房屋托管的推广精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房屋托管的推广，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】房屋交易；资金托管；信贷资金

【中图分类号】F293【文献标识码】A【文章编号】2095-3089（2012）12-0020-02

建设银行在传统房地产市场业务发展中不断创新，继续巩固自身在同业中的领先地位，其优化推出的“房屋交易资金托管”（原“房易安交易资金存款账户”）业务丰富了建行新房和二手房交易业务产品，提供了更多的市场竞争工具。本文仅从信贷资金注入业务的视角探讨其实际应用的可行性，具体从新开发商品房按揭和二手房按揭等方面进行分析。

1在新开发商品房按揭业务中应用的可行性分析

目前，新开发商品房按揭业务从产权办理角度看存在两种大的类型。

（1）房屋大产权办妥前的按揭业务。从开发商资金管理、成交模式、监管模式、市场惯例等方面来看，期房按揭业务各项环节已经比较成熟，信贷资金交易过程中面临的违约风险已经得到有效地规避。因此，除极个别特例之外，目前期房按揭业务很难成为交易资金托管嵌入的主要领域。

（2）房屋大产权办妥后的按揭业务。主要是高档楼盘（别墅）和尾盘等销售较慢的房屋类型。对于该类按揭业务，房屋交易托管业务可以有效覆盖银行资金交易的风险敞口，从银行、开发商、客户的角度出发，都可以得出嵌入资金托管业务具有可行性的结论，具体分析如下：

期房按揭是以“产权预告抵押登记”办理完成作为放款的前提条件，但刚办完大产权的按揭无法办理产权预登记，只能通过产权分割形式办理分户产权。在这种情况下，银行和开发商之间难以建立起一套风险分担机制来规避各自所面临的风险。此时，银行无论是在分户产权办理完成之前，还是之后对开发商放款，都存在问题。

如果银行在分户产权办理完成之前率先对开发商进行放款，那么银行就面临着以下两方面的风险。

一是这种操作方式本身就存在着合规性风险。建设银行内部规定各分支机构在住房按揭业务中，必须在抵押办理完成之后才能对开发商进行放款，而现房房屋抵押的办理又必须以分户产权办理完成为前提。因此，银行先于分户产权办理向开发商放款的行为违反了内部文件的规定。

二是以这种方式操作无法及时办理房屋抵押。如果开发商在分户产权办理之前获取银行放款，实现了现金流回笼的目标，那么，开发商将缺乏及时办理分户产权的内在驱动力，导致房屋抵押无法及时办理。

如果银行在分户产权办理完成之后对开发商进行放款，那么开发商的现金流回收期限存在不确定性。这种不确定性来自于以下两方面。

一是分户产权办理的期限具有不确定性。分户产权办理需要通过房屋监管部门来实现，而整个流程并不处于开发商主导之下，因此在办理期限上难以控制，具有不确定性。

二是银行放款时点具有不确定性。一方面，从分户产权办理完成到房屋抵押办理完成具有一定的时滞，导致开发商账款回收期延长；另一方面，银行缺乏相应的激励机制在房屋抵押办理完毕之后及时向开发商放款。

由此可见，这种旧模式对于银行和开发商的业务合作存在一些不利影响。而通过对房屋交易资金进行托管，就可以解决这个问题，可以在银行和开发商之间建立起一套合理的风险分担机制，进而可以在银行、开发商及客户之间形成一种正和博弈的局面，是市场需要的一种金融创新服务，具有较强的可行性。

再从所涉及的市场三方的角度来看，推行房屋交易资金托管业务符合各方利益。

从商业银行管理方面来看，房屋交易资金托管业务符合安全性、收益性、流动性原则的要求。首先，该业务可以避免开发商延迟办理分户产权进而影响房屋抵押办理进度所造成的信用风险，增强了银行信贷资产的安全性；其次，该业务可以收取一定的托管费，提高了商业银行的综合收益；再次，银行通过托管可以将房屋交易资金在一定的时间限度内留存在银行内部，从而提高了银行自身的流动性。

从开发商角度来看，大部分尾盘属于慢销、零散产品，开发商对这部分产品的资金回笼预期比批量预售时较长，因此能够接受资金托管所带来的资金回笼速度减慢，同时，这项业务能提高银行放款的确定性，开发商更乐于接受。此外，资金托管业务办理手续较为简便，提高了开发商的参与积极性。更重要的是，这项业务将促进尾盘交易的安全性，从而能提高市场热度，为开发商带来更多销售机会。

从客户角度看，房屋交易资金托管业务在银行和开发商之间形成一种较为合理的风险分担机制，避免了由于银行和开发商之间的利益冲突导致客户迟迟难以获取分户产权的问题，并提高了现房交易的安全性，将会得到客户的欢迎。

综合上述，在现房销售按揭中积极推广资金托管业务，可以在银行和开发商之间建立合理的风险分担机制，实现商业银行管理中对安全性、收益性和流动性的目标，同时促使现房销售交易安全，满足了开发商和客户的市场需求，具有很强的可行性和必要性，建设银行应该大力推广该项业务。

2二手房交易中的应用

从目前二手房成交类型看，主要是中介撮合和散户自主成交，其中渗入二手房按揭信贷业务主要是中介撮合。而房屋交易资金托管正好可以在中介撮合模式下满足银行、中介机构以及买卖双方的利益需求。

第一、房屋交易资金托管可以通过改进二手房按揭业务的操作流程，在维持银行原有风险水平的情况下，提高银行的竞争能力，增加银行综合收益。二手房交易市场的活跃应该成为房产市场发展成熟的标志，而二手房贷银行的市场份额和竞争力会对房屋信贷业务发展产生重要影响。目前从成都市各家银行业务操作流程来看，二手房按揭业务操作流程基本如下：中介撮合——买方双方按揭受理——贷款申报审批通过——买方首付——卖方结按——解除抵押——过户——贷款投放。其中，影响效率最大的环节在于卖方结按和过户，由于受卖方银行结按效率和买卖双方撮合、过户受理时间较长等因素制约，二手房从受理到投放平均时间在2个月左右。从上述流程来看，应该在“买方首付”到“过户”之间的环节提前启动按揭投放，对房屋信贷交易资金进行托管。

选择这一时点进行资金托管操作能够在维持现有银行风险水平的情况下，提高银行竞争能力，增加银行综合收益。首先，托管业务的嵌入使得房屋信贷交易资金账户可控，划款行为也得到有效约束，相比原有按揭业务流程并未出现实质性风险增加；其次，建行将托管业务嵌入信贷资金交易环节，开发了新的符合市场需要的金融产品，增强了市场竞争力；再次，将托管业务嵌入房屋信贷资金交易环节具有增加低成本资金（首付资金和信贷资金）的规模和留存时间，加速贷款收益的实现，拓展客户群体等功能。房屋信贷资金处于托管状态之后，银行可用的低成本资金的规模和留存时间增加。与此同时，托管业务嵌入房屋信贷资金交易过程中，也可以减少购房者的风险，拓展二手房按揭业务客户的群体。

第二、二手房信贷交易资金业务中嵌入托管业务符合中介的利益。首先，这一业务能够帮助中介机构缩短收益回收周期。伴随着托管业务的应用到信贷资金交易业务中，中介可以在银行发放贷款进入托管之时向买方收取全部或部分手续费，而不必等到原先按揭业务中需等到买方办理房产抵押业务之后才收取相关手续费；其次，出于竞争或业绩等原因，中介或多或少存在有垫资情况，优化后的托管业务将更能保证解除中介的垫资压力。在二手房交易过程中，卖主必须先行还清该房按揭贷款，方可将房出售。但卖主往往由于周转不灵等原因无法偿还这部分借款。在这种情况下，中介机构为了撮合二手房交易成功，将钱借给卖主来偿还剩余银行房贷。而现在通过资金托管业务的合理介入将解决该问题。

第三、二手房信贷交易资金业务中嵌入托管业务也符合买卖双方的利益。从目前无按揭的二手房交易看，增加银行资金托管明显会降低买卖双方所承担的交易风险。与此同时，托管业务手续费会在买卖双方之间进行分担。在这种情况下，只要根据该项业务综合贡献度，辅以更为弹性的定价体系，让买卖双方在风险和成本之间选择一个合理的平衡点，那么买卖双方将有这种意愿在信贷交易资金过程中嵌入托管业务进行买卖。

篇2

一、问题与现状

（一）出租屋及流动人口基数大，工作任务重，压力大。

据2004年统计数据显示，××街拥有出租屋2.9万套，约占全区出租屋总数的1/5；流动人口16万人，约占全区流动人口总数的1/4。历年出租屋发生的治安刑事案件和流动人口作案比例高，街道面临着巨大的城市管理和社会治安压力。近年来，××街党工委、办事处历任领导都充分意识到这一问题的严重性，历届领导班子都把加强出租屋和外来人员管理作为推动××科学管理、科学发展的一项基础性工作来抓，并取得了一定的实际效果。但由于拥有如此巨大的基数，加上其他一些原因，工作任务重压力大，管理难度大，精细化管理的难度则更大。

（二）现行法律、法规，制约力度不足。

在出租屋管理上，目前实际操作上所依据的法律、法规主要是《中华人民共和国城市房地产管理法》和《××市房屋租赁管理规定》（即俗称的政府2号令）。一方面，上述法律、法规是就城市一般意义的房屋租赁方面的规范性依据，由于种种原因，城乡结合部街道所辖的出租屋一般为无办理报建手续、无法取得合法的权属证明的违章建筑，严格说是属于不具备出租条件、不得出租的房屋，但现行的法律、法规对类似的出租屋无法制约。另一方面，现行法律、法规对租赁当事人应当履行的义务分别作出了相应规定，但实际工作中个别当事人不履行应当履行的义务，如“不得向依法应当取得许可证或其他批准文件和营业执照而未取得的单位出租房屋”、“在规定期内依法申报、缴纳房屋租赁相应税款”等义务时，由于取证困难等原因，导致现行法律、法规规定的罚则难以执行、兑现。

（三）管理资源不足，管理难以到位。

鉴于目前街道的运行体制，街道所掌握的人、财、物等资源十分有限，而出租屋的管理资源就更加缺乏。如根据现行有关政策每200套出租屋配备一名出租屋管理员的规定，目前××街虽然配备了150名出租屋管理员，就2004年统计2.9万套出租屋数似乎已经满足了规定要求。但由于街道的安监、打假等部门人手不足被抽调了部分，150名出租屋管理员中实际从事出租屋管理的只有100人左右。加上2.9万套的数据是2004年的统计数，随着近年市场经济的进一步发展，××市城市中心东移步伐的加快，城中村出租屋市场日益看好，一些屋主将原来的2-3层房屋拆掉改建为6-7层的房屋，有的甚至改建为9层；原来6-7层的也加建至9层；有的为了更好适应租赁市场的需求，在原来每套2居室的基础上改建为1居室，据粗略估算，全街实有出租屋数将比2004年统计数增加30%以上，达到3.8万套。以每200套出租屋配备1名管理员的标准，应配备190-200名出租屋管理员，才符合标准要求。由于人手不足，管理难以到位

（四）管理机制落后，管理缺乏有效性。

据调查，目前××街出租屋管理方式既有由屋主本人自行管理的传统管理模式，也有将相邻若干栋房屋围起来，由出租屋主联合管理的“围院式”管理模式，近年还培育推广出一种由专业物业管理公司接受屋主委托经营管理的“托管式”管理模式。目前，三种管理模式中，由屋主自行管理的传统管理模式仍占大头，约占出租屋总数的70%左右；“围院式”管理模式和“托管式”管理模式都是近年推广的新模式，分别占出租屋总数的10%和20%左右。比较三种管理模式，屋主自行管理的传统管理模式由于管理分散以及招租手段比较落后，一方面是容易失控、引发的消防安全隐患以及治安、卫生问题较突出；另一方面出租率普遍较低，屋主收益保障系数不高，因此税费收缴难度也较大。“围院式”管理模式较之传统管理模式具一定的先进性，也较好地解决了治安、卫生等问题，但总体上仍以屋主自行管理为基础，消防安全等隐患仍无法得到有效解决。“托管式”管理模式则相对较好。经试行四年多，专业经营公司根据出租规定对受托的出租屋室内外进行统一整饰、环境改造、实行连片开发、加装电子门禁、闭路电视监控、封闭式管理、安排专人24小时管理、保洁以及值班巡逻、网上招租信息等，出租率基本维持在95%以上，比屋主自行管理提高了10-20%，租金比原来提高了50-70%；出租屋整治合格率、消防整改合格率、入住人员信息资料登记率均为100%；刑事发案率连续数年始终保持“零”记录。基本实现了“政府放心、屋主舒心、租客安心、经营者开心”和社会效益与经济效益同步发展的多赢目的。“托管式”管理模式曾在全市出租屋管理工作会议上作过介绍，引起市有关领导和市出租屋管理领导小组的重视，被确定为市的出租屋管理服务示范点。遗憾的是，目前纳入托管式管理的出租屋仅有5000多套，只占全街出租屋总数的1/6左右。

二、对策与措施

（一）高度重视，切实加强出租屋及流动人员管理。

保一方平安，是党的各级组织和各级政府的政治责任，更是街道党工委、办事处加强社会公共管理、服务的重头戏。出租屋及流动人口管理是街道工作的重要组成部分，尤其是城乡结合部的街道，由于出租屋及流动人口基数大的特点，加强出租屋及流动人口管理是维护社会政治、经济稳定，搞好社会治安综合治理和城市管理，促进全街经济社会又好又快发展的重要基础。因此，要加以高度重视，将出租屋及流动人口管理工作纳入街道工作的重要议事日程，积极探索适合城中村出租屋管理的方式、方法，采取有效工作措施切实加强出租屋及流动人口管理。

（二）精心组织开展“洗楼”行动，摸清底数，为加强出租屋及人口管理提供科学依据。

为全面掌握全街出租屋和流动人口的底数，保证信息“完整、准确”，××街将“洗楼”行动作为学习实践科学发展观活动的自选动作，从今年的2月起至6月共5个月时间，对全街范围内的出租屋展开地毯式的清查，力争实现出租屋信息录入率达到100%，流动人口信息登记录入率达到95%以上，与房屋出租人治安责任保证书签订率达到100%，彻底摸清全街出租屋和流动人口底数，为进一步加强出租屋和流动人口管理提供科学的决策依据。为确保“洗楼”行动顺利开展，街道制定了具体的工作实施计划，以社区为主体组建16个核查工作小组，明确各社区居委会主任、出租屋管理工作站站长、警务室负责人为核查第一责任人。将出租屋的消防、治安、流动人员信息逐一核查，发现错误或已变更的信息，及时在信息系统和文字档案中修改或注销；对新登记的出租屋，分别填写××市《出租屋栋（套）情况表》、《流动人员信息登记表》，并将有关数据录入信息系统。存在消防安全隐患的，当场教育承租人改进；隐患严重的开出限期整改通知书限期作出整改。根据“洗楼”获取的新数据逐户登记造册，完善分类分级管理的工作制度，进一步加强出租屋和流动人口管理服务工作水平。

（三）进一步加大“托管式”管理模式的推广力度，引导更多出租屋纳入有序管理。

“托管式”管理模式是实践证明是最适合当前城中村出租屋管理工作实际，最具推广价值的出租屋管理模式。为进一步有组织、有计划地引导“城中村”出租屋从分散性经营管理向专业化、规范化的托管式经营管理模式过渡，××街从2007年初起在全街范围内宣传推广“托管式”管理模式，并取得了一定的成效。逐步建立起“政府指导、政策扶持、市场运作、监管到位”的“城中村”出租屋经营管理的新格局。但“托管式”管理模式毕竟是近年才培育出的新型管理模式，如同任何新生事物一样，人们对它的认识需要一个过程。要采取各种有效措施进一步加大推广工作力度。如通过有关新闻媒体向社会做好广泛的宣传工作，必要时通过新闻媒体相应的广告进一步扩大社会影响；通过各村公司、社区居委会配合做好所属干部、群众的宣传发动工作，引导干部群众加深对“托管式”管理模式的经营管理方式以及实际效果的理解和认识，为顺利推进“托管式”管理模式营造良好氛围，为其正常运作奠定良好基础。

篇3

委托管理合同范文1 委托方： (以下简称甲方)

受托方： (以下简称乙方)

依据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规规定，甲乙双方本着平等互利，友好协商的原则，就商业项目委托经营合作达成如下协议：

一、基本情况

1、委托标的物位于韩城市 一层，建筑面积 ㎡

2、合作期限：

甲方诚意指定乙方担任该项目的策划运营管理，此项目双方的合作期由本合 同签署之日起至项目结束。预计前期的策划工作完成时间为2个月，后期管理工作时间为2个月(乙方人员进驻后会报至甲方运营计划表工作)，具体时间为 年 月 日至 年 月 止。

乙方同意于上述期限内担任该项目策划运营管理及协助甲方招商工作。

二、委托方式

1、乙方接受甲方委托，对该项目进行为期4个月的商业运营管理，其中包括该项目的前期策划和后期的管理。

2、乙方本着尽职尽责、为甲方尽可能减少风险和创造最大经济效益的原则，全面展开专业有效的经营，提升被委托项目的行业地位、品牌地位及市场价值，并严格按照本合同的要求完成甲方委托的全部事宜。

三、委托事项

甲方委托乙方进行该项目的经营管理，乙方的服务内容有：

1、全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法;

2、负责甲方 品牌推广，在委托经营期内建立起著名品牌形象;

3、制定该项目的统一经营标准，以及各项管理规章制度并严格执行;

4、协助招商，引进实力雄厚、经营能力强。市场信誉度好的国内外品牌厂商，并以甲方的名义与最终租户订立租赁合同;

5、为甲方制定有效控制成本的方法和标准，其中包括：人员成本控制、策划成本控制以及经营成本控制;

6、组织所有厂商对该项目进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动;

7、根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改;

8、其他与经营相关事宜;

四 商业管理费

结算方式

1.1乙方策划布局得到甲方认可后，前期策划运营一个月一次性支付给乙方人民币叁万元整( )，后期甲方付给乙方每个月运营管理费为贰万元整( )。

1.2由乙方以售卖形式售出的整体或分层物业，商户款项交至甲方财务部门后，甲方3日内按商户交纳购房款的4%给乙方结算佣金。

五、双方的主要权利和义务

1、甲方的权利和义务

1.1甲方应主动、及时提供与该项目前期策划、招商工作相关的技术及文件资料给乙方，也利于策划、招商工作的顺利进行;

1.2甲方对乙方的具体工作进行监督;

1.3对于乙方每阶段提供的方案予以审核，在确定该方案的可行性之后，配合乙方将该方案得以实施;

1.4甲方应提供现场招商中心，招商中心必要的办公设施和通讯设施;

1.5甲方在委托乙方管理过程中，不承担乙方的人员工资费用;

2、乙方的权利和义务

2.0乙方针对每一个营销策划宣传方案须报甲方同意后方可执行，费用由甲方方承担;

2.1乙方向该项目派驻人员进驻，并行使该项目的所有管理权;拥有该项目的日产管理权以及人事权(包括该项目所涉及到的所有从业人员任免、罢免、晋升的权利);

2.2甲方在委托乙方经营过程中，乙方除承担己方的人员工资外，不承担该商场公司维修基金、物业管理及经营管理费用等任何经营成本;

2.3受甲方委托，乙方在对该项目的整体布局、内外部环境、工程进度、房型和房屋内部结构、经营业态等一切有关本项目情况充分了解的基础上，乙方将依据对该项目的经营业态定位，向甲方提供该商场整体策划推广方案以及共同与甲方管理经营。

2.4乙方应派驻工作人员进入该项目现场办公，负责协助招商及相应管理。经甲方同意后，乙方有权按照双方确认的招商计划及租金低价进行招商。在招商过程中，应根据甲方提供的特性和状况向潜在客户作如实介绍，不得夸大、隐瞒或过度承诺;不得超越甲方授权范围向客户作出任何书面承诺;

2.5乙方应当配备一名经理负责与协助甲方有关招商具体事宜，管理日常工作。乙方应认真负责的做好客户接待工作，但乙方不得随意向客户承诺，如客户提出附加条件，乙方须与甲方进行协商并经甲方认可后执行，否则，由此造成甲方损失的，应承担赔偿责任;

2.7未经甲方同意，在本合同履行过程中以及本合同履行完成后，乙方不得使用或泄漏在履行本合同过程中获得的甲方的商业秘密或技术材料;

六、违约责任

1、关于该项目的任何问题，由甲乙双方指定的项目负责人协商解决;

2、任何一方违反本合同的约定，视为违反行为，应承担违约责任;

3、甲乙双方任何一方吧不得擅自解除本合同。甲方擅自解除本合同的，应该向乙方支付人民币________元的赔偿款;乙方擅自解除本合同的，应当向甲方支付人民币_______元的赔偿款;

4、乙方按照本合同约定未尽到委托管理责任的，甲方有权要求解除合同，如给甲方造成重大损失的，乙方应承担相应赔偿。

七、合同解除

存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任;

1、因不可抗力因素导致合同无法执行时;

2、本合同有效期届满。

八、 争议解决

如发生纠纷，双方应协商解决。协商不成，任何乙方均有全向该地区人民法院起诉。

九、 补充条款

本合同未尽事宜，由双方协商订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自甲乙双方签字盖章之日起生效。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

委托管理合同范文2 第一章 总则

第一条 本合同当事人

委托方(以下简称甲方)：_________

受托方(以下简称乙方)：_________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

1.物业类型：_________。

2.座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号。

3.四至：东_________，南_________，西_________，北_________。

4.占地面积：_________平方米。

5.建筑面积：_________平方米。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_________。

第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。

第九条 公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________。

第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：

物业管理服务费;

第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。

第十七条 其它委托事项_________。

第三章 委托管理期限

第十八条 委托管理期限为_________年。自_________年_________月_________日时起至_________年_________月_________日时止。

第四章 双方权利义务

第十九条 甲方权利义务

一、甲方权利义务(适用于业主委员会)

1.代表和维护产权人、使用人的合法权益;

2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约;

3.审定乙方拟定的物业管理制度;

4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;

6.在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用户，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;

7.在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房(产权属甲方)，由乙方按下列第_________项执行;

(1)无偿使用;

(2)按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方移交;

9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付;

10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________;

11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

二、甲方权利义务(适用于房地产开发企业)

1.在业主委员会成立之前，负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。

2.审定乙方拟定的物业管理制度;

3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

4.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;

5.委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。如存在质量问题，按以下方式处理：

(1)负责返修;

(2)委托乙方返修，支付全部费用;

(3)_________。

6.在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;

7.在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房(产权属甲方)，由乙方按下列第_________项执行：

(1)无偿使用;

(2)按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方移交;

9.当业务和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其它方式偿付;

10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________;

11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

第二十条 乙方权利义务

1.根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度;

2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;

3.按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理;

4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;

5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施;

6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;

7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;

8.每_________个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目;

9.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;

10.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;

第五章 物业管理服务质量

第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理

1.房屋外观：_________

2.设备运行：_________

3.房屋及设施、设备的维修、养护：_________

4.公共环境：_________

5.绿化：_________

6.交通秩序：_________

7.保安：_________

8.急修：_________;小修：_________

9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________

第六章 物业管理服务费用

第二十二条 物业管理服务费

1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米_________元向业主或物业使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米_________元向业主或物业使用人收取。

2.管理服务费标准的调整，按_________调整。

3.空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米_________元向_________收取。

4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第_________项处理：

(1)从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金;

(2)从逾期之日起按每天应交管理费的万分之_________交纳滞纳金;

第二十三条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1.露天车位：_________。

2.车库：_________。

第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的、维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。

第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

高屋楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取;

第二十六条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1.房屋共用部位的小修、养护费用，由_________承担;大中修费用，由_________承担;更新费用，由_________承担。

2.房屋共用设施、设备小修、养护费用，由_________承担;大中修费用，由_________承担;更新费用，由_________承担。

3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由_________承担;大中修费用，由_________承担;更新费用，由_________承担。

4.公用绿地的养护费用，由_________承担;改造、更新费用，由_________承担。

5.附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由_________承担;大中修费用，由_________承担;更新费用，由_________承担。

第七章 违约责任

第二十七条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。

第三十条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付_________元的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第八章 附则

第三十一条 自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十二条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。

第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十四条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十五条 本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

第三十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条 本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由_________仲裁委员会仲裁(当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉)。

第三十九条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满_________天前向对方提出书意见。

第四十条 本合同自签字之日起生效。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

委托管理合同范文3 甲方：___________________________

乙方：

甲乙双方本着自愿、平等、诚实、信用的原则，经友好协商，签订本协议：

一、委托管理区域、期限：

1、甲方现授予乙方XXX品牌系列服饰在: 省 市委托管理权。

乙方所获得的委托管理权，不得擅自转让给第三方，否则，甲方不予承认，并有权终止乙方的委托管理权，对于未经许可擅自跨地区或跨商场经营的，酌情扣减直至全额扣除保证金，甲方有权取消乙方委托管理权。

2、委托管理期限： 年 月 日起至 年 月 日止。

二、合作方式

1、保证金：

乙方按每个专柜人民币 万元作为保证金，在签定合同后支付给甲方。 合同期满后，乙方在合同期间内按本合同履行义务，保证金全额退还给乙方(不计利息)。

2、拓展计划：

乙方在委托管理的区域内需要拓展市场的，必须向甲方提出书面的申请，经甲方审批同意后，乙方可拓展市场。本年度销售目标为 万元 。

3、所有促销活动需经甲方同意后方可执行。

4、所有第三方(商场)结算的货款均属于甲方所有，乙方不得以任何理由占为己有。

5、乙方在收到甲方货品后须对货品进行全面检查，有质量问题的须在收到货品后7日内向甲方提出，超过7日因甲方原因出现的质量问题由乙方自行承担。

6、乙方所管理的商场保底销售任务未完成时，买单费用公司承担 费用，托管商承担 费用。

7、公司根据商场的保底任务与同期销售数据给各店制定月销售计划，完成公司销售计划的，公司将对托管商提货折扣下降1%作为奖励，相对如果未完成公司下达任务60%的，托管商折扣将上浮1%。(公司任务会合理制定，每月初下发)

8、开店后新的店铺装修费用经公司审核确认后，由公司承担 费用，托管商承担 费用。

9、甲方为乙方提供所售商品，折扣率为商品零售价格的25%(特例商品不在本折扣范围内)乙方自负盈亏，过季库存甲方负责20%的退货，所退商品货款转为乙方下期货款。

10、商场装修完毕且在本位置销售满12个月以上，公司将负担托管商承担装修费的50%，商场装修完毕且在本位置销售满18个月以上，公司将负担托管商承担装修费的全部。

11、所有导购员工各类保险、工资、奖金全部由乙方支付;甲方出具相关的劳动合同，但不承担任何责任;导购员工与乙方所产生的各类纠纷(如：保险费、加班费、奖金等)与甲方无关。

12、本合同内容所指特例商品为皮衣，皮貂，尼克服，羊绒类及配饰等商品。

三、甲方责任

1、甲方免费按设计图纸配给专卖店所需灯箱片、图片、宣传品等。免费指导专柜经营管理，免费对乙方人员进行培训。

2、甲方对乙方管理的甲方货品保留完整的所有权、调配权和调价权。

3、甲方根据乙方经营管理水平和销售业绩决定是否续签合同。

4、甲方需承担营运费用有：货品、商场合同内经甲方认可的费用(包括：商场扣率、增值税发票等)、货品运输费、广告费、店庆费、促销费、进场费。营业员费用等杂费甲方不予承担。

5、甲方应当根据协议规定向乙方支付约定的委托管理费用。

6、甲方应尽可能协助乙方与第三方(商场)建立好关系。

7、甲方将确保产品质量和标识等符合国家及地区的各项规范标准。

四、乙方责任

1、乙方费用承担：公关费、业务费、员工工资及员工奖金、员工社会保险福利、仓储费、办公费、礼品费、通讯费、物业费、市内运输费等相关费用由乙方负责承担。

2、乙方应维护甲方的品牌形象和知识产权，乙方不得生产和销售侵犯甲方的知识产权的假冒产品;乙方保证不从非甲方授权的渠道进货，也不得在专卖厅内销售非甲方的产品，并尽力维护甲方利益，避免甲方品牌受损，如有违反视乙方违约。

3、乙方保证在授权区域销售的产品仅向消费者和最终使用者，特别是乙方不得将产品销售给任何出于再销售产品为目的而向乙方购买产品的任何人和第三方。

4、乙方未经甲方同意擅自关闭或撤消XXX专柜，甲方有权终止协议，并收回专柜货品，保证金不予退还。

5、乙方应遵守甲方财务管理制度、人事管理制度、货品管理制度、专卖终端管理制度。

6、乙方应指定一名人员负责与甲方联系业务等日常工作，且甲方对该人员有管理权和指挥权。

7、乙方应做好信息反馈工作，及时向甲方报告销售情况及反馈顾客信息。

8、乙方按照甲方指定零售价格销售，不得擅自调动价格。(如商场活动需申请经甲方同意)

9、乙方负责提货验收甲方发出的货品，并分送到营业网点。

10、乙方在使用甲方货柜期间需保证其部件不丢失，但货柜的自然磨损与乙方无关。

11、在经营过程中，因交际所需自购部分甲方产品，乙方按零售价_ _折结算现金给甲方。

12、乙方在协议期间因管理不善造成货品丢失、损坏的，乙方应按货品零售价 折的赔偿甲方。

13、乙方应为甲方保守经营机密，对于有关的业务文件，不得外泄。

14、乙方为甲方提供除商品外相关费用的正规发票。

五、结帐方式

1、乙方按甲方财务规定，每月对营业网点做好对帐、货款催收等工作，乙方须保证甲方的货款在每月商场结算截止后，以商场规定的汇款日期、汇到甲方银行帐户。

2、乙方应及时通知甲方开立发票或收据，将每营业网点的货款汇入甲方银行户口后，甲方逐笔结算，再将乙方应得款项在__ 日内汇入乙方银行帐户。

六、违约责任

1、乙方违反协议规定侵吞甲方货款的，甲方有追究其法律责任的权利。

2、因不可抗力事件，如：地震、台风、水灾、战争以及其它不可抗拒的，对发生及后果不能预见或防止的事件，致使本协议无法履行，双方互不承担违约责任，但应在七天内通知对方，并在十五天内提供证明的报告。

七、合同终止

1、 协议到期，如无争议自动终止，甲方需在合同终止后七天内将保证金归还给乙方。

2、 乙方管理行为有损甲方信誉、形象时，甲方有权解除协议。

3、 双方若有一方提出终止协议，应提前三个月提出申请，经双方协商同意后，在一个月内按双方核定帐目，结清款项。

八、其他

1、如双方因为本协议所引起的一切纠纷而发生的诉讼，由甲方所在地的法院管辖。

2、本协议自双方签字盖章后即时生效，一式两份，甲乙双方各执一份。

3、本协议有效期为 年 月 日至 年 月 日。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

篇4

（一）物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1086万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收108万元；自行接收房产租金实收53.4万元。

3、房屋修缮工作。一是2008年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确2008年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《2008年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

（四）楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

（一）物业管理方面工作

1、出台《沈阳市物业管理规定》

6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.

3、建立新型物业管理体制

将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。

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（一）物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和当局规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166。6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53。4万元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6066。6万元。其中：出售直管房产16。2万平方米，归集购房款3662。8万元；出售主辅分离房产7。3万平方米，归集售房款1605。7万元；出售自行接收房产3。5万平方米，归集售房款798。1万元。

3、房屋修缮工作。一是20**年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确20**年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《20**年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

（四）楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918。39万平方米，竣工量达60%。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

（一）物业管理方面工作

1、出台《沈阳市物业管理规定》

6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以当局规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中。

3、建立新型物业管理体制

将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、当局基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。

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县人大常委会年终工作总结 综治工作自查年终工作总结 公安交警部门年终工作总结 国家粮食储备库年终工作总结

一、工作完成情况 (一)物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》(讨论稿)、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

(二)直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元;机关团体用房租金实收166.6万元;主辅分离房产租金实收107万元;自行接收房产租金实收53.4万元。

3、房屋修缮工作。一是XX年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确XX年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《XX年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

(三)房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户;二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区;三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

(四)楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

(五)景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算;二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查;三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

(一)物业管理方面工作

1、出台《沈阳市物业管理规定》

6月底《沈阳市住宅物业管理规定》(讨论稿)可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.

3、建立新型物业管理体制

将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。

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一、指导思想

房屋租赁专项清理整顿工作以省建设厅、省综治办、省公安厅、省人口计生委、省地税局、省财政厅《关于加强和规范出租房屋管理工作的通知》（建房〔〕133号）文件精神为指针，以有关法律法规及规章为依据，建立健全出租房屋协作管理机制，严厉打击出租房屋中的违法犯罪活动，为创造良好社会治安环境、构建和谐社会服务。

二、组织领导

成立由常务副市长任组长，市政府办副主任、市房管局局长、市地税局局长、市公安局副局长任副组长，市监察局、市人事局、市人口计生局、市国土资源局、市广电局、市财政局、各乡镇（街道）等单位分管负责人为成员的市房屋租赁专项清理整顿工作领导小组。领导小组下设办公室，办公地点设在市地税局，由市地税局局长唐胜利兼任办公室主任。各乡镇（街道）成立房屋租赁清理领导小组，负责本乡镇（街道）房屋租赁清理整顿工作。

三、工作目标

通过房屋租赁清理整顿工作，实现以下目标：

（一）摸清出租房屋底数，出租房屋备案率达95%以上；

（二）治安责任保证书、计划生育责任状，与流动人口签订流动人口管理合同的签订率达100%；

（三）出租房屋地址、出租用途和房屋出租人、承租人、被委托管理人的姓名、性别、身份证号码、常住户口所在地等基本信息登记率和录入率达100%；

（四）建立健全部门之间的情况信息通报制度和协作管理机制；

（五）提高对辖区内出租房屋的管控能力，打击利用出租房屋进行的违法犯罪活动；

（六）消除出租房屋中的安全隐患，保证出租房屋中不发生重大治安和灾害事故。

四、部门职责

（一）市监察局、市人事局负责对国家公职人员办理《房屋租赁证》及缴纳税费情况进行监督检查。

（二）市公安局负责加强对出租房屋的治安管理，建立建全流动人口管理体系，委托乡镇（街道）与出租屋主签订房屋出租治安责任状、办理暂住登记和居住证受理发放等工作。负责对偷税、抗税，妨碍执行公务等违法行为进行处罚。

（三）市房管局负责制定和完善房屋出租登记备案制度，出台登记备案操作办法；负责与乡镇（街道）签订委托代收协议，指导、督促乡镇（街道）做好房屋租赁手续费的代收工作。市房管局、市国土资源局负责及时准确提供租赁房屋的产权及土地使用权等有关资料。

（四）乡镇（街道）负责在辖区内开展房屋租赁清查工作，摸清房屋租赁底子，做好房屋租赁费的代收工作。

（五）市财政局负责做好房屋租赁专项清理整顿工作经费的保障工作。

（六）市地税局负责房屋租赁税收检查清理工作的组织协调、税收政策宣传、户面清理、专项检查、发票管理、税款征收、规范管理、收集情况、总结推广经验等。

（七）市人口计生局负责对出租房屋中流动人口计划生育情况的检查、指导。委托乡镇（街道）、村（居）与出租屋主签订计划生育责任状、与流动人口签订流动人口管理合同。

（八）市电视台负责开辟宣传专栏，对本次活动进行及时报道，营造专项清理氛围。

五、实施步骤

房屋清理整顿专项工作从年月日开始，到月日结束，具体分为五个阶段进行。

（一）宣传发动阶段。制定房屋租赁专项清理方案；召开清理动员大会；组织专业清理队伍；采用多种方式广泛宣传。

（二）调查摸底阶段。市地税局、市房管局和各乡镇（街道）组织摸底小组，分地段、街道、市场开展房屋租赁调查摸底。

（三）自查申报阶段。房屋租赁双方当事人依法到市房管局、市公安局分别办理《房屋租赁证》、流动人口《居住证》，向市地税局申报和缴纳税款。市地税局及时公布纳税人缴纳税款情况，涉及国家公职人员欠缴税款的，由市监察局、市人事局及所在单位进行督查通报。

（四）清理整顿阶段。针对清理整顿中暴露出来的流动人口、出租屋管理及房屋租赁税费征收工作中存在的漏洞和问题，由各成员单位落实整改措施，巩固清理整顿成果。

（五）整章建制阶段。乡镇（街道）在年月日前向专项清理领导小组办公室报送工作总结，各成员单位对专项清理基本情况及税费入库情况整理归档，市政府对完成任务的乡镇（街道）兑现经费，未完成任务的按比例扣减拨款，并作为年度考核扣分依据，执法部门支持配合不力的比照执行。

六、工作要求

（一）这次专项行动是贯彻落实国家六部委和省六厅局关于加强出租房屋管理意见、推进“平安津市”建设的重要举措，全市各有关单位要高度重视，明确一名主管领导和相关人员负责房屋租赁专项清理整顿工作，确保专项行动取得实效。

（二）各成员单位要切实履责，加大协调力度，做到信息共享，形成工作合力。

（三）领导小组办公室要将这次清理整顿专项行动的意义、目的、要求及相关法律法规编制成宣传提纲和《致出租户主和承租人的一封信》，分发给房屋出租人、承租人，提高其法律意识。

（四）充分发动村（居）民委员会和治保会等基层组织和群防群治力量，摸清出租房屋底数、房屋出租人签订治安责任保证书、计划生育责任状、流动人口管理合同的情况，核实登记房屋出租人、承租人、被委托管理人的姓名、性别、身份证号码、常住户口所在地等信息。

篇8

Q ：我们知道，目前中国房车营地属于起步阶段，您认为它面临的主要问题是什么？盈利点在哪儿？

目前国内房车旅游还受到交通法规条款限制，房车营地建设及配套滞后，车辆停靠点及补给点难找等问题。房车营地的盈利的提高，更多的是通过完善配套服务如住宿体验、特色餐饮、运动娱乐、特色养殖、农业养植类项目。

Q ：作为营地主，要如何让营地留住客人，产生利益最大化？

我们客乐得房车营地以“三五知己一小院”为主题，充分考虑顾客的情感需求。我们营地还提供房车托管业务。托管业务包含房车购买、停放、基本保养与维护，以及相关租赁服务，让房车不空置，为车主盈利，最终达到车主与营地的双赢。

Q ：您能否介绍一下客乐得玉峰山房车营地的特色是什么？

客乐得玉峰山房车营地是重庆首家森林型房车营地，分A区（筹建中）和B区，总占地2000亩，其中B区已购置20多辆房车，建成30余套低碳、可拆装的集成房。主要建设有房车露营地、建筑产业现代化科普场馆、科普基地与集成建筑体验园等。营地目前可以为车主和游客提供房车住宿、别墅、木屋、垂钓、游乐、烧烤、体育等服务项目，现增设儿童游乐、运动探险、红酒品尝等配套设施。在建设过程中，我们充分考虑绿色环保，建立的池塘、儿童沙坑不仅有休闲娱乐作用，还可满足消防需求。

Q ：我们知道中瑞鑫安一直强调绿色、低碳、宜居，那旗下的客乐得玉峰山房车营地在绿色环保方面有什么表现？有哪些绿色集成建筑和设施吗？

中瑞鑫安公司以“为国人过上美好生活提供更多选择”为使命，发展重点和战略核心为“低碳集成房屋”和“工业地产开发”，践行绿色、低碳、宜居理念。我们公司已经研制出了几款房车和集成木屋，空间利用率高，可因地制宜安放。

房车营地内的所有建筑物均模块化、可移动为的低碳轻钢（木）结构集成房，最具代表性的作品有“未来之家”、“明日之家”和近期研发的“筑巢生态厕所”示范样板。其中生态厕所为一个3*6米的可拆装式集装箱，包括商铺、4个泡沫式微生物降解蹲位、1个母婴家庭卫生间、一个无障碍卫生间和洗手台。以节能降耗、低碳环保、资源循环利用为目标，建造成可拆装、可移动的厕所，在研发中新增加了净化单元和发泡混合液，利用发泡液混合液产生的泡沫代替厕所冲水，不仅无臭味，且节约了水资源，大大提升旅游形象和游客满意度，将向全市乃至全国推广。

篇9

众所周知，中国正在进入全民休闲度假时代。到2014年年底，中国人均GDP已上升至7575美元，珠三角和长三角人均GDP已接近15000美元，全民休闲度假进入规模化、高层次发展阶段，催生出对家庭式度假屋的强大需求，度假屋正在渐渐成为中产刚需。同时，中国带薪年假制度已进入政府性落实阶段。2014年8月21日出台的《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》，明确要求将带薪年假制度落实情况纳入各地政府议事日程，鼓励职工结合个人需要和工作实际分段灵活安排带薪年假。

但全民休闲度假规模化高层次发展所催生出的对度假屋的强大需求，却并没有完全体现在国内旅游度假地产项目的销售业绩上。相反，目前国内大多数旅游度假地产项目纷纷面临销售困境，房屋积压异常严重。究其原因，一是客群错位，小众型产品与大众化需求错位，泛中产阶级和白领阶层买不起；二是产品错位，用不了、难打理、单纯的房子与短期度假的需求不匹配。面对行业困境，漫庭团队独辟蹊径，改变了旅游度假地产的商业模式，使其与大众市场需求相衔接，并形成“共有经济”新理念。

漫庭微分销平台首批上线的度假基地包括“西双版纳万达国际度假区”“丽江金茂雪山语”“海南清水湾绿城蓝湾小镇”“西双拾贰城”和“成都青城郡”五个知名项目。陆续上线的项目还包括三亚、海口、大理、桂林、腾冲等多个国内一线度假目的地，以及泰国、越南、韩国、印尼、澳大利亚等多个海外度假基地。

漫庭网所推出的家庭式分周度假屋，均由漫庭网旗下的酒店管理公司或与漫庭网合作的国际知名酒店管理公司提供服务，在销售定价时统一按黄金周、旺季周、平季周和淡季周四种周次定价，从而实现会员间公平合理的轮换度假。此外，会员除了可以直接在网上预订自己的度假时段外，还可以通过网站自由交换居住，既有机会换到三亚、丽江等度假胜地，又可以今后直接换到国外。如果这一周你没有入住，还可以进行托管短租，获得80%左右的短租收入。买原价减去三年的折旧后，直接转让给漫庭网以供该网站二次销售。会员购买这种分周度假屋满五年后，可申请托底回购。

漫庭的销售模式是基于《中华人民共和国合伙企业法》，以“有限合伙企业”的组织形式完成房屋购买和产权登记，并将每套度假物业分为50个财产份额，实现会员合伙持有、轮换度假。“有限合伙企业”的普通合伙人（GP）均由漫庭网所属的漫庭资产管理有限公司担任，并依法对度假物业行使管理职责，承担无限连带责任。漫庭模式是国外以RCI为代表的分时度假模式在中国的突破版。漫庭借鉴了分时度假模式的诸多优点，最终解决了分时度假在中国推广的核心症结――产权问题。

篇10

社区业主最关心的是其持有的物业资产是否有人打理，能否保值增值。过去，我们是依托开发商、物业公司，通过中介来完成购房以及购房后的一系列问题。随着专业分工的不断深化，一种新型的物业资产管理方式开始出现在我们的生活中。”晟曜行物业资产管理公司董事兼联合创始人全雳说。

这种新型的物业资产管理方式，既没有传统物业公司的包袱，也没有繁琐的架构和体系，它扎根于社区，通过在合适的社区设立服务中心，在封闭的单个社区内以面对面的方式，为业主进行物业资产管理。

掘金社区物业资产管理

目前，房地产市场环境发生了很大变化，所有的开发商和物业公司都在积极探索新的增值空间。万科、绿城、花样年等开发商已率先试水社区生活和房屋增值服务。

据了解，多年前万科就成立了“公望会”。社区周边商铺均加入了“公望会”，并以万科物业在每户家中安装的智能触屏系统作为终端。业主可以通过这个终端来点餐、送药、预约SPA、预约汽车保养或游泳、交水电费等等。实际上，每个万科楼盘都在打造一个标准服务型的垂直生态商业社区。

据万科集团的统计数据显示，万科目前在全国管理着362个社区、40万住户、约300万的社区人口，未来5年将可能增加到500～600个社区、100万住户、约800万的人口规模。对此，全雳表示：“万科物业和彩生活物业的规模目前是国内最大的，但它们覆盖的业主也只有大约70多万户，相对于中国20多万个小区和8亿多城镇人口来说，其数量是完全不成比例的。”

“狭义地理解，社区服务就是传统物业和家政。但我们认为，社区生活服务是广义的，它包括物业、生活服务、资产管理、金融等等。”全雳指出，未来社区所提供的增值服务主要包括三大块：一是社区生活服务，二是社区物业资产管理，三是社区金融。

“彩生活公司，就是广义的社区服务。”花样年物业在2002年创立了名为“彩生活”的业务板块，率先把物业管理升级为物业服务，为业主提供100多项增值生活服务。2014年6月30日，花样年集团旗下的彩生活服务集团有限公司在香港上市，它得到搜房网和易居的追捧，股价连创新高，也点燃了社区生活这个行业。

彩生活业务有若干个模块，其中最具创新意义和最有价值的当属“房屋增值计划”，该计划通过对房屋进行修缮、改造和经营来提高房屋的整体租售价。为此，彩生活成立了房屋增值部专司其职，这个部门吸纳服务小区的中小户型房源，对其进行统一承租、装修，并加以策划、包装和分租。

彩生活还通过社区服务平台打造“草根金融”――社区金融。大量业主能做大资金池，比如向每户借5万元，2000户就能募集上亿的款项。

“物业是家庭重要资产，就像我们把100万交给银行一样，我们相信银行的专业，同时它们有很好的安全保障。”全雳指出，这类物业资产管理模式和“二房东”完全不一样。二房东大多是个体行为，低价拿房，加点利润就出租，没有系统，没有规模，没有服务，运作中存在大量的不规范和安全隐患，比如没有合约，不提供发票，允许群租、合租，没有维修保障，更没有安全保障。

物业资产管理最大的瓶颈就是信任度。银行有国家信用，而从事物业资产管理的都是民营公司，并没有很强的背景，业主凭什么放心把上百万、上千万的资产交给它呢？“这就要看公司的实力了，看它的专业能力和综合服务能力，还有就是看口碑和契约精神，最后就是用时间来证明一切。”全雳说。

群雄逐鹿

“作为社区物业资产管理企业，目前我们在这个领域还没有完全的竞争对手。”全雳分析道，比如优帕克，它只做公寓租赁服务，不做房屋买卖；物业公司只负责常规的保洁、绿化、安保、维修等工作，通常也不涉及物业的租赁和买卖；门店中介只撮合房屋租赁和买卖的信息，也不提供任何后续服务。

也有很多物业公司在学习彩生活，试图向业主提供各种房屋增值服务，但这只能在它们管理的区域里面开展，能做的空间非常有限。“万科只能做万科物业，绿城只能做绿城物业，它们的行业局限性太大。”另一方面，大部分物业公司目前都缺少优秀人才，现有管理人员存在体制固化、年龄偏大、综合素质不高等问题。同时，物业公司属于重运营公司，依靠庞大的基础人员来运转，而公司一旦太大灵活性就会很差，要提升服务质量和管理能力还需要走很长的路。

此外，诸如叮咚小区、社区001等互联网背景的公司也宣布进军社区生活，“它们觉得电商模式可以进社区，这其实存在一个很大的误区。”在全雳看来，社区是个相对封闭的生活圈，比如生鲜蔬菜进社区之后就难以大规模推广落地，“第一，在1号店和京东上买更便宜，物流非常快，第二，电商都是做整合，就是把供应商引导到它们的平台上，这需要做大量的推广，运营维护的成本非常高。我觉得京东、1号店进入社区，去延伸它们的服务，能把电商模式发展得更好。第三，社区电商主推的家政，目前缺少行业监管和标准，所以真正的服务品质是难以保证的。”

全雳认为，业主最关心的是资产是否有人打理，是否能长期增值，而生活类的商品和服务是他们次要关心的，因此这方面的用户黏性不强。“社区中最能产生价值的一定是物业资产管理，而且这个利润最清楚，黏性也非常强。”

国外的物业资产管理都是向业主收费的，这也是社会分工后慢慢养成的一种消费习惯和理念。“我非常看好这块市场，中国真正的房地产才发展了12年，开发的房产和业主却是全世界最多的。再过10年，将是‘80后’‘90后’的天下，他们更愿意花时间去享受，花钱请专业公司来打理和服务，这就是趋势，市场的需求决定了我们的未来！”

“我们这个行业受大环境的影响小，可以不断地做，而且会越做越大，越做越强，未来社会就是向精细化、专业化发展。”全雳透露，晟曜行目前主要在做四件事：第一，研发和梳理产品；第二，培训和加强管理；第三，跑马圈地；第四，品牌推广。

“我们正在和基金谈融资，主要用于门店扩张、资产管理、品牌推广、系统升级、门店改造等方面。”全雳说。

晟曜行的底气

“能把社区和公寓真正结合在一起进行资产管理，实现轻资产、轻营运，这才是良好的商业模式，晟曜行是行业内发展速度最快的。”全雳说。晟曜行从一开始便专注于社区物业资产管理，并在这基础上延伸出了晟曜行服务公寓。

有别于其他公司的物业资产管理，晟曜行的亮点是社区，这也是目前上海唯一家进入社区的商业公司。据全雳介绍，晟曜行已经进驻了上海50个中高档小区。“进社区非常难。”他表示，要在社区落地必须经过物业公司、业主委员会，和街道等行政部门这三道门槛，要跨过这三道门槛需要前期大量的培育。

晟曜行之所以能进入众多中高档社区，主要得益于2010年上海世博会。当时，为了接待大量的海外参展商，上海世博局和上海旅游局确定了几家公司作为指定物业接待单位，晟曜行有幸成为其中一员。“我们的专业化服务得到了参展商的好评和认可，以此逐渐摸索出一套社区物业资产管理的方法，并逐步开始布局设点。”

陆家嘴物业、古北物业、东湖物业、上房物业，晟曜行的足迹遍布了上海市区，特别是进入2012年后，公司加快了物业资产管理的发展规模，从2011年的170套迅速扩大到400套，2013年底突破800套，2014年6月已经达到1200套，管理的物业资产规模达到上百亿，服务的业主近45000名。

“未来，我们还准备进入上海200个左右的优质社区，目前已经储备了40个社区网点项目。下半年，我们准备进入北京市场。我们和北京知名物业公司合资成立了北京晟曜行资产管理公司，共同开发北京中高档社区。我们重点自主经营北上广深，然后通过品牌对二线城市业主的资产进行托管，已经有几个开发商提出了合作意向。”

与电商的做法不同，服务型公司更侧重细节和体验，因为没有质量的速度最后只能留下豆腐渣工程。未来行业的竞争力在于体验服务、生活方式的创新，这正是社区服务公司需要思考和努力的方向。

晟曜行把物业、租赁、酒店服务、电器保养等服务行业经验丰富的从业者汇聚在一起，利用社区服务网点的优势，将服务进行不断的升级和完善，以极强的的业主黏性形成了一个社区生活服务生态圈。公司正在成立“生活家”互动体系，最终让移动App、微信、网站、社区网点联动起来，形成一个闭环的“社区互联生活”。

再次创业的优势

作为优帕克投资管理有限公司的元老，全雳主要负责公司的战略和管理、市场公关及品牌推广、开发商合作等工作。在协助公司完成第一轮融资后，他选择了自己再创业，“我想选择更大的发展空间。”

2005年以来，全雳一直在关注公寓租赁和服务管理领域的发展。除了深刻体会到宏观环境变化给市场造成的影响，更重要的是，通过在优帕克的多年运作，他深深感受到物业资产管理和公寓管理蕴藏的巨大发展前景和价值。

“社区物业资产管理这个模式之前在中国是个空白，在大家印象中只有物业公司这个概念。”物业资产管理的雏型源于2002年，最早就是从优帕克开始的，它把分散型的产权式公寓进行酒店化的管理和维护，最终形成了一种独特的公寓管理经营模式。2010年起，国内陆续出现了自如、青客等一批公寓管理公司。2013年起，资本也加大了对于这个行业的投资。

物业资产管理其实就是国外的“房屋管家”（Property Manager）。业主购房后的面对一系列问题都可以由房屋管家来解决，比如装修改造、出租转租、缴纳税费等等。为此，业主每个月支付给房屋管家固定的费用，通常一个房屋管家管理的规模是20～30套。“国外没有大型社区，所以很少有社区物业管理公司，一般都是委托房屋管家来经营。”

“在中国，由于小区规模较大并且存在大量的物业公司，初期并没有房屋管家的生存空间。随着个人持有的房屋套数越来越多，管理房子成为了一个棘手问题，房屋管家在这种背景下便应运而生。”

篇11

刘建忠

中国建设银行电子银行部副总经理

1987年进入中国建设银行， 先后从事建行多条业务线的工作。 1999年参与筹建中国建设银行电子银行部， 并历任电子银行部处长、 总经理助理、 副总经理。 全程参与建行个人网银、 企业网银、 手机银行、 短信金融服务、 善融商务等各项产品的设计、 研发及运营推广。先后获得 “中国客户服务突出贡献奖” 、 “首届中国电子金融金爵奖” 等多项荣誉。

2012年， 建行的重头戏之一是推出了 “善融商务” 。 这是以专业化金融服务为依托的电子商务金融服务平台， 为从事电子商务的企业和个人客户提品信息、 在线交易、 支付结算、 分期付款、 融资贷款、 资金托管、 房屋交易等全方位、 全流程的专业服务。

与传统电商相比， “善融商务” 最大的特点是 “亦商亦融” ， 为参与 “善融商务” 的企业客户和个人客户提供更便捷、 实惠、 全面的金融服务， 帮助企业解决融资问题， 更好地支持实体经济和中小企业发展。 自 “善融商务” 推出以来， 社会各界反响热烈， 市场反映良好。 截至目前建行入驻商户过万， 注册会员数十万， 融资规模近10亿元， 交易额突破35亿元。

“善融商务” 实现了电子商务和金融服务的深度融合， 消费者通过该平台进行的交易行为、 物流信息等， 都能成为用户信用指数的参考， 从而和贷款额度相关联， 有助于交易双方在建行建立良好的商业信用。 “善融商务” 的信用记录将成为客户宝贵的资源， 信用良好的客户在平台上发出贷款申请， 即可优先获得相应的贷款支持， 大大节约交易成本、 提高交易效率。

另外， 我们还借助在客户资源、 品牌价值、 服务网络等方面的优势， 帮助从事电子商务的企业拓宽销售渠道， 在现阶段暂不收取交易佣金和店铺租金， 并对交易支付结算手续费实行优惠， 对优质商户免保证金， 帮助经营业绩良好的商户免费做宣传， 让客户和商城一起成长、 壮大。

2013年， 建行将加大在 “善融商务” 上的营销投入， 开展丰富多彩的营销活动， 通过体验 “善融商务” 、 限时抢购、 秒杀、 降价竞购等活动， 以有吸引力的商品优惠， 吸引客户， 提高 “善融商务” 知名度， 促进应用， 实现 “善融商务” 商户、 客户双线增长的目标。

此外， 建行在国际互联网网站推出的 “悦生活” 服务， 是2013年又一项重点工作， 旨在为客户提供更加方便、 快捷的缴费支付体验。 围绕于此， 建行也将开展系列营销活动。

我推荐

“中国好声音” 节目的营销推广让我印象深刻。 因其回归纯音乐的节目定位和强大的群众基础， 悬念、 热点话题接连出现。 而电视、 网络、 微博多方联动， 更是将 “中国好声音” 打造为一个出色的 “事件营销” 案例。 其中 ， 微博矩阵的力量非常强大。 每个评委和参赛选手都开通了 个人微博，通过互动提高知名度， 增加人气。 线上线下的共同配合， 将该节目打造成为2012年最受追捧的热点话题之一。

我观点

2013年， 就电子银行来说， 我们关注的关键词是精准营销、 网络营销。 我们会对这两方面的内容进行深入研究， 对客户群体进行更准确地定位， 对客户需求进行更深入地分析， 以便开展有针对性的营销。

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一、跨江发展1、全面实施“跨江发展”战略，细化目标，落实责任，基本完成现代化医院的基础建设，启动江南、江北的对口帮扶工作，浦口区中心医院建成第一医院分院，六合区人民医院建成鼓楼医院分院，努力提高江北地区的卫生综合实力。

二、农村卫生、社区卫生和妇幼卫生

2、全面巩固小康指标成果，全市新型农村合作医疗村覆盖率100，人均筹资额110元以上，农民参保率97以上，基金使用率90以上，农民实际报销比例不低于30。

3、六城区新改建4个社区卫生服务中心，争创1个省级社区卫生服务先进区和6个社区卫生服务示范中心；全面完成农村社区卫生服务中心的改造，年内建成5个省级农村社区卫生服务示范中心。

4、在秦淮区实行全额拨款、收支两条线、药品零差价试点工作的同时，全面推行社区首诊和双向转诊制，力争城市居民和农民到社区卫生服务机构就诊率分别达45和60以上。

三、疾病预防控制

6、加强疫情监测，抓好重大传染病防治，努力降低传染病发病率，法定报告甲乙类传染病发病率控制在190/10万以下，医疗机构传染病网络直报率达100。

7、做好计划免疫工作，脊灰、麻疹、百白破、乙脑、流脑、新生儿乙肝疫苗接种率达95以上、新生儿24小时卡介苗接种率城区达98、农村达95以上。

10、市疾控中心检验项目100达到卫生部、国家发改委制定的A类疾控机构检验能力标准，区县达80。

11、全面推广卫生监督、疾病控制关口前移、重心下沉的做法和经验，在街道镇设立卫生监督、疾控中心分支机构，夯实公共卫生网底。

四、卫生监督执法

12、依法履行监督职责，继续在经卫生许可的餐饮单位推行量化分级管理，量化分级率达95以上，卫生监督覆盖率100，食物中毒及时查明率100，力争不发生重大食物中毒事件。

13、50以上的区县卫生监督机构房屋建设、车辆基本符合卫生部标准；卫生监督员持证上岗率达100。

五、应急管理

115、建立健全全市卫生应急预案体系，完善应急指挥网络通讯系统。

六、医疗机构管理

16、深化医疗卫生体制改革，制定___地区区域卫生资源配置规划和医疗机构设置规划。加强医疗机构的监管，促进民营医疗机构健康发展。

17、继续开展“医院管理年”活动，积极推进创建基本现代化医院工作，鼓楼医院、第一医院、儿童医院、市中医院、口腔医院、高淳县医院、江北人民医院率先通过基本现代化医院的评审。

18、落实“三合理”规范，试行单病种限价管理，巩固医学检查检验结果同城互认，完善惠民医疗服务体系，推进“药房托管”工作，努力缓解困难群体“看病贵”问题。

19、制定___市医疗机构内部财务控制规定和大型医用设备管理办法，规范医疗卫生机构的收入分配机制，维护公立医疗机构的公益性质。

20、建成第二医院、脑科医院、儿童医院、胸科医院等病房大楼和江宁区医院门诊大楼并投入使用；启用南山医院，南医大二附院托管第三医院；加快推进鼓楼医院南扩、第一医院南扩、妇幼保健院妇儿保健中心大楼和六合区、浦口区、溧水县医院、高淳县新区医院等工程进度。

七、科技兴医和人才培养

21、完成“213”人才的新一轮选拔工作，建设___市卫生系统的高级人才库。加强重点学科、重点专科建设，重点扶持3个江苏省临床医学中心、6个领军型人才。

八、中医工作

22九、行风建设

24、积极开展创建“人民满意医院”活动，加强医德医风建设，努力提高医疗服务水平，构建健康和谐的医患关系。[Page]

十、综合管理

25、建立卫生电子政务平台，实现许可、处罚网上运行。

26、在市应急指挥中心网络平台的基础上，运行医疗机构管理、计划免疫、卫生监督、社区卫生、干部保健信息系统，全面提高卫生信息化管理水平。

27、局管领导干部离任经济责任审计完成率达100；基建工程竣工决算审计完成率达100。

28、深入开展“平安医院”创建活动，加强警医共建，确保全年不发生重大火灾事故和重大治安刑事案件。

篇13

关键词：资产证券化；风险分散与转移；次贷危机

中图分类号：F83　文献标识码：A

一、资产证券化及其作用

资产证券化是指将缺乏流动性的资产经过技术性的加工处理，把它转化为在金融市场上可以销售的证券。一般认为，资产证券化最初出现于20世纪七十年代初的美国住宅抵押贷款市场。住宅抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。住宅抵押贷款证券化由于其先进的融资技术和独特的风险分散转移机制，一经产生就为银行等债权人所欢迎、接受。继住宅抵押贷款证券化之后，证券化的技术被广泛地运用于汽车贷款、信用卡贷款、应收款等其他银行债权资产，取得了巨大的成功，并形成了一股席卷全球的资产证券化浪潮。资产证券化作为重要的金融创新工具，曾经为金融业和经济的发展做出了重大贡献。鼎盛时期，包括次贷品种在内的资产证券化对美国国民经济的贡献率最高达到了7.5％，其对经济发展所起到的积极作用使其风靡世界上很多国家。对金融机构而言，资产证券化主要具有两大作用：

首先，资产证券化的融资技术操作可以增加资产的流动性，提高资本的使用效率。资产的流动性是指资产的变现能力，我们知道货币是最具流动性的资产，而贷款、应收款等则是流动性较差的资产。如果将贷款、应收款保留在资产负债表中，能够获得的收益是有限的，并且如果因此而放弃了其他投资机会，会形成较大的机会成本。但是，如果能够将贷款等缺乏流动性的资产转换为流动性较高的金融资产，将大大提高资产的变现能力，从而将原来“死”的资产“盘活”。

其次，分散和转移风险，达到风险的较佳配置。资产证券化过程可以将各种风险重新组合，并分配给那些能够并且愿意承担这些风险的投资主体，从而达到风险一收益的帕累托改进。虽然，资产证券化主要是为了转移和分散信用风险，但是对于流动性风险、利率风险、汇率风险、提前还贷风险等也能够通过适当的设计而得到转移和分散。

二、资产证券化的风险分散转移机制及其评价

(一)资产证券化的基本原理(以住宅抵押贷款证券化为例)(图1)

1、购房者向商业银行提出贷款申请，由银行审批并发放个人住宅抵押贷款。

2、商业银行将零散的个体住房抵押贷款组合成一个资产组合或资产池，出售或转让给SPV，SPV在接受资产后或证券发行完成后向商业银行支付现金。

3、SPV对购买的资产池进行信用增级或由其他机构提供信用担保后，由信用评级机构进行信用评估。

4、SPV和投资银行进行合作，设计出合理的证券化品种。同时，SPV将该金融资产转交托管机构保管。

5、投资银行负责承销住房贷款抵押支撑证券，向SPV支付证券的发行收入。

6、债务人按期归还贷款本息，商业银行代为收取，并转存入托管人指定账户，由托管人负责向投资者支付投资收益和本金。

(二)资产证券化的风险分散转移机制及其评价

1、对于发起机构，资产证券化起到了分散、转嫁风险的功能。就住宅抵押贷款证券化的操作流程而言，贷款债权机构通过证券化的系列巧妙操作，把原先自己独立承担的债务人违约风险转嫁、分散给了证券化参与各方，如SPV、投资银行、信用增级机构(担保公司)、投资者等。

2、对于投资者，通过投资购买贷款债权衍生产品――各种资产支持证券承担风险，获取较高收益。资产支持证券的信用在证券化的过程中得到了提升，加上贷款库的支持，能够产生稳定的未来本息收入，给投资者提供了一种崭新的投资选择。与传统的证券融资相比，资产支持证券的风险比较小。而且由于法律上设置了“破产隔离”制度，进一步确保了投资者的收益。

3、对于其他证券化的参与者，分享资产证券化带来的各种收益，并承担相应风险。如投资银行可以通过承销贷款债权的衍生证券产品，获得佣金，并承担了由于债务人断供而引发的销售责任；信用增级机构(担保公司、保险公司等)，获得担保费用收入，承担担保责任……。

从理论上来讲，对证券化参与各方而言，作为一种债权资产的金融衍生，资产证券化本身具有分散和转移风险的职能。但是，这一职能发挥作用的前提是稳定而良好的金融经济环境条件。一旦金融经济环境突然恶化，它带给证券化参与各方，特别是广大投资者只能是更大程度的风险损失。

(三)资产证券化与次贷危机。从2000年美国经济不景气时起，布什政府用低利率再配合减税措施，鼓励大家购房，从而逐步带动了一波以房价为主的持续上涨的资产市场。2000～2006年全美房价上涨了80％，涨幅为历史之最。但从2006年开始，美国房地产市场逐步出现降温迹象，房屋价格开始持续走低。在房地产价格不断攀升的时候，放贷机构和借款人以为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或进行抵押再融资就可以了。但事实上，一旦整个住房市场存在降价预期，借款人很难再将自己的房屋卖出去，房屋价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的地步。而逾期还款和丧失抵押品赎回权的情况一旦大幅增加，次级抵押贷款市场就可能发生严重震荡，并波及整个房贷市场。

发端于2007年的美国次贷危机(亦称次债危机)的爆发，不仅使美国经济遭受到二战以来最大程度的重创，也使多米诺骨牌的连锁反应效应在全世界爆发。对信用度低的贷款人的住房贷款(既次级别贷款或简称次贷)进行证券化处理被称做次贷资产证券化，次贷资产证券化是资产证券化的主要品种。在美国，被资产证券化处理的次贷占次贷总额的比率达到76％以上，次贷危机主要通过资产证券化方式得以传播，因此次贷危机也被称做资产证券化危机。

从全世界范围来看，银行作为发起人，即银行的资产证券化在整个资产证券化运行中所占的份额最大，银行把信用度

低的房贷借款人的贷款打包出售给投资机构并进行证券化处理也是次贷最主要、最基本的操作方式，如果借款人无法偿还贷款，这种被证券化处理的银行资产证券化产品的现金流就会中断，从而引发次贷危机。

三、对我国实施资产证券化的启示

美国次贷危机主要通过资产证券化方式得以传播，因此次贷危机也被称做资产证券化危机。事实上，仔细分析美国抵押贷款和次级抵押贷款债券市场的问题后就会发现，证券化本身并非“罪魁祸首”，祸根在于在窗体顶端、窗体底端，房地产市场持续繁荣的背景下，放贷机构为了追求高收益向那些风险很高、还款能力比较差的人发放了高利率的“次级抵押贷款”。正如美联储格林斯潘所说：“真正应当怪罪的不是资产证券化本身，而是将大量不良次级贷资产证券化”。

时任美国财政部副部长大卫・麦考密克在上海市“2008首届陆家嘴论坛”中指出：长期良好的信贷环境、非常优惠的信贷条件以及稳定的市场，比较低的利率以及低的通货膨胀利率，鼓励投资者追求更多的回报。为了回应这些需求，金融服务市场创造了各种复杂的新型产品，这些产品分散风险，而且降低了借款成本。这种创新带来了巨大的利益，帮助很多人拥有了自己的房子，同时让那些人可以经营或者扩展自己的企业。此时，人们开始对这种风险放松了警惕，所以就进一步导致信用标准的放松以及对投资者、监管者以及信用评级机构对市场的秩序出现了破坏……，是引发此次次贷危机的主要根源。中国银监会首席顾问、香港证监会前主席沈联涛在论坛演讲中也强调：美国次贷危机是21世纪第一个复杂金融衍生市场的危机、是衍生产品的危机。

从某种程度上看，资产证券化既是一种规避风险的控制机制，同时又是一种风险扩散和深化机制。银行等债权机构在通过资产证券化将风险分散和转嫁给广大投资者的同时，也把风险扩散到整个经济体系当中，并且不断的深化。通过资产证券化过程中的系列“高杠杆化”撬动，使得风险的广度和深度不断加强，这正是此次次贷危机的重要根源之一。对投资者而言，在获取收益的同时必定要承受风险，这是天经地义的事情。但是，对银行来说，尽管可以通过证券化将财务风险分散出去，问题贷款的出现仍会导致其社会风险和名誉风险上升。因此，银行不能光想着将贷款证券化以后就一了百了，仍然要关注贷款的资质和信用风险，这是我们应从美国次贷危机中吸取的一个教训。

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关键词：行政事业单位 国有资产 管理 对策

行政事业单位国有资产是指由行政事业单位占有使用的、在法律上确认为国家所有、能以货币计量的各种经济资源的总称，是政府履行社会管理职能、提供公共服务、促进事业发展的重要物质基础，是国有资产的重要组成部分。由于行政事业单位特别是乡镇国有资产数量非常大，如何解决国有资产管理中存在的问题，提高国有资产的运营效率，意义就显得尤为重要。

1.行政事业单位国有资产管理中存在的问题

1.1国有资产管理混乱

突出表现为：一是账面资产与实物资产不符。目前，一部分行政事业单位对资产的清理不及时、不定时，存在不记折旧、产权混乱等现象。由于疏于管理，产生了诸如部分单位资产原始资料不齐全，不办理产权证，办公住房购置渠道混乱且分散，形成大量账外资产。二是资产收益支出混乱。部分行政事业单位把资产经营收益作为弥补办公经费不足，或者用作干部的福利补贴、执行费用等，有的甚至设立“小金库”，致使国有资产流失或被侵占。三是资产转让或出让不能正确核算，资产产权转移严重。由于基础设施建设或更新的步伐不断加大，部分单位在此过程中忽视房产建设完成后的房屋产权证明的办理工作，使这些单位的固定资产流失，账面也不能进行正确核算。同时，此类资产还存在着从上级单位向下级单位或培训中心等方面转移等现象。

1.2国有资产监管意识淡薄

《行政事业单位国有资产管理办法》和《行政事业单位国有资产处置管理实施办法》，是当前行政事业单位国有资产管理的主要规章制度，但都是主要针对存量资产的管理，无法对行政事业单位国有资产进行有效管理和充分利用。现阶段，行政事业单位的资产处置缺乏较为完整的审批监督制度，部分单位的决策者在处置单位使用的资产时随意性比较大，导致低价处置、随意变卖的现象时有发生。加之资产的购买、建设预算的实际权力掌握在各行政事业单位手里，难以形成有效的监督和管理机制。同时，国有资产的监管权分散在纪检审计、管理、财务等各部门，各部门职责划分不规范，管理脱节，削弱了对行政事业单位国有资产的有效监管。

1.3国有资产经营效率低

行政事业单位国有资产的“非转经”管理存在漏洞，在利益的驱动下，行政事业单位国有资产在转为经营性资产的过程中，部分单位出于增加资产存量及其他体制方面的原因，导致经营效率低下，收入逐渐减少，流失严重的现象。主要表现有：一是经营效率低下。由于行政事业单位常常存在经费不足、工资性收入较低等原因，非经营性资产转为经营性资产的区位、质量等比较优势易被忽略，“非转经”后资产收益和所有者权益较易流失。二是经营收益漏收入严重，收入逐年减少。不少单位采取收入不上帐，以收坐支、以收抵物等形式，造成房产收益隐性流失，收入逐年减少。如部分单位搭建临时性房屋用于经营出租，逃漏土地出让金和占用费。三是收益分配出现向个人倾斜的趋势。在“非转经”的运作过程中，国有资产收益往往会被提供非经营痢疾的单位及下属企业选择性地视为集体所有，用于弥补个人福利补贴或进入“小金库”，起不到弥补行政事业单位经费不足的作用。

1.4资产闲置严重

部分单位为修、扩建办公场所，拖欠一定数量的银行贷款、工程款，导致一些在建工程因资金缺口而成为“烂尾”工程，导致大量资产闲置和浪费。

2.存在上述问题的主要原因

行政事业单位国有资产管理中存在的问题具有代表性和普遍性，局部所存在的问题往往在全国各地都有不同程度的发生。究其原因，既有体制和管理上的原因，也有缺乏正确认识等原因。

2.1资产管理体制不健全

一是缺乏对非经营性国有资产的有效管理制度。按经营性质划分，国有资产可分为经营性国有资产和非经营性国有资产两个方面。其中，非经营性国有资产是指不以盈利为目的的，由行政事业单位占用，不投入到生产经营活动过程中的国有资产，其资金来源主要是由财政预算支出。目前，我国尚缺乏对非经营性国有资产管理和运营体制和机制的整体设计，仅仅是针对管理工作做了一些规范，如建立了统计制度、非转经评估处置办法、产权登记制度、占用费收取等，但部分管理办法不能落到实处。二是管理机构不健全，管理人员缺乏。部分单位把国有资产片面理解为就是固定资产，以人员紧缺为由，让不懂业务的办公室后勤人员分管，使国有资产管理的许多工作无法真正落到实处。三是业务管理与财务管理的脱节，造成管理部门和事业单位各行其事，没有统一的管理和良好的协调，导致有关行政事业单位国有资产管理的规章制度得不到有效执行。

2.2管理机制不完善

一是财务预算约束力不强，主要表现在国有资产的形成与配置方面，财产配备标准执行不够严，资金来源渠道多样化，导致资产购置方面浪费较为严重甚至腐败。二是会计核算方面，部分单位账簿设置不齐全，个别账外资产数量大，管理缺乏有效的约束机制。三是资产使用方面，缺乏严格的管理手段和规范的资产处置程序，资产使用效率普遍较低，资产处置随意性较大，导致浪费及流失。

2.3缺乏正确的管理意识

一是缺乏经营意识。长期以来，绝大多数单位对资产的性质认识不清晰，无法正确认识经营性资产和非经营性资产的区别，片面地把行政事业单位国有资产全部看作是非经营性资产，不能用来经营。二是缺乏管理意识，部分单位认为能用于经营的资产有限，资产经营收入不多，没有进行相关培训和教育，导致管理工作的缺失。三是缺乏约束意识。部分单位认为，单位房产主要是通过向上级要的、自筹的、集资的、贷款的资金建成的，单位对房产有所有权、划转权、经营权和收益权，不愿意上交资产经营占用费。

3.解决问题的对策

解决行政事业单位国有资产管理中存在的问题，对于促进行政事业单位资产管理体制改革具有重要作用。各地应根据实际，科学制订相关措施。从总体上看，应遵循以下原则：一是加强领导。推行行政事业单位国有资产管理体制改革，符合科学发展的要求，符合改革的方向，各有关部门应加大工作力度予以推进。在改革中，领导及领导机关的认识和参与起着示范作用、支撑作用，否则不可能有实质性地进展。二是广泛宣传发动。这项改革涉及各部门和相关人员的利益调整，必须做好思想发动和宣传工作。三是明确纪律。在运作的过程中，应针对各种不良现象予以严格监督，杜绝违法违纪现象的发展。对于单位在资产移交过程中，对拒不移交、隐瞒或转移国有资产的，要给予单位和责任人的纪律处分，触犯法律的，移交司法机关处理等。具体措施有：

3.1建立健全现代化的管理系统

由上级政府向资产经营公司派驻监管人员对经营活动、财务工作等进行全面监督，防止国有资产流失和产生新的腐败。同时要制定相关法规和办法，重点是要解决在切断了各单位“小金库”来源的同时，要明确单位接待、干部福利等解决途径。管理部门应充分借助现代化、信息化手段，开发行政事业单位国有资产管理信息系统。借助信息化手段把行政事业单位与资产管理部门之间的协调与管理工作整合到信息系统之中，建立资产管理动态数据库，实现对行政事业单位资产从入口、使用到出口等到各个环节的动态管理，为预算管理、绩效评价和资产优化配置等提供决策支持。

3.2加强对国有资产的直接管理

对纳入国有资产管理中心的机关房屋、土地、经营性资产进行分类管理。对行政事业单位的经营性资产出租，国有资产管理中心会同资产占用单位通过经营性招标或直接授权等形式，坚持公开、公平、公正原则，运用市场化方式管理，经营性资产出租收益严格实行收支两条线，纳入资产占用单位预算外专项管理，编制部门预算。行政事业单位对其占有、使用的国有资产进行产权转让或者注销产权的行为，包括国有资产的调拨、转让、出售、捐赠、报损、报废等，必须严格履行审批手续，资产处置坚持公开、公平、公正原则进行。对行政事业单位国有资产实行清理、评估。要对本级财政所有行政事业单位的国有资产，包括房产、土地、资产、铺面和经济实体等，进行全面的清理。在清理资产中要将查台帐，查证书、查合同与查实物相结合，公示与举报相结合，切实摸清家底。

3.3逐步规范推进国有资产委托管理

对教育、卫生以及实行垂直管理等区级有关部门，根据有关规定组织开展国有资产清理，清理结果审核后报国资管理部门备案，并向国资管理部门提交委托管理申请及相关材料。国有资产管理中心根据国家法律、法规和区政府有关规定与委托管理部门签订《委托管理协议书》明确双方的权利和责任。

3.4抓好资产经营和运营工作

一是要明确经营主体。即按《公司法》规范设立国有资产管理营运公司。公司具体职责可界定为：统一管理、统一配置和优化各行政事业单位办公用房等资源；统一营运本级行政事业单位占有、使用的房屋、土地、铺面以及经济实体等国有资产，并负责保值增值。二是变更资产产权。将行政事业单位所有资产变更到资产经营公司名下，所有行政事业单位同公司建立一种租赁关系，各单位凭与公司签定的租赁协议可享有房屋、土地使用权，但需交纳租金（办公用房租金由市财政统一抵扣）。三是进行资产管理和经营。公司对资产有开展转让、租赁、拍卖、兼并、联合、开发的权利；有统一调配和优化国有资产结构的权利。公司只负责资产经营和资本营运，不负责权益分配。四是健全国有资产经营公司融资平台的构建。保障政府性重点工程和重点建设项目的需要，加强国有资产经营管理，促进国有资产的保值增值，进一步推进行政事业单位建造的大楼和商业用房，调整用地性质后，两证统一办理到经营公司。（作者单位：辽源市农业机械化技术推广站）

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参考文献：

[1] 如何加强行政事业单位国有资产管理，新疆农垦经济，悦东海 2009-01

[2] 行政事业单位国有资产管理探讨 经济研究导刊，胡亚林 2009-07

[3] 创新管理方式，提高管理水平——论行政事业单位资产管理，国城市经济 付善柱，2011-10