税收征收的方式精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇税收征收的方式，期待它们能激发您的灵感。

篇1

第二条本方法所称饮食业是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为顾客提供各项饮食消费服务的业务；旅店业是指提供住宿服务的业务。

第三条凡在本市从事饮食业、旅店业经营的单位和个人，都是饮食业、旅店业的纳税人，包括独立核算和非独立核算的单位及挂靠、承租、承包经营者。

第四条纳税人应在领取营业执照之日起30日内，持有关证件向主管地方税务机关申请料理税务登记。

第五条从事饮食、旅店经营的纳税人，按规定应缴纳营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、个人所得税等以下简称地方各税其应缴纳的以上地方各税计税依据、纳税义务发生时间，均按国家有关规定执行。

第六条饮食业、旅店业应纳地方各税的纳税期限按国家有关规定执行，也可按主管地方税务机关确定的期限实行简并征期或简易征收。

第七条饮食业纳税人必需统一使用市地方税务局统一印制的省市饮食娱乐业定额发票”旅店业纳税人必需统一使用市地方税务局统一印制的省市住宿业定额发票”从事饮食业、旅店业的纳税人，不得使用收据等其他非法凭证代替发票结算，也不得使用其他发票代替填开。

第八条本市范围内的饮食业、旅店业地方税收采取以下两种税款征收管理方法：

㈠查账征收管理方式。

适用于财务会计核算健全，能全面、准确、真实反映企业经营收入、利息费用和经营成果的纳税人。

1对要求实行查账征收管理的纳税人，由纳税人提出书面申请，经主管税务机关审核后，上报市地方税务机关批准。

2实行查账征收管理的纳税人应每月终了后10日内，按规定对应缴纳的地方各税进行纳税申报。

3实行查账征收管理的纳税人应在每季终了后15日内，向主管地方税务机关申报预缴企业所得税，主管地方税务机关按年对纳税人进行汇算清缴，多退少补。

㈡核定征收管理方式。

凡实行查账征收方式以外的纳税人，经主管地方税务机关批准实行核定征收管理方式。

1实行核定征收管理的纳税人其月营业额及应纳税款的核定方式及核定程序：

⑴新开业纳税人自开业之日起15日内应向主管税务机关报告，填报《纳税营业额核定申报表》由主管地方税务机关组织地税管理人员对其当月新开业的生产经营情况进行全面的实地摸底调查后，根据纳税人自报生产经营情况和管理人员的调查摸底情况，依照民主评税的方法和程序，拟定其月营业额，确定应纳地方各税税款，并张榜公示。

⑵已从业纳税人，主管地方税务机关根据纳税人的经营情况，经调查认定其纳税定额与实际经营情况存在明显差别的主管地方税务机关应按规定提出对其纳税定额进行调整的意见和标准，报县（区）地方税务机关民主评税领导小组审批后，按核准的纳税定额下发《纳税定额调整通知书》并进行张榜公示。

⑶纳税人在一年内发生实际经营情况连续三个月逾越纳税定额的主管地方税务机关应对其纳税定额进行合理调整。

2纳税人应在每月终了后10日内，将上月月核定地方各税税款按规定进行申报缴纳。

3纳税人必需按月核定营业额缴纳地方各税税款后，才干领购发票，月核定营业额包括发票结算局部和非发票结算局部，领购发票按其月核定营业额规定发票结算局部领购，超发票结算限额局部应按规定补征税款。

对单价在10元以下的中式快餐、早点的经营，达到起征点的纳税人，月核定营业额的基础上，需要领购发票的由纳税人提出申请，经主管地方税务机关审批后领购，发票领购使用量按发票结算局部确定在月核定营业额的10%以内，逾越局部按规定补税。

除上款以外，对核定征收的纳税人，发票领购使用量按发票结算局部确定在月核定营业额的70%以内，逾越局部按规定补税。

第九条对享受下岗再就业税收优惠政策的纳税人，依照国家税务总局有关下岗再就业优惠政策规定执行，发票领购按本方法第八条的规定执行。

第十条严厉查处发票违章行为。对纳税人不按规定领购、开具、取得、保管、使用发票的行为，依据《中华人民共和国税收征收管理法》中华人民共和国发票管理方法》及有关规定处置。

第十一条对纳税人违规擅自转售发票行为并不接受处罚的主管地方税务机关对其暂停发售发票。

篇2

关键词：电子商务；税收征管；税务登记

中图分类号：F810．43 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2007）12－0036－02

一、问题的提出

电子商务（Electronic Commerce）作为越来越广泛的市场交易模式，成为全球经济最具活力的增长点。据2005年中国国际电子商务博览会的数据显示，2004年我国电子商务网站总量为4 486个，电子商务交易总额累计达到4 400亿元人民币。最新统计数字表明，2006年中国电子商务市场共实现交易额11 000亿元人民币，同比增长了48．6％。预计未来几年，我国电子商务将保持大约50％的增长速度。

然而，由于规范和约束该类行为系统法律法规的缺失，国家的税收政策、税务部门的征管能力及相关信息化建设的滞后，电子商务的迅猛发展，对现行税收征管方式，如税务登记、税款征收、税务稽查等方面，产生的冲击越来越明显。

二、电子商务对现行税收征管方式的冲击

（一）对税务登记形成的冲击

税务登记是税收征管的首要环节和基础工作，是征纳双方法律关系成立的依据和证明。现行税务登记的依据是工商营业执照或其他核准执业证件，但电子商务只与企业自身和网络服务平台相关，支付一定的费用就可以经营业务，无需事先经过任何政府管理部门的批准。无需工商登记即可从事电子商务交易、使得税务机关对开展网上业务的企业实施税务登记管理成为没有根基的“空中楼阁”。电子商务企业（或行为）成为税收征管的盲点，由此而产生的税收流失也就成为必然。

（二）对税款征收形成的冲击

现行的税款征收方式主要分为查账征收、核定征收及自核自缴、代扣代缴、代收代缴等方式，税款一般由纳税人直接向国家金库经收处（设在银行）缴纳，国库经收处将收缴的税款，随同税收缴款书划转至金库。但是电子商务支付系采用新型支付手段（如电子现金、信用卡、借记卡等），实现电子支付。由于现行的税款征收方式与网上交易不相匹配，虽然随着税收征管水平的提高，我国现已经针对部分纳税人实现了电子申报，但是由于受目前大多数企业信息化的阶段、纳税人对计算机网络技术的使用整体素质、税务机关信息化建设发展步伐以及信用支付制度等众多不利因素的制约，在我国大面积推广互联网申报的环境还远未形成。

（三）对税收征管审计基础形成的冲击

企业设置、使用和保管的账册凭证（如发票、海关完税凭证、外汇付汇凭证等），既是税务机关实施税务征管的基础，更是税款的计算依据。然而，互联网电子商务中所有的账目和财务管理的信息，存在的形式都是电子数据，可以随时被修改、隐藏、删除而不留任何痕迹。同时，随着在线财务管理服务市场的发展，企业只要和网络财务管理服务提供商达成协议，就可以像使用自己的电脑一样使用网络上的服务器和财务数据。电子商务财务数据的虚拟化，导致税务机关对此无能为力。

（四）税务违法行为的稽查和认定难度加大

目前，税务稽查部门主要是根据企业纳税申报表、发票领、用、存情况以及各种财务账簿和报表等信息，确认稽查对象，实施稽查。而在互联网这个虚拟的环境中进行的电子商务，产品订购、货款支付甚至数字化产品的交付都可通过网络进行，无纸化程度越来越高，订单、买卖双方的合同、作为销售凭证的各种票据都以电子形式存在，并且可以被轻易地修改，导致传统的凭证追踪稽核审计失去基础。同时，数字现金不但已经具有现金货币的特点，且可以随时随地通过网络进行转账结算，避免了存储、运送大量现金的麻烦，再加上数字现金可采用匿名的方式使用，难以追踪查验，比现金货币在征管、稽查上更难控制。

三、针对电子商务对税收征管冲击的应对之策

（一）完善电子商务企业税务登记管理的措施

鉴于税务部门对电子商务的管理和监控尚处于空白的现实，应在《税收征管法中》，明确规定从事电子商务的单位和个人必须依法进行税务登记。具体的措施是：

对从事电子商务企业在网上注册的同时，必须使用唯一合法代码进行网上税务登记，设置唯一的网上结算账户（电子账户），将其网址和电子账号计入网络税务登记证。无论开展直接电子商务还是间接电子商务，网上纳税人应将税务登记主要信息标明于企业网站主页或店面首页上，供税务机关和交易客户监督。税务机关应加强与工商管理部门、银行部门的联系与协调，实现相互联网，定期将纳税人的登记情况和电子账户设置情况进行核对，从源头上掌握和控制纳税人从事电子商务的基本情况。此外，税务机关还可以从因特网域名注册机构和ISP处获得电子商务交易双方的网址、和实际通讯地址等资料或从证书授权认证机构处获得交易者在因特网上的真实身份、数字签名等信息。

对于从事间接电子商务的企业，还应注明货物配送部门信息。在网络税务登记证中注册和该网上企业相关联的物流配送单位是极有必要的措施，如企业变更了物流配送单位，则必须及时到主管税务机关或到税务部门网站申请变更。

而对于从事网上服务和销售数字化产品的企业，由于其业务不受或较少受空间地域的限制、不需要设立传统意义上的机构或场所的特点，使得劳务活动发生地或机构、场所的认定不具有现实意义，但只要不涉及国与国之间的利益，本着简化的原则，对这类企业可以以其注册地或实际经营管理地为税务登记地点。

（二）进一步完善税收征收管理系统的措施

1．拓展税收征管系统的数据库功能。在税收征管系统中应拓展发票管理子系统的采集、存储、分析等功能，将纳税人开具的发票作为最基本的信息全部录入该系统，将采集到的信息汇总，与纳税人申报纳税提交的申报表自动比对。

2．加强部门间的数据交流。国税系统、地税系统相互交流企业纳税信息，税务部门工商、银行、物流等部门实时获得如开业登记信息、纳税人资金流动信息、商品运输信息，提高各部门数据的共享程度。

3．完善综合征管系统的数据分析处理能力。将税收征管系统自动生成的如：发票购领申报纳税异常情况、同一纳税人不同时期纳税情况对比、纳税人与同一行业、同类纳税人平均纳税情况对比等数据资料，供税收征收、评估和稽查部门使用。

（三）完善电子商务账簿、凭证管理措施

1．统一计算机发票管理系统。将目前已经推行防伪税控开票系统、加油机税控装置和其他计税收款机等统一为计算机发票管理系统，涵盖所有的交易。一般纳税人企业通常是将开具发票的电子信息分成明文和密文打印到格式固定的纸质专用发票上，再送到税务机关通过扫描发票或抄送电子信息的方式报税，将开票电子信息导入税务机关发票数据库。同时将企业开票系统、网上税务局和企业的电子商务交易平台实行对接，电子发票开具后自动拷贝副本信息直接发送到网上税务局。

2．建立网上交易支付系统的管理监控系统。监控支付体系由银行向税务机关报送纳税人电子商务交易货款结算情况，使税务机关较为便利地从银行储存的数据中掌握电子商务交易的数据，并依此确定纳税额。

（四）完善电子商务的税务稽查措施

1．对于发票的稽查。主要依靠纳税人按规定建立的计算机发票管理系统和税务部门税收征管大系统中的发票管理子系统，通过将纳税人的计算机发票管理系统与税收征管发票子系统对接，检查纳税人开具的发票是否按时依法申报纳税。

2．对于未开票的网上销项的稽查。通过核查网上支付系统和网上银行账户资金流动情况，检查其是否已经申报纳税；对于纳税人取得的作为税款抵扣或成本、费用列支的凭据，通过网上抽查、协查，与其发票的开具方进行交叉核对，检查其发票的真实性和准确性。

3．对于会计账目的稽查。主要检查其应用的会计软件是否可靠，是否有更改现象，相关数据是否按规定全部及时、准确地录入会计核算软件。其中对会计软件的把关尤为重要，国家税务总局应设置审验部门专门检验会计核算软件，掌握会计软件的程序源码，通过检查初始源码，看其是否符合纳税要求，企业使用的会计核算软件必须经过审验并在税务机关登记备案。税务机关在对企业进行稽查时应要求企业提供会计核算软件必要权限的用户及其密钥，以在稽查过程中详细核查所有会计记录，与相关纸质或电子的票据、凭证相核对。

4．对电子商务物流情况的稽查。针对电子商务的特点，对其物流的监控除了传统的盘点库存外，还应对特定的场所如港口、车站、机场、邮局以及仓库、专业性的快递公司等场所联网，获取实时的物流电子信息，掌握和控制经营者的物流情况。

参考文献：

[1] 杨翼．电子商务对税收的负面影响及对策建议[J]．商场现代化，2007，（6）．

[2] 郁培文，时启亮．电子商务的税收政策研究[J]．商场现代化，2006，（22）．

篇3

    根据上海市人民政府沪府发（1996）30号批转市房地局等六部门制定的《关于搞活本市房地产二、三级市场若干规定的通知》的精神，现对进一步搞活房地产租赁市场的税收处理意见通知如下：

    一、为了进一步搞活房地产租赁市场，对城镇私有房屋出租取得的租金收入，暂按《上海市城镇私有房屋租赁税收征收管理试行办法》的综合征收率计算的税款减半征收。对私有房屋转租和再转租仍按规定的综合征收率征收税款。

    二、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及市人民政府的《实施细则》规定，对出租房屋应按租金收入12％税率征收房产税。为促进房地市场流通，缓解商品房空置，对从事房地产租赁业务的企业租赁办公楼等，可按房产原值一次扣除20％后的余值依年税率1.2％计征房产税。

    三、对房地产开发经营企业建造的商品房采取“先租后售”方式进行销售的有关税收处理。在先进行出租时取得的收入，应按“服务业”税目税收5％的营业税和按房产原值一次扣除20％后的全值依年税率1.2％计征房产税，出售时的价格如扣除原先租金收入并扣除后的差额开具售房发票的，可就差额按“销售不动产”税目征收5％营业税和土地增值税。如出售时价格未扣除原先租金收入而按全额开具售房发票的，则按规定应全额征收营业税和土地增值税。

    四、对房地产开发经营企业建造的商品房采取“售后包租”经营方式的税收处理。房地产开发经营企业出售商品房时取得的收入应按规定依“销售不动产”税目全额计征营业税和土地增值税，售后包租如仍由房地产开发经营企业向承租人开具发票收取租金的，应对房地产开发经营企业收取的租金收入依“服务业”税目计征5％的营业税和按房产原值一次扣除20％的余值依1.2％年税率计征房产税。房地产开发经营企业将收取的租金收入转交给购房者时，不论是否开票结算，对购房者可不再计征营业税和房产税。对房地产开发经营企业向购房者收取的包租手续费等名目的收入，应按规定计征5％的营业税。

    售后包租如由购房者直接开具发票向承租人收取租金的，购房者系个人的，可按照本文第一点规定综合征收率计算的税款减半征收；购房者系企事业单位的，应对收取的租金收入按5％税率计征营业税和按12％税率计征房产税。

篇4

【关键词】地方财政收入；房产税改革；完善

一、引言

我国近几年房地产行业不断变化，房价逐年升高，为此，国家开始进行房产税改革，以期控制国内房价的走势，纠正畸形发展。而在进行房产税改革的同时，相关人员必须考虑到不同的地区房产市场特有的经营环境，以及城市变化等多种因素，制定相应的改革方案及对策。

二、房产税目前的概况

房产税又被城为房屋税，它是以房产为征收对象向产权拥有人员收取的一项 财产税。其目的是通过税收调整房价，对房产进行管理，增加房产利用率，适当调整企业投资的规模，调节房产持有者和经营人员的整体收入。

世界各国的政府在很早的时候就开始征收财产税。在近现代，纷纷对其进行改革，美国在建国后，随即开始征收房产税，其税率控制在1%～3%之间；俄罗斯并未制定统一的征收税率，而是按照差别概率的方式征收；日本则是把房产归为固定资产，用固定资产税的标准收取税费。

三、从地方财政收入的角度如何实行房产税改革

房产税的改革，可以有效改善某一地区的经济条件，并根据这一地区的实际收入情况，做适当的调整，在这一调整下，可以让房产税成为地区主要的经济收入，成为经济支柱。

1.降低征税成本，保证税收收入

房产税在我国属于财产税的一种，和其他税种相比较为复杂，因此导致征收的成本较高。如果是一般的税种，只需通过税率公式的计算即可得出需要交纳的税款，其税率由政府决定。房产税除了税率外，税基也要由政府决定。就税基分析，因为其对象是房产，只要房产归产权人所有，都必须一直交纳税费，但每年房价都会有变动，市场价格不稳定。这是因为市场通货膨胀和房屋周边相应设施的完备，以及商业圈的变动，让房产价值处于一直变动的状态。另外，房产税的征收成本相对较高，纳税人可以分为两种：一种是消极纳税人；另一种是积极纳税人。前者会在缴纳税款时承担大部分的成本，比如，不动产的税率经常需要政府对其进行及时记录，通过计算得出财产税，并做成发票的形式分发给单位或个人；在纳税人拿到税票后，就会处理税务的各项事宜。财产持有者则是对发票上的数额进行验证，以此决定是否提出异议，按税缴款。而积极纳税人则是让课税成本私人化，即让成本归私人所有。像是美国缴纳所得税时，每位纳税人都会填写所有需要缴纳税款的信息，计算税款，可以一次或数次缴纳。税收管理人员只需督促纳税人及时纳税即可。

因此，我国政府相关部门要严格遵循征收的规则，吸收借鉴国外的经验，结合本国国情，适当降低征税成本，确保征收收入的稳定，以促进地区财政经济的增长。

2.分析房地产市场的需求与供给

房产税税基的价格是否长期保持不变，市场需求量的多少，会直接决定房地产征收是否具有可持续性，它是否可以成为地区经济收入的支柱，影响经济的稳定性。政府相关部门的工作人员利用经济学的理论知识，分析得出可能会影响市场需求量的几个因素，其中有地区人口规模的多少、城市化的发展以及家庭数量的增加。这些因素既有市场的刚性需求，即因为地区家庭数量增多或是人口的增加，产生的住房需求，这种情况一般不会受地区宏观经济影响；又包括了改善性的需求，即居民生活水平的提高产生的住房需求，会受地区宏观经济影响，其收入价和成交价有很大的差异。这就要求政府人员及时了解地区城市化发展的进程，并对之后的发展进行预估，根据某一地区现有的财政收入，结合近几年的收入情况，与其他部门协作，得到家庭数量和人口增加的数据，结合当前的市场形势，分析需求和供给，以此对接下来房价的发展进行预估，并根据预估的结果实行房产税改革，稳定地区财政收入的情况。

四、总结

我国相关部门要尽快实现房产税改革，调整房产市场的供求，稳定房价，让房地产行业健康发展。同时，又可以解决民生问题，增加地方财政收入。但房产税改革面临着高征收成本的现状，影响其改革的进行，让其无法成为地区的经济收入的支柱。因此，政府部门要从地区财政收入的角度出发，降低征税成本，保证税收收入，客观分析房地产市场的需求与供给。

参考文献：

[1]安徽省财政厅财政科学研究所课题组，程丹润. 房产税改革及对地方财政的影响[J]. 经济研究参考，2013，21：38-49.

[2]张晓妹. 房产税改革、地方财政收入与居民税收负担的实证[J].统计与决策，2013，10：173-176.

篇5

关键词：个人；二手房；居住；税收政策；税负

一、引言

个人居住用二手房交易涉及的税种有增值税、城市维护建设税、教育费附加、契税、个人所得税、印花税、土地增值税。根据财政部、国家税务总局的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号），自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。因土地增值税只对出售或有偿转让房地产的行为征税，对继承及受赠等无偿方式取得的住房不征税，所以，二手居住用房交易不涉及土地增值税。根据上述文件，对个人销售或购买住房亦暂免征收产权转移书据印花税。由此，增值税、契税、个人所得税成为个人居住用二手房交易中的主体税种。

二、个人居住用二手房交易的税收政策分析

个人二手住房有两种来源，一是通过购买方式取得，二是非购买方式取得。两种来源的住房再转让，其适用的税收政策有所不同。

（一）购买方式取得住房购买方式

取得住房，购买方缴纳契税，出售方缴纳增值税、城市维护建设税及教育费附加、个人所得税。购买方的再销售环节即交易对方的购买环节，其适用的税收政策是相同的。

1.增值税。财政部、国家税务总局的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税［2015］39号），将营业税免征期从5年恢复至2年。“营改增”后，财政部、国家税务总局的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，细化了个人住房转让中增值税的税收优惠。根据上述规定，个人将购买不足2年的居住用房对外销售的，须按5%的征收率全额计算缴纳增值税。但个人将购买2年及以上的居住用房销售，对北京、上海、广州、深圳四市及四市以外的地区则实施不同的增值税政策。北上广深四市，个人将购买2年及以上的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额为计税依据，依照5%的征收率计算缴纳增值税；个人将购买2年及以上的普通住房对外销售的，免征增值税。北上广深四市以外的地区，个人将购买2年及以上的住房对外销售的，不区分普通住房及非普通住房，均免征增值税。其中的普通住房与非普通住房的标准，依据国务院办公厅《转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（［2005］26号）规定的原则判定。从目前情况看，各地规定的普通住房单套建筑面积标准一般向上浮动，但不超过144平方米。

2.契税。《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税［2016］23号），规定了最新的契税政策。对于个人购买的家庭唯一住房，面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对于家庭第二套改善型住房，北京市、上海市、广州市、深圳市的政策与其他地区有所区别。其他地区个人购买面积在90平方米以上的家庭第二套改善性住房，减按2%的税率征收契税，北上广深四市，个人购买家庭第二套改善性住房，暂不享受契税优惠，无论面积大小，统一按3%的税率征收契税。其中，家庭成员范围包括购房人及其配偶、未成年子女。

3.个人所得税。税收政策涉及三个文件，即《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字［1999］278号）、《关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发［2006］108号）、《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税［2010］94号）。根据上述文件，可将个人出售自有居住用房的所得税税收政策归纳为四个层次：一是住房转让所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税；二是应税所得是房产转让收入减除房产原值、交易税金及合理费用后的余额；三是纳税人不能准确计算应纳税所得的，省级地方税务局可在住房转让收入1%—3%的幅度内确定核定征税比例。目前，各地核定征税的比例大多为住房转让总价款的1%；四是对个人转让自用5年以上的唯一居住用房取得的所得，继续免征个人所得税。但从2010年10月1日起，对出售自有居住用房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

4.税收筹划空间。购买形式取得的住房，其再销售过程中享有税收优惠的主要条件与产权人、不动产所在地、房屋自购买至再销售的时间间隔、房屋的建筑面积有关。而前述条件都属于客观存在的事实，难以变更。购买方式取得房屋，基本不存在税收筹划空间。

（二）非购买方式取得住房

非购买形式取得的住房，主要包括受赠取得、继承取得和离婚析产取得三种方式。上述方式取得的房产，涉税环节有两个，即取得环节和再转让环节。受赠包括受遗赠、源于近亲属关系的受赠和承担抚养赡养义务型受赠。上述受赠类型的取得，连同继承取得和离婚析产取得住房，在受赠环节、继承取得环节、离婚析产取得环节无须缴纳增值税及个人所得税；另外一种类型的受赠，是受赠人不承担对赠送人的直接抚养或者赡养义务的受赠，本文称之为其他无偿受赠。其他无偿受赠，在受赠环节，赠与人无须缴纳“财产转让”项目个人所得税，但受赠人须缴纳增值税及“其他所得”项目个人所得税。再转让环节，非购买形式取得的住房，皆须按相应规定纳税。

1.增值税。非购买形式取得的住房，在取得环节，其增值税税收政策源于两个文件。一是财政部、国家税务总局《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，该规定明确，离婚财产分割，将自有居住用房无偿赠送给近亲属或对其承担直接抚养或者赡养义务的人，或法定继承人、遗嘱继承人、受遗赠人依法取得房屋产权，属于免征增值税的情形。二是原《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，对单位或者个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人的情形，即本文所称的其他无偿受赠，属于视同发生应税行为，应该缴纳营业税。且《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》亦未规定其他无偿受赠行为免交增值税。因此，该种受赠属于应税受赠。再转让环节，非购买形式取得居住用房的房产所有人，须按规定缴纳增值税。主要依据三个税收政策文件：一是《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发［2005］172号），二是《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发［2006］144号)，三是财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税［2009］78号）。根据上述三个文件，其他无偿受赠方式取得住房，其对外销售时，购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。通过其他无偿受赠以外方式的受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，其对外销售时，购房时间按发生上述行为前的购房时间确定。

2.契税。非购买形式取得住房，免税情形有两种，一是法定继承取得，二是离婚析产取得。依据的文件是《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函［2004］1036号）及《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函［1999］391号）。

3.个人所得税。相关税收政策文件有三个，分别是《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税［2009］78号）、《关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发［2005］172号）及《关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发［2009］121号）。非购买形式住房的取得环节，被继承人死亡且无所得，赠与人因无偿赠与而无所得，这两个主体皆无须纳税。根据上述三个文件，其他无偿受赠方式取得住房的受赠人，应依据“其他所得”项目缴纳20%的个人所得税，应纳税所得额为赠与合同的房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。通过其他无偿受赠以外方式的受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，取得人在取得环节皆无须缴纳个人所得税。再转让环节，在应税所得的计算上涉及两个要素，一是上一次购房时点，二是本次计税原值。前者关系到是否达到税收优惠年限，后者关系到具体纳税额度。根据财税［2009］78号文件，无论个人通过其他无偿受赠方式以外的受赠、继承等非购买形式取得的住房，还是通过其他无偿受赠方式取得住房，其对外销售计算个人所得税时，购房时间均按发生上述行为前的购房时间确定，应纳税所得额为转让收入减除被继承人或原赠与人取得该房屋的实际购置成本及继承、赠与及转让过程中支付的相关税费后的余额。根据国税发［2009］121号文件，个人离婚析产取得的房屋再转让，应税所得为转让收入扣除相应的财产原值和合理费用后的余额。其财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和与转让者占房屋所有权比例的乘积。值得注意的是，根据国税［2006］144号文件，受赠方式及继承方式取得的房产再转让，其个人所得税，不得核定征收，须严格按照税法规定据实征收。

4.印花税。财税［2008］137号文规定，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。但其并未规定，因购买以外的方式所立的产权转移书据免征印花税。所以，非购买方式取得的住房，需按0.5‰双边计征产权转移书据印花税。对于继承或遗赠，由继承人或受遗赠人单边缴纳。5.税收筹划空间。非购买形式取得住房，存在一定的税收筹划空间，操作的关键是改变非购买住房的取得类型。一是将源于近亲属关系的受赠取得，或受赠人对赠送人承担直接抚养或赡养义务的受赠取得，转变为继承取得，取得人可规避契税。但该种方法的适用前提是近亲属须具备继承条件。二是将其他无偿受赠取得转变为受遗赠取得，受赠环节，赠送人可规避增值税及“财产转让所得”项目个人所得税，受赠人可规避“其他所得”项目个人所得税。三是将其他无偿受赠取得转变为买受取得，可规避受赠环节受赠人的“其他所得”项目个人所得税。

三、具体适用

分析案例：王某与赵某不存在近亲属关系，王某也不承担对赵某的直接抚养或赡养义务。2014年8月10日，赵某将其购置的一套地处广州市区的非普通居住用商品房赠予王某。该房屋为赵某在2013年6月购置，购置原价为60万元，该房产的市场价值为100万元，赠与合同上标明的价值也是100万元。2016年9月，王某以110万元价格出售上述受赠房产。假设该受赠房产属于王某的唯一自有住房，当地契税税率为3%，不考虑印花税及其他费用，则受赠与转让环节的税种及税负见表1。

（一）增值税受赠环节，因王某不是赵某的近亲属，亦不对赵某承担直接的抚养与赡养义务。该种受赠属于其他无偿受赠；另一方面，赵某2014年对外赠送房产，发生在“营改增”之前，且自购买房产至将其对外赠送时间未满5年，应全额计算缴纳营业税。营业税法定纳税人为赠与人赵某，而非受赠方王某。营业税额为：100×5%=5（万元）。

（二）城市维护建设税及教育费附加受赠环节，赵某须缴纳城市维护建设税及教育费附加：5×10%=0.5（万元）；再转让环节，王某须缴纳城市维护建设税及教育费附加：0.24×10%=0.02（万元）。

（三）契税根据国税函［2004］1036号，只有法定继承人继承房屋产权不征收契税，遗赠及普通赠送皆不免税。因受赠之时是2014年，且受赠房产属于非普通住房，根据财税［2010］94号文件，王某应按3%的税率缴纳契税。金额为：100×3%=3（万元）。再转让环节，由王某房产的买受人根据具体情况计算缴纳契税。

（四）个人所得税受赠环节，赵某无须缴纳个人所得税，王某按“其他所得”项目计算缴纳个人所得税为：（100-3）×20%=19.4（万元）。再转让环节，王某须就财产转让所得项目，扣除赵某取得该房屋的实际购置成本及受赠与转让环节承担的交易税费后，按“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税：（110÷1.05-60-3-5-0.5-0.02）×20%=7.25（万元）。

（五）受遗赠及购买取得情形1.受遗赠取得。假设上述房产是王某受赵某的遗赠所得财产，其他条件不变。受遗赠环节，赵某无须缴纳营业税，亦无须缴纳城市维护建设税及教育费附加。王某无须缴纳“其他所得”项目个人所得税，但仍须缴纳契税3万元。再转让环节，受遗赠及其他无偿受赠两种情形下增值税的计算规则不同。在计算增值税的增值额时，遗赠的取得原价对应的时间是赵某买受房屋之时，其他无偿受赠的取得原价对应时间是发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间。

因此，遗赠所得房产的再转让环节，王某须缴纳增值税:［110÷（1+5%）-60］×5%=2.24（万元），相应城市维护建设税及教育费附加为0.22万元。该环节，受遗赠及其他无偿受赠两种情形下“财产转让”项目个人所得税计算规则相同，王某须缴纳个人所得税：（110÷1.05-60-3-0.22）×20%=8.31（万元）。2.购买取得。假设上述房产由王某自赵某处以100万元的价格购置，其他条件不变。购买环节，赵某须缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加5万元及0.5万元；须缴纳个人所得税：（100-60-5-0.5-60×3%）×20%=6.54（万元），核定征收为：100×1%=1（万元）。王某须纳契税3万元。再转让环节，王某将位于广州的购买已满两年的非普通住房出售，以销售收入减去购买住房价款后的差额为计税依据计算缴纳增值税：（110÷1.05-100）×5%=0.24（万元），城市维护建设税及教育费附加为0.02万元。但个人所得税应为：（110÷1.05-100-3-0.02）×20%=0.35（万元），核定征收方式为：（110/1.05×1%）=1.05（万元）。

四、结语

从上述案例来看，尽管交易主体也享受了一些税收优惠政策，但个人所得税非核定征收方式下，二手居住用房交易总体税负较重。不考虑印花税及再转让环节契税的情况下，其他无偿受赠、受遗赠、购买三种取得方式的房产，取得和再转让两个环节，两个纳税主体承担的总税额分别为35.41万元、13.77万元和15.65万元，二手住房两次流转的交易总额为：（100+110÷1.05）=205（万元），其总税负分别为17.27%、6.72%和7.63%。除此以外，个人居住用二手房交易的相关税政还存在以下两个主要问题：一是个人所得税核定征收方式存在缺陷。个人所得税的设计，未考虑通货膨胀因素，若按实际所得额征收所得税，对纳税人显失公平；同时，核定征收方式避免了核查房产取得成本的繁琐，保障了国家的综合税负平衡。但该种方式却导致了纳税个体间税负的不公平。对于同一纳税人，按实际应税所得征税及按核定方式征税，税负存在很大差异。上例中，赵某将购置原价60万元的房产出售给王某，赵某按实际所得须纳税6.54万元，核定征收仅须1万元；王某再销售环节，由于转让所得较少，实际计算的个人所得税远低于核定征收的金额。因此，对于不同纳税人，由于将转让总价款，而不是将转让所得作为计税依据，会发生无所得的转让方也须承担税负的情形。二是其他无偿受赠方式取得的房产，存在个人所得税的重复征税问题。其他无偿受赠方式取得的房产，尽管受赠人在受赠之时已按“其他所得”项目计算缴纳了个人所得税，但其再转让环节，仍须就“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。根据财税［2009］78号文件，据以计算所得额的房产原价是赠与人取得该房屋的实际购置成本及赠与和转让过程中支付的相关税费，而不是赠与合同的价格及赠与税费。这就导致对赠与合同价值与原赠与人购置成本价值的差额部分，作为同一税源被同时征收了两个项目的个人所得税。

参考文献：

［1］财政部、国家税务总局.营业税改征增值税试点过渡政策的规定［S］.财税［2016］36号.

［2］财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部.关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知［S］.财税［2010］94号.

［3］财政部、国家税务总局.关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知［S］.财税［2009］78号.

［4］国家税务总局.关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知［S］.国税发［2009］121号.

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美国房产税的税基是由房屋的评估值决定的，政府会定期估计房屋的市场公平价格。在税率不变的情况下，房屋的估值越高，则需要缴纳的税收就越多。美国房产税税率变动较频繁，其确定方法是政府用除房产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值来制定房产税的税率。房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、县税率，学区税率三部分组成。

房屋估值的结果主要是取决于周边房屋价格、地块大小、房屋大小、房型、房龄及房屋设施等因素。美国法律规定房产评估价值按照市场 价值的一定比例来加以确定，如加州规定的比例为百分之四十。房地产的估值由两部分构成：一是房屋本身的价值，二是土地的价值。联邦政府的法律将地产分为主要住宅，第二套房和出租房等，各类房屋根据用房的性质会有不同的估值，因此需要交纳相对应的税款。

（来源：文章屋网 ）

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一、目前我国房产税征收的现状

日前我国财政部财政科学研究所所长贾康接受媒体采访时表示，房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段，今年年底将会对上海、重庆两地的房产税试点情况做总结，今后可能会出台扩大试点的方案，但扩大试点城市名单尚未确定。

从上述采访中可以看出国家积极改革房产税的决心，进一步推动房产税改革试点的范围及程度，同时对如何在中国进一步改革财产税进行了思考，如何使房地产调控在制度建设方面得到更多实质性推进及如何改革完善地方税务体系。如何推进财富分配机制及如何抑制房地产泡沫等。

正因为当前我国房价虚高，有关专家提出要多占有多套房产的人征收房产税，希望通过征收房产税来遏制炒房，投机性购房现象。这是在物业税面临法律和技术障碍的情况下，房产税被赋予的厚望。

二、征收房产税的目的

财政部2010年9月曾就为什么要进行房产税改革做出公开回答，提出是对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，主要目的有四点：一是有利于调节居民收入和财富分配;二是有利于健全地方税体系;三是促进经济结构调整及土地集约利用;四是引导个人合理住房消费[1]。

(一)利于调节居民收入和财富分配

房产税的征收有利于社会资源的公平、公正分配。众所周知，地球的资源是有限的，土地资源尤为有限。随着人口大爆炸时代的到来，人类赖以生存的土地越来越少。人人有所居是人类生存的合理需求，如果让少数人一人占有多套住房，导致闲置空房，则是对资源的滥用。因此，对自住房以外的房产征收房产税，以减少少数人对自主需求以外的房产的占有，是有利于资源的合理利用和分配的。而且近几年房产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式，对居民收入差距的扩大产生了越来越大的影响。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距[2]。社会不稳定的根源在于社会财富分配不合理所导致的。征收自住以外房产的房产税，有利于少数人占有财富的表现形式，从而增加其他社会成员的财富占有显示，这将有利于调节居民收入和财富分配，促进社会稳定。

(二)有利于健全地方税体系

多数发达国家的房产税的征收是为了改善地方税收结构及居住环境、缓解贫富两级分化、增加人民福利、实现城市可持续发展。以美国为例，其房产税征收不仅评估系统健全、征收过程公平公正，税收的使用途径也完全透明，所以，美国人愿意缴纳这样一个服务性质的税种，专款专用的房产税被用来为社会提供公共服务，以改善人民的教学、治安、居住环境等等，而其住房本身也会随着诸种环境的改善而升值。根据美国国家统计局数据，从2000—2007年，美国的个人收入增长了28%，中等价位房的房价增长了48%，而美国房产税的同期增幅是62%。因此，美国征收房产税不是为了打压房价，而是给人民增加福利及让物业升值[3]。我国房产税的征收的一个目的即是健全地方税体系，改善地方税收结构。

(三)促进经济结构调整及土地集约利用

征收房产税能够适当的调整经济结构，对房产市场过热有一定的抑制作用。过多流向房地产的资金再次转向别的产业，对整个资本市场的经济结构产生了一些调控的作用。随着房产税的征收，购置房产的成本增高，促使投资者对土地的理由更加谨慎，利于土地资源的集约利用。

(四)对房价的控制有一定的作用，引导居民合理住房消费

从房地产市场的现状来看，刚性需求是客观存在的，但不可否认大量有机需求的存在。许多楼盘的空置率十分高，说明拥有多套房的家庭，将房产作为投机投资，在房价上涨的预期下，更多的是讲房产待价而沽。而造成这一现象的的一大重要原因是房产持有成本过低。同时也说明了房价有人为操作存在得。为了减少人为操作房价的情况，让市场反映真实的供求需要且让房价趋于合理，进而引导居民合理住房消费，征收自住房以外房产的房产税是必须的。

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摘要房产税是国家关于新时期房地产调控的重点内容之一，在国内主要大中城市逐步试点实施房产税的背景下，关注房产税、明确其征收的合理性，并结合我国实际情况，制定更科学的征收措施是非常重要的。

关键词房产税征收改革

我国房产税概况

房产税又称房屋税，是以房屋为征税对象，根据房屋原值的计税余额或房屋租金收入，对产权所有人征收的一种财产税。1986年9月15日国务院颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，并于1986年10月1日正式实施征收房产税。

随着国内土地供应的紧张和房地产投机日趋活跃，国内房地产价格不断走高，控制房地产价格势在必行。国务院于2010年《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确指出要推动房产税改革。2011年“国八条”提出加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。2013年“国五条”提出扩大个人住房房产税改革试点范围。

目前针对房地产征收房产税的政策，主要是以下方面：推进房产税政策试点工作并扩展到全国，注重对住房交易的房产税进行调整并将其与个人所得税联系起来。进一步应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决打击税收漏洞。

房产税征收的合理性

新时期下房产税征收是国家希望通过税收政策调节房地产市场供求关系，从而抑制国内房地产市场因为投机导致价格不合理增长，维护国民经济安全和社会稳定。其根本目的在于调控国内房地产市场价格。从理论上来说，房产税的征收将直接扩大房屋消费成本，进而通过消费成本的增加抑制投机盈利空间，进而压缩投机行为。

近年来房地产价格的疯狂上涨，已严重影响国民经济安全和社会稳定。房产税针对投机性房地产市场需求而设定是有其存在意义的。

一方面，近年来我国房地产市场交易迅猛，但房地产消费除部分用以居住外，大部分被作为保值甚至是谋求暴利的工具。对房地产交易利润的追逐，致使投资房地产市场的资本过度增加，房地产价格不断上涨。这从我国房地产市场房屋空置率居高不下可以得到证明。这表明当前我国房地产市场存在较大的投机因素，消费结构存在问题。已成交的房屋空置，暴露出一个业主多套住房，而真正需要住房的人却因高昂的价格不能拥有自己的住房，这严重影响居民生活水平的提高，造成社会极大的不稳定。在此情况下，征收房产税，进而控制二手房交易的获利空间，打击利用炒房获利的行为，在一定程度上可以缓解我国城市房地产市场过热问题。

另一方面，房地产行业事实上已捆绑了国民经济中的诸多行业，居高不下的房地产价格存在着巨大的泡沫。一旦泡沫破裂，将给国民经济带来严重的伤害，国民经济由此倒退甚至衰退，这方面已有国外的历史教训。目前房地产市场充斥着大量境外投机资金（俗称“热钱”），尤其是北京、上海、深圳等热点地区的城市房地产市场。房地产市场本身由于国内需求，再加上热钱的推动，房地产价格上升幅度较大，造成房地产市场的虚假繁荣，蕴孕着随时可能爆发的危险。而且热钱以其极强的投机性、流动性和隐蔽性达到资本升值的目的，随即迅速抽离，造成房地产市场的狂跌，给国民经济带来沉重打击，这对于国民经济安全有着极大的破坏性。从这一角度而言，房产税的征收能够在一定程度上抑制投机获利，进而降低房地产市场的热钱比重，促进国民经济健康发展。

综上，国家针对房地产市场采取征收房产税的政策有利于缓解房地产市场投机性需求，起到对房地产市场的调控作用。但是目前我国实施的房产税，还存在较大的缺陷，对于房地产市场的调控效果并不十分明显。尤其需要注意的是，国内房地产市场的供求关系未得到改善，低收入群体在房产税征收情况下，其购房消费能力反而下降。而真正的投机行为在房产税政策下虽然有所控制，但是却不能真正的完全改变国内房地产市场的价格问题，这与房地产市场价格走高的其他复杂因素存在较大的关系。更好的发挥房产税作用，促进我国房地产市场的有序发展还必须对其进行适度的完善与改革。

房产税改革建议

（一）明确房产税征收改革的原则与目标

房产税作为一种财产税，应符合财产税征收的原则。首先，符合公平性税收原则。房产税既要扩大征税对象，又要充分考虑不同对象的现实情况，严格遵循税收公平性。其次，具备税收的法律性。房产税的设定与征收机制要建立完善的法律系统，确保房产税有法可依。同时对房产税征收存在的偷税漏税行为加以严惩，确保房产税真正得到执行。最后，满足取之于民用之于民的征税原则。建立房产税的专项资金监管机制，对房产税收入加强监管，确保其流向国计民生的大事，真正发挥税收政策对经济社会发展的促进作用等。

发挥房产税调节房地产市场价格的作用，应该围绕三个目标进行：首先，规范房产税征收标准。区分房地产不同消费需求，采取税收形式确定合理的房地产征税标准，进行合理规划避免不合理征税；其次，合理调控房地产市场的需求。这需要将合理需求和投机需求都纳入房产税征税范围内，并对不同需求征税差别税率，进而实现房产税的税收公平和调节效果；再次，打击房地产投机。房产税的征收应该对房地产投机心理形成抑制，降低房地产投机预期等，进而促进房地产价格的理性回归。

推动我国房产税征收机制改革的具体建议

建立跨部门之间的信息交换平台

房地产产权交易涉及到多部门，如国土、税务、银行等。由于房地产绝对金额高，导致需缴纳税费金额大，因此房地产交易中阴阳合同现象屡禁不止。如未来针对房地产市场开征房产税，此类阴阳合同将会激增。为打击此类现象，维护国家法纪，避免国家税款流失，应在多部门间建立信息交换的统一平台，为房产税征收建立有效的防火墙。

明确征税对象，扩大征税范围

目前房产税征收对象仅限于营业性用房。未来可考虑在现有征税范围基础上，进一步扩大征税范围，将居住用住房及营业用住房全部纳入征税范围。在此基础上，根据户均拥有住房户数、人均住房面积等实际情况，区分基本用房、改善型用房、空置房和别墅等实施差别税率。既要保障居民住房的基本需求，不增加其税收负担，又要对高档商品房或多套房课税，以打击房地产市场的投机行为。

引入公允价值，完善计税依据

在房地产投机市场下，其市场价格往往与初始购置价格严重偏离。再加上市场环境的不完善，买卖双方的成交价不透明。基于此，房产税征收应考虑引入公允价值作为房产税的计税依据，使房产计税价格与市场价格基本一致，确保房产税足额征收，发挥房产税平滑房价的作用。同时要真正实现以公允价值为基础的房产税征收方式，必须建立充分开放市场环境。为保证房地产评估的专业性，评估工作必须由专业的评估机构完成，因此我国需要进一步发展独立、客观的评估机构，培养专业化的评估人才，为公允价值计税的房产税发展奠定良好基础。

建立差异化的税率

税率的制定直接影响税额的大小。对于房产税的税率设定，可以实施有管理的浮动税率制度。由中央政府制定基础税率，地方政府根据实际情况，在合理的浮动区间内选择适当房产税税率，如此可以针对不同地区征收房产税，形成对房地产市场的更好调控效果。考虑到我国房地产的特殊消费结构，要稳定房地产市场价格，需建立差异化的税率。对多套住房等存在投机行为的房产征收高税率，对一般住宅征收低税率或免税，对各种不同性质的盈利和非盈利组织房产征收差异税率，实现差异化房产税征税，更好地通过房产税实现房地产调控的公平，并发挥其调控收入分配的目的。

参考文献：

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【关键词】税收减免 税收规划 法律

因为《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2005]129号）第五条规定：“纳税人享受报批类减免税，应提交相应资料，提出申请，经按本办法规定具有审批权限的税务机关审批确认后执行。未按规定申请或虽申请但未经有权税务机关审批确认的，纳税人不得享受减免税。纳税人享受备案类减免税，应提请备案，经税务机关登记备案后，自登记备案之日起执行。纳税人未按规定备案的，一律不得减免税。”

一、案例分析：某企业的环保、节能、节水项目所得税收筹划案

（1）公司案情介绍： A公司是一家2008年新办的从事节能节水项目的公司。2008年12月开业，2008年应纳税所得额为-500万元。2009年到2014年弥补亏损前的应纳税所得额分别为-100万元、600万元、2000万元、3000万元、4000万元、5000万元。假设该公司2009年提供申报资料，于2010年获得有关政府部门的资格确认，认定为该公司是从事节能节水项目的公司。

（2）税收规划前的涉税分析：本案例中的公司自2008年到2010年的应纳税额为0万元。（2010年的应纳税所得额为-500+-100+600=0万元）

2011年到2014年各年的应纳税额分别为

2000×25%×50%=250万元

3000×25%×50%=375万元

4000×25%×50%=500万元

5000×25%=1250万元。

总的应纳税额为：250+375+500+1250=2375（万元）。

（3）税收规划的法律依据、技巧及规划后的涉税分析：根据中华人民共和国主席令第63号第二十七条第二款、第三款：“从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得和从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得可以免征、减征企业所得税：”和中华人民共和国国务院令第512号第八十七条：企业从事前款规定的环境保护、节能节水项目的所得自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。”（三免三减半）。

（4）税收规划的法律依据、技巧及规划后的涉税分析：和第八十八条：“企业所得税法第二十七条第（三）项所称符合条件的环境保护、节能节水项目，包括公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等。项目的具体条件和范围由国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门制订，报国务院批准后公布施行。

二、税收规划的法律依据、技巧及规划后的涉税分析

基于以上税收法律政策的规定，应进行如下税收规划：

第一，选择好第一笔生产经营收入的时间。新办企业减免税优惠的几个要素中，减免税期限长度，时间长度是政策法规规定好的，基本没有筹划余地；减征比例或完全免税也是政策法规规定好的，视企业达到相关条件的程度而定，有筹划之处，而享受优惠的起止时间大可筹划。因为一旦优惠期限开始，那么不管企业盈亏，优惠固定期限都得连续计算，不得更改。通常而言，企业在初创阶段，投入比较大，亏损多盈利少，几乎没有应税所得，如果急忙享受优惠政策，恐怕就白享优惠之名而无优惠之实。因此，什么时候取得第一笔收入，是企业应当认真思考的问题。

在本案例中，如果公司变选在2009年开始营业，假设2008年的亏损金额在转移到2009年后，其它条件不变的情况下，2009年到2014年弥补亏损前的应纳税所得额分别为-600万元、600万元、2000万元、3000万元、4000万元、5000万元。根据吉祥公司2009年2011年免税。则根据以上税法优惠政策规定，该公司2012年到2014年的应纳税额为：

3000×25%×50%=375万元

4000×25%×50%=500万元

5000×25%×50%=625万元。

总的应纳税额为：375+500+625=1500（万元）。

通过税收规划，规划后的税负比规划前的税负节约了2375-1500=875万元。

根据中华人民共和国主席令第63号第五十三条：“企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。企业在一个纳税年度中间开业，或者终止经营活动，使该纳税年度的实际经营期不足十二个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度。”规定可知：企业在一个纳税年度中间开业，使该纳税年度的实际经营期不足十二个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度。上述A公司2008年12月开业，吉祥公司2008年实际经营期为1个月，但还是要作为一个纳税年度，损失了11个月的税收优惠。如果开业时间是下半年，尽量延迟到第二年开始销售，如此第二年才能完全享受税收优惠！

第二，企业应尽快取得有关资格证明或证书。企业的实际享受税收优惠期限是否就是法定的优惠期限，取决于企业能否尽快取得相应资格。也就是说，取得资格要在享受优惠开始之前，如果优惠期限开始了，而相应的资格证书还没拿到，那么只能在剩余期限享受优惠。这里要提醒纳税人的是，不同的资格证书由不同的管理部门审批发给。有关部门要对企业的情况一一审查核实，而且在认定过程中需要互相监督制约，防止舞弊，不是短时间内能办成的。从企业提出申请，到最后取得证书，需要一定的时间。因此，企业必须未雨绸缪，算好时间提前量。

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一、影响城市经济增长方式转变的因素

（一）经济因素。不同的生产力发展水平，不同的经济发展阶段，其增长方式都是以生产力发展水平、经济增长为基础的。在不同的阶段，各种生产要素会出现不同的特征，技术、市场及组合方式有着较大的差异。加上当前经济增长仍是粗放型增长，影响了技术、文化及资本等。

（二）制度因素。我国城市经济增长方式与体制、制度相关，与高度集权的社会主义计划经济相适应；但当前属于民主的社会主义时期，若还釆用行政命令来安排经济，将制约经济增长方式的转变。

（三）科技因素。我国的科技水平不断提高，但科技自主创新能力不足，使得经济增长中出现重污染、能耗高的产业，制约了经济增长方式的转变。

（四）人口因素。我国属于农业大国，劳动者的文化素质整体不高，领导干部的综合素质也有待提高。但城市经济增长中需要业务。素质与道德素质高的劳动者，这样一来，就造成就业结构的矛盾，不利于经济发展。

二、城市经济增长方式转变和财政税收政策之间的关系

城市经济增长由粗放型向集约型转变是一个涉及到多个学科、需要多方配合的复杂工程，其中国家经济政策的调整具有特殊的意义。其关键性在于物质利益、利润动机是对经济发展产生影响的原动力，而财政税收则是国民收入再分配的手段，对于经济格局的调整具有重大影响。财政税收政策和经济增长方式之间首先互制约和相互影响的关系，从总体上而言，经济增长方式是财政税收政策执行基础，也是执行对象；而财政税收政策作为政府调控手段，对于优化经济结构、经济稳步发展具有重要意义，尤其是在城市经济增长方式转变过程中发挥出积极作用。

三、促进城市经济增长方式转变的财政税收政策

（一）提高城市经济发展的潜力。面对大量的挑战因素，要想维持城市经济增长方式的转变以及经济的平稳发展，应当充分发挥出财政税收政策在城市经济发展、需求扩大等方面的重要作用。逐步扩大城市范围内的投资，保持平稳的增长状态。在部分城市中，外需进展的情况并不乐观，面对这样的现象可以增大赤字，并发行一定比例的建设性国债。同时还可以增加预算内投资，地方政府加大建设项目进程，确保资金到位。此外，资金的投入应集中在城市环境的改造、居民日常生活的保证以及企业产业技术的革新等，以此增加城市的经济发展潜力D还应当加大对高新技术产业的投资，加快高新服务产业的发展步伐。尤其是现代服务业是人才密集型产业，需要高技能与高素质的人才。所以政府还需要增加对服务性人才队伍的投入，强化培训和教育工作，发展形成科技投入、人才培养长效机制，增加城市的内在竞争力。

（二）优化财政投资政策。就当前来看，增加投资力度，能够确保城市居民收入的稳定性及长期性D按照国家的预算安排，财政投资在每年的财政支出中占有较高比重。我国地方政府财力有限，要扩大财政投资，可考虑增加相应的燃油税、遗产税等，加强税收的监管与稽查，建立相应的收入申报制度，防止偷税漏税现象的发生。同时，还应完善分税制，尤其是地方县级以下的分税制，明确各个地方政府单位的分工及职责。科技进步是转变城市经济增长方式的重要手段，因此，除了加强投资力度外，还应加强对城市企业科技的投资，创新城市企业科技体制，支持龙头企业走产学研相结合的道路，构建科技承包创新的主体，让产业科研机构走向高校，发展技术。加强技术推广队伍的人员建设，提高其服务水平，确保城市科技推广技术的先进性。创新财政投资机制。拓宽财政投资融资渠道，增加其资金量，调整政策性金融投资结构。当前，我国的财政投资参股经营农业综合开发项目作为创新投资机制的突破口，可与企业建立“利益共享、风险共担”的机制，引进民营资本、外资及其他资金，使财政资金起到“四两拨千斤”的效果，最终促进城市经济方式的转变。

（三）完善税收政策。首先，改进税收优惠政策。可扶持地方重点企业，提高城市产业化经营程度，将优惠政策的范围扩充到所有产业化经营企业中，并把民用企业纳入到税收政策中。支持企业产品加工，尤其是深加工，加大其优惠力度。注意各项优惠税收政策之间的内在关系，如：营业税、消费税、增值税、对外贸易税等，有效避免各种税收政策所带来的弊端。其次，完善增值税制度。可借鉴国外的先进经验，对出口产品实行零税率政策调节流转税额；在企业产品加工过程中，引进先进技术及设备，实施减税优惠，增强企业产品的国际竞争力。最后，优化税收管理服务。清理、归纳及总结各个不同时期、不同条件下的税收优惠政策，并制作成宣传手册，扩大宣传范围，使更多的城市居民了解到税收优惠政策，并对新的政策规定加以公示及解释。完善相应的税务机制及行为，确保税务透明、公开，从而为税务创造良好的环境，确保税收的公平性、科学性。

（四）建立健全绩效考评体系。我国当前的绩效考评方法较为单一，应当在对现有考评方法进行改进的基础上，结合国内外经验，对财政部门资金分配项目审定的评价体系进行完善与创新。建立对应的约束机制，了解地方的真实情况，还应当透过现象看到本质，在分析财政税收取得成绩的基础上，了解城市发展的潜在能力、个人的努力等。结合监察单位的意见，对考核与评价信息进行补充。就是日常考核与集中考核的有机结合，通过定期抽查、专项调查等多种手段掌握财政支持经济增长方式转变的实情，提高信息真实性。利用现代统计学、数学以及管理学等知识全方位多角度的考核财政税收政策，增加结果的客观性。此外还应当建立绩效评价公示制度，发挥出考评结果的作用。通过书面形式，对测评结果所表现出的问题进行分析，并提出针对性的意见。强化反馈后的跟踪调查机制，实时对考核评价内容进行改进，并将整改内容作为下一次考核内容，以保证评价结果连贯。综合分析考核评价结果，发现其中存在的问题，加大惩处的力度，及时对违规行为进行纠正。

（五）提升经济发展潜力。对各种不利的挑战因素，要想维持平稳的城市经济，应发挥财税政策在城市需求扩大、经济快速发展中的重要作用。扩大城区投资，保持稳定的增长状态。部分城市，外需的进展并不乐观。因此，要确保城市政府在居民投资中的作用，可增大赤字，发行适当比例的建设性国债。此外，增大预算内的投资，地方性政府也需要完成相关的建设项目，保证各项资金到位。政府资金的投入应集中于城K环境改造、居民区的保障及产业技术的改造等，提升城市经济发展潜力。最后，应加大财政对新技术产业的投资，建设高新服务产业。现代服务，都是人才密集型产业，需要大量的高素质及高技能人才。因此，政府应加大服务人才队伍的建设，加强培训，形成科技投入及人才培养的长效机制，从而提高城市竞争力。

四、结语

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我国城市经济增长方式的转变成为重点、难点问题，阻碍了城市经济的健康、顺利发展。因此，要根据经济增长的方式，给予一定的财政税收政策支持，从而促进城市经济增长方式的转变。下面就对其财政税收政策给予简要探讨。

二、影响城市经济增长方式转变的因素分析

（一）经济因素

在不同的阶段，各种生产要素会出现不同的特征，技术、市场及组合方式有较大的差异。加上当前经济增长仍是粗放型增长，影响了技术、文化及资本等。

（二）制度因素

我国城市经济增长方式与体制、制度相关，但当前属于民主的社会主义时期，若还采用行政命令来安排经济，将制约经济增长方式的转变。

（三）科技因素

我国的科技水平不断提高，但科技自主创新能力不足，使得经济增长中出现重污染、高能耗的产业，制约了经济增长方式的转变。

（四）人口因素

我国属于?r业大国，劳动者的文化素质整体不高，领导干部的综合素质也有待提高。但城市经济增长中需要业务素质与道德素质高的劳动者，这样一来，就造成就业结构的矛盾，不利于经济发展。

三、促进城市经济增长方式转变的财政税收政策

（一）对财政投资政策进行优化

就现阶段的情况进行分析，加大投资的力度能够在一定程度上保证城市居民收入的稳定性及长期性。我国地方政府的财力十分有限，我们若想扩大财政投资，则需要增加相关燃油税、遗产税等，加强对税收的监管与稽查，建立相应的收入申报制度，防止偷税、漏税现象的发生。同时，还应完善分税制，尤其是地方县级以下的分税制，明确各个地方政府单位的分工及职责。除了加强投资力度外，还应加强对城市企业科技的投资，创新城市企业科技体制，支持龙头企业走产学研相结合的道路，构建科技承包创新的主体，让产业科研机构走向高校，发展技术。创新财政投资机制，拓宽财政投资融资渠道，增加其资金量，调整政策性金融投资结构。当前，我国的财政投资参股经营农业综合开发项目作为创新投资机制的突破口，可与企业建立“利益共享、风险共担”的机制，引进民营资本、外资及其他资金，最终促进城市经济方式的转变。

（二）完善税收政策

首先，改进税收优惠政策。可扶持地方重点企业，提高城市产业化经营程度，将优惠政策的范围扩充到所有产业化经营企业中，并把民营企业纳入税收政策中。注意各项优惠税收政策之间的内在关系，如营业税、消费税、增值税、对外贸易税等，有效避免各种税收政策带来的弊端。其次，完善增值税制度。可借鉴国外的先进经验，对出口产品实行零税率政策；调节流转税额；在企业产品加工过程中，引进先进的技术及设备，实施减税优惠，增强企业产品的国际竞争力。最后，优化税收管理服务。清理、归纳及总结各个不同时期、不同条件下的税收优惠政策，并制作成宣传手册，扩大宣传范围。完善相应的税务机制及行为，确保税务透明、公开，从而为税务创造良好的环境，确保税收的公平性、科学性。

（三）提升经济发展潜力

当前，在城市经济发展的过程中需要面对很多挑战。因此，城市应该借助财政税收政策来推动城市经济增长方式的转变，促进经济的稳定发展。在部分区域，关于外需经济的发展并不景气。在这种情况下，应该增大赤字，同时发行固定比例的国债。与此同时，还应该重视提高经济预算中的支持资金，地方政府也应该重视跟紧建设项目，确保具有足够的资金。另外，应该重视投入到城市的改造方面、企业科学技术的更新以及人们生活水平的提高等，确保增加城市经济发展的动力。同时，也应该重视支持高新技术，促使工业化的发展，加大投资力度，促进高新服务行业的发展。特别是现代化服务业，应该重视培养高素质、高水平的人才。因此，政府还应该重视培养服务型人才，发展服务型人才队伍，创造更多培训与教育的机会，建立科技支持、人才培养的发展机制，促进城市竞争力的提高。

（四）做好财政各项专项支出

梳理当前经济发展的各项资金政策，从直接补贴向间接补贴转变。采用财政支持发展应用于市场秩序、市场竞争等。就当前来看，我国不少的财政资金多用于社会资本竞争较激烈的企业，如新闻媒体、服装、航空等。可适当调整这些财政资金，将其投入到促进城市发展的项目中。根据当前城市经济发展趋势，适当调整政策，减少对竞争性领域的直接投入，加大财政资金对城市环境的投入。

（五）建立绩效考评体系

现阶段，我国绩效考核的方式还不够健全，应该考虑在已有的考核方法的前提下，借鉴国内外的成功经验，形成完整、有效的财政部门资金配置的绩效考核系统。有关部门应该创建对应的约束体制，系统调查地方的具体情况，还应该具备透过现象看本质的能力。在完成对财政税收工作的分析后，还应该充分掌握城市发展的可能性，以及个人的努力等。根据监察部门的意见，适当更新考察与评价资料。利用现代统计学以及管理学等知识全方位地考核财政税收政策，提高结果的客观性。此外还应当建立绩效评价公示制度，发挥考评结果的作用。通过书面形式，对测评结果所表现出的问题进行分析，并提出针对性的意见。

（六）实现财政―货币协调

首先，不断调整财政税收政策的支出结构，缩小财政税收对竞争性产业的投入，重点支持通信、交通及能源，通过财政协助，促进城市工业发展。加强对服务业、科技产业的投入，提高城市核心竞争力。其次，合理使用国债，适当增加地方债券发行规模，同时也可允许地方财政担保的公共投资。最后，调整税收结构，为城市经济竞争创造公平的环境。适当调整银行利率，缓解通货紧缩给产业带来的压力。

四、结语

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2005年3月，中国财政部部长表示，由于现阶段我国的房地产税收保有环节的税负较轻，未来一段时期我国将向个人住宅征收的房地产税，逐步扩大房地产税的覆盖面，自此，我国开启利用房地产税收调控房地产价格的时代，2011年，上海和重庆率先征收房产税，拉开了房产税改革的帷幕，也因此，房地产税将成为我国房地产市场的重要调控工具。Mieszkowshi在资本自由流动的前提下，通过建立一般均衡模型分析了房地产税对房地产价格的影响，研究发现征收较高的房地产税率会减少当地的房地产供给量，促使房地产价格上涨；征收较低的房地产税率则会有效地增大了房地产供给量，促使房地产价格下降[1]；王海勇以资产定价理论为研究视角，发现征收房地产税的开征会带来房地产未来收益，因为购房者会认为由于未来房地产税收的征收造成未来房地产价格下跌的预期[2]。杨绍嫒、徐晓波认为，征收房地产税会导致房价上涨，即房地产税与房地产价格呈正相关关系。房地产税作为国家调控房地产经济的主要杠杆，对于影响房地产市场平均价格、房地产市场经济的健康发展和房地产市场的合理资源配置等都起着重要的作用，因此，对房地产税收如何影响房地产市场价格进行实证研究具有重要的理论和现实意义[3]。

二、建立模型

（一）数据来源和模型建立

由于房地产税收对房地产价格的影响不仅仅时直接的影响关系，因此本文在研究房地产税收对房地产价格影响的过程中，同时选取经济发展水平、居民收入水平和商品房建设成本作为影响因子。考虑到市政分析过程中异方差问题的存在，以及数据的可得性和运用的可靠性，本文对相关数据采用对数形式，模型建立如下：

lnprice=2.341+0.235lntax+0.034lncost+0.145lnincome+ 0.203lnGDP

其中，price：商品房平均价格；

tax：房地产税收；

cost：商品房建设成本；

income：居民收入水平；

GDP：经济发展水平；

？鄣：常数项；

βi：待估参数

ui：随机误差项。

本文所用数据主要来自《中国统计年鉴》（2000-2013）。

（二）模型结果输出

通过运行计量软件Eviews13.0，得到结果如下：

lnprice=2.341+0.235lntax+0.034lncost+0.145lnincome+ 0.203lnGDP

其中，在10%的置信水平下，模型各个变量均显著，拟合优度R2为0.97，且模型也都通过了T检验和F检验，回归方程是显著的，即说明该模型所研究的房地产税收与房地产价格之间的关系是显著的。

三、模型结果分析

现阶段房地产税收对商品房价格有显著的正向影响关系。由输出结果可知，房地产税收每增加1%，房价将上升0.235左右。从经济学的角度解释这个现象，房价主要受供求关系的影响，征收房地产税实际上增加了房产保有环节成本，因此，商品房的投资性需求随之降低，因此随着投资的减少，商品房的供给也会下降，所以房地产房价会逐步升高。

建设成本对商品房价格的相对较小，因此，并不是当前房地产市场价格持续攀升的主要原因。但是，地区的经济发展水平和居民收入水平却对商品房的价格有显著的影响，是当前房地产市场普遍上涨的原因之一。因为地区的经济发展水平直接影响着居民收入水平的高低，而居民收入水平的高低是影响商品房需求的重要因素，因此地区经济发展水平是影响其房地产行业价格水平的最根本因素。

此外，购买者的消费预期也是不容忽视的因素，对商品房价格起着决定性的影响。这说明，当前房地产市场价格水平的发展与我国的宏观经济基本情况之间的联系在逐步减弱，对房地产价格上涨预期这一心理作用成为决定我国房地产价格走势的主要因素，这也间接表明当前房地产市场中存在大量投机购房行为，严重影响房地产市场健康平稳发展。

四、政策建议

（一）完善房地产税收立法层次

现阶段，我国还没有专门的房地产税法，对房地产行业进行税收管理的依据大部分是地方性法律法规和规章制度，因此立法层级较低，调整机制不健全。房地产税作为一种重要的地方主体税种，逐步从法律层面上对房地产市场行为进行科学规范、制定合理的税收制度从而提高其立法层级，应是当前政府工作的重中之重。但是也应该看到，由于房地产行业的发展具有较强的区域性和差异性，因此，在中央统一房地产税法的体制下，地方各级政府根据其实际情况，在不违背主体税法的情况下，制定出台符合其地方特色的房地产税收规章制度也显得尤为重要。这样既可以保证房地产税法的立法层次的完善，又能够充分放权给地方政府，从而调动其调控经济的积极性和时效性，从而同时实现税收调节房地产市场的灵活性和适用性，充分发挥房地产税的税收功能。

（二）适当简化税种，降低房地产行业的总体税负

据统计资料显示，我国目前房地产相关的税种可高达11种之多，此外在整个税制外，还存在大量其他收费项，因此现阶段我国房地产税收体系呈现出种类繁多，总体税负较重的特点，这也是房地产税逐渐成为我国房价持续攀升的主要影响因素之一的重要原因所在。因此借鉴国外的相关经验，我国应该逐步简化房地产税种，废除重复征收的房地产税目，取消部分不合理的收费现象，从而减轻纳税人税收负担，促进我国房地产行业的健康发展。

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德国征收社会保障税的模式表现出很好的灵活性，可以根据不同保障项目支出情况的变化，对支出高的社会保障项目制定高税率相反制定低税率；明显的返还性，德国分项设定税目，不同税目制定不同税率，专款专用返还性明显；并且税制结构清晰，易于征收管理。

四、发达国家征收社会保障税的实践经验对我国的启示

通过上文对德国社会保障税发展模式的介绍，并结合我国社会保障体系的现状以及对社会保障税返还性的要求，笔者认为以承保项目分项设置社会保障税的德国模式更适合移植到我国，同时从社会公平的角度对其做部分调整。由于历史和现实原因，我国经济发展呈现出不均匀的状态，二元性特征突出，城乡差异较大，因此应分层次逐步开展社会保障税的征收，首先选取大中经济发达的城市进行试点，再逐渐扩大范围。即便是在经济发达的城市，也存在贫富差距，社会保障本身的特点和目的是照顾和保障低收入者，因此，在设计我国社会保障税的税制要素时，必须考虑到社会保障税调节社会公平的功能。

从发达国家一百多年的社会保障制度经验中，我们可以看到所谓社会保障不是全部由国家和社会或雇主履行纳税义务，个人如果要得到充分的养老、医疗、失业、生育保障和各项社会福利，只有在有劳动能力时及时履行个人部分的纳税义务，才能在遇到风险或丧失劳动能力时，要求获得充足经济补偿的权利。所以说，完善的社会保障应由国家、社会和个人共同承担责任。

[注释]

①李捷枚：社会保障税研究兼论我国社会保障税的开征，北京：经济科学出版社，2009.12。

②马青牧：我国开征社会保障税问题研究，硕士学位论文，东北师范大学，2008年。

③李捷枚：社会保障税研究兼论我国社会保障税的开征，北京：经济科学出版社，2009.12，第86页。

④雷明瑜：论我国社会保障税法律制度的构建，西南政法大学，2011年法学硕士学位论文，第6页。

⑤杨伟伟：国外社会保障税的比较与借鉴一基于六国的研究，重庆理工大学硕士学位论文，2011年，第6页。

⑥刘蓉，康楠：社会保障税的国际比较及借鉴，税收经济研究，2011年第4期。

[参考文献]

[1]李捷枚.社会保障税研究兼论我国社会保障税的开征[M].北京：经济科学出版社，2009.

[2]马青牧.我国开征社会保障税问题研究[D].硕士学位论文.东北师范大学，2008.

[3]雷明瑜.论我国社会保障税法律制度的构建[D].西南政法大学，2011年法学硕士学位论文，第6页.

[4]杨伟伟.国外社会保障税的比较与借鉴一基于六国的研究[D].重庆理工大学硕士学位论文，2011.

[5]刘蓉，康楠.社会保障税的国际比较及借鉴[J].税收经济研究，2011，（4）.

[摘要]近年我国对社会保障费改税的呼声不断，文章通过对比发达国家筹集社会保障资金的模式，进而提出假设，即使不改变现有缴费制的模式，通过对现有模式的改革和完善，同样可以达到征收社会保障税的目的。

[关键词]社会保障体系；社会保障税；社会保险费；国际比较

社会保障资金充足是保证社会保障制度正常运行的基础，是社会保障制度得以有效维持的“血液”。因此合理选择和确定我国现有社会保障资金筹集模式，是我国社会保障制度改革必须解决的关键问题，亦是市场经济体制中社会保障制度安排的重要内容之一。我国目前的社会保障筹资模式采取社会统筹与个人账户相结合的方式。主要项目包括养老、医疗、失业、工伤、生育等保险制度，实行统筹管理。然而，我国在上个世纪末已经步入人口老龄化社会并与发达国家相比呈现未富先老状态，据统计，到本世纪30年代我国将步入老龄化社会的高峰期，人口老龄化危机将至。随着老龄化危机的加重，我国对社会保障尤其是养老、医疗保障的要求日益提高，国家对社会保障资金的财政支出压力巨大，养老金缺口以惊人速度增加，据业界估算2010年我国养老金缺口达到16.48万亿。为此应充分预计养老金缺口带来的财政压力。为了缓解社保基金出现的财政缺口，只有构建合理公平的社会保障机制并配合科学有效的社会保障资金筹资方式才能缓解这一现实问题。

一、社会保障与社会保障税的关系问题

社会保障最初出现在美国1935年社会保障法中，现代意义的社会保障是指国家以立法和行政措施确立的对遇到疾病、伤残、生育、年老、死亡、失业、灾害或其他风险的社会成员给予相应的经济、物质和服务的帮助，以保障其基本生活需要的一种社会经济制度。

在我国，社会保障大体分为三个部分，即社会保险、社会救济和社会福利。最低层次的社会保障表现形式是社会救济，国家无偿对丧失劳动能力的社会成员提供最低生存保障。中间一层是社会保险，目前包括养老、医疗、失业、工伤、生育等保险制度。最高一层是社会福利，这三个层级构成完整的社会保障“安全网”。

社会保障税是伴随着社会保障制度而发展起来的，社会保障持续运转需要依赖充足的社会保障资金支持，而社会保障税是社会保障筹资的有效方式。所以说社会保障税是社会保障制度的必要筹资手段。由于社会保障的公平性质，使得社会保障成为收入再分配的手段，所以社会保障筹资方式必须具备公正和效率原则，只有以税收的方式建立起来的筹资渠道能够满足这样的要求，由此可见，社会保障筹资以税收的形式确立能有效保证整个社会保障制度的持续运行。

二、社会保障税的一般理论

社会保障税在一些国家又称为社会保险税或薪给税，其征税目的是为社会保障资金筹资并用于再分配的特定目的税，社会保障税的实质是劳动产品剩余价值的再分配。社会保障税的征税对象一般为雇主、雇员就其支付、取得的薪资报酬。从目前来看，国际上为公共事业筹集资金最规范、最高效的方式就是征税，而由此产生的新税种――社会保障税就属于社会保障筹资的范畴。在世界范围内已建立社会保障制度的170多个国家中，有132个国家的社会保障缴款采取社会保障专门税和社会保障缴费的形式。社会保障税在各国财政收入中占有重要地位，美国是最早实行社会保障税收制度的国家之一，目前美国的社会保障收入比重占财政收入总额的30%，成为仅次于个税的第二大税种。

社会保障税既有一般税收的共性特征，也有不同于其他税收的个体特征。社会保障税作为专为社会保障筹资的特定目的税，与一般税收相比，具有以下三方面特点：

第一，社会保障税具有专款专用性。社会保障税作为一种直接目的税，其税收收入与用途直接相关，社会保障税被税务部门征收后应设立专门的部门管理该部分基金，只能用于社会保障支出，不得用于其它方面的财政支出。

第二，社会保障税具有较强的累退性。所谓累退性是指纳税人的税负随着收入的绝对增加而相对负担变小，社会保障税的税制设计采用免征额及超额累进或最高额下比例税率的方式，并且课税对象不包括工薪收入以外的其他所得，即违反了一般税收绝对公平的原则，这样在一定程度上保护社会弱势群体，调节收入分配差距，这就导致了总体上随收入的绝对增加而实际纳税负担相对减小的特性，即累退性。

第三，社会保障税具有有偿性。现有社会保障税制要求该项税收收入一般由政府设立的专门基金委员会管理，由于社会保障税的专款专用性，所以社会保障税区别于其他税收，在国家财政出现危机时，纳税人依然有权要求领取保险金，这是与普通税收不同的特殊性质。社会保障税法律制度对全体受保者缴纳社会保障税，在全国范围内进行统筹和协调，使高收入者与低收入者所享有的社会保障水平趋于平等，这也是贝弗里奇“补偿原则”的运用，是公平性的体现。

三、社会保障税的国际比较与借鉴

（一）国际征收社会保障税概况

据统计，世界上实行社会保障制度的国家中已经有超过132个国家以缴税或缴费的形式筹集社会保障资金。研究表明，随着社会保障制度的发展与完善，社会保障税在税收体系中占据着越来越重要的地位。在美国联邦财政总收入中社会保障税收带来的收入占总比重的30%，成为仅次于个税的第二大税种。根据国际货币基金组织政府统计年鉴的统计显示，目前，在德国、法国、瑞士、丹麦、瑞典、奥地利、挪威、西班牙等国家，社会保障税已经成为头号税种；在社会保障制度比较完善、发展较快的部分发展中国家，社会保障税也迅速崛起，例如南美洲的巴西和阿根廷，社会保障税同样成为本国的第一大税种。

篇14

关键词：税收调控;房地产业;影响

中图分类号：F812.42 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.06 文章编号：1672-3309（2012）02-12-03

房地产行业是地方经济的重要支柱产业，房地产税收也是地方政府财政收入的主要来源。加强对房地产税收与房地产市场发展的相关研究对于服务首都经济社会发展、促进区域房地产市场健康发展具有重要意义。

近年来，我国房地产业和房地产市场经历了剧烈的震荡：2005―2008年初高速增长，2008年中―2009年初金融危机形成短暂的调整，2009年中开始迅速反转增长。总体趋势上，房地产投资和房地产供求呈现快速增长趋势，有效拉动了国民经济快速发展，也大大改善了居民家庭的居住条件和城市发展环境。但与此同时，由于经济体制和房地产管理制度不健全,也造成了房地产发展中的一系列矛盾和问题：地方财政过分依赖土地收入，投机性需求膨胀并主导购房市场，导致与经济社会发展不相适应的房价过快增长，不仅加剧了金融风险和房地产行业泡沫经济的产生，也给区域经济的稳定增长带来了隐患。对此，近年来，国家先后几次出台比较严厉的房地产调控政策和措施，有力地促进了房地产价格稳定和房地产市场健康有序发展。当前，深化房地产行业税收调控政策的研究，保障房地产及相关产业链条持续健康发展显得尤为迫切和重要。

一、近几年来有关房地产税收调控政策简述

税收是调节经济的杠杆，是财政政策得以实行的有力工具。政府通过制定不同的税收政策，建立相应的税收制度，规定不同的税收鼓励措施或者限制措施，以此来影响纳税人的经济行为，进而影响房地产市场。为了稳定房地产市场与抑制房价，近年来，政府多次出台了较大力度的税收调控政策：

一是2010年4月的“国十条”和“京十二条”规定：加强对房地产开发和个人售房的征税管理，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查；对不能提供1年以上本市纳税证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

二是2010年9月的“新国五条”规定：调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税；对个人购买住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

三是2011年1至2月期间的“新国八条”和“京十五条”规定：实行差别化土地增值税预征率，加强对土地增值税征管情况的监督和检查；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；对持有本市有效暂住证、在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购一套住房，对无法提供个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

总的来讲，这些房地产宏观调控政策的重点是抑制投机。一方面，加重了房地产交易环节的税收，对短期内买卖住房的行为课以重税；另一方面，联合相关部门采取了土地、金融、税收等多种调控手段。

二、税收调控政策对区域房地产市场各环节的调控机理及效果分析

税收调控政策对区域房地产市场影响的作用机理主要是通过在房地产市场的不同环节设置不同的税种，对房地产收益分配产生影响，从而达到促使土地收益合理分配、土地资源有效利用、调控房地产价格、抑制房地产投机、促进房地产业及社会经济可持续发展的目的。房地产税收体系主要包括房地产开发经营、房地产交易环节（指二手房交易）的税收。不同环节课征的税收，由于纳税人、计税依据、征收方式等的不同，导致房地产价格变动的方向和程度也不相同。下面从房地产市场不同环节的税收政策对房地产市场所产生的影响进行分析。

（一）房地产开发经营环节

1.税收政策调控机理

房地产开发经营环节是指开发商取得土地后，将土地进行一级开发(俗称“生地变熟地”)，而后将建成后的房地产投入市场销售的过程。在这一环节税收所涉及的纳税主体主要是房地产开发企业。税种包括房地产开发企业销售房产应缴纳的营业税及附加、企业所得税预征及清算、土地增值税的预征等。一般说来，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格上升；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，还要看房地产市场的供求状况。如果房地产供给小于需求，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上升；而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发商的“超额利润”。如果是供给大于需求，房地产市场上买方相对于卖方更有讨价还价的余地，那么增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发商通过降低开发利润等而“内部消化”， 难以使房地产价格上升。

从目前开发环节税收调控政策力度看，主要体现在预征土地增值税。“京十五条”中最“严厉”的措施，即实行差别化土地增值税预征率，它对于楼市调控中逆市大幅涨价或者定价过高的楼盘，具有很强的调控力。差别化土地增值税预征率是指房地产开发企业应在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务机关核定，对定价过高、预计增值额过大的开发项目提高预征率。“预征”掐定在开发商资金还没有完全回笼的经营阶段初期，对不够实力的小开发商来说，对资金链的考验无疑是加大了。在拿地持有后，根据开发商开发产品类型大致就可以确定预征额度。例如，一个房地产项目的开发，在预征阶段，销售额与拿地开发的成本费用之间的差额达到了一亿元，如果预计定价高于所在区域上一年度均价，按照预征率2%的标准，要预先缴纳200万元的预收款，预计销售均价超过一倍的要先期缴纳500万元的预收款。征收大规模的土地增值税预征款项，再结合2010年调控政策中商业银行贷款全面收紧的趋势，这种财政政策与货币政策的“组合拳”，对房地产企业的资金链的冲击是巨大的。对现金流良好的大型房地产企业来讲，在同样的利润预期下，前期“预征”后也会加大前期资金投入，而对于一些规模较小的房地产开发企业甚至可以起到“提前清场”的作用。通过增加开放商的成本，对其资金链造成压力，促使其为了回笼资金，尽快出清房产，短期之内，可以抑制开发商的捂盘惜售行为，增加房地产市场的供给量。

2.政策效果分析

图1 2010-2011年北京市房地产价格变动情况

（资料来源：北京市统计局网站）

从图1中可以明显看出，自2010年6月份以来，北京市全市新建住宅销售价格同比涨幅持续回落。2011年1月份新建商品房价格同比上涨6.8%，而后逐步回落至12月份上涨1%；从环比看，12月份下降0.1%，连续两个月环比下降。其中，新建商品住宅销售价格由1月份同比上涨9.1%回落到12月份上涨1.3%；从环比看，12月份下降0.2%，连续3个月环比下降。二手住宅价格由1月份同比上涨2.6%转为12月份下降2%；从环比看，12月份下降0.8%，连续4个月环比下降。

表1 2010-2011年北京市房地产开发投资情况表

（资料来源：北京市统计年鉴2011年）

从房地产投资来看（表1），2010年全年房地产开发投资同比增长24.1%，2011年回落至同比增长10.1%，涨幅下降了14个百分点。其中土地开发投资一直保持负增长态势，而土地购置价款的降幅较大，涨幅由120%下降到仅有5.7%。这充分证明2011年是房地产税收调控政策的显效期。

（二）房地产转让环节

1.税收政策调控机理

房地产转让环节的税收主要指二手房交易过程中的营业税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税等。目前税收调控的主要手段是加重对转让所得的课税。由于北京市房地产市场需求量较大，而供应相对滞后的情况，以及重点区域房地产的稀缺性，导致卖方市场长期存在，极易发生税负由卖方向买方转嫁。据房地产中介部门反映，二级市场交易环节中所得与转让环节所缴纳税款绝大部分均由买方负担。因此，在房地产保有环节税收征管制度不健全的情况下，税收调控对房屋交易卖方影响较小，买方影响较大。

2.政策效果分析

二手房交易量持续下降。以二手房交易量较大的丰台区为例，如图2所示，2010年4月之后，二手房交易量大幅下降，2011年全年年初开始，二手房交易量一直处于持续走低，直到年末才有所升高。

图2 2010年-2011年丰台区二手房交易量

（资料来源：北京市丰台区地方税务局）

从房价的角度来看，2011年北京二手房成交均价为24318元每平米，同比上涨12%。与2010年41%的涨幅相比回落29个百分点。2011年北京二手房房价自8月份开始连续5个月下降，至12月份成交均价为22027元每平米，与1月份相比降幅达10.4%，目前全市二手房价处于2010年8月份价格水平，但这种价格回落远未触底，有持续走低的趋势。

三、税收调控政策对区域房地产市场体系的影响

（一）房地产开发市场结构出现新变化

随着经济的发展和税收调控政策的逐步深入，由于土地增值税征收量大、税率高等因素的影响，同时金融信贷紧缩，造成房地产开发企业逐渐从数量分散型向规模集中型转变。同时，有效抑制了房地产开发商“囤地”及“捂盘惜售”行为，有利于房地产市场的公平竞争和资源的合理配置。

（二）房地产中介市场显现大调整与持币待购局面

一是房地产中介机构显现新一轮大调整。根据对北京市房地产中介机构的有关数据统计，依赖于二手房市场的房地产中介机构，在房地产市场调控政策下，2011年以来已有超过20%的中介门店关门歇业，仅6月份就有400多家中介门店关闭，整个房产中介行业都面临考验，多家房产中介机构正在酝酿转型。二是房地产买方市场总体呈现持币待购局面。随着限购令的出台，尤其是“京十五条”对本市居民与非本市居民购房的限制，出现房地产买方想买房而不具备条件、房价下跌持续观望、买房向租房转变等现象。

（三）房地产租赁市场显现活跃上升趋势

2011年上半年，“京十五条”这一重磅政策的出台，不仅对交易市场产生了巨大的影响，对租赁市场也同样催生出一些新的现象。传统的节后租赁高峰较以往更加汹涌，租金水平出现明显跃升，整体的租赁需求明显增长。

四、完善税收调控政策的相关建议

（一）房地产行业政策应持续、科学、规范

随着房地产行业的迅速发展，国家各部委先后出台了鼓励房地产发展措施与调控发展政策，房地产政策前后变动较大，房地产市场波动剧烈。房地产行业作为国民经济重要支柱之一，关系到各行各业与人民群众的切身利益。因此，房地产行业应在贯彻科学发展观的指导下，制定房地产发展长远规划，研究科学规范的房地产制度，国家应适时出台促进房地产市场持续稳定健康发展的政策，以保证和促进房地产市场的健康发展。

（二）完善房地产保有环节税收制度，促进税负公平

短期税收调控政策应该慎用，根据房地产市场发展情况，适时进行调整，以防由于政策应用不当导致损害经济发展的情况产生。目前，我国抑制房价的主要手段侧重于抑制房地产投机，在加大交易环节税收的同时，难以避免地会由于税收转嫁效应增加纳税人的负担，使一些“刚性需求”的购房者的税负水平提高。应该不失时机地完善房地产保有税的改革，从根本上促进税负平衡，引导房地产业健康发展。

参考文献：

[1] 苑新丽、王春雷.调控住宅市场供求的税收政策取向[J]. 中国房地产, 2011,(02).