房地产企业财务处理精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产企业财务处理，期待它们能激发您的灵感。

篇1

房地产企业的 售后回租，是指房地产公司将某一房地产项目出售后，又将该项目从买主( 即出租人) 手中租回的一种销售方式。具体 售后回租又有两种情况，一种是回租期结束之后，购房者可以根据市场情况选择退房还是买房，租赁期内不办理房屋产权转移手续，回租期结束后，如果购房者退房，房地产开发公司退还购房者开始支付的房屋价款，如果买房，则办理房屋产权转移手续; 另一种情况是付款时买卖合同既生效，同时办理房屋产权转移手续，回租期结束后购房者不可以退款。对这两种情况下应如何进行财税处理，下面分析如下:

( 一) 售后回租的会计处理

1. 回租期结束后可以选择购房或退房

回租期结束之后，购房者如果选择购房，回租行为实际上就是房地产公司预收货款的行为，而这种预收货款是有代价的，就是每年要支付购房者租金; 如果回租期结束后，购房者没有选择退房，则相当于房地产公司向购房者借入了款项，每期支付的租金既利息费用。针对这两种情况，在收到购房者购房款时，都要确认为负债，对支付给购房者的租金则作为资金使用费，对外出租收取的租金属于房地产公司的业务收入，下面举例说明。

案例一: 甲房地产公司采用 售后回租的形式销售门市房，售后回租期为 5 年，门市房的售价为 480 万元，成本为 300 万元，门市房回租期内每年租金 28 万元，租金每年支付一次，同时房地产公司将该回租的房屋对外租给一家超市，每年收取租金 32 万元，经计算该门市房每年摊销额为 10 万元。该房地产公司会计处理如下: ( 以万元为单位)

( 1) 收到购房者 480 万元房款时借: 银行存款 480贷: 预收账款 480同时，借: 出租开发产品 300贷: 库存商品 300( 2) 支付每年的租金费用时借: 财务费用 28贷: 银行存款 28( 3) 对超市收取租金及摊销成本借: 银行存款 32贷: 其他业务收入 32借: 其他业务成本 10贷: 出租开发商品 10( 4) 计提各种税费借: 其他业务成本 5. 44贷: 应交税费应交营业税 1. 6应交税费应交房产税 3. 84借: 营业税金及附加 0. 16贷: 应交税费应交城市维护建设税及教育费附加 0. 16( 5) 回租期结束后，购房者选择购房时借: 预收账款 480贷: 主营业务收入 480借: 主营业务成本 ( 按摊余价值结转)250贷: 出租开发商品 250( 6) 回租期结束后，购房者选择退房时借: 预收账款 480贷: 银行存款 480

2. 出售时即办理产权转移手续的情况

出售时即办理产权转移手续，在这种情况下，购房者交付房款的同时就取得了房屋的产权，房地产公司通过 售后回租的方式取得了房屋的收益权，通过对外出租获取收益，并以支付给购房者的租金作为成本，这实际上是房地产公司的一种经营行为。应按业务的类别确认收入并结转成本。沿用前例，会计处理如下: ( 以万元为单位)

( 1) 收到购房者 480 万房款时借: 银行存款 480贷: 主营业务收入 480借: 主营业务成本 300贷: 库存商品 300( 2) 收到超市支付的租金时借: 银行存款 32贷: 其他业务收入 32( 3) 计提各种相关税费借: 其他业务成本 1. 6营业税金及附加 0. 16贷: 应交税费应交营业税、城市维护建设税及教育费附加 1. 76( 4) 支付给购房者租金时借: 其他业务成本 28贷: 银行存款 28

( 二) 售后回租的税务处理

1. 营业税的处理

房地产开发企业采用 售后回租等形式进行销售，根据 《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发企业应按 销售不动产税目征收营业税。具体处理时应将房地产开发公司售后回租业务分成销售和租赁两项业务分别进行处理。销售房地产业务，根据 销售不动产税目，以销售房屋取得的全部价款和价外费用为计税依据，按 5%的税率计算缴纳营业税。如果销售同时，代当地政府有关部门收取了一部分些资金或费用，不管其会计上如何核算，均应全部计入营业额计征营业税。另外，对于销售业务，要把购房款和折扣额同时开在一张发票上，这样才可以按扣除折扣后的价款作为营业额; 如果将价款和折扣分别开具发票，无论如何，都不能在营业额中扣减。房地产企业从纳税筹划的角度上看，应采用将价款和折扣额在同一张发票上开具，以避免纳税风险;售后回租后，房地产公司通常先向商户收取租金，然后再按合同约定将租金支付给购房者。对房地产开发公司收取的租金，应按 服务业税目征收营业税，以租金的全部收入为计税依据，按5% 的税率计算并缴纳营业税。特别需要注意的是，房地产公司按合同约定支付给购房者的租金不能抵减销售房屋的计税依据[1]。

2. 企业所得税的处理

在企业所得税方面，2007 年国税总局了《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务企业所得税处理批复》，该批复规定: 房地产企业销售房屋后，又通过回租的方式从购买者手中租回该房屋，不论企业采取哪种租赁方式，均应将售后回租业务分解成销售和租赁两项业务分别进行税务处理。房屋销售收入与该被转让的房屋相关的成本、费用的差额，应计入当期应纳税所得额。从这份批复可以看出，房地产开发公司的售后回租业务的企业所得税处理和营业税税务处理是一致的，即都是要分为出售和回租两个交易步骤处理，在出售环节应该确认为企业所得税的应税收入，并入当期应纳税所得额进行计算[2]。

二、房地产企业 非货币性资产交换业务

( 一) 非货币性资产交换业务的会计处理

根据 《非货币性资产交换》准则的规定: 对于具有商业实质的交换，在换入资产或换出资产公允价值能够可靠地计量的情况下，应当以公允价值和相关税费之和作为换入资产的入账价值，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。对于房地产企业来讲，换出资产的公允价值要比换入资产的公允价值更容易取得，因此通常以换出资产的公允价值为基础，其和应支付的相关税费作为换入资产的成本，其与换出资产账面价值的差额计入当期损益[3]。

案例二: 甲房地产公司将本公司办公楼与乙房地产公司的一块土地使用权进行交换，甲公司办公楼的原价为 900 万元，累计折旧为 400 万元，交换时公允价值为 1 200 万元，乙公司土地使用权的账面价值为 800 万元，交换时的公允价值为 1 150 万元，由此乙公司另支付给甲公司 50 万元补价。( 假定在此项交换中，甲公司应交的营业税为 60万，应交的城市维护建设税为 4. 2 万元，教育费附加为 1. 8 万元，应交的土地增值税为 55 万元，乙公司应交营业税 57. 5 万元，应交城市维护建设税4. 025 万元，应交教育费附加 1. 725 万元，应交土地增值税 45 万元)

对于房地产企业来说，房屋有可能是企业的固定资产，也可能是企业的商品，对于不同用途的房屋应采用不同的方法进行会计处理，本案例中的房屋属于甲公司的固定资产，处置时应通过 固定资产清理账户进行核算，甲公司对换入的土地使用权，一般应按 无形资产核算。

通过此例可以看出，甲公司收到的补价 50 万元 换出资产的公允价值 1 200 万元 =4. 17%，由于该项交易所涉及的补价占交换的资产价值的比例低于 25%，且根据具体情况判断，该项交易具有商业实质并且公允价值能够可靠计量。其会计处理如下: ( 以万元为单位)

甲房地产公司以房换地会计处理如下:1. 固定资产转入清理借: 固定资产清理 500累计折旧 400贷: 固定资产 9002. 发生固定资产清理费用借: 固定资产清理 121贷: 应交税费应交土地增值税 55应交营业税、城建税及教育费附加 663. 换取土地使用权，作为无形资产入账借: 无形资产 1 200银行存款 50贷: 固定资产清理 621营业外收入 629乙房地产公司以地换房会计处理如下借: 固定资产 1 150贷: 无形资产 800应交税费应交土地增值税 45应交营业税、城建税及教育费附加63. 25银行存款 50营业外收入 191. 75

( 二) 非货币性资产交换的税务处理

1. 营业税的处理

非货币性资产交换，交换的双方没有实质的货币结算，按照营业税规定应由税务局核定营业额，具体的核定顺序为: 首先按照纳税人当月同类资产的平均价格确定，其次按纳税人最近销售同类资产的平均价格确定，如果没有上述两种价格，可按如下公式计算: 计税营业额 = 营业成本 ( 1 +成本利润率) ( 1 - 营业税率) 。在实际工作中，对于一般普通资产价格比较好确定，但对于土地使用权等换出资产的价格比较难以确定。在这种情况下，一般都是以换入资产的价值作为换出资产的价值确认营业税的计税基础。

2. 所得税的处理

根据 《国税总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知》 国税发 [2006] 31 号规定:资产换出方以土地使用权换取开发产品时，应按转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务分别进行所得税处理，并按开发产品的公允价值和土地使用权的账面价值之差确认土地使用权转让所得或损失。对于资产换入方，在换出开发产品时，按开发产品销售和购入土地使用权分别进行所得税处理，并将土地使用权的公允价值计入该项目的成本。

三、分期收款销售方式

《企业会计准则》规定了销售收入确认的具体条件，必须同时满足销售确认的五个条件，才可以进行收入的确认。对于房地产企业的 分期收款销售，企业可以根据房产是否交付，风险报酬是否转移等一次或分次确认收入。而对于分期收款销售，税法上计税收入的确认原则和会计上有所不同，企业应依据税法规定按照合同约定付款日期与实际付款日期孰先的原则进行纳税义务的确认和税款的申报与解缴。

案例三: 甲房地产公司于 2014 年 1 月 1 日销售写字楼 1 幢，价款为 1 000 万元，价款分两期收取，2014 年 1 月 10 日收取 600 万元，2015 年 1 月10 日收取 400 万元。该写字楼的成本为 600 万元。2014 年 7 月 1 日办理了产权手续。( 该业务的土地增值税预征率 2%，所得税率 25%，且按季预缴)下面分三种情况分析该业务的财税处理: ( 以万元为单位)

( 一) 按合同约定收款时间确认收入实现

1. 2014 年 1 月 10 日，按合同约定收取销售款600 万元

由于未办理产权转移手续，风险报酬尚未转移，会计上暂时不能确认收入，收到款项做预收账款处理，借记银行存款 600 万元，贷计预收账款600 万元。

2. 2014 年 2 月申报缴纳营业税与土地增值税

虽然会计上未确认收入，但根据合同约定收款日，纳税义务已经发生，需要计算预缴税金。借: 应交税费应交营业税 30应交税费应交土地增值税 12贷: 银行存款 42

3. 2014 年 4 月，申报预缴企业所得税应纳税所得额 = [1 000 ( 1 - 5% - 2%)- 600] 1 000 600 = 198 ( 万元)借: 应交税费应交所得税 49. 5贷: 银行存款 49. 5

4. 2014 年 7 月 1 日，确认收入借: 预收账款 600贷: 主营业务收入 600借: 主营业务成本 360贷: 开发产品 360

5. 2014 年 7 月份计提税金，因已预缴，次月无须再申报缴纳

( 1) 计提营业税和土地增值税借: 营业税金及附加 42贷: 应交税费应交营业税 30应交税费土地增值税 12

( 2) 计提企业所得税若计提数与预缴数有差异，则在年度汇算清缴时再予以调整。借: 所得税费用 49. 5贷: 应交税费应交所得税 49. 5

6. 2015 年 1 月 10 日，收取 400 万元销售款借: 银行存款 400贷: 主营业务收入 400借: 主营业务成本 240贷: 开发产品 240

7. 2015 年 1 月，计提税金

( 1) 计提营业税和土地增值税借: 营业税金及附加 28贷: 应交税费应交营业税 20应交税费应交土地增值税 8

( 2) 计提企业所得税应纳税所得额 = [1 000 ( 1 -5% -2%) -600] 1 000 400 = 132 ( 万元)借: 所得税费用 33贷: 应交税费应交所得税 33( 二) 会计上按房产交付之日全额确认销售收入实现1. 2014 年 1 月，财税处理同上2. 2014 年 7 月，确认收入与结转成本借: 应收账款 400预收账款 600贷: 主营业务收入 1 000借: 主营业务成本 600贷: 开发产品 600

3. 计提税金借: 营业税金及附加 70所得税费用 82. 5贷: 应交税费应交营业税 50应交土地增值税 20应交所得税 49. 5递延所得税负债 33其中，应交所得税 49. 5 = [600 ( 1 -5% -2% ) - 600 600 1 000] 25%4. 2015 年 1 月，计提税金借: 递延所得税负债 33贷: 应交税费应交所得税 33

( 三) 会计上按房屋交付并收回全部应收账款日确认销售收入实现

1. 2014 年 1 月，财税处理同上借: 递延所得税资产 49. 5贷: 应交税费应交所得税 49. 5

篇2

关键词：房地产；财务风险；对策

一、房地产企业财务风险解读

1.财务风险的概念。财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的，是市场经济社会化大生产的客观产物。但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施，防止人为舞弊行为的发生，从而确保房地产企业经营的良性化运作，提高抵御风险的能力，实现企业利益的最大化。

2.房地产企业财务风险的种类。(1)房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，投资活动是房地产企业活动的主旋律。由于房地产项目牵涉的范围非常广，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。(2)房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。(3)项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。

3.房地产企业财务风险的基本特征。(1)不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。(2)分散转移性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。(3)预测决策性。房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

二、房地产企业财务风险管理存在的问题

1.大量举债，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，也没有考虑催收应收账款，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。据《21世纪经济报道》2010年11月19日公布，上市房企三季报及多家机构数据统计显示，目前国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平，甚至超过全行业最艰难的2008年。个别房地产公司的负债率则高达100％以上。而11月18日，中邮证券分析师表示，“2010年三季末，20家样本企业的资产负债率达到71.3％，比2009年末提高5.09个百分点，达到我们研究-时间范围内的最高水平。”最新的数据银监会完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70％。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60％-70％以内。可见，当前房地产行业虽然经“国十条”、新“国五条”及地方各级调控政策后，仍然居高不下的房价后面，隐藏着巨大的偿债风险。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断裂，后果不堪设想。

2.不注重日常资金管理。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。

3.忽略了投资前的准备调查工作。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。

三、规避房地产企业财务风险的思路

1.建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。

2.优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。

3.加强资金管理，提高资金的利用率。一是企业应编制《项目进度资金需求计划表》，根据项目进展过程中的资金需求量分批次的借入资金，杜绝一次性的全额借入资金而引起的资金的闲置。此外借款期限的长短与利率的高低也是成正比例变动的，建议企业以短期借款为主，借款到期及时偿还再申请下一批次的短期借款，如此周转可以提高企业在金融机构的信誉度，又为以后的增加授信额度打下了基础，还可以节省借款利息支出。二是要提高项目的销售进度，加快资金的回笼，采取优惠政策鼓励一次性付款。对于可办理按揭贷款的项目，在工程的进度达到办理按揭的条件时，及时予以办理。三是严格按照工程的进度付款，对于施工单位的工程进度要加强督促并及时进行奖罚。办理零保证金或差额保证金的银行承兑汇票改变付现款的方式也可以在一定程度上节省利息支出。

4.加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。

5.加强企业之间的合作。随着经济全球化的发展，企业在抓住机遇时，要灵活处理和企业之间的合作伙伴关系，如果，投资项目规模较大，可以通过与其他企业合作，以实现共享收益、共担风险，从而降低财务风险。另外，还要促使企业间合作和竞争的统一，实现信息资源的共享从而增强自身防范财务风险的能力。

四、小　结

房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。本文探析了房地产企业财务风险管理中的一些问题，就如何进行风险决策分析还有待进一步的研究，各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。

参考文献：

[1]李晓梅：浅析房地产企业的财务风险管理，财会研究，2007，(1)

篇3

（一）房地产开发企业财务管理的概述

为了适应房地产开发公司经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业的财务行为， 应切实加强房地产开发企业财务管理。其对于防范财务风险、促使市场经济协调发展，有着积极的意义。

房地产开发企业财务管理的内容包括房地产开发与运营期间的资金筹备、调度与运转、对资金耗费进行前期预算、中期控制以及后期记录、对资金使用进行核算与分析，以及正确处理房地产开发过程中产生的一切经济问题。确保房地产开发的顺利开展便是房地产开开发企业财务管理的主要目的

（二）房地产开发企业财务管理的特点

1.管理的资金量数额巨大

房地产开发过程中需要大量的资金支出，其中房屋工程造价以及地价方面是主要的资金投入，房地产开发企业前期的资金筹备量是保证开发过程能够顺利开展的关键所在。因此房地产开发企业财务管理具有管理的资金量大、筹集资金的任务重、资金管理的难度大等特点。

2.财务预算管理的难度大

房地产财务预算管理包括对土地征用、工程施工、设备运转、材料购置、配套设施安装等多种费用的估计与预算，而由于房地产开发经营项目的内容不同，相同类型的产品在不同环境以及不同时间段内的开发流程也具有差异性，因此导致了前期财务预算管理的难度大，房地产成本的结构十分复杂。

二、房地产开发企业的财务预算管理

（一）财务预算管理的概述

房地产财务预算管理包括对土地征用、工程施工、设备运转、材料购置、配套设施安装等多种费用的估算。根据预算管理的不同目的，可以将房地产开发企业的财务预算管理分为损益预算和资金预算两类，分别是房地产开发企业财务成果的预算与房地产开发企业现金收支的预算。

（二）损益预算

与财务支出及财务成果相关的经济情况都属于损益预算的范畴，其中包括房地产开发的整体成本预算、施工期间的费用支出、缴纳的法定税额、开发完成后的房地产收入预算等等。其中的施工期间费用支出包括了对房地产的销售费用、管理费用以及日常维护费用等；在缴纳法定税额方面，房地产开发企业需要向国家缴纳包括销售不动产的流转税、土地增值税、企业所得税以及细节税费等税务金额，是损益预算中的重要预算环节。

（三）资金预算

资金预算是对房地产开发与销售过程中可能产生的现金收入支出情况进行预算，分为流入与流出两类。首先是现金的流入预算，房地产在开发期间会以银行贷款、销售回款以及房地产开发企业资金支持等多种方式来保持现金流通情况，现金流入预算就是对上述流入企业的现金款项进行预算管理。现金流入预算是十分重要的预算流程，对工程持续开展以及房地产顺利销售起到了基础的保障作用。

现金流出预算主要针对房地产开发过程中的以现金方式支出的工程管理费用、建筑施工费用、地价费用以及后期房地产销售阶段支出的银行贷款费用、房地产管理费用、销售费用、税额费用等现金费用。

三、房地产开发企业财务预算管理中融资的管理

（一）融资概述

在房地产开发过程中，融资是主要的资金筹措方式，是以开发企业的信用为基础，通过银行或个人的资金融通进行房地产开发资金运作的方式。融资作为投资的一种，存在一定的风险，其中包括在融资期限内开发企业无法偿还债务、需要使用不动产与房地产进行债务抵押或者开发企业在接受融资后如果积累了一定的负债，会产生损害股东利益的风险。根据开发企业接受融资的方式以及融资期限的不同，融资所伴随的风险也会存在差异。

在房地产开发企业的融资管理中，存在融资成本的概念。融资成本主要由基础的融资费用以及后续的使用费用两方面组成。融资费用产生在资金的筹措阶段，房地产开发企业为了接受多方融资，会委托金融机构以自身企业资产为基础发行股票、债券等融资项目，这就会产生代办股票与债权的注册费用以及代办费用。

（二）主要融资方式

1.银行贷款

信用是银行审核房地产开发企业融资资格并进行房地产融资的主要依据。银行贷款是间接融资的一种，也是当前房地产开发企业资金筹措阶段的主要融资方。

2.房地产信托

与银行贷款对融资期限的严格要求相比，房地产信托采用信托公司评价房地产开发企业信用程度并发放信托贷款，融资期限的弹性较大。

房地产信托的形式包括与传统银行贷款相类似的贷款方式、股权转让的股权融资形式以及产品的信托交易，这也是房地产信托最主要的特点。由于是信用托付形式的融资，不会增加房地产开发企业的债务压力，对开发企业的经济结构稳定以及持续发展有着重要意义。因此房地产信托融资对当前中小型房地产开发企业来说是一种重要的融资方式。

（三）融资策略

1.投资决策阶段

前期投资决策是对整体开发流程投资的分析，对融资的分析是其中的一部分，投资决策分析决定了融资与企业的联系，同时决定了投资结构。投资决策阶段直接影响了融资来源与融资结构，同时融资结构也会随着投资结构的变化而进行调整。

2.融资决策阶段

融资决策阶段会对融资期限、融资款额、融资费用等进行综合评价。融资者在融资阶段会明确房地产开发项目的目标，并且会将可能的融资方案进行系统比较，最终确定融资方法。

3.融资谈判

该阶段主要由融资方起草方案，并与相关融资渠道方进行谈判，综合双方对房地产开发融资的要求，对融资方案进行修正与调整，以符合整体项目的投资结构。

4.融资执行

在达成共识的前提下，需要根据融资方案来执行实际融资，该阶段还包括签订融资文件并进行备案、执行详细的融资计划、对融资过程中可能出现的风险进行控制并控制资金使用情况等。

三、房地产开发企业财务预算管理的主要问题

（一）对财务预算管理报告的认识问题

房地产开发企业的财务预算管理工作是对地产开发及销售过程可能产生的所有收入与支出费用进行预算，以确保房地产开发流通的资金支出，保障工程施工的持续开展，并且合理安排后期销售流程，掌握房地产销售的经济效益情况，在整体的房地产开发过程中，是保障成本、资金、工期等情况的关键工作，而预算管理期间编制的财务预算报表与报告，便是将收入支出数据直观呈现于书面的最好方式。

目前财务预算报告的主要问题在于企业内部的认识存在错误与偏差，将预算报告的编制交由企业财务部门完全负责。这种情况使得财务部门忽略了与施工部门、销售部门的交流，无法掌控工程设计规划、设备材料采购、交通物流运输、工程开展情况等信息，一定程度上影响到了财务预算报告的可靠性和真实性，无法体现财务预算管理的综合性和广泛性。

（二）财务预算管理的准确性问题

财务预算管理的损益预算以及资金预算是系统性的预算工作，因此需要经过的流程工序长、涵盖的相关部门多，造成了财务预算管理准确性不稳定的问题，执行率也存在明显差异。另外，企业内部财务部门的业务能力以及财务预算管理经验也是导致财务预算管理准确性不稳定的问题所在，预算执行力以及统计整合能力不高。

（三）注重年度预算，忽略流程预算

当前，房地产开发企业存在侧重于年度预算与年度财务报表的制定，而忽略了开发与销售过程中的具体项目的预算工作。房地产开发是周期性的流程，从初期的获得土地产权到工程竣工再到最后的房地产售罄，期间需要经历至少两年左右的时间，在这段周期内可能发生与计划不相符合的事件，因此就需要对开发过程中的具体项目流程进行预算。目前，房地产开发企业使用传统的年度预算与年度报表方案，无疑是轻视了房地产财务预算的完整性与客观性，以年度预算为引领的预算管理不利于开发企业的宏观战略发展与管理。

（四）财务预算管理的考核机制问题

目前，在大部分房地产开发企业内部，财务预算管理的考核机制并不完善，没有建立起系统且严格的责任制度。财务部门在进行预算管理前没有签订责任合同，企业内部没有相关的奖惩制度，也降低了财务预算人员的工作积极性与责任心。在后期的考核过程中，财务部门会回避主观因素以及业务能力问题，而强调预算过程中的客观原因以及市场环境与政治环境对预算结果的影响。

四、强化财务预算管理的措施

（一）提升现金流通程度

在房地产开发过程中，现金的流通是多项工程工序持续开展的关键所在，因此，当前房地产开发企业应当将现金作为开发的主体，确定其主导位置。以流通的现金支持来偿还银行贷款等支出款项，避免市场环境对银行贷款利息率造成的影响。

（二）加强各部门交流

房地产开发企业应该以财务部门为中心，加强财务部门与企业内其他部门之间的交流与联系，保障财务部门掌握工程设计规划、设备材料采购、交通物流运输、工程开展情况等信息，将财务预算管理涵盖到房地产开发的各个环节。在提升财务预算管理效率与可靠性的同时提升部门之间的流通程度。

（三）关注国家政策变化

在房地产开发过程中，国家进行的宏观经济调控以及政策颁布与实施，很大程度上影响了开发的经济效益以及成本支出程度。关注市场环境变化，实时掌握政策变化情况，结合最新的企业经营情况以及生产指标，对企业财务预算管理的具体项目进行修正与更改，测算出最符合当前政策情况的财务预算与收入盈亏情况，通过调控预算方案、预测年度财务状况等方式，保障工程顺利开展以及后续销售流程的正常展开。

篇4

尊敬的各位评委、各位同事：

大家好！

我是xxx，首先非常感谢大家给我这次机会，我竞聘的岗位是财务部综合处主任一职。今天我本着锻炼、提高的目的走上讲台，向大家汇报自己的工作，阐述自己的理想，诚恳地接受大家的评判。

一、个人情况：

我今年28岁，本科学历，会计师职称。于20**年3月荣幸加入公司，一直从事财务工作，曾在超市财务室工作了一年，大部分时间从事房产会计。现任职于房产公司财务部收入处。在公司工作的五年里，我得到了诸多的帮助与鼓励，是领导的培养、同事的关心让我得到了进步，在此非常感谢所有给予我帮助和指导的领导、同事。

二、前段工作、学习和思想总结

1、思想方面：认同公司的企业文化，遵守公司的各项规章制度。思想积极上进，待人诚恳。

2、学习方面：能积极参加公司组织的各项学习，在工作当中能虚心地向领导、同事请教。但学习主动性不强，对专业知识、国家政策掌握不全面。

3、工作方面：在财务部我从制证岗位开始学起，工作认真、勤奋，积累了一定的工作经验。前段时间完成的工作主要有：

（1）对银河电脑城、河西家居广场、世纪花园等项目的未售资产进行了清理，建立了台账，并草拟了未售资产租赁方案。在财务部长的指导下，拟定并通过了委托租赁补充协议，对规范租赁管理做了基础工作。

（2）配合用友公司完成了对房屋软件的优化，实现了房屋软件与用友财务系统的无缝连接。在查询客户信息时，速度得到了提高；数据提供也更加全面、准确。

（3）拟定并通过了电脑票据管理制度，房款收据实现了电脑出票，提升了我们的窗口形象。

三、对竞聘岗位的认识

综合处是我们财务部刚分离出来的新处室，主要的岗位职责有合并会计报表的编制、财务预算分析、资产管理以及关系到员工切身利益的工资福利的编制与发放等。我认为竞聘该职我具备以下几个基本条件：

1、有一定的实践经验。我从事会计工作已有十个年头，先后做过工业会计、零售业会计以及现在的房地产会计。进入公司财务部后，做过基础核算、编制过工资、也在原资产信用处任过资产管理，能熟练操做财务部大部分工作。

2、有系统理论知识。会计是我的专业，工作以来，一直未间断过学习，20**年就通过了会计师职称的考试，后又通过自学考试取得了会计本科学历。

3、有严谨务实的工作作风和较强的敬业精神。

四、如果有幸竞聘成功，我的工作思路是：

1、坚决服从上级领导的安排，全力以赴做好本职工作。

2、勤奋学习，努力提高个人业务水平。

3、增强服务意识，做好后勤工作，维护财务人员的良好形象。

4、严格按工作岗位职责的要求带领本处室人员完成本处室的工作，并创造性地开展工作。

5、制定本处室的工作流程，让工作有章可循，同时也方便岗位的轮换交接。

篇5

“甲供材”产生的原因是甲方从材料质量和成本效益角度考虑的，房地产开发企业一是可以有效的控制材料的质量，为建造的开发项目施工质量提供了可靠的保障，防止建筑施工企业在材料上做文章，担心不能确保建筑材料质量，影响住房质量和自身的声誉；二是利用材料集中采购的优势可以降低材料的采购价格，进而降低工程造价，一般材料占商品房建造成本的30%～40%；三是可以降低各种取费，降低工程总造价。

而“甲供材料”，对于乙方而言，优点就是可以减少材料的资金投入和资金垫付压力，避免材料价格上涨带来的风险，其缺点就是缩小了各种取费的基数，降低了工程造价，减少了建筑施工企业的利润。因此，这成为房地产开发企业经常采用的一种承包方式。 但是对于“甲供材料”这种合作方式，甲乙双方特别需要注意相关税收政策的规定。

一、“甲供材”料的会计核算

在“甲供材”料方式下，房地产开发企业的会计处理一般会出现一下两种处理方法。

第一种购入建筑材料时借记“工程物资”，建筑施工企业领用材料时，依照施工企业领用材料的价值，借：预付账款（应付账款）/××施工企业，贷：工程物资；工程结算时依照施工企业开具的工程价款包含材料价款及施工劳务费组成的发票金额结算工程款，有的结算价还可能包含取费及税金，会计处理为借：开发成本，贷：预付账款（应付账款）/××施工企业、银行存款等。

这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，在工程中，无论材料由谁提供，工程总造价中都要包括全部的材料价款，在总造价确认的情况下，建设方在支付现金给施工方时是做预付账款处理，同样，建设方将材料给施工方时也应作为预付账款处理，只不过付的是实物。

第二种购入建筑材料时借记“工程物资”，建筑施工企业领用材料时，依照施工企业领用材料的价值，借：开发成本，贷：工程物资；工程结算时依照施工企业开具的不包含材料价款、及对应的各种取费的发票金额结算工程款，借：开发成本，贷：预付账款（应付账款）/××施工企业、银行存款等。

由于建设方在发出材料时是直接计入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。

这种会计处理的依据是，建设方认为其所购物资给施工方就是用于本单位的工程，因此在发出材料时直接计入在建工程是符合规定的。

二、“甲供材”的相关税收政策规定及税务处理

以上两种不同的会计处理方法带来不同的的施工方建筑业发票的开具问题：

1.甲供材”方式下的发票开具及营业税处理

第一种方式由于建设方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入工程成本，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第52号令）第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

税法之所以这样规定，主要是防止纳税人将“包工包料”的建筑工程，改为以“甲供材”料的名义购买原材料，从而逃避营业税收。因此，施工方应按含甲供材金额开具建筑业发票，并全额缴纳营业税。

此种方式施工企业按含甲供材金额开具建筑施工发票给建设方并确认收入，但“甲供材”料由于是建设方购买提供给施工方的，施工方无法取得发票入成本。对于这部分，施工企业在计算企业所得税时如何扣除是一个大问题。

2.“甲供材”料的发票开具及营业税处理

第二种方式在“甲供材”料的情况下，由于建设方在发出材料时是直接计入了工程成本，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。因此，施工方在最终开具建筑业发票时，只能按不含甲供材金额开票，如果按含甲供材金额开票就会导致“甲供材”料在建设方重复计入成本的情况。同时，考虑到税务机关监管不到位的原因，这种会计处理方法还能少缴部分甲供材的营业税，对两方都有利。但是，施工方也要知道，这种情况下，自身承担了很大的风险，如果税务机关发现了，施工方必须要缴纳“甲供材”料的营业税，甚至要按偷税进行处罚，同时由于甲供材在工程造价时没有和建设方按规定提税，最终只能是自己承担。

三、结论

由于目前相关法律法规对于“甲供材”料如何进行会计处理没有明确的规定，因此，从某种角度讲，以上两种模式都是可以的。

篇6

关键词：房地产财务管理问题措施

一、房地产财务管理的特点

我国是全球最大的发展中国家，房地产企业发展迅速。但相对应的，我国房地产企业发展时间短，财务管理相对落后。根据以往的经验，房地产企业的特点主要体现在：第一，房地产的资金周转周期较长，所需资金也比其他行业多出不少，中间的环节也非常复杂。这都大大提高了房地产企业财务管理的难度。第二，房地产行业在开发过程相比其他行业更为复杂，在资金、税务等各个方面都不同于其他行业。因此对财务人员的要求更高，财务人员需要更高的水平，更专业的素养才能更好的服务于企业的财务管理。相对应的，水平不够的工作人员只会影响到企业的运行。

二、房地产企业财务管理存在的问题

1、企业的财务制度不完善。

我国目前房地产企业较多，良莠不齐。由于公司注册门槛低，不少企业都存在着一定的问题。尤以企业的财务制度不健全为主，极大地干扰了企业的良性运作。由于我国房地产企业发展迅速，财务制度的不完善逐步凸显。一些房地产公司的财务管理模式落后，而且执行起来也非常困难，这也是我国较多民营房地产企业中的普遍现象。

2、财务管理人员的素质不高。

房地产企业发展迅速，问题也随之而来。那就是房地产企业财务管理人员的素质相对不高。因此这就需要房地产企业对待新人要更加斟酌，选择一些更加优秀的员工，公司的纳新需要更有章程，更具专业性。但是我国的房地产行业现状却不是如此，我国房地产企业的财务管理人员招收不是很严格。同时企业老板对财务处理干预的任意性及对财务人员的重视程度也不够，不能够提高财务人员的工作积极性，入职的一些财务管理人员素养也相对较低，管理意识也不高。一些财务管理人员简单的认为财务管理工作只是粗糙的记录信息、分发工资而已，财务管理人员的素质和专业知识的缺失，导致了企业的衰败。

3、房地产企业的成本管理能力差。

在当前，我国的大多数房地产企业在公司的成本管理上存在着问题，有着不小的漏洞。虽然在当前我国社会形势大好的情况下，企业落后的成本管理模式不会影响企业的大局，但是必然会对企业的发展造成一定的影响，导致企业的经营出现问题。其次，目前我国的大部分企业只对于内部管理成本控制比较关注，而对于其他的环节相对有所忽略，如工程造价的各个环节是相辅相成，相互统一的一个整体，重视一个环节，忽略其他环节对于工程造价的影响是不利的。第三，企业财务管理工作人员的水平有限，对于企业成本的估算也缺乏专业判断，这就直接影响了企业的经营，从而导致企业盈利下降。

三、解决房地产企业财务管理问题的措施

1、优化房地产企业的财务管理模式。

从根本入手，房地产企业的财务管理制度不完善，财务管理模式不健康，导致了一系列的财务管理问题，影响公司的正常运作。所以应该优化房地产企业的财务管理模式，让企业的各个环节之间都更加统一，使管理人员得到的数据更加准确细致，从而能够进行更加高效的决策，同时还要对企业的财务管理模式进行更改，对于落后的财务管理模式要毫不犹豫的放弃，而对于其他公司更加科学的财务管理模式也要毫不犹豫的加以引进。根据本公司管理架构的特点，采取集团总制度建设，开发项目具体情况的灵活管理方式等，尽可能的开源节流，提高企业对资金的使用和投资效益，由此提高房地产企业的利润。

2、加强房地产企业的财务管理，优化员工素质。

由于房地产企业的财务管理存在较大的问题，影响了公司的正常运营，因此房地产公司需要不断地对财务工作人员提出更高的要求，培训企业员工，使得员工对于自己在公司中的位置有着更加精准的认识，知道自己肩头肩负的重任，让他们正确认识到自己的位置，充分发挥自身的积极性。要将财务管理纳入企业的战略大局之中，从而有利于企业的发展，而不至于让落后的管理模式影响企业的健康运行和发展。

3、加强房地产企业的成本管理力度。

在房地产企业的财务管理之中，成本管理控制的能力也是非常重要的一个环节。因此，房地产企业应该更加重视企业对于成本管理的能力，改善当前房地产企业发展模式之中存在的问题，把成本管理作为一项重要的工作。公司要不断的提高财务管理的能力，创新更加高效的成本管理方式，随着形势发展不断更新成本管理模式，创新成本管理，在成本管理的过程中细化步骤，对于各环节工作都要进行更加全面的预算，并要规避税务风险，不断发掘降低企业成本的途径，从而壮大发展房地产企业。

4、房地产企业财务集中预算管理。

房地产企业的集中管理必然需要房地产企业对自身资金管理进行高度的预算，并且进行全面的预算，这就需要建立适用于自身房地产企业的预算和核心结算制度。为实现财务管理的集中，就需要房地产企业具有保障的财务预算，也需要得到房地产企业管理人员的监控，以及对房地产企业管理人员的审计，加强房地产企业内部控制的审核，这些都是房地产企业必须完善的，逐步实现管理的集中化。

5、加大监督力度。

房地产企业的重要部门之一就是财务部门，所以必须要对其进行严格的监督，以保证房地产企业的良性健康发展。对于房地产企业财务部门的监督，不仅要对其内部进行监督，控制资金的不合理使用，同时还应该对整个的财务管理系统进行监管。对房地产企业内的财务问题需要进行及时的了解，杜绝资金流失、短缺等问题。因此，房地产企业必须要对房地产企业内部的资金管理进行严格的监督，打击不法行为，为房地产企业的健康发展创造良好的条件。

四、结语

对于房地产这种资金密集的关乎国民经济发展的综合性行业来说，应该更加注重企业的资金管理，将资金进行最高效、最科学、最大化的利用。提高企业内部财务管理水平，发挥财务的最大保障力和助动力，建设适应现代企业管理要求的企业财务管理体系是房地产企业发展的迫切需要。

参考文献

[1]王革.中小企业财务管理中存在的问题和解决措施[J].黑龙江对外贸，2011，05:144-145.

篇7

1.财务预测、分析、控制及参与决策的能力欠缺

近几年来，我国房地产企业市场比较活跃，包括企业财务重组，规模快速扩张。这些重组业务均涉及到企业财务预算分析的问题，按照目前相关税法规定，企业分为一般性财务处理规定和特殊性财务处理规定，不同的处理方式对各方缴纳的企业所得税影响自然不同。对于M房地产企业而言，对财务预测、分析、控制及参与决策等都比较欠缺。

2.集中采购有名无实，销售价格管理机制不灵活

例如对于M房地产企业而言，财务预测、分析，采购环节以及和财务关系等方面都需要对预算管理有极高的要求。譬如设备处负责企业设备采购，当某项目部提出设备采购申请时，在其审批权限内的采购事项，他可以不用过多考虑企业投入与产出、投资效益之类的相关经济事项。而反过来，如果实行事权与财权适当分开或相互制约。又如:设备处只负责收集汇施工项目过程中设备采购申请，至于购或不购，如何采购，则由企业负责设备购置的主管部门与负责企业经济管理工作的领导层等组织专门人员进行科学论证并最终决策，这会比部门或个人单独决策更民主、更科学、也更公平。当然如果事无巨细都通过高层领导，甚至专门委员会讨论的决策模式往往也会使企业工作陷入低效状态。

3.企业用工数量多，综合素质不高，管理能力欠佳

对于M房地产企业容易出现不合规的问题。这就要求企业必须具有一批通晓财务的管理人才。此外，在房地产业务中保持与财务部门的良好沟通也是必不可少的，在业务处理中遇到不明白不清楚的问题，及时与财务部门沟通如何处理，可以将风险化解在事前。

4.财务关系不清、权责不明，费用控制缺乏弹性

M房地产部门与部门之间，从准备，合并意向形成，企业业务具体执行一直到合并后特定期限内，都需要关注相关的财务风险因素及其变化，并及时评估后果并根据情况作出相应调整。主观上使得一些管理措施难以推行和落实。

二、低碳经济下规范企业财务预算分析的路径

1.规范企业内部核算制度，建立责任会计体系

集中采购和销售机制存在的问题则需从多方面入手，其中规范内部核算制度，建立责任会计体系是必不可少的措施。企业预算管理是一项重大业务，需要整合的资源多，涉及的范围广，有时需要跨越多个年度，因此需要企业在预算管理的每个环节都要注意相关的财务处理要求和规定，并根据业务的变化和程序的变动不断更新、完善相关财务资料，防止意外操作或疏忽遗漏必要的环节而给企业带来财务风险或由此带来损失。从准备，合并意向形成，企业预算管理业务具体执行一直到合并后特定期限内，都需要关注相关的财务风险因素及其变化，并及时评估后果并根据情况作出相应调整。

2.创新财务预算分析手段，重视财务预算分析

企业应自上而下形成重视财务预算分析的风尚，重视财务预算、营运资金管理、财务控制等工作，紧紧围绕企业目标，这样才能逐渐解决企业财务预算分析所面临的各方面的问题。被企业通常处在经营不佳、财务困难的情况下被其他企业合并，此时可能存在瞒税、漏税问题。而在特殊性财务处理方式下，被企业合并前的相关所得税事项是由企业来承继的，这意味着被企业纳税义务履行状况可能会给企业带来不良影响。如果被企业存在规模较大的未尽应尽税额，则后续企业存在较大的财务风险。

3.构建和企业实际情况相适应的全面预算管理

预算控制是全面预算管理中的核心步骤，控制是落实预算、保障预算实现的有效措施，它的实施效果最终决定着预算管理所发挥的作用，也是与传统预算管理最大的区别。预算编制完成以后，预算目标即成为企业、部门以及员工的行动目标，执行过程必须以预算为标准实行严格的控制。控制系统的功能主要是在预算期间对ERP系统的各业务子系统采用一定的控制方法，对预先设定的预算项目进行控制，并提供相应的预算控制报告。模型全面预算管理是由一系列预算构成的体系，各项预算之间相互联系，关系比较复杂，构建信息化全面预算管理体系，首先是要规划好建立在ERP系统平台上的预算管理模型。预算管理模型必须与企业的财务系统、计划系统、销售系统、采购系统、生产系统等和预算管理体系密切相关的子系统相匹配，并结合企业自身情况，在对预算管理流程进行深入调查分析的基础上，应用业务流程重组等先进的理论和方法来设计信息化的全面预算管理模型。

三、结论

篇8

1.财务风险的含义

现代企业面临着各种各样的风险。其中财务风险客观存在于企业财务管理工作的各个环节。财务风险按其在经营过程中的表现不同,可分为狭义的财务风险和广义的财务风险。广义的财务风险认为:财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响,使企业财务收益与预期收益发生偏离,因而造成蒙受损失的机会和可能。狭义的财务风险认为:财务风险是企业用货币资金偿还到期债务的不确定性,也称融资风险或筹资风险。

从财务预警角度看,对企业财务危机的预测不仅仅限于对筹资风险的预测。企业财务是企业生产经营过程中的资金运动及其所体现的经济关系。由此财务管理应是对企业资金运动及其所体现经济关系的组织和控制、协调,是组织财务活动、处理财务关系的一项综合管理工作。对财务风险含义的界定应按照广义的财务风险观来理解,更适合房地产行业。

2.房地产企业财务风险出现的原因:

(1)自身经营特点。从房地产业的经营特点看,房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。

(2)资金结构。主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款4部分组成,其中自有资金往往只占较小的比例,负债资金往往占企业全部资金来源的70%,有的甚至高达90%,一旦企业不能控制各类风险,出现不能支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。

(3)财务管理水平。我国的房地产企业,特别是大型房地产企业都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来,国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。

(4)决策的风险意识。决策失误使投资项目不能获得预期地收益,投资无法按期收回,为企业带来巨大的财务风险。

二、财务风险预警系统分析

1.财务风险预警存在的问题。在企业风险研究分析中,早期的财务风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。

2.房地产开发企业财务风险预警的作用。财务风险预警是一个风险控制系统,它借助于已有的财务资料及数理模型,对企业的经营活动、财务活动进行分析预测,以便于发现企业在经营管理活动中潜在的风险,并在危机到来之前,向相关人员提出警告,寻找危机产生的根源,督促相关人员做好有效地防范措施,做到未雨绸缪,防患于未然。财务预警是经济预警的组成部分,由于财务预警具有综合性、前瞻性、可计量性,因为,财务预警成为了经济预警的一个最有效的窗口。具体来说,房地产开发企业财务预警有以下几个方面的作用:

(1)信息反馈。进行财务风险预警需要对国内外与企业有关的各种信息进行收集并分析整理,包括企业行业竞争情况、宏观产业政策、横纵向的供应商及客户情况等等。

(2)进行风险预警,防范风险损失。通过信息收集整理,可以对企业进行横向、纵向比较,与同期国内外先进水平比较,与历史先进水平比较,得出企业的景气程度,确定是否进入需要警示阶段。

(3)保护企业,促进发展。通过财务风险预警系统,可以最大程度地发现财务风险,最大程度地做出防范措施,最大程度地保护企业财务损失。

(4)提供决策支持。财务风险预警系统既然是一个有效的信息集成系统,企业决策人员可以随时在系统中提炼出有用的信息。

(5)进行有效借鉴,完善企业管理。企业通过财务风险预警系统,不仅可以发现问题、找出问题、解决问题,更能“存储”问题,把历史数据保留下来,如果以后还碰上相同或者类似的问题,即很快能从这些数据中找出更行之有效的解决办法或者是进一步改进的解决办法。

3.房地产开发企业财务风险预警的机制。如何去实现房地产开发企业财务风险预警管理的作用,实现把房地产开发企业的财务风险转化成财务收益,这将决定着这个预警系统是否成功。预警这种机制的实现主要通过以下几个步骤:

(1)识别风险。任何预测都是以已知数据为基础,从已知数据中发现风险和识别风险是预警系统建立的基础。财务风险的识别方法有很多种,可以从财务报表数据中分析,可以进行现场察探,可以发放专家调查问卷,可以分析内部管理制度及业务流程。

(2)建立预警体系。凭借单一指标去预警的方法不能很好地完成预警功能,一般来说,财务预警是一个综合体系,如何把这些因素综合成一个最有效的预警体系,是成功预警最重要的环节

(3)进行预警控制和分析。风险已经识别,系统已经建立,剩下的,就是要依据已有的目标去控制,只有通过有效控制,风险才能化解,效益才能产生。

4.房地产企业财务风险预警具体对策。房地产企业可以通过自身的财务指标数据进行分析,判断自身在财务处理方面的关键风险因子,并及时处理;同时通过非财务指标以及非财务信息等其他方面对企业自身状况进行相应诊断。具体分析如下:

(1)成本内控措施。成本内控措施需落实到立项、规划、招投标、施工、销售、预决算等多个环节,每个环节都是关键节点,需要予以高度重视。

(2)多渠道融资模式。鉴于企业借贷资金成本的某些不可控性,房地产企业应该在融资渠道上积极拓宽思路。

(3)多业态开发模式。采用多业态开发模式预防单一开发模式而进行风险防范也不是绝对的,目前在房地产业存在两种比较典型的开发模式,分别是多元化与单一化。

(4)现金流量管理。房地产企业的现金流管理包括土地出让金的支付、工程款的支付、销售回款的管理等,其中最重要的一部分就是销售回款的管理。

篇9

关键词：财务预算；企业管理；重要性

正如著名管理学家戴维・奥利所说的，全面预算管理是为数不多的几个能把企业的所有关键问题融合于一个体系之中的管理控制方法之一。财务预算是一系列专门反映企业未来一定预算期内预计现金收支、经营成果和财务状况等价值指标的各种预算的总称。具体成果以一套预计财务报告的形式体现出来，包括现金预算、预计利润表和预计资产负债表等内容[1]。本研究将以M房地产企业为实证对象，研究其在低碳经济下企业预算管理。

1.财务预算在企业管理中的重要性

全面预算是企业治理结构下投资者与管理层之间的“游戏规则”。企业通过编制、落实全面预算使各个职能部门和管理人员明确在经营期内应该干什么及如何干，以保证各部门任务按计划完成，从而促使整个企业工作顺利进行。全面预算是各级各部门工作的奋斗目标、协调工具、控制标准、考核依据，在经营管理中发挥重大作用。全面预算管理是企业战略实施的保障与支持系统，它是配置资源的基础，是监测业务运行过程、使其向现实长期战略目标推进的工具。企业的目标是多重的，不能用唯一的数量指标来表达。因此，需要通过预算分门别类、有层次地表达企业的各种目标，包括销售、生产、成本和费用、收入和利润等。这些企业的总目标，通过预算被分解成各级各部门的具体目标。它们根据预算安排各自的活动，如果各级各部门都完成了自己的具体目标，企业的总目标也就有了保障。全面预算是涉及全方位、全过程和全员的一种整合性管理系统，体现出经营者与其下属员工之间的权力、责任安排，即在实现整体利益的目标下，明确各单位的权力与责任区间，具有全面控制和约束力。控制过程包括经济活动状态的计量，实际状态和标准的比较以及两者差异的确定和分析等。通过预算编制，可以实现事前控制、事中控制、事后控制[2]。

2.企业财务预算分析存在的问题――以M房地产企业为例

2.1财务预测、分析、控制及参与决策的能力欠缺

近几年来，我国房地产企业市场比较活跃，包括企业财务重组，规模快速扩张。这些重组业务均涉及到企业财务预算分析的问题，按照目前相关税法规定，企业分为一般性财务处理规定和特殊性财务处理规定，不同的处理方式对各方缴纳的企业所得税影响自然不同。对于M房地产企业而言，对财务预测、分析、控制及参与决策等都比较欠缺。

2.2集中采购有名无实，销售价格管理机制不灵活

例如对于M房地产企业而言，财务预测、分析，采购环节以及和财务关系等方面都需要对预算管理有极高的要求。譬如设备处负责企业设备采购，当某项目部提出设备采购申请时，在其审批权限内的采购事项，他可以不用过多考虑企业投入与产出、投资效益之类的相关经济事项。而反过来，如果实行事权与财权适当分开或相互制约。又如：设备处只负责收集汇施工项目过程中设备采购申请，至于购或不购，如何采购，则由企业负责设备购置的主管部门与负责企业经济管理工作的领导层等组织专门人员进行科学论证并最终决策，这会比部门或个人单独决策更民主、更科学、也更公平。当然如果事无巨细都通过高层领导，甚至专门委员会讨论的决策模式往往也会使企业工作陷入低效状态[3]。

2.3企业用工数量多，综合素质不高，管理能力欠佳

对于M房地产企业容易出现不合规的问题。这就要求企业必须具有一批通晓财务的管理人才。此外，在房地产业务中保持与财务部门的良好沟通也是必不可少的，在业务处理中遇到不明白不清楚的问题，及时与财务部门沟通如何处理，可以将风险化解在事前。

2.4财务关系不清、权责不明，费用控制缺乏弹性

M房地产部门与部门之间，从准备，合并意向形成，企业业务具体执行一直到合并后特定期限内，都需要关注相关的财务风险因素及其变化，并及时评估后果并根据情况作出相应调整。主观上使得一些管理措施难以推行和落实[4]。

3.低碳经济下规范企业财务预算分析的路径

3.1规范企业内部核算制度，建立责任会计体系

集中采购和销售机制存在的问题则需从多方面入手，其中规范内部核算制度，建立责任会计体系是必不可少的措施。企业预算管理是一项重大业务，需要整合的资源多，涉及的范围广，有时需要跨越多个年度，因此需要企业在预算管理的每个环节都要注意相关的财务处理要求和规定，并根据业务的变化和程序的变动不断更新、完善相关财务资料，防止意外操作或疏忽遗漏必要的环节而给企业带来财务风险或由此带来损失。从准备，合并意向形成，企业预算管理业务具体执行一直到合并后特定期限内，都需要关注相关的财务风险因素及其变化，并及时评估后果并根据情况作出相应调整。

3.2创新财务预算分析手段，重视财务预算分析

企业应自上而下形成重视财务预算分析的风尚，重视财务预算、营运资金管理、财务控制等工作，紧紧围绕企业目标，这样才能逐渐解决企业财务预算分析所面临的各方面的问题。被企业通常处在经营不佳、财务困难的情况下被其他企业合并，此时可能存在瞒税、漏税问题。而在特殊性财务处理方式下，被企业合并前的相关所得税事项是由企业来承继的，这意味着被企业纳税义务履行状况可能会给企业带来不良影响。如果被企业存在规模较大的未尽应尽税额，则后续企业存在较大的财务风险。

3.3构建和企业实际情况相适应的全面预算管理

预算控制是全面预算管理中的核心步骤，控制是落实预算、保障预算实现的有效措施，它的实施效果最终决定着预算管理所发挥的作用，也是与传统预算管理最大的区别。预算编制完成以后，预算目标即成为企业、部门以及员工的行动目标，执行过程必须以预算为标准实行严格的控制。控制系统的功能主要是在预算期间对ERP系统的各业务子系统采用一定的控制方法，对预先设定的预算项目进行控制，并提供相应的预算控制报告。模型全面预算管理是由一系列预算构成的体系，各项预算之间相互联系，关系比较复杂，构建信息化全面预算管理体系，首先是要规划好建立在ERP系统平台上的预算管理模型。预算管理模型必须与企业的财务系统、计划系统、销售系统、采购系统、生产系统等和预算管理体系密切相关的子系统相匹配，并结合企业自身情况，在对预算管理流程进行深入调查分析的基础上，应用业务流程重组等先进的理论和方法来设计信息化的全面预算管理模型。

结论

低碳经济下全面预算管理信息系统在实施中要以预算管理的通用流程为基础，以低碳经济下系统的建设为指导，通过计划、组织、控制、协调与职能一体化来实现企业资源的最佳配置和降低成本，为企业提高经济资源的使用效率、经营决策和筹资决策提供重要的科学依据。总之，21世纪是信息化时代，随着企业财务制度的实施，企业的发展需要信息化，而财务管理网络化是实现企业全面信息化不可缺少的部分。企业实施财务管理网络化，可以使得各部门之间的信息传输更加现实。（作者单位：陕西省煤炭运销（集团）有限责任公司）

参考文献：

[1] 张少珊.中小企业财务预算管理中存在问题及其原因分析[J].现代经济信息.2009（18）：152-153.

[2] 冯蓉.关于完善企业财务预算管理措施的探讨[J].民营科技.2009（10）：92-93.

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我国房地产行业不断发展，随着我国政府对房地产行业的宏观调控，企业的税收问题成为房地产企业的重要调控方向之一，企业的税务问题是企业财务管理的重要组成部分。在当前的经济体制下，我国税收体制还很不完善，在税务筹划方面仍然存在一定的风险，因此，完善房地产企业的税务筹划体制，制定合理的措施来防范风险，从而避免房地产企业税务风险所造成的危害，进而完善房地产企业的财务管理体系和提高企业的核心竞争力。

二、房地产企业纳税过程中存在的风险

（一）企业对纳税政策风险认识不到位

首先，整体来看，放眼整个房地产行业，房地产行业的纳税风险属于国家政策风险，是难以避免的行业风险。随着我国房地产行业的不断发展，房价过高已然成为一个重要的问题，我国政府在房地产行业的宏观调控也逐步加大力度。其次，我国政府对于房地产土地方面的政策使得房地产开发商恐慌从而房价逐步增大，难以避免的会出现一些房地产泡沫风险产生以及整个房地产行业出现前景模糊的情形。最后，我国房地产行业存在一定的特殊性，房地产企业的前期资金投入比较大，周期比较长，债务成本比较高，资金的风险比较大，企业的利润空间存在很大的隐患，所以企业如果资金链发生问题，这将危及整个企业的财务状况，从而影响整个企业的经营状况，影响企业的长期发展。

（二）企业缺乏正确的纳税管理机制

房地产行业的特点决定了房地产企业的刚性需求，基于纳税风险的政策因素，我国房地产企业的管理人员很难意识到这些风险，房地产企业对于企业的纳税处理方面没有合理的认知，企业对于纳税的处理方面存在一定的模糊概念的情形，企业对于纳税的处理存在很大的随意性，他们通常以为可以通过贿赂的手段可以达到少缴税的目的，所以这就导致了偷税漏税现象的出现。对于房地产企业而言，由于房地产企业长期以来都是国家重点调控的行业，且房地产税收是地方财政的重要来源，因此房地产业税负偏重是一个不争的事实。因此，一些房地产企业对于税务问题没有正确的认识，税务处理机制很不完善，企业的部分收入不计入账务中去，另外还有多计提折旧或者摊销，或者在土地增值税清算时为了少缴纳土地增值税有意串通施工企业加大施工成本等，这些行为都将导致企业极大的经营风险。就企业内部而言，内控机制还不太完善，没有专门的风险分析和评价体系，房地产企业的事前准备风险因素考虑的不够周全，所以在工作过程中难免会遇到各种各样的问题。另外，企业没有一个动态的风险监督机制，无法对纳税风险来源进行有效的评估，这很容易造成公司风险预警体系的丧失，降低了企业的风险应对能力和应对策略。

（三）企业纳税处理机制不健全

目前房地产企业内部缺乏有效的税收处理机制，同时企业内部的风险评估也比较缺乏，再加上风险预警机制也不太完善，因此房地产企业面临着很大的纳税处理风险。首先，房地产企业对于风险的因素考虑不全面，准备工作不充分，从而在实际工作中出现这样或者那样的困难。其次，缺乏动态的风险监控体系，无法对风险的来源主体进行追踪，更加增加了企业面对风险的难度。最后，对于风险的发生缺乏具体的应对方案，或者是具体的应对方案缺乏可操纵性以及可行性，从而无法降低企业的纳税风险。再者，一些房地产企业管理者没有认识到照章纳税对于房地产企业稳健经营的重要性，一味强调税负的降低，或者长期拖欠税金而促使相关部门铤而走险。

（四）企业内部财务管理人员素质偏低

由于我国对纳税处理的认识程度不高，所以我国很多房地产企业并没有设立专门的进行纳税处理的部门，同时也极度缺乏这方面的人员，对于目前情况下，我国房地产企业还是把纳税处理工作安排在财务管理体系之中，财务部门工作量大，任务重，一些财务人员只是对财务记账熟悉而对账务处理却有很大的不足，他们对税务知识的认识还比较笼统，并且实际经验缺乏，特别是国家实施宏观调控以来，由于我国税收政策发展迅速，企业的会计人员有时候很难跟上国家政策变动的步伐。这就导致了税收风险的出现，也导致了很多不利因素的发生。我国企业对于纳税筹划方面要求比较高，一些财务人员缺乏专门的培训，再加上一些人的道德素质还有待加强，所以财务人员的素质技术很多不达标，导致了我国财务风险的发生。

三、房地产纳税风险防范对策

企业的纳税问题是企业运作的一个关键环节，对于房地产企业而言，加强企业的税务风险防范，树立正确的纳税风险防范意识至关重要。正确的防范纳税风险对于一个企业良好的发展是一个极其有利的因素。

（一）企业应该树立正确的纳税意识

纳税是每一个企业应尽的责任和义务，企业应当从思想上做到不偷税漏税，做到依法纳税，纳税风险的存在具有一定的客观性，纳税过程中难免会出现一些难以避免的危害，所以作为企业的管理人员要正视纳税风险的存在，在国家规定的范围内进行合理的纳税。同时我们也要端正心态，遵守国家税收法律法规，合理的制定企业内部的纳税风险管控制度，重视纳税风险所带来的危害。同时，国家在税收政策方面做了很多的规定，企业在具体的税务处理方面要做到时刻关注国家政策动态，深刻理解国家政策的内涵，在依照国家法律规定的前提下，合理地进行税务筹划。

同时，企业管理者应认识到企业纳税是企业的一种权利和义务，纳税不仅给企业带来了很大的收益，而且对社会也产生了有力的影响。对于房地产企业而言，企业应当树立正确的纳税意识，从企业的整体利益出发，充分发挥企业的主观能动性，充分考虑自身的实际情况，考虑各方面的风险因素，合理地进行企业纳税。

（二）健全企业纳税管理机制

首先企业应当优化自身税收风险的内控体系，建立健全自身内控机制，降低税收风险。企业应当建立纳税风险和评估机制，对企业生产环节的经营活动从税收稽查、会计处理等方面进行合理的监督审核。从内部机构的设置方面，企业要想有一个健全的纳税管理机制，需要设立专门的纳税风险管理机构，准确的识别纳税风险，制定合理的税收风险应对策略，从而从各个方面规范企业的内部管理控制机制。其次，每个企业都有自己的一套制度，企业要根据自身的业务情况，自身业务的风险制定适合自己的税收风险管理机制，在财务数据的采集、整理、分析过程中，根据具体情况具体分析，把纳税管理放入到日常的经营管理过程中，在日常的生产经营和财务处理流程中，实现对税收风险的有效管理，使企业的税收风险与其他风险防范管理制度化。最后，企业应当设立专业的税务风险预防机构，与企业的财务部门、审计部门、评估部门等整合起来为企业的长远发展贡献一份力量。

（三）提高财务、财税人员的素质，正确面对纳税风险

从当前房地产企业的财务从业人员来看，人员素质不高的现象普遍存在。由于纳税风险一个重要的因素就是从业人员能力弱，所以一个企业没有高素质的人员，高质量的企业纳税规划就是空谈。因此，对于当前的房地产企业来说，对于税务风险的认识要明确清晰。房地产企业可以开设税务知识培训班，定期的把国家政策通过知识培训班的途径传授给财务人员，还可以定期的引进一些税务知识方面的专家来给企业做定期的培训，使得企业的财务人员既懂税法，也懂财务会计，也懂企业管理等多方面知识，又有丰富实践经验的高素质复合型人才，进而来保障企业的高素质、高技术人才的完备。企业应重视对纳税处理人员的培养，建立科学有效的考核机制， 通过一定的奖励措施来增强财税处理人员的素质水平。

（四）加强与税务部门的沟通

对于企业和税务部门来说，他们是不同的主体，他们所处的环境、行业以及工作性质上面都有很大的差异，这在一定程度上造成了税务部门与企业之间彼此信息不对称，所以在一些观念上面难免会出现一些偏差，所以房地产企业作为纳税主体而言，应该主动去了解认识税务部门的具体工作章程和具体的税务操作规范，企业应当与税务部门加强沟通交流，对于跟自己相关的一些重大税收政策加大交流，保持认识上的一致性，维持一个良好的合作关系，严格遵守国家税务部门的规章制度，促进企业的长远发展。

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[关键词] 房地产；财务；共享；服务中心

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2015 . 13. 036

[中图分类号] F232 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2015）13- 0058- 02

近20年来，房地产行业得到了快速发展，经营模式也实现了很大的转变，不但突破了业态、地域的局限，也实现了多层次的运行。这些经营模式对财务管理提出了新的要求。传统房地产行业资金需求大，往往需要占据较长的周期，且支付方式繁琐，需要支付的项目也比较多，进而导致了内部计算的复杂。如何有效管理财务合规及资金支付风险，提高财务效率，减少工作量，增加透明度，为企业在当前形势下提供及时的决策依据，这是目前房企的迫切需求。在这一背景下，我国部分大型房地产企业也开始尝试财务共享服务模式的创新。

1 财务共享服务中心的优势

1.1 支持企业的发展战略、加强财务管控

目前国内大型房地产公司的组织结构一般为3个层级，其中不但包括集团、城市公司，还包括项目公司。相应地，财务组织也分为集团公司财务部门、地区（城市）公司财务部门和项目公司财务部门。但由于各项目公司财务组织相对独立，其财务核算和财务处理存在不一致。就业态来看，房地产涉及的领域是比较多的，其中不但包括住宅、写字楼，还包括餐饮、购物大厦等。业态不同，核算的科目、特点也存在很大的差异，这就要求财务管理适应不同的核算方法，从而导致整个集团财务运作效率低下，资源配置协同难度较高。在财务共享服务模式下，通过制定统一的财务核算标准和核算流程，实时生成各分（子）公司的财务信息，并通过网络为各分（子）公司和集团总部的管理者提供监控。

1.2 降低成本

房地产的财会业务主要涉及以下几项：①收、退款业务；②支付业务；③资金内部划拨业务；④不涉及资金收支、需提供账务处理依据的业务。目前房地产企业每个层级的财务组织都有这些职能。在现有管理模式下，每个层级都须设置一定数量的财务人员，沟通成本、管理成本都比较大，由此造成的标准不统一、数据错漏、操作失误等问题也比较多。通过考察这些业务操作过程，可以看出，除收款、部分小额支付，其余的业务规范性比较好，是可以集中于共享服务中心操作的，也就是一个财务人员可以处理几个公司的相同业务，从而提高了处理的效率、减少了人员。笔者所在企业，采取了这种模式，同样工作需要的人员大大减少。

2 实施过程

财务共享服务中心的实施主要是将从事账务处理的财务会计工作与为企业提供决策、投融资控制的财务管理工作分开；将专业要求高、可实现标准化的业务，引入到中心的范畴之内。对地域要求较高的则不予变动，比较典型的有收款、付款审核、稽查等。

房地产企业“财务共享中心”建设的关键就在于集中，一方面要集中进行核算，另一方面要集中进行资金管理。这里所说的集中不但包括业务操作上的集中，也包括员工、地域上的集中。因此，需要对组织架构、业务流程、办公地点等做出重新安排。

2.1 财务组织架构、业务流程升级

按照专业化、标准化、流程化、集约化的标准来调整财务内部组织架构，将从事标准化工作的会计核算人员从成员单位中分离出来，并归属到财务共享服务中心，城市公司、项目公司的核算工作交由财务共享服务中心来完成，这两层次的公司只设置相应的对接岗位即可，诸如财务票据管理人员。这个岗位的人员主要是对票据合规性、合法性进行确定、核查，并将相关的数据上传到中心，这样就实现了核算工作的聚拢和集中。财务共享服务中心按专业岗位进行分工作业，一个会计人员可以处理几个单位或地区相同岗位的业务，实现集中处理各地所有项目的基础性核算服务，有效控制成本与风险。

2.2 财务系统升级

在组织架构调整之后，为了适应“共享服务中心”管理模式，一般须对公司财务系统进行流程、功能、性能方面的升级改造。对于现代企业中，财务系统平台的稳定性及功能能够满足业务运行要求是建设财务共享服务中心的必要条件之一，如果系统功能、流程、性能满足不了业务运行要求，财务共享服务将无法有效运营。

2.3 业务信息系统接口

房地产企业中，以住宅业态为例，涉及的业务信息系统也很多，其中不但包括人力资源管理系统、售楼系统，还包括停车系统等。这些系统中的收支业务都需要与财务共享服务中心的财务管理系统做好对接工作，以实现业务处理的自动化。

3 风 险

笔者认为，与其他行业相比，房地产企业实施财务共享服务还有两个风险需要关注。

3.1 税务风险

在税收管理上，我国执行的是属地原则。各个房企应该有相应的人员来与当地的税务机关联系，完成相应的税务事项。而建立中心之后，实行的是以专业岗位分工的方式，中心的人员不可能到全国各地去处理相关适宜，这就需要专门的对接人员。要完成这项工作，对接人员需要具备较高的素质，具体来说，要做到如下两点：①具备良好的沟通能力。能够根据地方税务事项，与中心人员进行高效的交流、沟通。②具备良好的分析把握能力。要了解公司的税务信息、成本等诸多内容，做到心中有数。

3.2 资金计划

从当前  []的情况来看，房企资金支付，一般都会采取如下3种方式，其中不但包括预算、现金余额，还包括制度支付。而中心的主要责任就是对款项进行审核，若是其符合支付制度，则完成付款和核算工作。但是，就目前的情况来看，房企的资金一般都较为紧张，支付也需要 对现有资金余额加以考虑，确定了现有资金余额，才能确定下一步的安排。至于具体的预算、现金控制工作，并不是中心人员来判断的，而是由那些非中心人员来判断。正因如此，若是项目公司不配备财务人员，这项工作就难以有效地完成。从这个角度来看，这种模式是不是能够减少支出，还有待进一步评估、商榷。

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关键词:房地产企业税收筹划问题对策

一、房地产税收筹划存在的问题

(一)房地产企业的纳税意识薄弱，法律意识不强

依法纳税是每个纳税人对国家应尽的义务，与国家的整体利益及企业、单位、个人的直接利益有着密切的联系。国家通过制定实施税法加强对国民经济的宏观调控，在社会主义市场经济日益繁荣的今天，税法的地位越来越重要。但在这种复杂的税法政策下，没有更好的直接的渠道传达给房地产企业，因此，一些房地产企业对税法政策了解很少，进而出现了不会交税的现象，最后自己也不知是多交了还是少交了。另外，随着税法地位的提高，房地产企业也开始将注意力放在了应纳税款上，加上税收成本的增加，影响了房地产企业的发展，房地产企业也面临着沉重的税收负担，这时房地产企业为了降低税收成本就会利用不合法的手段去偷逃税。此时，房地产企业不但要面临因偷逃税而必须承担法律制裁的风险，更要承担因偷逃税对企业带来的不利影响，这两种风险给企业带来了不小的负面影响，进而给企业的税收上带来了很大的风险。

(二)企业误把税收筹划当成了财务部门会计处理的工作

目前，很多房地产企业的领导及相关人员错误地认为，企业的税收只是财务部门的事儿，企业的应纳税额是由财务部门来决策，一旦出现多交税或者是被税务机关处罚了都是因为财务部门没有做好税收工作。这种明显的错误观念，让我们看到了房地产企业的决策人不了解税收的产生，所以当企业有纳税问题产生时就会出现无法解决的尴尬局面。虽然企业在交税的过程中，财务人员也会跟税务机关打交道，但并没有涉及到企业各经营过程相关税收事宜，财务人员只是将企业在正常经营过程中所涉及到的税款交到了税务机关。对于房地产企业所涉及的比如土地转让、开发、销售房产等等环节的税收结果，最终还是需要房地产企业的决策人在这些业务发生前做好税收筹划工作。房地产企业的各个经营环节都需要通过合同来体现，当税务机关来企业查看房地产企业的各项业务过程时就需要企业提供相关的合同，而房地产企业所涉及的每份合同都代表企业的一个业务过程，此时也相应产生一个业务过程的税收，并涉及到相关业务部门，同时财务部门就应交纳税收。但是每一项业务过程即合同签订的过程并不是由房地产企业的财务部门来签订，而真正起决定作用的是企业的决策人、策划部门及销售部门，他们才是业务签订的牵头人。此时，企业如果将税收筹划单纯地放到财务部门，让财务部门通过简单的账面处理来进行税收筹划就显得不科学、不合理、不可取。所以说，房地产企业应改变以往的旧观念，不能再将企业税收筹划工作推给财务部门，而应树立正确的税收筹划意识，提高决策人税收筹划的决策能力，使企业在业务处理前做好税收筹划。

(三)房地产企业误把税收筹划的实施放在业务产生的事后来进行

房地产企业的税收之所以经常出现问题从而被税务机关处罚是因为房地产企业没有重视税收筹划，也是因为企业的决策人没有树立正确的税收筹划观念，企业决策人只有在看到业务发生后的税负很重时才希望财务部门通过账面处理去解决税收问题，这也是目前房地产企业在税收方面存在的最大缺陷。当企业的税收产生时，再通过财务部门的财务处理手段去处理已经晚了，更不存在税收筹划了。

(四)房地产企业对公司内部缺乏必要的纳税管理

目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行税收筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢?其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。比如：房地产企业在设立过程中，性质不同，税收政策也不同，企业在开发土地的时间上有推移，从而造成税收的结果也不同，而且财务只是对企业经营成果进行核算与反映，企业很多具体业务不是财务能操作的。比如：企业在签订房屋销售合同时，是由销售部门实施的，但是由于他们不了解税收政策，没有按照税收法规进行操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。目前很多房地产企业在销售房屋时，为了达到销售目的，制定了不少的促销方式。如打折销售、买房子送装修等。但在税法上规定，打折销售是根据打折后的金额做销售，而买房子送装修是根据购房款加上装修款的合计金额做销售(送装修为视同销售)。因为销售部门不了解税收政策，无意中增加了企业的税收负担，给财务部门进行税收筹划带来麻烦。所以，税收筹划并不只是通过财务部门的工作实现的，而必须得到企业内部所有部门的配合。因此，房地产企业在决策过程中存在的这个盲区，企业内部缺乏必要的纳税管理，需要企业决策人、业务部门和财务部门相互配合。纳税人在交税过程中应该考虑自己的纳税成本，通过合理、合法的手段来实现税收筹划，财务人员不仅要了解税收政策，按国家规定交税，决策人更应该通过了解税收政策设计好自己的销售过程，来减轻自身的纳税负担，规避纳税风险。正确的纳税观念为：合同决定税收，只有加强企业内部的纳税管理，使公司各部门之间相互配合，才能减轻公司的纳税负担，更好地规避公司的纳税风险。

二、房地产税收筹划对策

(一)房地产企业应提高税收筹划意识

房地产企业要想做好税收筹划工作，首先应转变旧的思想观念，树立正确的税收筹划观念，企业的决策人应做好企业各项业务过程的事前筹划工作，并需要其他部门和财务部门相互配合。

(二)房地产企业应提高纳税成本节约意识

房地产企业应提高纳税成本节约意识，并通过合理、合法的手段来实现税收筹划。因此，不仅需要财务人员全面了解国家相关税收政策，更需要企业的决策人充分了解国家最新相关税收政策，并设计好房地产各项经营过程，以减轻企业自身的纳税负担，规避纳税风险。

(三)房地产企业应做好事前筹划

税收筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。房地产企业的开发经营过程中，决策人要做决策之前可先与财务人员进行商讨，利用房地产业相关税种的优惠政策来出台相关的税收筹划。如果财务人员的水平不足未能进行合理的税收筹划时，或者在税收筹划的技术上没什么把握的话，企业还可以通过聘请税务事务所等专业人员来进行税收筹划。

综上所述，税务筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担，还在于提高企业的税收净利润以及企业价值的稳定增长。房地产企业在进行税务筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑。只有这样，才能够充分发挥税务筹划的作用。

参考文献：

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自1998年，我国房地产市场化的推行以来，我国房地产已经发展了15年。房地产业得到空前的发展，投资性房地产也成为房地产业重要一部分。投资性房地产的出现，逐步发展，也伴随了不断完善投资房地产会计的处理。本文分析我国投资性房地产会计核算中的问题，并提出了几点具体的解决方案，以期完善我国投资性房地产会计核算。

【关键词】

投资性房地产；会计核算；不足与完善

0 引言

随着我国经济的不断发展，和城市化的不断推进。房地产业的发展成为全国乃至全球投资收益率最高，风险最小的行业。这些年来，无论是国企还是民企，为了获取利润都纷纷投入房地产业。会计核算是企业财务管理的主要方式，企业一味把投资性房地产按照固定资产处理按照历史成本入账或者是分期计提折旧方法的会计计量和处置。期限较长的投资性房地产无法实现其短期的市场价值。在投资性房地产会计核算中，我们需要寻找存在的问题。就当前看，投资性房地产在我国的会计核算方面存在一些问题，需要有关部门去修改相关的政策以完善制度。

1 投资性房地产会计的核算

1.1 投资性房地产初始的核算

在投资性房地产的投资过程中，第一步要对投资性房地产的初始化成本进行准确有效的计量，其次在进行合理的核算建筑物出租日期和土地使用日期。常的工程中，核算部门对投资性的房地产总资产核算。分别对投资房地产企业中的固定和无形资产分别进行分类和核算。并对房地产的项目投资预算，以提高投资性房地产为企业带来的经济利益。

1.2 投资性房地产的后续核算

后续的会计工作中要对投资性房地产进行记账、算账、报账。房地产的维护、装修、设施建设、管理等财务费用的计量要严格按照相关的会计计量法则对房地产进行日常计量，使其达到科学性、有效性，促进计量的价值体现。以人民币为记账单位对投资性房地产的经济活动进行核算，通过设置账簿、填制凭证和特定的记账方式以及会计报表的编制，进行的综合、不间断财务计量的反映以及风险的监督，形成的测控指标，为投资者提供可靠信息，考核经营目标的完成情况。

2 投资性房地产会计核算中存在不足点

2.1 公允计量问题

有效的投资性房地产评估是房地产进行投资的基础。在企业的资产负债表中，如果采用是公允价值核算模式进行的评估，将投资性房地产的公允价值变动计入损益，就会增加或减少企业利润的总额。但是虚拟的资产在企业的实际运营中并未起到效果，只有在出售是才能体现。一旦房价出现大幅度的波动时，就会给房地产投资企业造成严重错觉，并引发过度投机或者恐慌。同时，公允价值核算模式给了企业提供了控制利润，偷税漏税的空子，影响到财务报表科学性和准确性，难以对企业的盈利空间作出准确判断。

在我国会计的准则中，不许将固定资产的盈亏同其他业务收入和支出一起核算。企业的实际计量同会计准则出现不一致性，就会造成在实际的财务处理中的误差，就会降低信息的准确性。

2.2 公允价值与账面价值计量转换误差点

当投资性房地产用途发生变化时，需要对房地产进行重分类。

自用的房地产为投资性房地产时，只是资产的用途变化，而资产根本性能变化，随意的改变房地产原有账面价值是不合理的。如表1，公允价值与账面价值的差异会导致资产价值得到不真实的估量。

3 完善投资性房地产会计核算中的建议

3.1 出台相关投资性房地产公允计量的建议

企业在投资的过程中，以公允价值方式计量的投资性房地产，当其价值发生波动时，将投资性房地产公允价值的与账面价值差额进行计量。这样就不会出现单一的信息缺失，可以有效对企业固定资产进行长期的评估，使投资性房地产的价值更加真实。

3.2 出台计量方式转变问题的建议

在转换核算中，投资性房地产转为自用房地产时计量方式也由公允价值计量转为成本价值计量，将投资性房地产公允价值作为房屋计量的基础，而公允所产生的价值与原账面值差计入当期盈利或者亏损。

4 小结

投资性房地产的讨论成为学术界话题，尤其是2008年金融危机对于公允价值计量方式的深刻反思，同时房地产业的迅速发展和房价的过快上涨。投资性房地产的公允价值方式计量尚有不足之处，但是这种方式是它的补充。这就需要会计准则制定人员进行更多思考，实践和改进，深入分析关联准则的有效性，真正实现准则合理运行。

【参考文献】

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篇14

税务稽查、管理对策

一、我市房地产行业发展的趋势和动向

目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。

(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。

(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。

(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。

二、房地产企业项目运作及会计核算特点

（一）项目运作的程序

一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：

第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。

第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。

第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

（二）会计核算特点：

1、收入核算

房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。

2、开发成本核算

（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）

（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。

（三）税金的计算特点

房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：

1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。

2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况

根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。

三、房地产企业的税务违法行为及分析

（一）隐匿收入

1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。

2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。

3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司1996年6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。

4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。

（二）虚增成本方面

1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。

2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。

3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。

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4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。

（三）超标准列支费用

1、利息支出问题。

（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。

（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。

2、销售费用列支问题

（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。

（2）虚增费用。由于对销售费提取比例税法尚无明确规定，各公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以费的形式支出、转帐，挤占税前利润。

（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。

四、检查的方法和技巧

(一)项目检查法

以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。

(二)基础资料、数据的收集法

基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。

(三)数据间的逻辑关系分析法

掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。

如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。

开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。

(四)整体测算法

由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。

从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：

（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4％代征】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/㎡收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为550-650元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1100元/m2，高层造价为1400-1500元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。

(五)实地核实法

针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。

(六)帐内检查与外调相结合法

由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。

(七)对往来帐户的检查

房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。

四、关于对房地产行业税务检查的几点建议

针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性

(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。

(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。

(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。

(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。

五、关于房地产业税收征管方面的几点建议

(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。

(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。

(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。

(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。