房产中介法律培训精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房产中介法律培训，期待它们能激发您的灵感。

篇1

三分天下、恶性竞争

恶意抢单、戳单。在竞争中，各个房产中介为了自身业绩甚至单纯的为了不让别人成交而恶意给房产业主或者客户拨打虚假电话和传递虚假信息甚至诱导业主抬高售房价格、诱导客户转盘，使得其他置业顾问在业主开展的过程中曲折不断，甚至签了合同的单子都搞黄掉了，所有的付出都化为泡影。而且这种恶意戳单的行为不光是对其他中介公司采用，甚至是在各公司内部置业顾问之间也是屡见不鲜。下面表1是对荆门市联家置业2017年3月份签过居间合同、下过购房意向金同时价格已经谈好了，但是还是没有成交的单子的原因情况的不完全统计。从表中可以很明显的看出恶意戳单在荆门房产中介的竞争中运用的非常频繁，极大的阻碍了中介市场的正常运行，也损害了业主和客户的正常权益。

虚假信息盛行导致市场混乱。一方面表现在有的房地产从业人员隐瞒房屋上已有抵押权的事实，将“带病”的房屋介绍给买家，有的故意隐瞒购房人的资格，房屋的产权性质、房型、面积等，而这些未被披露的信息恰好都是影响买房人是否购房以及房产交易能否顺利进行的重要信息，隐瞒这些信息对购房人的利益构成了很大的侵害。另一方面是许多中介置业顾问利用假图片、假价格、乃至根本不存在的房源，干扰正常的信息传递。为了吸引购房者来电，房子的价格越挂越低，中介对于购房者打来的电话通常的借口是：“这套房子刚刚卖掉，小区里还有一套类似的，不过业主挂的价格比较高，您要不要看看？”这是就所谓的“转盘”。虚假信息的在永庆和盈泰表现得非常明显，近年来，在中介的对抗中，永庆和盈泰渐落下风，采许多恶性竞争的措施来阻碍市场的正常运行。

中介企业内部混乱

在房地产中介行业混乱的背后是各中介企业内部的管理、员工的素质、运行的规则方面都存在着极大的问题。

行业准入门槛低，从业人员的素质以及年龄结构都有着极大的问题。在房产中介行业中，一直以来没有严格的市场准入制度成为这个行业混乱的原因。房地产中介业务需要的人才一般要具备房地产法律和房地产业务基本知识，这样才能提供专业的服务。但是现阶段我国房产中介市场很大，需要的人才也多，而我国的资格认证制度和持证上岗制度尚不健全，因此导致这个行业的很多人员鱼龙混杂，素质参差不齐。在荆门市这种的小城市里表现得更为明显，在行业里资深的骨干员工基本上都是小学或初中文凭，文化程度极低，而且也没有经过专业的培训。在从业人员中以35-45岁的中年妇女为多，年龄结构和性别搭配都极不合理，只要有点忽悠能力就能蛑苯由细诹恕S凶耪庋的从业群体，行业想不混乱都难。

荆门市中介企业的管理也存在着很大的问题，特别是在工资核算和管理结构上面。荆门市房产中介企业在员工工资待遇上面有着默认的标准：无底薪+提成。有业绩有工资无业绩零工资。在无底薪的工资结构下面，从业人员有着极大的压力，来自生存的压力，最低生活标准都无法保障。因而荆门市房产中介行业的人员流动是极大的，超过一半以上的新人无法坚持三个月。荆门市的房产中介行业都是非常明显的家族企业，员工想要晋升就得入股，当门店经理，但是话语权还是在老板手中。

“球”严重挑衅法律威严

中介游走在“灰色地带”，与法律打“球”获取高额利润。譬如在洽谈房源时，如果遇到买家急需资金，中介会主动提出“我们能够办理短期借款”。在荆门，联家、永庆、盈泰都是把短期借贷作为公司的主营业务之一，贷款利率是月利三分，比如借款30万一个月利息就是9000元。在交易过程中，中介机构还会诱导买卖双方签订“阴阳合同”，买卖双方在房管局以较低的价格过户，以降低税费，但实际交易则按照双方私下订立的价格进行，房款差额另付，从而达到最大限度避税的效果。在员工的工资标准上完全无视《劳动法》的最低工资标准，而且不与员工签署就业劳动合同。房产中介企业都是多家店面连锁经营，在工商管理登记中往往只有极少数的店面做过登记，偷税漏税严重。如此种种“球”行为，在短期内确实能给企业带来一些好处，但是长久的话总有栽跟头的时候。

篇2

关键词:垄断;政府规制;哄抬效应;理性消费

中图分类号:F293.35 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2010)26-0195-02

房产中介作为房屋的卖主和买主之间的一个信息平台,在房产的交易过程中扮演着极其重要的角色。正是由于买卖信息的不完全性、不对称性,导致在房屋交易过程中,给了房产中间商一个信息相对垄断的地位,房产中介并因此利用买卖双方所缺失的信息做为自己得利的“铁饭碗”。但是近年的房屋持续走火的态势,使得房屋交易市场显现出极其明显的“供不应求”态势。在房屋价格久涨居高的情况下,房产中介却利用手中的信息垄断特权跟房东一起谋取不当利益,损害了租房和买房一方的利益,让顾主苦不堪言。为了扭转这种不良态势,提高房产市场的交易公平,有必要对房产中介的这种信息特权做一定的政府规制,正确引导居民的消费,让房产中介市场在更加合理更加有效率的同时,保证整体的房产市场稳定和买卖双方交易的公平。

一、房产中介的相关概念及发展现状

(一)房产中介的相关概念

房产中介的信息垄断,是由于房屋交易双方信息缺失,而中介由于其中间特殊地位,占有该类信息,并对获有信息资源的一种独占行为。

房产中介的政府规制,是指就房产中介利用其自身信息垄断地位来谋取不当收益,并造成社会不良影响行为时,所采取的一种政府规制管理行为,使其在合理有效发展的前提下,让交易过程更加公平、公正。

国内外学者对于垄断的分类可以说是多种多样。马克思认为应为分为自然垄断、偶然垄断和人为垄断。还有学者认为应该分为自然垄断、行为垄断和法定垄断。但是笔者认为垄断的根本在于其进入的障碍,所以根据这点,将垄断分为自然垄断(NATURAL MONOPOLY)、行政垄断(STATUTORY MONOPOLY)和垄断资源的垄断(RESOURCE MONOPOLY)更为贴切。(注:曲振涛,《规制经济学》,61页)所以,房产中介的信息垄断应该算作垄断资源的垄断,只不过其垄断资源是一种信息资源而已。

(二)国内房产中介的发展现状

房产中介是房地产市场的一个组成部分,它的发展跟整体的房产市场的发展息息相关。在过去,房屋的获取主要是通过单位分房解决,形式很不灵活,导致很多住户对分到的房屋不满意,甚至导致恶性的抢件。而现在,国家将福利分房的形式取消,改为货币分房以后(阳廷燕,重庆市房地产市场价格影响因素研究,2009),中介市场便应运而生。换句话说,国家将集体购房的行为变成了个人购房的行为,这样的转变使得房产市场的交易变得灵活多样,而房产中介也找到了属于自己的地位,并逐渐形成了一系列自身的特点:

1.业务面广

房产中介现在不但承担着二手房的买卖和租凭业务,还涉及楼盘的、房屋的价值评估、住房销售策划、抵押担保等业务,是一个相对完整的产业。

2.信息集中

由于房产中介从事的是一种业务,使得其自身获有很多房产相关信息,从而牢牢地把握住房产市场的动向。

3.发展速度快

房产中介的发展总是伴随着房产市场的脚步,房产中介在国内的发展速度可谓是相当壮观,加之进入门槛相对偏低,才造就了这样一个“数量庞大,繁殖速度过快”的中介市场。

4.外部环境有利

由于房屋交易市场化的发展,使得房产中介这样机构的外部环境正在慢慢走向成熟,其中包括房地产产权管理的规范、土地制度的改革、住房抵押业务的发展以及户籍制度的放宽等等,都在为中介市场创造有利的外部环境。

二、房产中介存在的问题

1.信誉度不高

由于房产中介的认证资格制度相对不规范,使得进入这种市场显得相对容易,人员大多都不是科班出身,没有取得相关的从行资格(譬如房产评估师),加上道德水准的降低,欺诈销售的行为屡见不鲜,让房产中介在市民心中的形象极其低下,甚至让顾客坚决抵制。同时与多家签订口头合同赚中间差价、与熟人串通故意抬价、乘人多购房时机蓄意加价等等,让“失信”已经成为房产中介市场发展的一大隐患。

2.平均利润低

在房产中介的发展速度极其迅猛的同时,整个中介市场的平均利润下降。譬如,上海曾创下日诞8家中介的平均记录,让人无不为其感叹。可是,将这总数达1.2万家的中介公司去平均一下年2 000多万平方米的二手房成交面积的话,其实每家公司的年平均面积只有1 667平方米左右,月平均成交面积只不过是138平方米而已,所以,其实很多中介公司的利润并不高,甚至难以继续经营。

3.生存率低下

社会总体上虽然呈现出一种对房产交易需求过剩的态势,但是由于近期的中介发展速度明显快于这种趋势,使得实际上,中介的服务供给已经远远超过了顾客的消费需求。而在政府对中介市场的进出规制没有过多要求的情况下,房产中介之间的利润争夺异常激烈,就一些大城市而言,中介公司的生存率连30%也很难达到。加之住房制度和土地制度不断深化发展,房地产市场泡沫不断加重升重,中介看似丰厚利润,让很多后起之秀挤破肚皮往里面进,中介生存率低的问题却在所难免。

4.专业人才少

从事房产中介的人,应该精通房地产相关法律、房地产业务、现代化服务业及房产评估等专业知识,应该是一种综合性强、涉及知识面广的专有人才。而现在国内由于房产中介公司起步较晚,专业人才培训不够充分,市场规范的严重不足,导致从事房产中介的人是形形,非科班出身也没有关系。这种人才的放松管制使前面所提到过的中介职业道德水准明显下降,从而作用于整个中介市场,所以专业人才的培养应作为中介市场以后发展的主导方向。

5.国外竞争强

面对中国利润丰厚的市场,国外中介公司的强势竞争已经在沿海大城市中展现出来,凭借天然的大资本、特许化经营、科学规范的管理、相对偏低的手续费用、体贴周到的服务理念、责任明确的归咎制度,让国外大房产中介公司备受国人的青睐。如果不采取进一步行动来整治国内专业不精的中介公司,那么一旦国外大公司根基牢固以后,要想和其再并排竞争,恐怕是不太可能。

6.缺乏公开性

由于政府的规制力度不够,使得房地产很多业务的透明性差,很多外部消费者根本不知道业务具体涉及哪些方面,费用缴纳是否过高等等,而且由于业务公开性的缺乏,中介与房东之间能够轻易的形成利益集团,合力从消费者身上榨取更多利润,并且这样的业务不公开,让规制也难以进行,整个中介市场就形成一锅炖菜,难以分清彼此。

三、政府对房产中介规制原因

房产中介对于房地产市场信息的收集远远超过交易的双方所能获得的信息,对于房屋的评估、抵押担保、房产策划等内容更是要经中介之手,中介实际已经成为很多房产交易过程中一个必不可少的“催化剂”,加速着交易的反应。而随着交易的不断增多,中介也同样发现其信息垄断可以成为提高利润的一种手段,为了追逐手头的利润,甚至不惜做一些有违房产中介职业道德水准的事情,包括口头协议、与房东合力抬价、乘机涨价等,所以政府有必要出面对这些不良社会风气加以合理规制。

在市场经济的环境下,中介提供的服务是有一定价格的,价格规律的作用也同样适用于中介佣金。因为房屋本身的价值(包括建筑材料,人力成本,土地价值等)随着市场在不断的波动,而且常人由于信息不全面很难计算其成本,所以在信息不完全的非理性顾客面前,中介业务价格即使高出其服务自身市场价值很多,也会有顾客前来购买,而顾客越是疯狂的购买服务,中介就越是有机可乘,这就形成了一种“哄抢效应”的恶性循环,政府如果不出面管理,那么最终房产市场的泡沫就会越来越多,到时候局面更难收拾。

自古以来,房产中介就是靠信息谋生,正是由于这种信息资源的垄断,才产生了房产中介赖以生存的环境基础,房产中介也因此成了房屋交易过程中,名副其实的“立交桥”,而买卖双方付给中介的就是“过路费”,但是针对中介“收费站乱收费”,“漫天要价”的不合理现象,政府必须进行规制管理。

四、房产中介的政府规制手段及注意事项

(一)政府规制手段

1.中介进入规制

房产中介的进入规制,是从源头上开始整顿整个中介市场。因为中介市场近期由于过多的数量、激烈的竞争、非专业化的管理、缺乏相应的市场监督等特点,所以采取政府的进入规制打造国内一流品牌的中介公司刻不容缓,政府特定允许少数几家大的,具有市场竞争力及具有现代专业化管理的公司进入市场,从而相对减少过多的竞争,加大服务的质量。

2.服务质量规制

房产中介自身属于是第三产业行列,其产品就是为顾客提供满意的服务。但是由于道德水准下降、监管力度不够、业务公开性差,让中介对自身提供的服务有很大的可选择性,价格扭曲、服务不到家、甚至发生欺诈的口头协议等,让中介的信誉变的越来越差。服务规制是从中介自身来进行的一种规制行为,即通过监督,让中介的服务质量和服务诚信度大为提高。

3.行业激励规制

行业激励规制是相对于传统服务成本规制的一种规制手段,传统服务成本规制是以实现资源配置效率,确保企业内部效率,避免收入在分配及保证经营财务的稳定为目标,并以收费水平及收费体系的制定为基本任务的规制方式(曲振涛,《规制经济学》,119页)。而行业激励规制,其实是一种对房产中介的成本补偿机制,也即通过一些政策手段或者返还一定税收来弥补中介的成本费用。这种行政规制一般适合于规模比较大,管理比较先进,具有一定国际竞争力的公司,是一种转被动管制,为主动进取的手段。由于管理方法的不断进步,国际上已经开始从被动管制转向主动激励,通过研究表明,激励的效果往往会比被动管制优异,更加让人接受,将政府监督的分内工作交由公司自己处理。

4.价格规制

政府对房产中介的价格规制,是政府就房产中介提供的服务费用给出一个指导性价格或要求房产中介在一个价格范围内定价。如果政府认为房产中介提供服务的费用偏高,那么政府对房产中介的价格规制就会倾向于拟定一个最高价格;如果政府认为房产中介行业内部存在过度竞争而进行相互杀价,政府则会根据市场信息给予房产中介一个指导性的最低限价。鉴于目前的房产中介市场过度竞争和部分中介欺压消费者乱抬价的情况,政府的价格规制应该拟定在一定的范围内比较合适,即定价既有上限又有下限。(潘俊,实现我国房地产业政府合理规制的思考,2010年)

(二)规制注意事项

1.规制对象不明确

就中介市场规制问题这一块,因为规制对象不明确,往往会导致政府规制失败,对房产中介规制,必须要分清其规制对象。值得注意的一点是,房产中介的垄断地位本身并不构成违法行为,立法不会对其本身垄断地位进行政府规制。之所以要对房产中介进行规制管理,是因为房产中介利用其在房屋交易过程中的特殊垄断地位,对实情隐瞒、对价格进行操纵,造成房屋交易市场的“价格哄抬效应”,“欺骗消费者”的一系列行为,并利用这些追逐不正当利益,使得房屋价格远远高于其自身的市场价值,也同样使得房屋的租金出现过快过猛的涨幅,甚至让房屋评估活动等业务难以让人监督。在这样的前提下,对房产中介的政府规制才成为一种必然。

2.防止地方政府寻租行为

地方政府在规制过程中,很可能利用手中的权利,像房产中介所要费用,从而让中介不合理的行为继续。这便产生了,政府所谓的“寻租”行为,这种寻租现象让地方政府和房产中介形成利益集团,共同来分摊利润,而利益集团的建立,肯定会给政府的规制活动产生影响,导致“上有政策,下有政策”,不依法办事,甚至严重的还会导致“空头任务”,地方政府表面上遵从,实际上对政策完全不加以理会。地方政府内部人员的行为如果不加以约束,那么对房产中介的规制就是一句空话,没有人会理会。所以上文才会有行业激励规制一说,让政府和企业尽量分开。

3.规定房屋持有人及中介双方责任

房产中介不但容易和政府形成利益集团,和房屋持有人也容易形成利益集团,特别是在二手房价值评估,二手房销售二手房出租上面,很容易和房屋持有人形成密切的关系,通过私下定立的利润协议,合理瓜分“超额利润”。因为这种协议很难被人察觉,又不利于监控,消费者很是老火,所以价格规制方法在这个时候还是比较管用,对那些价格严重失衡的地区,采取强制性而非指导性的价格定价,会在一定时期调节并重新整顿好市场秩序,而且行业协会和消费者协会的有利监督,则会进一步为政府定价做出一定的判断标准。

参考文献:

[1] 曲振涛,杨恺钧.规制经济学[M].上海:复旦大学出版社,2005.

篇3

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：

1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：

在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——

1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月 1日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策

。

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 （1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号 自1999年5月1日起施行） 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）上市出售后形成新的住房困难的；

（7）擅自改变房屋使用性质的；

（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二ooo年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

（2） 产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

（3） 同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

（4） 被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

（5） 因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。

3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月1日起施行）第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5. 滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

根据《合同法》的规定：

第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号 2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓 “特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

三、 关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。

“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合

理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1. 在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2. 提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3. 购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

4. 对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；

5. 对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6. 达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

参考文献：

《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年

篇4

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：

在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——

1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）上市出售后形成新的住房困难的；

（7）擅自改变房屋使用性质的；

（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

根据《合同法》的规定：

第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。

“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；

5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

参考文献：

《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年

篇5

【关键词】房产中介 违规

一、房产中介市场现实存在的违规行为

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2.从事公有房屋使用权买卖经纪活动。目前，可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。还有些房产中介为了税收或注册等问题。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。根据《合同法》的规定：

第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。

凡此种种，不一而足。

二、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；

篇6

他使用了一款叫作有房有客的App，上面有着上海各区域的房源。作为一名房地产经纪人，过去他只能聚焦一个片区，精耕细作，但是有房有客App的背后是一套房源共享体系，不但丰富了李文峰自己深耕片区的房源量，在面对顾客跨区域的需求时，他也能从容应对。

有房有客App是房产中介开放平台悟空找房开发的，这家公司由钱建国在2014年创立。作为一家开放型中介平台，悟空找房将完整的中介管理方式、房源、培训体系以及品牌输出给其他第三方中介。发展至今，悟空找房已经覆盖近50个城市，平台上的经纪人数量达到了数万名。2016年它实现了千亿元交易额，季度收入环比增速在50%以 上。

2017年4月，这家平台型公司完成了千万美元的Pre-C轮融资，由中华开发领投，北极光创投、挚信资本、SIG等机构跟投。在此之前，它已获得来自挚信资本领投的A轮融资和SIG领投的数千万美元的B轮融 资。

钱建国1992年大学毕业，在高校做了一年半物理老师后加入了信义房屋。这是一家总部在台湾的地产中介公司，当时在内地主要做新房销售、二手房中介以及租赁业务。钱建国后来成为信义房屋上海地区的负责人。

在地产中介领域积累了一定的管理经验后，2002年他想创办自己的公司，目标是提升房屋中介的服务质量，改变大众对房屋中介服务的印象。

国内的房屋中介行业一直以来给人留下“暴利”印象，经纪人的水平参差不齐，而且无论房产的价值高低，中介所提取的佣金比例永远都一样。但是“房产交易需要专业服务”。中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉《第一财经周刊》。在陈晟看来，房产交易特别是二手房交易其实风险很大。房屋经纪人需要为买家做好尽职调查，包括房子的房龄、是否有拍卖以及抵押情况、是否属于学区房、未来的增值空间等维度。此外作为中间方，房产经纪人需要扮演咨询角色，可以做到根据业主目前的收入、年龄以及婚姻状况推荐合适的房子。特别是当下北京、上海、深圳等一线城市的二手房交易量达到一手房的1.9倍甚至是3倍，亟需好的中介服务。但是国内地产经纪人的整体服务水平还远远达不到较高的水准。

钱建国当时就意识到了这点，于是在自己创办的房屋中介公司内建立了一套比较完备的培训体系。新入职的员工会接受一套完整的培训，包括法律、合同、贷款、金融知识、业务销售技巧、心态建设等多个方面。

他的中介公司业务发展得不错，但是慢慢地钱建国发现业务发展节奏有些跟不上，特别是随着互联网技术开始介入各行各业后，地产中介这个行业也进来了很多“搅局者”。2014年开始，随着资本的推动，各类打着“互联网+地产中介”旗号的新型创业公司纷纷进入这个行业。

“但是所谓的互联网思维解决不了房地产问题。”钱建国告诉《第一财经周刊》。在他看来，互联网行业强调打折、补贴以及去中介化，非常看重线上流量，但是这些操作方法都不适合房产交易。现在的住宅对于普通人来说是价值极高的非标准化产品，因此补贴打折这种思维根本不适用。其次，房产交易，特别是二手房交易的手续很复杂，需要一位熟悉流程的中介处理各类问题。而且好的中介会分析买房者的需求并且帮助他们定位，给予分析和建议，还会处理购房后一系列关于税收、交易流程、法律法规方面的琐碎事，因此“去中介化”基本不可能。

更何况，中介掌握着二手房的房源，作为中间人，他们有着特殊作用。“其实二手房买卖，卖方的心态很复杂，最好有一位中间人在其中调停。”沈菁说。她刚刚通过中介卖掉了自己位于上海浦东新区的住宅。

互联网显然不能解决所有的问题，但它是一个不错的提升效率的工具。2014年，无论是培训员工，还是在获取客人、增加房源上，钱建国觉得传统中介的很多做法和流程都应该升级了。因此他决定升级运营以及管理体系，将积累好的管理方式、房源、培训体系以及品牌输出给其他中介，做一家开放型的中介平台，这便是悟空找房。

和很多创业公司一样，钱建国所做的第一件事是建立团队。他找来了易传媒的创始人闫方军，以及曾经在爱屋吉屋技术团队工作的李磊。钱建国和闫方军俩人的孩子是同学，两人因此结识，过去几年他们也会聚在一起聊聊房地产的事，“他给我留下的印象是，虽然他是互联网行业的从业者，但他不教条。很多人喜欢抽象互联网行业的规律，但很多时候这些规律已经背离了行业本身。”钱建国这样评价闫方军。 >> 悟空找房创始人钱建国的计划是在原来的体系上不断精细平台运营，同r将房源、客户以及运营方式推广给更多的房屋中介。

核心团队成立后，接下来他们做的第一项工作就是利用互联网的渠道和信息扩大房屋来源。在此之前，中介都是通过线下走访小区、社区摆盘等方式来获取房源，这种传统的方式效率低、也容易出错。互联网渠道不能完全替代人工，因为房子这种复杂、价值高的标的还需要采用人工的方式花时间确认，但是短短数月内，悟空找房的房源数量也增加了10倍。

紧接着就是获客端的效率提升，他们使用微信以及App去获客，还在App中嵌入了房屋的视频。在确认房子时，房产经纪人会上门拍摄实际情况随后上传，“视频不可能决定买，但是可以决定不买。”钱建国 说。

有了房源和客源后，精准匹配也不可或缺。因此悟空找房的线上软件还能精确分析注册用户，从而精准地匹配地产经纪人和用户。一般而言用户自己在注册时能够选择预算以及对房子的偏好：几居室、房屋朝向、地段、房龄等。如果顾客没有在注册时填写这些项目，后台也会根据用户的浏览轨迹分析消费者倾向什么地段、什么房型的房子，从而把客户推送给合适的经纪 人。

房源、客源以及匹配都有了提升，地产经纪人本身的服务水平才是成交生意的硬实力。虽然在之前的创业过程中，钱建国一直注重给自己的经纪人团队做培训，但是在悟空找房，他进一步完善了培训体系，并切割了经纪人的职能分配。

此前的培训都在线下，现在钱建国把2/3的培训内容都放在线上。经纪人在接触客户之后，各个环节应该怎么做、如何跟客户交流、交流中要注意的各类事项都被拍成了短视频放在App中，方便分散在各个门店的经纪人随时观看和学习。但是面对面的培训有其不可替代的价值，更加能够把控标准，因此依旧有1/3的培训内容维持在线下。

除此之外，房产销售人员和后端法务人员的职能也被切割开了。在行业中，地产中介前端销售人才和后端法务人才的职能界限往往不是太明显，很多销售人员也会介入后端流程。这种模式除了分散销售人员的精力，对于服务质量的提升并无助益。此前在创办自己的房产中介时，钱建国就一直想切割，但是直到悟空找房成立后，这种想法才真正落实。现在，悟空找房平台的前端销售人员负责销售，法务团队的成员负责产权调查、贷款操作以及核实买家的购房资格。法务团队的人一般是相关专业毕业，有多年的房产交割经验，一位法务人员会支持多家门店的房产最终交易。

做好了这些提升后，钱建国想把这一套体系推广到整个市场，让其他中介加入悟空找房平台。“给它们提供品牌、房源、客人、培训等各方面的支持，让它们成为精品中介。”钱建国说。

“合伙”中介的拓展工作由一位曾在阿里巴巴公司工作的成员负责，现在悟空找房平台已经在杭州、南京、苏州等50个城市有了加盟中介。这些线下传统中介大多在房源上比较弱势，特别是在一手房上，有些因为服务能力有限、规模太小，根本不具备售卖一手房的资 格。

它们希望有平台可以帮助它们开拓二手甚至新房的房源，因此主动来咨询的中介不在少数。由于悟空找房平台上的中介数量越来越多，吸引了更多地产开发商的关注，并且纷纷委托平台作为新的网络销售渠道。而越来越多的新房房源又吸引了更多本无销售资格的中小中介机构。

但是平台一般都有规则，也有相应的准入标准。悟空找房的团队通常会花费15天时间考察这些想要加入的中介是否具备加盟资格，比如是否合法经营、是否有执照、门店的面积、经纪人人数等。现在平台上的中介基本有3类：本身有四五家门店的房产中介、第一家加入平台后自身不断拓店的中介，以及少数质量还不错的夫妻店。悟空找房给它们提供房源体系、经纪人管理体系、培训体系以及门店UI升级规范。钱建国表示，悟空找房的新房交易排行在上海已经进入前三甲，在南通、宁波、嘉兴、海宁的排名也处于领先位置。根据平台的最新数据，一手房的销量已经占到了全平台成交量的 40%。

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据了解，思源房通网推出独立经纪人模式这一全新变革意在重塑行业生态圈。对于思源来说，独立经纪人模式其中的“衍生服务”才是重点。

模式“自由职业者将建立自己的事业品牌”

最近一年来，房产中介行业正在以各种动作应对市场变化。经过一年的厮杀，伴随着以链家为代表的传统中介开疆辟土，互联网房产平台也在不断巩固线下。搜房网在线下布局，以低佣金模式试图摆脱以往依靠端口费盈利的旧模式。爱屋吉屋精简团队，计划稳扎稳打。多方力量正在分食着庞大的二手房市场蛋糕。

就在最近，思源房通网提出了“独立经纪人”这一新的行业模式。思源房通网方面表示，独立经纪人模式意在通过调整生产关系释放生产力，重塑行业生态圈。

针对这一最新动作，北京思源理想控股集团战略投资中心常务副总经理巴峥嵘直言，目前行业面临诸多需要改变的问题，其中过高的中介服务费便首当其冲。“按照目前行业的运作模式，后台管理、人力支出、宣传费用等成本均居高不下，降低服务费用难度更大。”

另一方面，在现有模式下，“中介经纪人的日子也并不好过”，行业从业人员流动性大，大多数经纪人都是在吃青春饭，不仅无法实现职业长久经营，也很难为购房者提供优质服务。

“独立经纪人选择在这个时间点推出，实际上是基于思源集团董事长陈良生对行业趋势的判断，今后的服务类企业将被互联网平台取代。员工被自由职业者取代。在平台引导监督下，自由职业者将建立自己的事业品牌。”巴峥嵘表示，正是基于这一行业趋势，思源房通网推出了独立经纪人模式。

思源集团董事长陈良生认为，今后的服务类企业将被互联网平台取代，员工被自由职业者取代，在平台引导监督下，自由职业者将建立自己的事业品牌。

运作提供开放加盟平台 做中介Uber

思源房通网的独立经纪人模式究竟怎样运作，经纪人群体又将迎来怎样的变革？

“根据国内市场的独特性，思源的独立经纪人模式也有其独特性。”巴峥嵘介绍。 谋变之战 面对互联网平台的冲击，传统中介也展开了一场谋变之战。不论是搭建互联网平台、收购兼并，还是业务多元化，均是传统中介对经营的持续精细化。 图_CFP

根据思源房通网的设计，依托房通网平台，独立经纪人、区域合作伙伴和房通网是加盟合作关系，经纪人交易的1.5%佣金全部归个人所有。在独立经纪人模式下，房通网为经纪人提供了一个开放的加盟平台。据了解，房通网除了提供给独立经纪人传统公司相关的交易服务与支持外，还为独立经纪人提供互联网平台资源。独立经纪人真正可以做到扎根社区、自由工作、平台创业。

“当前也有一些互联网公司在做独立经纪人模式的推广，但大多仍是概念的推广，没有跟经纪人的角色独立划开，还是对公司的一种依附关系。你看到的是经纪人和中介公司之间雇佣关系的改变，但实际上是从利益机制上、从收费限制和平台保障上，完全不同于目前各家公司尝试构建的闭环式O2O。”房通网总裁助理刘全波说。

巴峥嵘以Uber等打车软件和出租车公司来形容思源独立经纪人和传统中介模式之间的区别。他表示，在房通网平台化的同时，独立经纪人给予经纪人更大的个人空间，通过改变生产关系来释放生产力。

监管提供资金监管、佣金监管等服务

据了解，12月以来，思源房通网把旗下所有1200余名房产经纪人全部转变身份，成为驻扎在房通网上的独立经纪人。

目前的房产中介行业里，不论是传统中介还是互联网平台，均通过各种培训和考核不断激励经纪人，以此实现效率提升。而在思源房通网，独立经纪人拥有更大的自由，这与目前行业惯用的方式背道而驰。业内有声音质疑，这一模式不仅无法保障作业效率，更为交易埋下风险隐患。

刘全波解释，房通网平台化改革瞄准两个目标，一是成交效率，一是客户服务体验。房通网平台化后，将会吸引最广泛的经纪人群体，各公司之间的资源没有流转限制，实现客户交易效率最大化。同时，双方可协商的弹性佣金制会为客户节省比价的时间和精力。在之后的成交签约环节，房通网将为客户提供更为细分、效率更高的后期服务。这种模式有别于机械化管理带来的效率提升。

“独立经纪人弹性工作制并非意味着监管的缩水。房通网在全北京做了60多个社区服务站，为独立经纪人提供统一的培训管理、会务管理等。围绕独立经纪人，房通网有自己的一套包括激励、提升等在内的管理体系。”刘全波介绍，经纪人可以用房通合同来和客户签约。房通网提供交易资金监管、佣金监管、权证服务和金融配套服务，保障交易的安全性。

“经纪人下沉到社区中去，获得客户的接纳和认可，在深度经营自己的片区之外，还将重新定义二手房经纪人这一职业的形象和价值。”刘全波表示。

盈利提高黏性 掘金房产社区金融业务

一方面以最高1.5%的低佣金让利购房者，一方面给经纪人经营自，对于思源来说，无底薪制也减轻了公司的运营成本。这些都让思源推出的独立经纪人模式看起来很美。

而这样一个看起来很美的轻资产模式，如何实现盈利则成为业内质疑的焦点之一。

巴峥嵘介绍，作为互联网平台，获得收益的一个前提是产生巨大流量。房通网对于房产买卖相对低频的东西，既是要解决品质问题，也要提高用户的黏性，所以房通是建立在高频的、社交服务化服务的思源toon平台上。据他介绍，toon平台的目标是在2016年达到5000万-1亿用户量，2018年要达到3亿-4亿用户量。

“未来我们的盈利模型会配合toon产品的服务集群整合在一起，toon产品的其他服务产品都会对接到房通网上，房通网需求也会对接到其他平台上，这样，房通平台的盈利可能更多是基于房产社区为中心衍生出来的金融服务，法律服务，装修、一二手联动、保险等服务。”刘全波表示，思源在北京二手房市场的占比并不大，这次转身压力不大，可谓轻装上阵。

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[关键词]房地产；中介市场；对策

[中图分类号]F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1009 — 2234（2013）09 — 0032 — 02

根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等活动的总称。房地产中介服务机构是承办房地产中介服务业务的主体，包括房地产咨询机构，房地产价格评估机构和房地产经纪机构。这些房地产中介机构在活跃房地产市场、满足居民购房需求等方面发挥了重要的作用。但房地产中介行业在我国毕竟是一个新兴的行业，和国外房地产中介行业已有百年发展历史相比，仍有很多不足之处。

一、 当前我国房地产中介市场的现状及存在的问题

（一） 房地产中介市场的现状

随着房地产业的迅速发展，同时也由于人们住房的刚性需求，房地产中介与人们的生活关系愈加密切。目前中介服务机构数量较多，从二手房买卖和租赁市场状况来看，许多民众认为房地产中介是自己获得买卖和租赁房屋信息的主要来源。同时，受楼市调控政策的影响，不少购房者持币观望，再加上许多新就业人员、暂时买不起房等中低收入人群的存在，使得租赁市场火爆起来。市场需求的存在是房地产中介及其从业人员发展最强大的动力；从中介资金监管的现状来看，鉴于保护客户购房资金安全的必要性，建设部与人行于2007年1月颁布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，其后各省市根据自身实际情况也制定了具体实施细则。但仍有不少地区很不规范，仍由中介机构代为托管交易资金。

（二） 当前房地产中介市场存在的问题

1.房地产中介服务发展不足

首先，从数量上看，发展具有不平衡性。部分发达地区的房地产中介数量较多，而经济欠发达地区房地产中介数量则较少，与人们的购房需求形成了一对矛盾。其次，从发展质量来看，已有的中介服务机构成规模的不多。由于房地产中介机构具有投资小、产效快的特点，出于利益的吸引，许多没有相关经历的投资人纷纷进入房地产中介行业，开办房地产中介机构。大多数中介机构规模较小，在制度规范和内部管理上还不正规，缺乏现代企业管理模式和运作机制，在内部财务管理、员工管理、业务责任奖惩等方面缺乏制度化的规定。

2.房地产中介服务“阴阳合同”的存在

所谓“阴阳合同”，是指在一次交易过程中签订两份不同的合同，达到逃避税费的目的。一些房地产中介机构为了迎合顾客逃避税费的心理，争取客户资源，引导买卖双方签订“阴阳合同”的现象相当普遍，其中，“阴合同”显示的是买卖双方真正交易的价格，“阳合同”显示的是比实际价格低的虚假价格，达到少交税费的目的。 “阴阳合同”的存在扰乱了房地产买卖市场，表面上看，达到了帮助买卖双方逃避税费省钱的目的，但“阴合同”是不受法律保护的，一旦买卖双方发生了纠纷，只能以低价格的“阳合同”为准。

3.房地产中介机构挪用客户资金

由于资金监管制度的不健全，房地产中介机构的资金构成除了自有资金之外，还有大批的客户的资金沉淀，主要来源于二手房买卖方进行交易过程中由中介机构代为保管的购房款，以及房产中介办理租赁业务时产生的租金沉淀。这两方面的资金积累在一起，数量巨大，与中介机构的自有资金混在一起，为其挪用客户资金进行投机活动提供了便利。一旦中介机构的资金链断裂，客户的利益便会遭受重大损失。

4.通过欺诈手段赚取差价的行为

受利益的刺激，“吃差价”成了许多房地产中介获取利润的手段。“吃差价”手段主要有：要求卖房者压低价格出售，对买房者高价卖出，有意隔绝买卖双方信息，从中赚取差价；用现金支付的方式低价买进房屋再高价出售；在办理租赁业务时，采用向出租者支付短期租金而向承租人收取长期租金，或者低价租赁房屋再高价租出等方式获得差价。“吃差价”的行为使得中介机构在短时期内能积累大量的资金，严重侵害了客户的权益。

二、 房地产中介市场发育不完善的原因分析

（一）房地产中介机构从业人员整体专业性不强

房地产中介行业是一个涉及面广、专业性强的行业，从业人员需具备法律、建筑、营销、评估等相关专业知识。但是当前，我国从事房地产中介的服务人员专业素质不高，有一些从业人员没有持有房地产经纪人资格证，取得房地产估价师资格的人数更是稀少。随着房地产业市场发展趋向纵深化，综合素质差的从业人员就很难对信息做出科学化的判断和处理，制约了房地产中介市场的发展。

（二）房地产中介行业缺乏组织自律

房地产行业的自律组织既包括房地产业协会等整个行业的组织，也包括房地房地产经纪协会、估价协会等分门别类的组织。当前我国房地产中介组织大多数是由政府机构自上而下设立的，独立性不强，不能充分起到为中介机构服务的作用，中介机构缺乏对自律组织的认同感。同时，自律组织在中介行业人才的资格认定和行业标准的制定等方面，没有能形成一个统一的标准，这就难以保证整个行业从业人员的素质，不能起到提高整个行业管理和服务水平的作用。

（三）法律法规不完善

随着改革开放的不断深入，房地产中介服务已成为房地产市场的一个重要组成部分，要使得它健康有序的发展，法律法规的健全十分重要。我国目前对房地产中介组织的设立、从业人员的资格和行为管理等方面已经形成了一个初步的法律框架，但是还不完善，仍处于摸索和建设之中。首先，相关法规操作性不强，目前我国对房地产中介行业进行规范的较高级别的法律仅有《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务规定》，这些文件的规定过于原则，可操作性不强。例如，《城市房地产管理法》涉及房地产中介服务机构部分仅为笼统原则性的规定，相应的法律责任只有针对“未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的情形”，而对于房地产中介机构其它违法违规行为和相应的法律责任均没有规定；其次，相关法律制度的缺失也造成了权益被侵害者无法维权，例如，个人电话号码被随意倒卖的现象在房地产行业非常普遍，但是我国立法并未承认隐私权，对公民隐私保护采取的是间接的方式保护。

（四）行政监管不力

首先，目前我国对房地产中介行业的管理采用的是以工商行政部门和建设行政部门为主，其它价格、财政等相关部门为辅的方式。这种多头管理体制给实际工作造成了不便，例如，建设行政部门虽然是行业主管部门，但对具体的违法违规行为却没有相应的处罚权，而由工商行政部门进行行政处罚。这种模式降低了行政监管的效率，延误打击违法违规行为的时机；其次，市场准入监管不严，按《城市房地产中介服务管理规定》要求，房地产中介从业人员必须具备执业资格；设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记，房地产中介服务机构在领取营业执照1个月内，应当到登记机关所在的县级以上的人民政府房地产管理部门备案。但地方政府在实际执行过程中，在房地产中介机构及从业人员的市场准入方面把关不严，同时缺乏相应动态检测体系。再次，对违规行为惩罚力度不够，房地产行政管理部门对于查处到的违规现象，通常采取的方式是罚款，这使得中介机构违规成本较低，违规操作时有发生。

（五）客户自身维权意识不强

《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》规定，二手房交易结算资金的存储和划转必须通过交易结算资金专用账户进行，房产中介不得经手房款。但在实际操作过程中，一些客户觉得手续繁琐，时间间隔长，尤其是卖方希望尽快能拿到房款，所以仍然有客户继续选用中介机构托管资金的方式。“阴阳合同”之所以能长盛不衰，与客户投机避税的心理也有这很大的关系。这直接助长了房地产中介市场的不规范风气。

三、 关于完善我国房地产中介市场的对策思考

（一） 加强对房地产中介从业人员素质的培养和监督

中介机构从业人员素质的高低是决定中介机构服务水平和规范化程度的重要因素。应借鉴房地产中介市场较为成熟的国家和地区的经验，要求房地产中介从业人员必须经过严格的职业培训，并由政府主管部门审核考试通过后，实行全员持证上岗。同时，在重视从业人员专业素质的培养的同时，也要加强从业道德的培养和监督。应严格从业人员网上登记注册制度，方便客户查询，对从业人员实施监管。

（二）健全法律法规

为了保证房地产中介市场的健康有序发展，我们需借鉴国外经验，制定更加具体可操作性的法规和条例，对房地产中介机构的市场准入、主体资格、权利与义务、违规处理等方面做出更明确的规定。

（三）加强行政监管力度

政府要严格市场准入，创设资格准入制度，对于不具备执业资格的企业和个人不允许从事房地产中介行业。加强行政监管力度，建立房地产中介企业诚信档案，对房地产中介机构实施动态检测和监管，利用全国联网的信用档案对中介机构及其从业人员实施行为监管。严格激励和惩罚措施，对诚信经营的房地产中介机构实施政策优惠，对违规操作的机构和人员给予暂停业务、公开曝光直至吊销资质的处罚，同时将处罚结果告知工商、税务、物价部门，设立诚信档案。政府要加强部门间的协调沟通，改变多头管理的现象，提高监管效率，同时大力发挥行业协会的监管作用。

（四）加强行业自律组织建设

借鉴发达国家房地产市场发展经验，政府部门要逐渐与房地产行业协会分离，使行业协会真正成为为房地产中介机构提供服务和进行规范化管理的组织。要加快行业协会自身建设，改进行业协会运作机制，通过制定行业自律公约、完善内部培训等方式，提高协会专业水平。行业协会要严格要求内部成员，做好内部成员的资格审查和培训工作，提高内部成员的业务和专业水平。同时，行业协会要制定内部职业道德规定，加强对内部成员职业道德的检查，并设立诚信档案，加大违规处罚力度。

〔参 考 文 献〕

〔1〕 高波. 现代房地产经济学导论〔M〕. 南京：南京大学出版社，2007.

〔2〕 岳昉.中国房地产中介组织运营与管理模式研究〔D〕.上海：华东师范大学，2005.

〔3〕 王德起.房地产中介〔M〕.济南：山东人民出版社，2001.

〔4〕 赵善嘉.房地产经营中介员（中级）〔M〕.北京：中国劳动社会保障出版社，2007.

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【关键词】房地产中介 行业对比 制度规范

一、房地产中介行业的现状及特点

1、特点。房地产中介机构不从事房地产开发经营活动，只为房地产经营活动提供中介服。房地产中介不占有房地产商品，也不直接从事买卖活动，只向买卖双方提供沟通服务。房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介具有很强的灵活性。房地产中介机构以佣金为主要收入来源。

2、存在的问题。一是门槛不高，业务人员随意聘用，素质良莠不齐。二是诚信不良。虚假信息、屡吃差价、私下交易、协议陷阱、阴阳合同……种种“黑幕”不胜枚举。三是管理不善。内部管理粗放，“私单”频频乱走，经纪人员难以约束，违规操作屡禁不止。四是扩张不当。资金不足、管理不力、人员不齐等等，在这种情况下，一批房产中介就盲目“跑马圈地”。市场交易活跃时，这些内部缺陷被掩盖，一旦市场行情“调头向下”，紧绷的“弦”随时会断。五是监管不严。

二、国外房地产中介的现状和特点

国外及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史，具有一套较为完善的独立法规体系，包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等。美国作为一个发达国家，其房地产及经纪业的发展先于我国许多年，已经具有成熟的运作模式和管理经验，正确认识并借鉴美国的经验和做法对于发展我国房地产经纪业将不无裨益。

1、国外中介机构管理制度。（1）经纪人资质等级。在美国，从事房地产中介业的机构或个人，必须拥有州政府机构――房地产委员会颁发的营业执照。房地产经纪人主要有两类人员：经纪人，具备独立的法人地位，具有经纪人执照；销售员，具有销售员执照，为一个经纪人的雇员，代表经纪人行事，只能执行经纪人所制定的任务，无权订立契约和收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接洽业务，同时对经纪人负责。美国房地产经纪人如果发生损害当事人的欺诈行为，不但会因赔偿而被罚得倾家荡产，而且被逐出经纪人行业后，很难再在这种讲究信誉的行业中谋生。可见，美国对房地产经纪人的管理，无论是当初准入，还是加入本行业后的管理，都是相当严格的。（2）法规制度。美国有关房地产中介的法规主要有：一般法规、契约原则、州执照法、联邦法、专业伦理法规。不动产执照法是有关房地产交易的最严密的法令。执行房地产执照法的是“州房地产委员会”，主要的执法方式包括拒发执照、扣留执照和吊销执照。一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经纪人自由商定。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。（3）职业道德。美国非常重视中介的职业道德，商业法典10176项和10777项中列举了从业执照暂停与吊销的规定。另外，美国的全国房地产师职业道德规范内容简明，注重实效。每个州的房地产委员会一般设有调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务纪录，发现问题向房地产委员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院控告。同时，美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。

2、美国房地产中介行业的特点。美国房地产中介行业的特点主要有以下几点：中介行业发展历史悠久，中介事业发达，有独特的房地产中介管理制度和动作程序。法规健全，权责明确，对规范中介行为，保障双方权益起到很大作用。行业个人资格准入严格，机构准人市场化，优胜劣汰。中介企业发展注重连锁经营和品牌效应。充分采集信息资源，利用网络信息技术，提高竞争力。

三、国内外房地产中介行业的比较

1、经纪形式不同。美国房地产中介无论售房或是购房都实行全权委托经纪人制度，然后，所有的运作程序包括介绍贷款、物业公证、房产保险、咨询律师、提交登记等等都由委托经纪人全权办理，所有费用也都在最后列出清单，由甲乙双方支付。而我国房地产中介实行的是双方签约制度，中介机构收取中介费后，免费帮助双方办理过户手续，由有关管理机构直接向甲乙双方收取费用。

2、产权管理不同。美国实行的是契约登记制度，买卖双方完全以市场化的程序进行操作。所有运作通过售楼律师中介经纪，从物业公证到房产保险，构成一个完整的市场保证体系。只有当这个过程全部完成后，政府才通过登记的手段来加以确认，并把相关的资料进行保存，以备查询。而我国目前实行的是产权产籍登记制度。相比之下，美国的登记制度比我们现行的产权产籍制，更能适应房地产市场的变化，体现政府的职能。

3、地产性质不同。美国一般房屋是建筑在地产基础上的，最大的区别是地产也属个人财产。因此，房地产概念极为完整，私人购房后，以地契为准，连地带房都属私人财产，但房主必须每年向国家缴税，而且政府有许多法律条文来限制私人在其土地上进行的各种活动，如不准私建乱搭，不准破坏绿地等等。而我国地产属于国家，个人只拥有国家土地使用证，因而房地产买卖一般注重于房产证的交涉。个人财产的法律体现是以产权证为标志，这样就使中美两国房地产买卖在概念上、程序上以及管理上都存在一定的差异。

四、我国房地产中介行业发展对策

1、健全完善法律制度，创造公平规范的市场环境。为了保证市场中介组织的健康发展，发挥对市场经济的积极作用，我国也需要加强立法：完善法规，将房地产中介组织纳入法制化、规范化的轨道。国家有关部门应尽快制定各种市场中介组织的管理法规或条例，对房地产中介组织的主体资格、活动范围、酬金标准、权利与义务、违法处理等问题做出更明确的规定。依法对房地产中介组织登记，坚决取缔无照经营。凡是具有一定专业知识和中介服务经验、愿意从事中介服务活动的人员，必须经过政府有关部门的培训，合格者发给资格证书，方可申请开办市场中介组织和从事中介服务活动。工商行政管理部门必须通过严格的资格审查后，方可依照有关登记管理法规予以注册登记，颁发营业执照，使其合法经营。完善对市场中介人员的资格考试制度。对市场中介人员的考核是一种对其工作能力的鉴定制度，这项制度对保证市场中介服务的客观性、公正性、准确性和权威性具有重要的作用。

2、搞好培训、提高人员素质。中介行业是一个注重品牌的行业，品牌是中介服务业生存的基础。要以诚信培育行业品牌，没有长期的信誉积累不可能做大做好中介服务，这是中介服务生命。因此，行业要得以充分发展，高素质人才队伍和过硬的合法经营机构是必不可少的。要达到这个要求，要求员工在思想素质、专业技术均达到一定的标准，建立一个完整的资格考试体系。坚决实行从业人员资格认证制度，做到从事房地产中介服务的人员都符合条件要求。

3、房地产中介信息的网络化和资源共享。当前的任务是利用先进技术手段，及时、准确地提供房地产信息。房地产中介服务无论是经纪、评估、咨询，都要依靠及时而准确的信息，仅靠人工的市场调研是远远不够的，必须大力推广计算机应用，建立房地产信息网络系统，组建最具权威的房地产信息收集、加工和传送服务机构，这是收集、传递信息最可靠、最便捷的途径，可以保证房地产中介服务有一个坚实的信息基础。

4、走中介公司间的联合和规模化道路，实现房产连锁经营。加入WTO后中国将更加开放，中介商要想在日趋激烈的市场竞争中争得一席之地，必须降低服务成本，提高成交率。因此，企业间的联合，规模化发展，连锁性经营，将是今后房地产中介企业发展的必然趋势。联合不是简单的叠加，而是资源的共享，优化组合的过程。企业联合实行连锁经营，可采用原有的品牌或创立新品牌。目前的连锁经营主要有三种模式：直营连锁经营、加盟连锁经营和前面两种的混合模式。

总之，房地产中介企业要进一步进行资产重组和资源的合理配置，建立自身的竞争优势，求得生存和发展的机会，建立一支符合职业化、正规化、社会化、网络化、制度化、专业化要求的中介服务队伍，才能振兴我国房地产市场，繁荣房地产中介行业。

【参考文献】

[1] 帅菲、张小平：国外房地产中介体制启示[J].合作经济与科技，2007（5）.

[2] 喜荣：国外房地产中介行业的现状及特点[J].经纪人，2003（9）.

[3] 刘敏：浅析我国房地产中介行业存在的问题及对策[J].企业家天地（下半月），2005（8）.

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关键词：住房租赁 供应 需求 现状 建议

在房地产市场进入投资时代以后，住房租赁市场的投资潜力如何、现状如何、发展趋势如何，这些问题不仅仅是房产投资者所关心的，也是众多购房、租房者和政府行业主管部门所关注的热点。要巩固和提高房地产业的支柱产业地位，仅仅依靠房地产投资和开发市场是不可持续的，住房租赁是房地产市场的重要组成部分，要进一步加快房屋租赁市场的发展。本文以东南沿海地区房地产租赁市场为例，加以阐述分析。

住房租赁市场需求分析

城市化水平不断提高

东南沿海地区各经济发达城市聚集了大量的中高等院校，学生租赁市场异常活跃。当前不少城市还出台毕业留城的优惠政策，直接刺激了住房租赁市场的火爆。另一方面，近几年内，东南沿海地区很多城市陆续成为投资热土，社会经济的发展，产业整合能力的进一步加强，吸引和消化就业能力的加大，必然促进人才引进和人口流动，增加城市的人口。而城市人口的增加，必然加大对住房的需求。

房地产买卖市场有效需求不足

总体上来说，当前城市居民的居住面积还处于较低的水平线上。随着收入的增长，住房不仅是生活的基本资料，还作为一种享受资料和发展资料，住房消费扩大将是必然的趋势。

为了适应住房需求的急剧增加，近年来，房地产开发投资增长迅速，住房供给不断增加。在住房供给不断增长的同时，商品房的价格亦不断攀升并且持高不下。而住房买卖市场的有效需求主要是由居民的收入水平、由住房价格与居民收入的关系决定，无购买力的住房愿望将不对住房买卖市场发生作用。如果房价高于收入6倍或以上将难以形成买方市场。当前对普通工薪阶层而言，房价与收入的差距远远超过了这个比例，使其购房的愿望难以实现。

住房分配货币化制度

住房分配货币化促进了住房租赁市场有效需求的形成。一方面住房分配货币化取代了无偿福利分房制度，切断了福利分房的后路，市场成了居民解决居住问题的唯一途径，人们要么买房要么租房，市场上存在着大量的需求要素。另一方面，货币化的住房分配制度为职工提供了大量长期的资金，使住房消费成为可能。

住房租赁供给市场分析

在目前的出租房屋总量中，主要有私房入市租赁、公房出租和空置房的租赁三块。

近年来居民对房地产投资的需求被不断激发出来，从目前房地产市场的发展总趋势来看：购房出租、以租养房、待机出售已经成为一种新的较为稳妥的投资方式。随着生活水平的提高，一部分居民为了改善居住条件购买新房自己居住，而出租已有旧房，以租养房，由此，形成了庞大的私房出租房源。

随着福利分房的取消、住房分配货币化实施、产权明晰，公有住房庞大却静止的市场开始逐渐流动起来，蛰伏的巨大商机得以逐步释放，其中一部分就形成了出租房的房源。

从房地产的增量市场来看，目前基本上是购销两旺的局面，但从住房的存量市场来看，却存在着入住率不高的空置现象。同时，随着家庭人口结构的变化，部分家庭出现了空置的房屋。这些空置房也成了租赁房市场上的主力军。

在当前的二手房市场中，面对高价而迷离的市场，买卖双方僵持不下，因此另辟市场，二手房中分流出大量闲置房源进入租赁市场，导致买卖和租赁业务呈现出不同的发展趋势，不少卖家当时就挂出“可租可售”的牌子，租赁市场越来越热闹。

当前住房租赁市场发展存在的问题

目前住房租赁市场的潜力是巨大的，也是可发掘的。但是，东南沿海地区各城市普遍存在住房租赁市场与房地产市场发展不协调、与经济发展步伐不一致的问题，应及时发现并分析这些问题，规范住房租赁市场。

住房租赁市场结构单一

随着国际化进程的日益推进，众多国内外知名企业落户东南沿海各经济发达的城市，出现了一批寻觅高档租赁房源的群体。这部分人的层次较高，习惯租用豪华装修、生活舒适、地理位置优越的居室，他们将成为消化高档租赁住宅的大客户。

但是，当前各大城市的租赁市场结构却不是很完善，仍处在市场搭建阶段。各城市出租房源差距没有拉开，所定位的出租对象也没有明显的分类，面积小、结构老化，不能很好甚至无法满足这个高端租赁市场的需求。构建一个高中低档并存、结构完善的住房租赁市场是一个迫在眉睫的问题，否则将不仅约束房地产市场的发展，也可能会间接地制约经济的发展。

房地产企业经营方式单一

目前房地产开发企业投资开发的居住房屋基本都用于出售，鲜有房地产企业购置商品住宅出租的。其原因在于：一是受企业财务状况制约。开发企业出租开发的商品房，资金回收期较长，企业无法扩大再生产；二是企业投资回报率过低。据测算，企业出租商品住宅所得的租金收益在偿还建设期间的银行贷款，扣除房屋的折旧，企业正常运行、房屋养护等开支以及企业应缴税收后，相比出售而言利润较低。

住房租赁专业化、集约化程度较差

目前，个人出租的居住房屋，无论是自行出租或委托房地产中介出租，基本都处于自发的、零星分散的、无序流动的状态，专业化、集约化程度较差。个人房屋自行出租缺乏统一的交易平台和相应的信息指导，法规意识薄弱，行为不规范，租赁纠纷时有发生。

房产中介素质偏低

目前房产租赁中介由于市场准入门槛较低而导致了中介过多过滥，规模偏小，资信较差。再加上为了各自的经营利益，短期行为严重，相互间垄断市场信息，缺乏必要的信息沟通和业务协作，而导致了房产租赁中介市场运作无序、经营混乱，企业信用现状不容乐观的局面，难以为消费者提供满意的服务。

加强住房租赁市场的建设

住房租赁市场发展潜力巨大，但却由于存在的诸多问题影响了发展，因此要加快住房租赁市场的发展，除了让市场经济这只无形的手发挥调节功能调整市场之外，政府部门，行业主管部门也应该采取积极的措施。

改变社会对住房租赁市场的认识

中国两千年封建社会带来根深蒂固的小农观念，使很多消费者存在着只注重名义上的所有权而不重视经济上的使用权的观点。当前，房地产市场以买卖为主要交易方式的非均衡性发展态势，从市场外部抑制了房产租赁的发展，导致买卖和租赁一重一轻的“跛形”经济运行格局。

虽然房地产界对发展房产租赁已取得了初步的认识，但由于培育发展房产租赁业涉及面广，规范管理难度大，政府部门在一定程度上还存在着畏难情绪，导致在认可房产租赁业的同时，却未必能够将其纳入重点优势产业来扶持。因此，为了全面贯彻“三个代表”重要思想，体现“执政为民”，更好提高人民生活水平，政府部门、行业主管部门应加强宣传，改变社会对住房租赁市场的认识，并且采取措施积极引导。

进一步完善住房租赁市场相关政策法规

住房租赁市场的健康发展有赖于一套完备的法律法规，尤其在初期，制度建设更为重要。但是我国至今还没有颁布专门的房产租赁方面的法律，在全国范围内现有的也只是《城市房地产管理法》中对房产租赁的有关规定。在地方政府方面，虽然也有一些省市颁布了房产租赁相关的法律法规，但是仍然存在可操作性不强，缺少实施细则的配合等问题。

当前，应进一步加强完善房屋租赁市场相关政策法规，可以从以下几个方面入手：尽快出台专门的房地产租赁、房地产中介方面的法律法规；房屋租赁相关政策法规之间存在一些冲突和矛盾，应尽快予以清除，以免执行租赁政策法规中出现问题；根据居民的住房状况和收入水平，从新建和存量住宅、销售和租赁两个方面综合研究，进一步完善住房供应政策，调整住房供应结构，要突出住房租赁的重点，努力构建一个涵盖新建商品住宅(包括中低价值的商品住宅)、存量住宅和廉租房的租赁体系，并在此基础上研究制定相应的优惠政策，以实现房屋销售和租赁并举的市场。

加强住房租赁市场的监管力度

住房租赁市场发育滞后，租赁信息不畅，租赁行为不合规范，不仅影响到租赁市场的形象，也危及租赁市场的健康发展。为此在大力加强信息咨询、评估、、律师、公证、物业管理等房产中介市场的建设的同时，更应加强住房租赁服务市场的监管，以规范房屋租赁服务市场行为，培育和发展房屋租赁市场：大力培育有形市场，构建房屋租赁交易网络平台；尽快建立房屋租赁指导租金制度，在市场调研的基础上，对成交房屋租金进行整理归纳，定期公布市场房屋租金价格，为专营房屋租赁居间、的各类房地产经纪机构和租赁当事人提供参考，并通过指导租金加强市场的预警预报，确保房地产市场的健康发展；加强收取租赁税费，严格按有关政策规定，对租赁活动所涉及的税费加强征收，并且大力宣传，以此鼓励居民主动办理出租房登记，接受管理，缴纳各种税费；同时要考虑降低税收，为以后的房东主动申报税款打好基础；政府、行业主管部门可以建立中介企业信用档案，定期公布一批不讲诚信，不规范操作的企业，净化中介市场。

倡导诚信中介

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需求旺盛中介服务行业渐入正轨

人才中介服务是中介行业的重要服务内容之一。近年由于求职压力的增大，人才中介服务机构也如雨后春笋般发展起来。国家规定人才中介机构可以从事以下服务：人才供求信息的收集、储存、和咨询；人才推荐、招聘、培训、测评、租赁；人才信息网络服务；从事授权的人事业务；按照规定举办人才交流会等。中华英才网高级职业顾问分析，人才中介的专业化和网络化是两大趋势。近年来，每年大学生加上职教生，加起来有上千万人要就业，然而有上百万人无法实现同期就业，为这些人提供咨询等服务是个很大的市场。

其它中介服务有商标专利、房产中介、金融中介、婚恋交友中介、家政中介、留学中介、汽车中介等。房地产中介服务行业，主要包括房地产经纪、房地产评估、房地产咨询三大类，发达的中介服务是房地产业成熟的重要标志。金融中介机构是指从资金的盈余单位吸收资金提供给资金赤字单位，以及提供各种金融服务的经济体。金融中介机构的功能主要有信用创造、清算支付、资源配置、信息提供和风险管理等几个方面。

中介服务在我国发展一度比较紊乱，中介成为不诚信的代名词。现在随着经济进一步的发展，政府越来越重视对中介服务机构进行规范，而一些有远见卓识的中介机构，也开始提供越来越专业的服务，如人才中介服务企业，不仅职位，替企业招聘人才，也为企业提供专业的人力资源服务，为人才提供专业的职业咨询和规划服务等。

中介服务的主力军：人才中介师

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由于互联网技术的发展和普及，在家办公的从业人员每年逐渐增长，个人创办小公司，或经营一个小店面或者互联网络上开办虚拟商铺，或加盟某个实体连锁店。店主、员工与客户无需见面，而是通过互联网保持着高效的信息交流，快捷的交易，管理费用低，潜在客户众多，销售区域广泛，商机无限。特别是在实体大型企业无法兼顾到的经营领域，小微企业更加具有得天独厚的优势。小微企业主要从事技术服务性行业、装配制造行业、手工作坊和小型种植、养殖业，特别在家庭手工业、修理修配、旅店服务、餐饮服务、小学生中午小饭桌、小商品零售、家政服务、初级卫生保健服务、婴幼儿看护、残疾儿童特殊教育训练、养老服务、病人看护、幼儿和学生接送服务、洗染缝补、复印打字和理发等方面为居民解决了许多生活难题。

二、主要存在的问题

第一，小微企业偷逃税款是普遍现象。小微企业主会想尽办法与税务人员搞关系，能少缴税就不会多缴税。而大型零售企业，税务人员明知其偷逃税款也无能为力。

第二，小微企业一般为个体经营和合伙经营，面临融资难困境。小微企业由于是自主创业，其资金来源大多都是自筹资金。由于小微企业信用度低，依靠商业贷款举步维艰。银行对于小微企业发放贷款要求严格，一般银行规定，企业必须要有3年以上的经营业绩或者资产抵押。小微企业成立3年以内、没有资产抵押的，银行都不能发放贷款。有些小微企业为了获得流动资金只能依靠民间借贷融资。由于经济形势的变化，民间借贷的年利率水涨船高，不少借贷年利率已经涨到了20%~30%，高额利息成为小微企业发展过程中沉重负担。

第三，小微企业获得项目时常常遭到不公正的待遇。许多大企业接项目都是靠关系。各种名目的项目招标活动往往邀请小微企业参加，充当围观者，其实中标结果早已内定。小微企业所做的每个项目，都是靠品质和低价格，没有讨价还价的话语权，勉强维持生存。

第四，企业的人工成本逐年增高。去年招一个本科生，起薪2500元，而今年则起码要3000元，另外企业要为员工交纳“三险一金”，企业要按照员工工资的45.6%缴纳，这样，一个人工成本每月要在4368元。小微企业虽然在各大招聘网站常年招聘，可高技能的人才都被大中型企业招聘走了。如果小微企业对技能型人才的工作能力要求高，所以很难有合适的人员长期留下来，小微企业的员工不得不身兼数职，既要懂技术，又要懂营销，工作压力非常很大。小微企业入门的门槛很低，但是要做大做强不容易，很多小微企业只能生存一两年。

三、国家相关政策及实施效果分析

东北地区小微企业的快速发展，对增强东北区域的经济活力、调整经济结构、解决就业和再就业发挥了重要作用。但是融资难的问题仍然是当前制约小微企业快速发展的瓶颈。信用担保方面，由国家财政予以支持，辽宁、吉林、黑龙江等省市政府共同出资设立，为东北区域各类中小企业信用担保机构提供增信和分险功能服务的区域政策性再担保机构。这也是经国家发改委批准设立并由其监管的全国第一家区域性中小企业信用再担保机构试点。

再担保机构通过与担保机构开展授信再担保、增信再担保、联保再担保和异地互保再担保等再担保业务，重点支持《东北振兴规划》相关产业及配套项目，支持装备制造业、新农村建设、农牧业产业化和农副产品深加工、对俄贸易与合作等领域的中小企业融资，支持与就业和再就业有关的小额融资，同时为外资和民间资本兴办中小企业或投资项目提供信用担保。在税收方面，小微企业办税成本居高不下。由于国税与地税分离，不同税种减免的认证事项、认证机构和手续各不相同，多数认证不能通用，有些税种前置认证条件由中介机构认证，小微企业办税成本较高，一些认证成本与税收减免金额相差无几。

国务院决定自2012年1月1日起以上海为试点，增加11%和6%两种增值税税率，交通运输业和现代服务业营业税转变为增值税征收，在试行结束后逐步向全国推行。这次税制转型应有利于制度规范的大中型企业和微利企业降低税负，但对有些小微企业不一定取得预期的效果。增值税是价外税，税款最终由消费者承担，但是如果经营者无法取得可抵扣的进项发票，就会增加经营者的经营成本。目前有大部分服务型微小企业由于各种原因无法取得可抵扣的增值税发票，在新规实行后可能会造成名义税负降低，但实际税负上升。

四、促进天津市小微企业发展之对策

第一，地方政府相关机构给小微企业提供宽松的创业环境。天津市有些区县为小微企业开办“一站式”服务，将工商、税务、消防等办事窗口集中在一个大厅办公，方便创业者办理创建小微企业的相关手续，为创办小微企业提供了便利，值得提倡和全面推广。

第二，天津小微企业对于支付办公用房租逐年上涨也备感无奈，只有地方政府严格执行中央政府对房地产市场的调控政策，才能平抑房地产市场价格。建议成立天津市房地产交易所，将本地区全部房地产集中在房地产交易所内进行交易，交易品种包括土地使用权、期房、新房、经济适用房、二手房、公产房屋使用权和房屋租赁等等。房地产交易所统一房地产报价、竞价、成交等相关信息。房地产交易所采用会员制，将房地产开发企业、房产中介企业纳入会员。房产中介企业旗下的各个连锁店作为房产经纪营业部，直接为客户提供房屋买卖和租赁服务，收取佣金。集中在房地产交易所内进行交易就能够防止捂盘惜售、虚假买卖。二手房屋买卖和房屋租赁也必须在房地产交易所进行交易，这也能够防止房地产中介企业哄抬房价和房租、欺骗客户，同时也能防止偷逃税款。

第三，鼓励和引导创立网店。以社区为单位，组织有创业意向的人员进行创立网店培训，帮助创业者寻找创业切入点。

第四，政府工商、税务、公安等部门应该对网店进行有效管理，对假冒伪劣产品一查到底，防止偷税漏税，对网络诈骗保持高压打击态势。

第五，以社区为单位组建社区创业基金。社区创业基金来源社区居民个人闲散资金（损失也不影响其日常生活的资金）和捐赠，杜绝非法集资。社区创业基金对创业者投放基金必须公开、透明。基金所有人直接对创业者使用基金进行全程管理，防止基金被滥用，保证基金安全。使用基金产生的盈亏由基金所有人和使用基金的创业者本着互惠互利原则共同平等协商解决。

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关键词：北部湾 房产经纪 人才培养

一、引言

随着广西北部湾经济区开放开发的强力推动以及南宁市住房二级市场开放以来，房地产经纪业日益发展壮大，据统计，目前办理备案的房地产经纪企业已经发展到112家，这些房地产经纪企业为南宁市二手住房的租售交易提供了动力，为全市经济发展作出长足的共献。南宁市作为广西壮族自治区首府，是广西的政治经济文化交通中心，与东南亚各国，尤其是越南、泰国有着紧密的联系，是我国和东盟各过沟通的桥头堡，南宁楼市市场目前仍出于快速发展阶段，房地产经纪业将会随着房地产业的发展而发展，并会在未来的发展中展示巨大的潜力。然而以房地产经纪从业人员现状来看，房地产经纪从业人员素质方面呈现持证人数比例低、学历不高、年纪轻、从业时间短流动性大等特点。

二、南宁市房地产经纪行业人才的现状分析

据统计发现，南宁市取得房地产经纪人执业资格的仅占2.3%，学历层次方面，三分之一以上的从业人员是高中（中专）或以下，大专学历所占比例最多，占42%，本科以上学历仅占20%左右，年龄层次方面，20-29岁的群体是房地产经纪行业的主力军，占79%，房地产专业背景的只占20%左右，人员素质参差不齐导致行业也出现一些问题，具体如下：

1.行业不规范顾客对房产经纪企业信任度普遍不高

A.行业管理不力，在各行业整体走向整合、规范的大趋势下，南宁市房产经纪业业象大多数新兴的行业一样，在发展过程中不可避免地会出现相关法律缺位，政府部门监管无力，行业准入门槛低的现象。南宁市房产经纪业经历了从大街小巷一张桌椅就可以交易到房产经纪行业的兴起，而后又转入低潮时期，特别是经历了“广屋集团卷款私逃”事件后，民众对房产经纪企业信任度严重缺失导致南宁市房产经纪业一度处于低迷状态。 、

B.规模小，资金实力弱。相对沿海发达省市，南宁的房产经纪行业起步较晚，而且由于房产经纪行业的准入要求相对较低，市场上出现了一批小而散，经济实力弱的，无任何资质的房产中介，很多人甚至一张桌子，一部电话，就干起房产中介，往往给人不可信的感觉，从而也影响了行业人才的就业及人才的培养。

C.无序的竞争导致行业的竞争行为低劣，行业的氛围不健康，行业违规操作普遍。中小房地产中介面临竞争和生存的压力，某些中介公司的违规操作导致客户造成巨大的经济损失，使得人们对这个市场充满恐惧与怀疑，对房地产经纪的信任度低。行业管理应由行业协会执行，这是市场专业化发展的需要，当前，南宁市房地产经纪协会没有发挥行业管理的重要作用，行业内部交流较少，没有自己的专业教育基地，从业人员再教育培训的机会很少。

D.地产经纪机构难以进一步发展壮大。通过2010年的一项调查发现，部分房地产经纪人并不具备相关专业知识，没有良好的职业道德，有的人依靠欺骗或者隐瞒的手段来诱导买方。全市拥有资格证的从业人员比例仅有可怜的 2%，很多从业人员的底薪很低或者没有，他们的收入一般来自于佣金提成。房地产经纪机构中的从业人员临时性非常强，而且这些机构在招聘从业人员的时候忽视对专业知识的要求，不注重对这些人员进行培训，也不与之签订正规的劳动合同，这使得很多经纪人的素质不高，难以为委托人提供正规服务。对从事经纪活动的大部分人员来说，他们过于重视经济利益，不遵守自己的职业道德。另外这些人员的受教育程度不高，甚至有的连建筑面积与实用面积的换算也不知如何操作。由于不遵守职业道德，部分房地产经纪人将自己的经济利益放在首位，甚至不惜损害委托人利益，导致房地产经纪市场秩序十分混乱。根据调查分析得知，全市具有中等学历水平的房地产经纪人比重只占到70%的比重，这一数字显然能够说明从业人员的素质状况很难适应具有一定综合性和复杂性的房地产经纪行业的要求。由于房地产经纪人的综合素质较低，不具备良好的专业知识、营销技能以及与人沟通的能力，甚至有时可能不能正确理解和分析面临的问题，这不利于房地产经纪市场有序进行。从另外一个角度来说，这也是导致房地产经纪市场人员流动过快的主要因素。

2. 行业人才培养体系不完善

A.房地产经纪行业的人才培养在自身理论教学体系和实践教学体系的衔接上存在脱节、断层或重复现象。当前，广西区大中专院校开设房地产相关专业的学校不多，而专注于房地产经纪行业人才培养方向的专业更是少之又少。因此，在行业人才培养的机制上缺乏系统的理论和实践教学。

B.各级各类教育所培养的人才规格不符合相关企业的需求，职业人才和学术人才不够清晰。房地产经纪行业的人才培养需要大批具有行业经验的教师及相关的实践教学基地。然而，南宁市各级各类的教育机构显然没能达到这种要求，所培养的人才规格很难达到相关企业的需求，并且，职业人才和学术人才培养的方向完全不同，在各类教育中却没有严格定位，划分不够清晰。

C.专业和学科设置不完整，难以达到行业人才的培养要求。大多高校的专业设置是由教育主导部门主管，企业行业协会的参与度不够，因此专业和学科设置都不完整，行业人才的培养难以达到社会需求。

D.教学实践性不强，提高教学质量难以突破。房地产经纪行业是实践性很强的专业，在人才培养过程中，需要镶嵌各类实践教学环节才能让学生掌握相应的技能，大多数院校开设的房地产相关专业在实践教学环节的设置上都比较弱，而实践教学体系的不完善直接影响相关专业的教育教学质量。

三、房产经纪行业创新人才培养的途径

1. 建立南宁市房产经纪优质教育资源库以及科学、系统的人才培养体系。

针对房地产经纪行业人才培养的特点，由行业主管部门指导，建立不同层次和不同类型的房产经纪人行业的相关教学体系及优质教育资源库，包括公开课及多媒体资源的共享。同时，在各层次和各类型的教育中按照学思结合，知行合一，从教学方法到教学内容等方面的实施，通过课堂内外实践环节，构建合理的人才培养体系。

2. 开拓具有国际视野的房产经纪人才。

在北部湾开放开发背景下，南宁市房地产经纪行业具有区域性、国际化的特点，在专业建设、课程设置和人才培养的方法上主动借鉴国际先进的教育资源，建立国内外相关院校之间，行业之间的交流活动机制，通过交流使得培养的人才掌握现代房产经纪教育理念，能够适应国际化和全球化发展趋势的要求。

3. 鼓励行业协会或学会参与人才培养的指导。

一方面，人才培养方案由校企之间共同制定，接受相关行业协会或学会的评估和审批。行业组织发挥校企之间的纽带作用，细化企业所需人才的培养目标，评估学生培养质量。另一方面，通过行业协会或学会搭建校企合作平台，建立相关的实践教学基地。

4.实践教育教学体系贯穿人才培养过程的始终，一方面，教学实施中，重视学生实战能力的培养与锻炼，如聘请行业专家承担教学或讲座，实施案例教学，现场讲解等。各级学校始终坚持和有效实施实践教育理念。另一方面，将部分专业课程或者课程的实践环节放在作为实践教学基地的企业中完成。

5. 职业资格教育与人才培养体系相结合，将职业资格证书和相关课程挂钩。对于房产经纪行业设立的从业资格证书准入制度，在人才培养方案的制定中，将从业资格证书的相关课程纳入到人才培养体系中，鼓励学生考取相关的证书。

总之，在北部湾开放开发背景下，南宁市房地产经纪行业的兴起导致相关人才的稀缺是当前行业发展中面临的问题，而创新房地产经纪行业的人才培养是解决问题的有效途径之一。

参考文献

[1] 乔鸿.图书馆采访经费优化分配问题[D].大连理工大学硕士学位论文，2001，4：29～32.王海燕.

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为深入贯彻落实市政府《关于促进服务业跨越发展的意见》和《市“十二五”服务业发展规划》，加快“十二五”期间我市中介服务业的发展，加强政府对中介服务业的宏观指导，经市政府同意，现对我市“十二五”期间中介服务业发展提出以下指导意见：

一、正确认识中介服务业发展条件

（一）强化发展认识。中介服务业是指介于各类市场主体之间，提供居中专门服务，发挥鉴证、经纪、咨询、、监督、公正等功能的行业总称，是服务经济的重要组成部分。中介服务业具有涉及领域广、智力密集程度高、经济拉动力强的特点。加快发展中介服务业，有利于形成以服务经济为主的产业结构，促进产业结构优化升级；有利于优化商务环境、提高资源配置效率，促进经济发展方式转变；有利于转变政府职能，推动政府管理创新；有利于增加就业，集聚高端人才，加快人才高地建设；有利于强化城市综合功能，提升城市综合竞争力，更好地发挥经济中心城市的辐射带动作用。

（二）科学分析现状。我市中介服务业发展迅速，规模不断扩大，服务范围不断拓展，服务水平居全省领先地位，在全市经济和社会生活中发挥着越来越重要的作用。目前，我市中介服务业涉及35个行业门类、中介机构单位数9985个，从业人员10.8万人，增加值186亿。但是，总体上存在着在服务业中比重偏低，产业层次不高，高端行业发展缓慢，以及中介机构量多散小、实力不强、承接大项目和高端业务能力较弱等突出问题。此外，执业环境需进一步优化、服务水平和人员素质需进一步提高等问题也应引起足够重视。

（三）突出发展优势。我市产业基础良好，经济总量较大，综合经济实力位居同类城市前列，为中介服务业提供了良好的发展基础；我市是东部经济中心城市和重要口岸城市，城市辐射功能较强，有利于中介机构立足，服务全省乃至全国；经济区上升为国家战略，作为核心区面临着重大发展机遇，为中介服务业提供了新的巨大市场空间；我市作为国家服务业综合改革试点城市和今后重点实施以服务经济为主导的发展战略，为中介服务业提供了良好的发展环境。

二、明确中介服务业发展目标要求

（四）发展定位。按照世界眼光、国际标准、本土优势的要求，立足于服务半岛国家蓝色经济发展战略的实施，服务以服务经济为主导发展战略的全面推进，充分发挥好中介服务业在经济和社会发展中“润化剂”和“助推器”的作用，促进商务环境的不断优化和完善，把建设成为国内中介服务业最发达的城市之一。

（五）指导思想。深入贯彻落实科学发展观，以实施服务经济主导发展战略为指导，以国家开展服务业综合改革试点城市为契机，优化提升产业结构层次，推进平台和聚集区建设，强化机构引进培育，加强行业自律和诚信经营，完善规范市场发展环境，大力提升中介服务发展的综合竞争力，实现中介服务业健康、稳定、快速发展。

（六）发展目标。经过五年的努力，到“十二五”末，基本形成行业门类齐全、专业结构优化、机构集聚发展、综合竞争力强、市场环境规范有序的中介服务业产业体系，成为服务业的支柱行业之一，逐步将我市打造成立足、服务全省、辐射全国的区域性中介服务业中心。

——占服务业比重明显提高。到年，力争中介服务业增加值占GDP的比重由现在的3%提高到4%左右，占服务业比重由现在的6%提高到7.5%，年均增长速度保持在20%以上。

——行业结构不断调整优化。到年，全市中介服务业行业达到50个左右，从业人员达到20万以上，初步形成以法律会计、咨询设计等现代中介服务业为主体，认证检测、工业设计等新兴中介服务业为先导，广告服务、职业房产中介等传统中介服务业为基础的行业门类比较齐全的中介服务业行业体系。

——知名机构数量快速增加。“十二五”期间，力争每年引进10家左右国内外知名中介机构，培育扶持50家中介机构进入省内十强或全国行业百强，30家以上中介机构获市级及以上服务名牌或著名商标。

——平台和聚集区建设成效显著。“十二五”期间，力争在全市打造10大专业优势突出、服务功能齐全的中介公共服务平台，形成8个专业特色鲜明、机构聚集度较高，发展规模较大，在国内有一定影响的中介服务业集聚区。

——发展环境逐步规范优化。到“十二五”期间末，初步建立起行业自律约束机制比较健全，诚信体系建设成效比较明显，管理监管体系比较完善，法制化程度较高的中介服务业发展市场环境。

三、突出发展中介服务业重点领域

（七）优化提升现代中介服务业。主要包括法律会计、融资担保、人力资源、咨询设计等行业。现代中介服务业与经济活动密切相关，对促进产业升级和增长方式转变起到十分重要作用。我市现代中介服务业有良好基础和较强竞争优势，今后要加快重点机构引进培育，努力提高业务层次，增强市场竞争能力。

法律会计行业，要发挥行业优势，加强国内外业务合作，引进先进管理模式，大力发展高端业务，增强跨区域拓展业务能力，向业务综合性、组织集团化方向发展。加快实施品牌战略，打造法律会计服务自主品牌，提高国内国际认可度。不断提高中小律师会计服务机构服务质量，突出做精做专，促进整个行业健康有序发展。

融资担保行业，在加快引进国内外知名担保公司的同时，大力培育和发展本地担保公司。积极研究扩大担保标的范围，增强担保公司的业务能力。参照其他省市的做法，探索政府成立再担保公司，增强担保公司抵御风险的能力。

人力资源行业，要积极引进国内外知名的人力资源服务机构，大力培育本地服务机构，做精高端人力资源市场，发展专业化人力资源市场，推动行业上层次、上水平，形成符合市场需求的多元化的市场体系。

咨询设计行业,以培育品牌机构为目标，加快高端人才引进步伐，加大行业整合力度，加强机构的联合兼并，形成3—5家在全国全省有较强知名度的服务机构。

金融中介行业，要大力发展银行中间业务、证券期货交易、保险等现代金融中介服务，培育和促进我市金融市场健康、成熟、稳定发展。

同时，要用足用好有关政策，引导资产评估、产权交易、股权托管、创业投资等行业稳定发展，适应我市资本市场的需要。

（八）大力发展新兴中介服务业。主要包括认证检测、科技中介、技术评估、信用评级等行业。新兴中介服务业是随着市场逐步成熟而发展起来的新兴行业，与企业市场准入、技术进步和诚信经营等密切相关。要抓住产业转型升级和国内外市场规范发展的机遇，实现行业跨越式发展。

认证检测行业，要抓住我国加入世贸组织后，开放行业准入的有利时机，利用我市良好的区位优势和雄厚的产业基础，继续加大国内外知名认证检测机构的引进，发展面向设计开发、生产制造、售后服务全过程的分析、测试、检验、计量等服务，不断提高服务能力和水平，逐步成为专业优势突出、辐射力强的优势新兴中介服务行业。

技术评估行业，主要包括环保、安全、节能、职业卫生等咨询评估行业，要适应经济发展“转方式、调结构”要求，打破行业和部门垄断，加快本地评估机构的整合和统一，逐步改变评估机构发展不平衡的状况，形成公正、公平的市场化竞争环境，促进行业健康发展。

技术转移服务行业,要充分发挥我市海洋研究和技术研发的独特优势，大力培育和发展各类以海洋科技成果转化为主要业务的中介服务机构，鼓励建立具备技术咨询评估、成果推介、融资担保等多种功能的技术转移服务机构，促进经济快速发展。依托技术产权所，逐步完善服务功能，使其成为半岛乃至全省、全国的区域性技术转移交易中心。

知识产权服务，创新知识产权服务模式，发展咨询、检索、分析、数据加工等基础服务，培育评估、交易、转化等增值服务，打造具有国内影响力的知识产权服务机构和品牌。

信用评级行业，要积极引进国内外知名信用评级机构，大力推行企业信用、债券等方面评级业务，探索在政府扶持项目、工程项目招投标等方面开展信用评级，提高信用评级在经济和社会生活中的认可程度和应用效果，促进信用评级市场的培育和发展。

依托我市奥帆城市、知名文化旅游城市的优势，大力发展文体经纪、会展服务等行业，提升城市文化层次，丰富群众的精神生活。

（九）规范发展传统中介服务业。主要包括房产中介、职业中介、货运、广告服务等行业。我市传统中介服务业已有良好的基础，在生产经营和社会生活中发挥着重要作用。今后要加快行业整合步伐，提升行业的聚集程度，要加强信息网络技术建设和运用，提升行业技术水平，促进行业健康发展。

货运行业，要强化政府的管理职能，明确相关部门的管理职责，发挥好货代协会作用，鼓励和引导行业向承运人和一级货代人聚集，促进行业有序发展。物流中介要规范货运交易市场，大力发展电子商务，建立健全统一的服务网络体系。

房产中介行业，要引导和鼓励房产中介向品牌化和连锁化方向经营发展，提升整个行业的集约化水平。要健全行业准入规则，加强行业自律约束，加大市场的规范和监督，着力解决房地产中介信誉缺失的问题，依法严厉打击欺诈和损害消费者利益的行为，保证行业健康有序发展。

职业中介行业，要培育有品牌、信誉好的机构向规模化、连锁化方向发展，逐步改变行业“散、小、乱”的现状。要严格市场准入制度，加强行业监管，严厉打击各类非法中介和“黑中介”，切实维护求职者权益。

广告服务行业，要提高广告策划、创意、制作的整体水平，加快人才的引进和培育，加强与国内外知名企业的业务合作，推动企业之间联合重组，努力培育服务品牌，提升整个行业的发展实力。

典当拍卖行业，要加强行业规范和监管，严格按照国家有关法律开展经营活动。典当行业要积极探索社会化融资功能，增强典当公司发展能力。拍卖行业要严格拍卖程序，杜绝操纵拍卖的现象。

家政服务、婚姻介绍、留学中介等传统中介服务行业要加强行业自律，提高从业人员的职业素质，提升行业的信誉和形象。

（十）重点培育中介专业服务平台。中介专业服务平台是指有固定办公场所、较强的公共服务支撑体系，聚集一定数量的中介机构，提供专业化服务的独立法人。培育和发展中介服务平台，要突出专业特色，明确发展目标，提高服务成效，提高行业认知度和权威性。到年，力争在全市打造10大专业优势突出、服务功能齐全的中介公共服务平台。

国际航运交易所、产权交易所、技术产权交易所、橡胶谷国际交易中心等交易类公共服务平台，重点要增强交易能力，扩大交易规模，逐步形成区域性的交易中心。

市中小企业公共服务中心、开发区中小企业创新发展服务平台等为代表的公共服务类专业平台，要完善服务功能，扩大服务领域，促进中小企业的发展。加快信息网络技术的应用，大力发展电子商务，增强和扩展公共服务平台的服务能力。

四、着力打造特色中介服务聚集区

中介服务聚集区是在一定区域内，聚集相当数量的中介机构，提供相同或相近的服务业务，并对周边地区具有较强的影响和辐射作用的服务功能区。今后中介服务集聚区建设和发展，要立足现有基础、加强规划引导，加快引进整合步伐，突出专业特色，“十二五”期间，在我市形成8个辐射、影响全国的中介服务集聚区。

（十一）提升高端中介服务聚集区。该区位于市南区东部，我市百分之八十以上的知名会计律师、金融中介、人力资源等高端中介机构都集中在这一区域内。要加快引进国内知名中介机构，提高知名中介机构的聚集度，大力拓展公司上市、海事海商、贸易纠纷、人力猎头等高端业务，增加高端业务的比重，逐步形成省内最知名的高端中介服务聚集区。

（十二）培育航运中介服务聚集区。该区位于市南区西部，现有海关、省商检局等涉外部门，聚集了外轮公司、船务公司等众多海运企业，航运交易所等交易机构也座落于此，已具有发展航运中介服务的良好基础。要大力发展报关报检、船舶、航运经纪、航运保险中介、航运信息咨询、船员劳务输出等口岸中介服务业，争取尽早设立全国船舶价格认证中心，定期相关航运指数，举办国际航运论坛，尽快将其培育发展成为航运特色突出、服务功能齐全、在国内外航运界有较大影响的中介服务聚集区。

（十三）扩展融资担保信息服务聚集区。该区位于市北区中部，临近中央商务区，现已引进银行、担保公司、信托公司、投资公司等融资中介服务机构40多家，聚集了优势资源，集群效应逐步显现，但区域狭小、规模不大，也制约了担保信息基地的膨胀发展。今后要加大园区建设规模，拓展发展空间，同时，要加大招商引资力度，扩大和丰富融资担保服务项目，增强业务能力，尽快建成集金融、担保、融资、信用评级、信息等为一体的特色中介服务聚集区。

（十四）整合生产性中介服务聚集区。该区域主要集中在老工业区，利用老企业搬迁和旧城改造腾出的空间规划和建设，由橡胶谷、工业设计产业园、建筑创意产业园等多个园区组成。下一步要按照园区功能定位，优化资源配置，突出产业特色，加快核心项目与配套产业的引进，最大限度地发挥每个园区的产业特色服务作用，形成相互补充、配套完善、共同发展的生产性中介服务聚集区。

（十五）规范商贸流通中介服务聚集区。区城区有多个大型商贸流通企业，是我市北部最大的商贸中心。依托商圈，聚集了为商贸流通业服务的贸易、销售、物流运输以及配套的职业介绍、房产经纪等中介行业，数量众多，规模散小，经营秩序不够规范。要加大中介市场整治力度，加强中介市场管理，鼓励引导机构聚集发展，提升经营规模，提高诚信规范经营水平，促进商圈商贸流通业持续快速发展。

（十六）优化检验检测服务聚集区。在区惠特工业园区域内，聚集了德国莱茵技术、瑞士SGS、英国天祥、谱尼检测、国家质检认证中心等一批国内外知名的商品检验检测机构，业务涵盖了商品、环境、技术等各个领域，已成为国内有较大影响的检验检测聚集区。今后要加强统一规划管理，优化聚集区的发展环境，建立完善聚集区公共服务和管理平台，争取更多新设商检类机构落户区内。同时，加强商检机构分类监督管理，规范市场交易行为，促进有序发展，逐步打造成服务全省以及沿黄流域的检验检测基地。

（十七）完善物流中介服务聚集区。发挥开发区世界级港口的口岸优势和保税区海关特殊监管区的政策优势，以前湾国际物流工业园、黄岛前湾保税港区、西海岸出口加工区等具有一定综合功能的物流园区为载体，大力发展货运、货物运输、无船承运及船舶、交通航运信息、物流供需信息、物流在线跟踪等物流中介业务，积极筹建航运服务中心，尽快建立以海关、商检、货检等为主要内容的物流公共信息平台，逐步形成业务齐全、功能完善的物流中介服务体系，为物流企业提供高效便捷的服务。

（十八）打造科技中介服务聚集区。依托高新区高新技术产业优势，突出发展科技型中介服务业，通过外引内联，重点发展科技评估、技术交易、技术转移、知识产权、科技信息交流、检验检测等中介服务行业。围绕“新三板”的设立和交易，配套发展科技风险投资、法律会计、资产评估以及高端人才猎头等科技金融中介服务业，逐步将高新区逐步打造成科技中介服务业高度聚集、服务功能齐全的中介服务聚集区。

五、引导支持中介机构做强做大

（十九）加大重点机构培育力度。在我市法律会计、资产评估、认证检测、设计咨询、人力资源等优势中介服务行业中，选择一批经营规范、信誉良好、管理完善、发展潜力较大的中介机构，从政府扶持资金、政府购买服务、公共服务招投标、开拓外埠市场和人才培养引进等方面给予倾斜，重点进行培育和扶持，力争“十二五”期间，有50家中介机构进入省内十强或全国行业百强。

（二十）加强优势机构重组联合。鼓励我市规模较大、业绩突出、具有一定品牌的中介机构，按照平等互利、公平自愿原则，通过兼并、联合、重组等方式向综合性、集团化、跨国化方向发展。重点依托琴岛律师事务所、振青会计事务所等大型优势企业，培育出一批全国知名的大型综合性中介服务机构。引导天和资产评估公司、瑞泽税务师事务所、中天人和人力资源公司等机构以品牌为纽带，实现跨区域经营。

（二十一）加快引进知名机构步伐。按照近期、中期、远期的中介机构招商工作目标，加大国内外知名中介机构定向招商力度，积极吸引国内外知名中介机构来我市设立分支机构或区域性总部，鼓励支持本地中介机构通过合并、合股，联合组建和业务共享等方式，与国内外同业组织开展多种形式合作，“十二五”期间，力争每年引进10家国内外知名中介机构来青发展。

（二十二）加速实施服务品牌战略。加大中介服务业名牌政策扶持力度，支持和鼓励中介机构争创各级品牌，对于获得国家级品牌、省市服务品牌和省市著名商标的中介机构给予一定奖励。进一步完善我市中介服务类名牌评价标准，规范品牌培育和评选办法，逐步培育一批国内外知名的中介机构服务品牌。“十二五”期间，力争每年有不少于5家中介机构获市级以上服务品牌称号。

六、规范治理中介服务市场环境

（二十三）推进信用体系建设。加快建立中介机构和执业资格人员的信用档案和信用信息共享制度，定期开展中介机构信用评级工作，逐步建立科学合理的中介机构信用评级体系。研究建立失信惩戒和守信激励机制，对失信中介机构和执业资格人员进行不良信用公示、限期执业、行业惩戒和行政处罚等，对守信中介机构和执业资格人员给予适当的政策措施扶持。中介机构的信用记录作为评优表彰、品牌评定、政府采购和政府监管的重要依据。通过制度机制的建立完善，推动中介机构信用体系建设取得明显成效。

（二十四）健全市场监管机制。严把中介服务市场准入关，完善资质审核及资格准入制度。加强执业的监督和检查，强化中介机构和执业人员的资质审查和管理。部门之间建立健全处罚信息抄告、共享制度，加强沟通和交流，形成执法合力。严厉查处中介机构及执业人员的违法违规行为，除经济处罚外，还要综合不同情况采取限制其进入中介市场、取消执业资格、清出中介市场、追究刑事责任等措施，形成一套长效的市场监管机制。

（二十五）加快法制法规建设。制定出台《市市场中介组织管理办法》，引导、促进和规范各类中介机构诚信经营、规范服务、公平竞争、健康发展。各有关部门和行业要根据各自的实际情况，相应制定出台本部门本行业的管理细则，逐步建立起全市比较完善的中介组织法制化管理体系。

（二十六）加强行业自律管理。中介机构和执业人员要强化法制意识，自觉遵守和执行行业各项法律法规，严格依法守法经营，坚决纠正和杜绝价格欺诈、提供虚假信息、恶性竞争等违法违规行为。积极开展行业自律与诚信建设活动，加强执业道德建设，引导从业人员树立正确的职业观和市场观，逐步建立行业组织和中介机构进行自我管理和监督的长效机制，促进中介业健康有序发展。

七、创新实施中介服务业发展扶持政策

（二十七）强化完善财政支持政策。加强市政府《关于加快我市现代中介服务业的意见》贯彻实施力度，尽快设立中介服务业发展专项资金，从引进机构、做强做大、开拓市场、争创品牌、诚信经营等方面给予资金支持，同时，根据中介服务业发展情况，不断调整和完善中介服务业财政支持政策。鼓励和引导有条件的区市设立中介服务业扶持资金，与市财政资金进行配套，增强对中介机构的扶持力度。

（二十八）分类实施税费优惠政策。全面落实国家有关中介服务业各项税收优惠政策，发挥好税收政策的鼓励引导作用。中介机构取得的业务收入，可按规定扣除支付给协作方、第三方和有关单位的相关费用后计征营业税。对符合条件的中小企业信用担保机构的担保业务收入，可按规定免征3年营业税。符合高新技术企业或技术先进型服务企业认定标准并取得相应认定资格的中介机构，可享受相应税收优惠政策。

（二十九）大力推行政府购买服务。结合政府职能转变，重点在会计审计、税务鉴证、法律服务、工程咨询、安全评价、商品检验、环境检测等中介服务领域，大力推行政府购买服务，拓展中介业的市场需求空间。政府购买中介服务必须坚持公开招投标原则，增加操作透明度，确保做到公平、公正、公开。加强政府购买中介服务范围和程序的研究，逐步建立和完善政府购买中介服务制度及配套实施办法，推进政府购买服务制度化、规范化。

（三十）加快高端人才引进培养。鼓励中介机构从国内外引进我市中介服务业发展急需的高端专业人才，引进人才享受科技专家人才同等优惠政策。争取高端中介业务人才纳入市拨尖人才评选范围并享受相应待遇。针对我市急需和紧缺中介业务，选拨优秀人才，由政府出资安排出国研修培训。充分利用我市现有教育资源，在大中专院校增加专业设置，加快培养中介服务业发展所需的各类人才。引导动员社会力量举办各类形式的中介专业知识能力教育培训，满足市场需求。

八、优化完善中介服务业发展管理体制

（三十一）切实加强组织领导。强化市中介服务业发展工作领导小组作用，加强对全市中介服务业发展工作的组织领导，切实发挥统筹规划、政策制定和综合协调的核心作用。各区市要根据本地区中介服务业发展的实际情况，适时适地建立中介服务业发展工作领导机构，推动本地区中介服务业快速发展。相关部门要创新发展思路、明确工作职责、加快推进本部门本行业中介业发展。尽快形成全市上下密切配合、工作齐抓共管、加快发展中介服务业的整体格局。

（三十二）建立健全工作机制。以市中介服务业发展工作领导小组为平台，进一步强化完善中介服务业发展的工作机制。建立部门联席工作会议制度，加强发展情况分析研究，及时协调解决出现的困难和问题，保证行业稳定协调增长。建立定向招商联合推进制度，加强对机构引进工作的统一协调服务，加快推进中介业定向招商工作。建立重点中介机构工作联系制度，加强与中介机构的情况交流，掌握重点机构的业务经营情况，及时把握行业的发展动态。

（三十三）强化行业协会作用。积极推进中介行业协会建设，支持尚未成立行业协会的中介行业依法组建行业协会，争取尽早成立以行业协会为理事单位的全市中介行业协会。支持各中介行业协会加强自身建设，提高其在行业内公信力，充分发挥行业协会在加强行业自律、形成服务规范、促进公平竞争等方面的作用。