房产托管业务精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房产托管业务，期待它们能激发您的灵感。

篇1

2007年10月13日，在北京举行的“资本市场及财富管理论坛”上，中国人寿资产管理有限公司董事长缪建民称，保险资产管理公司需推进市场化建设，积极拓展第三方业务，充分发挥保险营销网络优势，推进企业年金、委托投资、投资咨询等业务的发展和保险系基金管理公司的设立。

截至今年8月，中国商业银行业总资产已达到50万亿元，保险业总资产2.63万亿元；上半年证券市场融资额达到2497亿元，是历史同期最高水平；9月底，证券投资基金资金总规模突破3万亿元；同时，中国私募股权基金迅速壮大，成为继美国、英国之后的第三大私募股权基金资金流入国。

缪建民认为，种种迹象表明，中国社会和个人财富正在经历爆炸式增长，财富的膨胀还将继续加速发展。财富的急剧增长，为各金融机构的财富管理业务带来了前所未有的发展机遇，但就目前情况来看，与商业银行、证券公司、基金公司和信托投资公司等金融机构相比，保险业并不占优势。

由于中国保险业起步较晚，整体实力较弱。2006年末保险资产占金融总资产的比例仅为3.7%，发达国家这一比例已达到20%。从保费收入占居民储蓄的比重来看，2006年仅为3.5%，国际平均水平是36%。“保险业发展不进则退，若不加快步伐，将面临丧失历史性机遇的风险”，缪建民说。

同时，保险业能为客户提供的产品和服务均比较单一，同质化现象严重，产品集中在传统理财和普通寿险，在责任保险、商业养老保险、健康险理财产品、保险资产证券化等方面还缺乏产品创新机制和创新能力。保险的负债文化在中国根深蒂固。

保险公司往往忽视资产驱动，而将更多注意力集中在负债型产品上，这也导致保险资产管理业务的发展迟缓，市场化程度不高，尚未有效地向社会延伸，大规模、高效率地管理社会大众的资产。

“虽然2006年6月国务院23号文件（《国务院关于保险业改革发展的若干意见》）为保险资产管理市场化发展指明了发展的方向，但要全面贯彻落实国务院23号文件，把科学的政策转化为竞争力，还需要有个过程。”缪建民说。

为加快推进资产管理公司市场化建设，缪建民提出，今后应积极拓展第三方业务，使保险资产管理成为社会财富管理的生力军。目前中国人寿资产管理公司已提出要尽快“走出行业、走向社会、走向国际”的目标，力图充分发挥保险营销网络的优势，推动企业年金、委托投资、投资咨询等业务的快速发展，同时加快推进保险系基金管理公司的设立。

篇2

由此暴露出了信托公司长期以来存在的问题:自身业务与银行业务高度趋同,缺乏自主管理能力,缺少对新的投资领域的研究以及对产品的创新。大多依靠粗放型方式实现信托规模的增长,业务技术含量相对较低。审视现有的银信合作:由于银行在合作中处于绝对强势地位,常常将信托公司视为发展中间业务、调整信贷资产结构的“管道”或“平台”,造成资金运用集中于简单业务,或仅为“出表”突破资本充足率的限制,信托公司无力也无需主动管理相关资产。这种简单地为银行腾挪信贷的银信合作业务,没有技术含量,不仅收益非常低,对信托公司自主管理资产能力的提高没有任何帮助,只是“制度红利”来得太容易,因而难以主动退出。

7月初银监会要求信托公司压缩银信合作规模,成为整个信托业转型的一个“倒逼”力量。加上将要出台的《信托公司净资本管理办法》,将强行帮助信托公司退出。其核心是,信托公司可管理的信托资产规模将与净资本挂钩,信托公司以有限的资本金只能管理有限的信托资产,而“对银信合作业务所占用的资本将从高计算”。这就意味着,在银信合作中,原先的“制度红利”将不再是“不赚白不赚”,因为其要消耗信托公司的净资本。《办法》出台后,信托公司普遍面临增加资本金的压力,若要继续保持原有的信托资产规模,将必须再次增加大量的资本金,这对信托公司股东来说是无法接受的,因为净资本非常金贵的,不可浪费在银信合作这种低收益的业务上。

而在以财富管理为代表的主动管理业务中,由于信托公司提供了价值增值服务,因此受托费率类似于基金公司、证券公司管理费率,远远高于被动管理费率。由此可见,以财富管理为核心的主动管理业务,将是信托公司未来主要的利润增长点。

在受人之托开展财富管理业务之中,信托公司盈利主要源自信托报酬收入。信托公司在对信托资产的管理中主动管理能力强、作用发挥得大,取得的报酬就会高;反之,如果信托公司在信托业务中并没有进行主动管理、所起到的作用小,信托报酬率就会低。

信托可以与人类的想象力相媲美,在此,就房地产类信托,分析信托公司如何体现主动管理能力,真正帮助高净值人群进行财富管理。

房地产投资历来以其稳定的获利能力广受投资者的追捧,尤其在近八年间,房地产市场价格一路走高,更是吸引了大量的社会闲置资金进入房地产市场。

房地产信托的运作是基于房地产开发商的土地开发项目有融资需求,信托公司基于在房产行业的专业化力量,帮助投资者选择适当的交易对手,落实具体的融资结构,信托期限及其收益水平。根据市场的不同风险收益偏好,融资的结构可以是纯债权型、纯股权型和股债混合型。

今年两会以来,随着房地产市场近年来逐渐成为调控的对象的环境下,传统的专项型房地产信托,从几个方面来分析都暴露出一些不足:缺乏相应的灵活性。

首先,所有的资金都投放于单一的地产项目,当交易对手发生风险时不利于投资在不同标的间的分散;

其次,房地产的行业周期有明显缩短的趋势,传统房地产信托计划由于在发行时已经确定固定的退出时间,难以规避未来在行业低潮时退出项目,尤以对股权投资方式的投资者带来潜在的风险。

再次,传统房地产信托计划由于在发行时便已经确定具体项目的融资方式。那么投资者的收益在市场波动的情况下丧失一定的灵活性。如信托存续期间是房地产行业的上行期间,则债权型的投资者将无法享受物业和地产超额增值带来的收益,相反信托存续期间是房地产行业下行期间,则股权型的投资者将会承担预期收益下降的风险。当然股债混合型在一定程度上令投资者能够在一个固定收益的基础上享受额外的超额收益,但前提仍是单笔投资集中在一个项目上。

那么如何才能改良传统房地产信托的种种僵化束缚?注脚还是落在信托公司的主动管理能力上。当信托公司具备相当的运作中的房产开发项目存量和储备的未来增量项目时,便可以将传统的房地产信托升级为房地产投资基金――一个专门投资于不定向地产开发项目的资金池。

首先,充足的房地产项目的储备使得资金池的资金能够同时投资于不同种类、不同地域的多个项目。使得资金在投资标的间得以充分的分散,避免单一交易对手在项目发生风险的时候影响整体收益。

其次,资金池的资金是在不同的时点进入不同的项目中,各项目的退出时间也将分布在不同的时点上,如此可以避免在所有投资行业处于低潮的阶段退出项目。

再次由于资金池是采用基金化的运作,装到资金池里的项目可以有各种融资结构。这一点就可以令信托公司可以根据房地产行业的周期规律,自行调节股权投资与债权投资的比例。行业处于下行阶段初期时加大债权比例,降低投资组合的风险,而在触底进入上行空间的初期便可以适当提高股权投资比例,提高投资组合的收益率。

篇3

关键词:存量房 交易 按揭贷款

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2010）12-281-01

存量房交易资金监管关系到交易资金安全和市场的健康运行。根据建设部“关于进一步加强存量房交易资金托管”的有关精神，为强化房地产市场监管，提供公共服务，确保存量房交易资金安全，规范房地产市场的交易行为,维护消费者合法权益，太原市于2006年4月1日正式启动存量房资金监管工作。

一、太原市关于存量房交易资金监管的主要做法

太原市的主要做法是：“设立专户、自愿托管、银行合作、政府监管”。2006年，我们在太原市房地产交易服务大厅设立存量房资金监管工作窗口，以一站式服务创建了“高效、便捷、安全”的交易平台，尽可能做到简化手续，方便群众，实现了对存量房交易资金的监管。

在受理存量房交易登记时，首先查验其交易资金是否进行托管。交易当事人约定自行交割的，要有书面协议；交易当事人需要进行交易资金托管而未托管的，要在补办交易资金托管手续后，方可进行登记。存量房交易双方签订资金托管协议前，房地产市场管理部门就对交易的房产进行初步查询，看权属是否清晰、有无法院查封、银行抵押等限制情况，避免购房者上当受骗。如果材料审核不通过或双方撤销交易的，由监管部门直接通知买卖双方，退回登记材料和买方的房款。

通过与商业合作建立存量房交易资金托管专户；存量房交易资金监管期间，不计利息，不收手续费；制定了存量房交易资金监督支付协议的示范文本，在协议中明确存量房交易资金存入、支取的条件、程序。

存量房资金托管的两种业务流程如下：

第一种是二手房资金托管（现金）流程：买卖双方签订《房屋买卖契约》及《资金托管协议》后，买方人将购房款存入指定银行托管帐户；通过银行卡付款的，可在房地局托管窗口可通过银联POS机直接转帐，或直接交付现金的，可到指定银行办理现金缴款；买方凭POS小票或《现金缴款单》回单，开具《资金托管凭证》；买卖双方在办理完过户手续后，凭《太原市存量房资金托管凭证》、身份证等支取托管资金。

第二种是二手房资金托管（贷款）流程：买卖双方签订《房屋买卖契约》及《资金托管协议》后，买方将首付款（30%以上）存入资金托管帐户；银行审查后同意贷款并对所购房屋进行评估；买房人与银行签订贷款合同，交齐相关费用；买卖双方办理房产过户、抵押登记手续后，银行将贷款存入卖方人账户。

二、太原市存量房交易资金监管的效果

太原市存量房资金监管改变了原有的二手房交易的付款方式，使得交易付款和交房过户的过程在资金监管部门完成，从根本上解决了交易双方信息不对称和不信任的状态；有效地压缩非法中介机构的活动空间，使进行规范操作的合法中介机构能够获得一个公平的市场环境。同时这也让百姓能放心购房，从而极大地活跃了二手房市场，以局部带动整体，进一步加快了我市住宅与房地产业的发展。

三、太原市存量房交易资金监管存在的问题

1.存量房交易资金监管的比例偏小，不足5%。一方面是宣传不够，另一方面是监管意愿相对不高。二手房资金监管在实施过程中遇阻的主要原因在于卖方对先办手续后收房款存在疑虑。资金监管出台以后，只有在办理完房屋过户手续后，卖方才有可能拿到购房款，对卖方而言，从思想上接受起来比较困难。

2.存量房交易资金未实现全额监管。由于在实际的存量房交易登记当中，买卖双方已先行进行了所谓定金的交付，无法做到实际全额监管；另一方面买卖双方考虑到交易税费的缴纳，登记的成交价格往往低于实际成交价格，因此也无法做到全额监管。

四、制约存量房按揭贷款业务发展的原因

1.买卖双方难以达成共识。首先是在一般情况下，卖方要见到购房全款才会同意申请办理转移登记相关手续。其次是买方则需要把房屋抵押出去之后才能支付购房全款。再次是卖方绝对不会同意把还在自己名下房屋做抵押。这样一来买卖双方就会在购房款支付与办理转移登记的问题上产生矛盾，很难达成共识。

2.涉及两种登记类型，需要并案办理。存量房交易按揭贷款业务涉及两种房屋登记类型，一是转移登记，二是抵押登记。两种登记互不相干，而且在现行的存量房按揭贷款业务流程中分别进行，即买卖双方先申请进行转移登记，之后买方和银行再申请抵押登记。由于两种登记中间存在空当，致使此业务难以大规模开展。

3.买方需要额外负担高额的担保费用。正是由于此项业务的两种房屋登记类型存在时间上的空当，银行发放贷款就会存在风险，致使买方必须寻找相关担保机构进行担保，结果常常是不仅担保机构不好寻找，而且高达5%担保费用又使买方增加负担。

五、资金托管与抵押登记（按揭贷款）一体化探索

针对制约存量房按揭贷款业务发展的原因，资金托管能够利用自身的业务特点给予补充。将资金托管业务同抵押登记结合，能够进一步盘活房地产交易二级市场，从而推动房地产经济的进一步发展。

1.资金托管已经得到社会公众认可。资金托管业务开展三年以来，托管总金额已达13596万元，托管总套数440余件，促进了二手房市场的活跃，维护了买卖双方的合法权益，得到了人民群众的支持和信赖，赢得了社会公众的普遍认可，形成了一定的社会影响力。

2.资金托管有效的填补转移登记与抵押登记间隙空当。资金托管有效介入存量房交易按揭贷款业务中，将两种登记种类联系起来，运用自身业务特点保障了资金支付的安全和买卖双方合法权益。

3.商业银行的有效合作。资金托管业务必须依托银行存储和支付能力，银行更为愿意吸纳流动资金，这样一来资金托管和商业银行的合作珠联璧合、实现双赢。资金托管业务开展三年以来，已经同银行方面建立了良好的合作机制，形成了信任基础，为新业务的开展铺平了道路。由于资金托管与存量房按揭贷款相结合，银行方面在为买方办理贷款业务时，一是可以节约时间，二是不必需要买方寻求担保机构作担保。

我们通过梳理房屋转移登记、抵押登记和银行贷款的各个环节，将资金托管业务与之相结合，力求打通制约和影响存量房按揭贷款业务中的瓶颈，使购房人在托管30%首付款的情况下通过我们资金托管业务的延伸，可以贷款买到二手房，使之成为既叫好又叫座、既便民又惠民的新型业务。

参考文献：

1.赵沂.任房补贴政策的经济学分析，理论探索，2009（6）

2.黄天弘.新时期我国现代化进程分析，理论探索，2009（6）

篇4

“新上海人”杨诚近日在浦东世纪公园附近买了一套二手房，把钱交给中介公司之后他便一直在心里暗暗祈祷：“中天事件”不要发生在我身上啊。他所指的“中天事件”发生在2007年11月份，深圳中天置业评估有限公司法人代表、总裁蒋飞突然失踪，众多购房者的钱款被席卷一空。“中天事件”余音未了，在2008年1月中旬，另外一家号称全国规模最大、网点最多、在全国有1800多家门店的深圳房产中介创辉租售也相继关闭了开设在上海、广州、惠州、中山、佛山等多个城市的门店，一时间讨债人云集公司深圳总部。

二手房交易资金安全问题已成为社会焦点。建设部在2007年底下发了《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》，强调各地必须加强交易结算资金管理，并再次声明中介机构不能“染指”交易资金。《通知》要求有条件的地区，要发展专门从事交易结算资金监管的保证机构。

今后，二手房交易资金将会变得越来越安全。据了解，目前国内有北京、上海、广州等大城市已经开始对交易资金进行监管，其中北京已从去年4月开始逐步推行，而上海从去年10月份开始试点，等制度完善之后再大面积铺开推行，广州市政府相关部门也在近日发出通知，要求对交易资金实行托管。至此，国内主要一线城市对于二手房交易资金的监管已经全部启动。

那么，京沪穗三地是如何对交易资金实施监管的，又各有些什么特点呢?

北京：两种模式可以选择

北京从去年4月15日开始对二手房交易资金实施监管制度。不过从目前的执行情况来看，其力度并不是很大，截至去年年底仅60余家中介公司参加，而目前由于市场行情走弱，有不少公司已经退出。业内人士分析认为，这主要是北京并未强制执行该项制度，同时由于参加资金监管系统还需缴纳100万元的保证金，这使得不少实力一般的公司“望而却步”，甚至“临阵退缩”。记者从北京中介行业协会了解的到的信息显示，目前参加资金监管的公司已只剩下47家，仅占全北京市2600余家中介公司的1.8％，主要是诸如北京链家地产、中原地产、美联物业等注重品牌建设的中介机构。

不过值得肯定的是，北京实施的资金监管制度对于二手房交易双方来说，是非常有利的。据北京链家地产有关人士介绍，在北京二手房交易的过程当中，从签订买卖合同，到房屋交易过户，一般需要一至三个月的时间，房屋交易不可能像一般普通商品一样实行“银货两讫”，无法做到产权证与房款的即时交割，在这期间，账户资金如果没有监管，资金安全就存在极大的隐患。

链家地产市场研发中心认为，目前能保障资金绝对安全的只有两种模式，即资金监管模式和银行资金托管模式。

资金监管模式

二手房交易资金监管是“二手房房交易结算资金专用有款账户”(以下简称“专用账户”)的通俗理解，其是指专门用于划转二手房房交易过程中所涉及的交易结算资金的账户。“专用账户”与设立方(即经纪公司或担保公司，下同)自有的结算账户是分开的不同账户，“专用账户”内的资金独立于设立方的固有财产及其管理的其他财产，也不属于设立方的负债，资金的所有权属于交易当事人，设立方无权挪用“专用账户”下的资金。

根据存量房的抵押状况及付款方式，交易结算资金的划转分四种程序办下：第一种是房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款；第二种是房屋未设定抵押，买房人抵押贷款；第三种是房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款；第四种是房屋已设定抵押，买房人抵押贷款。

但这四种情况的资金监管流程基本可以分为四大步骤。分为签订买卖合同、签订资金监管协议、办理产权转移登记等手续以及银行资金划转，而这四大步骤可以细分为13个交易环节(具体见北京市二手房交易资金监管模式流程图)。

银行托管模式

银行托管是指当前部分银行本身开展的二手房资金监管业务，在买卖合同签约完毕后，买卖双方自行到银行，通过开立买方账户或者卖方账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实施冻结；同时，银行根据买卖双方约定的条件、以及买卖双方一起到银行，银行给予放款。

其基本流程为：买卖双方签署《二手房房买卖合同》，同时签署《二手房交易结算资金自行划转声明》；随后买卖双方在约定时间内到银行作资金托管并签署《资金托管协议》；然后买卖双方带上《自行划转声明》办理产权过户的相关手续，按照买方、卖方和银行之间的约定，在完税或者出新产权证后，如果买方是一次性付款，银行将所有款项划转给卖方，如果买方是按揭贷款，办完新产权证的抵押，贷款银行将贷款就划转给卖方。因此，“链家地产”市场研发中心认为，无论是实现银行监管还是银行托管，其有一个最大的共性都是没有通过经纪公司自身的账户进行资金的划转，从而避免了经纪公司违规操作的状况，保障了二手房交易资金的安全。

上海：增加试点完善监管制度

上海方面将在今年5、6月份增加试点公司，以完善资金监管制度。其实，上海是最早提出资金监管的城市。早在2005年春季，上海二手房网上挂牌系统推出时，就一并提出实行资金监管制度。但是由于监管程序设计上的问题，尤其是增加了中介公司的负担，以及增加买卖双方的交易复杂程度，因此市场不大采用这种监管模式。

不过政府部门已经注意到了这种情形，于是开始对监管模式重新进行设计，进行改进和完善，并从去年10月份选择21世纪不动产、汉字地产、上房置换等中介公司进行试点。

21世纪不动产上海区域分部金融服务中心总监苏晓江在接受记者采访时表示，在新的监管模式下，交易双方在签订房屋买卖合同时，必须与中介机构共同签订《二手房交易资金监管协议》，在房地产交易所登记过户的同时，交易资金进入独立第三方(试点期间由政府部门代管)在银行开立账户，根据合同履行的程度，由中介公司向银行发出支付指令，独立第三方作为结算公司，对合同履行进行审核，符合条件后方将房款交付卖家。

苏晓江介绍说，新模式与原来的模式相比，就是引进了独立第三方作为交易资金结算方，交易资金的走向由买家存入该的银行账户里，而后转入卖家的账户，其间中介公司无法接触的交易资金。“根据试点的情形来看，中介公司无法接触交易资金，因此交易资金的安全得到了保障。”苏晓江如是说。

那么结算公司能否保证资金的安全呢?业内人士表示完全没有必要担心这个问题，目前上海市房地产交易中心准备选择有社会公信力，以及自身实力足够强大到与责任对等的公司来作为结算公司；同时交易资金虽然名义上是进入了结算

公司的账户，但实际上买卖双方在该账户中分别设有子账户，资金一直是在自己的账户中；还有就是中介公司是监管方，没有它发出的指令，结算公司是无法动用资金的。

至于哪家公司会成为结算公司呢?上海市房地产交易中心有关人士表示目前尚未确定下来，不过有业内人士表示，上海住房置业担保公司很有可能全市统一的二手房交易结算公司。

就试点目前运行情况来看，苏晓江表示非常顺畅，虽然在交易过程中增加了一些环节，但是由于事先对交易程序本身进行了优化，没有增加交易双方的难度，也没有加长交易时间，整个过程用时与旧模式相当。他举例说，此前要进行资金监管程序时，房屋买卖合同与资金监管协议分开签订，而且，这让买卖双方感到麻烦，尤其是一些外地卖家，更是不变，而改进之后两份文件可以同时签订。

至于目前缘何尚未全面推广?业内人士分析认为，主要是现在整个交易过程都必须上网，交易中心与银行信息、以及各家银行的贷款程序需要一个磨合的过程，即数据共享的问题。上海市房地产交易中心有关人士表示，随后的步骤是引入更多的公司进行试点，对系统进行“压力”测试。“一手房交易过程中变数较多，我认为政府部门是考虑等到系统完全健全之后才会正式推出。”苏晓江说。

广州：实行交易资金托管

近日，广州市国土房管局和中国人民银行广州分行联合了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(下称《通知》)，要求对二手房交易资金委托银行进行托管。这有助进一步规范广州市房地产市场行为、保证二手交易资金安全。

广州中原地产项目部拓展总监潘仲宇表示，目前与《通知》配套的实施细则尚未公布。他说，由于目前接连出现“中天时间”、“创辉事件”等，相信政府部门会加快制定实施细则，广州二手房交易资金托管制度将会全面开展。

目前广州二手房的资金交易主要有两种形式，一种是通过房产中介公司进行，另一种即是买卖双方直接交易，两种做法的比例大概各占50％。但由于交易双方相互不熟悉，没有足够的信任基础，于是只能借助于第三方如中介公司。但这种方式风险较大，一旦中介公司出现问题或者经纪人携款潜逃，都会给买卖双方造成极大的损失，诸如“中天事件”就造成很多人“房财两空”。

《通知》规定，二手房交易资金支付方式由买卖双方当事人在合同中自行约定，可以委托银行对交易资金进行托管，也可以约定其他支付方式。房产中介不得对买卖双方约定的资金支付方式实行强制和干涉。

房产中介在与买卖双方签订《房地产买卖合同》时，必须在合同中书面注明：“根据国家有关规定，本公司不代收代管买卖双方的交易资金。”同时，房产中介必须主动向买卖双方提示可向银行申请办理交易资金托管业务，并协助办理该项业务。

银行在办理存量房交易资金托管业务之前，须与二手房卖双方当事人以及房地产经纪机构共同签订《存量房交易资金托管协议》，托管协议中必须明确托管资金划转条件、解除或撤销协议条件等条款。

交易资金托管不会增加交易双方任何额外费用，《通知》中明确指出，银行开展该项业务是不得向二手房买卖双方收费的。同时，房产中介在协助买卖双方办理该项业务也不得额外收取服务费。也就是说市民在选择银行托管交易资金新业务时将不会产生任何新的费用。尽量选择监管模式交易

资金监管的提法虽然已有不短时日，但是尚未真正进入交易过程中来，但它对于保障买卖双方的资金和产权安全非常有益，因此业内人士提醒说，在有条件的地区，一定要选择在有监管的情形下进行交易。

记者分析对比发现，京沪穗三地的做法中，上海较为严谨合理。因为上海目前已经建立了完善的网上二手房交易系统，挂牌、签约等所有重要手续都可以在政府部门的监控下完成，而且上海方面由于房屋产权证、土地使用证两证已合一，二手房交易过程中各项手续办理起来更为便捷。因此可以预期，上海的监管系统全面运行之后，交易资金安全问题将会彻底解决。

按理说，北京方面的资金监管系统也比较健全，但业内人士表示，由于各种各样的因素，所以无法全面推广，覆盖面不大，这不能不说是一种遗憾。广州实行的资金托管制度从表面上看，其宗旨与北京、上海无异，只是叫法不同而已。不过目前尚未出台实施细则，购房者还需耐心等待。

篇5

增加金融产品 发展速度加快

过去的一年，农行北京分行股改基础工作顺利推进，综合竞争能力持续增强。全行各项存款余额增加386亿元，其中人民币同业存款增加占全国农行系统增量的43%，居系统首位。各项贷款余额增加138亿元，实现经营利润38.06亿元，比上年增加11.29亿元。中间业务收入同比增加8个百分点。借记卡发卡量净增122万张，卡消费额179亿元，贷记卡发卡量新增15.35万张，网上银行个人注册客户新增10.35万户，企业客户新增0.33万户，非柜台业务交易占比达48%。保险费收入18.15亿元、实现国际结算量73.88亿美元，增长24%。同时，在短期融资券、托管、第三方存管、银期转账等新业务领域不断实现了新的突破。风险管理水平稳步提高，基础建设步伐不断加快，构建员工培训体系，强化了对各层面管理人员、专业人员和紧缺人才的培训，全年共举办各类培训班1038期，培训30676人次。网点建设加快，新建自助银行5家、理财中心15家。加强了全行金融信息化建设，全行的信息系统安全防护能力不断提高，发展能力和外部形象有了较大提升。

准确把握形势 明确新的发展

当前首都经济的发展将为农行发展创造良好的金融生态环境。首都金融市场竞争也将表现出更加激烈多变的特点，更加迫使农行必须加快经营战略转型、加速调整业务结构和收入结构。

农总行提出要把农行建设成为“一家面向‘三农’、连接城乡、走向国际、综合发展、致力于为广大客户群体提供优质金融服务的现代化大型金融集团”的远景奋斗目标。

农行北京分行将立足转型的渐进性、长期性和艰巨性，在规模扩张的同时，以个人金融业务、中间业务为突破口有序推进各项工作转型，逐步实现公司银行业务向投资银行、信托、租赁等业务延伸，零售银行业务向理财业务和资产管理业务延伸，中间业务和新业务向高价值领域延伸，以及管理模式由传统的部门银行向以客户为中心、以风险控制为主线的流程银行转变，经营模式由传统网点向以功能分区、业务分流、服务分层为特点的新型网点的转变，努力实现长期战略驱动下的全面协调发展。要坚持把价值创造能力提升作为主要任务，全面把握各项业务的价值内涵和发展空间，广泛运用先进的管理模式、经营方法和营销手段，积极推进产品、业务和服务创新，不断优化发展结构和收入结构，努力为全行业务的高效持续发展奠定坚实基础。实现风险管理由粗放型向精细型的转变，最大限度地防范业务经营中的各类风险。

推进经营转型又好又快发展

农行北京分行今年提出实现又好又快发展，一是要加快推进经营战略转型。二是要大力推进客户结构、业务结构、收入结构的战略性调整，注重提高业务创新、综合营销和核心竞争能力，不断用主动的变化寻找新的发展空间，形成有利于科学发展的运营体系。

推动公司银行业务升级，切实提升发展质量。切实把有限的信贷资金优先配置到优质行业、优质客户和优质项目上去。重点支持国家鼓励发展、技术含量较高、发展前景广阔的行业客户，特别是国有资本集中的电力、能源、民航、轨道交通等行业，努力提高资源性、基础性和垄断性行业的市场份额。要以市场前景良好的住宅项目为营销重点，优先发展能带来个人住房贷款的商品房开发贷款，稳步加大对市场需求旺盛、有一定规模的经济适用房、双限房、中小户型、中低价位等住宅类开发项目的拓展力度。以个人住房按揭贷款、农业产业化龙头企业为重点，全力推进房地产信贷业务，积极开展能带来良好回报的中小企业和优质“三农”业务，逐步培育有自身特色的业务发展体系，打造区域强行和特色大行。积极推出适应郊区和小企业特点的金融产品，创造性地推动郊区行业务发展。在部分条件成熟的郊区行，要试点推行小企业授权经营，探索有效服务“三农”、促进小企业发展的组织体系和运作机制。

适应主流企业金融服务需求的变化，把投行业务作为公司银行业务转型不断推向深入。进一步扩大短期融资券、企业财务顾问、银团贷款等传统投行业务的市场份额，同时在企业理财、企业（银行）资产证券化、间接银团贷款等新兴投行业务上有所突破。创建总分支行联动营销的高效机制，实现贷款批发业务与投行业务

推进零售银行业务转型，不断提升发展速度。零售银行业务是农行今后的战略发展重点。以“金钥匙”理财业务为纽带，大力开拓新型零售银行业务，切实提高业务贡献度和市场竞争力，也将给首都市民提供更多的理财增值产品。

努力为高端客户提供涵盖投融资、房产管理、子女教育、现金安排、税收筹划、风险管理等在内的私人银行服务，提升客户满意度和忠诚度。强势推进客户差异化服务，根据不同客户层次、区分不同业务类型，探索构建客户差别化服务价格体系，通过价格杠杆实现小散业务向批量业务和电子渠道分流、高端客户与个人客户经理服务对接。强化渠道建设与管理，构建集物理网点、网上银行自助银行为一体的立体交互式服务网络。

农行北京分行强调要全力做好奥运金融服务工作。北京的奥运会已经吸引了全世界的目光，既将给金融部门创造前所未有的机遇，也将使金融部门直面社会各界对金融服务的注视。农行作为金融服务领域中的重要一员，高度重视金融服务工作。全行将通过开展多种形式的奥运服务竞赛活动，积极推进奥运服务的各项工作。

优化中间业务结构，大力提升发展效益。继续保持电子银行业务的迅猛发展势头，围绕扩大网上银行注册客户数和电子银行业务收入实现统筹发展。大力推进电子商务、网上自助服务等各类电子银行业务，尽快发展电话银行、手机短信动账通知注册客户，为电子银行业务进一步收费奠定良好基础。提高对银行卡整体业务的重视，进一步提高卡业务对中间业务收入的贡献度。从业务规范和业务发展等方面对保险公司进行优选。要大力发展资金托管业务，不断扩大托管业务领域和托管业务品种，拓宽银企合作的新领域。