房地产服务市场调研精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房地产服务市场调研，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】房地产业 服务营销 服务营销策略

随着房地产业市场竞争的逐渐激烈，服务营销将作为一种新兴的营销手段在房地产业商战中发挥着越来越重要的作用。虽然我国房地产业中的服务营销发展还不成熟，各种的理论和技术还都不健全，但房地产开发企业，如果率先肯定服务管理营销理念，贯彻落实服务营销策略，将会在以后的房市竞争中其获得更大的市场竞争优势，因此，在房地产业中开展服务营销策略具有十分重要的作用。

一、实施全程服务营销

房地产全程服务营销就是市场服务营销贯彻房地产策划、、销售全过程。可以说房地产服务营销的目的主要在于深度市场调研和策划前期市场，实行全程服务营销，刺激顾客循环消费。换句话说，房地产企业开展服务必须考虑顾客的需求，以及顾客所处的生命周期阶段，从而采取相应的营销策略。

在初始阶段，服务营销的目标是提高潜在顾客的兴趣。服务营销者可以利用传统产品营销的策略，例如媒体广告、宣传手册、公共关系、人员推销等手段，并注意服务具有的不可感知性的特点。在进入到购买阶段以后，房地产企业应该让潜在客户意识到接受企业的服务的选择是有价值的。当潜在客户接触服务企业时，经常带着问题或者需求，服务提供者需要将注意力集中到顾客的相应的问题或特定需求上，同时提出与之相对应的服务产品或解决方案。另外，由于服务不可存储的特点，导致房地产企业无法通过库存手段来适应需求的波动，只能采取需求管理策略。房地产企业应该在充分了解消费者需求的基础上，不断适应消费者的需求，对市场进行细分并找出本企业的目标市场。

对顾客的需求管理除了要了解客户需求和适应客户需求以外，还应该主动引导客户的需求，找出并实施引导方案。房地产业近些年来涌出很多概念地产，如旅游概念主题、体育概念主题、休闲概念主题等，使房产不再仅仅是居住的房屋，而且也变成一种体现人们休闲、爱好、生活理想以及个人地位的物质实体。概念地产的营销方式实际上就是让消费者先具备了对某种消费的理念，进而再推出符合这种理念的产品从而取得成功。利用房地产的广告、情境模拟、展台布置、终端促销等从行为上引导客户进行产品消费。

二、提高市场服务营销人员的素质

面对房地产市场服务营销人员的素质偏低的普遍现象，笔者认为可以从以下几个方面进行培养和提高，作为一名优秀的房地产营销人员，良好的“悟性”和自我激励能力是两个必备的基本素质，当然交际能力，谈话技巧，工作经验，教育背景等也是必不可少的条件。

这两个基本素质的交互作用来决定了一名优秀房地产营销人员的销售能力。这两个基本素质在交互作用的同时，彼此相互加强。一名卓越的地产营销人员必须具有强烈的自我激励能力，再加上自身良好的“悟性”，才能不断完成销售的目标。只有同时具备两个基本素质的销售员，才是每一个房地产业公司需求的人才，才具有第一流人才的潜力，加以正确的指导和训练，他们一定能够有杰出的表现。

三、开展多元化的服务营销组合策略

房地产服务营销组合策略是未达到最佳的促销效果，从而将广告、人员推销、公共关系、销售促进四种方式有效地组合在一起。由于房地产建设的周期比较长，企业面临的内外环境很可能发生变化，因此企业应随之调整所选择的营销组合策略。促销组合中的各种促销方式产生相互推动作用，各种促销方式互相配合，能弥补彼此之间的缺点的同时叠加其优点，从而产生良好的促销效果。因此，房地产组合策略是一种多层次的营销策略。

房地产业在选择服务营销组合时应考虑以下因素：一是房地产产品的特性。因为面对不同的目标顾客，所以应采用不同的促销组合。例如别墅主要针对高收入讲究舒适、享受的人群，就应该采用人员推销的策略；而普通住宅就主要采取广告、公关、销售促进等促销手段。二是房地产业服务市场竞争的现状。开发企业在确定服务营销方案时，不仅要考虑市场的现状，也要考查竞争者的服务策略，这样才能达到良好的促销效果。三是企业的服务营销费用。服务营销费用制约着服务营销方式的选择，房产企业应根据营销预算，恰当地选择营销方式，以达到预期的效果。

四、根据顾客关系生命周期实施服务营销

顾客关系生命周期中的不同阶段会对企业营销活动的成效产生影响，因此，房地产企业应该根据顾客所处的生命周期阶段，并结合服务营销的特性，从营销的角度利用好企业的各方面资源，从而让顾客感到满意，争取让顾客进入下一个阶段或进行循环消费。总之，房地产企业开展服务营销必须制定对应的阶段的服务营销策略，对处在不同生命周期阶段的顾客采取不同的营销策略。

打好服务牌，综合利用服务营销策略，使服务营销真正“服务”于房地产业企业，引领房地产业走向更加成熟和理性，促进房地产业持续、健康、快速发展。

参考文献

[1]彭加亮.房地产市场营销[M].高等教育出版社，2006（01）.

[2]朱文挥，左仁淑，于瑞龙.基于顾客关系生命周期的服务营销策略[J].营销策略，2005（07）：44-46.

篇2

17年过去了,作为太立德仁公关传播机构的创始人,罗壹雄带领太立德仁成为国内房地产公关市场的领头羊,其在地产领域的客户包括万科、华润、融科、星河湾、金地、绿地、绿城、世茂、保利等著名企业和明星项目。

> 地产公关第一桶金

时至今日,四个平均年龄20多岁的年轻人,在一间不足20平方米的办公室里忙碌的场景,对罗壹雄来说,仍然历历在目。

1992年,刚毕业不久的罗壹雄南下深圳创业,曾在中国时装表演团受过专业时装表演训练,并担任过重庆职业模特队教练的罗壹雄通过市场调研发现,在物质生活水平逐渐提高的深圳,人们对提升自我形象方面有了更高的需求,而当时的深圳却没有一家专门从事仪表、仪态培训的公司。凭着敏锐的市场触觉,罗壹雄决定创办一家以仪态培训和活动承办为主的文化公司。

1993年,两位股东因嫌公司挣钱太慢而撤资;1996年,公司运营处于低谷,那是罗壹雄最困难的时期,公司只剩下一位员工,账上也只剩下几万块钱。他唯一的信念是,“即使像蚂蚁一样活着,也要在深圳待下去,绝不退缩。”

经过再次市场调研后,罗壹雄决定将公司业务集中于承接各种活动上。重新定位业务战略之后,罗壹雄的公司渐渐有了起色。

1999年可谓罗壹雄事业上的转捩点。一次偶然的机会,罗壹雄承接了深圳万科四季花城的开盘项目,太立德仁从此进入地产公关领域。

曾任万科深圳地产营销负责人的周鹰,谈起那次与罗壹雄的合作时说:“可以说,那时候罗壹雄是以个人的能力和表现获得了我们的认可,首先他能站在公司和项目的角度思考问题,同时也是一个真正做事――行动派的人。”

现在回忆起来,深圳万科四季花城的开盘活动自然有很多不足之处,罗壹雄却仍对它充满感情,毕竟那是处于起步阶段的地产公关给他带来的“第一桶金”――无论是从资金还是从今后的发展方向上。

万科四季花城的楼盘位于深圳郊区,当时连大巴都不通,罗壹雄一反当时开盘活动在项目主体所在地举行的常规,转而把开盘活动的主会场选择在当时深圳最为繁华的区域――深圳大剧院广场。通过前期的户外广告宣传,并借助繁华地段,吸引了大量目标客户前来咨询,并带他们乘坐巴士去楼盘现场参观。事后,据罗壹雄统计,当天白天从主会场坐巴士去现场参观者达4000人,晚上则在大剧院广场举行面向市民的大型晚会,以此营造口碑、提高万科四季花城的知名度。罗壹雄说,万科四季花城的开盘活动,开创了国内房地产开盘活动异地举行的先河。

在地产公关刚刚起步的1999年,周鹰这样评价罗壹雄及他的太立德仁:“太立德仁抓住了一个契机,积累了房地产公关的最初经验,并以一个较高的起点开始了地产公关事业。”

> 移师北京专注地产

罗壹雄介绍,中国房地产市场的发展顺序,大体是由南向北、自东向西的梯次发展。南方城市中,广州、深圳的房地产起步早,发展快,很快就成为全国房地产业的根据地,国内的第一套样板房、第一本楼书,当年都是从深圳开始的。然而地产公关的长足发展,却不在广州、深圳等南方城市,而是国内公共关系市场最为成熟的北京。目前来看,也只有北京拥有最多的优秀地产公关公司。

正是基于这样的认知与判断,罗壹雄决定移师北京,开始地产公关领域的二次创业。2002年初,罗壹雄将公司总部从深圳迁往北京。行前,他特地剃了一个光头,寓意自己从头再来。

创业初期总是艰辛的。刚到北京时,罗壹雄带着公司成员在偌大的北京城里穿梭,白天见客户,晚上回到办公室写方案。为了节约成本、提高效率,罗壹雄摒弃了一次只见一个客户的做法,而是同时约五六位客户一起吃饭,他称之为“为大家创造一个横向交流的平台”,结果受到了大部分客户的欢迎。

2002年4月,太立德仁竞标山水文园开盘项目成功。北京协众国际投资顾问有限公司总经理赵亚莎,曾任山水文园策划总监、北辰置地策划总监、凯瑞置地营销总监,回忆起当年山水文园开盘项目时,她说:“2002年4月21日,山水文园开盘,通过竞标,最后决定将项目交给太立德仁操作时,只剩下8天时间。当时是罗壹雄的真诚和信心打动了我们,他说因为刚到北京没有太多资源,但在深圳积累了一定的经验,包括与万科的合作,所以他诚恳希望给予他个人信任。”

赵亚莎还记得当时的开盘项目中有一个景观水池,罗壹雄提出做海豚表演,大家都觉得悬,罗壹雄却非常较真儿,坚持认为海豚表演是最能出效果的“演出”。然而,专家评估认为,因水池太浅,无法进行海豚表演。罗壹雄遂把目标转向海狮或海象,他和团队成员跑到动物园联系,结果海狮感冒了,海象不对外租借。最后,较真儿的罗壹雄还是借来了一对鸳鸯,在池中“表演”鸳鸯戏水。

2002年底,太立德仁承接了北京华润翡翠城的开盘项目,活动前期投放了大量报纸及户外广告。活动当天,他们请来了台湾著名歌星罗大佑,吸引了4000多人到活动现场。

凭借这几个成功的地产公关项目,太立德仁进入了房地产领域一线公关公司的阵营。

稳固在房地产行业的地位后,太立德仁积极拓展其他业务领域,通过山姆会员店进驻北京、拜耳制药海南经销商大会、拜耳制药新品上海推介会、虎牌啤酒北方区上市等公关项目,将触角伸入汽车、消费品、医药、IT、体育等行业。

如今的太立德仁,已在地产公关业扮演着领军者的角色,与万科、华润、融科、星河湾、金地、绿地、绿城、世茂、保利等品牌开发商都有紧密的全国性合作。2005年,在第五届中国优秀环境楼盘推介活动中,太立德仁获2005年度中国地产最佳公关顾问公司称号;2007年,太立德仁被中国少年儿童基金会评为公益爱心企业;2009年,太立德仁获中国房地产总评榜中国最佳地产公关机构称号。

> 致力网络与“跨界”

从事地产公关10年来,罗壹雄经历了地产公关从起步到发展的每一步,太立德仁也随之发展壮大。在罗壹雄看来,如今的地产公关与其发轫时发生了巨大变化,用最通俗的话来说,就是“以前就项目做项目,现在则强调品牌化”,从之前的单纯造势,销售是自然而然的结果,到现在强调资源整合以及活动与项目的黏合性,公关活动要体现项目特质,不能被其他项目覆盖。公关活动也从零散变得系统化。一般来说,房地产企业年初就开始做全年房地产项目推广的整体布局和细节安排,从项目立项的新闻会、动工仪式、推介会、内部认购、售楼中心启用、开盘、样板社区开放、不定期潜在客户的维护和老客户答谢,到年底的感恩活动,以及项目品牌相关的活动等;而为开发商提供专业服务的公关公司,则需进行前期调研、客群定位、客群走访、竞品调研等工作,为开发商进行精准的策略分析,并根据开发商的商业目标和推广策略,制定出可执行的传播和活动规划。

对于这些,罗壹雄和他的太立德仁早已驾轻就熟。然而,他并不满足于在地产公关领域取得的成就,而是致力于把太立德仁打造成为公关活动、网络传播等整合推广服务的领先者。

太立德仁的公司网站上有一幅醒目的切・格瓦拉的头像。罗壹雄说,切・格瓦拉是世界著名的革命家,虽然已离世多年,但他的战斗和勇于创新的精神却激励着一代又一代人。被太立德仁放在网站上的那张切・格瓦拉戴着贝雷帽的照片,是由摄影师阿尔瓦罗・科达拍摄的20世纪最著名的人像照之一,被称为“世界上最有革命性、最有战斗性的头像”。而切・格瓦拉所代表的创新精神,则是太立德仁所信仰和追求的。

在太立德仁的发展规划中,地产网络公关和“跨界公关”便是这种创新精神的体现。

2009年1月,太立德仁与沃华传媒达成战略合作,成立国内首家专注于地产网络公关解决方案服务的“太立渥华网络公关顾问机构”,正式进军地产数字营销领域。

中国国际公共关系协会(CIPRA)的《2008年度中国公共关系行业调查报告》显示,快速消费品、汽车、IT、互联网和通讯五大行业已成为当前网络公关业务前五位的服务行业,网络公关更是2008年公关行业各类服务模式中业务增长比例的冠军,已占公关服务市场的6.3%,仅次于传播顾问、媒体执行、活动管理等三大传统公关服务手段。

虽然网络公关在快速消费品、汽车、IT等行业已有较多成熟模式,但太立德仁进行“地产网络公关”却是一次全新的探索。沃华传媒集团执行董事、太立渥华首席执行官田大勇认为:“地产网络公关现阶段主要应用于一些地产企业的品牌推广、活动推广、促销推广、沟通平台建设、口碑营销等领域,未来会延展至更多直接推动线上、线下销售的电子商务服务。地产网络公关将有效解决产品信息不对称、消费决策参考意见单一以及消费者沟通不畅等问题,同时将有效提升地产企业营销投入的ROI,最终甚至影响地产行业的品牌竞争格局和市场竞争格局。”

除了网络公关,太立德仁目前专注的另一个创新性计划则是进行“地产跨界公关”。

“跨界(Crossover)营销”的概念已不是新鲜事物,2004年巴黎车展上,奔驰展示了由乔治・阿玛尼设计的高级特别版CLK敞篷跑车,此后奔驰生产了100辆限量版乔治・阿玛尼CLK,乔治・阿玛尼则成为这款车的第一个拥有者。2005年在上海举行的国际顶级私人物品展(Top Marques)上,凯迪拉克超级豪华跑车XLR,在正式展示活动之前的新闻会上作为首发车亮相。这些都是跨界营销的经典案例。

将“跨界营销”的概念应用于地产公关,是罗壹雄为太立德仁设立的一个重要发展方向。“跨界房地产销售”的概念,是由星河湾地产副总裁梁上燕第一个提出,作为星河湾地产的合作公关公司,太立德仁也从被引领到主动整合,进行地产跨界公关。

罗壹雄认为,“跨界公关”能将两个或两个以上的品牌“集合”在一起,从各自的侧面来诠释目标消费群体的特征,跨界更多地代表的是一种新锐的生活态度和审美方式的融合。太立德仁进行地产跨界公关的优势在于其拥有全国范围的社区客户名单,并掌握了各个社区的业主人数、业主消费习惯和层次。对于其他行业来说,这无疑是一个精准而明确的客户群分类,太立德仁正是利用了其在地产行业中的优势,与汽车、手机、快速消费品、奢侈品等行业进行整合。

篇3

关键词：住房租赁 供应 需求 现状 建议

在房地产市场进入投资时代以后，住房租赁市场的投资潜力如何、现状如何、发展趋势如何，这些问题不仅仅是房产投资者所关心的，也是众多购房、租房者和政府行业主管部门所关注的热点。要巩固和提高房地产业的支柱产业地位，仅仅依靠房地产投资和开发市场是不可持续的，住房租赁是房地产市场的重要组成部分，要进一步加快房屋租赁市场的发展。本文以东南沿海地区房地产租赁市场为例，加以阐述分析。

住房租赁市场需求分析

城市化水平不断提高

东南沿海地区各经济发达城市聚集了大量的中高等院校，学生租赁市场异常活跃。当前不少城市还出台毕业留城的优惠政策，直接刺激了住房租赁市场的火爆。另一方面，近几年内，东南沿海地区很多城市陆续成为投资热土，社会经济的发展，产业整合能力的进一步加强，吸引和消化就业能力的加大，必然促进人才引进和人口流动，增加城市的人口。而城市人口的增加，必然加大对住房的需求。

房地产买卖市场有效需求不足

总体上来说，当前城市居民的居住面积还处于较低的水平线上。随着收入的增长，住房不仅是生活的基本资料，还作为一种享受资料和发展资料，住房消费扩大将是必然的趋势。

为了适应住房需求的急剧增加，近年来，房地产开发投资增长迅速，住房供给不断增加。在住房供给不断增长的同时，商品房的价格亦不断攀升并且持高不下。而住房买卖市场的有效需求主要是由居民的收入水平、由住房价格与居民收入的关系决定，无购买力的住房愿望将不对住房买卖市场发生作用。如果房价高于收入6倍或以上将难以形成买方市场。当前对普通工薪阶层而言，房价与收入的差距远远超过了这个比例，使其购房的愿望难以实现。

住房分配货币化制度

住房分配货币化促进了住房租赁市场有效需求的形成。一方面住房分配货币化取代了无偿福利分房制度，切断了福利分房的后路，市场成了居民解决居住问题的唯一途径，人们要么买房要么租房，市场上存在着大量的需求要素。另一方面，货币化的住房分配制度为职工提供了大量长期的资金，使住房消费成为可能。

住房租赁供给市场分析

在目前的出租房屋总量中，主要有私房入市租赁、公房出租和空置房的租赁三块。

近年来居民对房地产投资的需求被不断激发出来，从目前房地产市场的发展总趋势来看：购房出租、以租养房、待机出售已经成为一种新的较为稳妥的投资方式。随着生活水平的提高，一部分居民为了改善居住条件购买新房自己居住，而出租已有旧房，以租养房，由此，形成了庞大的私房出租房源。

随着福利分房的取消、住房分配货币化实施、产权明晰，公有住房庞大却静止的市场开始逐渐流动起来，蛰伏的巨大商机得以逐步释放，其中一部分就形成了出租房的房源。

从房地产的增量市场来看，目前基本上是购销两旺的局面，但从住房的存量市场来看，却存在着入住率不高的空置现象。同时，随着家庭人口结构的变化，部分家庭出现了空置的房屋。这些空置房也成了租赁房市场上的主力军。

在当前的二手房市场中，面对高价而迷离的市场，买卖双方僵持不下，因此另辟市场，二手房中分流出大量闲置房源进入租赁市场，导致买卖和租赁业务呈现出不同的发展趋势，不少卖家当时就挂出“可租可售”的牌子，租赁市场越来越热闹。

当前住房租赁市场发展存在的问题

目前住房租赁市场的潜力是巨大的，也是可发掘的。但是，东南沿海地区各城市普遍存在住房租赁市场与房地产市场发展不协调、与经济发展步伐不一致的问题，应及时发现并分析这些问题，规范住房租赁市场。

住房租赁市场结构单一

随着国际化进程的日益推进，众多国内外知名企业落户东南沿海各经济发达的城市，出现了一批寻觅高档租赁房源的群体。这部分人的层次较高，习惯租用豪华装修、生活舒适、地理位置优越的居室，他们将成为消化高档租赁住宅的大客户。

但是，当前各大城市的租赁市场结构却不是很完善，仍处在市场搭建阶段。各城市出租房源差距没有拉开，所定位的出租对象也没有明显的分类，面积小、结构老化，不能很好甚至无法满足这个高端租赁市场的需求。构建一个高中低档并存、结构完善的住房租赁市场是一个迫在眉睫的问题，否则将不仅约束房地产市场的发展，也可能会间接地制约经济的发展。

房地产企业经营方式单一

目前房地产开发企业投资开发的居住房屋基本都用于出售，鲜有房地产企业购置商品住宅出租的。其原因在于：一是受企业财务状况制约。开发企业出租开发的商品房，资金回收期较长，企业无法扩大再生产；二是企业投资回报率过低。据测算，企业出租商品住宅所得的租金收益在偿还建设期间的银行贷款，扣除房屋的折旧，企业正常运行、房屋养护等开支以及企业应缴税收后，相比出售而言利润较低。

住房租赁专业化、集约化程度较差

目前，个人出租的居住房屋，无论是自行出租或委托房地产中介出租，基本都处于自发的、零星分散的、无序流动的状态，专业化、集约化程度较差。个人房屋自行出租缺乏统一的交易平台和相应的信息指导，法规意识薄弱，行为不规范，租赁纠纷时有发生。

房产中介素质偏低

目前房产租赁中介由于市场准入门槛较低而导致了中介过多过滥，规模偏小，资信较差。再加上为了各自的经营利益，短期行为严重，相互间垄断市场信息，缺乏必要的信息沟通和业务协作，而导致了房产租赁中介市场运作无序、经营混乱，企业信用现状不容乐观的局面，难以为消费者提供满意的服务。

加强住房租赁市场的建设

住房租赁市场发展潜力巨大，但却由于存在的诸多问题影响了发展，因此要加快住房租赁市场的发展，除了让市场经济这只无形的手发挥调节功能调整市场之外，政府部门，行业主管部门也应该采取积极的措施。

改变社会对住房租赁市场的认识

中国两千年封建社会带来根深蒂固的小农观念，使很多消费者存在着只注重名义上的所有权而不重视经济上的使用权的观点。当前，房地产市场以买卖为主要交易方式的非均衡性发展态势，从市场外部抑制了房产租赁的发展，导致买卖和租赁一重一轻的“跛形”经济运行格局。

虽然房地产界对发展房产租赁已取得了初步的认识，但由于培育发展房产租赁业涉及面广，规范管理难度大，政府部门在一定程度上还存在着畏难情绪，导致在认可房产租赁业的同时，却未必能够将其纳入重点优势产业来扶持。因此，为了全面贯彻“三个代表”重要思想，体现“执政为民”，更好提高人民生活水平，政府部门、行业主管部门应加强宣传，改变社会对住房租赁市场的认识，并且采取措施积极引导。

进一步完善住房租赁市场相关政策法规

住房租赁市场的健康发展有赖于一套完备的法律法规，尤其在初期，制度建设更为重要。但是我国至今还没有颁布专门的房产租赁方面的法律，在全国范围内现有的也只是《城市房地产管理法》中对房产租赁的有关规定。在地方政府方面，虽然也有一些省市颁布了房产租赁相关的法律法规，但是仍然存在可操作性不强，缺少实施细则的配合等问题。

当前，应进一步加强完善房屋租赁市场相关政策法规，可以从以下几个方面入手：尽快出台专门的房地产租赁、房地产中介方面的法律法规；房屋租赁相关政策法规之间存在一些冲突和矛盾，应尽快予以清除，以免执行租赁政策法规中出现问题；根据居民的住房状况和收入水平，从新建和存量住宅、销售和租赁两个方面综合研究，进一步完善住房供应政策，调整住房供应结构，要突出住房租赁的重点，努力构建一个涵盖新建商品住宅(包括中低价值的商品住宅)、存量住宅和廉租房的租赁体系，并在此基础上研究制定相应的优惠政策，以实现房屋销售和租赁并举的市场。

加强住房租赁市场的监管力度

住房租赁市场发育滞后，租赁信息不畅，租赁行为不合规范，不仅影响到租赁市场的形象，也危及租赁市场的健康发展。为此在大力加强信息咨询、评估、、律师、公证、物业管理等房产中介市场的建设的同时，更应加强住房租赁服务市场的监管，以规范房屋租赁服务市场行为，培育和发展房屋租赁市场：大力培育有形市场，构建房屋租赁交易网络平台；尽快建立房屋租赁指导租金制度，在市场调研的基础上，对成交房屋租金进行整理归纳，定期公布市场房屋租金价格，为专营房屋租赁居间、的各类房地产经纪机构和租赁当事人提供参考，并通过指导租金加强市场的预警预报，确保房地产市场的健康发展；加强收取租赁税费，严格按有关政策规定，对租赁活动所涉及的税费加强征收，并且大力宣传，以此鼓励居民主动办理出租房登记，接受管理，缴纳各种税费；同时要考虑降低税收，为以后的房东主动申报税款打好基础；政府、行业主管部门可以建立中介企业信用档案，定期公布一批不讲诚信，不规范操作的企业，净化中介市场。

倡导诚信中介

篇4

内容摘要：服务业是经济发展的增长点之一，欠发达地区深化对服务业的理解非常重要，避免服务业就是吃喝玩乐的错误认识。伴随着工业的快速发展，服务业也需要提高服务质量，拓展服务内容。医疗、教育、物流、金融、旅游、法律、会计等服务业，有的是为自然人服务的，有的是为法人服务的，需要根据各自的特点仔细安排。

关键词：服务业广西北部湾启示

虽然从产业投资上，北部湾重视发展旅游业、物流业和文化产业，但是，对服务业的完整理解依然有利于北部湾在发展现代工业的同时，也同时建立起较为匹配的服务业，从而直接从农业经济步入后工业时代。

服务业的不同分类方法

服务业是北部湾的弱项，对服务业的研究有利于北部湾深化对产业发展的认识。服务业要求最低的“入门口”，与人口密度、城市化水平、服务产品输出、GDP等密切相关。服务业对城市化和工业化的水平有着较强的依赖，在自然经济条件下，服务业只能在局部地区和局部时段有一定优势，难以作为产业发展，在国民生产总值中所占的比例也较低。一定范围内相对密集的人口，相对集中的企业群，相对收入较高的购买力强的人群，这些都是服务业发展的基本条件。一国的服务业在国民生产总值中的产值和就业人口中的比例均超过50%以上，该国就被认为进入了服务经济社会。

基层对服务业的认识存在误区，基层提供服务业的能力也存在不足。一般来说，较低级的服务业有：餐饮、按摩、洗浴、卡拉OK、小卖部、集贸市场等。有些地方剩余劳动力都开饭店，结果没有顾客；集贸市场里卖服装的很多，结果服装卖不出去；到处是卖烟的小烟摊，或者小卖部；到处是按摩中心，结果也没有顾客。所以，为了更好地认识服务业，先得理解服务业的分类，看看到底服务业有哪些。

（一）分类方式一：传统服务业和新兴服务业

传统服务业。传统服务业可以分为主体行业和一般行业。运输业、邮电业、商业、饮食服务业、金融业、保险业等属于前者。家政和传统商业属于后者。新兴服务业主要有:信息服务业、咨询业、广告业、技术服务业、租赁业、旅游业、广播电视业、民间体育业、家教业、新型娱乐业、物业管理业、人才交流业等。其中主体行业有信息服务业、咨询服务业、广告服务业和旅游服务业等。

对于广西北部湾来说，新兴服务业的市场还比较小。新兴服务业在大都市有着较充分的发育。北京的新兴服务业像广告业、都市旅游、艺术品买卖、广播电视、技术服务等十分发达。另外，北京的饮食、金融、商业也十分发达。但是，这些服务业在广西北部湾则发育得十分有限。毕竟，没有发达的第一与第二产业，就没有相对密度较高、收入较高的购买人群。

（二）分类方式二：流通服务、生产者服务、社会服务、个人服务

流通服务。交通、仓储业、通讯业、批发业、零售业(不含饮食业)、广告业以及其它销售服务。流通服务业是最大的服务业，几乎占总就业人口的1/5还多，大约是生产服务业的两倍。

生产服务。银行、信托及其他金融业、保险业、房地产、工程和建筑服务业、会计和出版业、法律服务。生产者服务业拥有日益增多的专家人才和科技精英，作为知识技术密集型服务的投入，这个过程推动生产向规模经济和更高的效率发展。所以，生产者服务被认为是新兴经济的关键服务。

社会服务。医疗和保健业、医院、教育、福利和宗教服务、非营利机构、政府、邮政、其他专业化服务和社会服务。社会服务的发展是在一定生产力发展水平上的产物。随着经济的发展，政府管理经济和社会的职能迅速扩张，政府以及各种非营利性的公共事业单位向社会民众提供着更多更广泛的服务。这表明公共服务中有相当一部分是为维持制度运行而产生的。

个人服务、旅馆和饮食业、修理服务、洗衣服务、理发与美容、娱乐和休闲、其它个人服务。个人服务主要来自最终需求，它们大多是传统服务业，一般具有规模小、分散经营、人力资本和物质资本投入少、技术含量低等特点。在社会经济发展过程中，个人服务有不断下降、社会服务有不断上升的趋势。

按照分类方式二，北京流通服务、生产者服务、社会服务、个人服务等都是发育较为充分的。对广西北部湾来说，交通、仓储等流通服务业在最近几年发展较为迅速。生产服务类似金融、保险、会计、出版等行业发育不充分，但是，房地产与工程业发展却较好。社会服务业中，医疗、教育等虽然有了长足进步，但与北京等大城市差距较大。这些方面还有发展空间。

（三）分类方式三：国际服务贸易的分类方法

商业服务业。专业：包括法律、会计和审计、税收、建筑、工程、城建、医疗等服务。除了专业服务，还有计算机及相关服务、研究与开发服务、房地产服务、设备租赁服务、其他的商业服务。其它商业服务包括：广告服务；市场调研与民意测验服务；管理咨询服务；与咨询人员有关的服务；技术测验与分析服务；与农业、狩猎、林业有关的服务；人员的安排与补充服务；安全调查；有关的科学技术咨询服务；建筑物清洗服务；照相服务；包装服务；印刷、出版服务；会议服务及其他。

其它十大类：通信服务业、建筑及有关工程服务业、销售服务业、教育服务业、环境服务业、金融服务业、健康与社会服务业、与旅游有关的服务、文化娱乐及体育服务业、交通运输服务业。

分类方式三借鉴意义不大。

北部湾服务业发展现状的简单分析

（一）从分类方式二展开的分析

按照分类方式二，流通服务业促进就业，广西北部湾也有一定优势。交通仓储随着港口、“铁公机”等的发展而迅速发展。而批发业则离不开专业批发市场，如粮油、药材、水果、花卉等批发市场，再如钢材、建材、家具、家纺、服装、家电等批发市场。零售业则包括百货商场、超市、小型专业市场等。广西北部湾要重点发展专业批发市场，这些市场有着一定的区域辐射能力，能够吸引区外交易商参与。所谓“大工业、大流通”必须建立专业批发市场。而且，可以大力发展虚拟交易市场，即通过计算机交易平台来辅助交易实现。

按照分类方式二，广西北部湾的生产服务业方面的金融、会计、出版等行业还有发展空间。特别是金融业，直接金融较为落后。这些共识已经达成。首先是生机勃勃的经济受需求刺激，茁壮成长。其次，竞争促进企业效率的提高，企业要寻求更高效的外部服务。当这些需求达到一定规模时，为生产服务的服务市场就会逐渐形成。现在的主要困难是，广西北部湾的园区投资不少是从外部引入的，良好的企业生态并没有形成。广西北部湾的生产服务业还有很大的发展空间。

按照分类方式二，广西北部湾的社会服务业包含的医疗、教育既是直接为个人服务，也是间接为企业服务的。至于个人服务业则可以提高个人的生活质量，是社会进步的重要方面。

（二）从企业角度展开的分析

北部湾地区的工业企业往往是“橄榄型”的结构，在企业整个经济活动中，从事研究开发的人少，从事制造的人多，从事销售及售后服务的人少。近年来，很多企业在向“哑铃型”结构转变。“新工业化理论”重视服务业生产率提高对整体经济增长的重要意义，实际把服务业看作了一种未来的工业。

随着信息社会的逐渐成形，创新型中小企业可以获得一定时段的竞争优势。除了传统垄断性行业，在机械、电子、航空等领域都存在着大量高精尖科技的中小企业。这些企业获得的高额利润是其分工细化的动力。中小企业从组织管理和成本压缩角度，需要大量从外部购买专业服务。如果没有大量中小企业，企业服务的外部市场就没有形成的必要和可能。大企业通常配备齐全，封闭，且不愿意从外部获得服务。

（三）广西北部湾服务业发展方向

大旅游产业。南宁、南海、防城港、钦州的旅游业资源经过整合，能够为国内外提供多样的、个性化的服务。

大文化产业。如文化娱乐、体育健身、卫生保健等产业都是新兴的朝阳产业。

物流业。港口物流、机场物流等需要与商业结合，与保税区建设结合起来。

社区服务、物业管理、房地产、饮食服务业等也是很多地方的经济增长点。

农业服务特别是农产品流通和营销很不发达，是目前制约农业发展、农民收入提高和收入实现的薄弱环节，也是具有很大潜力的产业。

（四）从产业结构的角度认识服务业的发展

配第―克拉克定理。农业劳动力的比重基本与经济发展水平成反比。尽管制造业的劳动力比重在发达国家普遍比发展中国家高，但就个别国家来说情况有很大差异。例如，法国、英国等老牌资本主义国家最高40%，而美国最高30%以下。这是因为美国的生产率高。交通业的劳动力比重与一个经济的开放程度和运输技术有关。与经济发展水平相关程度最密切的是商业和金融业。美国的小企业集中在建筑业中，而日本就集中于商业，日本小企业的40%左右在商业领域。美国还有一个特点是它的专业服务业的就业比重特别大。发展中国家服务业中，商业就业人数所占的比重最大。

发展中国家服务业产出比重的上升，在人均收入水平很低时主要依靠商业、旅馆和饭店业的推动；当人均收入水平上升到600-1000美元的阶段时，主要靠运输、仓储和邮电业、金融保险、不动产和工商服务业的推动；当人均收入进一步上升到2000美元以上的较高水平时，金融保险、不动产和工商服务业的推动作用继续增大。上述规律符合中国的事实。当然，由于通货膨胀、汇率等的变化，其数据可能不再精确是2000美元。但其服务业结构的不断升级却是共同规律。

结论

运输、通讯、银行、教育、保健和公用事业等服务业是每个国家基础设施的主要组成部分。拥有上述服务业部门有助于解决“瓶颈”问题，形成经济发展的前提条件。

服务业要大量应用新技术，促进多项技术之间的相互沟通和发展，并指引新技术发展的方向。例如运输和仓储业就直接融合了运输工具、仓储管理和FRID技术、GPS位置定位技术、其它信息技术等多个领域。广西北部湾必须大力提高服务业的科技含量，以提高服务质量和效率，降低服务成本。服务业也类似于公共品，其成本的降低和效率的提高，可以大大反作用于第一产业和第二产业的发展。

服务业产出的增长主要是金融、保险、房地产、贸易、个人服务、教育、卫生和社会服务等。这些产业的发展要制定十二五规划，通过内引外联等方式来提高服务水平。医疗水平的提高需要引进大量医疗设备和培养一流的医生。贸易方面需要大量东南亚语种的复合型人才、银行的大力支持和有贸易经验的人才。教育方面要增加投入，改革运行机制，引进一流人才。

北部湾地区服务业将对经济的发展产生重大推动作用，不容忽视。教育、医疗、娱乐、旅游、房地产等新兴服务业随人均收入水平的上升而不断上升，反应了人们消费需求的变化。生产者服务业，包括金融、交通、通讯、商业及零售业等，反映的是生产技术的变革。此外，北部湾旅游业的主要游客来自珠三角和东盟，要通过品牌设计、打造与竞争，将品牌扩展到全国各地。

篇5

【关键词】养老地产开发 PPP模式 可行性 必要性

一、引言

我国是当今世界上老年人口最多、增速最快的国家。据国家统计局网站最新统计，2014年底，我国60岁及以上人口数量已经达到21242万人，占全国比重15.5%，65岁以上人口数量达到13755万人，占全国比重10.1%，对比联合国的人口老龄化标准，我国人口老龄化程度十分严重。

根据民政局数据显示，截止2015年3月底我国每千名老年人拥有养老床位27.5张，与政府在《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》要求的每千名老年人拥有养老床位30张仍有较小差距，与发达国家平均水平的每千名老年人拥有养老床位50到70张更是差距不小。

面对日益严峻的老龄化问题和潜力巨大的养老服务市场，我国“十二五”纲要规划提出，构建“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的社会养老服务体系。在“十二五”期间，国家相继出台一系列政策法规，推动民间资本、社会力量进入养老服务业，致使近年民间资本进入养老服务业的热情空前高涨，养老服务成为投资新热点。

同时，与养老服务行业相关联的养老地产市场因此也方兴未艾，各方投资者都在积极寻求成功的融资框架和开发模式。本文在现有的养老市场背景下，综述相关研究和实践，提出一类新的养老地产开发模式与融资框架建议――PPP模式，为有关企业投资开发提供参考。

二、文献综述

“养老地产”从字面上看，可理解为“养老+地产”的一种复合地产开发模式。这种模式将房地产开发项目主题化，整合其他资源，为客户提供特殊生活模式和消费方式。养老地产由适老化住宅拓展而来，最初只是将养老主题融入传统地产开发，但发展至今已融入了商业地产运营、养老服务和金融创新等属性，形成养老地产的广义概念。目前国际上对于养老地产的研究主要集中在三个方面，即国内外发展养老地产的先进经验分析、人口老龄化下的养老地产的开发研究和关于养老地产的规划研究。罗福周和韩言虎（2012）根据我国养老地产的发展现状及结合典型案例，并从老龄化社会、老年产业经济、房地业和房地产企业转型角度，分析了养老地产的特性，介绍了国外养老地产的发展经验，阐述了当前亟待发展养老地产的必要性。姜睿和苏舟（2012）从中国养老地产的内在发展逻辑来看，养老服务社会化、养老服务设施集约化与养老服务高端化是催生中国养老地产的内在动力，养老地产金融化是养老地产的发展依托和现实路径。Deng Y， Gyourko J和Wu J.（2010）认为养老地产作为一种融合复合地产和现代服务业的产业，尽管在中国仍处于初级发展阶段，但其系统性和复合度很高，发展潜力巨大。

PPP（Public-private partnerships，或简称P3s）即公私合作伙伴关系，是指公共部门和非公共部门为提供公共产品和服务而建立的一套利润共享、风险共担的合作模式；也可以说是公共部门通过与私人部门建立伙伴关系来提供公共产品或服务的一种方式。它是通过非政府部门的融资，改变公共服务和基础设施建设的运作方式，并通过非公共部门引入市场机制，利用其创新和经验，提高基础设施和管理的水平，以达到增值基础设施的目的。目前国际上对PPP模式的研究大部分集中于对PPP项目融资风险因素的识别及分类、风险评估、风险分担原则、分担模式和在公共设施的应用等方面的研究。彭桃花和赖国锦民（2004）认为无论是在发达国家或发展中国家，PPP模式的应用越来越广泛，风险的辨识与合理分配是成功运用PPP的关键。张桂玲（2014）认为将PPP模式应用于农村基础设施建设是十分重要的，孙学工，刘国艳和杜飞轮等（2015）认为PPP在我国公用事业、基础设施等多个行业得到较为广泛的应用，但现有PPP模式不适应新形势发展要求，应迫切需要进行相应改革，并尽快开展新型PPP模式试点。R.Scott Fosler和Renee A.Berger（1982）运用实证分析的方法，研究了美国7座有代表性城市政府在提品和服务时引入私人部门的案例，其得出的结论是当地政府应该结合自身特点，城市的自然条件、经济结构和政治体制特点等，因地制宜地选择PPP模式。

三、我国养老地产开发分析

（一）开发模式

当前，我国养老地产开发模式大多模仿美国的CCRC（Continuous Care Retirement Communities，持续照护退休社区）模式，但在开发规模、功能定位和建造选址上有所区别。我国早期的开发项目是模仿美国的大规模、低密度社区，以辅助生活区、家庭照料社区等为主，设置一定比例的护理型公寓和医疗护理设施，如东方太阳城、北京太阳城等。之后我国又模仿美国出现了一些规模较小、定位高端的独立生活型机构，以老年公寓、老年聚集区为主，如椿萱茂、和熹会等。近年，国内也出现了将生态和养老结合打造的旅游养老、集中商品住宅社区小户型社区养老、主打养生牌的温泉养老等不同的新型养老地产开发模式，如无锡九如城等养老综合体。

（二）盈利模式

目前国内在养老地产的盈利模式方面有三种类型：“出售”、“长期持有”和“出售+长期持”。

（1）出售。一般而言，销售型养老地产更偏向于传统房地产开发，出售对象可以为是产权也可以是使用权，养老地产的开发以住宅产品的销售为主要利润。

（2）长期持有。长期持有自主运营，养老社区将只租不售。目前很多开发商考虑尝试采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交一定金额的会费，入住以后根据不同的养老服务等级每月再缴纳相应费用，当老人去世之后，剩余的会费将退还给家属。会员制与普通房产销售类似，是通过销售会籍，迅速锁定目标客户使资金快速回笼，也为多地养老的开展提供了客源基础。

（3）出售+持有。养老住宅的开发需要社区可持续性发展，盈利模式就需要将产品销售和运营服务二者并重。“销售+持有”型就是为了弥补全部出售模式下后期运营质量无法保障而提出的改进方案，一般是销售自理型住宅，继续持有护理型公寓和医疗护理设施，典型案例是北京太阳城。

（三）融资方式

养老地产具有前期投资大、回收资金慢、收益率低、公益性较强等特点，由于这一特殊性，养老地产很难取得银行贷款。

第一种方式，在我国最为常见融资方式的是由政府独资，养老服务作为社会福利事业，由于其回报率较低，往往由政府拨发一定比例的财政支出来开发养老地产。

第二种方式，由开发商单独投资，作为地产项目来开发销售，这种形式在国外较为多见，美国就已有专门开发建设老年地产的连锁公司，但开发成本过高，风险性大，国内较少。

第三种方式，开发商投资和住户集资相结合的方式，住户可将原住房出售或作抵押来筹集所需资金，入住后只需交付少量的费用，但可操作性较差。

四、PPP模式的引入

（一）模式的可行性和必要性分析

我国主要的养老服务形式以机构养老为主，属于我国的福利事业，通常以养老院为主，但准入门槛较高，由政府提供。而政府因为财政压力较大，对于养老院这种前期投资大、回收资金慢的基础公共建设项目缺乏足够的资金支持，再加上我国近年人口的老龄化程度日益加剧，有限的养老设施越发不能满足广大人民群众对于养老服务多元化的需求。社会资本作为当今中国经济的重要力量，有着充足的流动资金和灵活的经营理念，根据准公共物品的特点，养老地产实际上属于准公共物品的范畴，区别于传统意义上的养老院，完全可以让更有活力的私营机构作为主导进行建设，使之成为政府机构养老的有效补充。

PPP强调公共部门和私营机构为提供公共服务组建项目公司或约定长期合作，在项目中各自投入资源并合理分担风险，实现各相关方共赢。企业通过获得政府授予的特许经营权，提供基础设施、公共事业的建设与服务，通过运营回收投资并获得合理收益。养老地产本身具有的公益性，以及投资回收期长、现金流相对稳定或增长的特点，满足了PPP应用的基本条件。一方面，政府可以通过鼓励政策，引导企业加大养老服务的供给，满足不同层次的养老需求；另一方面，企业可以减轻初期投资和运营期税费带来的财务压力，专注于提升养老服务和管理的专业化水平。同时，应用PPP模式也将大力推动我国养老产业的发展与改革。

（二）养老地产PPP项目的构成

（1）项目发起方组建项目公司。项目主办人可以是某家公司，也可以是多个投资者组成的联合体。由于养老地产属于公益性项目，发起人应该拥有优秀的资质和良好的信誉。

（2）项目公司与政府签订特许协议。在养老地产PPP项目中，政府是最重要的参与者和支持者。首先，养老地产PPP项目必须得到政府批准，并在特许协议中与项目公司明确各自的权利和义务。其次，由于养老地产PPP项目属于公益性项目，政府可以提供资金、信誉、履约等方面的支持，政府也可以持有项目公司的股份。

（3）项目公司与银行签订融资（贷款）协议。一些国家政府的出口信贷机构、商业银行和一些金融机构，往往是PPP项目融资的资金主要提供者。在PPP项目融资中，往往由多家银行和金融机构组成一个银团对项目提供资金支持。

（4）项目公司与投资者签订投资协议。项目公司的融资形式可以多样化，在主要资金从银团获得外，还可以通过发行公司股票或公司债券等来募集资金。

（5）项目公司与承建商签订承建合同。承建商负责项目工程的设计和建造，通常与项目公司签订固定价格的总价承包合同。项目公司可要求承建商带资进入项目，建设款项的支付可根据事先签订的协议，在项目有现金流入的时期内分期支付。

（6）项目公司在养老地产建成后与营运方签订运营合同；老年住户与运营公司签订租赁合同。在养老地产PPP项目建成后，老年住户并不直接与项目公司签订租赁合同，而是与养老地产的管理运营方签订租赁合同，但运营公司需要向项目公司支付项目收益。这样便于项目公司和运营公司各自的分工和管理，项目公司更可以成为监督方和管理方。

（7）保险公司。保险公司是分担项目风险的重要一方，项目融资的巨额资金以及未来许多难以预料的不利因素，要求项目各方准确的认定自己面临的重要风险，并为他们投保。

（三）模式优缺点分析

养老地产这一大型公益性项目的开发，单靠政府或企业自身，往往会面临开发成本高，收益率低，回收资金慢等问题，而采用PPP模式，通过让社会资本进入养老服务行业可以提高服务效率和降低服务成本，产生共赢的良好局面。同时，政府的参与提高了养老产业的监督和信誉，加快了养老产业的发展，而社会资本的加入也提高产业经营效率，增强了资本增值能力。

另外，采用PPP项目融资方式建设老年地产，利用由多个银行和金融机构组成的银团贷款，降低了单一的银行的风险，还有保险公司的介入，也可以分散项目各方的风险。采用PPP模式融资建设大规模养老地产项目，还可以创立统一的品牌，建立统一的服务中心，建立自身的物业管理公司和医疗救护中心，提高了养老服务的多样性。

但是，采用PPP模式建设养老地产，需要的相关条件较多（需要政府的支持、需要银行和保险公司的介入、需要社会资本愿意忍受回收资金缓慢而主动介入等条件），所以仍需要大量的沟通和协调工作，才能确保养老地产PPP项目的正常开展。

五、我国养老需求现状下的PPP模式开发建议

（一）加快模式应用，满足巨大的市场需求，提高养老服务质量

根据民政局2014年公报数据显示，2014年底全国各类养老服务机构和设施94110个，其中各类养老床位577.8万张， 与2014年底我国60岁老年人口数量21242万差距巨大；同时数据显示2014年底我国每千名老年人拥有养老床位27.2张，与政府在《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》要求的每千名老年人拥有养老床位30张仍有较小差距，与发达国家平均水平的每千名老年人拥有养老床位50到70张更是差距不小。

更加突出的问题是市场配置的不均衡。研究表明，2014年全国养老机构床位使用率不到65%，公办机构的“一床难求”和民办机构的“惨淡经营”形成鲜明对比。公办养老院往往因服务好、收费低的特点受民众追捧，有新闻报道称第一福利院排号甚至要等100年。然而，高性价比的公办养老院背后是超过70%面临收不抵支的财务困境。根据 《养老机构管理办法》，“公办养老机构应当优先保障孤老优抚对象和经济困难的孤寡、失能、高龄等老年人的服务需求”；《民政部关于开展公办养老机构改革试点工作的通知》中进一步明确了公办养老机构“托底”的职能定位。也就是说，公办养老院本应保障低端养老需求，而现在承担了过多社会养老责任，中端养老市场仍旧供给不足。同时，现有的养老机构还存在城乡发展不均衡，功能过于单一和设施相对简陋等问题。

因此，面对广阔的养老市场，我们应加快PPP模式在养老地产的应用，利用PPP模式降低养老服务成本，提高养老服务质量，同时当前我国弥补巨大的市场空白。同时，注意在应用PPP模式开发养老地产的过程中，注意养老产品的层次性，以满足高、中、低三类不同养老市场的需求，注意城乡发展的协调性，确保城乡养老服务的共同发展。

（二）提升模式内涵，注重产品多样化发展，满足不同养老偏好

中国是世界上唯一老年人口超过2亿的国家，同时人口老龄化日益加剧。据预测，2050 年我国老年人口抚养比将达到46：100，即每46个老年人口需要100个年轻劳动力人口去赡养。而社会中的老年人口数量和比例仅仅是在宏观层面上表明了我国养老市场的规模，而具体的养老需求分析仍需要依赖微观调研结果。结合近年来全国各地的调研结果，可以将当前我国养老需求特点和PPP模式应用的建议总结如下：

（1）大部分老人仍倾向于居家养老，居家养老市场潜力巨大。2010年远洋地产市场调研数据表示，15%被访者考虑过入住养老公寓，其中7%入住意愿较强，其余则表示不考虑入住此类养老机构。虽然入住意愿比例较低，但目前我国老年人口已达到20000万多，乘以15%仍有3000万老年人口的市场需求，这与目前各类养老床位577.8万张之间依旧存在巨大的市场份额，机构养老市场仍大有可为。

同时，PPP模式在居家养老服务上依旧可以发挥巨大的作用。面对居家养老这一巨大的市场，政府往往很难靠自己独立支持，而当下应用PPP模式的政府购买第三方居家养老服务的项目实施，也为我们PPP模式进入居家养老这一市场提供了很好的借鉴意义。

（2）社区尺度上存在明显空间差异，养老地产开发应覆盖多方面。2013 年对北京6类典型居住社区的调查结果显示，养老需求在社区尺度上具有明显的空间差异性。相较之下，普通混合社区和单位大院的老年人对机构养老更加热衷；新建商品房社区内的老人更加倾向于服务质量和环境较好的民办养老机构；企事业单位退休职工集中的混合社区青睐中等收费水平的民办养老机构；习惯了彼此熟悉、朝夕相处的大院生活的老年人则主要选择性价比更高的公办养老机构。

针对不同社区的养老人群，我国养老地产PPP项目的开发中，应该尽量兼顾到以上各类养老人群的需求，以PPP模式开发的养老地产不应该是只针对低端、中端或高端中某一类养老市场的单个养老产品，而应该是覆盖多个层次的养老综合体。

（3）健康状况和文化程度影响养老方式选择，养老服务物质精神共结合。相关研究发现，老年人的健康状况水平和文化程度显著影响养老方式的选择。2007年的调研结果显示，慢性病患者和较高文化的老年人更加倾向于选择养老机构进行养老。而这一类人群的养老需求往往不仅限于居住保障和生活便利，同时也会融入交流、情感、甚至自我价值再实现等养老需求，这些都是我们PPP模式应用于养老地产开发中必须给予足够重视的，要确保养老服务的物质保障基础之上满足更高层次的精神需求，当然这一需求的实现，也将不断推动我国养老服务的发展和改革。

参考文献：

[1]罗福周，韩言虎.我国养老地产发展研究[J].商业研究，2012.

[2]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012.

[3]Deng Y， Gyourko J， Wu J. Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets[J].Social Science Electronic Publishing，2010.

[4]彭桃花，赖国锦.PPP模式的风险分析与对策[J].中国工程咨询，2004.

[5]张桂玲.PPP模式在农村基础设施建设中的应用研究[J].中国农业会计，2014.