住房公积金法律法规精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇住房公积金法律法规，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】住房公积金 财务管理 对策

当前，在满足人们住房保障需求方面我国已经采取了许多的改革措施，新任务、新形势下同时也更加严格要求住房公积金财务管理工作，现今我国住房公积金的财务管理还在不断完善中，所以，相关部门必须及时改进和加强住房公积金的财务管理工作，使管理质量与效率得到进一步提高，使住房公积金的重要作用得以发挥。

一、住房公积金财务管理不断加强的作用

对住房公积金的财务管理，关系着我国国民经济的快速发展、经济体制的改革与社会稳定工作多个方面。第一，住房公积金能够提供稳定的住房资金，对住房的分配机制进行转换，使职工的住房解决能力得到提高。第二，住房公积金管理是一项群众性、社会性与政策性比较强的工作，因其是对职工个人资金进行管理。尤其是目前为了打造和谐企业的新形象，切实完善住房公积金管理的相关制度，是让各个职工共同见证企业发展的必然要求。因此，大家必须要深刻认识严格管理住房公积金的重要作用，根据实际情况落实和完善相应的制度，进而使职工的利益得到维护。

二、住房公积金财务管理工作现存的问题

（一）企业认识不足

就目前大部分企业对于住房公积金制度的执行情况来说，职工和企业管理层对公积金管理制度在某种程度上存在很大的认识偏差。第一，企业管理层并未认识到给企业职工缴纳公积金是其应尽的义务，同时也是职工的合法权益，从而不能足额、按时的给予员工公积金缴存。第二，员工自身只顾眼前利益，不想根据实际工资基数进行住房公积金的扣缴，未能认识到此制度能够给自己带来的好处和购房优惠政策，进而导致住房公积金制度没能起到应有的作用。

（二）监管不足

由于目前我国在住房公积金管理方面不健全的政策和法律法规，使得对其的监管缺乏有效的约束，而且现有的法律法规中对于补贴基数还没有明确的规定，大多数企业对员工公积金的拖欠问题还不能得到有效解决，使公积金管理实现标准化受到制约。除此之外，自主管理和委托管理是目前大多数企业管理公积金的主要方式，而无论是自主管理还是委托管理，都不利于公积金管理的规范化，在维护员工正常权益方面存在一定的难度，都呈现出监管不到位的现象。

（三）管理队伍整体素质偏低

一批高水平、高素质的管理人员对于一个企业有效开展住房公积金相关管理工作具有重要的作用，然而截至目前在大部分企业这些管理人员的水平都是参差不齐，大多数人员都是没有经过严格考核通过应聘直接上岗，而他们本身对于专业技能和知识就比较缺乏，对于公积金管理工作缺乏工作经验，同时有的企业对于这项管理工作人员选择比较随意，甚至让其他人员兼任，显然在业务技能方面水平不够，限制了此项工作质量和效率的提高。

（四）不规范的缴纳标准

我国目前为止要求公积金的缴纳比例在6%到12%之间，而且缴纳基数不可以超过所在区域月均工资的5倍。据调查，对于一些经营状况比较好的企业在住房公积金缴纳时其基数远远超出了限定标准，对于缴纳比较高的企业，在人才吸引方面显然具有很好的效果，使很多人才加盟企业。然而对于一些不太重视公积金和经营状况一般的企业，缴纳标准则是比6%还要低，有的企业甚至不给员工缴纳，从而造成缴纳标准的不规范。

三、住房公积金财务管理加强的应对策略

（一）建立标准化、规范化的管理体制

标准化、规范化的公积金管理体制关系着其作用和功能的有效发挥，必须对其相关的管理体制进行全面完善才能确保其重要作用的实现。第一，加强风险防范为前提，尽量减少审批步骤，对业务流程进行优化，提高服务的效率，尽量缩减办理时限。第二，完善服务制度，全面推进责任追究制、服务承诺制、限时办结制、首问责任制等，进而为职工办理住房公积金贷款提供便捷。第三，内控机制要不断进行完善。使住房公积金的建设逐渐走向信息化、标准化和规范化，做好内部监控工作，加强控制和防范风险的能力。第四，增加外部监督。审计部门和财政部门要时常进行监督，对于资金的决策、管理和使用都必须严格按照流程进行审核。

（二）加强企业监管

全面的政策和法律法规是保障企业有效开展住房公积金的前提，所以，在新经济形势的影响下，我国应当逐步完善相应的法律法规建设，加强住房公积金在各个企业的监管力度。根据我国目前住房公积金的实际情况，构建更加有效的管理法规，从而约束企业对公积金的管理工作。除此之外，应该在各个企业的内部加设相应的执法机构，同时聘用专业的公积金业务管理人员与法律人士全权负责具体的业务内容，确定其权责，在相关人员违规操作时，及时依据相应的管理制度进行查处。

（三）完善公积金管理人员的综合素质

住房公积金管理人员的整体素质关系着其工作的质量和效率，所以，必须要加强其队伍建设，对相关人员的业务技能、职业道德和法律法规等进行严格的培训工作，进而使队伍每个人员的综合素质都能得到全面提升，更好的服务于企业，为公积金管理水平的快速发展提供有力保障。

（四）加强宣传

凡是职工在企业就职，职工与企业都必须按照相关制度缴存住房公积金，对于不按照规定进行缴存的企业，住房公积金管理相关机构应依据规定对其进行严格处罚，督促各个企业严格履行义务，从而帮助职工维护合法权益。同时公积金管理机构应该对企业需要履行的相应义务进行大力宣传，改变职工以往认识不足的问题。

综上所述，总而言之，目前的住房公积金财务管理的过程中确实存在认识上的不足，同时缺乏有效监管机制、管理队伍整体素质较低等问题，因此，相关的管理部门必须要予以高度重视，并且建立标准化与规范化的管理体制，不断完善相应的政策和法律法规，进而让住房公积金的财务管理工作有效开展。

篇2

关键词：住房公积金 困境 改革措施

住房公积金是一项惠民的制度，凡是在单位工作，单位和个人都需要缴纳一定比例的公积金，为员工以后的买房提供了保障。我国的住房公积金制度是在上世纪九十年代开始建立的，并且是沿用了新加坡的住房公积金模式，同时结合我国的具体国情建立的一项社会住房保障制度。经过长时间的发展，我国的住房公积金制度已经日趋成熟。在公积金制度实行的二十多年时间里，确实起到了明显的作用，给处于高房价情况下想要买房的人民群众提供了较好的福利。但是也有很多较为突出的不足之处，需要在接下来的工作中对公积金制度进行不断的改革。

一、我国住房公积金制度现存的问题

（一）没有明确的管理主体

目前，我国住房公积金的管理主体是社会的非盈利性质的事业单位，这些事业单位主要是受控于政府。可以办理金融业务，但是又不属于金融机构，因此，在实际的工作中出现了很多不便，比如，利用住房公积金的贷款业务就出现许多麻烦，其中包括，巨额资金的安全问题、资金监管问题以及通货膨胀所带来的贬值问题等等。这些迫切需要解决的问题却没有一个明确的主体单位进行管理。因此，为了更好的解决上述问题，要对住房公积金管理主体进行确立，规范管理单位的身份属性，使相应的问题有对应的单位进行监管和解决。

（二）公积金没有健全的监督机制

公积金是一笔较为庞大的资金，这笔资金通常是由公积金管理中心来监管。按理说，资金的管理应该交由金融机构来管理，但是公积金却不接受金融机构的监督，而是直接受银行的审计监督。就导致了公积金在使用的过程中会出现许多漏洞。公积金的组成是由单位和个人缴纳一定比例的金额共同构成住房公积金，但是目前，对于个人来说，只有缴费，没有资金的监督权力。这就比较容易导致某些人员利用管理漏洞来获取私利。所以，公积金的监督管理机制不健全是当前的又一问题。

（三）公积金缴纳的主体范围不合理

目前，我国享有住房公积金的群体主要是机关单位和企事业单位中的在职职工，而广大的农民工群体却享受不了这样的福利。要知道，中国的城市化进程之所以这么迅速，很大程度上都的归功于农民工，而这群为城市做出巨大贡献的群体却得不到这方面的保障，住房成为他们亟需解决的问题。当然，有些城市为了促进城乡的统一发展，也为部分的农民工缴纳了一定比例的公积金，但是还远远达不到要求。

二、基于目前我国住房公积金制度的困境提出的改革措施

住房公积金制度的改革当然不是一朝一夕就能完成的，就像当初我们国家在建立住房公积金制度的时候也经过了长时间的磨合才得以建立。但是，针对当前住房公积金制度存在的巨大漏洞要根据我国的实际情况进行合理有效的改革，完善住房公积金的管理制度，扩大住房公积金的受益人群，最大程度的利用住房公积金服务于广大人民群众，进而更好地促进社会的和谐发展。

（一）改变住房公积金管理中心的性质

住房公积金是一笔数额较大的资金，应该有一个中立的、客观的机构进行监管。总的来说，如果要想有效的提高住房公积金的使用效率，就必须要对现在的住房公积金管理中心的性质进行彻底地改变，进而使相应的监督体系也得到完善。当然，现在社会中还有一种较为有意义的提议，就是把住房公积金管理中心转变成为国家政策性的金融机构，这样的转变，在一定程度上不仅规范了公积金本身的管理，而且更能保障住房公积金缴纳主体的利益，让住房公积金发挥其更大的社会功用。

（二）加强监督力度

几年来，利用公积金作为抵押进行诈骗的案件屡见不鲜，且涉及的金融巨大，造成了巨大的不良影响。例如：2013年3月至4月期间，广东多次出现有人用虚假购房合同、虚假房产证等一套完整模式非法提取套现公积金。经过警方的摸底排查，抓获6名犯罪嫌疑人，现场缴获公章36枚、空白房产证9本以及伪造材料等一批作案工具。据查，该团伙作案达十余宗，涉案金额约百万元人民币。因此，加强对住房公积的监督力度是当前迫切需要解决的问题。其实，在我国的住房公积金相关的法律法规中是有相关规定的，财政、银行及缴费的单位和职工都可以对住房公积金进行全面的监督，但是因为住房公积金管理人员的数量有严格的限制，其中免不了极个别人抵挡不住金钱的诱惑，无视法律，进而谋求私利。所以，加强对住房公积金的监督，不仅要让相关单位行使自己的本职权利，还应该使住房公积金透明化，定期对住房公积金的金额开支进行公布，做到透明化，让人民群众参与到监督中来，可以更好的防止公积金案件的发生。

（三）完善法律法规

在住房公积金的管理中，由于相应的监管机制不健全，人们对住房公积金的概念还不明确，对于公积金出现的违规情况不知道怎么解决。所以，在实际工作中，要对住房公积金的法律法规进行完善，使其有法可依、有法必依，从而明确住房公积金的监管渠道和监管方式。虽然我国在2013年对住房公积金的相关法律法规进行全面的修订，但是仍旧存在着许多不足之处。所以，针对当前的公积金管理情况，进一步的完善监管制度和法律法规，同时要保障法律法规的权威性和可行性，进而最大程度使住房公积金缴纳主体的权益得到充分保障。

三、结束语

总而言之，我国现在的住房公积金制度还存在着许多问题，要想我国的住房公积金制度走出目前的困境，就应该用发展的眼光和从全局着手，具体问题具体分析，实事求是地进行住房公积金制度的改革。在当前房价居高不下的前提下，使更多的群体能够享受到住房公积金所带来的效益。同时，要不失时机地促成住房公积金的受惠面积，使公积金更好地为广大人民群众谋福利。

参考文献：

[1]顾书桂.中国住房公积金制度的问题及改革方向[N].湖北经济学院学报，2013，02：55-62+102

[2]陈杰.中国住房公积金制度的历史与改革思路[J].党政干部学刊，2009，04：27-29

[3]丁峰.浅析我国住房公积金制度的困境与改革措施[J].现代经济信息，2014，15：153

篇3

关键词：住房公积金；行政执法；问题思考

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）016-000-01

随着我国住房制度的不断改革和发展，住房公积金已引起城镇居民的普遍关注。但是它在我国近十几年的发展历程中，逐渐显现了一些缺点和亟待解决的问题，例如住房公积金的覆盖范围局限，部分企业单位存在私自截留和挪用住房公积金的歪风邪气，严重阻碍了住房公积金制度的执行。在这种情况下，加大住房公积金的行政执法力度势在必行。

一、住房公积金行政执法的基本内容和相关理论

（一）住房公积金制度的基本内容

我国的住房公积金制度规定，国家机关、国有企业、城镇企业、外商投资企业及一些事业单位、民办非企业单位、社会团体等连同在岗职工必须每月依据个人的工资情况，按照一定的比例缴纳存储住房公积金。首先，这项制度可以保证在岗职工合法享有所在单位及个人按月为其缴存的住房公积金，为解决他们的住房问题提供了有效地支持，因此它具有保障性；其次，住房公积金制度可以帮助职工购买或修建自己的住房，形成单位里有房职工帮助无房职工的机制和趋势，因此它具有互；另外，住房公积金制度具有强制性，它依据国务院《条例》，规范住房公积金的管理运作；最后，住房公积金制度具有福利性和工资性，职工所在单位会额外为职工缴存一定的金额作为住房公积金，而且其利率低于商业性贷款。倘若企业破产或单位解散等事件发生，其未分发给职工的住房公积金本息需要作为拖欠职工个人的工资优先偿还，在职工退休或与所在单位终止劳动关系时，其缴存的住房公积金需全额返还职工个人。

（二）住房公积金行政执法的相关理论和分析

住房公积金行政执法需要住房公积金管理中心经国家法律、法规授权后，作为行政主体，按照法定的程序和权利，对特定的行政相对人如特定的自然人、法人和其它组织等针对特定的住房公积金事项，通过特定的方式影响其权利和义务。住房公积金行政执法是国家行政执法体系的一个分支，在施行的过程中，应该本着公平公正、合法的原则。各市的住房公积金管理中心在发现有关当事人存在住房公积金事项的违法行为如私自非法挪用公积金时，应及时依据当事人的违法事实及违法程度，执行相应的行政执法内容，以切实地保障和维护职工个人的合法权益，最终实现建立住房公积金制度并立法的目的。

二、住房公积金行政执法存在的问题思考及对策分析

（一）公众的法律意识薄弱

一些企业单位的负责人对住房公积金的性质存在争议和认识不全面的现象，认为住房公积金的缴存不仅会为企业单位带来沉重的负担，也会影响股东的既得利益，引起股东的不满，甚至有人盲目跟风，在见到其它单位未缴存住房公积金时，也对该项制度视而不见。在单位职工方面，有些职工法律意识淡薄，缺乏维权意识，有些掌握一定的法律知识，但受目前劳动力资源相对丰厚的形势影响，企业单位使用劳动力的主动权主要在上级，因此职工出于保住工作的考虑对该项制度的实施不敢发声。

解决这一问题的方法就是对企业负责人及职工加强普法教育，通过法学教育和司法实践等提高他们的法律意识和维权意识，并善于利用大众媒体向公民传达住房公积金的基本知识和行政执法的职能，在报道某些企业单位不缴存、逾期缴存或少缴存住房公积金的行为以警示大众方面发挥最大作用。

（二）现存制度和法规不完善

首先，我国的《住房公积金管理条例》虽然赋予了住房公积金管理中心行政执法权利，但并没有出台切实具体的法律细则，且《条例》强制性不足，缺乏严厉的执法手段和监督审查力度，使管理中心对违反这一条例的行为难以实施具体的处罚；其次，《条例》中没有明确地为职工指出维权方式，在处理公积金纠纷上缺乏针对性。一些贫困的事业单位因为经济状况存在拖缴、欠缴住房公积金的现象，而管理中心出于稳定大局和推进社会发展的考虑，对这一问题无能为力；最后，住房公积金的行政执法权威性不足，原因是国家条例对住房公积金管理中心的性质设定使其在具体的工作中对执法问题力不从心。目前的管理体制也造成了住房公积金行政执法对公众缺乏一定的影响力，源于现阶段我国住房公积金的归集工作常常是一个部门在跟进，因此力度不够。

解决这些问题就需要国家完善和健全法律法规，具体措施如下：赋予管理中心行政执法的检查权，使其能够独立检查有关住房公积金事项的财政情况；赋予职工独立讨要公积金的权利，在出现单位未按规定为其缴存住房公积金的现象时，职工可以随时利用法律武器维护自己的合法权益；制定住房公积金行政执法的细则，为管理中心实际的执法过程提供法律依据；充实住房公积金管理中心的执法队伍，通过扩大招收懂法守法和掌握住房公积金性质和相关知识的人才来加大住房公积金的督查和行政执法力度，对未依法建立该制度的单位，进行查处和立案调查；加强宣传力度和公众参与度，完善管理考核机制，并提高各级政府对住房公积金行政执法的重视程度。

三、结语

我国的住房公积金制度建立时间相对较短，缺乏丰富的实践经验，因此相应的行政执法力度不强，存在着住房公积金纠纷解决的不专业、企业单位负责人及职工的法律意识薄弱、当前国家相关法律法规不完善等问题。本文对这些问题进行了思考和分析，并提出了一些建议和解决措施，希望对提高我国住房公积金的法律效益并推动我国住房制度的发展有所裨益。

参考文献：

[1]欧阳淑华.住房公积金制度及其有效性的思考[J].财经界：学术版，2014.

篇4

关键词：住房公积金管理制度；发展；问题；规范化建设

一、我国住房公积金管理制度的发展

住房公积金作为职工的长期住房储备金，是按照国家住房公积金制度规定，强制国家机关、事业单位、民办非盈利机构、国企、集体企业、外企、私营企及其他性质的企业、社会团体等在中国境内的各种单位必须为职工缴存部分公积金和征缴职工应付的部分公积金，住房公积金为职工个人所有，必须依照国家政策进行专款专用管理。

我国住房公积金制度的发展，经历了试行、推广和初步规范化、完善四个阶段。试行阶段（1991-1994），受新加坡住房公积金制度的启发，上海市从我国实际出发，试行了住房公积金管理制度，北京、广州、天津等各大城市纷纷效尤，扩大了住房公积金管理制度试行的范围。推广阶段（1995-1999），随着住房公积金制度在各大中城市试行范围的拓展，住房公积金管理制度逐步在全国得到推广，住房公积金的缴存额度不断上升，彰显了住房公积金的生命力。初步规范化阶段（1999-2002），随着住房公积金管理制度的推广，出现了诸多的问题，亟待需要国家从立法和规范化角度给予一定的约束，国务院《住房公积金条例》实施，使我国住房公积金管理制度得到了立法支持，初步实现了规范化。完善阶段（2002-至今），随着住房公积金覆盖面积的日渐增大，各方面开始加强对住房公积金管理制度的研究，试图通过更为完善的制度建设，规范住房公积金的不良管理现状，使住房公积金制度更趋规范化。

二、住房公积金管理制度存在的主要问题

1.住房公积金管理制度有待进一步规范化

从实际来看，我国虽然出台了《住房公积金条例》，但缺乏配套法律法规做保障，造成管理制度很难实施。例如，按照条例规定，国家所有性质的企事业单位、社会团体等都应在限定时间办理住房公积金户头，并按时征缴住房公积金。但实际上很多私营企业和部分国企根本就不执行，违规成本过低和执法缺乏相应的法律支持，使得所谓的住房公积金的强制性实属空文。同时，各省市缺乏统一的细则制度，使省市的住房公积金管理无法可依、无章可循，从而各自为政，管理混乱，很难按政策执行到位，亟待进一步加强规范化。

2.住房公积金存在严重的征缴缺口

由于改革的不断深化，部分事业单位改制，部分人员被分离到社会中，住房公积金户头减少；各大中型国有企业改制，部分国有企业借口经济效益不好，不为职工缴存住房公积金或拖欠住房公积金；私营企业、个体工商户、农民工等大部分未参与住房公积金管理制度，限制了我国住房公积金征缴范围的扩大，使我国住房公积金的征缴存在较大缺口。同时，由于存在征缴缺口，住房公积金的利用率大于归集率，使得住房公积金必须进一步加强征缴工作。

3.住房公积金管理制度监督不力

按照条例规定，由房委会对住房公积金管理进行监督，而作为每年例行一次代表会议的房委会，其组织机构的临时性，代表人员的兼职性，使得房委会形同虚设，很难发挥实质性的监督作用。

公积金管理中心的具体运营具有很大的随意性，中心垄断公积金的所有信息，自主决定对公积金信息的披露，使得公积金管理形成监督真空，住房公积金被大量挪用或占用。

住房公积金缺乏有效的监管信息系统，使得住房公积金资源不能进行有效的研发和调控，不能利用合理的理财有段，难以使住房公积金有效实现增值，也使住房公积金的管理缺乏透明度。

三、加强住房公积金管理制度的规范化建设

1.促进住房公积金管理制度法制的规范化

在国务院条例的基础上，加强调查研究和取证，全面开展配套的住房公积金制度的立法工作，利用完善法律法规建规范公积金管理制度。制订住房公积金管理的行政法规，明确其严格的管理体系，健全其运行模式、相关规章制度等。各省市可以结合实际，建立相应的地方性法规，保障省市的公积金管理制度的规范化。

2.加强住房公积金征缴的规范化

住房公积金管理部门要加强研究，采取有效措施，激励私营企业、个体工商户、国有企业和农民工等自觉参与住房公积金管理制度，拓展住房公积金的征缴额度，不断提高住房公积金的社会覆盖率，改变住房公积金归集率较低的局面。同时，加大住房公积金的执法力度，强制国有大中型企业、私营企业、社会团体等缴存住房公积金，对拒不参与住房公积金的单位给予重罚，通过增大违法成本，使所有企事业单位、社会团体和个人都参与住房公积金管理，弥补住房公积金存在的资金倒挂缺口。

3.健全住房公积金的监管体系

建立独立的房委会，按照银行、企业等相关人员的合法比例，配备专业的管理人员，使房委会能够发挥有效的监督作用，并为住房公积金的增值提供有利的决策服务。

建立住房公积金的信息管理系统，由专门的房委会对住房公积金实施适时的全面监督，增加公积金信息的透明度，使社会公众了解公积金资金的利用状况，通过网络监督功能，使公积金得到有效控制，也使公积金管理中心的管理行为受到约束。

住房公积金管理中心要制定完善的管理制定，划分相关管理人员的责任，做好对公积金的清查工作，一旦发现有挪用、占用情况及时上报相关部门处理，对情节比较严重的，报请立案审查。

总之，我国住房公积金管理制度历经二十年考验，影响力日渐扩大，并将对我国的住房保障制度产生不可估量的作用。在此期望借助住房公积金的有效管理，实现住房公积金管理的最佳效益。

参考文献：

[1] 谢茹.浅议住房公积金管理机制改革方向[J].管理学家，2010（12）

篇5

【关键词】商业银行；个人住房贷款

一、个人住房贷款概述

1.1个人住房贷款

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。个人住房贷款用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。

1.2个人住房担保委托贷款现状

住房公积金制度的建立标志着我国已经开始从旧的住房保障制度向新的住房保障制度转型，对于我国住房制度改革的深入进行、住房分配制度的转换、国民居住条件的改善、国民经济建设和发展以及维护整个社会的基本稳定等，都起到了积极的促进作用。

然而，由于我国住房公积金制度建立的历史并不长，尚处于探索阶段，还未最终定型，难免会出现制度设计本身的缺陷，再加上受历史和现实因素的影响，在住房公积金制度运行中出现了一些问题和失误，这些问题和失误主要表现在以下几个方面：

1.住房公积金的保障性不足

现阶段，住房公积金覆盖率低成为保障性不足的主要原因。其缴存和管理仍然是以“单位所有制”为框架建立的，并没有摆脱计划经济体制下“单位福利”的性质。此外，住房公积金制度没有完全体现出社会保障制度在维护社会公平方面的作用，有可能存在“杀贫济富”的现象。

2.住房公积金的体制不完善

我国住房公积金管理中心目前的行政机构框架缺乏管理监督体制、缺乏法律法规规范，机构职能取向以管为主，偏重于通过行政政策的执行建立互助型储金，并积累资金，而轻于营运；责任规划不清，在住房公积金的日常使用和管理中，存在着许多漏洞和问题。

3.运转模式存在不合理和低效率

在我国大部分地区住房公积金的使用率不高，住房公积金闲置浪费的现象普遍，其使用率不高，大量资金被沉淀。同时，住房公积金的运用手段差，增值渠道少，没有从根本上解决由谁来承担住房公积金经营风险问题，处于坐吃利差运转模式不具备应付风险的功能和补充住房资金的功能。

二、商业银行的个人住房贷款

2.1现行主要模式

1.住房公积金贷款

住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同；住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。

2.个人住房组合贷款

个人住房组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。

2.2存在问题

随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加大，加之市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场。由于整个市场的信用问题，例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题越来越突出，个人住房贷款的风险更是首当其冲。出现了典型的个人住房贷款风险问题。

1.个人的信用风险

从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。

2.银行的流动性风险

对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。从国际经验来看，个人住房贷款比重接近或达到18%-20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例会受到严重约束。特别对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，更容易面临流动性难题。

三、个人住房贷款的行业性发展趋势

3.1选择性控制

在房地产领域，房地产信贷管制分为消费者信用控制和不动产信用控制，是中央银行货币政策的重要组成部分，监管部门将通过对行业的分析和监测，加强信贷政策的前瞻性和实效性，不断提高风险管理的能力。2004年以后，中国货币政策和财政政策的主导地位发生转换，中央银行坚持稳健的货币政策，加强了对住房信贷的管制，及时调整和传达货币信贷政策意图，引导社会预期。

3.2宏观经济与住房贷款政策

总体来看，国内宏观经济的发展趋势是稳步提升的，国家在制定产业政策时会采取相机决策，特别是如前所述，房产政策是一种短期性政策，会按照经济发展态势和政府调控意图进行变化。

四、改革方向

4.1建立风险防范措施

建立个人信用制度，控制借款人违约风险。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史，形成了科学化、规范化、法制化的运行机制，完善的个人信用制度已成为发达国家市场经济正常运行的坚实基础。因此我们应该借鉴国外的成功经验，结合国内现实，建立起符合我国国情的个人信用制度。

银行自身完善风险管理机制，杜绝风险漏洞。控制按揭成数和房地产信贷增长速度，并对借款人进行严格的贷前审查，同时签定回购或债权转让条款，严格控制开发商贷款风险，坚持较高的资本充足率，强化不良资产处置等。

4.2健全房地产金融的法律法规体系

完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。目前，我国房地产金融领域的立法始终处于滞后状态。因此，出台专门的监管规定和办法，以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度，并修改和完善各项法律法规制度，规范市场行为具有极大的积极作用。

作者简介：

陈祥瑜，女，1991/09，北京林业大学，会计学。

王小欢，女，1991/10，北京林业大学，工商管理（经济信息管理方向）；