房地产开发分类精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房地产开发分类，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】房地产 施工 固体废弃物 分类 管理

我国房地产开发尚处于快速发展阶段，房地产开发在工程建设阶段大量消耗资源、影响环境，国家积极倡导实施绿色施工1。在施工过程中固体废弃物的有效管理和处置是体现绿色施工的重要方面。

1、施工过程中固体废弃物的分类

固体废弃物的合理分类是实现固体废弃物有效管理、合理处置的前提，能够针对不同类别的固体废弃物提出不同的减量化、资源化措施，采取不同的收集、储运和处置方法。

在施工过程中产生的固体废弃物主要包括生活垃圾、粪便、危险废弃物和建筑垃圾，其中建筑垃圾占固体废弃物数量的绝大比例。

1.1 生活垃圾

施工过程是大量人员参与的过程，有人参与则必然产生生活垃圾。虽然与建筑垃圾相比占比不大，但是由与现场每日均有数量可观的人员生活、工作在施工现场，造成生活垃圾产生的绝对数量不容忽视。按照人均0.5kg/人.日估计，对于一个建筑面积在10万平方米的住宅小区，日均工人数约在300人，则日产生生活垃圾约150kg，若按2年建设周期计算，则施工期内将产生一百余吨的生活垃圾。

在施工过程中的生活垃圾可以按以下方式分类：

（1）厨余垃圾：主要包括于职工生活区施工人员剩饭、剩菜以及食堂剩余的食材；

（2）植物残枝：办公生活区绿化植物的落叶、残枝、枯死植物等；

（3）可回收垃圾：主要包括办公区产生的废纸、职工废旧衣物鞋帽、各类饮料瓶罐等；

（4）其他垃圾：主要是办公与生活区卫生清洁时产生的渣土。生活办公区产生的少量废旧电池、灯管、废旧电子类产品等可以不按危险废物处理2，归入生活垃圾处理。

1.2 粪便

在建筑施工过程中，职工生活与办公区周边市政设施不完善，为解决各类人员的“方便”问题而建设的临时厕所的排水无法排入市政排水管道，需要单独建设粪便的临时收集设施。

1.3 危险废弃物

在建筑施工过程中产生的危险废弃物主要包括：

（1）施工机械设备运行、维修保养过程中产生的废弃矿物油；

（2）机电设备安装、调试过程中产生的废弃矿物油；

（3）施工过程中各类废弃的含石棉的建筑材料

（4）施工过程中各类废弃的油漆、涂料、有机溶剂、发泡胶以及其他有污染、含毒性的化学材料等。

1.4 建筑垃圾

建筑垃圾3指人们在从事拆迁、建设、装修、修缮等建筑业的生产活动中产生的渣土、废旧混凝土、废旧砖石及其他废弃物的统称。建筑垃圾是施工过程中主要的固体废弃物，对于一个10万平方米建筑面积的新建住宅小区可产生约4000-5000吨的建筑垃圾，数量惊人！

在建筑施工的不同阶段产生的建筑垃圾主要有：

（1）旧建筑拆除阶段：分为砖和石头、混凝土、木材、塑料、石膏和灰浆、钢铁和非铁金属等几类；

（2）土地开挖阶段：分为表层上和深层土，前者可用于种植，后者主要用于回填、造景等；

（3）道路开挖：分为混凝土碎块和沥青混凝土碎块；

（4）建筑工地垃圾：分为剩余混凝土（工程中没有使用掉的混凝土）、建筑碎料（凿除、抹灰等产生的旧混凝土、砂浆等矿物材料）以及木材、纸、金属和其他废料等类型。

从便于管理的角度，建筑垃圾按照资源属性进行分类：

（1）可就地利用的垃圾：土地开挖阶段的表层土、土地开挖阶段的深层土。

（2）可回收利用的垃圾：废旧木材、废金属材料、废塑料、包装材料、玻璃、陶瓷碎片等。

（3）有资源化可能的垃圾：废混凝土、废砂浆及砖渣、废沥青等。

（4）其他垃圾：渣土，未混有生活垃圾及危险废物的混杂材料等。

2、施工过程中固体废弃物的管理

2.1 制定固体废弃物管理规划

按照分类收集、分类处理、源头减量的原则建立固体废弃物的管理规划，设定固体废弃物管理目标，建立固体废弃物减量、分类、收集与处理技术的培训制度，成立专门的固体废弃物管理的组织机构，明确固体废弃物管理的具体实施方案以及考核方法，列出固体废弃物管理费用专项预算。

2.2 生活垃圾的分类管理

（1）垃圾分类习惯的养成

应通过培训和教育，首先让每位职工从建立清洁的生活办公环境角度不能乱扔垃圾，其次让每位职工均能够正确分类和投放各类生活垃圾。

在初期，对乱扔垃圾的以处罚为主，未按垃圾分类要求投放垃圾的职工以批评教育为主；经过一段适应时间后，对未按垃圾分类要求投放垃圾的职工采取一定的处罚措施。

（2）垃圾减量化措施

建筑施工过程中容易实现减量化且减量后能大幅降低垃圾最终处置难度的生活垃圾主要是厨余垃圾。食堂应根据就餐人数采购合理数量的食材，并对食材妥善保管，防止食材的腐败变质造成浪费；其次应号召职工开展“光盘行动”，减少剩菜剩饭的产生。

（3）垃圾分类收集设施的建设

垃圾分类收集设施的设置应便于职工分类投放垃圾。根据服务人数，在工地生活办公区设置多组垃圾分类收集箱，每个收集箱应有明显标示用以标明可以投放的垃圾种类。在职工食堂门口设置厨余垃圾收集桶，专门用于收集剩菜、剩饭等。应安排专人定期对垃圾箱及垃圾箱放置地点进行清扫，保证卫生环境条件。

（4）垃圾分类运输与处置

应与环卫部门联系，定期将分好类的生活垃圾及时分类清运出工地现场。

2.3 危险废弃物的分类管理

根据工程施工实际需要，建立危险废弃物的管理制度，列出工程施工过程中可能产生的危险废物种类，估计各类危险废弃物的产生量，设置合理的危险废弃物储存容器和储存场所。

危险废弃物应本着“谁产生、谁收集、谁负责”的原则，由产生危险废弃物的部门或施工班组按照有关技术规范完成危险废弃物的收集，在危险废弃物储存容器上贴上标签，而后送入工地现场统一的危险废弃物临时储存场所，并办理入库手续。危险废弃物储存场所应设置专人负责管理和巡查，建立危险废弃物的登记台账，及时联系专业公司外运和处置危险废弃物。

2.4 粪便

临时厕所的建设应满足相关的环境卫生规范，定期请环卫部门清运粪便。

2.5 建筑垃圾

2.5.1建筑垃圾减量化

（1）提高建筑寿命，充分利用旧建筑

首先应保证建筑在设计使用年限内能够充分发挥使用功能，防止因功能不匹配对建筑大拆大建；其次应防止因政府相关规划的变更导致“短命建筑”的出现；最后应是尽量通过利用旧建筑改造以适应新的建筑功能需求。由此尽量减少旧建筑的拆除，从而减少建筑拆除垃圾。

（2）建筑施工阶段，充分利用建筑工业化生产技术，减少现场施工作业

提高建筑部品的工厂化生产水平，增加建筑部件预制化比例，减少现场施工作业，以减少施工阶段各类建筑垃圾的产生。

通过全面落实建筑工地使用预拌砂浆和预拌混凝土，减少施工现场废弃水泥、砂等废弃建筑材料。

通过钢筋加工的工厂化生产，可以提高钢筋的利用率，减少废弃钢筋的数量。

使用工具型定型模板，提高模板的周转率，减少废弃模板的产生。

采取精装修交房的方式，减少装修的二次拆改，减少建筑垃圾的产生。

（3）合理设定各类建筑物料的损耗，实现建筑物料的定量管理

建筑物料的损耗中有很大一部分通过各种方式变成了建筑垃圾。因此通过管理措施和技术方法减少物料的损耗对建筑垃圾的减量化具有十分重要的意义。

在建筑施工阶段，首先通过新工艺、新材料的应用减少损耗；其次设定合理的损耗率基准，对低于损耗基准的给予奖励，超过合理损耗的给予惩罚。由此通过降低损耗达到减少建筑垃圾的目的。

大宗物料的合理损耗可以参考以下数据4：

现场钢筋加工损耗率≤4%，预拌混凝土损耗率≤1.5%。

（4）合理简化建筑物料的包装，物料供应商回收部分包装物

建筑部品、建筑物料的包装物也是建筑垃圾的重要组成部分，因此采取合理简化建筑部品与物料的包装（比如通过使用散装水泥而不是袋装水泥以减少包装袋产生量）、供应商回收包装物（比如各类托盘、电缆盘等）等措施可有效减少现场废弃包装物

2.5.2建筑垃圾分类收集

（1）设置建筑垃圾分类收集设施

在施工现场合理划定建筑垃圾堆放及回收点，各类材料回收点采用有明显标识（包含颜色、文字、负责人）和堆放区域界限（挡板、围墙），对于有防水、防雨要求的材料应加盖顶板。

在每个作业面须配备分类垃圾收集筐，施工人员在施工过程中须将分类垃圾收集至筐中，待当日施工完后，由专人拉运至垃圾堆放区进行统一分类堆放，做到现场工完清完，保持现场整洁。

（2）建筑垃圾的分类记录

根据现场调研，为建筑垃圾收集单位制定填写表格，由专人负责记录各类垃圾的产生量并保持记录的连续性、准确性。

2.5.3建筑垃圾分类处置

（1）可就地利用的垃圾

开挖阶段的表层土可用于现场小区的园林绿化，开挖的深层土可用于室内外回填。

（2）可回收利用的垃圾

废旧木材、废金属材料、废塑料、各类包装材料、玻璃、陶瓷碎片等可定期由资源回收部门收运。

（3）有资源化可能的垃圾

对施工现场周边有废混凝土、废砂浆及砖渣、废沥青等建筑废弃物的资源化企业的，可由资源化企业回收利用；周边无资源化企业的，可以运往政府指定的建筑垃圾消纳场所。

（4）其他垃圾

若现场或周边具备渣土利用条件，渣土可以进行室内外的回填作业；不具备利用条件的，渣土可运往政府指定的渣土消纳场所。

对未混有生活垃圾及危险废物的混杂材料等可以直接运往政府指定的建筑垃圾消纳场所。

3、结论

对房地产开发施工过程中固体废弃物的合理分类是实现固体废弃物有效管理的前提。同时针对不同种类的固体废弃物制定不同的减量化措施，采取不同的收集方式和处置方式，可以有效减少固体废弃物的产生量，提高固体废弃物的再利用率，真正实现“绿色施工”。

参考文献：

1. 绿色施工导则. 建质[2007]223号

2. 国家危险废物名录（修订稿）（征求意见稿）. 环办函[2014]1111号

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一、我国房地产开发市场主要进入壁垒因素分析

我国房地产开发市场主要的进入壁垒有规模经济壁垒和政策壁垒。

规模经济壁垒指相较于在位企业达到的成本最低的有效规模，潜在竞争企业进入市场必须克服的规模劣势。结合房地产开发行业的资金密集性和投资性特点，本文选取企业总资产和本年完成投资总额指标，从在位企业的资产规模和投资规模两个角度反映房地产开发市场的规模经济壁垒。

政策壁垒指政府为优化市场资源配置，采取行政手段指导和干预企业进入行为而形成的进入障碍。我国房地产市场处于密集的政策调控之下，政策主要着力点在于调控房地产企业的土地和资金获取。为此，本文选取房地产开发企业本年土地购置面积和国内贷款额指标，从在位企业的土地获取和资金获取两个角度分别反映房地产开发市场的政策壁垒。

二、我国房地产开发市场主要进入壁垒总体情况统计

为分析我国房地产开发市场进入壁垒的总体情况，首先，计算2005-2011年房地产开发市场中企业总资产、总投资额、土地购置面积和国内贷款额指标的平均值，以此衡量主要进入壁垒的平均水平；其次，计算各指标平均值的年增长率，以此反映各年主要进入壁垒的纵向变化趋势；最后，以各指标的标准差除以平均值，得到标准差系数，以此衡量各省市间主要进入壁垒的差异水平。具体统计结果如表1所示。

根据表1总结出：第一，在资产和投资规模壁垒方面，各省市房地产开发市场中企业总资产、总投资额的平均值逐年增长，2010年增幅均达到最大，且各省市间差异逐年缩小，表明房地产开发市场的资产和投资规模壁垒逐年提高，而各省市间的规模壁垒差异逐渐减小；第二，在土地获取壁垒方面，各省市房地产开发市场中企业土地购置面积的平均值7年来呈波动趋势，2011年达到最大值，其中2009年减幅最大，2010年增幅最大，且各省市间差异在波动中缩小，表明房地产开发市场的土地获取壁垒高低波动，2011年该壁垒达到最低，而各省市间的土地获取壁垒差异在波动中缩小；第三，在资金获取壁垒方面，各省市房地产开发市场中企业国内贷款额的平均值逐年增长，2009年增幅最大，且各省市间差异总体呈缩小趋势，表明房地产开发市场的资金获取壁垒逐年降低，而各省市间的资金获取壁垒差异呈缩小趋势。

三、我国东中西部地区房地产开发市场主要进入壁垒情况统计

为进一步了解我国房地产开发市场主要进入壁垒的地区差异，参照国家统计局划分的我国东中西部地区进行统计分析。东中西部地区各省市2005-2011年主要进入壁垒的均值统计结果如表2所示。

为更直观表示7年来东中西部地区各类进入壁垒的平均水平变化，将表2数据分别反映于图1-4中。

根据图1，7年来我国东中西部地区房地产开发市场中企业总资产的平均值逐年增长，东部地区总资产最高，中部地区次之，西部地区最低，且三地区间差异逐年扩大。这表明我国东中西部地区房地产资产规模壁垒逐年提高，东部地区最高而西部地区最低，且三地区间的资产规模壁垒差异逐年扩大。

根据图2，7年来我国东中西部地区房地产开发市场中企业总投资额的平均值逐年增长，东部地区总投资额最高，中部地区次之，西部地区最低，且三地区间差异呈扩大趋势。这表明我国东中西部地区房地产投资规模壁垒逐年提高，东部地区最高而西部地区最低，且三地区间的投资规模壁垒差异呈扩大趋势。

根据图3，7年来我国东中西部地区房地产开发市场中企业土地购置面积的平均值波动较大，其中东部地区土地购置面积最大，7年来总体呈减小趋势；中部地区土地购置面积次之，7年来总体呈增加趋势；西部地区土地购置面积最小，7年来总体呈增加趋势。这表明我国东中西部地区房地产土地获取壁垒高低波动较大，东部地区土地获取壁垒最低，7年来有所提高；中部地区土地获取壁垒较高，7年来有所降低；而西部地区土地获取壁垒最高，7年来有所降低。

根据图4，7年来我国东中西部地区房地产开发市场中企业国内贷款额的平均值逐年增长，东部地区获取的国内贷款额最高，中部和西部地区获取的国内贷款额较低且水平相近，东部与中西部地区间差异呈扩大趋势。这表明我国东中西部地区房地产资金获取壁垒逐年降低，东部地区最低，中西部地区较高且水平相近，同时东部与中西部地区的资金获取壁垒差异逐年扩大。

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关键词: 房地产项目；风险分析；风险控制

Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control

中图分类号: F293.3 文献标识码:A文章编号：2095-2104（2012）

1、引言

随着近年来我国房地产项目管理经验与教训的积累，房地产开发商已经逐渐意识到只有做好房地产项目的风险管理，确立有针对性的风险管理目标，并在项目实施过程中对各类风险进行良好的辨识、解析与管理，才能使房地产项目真正地得到系统、全面而有效的风险管理，反过来就能促使房地产开放单位的综合管理水平得到大幅度的增强。同时，房地产开发项目资金投入量大，项目实施周期普遍较长，在项目开发建设过程中可能遇到多种风险因素。做好房地产开发项目风险识别，提前采取风险防范措施，对于开发项目的成功至关重要。

2、房地产开发项目风险

2.1 房地产开发项目风险的分类

从房地产开发的产业特点看，房地产开发项目投资风险表现出具有个别性、复杂性、全面性、不确定性等特征。房地产开发项目由于地域不同、项目类别不同，不同类别的项目具有各自不同的风险；即使同类的开发项目，因为项目的市场定位、决策系统、风险偏好、规划和施工技术等各不相同，项目所可能遇到的风险也各不相同。常用的分类方法包括以下五种:

2.1.1纯粹风险和投机风险

纯粹风险是当风险因素发生后，只会单纯给开发项目带来损失或损害的风险因素；投机风险既可能给项目带来损失、但处理和应对得当，也可能给项目投资带来额外利润的风险因素。

2.1.2自然风险和人为风险

自然风险是由于自然力的作用带来的项目投资风险因素；人为风险是由人的活动带来的风险因素。

2.1.3静态风险和动态风险

静态风险是指在既定的社会政治经济环境情况下，由于自然力的不规则变动和人们的错误判断、错误行为所导致的风险，主要是指自然灾害和意外事故带来风险。静态风险可能造成的后果主要是经济上的损失，而不会因此获得意外的收益。动态风险是由于项目实施方式、生产或管理技术变动所导致的风险，是指与社会变动有关的风险，主要是社会经济、政治以及技术、组织机构发生变动而产生的风险。动态风险可能引起的后果是双重的，既可能给投资者带来经济上的损失，也可能带来额外收益。

2.1.4系统风险和非系统风险

系统风险是指由于房地产市场宏观因素变化而导致全部或同类开发项目报酬率整体变化，对于单个房地产项目而言，这类风险可能被预测，但不能被分散或消除；非系统风险是某一特定原因对某一特定的房地产投资项目报酬率造成影响的可能性，是特定的房地产项目所可能面临的风险，对于某个或某类开发项目而言，通过采取积极的应对措施，能够有效降低并有可能完全消除这类风险。本文认为，对于房地产开发项目而言，系统风险和非系统风险的分类方法能够综合整理并细化各类风险因素，并能够以此为基础，对项目风险进一步进行定性和定量分析。因此，本文后面章节将主要采取这一类分析方法。

2.2 房地产开发项目风险的特征

房地产开发项目投资风险与项目自身的特点有紧密关系，这也决定了房地产开发项目的风险具有自身的特征。

2.2.1个别性

房地产开发项目投资具有差异性，每个项目都有不同的区位，这种空间位置的差异性决定了世界上没有两个完全相同的开发项目，加上项目投资者、开发建设时间、项目设计方案、施工技术和建筑材料等都不会完全相同，从而使每个项目面临的风险各不相同。因此，在房地产开发项目风险识别时需要突出这种个别性。

2.2.2复杂性

房地产开发项目能否顺利实施要受到土地条件、规划条件、资金管理、施工条件、市场条件、宏观政策等多种因素的综合影响，开发项目所面临的风险具有综合性和复杂性。

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【关键词】开发项目 开发成本 成本核算

一、房地产开发项目成本核算存在的问题

房地产开发项目具有资金投入大、建设周期长、成本核算环节多、投资风险高等特点。开发项目成本可分为直接成本、间接成本。直接成本可直接归集到开发成本中，间接成本需按合理的分配原则，才能计入开发成本中。开发项目成本核算处理正确与否关系到企业收入、成本、利润等经济效益指标和国家财政税收。为了加强开发项目成本核算管理，必须正确核算开发项目的开发成本，在各个开发环节控制好各项成本支出。

开发成本一般包括6项：

1.土地征用及拆迁补偿费

2.前期工程费

3.基础设施费

4.建筑安装工程费

5.配套设施费

6.开发间接费

现行房地产企业会计制度对成本核算业务的会计处理规定不够明确、具体，造成企业的会计核算与实际情况产生差异较大，笔者就下面4个方面浅谈一下。

1.房地产开发成本对象的归集

2.房地产间接成本的分配

3.房地产开发周期的确定

4.房地产开发项目的决算

二、房地产开发项目成本核算产生的原因

（一）房地产开发成本对象的归集

房地产开发对象是在房地产开发之前，通过市场调研、可行性研究报告等一系列充分论证，开发对象在规划设计审批后确定下来。开发成本对象在开发对象确定后，根据开发项目规模大小、复杂程度，合理确定开发成本核算对象，成本核算对象划分过粗过细都不好。过粗无法反映实际成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；过细会出现过多共同费用需要分配，增加许多不必要的核算工作。开发成本对象的归集问题就显得很重要。

（二）房地产间接成本的分配问题

房地产开发规模较大，用途多样，间接成本的分配相对开发规模小、用途单一的开发项目来说，分配间接成本要区别对待。间接成本一般包括土地购置费、勘察设计和规划、可行性研究、场地平整、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等支出，要在不同开发规模、用途中合理分配间接成本就显得很重要。

（三）房地产开发周期确定问题

房地产开发周期根据开发项目规模、地块大小、结构、装修档次等因素，少则1-2年，多则3-6年不等。对开发规模小，地块小、结构简单、无装修的开发项目，从规划设计方面有开发独立、单一等特点，所以开发周期一般1-2年较短，开发成本核算比较简单；而开发规模较大，地块大，结构复杂、装修档次不同，开发周期一般较长，不确定因素较多，开发过程中的设计变更相对也较多，开发成本核算周期会很长，开发周期确定问题就显得很重要。

（四）房地产开发项目的决算问题

房地产开发项目整体竣工验收是开发最后一个环节，通过竣工验收，与开发项目需求方交接物业，结算不同阶段销售（或出租）收入，房地产开发企业收回投资，核算开发利润，形成资金增值。交接物业时开发的配套设施尚未完结，房地产开发项目决算也就迟迟不能决算，决算问题就显得很重要。

三、房地产开发项目成本核算的解决方法及建议

（一）单独核算成本

由于同一地块房地产开发规模小、用途单一，结构简单的开发项目，可以单独进行成本核算，核算方法简单，效率较高。

由于同一地块房地产开发规模大、用途相对较广，如开发居住物业（含普通住宅、别墅、公寓）、商业物业（含写字楼、零售商场或店铺、酒店等）、工业物业（含标准厂房、高新技术产业用房、工业写字楼等）、特殊物业等，若同时开发2种以上物业类型，可以结合项目特点和便于管理的需要，按物业类型划分成本核算对象，同类型物业归集汇总，单列科目。

同一物业类型有高层、多层、复式等不同结构的，结合实际需要按物业结构、规模大小，可进一步划分成本核算对象。

（二）合理分摊间接成本

房地产间接成本在不同的核算对象中分配，企业会计制度和相关法规规定，要求开发不同结构、规模，合理分摊间接成本，间接成本核算要准确、便于计算，依据规定和实际工作，间接成本分配可有如下处理方法：

第一，开发项目规模大致相同、结构相同，可以按照建筑面积占开发整个面积的比例，按面积比例分配间接成本，然后归集到开发成本中。

第二，开发项目规模大致相同、结构不同，可以按照工程造价占整个开发项目的造价比例，按造价比例分配间接成本，然后归集开发成本中。

第三，开发项目规模不同、结构不一致，可以按照工程造价、市场售价占整个工程造价、市场售价的比例，合理分配间接成本，然后归集到开发成本中。

结合以上三种方法，对于其他不同开发项目，可综合考虑，分配方法一经确定，就不得随意变更，即使相关政策需要变更，也要前后连贯，有理有据。

（三）周期分类核算成本

房地产开发周期对于开发规模小、地块小的开发项目，房地产开发周期较短，单独核算就可以做到；而开发规模较大，地块大，规划设计较复杂，房地产开发成本核算周期较长，单独核算显得不合理，可以按照开发物业类型分类核算。

（四）房地产开发项目决算问题

房地产开发项目决算早了，不能准确核算开发成本；决算晚了，决算也没有意义，起不到及时核算成本利润作用。开发项目决算可按国税发【2006】187号文规定：

已竣工验收的开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

取得销售（可售）许可证满三年仍未销售完毕的；

按上述进行开发项目决算时，有的配套设施费尚未实际支出，可先预提然后待实际发生时，及时做相应调整。

参考文献

[1]于富生，王俊生.成本会计学[M].中国人民大学出版社，2008.

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（一）房地产开发企业的收入和成本确认时间不一致

房地产开发企业的项目建设工作具有开发周期长，资金需求量大的特点，其资金收回周期较长，因此房地产开发企业的财务管理工作存在一定的时间差，其纳税义务的时点与房地产开发企业开展会计核算时点不同步。其次，由于税法中对收入确认的时间要求和房地产开发企业收入确认时间的要求不一致。比如税法规定房地产开发企业在签订《房地产销售合同》或者是签订预售合同时应该对所取得的收入进行确认，并要求其按照计税的利率计算预计利润额，并将其归入应纳税所得额。但是在房地产开发企业的会计核算上，房产预售取得的款项并不符合会计准则中收入的确认条件，因此并不能确认为营业收入，由此可见房地产开发企业的收入确认条件不一致。再者，房地产开发企业的项目建设周期通常按年度计算，开发成本的发生时间通常跨越多个纳税年度，因此，房地产开发企业的会计成本核算和纳税成本确认时间不一致。

（二）房地产开发项目的成本结转扣除方式不合理

根据国家税法的相关规定可知，房地产开发企业销售未完成的产品应该按照具体条例降低纳税率，但是根据税法的要求，不同地区的纳税率降低的程度是不一样的，比如，对位于省级、自治区或者直辖市的人民政府所在地的房地产开发项目，应采用不低于15%的毛利率税费，但是对于开发项目位于地级市的项目因采用不低于10%的毛利率税率。国家相关税法规定，允许房地产企业扣除预售收入带来的营业税及其附加税，同时可以适当降低房地产企业的土地增值税。这一税法规定和税收优惠措施，减少了房地产行业的税收负担，不利于体现税收的公平性。其次，较低的房地产开发企业毛利率计征方式使得企业没有在此时期缴纳足够的企业所得税，而是将企业所得税递延至项目完工收入确认阶段，导致房地产开发企业该年度的税收压力较大，这种的成本结转方式不利于保证房地产行业的稳定发展。

二、房地产开发企业加强所得税清算和管理工作应该采取的措施和对策

房地产开发企业的所得税清算和管理工作质量直接影响着企业的资金周转情况，直接影响到房地产企业在纳税年度的财务稳定状况，因此房地产开发企业要重视所得税清算和管理工作。

（一）要及时建立税源监控制度

房地产企业要做好所得税纳税工作，应该要全面了解房地产开发项目的实际情况，要了解项目的实施进度，重视项目结算和完工收入的确认工作，可以按照项目开展的区域将施工项目进行分类，并设置具体的监控人对项目情况进行动态监控，同时做好项目资料收集整理工作。其次，房地产开发企业可以建立项目税源管理台账，并对工程进度进行重点跟踪，了解预售收入、资金流向情况。同时，房地产企业应该及时组织税款入库，建立健全房产预售资金监督管理制度。企业要根据实际的收入确认情况和成本结转情况来选择纳税方式，合理确定纳税年度和时间，并要对企业的财务工作采用精细化管理模式，优化财务管理方式，以便保证财务状况的稳定性和安全性。

（二）做好项目成本报备工作

根据国家相关文件的实际规定可知，房地产开发企业应该在施工前做好成本报备工作，以便对项目情况进行全面的了解。房地产开发项目的类别、所处的地理位置、建筑状况等都是需要重点了解的内容，这类信息是项目成本报备工作的重要内容，也是后期绩效评价考核工作的依据和基础。其次，房地产开发企业要重视实事求是，要根据项目实际情况对报备成本进行审查，要重视成本报备工作的严谨性和科学性，可以根据项目性质对成本报备工作进行分类，并要将成本报备对象向当地的税务机关进行上报。如果发生成本对象变更等情况，房地产企业应该及时向相关的税务机关反映和备案，并要一并报送设计变更审批和变更规划等重要资料，以便保证项目建设工作的合法性和合规性，进而降低房地产企业的纳税过程中的难度，减少企业的纳税成本，提高房地产开发企业的形象。再者，房地产开发企业要明确实际毛利和预计毛利之间的金额差异，应该及时将该差额的实际情况反映给税务机关，可以与资信状况较好的机构合作制定差异额鉴定报告，从而为实现降低总纳税额提供必要的条件。