物业管理税收政策精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇物业管理税收政策，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：税收；企业财务管理；投资政策一、税收的内容

1、税收的含义：税收主要是国家凭借着政治权利，按照相关法律规定，并通过税收工具进行强制性以及无偿性的征收，参与到国民收入以及社会产品的分配以及再分配，进而取得相关财政收入的一种实现国家职能的形式。是国家为了满足社会的公共需求，凭借着公共的权利，按照法律所规定的标准以及程序，参与到国民的收入分配中，强制性的取得财政收入，它主要体现出了国家跟纳税人在征收以及纳税利益分配上的一种特殊的关系，属于一定社会制度下的一种特定的分配关系。国家财政收入的主要来源就是税收收入。

2、税收的特征：

（1）强制性：国家通过社会管理者的身份，凭借着国家政权依据政治力量，并通过颁布相关的法律跟政令进行强制性的税务征收来体现出税收的强制性特征。所有具有纳税义务的社会集团以及社会成员，绝不能够违反国家强制性的税收法令法规，纳税人在国家税法所规定的限度内要进行依法纳税，不然就要接受国家法律的制裁，这主要体现出了税收法律地位的表现。

（2）无偿性：国家对于纳税人所缴纳的税费并不支付任何的报酬或是代价，征收他们的一部分收入，税收的这种无偿性的特征主要是紧密联系着国家利用政治权利进行收入再分配的本质。

（3）固定性：纳税人以及课税对象、税目跟税率等税收法令预先规定的，并按照这些固定的法令法规的标准进行税务征收，称之为税收的固定性，有一个比较稳定的试用期，属于一种固定的连续性收入，馆员税收预先所规定的标准，征税以及纳税双方要严格遵守规定，不得随意进行修订或是调整，征税跟纳税双方不能够违背或是改变这个固定的比例或是数额及其他的一些制度规定。

3、税收的基本职能

（1）调节社会经济

社会各个集团跟其内部成员在国民收入分配中所占有的份额在政府凭借国家强制力参与到社会的分配过程中必然会发生一定的改变，他们能够支配的收入发生了不均等的减少，纳税人的经济活动能力以及行为受到这种利益得失的影响，对社会经济的结构也产生了一定的影响。政府将这种影响进行有效的利用，以此进行有目的的引导社会的经济活动，将社会的经济结构进行合理的调整。

（2）监督管理社会经济活动

国家需要以日常深入而细致的税务管理作为征收基础实行征收收入，对于税源的变化情况有一个全面的掌控，在发现问题的时候能够在第一时间内进行处理，监督纳税人依法进行纳税，严格抵抗违反税收法令的不法行为，随时监督社会经济的活动方向，给社会的正常生活秩序提供强有力的保障。

税收的主要作用就是让税收职能在一定的社会经济条件下，将其效果具体表现出来。能够体现公平税负，促进平等竞争；调节经济总量，保持经济稳定；体现产业政策，促进结构调整；合理调节分配，促进共同富裕；维护国家权益，促进对外开放等。是税收的主要作用体现。

二、税收跟企业财务政策的关系

国家财政收入最主要的来源就是税收，其是社会体制下的一种特定的分配关系。它的主要涵义是，国家为了实现自身职能，为了能够满足社会的公共需求，依靠政治权利，以法律法规为依据，通过税收工具强制无偿性的征收参与到国民收入以及社会产品的分配以及再分配所取得的一种财政收入形式。因此说税收具有强制性以及无偿性跟固定性的特点，三者之间有着紧密而不可分割的联系。它的基本职能主要包括了组织财政收入，对社会经济利益的调节以及监督管理社会经济管理活动，促进市场上的公平竞争机制，保持社会经济的稳定发展，调整产业结构，促进共同富裕以及对外开放政策的实施。财务政策主要指的是为了达到某种特定的财政以及社会经济等目的，来调节财务行为以及高速的财务关系所特定的有关政策的一个总称。企业财务政策属于其中的一种，企业管理一般有融资管理以及投资管理、对营运资金的管理、股利管理，因此说财务政策也可以说是融资管理政策以及投资营运资金方面的管理政策跟股利管理政策。税收政策会直接影响到企业的财务政策，因此要想有效的实现现代企业的财务管理目标就需要全面做好企业的税收筹划。

三、企业投资政策对税收问题的处理

1、被投资企业分回利润的税务处理方法：

投资方在关于内部投资企业在被投资企业经营中的分回利润中要确认投资收益的实现，一般不同的地区之间的所得税率存在着一定的差异性，导致了投资方企业所使用的所得税税率要比被投资企业所适用的所得税的税率要高出一部分。除开国家税收法规所规定的在定期内减税以及免税优惠以外，其所得到的投资还需要按照相关的法规所规定的还原到税前的收益之后，并将其投入到投资企业中的应交税费所得中，同时还得按照我国税收政策所规定的依法补缴企业的所得税费。外商投资企业在中国境内投资其他的企业跟国内投资企业税收税费有所不同，外商投资企业从接受投资的企业中得到利润股息，这个可以不用记录到本企业所应缴纳的税费所得额，但是还需要按照上述所讲的投资所发生的费用跟损失，不能够进行冲减本企业所应缴纳的纳税所得额。

2、股权投资发生相关费用的税务处理：

在内部投资企业中，纳税人对于一些对外投资的成本无法进行折旧或是谈笑，同时也不能够作为一种投资的档期费用直接进行抵消，对于一些财务费用外的其他费用要进行正确的处理。关于外商投资企业在中国内的其他企业的投资，可以直接从被投资企业中获得利润股息，这个不需要记录到本企业的应缴纳税费所得额里，但是这种投资所产生的费用跟损失是不能够直接冲减本企业所应缴纳税费所得额的。

四、税收对企业财务管理中的投资政策影响

1、基于投资地点选择的投资政策：

在选择经营地点的时候，要考虑到税负的总体水平以及一些主要的税种跟税收优惠、相关产业的政策导向等一些有可能会减少税收费用的内容。在跨国投资者方面，对于相关国家在同一时间实行税收居民的管辖权以及收入的来源地的管辖权导致同一所得征收双重税费的问题也要有一个全面的考虑，这样能够避免国际间双重征税的双边税收协定相关的税收抵免规定，同时对投资国家跟地区进行一个合理的选择。

2、基于投资方式选择的投资政策：

根据对象进行分类，主要将投资分成直接投资跟间接投资。通过购买经营资产开办企业，利用经营资产的投资来掌握住被投资企业的实际控股权称之为直接投资，并以此来获得企业投资的经营利润。有很多税制因素会影响企业进行直接投资，一般有商品的税收以及经营所得税跟财产税以及行为税。开办一个新的企业或是收购亏损的企业是企业在进行直接投资过程中所面临的问题。也可以说在税法允许的条件下，投资企业跟被收购投资企业两者之间进行合并报表实行集中纳税，并且能够经营盈亏抵消，那么投资企业在最终所获得的税费负担会轻松很多。

总结：我国现有的体制属于社会主义市场经济化的体系，一般企业在制定以及选择财务政策的时候，首先需要考虑税收这个主要因素，因为资本的结构以及国家投资、筹资以及股权利率等政策都会直接受到税收因素的影响。因此说要想全面的提高企业的财务管理效率，给企业的未来发展开辟出一条可持续发展的道路以及稳定的基础，就需要对税收政策有一个全面而有即时的了解，这样才能够制定出一个有效的企业财务政策，规范化以及优化企业的财务行为。（作者单位：辽宁公安司法管理干部学院）

参考文献：

[1]杜东华.促进我国企业对外直接投资的税收政策研究[J].中国乡镇企业会计.2009（03）

[2]林剑梅，马立娟.浅析促进我国风险投资发展的税收政策[J].华商.2008（08）

[3]渠海昌.浅谈税收政策变化对金融企业财务管理的几点影响[J].农业发展与金融.2003（09）

[4]陈平路，陈波涛.税收政策对企业投资的影响[J].涉外税务.2010（01）

[5]熊彩虹.税收对企业投资决策的影响分析[J].经济视角（下）.2010（02）

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为进一步加强《再就业优惠证》管理，防止税收流失，确保各项再就业税收政策落到实处，促进下岗失业人员再就业，现就建立部门间信息交换和协查制度等问题，通知如下：

一、县级以上劳动保障部门和税务部门要建立下岗失业人员再就业信息交换和协查制度。劳动保障部门要定期将《再就业优惠证》发放情况以电子、纸制文件等形式通报同级税务机关。省级劳动保障部门可根据实际情况，建立省内联网的《再就业优惠证》信息查询系统，也可采取其他形式与税务等部门建立《再就业优惠证》信息查询制度。

各级税务部门对《再就业优惠证》有疑问的，可提请同级劳动保障部门予以协查，同级劳动保障部门应根据具体情况规定合理的工作时限，在时限内将协查结果通报提请协查的税务机关。县级以上劳动保障部门和税务部门可就再就业税收政策执行中的其他相关问题建立通报、协查制度。

二、各级劳动保障部门要严格按照国家统一规定的范围和程序发放《再就业优惠证》。对已发放的《再就业优惠证》要及时汇总并注明领证人员的相关信息。劳动保障部门在审核、认定工作中，对已经被企业吸纳的下岗失业人员，应在其《再就业优惠证》上注明持证人已经就业的内容（印戳）。

三、各级税务部门在审批企业享受再就业税收优惠政策时，要严格审查《再就业优惠证》的使用情况，发现有疑问的，应按照本通知第一条的规定，与劳动保障部门提供的《再就业优惠证》发放信息对照或提请劳动保障部门协查。对经审核，符合减免税条件的，主管税务部门要在各《再就业优惠证》上注明持证人已经享受了税收优惠政策的内容（印戳）。

四、对持《再就业优惠证》从事个体经营的下岗失业人员，主管税务机关在审批其减免税时，按照本通知第三条的规定执行。个人持同一《再就业优惠证》开办多个有营业执照的经营项目的，必须严格按照国税发[2003]119号文件的有关规定执行。

五、经劳动保障等有关部门审核确认，确通过伪造、变造、买卖、借用等不正当手段取得《再就业优惠证》申请减免税的人员，主管税务机关不得批准其享受再就业优惠政策。对采取上述手段已经获取减免税的单位和个人，主管税务机关要追缴其已减免的税款，并依法予以处罚，涉嫌犯罪的移送司法机关追究其刑事责任。对出借、转让《再就业优惠证》的下岗失业人员，主管劳动保障部门要收回其《再就业优惠证》并记录在案。

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关键词：“营改增”；物业管理企业；税收筹划关注点

1引言

我国政府早在2009年就开始了对企业实行了增值税的改革方案，“营改增”和以往的税制相比，有了进一步的完善，在各个方面都进行了调整。物业管理企业作为重要的市场经营主体，其纳税筹划方式也发生了比较大的变化，从而为纳税主体提供了更为广阔的选择空间。作为物业管理企业，在中国的城市建设以及管理当中有着举足轻重的地位，在税制改革后，物业管理企业如何衡量利弊得失，提高企业的经营水平是所有企业领导面临的一项艰巨的任务。所以说，把物业管理企业作为“营改增”税收筹划的研究对象，探索物业管理企业在增值税纳税筹划方面存在的问题以及改进的方向，为物业管理企业的增值税纳税筹划提出切实可行的建议和方法，帮助物业管理企业在合法纳税的前提下，灵活的运用税收政策适当的减轻物业企业的税负承受压力，同时又能体现依法纳税的原则。

2“营改增”后物业管理企业税收筹划关注点存在的问题分析

2.1租赁涉及费用不够明确

对于物业管理企业而言，通过房屋的租赁必然会发生水电费、清洁费等费用，这些费用一般属于物业管理企业日常的费用收入，不属于租金内的收入，因此物业管理企业在进行“营改增”筹划时，必然要把这种情况考虑进去，这涉及一个真实合法凭据的问题，也是票据唯一无法进行分割的，对于物业管理企业在实践中，物业管理企业如果把租金收入和日常的租赁收入的费用都纳入到“营改增”的筹划中，会增加企业的税收成本，因此必须把租赁涉及费用进行明确。

2.2税收筹划制度不健全

物业管理企业由于涉及的费用比较广泛且项目繁多，例如租金、水电费、管理费、清洁费、垃圾处理费、停车费等等方面的费用收入，这些费用尽管属于收入，然而物业管理企业为了提供更好的服务，也要花费用去维修和支付人工成本，因此导致一些物业管理企业在进行“营改增”后的税收筹划时，没有把需要排除的项目忽略，进而增加了物业管理企业的税收成本。因此必须对税收筹划制度进行完善，明确物业管理企业所要承担的费用范围。

2.3缺乏税务筹划专业知识和税收法律意识

物业管理企业如我国大部分企业一样在税务筹划方面处于起步阶段，税务申报过程复杂，加之物业管理企业的特殊性，既有着房地产行业的性质，又有着服务行业的性质，而一般的财务人员很难理清其中的关系，导致一些物业管理企业在税收筹划意识淡薄，抱有侥幸心理。另一方面，物业企业的财务账目比较繁多，且需要很强的配合性，导致税收筹划人员在进行相应的工作时，出现很大的不适应性。此外，一些税收筹划人员，对于税收政策未及时的关注和不了解其中的变动，盲目按照旧惯例纳税，导致多缴了一些费用，增加物业管理企业的运营成本，这一系列因素造成物业管理企业在税务筹划方面遇到诸多问题难以解决，阻碍物业管理企业经济收入的提高和长远发展。

2.4物业管理企业缺乏合理运用纳税筹划的工具与方法

物业管理企业主要对租户进行租金收入，水电费代收以及维修费用的支出，因此其收入结构相对简单，然而一些物业管理企业实行的还是传统的税务筹划工具与方法，不能与时俱进，对于税收筹划也不够了解，物业企业作为物业管理和运营的提供者，其租金和物业收入一般比较固定，但是却没有引入计算机税务软件等工具和进行税务筹划，不仅降低了效率，而且会计手算的方法，导致一些细节性的费用比较容易出错，例如水电费和维修方面的费用。

3物业管理企业完善“营改增”税收筹划的措施

3.1明确租赁涉及费用

物业管理企业的收入来源主要是租金收入、管理费以及水电费、停车费、清洁费等费用，部分收入虽然也进入了物业管理企业的账户，但是从实质上看，物业管理企业对于有些费用只是起到代收的作用，例如水电费分别由供电部门和水务部门收取，不能把这部分费用作为增值税的一部分，因此物业管理企业要明确哪些费用收入属于可纳入增值税的范畴，哪些费用不属于增值税的范畴，这样才能更加地规范物业管理企业的增值税改革后的纳税筹划行为。

3.2物业管理企业要建立完善的税务筹划制度

物业管理企业由于既涉及房地产，又属于服务性企业，因此必须建立起完善的税务筹划制度，通过物业管理企业内税收筹划制度，明确物业企业增值税纳税范畴，并且严格执行到位，落实到具体责任人身上。如果物业管理企业的税务筹划制度存在问题，且无法得到落实，那么不仅导致物业管理企业在纳税方面存在极大的风险，而且也不利于物业管理企业的稳健发展，物业管理企业必须依据自身的实际情况完善税务筹划制度。以隶属于万科集团的万科物业为例，在2016年全面“营改增”实施后，就早已根据之前的增值税草案进行了税务筹划小组的组建，建立了相应的税务筹划制度，极大地降低了万科物业的经营成本，提高了企业效益。

3.3加强物业管理企业在税务筹划的专业知识和法律意识

物业管理企业要从领导到员工意识到税务筹划的重要性，有意识提高财务人员专业技能和相关知识以及业务流程，使全体员工熟悉税务相关政策和法律法规，才能为物业管理企业在税务筹划方面更好的做出方案，以减少企业经营成本。物业管理企业要加强对员工对于本行业的税收筹划能力培训，提高税收筹划人员对税收筹划工作能力，尤其是对租金收入以外的其他收入进行合理合法的规避，此外还要让员工学习相关税务相关政策法律，从思想上认识到税务筹划对提高企业综合竞争力的重要性，才能把税务筹划与风险管控工作提高到必须执行的高度。

3.4物业管理企业要积极引入科学的工具和方法进行税务筹划

物业管理企业是属于服务类型的，还存在税收筹划的空间，但其业务结构相对简单，不必专门引入税收策划人才。因此，物业管理企业要加大对于税务筹划的投入，可以在必要时考虑与专业的税务师事务所合作，把税收筹划进行外包，以此降低税收成本。另外，对于一部分有实力的物业管理企业，也可以考虑引入专业的物业管理软件，可以有效地提高税收筹划人员的工作效率，比如通过税务筹划软件的计算，物业管理企业就要根据自身的经营情况选择适合自身的纳税主体。此外，物业管理企业作为租金收入和管理费为主要来源的企业，增值低，适合作为一般纳税人，避免从高适用税率。

4结语

综上所述，物业管理企业面对的市场竞争压力也在不断地增强，税务筹划对于物业管理企业而言必须尽快进行，只有与时俱进，加强税务筹划意识，建立税务筹划团队，增强税务筹划能力，才是物业管理企业在巨大市场竞争压力下应当突破的地方。“营改增”后的物业管理企业在具体税务筹划过程中，不仅面临着很多方面严峻的问题，且没有及时关注“营改增”后的各项政策，导致物业管理企业按照营业税的项目进行纳税，无形中把物业管理企业的税负增加了。因此，物业管理企业要在“营改增”改革后，全面完善内部的税收筹划方案，以适应经济发展形势和我国的税收政策。

参考文献

[1]李娟.“营改增”下建筑企业纳税筹划的策略[J].中外企业家，2017(18).

[2]王玥玥.浅析“营改增”税制下的企业纳税筹划[J].科技经济市场，2016(6).

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关键词：营改增；物业管理企业；纳税筹划；影响

进入21世纪后，我国社会主义市场经济发展迅速，传统的纳税模式已经逐渐不能适应市场经济发展的需要，纳税改革势在必行。营改增政策的推广，改变了以往一些行业营业税和增值税并行的纳税模式，将实行营改增政策的行业，在进行纳税时，将缴纳营业税的应税科目改为缴纳增值税，在一定程度上避免了重复纳税的现象。在物业管理企业实行营改增政策，在短期来看企业的税负有增无减，但是从长期来看，有利于提高该企业的工作效率，促进物业管理企业的长远发展。

一、营改增政策与企业纳税筹划

(一)营改增政策

营业增政策即营业税改增值税，指将缴纳营业税的应税科目改为缴纳增值税，可以有效的避免重复纳税，有利于企业减少税负。2011年我国财务部和国家税务局联合下发营改增试点方案，于2012年开始在上海交通运输业和部分现代服务业进行试点，营改增试点后取得了良好的效果，2013年8月将营改增范围推广到全国，2016年5月我国全面推开营改增试点。在推行营改增政策以前，很多行业的营业税和增值税并行，造成了重复纳税，加重了纳税人的负担，影响了企业的长远发展。营改增的征收范围为交通运输业和部分现代服务业，将营业税的价内税改为增值税的价外税，形成增值税的进项税额和销项税额的抵扣关系，减少了重复征税，有利于促进企业的转型和产业结构的调整升级，在一定程度上促进了我国国民经济的发展。

(二)企业纳税筹划

纳税筹划又称为合理避税，企业进行纳税筹划主要是指，在遵循国家法律法规的基础上，通过对企业的各项投资理财和经营活动进行事先的筹划和安排，尽可能的减少企业的纳税负担，增加企业的流动资金，进而投资更多的项目。纳税筹划的目标是使得纳税人的税收利益最大化，纳税筹划活动发生在企业的各项投资理财和经营活动之前。纳税筹划的内容主要包括避税筹划、节税筹划、转嫁筹划和实现涉税零风险，一般通过选择低税负方案和滞延纳税时间两种途径来实现税收利益最大化的目标。因此税务筹划具有合法性、事前筹划性和明确的目的性等特点。合理的进行纳税筹划有利于使企业有效率的选择经济行为，增强企业的竞争力，充分发挥税收杠杆的作用，增加国家的收入。

二、营改增对物业管理企业纳税筹划的影响

通过对上述营改增政策和企业纳税筹划的分析，我们可以了解到营改增政策的推行对物业管理企业的纳税筹划具有一定的影响，总的来说分为两个方面，一是，从短期来看物业管理企业的税负有增无减，二是，从长远看，营改增政策有利于促进物业管理企业的发展。下面分别进行论述：

(一)物业管理企业的税负从短期来看有增无减

在推行营改增政策之前，我国的增值税存在两种税率，分别为17%和13%，在推行营改增政策以后，又增加了两个税率，为11%和6%。从税率上来看，进行营改增以后，企业税负具有了明显减少。但是物业管理企业由于其自身的特征，具有较高并且不能抵扣的成本费用，例如人工费等，这使得物业管理企业的税负并没有明显的降低。如果对物业房和商品房按照营改增后的税率3%和6%进行征收，并包括减免政策和国家补贴，可以有效的减少物业管理企业的税负。

(二)从长远看，有利于促进物业管理企业的发展

我国在部分服务业中推行营改增政策以后，可以与第三产业进行进一步的融合，使得企业的内部管理得到有效的优化，进一步的促进了企业的发展和经济的增长，使企业的经济结构得到优化。就目前而言，我国物业管理行业的税负较重，物业管理的收费问题也没有得到明显的改善，且税率较高。推行营改增政策以后，物业管理企业的市场规模得到进一步的扩大，对企业的抵扣范围以及征税税率进行了一定的调整，有效的解决了重复征税的问题，有利于物业管理企业的转型和升级。因此，从长远来看，推行营改增政策可以使企业的可抵扣税额增加，一定程度上降低企业的税负，有利于促进物业管理企业的发展。

三、营改增政策下物业管理企业进行纳税筹划的策略

(一)对非居住物业和居住物业实行区别征税

在物业管理企业推行营改增政策以后，对非居住物业和居住物业实行区别征税，两者可以按照不同的税率进行征税。实际情况表明，非居住物业的征税并没有发生亏损的情况，还出现少许的盈利，而居住物业的亏损较大。因此，在进行征税时，非居住物业可以按照营改增以后增加的税率6%来进行征税，对非居住物业和居住物业实行区别征税。

(二)尽量争取税收优惠

在实行营改增政策以后，当企业出现税负增加的情况时，可以通过对相关的税收政策进行进一步的剖析和理解，从而选择更加合理有效并且可以促使企业税收利益最大化的方案进行纳税。且应该更加重视对抵扣环节的核算，通过适当增加可抵扣项目的方式来降低企业的税负。例如，使商业性房产也开具增值税专用发票；还例如通过增加的可抵扣项目，作为支付公司进行绿化和保洁的费用，不断的改善企业人工费用较高的现象。

(三)减免保障性住房税收

保障性住房由于其带有保障性质，因此，在其进行物业管理时具有一定的特殊性，在其进行征税时，应该对其进行税收减免或者税收降低。因此，相关部门在进行征税时需要针对保障性住房出台相应的住房优惠政策。应该减免经营性住房出租所得的费用，促进物业管理行业的长远可持续发展。因此，推行营改增政策以后，物业管理企业在进行纳税筹划时，应该将减免保障性住房税收作为基础条件，促进物业管理行业的发展。

(四)保留补贴税收优惠

物业管理企业的经营宗旨是服务社会，利润不高，因此税务机关对物业企业进行税款的征收时往往有一定的税收优惠，通过对物业管理企业的税收优惠政策来提高物业管理的质量和水平。例如，对售后公房等利用企业代收煤气费等费用的部分，不收取增值税，将物业管理企业收取的物业费用扣除设备耗能后的余额作为物业管理企业的计税基础。通过保留公房的租金免征税的税收优惠政策，减免部分税收，尽可能的减少物业管理企业的税收负担。

(五)适当增加简易征收的应用范围

在一些行业推行了营改增政策以后，出现了税负增加的问题，这个问题在一定程度上增加了企业的负担，为了解决这个问题，促进企业的发展，应该进一步扩大简易征收的应用范围，对简易征收的计税方式加以设计。目前我国存在数量较多的小企业，作为小规模纳税人的小企业，年收入低于500万，在进行缴纳税款时，往往使用简易征收的方式进行计税，即以3%的税率进行增值税的缴纳。例如，某一小规模纳税人在进行税收缴纳时，用企业全部收入减掉人工费用支出，利用简易征收的方式进行缴税。因此，适当增加简易征收的应用范围，可以有效的减少企业的税负。

四、结束语

综上所述，营改增政策是我国社会主义市场经济体制改革的重点内容，经过较长时间的实施，取得了较为良好的效果。营改增政策的实施，对物业管理企业来说既是机遇，也是挑战。因此，物业管理企业在进行纳税筹划时，应该明确营改增政策对企业纳税筹划的影响，根据企业的实际情况，不断优化营改增政策下物业管理企业进行纳税筹划的策略，通过对非居住物业和居住物业实行区别征税，尽量争取税收优惠，减免保障性住房税收和保留补贴税收优惠以及适当增加简易征收的应用范围等方式，提高企业的纳税筹划策略，实现物业管理企业税收利益最大化，促进企业的长远发展.

参考文献：

[1]李秋君.营改增对物业管理企业纳税筹划的影响[J].企业改革与管理，2016(20)：124-125.

[2]王霞.浅析营改增对物业管理企业纳税筹划造成的影响[J].经营管理者，2017(15)：24-24.

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近年来，随着城市化进程不断加快，房地产行业发展迅猛，物业管理已成为一个悄然兴起的新兴行业，不仅数量越来越多，规模也越来越大。因此，如何进一步加强物业管理公司的税收征管，成为地税部门强化税收征管的重要课题之一。

一、物业管理行业税收管理中存在的问题

（一）纳税意识淡薄，不按规定开具发票。部分物业管理公司对税收法律、法规和规章不甚了解，认为其提供的物业管理服务与居民生活息息相关，取得的收入也主要是用于支付管理人员的工资和对房屋及配套设施、公共场地的维修养护，以及用于物业管理区域内环境卫生的维护，所以认为物业管理收入无需纳税。同时，收取的物业管理费存在不按规定开具发票的现象，往往通过使用自制收据收取物业管理费、综合服务费等，从而达到不申报或少申报营业收入的目的。

（二）产权底子不清，形成帐外收入。不少物业管理公司是由房地产开发商自行组建的，在房地产开发完成后，门面或对外出售或出租。实际操作中，开发商通常将销售房屋收入记入“其他应付款—某物业管理公司”，一方面，物业管理公司对资产的减少存在没有及时进行账务处理的现象，造成产权底子不清、资产不实；另一方面，对房屋销售收入存在未作应税收入入账的现象，从而埋下税收的漏洞。

（三）混淆应税收入与非应税收入。多数物业管理公司除了收取物业管理费、停车费、租金外，还代收水电费、上网费、电视收视费、燃气费等项目。部分物业管理公司将本身收取的费用与代收费用相混淆，导致不能准确划分应税或非税项目，将应税收入作为非应税收入申报，造成税款的少缴或不缴。

（四）适用会计核算准则错误。很多物业管理公司对于收入是按照“收付实现制”确认收入，即只有实际收到物业费才计入收入，而不是按照《企业会计准则》规定的企业的会计核算应当以“权责发生制”为基础这一原则，而对于费用却往往采用“权责发生制”记账，由此造成营业税、企业所得税不能准确计算。

（五）成本、费用冲减应税收入。部分物业管理公司因工作需要，有时会在该物业管理公司所辖的出租户中购买相关商品。而在账务处理时，物业管理公司往往将其购物发生的费用直接抵减出租户租金及相关物业管理费，而账面却不作记录，从而达到逃避缴纳税款的目的。

（六）混淆收入种类，少缴税款。部分物业管理公司将业主委员会或产权人提供的房屋进行出租，收取的“物业经营收入”除需缴纳营业税外，还需缴纳房产税和土地使用税等。但部分物业公司将此类收入归入到物业管理收入中，存在仅缴纳营业税少缴房产税和土地使用税等现象。

二、强化物业管理行业税收征管的对策建议

（一）加大宣传辅导力度，提高依法纳税意识。针对物业管理行业纳税意识淡薄的现状，税务机关应采取多种形式的税法宣传活动，进一步强化物业管理企业的纳税意识。税务机关应定期对该行业企业财会人员进行培训，提高其财务核算水平，使其不仅懂财务而且懂税法，引导纳税人自觉申报纳税。针对物业管理的不同收费项目，在税法宣传中重点强调严格分清物业管理费收入、房屋租金收入、服务收入和广告费收入等。同时，积极开展税收知识宣传进小区的活动,向小区业主宣传相关税收政策，提高小区业主的协税护税意识和主动索取发票的积极性。

（二）严格“以票控税”，规范扣除项目管理。一方面，督促帮助物业管理公司按照税法和行业财务制度的要求建账建制，进一步规范物业管理公司各项收入和成本费用的核算。对物业管理公司各项收费按项目分类使用服务行业发票，避免将高税率经营项目套用低税率税目开具发票。另一方面，对物业管理公司严格坚持“以票控税”，要求使用税控机为业主开具机打发票。对公司规模小、未安装税控机的物业管理公司，要求其到主管地税机关为业主代开发票，并转交业主。同时，对纳税人发票开具是否规范进行定期检查，并加大对违规使用自制收据行为的处罚力度。

（三）建立税负模型，完善纳税评估。一方面，根据物业管理公司的不同经营规模、财务管理水平以及纳税情况，建立行业税收纳税评估模型，以进一步分析物管企业纳税申报的真实性，测算实际纳税与应纳税额的差距，从中发现问题，有针对性地加强管理；另一方面，加强物业管理行业税源比对工作，综合分析行业总体税收状况和企业纳税情况，结合实际制定行业平均利润率和平均税负评估指标，对企业纳税情况进行纵向和横向对比，提高税源监控的广度和深度；再一方面，加强对

物业管理公司纳税申报资料的审核，对相关物业管理公司的经营规模、收费项目和纳税情况进行对照核实，进一步完善各类纳税基础资料的收集整理，强化税收征管监控，杜绝收费项目漏征漏管。对于零申报、低税负、不缴不报的异常户要按规定列入重点监控对象。