房地产市场建议精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房地产市场建议，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：房地产；现状；问题；对策

房地产行业属于国民经济的第三产业，由于国家经济的持续发展以及国民生活水平的持续提升，房地产得到了显著的发展。房地产属于新兴产业，在高速发展的过程中，显示出了一些问题，部分地区出现了房地产行业投资过热的情况，出现房地产泡沫。因此国家需要给房地产的发展提供更多的支持和干预，需要提出相应的政策来进行调整，改善现阶段房地产行业的结构，使得房地产行业能够得到更好的发展。

1房地产市场的发展情况

1.1炒房比例下降，部分城市房价下跌

由于受到了国家政策的调控，买房卖房需要缴税，炒房投机比例开始收缩，部分城市的房价比较高，不过面临着比较严重的下降压力，做出了下调的调整。特别是2012年一部分大中城市的房价明显下调，多数的中介房产交易量出现了下跌的趋势，部分开发商选择折扣以及赠品的形式来提升房产的交易量。一般情况下民众在国家政策面前选择的都是观望的态度，虽然房价出现了下降的情况，但是下降比例比较有限。

1.2房价依旧偏高

近段时间人民消费水平持续提升，国家的内需持续扩大，这样也就出现了通货膨胀的情况，物价持续增高。由于城市化的扩大，乡镇人口开始向城市发展，所以可以使用的土地面积越来越少，土地的价格也在持续上升。这些都会增加开发商的成本，而且会降低开放商的利润，这样就会选择提升房价的形式来获取更多的利益。不仅如此，国家出台一些控制措施，有效地降低房地产商以及投资商可得利益，因此会出现开发商提升价格的情况，房产商以及投资商会将增加的成本转到买房人的身上，这就是出现提升价格的主要原因。普通民众一般会有买涨不买跌的心理，由于害怕房价会持续上升，所以会陷入价格怪圈。

2房地产所存在的问题

2.1商品房价格上涨速度比较快

最近几年由于经济的持续发展，物价持续提高，人民生活水平持续完善，我们国家大部分省市商品房价大幅度上升。由于商品价格持续上涨，利润越来越多，大多数闲散资金开始进入房地产市场，吸引了大量的购房者。一部分人选择银行贷款的形式来买房子，并且出现了囤积房子的情况，恶意提升房价。为了应对这样的一种情况，大多数消费者不明确具体的形式，纷纷借款购买，进而出现泡沫经济，要是继续如此发展，就会限制到房地产市场的发展，并且会影响到金融的安全。

2.2信贷风险加剧

房地产的开发和建成需要较多的资金，大多数的房产商选择银行贷款。在开发房产以及销售房产的时候，会涉及到意外的因素，开发商不能按时还款，出现信贷危机。不仅如此，因为房产利润比较可观，大多数人投资房产，炒房的人越来越多，这些人员借助银行贷款的形式来炒房，哄抬物价，要是国家选择宏观政策，房价下降，使得投资商资金链断裂，进而出现更多的信贷风险。

2.3住房保障体系不够完善

因为现阶段房价持续上升，人民买房的问题变得越来越重要，日常生活受到买房难的困影响到国民经济的发展。国家需要调整房产市场，住房保障体系的建设对于房地产市场调控来说是比较重要的。不过因为没有足够的资金，地方政府不能及时采取相应的措施，住房保障体系建设速度也会变慢。

3房地产市场健康发展的措施

3.1提升购房成本，发展廉租房

提升购置多套房产成本以及持有多套房产成本会降低房产购置人员以及持有人员的收益，进而出现观望时期。经过理性回归之后，会使得这些人在心理账户方面重新绘制相关的曲线。因为出现了廉租房以及经济适用房进而影响到了对于房地产的需求，这样会降低房产购置人员和拥有人员对于房地产的投资热情，进而出现更加理性的投资决策。

3.2正确引导舆论，防止利益集团强化

房产高收益预期舆论导向对于房地产利益集团提升房地产的价格比较重要，由于媒体传播形式变得越来越多，所以舆论宣传所造成的影响越来越高，对于大众而言，借助舆论的宣传作用可以充分地明确房地产市场的实际情况。不过现代的媒体中能够完全独立在房地产市场之外的比较少，要是出现了房价上涨的舆论就会刺激到大众的神经，这样就会使得房价持续上升，所以需要增强对于舆论宣传管理的重视。

3.3积极推广投资理财知识

政府需要鼓励金融部门或者金融机构采取措施提升民众的投资理财知识，这样能够使得大众可以明显投资工具中的优势和劣势，明确房地产投资所存在的风险，进而可以明确自己的投资需求，正确对待房地产的上涨，这样能够避免出现非理性投资的情况。

4房地产市场的发展趋势

我国政府部门为了控制快速上升的房价进而出台了相应的政策，自从我国加入WTO之后，对成员国做出承诺，房地产市场会在如今的基础上面得到更加深入的发展，主要的趋势包括：①增强保障性住房。国家增强对于保障性住房的建设，不过中国人口比较多，这样在分配的时候就会出现较多的问题，并且仅仅依靠保障性住房很难有效地解决中国住房问题；②中国房地产在未来十年中会经历较快的发展。通过对于中国经济增长情况以及城市化发展情况的分析能够看出，中国房地产价格不会出现快速降低的情况；③现阶段房地产价格基本达到最高点。现阶段不会再出现大幅度上涨的情况，主要是因为所采取的政策所发挥的作用越来越明显，人们开始出现预期情绪以及观望情绪。

5结束语

自从改革开放到现在，房地产得到了显著的发展，并且渐渐的变成国民经济的主要行业，变成国民经济发展新的经济增长点以及消费热点，房地产的发展需要符合市场发展的规律，而且需要满足基本国情，能够正确的控制房地产市场，这样能够有效地控制房地产的价格，可以正确的使用土地资源，防止出现房地产泡沫经济，使得房地产市场得到更加健康的发展。

参考文献：

[1]季忠富.我国房地产市场的现状分析及建议[J].住宅与房地产,2017,(5):9+19.

[2]陈冰挥.论多元化房产对未来中国农村住房改造的新气象[J].住宅与房地产,2016,(24):4+35.

篇2

《新帕尔格雷夫经济学词典》这样解释财富效应：“假如其他条件相同，货币余额的变化，将会在消费者总开支方面引起变动。这样的财富效应常被称作庇古效应或实际余额效应．”（约翰·伊特韦尔等．新帕尔格雷夫经济学大辞典［M］．经济科学出版社，1992）．传统理论上的财富效应，只是货币余额的财富效应。但随着社会财富构成的多元化以及财富结构的不断变化，个人财富价值变动不仅仅局限于货币余额的变化，其他资产如房地产、储蓄、债券与股票等价格的变动同样可以引起财富水平的变动，故财富效应也逐步运用于分析居民资产价格（尤其是股价与房地产价格）变动对消费的影响。因此，现代意义上的财富效应主要指居民净资产（金融资产和非金融资产）的变化对居民消费需求的影响。金融资产主要指银行存款、股票、债券、保险、各类基金等。非金融资产主要指住宅、耐用消费品、生产资料、个人收藏品等。由于财富效应可以间接刺激经济增长，因此，财富效应可以概括为：由于资产价值的变动导致资产持有人拥有财富量的变动而产生刺激或抑制消费需求，进而影响经济增长的效应。房地产和财富天生具有紧密的联系，房地产是创造财富的生力军。房地产是我国大力发展的支柱产业，能带动金融、保险、社会资本等一系列相关行业发展，对于个人来说，房地产是很好的投资手段，把钱变为资本，通过置业出租，带来更多收益，达到个人资产的保值增值。房地产的财富效应是针对有房户来说的。有房居民户分为三类，一是为了满足基本住房需求的居民户，这些居民户收入水平较低，购买房产的目的是居住，一般买不起第二套房子。即使房价暴涨，他们也不愿意轻易卖掉房子赚取差价，增加他们的财富；二是为了改善住房条件的居民户，此类居民户收入也不高，购买新房的目的是改善住房条件而不是增加房地产财富；三是以投资或投机为目的的居民户。此类居民户收入水平很高，购买多套住房并出售或出租，赚取差价或房租，增加房地产财富。在英国，因为基本住房需要已经得到较为充分的满足，此时人们购买住房大多是第二套甚至第三套住房。房地产是居民的重要财富，当房地产市场发生波动从而房地产资产价格波动时，人们的财富存量发生变化，从而直接影响人们的收入分配及其差距、消费支出和消费决策，进而影响总需求和经济增长。这就是房地产资产的“财富效应”。

二、房地产市场财富效应的传导机制

大体说来，房地产市场财富效应可以通过以下5种方式进行传导：

1．直接财富效应：当住宅价格上涨以后，住宅所有者可以通过抵押贷款或出售住宅的形式来实现住宅的收益，增加其收入，收入的增加必然会导致消费的增加，从而实现财富效应。

2．间接财富效应：有时当住宅价格上涨时，住宅所有者没有进行房屋抵押贷款，也没有出售所拥有的住宅，但住宅在将来的贴现值会增加，房屋所有者预期将来会更富有，因而会增加当期消费，从而实现住宅的财富效应。

3．预算约束效应：对于住宅所有者而言，住宅价格的上涨，会增加其财富，从而增加消费；对于住宅的承租者而言，住宅价格上扬，住宅的租金也会随之上涨，承租者必须花费更多的资金用于租房。因此，住宅价格的上涨，相当的减少了承租者的收入，存在预算约束效应。收入的降低必然会减少承租者的消费。租房者作为潜在的购房者，住宅价格上涨会引导租房者“强制性储蓄”从而减少他们的消费。因为想要购买房屋的租房者会缩短他们的购房计划，以避免未来住宅价格更贵而支付更多的首付款。住宅价格的上涨对于承租者而言，存在负的财富效应。

4．流动性约束效应：住宅财富效应受到流动性约束的影响。当消费者预期未来有高收入，却又不能借钱以支付现期消费的时候，就存在着流动性约束。这一效应从金融体系作用的角度出发，金融市场的发达程度影响居民出售住宅资产的难易程度和利用己有的住宅资产进行消费借贷融资的能力。金融市场发展程度越高，居民出售资产可能就越容易，利用资产进行借贷的能力也可能越强。如果住宅价格上升了，消费者可以用升值的住房申请更多的借贷，获得更大的流动性；与此相反，住宅价格下跌，银行也可能出于风险管理方面的考虑，对于住宅价格进行重估，同时要求住房者提供更多新的信用担保，从而降低了流动性，存在负的财富效应。

5．替代效应：住宅价格的上涨对于计划买房的消费者而言，在预算约束一定的条件下，购房者只能买较小的房屋或者减少其他物品的消费支出，以节省资金来购买价格上涨后的房屋。住宅价格的上涨对于将要购房的消费者而言，存在负的替代效应，消费者为了维持原计划购房的效用水平，只能减少其他消费支出，从而带来负的财富效应。

三、形成房地产市场财富效应的政策建议

房地产是国民经济的支柱产业之一，住宅资产理应发挥对居民消费的促进作用。在全球经济失衡的情况下，促进消费发展的意义尤为重要。为此，应该采取措施，发挥住宅资产促进消费的作用。

1．保持对住宅市场的平稳调控

2005年开始实施的住宅市场综合调控措施虽然取得显著成效，但是否继续实行这种宏观调控措施，学术界存在一些争议。有的学者认为，如果继续实行这种宏观调控政策，将对房地产市场、金融稳定乃至整个宏观经济形势造成不利影响，政策的重心应该转向巩固宏观调控成果，保持房地产市场稳定发展的方向上来。笔者认为，从住宅资产的财富效应来看，住宅资产的平稳增长有利于促进消费。这就要求：首先，调节房地产供求关系，刺激或抑制消费。其次，调整房地产内部结构，优化资源配置。再次，加快房地产市场数据信息库建设，积极探索建立合理的房地产价格评价体系和调控机制。

2．促进商业银行体制改革，加快住宅金融的市场化

住宅金融政策性业务是受各市（县）政府和主管部门委托，由指定银行以政策性住宅资金为来源而经营的住宅信贷业务；商业性业务是银行自主经营的住宅信贷业务。这两种业务都由银行的信贷部办理，两类业务混在一起，容易造成两类风险一肩挑，资金使用混乱，不利于房地产金融业的健康发展，金融监管的实施也比较困难。政府不应过多干预房地产信贷，由于中国房地产贷款中有许多是政策性贷款，地方政府因追求政绩而盲目扩大投资规模，加强城市建设，这些资金来源大多依靠房地产贷款，政府对银行信贷的干预使资金配置扭曲，银行不能依市场需求和供给作出正确判断，严重干扰了银行的正常监管。但与此同时，应独立的建立政策性房地产金融服务体系。要实现住宅产业的持续良性发展，有必要将住宅市场划分为市场主导部分与政府主导部分，相应的金融支持也应划分为住宅商业性金融与住宅政策性金融。在此，“住宅政策性金融体系”是指围绕住宅融资由政府发起或支持成立的金融机构体系，旨在调控住宅贷款规模和结构、提高住宅贷款流动性，实现政府在住宅市场上的公共性职能。发展住宅政策性金融体系可以从以下几个方面入手：首先，创建住宅政策性金融机构。其次，以政策性金融创新来促进完善住宅金融市场结构。最后，发展多种金融工具，建立住宅金融的风险分担与化解机制。对于住宅业发展，政府最担心的除了影响社会稳定，就是住宅金融会出现问题，并连累整个国民经济的健康发展。对此，土地和信贷手段只是权宜之计，不能从根本上解决问题。尤其是对住宅供给方，过分收紧资金闸口，只能使“有效”和“无效”供给一起受限，进一步导致风险积累。从各国经验看，住宅权益由于具有特殊的稳定性和现金流特征，往往是金融衍生产品最关注的领域。如果通过改革创新，使住宅金融产品层出不穷，除了抵押贷款证券化和住宅收益证券化，还包括基金产品、信托证券、指数化证券等金融工具，最终当然能有利于分散银行信贷风险，解决流动性和短存长贷等问题，形成一套持续有效的风险分担机制。

篇3

[关键词]房地产；理性调整；政府救市

一、房地产市场开始步入调整期

2008年，中国房地产市场以7月为分水岭，此后多项数据表明市场开始进入调整期。

从全国房地产投资完成额来看，2008年1～6月份房地产开发投资同比增幅高达33.5％，处历史高位，此后就逐月回落。到12月份完成开发投资3.058万亿，同比增长20.9％，增幅与上年相比同期回落了9.4个百分点，投资的直线下降表明企业投资意愿和实际投资额在明显下降，开发商对近期市场的变化持审慎态度。

进一步分析房地产开发投资的区域特征，2008年1～12月份东部地区投资增速明显低于全国的平均水平，为17.1％，中部和西部投资增速分别为31.7％和22.7％，远远高于全国平均水平。尽管这种投资地域的特征有产业梯度转移的因素，但是由于东部占全国房地产开发投资的比重高达60％以上，中部和西部仅占40％左右，因而东部投资增速下降必然会影响全国的房地产投资的增幅。

从交易量来看，2008年全国商品房和商品住宅的销售面积首次出现负增长，这是过去10年从未有过的。1～12月全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7％；商品住宅销售面积5.58亿平方米，与2007年住宅销售面积6.91亿平方米相比，下降了20.3％，但略高于2006年5.54亿平方米的销售水平。

商品房和商品住宅销售面积的涨跌也有明显的地域特征。商品房销售面积出现负增长的主要集中在东部地区，包括北京、上海、浙江、江苏、福建、广东和天津；中部的江西、河南和湖南；西部的重庆和四川等。进一步分析35个大中城市的商品住宅市场，除济南、呼和浩特和长春商品住宅销售面积呈现增长外，其他32个城市均出现了负增长，大多数城市多是首次出现销售面积的负增长，但上海、北京、深圳和福州是个例外。北京自2006年以来商品房和商品住宅的销售面积一直在下滑。2008年北京商品房销售面积为1335.4万平方米，比上年同期下降38.6％；商品住宅销售面积1031.4万平方米，同比下降40.4％左右。深圳商品房和商品住宅销售面积也是连续三年下降，且深圳交易量累计跌幅略大于北京。

从销售价格变化来看，2008年全国70个大中城市房屋销售价格增幅逐月走低，1～11月份同比价格指数从8.9％逐月降至0.2％，并于12月份转为负数，下降0.4％。其中热点城市北京同比增幅从14.2％回落至1％，上海从上涨9.9％转为下跌1.7％，杭州从上涨14％转为下跌0.1％，宁波从上涨15.5％降至0.8％，西安从上涨10.8％降至3.3％，乌鲁木齐从上涨24.7％降至3.9％。环比的数据同样呈现逐月回落的态势，特别是8月份以后环比下跌的城市数量在快速增加，截至12月份，环比下跌的城市有55个，占70个大中城市的78.5％，这预示着各城市房价增幅趋缓和走低的迹象越来越明显。

上述分析均表明房地产市场开始步入一个调整期。

二、房地产市场调整的合理性和必要性

许多人将房市调整归咎于外部冲击，事实上，其自身也有调整的要求。过去10年，得利于中国经济的强劲增长，房地产业得到了长足的发展，投资年均增幅25％，房价更是成倍的上涨。尽管维系中国房地产业长期向好的基本因素没有，但市场繁荣期非理性因素滋生与聚焦，增加了调整的合理性和必要性。

(一)房价上涨过快的不可持续性

1999～2008年间，全国商品房和商品住宅销售价格，按均价计算已累计增长了93％和103％，许多城市的房价在短短三年内就增长了1倍多。个别城市同质的房价在一段时间内每月以1000元递增，这种疯狂涨价让部分企业在短期内获得了丰厚的利润，但也严重打压了市场的有效需求，导致居民购房可支付能力下降。其实，只有培育和呵护市场的有效需求，才能使生产与消费的两个轮子形成良性互动，推动社会经济的健康发展。所谓的有效需求是指有可支付能力支撑的需求。而居民购房的可支付能力，从理论上讲，在流量上取决于家庭的收入与房价的关系，在存量上取决于家庭的财富水平(金融资产和实物资产)。简单的总量分析，即用全国或某城市的房价与收入增长率来衡量可支付能力，似乎两者差距不太大，但考虑到我国转型期收入差距在不断扩大这样一个事实，我们就会发现，不同收入家庭的可支付能力差异大相径庭。高收入户的可支配收入不仅是低收入户的几倍，且增幅较快，而广大中等收入户面对高企的房价可支付能力在急剧下降。

以北京为例，为了检验近年来房价持续上涨对不同收入群组可支付能力的影响，我们用一种宽松的标准来测算，即：贷款月供/可支配收入≤50％。为加强可比性，我们剔除了贷款利率变化和住房面积差异等因素。测算结果表明：首先，不同收入家庭的月供收入比差异极大，即便在2004年房价大幅度上涨之前，低收入户和中偏下收入户借助银行30年贷款也买不起房。其次，随着2005年后房价大幅度上涨，越来越多的中等收入户和中高收入户丧失了还贷能力，到2007年只有高收入户具有购房能力。问题是这部分支付能力强的高收入家庭已经购买了住房，而广大中等收入群体面对高企的房价，入市仍待收入的增长和家庭财富的积累，或挤压其他消费支出。

交易量是佐证有效需求变化的另一指标。2007年北京商品住宅均价突破万元大关，达到10661元/平方米，涨幅为43％，随着房价持续的大幅上扬，商品住宅交易量下跌了21％，2008年均价达到12168元，比上年增长14％，交易量大跌了40％。房价上涨过快过高导致居民购房可支付能力锐减和住房交易量持续走低，由此形成鲜明的剪刀差，这种现象在全国房价上涨较快的城市都不同程度地存在着。

此外，2008年的通胀侵蚀了居民的实际收入，股市暴跌使居民金融资产缩水、财富效应锐减，金融危机对实体经济的影响逐渐显现，就业收入等诸多不确定性影响着百姓预期和消费行为，大量公务员住房和诸多名不符实的经济适用房入市产生的“挤出效应”，都对商品房市场交易量下降产生了推波助澜的作用。

(二)土地财政的不可持续性

自2002年国有土地使用权出让实施“招拍挂”以来，地价每年以8.9％的幅度快速上涨，高地价给地方政府带来可观的收益。相关数据表明，2001～2003年间，土地出让金收入为9100亿元，约占同期地方财政收入的35％；2004年全国土地出让金高达5894亿元，占地方财政收入的49.5％；2005年国家开始紧缩

“地根”，土地出让金收入为5505亿元；2006年为7677亿元；2007年高达1.2万亿元。2008年尽管有近50％土地出让以底价成交收场，有10％的土地流标，导致地方政府地价款收入有所下降，但仍获得了9000多亿元不菲的收入。土地收入已名副其实的成为地方政府的“第二财政”。

实事求是的讲，土地财政对缓解现行分税体制下地方财力不足、公共品供给融资难等问题，对提升中国城市化水平有一定促进作用，但也暴露出土地财政的诸多弊端：

首先，土地财政的不稳定性和不可持续性。在现行的土地批租制下，地方政府无论以何种方式(协议、招拍挂)出让土地使用权，卖一块土地，政府就一次性地收取50～70年土地收益，这为地方政府“以地生财”提供了便利，土地一级市场(征地)和二级市场(建设用地)“一口进一口出”政策，给了地方政府土地垄断经营权，而招拍挂则为地方政府从低价征地和高拍价中获得暴利，增加了地方政府对房地产的依赖。即便我们不考虑为13亿人解决吃饭问题，也不考虑可征用农地、不可再生资源的有限性，但自然界有四季，市场有冷暖，房地产市场也有周期的变动，这意味着土地价格不可能天天都有“面粉比面包贵”的火爆行情，当市场发生了变化，原来的供不应求就会转变为供大于求，土地流拍、降价就不可避免，“以地生财”就难以为继。

其次，“土地财政”严重损害了国民的利益。按照现行的法律规定，我国实行土地公有制，那么土地出让收益的分配和使用应代表全民的利益。然而相关数据显示，全国多数地方征地款分配比例为，农民得10％～15％，集体得25％～30％，政府及其他机构得60％～65％。征地中的各产权主体地位不平等、交易不公平使得农民失去了分享土地增值收益的权利，越来越多的农民失去了生产、生活的基础性资产，成为失地又失业的弱势群体。一些城市政府把土地收入用于“面子工程”，却无法保障将10％土地收益用于廉租房建设，而要动用职工个人的公积金储蓄的增值收益来为廉租房发补贴搞建设。显然，这种“取之无方，用之失当”的土地财政是与中国的城市化相悖的，因为中国的城市化不能以牺牲农民利益为代价，不解决五亿多的农民问题，不解决全体国民的养老、医疗、住房等基本社会保障问题，中国这个全球少有的“超级消费市场”就难以启动，中国的现代化就难以实现。

(三)企业盲目扩张的不可持续性

过去几年房地产市场的火爆，使众多企业纷纷加盟，2007年全国房地产企业急增至6.2万家，创数量之最，但上规模企业少，中小企业多，竞争力弱，平均负债率在70％以上，且经营模式雷同，企业融资主要依赖于银行信贷。可以说，大多数房企都遵循“征地―建房―销售”一种模式，其90％的经营收入依赖于商品房销售，但许多企业在进入商品房市场时，不对变化的市场进行动态分析，火爆的行情让人淡忘了周期波动，一味地按繁荣期来规划未来，竞标拿地；不对潜在的市场需求和竞争对手(区位、价格、成本、户型设计、配套设施等)进行细分，盲目跟着感觉走，甚至一窝蜂地上同一产品；或只追逐眼前利益，忽略了运用多种要素创造消费者所看重的价值(房屋的品质、效用和服务)，以及消费者从中获得的满足、舒适和财富。当市场销售不畅，同质产品和同质企业间的恶性竞争会加剧市场低迷，侵蚀企业利润。

造成现阶段一些房企资金紧缺的原因很多：(1)在“从紧货币政策”下，2008年银行房地产开发信贷余额1.9万亿元，新增房地产中长期贷款2407亿元，占中长期贷款比重从上年的13.9％降至10.8％。(2)银行大客户的信贷政策使中小企业贷款难。(3)市场观望气氛浓重，交易量萎缩导致预收订金持续下降。2008年房地产企业资金来源中，预收定金和预收款连续4个月出现负增长；个人按揭贷款新增3572亿元，同比下降29.7％。(4)股市低迷，融资功能下降。(5)利用外资增速放缓，2008年1～12月利用外资726亿元，仅占开发投资资金来源的2.3％，比上年下降了33.2个百分点。除上述因素外，企业自身非理性扩张，上一年拿地过多，摊子过大，导致占用资金过多，而销售不畅，资金回收慢，加剧了企业资金短缺和经营的难度。

三、对政府“救市”政策评价及改进建议

应对美国金融危机导致全球经济的衰退，中国要实现“保增长、调结构、扩内需”的目标，增长的动力将主要依赖于内需，而扩内需离不开投资和消费的双引擎。尽管我国内需投资领域很多，但由于房地产投资占固定投资的18％、市场需求大和产业关联度高、既是投资品又是消费品的特点，使之成为启动内需不可忽略的产业，因此，2008年9月后政府出台了一系列房地产“救市”政策，如减税、降息和加大保障性住房建设等。目前看来，这些政策措施有一定的刺激作用，但是政府、企业和居民三方博弈仍在继续，政府已出台多项扶持政策，市场仍在期待企业的积极响应，而居民有效需求释放取决三大因素：一是收入的增长；二是预期；三是融资便利和税收激励。前两大因素都与宏观经济大势相关，因此，在宏观经济形势存在诸多不确定性的情况下，居民就业不稳定、收入增长难，观望气氛浓重，致使上述政策短期内效应有限。

2009年对于中国的房地产业来讲，必将是一个“需要经风雨方能见彩虹”的一年，政府应如何审时度势，适时出台有效的扶持政策，对我国房地产业发展、保增长和改善民生均至关重要。

(一)审慎的分析市场变化为科学决策奠定基础

从坚持科学发展观出发，科学的决策应建立在市场信息充分和理性分析的基础上。

首先，我们要理性甄别中美房地产市场的差异，对中国的房地产市场有信心。美国住房市场自2005年四季度以来出现了“量价齐跌”。2008年存量独户住宅的交易量491.2万套，比2006年高峰时618万套下跌了26％，接近2002年的水平；存量房销售价格中数19.86万美元/套已跌至2004年水平。新房的交易量为48.2万套，比2005年高峰时下跌了62％，但售价中数仍处历史高位，比2007年高峰时下降6.9％。导致美国房市大跌的因素很多：(1)政府与市场错位。政府不应该将只能住廉租房的低收入者推向市场，试图完全依赖市场机制(次贷)来解决其住房问题，让“无自有资金、无资信、无支付能力”的三无人员购房，这无疑为市场的健康运行埋下了隐患。(2)信用泛滥导致国民的过度负债。1980年以来的金融自由化、金融创新所创造的融资便利(零首付、只付利息贷款、次贷、重新融资、房产净值消费信贷等)和税收刺激(贷款利息、资本利得、转移租金税收入均可减免个人所得税)等，使美国人储蓄锐减，过度负债盛行。在消费主导的增长模式下，2008年美国居民负债高达13.8万亿美元，成为非金融部门中债务余额最大、占比最大，且增速最快的部门。

在居民负债中，住房抵押贷款占77％，消费信贷占20％左右。而银行盲目放贷是因为证券化等金融衍生品为他们提供了既可获取收益，又不必承担风险的

工具，其更深层次的原因是美国实体经济严重失衡，长期低储蓄率和赤字经济。特别是美国凭借美元国际储备货币的霸主地位，向全球输出过多的美元，美元在全球泛滥至少有两大致命伤：(1)造成持有过多外汇储备国家的资产价格上涨和货币的错配；(2)输出的美元又象回力镖似的返回美国金融市场，以寻求高回报的金融资产，进而推进美国信贷市场、债券市场、大宗产品期货市场和金融衍生品市场恶性膨胀。当一国购买力的增长赶不上负债的增长，当金融脱离了为实体经济服务轨迹，“美国梦”就演变成了一场恶梦。而金融危机和实体经济下滑会进一步加剧美国房地产市场的不景气。

相比之下，中国住宅市场是以有效信用为基础的。居民购房款首付20％以上、提前还贷率高、违约率低。近期房市有调整的必要，但无论是交易量还是房价，都不会出现象美国那样的大跌：(1)解决基本住房的刚性需求仍很大，市场上不乏持币待购，等待时机的入市者。(2)我国银行流动性充裕，资本金充足，经营风险的能力提升，只要借款人资信好，就可以得到银行的信贷支持。(3)宏观经济仍将保持8％左右的增长率，维系中国房地产市场长期向好的基本因素没有变。就人口因素而言，第三次“婴儿潮”的住房需求将在未来十年逐渐释放。中国的城市化和工业化还没有完结。人口结构及特定的发展阶段决定了高储蓄、高投资、高增长在短期内还将延续。(4)中国的现代化仍远远落在发达国家的后面，人居质量和环境，包括房屋的品质、生活用水、空气污染、交通便利、配套设施等，都与发达市场国家相差甚远。正是这些差距为我国房地产市场提供了发展的空间，并成为我们奋起赶超和大推进的后发优势。

其次，要审慎分析中国各地域市场的差异。不同城市房市的冷热有不同的原因，一刀切的盲目“救市”可能也会产生负效应。(1)与前期抑制房价上涨过快的政策相违，导致房价再度疯涨。2008年70个大中城市房屋销售价格上涨6.5％，比上年仅回落了1.1个百分点。在交易量萎缩的情况下，卖方拒不降价，这不符合供需决定价格的基本规律。(2)企业非理性扩张将延续。在市场竞争中，企业要为自己的行为负责，物竞天择，适者生存。如果各地方政府能对空置房的套数(不是面积)、空置年限、档次、价位和地区分布进行分析，再结合当地经济发展水平和消费水平，不难找出纠正的办法及值得汲取的经验。

(二)政府“救市”的政策目标要明确

政府“救市”不是简单的遇热降温，遇冷发汗，而是要对症下药。过去几年房价上涨过快，尽管有土地资源紧缺与旺盛需求的合理因素，但在一定程度上与市场结构不合理或供需结构性错位相关。一个健全的住宅市场应该是多样化的统一，租房与售房、存量房与新房、保障性住房与商品房、各类住房的档次价位、地域分布、户型面积等都应是多元化的。当人们将家庭当期的收入、代际财富的积累、银行信贷一股脑地投向房地产，需求短期内的急剧释放就会推动房价非理性上扬，其结果是居民可支付能力的下降和有效需求的下降，从而加剧“空置房”与“住房难”的矛盾。显然，一个仅靠少数高收入者的购买力维系的房地产市场是难以为继的。

如果我们认定一个社会合理的收入分配结构应是两头小中间大的“橄榄”型，如果我们认定百姓购房可支付能力的提升是一个渐进的过程，如果我们认定即便经济发达了，百姓对住房的质量、性能、价格、服务仍有多样化的需求，那么，住宅供给就应以需求为导向，增加有效供给，这样才能让广大的消费者以多种方式进入住房市场。因此，政府应借市场调整之机，在优化结构上下功夫，增加普通商品房、租赁房和保障房的供给。这不仅有利于培育“先租房后买房，先小后大，以旧换新，逐步升级”的理性消费、梯度消费的模式，且有利于抑制住房价非理性上扬。

需要指出的是，增加保障性住房供给出发点没有错，但思路要清晰，政策目标要明确。住房保障的政策目标是保障“住有所居”，而不是人人都有产权房。廉租房制度是为低收入者提供基本的住房保障，但大力兴建经济适用房，让根本无支付能力的低收入者也去借钱买房，这不仅有违住房保障的政策目标，可能还会重蹈美国次贷危机的覆辙。因此，应对经济适用房制度进行修正，变“只售不租”为租赁房或“租售并举”，提高可租赁房的比重，扩大可出租的对象，并根据市场变化及时调整可出租的对象，这样才能让百姓以多种消费方式进入市场，各选所需，“住有所居”。特别是要严格控制大量公务员住房、单位集资建房以经济适用房之名，行福利分房之实，这不仅会对商品房市场产生“挤出效应”，还会产生了“福利倒置”、“逆向保障”等负效应。

(三)政府“救市”的方式与举措

政府“救市”的方式应遵循市场调节与政府干预、行业自救与政策扶持、中央与地方政府积极性、短期政策与长期制度建设相结合、需求面与供给面扶持相结合的原则。换言之，启动内需要增加政府的直接投资，出台扶持政策固然重要，但是更重要的是能带动居民投资，才能产生“四两拨千斤”的效果。

从需求面入手解决有效需求可选择的政策措施包括：(1)从收入分配入手，建立稳定的工资增长机制，改变国民收入过多向政府和企业倾斜，居民收入占比下降的问题；规范收入分配秩序，特别是国有垄断行业的工资制度；完善社会保障制度，改善国民消费预期；减少强制性储蓄，在住房公积金管理不好使用不当的城市，应将强制性储蓄转变为职工可支配收入。(2)实施差别税收和信贷政策。对购买普通住宅居民，政府可降低交易环节的税费，各商业银行可根据购房者资质和抵押物的品质，自行实施差别利率。

从供给面人手可选择的政策措施：(1)树立“以人为本、消费者至上”的理念，实施绿色金融或优惠的财税和土地政策，对集约用地、从事中低价位普通住宅生产的企业给予政策扶持，以增加节能环保普通商品房供给。优化市场结构应将城市规划、土地政策、项目审查和开工许可作为第一道防线。(2)积极探索PPP方式，即政府与企业合资合作经营，在一些大中城市，兴建一批面向全社会的不同价位、户型结构的租赁住房，如公务员公寓、青年公寓、老年公寓，或将经济适用房和空置期较长的商品房改为租赁房，以培育租赁市场，解决供需结构失衡的问题。(3)加大保障性住房供给，既要通过兴建廉租房，解决低收入家庭住房困难的问题，还应通过兴建租赁性经济适用房，满足城市中既买不起房，又享受不到廉租房的“夹心层”的住房需求。

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关键词：地产市场；现状；问题；建议

中图分类号：F293文献标识码： A

一、引言

我国由于各方面原因的限制，导致住房难成为很多民众普遍遇到的问题。在2011年的时候，房产行业出现了转机，全国城镇居民的平均住房面积超过了25平方米，有效的缓解了住房难的问题。但是，无论是对于房地产行业的发展还是对于百姓住房，受到市场环境的影响和国际金融形势的干扰，我国的房地产行业面临着巨大的挑战。把握房地产行业的发展方向，预知其市场风险，直接关系到房产市场能否保持稳定和健康，关系到国家经济发展和民生的方方面面。因此，关于房地产市场现状和问题的研究就显得很关键，对今后房地产的发展有一定的参考价值。

二、我国房地产市场目前的运行现状

2.1土地储备是拉动发展房产发展的重要因素

在2013年的第一季度，房产开发和投资保持了较高的发展速度，与之相比，同期的销售则放缓。国家统计局5月份公布的数据表明：第一季度全国的房产开发投资增加了35%，和去年同一时期相比增速变缓。申银金融分析师表示：在一手房销售受阻的情况下，房产投资持续走高，主要原因有两个方面：第一个是前提买地尾款的支付；第二个是保障性住房的持续开工。

2.2企业资金链面临考验

在面对国家对房地产行业不断实施的宏观调控的政策下，很多企业在融资和贷款方面受阻，这从侧面也看出房产行业面对的问题。据相关统计结果显示：在第一季度，在房产企业的资金来源受到限制，开发投资高位运行的环境下，今后1-2个季度房产开发企业可能会面临更大的资金屏障。很明显的是：随着房产企业资金的紧张，将会进一步影响到企业下一步的发展战略。在面对随时会断裂的资金链面前，企业能否有效的扭转不利局面，更多的会考验其在拿地、融资和营销等方面的应对能力。不管怎样，财务化都将是所有企业形成的共识。

2.3开发供给仍处于缓慢恢复姿态

房地产企业囤下的土地可以满足其几年开发的需要，并且很多一线城市的土地供给已经趋于保守。从这一点可以看出房产最近的走势变化。进入今年3月份来，很多地区的土地出现了较低成交，过去很多抢地购买的火爆局面已经远去。由于很多开发商已经囤集了大量的土地，其纷纷减慢买地的步伐，更多的是静观市场变化。在当前房产行业相对低迷的情况下，很多企业在今年都开始放缓拿地速度，谨慎的维持现有资金。同时，一线甚至二线城市的土地供应量逐渐放缓，和往年比没有较大的增长，这是房价居高不下，持续增长的原因之一。以广州为例，其住宅用地的供给量从2008-2011的量分别是1400、1300、1350和1480公顷，平均波幅正负绝对值较小，维持在较低的水平上。

2.4市场销售较快增长，价格上涨较快

最近的一项数据表明：一些规模较大房地产企业的依然保持着较快的增长速度。在公布出来的第一季度开发商销售业绩的数据表明：十大开发商第一季度楼盘销售突破千亿元，并且有百分之80的企业涨幅过大超过了国家的调控基准线。数据表明：十大房产开发商的销售额比去年同期增加了百分之20，在国家加强宏观调控的背景下，房产企业还能保持较快的增长，主要原因有以下几点：一些开放企业将去年年底的部分销售业绩加入到第一季度的财报中，提升了第一季度的销售额第二个是一些开发商。将注意力转向受调控政策影响较小的二线、三线城市中，促进了整体业绩的上升。第三个是虽然目前国家抑制房价上升， 但是百姓对于住房的需求量仍然很大，为开放商的业绩提升奠定较强的基础。

三、带动房价上涨的因素

3.1客观原因

1．拿地价格上升

房价不断上涨的根本原因是土地供求紧张引发的开发商拿地价格不断上涨，这就加速了房价的上涨。地方政府是这个现象的受益者，通过卖地，地方政府获取了巨大的利益，在一定程度上也促进了开放商的卖地欲望。

2．资金流动性较大

资金巨大的流动性，导致很多资金流没有找到合适的投资通道，并且由于房产行业增值较快，很多投资者对房产行业非常的偏爱。在这种刚性的需求刺激下，资金流动性的泛滥势必会进一步推动了房价的上涨。

3．经济发展必然结果

从目前供求关系来看，土地依然是稀缺的资源，随着百姓对住房需求量的不断增强，房价的上涨也是经济发展到一定程度时候的必然结果。

3.2主观原因

1．地方政府推动

在当前，我国城镇居民的住房自由化率高达百分之八十。房产和建筑的增加值在GDP中所占的比例高达百分之十。政府为了扩大内需，持续的推动经济平稳增长，必然将房产作为一项重要的手段。为了获取更多的利益，促进地方收入，很多地方政府对于房价的高涨乐此不疲，坐收渔翁之利。地方政府对卖地行为的纵容，导致地价不断上涨，这就直接导致了房价的攀升。

2．开发商刻意操作

当前，除了容积率之外，土地的价格和处置全部被开发商所掌控，这就形成了较强的市场垄断。在百姓需求量一定并且不断上涨的情况下，开发商所面对的外部的价格竞争力较小，开发商共同定价，共同获利，形成较强的行业内部垄断。

3．消费者、投机者推波助澜

房产价格的不断上涨，导致很多消费者和投资者对楼市过度看好，从而引发了投资的盲目和跟风。并且，由于投资渠道狭隘，很多投机者在其中推波助澜，加速了房价的涨幅。

四、楼市存在的问题

4.1近期问题

第一，中国经济的发展会被房产行业中的虚假购买力所透支，我国住房问题主要集中在：房产行业一开始就快速的引入了国外的按揭付款的购房方式，促进了购房的能力和需求在短期内突然放大，加剧了供求关系之间的恶化。

第二，很多投机者和房产商囤积大量的房源，散步各种谣言，进一步加速了供求关系之间的矛盾，让房产价格在前几年飞速的上涨。客观的说，人们对于房产的需求量肯定是客观存在的，很多人面临着结婚、组建家庭、进城，促进了购房需求的上涨。另一方面，在购买力的角度上来说，按揭付款的买房方式让人们感觉购房变得更加容易，促进了人们购房欲望的上涨，这也加速了房价的持续走高。

第三，房产高价加快了社会贫富的差距：房产超高的利润让财富从各个方面迅速的向地产商那里聚集，同时，花高价买房的民众以及买不起房子的民众，对于房价居高不下存在非常强烈的反感和排斥心理，这也加速了阶层矛盾的激化。很多的财富汇聚在少部分人手中，对我国经济、社会的平衡发展构成较大的风险。

第四，房价高升提升物价水平和生产成本：房产居高不下也会带动其他行业的成本上升。房地产行业的高歌猛进，也为 建材、钢材等行业提供了发展机遇，促进了这些建设原料价格的飞涨，进而提升了整个社会的生产成本。生产升本的上升就导致产品的价格也会变得越来越高，房价的高升会带来各种生活成本的上涨，在人们工资涨幅较小的情况下，无疑进一步加速了社会的矛盾。

4.2深层次问题

1.重视房产行业经济职能，忽视其社会保障职能

长时间的畸形发展，导致房产行业出现了各种弊病，甚至可以说是顽疾。

一些地方政府对房产行业的市场化过于依赖，将其作为财政收入的主要源头，同时，住房保障的缺失，加快了房价的高涨，很多中低层收入的人群无法购房，生活缺乏最基本的保障。从上世纪末到2003年，全国住房的每平米均价仅仅上涨了350元左右，但是在2007年到2012年间，房价已经足足翻了几倍。高企难降的房价让绝大多数家庭无法购买房子。所以将地产行业作为我国的支柱产业，挤压其他行业的消费和发展，吸收大量的资金流，必然将中国经济推向泡沫的深渊。

同时，放大房产行业的经济和投资属性，忽略了百姓对住房的社会保障需要，这就脱离了百姓的本质需要，加速了房产资源的不平衡配置，加剧社会矛盾，引发新的问题。

2.二、三级市场发育不完善

从目前看来，房地产三级市场得以启动的主要办法是通过住宅置换和公住房上市的手段。但是由于过去的种种原因限制，存量住房的主要体现就是公共住房。为了保证二级和三级市场能进行有效的联系，需要构建完善公住房上市和差价交换的两种主导行为。通过促进三级市场的灵活性以不断满足百姓对改善住房的需要，否则二三级市场的联系没有任何意义。

五、对未来楼市发展的一些建议

5.1理性看待房产的经济职能，强化其社会保障职能

房产行业在我国国民经济体制中一直都是占据前瞻性强、基础性高、产业支柱能力大的地位。正因为房地产行业拥有这么重要的地位，所以其在我国的国民经济体系中，特别是在推动城市发展、城乡一体化、居民生活水平提高等方方面面起到非常关键的作用。经济是房地产发展的源泉，其次才是房地产对经济发展的作用，经济和房地产的作用顺序是不能被反过来的，否则便会引起经济发展的不平衡。目前，房地产行业对内需的拉动能力和前景不够明朗，主要表现在：第一，房价已经远远的超出普通百姓所能承受的极限范围，促进楼市的回暖、提升房产交易额的努力相对较困难。另一方面，房产行业在经历了多年的非理性开发和扩张后，高额的房价让购房者承担着较大的经济压力，抑制了其在其他方面的消费欲望。只有通过不断的提升消费需要，促进房价“接地气”，才能够有效的解决目前房产行业的诸多问题，满足人们的生活保障需要。

但是，住房保障制度在我国实施的时间有限，政策在制定的时候难免会出现缺陷。随着住房保障制度的实施和住房供求关系的不断变化，其也会呈现出较多的问题。提升我国住房保障制度的策略主要有以下几点：第一，加快公共支出财政的建设速度，有效的转变政府的职能方向。第二，搭建层次化强的住房保障机制。第三，对现行的住房公积金体系进行必要的改革，建设面向人群更广的公积金制度，满足更多的人的购房需求。第四，不断完善购房保障体系，加强对保障目标人群的甄别和管理。

4.2引导二、三级市场的健全发育

要想实现这一目标，需要将二级市场和三级市场的运营有效实施起来，以实现两个市场的有效联动。在保证二三级市场有效联动的同时，还要注重相关的规范工作，大力促进租赁行业的发展，加大促销手段。同时，还要进一步监督和规范房产中介公司，引导媒体适量的房产信息，促进整个市场的健康的发展。最后，还要加大行政监督力度，对市场的违法行为进行整治和处理。通过以上手段，可以有效的扭转防长行业市场发育不平衡的现状，进一步促进房产市场的规范化和平衡化的发展。

六、总结

目前，我国的房地产市场还处在诸多利益方的博弈中，在此期间，市场的问题和风险随着经济形式的变化也在不断突显出来。并且，房产行业的监督和调控又是一项系统化强、专业程度深的浩大工程，需要房产行业相关的所有利益方（中介、消费者、政府和开发商等）共同努力来实现。本文通过论述我国房产行业的现状、问题，并提出解决策略，并结合一些统计数据加以佐证，期望能对我国房产行业的发展有一定的参考价值。

参考文献：

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[3] 刘广韬,孙艳辉. 我国房地产市场的现状和问题分析[J].中小企业管理与科技(上半月), 2008(1) ：12-15.

[4] 朱万才.我国房地产市场的现状,改革及政策取向[J].科技创新导报,2009(8)：3-7.

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近年来,随着国民经济的长,我市房地产市场蓬勃发展，房地产市场供需结构基本合理，价格水平保持稳定,金融支持及监管力度加强，房地产开发投资增长速度适度,投资结构基本合理，宏观调控初现成效.但潜在的问题仍不容忽视 ，为进一步规范我市房地产市场,增强抗风险的能力,促进我市房地产市场持续健康发展,在对我市房地产市场作出认真分析的同时,提出相应调控建议:

一 房地产市场运行基本情况

(一) 房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快。

一是房地产总投资额持续增长.2004年上半年,全市共完成房地产开发投资44505万元，同比增长39%；二是住宅建设速度加快,2004年上半年,全市商品房新开工面积达32.72万元平方米，同比增长37%；商品房竣工面积31.49万平方米，与去年同期持平，其中商品房住宅新开工面积24.57平方米，同比增长48%；商品房住宅竣工面积23.76万平方米，同比增长12%.

(二) 商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定.

1、商品房销售总面积增加，价格趋于合理。2004年上半年，全市共批准预售商品房面积18.45万平方米，同比下降45.94%，而实际销售面积达21.18万平方米，同比增长16.63%，销售金额达22443.4万元，同比下降18.93%，且中心城区的申报价格稳定在850元/平方米左右。

2、住宅类商品房销售势态良好，2004年上半年，全市共批准住宅预售面积为16.57万平方米，占预售商品房总量的89.22%，而实际销售面积达17.92万平方米，同比增长31.76%，销售金额为14572万元，同比增长30.11%。

3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累计空置房13.54万平方米,同比增长26%,但空置房主要集中于营业用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故其空置比例仍基本合理.

4、商业营业用房需求量下降。2004年上半年，全市共销售商业营业用房面积达2.03万平方米，同比 下降55.27%，销售金额达7491.3万平方米，同比下降19.15%。

5、经济适用房建设力度加大。1---6月共批准建设经济适用房7万平方米，竣工面积突破12万平方米。

6、廉租房建设步伐加大。《六盘水市廉租房住房管理办法》已经政府批准，目前正处于逐步实施阶段。

(三) 房地产市场机制逐步完善，管理日趋规范化，制度化。

1、产权产籍登记管理等业务大幅增长。1---5月共完成产籍管理归档2138宗，面积10.37万平方米，交易金额13410.74元，同比增长62.01%，且其它相关业务量也呈现不同层次的增长。

2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动。

3、加强整顿和规范房地产市场秩序，查处违法违规行为，对个别违规企业给予了处罚。

4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市场运行情况作出认真分析,2004年上半年共完成房地产市场运行分析报告2篇.

(四) 房地产金融放贷力度稳定，为房地产市场建康发展提供坚实后盾。

2004年上半年，全市共办理房地产抵押登记2055宗，抵押贷款面积34.37万平方米，抵押权利价值28304.99万元，同比分别增长20.31%、16.67%和66.50%。

二 存在的问题

(一) 企业实力弱，规模小、经验不足、专业技术人员缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖性强,风险防范能力差.

(二) 住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的财政供给体制不健全,存量房物业管理工作难以配套等问题的存在,导致潜在的住房需求没有充分调动.

(三) 房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能部门的协调工作尚需进一步加强.意义

三、 加强房地产市场宏观调控的建议

(一) 加大住房供应结构调整力度，稳定房价，建立健全住房供应体系

1、进一步 完善住房供应政策。

一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能力等因素,合理确定各类住房供应比例，对高档商品住房、普通商品房、经济适用房实施分类别供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系。二是合理确定住房对象,高档商品住房主要面向少数高收入家庭，普通商品住房主要面向广大中等收入家庭，经济适用住房面向城镇中低偏下收入家庭，廉租住房面向城镇最低收入家庭中的双困户。

2、加强对经济适用房的建设和管理.

一是认真落实《六盘水市住房分配货币化改革方案》和《六盘水市住房分配改革方案实施细则》有关要求,加大经济适用住房的优惠政策和管理办法的实施力度.二是坚持经济适用房保本微利的原则,严格按照建设部《关于大力发展经济适用房的若干意见》中关于经济适用住房价格的八项因素,核定经济适用房的销售价格.三是结合我市普通商品住房价格、购买对象征可支配收入等因素,合理划分收费标准,确定指导价格,并向社会公布,广泛接受监督.四是经济适用房按照政府组织协调、运作的模式,实行项目招投标,并严格控制户型面积.

3、增加普通商品住房供应，适度控制营业用房及高挡商品住房建设。

一是根据市场需求，加快普通商品住房建设，尽快提高其市场供应比例；二是合理确定营业用房、高档商品住房和普通商品住房的划分标准和供应比例，提高营业用房和高档商品住房门槛,

严格控制营业用房、高档商品房项目审批，适当提高项目资本金比例和预售条件。

4、逐步完善廉租住房制度。对城镇最低收入家庭的“双困户”发放租赁补贴。

(二)加大金融支持和监管力度，协助金融机构强化房地产信贷管理

1、协助金融机构加强对房地产贷款的监督管理。

一是积极支持房地产市场结构调整，加大对运作规范、信用等级高的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持，尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设，重点满足中低收入家庭的购房要求。二是加强房地产项目贷款的审核和管理，对商品房空置量大、负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控。.三是积极协助金融机构加强团结对信贷资金的监控，妥善处理各种违规贷款，切实防范化解房地产信贷风险，维护金融秩序的稳定.

2、加大住房公积金贷款力度。要简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限，大力发展住房公积金委托贷款，提高住房公积金的使用率和职工购买力。

3、逐步建立个人住房置业担保体系。一是鼓励成立独立规范的住房置业担保机构，实行企业化管理、专业化经营、市场化运作。二是积极开拓融资渠道，吸收优质房地产开发企业资金等民间资金的介入，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保，支持个人住房消费。

(三) 标本兼顾综合治理，整顿和规范房地产市场秩序

1 、整顿和规范房地产市场，严格查处各种违法违规行为。

一是重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为，对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等行为要从严查处。二是积极开展调查研究工作,定期对房地产市场进行整顿和规范，发现问题及时处理，为房地产市场的健康持续发展创造良好的环境。三是按照审批权限与责任挂钩和“谁审批谁负责”的原t，建立责任追究制度。

2、完善房地产信息系统和预警预报体系。

一是逐步建立和完善全市房地产信息网络系统，做好房地产开发企业和执（从）业人员信用信息登记入库工作，将企业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案，向社会公开，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产开发行业形成“诚信为本，操守为重”的良好职业道德。二是建立健全房地产市场的预警预报体系，稳定房地产市场，稳定房价。

3、加强对房地产开发行业的管理。

一是要按照现代企业制度的要求，加快企业改制步伐，指导各开发企业的改革、改制工作。二是严格控制开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业，取消其开发资质；三是积极支持具有资信和品牌优势的房地产企业的发展,培育龙头企业。

4、深化房改工作，积极活跃住房二级市场。按照统一政策、统一程序、统一市场和统一物业管理原则制定合理政策，鼓励职工已购公有住房上市交易，促进住房二级市场发展的市场化，进一步完善房地产市场。

5、规范发展市场服务。

一是加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理，规范房地产中介市场，严格中介机构和中介从业人员市场准入制度。二是健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。

(四)加强和改进对房地市场的指导和监管，搞好房地产市场的综合治理工作

1、进一步解放思想，更新观念，因地制宜，全面落实中央宏观调控政策，按照“统一思想、狠抓落实,明确重点、区别对待,深化改革、完善机制,统筹兼顾、协调发展”的总体要求,采取有效措避免和防止房地产开发中损害群众利益的各种行为的发生。