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房地产项目营销建议精选(五篇)

发布时间:2023-09-28 10:12:06

序言:作为思想的载体和知识的探索者,写作是一种独特的艺术,我们为您准备了不同风格的5篇房地产项目营销建议,期待它们能激发您的灵感。

房地产项目营销建议

篇1

关键词:房地产项目;重点环节;开发管理。

对房地产产品进行精准的市场定位,实施合理优化的成本战略,能够有效提高房地产企业的市场核心竞争力。虽然不同的房地产企业具有不同的经营策略,但是想要实现企业的成熟与有效经营必须具备以下几点,即构建完善的市场调研机制、成本控制制度尤其是产品研发制度。下文就房地产项目开发管理重点环节进行了分析和探讨。

1.房地产项目开发的投资决策问题

房地产企业是否具有雄厚的实例,土地储备量的大小是非常重要的标准。项目土地的出售和购买一般均通过招投标的方式,因此,在拍卖出让项目土地之前,对于究竟以何种价格取得土地比较合适,企业应该实现做好详细的项目投资的可行性方案,该方案应该包含房地产项目基本情况、项目用地情况调查、项目开发建设进度、项目开发组织机构、项目项目运行费用等。当然,制定或者编制项目投资的可行性方案需要房地产开发企业积累丰富的相关的基础性资料,否则不能够保证计算的全面性与精确性。经验显示,土地拍卖是一个竞争异常激烈的过程,通常需要多次加价才可能中标,所以在深刻研究项目的主要状况以及预期成本之后,在土地拍卖过程中才能够做到胸有成竹。

2.优化设计产品方案

在房地产项目的设计方案期间,想要保证设计方案的高质量,首要条件便是对产品市场进行深入、全面的产品市场调查。产品市场调查直接影响到房地产项目开发的成败。做好设计期间的市场调研报告需要注意以下几个方面:

第一,项目地块的概况。主要是项目所在地区或者城市的主要区域的房地产项目开况,房地产项目所在地块的现状尤其是今后规划情况,房地产项目所在地块的土地出让情况、地产开发状况。

第二,土地属性问题。对土地的基本基标、周边情况以及本身的潜力进行深入的分析和探究。

第三,当前的市场供需状况。主要内容包括:房地产项目所在地块的周边市场分析(主要是市场的整体供应情况分析),房地产项目所在地块周边的典型个案供应分析,其他市场需要状况分析(例如建筑、景观以及户型等)。

第四,相同类型的经典项目调查与经典项目分析。主要内容包括:针对典型项目的个案进行深入的调查,分析该典型项目个案的典型优势,结合实际的区域特点对典型项目的用地规划进行细致分析。

第五,开发该类房地产项目的具体对策和建议。主要包括建筑类型的对策与建议、绿化景观的对策与建议、户型匹配的对策与建议以及针对以上的建议的完善与优化。

3.项目成本控制策略

3.1成本控制的原则

(1)科学合理性原则

房地产开发项目的开发具有投资大、周期长、影响因素多,风险性高等特点。尽管提前制定的投资目标不能够保证各项数据的真实性和准确性,但是项目投资估算是不可或缺的。在房地产项目开发实践过程中,通过不断地的修改与调整,概算、预算、决算以及承包合同价会逐渐清晰化、准确化。投资估算是规划设计和方案设计的重要“参照物”,扩大初步设计方案与实施方案的目标就会形成概算,工程投资的最终结果便是决算。估算、概算与决算都必须具有较高的科学性与合理性,否则将直接影响房地产项目的收益情况。

(2)以设计阶段为重点全过程成本控制原则

项目建设全过程都在不同程度地影响着成本费用,因而,项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。然而,经大量的测算分析,人们发现对项目成本影响最大的阶段,是项目设计前的各环节。在规划设计阶段,影响项目成本的可能性为75%-95%;在技术设计阶段,影响项目成本的可能性为35%-75%;在施工图设计阶段,影响项目成本的可能性为5%-35%;而在项目的施工阶段,通过技术经济措施节约成本的可能性只有5%-10%。显然,控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。因而,项目投资控制,既要贯穿于项目开发建设的始终,又要把重点放在项目设计及设计前的前期策划阶段。

(3)成本的主动控制原则

房地产项目的开发以选择宗地为开始,因此,从该阶段开始便要主动出击,举例来说,主动要求设计部门编制规划设计方案,并对全案进行策划。由于设计部门最大的弱势便是“懂技术不懂经济”,因此建议由专家小组(主要由建筑师、经济师、策划师组成)对设计部门提出成本控制的要求与建议,此举能够有效在设计阶段进行成本控制,也是遵循成本控制主动化的典型体现。需要的注意的是,在工程方案的实施执行过程中,成本控制目标通常会偏离预定方向,此时要积极主动寻求控制方法和处理措施来纠正偏离方向。

3.2细化成本控制方案

房地产项目通常可以划分为四个阶段,即决策阶段、前期准备工作阶段、施工建设阶段和市场营销阶段。

(1)决策期间

投资决策分析分为两个部分:第一,市场分析。对产品供求状况、市场竞争环境、价格水平、目标市场等;第二,项目财务评估。依照前者分析的结果分析和对比项目的经营费用和收入。

(2)前期准备期间

该阶段主要包括以下几点:第一,分析拟开发项目用地的范围和特性,规划用途及获益能力大小;第二,获取土地的使用权;第三,征地、拆迁、安置、补偿;第四,规划设计及建设方案的制定;第五,项目报建;第六,市政设施建设的谈判与协议;第七,资金筹措(安排短期和长期信贷);第八,对市场状况作进一步分析,初步确定目标市场或价格水平;第九,对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算;第十,选择确定承包商。认真落实以上各项工作的内容,有效地进行成本控制。

(3)施工期间

在此阶段,房地产开发企业的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算,解决施工中出现的争议,确保整个开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。

篇2

1.1 房地产项目背景

1.1.1 房地产项目名称

1.1.2 房地产项目承办单位

1.1.3 房地产项目主管部门

1.1.4 可行性研究工作的编制单位

1.1.5 研究工作概况

1.2 编制依据与原则

1.2.1 编制依据

1.2.2 编制原则

1.3 研究范围

1.3.1 建设内容与规模

1.3.2 房地产项目建设地点

1.3.3 房地产项目性质

1.3.4 建设总投资及资金筹措

1.3.5 投资计划与还款计划

1.3.6 房地产项目建设进度

1.3.7 房地产项目财务和经济评论

1.3.8 房地产项目综合评价结论

1.4 主要技术经济指标表

1.5 结论及建议

1.5.1 专家意见与结论

1.5.2 专家建议

第二章 房地产项目背景和发展概况

2.1 房地产项目提出的背景

2.1.1 国家或行业发展规划

2.1.2 房地产项目发起人和发起缘由

2.2 房地产项目发展概况

2.2.1 已进行的调查研究房地产项目及其成果

2.2.2 试验试制工作情况

2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况

2.2.4 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程

2.3 投资的必要性

第三章 房地产项目市场分析与预测

3.1 市场调查

3.1.1 拟建房地产项目产出物用途调查

3.1.2 产品现有生产能力调查

3.1.3 产品产量及销售量调查

3.1.4 替代产品调查

3.1.5 产品价格调查

3.1.6 国外市场调查

3.2 市场预测

3.2.1 国内市场需求预测

3.2.2 产品出口或进口替代分析

3.2.3 价格预测

3.3 市场推销战略

第四章 产品方案设计与营销战略

4.1 产品方案和建设规模

4.1.1 产品方案

4.1.2 建设规模

4.1.3 产品销售收入预测

4.2 市场推销战略

4.2.1 推销方式

4.2.2 推销措施

4.2.3 促销价格制度

4.2.4 产品销售费用预测

第五章 建设条件与厂址选择

5.1 资源和原材料

5.1.1 资源评述

5.1.2 原材料及主要辅助材料供应

5.1.3 需要作生产试验的原料

5.2 建设地区的选择

5.2.1 自然条件

5.2.2 基础设施

5.2.3 社会经济条件

5.2.4 其它应考虑的因素

5.3 厂址选择

5.3.1 厂址多方案比较

5.3.2 厂址推荐方案

第六章 房地产项目技术、设备与工程方案

6.1 房地产项目组成

6.2 生产技术方案

6.2.1 技术来源途径

6.2.2 生产方法

6.2.3 技术参数和工艺流程

6.2.4 主要工艺设备选择

6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标

6.2.6 主要生产车间布置方案

6.3 总平面布置和运输

6.3.1 总平面布置原则

6.3.2 厂内外运输方案

6.3.3 仓储方案

6.3.4 占地面积及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

6.4.2 特殊基础工程的设计

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造价估算

6.5 其他工程

6.5.1 给排水工程

6.5.2 动力及公用工程

6.5.3 地震设防

6.5.4 生活福利设施

第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析

7.1 房地产项目选址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆迁和移民安置规划方案

第八章 资源利用与节能措施

8.1资源利用分析

8.1.1土地资源利用分析

8.1.2水资源利用分析

8.1.3电能源利用分析

8.2节能措施分析

8.2.1土地资源节约措施

8.2.2水资源节约措施

8.2.3电能源节约措施

第九章 房地产项目原材料供应及外部配套条件

9.1 主要原材料供应

9.2 燃料、加热能源供应

9.3 给水供电

9.4 外部配套条件

第十章 房地产项目进度与管理

10.1 工程建设管理

10.2 房地产项目进度规划

10.3 房地产项目招标

第十一章 环境影响评价

11.1 建设地区的环境现状

11.1.1 房地产项目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施

11.1.5 现有工矿企业分布情况;

11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况;

11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况;

11.1.8 交通运输情况;

11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。

11.2 房地产项目主要污染源和污染物

11.2.1 主要污染源

11.2.2 主要污染物

11.3 房地产项目拟采用的环境保护标准

11.4 治理环境的方案

11.4.1 房地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

11.4.2 房地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响

11.4.3 房地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

11.4.5 绿化措施,包括防护地带的防护林和建设区域的绿化

11.5 环境监测制度的建议

11.6 环境保护投资估算

11.7 环境影响评论结论

第十二章 劳动保护与安全卫生

12.1 生产过程中职业危害因素的分析

12.2 职业安全卫生主要设施

12.3 劳动安全与职业卫生机构

12.4 消防措施和设施方案建议

第十三章 企业组织和劳动定员

13.1 企业组织

13.1.1 企业组织形式

13.1.2 企业工作制度

13.2 劳动定员和人员培训

13.2.1 劳动定员

13.2.2 年总工资和职工年平均工资估算

13.2.3 人员培训及费用估算

第十四章 投资估算与资金筹措

14.1 房地产项目总投资估算

14.1.1 固定资产投资总额

14.1.2 流动资金估算

14.2 资金筹措

14.2.1 资金来源

14.2.2 房地产项目筹资方案

14.3 投资使用计划

14.3.1 投资使用计划

14.3.2 借款偿还计划

第十五章 财务与敏感性分析

15.1 生产成本和销售收入估算

15.1.1 生产总成本估算

15.1.2 单位成本

15.1.3 销售收入估算

15.2 财务评价

15.3 国民经济评价

15.4 不确定性分析

15.5 社会效益和社会影响分析

15.5.1 房地产项目对国家政治和社会稳定的影响。

15.5.2 房地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性;

15.5.3 房地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性;

15.5.4 房地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性;

15.5.5 房地产项目对合理利用自然资源的影响;

15.5.6 房地产项目的国防效益或影响;

15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。

第十六章 风险分析

16.1 风险影响因素

16.1.1 可能面临的风险因素

16.1.2 主要风险因素识别

16.2 风险影响程度及规避措施

16.2.1 风险影响程度评价

16.2.2 风险规避措施

第十七章 可行性研究结论与建议

17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。

17.2 对主要的对比方案进行说明。

17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。

17.4 对应修改的主要问题进行说明,提出修改意见。

17.5 对不可行的房地产项目,提出不可行的主要问题及处理意见。

17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。

篇3

关键词:事件营销;类型;问题;建议

一、南宁房地产事件营销的事件类型

事件营销是指企业通过策划、组织和利用具有新闻价值、社会影响以及名人效应的人物或事件,吸引媒体、社会团体和消费者的兴趣与关注,以求提高企业或产品的知名度、美誉度,树立良好品牌形象,并最终促成产品或服务的销售的手段和方式。近几年南宁房地产业欣欣向荣,一片大好。事件营销凭借其目的性强、成本低、效果明显等特征,越来越受到房地产商的青睐,成为房地产项目常用的营销策略之一,目前市场上事件营销的事件类型主要有以下5种类型:

(一)营销节点性事件

房地产营销节点一般是指在项目销售过程中的各个重要时间点。如:首次对外推广、营销中心开放、园林示范展示区开放、首次开盘、二次开盘等。这些事件都与项目的销售有重大的关联度,对项目的整盘销售都会产生影响。此类事件的开展通常是以吸引市场目光,提高项目知名度,为项目增加客户基础为目的的。营销节点性事件一般都会声势浩大,具有仪式感。如:营销中心开放事件。营销中心开放意味着营销中心可以正式接待客户,正式入市。除了开放仪式外,还会设计互动游戏与冷餐环节,提高客户的体验感和增加客户的互动性,线上推广方面选用多媒体组合,全城发力,告知市场项目正式入场,吸引全城目光,为项目造势。

(二)新闻公关事件

房地产新闻公关是指在项目运营过程中,按照新闻规律,结合项目的品牌需要,通过新闻媒介,树立品牌形象,创造消费需求,为营造良好的外部发展环境等营销目标的一种营销沟通手段。常见的新闻公关事件有:项目品牌会、产品会、媒体见面会等。此类事件的开展通常是利用媒体为项目造势,引发全城关注,除此之外就是危机公关的运用,当项目在市场上出现负面消息时,运营部门会单独为危机事件召开媒体见面会,当面澄清事实,扩大影响力。

(三)爆点事件

房地产爆点事件是指在项目运营过程中策划的能立刻引起全城关注的事件。如:明星演唱会、大型展览会、新科技体验或极具争议性的活动。爆点事件对于整个项目而言,意义非凡。通常会在项目正式入市前或首次开盘前,为引起全城关注而举办。虽有助于凸显项目的品牌个性,提升项目在市场上的美誉度和知名度。但一般人力、物力投入也大。

(四)系列事件

房地产系列事件是指同一主题下的举办两场以上的不同事件,如:以女性为主题的瑜伽课堂活动、插花艺术活动、护肤养生讲座活动等。系列事件的举办有助于输出项目的品牌理念,加深客户对项目的品牌认知

(五)周末暖场事件

房地产周末暖场事件是在每周末针对目标客群举办的,能在现场制造热闹气氛的一种事件。暖场活动大致有几种分类:亲子活动类、DIY类(蛋糕DIY、巧克力DIY、手工DIY等)、才艺展示类、互动自助类等暖场活动费用低、效果明显,处于顺销期的项目一般都会举办此类活动。暖场事件有助于提升项目品牌影响力、吸引潜在客户关注与逼定现场客户成交的作用。

二、南宁房地产事件营销存在的问题

(一)目标不明确,盲目跟风,不考虑事件与项目的品牌协调性、产品的特性是否有关联度,最终导致宣传效果较差,甚至影响企业的形象

事件营销的主要目的在于利用有新闻价值的事件的影响力,帮助项目持续向市场发声,实现产品和品牌的宣传。但目前南宁房地产市场上还存在一些为了做事件而做的企业,完全不考虑整个事件的调性是否与项目本身的气质契合,不仅浪费了人力、财力、物力,更会影响到整个项目对外的形象输出。

(二)缺乏长期性以及系统性,导致事件营销与销售脱节,影响销售进度

房地产项目开发周期较长,在不同的开发阶段有不同的营销目标,事件营销也要跟随开发周期的阶段不同调整相应的事件营销策略,这就需要以长期且系统的将事件营销规划好,从而帮助项目快速销售。

(三)危机事件缺乏应急处理措施,危机意识弱,导致危机事件处理不及时,不到位

危机事件一般具备突发性、紧急性和不确定性等特征。有些危机事件处理不当会对企业造成不可挽回的损失。南宁市场上常见的危机事件类型有:工程质量问题、客户在营销中心打闹、客户维权拉横幅等。这些危机事件往往会广泛引起媒体的关注,稍处理不当,就会影响企业品牌的美誉度。

(四)缺乏创新性,导致邀约客户返场有难度,从而影响销售

目前南宁市场上的事件营销活动普遍创新性,在目前产品同质化越来越严重的情况下,事件营销的创新性尤为重要,创新的制造事件营销,才能跳脱出目前南宁房地产市场,才能以最少的成本获得最大的利润,从而顺利邀约客户返场,为产品销售提供辅助作用。

三、提升南宁房地产事件营销效果的建议

(一)明确目标,加强关联度

一般来说,房地产事件营销的目标主要有三方面:一是为了聚拢人气,为项目炒作;二是提升项目在市场的知名度与名誉度;三是输出项目销售信息,从而帮助销售。在项目开发的不同阶段,目标也不尽相同,所以需要事件营销人员明确目标,根据项目调性、目标客户气质、产品特性选择适合的事件。

(二)制定计划,明确策略,提高执行力事件营销策略

作为房地产项目运营过程中的主要营销策略之一,需要与项目的整体营销目标相统一,房地产项目运营具有长期性、科学性、系统性等特征,事件营销策略也需根据项目特性、目标客群特征、产品特点制定计划,辅助项目完成不同阶段的营销目标,也可与其他项目形成差异化,体现自身的创新性。事件营销策略制定好后,需要安排专人负责跟进,在执行中不的完善和修正事件营销策略以便于为下一阶段的事件营销策略提供理论依据。

(三)强化危机意识培训,提前做好危机事件预案处理

危机事件是房地产企业必备的能力之一,但危机事件往往具有不可控性和突发性,所以就需要在日常工作中加强对现场工作人员的危机意识培训,积极排查现场、工地等潜在危机,并有针对性地对可能发生的危机事件做好预案,万一发生,及时处理,防止事态严重。

(四)正视事件营销,准备好充足的资金

事件营销作为新经济时代的产物,目前已具备普遍性,很多企业喜欢影响力大、具有轰动力的事件营销,这样表面看似风光,其实往往会给企业带来不必要的损失。事件营销还是需要从自身出发,科学分析事件营销费用与效果之间的关系,合理地借助事件营销来完成营销目标。

参考文献:

[1]张年胜.事件营销在房地产营销中的应用研究[D].安徽:安徽大学,2012.

[2]邱立波.如何借助事件营销提升企业提升品牌形象[J].新闻界,2010.

篇4

关键词 房地产项目;前期设计;存在问题;改进措施

中图分类号TU2 文献标识码A 文章编号 1674-6708(2013)88-0025-02

1 房地产项目前期设计的具体工作内容

房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言,设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景,以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性,前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外,设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”,是以房地产开发商委托为前提下,为房地产项目的顺利进行而打好基础。

房地产项目前期设计工作的开展,首先,应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计;其次,进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行;然后,要做好专业的项目评估和项目的立项工作,最后,提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后,通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制,然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有:首先,进行项目场地的选择与用地规划,其次,进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请,根据申请规划要点条件,针对市政规划设计指标,报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证,并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可,直至签订正式的建筑设计合同为止。

2 当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题

2.1 前期设计中对场地选择与判断的失误

很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时,对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析。比如,针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置,建造了高档的单体别墅产品,从企业效益而言,可能并不会造成效益损失,反而是,这些房地产开发商进行设计的当初,只考虑了“眼前利益”。这样的设计从长远考虑,带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖,也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析

对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性,都是一致的、是动态的、也是变化的。在很多国内房地产项目进行定位阶段,只考虑了初期市场,缺乏对市场的预期分析,缺乏对目标客户群的深入分析,由于建筑类项目建设周期较长,项目定位仅考虑了开发初期的市场,缺乏对目标客户群的深入分析,例如:很多房地产项目进行前期设计时直接参照别的项目,甚至直接照搬。致使产品出现趋同化现象,难以满足客户需求,从而导致出现了产品的趋同化想象,同时,对房地产项目的销售带来不小的压力。再比如,由于缺乏对市场的预期分析,国际金融危机对房地产市场也带来了不小的冲击,随着我国不断加大宏观调控措施带来的“买方市场的理性回归”,综上分析,这些市场因素和政策因素都会给未来房地产市场带来一定的压力和冲击,同时对房地产项目的前期设计工作加大了一定的难度。

2.3 房地产开发商和建筑设计师存在的问题

由于在房地产项目前期设计和规划阶段,很多开发商不重视前期对市场的调研。很多房地产企业缺乏较为完善的成品研发部门和内部研发系统,致使进行前期设计的工作缺乏对市场导向的影响。其次,一些开发商只注重开发项目的档次和配套,致使产品结构不合理,再次,有些开发企业只追求盲目投资,缺乏应有的规划和环境意识,致使很多项目设计前期实施造成了过程的失控。由于只追求投资效益的最大化回报,在项目进行规划设计过程中,一些开发商往往只考虑容积率、楼宇间的密度以及楼层的建筑高度等指标,其最终的结果会致使城市基础设施过大和人们居住环境产生失衡。

在当前房地产现行的设计体制下,建筑行业细化的职能分工,也使得建筑设计师们日渐狭隘,在国内很多房地产项目实践中,由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解,以及在前期设计中盲从开发商的意愿,已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用。另外,一些房地产企业的设计部门,进行项目前期设计工作的很多都是非设计专业的设计师,这些设计师由于缺乏对建筑专业扎实的知识,从而导致对前期设计工作中只重视市场需求而忽略建筑结构设计;由于缺乏对项目客观的考虑而影响项目的总体规划和设计。

3 针对房地产项目设计前期问题的改进途径

房地产市场的发展有其自身的规律,不论从宏观上还是微观上都要做好深入细致的研究。首先从宏观上看,要关注全球经济和我国的房地产市场的发展方向及规律,从微观上,要分析所处房地产项目周边地区的发展态势。

除了要做好对房地产市场的发展规律的研究和分析外,前期设计工作还要对项目所处的自然环境以及周边设施进行充分的了解;要综合考虑诸多的外在因素和项目设计的配套措施。具体要考虑所在城市及区域的经济发展水平、发展特点及现状,另外,要充分考虑到开发项目所在场地、周边公共设施、水文地质以及相关的配套设施。

很多房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门,势必会造成房地产项目前期设计规划工作进度乃至项目后期施工的正常运行;因此,建议房地产开发企业应尽早建立和完善项目设计前期工作体制,以保障后期工作有章可循。由于,当前很多房地产开发企业的市场调研和策划工作都是通过委托第三方营销公司进行的,而这些公司的很多从业人员从经验和工作能力上都达不到同等设计师的水平,因此,市场调研的结果也必然导致不合理和不客观。因此,针对上述情况,在项目前期设计进行的过程中,要更多的依赖建筑师自身的设计和管理经验。建筑设计师要做好项目的必要性和可行性的分析和预估,其次就项目规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的环节和主要问题进行细致的分析和预测,并提出相应的解决措施,以此保证项目的顺利进行。

4 结论

当前,随着我国对房地产市场的宏观调控影响,以往房地产市场的暴力现象已经一去不复返了,房地产市场的供求水平逐渐均衡,房地产市场未来面临的房地产项目将对房地产前期设计工作带来更大的挑战。

参考文献

[1]苏泉.房地产项目优化设计探讨[J].中国新技术新产品,2010(11):205.DOI:10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.

篇5

关键词:房地产;投资;过程控制

中图分类号:F27文献标识码:A

一、引言

一个房地产项目运营周期包括项目决策、项目实施前准备、项目实施和项目营销四个阶段。项目实施前准备又包括设计、招投标、合同签订各阶段。项目在实施过程中具备对外预售条件后可进行项目营销,项目的实施和营销阶段有一定的重合。房地产项目投资贯穿其中,项目决策、项目实施前准备阶段虽然投资直接额度小,但对整个项目运营周期投资的影响程度大,是项目投资的事前控制阶段;项目实施和项目营销阶段对项目运营周期投资的影响程度虽然小,但项目投资却主要发生在此阶段。因此,对房地产项目实行有效的过程控制是实现房地产项目投资管理目标的关键。

二、建立房地产开发项目投资过程控制体系

建立房地产开发项目投资过程控制体系,就是在不同投资阶段,针对不同的投资目标,运用不同的管理方法,对房地产项目全过程的投资进行控制而建立的管理体系。过程控制体系可以按投资目标性质和时序不同划分为不同子系统,如决策控制子系统、设计控制子系统、招投标控制子系统、合同管理子系统、实施控制子系统、结算控制子系统、后评价子系统,各子系统互相联系、互相影响,形成有机的整体,这是过程控制区别于其他控制方法的特点。

一个房地产项目的投资组成按其性质结合发生时序大致可分为六部分:一是土地费用,主要包括拆迁安置费、土地管理费、征地补偿费、土地税等;二是技术服务费用,主要包括勘察费、规划费、设计费、审图费、招标费、监理费等;三是政策性费用,主要包括基础设施配套费、人防工程费、墙改费、消防费、规划管理费、开发管理费、交易手续费等;四是建安费用,主要包括土建、安装、装饰、设备等费用;五是配套设施费用,主要包括供水管线及增容费、供电设施及增容费、排水管线及设备费、园林绿化费、安保技防费及其他公共服务设施费用等;六是其他费用,主要包括贷款利息、税收、运营管理费、分摊到项目的开办费等。这些费用在房地产运营各阶段均有发生,但对应各阶段发生费用不同,发生方式复杂,因此按不同阶段不同费用支出对投资进行过程控制是房地产项目投资控制的有效途径。

三、实现投资过程控制的方法和途径

1、采用适应开发运营流程的过程控制方法。项目决策阶段强调采用价值工程理论,进行事前控制。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。运用价值工程原理,在科学分析的基础上,对方案实行科学决策,选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是以使用者的功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满足功能要求的前提下,降低成本。

项目实施前准备阶段注意事前控制和主动控制,主要采用设计招标、限额设计、优化设计、合同管理等手段。所谓限额设计,就是按照批准的可研报告及投资估算控制方案设计,按照批准方案设计总概算,控制初步设计和施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,保证总投资额不被突破。而限额设计目标是在方案设计开始前,根据批准的投资估算确定的。

施工和营销阶段注重合同管理,进行事中和事后控制。投资控制的重点是设计变更费用及现场签证费用的控制,同时注意投资和工期、质量的辩证关系,不能过分强调投资控制而忽略工期控制和质量控制。要充分重视设计变更的早期管理,业主方投资控制团队应从项目投资目标值的高度严格控制设计变更,取消不合理设计变更,对一些预计发生的设计变更,尽量提前考虑。为利于造价控制,属于非业主责任引起的设计变更或修改等,业主不要轻易签章确认。要协调好和监理公司、销售公司关系,这两个单位的行为也代表业主,利用这两个单位有效工作来减轻业主工作量,为项目带来效益,同时要避免这两个单位不当行为带来的投资偏差。

2、加强房地产项目投资的动态控制。房地产项目各阶段投资不是静止的、一成不变的,对项目投资过程控制要进行动态管理。各阶段工程投资控制目标的基本关系是:根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据投资估算所确定的项目投资回报率;根据方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率;根据项目方案深化设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据方案设计概算所确定的项目投资回报率。上一设计阶段确定的成本标准控制指导下一阶段的设计。项目实施过程中工程投资控制的定时监控、动态控制贯穿整个项目运营周期。

3、做好房地产项目投资结算审计和项目后评价。结算审计是投资控制的最后阶段,主要遵循的原则:一是合同协议及设计变更资料的时效性、合法性、完备性;二是矛盾问题解释顺序一致性,所有文件是否统一,是否按合同及法定的顺序来解释;三是对变更及索赔事项的责任清理,如果施工方不能给出合理的理由及文件的话,一般是按最不利于施工方的解释来处理;四是熟悉规范标准中强制执行条文及合同中的规定,防止施工方无中生有、浑水摸鱼;分析总包、分包、指定分包的工艺标准等情况,防止施工方高估冒算。

项目后评价一般是指项目投资完成之后所进行的评价,它通过对项目实施过程、结果及其影响进行调查研究和全面系统回顾,与项目决策时确定的投资目标以及技术、经济、环境、社会指标进行对比,找出差别和变化,分析原因、总结经验、吸取教训、得到启示,提出对策建议,通过信息反馈,改善投资管理和决策,达到提高投资效益的目的。后评价总结的经验、教训、意见建议等应成为编制规划和投资决策的参考和依据,在新项目策划时,应参考过去同类项目的后评价结论和主要经验教训。

(作者单位:1,2.南阳市房地产开发公司;3.桐柏县城建局;4.河南四建股份有限公司)

主要参考文献:

[1]柯洪主编.工程造价计价与控制.北京:计划出版社,2009.