房产资金托管精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房产资金托管，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：房地产投资 信托 基金风险

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。REITs通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取费用。

不同于一般的投资基金，REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立的目的是集聚资金、分散风险、获得较高的规模效益，促进房地产市场的健康发展。

一、房地产投资信托基金（REITs）的基本特征及相关概述

一般来说，房地产投资信托基金（REITs）有以下几个显著地基本特征：

流动性较高――REITs是一种典型的房地产证券化产品，可以在美国所有主要交易市场交易，其通过受益凭证交易的形式，使房地产可以流动起来，REITs的交易市场包括纽约交易所、纳斯达克、全美证券交易所。

REITs具有股东价值――就像所有上市公司的股票一样，REITs的投资者不仅仅享受股利收益，还可以获得REITs公允价值上涨的资本收益。

专家经营，专业化的管理，完善的公司治理结构――公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程，投资者可以把资金投入到有职业投资经理管理的房地产投资组合中。同时，REITs和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。基金管理机构具有专门的理财专家和市场分析人员，他们专门对国内外经济形势、各个行业甚至某一公司的运营状况和潜力，进行科学系统的分析，并在此基础上作出投资决策。因此相对于个人投资者来说，更能把握市场的脉搏，从而赢得较高的收益。REITs可以通过专业化的经营管理，使房地产营运绩效大幅度提高，从而可以使投资者分享房地产专业投资的成果。

信息披露――上市的REITs和上市公司一样，同样有信息披露的义务，每季度、每年度必须公布经审计的财务报告。

股东无偿债义务――REITs投资人个人对于REITs的负债无偿债义务，这点和上市公司是一致的。

低杠杆――REITs与上市公司相同点在于，REITs也是杠杆经营；但不同点在于，REITs的杠杆较为适中，美国的REITs资产负债率长期低于55%。

二十世纪80年代后期，REITs市场整体呈现出爆发式增长，市场构成逐渐由权益、抵押、综合三种类型三足鼎立的格局变为权益REITs一家独大。截止到2008年年底，美国在公开市场上的REITs的总市值达到了1915.5亿美元，其中，权益型REITs市值为1762.3亿美元、抵押型REITs141.9亿美元、综合型REITs11.3亿美元，其中权益型REITs占到总市值的92%。

REITs自身的税收待遇：REITs自身税收待遇的最重要的特征是它享有作为“收入传递证券”（Pass Through Securities）的税收待遇，根据信托税制的“导管原理”，它被视为收入传递的工具而免征所得税。

REITs股东的税收待遇。1986年美国修订的《国内税法典》将获取收入的活动区分为被动行为和非被动行为（Passive Activities and No Passive Activities）两类，所谓“被动行为”是指纳税人没有实质性参与的交易或经营行为。非被动行为则包括：薪水、工资；担保费；利息与股息；股票与债券。REITs的分红视同证券组合收入，也就是说，它属于非被动行为所得，按照非被动行为所得缴纳所得税。

国务院2013年连续出台多项严厉调控房地产的政策，“新国四条”、“新国十条”政策打击力度大、针对性强，对房地产市场产生相当大的影响。在国家加强宏观调控下，房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道，这便为中国提供了发展REITs的最佳时机。

对于REITs的必要性、可行性分析，以及对目前我国REITs的发展现状的讨论，就显得尤为重要。

信托投资公司业务重组的需要。我国的信托投资公司曾经不仅是“全能型金融机构”，而且还涉足多方面的实业投资，其中房地产业务占有相当的比重。根据分业经营的原则，信托投资公司实业的投资部分业务必须进行剥离，这其中当然也包括房地产业务。对于房地产业务的剥离，可以采取把原来的房地产业务或全资子公司改造为REITs的方式进行。也就是说，把原有的房地产业务或房地产公司改组为一个REITs。信托投资公司把已有的房地产直接投资转换成为REITs的股权，由原来的房地产经营开发者转为REITs的战略投资者。

我国的信托行业在经历了五次全面性的清理整顿之后，已逐渐步入了正轨，基本完善的法律框架确立了信托业在我国金融业的地位。信托公司在股权结构、资产规模、内部治理、风险控制能力、业务拓展能力、经营自律性等方面都有了很大提升，有序竞争环境初步形成，为REITs在中国的推行提供了很好的契机。

通常而言，风险是指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性，即投资收益的不确定性。REITs作为一种房地产封闭式基金，一方面受到宏观经济、房地产行业、房地产市场和房地产项目的多重风险所带来的一系列不确定因素的影响，同时又面临着信托业务基金运作管理过程中的诸多隐患。所以，本文把REITs的风险归结为投资风险和运营风险两大类予以展开剖析。

由于投资者是以购买REITs股票的形式对REITs进行投资，因此，其不仅需要承担REITs作为房地产证券化产品的特殊风险，而且还需要承担股票市场的特定风险。

信托业是我国金融业核心的四大支柱之一，是整个金融市场体系的组成部分。而房地产业又是整个市场体系中至关重要的一部分。所以，REITs是宏观经济中的微观主体。由于专业化和分工化的日益深化，我国经济体系中的各个环节、各个组成部分之间更加相互依赖、紧密联系。因此，REITs的发展是由宏观经济政策所影响和决定的。政局的变动可能引起经济政策的改变，从而影响REITs市场；战争、动乱则通过影响宏观经济环境而导致REITs市场的变动；文化、自然因素及其变迁则通过影响消费、储蓄、投资等来影响REITs市场。这就足以说明REITs市场从根本上是与宏观经济相关的。

宏观经济因素对信托业的影响既是根本性的，也是全局性的。宏观经济因素则几乎对每个信托投资行业都会构成影响，因而必然影响整个信托业的走向，其中当然也包括REITs。从各国信托市场的发展史来看，除个别处于不规范时期的信托市场以外，信托市场的每一次快速发展都是以宏观经济向好为背景的，而每一次衰退的背后也是因为宏观经济的发展缓慢甚至是倒退。

由以上分析可见，REITs作为一种建立在众多机制之上的复杂的房地产投融资工具，从试点到规范运作，有一个政策、法规出台和调整的过程。每一项政策、法规出台或调整，对它都会有一定的影响，有的甚至会产生很大的影响，从而使得REITs面临巨大的风险，而且这种风险特别是在REITs发展初期会处于非常重要的地位。

二、我国房地产投资信托基金（REITs）的风险和不合理之处

随着商品房市场的逐渐打开，住房的需求在短短几年内发展极其迅速，推动了房地产行业的兴盛。很多城市明确的提出将房地产业作为其经济新的增长点，甚至作为支柱性产业。同时，不少企业和个人也纷纷跻身房地产业。房地产业也因此成为了中国风险最高的行业，具体体现在行业的周期性风险及行业内公司融资结构的不合理。

周期性风险――周期性风险是指房地产行业的周期波动给REITs投资者带来的风险。房地产业本身就是一个具有周期性循环发展特征的行业。每一个周期都可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，继而进入萧条阶段时，业内就会出现持续时间较长的房地产价格下跌、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，从而使REITs的收益大幅度下降，导致投资者的失利。例如美国1991-1992年的房地产萧条期间，房地产成交价平均只有原价的14%甚至更低，其中商业房地产总体市场价值从1989年的35000亿美元跌至1991年的15000亿美元。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩，导致一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。

行业内公司融资结构的不合理、负债水平高――中国房地产企业高负债、低现金流的状态，很大程度上与经营方式有关。房地产公司多数都是借助银行贷款等外债开发和建设新房，然后通过售房回收资金。在国家经济发展良好、房产需求旺盛的时期，这种高负债运行模式显得非常的经济。房产出售率高、交易活跃，房产开发企业可以迅速回收资金。因此，即使没有太多的自有资本和现金流，也可以使项目正常运转。但是，一旦行业有效需求出现下降，例如由于宏观调控或者房地产价格过高而导致市场需求萎靡，那么房地产公司的资金链条就会立刻断裂。而当前，房地产行业又没有很好的风险规避工具，极容易陷入资不抵债的困难境地。

由此可见，房地产行业内各公司的融资结构不够合理、负债水平很高，这势必影响到它们的风险抵抗能力。发展REITs是促进房地产行业健康发展的必经之路。REITs本身就是一个复杂的风险管理业务，这要求REITs的主体应当正确而且客观的认识到REITs的风险问题。只有这样，才能使REITs这个重要的社会公众金融投资工具更加规范、稳健地发展。

三、总结

篇2

关键词：资产证券化；房地产；宏观调控；窘境

中图分类号：F832.45

文献标识码：A

文章编号：1003-4161(2007)02-0130-03

1.当前房地产宏观调控的窘境

对房地产企业，特别是以中国为代表的新兴市场上的房地产企业而言，通过银行进行间接融资，是其最重要的资金融通渠道。据房地产企业的资金来源调查显示，截至2004年底，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上①。而另一方面，在房地产企业的自有资金中，购房者定金和预付款的很大一部分同样源自银行对个人住房消费的贷款。据资料显示，截至2005年底，商业性个人住房贷款余额达到1.84万亿元，占金融机构(主要是银行）人民币贷款余额的8.9%②。可以说，银行是房地产行业供给与需求双方的最大资金供给者，很明显，银行一方挑起了房地产发展的重担的两头(供给与需求)。

如果只是挑起重担，那么这还没有影响到整个银行系统的稳定。问题是在这种情况下，大部分房地产行业的风险也被集中在银行系统中。风险主要来自两个方面，其一是房产项目的烂尾、质量、产权纠纷等所导致的房地产行业供给的市场风险，往往使银行系统投入房地产项目的资金成为“不良资产”。其二，房地产的资本属性，往往使社会资金进行投资，并以之作为能够带来回报的资本。这就使房地产市场价格具备了偏离实物价格的条件。偏离了实物价格所产生的房地产消费方面的泡沫风险，又由于银行的消费按揭贷款而大量存在于银行系统中。在经济增长时，银行系统往往将房地产贷款视为优质贷款，风险被雪藏在银行系统中；但是当经济增长趋缓时，银行系统内积累的房地产风险往往导致对经济增长的致命影响。1991年日本房地产泡沫的破灭，终结了日本长达20年的经济高速增长的神话，其经济至今尚未走出阴影，这足见房地产风险潜在的破坏力。

面对房地产行业发展的现状，中国采取了比较果断的宏观调控政策。2005年的国八条③和2006年的新国六条④，无不昭示国家宏观调控促进房地产行业健康发展的决心。但是面对银行挑担的现实环境，如果采取相对紧缩的政策，那么房地产宏观调控的“促进房地产行业健康发展”和“宏观经济稳定”双重目标的中间目标与措施之交集，就会由于大量集中于银行系统中的房地产风险而明显缩小。也就是说，如果以宏观经济稳定为最终目标，宏观调控就只能选择相对温和的中间目标和措施，调控的有效性大打折扣。以2006年的宏观调控为例：在将房地产价格作为调控重点的2006年，据国务院发展研究中心推出的《2006年房地产行业发展白皮书》预测，全国房地产价格涨幅，仍将超过2005年下半年的增速水平，商品房平均价格年涨幅仍将达到或超过6%。而一旦以消化房地产泡沫，促进其健康发展为最终目标，伴随着房地产价格的理性回归，银行不良资产将大幅上升，最终可能会影响宏观经济稳定，对经济增长造成不利的影响。可见房地产宏观调控会陷入投“房地产泡沫”之鼠，忌“银行系统稳定”之器的窘境，而窘境一旦出现并持续，国家宏观调控的紧缩程度稍有降低，这时银行信贷又会迅速集中于房地产开发贷款，并且偏向利润率较高的高档房贷款，引致房地产价格猛涨，泡沫与风险进一步积累。而每次这样政策性的波动，往往使公众很难形成针对房地产行业政策的稳定预期，最终同样会影响房地产行业的长期发展，这成为房地产宏观调控面临的另一窘境。

很明显，解决宏观调控窘境的关键，并不在于每次宏观调控周期中的政策松紧程度，而在于银行作为房地产行业的相对单一的资金来源的现实环境。改变了这样的环境，宏观调控的双重目标的交集就会变大，窘境就可缓解甚至消失。因此，拓宽房地产行业的融资渠道，改变银行一家挑担的现状，对解决宏观调控的窘境至关重要。

2.资产证券化――摆脱房地产行业宏观调控窘境的金融创新

资产证券化是指，金融机构或企业单位将其能产生相对稳定现金流的资产打包成资产组合，转移到特定目的机构(简称SPV），建立起信托关系以进行资产分割；之后首先达到破产隔离的目标，其次通过内部或外部的信用增级提升其信用等级，并最终获得良好信用评级；最终，SPV以该等级资产为基础发行证券，在资本市场上募集资金的过程。

简单地说，资产证券化即是企业将其资产或资产对应的未来应收款提前变现的行为。应用于房地产行业，资产证券化的形式多样，有的通过发行信托受益凭证的方式，以房地产未来的收入向凭证持有者提供回报，将募集的资金定向进行房地产投资或抵押贷款投资。这种资产证券化模式针对房地产的供给，被称作房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts简称REITs）；有的则以商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权作为基础资产转让给spv，spv以其收购的抵押贷款为基础在资本市场上发行证券(主要是住房抵押贷款债券)。这种资产证券化模式针对房地产的需求，被称作住房抵押贷款证券化(Mortgage-backed Sscurities简称MBS）等等。应用于房地产领域的资产证券化具备以下主要特点：

(1）针对房地产资产或其未来收益提出权利主张，通过证券化分离后，将证券持有者置于最优的清偿地位上。

(2）可将房地产整体资产中的部分专项资产分离出来作为信用基础，降低了房地产资产风险。

(3）房地产领域的资产证券化与发起人整体信用无关，只与房地产基础资产及信用增级体制有关。

(4）权力主张对象不是资产证券化对应的产权所有人，而是spv。

(5）spv资产不会因任何关联方破产而受影响。

3.资产证券化应用于房地产行业后对房地产行业和宏观调控产生的影响及现实问题

很明显，对房地产行业而言，资产证券化是比较有竞争优势的金融创新，只要在新兴房地产市场中建立比较完善的制度约束与保障，其自我发展是指日可待的。而一旦资产证券化类产品广泛出现在房地产行业中，房地产行业的关联方――银行系统、房地产企业、投资者之间的经济关系将发生重大的转变。

对房地产行业的供给关联方――房地产企业、银行系统而言。只要REITs计划通过了监管部门的审核，房地产企业，无论是建设房屋出售，还是购买商品房出租，都可以发放收益凭证的方式尽早收回投资，企业资金周转率必然显著提高。而银行则改变原来的直接对房地产企业贷款的投资方式，通过参与REITs计划分享房地产行业的业绩，另外因REITs计划的结构化产品设计，使得房地产投资者逐渐向多层化，结构化演变。最终改变银行一方挑起房地产供给重担的现状，在更广泛的领域分散房地产风险，在更加商业化的市场环境中促进房地产行业的健康发展。

对房地产的需求关联方――房地产消费者、银行而言。MBS同样改变了两者的关系。房地产消费者依然像以前一样购买房产，但是对消费者的金融支持由原来的银行一方提供，演变为证券的持有者集体提供，银行通过MBS将对消费者的住房抵押贷款收回，提高了资金的流动性。

对房地产宏观调控而言，采用资产证券化的方式，能够从根本上改变房地产产业关联方之间的相互关系，通过降低了与房地产相关的银行系统的潜在风险，解开房地产行业与银行之间纠结在一起的复杂关系。从而使宏观调控双目标的措施交集，因“宏观经济稳定”措施集合的靠近而得到扩展。也就是说，由于资产证券化使得房地产行业的供给与需求的资金来源多样化，原先可能会提高银行的房地产不良资产风险，进而影响到“宏观经济稳定”的宏观调控策略，会因此减轻对银行系统的负面影响，进而进入宏观调控措施集。以增大房地产商房屋滞销后的成本措施为例，以前房屋开发的资金来自银行，房产商的房屋滞销后，这部分资产成为“不良资产”，但房地产商自身支付的成本很小。宏观调控政策从“经济稳定”出发，凡导致房地产“硬着陆的”措施如“增收高额房屋滞销税”，“大幅提高房地产按揭贷款比例”都被划在措施集之外。而一旦资产证券化引入房地产之后，银行将投入资金以受益凭证的形式收回，一旦房屋滞销，原先以投资为目的的购券资金将承担风险，房地产商的自身成本因受益凭证、信誉等因素而增高。宏观调控政策从“房地产行业的健康发展”出发，可能会导致影响“经济稳定”的措施因银行资金的收回而大幅减少，投“房地产滞销”之鼠，忌“银行系统稳定”之器的窘境将尽可能被减少。

目前，虽然资产证券化应用于房地产领域，在国外已经有了二三十年的发展历程和比较规范的运行经验，但事实上，对中国而言，无论是REITs还是MBS，还是新生事物，存在着很多亟待解决的问题。

首先是制度保障的问题。“好主意要有好制度才能有好结果”，目前关于资产证券化应用于房地产领域的制度建设还没有跟上。截至2005年底，中国有的四家上市REITs，且全部集中在香港，接受香港的《房地产投资信托基金守则》的管理。而内地目前如果出现上市REITs，只能依照暂行的《资金信托管理办法》来进行管理。而MBS的监管已经走在了REITs之前，其监管法规――《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》于2005年12月1日正式施行。但是关于资产证券化应用于房地产领域的其他制度建设，包括信息披露制度和税收制度的建设还远远滞后。

其次，资产证券化作为新生事物，其运作除了需要合规以外，怎样让其发挥良性作用，避免恶性结果也是行业发展需要解决的关键问题。例如，如何在资产证券化应用中，在培养大量理性机构投资者同时，避免机构投资者将其作为转移房地产风险至中小投资者的手段？怎样引导资产证券化的发起者将优质资产注入资产池，而不是仅仅将劣质资产进行证券化，将房地产风险推向社会？这些问题都是促进资产证券化长期应用于房地产的需要考虑的问题。

另外，确保专项计划及其资产的“破产隔离”，即不会受到任何其他机构破产的不利影响，包括资产不被强制执行；专项计划资产的完整性不受发起人、受托人、受益人破产的影响等，也是资产证券化应用的难题，亟须解决。

总之，资产证券化这一金融创新应用于房地产发展中是大势所趋的。在解决了面对的新问题的同时，资产证券化将改变银行与房地产纠结的现状，为国家宏观调控政策的制定与实施，以及政策效用的展现与传导，奠定市场条件下外部环境的基石。

注 释：

①资料来源于《2004年中国房地产金融报告》.

②房地产调控软硬之间[N].第一财经日报,2006-6-16.

③国务院总理于2005年4月27日召开的国务院常务会议上提出的加强房地产市场引导和调控所采取的八条措施。

④国务院总理于2006年5月30日召开的国务院常务会议上针对国八条提出后房地产业依然存在的问题提出新的六措施。

参考文献：

[1]肖元真.2006年我国房地产的发展趋势和政策措施[J].中国经贸导刊，2006,(06）.

[2]许经勇.当前房地产发展面临的问题及其对策[J].湖南城市学院学报，2006,(01）.

[3]魏建萍.对我国实施住房抵押贷款证券化的探讨[J].理论前沿，2006,(01）.

[4]丁锴.房地产投资信托基金对我国房地产发展的借鉴作用[J].上海企业，2006,(03）.

[5]张正宜.浅析我国目前房地产融资现状[J].商业现代化，2006,(03）.

[6]陈洪波，徐波.我国房地产金融现状及政策取向[J].中国经贸导刊，2006,(02）.

[7]顾海波.中国房地产发展的失衡与对策[J].国土资源，2006,(01）.

[8]住房抵押贷款证券化的法律问题研究[EB/OL]. 省略/html/lunwen/09152478461136191.htm.

篇3

自欧债危机爆发以来，西方发达国家的经济生活乃至我国的经济发展都受到了不同程度的冲击，为刺激经济的复苏，多数国家采取了宽松的货币政策，通货膨胀随之逐渐升温，房地产价格存在较大的上行压力，如何对冲通货膨胀对经济发展的影响，缓和房地产发展周期的波动性，保证经济平稳复苏，是当前经济工作的重要任务。房地产投资信托基金作为房地产业新型的融资工具，能否为房地产金融业提供良好的对冲通货膨胀作用呢？本文对房地产投资信托基金（REITs）的最新研究成果和文献做一个梳理和总结，以期为我国房地产金融业的发展起到一定的启示作用。

二、房地产投资信托基金的特点

房地产投资信托基金经过不断地发展和完善已具备几个区别于其他股票的特征，这些特征激起众多学者们研究其对冲通货膨胀功能的极大兴趣。第一，REITs具有高收益，包括红利收入和资本收益两部分，Ibbotson协会的研究表明,截止到2008年12月31日的数据,权益型REITs30年的年平均收益率达11.99%，而同期S&P500指数收益率为10. 99%，股息税收驱动的支出要求带来稳定的股息流，高的稳定的股息流提供一个良好的机会来评估REITs是否拥有通货膨胀对冲功能，第二，REITs的现金流量相对于其他上市公司来说更加透明，现金流的透明度与持续的股息支付相结合可推断出REITs投资者不太可能遭受通货膨胀幻觉，因为他们能够掌握更多的关于现在的和将来的现金流量和股息支付信息。第三，REITs的组合投资起到分散风险的作用。组合投资因其投资的多样化，相对于单一投资来说能够消除部分非系统风险， REITs一般通过多元化投资,选择不同地区,不同类型的房地产项目组成投资组合,不仅获得较高的收益，而且能够有效降低通货膨胀等带来的非系统风险。

三、房地产投资信托基金与通货膨胀的关系

研究房地产资产收益与通货膨胀的关系最先可追溯到1977年Fama and Schwert发表的《资产收益与通货膨胀》文献中，他们在扩展费雪方程的基础上，对1953年至1971年期间美国政府债券、股票及房地产等资产收益与通货膨胀的关系进行了实证研究，结果表明房地产是完全对冲预期和非预期通货膨胀的。

在此之后，大量学者运用不同的方法和不同时期的数据对房地产收益和房地产投资信托基金收益与通货膨胀的关系进行深入的分析。Joseph（1988）等学者调查了多种房地产类型的收益、股票和债券与通货膨胀的关系，实证结果表明不同类型的房地产的通胀对冲特性很不一样，REITs收益被非预期通胀严重压抑了，在二十世纪七十年代中后期抵押型REITs收益被非预期高通胀严重压抑，权益型和混合型REITs的遭遇也是一样。因此房地产的对冲通胀特性是不均匀的，有些房地产，尤其是收入生产型房地产总的收益和增值收益与通常的通胀和非预期通胀之间都有很强的正向关系，其他类型的房地产，如REITs收益，与非预期通胀是强烈负相关的。

Chiuling Lu, Raymond (2001)运用一个向量误差修正模型来检验REITs收益、实际活动、货币政策与通货膨胀的关系，实证结果表明REITs市场、货币政策与通货膨胀之间存在长期的均衡关系，REITs市场、实际活动与通货膨胀之间也存在长期的均衡关系，且REITs收益随着货币政策的变化而变化。总的结论表明房地产投资信托基金不存在不正当对冲通胀能力，实证中被观察到的REITs收益与通货膨胀的负向关系只是REITs收益与其他宏观经济变量之间的基本关系的一种代替。

William ,Xiaoquan Jian(2011)等学者运用由Campbell and Vuolteenaho(2004)提出的股息收益分解方法探索了房地产投资信托基金的通货膨胀幻觉和通货膨胀对冲效应。他们根据未来股息增长与贴现率之间主观和客观的区别鉴别了REITs股息收益率的偏差成分，在1980年至2008年期间通货膨胀幻觉效应趋向于通货膨胀支配对冲效应，因此，他们根据通货膨胀幻觉假设为短期REITs收益与期望通货膨胀之间的负向关系提供了另一种解释。

Gwangheon, Lee（2011)为研究观察到的REITs与通货膨胀之间的负向关系是否能由通货膨胀幻觉来解释，根据现在的线性和对数线性价值模型识别出REITs价格中的偏差成分，然后检验通货膨胀是否能解释这偏差成分。在给定常量利率的线性模型中，他们发现有证据支持关于REITs收益与通货膨胀关系的通货膨胀幻觉假设，因此通货膨胀能解释部分偏差成分，且对偏差的影响是负向的。

四、结束语

由此发现，关于REITs能否作为有效对冲通货膨胀的工具并没有统一的结论，学者们对不同时期的数据采用不同的分析方法往往得出相反的结论。不过，普遍的共识是，基于REITs的多项优势它肯定能在一个投资组合中起到分散风险的作用，从而增强组合投资对冲通货膨胀的作用。中国房地产市场正处在调控转型期，房地产商资金紧缩已是不争的事实，为扩宽房地产融资渠道，发展房地产投资信托基金是大势所趋，而面对日益严重的通货膨胀现象，研究其是否具有对冲通货膨胀的功能为我国更好地开展房地产信托投资基金具有重大的借鉴意义。

参考文献

[1]Fama,E.F.,Schwert,G.W. Asset returns and inflation.[J]..Journal of Financial Economics,1977,5(2):115–146.

篇4

国内二手房市场还将持续20年的繁荣时期。作为一名成功的理财者，不应该不涉足房产投资。想要成功地投资房产，特别是想成功地投资二手房，不注重一定的投资细节，将难以实现你的预期收益。

二手房投资绝不是一项包赚不赔的生意，要想成为二手房投资的赢家，你必须掌握如下三件致胜武器。

内外衣装都要到位

地段再"黄金"，楼层户型再好，但毕竟是二手房，想让"半老徐娘"再现风姿，必须做个到位的精心美容。除了要保证整套房子洁净白亮、室内基本设施完备外，更要关注二手房的外在环境。

王先生在北京国展中心附近的静安东里，有一套43平米的一居室。虽说有点旧，但一轮精心装修后，王先生踌躇满志地准备以25万元的价格出售。但众多购房者考察之后，几乎都要求降价。王先生坚持认为：当初就是因为怕麻烦，想省却讨价还价的纠缠，已经将价位订得比市场均价略低了。因而王先生始终不肯降价。

半年下来，看房的人也有一打多了，但就是没有成交。心急火燎的王先生不得不开始遍寻高手，诊断问题到底出在哪里。他的一位好友，在实地考察了那套房子后，总算看出了问题所在――房子"衣装"不到位。

原来，王先生只对房屋进行了内部的"美容"，而楼梯楼道、单元楼门等外在环境却极差，给购房者留下一个“楼房居住者素质不高、邻里环境不好”的感觉。

在好友的建议之下，王先生自费将灰暗肮脏的楼梯、楼道的四壁刮白，更换缺损的单元楼防盗门，并将每层缓步台缺失损毁的窗户修补完好。然后，将对外装修所花费的6000元加在房价里，打出26万元的售价。结果不过半月，就轻易将房子卖出，王先生还比原来多赚了4000元。

特别提醒：

在对二手房进行出售前的美化时，不妨在健康方面做点文章，关注细节上的设计完美化，如对地漏进行科学设置，对窗户进行改造、保持空气的洁净等，让"健康住宅"概念得以充分体现，提升二手房的价值。

节省税费：由"购"变"换"

在税务部门工作的小章和小叶，因为熟悉税法，他们之间的这笔二手房交易，不是卖与买，而是交换。显示在现金上的好处是：两人都至少省下了1万元。

小章和小叶原来是同事，但税务局分为国税和地税后，小章分配在地税局，小叶则去了国税局。工作单位和上班地点的改变，使两人居住地都远离了单位，于是他们都产生了卖掉现住的房改房，在单位附近购房居住。

巧的是，他们各自的住房都离对方的工作单位不远。一次两人碰面时聊到购房一事，马上一拍即合，达成了换房意愿。后经一番评估，两人的住房现值大约都在30万元左右，很快他们就去房管所变更了房产证。

根据税法规定，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；相互交换房屋，以房屋的价格差价征收契税，交换价格相等时，免征契税。如果他俩不是换房，而是各自卖掉现有的房产后再购卖，就要按购房价款缴纳3%~5%的契税。也就是说，小章和小叶都各自节省了近1.5万元的契税。

特别提醒：

其实"交换"这一招，还可巧用在三方交易中。例如，A想卖掉西城的公有住房而想在东城买套二手房，而B在东城正好有一套公有住房要出售，C正想购买A在西城的住房。如果以买卖方式来实现各自的目的，那么就要缴纳两次的契税。现在用交换的方式：A和B之间先交换房产，只要补缴少量的价差部分的契税；C再向B购买西城的房产，此时要缴纳契税。虽然要经过一番周折，但此时一笔不少的契税已被省掉了。

交易安全：选择银行托管

和游先生一样，许多人在二手房交易中都有相同的困扰：不是嫌市场上的二手房中介机构收费高，就是担心非法中介卷走房款和房产证。

最近，游先生心情特别的好，因为通过银行的一项交易资金托管业务，他解决了二手房交易的中介困扰。早在3月份，游先生的新同事介绍了一位朋友小李，前来购买游先生要出手的一套二手房。经一番交谈，两方达成了一致的价位，但最终因双方不是很了解而无法立即成交：游先生怕办理房产过户后拿不到全额款项；小李则担心付款后房产过户手续还办不妥。

经过咨询，游先生和小李知道了银行现在有针对大额资金转移的交易托管业务，于是双双来到了银行。没想到非常顺利。

小李先将这笔45万元的交易资金存在银行，接受托管，然后俩人办理房产的交接过户等等手续。一个半月后，俩人又一次在银行会合，作为这次交易的中介方银行，在履行了必要的手续后，交易终于完成。

一个半月时间里，小李还获得了317元的利息收入，他用这些钱请游先生小撮一餐，增进了买卖双方的感情。小李说：“我请客，银行买单。”

特别提醒：

在此次交易中，游先生与小李还需共同来对等负担共1800元(450000元×4‰)的托管手续费。相比于现今社会上的中介机构收费，每人仅支付900元的费用应该算是相当低了。

这种交易资金托管业务，其实是银行向社会推出的一项金融新产品。凡是涉及大额资金转移或者权益交割与资金转移存在时间差的交易，而交易双方又互不了解、相互不信任的情况下，都适合选择此项业务。

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关键词:存量房 交易 按揭贷款

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2010）12-281-01

存量房交易资金监管关系到交易资金安全和市场的健康运行。根据建设部“关于进一步加强存量房交易资金托管”的有关精神，为强化房地产市场监管，提供公共服务，确保存量房交易资金安全，规范房地产市场的交易行为,维护消费者合法权益，太原市于2006年4月1日正式启动存量房资金监管工作。

一、太原市关于存量房交易资金监管的主要做法

太原市的主要做法是：“设立专户、自愿托管、银行合作、政府监管”。2006年，我们在太原市房地产交易服务大厅设立存量房资金监管工作窗口，以一站式服务创建了“高效、便捷、安全”的交易平台，尽可能做到简化手续，方便群众，实现了对存量房交易资金的监管。

在受理存量房交易登记时，首先查验其交易资金是否进行托管。交易当事人约定自行交割的，要有书面协议；交易当事人需要进行交易资金托管而未托管的，要在补办交易资金托管手续后，方可进行登记。存量房交易双方签订资金托管协议前，房地产市场管理部门就对交易的房产进行初步查询，看权属是否清晰、有无法院查封、银行抵押等限制情况，避免购房者上当受骗。如果材料审核不通过或双方撤销交易的，由监管部门直接通知买卖双方，退回登记材料和买方的房款。

通过与商业合作建立存量房交易资金托管专户；存量房交易资金监管期间，不计利息，不收手续费；制定了存量房交易资金监督支付协议的示范文本，在协议中明确存量房交易资金存入、支取的条件、程序。

存量房资金托管的两种业务流程如下：

第一种是二手房资金托管（现金）流程：买卖双方签订《房屋买卖契约》及《资金托管协议》后，买方人将购房款存入指定银行托管帐户；通过银行卡付款的，可在房地局托管窗口可通过银联POS机直接转帐，或直接交付现金的，可到指定银行办理现金缴款；买方凭POS小票或《现金缴款单》回单，开具《资金托管凭证》；买卖双方在办理完过户手续后，凭《太原市存量房资金托管凭证》、身份证等支取托管资金。

第二种是二手房资金托管（贷款）流程：买卖双方签订《房屋买卖契约》及《资金托管协议》后，买方将首付款（30%以上）存入资金托管帐户；银行审查后同意贷款并对所购房屋进行评估；买房人与银行签订贷款合同，交齐相关费用；买卖双方办理房产过户、抵押登记手续后，银行将贷款存入卖方人账户。

二、太原市存量房交易资金监管的效果

太原市存量房资金监管改变了原有的二手房交易的付款方式，使得交易付款和交房过户的过程在资金监管部门完成，从根本上解决了交易双方信息不对称和不信任的状态；有效地压缩非法中介机构的活动空间，使进行规范操作的合法中介机构能够获得一个公平的市场环境。同时这也让百姓能放心购房，从而极大地活跃了二手房市场，以局部带动整体，进一步加快了我市住宅与房地产业的发展。

三、太原市存量房交易资金监管存在的问题

1.存量房交易资金监管的比例偏小，不足5%。一方面是宣传不够，另一方面是监管意愿相对不高。二手房资金监管在实施过程中遇阻的主要原因在于卖方对先办手续后收房款存在疑虑。资金监管出台以后，只有在办理完房屋过户手续后，卖方才有可能拿到购房款，对卖方而言，从思想上接受起来比较困难。

2.存量房交易资金未实现全额监管。由于在实际的存量房交易登记当中，买卖双方已先行进行了所谓定金的交付，无法做到实际全额监管；另一方面买卖双方考虑到交易税费的缴纳，登记的成交价格往往低于实际成交价格，因此也无法做到全额监管。

四、制约存量房按揭贷款业务发展的原因

1.买卖双方难以达成共识。首先是在一般情况下，卖方要见到购房全款才会同意申请办理转移登记相关手续。其次是买方则需要把房屋抵押出去之后才能支付购房全款。再次是卖方绝对不会同意把还在自己名下房屋做抵押。这样一来买卖双方就会在购房款支付与办理转移登记的问题上产生矛盾，很难达成共识。

2.涉及两种登记类型，需要并案办理。存量房交易按揭贷款业务涉及两种房屋登记类型，一是转移登记，二是抵押登记。两种登记互不相干，而且在现行的存量房按揭贷款业务流程中分别进行，即买卖双方先申请进行转移登记，之后买方和银行再申请抵押登记。由于两种登记中间存在空当，致使此业务难以大规模开展。

3.买方需要额外负担高额的担保费用。正是由于此项业务的两种房屋登记类型存在时间上的空当，银行发放贷款就会存在风险，致使买方必须寻找相关担保机构进行担保，结果常常是不仅担保机构不好寻找，而且高达5%担保费用又使买方增加负担。

五、资金托管与抵押登记（按揭贷款）一体化探索

针对制约存量房按揭贷款业务发展的原因，资金托管能够利用自身的业务特点给予补充。将资金托管业务同抵押登记结合，能够进一步盘活房地产交易二级市场，从而推动房地产经济的进一步发展。

1.资金托管已经得到社会公众认可。资金托管业务开展三年以来，托管总金额已达13596万元，托管总套数440余件，促进了二手房市场的活跃，维护了买卖双方的合法权益，得到了人民群众的支持和信赖，赢得了社会公众的普遍认可，形成了一定的社会影响力。

2.资金托管有效的填补转移登记与抵押登记间隙空当。资金托管有效介入存量房交易按揭贷款业务中，将两种登记种类联系起来，运用自身业务特点保障了资金支付的安全和买卖双方合法权益。

3.商业银行的有效合作。资金托管业务必须依托银行存储和支付能力，银行更为愿意吸纳流动资金，这样一来资金托管和商业银行的合作珠联璧合、实现双赢。资金托管业务开展三年以来，已经同银行方面建立了良好的合作机制，形成了信任基础，为新业务的开展铺平了道路。由于资金托管与存量房按揭贷款相结合，银行方面在为买方办理贷款业务时，一是可以节约时间，二是不必需要买方寻求担保机构作担保。

我们通过梳理房屋转移登记、抵押登记和银行贷款的各个环节，将资金托管业务与之相结合，力求打通制约和影响存量房按揭贷款业务中的瓶颈，使购房人在托管30%首付款的情况下通过我们资金托管业务的延伸，可以贷款买到二手房，使之成为既叫好又叫座、既便民又惠民的新型业务。

参考文献：

1.赵沂.任房补贴政策的经济学分析，理论探索，2009（6）

2.黄天弘.新时期我国现代化进程分析，理论探索，2009（6）

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当时我那看多上海繁华市区的民居房价的判断是：“上海房地产价格从1997年、1998年、，1999年连续缓慢下探触底已经成功，2000年1月之后进入房地产价格缓慢回升的上通道。上海的房地产价格，2001年4月已比上年同期明显上了一个小台阶，但仍属21世纪的最低区域。”

弹指一挥间，才过去两年，在当时(2001年6月上证指数历史最高点)清仓股票，腾出钱来买了称心的好房子，这好房子在这两年内，已经价格大涨。

单位的一个同事眼睁睁看着我从上无片瓦、下无立锥之地，慢慢地靠股票富了起来，等到这同事把问号憋在心里憋了很多年，终于放下架子，前来向我讨教时，恰逢当年的股市最高点附近，我诚恳相告：这时候，千万别买股票，赶紧去买房子。

同事以为我是自己赚够了还不让别人赚，被股市指数迷惑，偏偏卖掉了上海五角场附近的住宅，腾出钱来买进了乱七八糟的股票。结果那卖掉的房子到了别人手里居然大涨特涨，她那股票如果现在割出来，重新变成钱，恐怕只能买回原来房子的一个卫生间。再过几年，晚点割，恐怕连卫生间都买不到了，只够买回一个抽水马桶。

最近地产界热闹连连，引得房产贷款政策出现了新变化。房产开发商从银行申请贷款，审核条件更严，银根紧缩之后，一些房产开发商因资金链断而被破产清算，会出现一些烂尾楼，后续新房出笼数目减少，空置房被陆续消化，房源减少，房产惜售，房价将更加稳中有涨。

打个比方您就明白了：路上有100个擦皮鞋摊，互相竞争，那么擦鞋的价格是很便宜的。现在来个新变化，从业审核条件从严，要求擦鞋师傅必须拥有英语等级证书、大学毕业文凭等资质条件，拥有多少万以上存款的自有资金实力，于是100个摊，迅速缩减为一个摊，您说擦鞋的服务价格，是涨上去的可能性大，还是跌下来的可能性大?

同样道理，银行对房产商抽紧银根，房源趋少，房价上涨。股市如果不发新股，年年摘牌100个老股，分十几年持之以恒地摘下去，摘到后来只剩几个股票，而且事先让全国股民都知道哪几个永远不会被摘牌，那它们会被炒上天。

如果摘牌总是扭扭捏捏，能不摘，能晚摘，都尽量不摘或晚摘；而发行、上市新股，后劲十足，源源不断，成千上万个地扩容下去，股票越来越价廉物美，是会美梦成真的。让股票越卖越贵，岂非越来越难实现的奢望?

当然，我不主张您把资金都买成房子，毕竟资金在股市中，要比在房产中流通性更强。特别是在众多机构的热切呼吁和积极建议下，如果《证券法》得以进一步修改、完善，引进做空机制，那么股票扩容越快，做空越顺。股民在股市中做空，从百万元资金做到千万元、亿元，也是可以美梦成真的。

现在已经有越来越多的机构和股民，认识到2003年4月股市1649点时，市场流传的大牛市假说是一种足以让人倾家荡产的战略性大谬误。就算什么利空都不出只出利多，基本面、资金面、技术面也都全然不支持大牛市假说。

尤其是资金面。银行以国债做押，融人资金，抽紧全国的银根，要了各路苦庄的命。此举对坚挺人民币、防止经济泡沫及股市泡沫，让各种经济犯罪浮出水面，揪出幕后的大贪，效果奇佳。远方酝酿廉政风暴，摧枯拉朽，势不可挡。

某些券商把自己长年累月接受托管的他人名下的国债，也通过正回购融人资金，悄悄用在股市，才水涨船高，把股价维持在上半年水位。一旦这些钱被股市折损，最终牵连到他人名下的国债有去无回，就会触发连锁金融风险。如果进一步健全国债的托管方式，使券商无法借用他人名下的国债，您会发现这个股市的存量资金，突然大幅缩水。

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    一、保险资金不动产投资中主要几种风险

    (一)融资性售后包租风险

    近年来,随着商业地产的不断发展,售后包租的交易模式逐渐产生,即开发商在房产销售时承诺在未来一段时间内承租或代为出租投资人所购买房产的交易行为。售后包租又分为经营性售后包租和融资性售后包租,两者的区别在于投资人购买房产时是否获得产权。对于融资性售后包租,开发商出售的是虚拟产权,若保险公司投资不动产后委托开发商进行经营管理,则必须以获得真实产权为前提,在此基础上,选取具有一定规模、资质、经营管理能力和信誉的大型房地产企业作为交易对手,并对其进行全面、严格的法律尽职调查,从而避免开发商可能存在的融资性售后包租风险。

    (二)违约风险

    一般情况下,对于保险公司来说,购置期房相对于购置现房更具有价格优势,有利于降低购楼成本,提高投资收益率,但与此同时,购置期房也使得保险公司面临着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外,保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理,在委托期限内,开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他原因无法达到盈利标准并按约定支付经营收益,降导致保险资金收益受损。对于上述违约风险,保险公司一方面可与开发商设立共管账户,约定购房款仅能用于标的房产的开发建设,从而保障建设工程的顺利完工;另一方面,保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。

    (三)委托风险

    1、资金运用风险。该模式中,保险公司对购置房产进行委托经营,使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托,在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作,收取相关收益,并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流入和流出,若缺乏有效地监管和审计措施,则同样会给保险公司带来资金损失。对此,保险公司应在委托管理期间,一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管;二是于年度结算日前,与开发商共同聘请独立第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计,并出具相关财务报告;三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。

    2、物业管理风险。委托期限内,开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理能力,直接决定了目标物业的整体品质及未来发展方向。在委托期结束后,开发商应将目标物业交还给保险公司继续经营管理,若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移,将导致房产出租率或租金水平无法达到合理水平,从而对后续经营产生不利影响,增加保险公司招租及管理成本。为避免开发商无法有效履行经营管理职责,保险公司可与开发商在合同中约定,在房产经营权交还保险公司的时点,开发商需使所经营房产当年的租金水平达到一个预设值,该值由保险公司根据委托管理期间每年承诺的收益率、可接受的出租率及租金水平计算得出。

    二、保险资金投资不动产的风险管理

    房地产项目虽然收益较高,但是一旦出现泡沫或者剧烈波动,将对保险公司的经营造成不小的打击。房地产市场资金密集性的特征,决定了保险公司一旦在该市场受到损失,必将是非常巨大的,而最终的承受者将是广大投保人。出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑,监管机构也应加强对保险商投资房地产的引导与规整;同时,保险公司也应该未雨绸缪,建立健全保险资金投资不动产风险管理机制

    (一)内部风险控制体系

    保险公司必须建立完备的风险控制体系,特别是要根据《保险资金运用风险控制指引》的要求,建立运营规范、管理高效的保险资金运用风险控制体系,针对包括不动产投资在内的各项资金投向制定相应的风险控制策略;同时,保险公司要加强风险技术系统管理,不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力,能够迅速有效的应对风险事件的发生;此外,由于不动产投资种类和模式繁多,也要注重对操作风险的监控和管理。

    (二)外部监管机制

    在我国不动产市场仍不够规范、保险公司自我约束机制和风险控制体系尚未健全的情况下,监管层必须在鼓励保险公司积极探索的同时,加强对其投资不动产的外部监管。总体监管思路上仍要以偿付能力监管为重点,以便使保险公司在偿付能力约束下更为自主地进行不动产投资。

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【关键词】房屋交易；资金托管；信贷资金

【中图分类号】F293【文献标识码】A【文章编号】2095-3089（2012）12-0020-02

建设银行在传统房地产市场业务发展中不断创新，继续巩固自身在同业中的领先地位，其优化推出的“房屋交易资金托管”（原“房易安交易资金存款账户”）业务丰富了建行新房和二手房交易业务产品，提供了更多的市场竞争工具。本文仅从信贷资金注入业务的视角探讨其实际应用的可行性，具体从新开发商品房按揭和二手房按揭等方面进行分析。

1在新开发商品房按揭业务中应用的可行性分析

目前，新开发商品房按揭业务从产权办理角度看存在两种大的类型。

（1）房屋大产权办妥前的按揭业务。从开发商资金管理、成交模式、监管模式、市场惯例等方面来看，期房按揭业务各项环节已经比较成熟，信贷资金交易过程中面临的违约风险已经得到有效地规避。因此，除极个别特例之外，目前期房按揭业务很难成为交易资金托管嵌入的主要领域。

（2）房屋大产权办妥后的按揭业务。主要是高档楼盘（别墅）和尾盘等销售较慢的房屋类型。对于该类按揭业务，房屋交易托管业务可以有效覆盖银行资金交易的风险敞口，从银行、开发商、客户的角度出发，都可以得出嵌入资金托管业务具有可行性的结论，具体分析如下：

期房按揭是以“产权预告抵押登记”办理完成作为放款的前提条件，但刚办完大产权的按揭无法办理产权预登记，只能通过产权分割形式办理分户产权。在这种情况下，银行和开发商之间难以建立起一套风险分担机制来规避各自所面临的风险。此时，银行无论是在分户产权办理完成之前，还是之后对开发商放款，都存在问题。

如果银行在分户产权办理完成之前率先对开发商进行放款，那么银行就面临着以下两方面的风险。

一是这种操作方式本身就存在着合规性风险。建设银行内部规定各分支机构在住房按揭业务中，必须在抵押办理完成之后才能对开发商进行放款，而现房房屋抵押的办理又必须以分户产权办理完成为前提。因此，银行先于分户产权办理向开发商放款的行为违反了内部文件的规定。

二是以这种方式操作无法及时办理房屋抵押。如果开发商在分户产权办理之前获取银行放款，实现了现金流回笼的目标，那么，开发商将缺乏及时办理分户产权的内在驱动力，导致房屋抵押无法及时办理。

如果银行在分户产权办理完成之后对开发商进行放款，那么开发商的现金流回收期限存在不确定性。这种不确定性来自于以下两方面。

一是分户产权办理的期限具有不确定性。分户产权办理需要通过房屋监管部门来实现，而整个流程并不处于开发商主导之下，因此在办理期限上难以控制，具有不确定性。

二是银行放款时点具有不确定性。一方面，从分户产权办理完成到房屋抵押办理完成具有一定的时滞，导致开发商账款回收期延长；另一方面，银行缺乏相应的激励机制在房屋抵押办理完毕之后及时向开发商放款。

由此可见，这种旧模式对于银行和开发商的业务合作存在一些不利影响。而通过对房屋交易资金进行托管，就可以解决这个问题，可以在银行和开发商之间建立起一套合理的风险分担机制，进而可以在银行、开发商及客户之间形成一种正和博弈的局面，是市场需要的一种金融创新服务，具有较强的可行性。

再从所涉及的市场三方的角度来看，推行房屋交易资金托管业务符合各方利益。

从商业银行管理方面来看，房屋交易资金托管业务符合安全性、收益性、流动性原则的要求。首先，该业务可以避免开发商延迟办理分户产权进而影响房屋抵押办理进度所造成的信用风险，增强了银行信贷资产的安全性；其次，该业务可以收取一定的托管费，提高了商业银行的综合收益；再次，银行通过托管可以将房屋交易资金在一定的时间限度内留存在银行内部，从而提高了银行自身的流动性。

从开发商角度来看，大部分尾盘属于慢销、零散产品，开发商对这部分产品的资金回笼预期比批量预售时较长，因此能够接受资金托管所带来的资金回笼速度减慢，同时，这项业务能提高银行放款的确定性，开发商更乐于接受。此外，资金托管业务办理手续较为简便，提高了开发商的参与积极性。更重要的是，这项业务将促进尾盘交易的安全性，从而能提高市场热度，为开发商带来更多销售机会。

从客户角度看，房屋交易资金托管业务在银行和开发商之间形成一种较为合理的风险分担机制，避免了由于银行和开发商之间的利益冲突导致客户迟迟难以获取分户产权的问题，并提高了现房交易的安全性，将会得到客户的欢迎。

综合上述，在现房销售按揭中积极推广资金托管业务，可以在银行和开发商之间建立合理的风险分担机制，实现商业银行管理中对安全性、收益性和流动性的目标，同时促使现房销售交易安全，满足了开发商和客户的市场需求，具有很强的可行性和必要性，建设银行应该大力推广该项业务。

2二手房交易中的应用

从目前二手房成交类型看，主要是中介撮合和散户自主成交，其中渗入二手房按揭信贷业务主要是中介撮合。而房屋交易资金托管正好可以在中介撮合模式下满足银行、中介机构以及买卖双方的利益需求。

第一、房屋交易资金托管可以通过改进二手房按揭业务的操作流程，在维持银行原有风险水平的情况下，提高银行的竞争能力，增加银行综合收益。二手房交易市场的活跃应该成为房产市场发展成熟的标志，而二手房贷银行的市场份额和竞争力会对房屋信贷业务发展产生重要影响。目前从成都市各家银行业务操作流程来看，二手房按揭业务操作流程基本如下：中介撮合——买方双方按揭受理——贷款申报审批通过——买方首付——卖方结按——解除抵押——过户——贷款投放。其中，影响效率最大的环节在于卖方结按和过户，由于受卖方银行结按效率和买卖双方撮合、过户受理时间较长等因素制约，二手房从受理到投放平均时间在2个月左右。从上述流程来看，应该在“买方首付”到“过户”之间的环节提前启动按揭投放，对房屋信贷交易资金进行托管。

选择这一时点进行资金托管操作能够在维持现有银行风险水平的情况下，提高银行竞争能力，增加银行综合收益。首先，托管业务的嵌入使得房屋信贷交易资金账户可控，划款行为也得到有效约束，相比原有按揭业务流程并未出现实质性风险增加；其次，建行将托管业务嵌入信贷资金交易环节，开发了新的符合市场需要的金融产品，增强了市场竞争力；再次，将托管业务嵌入房屋信贷资金交易环节具有增加低成本资金（首付资金和信贷资金）的规模和留存时间，加速贷款收益的实现，拓展客户群体等功能。房屋信贷资金处于托管状态之后，银行可用的低成本资金的规模和留存时间增加。与此同时，托管业务嵌入房屋信贷资金交易过程中，也可以减少购房者的风险，拓展二手房按揭业务客户的群体。

第二、二手房信贷交易资金业务中嵌入托管业务符合中介的利益。首先，这一业务能够帮助中介机构缩短收益回收周期。伴随着托管业务的应用到信贷资金交易业务中，中介可以在银行发放贷款进入托管之时向买方收取全部或部分手续费，而不必等到原先按揭业务中需等到买方办理房产抵押业务之后才收取相关手续费；其次，出于竞争或业绩等原因，中介或多或少存在有垫资情况，优化后的托管业务将更能保证解除中介的垫资压力。在二手房交易过程中，卖主必须先行还清该房按揭贷款，方可将房出售。但卖主往往由于周转不灵等原因无法偿还这部分借款。在这种情况下，中介机构为了撮合二手房交易成功，将钱借给卖主来偿还剩余银行房贷。而现在通过资金托管业务的合理介入将解决该问题。

第三、二手房信贷交易资金业务中嵌入托管业务也符合买卖双方的利益。从目前无按揭的二手房交易看，增加银行资金托管明显会降低买卖双方所承担的交易风险。与此同时，托管业务手续费会在买卖双方之间进行分担。在这种情况下，只要根据该项业务综合贡献度，辅以更为弹性的定价体系，让买卖双方在风险和成本之间选择一个合理的平衡点，那么买卖双方将有这种意愿在信贷交易资金过程中嵌入托管业务进行买卖。

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协议签订后，徐昌明依约向指定账户打人了这笔定金，中介工作人员拍着胸脯保证卖家一有消息就会立即通知徐昌明。可是一个月过去了，中介始终没有任何音信，于是徐昌明尝试着与卖家顾俊联系，可顾俊说自己也一直在等中介的消息，还埋怨徐昌明怎么3万元定金一直不付。徐昌明这就纳闷了，3万元自己早打进中介公司账户了，怎么还没转付给卖家?于是两人一起到中介公司去理论，可一去才发现，这家号称在全国都有连锁店的中介公司居然早已人去楼空、关门倒闭了，于是双方连忙向公安机关报案。

案是报了，可徐昌明付出去的3万元怎么办?为此，徐昌明多次与顾俊协商，可顾俊觉得自己也是受害者，不但从没拿到过一分钱定金，连房产证都还押在中介那里。磋商不成，徐昌明一纸诉状将顾俊告上法庭，要求解除双方的买卖居间协议，并返还3万元定金。

法院判决　法院经过审理认为，徐昌明与顾俊签订的《房地产买卖居间协议》明确约定，“买方须将3万元定金交到中介公司指定账户托管，买方将定金支付到指定账户后，视为卖方收讫”，因此，徐昌明将3万元支付到中介公司账户时，已经履行了自己支付定金的义务，顾俊虽然没有实际拿到钱，但按照约定已经视为收到定金。因此，本案由于中介公司倒闭引发的风险应当由顾俊承担。法院判决顾俊返还徐昌明定金3万元。

理财提示　二手房买卖中，交易资金安全问题尤其重要。无论对买家还是卖家而言，一旦处理不慎，极有可能造成不可弥补的重大损失。这类纠纷数量很多，比较常见的类型有：

一、带有银行抵押贷款的房屋，卖家收了房款后赌博、挥霍或挪作他用，不用于注销房屋上的抵押，致使房屋无法办理过户，房款也无力退还。

二、所谓卖家的委托人(通常都有公证委托书)收到买家房款后，携款潜逃、人间蒸发。

三、如本案所示，中介公司代收房款或定金后挪作他用，长期拖延不付，甚至突然倒闭或者主要负责人携款潜逃等。

篇10

关键词：房地产；信托；投资现状；存在问题

所谓房地产信托也就是房地产开发商借助市场中较权威的信托责任公司的理财经验以及资金应用的经验而制定科学合理的信托计划，然后通过该计划汇集所有管理项目的信托资金，最终形成一个规模较大的资金组合，并将其直接应用在房地产开发项目当中，最大限度为委托人获取经济收益。

一、信托的概述

1、信托的含义

所谓信托也就是个人或者企业为了达到某一目的，将自己拥有的财产交给值得自己信赖的人或者公司进行操作与管理，此时受托人的主要工作也就是最大限度地为委托人获取更多经济利益。信托的含义有广义与狭义之分，从广义的角度讲，信托也就是某一方授权给另外一方，此时另外一方则需要根据其目的进行操作与管理，从而获取一定经济利益的经济业务；而狭义的信托也就是信托业务，是拥有财产的企业或者个人为了达到某一目的将财产交付给另一人或者企业，然后让其对这些财产进行管理与操作。

2、信托的产生及发展

信托的产生是建立在财产私有制的基础之上的，根据史料记载，早在公元前2548年，古埃及就有通过遗嘱遗赠小财产的活动。自罗马国王奥古特士首创的“利用信托管理财产”的法律后，信托观念才真正确立，例如在“罗马法典”中就有“信托遗赠”的条款。随后，信托随着商品经济的发展而得以迅速发展。现阶段，信托行业在我国的发展并不显著，信托业务也只是被局限与金融资产信托业务当中。但在我国当前，房地产不仅正在成为新的消费热点，而且也正在成为一个投资热点或投资工具，特别面临正在到来的“知识经济”时代，一般性的管理和经营已不能满足房地产经济资源合理利用和增值保值的要求，“专家型”或“智能型”的房地产信托业务便显得日益必要。

银监会认可了房地产信托的积极作用，并有意促进房地产信托的发展，比较明确地透露出对房地产信托产品的支持，这尤其是体现在房地产信托产品规模上的变化。有关房地产信托200份的限制是业内人士普遍讨论的内容，一般认为这在一定程度上限制了信托产品发放的规模，使得利用资金的规模优势进行组合投资不具有经济性，然而这次征求意见稿开始有条件地放开了200份的限制。“公司提足各项准备金后，净资产不低于人民币5亿元”的信托公司，可以开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务，房地产信托对于地产项目的作用正在放大，单就这一条来说，信托规模的放大正在为信托基金的形成开启一扇大门，为房产信托提供了广阔的发展前景。

二、房产信托的优点以及关系的建立

1、房地产信托的优点

房地产信托在社会发展中具有以下几个方面的优点：首先，房地产信托具有共同事业的稳定性，我们将持有财产的个人或者企业当做委托人，信任的人或者公司作为受托人，此时委托人会将自己的财产直接转交给受托人，由受托人代为管理，另外，受托人必须是值得信赖的个人或者组织，这样才有可能避免各种风险，并且能够为委托人获取更多经济利益。其次，房地产信托可以使委托人在较小风险的情况下获取更多经济利益，委托方将自己的财产委托给受托人之后，就如同将本金存入银行，委托人在合约期间持续获取利益，等到合约结束之后，委托方仍然能够得到房地产，保障了委托人的资金安全。再次，委托人将资金委托给受托人保管时开能够随时取得资金，另外也可以将一部分的资金作为担保，这充分说明了信托的资金具有较大的流动性，给委托人带来极大的便利。第四，委托人将财产转交给受托人之后并不需要对其加以干涉，只需要坐享红利即可，这也与第二点安全性相似。

2、房地产信托关系的建立

从当前我国发展现状来看，很少有房地产企业将产权转移给信托责任公司，更多的是对企业财产进行信托管理。在进行信托管理的过程中，首先我们需要制定一份科学合理的信托管理合同，然后根据这一合同建立退关关系。一般来说，信托管理合同制定的主要内容应具有以下几个方面：1）关于托管房地产的一切对外事宜，由受托人出面，并以受托人的名义代委托人办理。2）由受托人全权与承租人商订，出租如有欠租、损害或其他违约等，信托人不负责任。受托人对托管的房地产，有代委托人修理的权利；托管房地产应缴付的各种税金、保险费、水电费和其他因经租管理而发生的各项费用，由受托人代为支付；手续费数额及支付方式；委托期限等。3）托管房地产的出租，信托人应依照委托人约定的租金数目办理，并与承租人订立“租赁合同”，按期收取租金，再定期转交或汇交给委托人或受益人（扣支应收的手续费）。

三、房产信托投资以及存在的问题

1、在市场经济体制下，一项新的房产信托产品在委托人与受托人的共同努力下可以取得更多经济效益，并且还能够对房地产进行投资。但是我们需要清楚的知道，在房地产信托过程中，委托人拥有的项目本身就存在一定的风险，这就需要受托人对项目进行现则，了解其发展前景与存在的问题之间的比例，明确当接受这一委托之后应该如何规避这一风险。正是因为我国房地产信托业务受到各种因素的限制，导致其发展不够显著，还不够完善。

2、建立相适应的政策和法制环境。加快我国相关政策和法律法规制定的进度，为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面，海外的立法和实践能给我国很多的借鉴，政府可以借鉴美日等发达国家的做法，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、 公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面，要防止它与银行等房地产机构的过度竞争；另一方面要鼓励其资金运用，实行专业化投资组合，并保护投资者的利益。

3、投资者对房地产信托风险认识不足，风险意识薄弱。一旦发生风险，投资者则可能亏损严重。

四、结束语

在现代化市场经济中，不管是房地产开发商、投资者，亦或是信托机构，都需要对房地产投资信托产品加以认识，只有明确产品的特点以及存在的风险，才能够在工作中采取有效的措施对其进行管理。如果没有做到这一点，即使风险再小的项目，如果心态上存在差距，也会导致其出现亏损，也在很大程度上阻碍了信托行业的健康发展，由此看来，在实际工作中必须要求房地产开发商、投资者、信托机构适当调整心态，客观认识房地产投资信托产品，在工作中具备防范意识，从而获得更多的经济效益。

参考文献

[1] 马亚明.论当前政策环境下房地产投资基金在我国的拓展.信托投资研究.

篇11

委托人：

法定代表人：

地址：

（以下简称：甲方）

受托人：

法定代表人：

地址：

（以下简称：乙方）

鉴于：

1、甲方依法开发建设了

项目。因债务不能及时清偿，项目被法院依法查封、冻结，项目进展遇到建设、策划、融资、债务重组等方面的经营困境。需委托乙方接盘管理。

2、乙方具备丰富的房地产咨询、融资、管理、销售、处置经验，并拥有大量优秀管理人才，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有强大的专业技术支持力量。乙方有意通过输出专业的管理及技术，为甲方创造更高的效益。

3、甲方充分认可乙方在房地产开发建设领域的管理能力和经验，同意委托 乙方全面负责项目的融资、管理、销售、处置等管理工作，乙方也同意接受该项委托。

为此，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，本 着诚实信用、平等、自愿、互利等原则，经友好协商，签订本合同，以资共同遵守。

第一部分 协议书

一、项目概况

1、项目名称：

.

2、项目地点：见国有土地使用权出让合同附件《出让宗地界址图》 .

3、土地使用权获取方式为

,用地性质为

.

4、地块面积：宗地面积

平方米，其中建设用地面积 平方

米，最终以国有土地使用证上登载的面积为准。

5、主要规划建设指标：容积率为

.

6、与项目有关的合同文件及审批文件：《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。

二、委托方式及期限

1、甲方现委托乙方负责项目融资、管理、销售、处置等管理工作。

2、委托期限自本合同签订之日起至本项目的房产出售及回款完毕。

三、项目委托管理的基本原则

1、乙方根据本协议的约定履**托职责，获得协议约定的收益。

2、乙方组建项目管理团队，对甲方董事会负责，根据本合同的约定或甲方董事会的特别授权许可行使项目日常经营管理权。

四、甲方委托乙方开发管理工作内容

1、协助甲方进行项目融资、管理、销售、处置的全过程管理。

2、负责项目策划、推广、销售管理。

五、项目管理团队

1、为方便项目的开展，乙方同意派驻相关专业管理人员组成管理团队，负责具体实施本合同约定的管理事项。

2、乙方派驻人员履行甲方经营管理班子的相关职责，并以甲方名义对外开 展工作。

3、乙方代表为

,即项目负责人。

六、委托管理的相关费用

乙方完成本合同项下的委托事项，甲方应承担或向乙方支付以下几个方面的 费用：

1、乙方管理团队的基本报酬（含基本工资、社保和住房公积金）由甲方承担 .

2、甲方应按项目房产预估销售额的 %向乙方支付项目委托管理费 元。房产预估销售额的确定方法为：委托项目预售许可证核定的面积与项目开盘均价（16000元/O）之乘积（项目预估销售额为

亿元）。支付时间：自本合同签订之日起，以按委托管理费总额，按三年计算等额分次于每年的前五日内支付，即每次甲方应向乙方支付 元。

3、委托管理费由甲方支付给乙方或其指定单位。

4、在项目建设过程中，发生额外工作的，根据实际情况和乙方实际工作量， 根据本合同约定或甲方、乙方另行协商费用标准及支付方式。

八、其他事项

1、本合同中的[第一部分 协议书][第二部分 合同条件]为本合同的有机组成部分，不可分割，具有同等法律效力。

2、本合同一式 份，甲方执 份，乙方执 份，各文本具有同等法律效力。

第二部分 合同条件

第一条 甲方的权利和义务

1、甲方有权根据本合同规定，对委托管理项目的资金使用、工程建设进度、 质量进行综合性监督、控制、检查，对违规行为予以纠正；

2、甲方有权对因技术、水文、地质等原因造成的设计变更进行核准；

3、参与委托管理项目工程中招投标活动；

4、甲方有权要求乙方更换不称职的工作人员，更换从社会招聘的不称职员 工；

5、甲方应负责协调乙方及与项目有关的各政府行政主管部门的关系，负责 协助乙方办理项目前期相关审批手续；

6、甲方应监督和指导项目的建设实施，并参加项目的竣工验收和移交；

7、甲方有权要求乙方赔偿因擅自变更建设内容、扩大建设规模、提高建设 标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格所造成的损失；

8、甲方负责筹措建设资金，应按相关合同约定及时核拨建设资金；

9、甲方应在 1 个工作日内就乙方书面提交并要求做出决定的一切事宜给 予书面答复；甲方没有在规定时间答复的，乙方不承担责任。

10、按时支付本合同约定的各项费用。

第四条 乙方的权利和义务

1、乙方应恪尽职责，按照法律对于人的规定，尽心尽力履行受托管理义务，维护甲方的合同权益，并享有下列权利：

（1）有权要求甲方支付本合同约定的各项费用；

（2）有权拒绝甲方提出的本合同约定之外的要求。 无论因何种原因解除合同的，甲方应向乙方人员支付人员的基本管理费。

2、乙方应履行以下义务：

（1）在项目委托管理实施过程中，乙方应根据乙方开发和管理经验，结合甲方和项目实际情况，为甲方建立公司基础管理制度和项目管理制度，包括人力资源和薪酬福利制度、财务管理制度、行政管理制度、工程营造制度、成本管理和招投标制度等，经甲方审批后执行，作为具体开展受托管理工作的依据；

（2）按要求向甲方报送计划、财务、工程、销售等工作情况报告，如遇方案、开发计划、成本等重大调整，须及时向甲方汇报；

（3）协助甲方做好项目建设中与有关专业工作单位的结算工作；

（4）协助和监督监理方进行相关的工程监理工作；

（5）组织竣工验收；

（6）负责督促、审核承包方编制的项目竣工报告；

（7）竣工验收通过后，及时与甲方办理移交手续；

（8）乙方应建立完整的项目建设档案，在项目完成后将工程档案、财务档案及相关资料向甲方和有关部门移交。未征得有关方面同意，不得泄露与本工程有关的保密资料；

（9）涉及款项支付的合同在签署前应征求甲方指定的项目负责人对价格及 付款方式的意见。上述涉及款项支付的合同在签订后 3 个工作日内，乙方应当将合同副本报甲方负责人处备案。

（10）负责项目的融资、管理、销售、处置等。

第五条 项目营销管理

1、乙方负责项目营销策划管理，主要工作包括：

（1）拟定项目推广案名，经甲乙双方协商共同确定；

（2）编制营销策划书，包括：项目市场定位，项目营销总体思路，各分期、 阶段营销推广策略和计划；

2、销售管理工作

（1）乙方负责根据项目开发计划制订销售计划，经甲方审批后执行；

（2）乙方负责日常销售管理工作：

3、销售价格管理工作

（1）乙方负责提供价格定位建议包括：总体价格策略制定、项目单价设定、 项目总价设定等；

（2）项目优惠方案制定，包括开盘折扣方案、持续销售期折扣方案制定等； （3）由乙方根据甲方对外负债情况，与债权人进行谈判，达成债权债务重

组协议，在销售价格管理的框架范围内，处置项目房产销售。

第六条 财务和资金管理

1、委托管理项目应单独建帐，受托人处理太和广场所得的房款及其他收益，均存入该账户，该账户内所有款项的支出，必须经乙方书面同意。

2、项目建设所需资金由甲方负责。乙方也可充分利用其融资资源，为项目融资，具体事宜另行协商。项目融资到帐后，必须全部用于项目的开发建设，未经乙方同意，甲方不得挪作他用。

3、项目实现销售收入后，由乙方决定用途、方式和金额。

第七条 合同变更、解除和终止

1、甲乙双方经协商，可以协议变更本合同；

2、甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：

（1）由于甲方拒绝或怠于协助合同约定义务导致乙方管理工作发生困难的；

（2）其他因甲方原因导致合同履行目的不能实现或者难以实现的。

3、解除合同的程序当事人一方要求变更或解除合同时，应当提前30日以书面形式通知其他 各方，另一方应在20个工作日内给予答复，另一方未答复的，合同自动解除。因解除合同使其他各方遭受损失的，除依法可以免除责任的情况外，应由责任方负责赔偿。

第八条 违约责任

1、甲方的违约责任：

（1）甲方未能按约定向乙方支付任何费用的，应按照应付金额承担30%的违约金；

2、乙方的违约责任

（1）因甲方同意的变更设计导致管理期限、工程成本总额发生变化的，乙方不承担法律责任；

（2）因乙方管理原因造成的管理费用超支，超支部分由乙方承担。

第九条 争议的解决

在合同执行过程中引起的争议，应当协商解决，如未能达成一致，可提交主管部门协调，协调后争议仍未解决时，任何一方均可向原告所在地 人民法院起诉。

甲方（签章）：

法定代表人（签章）：

乙方：

本合同于

篇12

此次开售的国泰淘金互联网债券基金（000302）最低认购门槛仅为100元，申购和赎回均不收取任何费用，即可实现网购流行的“包邮”服务，且在提交赎回申请后最快2个工作日内即可到账，使买家进出更为便捷。

国泰基金相关人士表示，宁波银行作为国泰淘金互联网债券型基金的托管人，同时也是该基金线下发售的主要渠道。此次与淘宝基金产品的合作，不仅有利于两类机构深化同业合作，加强金融创新，同时也将有助于促使更多的投资者了解并购买基金。

宁波银行资产托管部副总经理陈辰告诉记者，在利率市场化加速的背景下，中间业务拓展已成银行发展大势所趋，因此宁波银行在三年前专门搭建了托管业务团队，并获得了快速发展。

据了解，截至2013年9月30日，宁波银行托管资产规模达1365亿元，2013年前三季度实现托管费收入3053万元，客户数量快速增长。三季报数据显示，今年前三季度，宁波银行手续费及佣金收入为13.52亿元，同比增加75.08%。

“全线出击”托管业务

继2012年10月获得证券投资基金托管资格后，今年9月，宁波银行又成功获得了保险资金托管资格，至此，宁波银行已获批开展证券投资基金托管、基金公司特定客户资产管理计划托管、证券公司客户资产管理计划托管、商业银行理财产品托管、保险资金托管、合格境内投资者（QDII）境外投资托管、信托财产保管、股权投资基金托管、基金第三方销售资金监管、第三方支付公司基金销售资金监管业务，同时宁波银行还开展交易资金托管、单用途商业预付卡预收资金存管、保险资金投资基础设施债权投资计划独立监督人等业务，可谓“全线出击”。

陈辰表示，在托管业务上，虽然宁波银行属于“新生”，但该行在业务流程优化、技术系统开发、产品与服务创新等方面投入了大量资源，搭建的团队也十分专业，因此获得了不少机构的支持和肯定，比如国泰基金，除了此次上线的淘金互联网债券型基金外，双方也在基金专户产品托管上开展了深入合作，总规模已达20亿元。

事实上，托管业务能够为银行带来稳定的中间业务收入；托管业务也能够形成存款沉淀；还可以带动银行其他业务的发展，如投行、产品代销、现金管理等；托管业务还有利于争取和稳定银行的同业客户、高端客户等。

基于此，资产托管业务已经被宁波银行纳入重点发展业务的范畴内。宁波银行有关人士表示，未来几年将通过对专业人员、信息技术系统、产品和服务创新等方面的持续投入，以及对客户需求的快速响应，不断提升客户服务体验，进一步扩大宁波银行托管业务品牌的知名度，将宁波银行托管业务做大做强，形成新的利润增长点，为宁波银行业务转型和收入结构改善夯实基础。

“淘金”互联网

值得一提的是，此次上线的淘金互联网债券型基金由于与生俱来的互联网气质，也被宁波银行赋予了试水互联网金融、为宁波银行旗下的永赢基金开路的双重使命。

据了解，该基金是国泰基金为淘宝平台低风险买家“量身定制”的产品，11月初在淘宝理财频道“全淘首发”。

产品信息显示，国泰淘金互联网债券型基金主要针对的是淘宝网数量众多的低风险客户群体，与此前热销的“余额宝”等互联金融网产品所针对的货币基金不同，该基金投资范围主要包括国债、央行票据、地方政府债等流动性良好的金融工具。

与“余额宝”的流动性、安全性相似的条件下，该基金定位为更适合长期投资、收益潜力更高的互联网金融理财产品。而相比于常规的基金产品，该基金的特别之处为网络渠道专属。投资者可省去传统渠道申购中一些繁琐的手续，直接在线申购该基金，通过网银或支付宝付款即可。

陈辰告诉记者，今年以来，互联网金融已成为传统银行业中最为热门的话题之一，与淘宝所属阿里巴巴集团进行合作，无疑将利于宁波银行在互联网金融领域的探索和尝试。

宁波银行与该基金的销售机构淘宝所属的阿里巴巴集团同属于浙商，拥有相近的经营理念。宁波银行也始终保持着对互联网金融领域的探索，已经与包括支付宝、财付通、快钱在内的诸多互联网企业在网关支付、快捷支付、无卡支付等领域开展了合作，国泰淘金互联网基金是宁波银行在互联网金融领域的又一重要尝试。

同时，由宁波银行、利安资金管理公司共同出资设立的永赢基金今年10月已正式获证监会批准设立，此次在淘金互联网债券基金上的尝试，宁波银行也意在挖掘基金销售潜力，力争为永赢基金的产品发售及电商渠道的开拓夯实基础。

宁波银行有关人士表示，在利率市场化加速背景下，中间业务拓展已成大势所趋，加上互联网金融对传统银行业经营模式的冲击和挑战，与互联网优秀企业积极合作也成为银行业的重要课题，国泰淘金互联网基金无疑是理想的载体。

注重服务客户为先

作为专为中小企业服务的城市商业银行，宁波银行定位为客户提供更好的服务。

对于宁波银行的众多客户来说，该基金收益稳定，渠道新颖，能够满足银行客户多样化的理财需求。

同时，宁波银行有关人士表示，托管业务将主打效率牌，力争为客户提供高效、便捷的托管服务，比如开户流程简易，划款速度高效，根据客户需求提供个性化定制报告等等。

篇13

一、加强和完善集体资产的经营管理

(一)建立和完善集体资产管理台帐

1、对投资公司(xx公司)所属资产及政府委托管理资产(包括土地、商业用房、工业用房、办公用房、住宅用房、车库、居委三产用房等)，在彻底摸清的基础上建立明晰的资产管理台帐并进行动态管理;

2、将去年收回的原委托企业服务公司管理的资产(4050商务楼、xx商务楼、xx路商铺、xx路商铺、xx路商铺、车库等)，建立好正常的资产管理台账并进行动态调整。

(二)加强集体资产增收、出租、招商工作

1、对到期续租的，参照市场行情进行调租续签，如xx路商铺、xx路商铺等，完成xx乐购主体变更协议;

2、，参照市场行情价格及依据企业的税收产出情况，与招商中心协商制定合理的租赁价格标准，与商务楼宇内新进企业签订租赁协议，并与到期的租户进行调价续签;

3、完成原委托企业服务公司租赁管理的资产(4050商务楼、xx商务楼、xx路商铺、xx路商铺、xx路商铺等)已收租金和押金的核对及资金划转;

4、将商务楼内空房信息和项目信息及时通知招商服务中心，加强商务楼宇招商、招租及服务工作;

5、将有意向搬离的展丰公司厂房信息与经发办、招商服务中心进行沟通协商，扩大信息面，努力引进优质项目;

6、完成xx水电过户至xx公司;

7、加强出租资产及商务楼宇的租金收缴工作，对拖欠现象以电话、上门、发函等形式进行催缴，争取全额收缴。

(三)做好集体资产的维修养护工作

1、对世纪联华高压配电间委托电力公司指定单位进行电试;

2、就世纪名门监控设备现状及改造方案回复意见;

3、配合做好莘西南路158号(原玛兰厂)改造前准备工作。

(四)其他工作

1、根据中春路社区商业中心项目协调会的精神，签订青春村外居小区委托管理协议;

2、为了落实本镇农民长效增收机制，xx公司拟以成本价收购xx丽景置业公司位于普洱路的存量商铺(约1379.54㎡)，但考虑到收购后公司存在资金压力及投资回报率低等原因，最终放弃收购;

3、做好镇属老企业的消防及生产安全工作;

4、做好镇属老企业的防汛防台工作。

5、三处涉及历史遗留问题的房产可享受产权转移，需摸底及政府协调后，方可继续办理。

二、加强和规范财务管理及办公室工作

1、规范财务管理，做好财务日常工作

按镇党委、政府要求，制定公司年度预算，并严格按财务审批制度报批每笔业务，严控公司成本及费用支出，尤其控制业务招待费支出;每月按时开具收款凭据，确保租金的及时收缴;完成投资公司、xx公司、xx公司月度财务核算、报表结算及网上完税工作;完成年初3家单位所得税汇算清缴、当年度所得税征收方式鉴定、工商年检及xx公司全国税收调查工作。

2、确保农民长效增收，完成年度红利分配工作

年初，完成xx公司XX年度红利分配工作，按25%分配率，已分派红利1919.78万元(税前)。XX年，按30%分配率，共需分派资金2303.73万元。年底前将做好资金的准备及董事会、股东会的召开准备工作。

3、加强资金管理，做好资金的统筹及运作工作

1月，公司配合政府完成了光控广域第二期的出资工作，二期出资额1500万元，由政府拨款至投资公司并委托投资公司出资。协助各村做好银行还贷资金的调头寸工作，并办理好相关借款手续，XX年上半年向各村出借资金1000万元。配合xx商务区发展，做好商务区银行贷款担保工作，并及时提供银行所需一切资料。

4、各方协同配合，妥善处理好历史遗留问题

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1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53.4万元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6066.6万元。其中：出售直管房产16.2万平方米，归集购房款3662.8万元；出售主辅分离房产7.3万平方米，归集售房款1605.7万元；出售自行接收房产3.5万平方米，归集售房款798.1万元。

3、房屋修缮工作。一是**年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确**年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《**年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

二、工作完成情况

（一）物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《**市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

（四）楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《**市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《**市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了**市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

（一）物业管理方面工作

1、出台《**市物业管理规定》

6月底《**市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.

3、建立新型物业管理体制

将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。