土地面积测量规范精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇土地面积测量规范，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键字：房产测绘；面积

Abstract: the property surveying and mapping is using the precision of the surveying and mapping instruments, scientific surveying and mapping technology to the area of the house ownership status, etc, professional measurement. In recent years, along with the vigorous development of real estate industry, real estate surveying and mapping as a new industry more and more attention to. This paper briefly introduces the content of the house property surveying and mapping and the way of real estate surveying and mapping is discussed in this paper.

Keywords: real estate surveying and mapping; area

中图分类号：[P24]文献标识码：A文章编号：

一、概述

房产测绘对房屋和土地进行测绘,是测绘技术与房地产政策相结合的一项测绘工作，它的主要对象是房屋和土地，目的是反映各个单位与个人分户占有房产及使用土地情况，基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等。

为了房产测绘更加现实性、标准性和规范性，国家质量技术监督局在2000年2月22日了《房产测量规范》（GS/T17986—2000），并在同年的8月1日起实施，同时废止国家测绘局1991年5月的《房产测量规范》。房产测绘是很有必要的，尤其是在如今房价不断飙涨的情况下，房屋的面积真可以用“寸土寸金”来形容，房屋的每一寸面积都直接关系到房屋所有者的经济利益。所以说，房产测绘是一项复杂的工程，房产测绘工作对测绘人员的素质、仪器设备及测绘单位资质要求比较高。按照国家《房产测量规范》规定，只有通过官方机构审查和认可，并取得房产测绘的相关证书资格的机构和个人才能从事房地产测绘工作。房地产测绘必须遵循精确性、规范化、标准化等原则。

二、房产测绘的方式

2.1平面位置和高程的确定

测定地面点的空间位置是房产测绘的基本工作，而地面点空间位置又是由平面位置和高程来确定。

（1）平面位置的确定

水处于静止时的表面称为水准面，大地水准面是指洋处于静止时的表面并延伸穿过整个大陆、岛屿所形成的闭合曲面。房产测量的过程中我们是以大地水准面为基准面，而地面点的平面位置用该点在大地水准面上的位置来表示。实质上来说，水准面不同于水平面，水平面是指与水准面相切的平面，但是由于地球扁率（长、短半径之差与长半径之比）很小，在房产测绘中我们近似地将地球视为圆形的。我们知道地球的半径是6371km，而我们测量的区域一般都比较小，按照规定，当测量区域半径小于10km时，可以将该区域的地球表面视作平面，即以水平面代替水准面。因此，房产测绘时的面积是指水平投影面积。

（2）高程

测量过程中我们是以铅垂线为基准线。地面点到大地水准面的铅垂距离称为绝对高程，即我们通常所说的“海拔高度”。我们知道水准面有无数多个，地面点到大地水准面之外的任一水准面的铅垂距离，称为相对高程。世界各国或地区，通常是在海边设立验潮站，进行长期观测，获取该地区海水的平均高度，以该平均海面为大地水准面。在我国有“1956年黄海高程系”和“1985年国家高程基准”。“1956年黄海高程系”是以青岛验潮站1950—1956年间获得的黄海平均海水面作为大地水准面，测得国家水准原点（青岛原点）高程为72.289m。“1985年国家高程基准”是1985年1月1日我国开始执行的新高程基准，它是以青岛验潮站1952—1979年间获得的黄海平均海水面作为大地水准面，国家水准原点（青岛原点）高程为72.260m。

2.2土地面积测绘

土地面积测绘是土地数据资料和土地利用现状调查的重要组成内容。土地面积测绘的目的是为各土地权属单位或个人算出土地总面积及各类土地面积。

在土地测量中常会用到一个专业名词“丘”，“丘”是指地表上一块有界空间的地块。按照《房产测量规范》的规定，丘的权属线就是界址点的连线，丘可以分为独立丘和组合丘。独立丘是指一块儿地只属于一个单位或个人，一块地为几个单位共同拥有时成为组合丘。按照《房产测量规范规范》的规定，以下几种情形土地不计入用地面积的范围：公共的冷巷、巷道或间距地；市政马路、街道等；公共的河滩、水沟；经规划部门核定需要作市政建设的用地以及其他按规定不计入宗地的面积。按照《房产测量规范》的规定，界止点分为三级；精度要求按《房产测量规范规范》执行。

2.2.1 房屋建筑面积的测算

房屋的建筑面积是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离在2.20m 以上的永久性结构的房屋的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。应当指出的是，如果同一房屋，结构、层次不相同时，应分别计算建筑面积。房屋建筑面积的测算依据和标准是国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）及房屋所在城市地区标准《房屋面积测算技术规程》（DB11/T661-2009）。

（1）在以下情况下需要计算全部建筑面积：①房屋的门厅、大厅内的回廊超过2.2m以上的部分、挑楼、全封闭的阳台均按照水平投影面积计算；②房屋外的楼梯间、水箱间、电梯机房、地下室、半地下室及其相应出入口、斜面结构屋顶等高度在2.2m以上的部分、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位、两房屋间有上盖和柱的走廊以及房屋间封闭的架空通廊、玻璃幕墙、有柱的车棚、货棚、有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗等均按照水平面积计算；③有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积；④房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积；⑤楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

（2）在以下情况下需要计算一半建筑面积：①与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算；②独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算；③未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算；④无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算；⑤有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按水平投影面积的一半计算。

（3）以下几种情况建筑面积不需计算：①突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；②房屋之间无上盖的架空通廊，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；③活动房屋、临时房屋、简易房屋；④独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；⑤与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝；⑥骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

2.2.2 共有建筑面积的分摊

以下共有建筑面积需要进行分摊：①公共使用的电梯井、管道井、水泵房、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、大堂、值班警卫用房等；②单元与共有建筑之间的墙体以及外墙（包括山墙）；③本层共有走廊等。

共有建筑面积分摊应遵循以下原则：①产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊；②无权属分割文件或协议的，按相关建筑面积比例进行计算分摊。

分摊的方法：①如果是多层商品住宅楼，则须结合整幢房屋和共有建筑面的分摊系数，然后根据套内建筑面积比例进行分摊；②如果是综合楼，则需要根据整幢房内的不同功能来确定面积分摊系数，在结合幢内的建筑面积比例进行分摊。

三.总结

随着房地产市场的日益繁荣，为了加强房产市场的管理，维护房产市场秩序，房产测绘工作逐渐成为房产管理工作中的重要环节。房产测绘是一项比较系统、复杂的工作，房产测绘单位不仅要求具备精湛的测绘技术、先进的测绘设备，而且应当是独立的经济实体，与房产测绘委托人不得有任何利益关系,从而保障房产权利人的利益，规范房产测绘市场。

参考文献：

［1］李爱迪;重庆市房产测绘管理信息系统的研发[D];重庆大学;2006年

［2］徐爱俊,黄全义,罗年学;房产测绘管理系统的设计与实现[J];城市勘测;2001年04期

［3］茹敏,石强;深圳市房产测绘系统[J];测绘通报;1999年09期

篇2

关键词：测绘技术，拆迁，房屋

土地管理的三项重要基础工作是：土地定位、土地定量、土地权属确定。要科学管理土地，首先要做好土地管理的基础工作。而准确地进行土地定位，按照一定的精度测算土地面积，都是基础工作的核心，所以土地管理中不可缺少的基础工作，均会直接或间接的应用到测绘技术。新发展起来的测绘技术有全站型电子速测技术、GPS技术以及遥感技术等；此外，还有各种理信息系统，如地籍管理信息系统、土地信息系统以及地理信息系统等。

地籍管理是土地管理的核心内容，因为全面准确的土地信息是有效地进行土地管理的前提。土地基础信息的获取主要是通过地籍测量获得的。

1测绘技术概述

1.1测量学

测量学是研究地球的形状和大小以及确定地面点位置的科学。测量学的主要任务包括测定和测设两部分。测定就是使用测量仪器和工具，将测区内的地物和地貌缩绘成地形图。测设（也称放样、标定）就是把图上设计好的建筑物和构筑物的位置标定到实地上去，以便于施工。

1.2地籍控制测量

地籍控制测量是根据界址点和地籍图的精度要求，视测区范围的大小、测区内现存控制点数量和等级等情况，按测量的基本原则和精度要求进行技术设计、选点、埋石、野外观测、数据处理等测量工作。地籍控制测量必须遵循从整体到局部，由高级到低级分级控制的原则。

1.3土地面积的量算

地籍测量中的土地面积量算，一般是一种多层次的水平面积测算。例如一个行政管辖区的总面积、各宗地面积、各种利用分类面积等。摸清土地家底，搞清各类用地比例，都需要进行土地面积量算。通过土地面积量算工作所得到的面积数据是调整土地利用结构、合理分配土地、收取土地费的依据；此外，该数据还为制定国民经济计划、农业区划、土地利用规划等提供数据基础。因此，土地面积量算是地籍测量中一项重要的、必不可少的工作内容，其技术和方法也比较复杂。

2房屋拆迁的概念

房屋拆迁是指因国家建设、城市改造等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位对规划范围内的现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆迁，并对房屋的所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。广义的房屋拆迁包括城市房屋拆迁和农村房屋拆迁，狭义的专指在国有土地上进行的城市房屋拆迁，我们所研究的房屋拆迁程序主要是针对城市房屋拆迁而言的。城市房屋拆迁所指的房屋应当是位于城市规划区内的国有土地上的房屋。首先，该房屋应当位于城市规划区内。根据《中华人民共和国城市规划法》(以下简称《城市规划法》)第三条规定，城市与乡村相对而言，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇；城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中规定。其次，该房屋还应该坐落在城市规划区内的国有土地上。城市房屋拆迁所指的城市房屋主要是国有土地上的房屋，原则上不包括城市规划区内集体所有土地上的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，我国土地的所有权分为两种：一是国家所有，二是集体所有。其中，城市市区的土地属于全民所有即国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留山，属于集体所有。

3房屋拆迁中测绘技术的应用

3.1房屋拆迁中面积测算

城市房屋拆迁补偿是一项比较复杂、政策性强的工作，必须做到公平、公正，而拆迁房屋面积测算是这项工作的重要环节。拆迁房屋测量是依据国家和地方相关政策，或拆迁人与被拆迁人之间的补偿协议对建筑进行测算，测绘单位提供公正、准确、可靠的房屋拆迁面积测算成果，并为测绘产品承担责任。目前，全国还没有统一的有关房屋拆迁面积测算标准，大多依据现行国家标准《房产测量规范》GB/T17986―2000，这本规范比较适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位的房产测量，但对于像形状不规则、结构不规范的自建、私人房屋等类似房屋的面积测算，不完全适用，可操作性也就相对较差。鉴于现行国家标准《房产测量规范》GB/T17986-2000权威性和房屋拆迁测量的现状，现行国家标准《房产测量规范》GB/T17986-2000仍然是房屋拆迁测量的主要依据的标准。

房屋拆迁面积量处与一般测量工作一样，也有整体与局部、控制与碎部之分，所以其量算的总原则也是符合从整体到局部、先控制后碎部的原则，即通常是以图幅理论面积为基本控制，按图幅分级量算，依面积大小的比例平差。

拆迁房屋面积测算的难点在于如何确定面积全算范围、面积半算范围和不算面积范围，这不是一个单纯的测量问题，而是一个政策问题，或者是拆迁人与被拆迁人之间的合法约定问题。因此，只有在一定的政策框架下拆迁人与被拆迁人就面积测算方法达成一致，测算的结果才被双方接受。拆迁过程可能是一个讨价还价过程，为了保证测绘成果质量，避免重复劳动，提高效率，测量单位必须规范测绘行为，尽可能地提交比较全面地反映房屋的区位、现状、用途和各功能区面积的测绘成果。

3.2房屋拆迁测量方法

房屋拆迁涉及利益关系复杂，测量内容相对于竣工测量也比较繁杂，不仅要测量永久性建筑，甚至可能测量临时性或层高小于2.2m的建筑。拆迁房屋大都年代比较久，或是比较破旧、不规则，人员流动频繁，权属关系单凭测量人员是很难搞清楚的。必须要通过辖区政府层面调查清楚。因此，在房屋拆迁工作中，一般来说，测量机构依据相关政策、法规侧重于房屋结构、用途、面积等项目的调查、测算，并建立实地房屋与测量成果的一一对应关系，确保测绘成果的公正、准确、可靠。拆迁测量一般应按以下步骤进行：(1)拆迁测量前应先收集拆迁主管部门提供的拆迁范围，确定测区范围。(2)收集测区基本地形图作为房屋拆迁平面位置图，根据原图上建筑物分布情况和复杂程度，选择房屋拆迁测量的方法和进行作业分工。(3)实地对照每栋建筑物，对于拆迁平面图位置中房屋变更较小的，用钢尺定点测量法进行修测；变更较大的，应先补测图根控制点，后测房屋平面。(4)在房屋拆迁位置平面图上，对每栋房屋进行编号，并进行实地喷号，以便对照、查阅和数据汇总。(5)实地对每栋房屋拍摄全景照片，以反映建筑物现状、层数及结构特征。(6)丈量房屋各边边长，测量层高，记录门牌号、房(层)号和建筑结构，测量附属物相关数据。数字取至厘米。(7)外业绘制房屋分层测量草图，草图选择合适的概略比例尺，使其内容清晰易读。图形复杂处可绘制局部放大图。遇有地下室、复式房、夹层等应另行绘制草图。(8)内业对当日采集的外业图形数据在计算机上进行绘图、编辑和检查，形成图形文件；当日工作结束后，应检查录入图形数据是否齐全和正确，以备次日外业复核。(9)内业对编辑、检查、修改后的房屋分层图在计算机上逐层取闭合线，计算各层不同结构建筑面积，累加得整栋房屋建筑面积。以此方法测算出各栋房屋建筑面积。

参考文献

[1]秦长利主编. 城市轨道交通工程测量[M]. 中国建筑工业出版社，2008.7.

[2]王宏著. 中国城市房屋拆迁程序研究[M]. 山东人民出版社，2008.8.

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关键词：房地产；面积测绘；质量控制；准确

前言

房产面积测绘不仅是一项简单的测绘工作，其在房产管理、城市规划中的作用越来越明显，与房产成果质量的好坏有着直接的影响。 如何控制好房产测绘成果质量是各个房产测绘单位及管理部门永恒的主题。为了使房地产交易市场变得更加公平，让业主的合法利益和权益得到更加有效的保证，对加强房地产面积测绘结果的质量管理，提高测绘结果的质量等方面不容懈怠。

1、房地产面积测绘的意义

房产测绘是一项专业性很强，责任心重大的技术性工作，很大程度上关系到国家、房地产权属单位、开发商以及个人的切身利益。房地产面积测绘是整个房地产测绘中显得非常的重要，必须由具备测绘专业知识的技术人员来完成。 测算房地产用地面积以及房屋面积，不仅可以给房地产开发建设、城镇规划、征收税费等提供主要依据，还能够给房地产权属单位、核发权证、产权产籍管理等方面提供一手参考资料，这项重要的工作是一项技术性较强要求较高的工作，也会与房地产产权人开发商权属单位国家等息息相关。因此，测算房地产面积在房地产测绘里面十分重要。近些年来，有关面积量算的问题，很多个人与房地产开发商之间的法律纠纷时常见诸报端，在某种程度上已经发展成一个严重的社会问题，房地产测绘中的面积量是缓解个人与开发商之间的纠纷的重要条件，并且具有促进社会和谐具有重要的意义。因此房产测绘部门要注重技术人员的专业知识、专业技能培训和实践经验积累，提高测绘技术水平；加强作业人员社会责任感和较强的职业道德素质培养；测绘作业中严格执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定及本省市地区根据当地习惯制定和颁布的有关房产面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定；同时房地产行政主管部门和测绘行政主管部门也要对测绘单位进行技术指导和业务监督，保证房产面积测绘成果的质量。

2、房屋计算面积部位的认定准确

房地产测绘涉及的领域很广，是一项技术性和政策性都很强的工作。因此从事房地产测量及信息管理的工作人员应全面了解房地产测绘的特点，熟练掌握现代化房地产测绘手段，以保证测绘精确性和准确性更好地为城乡居民服务。对某项目进行测绘，测绘单位内部之间应该先进行相互的检查，对存在的问题进行及时有效的改进，进而由测绘单位的专职检查人员或者监察机构对测绘结果进行审核。 在测绘一幢房屋之前，一定要明确哪些部位是计算全面积，哪些部位是计算一半面积，哪些部位是不计算面积。若认定不准，直接导致总建筑面积的错误及后续的分摊计算。因此计算面积部位认定这一环节十分关键，要严格按照《房产测量规范》及各地的《实施细则》来判定房屋计算面积的部位。但有些开发商为了增加房屋的卖点，在设计图上的文字注释往往与《房产测量规范》中不一致，如在设计图上标有“入户阳台、入户花园”、空中花园”景观窗等等，如何与房产测量的有关性质的界定一致。比喻“入户花园”，在计算面积的技术规定条款中，不会有这个名词，而且“花园”也不能计算建筑面积，但实际上“入户花园”类似《房产测量规范》规定条款中的“外走道”或“不封闭的阳台”。我们在面积测算时，一定要根据房屋建筑结构来判定，必要时，要求委托方有一个明确的说明，要求设计单位提供设计使用功能说明，将不规范的述语统一到《房产测量规范》中来，参照国家《房产测量规范》或各省市房产测绘《实施细则》相关类似条款处理，准确来判定出房屋计算面积部位的性质。

3、面积计算正确、公用分摊合理

测绘单位应该要建立起完善的测绘结果详细资料公开制度，利用各种合理的方式来进行公布，这样才能方便社会对其进行查阅。对地产测绘的行为进行规范，真正的保障地产测绘的水平以及质量，提升地产行业的经济效益以及社会利益。房屋的套型、边长数据、计算面积部位及房产要素都准确了，最后，质量控制中最为关建的环节是要保证面积计算的正确！共用面积分摊合理，可以说这一步是房产测绘的核心。计算房价、交纳有关税费及办理房产证都是以房产面积为准，因此，房产面积直接关系到购房户的切身利益，我们必须确保面积计算分摊准确。

我们目前使用的房产测绘软件，有些软件开发的还不够成熟，再加上我们操作人员不够熟练、操作不够规范，在测算面积时，对某个户室也会出现面积计算错误，一旦出错，会导致后序的分摊计算错误！总面积计算错误以及面积汇总错误等连锁反应。为此，为确保面积计算的准确，笔者利用AutoCAD的二次开发手段VisualLISP编制了一段方便面积计算的小程序，通过此程序计算出房屋各层面积及总面积与房产测绘软件计算的各层面积及总面积进行比较，若两者面积差在误差范围内（ 一般误差都在平方厘米内） ，说明软件计算无误。若有误，分层对比查找，找到面积是差在哪一层！哪一户，再对出错层的户室进行修改，直到软件计算面积与VisualLISP程序计算面积相一致。

房屋各层面积及总面积计算准确后，再确定公用建筑面积的分摊计算，公用面积部位及其分摊原则确定，要严格按照《房产测量规范》及各省市的有关《实施细则》来确定，对于个别公用部位在《房产测量规范》中不能明确是否可分摊，要组织测绘员、质检员、技术负责人、委托人及建筑设计师进行图纸联审讨论定案。公用面积分摊完成后，别忘了，将分摊前的总面积、套内面积、分摊面积与分摊后的总面积、套内面积、分摊面积比较一下是否前后一致，确保分摊过程准确无误。

4、房产面积测量成果质量的检查

为保证测绘成果质量，绘图、面积计算分摊是最关键环节，因此在面积计算过程必须建立健全合理的、实施有效的质量管理制度并在生产过程中严格执行。用地面积量算和房屋面积量算是组成房地产面积量算的两个重要组成部分，在用地面积量算中还包含了公共土地面积量算、房屋占地面积量算、各项地类面积量算，还有丘面积等；而房屋面积则是指房屋使用面积量算、房屋产权面积量算、房屋建筑面积量算、共有建筑面积量算等。

4.1在对房产面积质量检查时尽量做到详细阅读，在分析每宗房地产面积测绘的申请报告的同时，要准确确定房屋的土地要素、面积测绘的分摊类型。

4.2在检查每宗旧房产的测绘成果时，申请资料中有旧房地产权证书，图幅、地号可以与原证书进行校核；原证有附图，本次测绘成果在结构、层次、面积上就要与之作比较；原证没有附图，甚至该宗资料没有旧的房地权证书，则应尽可能查找档案资料，必要时到实地校核。

4.3对新建房产的测绘成果检查：首先，核查收件资料――用地资料、施工图纸、地号编制；其次，根据施工图纸或竣工图纸检查现场测绘中房屋总长、总宽、层数、结构；第三，单元间分隔测绘是否正确，共用面e的分摊是否合理，附属结构表示是否合理；第四，房地产四至是否清楚。

4.4每宗房产测绘成果的成图图面表示是否符合《房产测量规范》第二单元房产图式要求，比例尺选取是否适当，用地、建基、建筑面积计算是否正确，有关测绘情况是否说明清楚。

5、结语

随着城市经济的快速发展，房地产行业也得到了快速发展的机会。人们对于住房的需求越来越高，与此同时，在房屋购买中房屋的测量面积直接关系到人们的经济利益。因此，加强房地产面积测绘各个环节的质量，提高测绘结果的质量，能够使房地产交易市场变得更加公平，同时让业主的合法利益和权益得到有效保证。

参考文献：

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【关键词】房屋调查； 面积测绘 ； 面积统计； 面积汇总

1 引言

为了全面查明佛山市某片区的土地面积、房屋建筑面积，建立具有权威性、现势性的房屋调查摸底资料，为该片区旧城区改造提供全面、详细的评估资料，从而推动该片区产业和城市转型升级。该区“旧城镇改造建设中心”决定在该片区开展“三旧”改造房屋调查项目。本文是技术人员在项目实施中的经验与体会。

2 三旧”改造建设的房屋现状

“三旧”改造建设测绘调查就是要对旧城镇、旧厂房、旧村居的土地的权属、用途、使用年限和房产的权属、用途及家庭成员、出租情况、查封抵押的调查，对建筑面积、土地使用面积及权属界线核定等一系列的摸底调查，以利于评估及拆迁，国家和政府都在推进这项民生工程，这原本是一项利国利民的好事，然而“三旧”改造建设现状却呈现如下特征：

2.1群众对“三旧”改造的重要性缺乏充分认识，许多房屋很难联系屋主，调查工作无法开展。

据统计，该片区约1/5的房屋联系不上屋主，他们有出国的，有出省的，有的即使在省内也在外面购买了房屋；还有一部分人即使知道本片区要改造，但是对该项工作的重要性认识不足，或改造需求不是非常迫切而不愿配合，给调查工作的顺利开展带来了极大的困难。

2.2房产证地址编排不规范或错误，影响了数据汇总时间。

对实地中的同一栋楼，在房产证中可能存在几种命名规则。例如，“新华路2号”和“新华路一座”是同一栋楼，“中山西路二座”、“中山西路2座”、“中山西路2号” 是同一栋楼，“人民一路33号”和“中山中路33号” 是同一栋楼，等等。

2.3没有一张完整的房屋地址图，延误了房产证收集的时间。

对于房屋测绘调查工作而言，房产地址图就是工作的指示图。由于进场时，我们手上只有国土部门提供的地形图，它存在现势性不强、房屋地址信息不全等问题，再加上国土部门提供的国土证信息也没有与房屋地址一致的坐标位置信息，因而对工作的指导性不强。由于不知道测区所包含的地址信息，结果在查找房产证时，一方面是测区内的房产证没有找出来，另一方面找出了许多测区范围外的房产证，延误了房产证收集的时间，影响了整个工期。

2.4不同时期房屋测绘标准不一致，给面积测绘与统计带来了极大的困难。

测区内的房屋最老的有民国时期建设的，最新的也有至今还未入住的；不同时期建设房屋测绘标准不一致，房产证上登记的面积有未分摊的、有部分分摊或完全分摊的，有按面积分摊或按户数分摊的，有登记建筑面积无套内面积的，有登记建筑面积与套内面积的等等。现在要统一标准实测，对于上述各种情况必须认真分析、区别对待，给面积测绘与统计带来了极大的困难。

3 旧城镇改造建设中的房屋调查、面积测绘与统计方法

要做好旧城镇改造建设中的房屋调查、面积测绘与统计方法，项目开展前应根据调研情况组织编写《项目技术实施方案》，在项目实施过程中制定《项目工作实施要点》和《项目工作实施补充规定》等技术指导文件。由于房屋调查、面积测绘与统计方法等技术工作都有相应文件做指导，故各项工作均能有序进行，极大地方便了工作。

3.1房屋调查方法

入户调查是一项非技术性的工作，一方面需要调查人员有较高的表达沟通技巧，另一方面通过本次调查，还需要给业主留下较好的印象，以方便后续工作的开展。

① 尽快办理《协助调查函》、《通告》等文件和证明，设法解决入户困难的问题。

② 尽快收集地形地籍图、国土证、房产证等资料，以利于统筹安排。

③ 房屋入户调查时多问一句，以免造成工作反复。

3.2房屋面积测绘方法

房屋面积测绘是根据房产证附图核对产权人的房屋是否与现状一致，主要是核对尺寸。如果一致，则实测面积可取房产证面积，土地面积取土地证面积，如果不同，则需要在《房屋测绘调查草图》上绘制出房屋的各层平面图，并认真量取尺寸。面积实测分如下几种情况：

① 房屋加建，主要是指房屋的层数改变以及产权人在自己土地范围内的空白地进行加建。此时，房屋的土地面积多没有变化，当能十分明确确定房屋的加建部分时，可对照房产证附图直接量取加建部分的面积，最终实测面积成果取产权证和加建面积的总和。当不能确定加建部分时，需要对整栋房屋进行测量。

② 房屋多占，主要指产权人在自己土地证规定的界址外进行加建。此时土地和房产面积均发生变化，需要对土地面积和房产面积全部测量。

③ 阳台封闭。对于阳台封闭的情况，在进行面积实测时，需要测量出封闭的面积，则该面积的一半即为产权证上多出的面积。

④ 房屋套内面积测绘方法。

a、房改房。房改房的情况一般来说当时在进行房产测量时，进行了简单的分摊。在核对房屋尺寸无误后，实测套内面积，取房产证面积（建筑面积）与套内面积之差值为分摊面积。

b、商品房。在核对房屋尺寸无误后，取其房产证套内面积为套内面积。

c、独立栋。由于此类型房屋只属于同一产权人所有，不需分摊，则在检测房屋平面图尺寸无误后，取其建筑面积为套内面积。

3.3房屋面积统计方法

① 开发功能丰富的“房屋测绘调查数据入库程序”，以提高工作效率。

根据“旧城镇改造建设中心”的要求，我院对测区内的房屋建筑面积做了如公有产权、私人产权、完全产权、非完全产权、学校、大型公建设施、商业部分、无证部分、阳台封闭及加建部分等多项面积汇总的内容，以方便对调查区域做出准确的征收成本分析，有针对性地制定实施方案。根据作业要求，开发了自动统计上述面积的“房屋测绘调查数据入库程序”。

② 内业校核统计结果，以保证数据计算的正确性。

由于数据量庞大，虽然有专用程序统计，但是作业员在房屋分类时有可能会出现错漏，为了避免这种情况，在内业校核时，就要从多方面做封闭性检核。因为测区房屋建筑总面积是固定的，完全产权与非完全产权总面积之和，公有产权与私人产权总面积之和，无证部分与有证部分总面积之和，商业部分与非商业部分总面积之和应该都等于房屋建筑总面积。如果不符合就要找原因，可能有房屋分类错误等情况，直到解决问题。

③ 外业抽检统计结果，以保证数据测量的正确性。

4 结语

“三旧”改造建设是一项相当繁琐的工程，由于涉及到产权转移、产权拍卖、两证混乱以及可能的利益的再分割等错综复杂的关系，注定了房屋测绘调查者在工作中将付出更多的时间和精力。但是，只要我们按照文中的方法，发动多方面的力量做好入户调查与测绘、开发“房屋测绘调查数据入库程序”专用程序做面积统计，将复查的问题将变为简单，从而为三旧”改造建设节省一定的经费和时间，保证对“三旧”房屋进行实地逐项核查，确保数据真实可靠，切实保障群众的合法权益，使“三旧”改造成为人民群众满意的民心工程。

参考文献：

1、谢戈力.如何实现“三旧”改造中的共赢.中国土地.2011年02期

2、吴钊娥.“三旧”改造对广州房地产市场的影响研究.广东工业大学硕士论文2011

篇5

【关键词】解析法；图解法；航空影像

【Abstract】Based on the rural construction land area accuracy of different survey methods， containing to analytical method and graphical method， the paper elucidated how to achieve the rural construction land survey between efficiently and intensively and also pointed out the distribution pattern of the rural construction land survey relying on the research.

【Key words】Analytical Method； Graphical Method； Aerial Image

0 引言

地籍测量主要有两种方法：解析法和图解法[1-3]。解析法点位精度高，量算结果精确，便于地籍成图，而大范围地籍测量时，工作繁重。图解法[4]操作简单快速，但判读结果易受影像空间分辨率、先验知识、熟悉程度，地块边界复杂程度等因素的影响[5-6]。

本文结合解析法和图解法各自特点，研究农村建设用地不同测量方法精度指标，通过试验区农村建设用地测量方法实践，总结农村建设用地测量应用模式。

1 试验与分析

试验区域位于江苏徐州某郊区，区域内地势平坦，包含农田、池塘、道路、农宅、厂房等地物。为试验开展，搜集省厅统一下发的0.3米分辨率航空影像数据、1：500比例尺地形图数据和村庄地籍调查成果数据，通过数据处理，得到符合试验需求的基础数据。

首先，图解法推算建（构）住物占地面积。高分辨率航空影像识别地物的类型或状况，主要从色、形、位三个方面体现，结合基础数据，可判别建（构）筑为红褐色或灰色、四边形、排列整齐的规则图斑，由经验丰富的技术人员，在现场建（构）筑物外立面图片分析基础上，利用ArcMap软件勾绘试验区建筑物边界，依靠ArcMap软件计算功能获取房屋建筑面积信息。

其次，解析法进行全野外数据采集。由于全站仪测量精度高，操作简单，数据处理精确，在农村地块测量中得到了较好的应用[6]，因此，本文所采用方法为全站仪法。

数据采集全过程遵循《地籍调查规程》、《房产测量规范》，利用毫米级精度全站仪进行数据采集工作。

首先，控制测量，选取试验区域通视条件较好的道路交叉口布设地面控制点，利用导线控制测量方法，最小二乘法平差控制点坐标。其次，细部测量，由专业人员沿着道路采集界址点数据，对于难以入户的角落，测量员配合钢尺勘丈，交会测定待定点，最后，利用CASS软件成图、ArcMap软件融合影像、坐标解析法计算房屋建筑面积信息。

结合图表分析如下：

（1）由图1、图2和图3知，图解法和解析法都存在数据偏差现象，解析法偏差较小，图解法偏差较大。分析原因，图解法判读结果受航空图像空间分辨率、先验知识、熟悉程度，地块边界复杂程度等因素的影响，精度级别为影像分辨率级别，仅为厘米级；而解析法几何解析精度高达毫米级。

（2）《房产测量规范》要求三级房产面积测量限差1.4m2，中误差0.7m2。结合图4、表1可以看出，图解法90%数据在误差范围内，10%数据超限；解析法100%符合规范要求。航空影像表现取决于地物光谱、几何和纹理特征[8-11]，对于差异特征不显著的地物，图解法获取其要素信息十分困难。图解法超限数据影像显示，房屋顶为灰色，边界特征不明显，技术手段难以勾绘出清晰轮廓；合格数据影像显示，房屋顶为红褐色，边界特征明显，容易勾绘轮廓。

（3）实际工作发现，图解法依靠基础影像资料，可以内业完成边界特征明显房屋面积调查，相比解析法省去了外业工作，在资源利用和成本上体现出客观优势。在满足精度要求的情况下，图解法和解析法都可用作房屋等建筑物面积调查，但是针对影像边界特征不显著的，解析法是首选方法。

2 结论

基于江苏省统一下发的0.3米分辨率的航空影像，利用图解法获取正射影像中试验区域农村建设用地土地面积要素，通过与解析法现场测绘面积比对，研究农村建设用地不同测量方法精度指标，结果表明：在满足精度要求的情况下，图解法和解析法都可用作房屋等建筑物面积调查；图解法相对解析法，在基础资料较好的前提下，能够显示其高效便捷性；图解法成果与解析法成果进行比较，部分图解数据存在很大偏差，分析原因在于影像边界区分度不高；图解影像需要经验丰富的技术人员和基础底图辅助，影像空间分辨率越高，图解精度越高；解析法精度高，但稻莞新速度慢；图解法能够满足农村建设用地测量目的，数据获取速度快，便于后期数据更新维护，并且在成本控制方面极具优势，但对于影像边界不理想的调查对象，存在软肋。

农村建设用地测量不仅应该综合考虑工作目的，仪器设备，方法的可操作性等因素，而且还应该注意测量用途，精度与成本，数据更新等问题，通过试验区农村建设用地测量方法实践，总结归纳农村建设用地测量应用思路：

（1）搜集基础资料，主要包括高分辨率航空遥感影像、村庄地籍调查数据、大比例地形图数据等相关资料。

（2）数据预处理，影像几何正射纠正，叠加资料底图，确定测量对象。

（3）确定测量方法，影像边界特征明显，采用图解法；不明显，采用解析法。

（4）成果精度评价，做好实地抽检验证，形成分析报告。

（5）数据整理，整理结果及相关资料，做好备案。

（6）数据入库维护更新，做好数据维护更新工作。

【参考文献】

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