房地产审计风险精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产审计风险，期待它们能激发您的灵感。

篇1

全面风险管理需要把风险管理的思想、方法和流程贯穿于全公司各个部门、各项工作之中。基于全面风险管理的房地产业内部审计是在公司上下各个部门的配合下，由内部审计或合规部门牵头，其他业务部门积极配合，首先制定基于全面风险管理的内部审计业务指导类文件，其中具体的风险节点由各个业务部门配合完成，随后依据已经制定的审计指导文件对公司各项事务进行监督审查和风险控制管理。建立基于全面风险管理的房地产业内部审计组织结构能够确保风险管理的理念通过公司内部审计执行下去。具体的组织结构(如图1)。

二、房地产业内部审计风险控制节点

风险控制节点是内部审计工作需要重点关注的地方，通过设置内部审计风险控制节点，将公司风险管理的目标细化到每个相关的职能部门和每一项具体的工作环节中、培养公司整体的风险管理意识、运用全面风险管理识别、分析、评估、决策风险的管理流程实行内部审计。这样更加有利于内部审计工作的开展和审计整改意见的贯彻执行。房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、租售管理阶段，不同的阶段各具有不同的风险。本文主要从内部审计监督控制角度列示出房地产开发过程中的风险节点。(如图2)

(一)全过程综合风险(1)政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，政府对物业租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对外资的控制，以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制和城市规划等都会对投资商构成风险。因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。

(2)融资风险。房地产融资风险是指融资条件或方式发生变化或由于资金使用不当从而可能导致开发商蒙受损失。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切的问题，筹资风险反映的是因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性。当投资中借贷比例很高时，筹资风险也越高。而各种筹资方式所用手段、工具和所处的环境不同，因此各种筹资方式也具有不同的风险。融资风险包括：投资收益与贷款利率的相对变化风险、楼花融资风险、房地产按揭风险(房产价格涨落风险、按揭收入变化风险、按揭利率变化风险)、商业信誉风险、时间管理风险。

(3)合同管理风险。合同管理风险是指由于合同签订、审批和执行方面的管理不完善导致损失的风险。具体包括：一是合同审批与签订风险。在合同最初签订阶段，合同的条款没有经过严格的审批引发的风险主要表现在：条文不全面，不完整，没有将合同双方的责权利关系全面表达清楚，没有预计到合同实施过程中可能发生的各种情况，导致合同过程中的激烈争执，最终导致损失；二是合同履行及跟踪。合同签订之后进入履行阶段，房地产公司应该就合同的各项条款包括工程施工进度和付款进度按照合同约定的方式履行，否则会引发违约风险，给公司的生产经营造成损失。

(4)内部控制与管理风险。内部控制与管理风险是指房地产公司内部管理制度不完善，项目管理人员能力不强、经验不足、工人素质低、劳动积极性低导致房地产项目建设过程中各项工作没有严格按照国家法律法规和公司规章制度执行引起各种违规风险。主要包括财务付款安全性、印章管理、应收款管理、个人借款、资产管理方面的风险。

(二)各阶段特有风险(1)房地产项目土地获取阶段的风险。土地购买风险。如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地获取的风险主要在于开发企业和原房产所有者的谈判过程中。而如果是通过招拍挂的方式取得土地，由于成本相对过高，利润率低，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导致项目亏损，因此其风险主要来自于对未来市场的判断能力。征地拆迁风险。征地拆迁涉及许多法律和社会问题。一方面，我国现行拆迁安置法规规定太笼统，地方情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，会使开发商面对前所未有的各种复杂情况，同时也使开发商面对巨大的风险。

(2)房地产勘察、设计风险。勘察风险是指由于勘察点分布、钻孔深度及勘探方法不当等引起勘探结果错误，从而导致建设用地的工程地质、水文状况等分析错误，进而直接影响对地基土的性质、持力层和承载力的确定，使基础选型和设计发生错误，如承载力高而勘察结果低，导致基础设计浪费或建筑高度受限，房地产开发商成本增加和受益下降；相反，则会导致基础需要加固，成本上升，严重的甚至建筑物倒塌，使开发商的信誉和投资蒙受巨大损失。设计风险是指由于各专业设计(建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等)方案的设计依据、设计参数、方案选择不当、结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足使用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求。

(3)房地产项目建设阶段的风险。招标模式风险：目前，采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标三种。每一种招标方式都存在各自不同的风险。承包方式风险：一是全过程承包，开发商要冒承包商选择不当的风险；二是阶段承包，这种承包方式可以发挥各专业承包单位的专业特长，但同时增加了开发企业进行组织、协调和控制的难度，由此增加相应的风险。工期拖延风险：房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳租售时机。另一方面，工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费。

(4)房地产项目租售阶段的风险。项目开发完成以后，开发商的主要任务是通过房屋出租或房产出售，尽快实现投资的回收，并取得利润。这是房地产项目的终结阶段，这一阶段的成败决定房地产建设项目的成功与否，因此对这一阶段的关注非常重要。其中的风险包括：一是定价风险。价格风险主要是由于房地产定价不合理给房地产开发项目带来的收益损失，主要是由于市场研究不充分、市场定位不准确、定价策略不科学或者是对房地产市场价格变动缺乏跟踪造成的。二是营销策划风险。营销风险主要来源于营销渠道的选择和营销方式的使用。房地产开发项目的销售渠道分为自行销售和销售。自行销售具有成本低的优点，其营销队伍一般是临时组建的，必须面对非专业性带来的风险。而销售一般是委托专门的房地产中介，由于他们具有熟悉房地产市场、销售经验丰富等优势能够促进房地产销售的速度，但销售也存在较大的风险。一方面要支付较高的佣金，另一方面，商一般可能同时负责多家公司的楼盘销售，开发商不得不承担由于销售不积极带来的风险。三是销售时机风险。房地产销售时机一般有：预售、即时出售和滞后销售，每一种销售的方式都有各自不同的风险。

三、基于全面风险管理的房地产内部审计评价指标体系设计

使用专家调查法对已经识别出的房地产业风险进行评价，专家调查法是风险识别的主要方法，是以专家为索取信息的重要对象。通过各个部门的专家参与调查和评分，使各个部门清楚盼认识到产生风险的节点，便于内部审计部门与各个职能部门的沟通和整改意见的贯彻落实。具体的指标体系设计(如表1)：

上述全面风险管理评分指标体系设计思路是：从内部管理与控制的角度进行指标设计，主要从合规的角度防范房地产建设过程中的各类风险。指标分为定性指标和定量指标，定性指标是衡量工作的完成情况，按照是否合规的标准进行判断，如果审计结果是合规则为满分，否则为零分；定量指标是指此类指标可以用一定的比例分值表示出来，用符合规定的影响金额除以基准金额，得出合规比例再乘以评分标准即求出最终得分。评分体系以百分计算，其中每一项指标的评分标准(即每一项指标的满分分值)需要各部门的专家根据项目的具体情况制定。

篇2

[关键词]房地产 审计 特别风险

房地产行业近年来的高速发展,使其成为我国经济的重要支柱产业。越来越多的房地产公司成为会计事务所的重要客户,同时随着房地产大规模的跨地域扩张,公司的管理幅度迅速加大,企业业务间关联的复杂性急速增加,以及房地产企业的优胜劣汰进程加快,对注册会计师的专业能力、审计经验都提出了新的要求。本文结合多年的房地产审计经验,着重讨论在房地产企业审计中,注册会计师必须关注的审计风险。

一、法律风险

房地产业涉及众多利害关系人,包括投资者、债权人、购房人、供应商、政府监管机构等。所以约束该行业的法律法规相当多,如果房地产企业稍有不慎或未按法律规定进行房地产开发,很有可能遭受法律方面的惩罚。所以在审计中应关注以下法律风险:

1、房地产企业开发项目未取得合规证件

房地产企业开发过程中主要证件有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。注册会计师审计中应重点关注(1)《建筑工程施工许可证》取得时间,按规定房地产项目只有取得《建筑工程施工许可证》后才允许开工,但较多房地产企业在资金压力较大的情况下,往往提前开工以提前实现销售条件;(2)《商品房预售许可证》取得时间,按政策规定,房地产企业在未取得《商品房预售许可证》前,不能以任何名义向客户收取款项。

故审计中应关注证件取得时间与开工、销售收款时间是否相符,以确定房地产企业是否存在违规开工建设、销售的情况。若有,则必须考虑企业因违反规定而可能遭受的处罚,并考虑对报表的影响。

2、法律诉讼风险

房地产建设中主要涉及主体施工方、材料供应商与开发商的经济关系。在现场施工过程中,由于重大工程变更、各种无法预料的情况(如遭受经济危机,导致工程停工)出现后,双方很有可能在事项补偿金额上达不成一致,被审计单位通常不会对部分义务进行反映。

所以审计中应关注合同的履约情况,必要时到现场核实重点工程进度。注册会计师若发现未按合同约定付款,则必须进一步确认是否存在争议,同时做好与被审计单位律师的沟通,以判断相关事项是否得到准确报告或披露。

3、交房及办证风险

房地产企业对业主的重要义务有(1)按售房合同约定时间,将符合合同标准的商品房交付业主;(2)按售房合同,在约定的时间完成产权备案。故注册会计师在审计中还应关注交房及办证中,被审计单位是否存在的违约行为,若违约是否按售房合同约定合理预计了赔偿费用。

二、税务风险

房地产企业主要的税务风险来自三方面,一是企业所得税,二是土地增值税,三是个人所得税,注册会计师应予以关注。

1、企业所得税风险

所得税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以成本不能可靠计量为由,不及时结转收入、成本,导致人为调整某些获利较大项目的所得税清缴时间,达到延迟纳税或平衡纳税的目的。

2、土地增值税风险

土地增值税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以未实现100%销售不符合土地增值算主动清算条件为由,不计提已实现销售部分的土地增值税,造成报表反映不实和税务风险。

3、个人所得税风险

房地产企业薪酬在各个行业中处于领先地位,部分房地产企业为减少关键管理员工的个税负担,采用费用报销等多种途径进行逃税。故注册会计会在审计中应重点关注不合理的礼品、服装、房租、会议费等大额支出,尤其关注费用报销较集中,票据报销经手人是关键管理员工的费用。

三、资金运作风险

1、不恰当使用贷款资金风险

房地产业是资本高度集中的产业,据统计,上市公司的房地产企业负债率在40%-80%之间,负债中较重要的部分则是银行贷款,房地产开发贷款都是固定资产投资贷款,贷款资金属于专款专用,不能跨项目、跨地区使用。但目前房地产企业是多项目、全国化开发,房地产企业主观上会尽可能的把受限贷款资金转为可自由支配资金,以提高资金使用效率和经济效益。所以注册会计师审计中应关注被审计单位不恰当使用贷款资金的风险,对违反贷款合同约定,注册会计师应考虑由此可能导致的银行罚息和提前收回贷款对报表的影响。

2、骗取银行按揭贷款风险

客户的按揭贷款是房地产企业的重要资金来源,部分房地产企业在销售不理想、资金紧张的情况下,会采取假按揭以骗取银行按揭贷款资金。故注册会计审计中,应重点关注按揭购房客户、首付款收缴的真实性,以判断被审计单位是否存在骗取按揭贷款的事项。

四、持续经营风险

在房地产行业高速发展的同时,房地产企业的优胜劣汰进程加快,企业之间的分化重组加剧,所以注册会计师应重点关注被审计单位以下方面的风险,来判断房地产企业的可持续经营能力。

1、财务支付能力

财务支付能力是房地产企业持续经营的前提条件。注册会计师应重点关注被审计单位是否有重大到期未偿还的工程款、材料款或银行贷款,且该种状况处于持续状态。

2、新项目生产资料土地的获取能力

篇3

不动产是指不能移动或者如果移动就会改变其性质、损害其价值的有形财产,包括土地及其定着物,包括物质实体及其相关权益。在《保险公司不动产投资试点管理办法》(征求意见稿)中,“不动产”被定义为建筑物、构筑物及其附属设施,以及该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的土地使用权。而“不动产投资”,则指保险公司为获取投资回报,运用保险资金,通过认购不动产金融产品或以物权、股权、债权等方式,投资不动产的行为。因为动产和不动产有时是可以互变的,而房地产业是不动产中性质较为稳定的一项,最为符合保险资金投资特点。

保监会主席吴定富在接受采访时表示,保险资金投资不动产细则有望于近期出台,届时保险资金将不允许投资居民住宅、不允许参与房地产开发、不允许直接投资商业房地产等项目。但是,其主要目的是为了防止炒房等行为,而对于其投资范围做出的适当限制。

(一)投资渠道窄且收益率偏低

吴定富曾表示,“在中国目前保险业处于初级发展的阶段,在承保这块的利润比较低的情况下,要使企业做大做强,保险资金的运用在某种程度上更具有特殊的重要性,对保险业健康持续发展、防范风险、做大做强,具有非常重大的意义”。

国外统计资料也显示,只有当保险公司的资金年收益率在7%以上时,其经营才能进入良性发展轨道。我国的投资收益率还未到此水平,2009年度保险资金投资收益率6.41%,同比提高4.5个百分点。仅凭债券、基金、股票、存款为主的匮乏的投资渠道很难到达,保险资金投资股票的收益一般为10%,但风险较大。债券收益率在5%上下,虽然安全但收益相对偏低。而地产的平均投资收益率约在8%左右,其安全性和收益率保险公司来说吸引力很大相对于4%的保险资金平均收益率,投资地产后,收益将翻番。

(二)拓宽渠道——房地产业

按照保监会公布数据,截止2009年底,中国保险业的总投资额为2.69万亿元人民币。如果按照国外通行的保险业在房地产的投资比例——限额占总投资额的15%,进行计算,并假设30%的资金流入海外市场,进入全国楼市的保险资金大约可达2825亿元。因此,保险资金的去向吸引了房地产市场的目光。而且,我们知道保险资金的投资在于追求长期性、稳定性、累计性、负债性。而房地产业的流动性较低,短期内不易变现,投资规模大、期限长,比较符合保险资金稳健投资的特点。

二、房地产市场发展空间分析

2009年度胡润百富榜中,前十名中,房地产富豪有8位。房地产富豪卷土重来,无疑与当前中央政府的政策紧密相关,08年10月下旬国家和上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后,市场反应比较积极,交易量有所回升。与金融危机前的政府严厉的房地产业调控措施形成鲜明的对比。

(一)房地产行业近况

根据国家统计局公布2009年1~12月全国房地产市场运行情况。2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。12月份,全国房地产开发景气指数为103.66,比11月份提高0.88点。

其中,由数据我们不难发现在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下,今年我国房地产市场表现远好于预期,出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。

(二)投资房地产的原因

1.刚性需求的存在

刚性需求,是指商品供求关系中受价格影响较小的需求,房产也属于其中之一,不论价格的高低,人们的需求都存在,而且都是必需的。房子也可以说是一种特殊的必须品,房子是建立在经济基础之上的,但对于中国人而言,拥有自己的房子的思想是根深蒂固的,只要可以,都愿意花费巨资购买房子。而且,随着社会的发展,我国的家庭规模也逐渐减小由原本的四世同堂变为一个个小家庭,因此其对于房子的需求也在不断增加,无论城市居民对住宅面积、质量要求的提高等因素无一不对房地产需求构成强有力的支撑,促使其价格提高。

2.土地资源稀缺

根据最新一轮的土地变更调查,截至2008年12月31日,中国耕地总面积为18.2574亿亩。在2008年度,全国耕地面积净减少了29.0万亩。2008年度全国耕地面积净减少量比上年度下降了50%。我国房地产需求旺盛,使得土地资源消耗急剧上升。土地资源的稀缺,就势必使得土地成本增大。而现在随着建筑材料、人工成本的暴涨、资金成本以及各类税费的增加也同样使得房地产价格不断上涨。

3.通货膨胀

根据国外资料显示,房价随CPI的增加而增加。美国在第二次石油危机期间,通货膨胀形势最为严峻,CPI上升了13%,与此同时房价却未大幅度下跌,仍然保持增速为正。在通货膨胀背景下,租金随通货膨胀率而上升,且租金波动幅度要小于房价,这对房价形成支撑作用,租金持续在一个高水平上,房价就难以下降。

相比较发达国家房地产业的发展历程来看,中国房地产业的发展历程,其总体发展水平还处于产业的成长阶段。而且,很多发达国家的房地产价格的拐点大都存在于其城市化率达到65%以上,因此对于中国这个发展中国家来讲于中国经济的迅速增长,城市化进程的推进,社会结构进入转型期,居民购买力和购买意向增强,都为房地产行业发展提供强劲动力。因此,在房产业还存在很大的发展的空间,在人民币升值预期、国民的消费水平的提高等因素的影响下,房地产产业的蓬勃发展必然是势不可挡。综上所述,投资房地产是可行,可以获取一定利益

三、保险资金投资房地产的物业类型

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[关键词]商业银行；房地产信贷；风险防范

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630158

目前，我国房地产业发展迅速，房地产开发贷款在商业银行各项贷款的占比较大。由于房地产行业具有资金投入大，项目运作周期长，市场变化快，受国家经济政策影响大等特点，房地产开发贷款业务的市场风险和信用风险较高，对银行的信贷资金安全造成一定的风险隐患，应引起足够关注。

1房地产开发贷款业务面临的风险

11去库存压力大，资金回流风险突出

据国家统计局公布的全国商品房686亿平方米待售面积，将各地去库存压力摆在了明面上，自2015年开始的多轮救市，虽然成就了一线城市的高温不减，却无法挽救其余区域楼市的疲软。三四线城市去化周期高达2829个月，远超合理区间，存在较大的降价压力。不少三四线城市产业空心化、人口外流趋势，加之楼市供应规模过大、市场供过于求，房价颓势显现。由于一线城市出让的土地价格相对过高，未来预期一线城市的高端住宅供应也将达到历史高点，届时或将出现结构性去化困难。而其他供地量与库存量偏大、库存去化周期在12个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，仍然要坚持“以价换量”去库存。地方经济的下滑与区域楼市分化已成为互为因果的“死结”，楼市的分化又致使房地产投资出现了区域上的明显倾斜，大型房企，均表示要全面回归一二线城市发展，三四线城市发展面临较大去化压力。

12多头授信，资金链断裂风险加大

集团客户作为各行各业的龙头和高端企业，在国民经济中起着举足轻重的作用，它们的资产负债规模巨大，现金流量充沛，社会信誉较好，是商业银行客户营销的重点。当然，集团客户为银行带来丰厚的利润的同时，也堆积了巨大的风险隐患，如果风险控制不当，就会给银行经营造成灾难性冲击。随着我国经济的高速发展，企业的集团化多元化趋势越来越明显，集团客户股权结构越来越复杂，关联交易越来越隐蔽，资金集中运营越来越迫切，集团客户多头授信、过度授信越来越多，授信总量越来越大，集团客户授信业务风险凸显越来越严重。特别是部分房地产企业，通过集团所具备的优势地位，采取委托贷款、信托计划、民间借贷等方式多渠道融资，实际负债水平偏高，银行缺乏有效甄别其真实负债水平及偿债能力的手段。一旦遇到宏观环境和政策发生变化，资金链断裂，则开发企业面临较大经营风险。

13资本金不到位，缺失抵御风险能力

除了部分央企资本金比较充足外，其他一些区域性房地产开发商自有资金实力较弱，或者超越自身资金实力同时开发多个房地产项目，通过股东借款、其他应付款、挪用信贷资金等方式充当资本金，项目资本金比例不到位，存在较大投资缺口，甚至过分依靠项目销售资金再投入进行房地产开发，一旦出现抽逃项目资本金现象，资金链断裂，无法按照项目可行性研究报告确定的工程进度完工，造成“半拉子”工程或“烂尾楼”，或者虽然具备销售条件，但是限于地理位置、品牌价值、性价比、市场需求不足，导致房地产开发贷款楼盘销售不畅，资金回笼缓慢，出现较大财务风险，无法及时归还银行房地产开发贷款。因此，对于开发资质低，缺乏项目开发经验，资金实力弱，技术水平差，公司治理结构不完善，合规合法经营意识不够，法律纠纷多，靠非法途径获取项目开发权，频繁变更用地、工程规划，迟迟无法开工的项目应当坚决规避。

14抵押措施不落实，造成押品敞口风险

开发企业在申请贷款时，项目一般处在开发阶段，尚不具备办理在建工程抵押的条件，因此贷款发放时常采取项目土地抵押的方式，而且，开发商为了争取获得更多的贷款，通常会过高地确定押品评估价值。当项目楼盘达到预（销）售条件后，房地产开发企业为筹集资金，常在开发的过程中就进行预售。此时如果银行不能及时将项目土地抵押及时转为在建工程抵押，就很难控制商品房销售款的回流。及时对符合在建工程抵押条件的商品房进行抵押，并按照规定，解押后必须还款，否则，很容易引起法律纠纷，银行押品价值不足。

15资金监管不到位，存在被挪用风险

房地产金融市场存在严重的信息不对称，有的开发商往往会同时进行若干个楼盘项目的开发，资金往来渠道复杂，银行对其资金很难实施有效的控制和全面监控。银行虽然与开发商签署了《房地产开发贷款封闭管理合作协议》，但只能对本行发放的开发贷款的支用情况进行监控管理，无法对项目的整个资金进行封闭管理，如商品房现款销售或按揭预售，销售资金未纳入封闭管理，银行封闭管理就会流于形式，无法有效控制项目资金用途，一旦开发商故意采取欺瞒手段，转移资金逃避还款责任，银行贷款将面临较大风险。

2防范房地产开发贷款业务风险的措施建议

21调整房地产信贷策略

211实行房地产开发贷款分区域风险分类管理

根据区域经济发展水平、产业结构、人口变化、供求关系、土地消化能力、房价变化等因素，对全国主要地级市房地产市场风险进行分类管理，对于不同风险等级区域制定差异化的准入标准及信贷策略。

212调整房地产开发贷款信贷结构

择优支持库存水平低位、价格涨幅合理、自住需求旺盛的区域普通住房项目。审慎支持库存压力较大、去化周期较长的三四线城市房地产项目，审慎支持配套设施不完善的城市新区房地产项目。审慎支持商用房开发贷款，不介入受电商冲击较大的商用物业，压缩库存量大、商用房（租、售）价格下跌、商用房供应远超出城市实际承载能力的区域存量商用房开发贷款。

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Abstract： From the perspective of developer， and on the basis of analyzing the risk factors of real estate project prophase， this paper builds a index system and establishes the risk assessment model based on BPNN， then selects several sets of samples as the training set and trains the model in the MATLAB7.0， finally verifies the feasibility of the model in the risk evaluation of real estate project prophase by using the test set.

关键词： 房地产项目前期；BP神经网络；风险评价

Key words： real estate project prophase；BP neural network；risk assessment

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）03-0159-02

0 引言

房地产业作为国民经济的重要组成部分，具有建设周期长、投资金额大、影响因素多、涉及范围广的特点。房地产风险是客观存在的，它贯穿于房地产开发的整个过程，其中前期阶段未知因素最多，对整个投资过程的影响程度高达90%以上。而开发商作为房地产投资的主体，面临的不确定性、风险性最大。随着项目的进行，开发商对可能发生的结果掌控愈多，则风险发生的概率越小。因此，对于房地产项目前期风险管理的研究很大程度上决定了该项目的成败。

1 房地产项目前期风险及评价指标体系

房地产项目前期风险复杂多变，开发商倘若对此决策不慎，将对整个地产项目的开发造成不可估量的后果。本文在借鉴前人研究成果的基础上将房地产前期风险按风险来源划分为政策、技术、财务、社会、自然、管理六个方面，并建立指标体系，如表1。

2 BP神经网络

2.1 BP神经网络简介 BP（Back Propagation）神经网络是一种信息按正向传递和误差沿反向传播的多层前向网络学习过程，一般由输入层、隐含层（一层或多层）和输出层构成。与以往的风险预测方法相比BP神经网络具有很大的优势，它有效削弱了评价人员主观因素的影响，对数据的关联性要求不高，而且具有强大的非线性映射能力、容错能力等优点。

2.2 BP神经网络的学习过程 ①初始化，给各连接权及阀值赋予[0，1]内的随机数，分别设定误差函数e、计算精度值和最大学习次数M；②随机选取k个输入样本及对应期望输出计算隐含层、输出层各单元输出；③计算输出层单元的误差；④若误差满足要求，训练结束。不满足要求，则反向修正返回第2步反复训练直到输出误差达到要求为止结束训练。

3 基于BP神经网络的房地产项目前期风险评价模型

本文采用由输入层、隐含层、输出层组成的三层网络拓扑结构模型，具体步骤如下：

3.1 输入层 输入层是外界信号与BP神经网络衔接的纽带。其节点数取决于数据源的维数和输入特征向量的维数。由表2可知指标层有16个风险因子，即输入层有16个神经元。首先选取10家有代表性的房地产企业利用问卷调查法和专家打分法，按风险评定等级{较低风险、低风险、一般风险、较高风险、高风险}，然后对各风险指标Uij进行打分。为了减小权值的调整幅度，加快网络的收敛性，训练开始前对收集的数据进行归一化处理，使输入向量和输出向量的取值到[0，1]范围内。样本数据见表2。

3.2 隐含层 隐含层层数不宜过多，否则会降低训练速度增大局部最小误差，一般取一层即可。隐含层单元数参考公式：n1=■+a，其中n1为隐含层单元数，n为输入单元数，m为输出单元数，a为[1，10]之间的常数。经计算隐含层单元数为10。

3.3 输出层 输出层节点数取决于输出数据类型和表示该类型所需的数据大小。本文输出结果是一个数值，即节点数为1。评价结果取值在[0，1]范围内，其中[0，0.2]、[0.2，0.4]、[0.4，0.6]、[0.6，0.8]、[0.8，1]分别代表低风险、较低风险、一般风险、较高风险、高风险。风险值越大，表明风险等级越高。因此建立的神经网络模型为16-10-1，即输入层16个神经元、隐含层10个神经元、输出层1个神经元。

3.4 网络训练 ①网络参数的选取。本文将表2中前9组数据作为训练集，最后一组作为测试集。训练次数、训练目标、学习速率分别设定为10000次、0.00001、0.3，训练函数、学习函数、性能函数分别采用Traingdm、leamgdm、Mse，其它参数为缺省值。网络训练结果，见图1，经过943次训练，总体误差为9.94958e-006，网络收敛达到预定的学习精度0.00001，训练结束。②模型检验。将表2中最后一组数据输入训练好的模型进行检验。可得，实际输出为0.3142，在区间[0.2，0.4]内，即第10家房地产项目前期的风险等级低。这与期望输出结果0.32基本一致，较好的满足了设计要求。

4 结束语

综上所述，用MATLAB7.0编写的基于BP神经网络模型在房地产前期风险预测方面准确度较高，具有较强的实用性，丰富和发展了前期风险预测的方法，为开发商进行前期决策提供了有力的依据。不足之处，指标的选取有待改进和完善。

参考文献：

[1]陈小花.基于神经网络的房地产投资项目风险评价模型研究[J]现代经济信息，2011（3）：172-173.

[2]柳海龙.房地产开发项目前期阶段风险测评研究[D].成都：西南石油大学，2012（6）.

[3]张墨林.房地产项目前期风险管理[D].西安：西安建筑科技大学，2004（6）.

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首先是完善环境保护宣传教育机制，建立以碳会计确认、计量、记录以及报告为中心的审计体系，进一步确定低碳经济的房地产企业审计标准；其次是大力推广低碳经济的房地产企业审计，号召和鼓励更多的企业、学校等组织能够积极的参与到低碳经济的房地产企业审计活动中来，不断壮大审计队伍；再次是加大低碳经济的房地产企业审计监督管理机制执行力度，及时发现和查处碳排放领域的经济犯罪问题和违法违规现象，并予以严厉惩处，力争为公众营造一个良好的生活环境；最后是增强企业、学校以及各组织的环保意识，使其能够全面认识碳审计工作的重要性和必要性，进而，充分调动各组织的低碳经济的房地产企业审计的积极性、自主性，为低碳经济的房地产企业审计提供真实可靠的数据打下坚实的基础。

强化低碳审计工作，降低低碳审计风险

传统的低碳经济的房地产企业审计工作主要着力于碳源的负债确认问题与碳汇的资产确认问题，此行为在一定程度上制约着低碳审计工作的高效性，因此，应进一步强化低碳审计工作，在传统低碳经济的房地产企业审计工作的基础之上，不断创新，一方面是充分披露因废弃排放对环境产生的各种风险，通过降低低碳会计报告的重大错报风险，起到降低碳审计风险的目的；另一方面是低碳经济的房地产企业审计应积极开展计划审计工作，严格按照风险评估程序，实施控制测试和实质性测试，保障审计工作和编制审计报告的真实性、合理性以及科学性。

加强低碳审计业务培训，培养“双复合型”审计人才

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关键词：注册会计师 审计风险 控制

一、审计风险的含义

中国注册会计师协会在2007年最新公布的《中国注册会计师审计准则第1101号---财务报表审计的目标和一般原则》，第十七条中对“审计风险”的定义：审计风险是指财务报表存在重大错报而注册会计师发表不恰当审计意见的可能性。换句话说就是经过注册会计师和审计人员审计的财务报表，没有按照《企业会计制度》、《企业会计准则》等公允的反映被审计单位财务状况和经营成果的可能性；也就是被审计单位对外披露的财务报表存在重大的错报，而没有被注册会计师和审计人员觉察的可能性。

审计风险可以从狭义和广义两个角度来理解，狭义的审计风险，即每个具体审计项目上可能存在的审计风险，指在某个具体审计项目上，注册会计师和审计人员未能识别出财务报表的重大差错，而对存在重大错报的财务报表发表了不恰当的审计意见而导致的审计风险。广义的审计风险，即执行具体审计项目的会计师事务所的执业风险，它包括了注册会计师和审计人员执业过程中可能产生的审计风险而给会计师事务所带来的损失，也包括被审计单位和审计环境引发的审计风险带来损失的可能性。注册会计师和审计人员只有高度重视审计风险的客观存在，也才能应对审计风险，并将审计风险控制在可接受的范围内。

二、风险导向型审计的特点及运用

（一）风险导向型审计的特点

风险导向型审计是现代审计的一种思路，它有别于传统审计理念，它着眼于审计风险的识别与评估，并将它贯穿于审计全过程，根据识别出的审计风险随时修改审计计划，其根本目的是将审计风险降低至注册会计师和审计人员可接受的合理水平之内，或者说通过对被审计单位审计风险的识别与评估，识别出高风险的审计领域从而进行重点审计。

（二）风险导向型审计的运用

1、注册会计师执业准则对风险识别的要求

《中国注册会计师审计准则第1211号-通过了解被审计单位及其环境识别和评估重大错报风险》准则中第十四条也提出要从六个方面来了解被审计单位及其环境，从注册会计师执业准则要求不难看出，风险导向审计与传统审计模式相比较，审计范围及审计内容更加广泛，不仅要了解被审计单位的具体经营情况、财务状况、管理层意图、内部控制制度等内部信息，还要了解被审计单位所处行业的经营环境、法律环境、宏观经济环境等外部信息，对被审计单位可能存在的各方面风险因素的考虑得较为全面，目的是识别出可能存在的审计风险以便于注册会计师和审计人员予以应对。

2、审计资源的合理配置

目前会计师事务所的注册会计师和审计人员在具体审计项目中面对的主要困难是，第一要在有限的审计时间内完成审计工作，第二由于受到审计收费的限制，审计项目中不可能投入大量审计资源，导致一些审计工作根本不可能按照注册会计师审计准则的规定全面执行审计程序完成审计任务，因此，为了合理配置、节约审计资源，确保被审计单位可能的错报能在注册会计师可接受的范围内，在接受审计项目时就应该了解被审计单位及其环境，对被审计单位可能引起重大错报的各项内、外部风险因素进行评估，识别出存在的审计风险，注册会计师以此来确定重点审计领域，进而将有限的审计资源集中在高风险领域，识别出被审计单位的错报以此提高审计效率。

风险导向型审计下的审计风险模型=重大错报风险×检查风险，这反映了重大错报风险与检查风险是成正比例关系，在保持一定的审计风险前提下，注册会计师应对识别出的存在高风险重大错报的审计领域对应保证较低水平的检查风险。为了保证较低的检查风险，注册会计师和审计师应向这些重大错报风险高的领域分配更多的审计资源，加大检查力度并执行更充分、可靠的审计程序，如果注册会计师或审计师不能准确评估出账户层次可能存在的重大错报风险，那么审计资源可能会被错误配置，进而导致报表错报不易被发现。

3、风险导向审计的运用启示

分析目前企业发生的舞弊行为其实大多是管理层的舞弊，这些企业虽然制定有健全、完善的内部控制，却形同虚设，管理层凌驾于管理制度之上，内部控制没有发挥其控制作用或者说没有得到有效执行，还有就是存在管理层迫于集团业绩考核压力或其他目的而进行舞弊的可能性，这就要求注册会计师和审计师的审计思路不能只局限于就账查账，而忽视企业赖以生存的行业环境、经济环境等，比如：目前从房地产行业来讲，由于宏观经济形势低迷造成了房屋销售量和销售速度放缓。楼市指标成下行态势、房企库存量在增加，部分小型房地产企业资金链断裂，出现亏损甚至倒闭。而在审计中却发现，你审计的这家房地产开发企业经营状况良好，销售收入还较上年有一定增长，你就得高度关注予以重视了，该企业的销售收入应判断为重大错报的高风险领域，在审计资源的配置上应充分考虑。再如：某集团企业制定了战略目标，并将生产经营指标和任务层层分解到各下属子公司。在目标实现年度审计人员在审计工作中经过执行分析性测试，发现集团当年的营业收入较上年度大幅的增加，比上年增长将近40%，这显然是异常的，该集团当年年度是否为此而虚增收入？基于这一假设，审计人员于是以合并报表营业收入的真实性审计作为审计重点，发现了该集团为了完成营业收入指标与下属多家子公司进行虚构经济业务、人为增加内部的关联交易，同时在编制合并会计报表时不予抵销等方式虚增了营业收入和成本。

现代风险导向审计是一种审计方式，也是一种审计趋势，它在审计时重视企业内、外部环境分析研究，以此判断出企业存在的审计风险，运用好风险导向审计可以取到事半功倍的效果。

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关键词：低碳经济 审计 问题 策略

随着社会经济的进步和发展，资源的耗损和环境的恶化给国民经济可持续发展带来的负面影响越来越严重，　人们对自然资源及环境问题日益关注，“低碳经济”一词已成为有关资源、环境和生态问题的代名词。　树立和落实科学发展观，促进经济可持续发展，构建基于低碳经济的审计机制越来越迫切。

所谓低碳经济就是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式，是人类社会继农业文明、工业文明之后的又一次重大进步。　低碳经济实质上是能源高效利用、　清洁能源开发、追求绿色　GDP　的问题，核心是能源技术和减排技术创新、　产业结构和制度创新以及人类生存发展观念的根本性转变。　我国对此制定的目标是，到　2020　年我国单位　GDP　的二氧化碳排放比　2005　年下降　40%-45%，　作为约束性指标纳入国民经济和社会发展中长期规划，　并制定相应的国内统计、监测、考核办法。　审计作为经济活动中的监督和促进力量，　显然需要介入并发挥作用，　从而促进上述目标的实现，促进国民经济的健康可持续发展。　开展低碳经济审计有利于“转变经济发展方式”、“建设资源节约型、环境友好型社会”。　因此，构建低碳经济审计机制不仅是经济形势发展与行业发展的需要，也是贯彻落实科学发展观的实践需要。

拿房地产企业来说，审计方法就明显落后，对于大多审计房地产开发项目，主要采用的是详查法。因为房地产企业的投资规模越来越大，以这种方法进行审计，费时费力，效果不明显。基于此本文研究的根本出发点是通过对房地产企业内部审计机构在公司治理结构中存在的问题进行分析，然后提出完善房地产企业内部审计的策略，以维护资本市场的有序性，促进经济健康的发展。

一、我国低碳经济的房地产企业的审计机制存在的问题

目前，低碳经济的房地产企业已经并入我国社会发展规划。近年来，我国虽不断加大对低碳经济的房地产企业建设的资源投入，但基于我国环境财务会计缺乏整体规范性，以至于我国现行低碳经济的房地产企业的审计机制实施过程中仍存在着一些问题。

（一）缺乏低碳审计标准，取证困难

面对着温室效应的危害，国家开展低碳审计工作已是迫在眉睫。现阶段，我国部分地区已经开始试行碳审计实践，并鼓励政府机构、企业、社会组织及学校进行碳审计工作。对于我国低碳审计工作而言，碳审计作为一种全新的审计概念和审计门类，缺乏专门的理论框架和准则，同时，低碳审计工作尚未形成一整套标准、规范的审计方法；另一方面是碳审计工作直接关系到资金使用状况，基于相当一部分被审计单位质疑碳审计标准，使得难以及时提供有效资料，不利于低碳审计取证的顺利开展。

（二）低碳审计数据核算受阻，准确度较低

国家低碳审计数据核算受阻，究其原因在于：一方面是我国能源结构主要以煤炭为主，其天然气、石油资源相对较少，因此，其实施能源推广时往往致力于低碳经济的房地产企业之上；另一方面是国家计算碳排放量通常以当地政府的权威统计数据为依据，受计算不确定性因素的影响，极易导致能源消耗方面产生过低估计或者过高估计的系统性误差，以此，大大降低了低碳审计核算的准确度。

（三）缺乏低碳审计专业人才

在低碳经济的房地产企业审计工作中，专业低碳审计人才起着主导作用。就目前现行国家审计人员来看，其大都出身于财经人员，由于财经和审计存在着较大的差异性，再加上，受业务水平和专业知识的限制，使得现行低碳审计人员局限于传统财务审计思想、技术和方法之中，无法保障有效核实相关配伍数据，不利于审计结论的准确性、高效性。

二、加强我国低碳审计工作的有效策略

低碳经济的房地产企业审计工作直接关系到我国经济发展和企业财务状况，因此，我国各级审计署、国家环保局以及中国注册会计师协会等相关职业团体针对于低碳经济的房地产企业的审计机制存在的问题，以碳会计与碳审计规范理论为指导，结合我国现实状况，分别从以下三个方面加强我国低碳经济的房地产企业审计工作。

（一）政府正确引导、企业积极配合碳审计

首先是完善环境保护宣传教育机制，建立以碳会计确认、计量、记录以及报告为中心的审计体系，进一步确定低碳经济的房地产企业审计标准；其次是大力推广低碳经济的房地产企业审计，号召和鼓励更多的企业、学校等组织能够积极的参与到低碳经济的房地产企业审计活动中来，不断壮大审计队伍；再次是加大低碳经济的房地产企业审计监督管理机制执行力度，及时发现和查处碳排放领域的经济犯罪问题和违法违规现象，并予以严厉惩处，力争为公众营造一个良好的生活环境；最后是增强企业、学校以及各组织的环保意识，使其能够全面认识碳审计工作的重要性和必要性，进而，充分调动各组织的低碳经济的房地产企业审计的积极性、自主性，为低碳经济的房地产企业审计提供真实可靠的数据打下坚实的基础。

（二）强化低碳审计工作，降低低碳审计风险

传统的低碳经济的房地产企业审计工作主要着力于碳源的负债确认问题与碳汇的资产确认问题，此行为在一定程度上制约着低碳审计工作的高效性，因此，应进一步强化低碳审计工作，在传统低碳经济的房地产企业审计工作的基础之上，不断创新，一方面是充分披露因废弃排放对环境产生的各种风险，通过降低低碳会计报告的重大错报风险，起到降低碳审计风险的目的；另一方面是低碳经济的房地产企业审计应积极开展计划审计工作，严格按照风险评估程序，实施控制测试和实质性测试，保障审计工作和编制审计报告的真实性、合理性以及科学性。

（三）加强低碳审计业务培训，培养“双复合型”审计人才

企业加强低碳审计业务培训，培养“双复合型”审计人才是加强我国低碳审计工作的有效手段之一。伴随着审计工作的日益复杂，给予审计人员提出了更高的要求，使其不仅要熟练掌握低碳审计相关知识，而且还能够依据能源数据计算及时挖掘出企业使用能源过程中存在的问题，并予以纠正。因此，首先要企业构建专门审计知识培训机构，定期组织审计人员进行审计知识培训，不断提升审计人员业务水平和适应能力，保障其能够满足碳审计的需求；其次是加强培养“双复合型”审计人才。“双复合型”人才是指集审计知识、环境知识、工程技术知识等为一体的人才，同时，该人才需要具有灵活的头脑、清晰的思路、较强的综合能力、工作责任感以及实践水平，且能够充分发挥自身优势。

三、结束语

目前，审计风险己经受到人们的关注，但更多的是关注国家审计和社会审计的风险，对企业内部审计的风险还重视不够，主要是部分人的思想认识上还存在一些误区，审计人员缺乏风险意识。全文通过房地产企业内部审计的研究，希望提高企业内部审计意识，完善企业内部审计管理，提高企业内部审计水平。

低碳经济审计始于西方发达国家环境管理系统的一个新领域，经过多年的发展，其在协调经济发展与资源、环境保护之间的平衡方面发挥的作用得到越来越多的国家的认同。　尽管当前我国的低碳经济审计工作存在诸多困难和问题，但随着环保宣传工作的不断加强，国民素质的不断提高，我国的低碳经济审计工作一定能够取得新的进展，最终实现经济、社会发展与环境保护的协调平衡，从而实现社会的可持续发展。

为了保护地球环境，减少温室气体对全球变暖的影响，促进低碳经济的发展，为我国加入全球化的碳贸易体系作准备，碳审计是一个必要且必须的手段。当然，由于碳审计工作固有的复杂性，其在我国的全面实施还需经历相当长的时间，因此要从基础的碳会计工作做起，根据可持续发展战略和全球化经济的现状，循序渐进地推进这项工作。作为新时期的审计人员，要从国家竞争力、国家安全和经济社会可持续发展的高度认识碳审计工作的重要性，以机不可失、时不我待的责任感和紧迫感，学习碳审计知识，为国民经济从“高碳”向“低碳”转型作出应有的贡献。

参考文献：

[1]郑玲，周志方.全球气候变化下碳排放与交易的会计问题：最新发展与评述[J].　财经科学，2010

[2]陈燕燕，彭兰香.我国碳审计存在的问题及对策思考[J].财会月刊，　2010

[3]周志方，肖序.国际碳会计的最新发展及启示[J].经济与管理，2009

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关键词：房地产企业；内部审计；内部控制

一、房地产企业的发展现状

当前，我国住房投资结构呈现积极地变化，房地产投机因素也明显减少，但房地产行业的投资仍不断增加：东部地区投资增长不减，中西部地区房地产热正在上升。因此，在这种背景下，房地产行业仍具有良好的成长性和盈利性，并呈现以下特点：

1.行业的整合速度加快，竞争更加激烈

国内房地产企业规模普遍较小、竞争能力也较弱，行业集中度和进入壁垒较低。随着主要技术条件的日益成熟，在信贷规模控制和土地招标拍卖制度等压力下，房地产行业的整合速度不断加快，市场竞争也更加激烈，企业趋向以合作和联盟的方式来扩大自身的规模和提高融资与抵御风险的能力。

2.企业的运作更加专业化

房地产企业处于从政府资源运作型向项目专业运作型转变的阶段，企业间的竞争也趋向于项目运作及更高层次的战略管理，加上企业规模扩张的需要，其整体运作更加专业化。

3.融资渠道的多样化

随着国家相关宏观调控政策的出台，资金密集型的房地产企业需要寻求新的融资方式和渠道，通过股权融资、项目融资等方式实现融资渠道的多元化。

二、房地产企业内部审计工作存在的主要问题

随着我国经济体制改革的进一步深化，内部审计工作受到国家和社会各界更广泛的关注。伴随房地产企业投资规模的不断扩大，其内部控制制度不完善、审计技术比较落后和内审人员素质较低等问题在不同程度上制约着企业未来的发展壮大。

1.内部审计人才结构不尽合理、人员综合素质普遍不高

我国房地产企业内部审计工作属于新兴的一个领域，其内审人员尚存在结构配置不尽合理、综合素质普遍不高的问题。大部分房地产企业的内部审计人员是从其他财务岗位转过来的，而不是专业型人才，通常情况下他们只会依据账本查账，如果缺少账本数据资料就无法进行相关的内部审计工作，内审人员这种单纯的财务思维根本不能适应现代企业审计工作的基本需求。在人才结构上，房地产企业也没有实现人力资源的优化配置，内审机构人员的知识结构单一，缺乏具有企业风险管理、网络信息技术等方面的复合型人才，使得内审工作的深度和范围难以很好的扩张，这在很大程度上影响了房地产内部审计工作的效率也制约着其进一步的发展与完善。

2.内审技术比较落后，内审机构的地位不高且独立性较差

目前，我国房地产企业内审部门主要采用以财务分析为主的分析方法和详查法进行审计工作，而没有将现代管理评审技术、网络信息技术以及经营分析等方法运用到审计实践中去，这种审计技术已不能适应时展的需要，并且不能形成一个系统的工作模式以及很好地探究企业内部审计工作的实质，进而影响了内部审计功能的充分有效发挥，更不能促进企业竞争力的增强和效益的取得。此外，房地产企业内部审计机构的设置基本上平行于，有些甚至低于其他职能部门，通常设在财务不下，在实行机构改革和重组时存在随意撤并和精简抽调的现象，这种制度体系不能有效地保障内审机构和人员的稳定性，也丧失了其权威作用。

3.房地产企业尚未实现向管理审计的全面转变

内部审计包括财务审计、采购审计、质量控制审计、投资审计和销售审计等领域，我国房地产行业一直采用以开展财务审计为主的单一内部审计模式，其中许多还停留在财务查账阶段，单位许多管理层和员工甚至认为内审工作就是财务查账，从而没有充分挖掘审计工作的优势和很好地体现其工作的效率；有些企业虽然开始开展经营管理审计工作，但经营管理审计的思维模式仍以财务查账为主，并且偏重于事后审计，这种审计思路和方法不能满足现代企业发展的需求；大部分房地产企业人力资源部在招聘内部审计新成员时，通常选择财务和审计人员，这种单一化的人员结构在一定程度上歪曲了内审工作的真正目的；此外，企业内部有些领导认为内审部门没有能力从事综合广泛的审计工作，认为如果内审涉及经营管理范围过多就超越了其本身的职能和能力范围。

三、构建科学、完善的房地产企业内部审计机制

针对当前我国房地产企业内部审计工作中存在的上述问题，笔者认为应当从提高内审人员综合素质、强化公司治理、提高内部审计独立性、运用先进的内部审计技术、完善内部控制和相应的考核激励机制等方面加以考虑，从而构建适合房地产企业发展需要的健全的内部审计机制，以促进企业综合效益的最大化。

1.提高内审人员的综合素质，并运用先进的审计技术和方法

内审人员综合素质和内审技术水平是保障房地产企业内部审计工作顺利进行的必要条件。一方面，企业要对审计人员进行财务、审计、风险管理等专业知识以及职业道德的定期教育培训，并积极吸纳工程技术、法律等专业人才，从而优化内审人员结构，切实提高员工的审计水平和综合素养，促进房地产企业内审工作的有效进行。另一方面，房地产企业要将内审工作的重点从传统的“查错纠弊”向为公司内部管理决策及效益服务转变，内审职责应从审查和监督向评价与咨询方面拓展，作业范围应扩展到包括财务审计在内的各个领域，并且要注重信息化管理和专业软件的建设以强化数据分析技术，不仅关注事后审计工作，还要切实做好事前和事中审计，从而整体提高内审工作质量。

2.不断完善企业的内部控制、全面预算管理和激励机制

房地产企业要逐步建立健全与其自身发展相适应的内部控制制度以保障各项工作的有章可循，要通过加强管理层的专业培训以促进内审制度的执行；企业要积极引进新技术、新理念和新方法，成立高层预算小组，建立完善的全面预算管理机制以对日常各个环节实施详细的预算分析、审批、编制与监督考核，将预算的范围从传统、单一的生产资金计划向包括基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资在内的资金预算转变，从而保障房地产企业资金的高效、有序流动。此外，房地产企业应结合自身的实际发展状况，建立一套科学、完善的评价考核与激励机制，从而充分调动内审人员的积极性和提高内审工作的效率，为最终实现企业社会效益和经济效益的双赢提供可靠保障。

3.强化公司治理，提高内审的独立性

一些大的房地产企业集团必须设置审计委员会，从而使内审部门在隶属于审计委员会的同时，还须接受管理层的领导，这种双向负责、报告和双重领导的模式有利于增强内部审计在公司治理框架中的地位以及审计机构与人员的独立性与监控能力。一方面，审计委员会在职能上对内部审计进行监督，使内审机构是在审计委员会管理机制下独立经营管理的一个职能部门，其工作范围不受管理层限制，确保审计结果的受重视程度和工作的效率；另一方面，内部审计在行政上受高级管理层的领导并决定内审工作的内容，向高级管理层做行政上的报告，并与其他职能部门保持应有的独立。

4.实施适当的内部审计外部化

房地产企业在设置内部审计模式时要将公司全部内审业务按委托层次划分为两个部分：一是对管理层下属各级经济责任和业务职能进行审计，二是对管理层和董事会受托经济责任进行审计。针对第一部分应当由公司的内部审计部门负责，而后一部分则应实施适当的外包，向审计委员会报告审计信息并提出改进意见。其中，承接外包业务的机构和人员应由审计委员会从不承接本公司年度审计的会计师事务所及其他专业人员中选聘，并由审计委员会直接支付报酬和具体安排内审的具体内容、时间、程序和频率等方面，从而有效提高内部审计工作的独立性，保证内部审计职能更好的发挥。

四、结论

随着我国经济体制改革的进一步深化，内部审计工作受到国家和社会各界更广泛的关注。当前我国房地产企业没有重视内部审计工作，审计人员的综合素质不高、相关制度尚不完善、审计独立性比较缺失，因此，企业要对内部审计进行更深层次的研究，切实提高内部审计工作的水平与效率，促进企业的可持续发展。

参考文献：

[1]房素芳：试论企业内部审计风险成因及其防范对策[J].现代商业.2012（03）.

[2]毛文蓉：浅析企业内部审计风险形成因素与解决途径[J].中国城市经济.2012（03）.

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为加强和规范企业内部控制，提高企业经营管理水平和风险行为防范能力，促进企业可持续发展，维护社会主义市场经济秩序和社会公众利益，财政部会同证监会、审计署、银监会、保监会制定并分别于2008年和2010年颁布了《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制配套指引》，标志着我国企业内部控制规范体系初步建成。从2011年起，越来越多境内外上市公司与内部控制规范试点公司开始实施企业内部控制规范体系，构建企业内部控制制度；2012年，证监会与财政部也联合公告，将内部控制规范体系的强制实施范围进一步扩大到主板国有控股上市公司，标志着我国上市公司的内部控制规范体系进入了分类分批实施阶段。这些规章制度的，使得我国上市公司建立健全完善的内部控制制度有了一定的依据和规范。

房地产开发企业不但资金投入大，而且建设周期长，极易受到国家宏观经济与政策的影响；从2013年起，我国政府对房地产市场调控政策陆续出台，调控力度不断加深，房地产投资的增长速度持续放缓，商品房销售面积和销售额同比大幅下滑，商品房库存压力继续加大，使得房地产开发企业面临巨大的投资风险。鉴于房地产开发企业的特殊性，中国注册会计师协会在2月了审计风险提示函，要求会计师事务所充分考虑房地产类上市公司所处行业状况及特点，重点注意房地产开发企业的内部控制体系与风险评估。例如，收入的确认标准、成本费用是否真实、房地产项目是否存在减值迹象、内部岗位设置与会计估计的合理性以及相关事项的披露等。由此可以看出，房地产开发企业审计风险较高的重要原因源于起步较晚，内部控制制度薄弱，未能形成规范的内部控制体系；企业内部存在诸多控制上的缺陷，未能在内部规范部门之间、上下级之间以及岗位之间的制约。

同时当前经济发展迅速，房地产行业竞争程度不断加剧，加上国家宏观房地产调控政策，房地产开发企业为解决当前困难，应该把工作重心从对外发展转变为对内加强管理。因此，为形成房地产开发企业内部控制规范体系，需要深入研究当前房地产开发企业所存在的内部控制问题，从而提供有针对性的解决对策。

本文对目前我国房地产开发企业内部控制存在的问题进行详细分析，就存在的问题提出解决对策，为我国内部控制规范政策和监管改进提供借鉴。

二、房地产开发企业内部控制问题

（一）缺乏健全的房地产开发企业内部控制体系

当前中国房地产开发企业发展迅速，但大部分企业内部控制制度不全面，在内部控制环境、控制程序、会计信息系统等方面尚未完善，未能形成健全的、适合企业管理的、有针对性的完整内部控制体系。完善的内部控制体系能让企业快速健康发展，房地产开发企业内部控制体系存在的缺陷不利于让公众确信企业信息的真实性与准确性。

（二）房地产开发企业风险评估环节与内控意识薄弱

随着我国房地产开发企业的不断发展，企业内部存在的问题也逐渐暴露，尤其是企业面临的各种风险问题：一是完善的风险评估体系尚未制定，企业无法有效地采取对应的风险预警机制，使得企业容易遭受到外界环境的影响，可能导致企业破产等情况出现。二是房地产开发企业管理层对内部控制认识较为片面，认为制定内部控制制度就是建立企业内部管理制度，只要执行好现有工作制度，就是较好地实现了内部控制，从而导致了企业内部控制意识薄弱，执行力度不足。

（三）房地产开发企业内部监督管理不到位

房地产开发企业内部的自我监督管理一直被认为是我国房地产开发企业各项经营活动的保障基础。但目前我国房地产开发企业缺少健全的监督管理机构，企业内部审计部门缺乏应该拥有的独立性，不能充分发挥内部审计所应有的功能，对内部控制制度执行效果、执行力度、修订等缺乏客观独立的监督，从而导致了房地产开发企业现行的监督管理不到位，执行力度不足。

（四）房地产企业内部人员综合素质参差不齐

现阶段，房地产开发企业内部员工素质参差不齐，员工对企业内部控制制度的理解能力与执行能力差异较大，不能完全满足企业内部控制制度执行要求，从而影响企业的发展与内部管理水平。房地产开发企业内部控制的执行需要全体员工的配合，若员工不能充分认识到企业内部控制的重要性与必要性，企业快速健康发展就会受到限制性约束。

（五）房地产开发企业工作流程缺乏控制

当前我国房地产开发企业工作流程较为复杂，项目可行性分析、拿地、规划、市场推广、成本控制等工作进度缓慢，需要长期进行关注，同时工作流程所蕴含的内部控制是管理层建立健全内部控制制度的关键。但鉴于房地产行业拥有巨大的利润空间和市场需求，很多房地产开发企业只注重结果，降低了对分散的工作流程的关注度，缺乏工作流程内部控制，甚至忽略了对工作流程的不断优化与完善。

（六）房地产开发企业内部控制信息沟通不畅

内部控制理论中提出了内部控制信息共享有利于企业员工之间的沟通，也有利于加强各部门之间、工作流程之间相互牵制与联系。随着房地产开发企业规模的不断扩大，管理层次较多，容易出现权责分工不明、工作效率低、内部控制沟通不畅等问题。房地产开发企业虽然大部分建立了内部信息沟通渠道，但是在实际中应用效果不佳，一方面缺乏上下级的有效沟通，只是简单的从上到下传达工作，缺少及时反馈；另一方面内部职能部门之间协调性较差，不能有效快速传达内部控制信息，影响企业内部控制的有效运行。

三、房地产开发企业内部控制问题解决对策

（一）建立健全完善内部控制制度

建立完善的内部控制体系以及健全的内部控制制度是房地产开发企业当前解决内部控制问题的首要任务，主要包括建立针对企业工作流程的内部控制制度与完善内部控制的自我评估制度。

（1）建立针对企业工作流程的内部控制制度。当前房地产开发企业内部控制制度的出发点是如何控制企业内部的工作流程，但房地产开发企业的内部控制制度要根据企业的工作流程，将各项主要工作和经营活动纳入内部控制制度管理的范围内，具体的来说是要制定企业内部工作制度体系。例如，建立不相容岗位相分离的授权审批控制制度，保证岗位上的相互制约；建立预算资金管理内部控制制度，强化预算资金的监管，防范舞弊现象的发生；建立会计独立核算内部控制制度，保证会计核算的准确性与及时性，等等。

（2）完善内部控制的自我评估制度。除了建立针对企业工作流程的内部控制制度，房地产开发企业还需重视内部控制的自我评估制度的建立，开展定期或不定期的内部控制制度评估，对内部控制进行评价考察，分析其现阶段存在的问题，针对这些问题，如何修正与完善，从而使得内部控制制度越来越健全。通过实施内部控制的自我评估制度，发现现有内部控制制度存在的问题，并针对问题进一步实施准确且有针对性的措施，改进企业内部监督，更好地完善企业内部控制制度，促进企业健康快速发展。

（二）加强内部控制法制建设

许多国家都已经颁布相关法律法规规范企业内部控制的建设，如美国、日本、韩国等，而当前我国的房地产开发企业内部控制法制建设依旧处于部门规章层面，并未上升至国家法律层面，没有强制的法律约束力。内部控制要得到有效执行，内部控制信息能及时准确披露，投资者与企业信息不对称问题得以缓解，国家立法机构需要加强企业内部控制的法制建设，使得企业能够有法可依，违法必究，加大对隐瞒内部控制缺陷、虚假披露内部控制有效性的直接人员的处罚力度。

（三）强化内部审计

内、外部审计人员对内部控制制度的监督与评估是房地产开发企业保障内部控制制度有效性与开展内部控制工作的重要组成部分。当前房地产开发企业所暴露出来的内部控制问题，实际上是内部审计评价工作与外部审计监督工作不严格密切相关。我国企业内部控制实践普遍存在重建设、轻执行与监督的现象，内部控制评价走过场及外部审计审核走形式。因此，房地产开发企业需要加强内部审计部门对内部控制的评价工作，强化外部审计对内部控制的监管责任，才能更好地建立企业完善的内部控制工作。

同时房地产开发企业要积极发挥内部审计对内部控制的积极促进作用，具体做法：一是要设立独立性较高的内部审计部门，是内部审计工作能独立有效地开展。二是要明确内部审计部门的具体职责，明确获取的审计信息是真实可靠的，确保其监督职能有效发挥。三是注重内部审计工作人员的素质，通过业务培训等方式提升工作能力。四是要改进房地产开发企业内部审计的运行机制，规范内部审计工作程序，明确参与各方的职责行文，确保内部审计工作的准确性。

（四）拓宽企业内部控制体系

随着房地产开发企业不断扩大发展，分、子公司的数量逐渐增多，企业不仅应关注自身的内部控制体系的建设，同时也要规范分、子公司的内部控制制度，在充分考虑分、子公司的工作特点与业务范围，协助建立健全完善的内部控制制度，保证企业整体内部控制制度的完整性与一致性。若分、子公司存在内部控制缺陷，企业总部也有不可逃避的连带责任。因此，房地产开发企业需要拓宽企业内部控制体系，保证整体内部控制体系的健全与完整。

（五）提高内部控制缺陷披露质量

我国目前没有明确指出内部缺陷的认定标准、内部控制缺陷没有严格的等级划分以及未披露内部控制缺陷整改措施等等，政府相关部门需要针对内部控制缺陷衡量、整改等进一步完善，出台相关政策，让房地产开发企业对自身内部控制存在的缺陷有所了解，如何准确披露内部控制缺陷、如何按照国家规定进行整改等有据可循。因此，政府需要完善房地产开发企业内部控制缺陷披露机制，提高内部控制缺陷披露质量。

四、结论

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【关键词】企业审计；风险管理；规避方式

内部审计以系统化、专业化的方法对企业的经营活动和投资行为做系统的财务分析、详实的风险评估与预测，同时有效对经营的风险等进行治理、控制及防范的整体过程。其是企业规避风险的重要手段，在划分风险管理范围，识别和分析企业风险以及风险的评估、处理和反馈中发挥重要的作用。

一、企业审计风险要以企业的战略发展为目标

虽然说企业战略发展目标的制定是由企业的高层管理阶层，比如股东或者董事会来商议决定，但是并不意味着企业审计就可以事不关己高高挂起。企业审计必须针对领导者的决策分析推测出可能会出现的风险，并制定出风险防范、规避和控制的措施。这就要求企业审计构建风险分析矩阵，一方面要分析出企业可以实现战略目标的关键性因素，强化企业优势；另一方面要判断出可能阻碍战略目标实现的风险，也就是说风险分析矩阵要围绕着企业的战略发展，以企业的战略发展为目标，从企业各个不同的角度分析和判断风险因素对战略目标的影响程度，进一步明确企业的经营目标和目标，汇总企业各方面因素，防范、控制和规避企业的潜在风险。

二、企业审计风险要密切监控企业环境

如今全球联络日益紧密，蝴蝶效应越来越明显，企业所处的环境也越来越复杂。企业环境一般而言既包括企业的外部环境也包含企业的内部环境，此处指的是企业的外部环境。风险对于企业的影响大小甚至风险的性质都不是一成不变的，尤其是天灾或者人祸，一旦发生对于企业的打击有时候是毁灭性的。风险审计对于企业环境的监控主要体现在几个方面，首先是决定明确企业的风险偏好，风险偏好是企业风险管理中的一个重要环节，决定着企业能够承受风险的程度；其次，要定期对风险进行评估，以保证风险在可控的范围之内，对于有可能对企业经营产生重大不利的风险及时发现和规避；再次，要对企业的外部环境变化进行持续的跟踪和监控，比如分析供应商的状态，分析客户购买行为的变化等，才能明确影响企业营运的环境因素。当外部环境与企业运营不相容时及时反馈并加以分析和判断，以及预测不良环境的未来发展趋势，为管理阶层调整经营目标提供准确的数据依据。

三、企业审计风险规避方式研究

1.保证风险事件甄别的完整性

风险鉴别就是通过对企业的各项信息进行研究和分析，甄别出企业面临的各项风险因素，除了上文中对企业的外部环境进行密切监控之外，还要全面科学的分析和研究企业的内部环境，保证风险事件鉴别的完整性，找出潜在的风险，尽可能降低对企业的负面影响。企业审计人员要以企业的战略发展为目标，研究企业的战略经营，对于风险事件可以在获取相关资料后采用风险分析调查表、风险问卷分析、流程图分析等模板来表现和鉴别。

2.对风险进行确认和评估

甄别出企业的各类风险之后，企业审计人员就要采用一定的风险分析管理技术来对这些风险进行分析、评估、测量和等级确认，利用定量和定性风险分析方法对已被识别的风险事件进行评估和计量。比如香港首富李嘉诚在我国房地产鼎盛时期从内陆撤资，就是通过对大数据的分析预测到未来的风险过大。

3.制定出应对风险的措施

通过对风险进行评估和确认，认识到风险活动对企业的影响程度，企业必然要采取一定的措施把风险控制在企业可承受的范围之内。一般而言企业会依据风险偏好来采取风险应对措施，如同样是意识到了我国房地产的未来风险，李嘉诚是选择撤离资金转站欧洲，而王健林的万达则是选择进入文化产业。对于风险企业一般有几种应对措施：一是风险处理，风险处理最为常见，是相对积极的风管管理战略，针对风险的成因来源采取积极有效的应对措施来控制风险降低损失，企业选择风险处理意味着是对风险能够承受的风险偏好，企业管理者没有转移风险的意愿。二是风险转移，风险转移是既不能用抑制或控制的手段避免风险发生，也没有办法降低风险的损失，这种时候也往往是企业的生死关头，如果处理不妥就有可能使企业元气大伤甚至遭受灭顶之灾，企业面临此种境地则会采用风险转移，常见的有控制性非保险转移或者投保的形式来转移风险。

四、结束语

企业审计风险规避方式研究，首先要保证风险事件甄别的完整性，科学分析企业的内外环境，利用相关模板来找到和甄别潜在的危险；其次，要对风险进行确认和评估，对已被识别的风险运用相关的风险管理技术进行计量评估，确认其对企业的影响程度；最后，要制定出应对风险的措施，针对风险评估结果采取相应的措施积极或是消极的把风险控制在企业可承受的范围之内。

参考文献：

[1]周谦.谈风险基础审计在高校的应用[J].南华大学学报（社会科学版）2012.05（02）.

[2]周景冉.浅析审计风险控制[J].合作经济与科技，2013.10（05）.

[3]胡钊涵.浅析内部审计风险与控制[J].科技创新导报，2013.12（30）.

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（一）缺乏个人诚信机制

我国每年的固定资产投资多达数万亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督和跟踪考评，从而为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利滥用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，但对企业来说，既损失了培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产开发企业在经营过程中存在的一些特殊问题，使得一些企业受到了损失也未必真正追究当事人的责任，并不依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。

（二）信息沟通不对等，跨区域经营管理难度加大

房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，近年来集团化、规模化发展的房地产企业逐渐增多，管理信息不流畅的问题也愈发明显，信息的准确性、时效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。项目公司发生的问题不能及时准确地反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如，某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍的选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，但在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。

（三）房地产的建造价格具有隐蔽性

各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格存在不公开性。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理相当困难，为舞弊产生创造了温床。又因为施工项目建设时间长、投资大，增大了舞弊行为的隐蔽性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性、地域性，所以社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。

二、加强房地产开发企业内部审计相关对策

（一）健全内部审计机构设置及内部审计制度

1、建立符合企业特点的内部审计机构。目前，在公司治理划分的组织模式下，按隶属关系具体可分为：（1）属于职能部门的组织模式；（2）董事会或董事会下设的审计委员会领导的组织模式；（3）监事会领导的组织模式；（4）总裁/总经理领导的组织模式。这四种内部审计机构设置均具有一定程度的缺陷，不能同时协调内部审计职能与独立性两方面关系，房地产开发企业需根据自身特点及组织规模，遵循独立性原则、权威性原则、效率优化原则，因地制宜地来设置内部审计机构，所以产生了第五种机构设置形式：双重领导的组织模式，即在业务上向审计委员会报告业绩，在行政上向经理层负责并报告工作。

2、完善内部审计制度。建立了理想的内部审计模式还需要各个部门明确职责，并建立健全一套科学规范的内部审计制度，来监督和保障内部审计工作的有效执行，不断加强企业内部经营风险的控制，保障经济运行质量和会计信息的真实合法，有效提高企业资产收益率和经济效益，实现房地产开发企业的健康发展。因此，房地产开发企业可以根据自身特点，参照《内部审计具体准则》、《内部审计基本准则》以及其他规定，建立适合企业自身的内部审计工作制度，规范企业的内部审计程序，并写入公司章程，并请股东会或董事会予以批准，以便以保证内部审计工作的顺利开展。

3、加强法制建设，完善相关法律法规。要想内部审计职能按照制度设置的方向运行，相关部门就必须制定一系列相应的法律法规，国家有义务为房地产开发企业内部审计工作提供一个良好的法律环境。相关部门需进一步完善《内部审计准则》和《审计署关内部审计工作的规定》，对之不断加以完善，以制定出更为健全且适宜于房地产开发企业的内部审计规章制度，最终使我国房地产开发企业内部审计达到规范化。这样审计人员才能做到有法可依，并在相应的法律框架中执行审计工作，以有效发挥内部审计职能，来制约企业中和违法行为的发生，减少企业风险。

（二）加强房地产开发企业内部控制环境建设

1、找准职能定位。内部审计的两大基本职能是服务和监督，我国内部审计必须做到不放松任何其一。在市场经济下房地产开发企业内部审计由“监督主导”型向“服务主导”型转变离不开管理层观念的转变。为了顺利转型，需做到：在意识上要重视内部审计工作，开展富有建设性的参与式审计，审计理念要从根本上转变，创新审计方案，参与形式更加多变。但是要注意处理好内部审计转型过程中原有的监督性实务同新兴的服务性实务之间的关系，充分发挥内审协会的作用，推进房地产开发企业内部审计顺利转型。

2、树立风险意识，完善内部控制制度。风险在企业内部具有感染性、传递性、不对称性等特征，即一个部门造成的风险或疏于风险管理所带来的后果往往不是由其直接承担，而是会传递到其他部门，最终可能使整个企业陷入困境。因此，必须在管理层和普通职员的日常工作中树立风险意识，内部审计机构对企业的高风险区域应当进行经常性检查，及时发现已经存在或潜在的风险，并给予相关改进措施，以降低企业面临的风险。同时，内部控制并不只是生硬的规章制度，而应该深入每个职员平日的工作中，让内部控制的意义和目标深入人心，员工能够各司其职，自觉履行其职责，并建立一整套奖惩制度、业绩考核制度。人力资源政策要有激励性，将高素质的人才吸引到合适的岗位，并使其具有胜任能力和高尚品行，以减少的发生，形成健康的企业文化氛围。

3、建立内部控制监督机构。内部控制监督机构必须要形式和实质上保持独立。其中，形式上独立是指监督人员应独立于本单位的业务和管理人员，不能自己监督自己；实质上监督则是指在掌握相当数量的政策法规和内部规章制度基础上实施稽核。稽核工作要制定科学、合理、统一的监督审计程序，要有一定的稽核覆盖率和稽核频率，涵盖主要业务和重要风险点。内部审计是内部控制的重要组成部分，如果有一个良好的内部控制环境，必然对内部审计的有效开展提供良好环境基础，才能有助于内部审计工作的开展，有助于提高审计效率，降低审计风险，提高审计质量，加速现代审计方法的变革。

（三）有效提高企业内部审计执行力

1、拓宽内部审计工作领域。在国际上，内部审计师已经从事包括财务检查与审计、经营审计、管理审计以及遵纪守法审计在内的综合审计工作。而我国大多数房地产开发企业停留在财务收支审计，将内部审计的范围缩小了。我们应以财务审计为基础，以管理审计为重点；围绕规范化建设，加强内部控制审计；突出战略审计和风险管理审计，投资决策审计、固定资产投资审计、施工项目审计、采购合同审计、战略审计、成本费用效益审计等。由于单纯的事后审计已不能满足对企业做出科学合理全面准确评价的要求，因此内部审计应由事后审计向事中、事前审计发展。要求内部审计把关口逐步前移，由从前的事后审计为主向事中、事前审计逐渐发展，参与经营决策、产品转型、企业发展战略等决策研究，利用审计掌握的企业内部信息，提出意见和建议，发挥预测预警作用，为领导决策服务。使管理者了解内部审计的本质和作用，将内部审计渗透到企业的每个运转环节和经营活动中去。

2、提高内部审计人员素质。内部审计人员素质是决定内部审计工作质量，保证内部审计作用充分发挥的关键。首先要在任用、培训、定岗、升迁等方面做出适当的规定，不能简单随意地将财务岗位上的人员安排到内部审计岗位上，而应该吸纳那些高素质，品质优秀的综合性人才到内部审计队伍当中。可以参照国际内部审计协会的做法，建立注册内部审计师资格考试制度，提高内部审计人员的就业门槛，优化内部审计队伍的整体素质；其次要做好人员的培训工作。每年定期安排相应的综合知识学习，要不断更新房地产、生产、经营、管理、经济、财务、法律、金融和审计等各方面的知识，不断提高发现问题、解决问题、协调工作等方面的综合能力，这样才能提高审计队伍的整体素质，适应更高层次内部审计工作所提出的要求。

3、及时改进审计手段。房地产开发企业内部审计必须更新审计方法，引进和应用先进的审计理论和方法努力改进工作方式和提高审计效率。积极将现代科技手段运用于内部审计工作中的应用，实现审计手段创新。当前，房地产开发企业在生产管理上都采用了先进的ERP、MIS等系统进行人力、物力、财力的配置与调度，不仅形成书面载体，也形成了较多的信息流转环节。但内部审计往往停留在利用手工或简单的EXCEL处理上，很少利用先进的风险导向型内部审计技术。房地产开发企业可参照国外大型企业，引入计算机审计技术，建立财务数据仓库，与ERP数据相连接，必要情况下可以开发适应自身的审计软件。这样就可以实时地调用掌握企业财务数据和经营情况，减少人为的主观判断，提高审计的客观性，同时也有利于提高审计效率，顺应风险导向内部审计要求。

（四）结合企业自身特点展开审计工作

我国房地产业经过近20年的发展，真正的市场经济序幕已经全面拉开，未来房地产行业的市场竞争将更加激烈，行业环境将更加严峻。建筑产品在具有一定相关性的同时，又各具特点，有各自个性的一面，这样就使得造价管理复杂多变，增加了舞弊行为发生的可能性。又因为建设过程历时周期长，资金投入巨大，使得舞弊行为的隐蔽性加大。这就要求内部审计加强全过程监督，因为舞弊行为可能产生在招投标中，产生在结算中，产生在工程管理中，产生在每一份合同的签订过程中。所以，对全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能的关键。对于特殊的项目，还可以考虑引入专门的中介机构如造价师、评估师等进行鉴定。

三、小结

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(一)销售变现风险日益增大国家经济快速发展的同时也提高了人们的生活水平。人们开始对生活质量表达出自己的想法，出现个性化需求。如果房地产企业所开发的产品不能满足消费者，影响消费者的购买欲，那么销售变现风险可能变大。同时，由于市场等因素导致了房地产项目建设成本的增加，容易出现商品房价格上涨的情形，而商品房的价格上涨又会影响消费者的购买欲，从而给商品房的销售带给来消极影响。同时，同行激烈竞争日益显现，在多方压力下，许多房地产企业不得不增加销售费用等支出，财务风险变大。

(二)资金使用效率有待提高房地产企业在取得所筹资金后，应该制定合理的资金使用计划，保证项目的顺利实施。如果把房地产企业比作一个生物体，资金就像是这个生物体的“血液”，只有供血充足，企业才能健康发展，如果这个“生物体”出现贫血断血等现象，则易发生“半拉子”工程或“马拉松”工程，甚至出现破产。在国家实施限购、限价、房产税、提高贷款利率等一系列宏观调控的压力下，房地产企业受到了很大的影响，企业的资金链在日益趋紧的融资环境下显得更为紧张。所以合理地使用资金，提高资金使用效率十分重要。但部分房地产企业仍忽略资金使用管理的科学性与重要性，企业面临的财务风险变大。首先，支出与施工进度不一致，有些房地产企业没有进行有效的价格评估分析，导致工程估价过高，支付的款项不仅与工程进度不符，反而超出工程进度应该支付的额度。其次，资金在申请拨付的过程中，程序不完善，审批不严格;再者，有些决策层缺少现金流量观等意识，并无根据详细的资金使用计划与财务评估分析，支出存在随意性现象，辛苦筹集而来的资金被无辜“挥霍”，预期收益减少，财务风险加大。

(三)财务管理内部控制薄弱建立完善的内部控制制度是实现传统管理模式过渡到现代企业制度的内在要求。通过设置合理的经营管理体制，制定完整可行的岗位责任制度等，加强内部控制，提高经营管理效率和企业综合实力。但目前大多数房地产企业在经营过程中经常出现内部关系混乱的问题，没有明确的权责关系保障工作的顺利进行，未能将财务风险维持在企业所能控制的范围之中。具体表现在:第一，有些企业虽然设立了较为完善的内部控制制度或内部财务监控制度，却没有落实到日常的经营活动中，使得内控制度变成一套只有形式没有实质的规章制度，造成凡事看领导、成本费用失控等现象发生;第二，有些房地产企业内部缺乏统一规划，导致信息流通不顺畅，造成上级管理层因无法及时获得资金的使用情况而作出错误的财务决策，财务风险变大。此外，有些房地产企业部门及岗位存在责任与授权不清、职能交叉等职责不明确现象，影响工作的顺利进行。

二、房地产企业财务风险产生的原因

(一)盲目贷款，无合理规划对于资金密集型的房地产企业来说，投资金额大是其具有的特点之一。许多房地产企业由于自有资金有限，常常需要通过外部融资来筹集资金，商业银行贷款是最常见的方法。但一些房地产企业为了多建项目，没有结合自身的实力及挖掘企业自有资金，进行合理规划及科学预测来选择自己的融资方式，也没有通过催回其他企业对本企业的欠款来筹集资金，而是一味地依赖于商业银行贷款或从其他金融机构取得贷款，将希望寄托于杠杆效益带来的预期收益。但却忽略到期无法偿还的风险，盲目地增加借入资本比例，负债率随着借入资本比例的扩大而增加，如果资产负债率过高，企业对债权人的保证程度会相应地下降，这样企业吸收外部融资的难度也会增大。此外，过高的资产负债率也会使到期不能偿还本金利息的几率变大，财务风险也随之增大。当前的金融调控政策要求开发商的自有资金比例增加，这就意味着房地产企业能向银行借贷的资金变少了。此外，国家多次加息，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业向银行融资要求变高了。原本依赖于商业银行贷款的房地产企业陷入融资困境，偏高的资产负债率将威胁着房地产企业的发展。

(二)个性化需求增加，同行竞争激烈随着市场的发展，能否满足消费者的个性化需求是房地产企业实现销售变现的关键之一［6］。但许多房地产企业存在开发项目定位、规划设计不具前瞻性等问题，容易导致产品滞销的风险，从而影响预期收益的实现。同时，由于市场发展迅速，房地产企业之间竞争激烈，产品的差异变小，出现同类、同质的竞争局面。为了在逆境中能够顺利发展，房地产企业不得不增加销售费用及其他相关费用，这又会无形中增加项目建设的成本，资金回笼难度进一步加大。近年来，国家为稳定房地产市场采取了宏观调控，其中“限购”政策和提高个人贷款利率，抑制了购买需求，导致交易量的萎缩，供过于求，销售变现风险变大，财务风险也随之加大。

(三)资金使用计划不完善，资金管理体系不科学由于房地产企业具有资金量大的特点，一旦资金使用不合理就易导致财务风险变大，资金紧张。所以，房地产企业应努力提高资金使用效率。但许多房地产企业仍存在资金使用不当的问题。首先，企业管理层忽略了制定资金使用计划这一重要环节，投资前并没有进行市场调查，没有从资金运作等方面进行财务分析而是无计划地使用负债而来的资金，也没有进行详细的经济预算与资金使用规划，面临的财务风险也加大;其次，企业的资金管理体系不科学。许多房地产企业资金管理体系的灵活性与动态性较差，只进行财务核算，没有有效地进行现金管理及成本控制。对于资金使用决策没有经过科学缜密的分析，设计的资金管理体系也无法对整个项目过程的资金运用进行有效的监督与控制。广州富力地产股份有限公司曾经出现因资金使用不当而导致资金链紧张、财务风险一度无法控制的局面。该公司花费过多的人力物力和资金在商业物业项目上，当市场发生变化后，又投入大量资金高价拿地，但销售收益并无法达到预期目标，从而出现资金紧张局面［7］。富力地产之所以出现这种状况是因为没有合理规划资金支出，企业应尽量保持较高的资产流动性与变现能力，不能一味地追求占用大量资金且回报周期长的商业地产项目。

(四)内部控制机制不健全，财务管理队伍素质较低1.企业对内控制度的认识不够，内控制度不完善我国大多数房地产企业的内控制度没有落实到位。之所以存在这种现象，一方面由于部分企业管理者存在错误意识，他们认为制定大量的制度等同于增加办事繁杂度，影响办事效率，增加经营成本［8］。另一方面则是他们忽略了内部控制的重要性，没有严格按照制度执行，或是没有结合自身状况合理制定政策。同时，许多房地产企业的管理者也忽略了能够保证制度执行的保障措施，制度可行性降低，制度控制薄弱等问题突出。此外，有些房地产企业的授权情况与企业实际经营模式不相适应，不相容的职能未能分离，没有确立明确的权责关系来执行各项任务，从而产生了职责不清晰、信息传递不顺畅的问题，使得内部控制制度不能有效执行，财务风险加大。2.财务管理人员财务意识较弱有些企业的高层管理人员财务风险管理意识较弱，未能正视财务管理的重要性。同时，企业财务管理人员的专业水平参差不齐，易出现因工作效果低而影响企业作出正确的财务决策。此外，有些房地产企业虽组建了优秀的财务管理队伍，却由于传统意识的限制等因素使得团队不能发挥其作用，不仅没为企业带来利益，反而增大财务风险。

三、加强房地产企业财务风险管理的对策

(一)降低筹资风险，挖掘自有资金在房地产企业中，大部分资金来源于商业贷款，即负债经营。而负债经营所带来的财务杠杆利益会增加股东收益。但是，这仅在企业投资收益率大于负债利息率才会出现，如果企业继续向外举债，负债筹资运用不当，则财务风险变大，出现筹资风险，即企业筹资后由于不能按照既定目标取得资金使用效率，无法达到资金供给者事先期待的效果的风险。为了使财务风险控制在企业所能接受的范围之中，企业应该通过优化资本结构，维持资本与债务合理的比例关系，适度负债，控制资产负债比。同时也要寻求多元化融资渠道，提高资金利用水平。此外，还应该结合自身的实际情况，在维持资金能够自由流动的前提下，努力挖掘企业的自有资金，注重资金管理，降低财务风险。

(二)适应市场需求，建立合理的营销策略房地产企业由于项目建设周期长、投资金额大等特点，易受外部因素的影响。因此，房地产企业在进行投资决策之前，要进行全面的市场分析，充分进行市场调研，了解消费者的个性化购买需求，避免决策的失误及保证决策的前瞻性。在项目的设计上，要努力做到迎合市场需求，实行个性化设计，拉大与其他房地产企业的差距，实现产品的独特性与竞争性。这样才能降低销售变现风险，缓和资金紧张。此外，企业应该建立专业的营销团队，深入了解并结合自身产品的特性及优点，制定出能够满足市场个性化需求的营销策略，以期降低因产品滞销所带来的财务风险，实现预期的资金回报目标。

(三)制定资金使用计划，完善资金管理体系1.加强成本管理，实施成本控制在整个经营负债期间，因市场及利率变动等因素容易导致项目的成本上涨，若此时资金使用漫无计划，成本管理没有得到很好的控制，容易使企业出现资金流通阻碍的问题，导致项目无法顺利进行。因此，必须重视与加强对项目的资金使用管理。首先，房地产企业在进行项目投资之前，应该进行严密的市场考察，研究该项目的风险性，结合企业实际经营状况分析项目的可行性，从而降低决策的盲目性以及避免后期执行过程中资金短缺等问题;其次，在决定投资后，企业应对项目进行成本预测与分析，并设计一套完整的成本控制计划;在项目具体实施阶段，应严格实施监督与控制，检查计划的合理性，认真登记实施过程与计划的差异，并及时作出修改，保证计划的有序进行;在每个项目结束时，应将该项目在实施过程中得出的数据和分析与计划阶段相对比，总结经验，吸收可取之处。此外，还应注意建筑材料的管理，由于物价不断攀升，建筑材料的价格变动也是企业应该关注的问题，应随时关注市场动向，选择物有所值的建筑材料，控制成本，保证工程质量。2.完善资金管理体系，加强内部审计房地产企业中的财务风险问题带来的影响是巨大的。企业应该完善资金管理体系，由财务部作为预算的主要制定者，其他部门配合，并主动提供数据作为财务部制定资金预算的依据。同时，财务部应该控制财务预算的整个实施过程，对一些重要会计账户要及时跟踪关注，特别是受经营陷阱影响较大的应收账款等会计账户更应该加强监督与控制。此外，当房地产企业发展到一定阶段后，内部审计工作的地位也越来越突出。因此，房地产企业还应加强审计部门对财务管理的监督力度，重视风险管理，充分发挥内部审计风险评估的防范作用。在对不同工程项目开发过程中，进行各种专项审计，对财务风险管理的经济效益进行全面分析与评估，切实提高财务管理的整体水平。

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【关键词】 盈余管理；可操控应计利润；Simunic审计收费模型

在我国资本市场不断发展的趋势下，盈余管理问题引起了广泛的重视。许多学者研究表明我国普遍存在不同程度的盈余管理现象，在上市公司中表现尤为明显。与此同时，上市公司的盈余管理有可能会影响审计收费，从而影响审计质量，如有些公司可能为了避免由于盈余管理过高而被出具非标准的审计报告，从而提供给较高的审计费用。因为在利益动机的驱使下，有的注册会计师会因为客户支付较高的审计费用而作出不适当的让步。本文重点对盈余管理和审计费用的相关关系进行深入分析，利用上市公司年度财务报告数据，通过截面修正的Jones模型和Simunic审计收费因素模型，建立了多元回归方程，检验了二者之间的关系，最后得出研究结论和相应的政策建议。

一、理论综述

Simunic（1980）是最早运用多元线性回归模型考察了可能影响审计收费的十大因素，发现上市公司的资产规模是决定审计收费的最重要因素，其次的影响因素为控股子公司个数、行业类型、资产负债率、前两年的盈亏状况、审计意见的类型以及上市公司的内部审计成本等，而净资产收益率、审计任期和事务所规模等因素在回归方程中并不显著。

从国内来看，伍利娜（2003）发现公司盈余管理的表现之一，即净资产收益率处于“保牌”区间（0，2%），与年度财务审计费用存在显著负相关关系，同时公司规模、是否由国际4大审计机构审计显著正向影响年度财务审计费用。刘运国、麦剑青、魏哲妍（2006）发现在一定程度上，审计收费与盈余管理正相关，注册会计师为了降低盈余管理所带来的风险，增加了审计成本；为了弥补审计成本和防范审计风险，注册会计师提高了审计收费。

从国内外的文献中可以发现，由于盈余管理比财务报表中的其他要素更具有不确定性，并且较难审计和容易纵，所以注册会计师在审计的过程中需要投入更多的时间和精力，搜集更多的审计证据来识别盈余管理行为，由此为补偿注册会计师的审计成本将导致产生较高的审计费用。

二、研究设计

（一）理论分析与研究假设

通常而言，上市公司在制定会计师事务所报酬时都会将公司期末资产总额、合并会计报表数等指标一起与审计费用纳入考虑范围，并且要参考同类公司的收费标准；然后由事务所报价；最后由上市公司和事务所双方协商确定审计费用。可见，上市公司的公司规模是影响审计收费的重要因素。因此提出第一个假设：

H 1：公司规模与年度财务审计费用正相关。

由于我国上市公司的治理结构中普遍存在着“一股独大”和内部人控制现象，盈余管理在我国成为固有高风险表现。相应地注册会计师在审计的过程中对固有风险和控制风险评估为高水平，在特定审计风险水平下，注册会计师会增加审计的实质性程序，通过降低检查风险来把审计风险降低到可以接受的水平，因此就会增加注册会计师所投入的资源。理性的注册会计师在确定审计收费时会综合考虑上市公司的固有风险，对操控应计项目的盈余管理也给予应有的关注，具体包含在审计收费中。据此分析，提出以下假设：

H 2：盈余管理与审计费用之间具有正相关关系。

（二）样本选取

为了排除不同上市地点的监管对公司行为的影响，本文拟仅选择2009年在上海证券交易所中A股上市公司作为研究样本。因此，在选取样本中，遵循以下原则：1.为了避免不同行业特点的影响，研究范围局限在房地产行业；2.由于某些上市公司经营现金流量为负值，不具备经济意义和可比性，剔除此类公司；3.剔除诸如未披露审计收费、未披露连续年限、未披露会计师事务所是否发生变更等不规范、不完整的上市公司。经过筛选，最终有26家上市公司入选，本文以这些公司作为样本（参见表1）。

（三）模型构建

本文首先采用由Jones模型衍生出来的截面修正的Jones模型来计量上市公司的盈余管理。根据截面修正Jones模型将相应的变量进行替代，获得如下的模型：

TA t /A t-1=α1 （1/A t-1）+α2［（ΔREVt-ΔRECt）/A t-1］+α3（PPEt

/At-1）+εt（1）

式中，TAt是第t期的总应计利润；ΔREVt是第t期收入和第t-1期收入的差额，ΔRECt是第t期的净应收款项和第t-1期的净应收款项的差额，PPEt是第t期期末固定资产账面价值，At-1是第t-1期期末总资产，εt为残差项，代表各公司总应计利润中的可操纵应计利润部分DA（本文选用DA作为度量盈余管理程度的指标）。需要说明的是，本文在分析中用|DA|取代DA可以克服有关盈余管理计算正负相抵消的影响，从而更准确反映盈余管理的真实程度和问题的实质。

然后根据Simunic模型，选取资产规模、应收账款和存货规模作为模型的控制变量，确定最终模型如下：

LnFEE=β0+β1LnASSETS+β2REC+β3INV+β4DA+ε

（2）

其中，FEE代表审计收费，取年度审计费用的自然对数；ASSETS代表被审计单位的资产规模，取年末资产总计的自然对数；REC为应收账款与年末资产总计的比值；INV代表存货占年末资产总计的比重；ε为残差值（后文称此模型为审计费用模型）。

三、实证结果分析

根据本文研究目的，在本部分实证检验中，首先根据上述截面修正Jones模型进行回归分析，式中TAt由净利润扣除现金流量表中经营活动现金流量净额后得出；然后通过总应计利润扣除不可操控性应计项目结果计算得出26个样本可操控应计项目DA，以便为下步检验审计费用与可操控应计项目的关系做好准备工作。

（一）描述性统计分析

表2列示了审计费用模型描述性统计分析，通过观察审计费用最多的为2 690 000元，最少的是250 000元，可以发现上交所A股房地产上市公司的年度审计费用差距较大；盈余管理度量指标可操纵性应计利润（DA）的标准差0.04327180，最大值0.18083，最小值0.00827，从中可以发现我国A股房地产上市公司的盈余管理存在多种表现形式。

（二）多元回归分析

将2009年年报数据代入审计费用的回归方程，运用SPSS13.0软件进行多元线性回归分析，得到回归结果如表3。

从表3中得出：在一系列重要干扰因素得到控制之后，盈余管理绝对水平（|DA|）的系数-1.831符号为负，且没有表现出显著关系，与假设相反，说明上交所房地产上市公司的审计费用与盈余管理的关系表现并不明显，但这也不能说明不必重视高管层的盈余管理行为；审计费用与总资产规模显著正相关，说明假设1成立；此外表中方差膨胀因子VIF均接近于1，说明了多元线性回归模型中的各解释变量之间不存在多重共线性问题。

四、结论

综上所述，研究结果发现：第一，盈余管理与审计收费之间不但负相关，且不具有统计意义上的显著性，这与前面的理论分析及提出的假设检验是不符的。可能原因：本文对盈余管理的衡量不够详细，从而出现盈余管理在总体上与审计费用不相关，如果对盈余管理细分为调增收益和调减收益不同方向的多变量分析，可能会有更清晰的认识。第二，审计费用与总资产规模显著正相关，说明样本公司总资产规模是影响审计费用的主要因素之一，应收账款占总资产的比例与审计费用正相关，存货占总资产比重负向影响审计费用，但影响程度不大。

最后本文提出的建议是：多方面考察上市公司盈余管理由于行业差异、地区差异、公司成长性等差异所造成的审计收费的影响；注册会计师加大对应收账款、存货资产的关注，发现现实中存在的问题，以便给相关者提供真实的会计信息披露。

【参考文献】

［1］ 伍利娜.盈余管理对审计费用影响分析――来自中国上市公司首次审计收费披露的证据［J］.会计研究，2003（12）.