房地产市场建议精选(十四篇)

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关键词：房地产；现状；问题；对策

房地产行业属于国民经济的第三产业，由于国家经济的持续发展以及国民生活水平的持续提升，房地产得到了显著的发展。房地产属于新兴产业，在高速发展的过程中，显示出了一些问题，部分地区出现了房地产行业投资过热的情况，出现房地产泡沫。因此国家需要给房地产的发展提供更多的支持和干预，需要提出相应的政策来进行调整，改善现阶段房地产行业的结构，使得房地产行业能够得到更好的发展。

1房地产市场的发展情况

1.1炒房比例下降，部分城市房价下跌

由于受到了国家政策的调控，买房卖房需要缴税，炒房投机比例开始收缩，部分城市的房价比较高，不过面临着比较严重的下降压力，做出了下调的调整。特别是2012年一部分大中城市的房价明显下调，多数的中介房产交易量出现了下跌的趋势，部分开发商选择折扣以及赠品的形式来提升房产的交易量。一般情况下民众在国家政策面前选择的都是观望的态度，虽然房价出现了下降的情况，但是下降比例比较有限。

1.2房价依旧偏高

近段时间人民消费水平持续提升，国家的内需持续扩大，这样也就出现了通货膨胀的情况，物价持续增高。由于城市化的扩大，乡镇人口开始向城市发展，所以可以使用的土地面积越来越少，土地的价格也在持续上升。这些都会增加开发商的成本，而且会降低开放商的利润，这样就会选择提升房价的形式来获取更多的利益。不仅如此，国家出台一些控制措施，有效地降低房地产商以及投资商可得利益，因此会出现开发商提升价格的情况，房产商以及投资商会将增加的成本转到买房人的身上，这就是出现提升价格的主要原因。普通民众一般会有买涨不买跌的心理，由于害怕房价会持续上升，所以会陷入价格怪圈。

2房地产所存在的问题

2.1商品房价格上涨速度比较快

最近几年由于经济的持续发展，物价持续提高，人民生活水平持续完善，我们国家大部分省市商品房价大幅度上升。由于商品价格持续上涨，利润越来越多，大多数闲散资金开始进入房地产市场，吸引了大量的购房者。一部分人选择银行贷款的形式来买房子，并且出现了囤积房子的情况，恶意提升房价。为了应对这样的一种情况，大多数消费者不明确具体的形式，纷纷借款购买，进而出现泡沫经济，要是继续如此发展，就会限制到房地产市场的发展，并且会影响到金融的安全。

2.2信贷风险加剧

房地产的开发和建成需要较多的资金，大多数的房产商选择银行贷款。在开发房产以及销售房产的时候，会涉及到意外的因素，开发商不能按时还款，出现信贷危机。不仅如此，因为房产利润比较可观，大多数人投资房产，炒房的人越来越多，这些人员借助银行贷款的形式来炒房，哄抬物价，要是国家选择宏观政策，房价下降，使得投资商资金链断裂，进而出现更多的信贷风险。

2.3住房保障体系不够完善

因为现阶段房价持续上升，人民买房的问题变得越来越重要，日常生活受到买房难的困影响到国民经济的发展。国家需要调整房产市场，住房保障体系的建设对于房地产市场调控来说是比较重要的。不过因为没有足够的资金，地方政府不能及时采取相应的措施，住房保障体系建设速度也会变慢。

3房地产市场健康发展的措施

3.1提升购房成本，发展廉租房

提升购置多套房产成本以及持有多套房产成本会降低房产购置人员以及持有人员的收益，进而出现观望时期。经过理性回归之后，会使得这些人在心理账户方面重新绘制相关的曲线。因为出现了廉租房以及经济适用房进而影响到了对于房地产的需求，这样会降低房产购置人员和拥有人员对于房地产的投资热情，进而出现更加理性的投资决策。

3.2正确引导舆论，防止利益集团强化

房产高收益预期舆论导向对于房地产利益集团提升房地产的价格比较重要，由于媒体传播形式变得越来越多，所以舆论宣传所造成的影响越来越高，对于大众而言，借助舆论的宣传作用可以充分地明确房地产市场的实际情况。不过现代的媒体中能够完全独立在房地产市场之外的比较少，要是出现了房价上涨的舆论就会刺激到大众的神经，这样就会使得房价持续上升，所以需要增强对于舆论宣传管理的重视。

3.3积极推广投资理财知识

政府需要鼓励金融部门或者金融机构采取措施提升民众的投资理财知识，这样能够使得大众可以明显投资工具中的优势和劣势，明确房地产投资所存在的风险，进而可以明确自己的投资需求，正确对待房地产的上涨，这样能够避免出现非理性投资的情况。

4房地产市场的发展趋势

我国政府部门为了控制快速上升的房价进而出台了相应的政策，自从我国加入WTO之后，对成员国做出承诺，房地产市场会在如今的基础上面得到更加深入的发展，主要的趋势包括：①增强保障性住房。国家增强对于保障性住房的建设，不过中国人口比较多，这样在分配的时候就会出现较多的问题，并且仅仅依靠保障性住房很难有效地解决中国住房问题；②中国房地产在未来十年中会经历较快的发展。通过对于中国经济增长情况以及城市化发展情况的分析能够看出，中国房地产价格不会出现快速降低的情况；③现阶段房地产价格基本达到最高点。现阶段不会再出现大幅度上涨的情况，主要是因为所采取的政策所发挥的作用越来越明显，人们开始出现预期情绪以及观望情绪。

5结束语

自从改革开放到现在，房地产得到了显著的发展，并且渐渐的变成国民经济的主要行业，变成国民经济发展新的经济增长点以及消费热点，房地产的发展需要符合市场发展的规律，而且需要满足基本国情，能够正确的控制房地产市场，这样能够有效地控制房地产的价格，可以正确的使用土地资源，防止出现房地产泡沫经济，使得房地产市场得到更加健康的发展。

参考文献：

[1]季忠富.我国房地产市场的现状分析及建议[J].住宅与房地产,2017,(5):9+19.

[2]陈冰挥.论多元化房产对未来中国农村住房改造的新气象[J].住宅与房地产,2016,(24):4+35.

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一、房地产市场发展的有利因素

1、区位优势有利于我县房地产市场的发展

我县处于湘、鄂、赣三省交汇处，县城距离九江、南昌、武汉、长沙等大中城市都在200公里以上，这对于开发商来说，交通上是劣势，但在房地产市场方面却是一个优势。我县有近19万人在外务工，这部分人在商品房销售时占了相当的比重，换句话说，这部分人当中相当一部分挣钱回来后不可能到大中城市购房，而选择在县城购房。因此，从某种意义上说，修水县城容易形成一个边贸次中心城市，这给我县房地产形成巨大的市场带来了一定的发展空间。

2、政府宏观调控政策有利于房地市场的发展

2002年以来，县委、县政府把开发南城区作为“353”战略的重中之重。因此，在制订相关政策上给予了房地产市场巨大的发展空间：一是在建设审批上，做到控制城北、发展城南，严格控制个人建房和杜绝干部集资建房；二是严格控制土地市场的投放方向和投放总量，按照市场的需求，我县商品房的总量每年控制在20万平方米以内，土地投放总量基本每年控制在180亩以内，所有用于房地产开发的经营性用地全部实行招拍挂出让制度，使房地产供地需求处于一个透明、保和的状态，从而刺激供求关系的平衡与稳定。

3、相关优惠政策有利于房地产市场的发展

一是鼓励农民进城购房，可享受县城居民同等待遇，购买商品房的相关费税实行减免或优惠；二是在新城启动建设时期，开发建设的相关规费实行规费包干优惠制度，如建设规费控制在每平方米15元以内；三是鼓励干部职工到新城购买商品房，凡到新城区购买商品房的企事业单位干部职工，可享受本单位2万元的补贴，这在很大程度上刺激了干部购房的欲望，同时也带动了二手房的交易，从而激活了整个房地产市场。

4、县城南移战略也有利于房地产市场的发展

从2002年开始，县委、县政府已着手实施开发城南区工作，至目前为止，县行政中心办公大楼已建成，新城相关的基础配套也进一步完善，学校、医疗等公益性配套设施也一应俱全。2005年全县25个行政事业单位将陆续南迁，由于单位的搬迁，将再一次会刺激房地产价格的飚升。

5、城市化进程的加快有利于房地产的发展

据统计，目前我县县城人均住房面积不足19平方米，比全国人均住房水平低5平方米。近年来，由于我县的城市化进程不断加快，城市人口不断增加，对住房的需求量也不断增长。目前县城居住了近12万人，住房需求量缺口较大。

二、房地产市场发展中存在的问题

1、房地产市场供应结构不够合理，价格上涨过快。近三年来，我县的商品房开发量基本每年控制在20万平方米以内，但由于诸多因素的影响，在供应结构上仍存在着一些不合理因素，主要表现在：普通商品房与经济适用在住房供应方式和建设规模上存在着不合理的因素，如我县在南桥村建设的经济适用住房，在供应方式与建设规模上与开发商开发的商品房就存在着不合理的因素；期房销售与现房销售价位差不够合理等，如东盟佳苑和东方巴黎商城，期房价格与现房销售价格差达120元/㎡。

2、房地产开发市场存在着不规范行为。从目前开发的情况看，除东盟佳苑具备相应的房地产开发资质外，其余开发公司均不具备相应的开发资质，同时质量体系未建立，物业管理机构不健全。

3、城部结合房地产市场秩序较为混乱。在城郊结合部位，特别是宁红大道南向三、四线及老虎洞地段，合资合作建房、无规划建房、以地入股、加层等违法建房较为混乱，因其建筑质量没有质监，无须配套、且偷税漏税现象严重，导致其销售价格比合法开发的商品房价格低得多，从而严重忧乱了我县的房地产市场。

4、拆迁工作也影响着我县房地产市场的开发。城市房屋拆迁关系到被拆迁人的切身利益和社会稳定，也关系到城市建设的速度与规模。从目前我县城市房屋拆迁的情况来看，主要存在以下几个方面的问题：一是拆迁补偿价格的不平衡带来的影响。按照2001年出台的《城市房屋拆迁实施管理办法》的拆迁补偿标准，被拆迁人往往难以接受，如新城区划拨土地使用权拆迁土地补偿价格为每平方米108元，而老城区西摆街和鹦鹉街的拆迁补偿标准按评估地价的56%进行补偿，远远高于新城区地块每平方米108元的拆迁补偿标准。二是不能按时完成拆迁给房地产市场带来的影响。如A2、B4等地块没有完成拆迁将“生地”变成“熟地”进行出让，等到地块拍卖挂牌出让有收入后由有关部门再去拆迁，买者要等数月才可以进场开工建设，这实质上是与房地产业“卖楼花”相以的“卖地花”，等于要求开发商用现金对预期甚至下一个开发周期的建设项目进行投资，加大了开发商的投资风险，降低了投资者进行了土地竞投的兴趣，也增加了拆迁成本。同时，因拆迁进度的原因影响了每年计划房地产开发总量的控制，导致房价升高或房子积压现象。三是拆迁用地安置问题对房地产市场的影响，根椐我县新城区建设的速度，新城区在建的建设项目都应在2005年10月份之前完工，但是根椐目前实际进展情况，要想在规定的时间内完成确实存在着很大困难，主要原因是因为拆迁安置工作不能及时到位，导致拆迁工作无法顺利开展。

三、加快房地产市场建设的几点建议

1、进一步加大政府垄断房地产一级市场的垄断。按照有利于建立公开、平等、竞争、有序的房地产市场机制的原则，要合理确定房地产开发用地规模，统一配置城镇规划区内的建设用地，进一步加强对房地产市场的引导和调整，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业健康发展。一要明确普通商品房和经济运用住房建设规模、项目布局以及进度安排。二要在严格执行土地利用总体规划的前提下，根据房地产市场的变化情况，适时调整供应结构，供应方式及供应时间。目前我县未完工或未动工建设的商品房量约为49万㎡。因此，在土地供应计划时须逐步减少投放量。三要充分运用税收等经济手段，调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。如未完工之前或未居住2年以上的商品房不得转让，房地产开发商不得虚假信息等。版权所有

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关键词：铜仁房地产市场 现状 发展建议

一、铜仁房地产市场发展存在的问题

1、信息不透明

在铜仁这样的小城市里，消费者经济意识的落后更使得信息不透明成为司空见惯的事，在房地产市场中尤为明显。可以说没有哪一家房地产公司能为购房者提供真实有用的信息。空头承诺、价格差距大、质量差异等已见怪不怪，比如在金滩河边同期购房的人会出现性价比几乎差不多的房屋其中一套价格可能比周围的人贵上五、六万；冷不防说是建花园的楼下成了一停车场；春韵天城的某些住宅建成后消费者才看到房子的光线通风都有问题；御风锦江号称是铜仁顶级住宅，消费者入住后才发现毛病百出，电梯质量差、相应设施不配套、绿化大面积缩水、甚至连墙体、地平都出问题，说是一百三平米的房子怎么看怎么窄；而有的楼盘甚至签合同六年不见房子。在房地产市场中专业性更强，人们看到的只是假山花草，对房子的结构质量相关的法律制度知之有限，许多时候是入住了问题才慢慢凸显，而处于弱势一方的消费者对此根本无能为力，房地产信息的相对封闭除了侵略购房者的物质利益，许多时候更是伤害他们一身的幸福。

2、价格涨得太快

全国普通百姓最头疼的问题还是房子价格问题，铜仁也不例外，相对人们的收入来讲，这几年房子价格节节攀升。

3、房开商规模小，从业人员大部分素质低

目前铜仁的房开商多数规模偏小，从业人员大部分素质低。房开商都是想得一个算一个，只考虑到目前的利益，没有长远规划的意识也没有做大做强的意识，这些自身的弱点使得铜仁的楼盘普遍品质不高，没有影响力的楼盘也没有在市民中有影响力的房开企业。

4、物业管理不规范

尽管预售时房开商欺骗购买者，对物业管理吹得天花乱坠，事实上目前铜仁市的物业管理大部分是开发商自建自管，普遍存在制度不健全，公共维修基金管理不明，物业管理费使用不清，从业人员素质不高，管理队伍专业化水平低，服务意识差等，这一系列的问题使得铜仁多数业主与物业管理之间矛盾重重。

5、市区建设规划差

铜仁城市规划工作总体上已滞后于城市的迅速发展，重复建设明显，商品房都是成遍的建，尤其是金滩片区密密麻麻的钢筋水泥，没有一点特色没有一点新意没有一点生命的绿色，刚建好就已落伍。就算销售广告是全封闭小区，往往其小区规划意识差，缺乏绿化、草坪、优美的环境 和休闲广场。

6、中介业混乱，没有影响力企业

在铜仁的许多路牌上总是贴满了出租出售房屋的标语广告，这个刚贴上去，马上又被另一个覆盖，其注脚都是某某中介所或某某中介公司，其形式极为不规范。唯有2003注册成立的铜仁信德评估经纪测绘公司算是正规的，但其在铜仁的名气似乎不大。

    二、铜仁房地产市场发展的建议

第一，政府做好监管工作。

由于房地产市场的复杂性，政府做好监管工作是有必要的。目前铜仁房地产市场还处于上升阶段市场也不是很规范，房开商偷工减料、隐瞒信息、空头承诺、烂尾楼等一系列问题都是市场混乱的表现。这个时候光靠房开商的自觉是不够的，必须得政府的监管。从房开商资质的审批到房屋竣工的质检甚至房屋价格都得严格把关。

第二，做好城市基础设施及小区配套设施的规划建设。

目前铜仁政府在竭力打造“梵天净土，桃源铜仁”的新型旅游城市形象，其基础就是梵净山的原始风光和铜仁锦江的水景文化。其建筑风格和城市居住环境也应该是自然山水园林，从东部发达城市来旅游的也就是看其不饰雕琢的朴实的自然人居环境。政府无论是在城市交通道路、运动休闲广场、中小学校的投入和建设中或是在城市综合建设的规划中都要把这种精神体现进去。另一方面，每一块宗地出让时都提出绿化率、容积率和建筑密度的要求，在住宅风格上也必须要求突出地域特色和城市品位，符合“梵天净土，桃源铜仁”的新形象。目前铜仁政府对滨江大道和公交车站台的设计和修建就非常恰当地体现了这种朴实的自然的人居环境的精神。

第三，加强商品房售后的物业管理。

政府监管成立正规的小区物业管理公司，并加大物业监管力度，充分发挥好业主委员会的维权、监督和协调的作用，加强对物业服务企业从业人员的培训，提高整体管理水平。

第四，建立信息公开披露制度。

房地产商和消费者之间是强者和弱者的关系，房地产商是不会自觉把信息传递给消费者，要解决这些问题就必须得由政府用强制手段约束房地产商。政府可以下达规范性文件强制房地产商披露信息。要求房地产商设立可售房源信息公示栏，公示可售房源的面积、价格和销售动态，信息设立信息查询处，并配套政府的监管等。

第五，做好土地出让管理。

住宅价格最重要的一部分是土地价格，所以在土地价格上政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。同时坚决制止房开商囤积土地。

第六，规范中介业。

房地产市场的活跃发展离不开中介服务业，房地产市场专业性强，市场不集中，无论是新旧房的交易转卖，还是各种交易手续的办理，价格的评估，贷款的办理都是离不开房地产交易的专业人士。由于铜仁房地产发展较落后，中介服务业的发展是很混乱的，为了解决这些问题，政府首先得扶持规范的房地产中介公司，打击那些浑水摸鱼的不正当中介，培养房地产中介专业人才，鼓励从业人员考证，并执行中介准入制度。

第七，提高消费者购买力。

无论房子修得有多漂亮，建设有多好，但如果没有消费者的购买一切都是空中楼阁。要解决这个问题得从以下两个方面作手。首先，提高人们的收入，增强购买力。目前铜仁西电东送水电工程的投入使用，旅游资源的大力度开发，其地方收入大幅度提高，以后一方面增强其后续发展，另一方面从各种途径发展地方经济，增加人们的收入。其次，增加城市人口数量。一方面利用城市的自然资源做好城市优质人居环境吸引外来人口；另一方面，加强城市化人口建设。

参考文献：

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关键词：地产市场；现状；问题；建议

中图分类号：F293文献标识码： A

一、引言

我国由于各方面原因的限制，导致住房难成为很多民众普遍遇到的问题。在2011年的时候，房产行业出现了转机，全国城镇居民的平均住房面积超过了25平方米，有效的缓解了住房难的问题。但是，无论是对于房地产行业的发展还是对于百姓住房，受到市场环境的影响和国际金融形势的干扰，我国的房地产行业面临着巨大的挑战。把握房地产行业的发展方向，预知其市场风险，直接关系到房产市场能否保持稳定和健康，关系到国家经济发展和民生的方方面面。因此，关于房地产市场现状和问题的研究就显得很关键，对今后房地产的发展有一定的参考价值。

二、我国房地产市场目前的运行现状

2.1土地储备是拉动发展房产发展的重要因素

在2013年的第一季度，房产开发和投资保持了较高的发展速度，与之相比，同期的销售则放缓。国家统计局5月份公布的数据表明：第一季度全国的房产开发投资增加了35%，和去年同一时期相比增速变缓。申银金融分析师表示：在一手房销售受阻的情况下，房产投资持续走高，主要原因有两个方面：第一个是前提买地尾款的支付；第二个是保障性住房的持续开工。

2.2企业资金链面临考验

在面对国家对房地产行业不断实施的宏观调控的政策下，很多企业在融资和贷款方面受阻，这从侧面也看出房产行业面对的问题。据相关统计结果显示：在第一季度，在房产企业的资金来源受到限制，开发投资高位运行的环境下，今后1-2个季度房产开发企业可能会面临更大的资金屏障。很明显的是：随着房产企业资金的紧张，将会进一步影响到企业下一步的发展战略。在面对随时会断裂的资金链面前，企业能否有效的扭转不利局面，更多的会考验其在拿地、融资和营销等方面的应对能力。不管怎样，财务化都将是所有企业形成的共识。

2.3开发供给仍处于缓慢恢复姿态

房地产企业囤下的土地可以满足其几年开发的需要，并且很多一线城市的土地供给已经趋于保守。从这一点可以看出房产最近的走势变化。进入今年3月份来，很多地区的土地出现了较低成交，过去很多抢地购买的火爆局面已经远去。由于很多开发商已经囤集了大量的土地，其纷纷减慢买地的步伐，更多的是静观市场变化。在当前房产行业相对低迷的情况下，很多企业在今年都开始放缓拿地速度，谨慎的维持现有资金。同时，一线甚至二线城市的土地供应量逐渐放缓，和往年比没有较大的增长，这是房价居高不下，持续增长的原因之一。以广州为例，其住宅用地的供给量从2008-2011的量分别是1400、1300、1350和1480公顷，平均波幅正负绝对值较小，维持在较低的水平上。

2.4市场销售较快增长，价格上涨较快

最近的一项数据表明：一些规模较大房地产企业的依然保持着较快的增长速度。在公布出来的第一季度开发商销售业绩的数据表明：十大开发商第一季度楼盘销售突破千亿元，并且有百分之80的企业涨幅过大超过了国家的调控基准线。数据表明：十大房产开发商的销售额比去年同期增加了百分之20，在国家加强宏观调控的背景下，房产企业还能保持较快的增长，主要原因有以下几点：一些开放企业将去年年底的部分销售业绩加入到第一季度的财报中，提升了第一季度的销售额第二个是一些开发商。将注意力转向受调控政策影响较小的二线、三线城市中，促进了整体业绩的上升。第三个是虽然目前国家抑制房价上升， 但是百姓对于住房的需求量仍然很大，为开放商的业绩提升奠定较强的基础。

三、带动房价上涨的因素

3.1客观原因

1．拿地价格上升

房价不断上涨的根本原因是土地供求紧张引发的开发商拿地价格不断上涨，这就加速了房价的上涨。地方政府是这个现象的受益者，通过卖地，地方政府获取了巨大的利益，在一定程度上也促进了开放商的卖地欲望。

2．资金流动性较大

资金巨大的流动性，导致很多资金流没有找到合适的投资通道，并且由于房产行业增值较快，很多投资者对房产行业非常的偏爱。在这种刚性的需求刺激下，资金流动性的泛滥势必会进一步推动了房价的上涨。

3．经济发展必然结果

从目前供求关系来看，土地依然是稀缺的资源，随着百姓对住房需求量的不断增强，房价的上涨也是经济发展到一定程度时候的必然结果。

3.2主观原因

1．地方政府推动

在当前，我国城镇居民的住房自由化率高达百分之八十。房产和建筑的增加值在GDP中所占的比例高达百分之十。政府为了扩大内需，持续的推动经济平稳增长，必然将房产作为一项重要的手段。为了获取更多的利益，促进地方收入，很多地方政府对于房价的高涨乐此不疲，坐收渔翁之利。地方政府对卖地行为的纵容，导致地价不断上涨，这就直接导致了房价的攀升。

2．开发商刻意操作

当前，除了容积率之外，土地的价格和处置全部被开发商所掌控，这就形成了较强的市场垄断。在百姓需求量一定并且不断上涨的情况下，开发商所面对的外部的价格竞争力较小，开发商共同定价，共同获利，形成较强的行业内部垄断。

3．消费者、投机者推波助澜

房产价格的不断上涨，导致很多消费者和投资者对楼市过度看好，从而引发了投资的盲目和跟风。并且，由于投资渠道狭隘，很多投机者在其中推波助澜，加速了房价的涨幅。

四、楼市存在的问题

4.1近期问题

第一，中国经济的发展会被房产行业中的虚假购买力所透支，我国住房问题主要集中在：房产行业一开始就快速的引入了国外的按揭付款的购房方式，促进了购房的能力和需求在短期内突然放大，加剧了供求关系之间的恶化。

第二，很多投机者和房产商囤积大量的房源，散步各种谣言，进一步加速了供求关系之间的矛盾，让房产价格在前几年飞速的上涨。客观的说，人们对于房产的需求量肯定是客观存在的，很多人面临着结婚、组建家庭、进城，促进了购房需求的上涨。另一方面，在购买力的角度上来说，按揭付款的买房方式让人们感觉购房变得更加容易，促进了人们购房欲望的上涨，这也加速了房价的持续走高。

第三，房产高价加快了社会贫富的差距：房产超高的利润让财富从各个方面迅速的向地产商那里聚集，同时，花高价买房的民众以及买不起房子的民众，对于房价居高不下存在非常强烈的反感和排斥心理，这也加速了阶层矛盾的激化。很多的财富汇聚在少部分人手中，对我国经济、社会的平衡发展构成较大的风险。

第四，房价高升提升物价水平和生产成本：房产居高不下也会带动其他行业的成本上升。房地产行业的高歌猛进，也为 建材、钢材等行业提供了发展机遇，促进了这些建设原料价格的飞涨，进而提升了整个社会的生产成本。生产升本的上升就导致产品的价格也会变得越来越高，房价的高升会带来各种生活成本的上涨，在人们工资涨幅较小的情况下，无疑进一步加速了社会的矛盾。

4.2深层次问题

1.重视房产行业经济职能，忽视其社会保障职能

长时间的畸形发展，导致房产行业出现了各种弊病，甚至可以说是顽疾。

一些地方政府对房产行业的市场化过于依赖，将其作为财政收入的主要源头，同时，住房保障的缺失，加快了房价的高涨，很多中低层收入的人群无法购房，生活缺乏最基本的保障。从上世纪末到2003年，全国住房的每平米均价仅仅上涨了350元左右，但是在2007年到2012年间，房价已经足足翻了几倍。高企难降的房价让绝大多数家庭无法购买房子。所以将地产行业作为我国的支柱产业，挤压其他行业的消费和发展，吸收大量的资金流，必然将中国经济推向泡沫的深渊。

同时，放大房产行业的经济和投资属性，忽略了百姓对住房的社会保障需要，这就脱离了百姓的本质需要，加速了房产资源的不平衡配置，加剧社会矛盾，引发新的问题。

2.二、三级市场发育不完善

从目前看来，房地产三级市场得以启动的主要办法是通过住宅置换和公住房上市的手段。但是由于过去的种种原因限制，存量住房的主要体现就是公共住房。为了保证二级和三级市场能进行有效的联系，需要构建完善公住房上市和差价交换的两种主导行为。通过促进三级市场的灵活性以不断满足百姓对改善住房的需要，否则二三级市场的联系没有任何意义。

五、对未来楼市发展的一些建议

5.1理性看待房产的经济职能，强化其社会保障职能

房产行业在我国国民经济体制中一直都是占据前瞻性强、基础性高、产业支柱能力大的地位。正因为房地产行业拥有这么重要的地位，所以其在我国的国民经济体系中，特别是在推动城市发展、城乡一体化、居民生活水平提高等方方面面起到非常关键的作用。经济是房地产发展的源泉，其次才是房地产对经济发展的作用，经济和房地产的作用顺序是不能被反过来的，否则便会引起经济发展的不平衡。目前，房地产行业对内需的拉动能力和前景不够明朗，主要表现在：第一，房价已经远远的超出普通百姓所能承受的极限范围，促进楼市的回暖、提升房产交易额的努力相对较困难。另一方面，房产行业在经历了多年的非理性开发和扩张后，高额的房价让购房者承担着较大的经济压力，抑制了其在其他方面的消费欲望。只有通过不断的提升消费需要，促进房价“接地气”，才能够有效的解决目前房产行业的诸多问题，满足人们的生活保障需要。

但是，住房保障制度在我国实施的时间有限，政策在制定的时候难免会出现缺陷。随着住房保障制度的实施和住房供求关系的不断变化，其也会呈现出较多的问题。提升我国住房保障制度的策略主要有以下几点：第一，加快公共支出财政的建设速度，有效的转变政府的职能方向。第二，搭建层次化强的住房保障机制。第三，对现行的住房公积金体系进行必要的改革，建设面向人群更广的公积金制度，满足更多的人的购房需求。第四，不断完善购房保障体系，加强对保障目标人群的甄别和管理。

4.2引导二、三级市场的健全发育

要想实现这一目标，需要将二级市场和三级市场的运营有效实施起来，以实现两个市场的有效联动。在保证二三级市场有效联动的同时，还要注重相关的规范工作，大力促进租赁行业的发展，加大促销手段。同时，还要进一步监督和规范房产中介公司，引导媒体适量的房产信息，促进整个市场的健康的发展。最后，还要加大行政监督力度，对市场的违法行为进行整治和处理。通过以上手段，可以有效的扭转防长行业市场发育不平衡的现状，进一步促进房产市场的规范化和平衡化的发展。

六、总结

目前，我国的房地产市场还处在诸多利益方的博弈中，在此期间，市场的问题和风险随着经济形式的变化也在不断突显出来。并且，房产行业的监督和调控又是一项系统化强、专业程度深的浩大工程，需要房产行业相关的所有利益方（中介、消费者、政府和开发商等）共同努力来实现。本文通过论述我国房产行业的现状、问题，并提出解决策略，并结合一些统计数据加以佐证，期望能对我国房产行业的发展有一定的参考价值。

参考文献：

[1] 刘艳芝.谈我国房地产市场的现状及走势[J].科技情报开发与经济, 2008 (36)：23-27.

[2] 金献芳.浅谈我国房地产市场现状分析及应对措施[J].现代商业, 2009 (12)：34-35.

[3] 刘广韬,孙艳辉. 我国房地产市场的现状和问题分析[J].中小企业管理与科技(上半月), 2008(1) ：12-15.

[4] 朱万才.我国房地产市场的现状,改革及政策取向[J].科技创新导报,2009(8)：3-7.

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1、房价增长幅度过快，远远超过居民购买力。这个问题在大城市显得尤为突出。从国际上通用的判断房价是否合理的指标――房价收入比看，2007年上海达到10.5倍，广州为10.7倍，深圳达到了16.1倍，远远超过4～6倍的合理区间，公众难以承受。

2、住房投资规模过大，仍呈增长趋势。在国家对地产行业宏观调控加强的情况下，今年1―2月，我国房地产开发投资同比增加32.9％，创近两年新高。这说明，房地产市场依然过热。

3、住房供给结构不合理，中低档普通商品住房供应不足。虽然近年来房地产投资政策向中低档普通住宅倾斜，但效果不明显。住宅投资中用于中低收入住房建设的比例持续下降，2003-2007年我国经济适用房投资所占比重从6.1％一直下滑至2007年的3.1％(见表1)。

4、商品房空置面积上升。近年来商品房空置面积不断上升。国家统计局的相关月度形势报告显示，2007年10月末，全国商品房空置面积为11769万平方米，其中，空置商品住宅5794万平方米；2008年3月末，全国商品房空置面积上升为12125万平方米，其中，空置商品住宅升至6172万平方米。空置面积增加，极易引发经济泡沫并带来金融风险。

5、市场秩序混乱。主要表现为：一是不能明码报价。许多开发商售楼现场虽然摆放了各种各样的宣传资料，但却没有完整的房价资料，因时定价的现象非常严重。二是购房价外任意设定收费。我国许多地方存在不同程度的价外收取配套设施建设费用的情况。这些项目主要包括燃气初装费、饮水设施费、可视对讲门铃费、安全监控系统设施费、网络宽带设施费等。三是各机构搭车收费现象严重。如测绘费、购房合同律师见证费、按揭贷款律师见证费、按揭贷款保险费等，开发商在售楼时又将此费用转嫁给了购房者，这些都大大加重了消费者的负担。此外，房屋中介混乱、商品房销售欺诈、物业管理服务质量差等问题也普遍存在。

6、房地产金融风险骤增。目前房地产业所需资金中约60％来源于金融机构，开发商自有资本少，严重依赖银行资金的现象普遍。由于房地产业的高回报、高利润率，开发商和银行都存在着投资冲动，容易引发道德风险；同时由于开发商资产负债率偏高、开发房屋空置率高等原因，银行向开发商贷款面临着巨大的信用风险；再加上个人收入稳定性难以保证、个人住房贷款期限长等原因，银行发放个人住房贷款也面临较大的流动性风险等，这些都增加了金融市场的不稳定因素，加剧了房地产金融风险的程度。

二、规范我国房地产市场发展的政策性建议

(一)加强政府规划工作，有效调控房地产市场

1、完善政策性住房体系的构建，实现住宅公平。政府应通过住房政策和制度，加大中低档房地产市场供给，缩小中低收入阶层和其他收入阶层的居住水平差距，使其达到政府规定的住房水平和合适的居住环境。

2、审慎制定城市发展计划，整顿土地市场。政府应审慎制定城市发展计划，合理规划房地产市场发展。在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，政府应根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应总量结构、供应方式、供应节奏及供应时间。严格土地开发年限规定，对逾期没有开发的土地要坚决收回。严厉打击土地囤积，加大征收土地增值税政策的执行力度。还应合理调控地价总水平，保证普通商品住房的适价供应。

3、规范房地产市场秩序。(1)应大力整治房地产市场价格秩序，规范房地产价格行为。对中低收入人群购买的普通住房销售价格，其涨幅可以采取严格的限制措施。可以考虑像对待虚高的药价一样，采取降低和限制房价的行政措施，按商品房面积进行分类，确定最高限价。还应对商品房的社会平均成本和价格进行分析研究，让房价回归到合理水平。应全面统一规范新建商品房明码标价工作，全面清理隐瞒价格、虚报价格、随意上调价格等各种不规范的房地产价格行为。(2)取消各种不合理收费，有必要保留的要以税代费，防止费用征收的随意性。各级政府应按照让利于民的原则，进一步清理规范房地产建设、交易环节的各种税费，努力减轻购房者的负担。(3)应对房地产开发商利润过高问题进行研究，利用经济、法律的手段加以调节，制止开发商宣传欺诈、虚假销代、炒买炒卖等行为，进一步加强住房网上交易管理和监督工作。

4、严厉打击房地产投机。政府要通过各项措施将以投机为目的的虚假需求成分挤出市场，控制和化解泡沫型房地产投资需求。(1)应在全国范围内推行购房实名制。应建立一套完善、可行的房地产统计信息系统和实名制的住房产权档案系统，作为有效实施调控措施的基础保证。(2)应完善与房地产相关的税收法制，真正发挥税法在房地产市场上的宏观调控功能。征税将提高投资炒房的成本，从源头抑制非合理住房的需求。应设计可行的物业保有税、增值税、营业税等实施方案并且进行试点，加大对房地产市场投机的抑制度。(3)应根据不同种类的房地产实行不同税率。针对普通居民住宅建设和经营用房、豪华住宅建设分别使用不同税率，以鼓励中低档住宅的开发，从而体现国家扶持普通居民住宅建设、实现“居者有其屋”的政策。在我国房地产税制中还可以引入“第一居所”(纳税人主要居住的住所)概念，对其实施低税率，对其他居所使用较高税率，这样可以有效抑制房地产投机行为的蔓延，保证房地产流通市场的稳健发展。

(二)利用金融手段积极调控，确保房地产市场稳定发展

篇6

一

1．房地产投资稳步上升，地域热点显现。发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国这样一个人口众多的发展中国家来说，保持一定的投资规模尤为重要。近些年，全球经济增速放缓，我国经济一直保持7％―8％的高增长率，其中投资贡献率高达3．6％左右。在国内产业结构的调整中，房地产投资占固定资产投资的比重逐步上升，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在北京、上海、广州、南京、杭州等为主导的大城市群，客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。这些地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展，居民收入水平的提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有有效的需求，房地产投资就不可能持续增长。那么，我国的房地产投资稳步增长是否有需求的支撑?我认为，当前的房地产热主要是需求拉动的。

2．销售率、空置率，地域分化明显。近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)基本保持在80％以上，其中商品住宅的销售率要更高一些。

但是，由于房地产投资总量的不断增加，在销售率回升的同时，空置面积也在上升。对于空置率，我们要做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其偏好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的1／7，却能使之化险为夷，绝处逢生。

3．房价快速上涨，炒房圈地热，成为房地产业发展的隐忧。近几年，全国一些大中城市的房屋销售价格快速上涨，涨幅超前。面对节节攀升的房价，广大百姓找不到自己能负担得起的住房。

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”――常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬；但是，土地市场的不规范，炒房圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多投机商借“旧城改造”之机忙着炒房圈地，房价经多次转手越抬越高，这些投机商巨头从中获得了暴利，这种炒房圈地热对房地产业的发展可以说是殆害长远。俗话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房价上涨过快超过广大百姓可接受的程度，那么，就会对社会安定、经济发展、吸引创业企业和人才产生不利影响。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?

目前国家已出台了多项政策措施，抑制炒房行为，平抑快速上涨的房价，我们已看到有一定的效果，是否能够有实质性作用，还需继续观察。

4．房地产信贷发展，有喜也有忧。房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都离不开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：房地产开发企业的自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，都是从银行的口子出去的。

那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒房圈地、炒高档楼宇，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的质量。

此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏账率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚金融危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30％～40％，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15％～20％，不良资产率仅为3％，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6％～10％，不良贷款率高达22％，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难。在我国银行资本金不足，不良资产率居高不下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是亟待解决的问题。

二

当前，我国房地产业潜在的风险不在总量在结构，不在速度在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：

1．从土地源头人手，规范土地市场。中国的房地产行业获得的超额利润就是来源于政府对土地的垄断供应，即行政性垄断。表面上看起来，全

国房地产企业已超过4万家，是个充分竞争的行业，但由于房地产业的上游土地市场是政府独家垄断，政府“一个口子”供地的土地储备和招拍挂政策，实际上充当了土地供应的垄断商角色，因此，完全有能耐获得“垄断的超额利润”。其中很大一部分通过协议转让流入了房地产企业。尽管从前年下半年开始土地市场引入了竞价机制，但由于竞价拍卖机制只适用于竞争性的市场，而在土地市场国家高度垄断和土地资源供不应求的情况下，竞价拍卖机制只会提高房地产企业对地价的预期，使垄断供给的垄断产品形成垄断价格，并且不断把这种垄断价格推向新高。所以，我们看到，随着土地价格上涨，土地出让金也水涨船高，而作为终端产品的房子，价格更是高得离谱。

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事业单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利提供便利；另外，必须对违规违纪者给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

2．灵活运用利率、完善税收政策，调控房地产市场，杜绝偷税漏税。近两年的房地产热，一定程度是在政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜；各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税，有利于抑制奢靡之风，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇化和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。

房地产行业的偷税漏税行为已相当严重，相当一部分房地产企业会计核算不规范，纳税意识薄弱。在北京、四川、山西、上海、山东、云南等省市的税务稽查人员均发现房地产企业的大肆偷漏税问题，且欠税金额巨大。其中浙江房地产企业的偷税问题已经相当严重。业内人士认为，房地产企业的偷漏税手段花样繁多，查出的不过是冰山一角，大量没查出的自然成了企业的利润。一方面是房地产行业的高额利润，另一方面却是大肆偷漏国家税款，解决房地产行业的偷税漏税行为已刻不容缓。

3．完善房地产金融体制，防患于未然。我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击和多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，个人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18％，占抵押银行资产的50％，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态追踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设人手，提高自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设人手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利于房地产业与金融业的共同发展。

篇7

一房地产市场运行基本情况

(一)房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快。

一是房地产总投资额持续增长.2004年上半年,全市共完成房地产开发投资44505万元，同比增长39%；二是住宅建设速度加快,2004年上半年,全市商品房新开工面积达32.72万元平方米，同比增长37%；商品房竣工面积31.49万平方米，与去年同期持平，其中商品房住宅新开工面积24.57平方米，同比增长48%；商品房住宅竣工面积23.76万平方米，同比增长12%.

(二)商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定.

1、商品房销售总面积增加，价格趋于合理。2004年上半年，全市共批准预售商品房面积18.45万平方米，同比下降45.94%，而实际销售面积达21.18万平方米，同比增长16.63%，销售金额达22443.4万元，同比下降18.93%，且中心城区的申报价格稳定在850元/平方米左右。

2、住宅类商品房销售势态良好，2004年上半年，全市共批准住宅预售面积为16.57万平方米，占预售商品房总量的89.22%，而实际销售面积达17.92万平方米，同比增长31.76%，销售金额为14572万元，同比增长30.11%。

3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累计空置房13.54万平方米,同比增长26%,但空置房主要集中于营业用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故其空置比例仍基本合理.

4、商业营业用房需求量下降。2004年上半年，全市共销售商业营业用房面积达2.03万平方米，同比下降55.27%，销售金额达7491.3万平方米，同比下降19.15%。

5、经济适用房建设力度加大。1---6月共批准建设经济适用房7万平方米，竣工面积突破12万平方米。

6、廉租房建设步伐加大。《六盘水市廉租房住房管理办法》已经政府批准，目前正处于逐步实施阶段。

(三)房地产市场机制逐步完善，管理日趋规范化，制度化。

1、产权产籍登记管理等业务大幅增长。1---5月共完成产籍管理归档2138宗，面积10.37万平方米，交易金额13410.74元，同比增长62.01%，且其它相关业务量也呈现不同层次的增长。

2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动。

3、加强整顿和规范房地产市场秩序，查处违法违规行为，对个别违规企业给予了处罚。

4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市场运行情况作出认真分析,2004年上半年共完成房地产市场运行分析报告2篇.

(四)房地产金融放贷力度稳定，为房地产市场建康发展提供坚实后盾。

2004年上半年，全市共办理房地产抵押登记2055宗，抵押贷款面积34.37万平方米，抵押权利价值28304.99万元，同比分别增长20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的问题

(一)企业实力弱，规模小、经验不足、专业技术人员缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖性强,风险防范能力差.

(二)住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的财政供给体制不健全,存量房物业管理工作难以配套等问题的存在,导致潜在的住房需求没有充分调动.

(三)房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能部门的协调工作尚需进一步加强.意义

三、加强房地产市场宏观调控的建议

(一)加大住房供应结构调整力度，稳定房价，建立健全住房供应体系

1、进一步完善住房供应政策。

一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能力等因素,合理确定各类住房供应比例，对高档商品住房、普通商品房、经济适用房实施分类别供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系。二是合理确定住房对象,高档商品住房主要面向少数高收入家庭，普通商品住房主要面向广大中等收入家庭，经济适用住房面向城镇中低偏下收入家庭，廉租住房面向城镇最低收入家庭中的"双困户"。

2、加强对经济适用房的建设和管理.

一是认真落实《六盘水市住房分配货币化改革方案》和《六盘水市住房分配改革方案实施细则》有关要求,加大经济适用住房的优惠政策和管理办法的实施力度.二是坚持经济适用房保本微利的原则,严格按照建设部《关于大力发展经济适用房的若干意见》中关于经济适用住房价格的八项因素,核定经济适用房的销售价格.三是结合我市普通商品住房价格、购买对象征可支配收入等因素,合理划分收费标准,确定指导价格,并向社会公布,广泛接受监督.四是经济适用房按照政府组织协调、运作的模式,实行项目招投标,并严格控制户型面积.

3、增加普通商品住房供应，适度控制营业用房及高挡商品住房建设。

一是根据市场需求，加快普通商品住房建设，尽快提高其市场供应比例；二是合理确定营业用房、高档商品住房和普通商品住房的划分标准和供应比例，提高营业用房和高档商品住房门槛,

严格控制营业用房、高档商品房项目审批，适当提高项目资本金比例和预售条件。

4、逐步完善廉租住房制度。对城镇最低收入家庭的“双困户”发放租赁补贴。

(二)加大金融支持和监管力度，协助金融机构强化房地产信贷管理

1、协助金融机构加强对房地产贷款的监督管理。

一是积极支持房地产市场结构调整，加大对运作规范、信用等级高的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持，尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设，重点满足中低收入家庭的购房要求。二是加强房地产项目贷款的审核和管理，对商品房空置量大、负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控。.三是积极协助金融机构加强团结对信贷资金的监控，妥善处理各种违规贷款，切实防范化解房地产信贷风险，维护金融秩序的稳定.

2、加大住房公积金贷款力度。要简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限，大力发展住房公积金委托贷款，提高住房公积金的使用率和职工购买力。

3、逐步建立个人住房置业担保体系。一是鼓励成立独立规范的住房置业担保机构，实行企业化管理、专业化经营、市场化运作。二是积极开拓融资渠道，吸收优质房地产开发企业资金等民间资金的介入，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保，支持个人住房消费。

(三)标本兼顾综合治理，整顿和规范房地产市场秩序

1、整顿和规范房地产市场，严格查处各种违法违规行为。

一是重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为，对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等行为要从严查处。二是积极开展调查研究工作,定期对房地产市场进行整顿和规范，发现问题及时处理，为房地产市场的健康持续发展创造良好的环境。三是按照审批权限与责任挂钩和“谁审批谁负责”的原則，建立责任追究制度。

2、完善房地产信息系统和预警预报体系。

一是逐步建立和完善全市房地产信息网络系统，做好房地产开发企业和执（从）业人员信用信息登记入库工作，将企业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案，向社会公开，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产开发行业形成“诚信为本，操守为重”的良好职业道德。二是建立健全房地产市场的预警预报体系，稳定房地产市场，稳定房价。

3、加强对房地产开发行业的管理。

一是要按照现代企业制度的要求，加快企业改制步伐，指导各开发企业的改革、改制工作。二是严格控制开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业，取消其开发资质；三是积极支持具有资信和品牌优势的房地产企业的发展,培育龙头企业。

4、深化房改工作，积极活跃住房二级市场。按照统一政策、统一程序、统一市场和统一物业管理原则制定合理政策，鼓励职工已购公有住房上市交易，促进住房二级市场发展的市场化，进一步完善房地产市场。

5、规范发展市场服务。

一是加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理，规范房地产中介市场，严格中介机构和中介从业人员市场准入制度。二是健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。

(四)加强和改进对房地市场的指导和监管，搞好房地产市场的综合治理工作

篇8

【关键词】 房地产 市场失衡 泡沫经济

一、中国21世纪的房地产现状

1、供求关系严重失衡

随着经济的快速发展，城镇化步伐加快，越来越多的进城务工人员希望在城市中购房定居下来，城市人口越来越多，相应的住房需求量也就日益增大。而城镇居民的收入水平在近几年也大幅提高，很多家庭不满足于小户型的住房或一套住房，他们要改善居住条件，希望购置更大面积的住房甚至多套住房。几方面因素叠加的结果是城镇住房需求量大增，而政府出于多方面考虑并没有增大用于住房建设的土地供应，使得房地产市场供求关系严重失衡。

2、价格持续走高，市场出现泡沫经济

因为供求关系的严重失衡，需求量远远大于供给量，房地产市场处于卖方市场，价格依据经济规律会有所上涨。加之土地资源紧张，土地的价格也出现上涨，房地产开发商购买地皮需投入更多资金，这些资金支出的一部分自然会转嫁到消费者身上，表现出来的现象就是房产价格的升高。随着经济发展，房价有所上涨是必然的情况，但照现状看，房地产价格远远偏离其实际价值，泡沫经济现象严重。

3、政府调控政策失效

最初学习经济时我们就了解到市场是由“看不见的手”市场和“看得见的手”政府的宏观调控来共同控制的。在房地产行业泡沫经济日益严重的今日，政府应该出台相关政策来缓解房地产市场的紧张局面。实际上，我国政府也出台了一系列调控政策，到2012年2月为止，全国已有72个城市实行了不同程度的“限购令”。这些政策一定程度上缓解了“囤房”行为所带来的房价上涨，但房价仍未得到有效控制，住房价格虚高的经济问题还是没有得到根本解决。政府调控政策力度不够也是现在房地产市场的一大突出现象。

二、中国房地产市场失衡主要原因

1、政府角度

（1）区域发展不均衡和土地供应量减少。中国虽然地幅辽阔但由于地貌多样，真正可以有效利用的土地十分有限，再加上人口众多的国情，土地资源极其紧张。中国人口分布也极不均衡，在地幅辽阔的西北地区人员十分稀少，而在土地资源相对紧张的东南部地区人员大量聚集，使得该地域土地资源更加紧张。土地由国家所有，为了经济的可持续发展，政府对用于住房建设的土地进行了总体控制，而住房需求量持续增加，导致房地产开发的供求矛盾激化而房地产市场失衡。

（2）房地产交易税收巨大。在房地产市场交易中，税费也是很大的一笔支出，一定程度上影响着房地产价格。房地产交易税有：契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税以及房屋交易手续费等。比如：契税，普通住宅在交易中按房屋成交价的1.5%征收，如果是二套房按3.0%征收；营业税满五年的免征，购买时间在五年内的房屋按成交价的5%征收；个人所得税，满五年的唯一住房免征，非唯一住房按评估价的1.0%征收。房屋卖方需要向国家税务机关缴纳的营业税、土地增值税、个人所得税等在房屋交易时一并转嫁给买方。据统计，二手房交易中各种税费占房价的13%以上。买一手房的税费也很多，房地产开发商会将税收一定程度分摊到房屋购买者的身上，税费会跟随房屋产权向下转移，房屋价格也就一定程度的上涨。

（3）控制政策不给力。目前中国的房地产正处于资产泡沫时期，表面上它带动了中国的经济增长，同时其中也隐藏了可怕的危机。近年，中国政府出台了一系列房地产调控政策，针对购买者的“限购令”，针对开发商采取银根紧缩、上调利息和提高土地出让金等措施，鼓励保障性住房的开发和建设等。但是，一些地方经济增长过于依赖房地产，地方政府为了GDP的高速增长，对房市的调控政策推三阻四，使得每次调控都是“调”而不“控”。房价居高不下的问题只得到了缓解并未真正解决。

2、居民角度

（1）购买需求旺盛。随着我国经济的日益繁荣，在部分发达地区，如上海、深圳等地，需要大量的廉价劳动力，大量外来人员进城务工。其中有一部分希望在城市中安定下来，这也使得城镇人口越来越多，这部分人口购房需求十分旺盛。加上经济发展带来的人们生活水平的提高，城市有房的居民也希望进一步改善居住质量。

（2）高收入人群投资“炒房”。随着经济的发展，高收入人群越来越多。人们投资除了股市、国债、储蓄、住房等外，其他投资渠道很少。近几年，股市表现欠佳，储蓄和国债回报率低，住房成为这些高收入人群的最佳投资消费热点。在消费上，表现为对房屋品质的要求的提高；在投资方面，有经济实力的人大量“囤房”，进行“炒房活动”，他们将住房频繁转手。这也导致社会上出现大量闲置住房，造成很多人没房住而很多房没人住，制造房屋供求紧张、房价持续上涨的现象，使得房地产市场混乱失衡。可见，收入差距扩大也是造成房地产失衡的原因之一，一部分人买不起房，另一部分人通过炒房牟取暴利。

3、开发商角度

（1）土地资源稀缺。城镇化现象和房地产的发展扩大了土地的需求量，再加上土地资源的稀缺性、不可再生性，使得土地资源相对不足，土地价格上扬。土地是国家所有的，房屋开发商想要建房就需要向国家缴纳相应的土地出让金以及建设开发税费，开发商会将土地价格上涨部分一定程度转嫁到买房者身上，导致房价进一步提高。

（2）超额利润的掘取。出于诸多原因考虑，国家全面禁止了居民的自建房、合作建房、集资建房、单位建房等，房地产开发商成为住房开发的垄断经营者。因为这样出现的最严重后果就是房地产开发商垄断住房市场的供给，拥有了房屋的定价权。开发商对于住房供给的垄断推动其追逐超额垄断利润，这直接推动着住房价格的上升。2013年4月，福布斯全球华人富豪榜，上榜从事房地产人数最多，占到21%。其中，中国内地上榜富豪人数有较大增长，前十位的中国内地富豪中就有四位从事房地产行业。

三、国外实例给我们的经验教训

在不久前的2008年全球性经济危机中，就有因为房地产的泡沫经济而给国家带来严重后果的实例。为了提高国内经济增长速度，与欧洲经济看齐，西班牙过分依赖房地产来发展经济，所有土地都用于房地产开发，银行也放宽开发商和购房者的贷款条件。仅2007年西班牙建房数目就是英法德三年的建房总和，虽然在房地产的促进下西班牙经济的确有很大的发展，2007年房地产对GDP的贡献率为18%，但是社会的大量资本聚集在房产上，产业泡沫繁荣扩大。时至2008年，爆发全球性的金融危机，所有地区都受到了严重影响，同时它也像导火索一样刺破了西班牙的经济泡沫。西班牙一开始就选择错了发展重点，将重心放在房地产行业而不是高科技和制造业的发展上。西班牙国内发生严重的经济危机，房价大跌，很多房屋滞销空置，开发商、银行大量破产，失业率猛增，通货膨胀，政府财政赤字严重面临破产。2010年为了缓解财政赤字，政府采取银根紧缩政策，降低工资标准提高税费，国内相继罢工，而又造成了严重的社会危机。在中国，部分一线城市的房价是美国的两倍，但是居民收入仅为美国的七分之一，可见现阶段我国存在着一定的经济泡沫，特别在房地产市场。为避免重蹈覆辙，应该吸取国外的教训将严重的经济危机扼杀在摇篮中，通过市场与宏观调控相结合的手段解决国内房地产市场中存在的问题。

四、针对房地产市场的改善建议

1、建设保障性住房

从房地产失衡的原因分析了解到，开发商的垄断行为是造成高房价的罪魁祸首。相对而言，开发商热衷于大户型高档次的商品房开发而不重视对利润空间小的保障性住房的开发。要解决当前房地产问题，必须打破开发商对房地产供给市场垄断行为。政府应该从住房供给层面，减少高档商品房的供应而相应地加大小户型的商品房、经济适用房和廉租房等保障性住房建设，以满足更多低收入人群的需要。

2、抑制不合理的住房需求

在投资渠道有限的情况下，居民有闲钱用于房地产投资，无可厚非。政府可以通过提高住房贷款利率和购房首付比例，采取一些住房限购政策，抑制投资性购房，打击“炒房”行为，最小化“囤房”行为。这些是政府近几年大力推行的政策，有一定强制力度，并且对于抑制房地产市场失衡有一定积极作用，要进一步巩固和完善这些政策。

3、加强政府宏观调控

要根本解决房地产市场失衡问题要从多方面着手，强化政府的宏观调控。政府应该准确了解房地产市场的需求，作出正确的市场定位，从目前的市场情况来看，因为市场信息的偏差使得房地产市场存在供需结构不合理的情况。可以借鉴国外的模式，把面向市场的商品房和面向低收入人群的保障性住房分开供应，采取不同的贷款和价格政策。政府要建立健全的信息流通平台，优化资源配置，使得土地得到最大的利用；同时政府也应该加大土地的供给，调整供给结构，弥补市场上供给不足的情况，规范开发商的行为，进行帕累托改进使得购房者、开发商、政府三方达到“帕累托”最优状态（任何改变都不会使得三方中任意一方的利益受到损害，是一种最好的资源配置方式）。

目前，土地的出让和房地产交易各种税费已经成为一些地方政府财政收入的主要来源。对房地产市场的各项税收进行清理整顿，对于不合理的收费项目坚决取缔，减弱地方政府与房地产开发的利益联系。对于涉及房地产开发建设的自来水、电力、燃气、光缆通讯等垄断行业进行价格整顿，严厉打击强卖、强买、强制收费的价格违法行为，消除地方政府推高房价的积极性。

4、整顿规范房地产金融市场

对于中国目前的房地产现状，笔者认为存在着局部泡沫，也即所谓的区域性泡沫。为了避免泡沫的进一步扩大，危害国家整体经济运行乃至社会环境。房地产金融市场需要进行规范和整顿。在开发商方面，要严格审查其贷款发放资质和信用等级，避免发放贷款给没有开发资质、信用等级低的企业，防范金融风险出现。在居民个人方面，要强化住房贷款管理，严格执行国家住房贷款政策，并且灵活运用利率杠杆作用，规范房地产抵押贷款融资行为。

5、大力发展国民经济

刚刚接触到经济学方面的知识我们就了解到了人们的收入和收入预期对其购买力有很大的影响。目前，我国居民普遍的恩格尔系数都不高，大多数人的家庭收入情况还是处于温饱状态，收入增长速度跟不上房屋价格上涨的速度。要在大力发展国民经济的同时相应地提高居民的收入水平，这样才能进入一个良性循环状态，人们收入增加会带动消费包括房地产的投资消费，消费反过来又进一步拉动经济增长。

五、结语

房地产业已经成为国民经济的支柱产业，对我国的经济乃至个人都有着巨大的影响。但是目前房价暴涨，房地产泡沫日渐严重。国外经验已经证明，不解决好房地产泡沫问题将严重影响本国乃至世界经济的正常发展。本文正是基于这样一个目的，对我国房地产市场失衡原因进行分析，并提出一些改善建议，希望有所警示作用。

【参考文献】

[1] 杜雨、陶丹：论“限购令”对中国房地产市场的政策性影响——房地产政策的宏微观经济效应分析[J].中国市场，2012（9）.

篇9

    中国人民银行一份题为《中国房地产发展与金融支持》的报告建议，大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。

    由央行研究局日前完成的这份报告指出，目前我国房地产金融以债权融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较单一。根据统计估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。而在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，且在债权和股权融资一级市场以外，还存在着发达的证券化二级市场。

    报告同时指出，在继续支持房地产业发展的同时，加大房地产信贷监管。央行应密切关注信贷集中度问题，及时引导各商业银行拓展其他信贷业务。

    报告还提出，将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。此外，加强房地产开发贷款管理，加快土地管理模式的转变。有效界定和规范政府行为。

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关键词：国五条 房地产市场 建议

一、新政出台背景和核心内容

今年初以来各地房价上涨压力不断加大。据中国指数研究院统计，2月，全国100个重点城市住宅均价环比连续第九个月上涨，同比连续第三个月上涨。为了遏制房价继续快速上涨的势头，2月20日国务院常务会议提出了“国五条”。3月1日，国务院办公厅进一步出台了“国五条”细则。“国五条”核心内容包括：（1）完善稳定房价工作责任制（主要是要求地方政府提出房价控制目标）；（2）坚决抑制投机投资性购房（重点是严格限购措施、强化差别化信贷措施、房屋买卖所得按差额征收20%利得税）；（3）增加普通商品住房及用地供应（年度住房用地供应不低于过去五年平均值）；（4）加快保障性安居工程规划建设（重点是地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入保障范围）；（5）加强市场监管（重点是加快城镇个人住房信息系统建设）。

二、新政出台后杭州房地产市场反应

“国五条”出台后，各地房地产市场反映十分迅速，尤其是对20%所得税政策反响较为强烈。杭州二手房买卖双方“搭末班车”避税的效应也十分明显，二手房成交量出现井喷，并一定程度带动了新房交易量的上升。3月，主城区二手房共成交8627套，同比上涨329.42%，创历史之最；新建商品房共签约4755套，同比上涨10%。新房和二手房均价环比分别上涨2.2%、3.83%，房价上涨幅度略有扩大，但总体在可控范围内。据透明售房网数据，二手房交易仍以刚性需求为主。市中心老小区小户型和学区房是交易热点；外地户籍购房比例呈现下降；豪宅市场表现平稳并未出现抛售现象。

杭州细则出台后，二手房签约热潮明显降温。4月1日，杭州版“国五条”细则正式出台，仅重申了国家政策的原则性内容，并未出台具体严格化的实施细节，对于20%所得税也没提出具体执行办法。受此影响，清明小长假期间，主城区二手房仅签约37套，其中住宅30套。

三、各地新政细则比较

截至4月1日，全国已有31个省、市公布细则或房价控制目标（见附表）。从内容上看，北京、上海等城市细则内容较为全面，而厦门、南京、贵阳等城市则仅公布了房价控制目标。根据“国五条”细则，“各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）”均应在一季度末公布房价控制目标，截止4月1日尚有太原、呼和浩特、沈阳、西宁、乌鲁木齐等5个城市未公布。在已出台城市细则中，有以下三点值得关注：一是广州市在细则中明确“从化市、增城市应严格落实〔2013〕17号、粤府办〔2013〕11号文，切实采取有效的房地产市场调控措施”，我们理解为广州市将对这两个城市纳入限购范围，对此前限购政策进行修正，而同样存在限购范围不覆盖全市现象的合肥、郑州、昆明等城市则未在细则中明确；二是除北京明确进一步提高二套首付比例外，大多城市表明将适时或由人民银行当地支行确定时机进行调整；三是针对20%个税征收，仅北京、天津、广州等市进行明确规定，其他城市表述均不明确或未提及；四、多数城市房价控制目标再度成为房价上涨目标，大多与居民收入实际增幅挂钩，“保持稳定”前提未能充分体现。

四、新政总体影响分析及五点建议

（一） 密切关注中央调控导向及各地政策动向，做好后续各项细则的储备工作

在积累了多次调控的经验之后，中央已把遏制房价过快上涨的重点放在抑制投资投机性需求。“国五条”的出发点即增加投资投机性购房的炒作成本。当前存在的问题是，国家只给出了原则性的政策框架，各地政府目前都处于相互观望的态势，谁都不愿直接出台过细措施伤及楼市，新政执行效果要看中央的后续态度以及各地的配合程度，存在较大不确定性。建议杭州密切关注兄弟城市政策动向，并做好配套细则的酝酿和储备工作，以便后续根据中央政策导向相机行事。

（二）主动维持好住房市场供需关系，防止税赋成本转嫁推高房价

历史经验告诉我们，所得税税赋最终是转嫁给消费者推高房价还是成功遏制投机炒作，关键取决于供需关系。杭州曾于2004年1月执行过按差额征收20%所得税这项政策，由于当时住房市场供不应求严重，卖方几乎完全把税负转嫁给了买方，导致短期内房价快速上涨，执行8个月后叫停。据监测，截至2013年3月31日，市区可售套数84260套，其中住宅55957套，按照月均6000套的成交量，目前待售房源可满足14个月的销售，加上后期将推出的增量和进入二手房市场的房源，目前杭州住房市场供给总体大于需求。建议下阶段杭州继续加快住房用地供给，并完善交通等配套设施建设，积极主动地维持好住房市场供需平衡关系。

（三） 借鉴国税总局06年文件精神，制定细则时注意保护改善性需求

目前学术界以及市场对于新政最大的异议在于“20%所得税”政策是否会影响合理的改善性需求。事实上，2006年国税总局出台的文件曾规定；“对出售自有住房，并计划卖房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。同时，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”建议杭州在后期拟定相应细则过程中，充分借鉴国税总局以上文件精神，保护合理的改善性需求。

（四）做好新房市场价格预期管理工作，防止短期二手房价格上涨带来的传导效应

京、沪、渝等地已出细则中均提到：“新建商品住宅报价过高且不接受指导的，相关部门将不予办理预售手续。”这表明不少地方政府已注意到新的住房个税政策短期内可能推高二手房价格，为避免其对新建住房市场的价格传导效应，纷纷对新建住房采取较为审慎的价格审查和备案制度。根据近年数据判断，杭州主城区房地产交易中二手房占据较大份额（据透明售房网统计，2012年杭州市主城区二手房共成交18648套、新建商品房成交52809套），二手房价格一旦上涨将有充分条件快速传导给新建住房市场。建议杭州在新政出台初期，密切跟踪新房价格走势，并严格执行相关价格备案制度。

篇11

关键词:海南房地产;国际旅游岛规划;楼市调控;风险

中图分类号:F831 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)11-0025-04DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.11.06

2009年末,国家出台了关于海南国际旅游岛建设的若干意见,国际旅游岛建设正式上升为国家战略[1]。受此影响,海南省房地产市场经历了新一轮的高速发展时期,房价大幅上涨、成交量迅速增加、各区域房地产开发热潮此起彼伏。此后不久,中央出台了“国十一条”和“新国十条”等一系列政策措施,对楼市展开全面调控。海南省房地产业在经历新一轮的泡沫膨胀过程后,再次面临政策调控带来的风险。对此,本文首先分析在国际旅游岛建设背景下海南省房地产市场发展的主要特点,其次探讨新一轮政策调控给海南省房地产市场带来的风险,最后提出维护海南省房地产市场健康发展的政策建议。

一、海南省房地产市场运行的主要特点

(一)房地产成为海南省经济发展的支柱产业

近年来,海南省房地产开发投资保持较快的增长势头,房地产业对经济增长的拉动作用也日益凸显。2007年至2009年,海南省房地产开发投资总额分别达到126.96亿元、189.31亿元和287.9亿元,增速分别为42.2%、48.4%和44.3%。随着海南省楼市的不断升温,房地产开发投资在城镇固定投资中的比重逐年上升,于2009年达到30.5%,且高于全国同期水平11.8个百分点。同时,房地产税收占海南省地方财政收入的比重也逐年提高,从2004年的9.74%增长至2009年的15.73%。2010年一季度,房地产开发投资占全部投资总额的40%,房地产业对经济增长的贡献率达到35.1%,对服务业增长的贡献率达到48.9%①。目前,海南省经济发展较为依赖房地产业拉动,其在加快城市建设、改善人居环境、增加就业和带动相关产业发展等方面做出了重大的贡献。

(二)房地产信贷扩张明显,资产质量整体稳定

随着国际旅游岛建设进程的加快以及海南省房地产市场的快速发展,海南省房地产信贷扩张速度加快。2009年,海南省房地产贷款余额307.03亿元,同比上涨60.6%,涨幅较2008年同期提高58.38个百分点。其中,房地产开发贷款同比上涨112.44%,房地产购房贷款同比上涨38.01%。此外,以土地、房产为抵押的贷款额度也大幅上升,且在银行贷款中的占比较大。由于在国际旅游岛意见推出之前的海南省房地产价格较低,银行在发放房地产类贷款时均较为谨慎,且贷后管理较为到位。因此海南省房地产信贷资产质量整体较为稳定,且大部分为优质资产。截至2010年一季度末,海南省房地产开发贷款的不良率不高于1%,个人购房贷款不良率不高于1%,以土地、房产为抵押的贷款不良率不高于2%①。

(三)房地产市场以岛外需求为主,且交易中全额付款居多

海南省房地产市场存在“一多一少”和“一高一低”的现象。“一多一少”是海南省房地产购房者中非本地居民数量多,本地居民数量少。岛外富裕人群来海南省购房的比例占该省房地产市场份额的60%以上。国际旅游岛规划出台后,该比例进一步上升,2010年一季度,海南省海口市岛外购房需求占比达到70%以上,三亚市部分地区则达到90%以上,而其它的区域二线城市琼海、万宁、陵水和保亭等地方楼盘的岛外购房比例也高达95%以上。“一高一低”是指海南省房地产交易中一次性全额付款买房比例高,按揭贷款购房比例低。例如,三亚、琼海等市的住房贷款按揭率不到20%,海口市高一些,但也没有达到50%。2009年,海南省新增购房贷款50.6亿元,占房屋销售额的比重仅为14.4%②。此外,“一高一低”还体现在市场需求上,投资投机需求比例较高,而刚性需求和改善性需求比例较低。

(四)房价快速上涨,投资增速高位运行

2005年以来,受海南省经济持续发展、城乡居民收入水平不断提高、住房需求旺盛、供求关系渐趋紧张、土地成本逐步上升等因素影响,海南省房地产价格逐步走高。2010年初,受国际旅游岛建设意见出台影响,海南省楼市在短时间内出现量价异常大幅上涨的局面。2010年一季度,海南省商品房销售面积295.39万平方米,同比上涨221.67%;商品房平均销售价格9693.63元/平方米,同比上涨49.58%。此后,受楼市调控新政影响,海南省房地产市场价格高速上涨势头被遏制,房价开始在高位徘徊,楼市观望情绪浓厚,成交量出现较大幅度回落。但得益于前期已动工房地产项目的继续开发和大批保障型住房建设的开工,海南省房地产开发投资增速仍较为强劲。截至2010年二季度末,海南省房地产开发投资总额205.33亿元,同比增长78.9%,但增速较一季度末下降49.8个百分点,增速连续四个月下降③。

(五)多元化市场需求推高楼盘空置率

目前,海南省房地产开发逐步以旅游房地产为主,且有向高端住宅消费品发展的趋势,并面向旅游度假需求和高端消费人群。随着海南省房地产价格的高涨,以及海南省楼盘开发定位为资金充裕型的岛外高端客户,这不仅使得海南省房地产市场需求以岛外需求为主,也使得海南省的楼盘空置率上升,因为这部分购房者往往不常住在海南省,而投资投机需求也是造成楼盘空置率上升的一个重要因素。2009年,受建设国际旅游岛的影响,海南省房地产市场投资投机性需求上升。在2010年初楼市过热时期,部分房地产开发商借机哄抬房价、悟盘惜售,购销双方的非理性投机行为不仅导致海南省房地产市场在短期内高估,也使得一些楼盘出现大量的空置现象。目前,楼盘空置率较高已成为海南省房地产市场运行的一个显著特点,部分小区楼盘空置率达到70%以上,有些地区甚至达到90%以上④。

二、海南省房地产市场运行面临的风险分析

在海南国际旅游岛建设意见出台期间,不仅海南楼市量价齐涨,全国其它重点城市的房地产市场价格和成交量均出现快速上涨,高房价成为影响民生的全国性问题,中央也意识到房地产市场泡沫继续膨胀对整个经济的危害。为此,中央决定对房地产市场进行全面调控,并出台了“国十一条”和“新国十条”等一系列的楼市调控政策。海南省房地产市场在经过新一轮的异动行情后,再次面临着政策调控所带来的一系列风险[1]。

(一)政策调控引发的风险

目前,随着国家对房地产市场全面调控的开始,海南楼市可能将面临长期的房地产调控政策压力。虽然房地产新政的出台严厉地打击了炒房者,有效缓解了市场恐慌心理,及时遏制了房价过快上涨的势头,但新政也会存在抑制楼市需求和房地产开发投资的负面作用。对于房地产需求而言,房地产信贷的收紧导致刚性需求群体和改善性住房需求者贷款买房的门槛进一步提高,这将降低其购房欲望。新政实施后,海南省房地产市场的投资和投机性购房需求也会受到较大的影响。一方面是贷款买房者资金来源受限,增加了利用银行信贷资金炒房的投资成本,将异地贷款的炒房者挤出海南省房地产市场;另一方面是全款购房者获利预期下降,其长期持有住房的成本可能上升,这将使其选择继续观望楼市变化或倾向于抛售手中房源。因此,如果楼市调控政策维持高压状态,或是再次出台后续的楼市调控措施特别是紧缩的金融财税措施,那么海南省房地产市场可能将长期面临低迷的状态。

(二)经济波动带来的风险

以房地产投资开发为主的投资扩张是海南省经济增长的主要驱动力,这种过多依赖房地产拉动经济增长的模式,不仅扭曲了经济增长的内在动力,而且降低了整体经济的竞争力。一旦海南省房地产市场受宏观调控影响陷入困境,地方政府财政收入将面临严峻的考验,区域经济增长可能会失去支撑,从而出现较大的波动,并且通过负反馈作用影响到房地产市场的稳定健康发展。而当前贸易保护主义有所抬头,外需对海南省经济增长的拉动作用明显减弱,内需的增长则依赖旅游业发展和房地产业发展。因此如果宏观经济出现较大的波动,来自于岛外的房地产投资和消费需求将减弱,海南省房地产业将遭受打击,进而影响海南省经济的增长。经济波动不仅会影响到房地产市场的消费需求和投资需求,而且会影响房地产开发投资,这将与房地产紧缩政策形成负面叠加效应,影响到海南省房地产市场的健康稳定发展。

(三)开发商融资面临的风险

新一轮房地产调控政策包括房地产刺激政策的退出、信贷投放与地方政府融资平台的退出。2009年以来,银行信贷对房地产开发商和购房家庭的融资支持力度明显增长。目前整体收缩性的信贷政策将会对房地产开发商的资金来源形成较大的冲击,对于房地产开发商而言,由于房地产开发需巨额的资金支持,紧缩的房地产金融政策和更为严格的房地产市场秩序管理会对其资金链产生较大的影响,一些中小型房地产商会面临资金链断裂的风险,而房地产开发资金量的严重萎缩也将导致开发商开工减少,停工增多,工程和交房延迟,房地产开发的完工风险也会凸显。此外,如果未来通胀形势较为严峻,那么加息措施必然会实施,这将进一步增大房地产开发商的融资压力。

(四)房地产信贷隐含的风险

如果房地产调控政策持续时间较长,且伴随着加息的到来,那么海南省房地产价格将出现一定幅度的下滑,加上成交量的持续萎缩,这将引发房地产信贷风险。首先,对于已购房者而言,如果房价跌破按揭购房者应付的剩余房款,“断供”的情况将增加,银行住房按揭贷款不良率迅速上升不可避免;其次,如果房地产行业不景气导致流入该行业的开发资金量大幅减少,且成交量低迷导致项目销售回笼减少,那么开发商将延迟付款或不付银行的贷款本息,银行的房地产开发贷款不良率也将上升;第三,房价下跌的同时意味着银行抵押物市场价值的下滑,由于银行抵押物的处置价格普遍不高,如果房价下跌导致银行的抵押物处置所得不能覆盖贷款,再加上不断增大的处置费用,那么银行最终的损失很难避免。

三、促进海南省房地产健康发展的对策建议

(一)围绕国际旅游岛建设规划,转变经济发展方式

第一,要坚决贯彻落实科学发展观,适应房地产调控政策要求,转变发展方式,围绕国际旅游岛建设目标,促进房地产业平稳较快发展;第二,把握国际旅游岛建设的发展机遇,从《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》出发,在推动房地产业适度、稳步发展的基础上把握政策机遇,发挥后发优势,大力发展旅游、物流、文化体育、新型工业和高新技术产业、热带现代农业和海洋经济等产业,逐渐降低经济增长对房地产业的依赖度,促进区域经济协调可持发展;第三,要改善以土地出让为主的地方财政融资模式,地方政府对房地产业的过度依赖缘于缓解地方政府财政困难的需要,但这一模式并不具备可持续性,因此应转变地方政府职能,合理定位地方政府角色,完善土地收益分配制度,建立健全与事权相匹配的地方财税体系,并探索推进以房地产税制为重点的财产税改革[2]。

(二)引导房地产业转变发展方式,加快保障型住房建设,完善房地产信息披露机制

第一,适应国际旅游岛建设需要,借鉴世界成功经验,及时转换思路,以国际化的视野、持续发展的高度来科学规划旅游房地产项目,使得房地业发展与生态环境资源承载力相适应,与实体经济发展程度相匹配,这样才能避免政策调控引发房地产业发展出现较大起伏;第二,应根据政策的要求,加大加快保障型住房建设,这不仅能达到改善民生的房地产政策调控要求,而且可以通过保障型住房投资弥补政策调控可能引发的房地产投资下滑的趋势,确保房地产投资保持合理的增速;第三,政府相关职能部门还应强化房地产信息披露机制,定期对房地产规划制定实施、土地供应、商品房可售面积、房价变动和交易状态等情况及时进行公开披露,促进市场参与者理性决策,避免房地产市场出现大幅波动。

(三)房地产开发商应拓展多元融资渠道,提高企业竞争能力

面对紧缩融资渠道的房地产新政措施,海南省本土房地产开发商可以通过外资商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、金融租赁和民间私募基金等多种渠道,提高对外融资能力,进行多元化融资,缓解未来可能出现的资金链紧张局面。同时,加强对已筹资金的运作能力,统筹管理,加快资金周转速度,发挥资金的最大效用。面对政策调控,房地产企业应以此为契机,着力提高竞争能力。一是树立科学发展的观念,尽快实现战略转换,积极探索健康良性、不断壮大的可持续发展思路和模式;二是加强战略合作,努力做大做强做精,坚持品牌经营开发,追求卓越的市场管理,确立以市场为导向的品牌战略;三是实施人才强企战略,培育优秀的企业文化,坚持诚信经营和交易,从而赢得市场的认同,在竞争中把握先机,实现企业的可持续发展。

(四)加强房地产信贷风险的管理与控制

目前,房地产调控政策效果逐步显现,海南省房地产市场将在较长一段时期内面临政策调控带来的影响,海南省的商业银行应积极应对房地产市场出现的问题,切实提高应对风险的能力,防患于未然。一是要密切关注宏观调控政策的变化情况,理性分析其对海南省房地产市场的影响,科学合理地开展房地产贷款及相关的业务;二是加强按揭贷款项目准入管理,严格审核贷款申请的真实性和借款人的信用情况,对于有明显投机倾向的客户,应谨慎授信;三是适当提高房地产开发贷款的准入标准,加强项目审批管理,进一步优化房地产信贷结构;四是加强对以房产、土地为抵押的贷款项目的管理,提高对抵押物的价值判断和处理能力;五是加强贷后管理,注意监测分析房地产贷款质量的变动情况,增强贷后管理的主动性。

参考文献:

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一、强化各级政府责任

做好房地产市场调控工作是各级政府的重要职责，是关注民生的重要体现。各级各部门要把思想统一到国务院和省政府的决策部署上来，切实提高认识，增强紧迫感和责任感，采取有效措施，抑制房价过快上涨，下大气力做好住房保障工作，促进房地产市场平稳健康发展。稳定房价和住房保障工作，实行市政府负总责，县、区政府和开发区管委具体负责抓落实的工作责任体系。各县、区政府，开发区管委要切实担负起政府责任，不折不扣地完成稳定住房价格和住房保障的目标任务。发改、物价、国土、规划、房管、建设、财政、税务、金融、公安、民政、统计、监察、审计、国家统计局调查队等有关部门和单位要密切配合，按照工作分工，各司其职、各尽其责，全面落实国家和省关于房地产市场调控的一系列政策和措施。对国家、省、市房地产宏观调控的信贷、土地、税收等政策未落实，新建住房价格增长过快，保障性住房建设进展缓慢的，市监察局、市住房保障和房产管理局等部门要视情况，根据有关规定和程序对相关责任人进行问责。

二、明确新建住房价格控制目标

市政府确定，年度全市新建商品住房价格增幅，要控制在年全市地区生产总值和城镇居民人均可支配收入增长幅度的预期目标以内（两个预期目标均为左右）。从年起，市住房保障和房产管理局要会同市物价局、市统计局、国家统计局调查队等有关部门，根据全市经济发展目标、人均可支配收入增长速度、居民住房支付能力，结合本年度房地产市场实际，向市政府报告下年度全市住房价格增长控制目标，按照有关规定及时上报省政府备案。同时，要加强住房价格动态监测，及时根据房地产市场变化情况研究制定对策措施。

三、加大保障性安居工程建设力度

为增加有效供给，抑制房价过快上涨，保持中低收入家庭“住有所居”，年，全市建设保障性住房和棚户区改造住房套，超额完成省定目标任务。其中：新增发放廉租住房补贴户，新增廉租住房套；新建经济适用住房套；新增公共租赁住房套；新建限价商品住房套；通过城市棚户区改造、林场危旧房改造分别解决住房困难户户、户。解决户农村困难群众基本居住安全问题。各县、区政府，开发区管委和市住房保障和房产管理局，要按照与市政府签订的保障性住房建设目标责任书要求，制定完成目标任务的具体实施方案和保障措施；市政府各有关部门要认真落实土地供应、资金配套、税费减免、金融支持、配套设施建设等政策，确保土地供应充足、资金筹措到位、政策配套跟进、建设质量过硬，确保省定保障性安居工程等各项目标任务圆满完成。同时，完善以廉租住房、公共租赁住房为主的住房保障体系，从准入标准、审核程序、动态管理、退出执行、工程管理、项目审计审价、配租销售公开运行等方面建立健全相关政策制度，尽快出台公共租赁住房和限价商品住房管理办法、商品住房项目强制配建保障性住房管理办法，使住房保障工作尽快走上制度化、常态化、规范化管理轨道。

四、严格执行房地产税收政策

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按税率征收契税。对出售自有住房并在年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税；对转让已购公有住房的，按住房转让收入的征收个人所得税；对个人转让自用年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管，认真做好土地增值税的征收管理工作，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税的清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

五、严格执行差别化住房信贷政策

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房的，首付款比例调整到及以上；对贷款购买第二套住房的，严格执行首付款比例不低于、贷款利率不低于基准利率倍的规定。继续支持房地产开发企业承担保障性住房、棚户区改造和中低价位、中小套型商品住房项目的贷款需求。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理，通过信贷政策杠杆，有效遏制投机投资性购房。市住房公积金管理中心要严格按照国家、省有关住房公积金个人住房贷款政策规定和要求执行。

六、切实增加住房用地有效供给

各县、区政府，开发区管委和各级国土管理部门要认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的的要求，其中保障性住房和棚户区改造住房等政策性住房建设用地，要达到当年住宅建设用地总量的以上。要按照年度保障性住房和棚户区改造任务，按项目及时供应建设用地，切实满足项目建设需要。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。各县、区年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。继续加大城中村、棚户区改造力度，盘活存量土地，拓展住房用地供应渠道。

七、加强住房建设用地出让管理

进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建”等方式供应中低价位普通商品住房用地。市、县国土管理部门要加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

八、加大房地产市场监管力度

各级房地产管理部门要认真落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔〕号)要求，强化商品住房预售监管，严格执行商品住房预售许可条件和最低规模。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，抓紧建立商品房预售款监管制度。各级价格主管部门要抓好国家发展改革委《关于<商品房销售明码标价规定>的通知》（发改价格〔〕号）的贯彻落实工作，大力加强商品房销售领域的价格行政执法，加强市场检查，对不执行明码标价规定、明码标价不规范或利用标价进行商品房销售价格欺诈等价格违法行为，要依法严肃查处，切实维护消费者的合法权益。各级规划、国土资源、建设、房管、工商、物价、税务等主管部门要建立联合执法、动态巡查、信息共享机制，加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度，对未批先建、未建先售、捂盘惜售、假按揭、乱收定金、频繁调价和哄抬房价、“阴阳”合同等违规违法行为进行严厉打击，对消费者投诉集中的项目要进行重点检查，并利用新闻媒体进行公开曝光。

九、完善房地产市场信息披露制度

篇13

我国房市去年已经全面进入调整期，房地产成交量萎缩，房地产开发商面临资金压力，各种形为促销实则降价的行为，成为房市的写照。全球金融危机的蔓延，对于早已经进入调整期的房市来讲，无疑是雪上加霜。房地产作为宏观经济发展的支柱产业，它的健康平稳发展非常重要。因此，我国政府及时采取了税收、信贷等各项措施，在加大保障性住房建设的同时，稳定商品房市场。各地地方政府也纷纷出台一系列房产新政，给低迷的房地产市场增添了新的动力。在各项政策的促进下，我国部分房市出现了回暖的迹象，但是总体来讲，房市的低迷状态依然持续中。如何促进房地产市场走向健康平稳的发展，成为参会代表、委员们关注的一件大事。

国务院总理在向大会作政府工作报告时指出，今年要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。从一系列的措施中，我们可以看出，今年国家政策除在继续向廉租房等民生领域倾斜外，促进普通商品住房消费和供给也是关注的重点。减少房屋交易环节税收推动房屋交易量上升的重要措施，去年我国出台了包括减少房屋交易税费在内的交易环节税收，以及第一套房贷方面等措施，取得了一些效果。面对观望氛围仍然浓厚的市场，进一步的减少住房交易和转让环节的相关税收政策，和加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持，都会将有利于稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

取消房屋预售呼声再起

商品房预售制度的建立，是基于当时房地产业发展不景气，需要鼓励的考虑。然而，随着房价的不断攀升，实行了10多年的房屋预售制，可以说是备受人们诟病。每年的两会都会对此提出质疑，呼吁取消的声音从来没有消失。在房价飞速上涨期间，房屋预售制是助长房价上涨的帮凶受到抨击。在目前房市价格下行的背景下，房屋预售制依然受到指责，建议取消房屋预售制的呼声再起。

民革中央向政协会议提交的集体提案建议加快修订《城市房地产管理法》，并全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。该提案指出，房地产预售制度历时十余年，已成为房地产市场不规范的主要根源之一，主要存在三大问题。其一是严重侵犯购房人的权益；其二是风险分担机制严重缺失；其三是套取诈骗银行信贷资金。看来，房屋预售制备受指责并不仅仅是推动房价的原因之一，更重要的是它所带来的市场风险不利于房地产市场的有序运行。

为何今年提出取消预售商品房制度？民革中央认为，目前金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式，开发商也积累了一定实力，取消商品房预售制度已具备了比较坚实的基础。经过这些年的呼吁以及房地产市场的发展，取消房屋预售制已经是大势所趋，但是也有业内专家提出不同建议，认为短期内取消房屋预售制并不现实，取消房屋预售制关键在于需要一个过渡期。这是因为实行了10多年的房屋预售制，已经造就了当前的房屋供需状况，如果取消这一制度无疑将会带来房地产市场供求的变化，对房价产生影响。

新建议促房市发展

篇14

2016年的中央经济工作会议于12月14至16日在北京举行。此次会议民之所望，政之所向，直指民生。强调要继续深化供给侧结构性改革，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，为建立房地产长效机制提供了有力支撑。

建立房地产长效机制提及已久。2014年3月16日，中共中央、国务院出台的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中涉及到房地产长效机制，相关内容为：健全房地产市场调控长效机制；调整完善住房制度、供应体系、土地制度、财税制度、金融制度、户籍制度、不动产登记、个人住房信息系统联网方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。2015年4月30日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，再次提到房地产长效机制，“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。2016年12月9日的中央政治局会议提出，“明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。建立房地产长效机制虽被多次提及但并未真正建立。2017年，包括土地使用、住房供需、住房金融、房地产税收、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设被提上议事日程，以长效机制引导市场预期，确保房地产市场健康发展。

诸如，在深化土地使用制度改革方面，《土地管理法》的进一步修订会更加被关注；去库存依然任重道远，继续坚持分类调控，因城因地施策，重点解决好三四线城市库存过多问题；在确保房地产市场平稳健康发展方面，会综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效C制，既要抑制房地产泡沫，又要防止大起大落；在宏观上管住货币，微观信贷政策上支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

中央之所以将建立房地产长效机制提至为2017年经济工作重点之一，是因为看到多年来房地产市场被过度利用，土地财政已经成为房价上涨的重要推手，住房已产生了投资属性，这种投资属性不仅推高了房价，挤压了居住功能，而且成为影响社会经济发展、和谐稳定的不利因素。可以说，本次会议提及的建立房地产长效机制，体现了中央审时度势，将全方位推进房地产改革的决心！

时不我待，期待关心房地产发展的各界仁人志士，紧紧围绕2016年的中央经济工作会议精神，采用宏观经济与应用经济研究相结合的方法，在实践中研究，从经验中探索，为建立符合国情，适应市场规律的房地产长效机制尽微薄之力。本刊将与大家携手并肩，努力践行！