安置房买卖的法律法规精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇安置房买卖的法律法规，期待它们能激发您的灵感。

篇1

自住房制度改革以来，我国的房地产业取得了极大得发展，但同时，房屋买卖纠纷也大量涌现，其中尤以一房二卖，甚至是一房多卖的问题突出。在住房制度改革以前，一房二卖虽然存在，但并不多见，这是因为当时我国的住房大部分为公房，私房相对较少，从而导致私房买卖较少。自从住房改革以后，尤其是推行住房商品化制度后，我国的住房不但向私有房发展，同时也向商品化发展，一房二卖就变得日益突出起来。而在商品房的房产交易中，作为卖方的房地产开发商与普通的购房者相比较，其优势相当明显，并且滥用强者优势侵害购房者合法利益的情况也屡见不鲜，据工商部门和房屋土地管理部门对商品房的销售经营、服务等方面的执法管理情况的抽查结果表明，不少房地产公司存在将出售后的商品房再次出售的行为，即我们通常所说的商品房一房二卖，由于这类案件比较复杂，处理起来很困难。因此，在这里我就商品房一房二卖的相关问题进行讨论。

一、商品房一房二卖的属性及其法律后果

（一）商品房一房二卖的概念

在我国，商品房是一个特定概念，是指房地产开发商开发、建成以后用于出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。而商品房买卖，是指房地产开发商将符合法律规定条件的商品房（包括尚未建成或者已经竣工的房屋）向社会公众出售、社会公众购买商品房的行为。这里所说的一房二卖，是指房地产开发商与第一买受人订立商品房买卖合同后，于办理商品房所有权转移登记以前又与第二买受人就同一商品房订立买卖合同的行为。有些学者把一房二卖直接定义为：“房地产开发商以同一商品房为标的，与两个不同主体签订房屋买卖合同，将其出售给两个人的行为。”[1]笔者认为此种定义是不恰当的。在该种定义中，未排除房地产开发商与第一买受人签订买卖合同，并为其办理商品房所有权转移登记手续后，再与他人签订房屋买卖合同的行为。依据房地产管理法的规定，第一买受人已经依法取得了房屋的所有权，房地产开发商在这之后再与第三人签订以该商品房为标的的买卖合同，实际上是无权处分他人财产的行为，并不是将自己所有的房屋一房二卖的行为，他们所签的合同为效力待定合同。取得房屋所有权的先买方可以以物权排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主张取得房屋所有权，只能向出卖方主张债权，故在先买方已经办理房屋过户手续后，售房人再次将房屋出卖给他人的行为并不属于一房二卖。因此应该把商品房的一房二卖定义为“房地产开发商与第一买受人订立商品房买卖合同后，于办理商品房所有权转移登记以前又与第二买受人就同一商品房订立买卖合同的行为。”

（二）商品房一房二卖的特征

由以上对商品房一房二卖的定义可以看出，房地产开发企业以商品房a为标的与购房人甲签订买卖合同，在甲还没来得及办理过户登记手续的时候，该房地产开发企业又将商品房a出售给购房人乙，从而引起购房人甲和乙对商品房a的房屋产权归属存在纠纷。这就是所谓的商品房的一房二卖，由此可以知道商品房一房二卖的特征主要表现在以下几个方面：

第一，商品房的一房二卖的主体是特定的，即销售方为房地产开发企业。在商品房的一房二卖中，要出售房屋的是房地产开发商，而受让方则可以是任何自然人、法人，也可以是其他组织。

第二，商品房一房二卖中房地产开发商与不同买受人签订的两个合同中，标的是具有特定性的物，是以同一房屋为标的签订的两个买卖合同，同时存在两个债权，但不能并存两个物权，这才会引起房屋所有权的归属纠纷。

第三，商品房的第二次买卖是在先买人签订买卖合同之后，办理过户登记手续之前发生的，如果先买人已经办理了登记手续，也就依法取得了对房屋的所有权，房地产开发企业若又与他人签订房屋买卖合同，不构成一房二卖。

第四，在前后两个房屋买卖合同中，房地产开发商存在违约或欺诈，而第一买受人一般无过错，第二买受人可能是被欺诈，也可能存在主观恶意。

第五，房地产一房二卖的行为必然导致买受人利益受损，一方买受人的债权得不到实现。

(三)商品房一房二卖的后果

房地产开发企业将商品房一房二卖的行为对第一购房人构成了恶意违约，对第二购房人则构成欺诈。它不但使得一方买房人的合同不能得到履行，损害了购房者的合法利益，同时也违反了民法中的诚实信用原则，加大了商品房交易的风险，严重地影响了市场秩序。诚实信用是我国民事活动的基本准则，开发商的这种恶意违约或欺诈行为是对整个社会诚信体系的建设的一种破坏。这种有意地对合同的任意违背，会使得市场交易变得不安全起来，必将使房产业受到影响，不利于房地产市场的健康稳定发展。例如上海市某一房地产开发商与该地居民甲签订了房屋买卖合同，约定到期办理房产证并付清余款，但是在约定期限到达日甲某发现该房地产开发商后来又与另一居民签订了房屋买卖合同，由此居民甲和乙对该房屋产权归属产生纠纷。在这种情况下该房地产公司如果为居民乙办理房产证，对甲就构成恶意违约，如果为甲办理房产证，则对居民乙则构成欺诈，不管房地产开发商作何选择，都会使得一房购房者的利益受到侵害，对房屋交易安全产生怀疑，影响购房者对房地产市场的信任。

二、一房二卖产生的原因分析

商品房一房二卖的现象屡见不鲜，究其原因，主要有以下几点：

（一）房屋的特定性与一物一权原则

由于房屋是固定在土地上的，与土地紧密联系在一起，其位置是固定、不可移动的，而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大，因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同，同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上，其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源，对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性，正因为如此才引起了多个购买者对同一房屋有购买意向，并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生，甚至有购买者明知房屋已出售却以更高价格与卖房人恶意串通地签订买卖合同，而另一方面，根据一物一权原则，即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权，而所有权又具有绝对的排他性，一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到合同的履行，从而引起所有权纠纷。

（二）我国法律对合同生效与房屋所有权取得的规定并不一致

我国的法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定，正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差，订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有很长的时间间隔，更易引起一房二卖的现象。

1．房屋买卖过户登记不是合同的生效登记

早期，不少人对一房二卖中的买卖合同效力问题存在认识上的误区，一是同一房屋，已登记的买卖合同有效，未登记的买卖合同无效，二是同一房屋，签订在先的的房屋买卖合同有效，签订在后的买卖合同无效。这一认识误区很长一段时间左右着人们对“一

房二卖”行为的判断，甚至左右着一些法官的判断。举个例来说，1982年12月，最高人民法院在《关于王贵与柯作信、江妙法房屋买卖关系如何确认的批复》中同意浙江省高级人民法院的意见，即“房屋买卖关系，既未经国家契税手续，也没取得房屋部门的认可，认定其买卖关系无效是适当的”。[2]笔者认为对于一房二卖合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”为依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

而法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。依我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”并未规定登记与合同效力之间的关系。尽管建设部1994年8月13日的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》规定：“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。”[3]但是，依照我国《宪法》第八十九条和《立法法》第五十六条和第七十一条的相关规定，行政法规只能由国务院制定，建设部的规定仅仅是规章，而规章对于房屋买卖合同的效力，是无法构成影响的。由此可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。

2．物权的取得与否并不影响债权的成立。

卖房人与购房人之间签订的商品房买卖合同是一种债权行为，合同本身体现的是一种债权债务关系，而办理房屋过户登记手续才是直接导致房屋所有权的转移，是一种物权行为。债权是一种对人权，相对权，不能对抗合同以外的第三人，虽然在未办理过户登记之前，房屋的所有权是还是在卖方手里，但购房人享有对房屋的期待权，他可以对售房方主张债权。因此在房屋买卖中债权与物权具有一定的独立性，物权的取得与否并不影响合同的效力。即将施行的《中华人民共和国物权法》对此也做了明确地规定，其第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

（三）经济利益的诱导

在市场经济的环境下，追求最大经济利益是各种市场主体的进行市场活动的目的，房地产开发商也不例外。由于商品房的买卖是一项大宗消费，不同于普通的消费品，而且房地产开发市场容易出现大幅度的价格波动，尤其是目前出现的”房产热”，使有些房地产开发商在经济利益的驱动下，为达到获取更利润的目的，不惜违反诚实信用原则，破坏市场经济秩序，采取欺诈方式签订合同，恶意毁约，将已出售的房屋以更高的价格出售给第三人，侵害买房人的合法利益，由此引起商品房的一房二卖。

三、商品房一房二卖的现行法律处理及预告登记制度

既然已经明确了合同的效力，那么在两份有效的合同中，那到底哪一合同应该得到履行，哪一合同不能得到履行呢？法律并没有对此作出规定。由于标的只有一个，必定会有一个合同得到履行，而另一个却因此得不到履行。在这种情况下，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以处理。该司法解释规定了买房者可以向卖房者主张的多种违约请求权。若房地产开发商就同一商品房又与第二买受人订立同样的合同时，其对于该两个买受人均负有转移该商品房所有权的义务，只要对其中任何一买受人不履行都要承担法律责任。而且他对其中一买受人的履行都将是对另一买受人的默示拒绝履行。不能得到履行的买受人就可以依法请求因债不履行而产生的损害赔偿责任。

（一）现行法律适用

1.第一买受人的赔偿请求权和合同无效请求权

房地产开发商为第二买受人办理了过户登记手续后，第二买受人依法取得了房屋的所有权，其买卖合同得到实际履行，这也就代表着房地产开发商对第一买受人买卖合同的默示拒绝履行。第一买受人可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”

如果第二买受人是恶意串通房地产开发商取得房屋所有权，那么第一买受人就可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”请求确认后买方的商品房合同无效，只要有足够证据，法院就应该支持。但是，法院要确认合同无效必须经先买方行使合同无效请求权，如果先买方不行使该项权利，法院不能主动确认后买方的合同无效。而第一买受人放弃无效请求权后，仍可以行使该司法解释规定的惩罚性赔偿请求权。

2．第二买受人的惩罚性赔偿请求权

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”由此可见，第二买受人在合同不能得到履行时，也可以向房地产开发商要求赔偿，有权行使惩罚性赔偿请求权。

（二）预告登记制度

商品房司法解释虽然对于房地产开发商的一房二卖明文作了惩罚性赔偿规定，在一定程度上保障了购房者的合法权益，但是这种效果是很微弱的，目前已经在施行的法律缺少事先预防商品房一房二卖的法律制度。法律只是对发生一房二卖后如何救济做了相应规定，而对事先该如何保护购房者的权益，如何防范房地产开发商一房二卖并无相关规定。由于我国法律对房屋所有权取得的规定并不是以合同生效来确定的，因此当事人签订合同后，购房者并不能阻止房地产开发商将房屋卖给第三人，也没有对抗第三人的权利。这样就不足于防范售房人一房二卖。值得一提的是，2007年10月1日即将施行的《中华人民共和国物权法》中有关预告登记的规定，弥补了现行法律的不足，它使购房者可以在事先防范房地产开发商一房二卖，该法的实施对商品房一房二卖的现象必然起到极大的抑制作用，能有效地预防出卖方的一房二卖行为，保障购房人的合法权益。该法第二十条

规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这种登记使得购房人的请求权获得了物权的对抗性和排他性。这样就确保购房人将来肯定能够获得指定的房屋。预告登记制度更为有力地保障了购房人的权利，同时又保护了交易安全、维护了市场的诚实信用秩序。

四、购房者对商品房一房二卖的防范与救济

有人说，目前出台的物权法将会终结房地产市场上的一房二卖现象。但一部新的法律要取得良好的社会效果毕竟要先有一个实施的过程，只有购房者懂得充分运用法律手段维护自身权益，物权法才能实现法律效果与社会效果的统一。

购房者在与商品房开发商订立房屋买卖合同时，要认真审查房屋是否已经出售并对把违约后果写入合同条款中，明确房地产公司的违约责任。在合同签订以后应当有预告登记意识，及时到有关部门办理预告登记，办理了预告登记之后，如果能办理房屋所有权转移登记手续，应尽快办理。因为物权法规定在办理预告登记后，要从能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，否则预告登记失效。另外，购房者在发现房地产开发商将商品房一房二卖导致已经签订的合同得不到履行后，不能仅仅要求其偿还已付购房款，而应该依据有关法律要求其承担违约责任，进行赔偿，以惩罚房地产开发商的一房二卖行为。在预防性的法律法规还没有施行的情况下，购房者利用惩戒性的法规维护自己的合法利益将是对”一房二卖”的最好回击。

篇2

旧机动车的买卖合同范本签订地点：_______________________________卖方(以下简称甲方)：___________________住所：___________________________________证件名称及号码：_________________________联系电话：_______________________________人：_________

货物买卖的合同范本买方：________________________ (下称甲方)地址：________________________ 邮编：__________电话：________________________ 传真：__________电子邮箱：____________________卖方：________________________

设备购销合同范本需方(以下简称甲方):供方(以下简称乙方)：甲乙双方经协商一致，就甲方向乙方购买――――事宜，达成以下协议,双方共同遵守：一、产品名称、数量、价格卖方保证所提供的所有设备是全新的，并且采用卖方最新设计和合格的材料制造，各方面符

电子产品购销的合同范本出卖人(甲方)：_________买受人(乙方)：_________甲乙双方本着诚实信用的原则，平等互利，经公平协商签订如下买卖合同，以兹遵守。

电视购销合同范本买方：_____________卖方：_____________买方和卖方在平等、自愿、互惠、互利原则上，经充分协商签订本合同，双方同意按下述条款全面履行：第一条卖方所提供的设备品名、规格、数量及金额(人民币)：品名：_____________型号：___________

汽车饰品购销合同范本甲方：_________地址：_________电话：_________传真：_________邮编：_________帐号：_________乙方：_________地址：_________电话：_________传真：_________邮编：_________帐号：_________甲方推出的汽车饰品经销制，在保证________

成都市商品购销合同合同编号：________________签订地点：________________签字日期：____年___月___日供应商：__________________零售商：__________________使用说明一、适用范围本合同适用于我市行政区域内具有商业零售性质的超市、大型超市、仓储式会员

农副产品购销合同条例第一章 总 则第一条 为了保护农副产品购销合同当事人双方的合法权益，有计划地发展农副业商品生产，安排好市场供应，协调产、供、销之间的关系，改善经营管理，提高经济效益，明确经济责任，保证国家计划的执行，根据《中华人民共和国经济

高档家具购销合同买方:_______________________ 卖方:_____________________________为维护消费者,经者双方合法权益,根据《中华人民共和国消费者权益保护法》,《中华人民共和国合同法》及有关规定,签订本合同并共同遵守.一,商品名称,型号,数量,时间及金额

模具材料购销合同签订日期：____年__月__日合同编号：__________签约时间：__________签约地点：__________供方：____________需方：____________1.本合同是依照《中华人民共和国合同法》订立的，经双方签字盖章后，即发生法律效力，双方必须严格履行。

购销合同书购销合同主要是指供方(卖方)同需方(买方)根据协商一致的意见，由供方将一产品交付给需方，需方接受产品并按规定支付价款的协议。购销合同是一个买卖关系确立最基本的一个文件，购销合同是买卖合同的变化形式，它同买卖合同的要求基本上是

瓷砖购销合同范本甲方： (以下简称甲方)乙方： ① (以下简称乙方)根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，甲、乙双方在协商一致的基础上，订立本合同以共同遵守。

白酒购销合同范本购销合同范本(1)甲方：(以下简称甲方)乙方： (以下简称乙方)为保证甲方卖场的正常运营，促进乙方所经营系列酒水的销售，甲方确定乙方为甲方下列产品的供货商，经双方协商就供求关系达成以下协议：一、甲方确定乙方为甲方所需下列产品的供

led显示屏购销合同甲方：乙方：甲、乙双方经过充分协商，就甲方委托乙方制作LED电子显示屏事宜，依据《中华人民共和国合同法》一致同意，签订本合同。一、工程的构成及费用根据《中华人民共和国合同法》及有关规定， (以下简称甲方)及 (以下简称乙方)经友好

购销合同模板购销合同(一)甲方：xxxx有限公司 (以下简称甲方)乙方：xxxx有限公司 (以下简称乙方)依照《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本工程施工事项协商一致，

药品购销合同范本甲方(需方)：xx公司乙方(供方)：xx分公司甲方根据日常使用需要对常用药品进行年度采购，乙方为甲方提供药品。依据有关法律法规，双方协商一致，签订本合同。

原料采购合同采购合同(1)供货方： (以下简称甲方)采购方： (以下简称乙方)依照《中华人民共和国合同法》及有关规定，遵循平等、互利、自愿和诚实信用的原则，双方就 采购事项协商一致，订立本合同。

产品销售合同本合同于________年________月________日，由______________________(以下简称甲方)和______________(以下简称乙方)，在________________经过友好协商签订，双方共同遵守执行。

广州市二手房买卖合同范本广州市二手房买卖合同一甲方(卖方)：___________乙方(买方)：___________甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。

最新图书购销合同图书购销合同范本1甲方：_________乙方：_________本着互惠互利、权益平等的原则，乙方自愿经销(购买)甲方图书，为明确责任，维护甲乙双方的共同利益，经友好协商，甲乙双方签订图书购销合同如下：一、乙方按甲方图书目录，将所需图书填写

蔬菜订购合同范本蔬菜订购合同范本1甲方(购方)：______________地 址：__________________电话：___________________乙方(供方)：______________地 址：__________________电话：___________________为了调动菜农积极性，促使蔬菜生产优质、高产，保证蔬菜

工矿产品购销合同条例工矿产品购销合同条例(一九八四年一月二十三日国务院)第一章 总则第一条 为了密切工矿产品(包括工业品生产资料和工业品生活资料，下同)购销之间的联系与协作，维护合同当事人的合法权益，保证国家计划的执行，根据《中华人民共和国经

广州市商品房买卖合同出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协

最新二手房买卖合同依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的：一、当事人的名称或姓名、住所这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财

小产权房屋买卖合同范本出卖人(甲方)：________________村委会买受人(乙方)：______________________身份证号码：_______________________一、甲方自愿将位于________市________区________街道________小区拆迁安置房________栋________室的房屋(建筑面积______

天然气标准购销合同卖方：_______________买方：______________本天然气购销合同(本合同)由下列双方于_____年____月___日于中国________签署：(1) _________，其注册地址为___________，营业执照注册号为_______(卖方);(2) _________，其注册地址为________

实用食品购销合同范本购买食品的九大注意事项1、看经营者是否有营业执照，其主体资格是否合法。2、看食品包装标识是否齐全，注意食品外包装是否标明商品名称、配料表、净含量、厂名、厂址、电话、生产日期、保质期、产品标准号等内容。

标准材料采购合同范本采购合同是商务性的契约文件，其内容条款一般应包括：供方与分供方的全名、法人代表，以及双方的通讯联系的电话、电报、电传等; 采购货品的名称、型号和规格，以及采购的数量; 价格和交货期; 交付方式和交货地点; 质量要求和验收方法，以

标准版商品房买卖合同范本商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人，买受人支付价款的合同。这里的房屋特指商品房，而不包括农村自建住房、单位集资建房等。

最新深圳市二手房买卖合同范本卖方：姓名：______________________________国籍/地区：__________________________身份证/护照号码：____________________联系电话：__________________________通讯地址：__________________________买方：姓名：____________________

最新二手房买卖合同二手房买卖交易七个必须注意事项1.必须确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易

计算机购销合同计算机购销合同范本1合同编号：卖方：(以下简称甲方)买方：(以下简称乙方)根据《合同法》和《微型计算机商品管理更换退货责任规定》的有关规定，经甲乙双方协商一致达成协议如下：第一条 乙方向甲方订货总值为人民币 元的电脑，其配置标准

农副产品购销合同范本2019农副产品购销合同范本1供方：_________需方：_________一、产品名称、品种、数量、金额、交售时间_________二、质量标准、用途_________三、验收方法及时间地点_________四、检验及检疫单位、地点、方法、标准及费用负担_________五、

机电产品购销合同范本煤矿机电产品购销合同合同编号：____________需方编号：_________________ 签订地点：________________________ 签订日期：_____年_____月_____日设备名称计量单位数量要求交货期合同价格单价：合同交货期总价：主辅机型号规格：需 方供

最新钢材购销合同样本购销合同注意事项购销合同(包括供应、采购、预购、购销结合及协作、调剂等合同)中产品数量、产品质量和包装腔作势质量、产品价格和交货期限按下规定执行：1、产品数量，由供需双方协商签订。

简单购销合同范本购销合同是买卖合同的变化形式,它同买卖合同的要求基本上是一致的.主要是指供方(卖方)同需方(买方)根据协商一致的意见,由供方将一产品交付给需方,需方接受产品并按规定支付价款的协议.简单购销合同范本一购货单位：__________________，以

最新工矿产品购销合同范本工矿产品购销合同是当事人双方关于一方在协议期限内，根据双方协商一致的意见，将一定数量的产品或商品销售或转移给对方，对方获得产品或商品后，并按约定支付相应价款的协议。

最新产品订购合同产品订购合同(1)甲方(需求方，委托方)：_______________注册营业地点：_________________________乙方(供给方，受托方)：_______________注册营业地点：_________________________签订日期：_________年_______月_______日经协商，双方就

内销商品房出售合同范本甲方(卖方)：______________住所：______________________ 邮编：_____________营业执照号码：______________资质证书号码：______________法定代表人：________________ 联系电话：_________委托人：________________

房地产优先购买合同范本甲方：_________乙方：_________人：_______根据中华人民共和国以及_________市房地产法规的有关规定，甲、乙双方经过平等协商，签订本协议。一、销售模式说明本项目商业类产品施行分期销售。

房地产商品房预售合同范本出售方(甲方)：地 址：___________________________________邮 码：_______________ 电话：_____________购买方(乙方)：_________________________姓名：性 别：出生 年 月 日 国藉：身份证号码：地址：邮 码：电话：第一条

蔬菜订购合同范本甲方(购方)：____________________________________地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________法定代表人：____________ 职务：____________乙方(供方)：____________________________________地 址：____________

鲜花订购的合同范本订约日期：________________________________甲方(需方)：____________________________乙方(供方)：____________________________一、 根据我国《经济合同法》及有关规定，经双方议定，甲方向乙方订购下列产品：多枝水仙花级别规格(cm)花

南京存量房买卖合同范本甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用原则，经协商一致，就下列房屋买卖事项订立本合同。第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。

管理软件系统的购销合同范本甲方：乙方：乙方购买甲方开发的______管理软件系统，达成以下协议：1、 乙方购买甲方的______汽配、汽修管理系统软件(单机版/网络版)，甲方提供软件的安装光盘一张、说明书一本、免费培训操作员、协助乙方进行初始化工作。

贵州省机动车买卖合同范本买方(以下简称甲方)：__________________住所：__________________________________证照种类：______________________________人：________________________________卖方(以下简称乙方)：__________________住所：__________________

货物商品购销合同范本甲方(供应商)：_______________________________________乙方(零售商)：_______________________________________根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、行政法规的规定，甲、乙双方遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，就商品

篇3

为认真贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[20*]28号，以下简称“《决定》”)以及国土资源部《关于贯彻落实<国务院关于深化改革严格土地管理的决定>的通知》(国土资电发(20*]67号。)、《*省人民政府关于深化改革严格土地管理有关问题的通知》(*政[20*]20号)、《*省人民政府关于做好省以下国土资源管理体制改革的通知》(*政[20*]98号)等文件精神，建立严格、科学、有效的土地管理制度，促进经济社会可持续发展，结合我市实际，现就深化改革，严格土地管理问题，提出以下意见。

一、严格用地审查报批管理

(一)优先保障重点建设项目用地。各项建设涉及农用地转为建设用地的，必须纳入农用地转用年度计划。省政府下达我市的农用地转用年度计划指标，应当优先保证省审批或核准的重点急需项目、列入省“86l”行动计划重点项目和符合国家产业政策的重大项目用地。

(二)科学编制土地利用年度计划。各县、市、区，开发区(园区)和市直有关部门要认真开展年度建设用地需求调查，并根据本地经济社会发展状况、重大建设项目建设计划，于每年10月15日前向市国土资源管理部门提出下一年度的土地利用年度计划建议。项目用地计划应列明项目名称、性质、规模和用地面积。市国土资源管理部门会同市发展改革、规划、建设等部门，依照突出重点、综合平衡的原则提出金市土地利用年度计划需求，报省人民政府审批。土地利用年度计划指标实行指令性管理，一经下达必须严格执行，不得突破。没有农用地转用计划指标的，不予报批农用地转用。市和县、市国土资源管理部门要建立土地利用年度计划实施台帐，并对计划执行情况进行登记和检查。

(三)严格建设项目用地预审工作。需审批的建设项目在可行性研究阶段，需核准、备案的建设项目在申请核准、备案前，建设用地单位应当按照国土资源部《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部第27号令)和市政府的有关规定，向国土资源管理部门申请项目用地预审。国土资源管理部门应当重点审查建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律法规，是否符合国家供地政策，建设用地的标准和总规模是否符合有关规定，补充耕地的方案是否可行，资金是否有保障等。国土资源部门的预审文件是建设项目立项批准、核准、备案和安排年度用地计划的必备文件。建设用地单位应当认真落实意见，并在依法申请使用土地时出具落实预审意见的书面材料。没有预审文件或预审未通过的，有关部门不得核准或批准建设项目。建设项目用地预审文件自批准之日起计算，有效期为2年。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重新调整的，应当重新申请预审。

二、严格土地利用管理

(一)开展存量建设用地普查。市国土资源管理部门和各县、市、区以及开发区(园区)要根据省政府的部署和省国土资源厅的要求，以20*年12月31日为基准日，全面开展存量建设用地情况调查，重点查清开发区(园区)(包括被正在清查的开发区、园区)、近郊乡镇存量建设用地的开发利用、闲置未用、供地方式、投资强度、土地产出率等情况，以及被撤销的开发区(园区)已批准征收但尚未供应的土地。闲置未用的要依法收回，一律纳入市和县、市土地储备库统一管理和供应，优先用于工业和其它招商引资项目。

(二)进一步优化土地利用结构。要确保工业项目用地。工业项目用地要向科技含量高、创新能力强、市场前景好、用地集约度高和符合国家产业政策及我市产业导向，具有产业拉动和延伸、完善功能的项目倾斜。对国家禁止类项目不予供地，限制类项目不供地或者从严控制供地。要加强房地产开发用地的宏观调控，优化房地产开发用地的布局和结构。市政府每年将根据全市国民经济和社会发展计划、土地利用计划、房地产市场的供需状况，确定经营性用地总量控制指标。房地产开发项目用地结构要向普通住宅倾斜，优先保障经济适用房用地。

(三)严格执行工业项目建设用地控制指标。根据国土资源部《工业项目用地控制指标(试行)》(国土资发[20*]232号)的规定，工业项目容积率分行业应当分别控制在有关规定之内(见附件一)；工业项目投资强度必须达到国家规定的标准(见附件二)；落户于开发区(园区)的工业项目，其投资强度还必须达到开发区(园区)的规定标准。建筑系数不低于30％；行政办公及生活服务设施用地的比重不高于7％。不得圈占土地建造“花园式工厂”。供地时，要将容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重和投资强度等在土地使用权出让合同中予以明确。各开发区(园区)要提倡建设多层标准厂房。

(四)买行建设用地开发利用考核制度。市政府将根据土地利用结构、投资强度和土地利用效益等因素，对各县、市、区和开发区(园区)建设用地开发利用状况进行考核。农用地转用批准后，两年内未实施具体征地或用地行为的，该批准文件自动失效；已实施征地但满两年未供地的，或者土地利用结构不合理、投资强度低、土地利用效益差的，市政府在下达下一年度农用地转角计划时将扣减相应的用地指标。

三、严格落实耕地保护责任

(一)强化耕地保护责任。各县、市、区和乡(镇)政府对本行政区域内土地利用总体规划确定的耕地保有量和基本农田保护面积负总责，政府主要负责人为第一责任人。实行耕地保护年度考核制度。每年年末，根据省政府下达我市的耕地保护责任考核目标，市国土资源管理部门要会同市农业、监察等部门对各县、市、区的耕地保有量、基本农田保护面积及土地集约利用等情况进行综合考核，考核结果上报市政府。市政府将对考核结果较好的县、市、区予以表彰和奖励；对工作不力或存在问题突出的县、市、区予以通报批评。基本农田遭到破坏且在土地利用计划考核年度内未复垦的，将扣减下一年度的农用地转用计划指标；情节严重的，暂停农用地转用和征地报批。要加强领导干部土地管理离任审查制度。市政府将组织审计、国土、财政、监察等有关部门对领导干部任期内的土地利用总体规划和年度计划执行情况、耕地保护和占补平衡情况、土地审批中行使职权情况、耕地占用税和新增建设用地有偿使用费等税费收缴使用情况进行审查，。如发现问题，将依法追究责任。

(二)强化基本农田的管理。一要严格保护基本农田。禁止占用基本农田挖鱼塘、种树和其他破坏耕作层的活动。二要加强基本农田保护的基础性工作。将规划确定的基本农田落实到地块、农户，并在土地承包经营权证和土地所有权证书中注明，或与农村集体经济组织和农户分别签定责任书、责任卡。加强基本农田保护档案资料的管理，做到市，县、市、区，乡(镇)三级基本农田档案、图件、数据齐备，可查可核，并保证基本农田保护档案的准确性。要进一步规范设置基本农田保护标志，保护标志以县、市、区为单位统一设立。三要抓好基本农田保护责任制度的落实。基本农田保护责任书应以行政村为单位与乡(镇)人民政府签订，设置村民小组的要签到村民小组。要在土地承包合同书或基本农田保护卡上明确承包农户保护基本农田的权利、责任和义务。乡(镇)要加强基本农田的巡查，防止乱占滥用耕地。

四、严格土地开发复垦整理管理

(一)加强土地开发复垦整理项目管理。要进一步完善市级土地开发复垦整理项目库。各县、市、区政府要加强土地开发整理项目库的建设，今后三年每年各县、市、区的土地开发复垦整理新增耕地面积应不低于1200亩。要大力推进农地整理，尤其是基本农田整理，建设标准化农田，提高粮食生产能力。土地开发整理项目的实施，应当实行专家论证、项目法人负责、招投标、监理、公告和合同管理等制度。

(二)加强土地开发复垦整理资佥的管理。新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费必须按规定的标准全额缴纳不得减免，全额用于土地开发复垦整理，确保耕地保护责任制度的落实。审计部门要加强对新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费和土地出让金征收和使用的监督检查。

五、严格征地补偿安置制度

(一)严格征地补偿。征地补偿费标准必须与国务院或省政府已批准的“一书四方案’’中《征地补偿方案》确定的标准相一致。土地补偿费的70％以上要用于被征地农户的生产、生活和社会保障。严禁拖欠、挪用或截留征地补偿费。市和县、市、区的农业、民政、监察、国土等部门对征地补偿安置政策执行情况要加强监督和检查。凡拖欠、挪用或截留征地补偿费用的，一律停止办理有关县、市、区或开发区(园区)的农用地转用或土地征收等报批手续，并依法追究有关人员的行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。要积极探索多种安置方式。各地可根据实际情况采取农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置等多种途径安置被征地农民。各县、市、区要根据省政府批准公布的各地统一年产值标准，调整征收土地补偿安置的具体标准。征收土地的土地补偿费和安置补助费总和为：市本级城市规划区内不低于被征地前3年平均年产值的16倍，其他地区和各县、市不低于14倍。

(二)严格按照法定程序实施征地。在土地依法报批前，各县、市、区和开发区(园区)应以书面形式将征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物的权属、种类、数量等现状的调查结果，须经被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。被征地农民要求对拟征地的补偿标准和安置方案进行听证的，国土资源主管部门应当组织听证。征地过程要严格实行“两公告一登记”制度，保障群众的知情权，接受群众的监督。不得先用地再实施征地。

六、严格村镇建设用地管理

(一)加强农村宅基地管理。各县、市、区政府要组织乡(镇)政府以村为单位，对本辖区宅基地使用状况(包括超占面积情况、一户多宅情况、转让出租情况)进行全面调查，建立健全农村村民宅基地专项台帐和档案。农村村民宅基地只能用于本集体经济组织的村民，实行一户一宅制度，宅基地面积不得超过规定的标准。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。禁止城镇居民到农村购置宅基地，禁止农村村(居)民私自买卖宅基地，对非法买卖农村宅基地及宅基地上房屋的，有关部门不予办理房产、土地、规划、户籍等手续。非法建设、买卖的房屋在拆迁时一律不予补偿安置。市政府近期将对滁州市城市规划区范围内的违法建设进行集中整治。各县、市、区政府也要组织城市管理行政执法(市容)、规划、国土、建设、公安、监察等部门对违反土地、规划等法律法规的违法建设行为进行集中整治。

(二)稳步推进老村庄和“城中村”改造。各县、市、区每年要认真抓好2．3个老村庄改造试点工作，对零散的老村庄实行统一规划，结合土地复垦实施“拆小村变大村”。市政府对退宅复耕的给予适当补助，补助资金从土地开垦和土地有偿使用费中列支。琅琊区、南谯区要稳步推进“城中村”改造，每年抓好1—2个改造项目试点，可由村(居)民委员会组织统一拆迁，按照“统一规划、成片改造、有，机整合、配套建设”的方针，通过政府引导、政策扶持、市场运作的方式，将其改造和建设成为设施齐全、功能完备的居民小区。

七、加强基础工作，全面落实土地管理的各项措施

(一)广泛开展学习教育活动。根据《决定》“要深入持久开展土地法律法规的学习教育活动”和省政府“20*年9月底前，在全省范围内集中开展领导干部土地法制学习教育活动”的要求，各级政府及有关部门的领导干部要站在贯彻落实科学发展观、促进经济社会可持续发展的高度，进一步提高对开展土地法律法规学习教育活动的认识，切实加强领导，加大宣传力度，认真制定学习教育活动方案，广泛开展形式多样的学习教育活动。学习的主要内容为：土地管理法律法规，《决定》及相关配套管理制度、《刑法》|中有关土地犯罪的规定、最高人民法院和最高人民检察院的有关土地刑事案件司法解释和立案标准的规定、《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》等。要通过学习教育活动，进一步增强备级领导干部依法管理、依法用地的意识，提高依法行政的能力和水平。

(二)强化土地执法监察。要加强执法监察动态巡查和工作，及时发现和制止违反土地管理法律法规的行为。建立国土资源与监察等部门联合办案和案件移送制度，对违反土地利用总体规划、非法批地、非法占地、非法转让倒卖土地、擅自改变土地用途、破坏浪费土地资源等违法行为，要按照“既查事，又查人”的原则，予以严肃查处；情节严重涉嫌犯罪的，要移送司法机关追究刑事责任。对违法用地确需补办手续的，必须按照《土地管理法》的规定，先进行处罚，并附具对违法案件和有关责任入的处理意见及落实情况，从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。

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关键字：配套安置房；项目建设；管理；实践措施

中图分类号：DF417文献标识码：A文章编号：

配套安置房也称配套商品房，是重庆市政府在相关房产建设推出的一项重大措施，从而保障重庆市重大工程动迁居民有优质廉价的住房，对抑制房价上升，增强居民居住条件都有积极的作用。按照相关法律规定，被安置人获得的配套安置房，房屋产权属于私人所有，只是在房屋产权证上加盖相应的配套安置房印章，所有权在三年之内不能上市交易。因此，我们必须根据配套安置房的相关要求和管理问题，加大配套安置房项目的建设管理和实践措施，促进经济的发展。

一、配套安置房优势以及买卖要求

（一）配套安置房优势

配套安置房作为城市经济建设的重要步骤，具有很多优势，在拆迁时必须满足政府的相关规定，配套安置房不仅要满足相关设计规范，每套房屋面积在四十五平方米以上，更要符合国家技术以及安全标准，有房屋验收合格证，以及相关证照，保障施工到竣工的顺利完成。针对国家以及政府机关对配套安置房拆迁重视，配套安置房的具体优势如下：

1、配套安置房是现房，早期配安置房以优越的地理位置著称，小区配套比较齐全；

2、配套安置房户型比较适中，一般以小三房、小二房的多层建筑为主，建筑面积在一百二十平方米以内的户型占绝大多数；

3、政府统一构建的房屋质量非常稳定；

4、配套安置房依据相应的小区配套和地理优势，经济增长和升值比率周期长期吻合，升幅速度比较快，当安置房没有权限时，市场价格比较优惠；

5、配套安置房业主一般享受多套房源，增长了房屋出售的可能性和需求性。

（二）配套安置房对购买对象的要求

配套安置房房源主要是房地产开发商经营企业，经过相关政府部门批准之后，市场出售建造的房屋，主要包括商品用房和住宅，商品房取得房产证之后没有所有权交易时间限制。因此，在配套安置房买卖中，有严格的买卖要求，主要如下：

1、配套安置房在销售过程中，必须符合相应的购买条件以及对象要求；

2、在购买对象以及购买条件审核中，必须按照相关要求和指示，经过用房单位、动迁单位、动迁管理部门层层审核，通过之后才能购买；

3、配套安置房必须保障五年之内不得出租和转让。

二、配套安置房项目管理中存在的问题

在配套安置房项目建设管理中，质量问题一直是贯穿项目建设全过程的综合问题，它涉及所有的参建单位，设计质量管理的项目建设质量控制的关键，土建施工管理作为项目质量控制的核心，必须充分发挥监理的作用。同时，在进度计划控制方面，总进度计划目标缺乏预见性和准确性时，分包单位进度计划就会缺乏有效的协调沟通，让控制计划受损，因此，实施计划时应该确保良好的措施，保障计划的可实施性。

（一）工程质量难以控制

在配套安置房建设中，由于施工单位对建设管理的疏忽和资金成本的节约，造成没有监理和工程质量监督，办理工程竣工备案手续不完善，从而导致工程质量难以控制。在建设中，由于拆迁户工程质量安全意识不够和经济条件的限制，造成工程建设中，水泥、墙体材料、钢筋等主要建筑材料质量低劣，安置房的主要承建者泥瓦匠又没有专业正规的培训，土办法施工，导致配套安置房工程质量存在很大的问题。

（二）项目总体规划和阶段计划缺乏相应的管理

在配套安置房项目建设中，由于普遍存在“重结果，轻过程；重效益，轻管理”的局势。导致很多配套安置房在建设中没有按照具体规划进行，有的建设甚至缺乏合理的规划，导致很多公共设施不配套，杂乱无章。不仅阻碍了配套安置房建设过程，更直接导致了资源浪费，建设房屋手续繁杂等问题。同时，后建设的配套安置房，由于没有科学合理的管理措施，对已建房屋造成了不同程度的破坏，有的甚至和拆迁发生冲突。

三、完善配套安置房项目建设管理和实践措施

（一）提高配套安置房项目总承包自身管理建设

在配套安置房建设中，总承包方应该根据自身组织能力以及能力建设中，充分认识到配套安置房建设的要求、规模和影响，从而增强重视力度，建立符合实际的、有力的总承包项目管理团队。在认真理解总承包项目管理组织的管理自主性、一次性、人员动态性以及职能多样性等特点时，制定相应的总承包项目管理组织计划方案。从而，建立实际有效的组织体系，将总承包企业组织、总承包项目组织以及总承包项目组织的各个分包单位的具体管理体系结构有机的联系起来。

（二）增强项目总体计划以及阶段计划管理的有效性

项目总体承包商作为配套安置房项目工程的重要参与者，必须根据相应的总体目标制定合理科学的总体实施计划以及阶段实施计划，作为具体的指导文件。在总进度目标分解中，一般采用WBS（项目管理分解图）的方法，将具体细节分解到内容单一、相对独立、方便检查与核算的工作单元，从而保障工作单元在项目中的构成和地位。

总体规划在编制的过程中，必须具有预见性、综合性以及纲领和指令性，从而保障总体控制计划在实施项目之前完成，对项目全过程有一个综合全面的考虑，决策、批准之后成为规划组织执行的文件。

在清楚项目总进度目标和计划的基础上，进行科学分析，根据相应的阶段性控制计划，明确进度目标，从而设计相应的土建进度、出图进度、总体配套进度、安装进度以及竣工进度等。

1、根据具体的总进度目标规划，明确主要工程项目具体的开、竣工时间，以及分包单位的进度目标和计划；

2、依据阶段进度节点的具体要求，掌握总承包方各个部门以及责任人的工作计划和目标。

（三）加强分包队伍管理，完善总承包方设计管理能力

分包队伍作为项目建设全过程的经营主体，对设计、监理、勘察、通讯、电力、安保等有重要的影响作用，因此，在建设过程中，必须重视分包队伍的选择和管理力度。从而，提高设计质量管理，在相应法律法规的基础上，正确协调处理资金、技术、资源以及环境之间的关系，让设计更好的保障安置房的功能，

（四）提高项目投资成本以及配套设施的管理

配套商品项目作为政府的实施工程，因此，必须在质量保证和管理水平的基础上，通过各种管理技巧，降低项目的投资建设成本。将项目成本管理具体分解，把责任划分到具体的人物上，以最少的投入，获得最大的效益；通过技术经济和设计方案优化的比较，优化设计和控制成本建设方案。

对于重大配套设施，总承包方应该根据污水排放、市政道路、电力线路、有线电视线路以及通讯线路等配套相应的计划安排；确定相应的进退场时间节点，对于交叉施工的配套项目，统一协调，从根本上避免返工现象；同时，还必须保障项目总体计划和施工计划的协调，杜绝相互影响的现象，从而为构建快速高效的协调机制打下坚实的基础。

结束语：

配套安置房在建设管理和实践措施中，具有要求高、造价低、影响大、规模大、定向收购、政府招标等特点，因此，在项目管理中，必须根据实际情况不断创新，提高综合管理水平，在实践和技术的基础上完善建设管理，提高配套安置房效益。

参考文献：

[1]刘建新,赵兴祥,杨凌志.配套安置房项目建设管理实践与探讨[J].上海师范大学学报（自然科学版）,2007,36(5)

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1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：

在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——

1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）上市出售后形成新的住房困难的；

（7）擅自改变房屋使用性质的；

（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

根据《合同法》的规定：

第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。

“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；

5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

参考文献：

《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年

篇6

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：

在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——

1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）上市出售后形成新的住房困难的；

（7）擅自改变房屋使用性质的；

（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

根据《合同法》的规定：

第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。

“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；

5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

参考文献：

《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年

篇7

【关键词】房地产开发经营 多元权益冲突 一体保护

【中图分类号】DF417 【文献标识码】A

近年来，在房地产开发经营过程中，商品房的开发、建设、融资、销售等不同参与主体对同一标的房屋主张权利而引发权益冲突的诉讼案件和案件明显增多。为解决这些纠纷，最高人民法院针对现行立法的不足，制定了相关司法解释，为实践中此类案件的判决和纠纷的处理提供了明确的法律依据，一定程度上起到定纷止争的作用。一般来说，通过增设法律规范和加强司法审判，会对房地产开发经营过程中参与主体的相关行为起到一定的规范引导作用，从而减少房地产开发经营过程中多元主体权益冲突的发生，但实际上，这类冲突并未因此减少。究其原因，笔者认为，这不仅需要从法律制度规范本身寻找答案，也要对引起权利冲突的行为层面进行深入分析，从而找到破解难题之道。

房地产开发经营过程中存在的多元权益冲突

房地产开发经营具有投资额大、资金占用周期长、涉及法律关系复杂等特点。房地产开发经营过程中，以房地产开发企业为中心，通常有被拆迁人、贷款银行、建设工程承包人、购房者等多元主体参与其中。房地产开发企业为完成征地拆迁、用地取得、工程建设、商品房销售、前期物业管理等多个阶段的工作，常常与被拆迁人、贷款银行、建设工程承包人、购房者、承租人等多元权益主体建立合同关系。

基于合同约定或法律规定，这些合同主体往往针对同一建筑物产生的不同权利。例如，被拆迁人基于与房地产开发企业订立的拆迁安置协议，享有对房地产开发企业开发建设的特定房屋的安置权。贷款人（通常有银行、小额贷款公司等）基于与房地产开发企业订立的借款抵押合同，享有对房地产开发企业开发建设的在建工程抵押权。建设工程承包人基于与房地产开发企业签订的《建设工程承包合同》或《以房抵顶工程款合同》，对其所建工程依法享有的工程价款优先受偿权或抵顶房屋的请求权。依购房人与房地产开发企业签订的《商品房买卖/预售合同》，购房人依法享有对合同标的商品房的请求权，或在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，依法享有取得合同标的商品房的优先权。贷款人或担保人（通常为置业担保公司）基于按揭贷款《担保合同》或《反担保合同》，享有对抵押标的商品房的优先受偿权。这些不同主体的权利一般情况下并不必然产生冲突，但是在房地产开发企业就同一标的商品房作出上述两项及以上交易安排时，权利冲突就会发生。实践中，房地产开发企业就同一标的商品房先抵后卖，一房二卖或多卖，以及因拖欠工程款，在抵押权人、购房人、工程承包人之间发生多元权益冲突的现象并不少见。将特定化的安置房屋再出售或顶账，将建成的车库先租后卖、或抵顶工程款等也时有发生，这些情况下，都会产生多元权益冲突。

多元权益冲突的民商法解决途径及不足

对于房地产开发企业就同一标的商品房作出的前述两项及以上交易安排时，所引发的权利冲突，现有民商法主要有两个解决途径：一是通过立法直接规定某些权利属于优先权，从而使相关权利人，在发生权利冲突时，具有就标的商品房优先受偿的权利。包括：第一，在房地产开发项目建设过程中，建设工程的发包人逾期支付工程款，经催告在合理期限内仍不支付的，承包人依据我国《合同法》第二百八十六条规定，享有就其承建的工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。第二，在房地产开发过程中，房地产开发企业以在建工程抵押融资贷款，则贷款银行有权依据《中华人民共和国担保法》第三十三条和《物权法》第一百七十九条规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。依上述法律规定，在商品房销售（包括预售）过程中，购房人按揭贷款以房抵押，作为抵押权人的贷款银行或置业担保公司在购房人未履行偿还借款义务或承担担保责任后，同样享有对抵押房产优先受偿的权利。

二是通过立法和司法解释，规定在发生权利冲突时不同权利的优先顺序。第一，我国《物权法》针对以同一房屋向两个以上债权人抵押发生权利冲突的情形，在第一百九十九条规定了“抵押权已登记先于未登记；均未登记的按债权比例受偿”处理规则。通过立法，为房地产开发企业就一房多抵情况下的冲突解决提供了法律依据。第二，最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件[2003]7号司法解释，针对拆迁人将作为补偿安置的房屋另行出卖给第三人的情形，规定被拆迁人具有优先于买受人取得安置房屋的权利。这一解释性规定，有利于被拆迁人与买受人之间的权利冲突的解决。第三，为解决建筑工程承包人与抵押权人及商品房买受人之间就同一标的商品房之间的权利冲突，最高法院通过《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程的承包人依《合同法》第二百八十六条享有的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但该优先受偿权在消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，不得对抗买受人。通过《批复》的形式，为这一特定情况下不同主体的权利，确立了优先顺序。

上述规定，一方面，为房地产开发经营过程中多元权益冲突的解决提供了法律依据，有利于这些冲突的解决。但另一方面，上述冲突解决规范仍存在以下两点不足：一是这些民商法规范自身尚存在一定漏洞，对购房人主体权益保护有余，而对其他主体权益关注不足。其一，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于购房人优先权的规定，没有区分购房人购买此房是首套房还是投资购房，也没有对房地产开发企业为逃避抵押债务和工程款债务而恶意出售或虚假出售商品房等情形作出限制，更没有对民间借贷中名为商品房买卖实为借贷担保等作出甄别性规定，只是笼统规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，即获得相对于抵押权人和工程承包人的优先权更为优先的权利。这样的规范，显然对购房人的权益保护有余，却对享有抵押权的贷款人、担保人以及享有工程优先权的承包人其合法权益关注不足。该司法解释关于购房人优先权的规定，既然基于人权保障优先的司法理念作出，就应将购房人的优先权限定在满足购房人生存需要的范围，而不应扩大到投资购房的范围，更应将虚假售房等情形在优先保护范围中排除。在同一标的商品房被购房人优先取得后，按照现行的民商法规定，其他后序的抵押权和工程承包人优先权等原本享有更高保障的权利，均因失去特定责任财产保障而被明显弱化，几乎与普通债权无异。在房地产开发企业转移财产逃避债务未能得到有效法律限制的情况下，这些权利即使得到诉讼支持，也会因难以发现债务人可执行财产，其权利难得到最终实现。这些司法解释漏洞影响了法律的正当性。

其二，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于建设工程承包人优先受偿工程价款范围的规定，将材料款等实际支出的费用与承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬同样列入优先受偿权的工程价款范围，其法理依据也不够充分。将承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬解释为人权保障的需要已属于扩充性解释，而将材料款等实际支出的费用列入优先受偿权的工程价款范围解释为系债权物权化的结果，也必然引起相关权利的不平衡问题。既表现在物权化的债权与人权保障处于同一优先受偿顺序的不平衡，也表现在承包人的材料款等实际支出与发包人购入材料形成的债权之间的不平衡。由此可见，上述规范未能很好体现保护生存权的司法理念和同类债权平等保护的法律原则，难以体现正义的法律价值。

其三，依最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房的全部或者大部分款项后买受人，但在按揭贷款购房的情况下，会出现交付购买商品房的全部或者大部分款项后买受人取得商品房的权利优先于承包人的优先受偿权，而按揭贷款购房中的房屋抵押权人，在抵押权实现条件成就时，可就购房人的抵押房屋优先受偿。这样实际上，产生了《批复》规定的“承包人的优先受偿权优于抵押权”相反的法律后果，出现了权利顺序循环的漏洞。

其四，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，关于建设工程承包人行使优先权期限的规定，没有考虑到承包人与发包人之间关于工程款支付争议多发生在工程竣工后的工程款结算阶段，结算期常超过六个月的实际，仅规定承包人行使优先权期限为六个月，自建设工程实际竣工之日或者合同约定的竣工之日起计算。工程承包人法定的优先权很容易落空，不仅其合理性堪虞，实践中也被广为诟病。

二是对冲突责任人缺乏有效规制，不能实现对其失信行为进行过程规制和从源遏制。房地产开发经营过程中的多元权益冲突，系房地产开发企业就同一标的商品房作出两项以上交易安排引起的。前述的冲突解决规范，解决了多元主体之间的权利冲突，但冲突的恶意（至少是非善意）始作俑者房地产开发企业却置身其外。现行民商法基于合同自由和鼓励交易的原则理念，对房地产开发经营过程中房地产开发企业先抵后卖、一物二卖、先卖后顶等行为持容忍与承认的态度，民商法规定的房地产开发企业恶意拖欠工程款、骗贷和虚假买卖等行为的法律后果主要系赔偿责任，加上民商法无经济法所具有的过程规制和从源遏制等法律手段，决定了民商法对房地产开发企业的上述失信行为缺乏有效规制。这正是现阶段房地产开发经营过程中的多元权益冲突频发的主要原因之一。由于缺乏有效的法律约束，实践中，一些房地产开发企业将一部分在建工程抵押贷款用于本项目外的投资，要求承包人垫资施工，通过假按揭骗贷和先抵后买、一房多卖等方式获取超额收入，并将售房资金存入个人账户转为他用，却恶意拖欠工程款和贷款不付，引发了银行信贷风险和农民工群体讨薪的社会风险。

多元权益冲突解决的经济法思考

如前所述，以民商法的角度来寻求减少房地产开发经营过程中的多元权益冲突的发生以及冲突中多元民商事权益的一体保护，已无多少法律空间。然而，以经济法的视角，通过改进房地产开发经营项目资金管理法律制度，强化监管责任等途径，加强对房地产开发企业的失信行为的过程规制和从源遏制，却可以找到破解难题之路。

第一，改进房地产开发经营项目资金管理法律制度，强化项目资金的收支使用管控。现行《房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》主要通过建立法定资本金制度，加强对房地产开发经营的资金管理，其不仅规定房地产开发企业设立时其注册资本应符合国务院规定，而且要求注册资本占投资总额的比例不得低于20%。但这一法律制度无法规制房地产开发企业将项目贷款挪作他用及转移售房资金逃避支付工程款和偿还抵押贷款的行为。若增设房地产开发经营项目资金收支使用管理法律制度，实行项目资金专户管理，规定每个房地产开发项目必须在项目所在地金融机构开立唯一的专用账户，项目的自有资金、融资和售房收入必须存入项目专户，专户资金在支付本项目土地出让金、工程款及配套等项目必要费用后，经监管部门的审查同意，房地产开发企业才可自行支配使用。这样，即使发生前述的多元权益冲突，且按照民商法的处理规范，一方主体优先权实现后，一般情况下，后续主体权利仍有房地产开发企业的专户资金作为受偿的责任财产保障，有利于实现房地产开发经营过程中的权利冲突处理的多元权益一体化保护。建立并实施这一法律制度后，贷款人的抵押贷款优先受偿权和建设工程承包人的工程价款的优先权就不至于因标的商品房被购房人优先取得，且难以发现房地产开发企业的偿债责任财产而落空。既可以减少银行信贷风险，也可以减少拖欠农民工工资引发的社会风险。由此可见，建立房地产开发经营项目资金收支使用管理法律制度，不仅有利于房地产开发经营过程中的权利冲突处理的多元权益一体化保护，而且符合《房地产管理法》加强对城市房地产管理的基本要求，与保障房地产权利人合法权益的立法目的相契合，更能够发挥依法维护房地产市场秩序和促进房地产业的健康发展的作用。故建议将建立房地产开发经营项目资金收支使用管理法律制度纳入《房地产管理法》修改计划内容，适时进行修法。

第二，建立与项目资金收支使用管理法律制度相配套的法律制度，提高项目资金专户管理的有效性。设立房地产开发经营项目资金收支使用管理法律制度，其关键环节是专项帐户资金的收支使用监管。为达到阻止房地产开发企业将项目自有资金和贷款挪作他用及转移售房资金逃避支付工程款和偿还抵押贷款的监管目标，实现房地产开发经营过程中的权利冲突处理的多元权益一体化保护，需要建立和完善与项目资金收支使用管理法律制度相配套的法律制度。

其一，建立与完善专项帐户资金收支使用监管责任主体法律制度。首先，应当依法确定专项帐户资金收支使用监管责任主体。考虑到现行的房地产开发管理体制，应明确由建设主管部门承担监管责任，包括对房地产开发企业自有项目资金和融资信贷资金的存入及支出监管。同时规定负责商品房预现售管理的房产部门对售房收入存入专项帐户承担监管责任。其次，依法明确专项帐户资金收支使用监管职责及工作程序，细化规定房地产开发企业申请支付时的监管审核工作标准。为解决支付工程款金额的标准审核难题，可以中标价格为依据，参考预算和工程进度进行审定。再次，通过完善《房地产管理法》和相关法律法规和司法解释，明确监管机构及人员的未尽监管职责的法律后果，细化监管机构及人员的未尽监管职责的行政法律责任和刑事责任，增强责任追究的可操作性，强化法律的硬约束。

其二，建立与完善房地产开发经营特定交易登记备案法律制度。为提高项目资金专户管理的有效性，需要在现有在建工程和商品房抵押登记和商品房销售网签备案登记等制度基础上，将抵押信贷合同签订和履行登记、工程款支付登记、售房款支付登记纳入登记备案范围，并依法规定不履行登记的法律后果。如规定签订商品房合同后购房人不作合同网签和售房款专户支付登记的，丧失取得合同标的商品房的优先权，可实现对房地产开发经营企业挪用项目资金和利用虚假销售逃避建设工程优先权和信贷抵押优先权行为的有效规制。规定工程款（包括代付农民工工资）支付备案登记，既可提高承包人法定优先权适用的可操作性，也有利于区分拖欠农民工工资的责任。

篇8

2006年7月4日，原告王某某与被告嵇某某签订房产转让协议一份，双方约定：王某某将位于淮阴区王兴中学门前的三问平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施以及院外零星土地转让给嵇某某，嵇某某于2006年7月20日一次性付给王某某转让费55000元，王某某协助嵇某某办理过户手续，过户费由嵇某某负担等。时任村委会党支部书记的李某某及村委会副主任(无正主任)张某某作为见证人在协议上签字。协议签订后，嵇某某按约支付了转让费55000元，王某某亦向嵇某某交付上述标的物。后嵇某某又对上述房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等。2008年11月4日，王某某以双方签订的协议违反农村宅基地相关法律规定应归于无效为由向一审法院，要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求嵇某某返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机等。

诉争房屋除上述三问平房及两间厨房有集体土地建设用地使用证外，其他无任何手续。嵇某某一直未获得政府主管部门对宅基地转让的行政许可。淮安市淮阴区王兴镇王兴社区居民委员会出具的证明显示：嵇某某在王兴社区居民委员会1组已有宅基地一处。

原告王某某诉称，2006年7月4日，原、被告签订了一份房产转让协议，原告以55000元的价格将位于淮阴区王兴中学门前的三问平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施转让给被告等。协议签订后，原告按约履行了合同义务，但原告因此丧失了宅基地使用权，多次向主管部门申请新的宅基地均未获批准。现原告一家五口人只能寄居于他人房屋。因双方签订的协议违反了农村宅基地相关法律规定，应归于无效，故要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求被告返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机。

原审被告嵇某某辩称，双方签订的房产转让协议合法有效，不应返还，且原告的超过两年的诉讼时效。

审理结果

淮安市淮阴区人民法院审理认为：1.原、被告双方签订的房产转让协议中有关饲料机部分，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，原告王某某要求返还，无法律依据，依法不予支持。2.关于原、被告签订的房产转让协议中有关房屋部分是否有效及是否返还的问题。因宅基地转让必须报经政府主管部门审批准予，本案房屋买卖涉及宅基地的转让，而原、被告对于宅基地转让至今未获政府主管部门批准，且被告嵇某某在买受原告王某某房屋时尚有一处宅基地，故原、被告签订的房产转让协议中关于房屋部分，违反法律强制性规定，应属无效，被告嵇某某辩称房屋买卖有效的主张，无法律依据，依法不予采纳。3.对于原告王某某要求返还房屋及宅基地使用权的请求，原告王某某作为原宅基地的合法使用权人，相对于村委会及政府主管部门而言，其卖房行为中隐含了放弃宅基地使用权的处分意思，法律法规并无农村宅基地使用权弃权的禁止、限制性规定，且随着房屋的交付，可视为此弃权意思已经实际履行。弃权作为单方法律行为，无需经他人许可即生效。既然宅基地失权，那么地上房屋的作价让与也不得回转。原告王某某要求返还房屋及宅基地使用权的请求不予支持。一审判决：1.原告王某某与被告嵇某某签订的房产转让协议中关于房屋部分无效；2.驳回原告王某某其他诉讼请求。

一审判决后，王某某不服，以一审判决确认双方所签订的协议无效是正确的，但在确认合同无效后却又判决不予返还房屋的错误为由，提起上诉。淮安市中级人民法院经审理认为：第一，双方所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，上诉人享有讼争房屋的所有权，依法属于有权处分，上诉人也已实际向被上诉人交付了该房屋，被上诉人也履行了给付购房款的义务，合同已实际履行完毕；第二，上诉人与被上诉人系同一集体经济组织成员，双方的房屋买卖及宅基地使用权的转让虽然没有经过该集体经济组织的批准，但时任村书记和村副主任(无正主任)均作为该协议的见证人在协议上签名，应视为该集体经济组织的一种认可，尽管此种认可形式与法律意义上的批准有所区别；第三，被上诉人占有了该房屋后，已实际对该房屋及附属设施进行了一定程度的添附，添附的部分与原物已无法区分，返还原物将给被上诉人造成一定的损失；第四，上诉人在将诉争房屋出卖给被上诉人后，即另觅一块宅基地建设房屋，后因未履行审批手续而被以违章建筑予以拆除，又因其将自己所有的房屋出卖，无法再申请到宅基地，因此，上诉人即以原买卖协议违反法律、行政法规为由主张该协议无效并要求返还房屋，该行为违反诚实信用原则，属于恶意抗辩。二审判决：驳回上诉，维持原判。

案例评论

本案争议焦点为：1.原、被告双方签订的房产转让协议的效力；2.如果协议无效，财产是否应予返还。在讨论此两点之前，首先需了解一下目前集体土地房屋买卖纠纷涉诉的现状。

一、集体土地房屋买卖纠纷涉诉现状

目前，此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，与原标的完全一致的几乎没有。

二、关于协议效力

从本案来看，协议中约定的标的物包含两个方面，一方面是饲料机等动产部分，由于该动产买卖并不违反法律规定，是双方真实意思表示，应属有效，且已履行完毕，自然不存在返还的问题；另一方面是涉及房屋等不动产部分，由于是集体土地上的房屋买卖，无论是理论界还是实务界，其效力争议较大。司法实践中关于集体土地上房屋买卖合同效力主要有以下几种观点。

1　合同有效说

根据我国《合同法》的规定，一项有效的买卖合同应具备如下要件：一是合同内容是买卖双方的真实意思表示；二是买卖双方具有相应的民事行为能力；三是卖方对买卖标的物具有处分权；四是合同内容不违反有关法律、法规的强制性规定。在农村私房买卖过程中，一、二项要件极少发生不满足的情形，争议的焦点往往集中于三、四项。该说根据财产所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利这一定义，认为农村集体组织成员对于宅基地上的房屋具有出卖的处分权是不言而喻的。如果该农村集体组织成员已经全部转化为非农业户口，则集体土地所有

权依法归于消灭，国家取得土地所有权，相应地原有的宅基地使用权也转化为国有土地使用权，而国有土地使用权可以随房屋自由转让，因此，限制集体土地使用权转让的法律规定即无适用余地，买卖合同有效的第四项要件也得以满足。由是买卖合同四项要件成立，合同合法有效。在出卖人将房屋转移给买受人占有、使用，并交付了权利凭证(集体土地建设使用证或宅基地使用权tiE)后，出卖人以买卖合同约定的标的物――农民集体成员宅基地使用权出让违反了法律的强制规定而无效，进而主张返还宅基地使用权及其上房屋的主张不能成立，出卖人并应协助买受人办理登记过户手续，彻底完成房屋的交付。

2　合同无效说

根据上述讨论的买卖合同成立要件，“合同无效说”认为在签订买卖合同时农村集体组织成员尚未转为非农业户口，农村私房之下的土地依然为农民集体所有。依照最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称《意见》)第7部分第64条、《土地管理法》第63条、《担保法》第37条以及1999年国务院的[1999]39号文《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款，农村集体组织成员的宅基地禁止出卖给该集体以外的主体。由于农村私房买卖合同处分了宅基地使用权，因此合同违反了法律的强制性规定，损害了集体的利益，应当归于无效。

3　部分有效说

该说认为，根据《民法通则》第71条，出卖人有权处分(出卖)自己的房屋，买受人取得房屋的所有权，但由于宅基地使用权不得向本集体组织以外的成员或者无资格再行取得宅基地使用权的人员出让，因此买受人并未取得宅基地使用权。当发生国家征收集体土地时，可以根据不动产评估机构对于房屋的评估价值对买受人予以补偿，而宅基地使用权的补偿物依旧归出卖人及其所在集体所有。

4　效力待定说

在买卖合同成立后，对于移转房屋所有权的合同，已经转移占有并伴有交付等行为，应认定其履行完毕。对于移转宅基地使用权的合同，应当参照《合同法》第51条，以集体成员无权处分为基础，认定其为效力待定合同。

合议庭讨论后，最终采纳了第二种观点，即双方房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。当然，本案中，因为合同当中约定的标的物还有饲料机等动产，从整个合同来讲，应当是部分无效，即房屋等不动产部分无效，但这里的部分无效与上文的“部分有效说”，显然不是同一个概念。

之所以采纳无效的观点，概括起来主要有以下几个理由：第一，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。第二，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第四，目前有关法律规定在土地使用权转让的效力方面有所限制。一方面，从处分权的角度来讲，《物权法》第152条规定：“宅基地使用权依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施”。第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。从这些规定来看，可以知道宅基地使用权具有有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，而不能将其出卖或转让。也就是说一般情况下不具有处分权。

事实上，最高法院物权法研究小组在《条文理解与适用》一书中就明确指出，处理宅基地使用权转让纠纷，应当把握以下原则。1.宅基地使用权不得单独转让。在下列情况下，转让农村住房和宅基地使用权的，应当认定为无效：(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；(3)《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；(4)向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；(5)受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。2.转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件：(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)；(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；(3)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；(4)转让行为须征得本集体经济组织同意；(5)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。

另一方面，从不动产登记要件来看，《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。第246条规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”。从这些规定来看，国家既强调了不动产要采取统一登记制度，同时也考虑到我国目前现实的国情。即当前大多数地方仍然实行的是房屋与宅基地分别登记的制度，并且我国农村目前尚有很多根本没有登记的宅基地使用权，对此，法律还显得很苍白。因此，对照本案，显然以认定无效为宜。

三、合同无效后的处理

《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，合同被认定无效以后，双方各自返还财产应属于常态的一种处理方式。无效以后主要审查的重点在于是否存在不能返还或者没有必要返还的情形。虽然在认定合同无效过程中，更多的是考虑宅基地使用权的法律适用问题，但在判断能否返还或有无必要返还时，则应更多地考虑地上房屋的现状与合同履行的时间长短。

2007年4月9日，全国民事审判工作座谈会要求，对于以自己不履行合同约定的义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效的，人民法院裁判的结果要注意不能让失信者、见利忘义者、毁约者在经济上占任何便宜。江苏省高级人民法院于1995年通过的《关于当前经济审判工作中若干问题的讨论纪要》第65条也列举了一些合同无效后不宜适用返还原则的事项。实践中，集体土地房屋买卖合同履行的时间长短很好判别，而房屋的现状通常存在以下几种情况：其一，与原买卖标的一致；其二，购房人已对房屋实施了部分翻建或者添附且不可区分；其三，该房屋已被完全翻建；其四，该房屋已自然灭失；其五，该房屋因征用、拆迁而灭失，但购房人获得了

拆迁补偿款；等等。

针对上述情况，法院一般采取的原则是：第一，尊重历史，照顾现实，妥善解决相关的利益冲突和矛盾。第二，注重判决的法律效果和社会效果，判决以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。第三，综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。第四，除了上述情况予以适当返还之外，如果纯粹由于出卖方违背诚实信用，进行恶意抗辩，一般原则是以认定不返还为主，尤其是当前征用、拆迁行为日益增多而导致的合同纠纷，不能因当事人违反诚信却因司法裁判而使其获得不当利益。因为诚实信用原则的立法目的，就在于反对一切非道德的、不正当的行为，维护商品经济和市民社会生活的正常秩序和安全。因此，从这个角度讲，完全可以把诚实信用原则表述为反不正当行为的原则。

四、对案例的具体分析

《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。因此，在农村集体土地房屋买卖问题上，《物权法》立足于保护农民的基本生存权，再次确认了我国现行的土地管理制度，禁止城镇居民在农村购置宅基地，农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中，由于双方签订的关于房屋等不动产的买卖协议，违反了《物权法》第153条、《土地管理法》第62条、第63条的规定，属于《合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，因此，该房屋买卖协议被确认无效。同时，双方合同履行时间较长，买受人也已对该房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等，如果返还将给买受人造成更大的损失，所以，此种情况属于《合同法》规定的没有必要返还的情形；又因在买卖合同签订后，买受人也已经支付了一定的对价，亦不存在折价补偿的问题。

参考文献：

篇9

关键词 小产权房 利益冲突 法律解决。

一、小产权房的界定。

本文论述的“小产权房”，俗称“乡产权房”，是指无法获得国家颁发的产权证而由基层政府颁发产权证的房产，即由一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或由农民自行组织建造的“商品房”。政策明确小产权房不得登记发证，严格控制农村集体建设用地规模，严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模，禁止城镇居民到农村购买小产权房。

二、产生小产权房的法律原因。

小产权房急剧发展原因是多方面的，诸如房地产市场的供求关系影响、城市边缘土地的低成本等，但就法律层面讲，包含以下几方面。

（一）国家相关法律规定不完善。

1.土地产权的双轨制使依法开发集体土地程序繁琐新《土地管理法》第 43 条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。这两条规定剥夺了集体土地的部分开发权和处分权，即集体土地只能用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施和公益事业，不能用于其他目的的建设用地开发，故要想合法拓展乡村房产市场颇费精力。

2.当前法律规定的不明确使得商家容易“打擦边球”

从另外一个方面来解读上述第 43 条，这就意味着在指定情况内建小产权房，只要不占用耕地，办好相关的手续，一般也就涉及不到所谓的“违法”问题。正是因为政策法律中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给房产商留下了打“擦边球”的空间。

（二）政府宏观政策不合理。

政策考虑不周延，招商引资过于盲目。新农村建设中，国家要求村里把原来的宅基地进行统一规划、集中建房，建设连排的、类似公寓形式的住宅。但乡镇政府在建设这项工程时，由于资金窘迫，便会和开发商合作，将上级政府批准的，用于新农村建设的宅基地同开发商搞合作开发，然后将一部分房子以低廉的价格卖给农民，其余房子便转让给开发商，由其卖给城市居民获取利润。

同时对于中国城市化、工业化可能带来的负面效应缺乏分析。当前中国的城镇化率已超过 50%，城市人口的规模急剧扩大，一方面是巨大的住房需求，另一方面是城市里居高不下的房价，但政府决策却不能很好应对。

（三）政府监管不到位。

作为一种市场行为，小产权房能够长期存在，从局部地区、个别城市扩展到全国，政府相关管理部门难逃其咎，乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。中央政府对市场的调控原本就谨慎，地方政府又不能很好的贯彻下去，房价长期居高不下，民众期望得不到满足，变相加剧了盲目购房现象。此外，政策回馈渠道不畅，对于经济发展中产生的问题，政府未能及时予以足够重视并分析解决，致使问题越来越严重，解决难度也越来越大。

三、小产权房上的利益冲突。

（一）国家与开发商的利益冲突。

1.国家有责任保护耕地，保障粮食安全，而开发商追逐利益最大化。

中国国土面积辽阔，但地形复杂，总体看来耕地并不富裕，人均耕地面积更是远落后于世界平均水平。近几年城镇化进程的加速，房地产用地和企业用地不断扩张，农业收入又低，耕地一再受到侵蚀和荒废。房地产开发商为了获取更大的发展空间，不惜以身试法，既给国家粮食安全带来了威胁，又偷逃了国家巨额税款。

2.集体经济土地经营权法定与现存的违规开发运营。

农民集体所有的土地，应由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，由本集体经济组织的成员承包经营，承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

法律赋予集体经济组织和村委会管理集体土地的权力，在法律许可的范围内，其有权自主规划本地区土地利用方案。而现实中很多地方集体组织土地利用的监管松弛，用地审核不规范，为开发商非法开发集体土地提供了可乘之机。

（二）购房人与开发商的利益冲突。

1.在房地产投机的背后，中国房地产市场理性的、真实的需求还是比较可观的。这依然使得房市过热，民间投资走强，而真正的消费者往往被排斥在外。遇到房源便趋之若鹜，而不重视其开发商开发资质、土地审批利用手续等。甚至明知买房后开发商办不了房产证，但仍然听信大众行为盲目购置，然后是更多的人仿效，导致恶性循环。

2.作为开发商，利益即是最大驱动力。为了增加销售量，违规开发、变相租用集体土地资源，甚至办理虚假土地审批等证件，骗取消费者信任，所以即使签订购房合同时承诺如期交付产权证，其违法性注定其承诺最终只能是一句空话。开发商明显违约，而购房人却不能以此对其依法提起诉讼，维护自己的合法利益，为开发商规避责任创造了条件。

（三）集体经济组织成员与集体组织、开发商的利益冲突。

1.在大量集体土地违规开发的背后，充斥着集体组织与集体成员的利益。在土地权属变更程序上，很多地方基层政府为了发展经济，允许或帮助集体组织违规经营。不考虑集体成员的意愿，民主缺失违背民意。甚至集体经济组织领导者与开发商相互勾结，为一己之私，为开发商的违法行为“打掩护”，损害土地使用者利益，导致民怨沸腾。

2.集体组织成员与开发商争议的主要焦点在于，集体组织成员实际获得的用地补偿金偏低，补偿安置不合理。征地补偿金从短期看确实有利于农民增收，有利于改善其生活水平，但从长远来看，农民支付的成本远大于回报，因为土地依然是农民最可靠的生活来源，一旦失去土地，他们只能从其他途径寻找生路。加之物价水平，应对家庭突发性事件，农民的基本生活很难保障。

此外，由于国家对于公私财产的保护采取不同的标准，从根本性质上违法的小产权房自然无法受到法律保护，势必导致购房人与国家之间的利益冲突。

四、解决小产权房利益冲突的法律路径。

（一）制定和完善国家相关立法。

1.进一步明确集体土地所有权的归属，明确土地管理者及其职责。

关于集体所有权，有学者认为它是一个集体组织内所有成员享有的所有权，类似古日耳曼法上的总有。另有学者将集体所有权解释为一种农村社区全体成员所有的形式，其主体应当是乡、村或村民小组社区，社区成员在平等、民主的基础上形成集体共同意志，对其财产进行占有、使用、收益和处分。比较而言，后者更加适合中国国情。据此，由法律明确规定集体土地所有权的归属，确立具体的土地管理者，代表全体成员依法对集体土地进行日常管理和维护；同时为了防止管理者滥用权力，有必要对其处分性行为加以限制。

2.重新界定特定乡镇土地的用途，明确可扩展利用的范围。

现行法律对于部分集体土地用途的划定过于单一，已经无法适应当前社会经济发展的需要，为了更好地发展乡镇经济，因此有必要对其进行新的界定。

（1）宅基地。作为农村居民的住宅用地，在保障本集体组织成员正当的住房需求的前提下，可以适当予以政策放宽，允许符合条件的非本集体组织成员甚至部分城市居民购买、居住。

（2）未利用地。坚持合理规划，为乡镇未来发展留足必要的利用空间。在此基础上，可以因地制宜加以开发。比如对于农村“四荒地”，本集体无条件开发的，完全可以引进资金，建设毗连城市住宅，进行正常的市场销售。

3.改变现行的土地流转二元制，统一土地交易市场。

现行的土地管理法限制了集体建设用地使用权、宅基地使用权的流转，从根本上否认了小产权房的合法性。因此，需要修改现行的有关集体土地开发利用的法律法规。一方面，改变集体土地流转中的二级市场体系，简化农用地转用审批程序，统一土地流转交易市场。另一方面，合理借鉴城市土地开发模式，适当引进市场运行机制，充分提高农村土地使用效率，扩大农村致富渠道，更好地保护广大农民的利益。

4.完善集体土地征收与补偿安置制度。

（1）建立自愿协议出让前置与公众参与制度。对于土地征收，应通过公正公开的协议程序，确立不同层次的公众参与制度，特别是用于商业开发的应以自愿出让为主要方式，政府应当保持中立。

（2）完善补偿安置法律制度。修正现行宪法与物权法，确立“公正的、事先的”补偿原则。制定专门的《农地征收补偿法》，确立公平合理的“市价”补偿标准。以土地的未来使用价值为主要的标准进行补偿，有限地按照土地原用途折算补偿金，更好地保护农民利益。

（二）严格执法，加强监管。

1.集体土地管理者严格依法行使土地管理权。

各级政府要依据法律规定的管理权限，对小产权房展开治理与调整。特别是基层政府的土地管理部门，要给予集体土地管理者科学的引导，帮助解决管理运作中的问题。对于集体土地征用审批，要兼顾法律与效率，追求形式公正与结果公正，真正做到有法必依，执法必严。

2.加强政府监管，坚持权责统一。

在小产权房治理的过程中，既要注重组织和管理的程式，又要重视信息回馈，及时分析政策实施的效果，为进一步开展工作提供有益的借鉴。对于故意违反法律规定，严重扰乱市场秩序的开发商，根据情况予以行政处罚、刑事制裁，坚决制止不法开发。

同时，引进行政责任追究制，对于国家机关及其工作人员违反法律规定行使职权的，必须给与相应的惩罚，提高政府依法行政的责任意识。

3.区别化治理现有小产权房。

在城市化运动房地产价格近乎失控、城乡间收入差距越来越大的矛盾情况下，适量的农地用来发展小产权房，在土地增值方面远大于作为农地的用途。应根据其占用集体土地类型的不同，区别对待。

（1）开发占用耕地的。对于已开发而未建成的小产权房，尚未产生较大成本，应当停工停建，恢复土地的原用途。对于已建成的，虽然不符合土地利用规划，但因地理位置、房屋构造等可加以利用的，由开发方向国家支付相关的税费补偿，由国家房管部门颁发相关权属证书，使其取得合法地位。而依其情形不宜出售居住的，应确认为违法建筑物，强制拆除。

（2）利用合法取得宅基地和农村集体建设用地开发的。这类小产权房，虽然违背了土地管理法关于宅基地和建设用地的使用规定，但是符合土地利用总体规划。因此，应当考虑补办手续，向国家支付相关税费补偿，使其合法化。

五、结语。

法律以过去和当下为鉴，却又着眼于未来。只有不断的认识与实践，才能获取更加科学的、理性的法律理论去指导社会实践。

因此，必须充分认识现存的问题，制定科学全面的政策，综合运用法律、经济和财政等多种手段，作好小产权房治理工作，进而促进市场经济健康发展。

参考文献：

[1]陈耀东，吴彬。小产权房及其买卖的法律困境与解决。法学论坛。2010（1）。

[2]史际春。集体所有权的概念。法律科学。1991（6）。

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篇10

关键词:“小产权房”;问题;成因;对策;研究综述

中图分类号:F293.31文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)18-0140-04

“小产权房”问题已经成为社会各界倍加关注的话题之一,围绕“小产权房”问题的讨论和争议也达炙热状态(谭术魁,2008)[1]。然而理论探讨尚未对管理实践产生有效指引,中央政府和地方政府出台的各项针对“小产权房”的政策都没有取得预期的效果,市场上仍有许多“小产权房”项目正在进行建设和交易(蔡继明,2009)[2],且规模愈加壮大。① 因此,通过回顾文献,讨论“小产权房”存在的问题,探究其产生的原因,厘清解决“小产权房”问题的思路和途径,以形成“小产权房”对策研究的共识,继而推进有效的政策措施的制定。

一、“小产权房”概念与问题

1.“小产权房”概念。“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。蔡继明(2009)认为,所谓的“小产权房”是一些由村集体组织或者开发商出售的由其在集体土地上建设的房子[2]。陈利根、李新庄(2009)提出,“小产权房”同义于“乡产权房”,指在农民集体所有的土地上建设并以较低价格对外销售的商品房。其主要特征有:(1)占有土地特定,包括农民集体建设用地甚至耕地;(2)建设、销售主体特定,主要包括农民、村组织、开发商和部分县乡政府;(3)没有国家颁发的“两证”,部分有乡政府或村委会盖章证明其权属的“小产权房”证[3]。

陈耀东、吴彬(2010)认为,现行政策所指的“小产权房”包括两大类:一是建房行为不合法的“小产权房”,其在土地使用、房屋建造、买卖交易等环节均存在不合法状态;二是建房行为合法,但房屋买卖主体受限制,在买卖等流转环节上不合乎规定的“小产权房”[4]。

谭术魁(2008)将“小产权房”的内涵简化概括为“小产权房”是建在农村集体经济组织所拥有的土地之上且被非本集体经济组织成员(外村村民、城市居民)所拥有的住房[1]。这一观点与建设部对“小产权房”的界定是基本一致的:在众多城市郊区,一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,除用来安置本集体经济组织成员外,还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售,这些房子一般俗称“小产权房”。

也有学者认为,“小产权房”从本质上来讲是没有产权的房子。如易宪容(2008)指出“小产权房”是一些地方政府,一些买这种房的人提出相对模糊的概念,他们买的这种房,是违法产权的住房,不是“小产权”,是根本没有产权 [5]。文林峰、杨玉珍(2007)[6]、张琦(2007)[7]等人也认为,“小产权房”实际是没有产权的房屋。

2.“小产权房”问题。对于“小产权房”存在的问题,学术界主要围绕几下方面展开探讨。首先,非集体经济组织成员购买“小产权房”,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护,生活上也有诸多不便。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”,均不符合法律规定,不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。② 购买这种住房仍需冒许多法律风险。楚建群和董黎明(2007)认为“小产权房”的购房者一旦遇到违法用地处置、征地补偿、拆迁补偿、损害赔偿、抵押贷款、财产证明、交易的违约处理等情况,会因为没有受法律保障的产权而无法主张自己的权益。此外,“小产权房”常会遇到道路交通、电力电信、供水排水、热力煤气等设施配套不全的问题,也无法获得良好的物业管理服务,不能达到乐居目标[8]。

其次,“小产权房”违反了国家相关法律法规,阻碍了政府管理职能的行使。于毅(2009)认为,“小产权房”的建设和出售是对法律法规的公然蔑视,其示范效应恶劣,若不予以惩罚,将造成“守法的人吃亏,违法的人赢利”的心理暗示,减损法制公信力[9]。“小产权房”扰乱了房地产秩序,绕过了层层审批关口,不利于政府对房地产市场的宏观调控,而且没有缴纳土地出让金和相关税费,造成国家税收流失和地方政府财政收入减少(于毅,2009;张小虎、雷国平、袁磊,2009)[9～10]。

再次,“小产权房”导致新增建设用地总量失控,造成耕地流失。“小产权房”绕过规划和土地管理,超越土地供应指标,对耕地占而不补,既冲击了国家土地供应市场,又造成土地资源的极大浪费,不利于城乡统筹协调发展(楚建群、董黎明,2007)[8]。大中城市边缘地带的耕地资源尤其容易流失,而耕地流失之后农民生活保障问题将会受到威胁(么贵鹏、张广文,2009)[11]。

最后,“小产权房”还存在着购房者、村民与集体经济组织利益分配不均的问题。购房者与村民和集体经济组织的利益纠纷尚可通过民事诉讼予以解决;但在集体组织内部关于集体财产收益分配问题上,法律并没有做出明确规定,从而造成村委会和村民在 “小产权房”利益分配上存在巨大分歧(么贵鹏、张广文,2007)[2]。

二、“小产权房”形成的原因

关于“小产权房”形成的原因,学术界展开了广泛而深入的探讨,从法律、制度、管理和市场运行等多个视角进行了研究,并区分了各个因素起到的不同作用,有学者将之提炼为“所有权的迷思”和“社会情理的乖离”[12]。本文从市场供需的角度将促使“小产权房”产生的各种因素划分为三个类别,即促使“小产权房”供给产生的因素,促使“小产权房”需求产生的因素和影响“小产权房”供需情况的共同因素,以此系统性的梳理“小产权房”产生的原因。

1.“小产权房”供给产生的原因。罗夫永(2008)提出巨大的经济利益驱动是“小产权房”形成的直接原因,土地进行耕种所得收益远远不如租房或卖房所得收益高[13]。蔡继明(2009)认为,村镇集体和村民可以通过“小产权房”的建设在房地产市场的发展和城市化进程中分得一杯羹 [2]。朱健和郭松海(2009)提出,只要“小产权房”价格大于农民集体土地在目前法律框架下的使用收益与“小产权房”开发成本之和,其就有建设“小产权房”的动力[14]。楚建群和董黎明(2007)则指出,根据级差地租的原理,城市住房的租金要比农地高数倍乃至数十倍,即使建房的收益被开发商拿走了一部分,集体组织获得的剩余价值仍相当可观;而开发商利用政策的漏洞,通过以租代征的途径在集体土地建房,无须经过大量繁杂的审批手续,同时又降低了取得土地的成本,逃避了应缴的税费,取得事半功倍的成效[8]。

多数学者认为,农村土地制度的缺陷是“小产权房”产生的根本原因。中国实行城乡二元的土地制度,城市土地属国家所有,农村土地由集体所有,由此产生了所有权、占有权、使用权、收益权、处置权等一系列两重标准(罗夫永,2008)[13]。虽然《宪法》和《土地管理法》均为农村土地和住房流转留下了空间(蔡继明,2009)[2],但政府却又通过其他规范性文件将农村的土地流转限制在集体组织内部且存在诸多障碍,不能直接进入“一级”土地市场(陈利根、李新庄,2009;朱健、郭松海,2009)[3,14],这实际上是剥夺了集体土地所有者对自己财产的处分权,无异于否定了所有者的所有权(薛华勇、杜学文,2008)[12]。朱健和郭松海(2009)指出,这种制度安排使农民集体土地和国有土地所包含的权利束不同,造成其价格的巨大差异(“同地不同价”)[14]。蔡继明(2009)也指出,农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在:城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场,实行市场定价,而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来;城市建设用地使用主体有使用权证,可以抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估,而农村建设用地没有使用权证,也不能进行上述的抵押和融资行为,不具有资产功能[2]。集体土地没有完整的发展权,农地入市基本仍要依靠土地征收或与城市建设用地进行置换,导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。根据国务院研究中心课题组的调查,在目前“合法的”房地产开发过程中,土地增值部分的收益分配只有20%～30%留在乡以下,其中,农民的补偿款仅占5%～10%;地方政府拿走土地增值的20%～30%;开发商则拿走土地增值收益的大头,占40%～50%(蔡继明,2009;于毅,2009;季雪,2009)[2,9,15]。因此,农民与集体经济组织为实现自身利益的最大化而绕过政府,自行开发建设“小产权房”(罗夫永,2008;季雪,2009;郑巧凤、赵凯,2009)[13,15～16]。

2.“小产权房”需求产生的原因。郑巧凤、赵凯(2009)提出不断上扬的高房价是“小产权房”产生的催生剂,快速推进的城市化是“小产权房”发展的推动剂,直接推动了“小产权房”交易市场的持续升温[16]。蔡继明(2009)、季雪(2009)、魏凤秀(2009)等人也指出由于中国经济社会发展并不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平[2,15,17]。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这部分人群的住房需求。因此,“小产权房”存在着大量现实的购买群,不少缺乏产权意识的购房者即使知道“小产权房”存在多种弊端,他们仍甘愿冒险认购(楚建雄、董黎明,2007)[8]。“小产权房”事实上已成为满足城镇居民住房需求的重要补充途径(朱健、郭松海,2009)[14]。

江奇、谭术魁(2009)通过对武汉市“小产权房”持有者的问卷调查,认为可以将“小产权房”持有者动机取向分为五类,即金钱价值影响、基本住房改善、自然宜人环境、工作生活需要、认知兴趣实现。大多数“小产权房”的持有者动机是复合型的动机类型,由两个或两个以上的动机取向构成。而在“小产权房”持有者所有动机取向中,金钱价值取向的动机强度最高;很多“小产权房”持有者还怀有“跟随多数,法不责众”的心态。可以认为“小产权房”持有者动机很少是发自内心对“小产权房”本身的喜爱和渴求,大多是受到外部的影响刺激或者被迫无奈去持有“小产权房”[18]。

3.影响“小产权房”供需情况的共同因素。政策模糊和管理缺位是“小产权房”难以遏制的另一个重要原因。郑巧凤、赵凯(2009)指出地方政府的管理缺位是“小产权房”的滋生剂,管理上的严重缺位和行政不作为使得乡镇政府成为“小产权房”违法建设和交易的制造者和实际推动者。“小产权房”在房地产市场中能够存在这么长时间,能够从局部地区、个别城市扩展到全国,政府相关管理部门难辞其咎[16]。

朱健、郭松海(2009)[14]与陈利根、李新庄(2009)[3]等人分析了造成地方政府市场监管不力的原因:一是作为市场监管主体,长期以来,地方政府对于市场监管的责任缺乏明确界定,地方政府市场管理体制不健全,行业管理办法和标准不统一,留下许多执法施政的空档,使其难以及时觉察出市场中的违规行为并做出纠正,以至“小产权房”问题成为政府监管的“盲点”。二是地方政府的激励――约束机制不健全。“小产权房”的治理虽关系到保护耕地、保障粮食安全等国计民生的大事,但由于缺乏有效的激励――约束机制,特别是与政府政绩关系不大,使得地方政府缺乏治理“小产权房”的积极性;此外,治理“小产权房”的成本大于收益,而“放纵”小产权房客观上却有利于填补房地产市场的缺陷,推卸建立住房保障体系的社会责任,地方政府因此倾向于做出“小产权房”治理不作为的“理性选择”,其负面效应则由整个国家“买单”。

三、解决“小产权房”问题的思路与途径

严金明认为,“小产权房”已成为一个客观现象,现在面临的问题就是如何解决它[19]。蔡继明也提出“小产权房”涉及利益面很广,是广泛存在且关乎国民生计的一个重大问题,对于“小产权房”应该妥善解决[20]。在解决思路和途径方面,学术界已进行了较为充分的探讨。

1.解决思路

关于“小产权房”问题的解决思路,不同学者的着眼点不同。严金明认为,解决“小产权房”问题应该采取新老划断的办法,即对于已经存在的部分,可以试行多种灵活方式逐步消化;对于在建或者拟建的部分,则可将其纳入土地、财政、社保综合配套改革中一并规划。此两者之中,更为迫切的是后者,更为困难的也是后者[19]。陈佳骊(2009)在综合各方观点和实地调查后提出小产权房问题应该分阶段分类型解决,设立近期措施和长期对策,近期措施的目标是疏导减少小产权房的发生,长期对策目标是从根本上给予集体所有权与国有所有权平等的地位,避免小产权房的产生[21]。蔡继明(2009)也提出对于那些违法违规占用农地开发建设的小产权房项目要坚决地予以取缔;但是对于那些在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房,在政策上则要加以区分,要尽量利用经济手段、用科学发展的长远眼光来提出对策,解决问题。“从短期看,政策要承认现实,平衡各方利益;从长期看,要深入进行土地产权变革,给予农村土地真正完整的产权。”[2]

总体来看,学者们对解决“小产权房”问题的基本思路可以概括为“摸清问题,区别对待,以人为本,力主公平”,在“小产权房”的处理上已建成的与未建成的要有区别,占农用地的与占集体建设用地的应有差异,短期对策与长期政策各有侧重。

2.解决途径

(1)短期解决对策。对占用耕地建设的“小产权房”的对策。朱健、郭松海(2009)提出对占用耕地建造的“小产权房”予以取缔,政府对开发获利的部门和个人应没收其所得,予以罚款;增加“破坏土地资源罪”法律条款,对情节严重的,应该追究刑事责任[14]。王海鸿等人(2009)认为,对占用耕地已开发而未建成的“小产权房”,应当停工停建,恢复土地的本来用途;对于已建成的,且地理位置、房屋构造等可以加以利用的,在农村集体经济组织补交相关税费后,可取得合法权属,但依其情形不适宜出售居住的,应[22]。宋莉(2008)也提出要严禁“小产权房”在耕地上建造销售,尚能复垦的,应恢复耕种;不能复垦的由政府部门收回用作公益性项目,如用于保障性住房[23]。

对占用集体建设用地建设的“小产权房”的对策。朱健、郭松海(2009)建议应分门别类,逐步将符合规划的“小产权房”予以合法化。如对符合城市规划和土地规划的小产权房:属于一般住宅建筑项目的,可参照城镇经济适用房、限价房的政策,将这类小产权房转为社会保障住房,补办手续,补缴土地出让金、税费等,获得国家颁发房屋产权证,供自住使用,限期内不得上市;属于别墅和高档公寓等建筑项目的,在使之房屋合法化的同时进行适当处罚,除没收参与小产权房开发的部门和个人不合理利润外,还要对购买者进行罚款。而对目前不符合城市规划和土地规划的小产权房,从长远看可纳入规划的,暂时保留,待规划调整后处理,但若从长远看也难纳入规划,应予以取缔 [14]。聂梅生(2007)认为,可以研究出台一个关于“小产权房”的租赁办法,政府通过收购的形式将其性质转变,既能避免购买的风险,也可以让城市低收入群体得到住房保障,而且避免了“小产权房”被拆的可能 [24]。厉以宁也认为,治理“小产权房”必须要考虑到方方面面的问题,因此很难马上找到解决办法,“得分步骤解决”。他主张现在先不要提“卖”的问题,可以通过“租”解决“小产权房”问题,如允许进行十年至十五年的长期租赁[25]。

不过,也有学者对上述做法持有异议,如龙翼飞、徐霖(2009)认为,应当在既有法律框架内对“小产权房”进行处置。占用农用地的,违反了强制性、禁止性的法律规定,应当责令拆除;占用农村宅基地的,在经房地主管部门质检合格后,可办理农村宅基地使用权证,而在开发商缴纳“农村宅基地使用金”并补缴其他税费后,再办理注明“集体土地”字样的房屋登记簿和房屋权属证书;而占用农村其他建设用地的,若不符合土地利用规划、也未经相关部门批准,则属违法建筑,应由相关行政执法部门依法做出处理 [26]。

除此之外,妥善解决“小产权房”问题还要加强政策落实和行政监管。么贵鹏、张广文(2007)提出,强化对乡(镇)级土地利用规划制定和实施的监管具有重要意义 [11]。陈利根、李新庄(2009)则指出,需要转变政府角色定位,改目前政府的参与型、谋利型角色为协调型、服务型角色;同时理顺土地行政管理体制,进一步明确主管部门,建立省以下完全垂直的土地管理体制以少受地方干扰,辖区内若发生土地违法案件并造成严重后果的,对有关单位和总负责人实行“一票否决”[3]。

(2)长期制度构建。从供给层面看,应进行农村土地制度改革,赋予农村土地完整权能,保护农民和集体经济组织的合理利益。蔡继明(2009)为深入农村土地产权变革提出了三点建议:一是各级政府要制定出具有相当前瞻性的城市规划;二是明确农村集体产权的主体,使农民真正获得完整的土地产权;三是建立统一的城乡建设用地市场。要加强城乡土地市场体系建设,实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”,达到“同地、同权、同价”[2]。朱健、郭松海(2009)强调规划的重要性,提出应编制城乡规划、近期建设规划和科学合理的控制性详细规划,特别是制定城乡结合部和城中村的规划,对耕地进行严格界定,但对建设用地及荒地可逐步放开对其流转的限制。对于宅基地建设也应编制规划,将农村宅基地纳入农村建设用地的管理体系,并逐步允许其进入土地市场自由流转。此外,政府应进一步运用粮食补贴等手段,缩小农民集体农业用地和国有建设用地的收益差额,增加农民生产供给粮食的内在动力[14]。张占录(2009)[27]则提出配置土地发展权解决“小产权房”问题,其基本做法是:承认符合规划的农村集体建设用地的发展权,并按比例配置发展权,允许发展权上市交易,包括转让、入股和自行开发。

从需求层面看,应完善城镇住房保障体系,引导住房租赁消费。朱健、郭松海(2009)认为,小产权房的产生暴露出中国住房保障体系建设的滞后。为了保障中低阶层人群的基本住房需要,应增加廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房供给,建立和完善多层次的住房保障体系,以“优币”驱逐“劣币”,制止小产权房进一步地扩大蔓延 [14]。蔡继明(2009)也认为,在税收收入逐年稳步递增的情况下,中央和地方都应加大财政转移支付力度,尤其应当主导建设更多的经济适用房、廉租房和限价房。如果政府能够提供足够数量、价格合理、区位适宜的此类公益性住房,并且形成合理有效的分配机制,那么小产权房就不会具有如此的规模和吸引力 [2]。楚建群、董黎明(2007)则针对当前增量住房不能满足居民需求的情况,提出应通过不同渠道规范和培育住房租赁市场。鼓励居民租房解决住房问题 [8]。

四、简短的结语

本文是为加深对“小产权房”问题、成因和对策认知而从文献入手开展的一项研究。我们希望通过对文献的回顾和对有关“小产权房”问题、成因和解决对策研究的总结,加深对 “小产权房”问题和目前政策困境的理解,搭建“小产权房”对策研究的共识基础,继而对建立解决“小产权房”问题的短期对策和长期制度有所助益。

从内容上看,学术界在“小产权房”内涵、问题、成因和解决对策方面已有较为全面的研究,但在“小产权房”利益分配方面的分析还不够深入,这使得目前所提出的对策在实际执行中仍会遭到很强的抵抗;多数学者提出的解决策略仍从城市主体出发,对集体权益的重视不够,且欠缺对“小产权房”治理中集体组织职能变化的探讨;提出的解决办法也较均为粗略,缺乏对实践的有效指导,今后的研究应在这些方面继续深化、细化。

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[20]全国政协委员蔡继明:应妥善解决小产权房问题[EB/OL].,2010-03-18.

篇11

关于房地产合作开发合同

甲 方：_____________房地产开发有限责任公司

乙 方：___________________

立 本 协 议 当 事 人

甲方：_____________________________

法定代表人：

住所地：

乙方________________________________________。

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其它相关法律、法规的规定，甲、乙双方本着诚实信用、公平合理及互利互惠原则，就合作开发 ”房地产项目事宜，经友好协商一致并达成如下协议：

目 录

第一章、总则

第二章、机构的设置和职责分工

第三章、费用的分担

第四章、会计财务制度

第五章、房屋、利润分配

第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式

第七章、土地使用权情况：

第八章、工程前期：

第九章、工程营造：

第十章、房屋销售：

第十一章、竣工材料报批：

第十二章、工程保修：

第十三章 物业管理

第十四章 本协议的变更和终止

第十五章、违约责任

第十六章、合同管理

第十七章、其他约定事项

第一章、总则

1.1 根据《___________________总体规划(20xx-20xx)》的规划用途和__________新区建设的需要______人民政府需收回甲、乙共同出资挂在甲方名下的位于__________大道南侧的国有土地使用权面积5040平方米。__________国土资源局用位于________________工业园区秧一路西南侧、秧____________平方米(包含公摊道路3527.8平方米)

1.2项目部是本协议约定合作项目(以下简称合作项目)的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。项目部下设各部具体负责合作项目实施。

1.3 土地购买、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、通过媒体推介合作项目、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项由项目部统一管理。

1.4 本合作项目“__________小区”所使用的土地系本协议当事人通过置换补差价的方式取得(本协议第1.1条中已详细说明)，项目用地面积 平方米，用途 ，土地使用年限自 年至 年止。项目预计总建筑面积 平方米，其中地上 层;地下 层(具体以最终的审批手续为准)。

1.5 本协议当事人共同共有合作项目的土地和根据经审批的施工图建成的房屋，共同共有的房屋，统一以甲方名义办理《商品房预售许可证》并销售房屋，双方书面议定房屋销售价格并由甲方报批。

1.6 合作项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。

1.7 本协议当事人按比例分摊合作项目所发生的相关工程费用和其他税费。

第二章、机构的设置和职责分工

2.1 为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人派员共同设立“项目部”(以下简称项目部)，项目部全权负责合作项目的开发和管理，是合作项目的最高权力机构。项目部下设综合部、工程部、销售部、财务部等部门。

2.2 项目部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人。项目部设总经理1人,副总经理 人。

项目部的职责：

全权负责和决定合作项目的一切事宜。

项目部的议事规则：

项目部实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时，由专职人员负责记录，参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部经理主持，经理因故不能参加的，由副经理主持。合作项目所涉事项由项目部协商一致确定，达不成一致的，不同意方签字写明自己的不同意见。一般事项由项目部人数的_____通过为有效;重要事项应由项目部人数的100%通过方为有效。重要事项和一般事项的划分，届时由工程部另行确定。

经理的职责：组织和协调项目部的日常工作，主持项目部的例会。

副经理的职责：协助总经理的工作。

2.3 综合部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人。综合部设经理 人。

综合部的职责：

综合部经理的职责：

2.4 工程前期部由 人组成, 其中甲方派员人,乙方派员 人,丙方派员 人。工程前期部设经理 人。

综合部的职责：

综合部经理的职责：

2.5 工程部由 人组成, 其中甲方派员人,乙方派员 人,丙方派员 人。工程部设经理 人。

工程部的职责：

工程部经理的职责：

2.6 销售部由 人组成, 其中甲方派员人,乙方派员 人,丙方派员 人。销售部设经理 人，销售部经理的人选由项目部决定。

销售部的职责：

销售部经理的职责：

2.7 财务部由 人组成, 其中甲方派员人,乙方派员 人,丙方派员 人。财务部设经理 人。

财务部的职责

：

财务部经理的职责：

第三章、费用的分担

3.1 合作项目的配套费用，按各自承担50%的比例予以分摊。本项目的配套费用是指建设和安装房屋基础围墙以内的所有的建筑物、构筑物、地下管线、绿化、建筑小品、配电室等所发生的全部费用。

3.2工程款、税款，按各自承担50%的比例予以分摊。本项的工程款是指建设和安装房屋基础围墙以内所发生的全部工程款和相关税费。

3.3 合作项目发生的土地出让金、行政性和事业性收费，按各自承担50%的比例予以分摊。

3.4 项目部及下设各部专职人员的工资、办公费用、招待费用、办公家具和配备车辆等所发生的费用，按各自承担50%的比例予以分摊。

3.5 售楼处的建造费用和售楼处经理的工资，按各自承担50%的比例予以分摊。

3.6 项目部下设各部实行费用包干，超资不补，节余作为奖励由各部自行支配。各部下设各部的具体费用数额，届时由项目部确定。

3.7 本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等，均按双方各自50%的比例负担。

3.8 本协议项下合作项目的贷款利息按50%比例予以分摊。

3.10 项目部及下设部门租用的办公场所发生的租赁费用按50%比例分摊,

第四章、会计财务制度

4.1 合作项目所涉的会计、税务由本项目部下设的财务部统一处理，财务部所需全部的文书均以甲方名义进行记账管理。

4.2 合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理，其资金设立独立帐户，该帐户须预留两方代表人的印鉴。资金的支出由两方代表人签字并经项目部书面决定后，由财务部实施。

4.3 主管会计和出纳应由 、 两人分别担任，本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。

4.4 财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。

4.5 通过银行贷款解决合作项目建设资金，如使用本开发项目土地进行贷款的，贷款得到的金额应按各方50%分配作为各方的实际出资，贷款利息各分摊50%。

第五章 房屋和利润的分配

5.1 房屋分配：全部房屋均按各占50%份额共同共有的原则进行分配。

5.2 利润分配：销售房屋收入减去各项成本后的利润按各自50%的比例分配。在本房地产开发项目的房屋分别销售了总建筑面积的 %和 %和 %时，甲、乙双方共同就本项目已发生的收支进行结算，除预留相应周转资金外，双方开始收回实际投资款和进行利润分配。

第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式

6.3 土地出让金的缴纳日期按1.1项办理。

6.5 工程前期向有关部门所缴纳的行政性事业性收费,在项目报批前由本协议当事人按各分摊50%支付。

6.6 合作项目各项税收的缴纳按税法和税务机关的规定缴纳。

6.7 项目部及下设部租用的办公场所发生的租赁费用,在房屋租赁合同签订前缴纳。

6.8 根据《建设工程施工合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付工程款日期。

6.9 根据《建设工程设计合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付设计费日期。

6.10根据《建设工程监理合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付监理费日期。

6.11 其他费用的支付,届时由项目部根据合作项目的进度另行确定。

6.12 以上合作项目所需资金和其他费用，当事人应在缴纳费用的 日前支付给财务部。(注：甲方所缴纳的钱款应特别注明此合作项目部(下设财务)收取)

第七章、土地使用权情况

1. 地块位置: _____________________工业园区秧一路西南侧、秧苗十七路东南侧

2. 地块总面积:15904.1平方米(包含公摊道路3527.8平方米)

3. 土地用途：住宅用地

4. 土地出让年限：70年

5. 容积率：

6. 建筑密度：

7. 绿地率：

8. 规划建筑面积：

第八章、工程前期

8.1 合作项目的工程前期工作由项目部统一管理和决策，工程前期部具体负责经办，本协议当事人应予以积极协助。

8.2 工程前期部的报批工作包括但不限于下列事项：

1、报批建设项目的立项和可行性研究报告

2、建设项目的市场调研，确定开发项目的整体方案;

3、规划设计单位招标(或确定规划设计单位)，签订《规划设计合同》;

4、规划方案设计和规划方案的报批;

5、申领《建设用地规划许可证》;

6、建筑设计单位招标(或确定建筑设计单位)，签订《建筑设计合同》;

7、方案设计和施工图的审批;

8、申领《建设工程规划许可证》;

9、与建筑工程施工公司签订《建设工程施工合同》，施工单位则收取工程结算造价相应管理费。

10、监理单位招标(或确定监理单位)，签订《工程监理合同》;

11、委托质检工作;

12、申办开工计划和《施工许可证》;

13、办理规划验线，开发项目开工。

8.3 办理上述事项向有关部门缴纳的相关费用,本协议当事人应在缴纳费用的 日前支付给财务部。

第九章、工程营造

9.1 合作项目工程施工单位的是经本协议双方协商一致确定由哪个公司施工。

9.2 合作项目工程的监理单位的选择，通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。

9.3 《建设工程施工合同》应具备下列条款：

9.4 工程款的拨付日期由项目部决定，由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划，待项目部批准后，由财务部执行。

9.5 工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。

9.6 工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。

第十章、 房屋销售：

10.1 根据已审批的建筑设计图所确定的房屋,由甲方统一办理《商品房预售许可证》，并统一以甲方名义由双方派员进行销售，甲方则收取建筑商结算造价1%的管理费。

10.2以甲方名义分别与购房的业主签订商品房买卖合同，并以甲方名义出具收款收据。收取的购房款进入合作项目设立的独立专用帐户。

10.3 售楼处房屋建设费用、营销费用、购置办公家具和销售部人员的工资由双方平均分摊。本条约定的售楼处房屋建设费用是指建设售楼处发生的土建和安装费用。本条约定的营销费用是指为销售房屋通过媒体进行广告宣传所发生的费用。

10.4 房屋的销售采用统一的《商品房买卖合同》文本。《商品房买卖合同》文本的起草由合作项目聘任的法律顾问负责。

10.5 本协议当事人选派的销售人员，应经过培训后方能上岗。

10.6 本协议当事人选派的销售人员应服从销售部经理的管理。

第十章、竣工验收和竣工材料的报批：

11.1 工程的竣工验收工作,由项目部负责统一组织,其他各部予以积极配合。

第十二章、工程保修：

12.1 房屋交付后,其保修单位的确定由本协议当事人协商的方式确定。协商不成的，由出价最低的一方承担，或由本协议当事人共同委托第三人承担。

12.2 房屋的保修金按工程结算价的 %计算，由本协议双方平均分摊。除工程出现严重质量问题时，保修单位不得再要求追加保修费用。

12.3 保修合同由本协议当事人共同与保修单位签订。

12.4 工程保修金在工程保修合同签订时一次付清。

12.5 保修期限内，如因保修单位的原因造成业主损失的，由保修单位承担赔偿责任。如一方承担了责任，其有权向保修单位予以追偿。

第十三章 物业管理

13.1 房屋交付后,实行统一的物业管理。

13.2 物业管理单位的确定，由本协议当事人协商一致的方式确定。协商不成的，本协议当事人共同委托其他的物业管理单位，并与之签订物业管理合同。

第十四章 本协议的变更和终止

14.1 经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。

14.2未经本协议当事人的书面签字一致同意，任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。

14.3购买土地使用权被有关部门收回的，本协议自动终止。

14.4 因不可抗力造成本协议不能履行的，本协议自动终止。

第十五章、违约责任

15.1 任何一方未按本协议第六章的约定支付费用的,每逾期1日,按应交金额的 ‰支付违约金。

15.2 任何一方未按本协议第六章的约定支付费用的，在对方书面通知逾期超过30日，视为违约方放弃本协议的一切权利和权益。其已支付的费用作为违约金。违约方已交的费用不足以赔偿守约方损失的，违约方应足额赔偿守约方的全部损失。

15.3 财务人员未经项目部同意擅自支付费用的，由派出方按实际支付费用的 ____倍承担违约责任。

15.4 本协议15.1、15.2和15.3条对违约责任有特别约定的按该约定执行。针对没有特别约定的其它任何一条，任何一方违反的应承担违约责任，违约责任的范围应包括守约方的直接损失和履约应得的合同收益。

第十六章、合同管理

16.1 合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。为保证合作项目的依法、规范开发，由本协议当事人共同聘请法律顾问。

16.2 合同的洽谈根据合同所涉内容，由项目部牵头，所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的审查均由本合作项目聘请的法律顾问负责。合同的批准权由项目部行使。

16.3 本项目所涉合同一律采用书面形式签订，严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先，签订在后的现象发生。

16.4 洽谈部门在合同签订前，应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况;验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格;审查人是否具有权、是否超越权限和期限及其真实性;审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。在实施前述行为时，必要时应请求法律顾问予以协助。

16.5 洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、 往来函件等。

16.6 合同履行过程中发生的纠纷，各部应及时上报项目部，所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因，提出解决办法。必要时应咨询法律顾问，共同提出解决办法，及时与对方协商解决。协商不成的，根据合同的规定，在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

16.7 各类合同统一由综合部专人负责管理,综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。

16.8 土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议纪要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料，应定期按项目、合同分类建立详细的台帐，及时归挡保存。

第十七章、其他约定事项

17.1 合作项目完成后，项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理。协商不成的，通过变卖的方式处理，变卖所得的资金按各自50%比例分配。

17.2 本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。

17.3 本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。

17.4 履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

17.5 本协议书自本协议当事人签字、盖章后生效。

17.6 本协议书一式四份，甲、乙双方各执2份。每份协议书均具有同等法律效力。

甲方(盖章)： 乙方(签字)：

法定代表人(签字)：

联系电话： 联系电话：

年 月 日 年 月 日

房地产合作开发合同协议书

为加快城市建设和促进地方经济的发展，确保双方合作项目开发建设工作的顺利进行，依据国家有关法律、法规及瑞丽市的相关规定，本着平等合作、互惠互利的原则，经友好协商，就项目合作相关事宜，达成如下条款，以便双方共同遵照执行。

第一章 协议主体

第一条 本协议在下述当事人之间签订，即：

甲方：

地址：

法定代表人：

邮编： 联系电话：

传真： 电子邮件：

乙方：

地址：

法定代表人：

邮编： 联系电话：

传真： 电子邮件：

第二条 双方确认各方所提供的地址、传真等信息真实准确，保证与本协议相关的履约资料、履约信息等能够得到及时准确地传递或通知。

第二章 项目的宗旨和目标

第三条 项目(下称本项目)的宗旨是，通过对甲方 号宗地的开发，加快甲方城市建设及经济的发展，实现双方互惠共赢。

第四条 本项目的目标是，在甲方 号宗地上建成一个高尚大型商住区，彻底改善经商及居住环境。

第三章 项目合作概述

第五条 本项目位于瑞丽市瑞江路处，宗地号为 号，面积约 30.61 亩。甲方保证对 号宗地享有合法的土地租用40年使用权。

第六条 本项目由甲方以享有租用土地使用权的 号宗地作为出资，乙方投入各项建设资金、技术、劳务等共同开发，共享开发收益，共担开发风险。

第七条 本项目计划开发商住楼总计面积 m2，项目根据政府规划的容积率具体实施。

本项目计划投资总额 万元，乙方应保证资金到位，确保项目资金使用。

第四章 项目实施

第八条 甲方承诺，在20xx年 月 日前将符合开发条件的相应土地交乙方开发建设，若有变化，双方及时通知。

第九条 乙方应根据项目计划，及时筹措、投入本项目建设所需资金，确保项目资金充足。

第十条 在签订本协议7日内，双方各自派遣若干人员组成项目“联合管理委员会”，负责协调双方的关系和对外关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。

第十一条 甲方应负责办理乙方名下的立项、规划、报建、建筑许可等手续和证件，相关费用由甲、乙方合作成立的房地产开发公司承担。

第五章 项目建设

第十二条 双方同意合作建设的商住楼为框架结构。

商住楼具置、分布、结构根据政府规划双方协商后实施。

第十三条 双方应当妥善处理好规划、设计、建设等事宜。有关规划、设计和建设标准等，应经双方共同确认后方可实施。

楼房配套应具备水、电、气、通讯等各项设施。具体标准双方另行协商确定。

第十四条 项目勘察、设计、建设、安装等各项事宜由乙方负责选任相关单位，经甲方认可后实施，费用由乙方承担。

第十五条 双方确定，作为甲方收益分配给甲方的房屋的设计、施工等，甲方有权委托监理机构监理。

对上述房屋建设施工、装修、安装材料的选购和使用，乙方应尽量满足甲方的要求，甲方有权提出合理化建议。

乙方拒绝听取甲方合理化建议的，甲方有权要求乙方停止施工。

第十六条 双方确定项目建设期限为为24个月，自项目规划许可办理完毕之日起开始计算。

第六章 收益分配

第十七条 双方对所建设的房屋都有收益分配权，对分配的房屋享有所有权。

根据规划，双方拟建设的房屋总面积为 m2，其中，甲方的收益分配比例为所建房屋总面积的 %。为确实保障甲方的权益，根据实际情况，实际建设的房屋总面积上浮或下浮不超过20%时，甲方收益分配的房屋总面积即不再增加或减少，实际建设的房屋总面积上浮或下浮超过20%时，甲方收益分配的房屋总面积也应当增加或减少，具体双方另行协商确定。

对交付乙方房屋的具体标准，由双方另行协商确定。

第十八条 除甲方收益分配以外的房屋，全部归乙方作为收益分配。甲方不得再上述要求之外对收益分配再行主张权利。

第十九条 除本协议中有限制上市交易的约定以及法律、法规规定不得上市交易的情形外，在取得房屋所有权证后，双方收益分配的房屋均可依法上市交易。

第七章 声明

第二十条 甲方保证此项目的合作事宜已经经过本集体民主议定，并保证，在项目实施过程中本集体的任何成员或其他任何个人均不提出不同意见或采取任何干扰项目实施的措施。

甲方本集体任何人或单位以及之外的任何人，不管以何种理由干涉项目建设的，甲方均有排除妨碍的责任。

第二十一条 乙方保证具有合作开发本项目的合法的房地产开发经营的资格。

第二十二条 为体现合作诚意，保障协议正常履行，乙方应在20xx年 月 日前将不少于 万元的项目启动资金负责到位。

第二十三条 甲方保证乙方是本项目的唯一合作开发方，保证不再与第三方就合作事宜另行谈判和签订协议。

第二十四条 本协议生效后，当事人不得因名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。

第二十五条 未经甲方同意，本协议乙方的相关权利和义务不得转让给第三方。

第二十六条 双方应当遵循诚实信用原则，根据协议履行进展、项目进度、情势的变化等情况履行通知、协助等义务。

第八章 违约责任

第二十七条 甲乙双方应当按时全面地履行本协议规定的义务，如一方未按约定履行本协议规定的义务，该方应承担违约责任。

违约方的违约行为致使项目无法按计划实施，守约方有权单方解除本协议，同时，违约方应赔偿守约方由此受到的全部经济损失。

第二十八条 甲方的违约责任：

1、甲方未按照规定的期限将符合开发条件的土地交付开发建设的，或者因甲方原因，致使项目立项、规划、报建、建设迟延批准影响项目进度的，双方约定的项目建设期限顺延，同时，按照逾期期限，甲方应承担项目建设总投资的相应银行利息;

2、甲方村民或其他任何人扰乱项目建设造成工程停工的，甲方应赔偿因窝工、停工的损失;

3、因甲方的违约行为致使项目不能实现开发目的的，乙方有权解除本协议，同时，甲方应退还乙方已支付的各项费用，赔偿相关损失。

第二十九条 乙方的违约责任：

1、乙方未按照本协议规定擅自进行规划、设计、建设的，甲方有权解除协议;

2、因乙方原因致使项目建设期限逾期的，乙方应支付给甲方5万元的违约金;逾期超过12个月的，甲方有权解除协议;

3、因乙方规划、设计、建设以及资金等原因足以导致项目建设期限逾期6个月的，甲方有权解除协议;

第三十条 双方未按照约定的标准出资或承担费用的，除继续按照约定履行外，还应按未到位部分的日万分之三支付给对方违约金。

第三十一条 本协议未对其他违约情形规定具体违约责任的，不影响该违约方按照有关法律的规定承担违约责任。

违约行为致使不能实现项目目的的，守约方有权解除本协议。

第九章 履约管理

第三十二条 本项目的“联合管理委员会”对本协议的履行情况进行严格管理，及时制作《确认书》、《备忘录》等法律文书记录履约情况，及时传递履约信息，及时发现和化解双方潜在的矛盾和纠纷。

第十章 附件及效力

第三十三条 甲乙双方在履行本协议过程中形成的下列文件均为本协议的附件，与本协议具有相同的效力：

1、政府有关部门的批准书、颁发的证件及附图;

2、经甲乙双方确认的设计、规划、建设等图纸和相关标准;

3、授权代表签署的《承诺函》、《确认书》、《备忘录》、《催告函》等;

4、甲乙双方签订的补充协议;

5、其他经甲乙双方确认的法律文件。

上述附件有关内容与本协议不一致的，视为对本协议的修改或补充。

第十一章 协议生效及其它

第三十四条 本协议未规定的事宜，根据该项目的具体进展情况和双方确定的进度计划，由双方及时协商补充。

第三十五条 本协议如在履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商调解不成时，由双方另行签订书面仲裁协议予以仲裁解决，或者在本协议履行地的人民法院提起诉讼。

第三十六条 本协议自双方代表人签字之日起生效。

第三十七条 本协议书共计7页、41条，一式五份，甲乙双方各执两份，备用一份，具有同等效力。

甲方(签章)： 乙方(签章)：

法定代表人： 法定代表人：

日期：年 月 日 日期：年 月 日

签约地点：

有关房地产合作开发合同

甲方：

乙方：xx房地产投资有限公司

甲、乙双方依据国家和xx有关法律、法规的规定，本着平等协商，互惠互利的原则，就甲方位于　合作开发事宜，经协商一致，达成如下协议，以兹共同履行。

一、合作开发地块范围及现状

甲方所有的地块标的物(以下简称为：开发地块)该宗地面积约万平方米，其所有地的坐标为：

x：y：

x：y：

x：y：

x：y：

总占地面积约为　万平方米。(详见宗地图及房产证)。

二、合作开发地块的权属

土地性质为，其中地块于　。以甲方提供的xx市国土资源局发放的房地产证及相关证书为准。

三、合作开发方式

1、甲方提供上述开发地块与乙方进行合作，开发建设商住房，即甲方出地获取固定物业回报，乙方负责办理规划国土相关手续并负责项目全部开发建设资金。本项目合作中，甲方不再投入任何资金用于该项目的开发建设，但甲方必须提供开发地块的权属证明及宗地图，负责拆迁赔偿及将场地建设移交给乙方。

2、甲、乙双方约定以项目公司的方式开发上述地块的房地产项目，项目公司中，甲方占xx股权，乙方占xx股份。项目公司的组建及日常经营由乙方负责，甲方不参与项目的日常经营，不享有项目公司的利润分配，也不负担项目公司的其它对外债务。但甲方有义务在项目开发完成后，协助乙方办理项目公司的结算，注销等手续。

四、利益分配

双方议定在项目容积率不少于xx的前提下，甲乙双方按x：x物业比例分配，容积率大于xx部分由乙方单独拥有。

五、双方的权利和义务

1、甲方应保证该开发地块没有进行买卖、赠予、没有涉及及抵押及第三者权益，并免遭第三者(包括政府、抵押权人、债权人等)的追索。今后因该开发土地的权属争议等原因产生纠纷，由甲方承担全部的法律和经济责任。

2、本协议签订生效后，甲方不得就上述地块的转让、改造、合作、租赁等与任何第三方签订合同或协议，不得设置第三者权益。

3、甲方负责上述地块上建筑物的搬迁赔偿等费用，并负责自身员工的安置。甲方保证在上述地块取得用地规划许可证后三个月内完成所有拆迁赔偿工作。

4、甲方应全力配合协助乙方办理该项目的报批报建手续，提供并签署(加盖甲方公章)的证明文件和资料。

5、在该项目报批报建手续完成并符合开工条件后;该项目设计方案必须甲乙双方协商同意后，方可以进行开工。

6、乙方在合作开发此开发地块时应取得合法的有关开发手续，如因开发手续不符合所产生的相关责任由乙方负责。

如果乙方在中途出现资金不足或无能力开发，而需要将项目转让，乙方所发生的债权与甲方无关，转让时必须经甲方同意确认，但本合同条款不变。若工程停工一年时间，乙方仍无能力复工又无转让接受方复工，甲方有权终止合同，没收所建物业，并有权与任何第三者另签订合作开发合同。

六、违约责任

1、若甲方提供的开发地块的产权确认出现争议;或甲方违反本协议的有关规定，将开发地块自行开发或与第三者进行转让、改造、合作租赁事宜签订任何合同或协议，或者设置任何第三者权益;或甲方未能及时向乙方提供甲方加盖公章的证明和文件，致使乙方无法履行合作开发土地的报批报建手续，实现土地开发目的时，乙方有权终止本协议，并赔偿乙方经济损失。

2、乙方违约或在政府审批规定的期限内未能办理出完备的报批报建手续，及不能按期开工，甲方有权终止与乙方的合作协议，乙方不得依据任何理由追究甲方的经济和法律责任。

3、任何一方不履行义务或履行义务不符合规定的，在本协议终止前，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4、任何一方对由于不可抗力(如战争、地震等自然灾害)造成的部分或全部不能履行不用承担责任，但应该在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。

七、争议的解决

双方在执行本协议过程中若发生争议，应通过友好协商解决，若协商不能解决时，可向当地人民法院提出诉讼。

八、协议的生效、修改与终止

1、本协议壹式肆份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签字(盖章)后生效。

2、本协议为合作开发地块项目的框架协议，各方应根据本协议的内容和规定，并参照国家和深圳市的有关合作开发房地产的相关规定，进一步完善并补充签订《项目合作开发合同》，以保证合作项目开发建设的工作的顺利进行。本协议未尽事宜，可由甲乙双方另行签订补充协议或在《项目合作建房合同》中予以明确。补充协议、《项目合作建房合同》与本协议具有同等法律效力。