发布时间：2023-09-27 10:21:29
序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇农贸市场投资回报率，期待它们能激发您的灵感。
项目位于某某市城区的西北角，东临某某路，南临某某路，北临某某路。交通便捷，用地60亩，为政府主导、政策扶持、企业参与、市场运作的市民菜篮子工程。是市民高品质生活配套项目。是集蔬菜、果品、水产、粮油、干调、禽肉蛋奶等为经营内容的综合性农贸商城，其经营业态为零售兼小额批发。
本项目物业细分为公寓、商铺和摊位三种形态。公寓及商铺为销售独立产权，摊位为销售经营权。品牌化经营，超市化布局，引领行业发展方向，创造体验式消费环境。
启用形象识别系统，打造经典案例(农贸市场样板)，为后续项目的开发建立良好的口碑基础。
农贸城以5个相对独立的建筑主体，组成浑然一体的“回”字形的裙楼建筑。人流自动形成回路，通路纵横交错又让人不失方向感，消费者在购物时不会感到疲劳和烦躁。所有的商铺和摊位都规划在主通道(客流线)的两侧，不会形成客流死角。
一、项目定位的基本方向
某某市房地产的业的基本现状：
近几年来房地产业发展迅猛，步子大，速度快，城区一座座楼房拔地而起，城市面貌大为改观。
住宅性楼盘已经开始出现“烂尾”盘和滞销盘：
商业地产的业态与功能也基本完善，临街店铺、社区店铺和一些专业市场中都存在闲置商铺。
但目前还缺少一个形象好，档次高的零售业态农贸市场。该定位的客源基础坚实，市场需求量大，经营的产品是人们日常生活中所必须的快速消费品，市场容易启动。但农贸市场的总体经营利润不高，这是影响项目产权(经营权)式销售的最大障碍。
我们必须从项目包装、经营模式和规划布局等方面下工夫，营造租售两旺的市场氛围。
二、项目的SWOT分析定位
1、项目的优势定位
交通便捷，政府主导，政策支持：
项目的规模大，档次高，符合市场需要和发展潮流；
项目的投资和经营对资金实力的要求可高可低，选择性大；
项目的形象好，与脏乱差的老农贸市场会形成鲜明对比，更容易受到人们的认可。
2、项目的劣势定位
项目处于城区的西北角，位置有些偏，项目商圈内居民少；
农贸类产品的经营利润总体来说相对较低，这就会导致商铺租金低，投资者的投资回报率低。
3、项目的机会定位
目前某某市正缺少一个规模大、形象好、档次高、物品丰富、价格低廉的零售业态农贸市场。
农贸产品是市民日常生活所必须的快速消费品，也就是说农贸市场永远不会没有生意做。所以，投资农贸市场的物业，回报会稳中有升，没有风险。
4、项目的危胁定位
由于某某市房地产开发已经过量，临街商铺已经过量，还有政府规划的专业市场已处于半停业状态，使得人们在投资地产和商业经营上，比较保守，总是观望，等待买现房。这对于项目物业的预售十分不利。
市民多年来形成了在早市买菜的消费习惯，而且城区的早市多，市民购买极为方便，这一点也不利于农贸城项目的推广。
三、目标客户群体定位
1、投资者定位
在某某市医药、房地产、金融、证券、通信、旅游和商贸等行业工作，职务上为高层管理者或专业技术人员，他们是具有投资意识和投资能力的群体。
在某某市经营农贸产品的个体商户、小商贩多年的经营有了一定积蓄，可以投资买铺，自主经营；
农村高收入群体进城投资者。
2、经营者定位
项目周边小型农贸市场的商家
市区内零散的小商贩
在青州出早市或赶集的个体经营者
3、消费者定位
项目辐射半径1公里以内的居民
步行或自行车5至10分钟路程之内的居民
上、下班途经此地的城区居民
中、低端消费的城区居民
四、产品定位
产品类型有出售独立产权的公寓、出售独立产权的商铺、出售经营权的摊位三种类型。公寓、商铺和摊位的使用面积，均设计成大、中、小三个标准单位，给投资者和经营者留有选择空间，便于做出适合自己的选择。
建议公寓面积为30(占总面积的15％)、50(占总面积的70％)和80(占总面积的15％)三个标准单位，建议商铺面积为25(占总面积的20％)、50(占总面积的70％)和100(占总面积的10％)三个标准，建议摊位面积为2起租(售)。
五、价格定位
项目的初步价格定位，根据房地产市场竞争情况，和对同行业市场的综合评价，设定一个中等或中等偏高的内部认购价位，具体价格制定根据内部认购咨询期内市场准买家的反馈信息及踊跃程度具体调整。
品质高，升值潜力大，但售价不高，让经营者对项目产生较高期望，采用一次定价，不分位置，统一价位的定价原则，争取让项目物业在预售期一抢而空。
六、项目主题定位
菜篮子工程、一站式消费、体验式商城、全面升级版的农贸市场。
七、案名定位
案名定为“某某农贸城”。在农贸城前冠以某某字样，具有官方色彩，使项目更具可信度，让消费者有归属感和亲切感。强化项目首席农贸中心的地位，有利于项目物业的销售和招商。
八、经营定位
主要经营项目为蔬菜果品类、水产品类、肉类、禽蛋类、调味品类和副食品类等。
统一管理、独立经营，既保证市场的整体性，又给经营者自主经营的空间。
展销大厅为开放式摊位，方便消费者的选购。
经营业态以零售为主，兼营小型批发。
九、装修定位
某某市目前还没有突出主题形象的农贸市场，如果我们在某某首家推出主题形象农贸城，一定会产生极强的震撼力和轰动性，同时又能形成项目的差异性和竞争力。
项目的主题形象可以定位为：绿色、鲜活、美食、健康。
通过色彩、图片和标识来表现主题形象。
重点包装出入口，形象墙，过道，门面，店招和吊牌，体现主题形象。
启用形象识别系统，应用标识，标准字和标准色。
标识设计要有现代感，表现美味与健康，体现丰衣足食的美好生活。
色彩的运用以明媚、畅快的白色为主色调，适当点缀暖色调的装饰物，给人以热闹和兴奋的感觉，促进消费，增加环境的生动性。
十、整体规划定位
农贸城以5个相对独立的建筑主体，组成浑然一体的“回”字形裙楼建筑。这样的规划布局有利于人流自动形成回路，通路以纵横交错又不失方向感，消费者在购物时不会感到疲劳和烦躁。
此种布局整体性强、市场氛围好，有利于分卖区经营。
呈“回”字形布局，所有的商铺都可以规划在主通道(客流线)两侧，间间都是黄金旺铺，不会形成客流死角，更有利于物业和销售及招商。
农贸城内共分为六个卖区，“回”字中间位置是蔬菜果品展销阳光大厅；农贸城内街商服分别设有水产品，生鲜
肉，禽蛋类，调味品和副食品五大卖区。农贸城外商服主要经营酒水、饮品以及银行储蓄、手机收费、餐饮店、打字复印、配货站等商业配套项目。
物业的一、二层为商铺，三到五层为公寓。
十一、功能定位
功能完备、设施先进方能赢得经营者的青睐。
1、商铺功能：
2、阳光大厅功能：
3、公寓功能：
4、交通功能：
5、其它配套功能：
十二、形象设计定位
良好的形象，可以让消费者产生积极的情感体验，这是赢得消费者认可的最佳方式。外立面设计建议以简洁，整体感强为宜，外街立面与内街立面考虑适当设置广告位，即可以营造繁华的商业氛围，又能为经营者创造商业价值。
四个出入口上方设置鲜明的LOG0(商贸城标识)形象。
中厅内通过使用艺术造型的货架，海报，吊牌及形象墙等来美化环境，提升形象，创造顾客体验。
售楼处的设计以暖色调为主，展现热情与感染力。大体风格以简约为主，突显时尚感，档次感和厚重感，体现出项目的实力与水准，让客户产生信任，发自内心的赞赏，做到这一点我们的销售就成功了一半。
十三、智能化定位
目前，虽然很多农贸市场都没有应用智能化系统，但智能化却是专业化市场的一个发展趋势。物业管理和服务的智能化，将极大地提高项目的档次感和时尚性，对项目的销售和招商将起到积极的推动作用。
1、建立闭路电视监控安防系统
商贸城的货物和人员的安全以及治安环境，是广大经营者和顾客极为关心的问题。
2、互联网入铺
互联网线与电信接线及有线电视连接线共同接入公寓和商铺，体现项目的科技化和信息化。
十四、销售定位
只有销售才能创造利润，销售是项目工作的中心内容，一切工作都要围绕销售来展开。销售工作与招商工作同时进行，一次完成，这样售楼处就容易形成顾客盈门的火爆局面。而且销售和招商这两项工作，可以相互产生正面的影响，互相带动，互相促进。经营者多，投资者就会更有信心，投资者多，经营者也会更有信心。
商铺和公寓为销售30年独立产权或经营权。由于农贸市场具有提高商品流通，平抑物价，确保食品安全，解决市民的菜篮子工程等重大的社会意义，建议农贸城中的大厅部分，由政府买断经营，充分发挥政府的引导作用。
如果与政府不能答成协议，建议将大厅摊位以出售一年、五年和十年经营权的招商方式让经营者来选择。
十五、营销推广定位
营销推广就是把我们想做的，要做的和已经做的告诉大家，争取他们的理解、信任与支持。
1、营销推广的思路定位
抓住销售的本质解决问题，实现低成本快速启动市场。
2、项目卖点定位
3、营销推广渠道与策略定位
一、全区商贸商务规划及主要发展情况
区政府在20*年就把编制商贸商务发展规划列入了全区经济和社会发展奋斗目标之中。为做好这一工作，我局积极做好有关资料收集、开展调研等初期准备工作，同时委托上海商业设计院和上海流通经济研究所正式负责规划编制工作，双方成立了*区商贸商务规划课题组，组织有关人员对全区进行多次考察调研，召开多种类别、专题的座谈会，在完成了全区商贸规划（初稿）的编制后，邀请市政府有关综合部门和大型商贸企业领导、高校及科研单位学术界专家召开专题论证会，与会的领导、专家对规划的编制提出改进意见，由课题组进行进一步的修改完善，形成正式的商贸商务规划上报区政府，同时在区政府网站上予以公布，以不断扩大商贸商务规划的影响。
*区商贸商务发展规划作为一个战略性的研究规划，立足于*市在"长三角”经济圈中的重要地位及其社会经济发展的宏观背景，结合有利于*区商贸商务产业发展的条件和因素，提出了全区商贸商务发展的战略定位、目标和任务，共分为*区商贸商务发展的环境分析、发达城市经验借鉴、总体目标和战略定位、重点布局和规划、建议和措施等五章，另有概念规划图纸20多幅。
近年来，全区商贸商务发展按照区委、区政府的总体要求，积极把握机遇，充分发挥区域资源优势，围绕“一园两带三建设”和市、区商贸商务奋斗目标，加大商贸商务规划的实施力度，加快重点商贸商务设施建设，加速商贸商务现代化进程，以建立完善商贸商务扩张新机制、新体制为契机，发挥商贸流通业在促进经济增长、扩大就业、提高人民生活水平、提升*形象等方面的重要功能，完成商贸商务扩张发展的阶段性目标任务，为繁荣*经济起到了积极作用。一是推进珠江路的改造建设，完善重点商业商务街区的提档升级。近年来珠江路建成和基本建成的大型商贸商务设施有：华海电脑广场总投资3.5亿元,总建筑面积38000平方米,已建成开业;东鼎大厦总投资2亿元，总建筑面积38500平方米，2、3号楼已建成开业；雄狮国际大厦总投资1.5亿元、总建筑面积22000平方米，高宏未来城总投资6亿元、总建筑面积58000平方米，目前主体工程均已基本完工，正积极进行招商，今年正式开业；引进苏宁电器进驻珠江路，总面积为2.6万平方米的新世界百货中心也在筹备开业。通过以珠江路“二次开发”为支撑，发展以IT产品为特色的商贸流通业，奠定城市高科技产业加速发展的新平台，强化珠江路在全省以及华东地区电脑市场的核心作用，为我区商贸商务经济的发展打下良好基础。二是积极发展文化旅游业，全面开发长江路历史文化景观带。以长江路历史文化街区建设为载体，加快商贸商务与文化、旅游产业的紧密结合，推动文化旅游商贸商务业规模化、产业化进程，使之成为*新的标志性景观，建成“*1912”总统府服务区一期工程，总投资345万美元，总建筑面积25000平方米，积极打造*“新天地”，形成以民国特色为主的商贸商务休闲服务项目。三是推进重点地块规划建设，加快新街口*片建设。新街口商贸商务区的糖坊桥二期国际商城总投资20亿元，建筑面积26万平方米，现正在进行工程设计与勘探工作；邓府巷商城总投资15亿元，总建筑面积24万平方米，现方案已通过规划局审批，开始进行钻探施工；南北货地块的凯润金城项目总投资11.8万元，建筑面积20万平方米，正抓紧进行拆迁工作。这些重点商贸商务设施的开工建设，为今后引进高品位商贸、商务、休闲、娱乐项目，改善环境，提升档次，强化集聚辐射和服务功能，努力树立商贸商务文化旅游品牌，推动新街口片区建设取得实质性进展，将起到积极作用。四是完善市场布局规划，强化市场副食品安全管理。根据*市农贸市场建设规划，推进农贸市场建设，发展“农改超”、“农加超”等现代经营业态，加快农贸市场的全面提档升级。近年来全区新建天盾、卫岗、墨香山庄等4家农贸市场，有7家农贸市场被评为市绿色市场；同时进一步抓好“菜篮子”产品安全管理，抓好肉、菜、豆制品等副食品的产品质量和卫生安全，推行蔬菜IC卡市场准入，对全区所有市场、超市全部设立蔬菜检测点，加强动物检验检疫，打击生猪私屠乱宰和不法交易，对猪肉和豆制品做到票证齐全方可进场销售，加强对豆制品经营户的审核登记。
二、推进全区商贸商务发展的打算
20*年是全面贯彻落实区第九次党代会精神、全面推进建设富裕文明的现代化*的开局之年，是全面推进“一园二带三区”建设，推动商贸商务规划实施和加快商贸商务发展的攻艰之年，是实施新的机构改革、商务局新的工作职能的启动之年。全区商贸商务发展要按照区委、区政府的总体要求和目标，全面落实科学发展观，以突出*商贸商务经济繁荣发展为主线，着力打造核心经济圈，做亮科技珠江路、文化长江路两张城市名片，精心建设21世纪新街口，强化市场“放心工程”体系建设，实现区域商贸商务经济的跨越发展，使商贸商务经济成为全区经济发展的支柱产业，从而进一步增强城区综合竞争力，努力打造“三个文明”协调发展特色城区，提升城市品位和群众生活质量，加快建设“数字*、文化*、绿色*”，为早日实现富裕文明的现代化*而努力奋斗。具体要抓好以下几个方面：
一是加快新街口商贸商务区建设，打造21世纪新街口
要坚持围绕*市新街口总体发展规划和打造面向二十一世纪的新街口的目标，努力以独特的建筑风格、新型的商业形态、优越的购物环境、健全的商务配套，聚集人气和商机，促进*商贸商务业实现大发展。加快新街口核心商贸商务区的建设步伐，建设糖坊桥二期国际商城、凯润金城、邓府巷商城、*置地等商贸设施建设，完成忠林坊、雨花巷等地块招商，围绕建设“高品质商业、高品质商务”的核心商贸区，建设一批设施一流、功能完善的大型购物中心以及商贸、商务、服务等配套设施，改善环境，提高档次，强化服务功能，形成新街口商圈的新标志、新景观，全面提升我区商贸商务业品牌形象，从而扩大都市商圈中心的集聚力，着力打造特色街区，吸引更多的外地消费者，创造更大的商机。
二是围绕商贸商务优势，推进珠江路街区的提档升级
要着眼于构筑新世纪产业新高地，加快推进重点项目建设，建立起有效吸附外来经济要素、充分释放区域经济增长潜力、富有*特色和持久竞争力的优势产业和经济基础。要加快珠江路二次开发步伐，做精做强“一街三园”，积极吸引技术先进、效益突出、集约化程度较高的科技型企业，提高园区单位面积的产出率和投资回报率。依托现有在建项目开工建设的基础上，建设珠江路高新技术产品贸易集群区，把珠江路融入现代市场经济发展的共同体。加快高宏商贸、雄狮国际、东鼎大厦等建成开业，推进新百同仁、华威电子等项目建设，启动创维数码、发展大厦等项目。在加快珠江路沿街现代化高档楼宇和基础设施建设，壮大电子信息研发和商贸企业的同时，拓宽产业领域，拉长产业链，积极发展以高科技为主要内涵的新兴服务业。围绕突出商贸特色，按主题发展IT产品、电脑及耗材、现代办公产品、现代家电等商圈板块，举办珠江路电脑节，营造市场氛围，强化珠江路在全省以及华东地区电脑市场的核心作用。
三是突出历史文化特色，大力发展旅游服务业
要推进长江路历史文化街区整体性开发建设，进一步整合资源，彰显特色，加大整体包装和对外推介力度，加快文化旅游业规模化、产业化进程。在建成总统府服务区的基础上，启动板桥新村改造、开工建设服务区二期工程，实施汉府街汽车站搬迁、钟岚里置换和江宁织造府建设，推进以民国特色为主的梅园新村历史街区商贸商务休闲服务项目建设，完善文化旅游街的商贸配套设施建设；要坚持整体规划、科学布局，在保护性开发长江路历史文化街区的同时，加大全街文化内涵挖掘和整合力度，形成全市历史文化开发新亮点。要以长江路、珠江路为依托，向周边街巷延伸和拓展，大力发展内涵丰厚、特色鲜明的休闲、娱乐、餐饮等服务业。要充分释放珠江路科技文化潜能，展示长江路历史文化魅力，加速两街产业互补，快速集聚起科技文化产业整体合力。要树立产业联动、整体开发的观念，把珠江路和长江路纳入一体规划、一体建设，在巩固和发展各自主导产业的基础上，推动相关产业覆盖两路区间地带，合理保持两路核心经济圈的投资强度和产业密度，形成区域发展的整体优势。同时还要利用*湖生态景观资源、九华山和北极阁景观建设，以及十运会场馆建设等，规划一批亲水商业和高档休闲、娱乐、运动设施，创造新型休闲消费场所。
四是加快发展现代社区商贸商务服务业
要围绕加强我区社区建设、完善社区服务的要求，推进商贸进社区，加快现代社区商贸商务服务业发展。在东部地区推进城市化、现代化建设的进程中，做好东部地区现有资源的对接和挖掘，利用中山陵总体改造、东杨坊现代居住区等建设的机遇，在孝陵卫、*湖、红山等街道，通过规划建设大型社区商贸商务服务中心，积极做好招商引资，大力引进实力雄厚、带动力强的大企业、大集团，推动东部科技、休闲、旅游、居住产业实现更高层次的发展，以大卖场为主的形式导入社区中心龙头店，配以各种个性化专卖店、精品店和多种多样的服务设施，为群众提供购物、服务和休闲功能，建设现代社区群众新型的生活消费场所；同时要发挥现有商贸商务优势，加快估衣廊、网巾市、碑亭巷餐饮，丹凤街手机通讯产品，新庄到红山路汽贸、312国道物流等特色商贸街建设，形成具有各街道特色和优势的商贸商务发展格局。
五是完善市场建设，推进“放心工程”，
要按照市政府《*市农贸市场建设管理意见》和全市农贸市场建设规划的要求，在全区的城市建设中做好农贸市场的布点和规划建设，完成新建农贸市场的任务，同时要抓好现有农贸市场的调整和改造，积极创建绿色市场、文明市场、样板市场，大力发展“农改超”、“农加超”等各类市场现代经营业态，推进农贸市场的全面提档升级。要围绕人民群众副食品的食用安全，把“放心工程”真正做好。要继续实行“放心工程”目标管理责任制，按照突出市场流通体系、规范标准体系、检测检验体系建设的工作思路，规范猪肉凭印、证、据上市制度，强化肉品购入登记制度，加强蔬菜副食品市场专项检查监管，整顿和规范食品流通秩序，对进入市场交易和销售的蔬副食品一律由经营者持本人身份证实行实名登录，并要求产品一律送检；搞好蔬菜残留农药的监测工作，推行蔬菜IC卡市场准入；对全区检测点实行统一挂牌、检测员统一培训、检测药剂统一配发、各类台帐统一登记、各项制度统一上墙的“五统一”管理；打击私屠乱宰、假冒伪劣等不法行为，开展牛羊定点屠宰和市场监管整治工作。
【关键词】三满意 成本领先战略 水产品
一、三满意基本状况
三满意位于山西省灵石县，是一家以经营水产品为基础，兼营猪肉、调味品。三满意作为灵石县最大的批发商有中型冷库1个，占地100平方米，小型4个，各共占地80平方米。有大型货车3辆可以随时运行，营业面积有170平方米。2012年实现销售额2000万元，纯利润70万元。在灵石县水产品市场上首屈一指。
三满意在2012全年实现销售额2000多万元，其中鱼类有1100万元，虾类500万元，贝类100万元，螃蟹50万元，调味品40万元，猪肉210万元。较上年度同比增长了3%。在与同类型企业相比过程中，三满意仍然是翘楚。就成本方面而言，管理费用、经营费用及财务费用不断下降，而仓储费用则是居高不下。三满意分工简单，各部职责明确，使得内部协调，降低了管理成本。只是由于配套设施的简陋以及职工的文化素质都比较低，无法充分利用现代工具。
二、三满意面临的环境分析
水产流通的中间环节较多，依次为经纪人、贩运商、批发商、农贸市场和超市。经纪人是联系养殖户和批发商的纽带。在信息闭塞的地区，经纪人较多，但随着市场信息的网络化，经纪人会逐渐被淘汰，批发市场销售是水产品集散的主要形式。
（一）灵石县的经济环境
灵石县地处山西中部，距离省会太原150公里，总人口26.1万人。县城内主要有两个大型的农贸市场：早市与四季鲜市场。早市主要针对次级经销商以及批量购买者；四季鲜则主要针对消费者。两个市场共有水产经销商17户，大型的有7户，加上产品主要来自于太原市，品种以及物流成本都相差无几。灵石县北临介休市，南接霍州，后两者较灵石县的市场规模都很大，先天地理上的局限使得灵石县的水产市场很难进一步扩张，品牌的塑造更是破费钱财。
因为灵石县到山西最大的货运集散地太原只需2个小时，产品发货十分便利。再加上受制于规模以及资金的因素，目前灵石县各商户采取的保鲜保活技术主要是低温保鲜、冰温保鲜以及充氧保活。
（二）产业环境分析
（1）现有企业的竞争。很明显三满意处于市场领导者地位，而季华则是挑战者，景三主要经营的是一些高端品种，对于灵石县而言是奠基者，其余则是追随者。灵石县市场水产品的价格主要受太原的影响，但是又有其独立的一面，各经销商又可以在一定的范围内自主定价。由于各经销商缺乏自己的品牌，营业规模主要受制于产品的价格，由于三满意具有大型的冷藏设备以及自己较竞争对手更为完善的物流（货车），因此到货方便，可以实现规模优势。但是另一方面大型的冷藏设备以及物流又成为销售淡季时的显著成本。
图1 灵石县各水产企业市场占有率
（2）购买者的议价能力。三满意属于批发商，而其所在的早市有店1，店2等其余六家，由于各户经营的品种大致没有差别，企业的客户主要靠价格以及关系来维持。水产品分为淡旺季，冬春是旺季，在旺季中，水产品受制于物流等其他因素的影响，产品供应不是很充足，而需求很旺盛，供需之间的差异使得在价格方面，批发商有着更大的话语权；而反之在淡季，市场需求不足，产品积压，客户就有了更大的话语权。
（3）供应商的议价能力。灵石县各批发商的货源主要来自于太原市，太原市的批发市场以五龙口为主，市场内厂商众多，因此批发价格实际相差无几。但有的批发商会提供销售方面相应的建议或是市场的趋势，而有的批发商则会在物流上给予帮助。三满意每次的进货数量都很大是五龙口市场的大客户，因此可以享受来自太原批发商们的更多帮助以及福利。
三、三满意存在的问题以及总成本领先战略的制定
（1）成本，尤其是仓储费用居高不下。近些年来三满意在财务、人力等成本费用上有着明显的下降，但仓储费用迟迟不见降低。这一方面是因为三满意不能制定出科学、准确的进货计划；另一方面也说明了三满意在产品促销方面做得不是很好。
（2）高品质产品为市场接受程度任较低，无法与低品质产品拉开价差。虽然灵石县当地居民收入水平在近些年利有了一些提高，但仍然没有能力消费高端产品，并且当地长期是以猪肉为主，对水产品的消费量一直比较低，对其认识也处于极低的水平。这就使得灵石县高端水产品的市场需求量不足，产品销售价格不是很高。
（3）渠道固化，产品除过批发外，只进行简单的零售，渠道开拓不足。三满意一直局限在过去的批发零售业务，服务对象主要是下一级的批发商或是零售商，而其客户资源则是建立在三满意较低的供货价格上。渠道极其狭窄，一旦其他企业以更低的价格供货，三满意将会迅速损失自己的客户。问题存在的根源有二：一是三满意的销售渠道过于狭窄，客户损失的风险很大；二是三满意在客户关系管理方面仍然处于个人关系层次，缺乏其他企业所无法提供的服务。
（4）信息获取落后。对于互联网的应用处于极为低端的水平，只进行简单的财务统计，缺乏专业的信息平台，对市场的变化反应迟钝，造成货源市场紧缺。
四、解决思路――实施成本领先战略
（一）实施成本领先战略是基于水产行业的的特征考虑
水产行业的附加值较低，是国民经济必不可少的行业。而水产品属于无差别的产品，企业经营的产品基本上属于同质的，用户只需按量订货，很少考虑是谁的产品，而关心的只是产品的价格。从行业及产品特征来分析，成本最低的企业就能迅速提高产品竞争力和投资回报率，获得长期竞争优势。虽然差异化和集中战略也能给三满意带来发展契机，但当前的外部环境和内部条件决定，三满意比较灵石县的其他企业而言，成本领先战略应是三满意的首选战略。
（二）实施成本领先战略是日益激烈的市场竞争所决定的
一方面，灵石县的区域市场比较狭小，而水产的进入门槛比较低；另一方面，越来越便捷的交通使得消费者可以从邻近的市场比如介休，甚至是太原直接购买。这就使得水产经销商为了扩大市场份额，必须要从价格方面做文章
（三）成本领先战略是三满意自身发展所决定的
三满意有着其他企业无法比拟的基础设施，但也造成了企业的成本包括折旧费用很高，成本优势对于三满意至关重要，这不仅仅局限于成本本身，且需要进一步强化成本控制手段，优化企业成本管理，从战略的高度去挖掘降低成本和获取收益的潜力。因此，实施成本领先战略，既有其必然性，又有其紧迫性。
五、三满意成本领先战略的制定
企业制定成本领先战略的目标后，必须制定相应的管理策略以保证成本领先战略的顺利实施。而对于三满意来说，最主要的是供应链管理以及信息化管理。
（一）供应链管理
对三满意企业而言，供应链成本包括了企业的仓储成本以及渠道维护与开拓的成本。仓储成本主要通过增加销售量来降低，而增加销售量与渠道开拓不谋而合，两者实质上是同一个问题。而三满意要想降低相应的成本，需要做到：
（1）搞好客户关系管理。客户是企业最宝贵的资源，长期稳定的客户可以降低市场开拓费用、减少交易成本和管理成本。与企业重点客户建立长期稳定的合作，可以实现双方共赢。企业应积极搜集、整理每一个客户的信息，对客户的需求做出反应。在三满意的客户中，天宇和开泰两家企业所占的份额较大，三满意要留住老客户关键在于提供高质量的服务，其次要严把质量关。对于沁源、聚义应该提供相应的折扣或是优惠活动来激发他们进货量。
（2）积极开拓渠道。降低仓储成本，加快货物流通的一个重要方法就是开拓新的渠道。三满意现有的客户主要是次级批发商、零售商以及部分消费者。大部分酒店、餐馆的食材大都是自己购买，很少有水产批发商直接上门供货，一是因为没有相应的门路，二是小富即安的思想，就是怕麻烦，缺乏相应的理念。与之成明显对比的是，一些乡镇企业的餐馆纷纷与蔬菜，肉食供应商签订合同，这样乡镇企业可以节省现金流，做到按月甚至是按季度付款，而蔬菜、肉食类供应商才获得了稳定的客户。
（3）选择战略供应商，建立长期稳定的合作。从表面上看，企业与供应商的利益事相对立的，采购价格的高低直接决定了企业与供应商的利益，但从深层次上讲，企业与供应商的利益是一致的。为供应商提供了广阔的市场平台和更多的市场机会。采购渠道的稳定性关系到了企业采购成本的高低、原材料供应安全与否，直接影响产品成本高低和质量优劣。三满意在太原市的供应商主要是Axx企业以及Bxx企业，对这两个企业，三满意要经常保持联系，了解最新的业务动态，咨询有关的产品销售以及保存知识，构建良好地关系。
（二）信息化管理
信息化管理是指企业通过邮件、计算机网络等现代信息技术，不断提高其生产经营和管理水平，进而提高企业的效益和竞争力。
对于三满意企业而言，当前急缺的有两样：
企业黄页，太原市很多水产企业都在网上注册了自己的公司，了企业的信息，使得企业的市场范围远远超出了所在地域的限制，从而打破了灵石县市场的限制。
信息搜集平台，灵石县包括三满意在内的几乎所有的水产商，对市场信息的获取仍是凭借自己的经验或是通过电话与供应商交谈，而后者主要发生在厂商向上一环订货或者有新的需求时。专业的信息收集平台的缺失使得三满意就像双眼昏花的老人，若非道路很平坦，怕早已摔了几个跟斗。
六、结论
本文通过以上各章的分析和研究，运用PEST分析法以及波特的五力模型，对三满意所在的环境进行了分，确定了三满意的强势、弱势以及所面临的机会与威胁。再通过对三种竞争战略使用条件的比较，确定了三满意所采取成本领先战略的必要性，并提出了实施成本领先战略的相应策略。由于三满意所在水产品市场所面临的成本上升，竞争加剧，企业必须调整竞争战略。得出三满意面临的主要基于在渠道和信息两个方面；而威胁则在于产品的同质化使得企业跟容易被竞争对手模仿，而一旦竞争对手获得成本更低的货源，三满意的市场份额将急剧减少。
参考文献：
[1]Robinand，Slagmulder，Strategic Cost Management[J].Management Accounting，1998，Management？Accounting，1998.
分裂的果蔬流通渠道
我国农业产区面积广阔，农业生产分散，使得农产品保鲜最关键的环节——采摘后的产地保鲜处理，难以得到保证，且农产品保鲜、加工、包装等环节机械化程度很低。在我国，果蔬流通的中间环节由数量众多的批发商、小贩、物流商参与。果蔬一般由小贩从农户手中收购，然后经过小贩由大大小小的物流商送达批发商，再通过几层批发最终到终端客户（见图1）。这个流通环节的参与者带有不同的利益诉求，相互之间缺乏协作性，造成果蔬流通渠道的分裂，而不能形成一个一体化的果蔬供应链。从价值链的角度考虑，果蔬原产地的收购价格非常便宜，而主要增值过程在层层收购、层层批发的流通和物流环节中产生，这就使得靠近果蔬产地的流通参与者缺乏足够的动力去降低损耗率。对他们而言，只需要增加一些采购量就可以平衡腐损对货量影响，没有必要投资昂贵的设备去降低果蔬运输的损耗率。而果蔬的终端参与者如连锁超市、消费者承担了较高的成本，他们虽有意愿去降低损耗率，但对整个流通渠道改变却无能为力。以水果的保鲜为例，需要在采摘后立即进行预冷、杀菌、涂膜、杀虫等处理，并在流通的全过程中保持合适的温度。
在发达国家，比如美国，果蔬流通渠道发展得非常完善，从农场到终端的物流环节一般由专业的农业合作社负责运作，农场主通过参股农业合作社分享增值收益。不仅如此，农业购销合作社市场占有率很高，化解了“小农户”与“大市场”之间的矛盾。如新奇士橙农协会每年销售量占美国柑橘产量的近一半，在与零售商销售时具有较强的议价能力。
落后的果蔬冷链物流体系
由于我国果蔬冷链物流起步较晚，还未完全实现国家食品工业“十一五”发展纲要中关于构建现代化食品物流体系的要求，更谈不上产业化，而果蔬物流损耗率的降低离不开冷链物流的发展。就整个冷链物流而言，中国的食品冷链还未形成体系。无论是从中国经济发展的消费结构升级的背景来看，还是与发达国家相比，差距都十分明显。
目前，我国绝大部分第三方冷链物流企业是从事冷藏运输或仓储的企业转制而成，企业规模小，网络不健全，市场覆盖面较窄，并非完全意义上的果蔬冷链物流服务。而现有几种类型的冷链设施装备远远满足不了需求。据统计，我国保温车辆约有3万辆，只是美国的1/7、日本的1/4。冷藏保温汽车占货运汽车的比例仅为0.3%左右。在全国铁路总运行车辆中，冷藏车只有6900多辆，占2%，而且大多是陈旧的机械式速冻车辆，规范的、保温式的保鲜冷藏车辆更少。同时我国冷库总容量还很低，很多冷库只限于肉类、鱼类的冷冻储藏，而且表现为利用率不高。由于设备陈旧导致果蔬产品损耗严重，并由此导致物流系统成本高，整个物流费用占到果蔬产品总成本的70%，按照国际标准，果蔬产品物流成本最高不应该超过其总成本的50%。另一方面，我国冷链中冷藏技术专业技术缺乏，致使冷链成本居高不下，信息技术落后，没有建立完善的冷链信息系统，无法实时监控温度、传递信息、实现信息共享。在北京、上海、广州三大都市圈，其信息技术设施和信息覆盖率在全国领先，即可以通过农业信息网等途径提供农产品信息，但是能够通过互联网获得市场和技术信息的农村家庭却只有0.18%。同其他产业相比，农业的电子商务规模很小，通过网络购买生产资料的农户不足0.12%，依据网络信息出售农产品的农户不足0.15%，而其中果蔬的占比就更低了。
波动的果蔬定价体系
蔬果的季节性强，在现有的果蔬供应体系中，果蔬种植者对市场情况了解有限，常常是“什么好赚种什么”，年产量波动比较大，导致供需缺口被放大。在收成较好的年份，由于信息不对称常出现恐慌性抛售，导致农产品价格变动非常剧烈。在价格比较低的时候，农户生产计划的制定又往往滞后于市场，导致市场出现供不应求的情况，出现价格的暴涨。价格与供需的失衡使得目前我国尚未形成统一的果蔬类农产品价格定价体系，果蔬的价格和产量波动较大。而在美国，农业购销合作社在解决蔬果年产量不稳定的情况发挥着关键作用。每年合作社都会对需求进行预测，制定生产计划；如果产量好于预期，合作社会利用资源积极拓展出口等其他销售渠道，维持蔬果产品价格在一个较稳定的范围内。
另一方面，冷链运输由于初始投资成本和运营成本均较高，运输过程中又耗电、易腐食品损耗等关系，与普货运输相比，随着运输时间的增加，运输成本大幅增加。因此通过延长单位物流时间而降低单位商品成本的效益并不明显，所以冷链设备特别是冷库无论是产能和成本都较为刚性。目前我国仍处于冷链物流市场培育的初期，而冷链物流行业能否盈利取决于是否可以实现规模经济。在有效需求不足、行业规范和政府监管缺位的条件下，行业前期的利润很难保证。因此，在波动剧烈的果蔬价格体系下，冷链投资者的对盈利情况缺乏稳定的预期，果蔬冷链物流建设的投资回报率难以得到保证，冷链市场对逐利资金的吸引力仍显不足。
低值的果蔬加工产业
前言
宝恒公寓坐落于徐州东部商业圈，地处最繁华的闹市区，东临华东第二的徐州火车站300米，西靠风景秀丽的黄河故道距文化宫仅100米，南依徐州最繁华的淮海路200米，这里人文荟萃、闹中取静由镇江投资人带来的全新的江南设计理念使宝恒公寓即适于办公又可完美地居住，宝恒公寓共十三层，其中1-2层为商用，3-13为住宅总建筑面积14000平方米，住宅每层八户合计1000余平方，两部电梯设施齐全。如此优质的开发，更需要优质管理，徐州春晖物业管理公司有多年的物管经验，成功并持续的管理着近十个物业，完全有能力对宝恒公寓实施优质物业管理服务，为业主创造良好的生活、办公环境。
一、公司概况：
徐州春晖物业管理公司是一家具有辖区基层政府及执法机关背景，注册资金50万元，具备专业资质的物业管理企业。目前公司管理着铁路二宿舍小区、烟厂地藏里小区、大舜开发前舜小区、综合开发坝子小区、中房集团永康小区、久隆圆梦花园小区等近十个住宅小区、朝阳市场、徐州三院两家单位。公司实行董事会领导下的经理负责制，采用直线职能管理模式。公司组织制度完善，设总经理室、人事行政部、财务部、物业管理部、事业拓展部。一室四部直接负责各管理处的协调、服务、指导、监督工作，同时也为业主提供优质服务创造了良好的组织保证。各管理处均设工程、保安、保洁、客户服务等部门，直接为业主提供多项日常服务，形成了一个条块结合的管理网络。
二、公司物业管理理念
我们认为：物业管理的目的，是要为业主或租户，提供一个安全、舒适、和谐的居住工作环境，保障业主及租户的利益。同时，更是要提高物业的投资回报率。使业主投资的物业升值增值。因此，物业服务内容不仅包含日常的房屋维修和保养工作，更为重要的是通过这些物业，去推动和协调在这些物业内进行各类活动的业主或租客之间的社会与人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，使房地产这类贵重资产和高价商品得以发挥最高的效益。我们认为物业公司应受市场规律的支配，捧的是一只“泥饭碗”，业主是“上帝”.
三、管理业绩：
当前春晖物业管理公司所管理的生活小区都是都是其他物管无法经营下去的楼盘、小区。是其他物管无法管理的烂摊子，虽然我公司在当地政府的支持下成功地将这些楼盘、小区一一梳理、整治并管理好，但我们不满足于现状，积极参与新建楼盘、小区的物业管理市场竞争，坚持走“市场化、专业化、人性化”的发展之路。并把人才队伍建设放在首位，并从中国物业管理行业发展成熟的上海、广州、深圳等地地邀请具有丰富物业管理经验的人才加盟本公司。当前公司正导入ISO900质量认证体系，以提高公司的专业化水准，同时重视自己的弱项，把技术要求较高的工程维护和房屋维护等项，交给给具有国家资质的专业企业负责。
四、管理优势：
（一）本土企业对楼盘环境最熟悉
俗话说知己知彼百战不殆，强龙难压地头蛇、我公司是土生土长的由地方基层政府支持的，有丰富的物业管理经验的公营企业，对住户、周边环境、政府职能部门最熟悉，开展宝恒公寓物管工作驾轻就熟。这一点无任何一家物管企业可与我公司相抗衡。
（二）政府依托，无倒闭之忧
徐州的物管企业素有打一枪换一个地方的习惯，即在楼盘使用初期凭借开发商的垂青，不管住户业主是否满意，先赚一笔钱服务一两年，两三年后收不到钱就撤退，就逃跑。春晖物业管理公司则不同，当初政府承办春晖物管公司的目的，就是为了协助那些物管撤离小区的业主享受良好的物业服务，政府是以服务社会、服务群众为己任的。这一点是我公司与民营物管企业的最大区别。
（三）有执法机构支援，能更好的将宝恒公寓周边环境整治好，给业主一个优美舒适的生活空间
宝恒公寓地处徐州东部商业圈，地处最繁华的闹市区，周边环境因缺少农贸市场比较混乱，只有当地执法机关才有权对周边环境进行整治，而春晖物业管理公司由政府创办，公安、城管等执法机关将全力支持配合公司的经营和管理。这一点其他物管公司望尘莫及。
（四）经验丰富、收费低廉
公司目前管理着铁路二宿舍小区、烟厂地藏里小区、大舜开发前舜小区、综合开发坝子小区、中房集团永康小区、久隆圆梦花园小区等近十个住宅小区（均系其他物管公司撤离后无法管理的）、朝阳市场、徐州三院两家单位，拥有丰富的经验，在物管行业以最低的收费（个别楼盘每平方米收费仅为0.08元/月）获取了持续优良的服务。
五、工作原则和做法
（一）零干扰服务
物业的各项服务以尽量不打扰业主住户为原则，如人走到楼门口，楼道灯也应声而开，路口展示屏显示着当天的天气预报和社区内特别通知等需要让住户们了解的当天信息等。
（二）氛围管理
在住宅区内用中华民族传统美德营造出温馨的服务氛围，传播文明、现代的生活方式，从而感染、教育和约束在此氛围中生活的人们。实践“氛围管理”，给住宅区增添了传统与现代相结合的文化魅力。经常组织业主开展一些文化、体育活动如展览、比赛、沙龙联欢等。
（三）个性化服务
采用“个性化服务”根据不同的住户提供不同的服务，体现了物业管理“以人为本”的宗旨。这些全新的服务告诉我们，我们身边的物业管理服务能达到多么好的程度。
（四）“管理报告”制
“我们缴的管理费都用在了什么地方？所花的钱值不值？当不当？”是业主最关心的事项，推行“管理报告”制度，每季向业主细说管理费如何花销、让业主评说住宅区管理得好不好。
（五）1拖N管理
“1拖N”即实行工作统一安排、分头实施，人员统一高度、分片服务，财务统一分支、分别核算这种“4统4分”的管理运作，“1拖N”使管理服务趋于规范化，使管理与维修人员配比降低了22%，提高了专业设备的使用率和工作效率。
（六）打分制
员工上下班要打卡，这种管理制度透明公平，特别是数字化的量化衡量工作，是大家都喜欢的。如果我们给住户一个衡量物业管理各个环节的打分表，很容易让管理公司知道自己哪个环节没有做好，也同时让客户了解到物业管理公司做得很好的一些工作。
（七）噪音等约束性管理
社区安静是每一个住户的理想，但外部交通及社会噪音及内部住户的噪音永远都是每一个住户的难题。特别是内部社区的噪音管理。如对某些住户的音响声、装修声、电视声、吵闹声及各类游戏声等。物业管理应该有一个公平的管理公约，对其中个别住户的违规行为进行处理以还社区一个安静环境。
同样，对公共绿地、设备、卫生、道路等的管理，也可以进行同样的约束性管理，住户是上帝，可上帝也有犯错误的时候，如果让这些上帝有规范居住的意识，则是物业管理的一大课题。
（八）会所安排
特色会所是许多新社区成功的新招，但会所经营往往是物业管理公司的难点之一，能把社区住户吸引到会所里来，视会所为第二客厅，同时利用会所展开多种多样的社区文化、体育、娱乐活动，应该是新型物业管理公司追求的一个方向。
（九）物业管理的费用独立核算
物业管理的费用均取之于业主或租客，一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出最大限度地照顾广大业主。所有收入支出先由物业公司提出预算，经业主审查同意后执行。定期公布财务状况，不少于三个月公布一次，以方便业主查阅，增加透明度，减少不必要误解，加强业主对管理处的信心。管理费一般由以下部分组成：
（1）聘用管理员工的薪金、福利补贴等约占管理费总额的25%—40%。
（2）电梯等楼宇设备的维修保养费用；
（3）公共部位电、水、煤及通信的费用；
（4）楼宇火灾保险，公共责任及劳工保险费；
（5）楼宇清洁及保安、护花种草等及美化环境方面的费用；
（6）管理公司的行政开支；
（7）储备金，实际上是房屋及设备的大修理费用，专款专用。
上述费用中，除第一项作为物业公司的法定收入，可以自由支配外，其他费用均需定期向业主或租户公布帐目，年终有余时，要转入下年；出现赤字时，需要由业主或租客分摊。如果经常性收入低于经常性支出，就可能要调整管理费。
（十）坚持“一个中心”倡导“两个体系”理顺“三方关系”
坚持“一个中心”即坚持“以客户服务为中心”的质量管理原则，通过各种信息渠道（如客户意见征询等活动）了解和掌握客户的需求和期望，有针对性的向客户提供各种服务，以满足客户的需求。倡导“两个体系”人才是公司进行物业管理服务的基础。倡导“培训”体系，走一条“精挑选，严训练”的人才队伍建设之路，练就精兵强将，实施专业化、规范化的管理；倡导“沟通”体系，以“沟通、协调、合作”作为内部服务宗旨，形成一种“互相勉励、互相学习、互相信任、工作紧张、气氛轻松”的企业文化氛围。公司通过员工例会制度、金点子工程、内部通气会、有话大家说等多种沟通渠道，了解员工的需求，并尽力解决员工的后顾之忧，同时也让员工了解公司的工作计划和目标，使员工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的为业主服务和实现其自我价值。理顺“三方关系”通过各种宣传手段，让住户了解本公司和物业管理服务的各项内容及法律、法规赋予双方的责任和义务，同时通过住户访问、投诉回访、信息回馈等方式方法，以理顺公司和住户之间的关系；理顺与开发商、相关政府部门的关系，赢得住户对本公司的信任和支持。