房地产开发项目的工程管理精选(十四篇)

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关键词：房地产；开发；工程项目；管理

1、房地产开发工程项目管理现状概述

当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：

1.1 项目风险管理薄弱

房地产开发项目的风险，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染、废水排除等相关环境影响所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，它涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。

1.2 项目成本管理问题

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。

2、房地产开发工程项目管理优化措施

2.1 加强房地产开发项目风险管理

风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：

①风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，迫不得已的情况下，才能采用。因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。

②风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

2.2 全面完善项目成本管理

项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，开发商应从开发成本的土地及拆迁费用、前期费用、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费等方面做好全过程的管理。

2.3 项目质量管理

房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入。因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，其素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。

在房地产开发、建设和施工实践中，我们体会到，房地产开发企业在新的形势下，必须正确处理好二个方面的要求：

一是房地产开发市场的竞争愈演愈烈，市场激烈竞争的外部环境对房产开发企业提出了新挑战，市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。要在国有土地出让项目招标中获胜，除必须是具备企业资质和整体实力外，还须要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业达到生产诸要素合理科学的配置，运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步以达到最大的经济效益。

二是在房产开发和建设过程中，对施工企业内部推行项目承包制。作为一个集房产开发、建设和施工于一体的企业，施工项目也是企业生产经济效益的基点。我们在对每一个开发项目的施工推行承包经营责任制后，从基数的确定，指标的制定，到实施落实，最终效益的考核，方法的采用是实现承包经营责任制一个非常重要的手段。根据项目特点，预测与控制整个工程项目的施工活动所需的最低人力、物力、财力消耗等，从而，取得最大的经济效益，成了项目体现现代管理的内在驱动力。特别是在建设企业置于市场经济之中，经济运行规律将无情地检验企业对现代科学管理方法的运用，是企业在竞争中的很大的成败因素。可以这样说，在知识爆炸的时代，现代化管理方法的运用成为项目管理的当务之急。

3、正确选用“方法”，还需管理的保证

由于施工项目是一次性的任务，决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于施工企业所具备的经营管理水平特点，又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。我们在运用量本利分析法进行项目目标成本管理中，不能简单地对产量、成本、利润三者的依存关系，应用数字模式，预测一个目标值，而且，还要根据企业生产管理需要，建立目标成本管理制度，通过目标分解，各子系统健全跟踪制??信息反馈??总结考核的全过程，不断推进成本管理，确保经济效益的提高。

4、抓好动态管理，坚持运用科学的管理方法

需要不等于存在。只有认真抓动态过程的管理，反复运用，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。如网络计划在施工管理中很实用，编制一个网络计划并不很难，但要坚持运用这一网络计划却不容易。由于计划执行过程是复杂的动态过程，又受到各种复杂多变因素的影响，在施工计划实施中经常会与原计划有出入，出现与实际进度不是提前就是拖后时，克服“网络易破，画了无用”的思想，坚持对网络计划执行过程进行跟踪和控制，及时调整、反复运用取得实际效果。

5、用好“方法”，必须抓基础管理

在实施现代化管理过程中，离不开基础管理，如计量管理，监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法，都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息，如果没有正确的计量技术和监测手段，没有详尽全面的统计报表、没有及时有效的各类信息的反馈，再好的现代化管理方法也不能发挥它的威力。因此，必须抓好各部门的基础管理，积累更多、更全面的基础资料，为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据，使“方法”在施工项目中发挥更大的作用。

6、提高项目管理人员素质，科学实施项目管理

要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，那么，要实现现代化管理是非常艰难的。同时，要求项目体每一位管理人员，要随着社会的不断进步，科学管理技术的不断发展，不断对自身充电，接受上岗培训。通过培训，提高管理队伍素质。可以说，项目经理的素质，决定了能否带出一支合格的项目管理队伍。具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。

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关键词：房地产开发；建设工程；项目管理；施工协调管理；

1背景

房地产行业的迅猛发展，连续多年来，已经成为了国民经济的重要支柱产业。房地产开发经营中的工程项目管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中。房地产的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要内容按过程顺序可分为设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文主要分析和阐述房地产开发与工程项目实施过程各个重要内容的管理。

2开发商内部的管理

房地产开发企业开发管理是指对公司的财务、工程项目、人力资源、综合营销及办公室几个部门进行的组织和管理，使其能顺利完成工程项目的开发，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的重要方法。

财务部负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的财务计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。

工程项目部是代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。

人力资源部的工作是对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。

综合营销部门就是要把楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。

办公室是就是对项目建设提供企业正常运营必要的办公和后勤的保障。

开发过程的目标及原则就是要把企业的人力、物力和财力有机融合起来，建立一套完整的科学的和规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。

3开发前期的管理

开发前期管理就是对项目规划设计过程的管理，房地产开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成，必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可采用规划管理系统来对规划设计进行管理。

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。

3.1工程项目的规划设计要点：原则在开发企业确定后，作为管理系统中输入要点，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。

3.2注意事项：开发商应尽量减少对规划设计人员工作习惯的改变。为了可以在计算机中提出标准要求自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。

3.3开发商提出合理的规划设计分层编码标准。按国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的分层标准，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。

3.4进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示。

4项目施工过程的探讨

开发商管理建设工程，应该管些什么?哪些是必须由开发商来管理的，哪些又可以通过监理、甚至施工单位自身来实现管理的?细分各方的管理权限。甲方工程管理才会有的放矢，而不是漫无目的地进行“大爷”式的甲方管理。“大爷”式的管理是施工单位极为反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程质量达到甚至超过期望，施工工期控制在充分的时间内，使施工单位获得了合理的经济效益。这样开发商和施工单位不再是对立的双方，而是真正的合作伙伴。

施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程部具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。国际上对建设项目承发包有以下方式：平行承发包方式、施工总承包方式（GC）、施工总承包管理方式（MC）、（设计加施工）承包方式、项目总承包方式、CM（Construction Management）承发包方式等。目前，房地产的施工建设一般采用前两种方式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。这样有利于设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。

对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查、监理单位的监管、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。

对施工项目实施过程中主要进行以下管理：

4.1项目工程质量要严把关

在实施过程中，要严把工程质量关，充分认识到“细节决定成败”的含义，各方质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中，采取防范措施，消除质量通病，避免造成不必要的人、财、物的浪费而加大工程投资。总之，要加强质量管理，控制返工率。

4.1.1按图施工是管理好施工质量的首要任务

开发商工程部代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题，及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由施工方负责。但需注意，不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，施工方应负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失，构成犯罪的，应依法追究刑事责任。

4.1.2隐蔽和中间部位工程也要认真检查和验收

房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工单位要进行自检，并在48小时前通知监理单位和业主代表。通知内容包括隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点，并且请求开发商进行验收。若验收合格，业主代表要在验收记录上签字后方可继续施工，倘若业主代表查验不合格，施工方要在限定的时间内整改并重新验收。隐蔽工程未经验收，业主代表有权对已经隐蔽的工程进行检验。施工单位要按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，业主代表不能在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。

4.2确保工程按期完成

在施工进度方面，业主代表要注意查看施工单位是否按合同工期进行施工。是否按施工组织设计进行，发现问题要及时提出来。对于按照施工组织设计进行的，发现在合同约定的工期内确实完不成的，要适当延长工期或者督促施工单位加人加班。

4.3对施工单位奖惩分明

在施工合同上，可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样就能充分调动施工方的积极性，在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”，同时也达到了工程管理的理想境界。

4.4充分认识协调工作的重要性

工程中各专业的交叉部位明显的问题容易发现和解决，容易出问题的多数都是一些小的东西。一般情况下对工程影响不大。但有时也会出现一些较大的问题，让我们很难补救，甚至无法挽救。即便是这些小的问题，如果事先不设法考虑解决，事后处理起来也很麻烦，有时甚至要花几倍的代价，而且还会影响工程的质量，造成经济损失。 转贴4.5加强管理建立科学的管理模式

这里所强调的加强管理，是指在现有管理水平的基础上，认真对待每一个管理环节，不走过场，针对影响工程质量品质的一些关键问题，从技术上、人事制度上、体系结构上建立更有效的、更加科学的管理体制，从而达到进一步提高管理水平的目的。

4.6发挥监理单位的技术协调作用

4.6.1明确监理权力

开发商书面授权给监理单位进行监理，监理在委托的范围内，有工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。这就明确了在建设工程中，监理方是业主重要的技术协调和行使权力代表。

4.6.2监督监理方是否真正履行其职责

这就要求业主代表要留意监理是否在甲方赋予的职权范围之内进行了实际工作。比如监理查验质量工作后，对所批准使用的建筑材料、设备、构件是否真正合格，业主代表要实测一下，发现问题，业主代表要责令监理方监督施工方更换建筑材料、设备、构件，或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。

5房地产开发商与设计、施工、监理等单位间的管理是相互协调的

开发经营中的工程管理包括上述的设计规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。所以，协调这几个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容。

房地产开发中的设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，即建筑设计师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案；项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员或承包商根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议，在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计的内容进行探讨分析与改进。

还有，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：

5.1作为投资者，房地产开发企业应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

5.2合理安排实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。

5.3发展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用的发展。

6结束语

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关键词：房地产工程项目；管理；资金使用；项目管理；

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

在房地产投资中要实现预期收益，就必须做好资金项目的落实和管理。房地产资金项目管理指的是用现代科学的管理手段和管理理念，结合房地产投资项目的特点，有针对性地对房地产投资项目进行管理。从房地产工程项目开始到结束的全过程来看，指的就是通过对技术资源、物质资源、人力资源的整合与统筹，从而实现投资者的收益目标。

在房地产投资项目管理的实施过程当中，主要会经过房地产投资项目决策、项目总体规划、房地产工程设计、房地产项目行政审批和许可申报、房地产招标、房地产工程施工、房地产销售、房地产交付使用以及房地产保修几个主要的环节。加强房地产投资项目管理，最大程度保证实现房地产投资项目最佳效益，应该从以下方面入手。

做好房地产投资项目决策工作

房地产投资项目决策水平的高低，房地产投资项目决策是不是合理科学是一个房地产投资项目是否能取得成功的前提条件。针对房地产行业说来，房地产投资项目决策应该从房地产投资项目所在地的周边环境，城市规划中对房地产开发所在地的规划要求，房地产商业需求、房屋消费群体以及国家相关政策法规等因素进行详尽的市场分析和市场调查，找到房地产投资项目的不利因素和有利因素，分析并开始初步定位房地产投资项目的规模、性质、形式。对房地产投资项目进行经济技术指标论证和分析，对房地产投资项目进行成本预测，如果必要，可以同时提出几个不同的项目定位方案，选出最优方案。

做好房地产投资项目规划设计

根据房地产投资项目的前期决策方案，通过招投标的方式，选择房地产规划设计单位，对房地产进行规划设计。房地产投资项目规划设计包括总体平面设计和建筑功能设计，这是决定房地产投资项目的具体模式和房地产投资项目总体造价的关键阶段。首先，房地产投资项目要负荷政府规划部门的建筑指标，符合规划部门的规划要求。比如绿化率，建筑高度和间距比值，容积率，建筑密度，建筑退缩距离等都必须达标。再者房地产投资项目规划设计还要满足度工程的环保、人防、市政、采光、通风以及消防等各方面的功能要求。最终房地产投资项目规划设计还要尽量满足投资者对项目的期望。通过对房地产投资项目园林景观、竖向和平面组合搭配、管线布置、交通组织、使用功能设计、外立面以及造型设计、建筑物布局等各个方面进行详细筹划，尽力反复完善修改房地产投资项目设计方案，最终得到满足人们对建筑使用功能和整体美感的求安、求变、求新的最佳规划设计效果。

在房地产投资项目设计阶段，规划设计单位、房地产投资人、建设单位应当和政府规划部门紧密配合、加强沟通，做到信息互通和问题的及时反馈，这样才能真正意义上做好房地产投资项目规划设计，加快房地产投资项目规划设计进度。

做好施工图纸指导施工的过程监督

房地产投资项目施工设计图纸是把规划部门批复的规划设计意图做了实物化具体化的表达，是用作房地产投资项目施工指导的标准。在施工图纸设计过程中，各专业设计部门应进行有机结合，避免矛盾冲突，要做好合作工作，开发商也应对一些产生的矛盾进行从中调解。在房地产工程设计总体使用功能完备的条件下，还要特别注意房地产建筑工程的细部的功能处理和考虑，追求实现房地产建筑功能的人性化和最优化，最终达到消费者满意，开发商盈利的目的。

在工程建设方面，开发商也要督促建设方面的相关负责人和设计单位的设计人员取得良好的交流和沟通，确保建筑商了解设计单位的工程设计的意图和具体细节，及时纠正房地产工程建设的设计误差，调整工程建设过程中的施工误差，让房地产投资项目设计能落实和体现建设方对房地产工程建筑的功能要求，房地产投资项目造价控制指标，实现最大程度地减少设计的错误和遗漏，从而起到投资成本的控制，避免出现投资的重复和浪费。

一个房地产投资项目是否能达到最好地实现盈利，就要看这个房地产投资项目的设计和规划以及施工图纸设计规划是否科学详尽。所以说房地产投资项目规划设计和施工图纸的设计阶段是抓好房地产投资项目管理的重要阶段，是提高房地产投资项目性价比关键环节。因此，房地产开发商一定要引起重视，同时也要提醒设计单位和建设单位引起足够的重视。

抓好房地产投资项目行政审批和许可申报

房地产投资项目的行政审批和许可申报手续办理工作可以说是贯穿了整个房地产项目投资开发建设的全过程。开发商在这个阶段要发挥好自身的能力，对该办理、该审批的项目进行一一审批和申报，工作应有专门的办事人员来办，在各种审批之前要做好各项资料的准备和整理，尽快办好房地产投资项目的行政审批和许可申报工作，才能保证房地产投资项目得以顺利实施，减少房地产工程项目的利益损失。

项目审批的主要阶段如下，开发商要避免遗漏。首先，对拟开发的地块要取得国家和政府部门的《土地使用证》以及《建设用地批准证书》；再向规划部门申请《建设用地规划许可证》、报批《项目总平面规划方案》、《项目建设详细规划（四图一书）》，对房地产投资项目向政府发展计划委员会申请办理投资项目审批（预备项目）审批；请专业公司对房地产投资工程项目进行环境影响评价，向政府环保部门报批；房地产投资项目工程建筑设计完成之后，要想政府规划部门申请建筑设计方案审查，缴纳城市建设配套费，随之完善其他相关的手续之后，领取《建设工程规划许可证》；然后向建设主管部门报送房地产投资工程项目施工图，由建设主管部门对房地产投资工程项目施工图进行审查（包括抗震、安全等各项专项审查）、取得建设主管部门审查通过意见书，向卫生防疫部门、公安消防部门、人防部门等相关部门申请对房地产投资项目施工图的专项审查，取得各个专项审查的通过意见书；通过招投标的方式选定建立房地产投资项目施工的监理承包单位，向质监局、安监部门办理工程安全、质量保监手续，完善其他相关手续之后，再向建设主管部门申请《施工许可证》。之后上述行政许可审批工作完成会后，才能进行房地产投资项目工程施工。在具备房屋销售条件后，可以向房管部门申请领取《商品房预售许可证》。

做好房地产工程项目施工阶段项目的管理

房地产工程项目施工阶段的项目管理应该从管理制度、管理的外部协调、管理的动作程序以及管理的组织结构抓起，开发商应对房地产工程项目的质量、进度和投资进行有效控制，把整个房地产工程项目施工过程掌握在有序可控的状态之下。要做到这些，首先必须要建立一个健全的工程管理组织结构。开发商应根据房地产工程项目的复杂程度、规模以及特点建立一个与之相适应的组织管理机构。设立项目总经理，负责整个房地产工程项目的管理和规划，总经理以下则设立副总经理、工程技术总负责人。下面再设立行政部门、销售部门、财务部门、工程技术部门、工程报建部门、材料部门、合同预算部门等。这个组织构架各异根据房地产工程项目和公司具体的灵活情况进行相应调整。房地产工程项目组织设计的原则是，必须在房地产工程项目管理工作的每个部门都要有人管，但不能出现智能重叠。因此，房地产工程项目管理必须要做好度的掌握。只要实现对工程项目施工过程合理有序地管理，杜绝出现工程进度款乱支付和多支付，工程材料采购价过高，设计不合理造成的施工反工等情况，就能保证房地产投资的可控性，使投资收益实现最大化。

房地产的投资成本影响和制约着房屋销售的价格，而房屋销售的价格又与老百姓的生活息息相关。而且投资管理的效果又直接关系到企业的经济效益，通过投资控制可以减少和杜绝企业的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。只有在项目投资管理中，综合考虑多方面的因素，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义，所以说在房地产项目中投资管理的控制对于国家还是企业都是双赢，这样企业才能永远立于不败之地。

参考资料：

[1]陈光键、徐荣初、叶佛容，建设项目现代管理，北京：机械工业出版社，2004，p.4

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关键词：房地产；开发工程项目；项目管理；分析

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

前言

房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。

一、房地产开发工程项目管理现状分析

当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。

开发项目管理中忽视了风险控制

如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。过程中的风险包括：政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。

2、项目成本没有得到有效控制

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。

二、房地产开发工程项目管理优化措施

1、加大房地产开发项目风险管理力度

在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

2、化化规划管理

建设、设计、勘察、监理、施工单位的首要宗旨是将符合设计要求，满足市场需求的产品交付居住者使用。规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成，重点在于对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，在管理系统中输入要点，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS 空间分析的数字化规划图。需在已有国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD 分层标准》，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、比较，进行查询、统计、分析等。审批通过的规划图，可以成为规划管理信息系统的参考资料，为审批、方案研究及后续分析等工作服务工程。

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关键词：房地产； 建筑工程项目； 项目管理； 协调；平衡

中图分类号：TU71

文献标识码：B

文章编号：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年来，房地产业在国民经济中的地位日趋重要，它的迅猛发展已使其成为了国民经济的支柱产业。从产业的发展史来看，我国的房地产业仍然处于成长期，仍然处于以市场化、产业化、专业化的房地产生产和供应机制取代传统的、自给自足的生产方式的转轨期。房地产的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地产开发经营中的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为规划设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文主要分析房地产工程管理之间的协调平衡衔接问题。

2开发管理

开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模式。

工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。

财务部门负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的融资（财务）计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。

销售部门就是要把企业开发的产品――楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。企业人事部门的管理工作是：对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。而后勤部门就是对项目建设提供生活上的保障。

开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力，建立一系列科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。

3规划管理的重要涵义

规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立的“两套”专业化软件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“设计”。

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。要做的具体工作包含以下几点：

3.1开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。

3.2规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。

3.3提出合理的规划设计分层编码标准。由于目前许多规划设计单位都使用AutoCAD进行规划设计，因此需要根据上述原则，在已有国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD分层标准》，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。

3.4通过计算机进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、比较，进行查询、统计、分析等。

3.5将规划设计成果转成基础资料。审批通过的规划图（如控制性详规等），可以成为规划管理信息系统的参考资料，为审批、方案研究及后续分析等工作服务工程流程可由图1表示：

4施工管理的重要性分析

所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。常见的建设项目承发包模式有：平行承发包模式（分别发包）、施工总承包模式（GC）、施工总承包管理模式（MC）、（设计加施工）承包模式、项目总承包模式、CM（Construction Management）承发包模式等。在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。

对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等）、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。

5建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进

房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容（部分地体现在开发管理工作中）。

房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高；但是设计与施工的分离也带来了很多问题。比如，设计者不了解施工工艺，从而使设计方案施工困难，影响项目建设的成本和进度；或者施工单位经验不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，也即建筑师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案；项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员或承包商根据自身的施工（管理）经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议，在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计的内容进行讨论、分析和改进。

另一方面，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：

5.1房地产开发企业的强力支持。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

5.2尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。

5.3持续开展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用。

6结语

综上所述，企业都以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。

参考文献：

[1] 毕星，翟丽.项目管理.上海复旦大学出版社，2002-12.

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关键词：房地产开发；工程建设实施阶段；项目管理

Abstract: This article is only for construction project management construction project management are described in detail the construction project site management, as a management methods or measures, hoping to share with you, kindly criticism guidance defects.

Key words: Real estate developmentThe implementation phase of project construction Project management

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

建设工程实施阶段分为项目开发前期阶段和建设工程施工阶段。

一 项目开发前期阶段

项目开发前期阶段又称为项目前期准备阶段是为建设工程施工阶段而做的准备工作（含拟建项目前期手续、图纸设计及审查、施工、监理单位招标、材料/设备招标和现场三通一平即“水通、电通、道路通和场地平整”等）。其中图纸设计阶段是最重要的,设计是工程项目付诸实施的龙头 ,是控制基本建设规模,提高投资效益的关键。设计阶段投资控制已有成熟的理论,那就是在设计中运用价值工程和采用限额设计。

二 建设工程施工阶段

结合工作实践经验对建设工程施工阶段项目管理做了一个小结，下面浅谈一下建设工程施工阶段现场管理方法和注意事项：

1、管理人员和施工队伍管理

1.1施工单位进场后，3天内分别向业主和监理提交项目管理架构表、管理人员简历、相关证书复印件、管理人员联系电话表，且人证相符。7天内向业主和监理提交劳动力进场计划，同时向监理提交所有进场的特殊工种人员和施工人员名单，内容包括姓名、身份证号、暂住证号、工种及特殊工种上岗证复印件。

1.2经业主认定的项目管理班子，无特殊理由不得随意调整。如遇特殊情况，个别人员需要调整，施工单位应提前7天以《工程联系函》的形式，说明理由，并提供两个以上的备选人员，供业主和监理审定后，方可实施。

2、总平面管理

2.1施工单位进场前根据图纸及场地条件拟定合理的施工总平面布置，提前7天报业主、监理审定后，方可组织实施。

2.2在施工过程中，施工总平面由总包负责管理，总平面的调整、补充、修改，须经业主、监理审定，方可组织实施。

2.3其它分包单位必须服从总包对总平面的管理。

3、现场周边关系协调管理

3.1施工单位应根据工程需要在夜间施工做到不扰民。

3.2施工单位必须指定专人负责应对政府管理部门的各种检查和工地周边单位、居民的协调工作，保证工作的顺利进行。

4、分包队伍管理

4.1在签定的合同范围内总包和其他承包商均不得将本工程进行转包。

4.2所有分包必须服从总包的现场协调和管理，对无正当理由不服从管理者，业主有权视情况作出罚款或清退出场的处理。

5、日常工作

5.1总包须根据实际工程进展情况编制工程周报，其内容上应保持连续和完整，并于每周上报业主和监理。周报的内容包括：①与上周周报内容对比各项工序施工完成情况统计，并说明原因。有拖延的情况下，提出解决改进措施；②本周工程验收情况；③本周管理人员、劳动力、机械设备、材料供应等的变化情况；④下一个工作周的详细施工计划；⑤施工中需解决的问题。各级分包商应先将周报报总包，总包汇总后统一上报。

5.2工地例会制度

5.2.1每周由总监或总监代表主持召开协调会，综合解决施工过程当中存在的技术、质量、验收、资料、进度计划、生产及现场协调等问题。业主代表、专业工程师、总包及分包的项目经理、生产副经理、技术负责人等参加，该例会纪要由监理记录整理。

5.2.2每月在业主会议室由业主代表主持召开协调会，主要解决计划、进度、质量和资金等重要问题。业主相关部门负责人、总监理工程师、总包项目经理、技术负责人和专业分包项目经理参加，该会议纪要由业主记录整理。

5.2.3其他会议根据工程施工情况需要，业主、监理和总包可召集有关单位参加临时专题会议，会议由召集方主持并整理会议纪要。

6、计划管理

6.1工程进度计划的编制与修订

6.1.1总目标控制计划由业主制定，每季度根据实际需要修订一次。

6.1.2总进度网络计划和年度计划由总包根据业主制定的总目标控制计划编制，经监理审校、业主批准后执行。每季度根据实际需要修订一次。

6.1.3各专业指分包根据总目标控制计划的要求编制相应的年、月、周计划。

6.2工程进度计划的执行与监督

6.2.1工程进度计划经批准后，由总包和各级承包商负责落实和执行，监理负责对计划的执行情况进行监督检查，做书面记录。

6.2.2施工单位对其施工范围内的工程应随时检查执行情况，并在工程周报和月报中反映。

6.2.3监理在其监理月报中应在汇总上述月报的基础上对各专业的进度情况进行报告和分析。

6.3工程的延期管理

6.3.1工程延期管理依据业主与总包签定的《建设工程施工合同》、业主与业指分包签定的施工合同中相关条款执行。

6.3.2施工单位因各种原因造成工程延期，施工单位必须于延期发生时向监理、业主提交工程延期意向报告。延期事件发生过程中，监理负责收集有关资料并记录详细的延期过程。

7、技术管理

7.1施工技术文件的编制和报批

7.1.1施工单位均须按有关规定要求编制详细的施工组织设计和专业施工方案，于开工前7天报总包、监理或业主审批。

7.1.2业主指定分包编制的施工技术文件应上报总包，总包上报监理，监理审批后报业主批准下发执行。

7.2图纸会审

7.2.1图纸会审由业主工程部组织，业主相关部门专业工程师、监理公司总监和相关专业工程师、施工单位技术负责人和专业工程师、设计师等参加。

7.2.2参加图纸会审的相关人员特别是施工单位技术负责人、专业工程师会前必须仔细、全面充分地阅读工程图纸，详细记录在阅读中发现的问题或疑问，在会议中充分提出，与各方协商解决；图纸和施工过程中可能预见的绝大多数问题应在图纸会审中解决，遗漏的少数问题可在施工过程中解决。

7.2.3图纸会审中提出的问题及处理意见详细记录，由施工单位汇总整理成正式技术文件即《图纸会审纪要》，监理审批，送设计院、业主签字盖章，参与各方均签字盖章。

8、质量管理

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关键词：项目管理；房地产开发；问题解析；工程

前言：房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效 ，紧密关系到房地产产品质量好坏 、工期长短 、是否可获取高额利润等方面 ，因此显得尤其重要现阶段 ，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验 ，尚未形成一个科学有效的管理模式。

2、 工程项目管理现状概述

当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制 、公司制 、事业部制 以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，是最为普遍的管理方式 ，主要设置一系列的管理部门 ，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项 目。而事业部制 ，从开发到工程施工，都必须参与管理 ，参与财务核算 ，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少 ，主要承担设计后的一般管理工作。然而 ，当前形势下 ，房地产开发工程项目管理形势不容乐观 ，其具体表现为 ：

2.1项目风险管理薄弱

房地产开发项 目的风险 ，一般来讲无外乎七种 ：首先是政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向 ，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工 中，涉及到的噪音污染 、废水排除等相关环境影响所面临的风险。金融风险是房地产项 目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴 ，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺 ，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一 ，所以信用风险是最为关注的风险，它涉及到开发商和承包商 ，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的 ，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵 ，导致企业破产 。最后便是经营风 险 ，即 由于管理方面的 原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉 ，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺 ，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。

2.2房地产项目成本管理问题

无论是从项 目决策阶段 以及设计阶段 ，到房地产施工以及竣工阶段 ，每时每刻都涉及到工程造价，优化项 目成本管理 ，意义重大。在决策阶段 ，一部分房地产开发企业因错误 的决策，导致工程投 资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工

进程无法保证，从而变相地增加的工程成本 ，影响房地产投资效益。

3 、房地产开发工程项目管理优化措施

3.1加强房地产开发项目风险管理

风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失 ，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有 以下几种 ：

①风险回避 ，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时 ，必须采取放弃投资决策相关措施 ，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法 ，迫不得已的情况下 ，才能采用。因为采用风 险回避的手段 ，必定使房地产开发不能 获得任何可能的利润 。

②风险转移 ，所谓 风险转移就是运用一定的防范 ，将一种特定的风险以其他形式转移到无形 。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同 的方式 ，来转移相关风险 ，在签订合同后 ，无论发生相关风险 ，都有乙方来承担 。然后便是保险，即通过买保险的方式 ，将不能预知的相关风险来转移给保险公司 ，虽然这样会增加部分成本 ，但是通过这种方式 ，最为有利。比如当房地产项 目开发过程中，遇到重大 自然灾害 ，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

3.2全面完善项 目成本管理

项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程 ，必须加强全过程的成本管理 。必须从决策出发 ，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式 ，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制 。所谓房地产开发项目全过程管理 ，其包括投资决策阶段 、 设计招投标 阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段 。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小，选取相关比例的措施来控制项目成本 ，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项 目中重点控制的相关内容 。纵观整个项 目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。在房地产开发项 目投 资决 策阶段 ，必须把握成本的关键因素 ，从定性和定量分析来控制造价成本。所谓 定性分析 ，即从宏观的角度 出发 ，大 体研究项 目成本相关影响因子。是全面把握效益成本 ，注重资金投资与效益比例 ，研究工程价值走向 ，从可行性报告中合理做出相关预算 ，对各个施工量进行确定的核算。工程项 目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段 ，所 以在这个阶段控制造价 ，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制 。对于房地产开发商来讲 ，必须严格监督建筑单位 ，使其严格按图纸施工 ，按程序办事。对于建筑单位提出的工程变更必须严格把握 ，详细审查 ，对于不需要变更的内容 ，坚决驳回；对于确实有利于加快工程进程 ，而且工程中必须要变更的内容 ，予以批示。然 后是加强施工现场的管理 ，必须委派施工监理 ，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料 、施工方案以及施工进度，层层把关 ，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核 ，提出有利于施工的相

关措施 ，用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面 ，必须加强监管 ， 使建设单位能如期完成施工相关 内容 ，若有拖延进度的现象发生 ，必须做出相关处罚。

3.3项目质量管理

房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产 ，影响产品质量的因素相对较少 ，同批次产品质量较为稳定 ，而建筑产品质量的影响因素很多 ，如人员、材料、机械 、施工方法 、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外 ，项 目建设管理涉及了多种学 科 ，如建筑 、结 构 、暖通 、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供 电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材 、新型施工工艺 的学习 、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见 ，房地产企业的项目管理范畴比施工 、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入。因此对开发企业应注意项 目管理团队的建设，其素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。

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【关键词】房地产项目；施工技术管理；问题；建议

纵观全中国房地产开发，犹如雨后春笋冒了出来，施工现场也是如火如荼的工作着，房地产开发的质量高低直接关系到城市或者农村居民的生活大计，其在建筑施工过程中，必须把保证施工质量最为追求的唯一目的，所有的施工技术管理环节都是为这个最终目的而服务的。然而，新闻或者网络关于房地产项目出现质量问题的报道却层出不穷，深入挖掘其内部的原因，可以发现，出现问题的环节都是处在实施工程项目过程中，许多环节出现或多或少的漏洞或者欠缺，而这些漏洞或者欠缺累加下来，出现量的优势，而量的优势就会引发质的转变，因此导致房地产建设工程出现质量不达标的现象。从中可以得出，施工者以及管理人员必须关注每个施工环节以及细节，及时纠正错误，以负责任的态度促进工程项目质量的提高，构建良性循环发展的建筑施工技术管理环境。

1.房地产开发施工技术管理的涵义

房地产开发隶属于建筑工程开发项目，其施工技术管理的涵义与其相同，即在房地产项目开发工程中的所有有关施工技术的环节或者工作都必须有一定的规范，施工单位有权对这些复杂的技术进行组织处理和项目管理。施工技术的管理工作的基础是立足于客观的施工实际规律，利用一切可利用的先进科技或者先进的管理理论，以设计的工程项目目标位方向，尽可能的合理规划施工工程中的每个环节，保障施工现场有条不紊的进行，进而确保整个项目工程安全和高质量的完成，对于缩短工程周期和控制整个项目工程的造价有着举足轻重的作用。

2.房地产项目开发施工技术管理的意义

首先，科学合理的施工技术管理工作，能够直接体现在施工单位企业效益和企业信誉方面，甚至影响到企业的生存形势，也有助于保证施工过程能按照客观规律开展，也有助于促进施工单位施工技术的提升，以及施工人员素质能力的提高，并可以对施工过程出将会出现的问题做出合理的预期，进而采取有效的方式避免或者解决。其次，针对房地产施工的特殊性，其工作类型以及方式较多，施工过程易受天气的影响，拥有很多复杂繁琐的施工工序，需要施工技术管理来保证期有序地开展，最大限度的缩短工期，降低施工成本，提高施工企业的核心市场竞争力。最后，针对房地产事业的发展，不仅技术和工艺获得更新，而且材料和装备等也出现变化，与此同时，施工作业结构和功能的复杂多样化，以及装修潮流化，因而对施工技术管理的要求更高，从而有助于促进企业技术和装备的革新。

3.房地产项目开发施工技术管理遵循的准则

首先，遵循科学合理的准则，科学且合理的施工准则是保证房地产项目工程安全与质量的前提。施工过程中要充分认识到现代化机械施工的客观现实，制作科学的施工操作规则和作业流程，保证施工过程的井然有序，做到对现场所有主客观资源的优化配置，杜绝浪费，充分调动所有施工人员和投入设备和技术的内在潜力，提高施工效率。其次，遵循规范标准的准则。房地产项目开发过程中，施工技术管理工作必须做到规划且标准，将其作为开展任何工作的基本准则。现场工作工序复杂，人员和设备等各方面存在不确定的因素，因而需要规范且标准的制度来约束，从而保证人员、设备和施工工序能够有效的配合，形成共赢的结局。该准则能够剔除施工中的随意性，强化整体施工者的服从意识，有助于效率和效益的双重提升。最后，遵循效益最大化的准则，房地产项目开发的目的就是追究经济利益，而现场施工技术管理的工作也必须为效益最大化准则服务，在确保工程项目的工期和质量的基础上，谋求最大的经济效益，尽可能的降低投入成本，获得企业信誉和企业市场竞争力，从立体的角度增加企业的经济效益和知名度等。所以，在施工过程中，要确保每种资源都能获得最大限度的利用，利用科技的力量发掘资源高效利用率，尽可能减少浪费。

4.房地产项目开发施工技术管理出现的问题

近年来，建筑行业日益关注建筑项目施工过程中技术管理的实施状况，并针对性的出台了若干政策或者法规，然而就局限在房地产项目开发过程中施工技术管理都有着很多问题：第一，缺乏规范的房地产项目施工技术管理制度。俗话说“无规矩不成方圆”，在现场施工技术管理中必须有相应匹配的规章制度，来确保每个工序的坚决执行，对现场的材料、设备或者图纸进行明确的管理，有助于施工的有序进行，不会出现混乱，拖拉低效率浪费等现象。第二，施工工程的管理主体不清晰，无相应的技术组织专业分析每个工段的不足，往往出现设计、后勤和质量监控等环节脱扣，出现浪费、员工松散、质量低下等后果。第三，材料和设备的管理缺乏有效机制。多数情况施工技术管理只关注施工的环节口技术规划上，不注重原材料和设备的管理，出现材料价格高，质量低，设备陈旧等不良现象，给工期、成本和质量等造成严重后果。第四，施工技术管理对图纸的审核和管理潦草，不认真对待，出现不理解按照经验作业的现象，使图纸设计的功能无法体现，导致施工目标的偏离，而且图纸的会审不及时，无法发现施工的图纸的技术问题，进而无法优化施工技术和提高施工效率。

5.改善房地产项目开发施工技术管理的建议

第一，构建完善的现场施工技术管理制度。

完善且全面的现场施工技术管理制度，目的就是保证项目工程能够高质量的完成，让施工过程中的每个工段或者时期都能做到有章可循。同时可以组织成立相关的监督小组对施工管理层开展定期的考核，督导管理者尽心尽责。及时发现问题并处理之。制度必须有以下四个部分：一是施工图纸会审制度能确保施工者了解图纸参数，保证施工目标；二是施工资料技术交底制度，方便验收和下阶段工作的开展；三是施工技术变更审批制度，防止出现经验主义错误；四是质量检验和评级制度，及时发现问题纠正，杜绝不合格工程出现。

第二，构建施工技术管理责任制，确定施工管理主体。在施工技术环节要明确每个管理者及其职员的应该承担的职责，优化配置人员资本，并通过引进专业技术水平高且拥有项目管理经验的人才，作为管理工作的主体，负责工程各个阶段技术、设备、人员和材料的统一调配，以防出现脱节现象。

第三，构建材料监管体系

建筑工程中材料的治疗和成本使工程质量和企业效益的直接决定者。材料包含施工过程中的所有购买的建筑材料和配件等，若出现材料的参数与设计要求偏差，工程的质量就无法达到施工目标，因此在房地产项目施工技术管理中，要制定完善的材料监管体系，这包括材料的设计要求、材料的购买方案，材料的购买次序和材料的后期保管等方面。这有助于按需购买，杜绝浪费作用，而且购入顺序和施工进度挂钩，保管要分类，且定期抽检。

第四，落实图纸会审作业

房地产建筑使用的图纸必须保证施工人员能准确的领悟每个细节，了解设计的意图和要求，并做好与设计单位、监理单位和建设单位三者之间施工图纸会审工作的交流与合作，在满足房地产项目工程质量的基础上，解决图纸存在的问题，从而更好的完成施工目标。

6.结束语

房地产项目施工技术管理是房地产开发过程中关键的环节，关系到建筑本体的质量，关系到企业市场竞争力和声誉，必须引起施工管理者的重视。

参考文献：

[1]罗俊.浅述建筑工程施工技术管理的重要性[J]].中国新技术新产品， 2011（3）.

篇9

关键字：给排水工程；前期管理；房地产开发项目

1.给排水工程前期管理在房地产开发中的重要性

房产质量的优劣，取决于物业设计的水平和工程施工质量的好坏，如果没有做好前期的设计管理工作，定会遗留下很多问题，使将来的物业管理困难重重，处于十分被动的境地，住户的利益也会受到很大的损害。给排水工程前期管理工作必须慎重，稍有不慎便会出现楼道渗水、洗手间排水不畅等一系列问题，工程建设不同于科学实验，不能有失败，只有做好给排水系统前期规划工作，事前避免质量问题的发生，重视事前控制，才能真正做到防患于未然，使设计出的房产更加符合要求。

给排水系统前期管理的重要性决定了设计者必须对房地产给排水系统有十分深入的了解，让给排水系统集功能性和装饰性于一身，寻求创新，在设计过程中用新办法、新材料、新产品进行大胆的尝试，用符合节能省地建设新理念设计出宜居的房产。随着建筑房地产业的发展，给排水工程在建筑工程中将占有越来越重要的地位，所涉及到的领域也将更加广泛，在全面掌握工程建设基础的同时，我们要更加注重房地产开发给排水工程的前期管理，促进房地产项目稳步发展。

2.做好工程决策、设计及施工事前的质量控制

重视前期管理，做好项目给排水工程决策、设计及施工事前质量控制，把握重点和难点，实现房地产项目投入和产出良性循环。房地产项目开发是一个动态的过程，一般可分为前期管理（包括立项、规划、设计及图纸会审等）、工程建设（包括施工、竣工验收及资料归档管理等）和销售管理（包括销售和物业管理等）等阶段，不同的阶段具有不同的风险特征，任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，房企必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。工程建设不同于科学实验，不能有失败，不允许有不合格品。工程质量控制的目的不是事后发现问题，而是事前避免质量问题的发生，或者事前识别质量隐患，重视工程形成的每一个环节，不局限于传统施工过程的质量管理，重视事前控制，真正做到“防患于未然，实现质量管理零缺陷。

2.1项目建设前期基础性工作的重要性。

未雨绸缪，重视项目建设前期准备工作。首先，全面掌握工程建设第一手资料，如工程建设有关工程地质、水文地质、气象等自然情况；其次，重视测绘工作，确保项目总体规划、单体建设与周边室外给排水管网等市政基础设施协调。

2.2重视项目图纸会审事前控制工作。

设计图纸是质量控制的重要依据。图纸设计的好坏直接关系到工程质量的优劣，图纸会审又关系到各专业的协调，应组织好建设、监理、设计、施工和监督等单位、部门参加的设计交底和图纸会审会议。会审不是简单地审查图纸差错，还要考虑是否有利于施工，有些场合，虽设计符合规范，但现场实际施工困难，为保证施工质量，需对设计进行适当的修改优化，将理论和实际结合，以保证工程质量符合规范的要求，多方应共同斟酌把关，全面熟悉设计图纸，努力并善于发现图纸中的不足和差错，把影响工程质量、使用功能等方面的问题尽量在会审时提出，以便设计对审图时所提问题及时做出补充修改完善，并协调解决会审中提出的技术问题，形成会议纪要，防患于未然，事先将图纸中的质量隐患消灭在萌芽之中。

2.2.1注意审查给排水设计说明。

检查设计是否符合相关规范或有关技术质量标准，是否符合消防、环保等当地主管部门的正式及“非正式”的规定。

2.2.2注意审查给水、排水、消防平面图和系统图。

首先，检查设计是否合理和优化，土建图与给排水施工图是否配合，各专业图纸之间是否“打架”，管道设置是否合理，给排水、消防管线（线槽）穿梁时，是否影响结构安全，楼面净空是否影响结构、使用和消防要求；其次，检查图纸是否符合规范，例如重点检查水表、阀门的设置情况，建议突破相关规范合理增设小区室外给水、消防系统阀门、水表，表面上增加建设成本，但实际上合理增设阀门、水表可形成多个独立小网络式防火墙，设置多个水表便于通过消防、给水水表进行水量平衡分析检查漏水隐患，设置多个阀门犹如设置防火墙有利于检查漏水隐患、物业管理及拯救系统质量缺陷，经验和教训是宝贵的。再次，检查供水网络是否遵循规范、合理分区。

2.2.3注意审查给排水等综合管网图。

检查项目综合管线图，是否统筹整个项目，室外上水管网、市政排水管网是否配套协调。检查管道施工规范要求，管道坡度是否注明，雨污水管设置检查井距离是否过长，管道埋设深度是否足够。

2.2.4注意审查设计所选用的给排水管道、材料及设备质量。

对所用材料的利弊提出问题或建议，供设计或建设单位参考，要求设计、施工和监理等单位共同把关，采用合格、合理的管材、管件、阀门和设备。材料质量直接关系工程质量，其质量的低劣直接关系建筑物使用功能和使用价值。如上海某高层小区，室外地下给水管道系统建成后，还未竣工，水压偏低，泄漏严重，无法使用，经检查发现选用管道材料部分不合格，无奈重新建设造成严重经济损失。

2.2.5注意审查管径大小是否合适、合理。

如一些公共卫生间由于目前使用条件及人员的复杂，其污水总立管管径不能按通常几个蹲位来计算，有时设计DN100的管径，往往要加大到DN150，才不易堵塞。还有南方雨季雨量偏大，雨水管径设置应因地制宜。

3.做好给排水工程前期管理工作的措施

3.1前期质量管理必须做到位房地产开发之前应当做好项目给排水工程决策、设计及施工事前质量控制，实地考察开发地区的周边环境，审核设计图纸、设计理念是否符合现实，结合小区实际情况实现给排水系统的共享，把握质量控制管理的重点和难点，各个击破，从而实现房地产项目投入和产出良性循环。房地产项目开发是一个动态的过程，其中前期的立项、规划、设计及图纸会审等在工程建设中占据重要位置，这一环节如有疏忽则很可能导致投资的失败，房企必须对此环节的不确定因素进行识别并加以防范。

3.2给排水工程的前期安全检查

在进行前期检查时应当认真审查施工技术方案，关注组织技术措施和质量保证措施是否充分考虑承包合同、施工现场及法规的要求，突出“安全施工”的原则，保证给排水工程符合安全、环保、消防的要求，营造出一种和谐、安全的施工氛围，注意相关专业工程分包情况，以便有针对性的加强安全预控力度，确保房产工程的安全。

4.结语

总之，给排水工程项目决策、设计及施工阶段前质量事前控制，是房地产开发给排水工程前期管理的实质，按设计选用具有合格产品的管材、管件和设备，并按照施工方案及相应的施工验收规范、工艺标准，采取合理的安装程序进行施工，是给排水工程安装过程的实质。随着建筑房地产业的发展，给排水工程在建筑工程中将占有越来越重要的地位，涉及专业领域更多，技术更新更快，在全面掌握工程建设的基础上，可更好做好房地产开发给排水工程的前期管理，促进房地产项目稳步发展。

参考文献：

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关键词：房地产开发 项目管理 问题 措施

房地产开发项目是一项高投资、开发周期长、高技术以及高风险的工程项目，如果管理不当会进一步增加房地产开发项目的风险，甚至还会影响到房地产开发企业的稳步发展。而根据有关调查显示，很多房地产开发项目管理中还存在较多的问题，这些问题不仅仅直接影响到了房地产开发工程的质量，同时还给房地产开发项目带来了较大的风险，因此房地产开发项目管理部门必须要科学合理做好全方位工程管理，只有这样才能降低风险，促进房地产建设的良性健康发展。

1、房地产开发项目管理的重要性

房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面，首先在计划方面，对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。其次，房地产开发项目的组织管理能够根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。再次就是房地产开发项目的协调管理，它能够为房地产开发项目提供协调和谐的环境，保证房地产项目开发建设的顺利进行。最后就是房地产开发项目的控制管理，它能够对房地产开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效的控制，这样可以保证房地产开发项目能够以最小的投入获得最大的经济效益、社会效益以及环境效益。

2、房地产开发项目工程管理中存在的问题

2.1 房地产开发项目管理前期准备不足

根据有关调查显示，10%左右的房地产开发风险都是由房地产开发项目管理前期准备不足引起的，例如很多房地产开发项目企业在开发前期并没有掌握完善的技术资料，进而在很大程度上增加了房地产开发项目工程的风险。还有很多房地产开发企业为了在最大程度上缩短房地产开发周期，在开发前期没有做好的充足的准备就盲目开工，进而在很大程度上影响了房地产开发项目工程的正常进行，从而在很大程度上影响了房地产开发企业的盈利空间。

2.2 缺乏完善的房地产开发项目管理制度

完善的制度是保证房地产开发项目管理工作顺利开展的基础，但是在实际调查中发现，有80%以上的房地产开发企业都没有建立完善的房地产开发项目管理制度，进而致使房地产开发项目管理工作的随意性比较高。例如很多房地产开发项目管理部门并没有建立房地产开发项目管理责任制度，进而无法将房地产开发项目管理责任落实到每个部门以及每位职工，从而在很大程度上影响了房地产开发项目管理的效果。还有很多房地产开发项目管理部门并没有建立完善的激励机制，进而没有对房地产开发项目管理工作作出突出贡献的个人或者集体作出及时的奖励，从而在很大程度上影响了全体职工参与房地产开发项目管理工作的积极性。

2.3 成本控制不理想

成本控制是房地产开发项目管理的重要内容之一，但是很多房地产开发项目管理中成本控制效果并不是很理想，在一定程度上增加了房地产开发的成本，进而影响了房地产开发项目的经济效益。例如很多房地产开发企业忽视了房地产开发项目设计阶段的成本控制，进而致使设计出来的房地产开发项目方案的造价偏高，增加房地产开发的成本。

2.4 风险控制意识薄弱

风险控制意识薄弱是房地产开发项目管理中的常见问题，有很多房地产开发企业过分追求利益在很大程度上忽视了风险管理的重要性，没有制定完善的房地产开发风险控制系统，这样就在很大一定程度上增大了房地产项目开发的风险。

3、加强房地产开发项目工程管理，降低房地产开发风险

3.1 加强房地产开发项目的前期准备工作

完善的前期准备工作是房地产开发项目工程顺利开展的基础，因此房地产开发项目管理部门必须要进一步加强房地产开发项目的前期准备工作。首先，房地产开发项目管理部门在房地产开发项目前期必须要对开发项目作出详细的可行性分析，并且还要掌握完善的技术资料，这样才能保证房地产开发项目的顺利进行。其次，在房地产开发项目前期，房地产开发项目管理部门要加强与其他部门的沟通联系，这样可以有效降低房地产项目开发中的一些阻力，进而保证房地产项目开发的顺利进行。

3.2 进一步建立与健全房地产开发项目管理制度

完善的制度是一切工作的基础，因此房地产开发企业必须要建立完善的房地产开发项目管理制度，只有这样才能在最大程度上提高房地产开发项目管理工作的水平。例如房地产企业必须要建立房地产开发项目管理责任制度，将房地产开发项目管理责任落实到每个部门以及每位职工，从而能够有效降低房地产开发项目管理的随意性，提升管理效果。其次房地产开发企业还必须要建立有效的激励机制，对那些为房地产开发项目管理做出突出贡献的个人或者集体要及时给予物质奖励与精神激励，这样可以充分调动企业职工参与房地产开发项目管理的积极性，进而能够实现房地产开发项目的全员管理，从而能够在很大程度上提高房地产开发项目管理的效果。最后，房地产开发企业在建立完善的制度的同时，还要加强执行力的建设，这样可以保证房地产开发项目管理制度能够落实到实处。

3.3 进一步加强房地产开发项目成本控制

随着房地产市场竞争的不断激烈，房地产开发成本控制已经成为了房地产开发项目管理工作的重心，因此房地产企业必须要进一步加强房地产开发成本控制。首先房地产开发企业必须要加强设计阶段的成本控制，将成本控制意识贯穿于设计的整个阶段，这样可以在很大程度上提高设计方案的可行性，进而能够降低房地产项目的开发风险。其次，房地产企业还必须要加强房地产开发成本的动态控制，根据不同的开发环境制定出不同的成本控制措施，只有这样才能在最大程度上提高房地产开发成本，进而提高房地产开发项目的经济效益。

3.4 进一步增强企业风险控制意识

随着房地产市场竞争的不断激烈，房地产开发项目的风险越来越大，因此为了进一步降低房地产开发项目风险，必须要进一步增强房地产开发企业风险控制意识，使其认识到房地产开发项目风险控制的重要性，并且建立系统完善的房地产开发项目风险控制系统，把风险控制在系统之内，在不断变化的过程中进行管理，这样可以有效降低房地产开发项目的风险。

4、结束语

总而言之，加强房地产开发项目管理工作能够在很大程度上降低房地产开发项目的风险，提高房地产开发项目的收益，因此房地产开发项目管理部门要积极转变传统的管理观念，树立新的房地产开发项目管理观念，根据工程项目的实际情况制定出科学合理的管理措施，只有这样才能在最大程度上降低房地产开发项目的风险，提高房地产开发项目的盈利能力。

参考文献：

[1]肖华新.房地产开发项目工程管理及其风险[J].企业导报，2011年2期

[2]张荣超.浅谈如何做好房地产开发项目工程管理[J].建材发展导向（下），2012年6期

[3]陈婉清.浅谈房地产开发项目工程管理[J].中华民居，2013年27期

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关键词：房地产开发项目；现场管理

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

引言：随着我国城市化进程不断加快，房地产开发项目急剧增多，然而房地产开发项目工程现场管理仍然存在着较多的问题，在很大程度上制约了我国房地产开发事业的发展。因此，进一步探讨房地产开发项目工程现场管理问题，提高房地产开发项目的现场管理水平，对于提高工程项目的施工质量和实现房地产开发企业的目的具有重要意义。

1 房地产开发项目工程现场管理的重要性

1.1 为房地产开发企业创造更大的利益空间

工程现场管理是房地产开发中的重要环节，重视房地产开发项目工程现场管理，提高管理水平，有利于为企业创造更大的利益空间和提高工程项目的施工质量。因为，在工程项目管理中，成本管理就属于工程项目现场管理的一个重要方面。所以，加强现场管理的成本管理，能够为企业节省不必要的开支，对于房地产开发企业而言，不仅仅提高了其工程项目开发效率，而且还大大节省了管理成本，提高企业的经济效益。

1.2 房地产开发项目工程现场管理是房地产企业管理好整个工程项目的根本

房地产开发项目的现场管理相对于整个房地产工程项目开发而言，就如局部与整体的关系，同时，也是决定性的因素，如果局部没有做好势必影响了整体发展的效益和方向，从而导致整个工程项目的失败。因此，加强房地产开发项目工程现场管理，能够加强房地产开发项目各个管理部门之间的密切联系，为不同部门之间的交流与合作提供平台。同时，也可以提高整个房地产开发项目管理的水平，进而促进房地产开发项目管理工作又快又好地发展。

1.3 房地产开发项目工程现场管理是相关房地产开发法律法规实践的要求

在房地产项目开发中，重视项目工程现场管理，有利于有关法律法规在房地产开发项目中的实行和运用，为实现整个房地产项目工程管理有法可依提供先决条件。尽管现场管理只是房地产开发项目中的一个部分，但是，现场管理所涉及的领域非常广泛，包括了城市管理、城市规划、施工管理、企业管理以及城市环保等各个方面的法律法规和政策，提高现场管理水平有利于促进房地产开发法律法规变革。因此，提高现场管理有利于保证各项法规政策在房地产开发项目中的贯彻和实行，同时这也是房地产工程项目管理依法进行的体现。

2 房地产开发项目工程现场管理所存在的问题

2.1 质量管理方面所存在的问题

质量问题一直以来都是房地产开发项目工程现场管理过程中的主要问题，也是制约我国房地产开发项目现场管理的影响因素。主要体现在以下方面。

（1）开发企业施工监理人员自身的监督管理职能无法得到有效发挥，施工过程中对进场材料把关不严，主观性的偷工减料问题普遍存在。

（2）在实际施工过程中，施工作业人员没有按照施工图纸设计或有关施工标准要求进行施工，从而为项目工程后期运行埋下严重的质量隐患。

（3）施工人员自身施工技能水平和安全意识良莠不齐，开发企业没有按要求执行“一人一岗、一人一证”上岗制度，也没有定期对基层员工和关键施工环节作业人员在岗培训，从而导致项目工程施工工艺及工序混乱，最终影响到整个房地产开发项目工程的施工质量。

2.2 设计管理方面存在的问题

随着房地产开发项目不断增多，今后我国房地产开发项目工程将向集成化、系统化以及规模化方向发展。然而，在此过程中，房地产开发项目设计将面临着新的挑战，设计任务也更为复杂与集中。调查显示，以往经常出现受到整个房地产项目建设周期的迫切性要求，开发企业设计赶工的情况。这主要是由于房地产开发项目设计人员缺乏现场一线资料，没能够深入到施工现场勘察，从而所提交的设计方案与项目建设现场实际情况之间存在较为明显的差异，最终无法确保项目建设周期与建设质量的可控性。

2.3 成本管理方面存在的问题

房地产企业的正常运作必须有盈利项目作为保障，由此可见，资金运作管理是一个企业发展中的重要内容。然而，不健全的成本管理体系是目前房地产开发企业工程项目现场成本管理所面对并亟需解决的问题。成本管理方面存在的问题主要体现在。

（1）相关成本管理体制不够完善，成本核算缺乏系统化的监督制度保障，从而使得开发企业对工程项目成本管理的可控性下降，最终导致资金利用率不高，资金浪费严重。

（2）不健全的成本管理体系使得房地产开发企业在施工合同的谈判及签订环节缺乏相关体制的支持，成本管理环节存在较多不利的漏洞，导致今后的项目索赔执行工作以及工程变更难度加大，最终致使整个房地产开发项目工程成本盲目扩大，而不利于房地产开发市场的良性发展。

3 房地产开发项目工程现场管理措施

3.1 提高房地产开发项目工程现场管理水平

质量管理是房地产开发项目现场管理的重点所在，也是提高房地产开发企业核心竞争力的必经途径。这就要求房地产开发企业必须重视质量管理，切实地提高管理水平，本文主要从以下几方面对其进行相关阐述。

（1）应以经济处罚为手段，提高监理单位监督管理职能履行度，根据企业的发展实际不断对相关质量监督体制进行改进与完善。

（2）强化施工现场管理力度，重视对各施工环节的质量管理，并对各工序施工标准进行系统归纳，以此为依据规范施工行为。

（3）加大对施工人员的岗前培训与在岗培训力度，重视技术交底工作的开展，确保施工工艺及施工工序的有效性与规范性，提高施工质量。

3.2 强化设计管理

设计管理的图纸设计、方案设计规划可以说是整个项目工程现场管理的前提所在，对房地产开发项目工程的现场管理具有重要意义。通常情况下，房地产开发项目的设计方案都是通过不同项目之间的对比，并进行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的设计工作并非由一个设计单位独立完成的，这就要求房地产开发企业必须根据项目工程的实际情况，根据工程需求充分整合各设计单位之间高效的沟通与联合实现。此外，房地产发开企业还应在设计单位之间构建良好的沟通体系，确保设计工作的内在关系，协调各个设计单位在房地产开发项目工程建设整体方案设计，确保项目工程能够有效开展以及设计方案的提交时间。此外，还要对项目建设现场实际情况进行勘察与分析，确保内审有效和出图质量，从而确保设计管理整体质量的稳定性。

3.3 重视成本管理

重视成本管理，提高成本管理水平是房地产开发项目工程现场管理的保障所在。因此，这就需要相关房地产开发企业必须组建一批高素质高技能的成本管理工作人员，提高工程项目现场成本管理水平，确保成本核算工作开展的规范性，为企业最终实现经济效益与社会效益提供可靠保障。此外，还要将成本管理贯穿深入施工环节各阶段各工序，逐步制定一套与企业发展相一致的成本管理体制，以健全的成本控制制度为手段，在保障房地产开发项目工程质量的基础上，确保成本管理的有效性与灵活性，对总成本开支进行合理的控制，提高房地产开发企业资金的利用率。

4 结束语

总之，随着我国城市化进程的加快，房地产开发项目工程不断增多，从而使得房地产开发项目的现场管理面临着新的挑战与机遇。因此，重视房地产开发项目工程现场管理，提高现场管理水平成为房地产开发企业提高竞争力的重要手段。这就需要相关房地产企业必须加强其现场管理队伍的建设，不断转变观念，不断引进国外先进的现场管理理念，并结合企业和工程项目的实际情况，切实地提高房地产开发项目工程现场管理水平，以使其更好地适应新的社会要求和发展要求。

参考文献：

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1房地产开发项目管理的作用和意义

1.1房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

1.2房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

1.3房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

2房地产开发项目管理过程中存在的问题

2.1房地产开发项目的前期策划准备不充分

房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

2.2房地产开发项目成本管理不及时

房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

2.3工程建设完成后质量难保证

房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。

3房地产开发项目管理的具体措施

3.1房地产开发项目的成本控制

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。

3.2房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制

房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

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关键词：房地产；房地产开发；项目工程；项目管理；问题

中图分类号：F293文献标识码： A

引言：在房地产项目开发过程中，工程管理是一个不可缺少的环节。在房地产开发时企业要做好前期的准备工作：规划设计、土地勘察，必要的话在用户搬迁等工作结束之后，就要开始聘请专业的施工队伍进入现场，建设规划项目的施工：依据预先制订的计划有效地、合理地对工程建设进行管理，保证项目工程可以按批次、按时间、按区域的交付使用。目前，房地产开发项目是一个非常复杂且多变的综合系统工程，其中的各个环节都影响着项目开发的成败。所以，做好工程管理的强化对房地产项目开发是非常重要的。

一、房地产开发项目工程管理中出现的问题

（一）在实施前缺乏前期的准备工作

现今，房地产开发企业最关注就是开发地段的周围环境是否有商业价值，并想使工程尽快的施工，而建筑施工单位也只是对项目工程的施工工作负责，那么就会导致双方在对项目工程前期的准备工作缺少了解和重视的基础上开始施工，所以形成了目前这种开发项目普遍存在着盲目开发决策的局面。就比如：在工程施工时发现施工图纸存在着缺、错、漏及结构设计不合理和成本过高的现象，这样不但会给房地产开发企业带来一定的经济损失，并且还会给业主带来功能使用缺陷。

（二）对于施工许可不够重视

在房地产开发企业开发项目时，大多都希望工程可以尽快的竣工，从而就可以尽快的实现经济效益。那么就导致很多的施工单位为了尽早开工，在没有经过政府建设主管部门施工检查和办完相关手续之前就开始施工。由此导致一些房地产开发企业在制度上就存在很多的漏洞。如：把开挖和填坑手续办下来之后，还没有得到相关部门的施工许可，就开始施工，结果这样很容易在施工过程中被强制暂停，不仅施工单位就受到相应的处罚，房地产项目开发企业也会被实施经济惩罚。所以，房地产开发企业如果不重视施工许可证办理的相关规定，就会影响工程的顺利开展，严重时的话还会造成不良社会影响。

（三）设计和监督制度不规范现

在实际的房地产项目的开发过程中，监理往往会存在着单位与设计单位的配合不够密切这样的问题，致使较多的设计问题在施工中得不到解决，很多的施工单位施工变更的较多，不但会造成房地产开发项目的成本浪费，而且还会对房地产开发项目的工程管理造成混乱，再加上工程设计建立的制度不够科学完善，大多的施工单位对设计对项目投资的控制重要性不重视，那么就会使施工单位缺乏有效的规范运行及制度保证。

（四）项目工程完工验收和备案管理不够严格

现今就有较多的房地产项目在建设过程中，开发单位受主观意识的影响，错误的认为工程竣工的验收就等于工程完工，那么就会在验收这个环节上用较短时间来完成，想从中获得更大的利益。由于对工程施工中分项验收等主要环节管理的不够严格，不够重视，等到工程竣工验收后才发现出现结算依据不足、验收资料不完全等情况，最终导致相关的验收手续不能及时的办理，出现拖延交付等不良结果。

（五）售后服务和物业管理的工作不到位

房地产行业其实是一个投资较大的产业，许多的消费者一般在购买的时候都很关注重房地产后期的维修以及相关配套设备的情况。但是现在很多的房地产开发项目，品牌意识及售后服务都比较差。就比如对于某些已经交房的商品房屋存在质量及其他问题就没有及时的进行售后维修工作；还有一些开发商之前予以承诺的基础设施和相关配套设施也有偷工减料现象，有的甚至就没有。那么这些都严重的影响着房地产开发项目的经济效益的发挥。

二、加强房地产开发项目工程管理的对策

（一）加强房地产项目开发的规划管理。房地产的开发应该与市场的行情相结合，选择开发具有商业价值的地理位置。并且在进行开发之前就要做好市场调查，通过了解消费者的具体需求，然后合理的规划建筑户型。开发企业还应该当和国家规划部门进行沟通，寻找政策保障。在房地产项目的工程招标前做好建筑图纸的优化设计工作，最大程度的减少后期施工中的工程变更。

（二）房地产项目施工中的管理策略。

项目工程施工管理一般涉及的内容都比较多，并且时间长、影响大，这些都会对工程管理目标的实现造成影响。房地产项目工程从开工到竣工的过程中，施工管理最重要的就是要以国家相关法律法规与国家建筑质量管理中心的规定为原则，严格根据相关法律法规，对工程的质量、工期进行严格控制。

1、对施工质量进行控制。施工管理中施工质量控制是非常重要的工作，也是施工的生命线。在房地产项目开发时，相关管理人员就要具备总观全局的意识，对施工单位和监理单位进行合理的协调，组成团队来对质量进行控制。具体表现为：第一，要重视对建筑材料的管理。要严格的执行设计要求与合同约定中明确提出的内容，做好市场调查，随时的对市场材料的最新信息进行掌握更新。第二，监理合同的签订，主要是对承担质量监理的工作人员，根据相关法律规定进行监督。特别是重点部分与关键工序，一定要根据国家技术标准来进行检验。在一个环节验收合格之后，方可进行下一个工序。第三，严格监督施工质量，最大程度上保证施工的质量，培养施工中自我质量控制的意识。及时发现施工企业在施工过程中可能出现的技术难题并进行解决，保障技术方面的质量。

2、对施工工期进行有效控制。对工期的控制在房地产开发项目中的地位不可忽视，不但影响着施工企业和开发商的利益，同时也关系着广大用户的利益。所以，在施工过程中，一定要时刻掌握施工的实际进度情况，然后根据现场的施工条件制订可行的进度计划与组织设计，按照进度计划和组织设计对现场进度情况进行监督和控制。在对每个环节控制时，都要结合监理人员对施工单位的细节检查。如果存在偏差，就要及时的分析原因及时的补救，保障施工项目按时完成。

3、加强对施工合同的管理。施工合同是施工单位和房地产项目开发企业共同签订的可以互相制约的合同，也是房地产项目开发企业对本次项目实施管理的重要法律依据。所以，制订施工合同是施工管理的一个很重要的环节，并且国家在这方面也制订了相关的条款。还要根据实际情况对施工安全、施工文明、工程验收、工程工期以及工程质量奖罚进行明确的规定，进而提升施工合同的全面性、法律性、合理性，保障工程项目开发能顺利进行。

（三）房地产项目开发中的管理策略

在房地产开发项目的初期，就会面临很多的问题。规划管理是房地产项目开发工程管理的一个重要的起点，在这个阶段中对建筑规划方案的确定是极为重要的，因为它直接影响着项目开发的成败。

（四）完善房地产开发项目的成本管理

在竞争激烈的房地产行业中，要想有一席之地，那么就要合理的控制好项目的成本，成本控制已成为房地产行业的一个很重要的筹码和优势。在房地产的项目开发工程中，一定要全面的完善对房地产开发项目进行成本管理。

在对房地产开发项目进行成本控制的过程中，通常可以采用以下几种方式：1）在项目开发的规划阶段，就做好房地产开发项目的评估和预测工作，对房地产开放项目的成本、销售和利润进行严格控制，最好是把房地产开发项目成本做到最低但前提是要保障质量最优。2）在房地产项目的实际施工中，要建立一个明确的奖惩制度，严格的控制项目工程的工期和质量。在项目的施工阶段应当加强和完善现场签证管理，可以从现场签证的办理及审查两个阶段进行加强和完善。

（五）加大对项目的风险管理。

因为房地产行业是一个周期较长、投资较大的行业，所以必须要加强对房地产项目开发的风险管理。房地产开发项目在开发前就应该防止风险的发生，尽力减少房地产开发的损失，实现经济效益的最大化。房地产企业一方面可以通过签订合同的方式来转移风险，达到降低和减少风险管理的目的。通过签订合同，可以对甲乙双方的责任明确，减少房地产业的隐蔽损失。还可以通过采取保险管理来降低和减少风险管理。通过采取保险管理，那么如果发生意外，相关的保险公司就会承担一定的费用，项目的一部分风险就转移给了保险公司，所以如果发生了重大自然灾害或施工事故时，保险公司就会承担很大一部分的责任，那么就在客观上降低了房地产开发项目的成本和风险。

（六）在项目施工时的管理

1、成本控制。一个项目的建设必须要在已有成本预算的范围内展开，成本控制对开发商和建设单位都很重要，一旦超支，那么就可能致使整个工程的进度瘫痪，除非是有新的资金投入，才会使未完成的工程继续下去。

2、安全控制。房地产的开发，项目工程的施工安全是很重要的，一定要保证建筑物的安全合格，尽量的制止豆腐渣工程和苯荃超标等环境污染的工程出现；并且一定要充分的做好防护措施，保障现场施工人员的人身安全。因此，开发商和施工队伍都要遵照国家的相关规定，来展开整个工程项目的建设，保证建筑全程的安全施工。

结束语：

随着社会经济高速的发展，房地产市场也在很大程度上得到了发展，企业一定要重视对开发项目的工程管理问题，这是一项比较复杂的系统工程。对房地产项目工程的优化管理，在房地产项目规划前就要做好充分的调研工作，还要不断的完善房地产开发项目工程管理的机制和制度。对于房地产开发项目中存在的工程管理问题，一定要正确的对待，及时的解决问题，并且对房地产开发的整个过程进行全面的控制，这样才能保证房地产行业的健康发展。

参考文献：

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【关键词】房地产开发；管理；分析

我国改革开放以来，经济得到了迅猛的发展。针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的管理工作，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益，保障企业经济效益不受损害。

1 关于房地产开发工程管理重要性的分析

房地产开发工程管理工作是房地产开发企业的重要工作之一，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，促进企业的健康发展。

2 房地产开发工程管理工作要点

2.1 房地产开发工程管理的基础――开发企业综合管理水平的提升

房地产开发工程管理工作需要企业项目经理与项目管理部门的有关人员具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力。其需要房地产开发企业以较高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作，保障房地产开发企业的经济效益、保障工程施工质量。针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况，房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高，强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计，以此提高房地产商品的综合市场竞争力，保障企业的经济效益。因此，现代房地产开发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉及的知识基础与经验，以此为基础开展工程管理工作，有效保障项目开发的经济效益，促进房地产开发工程施工质量的提高。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理保障房地产开发工程顺利进行。

2.2 以市场需求为导向进行房地产规划设计管理工作

现代经济的发展使得快节奏生活中的人们对住宅需求不断提高，其不仅要通过良好的居住环境为人们提供生活起居的场所，同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况，现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响，以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。另外，房地产开发企业项目管理人员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉，以此为规划设计方案的审核奠定基础，保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求，保障房地产开发企业各项工作的合法性，避免企业开发违规情况的发生。

2.3 以综合协调为基础，保障房地产开发施工过程的顺利开展

针对现代房地产开发过程中中标企业分包情况，房地产开发企业项目管理部门必须注重综合协调工作的开展，以施工单位、分包企业监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点开展工程项目的协调工作，保障房地产开发项目的顺利施工。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期、以此保障工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效益。

2.4 注重房地产开发工程的质量管理――房地产开发企业生存与发展的根本

房地产是人们生活中占有重要经济比重的财产，其工程质量关系到业主财产安全与人身安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对监理公司的严格要求保障工程建设施工质量。作为房地产开发企业项目开发企业其是工程建设的甲方，因此，其甲方现场代表必须认识到自身工作中对之来那个监督与管理的职责。

在工程技术部领导下负责协调现场各专业技术工程师，监督参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，对工程质量负直接责任。通过房地产开发企业甲方代表工作的开展保障房地产开发工程施工质量，为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础，为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。

3 加强房地产开发工程的资金控制与管

理，保障房地产开发企业的经济利益完善的资金管理与控制体系是保障房地产开发工程资金控制与管理的关键，其关系到房地产开发企业资金的合理使用与管理，关系到房地产开发企业项目资金统筹计划与平衡，关系到企业资金的合理调配，是其现代房地产开发企业管理工作的重点。房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以全过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。