房地产开发分类精选(十四篇)

篇1

关键词：旧城改造房地产开发项目风险管理

中图分类号：F253文献标识码： A

一、旧城改造与房地产开发的良性互动

旧城改造能够为房地产开发提供土地，房地产开发又能够为旧城改造提供动力和资金。对旧城的改造能够盘活城市土地，影响城市土地的结构。但是由于旧城具有交通条件差、建筑物过多、人口数量密集、市政管线布置杂乱等特点，加大了房地产开发的难度，提升开发的成本。政府具有城市土地规划和城市建设用地的调控方法，是城市的管理者，所以在旧城开发过程中可以适当的减小市政方面的负担。在对旧城开发中开发商要懂得合理利用旧城的优势，充分挖掘旧城中潜在的历史文化和商业资源，创建有特色的旧城开发项目。

旧城改造房地产开发项目投资实际上也是对未来社会的需求进行预测生产适应未来发展的商品。在项目开发中开发企业需要量力而行，选择适当的政策，加强对项目管理的力度，正确对待在开发过程中的风险问题，实现项目风险防范的目标。

二、旧城改造类房地产开发项目的投资风险分析

1. 项目投资决策阶段的风险分析

房地产项目投资决策就是投资者通过研究地方政治、金融、经济、社会的发展趋势，综合考虑市场的供需要求和收益水平对房地产开发项目的可行性和必要性进行技术分析，比较、评判各种拟定方案，并做出决策的过程。下面我们从以下几点来分析风险因素：

1.1经济风险

（1）旧城改造中的低价风险。房地产开发项目中必不可少的就是条件就是土地，土地价格的变化会直接导致开发成本的变化，所以低价风险是房地产开发项目中的重要风险类型。土地价格上涨或导致成本升高，房产最后销售的价格也会上升，影响经济稳定健康发展。

（2）旧城改造中的财务风险。旧城改造类房地产开发项目需要投资的金额很大，而且开发的时间长，存在很多的不确定因素，也潜伏着较大的风险。旧城改造类房地产开发项目本就是资金密集型行业，区域的经济发展、政府经济宏观控制等经济上的变动都会影响到旧城改造类房地产开发项目。像是通货膨胀、资金变现、税率变化这些资金的变化会给房地产的开发经营活动带来很大的冲击。

（3）旧城改造中市场供求风险。房地产供给和市场需求双方面的不确定性会造成房地产开发商收益也具有不确定性。房产市场中供求风险是直接风险之一，也能直接作用到房产投资者的收益。房地产市场受到供求关系的影响较大，所以开发商需要承担的供求风险也较大，但是一般只要当地的经济能够稳定发展，那么对房地产的需要不会发展很大的波动，降低供求风险。

2、政策环境风险

一些政策因素对房地产有很大的影响，掌握好政策才能把握房地产市场的形式变化政府出台的政策对房地产项目有着全局性的影响，比如不同的金融政策、税收政策、住房政策、城市规划、土地管理等各种政策都对房地产项目的开发和经营活动有着不同程度的影响。在还没有的得到完善的市场经济环境中，政策风险对房地产开发项目的影响更是十分突出。另外国家出台的相关政策对房地产的发展有决定性作用。目前我国正在推行第三方产业政策，这对房地产行业的繁荣有一定的促进作用。

2.2项目筹备阶段的风险

1.产品定位风险

在之前的投资决策阶段，投资者就已经对开发项目的整体定位进行确定了，在筹备阶段就是不断细致化这个定位，比如明确该产品的整体上的建筑风格、在建筑中采用什么样的材料、主要的销售对象等，在这个细化产品定位的过程中就是对该项目的投资成本和主要面对的客户群体进行确定。如果对于产品没有合理的定位可能，造成产品的滞销。对产品的定位风险进行有效的控制，是决定投资者投资项目是否成功的关键因素。

2.前期手续风险

产生项目前期手续风险主要有两方面的因素，第一是不断在完善更新的政策法规；第二是在手续办理过程中，经办人员办理的方式存在差异。我国房地产行业近几年的发展非常迅速，房价一直处于上升趋势，国家为了控制住不断升高的房价，加大了对房地产的宏观调控，出台了很多新的政策，开发商想要得到土地的使用权，必须按照相关法律政策进行审核。再就是面对相同的法规政策，由于经办人员不同，在办理的程序上也会有变化。在面对前期的手续风险时，在进行项目设计规划时就要给自己的利益留有退路以便不时之需，如果开发商没有全面的考虑，当政府的政策和规定出现了变动，会对整个开发项目带来影响。

3.项目建设阶段的风险

1.合同风险

在项目实施过程中，开发商需要和多个相关企业签订合同，比如施工合同、承包合同、运输合同等。在合同内容上不科学和不规范很容易造成日后的各种纠纷，造成利益相关方的损失。在项目建设中一般由两种类型的合同，一种是固定总价合同，一种是固定单价合同。合同风险也有两种情况一种是合同内容上没有科学性和规范性，叙述的文字也是模糊不清，有些内容甚至违背了法律。二是风险承担问题。

2.工期拖延风险

由于在施工阶段时间上损失导致最后工期拖延。工期延长一般会造成错过房子销售的最好时期，而且由于工期延长会增加很多费用的开支，提升成本。一般常见的工期延迟有一下三种原因：第一施工中的失误；第二，没有对项目施工的条件和特点进行正确的估计；第三很多不可预料的事情发生。

3.项目质量风险

开发商最后获得投资效果的前提就是房地产的质量，这样才能让顾客有想购买的欲望，也是吸引顾客的必要条件规划设计和施工规范都是影响项目质量的主要因素。

四、 旧城改造类房地产项目风险管理的思考与建议

1. 制定房地产开发项目风险应急方案

在出现紧急情况下，相关部门要有针对性的处理方案。所谓的分类管理不是单独管理，各个部门的之间的信息要是互通的，处理紧急情况时，部门之前要相互支持、相互协调，根据具体的问题制定出对应的监测计划和监测系统，获得准确的监测数据，并让相关专业人员对数据进行科学的分析和评价。

2.构建房地产开发项目风险管理系统

房地产开发项目必须构建一个预防风险的管理系统，在企业面对还尚未成形的潜在风险和开始出现威胁的情形下能够及时的判断风险的来源，分析出风险的构成，设计好风险应对办法，将风险危险系数降低到最小，从而有效提升经济效益。

旧城改造项目在建立房地产开发项目的风险管理系统还具有预测系统、预警信息系统、预警指标系统以及预控对策系统等，当有风险威胁到项目时预警部门就能迅速做出反应，对紧急事件进行处理，处理结果会自动的上传到预警信息系统，是的信息数据更加具有条理性、易操作性等。系统中的预警对策库，集合了各种危机情形下的应急对策，一旦预警系统发出警报，会根据出现问题的类型自动选择处理的对策，对风险起到很好的防范作用。

结束语：分析旧城改造类房地产开发项目风险的成因，能够制定对应的预防措施，降低风险系数，保证开发的效率和效果。开发企业必须实行全方位的风险管理措施，主动的去控制风险，提升企业抗风险能力，保障企业经济效益。

参考文献：

篇2

[关键词]房地产市场发育；区域差异；聚类分析

[作者简介]何风琴（1990―），女，东华理工大学硕士研究生，研究方向为不动产经济与管理；陈荣清（1973―），男，东华理工大学副教授，硕士研究生导师，研究方向为土地可持续利用、土地整理。（江西南昌 330013）

[基金项目]国家自然科学基金项目“土地整理中农户宅基地退出决策行为分析及管控措施研究”（41261041）

一、问题的提出

住宅商品化的推行，房地产业在我国迅速兴起和发展，中国房地产业取得了令世人瞩目的成就，然而中国房地产市场表面繁荣也难以掩盖其深层次的症结，一些问题还日趋严峻，为此，国家出台一系列的宏观调控政策。纵观我国房地产市场宏观调控政策，都是采取了“一刀切”的调控模式，没有充分考虑到房地产市场发展的区域差异、空间差异。这些调控模式并没有达到预期效果。我国局部区域房价上涨仍然过快，房地产供给结构矛盾仍然突出，房价上涨速度远高于城镇居民可支配收入的增长速度。房地产市场分类研究的研究方法、研究结论对我国房地产市场宏观调控政策的制定有重要意义。

因房地产商品的不可移动性，关于房地产市场区域差异研究较多，主要是集中在从房地产市场发展单方面指标的差异分析、东中西部地区差异分析、35个大中城市的差异分析、采用多元统计分析方法研究区域差异性。如90年代张二勋就认为房地产市场的研究需要强调空间和区域差异，陈浮、王良健（2000）从土地出让市场化程度、住宅私有化程度等指标分析了中国东部、中部、西部三大地区的差异，顾云昌（2004）从房价入手分析了北京上海广州房地产市场差异，郑大川（2008）在行政区域划分基础上运用聚类分析方法对房地产市场进行了区域分类的探索，把全国房地产市场分成了7类，辛园园、杨子江（2011）从住宅市场的规模、人均发展水平以及城市的经济发展水平等方面对35个大中城市住宅市场的差异性进行综合研究，范莉丽（2014）用泰尔指数测度中国房地产价格区域差异。

上述学者研究思路和方法为本文撰写提供了借鉴和参考，但其研究也有不足之处，比如研究对象上主要集中在东中西部比较，研究内容上侧重单项指标的比较，不能系统地建立房地产市场发展指标体系进而分析这种差异性，本文主要针对江西省11个地市开展研究，以期从江西省房地产市场发展综合指标方面对这种差异性进行尝试分析和探索。

二、江西省房地产市场发育现状分析

本文数据来源于江西省2014年年鉴数据，从房地产开发投资状况、房地产市场供需方面、房地产信贷规模、房地产市场结构等四个方面分析了房地产市场发育状态。以下利用的人均指标均采用市域地区人口数。

本文参照全国同类研究，采用人均指标来对比各地市房地产投资状况差异。

从图中可以看出，人均房地产开发投资差异较明显。人均房地产开发投资较多的有南昌市、新余市、鹰潭市、景德镇市、赣州市，分别为人均7834.06元、3592.98元、3205.94元、2634.49元、2319.19元，其中前三个地市超过全省水平，较多的人均开发投资与其良好的经济基础有关系，南昌市与排在末位的吉安市人均房地产开发投资额差距最大，达到6555.21元，与排在第二位的新余市也相差4241.08元。倒数第二位的上饶市与吉安市相差322.92元。

新余市人均住宅竣工面积处于前列，遥遥领先其他地市，人均0.8m2，南昌市以人均房屋竣工面积0.72m2排在全省第二位，其次是宜春市0.44m2、九江市0.41m2、赣州市0.30m2、上饶市0.26m2，江西省各地市房地产供给方面差异较大。

从图中可以看出，2013年江西省各11个地市商品房销售面积差异较为明显，各地市销售面积差异曲线起伏较大，也就是说各地市房地产市场需求有很大程度上的差异。商品房销售单价虽然差异不明显，但还是有略微差距。萍乡市销售面积最小，两者相差777.77万m2，商品房销售均价相差2779.46元/平米，各地市销售均价相差最大3302元/平米。赣州市其商品房销售面积仅次于南昌，全省第二，两者面积相差259.70m2，销售均价相差1788.24元/平米。

11个地市国内贷款来源所占资金来源比重差异较大，上饶市、南昌市、萍乡市国内贷款比例相对较大，达到16.47%、14.85%、13.06%，说明这三个地市利用金融水平能力相对其他地市较强。鹰潭市自筹资金比重在其他地市中最高，达到54.92%，国内贷款比重最小，只有2.68%，说明鹰潭市房地产开发资金主要靠企业自身筹集，借助外界力量较小，景德镇市、抚州市、赣州市、国内贷款比重都较低，分别为5.76%、7.93%、9.68%，都低于10%，信贷规模较小。

南昌市90平米及以下住宅销售比重相对其他省市较大，达到24.49%，景德镇市、九江市、抚州市90平米住宅销售比重较大，但都没有超过20%，分别为17.96%、16.58%、16.19%，而萍乡市、宜春市、吉安市比重在全省水平比重较小。

以上分析主要是从房地产市场发育单项指标分析了11地市房地产发展现状和其差异性，为了更全面的体现这种差异性，本文采用聚类分析方法深入综合分析差异性。

三、江西省房地产市场区域差异综合分析

（一）聚类分析原理与方法

聚类分析是用来对所研究对象进行分类的方法，通过简化变量个数，以便针对性地进行研究。聚类分析的前提假设是研究的变量之间存在一定的相似关系。假设所研究的有N个变量，每个变量有M个特征，变量之间的某些特征有相似性。把相似程度高的变量划为一类，再重新计算相似程度，把相似程度高的划为一类。以此类推，直到所有变量划为一类。聚类分析分为系统聚类法和非系统聚类法。而系统聚类法（Hierarchical clustering method）是通过产生一个层次树，把T维向量中最近的向量连接到一起，再连接最近的下级组。不同的方法是因为对“最近”的不同定义。样品与样品之间的常用距离主要有，绝对值距离、欧式距离、明可斯基距离、切比雪夫距离、马氏距离，本文主要用到欧式距离。

（二）聚类分析指标的选定

在对不同区域房地产市场进行分类时，需要对房地产市场的各个主要方面选取不同指标，如在市场规模、供求关系、市场结构、市场发展阶段以及资金来源各方面中选取主要指标进行考核。这样才能全面又主要地抓住各区域房地产市场的差异特性和共同性。

聚类分析指标的选择应该科学合理规范，所选取的指标基本上能反映房地产市场发育状况，同时具有数据获取的可行性，本文拟选择房地产开发投资额、房地产开发投资额增速、房屋施工面积、人均房地产开发投资额、人均房屋竣工面积、房地产开发资金国内贷款来源、房地产开发资金国内贷款来源占房地产开发总来源比重、房屋销售额、房屋销售面积、房屋销售均价、房屋销售均价增速等11个指标。该11个指标包含在房地产开发、房地产施工、房地产销售、房地产信贷规模四个大类中，这四个大类较为全面地反映了房地产经济活动，能够较为全面地反映房地产市场差异。

（三）分类结果及分析

在聚类之前，为消除指标的量纲不同带来的误差。要对表二的数据进行标准化处理，spss默认的标准化方法就是z-score标准化。这种方法基于原始数据的均值（mean）和标准差（standard deviation）进行数据的标准化。将A的原始值x使用z-score标准化到x'。z-score标准化方法适用于属性A的最大值和最小值未知的情况，或有超出取值范围的离群数据的情况。新数据=（原数据-均值）/标准差，然后再利用SPSS19.0统计软件对标准化后的数据进行进行聚类分析，得出聚类分析树状图如下：

为了结果的准确性，本文还采取了变量平方欧式距离法和类与类组间平均距离法的组合，得出和上文距离法组合一样的分类结果。

通过对十一地市聚类分析的结果可以看出，全省的房地产市场可以划分为四大类：省会发达区只有南昌一个省会城市；赣南较发达区包括赣州市；赣东赣中潜力区包括九江、上饶、宜春、吉安、抚州、萍乡、景德镇、鹰潭市；赣西欠发达区包括新余市。

根据分类指标对分类区域进行差异分析，结合各地市的经济发展状况指标进行综合分析。

1.省会发达区

省会发达区房地产市场发展水平较高，多项指标均在其他地市之上，从表二可以看出，房地产开发投资额、房地产开发投资额增速、人均房地产开发投资额、房屋销售面积、房屋销售额、房屋销售均价、房屋施工面积、房地产开发资金国内贷款来源分别为406.14亿元、17.94%、7834.06元、841.49万m2、597.50亿元、7100.52元/m2、3992.51万m2、109.58亿元，这些指标都位于全省前列，作为江西省的省会，宏观经济的稳定发展和固定资产投资的稳步增长，为房地产市场的发展提供较为坚实的基础，2004-2013年南昌市地区生产总值以年均15.78%的速度从770.46亿元增加到3336.03亿元，远高于其他地市。各项指标的遥遥领先使得南昌市房地产市场较其他地市都发达。

2.赣南较发达区

赣南较发达区赣州市房地产市场发展虽然没有省会发达区南昌的迅速，很多指标仅次于省会发达区南昌市，2004 -2013年赣州市地区生产总值以年均15.58%的速度从393.35亿元增加到1673.71亿元，经济发展水平相对高于其他9个地市，所以2013年赣州市房地产开发投资额、房屋销售面积、房屋销售额、房屋销售均价、房屋施工面积、房屋竣工面积、房地产开发资金国内贷款来源等指标都仅次于省会发达区，分别为196.62亿元、581.79万m2、309.06亿元、5312.28元/m2、1919.14万m2、251.24万m2、31.84亿元。这些指标都高于其他九个地市，但由于赣州市人口规模最大，2013年达到847.80万人，其人均指标处于全省较低位置。

3.赣东赣中潜力区

赣东赣中潜力区包括九江、上饶、宜春、吉安、抚州、萍乡、景德镇、鹰潭市，赣东赣中潜力区房地产市场发展的大部分指标均低于省会发达区和赣南较发达区，且指标间相差较大，但由于这些城市经济稳步向前，各地市旅游开发较快，人均收入也在不断提高，房地产市场发展潜力无限。宜春市被授予中国宜居城市、中国优秀旅游城市等称号，为房地产市场发展提供良好的社会环境，从一定程度上刺激买房需求，2013年宜春市房屋施工面积仅次于南昌、赣州市，在赣东赣中潜力中面积最大，为1189.80万m2。九江位于长江、京九铁路两大经济开发交叉点，是长江中游区域中心港口城市，其房地产市场发展在赣东赣中潜力区中较发达，2013年九江市房屋销售面积、房屋销售额、房屋销售均价在赣东赣中潜力区中均达到最高水平，分别为304.84万m2、147.44亿元、4836.69元/m2。景德镇市是江西省重要的旅游与工业城市，世界瓷都，2013年其人均房屋竣工面积0.49m2，在赣东赣中潜力区中最大，仅次于南昌市。进入21世纪以来，上饶市市场经济体制框架基本形成，进入工业快速增长时期，城镇化水平不断提高，房地产开发投资不断增加，2013年房地产开发投资达到106.75亿元，仅次于南昌、赣州市，同时房地产开发资金利用金融工具的水平全省最高，房地产开发资金国内贷款来源比重占16.47%。赣东赣中潜力区房屋销售均价水平较一致，均远低于省会发达区南昌的7100.52元/m2，略低于赣州的5312.28元/m2，八个地市均价相差不大，九江4836.69元/m2与4022.18元/m2最大相差814.50元/m2。

4.赣西欠发达区

赣西欠发达区的新余市大多数房地产市场发展指标在江西省都处于较低位置，新余市人口规模较小，是房地产市场发展限制性因素，但同时也是其人均指标在全省水平较高的原因，新余市作为江西省的一个新兴工业城市，城市化率达到56.6%。2013年房地产开发投资额41.52亿元，较2012年提高了67.91%，2012年开发投资额只有24.73亿元。可见，新余市房地产开发投资额一直以来较少，但其人均房地产投资额在全省处于高位，人均3592.98元，仅次于南昌，人均房屋竣工面积在全省首位，人均1.08m2。2013年房屋销售面积、房屋竣工面积、房屋销售额分别为131.78万m2，124.33万m2，150.5亿元，人均房屋销售均价全省最低3798.52元/ m2，与全省最高均价水平相差3302元/m2，与全省均价水平第二的赣州市相差1513.76元/m2。

四、小结

本文通过利用房地产市场发展指标，采用聚类分析方法，把江西省房地产市场划分为四个区域，即省会发达区、赣南较发达区、赣东赣中潜力区、赣西欠发达区，并且从房地产开发投资额、房地产供给需求、房地产市场结构、房地产信贷规模四方面详细分析了四个区域的市场发育差异性。这种差异性的分析结果为江西省针对房地产市场健康发展实行分区调控提供政策参考。

[参考文献]

[1]高峰.房地产市场宜分区分类调控[J].城乡建设，2013，（11）.

[2]张二勋.我国房地产业发展的区域差异分析[J].中国土地，1995，（4）.

[3]陈浮，王良健.中国房地产市场化区域差异与战略分析[J].财政理论与实践，2000，（5）.

[4]顾云昌.房地产市场的地区差异性分析[J].中外房地产导报，2003，（24）.

[5]易成栋.中国房地产业的地区差异――基于第一次经济普查数据的实证研究[J].经济地理，2007，（6）.

[6]杨春亮，杨朔.房地产经济区域差异研究新视角[J].科技经济市场，2009，（6）.

[7]郑大川，尹晓波.对中国房地产区域分类的探索――基于聚类分析的实证研究[J].华东经济管理，2008，（2）.

[8]辛园园，杨子江.35个大中城市住宅市场差异研究[J].特区经济，2011，（10）.

篇3

【关键词】商品房；投资；现状

中图分类号：F27文献标识码A文章编号1006-0278（2015）10-064-01

个人及家庭主要的投资领域集中在金融资产投资、实物资产投资和人员素质投资三个方面。从1998年废除实物分房制度以来，中国的房地产业得以迅速发展，促进了国民经济的增长，为投资者带来了丰厚的投资收益，加之不动产的稀缺性和异质性，房地产投资已逐步成为当今社会最重要的实物资产投资渠道之一。2013年商品房销售额达81428.28亿元，比去年增长了26%。

一、房地产开发商投资开发分析

（一）总体情况

搜集1998-2013年全国房地产企业每年度完成的房地产投资金额和房屋新开工面积数据，整理并比较如下文所示。房地产企业每年度对房地产完成的投资额呈现上升的趋势，其对商品房市场的投资力度逐步在加大，所以开发商对房地产投资市场还是处于看好的状态。自1998年以来，我国房地产开发商对房屋开发的热情度基本呈上扬态势，但同时我们也发现，2010年以后，房地产开发商对房屋开发力度趋于平缓，投资热情基本稳定，结束了快速增长的步伐。

（二）对各类型商品房投资开发分析

商品房主要分为普通住宅、别墅及高档公寓、办公楼、商业营业用房和其他商品房五类。自1998以来，我国各类型的商品房都得到了开发和大力的发展，但发展程度有显著的差异。

从每年房屋新开工面积对比图来看（图3），房地产开发商更热衷于对普通住宅房地产的开发和投资，特别是在2007-2011年期间，每年普通住宅新开工面积在急剧增加，这也是由我国的人口数量大和家庭规模小型化及投资客对住宅投资热因素影响所致。2011年以后，普通住宅新开发面积趋于平缓。

房地产开发商除了最大力度的开发普通房地产住宅市场，还比较注重商业营业用房市场的投资，特别是2009年以后，商业营业用房每年新开工面积处于稳步增长的态势，在普通住宅市场基本达到饱和的情况下，开发商把投资矛头指向了商业营业用房。

房地产开发商对别墅、高档公寓及办公楼的投资一直比较平稳，投资市场没有大的变化，是未来潜在市场。

（三）开发商重点投资区域分布

笔者对31省市各类型商品房新开工面积（2013年）进行调查分析后发现：

1.开发商把别墅、高档公寓的重点投资区域锁定在广东、江苏、浙江、云南、辽宁和上海等地，这样的投资区域分布和地区经济发展程度及资源丰富度息息相关。而开发商很少关注、青海、甘肃、山西、黑龙江和陕西等地区该类型商品房的开发。

2.办公楼投资区域主要集中在北京、江苏、浙江、山东和广东等省市，、海南、甘肃和黑龙江等省市的办公楼开发投资比较滞后。

3.房地产开发商对商业营业用房的投资开发分布在各个省市，其中辽宁、江苏、山东、安徽、广东、四川等省市的商业营业用房开发投资力度比较大，而在、青海等省市对该类型商品房的投资才刚刚起步。

4.对各省市普通住宅的开发是房地产开发商的投资热，其中江苏、山东、河南、辽宁、广东等省市的普通住宅投资开发力度走在全国的前列。而、青海地区的普通住宅的投资开发相对落后。

二、个人及家庭对商品房投资现状分析

（一）从商品房平均销售价格来看

纵观1998-2013年各类型商品房平均销售价格变化，大体可以分为两个阶段：

1.平稳起步发展阶段（1998-2003）

政策的支持使得我国的房地产市场开始起步，并缓慢发展起来。这个阶段，个人及家庭对商品房的购买，主要用于自住，并没有把它作为投资产品来对待，所以购买商品房的欲望并不是很高，房价也没有得到快速增长。

2.快速增长阶段（2003-至今）

2003年以后，人们的投资意识的增强，投资欲望得到极大激发，再加上人们的生活水平有了大幅度的提高，房地产投资成为热门投资，房价也被很快的提升起来，平均销售价格快速攀升。这些都说明了目前个人及家庭还是非常热衷对房地产投资。

从商品房销售价格上扬幅度看，办公楼、别墅及高档公寓、商业营业用房三种类型的商品房价格涨势强烈，其次是普通住宅。

（二）个人及家庭热点投资区域

搜集31省市各类型商品房平均销售价格，整理做成柱状图，从图中可知：

1.在各类型商品房投资中，个人及家庭最热衷于对普通住宅的投资，2013年普通住宅销售面积达112090.66万平方米；其次是重点对商业营业用房的投资，2013年销售面积达8469.22万平方米；再者是对别墅、高档公寓及办公楼的投资，2013年销售面积分别达3632.03和2883.35万平方米。

2在普通住宅房地产方面，个人及家庭投资区域集中在江苏、山东、广东、辽宁、河南和四川等省市，这些地方都是区位条件优越之所，潜在的投资收益高，投资风险比较小的地方，说明个人及家庭在在做房地产投资时，非常看重区位的选择，热点投资区域大部分集中在沿海省市。人们一般不愿去、青海等偏远地区投资房地产。

3.在别墅、高档公寓方面，广东、江苏和上海等省市市场活跃，这几个地区的别墅、高档公寓销售面积位列前几名，在该地区投资者对该类型商品房需求强烈，其他地区的销售面积则不高。

4.在办公楼方面，北京、江苏、广东、浙江和福建等省市投资市场繁盛，而青海、、海南、宁夏和甘肃等地区的办公楼投资市场非常低迷。

5.辽宁、江苏、山东、安徽等省市的商业营业用房销售面积分别位居前四名，而海南、青海和位列31省市的最后三名。

6.在其他类型商品房方面，投资者首选辽宁、广东、福建、山东等省市。

三、结论

综上所述，从房地产开发商投资开发力度和投资者投资偏好两大方面分析得知，个人及家庭对房地产投资的热情未减，正在积极的投资于各类型商品房。总体上，从商品房类型来看，投资热点聚焦在普通住宅上。从投资区域分布来看，各类型商品房的开发投资基本在辽宁、广东、上海、浙江、福建、山东等省市，分布相对集中，集中在经济比较发达，投资环境优越的地区。

参考文献：

篇4

Abstract： In recent ten years， after the vigorous development， several rounds of regulation in each region， what is China real estate market future？ In addition to considering the change of internal and external environmental factors， it mainly depends on the current regional real estate market health. Starting from the analysis of the real estate market health standards， this paper， first of all， select the real estate market health evaluation index； secondly， based on the nearly 10 years of statistical data of real estate market in Heilongjiang province， by using clustering analysis， the primary indexes are classified； at last， combined with the result of classification of empirical analysis， constructs the real estate market health evaluation index system in Heilongjiang province.

关键词： 黑龙江省；房地产市场；健康状况；综合评价

Key words： Heilongjiang province；real estate market；health；comprehensive evaluation

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）33-0167-03

1 房地产市场健康标准

基于房地产业的产业性质和产业功能定位，从房地产业与国民经济协调发展及房地产业内部各部门协调发展的角度考察，从宏观层次上判断房地产业发展是否健康的标准大致有以下五个。

1.1 产出角度——房地产业与宏观经济是否协调增长 要想正确度量房地产业与宏观经济之间的关系，首先应当选择合理的总量指标。只有弄清楚房地产增加值与国内生产总值之间的关系，才能对房地产业发展与宏观经济发展是否协调做出正确判断[1]。

1.2 投入角度——房地产投资与全社会固定资产投资是否协调增长 虽然房地产投资不是衡量房地产业贡献率的理想指标，但由于房地产投资与房地产业增加值通常具有很强的正相关性，因此可以根据房地产投资与固定资产投资之间的关系来间接地观察一个国家或地区的房地产业发展是否健康[1]。

1.3 购买力角度——房地产价格与消费者收入之间是否协调 房地产这个行业，既是经济属性比较特殊，同时也是民生性的。就是要保障性住房，满足老百姓，特别是中低收入群体的基本住房需求。这样的话如果房价偏离实际购买力，就会影响房地产健康发展，也就是有购买力的房地产市场才是健康的。

1.4 金融角度——房地产国内贷款占房地产业全部资金比重是否合理 房地产贷款的作用至关重要，其增长对房地产市场的供求、价格均产生了较大影响。房地产业是资金高度密集的行业，具有投资规模大、经营周期长、资金需求量大的特点，能否获得足够的资金支持是房地产业发展的关键。但是国家没有抑制的发放贷款将会引起房地产泡沫。

1.5 内部结构角度——房地产业内部各类房屋所占比重是否合理 房地产业开发的房屋主要包括：住宅、经济适用房、商业营业用房，如果某一类房屋比重过高或者过低都会影响房地产整个行业的健康发展。可以根据各类房屋所占比重是否合理来评价房地产市场是否健康。

2 房地产市场健康状况评价指标的初选

对反映房地产市场发展的指标进行归纳整理，初选出能够反映房地产市场发展状况的并且具有一定代表性的20个初选指标[2]。各初选指标见表1。

3 利用聚类分析法对初选指标进行分类

3.1 划分指标类群 将2001-2010黑龙江房地产发展相关指标的初选指标数据[3]输入SPSS18.0中进行聚类分析[4]。本文将20个初选指标分为五类，结果过程及结果如表2所示。

如表2所示，可将黑龙江房地产市场健康状况指标分为如下5类：

第1类群指标包括：城市居民家庭人均可支配收入、商品房平均销售价格、GDP、全社会房屋每平方米造价为第1类群。第一大群类指标主要反映了影响黑龙江省房地产市场发展的宏观经济环境与城市居民消费、收入的总体水平。

第2类群指标包括：房屋销售价格指数、租赁价格指数。两个指标从不同方面反映社会物价水平。

第3类群指标包括：商品房销售额、全社会固定资产投资额、房地产投资额、房地产投资完成额。这些指标主要反映黑龙江省房地市场投入与产出的基本情况，以及房地产市场投资的分部。

第4类群指标包括：全部资金、国内贷款。这两个指标主要反映黑龙江省房地产市场发展投入方面的规模状况。

第5类群指标包括：经济适用房竣工面积、商品房销售面积、住宅销售面积、房屋施工面积、本年土地购置面积、房屋竣工面积、房屋新开工面积、商业营业用房新开工面积。这些指标主要是反映黑龙江省房地产市场总体发展的供应、需求方面的规模状况。

3.2 分析各类群指标的经济含义 第1类群：宏观经济类指标。第2类群：房地产价格类指标。第3类群：房地产投入产出类指标。第4类群：房地产金融类指标。第5类群：房地产供需类指标。

4 建立黑龙江房地产市场健康状况评价指标体系

4.1 第1类群指标不作为房地产市场健康状况评估的一级指标。原因为第1类群的宏观经济类指标非房地产类指标。

4.2 基于第2类群的房地产价格类指标，构建一级指标——价格健康状态。结合房地产市场的健康标准之一——房地产价格与居民收入之间是否协调，在“房地产价格指数”与“房屋租赁价格指数”基础上，将“商品房均价增长率/居民可支配收入增长率”也作为二级指标。

4.3 基于第3类群的房地产投入产出类指标，构建一级指标——规模健康状态。基于房地产市场的健康标准之一——房地产投资与全社会固定资产投资是否协调增长，将“房地产开发投资额/固定资产投资”作为二级指标，基于房地产市场的健康标准之一——房地产业与宏观经济是否协调增长，将“房地产投资完成额占GDP比重”作为二级指标。这两项二级指标均能反映房地产业在整个国民经济中的比重，即反映行业规模健康类指标。

4.4 基于第4类群的房地产金融类指标，构建一级指标——金融健康状态。基于房地产市场的健康标准之一——房地产国内贷款占房地产全部资金的比重是否合理，将第4类群中的“国内贷款”指标和“全部资金”指标进行组合调整为“国内贷款/全部资金”，并将其作为二级指标。

4.5 基于第5类群的房地产供需类指标，构建一级指标——供求健康状况。由于房地产开发或竣工面积的绝对值不能反映房地产市场的健康状况，因而对部分初选的指标进行调整，选择“房屋竣工面积增长率”、“商品房销售面积增长率”、“房屋施工面积与房屋竣工面积”比作为二级指标。这三项指标是从房地产开发或竣工面积的增长速度角度来反映房地产市场供需健康状况。

4.6 基于第5类群的房地产供需类指标，构建一级指标——结构健康状况。结合房地产市场的健康标准之一——房地产内部各类房屋所占比重是否合理，本文将第5类群房地产供需类指标中的“住宅销售面积”、“商品房销售面积”、“经济适用房竣工面积”、“房屋竣工面积”、“商业营业用房新开工面积”、“房屋新开工面积”6个初选指标进行调整，最终将“普通商品住宅销售占比”、“经济适用房竣工面积/全部商品房竣工面积”、“商业营业用房新开工面积/房屋新开工面积”作为二级指标。

综上所述，建立的黑龙江房地产市场健康评价指标体系如表3所示。

5 结论

5.1 房地产市场健康标准的确定不能仅考虑房地产市场发展的外部表现指标，还要从房地产市场内部结构的合理性角度，以及房地产与宏观经济、各利益相关者之间的协调发展角度，全面把握房地产市场各个环节运行状况。

5.2 通过实证分析所构建的黑龙江省房地产市场健康状况评价评标体系，第一，更符合黑龙江省房地产市场的区域特点，第二，与提出的房地产市场健康标准具有较高的吻合度。

参考文献：

[1]陈多长.房地产业健康发展的判断标准[J].中国房地产，2009，（7）：18-19.

[2]张泓铭，沈正超.中国城市房地产发展评价和预警[M].上海：上海社会科学院出版社，2008.

[3]中国城市统计年鉴（2002-2011）[DB/OL].高校财经数据库http：///.

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关键词：房地产；因子分析；聚类分析；空间差异

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2016年4月25日

一、引言

近十年来，我国各地的房地产业发展迅速，这主要得益于我国城镇化高速发展的态势，近年来城镇化速度的加快使大量的农村人口向城镇转移，这客观上刺激了对于城市住房的需求，进而促进了房地产业的迅猛发展。新疆地处我国西北边陲，经济发展水平较低，鉴于房地产经济对于经济发展的重要作用，研究新疆各地州房地产发展水平的高低和地区差异，对于新疆经济的协调可持续发展具有十分重要的意义。

目前，对于房地产经济的研究比较多，主要表现在房地产价格、房地产经济与城镇化的关系、房地产投资和房地产发展水平等方面。其中，在房地产发展水平方面的研究不多，并且对于房地产指标体系的构建方面比较分散。如，韩芳利用因子分析实证分析了新疆的房地产发展水平；杨卫青利用ESDA方法，利用房地产业增加值占地区生产总值比重的数据作为分析指标，初步探索性的研究了我国省域房地产发展水平空间差异特征；陈晓川从区域房地产开发规模、房地产开发盈利性以及房地产开发潜在性三个方面构建了包含15项指标的房地产评价指标体系；吴伟伦选取房地产业投资建设、市场经营、土地开发和企业规模等19个指标运用因子分析的方法研究了我国房地产经济的发展差异；薛宏磊构建了涵盖房地产开发投资、供给、消费和就业等方面的指标体系，利用变异系数分析吉林省各市州房地产的综合发展水平；石冰清利用因子分析的方法实证分析了我国房地产价格的影响因子；刘承主选取了地区生产总值、固定资产投资额、人口密度、房地产开发投资完成额和商品房屋实际销售面积等17个指标实证分析了广东省主要城市房地产的发展水平；苏艳艳选用涵盖房地产开发企业、城市社会经济实力、房地产销售和房地产投资等4个方面的评价体系，利用主成分分析和聚类分析将河南省房地产经济发展水平根据差异分为3类。

从以上文献梳理可以看出，目前对于房地产发展水平的研究方法主要为因子分析、聚类分析和变异系数，研究的指标体系也各不相同。鉴于此，本文通过构建反映房地产发展水平的指标体系，利用多元统计方法结合软件SPSS实证分析新疆各地州房地产发展水平的空间差异，以期为缩小新疆不同区域间房地产经济发展水平的差距提供参考依据。

二、房地产发展水平评价指标体系构建

在借鉴上述学者研究的基础上，把房地产发展水平分为房地产开发投资及销售情况因素、房地产开发主体因素和建筑企业技术装备情况因素等三个一级指标，如表1所示，最终选取了11个指标。该统计指标的数值直接取自统计年鉴。（表1）

三、新疆各地州房地产发展水平实证分析

从表1的指标体系可以看出，选取指标的测量单位不同，因而需要先对变量的数据做标准化处理，根据公式1对原始数据进行标准化处理。

fij*=，i=1，2，…14；j=1，2，…16 （1）

（一）新疆各地州房地产发展水平因子分析。通过SPSS软件进行数据的分析，得到的相关阵系数可知各变量均高度相关，并且从KMO和Bartlett检验可以看出显著性检验的p值很小，原始变量之间存在较强的相关性，该组数据需要进行因子分析。（表2）

1、提取公共因子。本文采用主成分分析法提取公共因子，根据表3可以看出，第一个因子解释的方差累计贡献率达到95.472%，因此本文提取第一个因子。根据软件SPSS可以得到房地产业发展水平的因子得分矩阵，主成分得分系数矩阵如表4所示。（表3、表4）

2、计算因子得分。根据表4的因子得分系数矩阵，可以得到公式2的因子得分函数。如下所示：

Factor1=0.095F1+0.088F2+0.091F3+0.094F4+0.094F5+0.094F6+0.095F7+0.093F8+0.094F9+0.093F10+0.094F11 （2）

然后利用因子得分函数，计算得出如表5所示的公共因子的因子得分表和各因子的因子得分排名。（表5）

（二）新疆各地州房地产发展水平聚类分析。将得出的主因子作为指标，新疆14个地州作为样本，根据系统聚类分析法中的Ward方法（离差平方和法）进行聚类分析。得到的结果如下：第一类：乌鲁木齐市。作为新疆维吾尔自治区的政治、经济、文化中心，乌鲁木齐因子排名较高，因此列为第一类；第二类：表5中伊犁州直属县（市）、巴音郭楞蒙古自治州、阿克苏地区、昌吉回族自治州、克拉玛依市、哈密地区、喀什地区。这几个地州房地产发展水平在新疆属于中等水平，因此列为第二类；第三类：阿勒泰地区、博尔塔拉蒙古自治州、塔城地区、克孜勒苏柯尔克孜自治州、吐鲁番地区和和田地区。通过实证分析发现这几个地州公共因子的得分都较低，因此归为一类，其房地产发展水平在新疆属于下游水平。

四、结语

本文在构建房地产发展指标体系的基础上，以新疆14个地州的房地产发展水平作为研究内容，首先利用因子分析对变量进行降维，然后用聚类分析分析新疆各地州房地产业发展水平的空间差异。根据分析结果将新疆各地州按房地产业发展水平分为三类，发现房地产发展水平空间差异较显著。

主要参考文献：

[1]韩芳，綦群高，宋玉兰.新疆房地产开发投资水平地区性差异研究[J].新西部（下半月），2007.2.

[2]杨卫青，浦晓天.基于ESDA的中国省域房地产发展水平研究[J].现代经济（现代物业下半月刊），2008.S1.

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个人及家庭主要的投资领域集中在金融资产投资、实物资产投资和人员素质投资三个方面。从1998年废除实物分房制度以来，中国的房地产业得以迅速发展，促进了国民经济的增长，为投资者带来了丰厚的投资收益，加之不动产的稀缺性和异质性，房地产投资已逐步成为当今社会最重要的实物资产投资渠道之一。2013年商品房销售额达81428.28亿元，比去年增长了26%。

一、房地产开发商投资开发分析

（一）总体情况

搜集1998-2013年全国房地产企业每年度完成的房地产投资金额和房屋新开工面积数据，整理并比较如下文所示。房地产企业每年度对房地产完成的投资额呈现上升的趋势，其对商品房市场的投资力度逐步在加大，所以开发商对房地产投资市场还是处于看好的状态。自1998年以来，我国房地产开发商对房屋开发的热情度基本呈上扬态势，但同时我们也发现，2010年以后，房地产开发商对房屋开发力度趋于平缓，投资热情基本稳定，结束了快速增长的步伐。

（二）对各类型商品房投资开发分析

商品房主要分为普通住宅、别墅及高档公寓、办公楼、商业营业用房和其他商品房五类。自1998以来，我国各类型的商品房都得到了开发和大力的发展，但发展程度有显著的差异。

从每年房屋新开工面积对比图来看（图3），房地产开发商更热衷于对普通住宅房地产的开发和投资，特别是在2007-2011年期间，每年普通住宅新开工面积在急剧增加，这也是由我国的人口数量大和家庭规模小型化及投资客对住宅投资热因素影响所致。2011年以后，普通住宅新开发面积趋于平缓。

房地产开发商除了最大力度的开发普通房地产住宅市场，还比较注重商业营业用房市场的投资，特别是2009年以后，商业营业用房每年新开工面积处于稳步增长的态势，在普通住宅市场基本达到饱和的情况下，开发商把投资矛头指向了商业营业用房。

房地产开发商对别墅、高档公寓及办公楼的投资一直比较平稳，投资市场没有大的变化，是未来潜在市场。

（三）开发商重点投资区域分布

笔者对31省市各类型商品房新开工面积（2013年）进行调查分析后发现：

1.开发商把别墅、高档公寓的重点投资区域锁定在广东、江苏、浙江、云南、辽宁和上海等地，这样的投资区域分布和地区经济发展程度及资源丰富度息息相关。而开发商很少关注西藏、青海、甘肃、山西、黑龙江和陕西等地区该类型商品房的开发。

2.办公楼投资区域主要集中在北京、江苏、浙江、山东和广东等省市，西藏、海南、甘肃和黑龙江等省市的办公楼开发投资比较滞后。

3.房地产开发商对商业营业用房的投资开发分布在各个省市，其中辽宁、江苏、山东、安徽、广东、四川等省市的商业营业用房开发投资力度比较大，而在西藏、青海等省市对该类型商品房的投资才刚刚起步。

4.对各省市普通住宅的开发是房地产开发商的投资热，其中江苏、山东、河南、辽宁、广东等省市的普通住宅投资开发力度走在全国的前列。而西藏、青海地区的普通住宅的投资开发相对落后。

二、个人及家庭对商品房投资现状分析

（一）从商品房平均销售价格来看

纵观1998-2013年各类型商品房平均销售价格变化，大体可以分为两个阶段：

1.平稳起步发展阶段（1998-2003）

政策的支持使得我国的房地产市场开始起步，并缓慢发展起来。这个阶段，个人及家庭对商品房的购买，主要用于自住，并没有把它作为投资产品来对待，所以购买商品房的欲望并不是很高，房价也没有得到快速增长。

2.快速增长阶段（2003-至今）

2003年以后，人们的投资意识的增强，投资欲望得到极大激发，再加上人们的生活水平有了大幅度的提高，房地产投资成为热门投资，房价也被很快的提升起来，平均销售价格快速攀升。这些都说明了目前个人及家庭还是非常热衷对房地产投资。

从商品房销售价格上扬幅度看，办公楼、别墅及高档公寓、商业营业用房三种类型的商品房价格涨势强烈，其次是普通住宅。

（二）个人及家庭热点投资区域

搜集31省市各类型商品房平均销售价格，整理做成柱状图，从图中可知：

1.在各类型商品房投资中，个人及家庭最热衷于对普通住宅的投资，2013年普通住宅销售面积达112090.66万平方米；其次是重点对商业营业用房的投资，2013年销售面积达8469.22万平方米；再者是对别墅、高档公寓及办公楼的投资，2013年销售面积分别达3632.03和2883.35万平方米。

2在普通住宅房地产方面，个人及家庭投资区域集中在江苏、山东、广东、辽宁、河南和四川等省市，这些地方都是区位条件优越之所，潜在的投资收益高，投资风险比较小的地方，说明个人及家庭在在做房地产投资时，非常看重区位的选择，热点投资区域大部分集中在沿海省市。人们一般不愿去西藏、青海等偏远地区投资房地产。

3.在别墅、高档公寓方面，广东、江苏和上海等省市市场活跃，这几个地区的别墅、高档公寓销售面积位列前几名，在该地区投资者对该类型商品房需求强烈，其他地区的销售面积则不高。

4.在办公楼方面，北京、江苏、广东、浙江和福建等省市投资市场繁盛，而青海、西藏、海南、宁夏和甘肃等地区的办公楼投资市场非常低迷。

5.辽宁、江苏、山东、安徽等省市的商业营业用房销售面积分别位居前四名，而海南、青海和西藏位列31省市的最后三名。

6.在其他类型商品房方面，投资者首选辽宁、广东、福建、山东等省市。

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房地产市场金融产品创新面临的风险

目前房地产市场金融产品主要有开发端产品、销售端产品、跨品种创新产品和资产证券化产品，产品创新主要集中在风险较小的销售端产品。

房地产开发项目金融产品准入要求严格，跨机构项目贷款产品较少。房地产开发项目金融产品主要针对房地产开发企业，用以补充项目资金。产品类型主要有传统房地产开发贷款、跨机构项目贷款和房地产信托产品。据调查，金融机构目前普遍对房地产开发贷款控制较严，准入要求较为严格。一是实行名单制管理。所有金融机构均对房地产开发贷款实行“白名单”制管理，能进入金融机构“白名单”的房地产企业为具有一级资质或部分在当地具有龙头地位的二级资质企业。二是审批权限上收。金融机构对房地产开发贷款的审批权限基本已经上收至总行级别，能否进入“白名单”由总行审批。三是区域管理。部分金融机构对房地产开发贷款实现名单制和区域双重审批，对部分四线城市及四线以下城市不能发放房地产开发贷款。如某股份制银行在四线及以下城市因受区域限制，没有一笔房地产开发贷款（表1）。

由于传统的开发贷产品对房地产开发企业的资质要求较高，且部分金融机构对开发贷也有区域准入限制。因此，为降低区域限制带来的项目损失，某股份制银行推出了跨机构的项目贷款。该产品的操作流程是银行将优质的项目贷款向基金公司推荐，基金公司经过项目评估，以委托贷款的形式委托银行进行项目投资，投资期限2年。目前该产品还未出现不良。

房地产金融产品创新集中在风险较低的销售端产品。房地产销售端产品主要针对房地产市场微观主体，如个人、政府、企业，用以补充销售资金。针对个人的产品主要有住房按揭创新产品、农民安家贷；针对政府的产品主要有政府购买服务贷款；针对企业的产品主要有销售未回款收益权融资产品（表2）。

从运作方式来看，针对个人的房地产销售端产品的创新主要是对住房按揭贷款流程进行一定的优化，简化流程，提高审批效率，且针对不同的购房者，在相应的准入条件上有所放松。针对政府的产品主要是改变传统的银政合作模式，以政府购买服务协议作为载体，用以解决借款人履行政府购买服务协议过程中所需资金的各类信用业务。针对企业的产品主要是以购房合同收益权作为质押对象，满足企业短期的流动资金需求。从资金走向来看，个人类产品主要流向购房市场，企业类产品主要流向企业的日常经营活动，政府类产品主要流向基本公共服务中住房保障、公共文化、三农服务等领域，对应新型城镇化建设、水利工程建设、现代农业化项目。

跨品种创新产品主要是住房按揭与消费类产品结合。据调查，多家金融机构为优化资源配置，降低个人提前还款带来的利息损失，将个人住房类产品与消费类产品相结合。如某国有银行2016年推出的“随房贷”。从运行方式来看，该产品主要针对还款两年以上、无任何拖欠记录的住房按揭客户，在按揭贷款的基础上，可申请一笔一年期的消费贷款，贷款额度不超过已归还住房按揭贷款金额，利率为基准利率上浮30%。从资金走向来看，该贷款主要用于购车、购买大型家电、住房装修等消费领域。

资产证券化产品体量较小，仍有较大发展空间。以江西省为例，2016年2月末，江西省证券化的房地产贷款余额7.75亿元，占全部房地产贷款的0.16%。主要是政策性银行棚户区改造贷款证券化和部分银行的个人住房贷款支持证券化产品。从运作方式来看，该类产品是以棚户区改造贷款和个人住房抵押贷款为基础资产，将该组资产所产生的未来现金流动的收益权转变为可以在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券进行发行。从资金流向来看，通过发行证券化产品获取的资金主要用于银行的各类资产运用，资金用途涵盖银行的所有资产类业务，范围较广。

类“首付贷”产品依然存在。“首付贷”是中介或房地产企业为首付款不足的购房者提供补助资金拆借、帮助其放大购房杠杆的行为，贷款额度一般为住房总价值的15%至20%，年化贷款利率通常为7%至12%。从资金流向来看，贷款资金主要用于购房首付款。虽然央行已叫停“首付贷”产品，但调查发现，有部分楼盘在销售时推出了类似“首付贷”的分期付款方式。如首付20万元，在签订合同时购房者付款5万元，房地产开发公司帮购房者垫款出具首付款出资发票，向金融机构申请按揭贷款，购房者按照与房地产开发企业约定的时间，分期付完剩余的首付款15万元，最迟于项目房屋交付会前付清开发商垫付的首付款。

金融风险总体可控，潜在风险不容忽视

房地产贷款“三降”，金融风险总体可控。总体来看，房地产业金融风险较小。以江西省为例，一是房地产贷款余额增速持续下降。2016年2月末，全省房地产贷款余额同比增长22.72%，较去年同期和去年末分别下降7.21和1.14个百分点，低于2011～2015年平均增速2.59个百分点。二是房地产贷款增量占比明显下降。2016年1～2月，全省房地产贷款增量为192.47亿元，占人民币各项贷款增量比重为22.29%，较2015年增量占比下降9.61个百分点。三是房地产贷款不良率下降。2015年末，房地产业不良贷款2.93亿元，比年初增加0.44亿元；不良率0.19%，较年初下降0.01个百分点，远低于全省金融机构2.49%的不良率。

房地产开发贷款与个人住房贷款质量出现分化。房地产业的不良主要集中在房地产开发贷款方面。主要是因为经济下行压力加大的背景下，市场需求整体减弱，销售放缓，开发商资金回笼不畅，无力增加资金投入，甚至出现项目烂尾的风险。相比而言，个人住房按揭贷款受经济环境影响较小，绝大多数居民能按时还款，贷款质量较高。以江西省为例，2015年末，全省个人住房按揭贷款不良率为0.17%，低于房地产全行业不良率0.01个百分点。据对56家金融机构问卷调查数据显示，66.07%的金融机构2016年对个人住房按揭贷款的投放态度更加积极。

产品创新带来的潜在风险不容忽视。虽然房地产业总体信用风险较小，但潜在风险有扩大趋势。特别是房地产业关注类贷款增速较快。后期，要关注房地产金融产品创新的潜在风险。

一是房价下行风险。三四线库存压力依旧较大，房价下行可能性较大，购房者尤其是投机性购房者弃贷风险加大，个人住房贷款产品如农民安家贷、首付贷等产品容易发生违约。

二是虚假按揭风险。该类风险主要存在于销售端创新产品中。在房地产政策宽松期，各类贷款流程简化，标准降低，获取相对容易。部分中小开发商可能会通过制造虚假按揭，套取银行资金，将其投入到民间借贷市场或股票市场，隐藏风险较大。

三是投机风险。该类风险主要存在于证券化产品中。投机的存在容易引发房地产市场的泡沫化，不利于房地产金融的稳定发展。

四是加杠杆扩大的金融风险。该类风险主要存在于首付贷和跨品种创新产品中，相较于一般的住房按揭贷款，住房与消费相结合的产品贷款额度总和相当于抵押品的全部价值，将贷款乘数提升到了100%，而首付贷产品也将贷款乘数提升至90%以上，扩大了金融杠杆，潜在的风险也随之扩大。

对未来走势的判断

金融机构认为未来房地产市场价格趋稳，去化周期结构性分化。在房地产市场供过于求的背景下，房地产市场价格上涨动力不足。据对56家金融机构问卷调查数据显示，51.79%的金融机构认为2016年所在城市房地产价格将保持稳定。总体来看，42.86%的金融机构认为2016年所在城市的去库存周期将减小。分类型来看，商业用房和住房市场去库存周期出现分化。

个人住房贷款是2016年银行重点投放领域，开发贷款增速可能进一步下滑。在当前经济下行压力加大，控制风险成为银行的重要关注点。2016年各家银行普遍将房贷特别是个人住房贷款作为资产配置的重点领域之一。据调查，目前金融机构基本都已经将首套房首付比例下调至20%，个人住房贷款利率下调至九折，且加大对个人住房贷款业务的营销力度。与此同时，金融机构对房地产开发贷款准入标准控制越来越严，可能导致开发贷款增速继续下滑。

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论文关键词： 市场非景气 房地产 开发企业 战略选择

一、房地产市场非景气之判断

（一）、房地产市场非景气的内涵

由于房地产景气循环的复杂性和各个专家的认识不同，目前国际上还缺乏一个标准的房地产景气循环概念，引用比较多的是由英国皇家测量师协会（RICS）在1994年《理解房地产景气循环》中给出的概念，即“房地产景气循环是指所有类型房地产总收益率的重复性但不规则的波动；这种波动在其他许多房地产活动指标中也很明显，但它们的变动落后或领先于上述房地产总收益率周期”。 这里，“房地产景气循环”用于表示在房地产市场活动中各种经济变量的循环，因此，房地产景气循环指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动。

从房地产经济周期的角度，房产经济周期是房地产经济水平所呈现出来的扩张与收缩两大阶段交替出现、复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节循环往复的周期波动。由于房地产景气循环形成于房地产经济周期，因此，房地产景气循环也可以分为四个阶段：复苏、繁荣、衰退、萧条。从市场供求角度来看，当供过于求时，就产生非景气现象；通过市场机制的调整，达到供求平衡，进而产生供不应求，即出现市场景气现象，因此，景气与非景气周而复始的重复就形成了房地产景气循环。

综上所述，本人认为房地产市场非景气的内涵为房地产市场总供给大于总需求，房地产市场各种经济变量表现出不利于房地产总收益率提高的现象，这里的经济变量，例如价格、租金、吸纳率，空置率和建筑活动等，并且呈现在房地产市场景气循环的复苏阶段、衰退阶段、萧条阶段。

（二）、房地产市场非景气的特征

根据房地产市场非景气的内涵及形成原因，其共同特征是空置率较高，房价和租金下降，房地产的总投资下降，市场的总供给大于总需求等，但是不同循环阶段的房地产市场非景气具有不同的特征。

1、复苏阶段

在复苏阶段前，市场供给过剩达到最低点，空置率达到最高值，然后进入复苏阶段。在这个阶段，房地产供给大于需求，购楼者特别是住宅类购楼者在满足自用的前提下进入市场，但从总体上看房地产交易量不大，价格与租金水平仍然处于较低位置，各类房屋的期房价格仍低于现楼价格。随着复苏阶段的继续，空置率下降（仍高于长期平均空置率），使得市场的租金率开始稳定，房地产需求上升，房地产供求关系开始逐渐改善。金融专业毕业论文

2、衰退阶段

在衰退阶段，供给的增长率比需求的增长率高，空置率开始上升，市场上房地产价格总体水平出现了下调趋势，特别是现楼价基本上停滞不前甚至有所回落，房地产交易量也明显减少。在收缩的开始阶段，由于供给过剩还不是太严重，租金仍在上升，但租金增长的速度开始下降；在收缩开始阶段的后期，随着新的供给越来越多，租金的增长停滞并开始下降。然后，市场参与者发现市场已经下滑，处于开发建设的房地产项目出现转手、停建等现象，房地产投资量大幅度缩减，房地产市场日渐停止萎缩、衰退的趋势。

3、萧条阶段

经过急速且痛苦的衰退阶段后，房地产市场便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。房地产销售价格和租金水平继续维持着衰退期的原值或建造成本，同时期楼价格加速下降，从繁荣时期高于现楼价回复到低于现楼价的水平。伴随房地产价格的大幅下跌，房地产交易量进一步锐减，其中期房交易量降幅更大，房地产空置率居高不下成为市场的普遍现象。在市场普遍萧条的情况下，出租者认识到，如果他们的租金不具有竞争性，就将失去市场份额，于是降低租金来获得租客，有时甚至受益只能和成本相当。最后，在价格暴跌和成交萎缩的双重打击下，房地产市场景气循环达到最低点。

二、房地产开发企业的战略类型

随着经济的发展，房地产市场日渐规范、竞争日益激烈，众多房地产开发企业都逐渐形成了自己的发展战略。目前，可供选择的房地产开发企业的战略类型，概括起来大概为以下十大类：

（一）成本领先战略。成本领先战略是指企业在价值链条的各个环节努力降低成本，在研发、生产、销售、服务等环节上把成本降到最低限度，使本企业产品成本在全行业最低，从而获得高于行业平均投资回报率的一种战略。

（二）目标集聚战略。目标集聚战略也称集中化战略或专门化战略，是指企业通过市场细分，选择某一细分市场，为该细分市场提供产品和服务，并作为主要目标的战略思想。

（三）差异化战略。差异化战略就是要设法使自己的产品或服务同其他企业相区别，树立起一些全行业范围中具有独特性的东西，用以满足顾客特殊的需求，从而形成竞争优势的一种战略。

（四）扩张性战略。扩张性战略又称发展战略或成长战略，是指企业在其现有的主要业务基础上维持并提高其市场占有率，培育用户对企业的感情，力求增加其主要业务的销售量，起到企业扩张作用的战略。

（五）一体化战略。一体化战略又称企业整合战略，是指企业通过资产纽带或契约方式，与相同业务（或互补业务）的企业联合，即将若干个部分有机地结合在一起组成一个整体，从而降低成本，实现经济化的目的。一体化战略包括纵向一体化与横向一体化战略。

（六）多元化战略。多元化战略又称多角化战略或多种经营战略，是指企业在新产品领域和新的市场领域形成的战略。根据企业进入与现有业务在价值链上的关联性，多元化战略又可以分为相关多元化战略与无关多元化战略。

（七）品牌战略。品牌战略是指公司将品牌作为核心竞争力，按品牌内在运作的规律采取相应措施来实现，以获取差别利润与价值的企业经营战略。

（八）国际化战略。国际化战略是指企业打破经营活动在国家地域上的限制，将经营活动拓展到更广的世界经济范围之内，以希望获得更多资源，并在更大的市场空间获得更大的竞争优势，从而获得更大的业务增长和利润增长。

（九）合资战略。合资战略是指企业之间通过合资的方式进行联合，从而实现企业间的优势互补的战略。

（十）紧缩、退出和清算战略。紧缩、退出和清算战略是指当企业面临的经营环境、所拥有的资源状况以及发展前景发生了变化，与企业原有的战略目标出现大的差距，甚至威胁企业的生存和发展的时候，为避免更大损失而采取的收缩经营范围或退出所在行业的战略。

三、市场非景气下房地产开发企业的战略选择

（一）、房地产开发企业的类型

房地产开发企业类型的划分可以从很多角度进行，本文根据企业在“资金与资本实力、市场洞察力、产品研究能力、土地储备、公共关系、员工队伍素质、营销能力、企业管理能力、企业品牌”等八个方面的情况，，将房地产开发企业分为四种类型。

1、关系型房地产开发企业。这类开发企业的突出特点是有很好的公关关系，即与政府、相关的事业单位和社会团体关系很好，土地储备充足，资金与资本实力雄厚，而市场洞察力、产品研究能力、企业管理能力、员工队伍素质等方面都保持市场平均水平。

2、资金型房地产开发企业。这类开发企业的突出特点是资金与资本实力很强，有充足的资金储备；但是市场洞察力、产品研究能力、企业管理能力等方面低于市场平均水平；土地储备情况一般；公关关系比知识型开发企业和项目型开发企业要好，比关系型开发企业差。

3、知识型房地产开发企业。这类开发企业突出特点是在市场洞察力、产品研究能力、员工队伍素质、营销能力、和企业管理能力等方面比其他类型的开发企业强，但是在公共关系、资金实力和土地储备方面比关系型开发企业和资金型开发企业差，比项目型开发企业好。

4、项目型房地产开发企业。这类开发企业在这八大方面都不如其他类型开发企业，规模比较小，因项目而设立企业，即始于项目准备阶段，终于项目工作的完成。

（二）、市场非景气下房地产开发企业战略选择

房地产开发企业要想在日益竞争激烈的市场中站稳脚跟并且发展壮大，就必须根据企业的内部环境、外部环境及其变化，及时调整战略。在市场非景气条件下，不同类型的房地产开发企业在市场非景气的不同阶段，需要选择不同的企业战略，具体可参照本文作者构建的如下“房地产开发企业战略选择表”进行选择。

房地产开发企业战略选择表

市场非景气阶段

企业战略

企业类型

复苏阶段

衰退阶段 萧条阶段

关系型房地产开发企业 成本领先战略 相关多元化战略 市场开发战略 资金型房地产开发企业 品牌战略 一体化战略 无关多元化战略 知识型房地产开发企业 差异化战略

目标集聚战略

国际化战略

产品开发及创新战略 紧缩战略 项目型房地产开发企业 市场渗透战略 合资战略 退出和清算战略 1、复苏阶段的企业战略选择

在复苏阶段，房地产市场慢慢回暖，空置率下降，各种需求逐渐增加。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用成本领先战略，因为开发企业产品的成本受土地取得成本和融资利息影响很大，而该类型的开发企业可以利用突出优势——公共关系，获取较低的土地取得成本和融资利息，从而以低成本优势，快速占领市场，在短期内提高市场份额，为在繁荣阶段的竞争做好铺垫；资金型房地产开发企业应采用品牌战略，因为品牌建设除了要有卓越的质量和准确的市场定位，最关键是要有资金作后盾，因此该类型企业在复苏阶段的市场背景下，可以利用资金优势建立自己的品牌，从而在繁荣阶段形成自己的核心竞争力；知识型房地产开发企业应采用差异化战略、目标集聚战略、国际化战略，一方面差异化战略和目标集聚战略都需要开发企业要有很强的市场洞察能力、产品研究能力和营销能力，而这些要求刚好是该类型开发企业的优势，另一方面与国外企业合作，可以获得更多的资源优势，实现更大的市场空间；项目型房地产开发企业应采用市场渗透战略，因为该类企业的经营规模有限、产品单一，要想从繁荣阶段的市场分得“一杯羹”，只有对现有产品进行研究，增加产品附加值，进一步挖掘产品的卖点和开发其潜在客户。

2、衰退阶段的企业战略选择

在衰退阶段，房地产景气循环由盛转衰，市场上的供给增长率超过需求增长率，逐渐出现供给过剩，空置率慢慢上升，交易量逐渐减少。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用相关多元化战略，因为其公共关系具有相对优势，可以通过各种渠道取得一定待开发的土地，然后开发经营范围以外的相关产品，满足市场需求，从而赚取一定的利润；资金型房地产开发企业应采用一体化战略，利用资金优势，投资企业经营范围以外的相关部门，例如销售部门或建筑施工等，从而降低生产成本，减小风险；知识型房地产开发企业应采用产品开发或创新战略，因为该类型企业的突出特点是市场洞察力和产品研究能力较强，应充分利用其优势，对产品进行研究，开发老产品的新用途或开发新产品，挖掘市场上未满足的潜在需求；项目型房地产开发企业应采用合资战略，在市场逐渐萎缩的背景下，该类型开发企业与其他企业合资经营，互相取长补短，共同开发市场，从而有利于生存和发展。

3、萧条阶段的企业战略选择

在萧条阶段，房地产价格和租金继续下降，空置率也继续上升，市场上的交易量很少，一些房地产开发企业出现破产现象。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用市场开发战略，即该类型的开发企业利用自身的特点，有选择的储备土地，适量的开发，为复苏阶段做好准备；资金型房地产开发企业应采用无关多元化战略，因主要优势是资金实力雄厚，此时从整个企业的发展考虑，可以把部分投资转向利率水平高的行业，从而保持企业的盈利水平；知识型房地产开发企业应采用收缩战略，即收缩现有的产品或市场领域，从而把损失降到最低，以挨过这个市场非景气的阶段；项目型房地产开发企业应采用退出和清算战略，因产品没有销售出去，运营资金被占用，导致企业难以生存和发展，需要通过退出或破产降低损失。

四、结语

企业战略对企业的发展极其重要，关系到企业长期发展的问题，对企业的兴衰成败具有决定性作用，但企业的战略选择也不可能一劳永逸，而需要根据企业内外部环境的变化，适时调整企业战略。现阶段，我国房地产市场开始回暖，成交量逐步上升，基本走出了08年的萧条期，开始进入房地产景气循环的复苏阶段，而在这种非景气市场背景下，各种类型房地产开发企业如何选择自己的经营战略，本文在上面做了浅显的分析，希望可以起到“他山之石”的作用。

参考文献

1、万建国. 论我国房地产开发企业的战略选择[D]，2007

2、余建源. 明泉房地产开发公司战略分析[D]，2005

3、吴学艳. 贵州LD房地产开发有限公司发展战略研究[D]，2007

4、穆俊. 衰退期企业战略选择的路径依赖研究[D]，2007

5、曹军长、周卉. 绿色住宅趋势下的房地产开发企业战略选择[J].商业现代化，2008(1)

6、宋貌华. 论我国中小企业战略选择——基于SWOT范式的分析[J].改革与战略，2007(5)

7、王国新. 新思路房地产开发企业发展战略选择[J].上海地质，2002（3）

8、秦远建.企业战略管理[M.武汉理工大学出版社，2002

9、吴彬.现代企业战略管理.首都经济贸易大学出版社，2004

10、张红.房地产经济学讲义[M].清华大学出版社，2004

11、邓海涛.企业战略管理[M.国防科技大学出版社，2005

篇9

[关键词] 房地产市场 聚类分析 区域分类

一、引言

房地产的区域分类定应该以什么为标准？这个问题是进行房地产宏微观研究的根本基础。只有在对房地产区域进行了合理的细分，才能针对各个市场的各个物业市场进行进一步的探讨，才有可能正确解释和预测各个区域内宏观环境变化和微观机制运作给市场带来的影响。我国是一个面积广阔的国家，合理地进行区域的细分更显重要。因此，对我国房地产区域进行合理的范围细分是十分必要的。

二、房地产市场区域细分方法

房地产的区域划分实际上就是房地产的空间聚合问题。简单而言，也就是如何对地理观念上的整个房地产市场进行分割，使其成为多个独立的小区域。再通过对各个小区域的指标变量进行深入分析，得出各个独立区域的内在关联性。根据其间内在关联程度将独立区域重新聚合，进一步形成新的，独立性更强的，面积范围更大的市场区间。

房地产区域细分问题的关键和难点在于各个独立小区域的重新整合。整合工具变量的选取直接决定了区域重新整合的结果。在这一点上，国内外专家学者提出了不同的看法。各个国家的具体实行措施也截然不同。

美国人口普查局进行市场调查是以大都市统计区（MSAs）为依据的。这是一个基于数据的联邦划分标准，它通常包括一个人口在50000以上的建制县和至少一个的县。它的基本划分依据是区域内的流动性。这种方法最重要的特点是，在每一个区域单位内部，劳动力在地理位置上可以自由流通迁徙，而不受工作单位地理位置的影响。

我国现阶段房地产市场的划分是以地理位置和行政区域单位为标准的。根据中国统计年鉴，以直辖市，省，自治区为单位将全国房地产统计单位分成31个区域单位。这种方法是延续了行政建制的特点，显然在经济领域有严重的弱点。中国地域广大，生产力发展不平衡。经济改革遵循循序渐进的方法步步推进，没有在全国范围一次性铺开。这就导致中国各个行政区域经济发展的不平衡性。即使是相邻的省份，经济状况也有相当的差距。以此为基础对房地产市场进行区域分割显然是不能合理体现市场发展特点的。

但是，中国传统的定居观念使得中国居民不具有西方人的流动传统，在购买固定居所后，居民很难进行大范围的工作迁徙。这就使得中国居民流动性大大弱于美国。其次，中国人口众，人口密度大，交通相对落后，迁徙的成本要大大高于西方国家。另外，中国特有的户籍制度也大大限制了人员的流动。在缺少流动性的前提条件下，中国显然不能实行大都市统计区的区域划分方法。

在本文，笔者提出了中国房地产市场区域划分的新思路。简单而言，就是将多元数理统计方法运用到实际操作中。选取反映房地产市场发展状况的重要指标，在31个行政区划分的基础上，采用聚类分析方法对31个地区进行深入分析，进一步整合区域划分范围，以便能更好地分析区域的房地产微观市场行为，更有针对性地对不同区域进行宏观调控。

三、聚类分析方法原理和方法

聚类分析是一种多元数理统计方法。它并没有事先设定样本分类的标准，而是通过对样本和变量数据的不同特征指标值进行差异程度计算，根据变量或样本间不同的差异程度大小重新结合分类，产生一个更有效的类族。在这个类族中，每一个新类别中的原样本或变量在一定程度上更为接近。它的关键在于计算个体之间的“亲疏程度”，也就是个体之间的差异程度，这可以通过计算个体间的距离来实现。分析个体间的“亲疏程度”就是通过各种方法计算个体间的距离。得出的距离越小，意味着个体越“亲密”，反之，则越“疏远”。根据个体“亲疏程度”，可以对所有样本进行重新整合，越“亲密”的个体越有条件合为一类，越“疏远”的个体则容易被归为不同类别。

中国房地产市场区域聚类分析中国地缘辽阔，生产力和生活水平地域性差距大，房地产市场也由此呈现明显的区域特点，而这种区域特点又和单纯地理位置或行政区域导致的地域差异明显不一致。

根据中国统计年鉴2006年的2005年全国31个直辖市、省、自治区房地产数据，本文选取房地产开发企业基本情况、房地产开发经营情况、商品房销售情况、房地产开发建设投资总规模及完成投资、房地产开发企业资金来源、房地产开发建设房屋建筑面积和造价、房地产开发企业土地开发及购置七个大类的26个指标进行数据分析，分别是开发公司个数、职工人数、经营总收入、土地转让收入、商品房屋销售收入、房屋出租收入、营业收入、实际销售商品房屋面积、住宅销售面积、商品房屋销售额、住宅销售额、商品房屋平均销售价格、住宅销售平均价格、实际需要总投资、本年完成投资额、本年资金来源小计、国内贷款、利用外资、自筹资金、施工房屋面积、竣工房屋面积、竣工房屋面积、本年新开工房屋面积、竣工房屋造价、本年完成开发土地面积、土地购置费用、本年购置土地面积。由于指标较多，地区划分单位相对较细，我们很难从提供数据中直观地看出各地区房地产市场发展规模的区别，更谈不上很有效地对各地区市场进行针对性的政策调控。为了更好地对特定地区进行房地产市场监控和市场研究，有针对性地制定宏观政策进行指导和调控，就很有必要对全国市场进行重新整合分类。

聚类分析中距离的计算按照计算参加对象分为两种：个体间距离的计算和个体与小类、小类与小类间距离的计算。近年来，学者们针对这两种距离计算提出了众多方法。本文采用平方欧式距离（Squared Euclidean distance）计算个体间距离，用组间平均链锁（Beteween-groups linkages）距离计算个体与小类，小类之间距离。

平方欧式距离是两个个体(x,y)间所有指标变量之差的平方和，数学定义为：

(1)

其中，xi代表个体x第i个变量的值；yi代表个体y第i个变量的值；k代表所有的变量数目。

组间平均链锁距离是指该个体与小类中各个个体距离的平均值，数学定义为：

(2)

其中，x是小类外的个体；Y代表小类，其中包含k个个体； 代表小类中第i个个体。

经过聚类分析计算，SPSS软件生成了聚类分析凝聚状态表，聚类分析冰挂图和树形图。通过观察这三个表格，我们就可以从不同的层次聚类过程得到全国房地产市场区域分类整合的多解。

结果显示，全国房地产市场聚类分析可以得到多个分类结果。例如，当分成6类时，北京单独一类；上海，广东一类；江苏，浙江一类；天津，四川和福建一类；山东，辽宁一类，剩余地区归为一类。当分为5类时，可将辽宁，山东，天津，四川和福建合并一起。分为4类时，可进一步将北京与上海，广东合为一类。考虑到最大类别包含了18个个体，个体数目偏多，不容易区分该类省市间差异，因此对该类别继续进行相同方法的聚类分析，得到相应结果（见附表1）。

通过两个阶段的聚类分析，我们最终确定全国房地产市场区域分类为7个小类。

A类:上海、广东、北京

B类:浙江、江苏

C类:辽宁、山东、福建、四川、天津

D类:安徽、湖北、河北、河南，湖南、重庆

E类:广西、云南，江西，陕西，黑龙江

F类:山西、贵州、内蒙古、吉林

G类:海南、宁夏、甘肃、新疆、青海、

进一步分析各个类的统计特征（见附表2）：

可以发现，各组的指标均值大多由A类到G类依次递减。

A类为房地产市场最为发达的区域，该地区总面积远小于其他地区，但除本年完成投资额，竣工房屋面积，本年购置土地面积三个指标略不及B类地区外，其他均保持领先地位。这说明A类地区房地产市场活跃，盈利能力强。B类地区在各项指标都高于C类地区，表明该地区市场总体表现强于C类地区，亦属于全国房地产市场的指标地区，需要重点关注。F类区域和G类区域各个指标明显弱于其他区域，无论是市场规模还是盈利能力都需要大力提升。这两个地区都需要政府给于特殊政策加以扶持，保证房地产市场的顺利发展。而D类地区和E类区域较为接近，各项指标都处于中游地位。

四、结论

本文用聚类方法根据房地产行业的各项指标进行距离计算，更为合理地对全国房地产市场重新整合分类。但是这种区域分类方法不是一劳永逸的。如果在若干年限间隔（比如三年）就进行一次系统的聚类分析，还能使得我们对全国各地市场的发展变化有更直观的了解。需要提出的是，目前聚类分析只能对单个时点的若干指标或单个指标的时间序列进行分析，显然具有一定的片面性。关于多个指标的时间序列聚类分析问题，仍然需要进一步的探索和研究。

参考文献：

[1]Denise.Dipasquale and William C.Wheaton，龙奋杰译:城市经济学与房地产市场.2002年:经济科学出版社

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关键词：房地产行业 应用文写作课程 教材框架

中图分类号：G712 文献标识码：A 文章编号：1004-6097（2013）06-0025-02

一、当前国内高校开设应用文写作课程的状况

我国高等院校应用文写作课程普遍开设一学期，共36学时。由于应用文最本质的特征是真实性，对写作灵感的要求不高，故绝大部分高职院校常常把应用文写作作为一门单独的课程来教学，没有和专业课程结合起来，起不到开设应用文写作课程的目的。如能紧密结合专业所涉及的行业主体知识体系进行应用文写作能力训练，会更具现实意义。

构建各行业特色应用文写作教材势在必行，尤其是在房地产行业作为中国国民经济的支柱产业之一的当今社会，更应尽快编写具有房地产行业特色的应用文写作教材，供房地产及相关行业的高职院校学生使用。这可以规范房地产行业的应用文写作行为，起到房地产行业从业人员应用文写作工具用书的作用，同时也对各高校摸索行业应用文写作的教材构建框架有一定启示作用。

二、应用文写作教材体例和框架

现行的应用文写作教材的体例是：理论知识、再附实例的常规编排体系，按认识规律，将各文种写作知识依次按“阅读与析评”“必需知识”“复习与思考”的体例编排。教师可采用“泛读例文”“讲解必需知识”“评析例文”“课后复习”的顺序组织教学。例文虽较多，但是针对性不强，臃肿、庞杂，没有突出完整性和示范性，这样的写作体例呆板、无特色，没有切合行业岗位的特点，内容更不具备行业特色，是广普性的教学用书，只适用于双基教育。各高职院校对这样的教材持可选可不选的态度，教材里除通用公文、部分事务文书可以部分选学外，其余的内容根本不能结合学生所学专业。结果是国内理科类高职院校大多没有开设这种毫无特色的广普性课程，就算开设，授课教师拿到这样的教材也是叫苦连天。这么笨重的框架，这么繁杂的内容，该让学生们学习哪些内容呢？这就等于让学生付钱买了不需要的东西。

三、构建房地产行业特色教材框架初探

构建房地产行业特色应用文写作教材框架将以提高学生房地产行业应用文写作能力为宗旨，以服务房地产行业建设的教学目标为导向，以建成房地产类专业通识必修课程为目标，本着“立足行业、着眼就业、教研相长、工学结合”的教材编写思路，搭建具有房地产行业特点的知识框架，设置教学内容，确定授课方式。通过学习本教材，能给学生提供房地产行业应用文写作方面的知识和技能，培养房地产行业应用文写作的人才，以提高学生的就业竞争力和职业能力，为学生将来在房地产行业的可持续发展打下坚实的基础。

房地产行业是一个非常特殊的行业，改革开放以来社会经济迅速发展，目前房地产开发企业已近6万家，从业人员1000多万人。房地产产品投资额大、建设周期长，有与土地的固著性和使用的长期性，涉及的法律法规和部门、行业多，是投资和建设的综合体。该综合体不仅涵盖了从土地获得勘察测量项目策划规划设计建设实施销售及后期管理的主体运营过程，还涉及投资、策划、广告、装饰、材料设备采供、商业运作等过程。由此可知，房地产行业与多个政府部门、国民经济多个行业和本行业之间的联系十分紧密。因此，房地产行业对整个国民经济起到了极强的带动作用，关乎社会发展，关乎民生安康。

根据房地产行业特色，针对以往房地产行业应用文写作普遍存在的不规范性和不系统性问题，我们建议房地产行业应用文写作教材构建框架为：

第一部分 房地产应用文基本理论

第二部分 房地产专用文书

第三部分 房地产事务文书

以下分别加以细述：

第一部分包含房地产应用文概论和房地产行政公文（决定、通报、通知、报告、请示、批复、意见、函、会议纪要）基础知识等共二章。

第二部分包含房地产项目管理类文书（招标书、投标书、经济合同）、房地产纠纷诉讼类文书（房地产仲裁申请书、仲裁答辩书、上诉书）、房地产市场调研类文书（房地产市场调查报告、项目开发可行性研究报告）等共三章。

第三部分包含房地产实用制度与报告类文书、房地产宣传记录类文书等共二章。

教材体例为：【教学目标】【知识点精讲】【文种主体版式】【经典案例赏析】【项目训练】

四、教材框架特色

为适应国民经济和社会发展对高素质技能型人才的迫切需要，根据国家教委的指示精神，高职院校的课程设置要充分体现办学理念，突出行业职业性、实践性和开放性。基础理论教学要以应用为目的，以必需、够用为度，加强针对性和实用性教学。作为国民经济支柱产业之一的房地产行业，在应用文写作方面也是起步阶段，作为教学和科研均应该投入大量的精力和时间，应该密切注视国内外房地产行业发展的新动态，适时加入实用性的房地产应用文写作的课程内容。以推行工学结合人才培养模式为切入点，按照职业能力要求搭建房地产行业应用文写作知识框架，实现课程知识框架同人才培养模式之间的高度匹配，实现校内学习与房地产行业实际工作相一致，促进房地产类高职院校应用文写作教学过程的实践性、开放性和职业性。

应用文是行政管理活动的工具之一，故教材需用应用文中行政公文的基本理论知识体系搭建起牢固的基础框架（见第一部分）。就行业的主体运营过程而言，针对性和专业性极强，故教材必须用项目管理类、纠纷诉讼类、市场调研类使用频率较高的专用知识体系来构建主体框架（见第二部分）。协作过程中的广告、装饰、商业运作等，也需实用制度与报告类、宣传记录类知识体系搭建支架（见第三部分）。根据这样的具有行业特色的教材框架编写出的房地产应用文写作教材，才能发挥不可低估的作用。

综上所述，应用文基于人类的需要而产生，又为适应人类历史进展多方面的需要而不断发展。“需要就是科学”，这是任何学科存在的前提、基础。正确搭建教材框架，编写出的教材才能满足社会和各类房地产类专业学生的需求，同时也为行业提供具有特色和使用价值高的工具书。

参考文献：

[1]刘瑞林.高职院校应用文写作教学探讨[J].天津职业院校联合学报，2008，（6）.

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关键词：房地产 顾客类型 顾客特点 购买行为 市场策略

一、房地产顾客的类型和特点

（一）房地产顾客的类型

按照房地产产品的用途将房地产市场分为商业类房地产市场和住宅类房地产市场。

1.商业类房地产是指用作商业用途的房地产，包括酒店、超市、临街店铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场等用途的房地产。商住两用公寓，或建筑物体塔楼用作公寓、写字楼，底层裙楼用作购物中心的大型综合体也属于商业房地产范畴。商业房地产市场中，房地产开发商对应的顾客类型是商户型顾客。

2.住宅类市场主要是房地产开发商向个人消费者出售的房地产产品。在住宅类市场中，房地产开发商最终面向的是个人消费者。对应的顾客类型根据个人消费者购房的用途又可细分为消费型顾客、投资型顾客以及消费投资双重型顾客。

（二）不同类型房地产顾客的特点

1.商户型顾客，商业房地产能够给房地产开发商带来较高的投资回报率，投资价值较高，顾客经济实力强。

2.消费型顾客，消费型顾客主要是购买房屋用于满足自身居住需要的消费群体。我国，消费型顾客居住需求大致分为生存型、富裕型和文明型三种，不同居住需求的顾客对房地产的功能要求不同，导致房地产价值构成也不同。

3.投资型顾客，投资型顾客是为了满足投资获利的心理需求，而购买房地产产品的消费群体。之所以出现这样的消费群体，归因于房地产产品具有保值增值功能、信用担保功能及融资功能等特性。

4.投资、消费双重型顾客，投资、消费双重型顾客购买房地产产品是为了暂时居住使用，等待升值时再销售。

二、房地产顾客的消费行为特征及因素分析

（一）房地产消费过程中的顾客行为特征

1.房地产消费行为是普通产品消费与特殊产品消费行为的综合行为。房地产产品特殊属性决定房地产的投资（生产）、流通、分配、消费都是通过市场来完成，而非传统商品的简单流通行为。

2.顾客的消费行为不仅包括从房地产产品的需求识别到购后房地产后进行价格评价这一简单的单次购买决策过程，而是从购房者的购买心理、购买行为、购买后行为与心理特征进行定义，从购买前的影响因素、决定因素与购买时的决策行为，再到购买后价值评估、实现与消费评价整个过程。

（二）影响房地产购买行为的因素分析

1.顾客收入因素。住房消费行为明显受到顾客收入的约束，顾客收入水平的绝对数量上决定了人们消费水平高低，是顾客购买能力、消费能力与消费结构的直接决定因素，顾客的收入直接决定了购买房地产的档次、房屋的面积以及房地产所在区域的选择。

2.顾客行为（消费行为）偏好因素。房地产消费行为是多层次性消费，它表现为受消费水平与结构制约的消费层次性差异，主要是城市房地产消费与农村房地产消费观念差异性、人口构成在消费群体中的结构差异、由于收入等因素决定的消费房地产时的区域差异性。

3.顾客组成结构因素。房地产消费行为具有个体行为与家庭行为的综合性，本文研究的房地产顾客是个人或个人为代表的家庭，不是其他主体。因此，个人的行为往往受到家庭因素的制约，家庭结构、文化层次、总体收入、房地产消费时的心态都是影响房地产购买与评价的综合因素。

4.房地产价格弹性因素。房地产消费行为的弹性主要是需求弹性，由于房地产产品的供给弹性较小，房地产产品生产周期决定了价格弹性对供给的影响不会短期出现，而价格对于房地产需求弹性的影响则可以迅速反映在顾客行为中。顾客同样具有双重需求弹性，为了满足基本的生存需求的房地产价格弹性较小，也即是说生存需求较为刚性，而满足发展与奢侈消费需求的房地产价格弹性大，而这样的房地产价值的创造与形成反过来也具有较大的供给弹性。

5.房地产产品非同质性。房地产产品不可复制，因此房地产消费行为是差异性与不可替代的。顾客对于房地产消费得到的是不可复制的房地产产品自然该产品的价值属性也是不可复制的，因此基于房地产产品的非同质性的价值衍生、延伸与附加就自然成为房地产业价值创造的源泉。

三、房地产开发商的主要市场策略

（一）针对商户型顾客的市场策略

1.产权分割出售模式是将店面或店铺进行分割，并将分割后的房地产产品出售给各个业主。这种模式的优点是使业主多元化，在店铺的使用上业主可以自用也可以出租，从而使用起来比较灵活，而缺点是不便于进行管理。

2.为弥补产权分割出售模式的不足，避免和解决此种模式经营中可能出现的问题，房地产开发商提出售后返租的模式。售后返租模式是指房地产开发商在商业房地产售出之后统一返租、统一招商经营的模式。这种模式以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式吸引买家人场。因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商场、写字楼、商用住宅（如酒店式公寓、商住楼）等的销售过程中。

3.“地产大鳄+商业巨头”的开发运营模式是商业房地产开发运营中一种较新的模式。它充分发挥国际商业巨头的吸引力，是投资价值实现的有效方式之一。这种模式是房地产商在开发商业房地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟。

商户型顾客具有显著特点：商户型顾客不仅对租金的差价和管理费比较关注，还关注终端消费者的价值取向；消费者对房地产项目的支持与否决定了项目的升值空间；商户型顾客价值不仅受房地产项目自身因素的影响，还受到与房地产项目所匹配因素的影响，如增值力、产品力、销售力、招商运营力、经营力和消费力。对房地产开发商来说，如何从这些方面提高商户类顾客的满意度而增加顾客价值是房地产开发商实现价值的根本。

（二）针对消费型顾客的市场策略

具有生存型需求的消费群体主要是低收入家庭。此类消费者以安置为首要目的，对房子的最基本的居住功能更为关注，而对生活的便利性和其他功能关注甚微。

具有富裕型需求的消费群体主要是中等收入家庭。目前，在我国，大多数居民都属于富裕型需求。此类消费者对房地产产品的需求处于生存型和文明型之间。他们对房地产产品的需求层次高于生存型消费者，低于文明型消费者。富裕型消费者要求房地产产品功能齐全、经济适用、面积适当。具备如此功能的房地产产品的价值构成由房子本身价值、物业管理及服务价值三部分组成。

具有文明型需求的消费群体主要是富裕家庭。在我国，这样的消费群体正逐渐增大，将成为房地产产品的一种发展趋势。此类消费者对房地产产品的需求已发展到个性化、生态化的高层次阶段，消费者对房地产产品是否能提高生活质量和有助于事业的成功和孩子的成长。此类消费者对房地产产品的需求类型以高级别墅和高档豪华商品房为主。此类房地产产品的基本价值有房地产产品本身价值、物业管理及服务价值、周边环境与公共资源价值和业主价值四部分构成。

（三）针对投资型顾客的市场策略

此类消费者在购买房地产产品时，更关注购买的房地产产品是否具有一定的价值潜力和升值空间。而在影响房地产产品价格的众多因素中，地理位置这一因素最为重要。因此，投资型顾客在购买房地产产品时，尤其关注房地产产品周边环境与公共资源的价值。

（四）针对投资、消费双重型顾客的市场策略

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摘要：房地产投资风险因素非常之多，相互之间的关系极其复杂。本文利用“二八法则”，提出房地产投资风险中的关键因素——时机风险、区位风险、类型风险，提高房地产投资风险分析的操作实务应用水平。

关键词：关键因素；房地产投资；风险分析

我国房地产是一个新兴产业，自20世纪80年中后期才逐渐恢复和发展起来。在这个新兴产业中，房地产投资是一项高收益与高风险并存的投资活动，具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。

在房地产开发投资的过程中存在着大量的风险因素，如房地产市场的供求变化、相关政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险，这些风险因素都直接影响到房地产开发企业投资的绩效。从事房地产投资活动，如不能充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响，贸然进行决策，往往会出现失误，甚至会使企业因此陷人绝境。但是，把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。

为此，本文针对房地产投资，将风险因素分析的具体内容和流程可以分为以下三部分：①识别并细分各风险因素包含的具体内容，由此才能对风险有具体全面的认识和了解；②对风险因素进行分类，找出对房地产开发项目具有决定意义的要素，忽略次要因素，只有这样才有利于分析的可行性和结果的可信性；③对各风险因素之间的关系进行分析，找出其联系与制约关系，由此对房地产投资风险要素形成有机整合的分析结果，将对投资决策具有很好的辅助参考意义。

1房地产投资风险识别及细分

为了保证风险分析的质量，有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与细分，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如图1给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。

1.1自然风险，指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及直接对房地产商品产生破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小，但是一旦发生，将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范，开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是，在投保之前，若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析，就可减少投保成本，增加投资收益。

1.2政治风险，指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。在市场环境还未完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为重要，特别是在我国，房地产市场还有待于进一步完善。房地产投资商应非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。

1.3经济风险，主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。

1.4技术风险，是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如，科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。

1.5社会风险，主要是指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。

1.6国际风险，是对一个社会的所有经济都有很大影响，主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说，国际经济风险可分为：国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。

1.7内部决策和管理风险，指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。

2房地产投资关键风险因素分析

房地产投资过程中引起风险的因素众多，其后果严重程度各异。完全不考虑这些风险因素或忽略了主要因素，风险分析就失去意义。但把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。风险分析的目的就是要合理缩小风险因素的不确定性，寻找影响风险的主要因素，为投资决策者提供最恰当的风险对策。

2.1“二八法则”在风险因素分析中的应用“二八法则”是西方社会经济学家经过仔细观察、分析，归纳后得出的一个客观规律，即：20%的人掌握着整个社会80%的财富。推广后又发现，一般学校中学生智商高者往往为20%，保险公司或直销企业的成功的推销人员一般也在20%左右。另外，企业的配套协作单位、商业单位往往也是20%的个数掌握着80%的采购、销售额，日常管理工作中20%的业务量也往往决定了80%的经营数额。

由上面分析的房地产投资风险因素，我们可以知道，影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析，效率不但不高，有可能还不能抓住重点。再者，我们对风险因素的分析是无止境的，但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分，而由“二八法则”可知，20%的因素对事件有80%的影响力。所以，在房地产投资风险因素分析时，我们需要重点关注的是那20%的重要因素。

2.2关键风险因素分析在进行风险因素相关性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究[1-5]，本文从以下三个方面来重点考虑房地产投资风险：时机风险、区位风险、类型风险。

2.2.1时机风险由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看，就存在明显的周期性：美国以18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。此时选择合适的投资时机，保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要，对开发商的意义非常大。因此，开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测，以确定合理的开发时机。一般而言，经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于不断上升势头，适时推出的房地产可望获得较好的收益；当经济不景气，失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本都租售不出去，此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益便成了实际的损失，因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。2.2.2区位风险区位风险产生于区位因素的变化，因为房地产投资者对这些因素的周密分析决定了哪些区位将被选择。一般，区位主要因距离、空间等位置上的差异而产生价值的不同。这里所讲的位置，不仅指所处的地理位置，还包括其社会位置，如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯和生活设施等等。社会、经济、邻区影响等因素的差异更是加剧了位置上的区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积土地产生不同的实用价值、利用方便和集约经营度，从而产生极为不同的经济效益。因此，投资决策时必须充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途。另外，区位价值会随着社会、经济、技术的变化而产生巨大差异，这使得投资者可能面临巨大的区位风险，如交通运输系统、生活方式及科技进步的变化等。

2.2.3类型风险确定了房地产开发项目的位置后，在此位置上开发哪一类型的物业也是必须慎重考虑的，包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等。选择不同的物业类型对开发活动的成功与否甚至盈亏都有极大的影响，而各种不同类型的物业对位置的敏感程度是不同的，因此其抗风险的能力也将是有差异的。

3房地产投资风险因素关系分析

房地产投资风险因素之间相互联系相互影响，共同对房地产投资施加影响。因此，对风险因素之间的相关性分析显得很有必要，而且这对于提高房地产投资的效益来说也具有非常重要的意义。图2以图表的形式表示出时机、区位和类型风险之间相互关系。

房地产投资风险三要素，即时机、区位、类型风险要解决的三个问题，实际上就是何时、何地以何种形式进行房地产投资。从上图可看出，房地产投资时机风险因素决定了区位风险和类型风险的形式内容，是房地产投资风险结构中的基本风险，而区位风险及类型风险则在房地产投资中相互影响、相互制约。

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关键词： 关键因素；房地产投资；风险分析

        0  引言

我国房地产是一个新兴产业，自20世纪80年中后期才逐渐恢复和发展起来。在这个新兴产业中，房地产投资是一项高收益与高风险并存的投资活动，具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。

在房地产开发投资的过程中存在着大量的风险因素，如房地产市场的供求变化、相关政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险，这些风险因素都直接影响到房地产开发企业投资的绩效。从事房地产投资活动，如不能充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响，贸然进行决策，往往会出现失误，甚至会使企业因此陷人绝境。但是，把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。

为此，本文针对房地产投资，将风险因素分析的具体内容和流程可以分为以下三部分：①识别并细分各风险因素包含的具体内容，由此才能对风险有具体全面的认识和了解；②对风险因素进行分类，找出对房地产开发项目具有决定意义的要素，忽略次要因素，只有这样才有利于分析的可行性和结果的可信性；③对各风险因素之间的关系进行分析，找出其联系与制约关系，由此对房地产投资风险要素形成有机整合的分析结果，将对投资决策具有很好的辅助参考意义。

        1  房地产投资风险识别及细分

为了保证风险分析的质量，有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与细分，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如图1给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。

        1.1 自然风险，指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及直接对房地产商品产生破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小，但是一旦发生，将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范，开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是，在投保之前，若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析，就可减少投保成本，增加投资收益。

        1.2 政治风险，指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。在市场环境还未完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为重要，特别是在我国，房地产市场还有待于进一步完善。房地产投资商应非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。

        1.3 经济风险，主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。

        1.4 技术风险，是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如，科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。

        1.5 社会风险，主要是指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。

        1.6 国际风险，是对一个社会的所有经济都有很大影响，主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说，国际经济风险可分为：国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。

        1.7 内部决策和管理风险，指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。

        2  房地产投资关键风险因素分析

房地产投资过程中引起风险的因素众多，其后果严重程度各异。完全不考虑这些风险因素或忽略了主要因素，风险分析就失去意义。但把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。风险分析的目的就是要合理缩小风险因素的不确定性，寻找影响风险的主要因素，为投资决策者提供最恰当的风险对策。

        2.1 “二八法则”在风险因素分析中的应用  “二八法则”是西方社会经济学家经过仔细观察、分析，归纳后得出的一个客观规律，即：20%的人掌握着整个社会80%的财富。推广后又发现，一般学校中学生智商高者往往为20%，保险公司或直销企业的成功的推销人员一般也在20%左右。另外，企业的配套协作单位、商业单位往往也是20%的个数掌握着80%的采购、销售额，日常管理工作中20%的业务量也往往决定了80%的经营数额。

        由上面分析的房地产投资风险因素，我们可以知道，影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析，效率不但不高，有可能还不能抓住重点。再者，我们对风险因素的分析是无止境的，但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分，而由“二八法则”可知，20%的因素对事件有80%的影响力。所以，在房地产投资风险因素分析时，我们需要重点关注的是那20%的重要因素。

        2.2 关键风险因素分析  在进行风险因素相关性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究[1-5]，本文从以下三个方面来重点考虑房地产投资风险：时机风险、区位风险、类型风险。

        2.2.1 时机风险  由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看，就存在明显的周期性：美国以18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。此时选择合适的投资时机，保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要，对开发商的意义非常大。因此，开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测，以确定合理的开发时机。一般而言，经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于不断上升势头，适时推出的房地产可望获得较好的收益；当经济不景气，失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本都租售不出去，此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益便成了实际的损失，因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。

2.2.2 区位风险  区位风险产生于区位因素的变化，因为房地产投资者对这些因素的周密分析决定了哪些区位将被选择。一般，区位主要因距离、空间等位置上的差异而产生价值的不同。这里所讲的位置，不仅指所处的地理位置，还包括其社会位置，如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯和生活设施等等。社会、经济、邻区影响等因素的差异更是加剧了位置上的区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积土地产生不同的实用价值、利用方便和集约经营度，从而产生极为不同的经济效益。因此，投资决策时必须充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途。另外，区位价值会随着社会、经济、技术的变化而产生巨大差异，这使得投资者可能面临巨大的区位风险，如交通运输系统、生活方式及科技进步的变化等。

2.2.3 类型风险  确定了房地产开发项目的位置后，在此位置上开发哪一类型的物业也是必须慎重考虑的，包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等。选择不同的物业类型对开发活动的成功与否甚至盈亏都有极大的影响，而各种不同类型的物业对位置的敏感程度是不同的，因此其抗风险的能力也将是有差异的。

        3  房地产投资风险因素关系分析

房地产投资风险因素之间相互联系相互影响，共同对房地产投资施加影响。因此，对风险因素之间的相关性分析显得很有必要，而且这对于提高房地产投资的效益来说也具有非常重要的意义。图2以图表的形式表示出时机、区位和类型风险之间相互关系。

        房地产投资风险三要素，即时机、区位、类型风险要解决的三个问题，实际上就是何时、何地以何种形式进行房地产投资。从上图可看出，房地产投资时机风险因素决定了区位风险和类型风险的形式内容，是房地产投资风险结构中的基本风险，而区位风险及类型风险则在房地产投资中相互影响、相互制约。

        4  结论

综合上述三者之间的联系，投资者在对房地产投资的风险分析和管理时，应同时从主观和客观两方面采取必要措施，以降低投资风险，提高投资效益。主观上，投资者应树立强烈的风险意识，重视投资可行性研究，从定性的角度对风险问题进行总体把握。客观上，投资者必须对国际、国内当前今后的政治、经济形势、社会发展趋势、国家和地方政策、产业政策和发展规划有一个通盘的了解，并在此基础上，对设计方案进行定量的数据测算分析，获得较准确的经济测算结果；此外，投资者还应充分了解该城市拟开发地区的情况，如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商业服务业、住宅、工业分布情况以及未来的发展趋势，理性的判断该类房地产市场供求情况并进行科学的项目可行性研究。只有这样，投资者才能准确的把握时机，选中极具升值潜力的地段，并在合适的地段开发合适的物业，使投资决策尽可能准确而高效，赢取房地产投资的高效益。

参考文献：

[1]申立银，俞明轩.房地产市场风险[m].天津:天津大学出版社，1996.

[2] 李明启，李心丹，沈杰等.房地产投资风险[m]. 南京:东南大学出版社，1998.

[3] 宋戈，房地产投资风险的定性预测方法[j].物流科技，2004，27(101):87-89.

篇14

一、正确界定“联建”、“参建”的定义

“联建”形式早在五十年代和七十年就已出现，在一些城市以国家、集体、个人共同出资建房的方式来解决职工住房问题和进行旧房改造。“参建”形式则出现在八十年代。而今的“联建”、“参建”则出现在房地产开发活动中，由于联建、参建的目的主要是为追求可观的商业利润，其主体范围已无任何限制，合作或合资条件也不限于以无偿划拨方式取得的土地使用权，从而出现了联建、参建方式为名转让土地使用权，以联建、参建方式为名预售房屋，以联建、参建方式为名非法融资等违法和不规范现象，这些种种不规范现象则阻碍了我国房地产市场的正常发展，也给房屋联建合同纠纷的处理带来难度。面对这些以联建、参建方式订立的内容各不相同的合同，如何界定其性质，则有必要首先界定联建、参建的含义。

我国《房地产管理法》第27条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价人股，合资、合作开发经营房地产”的规定，确认了房屋联建这一形式的合法性。从字义上理解，“联建”应是联合建造的意思，强调的是联合、共同的含义，而“参建”则是参与建造的意思，强调主辅关系。从合同的角度上理解，“联建”应是指两个或两个以上的主体以协议的方式就房屋的建造开发约定共同负责立项和工程施工，并按照比例享受权利、承担一定义务的联合开发形式。而“参建”是指一方以投资的形式参与主建后的房屋建设开发，并以协议的方式约定享受一定的权利，承担一定义务的联合开发形式。从法律的角度上理解，本人认为，“联建”的正确含义应是具有房地产开发经营资格的法人，在双方依法共同取得土地使用权房地产开发的情况下，以入股、合资、合作等形式共同开发经营房地产的联合形式。而“参建”应属联建的一种具体表现形式。

“联建”、“参建”虽然都是商品房开发的一种联合建房形式，但二者却存在明显的区别：一是在房屋联建形式上，合同的主体双方必须是共同取得土地使用权，共同办理房屋建设立项即共同取得联合建房审批手续，共同进行施工建设；而参建合同的主体只有一方取得土地使用权和建房审批手续，另一方则以投资等其它方式参与房屋的建设。二是联建合同的主体双方在开发同一项目中，没有时间的先后，而参建合同的主体是一方参与到另一方已经立项的项目中，往往是主建方开发在先，参建方参与在后。在房地产开发领域中，由于对联建和参建的含义模糊不清，“参建”大多是以联建的形式表现在合同中，二者基本上是视同同一概念在使用，没有人去将二者加以区分，有的将这两种不同的联合形式统称为“合建”。

二、区分房屋联建的主要类型及其法律性质

在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：

第一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。

从此类合同的具体权利义务内容可以看出，这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险，这种房屋联建行为实质上是一种经济合作行为，其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。联建合同，应认定为房屋合建合同。

第二、一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。

第三、一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。这种房屋联建方式较为常见，主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。

在此类合同中，另一方是以投资方式参与一方的房地产开发，因规划工程许可证等建房审批手续系一方领取，根据有关法律规定，这种方式实质上是一种房地产转让行为，房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有，只有一方在办理了房屋权登记后，才能根据合同的约定将房屋产权转移于另一方。而根据我国《房地产管理法》第41条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移的规定，一方在向另一方转移房屋产权时，该房屋所占土地使用权也随之转移。因此，此类合同不仅具有房屋转让的性质，且具有土地使用权有偿转让的性质。

第四、一方提供建设用地和资金，以自己的名义领取建房审批手续，自行负责建设施工，另一方只是按照约定的单价和面积提供一定的资金，房屋竣工后，一方按合同的约定给另一方特定的房屋产权或高额回报。这种联建方式也较为常见。享有土地使用权的一方，在建房资金不足时，往往采取这种参建方式，吸引另一企业带资参与“共同开发”，由于参建投资方取得特定房屋产权或高额回报是以不承担任何经济风险为前提的，且又有未办理合建审批手续，没有建房开发资格，未实际从事建房及房地产开发活动，因此，这种参建形式实质上是一种非法融资行为。

从另一角度而言，此类参建合同，它是以另一方支付一方资金。在房屋竣工后取得特定房屋产权和土地使用权为内容的，也就是说，另一方之所以取得房屋产权及土地使用权，就是因为其支付了一定的资金。因此，此类房屋参建合同，实质上也是一种房屋转让预售合同。

总之，房屋联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应根据合同的内容，正确把握其法律特征，确认其法律性质，只有这样，才能正确判断合同的效力。

三、房屋联建合同法律效力的认定

联建形式在房地产开发活动中，暴露出许多不规范操作形式，常见的有合同主体不具有房地产开发经营资格，以联建、参建的名义非法融资、非法转让土地使用权、非法预售商品房等等。只有正确的认定合同的效力，才能依法保护合同当事人的合法权益，才能引导房地产市场向规范有序、健康、成热方面发展。

房屋联建合同虽不同合同法意义上的合同形式，但确认其合同的效力，同样应依据合同法的相关规定，同时，由于房屋联建合同又具有其特定法律性质，确认其法律效力则应依据房地产管理法律、法规。上述不同类型

的房屋联建合同，那些属有效合同。本人认为可从以下方面审查其合同的法律效力：

第一、审查合同主体资格是否合法。

我国《房地产管理法》第29条及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》均规定了“从事房地产开发的经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门，登记并发给营业执照的房地产开发企业”。“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定无效”，《城市房地产开发管理暂行办法》第19条也明确规定，以取得的土地使用权作价入股，合资、合作开发经营房地产的，“合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业”，从而以法律形式确定了以房地产开发为目的房屋联建合同的主体必须具备房地产开发经营资格。然而，在常见s9一方出地，另一方出资的房屋联建、参建合同中，不具备这一主体资格的却较为普遍，如何认定其合同主体资格的合法性，是否一概而论为无效合同呢？本人认为，应将合同主体进行房屋联建的目的只是为了单位自用，并按有关规定办理了土地使用权转让及房屋所有权转移手续的。就不应以合同的主体不具备房地产开发经营资格为由，确认合同无效，而应根据该合同的法律性质认定为房地产转让合同，并以房地产转让合同来确认双方的权利义务。反之，如果房屋联建行为是为了房地产经营，获取高额利润，作为合同主体的一方不具备房地产开发经营资格的，应认定该房屋联建合同无效。

第二、审查联建合同的形式是否具备房地产开发的条件。

我国法律、法规虽没有就房屋联建应具备的条件作出专门的规定，但由于房屋联建同属房地产建设开发的范围，确认房屋联建应具备的条件则同样应依据房地产开发的相关法律、法规。

我国《城市房地产开发管理暂行办法》第5条规定，“房地产开发项目，应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项”这一规定明确了任何房地产开发项目都应办理审批手续，房屋联建也不应例外。而由于房屋联建合同因涉及土地使用权的问题，它是一种土地使用权有偿转让的特殊形式。依据审批和变更，而直接影响其合同的法律效力，未办理上述手续的将直接导致合同的无效。在上述房屋联建类型中，凡是未办理合建审批手续及土地使用权变更手续的联建合同，都应确认为无效合同。

第三、审查联建合同是否合法。

房屋联建虽是一种特殊的房地产开发形式，但房屋联建合同同样也应符合一般合同的生效条件，合同中约定的权利义务也应遵循公平、诚实信用等原则。上述所列第四种房屋联建类型即：一方以联建、参建名义，只投入资金，获取高额回报，而不参与项目审批、建设，不与主建方共同承担开发风险的联建合同，就是因双方这种权利义务的约定，实质是一种非法融资与非法预售房屋的方式，它不仅违反公平原则，而且损害了国家的利益。因此，从合同内容合法性的角度分析，同样应确认其为无效合同。