房产投资的策略精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房产投资的策略，期待它们能激发您的灵感。

篇1

论文关键词：商业房地产投资风险　防范风险　防范

论文摘要：商业房地产的投资在我国乃至于全球都是备受瞩目的，因为房产投资本身的获利有着不可估量的前景，不过跟一般的投资项目一样，商业房地产的投资风险也是存在的，怎样正确认识商业房产的风险并通过有效的措施进行防范，是本文讲述的重点。

由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业房产，以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。

一、商业房地产的概念及特点

所谓“商业房地产”，顾名思义，就是指用作商业用途的房产。像是商超，酒店，街道上的商铺，还有那些商业广场，批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心，它是最典型的一种商业房地产形态。当然，之所以叫做商业房地产，肯定跟住宅地产有明显的差异。首先，商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖，商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏，建成后的管理层次，开发商的商业品牌，最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用，而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连，随着物价的上涨，房租也有可能随之上升。其次，商业房地产的经营方式相似，但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家，然后通过租金来获益，但是出租给商户的经营模式是多种多样的，不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次，商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心，如果要建成一个特色的商业区，前期必须投资大量的资金，而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨，这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后，对于商业房地产来讲，经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况，而且现在商业房产的市场竞争特别激烈，所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。

二、商业房地产的投资风险

由于商业房地产本身投资比较高，收益比较慢，所以在此过程中肯定是存在一定的风险，加之商业房地产的投资回报率比较高，所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑，现在商业房地产的投资主要风险如下：

(一)经营风险

经营风险是针对于商业房产投资者而言的，是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素，如果经营管理不善，决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加，期望值减低。值得一提的是，经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。

(二)财务风险

财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。

(三)市场风险

市场风险是指由于商业房地产市场价格得变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的，因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。

(四)利率风险

利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，这样一来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。 转贴于

(五)无流动性变化风险

由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。

(六)自然灾害带来的风险

自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解，像是地震，水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的，不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里，相对风险比较低。

三、商业房地产风险的防范策略

商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的，只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰，使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多，所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查，考虑各种因素，最终进行归纳统筹，得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些，首先作为投资者来讲，要对经济市场比较了解，对于市场的走向要有比较深刻的意识，最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识，要能统筹全局，掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险，大体上有这几种途径：一，风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将房产投资风险降到最低。二，损失控制。它主要是指通过一些方式方法，而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法，减少风险投资。三，风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上，比如保险公司就是一个很好的平台。

总结

总之，商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。投资者在选择投资项目的同时一定要根据自身的状况慎重选择，尽量避免不必要的风险，必要时采取一定的措施，防范于未然。

参考文献

[1]杨洋，房地产估价风险分析与防范[J]价值工程，2010，26

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【关键词】 固定资产投资 审计 风险 防范

审计风险贯穿固定资产投资的全过程，造成审计风险的原因主要是有以下一些方面：审计人员的风险意识薄弱、审计方法和技术不专业以及审核机构不健全。有效的对审计风险进行防范有利于投资的健康发展。

一、固定资产审计的概述

固定资产的投资审计是我国审计监督体系的一个重要部分，它主要是指审计机关根据国家相关的法律法规以及政策制度，对固定资产投资的项目财务收支的真实性、合法性等效益进行监督和评价的过程。

二、固定资产审计风险的定义

根据审计风险的定义，通常可以把审计风险划为两部分，即广义风险和狭义风险。其中广义风险主要是针对审计职业风险来说，内容十分广泛，主要包含以下这些方面：在审计过程中由于本身的缺陷会造成审计的结果与现实有差异，导致损失或者有可能导致损失;公司由于自身管理经营不当造成公司无法清偿债务、破产;审计人员以及审计组织不够专业造成的审计营业风险。狭义的审计风险主要是来自于审计的从业人员造成的，在审计中没有及时发现其中严重的错误造成的风险;错误判断带来的风险。固定资产的投资过程中若不采取合理的办法来进行控制，会出现很大的差错，审计是其中一个方面，另外一个方面是投资活动自身的投资问题引起的。前者属于固有风险，后者属于控制风险，二者相互关联。所以审计人员应该拥有专业的审计专业技能，对投资风险做出准确的判断，制定相应措施来降低风险。

三、固定资产投资审计风险的形式

前文也有提到，固定资产审计这项工作非常复杂，需要大量资料和数据来实现，所以会受到各种因素的影响，这就导致了不同程度以及不同形式的审计风险形成。通过大量研究得出审计风险的形式主要有以下几个方面。

1、审计的方式有缺陷

在固定资产投资的审计过程中，通常会采用分析复核法和审计抽样法。对于分析性复核，大量运用会造成很懂分析性复核风险，增加了审计风险的内容;对于抽样调查，抽样的样本很有限，这种得出的结果通常都是不准确的，比较局限性而不能推断出整体的审计结果。

2、审计单位不配合

在对固定资产投资的审核中，往往需要很多资料来提供依据。如果审计单位不配合，提供的资料不全面、不真实，那么审计人员的判断也会有误，对于固定资产投资的审计就没有真实性可言。

3、审计人员专业度不高

主要是说审计人员自身的专业知识以及技术水平有限，没有办法发现在固定资产投资中存在的问题，然后提出错误性的意见。

四、固定资产投资审计风险形成的原因

1、审计风险意识淡薄

在固定资产的审计中，产生风险的原因是多种多样的，审计人员的风险意识薄弱是其中重要因素之一。固定资产投资的审核具有复杂性，所以需要审计人员拥有很高的风险意识，并时刻保持着对风险的警醒。但是在实际生活中，对于固定资产投资的审计人员是否具有这方面的警惕性完全没办法去确定。根据我国现有的审计发展状况来推断，由于审计人员意识淡薄引起的审计风险时常发生。例如，在固定资产投资项目现场取证时，审计人员就没有及时对固定资产的投资施工单位或者监理单位进行现场签字确认，没有对固定资产投资中所使用的物资价格进行一个审核和确定，从而导致了最后的审计没有充分依据而出现缺陷。所以如果在审计中，审计人员没有高风险意识，不能时刻的保持警惕，会引起审计过程中的高风险。

2、审计方法和技术缺陷

当前由于市场机制还不够健全，所以固定资产投资审计工作的技术和方法也存在一定的缺陷，这种状况很容易引起审计风险的发生。主要有以下几个方面。

（1）固定资产的审计通常情况下都是简单的“就项目审核项目”，内容主要是侧重于微观层面，而不是对所获得审计资料进行深度分析研究，然后从宏观上对于固定资产投资提出可行性的建议和审计方法。

（2）现有的固定资产审计内容还是以传统的方式来寻找审计过程中所出现的纰漏，审计的重点是真实性和可靠性，在固定资产的投资中发现其违纪违法的内容仍是审计过程中的主要内容。但是，就现在的经济环境而言，固定资产投资效益审计以及全过程审计成为未来的主流发展，但是现有的审计方法不能满足审计实际的发展需求。

3、参建方责任机制不健全

固定资产的投资涉及很多责任方，所以参建方的责任机制是否健全将会影响到审计风险。在我国现有的固定资产投资市场中，往往忽略了这个方面，固定资产投资参建方责任机制都不完善和健全，很容易诱发导致风险因素。理论上来说，建设方应该对固定资产的全过程进行管理负责，设计方应该对建筑的可行性和实施性负责，监理方要对现场的施工情况进行监督，包括工程的变更、签证的时效性和真实性。如果各个参与建设的合作方都能明确自己的责任，这就有效的减少了审计风险的发生。但是在固定资产投资过程和实施过程中，经常会出现合作方自顾自的行事，管理不规范、资料不完整进而导致了固定资产的投资风险。

五、固定资产投资项目审计风险的应对措施

1、强化审计人员的风险意识

为了应对审计人员风险意识薄弱而导致的固定资产投资风险，审计人员应该在对固定资产投资审计之前就树立好风险意识，对审计风险有一定警惕性。首先，审计人员应该清楚地了解自己所要审计的固定资产的具体资料，以及明确自己在审计中所需要承担的责任和工作范围，一丝不苟地对待固定资产投资的审计工作，尤其是将固定资产投资的审计规范化和标准化符合相关的要求和程序。其次，更要对固定资产做风险评估，审计人员应该对可能造成固定资产投资审计风险的因素进行分析，提前做出决策未雨绸缪，这样才能有效的防止审计中的风险发生，也能够在突发性的风险中快速做出决策。在风险评估中，可以采取风险的大小来合理安排审计项目的先后顺序，确定审计工作的重点，明确降低固定资产投资审计的风险方法与措施，这样有利于审计人员在后期对于固定资产投资风险的审计工作的有效防范。

2、完善审计的方法和技术

随着经济与技术的发展，现有的很多固定资产投资审计都没办法满足固定资产投资的审计任务，不能适应多变的经济环境，审计难度大幅增加。由于审计具有审计范围大、审计内容多、审计时间长等特点，从而导致了固定资产的投资审计方法相比较一般的审计项目更加复杂，且技术要求更高，所以对于完善固定资产投资审计的技术和办法刻不容缓。对于固定资产投资审计的改进方向，根据现有的固定资产投资审计办法的基础上进行完善和改变，将原有的审计办法转变成以对内部控制系统为基础的抽样审计，借助该控制系统的评价结果来确定审计工作的重难点。加强投资方内控制度建设，同时要进行充分的分析测试，根据分析结果拟定审计计划、实施审计具体工作、得出重要的结论，最后在审计程序中把风险因素列入进去。

3、控制来源于各个参建方的风险

实践证明，固定资产的投资审计和其他项目的审计明显不一样，这就要求我们区别对待，一般的财务审计主要是根据材料来做出审计意见，而对于固定资产投资审计不仅要对资料进行审计工作，同时也要对工程现场实物方面进行审计。所以在进行审计的时候，需要各个参建方提供真实有效的数据，审计人员根据自己的专业经验对参建方提供的资料进行专业综合性分析。如果在此过程中，参建方提供了错误的资料，而审计人员也没有发现就会导致审计工作误判，从而不能提出可行性的审计意见，所以审计机构应该督促参建方提供真实可靠合法的资料。严格要求固定资产投资的建设方对自己提供的资料负责，并签订承诺书，若出现资料的不真实性，切实追究有关人员的责任。

4、做好投标招标的工作

对于固定资产投资审计而言，由于工程施工招投标审计为事后审计，加上违规手段隐蔽，往往存在较大的风险，这就要求在审计过程中更加注重审计程序到位，掌握招投标审计的重点和方法。

根据招投标工作流程，工程项目招投标审计主要分为三个阶段：工程施工招投标审计、开标评标以及定标审计，签订合同审计。其中工程施工招标审计是最为重要的一个环节，应重点关注招标的合法性，关注建设项目是否符合招标条件，主要审计初步设计及概算、招标范围及方式，审计招标人是否具有编制招标文件和组织评标的能力;关注招标文件及投标文件，重点审查是否存在招标人以不合理的标段或工期限制或排斥投标人现象，以及是否存在哄抬标价或泄漏标底现象。开标评标以及定标审计重点关注开标过程是否符合程序，避免虚假评标现象出现。签订合同审计重点关注合同主要条款是否与中标文件中内容一致，有无实质性变更，避免中标方违规将项目主体分包的风险。

5、开展合同审查实施

加强审计人员的法律意识，针对合同条款是否严密规范做审查，关注相关文件审查的先后顺序，规定双方应该承担的义务以及权利，对风险做好明确规定。针对一些工期较长的合同，应定量做好风险范围的约定。加强对合同的追踪管理，避免因文件遗失或者文件不齐全而导致的纠纷问题。

六、总结

固定资产投资是项庞大的工程，涉及单位多、建设内容广、项目周期长，资金投入以及流动都很大，这加大了审计工作的难度。再加上各种因素的影响，审计过程中难免会出现各种各样的风险，就更要求审计人员给予高度的重视，在审计过程中时刻有风险意识，并采用科学合理的方法进行固定资产投资的审计工作。

【参考文献】

[1] 孙瑞平：浅谈固定资产投资审计的风险防范策略[J].全国商情・理论研究，2014（4）.

[2] 龚玲：固定资产投资审计风险及防范策略探析[J].现代经济信息，2014（10）.

[3] 张文利：固定资产投资审计的风险与防范[J].江西审计与财务，2002（z1）.

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【关键词】房地产；投资分析；成本控制；控制路径

1 房地产投资商进行成本控制的必要性

我国房地产行业经历了漫长的发展历程，已经由过去的统分统筹的计划经济时代跨越到现在的市场化竞争的阶段，房地产行业朝着规范化、公开化和透明化的发展方向迈进，并发展成了国民经济的支柱性产业。在白热化的市场竞争中，企业想要战胜竞争对手取得成功，要结合自身发展特点，切实以最小的投入获得最大的经济效益，因而加强企业的成本控制是必由之路。

成本控制不仅是财务管理的重要内容，还是企业的战略手段。如何科学地进行成本控制，成为企业兴衰成败的关键。只有降低企业的经营管理成本，才能为企业提供有力支撑，给企业带来经济效益。因此，降低企业的成本，加强成本控制已经成为备受房地产开发商关注的话题。成本控制自始至终的贯穿于整个房地产开发项目，并涉及到房地产企业的每个职能部门，房地产企业的成本控制任重而道远。

2 房地产企业在成本控制方面存在的问题

2.1 缺乏科学的成本控制方法

科学技术发展日新月异，房地产企业应该把先进的科学技术引入成本控制领域，使企业成本能够得到行之有效的控制与管理，以实现利润最大化的经营目标。然而，从目前的发展情况看，房地产企业成本控制的分析方法太过片面、简单，缺乏系统性，例如，片面强调对生产过程的成本控制，而忽略了在招投标环节、开发前期以及销售阶段的成本控制，使得企业总体成本难以控制下来。

2.2 行业整体成本控制意识不到位

各种传统因素影响着房地产投资商的成本控制意识，许多房地产企业的成本控制缺乏整体性，只关注“事后”控制，忽略“事前”控制；只注重眼前的短期利益，忽视长远的整体利益；只限于施工阶段和财务领域的成本控制，轻视设计、选址、规划过程的成本控制；单纯依靠扩大投资规模，搞规模化经营来获得利润，不懂得合理控制经营规模。以上种种行为，都不利于企业形成完整的成本控制理念，不能行之有效地控制整个工程项目的成本。

2.3 企业风险意识较为薄弱

虽然竞争日益激烈，企业的生存难度加大，然而，房地产企业仍然缺乏足够的风险意识，或者风险意识不强。房地产企业的风险意识淡薄会加大企业在行业中的竞争风险，企业间的竞争不断加剧，经营风险也与日俱增，这就使得房地产企业要转变意识，强化竞争意识和风险意识，加强企业内部管理和控制，提高企业相关管理人员的思想意识，树立风险意识、成本意识，以免影响企业的长远发展。

3 房地产投资商的成本控制有效策略

3.1 在工程项目的投资决策和设计环节加强成本控制

对工程项目的投资决策和设计环节进行成本控制是整个项目工程实施成本控制的关键环节。长期以来，我国房地产投资商普遍关注工程项目施工阶段的成本控制，而不注重项目前期的成本控制。只有把精力放在工程项目的投资决策和设计阶段，才能从源头上控制企业的生产和经营成本。

3.1.1 优化招投标和设计方案

房地产投资商在进行项目投资时，适度引入竞争机制，在委托设计时采取设计招投标机制来确定设计单位，竞争机制可以优化项目设计方案，选取有实力的设计公司，以此来保证工程设计的科学性、合理性以及安全性，在根本上控制企业的工程成本，减少直接的经济损失。

3.1.2 实施工程项目限额设计

在工程项目建设过程中，实施限额设计能够有效地控制工程项目的建设成本，抑制大规模盲目投资，是控制房地产投资规模的有效手段。此外，工程项目的设计影响着整个工程项目，决定着建设费用和建设周期，也决定着工程项目完工后的使用价值和经济效益。

3.1.3 加大对设计图纸的评审力度

在对设计图纸审查环节，加大对设计图纸的审查和复审力度，是为了保证施工环节的畅通、有序。在审查过程中，对于设计图纸不完善的环节及时向设计企业提出修改意见，以免在施工环节出现无法施工而影响工程进度。对设计图纸的技术性指标进行严格审查，保证施工的合理性和可行性，避免出现由于设计环节的失误而影响整体工程的情况。

3.1.4 价值工程在开发项目中的运用

价值工程能够把创新理念巧妙融入房地产的设计中，通过经济分析和技术分析，实现了使用价值最大化。不仅能够降低工程造价，还能最大限度地提高工程整体功能。例如，保温层墙体设计，既能有效使用太阳能资源，还能减少资源浪费和环境污染，使设计工作完成了成本控制和环保功能的完美结合。

3.2 在工程项目具体实施阶段进行成本控制

3.2.1 在招投标阶段实施有效的成本控制

在招投标阶段进行有效的成本控制是项目工程成本控制的核心环节。工程项目的招投标主要包括两个方面：材料设备的招投标和施工招投标。房地产开发商通过招投标可以择优选择建筑施工材料和设备，选择优秀的施工单位，这对整个工程建设至关重要，这不仅能够提高施工企业自身的经营效率，还能够为建设单位解决后顾之忧。

3.2.2 在工程施工阶段进行成本控制

施工阶段是建设资金投入最多的阶段，是建设时期最长的阶段，做好施工环节的成本控制也是投资企业较为注重的环节。加强对施工阶段的控制，也就是加强对履约行为的监督和管理。

首先，加强对合同的管理，避免出现工程索赔事件。造价管理人员要做好事前把关，加强监控力度，对于工程变更严格审核，避免投资失控；其次，建立和完善监理机制，明确职责分工，落实责任制，加强对项目投资的有效控制；再次，工程建设可以采用新工艺和新材料，在技术方面对成本进行有效控制，力争提高劳动生产效率，缩短施工周期，进而降低在建工程成本；最后，对于施工现场的经费和管理费用进行控制，使费用支出合理化。

3.2.3 在竣工阶段实施成本控制

对竣工阶段进行成本控制，要依据项目合同、工程预算及费用定额对工程款项进行审核，审核是否在工程建设的某个环节出现纰漏，款项的支出和预算是否一致，同时根据合同及相关规定，对报送的竣工结算进行审核，保证结算与工程实际造价相吻合，做到量准价实。

4 结束语

在激烈的市场竞争中，房地产投资商除了要迎合市场需求提供优质的产品和服务外，还要在建设项目开发过程中，保证工程进度与质量，严格做好成本控制，力求以最低的项目投资成本取得最大的经济效益和社会效益。唯有如此，才能在市场竞争中抢占商机，掌握竞争主动权，只有进行有效的成本控制，才能使房地产企业长久健康地发展。

参考文献：

[1] 陈小文.房地产企业成本控制的战略思想[J].中国房地产,2004,(07).

[2] 费树林.房地产项目开发建设过程中的成本控制[J].住宅科技,2005,(03).

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关键词：建设银行；商业房地产；金融风险；应对策略

中图分类号：F832.45，F069.9 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01

由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业房产，以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。

一、商业房地产的概念及特点

所谓“商业房地产”，顾名思义，就是指用作商业用途的房产。像是商超，酒店，街道上的商铺，还有那些商业广场，批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心，它是最典型的一种商业房地产形态。当然，之所以叫做商业房地产，肯定跟住宅地产有明显的差异。首先，商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖，商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏，建成后的管理层次，开发商的商业品牌，最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用，而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连，随着物价的上涨，房租也有可能随之上升。其次，商业房地产的经营方式相似，但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家，然后通过租金来获益，但是出租给商户的经营模式是多种多样的，不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次，商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心，如果要建成一个特色的商业区，前期必须投资大量的资金，而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨，这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后，对于商业房地产来讲，经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况，而且现在商业房产的市场竞争特别激烈，所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。

二、商业房地产的投资风险

由于商业房地产本身投资比较高，收益比较慢，所以在此过程中肯定是存在一定的风险，加之商业房地产的投资回报率比较高，所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑，现在商业房地产的投资主要风险如下：经营风险是针对于商业房产投资者而言的，是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素，如果经营管理不善，决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加，期望值减低。值得一提的是，经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。市场风险是指由于商业房地产市场价格的变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的，因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，这样以来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解，像是地震、水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的，不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里，相对风险比较低。

三、商业房地产风险的防范策略

商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的，只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰，使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多，所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查，考虑各种因素，最终进行归纳统筹，得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些，首先作为投资者来讲，要对经济市场比较了解，对于市场的走向要有比较深刻的意识，最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识，要能统筹全局，掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险，大体上有这几种途径：一，风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将房产投资风险降到最低。二，损失控制。它主要是指通过一些方式方法，而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法，减少风险投资。三，风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上，比如保险公司就是一个很好的平台。

商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。建设银行对此投资者在实施投资项目贷款的同时，一定要根据企业自身及市场状况进行金融分析，尽量避免脱离实际的计划付诸行动，必要时采取相应的措施，降低金融风险。

参考文献：

[1]杨洋.房地产估价风险分析与防范[J].价值工程,2010,26.

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关键词 民营企业经营用房 节税 资产转移

一、民营企业经营用房产节税背景

中国经济的高速发展，成就了很多民营企业，在高通胀的背景下，民营企业在有了闲置资金后， 会考虑购买房产作为办公场地，一方面可以满足企业经营的需要，另一方面也可以抵抗通胀、保值增值。然而，多数企业在投资购买房产时，都是以公司的名义购买，产权登记在公司名下，这是非常可惜的，也与投资保值增值的初衷南辕北辙。而且，从很多实际案例来看，这种民营企业自有房产的持有策略未必是最优的选择。

二、民营企业经营用房产案例及问题分析

让我们通过以下几个案例，来大致了解部分企业经营用房产面临的瓶颈。

2.1 案例一：企业投资买房，资产跟经营规模不匹配

甲公司注册资本只有60万，由境内两个自然人投资，经营服装，每年会计报表反映的营业收入一百余万，盈利不足5万元。实际上，甲公司拥有知名的服装品牌，在各大都市繁华地段拥有自己的直营店，生意非常火爆。这些直营店是以个体工商户的形式存在，税款基本都是核定征收，税负比较低。所以，甲公司看起来生意红火，利润实际上都在老板个人口袋，公司没钱。甲公司打算以公司的名义投资购买房产，一方面便于向银行抵押贷款，另一方面，向客户展示自己的实力，扩大竞争力，但同时又遇到以下难题：

1、公司买写字楼，价值达五百多万，但公司每年才一百多万的营业额，资产规模跟经营业务很不匹配，在以下方面可能对公司不利：

（1）如果营业额不增长，企业将会出现亏损。在甲公司所在地的实际税收征管业务中，如果企业税务上出现亏损，企业需花大精力对税局做出情况说明。

（2）资产周转率、资产收益率较低，财务指标不正常，不利于第三方，包括银行、客户、税务机关等对公司的财务报表分析，影响了外界对公司的业绩评价和再融资过程，也阻碍了众多潜在投资者。

（3）资产规模长期明显高于经营规模，税务机关在进行纳税评估时，可能会质疑公司账外经营，从而长期耗费精力应对税务检查。

2、 如果股东不增资、不借款，公司就没有足够的资金投资购买房产。

（1）如果增资，根据《公司法》的规定，公司以股东投入的资产对外承担有限责任，其股东不愿意投入太多资本。

（2）如果借款，由于是关联交易，根据《税收征收管理法》第三十六条等的规定，其股东担心税务机关会对个人股东核定利息收入征税（营业税及其附加税费、个人所得税）。

（3）甲公司的股东还有一个担忧，税务机关是否会质疑并调查股东财产的合法来源？

针对甲公司面临的难题，只有两种选择，要么将更多的业务装入甲公司，扩大营业规模，然后投资购买房产；要么以股东个人的名义投资购买房产，然后出租给公司使用。

2.2 案例二：企业必须注销，房产处置税负高

丙公司成立于2003年，由3个自然人投资，均以货币资金投资，注册资本3000万元。丙公司成立后购买土地建造了一栋办公楼，建造成本1200万元。2009年，受金融危机的影响，丙公司严重资不抵债，难以持续经营，被法院依法进行破产清算。此时，该房产已经升值到3400万元，丙公司转让房产缴纳了大量的营业税及其附加税费、土地增值税。其股东王某才意识到，当初要是个人投资建房租给公司，这时就会减少许多不必要的纳税环节，也会大大减轻企业负担。

三、民营企业经营用房产节税的持有策略

从以上案例可以看出，房产具有价值高、升值快、处置环节税负高的特点。针对这些特点，结合当前涉税法规，建议企业投资房产时，其产权持有采用以下策略：

1、如果公司持有，应当由集团内运作规范、承担法律风险较小的企业持有，这类公司的寿命相对要长一些。

2、企业随着规模的扩大，业务、组织架构随时可能需要作出相应调整，应避免房产产权因为经营的调整而出现变动。一般是将房产放在个人名下，哪个公司需要使用，就出租给这家公司。这样，不管你投资的企业如何风云变换，房产产权始终不变，并且相对安全。

现在已经有部分民营企业在香港等境外地税负国家或地区成立企业进行国际资本运作，开拓国际业务，也有部分境内人士及其亲属移民到境外，因此，有部分企业咨询是否可以由境外企业或个人持有房产。根据我国目前的法律法规，境外企业或个人在境内持有房产是行不通的，主要是我国境内实行严格的房地产调控，防止境外热钱在境内炒房，根据建住房〔2006〕171号、建房〔2010〕186号等文件规定，境外机构和个人只能购买自用、自住商品房。如果境外企业或个人在境内购买房产用于出租，属于经营房地产业务，需要先在境内成立外商投资企业，以外商投资企业的名义购买房产经营。

建住房〔2006〕171号文第一条明确规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

建房[2010]186号文规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

综上分析，对于民营企业经营所需房产，以公司的名义持有，或遇到法律限制，或面临税务风险，或面临高税负。如果换一种思路，房产由老板个人持有，出租给公司使用，收取租金，则会“柳暗花明”，不仅可以解决上述案例中公司持有房产所面临的困惑，还可以为个人股东节税。

四、个人投资者持有房产出租给公司策略的优势

个人投资者持有房产，将房产租给公司使用，在税务方面和经营方面具备以下优势：

1、 可以减少房产过户转让的环节，避免房产过户面临的高税负。

目前公司转让房产，通过投资到另一家公司后再转让股权、合并、分立等方式，可以规避一部分税收，但并非所有的房产转让都可以这样操作，且操作起来也很复杂。

（1）利用房产投资，免征土地增值税有条件限制，根据财税字[1995]048号、财税字[1995]048号文规定，如果所投资的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资，不免征土地增值税。

（2）将房产投资到另一家公司后再转让股权，如果被投资企业仅有房产，没有其他资产、负债、劳动力等，避税的意图过于明显，容易被税局认定为转让“以股权形式表现的资产”，参照国税函[2000]687号文，税务局有可能要求股权转让缴纳土地增值税。

（3）合并、分立免征契税的政策有期限限制，根据财税【2012】4号文执行期间为2012年1月1日至2014年12月31日，到期后是否继续执行，存在不确定性。

（4）合并、分立须符合财税[2009]59号、国家税务总局公告2010年第4号规定的特殊重组条件，资产转移才不确定转让所得缴纳企业所得税。特殊重组的条件比较苛刻，比如： 具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动等。这些条件企业在操作中往往难以得到税务局的认可。

2、 房产在个人名下，更适合一些行业企业轻资产上市。

公司出资方式可以多样，但是根据《公司法》第二十七条规定：全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。房产在个人名下，合理解决了公司股东以房产投资带来的货币出资金额限制难题，扩大了公司的融资渠道。

3、 房产在个人名下，可以提高企业资产周转率、总资产收益率指标。

企业资产周转率、总资产收益率指标是分析企业运营情况的重要指标，极大的影响着第三方对企业的评价。当企业资产周转率、总资产收益率指标过低时，对于融资、投资、贷款都会产生不利影响。通过将房产持有在个人名下，可以提高企业资产周转率、总资产收益率指标，利于企业进行发展、融资。

4、 房产在个人名下，通过租赁，可以实现企业与个人股东之间资金的合法转移。

篇6

关键词：房产税；商业银行；风险管理

2011年年初房产税改革方案的试点实行，在饱受热议与讨论中艰难起步。房产税的实行改变构成房地产价格的要素，对房价的形成机制造成了很大冲击。其最主要的是影响市场对房价的预期：购房者和开发商对房地产及房价都要进行重新认识。房地产融资业务在在商业银行业务中的比重十分巨大，导致房产税的征收对商业银行对房地产融资业务的风险管理巨大影响。

一、房产税对商业银行风险识别的影响分析

商业银行面临的风险有信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险、国家风险、声誉风险、法律风险和战略风险。房产税主要通过平抑房价对商业银行造成的影响，主要体现在信用风险、市场风险与战略风险识别，其次是对法律风险与流动性风险的识别。

（一）信用风险

1.降低信贷风险。房产供求的平衡，导致购房者理性购房，市场上的购房行为更多的是为了满足居住的购房需求贷款，降低了商业银行的信贷风险。对房地产开发商而言，消费者购房的理性回归间，降低了房地产开发商对房地产市场的预期，让开发商的投资决策更加的理智，房地产商的理智融资降低了商业银行的信贷风险。

2.增加信贷风险。房产税对房价的抑制作用到达市场承受最大值，会增加商业银行的信用风险。市价低于房贷成本时，理性贷款者会停止月供还贷。现实中上海、深圳等地已经出现过这样的例子，而商业银行变现抵押房亏损是一种常态；房产税造成市场房降价的降低，消弱了房地产投资的回报率，容易导致一些房地产开发商的资金链断裂。由于房地产开发过于依赖融资，造成银行信贷风险变大。

（二）市场风险

房产税造成房价的下降，造成购房金额的变小，缩减了商业银行在房地产融资上的业务量；房价低迷时，理性的房地产开发商投资更加谨慎，导致商业银行子在房地产开发市场上融资业务量减少；导致市场房价对按揭中的房价造成严重冲击时，导致进行个人住房按揭贷款的客户大量违约，造成融资业务的终止和个人住房按揭款合同中首付百分之三十的保护性措施可能不足以支付客户违约带来损失等问题。

（三）战略风险

房产税影响商业银行对房地产融资业务的预期和商业银行对短期经营目标的制定，最终影响到商业银行在房地产融资业务的整体发展战略，形成战略风险。

房产税使商业银行的房地产融资业务整体质量得到提高，从长远来看房产税对商业银行的预期的影响是良性的；在短期内，房产税增加了房地产市场信用和市场两个方面的不确定性，使商业银行的短期目标无法实现。

（四）法律风险

降低了商业银行在房地产融资业务中的法律风险。房产税影响商业银行的贷款质量和风险迁徙率的变动，进而影响商业银行资本充足率与核心资本充足率。从长远来看，房产税改革会在宏观调控的调整银行存款准备金率上有良性影响，降低了银行系统的整体风险，有利于相应的准备金率调整倾向宽松。

（五）流动性风险

房产税对房地产市场的良性影响利于撬动需求，前期的高房价和持续高增长，让原本有购房能力的需求者变得失去购房能力，让有购买能力的需求者持币观望，降低购房者决策的不确定性，导致银行存款的流出；对开发商而言，房地产进入低回报率时代，将会使进入房地产行业中的一部分资金被分流，使商业银行的一些原本稳定的负债变得不可得或者变得高成本。

二、商业银行风险管理策略

（一）分散风险

根据风险分散原理，让商业银行的房地产融资业务更加的全面。不管是需求方面的购房融资需求还是供给方面的开发商的融资需求，商业银行要做到授信对多个地域，多层次对象，更丰富业务种类的合理分配等等，迎合市场需求多样化、波动常规化的现状。商业银行要合理把握“安全性、流动性、盈利性”之间的关系，基于自身风险偏好合理选择，达到分散与降低风险的目的。

（二）风险对冲

目前市场上有一部分基于收益波动和房地产负相关的资产金融衍生品可以用来对冲房地市场融资风险。商业银行筛选识别出与自身特点相符的对冲资产与产品，以合理的介入来冲销潜在的损失。

（三）风险转移

在收益与风险的不确定性大时，商业银行应该采用风险转移策略。这种风险转移分为保险转移和非保险转移两种。保险转移有待保险业的新产品开发与创新，商业银行职能被动接受保险公司的保险产品，不一定满足商业银行的需求；非保险转移即是在商业银行通过严格守信程序、相关资质要求和其他降低银行风险的条件来降低银行的风险。

（四）风险规避

风险规避是对风险较大和明显不适合本银行投资的房地产融资业务，采取降低险容忍度的方法，来拒绝或者退出的该投资的策略。例如个人申请第三套房贷业务时，会被多数商业银行拒绝授信。在不擅长和不愿意承担风险的业务，商业银行应该设置最小的风险容忍度。

（五）风险补偿

风险补偿是指对一些具有较高风险和不确定性的房地产融资业务，在正常的交易价格基础上补充一个风险溢价，用提高风险回报的方式补偿商业银行承担融资风险。例如商业银行对于优质客户实行优惠利率，对于信用等级低的客户调高利率，对不确定性较大的融资业务给予较高的银行利率等。

结束语

房产税对对我国商业银行风险管理的影响深刻而深远，不仅改变了商业银行对于房地产融资业务风险的认知，而且促使商业银行改变了风险管理的策略。短期来看，房产税的征收，增加了房地产行业的不确定性，增加了房产融资业务的风险；从长远来看，房产税的实行有利于保证房地产融资业务的稳定性和安全性。

参考文献：

[1]方贤军.房产税对我国商业银行风险管理的影响分析[J].北方经贸.2011.（04）：117-118.

篇7

策略一:寻找合适时机出手

因为担心房价变化,不少购房者开始观望。但专家认为可以寻找合适机会出手,因为历史经验告诉我们,买房时机永远都存在。

案例:方先生在西湖附近找到一套两房后,决定买下来。去年初,方先生开始关注房产,考虑到小孩上学问题,他想在名校附近置业。2009年初害怕房价下跌而犹豫不决,没料到房价反而上涨了,让他错过了一次机会。回过头来观察以前的市场发展规律,方先生意识到虽有可能会经历调整阶段,但总体趋势还是会保持向上。

应对策略:现在这种市场行情可以选择合适的机会出手。虽然在这之前房地产市场经历过两次调整,其间也曾出现过房价回调幅度达30%的情形,但时至今日,房价水平都超过了调整之前的顶点位置。现在买房应该讲究时机。首先要做到选择性价比较高的物业,如交通便捷程度高的房产,即使购买之后价格再次回落,但等到市场好转之后,这类房产的价格上涨速度也要快得多。再就是要结合自身情况做出决定,如果购房条件已经成熟,那么选择合适的房子及时买入。此外,市场供应量较大的时候,价格稍微合理一些,因为供应偏少时,开发商往往会提价。

策略二:购房须活用政策

政府鼓励住宅消费,出台系列鼓励自住消费政策,并通过降低首付比例以及贷款利率水平来降低购房门槛。购房者应该用足这些政策,让购房变得相对轻松一些。

案例:四川来杭州打拼的姜先生准备购买一套住房。他同时看中了两套二手房,其中一套出自板块内一个新近开发的大盘,小区配套完善,他对此很满意。不过由于对方取得房产证才一年多时间,因此要支付营业税、个人所得税等,虽然没有明说让他来承担,但肯定已将这部分费用加在房价里面了。考虑良久,姜先生选择了另外一套住房。虽然这套房子出自半山附近某新村内,配套稍微欠缺一点,但购买这套房子无需支付更高的税费。

应对策略:业内专家认为,目前政府鼓励自住消费,因此专家建议购房者尽可能用足政策。首先要关注所购房产是否满足免税要求。比如购买普通住宅可享受契税部分减免、印花税以及交易手续费等优惠政策,购买90平方米以下的普通住宅甚至可以减免契税。此外,对于取得房产时间超过两年的,也可减免营业税和个税。

其次要注意是否满足利率优惠条件。经央行2008年连续5次降息后,5年以上商业贷款利率已降至5.9474,但如果满足利率优惠条件,还可下浮0.7倍,即4.16%,利息支出可减少30%。当然,活用政策的同时也要关注政策的时效性,要及时出手以保证多享受到相关政策的优惠。

策略三:妙用住房公积金

住房公积金贷款的作用不仅仅只是表现在节省利息支出方面,还能有效降低二次置业的成本。

案例:余小姐即将跟男友步入婚姻殿堂,买房成为眼下最重要的事情。两人打算在杭州市区购置一套两房,购房预算在160万元左右。双方父母支援了40万元,加上两人积攒下来的20万元,他们总共有60万元的购房资金。考虑到用足公积金贷款能够减轻每月的按揭负担,他们决定先领结婚证。然后共同申请住房公积金贷款,因为按照当地相关政策,他们可以申请到公积金贷款80万元,

应对策略:在购房过程中如何用足政策,这是购房者应该认真思考的问题。如对于余小姐而言,按照他们当前的实力,需要贷款100万元,假设以一个人的名义购房,虽然能够申请到40万元的公积金贷款,但相对于以夫妻名义而言,成本还是要高一些。笔者计算发现,假设还款期限为20年,前者要比后者多支出86000多元。由此可见。活用政策能够有效减轻购房负担。

策略四:换筹获得更高回报

考虑到目前房产的长期投资回报偏低,普遍低于3%,更多只是接近定期存款水平。与其这样,还不如通过“换筹”来获取更高的回报。

案例:黄女士在房产投资方面很有经验。近期她将手中一套在租赁市场表现差强人意的房子出手了,准备加点钱在位于杭州下城区的东新园买套小户型。因为她发现出自这个小区的房子能得到更高的租金。当然,还有更让她倚重的是高档楼盘价格上涨空间更大,投资这类物业能获得更高的回报。

应对策略:投资房产讲究地段。位于核心区域的高档楼盘,其消费群体不是普通消费者,因此它的价值不仅仅只是体现在单价上,这就是为什么市中心的高档住宅一直不乏购房者追捧的缘故。此外,随着市中心新盘开发量的减少,未来供应量极为有限,正所谓物以稀为贵,高档住宅的升值空间要大一些。因此,投资高档住宅,其实是一种更为合理的做法。

专家表示,近期通胀压力显现,在这种情况下。投资优质资产如高档住宅以求保值增值,也是很多经验人士惯常做法。因此只要条件允许,投资者可以通过“换筹”方式,投资高档住宅。

策略五:盲目追涨不可取

近期有不少楼盘已开始提价,二手房房东也开始跳价,在这种情况下,购房者是盲目追涨?还是隔岸观火?专家给出的建议是学会“拣房”,挑选真正适合自己的房子。

案例:冯先生最近碰到了一件郁闷事。他在九堡附近某中介公司看中了一套三房,报价125万元。而这套房子一个月前的报价为115万元,但考虑到近期行情有所上涨,他接受了新的报价。没想到临近签约时,卖家突然来电称有人出130万元,如果冯先生愿意接受这个价位,可优先卖给他。

应对策略:开发商提价、二手房卖家跳价,购房者是不是要通宵排队抢房源?或者咬牙接受房东的“跳价”要求?专家表示完全没有必要。当市场转向卖方市场时,卖方会出现惜售、涨价等情况。但考虑到房地产市场经历了近10年过程,已渐渐趋于成熟,而且市场供应也趋于多元化,因此购房者可以在新房、二手房两个市场选择适合自己的房源。完全没有必要因为看到涨价而惊慌,乃至盲目追涨。

专家表示,在目前这种市场行情中,尤其要讲究“拣房”策略。如何“拣房”,简而言之,就是多花点功夫在市场上了解各种信息,并从中优选出最适合自己的。这样,方能做到理性置业。

策略六:安全置业是根本

国家出台各种鼓励住房消费政策,并非意味着就可以不顾自身经济实力而“小马拉大车”,安全置业是购房者的底线,不要因为买房而影响到自己的日常生活。

案例:郑先生最终还是放弃了一步到位打算。根据他之前的考虑,他准备在下沙板块购买一套90平方米左右的新房,预算约140万元左右。他手上现有的资金只够支付两成首付,因此他还需申请110多万元的按揭贷款,每月近7000元的还款额,让他吃不消。因此他最后选择购买一套面积较小的二手房作为过渡之用,等到经济条件改善之后再换房。

篇8

    不论在项目管理、生产流程、产品研发中,还是在宏观经济经济中,GERT网络中的节点都是以资源、产品、资金等作为决策信息载体来实现决策信息的输入和输出的。本文讨论的问题包括:在每个节点受到资源存量约束控制、产品品种性能约束控制,资金受到资本存量、流动性等约束控制的情况下,各节点如何实现自身利益最大化;节点之间的决策信息载体如何传递、概率如何分配、资源如何分配。定义1:在GERT网络中,GERT网络的基本单元是由2个节点以及节点间的信息流(物质流和能量流)组成的集合。图1为GERT网络的基本单元示意图。图1中,U表示GERT网络中从节点i到节点j的基本单元,xij(1),xij(2),…,xij(n)(i=1,2,…,m;j=1,2,…,l;n≥2)分别表示决策信息流动活动实现时的n种决策信息参量。节点i与节点j进行信息传递是节点间讨价还价的博弈过程,受到外部环境w的约束,所以节点i到节点j的信息传递概率pij是外部环境w与决策信息参量的映射函数,即pij=P(xij(1),xij(2),…,xij(n),w)。在GERT网络中,节点包括输入侧和输出侧。输入侧有异或型、或型和与型3种逻辑关系,输出侧有确定型和概率型两种逻辑关系,它们可构成6种节点。GERT网络可以包含具有不同逻辑特征的节点,节点的引出端允许多个概率分支存在;同时,GERT网络允许回路和自环存在,整个网络可以是一个封闭循环;对于各节点决策信息流动的参量,可选取任何种类的概率分布等。房地产业是我国的主导产业之一,房地产市场的健康持续发展关乎我国政治、经济、金融安全。我国房地产市场的运营不仅涉及房产刚性需求者群体、房产投资群体、房地产开发商群体、商业银行等利益群体,而且涉及其他产业、行业利益群体。各方力量互动,博弈关系异常复杂。根据各利益群体对房地产市场的作用,他们具有不同的市场职能和利益目标。商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者进行房地产行业决策的概率区间受到各方利益群体的约束,因此难以对商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者的最优策略组合进行准确量化,而利用GERT网络可以处理最优决策问题。根据我国房地产市场的运营模式,通过分析部门间的决策信息流动,本文构建了房地产市场系统GERT网络。其中,商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者是GERT网络中的节点,各部门间的决策信息流动关系构成网络的边,房地产市场系统中各部门的资金流动构成网络中的流。商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者组成房地产市场的GERT网络,他们受到外部环境的制约。外部环境构成经济环境运营网络。房地产市场的GERT网络与经济环境运营网络构成一个封闭循环网络。房地产市场的GERT网络传递的是房地产市场的运营信息,经济环境运营网络传递的是经济运营信息,本文用指数表达经济运营信息。房地产市场的运营信息在GERT网络中被传递到节点4———得出房产交易价格,再传递到节点5———得出房产价格指数,再传递到节点6———得出宏观经济景气指数,再传递到节点7———得出固定资产投资价格指数。在宏观经济环境中,各投资商观察固定资产投资价格指数的变动情况,据此决定自己是否进行投资;商业银行则根据投资商的投资计划分配贷款额度。经过以上过程,房地产市场的GERT网络与经济环境运营网络形成封闭的经济循环系统。

    房地产市场GERT网络模型算法设计

    定理:设Wr(s)(r=1,2,…,n;n≥1)为节点u到节点v的第r条直达决策信息流动路径的等价传递函数,Wi(Lm)为m阶环中第i环的等价传递函数,则节点u到节点v的等价决策信息传递函数Wuv(s)的表达式为(式略)puv=Wuv(s)Wuv(0)。(7)节点的决策概率是外部环境的映射函数,也是相邻节点之间决策信息的映射函数。节点的决策概率受多方面的约束,因此很难直接求出其最优决策概率。节点的决策过程是节点与外部环境及相邻节点进行协商博弈的过程,通过各节点的协商博弈,资源达到帕累托最优,此时节点所做决策是最优策略,利用最优策略中的决策信息可求出节点在每个行动中的决策概率范围。证明:由实际背景易知该模型必有可行解。从模型中决策概率范围、决策概率规范性约束的形式可以看出,该模型的可行解有界。根据目标规划理论,任意可行域有界的单目标规划一定可以在其可行域上达到最优,因此模型存在最优解。由此定理3得证。

    房地产市场GERT网络模型求解

    本文所用数据来源于2007—2012年《中国统计年鉴》、《中国第三产业统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》和《中国金融统计年鉴》,数据样本期为2006—2011年,基期为2006年。最优决策概率确定本文用投资资金额表征决策信息量,通过整理年鉴中的数据得到2006—2010年我国商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者在房地产市场投资的变化范围。2006—2010年我国商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者历年投资房地产市场资金数额,2006—2010年我国商业银行的资金和贷款分配决策的概率范围如表2所示。其中:P11表示商业银行保有资金数额比例;P12表示商业银行向房地产开发商贷款额度比例;P13表示商业银行向房产投资者贷款额度比例;P14表示商业银行向房产刚性需求者贷款额度比例;P15表示商业银行向外部环境贷款额度比例。2006—2010年我国房地产开发商资金决策的概率范围如表3所示。其中:P22表示房地产开发商正在开发房产价值以及保留未开发土地价值的比例;P23表示房地产开发商向房产投资者投资额度完成的比例;P24表示房地产开发商向房产刚性需求者投资额度完成的比例;P25表示房地产开发商转向其他行业投资资金的比例。2006—2010年我国房产投资者投资决策的概率范围如表4所示。其中:P33表示房产投资者自己内部持有房产价值的比例;P34表示房产投资者向房产刚性需求者出售房产价值的比例;P35表示房产投资者转向其他行业投资资金的比例。2006—2010年我国房地产市场GERT网络中各利益主体决策的方差波动范围如表5所示。其中:D1表示商业银行的决策波动方差;用D2表示房地产开发商的决策波动方差;D3表示房产投资者的决策波动方差;D4表示房产刚性需求者的决策波动方差。最优决策概率求解———基于极大熵模型为了得出商业银行对房地产开发商的贷款额度最优比率,本文建立2006年商业银行的决策概率极大熵模型(见式(9))来求解最优比率,采用Lingo软件求解。2006年我国商业银行对房地产开发商的最优贷款额度比率为0.0417,向其他行业的最优贷款额度比率为0.5283,商业银行为维持银行业务正常运转的最优保有资金额度比率为0.0641。类似地,可利用决策概率极大熵模型求出2007—2010年的相应值。同理,可求出2006—2010年房地产商、房产投资者的最优决策比率等。

篇9

关键词：城市成长管理 房地产 市场波动

1.、城市成长管理发展

为合理管控城市区域范畴持续向周边实现松散低密的发展，美国由上世纪六十年代便履行成长管理策略，构建了工具系统。该项管理策略充分发挥地方政府作用，针对城市发展、空间扩充与蔓延实施综合管控，进而有效处理无规划发展引发的环境污染以及交通拥堵问题，预防中心城市区域的不良衰败以及过度占用土地资源问题。实践工作中主体关注城市化区域已建项目的拓展与再开发、边缘区域环境条件的优质保护，并确保社会公平，提升城市整体生活水平。在区域发展以及经济建设的综合作用下，城市成长管理则逐步演变，将方针政策明确为推进城市持续健康的发展。地方政府则全面关注中心区域的复兴建设与边界范畴的建设开发管控，旨在保障环境效益的同时提升土地综合利用价值。近年来，我国大型城市也逐步关注无序发展扩张引发的负面影响，并意图通过对土地开发行为进行限定等方式推进城市空间的健康发展成长。

进行城市成长管控的措施可被视为有效的工具，例如规划公共设施建设、进行总量管控、明确工作范畴、分层次开展管控、精明增长模式等，均为代表性工具。众多优质理论与工具则逐步形成了城市成长管理系统，注重城市化发展建设、边缘区域发展，令衰败区域重现活力，进行集中建设发展。

纵观城市成长管理取得的绩效，我们不难看出，无法简单的应用一致标准分析衡量，通过理论研究与实证辨析，该项管理策略优势与劣势共同存在。虽然成长管理可完善城市土地资源应用，另一方面则会对房地产行业市场形成作用影响。基于市场存在较多的波动因素，成长管理策略影响效果的定位，则无法应用全面量化方式展开研究。为此，我们应合理探究房地产市场实践发展阶段中的上升及下降波动，明确影响机制核心作用，方能真正优化房地产市场管理，创设显著效益。

2.、城市成长管理对房地产市场发展波动作用影响

通过理论分析与实践研究不难看出，城市成长管理策略对房地产市场发展建设形成了一定作用影响。该类影响机制渗透至地方政府单位、开发商、融资企业以及购房人员等多类主体，并令互相关系更为复杂多变。再者，城市成长管理机制为市场建设、政府机构与现代社会综合力量互相作用、激烈竞争与制衡影响的现实结果。

2.1房地产市场发展上升期作用影响

房地产市场发展的上升期为房产价格水平逐步升高的阶段，该时期，购房者普遍存在房产价格继续升高的认知，进而会令该类发展趋势更为明显。上升期背景环境下，地方政府需要履行必要的城市成长管理策略，进行成长边界管控、引入开发影响费，通过设施完善令分散开发逐步向着集中区域推进。实际上，该管理策略令政府可对房地产开发建设过程中的区位比选操作灵活性进行强化管控与干预影响。令区位选择范畴下降，城市边界发展建设工程则会向着内部区域推移，并令房地产开发投入的土地成本有所提升。较多投机成本会逐步向着特殊范畴汇集，进而令中心城市区域面临着房产价格提升的较大压力影响。

基于市场视角，土地资源应用弹性不高，对供给环节实施管控，则会导致增值的更加快速与明显。受到供给紧缩管理策略的影响，则会呈现出紧缺的市场预期，并扩充了投机性投资的可能性。金融市场为实现利益目标，则会颁布利于自身发展的房地产金融管理策略，例如降低首付，负担部分利息等，刺激市场购买，进而将继续的推进房地产市场价格的升高。一系列的连锁反应，将引发市场内在风险隐患的形成，部分居民通过不同金融工具买进房产，将其增值收益变成收入的主体来源，殊不知，房产后续的价格降低会引发资产严重缩水，并令自身陷入更大的债务压力之中。

由此不难看出，房地产价格上升期，政府机构在土地收益以及各方利益的影响、大众日益提升的住房需要推进下，选择降低土地资源供应，进行集成化发展，令土地价值显著增加。中高收入人群则会对城市成长管理策略形成一定影响，其倾向于借助土地价值提升保障房产的持续增值，进而获得经济效益。而低收入群体则在收入预期升高以及首付标准降低的影响下，加大了购买自有住房的比率，因而对政府成长管理体现为拥护态度。房产开发、投资方以及市场消费人群的相同预期影响进一步深化，令房产价格持续的升高。加之金融市场不断丰富的低压贷款服务，会对消费者形成强烈的刺激，令其提升购买需求。最终在各方力量的影响下，房地产市场不断的上升，内部蓄积的风险将尤为显著。

2.2房地产市场发展下降期作用影响

房地产市场的持续走高，在经历一定时期后，购买力将逐步减缓，再加上投资回报的下降，令购买投资需求逐步转为销售，呈现出供过于求的现象，市场价格将逐步回落。金融机构各类服务产品内含风险则会由于预期变化波动而显现出来。例如，美国次贷危机的引发，形成了强烈的破坏影响。金融市场产品基于房产增值目标进行获利，一旦价格回落，金融体系效用通常会提升短时期中购房人员变现压力，如果群体变现则会继续令房产价格以及成交量迅猛下滑，进而令产品连累金融系统并经受重创。

投资需要的降低与金融市场的波动交织在一起，令影响作用更为明显，市场对房价走低的预期逐步增强，购买者、投资人以及银行机构均需要将资产快速的变现，进而导致房地产市场攻击与需求呈现出不良失衡的状态，会加快导致房产市场步入深度下降期。城市成长管理策略影响的直接目标为土地市场，该规制作用深入至房产市场则会经历较金融市场更为漫长的阶段。加之成长管理策略在西方国家履行了长期实践，因而大众更为关注金融市场危机，却忽视了城市成长管理策略形成对房地产市场价格变化波动的影响能效。城市成长管理策略的土地规制会形成对抵押贷款存在危机的强化管理。履行策略的区域倘若过于集中，则会提升风险管控难度，并导致房地产市场形成更为显著的波动。

由此可见，政府机构选择土地规制空间不应过于一致，这样将导致房产价格升高或降低波动形成强烈的传导效应，进而无法令房地产市场归于健康、规范、合理的发展状态。再者，土地规制策略位于广泛的城市空间区域，尤其是中心城区实施，而非在城市分散区域对房产市场形成影响，为此，房产营销购买方会形成从众心理并放松警惕，进而会在一定程度上提升对房地产市场发展的负面影响。

由此不难看出，城市成长管理策略产生了对房地产市场的实质作用，只有全面考量创设收益状况与成本投入，预防过度集中形成相同预期，方能预防对市场机制形成不良阻碍，对城市发展建设形成真正的正面激励，实现科学发展。

3.、结语

总之，市场经济的飞速发展下，我国各大城市只有全面衡量当前发展状态，把握国情特征，基于地方发展差异性，树立战略发展目标，明确土地资源利益，实现成长管理机制的优质结合，应用良好的引导管理、激励策略，方能真正推进房地产市场的稳步增长，降低危机影响，创设显著的经济效益与社会效益。

参考文献：

[1]彭冲，王朝晖，孙翔，李光旭."数字总规"目标下广州土地利用现状调查与思考[J].城市规划，2011（3）.

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住房是我们躯体的外延，如黎巴嫩诗人卡利尔吉布兰所说：“是你更大的躯体”。买房子是人生大事，购房前首付款的筹备与购房后贷款偿还的负担，对家庭现金流量、生活水准的影响长达十年甚至几十年。

房产投资规划的正确与否将对家庭资产负债状况与现金流量产生重要影响。因此，在进行房产投资规划过程中，购房者需要在详细分析自身的家庭状况、财务状态和职业生涯目标等信息的基础上，明确自身的房产投资目标和风险属性，分析和评估自身的财务状态，最终确定合适的房产投资策略，以实现财务上的自由。

首次置业：先考虑承受能力

刚参加工作不久的年轻人由于家庭正处于形成阶段，财务状况比较紧张，而支出将随着家庭成员的增加而上升，储蓄也将随之而下降。此外，由于职业生涯处于起步及成长阶段，也能承受较高的投资风险。

因此，此类购房者的房产投资目标首先需要考虑财务上的承受能力，然后需要考虑位置与交通的便利性，最后才考虑房屋的自身品质等问题。

首先，在购房之前将更多的资金投资于股票或成长型的股票型基金，以期获得较高的预期收益，从而使你的净资产尽快增长。

其次，在计划购房到交首付款期间需要逐渐提高资产的流动性，可以将你的资金更多的投资于货币型基金或短期零息国债上面，从而降低流动性风险、利率风险和再投资风险；同时，需要选择合适的市场时机，尤其是当房地产价格面临拐点的时候。

再次，选择能够节省上下班时间和交通成本的、面积较小的小户型。一方面，小户型的房产现在够用；另一方面，将来再次购房时能更容易的租售出去。

此外，首次购房贷款的月还款额不宜超过30%。因为，除了每月的还款额外，还需要支付物业费、采暖费、车位租金等其他支出，所以你需要给自己留有一定的现金支付能力。同时，必须考虑到除了首付款之外，还需要装修房屋、买家具与电器、缴纳契税和公共维修基金等一次性支出。

最后，通过购买适当的债券投资组合实现对月还款额的免疫，并在此基础上保持适当的现金和一定的货币型基金份额，以满足流动性需求。另外，剩余的资金可以投资于股票或成长股票型基金，获得更高的收益，使其保值增值，提高自身的净资产。

中年人置业升级：便利最重要

中年人由于家庭已处于成长阶段，子女已出生但还没有就业，而且支出随着家庭成员数的固定趋于稳定，可积累的净资产也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大学，学杂费用负担便会加重，因此储蓄在子女上大学前是逐渐增加的。另外，此时，购房者的职业生涯正处于稳定阶段，更需要适当控制风险。

建议此类购房者进行置业升级首先需要考虑位置与交通的便利性，然后考虑房屋的自身品质，最后才考虑财务上的承受能力。

首先，根据转让所有权一次性获得买卖价差和通过出租使用权分期获得租金收益的投资收益率来确定应该选用哪一种方式。假如你预测长期房地产的价格将下跌，则你应该选择尽早出手转让多余的房产，以节省其他房产的融资成本，防止房产交易损失；如果你预测房地产价格始终看涨或短期看跌、中长期看涨，则可以考虑采用出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月分期还款，即所谓的“以房养房”、“以租抵贷”。

其次，充分考虑利率变动的影响，规避利率风险。例如，中国这两年的存款准备金率持续上升，使得月分期还款额增加，降低投资性购房者的收益水平，抑制房产投资行为；在房产租售决策中，利率调高的趋势将进一步增大房贷利率与出租收益率的差距，引导更多的投资者做出抛售房屋的决定。根据利率变动对房地产投资市场的负面影响，需要考虑如下投资策略：降低月分期还款额占可支配收入的比重；降低预期的房租收入在还款来源中的地位；在没有高于银行房屋贷款利率的投资回报项目和没有大额开支计划的情况下将多余资金提前归还银行的按揭贷款，从而减小不必要的利息支出。

再次，通过将一部分资金用于子女的教育年金计划的方式来减轻后期子女的大学学杂费用等大额支出导致的负担。

最后，这个阶段的剩余资金投资于股票或成长型股票基金的比例应该适当减小，以控制风险。

老年人置业升级：首选房屋品质

为追求更高居住与生活质量而准备再次置业的老年人具有以下特点：家庭处于成熟阶段，子女已经就业；财务状况最好，可积累的净资产将达到最高点，而且支出随着家庭成员数的减少而下降，此时是储蓄准备退休金的黄金时期；此外，由于拿退休工资，收入稳定不变，此时需要更多的控制来降低风险。

建议此类购房者进行置业升级首先需要考虑房屋的自身品质，然后考虑位置与交通的便利性，最后才考虑财务上的承受能力。

第一，通过将多余的住房在适当的时候套现，然后将套现的钱用于一次性支付购房款。这样可以使得退休之后的支出大幅度降低。

第二，将一部分资金适当的投资于收益型股票基金上，以期获得稳定的收入；将另一部分资金投资于固定收益证券，可以根据每一个时间段的财务支出情况来适当的选择短期债券、中期债券和长期债券，从而获得既定风险情况下的最大收益。

房产投资技巧知多少

（1）银行贷款利率执行的是一年调整一次的政策，如果预期存贷款利率将上调，应该提早办理贷款手续，从而贷款利率相应较低；

（2）购房者首先应考虑自筹资金，不足部分办理公积金与商业性贷款的组合贷款，从而降低借贷成本；

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关键词：房地产行业；挑战；金融危机；货币政策；人民币增值

中图分类号：F293.3　文献标志码：A　文章编号：1673－291X(2009)05－0070－02

一、新形式下房地产行业所面临的挑战

(一)金融危机的影响

源于美国的金融危机愈演愈烈，已经发展为全球性的金融危机。对于资本市场比较开放的一些国家，严重影响了金融行业的稳定和投资者的信心，甚至使一个国家濒临破产(比如冰岛)。本质上讲，这次金融危机源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。所以可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。

房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业(特别是基金公司等投资公司)及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。

金融危机对房地产的具体影响表现在：

1、投资者丧失信心，消费者处于观望状态。金融危机使得大多投资者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，消费者一直处于观望状态。房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。

2、银根紧缩，房地产资金链断裂。房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。金融危机的影响不是短暂的，对房地产行业来说需要几年的缓和期。

(二)人民币增值的影响

从整体上和短期来看，人民币升值对房地产行业的影响是有利的，但也得看到长期可能存在的不利影响。人民币升值直接影响到我国的出口额，如果出口下降，再加上内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企业、外贸企业受人民币升值影响，出口量减少，利润出现下滑，效益不好了，也就会影响这些企业租用写字楼，减少办公场所的投资建设，这对商业地产市场会产生一定的冲击；另一方面，人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过度，很容易产生房地产泡沫并进而影响国家经济安全。从上个世纪韩国和日本的发展历史来看，房价与币值升值有一定正向关系，最初的货币升值使得外资对房地产的投资需求增加，投资过热进而导致房价上涨，形成经济泡沫，而在升值后期外资撤退，房价下跌，泡沫破裂。这在一定程度上影响了整个国家的经济安全。

(三)国家宏观调控政策的影响

房地产行业的特点是链条长，“裙带关系”多，对整个国民经济的影响较大，所以易受国家宏观调控，特别是货币政策的调控。人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产进入了蓬勃发展的全盛时期，2007年达到历史高峰。面对这种形势，国家开始相继出台相关的调控政策：紧缩信贷。严格限制土地供应等。房地产行业再次面临严峻的挑战。

2006年以来，尤其是去年的二三季度，由万科、金地、保利等上市公司为首的主要房地产商大量储备土地，掀起了一股囤地。然而去年天价所获得的地块，现在正成为这些地产公司巨大的包袱。北辰在长沙92亿元拍得得新河三角洲地块，楼面地价为3090.58元/平万米，按照此楼面价，成本至少6000元/平万米以上，那么如果销售价格达不到7000元/平万米以上，北辰这个项目必将亏损。而目前在售周边的项目，均价仅仅略高于5000元，平万米。

不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70％的房地产企业，在金融杠杆调控前实在是脆弱得不堪一击。相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要更明显。银根紧缩，首当其冲受到影响的就是对金融资本高度依赖的房地产行业，而最先被调整的，当然就是去年、前年极度囤积土地准备扩张的那些地产企业。

二、当前房地产行业的应对策略

目前。我国房地产行业所面临的挑战，基本上来自于大环境的变化，不管是金融危机还是紧缩的货币政策，都是房地产行业所无法控制的，需要国家的相关调整来解决。投资者和市场对2008年的资金紧缩最为关注，不过资金紧缩不会是全面规模压缩。再融资的紧缩主要体现为融资条件的提高和融资频率的控制。比如，对公开增发的募集资金投向进行控制，要求土地证、用地规划证的法律手续完备等，而对于解决同业竞争、提高上市公司竞争优势和成长性的股权融资不会停止。

2008年的宏观调控政策来看，降低流通环节税费，促进房屋流通成为国家稳定房价的一个手段。财政部、国家税务总局3月发出通知，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，国家在对房地产交易环节税收实行这些优惠政策，目的就是刺激内需。

从2008年5月以来，各地相继出台了促进房地产发展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低购房支出在居民实际收入中的比重能真正提升房地产的交易。宏观经济减速、实际收入下降延长了房地产调整的时间；按揭利率降低可以减少实际房价，不过应用具有刚性；目前市场成交量来自于刚性的自住需求，只有房价的调整才能带来成交量的上升，目前调整仍会继续，房价仍然有内在调整的需要。由于一方面受制于中央严格的政策规定、另一方面受制于有限的地方财力，因此，力度和优惠程度均有限，没有改变市场成交下滑的趋势。其实宏观政策的目标是保持经济稳定增长，而不是救房价和救开发商。

房地产行业可以在能控制的范围内从以下几个方面采取策略：

1、价格策略

最近几年城市化的不断推进，使得城市房产需求具有一定的刚性。城市化首先表现为城市数量和地域的扩张，同时带来城市人口的增长和对住宅的需求，我们以城市化每年增加的百分点数来测算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面积。我们发现，城市化所增加的人口每年将新增3，5―

5.3万平方米住宅的需求量，而这部分住宅需求基本上需要从商品房市场满足。所以说房价具有一定的刚性，如果在目前大多消费者处于观望状态之际，再适当的对消费者进一步让利，不但可以增强消费者欲望，也可以及时回笼资金，以增强企业的运营能力。在价格政策上，房地产商还需注意的一点是：同一楼盘或同一地段的房产价格不能在短时间内大幅跳水，这样只会加重消费者的观望情绪，谁也不愿去买不断贬值的房产。

2、变换销售策略。在目前房市低迷的情况下。商家应该变换营销策略，比如，加大广告力度，根据一般人的心理，人们更愿意为知名度比较高的东西买单，从心理上觉得“物有所值”；再比如，通过各种方式促销，最近长沙有商家出奇招，只要通过该公司购买洗面奶、白酒等消费品，超过一定金额后，就可以送一平米的房子，买主可以将这一平米房子在网上再转手，等凑齐几十平米后就可以作为首付去找房产商要房子；还可以通过提高服务质量来增加销售量。

3、优化住房供应结构。房产商可以提供多种形式和结构类型的房产，比如，增加国家政策范围内的经济适用房建设，同时增加双限房和廉租房两个种类，在目前经济疲软的现状下，应该主要提供面向城市中低收入阶层不同层次的基本住房。这也符合国家的两分法的大政策，即把中低收入阶层的住房需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离H{来，通过由政府利用财政保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给，而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。当然，面向中低收入者的住房开发利润空间不是很大，但国家也给了房产商相应的优惠政策，在目前低迷的楼市状况下，也不失为一种较好的策略。

4、管理策略。一要加强与客户关系的管理，房子虽然也是一种商品，但它毕竟不同于普通商品，因为其价值高并且不可移动，每位房主都是公司的客户，做好售后服务，适当做些售后调查，既可以为公司带来更多的客户，又可以发现房产的潜在问题，为巩固公司的长期业务打下基础；二要加强公司内部管理，各部门之间加强合作，房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，所以要分项目进行责任管理，各项目负责人具体负责自己项目的前期准备阶段、建筑施工阶段、经营阶段的各项工作。

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有关部门预测2011年GDP将增长9 5％，A股市场新增资金2万亿元左右。“十二五”是主题投资的绝对核心，它将为A股市场提供一些结构性的热点，以战略新兴产业和大消费类为主的“新兴蓝筹”将表现出不俗的成长潜力。因此，股票投资的行业配置要紧跟政策，可以对这些新兴产业和“十二五”规划相关板块重点布局，如消费类的医药、保险、汽车、电子，新兴产业中的节能环保、新能源、高端装备制造业、生物科技、下一代信息技术、先进材料等。格外关注盈利增长确定的低估值相关公司，短线可关注资源股和智能电网板块。在紧缩银根、大盘加剧震荡的形势下，2011年新股发行的规模和速度不会放慢，扣‘新股可避免大盘震荡风险，也可得到不错的收益。

基金投资策略

2011年是“十二五”开局之年，“复苏”和“向上”是大的趋势。基金投资首先要看产品配置，把握政策的脉搏，挖掘结构性、主题型的投资机会。再点关注“五大网”(即高速铁路网、智能电网、三网合一、新能源网和新投资网)、“十条线”(即国防军工、电力电子、智能电网、核电、节能减排、高铁、品牌家纺和户外用品、新能源汽车的产：业链、三网合一和特色新材料)的投资机会。把握经济周期的变化，寻找较好投资价值的企业如持续增长型、拐点型、主题类。倘若只想现金管理，可投资货币基金，收益率有望继续上升。如抗风险能力较强，可配置股票基金或混合型基金。指数基金和创新型封基要关注阶段性机会。封闭式基金要看分红情况。

房地产投资策略

2010年出台的一系列房产调控政策涉及信贷、土地、税收等各方面，覆盖面和打击力度可谓史无前例。2011年房产市场将受调控深化和银根紧缩等不利因素影响，尤其要注意房产税征收的信号。这一政策的出台对炒房、投机、投资者都会造成重大影响，再加上国家推出10007-套保障房的投资计划，会给房市带来一定冲击。因此，投资者要慎对房地产投资，关注阶段性投资机会。如按惯例一季度是信贷投放宽裕的旺季，投资机会可能出现在2、3月，关键要看信贷是否出现明显收紧情况如再次加息等。如房价明显下调，投资机会可能出现在6、7月。如信贷紧缩使CPI逐步回落，投资机会可能出现在年底。列于已贷款买房的投资者可适当考虑提前还贷，但三类人群要慎重考虑：第一类是首套房贷者；第二类是公积金等额本息还款已到还款中期者；第三类是公积金等额本金还款期已过1／3者。

黄金投资策略

2010年黄金价格屡创新高，目前金价涨幅在20％左右。国内黄金市场主要的投资标的有实物黄金、纸黄金、黄金期货、挂钩黄金类理财产品、与黄金有关的A股上市公司等。随着诺安基金黄金ETF的获批，新的黄金投资渠道带来新的投资机会。2011年上半年黄金价格可能出现反复，通常美元二季度初期会出现涨势，黄金与美元成反比关系，因此投资者可考虑年中投资黄金。此外，随着IPA D和智能手机等高科技产品需求的增加，黄金在纳米技术、环境和生物医学领域的应用等都将带动其需求的增长。因此，长期看黄金价格还是呈现上涨趋势。

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1.1空置率、房价收入比两个指标高居不下房屋的空置率及其房屋价格收入比值是测度房地产的泡沫程度的两个重要指标，通过对这两个指标测度可以很容易的看到房产市场的泡沫现象存在的严重程度。其一，在我国商品房的空置率居高不下，据统计，北京、上海、深圳已经高达50％以上，根据空置率的正常取值应该在5％以下，10％－20％及20％已为高危区甚至为高堆积现象。高空置率也使我国多地出现类似鄂尔多斯“鬼城”的现象。其二，房价收入比也同样能看出房产泡沫程度，它是指房价与购房者一年的家庭年收入的平均值的比值。这个比值主要反映有购房需求的家庭对住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。一般发达国家的比值保持在1．8－5．5倍之间，发展中国家保持在3－6倍之间，而我国已经高达7．8倍。数据说明房价已经影响了人们正常的生活质量，人们超前的消费可能会导致今后的生活水平。

1.2非理性的投资者行为从非理性的投资者的投资行为也能反映房地产市场的异常现象，非理性投资在房地产投资时存在着住房消费面积贪大行为和超前消费行为，这大大增加了土地资源的浪费，超消费行为也违背了住房消费的动态规律，造成生活质量下降，不利于人的健康发展。其次，投资房地产者的跟风的“羊群行为”也非常严重。房子同黄金一直都被认为是保值资产，在购房者没有掌握相对全面的投资信息时，看见周围的其他人都投身地产，也不问其具体原因和自身情况，就疯狂的投资房产业。

1.3房产商借贷市场混乱现象房价的一路飙升使得房产商看到了商机，纷纷投身于房地产行业。房产行业本身高信贷特点带动民间金融借贷发展起来，形成巨大资金高利率参与体广泛的民间借贷市场。但房产繁荣期房产泡沫后，空置房等各种问题凸显，很容易造成开发商资金断裂，民间借贷市场混乱。使得房产成为一下成为金融风险较高的行业之一，甚至演变为民间金融危机。很典型的例子可以看依靠煤炭资源暴富起来的鄂尔多斯经济，巨额民间资本推动了地区房价持续八年暴涨。但却由于投资开发商的缺乏基本的金融知识及其投资的失误偏差和市场的反常，民间借贷机构不成熟，导致鄂尔多斯经济一路下滑的悲剧。

2行为金融学在房地产泡沫现象的应用

大量针对房产行业的泡沫成因分析都是采用传统金融学理论的宏观角度里假设完全理性的市场下的有效市场假说、完全套利、贝叶斯法则或者预期效用等理论进行解释和研究。很少人从行为金融学，微观投资者行为进行分析。从投资者的决策心理出发，研究房地产投资者，开发商的心理因素对房地产市场的影响，看房价高低波动异常形成的原因。

2.1房地产投资参与者行为的信息反映偏差参与房地产市场投资的买房投资人、投资开发商及其银行等民间金融放贷机构都存在着过度自信和反应不足的现象。买房者往往对未来比较乐观，相信未来房价有很大的上涨空间，从而才会纷纷加入购房者浪潮，导致市场交易量膨胀，陷入房地产泡沫的漩涡中。同时投资开放商对未来房价的过高估计让其大量买地，甚至高利率的向民间金融机构借贷。而银行、民间借贷机构对未来房市过高估计使其大肆发放贷款。从而加速了房价的波动。同样，在三者反应不足时，对房地产市场的利好消息不敢追击加大投资，当有打压政策也不能及时的收手。这些都致使房地产市场中追涨价杀跌价的现象，大大加剧房地产的泡沫现象。

2.2羊群效应羊群行为也称从众行为的投资行为。是指投资者在信息掌握不全或获得信息的成本太高的情况下，跟随和模仿着他人的投资行为投资的现象。其行为过度的依赖第三方渠道，忽略自己的主观能动思考性而采取的盲目策略。当房地产市场产生羊群效应时，买房投资者往往不考虑自身情况，过度的依赖他人，疯狂地投入房市，导致房价曲线一路上扬，迅速膨胀，伪装的房地产盛世开始慢慢出现泡沫现象。反之，当不利消息覆盖房产市场时，投资者仅仅依据表面信息做出判断，需求曲线迅速下滑，导致房产业泡沫破裂。这种房地产业的供需不平衡，误导投资者和开发商做出不相事宜的举措，形成房价市场过“热”或过“冷”的羊群效应。

2.3反馈机制在我国房地产价格受到政府政策影响比较大，近几年房地产泡沫的现象严重后，政府为了抑制房价，采取了调利率，限购等多项措施，对不同城市的房价产生了不同的影响。购房者担心房价进一步上涨后会导致高位买进而吃亏，就蜂拥而至的购买。人们对房价的认知偏离反馈给房价的异常，同时正反馈交易机制也会致使投资者行为再次偏离。

2.4从噪声交易者理论看房地产泡沫噪声概念早在1986年被美国时任金融协会的主席布莱克提出。他在发表的《噪声》一文中指出投资者不是以自己已有信息去决策，而是以噪声进行决策和交易。在DSSW模型中告诉我们房地产市场中存在噪声交易者，并且解释了房地产市场的需求与价格成反方向变动的原因。由于房地产市场中的噪声交易者的认知，心理及其情感偏差，从而对投资决策做出错误的判断。加之媒体的炒作，使得市场弥漫着“噪音”的投资者越来越多，使得房价上涨时，市场上购房需求上涨，反之当噪声交易购房者对市场前景不看好时，就会做出相反的策略。

3从行为金融学角度为房地产泡沫提出简析建议

3.1政府政策是引导房价回归理性的重要因素（1）建全相对应的住房保障供应体系，调整住房供给结构，统一贯彻中央政策并根据各地方的GDP、人数等可靠的基础数据制定切实可行的房产政策。例如加大经济保障房的建设，减少大面积的奢侈住房的浪费现象，并加大低廉经济房的建设，避免影响生活质量的超前消费更加严重，规范和整顿房地产市场秩序。（2）抑制投机性购房。国家和政府应制定一系列合理的房产税和信贷政策，提高投资者投融资成本。同时，政府及其相关机关采取经济和行政处罚，提高其在房地产投机活动的风险。针对开发商的民间借贷机构的政府监管，可以做完善信贷市场机制。（3）建立相对完整的信息共享平台，进一步完善信息机制，减少噪声交易者的认知能力，使投资者掌握更多的被披露出来的真实信息，规范购房者和开发商的投资行为。加强正确的舆论的宣传，减少投资者在房地产市场中所掌握的不对称信息。组织相关金融房产部门对购房者，尤其是噪声交易者进行系统正确的理财、房产风险教育，并在房地产市场发展超出合理值，不论过热还是过冷时都给予及时的提示信息，抑制非理性投资行为。

3.2规范银行及其民间金融机构对房价引导和监管机制（1）银行和民间金融机构认真贯彻政府对房地产行业控制和调整的宏观调整，结合自身状况做好结构调整。各银行要对房地产开发商进行严格的审查，控制好房产抵押贷款的比例和开发商的持有资金比例。并要实时沟通和提醒，引导开发商适当的时候采取降价措施，保证现金流的正常运行，正常的回笼资金。（2）整顿民间金融机构，完善房地产市场的信贷风险预警预报系统机制。可以看出民间组织有着很强的资金实力和金融信息知识资源，内控机制相比个人投资者而言也相对全面和完善，能对风险进行及时的控制和梳理。在民间机构要剔除不合规不合政策的小组织机构，使得正规的民间机构集合更全面更好的信息和资源与金融接轨，成为正规的村镇银行及实体投资公司。提高民间机构投资者在市场上的投资行为的科学性。

3.3规避购房投资者和开发商投资的非理性投资行为（1）对于开发商，要严格的执行国家土地使用政策，要时刻的关注政府宏观政策的变化，确定房地产市场变化莫测的需求，避免过多的开发用地。其次，开发商要有财务风险意识，有正确的信息投资观，以防盲目的跟风投资，不顾自己的资金安全进行投资，避免投资中出现资金链断掉的危险，使房屋的供给和需求趋于均衡。最后，开发商还应采取自身反省机制，严格规范自身行为，不虚假消息哄抬房价，互相监督，维护市场秩序。（2）个人购房投资者应通过正规渠道获取信息，采取正确的投资政策。正确的利用新闻媒体媒介，树立正确的投资心理和投资行为。严格的贯彻个人贷款审查程序，积极地参与政府及其民间金融的有关金融培训和信息灌输，保证自身资金和信息的正确和完整。

4结束语

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投资海外房产需要认清的第一个事实是，海外市场并不适合中国式炒家的生存。一方面，海外市场上一般房价变化较为平稳，还未遭遇过类似中国市场的暴涨。另一方面，也是更为重要的，中外对房子的认知有很大差别。

美国52%的首次购房者年龄为31岁，超过一半美国人选择在工作10年、婚后5年才买入第一套房，未有负担能力时大多选择租房或和父母同住。可见，多数外国年轻人考虑买房的根本在于量入为出。与他们普遍认为房子首先是供使用的耐用商品不同，对中国人来说，房子则是对抗货币贬值和通胀的保值工具。动机的盲目导致中国房价涨到个人收入的20-30倍，明显高于国际4-6倍的合理区间（4-6年收入可买一套房）。

中国投资人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房价的2-3%，而在美国一般物业的租售比（年租金与年房价比）在5-12%之间不等。在这种情况下，如果不依靠良好的租金回报，单纯靠物业增值，中国买家买房后马上卖掉的“炒房”举动在扣掉相关税费后，在海外市场难有回报可言（法拍屋投资等不良资产投资模式除外）。

策略的选择决定投资回报

如同鱼与熊掌不可兼得，是自住，还是投资，这是海外投资买房从一开始就必须明确的问题。

在中国，房产投资的通常策略是在低位时买入，升值后再卖掉。但海外成熟市场职业投资人把房产作为长期投资工具，现金流沉淀一方面需要时间，另一方面也需要银行按揭杠杆帮助产生高的本金回报。以投资为目的的物业，投资人优先考虑的一定是提高租售比，而出价则是根据回报率来计算的。如一房产还贷前现金收入是每年2万美元，那么按照10%投资回报率要求，投资人能承受的房价是20万美元。

如投资人在买房时掺杂个人喜好，租金回报则往往很难实现最大化。这一点与中国市场的情况类似，通常居住面积大、居住环境好的高价位房，租客反而少，这就导致了租售比大为降低。在中国一线城市，豪宅的租售比在2%以下。

投资类别左右投资回报

房地产投资分商业和住宅两类，二者差异巨大，在海外跨领域投资的投资人较少。

商业地产包括购物中心、办公楼，租约一般10年、15年较常见，租客多为公司和政府。大型商业房产市场操作十分透明和专业，回报率差别不大。除去贷款费用未计算增值的净回报约为9-11%。住宅地产包括独栋独立屋、联排独立屋（即“别墅”）及四个单元以下单元楼。还有一种则是供投资的公寓楼，这种物业的单元均价低，无论是布局的设计还是功能面积的布局都是为了实现现金流的优化。银行也愿意给投资者贷款。

在房价上涨较快，房价高、租金低的地区，公寓楼出现的较少，因为每个独立产权的单元都能卖出很好的价钱，开发商宁可出售分割的联排独立屋或分割的公寓获利。因此，越是具有商业地产性质的物业，其价值的提升对租金收入的依赖越重。

现金流为王而非升值为王

投资房产有两类回报，一是现金回报，二是保值升值。

中国的房市特殊，全球罕见。过去10年，史无前例的货币泛滥使物业升值成为中国投资人的主流创富模式。房价上涨的同时，房租却未能同步跟上，导致国内住宅物业的出租回报未能达银行按揭贷款利息的一半。因此，中国投资人如果不依靠房产升值基本都是要亏钱的。

美、加、澳等地的情况则完全不同。这些市场健全成熟，租赁活跃，且空置率低，现金回报是衡量物业的价值准绳，这在商业地产上尤为突出。国外好的房产投资机会，通常都是“以房养房”，即扣除所有开销和银行按揭能带来净的现金回报，而贷款部分的权益能够带来的租金收益可明显跑赢银行按揭利息，最终令投资人的本金回报率提升。因此，在海外市场上，房产价值和租金紧密相关，是否投资房产通过分析现金回报率来决定，而不考虑难以掌握的升值。

充分利用时间杠杆

海外与中国房地产租赁市场最大的不同在于，海外物业出租率高、空置率低。经营性租赁物业的规模巨大，回报率比中国高得多（加拿大除外）。美国的租售比一般在6%-10%左右，最高能达到10%-15%，豪宅租售比则为4%左右。虽然澳大利亚的房价近几年已经有一定程度的升值，但得益于高达97%-98%的出租率，其物业的租售比大约也在5%。

一般来说，房屋的租金与价格并没有一定的相关性。以美国为例，各城市间居民购买力与消费水平落差不大，同等状况的物业在不同城市的租金因此也并没有太明显的区别，但售价之间的差距则非常之大。所以，如果购房的主要目的并非自住，在选择租赁的市场时，就应更多考虑房价便宜的地方，最好避开一线城市或昂贵地段，房子多接近工作区而不是大宅林立的市郊。

一旦成功购得租金稳定的物业，业主可选择多种退出途径。例如，持有物业收取租金或卖给其他投资者。而独立屋业主可选择将房屋卖给投资者或自住客。在房地产周期的某些阶段，相对感性的自住客往往比投资者更愿意付高价，因此，独立屋在购买热情高涨的市场有时能升值套现。

物业管理和持有成本影响回报

持有物业后要考虑后续维护，日常管理牵涉到的矛盾多种多样。而必要的税费和额外的支出，都会左右在海外购置物业的回报水平。其中，税费就是相当复杂的一项，并且会导致持有成本大幅增加。因此，投资人在决定下手前，一定要研究各国的房产税，清晰掌握交易税费，衡量税费成本是否可承担。

以美国为例，一笔房产交易，买卖双方各自需要向经纪人支付相当于成交价3%的佣金，加上各种针对打击炒卖的税费，持有物业1年以下即出售，要交纳高达40%的联邦和州收益税，超过1年则交25%。如自住物业持有2年以上，在一定的限制条件下，个人和夫妻自住物业出售收益分别在25万和50万美元以下，则可免收投资收益所得税。个人和夫妻年收入分别在20万和25万美元以上者，则所有投资收益需额外征3.8%的税。

此外，业主每年还需缴纳相当于物业评估价的1-2%作为房产税。因此，如果物业不自住肯定是要出租的，否则无法弥补持有成本。一般月租金达房价的1%才能实现满意的现金流，而投资者一般要求的年回报率在9-11%的区间。且外国公民在美国投资房地产时，可能需缴纳某些美国税项，如所得税、预扣税、赠予税以及（或者）遗产税。如事先未经税务筹划，还可能面临预扣税，需要预扣相当于房产交易总额10%的税费。

不仅如此，在海外许多地方，房客利益受到充分保护，如房主有义务必须提供可居住住房，合乎当地卫生标准，冬天供暖充足等。即使出现了房客不交租的情况，也只能经法律程序将其驱逐，此时若不熟悉当地法律则花费巨大，搞不好房主自己还可能沦为被告。

另一笔可能产生的费用是社区管理费，业主有时会被业主委员会要求缴纳大额维修基金，用于整个居住社区的建设，数额大时可达数万美元。

地域差异巨大，不可一概而论

海外市场投资选择众多，地域投资环境差异大，今后走势基于该地域供求关系变化。因此，同类别的物业在不同地域差异巨大。在投资前要对当地情况、房价走势、政府城市规划政策等深入了解。还要关注国际变化、汇率变化。特别是房价走势，尽量选择在经济蓬勃、房地产上升前期购买。

同时，投资人还应关注政府的投资倾斜区域。政府用的是纳税人的钱，银行也不会亏社保基金的钱，跟着它们走，就会一路走好。政府在哪里建住房、医院、学校，投资人就应该投资到哪里。

作者黄立冲为美国注册会计师、盛富资本与协纵国际总裁。

二手房购买标准手续

在美国，决定购买房产后，买方多会聘用房产经纪人处理包括法律在内的大多数事务，如果不聘请房产经纪，则相关事宜通常会由律师代劳。整个购房手续通常会按以下步骤进行。

初签合同报价

买家经纪人会先代买方起草报价书。这是有法律约束力的文件，除条件不能获卖方接受或前提条件不满足（如验收不合格等）外，不得撤回。

报价通常是买方希望支付的金额。通常价格比房产主所报售价低3-5%，但也是因地而异的。如买方决定在某些高端房产需求旺盛的地区买房，也许就不得不按全价购买或者加价。在房价非常低的地方，买方经纪人要帮买方快速运作，投竞标价。

买方在初签合同报价上签字后，经纪人将其提交给卖方经纪人或房主（如房主没通过经纪人出售，买方可通过经纪人直接和房主联系）。初签报价通常会在24-48小时内得到答复。

回签

初签报价通常会被拒绝，除非卖方希望尽快卖掉，且认为价格已达到其预期。通常买方的经纪人会收到卖方的回签。届时，他们会提交另一个价格，往往比买方的报价稍高但低于卖家的初始报价。这时买方可接受新报价或回签另一报价，这价格通常高于买方第一报价而低于房主的回签报价。

来回讨价还价虽然很重要，但也可能让买方失去最佳买入机会：如有其他人参与竞购，房主就可能拒绝买方报价，或不接受任何人的报价。有时，房主认为买方报价太低，浪费了他的时间而直接拒绝买方以后任何报价。因此，买方考虑报价时一定要和买方经纪人商讨并尽量采纳他们的专业建议。

销售合同

一旦买方和卖方就房产价格达成一致意见，双方经纪人就要起草正式销售协议。买方的房产经纪人会为买方准备好一切相关文件，买方只需核实文件的内容并签名即可。此时的销售合同生效，对买卖双方都具有法律约束力。一旦双方签署了销售合同，卖方就不得再接受任何其他报价，除非买方没有满足销售合同的任何条款。

买方必须同意卖方要求的付款日期；卖方则要确保房产质量和交房日期，并要通过买方安排的验房程序（费用由买主承担）。买卖双方都有权不执行任何与合同条款不符的安排。

由购房产生的费用

由购房产生的费用源于房子本身以及其他因素，由购房产生的一揽子结算费用必须以被称为“贷款机构诚实费用估算”的形式为买方阐明，由抵押贷款放贷机构提供。时间是在买方获得贷款批准之前。因此买方应当在签订销售合同支付之前就知道其所需费用。

纳税

聘用专业人员帮买方纳税很重要。虽在买房时不必支付，但每年10月和2月是纳房产税的季节，每个州的房产税要求各异。