等，也是资产证券化应用的难题，亟须解决。

总之，资产证券化这一金融创新应用于房地产发展中是大势所趋的。在解决了面对的新问题的同时，资产证券化将改变银行与房地产纠结的现状，为国家宏观调控政策的制定与实施，以及政策效用的展现与传导，奠定市场条件下外部环境的基石。

注 释：

①资料来源于《2004年中国房地产金融报告》.

②房地产调控软硬之间[N].第一财经日报,2006-6-16.

③国务院总理于2005年4月27日召开的国务院常务会议上提出的加强房地产市场引导和调控所采取的八条措施。

④国务院总理于2006年5月30日召开的国务院常务会议上针对国八条提出后房地产业依然存在的问题提出新的六措施。

参考文献：

[1]肖元真.2006年我国房地产的发展趋势和政策措施[J].中国经贸导刊，2006,(06）.

[2]许经勇.当前房地产发展面临的问题及其对策[J].湖南城市学院学报，2006,(01）.

[3]魏建萍.对我国实施住房抵押贷款证券化的探讨[J].理论前沿，2006,(01）.

[4]丁锴.房地产投资信托基金对我国房地产发展的借鉴作用[J].上海企业，2006,(03）.

[5]张正宜.浅析我国目前房地产融资现状[J].商业现代化，2006,(03）.

[6]陈洪波，徐波.我国房地产金融现状及政策取向[J].中国经贸导刊，2006,(02）.

[7]顾海波.中国房地产发展的失衡与对策[J].国土资源，2006,(01）.

[8]住房抵押贷款证券化的法律问题研究[EB/OL]. 省略/html/lunwen/09152478461136191.htm.

篇3

自欧债危机爆发以来，西方发达国家的经济生活乃至我国的经济发展都受到了不同程度的冲击，为刺激经济的复苏，多数国家采取了宽松的货币政策，通货膨胀随之逐渐升温，房地产价格存在较大的上行压力，如何对冲通货膨胀对经济发展的影响，缓和房地产发展周期的波动性，保证经济平稳复苏，是当前经济工作的重要任务。房地产投资信托基金作为房地产业新型的融资工具，能否为房地产金融业提供良好的对冲通货膨胀作用呢？本文对房地产投资信托基金（REITs）的最新研究成果和文献做一个梳理和总结，以期为我国房地产金融业的发展起到一定的启示作用。

二、房地产投资信托基金的特点

房地产投资信托基金经过不断地发展和完善已具备几个区别于其他股票的特征，这些特征激起众多学者们研究其对冲通货膨胀功能的极大兴趣。第一，REITs具有高收益，包括红利收入和资本收益两部分，Ibbotson协会的研究表明,截止到2008年12月31日的数据,权益型REITs30年的年平均收益率达11.99%，而同期S&P500指数收益率为10. 99%，股息税收驱动的支出要求带来稳定的股息流，高的稳定的股息流提供一个良好的机会来评估REITs是否拥有通货膨胀对冲功能，第二，REITs的现金流量相对于其他上市公司来说更加透明，现金流的透明度与持续的股息支付相结合可推断出REITs投资者不太可能遭受通货膨胀幻觉，因为他们能够掌握更多的关于现在的和将来的现金流量和股息支付信息。第三，REITs的组合投资起到分散风险的作用。组合投资因其投资的多样化，相对于单一投资来说能够消除部分非系统风险， REITs一般通过多元化投资,选择不同地区,不同类型的房地产项目组成投资组合,不仅获得较高的收益，而且能够有效降低通货膨胀等带来的非系统风险。

三、房地产投资信托基金与通货膨胀的关系

研究房地产资产收益与通货膨胀的关系最先可追溯到1977年Fama and Schwert发表的《资产收益与通货膨胀》文献中，他们在扩展费雪方程的基础上，对1953年至1971年期间美国政府债券、股票及房地产等资产收益与通货膨胀的关系进行了实证研究，结果表明房地产是完全对冲预期和非预期通货膨胀的。

在此之后，大量学者运用不同的方法和不同时期的数据对房地产收益和房地产投资信托基金收益与通货膨胀的关系进行深入的分析。Joseph（1988）等学者调查了多种房地产类型的收益、股票和债券与通货膨胀的关系，实证结果表明不同类型的房地产的通胀对冲特性很不一样，REITs收益被非预期通胀严重压抑了，在二十世纪七十年代中后期抵押型REITs收益被非预期高通胀严重压抑，权益型和混合型REITs的遭遇也是一样。因此房地产的对冲通胀特性是不均匀的，有些房地产，尤其是收入生产型房地产总的收益和增值收益与通常的通胀和非预期通胀之间都有很强的正向关系，其他类型的房地产，如REITs收益，与非预期通胀是强烈负相关的。

Chiuling Lu, Raymond (2001)运用一个向量误差修正模型来检验REITs收益、实际活动、货币政策与通货膨胀的关系，实证结果表明REITs市场、货币政策与通货膨胀之间存在长期的均衡关系，REITs市场、实际活动与通货膨胀之间也存在长期的均衡关系，且REITs收益随着货币政策的变化而变化。总的结论表明房地产投资信托基金不存在不正当对冲通胀能力，实证中被观察到的REITs收益与通货膨胀的负向关系只是REITs收益与其他宏观经济变量之间的基本关系的一种代替。

William ,Xiaoquan Jian(2011)等学者运用由Campbell and Vuolteenaho(2004)提出的股息收益分解方法探索了房地产投资信托基金的通货膨胀幻觉和通货膨胀对冲效应。他们根据未来股息增长与贴现率之间主观和客观的区别鉴别了REITs股息收益率的偏差成分，在1980年至2008年期间通货膨胀幻觉效应趋向于通货膨胀支配对冲效应，因此，他们根据通货膨胀幻觉假设为短期REITs收益与期望通货膨胀之间的负向关系提供了另一种解释。

Gwangheon, Lee（2011)为研究观察到的REITs与通货膨胀之间的负向关系是否能由通货膨胀幻觉来解释，根据现在的线性和对数线性价值模型识别出REITs价格中的偏差成分，然后检验通货膨胀是否能解释这偏差成分。在给定常量利率的线性模型中，他们发现有证据支持关于REITs收益与通货膨胀关系的通货膨胀幻觉假设，因此通货膨胀能解释部分偏差成分，且对偏差的影响是负向的。

四、结束语

由此发现，关于REITs能否作为有效对冲通货膨胀的工具并没有统一的结论，学者们对不同时期的数据采用不同的分析方法往往得出相反的结论。不过，普遍的共识是，基于REITs的多项优势它肯定能在一个投资组合中起到分散风险的作用，从而增强组合投资对冲通货膨胀的作用。中国房地产市场正处在调控转型期，房地产商资金紧缩已是不争的事实，为扩宽房地产融资渠道，发展房地产投资信托基金是大势所趋，而面对日益严重的通货膨胀现象，研究其是否具有对冲通货膨胀的功能为我国更好地开展房地产信托投资基金具有重大的借鉴意义。

参考文献

[1]Fama,E.F.,Schwert,G.W. Asset returns and inflation.[J]..Journal of Financial Economics,1977,5(2):115–146.

篇4

国内二手房市场还将持续20年的繁荣时期。作为一名成功的理财者，不应该不涉足房产投资。想要成功地投资房产，特别是想成功地投资二手房，不注重一定的投资细节，将难以实现你的预期收益。

二手房投资绝不是一项包赚不赔的生意，要想成为二手房投资的赢家，你必须掌握如下三件致胜武器。

内外衣装都要到位

地段再"黄金"，楼层户型再好，但毕竟是二手房，想让"半老徐娘"再现风姿，必须做个到位的精心美容。除了要保证整套房子洁净白亮、室内基本设施完备外，更要关注二手房的外在环境。

王先生在北京国展中心附近的静安东里，有一套43平米的一居室。虽说有点旧，但一轮精心装修后，王先生踌躇满志地准备以25万元的价格出售。但众多购房者考察之后，几乎都要求降价。王先生坚持认为：当初就是因为怕麻烦，想省却讨价还价的纠缠，已经将价位订得比市场均价略低了。因而王先生始终不肯降价。

半年下来，看房的人也有一打多了，但就是没有成交。心急火燎的王先生不得不开始遍寻高手，诊断问题到底出在哪里。他的一位好友，在实地考察了那套房子后，总算看出了问题所在――房子"衣装"不到位。

原来，王先生只对房屋进行了内部的"美容"，而楼梯楼道、单元楼门等外在环境却极差，给购房者留下一个“楼房居住者素质不高、邻里环境不好”的感觉。

在好友的建议之下，王先生自费将灰暗肮脏的楼梯、楼道的四壁刮白，更换缺损的单元楼防盗门，并将每层缓步台缺失损毁的窗户修补完好。然后，将对外装修所花费的6000元加在房价里，打出26万元的售价。结果不过半月，就轻易将房子卖出，王先生还比原来多赚了4000元。

特别提醒：

在对二手房进行出售前的美化时，不妨在健康方面做点文章，关注细节上的设计完美化，如对地漏进行科学设置，对窗户进行改造、保持空气的洁净等，让"健康住宅"概念得以充分体现，提升二手房的价值。

节省税费：由"购"变"换"

在税务部门工作的小章和小叶，因为熟悉税法，他们之间的这笔二手房交易，不是卖与买，而是交换。显示在现金上的好处是：两人都至少省下了1万元。

小章和小叶原来是同事，但税务局分为国税和地税后，小章分配在地税局，小叶则去了国税局。工作单位和上班地点的改变，使两人居住地都远离了单位，于是他们都产生了卖掉现住的房改房，在单位附近购房居住。

巧的是，他们各自的住房都离对方的工作单位不远。一次两人碰面时聊到购房一事，马上一拍即合，达成了换房意愿。后经一番评估，两人的住房现值大约都在30万元左右，很快他们就去房管所变更了房产证。

根据税法规定，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；相互交换房屋，以房屋的价格差价征收契税，交换价格相等时，免征契税。如果他俩不是换房，而是各自卖掉现有的房产后再购卖，就要按购房价款缴纳3%~5%的契税。也就是说，小章和小叶都各自节省了近1.5万元的契税。

特别提醒：

其实"交换"这一招，还可巧用在三方交易中。例如，A想卖掉西城的公有住房而想在东城买套二手房，而B在东城正好有一套公有住房要出售，C正想购买A在西城的住房。如果以买卖方式来实现各自的目的，那么就要缴纳两次的契税。现在用交换的方式：A和B之间先交换房产，只要补缴少量的价差部分的契税；C再向B购买西城的房产，此时要缴纳契税。虽然要经过一番周折，但此时一笔不少的契税已被省掉了。

交易安全：选择银行托管

和游先生一样，许多人在二手房交易中都有相同的困扰：不是嫌市场上的二手房中介机构收费高，就是担心非法中介卷走房款和房产证。

最近，游先生心情特别的好，因为通过银行的一项交易资金托管业务，他解决了二手房交易的中介困扰。早在3月份，游先生的新同事介绍了一位朋友小李，前来购买游先生要出手的一套二手房。经一番交谈，两方达成了一致的价位，但最终因双方不是很了解而无法立即成交：游先生怕办理房产过户后拿不到全额款项；小李则担心付款后房产过户手续还办不妥。

经过咨询，游先生和小李知道了银行现在有针对大额资金转移的交易托管业务，于是双双来到了银行。没想到非常顺利。

小李先将这笔45万元的交易资金存在银行，接受托管，然后俩人办理房产的交接过户等等手续。一个半月后，俩人又一次在银行会合，作为这次交易的中介方银行，在履行了必要的手续后，交易终于完成。

一个半月时间里，小李还获得了317元的利息收入，他用这些钱请游先生小撮一餐，增进了买卖双方的感情。小李说：“我请客，银行买单。”

特别提醒：

在此次交易中，游先生与小李还需共同来对等负担共1800元(450000元×4‰)的托管手续费。相比于现今社会上的中介机构收费，每人仅支付900元的费用应该算是相当低了。

这种交易资金托管业务，其实是银行向社会推出的一项金融新产品。凡是涉及大额资金转移或者权益交割与资金转移存在时间差的交易，而交易双方又互不了解、相互不信任的情况下，都适合选择此项业务。

篇5

关键词:存量房 交易 按揭贷款

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2010）12-281-01

存量房交易资金监管关系到交易资金安全和市场的健康运行。根据建设部“关于进一步加强存量房交易资金托管”的有关精神，为强化房地产市场监管，提供公共服务，确保存量房交易资金安全，规范房地产市场的交易行为,维护消费者合法权益，太原市于2006年4月1日正式启动存量房资金监管工作。

一、太原市关于存量房交易资金监管的主要做法

太原市的主要做法是：“设立专户、自愿托管、银行合作、政府监管”。2006年，我们在太原市房地产交易服务大厅设立存量房资金监管工作窗口，以一站式服务创建了“高效、便捷、安全”的交易平台，尽可能做到简化手续，方便群众，实现了对存量房交易资金的监管。

在受理存量房交易登记时，首先查验其交易资金是否进行托管。交易当事人约定自行交割的，要有书面协议；交易当事人需要进行交易资金托管而未托管的，要在补办交易资金托管手续后，方可进行登记。存量房交易双方签订资金托管协议前，房地产市场管理部门就对交易的房产进行初步查询，看权属是否清晰、有无法院查封、银行抵押等限制情况，避免购房者上当受骗。如果材料审核不通过或双方撤销交易的，由监管部门直接通知买卖双方，退回登记材料和买方的房款。

通过与商业合作建立存量房交易资金托管专户；存量房交易资金监管期间，不计利息，不收手续费；制定了存量房交易资金监督支付协议的示范文本，在协议中明确存量房交易资金存入、支取的条件、程序。

存量房资金托管的两种业务流程如下：

第一种是二手房资金托管（现金）流程：买卖双方签订《房屋买卖契约》及《资金托管协议》后，买方人将购房款存入指定银行托管帐户；通过银行卡付款的，可在房地局托管窗口可通过银联POS机直接转帐，或直接交付现金的，可到指定银行办理现金缴款；买方凭POS小票或《现金缴款单》回单，开具《资金托管凭证》；买卖双方在办理完过户手续后，凭《太原市存量房资金托管凭证》、身份证等支取托管资金。

第二种是二手房资金托管（贷款）流程：买卖双方签订《房屋买卖契约》及《资金托管协议》后，买方将首付款（30%以上）存入资金托管帐户；银行审查后同意贷款并对所购房屋进行评估；买房人与银行签订贷款合同，交齐相关费用；买卖双方办理房产过户、抵押登记手续后，银行将贷款存入卖方人账户。

二、太原市存量房交易资金监管的效果

太原市存量房资金监管改变了原有的二手房交易的付款方式，使得交易付款和交房过户的过程在资金监管部门完成，从根本上解决了交易双方信息不对称和不信任的状态；有效地压缩非法中介机构的活动空间，使进行规范操作的合法中介机构能够获得一个公平的市场环境。同时这也让百姓能放心购房，从而极大地活跃了二手房市场，以局部带动整体，进一步加快了我市住宅与房地产业的发展。

三、太原市存量房交易资金监管存在的问题

1.存量房交易资金监管的比例偏小，不足5%。一方面是宣传不够，另一方面是监管意愿相对不高。二手房资金监管在实施过程中遇阻的主要原因在于卖方对先办手续后收房款存在疑虑。资金监管出台以后，只有在办理完房屋过户手续后，卖方才有可能拿到购房款，对卖方而言，从思想上接受起来比较困难。

2.存量房交易资金未实现全额监管。由于在实际的存量房交易登记当中，买卖双方已先行进行了所谓定金的交付，无法做到实际全额监管；另一方面买卖双方考虑到交易税费的缴纳，登记的成交价格往往低于实际成交价格，因此也无法做到全额监管。

四、制约存量房按揭贷款业务发展的原因

1.买卖双方难以达成共识。首先是在一般情况下，卖方要见到购房全款才会同意申请办理转移登记相关手续。其次是买方则需要把房屋抵押出去之后才能支付购房全款。再次是卖方绝对不会同意把还在自己名下房屋做抵押。这样一来买卖双方就会在购房款支付与办理转移登记的问题上产生矛盾，很难达成共识。

2.涉及两种登记类型，需要并案办理。存量房交易按揭贷款业务涉及两种房屋登记类型，一是转移登记，二是抵押登记。两种登记互不相干，而且在现行的存量房按揭贷款业务流程中分别进行，即买卖双方先申请进行转移登记，之后买方和银行再申请抵押登记。由于两种登记中间存在空当，致使此业务难以大规模开展。

3.买方需要额外负担高额的担保费用。正是由于此项业务的两种房屋登记类型存在时间上的空当，银行发放贷款就会存在风险，致使买方必须寻找相关担保机构进行担保，结果常常是不仅担保机构不好寻找，而且高达5%担保费用又使买方增加负担。

五、资金托管与抵押登记（按揭贷款）一体化探索

针对制约存量房按揭贷款业务发展的原因，资金托管能够利用自身的业务特点给予补充。将资金托管业务同抵押登记结合，能够进一步盘活房地产交易二级市场，从而推动房地产经济的进一步发展。

1.资金托管已经得到社会公众认可。资金托管业务开展三年以来，托管总金额已达13596万元，托管总套数440余件，促进了二手房市场的活跃，维护了买卖双方的合法权益，得到了人民群众的支持和信赖，赢得了社会公众的普遍认可，形成了一定的社会影响力。

2.资金托管有效的填补转移登记与抵押登记间隙空当。资金托管有效介入存量房交易按揭贷款业务中，将两种登记种类联系起来，运用自身业务特点保障了资金支付的安全和买卖双方合法权益。

3.商业银行的有效合作。资金托管业务必须依托银行存储和支付能力，银行更为愿意吸纳流动资金，这样一来资金托管和商业银行的合作珠联璧合、实现双赢。资金托管业务开展三年以来，已经同银行方面建立了良好的合作机制，形成了信任基础，为新业务的开展铺平了道路。由于资金托管与存量房按揭贷款相结合，银行方面在为买方办理贷款业务时，一是可以节约时间，二是不必需要买方寻求担保机构作担保。

我们通过梳理房屋转移登记、抵押登记和银行贷款的各个环节，将资金托管业务与之相结合，力求打通制约和影响存量房按揭贷款业务中的瓶颈，使购房人在托管30%首付款的情况下通过我们资金托管业务的延伸，可以贷款买到二手房，使之成为既叫好又叫座、既便民又惠民的新型业务。

参考文献：

1.赵沂.任房补贴政策的经济学分析，理论探索，2009（6）

2.黄天弘.新时期我国现代化进程分析，理论探索，2009（6）