房地产项目审计精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房地产项目审计，期待它们能激发您的灵感。

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关键词：房地产项目；全过程；跟踪审计

1．全过程实施跟踪审计科学内涵

跟踪审计是一种对审计对象实施的持续监督、适当评价与及时反馈的综合审计模式，具有动态全过程审计属性，为有效避免事后一般审计的不良弊端，杜绝发现问题却无法及时有效处理解决的负面影响，展开纠错行为，而非仅仅抱着查错目标进行审计，这样一来便令事后审计核查问题形成既有事实的现象得到了良好控制，令纠正难度大大降低。房地产项目施工建设的设计、决策投资、施工、招标投标、交付验收、竣工结算各个阶段中，科学实施全过程监督审计，可全面强化房地产企业监督与内部控制管理有效性，提升各项资金应用管理效益。并可激发审计机构免疫功能，促进了审计模式及理念的良好更新转变，并真正实现了房地产企业的持续健康发展。

2．科学选择房地产项目工程全过程实施跟踪审计的实践模式

目前，我国较多房地产工程项目的全过程动态跟踪审计，一般多停留在初级的理论阶段。因此，选择具体的实践审计模式环节便应引起高度重视。可依据具体的审计风险进一步明确，对自身内部控制体现出一定薄弱性、具有较高审计风险的房地产企业，应由可行性研究、项目建设立项、拆迁征地、设计、签订合同、招投标、结算、竣工验收等环节展开跟踪性全过程审计。而对于体现了较好的内部控制、具有较低审计风险的房地产企业，则可依据其薄弱的具体环节展开阶段性审计。同时还可依据房地产企业的具体规模进行实践模式的科学选择，在房地产企业规模较小时，可应用松散审计模式，也就是就某一关键环节实施重点、集中的跟踪审计，而对于较大规模的被审计房地产企业，则可科学应用紧密模式展开审计，即针对房地产项目工程的各项技术经济全过程活动展开系统全面的监督审计，进而显著提升审计监督效率，令审计资源得到有效节约。

3．房地产项目工程全过程实施跟踪审计科学策略

3.1?房地产项目前期准备的良好跟踪审计

房地产项目工程全过程实施跟踪审计具体包括准备阶段审计、实施阶段审计跟踪执行概算预算情况、项目交付竣工审计以及结算监督跟踪审计。项目工程准备阶段实施跟踪审计，主要即是对房地产项目工程可行性进行研究并审查具体的招投标实践过程。研究工程项目可行性应对其投资状况、项目工程建设、相关科研课题实践方案等展开综合性分析与论证，主要探析评估改建、新建与扩建项目是否具有先进的技术、是否安全适用，在经济层面是否体现了合理性。对招投标实践过程进行跟踪审计，应对其公平、公开与公正性进行审核，判定工程项目投标单位是否具有合格真实的资格。实施跟踪审计的工作人员应参与至全过程的招标环节中，重点核查招标文件范围完整性，文字表达准确性，具体评标方式科学性、实施程序合法性，供材型号、规格与质量是否满足相关工程标准要求、价格合理性等。

3.2?全面跟踪审计房地产项目工程实施阶段执行概预算状况

房地产项目工程实施阶段是开展事中跟踪审计的重要环节，应科学抓好签订合同、设计、采购与施工等重点环节。在签订合同阶段，应着重对施工合同展开跟踪审计，对其主体合法性、内容合规性、表达文字准确性、合同内容条款完整性、招标、合同、投标文件统一性进行全面审查。尤其对于投标阶段中没有考量，而在决算阶段中需进行调整的各类项目，例如优质工程奖、赶工费用如何科学计取、实践履约进程中签证、变更等问题如何处理、怎样进行违约界定、履行相关法律责任等应进行细化的全过程跟踪审计。在房地产项目具体施工阶段中则应做好隐蔽工程验收记录，基于其审查困难性，较多施工方均在该环节上下功夫，想方设法谋取更多利益，还有一些施工方与建设方、监理方互相串通，借助隐蔽工程进行国家资金套取，由此可见隐蔽工程多为房地产项目最富争议且难于监督的环节。因此，跟踪审计工作人员应深入施工现场全面了解隐蔽工程施工办法，做好取证记录。房地产所有隐蔽项目工程均应通过监理、建设、审计、施工与设计单位的联合会签方可予以隐蔽处理。对于施工现场应展开全面的工程变更与签证审计。这是由于房地产项目工程一般来讲建设周期相对较长，包含较多不确定因素，因而势必存在签证与工程变更问题。对于该类问题应重点关注，审核具体变更手续的合规合理性、完整及时性、真实可靠性，是否进行技术经济比选分析等。另外还应做好审核材料价格相关签证工作，基于建筑材料占有的房地产项目较大造价比例，且品牌众多、型号复杂，价格与质量差异较大，在符合结构设计标准基础上，应做足市场调查，依据满足功能情况下最低价格、同样价格情况下最强功能的科学原则，良好选择材料品牌、价格与型号规格。

3.3?交付竣工与结算阶段科学实施跟踪审计

房地产项目事后审计阶段，应确保最大化控制审计风险，有效提升房地产企业综合运行效益与质量，因此首先应审查竣工阶段编制决算依据标准性、资料手续完备齐全性，核查执行预算内容情况，是否包含预算外项目、是否发生质量安全事故并引发经济损失。另外应对竣工决算签证编制及工程量展开全面审查，判定是否通过批准实施设计变更，工程套用定额预算单价相符性，有无高估冒算、错误套用定额现象。再者应审核计算材料价差合理性、材料用量真实性、价格与市场标准相符性，是否依据规定进行了退料款手续办理，竣工决算相关报表的真实全面性，进而真正确保工程竣工验收的科学有序。

4．结语

总之，针对房地产项目实施全过程审计的科学内涵、综合优势，我们只有依据被审计企业对象现实特征、发展规模选择合理的审计模式，科学开展事前、事中及事后的全过程跟踪审计，才能全面提升房地产项目建设管理水平，促进房地产企业在激烈的市场竞争中稳步健康的持续发展。

参考文献：

篇2

1．房地产开发项目全过程跟踪审计的主要特点

全过程跟踪审计不同于传统意义上的工程结算审计。传统的工程结算审计是对工程造价进行事后控制，这种工程造价的控制方法是在工程实体形成，竣工交付使用后进行的，虽然也能节约一定的建设资金，但是存在难以克服的缺点，即工程建设投资具有不可逆转性，只要发生了便不好挽回，即使在工程结算审计中认为不应增加或可以降低的费用，但由于已经发生且程序合法、手续完善，已经无可挽回。而全过程跟踪审计则是对工程施工前期至结束全过程的控制，即工程招标结束签订合同前造价咨询就介入，在整个工程合同签订、材料采购、施工、竣工结算过程中，对工程造价进行全过程控制。

房地产项目的全过程跟踪审计更具有其突出的特点。随着房地产市场宏观调控的不断深入和土地“招挂拍”制度的推行，房地产开发从过去的暴利时代逐步向微利时代过渡，与此同时，房地产开发项目的成本控制日益成为开发商所关心的重点。当前，许多房地产企业会在项目前期指定目标成本，成本控制会围绕这个目标成本的实现来进行。开发项目造价全过程跟踪审计是围绕着目标成本的实现来开展工作，在项目前期协助开发商制定目标成本，在项目实施过程中通过方案测算、比选来及时调整项目动态成本以确保目标成本的实现。因此房地产项目的全过程跟踪审计与一般项目的跟踪审计相比，其介入的时间早，一般在项目投资估算阶段就进入了。房地产项目的全过程跟踪审计在设计阶段的测算、为设计方案比选提供的帮助，更是区别于其他项目全过程跟踪审计。因此房地产项目全过程跟踪审计对工程造价进行的主动控制，从投资估算、设计阶段、材料采购招标、材料设备合同签订、工程合同管理、索赔与反索赔、预决算审核、工程进度款支付审核等方面进行项目全过程跟踪审计服务，合理确定并有效控制工程造价，使工程建设投资在事前和事中得到控制，达到主动控制的目的，最大限度地降低工程造价。最后，全过程跟踪审计相对于竣工结算工作业务量大，并且带有很大的咨询性、服务性，实施开发项目全过程跟踪审计后，专业审计人员可以根据项目委托方或投资方的需要，及时提供咨询服务，从而将盲目扩资、超投资计划、超预算等现象消灭在事前。

2．房地产开发项目全过程跟踪审计工作的实施

房地产开发项目全过程跟踪审计的内容十分复杂，从总体上看，可划分为以下几个阶段进行实施：

2．1投资估算阶段。该阶段接受委托的造价咨询机构协助委托人编制目标成本。房地产开发项目的目标成本是房地产企业为了其目标利润的实现，并作为合成中心全体职工奋斗目标而设定的一种预计成本，它是成本预测与目标管理方法相结合的产物，目标成本越来越受到房地产企业的重视。在此阶段，造价咨询机构通常协助房地产企业成本部完成以下几个方面的工作：

（1）实事求是地搜集相关数据，为房地产企业提供相关成本经济技术指标。

（2）为房地产企业提供各类材料的市场价格。

2．2设计阶段：该阶段接受委托的造价咨询机构协助委托人对各设计方案进行费用计算和方案比选，帮助委托人选出最优方案。之前，全过程跟踪审计在此阶段的作用往往被忽视，实际上，在此阶段，全过程跟踪审计对于造价的控制起着非常重要的作用。全过程跟踪审计通过计算各类指标、含量，可以及时发现设计阶段造成的浪费。全过程跟踪审计也可以根据自己造价专业的经验，为设计提供一些合理化的建议。

2．3招标阶段。该阶段接受委托的造价咨询机构协助委托人编制或审核施工、材料设备采购招标文件，保证其内容完整，有关要求合理、合法；主要包括：审核工程量清单，并保证其完整、正确；项目设置、项目名称表达、工程量计算规则是否符合《建设工程工程量清单计价规范》要求；评标标准和方法是否科学合理；审核标底，并保证其完整合理；参与招标、评标过程，提出合理化建议，保证其符合有关规定等。审计人员参与招投标工作，主要从招标程序、招标文件、招标组织上进行审计监督，审查有无不按规定执行，有无暗箱操作，是否按招标工程的综合条件择优确定中标单位。

2．4合同签订阶段。该阶段造价咨询机构的主要工作内容有：拟订施工及设备材料采购合同，保证其合理、合法合同形式；审要合同条款（付款方式、合同双方风险的分担，特别是主要建筑材料及设备供应方式及价格的确定、合同质量等级、合同工期、工程计量程序和方法、工程变更和索赔的处理等）是否有利于降低风险、控制造价、发挥投资效益；重点审核合同中关于工程价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发和确认方面的条款，明确工程造价结算方式，避免因合同签订的漏洞造成索赔现象的发生。

2．5工程实施阶段。对工程量清单报价招投标的工程，依据招标、投标文件和合同的内容进行跟踪设计。跟踪审计部门参与图纸会审及设计变更的论证，对影响工程价款的部分提出相应的建议或方案；审核图纸以外工程经济签证，对于影响工程造价较大，特别是隐蔽工程，审计人员及时到现场进行审核或确认，并作相应的取证；严把签证关，严格控制工程变更，尽量减少变更费用；参与工程进度款支付额的审核。审核付款、工程进度、工程质量是否与合同条款相符，以及进度拨付款额度，防止工程款超付或业主方所供材料款的漏扣，避免工程进度滞后或出现质量问题，造成不必要的纠纷；定期进行计划支付与实际的比较分析，不定期提交造价变化分析报告，找出存在的问题，研究纠偏的措施；收集整理有关新材料、新工艺实施过程中的有关资料。对工程施工过程中采用的新材料、新工艺的性能等进行跟踪记录，作为审核与编制招标文件的基础资料；根据工程的实际需要，审计咨询机构会同开发企业、施工承包单位、监理单位对新工艺的工、料、机的消耗量进行试验、测定、计量，积累施工项目单价资料。

2．6竣工阶段。分析研究可能发生工程费用索赔的诱因，制定防范性对策，避免减少承包单位提出索赔的机会；审核承包单位提出的索赔要求，并进行协商，及时处理费用索赔；审核承包单位提交的竣工结算书；审计工程财务决算。

3．房地产开发项目全过程跟踪审计工作的注意事项

3．1及时性：由于房地产开发项目对时间的要求比较高，因此常常提出一个方案后，需要全过程跟踪审计在较短的时间内计算出所需要的数据。这就要求全过程跟踪审计及时完成相关测算。

3．2准确性：全过程跟踪审计计算的数据直接作为房地产开发商判断和比选方案的依据，因此，要求跟踪审计人员一定要认真、仔细，力求准确。

3．3与各部门保持良好的沟通：房地产开发项目目标成本的实现不是某一个人、某一个部门的努力就能完成的，需要整个团队互相配合、共同努力。全过程跟踪审计作为其中的一份子，一定要保持与设计、采购、工程等部门的良好沟通。测算前要明白所要数据的用途，对设计方案要清楚明了，便于计算的结果准确无误；为采购提供的材料要清晰、准确，利于采购部门及时准确地采购项目所需材料；对工程部的签证进行指导、把关，尽量减少变更费用。

房地产开发项目全过程跟踪审计不仅能够减少漏洞，提高资金使用效率，而且避免了许多在决算中业主与承包商不必要的价格纠纷。全过程跟踪审计也是在新形势下产生的一项新的审计方式，正在不断实践探索阶段，在今后的实践过程中还要不断加以完善，使其在完善开发项目工程造价管理，提高开发建设资金使用效益方面发挥更加积极的作用。

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关键词：征地拆迁；政策标准；补偿；管理

中图分类号：U415文献标识码： A

征地拆迁是一项政策性强、持续时间长、影响面广、涉及多方面利益博弈的工作，是房地产开发项目建设的首要瓶颈。如果征地拆迁工作不能做到“明明白白”，不仅会产生社会矛盾，增加征地拆迁的难度，而且也容易产生腐败，造成建设资金流失，这就要求开发商在依法取得土地使用权的基础上，与所在地人民政府协商妥善处理征地拆迁问题。从近几年对房地产开发项目管理的审计情况看，笔者认为可重点围绕三个方面内容审计征地拆迁补偿。

1补偿政策标准执行

调阅相关协议、合同等，调查了解征地拆迁安置补偿依据的合法、合规性。检查征地拆迁安置补偿是否按规定的标准支出，有无超规定、超标准和超权限违规进行安置补偿。主要审查是否严格执行国家和所在地政府正式颁布的补偿标准，国家有关减免征地费用的政策规定是否得到落实，补偿标准调整是否报具有审批权限的政府机关批准等。

1.1补偿政策规定执行情况。征地拆迁补偿标准必须经过地方政府批准，建设单位和其他任何单位不得擅自确定征地拆迁补偿标准。要摸清土地、青苗、住宅、生产经营类房屋、房地产开发项目、其他地上附着物、海域养殖、社会保险、安置区建设等方面国家和地方政府的补偿政策规定，以及军队重点建设项目减免有关税费政策规定，核实有明确政策规定的补偿项目执行政策规定情况、未执行的原因，未明确政策规定的补偿项目军地协商及执行情况。

1.2补偿标准执行情况。征地拆迁补偿标准的确定必须符合相关法规的规定，不得突破上级政府颁布的拆迁补偿自定政策，提高标准。要摸清土地补偿年产值标准及倍数、综合区片价，短期农作物、中长期经济作物、林木补偿标准，村民住宅不同结构形式的补偿标准，安置区建设用地规模标准、预留发展用地比例，海域围池、沉箱、筏式养殖补偿标准，渔船补偿标准，社会保险参保条件、缴费标准，拆迁补助、临时过渡安置等费用标准及调整情况，抽审补偿标准执行情况。

1.3权属依据情况。核实土地勘测定界报告、土地分类报告，国有建设用地土地使用权属资料，抽审地方及公安部门出具的户籍证明，村民住宅宅基地证，生产经营类房屋土地使用证、房产证、营业执照，海域养殖承包协议，渔业船舶所有权证书、捕捞许可证，掌握不同权属的补偿标准。

1.4项目评估情况。摸清评估项目的评估单位数量、资质、评估结果、报批方案采用结果及审批情况。

2征地拆迁补偿实施

在征地拆迁实际操作过程中，开发商必须专门成立征地拆迁联合指挥部，由于素质和政策水平参差不齐，造成征管不分、重拆轻管，工作必备程序未能得到执行。审计应关注在相应的工作必备程序下征地拆迁是否按照标准要求进行。主要审查补偿项目的主要实物量是否经过军方核查，被征土地权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等原始记录与实际情况是否相符，原始记录有无建设方代表、地方政府代表、被征地农民三方签字，各种户籍证明、产权证、经营证照、原始承包协议是否真实有效，评估单位及人员是否具备相应资质，评估原则、方法和标准是否合理，补偿协议是否依据上级批准的补偿方案签订、有无防范资金风险措施等。

2.1征地拆迁补偿是否按规定公告。征地拆迁补偿事项公开是防止暗箱操作，保护权利人合法权益的重要措施，是征地拆迁审计的重要环节。截留、挤占挪用、虚报冒领补偿资金等问题的发生往往与征地拆迁补偿不公开、不透明有直接关系。审计应重点关注公告的时间、地点、形式是否符合规定以及公告的内容是否全面，是否按照相关主管部门的规定在规定范围张榜公布。必要时制定统一公示样表，作为批准《拆迁方案批准通知书》的必备材料，做到公开、公正、透明，接受社会的监督。检查由集体经济组织支配的征地补偿费用，是否监理了财务公开制度，如此才能尽量避免拆迁资金管理出现纰漏，同时也有利于补偿资金足额发放到拆迁户手中，做到专款专用。通过完善公开机制，加强监督制约。

2.2拆迁评估程序是否按规范执行。按现行房屋拆迁管理办法，房屋拆迁之前需经评估公司评估，以其评估结论作为补偿的重要依据。评估业务要严格按程序开展，不能省略规定的必要步骤。房地产评估公司，多由拆迁实施单位直接委托，由于缺乏监督和行业自律，导致评估水分多，甚至先定价后凑数字，评估的客观、公正性无法保证。

2.3对特殊事项的补偿是否制定并执行了相关的议事程序和审批程序。由于规划控制、区位调整、权证发放冻结以及农村集体土地房屋合法权属登记管理滞后，造成无证、违建混杂不清。维护历史遗留无证房屋住户的利益等特殊事项，应引起审计人员的关注。在实际操作中，为了加快征地进度，采取变通的方式特事特办，相关单位没有执行必要的议事程序和审批程序，这就同时为不法分子提供了侵占国家资金的空间。

3征地拆迁补偿管理

3.1实物量统计情况。调查了解拆迁安置基础档案资料是否真实、有效和完整。重点审查青苗、房屋、海域养殖等方面部分实物量原始登记表，审查实物量测量、记录、复核、确认、统计汇总情况。

3.2补偿方案报批情况。重点审查青苗、房屋、海域养殖等方面部分补偿方案，核实补偿方案实物量原始统计数据、补偿标准执行政策规定、实际权属情况。检查有无扩大征地拆迁范围现象，是否擅自变更土地用途用于概算外项目建设，有无和其他拆迁项目串户核算的现象，成本负担是否划分清楚等。有无虚列项目或以老项目代替新项目，多列征地拆迁安置费用，将其他项目拆迁成本或未发生的拆迁费用挤入项目，将物业开发或商业设施用地以项目临时用地名义报拆，将拆迁成本挤入项目拆迁成本。

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关键词：房地产 项目 工程造价 控制

中图分类号：F293文献标识码： A

房地产项目的工程造价控制对于工程质量和成本的控制具有重要的作用。从业主和投资商的角度而言，工程造价指的是完成某个项目所需花费的费用之和，包括固定资产再生产和无形资产，以及流动资金的一次性费用之和。在其具体的实施中，业主在选定房地产开发项目后，应对其可行性进行研究和评估，然后进行设计招标、工程施工和投资招标等一系列的活动。基于房地产项目工程造价的重要作用，我国对其较为重视，现对其控制和管理措施进行分析。

一、房地产项目工程造价失控的主要原因

（一）投资估算的作用不能够得到有效的发挥

在房地产项目工程的造价管理中，工程投资估算对整个工程项目的费用管理具有决定性作用。相对于西方国家，我国对于投资估算的管理控制较为缺乏，致使其龙头作用不能够得到较好的发挥。而西方国家则极为重视工程的投资估算，在每个工程项目可行性分析的基础上，实施严格准确、科学合理的投资估算，将估算确定之后，便对其进行严格的控制，保证不会超过，但可以减少，若是超出估算，则主管方必须承担相应的经济责任。

（二）工程招标投标存在不合理性

在我国现在的招标投标管理中，存在较多的问题，为我国在工程建设项目领域中治理腐败的重点关注内容。投标和招标的原则在于择优录取。经过各单位之间的比较进而竞争，找出信誉良好、经验丰富并且业绩显著、资质相符的单位。但同时，因为招标和投标过程中存在不合理的竞争，存在部分人士应用不正当、不公平的手段进行投标和招标。在工程中指定人情工程和关系户，致使招标和投标的原则不能够得到较好的实施，最终让部分不能够承当工程建设的单位夺标。在施工中，因为机械和人员不能够及时到位，进而造成工期延后，最终导致工程造价失控。

（三）工程设计缺乏严肃性

在房地产工程项目的管理中，相应的工程施工图为权威设计单位所制定，是为满足工程需要而制定的合理工程结果，可进行较小的改动和变更。存在部分单位出于本地区利益的考虑，进而获取更多的国家资金，对已定的设计文件进行更改，随意增加征地数量和赔偿金额，将工程量大量增加。或是通过将材料的单价提高，或是改变施工的方式，忽略工程造价的严肃性，寻求单位的利益，促使工程造价提高 ；或是在施工过程中，更改原计划，将工程项目增加和扩大，促使设计标准提高，将工程造价提高。

（四）合同管理缺乏规范性

虽然我国已经颁发了相应的施工合同标准，但在具体的实践中，部分施工单位并未按照相应的合同标准进行施工，或是部分合同条款存在表述不严谨的现象，促使在实施中双方存在理解歧义的问题。如由于对工程量清单中所含的工作内容理解不同，致使工程不能够如期完成。同时因为建设单位缺乏相应的法律意识，缺乏对合同法律的理解，存在反索赔的意识差，以及有法不依的情况。另外，因现场管理的缺位，致使相应资料的存档、记录、整理和保管存在问题，在需要索赔时，不具有书面证据，致使反索赔失败。

二、房地产项目工程造价控制的优化措施

为促进房地产项目工程的造价得到有效的控制，需对其管理方法进行优化，从设计招标等环节进行管理和控制。

（一）提升房地产项目工程设计阶段的工程造价控制

施工前期的设计和投资决策对项目投资的控制具有决定性作用。根据相关的调查研究显示，由于缺乏对设计阶段的控制，90% 以上均会对工程造价造成影响。房地产项目在设计阶段的控制中，应将合理的设计确定作为基础，而有效管控则为其核心。在其设计中，通过设计确定工程造价，通过结算和预算的方式，只能进行计量，但不能使工程造价发生改变，因此，需注意对其关键作用的控制。首先需坚持所设定的招标和投标制度。相应的竞争机制的引进需在开发单位委托后，便将其落实到位，通过招标的形式，选取优秀的设计单位，保证设计的合理性和先进性，防止由于设计质量而导致的工程纠纷 ；其次应对设计的费用进行必要的限制，其限制能够有效的对工程项目的投资规模进行控制，对总体的工程造价控制具有重要的意义。项目设计的优劣直接关系到建设工期和费用，并且对房地产工程竣工后的经济效益和使用价值均具有较大的影响，为此，应控制其费用。最后需将价值工程的具体应用落实到位。根据价值工程的主要特点，基于使用者的功能需求，对研究对象的具体应用功能进行分析，在满足功能需求的基础上，降低成本。如地下室可应用深基础进行增加，可停放车辆和堆放杂物，不但能够美化环境，还能够节约用地。

（二）加强房地产项目工程的招标控制力度

招标管理在房地产项目工程的管理中具有核心作用，可促进其有效的管理和控制。在招标和投标的过程中，合同和招标文件的编写为招标管理中最为重要的环节，并且还是工程造价控制的核心和源头。为此，需明确招标文件的主要影响作用，在其文件中明确工程的现场情况和性质，以及工程项目的承包范围、结算方法、计日工、水电使用、劳保统筹和地址交通等情况。同时还需特别明确甲限、甲供和甲指定材料等。在有关索赔变更的附件的签证洽商的处理方面，需将结算方式、时间实效和量度的标准等明确。另外，还需注重质量评分优等和评定等级内容的制定，推算工期，结合实际情况制定奖惩标准。工程招标的方式应为邀请招标和公开招标，并注意招标条款的准确性、全面性和严谨性。将标底编制好，可自行编制，在保证标底质量的同时，控制工程标底处于合理的造价下限，并确保造价水平处于合理的投资范围中。对于中标后合同条款的签订，应注意工期的合理性，明确双方的责任。需严审查投标单位的优质指标、财务状况、注册资本、技术人员和企业形象等。

（三）促进房地产项目工程施工和审计阶段的工程造价控制

在房地产项目工程的施工阶段，由于施工单位通常会将部分在结算中可能发生索赔的项目隐藏，为此，应注重施工单位组织设计的管理。并且审核施工单位的施工方法，确保其与国家所实行的规范和标准相一致。保证不同施工阶段中机械和人员的投入与施工设计的预期相一致。若是发生工程延期的情况，应对机械设备投入和人员投入进行调查，同时施工单位在施工期时，也应和施工组织的设计相一致。在进行房地产项目工程的造价审计工作时，应注重对整个工程项目的把控，加强对事后审计、事中审计和竣工后审计的重视度。为保证施工方案编制的合理性，还需加强事前审计。为促进工程投资效益的提升，需注重人才的任用。若是审计人员缺乏必要的责任心和业务能力，将会导致审计工作缺乏实际的应用意义，可对工程造价造成较大的损失，给企业造成较大的损失。因此，房地产投资商应注重人才的任用和管理。

综上所述，实施房地产工程项目造价的管理，不但能够有效的控制限额，并且对于促进建设单位、施工单位和设计单位管理方式的完善具有重要的意义，实现物力、人力和财力等有限资源的充分应用。进而促进社会效益、经济效益的最佳提升。为实现房地产业利润的最大化，需注重设计阶段和决策阶段的工程造价控制，确保投资目标的实现。

参考文献：

[1] 张珊珊 . 谈房地产项目实施阶段工程造价控制措施 [J]. 中国房地产业，2012（03）.

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关键词：房地产项目；造价；控制与管理

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

引言：房地产项目工程造价控制是开发商对开发项目投资的有效控制,是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。也就是说在项目投资决策阶段、设计阶段和建设实施阶段,把所开发项目的投资控制在批准的投资限额以内,随时发现并纠正偏差,力求在开发过程中合理使用人力、财力、物力,以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。

1 加强房地产项目工程设计环节的控制与管理

项目投资控制的关键是对施工前的投资决策和设计阶段进行控制。据历史资料统计，设计阶段特别是初步设计阶段对工程造价的影响效果达到90%以上。长期以来，我国普遍忽视房地产项工程项目前期阶段的造价控制，往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段。这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，尤其应抓住设计这个关键环节，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。房地产项目工程造价的有效控制，是以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。在工程造价过程控制中，必须重点突出。影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段，设计阶段是投资控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约，设计确定了工程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此，建设单位的设计阶段是工程造价控制的重点部分，这是对项目投资有效控制的关键。有良好的经济效益和合理性特点是对一份比较好的房地产项目工程设计方案评价的主要标准。有如下几点内容必须高度重视。

(1) 设计方案招投标制度必须坚持。

竞争机制的引进在开发单位进行委托设计之时必须做好，以此强化管理。把优秀的设计单位借助于招投标选出来，确保设计的先进与合理，从而有效避免因设计质量问题而产生的工程纠纷。

(2) 设计必须限额。

要对房地产项目工程进行投资规模限制，限额设计进行控制是最为有效的重要措施。建设费用的多少和建设工期的长短将直接受到项目设计好坏的影响。同样也影响房地产项目工程项目建设以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要心中有数。

(3)做好价值工程的应用工作。

从价值工程的主要特点来看，其是从使用者的功能需求出发，分析研究对象的功能，在设计工作中统一造价与功能，以功能要求的满足为前提，把成本降下来，比如，对地下室可通过深基础来增加，由此可让储藏室里储存杂物和车辆停放，也可以不在小区把停车场建在地面上，对用地的节约和环境的美化都有很大影响。虽然这样可能要增加价值工程中的成本，但对功能提高的幅度却是巨大的。

2 房地产项目工程招标是工程造价有效控制与管理的核心

新开工房地产建设项目应进行招投标。招标文件与合同的编制这个阶段是所有阶段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源头与核心。一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响，必须说明清楚工程的性质与现场的情况，还要说明工程项目的地质与交通、承包范围、计日工、水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等等相关的内容。必须充分明确甲供、甲限、甲指定材料等等。关于变更索赔签证洽商的处理方法中，对于时间实效、结算方式、量度标准等都要一一说明。合理做好质量标准评定等级或评分评优等内容。要准确推算出工期，按实际情况制定好奖惩条款等等。同时，在一般情况之下，不要搞钢筋、水泥等大宗建材的甲供料，这是因为自身存在财务压力和难以控制领料结算等。这个阶段至少占成本控制的20%。

工程招标应采取公开招标或邀请招标。招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。有关的责任人都应熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。任何一个房地产工程项目的质量如何，都对房地产开发企业的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等将起到决定性的作用，因此，能把一个理想的施工企业选出来非常重要。对于那些不入流的企业，必须把好准入机制的关口，要一一详细限制企业的注册资本、公司财务情况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等等项目。在举办房地产开发招标过程中，比较理想的是邀请最好的合作伙伴型企业来招标，能够比较了解情况，那种公开的华而不实的招标最好不要搞。对于合同中风险范围、奖惩、结算调整范围、分包中配合费问题等一定要写清楚。此阶段对成本控制影响较大，占造价控制的10%。

3 加强房地产项目工程施工环节的工程造价有效控制与管理

在房地产项目工程施工组织设计中，施工单位会隐藏一些结算时可能发生索赔的内容，如马凳筋、温度筋、钢筋定尺、钢筋搭接、电线电缆、桥架、挖土方式、模板、摊销周转、运土距离等等。同时，还要对施工组织所提出的施工方法是否与国家强制实行的标准或规范是否一致进行充分地注意。还要对施工不同阶段人员的投入、机械的投入与施工组织设计预期是否一致严格控制，如果出现施工延期的情况，就要搞清楚人员和机械是否按设计投入了。而施工方的赶工措施也要注意是否与施工组织设计是一致的。虽然在此阶段比较难以把握好工程造价的控制方法，可是如果万一出现差错，将给后来的结算带来难以估量的麻烦，因此，造价人员必须参与到施工组织的设计审定过程中，这样可以将造价控制在5%以内。

4 加强工程审计环节的控制与管理

房地产项目工程造价的审计工作，必须着眼于工程整个的生产施工过程。在项目工程审计过程中，对项目的审计要将事后审计与竣工后审计以及事中的审计都要给予足够的重视。要确保工程项目的施工方案编制的基本合理，就要重视事前审计，以此让工程项目的班子们对项目管理提前把好关，对那些可以预见的失误能够避免和预防。对施工阶段的若干过程进行的审计属于事中审计，这是一种有着针对性和效益性的审计，可以取得最大的效果。要切实将工程投资的效益提高，企业就应坚持以人为本，对工程造价控制的重要环节进行把关。虽然很多企业的管理模式也是非常好的，却因为没有比较好的个人业务能力和责任心，也没有良好的工作态度，一些疏漏就出现在工程造价的管理过程中，企业巨大的经济损失就会因此造成，这样的事情发生很多。以这个角度来看，企业生死存亡的竞争就是人才的竞争。通过上述分析我们可以知道，工程成本的降低在于人的因素。目前，土地成本开发日益增加，房地产开发筹措资金难度大，必须对投资加强控制，把工程成本降低下来。因此，只有有效控制住工程造价，才能够让企业在竞争市场上立足并将更好的效益创造出来。

5 结束语

综上所述，我们知道房地产项目工程造价的控制与管理完全是个动态过程，它所包含的内容也不仅仅只是以上方面，房地产公司造价人员只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使工程造价始终置于有效的控制之下。

参考文献：