房产法律知识精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房产法律知识，期待它们能激发您的灵感。

篇1

1.房地产业总体规模越来越大

我国的房地产业发展的规模越来越大，这是一个突出的情况。据国家统计局出版的《中国大型房地产与建筑业企业—2004》年鉴，2003年，全国房地产开发企业达到37123个，完成房地产开发投资10154亿元，企业资产总值40486亿元，经营总收入9137亿元，利润总额506亿元。这表达的是2003年的事。2005年1-8月，房地产业共完成投资9958.42亿元人民币，比2004年同期增长23.9%。在国家统计局列举的二十个行业中，房地产业投资完成总额的比重仅次于制造业（27.5%），位居第二。2005年上半年，全国房地产开发完成投资6193.06亿元，同比增长23.5%。这些数字说明整个房地产业在数量达到了一个空前的规模，而且从投入的资金来看，房地产业也远远超过其他大部分行业。可以说房地产在我国的经济发展中有举足轻重的意义。

2.房价问题是房产市场的核心问题

住房不是简单的商品，具有很强的“公共产品”的属性。老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。房价得建立在普通百姓能承担的范围内，最近两年，我国的房价飞速上涨把约70%的民众隔离在市场之外，从而这个经济问题转换成社会问题甚至政治问题，才引起了政府的密切关注。房产价格虽依据市场，但是价格严重超出消费群体的承载能力，市场必然出现了问题，尽管对我国房地产业是否已经出现比较严重的泡沫存在着很大争议，是否确实存在严重的泡沫问题也尚未有定论，但普通城镇居民的家庭收入增长远远赶不上飙升的房价，商品房空置率居高不下已是不争的事实。

二、房价居高不下的原因分析

国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国住宅仍将成为持久的消费热点。我国居民的生活水平不断提高，拉动房地产市场需求。1978年至2004年，我国城镇化水平由17.9%提高到41.8%，城镇人口从1.7亿增加到5.4亿，全国城市总数由193个增加到661个。能否抑制房地产出现的泡沫，关键要看政府的调控政策能否落实。落实政策的难点在于能否平衡各方面的利益关系，特别是地方政府的利益。房地产业的绝大部分税种，都属于地方税，为了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各种政策为地产业大开方便之门，以房地产大企业的投资带动地方经济的发展，如果地方政府只顾自己利益，国家各项政策措施就难以落实，抑制房地产泡沫的希望就会落空。只有把各项政策贯彻落实到位，抑制房地产泡沫才有希望。三、对规范房产市场的法律规制建议

1.调控房价涨幅的必要性

关系到百姓安居乐业的问题，老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。据世界主要国家和地区人均GDP在1000美元至3000美元阶段的消费结构变动规律，居民住房消费支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消费超过收入30％的家庭，即存在过度负担。据我国主流媒体一项调查，目前31.8％的购房者月供占到月收入的50％以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。当居民手中的钱大部分用于偿还房子的贷款，而严重影响了其他的家庭消费，他们就成了“房奴”。中国开发房地产的资金主要来源于银行的贷款。与国际上的主要金融机构相比，中国金融机构的抗风险能力相对较弱，如果中国房地产出现严重泡沫并破灭，对金融机构产生的杀伤力更大，对整体经济的影响程度也就更深。

2.明确房产市场的发展模式

目前国内房地产市场的许多问题也在于没有对房地产市场根据中国的实际情况作一个清楚的定位。今年的政府工作报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”这个目标。这是对目前国内房地产市场的清楚定位。当国内房地产市场是一个消费者的市场时，那么政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场投资行为。可以说，尽管早几年的房地产宏观调整政策对这方面有所明确，但是出台的政策效果十分有限。因为，要形成具有中国特色的住房消费模式，也就得生产适应这种消费模式的住房产品。把一个刚发展起来的国内房地产市场或是看作消费品市场或是看作投资品市场。如果中国也以国际惯例把房地产市场作为投资品市场而不是消费品，那么无论是发展模式还是政策效果都将完全不一样了。

3.多种调控手段相结合

要真正实现房产市场健康有序的发展，房价得到控制，单单依靠一两种手段是不会达到效果的。除了国家制定法律和一系列的调控政策以外，还要综合运用各种手段，包括税收、信贷、监管等其他的规制方式，这样才能达到预期的目的。房价上涨的原因的多样的这就决定了规制房价的方式也要多样化。多种政策要结合起来。税收和信贷相结合，在各个方面都加强监管，尤其在市场交易中能坚持客观公正的舆论导向。在对房地产市场的监管方面，最好能建立一个专门的监管机构，专门收集市场的不诚信，不规范的行为和现象，提出相应的整改方案，向政府的管理机构或国家权力机关做出建议甚至立法的提案最初来源。

参考文献：

[1]杨波:《影响房地产价格的宏观因素——以北京、深圳为例》中国物价2008.

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关键词:企业知识产权;法律风险;防范策略

知识产权属于企业的无形资产，也是为企业产生经济效益的核心资源之一。全球五百强企业之所以能够发展壮大，形成强大的竞争优势，其中一点非常重要的原因便是它们都十分注重自身企业的知识产权法律保护，同时也将知识产权法律保护落实到企业的经营管理工作中来。但由于知识产权自身具备的期限性特征和价值易变性特征，造成知识产权很容易受到不法侵犯，所以怎样增强企业知识产权法律风险防范能力，确保知识产权的有效保护，成为了现阶段一个必须深入研究的课题。

一、企业知识产权法律风险防范的现状

首先，企业管理人员所采取的经营管理方式不利于对知识产权法律风险予以防范，大部分企业的管理人员不重视知识产权法律风险的防范，仅仅是凭借主管经验来识别和分析，同时盲目制定知识产权法律风险防范策略。企业管理人员往往是从简便管理与效益最大化的层面来看待这一问题，但是这种做法的主观性与专业性不足，因此导致风险防范的实效性不够;其次，企业知识产权法律风险防控范围不足，企业通常将经营管理工作放在能够直接获得经济效益或降低成本的内容上，比如知识产权诉讼、归属以及搜索等。但企业内部凡是涉及到知识产权相关的活动都可能会导致法律风险的产生，对应的管控范畴必须要宽泛，唯有如此才能够有效的防止产生牵一发而动全身的后果［1］;最后，不具备知识产权法律风险防控相关的人才，知识产权法律风险防范相关的制度规定有待进一步完善。由于专业化人才的缺乏和企业管理者的不重视，没有制定出科学有效的风险防范策略，导致知识产权法律风险自身的复杂性、隐蔽性以及不可逆性特征很容易给企业带来较大的经济损失。

二、企业知识产权法律风险的防范对策

(一)企业合资过程中的防范措施

企业不能够转变目前知识产权政策法规不完善所产生的不利影响，但应当真正的认识到:风险的客观存在性与可防范性是相联系的，企业在认识到知识产权法律风险必然存在的事实以后，应当借助于科学有效的对策予以解决，应当努力的在目前的制度框架中寻找更加科学有效的策略来降低法律风险，尽可能的利用好自己的知识产权。比如说当企业面临他人行使“优先权原则”的专利法律风险的情况下，可以采取主动利用“先用权原则”，保留第三人申请日之前，已制造出相同产品、使用方法或者其他必须准备的证据，避免失去在原有范围内持续生产与使用的机会。在面临注册商标质押的法律风险情况下，能够合理的借助目前法律制度来降低注册商标质押的法律风险，比如说依靠反向担保的手段增加注册商标融资质押的成功率，凭借专业担保企业对银行贷款实施担保，之后由企业对担保方提供以商标为标的反担保。如此一来不但消除了银行顾虑，有效降低了信贷风险，还能够进一步发挥出商标的资产价值。

(二)建立知识产权合同管理制度

企业签订的知识产权合同中具体内容是否与相关法律法规相符合，其中的详细条款是否存在遗漏等，都与企业的实际利益直接相关。所以强化知识产权合同管理，建立完善知识产权合同管理制度可以说是预防知识产权法律风险的保障性工作，企业应当积极构建以事前预防、事中控制为主，事后补救为辅的知识产权合同管理机制。构建以合同为主的内控管理机制，实现人员、机构以及制度的三落实。针对企业已经应用多年的常规性合同，重复率与利用率较高的知识产权合同，必须要认真拟定合同文本。贯彻落实签订合同应当通过企业法律事务机构提供的具体法律意见，同时通过企业负责人审批流程的规定。企业应当定期针对知识产权合同纠纷事件予以统计分析，结合具体情况变化第一时间对合同文本进行调整和修订。从知识产权合同的谈判、起草、签订以及执行等各个环节制定具体规定，真正形成科学有效的知识产权合同管理机制。

(三)建立健全企业知识产权档案

企业知识产权档案应当包含自由知识产权以及外部知识产权等相关内容。针对企业知识产权档案的建设工作，必须要从知识产权活动流程以及具体的经营特征予以整理归纳，从而保证企业知识产权档案可以发挥最直接和完整的法律功能，如果企业知识产权受到不法侵犯，则能够借助全面详实的知识产权档案，第一时间进行或应诉，进而确保企业不受到法律风险的影响。而对于企业外部知识产权档案来说，企业方面必须要积极组织进行知识产权调查、归类、汇总，整理融合相关资料，对市场动态情况予以即时监控，尽可能全面的掌握竞争对手开发的新产品以及侵权行为发生情况，若找到可能侵犯对手知识产权的现象，则必须第一时间对自己的行为进行调整，进而规避知识产权法律风险［2］。

三、结语

总而言之，为尽可能的规避企业知识产权法律风险，企业应当真正的认识到这一问题的重要性，主动树立知识产权法律风险的防范意识，尽快培养或引进相关人才。在此基础上进一步完善企业组织机构，健全知识产权保护与法律风险防范的相关机制。唯有如此才能够保证企业知识产权法律风险最终得以有效防范。

［参考文献］

［1］李保来．知识产权的制度风险与法律控制［J］．祖国，2016，15:114．

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各地方的产业已经形成群聚和集群化

在知识经济时代粗放的工业生产只能沦落为代工厂，赚取微薄的加工费；零乱的产业布局将没有任何竞争优势，将使地域内整体经济限于困顿。现代经济的发展打破了“同行是冤家”是传统定势，相同的行业在一个地域范围内进行扎堆，由此形成一个地方的经济特色产业，比如牙刷生产厂家扎堆在江苏的一个小镇——杭集镇，这个小镇生产了全世界百分之八十的牙刷；打火机生产企业集中在浙江的温州，这里生产了世界百分之八十的打火机。这种同行业企业扎堆的现象称为产业群聚。同行业的群聚大大降低了生产、经营成本，形成规模优势，构成当地经济支柱，解决了当地大部分人口的就业，是主要的税收来源。一家大型企业的入住会带动许多该产业上下游企业围绕该龙头企业进行配套，形成以一家大型龙头企业为依托，连接上下游企业的产业集群，比如现代汽车入住北京的顺义区，带动了当地汽车相关配件的生产。无论是产业群聚还是产业集群都构成地方经济的支柱，为各地政府所推崇，各地政府纷纷调整产业结构，规划自己地区的产业群聚和产业集群。北京市各区县的经济规划中也逐步形成了各自产业群聚和产业集群。

但是产业群聚或是产业集群存在另一个风险，就是把鸡蛋都装进了一个篮子，这就要求地方必须高度重视，科学规划当地的产业群聚或产业集群，并使之进入良性的和可持续性的发展，良性和可持续性产业发展需要一个完善的运营管理模式，这个管理模式非知识产权战略规划莫属，因此我国2008年推出了《国家知识产权战略纲要》，2009年又要地方推行知识产权战略规划。

地方产业群聚或产业集群分布图（举例）

如何制定地域性产业群聚/集群的知识产权战略规划

规划的重点

地方知识产权战略规划应当根据当地产业群聚和产业集群整体发展规划进行重点设计。

当工业产业已经在各地方形成了群聚和集群，当知识产权已经成为企业间的竞争工具，已经成为各地方的核心竞争力的表现，在知识产权高度受重视的今天，政府考虑的不应再是对知识产权单纯地进行法律保护，不再是简单地用金钱奖励的形式刺激企业粗放、零散地进行创新，对知识产权战略必须要有全新的思维。我国《国家知识产权战略纲要》在2008年颁布，2009年将着重推行地方知识产权战略规划，而地方知识产权战略规划的重点将是对当地产业群聚和产业集群的知识产权战略规划。

规划的要点

产业群聚和集群在知识产权方面都有非常典型的特征，对其知识产权战略规划必须以该特征为要点进行。

产业群聚基本由相同产业的企业构成，那么其在创新方面就有很多共性的东西，创新的技术很容易成为共性技术，意味着一个创新可以使用于产业群聚的所有企业，这将大大降低整体创新的成本；意味着由政府出面整合单个企业零散的创新行为，将产业群聚中的企业联合起来共同完成单个企业无法完成的产业技术发展规划成为可能。产业集群和产业群聚有些不同，集群主要由龙头企业带动产业链的上下游企业，政府的知识产权战略规划可以从龙头企业入手，工作相当群聚要容易开展一些。无论是产业群聚还是产业集群，其知识产权战略规划一般都由以下几大要点构成（本规划未涉及商标/品牌）：

1、建立当地产业群聚的专利信息数据库；

2、利用庞大的专利数据库进行定向检索，再进行专利分析；

3、制作专利地图，规划产业群聚的技术开发方向，指导群聚企业进行创新，共同研发新技术，开发出有价值的前沿而且适用群聚产业的新技术；

4、规划最优的开发模式。

利用群聚中各企业的比较优势，对群聚企业内部进行合理分工，使得各企业充分发挥自己的长项在各自优势领域进行创新，再将技术进行优化组合，集成为专利池或上升为产业标准。

5、设计最大效益的使用规则。

充分发挥创新技术的边际效益，制定群聚中企业共性技术和其他技术的许可使用规则，使得单个企业单个创新在群聚中得到广泛的运用，将单个创新技术放到整个产业群聚中，使效益最大化；

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一、概述

目前，世界上生产氯化钾的原料主要是盐湖晶间卤水，其次是钾石盐矿。钾石盐矿加工氯化钾工艺简单，一般是利用热溶—结晶法和浮选法来制取。晶间卤水加工氯化钾工艺过程则复杂的多，就可以利用的晶间卤水的类型而言，大致可分为两类：一类是氯化物类型，属四元水盐体系；另一类则属于硫酸盐类，即五元水盐体系。两种类型的卤水都有光卤石相区存在，都可以通过一系列蒸发水分的过程来得到中间产品光卤石，进而加工成氯化钾。在两类卤水的蒸发过程中，氯化钠始终是和其它结晶共同析出的，得到的中间产物光卤石实际上就是纯光卤石和氯化钠的混合物。

光卤石制取氯化钾的各种生产方法中脱镁步骤基本上相同，都是在常温下进行，而分离除去氯化钠的方法有所不同，各有其特点。

二、光卤石制取氯化钾的主要方法

1、冷分解-热溶结晶法

该技术是十九世纪六十年代前期用于工业化生产的，过程是：将光卤石冷分解脱镁后得到的人造钾石盐用循环母液加热到以上进行热浸，氯化钾全部溶于溶液中，绝大部分氯化钠以固相形式析出，经分离后除去。澄清的氯化钾饱和液经真空冷却至结晶析出氯化钾成品。该法可直接得到纯度在以上的氯化钾产品，直接排出氯化钾残余量小于的氯化钠盐渣。该工艺氯化钾收率较高，粒度较粗，产品质量不受光卤石矿石品位的影响，但能耗较大，热溶部分设备腐蚀较严重。目前该法生产的氯化钾产量占全球的，主要生产厂家以约旦阿拉伯钾碱公司为代表，年生产能力万吨，我国因对氯化钾真空冷结晶器研究起步较晚，尚无此技术路线生产装置。

2、 冷分解-正浮选-洗涤法

该法生产氯化钾的历史从上世纪三十年代开始，因其工艺过程自始至终在常温下进行，工艺条件温和，所以几十年来得到了长足发展。该法生产的钾肥产量约占全球产量的，我国前几年氯化钾产量的绝大部分源于该法生产。

该工艺路线的过程是：用淡水将光卤石矿冷分解，使氯化镁进入溶液，然后在高镁母液的介质中，以盐酸十八胺做捕收剂，二号油做起泡剂，对分解料浆进行浮选，精矿过滤后，用少量淡水进一步洗去氯化钠，所得产品纯度可达以上，尾盐中的氯化钾含量一般小于，该法收率较冷分解─热溶结晶法较低，其产品粒度很细，产品竞争能力较弱。

3、冷分解-筛分-洗涤法

该法利用光卤石脱镁后得到的人造钾石盐中的氯化钠粒度远小于氯化钾粒度的特点，进行筛分除去大部分的氯化钠，再加部分淡水洗去粒度较细的氯化纳，得到的产品氯化钾纯度大于，此法成本低，但收率比上述两法均偏低。

4、盐田重结晶法

该法是将光卤石矿、用淡水进行完全溶解后，排入氯化钾结晶池进行滩晒，蒸发水分，待溶液中氯化钠与氯化钾共饱和时，与老卤兑卤析盐，进一步滩晒光卤石，在氯化钾结晶池滩晒过程中析出氯化钾，纯度达以上，其粒度较粗，产品竞争能力强，工艺过程收率较高，美国有年产二十万吨装置运行，但池板处理困难，一次性投资大。

5、 冷结晶-浮选-洗涤法

冷结晶-浮选-洗涤法生产氯化钾，是上海化工研究院针对察尔汗盐湖资源的实际情况提出的加工方法，年，年产两万吨的工业实验装置成功地进行了试生产，达到了设计的要求。

该工艺路线是:具有一定组成的循环母液在敞口结晶器中进行分解结晶，使先进入母液，同时在常温下使氯化钾晶体颗粒长大，用分解结晶料浆进行浮选，浮选精矿过滤后，用少量淡水洗涤，得到产品氯化钾，由于过程采用了冷结晶技术，能得到颗粒较大的产品，而改善了颗粒的物理性能，克服了冷分解-浮选工艺加工过程中在过滤和干燥中存在的困难，且采用了浮选技术，提高了系统的收率，弥补不足。该工艺具有能耗低、粒度大、质量好、成本低、产品市场竞争能力强等一系列优点。

6、反浮选-冷结晶法

二十世纪八十年代初，以色列死海工程公司已利用其技术路线建成多个氯化钾加工厂，由于技术封锁，其他国家一直没有掌握。

近年来，中国科学院盐湖研究所，青海省化工研究所，盐湖集团公司共同合作，成功地研制出两类从盐田光卤石矿石中分离氯化钠的浮选药剂。同时上海化工研究院的冷分解结晶技术也在盐湖钾肥生产中进一步提供了充分的理论依据和技术路线。年我国第一套年产一万吨反浮选-冷结晶工业试验装置建成试产。试产表明：该工艺技术可靠，产品粒度大，产品纯度大于，能耗较冷结晶-浮选法相当，成本低，收率较高。

该工艺路线是利用光卤石和氯化钠的晶体表面具有不同程度被水润湿的能力，在高镁母液中用钠浮选捕收剂，增加氯化钠矿物表面疏水性能的浮选作业，氯化钠提取率可达以上，尾矿即低钠光卤石料浆脱水后，用冷结晶技术加以处理，并进一步加水洗去少量的固体氯化钠，分离后即得产品氯化钾，质量可达以上。

7、兑卤结晶法

主要方法是将浮选厂分解液在盐田进行调整后即卤与老卤(卤)在结晶器中混合结晶出含氯化钠较低的光卤石（低钠光卤石），光卤石经过分离母液后进入结晶器中加入一定组成的循环母液进行分解，得到粗钾经洗涤干燥得到精钾。其工艺原理是兑卤是将点母液（氯化钾、氯化钠、光卤石共饱和）与点母液（氯化钠，光卤石二者饱和且六水氯化镁接近饱和）相混合，就会产生光卤石和少量氯化钠共同析出，其机理在于：上述两种卤水混合后，混合系统点落到了光卤石相区，且处于水图中氯化钠和光卤石溶解曲线和光卤石饱和面的下侧，所以混合液体系是过饱和状态，它将析出一定的盐份，因其处于光卤石相区，其首先析出光卤石，待氯化钠饱和后，光卤石和氯化钠共同析出，直至兑卤完成液呈饱和状态，同时由体系相图所揭示的杠杆规则可看出：析出固相（光卤石和氯化钠）的量与兑卤完成液相比是很少的，也就意味着兑卤过程实质上是处理大量液体的过程。

而冷结晶过程是光卤石冷分解制取氯化钾的理论基础是：光卤石分解时，存在着两个串联的过程，先是光卤石溶解到溶液中，由于光卤石溶解后，形成氯化钾的过饱和液，使氯化钾自溶液中析出结晶，要得到粒度较好的氯化钾颗粒，必须仔细控制第一个过程，即光卤石的溶解速度不要太快，否则会形成过高的氯化钾过饱和度，产生大量的氯化钾细晶，降低光卤石的溶解速度的方法是：利用具有一定组成的循环母液对其进行冷分解结晶，即降低光卤石溶解时的推动力。

工艺路线的特点

（1）液体处理量大，液浆含固率低。

（2）兑卤法生产光卤石是总量的一半，采用兑卤后盐田二段光卤石量也应占直接从点卤水盐田滩晒总量的一半，此处仅指氯化钾的量而言。

（3）过程必须有老卤，就像浮选法必须有药剂，热溶法必须有加热手段一样。

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关键词：旅游；房地产；开发模式；制约因素

1旅游房地产概念

在我国，对于旅游房地产并没有较为官方的概念，一般来说，其主要定义有两种，第一种认为旅游房地产是以旅游为主而带动的房地产开发与营销模式，开发的房地产可以进一步补充旅游景点，这也是目前接受程度较高的模式；另一方面，一些人认为旅游房地产主要以当地旅游景色为主，房地产只是一种辅助工具，因此旅游房地产也被称为景观房产。然而，不管是旅游还是房地产，片面理解这些概念都是不正确的，只有在深入而全面地理解房地产的功能与当地景点的特色后，才能更好地体现与理解旅游房地产的价值[2]。

2我国旅游房地产开发制约因素

2.1外部影响因素

尽管旅游房地产行业得到了飞速发展，但仍然存在许多制约其完善法制的因素，其中外部影响因素主要包括以下三种：1）国家宏观政策。任何经济形体的发展都将受到相关政策的制约，特别是对于类似于旅游房地产行业的泡沫经济行业发展。为了促进这一行业发展的正规化，必须留意有关政策的变动。2）旅游当地的社会经济环境也是制约该行业发展的一个重要因素。一个地方可以借助于经济快速发展。但是，如果该地没有良好的经济环境，就无法吸引及刺激游客对于该地旅游房地产的消费，难以维持长久稳定发展[3]。3）交通不便也会大大降低人们对于当地旅游房地产行业的热情。旅游房地产发展必须具备良好的进入条件，因此在进行旅游项目规划时，应当合理设置当地的交通路线。

2.2内部影响因素

影响该行业发展的内部因素主要包括以下三种：1）当地对于旅游景观项目的整体设计。旅游房地产行业的核心是旅游景观，因此当旅游景观设计不能达到要求时，将大大降低自身吸引力。2）当地的旅游配套服务的完善性。旅游配套服务主要包括住宿、饮食等，只有功能齐全、配套娱乐项目众多的旅游房地产才拥有持续发展的空间。3）旅游房地产项目的整体管理水平。要维持一个景观的可观赏性以及游客游览的便捷性，需要制定一个完善的管理方案，以确保旅游房地产的长久经营。

3我国旅游房地产开发模式改进策略

3.1制定法规，加强管理

旅游房地产的发展离不开政府的支持，同时企业本身也应加强自身的管理水平。对于旅游房地产的发展，政府要统筹全局，从长远考虑，应当充分认识当地的特色，制定符合当地发展的旅游发展政策。对于旅游线路、旅游地区环境应当有硬性要求，同时应当加强对从事该行业的企业的管理，严格限制企业的从业资格。对于从事该行业人员也应有严格的审查标准。防止企业盲目开发，充分做好引导作用。

3.2科学配套，完善功能

旅游房地产的配套服务是否完善决定着旅游房地产行业的发展寿命。当前，人们对于旅游房地产行业的娱乐及观赏性要求越来越高，因此必须确保旅游房地产项目的合理布局。同时考虑长远发展，防止过多的破坏性建设，以保证房地产开发与旅游景区的完美融合，保护了当地生态环境，同时也保证了其子行业的发展，丰富了旅游项目，实现了经济效益与社会效益、环境效益的统一。

3.3规划先行，循序渐进

环境是旅游房地产发展的基石，因此必须注重旅游产地的环境保护。在开启旅游房地产项目前，要综合考虑可能影响当地环境的项目，尽量避免对当地环境造成毁灭性破坏。在建设完成后，要制定完善的环境保护策略，最大限度上维持当地的生态环境；要强调旅游景观与生活以及生态文化的连接性，在设计时完美利用当地自然条件，合理规划，最大限度上保留其原生态；以开发促进环境保护，以环境保护营造休闲空间，从而支持开发更高级、更引人向往的旅游景点，达到经济发展与环境保护的双赢[4]。

3.4彰显特色，提升品位

特色是一个地方的旅游房地产发展的动力，只有拥有属于自己的独特魅力，才会吸引更多的目光，实现可持续发展。因此在进行旅游房地产开发时，对于整个项目的设计理念，施工工艺等都应最大限度地与当地传统文化相结合，深入挖掘当地的的特色，并将其融入旅游房地产的开发中，才能得到大众的认可。同时，应当注重当地人文文化的发展，将社会文化逐渐渗透，在时间的感染下，将自然环境与人文环境达到一种相互交融、有机结合的境界，以给消费者一个安全、便捷而且缤纷多彩的生活休闲环境[5]。

4结语

目前，旅游房地产的发展如火如荼。然而，不同的旅游房地产项目拥有不同的优势，因此必须明确旅游房地产行业发展的阻碍因素，并进行长远考虑，合理管理，在地方政策的引导下，实现旅游和房地产的双赢。

参考文献

[1]张广瑞；魏小安；刘德谦等，2002－2004年中国旅游发展：分析与预测[M]北京：科学社会文献出版社，2003.

[2]周玲强、王敏娴、戴晶.旅游景观房产.[J]数量经济技术经济研究.2013（12）.

[3]胡浩，汪字明．中国旅游目的地房地产开发模式研究[J]．桂林旅游高等专科学校学报，2014，15(4)：5—8．

[4]邹益民，孔庆庆．我国旅游房地产开发前景的探讨[J]．商业经济与管理，2014(7)：60—63．

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Abstract：The problem of current intellectual property law`s teaching is that teaching of classroom lacks practicality and interactivity. Classroom education means cannot meet the students' practical requirements and intellectual property education position is vague; applying clinical legal education mode in the intellectual property law teaching can solve the above problem, and at the same time the teaching quality of intellectual property law teaching can be effectively improved.

关键词：诊所法律教育 知识产权 教学

Keywords: Clinical legal education Intellectual property rights Teaching

作者简介：周树娟 （1979―）女，江西浮梁人，讲师，从事法学教学。

本论文是其主持的江西省教育科学“十一五”规划《高职高专实用创新型法律人才的培养研究――以陶瓷知识产权法律人才为例》（09YB060）研究成果之一

一、诊所法律教育简析

诊所法律教育（Clinical Legal Education），又称诊所式法律教育或法律诊所教育，是指学生在律师或法学教师的指导下，在实际办案过程中，培训学生基本的法律职业技能（即会晤、辩论、谈判等）及职业伦理观念（规范律师角色行为的道德准则）。是创始于美国的一种以实践性为特色的新型法律教育模式，因为吸取了医学教育模式中的有益经验而命名。从20世纪60、70年代开始，美国杜克大学和南卡罗莱那大学率先创设“法律援助诊所”，到1990年止，超过80%的全美律师协会所认可的法学院设立了以真实的当事人为对象，由老师指导和法学专业学生参加的诊所式法学教育课程。这种课程就是学生在老师的指导下，通过参与和处理真实的案件，从中学到大量的法律知识和诉讼技巧。诊所教育更强调培养学生的职业道德及通过学生参与实践来促进其对法律制度的综合理解。

二、知识产权法教有机结合的策略探讨

将诊所法律教育与知识产权法进行有机结合，可以使学生在理论学习的基础上加强相关法律实践从而有利于职业道德的培养，使学生能够在知识产权的学习中做到理论与实践的结合为学生的全面发展打下坚实的基础。

（一）转变法学教育理念

法学教育理念的转变是将诊所教育模式运用到知识产权教学中来的前提。诊所教育模式引入我国，不仅是教学方法上的一次革新，同时也是一种教育理念的革命。运用诊所教育模式使广大法学教师认识到课堂不止是教师的课堂同时也是学生的课堂，学生在课堂上的主体地位必须得到体现才能更好的开展教育活动。诊所法律教育以培养学生的法律实践能力为核心，因此在教学中必须学生为中心，充分发挥学生的主观能动性，让学生学会运用理论独立的分析和思考问题，大胆提出自己的见解和处理问题的方案，并付之于实践才是教学的根本目的所在。通过对传统法学教育与诊所法律教育的优势和劣势进行分析，可以发现诊所法律教育是传统法学教育的有益补充。诊所法律教育作为一种让学生亲自参与案件，注重学生实践能力、职业技术和职业道德等综合能力的培养的一种行之有效的方法，也不是在脱离原有教育模式的基础上进行的，需要教师在发挥师生能动性的同时将原有教育模式与诊所教育模式有机结合。

（二）教师注重自身素质能力的提高

诊所教育模式运用到知识产权法教学中来对教师的素质提出了更高的要求，要求教师不但具有丰富的知识产权法法学理论知识同时对教师的综合素质也提出了很高的要求。作为法学教师虽然在诊所法律教育中的引导作用没有传统教育模式那样突出，但法学教师应该在注重自己理论专业知识丰富的同还应该具备丰富的法律实务知识，这样才便于对学生开展法律技巧性发面的引导。因此教师在日常生活中应该注意知识产权法专业知识、法律实务知识以及人文知识的积累从而有利于更好的运用诊所教育模式进行教学。

（三）加强法律诊所课程体系的设置

各个法律院校应该结合本校具体情况加强法律诊所课程体系的设置。符合学生实际需要和学校实际情况的法律诊所课程体系是学校开展法律诊所教学的有机组成部分。目前很多法律院校的人才培养模式还是单纯的理论讲解为主，学生的实际能力的锻炼主要局限在本科四年级，因此学生所学并没有得到及时的所用。诊所法律教育要真正在知识产权教学中得到运用就必须改变现有的本科前三年很少的实践课程现状，必须综合学生的知识需求情况形成一门符合校情的特色课程。各个学校应该改变对学生培养过程中的重理论轻实际能力的现状，在课程目标方面应该注意到法律课程应该以培养学生的实践能力为主，同时兼顾学生职业道德的修养，以使学生能尽早的进入角色。从而更好的发挥诊所教育方式在人才培养中的作用。

参考文献：

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[关键词] 知识产权；公司法；资本维持；风险；风险防范

【中图分类号】 D922 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2014）02-052-2

我国《公司法》第27条明确规定股东可以用知识产权作价出资。然而，知识产权资本化是一个复杂的过程，知识产权作为一种无形财产具有其独特的属性，并且这种特殊的出资方式与公司制度存在着冲突，这些因素导致了知识产权出资存在着风险。目前，我国关于知识产权出资风险的防范机制还不够完善，有待进一步改进。

一、知识产权出资概述

随着科学技术的发展，现代社会已经逐步从传统的工业经济时代步入了知识经济时代，而知识产权正是这一时代背景下最具代表性的产物。科学技术是第一生产力，但是科学技术本身不能自动转变为生产力，知识产权的资本化正是连接科技与生产力之间的一个重要桥梁。知识产权出资，即知识产权的资本化，是指知识产权所有人根据法律、法规的相关规定，用转让或者许可的方式以其知识产权来进行出资，公司根据评估价值确定知识产权出资人的股东地位，以其知识产权出资所占注册资本比例（或依股东约定）享有股东权利。它实质上是一种投资行为。与知识产权的贸易性让与不一样，知识产权出资并未获得转让价金，而是换取了出资公司的股权，出资人与公司形成一种投资关系。

知识产权作为一种无形财产，当其作为出资入股公司以后与货币、设备、人力等其他因素相结合， 将会产生巨大效益。对于社会，可促进经济与科技的发展，加快科技成果转化为现实生产力的步伐，创造社会财富；对于出资主体，可以弥补因条件限制无法自行实施智力成果的不足，并通过换得股权扩大其收益；对于公司，可增强竞争力，节约交易成本，调动科研人员的积极性，利于公司长久发展。

二、以知识产权出资的法律风险分析

（一）因知识产权自身特点所产生的法律风险

知识产权具有无形性、时间性、专有性和地域性以及价值的不确定性等特征，这些有别于有形资产的特征使得以知识产权出资的方式进行投资较之于以有形资产或以现金出资更具复杂性，更易产生相应的风险。

第一，知识产权具有无形性和可复制性，这就就意味着知识产权不可能像有形资产那样经过交易就被买主绝对地现实占有。换句话说，知识产权具有客体虚拟占有的特征，这就容易导致出资者隐瞒自己不是或者已经不是知识产权所有人的身份来进行出资，即产生出资主体不适格的风险。此外，知识产权的无形性也增加了审查知识产权客体的难度，对知识产权客体的合法性、有效性、地域性及期限性等审查不当极易引发客体不适格问题。如果知识产权的主客体不适格，就为公司资本来源的合法性埋下了隐患，很容易产生侵权纠纷。

第二，知识产权具有时间性。知识产权都有一定的法定保护期限，这就使得知识产权尤其是专有技术会随着时间的推移面临贬值、淘汰的风险。知识产权在作价出资之后很难持续保值增值，并与资本维持原则相冲突，加大了企业的投资风险，甚至可能影响企业的竞争力。

第三，知识产权价值具有不确定性，这是它的无形性所决定的。我国《公司法》明确规定了以非货币资产出资应当评估作价，但知识产权知识产权价值的不确定性增加了对其准确评估作价的难度，容易出现估价不实的情况，加之我国的评估制度不完善，对评估作价缺乏监督等，更是加剧了知识产权的评估风险。

（二）知识产权出资时资本的运作所产生的法律风险

在知识产权出资过程中，公司资本的运作主要面临着用作出资的知识产权丧失价值或出资不实时公司资本如何填平的问题。

知识产权失去价值或出资不实时公司资本如何填补？传统的公司法认为，公司纯粹是一种资本的集合，其所确定的资本既是公司从事经营活动的必要物质基础，同时又是公司信誉的唯一担保，在此理念下，便形成了公司法上的资本“三原则”，即资本确定、资本维持和资本不变原则。资本三原则一直为大陆法系国家所遵循，我国公司法也将其贯彻其中。资本维持原则要求公司应当维持与公司资本总额相当的财产，以知识产权出资的部分也不例外。当知识产权随着时间的推移其价值贬值甚至为零时，（以商标权出资一般不会涉及这个问题，因为注册商标可以依法续展，并且商标使用的时间越长，往往其所承载的信誉越多，因而其价值越大）或者知识产权主体出资不实时，公司资本必须填补。但是我国《公司法》第31条和94条规定的非货币出资的差额填补责任过于笼统，并未区分出资人有过错和无过错的情况，立法上的瑕疵使得无过错的出资人也有可能承担差额填补的风险。

三、法律风险防范机制的构建与完善

（一）意思自治层面上的风险防范

订立内容完备的知识产权出资合同是防范出资风险的重要方法之一，出资各方可以通过合同对未来可能出现的风险进行合理的预计和约定。

第一，约定知识产权出资人的后续改进或维持义务。具体而言，以专利技术、计算机软件出资的，可以在合同中明确知识产权出资人对出资的技术进行后续改进的义务；以商标权进行出资的，如果以商标所有权进行出资，在商标权有效期届满后，公司作为商标权人可以依法办理续展，此时不会产生因保护期届满而价值波动的问题，但如果以商标使用权进行出资，商标权人仍然享有商标权的专有权，为维护公司商誉和商标的价值不因商标权人的不当行为而受到影响，出资各方可以约定商标权出资人负有维持商标价值的义务，如因其不当行为导致商标的价值受到影响，将负相关责任。

第二，约定知识产权出资人对权利的合法性的保证义务和责任。在出资合同中，知识产权出资人要确保其所出资的知识产权在法律上具有合法性以及自己是合法主体的身份，任何第三方不能根据知识产权法和反不正当竞争法以及其他法律提出任何权利要求，并约定一旦第三方提出权利要求或被诉侵权时，出资方应当承担的赔偿责任。

第三，约定价值变动后的利益调整。根据公司法的规定，股东按照实缴的出资比例分取红利，但是全体股东约定不按照出资比例分取红利的除外。据此，股东可以根据不同的情况来约定收益分配比例。以知识产权出资时，其价值的不确定性使得准确评估其价值的难度很大，并且其价值对公司的市场影响、贡献度都难以预计，这就可能导致利益分配的不合理，这就需要根据知识产权实际实施的具体情况来进行调整。鉴于此，出资各方可以在公司章程中约定收益分配比例或分配办法，根据知识产权在公司运作中的实际贡献，适当提供或者降低知识产权出资人的分红比例，从而更好地平衡知识产权出资人与货币出资人的利益。

（二）法律设计层面上的风险防范

1.严格审查知识产权出资的主客体。因知识产权出资引起的侵权纠纷有相当一部分源于知识产权出资人不是合法的出资主体，或是所出资的知识产权不具备合法性，因此需要严格审查知识产权出资的主客体，防止欺诈、侵权等情况的发生。

首先，对主体的审查。实践中出资人不具有知识产权出资的合法权利主要集中表现在三种情况，即职务发明被当做非职务发明用于出资，共同发明未经全体发明人同意擅自出资以及委托人将委托的发明用于出资。因此，应重点审查所出资的技术是否属于职务发明、共同发明及委托发明。如果确属上述发明，还应进一步核查出资人与单位之间、共同发明人之间以及委托人与受委托人之间是否做出具体约定。

其次，对客体的审查。第一，审查知识产权的合法性。具体而言，用专利出资的，除审查专利证书外，还应审查专利年费的缴纳情况，以及专利是否依赖于其他技术；用商标权出资的，除要求提供相关证书外，还应审查该商标是否构成侵权；用计算机软件出资的，应当向公司出具到相关部门办理著作权登记的登记证书。第二，审查知识产权的有效性。公司应当到登记部门查阅所要出资的商标、专利是否存在被撤销或无效的情况，并且事先审查该出资人与第三人之间是否签订了知识产权的转让或许可协议。第三，审查知识产权的地域性。企业接受国外知识产权出资时，应审查该知识产权是否已经在我国受到有关法律的保护。

2.完善评估验资制度。第一，明确规定评估作价的基本程序。首先是评估机构的选择。一般可由出资股东之间协商确定具有资质的评估机构，在协商不成时或在涉及诉讼时，可以由股东会、董事会进行表决或是由法院依职权指定。其次是不评估的法律责任。当出资的股东违反法律规定，不履行评估义务，而是自己协商作价时，通过协商确定的出资作价应当认定为无效，评估结果必须以法定评估机构做出的为准。再次是评估结论异议的提出。应当允许相关当事人对评估结果提出异议，如果其有充分证据证明该评估结果明显不合理，应当允许其向高一级评估机构申请重新评估。

第二，加强对评估作价的监督。首先是事前公示，即事先公开公示有关知识产权出资的评估作价情况。阳光是最好的消毒剂，信息公开是公平的最好保障，将无形资产出资的各项细节公开化，有利于更好地保护公司、股东以及第三人的利益。我国公司法只要求公司章程记载出资的方式、出资额和出资时间，但以知识产权出资的，出资人应该有义务在公司章程中记载出资的具体情况尤其是评估作价情况如评价方式和评价时间等，以防股东进行虚假出资、非法抽回出资等。其次是事后审查。公司法第91条规定，创立大会对发起人用于抵作股款的财产的作价进行审核，但这是不够的，应当扩大对知识产权出资的评估作价进行审查监督的主体范围，包括其他出资股东、公司的董事、监事。公司的董事、监事应当审查公司有关知识产权出资的情况，否则将与相关知识产权出资人承担连带责任。

3.修正知识产权出资后的资本填补责任。根据我国《公司法》第31条和94条的规定，当作为出资的非货币财产的实际价额显著低于公司章程所规定的价额时，交付该出资的股东或发起人要补足其差额，其他发起人承担连带责任。但实际情况中知识产权资本的减少可能是由于出资人出资不实即出资人的过错所引起的，也可能是因市场因素所引起的，笼统地规定出资人的差额填补责任显得不合理，加大了出资人的投资风险。鉴于此，应当区分两种情况：若知识产权价值的波动是因出资人在出资时弄虚作假以致价格虚高所引起的，应严格按照公司法的规定让出资人承担差额填补责任。若知识产权价值的减少是市场因素所导致的，则不宜援引上述公司法的规定，应当由公司承担责任。《公司法》应强调知识产权出资人出资不实或出资不合理时的董事连带责任，促使公司董事对知识产权出资保持高度重视，以防不利于公司资本运营的情况发生。

参考文献：

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关键词 房地产企业 法制意识 社会责任

一、我国房价现状分析

进一步增强法制意识，积极履行社会责任已成为全球的共识，是各个行业、各个企业义不容辞的责任，房地产企业亦不例外。

近几年来，我国的房价持续攀升，早已超出了普通居民的购买能力，即房价的上涨幅度已远远超出社会平均劳动力价值的提升幅度。我国房地产市场供需不畅问题仍然是最主要的问题，巨大的住宅需求与大量商品房积压的鲜明对比表明，住宅需求转换为有效需求的瓶颈是住房价格过高，居民收入与房价差过大，房地产开发商趋利避害开发高档楼盘以及房地产投机者的商业炒作，对房价的上涨起了推波助澜的作用。房价的上涨，不仅在居住上面给予了居民沉重的支付压力，还影响了很多购房和准备购房的家庭无力进行其他方面的消费，使其他很多行业、产业产能过剩。在这种情况下，房地产价格居高不下直接影响了国民经济的健康运行和经济的可持续发展。所以，国家及地方政府，应当从宏观上对房地产业的发展进行调控，对商品房价进行监管，房地产企业应当在严格执行遵守法律法规的前提下，积极履行社会责任，与政府一起对安居工程予以扶持，逐步改善居民居住条件，带动人民的生活水平的提高。

二、房地产企业应当履行的社会责任

（一）严格杜绝一房多卖，一房多抵押。例如，“天天花园诈骗案”是一女多嫁、一房多卖的典型。上海天富房地产开发有限公司为开发天天花园住宅小区，通过各种渠道筹集资金10亿余元人民币，为偿还本息，该公司以天天花园的房屋抵债，并将同一套房预售、出售多次。据统计，天天花园每套房屋平均被重复卖出三次，受害者达数百人之多。所收房款相当一部分用于董事长蔡林芬个人消费。对于工薪阶层而言，辛辛苦苦积蓄多年所购得的一套房屋随着天富公司的破产付诸东流。对于房地产企业，应鉴于此案，应该以此为鸣，时刻提醒自身企业不再重蹈覆辙，来加强自身企业的经济建设。

（二）加强物业管理，不出现烂尾楼。烂尾楼是指房地产在开发过程中因资金出现问题而停建或因拍卖市场不成熟而无法出售的不良楼盘资产。由于如今关于物业管理、烂尾楼的纠纷较为频繁，房地产秩序混乱，房地产企业面临严重的诚信危机。近年来，商品房投诉率以每年20%的速度递增，2004年全国消协组织共受理商品房投诉20530件，但房地长企业纠纷解决率最低，只有10%左右。所以房地产企业应时刻自我反省，在公众面前树立良好的企业形象。

（三）保障房屋质量，做好售后服务。房价一直都是直线上升，那么怎样去保证商品房的质量，也是目前人民大众密切关注的问题，国家针对这一问题，颁布了相应的法律条例。根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明说制度的规定》，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当对所受商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。房屋交付使用后，买受人认为主题结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主题结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样，买受人对房子的质量就会有了一定的信心，更能刺激房子的销售量，当然这些都是建立在房地产企业依法办事而言。

三、房地产企业应增强的法律意识

地为房载，房依地建，土地是房地产企业存在的前提。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。国家依法实行国有土地有偿使用制度。建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

根据以上所述，房地产企业要取得国有土地使用权进行房地产项目开发，必须和国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，依法缴纳土地出让金并获得《国有土地使用权证》之后，才能依法开展房地产开发项目建设、施工。在土地使用权的取得的方式有出让、划拨、审批三种，其中，出让方式为房地产企业取得土地使用权的主要方式，房地产企业应进一步增强有关土地使用权方面的法律意识，严格按照程序办理好每一步手续，这不但是对自身企业的负责，更是自觉履行社会责任的一种表现，那么该企业在人民大众的企业形象自然更加严谨，公正起来，自然也就拉近了与人民大众的距离。

四、房地产开发引发的问题及应对措施

（一）拆迁问题

现在很多地方都在进行拆迁，拆迁在为人民大众带来一定的效益的同时，由之引起的问题，更是数不胜数，这里面房地产企业扮演了一个较为重要的角色。所以，房地产企业，在认真严谨的按照规章制度办好房屋拆迁许可证每一步手续的同时，更应安守本分，不得进行下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；租赁房屋，以免引起不必要的争端等问题。在拆迁补偿与安置上，房地产企业尤为需要按照《城市房屋拆迁管理条例》严格执行，其对城市房地产拆迁补偿与安置有非常明确的规定。就连比较特殊的情况在《城市房屋拆迁管理条例》中也有明确的规定，例如对于设有抵押权的房屋拆迁补偿。房地产抵押是社会经济生活中的一种常见形象，为了保护房地产抵押双方的合法权益，保证拆迁工作能按期完成，我国《城市房屋拆迁管理条例》第三十条明确规定：“拆迁设有抵押权的房屋，依照国有家有关担保的法律执行。”抵押人和抵押权人不能在公告规定的期限内达成协议的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁，但在拆除房屋之前要办理证据保全公证。拆迁设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人要重新设立抵押权，双方重新设定抵押权不能达成协议的，由抵押人清偿债务，债务清偿后才能得到拆迁房屋的补偿。这样处理的目的是防止抵押人以房屋被拆迁为由擅自解除抵押关系，损害抵押人的利益。

（二）耕地保护问题

现今自然灾害总是连连发生，由于耕地引发的问题更是接踵而来，水土流失，大发洪水，山体滑坡等等。对于此现象，国家颁布了一系列管理条例。依《土地管理法》第31条之规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。房地产企业难免会占用耕地，那么就应当制定开垦耕地计划，要严格按照计划开垦耕地，配合政府部门的监督与验收，并定期缴纳一定的耕地开垦费，协助政府部门开垦新的耕地，为更好地保护我们居住的生态环境贡献自己的一份力量。

（三）环境污染问题

房地产开发中的环境污染包括：

1、废气污染。房地产开发项目中的有害气体对人的影响是很大的，例如建筑材料、装饰涂料以及有害家具所散发的气味，对人体的健康影响尤为严重。所以，房地产企业向大气排放废气不论是否超过国家或者地方规定的排放标准，都有义务采取防治大气污染的措施，而不是超标准排放污染物时才应当“负责自理”。

房地产开发中的大气污染防治的重点是扬尘的防治。建筑施工场地必须设置统一的未来，拆迁施工现场应根据实际情况设置临时围栏。高层或多层建筑清理施工垃圾，必须搭设封闭式临时专用垃圾道或采用容器吊运，严禁随意凌空抛撒。施工垃圾应及时清运，适量洒水，减少扬尘等等，以保障对人民大众的身体危害降至最低。

2、废水污染。房地产开发项目的废水污染主要来自项目施工期的施工废水，运营期洗浴、冲厕、餐饮等生活污水。房地产企业应根据建设项目的性质、特点做相应的用排水平衡分析，明确建设项目污水量及排污去向。

房地产开发中的废水污染防治的法律制度分为：（1）总量控制制度。指省级以上人民政府，对实现水污染物标准排放人不能达到国家规定的水环境质量标准的水体，可实施重点污染物排放的总量控制的法律规定。（2）城市污水集中处理制度。（3）公众参与环境影响评价制度。要求报送建设项目环境影响报告书的单位，应当广泛征集附近单位和居民对该建设项目可能对环境影响的意见，并如实连同环境影响报告书送交其主管部门预审，然后按照规定程序上报有关环境保护部门审批。房地产企业应贯彻落实废水污染的法律制度，以此将废水污染降至极限。

3、噪声污染。房地产开发项目的噪声污染主要来自空调、冷却塔、风机、水泵、换热站等设备的噪声，以及房地产开发中的建筑施工噪声污染。房地产企业在进行施工的同时，应该尽量减少对周围居民正常生活秩序的打扰，以博得更好的企业形象。

4、固体废物污染。房地产开发项目的固体废物主要是建筑垃圾。建筑垃圾，是指建设单位、施工单位新建、改建、扩建和拆除各类建筑物、构筑物、管网等，以及居民装饰装修房屋过程中所产生的弃物、废料及其他废弃物。

五、树立房地产企业良好形象的路径选择

一个企业的良好形象的建立是要经过日积月累，一砖一瓦给盖起来的，但是一旦摧毁，其速度将是颇为可观的，正如一句名言所说：千里之堤溃于蚁穴。那么，如何挽救房地产企业的良好形象？应做到以下两点：

（一）在坚持发展作为第一要务的同时，正确处理好利益关系。要时刻铭记，房地产企业在开发建设中既要严格执行国家的标准，保证工程质量，又要严格企业管理，控制开发成本，为普通百姓多盖房，盖好房，从而使普通百姓和企业得到真正的实惠。通过技术革新减少生产活动对环境可能造成的污染，同时降低能耗，节约资源，降低企业生产成本，为实现人与自然的和谐相处做出贡献。

（二）坚持统筹兼顾，依法经营，加强塑造企业的诚信精神。统筹城乡发展、区域发展，统筹局部利益和整体利益、当前利益和长远利益，充分调动各方面积极性，壮大企业经济。依法经营是企业和生存发展的基础，更是旅行社会责任的前提，房地产一夜应严格遵守合同约定条款能够得到有效落实；努力做好售后服务工作，为业主提供优质、便利的服务等。企业诚信精神山谷塑造企业履行社会责任的重要体现，房地产企业要在思想上意识到诚信经营是企业价值和企业竞争力的重要标志，在经营活动过程中坚持恪守信誉和诚实经营。将企业诚信放在企业利润之前，积极承担社会责任。

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一、平行破产程序之一般概述

（一）平行破产程序之概念阐释

在跨界破产案件中，作为跨界破产的一个重要组成部分，平行破产程序已经成为一种常见的社会事实，而且不可避免。平行破产程序是指因同一破产债务人的住所、营业场所、财产分布等连接点跨越了不同国家或地区导致了上述国家或地区的法院均有权对该债务人破产行为行使司法管辖权而形成的多个破产程序并行的一种法律事实。

据此，平行破产程序具有两个显著的特性：其一，它是跨界破产案件司法管辖权冲突的结果，也即跨界破产案件的连接点涉及到了不同的国家或地区，而不同的国家或地区有着独立的司法管辖权，基于主权独立、司法自治以及本国债权人利益保护等原则，上述国家或地区的法院均主张对跨界破产案件的司法管辖权。可见，不同国家或地区司法管辖权之间的冲突是平行破产程序产生的前提和基础。其二，它是多个破产程序并存，也即多个并存的破产程序都是根据国际私法冲突规范的指引基于不同连接点而享有的司法管辖权，且各个司法管辖权之间都相互独立，从而体现为要么是本国破产程序与外国破产程序并存，要么是外国多个破产程序并存。

（二）平行破产程序之冲突探微

一般说来，根据不同程序间的关系或地位进行划分，可以把平行破产程序划分为主辅型的平行破产程序和完全型的平行破产程序。在前者中，主要破产程序是指外国法院根据债务人主要利益中心的标准依法启动一个独立破产程序，并选举出合适的破产管理人来处理有关债务人破产的全部事务。而辅助破产程序是指本国允许外国的主要破产程序中的破产管理人在本国启动一个辅助程序，并且指定本国清算人有序管理债务人位于本国的财产，在实现本国优先权后，将剩余财产移交外国破产管理人纳入到外国的主要破产程序中进行统一分配。基于此，在主辅型的平行破产程序中，虽然主、辅破产程序并存，但是本国的辅助型破产程序并非是独立程序，其成立和运行仅仅在于协助外国的主要破产程序。由此看来，在主辅型破产程序中，主要破产程序和辅助破产程序二者之间主次分明且地位悬殊，并不构成严格意义上的平行破产程序。而在后者中，对于多个并存的破产程序，则是由各个国家或地区的法院依据本国家或本地区的法律独立行使司法管辖权而形成的，属于司法管辖权之间的积极冲突。有鉴于此，在平行破产程序关系结构中，除了体现为内外之别之外，还体现为主辅之分。笔者认为，内外冲突是缘于管辖权产生的依据不同——连接点的不同，而主辅冲突是缘于管辖权产生依据的重要性不同——连接点的重要性不同，内外之别为先，而主辅之分为后。依此，平行破产程序的冲突若以问题形式体现，将呈现为下述一个结构体系，即：⑴基础性问题。它可以进一步分解或细化为下述两个更为微观的子问题：①本国破产程序与外国破产程序之间的冲突。一是先有外国破产程序，后有本国破产程序，二者之间的冲突该如何协调？二是先有本国破产程序，后有外国破产程序，二者之间的冲突该如何协调？②外国破产程序之间的冲突。多个外国破产程序并存，并请求本国法院予以承认和协助时，本国法院对此该如何进行协调？⑵衍生性问题。即在基础性问题中逐渐叠加主辅破产程序变量，从而推动平行破产程序问题分析的深化：①在本国破产程序与外国破产程序之间，何为主要破产程序，何为辅助破产程序，在本国破产程序与外国破产程序以及主要破产程序与辅助破产程序之间形成一个经济学上的冲突博弈矩阵后，该如何对该冲突博弈矩阵进行求解？②在多个外国破产程序之间，一主一辅之间冲突乃至一主多辅之间冲突，该如何协调？

二、平行破产程序法律协调之比较研究

基于上述一系列平行破产程序冲突的问题，国际性组织、区域性组织乃至国家在立法上进行了长期而不懈的努力与尝试。总体来说，上述努力与尝试主要从两个层面进行，即国际性及区域性平行破产程序法律协调与域外主要国家平行破产程序法律协调。

（一）国际性及区域性平行破产程序法律协调之考察

目前，关于平行破产程序的法律协调，联合国国际贸易法委员会1997年通过的《跨界破产示范法》（以下简称《示范法》）、欧盟2002年通过的《欧盟破产程序规则》（以下简称《程序规则》）以及北美自由贸易区2001年通过的《北美自由贸易协议》（以下简称《贸易协议》）在国际性或区域性层面法律协调领域最具有建设性和代表性，且在实践中运作已经基本成型并取得了较好的操作效果。

⒈本国破产程序与外国破产程序冲突的法律协调。关于法律协调的效力，集中体现在主要破产程序与辅助破产程序的关系上。对此，《示范法》在第28条和第29条做了相应的规定，即在先有外国主要破产程序的情形下，本国法院依然可以据此启动一项本国的破产程序，但是本国的破产程序的效力仅限于依据本国法对债务人位于本国的财产进行处理；在先有本国破产程序的情形下，对于外国法院启动的破产程序，本国法院不得拒绝或终止承认，但是外国破产程序与本国程序发生冲突时，则本国程序优先。《程序规则》大致类似，即规定一国主要破产程序的存在不能成为妨碍另一国启动附属的属地破产程序。但在具体规定的内容上却有所不同：一是严格限定附属的属地破产程序启动地点，仅限于债务人营业所所在地法院享有；[1]二是在主破产程序没有启动时，债权人依法启动一个独立的属地破产程序，需要具备一定的条件，即债务人在 该债权人所在国拥有营业所或债务人“主要利益中心”所在国因法律限制无法启动主破产程序时。当然，在主破产程序启动后，前述的独立的属地破产程序自动成为附属程序。此外，无论《示范法》中的“辅助破产程序”抑或《程序规则》中的“附属的属地破产程序”，其效力仅及于该债权人所在国的债务人财产范围之内，但是在《示范法》项下，辅助破产程序具有域外效力，而在《程序规则》项下，附属的属地破产程序仅具有域内效力。需要注意的是，与《示范法》通过国际性立法的方式以及《程序规则》通过区域性立法的方式来对主要破产程序与辅助破产程序之间的关系进行规定进而对平行破产程序进行法律协调的做法不同，《贸易协议》则另辟蹊径。《贸易协议》主张，贸易协定中的成员国之间出现平行破产案件时，“通常应用合作议定书作为基本规则，使平行破产程序中的管理者得以在案件的各个方面进行合作”。[2]关于法律协调的方式，集中体现在不同破产程序的合作上。对此，《示范法》侧重于强调法院之间在信息交流与共享、破产财产管理与分配等方面进行最大限度的合作，正如有学者所言：“《示范法》实际上是在强制进行程序间的司法合作而非仅仅鼓励这种合作。”[3]而且在其第27条中，还具体规定了合作的形式，如制定一人或机构按照法院的指示处理上述相关事宜，以及法院认为合适的方式进行信息传递，等等。对此，与《示范法》规定的合作主体侧重于法院不同，《程序规则》规定的主体则是清算人，并且在合作的程度上要求更为严格，主要体现在：一是《程序规则》明确指出主破产程序与附属破产程序中的清算人“有义务进行合作与信息交流”；二是《程序规则》要求附属破产程序中的清算人应当给予主破产程序清算人对附属破产程序中的债务人财产的清算及使用提供建议的机会；三是《程序规则》赋予主破产程序清算人对附属破产程序的介入权，包括提出挽救计划、和解方案以及债务人财产的变现及处理等；四是《程序规则》规定附属破产程序中的债务人财产在清偿该国债权人后尚有剩余的，附属破产程序中的清算人有义务将上述剩余财产移交给主破产程序中的清算人。与《示范法》和《程序规则》通过立法方式规定合作的范围与方式不同，《贸易协议》则提倡贸易协定中的成员国通过合作议定书来约束平行破产程序的相关主体方，并要求合作议定书的内容至少包括法院之间合作的决定以及债权人之间信息交流应当采取的措施等。除此之外，在北美自由贸易区的跨界破产案件司法实践中，不少平行破产案件的协调是采用法院间的联合听审的方式进行的。如在Livent公司破产案件中，虽然美国和加拿大法院对同一债务人分别启动独立的重整程序，但是两国法院却通过闭路卫星电视等视频设施进行了两次联合听审，最终成功地处理了该债务人分处两国的财产。[4]显然，上述方式是《贸易协议》鼓励通过跨界破产协议促使平行破产程序间的合作在司法实践中的一次创造性的成功尝试。

2.外国破产程序之间冲突的法律协调。相较于本国破产程序与外国破产程序之间的冲突，外国破产程序之间的冲突则相对较为简单，它主要指当多个并存的外国破产程序（无论是外国主要破产程序与外国非主要破产程序并存抑或多个外国非主要破产程序之间并存）同时请求本国法院的承认与执行时，本国法院如何进行法律协调？对此，《示范法》第30条规定当请求本国法院予以承认或执行的外国破产程序存在着主辅之分时，则本国法院应当给予外国主要破产程序以优先的地位，在此情况下，给予非主要破产程序的救济措施必须与主要破产程序的救济措施相协调。当请求本国法院予以承认或执行的外国破产程序均为非主要破产程序时，则本国法院“应以促进这些程序间的协调为目的，作出给予、修改或终止救济的决定”。[5]而基于《程序规则》的规定，只有债务人主要利益中心所在地法院启动的破产程序即主要破产程序才具有域外效力，而基于债务人营业所所在地法院启动的破产程序仅具有域内效力。因此，在《程序规则》项下，多个外国破产程序并存并同时请求本国法院予以承认或执行的情形不会出现。

综上，无论《示范法》抑或《程序规则》还是《贸易协议》都是对跨界破产案件普及主义理想的一种现实修正或变通，都是对平行破产程序负面影响的一种法律协调或合作，都对国际层面或区域性层面平行破产程序立法产生了重大影响并起到极大的示范效应和指导作用。但是，它们既非法律，亦非条约或公约，不具有普遍性的拘束力，无非只是协调成员国的跨界破产冲突，而非直接提供一套供成员国直接适用的成熟的实体性破产规则，更非要取代成员国国内的破产法，亦非要求成员国国内破产法平行破产程序规则一体化。同时，它们对平行破产程序的法律协调有共识但也有分歧，如在司法管辖权方面，《示范法》与《程序规则》均以主要利益中心为根据对破产管辖权进行分配，并且规定主要利益中心所在地法院启动的破产程序具有普遍性效力或域外效力，在平行破产程序的法律协调上具有较高的契合度；在合作的方式上，《示范法》强调法院之间的合作，但是也规定其他机构如管理人、清算人之间的信息交流与合作。《程序规则》侧重于管理人之间的合作，忽略了清算人之间的合作，对法院之间的合作也没有清晰的规定。而《贸易协议》则注重跨界破产协议的推行以及法院之间合作方式的创新。

（二）域外主要国家平行程序破产法律协调之考察

关于平行破产程序的法律协调，虽然国际性和区域性的立法起到了极大的示范效应，并且收到了很好的实际效果，①但是，平行破产程序涉及到国与国之间的法律冲突，国际性和区域性立法毕竟只是立法性指导和示范，不具有在各成员国内直接适用的法律效力，尚需参加国的国内立法进行配套。因此，国内相关立法对平行破产程序的解决也具有十分重要的研究价值。同时，国内立法对区域性和国际性立法的接受程度、保留空间以及创新发展，反过来对国际性和区域性立法的发展和完善也是一种推动和促进。

至于外国破产程序与本国破产程序的法律协调，无论在法律协调的效力及法律协调的方式上，《美国破产法》都是全盘移植了《示范法》的规定，如第1529条规定应当确保给予外国破产程序的任何救济必须与 本国破产程序相一致，实行本国破产程序优先保护。再如第305条明确要求美国法院或托管人加强与外国法院或外国代表之间的联系与合作。日本也是移植《示范法》规定的国家，其《对外国破产程序的承认和协助法》对平行破产程序所做的规定相比较而言与《示范法》无甚差异，但是也有一些变通性的或具有本国特色的规定，如当国内破产程序与外国破产程序并存时，国内破产程序优先；如果外国程序为主要程序，在采取协助措施符合债权人的利益且没有损害日本债权人利益的情形下，日本法院将承认外国主要破产程序。与美、日两国移植《示范法》的规定态度不同，《德国破产法》却未完全照搬《程序规则》，在法律协调的效力方面，其第354条规定当德国法院对主要破产程序不享有管辖权时，只要该债务人在德国有财产（而不是《程序规则》限定的营业所），德国法院就可以启动一项附属的属地破产程序，且在此情况下启动的属地破产程序要优先于在德国被承认的外国破产程序。对此，显然《德国破产法》的规定与欧盟《程序规则》的规定不一致。但是，《德国破产法》对上述属地破产程序的提起也进行了严格限定：须债权人表明启动该项破产程序对其有着特别利益（如该债权人在外国破产程序中的地位明显劣于德国破产程序）。[6]而在法律协调方式方面，该法第357条的规定与《程序规则》的要求一致，即要求德国破产管理管理人与外国主要破产程序管理人进行信息交流以及协调合作。

至于多个外国破产程序之间的法律协调，美、日、德国的态度基本上保持一致。《美国破产法》要求在救济措施上体现外国主要程序的优先性，对于外国非主要破产程序的救济措施须与外国主要破产程序保持一致，否则需要进行修正。日本《对外国破产程序的承认和协助法》规定，当外国破产程序并存时，外国主要破产程序优于外国非主要破产程序，同时特别规定，符合债权人一般利益的程序优于非主要破产程序。而《德国破产法》则吸收了《程序规则》的规定，确认外国主要破产程序优于非主要破产程序。

三、平行破产程序法律协调对中国的启示

目前，我国对平行破产程序法律协调的相关规定见诸于《企业破产法》第5条：“依照本法开始的破产程序，对债务人在中华人民共和国领域外的财产发生效力。对外国法院作出的发生法律效力的破产案件的判决、裁定，涉及债务人在中华人民共和国领域内的财产，申请或者请求人民法院承认和执行的，人民法院依照中华人民共和国缔结或者参加的国际条约，或者按照互惠原则进行审查，认为不违反中华人民共和国法律的基本原则，不损害国家主权、安全和社会公共利益，不损害中华人民共和国领域内债权人的合法权益的，裁定承认和执行。”据此，该条涉及的主要内容有两点：一是关于本国启动的破产案件的域外效力问题，即对债务人域外的财产具有法律效力；二是关于外国启动的破产案件的判决、裁定的承认与执行问题，即在债务人在本国存有财产的情况下，对其请求予以承认或执行的，按照国际条约或互惠原则酌情承认和执行。由此可见，现行《企业破产法》第5条根本没有触及平行破产程序问题，充其量而言，其规定也就对跨界破产案件的处理提供了一个大略的制度框架，其内容仅限于跨界破产案件的域外效力、承认与执行等，且仍然停留在原则性层面，其操作性层面目前处于一个真空阶段，故而平行破产程序的法律协调更是无从谈起。

随着我国成为世界第二大经济体以及由资本输入国向资本输出国的身份转变，中国企业海外投资的规模越来越大，投资的程度越来越深，在世界各个角落里随处可见中国企业的身影。同时，因后金融危机持续而深入的影响，世界经济不确定性、不稳定性因素依旧存在，故而跨界破产案件层出不穷、平行破产程序也在所难免。在此情形下，中国仅凭一个单薄的《企业破产法》第5条，显然难以保护中国企业在全球潜在破产威胁中的合法权益。有鉴于此，在跨国破产立法“全球一体化仍只是一个遥远的梦想”的情况下，[7]中国在平行破产程序法律协调的国内立法上亟待加强。

通过对上述国际性、区域性以及域外主要国家平行破产法律协调两个层面的考察以及相互之间的比较可以得到一些有益的借鉴，主要体现在两个方面：

其一，本国破产程序与外国破产程序之间的法律协调。首先，重构平行破产程序的司法管辖权。现行《企业破产法》第3条规定，破产案件由债务人住所地人民法院管辖。据此，破产案件的管辖权限定为债务人住所地法院。而《示范法》和《程序规则》的规定则大为不同，即前者以主要利益中心和财产所在地为根据对破产管辖权进行分配，而后者以主要利益中心和营业所为根据对破产管辖权进行分配。相比较而言，中国《企业破产法》对破产管辖权分配的依据显然过于单一而且僵硬，没有考虑到跨界破产案件的复杂性、多样性。考虑到《程序规则》项下欧盟成员的同质化程度以及德国对平行破产程序司法管辖权的突破，其营业所作为司法管辖权分配的依据的覆盖面不足已经显露无疑。有鉴于此，建议《企业破产法》在平行破产程序管辖权的构建上，借鉴《示范法》的规定，采用主要利益中心和财产所在地作为主要破产程序和辅助破产程序的管辖权依据。其次，明确平行破产程序间法律协调的效力。现行《企业破产法》第5条对于跨界破产规定的过于原则、粗糙，而平行破产程序更是无章可循。对此，建议修改现行《企业破产法》第5条规定，采用《示范法》第28条、第29条的规定，当本国破产程序与外国破产程序并行时，给予主要破产程序以普及效力，辅助破产程序以域外效力。对于债务人位于本国的财产，给予本国破产程序以优先权。最后，优化平行破产程序法律协调的方式。建议在修改《企业破产法》时，吸收《示范法》、《程序规则》和《贸易协议》中不同方式的优点，以平等合作理念深化本外国破产程序之间的法律协调，在合作主体、内容、方法等方面提出具体明确的要求。

其二，外国破产程序之间的法律协调。基于外国破产程序之间的冲突情形较为简单，在《示范法》项下仅存在着主辅、辅辅之分两种情形，而在《程序规则》项下则不会存在着外国多个破产程序并存并同时请求本国法院予以承认或执行的情形，因此，建议采用《示范法》第30条的规定，即：当多个外国破产程序并行时，其中有主辅之分时， 给予外国主要破产程序以优先效力，在此情况下，给予辅助破产程序的救济措施须与主要破产程序的救济措施相一致。反之，没有主辅之分时，基于促进外国破产程序间的协调为目的，根据实际情形酌情进行协调。

【参考文献】

[1]张玲.欧盟跨界破产管辖权制度的创新与发展——“主要利益中心”标准在欧盟适用的判例研究[J].政法论坛，2009，（02）.

[2]Evan D.Flaschen&Ronald J.Silverman，Cross-Border Insolvency Cooperation Protocols，in 33 TEX.INTL.L.J.Vol.33，1998，p.587.

篇10

「主 题 词货款，拖欠损失，法律综合防治

引言

据统计，我国大陆地区的货款拖欠发生率（即清偿期届满后不能收回的货款与总货款之间的比率）超过5%，大大高于欧美发达国家0.25-0.5%的比率，并且有不少被拖欠的货款最后都无法收回而形成坏帐损失①。企业收回货款需要花费大量的人力、物力和财力，给企业经营带来很大风险。

法律防治货款被拖欠而产生损失是一项综合性的工作，涉及到各方面的问题。按时间顺序划分可以分为三个阶段，即事前阶段、事中阶段、事后阶段。

一、事前阶段

事前阶段是指商品买卖合同签订之前的阶段，这一阶段的主要任务是调查客户的资信情况，即在历史考察的基础上了解客户的的商业信用、经营情况、资本结构和偿债能力等情况。对客户的资信进行调查是一项重要的工作，调查结果将作为企业是否与客户签订商品买卖合同的决策依据。特别是对于新客户和要求改变交易习惯（如要求增加交易额、延长付款期限和改变付款方式等）的老客户，最好能对其开展资信调查，以保证交易对象都是资信良好的企业，增大应收款的回收可能性。一般说来，资信调查的方法有直接调查和间接调查两种。

1、直接调查方法

直接调查方法是指时客户采取查阅财务资料、参观经营场所和访谈管理人员等方式，直接了解客户信息的方法。将财务资料去伪存真并进行合理分析后，对客户财务状况作出整体的评阶；通过参观经营场所，了解客户的资产结构、工作效率和员工团队精神等；通过访谈管理人员，灵活地了解对客户的其他信息，并进—步核实和验证各种信息的真实性和准确性。

2、间接调查力法

间接调查方法是指通过对客户以外的单位和个人进行调查，间接了解客户信息的方法。间接调查的一般方法有：向工商行政管理部门调查客户的注册登记和年检情况，了解客户的企业性质、股东构成、经营范围和经营期限等；向税务管理部门了解客户的纳税情况；向房地产管理部门调查作为客户经营场所的房地产的权属状况；向行业协会、消费者组织、与客户有经济交往的其它企业等调查客户的行业地位和商业信誉；等等。

必须说明的是，在高度竞争的市场经济条件下，客户的资信状况将随着时间的推移而不断变化，一般不能将客户以往的资信状况视为当前的资信状况并据此作出决策，需重新调查后才能对客户当前的资信状况作出准确的评价。另外，还要管理好与客户交往所产生的各种资料，认真地归档保存，以便在需要了解客户的资信状况时有一些必要的参考依据。

二、事中阶段

如果经过事前阶段的资信调查后，决定赊销商品给客户的，则进入防治货款被拖欠而产生损失的事中阶段。事中阶段是指签订商品买卖合同至货款支付期限届满前的阶段。这一阶段的主要工作是签订好商品买卖合同并制作和保存好合同履行记录、采取债权（即应收帐款在法律领域的称谓）保障措施、依法行使不安抗辩权等。

（一）签订好商品买卖合同并制作和保存好合同履行记录

签订好商品买卖合同并制作和保存好合同履行记录的意义主要体现为两方面：一是为债权的存在提供依据，二是为债权的内容提供依据。

对于第一个意义而言，法律规定只有依约履行了交货或提供服务的义务且没有获取对等给付的一方才享有债权，所以，商品买卖法律关系已经成立的事实（该事实靠商品买卖合同证明）和企业自身已经履行合同义务的事实（该事实靠合同履行记录证明，一般为公司的送货单和开具的增值税发票。）同等重要，两者缺一个可，只有两者齐备才能证明企业的债权是被法律承认和保护的债权。债权合法地存在的证据能保障债权人在提起诉讼或仲裁时获得胜诉，但其作用不仅体现于此，其更主要的作用体现为随时警示债务人，表明该债权债务是有法律强制执行力的，从而督促债务人认真履行义务。

对于第二个意义而言，合同条款必须合法、完备并且毫无歧义。如果合同条款不合法，会导致合同全部或部分无效，使债权难于实现；如果合同条款不完备或有歧义，则可能使合同欠缺必要条款而不成立，或者合同己成立但因一些事项约定不明确或没有约定，从而埋下争执的伏笔，同样不利于债权的实现。

（二）采取债权保障措施

采取债权保障措施也就是为债权设定担保。债权的担保分为一般担保和特别担保。债权的一般担保是债权本身效力的体现，此时，债务人的全部财产都是确保债权实现的责任财产，这一类债权被称为普通债权。对于同一债务人的各普通债权都是平等的，没有优劣之别。由于债务人的财产可能因正常的商业竞争或因债务人的恶意转移而减损，当减损到不足于清偿各普通债权之和时，普通债权的实现便面临很大的风险。债权的特别担保也就是《担保法》所指的担保，被特别担保的债权称为担保债权。在效力上，担保债权从两方面突破了普通

债权的限制：（1）扩大了为债权提供一般担保的财产范围 ，不仅包括债务人的全部财产，也包括第三人（即保证人）的财产；或者（2）被特别担保的债权具有特别的效力，可以优先受到清偿。所以，担保债权实现的风险被大大地降低了。

根据《担保法》的规定，担保分为两大类：一类是人的担保，也称信用担保，主要是指保证的担保方式；另一类是物的担保，包括抵押、质押和留置等担保方式。我拟只对对商品买卖关系中最常运用的保证和抵押作以重点介绍。

保证，是指由债务人之外的第三人（即保证人）以其全部财产为债权的实现提供一般性担保。保证担保方式具有设定简便、适用范围广泛等忧点。相对于没有保证的债权而言，有保证的债权扩大了为其提供一般性担保的财产的范围，既不仅有债务人的全部财产为债权提供一般性担保，还有保证人的全部财产为债权提供一般性担保，从而使债权的实现更有保障。但是，保证人的财力状况如债务人的财力状况一样，毕竟是一种可变因素，当出现保证人财力状况恶化的情况时，便与没有保证无异，这也是保证担保的局限性。所以，对于数额较大的债权，不宜采用保证担保方式。保证责任可分为一股保证责任和连带保证责任，相比较而言，承担连带保证责任的保证更有利于保障债权的实现。如果债权在主债务履行期届满后仍没有得到清偿，则连带保证责任条件下的债权人既可以要求债务人与保证人中的任一者履行债务，也可以要求债务人与保证人两者一起履行债务；而一般保证责任条件下的债权人却只能先向债务人提起诉讼或仲裁，只有等到诉讼或仲裁的结果被强制执行后仍不能实现债权时，才可以要求保证人履行债务。综上所述，债权人应尽量选择资信良好、财力雄厚的第三人作保证人，同时尽量将保证方式约定为连带责任方式。

抵押，是指债务人或第三人（这两者又都可称为抵押入）提供特定的物为债权的实现提供担保，当债务人不履行债务时，债权人（又称抵押权人）得以该物折价或拍卖、变卖该物的价金优先受偿。抵押担保方式的优点不但表现为对债权的保障性强，也表现为无须移转抵押物的占有，不影响抵押物的使用和收益。在抵押担保方式中，抵押人的资信状况和偿债能力不再重要，重要的是抵押物的价值是否相当于或大于债权债务额，这是实现抵押物价值时能否使债权受到完全清偿的最后保障。还有，抵押人是否有对抵押物的处分权至关重要，

对抵押物没有处分权的抵押人的抵押行为无效，如企业将租来的厂房抵押给抵押权人的行为即是。这时，抵押权人不能要求以厂房的价值抵债，只能通过其它方式争取实现债权。所以在设立抵押权之前，抵押权人必须先查清抵押人是否为抵押物的所有人，或者抵押人是否依法享有处分抵押物的权利。另外，必须将抵押合同提交到有关部门进行登记，这是大部分抵押合同生效的前提条件，是全部抵押合同能够对抗第三人的前提条件。否则，严重的后果将使抵押合同不生效，债权不发生抵押担保的效力；较轻的后果也将使抵押合同不能对抗第三人，在抵押人将抵押物转让给第三人后，抵押权人不能再提出行使抵押权的主张，与自始没有设定抵押权无异，从而使债权的实现缺乏保障。

必须注意的是，保证与抵押作为特别担保，除了担保效力强是其区别于一般担保的特征外，必须履行一定的法律手续也是其另一个重要特征。进行保证或抵押担保时，必须签订保证合同或抵押合同，或者在主债权债务合同中明确地约定保证条款或抵押条款。这样才能产生其应有的担保效力。

当然，企业在要求债权担保的同时，必须考虑到机会成，客户有时并不愿意提供担保， 如果企业坚持担保要求的话。可能会失去一次销售机会。但是， 如果出现下列情况之一时，企业应尽量要求客户提供担保： （1）交易对象是新客户；（2）客户要求增加信用交易额，特别是毫无征兆地突然要求增加交易额；（3）客户要求改变交易方式，如要求延长付款期限；（4）客户内部出现了问题，如其在行业内的信用下降、诉讼缠身、投资项且出现重大失误等。

（三）依法行使不安抗辩权

商品买卖可分为签订合同和履行合同两个阶段。一股而言，合同签订后都需经过一段时间才能履行完毕。在这段时间内，如果合同规定应先履行义务的一方发现对方财务状况恶化或对方根本没有履约能力，则应先履行义务的一方可暂时中止履行合同，并要求对方为此提供担保，否则，应先履行义务的一方可以解除合同。这种可以中止履行合同的权利在法律上被称为不安抗辩权。在商品赊销合同关系中，约定由企业先交付货物，再由客户在一定期限内支付货款。如果企业在交付货物前或交付了部分货物后发现客户有财务状况恶化或客户根本没有履约能力的证据，可以依法停止交货，以尽量避免货款无法回收而产生更大的损失。必须注意的是，企业在决定中止供货前必须掌握客户财务状况恶化或客户根本没有履约能力的确凿证据，决定中止供货后应及时通知客户，如果客户在接到通知后提供了可靠的担保，企业应恢复供货。

三、事后阶段

如果超过了约定的付款期限客户仍没有支付货款，这表明货款已经不幸地被拖欠，防治货款被拖欠而产生损失的工作进入事后阶段。事后阶段是积极追收被逾期拖欠货款的阶段。这一阶段的主要工作是在及时掌握货款被逾期拖欠信息的基础上，采取灵活多样的方式追收货款。

（一）及时掌握货款被逾期拖欠的信息

一般而言，如果客户方面出现了下列情况，则表明货款很可能被逾期拖欠：（1）在付款期限内以各种借口作为不能马上付款的理由，如已把支票寄出、货物质量有问题、货物与单据不符等；（2）突然推翻付款承诺，如以资金周转困难等理由要求延期付款或开出远期票据等；（3）在货款仍未还清的情况下要求继续赊购货物甚至要求增大信用交易额；等等。当此之时，企业应尽量调查和了解清楚客户当时的资信状况和经营情况，分析客户是否有意逾期拖欠货款，以争取主动。

（二）采取灵活多样的方式追要货款

货款被逾期拖欠后，企业可以采取灵活多样的方式进行追收，包括企业自追、诉讼追收和委托追收三种方式：

1、企业自追

企业自追是指企业以自身的力量向客户追收被拖欠的货款，适用于货款刚被逾期拖欠的时候，并可区别追讨对象为大客户、一般客户和高风险客户而采取不同的策略。

对于大客户逾期拖欠货款，企业应根据不同的情况采取不同的措施，以处理好商业机会损失与货款回收风险之间的关系。根据“二八原理”（经济学上的重要法则，全称应叫“80／20效率法则”，是意大利经济学家帕累托1897年发现的。它的意义是：一个事物20％的特性决定了事物80％的重要性，应该把80％的时间花在20％的事情上。说得再通俗一些，就是关键的往往是少数，少数决定多数）②。所以，企业20％的客户往往承销了企业80％的产品，对于这些20％范围内的大客户拖欠货款的情况，企业应非常重视，最好由业务部门负责人直接面访客户，了解其拖欠货款的原因。如属暂时财务困难而拖欠，则企业应持理解的态度，并尽力帮助客户度过难关。如属财务状况恶化或经营出现严重困难而拖欠，则企业应立即停上供货，并严密观察客户的情况发展，当客户的情况恶化到无法恢复的地步时，企业应立即采取灵活多样的措施进行大力追讨。企业与大客户的交易额一般都比较大，如果这部分货款无法回收，损失是巨大的，必须认真对待。

对于一般客户逾期拖欠货款，企业可采用一般追讨程序处理：如在货款被逾期拖欠的第一个月内，应发出要求客户付款的通知；如在货款被地逾期拖欠一个月后仍没有收回的，应适当采取措施增加客户的压力，如减少或取消信用额度、停上继续供货等；如在贷款被逾期拖欠两个月后仍没有收回的，应郑重向客户表明企业已将该项业务当作专案处理，如客户继续持拖延或拒绝还款的态度，企业将采取进一步的法律措施进行追收，如在货款被逾期拖欠三个月后仍没有收回的，应采取诉讼追收或委托追收的方式处理。值得一提的是，企业也可以采取向客户多次发出付款催告函的方式进行自我追收，并在催告函中表明：如果客户在一定的期限内还款则可免予收取利息和滞纳金，甚至可以给予一定的折扣，否则，客户不但要依法支付利息和滞纳金，还要赔偿因此而给企业造成的损失，同时企业也将减少、取消客户的信用额度甚或停止继续供货。一般客户特别是那些不是存心拖欠货款的客户在权衡利弊之后，有可能自觉地清还贷款。当然，企业在采用一般追讨程序的同时，应尽量了解客户逾期拖欠货款的原因，如属客户财务恶化而拖欠，则应立即采取灵活多样的措施进行大力追讨。

对于高风险客户（即信用不良客户）逾期拖欠货款，企业应严肃对待，立即停止供货，尽快调查清楚客户逾期拖欠货款的原因。纵属暂时财务困难而拖欠，企业也应在严密观察客户情况的基础上起码采取前述一段追讨程序进行追讨；如属客户有能力偿还货款而又故意拖欠，则应立即采取灵活多样的措施进行大力迫讨，以防客户利用抽逃资金、转移财产、申请破产或以欺骗手段注销企业等方式逃避债务。

值得一提的是，企业应非常注意法律保护债权的诉讼时效为两年的限制，最好能取得在两年的诉讼时效期间内企业曾经催告拖欠货款的客户还款或拖欠货款的客户曾经承认债权的确凿证据，以使诉讼时效发生中断的法律效果。从而使企业的债权一直受法律保护。否则，如果在两年的诉讼时效期间内没有发生诉讼时效中断的事实，企业也没有在这两年内提起诉讼，则企业将丧失胜诉权，法律将不再强制拖欠贷款的客户还款，企业收回被拖欠的货款也将变得非常困难（除非拖欠货款的客户自愿还款）。

2、诉讼追收

诉讼追收是指企业向法院提起诉讼或向仲裁委员会申请仲裁并根据裁判结果促使客户清还被拖欠的货款，适用于企业自我追收失败以后，诉讼追收是目前比较常用的一种追收方式，其优点是由权威机构作出的裁决对拖欠货款的客户具有威慑力，且最后的裁判结果被依法赋子可强制执行的效果，取得最终裁判结果的企业能随时申请法院强制执行拖欠货款客户的财产，从而使企业在往后的追收过程中居于主动地位。其缺点是企业必须预先支出一笔费用，包括诉讼费、财产保全费、强制执行申请费、律师费等；另外，拖欠货款的客户可能因经营亏损而没有可供强制执行的财产，或者通过恶意转移财产、申请破产等途径逃避财产被强制执行。这时，企业被拖欠的货款同样难于收回。

3、委托追收

委托追收是指企业委托律师事务所等单位要求客户清还被拖欠的货款，适用于企业自我追收失败以后。委托追收的优点是企业一般无需预先支出费用，避免最终可能无法收回贷款而出现的双重损失；另外，受托单位一般都精通法律，实践经验丰富，同时也依法拥有较多的工作手段，一般都能取得较好的效果。

结束语

防治货款被拖欠而产生损失的工作是一项系统性很强的工作，每一环节的工作都必须做好，否则，被拖欠的货款便可能因此而无法收回。总之，事前采取周密的防范，事后进行妥善的处理是做好防治货款被拖欠而产生损失的工作指导原则。同时，防治货款被拖欠而产生损失的工作也是一项法律性很强的工作，每一环节的工作都必须依法办事，以使企业因赊销商品而产生的债权保持应有的法律威慑力，促使拖欠货款的客户不敢怠于履行付款义务。

参考书目：

1、《21世纪经济报》

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关键词：物权法；国有土地；使用权出让；完善

一、房地产一级市场法律制度缺陷

（一）现行国有土地使用权出让制度相关法律体系

《物权法》对建设用地使用权即城镇国有土地使用权只做出了原则性规定。《土地管理法》和《房地产管理法》并未详细规定土地使用权出让和流转的具体制度，主要还是侧重于规范行政机关对土地的管理，其实质是经济行政法。目前对国有土地使用权出让进行调整未形成公法和私法区别分明的法律规定。

（二）土地使用权期限

《物权法》中规定住宅建设用地使用权期满后自动续期，但没有规定非住宅建设用地的使用权期限。

1、《暂行条例》第40、47条规定有偿使用权人地上其他附着物的使用权由国家无偿收回，这对于土地使用权受让人是不公平的，有违民事主体平等原则和交易公平原则。

2、国有土地使用权期限相对建筑物的使用期限较短，国有土地使用权到期时，土地所有权人也获得地上建筑物所有权，这使得地上建筑物上的财产利益不能完全实现或者不可能实现。

3、由于土地使用权期限偏短，使得国有土地投资率逐渐下降，短期行为逐渐增加，不合理的开发利用国有土地，造成越来越多的土地资源被浪费。

现行法律没有规定如何续签土地使用权。同时由于国有土地使用权续展的法律程序复杂，还需经过土地管理部门的重新审批，这些都对国有土地使用权人利益的实现不利。《物权法》中对土地使用权续期的也只做了一些原则性规定，在程序和内容上还不够完善。

（三）土地使用权出让与土地登记制度衔接

根据《物权法》第139条、《暂行条例》第16条、《土地管理法实施条例》第3条可以看出我国不动产物权采用“债权契约与登记生效”的立法模式。

多年以来，我们片面强调登记的行政管理功能，忽略了登记的公示功能。登记制度是一种对市场进行宏观监控的法律制度，在登记过程中，通过登记的实质审查，能够发现土地所有权和土地使用权非法流转问题，及时纠正土地交易中的违法行为，确保国家对不动产交易市场的宏观调控能力。①我们应充分发挥土地登记制度在市场调控配置土地资源中的作用。

《物权法》公布之前，我国法律只规定了土地初始登记和变更登记，如果国家在合同生效但没有完成登记时，就同一土地与第三人签订出让合同并完成了登记，如此第一个合同中的受让人只能请求出让方承担违约责任。从实践的考察来看，由于物权的出让人一方常常在物权变动中居于经济或地位上的优势，而物权受让人常常居于劣势，物权出让人的违约可能性较高。②因此，如何使受让方在进行登记时防止第三人的介入，同时规范土地管理部门的出让行为，实现国有土地使用权的顺利移转，是当前立法的着重点。

二、国有土地使用权出让法律制度的完善

（一）明确立法

有了统一、完善的国有土地使用权出让法律制度，个人、企业可以通过正当的法律途径获得土地使用权。基于此，需要一部专门规范国有土地使用权的法律，将调整土地使用权出让从土地行政立法中分离出来。

（二）土地使用权出让的相关民事立法

明确出让主体、经营授权制度。城镇土地属于国家所有，国务院是法定的唯一所有权代表，而事实上却是各级地方政府占有土地，并且行使使用权和处置权。土地资产处置权力主要集中在市、县级政府。中央和地方各级政府之间权责关系不够明确，在整个土地管理系统内无法形成一个有效的自我约束机制，导致土地管理监督的外部性，土地管理仍然停留在“一管就死，一放就乱”状态，暴露出越来越多的问题。③因此，应该明确界定各级政府土地产权边界，将国家土地所有权和土地行政管理权区分开。

（三）严格控制土地使用权招、拍、挂出让方式

严格限制协议出让方式的适用范围，应该规定实行协议出让为招拍挂的兜底方式，并严格限制审批权限及其程序，明确协议出让方式的最低价标准。

（四）修改土地使用权期限

《物权法》第149条没有对工商业等非住宅建设用地使用权期限做出明文规定，这需要法律、法规作出补充。国有土地使用权出让不等同于土地所有权买卖，故不能实行无期限使用土地使用权，否则土地所有权形同虚设。

（五）完善土地使用权续期制度

首先，明确续期制度完整框架和内容。其次，明确前后土地使用权出让合同关系。最后，明确不同类型土地使用权最高期限的同时，对这些不同类型应确立不同的续展出让金。

（六）完善充实土地登记制度

从登记的角度讲，应当建立以土地登记为中心的登记制度，政府机构内部可以专门设立登记机构，统管不动产预先登一记有关事宜，土地使用权出让预先登记是其登记的一个部分。④同时，应建立登记机关的责任制度，由于登记机关的故意或重大过失造成登记错误，从而给当事人造成重大损失的，登记机关应当承担赔偿责任。

（七）土地使用权出让的行政立法

土地开发不仅涉及到土地开发行业本身的管理问题，而且涉及到一系列的行政程序问题即土地利用总体规划和城市规划，这些问题都物权法都无法调整。

注解：

① 王利明.物权法研究[J].中国人民大学出版社，2004（203）.

② 梁慧星.中国物权法草案建议稿[J].社会科学文献出版社，2001（114）.

③ 潘世炳.委托一理论及国有土地产权分级授权管理[J].中国土地科学，2005（8）.

④ 王利明.物权法研究[J].中国人民大学出版社，2004（223-224）.

参考文献：

[1] 刘玉婷.国有土地使用权出让合同中政府法律风险防范机制研究[D].西南政法大学，2014（3）.

[2] 刘莉.国有土地使用权出让制度与实践研究[D].中国地质大学，2007.

[3] 周朝阳.完善国有土地使用权出让制度的法律思考[D].南京师范大学，2007.

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一、乳制品行业之奶粉

翻开中国的乳制品的发展史，第一页应当是从最原始的现榨豆浆掀起的，然后是豆奶粉、奶粉，最后进入液态奶时代才真正开始了中国乳制品繁荣期。

在初识牛奶的中国，在“一杯牛奶强壮一个民族”的口号下，奶粉曾经承担着开拓中国牛奶产业的重任。经过十几年的发展，至今奶粉仍然没有脱离当初的目标消费者模式：儿童和老年人，而且还有专一化的趋势，即更加专注于婴儿分段和中老年人。竟其原因，除了液态奶极其容易大众化而奶粉存在着严重方便性障碍之外，更深层的原因是消费者对婴儿饮用液态奶的不信任心理，在消费者心目中，奶粉毕竟在安全、营养价值和功能上比大众化的液态奶要强得多，而且以我个人的理解，其实其中还暗含着一种母亲在“烫奶”、“喂奶”的过程中一种情感的传递。

奶粉不会因液态奶的挤压而退出市场，甚至可能由于消费者对液态奶的深度麻木而反过来选择奶粉，所以反而因其已经形成的高档、安全、营养更丰富、功能更可信形象而与液态奶过于大众化的区隔而有扩大化的趋势。特别是婴儿奶粉的规模更会扩大，甚至还会向两个方向延伸：一是向孕妇方向，二是向中青年方向。向孕妇方向的延伸是将对婴儿的关怀提前，而向中青年方向延伸则是将奶粉走向“白领大众时尚化”。同时，奶粉在以消费者为方向延伸的同时，其功能也会进一步细化与提高，而这些功能肯定会超越以前的常规功能而与现实相结合，如强调瘦身、美容，赋予其以时尚化特性，将其饮用环境从家庭引申到办公室、旅行、休闲活动中等。

随着进口奶粉的价格降低，奶粉的整体价格会降低，即所谓高档和中档产品的价格普遍下降，而且由于价格空间小而配送成本高，液态奶走向农村会遇到瓶颈，相对具有较大价格空间的奶粉则具有向农村配送的空间，所以从价格上、配送可能性上、农村生活水平的提高几个方向来看，奶粉会由于逐步走向农村而进一步扩大规模。

二、乳制品行业之液态奶

尽管很多人仍然沉浸在前几年液态奶的高速与超高速发展状态中，尽管很多人对2004年以后液态奶趋缓整体发展速度和较低的整体利润率感到心理难以接受，但只有现在的发展速度和利润率才是一个行业最为正常的水平，因为没有永远的高速度和永远的高利润率的市场，那种不平衡心理只能表明某些人思维的幼稚，或是对不劳而获的期盼，相信真正成熟的企业如那些正春风得意的超级大企业，如伊利、蒙牛、三鹿等的心态会十分平和。

液态奶现在的状况向所有相关企业宣告如下事实：

第一，在液态奶上，任何人任何企业趁着市场自然高速增长而不费气力、不费脑子即可获得成功的情况已经一去不复返了；

第二，如果哪个新企业还向白奶方向投入，等待他的肯定是失败，因为行业垄断已经形成；

第三，现在需要寻找其它较高增长速度、较高利润产品，而这需要企业有极强的市场敏感度和策划、决策水平，才能实现企业的跨越式发展；

第四，如果企业不能寻找到新的产品，那么现在已经进入了考验企业资本实力与资本使用效率、人才与人才管理等整体经营水平的时代。

液态奶会向什么方向发展？

蒙牛酸酸乳的成功已经暗含了液态奶向乎所有的发展方向：

第一，酸奶将是液态奶的发展方向，如乳酸饮料、非活性乳酸菌饮料、活性乳酸菌饮料，特别是发酵型真正的酸奶，这一点已经得到了市场的印证；

第二，以功能化为基础的市场细分将是液态奶的下一个发展方向，如针对白领阶层的功能化产品、针对少年儿童的功能化产品、针对中老年人的功能化产品，针对女性的功能化产品，这一点已经是“暗流涌动”“山雨欲来风满楼”，并即将得到市场的印证；

第三，以年轻人为市场启动点的大众化、时尚化，如产品饮料化、包装大众化、价格大众化、情感时尚化等，这一点已经在酸酸乳上得到了印证，并将成为今后各企业以后市场运作的主要手段；

第四，将牛奶与其它类型产品进行混合，如果汁奶、茶奶、醋奶、咖啡奶等，这一点已经在同类型产品出现，有的还形成了一定的市场规模，今后将出现更多混合型乳品。

第五，市场基础的优劣程度成为液态奶企业成败的关键条件之一，如铺市率、服务水平、稳固度等，蒙牛奇迹就印证了这一点，许多人只看到了蒙牛疯狂的广告轰炸和不间断的促销及成功的结果，事实上，蒙牛同时在市场网络的建设与管理上也做得异常出色。

三、乳制品行业之奶酪

如果说液态奶是天生的大众型产品、奶粉是天生的特殊人群型产品的话，那么奶酪则是典型的白领大众型产品，它相当于葡萄酒。因为它的消费附上了某种特殊的文化、特殊的气氛、特殊的气质，即使到了推广的成熟期，奶酪顶多会处于象奶粉一样的市场地位，但决不会象液态奶那样成就一个时代。

从乳制品进口总值来看，增长率最快的是干酪，近3 年的平均增长率达到了75.91%，超过了乳品总量增长速度的3 倍，干酪、奶油目前尽管市场每年销量均已有2000吨左右的规模增长，且90％均来自进口，意味着中国的干酪市场已经开始启动，例如光明就预计2005 年干酪销售增长100%，达到1.2 亿元。但是，奶奶酪仅限于一线城市的中高消费人群，而且规模极小。而影响奶酪规模的最基本因素是消费习惯和价格问题导致的销售范围较窄。而且，对中国绝大部分老百姓来说，奶酪至今还不知道是什么东西，所以目前市场总量不过1万多吨的奶酪要形成气候，尚需8－10年的消费意识培养。

但是，奶酪在相当长一段时间内肯定会是一种销售不大利润率很高的产品，对许多有较高经营水平的企业来说，将是投资的一种不错选择。

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关键词：资产交易 企业实质性 税制管理

在国家税务总局《关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函〔2009〕285号）及《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）出台前企业通常会选择股权收购的办法来达到资产收购的目的，因为该方法手续简便，加上缺乏监管，不少企业采用按原价转让股权的方法逃避股权转让环节的税费，但该方法存在很大的税收风险，并且会将转让方的税负转稼给受让方。下面我们通过一个例子分析用不同的方法进行实质性资产交易所产生的税收成本及各自的利弊，以帮助企业选择最佳方案。

例：A公司是一个有限责任公司，注册资金为2000万元，由甲（法人）投资1500万元，占注册资本的75%，甲公司是一个由自然人投资的有限公司，乙（自然人）投资500万元，占注册资本的25%。假设A公司账面的主要资产为房产，账面价值为1800万元，其余为流动资产200万元，A公司尚未开始生产经营。B公司欲以3820万元的价格收购A公司的房产，交易完成后A公司将收益进行分配，甲公司也将投资收益向其股东进行分配（甲公司无亏损），即A公司将转让实质性资产的收益最终分配到自然人手中。

一、不同方法下交易产生的主要税收成本

（一）A公司以房产作价3820万元入股B公司，再由A公司股东将股权按A公司净资产3515万元的价格转让给B公司股东

所得税：

①A公司以非货币资产投资，资产转让所得

3820-1800=2020万元

2020*25%=505万元

根据国税发〔2000〕118号关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知第三条规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

②甲公司股权转让所得

（3820+200-505）*75%-1500=1136.25万元

1136.25*25%=284.06万元

根据国税函（2010）79号关于贯彻落实企业所得税若干税收问题的通知第三条：企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

个人所得税：

①乙投资收益

（3820+200-505）*25%-500=378.75万元

378.75*20%=75.75万元

②甲公司股东投资收益

1136.25-284.06=852.19万元

852.19*20%=170.44万元

契税：A公司以房产投资，交易双方需缴纳契税

3820*2%*2=152.80万元

税收成本合计为

505+284.06+75.75+170.44+152.80=1188.05万元

（二）B公司以公允价值4020万元收购A公司股权

所得税：

①甲公司股权转让所得

4020*75%-1500=1515万元

1515*25%=378.75万元

根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：企业股权收购相关交易处理规定，被收购方应确认股权转让所得或损失。

②A公司账面房产不能按公允价值调整，公司不确认资产转让所得，账面房产按公允价值计量与按账面价值计量产生计税基础差异并产生所得税差异。

计税基础差异：3820-1800=2020万元

所得税差异：2020*25%=505万元

根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：企业股权收购相关交易处理规定，被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。

个人所得税：

①乙投资收益

4020*25%-500=505万元

505*20%=101万元

②甲公司股东投资收益

1515-378.75=1136.25万元

1136.25*20%=227.25万元

税收成本合计为

378.75+505+101+227.25=1212万元

（三）B公司吸收合并A公司，以非股权支付形式支付对价4020万元

所得税：

①A公司清算所得

4020-2000=2020万元

2020*25%=505万元

根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：

企业合并，合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础；被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。

②甲公司股权转让所得

（4020-505）*75%-1500=1136.25万元

1136.25*25%=284.06万元

个人所得税：

①乙投资收益

（4020-505）*25%-500=378.75万元

378.75*20%=75.75万元

②甲公司股东投资收益

1136.25-284.06=852.19万元

852.19*20%=170.44万元

税收成本合计为

505+284.06+75.75+170.44=1035.25万元

从上面的例子我们可以看出，在实质性资产交易中转让方的股权结构不同会产生不同的税收成本，一般情况下法人资本占的比例越高，税收成本越高，造成这种结果的原因为。一方面是由于企业所得税比个人所得税的税率要高5%，另一方面是由于税法规定股权转让收入不能等同于股息、红利等投资收益，不享受免税政策，其中包含着重复征税的因素。如果上例中A公司的股权结构为甲（法人）投资500万元，占注册资本的25%，乙投资1500万元，占注册资本的75%，三种方法计算的税收成本分别为1036.55万元、1010万元、883.75万元，因此在公司成立时就应根据投资策略做好筹划。

二、不同方法的利弊分析

（一）A公司以房产作价3820万元入股B公司，再由A公司股东将股权按A公司净资产3515万元的价格转让给B公司股东

优点：

（1）A公司可以承续；

（2）交易的资产可以按公允价值在B公司入账，并进行摊销。

缺点：

（1）需要缴纳契税，成本较高；

（2）需要进行两次股权变更，房产权证需要进行变更，手续较繁锁。

（二）B公司以公允价值4020万元收购A公司股权

优点：

（1）A公司可以承续；

（2）只需进行一次股权变更，房产权证无需变更，手续简便。

缺点：

（1）该方法虽然在交易的当时比另外两种方法需要缴纳的税收较少，但由于该方法下，交易资产的账面价值保持不变，会将税负转稼给受让方，因此在交易时必须将该笔税务成本考虑进去；

（2）在A 公司转让股权时，受让方付出的股权投资成本将大于其在A公司所占股权的份额，该部分差额当受让人为法人时可在其股权投资成本中体现，当受让人为自然人时就无法体现，自然人股东在今后收回投资时存在被重复征收个人所得税的风险。

（三）B公司吸收合并A公司，以非股权支付形式支付对价4020万元

优点：

（1）交易的资产可以按公允价值在B公司入账，并进行摊销；

（2）税收成本较低。

缺点：

（1）A公司需要进行清算；

篇14

在一个没有法律也没有法官的社会中，无论是惩罚过去的侵害，还是威慑未来的侵犯，欧美尼德斯们的角色都非常重要，其所具有的一系列天职也与后世刑罚极为类似。故此，专以惩罚为职的欧美尼德斯其实是一个古老的法律原型，复仇与法律之间深刻的历史关联，正可以通过她们隐喻出来。但是，在人类的正义舞台上，复仇女神却不能一直担当主角。国家产生以后，社会有了专司惩罚与保护的公共法律机关，亦有了具体执行此一职能的专门从业人员，从此，欧美尼德斯便不得不退出历史舞台，在人们的遗忘中渐渐沉睡了。

但是，法律替代复仇只是在制度上，而非在人们的感情上，只要人们的复仇心不曾消失，在执法不公，或者任何法律不能尽到警察与法官责任的时刻，欧美尼德斯们随时都可能苏醒。在解放区作家笔下，欧美尼德斯们就是这样醒了。她们化成了报仇伸冤的泣血哀号、血债血偿的激愤呼声，也在主人公悲愤难抑的阶级仇民族恨里翻滚、涌动。是谁唤醒了她们?对此，解放区作家通过其二元对立的道德/法律叙事，作出了总结性回答:欧美尼德斯们醒了，她们是来报没有法律纠正的那种仇的。

第二章在报应正义的天平上

在一个二元对立的道德/法律叙事框架中，解放区作家集体想象出了一个 非义甚至邪恶的旧有公权力形象。它不仅不再向人民履行那个古老的复仇承诺向各种犯罪及违法侵害行为复仇，反而任由自身堕落成了非正义的来源、人民身休与生命，精神与财产的最大侵害人。既然如此那么，受害人民便只有自己起来纠正那些没有法律纠正的仇，甚至直接可向罪恶的国家、法律复仇。

如此，通过一种极易为中国观众理解的复仇逻辑宫逼民反，解放区作家向读者呈现了一个有着深厚现实根基的仇恨社会心理空间。这一道德/法律叙事框架中的复仇主题，侧重于复仇现实根源的挖掘而非复仇者民族性格的寻根，这对于启蒙作家单纯以国民性批判为旨的复仇主题内涵，固然不可谓没有补充、丰富之功，但对于复仇权利这一时代政治课题的论证而言，仅此却又是单薄的，远远不够的。

而对于研究者来讲，仅仅发掘解放区复仇文学主题的现实内涵，单单在现实合理性上考察文本的复仇正义话语，同样也是片面的，远远不够的。譬如，当一桩桩没有法律纠正的仇出现在文本的某一段落，被害人(或其亲属)已经在现实上拥有了复仇权利的同时，作家为什么还要再费笔墨，倾力渲染犯罪客观损害形态之重，行为人主观恶性之大呢?当报仇!报仇的激愤呐喊，杀人偿命，欠债还钱式的标语、口号、语言、心理以极高频率在解放区文学文本中四处散落，反复出现的时候，是什么赋予了它们无可置辩的正义性与无需论证的真理性?这些总是为人忽略的文本细节是否内涵着另一重复仇正当性逻辑?如果是的话，逻辑在哪些方面影响了解放区复仇文学主题，使其带上了何种阶段性特征，具有了哪些独特面貌?又有什么值得反思之处?对于这些研究解放区复仇文学主题必须加以探讨的问题，本文引入了一个刑罚学术语报应刑来加以解决。

第三章结语

鲁迅在《革命时代的文学》中说:怒吼的文学一出现，反抗就快到了;他们己经很愤怒，所以与革命爆发时代接近的文学每每带有愤怒之音;他要反抗，他要复仇。先生此语，道出了复仇、革命与文学之间的密切关联，同时也指出了怒吼的文学，也即复仇的文学、反抗的文学与社会政治革命之间的内在沟通。这是极有见地的观察。苏俄革命将起时，即有复仇的文学出现;19世纪上半叶被俄国、奥地利、普鲁士三国瓜分的波兰，尽管其独立靠的是第一次世界大战的催发，但在此之前却早有密茨凯威支、斯洛伐支奇、克拉旬斯基三位复仇诗人在为国家独立、民族解放而呼号反抗、呐喊复仇了。