投资可行性分析方法精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇投资可行性分析方法，期待它们能激发您的灵感。

篇1

可行性分析研究在企业经营开发投资项目的决策与运用中具有十分重要的意义，它是以实现企业经营开发投资项目最小投入、最佳的投资效果为目标的科学性分析方法，它从企业标准评价出发，通过对企业开发项目投资可行性步骤分析，给出企业前期工作重点，以编制项目计划任务书。企业经营开发投资项目可行性分析是一项重要工作，它可以保证企业项目运营成本最小化、企业经营开发投资项目运行得以顺利完成。

二、经营开发投资项目可行性概述

1.经营开发投资项目可行性分析

经营开发投资项目可行性分析是一项较为成熟的理论，它被广泛应用于多项学科，通过对项目的宏观政策、外部环境及发展预期等进行全面分析，以项目拟建市场前景，确定项目在技术上、经济上是否具有可行性，尽可能的保证项目效果最优化，以辅助决策者做出决策；可行性分析不断完善，并且逐渐被运用在许多领域，尤其是在企业项目决策中，其表现出明显的完整与科学性。随着经济体制不断改革，我国经济建议中也引入了可行性研究，国家出台了相关文件，对经营开发投资项目可行性分析加以规定，以保证决策民主与科学性。

经营开发投资项目可行性分析比较复杂，并且需要消耗大量资金，受外部因素的影响，此时企业开发项目面临具大风险及很多不确定性，在进行投资决策时需要研究项目开发可行性，以得到最佳方案，确定项目潜在风险及未来收益，企业在进行决策时充分吸收可行性分析结果，立项过程以可行性分析报告对各项目的可行性做出评价。

2.经营开发投资项目可行性分析特点

首先，经营开发投资项目可行性分析目的是研究项目是否具有可行性，找到适合企业的项目，而项目的可行性需要从：经济可行性及技术可行性入手分析，即企业当前的经济实力与技术能力是否可以有效实施项目。

其次，经营开发投资项目可行性分析是最基础的准备工作，这是一个项目付诸实施的重要支撑，此时它已不只是寻找实施项目的依据，而是为了项目实施过程中尽可能减少决策失误的工具，成为项目的规划图，对整个项目全过程加以思考。

第三，经营开发投资项目可行性分析并非容易的事，需要相关人员进行市场调查，通过调查结果对整个企业项目因素纳入其中，即对各因素进行详实分析，充分调查形成高质量报告，通过充分调研将理论与实际相结合，提出切实可行性报告。

最后，经营开发投资项目可行性具有鲜明、跨学科特点，它可以通过经济环境及需求预测或者以SWOT分析工具进行准确定位，从财务上进行成本、盈利与风险的大致分析，而这些需要大量数据做为依据，考虑相关政策、主体偏好、技术及市场需求等，这些综合特点难以通过一门学科做好，需要跨学科从多角度进行综合考虑。

三、企业经营开发投资项目可行性分析相关理论及评价标准

1.企业经营开发投资项目可行性分析相关理论

首先，PEST分析模型，对企业宏观因素分析。不同企业具体分析过程存在差异，主要分析：法律环境、经济环境、社会环境及技术环境，它可以判断总体形势被广泛应用。

其次，市场需求理论，经营开发投资项目可行性分析过程中进行需求分析十分重要，因此，其需要一定市场需求理论知识，对项目开发进行评价，它对消费者需求总和进行分析，成为最为详尽的需求理论，阐释了需求决定因素及需求曲线导向；受市场需求受价格、货币收入及消费者偏好及相关替代品的影响。

最后，SWOT分析理论，将企业战略、资源及环境有效结合，对分析项目的优劣势、机会及风险通过矩阵表现出来，将各因素综合分析，最后得出决策需要的信息。该理论分析过程考虑了内部及外部环境，是一个全面性的理论。

2.企业经营开发投资项目可行性评价标准

当前，经营开发投资项目可行性分析已经被广泛应用，其分析过程需要以多种科学进行分析，项目投资在市场经济条件下是否可行，其主要标准包括：

首先，经营开发投资项目可行性分析市场需求，当项目建成后会为社会带来商品，而对于项目投资可行性分析就是根据资料对项目未来需求量及变化情况进行概率性的判断，对需求量进行分析是市场分析，对其的分析结果可以保证项目投入与产出多少，所以，项目规模、质量、方案等都要通过预测拟定的。

其次，经营开发投资项目可行性分析需要确定投资方向后，对资源、布置、工艺等进行方案比较，通过比较后找到最优资源配置的方案，即布置紧凑、技术先进的、最具有竞争优势的投资可靠方案。

最后，经营开发投资项目可行性研究以追求利益最大化为动力源泉，通过对项目价格、周期、投资估算、经济效益分析了解资金投入增值情况，决定项目是否进行深入开发。

四、企业经营开发投资项目可行性分析内容及步骤

1.企业经营开发投资项目可行性分析内容

经营开发投资项目可行性研究阶段分析需要深入细致的划分：

首先，项目的投资机会分析，它是指为企业寻求更加具有价值的投资机会，以项目背景、资源及环境状况等进行调查与分析，找到企业战略规划目标，项目投资机会的分析是最为粗略的分析，它不是项目可行性分析过程中必要内容，如果经营开发投资项目已经拟定，则可以直接进入下一阶段。

其次，经营开发投资项目初步分析，其对项目生命力加以判断，在投资机会基础上，对项目的必要性进行论证，它较投资机会分析更深一步，对项目投资机会正确性加以研究，这一过程需要更多更详细的资料对项目因素进行分析，认证项目实施的价值所在，其是否具有可行性，主要包括：目标定位、需求研究、方案构思及建立初步方案等。

最后，对经营开发投资项目可行性进行详细分析，它是分析过程最为关键的环节，进一步分析以上过程的信息，更深入的进行论证，多角度进行合理性及可行性探讨，提出最终意见，为决策者提供依据，主要内容与初步分析相同，但其范围更大，深度更高，准确度更高。

经营开发投资项目可行性分析基本内容包括：项目概况、市场调查、需求预测、项目规划设计建议、进度安排、投资估算、资金筹措、财务评价、风险分析等。

2.企业经营开发投资项目可行性步骤

经营开发投资项目可行性分析需要专门团队做好研究任务：

第一，确定可行性分析对象及目的，明确项目实施后需要达到的目标，可行性研究需要系统有针对性；

第二，对实施的项目进行现场资料收集与整理，对市场调查与研究。主要调查：投资环境，如：外部环境、经济发展及各种配套设施等；市场状况，如：客户群、行业竞争关系等；在进行资料收集过程中应该关注相关法规政策及短中长期的规划等；

第三，经营开发投资项目最优化选择。根据可行性分析结果及相关数据，对经营开发投资项目资源提出规划方案，由专家对不同方案进行总结，选出最优方案；

第四，对方案进行论证与分析，当方案选择后以技术指标对项目可行性进一步分析，包括：财务、经济、效益等评价，并进行风险评估，如：概率、敏感性分析等；

第五，编写项目可行性报告，对研究成本进行总结，通过描述体现出研究结论，为项目决策者提供决策依据。

篇2

关键词：REITs 可行性 基础

从国际范围来看，房地产投资信托基金在发达国家已经很成熟了，而在我国还是一种新生事物，处于发展初级阶段。

发展房地产投资信托基金的必要条件

发展REITs（房地产投资信托基金）可以在银行紧缩贷款的情况下拓宽资金来源，降低金融风险，为投资者提供多元化的融资渠道，繁荣房地产市场，但前提是必须具备一定的条件：

社会信用体系的支撑。信用制度是市场经济的重要组成部分，也是市场经济制度有效配置资源的重要前提。房地产信托本质上是信任基础上的委托投资，因此完善的信用体系非常重要，它决定了房地产投资信托的各个环节能否继续进行。信用程度高，REITs的风险和收益匹配处于平衡状态，发展也顺畅。

清晰的产权关系。在国外的REITs发展中，由于大都实行的是私有制度，本身具有明确的产权制度和清晰的产权关系，基于财产所形成的法律关系也比较容易理清。而在我国，由于产权制度的不健全，清晰的产权关系是发展REITs非常重要的前提条件，是确定REITs成立、运行、收益分配等的重要考虑因素。

完善宽松的法律环境。REITs是建立在信用基础上的，以利益为目的的，难免会出现由于不规范运作所带来的市场失灵问题，产生风险，虽然一定的风险是必要的，但超出收益匹配的范围，就会损害市场的运行，如道德风险、经营风险等。因此完善的法律环境是必须的，通过一系列法律规范使REITs的发展规范化。同时，REITs在很大程度上属于大众投资的范畴，法律环境需要完善，也需要宽松，才能起到聚集闲散资金、提高大众投资热情、满足房地产资金需求、分散金融风险的目的，否则过紧的法律环境会阻碍REITs的发展。

理性成熟的投资供求主体。REITs的参与主体，如政府部门、投资者队伍、投资基金的管理者，他们是否成熟，是否理性对于REITs的发展和完善同样重要，尤其是在发展的初期阶段。判断投资主体是否成熟、理性关键在于是否具备科学的风险意识。

我国发展REITs的可行性

法律和政策基础。在党的十六大三中全会上，我国第一次将信托提到一个高度，与银行、证券和保险共同成为金融业的支柱。从1979年产生信托业以来，我国先后出台了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等，以及的政策文件，如一连串调整房地产融资的文件，这些构成了REITs赖以运行和发展的政策基础。

供求主体基础。如今我国REITs发展面临的情况跟当初美国的情况近似，一方面房地产企业的融资方式发生了变化，过去单一依赖银行的做法很难行的通了，据估测，很长一段时间里，银行贷款占开发投资的比重始终维持在50％－60％，大大高于发达国家的15％－20％，造成了大量的银行不良资产，给金融系统的稳定带来威胁。中央银行在“121号文件”和“212号文件”中对银行贷款的进入门槛进行了重新设置，因此不管是大型还是中小型企业都需要拓展融资渠道，尤其是REITs这样的融资工具。另一方面，个体投资者群体形成，房地产是一项能够产生稳定未来收益现金流的资产，个体投资者希望参与房地产收益的分配，但由于房地产的价值巨大，过去参与的方式就是购买或出租，渠道单一，对象仅限于价值较低的住宅，因此迫切需要一种更加灵活、更加容易的参与方式。还有，就是我国的机构投资者慢慢成熟，数量和质量都在不断提高，包括直接投资的房地产信托公司和国外产业投资基金；间接投资的券商、证券投资基金、人寿保险公司、储蓄机构和退休基金等，它们有着共同的特点就是：资金来源或者负债以长期资金为主，如人寿保险和退休基金，因此它们偏好于具有长期收益结构的投资；追求长期稳定的收益来满足本身或委托人的要求。

经济基础――城乡居民的储蓄额增长。从改革开放以来，人均GDP不断增长，1980年人均GDP为460元，而2005年人均GDP已经达到1703美元。在收入水平迅速增长的同时，无论是定期还是活期，居民储蓄额一直处于上升趋势，重要的原因在于缺少一种稳定灵活的金融工具来吸收这部分存款。从1996年－2005年，不管利率怎样下调，储蓄只升不降，从1996年到2005年底储蓄总量由38520.8亿元增加到14多亿元，九年增加了10亿元多。在1996年之前，年均增长速度在30％以上，而从1996年之后到2000年，年均增长速度不断下降，从1994年的41.5％，一直下滑到1998年、1999年、2000年的15.4％、11.6％、7.9％，同时，新增储蓄存款的增长速度开始出现负值，从2001年起又恢复了加速增长。这一过程中民间资本不断壮大，也在努力寻找可靠的风险投资工具，例如在1996－2000年期间对证券市场股票和债券等的资本转移，我国证券市场的产品结构存在两大缺陷：风险结构不合理，风险结构倒置，高风险产品占主要地位，目前在我国证券市场上的可交易品种，大约80%为风险较高的股权类产品；低风险产品品种单一，不但是市场规模小，而且品种极为单调，只有少量流动性较差的国债及少量企业债、金融债、可转债，不能满足广大投资者的投资理财需求。因此，有侧重地发展低风险市场产品，使我国证券市场的产品结构趋于合理，是证券市场发展的重点之一。在交易所发展REITs交易产品具有可靠的经济基础和相当的可行性。

产业基础。收益性房地产，REITs针对的对象是具有完全产权和持续收益能力的持有型商业地产或者称为出租型商用物业，即所谓成熟物业，如写字楼、工业房产、购物中心等。虽然我国的房地产发展比较落后，并且更加重视住宅房地产，但不可否认的是，商业房地产已经得到了长足的发展，并将在未来得到更大程度上的重视和完善，这将构成发展REITs的产业基础之一。房地产信托在我国已经初具规模。2003年9月，房地产信托计划的发行额30亿元，到了2003年底，猛增至60亿元，2004年底，房地产信托计划发行额达到了111.74亿元，比2003年几乎翻了一番。而2005年截至12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了27.78亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。

发展REITs的障碍和政策建议

（一） 选择对象方面

目前我国并没有REITs，按照国外的发展经验，REITs一般选择的对象是具有稳定现金流收入的购物中心、办公楼等商业物业。这样的商业物业必须具备几个条件：产权清晰并且完整，房地产的产权包括土地产权和房屋产权，但在这个问题上我国一直纠纷不断，很多的房地产项目在建成后也没有取得土地使用权，另外，获取稳定、持续的现金流意味着开发商是以持有产权为目的，现在中国的商业地产项目多为产权出售，将整个物业大产权分割成小产权出售给小业主。如果要做REITS，整合产权有一定的难度；优质性，只有优质的房地产才能在未来产生稳定、持续的现金流收入，吸引投资者的资金，但目前这样的项目不多，主要集中在一些大城市中。

针对于这样的情况，发展REITs，首先需要完善的产权制度，确保进入REITs的房地产项目的产权清晰，要求房地产的开发、建设、管理和交易必须遵循严格的法律规定。需要转变观念，鼓励投资。对于商业房地产，目前政府强调的政策是支持买房自用，而不是鼓励投资出租。因此今后应该更加强调房地产的投资属性，政府在政策上即使不鼓励房地产投资，至少也应该是引导投资，而不是限制投资。应该允许和鼓励出租，对于合理的租金要确立合理的税收政策。在今后的城市规划和房地产开发建设中，要遵循科学、合理的原则，提高房地产项目的经济、社会和环境效益，在将来能够产生持续、稳定的收益。

（二）法律制度方面

加快立法，目前我国这方面的法律只有《信托法》、《投资基金法》，必须将法律制定工作细化、完备化，首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，制定房地产投资信托基金的专项管理措施，如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等，以促进基金的规范发展。除此之外，还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场，使基金的资金收入与回收机制更为完善。另外，我国这方面可参照美国税法的有关规定，对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。建立严格的信息批露制度，从国外基金市场发展来看，信息越公开，基金市场越发达。因此，要尽可能使各类信息包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息及时、准确地传递给信息需求者，使大家在信息公开化情况下，从事REITS的运作，才能促进我国REITS的顺利发展。

（三）完善机构和人才培养

在美国REITS的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。像保险基金、养老基金等机构投资者，资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为REITS提供稳定的资金。我国目前真正意义上的机构投资者还很少，这对于REITS的长远发展是不利的。因为只有在一个机构投资者占主体的市场上，才能保证有一个稳定的市场供给方，保证REITS这一金融产品的每次发售能够快速、足额的发售出去。另外，推动REITS的发展需要尽快建立起一支既精通基金业务，又了解房地产市场，并熟悉业务运作的专门管理人才队伍。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资信托基金的经营运作，所以发展我国REITS迫切需要更多相关专业人才。

（四）风险控制方面

在REITS运行中，主要存在这样几种风险：道德风险，房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。在这种情况下，由于存在信息不对称，信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。项目风险，对项目的选择是REITS的首要工作，如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题，则投资产品无论怎么设计控制风险，项目本身的先天缺陷是无法避免的。行业风险。房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大、利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响REITS。

对于风险的控制，除了制度上的创新外，最关键的是在整个社会中塑造科学的风险意识，践行风险与收益相匹配的投资原则，避免因不理性、盲目的投资造成对REITS的伤害。

参考文献：

1.房产专家建议.房地产投资信托基金亟待政策培育[N].中华工商时报,2005

篇3

【关键词】商业地产 可行性分析 经济效益 风险分析

自20世纪80年代末，房地产业作为一个行业正式被列入我国第三产业以来，经过近30年的发展，房地产业逐步形成了商业地产、住宅地产和工业地产等三种重要业态。由于住宅地产的超前发展，使得商业配套面积严重不足，商业资源配置不均衡，这种状况进一步制约了城市功能布局和房地产业均衡发展。为改变这一局面，迫使商业地产加速发展。

近年来，有三个重要因素促进我国商业地产迅猛发展。一是由于我国宏观经济的持续增长和城镇化进程的不断推进，为商业地产发展提供了良机。二是住宅地产行业不断受国家宏观政策挤压（主要指保障房建设和商品住宅限购、限贷政策），导致大量民间资本涌入商业地产行业，为商业地产发展提供必要的资金源泉。三是品牌零售企业实施向一体化战略，大举进入商业地产领域的动力，为商业地产的发展提供了新的动力。基于以上因素，可以预期在未来10年内，我国商业地产必将获得持续快速增长，并逐步由产业成长期步入成熟期，成为房地产业的主力军。

商业地产是商业和地产的复合体，它包含了商业、房地产、金融等三重基本属性，是一门新兴的边缘科学和复合产业，其产业特性和可行性分析方法与住宅地产存在较大区别。商业地产项目投资有耗资大、周期长、风险高的特点。伴随着改革开发的推进，我国市场经济竞争性特点越来越突出。因此，在投资决策前，如何依据项目特性，做好商业地产项目可行性研究工作，确保项目在市场竞争中处于优势地位，就显得十分重要。完善商业地产项目可行性分析内容，提高可行性分析质量，避免投资的盲目性，助力于民间中小资本涉足商业地产领域。

一、可行性分析的概念

为了降低风险，对将要上马的项目在经济技术层面进行分析论证，被称作可行性分析。一般来说包括市场分析、技术分析、经济效益分析和抗风险能力分析。以分析论证的结果来判定项目建设方案的合理性、可操作性，为项目决策提供依据。可行性研究的过程既是深入调查研究的过程，又是多方案比较研究的过程，它是建设项目决策分析与评价阶段最重要的工作。

由以上概念可见，可行性分析可以理解为一门集合了工程技术、管理科学的综合性学科；也可以理解为在投资决策阶段，综合运用市场调查与预测、多方案构建与必选、技术经济分析、风险分析等多种分析方法的实践活动。

二、可行性分析的作用

可行性分析最终形成的可行性分析报告主要有以下五点基本作用：

（一）开发商投资决策的重要依据

（二）政府主管部门立项和行政审批的依据

（三）向金融机构融资的依据

（四）各投资方谈判的重要依据

（五）项目后评价的依据

商业地产项目可行性分析报告不仅具备以上五点基础作用，还应该为进一步的商业规划、建筑设计、建造实施和后期运营管理提供指导原则和框架思路，成为项目开发纲领性文件。

三、可行性分析的依据

商业地产项目可行性分析依据主要有：国家和地区经济建设政策和经济发展水平、商业地产价格、居民收入水平和消费习惯、城市总体规划、商业网点建设规划、批准的项目建议书、土地利用规划及城市规划设计条件、自然地理气象资料、开发技术水平、城镇化水平、经济运行参数和指标等。

可行性分析指导文件主要是1983年国家计委颁布的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》、1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。它们对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法做了详细规定，指导我国可行性分析研究工作。

四、可行性分析的内容

依据可行性分析的概念，商业地产项目可行性分析内容可以归纳为市场分析、技术分析分析、经济效益分析和风险分析四大方面，其中经济效益分析又可细分为投资估算分析、融资分析、财务评价分析。因此商业地产项目可行性分析可以归纳为如图1所示六大关键因素，这六大因素也构成本论文分析框架。需要重点说明的是，技术可行性分析的主要内容包括规划设计方案、建设条件可行性和工程进度分析。规划设计方案一方面要充分反映市场分析成果，另一方面必须符合城市规划强制性要求；建设条件可行性和工程进度分析主要由具备资质的施工单位或监理单位承担。由此可见，商业地产项目技术分析具有较强的专业性，本论文中不着重研究。

五、结语

商业地产在国外起步较早，发展至今已经形成了架构完善、内容充实，包含消费者行为空间理论、商圈理论等方面的理论体系。国外有成熟完善的理论体系，国内有针对本土特色的相关研究，且商业地产交易的实例丰富，这一切都对我国商业地产的可行性研究具有很重要的借鉴和参考价值。

参考文献

[1]肖彦，路立敏，张莉.投资项目财务评价指标体系的修正[J].改革与战略，2007.

[2]刘洪玉.房地产业与社会经济[M].北京：清华大学出版社，2006.

[3]陈敏.关于工业地产项目投资决策的研究[D].上海：上海交通大学，2012.

篇4

【关键词】投资 可行性分析 作用

现阶段全世界都向着全球化和一体化方向不断迈进，尤其是在世界经济贸易方面，各国之间的联系越来越紧密，市场竞争也更加复杂更为激烈。在这种经济大环境之下，投资者的每一次的经济投资都面临着巨大的风险和挑战，甚至有血本无归的可能。投资者在进行经济投资的决策之前一定要做出完整的可行性分析报告，这对于提高决策者的决策效率，降低决策者因为个人感情因素以及对国家及地方政策不了解或是了解不全面而造成的决策失误，错失最佳的投资良机情况出现的可能，还可以起到优化市场资源配置，使自然资源得到最充分的分配和利用，提高产品的市场竞争力等作用。因此，本文就对在现实经济实际投资过程中，投资可行性分析所起到的重要作用进行深入分析和研究。

一、经济投资可行性分析的原则

（一）前瞻性

可行性分析最为基本的原则就是前瞻性，这也是投资可行性分析存在的最大意义。前瞻性，顾名思义就是在事件发生之前对其发展趋势及最终结果进行预判。从经济管理方向来说，可行性分析是预控行为的一部分，经济投资前对于要投资的对象是否具有升值空间运用已有资料进行合理分析，对投资的收益性做出预判，所以这一分析本身就是一项有预测性质的活动。在进行投资目标的实际可行性分析的时候，要时刻谨记这一重要原则，对于可能对投资活动产生影响的因素都要充分了解并分析，每一个细小的因素都有可能对投资结果带来巨大的影响，从而提高可行性分析的准确程度，为投资者做出明智的投资选择提供有效的数据支持。

（二）公平性

在进行经济投资可行性分析时候，想要获得更为准确的数据、得到更加精准的判断，就必须要遵循可行性分析的公平性原则，这在分析过程中起着十分重要的作用。相关金融数据分析师必须要坚持这一原则，不带任何感彩地进行数据分析和综合判断，明确自身肩负的重要职责，对于外界的影响因素要尽最大的力量进行屏蔽，科学客观地对待收集的数据和资料，并据此进行公正客观的分析和计算，还要按照经济市场的价值波动规律进行检测，确保分析结果的科学性和可行性。

（三）真实性

可行性分析中想要确保分析报告科学且合理就要坚持真实性的原则。相关金融数据分析师要在实际数据分析的时候保持谨慎认真，确保所有工作流程都是按照相关规定及标准进行的，收集的资料要翔实可靠、广泛真实，这是做好投资可行性分析的基础和依据，数据分析阶段结束之后就到了考验数据分析师真正实力的时候了，特别要注意的就是工作中要贯穿真实性的原则，开展好数据分析工作，保证数据分析工作的有效性。

二、可行性分析在经济投资中的作用分析

就目前我国实际情况来说，在经济投资过程中可行性分析起着非常重要的作用，甚至对最终的经济效益起着决定性的影响作用。因此，必须充分利用好可行性分析，以便能够使其在实际经济投资中发挥出更加重要的作用。

（一）为投资者摸清投资市场真实需求及情况做出参考

投资决策是否明智，就要看这个决策是否符合市场需求以及和市场需求符合的程度，如果投资者的投资项目没有符合市场需求或者与市场消费主流方向有所偏离的话，就会给投资者带来严重的经济损失，甚至让投资者因为一个决定而血本无归，因此做出决策之前必须对市场需求进行全面而深入的调查，并综合其他数据做出可行性分析报告，只有这样才可以最大程度地降低决策对投资者带来的负面影响，为投资者带来更多的经济收入。相关金融风险测评师要对国内外相关市场的规模、竞争力以及价格等进行深入的调查及了解，预判潜在市场的大小，对可能出现的风险进行估计并拟出对应的应急方案，做出最为合适的经济投资项目分析报告，为投资者自行做出决策提供科学可靠的数据支持，并在一定程度上减小了投资者进行经济投资项目选择的压力，减轻了工作负担，并提高了决策效率。

（二）科学合理地对投资对象各方面条件进行分析和评价

进行投资的可行性分析能够对投资项目进行充分的了解和认知，避免因为不了解投资项目而造成的盲目决策。一方面，能够提高投资项目在同类产品中的竞争力，促进各类自然资源及经济资源的合理分配及利用，使得资源利用效率实现最大化。由于各类生产资源在地域上分配不均衡，并且各地拥有的资源也有一定的数量限制，不同地区的同类资源在数量、质量等方面都是不同的，因此各地的生产成本也就不尽相同。可行性分析对投资项目进行的全面分析包括了项目开发的地区、项目的规模大小、项目所具有的潜在价值等等，这些都是在进行实际决策时需要参考的对象，具有优势因素的投资项目自然会获得更多投资者的青睐，这样就使得优势因素得到更多的利用，进而加强了项目的竞争能力；另一方面，进行可行性分析时，对投资项目的全面考察、完整的数据分析方式以及科学的数学模型应用、从宏观角度对投资项目所处的环境等方面进行统一整合及分析等都使投资方案的合理性得到充分保证，为决策的顺利执行提供必要的备选方案，还从一定程度上维持了市场竞争的平衡性。

（三）避免由于决策者缺乏对国家政策等外部环境的了解导致的决策失误

经济投资项目的开发及上市都必须要遵守国家相关政策做出的相关规定，还必须要获得国家相关审批部门的认证和允许才可以在金融市场进行上市。国家政策则是国家根据实时市场情况做出宏观调控的一种重要手段和方法，国家政策包括很多方面，比如投资政策、出口政策，还有在某些特殊地区实行的特别经济发展规划，还有国家为了扶持某种新兴行业而提供的特殊优待条件等等，如果投资者不能及时了解国家政策改动及增添的动向，不能对国家相关政策及地区政策做出详尽而透彻的了解，就很容易出现投资项目超过审批时间或者是错过优惠条件实施事件等等而带来的很多不必要的经济损失。因此，投资者在进行实际投资的之前一定要做可行性分析，对国家及地区的相关政策及优惠条例进行完全的掌握，并聘请专业的金融风险测评师对市场可能出现的变化及风险做出预判，做出相对应的应对措施及方案，才能够最大程度的避免因为信息了解不及时而造成的决策失误或是错失投资的最佳时机，甚至带来严重的经济损失。

（四）使得投资者的决策更具稳定性

投资者想要保证经济投资能够持续平稳不断地运行下去，就必须要保证自身投资具有稳定性、渐进性和一定的系统性。投资者再进行一些比较大型的经济项目投资的时候，因为其本身具有的投资规模大、投资风险高、资金回收期较长等特点，很容易出现投资的不连续，产生一定的投资混乱，这就需要投资者在进行投资之前做好可行性分析工作，为之后投资项目的决策提供红宏观上的方向引导，维持投资的稳定性和有序性，才能够使得市场资源得到有效充分利用，才能减少在投资中的决策混乱，进而减少决策失误，获取更多更长远的经济利益。

三、结语

综上所述，投资者在进行经济投资的决策之前一定要做出完整的可行性分析报告，这对于提高决策者的决策效率，降低决策者因为个人感情因素以及对国家及地方政策不了解或是了解不全面而造成的决策失误，错失最佳的投资良机情况出现的可能，还可以起到优化市场资源配置，使自然资源得到最充分的分配和利用，提高产品的市场竞争力等作用。本文介绍了经济投资可行性分析的基本原则以及可行性分析在经济投资中的重要作用，希望可以为投资者在进行投资决策之前对可行性分析充分重视起来，认识到只有做好可行性分析报告才能够尽量减少市场决策的风险，做出最为合理的投资决策分析，希望可以为相关经济投资者提供一点参考和借鉴。

参考文献：

[1]吴三湘.投资可行性分析在经济投资中的作用[J].才智，2013（35）.

[2]李素香.投资项目的可行性分析[J].中国集体经济，2012（03）.

[3]彭贵华.随机模拟技术在制造业固定资产投资项目经济可行性分析中的应用[J].会计师，2012（09）.

篇5

撰写格式

1、引言

主要包括项目名称、目标和基本功能，用户单位名称，新项目开发单位，该项目与其他项目或机构的关系和联系，在可行性报告中使用的专门述语及其定义，该报告中所引用的文件和技术资料;

2、可行性分析的准备

对可行性分析的要求和目标，进行可行性所具备的条件和限制,进行可行性分析所采用的方法;

3、对项目的分析

企业要实现的目标与完成的任务，组织机构和管理体制，可供利用的资源及制约条件，企业存在的主要问题及薄弱环节;

4、新项目方案

新项目的目标及要实现的功能，新项目的组成结构，新项目的实施计划、安排，包括各阶段对人力、资金、设备的需求，新项目实现后对组织结构、管理模式影响等;

5、可行性分析

项目的必要性、项目的经济可行性和技术可行性、组织管理的可行性和社会的可行性;

6、可行性分析的结论

根据以上对项目的可行性分析，应该得出一个该项目是否可行的结论;

报告具体的基本格式

项目可行性研究报告的基本格式包括首页、标题、前言、正文、结论、附件等几部分。

首页：主要注明项目名称，项目主办单位及负责人，可行性研究单位名称，可行性研究的技术负责人，经济负责人、参加研究人员名单及报告完成日期等;

标题：一般直接注明可行性研究项目的名称和主要内容，如《XX集团申报煤化工项目可行性报告》;

前言：一般简要介绍项目研究的背景，项目实施的相关因素和主要目的和意义，可行性研究的主要依据和主要范围等内容、有些可行性报告还需要列出研究报告的相关摘要;

正文：该部分是报告的主体，要求列举事实，运用系统分析方法，综合考虑各方面的因素，对项目实施的可行性作出客观、全面而准确的预测、不同类型的可行性报告在该部分通常具有不同的侧重点;

结论：在对项目进行可行性分析和预测的基础上，从整体角度作出科学评价，并与相关方案进行优劣比较，最终获得明确的行动主张、有时还就原方案提出一些更新、更全面的建议;

附件：为了结论的需要，在可行性报告正文结束后补充的相关材料，主要包括试(实)验数据、计算浮标、图片表格、参考文献等。

撰写提纲

简述项目提出的背景、项目技术状况、现有产业规模;项目的主要用途、性能;投资的必要性和预期经济效益;本企业实施该项目的优势，技术可行性分析。

1、项目技术性能水平与国外同类项目的比较;

2、项目承担单位在实施本项目的优势;

3、项目成熟程度;

4、市场需求情况和风险分析;

5、投资估算及资金筹措;

6、项目融资估算;

7、资金筹措方案;

8、投资使用计划。

因此，编写可行性分析报告时须仔细谨慎，既要注意与后面内容相照应，又要对总论内容客观准确、重点突出。

准备资料

1、项目初步设想方案：总投资、产品及介绍、产量、预计销售价格、直接成本及清单(含主要材料规格、来源及价格)。

2、技术及来源、设计专利标准、工艺描述、工艺流程图，对生产环境有特殊要求的请说明(比如防尘、减震、有辐射、需要降噪、有污染等)。

3、项目厂区情况：厂区位置、建筑平米、厂区平面布置图、购置价格、当地土地价格。

4、企业近三年设计报告(包含财务指标、账款应收预付等周转次数、在产品、产成品、原材料、动力、现金等的周转次数)。

5、项目拟新增的人数规模，拟设置的部门和工资水平，估计项目工资总额(含福利费)。

6、提供公司近三年营业费用、管理费用等扣除工资后的大致数值及占收入的比例。

7、公司享受的增值税、所得税税率，其他补贴及优惠事项。

8、项目产品价格及原料价格按照不含税价格测算，如果均能明确含税价格请逐项列明各种原料的进项税率和各类产品的销项税率。

篇6

一、撰写格式

1、引言

主要包括项目名称、目标和基本功能，用户单位名称，新项目开发单位，该项目与其他项目或机构的关系和联系，在可行性报告中使用的专门述语及其定义，该报告中所引用的文件和技术资料;

2、可行性分析的准备

对可行性分析的要求和目标，进行可行性所具备的条件和限制,进行可行性分析所采用的方法;

3、对项目的分析

企业要实现的目标与完成的任务，组织机构和管理体制，可供利用的资源及制约条件，企业存在的主要问题及薄弱环节;

4、新项目方案

新项目的目标及要实现的功能，新项目的组成结构，新项目的实施计划、安排，包括各阶段对人力、资金、设备的需求，新项目实现后对组织结构、管理模式影响等;

5、可行性分析

项目的必要性、项目的经济可行性和技术可行性、组织管理的可行性和社会的可行性;

6、可行性分析的结论

根据以上对项目的可行性分析，应该得出一个该项目是否可行的结论;

二、报告具体的基本格式

项目可行性研究报告的基本格式包括首页、标题、前言、正文、结论、附件等几部分。

首页：主要注明项目名称，项目主办单位及负责人，可行性研究单位名称，可行性研究的技术负责人，经济负责人、参加研究人员名单及报告完成日期等;

标题：一般直接注明可行性研究项目的名称和主要内容，如《XX集团申报煤化工项目可行性报告》;

前言：一般简要介绍项目研究的背景，项目实施的相关因素和主要目的和意义，可行性研究的主要依据和主要范围等内容、有些可行性报告还需要列出研究报告的相关摘要;

正文：该部分是报告的主体，要求列举事实，运用系统分析方法，综合考虑各方面的因素，对项目实施的可行性作出客观、全面而准确的预测、不同类型的可行性报告在该部分通常具有不同的侧重点;

结论：在对项目进行可行性分析和预测的基础上，从整体角度作出科学评价，并与相关方案进行优劣比较，最终获得明确的行动主张、有时还就原方案提出一些更新、更全面的建议;

附件：为了结论的需要，在可行性报告正文结束后补充的相关材料，主要包括试(实)验数据、计算浮标、图片表格、参考文献等。[3]

三、撰写提纲

简述项目提出的背景、项目技术状况、现有产业规模;项目的主要用途、性能;投资的必要性和预期经济效益;本企业实施该项目的优势，技术可行性分析。

1、项目技术性能水平与国外同类项目的比较;

2、项目承担单位在实施本项目的优势;

3、项目成熟程度;

4、市场需求情况和风险分析;

5、投资估算及资金筹措;

6、项目融资估算;

7、资金筹措方案;

8、投资使用计划。

因此，编写可行性分析报告时须仔细谨慎，既要注意与后面内容相照应，又要对总论内容客观准确、重点突出。

四、准备资料

1、项目初步设想方案：总投资、产品及介绍、产量、预计销售价格、直接成本及清单(含主要材料规格、来源及价格)。

2、技术及来源、设计专利标准、工艺描述、工艺流程图，对生产环境有特殊要求的请说明(比如防尘、减震、有辐射、需要降噪、有污染等)。

3、项目厂区情况：厂区位置、建筑平米、厂区平面布置图、购置价格、当地土地价格。

4、企业近三年设计报告(包含财务指标、账款应收预付等周转次数、在产品、产成品、原材料、动力、现金等的周转次数)。

5、项目拟新增的人数规模，拟设置的部门和工资水平，估计项目工资总额(含福利费)。

6、提供公司近三年营业费用、管理费用等扣除工资后的大致数值及占收入的比例。

7、公司享受的增值税、所得税税率，其他补贴及优惠事项。

8、项目产品价格及原料价格按照不含税价格测算，如果均能明确含税价格请逐项列明各种原料的进项税率和各类产品的销项税率。

9、项目设备选型表(设备名称及型号、来源、价格、进口的要注明，备案项目耗电指标等可不做单独测算，工艺环节中需要外部协助的请标明)。

10、其他资料及信息根据可研研究工作需要随时沟通。

五、报告模版

【目录】

第一章XX募投项目总览

一、项目名称

二、项目承担单位及负责人

三、可研报告编写单位

四、可研报告编制依据

五、建设目标、规模、内容、周期

六、总投资及来源

七、经济及社会效益

八、结论与建议

第二章XX募投项目背景及投资必要性

一、XX项目建设背景

二、XX行业项目建设必要性

三、XX项目建设可行性

第三章XX募投项目建设单位概述

一、XX募投项目企业概况

二、XX募投项目企业经营业绩

三、XX募投项目企业机构职责

四、XX募投项目企业管理层介绍

第四章XX募投项目行业与产品分析

一、XX行业经济运行

二、XX市场容量

三、竞争格局

四、XX行业成熟度

五、XX行业周期

六、XX行业与市场发展预测

第五章XX募投产品方案与生产规模

一、产品方案和建设规模

二、XX产品产量及销售量

三、XX产品价格

四、市场推销战略

五、产品销售收入预测

第六章XX募投项目生产技术工艺

一、生产技术

二、生产工艺流程

三、设备选型

第七章XX募投项目建设方案及实施计划

一、土建工程

二、厂房及配套设施设计原则

三、总平面布置和运输

四、项目实施各阶段

五、项目实施进度表

第八章XX募投项目组织机构、劳动定员和人员培训

一、企业组织形式

二、企业工作制度

三、劳动定员和人员培训

第九章XX募投项目节能与合理利用方案

一、设计依据

二、项目能耗

三、总平面规划节能措施

四、建筑围护结构节能措施

五、空调专业节能措施

六、电专业节能措施

七、水暖专业节能措施

八、工艺节能措施

九、节能制度

第十章XX募投项目环境保护与劳动安全

一、建设地区的环境现状

二、项目主要污染源和污染物

三、项目拟采用的环境保护标准

四、治理环境的方案

五、环境监测制度的建议

六、环境保护投资估算

七、环境影响评价结论

第十一章XX募投项目劳动保护与安全卫生

一、生产过程中职业危害因素的分析

二、职业安全卫生主要设施(职业安全卫生配套设施)

三、劳动安全与职业卫生机构

四、消防措施和设施方案建议

第十二章XX募投项目发展目标

一、XX募投项目企业发展战略

二、拟定上述战略所依据的假设条件

三、实施上述战略所面临的主要困难

四、发展战略与募投项目关系

第十三章XX募投项目预计募集资金数额以及使用计划

一、项目总投资估算

(一)固定资产总额

(二)流动资金估算

二、资金筹措

(一)资金来源

(二)项目筹资方案

三、投资使用计划

(一)投资使用计划

(二)借款偿还计划

第十四章XX募投项目财务效益、经济和社会效益评价

一、生产成本和销售收入估算

(一)生产总成本

(二)销售收入估算

二、财务评价

三、国民经济评价

四、不确定性分析

五、社会效益和经济效益分析

(一)社会效益

(二)经济效益

第十五章XX募投项目风险分析及规避措施

一、募投建设项目风险

二、募投建设项目风险规避措施

第十六章XX募投项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

篇7

房地产行业的快速发展给社会生活带来很大的变化，房价对现在的生活的影响力也越来越强。在整个房地产行业的运作过程中，房地产开发的可行性分析是企业进行投资和进行决策规划的的必要过程，其中售价预测方法是可行性分析中的主要部分，其售价预测的结果对企业的最终决策具有重大的影响，而售价的预测方法更需要专业理论的支持和指导，从房地产开发过程中进行可行性分析中的售价预测分析方法进行简要分析和阐述。

【关键词】

房地产开发；可行性分析；售价预测方法

近几年房地产已逐渐成为人们最关心的产业，房价的不断上涨给人们尤其是年轻人或是男生家长带来无形的压力，让越来越多的人对房价的估计和预测产生了兴趣，然而专业人士对房地产开发可行性分析中售价预测具有和准确的眼光和专业的方法，从各个因素进行预测分析，保证投资的回报率和一定标准的收益率。

一、从房地产开发区域的周围环境因素进行预测分析

房地产开发的首要步骤是征地，区域不同征地的价格也就不同，人们看到正在开发的住宅区或商品房之后，在心里会有起码的房价定位，相比较而言的价格高低会有判断，这种不专业的预算主要依靠对开发地周围环境的了解状况。通常情况下，对于商品房来说，客流量比较大，人口流动人数数量多流动次数多的区域，其房价水平相对比较高，因为占据良好的经济贸易环境，为实现经营目的创造了良好的条件。而对于住宅区来说，周围交通、医疗、教育和自然环境等因素对其价格的确定都具有重要影响，选择住房的周围环境，在很大程度上是选择自己的生活质量和满足内心对生活的追求。其中教育因素在现在住房选择中占有的地位越来越高，很多家长为了下一代的良好教育而选择其他条件并不太优越的住宅，这种情况也是比比皆是。总而言之，房地产开发可行性分析过程中对售价进行预测时房地产开发区域的周围环境，尤其是交通、教育和医疗以及人口流量等社会因素已作为重要的基础方法。

二、从房地产开发区域的资金投入因素进行预测分析

房地产行业在整个经济行业中都属于高投入的行业，在投资运作前期，房地产开发所进行的资金投入很大，需要不断的炒作或是其他方式进行资金的周转，筹集资金也并不是一件容易的事情，对于房地产商来说，“低投入，高回报”才是投资的真正目标。所以在房地产开发可行性分析过程中，售价的预测需要运用资金投入这个因素来进行。房地产的资金投入需要从征地费、搬迁安置费、补偿费、开发费、资金投入利息费、以及开发过程中的各项税费等投入进行考虑。这些费用顾名思义，是在房地产开发的各个步骤出现的费用支出。需要解释的是搬迁安置费和补偿费是在开发过程中，对拆迁居民进行的补偿或应有的福利，在这一方面根据居民的要求或是针对个别对拆迁政策或补偿不满意的居民而言进行的费用支出，从一定程度上具有弹性或是不确定性，一般情况来看，房地产开发商会依靠一定的公关手段对这笔费用进行缩减，以减少整个开发过程中的投入，达到企业增加回报率的投资经营目标。从专业的角度看，房地产开发可行性分析中对资金投入因素的分析和对投资额的控制也是进行房价预测的重要方法。

三、从房地产开发区域的收益回报率因素进行预测分析

房地产投资经营的目的是创造更高的经济效益，获取更高的利润，从实质上看，房地产商或企业投资房地产并进行开发的动力是高额的利润。房地产开发的收入因素主要是商品房销售量多少和销售价格高低，因为这两个因素从根本上决定了销售收入的高低。投资企业和发昂地产开发商可以根据自己的利润目标或资金、人力等的投入量来制定未来商品房销售时的房价区间，并根据销售量或是其他政策等外界因素的影响等进行价格调节，从这个角度看，投资企业或房地产商在自身的资料范围内能够大概预测自己开发的商品房价位，为达到宣传努力博人眼球或提高自己在市场中的竞争力，抢占更在的房地产市场，房地产投资商会根据实际销售情况将价格进行提高或偶尔降低的调整，保证利润率达到既定的销售收入目标。所以在房地产商实际操作运行过程中，可以根据自己的资料整合或市场调查来制定收益率目标，并根据自己的投资目标在房地产开发可行性分析中预测商品房的售价。

四、结论

房地产开发的可行性分析需要对各个因素进行调查和分析，并需要专业的知识和理论对资料进行数据统计和数据分析，得到最后的预测结果来知道企业或投资商的投资意向，这些专业的方法还需要结合房地产开发行业的基本特点，考虑经济、政治政策、消费者心理以及营销策划等多方面的知识，必须对项目进行透彻地研究，掌握准确资料，为房地产可行性分析中进行的售价预测分析做贡献。事实上，售价预测的方法多种多样，从不同的角度看问题得到的结论就不尽不同，不管运用什么方法都要做到实事求是，尊重客观条件，真正地为提高房地产开发中售价预测准确性发挥作用。

参考文献：

[1]

石海均.房地产投资分析[J].2008，（2）

篇8

关键词:投资项目;可行性;现金流量

中图分类号:F8

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)05-0185-01

1 引言

投资,是商品经济及其发展过程中最基本、最广泛的经济活动。对于一个国家、一个地区来说,投资是提高综合经济实力和经济技术水平的根本途径;对于企业来说,投资是扩大生产经营规模,提高盈利能力增强企业实力的基本手段。可行性研究是在投资决策前,对拟建项目是否符合国家产业布局和发展方向在技术和经济上是否可行进行全面的分析论证,为项目投资决策提供可靠依据的一种科学研究。企业投资项目的可行性研究是决定投资项目命运的关键,因此搞好投资项目可行性研究具有十分重要的意义。

2 我国现行企业投资项目可行性研究中存在的问题

长期投资项目由于投资大,资源成本高,在较长时间内对企业财务状况和经营成果产生长期的影响,加上其流动性差,建设投资不可逆的特点,项目一经实施,大部分或全部投资便形成了沉淀成本,回收期长或无法收回,其潜分析这些项目失败的原因,其中重要的一条是项目投资者的可行性研究存在许多问题。归纳起来,笔者认为在投资项目可行性分析过程中存在着以下几个方面的缺陷:

(1)可行性分析内容不全面,缺乏可观性。

一个完整的投资项目可行性研究报告,应当为项目决策者提供十分丰富的有价值的信息。固然可行性研究报告不应事无巨细、面面俱到,但对于有助于项目决策的重要内容不应遗漏或略去。其次,对风险分析重视不够,或者分析的内容不全面、深度严重不足。缺乏项目周期各阶段风险管理的统一筹划及策略论证。风险因素几乎存在于所有的投资项目中,找出主要风险因素、分析其影响程度,并提出行之有效的规避或减少风险损失的对策,对于项目决策具有重要意义。

(2)研究质量不高,缺乏实质性的可行性分析。

不少投资项目可行性研究流于形式、走过场;还有些项目已经实施,甚至投入运营,为了某种需要,再回过头来补做可行性研究。这类可行性研究报告都是以项目可行为先导,分析所需的资料成为项目可行的有力论据,片面夸大项目建成投入使用后的效益性和对地方经济的积极影响,而忽略了由于所在地资源条件、能源供应、交通运输能力、市场竞争、产品寿命周期等因素可能带来的投资风险和经营风险。

(3)存在时间差异。

可行性分析是建立在一系列假设的基础之上的,例如投资和现金流量假设。在投资可行性分析中,以假定投资都是在期初投入的,经营期的现金流入和流出都是发生在期末。这种假定从便于计算有关指标的角度看是可行的,但从投资人投资管理和项目营运规律看,投资人不可能将其融资所得的全部资金在期初一次性的投入建设项目,再加上出于对融资成本的考虑,许多投资人会根据项目进程进行合理的融资筹划。经营期现金流入和流出也不可能同时发生在期末,二者之间存在很大的时间差异,其差异量与项目所涉及的产品的特征有关。由于可行性分析依据的假设与真实投资存在的时间差异因素,导致可行性分析的准确性存在一定的问题。

(4)夸大技术和产品的先进性。

由于技术在保证投资效益和成功中有相当重要的地位。有些可行性研究不切合实际,片面强调技术先进的一面,而对技术、设备和产品的缺陷避而不谈或轻描淡写,也不客观地研究技术、设备、产品的某些缺陷会影响的效益,甚至可能会导致投资项目的彻底破产。这种无根据的夸大技术、设备及产品的先进性,导致了投资的失败。

3 完善企业投资项目可行性分析应采取的措施

在现行的投资体制下,企业投资项目可行性研究报告一方面要从企业战略规划、提升企业核心竞争力的角度论述项目建设的必要性;另一方面也要兼顾从项目自身层次分析拟建项目在实现企业自身发展战略,满足社会需求,促进国家、地区经济和社会发展等方面的必要性。应该深入进行投资项目的经济分析,做到定量分析,而不是简单的定性分析。

3.1 对不可行性研究进行分析论证

作为投资方为了保证可行性研究的真实性,规避投资风险,在委托编制可行性报告的同时,要另找一家咨询评估公司从项目不可行的角度进行反可行性论证。如果论证结果是反可行性研究不能成立,则更证明原来的可行性研究结论确实是可行的。如果反可行性研究能够成立,投资项目最终被确认为不可行,就要实事求是,以足够的勇气否定原来的可行研究结论,最大限度避免决策失误和投资损失。

3.2 充分考虑时间差异因素

项目投资建设过程中一般会产生以下三种时间差异:融资时间差异、投资时间差异、现金流入和流出时间差异。融资时间差异是指从与银行及金融机构签订融资协议到实际取得资金所经过的时间。由于投资是逐步进行的,因此企业不可能将所融的资金一次性地划入自己的帐户,出于资金成本筹划的目的,企业将尽可能的根据项目进度对资金的需要分次从贷款单位取得资金。投资时间差异是指项目开始建设到建设投产所经历的时间。在项目建设过程中,资金的投入是根据项目投资预算和项目进度进行的,具有不规则性和不连续性的特点。由此看来,现金流量计算中假定的投资发生在投资初期是无法立足的。现金流入和流出时间差异是指从现金投入到产生现金收益所经历的时间。因此假定现金流入流出都发生在期末而进行净现金流量现值计算缺乏可操作性。由于时间差异的客观存在,这就要求在计算净现值和内部收益率时根据项目投资和产品产销周期正确确定贴现期,对产品投入具有连续性的,可采用连续复利的方法计算营业现金流量的现价。

3.3 对项目进行社会评价

为保证投资项目与所处社会环境相协调,进一步提高项目投资的经济效益,就必须开展社会评价。这样,有利于对投资项目进行全面评价,促进国家社会发展目标顺利实现;有利于减少投资的短期行为和盲目建设,使投资的宏观指导与调控更加科学、合理、全面;有利于吸引外资,获得国际金融组织的贷款;有利于自然资源合理利用与生态环境保护。在当前的大规模投资建设中,社会评价应与项目的技术分析、财务分析、经济评价等放在同等重要的位置,并且贯穿从项目立项到项目实施直至项目终止的整个项目周期。

3.4 搞好市场调研与市场预测

首先,扎实搞好项目前期对市场和资源、环境等因素的基础性调研工作。在进行有关项目市场调研的过程中,要认真细致地做好基础工作,通过资源利用模式和企业利润来源渠道等调查,准确摸清不同用户的市场有效需求规模和潜在需求规模,为项目拟建规模的投资决策提供可靠的依据。其次,运用市场调查和预测的科学方法,实现市场调查从定性分析到定量说明的转变。在项目可行性研究及其报告的编制中,要改变重技术轻市场的现象,必须高度重视市场研究及其成果的表达。具体地说,就是除了要能定性说明拟建项目在资源、物质技术条件和需求方面的存在形式外,还须满足市场预测对调查在时间跨度上的定量要求。在完成市场调查的基础上,要运用专业知识、技术方法和基本经验,对所取得的资料加以整理,建立能反映市场规律的预测模型,用数据或图表的形式把定性的市场分析转化为定量的说明,以对未来项目的市场发展态势做出分析预测和判断。

4 结束语

总之,项目可行性研究报告的编写,应有大量的、准确的、可用的信息资料作为支撑,必须采取客观、公正、实事求是的态度;信息资料的收集与应用一般应达到充足性、可靠性及时效性要求;项目可行性研究报告应能充分反映项目可行性研究工作的成果,以满足决策者定方案定项目的要求。只有决策正确的投资,才能为投资管理打下良好的基础,使企业立于不败之地。

参考文献

[1]王勇.项目可行性研究工作中的问题与对策探讨[J].项目管理,2007,(2):75-78.

篇9

可行性报告是在市场细分的基础上，企业投资新市场，新产品或改变经营策略的依据，是企业内部统一认识的工具，是评估项目风险与回报的最初级文件，是对投资者的第一份承诺书，即使在计划经济年代，可行性分析也是必不可少的，是企业上新项目，向上级要资金的关键文件，但是很多案例告诉我们，企业把项目拿到手之后，可行性报告就失去了意义，项目的结果和成败往往无人负责，进入市场经济之后，很多国有企业还在沿用老思想、老方法去准备可行性报告，而一些民营企业则根本不去管什么可行性报告，凭感觉做决策，更遗憾的是一些上市公司对可行性分析也不重视，可行性报告成了给股东/股民看的

从过去曾经阅读过的几份国内企业的可行性报告来看，普遍存在这样一些问题：

一是可行性报告强调为什么要上项目，但忽视详尽的实施计划和科学的依据，能否实现目标只能

二是可行性报告中宏观的、模糊的数据多，而微观的、具体的数据少很难分阶段评估其进展，判断其风险，做到实时调整；

三是没有或很少量化的衡量标准和明确的责任分配，成败难辨，责任难分；

四是市场预测过于乐观，对

那么，如何保证可行性分析

首先可行性报告在一个行业，一个企业集团中格式必须一样，即应当有哪些方面，数据格式什么样也是统一的，这样才能统一游戏规则，便于分析和评估，同时准备可行报告的企业也知道该去搜集什么信息，如何去搜集信息，整理数据，准备报告；

其次，可行性报告的内容主要涉及以下六个方面：

一是对环境的变化作出假设，包括经济，政治，技术，文化等方面；

二是宏观与微观的市场，用户，竞争信息全部量化，并注明其出处；

三是对结果作出三种预测和投资回报分析，即最佳状况，正常状况，最差状况，如果最差状况可以接受，方能通过；

四是有一个详细的实施方案，包括组织结构，人员配备，资金落实，设备计划，工作流程，以及

五是对潜在市场变化，潜丰用户变化，潜在竞争形势变化，风险与潜在风险，问题与潜在问题有一个具体的分析和应变措施，把意外情况的影响控制在最低水平；

篇10

摘要：ERP系统的实施已成为当今企业发展的一个趋势，也是信息技术发展的必然结果。我国企业在对ERP的实施上存在很大盲目性，没有达到预期效益目标。本文通过对ERP项目实施可行性分析与选型策略的阐述，说明其在ERP实施过程中的重要性。

关键词：ERP；可行性分析；选型

企业资源计划，简称ERP（Enterprise Resource Planning），是由美国Garter Group Inc咨询公司提出的一种新型企业管理模式。随着我国市场经济改革的不断深入，企业市场竞争的压力也逐渐增大，要想在竞争市场中取得优良业绩，要不断关注高新的技术方案和先进的行业管理模式，不断向企业注入新鲜血液，以保证其强大的生命力与竞争力。目前全球500强企业中有90%实施ERP，我国也有很多大中型企业用户实施ERP，但成功率并不高。由于实施ERP系统以成为当今企业发展的一个趋势，许多企业在选择实施ERP时盲目性较大，一方面没有对企业自身的管理特点进行充分分析，战略目标也不明确，更不清楚在信息化进程中企业发展要迫切解决的问题；另一方面，对ERP实施思想内涵和实施过程理解不准确，认为ERP系统可以解决企业管理、运作中出现的任何问题。但由于 ERP系统的集成度高，对企业的基础数据、人员操作方面提出了相当高的要求，若企业的管理基础薄弱，人员素质差，系统运行是达不到预期目标的。

一、ERP项目实施的可行性分析

先进的管理模式只有在充分的可行性分析论证基础上，选择适合本企业发展的模式才能发挥其经济效益与社会效益。因此，企业在建设新的资源管理信息系统之前，必须根据自身管理特点和发展战略，结合信息化投入预算并对主要信息系统产品和合作商进行充分调查、分析和比较，选择出适合本企业发展的产品与合作商。

（一）对ERP项目实施可行性分析的意义

对ERP项目实施可行性分析，使企业在了解ERP系统的基础上，综合判断分析自身发展需求，对投资实施所需人力、物力、财力的满足程度，企业管理基础与现状及预期的效益目标，而不是仅仅通过引入新的管理模式，实施新的业务管理系统来弥补企业现存的管理缺陷，从而节省大量因选择失误、基础数据与人员操作水平低下、管理基础薄弱、相关人员素质不高等造成系统实施失败而浪费的时间、金钱。

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（二）对ERP项目进行可行性分析的评价内容

我国于1992年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》中系统规定了项目可行性研究应从市场、技术、财务、经济四方面进行分析，由于ERP项目的实施并非固定资产投资和重大工程建设项目，不用进行投资利润率、净现值、投资回收期、借款偿还期等经济效益评价指标的分析，但ERP带来的更多是无形的、间接的、长期的效益，因此不能直接以投入产出衡量其价值，而应从技术、财务、时间、资源等方面对能否满足ERP项目的效益目标进行可行性分析。在技术方面，要对企业自身的技术基础是否满足实施ERP的需要进行分析，对每一个需要改进的业务流程进行重新设计；在财务方面，要列出合理、准确的成本估算，根据企业自身财务状况，选择合适的软硬件产品，满足实施ERP的可行性要求。

二、ERP项目实施的选型策略

实施ERP是一种战略行为，企业的发展战略直接影响ERP项目的选型。因此，要以充分理解ERP实施思想与实施过程，ERP对企业的基础数据、人员操作方面的高要求，企业自身发展战略目标与管理特点为基础，以ERP项目实施的可行性分析为前提，以全面、细致的调查、分析、比较和评估为依据，选择最适合企业自身发展需求的产品。

ERP软件系统的选择是整个项目选型的核心，软件产品主要分为通用系统软件和自主开发软件。通用系统软件具有产品高度标准化、用户与实施商形成通用语言、实施周期容易控制等优点，但通用型无法完全满足公司个性化发展要求，投资相对较大；自主开发软件具有高度个性化、符合公司发展有求、开发成本较低等优点，但其软件产品因编程人员不同、及时沟通性差而产生无法预料事件的发生，导致项目实施拖延，实施周期过长。对于软件产品的选择，要以实用性、技术性、成熟性为原则，选择软件本身性能能够满足企业发展需求，功能涵盖企业主要业务范围，支持企业在流程配置、信息集成等方面的功能，且质量稳定、容易维护的产品。如自我完善型企业，重在支持现有业务的完善与平稳发展，对其改进业务流程，提高系统配置，适合选择通用系统软件；而对于战略驱动型企业，拥有长期的、宏大的战略目标，为实现经营战略的顺利转移而实施ERP系统，则适合选择自主开发软件。硬件产品的选型分为服务器选型、网络设备选型、PC及其它终端选型等，对于硬件产品应依据性价比较高、技术成熟、实用、方便升级扩展等原则进行选择。企业在对ERP项目选型时，应结合自身特点，选择能够满足企业发展需要的软硬件产品。

ERP系统的发明与运用，给企业带来了诸多好处。由于ERP可对企业所有业务进行全流程覆盖，企业管理者易于通过ERP系统对各交易事项进行控制，内部控制得到很好体现。同时ERP系统可对企业交易进行自动预警，有效控制企业经济业务风险。但近期的统计表明，我国实施ERP系统的企业有80%没有取得预期效果，很多管理者认为ERP系统是万能的，但实践证明，ERP系统本身也是一个需要不断完善的过程，过分依赖ERP系统，则会使企业忽视背后存在的风险。因此，只有在充分进行ERP项目实施的可行性分析基础上，选择适合本企业发展需求的产品与合作商，同时全面正确理解企业内部控制，加强对管理人员与业务人员的培训，才能使ERP发挥其应有作用。

参考文献

[1] 邹明信，徐学军.ERP项目实施的可行性分析研究

[J].中国制造业信息化，2006，35（17）：5-9.

[2] 周志英.ERP效益评价指标体系研究[J].企业经济，2006，（5）：20-22.

[3] 陈芳.企业实施ERP的现状、问题及对策[J].集团经济研究，2006，（211）：260-261.

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关键词:城市规划;可能性分析;经济论证;可靠性分析;造价分析

中图分类号:TU984文献标识码:A文章编号:1009-2374(2010)03-0090-02

科学合理地做好城市规划方案,不断提高规划的科学性是一门范围较广的学科。这不仅可以从规划的编制程序体系等方面入手,也可从改善规划者的思维方式和方法论入手。在当前的形势下,尤其要注重规划的经济性和效益性问题。本人根据十多年来的规划实践提出“三可”即可能性、可靠性、可行性分析的思路框架。

一、城市规划的可能性分析研究

“三可”分析首先在于可能性分析,这是规划方案分析的初步阶段。在城市具体的规划对象(城市或地区)中,规划布局方案具有多种的可能性可以供规划者考虑和选择。这些规划布局方案构成了一个待决策空间,是城市或地区未来发展的所面临的多种方向与各种可能性的集合。规划方案的可能性分析就是指规划者对规划方案的各种可能性集合的排列和组合,以及初步筛选、判断的思维过程。通过可能性分析这一过程,并不要求能够准确地指出某一最佳方案,但是最佳方案往往被包括在规划者确定的可能性空间之中。

可能性分析具有广域性和目的性的特点:广域性;目的性;相对性。

二、城市规划的可靠性分析研究

1.在规划方案可能性分析的基础上紧接着就是进行可靠性分析。可靠性是指规划方案在规定条件和预定时期内,能成功地完成既定目标的可能性大小。规划方案的可靠性按其性质可分为固有可靠性和工作可靠性两种。固有可靠性是指规划方案在完成状态下(以图纸或文字等形式)所具备的达到规划者既定规划目标的能力大小。这与规划者的素质,规划者考虑问题的深度和广度、解决问题的方法和步骤、城市各系统的发展规模、程序确定是否合理科学经济等有关。而工作可靠性则指在规划方案实施过程中,由于规划实施者、管理者对规划方案的理解上的差异而产生的规划实施与规划方案之间的偏离。对于规划者而言,在规划前期阶段无疑是规划方案的固有可靠性更加更应该引起重视。

2.规划方案的可靠性分析是在可能性分析的基础上,对可靠性分析结果(若干规划方案)进行再分析、评估的过程。目的是筛选出距离最优方案最近的一个“小集合”和“小区域”,使规划者对规划对象未来发展演变的趋势的认识更趋集中和清晰。从而,使规划者在规划初期阶段所处的模糊和离散状态至此已基本结束。可靠性分析与可能性分析有着密切的关系。首先,从可靠性的含义就得到证明(可靠性是指规划方案在规定条件和预定时期内完成既定目标的可能性大小);其二表现在它是在可能性分析的基础上进行,它必须依赖和利用可能性分析的成果;其三可靠性分析的理论基础之一即是事物具有的可能性空间与人们的控制动机的结合。世界万物都存在着各自的发展变化的“可能性空间”,这种可能性空间是事物发展的随机性与不确定性所决定的。而人们根据自己的目的,创造条件,使事物沿着可能性空间中某种确定的方向发展,这就形成了控制。控制的前提是事物存在的可能性空间,如果只有一种可能性,那就无所谓控制了。可靠性的分析的另一主要目的即是对可能性分析的结果依照人们的控制意愿进行评价判断,从而使规划者对最佳方案的指向和认识更为接近和更加集中。

3.对规划方案的可靠性分析而言,本人认为有如下的特征值得指出:(1)造价是否经济等。通过经济论证,规划者就可以剔除在经济上的明显不合理的方案,使遗留下来的经济性。是指在城市规划方案的可靠性分析阶段,将更多地考虑经济问题。一般而言,规划方案的可能性分析阶段主要注重城市布局的各元素的多种方式的组合所带来的不同的城市布局形态。规划者对城市发展在形态上有较多的偏好,相对较少考虑规划方案的经济问题。而可靠性分析这一阶段,规划者就必须对可能性空间中的侯选方案进行经济分析。其中最重要的是规划方案的用地经济分析。包括各类用地的比例关系是否合理,土地的利用率是否恰当,城市建设备选方案在经济上而言没有太大纰漏。(2)规范性。规划作为一门学科有其自身的理论体系,同时国家对城市规划也有一套法令、条例和标准。因此,规划者在可靠性分析阶段应自觉地运用规划学科的理论和规范标准对可选择方案进行比较、对照和鉴别的工作,这样就可有效地提高对规划方案优劣程度的认识水平。(3)现实性。规划方案虽然是对城市或区域未来发展的预测行为,但是城市是在现实状态基础上向未来状态延续发展的,因此就有必要强调规划方案的现实性。由于城市的发展在一定阶段将呈跳跃与突变的情形,因此对规划方案的经济性、规范性与现实性的分析也是在一定范围内而言,而并非唯一和不变的准则。(4)安全性。它是指在规划方案的可靠性分析阶段应该重视城市的安全(消防)问题。现代城市的高度人工性与人口以及人工建筑物的高密度聚集决定了城市是一个脆弱的系统,其防灾能力的提高对城市生存和发展具有重要意义。联系到不少城市甚至新建的标准较高的特区城市在防洪防灾上所出现的困境,尤其令人觉得在城市防灾与安全问题方面必须引起重视。

三、城市规划的可行性分析研究

从规划分析程序而言,可行性分析是在可能性和可靠性分析之后进行的,其利用了前二者的分析成果,是比前二者更进一步和更高层次的分析过程。可行性分析是对规划方案在技术上、经济上是否切实可行和有无成功把握的研究、判断和决策过程。

1.可行性分析可以分为4个阶段。(1)机会分析阶段。主要从实现规划方案的背景、基础和条件等方面进行研究,分析实现规划方案投资的来源和数量,主要方法是依靠概率的经验估计;(2)初步可行性分析阶段。主要是针对规划方案进行更为详细的调查研究,重点在于对规划方案进行初步选择并确定其范围;(3)详细可行性分析阶段。主要工作是针对不同的规划方案进行深入的技术经济论证,以确定最佳方案;(4)评估报告。根据以上三阶段的分析研究,提出正式评估报告,对若干具体的规划方案作出可行或不可行的决策意见。

2.从可行性分析的机制而言,可行性分析的突出特征即是围绕规划方案的“需要”、“可能”和“效果”三个方面进行。需要是城市内外部环境、资源和信息系统共同提出的有待解决的问题;可能是对各规划方案的功能、费用等主要因素的考虑;效果是通过对各个规划方案的总体效果进行综合评价而后表示可行或不可行的结论。

3.规划方案的可行性分析有如下几点值得指出:1、整体性特征是指规划方案可行性分析的目的是寻求整体上最佳的方案,而并非仅仅在某一方面的最佳。因为“系统的状态取决于最弱部分的制约”。对于城市这样由众多元素组成的大系统而言,单个或少数几个元素的最佳并不能导致整体最佳,却往往导致亢进和白白地虚耗;相反几个元素的低水平则往往会对城市整个状态起极大的消极的作用。这就是著名的“水桶效应”。它是指一只水桶想盛满水,必须每块木板都一样平齐且无破损,如果这只桶的木板中有一块不齐或者某块木板下面有破洞,这只桶就无法盛满水。意味着一只水桶能盛多少水,并不取决于最长的那块木板,而是取决于最短的那块木板,也可称为短板效应。(2)效益性。规划方案效益分析的关键是要能够区分待评价规划方案的效用值及投入值。效用值与投入值是两个抽象的概念,它们准确反映各自需要一组数据、指标来达到。可行性分析重视对规划方案效益性的研究,表明了人们对规划方案优劣的认识判断在思维层次上的深化。(3)综合性。是指规划方案可行性的研究不仅仅局限于城市规划者本身,而且有其他学科的参与。集思广益、百家争鸣,多学科的交叉融合,致力于寻求一个理想的城市布局方案应当是十分合理和自然的。

四、如何利用“三可”分析法更科学地对规划方案进行分析

1.尽管可能性、可靠性和可行性分析是规划者在规划阶段所进行的分析过程,然而其准确与有效程度却与规划者在规划前期对城市运行状态的认识与把握是否透彻密切相关。因为城市运行状态是城市在某一时期内各物质元素相互影响、相互作用的结果,它反映了城市功能与结构的特征。规划者只有在把握现实城市运行状态的基础上,才可能作出符合实际的规划布局方案,进而使下一阶段进行的可能性、可靠性和可行性分析更加具有坚实的基础和实际意义。

2.认识城市的运行状态,可以通过认识城市活动能力、城市组织效应、城市容量和城市活动强度这几方面入手。城市活动能力是指提供给城市的使城市各项活动得以运行的各种元素在数量和质量上的特征总和;城市组织效应指城市在运行过程中因各系统各部分组合关系的不同而对城市运动产生不同的反映的结果;城市容量是指城市内外条件对城市人口和活动量的限制;城市活动强度是指单位时间和空间内城市各项活动在规模、范围以及密度等方面达到的程度和水平。城市活动强度必须与城市容量、城市活动能力相适应。规划者通过对这四个方面的研究,将能较好地认识和把握现代城市运行状态,更好地指导规划布局方案的分析和研究。

3.根据上述分析,得出可能性、可靠性和可行性分析三者之间的区域和范围关系。可能性分析的范围最广,它所接触和处理的规划方案在数量上是最多的;可靠性分析则次之;分析范围相对最集中的为可行性分析。可能性、可靠性和可行性分析三者依次是由浅入深、循序渐进的过程。随着这一过程的推进,规划者对被规划对象的认识、对被划方案的优劣程度的认识也逐步得以深化。

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关键词：房地产开发；可行性分析

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01

一、引言

房地产开发项目的可行性研究，主要是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行系统而全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，来确定项目是否具有可行性。房地产开发项目的可行性分析是投资决策的重要依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后的评估的最终依据。

二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题

在我国，房地产的实际开发中，可行性研究方面仍存在着很多不足的地方，这些问题的存在为项目带来了相当大的风险，具体则表现在以下的几个方面：

（一）可行性分析缺乏完善的理论指导

目前，我国的房地产开发项目可行性研究仍然是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出了相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有着很大的不同之处，所以，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》。因此，许多研究分析人员只能根据个人的理解，对于计算机评价的指标有选择性的适应，房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告存在质量低下的问题。

（二）可行性分析只注重经营分析

虽然房地产开放项目可行性研究分析报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此有足够的重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，有可能就会导致决策和市场脱节甚至出现背离的问题，这样只会增加房地产开发项目的市场风险性。

（三）房地产开发项目可行性分析的市场地位不准确

市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。例如，某集体公司在江南地区开发休闲广场项目成功以后，决定在相邻城市另外一个更大的房地产项目，主要是用于餐饮和百货经营方面。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如之前的休闲广场的收益，其主要原因就在于对该项目的市场定位不准确，在该房地产项目的周围已经有了类似的经营业态，并且也已经形成了品牌，新开发的房地产项目与其就存在了经营范围重叠的问题。

（四）会先入为主进行开发

在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津的现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。3房地产开发项目可行性研究完善的对策

三、完善路径

在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入了低迷的状态，那种“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场的紧俏时代已经一去不复返了。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。房地产开发项目的可行性分析主要从市场、技术、效益三方面对项目进行全面技术、经济方面的分析，具体而言，我们可以从以下几个方面加以完善：

（一）要严格房地产开发项目的审批程序

在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。

（二）要重视市场调研

房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。市场调研主要包括房地产市场供给、房地产需要的调查、房地产市场价格调查、客户调查等。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目的成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。

（三）要不断更新经营理念

目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。

（四）对房地产开发项目进行财务评价

房地产开发项目的财务评价是指依据前期总体策划所制定的投资方案、进度计划、资金筹措计划、营销计划所编制的财务报表，计算、分析出项目的成本、费用、效益，从而判断和评价项目的财务状况和经济收益状况。因此，仔细、谨慎的做好财务评价，才能有效的控制和降低财务开支，减少经营风险，从而达到利益最大化。

四、结论

为了降低和规避风险，我们必须做好房地产开发项目的可行性分析，对项目要进行全面的技术经济分析，从而为投资决策提供科学的、客观的、正确的依据，最终可以取得良好的投资效果，获得良好的效益。

参考文献：

[1]汤炎非，杨青著.可行性研究与投资决策.武汉：武汉大学出版社，1998：5-7.

[2]李竹成，主编.房地产经济专业知识与实务，北京：团结出版社，2001.

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中图分类号：TE88 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）21-0181-01

1 前言

油库嬗推罚鞘废鄄豢煞指畹幕方冢浅善酚褪谐α刺踔兄凉刂匾换贰K孀拍承┑厍善酚托枨蟮目焖僭龀ぃ芄鞠率舻母鞔笥涂獾挠推饭θ挝裨嚼丛街兀汲鱿盅现氐墓┬杳埽辞蚰诙猿善酚偷男枨缶缡皆龀ぃ杓瓶馊萑丛缫驯ズ停┬杳苋找嫱怀觥N寺阈枨螅械睦暇捎涂馍璞赋て诔汉稍俗贾掳踩贾鸾ピ龆啵踩侍狻⒐蛔悖庑┢烤倍枷拗屏讼酃镜木头⒄埂R虼耍Χ哉庑粽剑ü杂涂庀钟锌馊荨⑸璞干枋┙欣┤莺图际醺脑欤钪仗岣哂涂獯⒂凸婺！⑻岣哂涂庾远健⒈U嫌推肥谐δ芰推胶饽芰σ约氨U舷酃驹惫さ陌踩⒔档驮惫だ投慷冉嵘涂獾陌踩芾硭剑俳酃镜慕】捣⒄埂5牵涂饨ㄉ柘钅烤哂型蹲使婺4蟆⒔ㄉ柚芷诔ぁ⒉蝗范ㄒ蛩囟嗟忍卣鳎钅康目尚行匝芯拷晌笠抵匾霾咭谰荨V挥卸员鞠钅拷锌蒲У目尚行匝芯浚拍苋繁T谑谐【锰跫拢岣咄蹲实某晒β剩U舷钅拷ǔ傻牧己檬找妫瓜钅吭谡鼋ㄉ韫讨邪踩⒂行虻耐平竦米钪粘晒Α？2 可行性研究的步骤

本可行性研究报告主要是通过主要通过中石油德阳油库扩容工程的外部宏观环境及市场需求等因素和自身资源条件等情况进行可行性分析，对中石油德阳油库扩容工程项目的主要内容和配套条件，如德阳地区市场情况、油料供应、油库规模、油库设计工艺、油罐选型、对周边环境的风险、油库资金来源、项目盈利等，从技术条件、经济前景、工程难点等方面研究和分析，并从经济效益和社会效益两方面对项目建成后的影响进行预测，为项目提供决策依据。主要包括①总论；②德阳地区市场预测；③油库场址比选；④油库配套设施；⑤油库总体方案；⑥环保、安全；⑦组织结构及人力资源；⑧施工进度；⑨投融资情况；⑩结论、意见及建议等。项目可行性研究的步骤如图1所示。

3 油库扩容项目可行性分析关键问题

在油库扩容项目的可行性分析中，主要有以下几个关键问题：油库隐患治理和达标改造、油库扩容工程建设分析、

3.1 油库隐患治理和达标改造

除了库容不能满足需求，通常，油库改造以前需要考虑其现有安全隐患等问题，一般需要考虑以下几点：（1）安全；（2）环保；（3）自动化水平；（4）信息系统。

3.2 油库扩容工程建设分析

工程建设分析主要包括规模和选址两个方面。其中，建设规模需要通过可靠的预测方法，对油库的周转量进行预测，并确定合适的运输方式。最后才进行建设规模的计算，罐容的计算如公式（1）所示。

式中：TV――设计罐容，m3；G――年周转量，t；n――年周转次数；ρ――油品密度，t/m3；η――装满系数。

最后，根据设计库容，按照油库的建设标准，对罐容进行适应性分析，适应性分析中主要考虑的是各种油品周转次数和周转量。

油库选址方面，由于扩容工程项目是在原有油库用地范围内进行，所以无需进行常规的库址比选，直接选用原有库址即可。除此之外，需考虑占地面积及主要的储运设施、规划许可、交通运输条件、公用工程条件及环境条件。

3.3 扩容工程可行性分析的内容

油库扩容工程的可行性分析内容主要包括以下几个方面：

（1）储运工艺及设备：包括油品参数、主要设计参数、罐型及罐容、储罐方案、防腐和保温、收发油设施技术方案及油库储存和收发油能力分析；

（2）通用工程及辅助工程：给排水工程、供配电工程、通信、供热与暖通、建筑结构工程；

（3）总图及运输：总平面布置、竖向布置、防洪、道路及围墙、绿化、建设用地、运输车辆；

（4）劳动安全及卫生、环保、自动控制、消防、节能节水等。

3.4 投资估算内容

主要包括工程费用估算、其它费用及预备费、建设期利息、流动资金。

投资估算部分重点为工程费用估算，包括安装工程费、建筑工程费，安装工程依据总公司颁发的石油建设安装工程概算指标及各专业提供的工程量、主要设备选型和相应的工程实物量，用实物工程量法和相关系数法估算工程费用。建筑工程费是指总图竖向布置、各类建、构筑物所发生的材料费和施工费，根据主要工程量用单位造价指标进行计算。

其余的几项内容，均需根据总公司设定的标准进行计算。

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【关键词】ERP项目；可行性分析；财务分析；绩效评价

一、公司考虑投资ERP项目的背景

友信行有限公司成立于1987年，总部位于澳门，在广州、中山、珠海、越南、印尼、孟加拉设有分支机构，在珠海、中山、越南有工厂。主要业务包括为各种胶黏剂的制造与销售、专业化工产品的与销售。主要客户为大型鞋厂、电子厂等，业务散布大陆、东南亚、孟加拉和印度等地。公司年产值达到10亿港币。随着公司业务发展规模扩张，公司在管理上暴露出很多问题，比如采购的材料时而太多时而太少、各地销售部门得提前一个月订货才能保证客户的货物供应、应收账款的对账也要滞后等等。公司在管理上对信息系统的需求越来越大，现有的信息系统已经远远不能满足需求。公司急需一个可以让人、财、物、供、产、销全面结合、全面受控、实时反馈、动态协调、以销定产、以产求供，效益最佳、成本最低，流程式管理、扁平化结构，企业物流、资金流、信息流和知识流相结合的全面的企业管理工具，这就是ERP（Enterprise Resource Planning），即企业资源计划。

二、ERP项目经济效益可行性分析的思路

ERP是一个基础性项目，不直接产出产品和服务，没有产量与价格，不能直接计算销售收入与产品成本，但ERP项目会影响到企业的运作效率、净利润和现金流量，因此可以使用现金流量增量进行评价，即分析ERP项目在其计算期内对企业现金流量的影响，计算相关指标，进行特殊的费用收益分析。在做项目可行性分析的时候，最好是将无形收益转化为有形收益，即财务收益。其方法就是根据绩效水平对财务收益的影响程度进行估算，然后对项目的经济收益统一采用财务评价的方法进行分析。由于企业所有的绩效最终都要反映在财务报表上，财务报表上的指标数量少、综合性强，根据财务报表来评价ERP项目的绩效水平不仅有效，而且更易于操作。

三、ERP项目经济效益可行性分析的步骤

1.基于损益表评估ERP项目的绩效水平。由于ERP项目的经济效益是通过改善企业经营管理水平而间接产生的，其综合结果表现为利润等财务指标的变化，因此，可以基于损益表对企业ERP项目的绩效水平进行评估。在评估企业ERP项目绩效水平的过程中要考虑以下几个因素：（1）先进企业ERP项目的绩效水平；（2）行业内已实施ERP项目企业平均绩效水平；（3）本企业与同行在管理基础和员工素质上的比较；（4）本企业

ERP项目投资水平；（5）本企业ERP项目实施队伍水平等。

2.确定肯定当量系数。ERP项目是一项复杂的系统工程，宏观经济、行业竞争、实施企业上下游节点的信息化程度、企业管理基础、员工素质、实施小组水平等都会影响其绩效水平的发挥，因此需要确定当量系数，将风险现金流量转化为无风险的现金流量。本文所指的综合当量系数αt需要综合考虑以下两个方面的因素：（1）项目风险水平：通过ERP项目风险综合评价法进行评价，然后参考风险分值确定其当量系数；（2）项目的生命周期：在项目导入期，ERP项目的绩效水平通常会低一些；在项目成熟期，ERP项目的绩效水平比较高；在项目衰退期，

ERP项目的绩效水平会有所下降。如果基本的风险当量系数为

0.8，把项目的生命周期考虑在内，可以假定1～6年的综合当量系数αt分别为：0.7、0.8、0.9、0.9、0.8、0.7。

3.估计ERP项目的现金流量。ERP项目的现金流量分为两个方面：一是项目收益增量；二是项目费用增量。（1）项目收益增量=项目带来的利润额增量+折旧等非现金费用。（2）项目费用增量=项目直接投资+项目维护费用。（3）项目现金净现值=项目收益增量现值-项目费用增量现值。

四、友信行ERP项目财务可行性分析

友信行计划实施ERP项目，预计建设期初始投资为12000万元，投入使用后1～6年的维护费用各为1000万元；在实施ERP项目之前的3年平均主营业务收入为100000万元；根据历史数据和经验判断，主营业务成本、税金及附加、期间费用（营业费用、管理费用、财务费用）、折旧等非现金费用各项分别占主营业务收入的60%、5.5%、8%、5%；贷款年利率为10%。根据同行业实施ERP的经验数据，实施ERP后每年可以增加营业收入10%，降低营业成本10%。根据以上的数据评价该项目的可行性。预计项目增量收益净现金流量计算表（见表1）、项目收益增量贴现（见表2）、预计项目费用增量及其贴现（见表3）。（1）项目现金净现值（NPV）。项目现金净现值（NPV）=项目收益增量现值-项目费用增量现值=21711.12-16622.80=5088.32（万元）。（2）项目内含报酬率（IRR）。在无风险贴现率为40%的情况下，项目净现值（NPV）约为33.73万元；在无风险贴现率为41%的情况下，项目净现值（NPV）约为-58.67万元；应用内插法可得：（41%-40%）÷（41%-IRR）=（-58.67-33.73）÷（-58.67-0），解之得IRR=40.37%。

根据上述测算，该项目内含报酬率（IRR）≈40.37%，只要无风险贴现率不高于40.37%，该项目的净现值都大于零，该项目都值得投资。而实际上现在的无风险贴现率只有5%，该ERP项目报酬率远远高于无风险贴现率，应该实施该项目。

参 考 文 献

[1]李兴苏.项目投资决策评价模型及其应用[J].重庆建筑大学学报.2000（2）

[2]中国注册会计师协会.财务管理成本[M].中国财政经济出版社，2011

[3]金达仁.ERP应用绩效评价基本思想[J].电子商务世界.2003（6）

[4]姜金香.论企业资源计划（ERP）对企业会计变革的影响[J].商业研究.