关于买房的法律知识精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇关于买房的法律知识，期待它们能激发您的灵感。

篇1

8月收治的90例冠脉支架植入术患者，按随机数字表法分为两组，各45例。观察组患者实施改进护理方式，对照组患者实施常规护理方式。对比两组术中术后并发症及焦虑情况。结果：观察组术中的迷走反射（2.22%）、低血压（0）、血压升高（17.78%）、窦性心动过速（17.78%）、锒脉痉挛（2.22%）、缓慢性心律失常（2.22%）、术后的低血压（2.22%）、严重心律失常（0）、出血（2.22%）等发生率及焦虑评分均优于对照组，差异有统计学意义（P

【关键词】 焦虑恐惧； 改进护理方式； 冠脉支架植入术； 术中术后并发症

doi：10.14033/ki.cfmr.2017.8.041 文献标识码 B 文章编号 1674-6805（2017）08-0071-02

在临床心血管疾病治疗中，冠脉支架植入术有一定的疗效，但在手术治疗前，患者会有较重的心理压力，再加上术后疼痛感增加，导致患者出现严重的应激反应，进而使患者相关并发症、焦虑等情况显著增加[1]。因此，采取有效的护理措施至关重要。本文将笔者所在医院收治的90例冠脉支架植入术患者随机分为两组，观察组患者实施改进护理方式，对照组患者实施常规护理，现将应用效果介绍如下。

1 资料与方法

1.1 一般资料

选取在笔者所在医院2015年8月-2016年8月进行治疗的冠脉支架植入术患者90例，按随机数字表法分为两组，各45例。观察组男26例，女19例，年龄58～77岁，平均（53.60±14.77）岁；疾病类型：不稳定型心绞痛17例，稳定型心绞痛19例，急性心肌梗死9例。对照组男27例，女18例，年龄57～77岁，平均（54.10±15.48）岁；疾病类型：不稳定型心绞痛18例，稳定型心绞痛20例，急性心肌梗死7例。两组患者性别、疾病类型、文化程度等基线资料差异无统计学意义（P>0.05），具有可比性。

1.2 方法

对照组给予常规护理干预，即确保患者所在病室环境整洁，通风良好，同时保持适宜的温湿度，以及给予患者用药护理、生命体征监测等基础护理。观察组患者实施改进护理方式，具体护理方式如下，（1）健康教育：术前，耐心细致为患者讲解冠脉支架植入术的治疗目的、注意事项、相关并发症等，同时指导患者进行卧床变换训练，即以健侧下肢为着力点，在床上水平移动自身的臀部、术侧肢体，并以健侧双手为着力点，进行上下移动。（2）饮食护理：术前，告知患者应控制食量，进食半流质食物；术后，告知患者控制食量，进食流质、半流质食物，直到患者下床活动后，告知其恢复正常饮食。（3）休息与运动护理：告知患者应保证充足的睡眠，有规律的作息时间，同时还可以根据自身情况选择适当的运动。（4）心理护理：主动与患者交谈，了解患者的性格特点、不良情绪产生的原因等，并对患者恐惧等不良情绪进行针对性的心理疏导，并给予相应的放松锻炼，如反复练习全身放松后再深呼吸。（5）术后并发症的护理：对有可能出现术后低血压的患者，术后应密切观察患者的血压情况，定时测量患者血压，并告知患者多饮水等；对有出血可能的患者，密切关注患者的病情变化，并在动脉止血时，同时压迫穿刺点近端、远端。发现异常时，立即采取有效的应对措施。（6）穿刺点、穿刺侧肢体的护理：告知患者穿刺侧肢体伸直，如股动脉穿刺后，用沙袋压迫穿刺点，制动下肢，并将其抬高，给予按摩等；桡动脉穿刺后，腕部制动一定时间，并抬高上肢，指导患者握拳再放松腕关节，告知患者穿刺侧肢体不能过度用力，同时不给予患者输液、测血压等操作。

1.3 评价指标

对比两组患者术中并发症、术后并发症及焦虑情况。术中并发症主要包括迷走反射、低血压、血压升高、窦性心动过速、桡动脉痉挛、缓慢性心律失常；术后并发症主要包括低血压、严重心律失常、出血；患者焦虑情况由国际统一标准焦虑评测表进行测量，严重焦虑：>80分；中度焦虑：60～80分；轻度焦虑：50～60分；无焦虑：

1.4 统计学处理

数据采用SPSS 20.0软件进行统计分析，计量资料以（x±s）表示，采用t检验，计数资料以率（%）表示，采用字2检验，P

2 结果

2.1 两组术中并发症比较

观察组患者术中并发症发生率较对照组明显低，差异有统计学意义（P

2.2 两组术后并发症比较

观察组术后并发症发生率与对照组相比明显低，差异有统计学意义（P

2.3 两组患者焦虑情况比较

术前1 d，观察组的焦虑评分与对照组相比明显降低，差异有统计学意义（P

3 讨论

冠脉支架植入术通过在狭窄的冠脉管腔中，置入球囊导管，并加压球囊，来有效扩张狭窄的冠状动脉血管，保持血管通畅，改善患者冠状动脉内的血流量，进而有效缓解患者相关临床表现[2]。但在冠脉支架植入术治疗、护理过程中，由于各种因素的影响，患者很容易产生恐惧、焦虑、各种并发症等，进而对患者的手术治疗效果产生不利的影响。因此，临床相关的护理工作是必不可少的。

从笔者所在医院护理的冠脉支架植入术病例来看，改进护理方式这一护理措施有效发挥了其护理特色，这也是近年来护理冠脉支架植入术患者的一种趋势。改进护理方式通过收集、分析在之前护理过程中出现的问题，采取更加具有针对性、有效的措施，来解决患者相关问题[3]。对于行冠脉支架植入术治疗的患者来说，恐惧等不良情绪很容易导致其交感神经兴奋，使心率增加，加重冠状动脉痉挛，导致心肌缺血进一步加重，因此在本研究的改进护理方式中，通过对患者进行针对性的心理疏导、放松锻炼等心理护理，来正确引导患者的心理，有效避免患者焦虑、恐惧等不良情绪的产生[4]。同时加强相关健康教育，如耐心细致讲解冠脉支架植入术的治疗目的、并发症等，能够帮助患者在术前更好地了解冠脉支架植入术，降低患者的心理应激反应，有效缓解患者术前恐惧、焦虑等情绪，此外术前指导患者进行卧床变换训练，还能够有效避免术后并发症的发生率，有利于患者恢复健康[5]。通过饮食、休息与运动护理等措施，如保证充足的睡眠，选择适宜的运动方式，来帮助患者养成良好的生活习惯，促进患者身体恢复健康[6]。通过术后并发症的护理，如观察患者的病情、血压变化等情况，有利于护理人员及时发现异常并立即采取有效的应对措施，进而有效降低术中、术后并发症的发生[7]。通过对穿刺点、穿刺侧肢体的护理，如用沙袋压迫股动脉穿刺点，能够有效避免患者出血、血肿等现象的出现；抬高相应肢体，能够有效降低肢体肿胀的发生率；给予患者按摩、放松锻炼等措施，能够有效促进肢体血液循环，显著降低相关并发症的发生[8]。本研究结果表明，观察组术中的迷走反射、低血压、血压升高、窦性心动过速、桡动脉痉挛、缓慢性心律失常，术后的低血压、严重心律失常、出血及焦虑评分较对照组明显低，差异有统计学意义（P

综上所述，在冠脉支架植入术治疗过程中，改进护理方式能够帮助患者更加安心地接受治疗，使术中、术后并发症发生率低，患者恢复较快，值得临床推广应用。

参考文献

[1]金惠仙.改进护理方式对冠脉支架植入患者的临床价值[J].中华全科医学，2016，14（2）：323-325.

[2]颜羽.冠脉支架植入术前影响患者心理状态的因素分析及护理探讨[J].现代中西医结合杂志，2014，23（29）：3292-3293.

[3]熊盛梅，余冬，龚蕾，等.渐进式康复护理对促进冠脉内支架植入术患者康复效果的影响[J].安徽医药，2014，18（7）：1383-1385.

[4]王新霞，于彬彬，张芳.品管圈活动对冠心病PCI术后出院患者自我管理效果的影响[J].中华现代护理杂志，2015，21（34）：4158-4161.

[5]魏民，屈海宏，宋巧凤，等.改进护理方式在冠脉支架植入患者中的应用[J].现代中西医结合杂志，2014，23（5）：562-563.

[6]耿文真，丁梅，石娟.早期渐进式综合性康复干预对冠脉内支架植入术后患者心脏康复及生活质量的影响[J].中国老年学杂志，2016，36（6）：1359-1361.

[7]崔彦.渐进式康复运动对促进冠脉内支架植入术患者康复效果的影响[J].检验医学与临床，2016，13（1）：278-279.

篇2

关键词：大学生婚恋；法律问题；法制教育；对策

中图分类号：C913.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）25-0144-03

2005年在校大学生“禁婚令”的解除，把大学生婚恋置身于新的政策背景下，从此大学生婚恋成为了普遍而现实的问题。但由于大学生自身道德理性的不成熟，主体色彩的不明确以及客观上受社会环境的影响，以至于他们在婚恋动机、择偶标准、性观念、婚姻观念等方面出现了偏差，从而导致婚恋过程中出现了如财产纠纷、非婚同居、未婚大学生生育、非婚生子女的抚养以及激情犯罪等主要法律问题。通过对以上问题的分析发现，主要是由于大学生法制意识薄弱，法律素质有待加强。因此，响应“七五”普法宣传的号召，从法制方面对大学生进行婚恋教育，帮助大学生提高法律素质，树立正确、文明、守法的婚恋观，处理好婚恋过程中的问题，具有重要意义。

一、婚恋含义的界定

所谓婚恋，顾名思义包括婚姻和恋爱两层含义。

“目前在婚姻法学界，婚姻是指男女以永久共同生活为目的，以夫妻的权利义务为内容的结合。”[1]从一般概念的意义上理解，它包含了不同层次的含义：首先，婚姻是男女两性的结合。这是建立婚姻的前提，是婚姻区别于其他社会关系的自然属性。其次，婚姻必须是男女双方以爱情为基础，以长期共同生活为目的的结合。最后，婚姻必须为当地社会制度所确认。婚姻是一个法律概念，任何违反法律的两性结合都不能成为婚姻[2]。恋爱，则是男女双方在生理、心理和客观环境因素的综合作用下，互相钦慕和培养爱情的过程[3]。

恋爱是激情的，受道德意识的规范。而婚姻则是理性的，受法律的规范和保护。大学生只有深刻理解婚恋的含义，正确把握婚姻和恋爱在人生当中的位置，才能理性面对恋爱和婚姻，合理处理婚恋过程中遇到的问题。

二、大学生婚恋现状分析

2014年，湖南科技大学课题组随机抽取了北京、郑州、武汉、长沙、广州等地20所本专科院校部分在校生作为调查对象，进行了在校大学生婚恋现状的专题调研。调查发现，与传统婚恋观不同，新的时代背景下大学生婚恋呈现出复杂化和多样化的特点，具体体现在恋爱观、性观念、婚姻观和择偶标准四个方面[4]。（1）恋爱观方面，表现为恋爱动机多样化，恋爱行为普遍化，投入时间长和花销大的特点。（2）性观念方面则呈现出性知识缺乏、性观念开放、动机多样化等特点。（3）婚姻观方面，既有“婚姻是恋爱的目的和归宿”的观念，也有“毕业即失恋”“婚姻是爱情的坟墓”等看法，婚恋关系不稳定，对恋爱和婚姻缺少责任意识。除此之外，对于生育的态度也呈现出多样化，想生一胎、二胎的占大多数，也有1/5的人想做“丁克”一族。（4）随着以上“三观”的改变，择偶标准也发生了变化。择偶标准的理性因素多于感性因素，但功利化现象也较突出。不少大学生把“白富美”“高富帅”、房子、车子、票子作为择偶标准。

处于青春后期的大学生，心理发育尚不成熟，恋爱动机的多样化，婚前、同居，甚至激情犯罪，说到底是社会化现象。社会上越来越开放的性观念、屡禁不止的等一股股混浊的“黄流”对校园的猛烈冲击，污染了校园环境，同时也使大学生婚恋出现了诸多问题。

三、大学生婚恋过程中涉及到的法律问题

（一）财产分割问题

大学生婚恋中发生财产分割纠纷是常有之事。大学生热恋中除了互赠礼物，还经常出现共同买车、共同买房，甚至共同投资等情况。一旦出现恋爱分手，协调处理不当，就极易引发财产分割纠纷。

《婚姻法》第17条、第18条、第19条，新婚姻司法解释中的第4条、第5条、第6条、第7条、第10条、第11条、第12条、第15条、第16条、第18条都是关于夫妻财产分割的规定。如，《新婚姻司法解释三》第7条，婚前父母赠与的房屋属于受赠方个人财产。如果按前述观点大学生择偶要求有车有房，当双方感情不和离婚，房屋只属于受赠方。因此，不要把自己的青春抵押在没有担保的享受之上。《婚姻司法解释三》第10条，对于买房共同还贷按夫妻共同财产对待。对没有积蓄的高校大学生来说，这是个励志的规定，是追求未来婚后共同奋斗的动力[5]。可以看出，婚姻法的诸多条款都在鼓励大学生靠自己的能力打拼，这样才能维持婚姻稳定。

（二）婚前同居问题

“男女双方没有办理结婚登记就共同生活在一起，习惯上称为非婚同居。”[2]同居关系是不受法律保护的社会关系，属于道德调整的范畴。同居双方不享有法定夫妻之间的相互抚养、相互继承、夫妻共同所有财产等一系列法律上的权利和义务。如果发生纠纷，根据婚姻法的司法解释，当事人如果要求解除同居关系，人民法院不予受理。同居期间产生的财产纠纷、子女抚养问题属于民法调整的范围，不受《婚姻法》的保护。

男女非婚同居生活，尽管不是法律所明文禁止的，但它毕竟涉及双方的情感、生活、工作和各方面的利益关系。又因为非婚同居关系不受法律的保护，双方一旦发生激烈的矛盾和纠纷，弱者一方的权益往往容易受到损害。因此，未婚男女在同居之前应谨慎考虑和对待。

（三）未婚大学生生育权与非婚生子女的抚养问题

大学生婚恋过程的未婚生育问题，会面临多种法律难题。未婚女性是否享有生育权，一直是备受争议、未能妥善处理的问题。但从目前国家出台的各项政策法规可看出，婚前的生育权是不受法律保护的。有报道称，北京一名未婚母亲生子后因为没有准生证且无法提供生父信息及亲子鉴定证明，在给孩子办理户口时被拒，当地居委会跟街道、派出所协调多次未果[6]。根据我国计生政策，给孩子上户口必须要有准生证，而办准生证就必须有结婚证。虽然也有政策规定，若能提供生父信息及亲子鉴定证明也可办理准生证，但是如果男方不能对孩子、女性负责，其权益还是会遭到侵害。由此可看出，我国通过户籍管理，以达到减少非婚生子出现的目的，这也充分说明了我国法律未赋予未婚女性生育权。

但大学生恋爱期间一旦生育了子女，就要承担法律责任。《婚姻法》第19条规定，非婚生子女享有与婚生子女同等的权利，非婚生子女的生父母应负担子女生活费和教育费，直至子女能独立生活为止。子女的抚养和教育必须以物质条件为基础，可对于还在求学没有经济来源的大学生来说显然承担不了抚养子女的法律责任。

（四）激情犯罪问题

由大学生的婚恋现状分析可知，大学生恋爱关系具有不稳定的特点，这必然会导致矛盾纠纷问题，当前各大校园频频发生的暴力事件、自杀事件相当一部分都与此有关，而且大部分属于激情犯罪。激情犯罪是指：“犯罪人处于激情状态而迅速形成激情犯罪动机，进而实施犯罪行为。”[7]处于青春后期的大学生，心理发育尚不成熟，部分学生很难控制自己的情绪反应，尤其在处理感情问题方面，无法应对就可能走极端，走上违法犯罪的不归路。2014年，广州日报报道，“大学生不满分手捅前女友11刀”，此案犯罪嫌疑人李某也因故意伤害罪被追究其刑事责任[8]。关于类似的报道不在少数，但每次令人震惊惋惜的同时无不令人反思。

四、加强大学生婚恋法制教育的对策

立足“七五”普法宣传的新形势，结合当前大学生婚恋的现状和特点，针对婚恋过程中涉及到的主要法律问题，加强对大学生的法制教育势在必行。总体上可以从法制教育的内容、途径、反馈机制和德育与法制相结合四个方面入手。

（一）大学生婚恋法制教育内容：传授婚恋法律知识与培养婚恋法律意识并重

大学生婚恋中之所以会出现以上多方面的法律问题，除了法律知识的匮乏外，更多的是法律意识不强。婚恋法制教育的内容不仅在于传播法律知识，更重要的是培养大学生的法律意识，提高法律素质。

首先，要加强与大学生婚恋问题紧密相关的法律知识和应用技能教育[9～10]。大学生婚恋中的问题主要涉及恋爱、婚姻以及在这两个阶段出现了问题要如何解决三方面的问题。因此，法律知识的传播也应该针对以上三方面展开，加强对大学生《民法》《婚姻法》和《刑法》方面的知识教育的同时注重传授使用技能，使学到的法律知识能更好地指导婚恋行为。一是让大学生学会依据《民法》《婚姻法》和《刑法》中的相关规定，正确规范婚恋行为。二是在恋爱中学会依据《民法》和《刑法》等法律，规范恋爱交往行为避免未婚同居现象的出现，学会保护恋爱双方的名誉、人身、财产等权益，正确处理财产纠纷问题。三是在婚姻家庭中明白夫妻、父母与子女的权利与义务关系，承担应负的责任；在婚姻出现问题时能依据《婚姻法》等的规定，理性处理离婚、财产分割、子女抚养和父母赡养等问题。

其次，培养大学生法律意识，使之理性面对婚恋问题。“法律意识是一种特殊的社会意识体系，是社会主体对社会法的现象的主观把握方式，是人们对法的理性、情感和信念等各种心理要素的有机综合体。”[11]培养大学生的法律意识，应从以下两方面入手：一是树立法律至上的理念。在法治社会，法律具有崇高无上的地位。唯有树立法律至上的观念，大学生在婚恋过程中才能处处遵法、守法，以法律作为衡量个体行为的标准，理性面对和处理婚恋过程中的问题。二是养成依法办事的习惯。通过法制教育，培养大学生的法律意识，养成依法办事的习惯，既有助于大学生理性支配自己的婚恋行为，控制和减少婚恋过程中违法犯罪的发生，也有助于大学生把法律意识转化为法律实践。

培养法律思维要以法律知识为载体，法律知识的传播与应用是法律思维的具体体现。可见，传播法律知识和培养法律意识二者相辅相成，互相促进，是加强大学生婚恋教育必须同时存在的两个重要内容。

（二）大学生婚恋法制教育途径：以互联网为基础，多种方式并存

明确了婚恋教育中法制教育的具体内容后，采用何种形式和途径推行法制教育的问题就显得尤为重要。科学技术的发展对现代教学模式和方法也产生了新的影响和要求。由于互联网具有及时性、便捷性、海量性、互动性、资源共享性等特点，因此借助互联网对大学生进行婚恋法制教育，可以让学生在随时随地学习，在遇到问题时能及时与教师、同学、家长进行交流，寻求帮助。可以从以下两方面运用互联网开展法制教育：一是建设婚恋和法制教育精品课程，通过文字、声频、视频、图片等形式，使学生通过电脑便利地学习。二是建设优质资源共享体，实现不同层次、不同地域、不同高校的婚恋教育和法制教育课程共享。目前开设“恋爱公开课”的高校很少，以天津市为例，仅有天津大学。以互联网为平台实现高校间的教育资源共享，既便于学生学习和利用本校无法提供的教育资源又可以和不同高校、不同层次的学生和教师进行互动交流，而且可以避免因面对面交流涉及婚恋中隐私问题时产生的尴尬。

当然也可结合传统的教育模式：（1）学校的报纸、广播、网络是学校主要的宣传和传播媒体，通过文字、声频、视频等形式宣传涉及恋爱和婚姻的法律知识，长期地、形象化地影响学生婚恋观。（2）学校的社团可以组织法律知识讲座、婚恋教育和法制宣传专题影片、案例展览、以及法律知识竞赛活动等。（3）将婚恋中的不文明和违法犯罪行为落实在校纪、校规中，通过校规、校纪的执行达到法制教育的目的。

（三）大学生婚恋法制教育反馈机制：评估法制教育在婚恋教育中的效力

法制教育反馈机制是对法制教育的内容和教育途径的一种有效性的评估。通过反馈机制可以衡量法制教育对婚恋价值观的建立和有效解决婚恋问题的贡献，了解法制教育实施中的不足，从而证明法制教育在婚恋教育中的效力和影响力。这种有效力的评估有以下三种方法：一是调查目标公众即大学生在接受法制教育前后婚恋价值观和行为的变化；采用封闭式的多项选择题的形式对大学生进行问卷调查，题目可以涉及婚恋观、相关法律知识以及如何运用法律知识解决实际问题等方面的内容；二是简单地观察目标公众即大学生的行为，从参与婚恋法制教育课的大学生人数或寻求法律援助的大学生数量来获得信息；三是定期举办座谈会的形式与学生直接进行沟通，以了解法制教育的作用和实施效果。通过以上三种方式可及时反馈法制教育实施的效力和不足，对今后的法制教育内容和途径的改进及提升起到重要的参考作用。

（四）婚恋道德教育与婚恋法制教育相结合

“道德教育重在净化学生的内心，法制教育重在规范学生的外在行为。两者犹若鸟之双翼、车之两轮，不可厚此薄彼。”[11]在大学婚恋教育中，应该将道德教育和法制教育很好地结合起来。

在人类社会，道德是调整社会关系的基础，人伦道德是构建和谐社会、家庭和婚姻的精神基石。婚恋道德教育对大学生的恋爱动机、择偶标准、性观念和婚姻观会产生重要影响。

与道德教育相比，法制教育更具有直观性。我国建立并逐步完善了关于婚姻家庭的法律制度，通过基本合法婚姻的构建、婚姻家庭成员的权利义务的确定、婚姻家庭违法行为的追究和权益保障等特有的调整机制，保障婚姻家庭成员的合法权利的实现，维护婚姻家庭关系的和谐发展，从而促进社会关系的和谐发展。婚恋法制教育有助于大学生在婚恋过程中树立法律意识，防范和化解大学生婚恋中的法律纠纷。

参考文献：

[1] 张迎秀.结婚制度研究[M].济南：山东大学出版社，2009：2.

[2] 赖芳，季辉.大学生恋爱与婚姻[M].天津：天津大学出版社，2012：135-158.

[3] 余逸群.大学生恋爱心理与恋爱道德要求[J].北京青年政治学院学报，2003，（6）.

[4] 宋智敏，曾君之.在校大学生婚恋现状调查与分析[J].当代教育理论与实践，2014，（10）：137-139.

[5] 谭秀丽，赵士凤.大学生婚恋的法律保护[J].烟台南山学院学报，2015，（1）：67-69.

[6] 邱冰.未婚女性也应享有生育权[EB/OL].找法网，2015-07-07.

[7] 张明.犯罪心理学[M].北京：科学出版社，2007：44.

[8] 大学生不满分手捅前女友11刀[N].广州日报，2014-04-11.

[9] 魏胜强.论新形势下的大学生法治教育创新[J].行政与法，2013，（2）：36-43.

篇3

购房者选择物业项目，应该充分考虑物业项目所处的地理位置、户型、周边环境、开发商的资信情况，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。

购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意查验开发商的五证。交付定金，签订认定书。选择付款的方式，签订商品房买卖的合同。再交付购房款，办理销售或预售备案登记。

在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请专业的房地产律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。

一、关于五证

有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。

1、复印件要注意看原件。

2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

二、关于公摊面积

建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。

1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

2、在附件二中列明公摊面积的构成。

3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。

三、关于房产证

建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。

1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。

2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。

四、关于书面通知

合同中约定通知义务后(如：交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。

1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。

五、关于所售房屋的坐落位置

陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。

对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。

六、关于所售房屋的抵押

有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。

1、在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。

七、关于物业管理公约

《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。

1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。

2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。

3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。

八、关于各方责任范围

如果因开发商的各种原因(如：五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。

1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。

篇4

年前，某部卫生助理员小孙与某开发商签了商品房预售合同，购买一套三室一厅的新房。双方在合同中约定，房屋暂测面积为100平方米，按照每平方米5000元的单价，小孙缴纳了全部房款50万元。不久前，开发商安排交房，小孙赶紧休假筹备装修。可新居钥匙放在手心还没有攥热，小孙就听到了一个消息：有购房者反映，房屋实际面积与合同约定的面积有出入，有的甚至相差好几个平方米。于是半信半疑的小孙找来专业公司对新居的实际面积做测量，结果发现，房屋面积比合同约定少了4平方米。“按照5000元的单价，我的房款中有2万元被‘黑心’开发商坑了!”小孙遂向开发商讨要说法。可是小孙磨破了嘴皮子，开发商就回八个字：“退房可以，退钱没门!”小孙夫妻俩一合计，现在同地段的房价都涨到了每平方米7000元，退房肯定不合算，难道房子挨了刀子“被瘦身”，开发商不给退钱只能自认倒霉?房子没装成小孙闷闷不乐地回到部队，找到政治部王律师，看有没有好法子解决。王律师告诉小孙，根据我国《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。小孙作为买房者，与开发商签订的房屋买卖合同已经成立，开发商应当按照合同约定交付房屋，由于房屋实际面积与合同约定面积不符，开发商毫无疑问应当承担违约赔偿责任。

律师点评：以往的民事法律规定在确定当事人损害赔偿责任时是以受害人受到的实际损害为限的，但是由于房屋面积测算的特殊性，一般消费者无法准确掌握，处于弱者的地位，为了保护买房者合法权益，规范房产交易行为，2003年，最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。《解释》第14条明确规定：如房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照下列原则处理：(1)面积误差比绝对值在3％以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。(2)面积误差比绝对值超过3％，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内部分由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内部分的房价款及利息由出卖人返还给买受人，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

由于小孙购买房屋面积误差比为4％，且又不想退房，则可以主张：一是返还面积误差比3％部分的房价款及利息，即3平方米共1.5万元及同期银行活期存款利息；二是面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还，即1平米5000元的两倍共1万元。也就是说，小孙可以请求开发商赔偿2.5万余元。小孙一听高兴了，心想一次咨询还能多赚5000多块，法律知识的力量就是大!“黑心”开发商让房子“瘦身”，法律就让这些“黑心”开发商的钱包“缩水”。

法制漫话

条令提示：内务条令第一百三十四条 军队单位组织军人参与社会公益活动，应当从实际出发，尊重官兵意愿，不得以社会公益为由侵犯官兵合法权益。

有法必依

土豆已毁，谁的错

文/风起云

驻辽某部组织冬储冬藏，徐助理根据领导指派，远赴黑龙江采购了40吨质优价廉的土豆。他与当地宏达货运公司签订协议，由该公司负责将土豆运回营区。徐助理眼看着土豆一个不少都装上了大型挂式货车，才放心地乘坐火车先行返回，协调卸车和分发、储存等事宜。

按照事先约定，次日中午宏达公司的大货车就能到达营区，可徐助理一直等到太阳落山也没见到土豆的影子。打电话询问宏达公司负责人于经理，对方也没联系上司机。直到第三天上午才得到确切消息，原来货车行至吉林境内一处盘山公路时，由于司机疲劳驾驶，大货车撞上路边护栏后导致侧翻，一车土豆甩得到处都是，损失已经无法挽回。

事后徐助理同该部法律顾问孙律师与宏达公司交涉赔偿问题。于经理上来就强调车辆肇事绝非公司和司机故意所为，此事纯属意外事件，意欲推卸责任，“免责免谈”。徐助理反驳对方，根据法律规定和协议约定，承运人对于运输过程中货物的毁损、丢失承担赔偿责任，除非其能证明损失是因不可抗力、货物本身的自然属性或者合理损耗以及由于托运人、收货人的过错造成的，才不承担赔偿责任。司机违章作业疲劳驾驶酿成事故，导致货物损失，根本不在免责范围内。于经理眼看“虚晃一枪”没能奏效，马上转变态度，表示愿意以土豆的收购价格进行赔偿。

购买租住的房屋需要注意哪些问题

我和媳妇两年前在孩子学校旁边租了一套小户型房子。最近房主张某说他做生意着急用钱，已经贴广告要把房卖了。房子我们住的挺好，我和媳妇商量也打算买。请问从租到买要注意哪些问题？ ――某部装备处宋助理员

陆律师： 房子你们租住了两年，对其产权、质量等问题想必都已经充分了解，这里主要谈一谈承租人的优先购买权问题。首先，你们夫妻作为房屋的承租人享有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。据此，你们应及时向张某主张优先购买。其次，优先购买权是在同等条件下享有的，但实际交易中，同等条件并非仅限于价格因素，有的出租人因各种原因可能会对所卖房屋限定用途，或有的承租人是部分租住，而出租人要全部出售，等等。再次，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。如果出现上述情形，就可能难以行使优先购买权。最后提示一点，如果你们和张某达成了买（售）房意向，应订立一份内容完备的合同，并依法办理付款缴费、转让过户、登记备案等手续，切莫因怕麻烦、图省事而省略必要环节。

士官找对象结婚有新规定吗

我听说允许士官在部队驻地或部队内部找对象了，有这回事吗？ ――某通信总站士官小王

陆律师：随着社会经济的快速发展，有关部门着眼青年官兵婚姻问题呈现出的新情况、新特点，在确保部队战备训练要求的前提下，对士官婚姻管理的政策法规及时加以补充和完善，更好地适应了时展和广大青年官兵的婚恋需求。2011年12月28日，民政部、总政治部联合下发民发〔2011〕219号文件，对士官婚姻管理有关问题以通知的形式进行了明确。士官符合下列条件之一的，经师(旅)级以上单位政治机关批准，可以在驻地或者部队内部找对象结婚：(一)中级士官；(二)年龄超过28周岁的男士官或者年龄超过26周岁的女士官；(三)烈士子女、孤儿或者因战、因公、因病致残的士官。

通知要求，军队政治机关负责对士官在部队驻地或者部队内部找对象结婚的条件进行审查，符合条件的按有关规定出具《军人婚姻登记证明》。婚姻登记机关依据军队政治机关出具的《军人婚姻登记证明》，为士官办理婚姻登记。

军嫂可以加入工会吗

我妻子年初应聘到一家大型合资企业担任质检员，最近企业工会干部动员她加入工会，请问军嫂可以加入工会吗？工会在维护职工权益方面有什么职能？

篇5

被人追债怎么办？离婚嘛！

想要“北上广”户口或者获得出国“绿卡”怎么办？先跟当地人结婚，再离婚嘛！

2016年11月底，电影《我不是潘金莲》热播，故事缘起就是村妇李雪莲和丈夫为购房假离婚，结果丈夫假戏真做，还污蔑李雪莲是“潘金莲”。由此，李雪莲踏上了漫长的状告之路。其实，与之相比，现实更为夸张。2016年9月，因“房屋限购令”的颁布，广州、上海等地不少夫妻为求购房资格而假离婚，出现了“排队离婚”“领号离婚”的荒唐场面。

纵然如此，婚姻造假者仍振振有词，说“钻政策漏洞”是不得已而为之，谁也不想为买房生娃担婚姻风险。然而，婚姻承诺毕竟不是买卖，可以肆意邀约、毁约、续约。在你的心目中，这一纸结婚证书有多轻？若在天平另一端放上金钱、欲望或者其他，你会如何选择？

情比金坚，有时候只是说说而已

口述/晨 曦 整理/苏尘惜

经常看到新闻说夫妻俩为了买房假离婚，每次我都笑他们荒唐，居然拿离婚这事当儿戏，哪有为了钱连婚姻都不顾的？只是，我万万没想到，这种荒唐事会轮到我头上。

那天，我正在厨房准备晚餐，何彬回来对我又亲又抱。吃晚饭时，他还把好吃的菜都推到我面前，然后一脸宠溺地说：“我就爱看你吃嘛嘛香的样子！”感动之余，我直犯嘀咕，老公可很久没有对我表现得这么亲昵了，莫不是有什么事要求我？

果然，我收拾好碗筷刚坐在沙发上，何彬便凑了过来，说：“老婆，关于买二套房的事情你最近考虑得怎么样了？我今天看中一个很好的楼盘，地段好交通便利，将来还能给孩子当学区房……”没等他说完，我就说：“不是早就说了吗？我同意买，但是二套房首付比例太高，咱们付不起啊！”何彬一拍腿说：“这个我早就想好了，咱们就学我‘发小’马春他们，也办个假离婚，等房子到手，咱再复婚嘛！”

听完，我愣住了：把婚离了，那家不也就散了吗？尽管何彬说的是假离婚，尽管他是用开玩笑的语气讲的，我还是感觉很不舒服。于是，我摇摇头说：“我不想这么干！”

何彬仍然不死心，他继续劝我：“这只是权宜之计，我这不是想让你和儿子过得更好嘛！我对咱们的感情有信心，对你和儿子有信心！”

可是，说实话，我对何彬并没有这么强烈的信心。想想前不久，闺密对我说：“一定要把自家男人盯好，没事别总忙家务，也学着打扮打扮自己”。当时，我觉得闺密不过是发发牢骚，现在却忽然觉得有暗示之意，因为这半年来，何彬似乎忙了很多，有时候周末还要出去见客户，却不见他的薪酬增长。想到此，我故意说：“也不是不可以。那你得答应，咱们儿子和现有的房子、车，还有你父母给的几间店面都归到我名下。换句话说，你净身出户，我就答应。”

听完我的话，何彬的脸突然变了，愤愤地说：“你分明就是不相信我，这日子过得还有什么劲！”说完，他兀自回卧室睡觉了。

之后的几天，何彬都没有再提假离婚买房的事，但对我的态度总是不冷不热的。有一天吃饭时，他闷闷地说：“马春夫妻真离婚了！”我立刻说：“看吧，弄假成真了！八成是马春有了别的想法，说不定假离婚就是阴谋呢！”

谁知，何彬白了我一眼说：“你知道什么呀！是马春媳妇反对复婚的，原来她早就跟初恋情人暗通款曲了。这次马春提出假离婚，她不过是顺水推舟罢了！唉，这年头，人心隔肚皮，谁都不能信！”

听完，我心里很不舒服，难道同床共枕的夫妻也不能贴心贴肺吗？我知道，结婚证不过是一纸凭证，拴不住谁的心，可如若连结婚证都没了，夫妻还能安分守己地生活在一起吗？

围墙内，给予彼此一份信任

口述/艳 红 整理/徐俊霞

2016年春天，为了让儿子读一所好学校，我和老公于腾用尽了“洪荒之力”。选好学校后，我们又赶紧选房。然而，看好了房子后，我们居住的城市出台了限购政策。这下麻烦了，我们家不符合购置二套房的条件。于腾小心翼翼地跟我商量：“为了儿子，咱们先办个离婚手续，等买了房、解决了儿子上学的问题后，咱们再复婚。行么？”我虽然觉得这么对待婚姻太不严肃，但左思右想没有更好的办法，就同意了他的建议。

签“离婚协议”时，于腾很洒脱地选择净身出户。我开玩笑说：“你不怕我卷款携房带孩子‘潜逃’？”他“嘿嘿”一笑：“自己媳妇，我信得过！”很快，学区房到手，我们连忙把儿子的户口也迁了过去，儿子上学的事随即搞定了。因为并非真离婚，我和于腾都并未当回事，仍旧吃住在一起，一度忘记办理复婚手续。

2017年元旦，表姐一家回国探亲，邀请我们吃饭。于腾因为单位有事情，没能参加。几年前，二孩政策未放开时，表姐和前夫约定先假离婚，等生完孩子后再办复婚手续。谁知，二孩仍然是女儿，她前夫反悔，坚决不同意复婚。表姐哭诉无门，郁闷了一年多便带着小女儿出国。幸好，恢复状态之后，她遇到了现在的老公。由于了解表姐的过往，所以，我吃饭时故意向她隐瞒自己假离婚的事。当表姐问到我们是如何搞定学区房时，我才不得不和盘托出。

可出乎我的意料，表姐异常兴奋，说：“艳红，于腾当年出轨，让你忍了那么多年。现在我们家庭聚会，他都不来参加，可见心里没你。既然他净身出户了，你何不假戏真做？你看我，离婚后不是柳暗花明又一村吗？”

表姐的话刺痛了我。当年，于腾确实是在我怀孕期间出轨，我们曾一度闹得不可开交。生下孩子，我决定离婚。但双方亲友都认为既然结婚了，应该以孩子为重。尤其是我妈苦口婆心地劝我：“孩子还在吃奶，你现在全职在家，没有收入，离了婚靠什么生活？”为了孩子，我选择了隐忍。所幸的是，于腾迷途知返，与那个女人断绝了关系。这些年下来，我们虽然谈不上有多恩爱，但倒还和谐，于腾也明显比原来顾家了。

但是，表姐的一席话又勾起了大家的回忆。我刚结婚的弟媳也帮腔：“房都换了，一个有‘前科’的老公再捡回来还有什么意思？女人千万不能为了男人委屈自己！”我妈坚持说：“现在孩子大了，你是该为自己想想了。可我就是觉得，这些年小腾表现还不错……”

我妈的话说到了我的心坎里，于腾虽然有“前科”，但是浪子回头金不换啊，况且，这些年他对我们娘俩还是蛮好的。再说，于腾办假离婚时自愿选择净身出户，不就是对我们这份感情的信任吗？我怎么能辜负他呢？

我正出神时，于腾打来了电话，问我们在哪家饭店吃饭，他好开车来接我们。听见我们这边很热闹，他问在聊什么。我回答说：“没聊什么，就是妈催我们赶紧办复婚手续呢，都跨年了……”

没有你，再大的城有何用

口述/筱 芸 整理/郑 婕

“要不咱俩假离婚吧！我把所有的债都扛下来，你和孩子今后也能安安稳稳地生活。”老公占勇这个提议一说出口，我立刻想到了当年和陈伟的往事。

2001年，我即将大学毕业，迫切地想留在这个读了四年书的都市，但很多知名企业都只收本地户口。就这样，我被硬生生挡在了梦想的门外。后来，我意外得知一位学姐留在了这座城市，我立即打电话向她取经。原来，她是通过跟当地的一个男孩假结婚才有了当地户口。

在学姐的介绍下，我认识了当地男孩陈伟，他无业却靠着家里拆迁补偿的几套房子衣食无忧。毕业证一到手，我和陈伟就办理了结婚手续，也成了有当地户口的人。有了这层“护身符”，我找工作变得十分顺畅。待工作稳定，我和陈伟如约办理离婚手续后，我按照约定付给了陈伟3万元。

结束那段关系后，我和陈伟没有再相见。两年后，在一次工作交流会中，我认识了现在的老公占勇。不到两年，结婚、买房、生子，我们，一步步完成了人生履历，也实现了在这个城市扎根的梦想。

2010年，我们从亲朋好友那里借来了将近100万元，入股占勇的公司。可没想到，从2016年开始，因为市场行情不好，他的公司不断亏损，濒临破产。得知这一消息后，那些要债亲友们几乎周周都要到家里来“报道”一次，而占勇的电话铃声也几乎成了拉响我们之间矛盾的警报。

我知道，占勇是为了我们娘俩能有个安稳的生活才提出假离婚的。在他说出口的那一刹那，想到最近一地鸡毛的躲债日子，我几乎就要点头同意了。

那天晚上，我躺在床上想到了和占勇相识的第一年情人节。他为了对我表白，顶着大雪冒着寒风，横穿了大半个城市只为当面对我说一声“做我女朋友吧”；想到了在我们结婚仪式上，喝下交杯酒的时候，我曾经默念“这辈子好好的，举案齐眉白头到老”……想着想着，我居然不再失眠，静静地睡了一觉。

第二天一早，我在微信里给占勇留言：“没有了你，我要再大的城市又何用？有些事，就该我们一起扛下去，大不了把房子卖了，我们从头再来！”

把市区的大房子换成郊区的小房子，对占勇来说打击挺大的，他总觉得对不起我和儿子。尤其是，换了房子后，儿子也面临着换学校。住进新家的第二天早上，怕儿子上学迟到，老公急急忙忙开车送我们到地铁口。

去的路上，老公的脸一直绷着，他沙哑着声音说：“儿子，给老爸三年时间，我保证让你跟你妈能住比之前还大的房子，咱们就住学校边上！”

儿子却说：“老爸，其实原先的学校也没有多好，换个学校也挺好，每天还能跟爸妈一起坐会地铁，超棒！”见儿子这么懂事，我和老公的眼泪顿时涌了出来……

“情”与“利”中婚姻的选择

嘉宾 李东风（华东交通大学女性研究中心主任、教授）

所谓婚约，是指男女双方在结婚之前，为保证婚姻的缔结，双方家庭达成的协议。婚约在我国古代较为盛行，是“礼”与“法”的共同作用，且礼数繁多、规定严格，轻易不能解约。发展到现在，婚约问题已经被纳入法律调整的问题，主要以“结婚证”的形式体现，礼数和办理手续都相应简化。最近几年，为户口、房子、孩子选择假结婚、假离婚的现象逐渐增多，以致令很多人产生“世风日下，婚约贬值”的感慨。

的确，假结婚、假离婚现象的存在及蔓延，滋生于当前社会诚信总体水平不高、社会管理制度不完善等大背景之下。少部分人欠缺法律知识，错估风险，以为私下约定也可算作婚约要件，所以在发现利用假结婚、假离婚可以解决现实问题，能带来巨大利益时，便铤而走险。

然而，少部分人的行为并不代表所有人的婚姻观是错误的，也不代表着“世风日下”。虽然有少部分人通过假结婚、假离婚获得一定利益，但是还有很多人把爱情、婚姻看得比金钱和生命还重要，会在“情”与“利”中会做出正确的选择。

乐观地说，某些情况下，假离婚、假结婚也是试金石。感情重要还是金钱更重要，人们对现存的婚姻是真满意还是假满意，一测便知。

只是，在“测试”中，女性往往处于弱势地位，她们承担的风险更大。因为就目前的现实状况而言，一旦弄假成真，女性再嫁比男性再娶要困难一些。

因此，在应对这类事情时，夫妻一定要慎重。假婚姻手续涉及到孩子的归属、当事人财产分配等麻烦事。同时，对方还要做好心理准备，弄假成真的故事在现实生活中屡见不鲜。

更何况，通过钻法律漏洞来谋取一己私利很不光彩，而把国家婚姻法的规定视同儿戏，也是不严肃的行为。因此，不建议选择假结婚、假离婚，毕竟情比金坚，为房子金钱让婚姻承担风险是一件很不明智的事情。

你们说

婚姻是神圣的，婚约也是严谨的。为了一点利益，就假离婚、假结婚，这不是把爱情当买卖吗？我虽然很想买两套房，但不会这样做。为套房子就让妻子失去安全感，这不是老爷们该干的事！@北京 黎先生

我为了买房就假离婚过，现在已经复婚了，我觉得没有什么呀！那些怕这怕那的人，是不是自己对情感没有信心，吃不到葡萄就说葡萄酸啊？ @上海 陈先生

我觉得这件事，大家都看得复杂了。对很多人来说，为买房假结婚不过是一种投资方式，夫妻俩只要你情我愿就好，干吗上纲上线扯到“婚姻价值观”上去？@四川 单女士

一张结婚证就代表真爱，一张离婚证就代表背叛？这才是对婚姻的亵渎吧！我倒认为，那些敢于通过假离婚买房的夫妻恰恰是真爱。而对于那些弄假成真的夫妻，是他们的情感本身就有问题，就算现在不离，早晚也会离。@山东 胡女士

篇6

草签购房合同注意事项如下：所谓草签，只是售房人员让你们尽快签字的一个借口，合同只要经双方当事人签字，就成立并产生法律效力。不过你们签订的这份合同，违约金约定过高，且对你们明显不公平，如果真产生纠纷，你们可申请法院撤销该合同。需要注意的是，撤销合同的期限是1年，自你们签订该合同起，因此，如果感觉会有纠纷，建议及时诉诸法律

正式合同未出来之前，草签合同具有同样的法律效力的

草签合同只是相对于网签合同(上房管局系统，有合同编号)的一种说法。

从合同效力角度，草签合同与网签合同都有同样的合同效力，但不能对抗第三人。

《担保法》第43条中的对抗第三人是指当两个债权债务关系标的物相同，双方发生争议，都主张享有对该标的物的权利时，有登记的一方就可受法律的保护，优先享有权利。

草签网签合同一样吗?问：20xx年8月底交房。开发商告诉我现在只能草签合同，请问有法律效应吗。网签跟草签有什么区别呢?

回复：1、开发商告诉您现在只能草签合同，可能是因为开发商的商品房预售许可证未办下来，或者是其他原因。

2、网签是指您与开发商签订的合同是先从网上载下来的版本，双方签完后，还得到建委进行备案。

3、草签表示您们双方有房屋交易的意向，网签就是正式签订的合同了

问：以前是可以网签的,因为是一些原因,市房管暂停了网签. 别的业主都是网签,同时我已经把全部房款交给了开发商, 我想知道这种情况的草签,我的应享受的利益是否跟网签一样.

回复1、国家规定预售商品房买卖必须要网签，草签的只表示你们有房屋交易的意愿，并没有履行合同必需的要件，所以您的利益很难保证;

2、现在房子暂停了网签，并且停工了，中间必定有问题，建议您考虑将全部房款要回来。

问：我也想要.但是我该从哪几个方面跟开发商协商,将房款要回呢? 我想开发商不会轻易把钱给我的.并且我也确实想买房子,将来会发生什么,我不清楚.但是他确实是五证齐全的.停止网签的原因是土地问题.

回复：1、既然土地有问题，这种房子您都敢要?

2、可以开发商目前的状态为理由将房款要回来;

3、看你们草签的那份合同，是否有在什么情况下，可以返回房款的约定? 注：网签是正规的受房管局监督的，经过网签、就不可以一房二卖了，并且也能确定此房是可以依法销售的房子，如果开发商不同意网签，说明其中有一些问题。

房屋买卖合同怎么签，签订房屋买卖合同要注意什么? 购房者在签了认购书交了定金以后，就要签订正式的房屋买卖合同了，房屋买卖合同怎么签，签订房屋买卖合同要注意什么?在我国商品房交易的惯例中，一般是由开发商手持所有合同文本，这样，开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。房屋买卖合同怎么签才能维护购房者的权益，请您阅读下面的文章。

(一)购房者要注意关于定金的约定。

因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。

(二)购房者要看清合同主体是谁。

购房者由于缺乏法律常识，有时会忽略这样一些问题，比如代表发展商签约的人并不是开发企业而是中介，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。

(三)购房者要小心开发商的补充协议。

有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。

(四)注意开发商约定的费用是否该缴纳

房地产开发对资金的要求很高，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。比如有些发展商在尚未确定物业

管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。

(五)购房者要注意把自己提出的补充协议写进去

前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议，最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。也不要轻信开发商的口头承诺，一定要将这些内容明确写进合同。

以上就是签订购房合同时需要主义的问题，大多数的中国人是拿自己一生积蓄来买房，这就意味着，签购房合同时一定要小心再小心、谨慎再谨慎。除了要做到本文的介绍之外，还要具体问题具体分析一番，多动脑子，多看多听多想，您要是做到这些，一定可以顺利地签好购房合同。如果对于开发商提供的合同条款不能把握，一定要咨询律师后在签，避免因为理解错误是自己的权益受到损害。

一般来说，签订购房合同要注意考察如下事项：

一、开发经营企业资质问

开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

二、开发经营企业经营销售房预售应当向消费者出示商品房预售许可证 售楼广告和说明必须载明商品房预售许可证的批准文号。如果是现房需注意其是否具有房地产产权证(大产证)。

三、要明确注意合同条款注明

房产面积、交房时间、付款条件、违约条款及相关配套设施，如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况。

四、消费者要注意自身付款能力

买房一定要充分考虑自己的付款能力，量力而行，不要盲目攀比。

五、注意附近相关楼盘的价格及周围的规划

更要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。

此外，在商品房预售情况下，企业应当与消费者签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。消费者应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，此点在预售合同中应予明确交付时间。无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续。

专家提醒，房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

房子在任何中国人的心中都代表一种多情感的符号，它是家、是父母，指示着温馨和安全。因此，签订购房合同注意什么，如何签买房合同，怎么签?意义重大，一定要竭尽全力签订一份尽量完美的合同，完美合同是完美家园的第一步。如果您实在不放心，可以聘请专业房产律师帮您打理一切，构建一个幸福祥和的家。

签订购房合同的注意事项，签订购房合同要注意哪些问题一、签订购房合同前的注意事项

首先我们要明确一个问题，购房合同指的是购房者与开发商之间约定权利义务的合同，所以签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定。但现在很多开发商会让中介公司，中介公司是不能以自己的名义签定购房合同的。所以在此提醒您，如果您是和中介公司签订购房合同，一定要注意看中介公司有没有开发商的授权。除此之外，还要注意下面几个问题：

(一)审查开发商是否“五证”齐全

在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，也就是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了需要去产权登记部门办理产权登记。

这里要特别提醒您，最主要的是两证，是国有土地使用证和商品房预售许可证。一定要看准确，是预售许可证是决定你们双方买卖合同是否成立，国有土地使用者则决定后面能不能办理到房屋产权证。还有，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。

(二)查看合同的具体内容：

购房合同是出现纠纷时最直接的法律依据，因此合同的内容尤其要注意，在签订正式的商品房买卖合同时要注意看以下合同条款：

1、房屋基本信息是否与认购书中一致，合同约定的房屋是否就是你所要购买的房屋;

2、付款方式以及如果没有依约付款的责任怎样承担等问题;

3、看清约定的违约金是如何表达的，是千分之几、是万分之几、还是百分之几，是按日计算的、是按房屋总价款计算的、还是以实际付款作为基数的，这

些问题很重要，没违约就好，一旦发生违约情形，开发商总会拿约定条款不明确来为自己找推脱理由。

4、房屋交付使用的期限问题，一定要明确具体，不能是含糊不清的，如果开发商到期没有依约交付，就是可以据此承担违约金赔偿;

5、产权登记的期限，看清楚违约责任是以是“日”还是“工作日”为依据，因为如果用“工作日”，必然会使实际交付时间延长;

6、看清楚争议解决的方式。仲裁一般是开发商乐意选择的争议解决方式，因为实践中，仲裁委很多情况下都在偏袒开发商，所以在选择这一方面时，作为购房者，一定要把诉讼约定在里面，给自己留一条退路。

在此提醒您，合同的内容已经涉及专业的法律知识了，我们普通购房者对其中的名词可能都很难把握，最好邀请专业的律师陪同，将合同条款具体解释清楚，确定自己可以接受在签订购房合同，避免日后出现纠纷。

二、签订购房合同还要注意哪些问题?

(一)签订补充协议，把售楼书和其他广告宣传的内容写进补充协议里去，以防收房时发现房子与广告宣传有天壤之别，却没有依据要求开发商退房或者承担相应的责任。

(二) 明确贷款办不下来的话，双方的责任。现在贷款办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，要明确责任划分，避免出现纠纷无据可依。

(三)办理产权证的时间也要明确在合同里，避免开发商拖延办理。

(四)应该明确装修标准，如果开发商广告的是精装修，或者样板间是品牌的，那么就必须对装修的标准予以明确。不要含糊表述为使用进口品牌，或请注明装修公司，一定要明确使用什么品牌，什么装修公司来装。提醒您一定要注意这一点，以免精装修变成“惊装修”。

(五) 关于公摊建筑面积，有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪部分，确定公摊的位置。开发商有很多赠与购房者的情况，实际上有时是公用的面积。

篇7

关键词：农民；土地财产性收入；苏州高新区

土地作为农民财产的一部分，其所得到的财产性收入是指土地被国家征用后或土地经营使用权经流转后而得到的相应补偿和收益。土地被国家征用后，按规定能得到相应的补偿。在国家如此重视农民土地财产性收入的现状之下，农民土地财产性收入状况如何，怎样有针对性的增加农民土地财产性收入，这些都是我们需要思考并研究的重要内容。

一、K州高新区FQ街道农民土地财产性收入实际情况

苏州高新区FQ街道是在苏州城的西部，我们选取了FQ街道的失地农民，共发放问卷260份，回收有效问卷260份，涉及到关于土地征用、土地流转相关问题41题。同时对部分村民进行面对面的访谈，通过整理问卷及访谈结果，我们将调研情况整理如下：

1.关于土地征用

苏州高新区FQ街道康佳社区居民从前大多以种地为主要收入来源，2002年的时候，部分土地被征用，征用的土地被用做公益事业、基础设置、有盈利的公司和企业，在被征收土地用于什么项目的问题调查中，15%选择用于公益事业，23%人选择基础设施建设，62%人选择以盈利为目的的公司。在征地的过程中，村民表示政府有将包括征地范围、征地标准等相关信息的文件张贴公布，但他们虽知道政府张贴了这些信息，并没有过多注意。政府征地后，进行了多种方式的安置补偿，我们的问卷调查显示，得到货币安置有46人，得到就业安置有24人，得到农业安置的有20人，得到入股安置的有70人，得到社保安置的有40人，其他安置的为60人。村民对于安置补偿结果并不太满意，对现行国家土地补偿是否满意问题上，30人表示非常满意，30人比较满意，而20人不太满意，在被采访的两位阿姨中，一位称政府赔偿的安置房，11万左右，买两套房不够，装修费难以凑齐；另一位称征地后政府补偿了16万多一点，买房用了十多万，剩下的钱不够装修。因此村民大多并不愿意被征地， 260人中，仅1%人认为土地征用后收入增加的机会会更多，愿意被征地；69%人认为补偿过低，不愿被征用； 剩下30%人则表示很不满意；对于是否有侵占、挪用土地征地补偿费用和其他相关费用情况，34%人表示有，42%人表示没有，还有24%人则表示不清楚。

2.关于土地流转

高新区FQ街道居民土地大多有使用权流转的情况，主要以土地转让和土地出租两种形式为主。当时村集体受政府要求，决定实行土地流转，村民被动参与土地流转。村委会对于农民土地流转行为进行登记，所在村也设置专门的土地流转服务机构，大多数居民表示实行土地流转之后，自己的收入稍有增多。对于土地流转补偿费问题，多数人说能够及时发放，但对土地征用后生活满意度问题上，57人表示满意，127人表示不满意，76人则表示说不清。在对有土地出租的村民调查中，统计出租原因，70%居民反映处于农业种植收益低因素考虑。58%家庭参加入股，选择的入股方式多以资金入股为主，少数有资产入股，大多人表示对去年股份分红基本满意。在去年股份分红所占家庭一年收入比例的问题调查中，77%的居民表示所占比例很小，46%居民认为如果没有股份分红或者股份分红金额很小，对他们的家庭影响也不大，但多点经济收入会更好。

二、苏州高新区土地财产性收入存在的问题

1.村民理论知识的缺乏

我们在访谈的过程中发现，村民对土地财产性收入知道的不多，有的甚至完全不了解，调研小组成员给他们解释了农民土地财产性收入的基本概念后，他们才有所知晓。对土地财产性收入知识的缺乏使得村民自身在维护其土地财产性收益的权益上就处于劣势地位，这容易造成失地农民合法权益得不到相应的保护，从而影响农村经济建设，影响农业问题。

2.村组织透明度的缺失

FQ街道康佳社区居民是在2002年被征收的土地，从他们的反映中，我们得知当时虽有对土地征收范围、征收补偿标准的公告，但仍然存在有不透明的现象。部分村民反映他们所在村开会较少，村干部的处事方法也不如现在民主，在补偿过程中，存在补偿不公正的现象，他们将此解释为人情世故不可避免，但多数人表示，近几年这种现象有所好转。

3.征地补偿金额数少

法律虽然规定了维护公共利益需求的情况下可在补偿的前提下征收或征购土地。但是在实际操作过程中，政府将土地供应市场实际占有，农民只有少部分补偿金，而大部分的收益却被政府所掌控。事实上，被征地农民失去土地后所获得的补偿金，完全没法与实际拥有土地的收益相媲美，农民的实际收益是有所降低的。FQ街道康佳社区居民中，六成以上居民表示征地补偿金过少，征地过程中的搬迁买房等还需自己贴钱。

4.农民缺少利益表达权

随着农村土地征用范围和数量不断扩大，征地制度也在不断完善。但农民在土地价格中没有主宰权，他们在征地过程中的弱者地位并没有发生逆转，只是垄断价格的被动接受者。尽管知道土地征用过程中存在不合理现象，但FQ街道康佳社区的很多居民都是敢怒不敢言，同时也缺少组织机构去实现自己的利益诉求。农民没有办法保护好土地财产，更谈不上有效利用土地，并从土地上收益。

三、制约农民土地财产性收入的成因分析

1.土地集体所有制虚拟化

农村土地所有权虚拟化，谁拥有权力谁就真正拥有土地所有权，这成为了农民无法完整得到土地所有权的重要原因。在现实中，村民委员会往往充当集体土地的所有者代表，村民集体所有变成了村长和村委会少数人所有。这一问题在苏州高新区FQ镇2002年之前的土地征收过程中明显存在。同时，土地产权的各项权能的边界不清晰。后，土地的所有权和其他权能发生某种意义上的分离，即所有权属集体经济组织，其他权能归农户，但对这些权能的边界没有明确规定，对各自的权利、责任、义务和利益等都没有具体规定，从而导致各主体对自己责任权利边界的模糊，引发了一系列土地利用上的问题。

我国农村集体资产数量庞大，但目前集体资产运用效率不高，未能为拓展农民财产性收入发挥应有作用。除部分地区通过股份化等模式建立了有效的管理机制之外，大部分地区的经营管理权都是由集体经济组织行使。而对于代表集体组织的管理者来说，由于没有对土地的所有权，因而对土地的收益往往不负责任，从而缺乏经营的积极性，个别经营管理者甚至与外部主体合谋，在集体土地征用、集体资产运营等过程中以损害农民利益为代价谋取私利。而对大量的个体农户来说，不能对集体资产的经营管理者进行有效监督以保证集体资产保值增值。凡此种种，必然导致农村集体资产管理长期低效运行，大量的农民集体财产不能为农民获取应有的财产性收入。

2.农民土地承包权的不稳定性

土地承包权是农民获取财产性收入的重要资源，但问题是，由于现阶段农村土地属于集体所有，而代表其产权的合法主体是村民委员会、村民小组和乡镇农村“集体经济组织”，这使得农民权益经常受到少数“人”的不法侵犯，或是受到来自公权的不当侵占，使得农民的合法权益得不到保障。一是一些地方领导干部发展经济的指导思想存在偏颇，急功近利，追求局部的、地方的、短期的效益和经济的增长，以经营城市为名，剥夺农民的土地承包权。不少地方政府以低价征用农民土地搞开发区、工业园区，以非常优惠的条件甚至零地价把土地送给投资者，争相以最低廉的条件获得招商引资的成功；二是一些地方干部法制知识有待提升。粗暴执法，需要增强法律知识，加强依法行政；三是干部政绩考核制度存在问题。以GDP作为考核干部主要标准的制度，导致了一部分人追求短时效益，造成了土地资源的破坏，损失了长久的利益；四是现行《土地管理法》对于征用土地没有把公益性和经营性用地分开，规定所有建设用地均由政府征用，使地方政府征地的权力过大过宽，缺乏限制。

3.农村居民对其所拥有的宅基地不拥有完全的产权功能

农村宅基地是指在村庄范围内，农村村民住房、辅助用房（主要指杂物间、厕所、畜舍等）、院落以及村民日常生活、风俗习惯活动等涉及的用地。我国现行的农村宅基地产权制度的一个基本特征就是“集体所有，村民使用”。《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”；这里的“拥有”，并不意味着农民个人对宅基地具有明确的财产归属权，因为《土地管理法》也规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；既然是集体所有，就排除了个人所有，可见，所谓的农民“拥有”宅基地的权利，不是真正法律意义上的财产归属，只是一种“不脱离农民集体”的有条件的使用权，决不具有法律意义的个人财产权。农民住房产权不完整的限制，既不能买卖，也难以从银行获得抵押贷款，偏远农村流动人口少又限制了租金收入。就这样，农民的房屋几乎成了“死产”，既浪费了资源，也切断了农民财产性增收的重要渠道。尤其是苏北地区农民受到区位和经济发展水平等因素的制约，土地和房屋带来的财产性收入更加有限。

四、增加农民土地财产性收入的对策建议

1.明晰农村土地产权并赋予产权主体相应的权能

从农村土地使用权上来分析，要实现农地的顺利流转和实现农民的利益，必须实现农村土地产权的法律化，最重要的是把农村土地承包经营权流转的决策权界定给农民，强化农地承包权。总体思路是建立健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的农地产权制度，进一步落实农民的土地承包经营权，解放和发展农村生产力。一是建立健全推进机制。要形成各部门共同参与的联动机制。以农业主管部门为总体领导，负责产权改革的总体协调，县乡分级配合，各地紧密联系，形成工作整体部署。明确具体的工作机构专门负责此项工作，并落实到人。各部门管理好自己负责的工作内容。同时加强外界监督工作，使工作透明公开。二是制定完善政策措施。结合现有的土地政策及地方实际，出台相关政策配套措施，指导开展农村土地承包经营权实测及确权、登记、颁证和建立耕地保护基金制度工作，具体可出台相关确权办法和文件。

2.合理加快农村土地流转进程

土地流转要以市场为基础，遵循公开、公平、公正及有偿自愿、效率优先的原则，完善流转机制，实现农村土地的有偿流转。一是要构建农村土地流转市场。通过市场调节机制，鼓励对农村土地进行有偿流转，建立合理高效的土地流转市场，使农村土地流转打破地域限制，向高效益规模化经营转变，建立城乡一元化土地流转市场。二是要完善土地流转中介组织建设。土地流转中介是土地流转市场的媒介和桥梁，建立包括咨询、地价评估、仲裁等机构及相关制度，发展中介服务组织，为供需双方提供流转的平台，提供信息、咨询、预测和管理等服务，提供规范的交易程序，约束交易主体行为，明确流转违法成本，及相关法津责任，降低农村土地流转的成本与风险，保护农村土地流转主体的双方利益，为农村土地流D提供通畅的组织渠道。三是要建立动态的土地流转价格机制。农村土地流转，要充分考虑土地价格的构成因素及土地随时间推移的升值潜力，要对农村土地的自然属性和经济属性进行综合评价、分等定级。构建农村土地估价指标体系，实施农村土地流转后的动态监测，积极探索在土地流转过程中农户分享土地增值收益的政策与办法，建立公平、合理的土地流转利益补偿机制。

3.大力发展农村土地股份合作制

我国农村在坚持土地集体所有的前提下，应把土地产权分解为包括土地股权、经营权和使用权在内的三种，让农民拥有真正的权利，成为真正的股东，有比较完整的产权；集体经济组织则掌握土地经营权；土地租佃者享有土地使用权。按劳分配与按股分红相结合，实现同股同权、同股同利、风险共担、利益共享。同时，基层干部应转变怕失权、失利等思想，严格按股份合作制的程序参与管理，预防出现“内部人”控制的局面。另外股东要加强对董事会的民主管理和监督。只有这样才能增加农民收入，维护农民的土地财产权益，进而提高农业劳动生产率，实现集约化和规模经营。

4.加强法律制度建设

到目前为止，中国土地征收补偿规定分散在单行的各个法律中，还没有建立较为系统的土地征收补偿法，导致土地征收补偿程序混乱和征地补偿救济手段不完善等问题。我国应加强土地征收法制建设，以完善的法律法规规范土地征收的行为。一是可以参照国外有关土地征收补偿的法律制度，进一步完善《宪法》、《土地管理法》等有关规定，按照社会主义市场经济发展的要求和国际通用的惯例，明确规定征收补偿条款，为土地征收补偿确立法律依据。二是完善土地征收补偿配套的法律法规，加强土地征收政策咨询和法律援助机制，严格规范土地征收纠纷的处理程序。在强化对土地利用规划管制的基础上，从法律与法制的角度严格区分公益性、经营性建设用地，着力解决征地范围过宽、规模过大的问题。基于此，建议应按照逐步统一城乡建设用地政策的总体思路，参照城镇国有土地划拨用地目录来逐步确定土地征用使用权限的公共公益性用地范围。

参考文献：

[1]何茂文.农村土地管理与经营[M].北京：中国展望出版社.1988.

[2]张慧芳.土地征用问题研究：基于效率与公平框架下的解释与制度设计[M].北京：经济科学出版社，2005.

[3]蒋月等.农村土地承包法实施研究[M].北京：法律出版社，2006.

[4]丁关良.土地承包经营权基本问题研究[M].杭州：浙江大学出版社，2007.

[5]陈志福.中国农民收入增长的长效机制[M].北京：中国农业出版社，2008.

[6]汪振江.农村土地产权与征收补偿问题研究[M].北京：中国人民大学出版社，2008.

篇8

[关键词]房屋中介服务；法律规制；完善

[中图分类号]D920.4 [文献标识码]A [文章编号]1671-5918（2015）20-0084-02

随着市场经济的进一步发展，作为房地产业的重要组成部分，我国房屋中介服务市场将会得到进一步的发展。为了保障这一良好的发展态势，在当前房屋中介服务市场还存在多种问题的前提下，有必要深入研究，并采取积极措施来完善我国房屋中介的相关立法，使得房屋中介行为有法可依，有法可制。文章将重点置于我国房屋中介服务立法完善上，可以完善有关于房屋中介服务的理论研究；另一方面可以为实践中房屋中介服务立法的完善提供有效的借鉴。

一、房屋中介服务的内涵

中介的字面意思是在事物与事物之间起媒介作用。中介活动就是从事中介服务的中介人居中，向居于两端的委托人传递信息，起着重要的协调作用，帮助两方委托人达成一定的事项。房屋中介也即房地产中介，是指为当事人提供房屋信息咨询、价格评估、经纪等服务的专门机构。在房屋中介服务当中，房屋中介机构为客户提供与房屋有关的各类信息，对房屋的价值进行评估，或者应当事人的要求为其有关房屋的业务。

二、我国房屋中介服务中存在的问题

（一）隐瞒交易信息，误导客户交易

现实中，房屋中介服务机构隐瞒交易信息的情况十分的普遍。这主要体现在两方面：第一，隐瞒房屋的真实信息。一般而言，房屋中介服务合同订立后，根据合同的规定房屋中介人需要向委托人提供符合其期望值的房屋信息，包括房屋的地理位置、面积、产权情况、市场价值等等。但部分房屋中介服务机构在中介活动中，为了促使买卖双方达成交易，常常隐瞒房屋的真实信息，或将房屋的价值夸大，让买方在不知情下与卖方订立合同，往往到入住房屋后，卖方才发现房子存在这样或那样的问题，但是此时合同已经完成，报酬已经支付，房屋中介机构会将责任一概予以推卸。如房地产卖方提供的房子在建造时存在瑕疵，由于这一瑕疵比较隐秘，客户在看房时很难发现，但房屋中介却在了解事情的前提下，不仅不对这一瑕疵予以提醒，反而积极地劝说客户赶快买下来。第二，误导购房者。按照我国《商品房销售管理办法》第28条的规定，房屋中介在代卖方成功销售房屋后收取的佣金应该在房屋成交价格的3%一5%之间，且不能收取其他的费用。实践中，房屋中介往往会误导购房者，让其认为房屋成交价格中就已经包含了佣金，进而打着这个旗号提高房屋的价格。

（二）房屋中介服务合同不规范，不利于客户权益保护

在进行房屋中介活动前，房屋中介服务机构会与委托人签订房地产中介服务合同，对双方的权利义务和违约责任进行规定。正常情况下，房屋中介和委托人签订的房屋中介服务合同应该以房管局提供的合同为范本。但是，实践中房屋中介机构往往采用本机构自制的合同文本同客户签约。房屋中介往往会为了自己的利益，并利用委托人对相关的法律法规不熟悉的情况，与之签订不规范的合同。房屋中介在合同中往往会增加客户的义务，如“客户需要提前支付定金”，减轻自己的义务，并尽量规避属于自己应该承担的责任。

（三）制造虚假信息，诱导客户

现实中，有很多房屋中介会为了赚取利益而制造虚假信息，引客户上钩，以此来骗取客户的钱财。如房屋中介会捏造虚假的房屋信息来欺骗客户，诱骗他们上当，如向客户说哪里的房子又大又好，价格便宜，地理位置更是一绝，很多人都争着抢着要，利用客户不懂行情，又想占便宜的心理引他们上钩，缴纳定金或者服务费，之后要么逃之天天，让顾客找不到人，要么是继续找借口哄骗顾客，总之是要让顾客之前缴纳的定金或者服务费打水漂。在房屋中介与客户签订合同之后，房屋中介会想方设法阻止买房者和卖房者私下联系，使得二者之间的信息不流通。在房屋中介利用过期的情况下，房屋中介可能安排机构内部的员工冒充卖房者与买房者接触，从而欺骗买房者。

三、构建我国房屋中介服务立法的思考

（一）明确规定房屋中介服务当事人的告知义务

我国《合同法》第425条规定，居间人有如实告知的义务。但是这一义务规定得较为笼统，不能切实解决实践中的问题。笔者认为，完善我国房屋中介服务制度还需要进一步明确告知义务。在借鉴其他国家先进经验的基础上，笔者认为应该从两个方面具体设置我国的告知义务。第一，规定房屋中介机构的告知义务。由法律规定将信息披露制度制度作为房屋中介服务机构的义务。在房屋中介人与委托人签订房屋中介服务合同之后，中介人有必要主动告知委托人有关房地产的真实信息，或在委托人询问的情况下有必要入室回答有关房产的信息。第二，规定房屋所有人的告知义务。即房地产交易中，出卖房屋或者出租房屋一方也有义务将自己要出卖或要出租的房屋的具体情况告知给买者或者租者，如房屋的产权情况下，房屋地理位置、面积、屋内结构、周边环境，如果房屋存在瑕疵的话，房主也应该及时告知给交易相对人。以避免现实中出现的房屋中介服务机构和房屋所有人串通欺骗另一方当事人。

（二）强化房屋中介服务合同的规范性

我国《城市房地产中介服务管理规定》第16条规定，房屋中介与委托人之间必须签订书面的中介服务合同，方能从事房屋中介业务。该条文只是要求必须签订书面的房屋中介服务合同，但是却对采用何种合同样本没有规定，对双方权利义务关系的内容也没有详细的规定。笔者认为这样的状况对于委托人权利的保障是极为不利的。房屋中介服务实践中，很多中介机构利用自制的合同同委托人签约，这些自制合同版本表面上看很合理，能够获得不懂法律知识人的满意，但仔细分析，却能够发现里面暗藏着霸王条款。此外，还普遍存在房屋中介服务机构与委托人没有正式签约，只是达成口头上的约定的情况。这使得房屋中介服务纠纷发生后，委托人很难维护自身的权益。因此，完善房屋中介服务立法必须规范中介服务合同。

篇9

【关键词】小产权房；分类处理；严格执法；制度调整

一、我国小产权房的界定和成因

（一）小产权房的界定

近年来，随着房价的居高不下，小产权房凭借其价格优势受到了购房者的青睐，尽管如此，小产权房仍只是人们生活中的一种习惯说法，对于小产权房的界定，至今我国相关的规范性法律文件并没有作出明确的规定。一般地，我们所说的小产权房主要有两种：一种是指建在集体建设用地上的房子；另一种是指占用耕地违法建设的房子。本文认为，小产权房具体来说就是指建立在农村所有的集体土地上、由该土地的所有权人以相对低廉的价格向非本农村集体成员出售的，不具有真正法律上的产权效力的房子。

（二）小产权房的形成原因

1. 城市房价过高是小产权房形成的直接原因

继改革开放后，随着我国经济的快速发展，房地产企业发展蒸蒸日上，使得我国各大城市乃至一些二三线城市的房价一路上涨，最终，昂贵的房价造成了普通市民“买房难，难于上青天”的局面，加之由政府提供的经济适用房的不足，这就在很大程度上促进了小产权房的产生。

2. 地方政府管理不到位是小产权房形成的重要原因

作为一种市场行为，小产权房从局部地区、个别城市扩展到全国，长期存在，这应是政府相关管理部门的管理严重缺位和行政不作为的结果，乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。小产权房集中暴露了地方政府与中央政府、乡镇政府与市县政府之间的利益博弈，也反映出政策执行和法律实施中的诸多问题。

3. 城乡二元土地制度是小产权房形成的根本原因

根据我国《宪法》第十条和《土地管理法》第四十四条、第六十三条的规定可知，在我国土地所有制可分为国家所有和集体所有，且农民集体所有土地的所有权人并没有最终的所有权，无论是耕地还是集体建设用地，都必须通过征收转为国有后才能转变为建设用地。但这样只能获取有限的土地增值收入。如果冒着不受法律保护的风险，主动流转集体土地则可以提前并最大化实现土地增值。于是不少农村集体经济组织选择后者，从而导致了“小产权房”的大量出现。

二、我国小产权房存在的问题

（一）购房者的权利得不到法律保护

由于小产权房自身的特殊性决定了其对外销售的不合法性，因此，小产权房购房者的相关权利是没有法律保证的，具体体现在：第一，仅靠小产权房出卖人的承诺和小产权房买卖双方的一纸合同，小产权房购房者无法办理产权登记。第二，在法律层面上，小产权房的购房者并不属于真正的合法产权所有人，进而不能对小产权房进行转让、办理抵押贷款和继承。第三，在面对拆迁和国家征收时，小产权房购房者仍不能得到合理的补偿。第四，当小产权房买卖双方发生纠纷时，购房者很难找到维护自己权益的法律依据。

（二）房屋的质量得不到有效保障

因为大部分小产权房的建设都是处于无监管状态，因此在建设的过程中就可能出现开发商偷工减料的行为，这就为建成的小产权房留下了种种安全隐患。不仅如此，对于小产权房的售后保修、入住后的物业管理以及小区保安设施等方面也存在很大的问题和缺陷。

三、解决我国小产权房问题的思路探讨

（一）我国学者对小产权问题的不同看法

在学术界，目前我国学者关于小产权房问题主要有以下两种观点：

1. 合法化说

该观点主张小产权房合法化，呼吁赋予小产权房以法律上的完整产权。因为从宏观层面上来说，小产权房的合法化关系到中国现代化的发展战略，号召解放思想、打破城乡分割的二元结构从小产权房开始；其次从具体的法律层面分析，禁止小产权房交易，违反宪法关于国有土地与集体土地所有权平等的规定，不符合市场经济交易自由的规则，有违民法的自愿原则和物权法的物尽其用原则。最后从利益层面上看，小产权房的合法化一方面有利于增加农民的收入，促进农村经济的发展；另一方面有利于保护城市弱势群体利益，可以有效解决城市中低收入阶层的买房难问题。

2. 严令禁止说

该观点认为“小产权房的负面影响大过正面效应”，其一，小产权房冲击了现行土地政策、干扰了宏观调控政策的实施。其二，小产权房严重违背法律法规、干扰国家法律法规的正常运作。其三，小产权房因其产权不清、租售不明、无法律保障等扰乱房地产秩序，同时将引致房地产投资规模进一步膨胀，房价上涨之势将波及到农村，使乡镇政府和开发商获得暴利，侵害广大农民利益，导致农民丧失土地、丧失未来长久谋生和生存的根基。因此，应坚决禁止各类小产权房的建设和销售。

（二）小产权房问题的解决建议

综上所述，本文认为，对于小产权房问题我们不能仅仅只用“合法”或者“不合法”的标尺进行判断后笼统处理，而应由党和政府以及民众共同努力，从老百姓的根本利益出发，结合具体的实际情况来区别对待。

1. 对小产权房进行分类处理，坚决抑制小产权房规模的进一步扩大

一方面，彻底清理在建或计划将要建的小产权房。为有效控制小产权房问题的扩大化和复杂化，各地方政府应及早组织相关的工作小组，深入农村核实在建或将要建的小产权房的具体情况，通过和村民沟通，并向相关负责人讲明在建成小产权房后可能带来的一系列不利后果和隐患后，再以合法程序有步骤、有计划地给予制止，并尽一切可能地减少村民的损失。

另一方面，区别对待已建好的小产权房。对于已经建成的小产权房，从保障社会稳定、可持续发展和维护小产权房买卖双方的利益出发，对农村耕地上的小产权房和集体建设用地上的小产权房给予区别对待。其一，对于耕地上的小产权房应严肃查处，一律拆除。拆除所造成的损失，若购房者能证明自己在购房时不知小产权房所占的是耕地的，责令由开发商和村集体组织对购房者给予相应赔偿；否则由购房者、开发商和村集体组织共同承担拆除损失。其二，对于集体建设用地上的小产权房根据购房者的实际情况进行区别管理。若该小产权房是购房者仅有的一套房子，应组织质量监督管理部门对该房子进行验收，验收合格后允许补办相关手续并承认其合法性；若该小产权房属于购房者第二套及其以上的房子，考虑到购房者有炒房的嫌疑，能够拆除的坚决予以拆除，不能拆除的则由政府收回转化为经济实用房或廉租房，同时收缴开发商与村集体所获取的利润。

2. 稳定城市商品房价格，扩大经济适用房的建设

第一，市场自我调控和国家宏观调控相结合，全方位抑制房价。过高的房价是小产权房问题的直接导火索，因此稳定房价无疑是解决小产权房问题的一个有效途径。然而，要抑制房价的上涨仅靠市场的自我调控是远远不够的，还需要国家不断完善我国的房价政策，进一步调整相关房地产制度，规范房地产市场，并通过对财政政策、税收政策、货币政策和土地政策的合理搭配，使房价稳定、理性回归，最终让老百姓买得起房，住得上房。

第二，大力推进各地区经济适用房的建设。各地方政府应根据自身经济发展水平和现实需要，积极主导建设布局合理的、数量足够的经济适用房，在保证充分合理利用住房资源和公平的情况下适当放宽经济适用房的申请条件，切实满足城市中低收入阶层的住房需求。

3. 严格执法，加强政府监管

如前所述，地方政府管理不到位和不作为是小产权房问题出现和扩大的又一重要原因。这就要求各级政府应严格按照法律规定和国家相关政策的指示，加强对小产权房的监管和治理，对非法转让宅基地的一律不再审批新的宅基地，一经发现坚决从重处罚，真正做到有法必依，执法必严。

4. 不断完善和调整相关法律制度

从长远来看，不断完善相关法律制度，弥补我国土地制度方面存在的漏洞和缺陷，是小产权房问题得以根治的核心和关键。具体可以从以下两方面努力：

其一，变革我国城乡二元土地制度，从根源上消除小产权房问题产生的基础。尽管我国《宪法》第十条明确规定了集体所有的土地的范围，但根据我国《土地管理法》第四十四条、六十三条的规定可知，实际上农村对于集体所有的土地并没有真正意义上完整的所有权。这样的规定一方面衍生出了当下棘手的小产权房问题，另一方面在一定程度上也造成了两部法律间的不协调。然而，在我国《宪法》第五条中明确规定：“中华人民共和国实行依法治国，建设社会主义法治国家。国家维护社会主义法制的统一和尊严。一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。”所以只能对《土地管理法》第六十三条的规定进行修改，应改为：“允许农民集体所有的土地使用权自由转让，但须分成两部分：耕地和非耕地，耕地部分不允许出让、转让或者出租用于非农建设，而非耕地部分则放开有农民集体自由决定其用途。”这样一来既有利于解决小产权房问题，又保证了和《宪法》规定的一致性，而且让农民集体自由决定其用途客观上也更有助于当地农村根据自身的实际情况充分利用该土地创造更多的财富，进而促进自身经济的发展。

其二，及时调整农村房屋和土地登记制度，为自由转让农民集体所有的土地使用权提供法律保障。如前所述，一旦允许农民集体所有的土地使用权自由转让后，为了维护法律的威严以及保证法律的顺畅运行，有关部门应及时对涉及农村房屋和土地登记的法律法规进行相应修订和调整。

5. 强化民众的守法意识，动员广大人民群众积极参与治理工作的监督

遵纪守法的公民是彻底解决小产权房问题的重要保障。因而在小产权房问题的治理过程中，各级政府既要抓好相关措施和制度方面的工作，也要注重和老百姓保持密切联系。一边定期对民众进行法律知识宣传和教育，不断提高民众的知法懂法能力和守法意识，一边鼓励民众积极参与到小产权房问题治理过程的监督工作中来。真正做到党和政府以及广大人民群众团结一致，共同为解决小产权房问题而努力。

参考文献

[1] 李霞.小产权房产生的成因及对策[J].现代企业，2007 （10）：60.

[2] 刘昱君，石云龙.科学解决小产权房问题[J].今日国土，2007（8）：7.

篇10

关键词：城镇化市政管理现状方法

中图分类号：C93文献标识码： A

由于市政建设规模不断扩大,市政管理的职能日趋复杂,这些规章日益呈现出效力层次低、调整范围小和可操作性弱的缺陷。而与此相应的市政管理体制,更是显露出与城市经济发展状况格格不入、难以适应建设国际大都市的需要等弱点。因此,完善市政管理的法制建设,提高市政管理总体水平的问题,已十分迫切地提到议事日程上来。

一、城镇化后市政管理中的法制之路现状

1.由于我们对市政法这一法律部门的存在缺乏认识, 使大量的市政法规缺乏专门的整理和研究。这与市政法的现状和发展要求远不相适应。当一种社会关系已经出现, 需要法律调整而又没有法律调整或法律调整不完全、不充分时, 这种关系的存在和发展必然会在一定范围内给社会秩序造成紊乱。在我国, 虽然已经制定了大量的市政法规, 但是, 还有许多市政关系没有相应市政法规来调整，甚至有些市政法规己经不能适应改革的需要, 不能适应市政关系的发展要求,需要修改、补充或废止。今后,我国的重点建设要与城市发展同步进行, 经济发展在很大程度上要以城市为依托, 并且形成以城市为中心的不同规模的、开放的、网络型的经济区。在发挥中心城市作用的过程中, 势必会产生大量的新的市政关系需要用法律来调整, 对此, 我们必须给予充分重视。

2.在市政管理执法中最大的问题是城市管理执法问题。这也是现在讨论最激烈的问题 问题主要表现在三个方面：首先，城管执法地位不明确。目前城市管理执法主要依据的是政府命令和其他部门的规章，它所执行的法律规定涉及到工商、交通、市容市貌、食品卫生、文化等诸多领域。其次，城管执法强制性不强，执法人员也没有明确被允许可以佩戴防护器械，所以大多数城管执法人员不配有防护器械，这也是城管执法人员经常被辱骂和殴打的原因之一。再次，虽然城管执法的强制性不强，城管执法人员也经常遭暴力抵抗，但另一方面关于城管执法人员在执法过程中野蛮执法、暴力执法的行为也时有发生，严重影响了执法人员的形象。

3.在法律监督方面的问题主要表现为监督力度不够。首先，检察机关直接监督行政机关的执法活动缺乏法律依据，所以进行的多是“事后监督 。其次，行政机关内部层级监督力度不够。行政复议权被认为是一项空置的权力，没有真正的发挥行政监督的作用。

二、城镇化后市政管理法制化的方法

1.加强组织领导。落实依法行政保障措施。

（1）完善制度，明确责任。一是加强制度建设，建立了多元化、多层次的民主决策机制，确保决策的合法性。二是在认真梳理汇总的基础上，进一步明确了执法主体、执法权限、执法责任，逐级签订了《执法委托书》，实现了分工明确、各司其职、各负其责。三是每年年结合 作实际，制订年度法制工作计划，对年度法制工作要点和实施目标进行明确，并将工作目标进行分解，与各基层执法单位签订的目标责任书，量化考核指标，做到了年初有部署、年中有检查、年终有考核，在全系统形成了领导重视、齐抓共管的工作格局。

（2）狠抓培训，营造氛围。一是注重突出实用性和针对性，通过采取邀请专家讲授、观摩学习、经验交流、业务评比等途径，有针对性的组织全体执法人员学习法律法规，有效提高了执法人员的业务技能，实现了法律知识与实践的最佳结合。三是严格执法资格，对年检考试不合格的执法人员，收回执法证件。取消执法资格，杜绝非执法人员从事行政执法工作，维护了行政执法的严肃性。

2.大力加强市政法制建设, 开展市政法学研究。必须对现有的城市经济管理方面的法规进行研究和整理, 对那些不利于增强企业活力、不利于扩大企业生产经营自的市政法规, 要及时进行修改或废止。城市政府要根据本市情况和国家需要, 正确运用市政法律手段, 合理规定企业间经济联合的各种权益, 排除横向经济联合的障碍, 促进各种经济联合的健康发展。

3.积极开展综合执法检查。坚持日常巡查和综合治理相结合，每年抽调局综合办公室、建管股、规划股、质监站、监察大队等相关机构工作人员市政综合执法检查组，组织开展市场综合执法检查，及时纠正违法违规行为，有力维护了建设市场秩序。

4.着力防范化解社会矛盾。进一步规范工作程序，落实工作责任，实行局领导接待日和重点案件“包案”制度，对人的合理要求及时予以解决；对提出过高和无理要求的人，依据法律和政策做好解释和教育劝导工作。

5.运用经济手段，按照客观经济规律的要求来管理城市。主要借助于经济手段对市政设施建设及维护，居民利益进行调节，使它们之间达到平衡。社会主义市场经济建设中，政府、企业及劳动者之间存在明显的利益冲突。并且城市部门之间、地区之间及各环节之间的分工也存在复杂的关系。所以，从这个角度看，为了处理好个人、国家和社会利益三者之间的关系，保证市政管理系统的协调有序地运行，只有运用价格、税收、财政、信贷等经济杠杆，才能使不管组织还是个人能从自身的经济利益出发，间接维护城市系统的协调运行。另外价格和税收这两种经济活动与居民的生活关系最密切，它们的变化将涉及城市居民的生活质量，因此，将其运用在市政管理中，能使市政管理工作更加行之有效，激励市民自觉配合政府实施市政管理，并形成主动意识。根据经济方法的特点，管理者在运用它时要特别注意到要兼顾各方利益、健全信息网络、杠杆相对稳定及保证企业独立。

6.规定建设项目配套建设垃圾设施的位置、功能应当在房屋销售场所公示，并在房屋买卖合同中明示。买房人同意签订合同的，同时接受配套垃圾设施。任何单位和个人不得擅自停用、拆除或者要求停用、拆除设施，保障设施有效使用。

7.结合“安全生产月”活动，以案说法，开展参建各方主体专业法律法规的宣传和教育，及时举办各类技术、标准培训班，进行法规知识的更新和宣传贯彻。利用“12・4法制宣传日”，将普法宣传教育和法规咨询服务作为“深入学习实践科学发展观”、“创先争优”、等活动的主题，通过在县城广场、街道、小区、工地、城中村、风景区设立宣传咨询台和组装法制宣传车巡回宣传，认真开展建设法规的宣传解释工作，有效地提高了社会各界对法规的认知度和群众的遵纪守法、依法维权意识，营造出了良好的执法环境。

我们主张市政管理法制化, 就是提倡用这种法制管理模式来取代以往的管理模式。当然, 在旧的管理模式向新管理模式过渡期内, 并不能完全排斥对行政、经济、文化教育等手段的应用。但是这些管理手段的应用, 必须受到法律的制约,并逐步过渡到主要应用法制管理方法来对社会各项事务进行管理。从现代社会管理看, 离开了法律就不可能有现代意义的行政。同时, 离开了法律, 也就不可能有真正的市场经济, 我们应当吸取发达国家在管理上的成功经验, 坚定不移地选择市政管理法制化的法制管理模式, 以适应我国建设一流城市的需要。

参考文献：

［1］朱雷．我国城市市政管理方法探析［J］．改革与探讨．2010：92．

篇11

关键词：农民;文化;发展

中国改革开放近四十年，十三亿人的长途跋涉，风雨兼程，遇山开山，临水搭桥，追逐和寻觅着一条属于中国人自己的存在和发展之路。这一路走来，人们在擦肩和回眸之间，都是在渴求着一个答案：支撑和推进中国经济社会发展的动力是资本主义还是社会主义？党的向全国人民作出掷地有声的回音：中国经济的发展靠的是走中国特色的社会主义道路，随后我们的党又十分清晰地确立了社会主义核心价值的刚性内容，构画了一幅美丽无暇、幸福无限的社会主义中国蓝图。在近七亿中国农民心中，社会主义核心价值观的确立和呈现，是这幅蓝图上浓墨重彩的一笔，而这一笔起始的侧重点应该归属于占全国人口50.32%农民的文化自信和文化自觉。

一、农民与文化的间距缩小，粘合度提高

劳动创造了人类，耕者养育了世界，这个道理尽人皆知，可是随着人类社会的不断进化，人类科学文明的循序渐进，社会对于人类的分层愈来愈明显。大概是耕者存在立面是简单劳动的原因，“农民”与“文化”似乎是完全不能重合的两块领地，在一些上流社会的人嘴里，往往把“农民意识”与“没文化”联系在一起，世代蒙受文化嘲讽的农民，尘封在心底的文化委屈层层叠叠。在具有五千年文明史的中国，历朝历代都将全民文化素质的提高看作国家强盛的一个标志。但是由于受客观社会的种种限制和农民内在条件的约束，农民在整个社会教育中接受教化的份额偏低。譬如说文化教育，在解放前，真正读得起书，上得了学的人，大都是有钱有势人家的子弟，国家教育的资源全被有钱人享用，正是由于这样一个基因的存在，一代传一代，一辈传一辈，农民的世代是农民，读书做官的世代读书做官，两条线很难交叉，更不会重合。解放后，我们党把物质公平和精神公平放到同样的地位，农民的文化基因开始繁衍，但历经一场文化浩劫之后，中国农民的文化追寻之旅放慢了脚步;再譬如，公共文化资源的配比存在着严重的不公，城里人有电影院、图书馆、大剧场、体育馆等众多的公共文化资源可以享用，这些对农民来讲，可谓是望洋兴叹。七十年代末，中国农民迎来了一次前无古人，后无来者的大改革，农民的劳动自主和文化自主有了一个崭新的开局，这一开局如一部大型喜剧，大幕一开，便是万紫千红。“百年大计，教育为本”的理念成为建设中国特色社会主义的灵魂所在，农民接受文化教育的权利得到保障，从田园上走出的大学生结群而至，紧接着九年制义务教育的全面实施，彻底结束农民后代没文化的历史。为社会主义新农村建设提供了强有力的文化支撑。从“精神文明和物质文明两手抓，两手都要硬”到“代表先进文化的前进方向”再到“建立社会主义核心价值观体系”，无一不为占全国人口总数一半以上的农民打开了沐浴文化阳光之窗。农村文化的建设与发展造就了与时代同频共振的文化农民。我们可以十分欣慰地看到当代农民与文化的间距越来越小，粘合度愈来愈紧。在苏北农村有着一段新民谣“老大粗、泥腿子不是光彩，大学生当农民一片喝彩;种大棚、养鸡鸭，配上电脑一台，用网络、靠机械，轻松发财。”农民与文化的融合与城里人没有差别，50%-60%的青年农民都会微信务农，中国电信和中国移动有数据证明，近五年农村宽带入户率、手机购买率与城市相差无几。

二、农民对文化的渴求强烈，自信增强

靠文化发展生产，靠科学创造财富的文化农民，物质富裕，催生出了强烈的文化冲动，他们想在物质世界与精神世界并有的天地间，尽情感知自己的存在与价值，弄明白什么是自己想要的，什么是不想要的，我们选择几个小视角看看现代农民对文化的渴求和由此可见的文化自信。

（一）农民广场舞

农民广场舞，是这几年突然从空中飘来的一朵绚丽的文化云彩。政府没有派专人培训，没有专项资金扶持，更没有场地和必须的设备配备，农民自发的文化创造，把农民广场舞搞得遍地开花，四处溢香，一个小乡镇搞一次广场舞大赛，就会有40多支农民队伍参加，观众可达2000多人，服装、道具、音响等都是农民自己掏腰包。跳舞的人年龄从七、八十岁的老农民到不满十岁的小孩子，跳的曲目有传统歌曲，也有现代摇滚、街舞，更有洋人的拉丁、探戈。政府组织相关文化活动，许多舞蹈队纷纷要求上台表演，不要任何报酬，只想展示自己。

（二）农民子弟进城读书

农民父母进城买房陪读。许多农民得到改革开放的红利，在农村建起了小楼，买起了小车，家用电器一应俱全，这些已经不能满足农民对幸福生活的期待，他们开始文化投入，培育后代学文化、懂科学，成为国家有用的文化人才，有调查表明在一百户农民中有十到二十五户人家在城里置房，供孩子在城里读书，其目的是增强文化自信，固化文化内力。

（三）农民接受科学技术培训和法律知识培训的欲望强烈

在乡镇图书馆和村级农家书屋里，相关这两方面的书籍借阅，和电子阅览室阅览量在不断攀升，用科学引领致富，以法律维护权益，已成为大多数农民最正确的理性思维定势。

三、社会对农民的文化培养加强，文化供给对应

农民文化的供求市场兴旺与繁荣，助推了政府对文化培训的注重，和文化供给的态度。文化培养着重在以下几个方面。

一是公共文化资金的投入，近几年来，各级地方政府着力贯彻落实关于推进社会主义文化建设重要讲话精神，深入调查研究结合本地实际情况，制订农村文化建设实施规划，农村公共文化硬件建设加速推进，公共文化服务中心的布局与农民的文化需求相匹配，乡镇图书馆、农民健身房、农民舞蹈房、农民文化广场等刚性需求的文化阵地得到了有效落实。

二是文化人才的培养，优质的农村公共文化服务需要优质的文化服务人才，纵观农村文化建设，不难看出文化人才缺乏是农村文化发展的短板，乡、村两级文化服务人才配备远远不能满足农民文化服务需求。近年来，党政部门对此也有所洞察，在人才质和量的培育上做文章、下功夫，村级大学生村官成了农民文化服务的重要力量，政府相关部门都有重点地强化了文艺创作人才、演艺人才，文化管理人才的培训和引进，相对缓解了农村文化人才短缺的现状。

三是根据农民对精神文化生活的需求，政府部门有重点地组织开展各种丰富多彩的文化活动，如：“农民广场舞大赛”、“农民文艺进城”、“农村知识大讲堂”、“正能量加油站”等，给农民予充盈的文化供给，让农民走上大舞台，登上大讲堂，做文化农民的使者。

四、农村文化建设发展需快，文化农民是时代需求

篇12

一、流动人口中妇女的基本情况

我县的流动人口是按县界流动来统计（不包括乡镇间的流动），全县共有流动人口45000多人，流动妇女16282人，其中进入我县的年龄在18-50岁之间的流动妇女7400多人，占进入我县流动人口中妇女总数的90%以上，她们大都在我县的民营企业工作，占60%以上，在服务业和其它产业的占35%左右。她们的基本情况主要表现出以下特点：

一是文化程度低、年龄小。流动人口中妇女大多数为年轻人，文化水平较低，她们从其他省份和偏远农村来到缙云县的城镇和工业园区工作，思想观念、生存标准、生活习惯等方方面面都受到了影响，她们渴望有机会再继续学习，提高自己的知识层次和工作技能，以获得较高的工资待遇，在城镇买房立足，同城里人融为一体，这一点在40岁以下的年轻人中表现的尤为明显，几乎占到了87%以上。

二是工资收入不高。流动人口中妇女多数从事生产工人、餐饮、服务等工作，主要在缺少劳动技能的低层次工作，经济收入偏低。她们中从事服务行业的月收入一般在1200—1600元左右，生产工人及一般管理者则在1800元到2500元之间，少数做技术人员、企业中层管理者的妇女月收入达到了3000元甚至以上，而这部分妇女仅占流动人口中妇女的少数，几乎98%以上的流动人口妇女提到了收入低的问题。

三是精神生活贫乏。流动人口中妇女由于来缙时间较短，以及工作、生活范围较小等因素，她们的社会交际圈狭窄，精神文化生活单调。日常交往的多数是同单位的打工姐妹，使得她们获取社会信息的渠道狭窄，制约和影响她们自身的发展，阻碍她们融入周边环境，使她们感觉自己是外来人。加上较低的工资收入，生活处于贫困化的边缘，很少有时间和精力参加文化娱乐活动，精神生活相对贫乏。

二、流动人口中妇女权益保障情况

调查发现，随着党和政府对农民工问题重视程度的逐步提高，流动人口中妇女的权益保护的状况有了明显改善。主要表现在：

一是为流动人口中妇女权益提供政策保障。近年来，缙云县委、县政府认真贯彻执行国家维护农民工权益的各项法律、法规及决定，明确规定保护流动人口平等的就业机会、同等办理社会保险、务工工资以及子女就学等多方面权利，为包括流动人口中妇女在内的务工人员权益保障提供了政策依据。

二是为流动人口中妇女的工作、生活提供保障。在调研中我们感到，在用工荒情况出现和工人素质不断提高等情况下，多数企业和基层组织比较重视流动人口中妇女的权益保护工作。在调查走访的企业中，规模较大、管理正规的企业能够与务工人员签定劳动合同，并足额按时发放工资，为流动人口提供较好的工作环境和生活条件。如广鹰机械有限公司、寿尔福公司等企业不仅对务工人员定期进行技能培训，给予较高的工资待遇，还为流动人口中妇女提供了较好的食宿条件。

三、流动人口中妇女权益方面存在的主要问题

从调查情况看，流动人口中妇女的生存发展环境逐步得到改善，但仍有许多问题不容忽视。

1、流动人口中妇女劳动权益方面问题。

据不完全统计，2012年以来全县妇联、工会组织、劳动部门受理的流动人口中妇女投诉案件中，关于拖欠工资、工作时间长等直接侵犯务工妇女劳动权益的案件100余起，仅08年就解决了30多起，共300多人次的劳动权益得到维护。归纳而言，问题主要集中在以下几个方面：

一是签订劳动合同的比例不高。对于流动人口中妇女来说，能够为其提供劳动权利保障的就是签订劳动合同，但在被调查者中，有一部分流动人口中妇女，尤其是部分从事服务业的流动人口中妇女很多都未与用工单位签订书面劳动合同，这一方面与用工单位为了不受劳动合同约束、不愿主动与雇工签订劳动合同有关，同时也与流动人口中妇女的文化水平较低、缺乏自我保护意识有关。调查中发现，有的妇女尽管签订了劳动合同，也对合同双方的权利与义务约定的内容不十分清楚，对用人单位一些显失公正的条款全盘接受。当发生合同纠纷时，多数妇女选择了沉默，只有少数的妇女选择请求上级帮助协调处理，极个别的妇女选择申请劳动仲裁。

二是仍有部分女工工资不能得到按时足额发放。流动人口中妇女的工资发放情况呈逐渐好转趋势。被调查者中，有80%的流动人口中妇女工资能够按月足额发放，另有20%左右的不能按时领到工资。面对这种情况，绝大多数妇女都束手无策，只选择等待。

三是劳动强度大，工作时间长。调查结果显示，流动人口中妇女每天工作9-10小时以上，尤其是在餐饮服务行业，务工妇女每天工作时间在8小时以上的比例高达60%以上，有的甚至每天需要工作12小时以上。需要指出的是,超时工作的妇女有80%以上的都不能领到加班费，而对此，务工妇女基本上都采取了默认的态度，以保住目前的工作岗位。

2、流动人口中妇女政治权利方面问题。流动人口妇女中能充分行使选举权和被选举权的比例相当低。许多用人单位没有设立党支部、团支部和妇女组织，流动人口中妇女的组织生活不能得到保证，设有党、团组织的单位，对流动人口中妇女的权益维护观念淡薄，没有引起足够的重视。同时，外来流动人口中妇女平时较注重的是经济意识，缺乏政治意识。所以他们的选举权与被选举权不能保障，既有制度安排的因素，也有自身素质的问题

3、流动人口中妇女的文化权益方面问题。

流动人口自身素质和经济条件及时间上的限制，使她们很少有时间、精力、机会参与城镇文化活动。流动人口中妇女的子女教育问题仍受一些客观条件的制约。随着教育体制改革和关心流动人口政策的出台，流动人口中的子女教育问题在政策上已经基本得到解决。但在城镇读书生活等其他费用较高，依然成为流动人口子女进城读书的一大制约因素。

4、流动人口中妇女社会保障权益方面的问题。

流动人口存在社会保障薄弱的现象。因多次流动产生的不稳定性等关系，城镇职工普遍享受养老、医疗、失业、生育和工伤五大保险，大多数流动人口中妇女不能享受，被排斥在社会保障之外。在企业与外来务工妇女的雇佣过程中，双方在很大程度上都存在着短期行为，只有少数企业和单位能按照人性化的管理来考虑职工的社会保障问题，大部分企业和单位受利益的驱动，在对劳动数量及质量做出明确规定的同时，简单的确定了所应给付报酬的数额，社会保障问题根本不予考虑。此外，落后的传统观念、薄弱的卫生保健意识及社会保障条件的制约严重影响着流动人口中妇女的健康。她们中大部分人不注重甚至不了解妇女“四期保护”，也没有条件做妇科病检查，平时生病也很少去医院就医。

四、几点建议

（一）大力宣传形成尊重流动人口中妇女的良好氛围

在大流通的现代社会背景下，流动人口中妇女在我县城市化建设和经济社会发展中将发挥重要作用。随着我县工业的不断发展、农村城镇化建设步伐加快，流动人口中妇女将越来越多，作用也越来越大。因此，我们要给流动人口中妇女相应的待遇，让她们与本地居民享有同管理、同教育、同服务、同维权资格。各级党委、政府应不断加大宣传力度，并出台相应制度，人劳社保、卫生、公安、教育、司法及工青妇等组织应统筹协调，明确各自职责，把对流动人口中妇女的就业、保障、教育、政治等的需求纳入公共规划，积极探索适合务工妇女的各项社会保障制度。

（二）积极推进《劳动法》等相关政策法规的落实

一是要定期对《劳动法》及相关法规执行落实情况进行检查。建议劳动部门严格监督企业执行《劳动法》和相关政策法规。采取各种督查方法，深入劳动用工单位，对流动人口中妇女的劳动合同签定情况、工资发放情况、休息日制度等的执行情况进行检查，对未签订用工合同的企业要予以经济处罚，并补签用工合同；对于随意延长工时、占用流动人口中妇女法定休息日的用工单位要按规定及时纠正；对确实需要延长工时和占用休息日的，要按规定发放加工工资；对按规定应缴纳的社会保险，要按规定缴齐。

二是加大对流动人口中妇女的特殊权益的保护力度。建议卫生、劳动、工会等部门定期对企业女职工保健和劳动保护工作进行检查，企业每年要抽出专门资金对流动人口中妇女进行妇科疾病普查，对流动人口中妇女的“四期”保护，严格按照女职工劳动保护规定执行，对不具备设施和条件的企业，应采取积极措施达到标准要求。特别对是服务业中的流动人口妇女，更要加强督查用人单位做好流动人口妇女的卫生保健和劳动保护工作。

篇13

论文关键词　城市化诉求　受阻　新生代农民工犯罪

城市化是当今世界上重要的社会、经济现象之一。尽管国际学术界对城市化的研究已有数十年的历史，但由于不同的学科对城市化的理解不同，在关于城市化各种各样的定义中有一种较为主要的提法是：人口向城市集中的过程即为城市化。在人口向城市集中的过程中，农村人口向城市转移、农业人口转变为非农业人口是城市化最突出的反映。但是，在我国城市化的历史进程中，由于缺少渐进的过程，当大规模的、突发性的农村人口涌向城市时，必然会带来许多意想不到、始料未及的问题。在城市还没有做好应对准备之时，农民工尤其是有着强烈城市化愿望的新生代农民工的城市化诉求与城市的迎接能力之间的矛盾加剧，新生代农民工的城市化诉求受阻成为新生代农民工犯罪的主要诱因。

一、新生代农民工的城市化诉求

向城市迁移的农村人口几乎都不携带户籍，他们的人虽然已经迁移到城市但并不标志着其城市化过程的完成。他们虽然常年居住在城市，在城市工作、生活，但仍然是农民身份而非市民身份。对他们来说，真正成为迁入城市的市民，才是城市化过程的关键所在，也是新生代农民工完成城市化过程的重要标志。我国现阶段新生代农民工总数约在1亿人左右。这表明，新生代农民工在我国2.3亿(2008年为2.25亿)职工中，已经占将近一半，他们正处于城市化进程中向市民转化的关键阶段。新生代农民工与第一代农民工相比，他们有着强烈的城市化愿望、有着真正融入城市、在城市中追求权益平等的诉求。

（一）城市身份的诉求

全国总工会新生代农民工问题课题组《关于新生代农民工问题的研究报告》中把新生代农民工的界定为：出生于20世纪80年代以后，年龄在16岁以上，在异地以非农就业为主的农业户籍人口。其特点为，户籍在农村但随父母或独自长期生活在城市，对农村和农村的生活既不了解，也不喜欢农村和农村的生活，渴望成为真正的城市人却被城市排斥。据统计，89.4％的新生代农民工基本不会农活，37.9％的新生代农民工没有务工经验。

新生代农民工不仅是在社会经济特征和个人特征方面与第一代农民工有着许多差异的群体，也是最有市民化意愿和亟需市民化的群体。由于新生代农民工从小生活在城市，与农村生活环境相比，他们对城市生活环境更加熟悉、适应。新生代农民工中有69.9%的人倾向于认为“自己是城市中的一员”，“应该得到和城市人同等的社会地位”，新生代农民工中欲“通过打工，争取留在城里生活”占42.4%，“不愿意回乡干农活，想过城里人的日子”的占15.2%。新生代农民工之所以想成为市民的原因主要基于城市收入高、生活水平高、精神文化生活丰富以及为自己的孩子教育考虑等因素。而现实的户籍制度却使他们陷入两难的尴尬境地，置身于城市和农村的边缘，无奈于自己的农村身份和城市对他们的不认同。

（二）在城市购房定居的诉求

第一代农民工在城市打工挣钱是为了再回到农村“盖房子，娶妻子，生孩子”，而新生代农民工在城市打工的动机和目的已经不再像父辈那样，他们期盼自己及其子女能够从城市的过客成为能够在务工地稳定定居的城市人。中国青少年研究中心的新生代农民工研究报告表明：在新生代农民工中，有55.9%的人准备将来“在打工的城市买房定居”。但现实却是：这种在务工地长期稳定生活的强烈诉求与其所从事行业的收入及经济发达地区的高房价之间的差距日益突出，许多人在城市购房定居的梦想成为泡影。

（三）权益公平的诉求

关于权益公平最直白的解读就是：不论是城里人还是农村人，不论是本地人还是外来的人，只要是本国公民，就应享受同等的权益，承担同等的义务。不言而喻，在城市化进程中，新生代农民工应当享有与城市公民同等的就业、受教育、社会保障等机会。

1.受教育权益的诉求。受教育权，是指公民依法享有的要求国家积极提供均等的受教育条件和机会，通过学习来发展其个性、才智和身心能力，以获得平等的生存和发展机会的基本权利。在以现代技术元素为生产力的背景下，简单的体力型劳动力逐渐被技能型劳动力所替代，只有不断的对新生代农民工的进行教育和培训，提高新生代农民的职业技术水平，才能满足需求层次不断提高的现代劳动力市场的需求。

与老一代农民工相比，新生代农民工具有较高文化水平，对就业岗位有着较高的期待，他们有着接受更高教育和更多技能培训的主观诉求。2010年，据全国总工会关于新生代农民工问题的研究报告调查统计表明：新生代农民工中有69.7%的人表示迫切需要了解专业技能知识，54.7%的人表示需要学习法律知识，47.8%的人表示希望提升文化知识。但现实中，新生代农民工由于受劳动强度大、工作时间长、培训费用高等客观条件的制约，无法使新生代农民工享有均等的受教育机会和条件。

2.劳动权益的诉求。与老一代农民工相比，新生代农民工受教育的程度较高，参与社会活动、了解和获得外界的信息的途径和手段较多，自我保护意识、争取权利的意识、维护权益的意识较强，对获得平等的就业权、劳动权等有着更强烈的诉求。一旦自己的权益得不到保证，不是像老一代农民工那样逆来顺受，而是选择“炒老板的鱿鱼，甚至寻求社会、法律的帮助来维护自身合法的劳动权益。

3.社会保障权益的诉求。在城市化进程中，生活在城市、且渴望成为城市人的新生代农民工，同城市人一样有着对城市社会保障的强烈诉求。以社会保障替代土地保障，是农村人口城市化不可缺少的基本条件。对于新生代农民工而言，基于对城市身份的诉求、城市定居的诉求、在城市稳定工作的诉求的前提下，对社会保障权益的诉求也是城市化的必要诉求之一。他们对城市社会保障的诉求至少表现在三个方面：一是为解决年老、疾病等后顾之忧的养老保险和医疗保险；二是为解决失业后暂时生活困难的失业保险；三是为维持基本生存的最低生活保障。

二、新生代农民工的城市化诉求受阻，诱发了新生代农民工犯罪

社会分工日益细化的今天，新生代农民工成了不可缺少的社会经济发展的动力。一方面，为城市第二、三产业发展提供了廉价劳动力，推动了城乡经济和社会的发展的；另一方面，强烈的城市化诉求得不到实现，成为犯罪的诱发因素。

（一）城市身份诉求受阻

长时间在城市打工、生活，新生代农民工逐渐丧失了对原来农村社区的认同感，他们梦想成为城市人，却不被城市所接纳，痛苦地游离于城市和农村之间，城市身份诉求受阻诱发了犯罪的发生。

1.被城市身份诉求受阻。就城市而言，在客观上，我国由于长期存在的城乡二元社会结构，在户口、社会公共产品和社会保障制度等方面实行城市人与农村人的区别对待；主观上，城市居民本身存在的就业的压力和居住条件改善的压力，使城市居民在心理上存在着农村人会与他们挣饭吃、争房子住的担忧，于是对于农村人口城市化存在着心理上的抵制及对农村人口存在着自然的排斥。结果造成了新生代农民工的非农村身份的诉求受到来自城市各种主客观条件的限制，使他们无法真正的融入城市主流社会，转变成真正的城市人。

2.自城市身份诉求受阻。就新生代农工而言，生活在城市的新生代农民工由于受其文化程度、专业技能、产业结构等自身竞争力不足的影响，以及城市社会生活的参与度不足，致使他们客观上要求城市身份的认同，主观上在职业技能培训、自身素质的提高等方面努力不足，成为他们城市化进程中的羁绊。

新生代农民工强烈的城市化身份视为愿望，遭到了现实社会的打击，他们实现梦想的机会变得渺茫或无望，一些人便会陷入痛苦、埋怨、仇恨、报复之中，再加上他们缺乏父辈吃苦耐劳的精神、应对打击的能力，好逸恶劳、不劳而获、伺机报复成而滋生犯罪。

（二）城市定居的诉求受阻

与第一代农民工“外出挣钱——回乡盖房”的“城市过客”心理不同，新生代农民工有着强烈的在城市买房、融入城市生活的意愿。虽然生活在城市，但是由于户口限制，再加上受教育程度的限制，大多数人从事的行业只能局限于一些诸如服务业、建筑业、修理业等工作。他们中一些人虽然有一些专业技能，也只是局限于手工劳动和体力劳动的技能，他们微薄的工资收入，也仅能够维持生活而已。调查显示，月收人在800元以下的占12.5%，42.3%的新生代农民工月收人在1000元左右，28.1%的新生代农民工工资在1000-2000元之间，11.6%的新生代农民工工资在2000-3000元之间，只有5.5%的人的月收人超过了3000元，新生代农民工的平均工资水平只有1402元。仅从收入来看，与城镇职工工资水平相仿，但从他们的生活支出来看，他们的人均月消费支出约1092元，而每月食物支出达到571元，占消费总支出的52.3%，与城镇居民不同的是房租成为他们的一笔不小的开支。而面对城市的高房价，大多人在城市购房定居的诉求成为泡影。

多数新生代农民工多数想要在城市拥有自己的住房，但是现实的高房价与他们的低收入之间的差距成为他们主观个体无法逾越鸿沟，只能以租廉价房度日。其结果导致了这些为城市盖起了高楼大厦、豪华别墅的人却在城市得不到自己的栖息之地，久而久之，这种心理的落差与梦想城市住房的新生代农民工心理倾斜加剧，有些人为了改变现状、实现梦想，不惜以犯罪的手段来填平诉求与现实之间的沟壑。

（三）权益公平诉求受阻

获得与城市人口同样的权益保障也是新生代农民工城市化的一个重要方面。由于他们与生俱来的农民身份的“标签”，成为横亘在他们与城市之间的一道难以跨越屏障，也使这些身居城市的新生代农民工在城市的各种权益公平的诉求受阻。

1.受教育权益受阻。据“新生代农民工权益保护与犯罪预防研究”课题组调查报告显示：48.9%的新生代农民工罪犯在犯罪前未参加过任何培训，导致他们在文化程度、职业技能等方面无法得到提高，因就业困难或技能的欠缺随时面临的失业威胁，从而诱发违法犯罪。

2.劳动权益受阻。劳动权益也是新生代农民工面临的难题，在现实生活中，一些企业的花招很多，比如通过计件形式结算工资等方式延长劳动时间，想多挣钱就得多加班，双休日和法定的节假日都得不到保证；有些企业设备陈旧，安全隐患大，造成新生代农民工职业病发生率高，安全事故也经常发生；拖欠工资，劳动合同签订率低等基本劳动权益保障问题也困扰着这个年轻的群体。如有调查显示：63.1%的新生代农民工罪犯在犯罪前平均每天的劳动时间超过8小时，74.9%的新生代农民工罪犯在犯罪前平均每月的休息时间少于4天或者没有休息时间。这种行为的存在，违反了我国《劳动法》第36条、第41条对劳动者工作时长、以及延长工作时间的条件的规定，这种长年累月的超长时间的高强度劳动，严重损害了新生代农民工的身心健康，同时减少了和降低了新生代农民工自我学习和自我提高的时间和愿望，容易滋生不满情绪，这种情绪一旦受到外界不良因素的诱惑，有些人便会丧失个人判断力而盲从，走上犯罪的道路。

3.社会保障权益受阻。据全国总工会新生代农民工问题课题组调查，目前新生代农民工中，享有养老、医疗、失业保险的比例分别为21.3％、34.8％和8.5％，而城市最低生活保障的保障对象为当地拥有城市户籍的人口，农民工基本上没有享受该项保障的权利。作为城市建设中不可缺失力量的新生代农民工，因农村户籍的影响，无法享受到应有的城市社会保障，再加上他们工作的不稳定性、工作强度高、工作环境差，拖薪、欠薪等问题，生存环境进一步恶化，面临着更大的失业或疾病威胁，使本来就很窘迫的生活陷入更为艰难的境地。这在一定程度上加重了新生代农民工的挫折感，容易产生对社会的不满，进而形成反社会心理，以实施违法犯罪行为来报复社会。

三、关注新生代农民工的城市化诉求，预防新生代农民工犯罪

我国城市化进程中的伴生物——新生代农民工的犯罪问题已经成为近年来的社会热点问题。关注和解决新生代农民工的城市化诉求，是对我国传统的城乡二元化格局、户籍制度、思想观念、对农村人口城市化的认知和态度的挑战和冲击；关注和解决新生代农民工的城市化诉求，是城市化过程中不可回避的问题；关注和解决新生代农民工的城市化诉求，是有效地抑制和预防新生代农民工犯罪的关键所在。

（一）逐步解决新生代农民工的城市身份的诉求问题

在城市化进程中的城乡一体化的环境下，原有的城乡二元化结构下的户籍制度、户籍管理制度的改革势在必行。由于我国现阶段城市化水平较低及农民城市化的高成本，我国城市目前存在着经济条件、居住条件、社会保障条件还不成熟、不完善状况，还没有足够的能力大面积、全方位的迎接需要城市化的农民工。在考虑到我国城市化的现实承载能力、城市化中的高成本的客观现实及新生代农民工自城市化的主观实力等方面的问题后，新生代农民工的城市身份问题不是一朝一夕能够解决的，它应该是一个循序渐进的过程。在户籍制度改革中，我们应该降低城市身份的门槛，根据国力、城市的现实承载能力，在城市化由低到高的进程中逐渐吸纳农村人口，比如可以根据新生代农民工在所在城市居住、打工的时间，文化程度，所掌握的技能的层次、无犯罪记录等作为吸纳农民工的前提条件，制定相应的吸纳农民工的户籍政策，其目的一是逐步实现新生代农民工向城市身份的逐步过渡，二是鼓励那些不符合政策条件的新生代农民工通过自觉学习、不断提高自身的素质和在城市的竞争力，完成自城市化。

（二）逐步解决新生代农民工的城市居住的诉求问题

新生代农民工均在经济发达的城市就业，而发达城市的高房价与新生代农民工低收入之间的形成了强烈的反差。而且随着城市经济的发展、城市可用地皮的减少、城市流动人口的增多，这个矛盾会更加突出。要解决新生代农民工在城市买房定居的问题也愈发困难，而对于每一个公民来讲，“安居”是“乐业”的前提，“无事”又是“生非”的前提。为稳定城市社会治安，预防那些由于居无定所、无所事事的新生代农民工犯罪，为了让他们能够在城市稳定生活，消除城市社会治安的隐患，城市有责任把解决新生代农民工住房问题纳入城市建设、发展纲要中。

基于城市房价过高，而新生代农民工购买力严重不足的问题，只有采用多渠道、多途径来逐步满足新生代农民工的城市居住的诉求。具体作法为：一是发展公共租赁住房、建设农民工公寓；二是根据新生代农民工在所居住城市的居住年限、所掌握的劳动技能、尤其是无犯罪记录等享受与城市职工同等的经济适用房，让他们有盼头、有劲头，以此来推动有条件的城市将有稳定职业和收入的农民工逐步纳入城镇住房保障体系；三是探索建立农民工住房公积金制度。

（三）逐步解决新生代农民工的城市权益公平的诉求问题

篇14

【关键词】 房地产 中小型企业 法律风险

我国房地产业经过近30年的发展，已成为国民经济的重要支柱产业。房地产业带动了一大批关联产业的发展，对促进经济结构调整，拉动国民经济快速增长，提高城镇化水平具有极其重要的作用。随着城镇建设步伐的加快和中国法制建设的完善，重庆的中小房地产企业开始面临各种与法律相关问题，这些问题有的甚至是致命的。对此，中小房地产企业必须采取积极有效的应对措施，预防并防控法律风险，才能获得企业生存和发展的空间。法律风险属于操作性风险，是可预见可防控的；因此，加强法律风险的防控，企业可以避免不必要的损失。法律风险存在于中小型房地产企业的各个经营过程中，只要能够做到事前预防、事中控制、事后补救，就能减少风险对企业造成的损失。

企业法律风险是指在法律实施过程中，由于企业外部的法律环境发生变化，或由于包括企业自身在内的各种主题未按照法律规定或合同约定行使权利、履行义务，而对企业造成负面法律后果的可能性。在房地产项目过程进行中，由于房地产企业行为在民事法律或者行政法律上的违法性，致使房地产企业经营的实际效果达不到预期的经济效益而导致企业必须承担经济损失，这就是房地产项目规划设计法律风险。根据所涉及的阶段的不同，房地产项目规划设计产生的法律风险主要有外部法律风险和内部法律风险，外部法律风险又主要由工程阶段法律风险和销售阶段法律风险构成。本文将从工程阶段、销售阶段以及企业内部来分析重庆中小房地产企业遇到的法律风险以及提出相应的对策。

1 工程阶段法律风险及对策

1.1 城市规划变更法律风险及对策

根据我国《城市规划基本术语标准》的规定，城市规划是行政机关对“一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。”城市规划修改是指城市规划生效以后没有实施前，又或者是实施还没有完成之时对原有的城市规划的修改。 市政对城市规划的变更，鉴于信息不对称，使中小型房地产企业处于弱势地位。常见法律风险的主要来自城乡规划调整和市政基础设施调整。突如其来的城乡规划变更将对企业开发商的项目利益巨大影响。好在，城市规划修改中十分注重公众参与，主要体现为“保障公民权利的规划参与方式”。行政机关在城市规划修改趋势必牵涉到各种利益的权衡与选择，这种权力行使的合法化，在很大程度上依赖于各种利益的充分代表和有效参与。而公众参与程序中最核心的程序就是听证程序，在听证程序中，城市规划修改实施机关和其他与规划修改的事项有关的行政机关以及所有利害关系人能够充分的发表意见，为第三方机构作出合法且合理的评估提供足够的信息，并最大程度地避免行政机关的主观恣意与偏见。因此，面对这种程序不公开的城乡规划规划变更和市政基础设施调整，救济对策如下：

（1）关注与项目用地相关的城市规划，遇到可能对项目造成影响的政策，可申请听证。我国《行政许可法》第四十六条规定：“法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项，或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项，行政机关应当向社会公告，并举行听证。” 第四十七条规定：“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。”由此可见，当企业遇到城市规划调整可能影响其用地规划指标时，企业应该积极行使其听证权利，使其减少风险损失。

（2）政策影响其利益的，应当积极行使请求行政补偿的权利。根据我国《

孙绮璐 陈诗思 王可

（西南政法大学，重庆 401120）

【摘 要】 重庆中小房地产企业是我国房地产企业的主体，占重庆房地产企业总数的90%之多，在法制建设飞速发展的今天，防控法律风险发挥着越来越重要的作用。城市规划变更、施工招标民事合同、民工工资是造成工程阶段法律风险的主要原因；购房合同法律风险和销售广告法律风险是销售阶段常见的主要法律风险；加强公司管理和人事管理可以有效预防企业内部法律风险。本文将从工程阶段、销售阶段以及企业内部来分析重庆中小房地产企业遇到的法律风险以及对策。

【关键词】 房地产 中小型企业 法律风险

孙绮璐 陈诗思 王可

（西南政法大学，重庆 401120）

【摘 要】 重庆中小房地产企业是我国房地产企业的主体，占重庆房地产企业总数的90%之多，在法制建设飞速发展的今天，防控法律风险发挥着越来越重要的作用。城市规划变更、施工招标民事合同、民工工资是造成工程阶段法律风险的主要原因；购房合同法律风险和销售广告法律风险是销售阶段常见的主要法律风险；加强公司管理和人事管理可以有效预防企业内部法律风险。本文将从工程阶段、销售阶段以及企业内部来分析重庆中小房地产企业遇到的法律风险以及对策。

【关键词】 房地产 中小型企业 法律风险

孙绮璐 陈诗思 王可

（西南政法大学，重庆 401120）

【摘 要】 重庆中小房地产企业是我国房地产企业的主体，占重庆房地产企业总数的90%之多，在法制建设飞速发展的今天，防控法律风险发挥着越来越重要的作用。城市规划变更、施工招标民事合同、民工工资是造成工程阶段法律风险的主要原因；购房合同法律风险和销售广告法律风险是销售阶段常见的主要法律风险；加强公司管理和人事管理可以有效预防企业内部法律风险。本文将从工程阶段、销售阶段以及企业内部来分析重庆中小房地产企业遇到的法律风险以及对策。

【关键词】 房地产 中小型企业 法律风险城乡规划法》第五十条：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”因此，当城市规划调整损害到企业开发利益时，企业可以积极履行自己的权利将损失降低到最小。

1.2 施工招标民事合同法律风险及对策

企业法律风险的事前防范取得的效果远比事后补救的效果好得多，事后救济不如事中控制，事中控制不如事前防范。房地产企业法律风险管理重点应放在事前防范。企业民事法律风险防范最有效的途径就是加强项目合同预设管理。做好各种项目合同预设，对项目规划设计民事法律风险防范起到重要作用。在房地产企业的日常经营中，不可避免地会遇到法律风险，这种法律风险体现在各个环节，其中最常见的一种形式就是合同法律风险。而在房地产项目开发的过程中，施工企业方在工程项目的承发包交易中因合同订立以及运作中遭遇各种风险而处于不利的地位。如果没有指定有效的防范对策，则会给企业带来巨大的经济损失。招标人和中标人签署的合同可能遭遇的法律风险主要来自招标人改变招标结果、中标人放弃中标项目，招标文件与投标文件和合同不一致以及投标文件与招标文件和合同不一致。对于这类风险，对策主要如下：

（1）房地产企业对施工项目合同预设应当尽量争取主动权，要求企业内部管理部门和人员负责拟定，或由企业聘请的专业律师事务所或专业律师来起草。项目合同拟稿，应当要求企业内部相关部门进行会签，合同定稿后，尽量采用格式文本，维护企业在合同设立中的话语权。

（2）采用严密的语言表达。一般的合同都没有进行定义，出现不一致时，双方的认知可能产生偏差。譬如，甲方认为应该按照文件上的确定，而乙方却依照合同的确定。若合同采取严密的语言表达可以减少纷争甚至诉讼危险。

（3）合理分配风险。标人改变招标结果、中标人放弃中标项目都会造成不必要的损失，而目前建筑市场处于买房地位，造成招标人在招标时作出不对称的条款转移风险导致中标人放弃项目。根据风险管理的基本原则，任何一种风险都应该由最适宜承担该风险或最有能力进行损失预防的一方承担。因此，遇到这类问题，应采用符合工程项目的惯例。

（4）正确区分工程变更和索赔的性质。工程变更和索赔是合同管理的核心工作，在工程实施阶段应规范工程变更和索赔。工程变更产生的原因是多方面的，提出工程变更的单位可能是设计、业主、工程师、施工企业。应根据合同条款和技术条款的规定，正确区分是增加费用的变更还是不增加费用的变更。处理工程索赔应正确区分索赔的性质，根据合同索赔条款，结合索赔事件具体情况去处理。

1.3 民工工资法律风险及对策

伴随着我国城市化的进程，我国建筑业也迅速发展，建筑业生产活动的内在特征和我国农民工的特征共同决定了庞大的建筑业农民工群体的产生，工资支付是用人单位的主义务，但由于建筑业包工现象拉长劳动关系链条，虚幻劳动法上的雇佣关系，造成用人单位缺位是拖欠工资的首要原因。拖欠民工工资是对劳动报酬权的侵犯，防范民工工资风险是维护施工企业与社会和谐稳定、避免的重大问题，如果处理不好这类问题，会导致项目进度耽搁，造成经济上的损失。造成这类风险的原因主要有两点：一是承包人因未对民工工资专款专用而使支付民工工资的责任转移给了发包人；二是在实践中对农民工工资支付保证金制度执行不到位。对于此类问题，有如下几点建议：

（1）选择施工单位时要慎重，该行业最大的问题是虚假广告泛滥，所以选择施工单位千万不能轻信广告。在选择过程中应综合考察施工单位，要注重选择资金实力强、管理规范、信誉好的单位。

（2）应在合同订立中就农民工工资支付作出专项约定，避免承包方对农民工的权力进行滥用。务必将农民工责任条款以醒目的方式列入招标文件合同条款中，对承包方没有及时支付农民工工资的情形进行认定，同时对承包方违约责任作出详细规定。

（3）记录考勤。在建筑工地，农民工的出勤情况与工资直接相关，在建筑企业直接用工的情况下，人力资源部门应设立记工员岗位，由记工员负责农民工出勤情况记录，人力资源部门负责人抽查和核对出勤记录，这能为劳动保障监察部门解决工资拖欠问题提供直接依据。

（4）依法支付工资，建立工资支付记录。建筑企业应按照劳动合同约定的日期和工资标准按月支付工资，劳动合同约定的工资标准不得低于当地最低工资标准。企业应在项目部和班组长共同参与下，将工资直接支付给农民工本人，并向劳动者提供一份其个人的工资清单，农民工本人应当在工资清单上签名。在依法支付工资的同时，建筑企业应当建立工资支记录，书面记录支付劳动者工资的数额、时间、领取者的姓名以及签字，并保存两年以上备查。

2 销售阶段法律风险及对策

2.1 购房合同法律风险及对策

在重庆，不少人因商品房认购协议或者销售广告将房地产企业告上法庭。重庆市第一中级人民法院近对商品房买卖案件分析发现，现行《商品房买卖合同示范文本》对公共区域约定、宣传材料和实景示范区沙盘能否视为合同补充、逾期交房赔付方式等问题语焉不详，成为许多购房纠纷的争议源头。而商品房认购协议属于预约合同，对双方都具有拘束力。对企业而言，签订认购协议时需要注意购房人因提出新的主张以无法达成一致而毁约。

基于关于签订商品房认购协议时会发生的法律风险，建议在签订协议时约定：“签订本协议前，开发商已向购房人明示《商品房买卖合同》示范文本及补充协议，双方将按照上诉文本关于付款方式、交房条件、面积差异处理方式、商品房装修装饰标准、违约责任等内容签订正式的《商品房买卖合同》。购房人不得以其他理由拒签正式合同，否则开发商有权依据本协议没收定金。”另外，根据《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定：“预售商品房的房地产开发企业，应取得房屋行政管理部门核发的商品房预售许可证，并应向预购人出示预售许可证。售房广告应当载明商品房预售许可证的批准文号。”第二十九条：“商品房销售当事人双方应签订书面合同。合同应载明商品房建筑面积、使用面积、公摊面积、价格及其所包括的全部内容（含代收费）、商品房交付使用的日期、质量要求、物业管理方式、违约责任等。房地产开发企业销售商品房面积的计算必须符合国家规定。”第三十条：“房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购买人提供商品房使用说明书和商品房质量保证书。房地产开发企业应按照质量保证书的内容，承担商品房保修责任。商品房购买人应按照使用说明书的要求使用商品房。”

2.2 销售广告法律风险及对策

廖女士2007年买了重庆市北部新区一套新房。绿化率超高、小区景观超好、楼间距超大。开发商的宣传广告和实体沙盘让廖女士怦然心动，于是掏钱订购。但是交房后，廖女士发现小区的绿化率、容积率、游泳池和网球场这些都和当初宣传的不一样。一怒之下，廖女士将开发商告到渝北区人民法院。法院经审理查明，该开发商的宣传资料中载明的小区的容积率、绿化率、网球场、游泳池等情况确实与实际情况存在较大差距，但双方签订的购房合同上，并未就上述事项专门约定。对于商品房销售广告，我国《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”另外，开发商在销售广告中的承诺具体确定的将视为要约，对合同签订有重大影响的，即使未包含在购房合同内，对开发商也具有拘束力。基于上诉法律风险，有如下防范方法：

对于广告的认定，开发商在做广告时对于自己无法做到的承诺可采取模糊性处理，譬如使用一些抽象的词来表达。对约定定金条款，开发商应在签订认购书时，同时向购房者出示事先拟好的合同文本，在认购书中约定双方因已在待签买卖合同时对合同书进行了审查，任何一方不可以不在约定的时间内与另一方签订买卖合同，否则将承担违约责任。建议房地产企业在制作商品房销售广告的宣传资料时，避免过于绝对化且内容具体的宣传，标明“资料仅供参考”等字样可以避免此类风险。对于约定的商品房质量问题所存在的法律风险，开发商应当在《商品房买卖合同中》以补偿协议的形式作出，细化瑕疵，使其具体化。

3 企业内部法律风险及对策

3.1 公司管理法律风险及对策

如今，很多中小房地产企业是家族式企业，在设立时草率制定公司章程或合伙协议，对股东会、董事会职权规定不明确，监事会形同虚设，高级管理人员，，收受贿赂，不接受内部监督，给企业带来无穷的隐患，导致企业内部矛盾层出不穷。公司治理包括很多方面，最为重要的无疑是公司治理的组织结构问题，如股东会、董事会、监事会和公司管理层的构建方式，职权、权限的配，以及权力行使方式和程序的规范。公司治理中的法律风险主要有股东会治理中的法律风险、董事会治理中的法律风险、监事会治理中的法律风险、高管人员治理中的法律风险等。对此，对中小房地产企业来说，应该做到如下：

（1）强化法律风险防范意识。首先，要加强企业高层领导的法律风险防范意识，企业法律风险控制能否到位、能否实施关键在于企业高层领导。其次，要增加法律风险方面的投入，一方面要加大企业员工法律知识方面的投入，根据不同的岗位定期对企业员工进行有针对性的法律知识培训；另一方面要建立法律顾问制度，设专门的法律事务部门或者岗位，企业有了这些部门或岗位后，就可以让这些部门和员工对企业潜在的法律问题和风险进行充分的预测，并采取相应的法律措施加以防控。

（2）建立规范的企业内部管理制度。规范和完善的内部管理制度，应当包括法律事务管理制度、重大决策法律论证制度、合同管理制度、人力资源管理制度、招标投标管理制度、财务管理制度、知识产权管理制度、安全管理制度等。通过完善的管理制度，把企业的经济活动全部纳入法制化、规范化的轨道，从而增强企业经济活动的可预测性，把企业的法律风险降低到最低程度。规范、完善的管理制度只有得到了执行和落实才有生命力，因此，企业不仅要有完善的管理制度，更重要的是要严格执行企业的管理制度。

3.2 劳动人事法律风险及对策

随着劳动法制的不断健全完善、职工法律意识的提高及人才流动的增多等因素，对企业劳动制度的要求也越来越高。目前中小企业中比较常见的相关问题是：企业不与职工签订劳动合同或劳动合同不规范；不按照法律程序解除劳动合同。对此，房地产企业应该遵守法律法规，减少因与劳动者发生劳动法律纠纷产生的赔偿金和补偿金。《重庆职工劳动权益保障条例》第十二条：“用人单位与职工未订立书面劳动、聘用合同，或者劳动、聘用、合同期限届满，用人单位与职工未续订合同，形成事实劳动关系，职工要求签订或者续订劳动聘用合同的，用人单位不得与之解除劳动关系，并应当与职工签订或者续订劳动聘用合同。双方就合同期限协商不一致的，合同期限从双方应当签订之日起不得少于一年。用人单位与职工可以协商解除事实劳动关系。解除事实劳动关系，用人单位应当按照国家有关规定向职工支付经济补偿金和赔偿职工的经济损失。”第十九条：“用人单位必须建立健全劳动安全卫生责任制；为职工提供符合国家规定的安全生产设施、劳动卫生条件和必要的劳动防护用品；对从事有职业危害作业的职工定期进行健康检查；对存在的重大事故隐患及时整改，对发生的职工安全生产伤亡事故和职业病危害事故按照规定及时报告，并采取应急措施妥善处理，以保障职工的身体健康和生命安全。”对劳动者的权益进行保护，也规定了用人单位的义务，当企业对自身义务进行实施时就要注意相关法律规定，并加以避免违法行为的产生，真正做到法律风险的预防。”

同时，企业在预防自身违法行为也要对劳动者的行为进行有效的判断，以避免欺诈敲诈的嫌疑。在《劳动合同法》中，对用人单位的利益也进行了保护，例如第十九条：“有下列情形之一的，依照劳动合同法规定的条件、程序，用人单位可以与劳动者解除固定期限劳动合同、无固定期限劳动合同或者以完成一定工作任务为期限的劳动合同：用人单位与劳动者协商一致的；劳动者在试用期间被证明不符合录用条件的；劳动者严重违反用人单位的规章制度的；劳动者严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；劳动者以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使用人单位在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的；劳动者被依法追究刑事责任的；劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的”。所以，在企业人力资源管理过程各个环节中，从招聘开始，面试、录用、使用、签订劳动合同、员工的待遇问题直至员工离职这一系列流程中，都有相关的劳动法律法规的约束，企业的任何不遵守法律的行为都有可能给企业带来劳动纠纷，都有可能给企业造成不良影响。

参考文献：

[1]朱岚.我国城市规划修改之法律问题研究.7.

[2]邹文超.房地产项目规划设计民事法律风险及防范对策.17.

[3]文石强.我国房地产企业的合同法律风险防范.19.

[4]何雪飞.中国建筑业农民工工资权利救济制度研究――以建筑企业农民工工资垫偿制度构建为中心.I，132-133.

[5]彭彤，欧阳宇翔，曾令佳.房地产项目开发法律风险防控实务解析.

[6]吴家曦.中小企业创业经营法律风险与防范策略.法律出版社，2008版，29.