房地产开发项目的工程管理精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产开发项目的工程管理，期待它们能激发您的灵感。

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关键词：房地产 开发项目 工程管理

工程项目施工管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成，所以开发项目的工程施工管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对投资目标、进度目标、质量目标进行有效的控制，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。

（一）工程施工管理

对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而且从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。

房地产开发商在工程项目施工管理中的主要任务如下：

1.安全管理。安全管理是工程管理中的最重要任务，因为安全管理关系到人身的健康与安全。通过制定严格的安全措施计划，进行安全教育培训各安全技术交底，杜绝重大安全事故的发生。

2.投资控制。主要包括编制投资计划，审核费用支出，研究节支途径。

3.进度控制。主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。

4.质量控制。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收。

5.合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

6.信息与沟通管理。通过信息的取得、辨别、处理、反馈实现良好的沟通与协调，极大地提高工作效率，更好地实现项目的预期目标。

7.项目组织与协调工作。一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。

（二）开发项目的工程施工控制

无论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发的内容构成了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内容，也是项目经理的主要职责。因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序地实施。对一个建设项目而言，其直接控制的目标有三个，即进度（工期）、质量、成本（投资），这三个目标彼此之间有一定互斥性，难以同时达到最优，其实施应以项目整体最优为目标。

1.工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。

（1）进度计划的形式。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类：

第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网络图法表示

①横道图法。在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度的方法，通常用横坐标表示工作时间，纵标表示工作内容。横道图法简单明了，但看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系，看不出某项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些属于关键工作。

②网络图法。其基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系；其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线，在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证合理地使用人力、物力、财力，完成目标任务。

第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监理工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。

第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。

（2）进度计划的监测――防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。“进度滑动”是工程管理中的一种司空见惯的现象，应该引起工程管理人员的高度警惕。

（3）进度计划的衡量、分析和修正。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量（完成投资额）或者工时数。衡量、分析与修正工作一般每月一次。

2.质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项：

（1）对原材料的检验。为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提出检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查。对砂、石、水泥、钢筋等原材料必须严格送检，并出具相关的检验合格的报告。未经检验或检验不合格的材料禁止使用。

（2）对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑到由政府指定的相关部门进行检查和验收,并出具相应的检验合格报告。

（3）确立施工中控制质量的具体措施。检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、砂、石和水配比的严格计量手段控制水灰比，确保混凝土达到设计所要求的相应强度等级；对商品混凝土通过检验其塌落度等方法检查其质量是否可行；混凝土试块制作必须现场取样，其养护必须与浇筑的混凝土养护的同等条件下进行；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。

（4）建立有关质量文件的档案制度。现场工程师对工程质量应进行经常性的检查，做好中间过程的质量验收工作，对检查或验收的结果形成文字记录，归类存档。

3.成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。

（1）直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算进行比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在的问题。

（2）间接费用监测分析。间接费的预算数量是以直接费为基础，按照间接费率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要做支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。

（三）工程项目的过程管理

工程项目实施过程中有许多内容、环节需要管理，对工程项目实施影响较大的有：

（1）合同管理：合同是约定项目参与各方权利义务关系的协议，是具有法律效力的文件。合同管理的中心是选择合同类型，主要是价格类型，不同形式价格的合同体现了风险分配形式。合同管理一般按标准合同文本执行，可适当加以修正。

（2）人力资源管理：项目建设的实现要靠团队进行，项目经理则是项目团队的领导者，所肩负的责任就是领导他的团队准时、优质地完成全部工作，在不超出预算的情况下实现项目目标。从现代管理角度，人们开始把人当作一种资源来开发而不是作为工具来管理，“人力资源管理”一词越来越多地为理论与实践所提及，虽然实际上离这个词的本意还有很远。项目人力资源管理方法主要是利用组织结构图、责任分配图进行人员需求分析，落实责任，建立激励机制，调动各参与人的积极性，保证项目目标顺利实现。

（3）风险管理：项目风险来自各方面，市场价格变化、业主、供应商、分包商、项目所在地的经济环境等，项目越大，涉及相关人越多，项目风险越大。风险有业主的，也有承包商的。风险管理的原则是对风险作出正确的估计并采用适当措施予以规避或转移（如通过保险、合理磋商合同条款等）。风险管理以风险评估为依据，风险评估有SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析、概率分析（决策树、蒙特卡洛模拟、敏感性分析、盈亏平衡分析）方法，各自从不同视角对项目风险作出评价。

（四）项目工程的综合管理

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关键词：房地产；开发项目；管理；措施

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

房地产开发是一项涉及建筑规划设计、建造、融资、销售、公关等多专业的系统工程，项目涉及子项目繁多，而且项目庞大，完成难度很大。一个好的房地产开发项目，需要在项目经理的带领下，项目团队中的各方面人才共同合作，对项目整个过程进行设计、协调和控制，这样才能把房地产项目做好，满足客户需求，实现企业盈利目标。

一、 房地产开发项目管理的含义

房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的， 以项目经理负责制为基础， 运用系统工程的观点、理论和方法， 在开发项目建设的全过程， 按其内在运行规律， 建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲， 房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标， 以及项目的内外部功能要求; 约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外， 房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门， 近百个单位， 以及最终用户消费者的相互制约和相互影响， 因此， 房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程， 必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系， 来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

二、加强房地产开发项目管理的措施

1 、搞好可行性研究

开发项目成功与否， 关键要做好可行性研究。对开发项目的规划、建筑方案、场地选择、项目实施计划、投资估算、技术经济分析等诸方面进行科学论证， 全面考察项目建设的必要性和可行性。要贯彻“以人为本”的设计原则， 从空间上为各种人的需求创造条件， 将社会经济现状与发展的可能性相结合， 重视总体环境建设， 兼顾社会效益、经济效益、环境效益， 提高土地的利用率， 体现现代科技发展方向， 充分运用现代化的管理手段和设备， 做到高效、节能、提高质量及控制投资的目的。

搞好前期市场调研与分析， 应围绕区域环境、居室布局、销售价格三大因素来运作。一个发达的城市， 可根据人们收入状况分为三个收入阶层， 高档收入阶层是以环境因素为先导， 再结合布局因素， 最后考虑价格因素。中档收入阶层要突出布局、价格因素， 再结合环境因素。低收入阶层首先以价格因素为主导， 再考虑布局因素， 最后考虑环境因素。在中型城市， 由于收入水平限制， 以布局因素为主， 结合环境价格因素。小型城市就是满足当地习惯消费需求， 以价格、布局因素为先导， 再结合环境因素。三大因素是项目中不可缺少的因素， 要根据所处城市情况， 科学地分析， 项目才能成功。

2、运用市场化手段公开招投标

(1) 选好勘测设计单位， 正确分析地质条件， 并作出相应的地质评价， 帮助开发企业及设计单位合理选择地基处理方案、基础型式， 既要安全可靠， 又要降低工程造价， 具有重要作用。

(2) 选好施工图设计单位， 好的设计单位经验丰富， 设计内容全面、细致， 外观造型经济、美观， 空间布局合理， 结构设计规范，设备布置得当， 综合考虑房屋的使用功能， 经济适用， 技术服务到位能及时解决施工过程中的技术问题。

(3) 选好造价咨询公司， 能够科学、合理、规范编制标底， 预算定额编制准确， 直接影响工程的造价。

(4) 选好监理公司， 内部管理规范有严格的管理流程和监管体系， 监理工程师责任心强， 专业技术水平高， 现场管理能力强， 吃苦耐劳， 尽职尽责， 认真旁站， 只有这样的监理公司才能真正对开发企业项目的工程质量、进度、成本起到监督管理作用。

(5) 选好施工企业， 企业内部有完善的质量管理组织体系、严格的管理流程、明确的岗位责任制度及企业规章制度， 由企业主管领导牵头， 企业职能部门经常检查、评比。现场配备的项目经理， 施工管理经验要丰富、现场管理人员要配备齐全， 内部有完善的自查自纠管理体系， 要严格使用合格的建筑产品， 使工程质量得到有效保障。

3、施工阶段管理

（1）加强投资项目质量控制

质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定， 对所选用的材料和设备进行质量评价， 对整个工程中的工作质量水平进行评估， 将取得的质量数据和承包商履行职责的程度， 与国家有关规范、技术标准、规定进行比较， 并作出评判。首先， 要进行质量投入的收益和费用分析， 明确质量目标; 在确定了项目建设质量目标后， 应制定出实现质量目标的措施和方法; 同时通过检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图， 加强开发项目建设的施工过程质量控制。

（2）严格进行项目成本管理

项目成本用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程， 由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。成本控制直接决定企业是否能够获利， 获利多少的问题。在整个房地产开发过程中， 从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。但是， 建筑安装成本依然是房地产开发项日中的重要部分， 占整个房地产项目开发成本的35% ~ 45%， 建筑安装成本能不能得到有效控制， 是房地产项目成本控制的重点， 其中尤其应该重视降低材料成本。

（3）不断规范建设项目合同管理

建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位， 为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同， 其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中， 每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理， 并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

4、完善房地产开发项目后期管理

提供良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象、加快其市场销售速度， 而且有利于维护房屋购买者的利益， 确实达到物业保值增值的目的。应积极与物业管理公司沟通， 充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等。同时， 营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要， 项目经理必须对项目定位准确， 正确把握营销理念。

总之，工程项目管理是一个动态的过程。业主方对工程项目的管理与造价的控制应贯穿于项目的全过程，在工程项目建设的各个阶段、各个环节，时时都要有控制投资的经济头脑。充分利用和认真分析建设周期中的重要信息．把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。

参考文献：

[1] 郑国坤. 建筑工程项目管理模式优化探究[J]. 科技资讯. 2007(21)

[2] 董传杰，王进. 建筑工程项目中策略型伙伴关系模式研究[J]. 重庆交通大学学报(社会科学版). 2007(02)

[3] 罗雷. 关于建筑工程管理中的控制因素探讨[J]. 黑龙江科技信息. 2010(30)

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关键词：房地产开发；建设工程；项目管理；施工协调管理；

1背景

房地产行业的迅猛发展，连续多年来，已经成为了国民经济的重要支柱产业。房地产开发经营中的工程项目管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中。房地产的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要内容按过程顺序可分为设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文主要分析和阐述房地产开发与工程项目实施过程各个重要内容的管理。

2开发商内部的管理

房地产开发企业开发管理是指对公司的财务、工程项目、人力资源、综合营销及办公室几个部门进行的组织和管理，使其能顺利完成工程项目的开发，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的重要方法。

财务部负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的财务计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。

工程项目部是代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。

人力资源部的工作是对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。

综合营销部门就是要把楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。

办公室是就是对项目建设提供企业正常运营必要的办公和后勤的保障。

开发过程的目标及原则就是要把企业的人力、物力和财力有机融合起来，建立一套完整的科学的和规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。

3开发前期的管理

开发前期管理就是对项目规划设计过程的管理，房地产开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成，必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可采用规划管理系统来对规划设计进行管理。

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。

3.1工程项目的规划设计要点：原则在开发企业确定后，作为管理系统中输入要点，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。

3.2注意事项：开发商应尽量减少对规划设计人员工作习惯的改变。为了可以在计算机中提出标准要求自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。

3.3开发商提出合理的规划设计分层编码标准。按国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的分层标准，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。

3.4进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示。

4项目施工过程的探讨

开发商管理建设工程，应该管些什么?哪些是必须由开发商来管理的，哪些又可以通过监理、甚至施工单位自身来实现管理的?细分各方的管理权限。甲方工程管理才会有的放矢，而不是漫无目的地进行“大爷”式的甲方管理。“大爷”式的管理是施工单位极为反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程质量达到甚至超过期望，施工工期控制在充分的时间内，使施工单位获得了合理的经济效益。这样开发商和施工单位不再是对立的双方，而是真正的合作伙伴。

施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程部具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。国际上对建设项目承发包有以下方式：平行承发包方式、施工总承包方式（GC）、施工总承包管理方式（MC）、（设计加施工）承包方式、项目总承包方式、CM（Construction Management）承发包方式等。目前，房地产的施工建设一般采用前两种方式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。这样有利于设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。

对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查、监理单位的监管、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。

对施工项目实施过程中主要进行以下管理：

4.1项目工程质量要严把关

在实施过程中，要严把工程质量关，充分认识到“细节决定成败”的含义，各方质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中，采取防范措施，消除质量通病，避免造成不必要的人、财、物的浪费而加大工程投资。总之，要加强质量管理，控制返工率。

4.1.1按图施工是管理好施工质量的首要任务

开发商工程部代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题，及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由施工方负责。但需注意，不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，施工方应负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失，构成犯罪的，应依法追究刑事责任。

4.1.2隐蔽和中间部位工程也要认真检查和验收

房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工单位要进行自检，并在48小时前通知监理单位和业主代表。通知内容包括隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点，并且请求开发商进行验收。若验收合格，业主代表要在验收记录上签字后方可继续施工，倘若业主代表查验不合格，施工方要在限定的时间内整改并重新验收。隐蔽工程未经验收，业主代表有权对已经隐蔽的工程进行检验。施工单位要按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，业主代表不能在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。

4.2确保工程按期完成

在施工进度方面，业主代表要注意查看施工单位是否按合同工期进行施工。是否按施工组织设计进行，发现问题要及时提出来。对于按照施工组织设计进行的，发现在合同约定的工期内确实完不成的，要适当延长工期或者督促施工单位加人加班。

4.3对施工单位奖惩分明

在施工合同上，可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样就能充分调动施工方的积极性，在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”，同时也达到了工程管理的理想境界。

4.4充分认识协调工作的重要性

工程中各专业的交叉部位明显的问题容易发现和解决，容易出问题的多数都是一些小的东西。一般情况下对工程影响不大。但有时也会出现一些较大的问题，让我们很难补救，甚至无法挽救。即便是这些小的问题，如果事先不设法考虑解决，事后处理起来也很麻烦，有时甚至要花几倍的代价，而且还会影响工程的质量，造成经济损失。 转贴4.5加强管理建立科学的管理模式

这里所强调的加强管理，是指在现有管理水平的基础上，认真对待每一个管理环节，不走过场，针对影响工程质量品质的一些关键问题，从技术上、人事制度上、体系结构上建立更有效的、更加科学的管理体制，从而达到进一步提高管理水平的目的。

4.6发挥监理单位的技术协调作用

4.6.1明确监理权力

开发商书面授权给监理单位进行监理，监理在委托的范围内，有工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。这就明确了在建设工程中，监理方是业主重要的技术协调和行使权力代表。

4.6.2监督监理方是否真正履行其职责

这就要求业主代表要留意监理是否在甲方赋予的职权范围之内进行了实际工作。比如监理查验质量工作后，对所批准使用的建筑材料、设备、构件是否真正合格，业主代表要实测一下，发现问题，业主代表要责令监理方监督施工方更换建筑材料、设备、构件，或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。

5房地产开发商与设计、施工、监理等单位间的管理是相互协调的

开发经营中的工程管理包括上述的设计规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。所以，协调这几个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容。

房地产开发中的设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，即建筑设计师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案；项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员或承包商根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议，在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计的内容进行探讨分析与改进。

还有，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：

5.1作为投资者，房地产开发企业应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

5.2合理安排实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。

5.3发展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用的发展。

6结束语

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关键词：房地产开发项目；工程管理；沟通管理

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）01-0151-02

1 房地产开发项目工程沟通管理的对象、特点和存在问题

房地产开发项目工程施工中，必须将项目质量、进度、成本、安全等管理要素落实到施工各个阶段，项目管理部门应围绕着管理要素与项目组成员（包括项目负责人、施工人员、技术人员、管理人员、操作人员等）、内部客户（包括房地产企业的市场部和设计部等）、总包方、分包方、供应商、设计单位、监理单位、有关政府部门进行有效的、持续的沟通和协调，掌握项目管理部门各个成员的工作状态，明确内部客户需求，协调好外部关系，这是工程项目实施获得成功的关键，对于确保房地产开发项目工程高质、按期投入运行具有重要作用。

房地产开发项目工程具有投资金额大，周期长等特点，所以在沟通管理方面具有其自身特点，比如沟通管理范围大，不仅包括企业内部部门、员工、领导者与被领导者之间的沟通管理，还包括近层关系和外层关系的沟通管理；管理要素众多，包含员工关系、组织关系、供需方关系、协调配合关系以及外界监管和约束关系的沟通管理；房地产开发项目工程沟通管理的阶段性较强，涉及到项目开发的可行性研究、立项策划、设计、施工前准备、正式施工、验收、交付、销售、登记入住等各个阶段的管理，各个阶段的沟通管理内容和工作要点都有所不同；由于房地产开发项目工程投资金额高、工期长、涉及单位和专业较多，管理起来非常困难，所以沟通管理工作也面临着各种各样的工作内容，这就增加了沟通管理难度。在这样一个信息化高速发展的时代，原有的沟通管理模式弊端也逐渐暴露，比如沟通管理工作缺乏一定计划性，沟通协调信息的公开或传达不及时；房地产企业内部工作较为混乱，没有理顺外部管理和内部管理，沟通管理工作具有一定片面性；网络建设滞后，房地产开发项目工程相关方之间的协调大多通过电话和会议解决，沟通协调的工具较少，严重浪费了时间，进而影响到工程沟通的及时性和工程建设的进度。

2 做好沟通管理工作的对策

2.1 重视沟通管理

随着时代的发展，和谐管理已全面渗入到现代管理理念中。对于房地产开发项目工程管理来说，沟通管理尤为重要，这主要是因为在房地产项目建设各个阶段涉及的部门、专业、人员较多，只有实现人员间、部门间、单位间、领导者与被领导者间的相互沟通与协调，才能更好实现信息共享，营造出良好的工作环境。所以，房地产开发企业应当重视沟通管理工作，组织管理人员培训和学习，使每个管理人员都认识到：沟通管理是做好一切工作的基础，工作环境不和谐，工程项目也难以顺利实施。特别是房地产企业的项目管理部门是项目施工现场代表，其工作的顺利开展依赖于各方的信任和委托，所以应当加强自身学习，时刻保持自身魅力，不仅要具备高水平的知识、技能，还必须具备能让人充分信任的人格品质、洞察能力、分析问题和解决问题的能力，这样才能提升沟通管理的有效性，才能确保项目目标的顺利实现。

2.2 正确、及时传递沟通信息

房地产开发项目工程沟通管理工作中，各种信息的传递是双向的，是相关方做出科学决策的主要依据，因此必须保证信息的高质量、高准确性和及时性的传递，尽量降低由信息不实给项目带来的损失；建立基于所有沟通方式的回馈机制，使信息能够及时被接收者接收；制定切实可行的沟通计划，充分考虑项目相关文件的保存方式、文件格式、工作汇报方式，了解与项目相关的工作内容、工作人员基本情况、人员对项目信息的需求和对时间的期望，这样才能将工作人员最需要的信息及时、准确传递给

他们。

2.3 实施动态管理

房地产开发项目工程管理中的沟通管理必须贯穿于整个项目实施的全过程，而由于工程项目实施具有一定阶段性，这也就决定了沟通管理也要分阶段实行，并要根据不同阶段的不同问题抓好沟通管理工作要点，实行有效的动态管理，比如在房地产开发项目实施初期阶段主要是协调供需方关系，在项目实施后期的管理重点则是约束关系，所以，在沟通管理工作中，我们应当根据工程项目的推进过程准确掌握各种关系，通过及时的沟通将项目实施中的矛盾、争执化解，并建立切实有效的利益机制和公平竞争机制，实现项目管理过程中各方利益一体化，通过相关方的主动沟通、积极参与、自觉行动达到和谐管理的目的，进而提升房地产开发项目工程管理的综合水平，使项目得以顺利实施。另外，加大对总承包合同机制的研究力度，力争项目建设过程中总承包方的利益与甲方利益的一致性，尽量减少利益差异，保证沟通的一致性，力争高效、高质完成沟通管理工作。

2.4 充分利用信息技术优势

近年来，信息技术发展非常迅速，并在社会各个领域得到了广泛应用，其在房地产开发工程项目管理中的应用为沟通管理带来了新方法和新思路，我们应当充分利用信息技术优势，加大网络建设，建立沟通管理信息系统，将其作为沟通管理中协调各方面要素的有力支撑，实现各种信息及时、准确的传递，不断提升沟通管理工作效率和工作质量，进而提升房地产开发项目管理的整体水平，为房地产企业创造出巨大经济效益。

3 结语

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【关键词】房地产；项目工程管理；常见问题；解决措施

前言：

房地产开发项目的特点主要是周期性极长、投入的金额较为庞大、面临的风险极多，是一项十分复杂并且管理难度较大的工程。开发项目主要分为三个阶段，第一阶段为项目策划阶段，第二阶段为项目设计阶段，第三阶段为项目实施阶段。随着我国国民经济水平的迅猛发展，推动我国房地产事业的规模不断扩大，也加剧了房地产行业内部的竞争。因此，针对目前房地产开发项目工程管理中常见的问题采取相应的解决措施，力求提升我国房地产开发项目工程管理的质量。

一、房地产开发项目工程管理的意义

房地产开发项目工程管理的意义在于对建筑施工单位在日常施工环节进行监督与控制，使其严格按照设计标准与设计要求进行施工。项目工程管理不仅仅能对建筑施工单位施工质量进行监督，还能对施工工期进行宏观的控制，在保证施工质量的前提下，一定程度上缩短施工工期，降低施工成本。房地产开发项目工程管理主要包含了4个方面，即项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理与项目安全管理。

房地产开发项目工程管理的根本在于提升房地产开发项目的工程质量，提高房地产项目的实际经济收益。高质量的房地产开发项目工程管理，能够有效促进房地产施工企业严格按照设计标准进行施工，保证施工质量，实现房地产公司获得最大经济效益的目的。

在实际房地产开发项目施工过程中，由于建筑类型与用途的不同，施工方案与技术也存在一定的差异。如果没有房地产开发项目工程管理作为宏观的调控手段，不仅会降低施工的质量，也会延长施工工期，不利于房地产公司获得最大的经济效益。

二、房地产开发项目工程管理存在的主要问题

（一）项目策划不够完善

房地产开发企业过分的注重经济效益的提升，更多的注意力集中在开发地段的周边环境与项目工程竣工之后能够为企业带来的商业价值。房地产施工单位又没有做好项目的策划工作，仅仅负责施工建设工作，导致在施工过程中经常会出现图纸错误、遗失等情况，严重的情况下会使建筑质量严重不达标，威胁作业人员以及未来业主的人身财产安全。

（二）项目工程施工细节监督与管理存在漏洞

房地产施工单位往往只重视房地产开发项目的施工进度，忽视了对房地产开发项目工程施工过程中细节的监督与管理，疏于检查，导致房地产开发项目工程施工过程中存在较大的质量问题，即便监督部门发现了其中的问题也没用得到及时的处理，降低了房地产开发项目工程的质量。

（三）项目工程各个环节施工队伍配合欠缺

由于房地产开发项目是一项周期性较长且较为复杂的工程，许多不同的施工环节需要不同的施工队伍进行施工，而施工人员素质参差不齐，相互之间也缺乏一定的配合，如果没有得到充分的协调，就会影响彼此之间的施工质量与效率，降低房地产开发项目工程整体的施工质量与效率。

（四）项目工程规章制度没有落实

为了保证房地产施工质量，我国出台了一系列相应的规章制度与施工标准。但是目前情况来看，房地产施工单位在施工过程中，往往没有落实国家制定的规章制度与施工标准，严重影响了房地产开发项目工程的质量。

（五）项目工程管理体制不完善

房地产开发项目工程需要根据施工的实际情况出发，科学合理的分配施工人员，避免一味的追求经济效益的提高。房地产开发项目需要一定规模的工程管理人员对施工的每一个环节进行监控与管理，如果片面的追求经济效益的提高，压缩工程管理人员的数量，势必会降低工程管理部门对房地产开发项目施工环节的监督与管理力度，也无法及时发现施工环节出现的质量问题与安全隐患。

三、房地产开发项目工程管理常见问题的解决措施

（一）完善项目施工前项目策划工作

房地产开发项目在施工之前，需要做好项目策划工作。开发商需要结合实际市场行情，确定最佳的施工区段，然后根据消费群体的需求确定主要的设计风格。同时，要积极寻求国家房地产规划部门的配合，得到国家宏观政策的辅助与支持。房地产施工企业也需要做好图纸的分析与保存，避免发生遗失等情况影响施工进度。

（二）加大项目工程施工细节的监督与管理力度

房地产开发项目施工单位不能片面的追求施工进度，需要在保证施工每一个环节的质量前提下，尽可能的缩短工期。同时，项目工程管理人员需要加大对项目施工细节的监督与管理，及时的发现其中存在的质量问题与安全隐患并督促施工单位进行处理。

（三）加强项目工程各环节施工队伍之间的沟通

在项目工程施工开始之前，设立一个沟通的平台让不同施工队伍进行事先的沟通与交流，积极寻求配合，避免由于沟通不及时影响施工的质量。只有达成意见的统一之后，才便于施工队伍协调施工工作，提升项目工程施工质量。

（四）落实项目工程规章制度

在项目工程施工过程中，施工单位需要严格按照国家制定的规章制度与施工标准进行施工，项目工程管理人员也要对施工过程进行监督与管理，确保项目工程施工的高质量高效率开展。

（五）构建完善的工程项目管理机制

房地产开发项目工程需要根据施工的实际情况出发，构建完善的工程项目管理机制，科学合理的分配施工作业人员，不能片面的追求降低人力资源成本消耗提高经济效益，应该从提升房地产施工质量方面着手，才能逐步实现房地产开发企业经济效益的提升。

结束语

本文主要针对房地产开发项目工程管理中常见的五种问题进行分析与解读，试探性的提出了相应的解决措施，希望能够帮助房地产开发项目工程管理人员提升自身管理有效性，促进房地产事业高效、高质、稳定、健康的发展。

参考文献：

[1]穆桂苹.房地产工程现场施工管理之我见[J].城市建设理论研究（电子版），2013（10）.

[2]夏权利.房地产开放项目的工程管理[J].城市建设理论研究（电子版），2012（23）.

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关键词:房产开发;给排水;前期管理;问题探讨

给排水工程在房地产项目建设中控制管理的好坏直接影响给排水工程的质量，影响到整个房地产项目的验收及使用功能，关系到工程项目的质量、工期、投资和预期效果，要实现房地产项目投入和产出的良性循环，房地产开发企业的高效管理和具备应对措施的能力是十分必要的。

1、工程施工管理人员的总体素质决定工程质量

房地产项目工程建设是通过人将材料组织而形成，应重视提高工程施工管理人员的总体素质。从事给排水工程管理人员应不断提高业务能力和综合素质，掌握给排水和消防分部工程各系统的内容及设计、施工规范、有关主管部门正式及 “非正式”规定，熟悉建安相关各专业的设计、施工规范，努力提高建筑、结构、电气、给排水相关专业的知识，积累相关施工工艺和施工方法等现场经验，了解本专业不断进步的创新技术，并具综合业务水平和工作能力，如工程预决算、工序衔接及工种配合、各种关系的协调等，熟悉给排水分部工程质量通病，在技术上、组织上提早做好预防措施，预见性地解决施工中存在的问题，提高建筑、管道、设备等交叉施工及各种管道综合布置避让能力，提高发现问题、分析问题和解决问题的能力，深入、细致地搞好给排水工程前期管理，促进房地产开发项目顺利开展。

2、做好工程决策、设计及施工事前的质量控制

重视前期管理，做好项目给排水工程决策、设计及施工事前质量控制，把握重点和难点，实现房地产项目投入和产出良性循环。房地产项目开发是一个动态的过程，一般可分为前期管理(包括立项、规划、设计及图纸会审等)、工程建设(包括施工、竣工验收及资料归档管理等)和销售管理(包括销售和物业管理等)等阶段，不同的阶段具有不同的风险特征，任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，房企必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。工程建设不同于科学实验，不能有失败，不允许有不合格品。工程质量控制的目的不是事后发现问题，而是事前避免质量问题的发生，或者事前识别质量隐患，重视工程形成的每一个环节，不局限于传统施工过程的质量管理，重视事前控制，真正做到“防患于未然，实现质量管理零缺陷。

2.1 项目建设前期基础性工作的重要性。

未雨绸缪，重视项目建设前期准备工作。首先，全面掌握工程建设第一手资料，如工程建设有关工程地质、水文地质、气象等自然情况;其次，重视测绘工作，确保项目总体规划、单体建设与周边室外给排水管网等市政基础设施协调。

2.2 重视项目图纸会审事前控制工作。

设计图纸是质量控制的重要依据。图纸设计的好坏直接关系到工程质量的优劣，图纸会审又关系到各专业的协调，应组织好建设、监理、设计、施工和监督等单位、部门参加的设计交底和图纸会审会议。会审不是简单地审查图纸差错，还要考虑是否有利于施工，有些场合，虽设计符合规范，但现场实际施工困难，为保证施工质量，需对设计进行适当的修改优化，将理论和实际结合，以保证工程质量符合规范的要求，多方应共同斟酌把关，全面熟悉设计图纸，努力并善于发现图纸中的不足和差错，把影响工程质量、使用功能等方面的问题尽量在会审时提出，以便设计对审图时所提问题及时做出补充修改完善，并协调解决会审中提出的技术问题，形成会议纪要，防患于未然，事先将图纸中的质量隐患消灭在萌芽之中。

2.2.1 注意审查给排水设计说明。

检查设计是否符合相关规范或有关技术质量标准，是否符合消防、环保等当地主管部门的正式及“非正式”的规定。

2.2.2 注意审查给水、排水、消防平面图和系统图。

首先，检查设计是否合理和优化，土建图与给排水施工图是否配合，各专业图纸之间是否“打架”，管道设置是否合理，给排水、消防管线(线槽)穿梁时，是否影响结构安全，楼面净空是否影响结构、使用和消防要求;其次，检查图纸是否符合规范，例如重点检查水表、阀门的设置情况，建议突破相关规范合理增设小区室外给水、消防系统阀门、水表，表面上增加建设成本，但实际上合理增设阀门、水表可形成多个独立小网络式防火墙，设置多个水表便于通过消防、给水水表进行水量平衡分析检查漏水隐患，设置多个阀门犹如设置防火墙有利于检查漏水隐患、 物业管理及拯救系统质量缺陷 ，经验和教训是宝贵的。再次，检查供水网络是否遵循规范、合理分区。

2.2.3 注意审查给排水等综合管网图。

检查项目综合管线图，是否统筹整个项目，室外上水管网、市政排水管网是否配套协调。检查管道施工规范要求，管道坡度是否注明，雨污水管设置检查井距离是否过长，管道埋设深度是否足够。

2.2.4 注意审查设计所选用的给排水管道、材料及设备质量。

对所用材料的利弊提出问题或建议，供设计或建设单位参考，要求设计、施工和监理等单位共同把关，采用合格、合理的管材、管件、阀门和设备。材料质量直接关系工程质量，其质量的低劣直接关系建筑物使用功能和使用价值。如上海某高层小区，室外地下给水管道系统建成后，还未竣工，水压偏低，泄漏严重，无法使用，经检查发现选用管道材料部分不合格，无奈重新建设造成严重经济损失。

2.2.5 注意审查管径大小是否合适、合理。

如一些公共卫生间由于目前使用条件及人员的复杂，其污水总立管管径不能按通常几个蹲位来计算，有时设计 DN 100的管径，往往要加大到DN 150，才不易堵塞。还有南方雨季雨量偏大，雨水管径设置应因地制宜。

3、做好施工前质量控制其他准备工作

3.1 做好施工前工程概预算。

根据施工图纸进行工程概预算，掌握工程施工有关工程量第一手资料，结合合同、图纸以及土建的总体进度做好给排水工程前期施工准备，做好工程项目投资、质量和进度事前控制。

3.2 提前参与工程所需的原材料、构配件和设备等选型与定货。

根据图纸，结合规范、标准和工程实际， 注重其功能性价比，货比三家，提出合理化建议，确保工程投资、质量、进度优化。

3.3 施工方案、方法、工艺控制以及施工机械、设备等事前控制。

认真审查施工组织设计(施工技术方案)，注意施工方案是否可实现设计意图的可行性、可靠性、合理性、针对性和先进性，关注组织技术措施和质量保证措施是否充分考虑承包合同、施工现场及法规的要求，突出“质量第一，安全第一”原则;安全、环保、消防和文明施工是否切实可行并符合有关规定;了解施工单位的管理水平和技术水平，注意相关专业工程分包情况，以便有针对性的加强预控力度。

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关键词：房地产开发；工程建设实施阶段；项目管理

Abstract: This article is only for construction project management construction project management are described in detail the construction project site management, as a management methods or measures, hoping to share with you, kindly criticism guidance defects.

Key words: Real estate developmentThe implementation phase of project construction Project management

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

建设工程实施阶段分为项目开发前期阶段和建设工程施工阶段。

一 项目开发前期阶段

项目开发前期阶段又称为项目前期准备阶段是为建设工程施工阶段而做的准备工作（含拟建项目前期手续、图纸设计及审查、施工、监理单位招标、材料/设备招标和现场三通一平即“水通、电通、道路通和场地平整”等）。其中图纸设计阶段是最重要的,设计是工程项目付诸实施的龙头 ,是控制基本建设规模,提高投资效益的关键。设计阶段投资控制已有成熟的理论,那就是在设计中运用价值工程和采用限额设计。

二 建设工程施工阶段

结合工作实践经验对建设工程施工阶段项目管理做了一个小结，下面浅谈一下建设工程施工阶段现场管理方法和注意事项：

1、管理人员和施工队伍管理

1.1施工单位进场后，3天内分别向业主和监理提交项目管理架构表、管理人员简历、相关证书复印件、管理人员联系电话表，且人证相符。7天内向业主和监理提交劳动力进场计划，同时向监理提交所有进场的特殊工种人员和施工人员名单，内容包括姓名、身份证号、暂住证号、工种及特殊工种上岗证复印件。

1.2经业主认定的项目管理班子，无特殊理由不得随意调整。如遇特殊情况，个别人员需要调整，施工单位应提前7天以《工程联系函》的形式，说明理由，并提供两个以上的备选人员，供业主和监理审定后，方可实施。

2、总平面管理

2.1施工单位进场前根据图纸及场地条件拟定合理的施工总平面布置，提前7天报业主、监理审定后，方可组织实施。

2.2在施工过程中，施工总平面由总包负责管理，总平面的调整、补充、修改，须经业主、监理审定，方可组织实施。

2.3其它分包单位必须服从总包对总平面的管理。

3、现场周边关系协调管理

3.1施工单位应根据工程需要在夜间施工做到不扰民。

3.2施工单位必须指定专人负责应对政府管理部门的各种检查和工地周边单位、居民的协调工作，保证工作的顺利进行。

4、分包队伍管理

4.1在签定的合同范围内总包和其他承包商均不得将本工程进行转包。

4.2所有分包必须服从总包的现场协调和管理，对无正当理由不服从管理者，业主有权视情况作出罚款或清退出场的处理。

5、日常工作

5.1总包须根据实际工程进展情况编制工程周报，其内容上应保持连续和完整，并于每周上报业主和监理。周报的内容包括：①与上周周报内容对比各项工序施工完成情况统计，并说明原因。有拖延的情况下，提出解决改进措施；②本周工程验收情况；③本周管理人员、劳动力、机械设备、材料供应等的变化情况；④下一个工作周的详细施工计划；⑤施工中需解决的问题。各级分包商应先将周报报总包，总包汇总后统一上报。

5.2工地例会制度

5.2.1每周由总监或总监代表主持召开协调会，综合解决施工过程当中存在的技术、质量、验收、资料、进度计划、生产及现场协调等问题。业主代表、专业工程师、总包及分包的项目经理、生产副经理、技术负责人等参加，该例会纪要由监理记录整理。

5.2.2每月在业主会议室由业主代表主持召开协调会，主要解决计划、进度、质量和资金等重要问题。业主相关部门负责人、总监理工程师、总包项目经理、技术负责人和专业分包项目经理参加，该会议纪要由业主记录整理。

5.2.3其他会议根据工程施工情况需要，业主、监理和总包可召集有关单位参加临时专题会议，会议由召集方主持并整理会议纪要。

6、计划管理

6.1工程进度计划的编制与修订

6.1.1总目标控制计划由业主制定，每季度根据实际需要修订一次。

6.1.2总进度网络计划和年度计划由总包根据业主制定的总目标控制计划编制，经监理审校、业主批准后执行。每季度根据实际需要修订一次。

6.1.3各专业指分包根据总目标控制计划的要求编制相应的年、月、周计划。

6.2工程进度计划的执行与监督

6.2.1工程进度计划经批准后，由总包和各级承包商负责落实和执行，监理负责对计划的执行情况进行监督检查，做书面记录。

6.2.2施工单位对其施工范围内的工程应随时检查执行情况，并在工程周报和月报中反映。

6.2.3监理在其监理月报中应在汇总上述月报的基础上对各专业的进度情况进行报告和分析。

6.3工程的延期管理

6.3.1工程延期管理依据业主与总包签定的《建设工程施工合同》、业主与业指分包签定的施工合同中相关条款执行。

6.3.2施工单位因各种原因造成工程延期，施工单位必须于延期发生时向监理、业主提交工程延期意向报告。延期事件发生过程中，监理负责收集有关资料并记录详细的延期过程。

7、技术管理

7.1施工技术文件的编制和报批

7.1.1施工单位均须按有关规定要求编制详细的施工组织设计和专业施工方案，于开工前7天报总包、监理或业主审批。

7.1.2业主指定分包编制的施工技术文件应上报总包，总包上报监理，监理审批后报业主批准下发执行。

7.2图纸会审

7.2.1图纸会审由业主工程部组织，业主相关部门专业工程师、监理公司总监和相关专业工程师、施工单位技术负责人和专业工程师、设计师等参加。

7.2.2参加图纸会审的相关人员特别是施工单位技术负责人、专业工程师会前必须仔细、全面充分地阅读工程图纸，详细记录在阅读中发现的问题或疑问，在会议中充分提出，与各方协商解决；图纸和施工过程中可能预见的绝大多数问题应在图纸会审中解决，遗漏的少数问题可在施工过程中解决。

7.2.3图纸会审中提出的问题及处理意见详细记录，由施工单位汇总整理成正式技术文件即《图纸会审纪要》，监理审批，送设计院、业主签字盖章，参与各方均签字盖章。

8、质量管理

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【关键词】 房地产开发；成本管理； 控制； 项目

房地产开发应该在成本的降低、精品项目的奉献、以及市场的拓展等方面多投入些精力；与此同时，也应该在生产经营中的各方面精打细算，这样才能杜绝浪费和减少不必要的开支，从而做到用最少的投入取得最大的产出。除此之外，需要把握的是规范标准化原则。实践证明，只有确保整体上各个环节的成本管理工作能做到科学控制，才能真正实现节约成本、提高利润的目的。换言之，如果成本管理工作中任何一个环节出现偏差，到最后都很可能会影响到整个项目的实质效益，甚至会“牵一发而动全身”，使其他环节的成本控制工作成为徒劳。在整个开发项目的成本控制体系中需要把握的是经济效益原则。只抓质量和进度从而忽略了成本和市场的现象在施工的现场是一定要避免的，因为这样很容易产生比较单纯的生产观以及进度观。

要切实为房地产企业节约成本，提高企业的经营效益，必须要将成本管理工作贯穿于开发项目中的各个部分，严格落实成本控制中的各项规定。在一些较大型项目上，如果项目成本管理工作得到全面加强，最终就可以取得良好的成效。要探讨项目工程的成本控制管理，本文就从项目开发的两大阶段――决策阶段与实施阶段中各个环节中进行讨论。

⑴决策阶段

首先，决策设计阶段是房地产开发项目的统筹阶段，尤其是在做投资估算时，必须要全面的了解市场动向，进而根据市场中的实际信息来分析费用和成本，这样才能确保投资估算结果的准确性。举例如下：

例1 在项目的决策阶段，首先充分做好了项目可行性研究工作，通过认真的分析之后，拟定一个较深入的可行性研究报告。为了避免可行性研究工作出现 “形式化” 的现象， 在制定项目的可行性研究报告时，要充分明确了投资估算结果、 经济效益评价结果等指标， 并严格核查相关指标的准确性，为后续工作提供了有力的依据。

例2 在项目做投资估算之前，先派出了多方面专业人员进行深入市场调研，充分掌握了一手材料价格等相关信息，最后将各方面调查的结果进行汇总，从而做到结合市场实际情况来做出投资估算，为后续的工作提供了依据。

除了一些有形的成本，房地产开发项目还存在各种各样的隐形风险，这些风险随时都可能为企业带来经济损失， 一旦出现意外风险， 成本控制工作的所有成果很可能会付之一炬， 因此企业必须要对这些潜在的风险进行预控。

在项目的决策设计阶段，充分进行风险识别，预测可能为企业带来经济损失的各种风险因素，通过专业管理人员与各部门主管进行探讨，制订一系列的风险规避措施，对于一些难以规避的风险，要积极采取转移措施，可大大降低企业的隐形成本，最终减低项目因突发风险所造成经济损失。

设计方案是项目中各项活动的基础，很多房地产开发项目的成本控制工作效果不佳，其中主要原因之一就是因为设计方案不合理，造成浪费；若要防止这种现象的产生，就要确保项目的设计方案具有科学性和合理性。

在项目设计准备阶段，在选择设计单位前，在拟定设计招标文件和委托任务书时，要严格按照投资估算的结果来确定造价管理的目标；在最终确定设计方案前，要同时拟定多种设计方案，然后将各个方案进行对比分析，以安全性、经济性、科学性为基础，选择最佳的设计方案，并且在分析设计概算时，将设计概算与投资估算进行对照，发现设计概算超出投资估算时，及时找出原因加以调整。

除此之外，在设计阶段，材料和设备的选型也是房地产开发项目成本控制工作中的重点环节，想要做好成本管理工作，必须了解材料市场动向，避免价格波动造成的损失和浪费。工程项目在施工图设计完成之后，派专人再次进行市场调查，掌握各种材料、设备的价格动向等信息， 确定后对一些较大型的设备或大批量的材料， 及时拟定出材料设备的采购计划，防止材料价格波动对整个项目造成影响。

在房地产开发项目的发包阶段，各承包商、供应商之间存在着多方面竞争，价格和实力的比拼都非常激烈，很容产生一些“虚假”、“违规”的现象，进而影响到项目的成本管理， 可见发包阶段的成本管理工作不容忽视。

⑵实际阶段

在实施阶段中，工程项目在开工之前要充分落实资金拨付计划， 在工程项目施工过程中，需根据各环节的实际工程进度进行监督，严格遵守合同的支付条款，及时拨付工程进度款项。同时将工程量、工程进度与资金拨付情况定时进行核对。成本管理人员严格按照成本明细表中的指标来控制施工成本，定期进行计划进度和实际进度比较，计划成本指标与实际成本进行比较，当发现超指标现象时，及时分析原因并采取措施加以应对，而且相关的单据和签证，都由专人负责统计整理以及定期上报。加强项目管理，项目部人员的管理是管理工作自上而下有效进行的关键，具体管理中应做到以下几点： ①项目经理明确自身在施工中的责任， 确定在未尽到责任的情形下的相关惩罚措施。如果在具体的管理工作中，出现成本超支的情况， 应按比例扣除项目经理的奖金。②项目部内部应该把责任层层划分，具体到个人，执行谁主管，谁负责的原则，施工过程中一旦出现人为的成本超支，应扣除相关人员的奖金，相反若节约了成本，可将一定比例的成本作为奖金激励负责人员，使得项目部人员渐渐具备节约成本的意识。

项目结算是工程项目把关的最后环节，如果结算阶段的成本管理工作出现偏差，很可能会导致前面各阶段的工作都成为“徒劳”，使项目的成本控制前功尽弃， 因此在结算阶段， 要严格认真地进行审查和整理结算资料，制定严格合理的结算流程，力求必须要做好收尾工作，对成本控制工作做出准确的总结。

在工程项目竣工后，工作人员要及时对工程资料进行汇总分析。在项目结算时，要以设计图纸、签证文件、合同协议、变更联系单等文件作为依据，全面分析各项成本费用，并且在工程项目中还要建立明确的结算责任机制、结算复审机制、尾款会签机制，结算结果要由专业机构实施审核，在结算工作完成后，工作人员对工程项目成本控制的实际效果进行总结，积累成本管理经验，为以后的项目开发提供依据和参考。

二、 总结

通过在项目全过程的成本控制工作，使项目取得了良好的效益，可以避免很多不必要的成本支出，并且通过对项目的分析，可以总结出很多成本控制的管理经验，为后继开发工作提供管理基础。房地产项目的开发是促进社会发展的重要途径，同时也有利于提高人们的生活环境和生活水平。工程项目的开发要将质量与效益并重，在保证工程质量的基础上如何节约成本费用，需要我们共同去探索。相信在未来的发展中，房地产开发项目的成本控制措施会更加健全，工程项目将会向着“质量更高、效益更高、规模更高”的方向前进，尤其是房地产项目，势必会更好的服务于社会，将人们的生活水平推向新的高度。

参考文献：

[ 1] 黄杨，罗林. 浅谈房地产开发项目的成本控制管理[ J ] . 四川建筑， 2009（ 05） .

[ 2] 张永刚， 王雪梅. 浅谈房地产开发项目的成本控制[ J ] . 商情，2009（ 20） .

篇9

本文对项目开发成本管理的全过程控制作了简要阐述。

关键词：房地产公司、项目开发、成本管理、全过程控制

中图分类号: F293.3文献标识码：A

近几年，我国房地产行业经历了严厉的调控政策，严峻的市场形势使众多的房地产企业加倍关注房地产项目开发的成本管理。

做好项目成本管理的全过程控制已成为房地产公司责任管理者工作的重中之重。

一、房地产项目成本管理全过程控制的概述

房地产项目的成本控制是一个动态投资控制概念，需要经历以下几个过程或者说阶段：

1、可行性研究分析；

2、设计；

3、开发报建；

4、招标采购；

5、招标建设；

6、营销；

7、竣工交付使用。

经历了上述七个阶段后就进入了物业管理维护阶段。

在项目开发的全部过程中，任何阶段、任何环节的成本失控都将导致项目成本超出目标成本，从而降低了目标收益或利润率。

项目成本管理的全过程控制，就是要在项目的全生命周期贯彻目标成本，根据过程中的各个阶段不同的特点和内容建立目标成本体系，进行动态执行和控制。

实施项目全生命周期目标成本管理，重点在于执行和控制，随着项目的推进，成本的影响将会逐渐减小。

在我国，房地产行业已经经历了多年的发展，各房地产企业发展的过程，正是一个不断加强成本控制意识的过程。我们应该借鉴同行的经验，总结和把握本企业的特点，把成本管理从以往的粗放式转移到精细化、标准化上来。

二、项目开发论证阶段的成本分析

项目开发论证是评估项目可行性的重要过程，其中产品定位是决定项目成本的最重要因素。

项目论证阶段的成本管理主要是做好项目的可行性研究分析。重点是根据项目所在地的房地产市场状况作出准确的项目定位、项目成本构成分析和项目运作计划。要在成本调研的基础上把握好当地的成本情况。

1、项目定位分析

项目定位分析包括城市发展状况分析、当地房地产状况分析和项目分析三个方面。其中项目分析是可行性研究分析中的核心。

2、项目成本估计

⑴、项目成本调研。其内容包括简要的调研目的、时间、人员、对象、大致的过程和内容；管理方面的招投标，造价管理，政府垄断的情况及相关收费；成本水平及其价格构成；典型楼盘资料列此，主要资源状况的收集以及实例测算。

⑵、项目开发的节奏模拟

⑶、项目开发中目标的构成：由于土地成本在很大程度上占项目成本的构成比例不可控，所以在未来的工作中应给出除土地成本之外，其他费用的构成及适宜的比例。

三、项目开发设计阶段的目标成本

设计阶段是项目成本控制的最重要阶段。

设计阶段，承上，是将项目论证的成果通过施工图来表现，从而实现项目意图；下，则将指导合同的订立和现场施工。所以图纸的效率和质量直接关系到合同和工程进度。

设计阶段的成本控制包括了以下的内容：

1、方案设计阶段的目标成本控制。主要是在可行性研究的基础上进行深化，将项目实际构成的成本分解到各个专业；强化专业间的平衡搭配；加强各专业间的沟通和协同，避免后期的方案变更。

2、项目开发施工图设计阶段的限额设计。

施工图限额设计即指在设计限额的控制下，开展设计工作，以保证目标成本的可控。

限额设计可以注意从控制外墙面积，控制窗地比，控制单价较高的材料用量；合理搭配各种材料；合理对待新工艺等方面着手。

3、设计费用构成的管理。

4、设计变更管理。应规范设计变更管理，最大限度避免已施工或正在施工的部位发生变更，造成返工；要审慎的处理材料的变更。

四、项目开发中招标采购阶段的合约规划

招标采购包含了两方面的内容。一是合作伙伴的采购以及材料供应商的采购；二是寻找和确立项目合作方的过程。

不同的合作方在报价和合作质量上是有一定区别的。优秀的企业在取费以及付款方式方面会有更高的要求，但是在产品质量方面更有保障，有利于降低后期维护费用和保证时间节点、进度目标的实现。

合约规划简言之即做好事前的计划，养成按计划办事的习惯。合理的合约规划对项目成本的控制有举足轻重的作用。

合约规划大致包括三方面：

1、项目合同分判：即把管理分解到分项工程和材料上，努力控制全过程的细节和材料，以期达到降低造价、保证质量、控制成本的目的。

合同分判的主要内容包括：合理界定土建单位的施工范围；界定项目总合同数量要适应自身的管理能力；尽可能约定签证以及设计变更的执行流程。

2、合作单位规划：应明确对所确定的合作单位的要求，并明确付款节点。

3、材料供应规划：明确甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材清单。

五、项目开发施工过程的动态成本控制

对房地产公司而言，项目施工的过程持续时间最长。整个工程成本约占项目总成本的35%~40%，和土地成本并列项目总成本的前两位。但工程施工阶段并非影响项目总成本的最重要阶段。经验告诉我们，除非发生特别重大的变化，工程施工对整个项目总成本的影响都在5%以内。尽管工程施工过程对项目总成本的影响在比例上来看较小，但我们依然要足够重视施工过程的动态成本控制。

施工过程的动态成本控制应从以下几方面着手：

1、施工计划的编制

施工计划的编制是可行性研究的深化，从时间关系上保证可行性研究中时间节点的实现。施工计划中的里程碑节点计划，直接关系到企业资金的周转速度。

施工计划的编制还应包括对设计、合同的时间要求以及工程进度款支付的管理。

2、签证的管理。要明晰签证范围。一家公司代另一家公司施工的签证必须有足够的证据。

3、设计变更施工管理。控制好设计变更对成本的影响，应及时掌握相应部位施工的情况，做好信息收集记录，要尽量将变更在未施工阶段处理掉。

4、动态成本的管理。签证和变更发生后形成的项目实际发生的成本就是项目的动态成本。所以及时的将签证和变更形成的成本进行动态管理是成本管理部门的重要职责之一，同时也是过程管理的重要手段和方法。现在ERP系统的建立和执行更有利于相关部门进行动态成本的监控和管理了。

ERP系统以集信息技术与先进管理思想于一身的优势，已成为现代企业的运行模式。它以系统化的管理思想为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台，成为企业在信息时代生存、发展的基石，对于改善企业业务流程，提高企业核心竞争力具有显著作用。

通过ERP系统，我们可以及时了解已经发生的成本和剩余成本的数量，同时成本警戒线在关键时刻会提醒相关人员，避免成本失控。

动态成本管理应以成本管理中心为主导，并在其它部门的大力配合下才能有效的实施。

六、项目开发结算阶段，合同价调整的成本管理。

项目开发的结算是成本控制的最后一个工作环节。结算阶段的合同价调整，直接影响项目的成本控制和结果。

1、工程结算办理。包括核实工程结算的条件和执行工程结算程序。工程结算必须具备以下的基本条件：

⑴、应符合合同或是协议有关结算条款的规定；

⑵、要具备完整有效的质量评定结果以及符合规范要求的竣工验收资料；

⑶、做到工程竣工图、设计变更、现场签证及其它有关结算的原始资料齐备；

⑷、已将工程遗留问题处理完毕并验收合格。

⑸、施工单位结算书是按要求编制的，所附的资料齐全。

2、签证结算管理，要着重做好下列两点：

⑴、要剔除包含在合同范围内的签证。在结算工作中经常会遇到包含在合同范围内的签证。有时工程管理部门在某种情况下为了保证进度，迁就施工单位，明知不应签的却签给了施工单位。这部分签证在结算阶段必须坚决扣除。

⑵、要剔除包含在措施费中的签证。所谓包含在措施费中的签证，通常是在合同约定不清晰或经办人员对定额计价办法不熟悉的情况下造成的。这部分费用可在结算阶段作为措施费支付，不再作签证结算。

3、成本指标的累积

项目工程结算完成后，应及时对结算数据进行整理分析，按照不同的产品类型以及不同的定位标准，形成各种经济指标或技术指标，为以后的新项目提供数据支持和参考。

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【关键字】房地产设计阶段的工程造价 成本控制

房地产开发是一项综合各类资源的过程，房地产企业利润的获取则是在合理有效利用各类资源的过程中获取的。因而，作为企业为获取最大利润就必须在整合各类资源中做到合理的成本控制。

目前房地产开发现状竞争分析：

当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。作为高投入、高成本的房地产开发企业在市场充分竞争条件下，目前这种竞争趋势日益白热化。

在当今这个竞争激烈的市场经济大潮中，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是竞争市场价格，尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，这一点一直备受众多房地产开发企业的热切关注，即为热点又是难点。

简而言之，房地产企业竞争就是项目成本控制力的竞争。

二、项目成本的工程造价分析

房地产项目成本测算：可以按照规划面积指标为依据来测算项目成本构成，具体的项目开发成本比例与成本组成大致如下：

1、土地成本约占30%-35%；

2、建安工程费约占50%-55%；

3、前期性费用（三通一平整、各类规费等5%）；

4、管理、财务、销售费用约占8%-10%；

5、大市政费用约占5%-10%；

土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本准确分析。

前期费用（约占项目总成本的5%左右），主要指设计费、各类报建报批报审费、勘察测绘费以及可研费用。报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准，设计费在房地产开发环节中十分重要，选择好设计单位成为关键，而成本控制成为其次。

工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分项工程及甲供物资成本、小市政管网和环境成本、公共配套设施等构成。分项工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分项工程/供货合同成本。

城市基础设施配套费：这部分一般占5-10%左右。主要是指项目用地红线外的水暖电气等大市政基础设施配套费用，目前绝大多数城市基本上已经统一收费标准，所以，这部分成本也相对固定。

三项费用：管理费用、财务费用、销售费用。其中管理成本比较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。

通过对以上数据的分析，设计阶段的费用只占全部费用的1%，但在项目决策正确的前提下，他对工程造价影响程度高达75%以上。必须充分重视设计阶段的造价控制。

三、设计阶段的工程造价控制分析

建筑设计作为房地产项目的先行者，对成本控制有着举足轻重的作用。建筑设计从源头方案起，贯穿整个工程。而一般来说，建筑方案对项目建安成本起决定性作用，初步设计及施工图设计则是对方案的优化，也即是对建筑品质及成本控制的平衡的优化。

设计阶段包含规划设计、方案设计、扩初设计和施工图设计等，要求上述各项设计结果的成本都在控制范围之内并要求实施阶段不再做大的调整。

影响项目投资最大的阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%-95%；初步设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定，这些在建筑工程中占工程总造价75%-95%；在技术设计阶段，只是对工程设计的合理性、可行性进行确定，而这一部分对工程造价的影响只占工程总造价的35%-75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而往往把控制工称造价的主要精力放在施工阶段，这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，当前尤其是抓住设计这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。

怎样实现设计阶段的工程成本管理与控制

工程造价的有效控制，应以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，在投资决策阶段、设计阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，要做好此项工作应注意以下几个方面：

1、引入竞争机制，实行设计招标

实行设计招标制度，一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力。另一方面也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量。实行设计招标制度有利于选择最经济合理的方案，降低工程造价，使设计阶段投资费用控助目标成本的实现。

2、强化技术经济分析

强化设计环节技术经济分析，使设计既具有技术先进性和适用性，又具有经济合理性，在保证性能、质量的前提下，努力降低项目投资费用。能大幅降低投资费用的措施主要有：（1）削减可以省掉的工程内容或缩小工作范围；（2）适度技术要求和材料规格、性能要求；（3）不要过于追求过剩功能和质量等。

3、实行限额设计。项目设计的优劣讲直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术和经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯做法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。这样可以满足设计对结构形式的要求，同时经过计算又降低了工程造价，严格把工程的建安成本控制住了，达到了限额要求。

4、加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足与缺陷，所花费的代价最小，取得的效果最好。在设计出图前，组织总工办、工程部、成本管理部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误造成施工工程变更，造成经济损失。

5、加强变更管理，杜绝不合理的设计变更。对确实必须发生的设计变更，必须采取变更制度管理，必须有充分的理由、启动会签程序，必须有副总经理以上的领导签字方可生效。同时分清变更的责任方，及时采取经济处罚。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的设计变更，给工程带来不必要的经济损失。

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关键词：房地产开发；项目管理；问题；对策

中图分类号： F293.3 文献标识码： A

引言：进入现代社会，资源匮乏，为了高效地利用资源，各个行业都在利用管理学理念进行管理，在房地产开发行业更是如此，房地产开发项目的工程管理是房地产开发过程中的重点。然而,现目前我国房地产开发项目的工程管理存在很多问题,严重阻碍了我国房地产行业的发展。对此,应当找出房地产开发项目管理中存在的问题,并提出相应的建设性措施,促进我国房地产行业的健康发展。

1目前房地产开发项目工程管理中存在的问题

房地产开发，是指房地产开发企业通过一系列的具体措施，把最初的想法，构思最终落成一座具体建筑物的社会实践活动。在这项实践活动中，房地产开发企业要遵守国家的相关政策要求，循序渐进的落实到最后建筑物的施工建设，首先需要完成的工作取得土地开发使用权，并对整个房地产的开发项目进行规划设计，在一切相关手续准备完成后，通过市场招、投标，确定合格的建筑施工队伍，开展建筑工程施工建设，完成从设计图纸到实际建筑的转变。

1.1缺乏前期准备

现目前,我国房地产开发企业关注得更多的是开发地段的周边环境的商业价值,且建筑施工单位也只是仅仅负责项目的施工工作,而开发商又想开发项目尽早动工,他们都缺乏对项目工程前期准备的了解及重视,导致开发项目都普遍存在着盲目开发决策的问题,例如:在施工的过程中才发现施工图纸存在着错、碰、缺、漏,结构设计不合理以及成本过高等现象,这不仅会给房地产开发企业带来经济损失,还会给业主带来功能使用缺陷。

1.2管理制度不健全

现目前我国房地产项目在开发过程中,项目的管理不够深入和具体,虽然也在按照项目管理的模式进行着管理,但未对项目管理的具体细节进行深入研究,工程管理制度普遍不够完善。这容易导致在房地产开发项目成本和进度方面失控,偏离预期的项目开发目标。例如:很多房产开发都存在着延迟交房,由于成本过高而难以控制房价,工程管理费用偏高等现象。

1.3设计和监督制度不规范

现目前,在房地产项目的开发中,监理单位和设计单位的配合不密切,很多设计问题在施工中得不到解决,很多施工单位施工变更很多,不仅造成了房地产开发项目的成本浪费,还对房地产开发项目的工程管理造成混乱,加上工程设计的建立制度不够完善,很多施工单位对设计对项目投资的控制重要性不够重视,导致施工单位缺乏有效的规范运行及制度保证。

1.4售后服务和物业管理不到位

房地产行业是一个投资比较大的产业,很多消费者往往在购买时都很注重房地产后期的维修以及相关配套设备的齐全。然而我国现目前的很多的房地产开发项目,品牌意识和售后服务都比较差。比如一些已经交房的商品房屋存在质量及其他问题,开发商没有及时对其进行售后维修;另外开发商之前予以承诺的一些基础设施及相关配套设施也存在了偷工减料现象,有的开发项目甚至没有。这对房地产开发项目的后期销售产生严重的负面影响,严重影响着房地产开发项目的经济效益的发挥。

1.5造价预算出现严重偏差

一般的情况下，房地产项目的投资额度是在决策阶段或者设计阶段进行确定，但是在项目正式确定开工以后，由于受到施工各方的人员、材料、施工的机械以及施工工艺和施工环境之间的不断变化的因素的影响，施工阶段对于工程的造价管理出现极大的偏差，比如开发商在设计阶段不重视设计的合理性，导致在施工阶段出现问题而对设计进行更改。这种更改往往引发连续性的一系列的变动而可能增加工程造价。

1.6完工验收与备案管理不够严格

房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而导致不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。假如建筑施工单位是由多一个施工队伍组成，工程验收环节与备案就更加重要，必须重视。

2应对房地产开发项目工程管理问题的对策

项目管理虽然在房地产项目的开发过程中取得了一些成效,但在实际的管理过程中仍存在一些问题,应当加强对房地产开发项目的工程管理,使房地产行业健康良性发展,可以从以下几方面入手：

2.1加强房地产项目开发的规划管理

房地产的开发应当结合市场的行情,选择开发的地理位置应当具有商业价值。房地产开发企业在开发前应当进行市场调查,了解消费者的具体需求,合理规划建筑户型。开发企业应当和国家规划部门进行沟通,寻找政策保障。在房地产项目的工程招标前做好建筑图纸的优化设计工作,尽量减少后期施工中的工程变更。

2.2加强对工程质量的管理和控制

房地产是人们所有投资中所占比例最大的投资,人们在房屋的质量方面考虑很多,房屋质量合格是房地产企业对房屋的最低保证。为了更好地保证房屋的质量,在项目工程的开发过程中应当在材料、人员、机械及施工等方面严格控制和管理,并做到量化要求。另外,应当做好其它基础配套设施,房屋的排水、暖通方面也要保证畅通。还应当加强对商品房售后的监管和控制,积极了解客户的需求并及时作出满意的回复,组建专门的售后服务部门,对房屋维修做出及时的处理。

2.3完善房地产开发项目的成本管理

在竞争日益激烈的房地产行业中,价格已成为房地产行业的一个主要筹码和优势。在房地产的项目开发工程中,必须对房地产开发项目的成本管理进行全面完善,并对工程项目的成本严格控制。可以采取以下方式进行控制:①在项目开发的规划阶段,应当做好房地产开发项目的预测及评估工作,对房地产开放项目的成本、销售及利润进行严格控制,尽量做到房地产开发项目成本最低且质量最优。②在房地产项目的实际施工中,应当引入竞争机制,做到市场化投保招标,还应当建立明确的奖惩制度,严格控制项目工程的工期和质量。在项目的施工阶段应当加强和完善现场签证管理,可以从现场签证的办理及审查两个阶段进行加强和完善。

2.4加大对项目的风险管理

由于房地产行业是一个周期长、投资大的行业,必须加强房地产项目开发的风险管理。房地产开发项目在开发前应当规避风险,尽量减少房地产开发的损失,实现经济效益的最大化。房地产企业一方面可以通过签订合同的方式来转移风险,达到降低和减少风险管理的目的。通过签订合同,明确甲乙双方的责任,减少房地产业的隐蔽损失。另一方面是采取保险管理来降低和减少风险管理。采取保险管理,一旦发生意外,相关保险公司会承担一定的费用,项目的一部分风险就转移给了保险公司,当发生重大自然灾害或施工事故时,项目的很大一部分费用有了保险公司这个承担客体,在客观上降低了房地产开发项目的成本和风险。

2.5开发商要加强在开发建设的过程的控制

施工过程管理前期必须要明确质量目标，明确项目的管理责任。现场的签证程序必须要明确清晰，责任必须明确，企业要适当的将权利下放给现场的操作或者管理人员，规定了现场签证的权限，及时地处理突发的情况以及问题，并能够在紧急的情况下，可以预先报告设计的单位，从而获得口头的许可，并且在事后及时的补办相关流程手续。

3结束语

房地产开发项目的工程管理是一项比较复杂的系统工程,对房地产项目工程的优化管理,应当在房地产房地产项目规划前做好充分的调研,应当不断完善房地产开发项目工程管理的机制和制度,着眼于房地产开发项目中存在的工程管理问题,对房地产开发的整个过程进行全面控制,促进房地产行业的健康发展。

参考文献

[1]唐诚.浅谈房地产开发项目工程管理中的常见问题和解决措施[J].建筑・建材・装饰,2013,(5):102-103.

[2]杨光.房地产开发项目工程管理的关键问题及措施[J].城市建设理论研究(电子版),2012,(15).

[3]陈加庆.房地产开发项目工程管理问题及对策研究[J].科技信息,2012,(3):474.

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关键词：工程管理 房地产开发 应用

中图分类号：F293文献标识码： A

前言：作为工程建设中较为重要的职能性工作，房地产开发项目工程管理是一项系统性的复杂工作。房地产开发企业应将当代房地产的开发管理的理念、房地产市场需求以及对市场的准确把握作为基础，以最新施工技术作为依托，并将专业化管理当作核心，投入大量优秀人力资源进行全面管理。并健全开发项目工程管理体制，加强房地产开发项目工程的管理，推动房地产开发企业蓬勃向上的发展。

1、房地产开发项目工程管理概述

1.1房地产开发项目工程管理的重要意义

①由于房地产开发项目工程的建设内容较为广泛，其工程管理在项目的建设过程属于一线的基础性综合管理工作，同工程建设的每一环节都有着直接联系，只有条理性和系统性较强的管理才能够确保工程保质保量的按时完成。②房地产开发项目工程管理有利于疏通房地产建设项目过程的社会关系。在房地产开发项目建设的过程中，要与社会各个部门、企业之间产生联系，而这些联系大多由开发项目的工程管理员进行，只有管理恰当才能确保房地产开发项目的完整性。③房地产开发项目工程管理是工作量较多且最为主要的一项职能工作，它贯穿在整个投资建设过程。从前期的决策阶段到后期的交付使用阶段，甚至是实施过程的其他职能活动，所有的工作都在工程管理范围之内，全都离不开工程管理工作。

1.2房地产开发项目工程管理的具体内容

房地产开发项目工程管理的内容繁多，以蒙山新联标准工业厂房工程、兴隆佳苑、兴隆花园等开发建设项目为例，具体的工程管理内容主要有房地产开发项目的整体规划与管理、房地产开发项目的质量监理、房地产开发项目的配合协调管理工作、工程验收的管理几个方面:

1）房地产开发项目的整体规划与管理。此项管理内容是房地产开发项目进行施工之前不可缺少的重要步骤，主要是制定出切实可行的工程方案。严禁将规划时间缩短来加快工程的开工，以免后期工作无法正常的进行，使得建设成本额外的增加。

2）房地产开发项目的质量监理。房地产建筑物自身质量的好坏对于其竞争有着重要影响，想要获得更多的社会效益和经济效益，首要任务是确保建筑物的质量。所以在建设过程要对现场施工做到严格的监理，一旦发现存有质量问题要及时的严查落实。

3）房地产开发项目的配合协调管理工作。由于房地产开发项目涉及因素较多，建设的范围较广，在建设过程中免不了出现矛盾。工程管理有利于协调所出现的各种矛盾，配合好建设单位，使工程建设顺利的进行。

4）工程验收的管理。只有符合合同有关竣工相关标准的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前应两格参照国家相关的质量审核标准，开展验收工作。验收工作开展得好有利于缩短竣工的时间，顺利进行竣工结算。

2、 房地产工程管理中存在的问题

科学的工程管理可以促使房地产开发项目的顺利完成，但是，所谓的工程管理往往是纸上谈兵，管理缺乏时效性，缺乏实际可操作性，整个工程的施工前、中、后各阶段，都存在着管理上的问题。

2.1 前期欠缺准备

房地产开发企业，他们更多关注的是开发地段的周边环境、周边配套，考虑的是所开发项目的商业价值，而建筑施工单位，他们往往只负责施工工作，而对工程前期的准备事项缺乏了解和重视。而开发商往往希望尽早动工建设，往往在欠缺周全考虑的前提下就开始施工，这样就造成了施工后，才发现施工缺乏细节的设计依据，边施工边修改，形成产品后，有较多遗憾或者是给未来的业主留下隐患。

2.2 中期漠视施工许可规定

不论是房地产开发商还是工程的施工部门，站在自身利益的角度，都希望工程早点开工，同时，也为了早日完成而不断提高工程的进度，导致很多房地产开发商千方百计寻找法律上的盲点和制度上的漏洞，施工单位更是不顾国家相关规定对于施工标准的限定，擅自提前施工，甚至被政府部门勒令停工或是拆除建筑，因而耽误整个工程的进度。

3、房地产开发中加强工程管理的有效措施

寻找问题的解决方法，就是要对症下药。工程的管理问题出在工程的前、中、后期，因此，可从施工前与施工中这两个阶段来着手解决问题。

3.1 规划管理

房地产开发在施工之前，有一系列的手续工作需要得到国家相关单位的批准后，才能开展工作。所以，在施工之前，就要做好工程的规划管理工作。具体的规划管理，需要循序渐进完成。

①房地产开发商需要结合市场行情，寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点，同时，要进行市场调查，了解预期消费者的需求，合理规划所要开发的产品。

②与国家规划部门沟通好，寻找政策保障。

3.2 施工管理

①合同管理。房地产开发商与施工单位首先签订一份公平合理的合同，并且双方在签订合同后，都需要遵守合同。尤其是涉及施工中建筑材料的品牌规格以及资金、人员投入的问题，合同中一定要有明确的约定，避免后期双方产生矛盾，而延误工程。

②质量检查。施工中要有专门负责工程监理的队伍，而工程监理要严格依据国家相关规定，保障工程质量的合格，不论是技术标准还是工程进度，都要进行科学的控制监理，杜绝急功近利的跃进行为，从而保证工程的质量符合国家质量标准。

③工期控制。所谓工期，并不是越快越好，而是要综合考虑建筑学知识以及自然气候这两大方面的因素，计算工程中各个小项目的具体工期。这个工期不仅密切关系着开发商和施工单位的利益，更影响着房产消费者的切身利益。

④成本控制。工程的建造必须要在已有成本预算的范围内展开，成本控制对开发商和承建方都同样重要。如果超支，那么就可能导致整个工程进度瘫痪，除非再得到新的资金投入，才能让未完成的工程继续下去。

⑤安全控制。房地产的开发，工程的施工，要保证两个安全：一是建筑物的安全合格，杜绝豆腐渣工程与苯荃超标等环境污染；二是要做好充分的防护措施，保证施工人员的生命安全。所以，开发商与施工队伍都必须遵照国家的相关规定，来展开整个工程项目的建设，保证建筑全程的两个安全。

4、结语

总而言之，虽然我国的工程管理体系还有待完善。不过总体方向是好的，是正确的。不仅体现在管理方法的改进，还包括管理措施的完善。如果我们都能够注重技术管理，培养技术人才，合理运用管理的职能与科学的方法，我国的工程施工问题会逐步得到解决，使得我国的房地产行业的健康发展。

参考文献：

[1] 陈光，陈霞，周玉刚，等.施工企业资金管理的现状及相关对策[J].科技信息，2009，（7）：213.

[2] 盛飞猛，肖水华，苏光林.建筑工程施工质量的保证与控制探讨[J].中国高新技术企业，2008，（13）：136-137.

[3] 袁勇.浅议钻孔灌注桩施工质量的控制与管理[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2011，（4）：91-92.

[4] 李胜利.浅谈工程质量管理应该注意的几个问题[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2011，（7）：107-108.

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关键词：房地产；房地产开发；项目工程；项目管理；问题

中图分类号：F293文献标识码： A

引言：在房地产项目开发过程中，工程管理是一个不可缺少的环节。在房地产开发时企业要做好前期的准备工作：规划设计、土地勘察，必要的话在用户搬迁等工作结束之后，就要开始聘请专业的施工队伍进入现场，建设规划项目的施工：依据预先制订的计划有效地、合理地对工程建设进行管理，保证项目工程可以按批次、按时间、按区域的交付使用。目前，房地产开发项目是一个非常复杂且多变的综合系统工程，其中的各个环节都影响着项目开发的成败。所以，做好工程管理的强化对房地产项目开发是非常重要的。

一、房地产开发项目工程管理中出现的问题

（一）在实施前缺乏前期的准备工作

现今，房地产开发企业最关注就是开发地段的周围环境是否有商业价值，并想使工程尽快的施工，而建筑施工单位也只是对项目工程的施工工作负责，那么就会导致双方在对项目工程前期的准备工作缺少了解和重视的基础上开始施工，所以形成了目前这种开发项目普遍存在着盲目开发决策的局面。就比如：在工程施工时发现施工图纸存在着缺、错、漏及结构设计不合理和成本过高的现象，这样不但会给房地产开发企业带来一定的经济损失，并且还会给业主带来功能使用缺陷。

（二）对于施工许可不够重视

在房地产开发企业开发项目时，大多都希望工程可以尽快的竣工，从而就可以尽快的实现经济效益。那么就导致很多的施工单位为了尽早开工，在没有经过政府建设主管部门施工检查和办完相关手续之前就开始施工。由此导致一些房地产开发企业在制度上就存在很多的漏洞。如：把开挖和填坑手续办下来之后，还没有得到相关部门的施工许可，就开始施工，结果这样很容易在施工过程中被强制暂停，不仅施工单位就受到相应的处罚，房地产项目开发企业也会被实施经济惩罚。所以，房地产开发企业如果不重视施工许可证办理的相关规定，就会影响工程的顺利开展，严重时的话还会造成不良社会影响。

（三）设计和监督制度不规范现

在实际的房地产项目的开发过程中，监理往往会存在着单位与设计单位的配合不够密切这样的问题，致使较多的设计问题在施工中得不到解决，很多的施工单位施工变更的较多，不但会造成房地产开发项目的成本浪费，而且还会对房地产开发项目的工程管理造成混乱，再加上工程设计建立的制度不够科学完善，大多的施工单位对设计对项目投资的控制重要性不重视，那么就会使施工单位缺乏有效的规范运行及制度保证。

（四）项目工程完工验收和备案管理不够严格

现今就有较多的房地产项目在建设过程中，开发单位受主观意识的影响，错误的认为工程竣工的验收就等于工程完工，那么就会在验收这个环节上用较短时间来完成，想从中获得更大的利益。由于对工程施工中分项验收等主要环节管理的不够严格，不够重视，等到工程竣工验收后才发现出现结算依据不足、验收资料不完全等情况，最终导致相关的验收手续不能及时的办理，出现拖延交付等不良结果。

（五）售后服务和物业管理的工作不到位

房地产行业其实是一个投资较大的产业，许多的消费者一般在购买的时候都很关注重房地产后期的维修以及相关配套设备的情况。但是现在很多的房地产开发项目，品牌意识及售后服务都比较差。就比如对于某些已经交房的商品房屋存在质量及其他问题就没有及时的进行售后维修工作；还有一些开发商之前予以承诺的基础设施和相关配套设施也有偷工减料现象，有的甚至就没有。那么这些都严重的影响着房地产开发项目的经济效益的发挥。

二、加强房地产开发项目工程管理的对策

（一）加强房地产项目开发的规划管理。房地产的开发应该与市场的行情相结合，选择开发具有商业价值的地理位置。并且在进行开发之前就要做好市场调查，通过了解消费者的具体需求，然后合理的规划建筑户型。开发企业还应该当和国家规划部门进行沟通，寻找政策保障。在房地产项目的工程招标前做好建筑图纸的优化设计工作，最大程度的减少后期施工中的工程变更。

（二）房地产项目施工中的管理策略。

项目工程施工管理一般涉及的内容都比较多，并且时间长、影响大，这些都会对工程管理目标的实现造成影响。房地产项目工程从开工到竣工的过程中，施工管理最重要的就是要以国家相关法律法规与国家建筑质量管理中心的规定为原则，严格根据相关法律法规，对工程的质量、工期进行严格控制。

1、对施工质量进行控制。施工管理中施工质量控制是非常重要的工作，也是施工的生命线。在房地产项目开发时，相关管理人员就要具备总观全局的意识，对施工单位和监理单位进行合理的协调，组成团队来对质量进行控制。具体表现为：第一，要重视对建筑材料的管理。要严格的执行设计要求与合同约定中明确提出的内容，做好市场调查，随时的对市场材料的最新信息进行掌握更新。第二，监理合同的签订，主要是对承担质量监理的工作人员，根据相关法律规定进行监督。特别是重点部分与关键工序，一定要根据国家技术标准来进行检验。在一个环节验收合格之后，方可进行下一个工序。第三，严格监督施工质量，最大程度上保证施工的质量，培养施工中自我质量控制的意识。及时发现施工企业在施工过程中可能出现的技术难题并进行解决，保障技术方面的质量。

2、对施工工期进行有效控制。对工期的控制在房地产开发项目中的地位不可忽视，不但影响着施工企业和开发商的利益，同时也关系着广大用户的利益。所以，在施工过程中，一定要时刻掌握施工的实际进度情况，然后根据现场的施工条件制订可行的进度计划与组织设计，按照进度计划和组织设计对现场进度情况进行监督和控制。在对每个环节控制时，都要结合监理人员对施工单位的细节检查。如果存在偏差，就要及时的分析原因及时的补救，保障施工项目按时完成。

3、加强对施工合同的管理。施工合同是施工单位和房地产项目开发企业共同签订的可以互相制约的合同，也是房地产项目开发企业对本次项目实施管理的重要法律依据。所以，制订施工合同是施工管理的一个很重要的环节，并且国家在这方面也制订了相关的条款。还要根据实际情况对施工安全、施工文明、工程验收、工程工期以及工程质量奖罚进行明确的规定，进而提升施工合同的全面性、法律性、合理性，保障工程项目开发能顺利进行。

（三）房地产项目开发中的管理策略

在房地产开发项目的初期，就会面临很多的问题。规划管理是房地产项目开发工程管理的一个重要的起点，在这个阶段中对建筑规划方案的确定是极为重要的，因为它直接影响着项目开发的成败。

（四）完善房地产开发项目的成本管理

在竞争激烈的房地产行业中，要想有一席之地，那么就要合理的控制好项目的成本，成本控制已成为房地产行业的一个很重要的筹码和优势。在房地产的项目开发工程中，一定要全面的完善对房地产开发项目进行成本管理。

在对房地产开发项目进行成本控制的过程中，通常可以采用以下几种方式：1）在项目开发的规划阶段，就做好房地产开发项目的评估和预测工作，对房地产开放项目的成本、销售和利润进行严格控制，最好是把房地产开发项目成本做到最低但前提是要保障质量最优。2）在房地产项目的实际施工中，要建立一个明确的奖惩制度，严格的控制项目工程的工期和质量。在项目的施工阶段应当加强和完善现场签证管理，可以从现场签证的办理及审查两个阶段进行加强和完善。

（五）加大对项目的风险管理。

因为房地产行业是一个周期较长、投资较大的行业，所以必须要加强对房地产项目开发的风险管理。房地产开发项目在开发前就应该防止风险的发生，尽力减少房地产开发的损失，实现经济效益的最大化。房地产企业一方面可以通过签订合同的方式来转移风险，达到降低和减少风险管理的目的。通过签订合同，可以对甲乙双方的责任明确，减少房地产业的隐蔽损失。还可以通过采取保险管理来降低和减少风险管理。通过采取保险管理，那么如果发生意外，相关的保险公司就会承担一定的费用，项目的一部分风险就转移给了保险公司，所以如果发生了重大自然灾害或施工事故时，保险公司就会承担很大一部分的责任，那么就在客观上降低了房地产开发项目的成本和风险。

（六）在项目施工时的管理

1、成本控制。一个项目的建设必须要在已有成本预算的范围内展开，成本控制对开发商和建设单位都很重要，一旦超支，那么就可能致使整个工程的进度瘫痪，除非是有新的资金投入，才会使未完成的工程继续下去。

2、安全控制。房地产的开发，项目工程的施工安全是很重要的，一定要保证建筑物的安全合格，尽量的制止豆腐渣工程和苯荃超标等环境污染的工程出现；并且一定要充分的做好防护措施，保障现场施工人员的人身安全。因此，开发商和施工队伍都要遵照国家的相关规定，来展开整个工程项目的建设，保证建筑全程的安全施工。

结束语：

随着社会经济高速的发展，房地产市场也在很大程度上得到了发展，企业一定要重视对开发项目的工程管理问题，这是一项比较复杂的系统工程。对房地产项目工程的优化管理，在房地产项目规划前就要做好充分的调研工作，还要不断的完善房地产开发项目工程管理的机制和制度。对于房地产开发项目中存在的工程管理问题，一定要正确的对待，及时的解决问题，并且对房地产开发的整个过程进行全面的控制，这样才能保证房地产行业的健康发展。

参考文献：

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关键词：房地产开发；项目管理；难点分析

中途分类号：C93 文献标识码：A文章编号：

引言：

随着经济水平的迅速发展，我国房地产行业在近年来得到了快速的发展。与此同时人们对居住条件的要求也发生了变化，但是房地产开发项目管理中仍存在一些难点，如何以科学的房地产开发工程管理工作提高管理效果，提高工程质量成为了项目管理企业面临的重要问题。

一、房地产开发项目管理含义

房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产项目管理融合了项目管理实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具,使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。

房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。

二、房地产开发项目工程管理内容

1、总体规划

人类在做任何一件事情之前都有一个想法, 如同在房地产开发项目中一样, 房地产的开发企业在开发某项具体项目之前都要有一个总体规划, 总设计也就是工程建设之前做的准备工作。

2、配合协调

房地产开发涉及的社会因素众多, 同时由于房地产的建设工程自身的特点,如工程项目多,施工周期长,建设范围广涉及部门广泛单位多, 所以建设当中的矛盾众多, 在众多的矛盾当中,要达到工程建设的顺利进行,就必须进行配合协调。在协调工作中,需要注意的是配合好开发建设相关单位,并处理好开发过程中出现的各种矛盾。

3、质量监理

过硬的质量保证是激烈的市场竞争中最重要的祛码, 房地产开放企业要想使 自己开发的楼盘实现最大的经济效益和社会效益,首要的是保证建筑物质量的过关, 因此在工程的建设过程中要十分注意现场施工的监理,及时发现施工质量问题, 并注重抓落实。

4、工程验收

建筑工程的竣工不是简单指建筑物的建造完成, 还是在完成工程设计文件要求和合同的各项内容后, 依照国家和地方有关建筑工程竣工的相关法规,进行工程验收,只有在竣工验收合格后,才能将产品交给用户使用。

三、房地产开发企业项目管理难点

1、项目管理概念的狭隘与局限

导致项目运作成本过高、房地产交易纠纷不断的原因，是由于项目管理概念的狭隘与局限。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益是融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致的。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。

2、图纸设计管理方面存在问题

大多数房地产开发企业都不重视图纸设计的管理工作，对于开发商来说，他们只是对方案、功能进行确定，然后统一交由设计院进行处理，因此，在图纸设计管理上没有引起足够的重视，甚至有些设计人员根本没有成本概念，图纸上出现很多错误。而开发商对于图纸设计阶段所包含的成本、质量控制不够重视，而只注重在施工现场如何节约成本，如何进行质量控制等，甚至有的房地产开发企业在功能和要求还不是很明朗的情况下，为了能早日拿到图纸，擅自要求设计院对图纸进行设计，如此，必然会导致设计出来的图纸存在一些不足。当工程在施工的过程中，开发商才发现其中的不足而要求对图纸进行修改，不仅会影响到施工的进度，提高成本，还会影响到工程的工期。除以上所说的问题之外，设计院在对图纸进行设计时，是否有考虑到投资成本方面的问题还很难说，而房地产开发行业对这方面更是缺少管理和监督，尚没有有效的办法来进行控制。

3、合同管理方面存在的问题

目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题：

3.1 不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。

3.2 签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。

3.3合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。

四、解决房地产开发项目工程管理难点的措施

1、加强开发前期的管理

开发前期管理就是对项目规划设计过程的管理，房地产开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成，必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可采用规划管理系统来对规划设计进行管理。

1.1 加强规划设计

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。

1.2 加强方案设计

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。

在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与设计公司沟通，与政府部门的沟通。

2、不断规范建设项目合同管理

建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

3、加强施工阶段的质量控制

明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关, 同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤害, 失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大, 综合开发绩效降低。那么, 如何准确地确定质量目标? 首先, 要进行质量投入的收益和费用分析, 要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本,减少非一致成本； 适当增加预防成本, 大力降低事故成本。

4、加强项目成本管理

房地产开发工程项目成本管理可通过多种方式进行优化，如可通过全面控制原则-即全员控制和全过程控制。项目全员控制涉及到项目组织中的所有部门、员工的工作，并与每个员工切身利益有关，因此应充分调动每个部门和每个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念，如果认为成本控制仅是负责预、结算及财务方面的事，就片面了。全过程控制是指从项目立项、开发、建设的全运转过程中进行成本管控则继续寻找有效途径，实现投资控制目标。 建设工程主要做好两个方面的工作：一是决策阶段、设计阶段对项目的定位、材料的选用进行控制，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。二是对材料价格进行过程控制，主要是在招标过程中严格审查施工单位资质，运用科学的评标方案，选择相对实力较强的施工单位。在保质保量前提下，要求择优购料，合理组织运输。再就是要考虑资金的时间价值，合理确定合同工期，尽可能快地完成工程项目。加强合同管理，控制工程投资。

五、结束语：

综上所述，房地产开发企业项目工程管理是一项极为复杂，却十分严重的工作。因此，只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,并取得较高的经济效益、社会效益、及环境效益的统一。

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