土地使用税征管建议精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇土地使用税征管建议，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词土地利用政策；农田水利设施；盐碱耕地；农户意愿

中图分类号F205 F321.1文献标识码A文章编号1002-2104（2014）03-0154-07doi：103969/jissn1002-2104201403022

土壤盐渍化是世界农业可持续发展面临的主要环境问题之一。为满足粮食需求，盐碱地开发利用为许多国家和地区所重视。我国盐碱地面积大、类型多，广泛分布在干旱、半干旱和半湿润地区[1]。大量科学研究和生产实践表明，根据水盐运动规律，运用不同农田水利工程，建立完善的灌溉和排水系统是调节区域水盐平衡、控制盐分积聚、治理盐碱耕地、防范次生盐渍化发生的重要措施[2-3]。

农田水利设施投资回报周期长、回报率低，国家和政府是主要投资主体，私人资金很少投入，因此农田水利设施具有公益性。但农田水利设施的使用具有公开获取性及非排他性，因此用水户之间竞争性和拥挤性特点突出。农户作为理性经济人，其生产经营活动要么力求使私人边际成本等于私人边际收益，要么向外部转嫁成本，但不会自己承担外部成本，因此在公共财政扶持不足的情况下，农田水利设施供给结构扭曲、灌排设施老化，末级渠系和田间工程短缺，这成为制约盐碱地农业持续发展的重要因素。农田水利设施建设及管理的农户参与愿意受到多种因素综合影响，农户自身特征、土地资源特征、农业收益、粮食补贴政策[4]以及水资源特征和农田水利设施产权[5-6]等因素驱动机制研究已经引起相关学者重视，已有成果对本研究起到了重要支撑作用。

本研究以黄河三角洲山东省垦利县、松嫩平原西部吉林省镇赉县、伊犁河谷地区新疆察布查尔县为研究区域，通过对3省14村468户农户调研发现，农村土地制度及其诱致因子对农户农田水利设施管理参与意愿影响比较明显。本研究在综合农户参与农田水利设施管理意愿的传统影响因素的基础上，探讨土地利用政策对农户意愿的影响机理，这对土地管理制度创新，促进盐碱耕地资源持续利用具有重要意义。

1盐碱地农田水利设施管理农户参与意愿驱动因子1.1农户特征

农户特征主要包括户主年龄、教育水平、家庭劳动力数量、农业收入等。首先，户主不同年龄、不同受教育水平以及家庭劳动力资源禀赋的差异等会造成农户对水利设施与盐碱地改良及持续利用关系的认知有可能不同，并进一步影响农户农田水利设施管理参与意愿。其次，农业收入比较效益低，在一定程度上可能抑制农民在农田水利设施建设中参与积极性，如果农户家庭总收入中农业收入所占比重越大，农民可能越愿意参与农田水利设施管理[7]。

1.2水资源及利用管理政策

该因素主要包括水资源、水费、农田水利设施完备程度及其产权等因子。水资源稀缺程度是影响农户农田水利设施管理参与意愿的基本内生因素[5，8]。一般情况下，水资源越短缺，农户越倾向于选择节水型水资源利用行为。相反，随着水资源短缺程度的减缓，农户灌溉行为受水资源约束逐渐越小，灌溉用水量可能会显著增加[9]。征收水费可以使农户充分考虑机会成本，刺激农户参与农田水利设施管理，优化水资源配置与利用效率[10]。农田水利设施的完备程度直接影响从水源到田间输送过程中渠系水利用率，责权明晰的水利设施管理制度有利于催生农户自主治理灌溉事物的行动[11-12]。

1.3农村土地利用政策及其诱致因子

农村家庭承包经营制度长久不变的土地产权制度在兼顾耕地公平分配的同时，也带来了耕地细碎化，这与农田水利设施耕地占用的规模性和公共性不匹配。由于盐碱地改良水利工程技术整体性强，需要区域共同实施，小规模的单个农户无法采用，或者即使能用也因成本过高或效益外溢不得不放弃[13]，因此农村土地分户经营的模式与农田水利设施管理体制已不相适应[6]，农户不可能独立解决农田水利的供给[14]。一般情况下，每块耕地面积越大，越有可能提高农户农田水利设施管理参与意愿。但土地流转在降低耕地细碎化程度的同时，也会带来土地调整频繁、承包期较短等问题，这也可能不利于农户农田水利工程建设与管理的持续投入。同时，但也有研究认为由于农田水利设施投资成本的分担和利益的分享很难界定，导致搭便车现象严重

1.4其他因素

耕地质量及土地利用类型是土地生产率的决定因素[16]。不同的土地利用类型，对灌溉需求的强度不一样，农户对农田水利设施管理的参与意愿也差异明显。小规模的村民组、成员间的同质性、相互间的有效监督等对成功的集体行为可能产生正显著效应[17]。但也有研究认为，农户数越多的村民组成功的集体行动的可能性越高[18]，因此村庄规模可能是影响农户意愿的潜在因素[5]。除此之外，农户用水协会和政府农田水利设施项目补贴等因素对农户参与农田水利设施管理意愿也具有显著影响。

2.1数据来源

基于地理学综合性、区域差异性以及空间性特点，本研究选择黄淮海平原山东省垦利县、松嫩平原西部吉林省镇赉县和伊犁河谷地区新疆维吾尔族自治区察布查尔锡伯族自治县作为研究区域。垦利县地处黄河口高盐碱地带，以滨海盐土为主要类型。镇赉县位于松嫩平原西部农牧交错带，是我国典型的碱土分布区。察布查尔锡伯族自治县地处伊犁河南岸和中天山西端的阿拉喀尔山脉北麓，原生盐渍化突出，是我国盐碱荒地开发利用的典型。这三个地区分别位于我国湿润半湿润地区、干旱区，包括了盐土、碱土以及次生盐碱土不同盐碱土类型，代表了旱田、水田等不同土地利用方式，并分别通过土地整理、土地综合整治和中低产田改造等项目进行了不同程度的农田水利

2.2农田水利设施状况及农户意愿

研究区域早在六七十年代，通过国家资金投资与农户投工投劳相结合，进行了大规模的水利建设，形成了干渠、支渠、斗渠、农渠以及桥、涵、渣等基建配套的农田水利设施体系。但随着盐碱耕地不断开垦，末级渠系和田间配套工程投入不足，农田水利设施老化、渠道淤积堵塞、渗漏严重，甚至只灌不排、灌排失调，造成这些地区地下水位偏高，下游滩地土壤次生盐碱化[19-20]。近年来，国家通过土地整理及综合整治、中低产田改造等项目，对农田水利设施建设进行了大量的投入，但仍存在诸多问题可引水量不确定性强，且可用水量逐渐减少；农户以大水漫灌为主，水资源浪费严重受水源特点变化，引水、蓄水和排水设施功能退化、老化严重，不配套小型水利工程产权不清、主体缺位，排水渠系淤塞严重；河中设坝、乱扒乱堵镇赉县嫩江为主要水源，相对充足，但需水季节上下游用水户之间水资源争抢明显新增耕地末级渠系及田间工程配套缺乏；已有水田排水设施不合理，排泄不畅在斗渠以下渠系及建筑物的后续维修、配套和更新改造中，农户用水组织和农户参与机制不完善察布查尔县伊犁河为主要水源，相对充足，但水资源浪费严重工程建设标准低，建筑物不配套；老化、不配套；田间排水工程不足重灌轻排，排水设施的日常维护不足，部分水回流，加剧了土壤积盐，且水土流失较严重注：根据野外调研资料整理。

根据以上问题，考虑到区域差异性，本研究界定农田水利设施农户参与管理主要包括对农田水利设施的投资、建设、经营与保护以及对漫灌、喷灌、滴灌、雾灌等适宜的灌溉技术的采用等。

农村土地承包经营权长期不变的土地政策使农户对农田水利设施管理的参与意愿陷入两难：一方面希望通过完善水利设施改善盐碱地农业生态环境，另一方面又不希望占用调整自家耕地。但在占用农户耕地时，农户参与意愿明显降低，全部样本均值仅为0.54，垦利县样本均值仅为0.30。在两种情形下，全部样本和分区样本标准差较大，这说明不同特征的农户选择意愿差异明显。

（1）耕地规模。该指标与农户意愿选择正相关，并且在引入占用农户耕地虚拟变量后，耕地规模对因变量的影响有所增加。这表明农户耕地经营规模越大，农户以土地要素投入农田水利设施管理的积极性越强。

（2）土地利用类型。旱田相对于水田而言，需水量小，灌溉次数少，农户对农田水利设施管理参与意愿较弱。在一定的水资源供给保障率下，水田具有稳产保产特征，而旱田经营风险相对较大，因此农户水田所占比例越高，越愿意参与农田水利设施管理。

（3）土地细碎化。土地细碎化是影响农户意愿的重要因素。农户田块越多，分布越分散，越不愿意参与农田水利设施管理。在占用耕地情形下，单块耕地面积也成为影响农户意愿选择的因素，块均耕地面积越大，农户越愿意参与农田水利设施管理。

（4）地权稳定性。频繁的土地调整对农户造成了土地产权的不安全感。相对于农田水利设施投资的长期性，土地调整越频繁，农户参与意愿越弱。山东省垦利县部分村庄及村民小组，土地每5-12年调整一次，农户参与意愿明显偏低。在138个调研样本中，仅有54%的农户愿意参与农田水利设施管理，远远低于吉林省镇赉县和新疆察布查尔县92%的比例。

（5）水资源利用及管理政策。水资源保证率越低，农户对于节约用水、提高水资源利用效率的意愿越强。水费占农业生产总投入的比重越大，农田水利设施管理农户参与意愿越强烈，这与已有研究相矛盾[21]。

（6）农户自身特征和政府投入也在一定程度上影响农户参与农田水利设施管理意愿。通过政府立项增加农田水利设施投入，这对农户意愿选择的影响比较明显，尤其是在水利设施占用农户耕地的情形下，政府行为对农户意愿选择起到了催化作用。由于样本限制，回归结果中村庄规模这一因子对因变量的影响不明显。家庭劳动力资源和农业收入占家庭收入比重这两个因子回归分析结果与预期相反。

3结论和启示

通过对研究区域样本计量分析，农田水利设施建设与管理和农村下的分户经营模式已不相协调，农田水利设施管理农户参与意愿与土地利用政策关系密切，同时也受到水资源利用及管理政策、农户自身特征和政府行为等因素综合影响。

扩大盐碱耕地经营规模、降低耕地细碎化程度，能提高农田水利设施管理农户参与意愿。根据调研区域样本数据，山东省垦利县农户块均耕地面积最小，为3.18亩，农田水利设施管理农户参与意愿最弱，尤其是占用农户耕地情景下，表现更为突出。而吉林省镇赉县农户块均耕地面积为8.18亩，新疆察布查尔县农户块均耕地面积最大，为11.18亩，农田水利设施管理农户参与意愿相对较强。基于盐碱地持续利用目标，建议我国典型盐碱地区域通过土地适度流转，促进盐碱障碍耕地向大户集中，适度扩大农户耕地经营规模。针对下已经发包的耕地，根据农户自愿原则，推动土地整合，降低家庭承包经营责任制下按耕地质量均分田地带来的耕地细碎化程度，促进耕地“小块并大块”。针对通过国家土地综合整治等项目进行的盐碱荒地开发而形成的新增耕地，为避免耕地细碎化带来的负面效应，建议在土地发包过程中适当扩大单块耕地面积，以实现农户耕地资源与农田水利设施优化配置，促进盐碱地农业持续发展。

农村土地承包经营权长期不变的土地利用政策在一定程度上能增加农户农田水利设施投入的积极性。调研结果表明，尽管山东省垦利县部分农户认为根据家庭人口增减调整耕地具有一定的合理性，但与实施“增人不增地，减人不减地”土地政策的吉林省镇赉县和新疆察布查尔县相比，农田水利设施管理农户参与意愿明显偏低。山东省垦利县相对频繁的土地调整降低了农户对农田水利设施投入的积极性。探索性的实施农村土地承包经营权长期不变，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，有助于稳定农户农业生产预期，促进农户长期投入、长期经营和盐碱地改良。

建立农业灌溉用水的资源管理机制[7]，建立低风险、低成本、高效益和可持续的农田水利系统[22]是盐碱地改良及农业高效利用的基本保障。现阶段，国家土地整理、综合整治和中低产田改造等项目是农田水利设施建设投资的重要渠道，这大大降低了农户盐碱地改良投入的生产成本。在农田水利设施使用和管理过程中，由于使用主体和管理主体分离，责权不明，农渠及以下农田水利设施配套不足。针对小型农田水利设施，建议遵循“谁投资，谁受益；谁受益，谁管理”原则，村集体“一事一议”及农户投工投劳相结合，引导村集体、村民小组以及农户和公司等多主体参与农田水利设施建设与管理。通过农田水利工程配套实施，集体经济组织剩余水资源，可以通过转让交易，促进水资源的合理流转和分配，这在一定程度上可以提高农户灌溉用水的利用效率[9]。

需要说明的是，本研究发现家庭劳动力越多，农业收入占家庭收入比重越大，农户参与愿意越弱，这一结果与预期相反。在农户层面上，需要进一步加强农户对农田水利设施重要性的认知教育，转变农户思想，提高农户农田水利设施管理参与意愿。其次，尽管回归分析结果表明村集体规模对农户参与意愿的影响并不明显，但调研中发现小规模的村集体便于农户协商，采取一致的集体行动。山东省垦利县永安镇二十八村仅有农户53户，总人口153人，本村确权耕地总面积为6 420亩，其中家庭承包责任田为3 500亩，其余2 920亩由村集体采取土地入股方式进行土地开发、经营，收益用于农用地道路、沟渠、水库等农田水利设施建设，这种“以地养水，以水养地”的模式充分发挥了盐碱地资产价值，降低了农户生产成本，这种做法对于地多人少的盐碱地区域具有借鉴意义。

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篇2

征管现状：

据统计，__*县20__年度合计查补入库城镇土地使用税万元，罚款万元，共涉及户纳税人，占被查户数的。笔者在日常工作中发现，不少纳税人在确定城镇土地使用税纳税人的问题上概念不清、解释不准，造成纳税人对城镇土地使用税申报缴纳不足，征管工作陷于被动局面，导致了征纳双方一些不必要的矛盾。究其原因，我认为主要有以下原因：1、法规与解释相矛盾，造成税务机关内部意见相左。

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(以下简称《条例》)第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。但是，国家税务总局编发的《税收执法基础知识》一书对城镇土地使用税则解释为：以国有土地为征税对象，以实际占用的土地单位面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

由于上级对城镇土地使用税纳税人的说法不一致，造成了基层税务部门内部意见不一致，主要存在两种说法：一是作为出租方的政府为纳税人。因为出租方拥有土地使用权，其出租行为也是一种使用行为；二是向政府承租土地的承租方为纳税人，承租方是该土地实际使用人，具有土地使用权（只是未办理土地使用权证），尽管与地方政府签订了租赁合同，缴纳土地使用金，但是承租方仍然是该土地的土地使用税法定纳税义务人。

2、当前城镇土地使用出现的新情况，客观上也造成征管工作的矛盾。随着社会主义市场经济的不断发展，企业取得土地使用权的形式也呈现出了多样化。主要表现在：一是有的市、县政府将改制企业的土地剥离，以空壳老企业、地方政府名义或资产管理站的名义出租给改制后的企业，按面积收取土地使用费或土地租赁费，其中乡村每平方米1.5元、城镇每平方米2元。二是有的地方政府将停产企业的闲置土地，以名存实亡的停产企业名义或政府名义以及资产管理站的名义出租给新办企业，租金用于解决原停产企业的困难职工。企业在一定年限内，如3年、5年内拥有土地使用权。三是企业以自有土地和房屋出租给其他企业使用，按月或按季收取租金。

这些新情况的出现，给城镇土地使用税纳税人的确定提出了新的问题，客观上造成了城镇土地使用税征管上的矛盾。

建议对策：

根据《条例》的规定，在开征范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。国家税务总局在有关城镇土地使用税若干具体问题的解释和规定中对纳税人的确定也作了进一步明确：城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

根据以上规定，对城镇土地使用税纳税人的确认，关键在于土地使用权属的确定上。有关土地使用权属的确定和资料应由土地管理部门提供给税务机关，税务机关据此征税。然而随着企业改制的深入，土地管理部门对改制企业的土地使用权属相对滞后，未能及时予以确认到位，从而给税务机关在确定城镇土地使用税纳税人时遇到了一定的困难。

篇3

【关键词】房地产企业 房产税 土地使用税

一、当前房产税、土地使用税的主要问题

（一）房产税从价计征计税基数不明确

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条，“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”，实际工作中对“房产租金收入”有两种理解，一种为实际收取的租金、一种为按权责发生制应收的租金。例如，某公司将一房产出租给商户，一次性收取6个月租金6万元（不含税，下同），在当月计算应缴纳房产税时是以收取的全部租金收入6万元还是按当月应收租金1万元缴纳，各地税务机关在征管中计算口径不统一。根据笔者了解，目前海南、山东通过税务公告形式对上述问题进行了明确，但大部分地区的企业仍根据当地税务机关的要求进行缴纳，并未形成统一的执行标准。

（二）转租房产是否缴纳房产税

对于房产转租行为是否征收房产税，房产税暂行条例中并未明确，但从税收征管角度，对转租房产征收房产税可以从源头上堵截税收征管的漏洞，避免税源流失。据笔者了解，部分省市税务机关曾经过相关通知，对转租房产租金超过支付给原出租人的部分征收房产税，但此作法扩大了房产税的纳税人范围，即“房产税由产权所有人缴纳”的规定，所以各地税务机关陆续废止了类似通知条款，税收征管漏洞仍然存在。

（三）土地使用税、从价计征房产税申报、缴纳期限设置不合理

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条，“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。”同样，根据现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第八条，“土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定”。

就笔者所在的地区来说，当地税务机关要求土地使用税、从价计征的房产税均为每半年度申报一次，其中上半年房产税申报日期为2月、土地使用税申报日期为4月，下半年房产税申报日期为8月、土地使用税申报日期为10月。对于一般企业来说，持有房产的价值、土地面积相对固定，在计算半年度土地使用税和从价房产税时应纳税额变动不大，但对于房地产企业，特别是商业地产企业，由于出租部分的房a从租计征房产税，剩余未出租及自用的房产从价计征房产税，而当前市场经营形式复杂，企业在2月份缴纳房产税时无法准确预判3-6月份未出租面积，一般情况下会通过预估出租率或直接按当前未出租面积的方式计算当期应缴税金，之后在下期缴纳时对上期的预估差异进行调整，如此重复。同样，对于土地使用税，由于在4月份缴纳上半年土地使用税时也会遇到类似问题。

（四）土地使用税纳税义务截止时间不明确

根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。但对于什么是“房产、土地的实物或权利状态发生变化”并未在通知中明确。实务操作中，房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税是纳税人和税务机关争执的焦点，通常情况下企业有以下三种确定方法：一是如果合同约定了交房时间，以约定的交房时间为截止日期；二是如果合同没有约定交房时间，则以办理房产交付手续时作为截止日期；三是如果购房人迟迟不交接，可以按公告交房时间为截止日期。对以上几种方法的选择适用，一般需得到主管税务机关的认可。

（五）土地使用税有双重征税嫌疑且征管弹性过大

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件第三条规定，对按照房产原值计税房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。房产原值包括地价，对于企业来说，相当于一种财产需交纳两种税收：房产税和土地使用税，况且对土地也只是拥有几十年的“使用权”，笔者认为有双重征税嫌疑。另外，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条，土地使用税税额为大城市1.5元至30元、中等城市1.2元至24元、小城市0.9元至18元、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。此规定考虑到了各地区经济发展的不均衡，赋予了各地区在税收征管权上的弹性，但对于具体税额的设定，笔者认为各地区的征管弹性过大。

二、应对方案

（一）加强税法的学习，规避税收风险

由于房产税、土地使用税税款计算相对复杂，另外立法时间较早，后续各级财政、税务机关以大量的税收公告、通知等形式对房产税、土地使用税进行规范，这就要求企业财税人员养成终身学习的习惯和乐于钻研的精神，善于归纳总结、完善提高，具有良好的职业判断能力。当国家税收政策不断修订，企业财税人员应时刻关注政策变化，不断学习研究新的税收政策和纳税筹划方法，从而规避税务风险。

（二）加强税收筹划，合理降低企业税负

企业在相关法律法规所允许的范围内，通过合理安排企业内部的经营活动，从而达到减小企业税负和支出、不断实现企业经济效益的目的。对于房产税、土地使用税的筹划，可以重点从两方面开展：一是利用当前房产税、土地使用税税收减免税优惠政策，根据自身企业实际经营情况，对于符合减免税优惠政策的业务应合理利用，及时向主管税务机关办理税收优惠登记或审批手续并提供相关证明，争取最大限度地获得税收优惠；二是对各项涉税经营活动进行提前筹划，如在租赁合同中规避免租期条款、将房产整体租赁划分为房产租赁、资产租赁等方式，以合理减少企业税收支出。

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【关键词】行政事业单位；税收征管；探讨

在我国，行政事业单位是一个庞大的体系，是以政府为核心的公共管理部门，提供公共产品，担负事业任务，行使管理、执法和服务等职能，对社会的正常运转发挥着特殊的作用。但是在涉及纳税事项上，行政事业单位普遍认识模糊，很多单位认为其经费来源主要是财政拨款，不需要缴税，缴税是企业的事，与行政事业单位无关等等。那么，行政事业单位应纳哪些税？根据国家有关税收法律规定，行政事业单位应税收入涉及的税费主要包括：增值税、营业税、教育费附加、个人所得税、企业所得税、房产税、土地使用税、土地增值税、车船税、印花税等。

行政事业单位在日常业务活动中，按照预算和经费领报关系从财政部门或上级机关收到的各项拨款，是其收入的主要来源，是开展各项业务活动的保障，这些收入不需要纳税。但是，行政事业单位有些业务为应税收入，需要申报纳税。如：门面房出租收入、培训收入、转让不动产收入、学校收取的赞助费、择校费等收入；非营利性医疗机构从对外承包的医疗美容项目取得的出包收入；电视台的广告收入、点歌收入；将使用过的固定资产出售变卖或抵偿债务等等。

一、行政事业单位税收征管中出现的问题及成因

（一）出现的问题

1.行政事业单位应税收费项目营业税流失严重。

根据财政部、国家税务总局有关行政事业性收费营业税政策的规定，凡未纳入中央及省级财政部门预算管理或财政专户管理的行政事业性收费以及行政事业单位经营性收入均应按税法规定申报缴纳营业税。但目前行政事业单位各项收费征、免营业税的界限不清，涉及征税的收费项目应缴营业税的行政事业单位很少主动到税务机关申报，大部分未纳入正常的税务管理，且应税收费项目没有税务发票，大多使用行政事业性收费收据，有的甚至用自制收据，逃避国家税收。

以医疗机构为例，《中华人民共和国营业税暂行条例》第八条规定医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务免征营业税。但医院、诊所和其他医疗机构提供的其他劳务如收取实习费、带教费、培训费、出租设备、转让无形资产等依法应当缴纳营业税。

2.行政事业单位土地使用税、房产税征税面积标准不清。

部分行政事业单位都有临街的出租房产，虽按租金收入申报缴纳了营业税、房产税等，却由于单位土地使用证上反映的是单位所占用全部土地面积，而出租房所占土地面积不能准确反映，日常管理没有形成征纳双方书面认可的土地面积，只凭管理人员简单目测就确定了出租房产或土地的应税面积，造成稽查人员无法准确确定土地使用税的应税面积。

3.行政事业单位的个人所得税代扣代缴质量不高。

行政事业单位的有个别单位对履行代扣代缴工作不重视。表现在有的单位嫌麻烦，对大的收入项目扣税，小的收入项目不扣税；有些虽然履行了代扣代缴义务，但应财务人员不重视或者人员变动不能妥善保管代扣代缴税款的相关资料，给日常的税收管理和专项检查带来了很大的麻烦。

4.行政事业单位的应税收入申报不实。

行政事业单位的收入有财政拨款，也有部分经营收入，学校收取学生的择校费和学校食堂对外的承包费、医院出租部分科室收取的租赁费，行政单位的房屋对外出租、以地换房等。

5.行政事业单位对取得的发票入帐把关不严。

有的单位在内部装修、基建工程、房屋租赁过程中未按规定向对方索取发票；有的取得的建筑安装业发票为外地代开的发票，这客观上助长了对方单位的偷税行为。

6.行政事业单位应缴纳的企业所得税、车船使用税申报率低。

新的企业所得税法明确规定：行政事业单位是企业所得税的纳税人，但目前事业单位能就其生产经营所得和其他所得应纳企业所得税主动到税务机关申报的不多，必须尽快规范起来。

车船使用税暂行条例规定：行政事业单位是车船税的纳税人。行政事业单位拥有的数量庞大的办公车辆，但很少有几家行政事业单位主动到税务机关申报缴纳车船税。由保险机构代收代缴也没有规范履行起来。

（二）问题的成因

导致行政事业单位税收征管中存在的问题的原因很多，但主要有以下几个方面：

1.税收政策模糊，纳税意识不够强。

部分行政事业单位人员，不注意学习政策法规，税收政策模糊。哪些单位哪些收入要交税分不清楚。少数单位的个别领导，提起纳税就产生厌烦心理，就以财政拨款行政单位不缴税，事业单位可以轻税，优化经济环境可以少缴税等理由要求减免税。

2.税务管理没有跟上。

主要表现为，应该办理税务登记的未办税务登记，如有的行政机关有门面出租业务，却没有办理税务登记，学校基本未办理税务登记证，没有申报缴纳税款。已办理税务登记的行政事业单位，尚有个别单位以种种理由隐匿应税收入，少缴或漏缴税款。

3.征管手段相对滞后。

一些行政事业单位财务、会计处理不像企业那样健全、规范，造成部分收入隐蔽性强，税源监控难度大，纳税人又不主动如实申报，加上税务部门“硬件”条件有限，缺乏必要的信息技术支持，不能准确核实计税标准，征管手段乏力。

4.税务检（稽）查打击力度不够。

税务较少对行政事业单位进行检查，即使偶有检查也是重补税，轻罚款，未起到惩处作用，导致各单位存有侥幸心理。

二、进一步加强行政事业单位税收征管几点建议

针对目前行政事业单位的税收征管中存在的问题，为维护国家税法的统一性和严肃性，规范行政事业单位的税收征管工作，增加税收收入，应切实进一步加强对行政事业单位的税收征管。

（一）加大税收政策宣传力度。从内容上讲，要使他们懂得为什么要自觉纳税，要纳什么税，怎么计税，怎么缴税。从效果上讲，要形成领导干部带头自觉缴税，群众依法纳税的氛围。

（二）加强财务监督管理。一方面税收征管人员要认真学习行政事业单位会计制度和会计核算方法，熟悉主要财务事项处理方法。另一方面，要求行政事业单位规范涉税业务处理，有些行政事业单位会计处理不规范甚至因此发生了偷漏税款事实，情节严重的还承担了法律责任。现结合实务，谈谈行政事业单位的几个相关涉税业务的会计处理。

[例1]某行政单位将其撤销的下属事业单位的一幢楼房转让，该楼房建于1998年，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价格计算，建造同样的房子需要600万元，该房子为7成新，已按500万元出售。其应交纳土地增值税计算过程为：（1）评估价格=600×70%=420（万元）；（2）允许扣除的税金27.5万元；（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）；（4）增值额=500-447.5=52.5（万元）；（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%；（6）应纳税额=52.5x30%-447.5×0=15.75（万元）。

会计分录为：

借：经费支出——其他商品和服务支出 157500

贷：现金 157500

[例2]2007年1月12日，某事业单位经批准将闲置房产出租给B公司，合同书约定年租金为120000元，租赁期为3年，租金合计360000元。该房产的土地使用证书登记面积100平方米，该地段适用的城镇土地使用税的年税额为4元/平方米，“非转经”占用费按租金收入的8%计算，教育费附加按应交营业税的3%计算。

某事业单位2006年应交纳税费计算过程如下：应交房产税=120000×12%=14400（元），城镇土地使用税=100×4=400（元），营业税=120000×5%=6000（元），城市维护建设税=6000×7%=420（元），教育费附加=6000×3%=180（元），印花税=360000×1‰=360（元），“非转经”占用费=120000×8%=96000（元）。其会计处理为：

（1）缴款时应做会计分录：

借：应交税金——应交房产税 14400

——应交城镇土地使用税 400

——应交营业税 6000

——应交城市维护建设税 420

——应缴教育费附加 180

——应缴“非转经”占用费 9600

贷：银行存款 31000

（2）收到租金时应做会计分录：

借：银行存款 120000

贷：其他收入——固定资产出租收入 120000

（三）加强房屋出租的税收管理。行政事业单位的自用房转为出租经营用房日趋普遍，对这一块税收管理要引起重视，首先要实事求是摸清房屋改为经营性用房的底子。其次，深入实际弄清公房转为经营性用房的情况，比如是房屋用于出租，还是用于本单位经商。

（四）加大个人所得税征管力度。一是完善个人所得税代扣代缴制度，主要是督促扣缴单位按照个人所得税法规定，履行义务，正确计算税款，足额扣缴税款，做到不漏扣不少缴。二是加强对高收入者税收的监控征管，对年收入12万元以上的高收入者建档监控，并实行双向纳税申报。三是对管辖区内的全部行政事业单位进行全面清查，对未缴个人所得税的单位和个人的收入进行确认，看是否超过起征点，最大限度减少漏征漏管户。

（五）加大税收检查力度。一是克服畏难情绪。行政事业单位有的是行政领导机关，有的是行政职能部门，有的是经常工作联系单位，碍于情面，检查起来，往往难以深入，问题难以处理，一定要克服畏难情绪，打破情面关系，大胆检查，秉公执法。二是突破“死角”，重点检查那些很少检查的单位，那些怕检查的单位。

（六）加强发票管理规范使用。以票控税是多年来税务部门税收征管的有效配套手段，行政事业单位经营性收费及服务性收入都应使用税务部门监制的税务发票（按规定可使用财政收据的除外）纳入正常管理，并实行严格的登记制。

它山之石，可以攻玉，娄底、扬州、江苏等省市县各级政府为了加强对行政事业单位税收征收，先后出台关于进一步规范行政事业单位税收征管的通知，为加强行政事业单位税收征管作出了有益尝试。以下是娄底市人民政府办公室《关于进一步规范行政事业单位税收征管的通知》，供大家参考。

底市人民政府办公室

关于进一步规范行政事业单位税收征管的通知

娄政办发〔2010〕11号

各县市区人民政府，娄底经济开发区管委会，市政府各局委、各直属机构，有关单位：

为加强对行政事业单位的税收征收管理，确保税收收入的稳定增长，根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国发票管理办法》及有关法律法规的规定，结合我市实际，经市人民政府同意，现将有关事项通知如下：

一、进一步提高对加强行政事业单位税收征管的认识（略）

二、进一步明确行政事业单位的应纳税项目和应缴纳的税收

（一）除国家规定不征收营业税以外的行政事业性收费，要依法缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附。

（二）销售不动产、转让无形资产收入及其他应税收入，应依法缴纳“相关税费”。

（三）财政全额拨款的行政事业单位所有经营性房产及房屋出租，应依法缴纳房产税、城镇土地使用税及“相关税费”；自收自支的事业单位自用的房产、土地，应依法缴纳房产税、城镇土地使用税。

（四）与外单位或个人签订的各类应税合同，应依法缴纳印花税。

（五）除国家规定免征企业所得税项目和财政拨款外，其生产经营所得和其他所得，应缴纳企业所得税。

三、进一步明确行政事业单位代扣代缴税款义务（略）

四、进一步明确行政事业单位税收申报缴纳方式（略）

五、进一步明确行政事业单位发票管理要求（略）

六、进一步明确行政事业单位税收日常管理要求（略）

七、进一步强化行政事业单位税收稽查（略）

八、进一步强化行政事业单位税收管理的责任（略）

二〇一〇年六月十九日

参考文献：

[1]邵金荣.非营利组织与免税[M].北京：社会科学文献出版社，2003，

[2]利昂·E·爱里什，靳东升，卡拉·w·西蒙.中国非营利组织适用税法研究[R].世界银行委托研究报告，2004.

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【关键词】房产税 土地使用税 房产原值 地价

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入为计税依据征收的一种财产税。《房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条规定：“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳”，房产原值成为确定从价计征的房产税计税依据的关键。然而，房屋原值的确定却是个存在争议的话题，直到2010年的财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号，以下简称“财税〔2010〕121号文”）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等”。至此，房屋原值的确定已经明确，将地价作为税收征管的重要因素，在调节和推动经济发展上具有重要意义，但这一规定的标准也存在着值得商榷和改进的方面：

一、将地价计入房产原值征收房产税有待商榷的方面

（一）从房产税的来源角度看

从房产税的来源来看，1951年颁布了《城市房地产税暂行条例》第六条规定：“一，房产税依标准房价按年计征……。二，地产税依标准地价按年计征……”，在当时，内资企业取得土地为国家划拨，地产税多年无法征收。后来，国务院以制订《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》的方式，将城市房地产税一分为二，对经营用的房产、土地分别征收房产税和土地使用税，对土地使用税不再按地价计征，而是以纳税人实际占用的土地面积作为计税依据。因此，从根源上看，是将房产和土地使用权分开征税，而将地价计入房产原值征收房产税的同时还对土地使用权征收土地使用税则让纳税人难于接受。

（二）从房产原值依据会计制度确定的角度看

我国的会计制度先后历经了《国营工业企业会计制度》、行业会计制度、《企业会计制度》、《企业会计准则》等阶段，即使现在也存在不同企业执行不同会计制度，也即多种会计制度并存的现象，不同的会计制度对房产原值的内涵规定存在明显的差异。这直接导致了因会计政策不同使房产税的计税依据产生差异的不合理的现象：

一是从纵向看，同一企业因不同阶段执行不同会计制度而导致房产原值的计量不同。比如，执行行业会计制度期间土地使用权在“无形资产”中核算，分期平均摊销，此时房屋原值不包含房屋所占用的土地的土地使用权金额；而执行《企业会计制度》期间取得的房产，应将地价并入房产原值。因此，同一企业存在执行《企业会计制度》之前的房产原值很可能没含有地价，而在执行《企业会计制度》期间取得的房产其原值却包含地价。

二是从横向来看，不同企业在同一期间因执行不同会计制度而导致房产原值的计量不同。

三是从静态的企业内部看，存在同一时间、同一企业房产原值计量不同的现象。

从税收公平角度看，房产税的征收不应因为会计政策不同导致计税依据产生差异，因此，长期以来，征收房产税时房产原值依据会计制度确定本身就依据不足。因此，财税〔2010〕121号文使房产原值的确定不再依据会计核算，是值得肯定的。

（三）从房产税的立法本意角度看

在1986年制订《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》的立法目的就是将房、地分开征税，也就是对房产征收房产税，对土地使用权征收土地使用税，这是基本的原则。也正是当时内资企业的土地都是划拨的历史状况，从便于征管角度出发，房产原值依据会计制度确认并无不妥。然而，随着会计制度的不断改进，在《国营工业企业会计制度》、行业会计制度、《企业会计制度》和《企业会计准则》中，仅在执行《企业会计制度》的几年中出现了原则上将土地使用权金额计入房产原值的现象，因而出现了将地价计入房产原值征收房产税的现象。我们知道，往往税收法规跟不上会计制度的变化，此时将地价计入房产原值征收房产税仅是个因会计制度变化而产生的例外。所以，不论从会计制度的演变角度看还是从房产税和土地使用税的立法本意看，将地价计入房产原值征收房产税并不妥当。当然，尽管近年来土地使用税的单位税额已提高了很多倍，但仍远不及地价的不断攀升，而将地价计入房产原值征收房产税并不是很完美的办法，因为这对土地使用权既征收了房产税也征收了土地使用税，放弃了最初征收房产税和土地使用税的本意。

（四）从税收公平的角度看

国家征税应使各个纳税人的税负与其负担能力相适应，并使纳税人之间的负担水平保持平衡，将地价计入房产原值征收房产税，会引起税收的不公平，还存在一些问题有待解决，比如以下三个方面：

一是存在重复征税。如果征收房产税的房产原值包含了地价，也就是对土地使用权征收了房产税，再征收土地使用税已是重复，从前文两个税种的来源和立法本意角度看，显然有失公平，既然对土地使用权征收了房产税也就没有必要征收土地使用税。

二是土地使用权取得方式不同致使税负不公。改革开放以来，我国经济的发展取得了显著的成就，企业获得土地的方式也有了新的变化。比如，对于原划拨取得的土地，不存在地价可以计入房产原值；而通过有偿方式取得的土地使用权则有地价可以计入房产原值。此时将地价计入房产原值征收房产税，直接导致了因土地使用权取得方式不同而引起的税负不公。

三是借入或者租入的土地使用权建房如何征收。如果企业借入或者租入土地使用权，财务处理上不作为土地使用权核算，在土地上自建房产，土地上已经有了房产，应该征收房产税，此时房产原值中如何包含地价，依据此土地使用权的地价计算出的房产税如何征收，向谁征收？此问题不解决会给税收筹划提供空间，通过注册全资公司让土地使用权和房产分离等方式，很容易让将地价计入房产原值征收房产税的新规“失效”。

四是不同时间取得的土地使用权地价不同难以实现税负平衡。随着经济发展水平的提高和城市化进程的推进，近年来我国土地使用权的价格飞速上涨，与土地相关的收入已成为地方政府财政的主要来源之一，由于地价的巨大波动，即使在性质和用途一样的相邻地块，由于取得土地使用权的年份不同，地价会有很大的差距，此时将地价计入房产原值征收房产税，显然有失公平。

二、将地价计入房产原值征收房产税的政策建议

将地价计入房产原值征收房产税有着积极的一面，从近年来飞涨的地价来看，以地价为依据进行征税对经济发展意义重大，也充分发挥了税收制度对经济的调节作用。但也存在值得商榷的地方，可以从以下几个方面加以完善：

一是将地价计入房产原值征收房产税，同时取消土地使用税，至少对已计入房产原值征收房产税的土地使用权不再征收土地使用税，以解决重复征税问题。

二是将地价不计入房产原值征收房产税，根据经济的发展，土地作为一种重要的资源，因稀缺性导致其价值也越来越高，因此，原有按面积计征土地使用税的方式已跟不上经济发展的需要，应将土地使用权的计税依据与地价相联系，而不是简单地将地价计入房产原值征收房产税，否则取得土地使用权没有形成房产就减少了税源。

三是将房产税和土地使用税合并征收或者以新税种予以替代，但不能仅以由财政部和国家税务总局发文明确将地价计入房产原值征收房产税的形势简单处理，新税种的开征远远没有这么简单。

四是征税时充分考虑土地使用权的市场价格，在地价巨幅波动的时期，依靠土地使用权取得时的历史成本征税，远远不够，应该重视建立土地价格的跟踪评价体系，培养专业的人才储备，将作为征税依据的地价的确定由历史成本向市场价格转变。

参考文献

[1]朱东吾，徐平.论房产税中房产计税依据的统一和完善[J].扬州大学税务学院学报，2009，14（04）：13-14.