房产继承的相关法律精选(十四篇)
发布时间：2023-09-28 10:11:48
序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房产继承的相关法律，期待它们能激发您的灵感。
篇1
人口老龄化是指高龄人口数占我国总人口比重增长的动态，以房养老是一种类似于“住房反抵押贷款”的新兴养老概念。保险公司以此概念为基础推出相关的保险产品。
一、发展以房养老保险的必要性
1.人口老龄化加剧，养老金缺口扩大
随着人口老龄化问题的加剧，我国养老金的数额已经无法满足长期给付。如何保障高龄群众有充足的养老金进行养老已经成为国家和社会不得不解决的问题。单单依靠社会保险金已经无法提供高质量的晚年生活保障，只有适时购买商业保险采用商业保险和社会保险相结合的方式才可以保证晚年生活的品质。
2.养老机构发展差
我国一部分高龄群众选择去养老院安享晚年，而房产由子女继承。这样既解决了养老问题又使子女继承了自己的财产。但是由于我国养老机构环境以及设施发展速度较为缓慢，其居住环境和基础设施建设的发展速度远远低于高龄群众的需求程度。全国高水平养老机构的增长速度远远低于人口老龄化的增长速度，而且高水平养老机构的费用也并非是大众所能接受的，这一养老方式并不能彻底解决养老问题。
二、以房养老保险发展过程中面临的问题
1.传统养老观念的束缚
中国人的传统养老观念是养儿防老，而以房养老方式恰恰与这种传统养老观念相悖。以房养老是指将具有自主房产所有权的房屋进行估值后抵押给保险公司，保险公司按照房屋估值来决定每个月应给予被保险人多少养老金。当被保险人故去后保险公司享有房产的处置权。保险公司将房产的价值抵扣养老金后剩余部分返还给其继承人。由于保险公司享有最终的房屋处置权，所以很多老年人从心理上很难接受，对以房养老的模式也不是很认可。
2.保险公司对房价的走势较为悲观
从2009年后我国房屋成交价格持续走高，目前已经达到了短期内的高点。如果此时推出以房养老保险，当进行房产估值时可能会发生估值过高的情况。房屋如果想要有市场就不可能一直疯长下去。如果一直保持高速度的增长，达到有价无市的状态时只会影响其需求量。所以在此价格高位时保险公司对后市房价较为悲观，认为房地产价格在后期可能会下跌。若推出以房养老保险，当被保险人去世后其房屋估值可能少于其支付养老金数额，保险公司可能面临亏损状态。
3.适用群体较小
由于传统养老观念的束缚，以房养老目前更适用于家里拥有两套房产，且老人和子女单独居住的家庭。在此类家庭当中，当高龄群众以其中一套房产抵押购买以房养老保险后其可以将另外一套房产留给子女，而且当子女和老年人分开居住后年轻人不会因为老年人购买以房养老保险后而变得无家可归，这既减轻了年轻人的负担又提高了老年人的晚年生活质量。但以我国目前高昂的房产价格来看，拥有两套房产的人群毕竟占少数，而较小的群众基础不利于其在全国范围内推广。
4.法律法规不健全
虽然2004年就已经提出以房养老的概念，但直到2014年我国才出台了关于以房养老保险试点的相关法律文件。以房养老保险先在北京、上海、深圳、武汉四个城市展开，试点期限为两年到2016年6月止。虽然提出了保险试点的相关文件，但是相配套的政策性文件还未出台，这大大的限制了以房养老保险在我国的发展。
5.业务分割严重，无法统筹协调
在我国金融业分业监管，各金融机构虽职责明确但容易形成权力的真空地带。保险公司并没有抵押贷款的职能，如果贷款则必须向商业银行申请，而投保人是与保险公司签订保险合同并不是银行，银行和保险公司业务上的无法协调性使得以房养老保险业务一再停滞。
三、发展以房养老保险的对策
1.加强政府宣传引导
由于传统养老观念导致以房养老保险不被老年人接受，如果想要在我国顺利地开展以房养老保险就需要政府加大宣传工作，对老年人进行思想上的疏导工作，只有养老观念的改善才能够顺利开展以房养老保险的后续工作。
2.完善相关法律制度
相关法律制度的不健全使得许多保险公司不敢开展以房养老保险，许多高龄群众不敢购买以房养老保险。针对以上情况并结合我国人口老龄化加剧的国情，政府必须快速完善相关法律制度，只有当相关法律制度完备后以房养老保险才会进入快速发展时期。
3.推进金融体制改革
以房养老保险发展面临困境的另一主要原因就是金融业分业监管导致权责分散。随着时代的发展金融分业监管的弊端越来越突出，金融混业化的呼声越来越高。随着养老问题越来越尖锐，改革金融体制推动以房养老保险发展已成为大势所趋，只有金融体制改革保险公司才能大力发展以房养老保险。
4.设计多种款式的保险产品，扩大群众基础
目前我国以房养老保险只有参与型和非参与型两种款式。由于我国满足相关以房养老保险要求的人口基数较少，如果想在全国范围内大力推广以房养老保险全面解决养老金缺口扩大的困境就必须推出适合更大规模人群的保险产品。
篇2
问题1：共同购买的房子，产权证上是他的名字，我能分到应得的家产吗?
我与爱人去年结婚，到现在整一年。现在我们要离婚，不知道财产应该如何分配。我们的情况如下：结婚时，我们两家共同购买一幢房子，价值六万元，当时他家负担四万元，其余为我家负担。家里所有东西和装修为两家共同负担。房产证上的名字为他的名字。我们也没有财产公证，这种情况下，我能分到我应得的家产吗?
解答分析
根据你的情况就该房屋来说，该房屋主要是由你爱人来购买，在这种情况下如果房屋是在结婚之后购买的，那么房屋是属于共同财产，你可以获得一半的产权，如果是在婚前购买，可以认为是你爱人向你借款买房，你爱人可以在偿还你的借款的情况下获得该房屋的产权。
相关法律规范
《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》
2、夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产，包括：
(1)一方或双方劳动所得的收入和购置的财产;
(2)一方或双方继承、受赠的财产;
6、一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。
8、夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品，一般归个人所有。
问题2：离婚时房屋拆迁收入如何分割?
女方在办理离婚。她和丈夫结婚20年了，有一女儿19岁。女方和男方共同生活居住的平房要拆迁。那间房子是间私房，户主写的是丈夫父亲的名字，即公公的名字。那老人家已经去世多年了。再有女方的户口并没有落在那处房子处。自从准备离婚时起，女方就搬出来和她爸妈住在一起。
请问：这间房子是不是应该算做他们的共同财产，这间房子财产应该怎么分配呢?
解答分析
1、被拆迁人可以取得拆迁补偿，而被拆迁人是指房屋的所有人。本案中平房的户主是女方的公公，那么在老人去世后，该房屋由老人的法定继承人继承。
2、如果女方依法继承得一定份额，则成为该房屋得共同所有人，
可以按其继承得份额取得拆迁补偿。户主的名字仍为老人，表明遗产尚未分割。如果老人是在夫妻俩结婚之前去世，依据新婚姻法及其解释，女方继承的份额属于婚前财产，归其个人所有;如果老人是在结婚后去世，该份额属于夫妻关系存续期间取得，是夫妻共同财产。
相关法律规范
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金;
(二)生产、经营的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十八条
有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
(一)一方的婚前财产;
(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;
(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;
(四)一方专用的生活用品;
(五)其他应当归一方的财产。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》
第十九条
婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人
另有约定的除外。
第三十三条
婚姻法修改后正在审理的一、二审婚姻家庭纠纷案件，一律适用修改后的婚姻法。此前最高人民法
院作出的相关司法解释如与本解释相抵触，以本解释为准
问题3：一方为挽救婚姻作出较大努力，能够多分财产吗?
男女双方结婚后，男方分得本单位福利房一套。
该房产按福利价支付8万元，其中包含女方的工龄和其他相关政策优惠，现该房产按市场价约折40万元。女方认为离婚时拥有该房产一半的所有权，并要求男方按市场价支付女方20万元。一方面，男方现无此支持能力，否则将造成离婚后男方负债生活。此外，男方还认为为挽救这一婚姻作出很大努力，女方显然努力不够。另一方面，女方拥有一定财产，并且在离婚的情况下可以继续在本单位寻求房产。
请问这房产究竟该怎样处理才合法合理?挽救婚姻的态度是否对最后的财产判决有影响?
解答分析
首先，对于这所房子的价值，应按房屋离婚时的市场价格计算，这样才符合公平原则。
其次，在男方无力给付房子一半价值给女方，而女方有能力给付男方的情况下，我认为应分给女方，由女方支付20万元给男方。这样男方可以租房居住，也不会有经济困难。如果将房子分给男方，男方又无力支付给女方房子一半的价值，对女方来说，显失公正。
第三，挽救婚姻的态度对财产分割是否有影响，我国法律并无此类规定。但在具体案件审理中可能作为酌定情节，影响主审法官的判断。
相关法律规范
《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》
第13条：对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一
方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。
问题4：离婚时一方隐匿财产的怎么办?
男青年张某，1997年与其妻子曾某在北京打工一年，回家时工头共支付了8500元工钱，由妻子去领回，他在旁边数过数目，后来这钱就一直存在了妻子娘家。当张某向妻子要钱时妻子说没有，都存了定期，存折在其娘家，但张某未见过存折。1998年张某患了肾结石，由妻子照顾他。当时夫妻关系还很好
，所用的医疗费、生活费都是张某的母亲支付的。因为当时一人生病，另一个要照顾对方，所以都未做工。张某的母亲是带人上东北的包工头，张某妻子的叔叔是总工头，他还差张母3000多元工钱未结，于是妻子曾某直接到其叔叔叔手上领了3000元，其后钱也不知所踪，大概也被其妻子存入了娘家。现曾某到法庭起诉与张某离婚。
请问：
1、曾某以结婚5、6年无小孩是男方有病为由要求离婚(只到私人诊所看过未到正规医院诊断)，法庭可以判决离婚吗?
2、如果调解或判决离婚，男方张某可以要求其妻曾某拿出那二笔存款来，平均分割吗?如果可以，男方张某无直接的证据可以证明那笔存款，现在可以通过哪种途径取证?应取得哪些证据?怎么取证?
3、如果其妻以那些钱都已在夫妻生活中消费殆尽，张某应该怎么办?举哪些证来反驳?
解答分析
1、其妻请求判决离婚的理由并非法定必须判决离婚的理由，是否判决离婚需要法官根据实际情况裁判。
2、第一笔存款属于夫妻共同财产，应平均分割;第二笔存款则是张母的个人财产，归其个人所有。如何取证，取何证据，只能依据实际情况而定，在没有直接证据的情况下，可以取证人证言等间接证据。
3、如果其妻主张钱已在共同生活中消耗完毕，张某只能举证证明二笔存款仍然存在。就目前情况而言，张某举证将非常困难。
相关法律规范
《中华人民共和国婚姻法》
第三十二条
男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。
人民法院审理离婚案件，应当进行调解;如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。
有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚：
(一)重婚或有配偶者与他人同居的;
(二)实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的;
(三)有赌博、吸毒等恶习屡教不改的;
(四)因感情不和分居满二年的;
(五)其他导致夫妻感情破裂的情形。
一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的，应准予离婚。
第四十七条
离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一
方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。
人民法院对前款规定的妨害民事诉讼的行为，依照民事诉讼法的规定予以制裁。
问题5：结婚后互相经济独立，离婚财产如何分割?
我和我爱人自1998年12月登记结婚。1999年我在单位分得二室一厅住房(单位公房)，后按照有关规定购买，作价49000元，在结婚财产上，女方只是购买了2样家电和部分床上用品(共约4000元)。2000年9月办完婚礼后，两人才住到一起，婚前、婚后各自经济独立，收入支出都由个人负责，财产没有和在一起。2001年2月，女方说感情破裂，要求离婚，并且索要房款的一半(3万元)，以及部分家电与家具。我感觉不仅受到感情的欺骗，还要遭受很大的经济损失，谁能帮我?我该怎么办?
解答分析
女方的请求是不合理的。根据法律的规定，房屋等价值较大的财产经过8年应当视为夫妻共同财产，因为没有经过8年，所以该房产不应当认定为夫妻共同财产，因此您不用补偿女方。对于贵重的家庭财产，应当经过4年，才可以视为夫妻共同财产，否则应当视为个人财产。由于男女双方之间没有财产约定，因此自1998年12月登记以后的收入应当视为夫妻共同财产，进行分配。对男方的建议是同女方进行协商，如果不能达成一致，那么就向法院起诉。
相关法律规范
《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》
6、一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。
《婚姻法》第十七条、第三十九条
问题6：离婚财产中的股票必须兑现吗?
我与妻子因感情不和，双方都同意到法院离婚。但在财产的分割上产生了争议。我们手头上有价值十二万元的股票，但我年初买入时花了十六万两千元，现在行情处于低谷，随时都会出现转机。妻子一定要在离婚分割财产时将股票兑现平分，那样的话，我们只能割肉。希望专家给我一个好的建议。
解答分析
对于这样的问题，最好的方法是同妻子协商解决财产纠纷问题。如果不能协商解决，那么可以向法院起诉。对于财产的分割，法律规定的原则是按照财产的性质和用途进行。如果她要求变价是不太合理的，那么丈夫可以补偿给妻子相应的现金，从而不分割股票，也可以平分股权，如果她同意的话。
相关法律规范
篇3
问：5年前，我和前夫离婚的时候，我们约定将一套共有的房子给了孩子，孩子当时已经27岁。儿子现在对我不好，我想要回房子，可以吗？
答：一般不可以。因为，把共有房子赠与孩子，是你和前夫在5年前就已经完成的赠与行为，房产如果已经过户，所有权已经转移，你就不能再反悔。
2、作为孩子监护人，可以出售未成年孩子的房产吗？
问：我与丈夫共同修建了一栋房子，房子还没有办理房产证。去年，我与丈夫协议离婚，我们约定，男方不承担建房子的欠款，已经修好的这套房子给儿子，儿子现年五岁，由我扶养，他不给扶养费。请问，我能不能将此房子卖了？
答：监护人没有权力单方出售孩子名下的房屋。严格来讲，即使是你和他父亲都同意，也不应当将该房屋出售。我国民法通则有明确规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
3、我们的财产，丈夫和他前妻的孩子（没由我们抚养）有继承权吗？
问：我和丈夫是再婚。他和前妻有个儿子还未成年，由他前妻抚养。我老公在和前妻离婚后，和我结婚前贷款买了一套房子，这套房子在我们结婚后，由我们共同还贷款，请问，这个房子今后他儿子能继承吗？
答：首先，根据我国法律的规定，配偶、子女、父母，为第一顺序继承人。孩子的第一顺序继承人地位不因父母离婚，监护权变更而改变。所以，你丈夫和前妻的孩子有权继承你丈夫的财产。你丈夫结婚前购买的房子是丈夫婚前财产，虽然，婚后共同还贷共同居住，仍然不是夫妻共同财产，你只对共同还贷部分有所有权。你丈夫和前妻的孩子有权继承其父亲的婚前财产。
4、公用区域挂空调外机，遭邻居反对，怎么办？
问：我家空调安装在了和邻居公用的围墙上，稍微有点搭在他们外面搭的一间房子上。现在邻居来吵，要我们移机，我们该怎么办？
答：根据相关法律不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。你利用公共空间挂空调外机，对邻居的相邻权已经造成侵权，你应该想办法停止侵权。
5、未成年人父亲去世，继母可以比他祖父母优先抚养孩子吗？
这个孩子母亲早年已经去世，父亲在去年去世，继母和父亲结婚维持了5年的婚姻，孩子已经和继母很亲密。现在，孩子祖父母担心继母再嫁，想要回孩子，请问继母与祖父母谁对孩子更有监护权？
答：因为孩子是未成年人，与继母共同生活5年，关系融洽，已经形成抚养关系，他们的关系同亲生父母子女关系是一样的，也就是，此时，继母和亲生母亲是一样的，对孩子有监护权。只有在继母放弃的情况下，祖父母才可以担任孩子的监护人。
6、亲人不照顾老人可以吗 ？
问：我的母亲是残疾，外公外婆近九十岁了，却没人照顾。我的两个舅舅变着法把外公外婆的低保救助领了，却不照顾老人。请问，我能要求他们照顾外公外婆吗？
答：根据相关法律，成年子女有赡养扶助父母的义务。你舅舅和你母亲都对老人有赡养义务，但因你母亲是残疾人，难以尽到赡养义务，所以，你两个舅舅应该尽到赡养义务。子女不尽赡养义务的话，首先可以调解，如果调解不成的话可以直接诉请人民法院调解，对于你这种情况，如果你的外公外婆无法出庭，可以委托你或者其他亲属作为委托诉讼人进行。
7、协议离婚后，对方不履行协议怎么办？
篇4
【关键词】以房养老；反向抵押养老保险；试点
截至2013年底，我国60岁以上老年人口已突破两亿人，占总人口的14.9%，其中65岁以上老人超过1.3亿。对于日趋老龄化的人口模式和日益严重的通货膨胀，老年人的赡养问题成为了一个艰巨的难题。“养儿防老”一直是中国传统的养老模式，然而，家庭模式的转变，由过去的多子女共同赡养转变为“4+2+1”的家庭结构，独生子女所面对的巨大的生活压力已成为了严峻的社会问题。为改善当下紧迫的社会现状、完善养老结构，在国外普遍适用的“以房养老”概念受到了我国社会的关注。
一、“以房养老”的概念
“以房养老”由上世纪80年代美国的一家银行创立，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指一定年纪的老人（一般为退休年龄）将自己的产权房作为抵押，由金融机构向其提供贷款，将房屋价值全部或部分转换为现金，以定期或一次性向借款人发放，在借款人去世后，该贷款到期并需要偿还，银行或保险公司收回住房使用权。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充，可以有效解决老年人现金拮据的问题，在一些发达国家已经相当成熟。
二、我国“以房养老”模式的发展
我国自提出对“以房养老”成立课题进行调研试点之后，国内一些大城市根据自身城市特点，推出了相关举措。倒按揭模式的雏形在我国初步被人们所了解。
南京汤山“温泉留园”第一个在我国内公开推出具有倒按揭性质的“以房换养”方案。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、60岁以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后可入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。这一做法可以说是变相的倒按揭模式，但其实施效果未见理想。
2006年，上海的“以房自助养老”初定做法是：65岁以上的老年人，自愿将产权房出售给市公积金管理中心，交易完成并办理过户登记之后，中心将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心。这个方案需要老年人和公积金中心签订买卖合同和后续租赁合同。可最后，此方案没有实行起来。
在几个城市试点均告失败之后，为了建立健全的养老保障体系，拓宽养老保障资金渠道，丰富老年人的养老选择。2014年6月17日保监会颁布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下称为《意见》），我国将在2014年7月1日起至2016年6月30日期间在北京、上海、广州、武汉开展老年人住房反向抵押养老保险试点。该《意见》规定60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，可将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
三、试点引出的相关法律问题
我国现正处在“以房养老”模式全面推行的起步阶段，此次试点的结果会对我国养老体系的发展产生深远的影响。保监会颁布的《意见》无疑推进了我国反向抵押养老保险发展的进程，反向抵押养老保险涉及的相关法律问题值得我们深入探讨。
（一）抵押房产的继承权和保险公司的追偿权
反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老金保险相结合的创新型商业养老保险业务。投保人以自己的产权房作为抵押，向保险公司投保并签订保险合同。保险公司根据合同约定定期向投保人支付养老金直至投保人身故。之后保险公司对抵押房产进行处置，处置所得优先偿还保险公司所支付的有关养老保险相关费用，其剩余部分依然归法定继承人所有。与之前南京汤山“温泉留园”所尝试的“以房养老”模式转移房屋所有权，老年人只保留用益权有本质区别。此外，如果处置所得不足够偿还保险公司支付的养老保险费用，其风险由保险公司承担，保险公司不得向老年人的家属追偿。
（二）老年人合法权益的保障
此次试点的目标人群皆是60周岁以上的老年人，为了保障老年人的合法权益，保监会颁布的《意见》对参与该项目的保险公司资质审查、产品管理、业务宣传、销售人员管理、销售过程管理、信息披露等都做出了严格的要求。一是要求申请试点资格的保险公司必须满足一定的经营年限和资本条件，具有足够的偿付能力，经营状况和财务状况良好；二是要求保险公司在房产评估、抵押、后续管理等方面秉持公平公正原则，严格执行法律规定及合同约定；三是要求如实做好业务宣传，提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况；四是明确销售人员的资格，建立培训和考核制度；五是要求对参保客户做好甄别工作，确认投保人真实的意愿并给予至少30个自然日的犹豫期；六是要求保险公司每年定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息包括年金领取情况，房产评估价值变动对年金领取金额的影响等。这些要求都是为了保护老年人的合法权益，从而使试点工作在公平守信的基础上良好的开展。
（三）政府的参与度与担保问题
此次试点工作是我国在养老服务领域迈开的一大步，但早在上世纪，美国联邦住房管理局就开展了反向抵押贷款项目的“以房养老”模式。政府提供担保，授权指定金融机构向符合要求的申请人发放贷款。中国此次的试点无疑也借鉴了美国模式。但是就保监会颁布的《意见》中，并没有明示政府如何参与到整个保险合同中。如前文所说，反向抵押养老保险是住房抵押与终身养老金保险相结合的保险业务，而抵押就涉及到担保问题。在美国的“以房养老”模式中，政府明确承担起了担保的角色，降低了金融机构的风险。但在中国的试点工作中，保监会虽然给出了《意见》规范管理保险公司的运作，合同的风险还是由保险公司承担。
（四）监管机制的构建
安全、正义、秩序、效率是社会养老保险体系的价值理念。安全正义在此次试点的养老保险中包含了几个方面的理解：老年人对保险产品及合同的正确认识，抵押房产价值的合理评估，养老保险费用的公平计算，信息披露的真实完善，以及老年人参保退保的权力主张等等。这些风险的存在无疑需要一定监管制度来保障其安全性需求。在这里，监管制度的构建应来自三个方面，保监会和中国保险业协会的外部监管，保险公司的内部监管以及社会监督，并在保险合同成立前，履行中，以及完成后三个时期做好有效适度的监管工作。同时，监管机制的构建也应包括对监管结果的处理，严惩违法人员和单位，保护老年人的合法权益，对受害人给予经济救济，相关机制的制定与完善有助于提升社会大众对此新事物的认可，是大力开展试点工作的基石。
（五）房屋产权问题
抵押房产获得养老保险还涉及的一个法律问题是有关房屋的产权。中国法律规定居住用地的土地使用权限是70年，70年之后抵押房屋产权要有偿续期。虽然目前投保人的预期寿命没有超过该年限，但潜在的续期费用加上房地产市场不稳定造成的房价震荡，都造成保险公司未知的巨大风险。如果保险公司由于规避风险而对房屋剩下使用年限的补偿估值进行低估，不仅降低老年人的投保意愿，也可能导致大量合同违约的情况发生，对投保人和保险公司都会产生不利的影响，也违背了“以房养老”模式构建的初衷。
最后，我国“以房养老”模式的构建仍在摸索阶段，相信日后该话题仍然会受到广泛的关注和讨论，而相关法律问题的明晰和制度的完善是其发展的必要路径。为了顺利有效的开展试点工作，奠定完善的法制基石具有至关重要的意义。
参考文献
[1] 秦锐超.我国“以房养老”的模式选择与法制保障研究[J].前沿，2014（4）.
篇5
还迁房买卖合同范文1出卖人(以下简称甲方)： 身份证号：
配偶： 身份证号：
买受人(以下简称乙方)： 身份证号：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，共同信守执行。
第一条 甲方声明
1.1甲方所出售的房屋为：《西安市棚户区房屋拆迁安置协议书(居民户)拆迁安置第249号②》中(以下称协议书)，所载建筑面积为45m2,房屋结构为框架的私有房屋一套(以下称房屋)。
1.2协议书表明其所载房屋为原碑林区长乐坊新庆村棚户区改造回迁房，还未取得《中华人民共和国房屋产权所有证》，为甲方自有财产，甲方自愿出售。
1.3甲方保证该房屋产权无查封、无抵押、无债务纠纷，提供的材料齐全、真实有效，可以办理权属过户等与交易有关的各项事宜。
第二条 乙方声明
2.1乙方自愿购买本合同1.1所述甲方房屋，支付房款，履行本合同约定的各项义务，承担违反本合同义务的法律责任。
2.2乙方对协议书中所载房屋已经勘察清楚。已知晓其建筑面积、房屋结构、周边环境等特点，对协议书和房屋实际建设情况所能预估的交房时间已经有清楚的了解。
第三条 交易价格
甲乙双方同意本合同1.1所述房屋的交易价格为人民币(大写)贰拾万零捌仟元整(￥208000)。
第四条 交易方式
乙方在本合同签订时，一次性全额支付给甲方购房款人民币(大写)贰拾万零捌仟元整(￥208000)。甲方在收到全额购房款后，将协议书移交乙方，协议书归乙方所有，协议书中所载房屋的所有权和使用权归乙方所有。
第五条 协议书中第三款拆迁过渡期限为三十个月，若实际拆迁过渡期限超过三十个月，协议书中的拆迁人将支付甲方额外的拆迁过渡费，该费用为甲方所有。在办理费用领取手续时，乙方应持协议书配合甲方办理。
第六条 产权过户办理
6.1在得到协议书中拆迁人房屋回迁交房的通知时，甲、乙双方应相互配合，提供有效资料，向房屋所在区房地产交易所申请办理上市批准及房屋买卖权属过户相关手续，按有关规定申领房屋所有权证。办理上述手续时产生的税费及房屋后续建设的相关费用，由乙方全部承担。
6.2乙方如在本房屋买卖合同成立后，无论办理房屋产权证，土地证及其过户手续与否，将此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻挠。
第七条 违约处理
自本合同签订后，甲乙双方不得以任何理由违约。如违约，违约方将支付对方购房款20%的违约金。
第八条 争议解决
因履行本合同所产生的争议，双方应协商解决。协商不成，交由当地仲裁机构进行仲裁，对仲裁结果不满的，双方均有权向人民法院提起诉讼。
第九条 合同生效
本合同一式2份，甲乙双方各持1份，具备同等的法律效力。本合同自甲乙双方签订之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
还迁房买卖合同范文2卖方: (以下简称甲方)身份证号码：
买方:(以下简称乙方)身份证号码：
买卖双方经过友好协商，达成如下协议：
第一条：卖方是坐落于 的房屋使用权人。卖方自愿将房屋及房屋享有的权力出售给买方，出售价款为： ;
第二条：房屋使用面积为 平方米，房屋性质为平房地区腾退拆迁安置回迁房，房屋现在性质为使用权，尚未购买产权，房屋未出租(注：房屋能购买为国家承认的大产权房，可办理产权证。办理时间目前尚未有明确的期限,此情况买方已认可)，买方同意按房屋现有情况购买该房屋。
第三条：买卖双方承担的义务：
第一款：买方在验房后，于本合同签订当日将全部房款 通过银行转帐和现金方式给卖方，卖方在收到钱后，将房屋及房屋相关手续原件交给买方，本合同签订且房款已到卖方账户后，坐落于 房屋归买方所有.
第二款：自卖方将房屋交付买方之时起，如果出现违法、违纪、违规行为以及安全事故同时包括房屋市场的价格波动或其他人力不可为的因素造成的损坏，应由买方承担。
第三款：当国家或拆迁单位出台关于此房屋可以办理产权的文件或政策时，卖方应积极配合买方办理房屋产权过户手续，但不承担任何费用。在卖方取得产权证时，如因政府政策变化或其它原因导致卖方不能过户给买方时，卖方应协助买方过户给买方指定符合政策的第三方,如卖方迟延或不能履行此义务，应承担房款两倍的违约责任。
第四条：违约责任
第一款：买卖双方不得以由于房屋市场价格变动造成本合同的房屋升值或贬值终止此合同，如违约应承担房款两倍的违约责任。
第二款：买方在此合同签订时，已详知此房屋的产权性质，属自愿购买，如发生产权性质延迟改变、房屋 价格变化等问题，买方不得以上述理由终止此合同。
第三款：买方、卖方在本合同签字生效后，不得以任何理由废止此合同，否则视同买方、卖方违约。买方、卖方有权通过相关法律渠道申诉，并自违约之日起按每日5000 元(伍仟元整)向对方提出索赔。
第五条：卖方法定继承人一致同意此次房屋买卖交易，并且同意本协议所有条款，卖方继承人无此房屋的继承权和使用权。
第六条：卖方如果在房屋使用权没有变更到产权前去世，卖方的继承人，继承房屋后继续办理使用权变更产权，直至办下产权证无条件过户给买方或是买方指定的人，如不履行此项义务继承人愿意赔偿买方两倍购房款。
第七条：如果在房屋没有变更到买方名下，或是买方指定人名下，该房屋遇到拆迁，或是腾退及一切有可能得到赔偿款项，与卖方和卖方的继承人无关，卖方和继承人必须无条件配合买方办理一切事宜，直到拿到款项为止，如果不配合因此导致的所有损失都由卖方和继承人承担，自不配合之日起按每日5000 元(伍仟元整)向买方索赔。
第八条：卖方和继承人必须将该房产里所有的户口无条件迁走，如不迁走，每一个户口向买方缴纳100000元(壹拾万圆整)。
第九条：本合同一式两份，双方各持一份。
第十条：本合同自双方签字后，本合同生效。
第十一:本合同生效后，此房屋办理过户发生的任何费用与卖方无关，均由买方承担。
第八条：补充条款:
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
还迁房买卖合同范文3甲方(卖方)： ，身份证号码：
乙方(买方)： ，身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，在平等、自愿、公平的基础上，并依照相关法律、法规达成以下合同条款以供双方遵守：
一、甲方自愿将坐落于上海市奉贤区 (拆迁号：沪奉 )，建筑面积 平方米，以及地下车库、阁楼( 平方米)附属设施停车位等的房产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的凭证交付给乙方，该房屋以下简称目标房产。
二、双方议定目标房产及附属建筑物总价款为人民币小写 元(大写元整)。
三、甲乙双方确认乙方在 年 月 日支付定金人民币小写 元(大写元整)，该笔款项计入购房款。
四、乙方在 年 月 日向甲方支付其余房款人民 元(大写元整)，甲方同时将房屋钥匙及相关证书、凭证交付乙方，目标房产同时转移给予乙方处分。
五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的所有权，能完全处分出售该房产，甲方保证无任何家庭成员等任何第三方向目标房产主张任何权益，如因甲方的原因给乙方造成损失，甲方赔偿乙方双倍购房款的违约金和同期银行同类贷款利率四倍的利息及目标房产的装修费用。甲方保证目标房产无任何担保，无抵押，无房产瑕疵，无人租住、使用，无户口迁入。
六、由于目标房产暂时无法办理房产过户等相关手续，因此特约定，在目标房产具备办理房产过户手续时，甲方在两个月内无条件协助乙方办理房产过户手续，办理房产过户手续所产生的契税及相关费用由乙方承担，甲方之前办理的产证的费用由甲方自行承担。
七、乙方支付购房款后，甲方应积极配合乙方办理有关房产正常居住使用的相应手续，如：电话、水电、网络安装等等变为乙方名称，如客观原因无法办理，则不算甲方违约。
八、本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约一方应向另一方支付双倍购房款的违约金;如甲方未协助乙方办理房产过户手续，则乙方可以起诉甲方履行义务，并甲方需赔偿乙方购房款双倍的违约金和同期银行同类贷款利率四倍的利息及目标房产的装修费用。
九、乙方在付清本合同约定的购房款后，如需要转让出售目标房产，甲方无条件配合;如目标房产遇到拆迁等相关变动，目标房产所涉及的一切经济补偿利益归乙方所有，甲方不享有任何利益，甲方有义务配合乙方办理相关手续。
十、目标房产出售后到办理过户产证期间，目标房产所产生的一切相关费用由乙方承担。
十一、本协议一式三份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字之日生效，如有纠纷，在目标房产所在地法院管辖，败诉一方承担所有费用。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
篇6
房屋登记实务中,因《房屋登记办法》的前后衔接以及法律、法规的规定不甚明确,对于部分特殊业务的登记是双方申请还是单方申请仍存有一定争议。本文拟从实务操作的角度,对几个常见问题提出一些个人看法,以供房屋登记从业同仁参考。
一、关于改制企业房产的登记
关于改制企业房产的登记,有转移登记和变更登记的不同理解。因为企业改制类型的多样性,片面理解为“转移登记”或者“变更登记”都是不妥的,同样决定单方申请还是双方申请也要区别不同的企业改制类型而区别对待。
企业改制的形式主要有成建制、承债式整体改制,被兼并,新设分立或者派生分立新的公司,歇业,破产,股权转让等。成建制、承债式整体改制,被兼并,新设分立的,原企业注销,新公司继受其权利义务,应当办理转移登记,同时由于原企业不复存在,可凭相关改制主管部门的批复文件、工商部门注销证明等材料单方申请办理转移登记。派生分立,歇业等原企业继续存在的,如房产发生转移,应当由双方共同申请登记。企业破产的,破产终结前办理的登记,可由清算组与受让人共同申请登记;破产终结后单方申请办理登记的,应当持破产受理法院的相关法律文书。至于股权转让,属同一法人的登记事项发生变化,登记簿记载相关事项如公司名称等发生变化的,应当办理变更登记,登记簿记载相关事项没有变化的,则无需办理房屋登记。
二、关于夫妻离婚房产的转移登记
夫妻双方通过人民法院判决或者调解离婚,生效法律文书明确房产归其中一方所有的,根据《房屋登记办法》第十二条的规定,由取得房产的一方单方申请即可。对于附有同时履行条件或者先履行其他义务条件的法律文书,则需要双方共同申请登记,或者根据人民法院协助执行通知书的要求由一方单方申请登记。
夫妻双方通过婚姻登记机构协议离婚,在离婚协议中明确房产归一方所有的,其协议仅具有债权效力,在办理房产转移登记时,仍然需要双方共同申请。实践中,放弃房产的一方往往不愿意配合另一方办理登记申请,取得房产的一方也不能理解登记机构要求双方到场的规定,矛盾往往较为尖锐,登记机构的压力较大。作为登记机构,一方面要做好宣传解释工作,对于另一方确实无法申请的,告知取得房产方可向人民法院,要求对方协助办理转移手续,登记机构将根据人民法院协助执行通知书办理转移登记。另一方面可以与婚姻登记机构加强沟通,做好提示工作。盐城市在与婚姻登记机构作了充分交流后,在离婚登记办理现场张贴了“友情提醒”,告知离婚当事人:一要及时办理房产的转移登记,转移登记须有双方共同申请;二是当事人可在离婚协议中进行委托,对于婚姻登记机构加盖鉴证章或者查档章的离婚协议中委托一方办理转移登记手续,登记机构予以认可。
三、关于注销、歇业企业房产的转移登记
实践中,一些人购买房产后长时间不办理转移登记,欲办理登记时原企业有的已经歇业,有的已经注销,无法配合办理转移登记。对于歇业企业或者营业执照已经吊销的企业,由于工商登记尚未注销,其法人主体资格仍然存在,应当与购房人共同申请转移登记。对于无法配合的,购房人可向人民法院提讼,登记机构根据生效法律文书办理相应登记。对于已注销的企业,购房人无法提讼,如相关手续齐全,可凭工商部门注销登记证明及相关材料单方申请登记,登记机构受理后最好再增加公告程序,以排除争议。
四、关于抵押权、地役权、预告登记的注销登记
《房屋登记办法》第四十八条规定,“权利人应当申请抵押权注销登记”,对于地役权、预告登记的注销登记则没有相应规定。对照“权利人放弃房屋权利,可以由当事人单方申请”的规定,且并不影响对方及其他人的权利,笔者认为,抵押权人、地役权人(需役地方)、预告登记权利人可以单方申请注销相应的登记,当然,对于双方共同申请办理注销登记的,登记机构也应当予以办理。
五、对生效法律文书的理解
《房屋登记办法》第十二条规定,“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利”,可以由当事人双方申请。该法律文书应当是确权的判决(裁决)、裁定或者调解书,须在法律文书中明确某房产归何人所有。如果仅是确认双方合同效力的法律文书,则不能作为单方申请的依据。判决(裁决)一方协助另一方履行转移登记手续的法律文书,也不能作为单方申请的依据,还须有人民法院的协助执行通知书方可由单方进行申请。
篇7
【关键词】房屋产权档案；信息化管理；特点；策略
房屋产权是房屋所有者根据相关法律规定，享有房屋的所有权益，是所有者对房屋的占有、使用、出租等的权利的总和。中国的民用住宅类的房屋的房产权有70年的期限，而商用的房屋的房产权只有40年的期限，到了时间政府就可以对房屋无偿收回。
随着社会经济的快速发展，城市规模不断扩大，城市中的民用住宅建筑越来越多，房屋产权变化的形式也是越来越多。根据我国的法律，房屋产权的获取方式有很多种，其中最为普遍的是通过购买获得，就是说购买者以金钱的方式向房屋的产权所有者进行购买交易活动，然后办理相关的手续来获得房屋产权。还有一种比较普遍的方式是建设获得，就是建设者投入一定的资金，所有的都自己进行规划建设，建成之后的房屋就是自己的，享有对房屋的所有权。当然，房屋产权的获得还有抵押获得、继承获得、受赠获得。比如说，某人向银行贷款，将房子作为抵押物，到期无法归还银行账务的时候，银行就对房屋享有所有权，有对其进行拍卖处理的权利。在我国的《继承法》中，房屋是可以作为继承物品的，所以当被继承人死后，房屋产权归其遗嘱继承人或法定继承人所有。
1、房屋产权档案的重要性
房屋产权档案是一种交易的原始数据资料，在我国有以下几个作用：
第一，解决纠纷和查处的有效资料。随着社会主义建设进程的加快，城市化的不断发展，商品房越来越多，房屋交易也越来越多，这样不可避免的就会产生一些房产纠纷事件。人们法律意识的逐渐增强，维权意识也在增强，在房产纠纷事件中，房产档案作为最原始的数据资料，可以起到一定的作用，促进纠纷事件的快速解决。在越来越昌盛的今天，在查处是需要对官员的名下房产进行调查，房产档案就可以知道这房子是通过什么手段获取，进而查处是否有的行为。
第二，促进城市中棚户区的改造。随着城市规模的不断扩大，优化城市环境的大潮下，对于成为边缘的棚户区的改造成为城市建设发展的一个方向。对棚户区进行拆迁改造，既能扩大城市规模，又能美化城市环境。但是拆迁改造的过程中又会出现很多问题，例如说：拆迁改造的范围多大，如何跟当地居民进行协调进行拆迁改造。在这一过程中，房屋产权档案能够起到一定的作用，政府拆迁就需要对当地居民做出补偿，而补偿是要依据房屋产权的，房屋产权档案在这时就又成为了原始的资料数据。
2、房屋产权档案的管理特点
2.1产权形式的变化复杂
随着社会经济的快速发展，房地产事业的快速发展，房屋产权结构也发生了变化。以前的住宅类房屋产权是全民、集体、私人所有这三种形式，而今天，可以分为（l）国家所有住宅；（2）劳动群众集体所有住宅；（3）公民私人所有住宅；（4）其他经济组织（如中外合资企业等）所有住宅。也就是说，在原来的基础上又多了合资、外资、经济适用房等形式的产权所有制。产权形式的变化要求相关法律法规的建设要跟上步伐，对于新出现的产权形式要纳入到相关的法律体制中去，进行规范的管理。
2.2产权形式变化的速度加快
随着社会经济活动的日益活跃，房产所有权也是在不断的变更之中，前文提到的房屋产权获取的五种方式是目前产权变化的主要方式。在城市中，尤其是一线城市中，想要买一套房是非常不容易的，房价居高不下，这种形势又使得房屋出租、二手房的交易市场非常活跃，房子的买卖、租赁使得产权形式的变化速度加快。房地产的活跃使得房屋产权档案的管理工作越来越多，分类也越来越细。
2.3房屋产权档案的管理专业性强、利用率高
房屋产权档案的管理非常重要，而相关的法律法规又特别多，所有的行为都必须在相应的法律下进行，所以管理起来更加的专业，对于管理人员的要求也越来越高。而利用率高就体现在房产档案作为最原始的数据资料，在很多时候发挥着独一无二的作用，就像前文中提到的协调房产纠纷、调查官员的、处理棚户区的补偿问题上。
3、房产档案信息化管理概述
计算机自出现到今天，得到了迅猛的发展，计算机技术也在快速的更新换代。计算机所拥有的存储、检索等是人无法企及的。在档案的管理上，许多行业都早已用计算机对档案进行存储、检索了。计算机技术使得存储量更大，占空间更小、检索利用起来更加方便。在房产档案的管理上，计算机技术的应用早已深入人心，随着互联网的快速发展，房屋产权档案的信息化管理开始在一步步的得到实现。
房产档案信息化就是运用计算机技术，将纸质的档案信息转化成电子信息存储到计算机中去，利用某些计算机软件，对这些信息进行有序的管理，实现资源的管理便利、利用率高。计算机技术的运用使得房产档案管理得更加的方便，工作效率得到了大大的提高。房产档案信息化有以下的特点：
第一，档案资料存储的数字化。计算机语言与我们常用的语言是不一样的。房屋产权档案信息化就是将纸质的文字、图像、图形等转化成电子信息，计算机可以通过一定的技术识别这些信息，自动将这些信息进行分类、归档、存储、计算机可以存储的资料非常的多，这离不开计算机技术的快速发展。在人们需要这些信息时也能够快速的进行查阅利用，人们在查阅时需要耗费的精力更少了，工作效率更高了。
第二，档案传输的网络化。在互联网出现之前，远距离之间传递资料需要通过邮寄系统，这样的话时间就变长了，而且邮寄的过程中也会出现损坏或丢失的情况。当互联网发展之后，人们之间传递信息可以在网络上进行，联网就可以进行信息资料的传递，还可以通过一些技术手段来加密信息，避免第三方截取信息。房产档案的信息化使得房产开发商、需求者、房产管理部门之间可以在网上获取相关的信息，交流更加方便，房产档案的价值更加明显，房产档案的利用率更高。
第三，检索的智能化。检索的智能化是在信息资料的数字化实现下衍生而来的，数字化实现了档案管理的便捷、分类、存储等，这是运用了计算机技术达到的，而人们在利用档案信息时，也是根据计算机技术，有着特定的程序，查阅检索更加的方便快捷。
4、房产档案信息化管理的策略分析
在目前，我国房产档案信息化管理正在快速的发展中，信息化管理给房地产事业带来了活力，工作效率更高，但是目前我国房产档案信息化管理还存在一些问题。由于信息化管理很大程度上依靠计算机技术，这就要求管理人员具有一定的计算机水平，能够处理一些常见的计算机故障，这对管理人员无疑是提出了更高的要求。信息化管理既然是依托计算机技术，而计算机不可能永远运转下去，它总是会出现一些故障、毛病，这就需要人们在日常管理中进行维护，管理人员要与时俱进，不断的学习创新，提高自身的专业水平、职业能力。计算机技术是不断的发展的，在房产档案的管理上也需要跟进时代步伐，采用最新的技术手段，促进工作效率的提高和房产档案管理的更加方便快捷。
4.1提高思想认识
当前社会下房产档案管理部门工作人员不重视房产档案信息化管理，对于房产档案
的管理也停留在传统的思想观念上。许多管理者并不接受信息化管理，他们不了解计算机技术，不认同互联网，这严重的影响到了房产档案的信息化管理进程，所以要提高他们的思想认识水平。房产档案信息化管理需要先进的计算机技术和设备，需要建设综合的网络，这些都需要投入大量的资金，没有资金所有的都只是纸上谈兵。提高大家的认识水平尤其是上级重要的管理者的认识水平，得到他们的支持，将信息化管理工作落实到位，建设房产档案信息化管理，提高工作效率。
4.2提高管理人员的计算机水平和职业素质
房产档案信息化管理是依托计算机技术和设备的，这就要求管理人员具有一定的计算机水平，能够对计算机出现的一些故障进行维护管理，在日常的使用过程中进行维护，保证系统的正常运转。
房产档案管理人员要积极主动的去学习，不断的扩宽知识面，学习到更多的计算机技术，提高职业水平，在工作中运用先进的技术解决出现的一些问题。对于信息化系统不断的进行更新换代，促进信息化系统的更好更快速的运转。
管理人员的计算机水平和职业素质的提高需要给予一定的压力，要进行绩效评估，运用一定的奖惩机制，让管理人员充分认识到工作的重要性，认识到计算机技术的重要性，促进他们自我提高、自我完善。
4.3运用先进的计算机技术
房产档案的信息化管理依托先进的计算机技术，要实现系统的高效运转，必须采用先进的计算机技术。这需要引起上级领导的重视，根据社会的发展，不断的对信息化系统进行更新换代，运用先进的计算机技术，不断完善信息化系统，使得系统运行的效率更高，系统出现故障的情况更少，更好的提高工作效率。
计算机技术是不断发展变化的，社会经济也是不断发展变化的，这就要求信息化系统也是要不断的发展变化，要与时俱进，不断的运用先进技术，提高系统的运作效率。
4.4做好制度建设
制度建设是政府相关部门需要做的事，政府部门出台相关的法律法规，对房产档案信息化管理作出一些强制性的规定，促进各级部门进行规范管理。随着房产纠纷事件的增多，人们法律意识的增强，做好制度建设，促进房产档案信息化关林的规范化。
5、结束语
房产档案的信息化管理是房产档案管理的革新，是时展的必然趋势。我国目前在房产档案信息化管理上还存在很多问题，这需要社会各界的不懈努力，促进房产档案的信息化管理。
参考文献：
[1]王艳军.关于基层房屋产权档案的信息化管理问题探讨[J].中国房地产业，2011 （03）.
[2]肖迎霞.浅议房产档案信息化管理策略[J].华章，2013（06）.
[3]郭福芝，李东艳.论新时期房屋产权档案管理人员应具有的几个意识[J].大庆社会科学，2005（04）.
[4]陈勇.房产档案信息化管理探索[J].湖南科技学院学报，2010（04）.
篇8
【关键词】自然人；企业财产；继承公证
在不同的企业形态下，企业财产继承方式呈多样化。相关法律和合伙协议、公司章程的规定使得企业财产继承问题复杂化，实践中，确定一名合格的合伙人或股东往往须履行一定法律程序，通常无论是企业本身还是相关的登记管理机关都需要继承人之间就有关继承问题输继承公证手续。由于此类继承公证有别于传统意义上的财产继承公证，需要单独加以研究。
一、自然人企业财产继承中财产范围的探讨
关于财产，学术办认为有三个方面的含义：一是指积极财产，包括物、智慧成果、物上利益、债权；二是指消极财产，仅指债务；三是指总合财产，包含积极财产和消极财产两个方面。①而作为继承客体的遗产，是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的收入，公民的房屋、储蓄和生活用品，公民的林木、牲畜和家禽，公民的文物、图书资料，法律允许公民所有的生产资料，公民的著作权、专利权中的财产权利，有价证券和履行标的为财物的债权及其他合法财产。由此可见，我国相关法律法规中规定的可继承财产是指包含有形财产和无形财产两个部分的公民的积极财产。
我国《继承法》法律法规采用概括式和列举式相结合的立法例规定了遗产的范围，这是在特定历史时期社会主义尚未建立的情形下制定的，该规定已不能适应当今市场经济条件下复杂的继承关系的要求，滞后的立法给实践中正确理解和处理涉企业财产继承的纠纷造成了一定的困难。有学者认为，遗产的范围除了法律所规定的财产外，尚应包括“股权与合伙权益、商标权和商号权等无形资产中的财产权、限制特权、占有、形成权、合同订立过程中要约和承诺、私营企业”。②学者们主张的这些应列入遗产范围的无形财产有部分已为现有的立法所确定并在司法审判活动中被运用。
二、继承权公证证明的自然人企业财产的特征
个人独资企业的投资人，合伙企业中的自然人合伙人，有限责任公司、股份有限公司中自然人股东死亡后，作为其遗产的企业财产是否都能成为继承权公证的证明对象呢？从理论说，只要是上述自然人的财产，一旦被继承人死亡，作为其遗产的财产都可能成为继承权公证的证明对象。但在实践中，最终能成为继承权公证证明对象的企业财产与自然人的企业财产相比还是有所区别的。
首先，继承权公证证明的自然人企业财产仅指积极财产，而企业财产实际是一个“总合财产”，既含积极财产又含消极财产。其在个人独资企业中表现为同时对具体的积极财产、消极财产的占有，在合伙企业中表现为对积极财产、消极财产相抵生“财产份额”的占有，而在有限责任公司、股份有限公司中则表现为对抽象的财产即股份的占有。公证机构对上述自然人在各类型企业中的消极财产是不予公证证明的，这由我国《继承法》中限定继承之原则所决定。
其次，继承权公证证明的自然人企业财产可以是某一特定的财产也可以是集合财产。自然人在企业的全部积极财产中，公证机构可以仅证明某一特定的财产如土地使用权、房产等，也可以是货币财产或其他财产，但继承人可能因有关部门的要求仅就自然人在企业的某一特定财产向公证机构提出继承权公证申请。我们都知道，继承之发生并非依继承权公证之证明，而是依一定的法律事实而发生。因此，并非每一个财产继承都必须依公证程序而完成，只有在某一财产继承依法必须经某一特定机构的登记认可方可产生一定的法律效力而某一特定机构由于自身原因又无法亲自监督、审查该继承行为的真实性的情形下，公证证明继承权才作为一个选择被有关机构所认可。例如，在个人独资企业和合伙企业中，属于自然人的土地使用权、房产等特定财产，③虽然因继承而拥有特权，但法律规定再转移时必须补办权属
转移登记手续，而相关的登记机关则要求继承人须先办理继承权公证手续后方认可继承的事实。当然，公证机构也可证明自然人在企业的集合财产如个人独资企业中投资人在企业的全部积极财产、自然人合伙人在合伙企业中所享有的“财产份额”等；
再次，继承权公证证明的自然人企业财产必须是继承法和相关法律明确规定可以被继承的财产或已为相关的司法解释所确认的财产。我们知道，从广义上讲构成自然人企业财产的种类是多种多样的，特别是有些无形的财产性权利。尚未为法律明确言表或为司法解释所确认，但在现实经济活动中却真实的具有财产价值，它们同样成为构成自然人企业财产的一部分。但公证机构只能对有法可依或有司法解释规定的企业财产办理继承权公证。
三、不同企业形态下继承权公证证明的自然人企业财产分析
在公证实践中，涉及到自然人在企业中的财产继承公证时，由于法律对有关企业财产继承的规定仍过于原则和简单，缺乏可操作性，特别是有关此类继承的公证法律和部门规章的缺失，使得相当多的公证人员在办理此类涉及自然人企业财产继承公证时对自然人在企业的财产性质认识上存在偏差，结果是出具的公证书中将作为遗产的自然人在企业的财产定性错误，影响了继承权公证的办证质量和公证书的使用效果。因此，有必要对不同企业形态中可作为遗产继承的自然人的财产性质作逐一分析。
（一）个人独资企业中的自然人财产
《中华人民共和国独资企业法》第2条规定：“本法所称的个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”第17条规定：“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以转让或继承。”可见，个人独资企业本身没有财产，所谓的企业资产实质上是属于投资者个人所有的，投资者对企业的一切有形和无形财产享有所有权。而能够成为继承权公证证明对象的这些有形和无形财产必须是投资者在企业拥有的积极财产，这些积极财产可以是某些特定的财产，也可以是集合财产即投资者在该企业的全部财产。但由于我国限定继承原则的限制，继承人尚应按规定以所继承之财产为限清偿投资者生前企业依法应缴费的税款和所负之债务。
（二）合伙企业中的自然人财产
《中华人民共和国合伙企业法》中规定自然人可以成为合伙企业的普通合伙人和有限合伙人。普通合伙人对合伙企业的债务承担无限连带责任，而有限合伙人则以其认缴的出资额为限对合伙企业的债务承担责任。合伙人无论是以货币、实物、知识产权还是土地使用权或者其他财产权利甚至劳务出资，一旦入伙该出资均成为合伙企业的财产，合伙人均丧失了对其出资的所有权，这一点不同于个人独资企业。无论是作为普通合伙人还是有限合伙人，合伙人死亡或者被依法宣告死亡的，对该合伙人在合伙企业中的财产份额，享有合法继承权的继承人按照合伙协议的约定或者经全体合伙人一致同意，从继承开始之日起取得该合伙企业的合伙人资格，自然人死亡后，依法被视为当然退伙。自然人合伙人的继承人如均不愿成为企业的新合伙人，或依法不具备成为合伙人的相关资格，或按合伙协议约定无法成为合伙人的，合伙企业应当向合伙人的继承人退还合伙企业的“财产份额”。
（三）有限责任公司和股份有限公司中的自然人财产
《中华人民共和国公司法》第3条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”无论是有限责任公司还是股份有限公司的自然人股东，其一旦出资或认购了股份，其出资将成为该公司财产，不再属于自然人股东个人。自然人股东依其出资或认购的股份对公司财产享有股份权利，这同样区别于个人独资企业，从责任的承担方式上也相异于合伙企业。因此，自然人股东在有限责任公司和股份有限公司中的财产为其在该公司享有的股份。实践中有人认为应该是有限责任公司和股份有限公司的股东资格而不是股份才可以成为继承权公证证明对象，其依据是《中华人民共和国公司法》第76条的规定，“自然人股东死亡后，其合法继承人可以继承股东资格；但是，公司
程另有规定的除外。”那么，股东资格可否成为继承权公证的证明对象呢？笔者认为，股东资格也可以成为继承权公证的证明对象。
此外，在办理自然人股东在有限责任公司和股份有限公司股权和股份继承时，也不要将股东的出资额与其对公司的拥有的股份混为一谈，出资额不是股东在公司的实际财产，当然也就不是继承权公证证明的对象。
四、自然人企业财产继承权公证证词的表述方式
对于个人独资企业中的自然人财产继承权公证书证词的表述，它取决于个人独资企业财产的继承人申办继承权公证的具体要求。对于继承人要求公证证明自然人在独资企业中的全部财产的，公证应机构依照《中华人民共和国个人独资企业》第17条之规定，按各继承人之间达成的继承协议，对企业的积极财产进行公证证明。证词可笼统表述为“被继承人xxx生前在xxxx（企业名称）拥有的全部财产由xxx继承（或与xxx共同继承）”。如果投资人在该企业的财产可以列出遗产清单，也可以将清单附后并在证词中加入“详细财产见所附清单”等字样备注；如继承人之间对企业已进行了清算，并已从企业实际财产中偿还字所欠职工工资、社会保险费用，缴纳了所欠税款和还清了企业所负债务且尚有盈余的，公证机构也可应继承人的要求对该净资产进行了证明，证词可表述为“被继承人xxx生前在xxxx（企业名称）拥有的净资产价值xxx元由xxx继承（或与xxx共同继承）”；若继承人仅要求对企业财产中的某一具体财产如房产、土地使用权、机器设备等不动产或动产进行公证证明的，公证证词关于遗产的表述中要直接表述某一具体财产即可。
合伙企业中自然人合伙人的财产的继承权公证书证词表述与在个人独资企业的财产的继承权公证书证词表述是不同的。公证机构办理此类继承权公证时，可要求相关继承人提供合伙企业的全体合伙人做出的书面退还财产份额的决定，如退还的财产份额是货币，则公证处可依法就该货币形式的财产份额予以公证证明。公证证词可表述为“被继承人xxx生前在xxxx（企业名称）拥有的财产份额xxx 元由xxx继承（或与xxx共同继承）”；若退还的财产份额不仅是货币，尚有实物、土地使用权或其他财产权利的，公证处可在上述证词中加入具体的财产名称一并证明。继承人制作了遗产清单的，还可以将清单附后并在证词中加入“详细财产见所附清单”等字样备注；若继承人之间仅就退还财产中的部分或某一具体的财产要求办理继承权公证的，公证证词的表述按常规格式表述即可。
有限责任公司和股份有限公司中自然人股东的财产继承权公证书证词表述与上述两类企业的自然人财产财产继承权公证书证词表述是完全不同的。自然人股东仅就其出资对企业拥有股份、享有股份权利。根据公司法第三章有关有限责任公司股份规定，对自然人股东在有限责任公司股份的规定，对自然人股东在有限责任公司中的财产应称之为“股权”，公证证词应表述为“被继承人xxx生前在xxxx（企业名称）拥有的股权由xxx继承（或与xxx共同继承）”；根据公司法有关股份有限公司中的财产应称之为“股份”，公证证词应表述为“被继承人xxx生前在xxxx（企业名称）拥有的股份由xxx股由xxx继承（或与xxx共同继承）”。
总之，企业形态的不同，自然人在企业中拥有的财产形态也不尽相同。公证机构在办理这些财产的继承权公证时，必须充分把握自然人在各种企业形态中所拥有财产的性质，才能准确地办理好此类继承权公证。
注释：
①张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社，1997年版第8页。
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关键词：法律；公证；财产；继承；遗嘱
公证活动是一个国家在法律框架内提出的司法规范性活动，公证活动是否严谨真实直接影响着公众对公证活动公信力的大小，只有全方位地对公证活动的内容从法律层面进行保证并规范执行行为才能够切实保证公证活动的真实性与合法性。现阶段我国的公证内容很多，继承、合同和财产分割是其中极为重要的公证行为，是在当事人申请的基础上由公证机关对其相关行为的真实性与合法性展开的审查活动，对于家庭的和睦与社会经济的稳定发展具有积极作用。以下笔者将针对相关内容展开论述。
一、基于法律之下的继承公证内容论述
（一）继承公证的概念
继承指的是当公民在被宣告死亡或者真实死亡之后，遵照特定法律的相关规定，按照一定的法律流程实现对公民生前财产的一种定向转移，继承人为财产的接收者。国家之所以确立继承制度就是为了赋予财产由被继承者转移到继承者这一行为的合法性，而继承公证则是为了对继承行为合法性与真实性的一种证明，在进行继承公证时，应当按照我国的《继承法》和相关的法律法规来对继承行为采取公证措施，同时需要为做出的公证行为承担相应的法律责任。
（二）继承公证在实践中的相关法律问题
1.对遗产分割协议合法性的认定
在财产继承中存在着对财产的分割问题，为解决财产的分割问题就需要签订相关的分割协议，而财产分割协议的真实性与合法性也需要进行公证，公证活动既可以在继承人所在地进行也可以在遗产所在地进行。当事人自身的身份证明、委托书和公证处需要提供的其他相关材料都应当在申请过程中由当事人进行提交，公证机关则遵照相关的法律规定对协议中的内容进行审查，其中包括：协议中涉及的各方当事人意思表示是否真实、是否达成一致，被分割的财产是否在被继承人合法处分的财产范畴中，是否属于继承人应当合法继承的财产范畴等，在完成了对协议中相关内容的全面审查后才可以出具公证书来对财产分割协议的合法性进行认定。
2.遗产分割与相关债务的实际处理
在进行财产分割时，要先对被继承人的财产进行是否对外存在债务的事实认定，假如对外存在债务就可以先用遗产去偿还对外债务或者是先由继承人继承遗产然后再以各自继承的遗产的比例份额来对应当承担的债务数额进行确定，但是需要注意的是在对外债务没有偿还完成的情况下，公证处是不会出具相关的公证书的。假如遗产没有相应的继承人或者法定的继承人主动放弃了继承权，那么农村居民的遗产归集体组织，城镇居民的遗产归国家，在这种情况下死者存在未偿还的遗产的应当由接受遗产的相关机构在遗产的范围内对其进行偿还。
二、基于法律之下的股权质押合同公证内容论述
（一）股权质押合同公证的概念
股权质押是法律问题研究中一个相对复杂的专业命题，对这一问题的研究需要参考《物权法》《担保法》与《公司法》等相关的法律，所谓的股权质押是指出质人将其所拥有的股权作为质押标的物而设定的质押。针对股权质押合同所做的公证需要具有专业法律知识的公证人员在严格按照《公证法》《公证程序规则》与相关规定的基础上，秉承着公正客观的理念对股权质押合同进行真实性和发行方面的审查与公证。
（二）对股权质押合同真实性的审查公证
对股权质押合同的真实性进行审查公证主要从两方面着手，分别是合同当事人与合同标的。对合同当事人真实性的审查主要是对当事人主体资格、提交的证明资料与合同签订者权限的审查。在股权质押合同中，一方当事人为出质人，一方当事人为质权人，如果股权质押是由于借贷关系而产生的，那么质权人通常也是债权人，出质人可能是债务人也可是第三人。在具体的审查公证过程中应当做到以下三点：第一，对当事人主体资格的审查应当以当事人提供的借贷主合同中规定的内容为依据；第二，对当事人是否真实存在的判断应当通过对当事人提供的资质类证明材料的审查实现；第三，对公司法人意思表示的真实性判断应当通过对签订合同或者申办公证的具体经办人的身份证明与授权文件等资料进行审查实现。在对合同标的真实性进行审查公证时，应当明确合同中的标的就是股权，在具体的审查过程中，对合同中标的的真实性进行审查公证需要划分为不同的途径，对于有限责任公司与非上市的股份有限公司应当通过公司在工商行政管理部门中备案登记的股东名册进行真实性的审查，而对于上市的股份有限公司则需要通过在证券登记结算机构中的登记信息为准进行审查公证。
（三）对股权质押合同合法性的审查公证
对股权质押合同的合法性进行审查公证应当从以下两个方面进行分析：第一，股权质押合同是担保合同和从合同。从合同是依附于主合同而存在的，也就是说股权质押合同不能够单独存在，主合同存在且生效，从合同才能够有效成立，对股权质押合同的合法性的审查公证应当重点从主合同内容与形式着手。第二，合同中的明确出质的股权应当是在法律许可的出质范围内。股份有限公司中的股权质押除了《公司法》中对相关人员转让股权提出了时间与数额的限定之外，其他的股权转让并没有严格的限制，可以直接参考市场交易状况；有限责任公司中的股权质押是需要通过其他股东半数以上同意实现的；而国有企业与中外合资企业的股权质押是需要经由国家相关部门进行批准的。
三、基于法律之下的婚前财产公证内容论述
（一）婚前财产公证的概念
所谓的婚前财产公证指的是由公证机构对夫妻双方二人在结婚之前的个人财产和所欠债务或者婚后两人的共同财产与所欠债务的权利归属与范畴等相关问题所达成的协定的真实性与合法性加以证明所实施的活动。之所以要采取婚前财产公证，主要目的就是为了借助于具有权威性的公证活动来对相关对象的真实性与合法性进行确认，并且对夫妻双方二人在财产方面的权利义务关系进行合法的规范，这一制度的存在能够在很大程度上将夫妻之间可能产生的财产方面的纠纷在婚姻关系的开始予以消除。一般来说，婚前财产公证主要有两种形式，分别是在结婚登记之前夫妻两人达成协议并办理财产公证和在婚姻关系存续期间夫妻二人达成协议并办理财产公证，当夫妻双方在财产方面产生了纠纷，婚前财产公证就能够充当证据有效解决纠纷。当夫妻二人的婚姻关系处于破裂边缘，要对双方的财产进行分割时，夫妻二人前述的财产公证书就可以成为其在财产划分时的重要依据。
（二）婚前财产公证在实践中的相关法律问题
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王某于1940年过世，死后遗有栋近两千平方米的别墅，王某生前有二个老婆，大老婆杨某生育五子女，二老婆陈某生育一女。二位老伴在王某死后相继过世，她们生育的子女也于上世纪末相继过世，然王某遗留下来的房产至今未依法分割。现各继承人遍布全球各地，好些已经加入外国国籍，并且已经很少和国内的继承人联系，甚至失去联系。委托人反映，该房产现由二老婆的孙女在管理，并拒绝与委托人等其他继承人分配，欲委托笔者向法院提起诉讼，请求析产。
二、诉前准备
鉴于本案的复杂性，笔者在接受委托前，详细查阅了委托人提供的材料，认为本案会是典型的法定继承人析产案件，由于各继承人现遍布全球各地，根据我国法律的规定，享有法定继承权的人应该必须是属于被继承人的配偶、子女、父母，前述继承人不存在的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母才能主张继承。然，本案很多继承人身在外地，首先要证明其是合法继承人才能谈及份额，故笔者建议当事人着手收集相关证据包括继承人与被继承人存在前述亲属关系的证明，如公安机关的户籍证明、户籍藤本、公证声明书、到公证处做证人证言的公证保全等。除此之外，笔者也开始搜集本案涉及到的相关问题的法律依据、法院判例及权威法学理论，为更好本案做足准备。
三、相关法律适用问题的思考
本案例中有以下几个问题需要进行分析：
1、本案是否适用转继承的法律规定？
现行继承法并未直接规定转继承的字眼，但法学理论上，又把转继承称为再继承，连续继承等。根据继承法第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。本案被继承人死亡时，其子女未分割遗产且相继死亡，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第 52 条规定：继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。故，被继承人是被转继承人，其子女是转继承人，产生转继承法律关系。转继承人死亡后该部分财产仍然未分割即产生新一轮的转继承法律关系。也就是说，在遗产分割前， 被转继承人的法定继承人未放弃继承权又死亡的情况下，可以产生新的转继承关系。笔者认为通过转继承得到的财产再发生转继承产生的是一种独立的法律继承关系，在条件允许的情况下，可以一直往后产生转继承关系。
2、本案是否适用诉讼时效的法律规定？
《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第 177 条规定：遗产未分割的，即为共同共有。《物权法》第 29 条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。又，继承开始于被继承人死亡之时。故本案各继承人依法取得对讼争房产共同共有的所有权，也就是一种物权，虽然本案所有继承人尚未分割遗产，但财产未分割并不影响各继承人取得所有权的属性。根据我国现有法律的规定，物权请求权不适用诉讼时效。
3、一夫二妻的法律适用，从被继承人继承到的财产是夫妻共有吗，如果是，是各1/3吗，还是夫1/2，妻各1/4？
由于本案被继承人、甚至转继承人均出现一夫两妻的情况，而在当时的法律这是允许的，故对于妻子及其衍生下来的子女的财产分配问题应该如何处理成为本案的难题。笔者认为，法不溯及既往，即使现在的法律只承认一夫一妻，然并不能约束法律实施前的民事行为，故按照法律规定及公平道义原则，应认定本案存在的一夫二妻的合法性。且，婚姻法第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……（四）继承或赠与所得的财产……”除非遗嘱或者赠与合同中确定只夫或妻一方的财产才不是夫妻共有。故本案被继承人、继承人在婚姻关系存续期间取得的财产应为共同共有，故本案财产分割前应先承认一夫多妻制的财产共有性。
所谓财产的共有性，从共同共有的法律性质看，各共同共有人对共同财产享有的权利和承担的义务平等，且由于因继承所得的财产在夫和妻之间并没有约定份额，而被继承人也未对继承份额予以约定，故从公平正义的角度出发，无论是一夫两妻还是一夫三妻，可推定夫与妻之间的共同共有财产为等额共有。
故，当继承人在遗产分割前死亡，发生转继承的情况下，其应继承的遗产份额中的一半首先要确定为其配偶的个人财产，剩下的另一半才能由其法定继承人共同继承。如果被转继承人有两妻的，应按各1/3的比例确定各自的份额，剩余的份额才能由其法定继承人共同继承。
4、案件审理中涉讼房产的收益处理问题
涉讼房产现由被告出租给案外人做经营使用，案外人每月支付租金。然，自本案进入诉讼阶段，房屋租金的归属、管理问题就浮出水面。然，大部分继承人不在国内，各继承人也无法达成指定共同管理人的一致意见，故经过多方协商，当事人到银行设立公共账户，案外人自诉讼之日起将租金打入公共账户，任何人不得私自提取公共账户的款项。
四、案件结果
由于被继承人的子孙众多，且分布海内外，笔者在本案前充分考虑了案件的上述因素，也告知案件当事人尽量联系其他继承人共同参与到本案诉讼中来，对已经找到的继承人又无法亲自参加的，建议办理公证委托。虽然已经有一部分办理委托，但仍然无法找到所有的继承人，故受理法院采取了公告送达的方式，通知各继承人及其合法继承人参加诉讼。本案仍在审理中。
五、结语
现行继承法制定于一九八五年，历史的局限性和实践的丰富性导致司法实践中遇到法律适用困难是正常的。而无论本案的判决结果会是如何，笔者都会继续关注和跟进继承法的发展。
参考文献：
[1]李欣：《中外子女法定继承权考察与评析》，《社科纵横》，2011年第10期。
[2]何鹏城：《转继承法律关系及其相关衍生问题初探》，《中国公证》，2010年第10期。
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一、公证的法律效力
按照《公证法》及《民事诉讼法》的规定，公证的法律效力表现在三个方面：1.法定证据效力，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据；2.强制执行效力，是指对公证机构赋予强制执行效力的债权文书，如债务人不履行，债权人可持公证书直接向有管辖权的人民法院申请执行，而不再经过诉讼程序；3.当有关法律、行政法规、规章规定某些法律行为必须采用公证形式设立、变更或终止时，公证即成为相应的法律行为设立、变更、终止的必备要件。证据效力是公证的最基本效力，任何公证书都具有证据效力。公证的强制执行效力和法律行为成立要件效力则不是普遍的，只有特定的公证文书或在特定的条件下才能产生。
二、不动产登记机构要求当事人公证的法律依据
经公证的不动产登记申请材料或作为不动产登记原因的民事法律行为，可认定为真实的、合法的。对登记机构而言，公证机构出具的公证书能有效保证申请材料或相关民事法律行为的真实性和合法性，不动产登记机构只需对公证书做形式审查即可，不仅缩小了审核范围，也大大降低了相应的登记法律风险。所以，不动产登记中的公证当然地受到不动产登记机构的欢迎。
但是，不动产登记机构要求当事人公证必须有相应的法律依据。按照司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房产继承、房产赠与、有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证。《房地产登记技术规程》规定，继承文书、受遗赠文书、境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书、父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，必须公证。各地的地方性规定也有不动产登记需公证情形的相关规定，如《北京市房地产管理局、北京市司法局关于私人房屋公证问题的联合通知》、《上海市房地产登记技术规定（试行）》等。
三、不动产登记公证中存在的问题
虽然公证具有较高的法律效力，但是不动产登记过程中的公证仍然存在一些问题，比如部分公证项目收费过高，公证书因内容不真实、不合法被撤销等。依据《公证法》的规定，公证机构是不以营利为目的的证明机构，但目前公证机构采用自收自支的管理模式，即收取的公证费越多，公证机构及公证人员的收入就越高，这必然使得公证机构在执行收费标准时就高不就低。1998年，《国家发展计划委员会、司法部关于调整公证服务收费标准的通知》中规定，证明财产继承，赠与和遗赠，按受益额的2%收取，最低收取200元。大多数公证机构都是按受益额的2%收取公证费的。公证机构的工作内容，是审核当事人提供的相关书面材料并走访调查，确认的是当事人的相关权利，工作内容与不动产价值的高低没有必然的因果关系，无论房子是30万还是300万，公证人员在为其出具公证书的过程中，付出的劳动是差不多的。这一点与不动产登记机构进行不动产登记工作类似，因而应该参照不动产登记机构的收费标准，公证费也按件收取，而不是根据当事人受益额的多少按比例收取。按照《公证法》的规定，公证的收费标准由国务院财政部门、价格主管部门会同国务院司法行政部门制定。在社会经济环境发生巨变的情况下，目前公证的收费标准还是1998年的收费标准，这早已不适应当前的经济社会生活，亟需制定新的收费标准。
在不动产登记中也会发现公证机构存在的一些问题，比如某个公证书是由假冒的权利人签字，或某个公证书内容违背了相关的法律规定等，一旦据此进行不动产登记，就会造成严重后果。比如经公证的委托他人出让不动产的委托书是由假冒的权利人签字的，就会直接损害不动产权利人的权益。如果转移登记之后不动产又被再次转让给善意第三人，很可能会导致原不动产权利人丧失所有权。因而，公证机构出具错误的公证书会严重扰乱正常的不动产登记秩序，侵害不动产权利人权益，造成严重的社会影响。
四、如何有效发挥公证在不动产登记中的作用
第一，不动产登记引入公证程序是必要的。按照相关法规，基于不动产的建造、继承、买卖、抵押等民事法律行为，不动产登记机构应当依据当事人的申请将相应的不动产权利如实、及时记载于不动产登记簿。
鉴于不动产登记簿的公信力，不动产登记簿记载的不动产权利内容应当准确无误，这必然要求不动产登记机构对当事人提供的申请材料及作为登记原因的民事法律行为是否真实、合法进行必要的调查。但《物权法》第十二条规定，不动产登记机构的法定职责有：1.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；2.就有关登记事项询问申请人；3.如实、及时登记有关事项；4.法律、行政法规规定的其他职责。第十三条规定，登记机构不得有超出登记职责范围的其他行为。法律、行政法规并没有赋予不动产登记机构相应的调查取证权，相反，限制不动产登记机构超越既定的职责范围。因此，不动产登记机构在登记过程中遇到较为复杂、可能会引发权属争议的登记申请，无法判断当事人提交的相关申请材料或作为登记原因的民事法律行为的真实性与合法性的，只能由公证机构来审查，以此保障不动产登记簿的公信力。
第二，不动产登记中的公证范围不能任意扩大。不动产登记引入公证程序是必要的，但并不等于不动产登记机构可以随意要求当事人进行公证。对当事人而言，公证意味着办理不动产登记时又多了一道手续。当事人要花费较多的精力，按照公证机构的要求提供相应的书面材料，且要花费较长的时间。而且，最让当事人难以接受的是较高的公证费。所以，虽然公证程序有效避免了不动产权属争议，从根本上说是为了保护当事人的合法权益，但当事人却普遍不希望在不动产登记过程中引入公证程序。
不动产登记申请材料的真实性、合法性由当事人负责，不动产登记机构对当事人提交的的材料，除房屋权属证明是必须要实质审查的，其余的申请材料按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的要求，需尽到“合理审慎”的审查义务，因而，并非所有的不动产登记都需要公证。对于涉及或可能涉及不动产权利人权益的民事法律行为，或者较为复杂、可能会引发权属争议的登记申请，不动产登记机构可以要求当事人将相关申请材料或作为登记原因的民事法律行为进行公证。例如，《物权法》规定了继承从不动产权利人死亡时开始，《继承法》规定了继承人的范围，但没有相关的法律法规规定继承人如何实现继承权，因而不动产登记机构只能依据公证机构出具的继承公证书进行不动产登记。当事人申请不动产登记需要公证的情形，法律、行政法规应予以列举式规定，这样才能在保障当事人不动产权利的同时，约束不动产登记机构的登记行为。
篇12
打上法庭：5兄妹争遗产
2001年9月，小妹余午容以重新分配母亲谭少文的遗产为由，将保管房产的二姐余伍英告上法庭。庭审中法官提出，其母亲的遗产已分割给她以及其哥余川东、余川广和其姐姐余兰、余伍英，按法律程序应追加其两个哥哥和余兰为第三人。随后，余午容将两个哥哥和姐姐余兰也追加为被告。
庭审时，余午容出示了其母的房产证（位于成都市一环路，面积70余平方米的精装房）。此时，这套房子的产权所有人名字已变成“余午容”。两个哥哥和两个姐姐当即提出异议，小妹余午容则当庭出示了四川省公证处于2001年8月由公证员李某出具的遗嘱继承权公证书，以此证明母亲谭少文早已立下公证遗嘱，将该房指定由她一人继承。
公证作证：小妹独享遗产
随后，4兄妹聘请的律师调查发现，公证员李某出具的那份遗嘱继承权公证书，是根据其母于2001年7月因病死亡和第2416号公证遗嘱作出的。4兄妹的律师通过进一步调查还发现，四川省公证处在1998年7月出具的这份遗嘱公证书，由于在公证过程中违反了继承法中有关规定，遂以书面形式向四川省公证处递交了“撤消公证申请书”。但四川省公证处随后以复函书面告知，对于原告的撤消请求不予受理，不予复查。
公证违法：4兄妹状告公证处
经数次协商未果，4兄妹随后向金牛区法院提起诉讼，要求判令第2416号遗嘱公证书无效。经法院审理查明，确认此遗嘱公证书违反我国相关法律强制性规定，不具有公证书应当具备的真实性和合法性，因此不具有公证遗嘱效力，该公证书被法院撤消。
事情到此似乎告一段落，然而4兄妹认为，四川省公证处公证员李某出具的公证书中“遗嘱全部有效”的公证内容，不仅对其违法无效的公证文书审查不严，而且其行为直接导致小妹余午容长达两年“无效”取得母亲谭少文的财产。而4兄妹在请求四川省公证处撤消而拒不撤消时，进一步使小妹在两年时间里“无效”取得的财产“合法化”，以至4兄妹对财产的占有权、收益权暂时丧失，时至2003年8月才被恢复。四川省公证处拒不撤消的行为使得他们兄妹“不得不打一场完全可以避免的官司”。因此，4兄妹决定状告四川省公证处，并于近日向青羊区法院递交《民事起诉状》。
篇13
随着亲人离世，很多老人一人独居，对于照料自己的好心人，老人们心存感激，想把自己的财产留给他们。但由于未写下遗嘱，老人辞世后，半路上杀出个“老人的亲属”来争夺遗产，于是，财产到底由谁继承，就充满了变数。
【案例1】
单身姑妈的遗产由谁继承？
张阿婆一生未曾结婚生子，平时与侄子小张同住，生活起居也皆由小张负责。张阿婆共有兄弟姐妹8人，除了小张的父亲，其余兄弟姐妹皆先于张阿婆过世。
2003年9月张阿婆不幸去世。一年后，小张的父亲也去世了。张阿婆位于黄浦区的私房一直由小张居住至今。2009年初，在上述房屋即将动拆迁之际，小张却收到了一张法院的传票。原来，是堂兄大张前来，要求依法继承姑妈张阿婆的遗产。
【法院判决】
庭审中，大张认为张阿婆的遗产应当由其8位兄弟姐妹共同继承，现各位长辈均已过世，就应当由各位长辈的子女们继承均分。最终法院判决，张阿婆的遗产由小张一人继承。
【律师分析】
本案争议的焦点是张阿婆的遗产到底该如何继承？大张认为遗产应该由张阿婆的兄弟姐妹继承。依据《继承法》第十条之规定，第二顺序为：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。张阿婆既然没有父母配偶和子女，其财产应当由其兄弟姐妹继承，这样的说法没错。但问题是，张阿婆的兄弟姐妹除了小张的父亲外，都先于张阿婆过世了。大张想当然地认为，各位长辈的子女可以实行代位继承权，这是不对的。
《继承法》第十一条规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。为此，该条明确了代位继承的适用范围，仅限于被继承人的晚辈直系血亲，而不适用兄弟姐妹间的继承。所以，张阿婆的遗产只能由小张的父亲作为第二顺序继承人来继承。
而在本案中，小张对其姑妈张阿婆遗产的继承系法律上所谓的转继承，这是指被继承人死亡后、遗产分割前，未放弃继承权的继承人也死亡的，其应得的遗产份额转由他的继承人继承。小张的父亲在继承开始后，遗产处理前过世，其能够继承的份额应该由其继承人小张来继承。为此，法院作出了上述判决。而小张确实在姑母生前给予了照顾，得到姑母的遗产也在情理之中。
【案例2】
半路上杀出个“养兄弟”
张先生跟老王，两人做了几十年邻居。老王终身未娶，父母早已作古，又没有兄弟姊妹，是一位孤老。幸好有张先生一家时常关心照料他。2012年2月，老王因患病无法自理生活，住进了医院，在老王最后的日子中，都是张先生没日没夜地照料，然而，老王还是因病情恶化离开了人世。在张先生帮老王料理完后事以后，便搬进了老王留下的房屋中居住。
可是没过几天，来了一位陈先生，他自称是老王的兄弟，要求继承老王留下的房产。原来陈先生跟老王本来是表兄弟，陈先生父母早亡，老王的父母就将当时年幼的陈先生接到家中生活，并认为养子，而老王就与陈先生成了养兄弟。陈先生认为，老王去世后，遗产依法应当由其一人继承。
对于这位不速之客的说辞，张先生不敢相信，也不愿相信。由于他执意不肯让出房屋，2012年7月，陈先生一纸诉状将他告上了法院。
在法庭上，张先生说，房子是老王主动给他居住的。因为，身为孤老的老王的晚年生活都是张先生一家照顾的，老王出于感激，便决定把房子让给张先生居住。据张先生介绍，老王还曾决定要将房子赠送给他，只是由于办证时手续遇到麻烦才没有过户成功，但是他跟女儿的户口都在老王的房子里，可见老王是同意将房子给他的。张先生认为，陈先生只是跟老王一家共同生活过，并没有办理收养手续，不应当有继承权。而陈先生向法官出示了一系列证据，包括户籍资料、亲戚的证词、居委会证词，证明他与老王父母是养父母关系，并共同生活过。
【法院判决】
最终，法院认定，陈先生作为老王的养兄弟，依法符合《继承法》及相关法律规定中关于法定继承的条件，依法对老王的遗产享有继承权，所以判决老王的房产归陈先生所有。
【律师分析】
本案的焦点是，陈先生究竟是不是老王家的养子？在我国，解放前《收养法》还没实施，自然不存在收养登记，按照当时法律的关系，只要亲友证明养父母与养子女长期共同生活的，即使未办理收养手续，也应该按收养关系对待。本案中，陈先生提供的户籍资料和证人证言，都能够证明陈先生与老王的父母是养父母关系，并且共同生活过，在《收养法》实施后，虽没有办理收养手续，但按照规定，已经形成了事实上的收养关系。
而张先生却没有提供更有力的证据加以反驳。因此，可以判定陈先生和老王是养兄弟关系，陈先生依法享有老王遗产的继承权。而张先生反复强调，老王生前曾表示将房产赠与他，但他拿不出证据证明这一点，所以法院不予认可。
篇14
关键词：农民集中居住；土地财产权益侵害；原因分析；解决路径
中图分类号：C913 文献标识码：A
文章编号：1009-0118（2012）07-0079-02
“农民集中居住”，其本质是通过农村宅基地复垦与农民集中居住而进行的一种土地发展权转移，涉及到国家、地方政府和被拆迁农民三者的切身利益。虽然在一定程度上可以集约土地，提高土地利用效率，改善农民生活、生产环境，加快农村城镇化、工业化和农业产业化的进程，但是在实施过程中，许多地方政府及职能部门从自身利益考虑，以简单行政命令代替国家相关法律规定，没有充分考虑农民的意愿，强行的、违规的“集中居住”行为不仅反映出地方政府在新农村建设规划中存在的若干不良倾向，还侵害了农民在土地上的财产权益，造成很多隐患。本文试从农民集中居住政策推行对农民土地财产权益侵害的现状分析、原因论证、对策探索等角度探寻保障农民合法土地权益的合理路径。
一、现状概述
近年来，随着农村城镇化进程的加快，农村劳动力大量向城市涌入，土地发展权流转推进速度明显加快，但存在不少违背农民意愿、损害农民合法权益的现象。有些地方政府利用农民维权意识淡薄、法律知识匮乏的弱点，通过私下与农民签订土地流转合同或半强制地征收农村集体经济组织的宅基地，按较低的补偿标准支付补偿费获取土地后，又高价卖出，既损害农民合法的土地财产权益，又无形中造成农民间接财产损失，即农民需支付更高价购买新房，损害事实具体体现在以下几方面：
（一）剥夺农民宅基地缺乏法律依据
我国《物权法》第六十条规定：“土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。”虽然依据法律规定农村宅基地所有权主体为农村集体经济组织，但是农村宅基地的继承、转让和抵押已成为实践中不断发展的客观事实。长久以来，在民间就一直有宅基地继承的传统，因此广大农民早已习惯于把宅基地和其上的房屋看作自己的私有财产。事实上，国家也正通过相关法律的制定来进一步保障包括宅基地在内的农民土地财产权利。而在政策推行过程中，政府往往只对宅基地上的房屋面积给予安置补偿，对宅基地本身则不予补偿或补偿很少，这就严重侵犯了农民的合法权益。同时，依据法律既然国家不是农村宅基地所有权的主体，就不应享有对其的占有、使用、收益、处分权，除非是为维护公共利益的需要。而现实生活中，大多数政府推行集中居住都是出于自身经济利益、政绩利益考量，因此，其处分宅基地的行为缺乏合理的法律依据。
（二）难以解决集中居住区的产权问题
《中华人民共和国农村土地承包经营法》第八条规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”由于集中居住区楼房多建在承包地上，农民就无法获得“集体土地使用证”，甚至这些房屋的合法性都存在问题，农民在“被上楼”过程中失去了合法取得的宅基地的使用权，新搬进的楼房又无法取得合法的产权，农民得到依法规划的居住用地的合法权利未得到充分保障，财产权受到严重侵犯。
（三）事后补偿机制致农民经济利益受损
虽然各地农民集中居住后的居住形式不一，但在政府直接的拆迁补偿上却存在类似的问题，即大多数采取对原房屋与宅基地实行一次性现金补偿，而实际补偿额往往不能够购买集中居住地新房，且新房面积很小，令部分农民觉得得不偿失。“宅基地换房”实际上是农民以具有独立产权的宅基地换取没有产权的住宅。因此，单纯地以拥有独立宅基地的房产换取没有独立宅基地的房产对于农民是利益损失。况且，农民拥有宅基地，可以自由从事生产，种植蔬果、蔬菜，丰衣足食，农民“上楼”后，无法继续务农，由于又缺乏二三产业的扶持，农民失去重要的收入来源——土地，农民收入不会立即提升，水果、蔬菜都要去买，生活成本大大增加，与农民不稳定的收入存在冲突，又使得农民遭受巨大的间接经济损失。
二、农民土地财产权益侵害现象的原因分析
农民集中居住政策对全面贯彻落实科学发展观、合理利用土地资源、集约基础设施以及推进新农村建设都具有非常重大的意义，但由于其中涉及到包括农民、政府、农村集体经济组织乃至地产开发商等多方利益，且多方利益互相斗争，农民这一处在斗争锁链最弱一环的群体，其利益必然会遭到严重侵害。其具体原因主要有以下几种：
（一）城市建设用地指标紧缺
我国现在正处于这样一种矛盾状态中：一方面，政府要加快城市化建设和推进现代化，这意味着需要大量的城市建设用地来促进工业、商业以及建造基础设施和居住区，另一方面又必须守住18亿亩耕地红线，我国目前耕地数量已经逼近18亿亩，使得政府在征用农用土地时需慎之又慎。据调查显示，许多农民工在城市打工积攒了一些钱，因为不能在城市安家，首要的选择是回到自己的村庄或集镇建房，以县为单位来计算，每年农村新增建设用地（主要是农民建房）至少是城镇新增建设用地的10倍以上，城市建设用地指标紧缺，耕地的18亿亩红线又不能突破，于是利益的相关者都把目光瞄向了农民宅基地，以至于在推行农民集中居住过程中出现了农民土地财产权利遭到严重侵犯的现象。
（二）地方政府自身利益考量
毫无疑问，农民集中居住过程中，从资源利用和改善民生的角度来说，中央政府、地方政府和被集中居民的利益是一致的，但同时有利益就有冲突，三者在具体利益分配的过程中难免也会产生冲突，地方政府作为政策的直接执行者，有时为了自身利益，就必然会侵犯到农民的相关财产权益。
在推行农民集中居住过程中，地方政府的自身利益与被集中农民的利益产生冲突，表现为以下几个方面：第一，在对宅基地和房屋拆迁的补偿标准上，地方政府并没有考虑农户的实际生活状况，使得农户的生活水准急剧下降和恶化；第二，在土地增值收益上，农民的利益被剥夺。
除了合法推行农民集中居住政策以外，有时地方政府为了获得巨大的经济利益，开始以集约利用土地为名，不顾当地的实际情况，违背农民意愿，强行推行农民集中居住政策，然后将集约到的农民宅基地置换为建设用地指标，甚或以市场价值出售，获利颇丰；还有的地方政府为了取得旧村改造、新村建设的斐然政绩，因此便不顾当地是否已经具备集中居住的条件而强制推行，而这显然违背了经济发展的一般规律。
地方政府在对自身利益考量的情形下，在政策执行的过程中难免会出现异化，以致于农民的利益受到侵害。中央出台的相关政策与规定无疑是为了最广大人民群众的利益的，然而，正如亚里士多德关于“法治”的解释，其包括两层含义：制定出的法律是良好的，并且，良好的法律要得到普遍的施行。同理，光有中央良好的政策是远远不够的，政策制定出来就要不折不扣地施行，不能将之束之高阁，“说一套，做一套”。中央文件之所以不能很好地保护农民的土地权益，关键是地方的不执行，而农民又不熟悉文件，这样在信息不对称的状况下，吃亏的必定是农民。
（三）农民维权意识不强
政府面对的群体是弱势的农民，他们文化程度不高，公民的主体意识不强，长期以来便形成了“惟命是从”的习惯，对于政府的政策，无条件执行，即使有怨言、有不满，大多都找不到合适的途径去发泄，当自身的权益受到侵害时，他们通常采取极端的方式解决，或大吵大闹，或忍气吞声，不会理智地付诸法律。这也与这一群体的文化特征有关，他们大多文化程度不高，法律意识淡薄，维权意识更是缺乏，不懂得用法律武器合理维护自己合法权利。笔者在与农民访谈的过程中发现，多数还算富裕的农民是觉得对政府失望，觉得就算控告政府，也只是“鸡蛋碰石头”——徒劳无益，与其多次碰壁，不如忍气吞声，花钱买省心。而集中居住后，那些无力购置新房或者难以承受集中居住后生活成本的增加的农民，更多的也只是埋怨、责怪。
三、农民土地财产权利侵害现象的解决路径
（一）建立健全相关法律制度
目前我国并没有法律法规详细规定农民集中居住的相关问题，而仅有《宪法》、《物权法》、《土地管理法》有关于征收土地的补偿问题的概括式规定，此外，江苏省有一些零星规定和政府通知、意见，规范层次太低且缺乏系统的法律规定和严格的责任要求，可操作性差。农用地补偿尚有《土地管理法》等予以规定，宅基地的补偿则几乎没有法律法规可以参照，这一块的空白还亟需填补。建议国家完善相关法律法规，赋予农民宅基地以完整的物权，同时规定宅基地进入市场的流转办法，打破宅基地只能在本集体经济组织中转移的限制，确保农民的土地财产权利具有充分的流动性。
农民是我国最重要同时也是最薄弱的群体，其土地财产权益是推行集中居住政策过程中必须首要考虑的因素。农民集中居住政策在江苏已推行近12年，在全国各地也有多个省市实行，且在未来很长一段时间内也会持续进行，出台相关具体的法律或法规对其进行调整已是刻不容缓的事实。政府需要有这样一部法律法规来规制其权力行使，防止出现如前文所述执行异化导致农民土地财产权益受损的情形发生；农民更需要这样一部法律来保障其权利，在权利受到侵害时能指导其寻求司法救济。
（二）完善监督机制
为了保证地方上在实行“农民集中居住”对省政府的相关法律规定能够贯彻施行，应该完善推行过程中的监督管理机制，在遵守相关法律法规及规定的基础上，地方政府应接受广大人民群众尤其是被集中农民的监督。有学者建议，地方政府的相关补偿措施应该上报省人民政府审查同意后方可施行，而且省人民政府应该派遣专职官员到被征地地区监督，确保按有关措施得到贯彻施行。
（三）加强农民法律维权意识
农民的权益不仅需要政府来保护，更需要农民发挥主观能动作用，举起法律武器，积极维护自己的权益，在权益受到侵害时能够快迅速有效地找到救济的途径，从目前状况来看，农民的法律维权意识亟待加强，而引领农民树立维权意识则主要靠加大宣传力度来实现，可以采取以下具体措施：第一，制作一些固定的法制标语、横幅、宣传板等；第二，下发免费的法律知识手册，运用漫画的形式让农民快速学习法律知识；第三，创建一些县法制培训中心、乡镇分校、村内小组学习室等，让基层干部和农民随时随地了解法律，还可以鼓励大学生成立志愿服务队伍，下乡或进集中居住社区宣传普法。
除此以外，政府也要加强与农民的沟通工作，深入贯彻国家政策，坚持为人民服务的宗旨，推广先进有效的维权模式，借鉴有益于农民维权的经验，并完善维权机制，提高维权效率也是非常重要的。
四、结语
中国“三农”问题，沉疴已久。我们的调研微不足道，当然难以撼动复杂的利益格局，而要从根本上解决农民住房问题，除了严肃认真的考察、调研，更需要加快建立健全法律法规，完善监督机制，建立事后补偿机制以及增强农民维权意识等。
参考文献：
［1］郑风田,傅晋华.农民集中居住：现状、问题与对策［J］.农业经济问题,2007,(9).
［2］张颖举.农民集中居住的利益冲突与协调机制构建［J］.理论导刊,2011,(10).
