房地产审计风险精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房地产审计风险，期待它们能激发您的灵感。

篇1

全面风险管理需要把风险管理的思想、方法和流程贯穿于全公司各个部门、各项工作之中。基于全面风险管理的房地产业内部审计是在公司上下各个部门的配合下，由内部审计或合规部门牵头，其他业务部门积极配合，首先制定基于全面风险管理的内部审计业务指导类文件，其中具体的风险节点由各个业务部门配合完成，随后依据已经制定的审计指导文件对公司各项事务进行监督审查和风险控制管理。建立基于全面风险管理的房地产业内部审计组织结构能够确保风险管理的理念通过公司内部审计执行下去。具体的组织结构(如图1)。

二、房地产业内部审计风险控制节点

风险控制节点是内部审计工作需要重点关注的地方，通过设置内部审计风险控制节点，将公司风险管理的目标细化到每个相关的职能部门和每一项具体的工作环节中、培养公司整体的风险管理意识、运用全面风险管理识别、分析、评估、决策风险的管理流程实行内部审计。这样更加有利于内部审计工作的开展和审计整改意见的贯彻执行。房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、租售管理阶段，不同的阶段各具有不同的风险。本文主要从内部审计监督控制角度列示出房地产开发过程中的风险节点。(如图2)

(一)全过程综合风险(1)政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，政府对物业租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对外资的控制，以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制和城市规划等都会对投资商构成风险。因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。

(2)融资风险。房地产融资风险是指融资条件或方式发生变化或由于资金使用不当从而可能导致开发商蒙受损失。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切的问题，筹资风险反映的是因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性。当投资中借贷比例很高时，筹资风险也越高。而各种筹资方式所用手段、工具和所处的环境不同，因此各种筹资方式也具有不同的风险。融资风险包括：投资收益与贷款利率的相对变化风险、楼花融资风险、房地产按揭风险(房产价格涨落风险、按揭收入变化风险、按揭利率变化风险)、商业信誉风险、时间管理风险。

(3)合同管理风险。合同管理风险是指由于合同签订、审批和执行方面的管理不完善导致损失的风险。具体包括：一是合同审批与签订风险。在合同最初签订阶段，合同的条款没有经过严格的审批引发的风险主要表现在：条文不全面，不完整，没有将合同双方的责权利关系全面表达清楚，没有预计到合同实施过程中可能发生的各种情况，导致合同过程中的激烈争执，最终导致损失；二是合同履行及跟踪。合同签订之后进入履行阶段，房地产公司应该就合同的各项条款包括工程施工进度和付款进度按照合同约定的方式履行，否则会引发违约风险，给公司的生产经营造成损失。

(4)内部控制与管理风险。内部控制与管理风险是指房地产公司内部管理制度不完善，项目管理人员能力不强、经验不足、工人素质低、劳动积极性低导致房地产项目建设过程中各项工作没有严格按照国家法律法规和公司规章制度执行引起各种违规风险。主要包括财务付款安全性、印章管理、应收款管理、个人借款、资产管理方面的风险。

(二)各阶段特有风险(1)房地产项目土地获取阶段的风险。土地购买风险。如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地获取的风险主要在于开发企业和原房产所有者的谈判过程中。而如果是通过招拍挂的方式取得土地，由于成本相对过高，利润率低，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导致项目亏损，因此其风险主要来自于对未来市场的判断能力。征地拆迁风险。征地拆迁涉及许多法律和社会问题。一方面，我国现行拆迁安置法规规定太笼统，地方情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，会使开发商面对前所未有的各种复杂情况，同时也使开发商面对巨大的风险。

(2)房地产勘察、设计风险。勘察风险是指由于勘察点分布、钻孔深度及勘探方法不当等引起勘探结果错误，从而导致建设用地的工程地质、水文状况等分析错误，进而直接影响对地基土的性质、持力层和承载力的确定，使基础选型和设计发生错误，如承载力高而勘察结果低，导致基础设计浪费或建筑高度受限，房地产开发商成本增加和受益下降；相反，则会导致基础需要加固，成本上升，严重的甚至建筑物倒塌，使开发商的信誉和投资蒙受巨大损失。设计风险是指由于各专业设计(建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等)方案的设计依据、设计参数、方案选择不当、结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足使用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求。

(3)房地产项目建设阶段的风险。招标模式风险：目前，采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标三种。每一种招标方式都存在各自不同的风险。承包方式风险：一是全过程承包，开发商要冒承包商选择不当的风险；二是阶段承包，这种承包方式可以发挥各专业承包单位的专业特长，但同时增加了开发企业进行组织、协调和控制的难度，由此增加相应的风险。工期拖延风险：房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳租售时机。另一方面，工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费。

(4)房地产项目租售阶段的风险。项目开发完成以后，开发商的主要任务是通过房屋出租或房产出售，尽快实现投资的回收，并取得利润。这是房地产项目的终结阶段，这一阶段的成败决定房地产建设项目的成功与否，因此对这一阶段的关注非常重要。其中的风险包括：一是定价风险。价格风险主要是由于房地产定价不合理给房地产开发项目带来的收益损失，主要是由于市场研究不充分、市场定位不准确、定价策略不科学或者是对房地产市场价格变动缺乏跟踪造成的。二是营销策划风险。营销风险主要来源于营销渠道的选择和营销方式的使用。房地产开发项目的销售渠道分为自行销售和销售。自行销售具有成本低的优点，其营销队伍一般是临时组建的，必须面对非专业性带来的风险。而销售一般是委托专门的房地产中介，由于他们具有熟悉房地产市场、销售经验丰富等优势能够促进房地产销售的速度，但销售也存在较大的风险。一方面要支付较高的佣金，另一方面，商一般可能同时负责多家公司的楼盘销售，开发商不得不承担由于销售不积极带来的风险。三是销售时机风险。房地产销售时机一般有：预售、即时出售和滞后销售，每一种销售的方式都有各自不同的风险。

三、基于全面风险管理的房地产内部审计评价指标体系设计

使用专家调查法对已经识别出的房地产业风险进行评价，专家调查法是风险识别的主要方法，是以专家为索取信息的重要对象。通过各个部门的专家参与调查和评分，使各个部门清楚盼认识到产生风险的节点，便于内部审计部门与各个职能部门的沟通和整改意见的贯彻落实。具体的指标体系设计(如表1)：

上述全面风险管理评分指标体系设计思路是：从内部管理与控制的角度进行指标设计，主要从合规的角度防范房地产建设过程中的各类风险。指标分为定性指标和定量指标，定性指标是衡量工作的完成情况，按照是否合规的标准进行判断，如果审计结果是合规则为满分，否则为零分；定量指标是指此类指标可以用一定的比例分值表示出来，用符合规定的影响金额除以基准金额，得出合规比例再乘以评分标准即求出最终得分。评分体系以百分计算，其中每一项指标的评分标准(即每一项指标的满分分值)需要各部门的专家根据项目的具体情况制定。

篇2

[关键词]房地产 审计 特别风险

房地产行业近年来的高速发展,使其成为我国经济的重要支柱产业。越来越多的房地产公司成为会计事务所的重要客户,同时随着房地产大规模的跨地域扩张,公司的管理幅度迅速加大,企业业务间关联的复杂性急速增加,以及房地产企业的优胜劣汰进程加快,对注册会计师的专业能力、审计经验都提出了新的要求。本文结合多年的房地产审计经验,着重讨论在房地产企业审计中,注册会计师必须关注的审计风险。

一、法律风险

房地产业涉及众多利害关系人,包括投资者、债权人、购房人、供应商、政府监管机构等。所以约束该行业的法律法规相当多,如果房地产企业稍有不慎或未按法律规定进行房地产开发,很有可能遭受法律方面的惩罚。所以在审计中应关注以下法律风险:

1、房地产企业开发项目未取得合规证件

房地产企业开发过程中主要证件有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。注册会计师审计中应重点关注(1)《建筑工程施工许可证》取得时间,按规定房地产项目只有取得《建筑工程施工许可证》后才允许开工,但较多房地产企业在资金压力较大的情况下,往往提前开工以提前实现销售条件;(2)《商品房预售许可证》取得时间,按政策规定,房地产企业在未取得《商品房预售许可证》前,不能以任何名义向客户收取款项。

故审计中应关注证件取得时间与开工、销售收款时间是否相符,以确定房地产企业是否存在违规开工建设、销售的情况。若有,则必须考虑企业因违反规定而可能遭受的处罚,并考虑对报表的影响。

2、法律诉讼风险

房地产建设中主要涉及主体施工方、材料供应商与开发商的经济关系。在现场施工过程中,由于重大工程变更、各种无法预料的情况(如遭受经济危机,导致工程停工)出现后,双方很有可能在事项补偿金额上达不成一致,被审计单位通常不会对部分义务进行反映。

所以审计中应关注合同的履约情况,必要时到现场核实重点工程进度。注册会计师若发现未按合同约定付款,则必须进一步确认是否存在争议,同时做好与被审计单位律师的沟通,以判断相关事项是否得到准确报告或披露。

3、交房及办证风险

房地产企业对业主的重要义务有(1)按售房合同约定时间,将符合合同标准的商品房交付业主;(2)按售房合同,在约定的时间完成产权备案。故注册会计师在审计中还应关注交房及办证中,被审计单位是否存在的违约行为,若违约是否按售房合同约定合理预计了赔偿费用。

二、税务风险

房地产企业主要的税务风险来自三方面,一是企业所得税,二是土地增值税,三是个人所得税,注册会计师应予以关注。

1、企业所得税风险

所得税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以成本不能可靠计量为由,不及时结转收入、成本,导致人为调整某些获利较大项目的所得税清缴时间,达到延迟纳税或平衡纳税的目的。

2、土地增值税风险

土地增值税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以未实现100%销售不符合土地增值算主动清算条件为由,不计提已实现销售部分的土地增值税,造成报表反映不实和税务风险。

3、个人所得税风险

房地产企业薪酬在各个行业中处于领先地位,部分房地产企业为减少关键管理员工的个税负担,采用费用报销等多种途径进行逃税。故注册会计会在审计中应重点关注不合理的礼品、服装、房租、会议费等大额支出,尤其关注费用报销较集中,票据报销经手人是关键管理员工的费用。

三、资金运作风险

1、不恰当使用贷款资金风险

房地产业是资本高度集中的产业,据统计,上市公司的房地产企业负债率在40%-80%之间,负债中较重要的部分则是银行贷款,房地产开发贷款都是固定资产投资贷款,贷款资金属于专款专用,不能跨项目、跨地区使用。但目前房地产企业是多项目、全国化开发,房地产企业主观上会尽可能的把受限贷款资金转为可自由支配资金,以提高资金使用效率和经济效益。所以注册会计师审计中应关注被审计单位不恰当使用贷款资金的风险,对违反贷款合同约定,注册会计师应考虑由此可能导致的银行罚息和提前收回贷款对报表的影响。

2、骗取银行按揭贷款风险

客户的按揭贷款是房地产企业的重要资金来源,部分房地产企业在销售不理想、资金紧张的情况下,会采取假按揭以骗取银行按揭贷款资金。故注册会计审计中,应重点关注按揭购房客户、首付款收缴的真实性,以判断被审计单位是否存在骗取按揭贷款的事项。

四、持续经营风险

在房地产行业高速发展的同时,房地产企业的优胜劣汰进程加快,企业之间的分化重组加剧,所以注册会计师应重点关注被审计单位以下方面的风险,来判断房地产企业的可持续经营能力。

1、财务支付能力

财务支付能力是房地产企业持续经营的前提条件。注册会计师应重点关注被审计单位是否有重大到期未偿还的工程款、材料款或银行贷款,且该种状况处于持续状态。

2、新项目生产资料土地的获取能力

篇3

不动产是指不能移动或者如果移动就会改变其性质、损害其价值的有形财产,包括土地及其定着物,包括物质实体及其相关权益。在《保险公司不动产投资试点管理办法》(征求意见稿)中,“不动产”被定义为建筑物、构筑物及其附属设施,以及该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的土地使用权。而“不动产投资”,则指保险公司为获取投资回报,运用保险资金,通过认购不动产金融产品或以物权、股权、债权等方式,投资不动产的行为。因为动产和不动产有时是可以互变的,而房地产业是不动产中性质较为稳定的一项,最为符合保险资金投资特点。

保监会主席吴定富在接受采访时表示,保险资金投资不动产细则有望于近期出台,届时保险资金将不允许投资居民住宅、不允许参与房地产开发、不允许直接投资商业房地产等项目。但是,其主要目的是为了防止炒房等行为,而对于其投资范围做出的适当限制。

(一)投资渠道窄且收益率偏低

吴定富曾表示,“在中国目前保险业处于初级发展的阶段,在承保这块的利润比较低的情况下,要使企业做大做强,保险资金的运用在某种程度上更具有特殊的重要性,对保险业健康持续发展、防范风险、做大做强,具有非常重大的意义”。

国外统计资料也显示,只有当保险公司的资金年收益率在7%以上时,其经营才能进入良性发展轨道。我国的投资收益率还未到此水平,2009年度保险资金投资收益率6.41%,同比提高4.5个百分点。仅凭债券、基金、股票、存款为主的匮乏的投资渠道很难到达,保险资金投资股票的收益一般为10%,但风险较大。债券收益率在5%上下,虽然安全但收益相对偏低。而地产的平均投资收益率约在8%左右,其安全性和收益率保险公司来说吸引力很大相对于4%的保险资金平均收益率,投资地产后,收益将翻番。

(二)拓宽渠道——房地产业

按照保监会公布数据,截止2009年底,中国保险业的总投资额为2.69万亿元人民币。如果按照国外通行的保险业在房地产的投资比例——限额占总投资额的15%,进行计算,并假设30%的资金流入海外市场,进入全国楼市的保险资金大约可达2825亿元。因此,保险资金的去向吸引了房地产市场的目光。而且,我们知道保险资金的投资在于追求长期性、稳定性、累计性、负债性。而房地产业的流动性较低,短期内不易变现,投资规模大、期限长,比较符合保险资金稳健投资的特点。

二、房地产市场发展空间分析

2009年度胡润百富榜中,前十名中,房地产富豪有8位。房地产富豪卷土重来,无疑与当前中央政府的政策紧密相关,08年10月下旬国家和上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后,市场反应比较积极,交易量有所回升。与金融危机前的政府严厉的房地产业调控措施形成鲜明的对比。

(一)房地产行业近况

根据国家统计局公布2009年1~12月全国房地产市场运行情况。2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。12月份,全国房地产开发景气指数为103.66,比11月份提高0.88点。

其中,由数据我们不难发现在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下,今年我国房地产市场表现远好于预期,出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。

(二)投资房地产的原因

1.刚性需求的存在

刚性需求,是指商品供求关系中受价格影响较小的需求,房产也属于其中之一,不论价格的高低,人们的需求都存在,而且都是必需的。房子也可以说是一种特殊的必须品,房子是建立在经济基础之上的,但对于中国人而言,拥有自己的房子的思想是根深蒂固的,只要可以,都愿意花费巨资购买房子。而且,随着社会的发展,我国的家庭规模也逐渐减小由原本的四世同堂变为一个个小家庭,因此其对于房子的需求也在不断增加,无论城市居民对住宅面积、质量要求的提高等因素无一不对房地产需求构成强有力的支撑,促使其价格提高。

2.土地资源稀缺

根据最新一轮的土地变更调查,截至2008年12月31日,中国耕地总面积为18.2574亿亩。在2008年度,全国耕地面积净减少了29.0万亩。2008年度全国耕地面积净减少量比上年度下降了50%。我国房地产需求旺盛,使得土地资源消耗急剧上升。土地资源的稀缺,就势必使得土地成本增大。而现在随着建筑材料、人工成本的暴涨、资金成本以及各类税费的增加也同样使得房地产价格不断上涨。

3.通货膨胀

根据国外资料显示,房价随CPI的增加而增加。美国在第二次石油危机期间,通货膨胀形势最为严峻,CPI上升了13%,与此同时房价却未大幅度下跌,仍然保持增速为正。在通货膨胀背景下,租金随通货膨胀率而上升,且租金波动幅度要小于房价,这对房价形成支撑作用,租金持续在一个高水平上,房价就难以下降。

相比较发达国家房地产业的发展历程来看,中国房地产业的发展历程,其总体发展水平还处于产业的成长阶段。而且,很多发达国家的房地产价格的拐点大都存在于其城市化率达到65%以上,因此对于中国这个发展中国家来讲于中国经济的迅速增长,城市化进程的推进,社会结构进入转型期,居民购买力和购买意向增强,都为房地产行业发展提供强劲动力。因此,在房产业还存在很大的发展的空间,在人民币升值预期、国民的消费水平的提高等因素的影响下,房地产产业的蓬勃发展必然是势不可挡。综上所述,投资房地产是可行,可以获取一定利益

三、保险资金投资房地产的物业类型

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[关键词]商业银行；房地产信贷；风险防范

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630158

目前，我国房地产业发展迅速，房地产开发贷款在商业银行各项贷款的占比较大。由于房地产行业具有资金投入大，项目运作周期长，市场变化快，受国家经济政策影响大等特点，房地产开发贷款业务的市场风险和信用风险较高，对银行的信贷资金安全造成一定的风险隐患，应引起足够关注。

1房地产开发贷款业务面临的风险

11去库存压力大，资金回流风险突出

据国家统计局公布的全国商品房686亿平方米待售面积，将各地去库存压力摆在了明面上，自2015年开始的多轮救市，虽然成就了一线城市的高温不减，却无法挽救其余区域楼市的疲软。三四线城市去化周期高达2829个月，远超合理区间，存在较大的降价压力。不少三四线城市产业空心化、人口外流趋势，加之楼市供应规模过大、市场供过于求，房价颓势显现。由于一线城市出让的土地价格相对过高，未来预期一线城市的高端住宅供应也将达到历史高点，届时或将出现结构性去化困难。而其他供地量与库存量偏大、库存去化周期在12个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，仍然要坚持“以价换量”去库存。地方经济的下滑与区域楼市分化已成为互为因果的“死结”，楼市的分化又致使房地产投资出现了区域上的明显倾斜，大型房企，均表示要全面回归一二线城市发展，三四线城市发展面临较大去化压力。

12多头授信，资金链断裂风险加大

集团客户作为各行各业的龙头和高端企业，在国民经济中起着举足轻重的作用，它们的资产负债规模巨大，现金流量充沛，社会信誉较好，是商业银行客户营销的重点。当然，集团客户为银行带来丰厚的利润的同时，也堆积了巨大的风险隐患，如果风险控制不当，就会给银行经营造成灾难性冲击。随着我国经济的高速发展，企业的集团化多元化趋势越来越明显，集团客户股权结构越来越复杂，关联交易越来越隐蔽，资金集中运营越来越迫切，集团客户多头授信、过度授信越来越多，授信总量越来越大，集团客户授信业务风险凸显越来越严重。特别是部分房地产企业，通过集团所具备的优势地位，采取委托贷款、信托计划、民间借贷等方式多渠道融资，实际负债水平偏高，银行缺乏有效甄别其真实负债水平及偿债能力的手段。一旦遇到宏观环境和政策发生变化，资金链断裂，则开发企业面临较大经营风险。

13资本金不到位，缺失抵御风险能力

除了部分央企资本金比较充足外，其他一些区域性房地产开发商自有资金实力较弱，或者超越自身资金实力同时开发多个房地产项目，通过股东借款、其他应付款、挪用信贷资金等方式充当资本金，项目资本金比例不到位，存在较大投资缺口，甚至过分依靠项目销售资金再投入进行房地产开发，一旦出现抽逃项目资本金现象，资金链断裂，无法按照项目可行性研究报告确定的工程进度完工，造成“半拉子”工程或“烂尾楼”，或者虽然具备销售条件，但是限于地理位置、品牌价值、性价比、市场需求不足，导致房地产开发贷款楼盘销售不畅，资金回笼缓慢，出现较大财务风险，无法及时归还银行房地产开发贷款。因此，对于开发资质低，缺乏项目开发经验，资金实力弱，技术水平差，公司治理结构不完善，合规合法经营意识不够，法律纠纷多，靠非法途径获取项目开发权，频繁变更用地、工程规划，迟迟无法开工的项目应当坚决规避。

14抵押措施不落实，造成押品敞口风险

开发企业在申请贷款时，项目一般处在开发阶段，尚不具备办理在建工程抵押的条件，因此贷款发放时常采取项目土地抵押的方式，而且，开发商为了争取获得更多的贷款，通常会过高地确定押品评估价值。当项目楼盘达到预（销）售条件后，房地产开发企业为筹集资金，常在开发的过程中就进行预售。此时如果银行不能及时将项目土地抵押及时转为在建工程抵押，就很难控制商品房销售款的回流。及时对符合在建工程抵押条件的商品房进行抵押，并按照规定，解押后必须还款，否则，很容易引起法律纠纷，银行押品价值不足。

15资金监管不到位，存在被挪用风险

房地产金融市场存在严重的信息不对称，有的开发商往往会同时进行若干个楼盘项目的开发，资金往来渠道复杂，银行对其资金很难实施有效的控制和全面监控。银行虽然与开发商签署了《房地产开发贷款封闭管理合作协议》，但只能对本行发放的开发贷款的支用情况进行监控管理，无法对项目的整个资金进行封闭管理，如商品房现款销售或按揭预售，销售资金未纳入封闭管理，银行封闭管理就会流于形式，无法有效控制项目资金用途，一旦开发商故意采取欺瞒手段，转移资金逃避还款责任，银行贷款将面临较大风险。

2防范房地产开发贷款业务风险的措施建议

21调整房地产信贷策略

211实行房地产开发贷款分区域风险分类管理

根据区域经济发展水平、产业结构、人口变化、供求关系、土地消化能力、房价变化等因素，对全国主要地级市房地产市场风险进行分类管理，对于不同风险等级区域制定差异化的准入标准及信贷策略。

212调整房地产开发贷款信贷结构

择优支持库存水平低位、价格涨幅合理、自住需求旺盛的区域普通住房项目。审慎支持库存压力较大、去化周期较长的三四线城市房地产项目，审慎支持配套设施不完善的城市新区房地产项目。审慎支持商用房开发贷款，不介入受电商冲击较大的商用物业，压缩库存量大、商用房（租、售）价格下跌、商用房供应远超出城市实际承载能力的区域存量商用房开发贷款。

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Abstract： From the perspective of developer， and on the basis of analyzing the risk factors of real estate project prophase， this paper builds a index system and establishes the risk assessment model based on BPNN， then selects several sets of samples as the training set and trains the model in the MATLAB7.0， finally verifies the feasibility of the model in the risk evaluation of real estate project prophase by using the test set.

关键词： 房地产项目前期；BP神经网络；风险评价

Key words： real estate project prophase；BP neural network；risk assessment

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）03-0159-02

0 引言

房地产业作为国民经济的重要组成部分，具有建设周期长、投资金额大、影响因素多、涉及范围广的特点。房地产风险是客观存在的，它贯穿于房地产开发的整个过程，其中前期阶段未知因素最多，对整个投资过程的影响程度高达90%以上。而开发商作为房地产投资的主体，面临的不确定性、风险性最大。随着项目的进行，开发商对可能发生的结果掌控愈多，则风险发生的概率越小。因此，对于房地产项目前期风险管理的研究很大程度上决定了该项目的成败。

1 房地产项目前期风险及评价指标体系

房地产项目前期风险复杂多变，开发商倘若对此决策不慎，将对整个地产项目的开发造成不可估量的后果。本文在借鉴前人研究成果的基础上将房地产前期风险按风险来源划分为政策、技术、财务、社会、自然、管理六个方面，并建立指标体系，如表1。

2 BP神经网络

2.1 BP神经网络简介 BP（Back Propagation）神经网络是一种信息按正向传递和误差沿反向传播的多层前向网络学习过程，一般由输入层、隐含层（一层或多层）和输出层构成。与以往的风险预测方法相比BP神经网络具有很大的优势，它有效削弱了评价人员主观因素的影响，对数据的关联性要求不高，而且具有强大的非线性映射能力、容错能力等优点。

2.2 BP神经网络的学习过程 ①初始化，给各连接权及阀值赋予[0，1]内的随机数，分别设定误差函数e、计算精度值和最大学习次数M；②随机选取k个输入样本及对应期望输出计算隐含层、输出层各单元输出；③计算输出层单元的误差；④若误差满足要求，训练结束。不满足要求，则反向修正返回第2步反复训练直到输出误差达到要求为止结束训练。

3 基于BP神经网络的房地产项目前期风险评价模型

本文采用由输入层、隐含层、输出层组成的三层网络拓扑结构模型，具体步骤如下：

3.1 输入层 输入层是外界信号与BP神经网络衔接的纽带。其节点数取决于数据源的维数和输入特征向量的维数。由表2可知指标层有16个风险因子，即输入层有16个神经元。首先选取10家有代表性的房地产企业利用问卷调查法和专家打分法，按风险评定等级{较低风险、低风险、一般风险、较高风险、高风险}，然后对各风险指标Uij进行打分。为了减小权值的调整幅度，加快网络的收敛性，训练开始前对收集的数据进行归一化处理，使输入向量和输出向量的取值到[0，1]范围内。样本数据见表2。

3.2 隐含层 隐含层层数不宜过多，否则会降低训练速度增大局部最小误差，一般取一层即可。隐含层单元数参考公式：n1=■+a，其中n1为隐含层单元数，n为输入单元数，m为输出单元数，a为[1，10]之间的常数。经计算隐含层单元数为10。

3.3 输出层 输出层节点数取决于输出数据类型和表示该类型所需的数据大小。本文输出结果是一个数值，即节点数为1。评价结果取值在[0，1]范围内，其中[0，0.2]、[0.2，0.4]、[0.4，0.6]、[0.6，0.8]、[0.8，1]分别代表低风险、较低风险、一般风险、较高风险、高风险。风险值越大，表明风险等级越高。因此建立的神经网络模型为16-10-1，即输入层16个神经元、隐含层10个神经元、输出层1个神经元。

3.4 网络训练 ①网络参数的选取。本文将表2中前9组数据作为训练集，最后一组作为测试集。训练次数、训练目标、学习速率分别设定为10000次、0.00001、0.3，训练函数、学习函数、性能函数分别采用Traingdm、leamgdm、Mse，其它参数为缺省值。网络训练结果，见图1，经过943次训练，总体误差为9.94958e-006，网络收敛达到预定的学习精度0.00001，训练结束。②模型检验。将表2中最后一组数据输入训练好的模型进行检验。可得，实际输出为0.3142，在区间[0.2，0.4]内，即第10家房地产项目前期的风险等级低。这与期望输出结果0.32基本一致，较好的满足了设计要求。

4 结束语

综上所述，用MATLAB7.0编写的基于BP神经网络模型在房地产前期风险预测方面准确度较高，具有较强的实用性，丰富和发展了前期风险预测的方法，为开发商进行前期决策提供了有力的依据。不足之处，指标的选取有待改进和完善。

参考文献：

[1]陈小花.基于神经网络的房地产投资项目风险评价模型研究[J]现代经济信息，2011（3）：172-173.

[2]柳海龙.房地产开发项目前期阶段风险测评研究[D].成都：西南石油大学，2012（6）.

[3]张墨林.房地产项目前期风险管理[D].西安：西安建筑科技大学，2004（6）.