房地产市场建议精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产市场建议，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：房地产；现状；问题；对策

房地产行业属于国民经济的第三产业，由于国家经济的持续发展以及国民生活水平的持续提升，房地产得到了显著的发展。房地产属于新兴产业，在高速发展的过程中，显示出了一些问题，部分地区出现了房地产行业投资过热的情况，出现房地产泡沫。因此国家需要给房地产的发展提供更多的支持和干预，需要提出相应的政策来进行调整，改善现阶段房地产行业的结构，使得房地产行业能够得到更好的发展。

1房地产市场的发展情况

1.1炒房比例下降，部分城市房价下跌

由于受到了国家政策的调控，买房卖房需要缴税，炒房投机比例开始收缩，部分城市的房价比较高，不过面临着比较严重的下降压力，做出了下调的调整。特别是2012年一部分大中城市的房价明显下调，多数的中介房产交易量出现了下跌的趋势，部分开发商选择折扣以及赠品的形式来提升房产的交易量。一般情况下民众在国家政策面前选择的都是观望的态度，虽然房价出现了下降的情况，但是下降比例比较有限。

1.2房价依旧偏高

近段时间人民消费水平持续提升，国家的内需持续扩大，这样也就出现了通货膨胀的情况，物价持续增高。由于城市化的扩大，乡镇人口开始向城市发展，所以可以使用的土地面积越来越少，土地的价格也在持续上升。这些都会增加开发商的成本，而且会降低开放商的利润，这样就会选择提升房价的形式来获取更多的利益。不仅如此，国家出台一些控制措施，有效地降低房地产商以及投资商可得利益，因此会出现开发商提升价格的情况，房产商以及投资商会将增加的成本转到买房人的身上，这就是出现提升价格的主要原因。普通民众一般会有买涨不买跌的心理，由于害怕房价会持续上升，所以会陷入价格怪圈。

2房地产所存在的问题

2.1商品房价格上涨速度比较快

最近几年由于经济的持续发展，物价持续提高，人民生活水平持续完善，我们国家大部分省市商品房价大幅度上升。由于商品价格持续上涨，利润越来越多，大多数闲散资金开始进入房地产市场，吸引了大量的购房者。一部分人选择银行贷款的形式来买房子，并且出现了囤积房子的情况，恶意提升房价。为了应对这样的一种情况，大多数消费者不明确具体的形式，纷纷借款购买，进而出现泡沫经济，要是继续如此发展，就会限制到房地产市场的发展，并且会影响到金融的安全。

2.2信贷风险加剧

房地产的开发和建成需要较多的资金，大多数的房产商选择银行贷款。在开发房产以及销售房产的时候，会涉及到意外的因素，开发商不能按时还款，出现信贷危机。不仅如此，因为房产利润比较可观，大多数人投资房产，炒房的人越来越多，这些人员借助银行贷款的形式来炒房，哄抬物价，要是国家选择宏观政策，房价下降，使得投资商资金链断裂，进而出现更多的信贷风险。

2.3住房保障体系不够完善

因为现阶段房价持续上升，人民买房的问题变得越来越重要，日常生活受到买房难的困影响到国民经济的发展。国家需要调整房产市场，住房保障体系的建设对于房地产市场调控来说是比较重要的。不过因为没有足够的资金，地方政府不能及时采取相应的措施，住房保障体系建设速度也会变慢。

3房地产市场健康发展的措施

3.1提升购房成本，发展廉租房

提升购置多套房产成本以及持有多套房产成本会降低房产购置人员以及持有人员的收益，进而出现观望时期。经过理性回归之后，会使得这些人在心理账户方面重新绘制相关的曲线。因为出现了廉租房以及经济适用房进而影响到了对于房地产的需求，这样会降低房产购置人员和拥有人员对于房地产的投资热情，进而出现更加理性的投资决策。

3.2正确引导舆论，防止利益集团强化

房产高收益预期舆论导向对于房地产利益集团提升房地产的价格比较重要，由于媒体传播形式变得越来越多，所以舆论宣传所造成的影响越来越高，对于大众而言，借助舆论的宣传作用可以充分地明确房地产市场的实际情况。不过现代的媒体中能够完全独立在房地产市场之外的比较少，要是出现了房价上涨的舆论就会刺激到大众的神经，这样就会使得房价持续上升，所以需要增强对于舆论宣传管理的重视。

3.3积极推广投资理财知识

政府需要鼓励金融部门或者金融机构采取措施提升民众的投资理财知识，这样能够使得大众可以明显投资工具中的优势和劣势，明确房地产投资所存在的风险，进而可以明确自己的投资需求，正确对待房地产的上涨，这样能够避免出现非理性投资的情况。

4房地产市场的发展趋势

我国政府部门为了控制快速上升的房价进而出台了相应的政策，自从我国加入WTO之后，对成员国做出承诺，房地产市场会在如今的基础上面得到更加深入的发展，主要的趋势包括：①增强保障性住房。国家增强对于保障性住房的建设，不过中国人口比较多，这样在分配的时候就会出现较多的问题，并且仅仅依靠保障性住房很难有效地解决中国住房问题；②中国房地产在未来十年中会经历较快的发展。通过对于中国经济增长情况以及城市化发展情况的分析能够看出，中国房地产价格不会出现快速降低的情况；③现阶段房地产价格基本达到最高点。现阶段不会再出现大幅度上涨的情况，主要是因为所采取的政策所发挥的作用越来越明显，人们开始出现预期情绪以及观望情绪。

5结束语

自从改革开放到现在，房地产得到了显著的发展，并且渐渐的变成国民经济的主要行业，变成国民经济发展新的经济增长点以及消费热点，房地产的发展需要符合市场发展的规律，而且需要满足基本国情，能够正确的控制房地产市场，这样能够有效地控制房地产的价格，可以正确的使用土地资源，防止出现房地产泡沫经济，使得房地产市场得到更加健康的发展。

参考文献：

[1]季忠富.我国房地产市场的现状分析及建议[J].住宅与房地产,2017,(5):9+19.

[2]陈冰挥.论多元化房产对未来中国农村住房改造的新气象[J].住宅与房地产,2016,(24):4+35.

篇2

《新帕尔格雷夫经济学词典》这样解释财富效应：“假如其他条件相同，货币余额的变化，将会在消费者总开支方面引起变动。这样的财富效应常被称作庇古效应或实际余额效应．”（约翰·伊特韦尔等．新帕尔格雷夫经济学大辞典［M］．经济科学出版社，1992）．传统理论上的财富效应，只是货币余额的财富效应。但随着社会财富构成的多元化以及财富结构的不断变化，个人财富价值变动不仅仅局限于货币余额的变化，其他资产如房地产、储蓄、债券与股票等价格的变动同样可以引起财富水平的变动，故财富效应也逐步运用于分析居民资产价格（尤其是股价与房地产价格）变动对消费的影响。因此，现代意义上的财富效应主要指居民净资产（金融资产和非金融资产）的变化对居民消费需求的影响。金融资产主要指银行存款、股票、债券、保险、各类基金等。非金融资产主要指住宅、耐用消费品、生产资料、个人收藏品等。由于财富效应可以间接刺激经济增长，因此，财富效应可以概括为：由于资产价值的变动导致资产持有人拥有财富量的变动而产生刺激或抑制消费需求，进而影响经济增长的效应。房地产和财富天生具有紧密的联系，房地产是创造财富的生力军。房地产是我国大力发展的支柱产业，能带动金融、保险、社会资本等一系列相关行业发展，对于个人来说，房地产是很好的投资手段，把钱变为资本，通过置业出租，带来更多收益，达到个人资产的保值增值。房地产的财富效应是针对有房户来说的。有房居民户分为三类，一是为了满足基本住房需求的居民户，这些居民户收入水平较低，购买房产的目的是居住，一般买不起第二套房子。即使房价暴涨，他们也不愿意轻易卖掉房子赚取差价，增加他们的财富；二是为了改善住房条件的居民户，此类居民户收入也不高，购买新房的目的是改善住房条件而不是增加房地产财富；三是以投资或投机为目的的居民户。此类居民户收入水平很高，购买多套住房并出售或出租，赚取差价或房租，增加房地产财富。在英国，因为基本住房需要已经得到较为充分的满足，此时人们购买住房大多是第二套甚至第三套住房。房地产是居民的重要财富，当房地产市场发生波动从而房地产资产价格波动时，人们的财富存量发生变化，从而直接影响人们的收入分配及其差距、消费支出和消费决策，进而影响总需求和经济增长。这就是房地产资产的“财富效应”。

二、房地产市场财富效应的传导机制

大体说来，房地产市场财富效应可以通过以下5种方式进行传导：

1．直接财富效应：当住宅价格上涨以后，住宅所有者可以通过抵押贷款或出售住宅的形式来实现住宅的收益，增加其收入，收入的增加必然会导致消费的增加，从而实现财富效应。

2．间接财富效应：有时当住宅价格上涨时，住宅所有者没有进行房屋抵押贷款，也没有出售所拥有的住宅，但住宅在将来的贴现值会增加，房屋所有者预期将来会更富有，因而会增加当期消费，从而实现住宅的财富效应。

3．预算约束效应：对于住宅所有者而言，住宅价格的上涨，会增加其财富，从而增加消费；对于住宅的承租者而言，住宅价格上扬，住宅的租金也会随之上涨，承租者必须花费更多的资金用于租房。因此，住宅价格的上涨，相当的减少了承租者的收入，存在预算约束效应。收入的降低必然会减少承租者的消费。租房者作为潜在的购房者，住宅价格上涨会引导租房者“强制性储蓄”从而减少他们的消费。因为想要购买房屋的租房者会缩短他们的购房计划，以避免未来住宅价格更贵而支付更多的首付款。住宅价格的上涨对于承租者而言，存在负的财富效应。

4．流动性约束效应：住宅财富效应受到流动性约束的影响。当消费者预期未来有高收入，却又不能借钱以支付现期消费的时候，就存在着流动性约束。这一效应从金融体系作用的角度出发，金融市场的发达程度影响居民出售住宅资产的难易程度和利用己有的住宅资产进行消费借贷融资的能力。金融市场发展程度越高，居民出售资产可能就越容易，利用资产进行借贷的能力也可能越强。如果住宅价格上升了，消费者可以用升值的住房申请更多的借贷，获得更大的流动性；与此相反，住宅价格下跌，银行也可能出于风险管理方面的考虑，对于住宅价格进行重估，同时要求住房者提供更多新的信用担保，从而降低了流动性，存在负的财富效应。

5．替代效应：住宅价格的上涨对于计划买房的消费者而言，在预算约束一定的条件下，购房者只能买较小的房屋或者减少其他物品的消费支出，以节省资金来购买价格上涨后的房屋。住宅价格的上涨对于将要购房的消费者而言，存在负的替代效应，消费者为了维持原计划购房的效用水平，只能减少其他消费支出，从而带来负的财富效应。

三、形成房地产市场财富效应的政策建议

房地产是国民经济的支柱产业之一，住宅资产理应发挥对居民消费的促进作用。在全球经济失衡的情况下，促进消费发展的意义尤为重要。为此，应该采取措施，发挥住宅资产促进消费的作用。

1．保持对住宅市场的平稳调控

2005年开始实施的住宅市场综合调控措施虽然取得显著成效，但是否继续实行这种宏观调控措施，学术界存在一些争议。有的学者认为，如果继续实行这种宏观调控政策，将对房地产市场、金融稳定乃至整个宏观经济形势造成不利影响，政策的重心应该转向巩固宏观调控成果，保持房地产市场稳定发展的方向上来。笔者认为，从住宅资产的财富效应来看，住宅资产的平稳增长有利于促进消费。这就要求：首先，调节房地产供求关系，刺激或抑制消费。其次，调整房地产内部结构，优化资源配置。再次，加快房地产市场数据信息库建设，积极探索建立合理的房地产价格评价体系和调控机制。

2．促进商业银行体制改革，加快住宅金融的市场化

住宅金融政策性业务是受各市（县）政府和主管部门委托，由指定银行以政策性住宅资金为来源而经营的住宅信贷业务；商业性业务是银行自主经营的住宅信贷业务。这两种业务都由银行的信贷部办理，两类业务混在一起，容易造成两类风险一肩挑，资金使用混乱，不利于房地产金融业的健康发展，金融监管的实施也比较困难。政府不应过多干预房地产信贷，由于中国房地产贷款中有许多是政策性贷款，地方政府因追求政绩而盲目扩大投资规模，加强城市建设，这些资金来源大多依靠房地产贷款，政府对银行信贷的干预使资金配置扭曲，银行不能依市场需求和供给作出正确判断，严重干扰了银行的正常监管。但与此同时，应独立的建立政策性房地产金融服务体系。要实现住宅产业的持续良性发展，有必要将住宅市场划分为市场主导部分与政府主导部分，相应的金融支持也应划分为住宅商业性金融与住宅政策性金融。在此，“住宅政策性金融体系”是指围绕住宅融资由政府发起或支持成立的金融机构体系，旨在调控住宅贷款规模和结构、提高住宅贷款流动性，实现政府在住宅市场上的公共性职能。发展住宅政策性金融体系可以从以下几个方面入手：首先，创建住宅政策性金融机构。其次，以政策性金融创新来促进完善住宅金融市场结构。最后，发展多种金融工具，建立住宅金融的风险分担与化解机制。对于住宅业发展，政府最担心的除了影响社会稳定，就是住宅金融会出现问题，并连累整个国民经济的健康发展。对此，土地和信贷手段只是权宜之计，不能从根本上解决问题。尤其是对住宅供给方，过分收紧资金闸口，只能使“有效”和“无效”供给一起受限，进一步导致风险积累。从各国经验看，住宅权益由于具有特殊的稳定性和现金流特征，往往是金融衍生产品最关注的领域。如果通过改革创新，使住宅金融产品层出不穷，除了抵押贷款证券化和住宅收益证券化，还包括基金产品、信托证券、指数化证券等金融工具，最终当然能有利于分散银行信贷风险，解决流动性和短存长贷等问题，形成一套持续有效的风险分担机制。

篇3

[关键词]房地产；理性调整；政府救市

一、房地产市场开始步入调整期

2008年，中国房地产市场以7月为分水岭，此后多项数据表明市场开始进入调整期。

从全国房地产投资完成额来看，2008年1～6月份房地产开发投资同比增幅高达33.5％，处历史高位，此后就逐月回落。到12月份完成开发投资3.058万亿，同比增长20.9％，增幅与上年相比同期回落了9.4个百分点，投资的直线下降表明企业投资意愿和实际投资额在明显下降，开发商对近期市场的变化持审慎态度。

进一步分析房地产开发投资的区域特征，2008年1～12月份东部地区投资增速明显低于全国的平均水平，为17.1％，中部和西部投资增速分别为31.7％和22.7％，远远高于全国平均水平。尽管这种投资地域的特征有产业梯度转移的因素，但是由于东部占全国房地产开发投资的比重高达60％以上，中部和西部仅占40％左右，因而东部投资增速下降必然会影响全国的房地产投资的增幅。

从交易量来看，2008年全国商品房和商品住宅的销售面积首次出现负增长，这是过去10年从未有过的。1～12月全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7％；商品住宅销售面积5.58亿平方米，与2007年住宅销售面积6.91亿平方米相比，下降了20.3％，但略高于2006年5.54亿平方米的销售水平。

商品房和商品住宅销售面积的涨跌也有明显的地域特征。商品房销售面积出现负增长的主要集中在东部地区，包括北京、上海、浙江、江苏、福建、广东和天津；中部的江西、河南和湖南；西部的重庆和四川等。进一步分析35个大中城市的商品住宅市场，除济南、呼和浩特和长春商品住宅销售面积呈现增长外，其他32个城市均出现了负增长，大多数城市多是首次出现销售面积的负增长，但上海、北京、深圳和福州是个例外。北京自2006年以来商品房和商品住宅的销售面积一直在下滑。2008年北京商品房销售面积为1335.4万平方米，比上年同期下降38.6％；商品住宅销售面积1031.4万平方米，同比下降40.4％左右。深圳商品房和商品住宅销售面积也是连续三年下降，且深圳交易量累计跌幅略大于北京。

从销售价格变化来看，2008年全国70个大中城市房屋销售价格增幅逐月走低，1～11月份同比价格指数从8.9％逐月降至0.2％，并于12月份转为负数，下降0.4％。其中热点城市北京同比增幅从14.2％回落至1％，上海从上涨9.9％转为下跌1.7％，杭州从上涨14％转为下跌0.1％，宁波从上涨15.5％降至0.8％，西安从上涨10.8％降至3.3％，乌鲁木齐从上涨24.7％降至3.9％。环比的数据同样呈现逐月回落的态势，特别是8月份以后环比下跌的城市数量在快速增加，截至12月份，环比下跌的城市有55个，占70个大中城市的78.5％，这预示着各城市房价增幅趋缓和走低的迹象越来越明显。

上述分析均表明房地产市场开始步入一个调整期。

二、房地产市场调整的合理性和必要性

许多人将房市调整归咎于外部冲击，事实上，其自身也有调整的要求。过去10年，得利于中国经济的强劲增长，房地产业得到了长足的发展，投资年均增幅25％，房价更是成倍的上涨。尽管维系中国房地产业长期向好的基本因素没有，但市场繁荣期非理性因素滋生与聚焦，增加了调整的合理性和必要性。

(一)房价上涨过快的不可持续性

1999～2008年间，全国商品房和商品住宅销售价格，按均价计算已累计增长了93％和103％，许多城市的房价在短短三年内就增长了1倍多。个别城市同质的房价在一段时间内每月以1000元递增，这种疯狂涨价让部分企业在短期内获得了丰厚的利润，但也严重打压了市场的有效需求，导致居民购房可支付能力下降。其实，只有培育和呵护市场的有效需求，才能使生产与消费的两个轮子形成良性互动，推动社会经济的健康发展。所谓的有效需求是指有可支付能力支撑的需求。而居民购房的可支付能力，从理论上讲，在流量上取决于家庭的收入与房价的关系，在存量上取决于家庭的财富水平(金融资产和实物资产)。简单的总量分析，即用全国或某城市的房价与收入增长率来衡量可支付能力，似乎两者差距不太大，但考虑到我国转型期收入差距在不断扩大这样一个事实，我们就会发现，不同收入家庭的可支付能力差异大相径庭。高收入户的可支配收入不仅是低收入户的几倍，且增幅较快，而广大中等收入户面对高企的房价可支付能力在急剧下降。

以北京为例，为了检验近年来房价持续上涨对不同收入群组可支付能力的影响，我们用一种宽松的标准来测算，即：贷款月供/可支配收入≤50％。为加强可比性，我们剔除了贷款利率变化和住房面积差异等因素。测算结果表明：首先，不同收入家庭的月供收入比差异极大，即便在2004年房价大幅度上涨之前，低收入户和中偏下收入户借助银行30年贷款也买不起房。其次，随着2005年后房价大幅度上涨，越来越多的中等收入户和中高收入户丧失了还贷能力，到2007年只有高收入户具有购房能力。问题是这部分支付能力强的高收入家庭已经购买了住房，而广大中等收入群体面对高企的房价，入市仍待收入的增长和家庭财富的积累，或挤压其他消费支出。

交易量是佐证有效需求变化的另一指标。2007年北京商品住宅均价突破万元大关，达到10661元/平方米，涨幅为43％，随着房价持续的大幅上扬，商品住宅交易量下跌了21％，2008年均价达到12168元，比上年增长14％，交易量大跌了40％。房价上涨过快过高导致居民购房可支付能力锐减和住房交易量持续走低，由此形成鲜明的剪刀差，这种现象在全国房价上涨较快的城市都不同程度地存在着。

此外，2008年的通胀侵蚀了居民的实际收入，股市暴跌使居民金融资产缩水、财富效应锐减，金融危机对实体经济的影响逐渐显现，就业收入等诸多不确定性影响着百姓预期和消费行为，大量公务员住房和诸多名不符实的经济适用房入市产生的“挤出效应”，都对商品房市场交易量下降产生了推波助澜的作用。

(二)土地财政的不可持续性

自2002年国有土地使用权出让实施“招拍挂”以来，地价每年以8.9％的幅度快速上涨，高地价给地方政府带来可观的收益。相关数据表明，2001～2003年间，土地出让金收入为9100亿元，约占同期地方财政收入的35％；2004年全国土地出让金高达5894亿元，占地方财政收入的49.5％；2005年国家开始紧缩

“地根”，土地出让金收入为5505亿元；2006年为7677亿元；2007年高达1.2万亿元。2008年尽管有近50％土地出让以底价成交收场，有10％的土地流标，导致地方政府地价款收入有所下降，但仍获得了9000多亿元不菲的收入。土地收入已名副其实的成为地方政府的“第二财政”。

实事求是的讲，土地财政对缓解现行分税体制下地方财力不足、公共品供给融资难等问题，对提升中国城市化水平有一定促进作用，但也暴露出土地财政的诸多弊端：

首先，土地财政的不稳定性和不可持续性。在现行的土地批租制下，地方政府无论以何种方式(协议、招拍挂)出让土地使用权，卖一块土地，政府就一次性地收取50～70年土地收益，这为地方政府“以地生财”提供了便利，土地一级市场(征地)和二级市场(建设用地)“一口进一口出”政策，给了地方政府土地垄断经营权，而招拍挂则为地方政府从低价征地和高拍价中获得暴利，增加了地方政府对房地产的依赖。即便我们不考虑为13亿人解决吃饭问题，也不考虑可征用农地、不可再生资源的有限性，但自然界有四季，市场有冷暖，房地产市场也有周期的变动，这意味着土地价格不可能天天都有“面粉比面包贵”的火爆行情，当市场发生了变化，原来的供不应求就会转变为供大于求，土地流拍、降价就不可避免，“以地生财”就难以为继。

其次，“土地财政”严重损害了国民的利益。按照现行的法律规定，我国实行土地公有制，那么土地出让收益的分配和使用应代表全民的利益。然而相关数据显示，全国多数地方征地款分配比例为，农民得10％～15％，集体得25％～30％，政府及其他机构得60％～65％。征地中的各产权主体地位不平等、交易不公平使得农民失去了分享土地增值收益的权利，越来越多的农民失去了生产、生活的基础性资产，成为失地又失业的弱势群体。一些城市政府把土地收入用于“面子工程”，却无法保障将10％土地收益用于廉租房建设，而要动用职工个人的公积金储蓄的增值收益来为廉租房发补贴搞建设。显然，这种“取之无方，用之失当”的土地财政是与中国的城市化相悖的，因为中国的城市化不能以牺牲农民利益为代价，不解决五亿多的农民问题，不解决全体国民的养老、医疗、住房等基本社会保障问题，中国这个全球少有的“超级消费市场”就难以启动，中国的现代化就难以实现。

(三)企业盲目扩张的不可持续性

过去几年房地产市场的火爆，使众多企业纷纷加盟，2007年全国房地产企业急增至6.2万家，创数量之最，但上规模企业少，中小企业多，竞争力弱，平均负债率在70％以上，且经营模式雷同，企业融资主要依赖于银行信贷。可以说，大多数房企都遵循“征地―建房―销售”一种模式，其90％的经营收入依赖于商品房销售，但许多企业在进入商品房市场时，不对变化的市场进行动态分析，火爆的行情让人淡忘了周期波动，一味地按繁荣期来规划未来，竞标拿地；不对潜在的市场需求和竞争对手(区位、价格、成本、户型设计、配套设施等)进行细分，盲目跟着感觉走，甚至一窝蜂地上同一产品；或只追逐眼前利益，忽略了运用多种要素创造消费者所看重的价值(房屋的品质、效用和服务)，以及消费者从中获得的满足、舒适和财富。当市场销售不畅，同质产品和同质企业间的恶性竞争会加剧市场低迷，侵蚀企业利润。

造成现阶段一些房企资金紧缺的原因很多：(1)在“从紧货币政策”下，2008年银行房地产开发信贷余额1.9万亿元，新增房地产中长期贷款2407亿元，占中长期贷款比重从上年的13.9％降至10.8％。(2)银行大客户的信贷政策使中小企业贷款难。(3)市场观望气氛浓重，交易量萎缩导致预收订金持续下降。2008年房地产企业资金来源中，预收定金和预收款连续4个月出现负增长；个人按揭贷款新增3572亿元，同比下降29.7％。(4)股市低迷，融资功能下降。(5)利用外资增速放缓，2008年1～12月利用外资726亿元，仅占开发投资资金来源的2.3％，比上年下降了33.2个百分点。除上述因素外，企业自身非理性扩张，上一年拿地过多，摊子过大，导致占用资金过多，而销售不畅，资金回收慢，加剧了企业资金短缺和经营的难度。

三、对政府“救市”政策评价及改进建议

应对美国金融危机导致全球经济的衰退，中国要实现“保增长、调结构、扩内需”的目标，增长的动力将主要依赖于内需，而扩内需离不开投资和消费的双引擎。尽管我国内需投资领域很多，但由于房地产投资占固定投资的18％、市场需求大和产业关联度高、既是投资品又是消费品的特点，使之成为启动内需不可忽略的产业，因此，2008年9月后政府出台了一系列房地产“救市”政策，如减税、降息和加大保障性住房建设等。目前看来，这些政策措施有一定的刺激作用，但是政府、企业和居民三方博弈仍在继续，政府已出台多项扶持政策，市场仍在期待企业的积极响应，而居民有效需求释放取决三大因素：一是收入的增长；二是预期；三是融资便利和税收激励。前两大因素都与宏观经济大势相关，因此，在宏观经济形势存在诸多不确定性的情况下，居民就业不稳定、收入增长难，观望气氛浓重，致使上述政策短期内效应有限。

2009年对于中国的房地产业来讲，必将是一个“需要经风雨方能见彩虹”的一年，政府应如何审时度势，适时出台有效的扶持政策，对我国房地产业发展、保增长和改善民生均至关重要。

(一)审慎的分析市场变化为科学决策奠定基础

从坚持科学发展观出发，科学的决策应建立在市场信息充分和理性分析的基础上。

首先，我们要理性甄别中美房地产市场的差异，对中国的房地产市场有信心。美国住房市场自2005年四季度以来出现了“量价齐跌”。2008年存量独户住宅的交易量491.2万套，比2006年高峰时618万套下跌了26％，接近2002年的水平；存量房销售价格中数19.86万美元/套已跌至2004年水平。新房的交易量为48.2万套，比2005年高峰时下跌了62％，但售价中数仍处历史高位，比2007年高峰时下降6.9％。导致美国房市大跌的因素很多：(1)政府与市场错位。政府不应该将只能住廉租房的低收入者推向市场，试图完全依赖市场机制(次贷)来解决其住房问题，让“无自有资金、无资信、无支付能力”的三无人员购房，这无疑为市场的健康运行埋下了隐患。(2)信用泛滥导致国民的过度负债。1980年以来的金融自由化、金融创新所创造的融资便利(零首付、只付利息贷款、次贷、重新融资、房产净值消费信贷等)和税收刺激(贷款利息、资本利得、转移租金税收入均可减免个人所得税)等，使美国人储蓄锐减，过度负债盛行。在消费主导的增长模式下，2008年美国居民负债高达13.8万亿美元，成为非金融部门中债务余额最大、占比最大，且增速最快的部门。

在居民负债中，住房抵押贷款占77％，消费信贷占20％左右。而银行盲目放贷是因为证券化等金融衍生品为他们提供了既可获取收益，又不必承担风险的

工具，其更深层次的原因是美国实体经济严重失衡，长期低储蓄率和赤字经济。特别是美国凭借美元国际储备货币的霸主地位，向全球输出过多的美元，美元在全球泛滥至少有两大致命伤：(1)造成持有过多外汇储备国家的资产价格上涨和货币的错配；(2)输出的美元又象回力镖似的返回美国金融市场，以寻求高回报的金融资产，进而推进美国信贷市场、债券市场、大宗产品期货市场和金融衍生品市场恶性膨胀。当一国购买力的增长赶不上负债的增长，当金融脱离了为实体经济服务轨迹，“美国梦”就演变成了一场恶梦。而金融危机和实体经济下滑会进一步加剧美国房地产市场的不景气。

相比之下，中国住宅市场是以有效信用为基础的。居民购房款首付20％以上、提前还贷率高、违约率低。近期房市有调整的必要，但无论是交易量还是房价，都不会出现象美国那样的大跌：(1)解决基本住房的刚性需求仍很大，市场上不乏持币待购，等待时机的入市者。(2)我国银行流动性充裕，资本金充足，经营风险的能力提升，只要借款人资信好，就可以得到银行的信贷支持。(3)宏观经济仍将保持8％左右的增长率，维系中国房地产市场长期向好的基本因素没有变。就人口因素而言，第三次“婴儿潮”的住房需求将在未来十年逐渐释放。中国的城市化和工业化还没有完结。人口结构及特定的发展阶段决定了高储蓄、高投资、高增长在短期内还将延续。(4)中国的现代化仍远远落在发达国家的后面，人居质量和环境，包括房屋的品质、生活用水、空气污染、交通便利、配套设施等，都与发达市场国家相差甚远。正是这些差距为我国房地产市场提供了发展的空间，并成为我们奋起赶超和大推进的后发优势。

其次，要审慎分析中国各地域市场的差异。不同城市房市的冷热有不同的原因，一刀切的盲目“救市”可能也会产生负效应。(1)与前期抑制房价上涨过快的政策相违，导致房价再度疯涨。2008年70个大中城市房屋销售价格上涨6.5％，比上年仅回落了1.1个百分点。在交易量萎缩的情况下，卖方拒不降价，这不符合供需决定价格的基本规律。(2)企业非理性扩张将延续。在市场竞争中，企业要为自己的行为负责，物竞天择，适者生存。如果各地方政府能对空置房的套数(不是面积)、空置年限、档次、价位和地区分布进行分析，再结合当地经济发展水平和消费水平，不难找出纠正的办法及值得汲取的经验。

(二)政府“救市”的政策目标要明确

政府“救市”不是简单的遇热降温，遇冷发汗，而是要对症下药。过去几年房价上涨过快，尽管有土地资源紧缺与旺盛需求的合理因素，但在一定程度上与市场结构不合理或供需结构性错位相关。一个健全的住宅市场应该是多样化的统一，租房与售房、存量房与新房、保障性住房与商品房、各类住房的档次价位、地域分布、户型面积等都应是多元化的。当人们将家庭当期的收入、代际财富的积累、银行信贷一股脑地投向房地产，需求短期内的急剧释放就会推动房价非理性上扬，其结果是居民可支付能力的下降和有效需求的下降，从而加剧“空置房”与“住房难”的矛盾。显然，一个仅靠少数高收入者的购买力维系的房地产市场是难以为继的。

如果我们认定一个社会合理的收入分配结构应是两头小中间大的“橄榄”型，如果我们认定百姓购房可支付能力的提升是一个渐进的过程，如果我们认定即便经济发达了，百姓对住房的质量、性能、价格、服务仍有多样化的需求，那么，住宅供给就应以需求为导向，增加有效供给，这样才能让广大的消费者以多种方式进入住房市场。因此，政府应借市场调整之机，在优化结构上下功夫，增加普通商品房、租赁房和保障房的供给。这不仅有利于培育“先租房后买房，先小后大，以旧换新，逐步升级”的理性消费、梯度消费的模式，且有利于抑制住房价非理性上扬。

需要指出的是，增加保障性住房供给出发点没有错，但思路要清晰，政策目标要明确。住房保障的政策目标是保障“住有所居”，而不是人人都有产权房。廉租房制度是为低收入者提供基本的住房保障，但大力兴建经济适用房，让根本无支付能力的低收入者也去借钱买房，这不仅有违住房保障的政策目标，可能还会重蹈美国次贷危机的覆辙。因此，应对经济适用房制度进行修正，变“只售不租”为租赁房或“租售并举”，提高可租赁房的比重，扩大可出租的对象，并根据市场变化及时调整可出租的对象，这样才能让百姓以多种消费方式进入市场，各选所需，“住有所居”。特别是要严格控制大量公务员住房、单位集资建房以经济适用房之名，行福利分房之实，这不仅会对商品房市场产生“挤出效应”，还会产生了“福利倒置”、“逆向保障”等负效应。

(三)政府“救市”的方式与举措

政府“救市”的方式应遵循市场调节与政府干预、行业自救与政策扶持、中央与地方政府积极性、短期政策与长期制度建设相结合、需求面与供给面扶持相结合的原则。换言之，启动内需要增加政府的直接投资，出台扶持政策固然重要，但是更重要的是能带动居民投资，才能产生“四两拨千斤”的效果。

从需求面入手解决有效需求可选择的政策措施包括：(1)从收入分配入手，建立稳定的工资增长机制，改变国民收入过多向政府和企业倾斜，居民收入占比下降的问题；规范收入分配秩序，特别是国有垄断行业的工资制度；完善社会保障制度，改善国民消费预期；减少强制性储蓄，在住房公积金管理不好使用不当的城市，应将强制性储蓄转变为职工可支配收入。(2)实施差别税收和信贷政策。对购买普通住宅居民，政府可降低交易环节的税费，各商业银行可根据购房者资质和抵押物的品质，自行实施差别利率。

从供给面人手可选择的政策措施：(1)树立“以人为本、消费者至上”的理念，实施绿色金融或优惠的财税和土地政策，对集约用地、从事中低价位普通住宅生产的企业给予政策扶持，以增加节能环保普通商品房供给。优化市场结构应将城市规划、土地政策、项目审查和开工许可作为第一道防线。(2)积极探索PPP方式，即政府与企业合资合作经营，在一些大中城市，兴建一批面向全社会的不同价位、户型结构的租赁住房，如公务员公寓、青年公寓、老年公寓，或将经济适用房和空置期较长的商品房改为租赁房，以培育租赁市场，解决供需结构失衡的问题。(3)加大保障性住房供给，既要通过兴建廉租房，解决低收入家庭住房困难的问题，还应通过兴建租赁性经济适用房，满足城市中既买不起房，又享受不到廉租房的“夹心层”的住房需求。

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关键词：地产市场；现状；问题；建议

中图分类号：F293文献标识码： A

一、引言

我国由于各方面原因的限制，导致住房难成为很多民众普遍遇到的问题。在2011年的时候，房产行业出现了转机，全国城镇居民的平均住房面积超过了25平方米，有效的缓解了住房难的问题。但是，无论是对于房地产行业的发展还是对于百姓住房，受到市场环境的影响和国际金融形势的干扰，我国的房地产行业面临着巨大的挑战。把握房地产行业的发展方向，预知其市场风险，直接关系到房产市场能否保持稳定和健康，关系到国家经济发展和民生的方方面面。因此，关于房地产市场现状和问题的研究就显得很关键，对今后房地产的发展有一定的参考价值。

二、我国房地产市场目前的运行现状

2.1土地储备是拉动发展房产发展的重要因素

在2013年的第一季度，房产开发和投资保持了较高的发展速度，与之相比，同期的销售则放缓。国家统计局5月份公布的数据表明：第一季度全国的房产开发投资增加了35%，和去年同一时期相比增速变缓。申银金融分析师表示：在一手房销售受阻的情况下，房产投资持续走高，主要原因有两个方面：第一个是前提买地尾款的支付；第二个是保障性住房的持续开工。

2.2企业资金链面临考验

在面对国家对房地产行业不断实施的宏观调控的政策下，很多企业在融资和贷款方面受阻，这从侧面也看出房产行业面对的问题。据相关统计结果显示：在第一季度，在房产企业的资金来源受到限制，开发投资高位运行的环境下，今后1-2个季度房产开发企业可能会面临更大的资金屏障。很明显的是：随着房产企业资金的紧张，将会进一步影响到企业下一步的发展战略。在面对随时会断裂的资金链面前，企业能否有效的扭转不利局面，更多的会考验其在拿地、融资和营销等方面的应对能力。不管怎样，财务化都将是所有企业形成的共识。

2.3开发供给仍处于缓慢恢复姿态

房地产企业囤下的土地可以满足其几年开发的需要，并且很多一线城市的土地供给已经趋于保守。从这一点可以看出房产最近的走势变化。进入今年3月份来，很多地区的土地出现了较低成交，过去很多抢地购买的火爆局面已经远去。由于很多开发商已经囤集了大量的土地，其纷纷减慢买地的步伐，更多的是静观市场变化。在当前房产行业相对低迷的情况下，很多企业在今年都开始放缓拿地速度，谨慎的维持现有资金。同时，一线甚至二线城市的土地供应量逐渐放缓，和往年比没有较大的增长，这是房价居高不下，持续增长的原因之一。以广州为例，其住宅用地的供给量从2008-2011的量分别是1400、1300、1350和1480公顷，平均波幅正负绝对值较小，维持在较低的水平上。

2.4市场销售较快增长，价格上涨较快

最近的一项数据表明：一些规模较大房地产企业的依然保持着较快的增长速度。在公布出来的第一季度开发商销售业绩的数据表明：十大开发商第一季度楼盘销售突破千亿元，并且有百分之80的企业涨幅过大超过了国家的调控基准线。数据表明：十大房产开发商的销售额比去年同期增加了百分之20，在国家加强宏观调控的背景下，房产企业还能保持较快的增长，主要原因有以下几点：一些开放企业将去年年底的部分销售业绩加入到第一季度的财报中，提升了第一季度的销售额第二个是一些开发商。将注意力转向受调控政策影响较小的二线、三线城市中，促进了整体业绩的上升。第三个是虽然目前国家抑制房价上升， 但是百姓对于住房的需求量仍然很大，为开放商的业绩提升奠定较强的基础。

三、带动房价上涨的因素

3.1客观原因

1．拿地价格上升

房价不断上涨的根本原因是土地供求紧张引发的开发商拿地价格不断上涨，这就加速了房价的上涨。地方政府是这个现象的受益者，通过卖地，地方政府获取了巨大的利益，在一定程度上也促进了开放商的卖地欲望。

2．资金流动性较大

资金巨大的流动性，导致很多资金流没有找到合适的投资通道，并且由于房产行业增值较快，很多投资者对房产行业非常的偏爱。在这种刚性的需求刺激下，资金流动性的泛滥势必会进一步推动了房价的上涨。

3．经济发展必然结果

从目前供求关系来看，土地依然是稀缺的资源，随着百姓对住房需求量的不断增强，房价的上涨也是经济发展到一定程度时候的必然结果。

3.2主观原因

1．地方政府推动

在当前，我国城镇居民的住房自由化率高达百分之八十。房产和建筑的增加值在GDP中所占的比例高达百分之十。政府为了扩大内需，持续的推动经济平稳增长，必然将房产作为一项重要的手段。为了获取更多的利益，促进地方收入，很多地方政府对于房价的高涨乐此不疲，坐收渔翁之利。地方政府对卖地行为的纵容，导致地价不断上涨，这就直接导致了房价的攀升。

2．开发商刻意操作

当前，除了容积率之外，土地的价格和处置全部被开发商所掌控，这就形成了较强的市场垄断。在百姓需求量一定并且不断上涨的情况下，开发商所面对的外部的价格竞争力较小，开发商共同定价，共同获利，形成较强的行业内部垄断。

3．消费者、投机者推波助澜

房产价格的不断上涨，导致很多消费者和投资者对楼市过度看好，从而引发了投资的盲目和跟风。并且，由于投资渠道狭隘，很多投机者在其中推波助澜，加速了房价的涨幅。

四、楼市存在的问题

4.1近期问题

第一，中国经济的发展会被房产行业中的虚假购买力所透支，我国住房问题主要集中在：房产行业一开始就快速的引入了国外的按揭付款的购房方式，促进了购房的能力和需求在短期内突然放大，加剧了供求关系之间的恶化。

第二，很多投机者和房产商囤积大量的房源，散步各种谣言，进一步加速了供求关系之间的矛盾，让房产价格在前几年飞速的上涨。客观的说，人们对于房产的需求量肯定是客观存在的，很多人面临着结婚、组建家庭、进城，促进了购房需求的上涨。另一方面，在购买力的角度上来说，按揭付款的买房方式让人们感觉购房变得更加容易，促进了人们购房欲望的上涨，这也加速了房价的持续走高。

第三，房产高价加快了社会贫富的差距：房产超高的利润让财富从各个方面迅速的向地产商那里聚集，同时，花高价买房的民众以及买不起房子的民众，对于房价居高不下存在非常强烈的反感和排斥心理，这也加速了阶层矛盾的激化。很多的财富汇聚在少部分人手中，对我国经济、社会的平衡发展构成较大的风险。

第四，房价高升提升物价水平和生产成本：房产居高不下也会带动其他行业的成本上升。房地产行业的高歌猛进，也为 建材、钢材等行业提供了发展机遇，促进了这些建设原料价格的飞涨，进而提升了整个社会的生产成本。生产升本的上升就导致产品的价格也会变得越来越高，房价的高升会带来各种生活成本的上涨，在人们工资涨幅较小的情况下，无疑进一步加速了社会的矛盾。

4.2深层次问题

1.重视房产行业经济职能，忽视其社会保障职能

长时间的畸形发展，导致房产行业出现了各种弊病，甚至可以说是顽疾。

一些地方政府对房产行业的市场化过于依赖，将其作为财政收入的主要源头，同时，住房保障的缺失，加快了房价的高涨，很多中低层收入的人群无法购房，生活缺乏最基本的保障。从上世纪末到2003年，全国住房的每平米均价仅仅上涨了350元左右，但是在2007年到2012年间，房价已经足足翻了几倍。高企难降的房价让绝大多数家庭无法购买房子。所以将地产行业作为我国的支柱产业，挤压其他行业的消费和发展，吸收大量的资金流，必然将中国经济推向泡沫的深渊。

同时，放大房产行业的经济和投资属性，忽略了百姓对住房的社会保障需要，这就脱离了百姓的本质需要，加速了房产资源的不平衡配置，加剧社会矛盾，引发新的问题。

2.二、三级市场发育不完善

从目前看来，房地产三级市场得以启动的主要办法是通过住宅置换和公住房上市的手段。但是由于过去的种种原因限制，存量住房的主要体现就是公共住房。为了保证二级和三级市场能进行有效的联系，需要构建完善公住房上市和差价交换的两种主导行为。通过促进三级市场的灵活性以不断满足百姓对改善住房的需要，否则二三级市场的联系没有任何意义。

五、对未来楼市发展的一些建议

5.1理性看待房产的经济职能，强化其社会保障职能

房产行业在我国国民经济体制中一直都是占据前瞻性强、基础性高、产业支柱能力大的地位。正因为房地产行业拥有这么重要的地位，所以其在我国的国民经济体系中，特别是在推动城市发展、城乡一体化、居民生活水平提高等方方面面起到非常关键的作用。经济是房地产发展的源泉，其次才是房地产对经济发展的作用，经济和房地产的作用顺序是不能被反过来的，否则便会引起经济发展的不平衡。目前，房地产行业对内需的拉动能力和前景不够明朗，主要表现在：第一，房价已经远远的超出普通百姓所能承受的极限范围，促进楼市的回暖、提升房产交易额的努力相对较困难。另一方面，房产行业在经历了多年的非理性开发和扩张后，高额的房价让购房者承担着较大的经济压力，抑制了其在其他方面的消费欲望。只有通过不断的提升消费需要，促进房价“接地气”，才能够有效的解决目前房产行业的诸多问题，满足人们的生活保障需要。

但是，住房保障制度在我国实施的时间有限，政策在制定的时候难免会出现缺陷。随着住房保障制度的实施和住房供求关系的不断变化，其也会呈现出较多的问题。提升我国住房保障制度的策略主要有以下几点：第一，加快公共支出财政的建设速度，有效的转变政府的职能方向。第二，搭建层次化强的住房保障机制。第三，对现行的住房公积金体系进行必要的改革，建设面向人群更广的公积金制度，满足更多的人的购房需求。第四，不断完善购房保障体系，加强对保障目标人群的甄别和管理。

4.2引导二、三级市场的健全发育

要想实现这一目标，需要将二级市场和三级市场的运营有效实施起来，以实现两个市场的有效联动。在保证二三级市场有效联动的同时，还要注重相关的规范工作，大力促进租赁行业的发展，加大促销手段。同时，还要进一步监督和规范房产中介公司，引导媒体适量的房产信息，促进整个市场的健康的发展。最后，还要加大行政监督力度，对市场的违法行为进行整治和处理。通过以上手段，可以有效的扭转防长行业市场发育不平衡的现状，进一步促进房产市场的规范化和平衡化的发展。

六、总结

目前，我国的房地产市场还处在诸多利益方的博弈中，在此期间，市场的问题和风险随着经济形式的变化也在不断突显出来。并且，房产行业的监督和调控又是一项系统化强、专业程度深的浩大工程，需要房产行业相关的所有利益方（中介、消费者、政府和开发商等）共同努力来实现。本文通过论述我国房产行业的现状、问题，并提出解决策略，并结合一些统计数据加以佐证，期望能对我国房产行业的发展有一定的参考价值。

参考文献：

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[2] 金献芳.浅谈我国房地产市场现状分析及应对措施[J].现代商业, 2009 (12)：34-35.

[3] 刘广韬,孙艳辉. 我国房地产市场的现状和问题分析[J].中小企业管理与科技(上半月), 2008(1) ：12-15.

[4] 朱万才.我国房地产市场的现状,改革及政策取向[J].科技创新导报,2009(8)：3-7.

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近年来,随着国民经济的长,我市房地产市场蓬勃发展，房地产市场供需结构基本合理，价格水平保持稳定,金融支持及监管力度加强，房地产开发投资增长速度适度,投资结构基本合理，宏观调控初现成效.但潜在的问题仍不容忽视 ，为进一步规范我市房地产市场,增强抗风险的能力,促进我市房地产市场持续健康发展,在对我市房地产市场作出认真分析的同时,提出相应调控建议:

一 房地产市场运行基本情况

(一) 房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快。

一是房地产总投资额持续增长.2004年上半年,全市共完成房地产开发投资44505万元，同比增长39%；二是住宅建设速度加快,2004年上半年,全市商品房新开工面积达32.72万元平方米，同比增长37%；商品房竣工面积31.49万平方米，与去年同期持平，其中商品房住宅新开工面积24.57平方米，同比增长48%；商品房住宅竣工面积23.76万平方米，同比增长12%.

(二) 商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定.

1、商品房销售总面积增加，价格趋于合理。2004年上半年，全市共批准预售商品房面积18.45万平方米，同比下降45.94%，而实际销售面积达21.18万平方米，同比增长16.63%，销售金额达22443.4万元，同比下降18.93%，且中心城区的申报价格稳定在850元/平方米左右。

2、住宅类商品房销售势态良好，2004年上半年，全市共批准住宅预售面积为16.57万平方米，占预售商品房总量的89.22%，而实际销售面积达17.92万平方米，同比增长31.76%，销售金额为14572万元，同比增长30.11%。

3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累计空置房13.54万平方米,同比增长26%,但空置房主要集中于营业用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故其空置比例仍基本合理.

4、商业营业用房需求量下降。2004年上半年，全市共销售商业营业用房面积达2.03万平方米，同比 下降55.27%，销售金额达7491.3万平方米，同比下降19.15%。

5、经济适用房建设力度加大。1---6月共批准建设经济适用房7万平方米，竣工面积突破12万平方米。

6、廉租房建设步伐加大。《六盘水市廉租房住房管理办法》已经政府批准，目前正处于逐步实施阶段。

(三) 房地产市场机制逐步完善，管理日趋规范化，制度化。

1、产权产籍登记管理等业务大幅增长。1---5月共完成产籍管理归档2138宗，面积10.37万平方米，交易金额13410.74元，同比增长62.01%，且其它相关业务量也呈现不同层次的增长。

2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动。

3、加强整顿和规范房地产市场秩序，查处违法违规行为，对个别违规企业给予了处罚。

4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市场运行情况作出认真分析,2004年上半年共完成房地产市场运行分析报告2篇.

(四) 房地产金融放贷力度稳定，为房地产市场建康发展提供坚实后盾。

2004年上半年，全市共办理房地产抵押登记2055宗，抵押贷款面积34.37万平方米，抵押权利价值28304.99万元，同比分别增长20.31%、16.67%和66.50%。

二 存在的问题

(一) 企业实力弱，规模小、经验不足、专业技术人员缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖性强,风险防范能力差.

(二) 住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的财政供给体制不健全,存量房物业管理工作难以配套等问题的存在,导致潜在的住房需求没有充分调动.

(三) 房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能部门的协调工作尚需进一步加强.意义

三、 加强房地产市场宏观调控的建议

(一) 加大住房供应结构调整力度，稳定房价，建立健全住房供应体系

1、进一步 完善住房供应政策。

一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能力等因素,合理确定各类住房供应比例，对高档商品住房、普通商品房、经济适用房实施分类别供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系。二是合理确定住房对象,高档商品住房主要面向少数高收入家庭，普通商品住房主要面向广大中等收入家庭，经济适用住房面向城镇中低偏下收入家庭，廉租住房面向城镇最低收入家庭中的双困户。

2、加强对经济适用房的建设和管理.

一是认真落实《六盘水市住房分配货币化改革方案》和《六盘水市住房分配改革方案实施细则》有关要求,加大经济适用住房的优惠政策和管理办法的实施力度.二是坚持经济适用房保本微利的原则,严格按照建设部《关于大力发展经济适用房的若干意见》中关于经济适用住房价格的八项因素,核定经济适用房的销售价格.三是结合我市普通商品住房价格、购买对象征可支配收入等因素,合理划分收费标准,确定指导价格,并向社会公布,广泛接受监督.四是经济适用房按照政府组织协调、运作的模式,实行项目招投标,并严格控制户型面积.

3、增加普通商品住房供应，适度控制营业用房及高挡商品住房建设。

一是根据市场需求，加快普通商品住房建设，尽快提高其市场供应比例；二是合理确定营业用房、高档商品住房和普通商品住房的划分标准和供应比例，提高营业用房和高档商品住房门槛,

严格控制营业用房、高档商品房项目审批，适当提高项目资本金比例和预售条件。

4、逐步完善廉租住房制度。对城镇最低收入家庭的“双困户”发放租赁补贴。

(二)加大金融支持和监管力度，协助金融机构强化房地产信贷管理

1、协助金融机构加强对房地产贷款的监督管理。

一是积极支持房地产市场结构调整，加大对运作规范、信用等级高的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持，尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设，重点满足中低收入家庭的购房要求。二是加强房地产项目贷款的审核和管理，对商品房空置量大、负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控。.三是积极协助金融机构加强团结对信贷资金的监控，妥善处理各种违规贷款，切实防范化解房地产信贷风险，维护金融秩序的稳定.

2、加大住房公积金贷款力度。要简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限，大力发展住房公积金委托贷款，提高住房公积金的使用率和职工购买力。

3、逐步建立个人住房置业担保体系。一是鼓励成立独立规范的住房置业担保机构，实行企业化管理、专业化经营、市场化运作。二是积极开拓融资渠道，吸收优质房地产开发企业资金等民间资金的介入，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保，支持个人住房消费。

(三) 标本兼顾综合治理，整顿和规范房地产市场秩序

1 、整顿和规范房地产市场，严格查处各种违法违规行为。

一是重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为，对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等行为要从严查处。二是积极开展调查研究工作,定期对房地产市场进行整顿和规范，发现问题及时处理，为房地产市场的健康持续发展创造良好的环境。三是按照审批权限与责任挂钩和“谁审批谁负责”的原t，建立责任追究制度。

2、完善房地产信息系统和预警预报体系。

一是逐步建立和完善全市房地产信息网络系统，做好房地产开发企业和执（从）业人员信用信息登记入库工作，将企业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案，向社会公开，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产开发行业形成“诚信为本，操守为重”的良好职业道德。二是建立健全房地产市场的预警预报体系，稳定房地产市场，稳定房价。

3、加强对房地产开发行业的管理。

一是要按照现代企业制度的要求，加快企业改制步伐，指导各开发企业的改革、改制工作。二是严格控制开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业，取消其开发资质；三是积极支持具有资信和品牌优势的房地产企业的发展,培育龙头企业。

4、深化房改工作，积极活跃住房二级市场。按照统一政策、统一程序、统一市场和统一物业管理原则制定合理政策，鼓励职工已购公有住房上市交易，促进住房二级市场发展的市场化，进一步完善房地产市场。

5、规范发展市场服务。

一是加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理，规范房地产中介市场，严格中介机构和中介从业人员市场准入制度。二是健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。

(四)加强和改进对房地市场的指导和监管，搞好房地产市场的综合治理工作

1、进一步解放思想，更新观念，因地制宜，全面落实中央宏观调控政策，按照“统一思想、狠抓落实,明确重点、区别对待,深化改革、完善机制,统筹兼顾、协调发展”的总体要求,采取有效措避免和防止房地产开发中损害群众利益的各种行为的发生。

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一、强化各级政府责任

做好房地产市场调控工作是各级政府的重要职责，是关注民生的重要体现。各级各部门要把思想统一到国务院和省政府的决策部署上来，切实提高认识，增强紧迫感和责任感，采取有效措施，抑制房价过快上涨，下大气力做好住房保障工作，促进房地产市场平稳健康发展。稳定房价和住房保障工作，实行市政府负总责，县、区政府和开发区管委具体负责抓落实的工作责任体系。各县、区政府，开发区管委要切实担负起政府责任，不折不扣地完成稳定住房价格和住房保障的目标任务。发改、物价、国土、规划、房管、建设、财政、税务、金融、公安、民政、统计、监察、审计、国家统计局调查队等有关部门和单位要密切配合，按照工作分工，各司其职、各尽其责，全面落实国家和省关于房地产市场调控的一系列政策和措施。对国家、省、市房地产宏观调控的信贷、土地、税收等政策未落实，新建住房价格增长过快，保障性住房建设进展缓慢的，市监察局、市住房保障和房产管理局等部门要视情况，根据有关规定和程序对相关责任人进行问责。

二、明确新建住房价格控制目标

市政府确定，年度全市新建商品住房价格增幅，要控制在年全市地区生产总值和城镇居民人均可支配收入增长幅度的预期目标以内（两个预期目标均为左右）。从年起，市住房保障和房产管理局要会同市物价局、市统计局、国家统计局调查队等有关部门，根据全市经济发展目标、人均可支配收入增长速度、居民住房支付能力，结合本年度房地产市场实际，向市政府报告下年度全市住房价格增长控制目标，按照有关规定及时上报省政府备案。同时，要加强住房价格动态监测，及时根据房地产市场变化情况研究制定对策措施。

三、加大保障性安居工程建设力度

为增加有效供给，抑制房价过快上涨，保持中低收入家庭“住有所居”，年，全市建设保障性住房和棚户区改造住房套，超额完成省定目标任务。其中：新增发放廉租住房补贴户，新增廉租住房套；新建经济适用住房套；新增公共租赁住房套；新建限价商品住房套；通过城市棚户区改造、林场危旧房改造分别解决住房困难户户、户。解决户农村困难群众基本居住安全问题。各县、区政府，开发区管委和市住房保障和房产管理局，要按照与市政府签订的保障性住房建设目标责任书要求，制定完成目标任务的具体实施方案和保障措施；市政府各有关部门要认真落实土地供应、资金配套、税费减免、金融支持、配套设施建设等政策，确保土地供应充足、资金筹措到位、政策配套跟进、建设质量过硬，确保省定保障性安居工程等各项目标任务圆满完成。同时，完善以廉租住房、公共租赁住房为主的住房保障体系，从准入标准、审核程序、动态管理、退出执行、工程管理、项目审计审价、配租销售公开运行等方面建立健全相关政策制度，尽快出台公共租赁住房和限价商品住房管理办法、商品住房项目强制配建保障性住房管理办法，使住房保障工作尽快走上制度化、常态化、规范化管理轨道。

四、严格执行房地产税收政策

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按税率征收契税。对出售自有住房并在年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税；对转让已购公有住房的，按住房转让收入的征收个人所得税；对个人转让自用年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管，认真做好土地增值税的征收管理工作，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税的清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

五、严格执行差别化住房信贷政策

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房的，首付款比例调整到及以上；对贷款购买第二套住房的，严格执行首付款比例不低于、贷款利率不低于基准利率倍的规定。继续支持房地产开发企业承担保障性住房、棚户区改造和中低价位、中小套型商品住房项目的贷款需求。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理，通过信贷政策杠杆，有效遏制投机投资性购房。市住房公积金管理中心要严格按照国家、省有关住房公积金个人住房贷款政策规定和要求执行。

六、切实增加住房用地有效供给

各县、区政府，开发区管委和各级国土管理部门要认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的的要求，其中保障性住房和棚户区改造住房等政策性住房建设用地，要达到当年住宅建设用地总量的以上。要按照年度保障性住房和棚户区改造任务，按项目及时供应建设用地，切实满足项目建设需要。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。各县、区年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。继续加大城中村、棚户区改造力度，盘活存量土地，拓展住房用地供应渠道。

七、加强住房建设用地出让管理

进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建”等方式供应中低价位普通商品住房用地。市、县国土管理部门要加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

八、加大房地产市场监管力度

各级房地产管理部门要认真落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔〕号)要求，强化商品住房预售监管，严格执行商品住房预售许可条件和最低规模。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，抓紧建立商品房预售款监管制度。各级价格主管部门要抓好国家发展改革委《关于<商品房销售明码标价规定>的通知》（发改价格〔〕号）的贯彻落实工作，大力加强商品房销售领域的价格行政执法，加强市场检查，对不执行明码标价规定、明码标价不规范或利用标价进行商品房销售价格欺诈等价格违法行为，要依法严肃查处，切实维护消费者的合法权益。各级规划、国土资源、建设、房管、工商、物价、税务等主管部门要建立联合执法、动态巡查、信息共享机制，加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度，对未批先建、未建先售、捂盘惜售、假按揭、乱收定金、频繁调价和哄抬房价、“阴阳”合同等违规违法行为进行严厉打击，对消费者投诉集中的项目要进行重点检查，并利用新闻媒体进行公开曝光。

九、完善房地产市场信息披露制度

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(一)完善房地产市场宏观调控是推动房价变得合理的现实需要。现在普通居民的实际购买能力仍然远远低于一线城市和一些二线城市的房价，房价偏高的现象没有根本解决，依然满足不了普通居民的合理住房需求。现实生活中，房价过高压得普通居民都喘不过气来，很多人都成为房奴，贷款买房，也破坏了中国经济的良好秩序。而有些人对房价一直处于观望态度，考虑未来房价的走势，如果房价一直平稳，消费者会在买房和租房中抉择，最后作决定;如果当时的房价持续上涨，消费者会盲目地认为房价会一直上涨，如果现在不买，未来房价会更高，这样他会不计较任何代价地买房。如果不采取手段控制，任由其迅速发展，势必会在未来的某一天把经济推向崩溃的边缘。所以我们要坚持房地产市场的宏观调控，保证房地产业能健康地发展下去。

(二)建设多种投资渠道的现实需要完善房地产市场宏观调控。现在中国的投资渠道还很少，资金投资房地产都是以保值、增值为目的。任由社会资金在房地产市场累积，阻碍了建设多元化社会投资渠道的产生和发展。

(三)完善房地产市场调控政策能使房地产业良性地发展下去。当前，房地产行业发展变化、经营管理和服务水平提升，在这个时候如果不控制房地产市场，房地产行业将无法健康发展。

(四)完善房地产市场宏观调控可以增加房地产业在社会经济中的竞争力。资金如果过度集中在房地产领域，使社会资源不能优化配置，不利于在经济中提升竞争力和经济结构调整。

(五)保护社会创业创新的条件是完善房地产市场的宏观调控。城市房价偏高，使城市的生活和工作消费过高，创业创新人员不敢来城市工作，不能有效构建国家竞争力。

二、改善房地产市场宏观调控的措施

(一)建立健全宏观调控体系，加大宏观调控力度。宏观调控不应该只针对一线城市，还应该调控二三线城市的房地产业的发展，加大宏观调控的执行力度。国家应该在二三线城市实行限购政策，打击垄断，促进房地产产业充分竞争，不仅比价格，还要比质量，更要比性价比和服务;严格控制房地产开发中的土地供应量，合理利用土地资源，避免浪费，规范土地供给市场。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让;在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制哄抬地价现象的产生。实现土地资源高效配置，就要对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置;要保护环境，维护生态平衡。房地产业要与环境一起协调发展，要想房地产业可持续发展，就要注重房地产的生态价值。因此，要在开发的过程中做好环境保护。

(二)实施差别化的税费和信贷政策。在有区别的住房信贷前提下给第一套自住的商品房实行住房贷款优惠政策，也就是说，对于无房者想购买房子的这一愿望，政府应该给予一定程度的支持，在税费和贷款方面给予一定优惠。实施限购措施，在购买第二套以上房子的时候，可适当提高税率，对于通过信贷方式买房用来投机的购房者，可以通过提高利率，减少还款年限和借款金额来增加其资金成本，抑制投机行为。提高第二套房子的首付金额，加大买房成本，抑制非正常的住房需求;对开发商和购房者的空置房进行征税，控制半年起征税;加强对房地产业购地、融资和买卖的管理。

(三)实行住房保障政策，确保保障房分配到低收入人群手中。通过建筑、购买、长期租赁等方式筹集保障房房源，保证房源的资金来源，增加经济适用房，政府可以拿出税收收入的一部分买入空置房，改成廉租房，加大廉租房的供应，同时减少空置房，逐步普及住房保障制度。引导房地产开发企业积极参与保障房建设，确保人人都有房子住。把经济适用房改为廉租房，防止有些不符合经济适用房购买条件的人低价买入高价卖出。调整住房供应关系，建立中低价位和中小户型的商品房。增加商品房供给，抑制房价上涨，改变人们的观点，促进潜在需求变为有效需求。优化房地产业结构，对新建住房提出具体要求。

(四)关注房地产市场产品的价格，让人们看见房地产建造的成本。政府把握住房地产产品的成本才能调控房价。各地物价局应该根据各地实际情况，认真核算房地产产品成本并公布给人们，防止开发商牟取暴利，使购房者作出合理选择。公开成本对于完善房地产市场调控问题具有很大的意义，购房者可以放心选房，改变了以往开发商自己决定房价的现象。

三、结语

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一、实行购房优惠政策，提升消费能力

（一）减免住房交易税费。自年月日起，对个人首次购买平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）调整住房贷款首付比例和利率。自年月日起，金融机构对居民首次购买普通自住住房和改善型普通自住住房提供贷款，其贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的倍，最低首付款比例调整为；下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调个百分点。

（三）适当提高普通商品住房标准。针对近几年住房价格变化较大的情况，市、县价格管理部门会同房地产管理部门可对享受普通商品住房优惠政策的住房价格标准适当上调。

（四）调整销售住房缴纳营业税的时限。自年月日起，个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时不负担营业税。

（五）对转让住房缴纳个人所得税的转让人给予财政补贴。自年月日起至年月日止，个人转让住房缴纳个人所得税的，由市、县财政部门对转让人给予所缴税额市、县留成部分等额的财政补贴。

（六）实行购房落户政策。在城市区和各县县城，对购买价值万元以上商品房（含商业用房、办公用房和居住用房）的外地购房者，可办理购房人及其配偶和其未成年子女的户口落户手续。

二、加大金融支持力度，提升融资能力

（七）扩大住房公积金贷款的发放范围。对未缴存住房公积金的购房人，由正常缴存住房公积金且未申请使用住房公积金个人住房贷款的职工（不少于2人）提供担保，可申请住房公积金个人住房贷款。对拒绝为购房人办理住房公积金贷款的房地产开发企业，及时进行纠正。

（八）建立政府、银行与企业的沟通协调机制。搭建政、银、企对接的互动平台，及时协调解决企业面临的资金困难，为企业进一步发展提供金融支持。在符合上级信贷综合收益率要求和收益覆盖风险原则下，对有效益、有市场、有信用的优质房地产开发企业，积极向上争取信贷额度，合理确定贷款期限和贷款利率水平。

三、加大保障性住房建设力度，提升保障能力

（九）建立以廉租住房为主的住房保障新模式。一是统一廉租住房和经济适用住房保障条件。自年月日起，城市区和各县县城，将廉租住房保障条件和经济适用住房保障条件并轨，统一为经济适用住房保障条件。二是实行租售并举。符合保障条件的家庭可自主选择租赁、购买实物廉租（经济适用）住房或货币配租。实物配租租金按照维修费和管理费两项因素确定。已经租赁的住房也可以购买。出售价格按照当年经济适用住房指导价执行。货币配租标准为当地住房租赁市场租金与实物配租租金的差额。三是进一步加大保障力度，至年年内，对并轨后的保障对象做到应保尽保。实物配租与货币配租的比例原则上各为。四是完善住房保障管理体系。各县成立住房保障专门管理机构；在城市区街道办事处和社区增设住房保障工作专职管理人员，做到住房保障工作常态化，住房保障申请窗口管理。

（十）调整“内循环”政策，鼓励居民增加财产性收入。对于已经购买经济适用住房的，购买不满年，不得直接上市交易；购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。

（十一）进一步加大实物廉租（经济适用）住房筹集力度。筹集方式包括：在普通商品住房和经济适用住房项目中配建、利用国债资金集中建设、从市场上普通商品房中购买、租赁商品住房或存量住房；通过棚户区（危陋住房区）改建解决低收入家庭住房并将其纳入廉租住房。

四、强力推进“三改”工程

（十二）加快旧住宅小区改善。进一步完善工作推动机制，明确责任分工，摸清底数，完善计划，加大政府投入，多方筹措资金，加快实施步伐，在确保改善标准的前提下，确保到年底全部完成旧住宅小区改善任务。

（十三）大力推进棚户区（危陋住宅区）改建。坚持政府主导和市场运作，多渠道、大力度招商引资；不能通过房地产开发形式实施的，政府可授权国有房地产开发公司或廉租住房和经济适用住房管理中心直接组织实施。

（十四）积极推进“城中村”改造。积极探索改造方式，加快改造步伐。推行货币补偿、异地安置。对“城中村”改造实行较为宽松的政策，以市场为主导，政府加大政策扶持力度。到年底，的“城中村”完成房屋拆迁、村民安置任务。

（十五）加快拆迁安置住房建设。已拆迁且需要对被拆迁人进行实物安置的，要支持、督促房地产开发企业加快拆迁安置住房建设；房地产开发企业无力继续实行开发建设项目的，要协助其尽快将项目转让；无企业受让的，政府可先行承担拆迁安置住房建设任务，确保被拆迁人及时得到安置。

五、进一步加快住房供应结构调整

（十六）加大土地收储力度。利用城镇面貌三年大变样、加快城市改造的时机，积极筹措资金，加大土地收储力度。因土地收储和公共设施建设需要对房屋被征收人进行实物安置的，应主要通过购买商品住房的方式对其安置。

（十七）进一步优化土地管理政策。根据房地产市场发展实际，适度调整土地出让规模，科学合理地确定土地出让的节奏、数量、结构和价格，引导理性竞买土地。

（十八）对于已通过招、拍、挂等方式取得国有土地的“城中村”和旧城改造项目建设用地，符合城市规划并具备地块分宗条件的，可在总平面方案审定的前提下，经土地受让人申请，原批准人同意，签订有关补充协议，根据批准的宗地划分方案，可分宗办理国有土地使用证。

（十九）鼓励企业重组与项目合作。通过出让方式取得国有土地使用权的开发企业，允许以国有土地使用权与他人合作；对具备转让条件的开发项目，积极鼓励开发企业以投资、入股或转让等方式寻求合作伙伴，增强抵御风险的能力，避免出现问题楼盘。

（二十）年度土地供应计划中，应优先安排普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设用地，其年度土地供应量不低于年度居住用地供应量的70%。对具备分宗条件的地块，积极探索“统一规划、按功能切块、捆绑出让”的开发模式。

（二十一）进一步加快普通商品住房的开发建设。各县、区要认真组织实施住房建设规划，制定年度建设计划，重点发展与普通居民合理住房需求相适应的中小套型的普通商品住房，落实平方米以下套型面积的住房占到以上的要求。要积极创造开工建设条件，加快普通商品住房的开工建设。

六、提高政府服务水平，优化市场发展环境

（二十二）提高服务水平。相关职能部门要进一步简化房地产开发领域的审批环节，缩短审批时限，提高办事效率，对“城中村”、旧城改造和保障性住房项目实行审批“绿色通道”，限时办结，营造良好的发展环境。

（二十三）缓缴行政事业性收费和政府性基金。物价部门会同房地产管理部门对房地产开发和交易环节的行政事业性收费和经营服务性收费进行一次全面清理，没有政策规定的坚决取消。

对“城中村”改造、旧城改造和保障性住房项目，城市基础设施配套费等行政事业性收费和劳保基金、墙改基金等政府性基金，在开发企业作出缓缴书面承诺后，延缓至办理商品房预售许可证时收取。

七、防范风险，强化房地产市场监管

（二十四）强化信贷管理。加强房地产开发贷款资金管理，各商业银行积极履行项目资金封闭管理职责；加强诚信管理，实现各商业银行与房产管理系统信息共享，规范市场行为，防止住房贷款假按揭、假首付等现象的发生。

（二十五）加强商品房预售和二手房交易资金监管。加快建立健全预售合同网上备案和资金监管制度、二手房交易合同网上备案制度和交易资金银行托管制度，切实维护购房人的合法权益。

（二十六）加大对小产权房的查处力度。严禁城镇居民购买宅基地、农民住房和小产权房。市国土资源部门会同监察、规划、建设、公安和房管等部门，对擅自利用集体土地进行商品房开发的房地产项目进行逐一清理，并依法严肃查处。

（二十七）建立健全房地产风险预警机制。加强对房地产行业发展战略研究和市场趋势分析，实时监控房地产企业的经营活动，完善市场信息披露机制，制定突发公共事件应急预案，实施必要干预，有效化解市场风险，维持良好的市场交易秩序。

八、加强组织领导和正确引导

（二十八）加强组织领导。各级政府要高度重视解决城市中低收入家庭住房和促进房地产市场健康发展问题，切实加强领导，采取有力措施，确保国家和省各项住房保障和市场调控政策落实到位，推动城镇面貌三年大变样工作，促进房地产市场健康发展；住房保障、建设、规划、发改、财政、国土、税务、金融等部门要加强信息沟通和协作配合，共同做好有关工作。

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“史上最严”的房地产调控似乎到了十字路口。如何让调控不变成“空调”？笔者在调查和思考的基础上，试图对目前房地产现状及房地产政策调控的效果进行一些客观的剖析，并提出相应对策。

调控政策出台后房产的租金上涨，转移了投资风险

毋庸置疑，调控政策锋芒指向的是房地产市场上的投机和投资。

在房地产市场上投机主要是炒房者，比如山西炒房团、温州炒房团，起主要特点是单笔很大，只炒不租，占总的市场份额不大；在房地产市场上投资者是购房后出租，以收取租金为目的的广大“房民”。

所谓刚性需求，是指在人们日常生活中的必需品。住房就是居民必不可少的刚性需求，是人就必须住房。

住房的刚性需求表现在两个方面：购房和租房。但人们把住房的刚性需求往往理解为购房。在目前的工资水平下，对数以亿计的进城务工农民来说租房才是现实的刚性需求。

目前租房的刚性需求占需求70%以上。对租房的房源来说，国家廉租房、公租房有限，因此，要有投资者投资住房，出租才有房源。在房地产市场上，为租房提供房源投资的投资者数量庞大，投资者人数占90%以上。

改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在普通民众眼中，房地产仍是最重要的消费品和投资品，具有双重属性。在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，在其他投资渠道显少的情况下，购置房产是富裕起来的城市居民的理性选择之一。即购房以保值增值，又有租金收入。以成都市为例，基本上有户口的成都人，多数家庭都会有一套以上的房子出租，有七八套出租房的不在少数。

资本是趋利的，资本看重的是投资回报率，以租房投资为目的投资者看重的回报率是租金。当租金的回报和利息相当，并且不断上涨，再加上庞大的租房市场，就会使更多的资金流入房地产市场，资本积聚在房地产市场就顺理成章了。

于是在前述背景下，再严厉的调控政策都会苍白无力。广大市民投资房地产并不违法，租金是受法律保护的“财产性收入”。

固然现行调控政策会使一些人的买房受限，使部分投资需求和刚性需求处于观望状态，同时使购房的“刚需”转变为租房。要租房就得有人购房提供房源；租房的人多了，房源少了又必然抬高了房租。

相应地，如果投资有较高的回报，必然就会投资，而不在乎房价高低；高投入，高回报。所以现行调控政策实施后，购房的很大部分是投资者。这样就形成了一个怪圈，租金越来越高，房价跟着走高；房价越来越高，增加了以收取租金为目的的投资者的投资回报，转移了投资风险。

限购政策使投资需求转移了战场，变换了策略

资本是流动的，如水，这个地方按下去，那个地方冒出来。现行限购政策使得大城市不能满足资本的投资需求，于是，房地产投资者把“战火”烧到一些未出台限购政策的城市。

实际情况是，现行限购政策使部分二、三线城市承接了来自于一线城市的投资或自住刚性需求。在有些二、三线城市，投资者数量增添了30%以上。大多数非限购城市处于“量价齐升”的行情状态。

举例来说，福建厦门出台了限购政策后，投资需求转而投向泉州；北京出台了限购政策，投资者转而将目光转向河北廊坊、燕郊等地。

限购政策也使投资者变换了策略，将投资战线拉长。由于购房数量限制，投资者由原来在一个城市投资，转变成在全国其他城市投资。在今天发达的交通情况下，投资战线拉长并不是问题。同时，限购政策对投资者利用子女、父母、亲戚、朋友的名义投资房产起不到限制作用。

房价受益链的第一环

根据利益推导原理：谁在案发后受益，谁就有可能是案件背后的主谋。那么在一轮又一轮的房价上涨过程中，谁最受益？谁在推动价格上涨？谁又希望价格上涨？

不妨将房地产交易过程中的可能参与者一一排队，那就是：第一，土地提供者；第二，房地产开发商；第三，炒房者；第四，投资者；第五，刚性购房者。

分析房价上涨，就不得不分析现行商品房房价的基本构成：第一，建筑安装成本；第二，土地成本；第三，税费；第四，利润。

其中：建筑安装成本每平方米1000~1500元，全国各地的建筑安装成本价格差别不大，因为水泥和钢材全国各地的价差不大；税费占房价15%；开发商利润占房价15%；其余就是土地成本。

不妨举例说明：以北京房地产市场为例，当房价每平方米20000元时：①建筑安装成本1500元；②税费20000×15%=3000元；③利润20000×15%=3000元；④土地成本20000－1500－3000－3000=12500元，占房价的62.5%。由此可见，土地成本是构成房价的重要因素。房价上涨过快的重要原因还是是土地价格上涨过快。

我国现行土地政策特点是：中央和省级政府不直接掌握任何土地，其主要职能是管理土地的开发与使用。而城市政府，包括直辖市、省会城市和地、县级市的政府直接掌管土地，城市政府的职能是既有管理又有经营，集“裁判员”与“运动员”于一身；其经营的目的就是追求土地收益的最大化，经营的形式就包括所谓“城市经营”。

“城市经营”是指地方政府以土地为商品，以全方位提升城市形象为手段将低价的土地打造、包装后高价卖出。由于经营收益由地方政府支配，土地收入的经营利益涉及地方发展，必然导致管理服从经营。国有土地的经营作为政府的职责，客观上使各级地方政府成了市场竞争的主体。在相当程度上，地方政府成了房价上涨的主要推动者，是房价上涨最大的赢家。

不应忽视房地产市场巨大的刚性需求

房地产市场巨大的刚性需求在于中国的工业化和城市化进程悄然起航。中国正在经历由农业人口向城市人口的大迁徙，因为一个国家的现代化是不可能在农业劳动力占整个人口50%以上的情况下实现的。发达国家的农业人口大都不超过6%，美国、英国在2%左右。

改革开放30年来，我国城镇人口增至6.07亿人，进城农民达4亿。目前农业人口还占53.3%，也就是说中国目前还有13.4亿×53.3%=7.14亿%的农业人口（相关数据来自中国发展研究基金会2010年的《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》）。

如果按人均22平方米住房面积计算，那么改革开放30年来，至少需要为新增4亿城镇人口修建4×22（平方米）=88亿平方米的住房。

根据相关调查统计，进城农民只有不到30%在城市购房，另外70%是通过租房、集体宿舍、工棚解决住房问题。如果这70%都购房，目前还需要有：88×70%（平方米）=61.6亿平方米的住房（不包括城镇居民改善居住条件的需求）。

同时，在未来快速城市化的进程中，农民进城必然是长期趋势，据《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》报告称：平均每年以2000万人的速度“农转非”；到2030年的20年时间内，还有4亿农民工及其家属的市民化。未来20年，4亿农民工及其家属进城，意味需要4亿×22平方米=88亿平方米（还不包括城镇改善居住条件的需求）。

另外，中国每年还有1600万左右人口出生，20年后还有3.2亿人需要住房3.2亿×22平方米=70.4亿平方米。

基于以上3项，未来20年，中国共需要建61.6+88+70.4=220亿平方米的住房，未来房地产市场有着巨大的刚性需求。

对于大量的商品房积压，目前通俗的解释是：房价大大超过刚需的购买能力。其实，这本质上是商品房为房地产开发商私人占有。在房价不断上涨的氛围中，要想开发商降价，相当于与虎谋皮。

应高度重视人口大迁徙下房地产业的战略地位

中国的工业化和城市化进程趋势不可逆转，这是一场人类历史上史无前例的伟大的人口大迁徙。在可预计的未来仍将持续的城市化进程中，农民进城后面临的首要难题，仍是融入城市。

目前，进城大部分农民工在城市没有根基——家，家是什么？家就是房子，由于在城市没有住房，集体宿舍、工棚或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在乡下。让他们成为城市的边缘人，在城市形成“新二元结构”，被国外媒体形容为“半截子城市化”。

留守儿童、空巢老人、用工荒、春运等现象就是接在“半截子城市化”这根藤上的一串苦果。“有钱没钱，回家过年”，春运的壮观大戏每年就这样必然上演。如果未来20年还有4亿农民工进城，住房仍然得不到解决，春运将不堪重负，不知要修怎样天文数的铁路和公路？这的确是重大的社会问题！

人类历史从某种意义上说就是一部迁徙史，在远古时期，人类“逐水草丰美而居”，一部《山海经》就是古代人类的迁徙指南；现达国家的现代化之路就是工业化和城市化，在现代化进程中无一不是将房地产作为国民经济中的最重要支柱产业。中国房地产应该也能够成为保持GDP增长拉动内需的最重要支柱产业。

中国房地产在国民经济中的重要地位，应该引起调控政策的制定者在战略的高度上重视，调控政策不能只是在战术层面上围追堵截、修修补补。

多渠道筹集建设资金加大廉租房、公租房供应

历史经验证明，抑制物价最有效的办法是加大商品供应，而不是限制交易。如果过度限制交易，就会出现投机倒把、囤货居奇把价格抬高。中国商界有句古话：“开仓放米，平抑物价”。例如解放初期，市长为抑制上海粮价，从山东老解放区调拨大量粮食到上海。因此，限制房价上涨最好的办法就是加大住房的供应，特别是保障房供应。

据前面分析，未来20年，我国还有220亿平方米的住房需求。“十二五”规划拟建各类保障性住房3600万套，2011年计划开工建设1000万套。5年3600万套保障性住房，在庞大的需求面前，无疑是杯水车薪。同时，这3600万套又有多少是廉租房、公租房？

既然最大的刚性需求在租房，我们就应该大力发展公租房。值得借鉴的是，新加坡80%以上居民都是住在“公屋”里（相当于我国的公租房，政府免费提供土地）。因此，我们应该多渠道筹集公租房建设资金，如发行专项滚动式中央政府国债，既可以大量回收流动性，避免经济过热，同时为各地公租房建设筹资。

公租房专项滚动式中央政府国债可采取如下框架：第一，国债主体：中央政府；第二，国债利率：6%（年息）；第三，国债期限：5～10年；第四，国债担保：外汇储备或财政担保。

实施该框架的基础是政府无偿划拨土地。以目前房屋的建筑安装成本每平方米1500元人民币计，没有税费和利润，完全公益性质。则有下面以每平方米计算的相关数据：

1500元人民币每月要支付的国债利息：1500元×6%／12=7.5元；可将公租房每月每平方米的租金价格控制在：7.5元；进而，一套60平方米公租房每月的租金为7.5元×60=450元。在多数情况下，这个租金价格，进城农民工是能够负担起的。

切断地方政府的利益链条

中国《宪法》规定，城市土地归国家所有。我们实行的是国有土地使用权制度，对使用者颁发的是国有土地使用证。但我国的土地实际上是市有土地和县有土地，因为土地出让收入为市县地方政府所有。

客观来看，在中国工业化进程中，城市建设突飞猛进，土地财政发挥了重要的、积极的作用。但是，现行土地财政制度的弊端也越来越为突出。既然是国有土地，中央政府就有权利将土地收入收回中央财政，用釜底抽薪疏导的办法，控制不断上涨的房价。

可行的办法是实行土地出让管理、土地收入、土地收入支出三条线，分属不同部门，完全由中央政府掌控。其中土地收入支出，根据各地的实际财政预算按比例支付，可以集中力量办大事，可以根据需要向不发达地区倾斜。引导地方财政预算由目前的“以收定支”向“以支定收”转变。

目前“以收定支”的地方财政预算的主要特点是：收得越多，支得越多，故地方政府都在“收”上做文章，在支出上没有节制。固然“以支定收”可能使一些计划外项目无钱可“支”，但可通过地方政府债来解决，在财政预算上做到以丰补欠，即丰年补欠年。

用小产权存量房来解决农民工进城的住房需求

中国的土地分为国有土地和集体土地,，其中集体土地包括承包地和农村宅基地。目前的政策是：农村宅基地只允许解决农民的住房需求，也可以在农民中相互转让，但每家只允许有一份宅基地，不允许城市居民在农村购买住宅。

“小产权”房指在城市郊区农村宅基地上建设的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村政府颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

重庆被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在领域率先进行大胆探索，创造了农村宅基地流转的“地票”模式，即农民放弃农村宅基地，宅基地经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里可获得一套住房。

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【关键词】桂南 房地产 统一市场

在桂南沿海经济区的建设中，南宁、北海、钦州、防城四个独立的城市要想产生内在互动机制，从而形成真正具有竞争力和吸引力的城市集群，必定离不开房地产业的良性发展。因而建设桂南房地产统一市场就凸现其必要性和重要性。

一、桂南加强房地产合作的基础

在新世纪伊始，借着中国东盟自由贸易区建设的良机，我区的经济，特别是桂南沿海经济地区的经济步入了高速增长的时期，也带动了桂南房地产业的迅猛发展。桂南沿海经济地区作为广西发展最为迅速的区内经济区域带，已经存在了合作建设统一房地产业的基础。首先桂南的经济状况在广西首屈一指，这四个城市的面积和人口分别只占广西的17.69%和24.97%，但是根据广西2006年的统计数据显示，它们的国民生产总值、全社会固定资产投资总额和城乡居民储蓄存款分别占全区的31.2%、33.63%、35%，由此桂南的经济实力可见一斑。其中南宁市在2004年的房地产投资额为66亿元，2005年更是达到了105亿元，接近了全区当年房地产投资额286亿元的一半。因此，在广占鳌头的经济实力决定了桂南有合作开发房地产业的现实基础。

桂南的房地产业又反映出来一个共同的特点是外来资金大量涌入，跨区域投资和跨区域置业已经成为房地产的主旋律之一。近年来，随着大量外资的进入，在桂南沿海经济区的房地产市场已经形成了外资、合资和内资开发商多面开花的格局。房地产业属于资金密集型的产业，企业只有走规模化、集团化的道路才能持续发展。而桂南沿海经济区的房地产已呈现出了这样的趋势，出现了好几家房地产旗舰式的企业。

区域经济合作机制也开创了房地产合作的新模式。无论是中国东盟自由贸易区，泛珠三角区域合作还是泛北部湾区域合作都为房地产业带来了更广阔的市场、更便捷的交通渠道、更丰富的项目资源、更优厚的投融资途径。以上的变化都为桂南沿海经济区的房地产开发提供了更广阔的市场空间。

二、桂南房地产统一建设存在的问题

目前，在建设桂南房地产统一市场方面还存在着不少的障碍，这主要体现在以下几个方面：

首先由于房地产存在着暴利的现象，吸引了大量外来的资金进入，大批的上市公司纷纷涌入桂南沿海经济区的房地产市场，参与房地产开发的企业犹如过江之鲫，这从南宁房地产投资额的增长就可见一斑。历史经验表明，当大量资金都用于某一行业时，这时候泡沫开始产生，风险开始聚集，高速发展是不可能维持很久的。

二是个人住房贷款的按揭比例过高，而我区的金融服务配套设施还较为落后，如果出现利率上升、房价下跌的情况时，银行就有可能出现大量的呆帐坏帐。甚至一些贷款违规流入股市，加大了银行的信用风险。

三是土地纠纷问题在北、钦、防三个城市屡有发生，引发当地干群关系紧张，更不利于房地产市场的统一建设。同时土地的违规出让、转让等造成了大量的国有资产流失，土地市场的混乱还导致房地产市场的无序竞争。

四是住房空置率过高，房屋供应结构不尽合理。据估计，我国商品房空置率早已大大超过了10%空置率警戒线。而住房结构不合理的现象在桂南沿海经济区也较为普遍。主要表现在高档住宅比例过大，而经济适用房比例明显不足，市场供求结构严重失衡。这一方面导致房价急速上涨，价位虚高，空置房率居高不下；另一方面普通市民特别是中低收入者只能望房兴叹，很难实现买房的梦想。

五是桂南沿海经济区房地产业的科技含量不足，浪费较为严重。目前，在桂南的房地产开发中，工业化程度较低。材料、设备和建筑产品仍沿用多年以前的产品和工艺，未能实现集约型的产业发展模式。

六是四个城市的房地产开发独立为战，合作性不强，对参与区域经济热情不高。这导致桂南在进行房地产开发建设时缺乏长远战略和眼光，发展的差异性较大。除了南宁市的房地产业发展速度较快，积极参与区域的房地产合作之外，其他三个城市的房地产业发展缺乏足够的实力，对区域合作缺乏足够的合作热情。

三、共建桂南房地产统一市场的建议

由于桂南沿海经济区的特殊区域位置，因此四个城市在进行房地产开发时完全可以进行互惠互利，共同开发的一体化考虑，增强房地产市场的活力，同时减少房地产中的暴利因素，尽量剔除其中的泡沫成分。

1、统一协调促进行业稳健发展。四城市要对城市的房地产发展进行合理布局，统一纳入桂南沿海经济区域城市开发之中。因此建议成立协调四个城市房地产发展的管理机构，由该机构负责对四城市的房地产开发进行统一的规划，统一制定房地产的地方规范文件，监督其中的暴利因素等等。这样做的目的一方面可以使南宁市的房地产得到稳步可持续的发展，减少其中所包含的风险因素；另一方面也可以使北、钦、防三市的房地产市场加快发展，以促进形成四城市的统一的房地产市场。同时，还可以严格执行国家关于稳定住房价格的有关规定，打击在房地产市场中牟取暴利的行为。

2、适当调整房屋供应结构。在建设桂南房地产统一市场时，就应注意增加经济适用房和中小户型、中低价位普通住房的供应量，适当减少高档住宅的建设面积，严格控制别墅等超高档住宅的开工与建设；同时加快廉租住房制度建设，实行经济适用房租售并行的举措，使得人人有房住的政策落到实处。另外，四城市还应特别重视物流地产与旅游地产项目的建设，因为物流业与旅游业已经成为桂南沿海经济区的有着极佳发展潜力的朝阳产业，其优势明显，互补性强的特征在区域建设中占据着极其重要的位置。因此，大力发展这两个地产项目对于建立桂南房地产统一市场的重要意义不言而喻。

3、规范土地使用。近年来，我区完成的土地开发面积增幅不是很大，一直呈现缓慢增加的趋势。这表明随着经济发展的不断深入，可用于房地产开发的土地会越来越少。因此，积极开发好现有土地，利用好土地存量就显得十分重要。四城市的政府应该统筹规划土地的使用，让有限的房地产用地得到更好的开发利用。其次，适当延长土地的使用年限有利于保护公民的私有财产，也有利于统一规划土地开发市场。因此，在地方性法规中应体现对适当延长土地使用年限的保护。

4、拓宽融资渠道，降低金融风险。近年来，南宁市的房地产业发展迅速，主要得益于该市得到了强大的金融支持；而当年北海市房地产泡沫化的发生，很大程度也是由于当时的房地产企业严重依赖于银行信贷，最终形成了较大的金融风险。由于我区在经济上尚未发达，金融市场还不完善，住宅金融的主要供应者更是集中于少数几个国有商业银行。因此，拓宽融资渠道势在必行。

房地产的开发离不开密集的资金注入，因此，桂南要建设统一的房地产市场，就必须整合区域内金融市场，加快北部湾银行的建设步伐，开辟新的融资渠道。同时，积极引入东盟各国和港澳的房地产资本，加快金融市场和房地产市场的发展，分散银行现有的金融风险。在桂南沿海经济区尚缺乏信托公司的情况下，积极引进其他省区成功的房地产投资信托基金模式,拓展新的融资渠道与房地产开发模式。

5、规范统一市场服务与管理。在建设桂南房地产统一市场的过程中，行政壁垒、地方保护等现象还时有发生。这显然是和建设统一市场的宗旨背道而驰的。因此，有关部门应该减少对房地产行业的行政干预和各项收费，特别是对于经济适用住宅项目，更应该实行优惠政策。同时，也应该坚决制止那些为了争夺外资，各地竞相降低各类门槛，恶性比拼优惠政策的行为，要把本地区的房地产开发建设项目放到桂南沿海经济区的高度上来考虑，减少地方保护的行为，规范市场建设。

6、全面提升城市品位和房地产的科技含量。当前，南宁市正在创建区域性国际大都市，在广西的发展中可以说是一枝独秀。但是相比之下，其他三个城市就相形见绌了。桂南沿海三个城市恐怕是我国城市人口最少的沿海城市。从这三个城市市民的构成来看，主要是由当地农民转移而成。如果这三个城市在房地产开发过程中，只是一味的迎合当地农民的住房需求，是无法吸引到更多的外来人口的。这显然不利于城市规模的扩大，不利于聚集充足的生产要素，不利于提升城市的品位，更不利于桂南房地产统一市场的建设和泛北部湾经济区域的发展。因此在建设统一的房地产市场的过程中，要坚持消费者居住需求为导向，同时提前做好对未来购房者的需求方式的分析。特别是北、钦、防三个城市，要从南宁琅东的开发中得到启示，在房地产的开发与建设上打好提前量，以优秀的物业为消费者提供包括生活、教育、医疗、娱乐、文化、品牌在内的全方位的服务，并从长远的角度为消费者提供可持续发展的产品，以此来吸引来自全国各地的购房者和投资商，全面提升城市的品位，扩大城市的规模，促进桂南沿海经济区的开发与建设。

近年来，提供给消费者高度舒适度的住宅与办公环境，提高房地产的科技含量的理念已经深入人心。在我国较为发达地区的房地产市场中，高舒适度、多功能、低能耗的科技型住宅已经在引领着房地产行业的发展方向，整个房地产行业呈现出利用科学技术含量来提高各自竞争力的局面。在这样的潮流之下，桂南的房地产业也应该与时俱进，打破地方保护主义，建立统一的建筑材料市场和装饰市场，加快新产品、新技术的研究开发与推广应用。在这样一个大原则下，四城市可以充分发挥各自优势，比如南宁市应该利用自身作为中心城市的地位，发挥信息便捷、资金雄厚、交通便利的优势，接受先进的房地产开发理念与管理水平；而其他三市应该发挥港口贸易与物流的便利因素，引进房地产业发展所必需的建筑与装饰材料，以此来形成规模化、社会化的生产与供应体系，加快桂南房地产统一市场的建设。

【参考文献】

[1] 三联文摘:总第141期，2005年8月。

[2]王志强：国家宏观调控时期的房地产金融市场，省略，2006年6月。

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关键词：稳定发展；房地产业；制约因素；建议

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0474-01

一、引言

泉州市是福建省着力建设的“海峡西岸经济区”中的主要城市之一，在我国东南沿海的城市中也极具竞争力。2013年泉州市GDP居全国283个地级市第23位，经济发展势头良好。在大好的经济发展形式下，房地产业也慢慢走出2008年“经济危机”的阴影，重新走向“阳光产业”的发展道路。房地产业的发展极大影响着整个区域的经济发展，因而泉州市近几年的经济发展的良好态势离不开房地产业的相对平静。但是，在这种平静下，依然存在很多不稳定的因素制约着泉州市房地产业的稳定发展，同时也制约着泉州的经济发展。作为一个与房地产业相关的工作者，有责任发现这些因素并对其思考、提出建议，以期对泉州市的房地产业稳定发展有所贡献。

二、泉州市房地产业发展概况

1.房地产业开发投资状况

地域优势明显、城市地位的提升、经济的高速发展带动着泉州市房地产业的迅猛发展，房地产业开发投资持续快速增长如图1，其中2013年泉州市房地产开发投资达到585.4亿元，占全社会固定资产投资的23.4%。宏观经济学中已经有关于投资对经济增长的重要影响的研究，从泉州市社会固定资产投资的结构来看，房地产业的稳定发展对泉州经济的持续稳定的增长具有中流砥柱的作用。

2.商品房销售和需求状况

近年来，泉州市房地产开发投资不断增长，同时销售情况也呈现出增长趋势，2013年泉州市商品房销售面积是2007年的8.8倍（表1），销售状况可以从侧面发映出需求状况，销售量大幅增加的背后是需求的不断上升。年销售量也可以说需求量呈现出来的增长趋势，使得泉州房地产业有不断发展的空间，有向前稳定发展的基础。

3.房地产业服务状况

围绕着房地产业，有政府部门、中介机构、房地产开发商等多个服务提供主体。泉州市国土局、住建局等相关部门为房产商、买房人等提供政策服务、信息服务，规范着交易行为。中介机构为买卖双方提供者各式各样的信息服务，房产商也为自己的产品配套各种服务。此外，泉州市被誉为“中国建筑之乡”，因而，在房地产建筑服务如建筑团队的组织形式、建筑风格设计等方面，泉州市有其自己的特色。

4.总体而言，近几年，泉州市房地产业的发展势头表现良好，开发投资持续快速增长，市场销售量持续扩大，房地产服务与时俱进，显现出了自己的特色，这对泉州的经济发展贡献巨大。但它不是孤立存在的，受大经济的影响、受很多因素制约，泉州房地产业的稳定发展依然任重道远。

三、制约泉州市房地产业稳定发展的潜在因素分析

1.政策因素

房地产业有很多方参与，一方利益的增加很可能是建立在另一方利益的削弱之上，比如从经济学上讲，政府的税收和房产交易方的利益是一对矛盾。有研究表明，泉州市地方财政收入与房地产业的依存度相当紧密，依据相关测算，2008～2012年泉州市地方级房地产相关税收年均增幅在25%以上，高于地方税收收入增幅近5个百分点，其在地方税收收入总额所占的比重也呈现出逐年上升的态势。目前，在泉州市地方税收收入的支柱税种中，房地产营业税、土地增值税、契税等相关税种占据着重要的席位。因而，从泉州市政府的利益来看，政府部门关于房地产业的部分政策会体现出政府的利益，这些政策会更多的有利于泉州市地方财政收入而相对忽视了房地产业其他博弈方的利益，影响其他参与者的积极性，甚至其他参与者会出现投机行为如房产商的避税和地下交易，最终会影响房地产业稳定发展。

房地产业也与民生息息相关，政府的宗旨是为人民服务，人民的利益必需有相应的政策来保障。有些政策与民生息息相关，如泉州市每年出让的固有土地使用权中有10%的比例用于保障房的建设，这个政策的出发点是不用质疑的，但若这个比例有些不足或者超过需求，其结果或许没有预想的那么好。保障房挤占其他商品房的土地且获利少，必然会降低投资的积极性，况且保障房未必能让有需要的人购买到，可能在购买的途径当中发生政策无法控制的投机行为，这会制约房地产业长远的健康发展。

总之，政策会因为强制性的把房地产业中的部分利益从一方转移到另一方，如果这种转移过度或者不足，都会影响房地产市场的秩序，进而影响房地产业的长远发展。

2.房价因素

房价几乎是房地产市场中最活跃的因子，因地段因时间都不相同，但有一点是可以测算到的，从2009年记起，泉州市的整体房价呈现出增长趋势，每年约以8.5%的幅度增长。

短期来看，高房价会让房地产市场的潜在消费者望而却步，而且泉州市距离厦门等不逊于泉州的城市较近，高房价可能会把一些消费者“驱赶”到其他地区。同时，低房价固然会有利于消费者，但也会削弱投资者的投资信心、开发商的开发热情，也会影响泉州市房地产市场。短期过高过低的房价对房地产业的不利影响是立竿见影的，供给需求不平衡，市场就不稳定，整个行业就不能稳定的持续发展。当然，短期的房价也不是一成不变的，会有小范围、更短时间的波动，但如果这种波动超过预期就会影响房地产业发展。

长期而言，房价的增长趋势是不可改变的。如果增长的过快则会带动其他产业的的价格水平也超出正常的增长，人民的生活成本增加，不利于社会稳定。如果增长迟缓甚至停滞，则反映了经济的下滑，同样不利于区域的综合发展。

总而言之，房价是连接消费者和投资者（生产者）的桥梁。近年来，虽然泉州市房价未出现大的波动以致影响整个房地产业，但房价依然是是制约泉州市房地产业长远发展的一个重要因素。

3.人才因素

据有关统计，泉州市房地产业现有干部职工12万余人，其中干部队伍中，大学文化程度的占80%，职工队伍则以初级职称为主，约占70%。由此可发现，泉州市从事房地产业的人力资源中，职工队伍的技术有待进一步提高，技术力量依然是比较脆弱的环节。干部队伍的文化程度虽然勉强符合时代的要求，但其管理机制、晋升机制、人才使用机制有待改善，干部的知识积淀、文化素养没能得到充分展现。

人力资源是一个产业发展的重要支撑因素，是一个产业兴衰的关键因素，房地产业也不例外。如果人力资源的优势未得到充分发挥，劣势未到达及时的修正，行业的长远发展终将受到制约。

4.中小企业投资因素

泉州被称为“中小企业之乡”，这里云集着形形的中小企业，还有为数不少的台商在泉州投资。中小企业产生的大量资金必定有一部分会向房地产业投资，这种投资即有利于房地产业的繁荣，同时会催生房地产泡沫。所以可以说，泉州的房地产业比大多数城市承担着更大的危机，蕴藏着更大的泡沫。不可不说这种投资是制约泉州房地产业长远发展的一个潜在因素。

四、保持泉州市房地产业长远发展的建议

1.完善泉州市有关房地产业的政策

泉州市政府部门对房地产市场的影响主要依靠的政策，政策可以渗透到房地产业的各个方面，市场规范、土地流转和转让、国有土地使用权的出让限制、保障房建设、建筑的容积率等从大到小无一不有政策的痕迹。因此，完善泉州市有关房地产业的政策对其发展至关重要，在此，可从以下两个方面考虑完善政策的措施。

（1）制定更加符合泉州实际的政策

中央政府、地方政府均有关于房地产业的相关政策，只是所占的视角有所差别。泉州市的房地产业有其自身的特点，这种特点反映在买房人的消费结构、消费意愿、消费能力，开发商的投资能力、投资意愿，政府对房地产业的特殊预期上。泉州市应在上级政策的基础上，着重实际调研，制度出一系列符合自身实际的房地产业发展政策。

制定出的政策最好能平衡各方的利益，尤其是保护弱者的利益。制定政策时可以考虑采用以下的步骤。一是深刻理解中央政府和福建省政府关于房地产业的政策精髓，把这些精髓性的东西当作制定本市政策的基础，这样可以保证政策实施出的效果不偏离大方向。二是组织政府部门已有的专业队伍或者雇佣专业队伍，开展泉州市房地产市场调研。开展包括政治（市政府的思想观念和办事效率）、经济（主要是市的经济发展状况）、文化（居民的风俗习惯，教育程度等）等在内的市场宏观环境调研，开展关于泉州房地产市场现在的状况的调研，开展关于消费者的需求和投资者的投资意愿的调研等。三是根据调研的情况，总结出泉州房地产业的特点，在政府部门的主导下，召集各个利益相关主体共同参与制定与泉州经济社会发展方向相关的房地产业相关政策，以促进其长远发展。

（2）评估政策效果

现有的政策可能只是符合现阶段的发展，并不能长期适用，一旦过了适用期限，则会产生不良的效果，这是任何人都不愿看到的。因而，需要成立政策实施效果评估小组，利用现代社会便捷的信息，及时的发现不再适合的政策，同时也发现实施效果好的政策。但是，政策的效果一般具有滞后性，可能现在显示不出效果的政策将来会有和好的效果，也可能现在实施效果显著的政策将来就会阻碍房地产业的发展。因此，泉州在成立政策实施效果评估小组时需要择贤而选，让高水平的专业人士参与其中。

制定好的政策，并且不断地评估、改进，会很好的平衡各方利益，极大的促进泉州市房地产业长远的发展。

2.规范泉州房地产市场

泉州房地产市场如能一直规范的运行，房地产业长远发展的基石已经具备。消费者有所买、生产者有所买卖，市场得以持续其勃勃生机，这有利于泉州人民、有利于泉州经济发展。

（1）控制房价合理增长

对房价，政策可以起到宏观调控的作用，其涨落的根本依旧在于房地产市场机制。规范的市场秩序对房价的有利作用是不容忽视的，这不仅需要政策的引导，也需要市场参与者的认识和素质的提高。政策在上文已经提到，而市场参与者的认识和素质的提高依然需要有关部门的组织。相关部门需要加大宣传的力度，提高市场参与者（主要是消费者）对泉州房地产业的认知水平；同时组织相关的会议，邀请主要的房地产商，增强其责任感，激发其参与泉州经济建设的热情和使命感。这样，市场秩序较现在稳定，房价也会在大多数人可以承受的范围内合理的增长。

（2）规范投资行为

泉州有其自身的特点一中小企业居多、台商云集，资金来源广而且相对分散，这利于房地产业的发展。但是随之而来的也会有投资过热，激发房地产泡沫，最终出现无法控制的局面，这种情况在一些地区已经发生，规范投资行为可以说是前车之鉴。一是依据泉州市区域规划，约束可能产生过热的投资行为。二是适时引导中小企业的投资方向，相关部门可以成立一个研究小组为中小企业投资服务，引导其走出去投资。三是居安思危提高危机意识，时刻关注投资力度是否与当前泉州房地产业的状况相一致。

3.加强泉州房地产业人才梯队建设

人才队伍的层次和水平制约着泉州房地产业的走向，人才梯队即做好人才储备，培养接班人和接班人的接班人，如是形成如梯子一般水平高低不同、层次不同的人才队伍。建设泉州房地产业人才梯队，有利于其人才在有保证的情况下持续更新，有利于其持续的发展。具体而言，一是提高认识，积极进行人才梯队建设的筹备活动。有些干部对现在过早的培养自己的接班人而且不是自己亲手提拔的感到不理解，这种意识需要得到重新的认识，相关人员可动员其积极参与人才梯队建设的重大项目中。二是认真做好人才选拔工作。首先要确立后备人才的选拔尺度，这一尺度要有利于泉州房地产业的发展；再以此为基础开发出一系列规范合理高效的甄选程序；最后在尊重后备人才的发展意愿以前提下，运用先进的选拔技术成果盘点符合条件者。三是利用有效的培养方式造就后备人才。根据个人特点，对其进行针对性的培训，而后让其参与到与房地产业相关的领域中以观察其与该领域的化学反应。四是建立科学的绩效考核机制。优胜劣汰，奖惩合理，标准科学，公平公正，利于招纳到真正的人才。

此外，人才梯队的建设应该从不同的途径搜寻人才，而非仅仅局限在体制内，搜寻成本固然会增加，但是人才对此行业的回报是无法估量的。在这个信息化的时代，建立人才梯队信息系统显得即与时俱进又能高效的管理人才。

篇12

无锡从2001年开展房地产市场监测分析工作，从原始的手工数据统计到建立各个信息子系统，监测分析工作也在不断地深入和发展。不动产统一登记改革后，监测分析从原先的市场综合管理功能中分离出来，成为一项单独的重要职能。在新的交易管理体系下，市场监测分析面临新的问题和新的要求，如何才能更为有效地开展市场监测分析工作，值得我们深入思考。

一、新形势下面临的新问题

1.系统建设的问题

房地产市场监测分析离不开信息系统的支持，由于监测分析是一项动态变化、及时性强的工作，没有一个好的工具，很难提高效率。监测分析工作一般涉及多个系统，包括商品房合同备案系统、存量房网签备案系统、房屋租赁备案系统。由于目前房地产市场成交仍以商品房为主，因此商品房合同备案系统是监测分析中应用最多也是最重要的一个部分。不动产统一登记改革后，在其他系统还能正常开展工作的同时，根据商品房合同管理、楼盘表建立以及统计分析的需求，需对商品房系统进行开发升级，其中统计功能尤需进一步完善，区域、房屋类型、面积、单价甚至购房人群等方面都需要重新进行梳理和功能强化，数据统计可按日、按月、按年等呈现，一改以往单一原始数据统计的繁琐和累赘，将对监测分析工作效率的提高起到至关重要的作用。此外，监测分析工作在开展过程中，基于对系统应用和数据异常的关注，也会及时反馈至其他业务部门，在一定程度上促进了其他部门的工作，起到共同发展的效果。

2.数据采集的问题

长期以来，困扰监测分析工作的数据采集问题主要是两方面，一是二手房价格的真实性，二是租赁信息的采集。二手房网签备案虽然真实地采集到每一套房屋的成交信息，但是对于具体的过户类型如家庭内部转让、亲戚之间过户等，以及实际的成交价格由于客观原因并不能准确掌握。同时，房屋租赁由于一直以来缺乏相应的规范制度，目前以中介配合为主，其中不乏存在数据的真实性和完整性等问题，也缺乏良好的管理模式。这些都对市场监测分析工作的发展造成了一定的阻碍，也对分析工作提出了更高的要求。因此，市场监测分析工作一定要走出去，到市场上了解真实的情况，通过如与中介机构建立数据配合关系，与税务部门加强沟通交流，对房屋过户的百姓咨询了解具体情况等形式，掌握较为客观准确的数据，以此再对系统数据分析结果进行合理修正，缩小与市场实际情况的偏离值。

二、新形势下如何有效开展监测分析工作

1.保持工作的延续性，继续做好各上级部门的数据上报工作

不动产统一登记改革后，相对于其他业务的变动，市场监测分析显得更具有良好的延续性。住建部、省住建厅以及当地住建局等上级部门的房地产市场数据都依赖于市场监测分析的及时上报，要保证好数据的准确和完整。目前，一些城市由于受不动产统一登记改革的影响而面临部分数据缺失的困境，这就使得监测分析工作很被动，不仅影响自身工作的开展，还间接影响到条线工作的延续。

2.强化数据分析，实时动态监测，建立预警机制

监测分析作为交易管理中的一项重要职能，不应仅仅停留在以往的固化模式下，出具月度、季度和年度等分析报告，还应在常规市场监测分析的基础上，实时监测市场动态，深入每日、每周的数据挖掘，发现异动变化时查找原因，并及时上报，以便掌握全面的市场情况，同时形成市场异动监测机制。

3.及时数据，正确引导市场

由于当前市场上研究机构众多，数据口径不一，数据打架、偏差较大等问题经常出现，而媒体报道习惯性引用更及时公布的数据，如果数据不够准确，对市场影响较大。因此，作为政府部门，要积极引导好市场舆论，建立好针对媒体的数据机制，加强沟通交流。以定期新闻会议形式和网络公开信息为主，不断提高工作效率，努力成为数据分析的第一。

4.加强与横向部门和同行业单位的交流学习

由于房地产市场分析中数据的多样性，不仅有商品房等基础数据，还涉及到政策、经济、金融、人口、产业甚至市政建设等领域，这就需要我们加强与横向部门之间的数据交流，如统计、银行、住房公积金管理中心、国土等部门，全面了解市场相关数据，从而进一步深入分析研究房地产市场。同时，积极开展与社会专业研究机构的合作，借助社会力量，进一步加强房地产市场分析中的大数据和专业课题研究等。

5.创新思维，提高课题研究和建设模型能力

监测分析除了基础数据的加工分析，还要通过建立模型等方法完成专业性的课题研究和后市预判等，这是对于房地产市场中一个点的挖掘放大，也是对于市场发展中一些方面提出的深度思考，有利于对政府决策提供依据，也给相关横向部门提供一定的参考。如无锡之前开展过土地存量和住房存量的分析、住房需求的预测、非住宅问题的研究，还有地铁对周边楼盘的影响等。随着房地产市场的发展变化，监测分析需要进一步创新思维，采取多样的分析手段，探索房地产市场分析模型，进行专项性课题研究，不断适应新形势下对于监测分析工作的新要求。

三、市场监测分析展望

随着交易管理体系的健全，对市场监测分析将会提出更高的要求，而交易管理体系的健全发展又能为市场分析提供更为详实可靠的基础数据，同时在高新科技的支持下，市场监测分析的手段也将更加先进丰富。

1.市场监测分析系统建设

市场监测分析需要不断创新系统建设。地理位置是影响房地产市场的主要因素之一，因此在进行房地产市场统计分析时通常会以地理区域作为条件，基于GIS技术的房产信息管理系统能够为使用者提供直观形象而又具体的房产信息，将GIS技术应用于监测分析系统，就能根据区域要求精准地分析特定区域的市场情况，以更加灵活的手段分析局部市场与整体市场的情况。监测房地产市场异动情况也是市场监测分析的重要任务，目前主要是依靠人工统计的方式才会发现市场的异动情况，为加强监测力度可以在系统中针对成交量、成交价格等敏感因素设置异动条件，系统的实时统计结果一旦触发异动条件就发送提示短信，这样就能更加及时地掌握市场动态，对特殊情况进行及时的分析处理。

2.不断提高统计分析方法

价格是房地产市场的重要因素，预判价格走势也是市场监测分析不可回避的话题，根据匹配本地市场的专业价格判断模型，结合本地历史数据和各类影响因子，形成较为科学的价格模型，为价格走势预判提供科学依据。

3.建立广泛的互通共享和合作交流机制

篇13

关键词：农村建设用地；小产权房；流转；思路

中图分类号：G812文献标识码： A

土地是人类社会生产、生活的基本物质基础，随着我国市场经济体制的建立和完善，以市场机制配置土地、劳动力、资本等生产要素成为市场经济发展的必然要求。但在我国现行城乡分割的二元土地结构中，一方面，城市建设、发展过程中，可供开发、利用的土地资源严重不足，影响和制约着城市社会经济的快速发展；另一方面，受经济利益驱动等多种因素的影响，处于城乡结合部的许多农村集体经济组织通过多种途径大力开发房地产，形成庞大的小产权房。尽管小产权房的交易十分活跃，但由于得不到政府的承认或法律的保护，其流转始终处于隐性状态。与此同时，面临国家广泛的土地征收、征用或行政处罚权的行使，小产权房与国家层面的土地利用又发生大量的矛盾或冲突，究竟如何处理或协调这些矛盾、冲突或纠纷，确实是我们面临的重大难题。

一、法律、政策层面的小产权房

依据物权法理论，产权无所谓大与小，高与低，只存在有或无。任何民事主体所享有的民事权利都具有平等性，不应依据所有权主体的不同而有所区别。因此，从法律角度看，小产权房不是一个严格的法律概念，它只所以在我国社会流行，主要是在社会生活实践中，小产权确实与严格法律意义上的所有权或财产权不同，它是我国城乡二元分割体制的产物，具有必然性。是人们对我国社会经济生活中某些特殊产权事实的概括或称谓。在我国，建设用地使用权包括国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权两大类。从该类权利的法律性质看，大致可归于大陆法系国家普遍设置的地上权之列，是指在他人所有的土地上因建造、保有建筑物或其他工作物而使用他人土地的权利。根据我国城市房地产管理法第6条和土地管理法第63条的规定，只有国家所有土地才能用于房地产开发，农村集体所有土地不能直接用于商品房开发建设。农村集体经济组织所有的土地，只有通过国家行政机关征收补偿后，变集体所有土地为国家所有土地，才能出让给有资质的房地产开发企业进行开发经营。1998年土地管理法修订后，明确只有农村村民建设住宅可以申请集体土地之宅基地使用权，取消了城镇非农业人口申请宅基地使用权的规定。

从政策侧面看，国务院办公厅于2008年1月下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》中，曾针对“小产权房”问题做出批示，按照指示精神，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》，明确指出“小产权房”不得登记发证，不受法律保护。依据上述精神，认为小产权房与现行国家土地利用总体规划是矛盾的，如果在现实社会生活中允许小产权房的继续存在和发展，则国家有关土地管理的法律法规及政策就难以得到实施，其土地管理的目的也就难以实现。宣布小产权房为非法，许多地方政府动用行政力量强行拆除。但以集体经济组织为代表的民间力量始终坚持小产权房的合法性，以此对抗来自政府的“侵害”，而这些维权性的行为又得到来自国内外广泛的关注或同情，使政府在处理这一问题时始终处于两难境地或尴尬地位。

二、小产权房概念界定与能否流转的争论

在我国现实社会生活中，大量小产权房售卖给城镇居民,确实违反了既有法律规定,同时也给购房者维护自身权利埋下了隐患。因为这些房屋的转让,没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,不受现行法律、法规的保护,属于私下流转。双方一旦发生矛盾和纠纷,法院只能要求双方自己协商解决,由于缺乏法律的约束,双方矛盾很容易激化,往往会酿成重大案件。[方金华．关于农村宅基地使用权流转的法律思考[J].西华大学学报（哲学社会科学版），2008（03）．]但何谓小产权房，人们的观点、看法不尽相同，一般而言，所谓小产权房是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。[裴亚洲．论“小产权房”问题的解决途径――兼论农村集体所有土地使用权的流转论小产权房与我国土地的利益分配[J].社会科学论坛，2008（11）．]由此可见，与我国现行法律意义上的商品房相比，小产权房不具备普通商品房的法律特性，不构成法律意义上的完整产权，即依法不能在房地产市场进行交易、无法登记发证。与此同时，双方一旦发生矛盾、纠纷，也很难通过正常的法律途径解决。也正是在这个意义上，被称为“小产权房”。但它确实具备了普通商品房的价值功能与交换功能，只是国家法律、政策不予认可，并予以禁止。所以，法律、政策对商品房的相关规定和制度对小产权房不适用，司法机关也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释来处理涉及小产权房的案件，在这样的法治背景下，隐易的双方当事人其权益很难得到法律保护，很多情况下还有可能面临相当大的风险。有学者认为，小产权房目前在中国只是处于法律灰色地带、模糊地带，并不是完全违法，只不过目前没有一个明确的法律地位。[刘涛.论小产权房与我国土地的利益分配[J].四川行政学院学报,2008(03).]目前对小产权房及其流转问题的争论主要有两种意见:

（一）主张小产权房非法的观点

认为小产权房的存在不符合法律、政策的规定，无法取得合法的权属证书，这是目前政府和主流学者的观点或态度。2007年6月，建设部《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。主张该观点的学者认为，我国之所以要限制小产权房流转，主要有以下原因：

第一，耕地保护的需要。“国家提出禁止‘小产权房’主要出于耕地保护的目的”，[赵海萍．小产权房合法化问题的立法探讨[J].湖南农业大学学报（社会科学版），2009（02）．]有学者指出，允许城市居民到农村买房，“将使我国耕地资源税减，加剧我国人多地少的矛盾”，并“导致某些农民流离失所”；[刘喜中．禁止城市人买农村宅基地符合实际[N].中国青年报，2005-7-29．]对小产权房…必须加以限制，必须维护国家粮食安全和社会的稳定，考虑长远的利益”。[张雅淳．“小产权房”法律问题刍议[J].云南大学学报（法学版），2008（02）．]《土地管理法》和国办通知都将农村土地使用权流转与耕地保护相提并论，立法意图十分明显。国办通知禁止小产权房流转的直接原因，就是“我国人多地少…必须实行最严格的土地管理制度”，故此，农村的土地只能用于农业用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的权限和程序征收集体所有的土地。

第二，保障农民生存权。我国城乡二元分化严重，农村地区传统上医疗、养老保险等社会保障措施十分匮乏。住宅是实现农民生存权的必要条件，农民在宅基地上所建房屋事实上承担着社会保障的功能，如果允许其流转，则农民一旦由于资金所迫出卖房产，很有可能陷入居无定所的地步，这将使农民生存权受到金钱的剥夺。[万金湖．论农村房屋买卖及宅基地法律规定[J].湖南商学院学报，2006（04）.]

第三，小产权房是集体组织内部福利。“宅基地使用权是农民基于集体经济组织成员身份，而无偿取得的一种物权”，[孙碧艳,曾喜春．农村宅基地使用权流转的法律探悉[J].法制与社会，2006（10）．]我国“农村宅基地制度是保障农民居住权的一种带有福利性质的保障制度”，[龙翼飞,徐霖．对我国农村宅基地使用权法律调整的立法建议―兼论“小产权房”问题的解决[J].法学杂志，2009（09）．]在集体组织土地上建房无需缴纳土地使用费，以特定的集体成员身份为基础，是集体组织内部成员的一种福利。城市居民不具备这种身份，如果允许其购买农民住宅，则其通过受让也享受了这种福利，这有违社会主义分配原则。

（二）主张小产权房合法、正当的观点

该观点认为虽然小产权房与现行法律相违背，但问题在于现行法律不合理，与更高层次的“法”(自然法)相违背。现行法律赋予农民集体对土地的所有权，自然会被农民理解为自己有处分之权。农民的活动虽然违法，却没有违反法律之上的法律、一切法律的标准――自然法。也就是说，现行的土地法律法规政策体系在很大程度上违背了保障私人财产权的自然法，违背了人们对于土地权利归属的常识，也违背了中国社会行之数千年的关于土地权利的习惯法。[张雅淳．“小产权房”法律问题刍议［J］．云南大学学报法学版，2008（02）．]认为财产法是以所有权为核心的。就土地而言，我国法律承认了土地有两种所有权，政府对国有土地的所有权，农村集体对其所拥有的土地的所有权。集体所有权既然是一种所有权，那其权利持有人，也即农民，就完全可以为了追求收益最大化安排其用途。某些地方政府认为不合法的小产权房，但从保障农民产权、提高土地利用效率的角度看，小产权房恰恰揭示了农村土地产权改革及推动要素在城乡双向自由流动的变革方向。[秋风．违“法”推动社会转型[N].南方都市报，2007-6-27．]认为对于小产权房的合法性我国相关法律法规的界定是不合理的，有违背公平正义的法理精神和精神,应该重新界定小产权房的合法性。[饶萍优．论小产权房问题的政府管制――公民住房权的行政法保障视角[J].学术前沿，2008（05）．]该观点认为，简单的限制小产权房流转，至少有如下负面影响：

第一，妨碍对土地的集约化利用。保护耕地，除需要保持土地应有的数量，还要尽可能提高土地利用水平。在土地总量没有增加的情况下，我国粮食产量之所以有大幅度提高，就在于现代农业技术的运用提高了单位面积产量。同样，就同一块宅基地而言，在符合土地利用规划情况下，多盖几套住宅，满足多户人家居住需求远比一户一宅要经济。然而，现行宅基地政策仍不合时宜的强调一户一宅，这无疑是强制性保持土地的低水平运用。

第二，使农村空房几同死产。随着城市化的发展,我国农民离境离乡现象越来越突出,许多农民在城市购房、举家迁徙至城市居住,这些农民保留农村住房已无必要，然而现行政策使其房屋难以流转。耗资巨大的不动产几乎不具交易价值，形同死产，甚至成为某种程度上的负担。这既抑制了物的效能、也剥夺了农民自主筹措资金发展的权利，人为加剧了农民的贫困。

第三，助推了城市房价虚高。现行土地供给的垄断机制,使城市居民只能购买房地产商开发的数量有限的房屋,在巨大需求与有限供给之间形成巨大的落差,形成了城市房价居高不下的现实格局。从而产生一种中国特色的怪现象：一方面，城市居民深受高房价之苦，许多人毕其一生求一房而不得；另一方面，大量农村房屋空置、无人居住和维护，在风吹雨淋中逐渐破败，而广大城市居民只能望房兴叹。

第四，阻碍城乡交流，加剧城乡二元对立。随着农村地区基础设施、尤其是交通的改善，城乡之间物理上的联系已经十分便捷。城乡居民打破城市樊篱、混杂居住，对于发挥城市辐射作用、促进农村地区发展、彻底解决困扰我国多年的三农问题，具有十分积极的意义。然而，受制于高房价的城市居民尽管希望通过购买相对便宜的农村小产权房自励更生解决住房问题，却被现行小产权房流转制度强行阻隔，城乡之间双向交流变成乡村人口向城市的单向流动，使得城市成为只进不出的围城，而农村空心化现象却越来越严重。

第五，使户籍制度改革流于形式。近年来，由于深刻认识到二元割裂的传统户籍制度阻碍了农村发展，我国各地纷纷采取措施进行改革，代之以城乡一体平等的新型户籍制度。然而，小产权房流转制度一味强调城乡居民的主体身份，使得户籍改革在住房配套制度上落不到实处，以致使许多地方的户籍改革徒有虚名。

第六，阻碍农业产业升级。随着城市化进程的推进、许多农民迁徙至城市居住生活，一些地方农村空心化现象已十分严重，土地撂荒也早已是公开的秘密。这本是引进资金与技术、促进农业产业化升级的极好时机，然而现行小产权房流转制度使得集体经济组织之外的投资者即使愿意长期扎根农村，也不能获得住宅以致居无保障，极大的遏制了投资人投身农业的冲动。[鲁晓明．论小产权房流转---原罪的形成与应然法的选择[J].法学杂志，2010（05）．]

三、解决小产权问题的基本思路

从上述争论中我们可以看出，两种观点可谓针锋相对，以政府为代表的“非法论”虽未详述法律背后的法学理论，也没有分析法律规则的合理性、科学性，只是客观表述现行法律规范，并通过对现行法律条文的引述，暗示现行法律是合理的，有立法上的依据，认为基于对实践和理论两个方面的认识，现行法律关于土地利用总体规划、农地管制和耕地保护制度本身从总体上说具有一定的合理性，小产权房的开发不应脱离现行法律的轨道。[茆荣华．我国农村集体土地流转制度研究[M].北京大学出版社，2010年版－173．]因此，应该得到坚定不移的贯彻执行。而以学者为代表的“合法论”观点，则以“良法”、“恶法”为标准，认为现行法律不具备更高层次的法理基础，因而应该加以修改。可见，对于小产权房形成的原因及解决思路，学界作了比较深入的探讨，但始终拿不出一个切实、可行的解决方案。我们认为应从统一城乡建设用地市场的思路来考虑解决小产权房的问题:

（一）统一城乡建设用地市场是我国社会经济发展的必然选择

纵观我国法律、政策及原则、精神，我国在土地管理上一直实行的是城乡分治的土地管理策略，对农村与城市土地分别适用不同的法律、政策规则，并由不同的管理机构进行管理。在此基础上形成不同的土地市场和权利体系,由此也形成了我国土地市场城乡分割、政府主导的独特格局。尽管这种独特的二元土地制度为我国社会经济的快速发展和城市化进程的加速做出了重大贡献，但由于行政色彩太浓，使我国的土地市场长期发育不良、不能形成开放的、良性互动的土地市场，使农村建设用地使用权无法遵循平等、自愿、公平原则自由流转。相反，在土地流转的利益格局中，由于经济利益的驱使，各利益集团通过农地流转掠夺土地资源，获取利益的冲动特别强烈，而真正的流转主体――农民却始终处于弱势地位，成为土地流转的牺牲品。因此，要推进我国未来社会经济特别是农村社会经济的发展，就必须建立城乡统一的土地流转市场。

（二）严格国家土地征收、补偿制度，抑制小产权房的开发力度

在我国，土地征收是对农村集体土地所有权和使用权的永久性转移，在这一流转法律关系中，集体或农民将完全失去土地的所有权或经营权，失地农民将失去生活的来源和保障。小产权房开发的实践证明，越是靠近城市边缘的农村，出让土地的现象就越严重，各农村集体经济组织纷纷开发小产权房，以获取比较高的经济利益。究其原因，主要是农民清楚地看到，在城市快速发展的过程中，集体土地迟早会被开发商所占用，如果自己不开发小产权房，土地一旦被地方政府征收，那么土地的大部分利润将被地方政府和开发商获得，而集体经济组织及农民所获得的补偿很少，无法体现土地的价值。这样，就很容易使集体经济组织、乡村干部及农民达成合意，抢先以小产权方式提前将自己的土地先行开发，从而获得相对丰厚的经济利益。因此，在未来的土地征收中，必须在法律上严格设立农地征收的前置条件，即国家为了公共利益的需要才能征收农村土地，并通过严密的法律程序予以保障。在征地的经济补偿方面，以土地的市场价格对其进行补偿，保障原土地所有人与土地使用人的合法利益。可以预见，随着我国市场经济的发展，土地资源日益紧缺，征地矛盾日益尖锐，征地补偿必须在确认农民集体土地财产权利的基础上，严格按市场经济规则来确定。在征地补偿时，除了要考虑土地被征收前的价值之外，还应充分考虑土地的区位、市场供求、当地社会经济发展及政府宏观政策等因素，充分体现被征土地的潜在价值。只有这样，才能真正抑制小产权房的过度开发，才能从根本上解决问题。

（三）强化政府对农村建设用地市场的监管，发挥依法行政的功能

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《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（〔*〕131号）我省已以粤府办〔2009〕2号文转发给各地、各部门，经省人民政府同意，结合我省实际，现就促进我省房地产市场平稳健康发展提出以下意见，请一并贯彻执行。

一、加大保障性住房建设力度

（一）省财政继续加大廉租住房专项补助资金的投入，从2009年至2011年，每年安排2亿元专项用于我省经济欠发达地区廉租住房保障资金补助。各地也要加大财政投入力度，多渠道筹集建设资金，力争用3年时间基本解决全省符合廉租住房保障条件的7万户城镇低收入家庭住房困难问题。

（二）低收入住房困难家庭较多、房价相对较高、住房结构性矛盾突出的市，要继续推进经济适用住房建设，适当增加经济适用住房供应。

（三）各地可采取多种形式新建或购买用于政策性租赁的住房，帮助房屋拆迁户、新参加工作人员，以及其他没有能力购买商品住房的城镇中低收入群体等，解决过渡性居住需求问题。

二、进一步鼓励普通商品住房消费

（四）在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

（五）*年10月27日前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分、首次贷款购买普通自住房及改善型住房、无不良信用记录的优质客户，原则上都可申请享受现行贷款下浮利率优惠政策。

（六）各地发放住房公积金贷款，参照上述第（四）、（五）项规定执行。

（七）各地可将住房公积金贷款上限上浮10万元-20万元，住房公积金贷款年限可延长至30年，并适当提高住房公积金缴存比例。职工的直系亲属（父母、子女）首次购买普通住房的，可申请提取职工住房公积金，但提取总额不得超过购房总价款。简化住房公积金贷款手续，并在1个月内完成手续办理。

（八）个人出售购买不足2年的非普通住房的，全额征收营业税；出售购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房的，按照其出售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；出售购买超过2年（含2年）的普通住房的，免征营业税。

（九）个人转让自用2年（含2年）以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，个人不负担个人所得税地方收入部分。

（十）个人首次购买普通住房，其契税按1%征收。

（十一）有条件的市可根据实际情况，放宽购房入户政策。

（十二）港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策。

以上第（八）、（九）、（十）、（十二）项暂定执行至2009年12月31日。

三、支持房地产开发企业积极应对市场变化

（十三）对在*年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。