房产托管业务精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房产托管业务，期待它们能激发您的灵感。

篇1

2007年10月13日，在北京举行的“资本市场及财富管理论坛”上，中国人寿资产管理有限公司董事长缪建民称，保险资产管理公司需推进市场化建设，积极拓展第三方业务，充分发挥保险营销网络优势，推进企业年金、委托投资、投资咨询等业务的发展和保险系基金管理公司的设立。

截至今年8月，中国商业银行业总资产已达到50万亿元，保险业总资产2.63万亿元；上半年证券市场融资额达到2497亿元，是历史同期最高水平；9月底，证券投资基金资金总规模突破3万亿元；同时，中国私募股权基金迅速壮大，成为继美国、英国之后的第三大私募股权基金资金流入国。

缪建民认为，种种迹象表明，中国社会和个人财富正在经历爆炸式增长，财富的膨胀还将继续加速发展。财富的急剧增长，为各金融机构的财富管理业务带来了前所未有的发展机遇，但就目前情况来看，与商业银行、证券公司、基金公司和信托投资公司等金融机构相比，保险业并不占优势。

由于中国保险业起步较晚，整体实力较弱。2006年末保险资产占金融总资产的比例仅为3.7%，发达国家这一比例已达到20%。从保费收入占居民储蓄的比重来看，2006年仅为3.5%，国际平均水平是36%。“保险业发展不进则退，若不加快步伐，将面临丧失历史性机遇的风险”，缪建民说。

同时，保险业能为客户提供的产品和服务均比较单一，同质化现象严重，产品集中在传统理财和普通寿险，在责任保险、商业养老保险、健康险理财产品、保险资产证券化等方面还缺乏产品创新机制和创新能力。保险的负债文化在中国根深蒂固。

保险公司往往忽视资产驱动，而将更多注意力集中在负债型产品上，这也导致保险资产管理业务的发展迟缓，市场化程度不高，尚未有效地向社会延伸，大规模、高效率地管理社会大众的资产。

“虽然2006年6月国务院23号文件（《国务院关于保险业改革发展的若干意见》）为保险资产管理市场化发展指明了发展的方向，但要全面贯彻落实国务院23号文件，把科学的政策转化为竞争力，还需要有个过程。”缪建民说。

为加快推进资产管理公司市场化建设，缪建民提出，今后应积极拓展第三方业务，使保险资产管理成为社会财富管理的生力军。目前中国人寿资产管理公司已提出要尽快“走出行业、走向社会、走向国际”的目标，力图充分发挥保险营销网络的优势，推动企业年金、委托投资、投资咨询等业务的快速发展，同时加快推进保险系基金管理公司的设立。

篇2

由此暴露出了信托公司长期以来存在的问题:自身业务与银行业务高度趋同,缺乏自主管理能力,缺少对新的投资领域的研究以及对产品的创新。大多依靠粗放型方式实现信托规模的增长,业务技术含量相对较低。审视现有的银信合作:由于银行在合作中处于绝对强势地位,常常将信托公司视为发展中间业务、调整信贷资产结构的“管道”或“平台”,造成资金运用集中于简单业务,或仅为“出表”突破资本充足率的限制,信托公司无力也无需主动管理相关资产。这种简单地为银行腾挪信贷的银信合作业务,没有技术含量,不仅收益非常低,对信托公司自主管理资产能力的提高没有任何帮助,只是“制度红利”来得太容易,因而难以主动退出。

7月初银监会要求信托公司压缩银信合作规模,成为整个信托业转型的一个“倒逼”力量。加上将要出台的《信托公司净资本管理办法》,将强行帮助信托公司退出。其核心是,信托公司可管理的信托资产规模将与净资本挂钩,信托公司以有限的资本金只能管理有限的信托资产,而“对银信合作业务所占用的资本将从高计算”。这就意味着,在银信合作中,原先的“制度红利”将不再是“不赚白不赚”,因为其要消耗信托公司的净资本。《办法》出台后,信托公司普遍面临增加资本金的压力,若要继续保持原有的信托资产规模,将必须再次增加大量的资本金,这对信托公司股东来说是无法接受的,因为净资本非常金贵的,不可浪费在银信合作这种低收益的业务上。

而在以财富管理为代表的主动管理业务中,由于信托公司提供了价值增值服务,因此受托费率类似于基金公司、证券公司管理费率,远远高于被动管理费率。由此可见,以财富管理为核心的主动管理业务,将是信托公司未来主要的利润增长点。

在受人之托开展财富管理业务之中,信托公司盈利主要源自信托报酬收入。信托公司在对信托资产的管理中主动管理能力强、作用发挥得大,取得的报酬就会高;反之,如果信托公司在信托业务中并没有进行主动管理、所起到的作用小,信托报酬率就会低。

信托可以与人类的想象力相媲美,在此,就房地产类信托,分析信托公司如何体现主动管理能力,真正帮助高净值人群进行财富管理。

房地产投资历来以其稳定的获利能力广受投资者的追捧,尤其在近八年间,房地产市场价格一路走高,更是吸引了大量的社会闲置资金进入房地产市场。

房地产信托的运作是基于房地产开发商的土地开发项目有融资需求,信托公司基于在房产行业的专业化力量,帮助投资者选择适当的交易对手,落实具体的融资结构,信托期限及其收益水平。根据市场的不同风险收益偏好,融资的结构可以是纯债权型、纯股权型和股债混合型。

今年两会以来,随着房地产市场近年来逐渐成为调控的对象的环境下,传统的专项型房地产信托,从几个方面来分析都暴露出一些不足:缺乏相应的灵活性。

首先,所有的资金都投放于单一的地产项目,当交易对手发生风险时不利于投资在不同标的间的分散;

其次,房地产的行业周期有明显缩短的趋势,传统房地产信托计划由于在发行时已经确定固定的退出时间,难以规避未来在行业低潮时退出项目,尤以对股权投资方式的投资者带来潜在的风险。

再次,传统房地产信托计划由于在发行时便已经确定具体项目的融资方式。那么投资者的收益在市场波动的情况下丧失一定的灵活性。如信托存续期间是房地产行业的上行期间,则债权型的投资者将无法享受物业和地产超额增值带来的收益,相反信托存续期间是房地产行业下行期间,则股权型的投资者将会承担预期收益下降的风险。当然股债混合型在一定程度上令投资者能够在一个固定收益的基础上享受额外的超额收益,但前提仍是单笔投资集中在一个项目上。

那么如何才能改良传统房地产信托的种种僵化束缚?注脚还是落在信托公司的主动管理能力上。当信托公司具备相当的运作中的房产开发项目存量和储备的未来增量项目时,便可以将传统的房地产信托升级为房地产投资基金――一个专门投资于不定向地产开发项目的资金池。

首先,充足的房地产项目的储备使得资金池的资金能够同时投资于不同种类、不同地域的多个项目。使得资金在投资标的间得以充分的分散,避免单一交易对手在项目发生风险的时候影响整体收益。

其次,资金池的资金是在不同的时点进入不同的项目中,各项目的退出时间也将分布在不同的时点上,如此可以避免在所有投资行业处于低潮的阶段退出项目。

再次由于资金池是采用基金化的运作,装到资金池里的项目可以有各种融资结构。这一点就可以令信托公司可以根据房地产行业的周期规律,自行调节股权投资与债权投资的比例。行业处于下行阶段初期时加大债权比例,降低投资组合的风险,而在触底进入上行空间的初期便可以适当提高股权投资比例,提高投资组合的收益率。

篇3

关键词:存量房 交易 按揭贷款

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2010）12-281-01

存量房交易资金监管关系到交易资金安全和市场的健康运行。根据建设部“关于进一步加强存量房交易资金托管”的有关精神，为强化房地产市场监管，提供公共服务，确保存量房交易资金安全，规范房地产市场的交易行为,维护消费者合法权益，太原市于2006年4月1日正式启动存量房资金监管工作。

一、太原市关于存量房交易资金监管的主要做法

太原市的主要做法是：“设立专户、自愿托管、银行合作、政府监管”。2006年，我们在太原市房地产交易服务大厅设立存量房资金监管工作窗口，以一站式服务创建了“高效、便捷、安全”的交易平台，尽可能做到简化手续，方便群众，实现了对存量房交易资金的监管。

在受理存量房交易登记时，首先查验其交易资金是否进行托管。交易当事人约定自行交割的，要有书面协议；交易当事人需要进行交易资金托管而未托管的，要在补办交易资金托管手续后，方可进行登记。存量房交易双方签订资金托管协议前，房地产市场管理部门就对交易的房产进行初步查询，看权属是否清晰、有无法院查封、银行抵押等限制情况，避免购房者上当受骗。如果材料审核不通过或双方撤销交易的，由监管部门直接通知买卖双方，退回登记材料和买方的房款。

通过与商业合作建立存量房交易资金托管专户；存量房交易资金监管期间，不计利息，不收手续费；制定了存量房交易资金监督支付协议的示范文本，在协议中明确存量房交易资金存入、支取的条件、程序。

存量房资金托管的两种业务流程如下：

第一种是二手房资金托管（现金）流程：买卖双方签订《房屋买卖契约》及《资金托管协议》后，买方人将购房款存入指定银行托管帐户；通过银行卡付款的，可在房地局托管窗口可通过银联POS机直接转帐，或直接交付现金的，可到指定银行办理现金缴款；买方凭POS小票或《现金缴款单》回单，开具《资金托管凭证》；买卖双方在办理完过户手续后，凭《太原市存量房资金托管凭证》、身份证等支取托管资金。

第二种是二手房资金托管（贷款）流程：买卖双方签订《房屋买卖契约》及《资金托管协议》后，买方将首付款（30%以上）存入资金托管帐户；银行审查后同意贷款并对所购房屋进行评估；买房人与银行签订贷款合同，交齐相关费用；买卖双方办理房产过户、抵押登记手续后，银行将贷款存入卖方人账户。

二、太原市存量房交易资金监管的效果

太原市存量房资金监管改变了原有的二手房交易的付款方式，使得交易付款和交房过户的过程在资金监管部门完成，从根本上解决了交易双方信息不对称和不信任的状态；有效地压缩非法中介机构的活动空间，使进行规范操作的合法中介机构能够获得一个公平的市场环境。同时这也让百姓能放心购房，从而极大地活跃了二手房市场，以局部带动整体，进一步加快了我市住宅与房地产业的发展。

三、太原市存量房交易资金监管存在的问题

1.存量房交易资金监管的比例偏小，不足5%。一方面是宣传不够，另一方面是监管意愿相对不高。二手房资金监管在实施过程中遇阻的主要原因在于卖方对先办手续后收房款存在疑虑。资金监管出台以后，只有在办理完房屋过户手续后，卖方才有可能拿到购房款，对卖方而言，从思想上接受起来比较困难。

2.存量房交易资金未实现全额监管。由于在实际的存量房交易登记当中，买卖双方已先行进行了所谓定金的交付，无法做到实际全额监管；另一方面买卖双方考虑到交易税费的缴纳，登记的成交价格往往低于实际成交价格，因此也无法做到全额监管。

四、制约存量房按揭贷款业务发展的原因

1.买卖双方难以达成共识。首先是在一般情况下，卖方要见到购房全款才会同意申请办理转移登记相关手续。其次是买方则需要把房屋抵押出去之后才能支付购房全款。再次是卖方绝对不会同意把还在自己名下房屋做抵押。这样一来买卖双方就会在购房款支付与办理转移登记的问题上产生矛盾，很难达成共识。

2.涉及两种登记类型，需要并案办理。存量房交易按揭贷款业务涉及两种房屋登记类型，一是转移登记，二是抵押登记。两种登记互不相干，而且在现行的存量房按揭贷款业务流程中分别进行，即买卖双方先申请进行转移登记，之后买方和银行再申请抵押登记。由于两种登记中间存在空当，致使此业务难以大规模开展。

3.买方需要额外负担高额的担保费用。正是由于此项业务的两种房屋登记类型存在时间上的空当，银行发放贷款就会存在风险，致使买方必须寻找相关担保机构进行担保，结果常常是不仅担保机构不好寻找，而且高达5%担保费用又使买方增加负担。

五、资金托管与抵押登记（按揭贷款）一体化探索

针对制约存量房按揭贷款业务发展的原因，资金托管能够利用自身的业务特点给予补充。将资金托管业务同抵押登记结合，能够进一步盘活房地产交易二级市场，从而推动房地产经济的进一步发展。

1.资金托管已经得到社会公众认可。资金托管业务开展三年以来，托管总金额已达13596万元，托管总套数440余件，促进了二手房市场的活跃，维护了买卖双方的合法权益，得到了人民群众的支持和信赖，赢得了社会公众的普遍认可，形成了一定的社会影响力。

2.资金托管有效的填补转移登记与抵押登记间隙空当。资金托管有效介入存量房交易按揭贷款业务中，将两种登记种类联系起来，运用自身业务特点保障了资金支付的安全和买卖双方合法权益。

3.商业银行的有效合作。资金托管业务必须依托银行存储和支付能力，银行更为愿意吸纳流动资金，这样一来资金托管和商业银行的合作珠联璧合、实现双赢。资金托管业务开展三年以来，已经同银行方面建立了良好的合作机制，形成了信任基础，为新业务的开展铺平了道路。由于资金托管与存量房按揭贷款相结合，银行方面在为买方办理贷款业务时，一是可以节约时间，二是不必需要买方寻求担保机构作担保。

我们通过梳理房屋转移登记、抵押登记和银行贷款的各个环节，将资金托管业务与之相结合，力求打通制约和影响存量房按揭贷款业务中的瓶颈，使购房人在托管30%首付款的情况下通过我们资金托管业务的延伸，可以贷款买到二手房，使之成为既叫好又叫座、既便民又惠民的新型业务。

参考文献：

1.赵沂.任房补贴政策的经济学分析，理论探索，2009（6）

2.黄天弘.新时期我国现代化进程分析，理论探索，2009（6）

篇4

“新上海人”杨诚近日在浦东世纪公园附近买了一套二手房，把钱交给中介公司之后他便一直在心里暗暗祈祷：“中天事件”不要发生在我身上啊。他所指的“中天事件”发生在2007年11月份，深圳中天置业评估有限公司法人代表、总裁蒋飞突然失踪，众多购房者的钱款被席卷一空。“中天事件”余音未了，在2008年1月中旬，另外一家号称全国规模最大、网点最多、在全国有1800多家门店的深圳房产中介创辉租售也相继关闭了开设在上海、广州、惠州、中山、佛山等多个城市的门店，一时间讨债人云集公司深圳总部。

二手房交易资金安全问题已成为社会焦点。建设部在2007年底下发了《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》，强调各地必须加强交易结算资金管理，并再次声明中介机构不能“染指”交易资金。《通知》要求有条件的地区，要发展专门从事交易结算资金监管的保证机构。

今后，二手房交易资金将会变得越来越安全。据了解，目前国内有北京、上海、广州等大城市已经开始对交易资金进行监管，其中北京已从去年4月开始逐步推行，而上海从去年10月份开始试点，等制度完善之后再大面积铺开推行，广州市政府相关部门也在近日发出通知，要求对交易资金实行托管。至此，国内主要一线城市对于二手房交易资金的监管已经全部启动。

那么，京沪穗三地是如何对交易资金实施监管的，又各有些什么特点呢?

北京：两种模式可以选择

北京从去年4月15日开始对二手房交易资金实施监管制度。不过从目前的执行情况来看，其力度并不是很大，截至去年年底仅60余家中介公司参加，而目前由于市场行情走弱，有不少公司已经退出。业内人士分析认为，这主要是北京并未强制执行该项制度，同时由于参加资金监管系统还需缴纳100万元的保证金，这使得不少实力一般的公司“望而却步”，甚至“临阵退缩”。记者从北京中介行业协会了解的到的信息显示，目前参加资金监管的公司已只剩下47家，仅占全北京市2600余家中介公司的1.8％，主要是诸如北京链家地产、中原地产、美联物业等注重品牌建设的中介机构。

不过值得肯定的是，北京实施的资金监管制度对于二手房交易双方来说，是非常有利的。据北京链家地产有关人士介绍，在北京二手房交易的过程当中，从签订买卖合同，到房屋交易过户，一般需要一至三个月的时间，房屋交易不可能像一般普通商品一样实行“银货两讫”，无法做到产权证与房款的即时交割，在这期间，账户资金如果没有监管，资金安全就存在极大的隐患。

链家地产市场研发中心认为，目前能保障资金绝对安全的只有两种模式，即资金监管模式和银行资金托管模式。

资金监管模式

二手房交易资金监管是“二手房房交易结算资金专用有款账户”(以下简称“专用账户”)的通俗理解，其是指专门用于划转二手房房交易过程中所涉及的交易结算资金的账户。“专用账户”与设立方(即经纪公司或担保公司，下同)自有的结算账户是分开的不同账户，“专用账户”内的资金独立于设立方的固有财产及其管理的其他财产，也不属于设立方的负债，资金的所有权属于交易当事人，设立方无权挪用“专用账户”下的资金。

根据存量房的抵押状况及付款方式，交易结算资金的划转分四种程序办下：第一种是房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款；第二种是房屋未设定抵押，买房人抵押贷款；第三种是房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款；第四种是房屋已设定抵押，买房人抵押贷款。

但这四种情况的资金监管流程基本可以分为四大步骤。分为签订买卖合同、签订资金监管协议、办理产权转移登记等手续以及银行资金划转，而这四大步骤可以细分为13个交易环节(具体见北京市二手房交易资金监管模式流程图)。

银行托管模式

银行托管是指当前部分银行本身开展的二手房资金监管业务，在买卖合同签约完毕后，买卖双方自行到银行，通过开立买方账户或者卖方账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实施冻结；同时，银行根据买卖双方约定的条件、以及买卖双方一起到银行，银行给予放款。

其基本流程为：买卖双方签署《二手房房买卖合同》，同时签署《二手房交易结算资金自行划转声明》；随后买卖双方在约定时间内到银行作资金托管并签署《资金托管协议》；然后买卖双方带上《自行划转声明》办理产权过户的相关手续，按照买方、卖方和银行之间的约定，在完税或者出新产权证后，如果买方是一次性付款，银行将所有款项划转给卖方，如果买方是按揭贷款，办完新产权证的抵押，贷款银行将贷款就划转给卖方。因此，“链家地产”市场研发中心认为，无论是实现银行监管还是银行托管，其有一个最大的共性都是没有通过经纪公司自身的账户进行资金的划转，从而避免了经纪公司违规操作的状况，保障了二手房交易资金的安全。

上海：增加试点完善监管制度

上海方面将在今年5、6月份增加试点公司，以完善资金监管制度。其实，上海是最早提出资金监管的城市。早在2005年春季，上海二手房网上挂牌系统推出时，就一并提出实行资金监管制度。但是由于监管程序设计上的问题，尤其是增加了中介公司的负担，以及增加买卖双方的交易复杂程度，因此市场不大采用这种监管模式。

不过政府部门已经注意到了这种情形，于是开始对监管模式重新进行设计，进行改进和完善，并从去年10月份选择21世纪不动产、汉字地产、上房置换等中介公司进行试点。

21世纪不动产上海区域分部金融服务中心总监苏晓江在接受记者采访时表示，在新的监管模式下，交易双方在签订房屋买卖合同时，必须与中介机构共同签订《二手房交易资金监管协议》，在房地产交易所登记过户的同时，交易资金进入独立第三方(试点期间由政府部门代管)在银行开立账户，根据合同履行的程度，由中介公司向银行发出支付指令，独立第三方作为结算公司，对合同履行进行审核，符合条件后方将房款交付卖家。

苏晓江介绍说，新模式与原来的模式相比，就是引进了独立第三方作为交易资金结算方，交易资金的走向由买家存入该的银行账户里，而后转入卖家的账户，其间中介公司无法接触的交易资金。“根据试点的情形来看，中介公司无法接触交易资金，因此交易资金的安全得到了保障。”苏晓江如是说。

那么结算公司能否保证资金的安全呢?业内人士表示完全没有必要担心这个问题，目前上海市房地产交易中心准备选择有社会公信力，以及自身实力足够强大到与责任对等的公司来作为结算公司；同时交易资金虽然名义上是进入了结算

公司的账户，但实际上买卖双方在该账户中分别设有子账户，资金一直是在自己的账户中；还有就是中介公司是监管方，没有它发出的指令，结算公司是无法动用资金的。

至于哪家公司会成为结算公司呢?上海市房地产交易中心有关人士表示目前尚未确定下来，不过有业内人士表示，上海住房置业担保公司很有可能全市统一的二手房交易结算公司。

就试点目前运行情况来看，苏晓江表示非常顺畅，虽然在交易过程中增加了一些环节，但是由于事先对交易程序本身进行了优化，没有增加交易双方的难度，也没有加长交易时间，整个过程用时与旧模式相当。他举例说，此前要进行资金监管程序时，房屋买卖合同与资金监管协议分开签订，而且，这让买卖双方感到麻烦，尤其是一些外地卖家，更是不变，而改进之后两份文件可以同时签订。

至于目前缘何尚未全面推广?业内人士分析认为，主要是现在整个交易过程都必须上网，交易中心与银行信息、以及各家银行的贷款程序需要一个磨合的过程，即数据共享的问题。上海市房地产交易中心有关人士表示，随后的步骤是引入更多的公司进行试点，对系统进行“压力”测试。“一手房交易过程中变数较多，我认为政府部门是考虑等到系统完全健全之后才会正式推出。”苏晓江说。

广州：实行交易资金托管

近日，广州市国土房管局和中国人民银行广州分行联合了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(下称《通知》)，要求对二手房交易资金委托银行进行托管。这有助进一步规范广州市房地产市场行为、保证二手交易资金安全。

广州中原地产项目部拓展总监潘仲宇表示，目前与《通知》配套的实施细则尚未公布。他说，由于目前接连出现“中天时间”、“创辉事件”等，相信政府部门会加快制定实施细则，广州二手房交易资金托管制度将会全面开展。

目前广州二手房的资金交易主要有两种形式，一种是通过房产中介公司进行，另一种即是买卖双方直接交易，两种做法的比例大概各占50％。但由于交易双方相互不熟悉，没有足够的信任基础，于是只能借助于第三方如中介公司。但这种方式风险较大，一旦中介公司出现问题或者经纪人携款潜逃，都会给买卖双方造成极大的损失，诸如“中天事件”就造成很多人“房财两空”。

《通知》规定，二手房交易资金支付方式由买卖双方当事人在合同中自行约定，可以委托银行对交易资金进行托管，也可以约定其他支付方式。房产中介不得对买卖双方约定的资金支付方式实行强制和干涉。

房产中介在与买卖双方签订《房地产买卖合同》时，必须在合同中书面注明：“根据国家有关规定，本公司不代收代管买卖双方的交易资金。”同时，房产中介必须主动向买卖双方提示可向银行申请办理交易资金托管业务，并协助办理该项业务。

银行在办理存量房交易资金托管业务之前，须与二手房卖双方当事人以及房地产经纪机构共同签订《存量房交易资金托管协议》，托管协议中必须明确托管资金划转条件、解除或撤销协议条件等条款。

交易资金托管不会增加交易双方任何额外费用，《通知》中明确指出，银行开展该项业务是不得向二手房买卖双方收费的。同时，房产中介在协助买卖双方办理该项业务也不得额外收取服务费。也就是说市民在选择银行托管交易资金新业务时将不会产生任何新的费用。尽量选择监管模式交易

资金监管的提法虽然已有不短时日，但是尚未真正进入交易过程中来，但它对于保障买卖双方的资金和产权安全非常有益，因此业内人士提醒说，在有条件的地区，一定要选择在有监管的情形下进行交易。

记者分析对比发现，京沪穗三地的做法中，上海较为严谨合理。因为上海目前已经建立了完善的网上二手房交易系统，挂牌、签约等所有重要手续都可以在政府部门的监控下完成，而且上海方面由于房屋产权证、土地使用证两证已合一，二手房交易过程中各项手续办理起来更为便捷。因此可以预期，上海的监管系统全面运行之后，交易资金安全问题将会彻底解决。

按理说，北京方面的资金监管系统也比较健全，但业内人士表示，由于各种各样的因素，所以无法全面推广，覆盖面不大，这不能不说是一种遗憾。广州实行的资金托管制度从表面上看，其宗旨与北京、上海无异，只是叫法不同而已。不过目前尚未出台实施细则，购房者还需耐心等待。

篇5

增加金融产品 发展速度加快

过去的一年，农行北京分行股改基础工作顺利推进，综合竞争能力持续增强。全行各项存款余额增加386亿元，其中人民币同业存款增加占全国农行系统增量的43%，居系统首位。各项贷款余额增加138亿元，实现经营利润38.06亿元，比上年增加11.29亿元。中间业务收入同比增加8个百分点。借记卡发卡量净增122万张，卡消费额179亿元，贷记卡发卡量新增15.35万张，网上银行个人注册客户新增10.35万户，企业客户新增0.33万户，非柜台业务交易占比达48%。保险费收入18.15亿元、实现国际结算量73.88亿美元，增长24%。同时，在短期融资券、托管、第三方存管、银期转账等新业务领域不断实现了新的突破。风险管理水平稳步提高，基础建设步伐不断加快，构建员工培训体系，强化了对各层面管理人员、专业人员和紧缺人才的培训，全年共举办各类培训班1038期，培训30676人次。网点建设加快，新建自助银行5家、理财中心15家。加强了全行金融信息化建设，全行的信息系统安全防护能力不断提高，发展能力和外部形象有了较大提升。

准确把握形势 明确新的发展

当前首都经济的发展将为农行发展创造良好的金融生态环境。首都金融市场竞争也将表现出更加激烈多变的特点，更加迫使农行必须加快经营战略转型、加速调整业务结构和收入结构。

农总行提出要把农行建设成为“一家面向‘三农’、连接城乡、走向国际、综合发展、致力于为广大客户群体提供优质金融服务的现代化大型金融集团”的远景奋斗目标。

农行北京分行将立足转型的渐进性、长期性和艰巨性，在规模扩张的同时，以个人金融业务、中间业务为突破口有序推进各项工作转型，逐步实现公司银行业务向投资银行、信托、租赁等业务延伸，零售银行业务向理财业务和资产管理业务延伸，中间业务和新业务向高价值领域延伸，以及管理模式由传统的部门银行向以客户为中心、以风险控制为主线的流程银行转变，经营模式由传统网点向以功能分区、业务分流、服务分层为特点的新型网点的转变，努力实现长期战略驱动下的全面协调发展。要坚持把价值创造能力提升作为主要任务，全面把握各项业务的价值内涵和发展空间，广泛运用先进的管理模式、经营方法和营销手段，积极推进产品、业务和服务创新，不断优化发展结构和收入结构，努力为全行业务的高效持续发展奠定坚实基础。实现风险管理由粗放型向精细型的转变，最大限度地防范业务经营中的各类风险。

推进经营转型又好又快发展

农行北京分行今年提出实现又好又快发展，一是要加快推进经营战略转型。二是要大力推进客户结构、业务结构、收入结构的战略性调整，注重提高业务创新、综合营销和核心竞争能力，不断用主动的变化寻找新的发展空间，形成有利于科学发展的运营体系。

推动公司银行业务升级，切实提升发展质量。切实把有限的信贷资金优先配置到优质行业、优质客户和优质项目上去。重点支持国家鼓励发展、技术含量较高、发展前景广阔的行业客户，特别是国有资本集中的电力、能源、民航、轨道交通等行业，努力提高资源性、基础性和垄断性行业的市场份额。要以市场前景良好的住宅项目为营销重点，优先发展能带来个人住房贷款的商品房开发贷款，稳步加大对市场需求旺盛、有一定规模的经济适用房、双限房、中小户型、中低价位等住宅类开发项目的拓展力度。以个人住房按揭贷款、农业产业化龙头企业为重点，全力推进房地产信贷业务，积极开展能带来良好回报的中小企业和优质“三农”业务，逐步培育有自身特色的业务发展体系，打造区域强行和特色大行。积极推出适应郊区和小企业特点的金融产品，创造性地推动郊区行业务发展。在部分条件成熟的郊区行，要试点推行小企业授权经营，探索有效服务“三农”、促进小企业发展的组织体系和运作机制。

适应主流企业金融服务需求的变化，把投行业务作为公司银行业务转型不断推向深入。进一步扩大短期融资券、企业财务顾问、银团贷款等传统投行业务的市场份额，同时在企业理财、企业（银行）资产证券化、间接银团贷款等新兴投行业务上有所突破。创建总分支行联动营销的高效机制，实现贷款批发业务与投行业务

推进零售银行业务转型，不断提升发展速度。零售银行业务是农行今后的战略发展重点。以“金钥匙”理财业务为纽带，大力开拓新型零售银行业务，切实提高业务贡献度和市场竞争力，也将给首都市民提供更多的理财增值产品。

努力为高端客户提供涵盖投融资、房产管理、子女教育、现金安排、税收筹划、风险管理等在内的私人银行服务，提升客户满意度和忠诚度。强势推进客户差异化服务，根据不同客户层次、区分不同业务类型，探索构建客户差别化服务价格体系，通过价格杠杆实现小散业务向批量业务和电子渠道分流、高端客户与个人客户经理服务对接。强化渠道建设与管理，构建集物理网点、网上银行自助银行为一体的立体交互式服务网络。

农行北京分行强调要全力做好奥运金融服务工作。北京的奥运会已经吸引了全世界的目光，既将给金融部门创造前所未有的机遇，也将使金融部门直面社会各界对金融服务的注视。农行作为金融服务领域中的重要一员，高度重视金融服务工作。全行将通过开展多种形式的奥运服务竞赛活动，积极推进奥运服务的各项工作。

优化中间业务结构，大力提升发展效益。继续保持电子银行业务的迅猛发展势头，围绕扩大网上银行注册客户数和电子银行业务收入实现统筹发展。大力推进电子商务、网上自助服务等各类电子银行业务，尽快发展电话银行、手机短信动账通知注册客户，为电子银行业务进一步收费奠定良好基础。提高对银行卡整体业务的重视，进一步提高卡业务对中间业务收入的贡献度。从业务规范和业务发展等方面对保险公司进行优选。要大力发展资金托管业务，不断扩大托管业务领域和托管业务品种，拓宽银企合作的新领域。

篇6

提升价值：内外美化

曾女士有一套地段和楼层都不错的二手房，准备以46万元的价格出售，但购房者考察之后，都要求降价。曾女士坚持这个价格不高且物有所值，不肯降价。因此，半年来看房的人虽有一打多，但就是没有成交。曾女士向其好友请教症结所在，好友实地考察后发现问题在于房子“衣装”不到位。原来，曾女士只对房屋进行了内部的“美容”，而楼梯楼道、单元楼门等外在环境却极差，给购房者留下一个楼房居住者素质不高、邻里环境不好的感觉。在好友的建议之下，曾女士将灰暗肮脏的楼道的四壁刷白，更换缺损的单元楼防盗门，还将每层缓步台缺失损毁的窗户修补完好。然后，将外部装修所花费的7600元加在房价上，打出47．5万元的售价。结果不过半月，曾女士就轻易地将房屋卖出，还多赚了7400元。

经验之1：二手房所处的地段再“黄金”，楼层户型再好，但毕竟是二手房，要想让“半老徐娘”再现风姿，必须做个到位的精心美容。除了要保证整套房子洁净白亮、室内基本设施完备外，也要关注二手房的外在环境。此外，还要在“健康住宅”上下一番功夫。2003年突来的非典，唤起了人们对健康住宅的重视和追求。因此，在对二手房进行出售前的美化时，不妨在健康方面做点文章，关注细节上的设计完美化，如对地漏进行科学设置，对窗户进行改造以保持空气的流通等，让”健康住宅”得以充分体现，提升二手房价值。

节省契税：由购改换

在税务部门工作的郑先生熟悉税法，他的二手房交易不是通过买卖，而是使用交换方式。以前，郑先生和张小姐是同事，但税务局分为国税和地税后，郑先生分配在地税局，张小姐则分配在国税局。工作单位和上班地点的改变，使两人居住地都远离单位――张小姐居住地离地税局近，但远离上班的国税局；郑先生则住在国税局附近，而远离上班的地税局。由于上班路远不便，他们都产生了卖掉现住房、在单位附近购房的念头。有一天，两人碰面时聊到购房一事，一拍即合，达成了换房意愿。后经评估，两人的住房现值大约都在50万元左右，不久他们就去房管所变更了房产证。如果他俩不是换房，而是各自卖掉现有的房子后再购买，就要按购房价款缴纳3％一5％的契税。但如此一换，郑先生和张小姐都节省了2万元左右的契税。

经验之2：根据税法规定，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；相互交换房屋，以房屋的价格差价征收契税，交换价格相等时，免征契税。交换住房不仅适用于双方交易，也可巧用在三方交易中。例如，A想卖掉城西的公有住房并在城东买套二手房．而B在城东正有一套公有住房要出售，C正想购买A在城西的住房。但此种情况如以买卖方式实现各自的目的，就要缴纳2次契税。但如果用交换的方式，A和B之间先交换房产，只要补缴少量的价差部分的契税，虽然C再向B购买城西的房产时要缴纳契税．但毕竟已节约了一笔不少的契税。因此，二手房交易别忘了“交换”这一招。

现房炒作：正确评估

去年初，在一公司任经理的乐先生，割掉股票，凑足了35万元购买了一套二手房，打算作短期投资，半年内就出手。结果过去一年多子，乐先生还是没有卖出房屋，因为他开价38万元太高了。乐先生很困惑，股票割肉，投资了不小的一笔，快18个月了，怎么连3万元都赚不到?据他所知，和他一样购买那栋楼房房屋的投资者都能赚到3万元左右。后经业内人士分析，原来是乐先生购买房屋时没有做好房价的估算事宜，被人多宰了1．5万元，因此他出于赚3万元的想法而开价38万元就过高了。

经验之3：投资二手房，不管是卖者还是买者，对二手房的价格都要心中有数。据在房地产评估机构工作的曾女士介绍，对二手房价格评估有市场比较法、收益法、成本法。目前，最为常用的是市场比较法。采用市场比较法，首先要挑选3个以上与待交易房产在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例；其次，要确定修正因素，包括小区环境、景观、公共配套设施的完备程度、城市规划限制等10多项因素；最后，将这些实例与所要评估的二手房进行对照比较，并就具体情况作出适当的修正，以此来估算所评估对象的合理价格。据业内人士介绍，二手房价格评估中需特别关注3个最为重要的因素，依次为：待评估房产的位置或地段、房产使用年限与小区管理及配套设施、房产的户型及朝向。

短期投资：首选期房

在银行专事服务房地产开发公司的客户经理小王，这一两年来赚饱了。她的大块收入来自于期房投资，一年六七万元的工薪收入反倒成为她的副业收入。服务房地产公司，近水楼台先得月，每次新楼盘预售，她都能预订到最有升值潜力的商品房。这样，她只要支付数额不多的首期款，就取得转让的权利。去年，小王投资一套期房，只交了5万元的首付款，不过2个月，就以7万元出手了，小王净赚2万元。

经验之4：期房转手的手续简便，双方只需到开发商处变更一下购房者姓名，无需办理房产的过户手续，从而能省下契税、交易手续费等一大笔开支。期房二手房的投资数额要低于现房二手房，故其投资回报率通常高于后者。不过，有些地方目前已开始执行“期房限转”的政策，短期投资者应抓紧搭乘末班车，在还没有出台“对期房进行限制转让”政策的省市投资期房，赚取期房的最后一桶金。

长线投资：关注3类

袁女士是一位保险营销人员，在5年多的保险营销生涯中，她赚取了第一桶金，积累了一定的财力。然后，她开始到上海、厦门等地去投资二手房，赚满了第二桶金。问到二手房长线投资的经验，她透露了3类升值潜力大的二手房。

经验之5：一是城市商务区旁边的二房手。这些区块是企事业单位密集的地方，不仅租房需求大，租金也高。如果能对房屋进行一番有品位的特色装修，迎合经理人的住房需求，投资回报率则更高。二是发展潜力大的新区二手房。一些有发展潜力的新区，一两年后，居住人气必然会旺起来，这为出租或再次转手都留下了较大的投资回报空间。三是名校附近的二手房。社会对教育投资力度的加大、名校(包括小学、中学、大学)就读人数的增加、以及名校教育资源的有限，都促成了名校附近的二手房的出租率高、转手容易且升值空间大的特点．投资回报潜力极大。

安全交易：选择资金托管

篇7

年终岁末，“我爱我家”、“链家”品牌房产经纪公司针对困扰京城二手房市场发展的顽疾“吃差价”，掀起了一场“诚信风暴”，摒弃“暗箱”操作，实行“透明交易”。

“我爱我家”作为房产中介行业的“领军人物”及“北京房地产中介行业协会”的发起单位之一，12月9日正式推出一项新产品：“无差价现金收房”。当房主委托该公司“无差价现金收房”业务后，该公司对房主承诺，在“我爱我家”与房主签订合同的一定期限范围内，无论该套房屋卖出与否，该公司都无条件支付房主款项；为了兑现不吃差价的规范操作，该公司可约定买卖双方见面，实现“阳光操作、透明交易”。

据经纪人协会会长介绍，按有关规定，经纪公司应该赚取的是合理的佣金，而非交易差价。但目前，市场上某些房地产中介用所谓“零佣金”、“一元佣金”、“现金收房”等为幌子蒙骗二手房交易者，实质是以“差价现金收房”，利用“一次性付全房款”的噱头吸引消费者上钩，然后压低收购价收进房屋后再立即转手以高价卖给其他购房者，从中赚取差价的不当利益。不法中介为了从中吃差价，人为抬高房价，不让买卖双方见面，使买卖双方的权利义务很难得到保障，为房产的权属过户、房款交割埋下了隐患，导致买主在经济上蒙受损失。

“我爱我家”推出的“无差价现金收房”按照市场价格从业主手里收购的房屋，保证以同等价格出售给客户，不吃任何差价；并且在交易程序上，实行两次合同，第一次合同是“我爱我家”与买卖双方分别签订的委托合同，第二次合同则是在买卖双方见面后，由买、卖、中介三方共同签署的交易合同。“我爱我家”在国家原物价局规定的二手房买卖独家佣金标准上限即交易额的2.8%范围内，明码标价，分别收取买卖双方总交易额的1%和2%。临近2004年岁末，“链家”也推出“透明交易”，签署三方合同并结合链家与建行的创新产品-百易安二手房交易资金托管业务为“透明交易”保驾护航，给二手房交易双方以安全保障。

明确佣金，不吃差价，约见买卖双方交易见证、确保交易的公正、公平、公开性、保障业主拿到合理、满意的二手房房价款的同时降低了客户的购房成本，体现了诚信经营。

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[美键词]产权市场；股权登记托管；投资基金；资产证券化

[中图分类号]F276.6　[文献标识码]A

[文章编号]1673-0461(2009)07-0001-05

产权市场作为具有中国特色的一种市场形态，是在我国经济体制市场化改革进程中诞生并不断发展壮大起来的。它对于促进国有企业改革和优化资源配置发挥了重要作用。然而，目前产权市场毕竟处于探索阶段，还存在着很多缺陷，其中很重要一点，就是大量交易品种以非证券化的实物形态出现。从而使得产权市场配置资源的功能难以发挥。因此，我们应在参考和借鉴国外相关经验的基础上。对产权市场的交易品种进行重新定位，大力推行产权市场交易品种创新，积极发展股权、债券、资产证券化等价值形态产品的交易。这是产权市场可持续健康发展的关键，也是产权市场争取融入多层次资本市场体系的重要途径。为此。本文试图对产权市场可能开展的创新型交易品种作一探讨。

一、非上市公司股权登记托管

非上市公司股权登记托管，是指股权托管专门机构接受非上市股份有限公司的委托，集中管理公司股东名册、办理股权托管登记、提供股权托管服务的活动。产权市场将非上市公司股权登记和托管业务作为交易品种创新，有其充分的必然性。

1　产权市场可以成为非上市公司股权登记托管的理想平台

首先，产权市场与非上市公司股权转让有着历史渊源。早在20世纪90年代初，作为产权市场最初表现形态的四川成都的“红庙子市场”和山东省淄博证券交易自动报价系统就曾因开展非上市公司股权交易而名噪一时。后来，为整顿金融秩序，防范和化解金融危机。这两个市场虽然先后被关闭，但却为产权市场从事股权转让业务积累了宝贵的经验。世纪之交，为适应股份制改造的需要，河南、厦门、青岛、深圳、上海等省市相继出台了有关支持股权托管的政策法规，于是为非上市股份有限公司提供股权托管服务的业务重新开展起来。深圳还规定：深圳证券交易所的证券登记公司可逐步退出非上市股份有限公司股权登记托管业务。由深圳市产权交易中心和深圳国际高新技术产权交易所两家同时开展非上市股份有限公司的股权登记托管业务，为非上市股份有限公司提供股权托管、股权质押、增资扩股、转让过户、分红派息等服务。所以，产权市场开展非上市股份有限公司和其他有限责任公司的股权登记托管业务并不陌生，而是轻车熟路。这种做法不仅为股权的有效合理流动提供了良好的市场环境，而且为产权市场的发展创造了条件。

其次，产权市场能够为未上市股份有限公司股权转让提供有效服务。产权市场经过20多年发展，信息网络系统日趋完善，交易监管制度不断规范，客户群体逐渐扩大，许多交易机构之间还建立起信息共享、业务合作的联动机制，具备了为非上市公司股权登记托管提供有效服务的业务基础。越来越多的证券和投资、资产评估、审计、法律等专业人士在产权交易机构从事企业并购、股权转让等相关业务。不少产权交易机构利用两个交易平台，为国有股权转让提供合法服务，为一批非上市股份有限公司的股东进行登记和托管。为这些公司进行过户等相关服务，不少上市公司就是从托管中心走出去的。

再次，产权交易市场开展未上市股份有限公司股权转让业务有法可依。新修订后的《中华人民共和国公司法》(以下简称公司法)使产权交易市场从事股权登记托管符合法律规定。公司法第139条规定： “股东转让其股份，应当在依法设立的证券交易场所或者按照国务院规定的其他交易方式进行。“其实，全国产权交易机构开展的非上市股份有限公司股权登记托管业务，都是在中国证监会允许并在省市政府相关部门批准下进行的。当前，对于产权交易机构来说，应当正确地理解“国务院规定的其他交易方式进行”的内涵，积极稳妥地把握其实质，规范开展业务，始终在国家法律法规的框架内，依法为当事人做好各种服务。

第四，产权市场为非上市公司股权登记托管服务也是业务转型的需要。随着国有企业改革与国有经济战略调整任务的基本完成。产权交易市场中的国有产权逐步退出，民营企业尤其中小企业股权粉墨登场。产权市场应抓住历史机遇，适时进行业务转型，将重点从为国企改革服务转移到为实现创新国家战略服务，也就是为股份制企业、创新型中小企业的股权交易服务。产权交易机构作为由政府批准设立的、具有普遍社会公信力的专业性机构，接受非上市股份公司和有限责任公司及其股东委托，依法从事股权登记托管工作，旨在提高股份管理工作公信力，进一步规范股份制企业的资本运作，维护股东的合法权益。在规范股权登记托管的基础上，有限责任公司和非公开发行的股份有限公司的股权将成为产权市场的主要交易品种。

2　开展非上市公司股权托管需要解决的问题

产权市场要开展好非上市公司股权托管业务，必须进一步明确自身定位，解决好政策层面、操作层面的诸多问题。

首先。要解决股权托管过程中股权归属的认定问题，保障投资人合法权益。在非上市股权登记过户、变更转让的过程中，投资者所面临的最大风险是无法确权。即无法认定股权的归属。因此，过去经常发生投资股东被欺骗的事件。通过具有社会公信力的机构进行股权托管，则可以解决股权归属不明这一弊端，保障投资者合法权益。从这一意义上说，非上市公司进行股权托管的过程也是确权的过程。目前。许多中心城市相继建立了股权托管机构，为非上市股份公司提供股东登记服务、变更服务、信息查询及分红等其他服务。有的地方政府甚至以行政规章的形式要求非上市股份公司必须进入托管中心或者产权交易所(中心)进行集中登记托管。

然而，产权市场要开展好非上市公司股权托管业务。光靠行政措施是不够的，还必须解决一些政策层面的障碍。比如，一些产权交易机构以往办理的非上市股权转让业务，通常无法在工商管理部门办理变更登记，也就是说，投资者往往只能是隐名股东。虽然目前《公司法》和部分省市的人民法院已经认定在特定条件下隐名投资有效，但有些地方的法院则对此有不同的理解并采取不同的处理方式，这就容易导致对这种投资行为有效性的认定产生不确定性，从而损害投资人合法权益。在这种情况下，很多投资者对非上市公司进行股权投资，宁可选择在依法设立的证券交易场所进行交易或者按照国务院规定的其他方式进行交易，而不是在产权交易所(中心)进行交易。为此，需要对现有相关政策和规定进行调整，以改善产权市场的定位，确立其社会公信力。

其次，要突破“不搞柜台交易、不搞拆细交易、不搞连续交易”的政策羁绊，实行交易方式

创新。1998年以来，国家为防范金融风险，整顿金融秩序，并针对产权交易出台了“不搞柜台交易、不搞拆细交易、不搞连续交易”的规定(简称“三不”准则)。然而。自那时以来，产权市场环境已发生重大变化。故对于“三不”准则应根据现时情况作具体分析：

针对“不搞柜台交易”，产权市场可规定自身仅利用公告牌进行信息披露和报价，买卖双方与交易市场达成协议的前提下，可以通过“场外交易”的方式，从而规避产权市场进行柜台交易的风险。

针对“不搞拆细交易”，由于国家对何谓拆细没有明确，因此将公司股权适度拆分，也说得过去；事实上，为了提高产权的流动性，相当多的产权交易机构都在不事声张之中，悄悄地进行股权分拆交易，只不过分拆的份额大小有别而已。

针对“不搞连续交易”，由于国家对交易的连续，是一分钟、一小时、一天、一周，还是一个月，均无明确规定，这就给市场操作留下空间。有的地方产权交易机构为活跃市场，尝试引进做市商制度。做市商对于保持交易连续性，帮助培育市场，起着重要作用。

二、私募股权投资基金

私募股权投资基金(Pjvate Equite，简称PE)是指投资于非上市股权的一种投资方式。产权市场作为我国资本市场中的基础性市场，可以充分利用自身的平台优势，为私募股权投资基金市场体系的建立解决进入和退出两个方面的问题。

1　我国私募股权投资的现状

首先，私募股权投资市场日益活跃。根据大中华区著名创业投资与私募股权研究，顾问及投资机构清科集团的数据显示：

(1)2006年有35支可投资于中国大陆地区的亚洲基金成功募集，募集资金高达121.61亿美元。①同时，私募股权投资机构在中国大陆地区共投资111个案例，参与投资的机构数量达68家。整体投资规模达117.73亿美元，为亚洲之冠(除日本外)。

(2)2007年，私募股权基金在中国大陆的投资呈持续增长态势，全年共有177个投资案例，投资总额为128.18亿美元。除了一直活跃在中国大陆的私募股权基金外，有越来越多的新兴外资机构参与中国的私募股权活动；另一方面，中国本土的私募股权投资机构也在不断壮大，随着他们与外资私募股权基金的合作与竞争的增多，中国私募股权市场将更显活跃。

(3)虽然美国次贷危机给全球金融带来了严重的灾难，中国通货膨胀的压力也很高，但是2008年中国私募股权投资发展势头还是很强劲，第一季度共有16支可投资于中国大陆地区的亚洲私募股权基金完成募集，资金额达到199.98亿美元，比去年同期大幅增长，增幅达163.3％；对比2007年第四季度基金募集情况，本季度募资金额也增长59.6％。

其次，传统行业最受私募股权投资青睐。从行业的角度来看，传统行业最受私募股权投资机构青睐。从监管部门公布的统计数据可以看出。私募股权投资偏睐传统行业，投资该行业的资金和案例数量占了最大的比重，而且这趋势一直没有减弱。广义IT行业由于其广阔的发展前景。增长潜力巨大。吸引了更多的私募股权投资基金。

再次，私募股权投资策略趋向多样化。2007年以来，我国私募股权投资市场最明显的趋势之一就是投资策略趋向多样化，过桥资金和对已上市公司的投资(即PIPE类)案例数明显增多。从已公布的统计数据可以看出，2007年过桥资金投资案例为22起，而2006年仅有¨起，同比增长100.0％；PIPE类投资案例数在2007年为22起，2006年为19起，增长率为15.8％。同时。来自夹层资本和重振资本的投资更是突破2006年零的纪录，其中夹层资本发生了9起投资案例，涉及总额达8.43亿美元，占全年投资总额的6.6％。重振资本也发生了1起案例，这表明中国私募股权投资市场的投资策略已开始呈现多元化的格局和趋势。

随着我国多层次资本市场的建设和相关私募股权投资法律法规的完善，私募股权基金越来越倾向于投资在PIPE和过桥资金上，以降低风险。据清科研究中心预计，2008年中国私募股权投资策略在PIPE和过桥资金的比重会有所增加。

第四，私募股权投资退出以IPO为主。2006年共有26起私募股权基金退出案例，有17家私募股权基金支持的企业成功实现IPO，还有4家私募股权基金通过在二级市场出售现有股份成功退出，各有2家私募股权基金以股权转让方式和管理者回购方式退出，以并购方式退出的案例只有1起。2007年共发生94笔退出交易，其中以IPO方式退出的案例笔数为79笔。占2007年总退出笔数的84.0％，上市后股份减持的退出数量有9起，股权转让(财务投资者将股份转让给财务投资者)的退出数量有5起，以并购方式退出(M＆A，财务投资者将股份转让给战略投资者)的案例仅有1起。这表明在我国，IPO方式退出占绝对主流。

2　产权市场是私募股权投资基金进入和退出的理想平台

且前，制约中国私募股权基金发展的主要问题是缺乏良好的信息平台和没有完善的退出渠道，而产权市场作为我国资本市场中的基础性市场，可以充分利用自身的平台优势，恰恰可以解决这些问题。

首先。产权市场可以为私募股权基金提供有效的项目信息，成为私募资本投资的进入平台。产权交易市场具有广泛性、集中性、公开性、公平性、公正性的特点。这些特点为产权交易所作为私募股权基金的进入通道提供了条件。比如，产权市场的广泛性与集中性能够为私募股权在项目选择上提供大量真实可靠的信息，并能够集中地对多个项目进行比较从而将资金投入到最具有投资潜力的项目。为实现资本的保值增值提供保障。产权市场的公开性与公正性，能够杜绝暗箱操作，让投资者能够在对等的市场化的运作模式下取得项目的投资权。产权市场的这些特点能够解决我国私募资本市场寻找项目难的问题，为私募股权基金提供有效的进入平台。

其次，可以为私募股权基金开辟一个安全的退出通道。对于私募股权基金来说。退出环节是实现收益的关键环节。目前，私募股权基金主要选择在境内外的股市退出，但也可以选择产权市场作为退出通道，既可以利用产权市场寻找买家，也可以利用交易机构的产权经纪人撮合卖出股权。

据统计，2007年各类投资机构参与我国产权市场收购项目334宗，占总受让成交宗数的12.85％；投资机构出让项目为375宗，占总出让成交宗数的14.42％。这表明，产权市场已成为私募股权基金兼并收购的理想平台，而私募股权基金也已成为产权市场日趋重要的交易品种。

三、资产证券化

所谓资产证券化，是把缺乏流动性但具有预期未来稳定现金流的资产汇集起来，形成一个资产池，通过结构性重组，将其转变为可以在证券市场上出售和流通的证券，并据以融资，其本质

是被证券化资产未来现金流的分割和重组过程。本文认为，通过产权市场发行和交易资产证券化品种是切实可行的，可优先探索以下产品：

1　知识产权证券化

(1)知识产权证券化的发展趋势。知识产权证券化就是以知识产权的未来许可使用费(包括预期的知识产权许可使用费和已签署的许可合同保证支付的使用费)为支撑，发行资产支持证券进行融资的方式。从国外的实践来看，知识产权证券化的基础资产已经非常广泛，从最初的音乐版权证券化开始，现已拓展到电子游戏、电影、休闲娱乐、演艺、主题公园等与文化产业关联的知识产权，以及时装的品牌、医药产品的专利、半导体芯片，甚至专利诉讼的胜诉金。尽管从目前来看，知识产权证券化在整个资产证券化市场中所占的份额还很小，但是它已经显示出巨大的发展潜力和态势。据预测，未来20年间，知识资产要逐渐取代传统的实物资产而成为企业核心竞争力所在，无形资产在企业资产价值中的比重将会从大约20％上升到70％左右。这就要求企业应该将融资的重点从实物资产转向知识资产。知识产权证券化正是顺应了这种历史潮流，为知识产权的所有者提供了以知识产权为依托的全新的融资途径。将知识资产与金融资本有效融合在一起，从而实现在自主创新过程中资金需求与供给的良性循环。可以预见，知识产权证券化的前景是非常广阔的，在未来肯定会成为资产证券化领域的主力军。

(2)我国中小型高新技术企业推行知识产权证券化的可行性。目前，我国中小型高新技术企业初步具备了实施知识产权证券化融资的基本条件，主要表现在以下三方面：

首先，知识产权证券化的基础资产供给充足。知识产权证券化的基础资产主要包括专利权、商标权以及版权，对于中小型高新技术企业来说。科学技术专利的研究开发已成为其生存和发展的重要基础，越来越多的企业在这方面投入大量资金，以获取技术优势与高额回报。近几年来。随着中小型高新技术企业的涌现，知识产权发展迅速，数量上已有相当积累，而且呈逐年上升的趋势。随着我国政府对知识产权保护力度的加强、保护范围的扩大和保护技术的成熟，知识产权交易日益活跃，越来越多的知识产权市场价值得以形成和体现。所以，从基础资产供给的持续性和充足性角度看，中小型高新技术企业实施知识产权证券化融资是可行的。

其次，中小型高新技术企业的成长期和成熟期风险相对较低。按照企业的生命周期划分，中小型高新技术企业的发展要经历种子期、初创期、成长期、成熟期及衰退期。企业在各阶段的特点不一样，所采取的融资方式也应有所不同。在种子期和初创期，中小型高新技术企业的技术不成熟，风险较大，很难进行外部融资。到了成长期和成熟期，中小型高新技术企业技术相对成熟，创业风险、技术风险较小。知识的预期收益逐渐明晰。甚至趋于稳定，已经具备相当的知识产权证券化融资基础，故可在一定条件下采用知识产权证券化方式融资。

再次，知识产权证券化的实践基础已具备。目前，我国适宜证券化的知识产权已有相当积累，为知识产权资产证券化奠定了良好的基础。类似张艺谋的电影版权、谷建芬的音乐版权、青岛啤酒商标权、王选激光照排技术专利等等都是比较优质的资产，市场认知度较高，适宜进行证券化的操作。数据显示，2004年以来国内仅在上海联交所成交的专利、商标、著作权、专有技术及各类无形资产和技术产权，交易量就已经接近1,000亿元人民币。

2　住房按揭贷款证券化

住房按揭贷款证券化是指住房按揭贷款机构将其持有的按揭贷款汇集重组成按揭贷款集合基金，经过担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程。如今，住房按揭贷款证券化成为国际资本市场上发展最快、也最具活力的一种金融产品。在世界各国得到了广泛的实施和应用。虽然美国金融机构由于滥发次级房贷证券诱发了危机。但我们不能因噎废食，应当在总结吸取危机教训的基础上，有条不紊地推进我国住房按揭贷款证券化业务的发展。

住房按揭贷款证券化最主要的特点是将原先不易为投资者接受，缺乏流动性但能够产生可预见现金流人的资产，转换成可以在市场上流通、容易为投资者接受的证券。

近些年来，我国在房地产证券化方面进行了一系列探索，取得了一些可喜成就，为推行住房按揭贷款证券化创造了有利条件。我国资本市场的初步形成和证券交易所的创立为推行住房按揭贷款证券化创造了必要条件；我国已建立了一些房地产金融机构，如一些专业银行的房地产信贷部和住房储蓄银行等，为按揭贷款证券化提供了机构上的保证；大批房地产与证券评估机构的建立，为按揭贷款证券化提供了必要的中介保障等。然而，在实施住房按揭贷款证券化的过程中，有必要强调一下产权市场的作用，这是因为：

(1)产权市场的本质符合资产证券化的要求

产权市场的本质就是为产权的合理流动提供平台，实现产权的顺畅流转。实际上，住房抵押贷款证券化的过程中涉及到房产所有权的转移，属于产权流通的范畴，因此将住房抵押贷款证券化的特殊目的机构设在产权市场非常合适。除住房抵押贷款之外：如前所述，产权市场中的许多标的都具备可证券化的条件，如目前在产权市场上十分活跃的债权打包转让等。

(2)发现投资者

产权市场通过多年发展，已形成一整套信息系统和项目推介渠道。一旦资产证券化产品在产权市场交易，其信息就会通过原有的信息披露渠道传播到全国各大产权交易机构网站，从而可以达到广泛发现投资者的目的。与信托机构需要与银行合作或者人力推广项目相比，不但节省了时间，而且降低了成本。

(3)提供专业化的登记托管服务

产权市场的一个重要功能就是为产权的交易、变更提供登记服务，全国各地的产权交易机构普遍具备完善的产权登记托管系统，以此为基础，建立资产证券化交易的登记托管系统，一方面可以解决证券化资产权益的转让登记问题，另一方面也有利于将资产证券化交易过程置于统一的市场监管之下。

(4)提供配套服务

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美联物业退出上海二手房业务，美联物业重庆也在开始“瘦身”，此举有可能推倒中介行业调整的多米诺骨牌。调控持续一年多，长时间的零成交状态让部分中介已快撑不住了。

业内人士估计，持续低迷的行情，已导致上海二手房中介行业开始出现洗牌迹象。德佑地产副总经理罗亚东表示，史上最严厉的宏观调控已持续超过一年，据行业的经验数值，一年来，中介门店数量已从高峰时期的13000家左右，降至目前的不足10000家，“被洗牌”的比例已接近25%。

罗亚东说：“目前的二手房行情已令中介行业处在‘整体性亏损’的严峻局面中。”当前上海单店市场平均损益平衡点在月均8万元左右，市中心部分门店更是高达月均15万元，而实际上目前平均佣金收入不足5万元，“由此我们预判，目前中介行业仅有20%左右的门店盈利，20%左右的门店基本盈亏平衡，而60%左右的门店处在亏损甚至严重亏损的状态中”。罗亚东说。

对于未来一段时间的中介生存状况，罗亚东表示仍将在艰难的道路上前行，除非市场成交量明显反弹，否则或将引发新一轮的“洗牌”，门店总数从现有的10000家左右降至7000家左右的可能性依然存在。

由此看来，美联物业的退出，极有可能只是一个开始。

资金安全存在隐患

据了解，各地二手房交易资金监管试点并不成功，因此从某种程度上来说，还是存在一定的隐患。

在2008年7月份，上海曾就二手房交易资金监管进行过试点，但最终并未真正大面积实施。记者就此事询问了沪上部分中介公司人士，没人能够给出明确的说法，均表示“不知道原因”。因此上海的二手房交易资金，实际上还游离于监管体系之外。

北京的情形则更为尴尬。根据2007年出台的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》，北京的存量房交易资金实行监管，防止被不良中介挪用甚至侵吞客户交易资金。但因为手续繁琐、取得房款时间被延后等诸多原因，加之中介的积极性不高，所以时至今日，这项规定名存实亡。

而历史经验教训告诉我们，缺乏监管的二手房交易资金，极有可能会成为“唐僧肉”，如深圳“中天事件”、天津“汇众事件”、合肥“桃园事件”等，无一不时时刻刻警醒着买卖双方，要关注资金安全。

借助外力为首选

由于目前由政府主管部门主导的资金监管推行得并不顺利，买卖双方可考虑借助外力来对交易资金进行监管。

据了解，目前可以借助的力量包括律师事务所、公证处和银行。在北京、上海等地，有律师事务所也接受资金监管业务。让律师事务所、公证处等独立第三方对资金进行监管，虽然需要支付相应的服务费用，但相比将购房资金直接放在房产中介处，其安全性肯定要大大提高，不会出现诸如“中天事件”卷款潜逃的情形。

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一、开拓中间业务，调整收入结构，提升竞争力

目前我国商业银行中间业务的现状是品种少，层次低，业务面积较小，占商业银行收入的比重还非常低。西方发达资本主义国家的主要商业银行中，其中间业务收入占银行收入的比重基本都在70%以上。而我国各大商业银行中，该项比率却很少有超过20%的。商业银行必须加大中间业务的创新力度，不仅要利用好银行的网点优势、传统的资产负债业务等条件，更要进一步利用银行信誉、信息、技术、人才优势以开展更高层次、更高质量的中间业务服务,开发高知识含量、高收益的中间业务品种。结合我国商业银行进行中间业务创新的实际情况，可以从下列方面入手：1.扩大传统的结算业务范围。包括开办个人汇款、个人支票业务。通过国际结算加强结售汇，扩大贸易融资、银团贷款、账户服务业务。为吸引客户，扩大市场份额，可服务上门，在大企业设立资金清算中心等。2.扩大各种业务。将传统的各种代收代付业务进行整合以发挥规模效益、降低成本提高盈利空间；开拓委托贷款业务，不参与到交易中去，仅发挥中介作用，规避不良贷款风险；为适应商业银行参与资本市场的趋势，商业银行可重点开发为券商和股民提供资金转账及清算服务的业务。3.开办企业现金管理、个人理财业务。利用银行的金融知识、技术、信息及其他有利条件，帮助企业合理配置货币资金；开办个人理财业务,从客户需求出发，合理组合投资方式，提高理财产品的高附加值，为客户提供包括证券、保险、银行、房产和个人投资理财等综合性、全方位的金融服务新业务。提供如电话银行、自助银行、家庭银行等便利型业务。4.拓展顾问、评估类中间业务。如项目融资中项目收益评估、资产评估、信用评级、投融资顾问、企业上市包装、企业并购重组策划等高附加值的服务。5.开发多功能的银行卡产品。根据客户投资和消费的多元化需求，使信用卡成为可存取、可适量透支、可转账、可购物消费、可代收代付的综合卡。6.积极发展担保承诺类业务。如跟单信用证担保，备用信用证担保，对有追索权的债券转让担保，备用贷款额度，循环贷款额度等。7.利用自身人才、信息方面优势，开展各类信息咨询服务。

二、顺应混业趋势，探索银证合作业务创新

商业银行中间业务的一个显著的发展趋势是内容和方向上已由分业经营向混业经营转变。中间业务的发展逐渐涉及证券领域等投资银行业务。在混业经营趋势下，商业银行中间业务创新应当注重探索银证合作业务的创新,同时必须十分注意法律风险的防范，必须在现行政策、法律允许的空间内寻找利润增长点，使得商业银行在投资银行业务领域有所作为。目前商业银行能够以合法的主体资格从事金融债券、政府债券的承销商业务。在股票业务，虽然商业银行无法参与股票的承销商业务，但可以通过银证转帐收取手续费用，通过代收股款来获取认股资金的运作收益。商业银行拥有法定的基金托管人的身份，因此充分发挥这一政策优势，重视发展基金托管业务。此外，《商业银行设立基金管理公司试点管理办法》允许商业银行投资设立基金管理公司，商业银行可以充分利用其资金、信息、人才、理财、机构设置等方面的优势，拓展基金管理业务，获得更多的盈利机会。与其他资本市场主体相比，商业银行拥有着更大的公信力优势，吸引大量的储户将其存款转为基金投资，从而缓解严重的资金沉淀问题，为商业银行内的大量存款提供稳妥可靠的投资渠道，降低将大量存款投向贷款带来的风险，改善了商业银行的资产负债结构，大大提升其参与资本市场的竞争力。

三、创新业务，合规经营，严控风险

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2011年北京链家地产宣布将投资40亿元布局二三线城市二手房交易市场，预计在2015年之前完成全国15个城市的二手房交易市场布局，店面规模拟达到2500家。在接受《首席财务官》杂志采访时，链家地产CFO魏勇表示，“在版图扩张上，还是主要考虑地区平衡，因为业务过于集中在一线城市，经营的系统性风险会越来越大，这样我们的抗风险能力不是增加反而是降低了，所以我们更倾向于将风险分散出去。2011年我们不仅通过收购打人了一些二线城市，同时在原有已经覆盖的城市，比如大连、天津、南京等地还增加了不少门店数目。”

逆势扩张

北京市二手房交易量2011年几乎同比下降50％左右，链家地产的业绩大概同比也下降了20％～30％。

“2012年将是行业洗牌的开始，在行业萧条的时候，虽然说整个市场的效益会下降，但是对行业旗舰企业来讲，这时候的市场占有率反而会提高。北京市二手房交易量2011年几、产同比下降50％左右，但是链家的业绩大概同比只下降了20％～30％。也就是说，市场的交易量在弱势情况下，反而会向大机构集中。”对于房地产行业的大洗牌，魏勇认为对于链家地产来说，止好是个逆势发展的机会。

在链家发家之地的北京市场，链家显然已经分到了最大的一块蛋糕。根据链家地产的公开数据，扣除商业地产和没有拓展业务的远郊区，将未通过中介、自行成交的部分包含在内，链家在北京的市场占有率高达39％。

2011年不论是舆论宣传、企业形象塑造还是在版图扩张上，链家地产都在一路高调的挺进。例如推出“真房源没水份”活动，并提出“先行赔付”的承诺；联合北京市社区服务中心启动“路上的爱心图书馆”行动。

据了解，链家地产此次用于扩张计划的40亿元资金，主要是链家地产自有的资金沉淀，魏勇说，“链家地产成立于2001年，在经历r前几年的‘地产’之后，链家自身已经有了一定的资金沉淀，这是此次逆市扩张主要的资金支持。当然这主要得益于前几年房地产行业整体的兴旺和链家自身现金流管理比较良好，所以才能做到有所积累。虽然现在环境紧缩，但长期看，我们对未来的市场比较乐观，所以我们才会做这么一个逆市扩张的决定。”

当然除现有的沉淀资金和经营收入外，还包括投资公司的注资。此前链家在20lO年就低调引入了国内的两家投资公司――鼎晖投资和复星资本作为战略投资者。在本轮扩张之前，鼎晖和复星的财务投资就已经占链家股权的7.5％。

有了充裕的资金支持，逆市扩张的大幕即将拉开。除目前已进驻的北京、大连、成都、青岛、天津和南京六个城市外，未来还要以每年新增3至4个城市的速度开拓二手房市场。

迄今为止，国内还尚未有一家以二手房买卖业务为主营业务的A股上市房地产经纪公司，如今链家地产正计划将在未来两到三年间谋求上市。

内功发力

魏勇加盟链家地产担任CF0不到两年，当前他的工作内容之一，便是锤炼内功以便更好的支撑业务的迅速扩张。魏勇透露，“链家正在计划用一个更新的财务系统来支持公司的集中化管理，之前用的是金蝶的财务系统来对异地的资金核算提供支持，但还是处于一种分散化管理的状态。”

对于地产中介这个行业来说，最初的分散式财务管理有一定的历史原因，也有一定的灵活性，比如各分公司可以根据当地及自身状况来灵活管理现金收付，更好地处理与当地银行的关系；分公司财务人员可以更好地了解当地经济、金融及公司财务状况，为公司提供及时的财务服务，并有利于密切、机动地与分公司的主管部门合作。但是这样的管理方式在企业做大之后便会显现出一些弊端：比如资金分散，很容易造成部分资金使用不当，铺张浪费、支出混乱；资金容易截留形成“体外循环”，隐瞒收入，造成会计信息失真，从而影响集团公司决策，造成不应有的损失；而且分散决策容易造成上下级之间信息不对称，使得管理对策难以设计，即使设计出来效果也值得怀疑。

经过10余年的发展，链家的“野心”已经从北京延伸到全国，因此在内部也必须有一个全国性的管理平台来进行支撑，这其中最重要，甚至是核心的就是集中的财务管理平台。

“我们未来的新财务系统叫‘爱发(AFA)’，这是我们跟Oracle、软件实施商――汉得公司合作研发的一个财务管理平台，其中既有Oracle的通用软件平台，也有针对链家业务模式的定制式开发，我们希望这个‘爱发’系统能够成为中国房地产中介交易的一个通用平台。”魏勇告诉我们，“爱发”系统预计在2012年3月份上线，这是个基于Oracle数据库平台，结合链家自己的交易核心业务系统，还整合了销售和交易系统、HR系统在内。可以实现统一财务核算、统一资金管理以及未来支持绩效考核、工资体系、HR等一些列管理的统一，是销售平台和业务平台统一性的补充。

事实上，链家地产早在两年多前就同IBM开始了战略合作，通过搭建信息系统来有效梳理业务流程，制定了企业发展的中长期战略。并在此基础上完成了IT与知识管理规划，销售业务框架和业务流程的梳理，HR系统、销售和交易系统的搭建等，推动了链家地产在销售与人才方面的转型，使其运营标准化程度、运营效率、人员组织能力都得到了有效的改善，并为其从单一渠道的产品(房源)驱动模式发展为复合型渠道沟通与服务平台的房客源双驱动模式奠定了基础。

现在，在即将启动的“爱发”财务系统的帮助下，实现了财务、销售、管理三大平台的统一，对提升链家地产的整体管理能力起到了很大的帮助。

管理诚信

有业内专家预测，未来10年，北京经纪行业佣金总额会达到180万元左右，而全国房产经纪行业佣金总额会超过3000亿元，全国一手房销售10％的比例会通过二手的网络进行销售。房地产中介行业的诚信缺失问题一直被社会所广泛质疑，那么面对越来越庞大的市场，如何为客户提供更多更优质的服务，提升自身的诚信度，就成了地产中介行业竞争的焦点。

自2007年起链家地产和光大银行就对二手房交易的资金监管模式进行了探索，2009年双方推出一站式金融服务。也就是说买房客户可以在光大银行工作人员的陪同下，在链家总部同一地点办理业务，在资料齐全的情况下，客户只需到场一次，并可在一个工作日内完成房贷审批，包括电子审批和网上电子化预审批。房贷资格可以在购房之前完成，房款托管手续可以和银行面签以及银行审批同时进行，一次即办理完所有手续，省去了客户反复跑银行的麻烦。链家地产(作为独立于卖方、买房和银行的第四方)对整个交易过程采取全程负责制，不仅仅是前期的交易撮合，包括资金的过户、产权的过户、申请贷款，甚至物业交割，验收等等交易全过程。

“链家地产的交易管理系统会对整个交易的各个环节都可以进行追踪，可以有效地控制风险，这样可以很大程度上保证卖方、买方和银行的利益。同时这种方式也大大降低了交易的纠纷率，对我们来说，整体加快了业务运营速度。”在魏勇看来，这不仅仅是链家地产提供的一项服务，而是开拓了一个保障资金交易安全的渠道，链家地产的资金托管服务从很大程度上降低了二手房买卖中存在的交易欺诈。

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在这个无房不成家、无房难立足的时代。什么奇事怪事都有，日前，有调查显示，近8成女性认为，男性月收入超过4000元才适合谈恋爱；同时，更多女性乐于与男方AA婚恋费用。另悉，近日广东佛山一所公办幼儿园招生，规定外来人口拥有住房面积不少于80平方米。

规范商业银行收费

国家发改委价格监督检查与反垄断局副局长董志明日前表示，国家发改委将会同银监会等部门切实规范商业银行收费。

人均碳排放京津沪最高

根据最新世行报告，2010年京津沪人均碳排放已经进入全球最高行列。2010年，北京、天津、上海人均二氧化碳排放量分别达到10.1、11.1、11.7吨，接近或超过纽约人均10.5吨的水平，超过伦敦的人均9.6吨水平，新加坡7.9吨水平，东京的4.9吨水平。

因垄断航油价居高

近日，国际航协表示，中国的航油价格是全球最高的地区之一，进销差价高出国外数十美元。业内称因中石油中石化垄断所致。

艺术品交易额超两千亿

据文化部信息称，我国艺术品市场交易总额2011年已达2108亿元，但行业诚信缺失，乱象丛生，亟待大力整治。

写字楼租金普涨

中原集团研究中心数据显示，4月各地甲级写字楼租金指数普涨，其中北京、上海租金环比涨幅分别达到4.48%和5.65%，其余6大城市甲级写字楼租金涨幅则小于1%。

PE频现IPO排队企业

日前，证监会再次“首次公开发行股票申报企业基本信息情况表”，截至5月3日，共有653家企业正在排队上市，其中已经通过发审委审核以及处于预披露阶段(预计未来1-2月内将上会)的企业达到181家。

家庭理财存款占比高

西南财经大学我国家庭金融调查与研究中心日前《我国家庭金融调查报告》，报告显示，在我国家庭金融资产中，银行存款比例最高，为57.75%；现金其次，占17.93%；股票第三，占15.45%；基金为4.09%；银行理财产品占2.43%。

互联网扎堆做手机

继阿里巴巴、小米公司、百度、奇虎360相继宣布推出智能手机后，日前又有消息称，网易已经确定进军智能手机行业，目前已经有试制机问世。

A股市盈率触底

近日社保基金开始拨付资金进入新设立的投资组合，准备随时启动投资。分析人士认为，当前市场虽然面临压力，但估值底已现，A股市盈率处于十年以来底部，下跌空间有限。养老金选择此时入市，有望取得长期稳定回报。

浦发银行受托蓝色基金

上月，浦发银行成功受托国内最大规模产业基金——蓝色经济区产业投资基金（简称“蓝色基金”），进一步夯实了该行在国内商业银行股权基金托管业务领域的引领者地位。

人保集团或年中A+H上市

人保集团总裁吴焰日前表示，人保集团正在遴选承销商，有望在年中登陆资本市场。人保集团拟采取“A+H”同步上市，A股保荐机构属意中金公司和安信证券，H股承销商有望花落汇丰和瑞信。

招行“生意一卡通”

招商银行此前面向全国广大小微企业主、个体工商户正式推出了全新小微企业贷款产品——“生意一卡通”，这是该行小微贷款品牌“生意贷”全面升级推出的创新产品。

远洋万和公馆将入市

远洋地产在北京望京的地王项目——远洋万和公馆将于6月入市。行内人士表示，该地块是典型的商务区内稀少的住宅用地，也是望京地区最后一块住宅用地，稀缺性不言而喻。

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长沙市股权投资管理办法最新全文第一章 总则

第一条 股权投资类企业发展应遵循政府引导、市场运作、行业自律、政策扶持、规范发展的原则，以市场为主导,以投资者及其相关方为主体。要充分发挥政府的政策扶持作用，努力营造股权投资类企业健康发展的良好市场环境。

第二条 通过培育和引进方式，发展注册地在长沙的股权投资类企业，形成一批经营规范、治理良好、业绩优异、具有影响力的股权投资企业和股权投资管理企业，发展壮大长沙股权投资市场，推动多层次资本市场建设，努力将长沙打造成为区域性股权投资中心。

第三条 本办法适用于注册地在长沙并经备案的内资、外资、中外合资股权投资类企业。

本办法所指股权投资类企业包括股权投资企业和股权投资管理企业。股权投资企业是指依法设立并以股权投资为主要经营业务的企业。股权投资管理企业是指受股权投资企业委托，以股权投资管理为主要经营业务的企业。

第四条 市政府金融办负责股权投资行业的发展规划、行业指导以及股权投资类企业的备案管理。市工商行政管理部门负责股权投资类企业的工商注册登记。

第五条 各级政府和各部门应当建立随到随办的办事制度，为股权投资类企业发展提供便利。

第二章 工商注册登记

第六条 股权投资类企业可以有限责任公司、股份有限公司或有限合伙形式设立。

第七条 股权投资企业、股权投资管理企业以股份有限公司设立的，股东人数(包括法人和自然人)不得超过200人;以有限责任公司形式设立的，股东人数(包括法人和自然人)不得超过50人;以合伙制形式设立的，合伙人人数(包括法人和自然人)不得超过50人。

第八条 公司制股权投资类企业的注册资本，按照《中华人民共和国公司法》的规定执行。合伙制股权投资类企业的出资，按照《中华人民共和国合伙企业法》及相关规定执行。

股权投资类企业的所有投资者，均应当以货币形式出资。

第九条 股权投资企业的经营范围为：从事对非上市企业的股权投资、通过认购非公开发行股票或者受让股权等方式持有上市公司股份以及相关咨询服务。

股权投资管理企业的经营范围为：接受委托管理股权投资项目、参与股权投资、为非上市及已上市公司提供直接融资的相关服务。

第十条 股权投资类企业的名称应当符合国家有关企业名称登记管理的规定，名称中应使用股权投资或者股权投资管理等字样。

第十一条 股权投资企业、股权投资管理企业不得以任何方式公开募集资金。

第十二条 已经注册设立运营的股权投资企业和股权投资管理企业，符合合伙企业设立条件的，可向市工商行政管理部门依法申请变更为合伙制企业。

第三章 备案管理

第十三条 股权投资类企业符合下列条件的，可以按照本办法向市政府金融办申请备案：

(一)已在工商行政管理部门办理注册登记。

(二)股权投资企业的注册资本不低于1亿元人民币，实收资本不少于5000万元人民币。

股权投资管理有限公司和合伙制股权投资管理企业的实收资本不少于200万元人民币，股权投资管理股份公司实收资本不低于500万元人民币。

(三)单个股东或者合伙人对股权投资企业的投资额不低于100万元人民币。

(四)用于股权投资的货币资产应当委托商业银行托管，并签署货币资产托管协议。

经市政府金融办备案后，方可享受本办法的有关优惠和鼓励政策。

第十四条 申请备案应当提交的文件如下：

(一)备案申请报告。

(二)企业营业执照、公司章程或者合伙协议、货币资产托管协议。

(三)股东或者合伙人名单、承诺出资额和已缴纳出资额证明文件。

(四)股权投资类企业法定代表人或者执行合伙人姓名、简历、身份证复印件。

文件一式三份并逐项由法定代表人或者执行合伙人签字、加盖企业公章。

第十五条 备案管理部门在收到备案申请后，确认申请文件齐全的，应于当日决定受理。受理备案申请后，应当在5个工作日内发出予以备案或不予备案的书面通知。对不予备案的，应当在书面通知中说明理由。

第十六条 备案企业应当在每个会计年度结束后的4个月内，及时向其股东或合伙人披露年度报告，年度报告中的财务会计报告应经会计师事务所审计，相关资料同时报市政府金融办备案。

备案企业增减资本、变更法定代表人或者执行合伙人、变更托管人、清算与结业以及重大投资的，应及时报备。

第十七条 为保护投资者利益和股权投资资产安全，股权投资企业应当委托经认可的商业银行托管股权投资货币资产。

未投资于企业股权的股权投资资金，应当存于银行，或用于购买国债等固定收益类投资产品，不得买卖公开发行的股票。

第四章 税收政策和政府鼓励

第十八条 备案企业自开业年度起，前3年缴纳营业税形成的地方留成部分由财政部门依据当时市、区县(市)两级分享政策给予全额奖励，后两年减半奖励。

第十九条 备案企业自获利年度起，在基金存续期内，由市财政部门依据当时市、区县(市)两级分享政策按企业缴纳所得税形成的地方留成部分的70%给予奖励。

第二十条 合伙制备案企业的经营所得和其他所得，按照国家有关税收规定，由合伙人分别缴纳所得税。其中，执行有限合伙企业合伙事务的自然人普通合伙人，按照《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，按个体工商户的生产经营所得应税项目，适用5%-35%的五级超额累进税率，计算征收个人所得税;不执行有限合伙企业合伙事务的自然人有限合伙人，其从有限合伙企业取得的股权投资收益，按照《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，按利息、股息、红利所得应税项目，依20%税率计算缴纳个人所得税。

第二十一条 已予备案的股权投资管理企业连续聘用两年以上的高级管理人员，缴纳个人工资收入所得税形成的地方留成部分由财政部门按年度给予全额奖励，奖励期限不超过5年;引进的国际高端人才可以享受我市相应人才政策。

第二十二条 已予备案的股权投资管理企业在我市购置自用办公房，按每平方米600元的标准给予一次性补助(最高不超过20万元)，契税由财政部门全额补助(限300平方米以下)，房产税按规定依法申请减免。享受补助和免征优惠的办公用房，5年内不得对外出租或出售;租赁的自用办公房，3年内每年按房屋租金的50%给予补贴(具体补贴标准按同地区同档次楼盘的平均租赁价格计算)。

第二十三条 备案企业投资于本市的企业或项目，由市财政部门按项目退出或获得收益后缴纳的所得税形成的地方留成部分的60%给予奖励。

第二十四条 自20xx年起，市财政每年在预算内安排20xx万元，当年不足部分由市财政预拨下年专项资金，用于兑现本办法涉及的奖励和补助等资金。

第二十五条 建立项目推荐制度。市级各部门要定期将适合的项目优先推荐给股权投资类企业。对股权投资类企业投资的本市企业优先纳入本市拟上市企业名单，支持其在国内外资本市场上市。

第二十六条 支持引导股权投资类企业通过场外交易市场转让其持有的投资企业股份，拓宽股权投资退出渠道。

第二十七条 鼓励商业银行在本市开展股权投资基金托管业务和并购贷款业务，支持其为股权投资类企业提供融资服务。

第二十八条 鼓励境内外各类投资机构、金融机构、企业、高等院校、研发机构、中介服务机构、媒体及其他组织和个人积极推动和参与长沙股权投资类企业的发展。

第二十九条 各级各有关部门要优化服务，主动为股权投资类企业获取信息提供方便，并积极帮助股权投资类企业解决发展中遇到的各种问题;鼓励股权投资类企业加入人民银行征信系统，规范股权投资类企业行为，依法打击各类非法金融活动。

第五章 附 则

第三十条 股权投资类企业符合《创业投资企业管理暂行办法》(国务院20xx年39号令)和《财政部、国家税务总局关于促进创业投资企业发展有关税收政策的通知》(财税〔20xx〕31号)等规定的，可以按照规定的程序申请享受国家、省相关鼓励政策。

股权投资的原则首先是要端正投资态度。股权投资如同与他人合伙做生意，追求的是本金的安全和持续、稳定的投资回报，不论投资的公司能否在证券市场上市，只要它能给投资人带来可观的投资回报，即为理想的投资对象。

由于公司上市能够带来股权价格的大幅上升，一些投资者急功近利的心态使其过于关注企业上市概念，以至于忽略了对企业本身的了解，这样就放大了投资风险，也给一些骗子带来了可乘之机。事实证明，很多以海外上市、暴利等为名义的投资诱惑，往往以骗局告终。毕竟，能上市的公司总是少数，寻找优质公司才是投资的正道。

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但最为市场关注的是其中一个长句：“鼓励市有关部门、各区县政府成立国有房屋租赁经营机构，接受房屋所有权人或者法律、法规规定的其他权利人的委托，集中开展房屋租赁经营，并对受托租赁经营房屋进行日常维护等服务。”

提炼一下便是：北京市政府鼓励成立“官办房地产中介机构”，意在 “规范房屋租赁市场，稳定房屋租金”。

政府的“经济行为”被市场和观察家解读为以治乱为名的“国进”。尽管目前并没有已知的相关政策细节出台，但大多数市场人士和观察家认为，政府的“好心好意”或许不能根本解决北京房地产租金上涨的问题。

黑中介泛滥

那些为北京提供了巨大发展能量的外地户籍劳动力，大部分都还处于租房居住的阶段。由于2006年以来的房价高居不下，以及2010年北京等一线城市开始执行“未满足缴纳5年个税或社保不准购房”的限购政策，买不起和不能买房的人越来越多。

但可供出租的房源却增长有限。因为新增出租房源都是由新购买住宅的投资性需求转化而来。而空置的投资性住房只有较少一部分进入租赁市场。

这种海量需求的群众基础与通货膨胀的大背景相结合，难免结出房屋租金高企的“恶果”。租赁需求的不断上涨与租金的攀升也诱发了大量黑中介的滋生。

中原地产华北区董事总经理李文杰对《中国经济周刊》记者说：“黑中介和运营不规范的机构看到有利可图，就开始渗入市场。在去年有大约90%的房地产投诉源自此类违规机构。”?

一位做了5年的“资深”黑中介张刚（化名）常年操办群租业务，他告诉记者，自从限购以来，他的生意更加好做，涨租金也变得格外容易。“总之就是找我租房的客户多了。从2010年左右开始至今，业务量基本翻倍。”

中国房地产协会的一位负责人说：“租赁市场这个蛋糕就那么大，如果需求增加，供应不变，房租自然上涨。而被挤出的经济实力较差的租赁需求只能选择更加廉价的租住环境，就有可能成为黑中介的群租客户。”

既当裁判又当运动员

一般来说，黑中介盈利的手段是以高出市场价数百元到千元不等的租金，取得房东的委托权，然后将套间隔成几个到十几个小间对外出租，并直接与租客签订合同甚至不签合同。这种化整为零的群租业务可以让一个人每月获利数千元。在高回报的诱惑下，黑中介会不断出高价获取房源。所谓“黑中介炒高房租”一说便是如此得来。

黑中介不遵守契约的时有发生。最近被曝光的北京中云置地房地产中介曾因未到期赶走租客、拖欠租金等问题在三年的时间里被76名租客或房东。而更早之前，房地产中介中大恒基前董事长刘益良因涉“黑”被判刑。

这些被诟病的租赁市场之乱，恰是北京市政府一直期望整改的目标。

要求匿名的北京一房地产中介企业负责人告诉记者，目前很多业内人士认为这是房地产中介领域的一次“国进”。他说：“政府真正的工作应该是完善房地产租赁市场的制度建设健全，加强监管监督，维护房东、中介机构、租客三方合法权利。经营中介机构应该交给市场和企业，政府不应该既当运动员又当裁判员身兼数职。”

与上述从业者站在统一战线的人们普遍对意见鼓励成立的机构充满好奇：官办中介机构的性质是什么？工作人员的编制是什么？运营费用和人员薪资如何获取？从事托管业务还是居间经纪业务？

6月5日，一直负责房地产中介管理业务的北京市住建委以“刚知道此消息”为由拒绝对此做出答复。本刊记者多方联系北京市政府办公厅，亦未有人同意对《意见》进行解读。

在《意见》出台第二天，北京住建委一位负责人曾就此接受媒体采访说，“这种方式是首次创新，官办中介提供的服务会更可靠，而且不会有违规的乱象。无论是出租者还是承租者，都可以放心。”“具体政策还需探索和研究。租金应按市场来定价。政府设立机构来经营，就不会出现目前恶意炒作租金价格的问题。”

增加供给是王道

据《中国经济周刊》记者了解，在去年年初北京房屋租金高涨时，北京高层会议曾讨论过抑制高租金的方法。这份《意见》似乎就是在那时被提上决策者案头的。

前述中国房地产协会负责人告诉记者：“这份文件由市政府办公厅来，规格和权威度都要比其他部门发高出不少。可能说明北京决策层对此较为重视。因为以后这肯定会涉及跨部门协作等问题。”

这位业内人士认为，之所以采取成立中介机构而不是加强监管的做法，是因为监管难度大，监管效果差。“运营黑中介基本无门槛，且员工流动性大。而由于涉及个人隐私、执法方式问题等，很难得到群租客的配合。总不能为了查黑中介和违规租赁踢破租客的门吧？”

接受采访的多位市场机构人士认为，要想从根本上压制租金价格上扬，必须加大可出租房源的供应量。但目前空置房源并无任何动力进入租赁市场。

来自链家地产研究部的数据显示，2011年北京租赁市场成交规模大约为100万套左右。租赁市场成交平均月租金3280元，年度涨幅为13%。

链家地产的研究认为，供需关系是解决租金上涨的关键，但市场存量房源的盘活仍然具有难度。一方面，虽然当前部分业主由售转租，但一旦政策放松或者市场企稳回升后，出售意愿会再度增加。另一方面，当前房屋空置成本较低，房产税短期内征收可能性不大，大量存在的空置房源的业主并没有出租的动力。

从租售比看，2011年年底，租售比回落至1:500以下，会促使部分业主出租意愿加大。但当前租售比仍然远离合理范畴，因此能够盘活的非常有限。对于单纯的投资性业主来说，出租并不能成为替代出售的投资方式。

几乎所有市场参与者都认为，今年北京的房屋租赁价格还将继续增长。

《意见》要点

高度重视规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作

鼓励和盘活闲置房源进入房屋租赁市场

加强租赁住房建设

加快发展公共租赁住房

积极落实租赁住房各项税收优惠政策

加强房地产经纪机构备案管理

探索房屋租赁经营新模式

推动建立稳定的房屋租赁关系

全面落实住房租赁登记备案规定

加强房屋租赁属地管理