房地产评估法律法规精选(十四篇)
发布时间：2023-09-27 10:23:17
序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产评估法律法规，期待它们能激发您的灵感。
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[关键词]房地产评估；房地产估价
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]2095-3283（2012）12-0072-02
一、房地产评估的概念
房地产评估包含房地产价值评估、房地产工程质量评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估等。但是目前房地产评估主要指的是针对房地产价值的评估，即房地产估价。房地产估价是由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格进行估算和判定的活动。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性和复杂性等特点，是科学、艺术和经验三者的结合。
二、我国房地产评估行业发展现状
我国的房地产评估行业已经经历了30多年的发展和创新过程，通过国家各级房地产的主管部门、各评估机构以及估价人员的共同努力，目前已初步建立了基本的房地产估价师执业资格制度，经过注册的房地产评估机构也逐渐步入正轨，整个评估行业都处在健康发展的过程中。具体来说，首先，制定了房地产评估的相关法律和规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了评估的相关法律法规和规范性文件；其次，基本建立了房地产估价师执业资格制度并制定了房地产评估的技术规范，通过统一评估程序和技术方法，来保证评估结果的客观、公正和合理；第三，房地产评估的服务领域逐步扩大，在房地产评估机构发展初期，主要服务内容局限于房地产交易管理，以防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，目前房地产评估业务已经逐步在社会经济发展中发挥着越来越重要的作用，如为银行、城市建设、房地产开发、土地管理、司法、保险、投资等领域提供评估、咨询等各方面服务。
三、我国房地产评估行业中存在的问题
（一）立法滞后
虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章组成，以房地产评估机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产评估法律体系，对评估机构、估价人员的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》中已明确了房地产评估制度的法定地位，但关于房地产评估的专门法律一直是空白。而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定，不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障的状况，使得房地产估价师在执业过程中往往畏手畏脚，无法充分发挥其能动作用，其评估结果也就难以得到社会的认可。同时这也导致了对房地产中介业务缺乏有效监督的局面。
（二）从业人员素质参差不齐
房地产评估不仅具有很强的专业性，而且由于房地产价值的个别性，使得没有两处房地产的价值是完全相同的，这就使得房地产评估结果的科学性非常倚重估价师的经验和诚信度。但是我国目前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制，相关的法律法规还不够健全，而且缺乏对从业人员严格的约束和考核，行业的收费情况较为混乱并存在一定程度准入门槛偏低现象，导致了许多进入该行业的人员并非相关专业出身，学历层次较低，对房地产评估的科学性和严谨性认识不足，工作积极性和热情较低以及遵守职业道德的情况较差等。同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往往过于宽松，导致考生做假的现象较为严重。而且房地产估价师考试为一次性考试制度，通过后的注册也只有一个级别，不能充分体现估价师水平的高低和资历的深浅，因此也不能激励估价师为提高业务水平和提升执业资格而继续学习和深造。
（三）社会公信力不高
房地产评估行业发展较好的国家，不仅有健全的法律法规，相关的行业协会也发挥着重要的监督和规范作用。但我国由于房地产评估行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。
四、对我国房地产评估行业发展的建议
（一）建立健全房地产评估行业的法律法规
有法可依是房地产评估行业存在和发展的保证。国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等有关法律法规，出台专门的《房地产估价法》。该法应综合现有法律法规的各方面规定和要求，完善以下几个方面：一是强化行业标准，制定和强制推行技术规范和规程，对违反相关法律法规的估价人员要严惩不贷；二是在收费标准方面应做适当调整，对总额小的项目应再细分档次并适当提高收费标准，否则面广量大的小额估价项目因收费少而导致无人承接，对总额大的项目也应再细分档次并适当降低收费标准，否则容易助长压价竞争和给回扣现象；三是制定房地产评估行业职业道德标准，房地产估价师守则等规定，规范评估机构和评估师的行为，通过推动房地产评估行业的法制建设，实施详细的规章制度，使房地产评估机构在执业过程中，有法可依，有据可查，有章可循。
（二）加强房地产评估执业人员的资格认证工作
为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平，一方面应加强对房地产评估执业人员的资格认证，并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度，结合我国的客观实际，实行动态的两级管理体制，即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平，促进房地产估价师队伍的健康发展，另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括：第一，提高报考的学历要求，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的，但执行力度不够，没有起到其应有的作用，所以要严格执行注册制度；第三，提高考试的难度，择优录取。如扩大考试相关知识面，实行定量录取等。
（三）全面推进房地产评估行业诚信体系建设
房地产评估行业的诚信体系建设十分重要。目前我国房地产估价行业普遍存在的各种不诚信行为是社会对估价行业评价较差和信任程度较低的主要原因。尽管诚信体系建设需要投入大量的人力、财力，没有直接的经济回报，但它具有巨大的社会效应，如果能够通过行之有效的办法来降低讲诚信者的成本，提高不讲诚信者的成本，使失信者付出代价，名誉扫地，直至清出行业、绳之以法，就可以达到使房地产估价师和房地产评估机构都能够重视信誉，因而社会对估价行业有较好的评价和较高的信任度，从而才能更好地发展房地产估价业。全面推进房地产评估行业诚信体系的建设，需要充分发挥房地产评估行业协会在行业自律中的作用。首先，要结合房地产评估业务发展的实际需要，完善行业操作规程，制定行业服务标准，协助政府部门做好房地产评估信用档案。目前，注册房地产估价师信用档案、一级房地产评估机构信用档案体系都已建立并投入使用。二、三级房地产评估机构信用档案也逐步建立。要通过信用档案来实行诚信预警机制和失信惩戒机制等，使失信者的失信成本大于收益，以此来督促和引导评估机构和估价师遵守评估法律法规和技术规范，营造依法评估、独立评估、公正评估的市场氛围。其次，要精心组织形式多样的继续教育，把评估行业培育成学习型行业，不仅要进行多级估价师的升级教育，也要进行同级执业资格的维持教育，打破终身制，实行动态管理。不仅要重视业务素质教育，更要重视职业道德教育。除了通过各种方式不断提高房地产评估专业人员专业技术水平外，还应对其进行行业的纪律教育和职业道德教育，使他们在内心深处树立起抵制各种不良现象的屏障。第三，积极参与对评估纠纷的调处，认真做好对违反职业道德和行业规则行为的处理，维护行业形象。
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关键词：房地产；评估；对策分析
中图分类号：F29 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）025-000-01
我国房地产评估主要有：一般评估、特定评估和房地产抵押贷款评估三种类型，随着经济的飞速发展，房地产评估业也发生这巨大的变化，其业务范围从单一的房地产交易评估发展到周边房地产抵押、保险、征收、司法诉讼、企业合资、股份该组、破产清算、土地拍卖等等各种经济行为活动。当前，为了规范房地产评估业，制定了《中国任命共和国城市房地产管理法》和《中国人民共和国土地管理法》等相关的法律规章制度，并对房地产估价技术进行了规范，制定了《房地产估价规范》。尽管如此，我国房地产评估行业依旧存在着一些问题亟待解决。
一、房地产评估中存在的主要问题
（一）业内法律法规实施细则不完备
虽然业内已制定了相关的法律法规，为房地产行业的发展提供了法律依据，但是这些管理规则并没有具体的实施细则。在《中国人民共和国城市房地产管理法》中尽管对房地产评估制度的法定地位进行了明确，但对房地产评估专门法律方面内容却是缺失的。其他相关法规中有对房地产评估的相关规定，依旧不能对评估行为作出规范和标准。实施细则的不完备使得评估人员在工作中不能积极发挥能动性，导致评估不能有效完成。
（二）业内监管缺失导致公信力不高
当前房地产评估业中存在着乱评估、乱定价、私收回扣等弄虚作假的乱象，这些现象的出现主要是因该行业缺乏有效的监管和合理的监管标准。当前较为显著的问题就是相关评估机构易被一些外力机构干扰、诱惑，因利益驱使做出不合理的评估行为，严重违背了市场价值、损害了他人的合法权益及国家利益，导致其社会公信力不高。
（三）业内评估人员综合素质较低下
房地产业的特殊性预示着从业人员需要较高的专业素质，一些投资风险较高的项目更加依赖于专业的价值质量鉴定人员。当前，业内评估人员的培训考核方面并不完善，学术要求严重欠缺，且入行门槛较低，使得评估人员的综合素质普遍底下，相关评估师资格等级考试制度只有一个级别，不能体现评估师资质的深浅和水平的高低，使得评估师不会主动提升自身的业务能力，无法激发评估人员的深造和继续学习动力。
二、房地产评估中相应的对策探析
（一）建立健全房地产评估行业实施细则的法律法规
相关部门应根据现行出台的相关法律法规制定出专门的《房地产评估法》，并针对行业标准制定相应的技术行为规范和章程，对行业内违法乱纪现象制定相应的处罚政策；针对业内收费标准方面做出适当的调整，将评估总额较小的项目进行档次细分提高收费标准，避免造成因量大收费小而无人承接的现象发生，将评估总额较大的项目进行档次细分降低收费标准，避免造成压价竞争、私收回扣的现象发生；针对行业内职业道德标准进行相关行为的规范，不断地对房地产评估行业的实施细则法律法律进行建设和完善，在评估机构执行评估行为的过程中做到有法可依，有章可循。
（二）强化建设房地产评估行业内外监管的诚信体系
建立房地产评估行业内外并行的诚信体系，内外监管的有效实施可以对房地产评估市场进行整顿和进化，通过相应的监管机制的实施，对各类相关机构和工作人员采取有效的监管，避免在评估过程中出现弄虚作假的现象，针对违法乱纪现象进行相关查处追究其法律责任，创造良性竞争的房地产评估市场，维护房地产评估行为的独立性，确保评估结果的公正性。在建设和推进房地产评估行业诚信体系的同时，需要发挥房地产评估行业协会的自律性，结合行业发展的需要将评估操作流程规范和服务标准进行完善，协会需要协助相关部门建立较完善的信用档案，通过信用档案的建立对相关单位和个人的诚信机制进行预警，促进房地产评估市场环境的独立性和公平性，加强职业道德教育的培育和宣传，提高从业人员的纪律和道德素养，建立抵制不良现象的行为准则。行业协会还应该积极对房地产评估事故和纠纷的调解处罚，对有损行业内部的行为进行处理，以维护房地产评估行业的良性发展。
（三）优化完善房地产评估行业人员的资质认证系统
相关部门需要对房地产评估从业人员的资质认证系统进行优化和完善，对房地产评估师的资格认证等级设置至少2-3级的档次划分，同时参考国外相关成熟的资质认证系统，结合我国实际情况进行设置，并考察房地产评估师的业务能力、对行业经验的掌握程度、相关评估技术含量高低、职业道德的好坏等方面。做到房地产评估师等级跟随其综合素质进行等级的升降、动态的监管，在确保房地产评估从业人员的技术水平的同时，推动房地产从业队伍的健康良性的发展。在设置从业人员等级资质划分的同时，还应该对房地产评估从业人员的准入门槛进行提升，从源头抓起，提高房地产评估从业人员的综合素质，要求提高从业人员的学历程度，对从业人员注册制度进行严格的把关，提高考试的难度，实行择优录取的形式，建立从业人员良性的竞争机制，对房地产评估从业人员进行优化培训教育，不断完善其行业的理论实践技能和专业知识，达到提升房地产评估从业人员的综合素质和能力。
三、结语
房地产行业的稳健发展可以促进我国社会经济的稳步发展，房地产评估业作为房地产行业的主要成员，同时对我国社会经济的健康发展起到至关重要的作用，也是推进市场化经济必不可少的作用力之一，我国房地产评估行业虽然还处在初级阶段存在一定的问题，但随着行业的发展，结合实际情况对行业内部采取一些积极有效的措施进行规范化管理，各相关部门和机构通力合作和监管，不断培育房地产评估高综合素质人才等措施的实施，将会促进我国房地产评估行业逐渐完善和成熟，从而推动社会经济的进步和健康有序的发展。
篇3
1 有关房地产估价的法律法规不健全，体制准则不完善，具体体现在以下几个方面
其一，不能正确判断房地产的抵押有效性。尽管《土地管理法》 《城市房地产管理法》 《担保法》等法律具体规定了不同性质的房地产作抵押，如房改房，集资房等，但现实业务中有些评估人员并不熟悉这些法律法规，只是按照以往的评估经验，对被估房地产做出测算，其结果是评估出的抵押物价值与实际价值相差甚远， 从而造成抵押价格无效或缺值。
其二，概念不清晰，易产生歧义。例如，对于房地产抵押价值评估“可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行”。那么所谓的“正常价格”是什么呢？是二级市场的房地产销售价格还是三级市场的二手房交易价格？一般来说，销售价格高于二手房交易价格，而抵押房地产的价格属于三级市场，所以，如果以销售价格来估算抵押房地产价格，就会导致评估价值高于实际价值。而这样的歧义正是由不完善，不健全的准则和规定造成的。
其三，对于本身存在问题的规定评估中也未涉及。房地产抵押是一种在将来可能转让的行为，其前提是房地产权利进行了登记，并通过让渡来实现。但事实上并不是所有的房地产权利都能登记，而在当前的房地产价值评估中并没有提及这些不能登记或无法登记的权利，也就是说在评估时没有把这些客观的权利价格评估进去，就会导致抵押人的房地产权利大于等于抵押权人所能实现的房地产权利，可想而知，这样估算出来房地产价值并不是真实的房地产价值。
其四，责任划分不明确，加大了评估的法律风险。由于涉及资产评估的行政管理部门较多，加上现行法律法规的不健全，所有的行政管理部门都希望通过立法或颁布法规的形式对其管辖的资产来进行管理。
2 房地产估价行业本身也存在一些问题，具体包括
第一，评估人员自身素质不高。自身素质包括专业胜任能力和职业道德两方面。专业胜任能力不足会影响其对抵押资产价值特性的判断、对特定评估目的的理解以及对委托方提供资料的辨析等等。职业道德水平不高，往往表现在评估师在评估业务中受到来自委托方对评估报告期望用途的影响。
第二，抵押贷款的特殊目的涉及到银行、评估机构和委托方。在评估业务中，委托方要想把其拥有的房地产进行抵押以拿到更多的贷款，就必须依赖评估公司对房地产价值进行高估；而评估公司面临日益激烈的竞争，为了生存，也必须讨好银行以获取业务来源。
第三，评估收费过高。不考虑不正当的抵押评估，单就目前评估行业规定的收费来看，确实给委托方造成了一种负担。目前，房地产行业是以累进费率方式收取的，具体如下：100万元以下，收取5‰；100万-1000万元，收取2.5‰；1000万-5000万元，收取1‰；5000万元以上，收取0.5‰。按照上述规定，无论贷款金额的大小，价值600万元的房产评估后需一次评估费15000元，除此之外，还需缴纳房地产抵押登记费用。有不少需要融资的企业，因评估成本过高而放弃了贷款的请求。
针对以上问题，本文提出以下几点建议：
第一，健全相关法律法规，加强市场监管。房地产评估行业的相关法律法规应在相关部门的指导与领导下尽快制定并完善。将其中不详细的规定予以完善，不合理的制度予以纠正，不仅如此，相关部门还应当就不同的评估目的制定不同的规定和准则，以便为房地产评估行业健康正确的发展创造一个良好的条件。
第二，完善评估程序及评估方法，提升房地产评估行业公信力。房地产估价过程兼具复杂性和综合性。评估程序中任何一项操作不慎或遗漏，都有可能造成评估结果失真，引起评估风险。同时，应学习借鉴其他机构或西方国家的先进的评估方法，结合具体实例，选择多种方法进行比较，提高评估结果的准确性，提升房地产评估行业的公信力。
第三，对于相关金融机构应加强管理，建立外部监管制度。凡是涉及抵押贷款评估的金融机构应当建立完善的抵押评估管理制度，通过内部控制确保评估机构和评估行业的独立性和有效性。同时，为了防止委托人与评估机构串通，银行内部应设有专业人员对评估报告进行复核，或委托其他评估师进行复核。针对涉及抵押评估业务的金融机构，建议政府部门定期对其进行检查，并将检查结果作为对银行考核的内容之一，以此督促其完善管理制度。
第四，大力培养房地产估价专业人才，促进房地产评估行业整体水平提高。房地产评估行业是智力劳动密集型行业，该行业的健康发展离不开评估人员综合素质的提高。因此，相关部门应定期对房地产评估从业人员进行文化、业务及职业道德等素质的培训与教育，并组织活动交流各评估人员的实践经验，使房地产估价人员的知识更新加快，同时对于抵押贷款评估中的违法违规行为应严厉惩罚，规范行业整体道德水平。
第五，借鉴国外经验。由于我国抵押贷款估价起步较晚，而国外抵押贷款体系相对比较成熟，因此，可以向国外经验借鉴。如国外对于抵押贷款估价通常就是传统与抵押估价方法并行。此举是为了说明抵押贷款估价结果与一般性估价结果之间的差别，反映抵押估价的谨慎性、保守性的特点及风险观点。并且通过评估结果的对比，还可以表明评估人员对被估对象的风险意识以及对房地产价值的持续观点，这样便能体现房地产估价咨询性和顾问型的特点了。
鉴于此，本文旨在“抛砖引玉”希望有更多专业人员关注房地产抵押评估，从我国实际情况出发，引进国外科学、成熟的行业管理和各种评估方法，早日探索出一条适合我国实际情况的房地产抵押估价方法。
【参考文献】
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关键词:房地产 评估 问题 措施
房地产评估业在我国是一个新兴的行业,房地产评估机构活跃在房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、房地产损害赔偿以及税收、公司上市、企业改制、资产重组、资产处置等各种业务之中,房地产评估现已成为我国社会主义市场经济体系中的一个重要的中介服务行业,正视当前房地产评估行业的问题,把握其发展趋势,寻找发展对策,来促进我国房地产评估业健康发展。
一、完善法律法规体系的建立
当前我国房地产评估行业各个方面的法律法规都不太健全，某些领域甚至是空白的。为了使我国房地产评估行业能够健康的发展，应该颁布一些相关的法律规范，从而解决房地产评估的管理问题，实行统一管理；解决房地产评估行业的竞争问题，实现真正的政企分开，使评估行业健康有序地竞争；解决房地产评估师职业道德不高问题，提高房地产评估师的责任感和风险意识；解决房地产评估结果客观合理问题，规范房地产评估方法和程序。对于目前已经有的一些条例、规定，要加以统一，打破门户之见，使它们统一口径，统一标准，排除相互间的干扰，互为补充，互为完善。
二、建立统一的管理体制
在纵向上实行统一领导，分级管理，即在房地产评估管理方面的重大方针政策应由国家统一制定，而在具体执行国家政策上，又要结合本地区和本部门的情况进行管理，要发挥各级管理部门的积极性，因地制宜地做好房地产评估管理工作。在横向上，应明确房地产评估管理部门归口管理。归口管理包括单位和价格的归口。单位归口管理是指那些跨行业、跨部门、跨系统的房地产经营机构和团体，不论其经营形式和隶属关系如何，都应归口到房地产管理部门进行统一管理。价格归口管理是指各行各业房地产经营单位房地产商品的销售、租赁、抵押等价格的确定和调整，必须由房地产管理部门统一审核、监督和检查。另外，还应建立房地产评估监督机构，包括对社会评估机构和对政府房地产评估部门的监督。对于评估中、串通舞弊、弄虚作假，致使评估结果有失公允的，政府有关管理部门应视情节轻重给予处理。
三、注重制度创新
评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系，要有一整套质量控制政策和程序，树立质量至上的观念，保持应有的职业谨慎，严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划，采用正确、恰当的评估程序和方法，制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行评估复审制度，复审制度不仅可以提升评估师的专业水准，可以加强委托人对评估报告的信心，而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险。还必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金，以提高评估机构的抗风险能力。
四、加强企业竞争力创新
创新是房地产评估企业的核心竞争力，“技术创新”、“管理创新”、“服务创新”是企业持续发展的源泉。因循守旧、固步自封，企业就可能在市场上萎缩甚至被淘汰。目前我国房地产评估机构本身的竞争力主要具有如下特点：一是房地产中介机构资质单一，仅限于房地产评估、经纪、咨询，因而较难在市场发展。房地产中介机构应寻求强强联合、资质共享，人员资格共用，以提供更优质的服务。二是对经营和股权的关系认识不清。个别机构对经营和股权的关系认识不清，为保护股东利益不顾外来人才资源的发挥，只有股东才能任部门经理，“任人唯亲”，不是采取任人唯贤、人尽其才的做法。三是大股东不是评估师。有些评估机构的大股东本人不是评估师。房地产评估是个专业性很强的行业，不是评估师作为大股东违反了建设部142号令专职注册评估师应占60%股份的规定。四是股权集中。有些评估机构只有一个股东，股权太集中吸纳不了人才，也难以做大做强。应改变股权结构，吸纳优秀人才，获取管理经验，以提供更加优质的服务。
五、提高评估人员素质
要把提高评估从业人员的素质水平作为保证房地产评估业健康持续发展的重要因素。要保持评估人员持业能力以适应社会对它的要求，就要注重评估人员的后续教育。行业主管部门和行业协会应有计划地组织人员集中进行培训和考核活动，评估机构和人员也可根据自己的情况和特点进行自我培训。后续教育应摆脱那种为教育而教育的形式主义，应针对当前评估工作遇到的新问题、新情况有目的地进行，既可采取聘请名师讲座的形式，也可采用评估人员相互交流讨论的形式，使后续教育切实为提高评估人员素质水平服务。同时建议实行评估员等级制度。评估员一般可分为评估员、助理评估师、评估师和高级评估师。为了配合评估人员等级制度还应积极推行评估师考试和注册制度。1995年以来，我国实行了评估师资格考试，通过这一考试者可获得注册评估师职别。按照国际惯例，房地产评估师制度要对报考者的学历、工作经历作出具体要求，符合条件者方可参加考试，经过考试合格后方能注册，注册后方可从业。这一制度的推广有利于消除在资格评审过程中出现的论资排辈、讲人情、拉关系等不正之风，确保评估队伍的可靠性。
六、加强相关领域的开拓
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关键词：市场经济 房地产 估价 问题 对策
一、前言
市场经济日渐完善促使房地产市场不断发展，房地产估价工作在其中具有越来越重要的作用，同时也为房地产市场发展提供了巨大的机遇。作为一种社会性中介活动，房地产估价主要实际由于房地产市场信息不平衡性以及不对称性所产生的社会需求，无论是房地产买卖、房地产抵押、房地产交换、房地产拍卖、房地产征用、房地产纠纷、房地产合并等等，同时还涉及到企业合资、企业承包经营、企业合并等等，房地产估价服务在其中具有至关重要的作用。房地产估价专业性非常强并且涉及范围非常广，使得房地产估价服务的风险性非常强。市场经济影响下，房地产估价服务具有非常重要的作用，从房地产市场角度分析来看，需要构建和平贸易发展模式，保证市场秩序合理性以及有序性，为房地产估价正常化以及规范化提供保障，对房地产估价具有非常重要的影响。
二、市场经济条件下房地产估价存在的问题
（一）房地产估价法律法规存在着不健全
从目前的发展来看，房地产估价机构普遍存在着，但是并不是属于专业化房地产估价机构，甚至一部分估价结构以及估价工作人员自身并不具备估计资质。虽然我国针对房地产制定了相关法律法规，但是却并没有提出针对房地产估价的法律法规，因此往往只能够规范供给主体，但是对于估价市场供给主体之外的部分并不存在着约束作用。在房地长估价市场发展过程中，由于需求主体在其中具有非常重要的作用，但是由于约束限制性使得估价市场发展受到影响，使得供给主体存在着非常大的工作负担，房地产估价工作的可持续发展受到影响。由于在房地产估价方面缺乏法律约束力使得缺乏配套惩处规定，因此，房地产估价工作的顺利进行受到了非常大的影响。
（二）房地产估价工作人员综合素质不高
我国房地产估价行业的起步时间非常晚，这就使得从事房地产估价的专业人员并没有达到预期数量，实际的技术能力以及专业素质水平也并不是非常理想，这就使得房地产估价水平受到了影响。我国房地产的估价主要是采用职业资格认证工作制度，从事房地产估价工作的专业人员需要经过国家统一的资格考试，在成绩合格之后才能够获得职业资格证。从目前来看，一部分估价技术工作人员综合素质不高使得其从注册资金方面弄虚作假，严重的影响到估价工作人员的估值技术以及房地产整体挂机质量，同时也不能够真实反映出估价师资历以及水平，房地产估价师缺乏工作热情以及工作动力，鼓励其提升自身专业素养更是难上加难。作为一名合格房地产估价专业人员，需要不断研究执业过程，不断突破自身，提升自身专业水平，为房地产估价质量提供保障。
（三）房地产估价监管工作力度不足
从目前发展来看，一部分监督管理工作部门由于改制使得评估结构往往与管理工作部门之间构建练习，但是由于双重身份以及公司兼营等使得其背离了改制工作目标，特别是一部分行政工作部T在实际工作中往往存在着计划经济发展行为以及发展心态，存在着执行活动有效性不强的现象，进而权钱交易等腐败行为非常常见，过多的行政干预使得市场竞争呈现出不公平性，房地产估价市场存在着混乱。从目前房地产估价市场来看，缺乏专业性、高水平专业房地产估价师。在进行房地产评估师注册过程中，往往开设的劳动人事档案转移证明以及社会保险证明都存在着虚假性，往往空头的资产评估师为其作弊使得资格验证工作以及资格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效监管工作，使得并没有获取法律认可评估机构实际数量不断增加，特别是挂靠现象非常严重，这就需要结合目前的工作来强化审查工作、审批工作以及管理工作，避免房地产估价监管工作陷入形式化。
三、市场经济条件下房地产估价对策
（一）构建房地产估价相关法律法规
在房地产估价行业发展过程中，需要结合房地产行业发展实际情况来构建更加完善房地产估价法律体系，同时还需要结合目前房地产市场发展实际情况制定房地产估价的针对性法律法规，明确房地产估价在市场经济工作中的重要作用，严格的规范房地产估价组织结构以及实际的审批程序，同时对于房地产估价的违法行为以及违规行为制定有效的惩处工作标准。此外，还需要明确不同业务工作部门实际评估工作，为公平竞争提供有效保障。总之，需要不断提升房地差估价组织能力以及估价准确性，提升估价市场竞争力，充分利用法律手段来为房地产估价市场正常运行提供有效保障。总之，需要针对放点产估价市场来构建信息反馈工作机制，促使房地产估价工作能够居于社会监督下，同时也能够为房地产估价纠纷提供法律依据。
（二）重视房地产估价市场规范性
市场经济不断发展使得房地产市场发展呈现出独特性，房地产估价也并不只考虑到房地产价值，还需要涉及到其他方面的内容，这就对房地产估价工作人员提出了更大的挑战。因此，估价工作人员业务水平以及整体素质直接的影响房地产估价的质量。为了能够做好房地产估价工作，房地产市场规范性具有非常重要的作用。房地产估价工作人员需要严格遵守相关法律法规，坚持公正原则和客观原则，提升房地产估价工作人员业务水平以及整体素质。为了能够保障房地产评估结果的合理性和科学性，房地产评估工作人员需要结合房地产市场运行要求以及房地产运行原则，保证房地产估价组织以及房地产估价个人独立性，政府工作部门需要明确自身的重要作用，保证政府不直接的干预房地产估价工作人员工，对于非法的房地产估价工作，需要加大实际的调查工作力度以及实际出发工作力度，严厉处罚哪些制造不实房地产估价报告的工作人员，同时还需要将不良记录更新到个人档案中。诸如，对于虚假报告对房地产当事人造成巨大损失的，房地产估价机构或者是房地产估价个人还需要承担相应的法律责任，进而树立法律权威性，为房地产估价行业快速发展提供保障。
（三）提升房地产估价工作人员业务素质以及整体素质
作为一项全面性、灵活性以及继承性系统，房地产估价对房地产市场发展具有非常重要的影响。考虑到房地产市场发展特点以及市场经济发展特点，房地产估价工作实际上并不只是房地产价值的估值，业务拓展对房地产估价工作人员提出了更高的要求。房地产估价工作人员的也睡水平以及整体素质直接的影响房地产估价质量。在房地产估价工作人员的培养过程中，不仅需要培养其公正原则和客观原则，对其专业素养以及基本素质等具有更高的要求。诸如，房地产估价工作人员需要具备政策法律中关于房地产估价知识，培养房地产估价工作人员的职业道德素养以及诚信观念，提升房地产评估工作人员语言文字的表达能力，促使其能够更加熟练掌握评估工作方法，提升房地产估价工作人员的经验，进而做好房地产估计的全面工作，为房地产估价工作的客观性以及合理性提供保障。
（四）构建完善的房地产估价管理体制
为了能够为房地产估价的健康发展提供保障，在实际工作中需要制定更加完善管理工作体制，构建房地产估价行业的全程性管理工作模式。政府在房地产估价市场发展中具有宏观调控作用，这就需要缕清房地产估价行业中政企事之间关系，构建专业组织来有效规范房地产评估工作。因此，为了能够完善房地产估价管理工作体制，政府需要发挥宏观调控的作用，规范房地产估价机构、估价工作人员的行为，实现房地产估价市场的全面发展，为房地产估价行业可持续发展提供保障。
四、Y束语
房地产估价已经成为市场经济发展中不可替代的部分，但是房地产估价运行工作系统却无法有效满足市场经济环境发展需求，不利于房地产估价健康发展。因此，需要结合房地产估价发展情况来规范行业操作流程以及操作制度，及时监督房地产估价机构能够严格尊重相关法律法规。为了能够促进社会主义市场经济更好发展，需要发挥房地产估价工作的重要作用，为房地产估价可持续发展提供保障。因此，为了能够保证房地产估价行业有效发展，需要充分发挥相关法律法规的依托作用，结合行业发展实际来做好监督工作，引导房地产估价行业规范性、有序性以及稳定性发展。
参考文献：
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[2]李磊.当前我国房地产评估中亟待解决的问题[J].中国外资月刊， 2013（23）：151-152
篇6
关键词：房地产评估方法现状问题探讨
一、地产评估行业发展现状
房地产估价行业在近10年的发展和创新过程中，经过国家房地产主管部门、估价机构和估价人员的共同努力，建立了我国的房地产估价师执业资格制度，注册的房地产估价机构逐渐步入正轨，估价行业正在健康发展。
(1)制定了房地产评估的有关法律规章。国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了估价的相关法律法规和规范性文件。
(2)建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范。根据各级房地产管理部门的统计，目前我国拥有房地产估价师执业资格的约有14 500人，注册成立的房地产估价机构有3 000多家，其中一级资质机构90家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。
(3)形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准。从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。经过脱钩改制，原有的房地产估价机构按照工商管理部门的规定改制成为有限责任公司或合伙制企业。在对中介机构改制的同时，房地产管理部门内部也逐步实现政事分开，发挥中国房地产估价师学会的职能。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。
(4)房地产估价服务领域逐步扩大。在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。
二、房地产评估的常用方法
根据本人的调查研究，我国房地产在评估过程中使用最多的是成本法、市场比较法、收益法这三种方法，以下就对这三种常用方法进行简单介绍和分析。
(1)成本法
成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。成本法的测算过程如下：①计算取得待开发土地的成本。土地开发成本的取得分为向农村集体经济组织实行征用取得的和国家城镇土地使用杈出让取得的，这两者土地取得成本的内容是不同的。②计算开发成本土地开发成本和建筑物建造成本统称为开发成本。土地开发成本在一定得情况下是可以不需要计算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建设，那么可以不包括土地开发成本。③计算管理费用及其他费用管理费用包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可根据社会一般的开发资金的投入规律和时间，依据评估对象的投资规模来测算。销售税费的是销售开发完后的房地产所需的费用和应由开发商缴纳的税费。④计算开发利润如果是新建房地产价格，一般为所有成本之和乘以投资利润率。在投资利润率的选取时，大部分开发商都会选取行业平均利润率。
(2)市场比较法
市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对以发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一中评估方法。市场法是以商品交易的替代原理为理论依据，而替代原理也可以从资本论的角度来解释，也就是具有相同使用价值的物品或服务所体现的价格是相等的。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的羞异因素调整来估算价格，其公式为：
待评估房地产单价=交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×交易时间修正系数在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产。具体来说，市场比较法的适用条件如下：
①要有足够数量的比较案例我国房地产市场处于发展阶段，市场资料不够充分，在利用市场比较法评估时，要求市场比较案例至少3个。在比较活跃的的市场，如果能够收集到更多的案例，那么对最终的评估结果更为正确。
②交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性充分的房地产市场交易案例固然很重要，但是这些交易案例还必须与待估房地产具有相关性，如房地产所处区位条件、建筑物结构、用途、交易时间等，通常情况下这种相关程度越大，评估的结果就越具有真实性。
③交易的可靠易案例资料的可靠性是提高比较评估房地产精确程度的保证，所以要进行精确的房地产评估。首先我们要保证资料来源的可靠性，二是耍对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对，包括交易案例的交易情况、交易价格、权属和实体状况、
是否有附加条件的交易以及各种影响因素的条件等资料都必须是准确而又可靠的。
④交易资料的正常易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。
⑤交易资科的合法性利用市场比较法评估房地产价格时，不仅要排除不合理的房地产市场交易资料，而且注意研究有关法律的规定，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内的，否则交易价格会有很大差异；交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似，如规划条件中的土地用途，容积率限制、建筑物高度限制等。
(3)收益法
收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。
收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费(包括房产税、营业税及附加、印花税等)等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同有如下几个公式：
①无限年期的情况下首先得假设纯收益每年不变：利率每年不变：收益年限为无限年，也就是说待估房地产的使用期限为无限年。其公式为：待估房地产的价格=每年的纯收益／还原利率
②有限年期且其他因素不变的情况下有限年期的待估房地产的价格计算假设纯收益每年不变和利率每年不变，待估房地产的使用期限为有限年。其公式为：
上面两个公式都是针对每年收益额与利率不变的情况，而第二个公式即为平时房地产评估最为常用的一个。
③有限年期且收益在前若干年变化的情况有些情况下，年收益额并不完全相同，下面将列出有限年期年收益额不同时用收益法评估时所使用的公式：
其中，V为待估房地产的价格：
a:为前t年的年纯收益：
a为第t年后的年纯收益：
r为还原率，还原率不变：
n为收益年限，即待估房地产的使用年限。
对于有些收益性房地产的年收益、收益年限以及还原利率不同的情况还有另外的计算方法，但是我国对房地产采用的是有限年期的制度和在评估过程中采用的是还原率不变的原则。还有一点需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，对房地产的建筑物评估之后还要对土地的剩余年限产生的收益进行评估。在运用收益法时，一般有下面步骤：首先计算类似房地产的年纯收益，或待估房地产的年纯收益；然后确定还原率；接着确定待估房地产的其他因数，诸如土地使用年期与房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地产在评估时点的价格。
三、房地产评估行业存在估价人员的素质难以满足行业发展的需求
（1）估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。
(2)注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于中级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。
估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高．房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。
四、促进我国房地产评估行业发展的对策
（1）加强对房地产评估市场环境的监管.房地产评估行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收人主要靠部门和行业垄断，使得评估行业问的竞争处于不平等的环境之巾。同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。
（2）完善法律法规体系建设,为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。
（3）对估价机构和估价师实行分级制动态管理,根据业绩对估价机构进行评级，对估价机构实行优胜劣汰，并根据业绩进行年终检查，对所有机构重新排序，接受社会的监督和检查。对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况。确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。
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Abstract： With the continuous development of the real estate industry， real estate appraisal industry gets a rapid growth， the important role of real estate appraisal in China's market economy is becoming more and more obvious. But because the real estate appraisal industry in China started late and the special national conditions， there are many problems in the real estate appraisal industry of China， these include that the relevant laws and regulations are not sound， the staff quality is not high， the potency dimension of industry regulation is not enough and the vicious competition. This paper analyzes these problems and puts forward corresponding countermeasures.
关键词： 房地产评估；问题；对策
Key words： real estate appraisal；problem；countermeasures
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）30-0015-03
0 引言
我国房地产估价行业经过二十几年的发展，从无到有，现在已经成为了一个富有生命力的行业。目前，全国共有五万多人取得房地产估价师执业资格，四万六千多人成为注册房地产估价师，房地产估价机构五千五百多家，行业规模逐年扩大。房地产评估公司的业务范围也从单一的房地产交易评估发展到涉及房地产抵押、保险、征收、司法诉讼及企业的合资、股份制改组、破产清算、土地拍卖、城市基准地价等各项经济活动，这使得房地产评估行业在我国市场经济中的重要作用越来越明显。在这二十几年里，房地产估价行业为我国的经济发展做了不少的贡献，但是因为我国房地产估价行业起步晚及我国的特殊国情等原因，致使我国的房地产估价行业还存在不少问题有待解决。
1 当前我国房地产估价模型
我国房地产估价中基本的三大估价方法依次是市场比较法、收益法、成本法。
市场比较法是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法[1]。市场比较法的计算公式为估价对象价格=可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×房地产个别因素修正系数×房地产区域因素修正系数。
收益法是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。收益法的基本公式为P=A/R×[1-1/（1+R）n]，式中：P：房地产价格，A：房地产年净收益，R：资本化率，n：收益年限。
成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。成本法的基本公式为估价对象价值=建筑物价值+土地价值。
2 当前房地产评估行业问题
2.1 相关的法律法规不健全
在我国评估行业、会计行业及律师行业被称为三大经济鉴证类中介服务行业，会计行业早在1994年1月1日就颁布了《注册会计师法》，律师行业也早在1997年1月1日就颁布了《律师法》在国外，韩国有《财产鉴定评价法》、美国有《不动产评估改革法 》、日本有《不动产鉴定评价法》等。但是，至今我国的估价行业还没有一部专门关于估价行业的法律，目前，我国只有一部《城市房地产管理法》，其中只仅仅规定了实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，虽然房地产估价行业又以这部法律为基础，分别确立了《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房地产估价规范》等具体的规范制度[2]，但这些规范制度只是对估价人员和房地产估价机构的管理进行了简单的规定，而没有制定出具体的实施细则，对不同估价目的的房地产评估都没有明确的针对性，如征税评估、企业改制评估。
2.2 房地产评估从业人员素质有待提高
随着我国房地产行业的飞速发展，工程造价与房地产估价行业都快速发展起来，我国很多高等院校都增设了工程造价这个专业，充分保障了工程造价行业对该类人才的需求，但是，现在依然只有少数的高等院校开设了房地产估价这个专业，我国教育在房地产评估人员教育方面缺乏专门的、针对性的培养教育，致使房地产估价行业专业性人才缺失，人才的短缺导致现在房地产估价行业从业人员很大一部分是非房地产估价专业毕业的大学生。此外，现在我国注册建造师有注册一级建造师和注册二级建造师、会计行业有初级会计师、中级会计师和高级会计师等多个级别，而注册房地产估价师的级别设置单一，只有注册房地产估价师一个级别，这使得注册房地产估价师不会不断地进行专业方面的学习和深造。另外，现在的注册房地产估价师的继续教育制度是必修课学时需要参加继续教育培训取得，选修课原则上采取非集中面授方式，学时通过参加网络继续教育方式取得，但是我国注册房地产估价师的继续教育的管理力度不足，导致房地产估价师的继续教育已经流于形式，现在普遍存在由一些房地产评估机构里面的行政人员和业务员代替房地产估价师参加继续教育的现象。以上的现状都使得房地产估价从业人员的素质参差不齐，素质有待提高。
2.3 房地产评估行业监管力度不够
虽然房地产估价学会的确制定了相关操作规范和原则，但是缺少实质性的约束力。由于房地产估价行业的监管力度不够，导致当前在房地产评估产业中存在着很多乱象，例如：乱评估、弄虚作假、乱定价、恶性竞争等，此外，还导致了普遍存在一些非估价行业从业人员考取了注册房地产估价师资格证书之后把证书挂靠到估价机构的现象，致使目前有很多房地产估价机构里面的专职注册房地产估价师屈指可数。
2.4 评估机构之间存在恶性竞争
房地产估价行业监管力度的不够，也直接导致了评估机构之间普遍存在恶性竞争的现象。估价机构为了获取评估业务，竞相提高向客户经理的回扣比例。房地产估价行业的恶性竞争不仅表现在回扣比例上面，而且早已渗透到评估结果上面。估价机构为了获取业务，迎合客户的要求，故意调高或者调低评估结果价格，使估价结果的公平、合理受到了很大的影响。此外，评估机构为了获取估价业务资源则通过一定途径来取得政府相关部门、金融机构和某些大型企业的指定，这种现象是滋生商业贿赂的温床，导致目前我国房地产估价行业商业贿赂的普遍存在。
3 评估行业的问题对社会的危害
房地产评估行业的从业人员素质参差不齐、商业贿赂等一系列问题直接导致了房地产估价机构出具的评估报告质量差，使房地产估价行业的社会公信力越来越差。
当以房地产抵押价值评估为估价目的时，会由于评估报告质量差，使房地产评估结果严重偏高，这样会严重扰乱正常的金融借贷秩序，增加金融机构的房地产信贷风险，导致银行资金严重受损，造成金融机构无法收回借款本金及相应利息。从表1中可以看出五大银行2014年的不良贷款率全部比2013年的不良贷款率有所增长，其中有很大一部分原因是因为房地产评估机构对抵押贷款的房地产评估结果严重偏高造成的。
当以征地和房屋征收补偿估价为估价目的时，会由于评估报告质量差，导致房地产评估结果严重偏高，从而使国家资产受到损失。例如：2009年8月，北京紫龙拆迁有限公司工作人员曹凯在拆迁评估过程中，出具的房地产评估结果严重偏高，给国家造成经济损失两百多万元。根据对湖南大部分房地产评估公司的调查显示，这样的现象普遍存在。
在房地产课税估价、土地使用权出让价格评估和国有企业改制的房地产评估中，都存在由于评估从业人员业务技术差或者商业贿赂，导致出具的房地产估价报告结果严重偏低的现象，最终造成国有资产流失。
这种由于评估从业人员业务技术差或者故意高估和低评，都会使各类经济活动受到严重的危害，导致公平、合理、公正的丧失，使合法权益无法得到保障。
4 解决房地产估价行业问题的对策
4.1 建立健全的房地产估价相关法律法规
健全和完善的评估法律法规体系是房地产评估行业顺利和有序发展的必要保障。我国应该借鉴国外与港台等房地产估价行业已经很成熟的地方，在我国《城市房地产管理法》中提到的关于房地产评估的规定基础之上，提出专门一部针对我国房地产估价现状的《房地产估价法》。在《房地产估价法》里面明确故意高估低评、弄虚作假等行为的法律后果，制定针对恶性竞争和挂靠等行为的惩罚措施，从而促进评估行业健康有序地竞争和提高房地产估价师的风险意识和责任感。同时，房地产估价学会应该在《房地产估价法》的指导下，根据当地的房地产评估行业的具体情况提出一些更加具体、更加实际的规章制度。例如：制定涉及到征税、企业改制等评估的具体实施细则。使中国房地产估价行业真正实现法制化，做到真正的有法可依。
4.2 提升房地产评估人员素质
要想提高房地产评估人员的素质，首先应该解决估价行业后备人才短缺的现状，国家应该提倡高等院校增设专门针对房地产估价的专业，从而缓解和解决估价人才短缺的问题。其次，应该借鉴会计行业，推行房地产估价师分级管理，即初级房地产估价师、中级房地产估价师、高级房地产估价师，并且房地产估价师级别直接和工资挂钩。这样就可以促使估价从业人员会不断的提升自己的技术水平。此外，应该加强注册房地产估价师继续教育的管理力度，严肃查处由行政人员和业务员代替参加继续教育的行为。采用以上措施就可以提升房地产估价行业从业人员的素质，为估价报告的质量提供最根本的保障。
4.3 加强房地产评估行业监管力度
2012年6月20日，为了加强土地估价的监督管理，国土资源部就颁布了《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》，文件规定自从2012年7月1日起，土地估价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化备案，而且会定期组织行业协会和有关专家对备案的土地估价报告进行抽查评议，抽查结果直接与评估机构资质和信用评定挂钩。
目前，房地产估价行业还没有制定电子化备案制度。为了加强房地产评估行业监管力度，住房和城乡建设部应该借鉴国土资源部开发房地产估价报告备案管理系统，并且对系统进行改进创新，系统创新的主要内容：估价机构出具估价报告之前，负责该估价项目的注册房地产估价师通过机构密码狗进入估价机构主系统，然后再通过个人指纹识别系统方式登录房地产估价报告备案管理系统，将该项目的估价报告上传到备案管理系统里面，最后打印估价报告封页附到估价报告首页。同样也定期组织房地产估价学会和有关专家对备案的房地产估价报告进行抽查评议，抽查结果直接与评估机构资质和信用评定挂钩。此外，运用这个备案管理系统还可以有效地防止非房地产估价行业从业人员利用自己考取的注册房地产估价师资格证书进行挂靠，从而保证评估报告是由评估报告里面载明的房地产估价师本人撰写，这样就会大幅提高房地产估价报告的质量水平。
5 实例分析
本次评估的估价目的是为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价对象为长沙市芙蓉区车站北路某房地产，建筑面积为117.29m2，规划用途为住宅。价值时点为2015年5月30号。因为该估价对象在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易，所以采取市场比较法对该估价对象的价值进行求取。在该估价对象附近选取了A、B、C三宗类似的案例作为可比实例，可比案例的挂牌价格与日期如表2所示。
①交易情况修正：所选三个案例均为挂牌价格，故交易情况修正值为100/101、100/101、100/101；
②交易日期修正：比较案例均为价值时点近期房地产市场成交价格，据调查，近期长沙市房地产价格变化较小，故交易日期修正值为100/100；
③房地产状况修正如表3。
故案例A的比准单价=7100×100/101×100/100×100/102=6892（元/m2）；案例B的比准单价=7029×100/101× 100/100×100/102=6823 （元/m2）；案例C的比准单价=6724×100/101× 100/100×100/101=6592（元/m2）
由于三个案例经过修正后价格相差不大，所以取比准价格的算术平均值作为估价对象的评估单价为：（6892+6823+6592）/3=6769元/m2，则：采用比较法求得估价对象单价为6769元/m2。估价对象总价为：6769×117.29=79.39万元。
根据对该案例的分析可以总结出应用市场比较法进行房地产评估时存在的问题。第一：该案例中存在选取可比案例时故意选择价格偏高的案例，以达到提高评估结果的目的，从而迎合客户需求。第二：在进行房地产状况修正时，存在故意压低案例的打分值，从而提高评估结果的问题。第三：在选取可比案例时，估价人员以为选取成交价格案例与挂牌价格案例没有区别，并且为了避免调查真实成交价格的工作，故在二手房交易网上选择挂牌价格案例，从而导致评估结果不准确。针对第一与第二类问题，可以采取立法的办法解决，在《房地产估价法》里面明确故意高估低评、弄虚作假等行为的法律后果，给房地产估价从业人员一种震慑和约束力。第三类问题可以通过提高房地产估价从业人员的综合素质与修养来解决，提高估价从业人员的技术水平，杜绝因为技术水平的缺陷而在选取可比案例时的错误选取行为。此外，可以采取房地产估价报告备案管理系统，加强监督力度，在抽查评议时，重点针对这三类问题进行检查，让估价机构更加重视估价报告的质量，从而解决这三类问题。通过实例分析，证实文章提出的对策具有可行性，可以解决目前房地产估价行业的问题。
6 总结
为了我国房地产估价行业有一个健康平稳可持续的发展，必须要有行政主管部门、房地产估价学会、房地产估价机构、房地产估价从业人员的共同努力来促进相应对策的实施，唯有如此房地产估价行业才可以为整个社会经济的发展注入新鲜的血液。
参考文献：
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关键词：房地产评估；规避；风险
Abstract: The real estate appraisal is an integral part of the real estate industry, along with the development of market economy Chifeng gradually develop and grow, real estate valuation in Chifeng emerge from formal to now less than 10 years, it has made great progress, but the current city real estate appraisal industry is not fully adapted to the needs of the rapid development of the real estate market, there are some undeniable problems that hinder the further development of the industry, this paper analyzes the problems of the industry and put forward some relevant countermeasures.
Keywords: real estate appraisal; aversion; risk
中图分类号： F29 文献标识码：A
随着赤峰市土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制改革的不断深入和完善，房地产评估的作用越来越大，服务的领域越来越广，房地产评估行业日趋成熟并在各项经济活动中渐显其他地位和重要性。在房地产评估方法中，成本法、市场比较法和收益法是国际通用的三大方法，尽管如此，这几种方法在运用时还存着不完善的地方。成本法中开发利润为重点部分，利润率的选取则是测算利润的关键，在实际运用中，利润率一般采用市场平均利润率，但是完全采用市场平均利润率是不准确的。市场比较法可信度高，简便易行，使用范围广。在收益法的运用中，还原利率的确定直接影响到评估结果，对还原利率的选择通常是银行定期存款利率加上一定的风险调整值。
一、赤峰房地产评估市场存在的问题
（一）房地产评估市场不规范
目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系，同时兼营事业性评估和中介性评估，背离了脱钩改制的目标。而一些行政部门则对执业活动进行行政干预，与之产生了权钱的交易，超出了行政机构本身的行政职权，引发了市场的不公平竞争。同时也有一些估价机构为了多争取业务，估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战。从评估结果上，看谁更能迎合委托方的意思，估出委托方最期望的结果；收费上则是竞相压价，为了招揽客户，估价机构通常给出很高的回扣，直接导致的恶果之一就是房地产估价报告质量的下降。这些现象既影响了评估报告的权威、公正和客观，也损害了国家和集体的合法利益，扰乱了市场秩序，滋生了腐败，导致不公平竞争和恶性竞争同时存在。我国的估价机构有房地产估价机构，土地估价机构和资产评估机构，估价师有房地产估价师、土地估价师和资产评估师，相应的估价师考试分别由建设部、国土资源部和财政部三部门负责，但通过后都称为估价师，并且没有进一步的等级划分，进行评估时分别遵循不同的技术规程出具评估报告。在实践中，特别是对一家企业涉及三种评估时，往往一个部门的评估结果不被其他部门认可，限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于评估行业的整体发展。
（二）估价师整体业务素质不高
赤峰在有的估价师“少而不精”，到目前为止，全市共有房地产估价师不到100 名，远远跟不上评估业务发展的需求，大量的业务靠兼职估价师和估价员操作；而且现有的估价师队伍也存在很大缺陷。
（三）缺少对房地产评估的监督机
赤峰房地产评估的技术规范、规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨阶段，没有出台一部有权威的系统科学的法规或规章，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。笔者曾亲眼看到有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序，没有计算过程。
（四）房地产评估市场行业自律不够
1.行业自律不够
国外房地产评估一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力；一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束
力。这几年市房管部门做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重任。
2.法人自律不够
现阶段赤峰评估机构的性质模糊不清，表面上看是独立运作，实际上只是各有关行政部门的附属物，没有成为自主经营的法人实体和中介组织，浓厚的行政色彩使这些评估所的评估行为变成行政行为，因此评估水平的高低和评估报告的优劣难以与评估所及估价人员挂钩。虽然有关法规规定“评估机构违反有关法律法规和职业道德，情节严重的取消其评估资格”，“在评估活动中因违法违纪或严重失误造成的经济损失，评估机构和估价师都应承担赔偿责任，”但由于没有保障机制，加上有些评估所有管理权，委托人即使吃了苦头也不敢吭声，因此这些条款形同虚设，有些评估机构和估价人员在业务活动中就无所顾忌不需自律。
（五）未形成合理的竞争机制
出于没有形成市场竞争和行业约束机制，行业管理不到位，有关部门该管的管不过来，不该管的又相互交叉和插手，因此评估市场比较混乱，承接业务不择手段，有的靠行业垄断，有的靠压价，有的靠回扣，有的甚至以评估结果迎合委托评估单位的需求。上述现象败坏了评估行业、评估机构和估价人员的信誉，导致国有资产流失，有关当事人的权益得不到保障，引发了经济纠纷。
二、防范与规避评估风险的措施
(一)加强与客户的沟通, 谨慎选择客户
评估人员要控制评估风险,首先应与客户进行充分的沟通, 不仅要在评估时与客户沟通, 而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况, 掌握客户评估的真实需求, 为做出正确的评估计划做准备；评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行；在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用评估报告, 减少评估报告误用的可能性。此外, 加强与客户的沟通, 更容易识别资料的真假性, 了解客户的道德品质, 促使评估机构谨慎选择客户, 避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险, 并由此造成的不必要的评估风险。
(二)强化风险意识, 树立质量至上的观念
降低评估风险的一个重要方面, 是评估师对风险的认识态度。随着房地产评估的专业化, 社会对房地产评估工作人员的作用和期望也随着提高, 评估工作的责任范围和潜在风险也相应增加, 因此, 评估工作者应认识到评估风险的广泛性和可能带来的危害, 强化风险意识, 保持应有的职业谨慎, 严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作, 拟定科学的评估计划, 采用正确、恰当的评估程序和方法, 制作全面规范的评估报告, 才能减少评估风险。
(三)健全内部质量控制体系, 加强外部监督机制
要有效降低评估风险, 还有赖于内部、外部的双重控制和监督。一方面评估机构应建
立、健全完善的内部质量控制体系, 要有一整套质量控制政策和程序, 其中, 最重要的控制制度是估价复审制度, 复审制度不仅可以提升估价师的专业水准, 可以加强委托人对评估报告的信心, 而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当, 并对评估报告进行恰当性检查, 从而有效地降低评估风险另一方面房地产评估业的行业主管部门和行业协会必须加强对行业的统一管理和监督职能, 对评估机构和人员作定期和不定期的检查, 对发现的违法违纪行为要坚决查处, 促进评估工作水平的提高, 为评估工作建立一个良好的外部环境。
(四)注重评估人员后续教育, 提高评估人员素质水平
要把评估从业人员素质水平的提高作为保证房地产评估业健康持续发展的首要因素。时代的突飞猛进要求评估人员跟随上发展步伐, 保持其持业能力以适应社会对它的要求, 后续教育是提高评估人员素质、保持其持业能力的有效手段之一。
总之，在赤峰房地产估价实践中, 由于种种主观和客观因素，还存在许多问题，本文提出了一些规避风险的方法, 但是还是有其缺点,还要有针对性地对各类型房地产进行特征因素分析和量化, 并进行更深层次的探讨研究, 为房地产价值的评估提供一定的参考。
参考文献：
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关键词：房地产;评估;产业;发展
一、引言
近年来我国房地产评估行业迅猛发展，已经成为当前我国房地产市场中服务于房地产行业的最重要中介行业，对于房地产行业市场的发展起到了重要的推动作用。但是目前，随着我国社会经济的转型发展以及房地产市场的波动调整，房地产评估机构经营发展所面临的不确定因素不断增多，尤其是面对呼之欲出的房产税改革，更是对房地产评估产业的发展增加了新的变数。在这种形势下，房地产评估行业更应该认清机遇与挑战，不断地进行自我调整完善，以适应形式的发展需要，实现房地产评估产业的健康稳定发展。
二、房地产评估产业的发展机遇
（一）国家大力推进现代服务行业的发展
房产评估行业作为房地产的重要中介行业，国家在政府工作规划中对房地产评估产业也有明确的文件，要求推动包括房地产中介行业在内的第三产业的发展。我国房地产行业虽然略有波动，但是总体形势却是良好的，再加上国家的产业支持，将会对房地产评估行业的发展起到较好的带动作用。
（二）开征房产税势在必行
房产税是我国税制改革以及调控房地产市场发展的重要措施，而且在一些城市已经试行了房产税，房产税的计税依据主要是以房地产的评估价值作为依据。因此，房产税的开征必然会大量扩张房地产市场评估行业的业务量，对于房地产评估行业发展也具有重要的推动作用。
（三）商业银行风险控制需求不断增加
随着金融一体化的发展，金融行业对于市场风险的控制管理力度越来越大，房地产作为商业银行重要的押品，对其价值进行评估，进而调整商业银行的信贷政策，已经成为越来越多商业银行的基本做法，这也就直接增加了房地产评估产业的评估量。
（四）国家城镇化建设不断推进
我国的城镇化建设仍然处于持续推进中，城镇化的建设对于房地产行业而言是非常重要的利好，同样也会带动房地产评估产业的发展，在未来一段时期内，随着城镇化建设步入，房地产评估产业将会持续稳步发展。
三、我国房地产评估产业发展制约问题分析
（一）房地产评估产业的整体实力不足
在我国房地产评估产业近年来的发展过程中，虽然数量迅速增加，但是具有一级资质的房地产评估机构数量仍然较少，存在着大量的实力不强、管理松散的小型房地产评估机构，房地产评估产业的整体实力不足。此外，在我国房地产评估机构中，执业的注册房地产估价师数量少，从事房地产评估行业的工作人员学历水平与业务能力不高，人才成为房地产评估产业稳定发展的制约。
（二）房地产评估产业业务方式有待完善
受区域经济发展水平不同的影响，房地产评估产业业务开展方式也各有不同，一些现代化的房地产评估机构已经采取批量评估以及自动评估等先进的业务方式，但是大多数的房地产评估机构仍然是采用传统的人工评估方式开展房地产行业的评估，完成一次评估的程序烦琐，需要时间长，因而房地产产业的评估效率不高。
（三）房地产评估产业机构盈利能力不强
当前在我国房地产评估产业存在着严重的高成本低收入的问题，造成了房地产行业机构的盈利能力较差，这主要是由于房地产评估产业内部竞争无序、激烈。特别是由于房地产评估结果与委托方利益息息相关，一些评估机构为了生存不惜采取恶性竞争手段，放弃原则、拉低价格，造成房地产评估行业机构盈利能力普遍不高。
（四）房地产评估产业部分机构的独立性和客观性较差
提高房地产评估质量，首先必须确保独立客观的开展房地产评估工作。然而一些房地产评估行业机构的工作人员在委托方经济利益的驱使下，违背房地产行业评估原则，不按照规定要求进行房地产评估，造成了评估结果的不准确，损害了房地产评估产业的形象，更不利于产业的长期健康发展。
四、房地产评估产业长远发展对策分析
（一）严格市场准入制度提升房地产评估行业机构的整体实力水平
对于房地产评估行业的发展，应该结合我国不同区域房地产行业以及房地产评估产业的实际情况，建立完善相应的市场准入制度，特别是对于房地产评估产业机构资格以及房地产估价人员的资格认证进行规范，可以采取进阶制度管理房地产评估产业从业机构以及从业者的整体资质，进而确保房地产评估机构以及工作人员的能力水平，提升房地产评估产业的整体实力。
（二）创新房地产评估业务的工作模式
对于房地产评估业务，应该逐步依靠技术实现房地产评估工作的业务升级，尤其是积极地在房地产评估业务中引进自动评估技术、批量评估技术，通过计算机模型的数据分析与处理，得出规范化的数据，提高房地产评估结果的准确性。随着信息技术的飞速发展，当前社会已经步入了大数据时代，在房地产评估行业的业务开展上，同样应该积极应用好大数据，依靠数据的积累，不断升级评估技术，准确地改进房地产行业评估方式，把握房地产评估产业的发展方向，增强房地产评估机构的市场竞争力。
（三）优化房地产评估产业机构的盈利模式
对于房地长评估产业而言，应该逐步地对盈利模式进行改革，对服务内容进行拓展，特别是通过对房地产行业相关数据的积累与研究，逐步地将房地产评估业务向评估业务以及咨询业务方向拓展。首先，应该逐步地扩大房地产产业评估业务客户群体，吸引政府部门以及商业银行等大客户群体，提供优质的税基评估以及押品评估管理。其次，应该注重房地产评估行业业务服务由单一服务向平台化服务扩展，通过研究报告等方式，不断提高评估机构的影响力。第三，应该注重对房地产评估业务过程中积累的大量房产信息数据，进行数据供应服务，尤其是提供风险管理以及房产定价等方面的业务服务。通过这些措施，不断丰富房地产评估行业的盈利模式，提高房地产评估行业机构的生存发展能力。
（四）推动行业立法增强房地产评估的客观公正性
为了确保房地产评估业务能够客观公正的开展，必须结合房地产评估产业的实际情况，完善相关法律法规体系的建设。通过健全的法律法规，控制房地产评估产业内部无原则的恶性竞争行为，有效地约束房地产评估产业内部的不正规行为，进一步地减少在房地产评估过工作中外界的干扰，确保房地产评估业务客观公正的实施。
五、结语
房地产评估产业是房地产行业的重要组成，对于房地产行业的持续稳定发展也具有重要的影响作用。实现房地产评估产业的跨越发展，房地产评估机构必须转变自身定位，推动自身业务转型，不断地拓展服务范围与服务种类，以适应新时期房地产行业的市场形势变化，实现房地产评估产业的稳健发展。
参考文献：
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1.当前我国房地产中介市场现状
随着经济和社会的发展，我国房地产市场日趋成熟。商品房市场和二手房市场的联动局面也基本形成，而且从市场发展趋势来看，商品房销售贷款，二手房的销售及贷款也逐渐趋向由中介公司全程，中介队伍的迅猛发展是适应市场形势变化的结果，中介公司在房地产二、三级市场中正在扮演越来越重要的角色。随着房地产业的发展，存量房市场也将成为主要市场，在这一发展过程中，中介市场将继续发挥纽带的作用，为房地产的持续发展发挥不可替代的作用。所谓的房地产中介市场是为房地产供求双方提供咨询、协助供求双方实现公平交易为目的而进行的房地产在租售阶段的委托、价格评估和经纪服务等居间活动的场所和领域。房地产中介市场是房地产市场的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介市场作为架起市场与消费者之间的桥梁和纽带， 为交易双方提供有效信息， 解决供需矛盾，对推动房地产市场运转起到了剂的作用。
2.当前我国房地产中介市场主要问题
2.1政府监管不力
全国除温州这样的城市出台了《关于进一步推进中介机构改革和发展的意见》，开始全面清理规范现有的中介机构，并要求目前仍挂靠在行政部门和事业单位的中介机构，必须彻底脱钩改制外，其他绝大多数地方依然违反国家关于规定中介服务机构与政府部门实行脱钩改制的规定，政企不分，主要原因是受利益驱动。房地产中介市场中形成了房产、土地、 工商、物价、金融共同参与管理的局面，这些部门间没有建立相关的协助机制， 职能分配不明确， 难以形成对从业人员、 机构的有力监督。 并且，房地产中介机构通过直属、挂靠等形式隶属行业主管部门，对房地产中介市场形成行业垄断，进行非法经营。
2.2法规体系不全
房地产商品作为不动产，是一种特殊商品，其交易牵扯到产权、使用权、承租权等多项内容，需要一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规。虽然目前我国首部房产中介法规《房地产经纪管理办法》已经2011年4月1日实施，但是我国目前对房地产中介行业设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件，主要仍然是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《经纪人管理办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》、《关于加强与银行贷款业务有关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产评估师执业资格考试实施办法》等等，初步形成了一个法律法规框架，但还不健全、不完善。
2.3机构信誉不良
房地产中介机构作为提供房屋信息服务的中间商，掌握着买方、卖方双边的信息，而在实际的房地产中介市场上，这些机构经常会利用这一信息不对称现象为自身牟取暴利，损害买卖双方的利益。他们通常采取隐瞒、欺诈等严重缺乏诚信的手段赚取佣金以外的交易差价；利用职业便利炒房卖房，或以名义串通他人炒房卖房，这些投机取消的行为严重制约了房产中介服务市场的发展。同时由于房产中介的认证资格制度相对不规范，使得进入这种市场显得相对容易，人员大多都不是科班出身，没有取得相关的从行资格（譬如房地产评估师），加上道德水准的降低，欺诈销售的行为屡见不鲜，让房产中介在市民心中的形象极其低下，甚至让顾客坚决抵制。同时与多家签订口头合同赚中间差价、与熟人串通故意抬价、乘人多购房时机蓄意加价等等，让“失信”已经成为房产中介市场发展的一大隐患。
2.4人员素质不高
房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。所以世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。如美国实行从业人员准入制度，规定销售人员必须修完《房地产原理》，考试合格后一年内须修完6门相关课程，并有2门合格者才能取得销售人员资格；房地产经纪人至少要有两年以上从事房地产工作经历，并修完与房地产有关的8门课程方具有获得房地产经纪人执照的资格。而由于房地产中介业在我国的发展时间不长，尚缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍，加之目前资格认证制度不规范.管理不严，造成我国房地产中介从业人员来源复杂、素质差，缺乏应有的敬业精神和职业道德标准。
3.规范房地产中介市场的对策
3.1严格市场准入制度
在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化， 如明确规定房地产中介机构的注册资金要达到30万元以上，要有具备一定规模的固定经营场所，专业技术人员要占总人数的50%以上。同时，划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同的标的、不同价值量和不同复杂程度的业务。如必须具备A级认证的中介机构才可从事涉外房地产中介业务。
3.2严格执业资格制度
在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。如必须达到大学专科以上学历或中等专业水平有3年以上从业经验、无犯罪记录或法定最高刑为3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罚执行完毕满3年的方可从事进入房地产中介机构执业。
3.3严格规范经营制度
规范经营，加强诚信建设，一方面考虑到消费者和房地产中介间存在的信息不对称问题，在行业内建立信息传输机制，完善房地产中介企业信用档案，对中介企业的基本情况和失信行为进行全面记录，并充分利用网络手段，将档案在网上公示，便于为各部门和公众查询。另一方面，房地产中介要加强自身的诚信建设、严格自律，结合企业文化制定企业职业道德规范条例，要求员工诚实守信；并规范经营条例，秉承以客户为上帝、为客户利益着想的原则向客户提供优质服务，增强客户的信任度。
3.4严格行业监管制度
政府要在立法、制度、管理规定等方面对中介企业的规范化起到一个根本性的推动作用。第一，科学设置政府管理职能，明确房地产中介服务业的主管机构，确立政府各管理部门的协作机制。第二，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的市场准入制度。第三，提高中介服务人员的素质。同时行业主管部门一方面要加大行业监察力度，对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施，肃清行业的不良主体；另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度，使其真正落实到位。
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关键词：投资性房地产；公允价值；评估
中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，关键就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。
一、完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效
从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度、准则等。
二、建立资产评估的信息服务系统，服务于相应的财务报告
目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议有关部门建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。
三、建立健全公允价值评估体系，确保公允价值的真实性
采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督的机制。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，因此必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。这就要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。
四、明确投资性房地产采用公允价值计量的前提，评估对象
明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。当无法准确评估公允价值时，也可以提供公允价值变动区间等价值分析结论。对于市场法的应用，应着重关注参考交易案例的经营业态、附带租约等差异因素。对于收益法的应用，应着重需注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配、租金收入与成本项目的匹配、出租收益口径与折现率口径的匹配；需关注租约的详细条款及约定租金与市场租金的差异等。
五、资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制
评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。
六、完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台
要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广具有重大意义。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。
参考文献：
[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横，2009（3）.
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第一章 总 则
第二章 房地产转让管理
第三章 房地产租赁管理
第四章 房地产抵押管理
第五章 房地产交易监理第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产交易管理，促进房地产流通，保障房地产交易当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据国家有关法律、法规，结合我省实际情况，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产交易，是指城市各类房屋及其附属设施连同相关土地使用权依法转让、租赁、抵押的行为。
第三条 在本省城市规划区和独立工矿区范围内进行的各类房地产交易，均适用本条例。
涉外房地产交易，除法律、法规另有规定外，也适用本条例。
第四条 省建设行政主管部门是省人民政府房地产交易主管部门，负责全省房地产交易管理工作。
市（地）、县（市）房地产管理机关是同级人民政府房地产交易主管部门，负责本行政区域内的房地产交易管理工作。
第五条 房地产交易主管部门的主要职责是：
（一）审查房地产交易当事人的资格，验证交易标的物的权属；
（二）办理房地产交易登记监理手续；
（三）确认交易标的物的价值；
（四）依法查处房地产交易活动中的违法行为；
（五）提供房地产交易咨询服务，并指导交易活动；
（六）负责对房地产交易的咨询、评估、经纪等中介服务机构的管理；
（七）贯彻执行国家法律、法规和政策，并制定房地产交易的具体制度和办法。
第六条 房屋及其附属设施转让、出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。
第七条 房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。
禁止私下交易房地产。
第八条 各级人民政府应当加强对城市房地产交易的宏观调控和指导，发挥有关职能部门的监督管理作用。
土地、财政、税务、物价、工商、审计等部门应当根据各自的职责参与对房地产交易市场的监督指导。
第九条 房地产交易当事人因故不能亲自办理交易的，可以委托人交易。委托交易应当办理委托手续。
第十条 任何单位和个人都有权向有关单位检举揭发房地产交易中的违法行为。对举报有功的，由县级以上人民政府给予奖励。
第二章 房地产转让管理
第十一条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与，将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权转移给他人的行为。
第十二条 转让房地产，双方当事人应当持有关证件到房地产交易主管部门申请登记，经审核后，签订房地产买卖、交换和赠与契约，办理立契审核手续。
第十三条 下列行为，视同房地产转让：
（一）以房地产作为出资，与他人成立企业法人的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合作开发房地产的；
（三）收购企业时，房地产转移给新权利人的；
（四）以房地产抵债的。
第十四条 下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权，未按照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发土地的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）根据国家利益和社会公共利益需要，县级以上人民政府决定收回土地使用权的；
（四）未登记领取有关证件的；
（五）权属有争议或者权证与标的物不相符的；
（六）设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；
（七）共同共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；
（八）商品房未办理预售审批手续的；
（九）其他法律法规规定禁止权属转移的。
第十五条 房屋产权转移，其相关土地使用权同时转移。
同一房屋产权分割，各房屋所有权人占有与房屋建筑面积相应比例的土地使用权，但该土地使用权的整体不可分割。
第十六条 转让共同共有的房地产，须有全体共有人具结同意的文书。
转让共有的房地产，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。
第十七条 租赁期限未届满出租人转让已出租的房地产，应当提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；如受让方为非承租人，出租人应当告知受让方出租事宜，原租赁契约继续有效。
第十八条 房地产开发单位预售的商品房，应当进入房地产交易市场挂牌交易，并符合下列条件：
（一）土地使用权已经依法登记，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）除交付全部土地使用权出让金外，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）经向县级以上人民政府房地产交易主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；
（五）法律法规规定的其他条件。
第三章 房地产租赁管理
第十九条 房地产租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权提供给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第二十条 房屋所有权人出租其房地产，应当经房地产交易主管部门批准，领取房地产租赁许可证。
租赁房地产，双方当事人应当持有关证件到房地产交易主管部门申请登记，经审核后，签订房地产租赁契约，办理租赁立契审核手续。
第二十一条 下列房地产不得出租：
（一）未登记领取有关证件的；
（二）有产权、使用权或者租赁纠纷的；
（三）经鉴定属于危险房屋的；
（四）其他法律、法规规定不得出租的。
第二十二条 经出租人同意承租人可以将租赁的房地产的部分或者全部转租第三人。
转租人与受转租人应当按本条例第二十条第二款规定办理手续。
受转租人不得将租赁的房地产再行转租。
第二十三条 出租临时建筑物，当事人应当持有关部门批准建设的证件，到房地产交易主管部门办理租赁审核手续。
第二十四条 房地产租赁契约期满或者提前终止，当事人应当到房地产交易主管部门办理租赁注销手续。
第四章 房地产抵押管理
第二十五条 房地产抵押是指房屋抵押人将其合法拥有的房屋及其附属设施连同相关土地使用权，提供给抵押权人担保履行债务的行为。
第二十六条 抵押房地产，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押契约，并持有关证件到房地产交易主管部门申请抵押登记。
第二十七条 同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估总价值的90％。
第二十八条 抵押人以已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租人，原租赁契约继续有效。
第二十九条 房地产抵押期间，抵押人未取得抵押权人的书面同意，不得将已抵押的房屋转让或者翻建、改建、扩建、改变用途。
第三十条 房地产抵押期间，因国家建设需要拆除抵押房屋的，抵押关系即告结束，由抵押人清偿债务或者由抵押双方重新设定抵押权。
第三十一条 房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押契约即告终结。双方当事人应当在十五日内到房地产交易主管部门办理抵押注销手续。
第三十二条 房地产抵押期满，抵押人未按照约定偿还债务的，抵押权人可以依法处分抵押的房地产，并有权优先受偿。
同一房地产设定数个抵押权的，按抵押登记先后顺序清偿。
第三十三条 处分抵押房地产所得价款，依下列顺序分配：
（一）支付处分该抵押房地产的费用；
（二）支付房地产抵押应当缴纳的税费；
（三）按抵押契约偿还债务；
（四）剩余部分退还给抵押人。
第五章 房地产交易监理
第三十四条 房地产交易主管部门应当建立开放、竞争有序的房地产交易市场，为从事房地产交易的单位和个人提供服务。
房地产交易当事人应当遵守交易规则，服从管理。
第三十五条 房地产中介服务机构经房地产交易主管部门进行资质审查合格后，方可从事房地产交易咨询、价格评估、经纪等中介服务。
第三十六条 房地产交易应当进行价格评估。
房地产评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行。
房地产评估涉及国有资产的，其评估结果应当经国有资产管理部门确认。
第三十七条 房地产交易成交价格明显低于评估价格的，按评估价格计征税费；成交价格高于评估价格的，按成交价格计征税费。
第三十八条 房地产交易价格由交易当事人协商议定。法律法规另有规定除外。
第三十九条 房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当如实向房地产交易主管部门申报成交价，不得隐报瞒报。
第四十条 交易当事人凭交易手续证明及其他有关的证件，到权属管理部门依法登记并换领房屋所有权证和国有土地使用权证。
第四十一条 房地产交易当事人，应当按照规定缴纳房地产交易管理费。
房地产交易管理费的收取办法和标准由省建设行政主管部门会同省物价、财政部门另行制定。
第四十二条 行政划拨的土地使用权进入市场交易，交易当事人应当依法签订土地使用权出让合同，并补缴出让金。
第四十三条 房地产受让人应当按国家有关规定缴纳契税。
在房地产交易中土地有增值的，交易当事人应按国家有关规定缴纳土地增值税。
第六章 法律责任
第四十四条 违反本条例规定，未办理交易手续，私自进行房地产交易的，由房地产交易主管部门责令其限期补办手续；逾期不办的，对双方当事人分别处以实际成交额百分之一以上百分之五以下罚款。
第四十五条 违反本条例第十四条规定转让房地产的，转让无效，由房地产交易主管部门没收非法转让所得价款，并对转让人处以非法转让所得价款一倍以下罚款。
第四十六条 违反本条例第二十一条规定出租房地产的，出租无效，由房地产交易主管部门没收非法出租所得价款，并对出租人处以非法出租所得价款一倍以下罚款。
第四十七条 违反本条例第三十九条规定，在房地产交易中隐瞒实际成交价格的，由房地产交易主管部门责令其限期改正，并对双方当事人分别处以实际成交额百分之一以上百分之五以下罚款；偷税漏税的，由财政、税务部门依法处理。
第四十八条 房地产交易管理人员违反本条例规定滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十九条 妨碍房地产交易管理人员执行公务，扰乱房地产交易市场秩序的，由公安机关按《治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十条 在房地产交易中发生的纠纷，当事人可以依契约中约定的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议向房地产纠纷仲裁机关申请仲裁。
当事人未在契约中约定仲裁条款或者事后未达成仲裁协议的，可以向人民法院起诉。
第五十一条 当事人对处罚决定不服的，可以依法申请复议，也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第五十二条 房地产交易应使用全省统一的房地产买卖契约、租赁契约、抵押契约、租赁许可证及国有土地使用权转让、出租、抵押合同等文本。
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【关键词】征地；拆迁；补偿标准；费用
征地拆迁工作是公路项目建设工作的重要组成部分，征地拆迁工作进行的顺利与否直接影响了整个建设项目的工程进度。国家对土地资源严格管理，强调“合理利用土地，保护被征地农民合法权益”。近年来国家土地政策的不断调整，公路建设征地拆迁工作中也遇到了许多的新问题。征地问题解决的好坏不仅影响到公路建设的公益利益，也影响被征地农民的个人利益，解决征地问题已经日益引起各级政府、建设单位的高度重视。如何在遵守国家的法律法规的前提下，科学灵活解决征地问题成为公路建设、管理部门非常关心的议题。
一、征地补偿工作中容易出现的问题的原因分析及相关建议
（一）征地补偿工作出现的问题。
公路建设征地过程中可能会出现同一地区不同公路建设项目或者同一条公路项目由于实施阶段不同被征地农民所得补偿费用不一致的情况，引起被征地农民出现不满情绪，影响征地进程。有以下几种原因：
1. 不同时间段，产值不相同。根据《中华人民共和国土地管理法》、《吉林省土地管理条例》等法律法规的规定，征地的补偿费用按该块耕地的前三年平均产值为基数乘以相应地类补偿倍数为标准。征地的时间段不同，前三年平均产值就可能不相同，即使在补偿倍数统一的前提下，补偿费用也不一致。
2. 近几年补偿倍数逐渐提高。国家的土地政策不断调整，更多的强调对被征地农民的保护问题，加大了保障力度，土地补偿费用和安置补助费的倍数不断提高，至今两费补偿倍数已达到法定上限。政策的调整及建设项目所在地的客观环境造成在不同的时间段上不同项目或同一项目分段开工的被征地者得到补偿不一致的情况。
3. 不同地类，不同区域补偿标准不一致。公路工程为带状建筑，而非块状建筑，一条公路建设项目可能经过不同地带类型，不同气候地区，不同县乡即为不同条件。对于不同地类按法律、法规规定的补偿倍数不相同，不同区域的同类土地，气候、温差甚至同一地块的阴坡、阳坡的土地产值也都不一样，这些因素都在影响着被征地者所得到的补偿费用。
4. 法律、法规尚有不健全方面。《中华人民共和国土地管理法》、《吉林省土地管理条例》所规定标准过于宽泛，补偿倍数10-30倍，也可超30倍，不易具体操作。集体所有土地补偿费分配比例09年以前没有明确规定，这些政策原因都导致被征地农民所得补偿不一致。近年来征地的政策法规也有一定的调整和进步，一些征地政策也逐渐更加贴近群众，具有可操作性，如： 2010年后吉林省各地市陆续公布各地统一年产值标准，一定程度上弥补了法规方面的空白，对征地工作具有重要作用。
5. 个别地方政府及具体负责征地拆迁工作的部门存在操作流程不规范，对国家及省里土地政策理解不充分，掌握不全面而引起的补偿标准不一致的情况。目前在建高速公路征地拆迁费用基本采用包干使用（结余归己，超支不补）的原则由各地方政府负责征地拆迁工作的具体操作和相关事宜。
（二）对于以上问题，结合我省高速公路建设实际情况，提出以下建议：
1、明确征地补偿标准
在实际征地过程中，市场影响粮食价格、国家给农民直补、专补以及调查价与实际存在差距等因素，都影响项目立项、征地包干、实际支付农民过程中征地补偿费用计算准确性。
2009《吉林省人民政府关于各市（州）征地统一年产值标准和区片综合地价有关问题的通知》（吉交函【2009】184号）文件要求省内各地区区域内产值标准及区片综合地价。我省各地市已于2010-2012年陆续出台相应政策，但是根据国家每2-3年调整一次的政策要求，目前征地年产值标准已进入调整通道，建议全省各地方政府尽快出台相应产值标准、倍数及区片综合地价，指导征地工作。
2、明确征地时段
为避免抢栽种、抢建构筑物的现象，保证工程建设资金有效性，建议将征地审批后的征地公告前移至征地审批前，并参照《吉林省土地管理条例》规定： “土地征用前，市（州）、县（市）人民政府应当向被征地单位发出拟征地通知书。拟征地通知书送达后，拟征用土地上新栽种的农作物、树木和新建的设施，不予补偿；没有按期征地给被征用土地的所有者或者使用者造成损失的，市（州）、县（市）人民政府应当予以补偿”，指导工程征地。
3、加强监督管理宣传力度
在上述各项标准统一落实之后，严格按照标准规定，协调配合地方政府做好征地拆迁各项具体工作。并在征地拆迁工作之前将国家和省里的各项土地政策及各地区不同地类土地的不同产值予以事先公示，充分做好征地补偿费用计算标准的宣传、普及工作，让被征地农民由不了解到充分了解再到积极配合，使征地拆迁工作更加公平、公正、公开透明，减少被征地者盲目攀比，协调难度大，落实时间长的问题。
二、农村房屋拆迁补偿问题及建议
农村房屋拆迁工作与城市房屋拆迁既有联系又有巨大的区别，因此在拆迁工作中完全套用城市房屋拆迁的方法既会增加拆迁工作的难度，也不能够更好的保护被拆迁农民的利益。一般拆迁农村房屋有两种补偿形式：（1）按房屋区域位置、新旧程度及附近房屋成交价格委托具有资质的评估机构进行评估后给予相应补偿；（2）由政府统一筹建安置房，有条件的附近安排宅基地等进行合理安排安置。
（一） 对于根据评估价格给予补偿的问题及建议
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关键词：住房反向抵押贷款；风险；防范
中图分类号：F062.5 文献标识码：A
收录日期：2012年7月20日
目前，中国已经步入人口老龄化社会，而国内尚未建立完善的老年福利保障制度，绝大部分老年人依靠传统的家庭养老或社会保障养老，养老途径单一。鉴于中国人口老龄化的严峻形势和不甚完善的养老保障体系，国内众多学者提出推行住房反向抵押贷款，以完善我国的养老保障体系，缓解养老压力。虽然住房反向抵押贷款可为老年人提供部分经济来源，能在一定程度上缓解社会养老压力，具有重要的现实意义，但反向抵押贷款的开展不仅牵涉到我国目前的经济发展水平、金融体制和法律法规等宏观层面，还涉及到相关主体的信用意识、道德水平等微观层面。住房反向抵押贷款各参与方可能会面临着技术、市场、制度、社会等风险，因此，研究我国开展住房反向抵押贷款的风险及其防范，对于有效解决我国人口老龄化问题具有重要的意义。
一、住房反向抵押贷款概述
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的老年人（抵押人）将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构（债权人）对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况以及抵押人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月、按年或者一次性支付现金给借款人，借款人在获得现金的同时，继续获得房屋的居住权并负责维护，一直延续到借款人去世。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的当属美国。目前，国际上比较有代表性的模式是：美国模式、新加坡模式和加拿大模式。其主要特征为：
1、贷款对象是拥有房屋产权的老年人，并对年龄有一定的规定。
2、抵押人保留住房所有权，并且一般会居住其中，抵押人有支付房产税、保险费和保养房屋的责任。
3、贷款预付额取决于抵押人年龄、寿命预测、房屋现值和贷款成本等因素，贷款预付款可以按月、按年或者一次性发放给抵押人。
4、债权人无追索权，即贷方无权要求抵押人以其他财产抵偿贷款。
从国外尤其是美国开展的住房反向抵押贷款情况来看，住房反向抵押贷款是一种有效的养老方式，对于拓宽养老途径，弥补社会保障和家庭养老的不足、活跃金融市场，改善老年人经济状况，减轻子女压力、提高老年人生活质量，促进消费和国民经济发展，推动我国房地产市场健康发展都具有积极的意义。
曾祥瑞和胡江涛于1995年在中国房地产上，首次在我国提出住房反向抵押贷款的概念。最早提出在我国开展住房反向抵押贷款的是中国房地产开发集团总裁孟晓苏，他认为提出住房反向抵押贷款很适合我国的国情，应当积极引入实施。此后，我国关于住房反向抵押贷款的研究逐渐增多，但主要集中在住房反向抵押贷款在我国开展的可行性及必要性上，而对住房反向抵押贷款风险问题的研究却不多。
二、我国开展住房反向抵押贷款风险分析
住房反向抵押贷款的运营周期一般比较长，有的甚至长达几十年，在此期间社会政治经济制度、金融与资本市场、房地产市场以及社会养老保障制度等与住房反向抵押贷款密切相关的因素，都可能会发生大的变动，风险因素较多。
1、寿命预测风险。从住房反向抵押贷款的特征，我们可以看到贷款预付额在一定程度上取决于抵押人的寿命预测值，同时房屋的折旧年限等因素也取决于寿命预测值。然而，一个人的寿命由于受到社会经济条件、卫生医疗水平以及自身体质、遗传因素、生活条件等众多因素的影响，而会产生很大差异。因此，寿命预测风险是影响住房反向抵押贷款的重要因素之一。由于寿命预测的不确定性，从而引起住房反向抵押贷款合同期限的不确定性，可能给借贷双方带来重大的损失：寿命预测过长，会使抵押人由于过早的逝世而造成财富的丢失；而寿命预测过短，反向抵押贷款机构将面临“长寿风险”。
当然，由于老年人的寿命与其养老金有一定的正相关性，对于抵押人因为获得了这笔额外的养老金后，更好地改善生活条件，提高医疗费用，而取得的长寿，也是反向抵押贷款机构需要考虑的因素。
2、抵押物估价和处置风险。反向抵押贷款业务开展过程中，还会面临抵押物的估价风险和处置风险。首先，目前我国估价机构和人员的法制观念不强、技术水平不高、素质偏低。在实际评估过程中，由于具体情况不同而采用不同的评估原则、程序和方法，会对评估结果造成很大的影响。另外，如果评估工作者业务素质低，就可能出现工作过失、报告误导，如果评估工作者道德素质不过关，出现欺诈、违约、泄密、滥用评估资格的现象；加之，房屋的价值还会因地理位置、区位发展、市场变化等众多因素的不同而不同。因此，这些都会造成估价结果与房地产真实价值偏离，给经济活动主体以及未来的社会经济稳定造成影响；其次，虽然随着我国商品房价格不断增长与居民购买力有限这一矛盾的尖锐化，以及居民对住房需求的迫切性，目前房地产二三级市场日渐繁荣，二手房买卖、房屋租赁等房产交易也越来越频繁，但是由于我国二手房市场发展尚处于起步阶段，各种相关的法律法规尚不完备，二手房在楼市交易中所占比重依然很小，对于反向抵押贷款机构收进的大量二手住房，在低效率的市场，很难销售出去，这就造成了抵押物的处置风险。
3、市场风险。房地产从物性概念上讲是房产和地产的统称。所以，房地产价格应是指房产（建筑物）和所占土地的价格的总和。对已投入使用的房地产，房地产价格是指土地价格同建筑物折旧后余额之和。房地产价格对反向抵押贷款机构、借款人双方的收益都有着不可忽视的影响。如果住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，反向抵押贷款机构将面临“资不抵债”的风险。
一般而言，房地产中的建筑物会随着时间延长而贬值，但是土地价格一直呈现上升趋势。当然，除了以上两个因素的影响外，地段也是影响房地产价格的重要因素，不同地段和地区之间房价差别特别大。此时，反向抵押贷款机构面临的风险主要是指建筑物折旧和地段的差异带来的资产贬值使住房最终变现时的价格低于已经付给借款人的贷款本息总额。但是由于土地的有限性，供给弹性小，因此容易产生泡沫。房地产建设受有限的土地供给的限制，特别是城市中心地区的土地，随着社会经济的发展，已满足不了需求。经济过热时对房地产产生旺盛的需求，而土地的稀缺限制了土地的供给，从而加速房地产价格的持续飙升，引起房地产泡沫。如果反向抵押贷款机构在房地产泡沫期接受业务，而在泡沫破灭后才出售住房变现以收回贷款，势必会担负房屋资产由于泡沫破灭带来贬值的风险，而且往往这种风险带来的损失是巨大的，所以，房地产泡沫的风险不可小视。
4、利率风险。住房反向抵押贷款具有期限长、金额大的特点，在长达几年甚至十几年的贷款期内，可能要经历几个经济周期，市场利率也可能发生数轮波动，而这种变化会加大贷款的机会成本，因此，利率变动造成的风险也是住房反向抵押贷款不可忽视的风险之一。由于目前我国采用浮动利率政策，利率的细微波动，如果经过长时间的积累，将会产生很大的差异，尤其是当利率上调时，对于无任何其他收入的老年人来说，利息支出将是其一项沉重的负担，可能会导致其生活困难，也会给金融机构带来不容忽视的风险。
5、流动性风险。流动性风险是指银行不能随时以合理的价格筹集到足够的资金履行自己的义务，满足顾客或银行自身经营对资金的需求。流动的合理性、运转的正常性和作用的有效性，直接关系到商业银行系统整体流动性管理目标的全面实现，进而关系着商业银行系统整体的盈利性和安全性。房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产，并且我国没有发达的房地产二级市场。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不易在短期内收回资金。由于住房贷款的期限较长，流动性相对较低，而商业银行的负债业务即资金的主要来源有存款、同业拆借、央行存款、从国际货币市场借款和发行金融债券等。其中，具有短期性质的存款占绝大部分比重，造成短期资金的长期运用，由此可能出现能够即时支付的现金额无法满足支付需求的风险。
6、制度风险。我国市场经济的发展程度较低，目前的金融、土地、法律等制度并不完善，作为反向抵押贷款唯一保证的房产，在长达十几年的时间内极易受上述因素的影响，这对于开展住房反向抵押贷款是一项不小的挑战。首先，我国实行的是金融分业经营政策，禁止金融混业。但由于我国银行、保险、信托、社保等金融机构并没有能力单独开展住房反向抵押贷款业务，因此，这一制度就成为住房反向抵押贷款业务推出的一大障碍；其次，我国的土地制度规定国家拥有城镇土地，集体拥有农村土地，不允许土地所有权的买卖，只能转让土地使用权，我国城镇建设住宅用地的使用年限是70年。虽然根据2007年10月1日国家最新颁布的《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但续期如何实行，续期后的土地使用权的费用和比例等问题未做出解释。
三、防范措施
完善的风险防范机制是住房反向抵押贷款开展的坚实基础，应当根据我国的国情，建立起合理有效的风险防范机制，树立良好的风险防范意识。
1、建立并完善我国信用体系。覆盖全社会的信用体系以及充实的个人信用档案和信用记录，可以帮助反向抵押贷款机构对抵押人资信情况进行评价、监督与管理，为住房反向抵押贷款业务的有效发展提供保障。因此，建立个人信用体系，形成诚信的制度规范和社会环境，对于防范信用风险，促进住房反向抵押贷款业务的健康发展有着非常积极的作用。政府要运用各种宣传方式教育公民培养诚信观念，树立信用意识，形成遵纪守法、诚信守诺为人尊重，逃废债务、赖账欺诈为人不耻的社会道德风尚，应将建立完善的信用体系作为当前一项重大工程来抓，联合金融机构、政法部门、工商部门、司法机关、人事单位、户籍、社会医疗机构、税收部门、公用事业单位、各物业公司等相关企事业单位，共同完善、健全信用体系，让信息使用者能对被查询人的资产、信用、健康等涉及还款能力和风险承受能力进行全面评估，逐步建立全社会范围内的完整的个人信用体系。
2、建立住房反向抵押贷款风险转移机制。第一，建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系，可以降低和转移抵押贷款风险，既有利于在住房反向抵押贷款保障领域有效发挥市场机制的基础性调节作用，又能发挥政府调控对市场失灵的弥补作用。这种做法已成为国外发达国家解决住房反向抵押贷款问题的有效途径，有利于分散一级抵押市场的贷款风险，提高贷款的安全性和流动性，促进住房信贷资产良性循环，对金融机构在二级市场顺利转让债权或发行抵押债券也具有重要意义；第二，推进住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险以及通货膨胀风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化使得住房抵押贷款的二级市场更趋活跃，拓宽了住房抵押贷款资金的来源，增强了住房抵押贷款的流动性，降低了贷款人的风险，能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾。
3、完善法律法规。住房反向抵押贷款的开展及运行将涉及到社会经济的方方面面，有效降低各参与方所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。应当尽早出台、完善住房反向抵押贷款的相关法律法规，为住房反向抵押贷款的推出做好法律基础，使其每一个环节都有法可依。首先，要完善有关物权、金融、土地的法律法规，改革现行不合理的土地制度，明晰房产和地产的产权关系，引导金融创新；其次，我国应尽快制定和颁布《住房反向抵押贷款法》，规定住房反向抵押贷款的各项行为；再次，规范房地产评估制度，制定评估标准，加强评估行业自律，实现抵押住房价格评估的公开、公正、公平，如制定《房地产评估法》，具体规定评估程序和操作细则。
4、政府积极参与。住房反向抵押贷款不仅是一个金融产品，而且具有明显的社会属性和正的外部经济性，符合政府的政策取向，所以，从和谐社会的构建和金融业的稳健经营两个方面考虑，政府都要积极参与。并且，其开展过程中所涉及到的政策、法规、信息、宣传等问题也需要政府来解决。因此，政府从一开始就应该积极介入，为住房反向抵押贷款的健康发展创造良好的外部环境，充分发挥倡导、协调和监管的作用。比如，在住房反向抵押贷款发展初期进行引导示范，提供咨询；开展宣传、解释工作；制定税优惠政策；提供担保；出台有关法律法规；打击违法违规机构等。
四、结论
尽管目前我国尚未开展住房反向抵押贷款业务，但随着我国人口老龄化现象的日益严重，开展住房反向抵押贷款的呼声也将越来越高。任何新事物的产生都伴随风险，但只要采取合理的风险防范措施，将风险限制在可控范围内，就可以健康地开展住房反向抵押贷款。
主要参考文献：
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