物业管理税收政策精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇物业管理税收政策，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：税收；企业财务管理；投资政策一、税收的内容

1、税收的含义：税收主要是国家凭借着政治权利，按照相关法律规定，并通过税收工具进行强制性以及无偿性的征收，参与到国民收入以及社会产品的分配以及再分配，进而取得相关财政收入的一种实现国家职能的形式。是国家为了满足社会的公共需求，凭借着公共的权利，按照法律所规定的标准以及程序，参与到国民的收入分配中，强制性的取得财政收入，它主要体现出了国家跟纳税人在征收以及纳税利益分配上的一种特殊的关系，属于一定社会制度下的一种特定的分配关系。国家财政收入的主要来源就是税收收入。

2、税收的特征：

（1）强制性：国家通过社会管理者的身份，凭借着国家政权依据政治力量，并通过颁布相关的法律跟政令进行强制性的税务征收来体现出税收的强制性特征。所有具有纳税义务的社会集团以及社会成员，绝不能够违反国家强制性的税收法令法规，纳税人在国家税法所规定的限度内要进行依法纳税，不然就要接受国家法律的制裁，这主要体现出了税收法律地位的表现。

（2）无偿性：国家对于纳税人所缴纳的税费并不支付任何的报酬或是代价，征收他们的一部分收入，税收的这种无偿性的特征主要是紧密联系着国家利用政治权利进行收入再分配的本质。

（3）固定性：纳税人以及课税对象、税目跟税率等税收法令预先规定的，并按照这些固定的法令法规的标准进行税务征收，称之为税收的固定性，有一个比较稳定的试用期，属于一种固定的连续性收入，馆员税收预先所规定的标准，征税以及纳税双方要严格遵守规定，不得随意进行修订或是调整，征税跟纳税双方不能够违背或是改变这个固定的比例或是数额及其他的一些制度规定。

3、税收的基本职能

（1）调节社会经济

社会各个集团跟其内部成员在国民收入分配中所占有的份额在政府凭借国家强制力参与到社会的分配过程中必然会发生一定的改变，他们能够支配的收入发生了不均等的减少，纳税人的经济活动能力以及行为受到这种利益得失的影响，对社会经济的结构也产生了一定的影响。政府将这种影响进行有效的利用，以此进行有目的的引导社会的经济活动，将社会的经济结构进行合理的调整。

（2）监督管理社会经济活动

国家需要以日常深入而细致的税务管理作为征收基础实行征收收入，对于税源的变化情况有一个全面的掌控，在发现问题的时候能够在第一时间内进行处理，监督纳税人依法进行纳税，严格抵抗违反税收法令的不法行为，随时监督社会经济的活动方向，给社会的正常生活秩序提供强有力的保障。

税收的主要作用就是让税收职能在一定的社会经济条件下，将其效果具体表现出来。能够体现公平税负，促进平等竞争；调节经济总量，保持经济稳定；体现产业政策，促进结构调整；合理调节分配，促进共同富裕；维护国家权益，促进对外开放等。是税收的主要作用体现。

二、税收跟企业财务政策的关系

国家财政收入最主要的来源就是税收，其是社会体制下的一种特定的分配关系。它的主要涵义是，国家为了实现自身职能，为了能够满足社会的公共需求，依靠政治权利，以法律法规为依据，通过税收工具强制无偿性的征收参与到国民收入以及社会产品的分配以及再分配所取得的一种财政收入形式。因此说税收具有强制性以及无偿性跟固定性的特点，三者之间有着紧密而不可分割的联系。它的基本职能主要包括了组织财政收入，对社会经济利益的调节以及监督管理社会经济管理活动，促进市场上的公平竞争机制，保持社会经济的稳定发展，调整产业结构，促进共同富裕以及对外开放政策的实施。财务政策主要指的是为了达到某种特定的财政以及社会经济等目的，来调节财务行为以及高速的财务关系所特定的有关政策的一个总称。企业财务政策属于其中的一种，企业管理一般有融资管理以及投资管理、对营运资金的管理、股利管理，因此说财务政策也可以说是融资管理政策以及投资营运资金方面的管理政策跟股利管理政策。税收政策会直接影响到企业的财务政策，因此要想有效的实现现代企业的财务管理目标就需要全面做好企业的税收筹划。

三、企业投资政策对税收问题的处理

1、被投资企业分回利润的税务处理方法：

投资方在关于内部投资企业在被投资企业经营中的分回利润中要确认投资收益的实现，一般不同的地区之间的所得税率存在着一定的差异性，导致了投资方企业所使用的所得税税率要比被投资企业所适用的所得税的税率要高出一部分。除开国家税收法规所规定的在定期内减税以及免税优惠以外，其所得到的投资还需要按照相关的法规所规定的还原到税前的收益之后，并将其投入到投资企业中的应交税费所得中，同时还得按照我国税收政策所规定的依法补缴企业的所得税费。外商投资企业在中国境内投资其他的企业跟国内投资企业税收税费有所不同，外商投资企业从接受投资的企业中得到利润股息，这个可以不用记录到本企业所应缴纳的税费所得额，但是还需要按照上述所讲的投资所发生的费用跟损失，不能够进行冲减本企业所应缴纳的纳税所得额。

2、股权投资发生相关费用的税务处理：

在内部投资企业中，纳税人对于一些对外投资的成本无法进行折旧或是谈笑，同时也不能够作为一种投资的档期费用直接进行抵消，对于一些财务费用外的其他费用要进行正确的处理。关于外商投资企业在中国内的其他企业的投资，可以直接从被投资企业中获得利润股息，这个不需要记录到本企业的应缴纳税费所得额里，但是这种投资所产生的费用跟损失是不能够直接冲减本企业所应缴纳税费所得额的。

四、税收对企业财务管理中的投资政策影响

1、基于投资地点选择的投资政策：

在选择经营地点的时候，要考虑到税负的总体水平以及一些主要的税种跟税收优惠、相关产业的政策导向等一些有可能会减少税收费用的内容。在跨国投资者方面，对于相关国家在同一时间实行税收居民的管辖权以及收入的来源地的管辖权导致同一所得征收双重税费的问题也要有一个全面的考虑，这样能够避免国际间双重征税的双边税收协定相关的税收抵免规定，同时对投资国家跟地区进行一个合理的选择。

2、基于投资方式选择的投资政策：

根据对象进行分类，主要将投资分成直接投资跟间接投资。通过购买经营资产开办企业，利用经营资产的投资来掌握住被投资企业的实际控股权称之为直接投资，并以此来获得企业投资的经营利润。有很多税制因素会影响企业进行直接投资，一般有商品的税收以及经营所得税跟财产税以及行为税。开办一个新的企业或是收购亏损的企业是企业在进行直接投资过程中所面临的问题。也可以说在税法允许的条件下，投资企业跟被收购投资企业两者之间进行合并报表实行集中纳税，并且能够经营盈亏抵消，那么投资企业在最终所获得的税费负担会轻松很多。

总结：我国现有的体制属于社会主义市场经济化的体系，一般企业在制定以及选择财务政策的时候，首先需要考虑税收这个主要因素，因为资本的结构以及国家投资、筹资以及股权利率等政策都会直接受到税收因素的影响。因此说要想全面的提高企业的财务管理效率，给企业的未来发展开辟出一条可持续发展的道路以及稳定的基础，就需要对税收政策有一个全面而有即时的了解，这样才能够制定出一个有效的企业财务政策，规范化以及优化企业的财务行为。（作者单位：辽宁公安司法管理干部学院）

参考文献：

[1]杜东华.促进我国企业对外直接投资的税收政策研究[J].中国乡镇企业会计.2009（03）

[2]林剑梅，马立娟.浅析促进我国风险投资发展的税收政策[J].华商.2008（08）

[3]渠海昌.浅谈税收政策变化对金融企业财务管理的几点影响[J].农业发展与金融.2003（09）

[4]陈平路，陈波涛.税收政策对企业投资的影响[J].涉外税务.2010（01）

[5]熊彩虹.税收对企业投资决策的影响分析[J].经济视角（下）.2010（02）

篇2

为进一步加强《再就业优惠证》管理，防止税收流失，确保各项再就业税收政策落到实处，促进下岗失业人员再就业，现就建立部门间信息交换和协查制度等问题，通知如下：

一、县级以上劳动保障部门和税务部门要建立下岗失业人员再就业信息交换和协查制度。劳动保障部门要定期将《再就业优惠证》发放情况以电子、纸制文件等形式通报同级税务机关。省级劳动保障部门可根据实际情况，建立省内联网的《再就业优惠证》信息查询系统，也可采取其他形式与税务等部门建立《再就业优惠证》信息查询制度。

各级税务部门对《再就业优惠证》有疑问的，可提请同级劳动保障部门予以协查，同级劳动保障部门应根据具体情况规定合理的工作时限，在时限内将协查结果通报提请协查的税务机关。县级以上劳动保障部门和税务部门可就再就业税收政策执行中的其他相关问题建立通报、协查制度。

二、各级劳动保障部门要严格按照国家统一规定的范围和程序发放《再就业优惠证》。对已发放的《再就业优惠证》要及时汇总并注明领证人员的相关信息。劳动保障部门在审核、认定工作中，对已经被企业吸纳的下岗失业人员，应在其《再就业优惠证》上注明持证人已经就业的内容（印戳）。

三、各级税务部门在审批企业享受再就业税收优惠政策时，要严格审查《再就业优惠证》的使用情况，发现有疑问的，应按照本通知第一条的规定，与劳动保障部门提供的《再就业优惠证》发放信息对照或提请劳动保障部门协查。对经审核，符合减免税条件的，主管税务部门要在各《再就业优惠证》上注明持证人已经享受了税收优惠政策的内容（印戳）。

四、对持《再就业优惠证》从事个体经营的下岗失业人员，主管税务机关在审批其减免税时，按照本通知第三条的规定执行。个人持同一《再就业优惠证》开办多个有营业执照的经营项目的，必须严格按照国税发[2003]119号文件的有关规定执行。

五、经劳动保障等有关部门审核确认，确通过伪造、变造、买卖、借用等不正当手段取得《再就业优惠证》申请减免税的人员，主管税务机关不得批准其享受再就业优惠政策。对采取上述手段已经获取减免税的单位和个人，主管税务机关要追缴其已减免的税款，并依法予以处罚，涉嫌犯罪的移送司法机关追究其刑事责任。对出借、转让《再就业优惠证》的下岗失业人员，主管劳动保障部门要收回其《再就业优惠证》并记录在案。

篇3

关键词：“营改增”；物业管理企业；税收筹划关注点

1引言

我国政府早在2009年就开始了对企业实行了增值税的改革方案，“营改增”和以往的税制相比，有了进一步的完善，在各个方面都进行了调整。物业管理企业作为重要的市场经营主体，其纳税筹划方式也发生了比较大的变化，从而为纳税主体提供了更为广阔的选择空间。作为物业管理企业，在中国的城市建设以及管理当中有着举足轻重的地位，在税制改革后，物业管理企业如何衡量利弊得失，提高企业的经营水平是所有企业领导面临的一项艰巨的任务。所以说，把物业管理企业作为“营改增”税收筹划的研究对象，探索物业管理企业在增值税纳税筹划方面存在的问题以及改进的方向，为物业管理企业的增值税纳税筹划提出切实可行的建议和方法，帮助物业管理企业在合法纳税的前提下，灵活的运用税收政策适当的减轻物业企业的税负承受压力，同时又能体现依法纳税的原则。

2“营改增”后物业管理企业税收筹划关注点存在的问题分析

2.1租赁涉及费用不够明确

对于物业管理企业而言，通过房屋的租赁必然会发生水电费、清洁费等费用，这些费用一般属于物业管理企业日常的费用收入，不属于租金内的收入，因此物业管理企业在进行“营改增”筹划时，必然要把这种情况考虑进去，这涉及一个真实合法凭据的问题，也是票据唯一无法进行分割的，对于物业管理企业在实践中，物业管理企业如果把租金收入和日常的租赁收入的费用都纳入到“营改增”的筹划中，会增加企业的税收成本，因此必须把租赁涉及费用进行明确。

2.2税收筹划制度不健全

物业管理企业由于涉及的费用比较广泛且项目繁多，例如租金、水电费、管理费、清洁费、垃圾处理费、停车费等等方面的费用收入，这些费用尽管属于收入，然而物业管理企业为了提供更好的服务，也要花费用去维修和支付人工成本，因此导致一些物业管理企业在进行“营改增”后的税收筹划时，没有把需要排除的项目忽略，进而增加了物业管理企业的税收成本。因此必须对税收筹划制度进行完善，明确物业管理企业所要承担的费用范围。

2.3缺乏税务筹划专业知识和税收法律意识

物业管理企业如我国大部分企业一样在税务筹划方面处于起步阶段，税务申报过程复杂，加之物业管理企业的特殊性，既有着房地产行业的性质，又有着服务行业的性质，而一般的财务人员很难理清其中的关系，导致一些物业管理企业在税收筹划意识淡薄，抱有侥幸心理。另一方面，物业企业的财务账目比较繁多，且需要很强的配合性，导致税收筹划人员在进行相应的工作时，出现很大的不适应性。此外，一些税收筹划人员，对于税收政策未及时的关注和不了解其中的变动，盲目按照旧惯例纳税，导致多缴了一些费用，增加物业管理企业的运营成本，这一系列因素造成物业管理企业在税务筹划方面遇到诸多问题难以解决，阻碍物业管理企业经济收入的提高和长远发展。

2.4物业管理企业缺乏合理运用纳税筹划的工具与方法

物业管理企业主要对租户进行租金收入，水电费代收以及维修费用的支出，因此其收入结构相对简单，然而一些物业管理企业实行的还是传统的税务筹划工具与方法，不能与时俱进，对于税收筹划也不够了解，物业企业作为物业管理和运营的提供者，其租金和物业收入一般比较固定，但是却没有引入计算机税务软件等工具和进行税务筹划，不仅降低了效率，而且会计手算的方法，导致一些细节性的费用比较容易出错，例如水电费和维修方面的费用。

3物业管理企业完善“营改增”税收筹划的措施

3.1明确租赁涉及费用

物业管理企业的收入来源主要是租金收入、管理费以及水电费、停车费、清洁费等费用，部分收入虽然也进入了物业管理企业的账户，但是从实质上看，物业管理企业对于有些费用只是起到代收的作用，例如水电费分别由供电部门和水务部门收取，不能把这部分费用作为增值税的一部分，因此物业管理企业要明确哪些费用收入属于可纳入增值税的范畴，哪些费用不属于增值税的范畴，这样才能更加地规范物业管理企业的增值税改革后的纳税筹划行为。

3.2物业管理企业要建立完善的税务筹划制度

物业管理企业由于既涉及房地产，又属于服务性企业，因此必须建立起完善的税务筹划制度，通过物业管理企业内税收筹划制度，明确物业企业增值税纳税范畴，并且严格执行到位，落实到具体责任人身上。如果物业管理企业的税务筹划制度存在问题，且无法得到落实，那么不仅导致物业管理企业在纳税方面存在极大的风险，而且也不利于物业管理企业的稳健发展，物业管理企业必须依据自身的实际情况完善税务筹划制度。以隶属于万科集团的万科物业为例，在2016年全面“营改增”实施后，就早已根据之前的增值税草案进行了税务筹划小组的组建，建立了相应的税务筹划制度，极大地降低了万科物业的经营成本，提高了企业效益。

3.3加强物业管理企业在税务筹划的专业知识和法律意识

物业管理企业要从领导到员工意识到税务筹划的重要性，有意识提高财务人员专业技能和相关知识以及业务流程，使全体员工熟悉税务相关政策和法律法规，才能为物业管理企业在税务筹划方面更好的做出方案，以减少企业经营成本。物业管理企业要加强对员工对于本行业的税收筹划能力培训，提高税收筹划人员对税收筹划工作能力，尤其是对租金收入以外的其他收入进行合理合法的规避，此外还要让员工学习相关税务相关政策法律，从思想上认识到税务筹划对提高企业综合竞争力的重要性，才能把税务筹划与风险管控工作提高到必须执行的高度。

3.4物业管理企业要积极引入科学的工具和方法进行税务筹划

物业管理企业是属于服务类型的，还存在税收筹划的空间，但其业务结构相对简单，不必专门引入税收策划人才。因此，物业管理企业要加大对于税务筹划的投入，可以在必要时考虑与专业的税务师事务所合作，把税收筹划进行外包，以此降低税收成本。另外，对于一部分有实力的物业管理企业，也可以考虑引入专业的物业管理软件，可以有效地提高税收筹划人员的工作效率，比如通过税务筹划软件的计算，物业管理企业就要根据自身的经营情况选择适合自身的纳税主体。此外，物业管理企业作为租金收入和管理费为主要来源的企业，增值低，适合作为一般纳税人，避免从高适用税率。

4结语

综上所述，物业管理企业面对的市场竞争压力也在不断地增强，税务筹划对于物业管理企业而言必须尽快进行，只有与时俱进，加强税务筹划意识，建立税务筹划团队，增强税务筹划能力，才是物业管理企业在巨大市场竞争压力下应当突破的地方。“营改增”后的物业管理企业在具体税务筹划过程中，不仅面临着很多方面严峻的问题，且没有及时关注“营改增”后的各项政策，导致物业管理企业按照营业税的项目进行纳税，无形中把物业管理企业的税负增加了。因此，物业管理企业要在“营改增”改革后，全面完善内部的税收筹划方案，以适应经济发展形势和我国的税收政策。

参考文献

[1]李娟.“营改增”下建筑企业纳税筹划的策略[J].中外企业家，2017(18).

[2]王玥玥.浅析“营改增”税制下的企业纳税筹划[J].科技经济市场，2016(6).

篇4

关键词：营改增；物业管理企业；纳税筹划；影响

进入21世纪后，我国社会主义市场经济发展迅速，传统的纳税模式已经逐渐不能适应市场经济发展的需要，纳税改革势在必行。营改增政策的推广，改变了以往一些行业营业税和增值税并行的纳税模式，将实行营改增政策的行业，在进行纳税时，将缴纳营业税的应税科目改为缴纳增值税，在一定程度上避免了重复纳税的现象。在物业管理企业实行营改增政策，在短期来看企业的税负有增无减，但是从长期来看，有利于提高该企业的工作效率，促进物业管理企业的长远发展。

一、营改增政策与企业纳税筹划

(一)营改增政策

营业增政策即营业税改增值税，指将缴纳营业税的应税科目改为缴纳增值税，可以有效的避免重复纳税，有利于企业减少税负。2011年我国财务部和国家税务局联合下发营改增试点方案，于2012年开始在上海交通运输业和部分现代服务业进行试点，营改增试点后取得了良好的效果，2013年8月将营改增范围推广到全国，2016年5月我国全面推开营改增试点。在推行营改增政策以前，很多行业的营业税和增值税并行，造成了重复纳税，加重了纳税人的负担，影响了企业的长远发展。营改增的征收范围为交通运输业和部分现代服务业，将营业税的价内税改为增值税的价外税，形成增值税的进项税额和销项税额的抵扣关系，减少了重复征税，有利于促进企业的转型和产业结构的调整升级，在一定程度上促进了我国国民经济的发展。

(二)企业纳税筹划

纳税筹划又称为合理避税，企业进行纳税筹划主要是指，在遵循国家法律法规的基础上，通过对企业的各项投资理财和经营活动进行事先的筹划和安排，尽可能的减少企业的纳税负担，增加企业的流动资金，进而投资更多的项目。纳税筹划的目标是使得纳税人的税收利益最大化，纳税筹划活动发生在企业的各项投资理财和经营活动之前。纳税筹划的内容主要包括避税筹划、节税筹划、转嫁筹划和实现涉税零风险，一般通过选择低税负方案和滞延纳税时间两种途径来实现税收利益最大化的目标。因此税务筹划具有合法性、事前筹划性和明确的目的性等特点。合理的进行纳税筹划有利于使企业有效率的选择经济行为，增强企业的竞争力，充分发挥税收杠杆的作用，增加国家的收入。

二、营改增对物业管理企业纳税筹划的影响

通过对上述营改增政策和企业纳税筹划的分析，我们可以了解到营改增政策的推行对物业管理企业的纳税筹划具有一定的影响，总的来说分为两个方面，一是，从短期来看物业管理企业的税负有增无减，二是，从长远看，营改增政策有利于促进物业管理企业的发展。下面分别进行论述：

(一)物业管理企业的税负从短期来看有增无减

在推行营改增政策之前，我国的增值税存在两种税率，分别为17%和13%，在推行营改增政策以后，又增加了两个税率，为11%和6%。从税率上来看，进行营改增以后，企业税负具有了明显减少。但是物业管理企业由于其自身的特征，具有较高并且不能抵扣的成本费用，例如人工费等，这使得物业管理企业的税负并没有明显的降低。如果对物业房和商品房按照营改增后的税率3%和6%进行征收，并包括减免政策和国家补贴，可以有效的减少物业管理企业的税负。

(二)从长远看，有利于促进物业管理企业的发展

我国在部分服务业中推行营改增政策以后，可以与第三产业进行进一步的融合，使得企业的内部管理得到有效的优化，进一步的促进了企业的发展和经济的增长，使企业的经济结构得到优化。就目前而言，我国物业管理行业的税负较重，物业管理的收费问题也没有得到明显的改善，且税率较高。推行营改增政策以后，物业管理企业的市场规模得到进一步的扩大，对企业的抵扣范围以及征税税率进行了一定的调整，有效的解决了重复征税的问题，有利于物业管理企业的转型和升级。因此，从长远来看，推行营改增政策可以使企业的可抵扣税额增加，一定程度上降低企业的税负，有利于促进物业管理企业的发展。

三、营改增政策下物业管理企业进行纳税筹划的策略

(一)对非居住物业和居住物业实行区别征税

在物业管理企业推行营改增政策以后，对非居住物业和居住物业实行区别征税，两者可以按照不同的税率进行征税。实际情况表明，非居住物业的征税并没有发生亏损的情况，还出现少许的盈利，而居住物业的亏损较大。因此，在进行征税时，非居住物业可以按照营改增以后增加的税率6%来进行征税，对非居住物业和居住物业实行区别征税。

(二)尽量争取税收优惠

在实行营改增政策以后，当企业出现税负增加的情况时，可以通过对相关的税收政策进行进一步的剖析和理解，从而选择更加合理有效并且可以促使企业税收利益最大化的方案进行纳税。且应该更加重视对抵扣环节的核算，通过适当增加可抵扣项目的方式来降低企业的税负。例如，使商业性房产也开具增值税专用发票；还例如通过增加的可抵扣项目，作为支付公司进行绿化和保洁的费用，不断的改善企业人工费用较高的现象。

(三)减免保障性住房税收

保障性住房由于其带有保障性质，因此，在其进行物业管理时具有一定的特殊性，在其进行征税时，应该对其进行税收减免或者税收降低。因此，相关部门在进行征税时需要针对保障性住房出台相应的住房优惠政策。应该减免经营性住房出租所得的费用，促进物业管理行业的长远可持续发展。因此，推行营改增政策以后，物业管理企业在进行纳税筹划时，应该将减免保障性住房税收作为基础条件，促进物业管理行业的发展。

(四)保留补贴税收优惠

物业管理企业的经营宗旨是服务社会，利润不高，因此税务机关对物业企业进行税款的征收时往往有一定的税收优惠，通过对物业管理企业的税收优惠政策来提高物业管理的质量和水平。例如，对售后公房等利用企业代收煤气费等费用的部分，不收取增值税，将物业管理企业收取的物业费用扣除设备耗能后的余额作为物业管理企业的计税基础。通过保留公房的租金免征税的税收优惠政策，减免部分税收，尽可能的减少物业管理企业的税收负担。

(五)适当增加简易征收的应用范围

在一些行业推行了营改增政策以后，出现了税负增加的问题，这个问题在一定程度上增加了企业的负担，为了解决这个问题，促进企业的发展，应该进一步扩大简易征收的应用范围，对简易征收的计税方式加以设计。目前我国存在数量较多的小企业，作为小规模纳税人的小企业，年收入低于500万，在进行缴纳税款时，往往使用简易征收的方式进行计税，即以3%的税率进行增值税的缴纳。例如，某一小规模纳税人在进行税收缴纳时，用企业全部收入减掉人工费用支出，利用简易征收的方式进行缴税。因此，适当增加简易征收的应用范围，可以有效的减少企业的税负。

四、结束语

综上所述，营改增政策是我国社会主义市场经济体制改革的重点内容，经过较长时间的实施，取得了较为良好的效果。营改增政策的实施，对物业管理企业来说既是机遇，也是挑战。因此，物业管理企业在进行纳税筹划时，应该明确营改增政策对企业纳税筹划的影响，根据企业的实际情况，不断优化营改增政策下物业管理企业进行纳税筹划的策略，通过对非居住物业和居住物业实行区别征税，尽量争取税收优惠，减免保障性住房税收和保留补贴税收优惠以及适当增加简易征收的应用范围等方式，提高企业的纳税筹划策略，实现物业管理企业税收利益最大化，促进企业的长远发展.

参考文献：

[1]李秋君.营改增对物业管理企业纳税筹划的影响[J].企业改革与管理，2016(20)：124-125.

[2]王霞.浅析营改增对物业管理企业纳税筹划造成的影响[J].经营管理者，2017(15)：24-24.

篇5

近年来，随着城市化进程不断加快，房地产行业发展迅猛，物业管理已成为一个悄然兴起的新兴行业，不仅数量越来越多，规模也越来越大。因此，如何进一步加强物业管理公司的税收征管，成为地税部门强化税收征管的重要课题之一。

一、物业管理行业税收管理中存在的问题

（一）纳税意识淡薄，不按规定开具发票。部分物业管理公司对税收法律、法规和规章不甚了解，认为其提供的物业管理服务与居民生活息息相关，取得的收入也主要是用于支付管理人员的工资和对房屋及配套设施、公共场地的维修养护，以及用于物业管理区域内环境卫生的维护，所以认为物业管理收入无需纳税。同时，收取的物业管理费存在不按规定开具发票的现象，往往通过使用自制收据收取物业管理费、综合服务费等，从而达到不申报或少申报营业收入的目的。

（二）产权底子不清，形成帐外收入。不少物业管理公司是由房地产开发商自行组建的，在房地产开发完成后，门面或对外出售或出租。实际操作中，开发商通常将销售房屋收入记入“其他应付款—某物业管理公司”，一方面，物业管理公司对资产的减少存在没有及时进行账务处理的现象，造成产权底子不清、资产不实；另一方面，对房屋销售收入存在未作应税收入入账的现象，从而埋下税收的漏洞。

（三）混淆应税收入与非应税收入。多数物业管理公司除了收取物业管理费、停车费、租金外，还代收水电费、上网费、电视收视费、燃气费等项目。部分物业管理公司将本身收取的费用与代收费用相混淆，导致不能准确划分应税或非税项目，将应税收入作为非应税收入申报，造成税款的少缴或不缴。

（四）适用会计核算准则错误。很多物业管理公司对于收入是按照“收付实现制”确认收入，即只有实际收到物业费才计入收入，而不是按照《企业会计准则》规定的企业的会计核算应当以“权责发生制”为基础这一原则，而对于费用却往往采用“权责发生制”记账，由此造成营业税、企业所得税不能准确计算。

（五）成本、费用冲减应税收入。部分物业管理公司因工作需要，有时会在该物业管理公司所辖的出租户中购买相关商品。而在账务处理时，物业管理公司往往将其购物发生的费用直接抵减出租户租金及相关物业管理费，而账面却不作记录，从而达到逃避缴纳税款的目的。

（六）混淆收入种类，少缴税款。部分物业管理公司将业主委员会或产权人提供的房屋进行出租，收取的“物业经营收入”除需缴纳营业税外，还需缴纳房产税和土地使用税等。但部分物业公司将此类收入归入到物业管理收入中，存在仅缴纳营业税少缴房产税和土地使用税等现象。

二、强化物业管理行业税收征管的对策建议

（一）加大宣传辅导力度，提高依法纳税意识。针对物业管理行业纳税意识淡薄的现状，税务机关应采取多种形式的税法宣传活动，进一步强化物业管理企业的纳税意识。税务机关应定期对该行业企业财会人员进行培训，提高其财务核算水平，使其不仅懂财务而且懂税法，引导纳税人自觉申报纳税。针对物业管理的不同收费项目，在税法宣传中重点强调严格分清物业管理费收入、房屋租金收入、服务收入和广告费收入等。同时，积极开展税收知识宣传进小区的活动,向小区业主宣传相关税收政策，提高小区业主的协税护税意识和主动索取发票的积极性。

（二）严格“以票控税”，规范扣除项目管理。一方面，督促帮助物业管理公司按照税法和行业财务制度的要求建账建制，进一步规范物业管理公司各项收入和成本费用的核算。对物业管理公司各项收费按项目分类使用服务行业发票，避免将高税率经营项目套用低税率税目开具发票。另一方面，对物业管理公司严格坚持“以票控税”，要求使用税控机为业主开具机打发票。对公司规模小、未安装税控机的物业管理公司，要求其到主管地税机关为业主代开发票，并转交业主。同时，对纳税人发票开具是否规范进行定期检查，并加大对违规使用自制收据行为的处罚力度。

（三）建立税负模型，完善纳税评估。一方面，根据物业管理公司的不同经营规模、财务管理水平以及纳税情况，建立行业税收纳税评估模型，以进一步分析物管企业纳税申报的真实性，测算实际纳税与应纳税额的差距，从中发现问题，有针对性地加强管理；另一方面，加强物业管理行业税源比对工作，综合分析行业总体税收状况和企业纳税情况，结合实际制定行业平均利润率和平均税负评估指标，对企业纳税情况进行纵向和横向对比，提高税源监控的广度和深度；再一方面，加强对

物业管理公司纳税申报资料的审核，对相关物业管理公司的经营规模、收费项目和纳税情况进行对照核实，进一步完善各类纳税基础资料的收集整理，强化税收征管监控，杜绝收费项目漏征漏管。对于零申报、低税负、不缴不报的异常户要按规定列入重点监控对象。

篇6

关键词：“营改增”；物业管理行业；影响；策略分析

近年来，随着我国市场经济的迅猛发展，服务业作为我国第三产业中的主要组成部分在国民经济发展中的作用越来越大。伴随着我国财税制度改革的科学化发展，“营改增”是我国流转税制的又一次重大改革，它的改革对于促进第二、第三产业的融合起到了积极的作用。从“营改增”试点的实行情况来看，对一些行业的影响较为明显，很多企业和行业的税负得以下降，真正提升了企业的财务绩效水平。随着我国财税体制改革的深入，“营改增”的实施主要是为了实现我国服务行业税负的整体下降，为全面推进服务业的健康发展奠定基础，为促进产业结构的优化升级创造条件，为更好地转变经济发展方式提供保障。在“营改增”前，企业征收的营业税是无法进行抵扣的，这就造成我国一些税收项目存在交叉征税、重复征税的现象。我国在这一大环境下进行税收体制改革，恰如一缕春风吹进企业，企业在减负同时也使广大消费者获得了更多的实惠。就目前我国税制改革的发展状况来看，此次改革是流转税制的创新与发展，是全面推动增值税快速变革的助推器。从“营改增”的改革内容来看，不是简单的税务管理或财务会计核算处理改变，而是会影响企业管理多方面的重大变革，将对企业的组织结构、业务模式、资质管理、供应商选择、管理环节、管理流程等带来一系列重大影响和挑战。如何在物业管理行业中实施“营改增”？如何做好应对“营改增”带来的影响措施，这就是我国物业管理行业必须要正视和思考的问题。

一、“营改增”的实施对物业管理行业产生的影响分析

目前，随着我国市场经济的不断发展，各项改革与发展都得到了顺利实施。“营改增”作为税制改革中的一项重头戏，不仅有助于企业税负的降低，更有助市场经济活力的完美释放，这对我国物业服务行业的健康发展有着极为重要的意义。在具体的实施过程中，“营改增”的实施对物业管理行业的影响也逐渐凸显出来。

（一）从长远看促进了物业管理行业的进一步持续发展

“营改增”的实施，是物业管理行业发展历史上的一次重大事件，它对于推动我国经济结构调整、大力发展现代服务业为主的第三产业有着极为重要的意义。目前，我国物业管理服务业中，对于物业管理的收费并未形成良好的、有序的、完善的价格机制，再加之物业服务行业的税率偏高，导致物业管理行业的整体税负较高。在实施“营改增”后，企业进入了增值税管理体系中，这对于进一步提升、规范财务核算水平提出了更高的要求。在新形势下，物业管理行业为了尽快适应“营改增”带来的冲击和挑战，必须在内部管理与控制上下功夫，全面扩大市场的规模，采取集约化经营与精细化管理相结合的方式，以应对新形势下的物业管理企业的变化。另外，“营改增”的实施，有效解决了重复征税的问题，完善了抵扣范围和税率，对于促进行业结构的调整、促进产业的升级与转型奠定了基础。因此，站在长远发展的角度来看，随着“营改增”实施后抵扣链条的逐步延伸和拓展，物业管理行业中的可抵扣项目会不断增加，由此带来的减税效应的范围也会不断扩大，从而为更多的企业提供减负优惠。可见，“营改增”的实施将在很大程度上促进物业管理行业的长远、可持续发展。

（二）从短期看物业管理企业税负不降反增

自从我国税制改革开始后，我国一直沿用的是13%和17%的增值税税率。“营改增”的试行与实施增加了两档税率，即：6%和11%。在“营改增”前，物业管理企业缴纳的是税率为5%的营业税，“营改增”后，物业管理企业缴纳的是税率为6%的增值税。在物业管理企业中，由于企业的特殊性，其经营成本中所占比例最高的就是人工成本，占到经营总成本的70%左右，这些成本是不能产生进项税额的，再加之税率的提升从而增加了企业的税负。可见，在短时期内，物业管理企业的税负将会出现不降反增的现象。但是，如果能够对保障房物业和商品房物业分别按照3%和6%的税率征收，并享受原有的国家规定的税收减免政策，如果再加上“营改增”财政专项资金补贴，那么在今后较长一段时期内，物业管理行业税负增加的现象将会得到改观。

（三）对物业管理企业的财务管理上的影响

在“营改增”后，物业管理行业纳入到增值税的体系中，这对物业管理行业是一个新的挑战，对物业管理行业进一步规范自己的财务制度、统一核算口径、保证财务统计数据的真实完整，保证财务信息的真实准确等财务管理行为有着积极的促进作用。另外，“营改增”的实施避免了重复征税的现象的发生，弥补了征税中存在的漏洞，全面扩大了税负效应。这对物业管理行业扩大市场规模极为有利。

二、物业管理行业实施“营改增”的有效对策研究

（一）积极进行前期市场调研

这就要求物业管理企业必须根据自己的实际情况和行业特点成立专门的“营改增”专门领导小组，做好前期调研和各种准备工作。例如：企业可以针对本企业前3年的营业税的上缴情况进行市场调研，并对未来3-5年的行业发展和营改增的影响进行科学地预测，制订增值税内部控制体系和工作流程，建立增值税全流程跟踪管理制度。再例如：对于企业在经营管理中存在的薄弱环节进行整改，全面夯实、规范经营管理中的基础环节，为行业转型与发展奠定基础；企业根据实际情况研制出本企业的“营改增”具体应对方案，最好对相关数据的测算，争取在合法、合理的范围内争取税收优惠和国家的财政支持，以便进行更好地税收筹划。

（二）进行完善的税收筹划

物业管理企业在“营改增”的过程中应正确解读国家的相关税收政策，提前应对和防范营改增后可能带来的经济风险和税务风险，并提前进行税收筹划。例如：对于小规模纳税企业而言，应尽量通过酬金制的收费模式来规避经营风险的发生；对于一般纳税人企业而言应该尽量通过包干制的收费结算形式力争在国家允许的政策和法律范围内少缴税，在降低企业税负的同时正确处理好企业的各项纳税事项，帮助企业更好地规避不必要的税收风险。

（三）合理安排资产购入的时间

有的物业管理企业在激烈的市场竞争中处于优势地位，因此，在与供应商进行谈判时有较强的议价能力。因此，企业一定要选择好固定资产购入的时间。如果企业不能够及时进行筹划而是被动适应经营的需要，那么企业也就无法得到全面发展。物业管理企业在采购固定资产时一定要注意：购进项目的资金占用情况、库存管理费用的情况，市场价格的风险。面对变幻莫测的市场经济，物业管理企业必须选择恰当的购货时间，这对企业进行税收筹划十分必要。

综上所述，对于物业管理企业而言，进行“营改增”是一项全新的重大事件，各物业管理企业必须正确面对，抓住机遇，积极采取有效的应对措施，为促进我国物业管理行业向着规范化、科学化、合理化、信息化的方向发展奠定基础，为使我国物业管理行业能够在市场经济的大潮中尽快适应发展的需要创造条件。

参考文献：

[1]吴鸿根.营改增对物业管理行业的影响及对策[J].上海房地，2014（05）：46-47.

[2]潘明星.营业税改征增值税：效应分析与改革建议[J].财政研究，2013（12）：64.

篇7

关键词：“营改增”；物业管理单位；影响；应对策略

所谓“营改增”，即将现行缴纳营业税的纳税人改为缴纳增值税。增值税最早是于1954年从法国开始实行的，之后因其本身优越性，如税收中性、税基为增值额，企业税负低等迅速在全球推广，如今消费型增值税是国际通行模式。我国原税制自1993年始是营增两税并行，因造成出口劳务无法退税，重复征税等弊端，现已不适应经济发展的需求。绝大多数实行增值税的国家，都是对商品和服务共同征收增值税。在新形势下，逐步将增值税征税范围扩大至全部的商品和服务，以增值税取代营业税符合国际惯例，也是深化我国税制改革的必然选择。经国务院批准2011年开始在全国不同行业中逐步推行“营改增”的试点，随着“营改增”的地区和范围逐步扩大，最后的四个行业，即：建筑业、金融保险业、房地产业、生活服务业，也在2016年5月1日前纳入到“营改增”的范畴中。可见，2016年是我国税制改革的关键一年，这意味着我国将彻底告别营业税。在这一环境的影响下，我国物业管理行业必将面临这一大趋势。为了能够在这一大环境下正确应对，我们有必要分析“营改增”的实施对物业管理单位的影响。

一、“营改增”对物业管理单位的影响-机遇和挑战并存

（一）“营改增”对物业管理单位财务管理方面的影响分析

2016年包括物业管理单位在内的最后一批行业将全部纳入到“营改增”的行列和范畴中。这对物业管理单位进一步规范财务管理制度、统一财务核算方法、保证单位财务统计数据的真实性、保障单位财务信息的准确性与科学性、全面推动企业的财务管理行为的改善有着积极地促进作用。“营改增”的实施有效地缓解了原本存在于物业管理单位中重复征税的问题，有效降低了企业的税负，更降低了企业的发展成本，使更多的物业管理单位在改革中受益。如物业代收代付费用多（如水电燃气等），对于旗下物业类型众多的物业集团而言，以前是模糊作业，无论是否有差价都不作收入，即使列作收入取得水电的增值税票因下家进项税票有限也大量不能抵扣，帐上科目挂有大量余额。现在明确只要有委托方名义开具的发票，为委托方代收费用可不作为增值税销售额一并征税。符合规定（财税〔2016〕36号附件二）的代收代付费用将不作为价外费用。

（二）“营改增”的实施对物业管理单位可持续经营与发展方面的影响分析

物业管理行业在我国兴起的时间并不长，迄今为止还尚未形成一套良好的、有序的、规范化的收费价格管理机制，再加之国家对物业管理行业征收的原营业税额不低，使得整个物业管理行业的税负较重。另外社会物价在涨，但物业收费提价却很难，“营改增”实施后彻底打通了原有的抵扣链条，大幅增加了可抵扣的进项税额，为企业的发展带来了更多的税收优惠的同时也提高了企业议价权，有力地推动了物业管理行业的可持续发展。如：一般纳税人物管公司开具增值税专用发票，对于购买物业服务的一般纳税人企业而言，在含税价格不变的情况下，相当于降低了约6%的服务成本；这一块减税效益，物管公司也可通过提高服务价格与客户共享，这非常适用于产业园或商业办公物业。

（三）“营改增”的实施对物业管理行业税负方面的影响分析

在实施“营改增”后，增值税的税率发生了变化，从原来的17%、13%又增加了两个档次的税率，即：11%、6%，并规定物业管理行业的税率从原来缴纳营业税5%的税率，已经调整到税率为6%的增值税，相当于营业税口径的5.66%（6%/1.06），理论上只要取得可以抵扣的进项税额比例大于0.66%，税负就比之前降低；而简易计税征收率为3%，相当于营业税口径的2.91%（3%/1.03），较营业税5%税率减少2.09%，减负比率高达41.75%。但是，因增值税较营业税税率要高，前提是需要取得一定比率、真实且合法的扣税凭证才能降低税负的。物业管理单位的主要发展成本是固定成本和人力成本，其中的人力成本已经占到总成本的70%，这些人力成本除非外包并不能作为进项税额进行抵扣，此外，有些向其他个人购买的服务不能取得增值税进项票；有些家政婚庆服务属于生活服务-居民日常服务，即使取得增值税票也抵扣不了；因此，从这几点上看，“营改增”的实施在较长一段时间内物业管理单位的税负是增加的，并未真正实现减少税负的目的。如果我们站在长远的角度来看，随着“营改增”的不断完善与税制改革的不断深入，如果能够将不同的物业类型（商业、政府性、居民小区物业等）采取不同的增值税率进行征收，那么一定会为物业管理单位带来税负下降的美好前景。

二、新形势下物业管理单位“营改增”的应对措施

（一）进行市场调研，提前做好各项准备

这需要物业管理单位从高级管理层开始重视，根据企业自身的实际情况、结合行业特点成立专门的“营改增”领导工作小组，并提前做好市场调研和各项准备工作。例如：物业管理单位可以根据本单位近几年来的营业税上缴情况做好市场调研，并科学地、准确地对未来3-5年内的物业管理行业的发展趋势、“营改增”带来的影响等进行预测和分析，并根据实际情况制定出适合本单位的针对性强的指导文件、完善的增值税内部控制工作流程，构建增值税从申报到认证及抵扣税全流程跟踪管理制度。

（二）与时俱进，获取税收优惠政策

因物业企业提供管理的服务面广，涉及兼营和混合销售等，从短期的角度来看，“营改增”的实施在短时期内并不能为物业管理单位带来税收的减免，反而是税负的增加。因此，这就需要物业管理单位必须与时俱进，积极想办法向税务机关、政府部门等寻求帮助，切实减轻单位的税负。另物业集团分子公司众多，分布各地有一定税务差异，应统一计量口径及相应核算科目及办法，收集税收政策优惠信息，对症下药。此外，物业管理单位还可以根据自身的发展状况、自身的行业特点和性质等向政府申请各种税收优惠政策，并努力为自身的发展营造一个良好的、平稳的、有利的发展氛围和环境。

（三）进行科学的税收筹划

物业管理单位在实施“营改增”的过程中，必须先认真对国家的相关改革政策进行解读，并提前做好应对措施，防止“营改增”后出现的各种风险，请专业人士进行科学税收筹划，才能真正将税收优惠落到实处。假设物业管理公司主要服务对象是居民个人，且难以取得增值税专用发票，该公司选择适用简易计税方法用3%税率更为有利，可以采取“化整为零”和“代收剥离”（类似包干制调整为酬金制）的办法，将年度收入控制在500万元以内。“化整为零”：将物业管理公司按服务的小区单独注册为独立的全资子公司，但由集团公司区域总部统一对各子公司业务在金蝶系统里进行分别的独立会计核算与纳税申报。“代收剥离”：在物管公司需对收入进行鉴别分析，如水电销售收入其实大都是替业主代收代付的资金，应尽可能与业主及其他权利人洽谈，重新签署合同，将代收代付资金改由实际利益人自行收费、开票缴税，将收入限定为物管公司自身的、真实服务收入。

总之，“营改增”的实施对于物业管理单位而言是一项全新的、重大的事件，各物业管理单位必须正确面对、积极应对、抓住机遇、勇于拓展，为促进我国物业管理行业向着科学化、规范化、合理化、信息化的方向发展创造良好条件。

参考文献：

[1]吴鸿根.营改增对物业管理行业的影响及对策[J].上海房地，2014，05：46-47.

[2]潘明星.营业税改征增值税：效应分析与改革建议[J].财政研究，2013（12）：64.

篇8

案例一：变租赁经营为仓储经营的纳税筹划

[案例描述]南宁市广隆工贸公司是一家具有50年历史的国有百货公司，随着企业改制、流通渠道的多元化，造成企业收缩经营、部分人员下岗失业，公司用于囤积货物的仓库基本处于闲置状态。2008年底，为盘活闲置资产，实现资产的保值增值，广隆公司决定把位于城北郊的占地面积4万平方米(土地使用税3.00元/平方米)、价值500万元的15栋仓库闲置的房产全部对外出租。由于这十几栋仓库地理位置处于该市港口与车站之间，可作为水陆交通转换的连接点，交通便利，出租广告一打出去，立即被某期货公司看中。经两家公司多次沟通后，广隆公司经营部草拟了一份租赁方案上交公司董事会，租赁方案规定：租期3年，年租金250万元。

[案例分析]由于这一租赁方案事关重大，广隆公司董事会组织召开了专题论证会，公司的决策团队、财务顾问、法律顾问均参加会议。某咨询公司的纳税筹划专业人员秋潮也被邀请到会。会上经过对方案经济技术及财税法规意义上的可行性进行分析论证，绝大多数专家认为方案是可行的。但是，秋潮从纳税筹划专业的角度上对方案进行纳税风险评估，认为租赁方案并非最佳方案，建议重新考虑租赁方式。如果采用出租方式的话，三年累计需要缴纳营业税及附加、房产税、土地使用税共计191.25万元(当地的城市维护建设税的适用税率为7％，教育费附加征收率为3％)；其中，缴纳营业税37.5万元(250×5％×3)，缴纳房产税90万元(250×12％×3)，土地使用税60万元(4万平方米×3×5)；缴纳城建税、教育费附加3.75万元(37.5×10％)。整个租赁业务的流转税税收负担高达25.5％，税负明显过重。如果在收入不变的前提下，改出租经营方式为仓储经营方式，公司的税收负担将大大减轻，从而达到节税增收的效果。

[纳税筹划思路]纳税筹划的思路就是将仓库租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供24小时服务。通过两种不同的经营方式税收政策的差异寻求降低税负的途径。具体的操作过程是：(1)到工商局变更工商登记，在营业范围里增加“仓储业”项目；(2)变更税务登记，由原先单纯出租仓库变为提供仓储服务；③签订仓储合同。

[纳税筹划方案]仓库租赁方式改为仓储保管经营方式后，所提供的仓储服务的收入仍为250万元/年，期限不变，收入不变，而税收情况将会出现变化。采用仓储方式，同样是缴纳上述种类的税款，但税款总额只需缴纳101.25万元，流转税负税率为13.5％。造成两个方案税负差异的主要原因在于房产税的税收政策及计税依据的差别。根据《营业税暂行条例》的有关规定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为5％，《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。我国现行的房产税实行比例税率，计税依据分为从价计征和从租计征两种形式。房产自用的，其房产税依照房产余值的1.2％计缴。即：应纳税额=房产原值×(1―30％)×1.2(广西房产原值的扣除比例标准为房产原值30％)。房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12％计缴，应纳税额=租金收入×12％。可见，房产税计税公式的差异，必然导致应纳税额的差异，这就为纳税人进行纳税筹划提供了机会。

本案例中在仓储租赁经营方式下的房产税计算情况如下：

应纳税额

=(500－500×30％)×1.2％×3

=12.6(万元)

仓储保管方案与仓库租赁方案比较，可以看出，在收入不变的前提下，仓储经营方式的税负将比出租经营方式的税负降低77.4万元(房产税)，这也意味着公司因改变经营方式将增收77.4万元。

秋潮进一步说明方案可行的理由：一是房屋租赁是指租赁双方在约定的期间内，出租方将房屋的使用权让渡给承租方，并收取租金的一种经营方式，而仓储业是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务，并收取仓储费的一种经营方式。不同的经营方式适用不同的税收政策法规进行征税。广隆公司利用仓库代客贮货的行为应属于自用房产行为，是符合房产税的计税依据中的有关从价计征规定的。二是变出租经营为仓储经营，不仅不影响客户的正常业务，而且为客户节省了部分费用，相信客户一定会乐于接受这种经营方式。三是虽然广隆公司将承担因保管而带来的各种服务费用，比如配备保管人员等，但是因节税而带来的收益还是远远大于因节税而带来的成本支出的。

广隆公司按秋潮的建议与期货公司进行了磋商，对方欣然接受该方案。此次纳税筹划活动既满足了税收法规的要求，又满足了客户的需要，同时又达到了节税的目的。

[筹划拓展方案]在租赁转化为仓储方案得到两家公司共同认可的基础上，秋潮又大胆地提出筹划新方案的建议。即将仓储业务从广隆公司分离出来，设立独立核算的物流公司，以争取最大限度地享受税收优惠政策。根据《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》(财税[2002]208号)的规定，对新办的服务型企业(除广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外)当年新招用下岗失业人员达到职工总数30％以上，并与其签订3年以上期限劳动合同的，经劳动和社会保障部门认定，税务机关审核，3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税，从而进一步降低了企业的经营成本。

秋潮设计了新的纳税筹划方案，新方案的操作要点是：广隆公司出闲置的房产即占地面积4万平方米、价值500万元的15栋仓库，其控股子公司某公司和部分职工出资金，共同投资成立物流公司(与其控股的子公司成立物流公司，是为了避免实现的利润流出本企业)，同时全部招用本企业下岗失业人员从事物流工作，并与其签订3年以上期限劳动合同的，再履行一定的法律程序，即经劳动和社会保障部门认定及税务机关审核批准并办理《新办服务型企业吸纳下岗失业人员认定证明》，可在3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。

效益分析：为了便于分析，新公司的费用暂不考虑，广隆公司闲置的房产出资价500万元，物流公司保管合同金额为750万元，其他有关资料与前述相同。则相关测算数据如下：

企业享受3年税收优惠期缴纳的营业税金及附加为0；

房产税额

=(500－500×30％)×1.2％×3

=12.6(万元)

所得税为0，(广隆公司长期属于严重的亏损状态，故前面的方案均未对企业所得税进行分析)

三年的纳税合计12.6(万元)，比租赁转化为仓储方案少纳税101.25－12.6=88.65(万元)。

经过综合分析比较，单独设立物流公司，不仅可以节约税款，也能安排本企业部分下岗失业职工的再就业，实现经济效益与社会效益的同步实现目的，广隆公司最终选择了新设物流公司方案。

[案例延伸思考]纳税筹划是一种对税法和税收政策的综合性运用，是对税收政策作出的主动选择。不同的筹划方案涉及不同税种或不同税种的组合，这就要求企业相关人员或专业的纳税筹划人员不仅需要对各种税收政策及各税种进行深入的了解和研究，在现行的法律法规中发现筹划空间，更重要的是还要熟悉企业的经营管理流程，对企业的经济业务融会贯通，才能寻求到最佳的筹划方案。

案例二：“售后返租”形式纳税筹划

近年来，房地产企业采用“售后返租”的形式进行促销颇令人瞩目。所谓“售后返租”，就是房地产开发商在销售商品房给购房者时，同时与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中开发商承诺在购房后几年内，给予购房者固定租金，所购房屋由开发商统一经营。开发商一般会将已售出的房屋整体再租赁给另外的公司，进行商业经营。开发商收取租金后，再按合同约定的租金支付给购房者。

笔者经过广泛调研及对照相关政策，认为商品房“售后返租”的形式进行促销存在以下两个问题不容忽视：一是建设部于2001年《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)中第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。虽然有些房地产商说，“售后返租”销售的是已竣工商品房，与客户签订的是《利润分配协议书》，没有违规。但是现在开发商售房是以期房买卖为主的，这就意味着这种售房方式存在着一定的法律风险；二是购房者收到开发商返还的租金与开发商收到的整体租赁单位的租金存在重复纳税的情况，即对以上两个环节的租金都要缴纳营业税。

那么有没有一种既不违反建设部令第88号的前提下，又能合理地减少企业的相关税金支出呢?笔者通过“售后返租”案例分析来探讨解决上述类问题的方法。

[案例描述]南宁市某房地产公司拟开发一栋商业大楼，按工程进度大约在2009年12月完工，公司经过广泛的市场调查与分析，准备采取售后返租的形式销售。开发商承诺，购房者买房后，自买房后5年内每年可以得到房款7％的租金。开发商再将所售出的大楼，统一租赁给某商业集团，进行商业经营。开发商每年付购房者的租金为650万元，开发商每年收到某商业集团付给的租金为700万元。

[案例分析]此项售后返租业务产生的税费(印花税略不计)为：开发商每年就收到的租金需缴纳营业税为35万元(700×5％)，城建税及教育费附加分别为3.5万元，合计开发商收到的租金所产生的税金为38.50万元。而开发商付给购房者的租金650万元，也需要受托代扣代缴相应的营业税、房产税、城建税及教育费附加(或由购房者自行缴纳)。其中，每年缴纳营业税为32.5万元，城建税及教育费附加合计为3.25万元，缴纳的房产税为78万元(650×12％)。

从上面分析可看出，这种销售形式存在着重复纳税的情况，即开发商和购房者在收到租金时，都要缴纳营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定：在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。根据国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》(国税发[1995]76号)规定：单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也是属于租赁行为，应按照“服务业”税目中的“租赁业”项目征收营业税。

[纳税筹划思路]对于以上案例进行纳税筹划，纳税筹划所依据的税收文件为财税[2003]第016号《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》第十九条规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。因此，对于物业管理企业代收的房屋租金不征收营业税，对其从事此项业务取得的手续费收入应当征收营业税。

[纳税筹划方案]笔者认为，如果开发商在房屋竣工后再出售房屋，然后成立一家物业管理公司。各购房者在购房时，由物业公司与购房者另外签订委托租房协议，而不是以开发商的名义与购房者签订租房合同。

篇9

一、物管行业税收征管过程中存在的问题

（一）物管企业方面存在的问题

物管行业的纳税意识普遍淡薄，为了达到少缴税费的目的、不少纳税人千方百计偷逃税款，究其共性，主要有以下几种：

1、企业不按规定办理税务登记进行偷逃税。由于企业未办理税务登记，致使税收管理员无法将其纳入正常管理，从而偷逃税款。

2、故意混淆收入类型进行偷逃税。如：有的物业公司与房地产开发公司是同一法人，房地产开发公司为了扶植物业公司将部分未销售房产的租赁收入划归物业公司收取。而物管企业在纳税申报时套用低税率或只申报部分税收，从而少缴税。

3、采取帐外经营方式进行偷逃税。企业采取收入不入帐或以成本抵收入等方式隐瞒收入和利润。如：只对正规核算单位开具正式发票，对其他业主不开具正式发票；直接收取现金或业主以其他方式支付物管费的不开或少开发票；直接将本公司开支取得的发票给业主入帐；直接将在业主处消费的费用与物管费互抵，互不开具发票等。

4、利用发票违章行为进行偷逃税。一是非法代开发票。一些小规模物管业主为了隐瞒收入规模，便委托具有领票资格的较大物业公司为自己代开发票；二是使用收款收据或国税部门的商业销售发票来收取物业管理费；三是开具发票时采取“大头小尾”（金额填写栏大，裁剪金额小）；四是使用虚假发票收取物业管理费。

5、虚列开支增加成本进行偷逃税。如：物业公司制造虚假的考勤名单，多列工资支出；虚列小区绿化、道路、路灯等维修成本；列支与本公司无关的费用等。

（二）税务机关方面存在的问题

物管行业普遍存在偷逃税的现象，也暴露了税务机关的监管不到位，主要表现在：

1、日常管理不到位。首先是少数税收管理员税源管理观念滞后。在当前税源管理过程中，陈旧、机械、单一地以实现税收的多少为标准，笼统地将纳税人划分为重点税源和非重点税源，重点税源重点管理，从而将更多的征管力量和注意力都放在了纳税大户的重点管理上，在一定程度上忽视了对物业管理这一新兴行业的税源管理；其次是税收管理员思想上存在“不好管就懒得管”的想法。在日常的工作中“巡查巡管”没有真正落到实处，大都是“挂在口上，停在纸上”。从而对物管企业管得不深、查得不细，就账查账，没有深入翔实了解物管企业的经营状况。再次是打击力度不够。由于各种因素的影响，税务部门在查处物管企业偷逃税违法行为时，常常以补代罚，以罚代刑，没有形成强大的威慑力量，助长了偷逃税现象的滋生和蔓延。

2、发票管理不到位。物管行业发票管理存在的问题也较为突出：一是发票日常稽核的力度不够，纳税评估和纳税人发票领购使用情况不能有机结合；二发票处罚缺乏一定的公开透明性，不能对用票单位起到足够的警示作用。

3、税收征管方式不一，导致税负不公。在实际征管工作中，对物业管理行业税收征收方式有核定征收率征收、查帐征收、定期定额征收，由于征收方式不同，从而造成同行业纳税人税费负担率相差较大。

4、税收征管手段不科学，导致税款流失。管理部门对物业公司核定的税额不是建立在广泛开展税源调查的基础上,而只是以简单的评估来确定，使得定额与实际营业额相差悬殊；对查帐征收方式的物业公司的企业所得税汇算清缴工作也是流于形式，应税所得额远远小于企业的正常利润。

5、部门之间协调不力，信息掌握不全。管理部门缺乏与工商、公安、房管、房地产公司等相关部门的联系，不能及时掌握物管企业的经营信息，从而导致对物管企业的经营规模不清楚，税收鉴定不准确。

二、加强物管行业税收管理的建议

1、加大宣传力度，强化税收意识。针对物管行业纳税意识淡薄的现状，采取多种形式开展行之有效的税法宣传活动，强化物管企业的纳税意识。同时，积极开展税收知识宣传进小区的活动,向小区业主宣传国家税收政策，以提高小区业主的协税意识和索票意识。

2、加强税源调查，实现精细化管理。税收管理员应认真进行税源调查，摸清税源情况，详细了解物管企业经营的楼盘名称、地点、小区建筑面积、业主数量、企业从业人数、管理期限、物管费收取标准以及是否有房屋出租等等，从而全面掌握物管企业的经营信息，并分户建立健全企业征收台账。

3、加强巡查巡管，督促建账立簿。在巡查巡管中，要根据物管企业的实际情况具体分析，督促、辅导物管企业设置帐簿，规范其纳税行为。对于有建帐能力的企业要求其尽快建帐；对于没有建帐能力的企业，要辅导其建立收支粘贴簿。

4、加强发票管理、实行“以票管税”。一是要求物管企业严格按规定使用发票，并按经营项目如实填写发票内容；二是加强发票稽核，对物业公司兼营房屋租赁业务的，随时抽查物业公司发票使用情况，切实落实对企业在领购、换购发票时进行核对的工作要求，真正发挥发票稽核在发票管理中的重要作用。三是加大发票检查力度，尤其是要加大对发票各联次的核对检查力度，如果企业未按规定使用发票，一律按发票管理办法有关规定进行处罚，从源头上减少物管行业发票违法行为的发生。

5、科学分析测算，完善纳税评估。首先要建立科学、实用的物管行业税收纳税评估模型，分析物管企业纳税申报的真实性，测算实际纳税与应纳税额的差距，从中发现问题，有针对性地加强管理；其次要加强物管行业税源比对工作，综合分析行业总体税收状况和企业纳税情况，结合实际制定行业平均利润率和平均税负评估指标，对企业纳税情况进行纵向和横向比较，提高税源监控的广度和深度；再次要加强对税负异常企业的严格监控。对于零申报、低税负、不缴不报的异常户要列入重点监控对象。

篇10

1.1以分公司组织形式实现纳税筹划

企业设立分支机构中的纳税筹划，对现代大型集团公司选择组织形式是非常重要的，设立分支机构是分公司还是子公司也是一种重要的投资方式。由于企业的组织形式不同，纳税的方式也不同，分公司与母公司的所得要合并纳税，在分公司亏损或母公司所属各分支机构盈亏不平衡时，可得到盈亏互补，降低应纳税所得额。而设立子公司具有独立的法人资格，可以独立承担民事责任，在法律上与总公司视为两个主体；在纳税方面，作为一个独立的纳税主体承担纳税义务，独立缴纳企业所得税和其他税收，一方的亏损额不能抵减另一方同期的纳税所得额，企业得不到合并纳税的好处。既然新税法中基本纳税单位是公司法人，即必须是具备法人资格的机构。言外之意，只要将设立在不同地区的子公司设立为分公司，就可以取消其独立纳税资格，而转由总公司汇总纳税，在这一流程机制下，各分公司之间就可以根据公司内部需要通过协调成本费用和收入均摊实现整体税负缩小。晋通邮电公司目前自上而下分为省公司、地市分公司及区县维护中心等三级组织架构，已经取得了整体减轻税负的作用。

1.2通过控制销售收入进行所得税纳税筹划

根据新税法相关规定，减少本期应纳税所得可通过推迟应纳税所得来实现，进而推迟或减少缴纳企业所得税。对于晋通邮电公司而言，主要依靠销售通信设备类产品、通信设备维护服务类产品、开发软件系统服务类产品、通信工程施工类服务产品、物业管理服务类产品等多种产品类型获取主要业务收入。因此可在保证公司正常资金运转的前提下，适当延迟各项销售收入的实现期限，并在业务扩展投资类型上，适度提高免税收入或低税收入的业务类型，比如选择购买国债等业务。

1.3通过控制扣除项目金额进行所得税纳税筹划

第一，根据不同种类成本费用特点进行分摊筹划。对于可以选择分摊期限的成本费用，比如摊销无形资产，考虑到税法只规定了其最短摊销期限，可以在不违反法规的前提下对分摊期限进行灵活选择，提高整体纳税筹划水平。对于可以选择分摊方法的成本费用，可结合所在行业的年度经营水平进行优化选择。具体说来，在盈利年度，应通过改变分摊方式尽快使成本费用得到分摊，使成本费用的的抵税作用尽早发挥，推迟利润实现，从而推迟履行所得税纳税义务；在亏损年度，应通过改变分摊方式将成本费用从不能得到税前弥补的年度转到可以得到税前弥补的年度。最大限度发挥成本费用的抵税作用。在享受税收政策的年度内，应通过改变分摊方式避免优惠政策抵消成本费用的抵税作用。第二，不同的项目类型，根据新税法将获取不同的税收减免政策。因此企业应优先考虑以股权投资方式去投资未上市中小型高新技术企业的相关项目。同时还应在项目建设中注意购置具有环境保护和节能节水安全生产的专业型设备，最大限度争取在项目扣除金额上符合新税法的减免政策。由此，晋通邮电公司可在业务范围和业务种类上进行统筹优化，找出维护业务、信息化业务、工程业务和物业管理四类业务中符合上述减免政策的业务成分进行定向经营投资，来达到减轻税负的目的。第三，通过设计固定资产折旧计算法进行所得税纳税筹划。根据税法和财务会计制度的相关规定，不同的税率条件下，灵活采取不同的固定资产折旧法将对企业纳税筹划起到不同效果。具体说来，实行累进税率的条件下可以采用直线摊销法进行固定资产折旧，实行比例税率的条件下，可采用加速折旧法进行固定资产折旧，在使用期限内尽量快速补偿固定资产成本，进而实现延期纳税。在这一点上，晋通邮电公司在维护业务、信息化业务、工程业务和物业管理上可根据具体税率调整固定资产折旧策略，以达到减轻税负的目的。

1.4通过利用国家地方税收优惠政策进行所得税纳税筹划

税收优惠政策是税收政策的主要组成部分，税收优惠主要分为报批类税收优惠和备案类税收优惠，报批类税收优惠是指应由税务机关审批的税收优惠项目，备案类税收优惠是指取消审批手续的税收优惠项目和不需要税收机关审批的税收优惠项目。是对一些特定的对象、纳税人或企业给予的税收鼓励和照顾措施，以此鼓励企业进行投资生产。然而企业经营者通过合理筹划可以最大限度地利用税收优惠政策合理避税[3]。

2提高山西晋通邮电企业纳税筹划的有效措施

2.1推行集团政策型纳税筹划方案

首先公司应深入研究税收理论、税收制度以及相关政策的变动。在维护业务、信息化业务、工程业务和物业管理等各项业务的可持续发展进程中，应综合利用各类信息渠道及时获取当前经济政策中各行业相关纳税筹划的政策措施变化。

2.2推行优惠型纳税筹划方案

优惠型纳税筹划方案是企业发展过程中通过利用税收的优惠政策制定出有利于自身发挥的筹划方案。由于通信设备服务企业涉及的优惠政策较多，所以在生产经营的过程中，要充分利用好这些优惠政策，做好纳税筹划工作，从而进一步提高资金的利用率，保障企业资金稳定高效运行。

2.3推行节税型纳税筹划方案

投资是一个企业必不可少的重要环节，是企业不断向前发展的资金保障和物质前提，然而企业在投资过程中，选择合适的方案显得至关重要。首先要对投资的行业、投资方式等进行理智的选择，做到投资效益最大化，同时达到合理避税的目的。其次，要牢牢贯彻、履行国家产业政策，选择有利的行业进行投资，不能盲目避税，要按照税法支持的项目进行投资选择，以免偷税漏税。最后，企业在经营管理过程中要选择合理的费用分摊等方法进行科学核算，达到降低税收的目的。在租赁业务中也要进行合理筹划，由于通信设备服务型企业在发展过程中存在着大量的资产租赁使用项目，所以要深入了解税法的规定，在合法的前提下进行筹划，在融资租赁中还要考虑是采用直接购买租赁、转租、回租还是杠杆租赁，同时要考虑对通信设备服务企业整体效益的影响[4]。

3结论

篇11

一、工作目标

开展房地产市场秩序专项整治，是践行科学发展观、维护群众利益、构建和谐社会的必然要求。要坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，健全完善规章制度，提高从业人员素质，规范行业服务行为，建立健全长效机制，严厉打击违法违规行为，切实维护市场秩序，促进房地产市场持续健康发展。

二、工作重点

（一）整顿开发项目审批中的违法违规行为。检查整治房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查整治房地产企业哄抬房价、合同欺诈、商业贿赂、偷税漏税等行为。

（二）整顿房地产开发建设环节中的违法违规行为。检查整治非法占地，在集体土地上从事房地产开发经营；未按规定条件开发利用土地，不按批准的规划设计方案进行开发建设；未取得开发经营权擅自开发，未取得施工许可证擅自施工；抽逃注册资本；住宅小区内不按规划设计条件进行配套建设，配套基础设施不完善、质量不过关、绿化硬化不达标；未经综合验收而交付使用等行为。

（三）整顿房地产交易环节中的违法违规行为。检查整治未取得预售许可证或未按预售许可证批准范围预售商品房，违规收取定金、预收款，房屋面积计算特别是分摊面积计算中弄虚作假、售房合同中未标明套内建筑面积和分摊共有建筑面积，擅自出租、出售公用部位、配套设施谋利，违规虚假及不规范广告等行为。

（四）整顿房地产中介服务中的违法违规行为。检查整治未申领营业执照、未到房管局办理中介机构备案手续，私自或超范围从事中介业务，虚假或不实信息骗取中介费，伪造、涂改、转让注册证、资质证、资格证，服务中弄虚作假、违规操作、谋取不当利益，服务机构和从业人员参与炒房，扰乱市场正常秩序的行为。

（五）整顿房地产物业管理中的违法违规行为。检查整治无资质从事物业管理，不严格履行物业服务合同，降低服务标准，违反规定擅自设立收费项目，擅自改变物业管理用房等公共建筑和共用设施用途，服务态度恶劣等行为。

三、实施步骤

（一）动员部署阶段（2012年1月）。适时召开全市规范房地产市场秩序工作会议，全面部署安排相关工作，明确整治范围、内容、要求，落实相关部门职责。各市区、开发区、工业新区也要召开会议，及时安排部署。

（二）组织实施阶段（2012年2月—2012年4月）。各市区、开发区、工业新区要按照属地管理原则，组织对辖区内房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业等开展自查自纠、群众评议打分和检查验收。2012年2月中旬至4月上旬，组织对所有在建房地产开发项目进行全面清理，依法打击违法违规行为。要认真对辖区内的整治工作进行总结，将书面报告和典型案例于2012年4月底前报市建委，市建委汇总有关情况报市政府，市政府将适时组织进行检查。

（三）总结巩固阶段（2012年5月—2012年6月）。重点是建立长效机制，巩固整治成果。针对专项整治中发现的问题，各级各有关部门要建立健全管理机制，加强对房地产开发企业、物业管理企业、中介服务机构的管理，营造监管有力、市场有序的房地产市场环境。

四、职责分工

（一）市建委：提出专项整治总体思路和工作方案，组织实施专项整治；查处房地产开发、建设、交易以及中介服务环节的违法违规问题。

（二）市发展改革委：负责监控和研究提出调控住宅供应总量及各类房屋（含保障性住房）建设比例关系的意见，并及时上报市政府。

（三）市国土资源局：查处非法批地、占地进行房地产开发方面的问题。

（四）市财政局：负责专项整治的相关工作。

（五）市审计局：依法对国有资产占控股地位或者主导地位的房地产开发企业的财务收支情况进行审计，严肃查处违法违规问题。

（六）市监察局：严肃查处房地产领域违纪违法案件。

（七）市国税局、地税局：落实房地产税收政策和税收征管措施，对房地产开发企业纳税情况开展专项税务检查。

（八）市物价局：完善住房销售明码标价制度，加强对虚假价格、违规收费等行为的监督管理；查处房地产交易过程中违反价格法律法规的问题。

（九）市规划局：严肃查处房地产规划审批环节的违法违规行为。

（十）市房管局：严肃查处房地产交易、中介服务环节以及物业管理中的违法违规行为。

（十一）市工商局：严格房地产市场主体准入；把房地产相关企业作为年度检查的重点；强化广告监管和展销活动管理；会同房管部门加强房地产经纪机构管理；查处商品房销售中违法广告、合同欺诈、商业贿赂等侵害消费者合法权益和不正当竞争的违法违规问题。

五、工作要求

（一）加强领导，落实责任。建立联席会议制度，建设、发展改革、国土资源、财政、审计、监察、国税、地税、物价、规划、房管、工商等部门按照分工要求，各司其职，各负其责，认真做好相关整治工作。各市区、开发区、工业新区也要按照本实施方案的要求，建立相关工作机构，制定具体实施方案，对每项工作都要有部署、有要求、有检查。

篇12

《财经国家周刊》记者日前在上海、广东、黑龙江、广西等地调研了解到，目前，物业作为一种服务业已发展成为一个企业数超10万家、从业人口数百万人的规模化产业。

随着网络技术的发展和互联网的普及，许多物业企业引入新技术、新业态和新方式，开创全新商业模式，积极从传统物业管理向现代服务业转变，并涌现出一批在物业服务中技术含量高、增值服务多和产品附加值高的物业龙头企业。

然而，目前物业行业总体还处于低水平运行状态，转型升级遇到诸多制约。业内人士呼吁国家在政策上给予更多的支持，为物业企业“减负”“松绑”，打造公平开放的市场环境;健全法律法规，创造好的制度环境，为物业企业科学发展，全面转型升级创造条件。

新技术新业态

记者日前在多地调研了解到，一些领军型的企业借助信息网络技术，在商业模式、服务方式和管理方法上积极探索且尝到“甜头”，并带动整个行业创新突破。

从去年开始，总部位于上海的上房物业联合10多家物业企业，“深耕”社区生活服务领域。目前，其社区生活服务O2O平台“99生活”已经试运行，有APP、后台运维平台、电话管控中心和项目服务中心等，提供末端快递物流、物业管理、房屋租赁、报修投诉、电子商务、小区通知等“一站式”生活服务，并连接着线下大量供应商及商家。

中国物业管理协会会长沈建忠说，品牌企业的探索和成果，对行业整体转型产生了引领作用。新形势下，物业行业必须由劳动密集型、简单劳动提供者向技术密集型、现代物业服务业转型和升级。

专家认为，运用新技术，创新管理和运营，达到减员增效，是物业企业应对当前服务成本快速上涨和招工难的有效手段;物业服务企业利用客户资源开展多种经营，获得物业服务费用以外的多元化经营收入，将成为企业收入构成中非常重要的组成部分。

专家预计，至2020年，中国将成为全球规模最大的存量房市场，随着互联网环境下各种消费热点的形成，物业服务将迎来转型升级的重要“时间窗”。

新老问题并重

记者调研发现，物业行业整体上仍处在创新转型的初期，一些新的模式和业态仍在探索阶段。眼下，除了传统服务行业面临的用工短缺、人才缺乏等普遍性问题，更多新老问题的交织牵扯了物业企业的发展步伐。

其一，物业费多年未涨，利润空间压缩，行业呈现普遍性亏损。上海市区虹三花园小区物业企业景瑞物业总经理陶敏算了一笔账：物业费多年没动，但保安的工资加上加班费、服装费、社保基金等，上涨了四五倍，“公司连年亏损，只能靠母公司补助”。

记者在上海、江西、广东、北京等地调研发现，物业行业的亏损面高达50%甚至更高，一些企业陷入“利润降低-减员―降低服务质量-利润降低”的恶性循环。

其二，企业税负过重。广州粤华物业总经理李健辉等多位业内人士认为，许多物业公司的保安保洁、绿化养护、设施设备维修保养等服务都外包完成。但目前对物业企业仍按收入全额计征营业税，外包支出不能作为税前抵扣，重复征税明显。

其三，企业市场地位仍有待确立。物业企业担负过多基层行政工作，企业常被迫“越位”。有物业企业负责人告诉记者，企业常被迫承担不少政府性、社会性事务，比如计划生育检查、维稳、、文明创建等，“一个小区经理头上有七八顶大盖帽”。

减负需“到位” 支持要“给力”

近年来国内物业领域出台了一些改革和扶持举措。比如，国家发改委今年放开了物业服务价格，北京、浙江等地出台了物业服务业的税收、用工等优惠政策，上海、广州等地也就支持物业企业转型升级专门调研，研究措施。

业内人士呼吁，加大对物业行业的减负和支持力度需要进一步“到位”、“给力”。

第一，研究制定“物业管理法”，健全法规法律，创造好的制度环境。虽然《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等的出台，对行业规范运作起了一定的作用。但物业服务中的一些深层次问题，如业主组织与其他组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效率低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。

第二，深化小区综合治理改革，为物业企业厘清边界，还企业从“管理”到“服务”的本色。严格落实政府部门及专业单位在小区治理中的责任，摘除物业企业本无力、也不该承担的“管理”职能。同时，完善物业市场化机制，以菜单式服务标准取代政府制定的分等定级统一式的服务标准，并加强监管、规范收费行为。

篇13

一、工作目的

随着经济高速发展，房屋出租及房屋装修呈快速发展的态势，而“三小税”因其税源零散隐蔽，一直是税收征管的薄弱环节，税收严重流失，加强“三小税”的清理和征收，可以为地方财政收入开辟新的增长点；同时，通过对全区房屋租赁和装修税收实行整章建制，全面纳入正管轨道，确保房屋租赁和装修税收成为一项长期、稳定的地方税收收入。

二、组织领导

区人民政府成立区“三小税”清理工作领导小组，由区委常委、常务副区长同志任组长，区地税局局长、区公安分局局长、区财政局局长同志任副组长。各街道办事处、乡、镇人民政府负责人及各税务所所长为成员。领导小组下设办公室，区地税局副局长同志兼任办公室主任。

三、工作步骤及措施

（一）宣传发动阶段：年8月1日——年8月10日。

1、召开区“三小税”清理工作动员大会，明确相关政策、目标任务。组织公安、工商、国土等部门召开联席会议；组织房地产开发企业、物业公司、装修从业人员召开动员大会，构筑社会化护税协税网络，及时掌握有关信息。

2、多渠道、广泛深入的进行宣传。各街道办事处、乡、镇人民政府汇同税务所继续利用广播电视等宣传媒体、制作板报、张贴标语、悬挂横幅固定宣传、宣传车流动宣传、发放宣传资料、上门约谈等形式，确保政策宣传到位，营造良好的社会氛围。

（二）清理征收阶段：年8月11日——年9月25日。

1、深入调查摸底。各街道办事处、乡、镇人民政府为单位统一部署，社区居委会、村以及各税务所抽调人员组成小组，进行拉网式摸底调查，对各大市场、新开发楼盘、街道新开张店铺要依靠市场管理办和物业管理公司进行重点清理。逐户填写《房屋租赁情况登记表》或《房屋装修情况登记表》采集信息，核定税额，下发《税收缴纳通知单》。

2、设点集中清缴。为方便纳税人缴税，税务所在各村、社区设立征收点，征收税款。党员和领导干部带头依法纳税，以点带面。

3、设立公布栏。为公平税负，在各征收点设立阳光栏，将纳税人的房屋租赁信息、装修信息及缴税情况进行公布，接受群众监督。

4、设立举报和奖励制度。专项清理期间设立举报电话，接受大家的举报，对申报不实、故意隐瞒不报等情况，一经核实，依法给予重点打击和惩处，并予以曝光，对举报人给予相应奖励。

（三）整章建制阶段：年9月26日——年9月30日。

1、建立电子征管档案。根据“三小税”清查情况，建立协税网络，制定相应税收管理制度，并着手健全房产税收清查的台账，将房屋租赁者的租赁协议及出租者的姓名、地址、联系方法输入电脑，编制成册。

2、对私房出租用于生产经营的督促其按规定办理税务登记。

3、全面规范私有房产税收征管秩序，制定长效征管机制，纳入规范化管理的轨道，为今后工作打下基础。

四、工作要求

1、加强领导、精心组织。各街道办事处、乡、镇人民政府必须成立相应的组织机构，明确清理责任，积极主动加强与公安、城管、国土、房产、工商等部门的联系，部门联动、形成齐抓共管的良好局面。

2、公正执法、及时沟通。“三小税”清理工作涉及面广、难度大，工作中既要严格按税收政策执行，公平公正执法，又要掌握工作方法，避免引起矛盾。

3、积极配合、齐抓共管。各相关部门要积极配合，把“三小税”清理工作作为发展经济，建设“三力”的重要举措，形成部门合力，特别是各市场管理办和物业管理公司，要依法提供有关资料，确保清理到位。

篇14

关键词：物业服务企业；营改增；影响分析

中图分类号：F812 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）025-000-02

据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增值税的通知》，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

“营改增”是我国结构性减税政策的重头戏，是中国当前最大的税收政策调整，自2012年1月1日起在上海正式启动“营改增”试点以来，一直成为各方关注的热点话题。统计数据显示，营改增自2012年先后在交通运输和部分现代服务业开展试点，4年累计减免增值税6000多亿元，有力地促进了经济的转型升级，特别是大力推进了现代服务业的快速发展，据税务部门统计，2013年底现代服务业试点企业217万户，到2015年底试点企业增加到510万户，两年增长了1.35倍，可以说改革的成效好于预期。

作为建筑业和房地产业这一链条上的物业服务公司，营改增具体涵盖哪些内容，又将对企业发展产生什么样的影响，企业如何把握和应对这一税制改革，这是业内人士所关注的问题。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》规定，物业管理行业属于第8项商务辅助服务中企业管理服务类，具体是这样分层阐述的：首先先分大类，现代服务，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。其次，归在其下的第八小类――商务辅助服务。商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪服务、人力资源服务、安全保护服务。最后一层，属于第一类的企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。并明确规定，物业服务企业增值税税率为6%。

对于现代服务业来说，营改增初衷是提升其在我国经济与社会发展中的地位，减轻第三产业的税负，扩大税基，避免重复征税。生活服务业的增值税率采取简易方式，按照6%的税率征收。物业服务公司多数是中小型甚至微型企业，与居民生活息息相关，之前按照5%的税率征收营业税，从节省税收征管成本的角度考虑，物业服务公司的营改增改革将实行简易方式，税基不变，按照6%的税率征收增值税。对一些小规模纳税人，实行3%征收率。

从税收原理讲，物业公司营改增后收取的物业费税负应该有所下降，物业费在原营业税模式下，适用5%的税率，“营改增”后，物业公司如果为一般纳税人，当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。相比原营业税模式，按照增值税销售额价税分离原理，1-1/（1+6%）=5.66%，税率仅上升0.66%。考虑到物业公司其采购的办公用品、固定资产、不动产都能够进行抵扣，在抵扣充分的前提下，实际税负与原营业税相比应该下降。

例如，某物业公司为增值税一般纳税人，营改增后当月物业费收入（含税）106万元，同期采购办公用品等成本支出11.7万元，取得增值税专用发票上注明的进项税额为1.7万元。在营业税制度下，纳税人当期应缴纳的营业税为：106×5%=5.3万元；在增值税制度下，纳税人当期应缴纳的增值税为：106÷（1+6%）×6%-1.7=4.3万元。同样的物业费收入，改革后增值税相比较营业税少负担税款1万元。

如果物业公司为小规模纳税人，物业费适用征收率为3%，相比原营业税模式，税负直接下降40%以上。

对于一般纳税人来说，当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。但是，增值税是就增值部分计税，它不仅与税率有关，还与销项税额和进项税额之间的差额有关，两者之间的差额越大，应缴纳的增值税额则越多，反之则越少。因此，由于计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。“营改增”对一般纳税人税收负担的影响，还需要结合企业具体实际情况加以分析。

“营改增”以来，物业服务公司小规模纳税人的税负明显减轻，而一部分一般纳税人的税负存在上升的问题。主要原因在于抵扣的不彻底，服务行业中小规模纳税人较多，加之优惠政策的实施，导致抵扣链条的断裂，而税率的增高致使某些行业税负增加。物业服务公司中一些零星采购主要来源个体工商户，很难取得作为抵扣依据的增值税专用发票，一些物业服务业主要成本是人工，新增固定资产很少，体会不到进项税抵扣的优势，总体获益不大。一些物业服务企业成本构成是固定成本和人工成本，抵扣比重不大，税基过高，税负并没有减少。

另外，物业服务企业受全体业主委托经营共用部位，如将电梯轿厢出租给广告公司轿厢广告、小区内地面提供给外来商户摆展、小区地面临时停车等，按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）文件规定，一般纳税人适用一般计税方法按11%税率计算缴纳增值税；小规模纳税人适用简易计税方法按5%征收率计算缴纳增值税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。对于简易计税方法的采用，减税效果明显。如某公司营改增后原有物业项目房屋租赁当月收入（含税）105万元，纳税人当期应缴纳的营业税为：105×5%=5.25万元；在增值税制度下，纳税人当期应缴纳的增值税为：105÷（1+5%）×5%=5万元。同样的收入水平，改革后增值税相比较营业税少负担税款0.25万元。但对于适用11%的高税率的项目，就取决于可抵扣进项税的多少了。

目前，针对营改增对物业服务企业的不利影响应采取以下措施：

一、建立规范意识。物业服务企业中小企业多，面向消费者个人服务的多，不能抵扣的项目多，原来不税务规范程度较低，营改增以后，如果是一般纳税人，由于税务管理要求高，税务系统监管比较严格，生活服务业企业应尽快规范税务管理，规避税务风险。

二、树立增值税思维。物业管理公司代收水电费，原来按营业税模式可以开具代收水电发票，税务处理比较简单，以后一般纳税人应该按增值税处理，相对复杂。由于增值税征税模式不同，同样的业务，在增值税的处理方式会与之前营业税的处理方式不同。

三、对营业税改增值税具体的政策加以完善。要扩大物业服务企业进项税可抵扣范围，使劳务费用，机器折旧费，维修费，租金，物业管理费等列入可抵扣范围之内，这样就可以减少企业税务负担，使服务企业的成本降低到税改之前的水平。增值税税率的下降也是减税应该要推进的方向。未来增值税税率不仅要合并，而且应该往低税率档靠拢。当然，靠政府对税负增高的企业实施补贴切实解决营业税改增值税给部分服务企业带来的困难，但这只是短暂的，想要得到真正的解决，应该在政策上得以修正。调整税率与优惠政策，从而发挥增值税的优势，同时真正减轻企业的税负。

四、物业服务企业积极开展“营改增”政策的培训工作。可以在管理、税收、财务、运营等各环节加强培训，认识到改革对企业运营成本、现金流等的影响，设置与营改增相配套的企业业务流程和配套的财务管理体系。

对物业服务企业来说，“营改增”既带来了优惠和机遇，同时也带来了一定的挑战，物业服务企业面对税制改革其会计制度等面临变革，对企业的应变能力是一种挑战，一些企业因为营改增政策的实施，利润减少，这样无疑都形成了改革的阻力。政府在全国范围内实施过程中应及时吸取经验教训，不断地修订和完善税制革。而服务企业也应该在改革的过程中，多向政府部门献言献策，既解决了发展中的问题，也使服务企业自身的利益得到保障，得到政府的资金政策扶持。衡量这次改革成效最重要的标志，就是把结构性减税措施落到实处，起到降低企业成本，提高企业利润，促进物业服务企业及第三产业的发展。

参考文献：

[1]营业税改增值税试点实施办法.

[2]营业税改增值税试点有关事项的规定.