发布时间：2023-09-27 10:23:28
序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇安置房买卖的法律法规，期待它们能激发您的灵感。
自住房制度改革以来，我国的房地产业取得了极大得发展，但同时，房屋买卖纠纷也大量涌现，其中尤以一房二卖，甚至是一房多卖的问题突出。在住房制度改革以前，一房二卖虽然存在，但并不多见，这是因为当时我国的住房大部分为公房，私房相对较少，从而导致私房买卖较少。自从住房改革以后，尤其是推行住房商品化制度后，我国的住房不但向私有房发展，同时也向商品化发展，一房二卖就变得日益突出起来。而在商品房的房产交易中，作为卖方的房地产开发商与普通的购房者相比较，其优势相当明显，并且滥用强者优势侵害购房者合法利益的情况也屡见不鲜，据工商部门和房屋土地管理部门对商品房的销售经营、服务等方面的执法管理情况的抽查结果表明，不少房地产公司存在将出售后的商品房再次出售的行为，即我们通常所说的商品房一房二卖，由于这类案件比较复杂，处理起来很困难。因此，在这里我就商品房一房二卖的相关问题进行讨论。
一、商品房一房二卖的属性及其法律后果
（一）商品房一房二卖的概念
在我国，商品房是一个特定概念，是指房地产开发商开发、建成以后用于出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。而商品房买卖，是指房地产开发商将符合法律规定条件的商品房（包括尚未建成或者已经竣工的房屋）向社会公众出售、社会公众购买商品房的行为。这里所说的一房二卖，是指房地产开发商与第一买受人订立商品房买卖合同后，于办理商品房所有权转移登记以前又与第二买受人就同一商品房订立买卖合同的行为。有些学者把一房二卖直接定义为：“房地产开发商以同一商品房为标的，与两个不同主体签订房屋买卖合同，将其出售给两个人的行为。”[1]笔者认为此种定义是不恰当的。在该种定义中，未排除房地产开发商与第一买受人签订买卖合同，并为其办理商品房所有权转移登记手续后，再与他人签订房屋买卖合同的行为。依据房地产管理法的规定，第一买受人已经依法取得了房屋的所有权，房地产开发商在这之后再与第三人签订以该商品房为标的的买卖合同，实际上是无权处分他人财产的行为，并不是将自己所有的房屋一房二卖的行为，他们所签的合同为效力待定合同。取得房屋所有权的先买方可以以物权排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主张取得房屋所有权，只能向出卖方主张债权，故在先买方已经办理房屋过户手续后，售房人再次将房屋出卖给他人的行为并不属于一房二卖。因此应该把商品房的一房二卖定义为“房地产开发商与第一买受人订立商品房买卖合同后，于办理商品房所有权转移登记以前又与第二买受人就同一商品房订立买卖合同的行为。”
（二）商品房一房二卖的特征
由以上对商品房一房二卖的定义可以看出，房地产开发企业以商品房a为标的与购房人甲签订买卖合同，在甲还没来得及办理过户登记手续的时候，该房地产开发企业又将商品房a出售给购房人乙，从而引起购房人甲和乙对商品房a的房屋产权归属存在纠纷。这就是所谓的商品房的一房二卖，由此可以知道商品房一房二卖的特征主要表现在以下几个方面：
第一，商品房的一房二卖的主体是特定的，即销售方为房地产开发企业。在商品房的一房二卖中，要出售房屋的是房地产开发商，而受让方则可以是任何自然人、法人，也可以是其他组织。
第二，商品房一房二卖中房地产开发商与不同买受人签订的两个合同中，标的是具有特定性的物，是以同一房屋为标的签订的两个买卖合同，同时存在两个债权，但不能并存两个物权，这才会引起房屋所有权的归属纠纷。
第三，商品房的第二次买卖是在先买人签订买卖合同之后，办理过户登记手续之前发生的，如果先买人已经办理了登记手续，也就依法取得了对房屋的所有权，房地产开发企业若又与他人签订房屋买卖合同，不构成一房二卖。
第四，在前后两个房屋买卖合同中，房地产开发商存在违约或欺诈，而第一买受人一般无过错，第二买受人可能是被欺诈，也可能存在主观恶意。
第五，房地产一房二卖的行为必然导致买受人利益受损，一方买受人的债权得不到实现。
(三)商品房一房二卖的后果
房地产开发企业将商品房一房二卖的行为对第一购房人构成了恶意违约，对第二购房人则构成欺诈。它不但使得一方买房人的合同不能得到履行，损害了购房者的合法利益，同时也违反了民法中的诚实信用原则，加大了商品房交易的风险，严重地影响了市场秩序。诚实信用是我国民事活动的基本准则，开发商的这种恶意违约或欺诈行为是对整个社会诚信体系的建设的一种破坏。这种有意地对合同的任意违背，会使得市场交易变得不安全起来，必将使房产业受到影响，不利于房地产市场的健康稳定发展。例如上海市某一房地产开发商与该地居民甲签订了房屋买卖合同，约定到期办理房产证并付清余款，但是在约定期限到达日甲某发现该房地产开发商后来又与另一居民签订了房屋买卖合同，由此居民甲和乙对该房屋产权归属产生纠纷。在这种情况下该房地产公司如果为居民乙办理房产证，对甲就构成恶意违约，如果为甲办理房产证，则对居民乙则构成欺诈，不管房地产开发商作何选择，都会使得一房购房者的利益受到侵害，对房屋交易安全产生怀疑，影响购房者对房地产市场的信任。
二、一房二卖产生的原因分析
商品房一房二卖的现象屡见不鲜，究其原因，主要有以下几点：
（一）房屋的特定性与一物一权原则
由于房屋是固定在土地上的，与土地紧密联系在一起，其位置是固定、不可移动的，而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大，因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同，同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上，其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源，对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性，正因为如此才引起了多个购买者对同一房屋有购买意向，并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生，甚至有购买者明知房屋已出售却以更高价格与卖房人恶意串通地签订买卖合同，而另一方面，根据一物一权原则，即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权，而所有权又具有绝对的排他性，一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到合同的履行，从而引起所有权纠纷。
（二）我国法律对合同生效与房屋所有权取得的规定并不一致
我国的法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定，正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差，订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有很长的时间间隔，更易引起一房二卖的现象。
1．房屋买卖过户登记不是合同的生效登记
早期，不少人对一房二卖中的买卖合同效力问题存在认识上的误区，一是同一房屋，已登记的买卖合同有效，未登记的买卖合同无效，二是同一房屋，签订在先的的房屋买卖合同有效，签订在后的买卖合同无效。这一认识误区很长一段时间左右着人们对“一
房二卖”行为的判断，甚至左右着一些法官的判断。举个例来说，1982年12月，最高人民法院在《关于王贵与柯作信、江妙法房屋买卖关系如何确认的批复》中同意浙江省高级人民法院的意见，即“房屋买卖关系，既未经国家契税手续，也没取得房屋部门的认可，认定其买卖关系无效是适当的”。[2]笔者认为对于一房二卖合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”为依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”
而法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。依我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”并未规定登记与合同效力之间的关系。尽管建设部1994年8月13日的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》规定：“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。”[3]但是，依照我国《宪法》第八十九条和《立法法》第五十六条和第七十一条的相关规定，行政法规只能由国务院制定，建设部的规定仅仅是规章，而规章对于房屋买卖合同的效力，是无法构成影响的。由此可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。
2．物权的取得与否并不影响债权的成立。
卖房人与购房人之间签订的商品房买卖合同是一种债权行为，合同本身体现的是一种债权债务关系，而办理房屋过户登记手续才是直接导致房屋所有权的转移，是一种物权行为。债权是一种对人权，相对权，不能对抗合同以外的第三人，虽然在未办理过户登记之前，房屋的所有权是还是在卖方手里，但购房人享有对房屋的期待权，他可以对售房方主张债权。因此在房屋买卖中债权与物权具有一定的独立性，物权的取得与否并不影响合同的效力。即将施行的《中华人民共和国物权法》对此也做了明确地规定，其第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
（三）经济利益的诱导
在市场经济的环境下，追求最大经济利益是各种市场主体的进行市场活动的目的，房地产开发商也不例外。由于商品房的买卖是一项大宗消费，不同于普通的消费品，而且房地产开发市场容易出现大幅度的价格波动，尤其是目前出现的”房产热”，使有些房地产开发商在经济利益的驱动下，为达到获取更利润的目的，不惜违反诚实信用原则，破坏市场经济秩序，采取欺诈方式签订合同，恶意毁约，将已出售的房屋以更高的价格出售给第三人，侵害买房人的合法利益，由此引起商品房的一房二卖。
三、商品房一房二卖的现行法律处理及预告登记制度
既然已经明确了合同的效力，那么在两份有效的合同中，那到底哪一合同应该得到履行，哪一合同不能得到履行呢？法律并没有对此作出规定。由于标的只有一个，必定会有一个合同得到履行，而另一个却因此得不到履行。在这种情况下，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以处理。该司法解释规定了买房者可以向卖房者主张的多种违约请求权。若房地产开发商就同一商品房又与第二买受人订立同样的合同时，其对于该两个买受人均负有转移该商品房所有权的义务，只要对其中任何一买受人不履行都要承担法律责任。而且他对其中一买受人的履行都将是对另一买受人的默示拒绝履行。不能得到履行的买受人就可以依法请求因债不履行而产生的损害赔偿责任。
（一）现行法律适用
1.第一买受人的赔偿请求权和合同无效请求权
房地产开发商为第二买受人办理了过户登记手续后，第二买受人依法取得了房屋的所有权，其买卖合同得到实际履行，这也就代表着房地产开发商对第一买受人买卖合同的默示拒绝履行。第一买受人可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”
如果第二买受人是恶意串通房地产开发商取得房屋所有权，那么第一买受人就可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”请求确认后买方的商品房合同无效，只要有足够证据，法院就应该支持。但是，法院要确认合同无效必须经先买方行使合同无效请求权，如果先买方不行使该项权利，法院不能主动确认后买方的合同无效。而第一买受人放弃无效请求权后，仍可以行使该司法解释规定的惩罚性赔偿请求权。
2．第二买受人的惩罚性赔偿请求权
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”由此可见，第二买受人在合同不能得到履行时，也可以向房地产开发商要求赔偿，有权行使惩罚性赔偿请求权。
（二）预告登记制度
商品房司法解释虽然对于房地产开发商的一房二卖明文作了惩罚性赔偿规定，在一定程度上保障了购房者的合法权益，但是这种效果是很微弱的，目前已经在施行的法律缺少事先预防商品房一房二卖的法律制度。法律只是对发生一房二卖后如何救济做了相应规定，而对事先该如何保护购房者的权益，如何防范房地产开发商一房二卖并无相关规定。由于我国法律对房屋所有权取得的规定并不是以合同生效来确定的，因此当事人签订合同后，购房者并不能阻止房地产开发商将房屋卖给第三人，也没有对抗第三人的权利。这样就不足于防范售房人一房二卖。值得一提的是，2007年10月1日即将施行的《中华人民共和国物权法》中有关预告登记的规定，弥补了现行法律的不足，它使购房者可以在事先防范房地产开发商一房二卖，该法的实施对商品房一房二卖的现象必然起到极大的抑制作用，能有效地预防出卖方的一房二卖行为，保障购房人的合法权益。该法第二十条
规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这种登记使得购房人的请求权获得了物权的对抗性和排他性。这样就确保购房人将来肯定能够获得指定的房屋。预告登记制度更为有力地保障了购房人的权利，同时又保护了交易安全、维护了市场的诚实信用秩序。
四、购房者对商品房一房二卖的防范与救济
有人说，目前出台的物权法将会终结房地产市场上的一房二卖现象。但一部新的法律要取得良好的社会效果毕竟要先有一个实施的过程，只有购房者懂得充分运用法律手段维护自身权益，物权法才能实现法律效果与社会效果的统一。
购房者在与商品房开发商订立房屋买卖合同时，要认真审查房屋是否已经出售并对把违约后果写入合同条款中，明确房地产公司的违约责任。在合同签订以后应当有预告登记意识，及时到有关部门办理预告登记，办理了预告登记之后，如果能办理房屋所有权转移登记手续，应尽快办理。因为物权法规定在办理预告登记后，要从能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，否则预告登记失效。另外，购房者在发现房地产开发商将商品房一房二卖导致已经签订的合同得不到履行后，不能仅仅要求其偿还已付购房款，而应该依据有关法律要求其承担违约责任，进行赔偿，以惩罚房地产开发商的一房二卖行为。在预防性的法律法规还没有施行的情况下，购房者利用惩戒性的法规维护自己的合法利益将是对”一房二卖”的最好回击。
旧机动车的买卖合同范本签订地点：_______________________________卖方(以下简称甲方)：___________________住所：___________________________________证件名称及号码：_________________________联系电话：_______________________________人：_________
货物买卖的合同范本买方：________________________ (下称甲方)地址：________________________ 邮编：__________电话：________________________ 传真：__________电子邮箱：____________________卖方：________________________
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货物商品购销合同范本甲方(供应商)：_______________________________________乙方(零售商)：_______________________________________根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、行政法规的规定，甲、乙双方遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，就商品
为认真贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[20*]28号，以下简称“《决定》”)以及国土资源部《关于贯彻落实<国务院关于深化改革严格土地管理的决定>的通知》(国土资电发(20*]67号。)、《*省人民政府关于深化改革严格土地管理有关问题的通知》(*政[20*]20号)、《*省人民政府关于做好省以下国土资源管理体制改革的通知》(*政[20*]98号)等文件精神，建立严格、科学、有效的土地管理制度，促进经济社会可持续发展，结合我市实际，现就深化改革，严格土地管理问题，提出以下意见。
一、严格用地审查报批管理
(一)优先保障重点建设项目用地。各项建设涉及农用地转为建设用地的，必须纳入农用地转用年度计划。省政府下达我市的农用地转用年度计划指标，应当优先保证省审批或核准的重点急需项目、列入省“86l”行动计划重点项目和符合国家产业政策的重大项目用地。
(二)科学编制土地利用年度计划。各县、市、区，开发区(园区)和市直有关部门要认真开展年度建设用地需求调查，并根据本地经济社会发展状况、重大建设项目建设计划，于每年10月15日前向市国土资源管理部门提出下一年度的土地利用年度计划建议。项目用地计划应列明项目名称、性质、规模和用地面积。市国土资源管理部门会同市发展改革、规划、建设等部门，依照突出重点、综合平衡的原则提出金市土地利用年度计划需求，报省人民政府审批。土地利用年度计划指标实行指令性管理，一经下达必须严格执行，不得突破。没有农用地转用计划指标的，不予报批农用地转用。市和县、市国土资源管理部门要建立土地利用年度计划实施台帐，并对计划执行情况进行登记和检查。
(三)严格建设项目用地预审工作。需审批的建设项目在可行性研究阶段，需核准、备案的建设项目在申请核准、备案前，建设用地单位应当按照国土资源部《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部第27号令)和市政府的有关规定，向国土资源管理部门申请项目用地预审。国土资源管理部门应当重点审查建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律法规，是否符合国家供地政策，建设用地的标准和总规模是否符合有关规定，补充耕地的方案是否可行，资金是否有保障等。国土资源部门的预审文件是建设项目立项批准、核准、备案和安排年度用地计划的必备文件。建设用地单位应当认真落实意见，并在依法申请使用土地时出具落实预审意见的书面材料。没有预审文件或预审未通过的，有关部门不得核准或批准建设项目。建设项目用地预审文件自批准之日起计算，有效期为2年。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重新调整的，应当重新申请预审。
二、严格土地利用管理
(一)开展存量建设用地普查。市国土资源管理部门和各县、市、区以及开发区(园区)要根据省政府的部署和省国土资源厅的要求，以20*年12月31日为基准日，全面开展存量建设用地情况调查，重点查清开发区(园区)(包括被正在清查的开发区、园区)、近郊乡镇存量建设用地的开发利用、闲置未用、供地方式、投资强度、土地产出率等情况，以及被撤销的开发区(园区)已批准征收但尚未供应的土地。闲置未用的要依法收回，一律纳入市和县、市土地储备库统一管理和供应，优先用于工业和其它招商引资项目。
(二)进一步优化土地利用结构。要确保工业项目用地。工业项目用地要向科技含量高、创新能力强、市场前景好、用地集约度高和符合国家产业政策及我市产业导向，具有产业拉动和延伸、完善功能的项目倾斜。对国家禁止类项目不予供地，限制类项目不供地或者从严控制供地。要加强房地产开发用地的宏观调控，优化房地产开发用地的布局和结构。市政府每年将根据全市国民经济和社会发展计划、土地利用计划、房地产市场的供需状况，确定经营性用地总量控制指标。房地产开发项目用地结构要向普通住宅倾斜，优先保障经济适用房用地。
(三)严格执行工业项目建设用地控制指标。根据国土资源部《工业项目用地控制指标(试行)》(国土资发[20*]232号)的规定，工业项目容积率分行业应当分别控制在有关规定之内(见附件一)；工业项目投资强度必须达到国家规定的标准(见附件二)；落户于开发区(园区)的工业项目，其投资强度还必须达到开发区(园区)的规定标准。建筑系数不低于30％；行政办公及生活服务设施用地的比重不高于7％。不得圈占土地建造“花园式工厂”。供地时，要将容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重和投资强度等在土地使用权出让合同中予以明确。各开发区(园区)要提倡建设多层标准厂房。
(四)买行建设用地开发利用考核制度。市政府将根据土地利用结构、投资强度和土地利用效益等因素，对各县、市、区和开发区(园区)建设用地开发利用状况进行考核。农用地转用批准后，两年内未实施具体征地或用地行为的，该批准文件自动失效；已实施征地但满两年未供地的，或者土地利用结构不合理、投资强度低、土地利用效益差的，市政府在下达下一年度农用地转角计划时将扣减相应的用地指标。
三、严格落实耕地保护责任
(一)强化耕地保护责任。各县、市、区和乡(镇)政府对本行政区域内土地利用总体规划确定的耕地保有量和基本农田保护面积负总责，政府主要负责人为第一责任人。实行耕地保护年度考核制度。每年年末，根据省政府下达我市的耕地保护责任考核目标，市国土资源管理部门要会同市农业、监察等部门对各县、市、区的耕地保有量、基本农田保护面积及土地集约利用等情况进行综合考核，考核结果上报市政府。市政府将对考核结果较好的县、市、区予以表彰和奖励；对工作不力或存在问题突出的县、市、区予以通报批评。基本农田遭到破坏且在土地利用计划考核年度内未复垦的，将扣减下一年度的农用地转用计划指标；情节严重的，暂停农用地转用和征地报批。要加强领导干部土地管理离任审查制度。市政府将组织审计、国土、财政、监察等有关部门对领导干部任期内的土地利用总体规划和年度计划执行情况、耕地保护和占补平衡情况、土地审批中行使职权情况、耕地占用税和新增建设用地有偿使用费等税费收缴使用情况进行审查，。如发现问题，将依法追究责任。
(二)强化基本农田的管理。一要严格保护基本农田。禁止占用基本农田挖鱼塘、种树和其他破坏耕作层的活动。二要加强基本农田保护的基础性工作。将规划确定的基本农田落实到地块、农户，并在土地承包经营权证和土地所有权证书中注明，或与农村集体经济组织和农户分别签定责任书、责任卡。加强基本农田保护档案资料的管理，做到市，县、市、区，乡(镇)三级基本农田档案、图件、数据齐备，可查可核，并保证基本农田保护档案的准确性。要进一步规范设置基本农田保护标志，保护标志以县、市、区为单位统一设立。三要抓好基本农田保护责任制度的落实。基本农田保护责任书应以行政村为单位与乡(镇)人民政府签订，设置村民小组的要签到村民小组。要在土地承包合同书或基本农田保护卡上明确承包农户保护基本农田的权利、责任和义务。乡(镇)要加强基本农田的巡查，防止乱占滥用耕地。
四、严格土地开发复垦整理管理
(一)加强土地开发复垦整理项目管理。要进一步完善市级土地开发复垦整理项目库。各县、市、区政府要加强土地开发整理项目库的建设，今后三年每年各县、市、区的土地开发复垦整理新增耕地面积应不低于1200亩。要大力推进农地整理，尤其是基本农田整理，建设标准化农田，提高粮食生产能力。土地开发整理项目的实施，应当实行专家论证、项目法人负责、招投标、监理、公告和合同管理等制度。
(二)加强土地开发复垦整理资佥的管理。新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费必须按规定的标准全额缴纳不得减免，全额用于土地开发复垦整理，确保耕地保护责任制度的落实。审计部门要加强对新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费和土地出让金征收和使用的监督检查。
五、严格征地补偿安置制度
(一)严格征地补偿。征地补偿费标准必须与国务院或省政府已批准的“一书四方案’’中《征地补偿方案》确定的标准相一致。土地补偿费的70％以上要用于被征地农户的生产、生活和社会保障。严禁拖欠、挪用或截留征地补偿费。市和县、市、区的农业、民政、监察、国土等部门对征地补偿安置政策执行情况要加强监督和检查。凡拖欠、挪用或截留征地补偿费用的，一律停止办理有关县、市、区或开发区(园区)的农用地转用或土地征收等报批手续，并依法追究有关人员的行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。要积极探索多种安置方式。各地可根据实际情况采取农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置等多种途径安置被征地农民。各县、市、区要根据省政府批准公布的各地统一年产值标准，调整征收土地补偿安置的具体标准。征收土地的土地补偿费和安置补助费总和为：市本级城市规划区内不低于被征地前3年平均年产值的16倍，其他地区和各县、市不低于14倍。
(二)严格按照法定程序实施征地。在土地依法报批前，各县、市、区和开发区(园区)应以书面形式将征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物的权属、种类、数量等现状的调查结果，须经被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。被征地农民要求对拟征地的补偿标准和安置方案进行听证的，国土资源主管部门应当组织听证。征地过程要严格实行“两公告一登记”制度，保障群众的知情权，接受群众的监督。不得先用地再实施征地。
六、严格村镇建设用地管理
(一)加强农村宅基地管理。各县、市、区政府要组织乡(镇)政府以村为单位，对本辖区宅基地使用状况(包括超占面积情况、一户多宅情况、转让出租情况)进行全面调查，建立健全农村村民宅基地专项台帐和档案。农村村民宅基地只能用于本集体经济组织的村民，实行一户一宅制度，宅基地面积不得超过规定的标准。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。禁止城镇居民到农村购置宅基地，禁止农村村(居)民私自买卖宅基地，对非法买卖农村宅基地及宅基地上房屋的，有关部门不予办理房产、土地、规划、户籍等手续。非法建设、买卖的房屋在拆迁时一律不予补偿安置。市政府近期将对滁州市城市规划区范围内的违法建设进行集中整治。各县、市、区政府也要组织城市管理行政执法(市容)、规划、国土、建设、公安、监察等部门对违反土地、规划等法律法规的违法建设行为进行集中整治。
(二)稳步推进老村庄和“城中村”改造。各县、市、区每年要认真抓好2．3个老村庄改造试点工作，对零散的老村庄实行统一规划，结合土地复垦实施“拆小村变大村”。市政府对退宅复耕的给予适当补助，补助资金从土地开垦和土地有偿使用费中列支。琅琊区、南谯区要稳步推进“城中村”改造，每年抓好1—2个改造项目试点，可由村(居)民委员会组织统一拆迁，按照“统一规划、成片改造、有，机整合、配套建设”的方针，通过政府引导、政策扶持、市场运作的方式，将其改造和建设成为设施齐全、功能完备的居民小区。
七、加强基础工作，全面落实土地管理的各项措施
(一)广泛开展学习教育活动。根据《决定》“要深入持久开展土地法律法规的学习教育活动”和省政府“20*年9月底前，在全省范围内集中开展领导干部土地法制学习教育活动”的要求，各级政府及有关部门的领导干部要站在贯彻落实科学发展观、促进经济社会可持续发展的高度，进一步提高对开展土地法律法规学习教育活动的认识，切实加强领导，加大宣传力度，认真制定学习教育活动方案，广泛开展形式多样的学习教育活动。学习的主要内容为：土地管理法律法规，《决定》及相关配套管理制度、《刑法》|中有关土地犯罪的规定、最高人民法院和最高人民检察院的有关土地刑事案件司法解释和立案标准的规定、《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》等。要通过学习教育活动，进一步增强备级领导干部依法管理、依法用地的意识，提高依法行政的能力和水平。
(二)强化土地执法监察。要加强执法监察动态巡查和工作，及时发现和制止违反土地管理法律法规的行为。建立国土资源与监察等部门联合办案和案件移送制度，对违反土地利用总体规划、非法批地、非法占地、非法转让倒卖土地、擅自改变土地用途、破坏浪费土地资源等违法行为，要按照“既查事，又查人”的原则，予以严肃查处；情节严重涉嫌犯罪的，要移送司法机关追究刑事责任。对违法用地确需补办手续的，必须按照《土地管理法》的规定，先进行处罚，并附具对违法案件和有关责任入的处理意见及落实情况，从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。
关键字：配套安置房；项目建设；管理；实践措施
中图分类号：DF417文献标识码：A文章编号：
配套安置房也称配套商品房，是重庆市政府在相关房产建设推出的一项重大措施，从而保障重庆市重大工程动迁居民有优质廉价的住房，对抑制房价上升，增强居民居住条件都有积极的作用。按照相关法律规定，被安置人获得的配套安置房，房屋产权属于私人所有，只是在房屋产权证上加盖相应的配套安置房印章，所有权在三年之内不能上市交易。因此，我们必须根据配套安置房的相关要求和管理问题，加大配套安置房项目的建设管理和实践措施，促进经济的发展。
一、配套安置房优势以及买卖要求
（一）配套安置房优势
配套安置房作为城市经济建设的重要步骤，具有很多优势，在拆迁时必须满足政府的相关规定，配套安置房不仅要满足相关设计规范，每套房屋面积在四十五平方米以上，更要符合国家技术以及安全标准，有房屋验收合格证，以及相关证照，保障施工到竣工的顺利完成。针对国家以及政府机关对配套安置房拆迁重视，配套安置房的具体优势如下：
1、配套安置房是现房，早期配安置房以优越的地理位置著称，小区配套比较齐全；
2、配套安置房户型比较适中，一般以小三房、小二房的多层建筑为主，建筑面积在一百二十平方米以内的户型占绝大多数；
3、政府统一构建的房屋质量非常稳定；
4、配套安置房依据相应的小区配套和地理优势，经济增长和升值比率周期长期吻合，升幅速度比较快，当安置房没有权限时，市场价格比较优惠；
5、配套安置房业主一般享受多套房源，增长了房屋出售的可能性和需求性。
（二）配套安置房对购买对象的要求
配套安置房房源主要是房地产开发商经营企业，经过相关政府部门批准之后，市场出售建造的房屋，主要包括商品用房和住宅，商品房取得房产证之后没有所有权交易时间限制。因此，在配套安置房买卖中，有严格的买卖要求，主要如下：
1、配套安置房在销售过程中，必须符合相应的购买条件以及对象要求；
2、在购买对象以及购买条件审核中，必须按照相关要求和指示，经过用房单位、动迁单位、动迁管理部门层层审核，通过之后才能购买；
3、配套安置房必须保障五年之内不得出租和转让。
二、配套安置房项目管理中存在的问题
在配套安置房项目建设管理中，质量问题一直是贯穿项目建设全过程的综合问题，它涉及所有的参建单位，设计质量管理的项目建设质量控制的关键，土建施工管理作为项目质量控制的核心，必须充分发挥监理的作用。同时，在进度计划控制方面，总进度计划目标缺乏预见性和准确性时，分包单位进度计划就会缺乏有效的协调沟通，让控制计划受损，因此，实施计划时应该确保良好的措施，保障计划的可实施性。
（一）工程质量难以控制
在配套安置房建设中，由于施工单位对建设管理的疏忽和资金成本的节约，造成没有监理和工程质量监督，办理工程竣工备案手续不完善，从而导致工程质量难以控制。在建设中，由于拆迁户工程质量安全意识不够和经济条件的限制，造成工程建设中，水泥、墙体材料、钢筋等主要建筑材料质量低劣，安置房的主要承建者泥瓦匠又没有专业正规的培训，土办法施工，导致配套安置房工程质量存在很大的问题。
（二）项目总体规划和阶段计划缺乏相应的管理
在配套安置房项目建设中，由于普遍存在“重结果，轻过程；重效益，轻管理”的局势。导致很多配套安置房在建设中没有按照具体规划进行，有的建设甚至缺乏合理的规划，导致很多公共设施不配套，杂乱无章。不仅阻碍了配套安置房建设过程，更直接导致了资源浪费，建设房屋手续繁杂等问题。同时，后建设的配套安置房，由于没有科学合理的管理措施，对已建房屋造成了不同程度的破坏，有的甚至和拆迁发生冲突。
三、完善配套安置房项目建设管理和实践措施
（一）提高配套安置房项目总承包自身管理建设
在配套安置房建设中，总承包方应该根据自身组织能力以及能力建设中，充分认识到配套安置房建设的要求、规模和影响，从而增强重视力度，建立符合实际的、有力的总承包项目管理团队。在认真理解总承包项目管理组织的管理自主性、一次性、人员动态性以及职能多样性等特点时，制定相应的总承包项目管理组织计划方案。从而，建立实际有效的组织体系，将总承包企业组织、总承包项目组织以及总承包项目组织的各个分包单位的具体管理体系结构有机的联系起来。
（二）增强项目总体计划以及阶段计划管理的有效性
项目总体承包商作为配套安置房项目工程的重要参与者，必须根据相应的总体目标制定合理科学的总体实施计划以及阶段实施计划，作为具体的指导文件。在总进度目标分解中，一般采用WBS（项目管理分解图）的方法，将具体细节分解到内容单一、相对独立、方便检查与核算的工作单元，从而保障工作单元在项目中的构成和地位。
总体规划在编制的过程中，必须具有预见性、综合性以及纲领和指令性，从而保障总体控制计划在实施项目之前完成，对项目全过程有一个综合全面的考虑，决策、批准之后成为规划组织执行的文件。
在清楚项目总进度目标和计划的基础上，进行科学分析，根据相应的阶段性控制计划，明确进度目标，从而设计相应的土建进度、出图进度、总体配套进度、安装进度以及竣工进度等。
1、根据具体的总进度目标规划，明确主要工程项目具体的开、竣工时间，以及分包单位的进度目标和计划；
2、依据阶段进度节点的具体要求，掌握总承包方各个部门以及责任人的工作计划和目标。
（三）加强分包队伍管理，完善总承包方设计管理能力
分包队伍作为项目建设全过程的经营主体，对设计、监理、勘察、通讯、电力、安保等有重要的影响作用，因此，在建设过程中，必须重视分包队伍的选择和管理力度。从而，提高设计质量管理，在相应法律法规的基础上，正确协调处理资金、技术、资源以及环境之间的关系，让设计更好的保障安置房的功能，
（四）提高项目投资成本以及配套设施的管理
配套商品项目作为政府的实施工程，因此，必须在质量保证和管理水平的基础上，通过各种管理技巧，降低项目的投资建设成本。将项目成本管理具体分解，把责任划分到具体的人物上，以最少的投入，获得最大的效益；通过技术经济和设计方案优化的比较，优化设计和控制成本建设方案。
对于重大配套设施，总承包方应该根据污水排放、市政道路、电力线路、有线电视线路以及通讯线路等配套相应的计划安排；确定相应的进退场时间节点，对于交叉施工的配套项目，统一协调，从根本上避免返工现象；同时，还必须保障项目总体计划和施工计划的协调，杜绝相互影响的现象，从而为构建快速高效的协调机制打下坚实的基础。
结束语：
配套安置房在建设管理和实践措施中，具有要求高、造价低、影响大、规模大、定向收购、政府招标等特点，因此，在项目管理中，必须根据实际情况不断创新，提高综合管理水平，在实践和技术的基础上完善建设管理，提高配套安置房效益。
参考文献：
[1]刘建新,赵兴祥,杨凌志.配套安置房项目建设管理实践与探讨[J].上海师范大学学报（自然科学版）,2007,36(5)
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等
一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。
（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。
还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。
根据《合同法》的规定：
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。
三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。
“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。
由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：
1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。
2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。
3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；
4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；
5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。
6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
参考文献：
《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年
建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年