税收征收的方式精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇税收征收的方式，期待它们能激发您的灵感。

篇1

第二条本方法所称饮食业是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为顾客提供各项饮食消费服务的业务；旅店业是指提供住宿服务的业务。

第三条凡在本市从事饮食业、旅店业经营的单位和个人，都是饮食业、旅店业的纳税人，包括独立核算和非独立核算的单位及挂靠、承租、承包经营者。

第四条纳税人应在领取营业执照之日起30日内，持有关证件向主管地方税务机关申请料理税务登记。

第五条从事饮食、旅店经营的纳税人，按规定应缴纳营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、个人所得税等以下简称地方各税其应缴纳的以上地方各税计税依据、纳税义务发生时间，均按国家有关规定执行。

第六条饮食业、旅店业应纳地方各税的纳税期限按国家有关规定执行，也可按主管地方税务机关确定的期限实行简并征期或简易征收。

第七条饮食业纳税人必需统一使用市地方税务局统一印制的省市饮食娱乐业定额发票”旅店业纳税人必需统一使用市地方税务局统一印制的省市住宿业定额发票”从事饮食业、旅店业的纳税人，不得使用收据等其他非法凭证代替发票结算，也不得使用其他发票代替填开。

第八条本市范围内的饮食业、旅店业地方税收采取以下两种税款征收管理方法：

㈠查账征收管理方式。

适用于财务会计核算健全，能全面、准确、真实反映企业经营收入、利息费用和经营成果的纳税人。

1对要求实行查账征收管理的纳税人，由纳税人提出书面申请，经主管税务机关审核后，上报市地方税务机关批准。

2实行查账征收管理的纳税人应每月终了后10日内，按规定对应缴纳的地方各税进行纳税申报。

3实行查账征收管理的纳税人应在每季终了后15日内，向主管地方税务机关申报预缴企业所得税，主管地方税务机关按年对纳税人进行汇算清缴，多退少补。

㈡核定征收管理方式。

凡实行查账征收方式以外的纳税人，经主管地方税务机关批准实行核定征收管理方式。

1实行核定征收管理的纳税人其月营业额及应纳税款的核定方式及核定程序：

⑴新开业纳税人自开业之日起15日内应向主管税务机关报告，填报《纳税营业额核定申报表》由主管地方税务机关组织地税管理人员对其当月新开业的生产经营情况进行全面的实地摸底调查后，根据纳税人自报生产经营情况和管理人员的调查摸底情况，依照民主评税的方法和程序，拟定其月营业额，确定应纳地方各税税款，并张榜公示。

⑵已从业纳税人，主管地方税务机关根据纳税人的经营情况，经调查认定其纳税定额与实际经营情况存在明显差别的主管地方税务机关应按规定提出对其纳税定额进行调整的意见和标准，报县（区）地方税务机关民主评税领导小组审批后，按核准的纳税定额下发《纳税定额调整通知书》并进行张榜公示。

⑶纳税人在一年内发生实际经营情况连续三个月逾越纳税定额的主管地方税务机关应对其纳税定额进行合理调整。

2纳税人应在每月终了后10日内，将上月月核定地方各税税款按规定进行申报缴纳。

3纳税人必需按月核定营业额缴纳地方各税税款后，才干领购发票，月核定营业额包括发票结算局部和非发票结算局部，领购发票按其月核定营业额规定发票结算局部领购，超发票结算限额局部应按规定补征税款。

对单价在10元以下的中式快餐、早点的经营，达到起征点的纳税人，月核定营业额的基础上，需要领购发票的由纳税人提出申请，经主管地方税务机关审批后领购，发票领购使用量按发票结算局部确定在月核定营业额的10%以内，逾越局部按规定补税。

除上款以外，对核定征收的纳税人，发票领购使用量按发票结算局部确定在月核定营业额的70%以内，逾越局部按规定补税。

第九条对享受下岗再就业税收优惠政策的纳税人，依照国家税务总局有关下岗再就业优惠政策规定执行，发票领购按本方法第八条的规定执行。

第十条严厉查处发票违章行为。对纳税人不按规定领购、开具、取得、保管、使用发票的行为，依据《中华人民共和国税收征收管理法》中华人民共和国发票管理方法》及有关规定处置。

第十一条对纳税人违规擅自转售发票行为并不接受处罚的主管地方税务机关对其暂停发售发票。

篇2

关键词：电子商务；税收征管；税务登记

中图分类号：F810．43 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2007）12－0036－02

一、问题的提出

电子商务（Electronic Commerce）作为越来越广泛的市场交易模式，成为全球经济最具活力的增长点。据2005年中国国际电子商务博览会的数据显示，2004年我国电子商务网站总量为4 486个，电子商务交易总额累计达到4 400亿元人民币。最新统计数字表明，2006年中国电子商务市场共实现交易额11 000亿元人民币，同比增长了48．6％。预计未来几年，我国电子商务将保持大约50％的增长速度。

然而，由于规范和约束该类行为系统法律法规的缺失，国家的税收政策、税务部门的征管能力及相关信息化建设的滞后，电子商务的迅猛发展，对现行税收征管方式，如税务登记、税款征收、税务稽查等方面，产生的冲击越来越明显。

二、电子商务对现行税收征管方式的冲击

（一）对税务登记形成的冲击

税务登记是税收征管的首要环节和基础工作，是征纳双方法律关系成立的依据和证明。现行税务登记的依据是工商营业执照或其他核准执业证件，但电子商务只与企业自身和网络服务平台相关，支付一定的费用就可以经营业务，无需事先经过任何政府管理部门的批准。无需工商登记即可从事电子商务交易、使得税务机关对开展网上业务的企业实施税务登记管理成为没有根基的“空中楼阁”。电子商务企业（或行为）成为税收征管的盲点，由此而产生的税收流失也就成为必然。

（二）对税款征收形成的冲击

现行的税款征收方式主要分为查账征收、核定征收及自核自缴、代扣代缴、代收代缴等方式，税款一般由纳税人直接向国家金库经收处（设在银行）缴纳，国库经收处将收缴的税款，随同税收缴款书划转至金库。但是电子商务支付系采用新型支付手段（如电子现金、信用卡、借记卡等），实现电子支付。由于现行的税款征收方式与网上交易不相匹配，虽然随着税收征管水平的提高，我国现已经针对部分纳税人实现了电子申报，但是由于受目前大多数企业信息化的阶段、纳税人对计算机网络技术的使用整体素质、税务机关信息化建设发展步伐以及信用支付制度等众多不利因素的制约，在我国大面积推广互联网申报的环境还远未形成。

（三）对税收征管审计基础形成的冲击

企业设置、使用和保管的账册凭证（如发票、海关完税凭证、外汇付汇凭证等），既是税务机关实施税务征管的基础，更是税款的计算依据。然而，互联网电子商务中所有的账目和财务管理的信息，存在的形式都是电子数据，可以随时被修改、隐藏、删除而不留任何痕迹。同时，随着在线财务管理服务市场的发展，企业只要和网络财务管理服务提供商达成协议，就可以像使用自己的电脑一样使用网络上的服务器和财务数据。电子商务财务数据的虚拟化，导致税务机关对此无能为力。

（四）税务违法行为的稽查和认定难度加大

目前，税务稽查部门主要是根据企业纳税申报表、发票领、用、存情况以及各种财务账簿和报表等信息，确认稽查对象，实施稽查。而在互联网这个虚拟的环境中进行的电子商务，产品订购、货款支付甚至数字化产品的交付都可通过网络进行，无纸化程度越来越高，订单、买卖双方的合同、作为销售凭证的各种票据都以电子形式存在，并且可以被轻易地修改，导致传统的凭证追踪稽核审计失去基础。同时，数字现金不但已经具有现金货币的特点，且可以随时随地通过网络进行转账结算，避免了存储、运送大量现金的麻烦，再加上数字现金可采用匿名的方式使用，难以追踪查验，比现金货币在征管、稽查上更难控制。

三、针对电子商务对税收征管冲击的应对之策

（一）完善电子商务企业税务登记管理的措施

鉴于税务部门对电子商务的管理和监控尚处于空白的现实，应在《税收征管法中》，明确规定从事电子商务的单位和个人必须依法进行税务登记。具体的措施是：

对从事电子商务企业在网上注册的同时，必须使用唯一合法代码进行网上税务登记，设置唯一的网上结算账户（电子账户），将其网址和电子账号计入网络税务登记证。无论开展直接电子商务还是间接电子商务，网上纳税人应将税务登记主要信息标明于企业网站主页或店面首页上，供税务机关和交易客户监督。税务机关应加强与工商管理部门、银行部门的联系与协调，实现相互联网，定期将纳税人的登记情况和电子账户设置情况进行核对，从源头上掌握和控制纳税人从事电子商务的基本情况。此外，税务机关还可以从因特网域名注册机构和ISP处获得电子商务交易双方的网址、和实际通讯地址等资料或从证书授权认证机构处获得交易者在因特网上的真实身份、数字签名等信息。

对于从事间接电子商务的企业，还应注明货物配送部门信息。在网络税务登记证中注册和该网上企业相关联的物流配送单位是极有必要的措施，如企业变更了物流配送单位，则必须及时到主管税务机关或到税务部门网站申请变更。

而对于从事网上服务和销售数字化产品的企业，由于其业务不受或较少受空间地域的限制、不需要设立传统意义上的机构或场所的特点，使得劳务活动发生地或机构、场所的认定不具有现实意义，但只要不涉及国与国之间的利益，本着简化的原则，对这类企业可以以其注册地或实际经营管理地为税务登记地点。

（二）进一步完善税收征收管理系统的措施

1．拓展税收征管系统的数据库功能。在税收征管系统中应拓展发票管理子系统的采集、存储、分析等功能，将纳税人开具的发票作为最基本的信息全部录入该系统，将采集到的信息汇总，与纳税人申报纳税提交的申报表自动比对。

2．加强部门间的数据交流。国税系统、地税系统相互交流企业纳税信息，税务部门工商、银行、物流等部门实时获得如开业登记信息、纳税人资金流动信息、商品运输信息，提高各部门数据的共享程度。

3．完善综合征管系统的数据分析处理能力。将税收征管系统自动生成的如：发票购领申报纳税异常情况、同一纳税人不同时期纳税情况对比、纳税人与同一行业、同类纳税人平均纳税情况对比等数据资料，供税收征收、评估和稽查部门使用。

（三）完善电子商务账簿、凭证管理措施

1．统一计算机发票管理系统。将目前已经推行防伪税控开票系统、加油机税控装置和其他计税收款机等统一为计算机发票管理系统，涵盖所有的交易。一般纳税人企业通常是将开具发票的电子信息分成明文和密文打印到格式固定的纸质专用发票上，再送到税务机关通过扫描发票或抄送电子信息的方式报税，将开票电子信息导入税务机关发票数据库。同时将企业开票系统、网上税务局和企业的电子商务交易平台实行对接，电子发票开具后自动拷贝副本信息直接发送到网上税务局。

2．建立网上交易支付系统的管理监控系统。监控支付体系由银行向税务机关报送纳税人电子商务交易货款结算情况，使税务机关较为便利地从银行储存的数据中掌握电子商务交易的数据，并依此确定纳税额。

（四）完善电子商务的税务稽查措施

1．对于发票的稽查。主要依靠纳税人按规定建立的计算机发票管理系统和税务部门税收征管大系统中的发票管理子系统，通过将纳税人的计算机发票管理系统与税收征管发票子系统对接，检查纳税人开具的发票是否按时依法申报纳税。

2．对于未开票的网上销项的稽查。通过核查网上支付系统和网上银行账户资金流动情况，检查其是否已经申报纳税；对于纳税人取得的作为税款抵扣或成本、费用列支的凭据，通过网上抽查、协查，与其发票的开具方进行交叉核对，检查其发票的真实性和准确性。

3．对于会计账目的稽查。主要检查其应用的会计软件是否可靠，是否有更改现象，相关数据是否按规定全部及时、准确地录入会计核算软件。其中对会计软件的把关尤为重要，国家税务总局应设置审验部门专门检验会计核算软件，掌握会计软件的程序源码，通过检查初始源码，看其是否符合纳税要求，企业使用的会计核算软件必须经过审验并在税务机关登记备案。税务机关在对企业进行稽查时应要求企业提供会计核算软件必要权限的用户及其密钥，以在稽查过程中详细核查所有会计记录，与相关纸质或电子的票据、凭证相核对。

4．对电子商务物流情况的稽查。针对电子商务的特点，对其物流的监控除了传统的盘点库存外，还应对特定的场所如港口、车站、机场、邮局以及仓库、专业性的快递公司等场所联网，获取实时的物流电子信息，掌握和控制经营者的物流情况。

参考文献：

[1] 杨翼．电子商务对税收的负面影响及对策建议[J]．商场现代化，2007，（6）．

[2] 郁培文，时启亮．电子商务的税收政策研究[J]．商场现代化，2006，（22）．

篇3

    根据上海市人民政府沪府发（1996）30号批转市房地局等六部门制定的《关于搞活本市房地产二、三级市场若干规定的通知》的精神，现对进一步搞活房地产租赁市场的税收处理意见通知如下：

    一、为了进一步搞活房地产租赁市场，对城镇私有房屋出租取得的租金收入，暂按《上海市城镇私有房屋租赁税收征收管理试行办法》的综合征收率计算的税款减半征收。对私有房屋转租和再转租仍按规定的综合征收率征收税款。

    二、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及市人民政府的《实施细则》规定，对出租房屋应按租金收入12％税率征收房产税。为促进房地市场流通，缓解商品房空置，对从事房地产租赁业务的企业租赁办公楼等，可按房产原值一次扣除20％后的余值依年税率1.2％计征房产税。

    三、对房地产开发经营企业建造的商品房采取“先租后售”方式进行销售的有关税收处理。在先进行出租时取得的收入，应按“服务业”税目税收5％的营业税和按房产原值一次扣除20％后的全值依年税率1.2％计征房产税，出售时的价格如扣除原先租金收入并扣除后的差额开具售房发票的，可就差额按“销售不动产”税目征收5％营业税和土地增值税。如出售时价格未扣除原先租金收入而按全额开具售房发票的，则按规定应全额征收营业税和土地增值税。

    四、对房地产开发经营企业建造的商品房采取“售后包租”经营方式的税收处理。房地产开发经营企业出售商品房时取得的收入应按规定依“销售不动产”税目全额计征营业税和土地增值税，售后包租如仍由房地产开发经营企业向承租人开具发票收取租金的，应对房地产开发经营企业收取的租金收入依“服务业”税目计征5％的营业税和按房产原值一次扣除20％的余值依1.2％年税率计征房产税。房地产开发经营企业将收取的租金收入转交给购房者时，不论是否开票结算，对购房者可不再计征营业税和房产税。对房地产开发经营企业向购房者收取的包租手续费等名目的收入，应按规定计征5％的营业税。

    售后包租如由购房者直接开具发票向承租人收取租金的，购房者系个人的，可按照本文第一点规定综合征收率计算的税款减半征收；购房者系企事业单位的，应对收取的租金收入按5％税率计征营业税和按12％税率计征房产税。

篇4

【关键词】地方财政收入；房产税改革；完善

一、引言

我国近几年房地产行业不断变化，房价逐年升高，为此，国家开始进行房产税改革，以期控制国内房价的走势，纠正畸形发展。而在进行房产税改革的同时，相关人员必须考虑到不同的地区房产市场特有的经营环境，以及城市变化等多种因素，制定相应的改革方案及对策。

二、房产税目前的概况

房产税又被城为房屋税，它是以房产为征收对象向产权拥有人员收取的一项 财产税。其目的是通过税收调整房价，对房产进行管理，增加房产利用率，适当调整企业投资的规模，调节房产持有者和经营人员的整体收入。

世界各国的政府在很早的时候就开始征收财产税。在近现代，纷纷对其进行改革，美国在建国后，随即开始征收房产税，其税率控制在1%～3%之间；俄罗斯并未制定统一的征收税率，而是按照差别概率的方式征收；日本则是把房产归为固定资产，用固定资产税的标准收取税费。

三、从地方财政收入的角度如何实行房产税改革

房产税的改革，可以有效改善某一地区的经济条件，并根据这一地区的实际收入情况，做适当的调整，在这一调整下，可以让房产税成为地区主要的经济收入，成为经济支柱。

1.降低征税成本，保证税收收入

房产税在我国属于财产税的一种，和其他税种相比较为复杂，因此导致征收的成本较高。如果是一般的税种，只需通过税率公式的计算即可得出需要交纳的税款，其税率由政府决定。房产税除了税率外，税基也要由政府决定。就税基分析，因为其对象是房产，只要房产归产权人所有，都必须一直交纳税费，但每年房价都会有变动，市场价格不稳定。这是因为市场通货膨胀和房屋周边相应设施的完备，以及商业圈的变动，让房产价值处于一直变动的状态。另外，房产税的征收成本相对较高，纳税人可以分为两种：一种是消极纳税人；另一种是积极纳税人。前者会在缴纳税款时承担大部分的成本，比如，不动产的税率经常需要政府对其进行及时记录，通过计算得出财产税，并做成发票的形式分发给单位或个人；在纳税人拿到税票后，就会处理税务的各项事宜。财产持有者则是对发票上的数额进行验证，以此决定是否提出异议，按税缴款。而积极纳税人则是让课税成本私人化，即让成本归私人所有。像是美国缴纳所得税时，每位纳税人都会填写所有需要缴纳税款的信息，计算税款，可以一次或数次缴纳。税收管理人员只需督促纳税人及时纳税即可。

因此，我国政府相关部门要严格遵循征收的规则，吸收借鉴国外的经验，结合本国国情，适当降低征税成本，确保征收收入的稳定，以促进地区财政经济的增长。

2.分析房地产市场的需求与供给

房产税税基的价格是否长期保持不变，市场需求量的多少，会直接决定房地产征收是否具有可持续性，它是否可以成为地区经济收入的支柱，影响经济的稳定性。政府相关部门的工作人员利用经济学的理论知识，分析得出可能会影响市场需求量的几个因素，其中有地区人口规模的多少、城市化的发展以及家庭数量的增加。这些因素既有市场的刚性需求，即因为地区家庭数量增多或是人口的增加，产生的住房需求，这种情况一般不会受地区宏观经济影响；又包括了改善性的需求，即居民生活水平的提高产生的住房需求，会受地区宏观经济影响，其收入价和成交价有很大的差异。这就要求政府人员及时了解地区城市化发展的进程，并对之后的发展进行预估，根据某一地区现有的财政收入，结合近几年的收入情况，与其他部门协作，得到家庭数量和人口增加的数据，结合当前的市场形势，分析需求和供给，以此对接下来房价的发展进行预估，并根据预估的结果实行房产税改革，稳定地区财政收入的情况。

四、总结

我国相关部门要尽快实现房产税改革，调整房产市场的供求，稳定房价，让房地产行业健康发展。同时，又可以解决民生问题，增加地方财政收入。但房产税改革面临着高征收成本的现状，影响其改革的进行，让其无法成为地区的经济收入的支柱。因此，政府部门要从地区财政收入的角度出发，降低征税成本，保证税收收入，客观分析房地产市场的需求与供给。

参考文献：

[1]安徽省财政厅财政科学研究所课题组，程丹润. 房产税改革及对地方财政的影响[J]. 经济研究参考，2013，21：38-49.

[2]张晓妹. 房产税改革、地方财政收入与居民税收负担的实证[J].统计与决策，2013，10：173-176.

篇5

关键词：个人；二手房；居住；税收政策；税负

一、引言

个人居住用二手房交易涉及的税种有增值税、城市维护建设税、教育费附加、契税、个人所得税、印花税、土地增值税。根据财政部、国家税务总局的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号），自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。因土地增值税只对出售或有偿转让房地产的行为征税，对继承及受赠等无偿方式取得的住房不征税，所以，二手居住用房交易不涉及土地增值税。根据上述文件，对个人销售或购买住房亦暂免征收产权转移书据印花税。由此，增值税、契税、个人所得税成为个人居住用二手房交易中的主体税种。

二、个人居住用二手房交易的税收政策分析

个人二手住房有两种来源，一是通过购买方式取得，二是非购买方式取得。两种来源的住房再转让，其适用的税收政策有所不同。

（一）购买方式取得住房购买方式

取得住房，购买方缴纳契税，出售方缴纳增值税、城市维护建设税及教育费附加、个人所得税。购买方的再销售环节即交易对方的购买环节，其适用的税收政策是相同的。

1.增值税。财政部、国家税务总局的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税［2015］39号），将营业税免征期从5年恢复至2年。“营改增”后，财政部、国家税务总局的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，细化了个人住房转让中增值税的税收优惠。根据上述规定，个人将购买不足2年的居住用房对外销售的，须按5%的征收率全额计算缴纳增值税。但个人将购买2年及以上的居住用房销售，对北京、上海、广州、深圳四市及四市以外的地区则实施不同的增值税政策。北上广深四市，个人将购买2年及以上的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额为计税依据，依照5%的征收率计算缴纳增值税；个人将购买2年及以上的普通住房对外销售的，免征增值税。北上广深四市以外的地区，个人将购买2年及以上的住房对外销售的，不区分普通住房及非普通住房，均免征增值税。其中的普通住房与非普通住房的标准，依据国务院办公厅《转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（［2005］26号）规定的原则判定。从目前情况看，各地规定的普通住房单套建筑面积标准一般向上浮动，但不超过144平方米。

2.契税。《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税［2016］23号），规定了最新的契税政策。对于个人购买的家庭唯一住房，面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对于家庭第二套改善型住房，北京市、上海市、广州市、深圳市的政策与其他地区有所区别。其他地区个人购买面积在90平方米以上的家庭第二套改善性住房，减按2%的税率征收契税，北上广深四市，个人购买家庭第二套改善性住房，暂不享受契税优惠，无论面积大小，统一按3%的税率征收契税。其中，家庭成员范围包括购房人及其配偶、未成年子女。

3.个人所得税。税收政策涉及三个文件，即《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字［1999］278号）、《关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发［2006］108号）、《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税［2010］94号）。根据上述文件，可将个人出售自有居住用房的所得税税收政策归纳为四个层次：一是住房转让所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税；二是应税所得是房产转让收入减除房产原值、交易税金及合理费用后的余额；三是纳税人不能准确计算应纳税所得的，省级地方税务局可在住房转让收入1%—3%的幅度内确定核定征税比例。目前，各地核定征税的比例大多为住房转让总价款的1%；四是对个人转让自用5年以上的唯一居住用房取得的所得，继续免征个人所得税。但从2010年10月1日起，对出售自有居住用房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

4.税收筹划空间。购买形式取得的住房，其再销售过程中享有税收优惠的主要条件与产权人、不动产所在地、房屋自购买至再销售的时间间隔、房屋的建筑面积有关。而前述条件都属于客观存在的事实，难以变更。购买方式取得房屋，基本不存在税收筹划空间。

（二）非购买方式取得住房

非购买形式取得的住房，主要包括受赠取得、继承取得和离婚析产取得三种方式。上述方式取得的房产，涉税环节有两个，即取得环节和再转让环节。受赠包括受遗赠、源于近亲属关系的受赠和承担抚养赡养义务型受赠。上述受赠类型的取得，连同继承取得和离婚析产取得住房，在受赠环节、继承取得环节、离婚析产取得环节无须缴纳增值税及个人所得税；另外一种类型的受赠，是受赠人不承担对赠送人的直接抚养或者赡养义务的受赠，本文称之为其他无偿受赠。其他无偿受赠，在受赠环节，赠与人无须缴纳“财产转让”项目个人所得税，但受赠人须缴纳增值税及“其他所得”项目个人所得税。再转让环节，非购买形式取得的住房，皆须按相应规定纳税。

1.增值税。非购买形式取得的住房，在取得环节，其增值税税收政策源于两个文件。一是财政部、国家税务总局《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，该规定明确，离婚财产分割，将自有居住用房无偿赠送给近亲属或对其承担直接抚养或者赡养义务的人，或法定继承人、遗嘱继承人、受遗赠人依法取得房屋产权，属于免征增值税的情形。二是原《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，对单位或者个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人的情形，即本文所称的其他无偿受赠，属于视同发生应税行为，应该缴纳营业税。且《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》亦未规定其他无偿受赠行为免交增值税。因此，该种受赠属于应税受赠。再转让环节，非购买形式取得居住用房的房产所有人，须按规定缴纳增值税。主要依据三个税收政策文件：一是《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发［2005］172号），二是《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发［2006］144号)，三是财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税［2009］78号）。根据上述三个文件，其他无偿受赠方式取得住房，其对外销售时，购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。通过其他无偿受赠以外方式的受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，其对外销售时，购房时间按发生上述行为前的购房时间确定。

2.契税。非购买形式取得住房，免税情形有两种，一是法定继承取得，二是离婚析产取得。依据的文件是《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函［2004］1036号）及《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函［1999］391号）。

3.个人所得税。相关税收政策文件有三个，分别是《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税［2009］78号）、《关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发［2005］172号）及《关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发［2009］121号）。非购买形式住房的取得环节，被继承人死亡且无所得，赠与人因无偿赠与而无所得，这两个主体皆无须纳税。根据上述三个文件，其他无偿受赠方式取得住房的受赠人，应依据“其他所得”项目缴纳20%的个人所得税，应纳税所得额为赠与合同的房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。通过其他无偿受赠以外方式的受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，取得人在取得环节皆无须缴纳个人所得税。再转让环节，在应税所得的计算上涉及两个要素，一是上一次购房时点，二是本次计税原值。前者关系到是否达到税收优惠年限，后者关系到具体纳税额度。根据财税［2009］78号文件，无论个人通过其他无偿受赠方式以外的受赠、继承等非购买形式取得的住房，还是通过其他无偿受赠方式取得住房，其对外销售计算个人所得税时，购房时间均按发生上述行为前的购房时间确定，应纳税所得额为转让收入减除被继承人或原赠与人取得该房屋的实际购置成本及继承、赠与及转让过程中支付的相关税费后的余额。根据国税发［2009］121号文件，个人离婚析产取得的房屋再转让，应税所得为转让收入扣除相应的财产原值和合理费用后的余额。其财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和与转让者占房屋所有权比例的乘积。值得注意的是，根据国税［2006］144号文件，受赠方式及继承方式取得的房产再转让，其个人所得税，不得核定征收，须严格按照税法规定据实征收。

4.印花税。财税［2008］137号文规定，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。但其并未规定，因购买以外的方式所立的产权转移书据免征印花税。所以，非购买方式取得的住房，需按0.5‰双边计征产权转移书据印花税。对于继承或遗赠，由继承人或受遗赠人单边缴纳。5.税收筹划空间。非购买形式取得住房，存在一定的税收筹划空间，操作的关键是改变非购买住房的取得类型。一是将源于近亲属关系的受赠取得，或受赠人对赠送人承担直接抚养或赡养义务的受赠取得，转变为继承取得，取得人可规避契税。但该种方法的适用前提是近亲属须具备继承条件。二是将其他无偿受赠取得转变为受遗赠取得，受赠环节，赠送人可规避增值税及“财产转让所得”项目个人所得税，受赠人可规避“其他所得”项目个人所得税。三是将其他无偿受赠取得转变为买受取得，可规避受赠环节受赠人的“其他所得”项目个人所得税。

三、具体适用

分析案例：王某与赵某不存在近亲属关系，王某也不承担对赵某的直接抚养或赡养义务。2014年8月10日，赵某将其购置的一套地处广州市区的非普通居住用商品房赠予王某。该房屋为赵某在2013年6月购置，购置原价为60万元，该房产的市场价值为100万元，赠与合同上标明的价值也是100万元。2016年9月，王某以110万元价格出售上述受赠房产。假设该受赠房产属于王某的唯一自有住房，当地契税税率为3%，不考虑印花税及其他费用，则受赠与转让环节的税种及税负见表1。

（一）增值税受赠环节，因王某不是赵某的近亲属，亦不对赵某承担直接的抚养与赡养义务。该种受赠属于其他无偿受赠；另一方面，赵某2014年对外赠送房产，发生在“营改增”之前，且自购买房产至将其对外赠送时间未满5年，应全额计算缴纳营业税。营业税法定纳税人为赠与人赵某，而非受赠方王某。营业税额为：100×5%=5（万元）。

（二）城市维护建设税及教育费附加受赠环节，赵某须缴纳城市维护建设税及教育费附加：5×10%=0.5（万元）；再转让环节，王某须缴纳城市维护建设税及教育费附加：0.24×10%=0.02（万元）。

（三）契税根据国税函［2004］1036号，只有法定继承人继承房屋产权不征收契税，遗赠及普通赠送皆不免税。因受赠之时是2014年，且受赠房产属于非普通住房，根据财税［2010］94号文件，王某应按3%的税率缴纳契税。金额为：100×3%=3（万元）。再转让环节，由王某房产的买受人根据具体情况计算缴纳契税。

（四）个人所得税受赠环节，赵某无须缴纳个人所得税，王某按“其他所得”项目计算缴纳个人所得税为：（100-3）×20%=19.4（万元）。再转让环节，王某须就财产转让所得项目，扣除赵某取得该房屋的实际购置成本及受赠与转让环节承担的交易税费后，按“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税：（110÷1.05-60-3-5-0.5-0.02）×20%=7.25（万元）。

（五）受遗赠及购买取得情形1.受遗赠取得。假设上述房产是王某受赵某的遗赠所得财产，其他条件不变。受遗赠环节，赵某无须缴纳营业税，亦无须缴纳城市维护建设税及教育费附加。王某无须缴纳“其他所得”项目个人所得税，但仍须缴纳契税3万元。再转让环节，受遗赠及其他无偿受赠两种情形下增值税的计算规则不同。在计算增值税的增值额时，遗赠的取得原价对应的时间是赵某买受房屋之时，其他无偿受赠的取得原价对应时间是发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间。

因此，遗赠所得房产的再转让环节，王某须缴纳增值税:［110÷（1+5%）-60］×5%=2.24（万元），相应城市维护建设税及教育费附加为0.22万元。该环节，受遗赠及其他无偿受赠两种情形下“财产转让”项目个人所得税计算规则相同，王某须缴纳个人所得税：（110÷1.05-60-3-0.22）×20%=8.31（万元）。2.购买取得。假设上述房产由王某自赵某处以100万元的价格购置，其他条件不变。购买环节，赵某须缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加5万元及0.5万元；须缴纳个人所得税：（100-60-5-0.5-60×3%）×20%=6.54（万元），核定征收为：100×1%=1（万元）。王某须纳契税3万元。再转让环节，王某将位于广州的购买已满两年的非普通住房出售，以销售收入减去购买住房价款后的差额为计税依据计算缴纳增值税：（110÷1.05-100）×5%=0.24（万元），城市维护建设税及教育费附加为0.02万元。但个人所得税应为：（110÷1.05-100-3-0.02）×20%=0.35（万元），核定征收方式为：（110/1.05×1%）=1.05（万元）。

四、结语

从上述案例来看，尽管交易主体也享受了一些税收优惠政策，但个人所得税非核定征收方式下，二手居住用房交易总体税负较重。不考虑印花税及再转让环节契税的情况下，其他无偿受赠、受遗赠、购买三种取得方式的房产，取得和再转让两个环节，两个纳税主体承担的总税额分别为35.41万元、13.77万元和15.65万元，二手住房两次流转的交易总额为：（100+110÷1.05）=205（万元），其总税负分别为17.27%、6.72%和7.63%。除此以外，个人居住用二手房交易的相关税政还存在以下两个主要问题：一是个人所得税核定征收方式存在缺陷。个人所得税的设计，未考虑通货膨胀因素，若按实际所得额征收所得税，对纳税人显失公平；同时，核定征收方式避免了核查房产取得成本的繁琐，保障了国家的综合税负平衡。但该种方式却导致了纳税个体间税负的不公平。对于同一纳税人，按实际应税所得征税及按核定方式征税，税负存在很大差异。上例中，赵某将购置原价60万元的房产出售给王某，赵某按实际所得须纳税6.54万元，核定征收仅须1万元；王某再销售环节，由于转让所得较少，实际计算的个人所得税远低于核定征收的金额。因此，对于不同纳税人，由于将转让总价款，而不是将转让所得作为计税依据，会发生无所得的转让方也须承担税负的情形。二是其他无偿受赠方式取得的房产，存在个人所得税的重复征税问题。其他无偿受赠方式取得的房产，尽管受赠人在受赠之时已按“其他所得”项目计算缴纳了个人所得税，但其再转让环节，仍须就“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。根据财税［2009］78号文件，据以计算所得额的房产原价是赠与人取得该房屋的实际购置成本及赠与和转让过程中支付的相关税费，而不是赠与合同的价格及赠与税费。这就导致对赠与合同价值与原赠与人购置成本价值的差额部分，作为同一税源被同时征收了两个项目的个人所得税。

参考文献：

［1］财政部、国家税务总局.营业税改征增值税试点过渡政策的规定［S］.财税［2016］36号.

［2］财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部.关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知［S］.财税［2010］94号.

［3］财政部、国家税务总局.关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知［S］.财税［2009］78号.

［4］国家税务总局.关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知［S］.国税发［2009］121号.