集体经营性建设用地管理精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇集体经营性建设用地管理，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】集体经营性建设用地；土地使用权；用地评估

一、农村集体经营性建设用地使用权概述

就当前来说，农村的集体建设用地主要分为三大类：宅基地、集团建设经营性用地以及公益性公共设施用地。所谓农村集体经营性建设用地，就是指农村那些具有生产经营性质的建设用地，其中包括各个农村集体经济组织使用本地区的土地利用总规划兴办各种企业、或者进行各种商业活动等。

“三农”问题一直是国家关注的重点问题之一，如何促进农业生产的进一步开展、促进农民增收、加强社会主义新农村建设也是当前各地政府面临的重要任务之一。近几年，为了充分实现此目标，我国相关部门出台相关政策，允许农村集体的经营性建设用地进入市场，以促进农民增收。而关于农村经营性建设用地的政策，我们要从以下三个方面来理解：第一，该政策指的是农村的集体经营性的建设用地，而不是指所有的建设用地。那些公益性的建设用地及宅基地等并不在此行列之内。第二，农村集体经营性建设用地的使用必须符合相应的发展规划。要取得土地的使用权，也要按照规定的流程进行。第三，要做好用途管制工作，也即是说，这些建设用地必须符合相应的制度规范，才能进行后续的出让、租赁、入股等活动。

二、农村集体经营性建设用地使用权的现状

自从政策实施以来，我国农村集体的经营性建设用地的使用范围愈来愈广，确实提高了一些地区民众的生活水平及生活质量等。但纵观我国农村集体经营性建设用地的使用权规定及相关规范等，笔者发现还存在很多不足之处。

1.法律规定严重滞后

我国土地管理法中有明确规定，农村集体建设用地的使用权一般不允许在市场中进行流转，除非原先的土地使用权破产、关闭等。同时，任何个人在使用建设用地时必须申请使用国有土地，而在使用集体土地之前也要先征为国有。做出这项规定的根本目的就是严格控制我国的集体土地流入土地市场。但是，随着我国社会主义市场经济的不断发展，土地市场也在发生着翻天覆地的变化，而过去的这种土地管理规定也已经不适应社会发展的需求。由于我国农村集体经营性建设用地缺乏相应的法律规范来作为基础保障，其使用及流转过程中必然会出现各种问题。

2.产权界定不清晰

明确的产权是土地市场运行的前提条件，但就当前实际情况来看，我国的农村集体经营性建设用地的产权不明晰，严重影响了人们对农村土地资源的投资，因此其对土地保护及管理工作的积极性也不高。我国农村土地所有权产权界定不明确，主要表现在以下方面：第一，土地所有权的主体界限不明确，交叉拥有土地所有权；第二，部分土地主体未知；第三，法律虽然规定农民或者农民集体拥有集体土地的所有权，但对于农民是否能够进行土地的租赁、买卖等也没有规定。

3.市场体系不健全

农村集体经营性建设用地使用权的转移，必须依靠一定的市场经济秩序来规范。但是，我国农村集体经营性用地的市场机制并不完善。首先，国家对农村集体建设用地进行了严格的规范，这也限制了集体土地的各种交易及土地价格等，导致私自交易形式的出现。其次，土地使用权流转的中介单位较少，土地融资、服务、评估机构相对稀缺。这也导致土地价格没有统一的评估标准，土地价格评估带有较大的主观性与随意性。

三、完善农村集体经营性建设用地使用权的相关建议

1.完善建设用地评估的相关政策

为了进一步提升我国农村土地的利用率，国家相关部门应该建立集体经营性建设用地使用权入市的相关法律制度及配套措施，完善相关制度，推进制度改革。要建立和完善基础地价体系、流转交易平台等建设用地入市体系，完善相应的税收制度；要完善建设用地评估体系，建立统一的评估标准，明确土地交易的市场价格等。另外，国家相关部门还应该对原有的涉及到土地管理工作的相关制度进行修订，例如《宪法》《土地管理法》《担保法》《物权法》等。

2.合理界定建设用地的使用权

只有明确产权主体，农村集体的经营性建设用地才能顺利进入市场。首先，相关工作人员要做好实地勘察工作，对所有的集体经营性用地进行“摸底”，然后明确土地的权属、界限，在材料齐全、各方同意的基础上明确土地的所有权及使用权等。其次，要完善农村集体经营性土地的登记制度，理清村、村民小组及农民之间的产权关系。总之，必须建立完善的、产权明确、分配合理的农村集体经营性土地的产权制度。

3.优化提升市场体系

优化和提升市场交易体系，是完善我国农村集体经营性建设用地协调机制的重要基础。而要提升交易体系，首先要做的就是建立统一的土地交易市场和社会服务体系，并逐步完善土地市场管理规定和交易的具体规则，并为农村集体经营性建设用地使用权的流转提供各种信息咨询、地价评估等服务。同时，还要不断完善包括土地租赁、抵押等在内的二级市场，优化农村经营性建设用地价格形成机制，积极促进农村建设经营性用地入市。

推进我国农村集体经营性建设用地使用权的转移，实行市场化的策略，有利于提高农民的财产性收入，对于缩小城乡差距，建设社会主义新农村和社会主义和谐社会有一定的积极意义。

参考文献：

篇2

受区政府委托，2020年6月3日至4日，区自然资源局组织各乡、涉农街道到焦作市，学习农村集体经营性建设用地入市相关经验和做法。调研组先后到焦作市自然资源和规划局、马村分局学习交流座谈，学习收获对我区做好农村集体经营性建设用地入市工作具有一定的借鉴意义。现将调研情况报告如下：

一、焦作市农村集体经营性建设用地入市基本情况

焦作市农村集体经营性建设用地入市准备工作始于2019年初，截至目前，焦作市共出让农村集体经营性建设用地2块，其中：地块一，位于武陟县北郭乡益庄村村北1.07公顷（16.05亩）土地，以140.38万元的成交价，被焦作市益瑞合金材料有限公司拍得。地块二，由焦作市马村区安阳城乡庙前村、谷堆后村共同申请，经焦作市人民政府批准入市，决定以网上挂牌方式出让一宗集体经营性建设用地使用权，并委托焦作市公共资源交易中心具体承办。具体地块位于马村区安阳城办事处庙前村、谷堆后村，面积约11.3186公顷（合169.78亩），起挂价格为2751万元，土地为工业用地50年使用年限。5月29日，该地块以2751万元被焦作市浩瑞建材有限公司拍得，是河南省首宗入市交易的城区农村集体经营性建设用地。

二、焦作市农村集体经营性建设用地入市的主要做法

（一）制定完善入市制度，推动依法入市

为了更好的规范农村集体经营性建设用地入市行为，焦作市印发了《焦作市农村集体经营性建设用地入市交易工作实施方案》《焦作市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》《焦作市农村集体经营性建设用地使用权网上拍卖挂牌出让交易规则（试行）》等文件，规范了全市入市交易程序，强化了过程和环节控制，对入市主体、入市地块、入市程序、交易细则、监督管控以及收益管理等作了明确规定，既简化程序、提高了服务便捷性，也保障了入市合法合规。

（二）严格规范入市程序，保障农民权益

焦作市明确入市范围为国土空间规划（指土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地。入市主体为依法取得法人资格的集体经济组织或村民委员会；未取得法人资格的集体经济组织或村民委员会可授权/委托其组建的资产公司，或者委托授权其他具有法人资格的组织实施入市。入市前严格按照“四议两公开”，由村民自己决定农村集体经营性建设用地是否入市、怎样入市，形成决议后，逐级向上申请，从根本上保障了农民权益。交易结果需在本集体经济组织事务公示栏公式，接受社会和群众监督。保障农民受益的方法：一是逐年支付租金；二是一次性支付土地收益；三是作价入股，每年持股分红；四是租金保底加分红，每年收租金，定期分红。

三、焦作市相关经验、实例对的借鉴意义

（一）新《土地管理法》为农村集体经营性建设用地入市提供了法律依据

新《土地管理法》自2020年1月1日起施行。新《土地管理法》关于集体经营性建设用地入市的条款修改主要体现在四点：一是规定国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，明确了集体经营性建设用地入市的合法化；二是集体经营性建设用地出让、出租等应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，规定了集体经营性建设用地入市的民主化决策程序；三是通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押；四是集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。

（二）简化程序，促进乡镇招商引资项目加速落地

农村集体经营性建设用地入市，省去了转为国有建设用地的征收环节，市、县两级自然资源部门审批，市（县）人民政府核准，节约了审批时限，更有利用各类项目加速落地，避免项目未批先建，造成违法用地行为。

（三）降低征地用地成本，减轻财政压力

农村集体经营性建设用地入市，不涉及缴纳社保费等税费，征地用地成本显著降低。同时，出让起始价、出让底价等不得低于宗地实际取得的各项客观成本费用之和，每宗土地出让均可实现正收益，可有效避免以往工业用地供地过程中成本大于收益等情况的出现。

（四）拓展财政收入渠道，增加财政收入

按照焦作市试点的经验，农村集体经营性建设用地入市，区财政可依法取得工业用地出让收益5%的土地增值收益调节金。下一步，焦作市正在谋划农村集体商业用地的出让，预计县（区）政府可获取出让收益的20%作为土地增值收益调节金。

（五）有效盘活农村建设用地，促进乡村经济发展

农村集体经营性建设用地入市，农民获利，企业降低用地成本，为盘活农村集体建设用地、促进农村集体经济发展、增农民收入、缓解农村就业压力、建设美丽乡村提供了有力支持。

四、存在问题及下一步工作打算

农村集体经营性建设用地入市仍在探索阶段，目前焦作市的试点仍局限于工业、商业用地，全国首批试点区域河南长垣县、重庆大足区在住宅用地入市探索中走在全国前列，但可复制性待进一步了解学习。在推动农村集体经营性建设用地入市过程中，仍需注重以下工作推进：

（一）编制国土空间规划、乡镇规划

符合国土空间规划是农村集体经营性建设用地入市的首要条件。受上级国土空间规划政策的影响，我区各乡国土空间规划尚未完成。国土空间规划启用前，该项工作可依照各乡现有的总体规划和土地利用总体规划所覆盖的范围来实施。下一步，将加大国土空间规划编制力度，同时在规划过程中充分考虑、预留农村集体经营性建设用地入市的相关条件，在规划中推动农村集体经营性建设用地入市。

（二）上级政策支持

向三门峡市政府、市自然资源和规划局等上级政府、部门申请政策支持，出台符合三门峡市、实际的农村集体经营性建设用地入市管理办法等政策，为入市提供政策支持。

（三）完善乡街道基准地价

基准地价是影响农村集体经营性建设用地入市地价的重要因素。目前，的基准地价尚未覆盖全区广大农村，可能掣肘农村集体经营性建设用地入市。下一步，将完善各乡基准地价。

篇3

关于集体经营性建设用地使用权司法拍卖的若干意见（试行）

为基本解决执行难，适应不动产统一登记需要，进一步推进集体经营性建设用地上资产拍卖工作，依照《中华人民共和国土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定，宜兴市人民法院、宜兴市国土资源局经充分协商，就集体经营性建设用地使用权司法拍卖达成以下统一意见:

一、人民法院在拍卖集体经营性建设用地使用权地上建筑物、构筑物等不动产时，原则上应按不动产统一登记原则，对集体经营性建设用地使用权一并评估拍卖。

二、人民法院在评估拍卖集体经营性建设用地使用权前，应发出征询函，征求集体土地所有权人及属地镇（园区、街道）政

府同意。

三、人民法院在启动评估程序前，应对集体经营性建设用地使用权的租赁情况，包括租赁合同、租金支付情况等进行调查。国土局不动产登记科在接到法院调查函后，应向法院提供备案的集体经营性建设用地使用权租赁合同，并提供相关政策性咨询意见。

四、人民法院应当委托具有专业评估资质的评估机构对集体经营性建设用地使用权进行评估，并在委托评估时，告知评估机构在进行充分市场调查后，应当征求宜兴市国土资源局意见。

五、人民法院对集体经营性建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物一并拍卖时，应当在拍卖公告须知中明确告知参加竞买的具体要求、限制范围、原租赁使用集体建设用地使用权陈欠租金等情况。

六、人民法院通过网络司法拍卖平台公开拍卖被执行人集体经营性建设用地使用权成交且买受人付清竞买款后，应当及时出具移权裁定书及协助执行通知书。不动产登记机构在收到法院移权裁定书、协助执行通知书以及相关材料后应及时办理协助事项。

七、国有租赁土地使用权的司法拍卖原则上适用上述规定，具体内容应当根据宜兴市国土资源局的反馈意见进行操作。

篇4

关键词：集体经营性建设用地流转；外部性；社会效益

DOI：10.13956/j.ss.1001-8409.2017.04.20

中图分类号：F301.24 文献标识码：A 文章编号：1001-8409（2017）04-0090-05

Abstract：Taking Zezhou county as example，this paper measures the externalities and social benefits of rural collective commercial construction land circulation by value transformation model and investigating method. Results show that， net externality of industrial land is negative and its social benefits are lower than economic benefits. The net externality of other transfer land types， such as commercial land， residential land， infrastructure land and idle land， are positive and their social benefits are higher than economic benefits. The conclusion proves that land circulation of rural collective commercial construction can promote social development， and that there is a strong correlation between the externality occurred in process of circulation and the transferred land types and development activities. Therefore， there are some measures to improve social benefits of social benefits rural collective commercial construction land circulation， such as making suitable land use plan at villagelevel， strengthening the law enforcement and completing the circulation mechanism.

Key words：rural collective commercial construction land circulation； externalities； social benefits

现阶段，我国集约型经济增长模式改变了要素供给方式，尤其是“土地宽供应”在新的济增长模式下已难以持续，因此土地要素成为我国经济发展主要制约因素之一。在此背景下，农村集体经营性建设用地（简称经营性用地，下同）作为生产要素参与经济发展是客观使然。十八届三中全会《决定》已赋予经营性用地与国有建设用地同地、同权、同价入市，从政策层面提出集体经营性建设用地流转（简称经营性用地流转，下同）的基本框架。而后五中全会《决定》又提出要统筹推进经营性用地入市试点工作，可见经营性用地作为极具价值的生产要素，已成缓解国家建设用地紧缺的重要途径之一。同时经营性用地流转也积极推动了农村非农产业发展，增加农民就业岗位，提高了农村建设用地价值，增加了农民收入，但由于缺乏明确的法律规定和行政规制，流转无序也引发了违法用地行为增加，利益分配不合理，社会矛盾多发，破坏生态环境等问题[1]。因此经营性用地流转对社会发展产生双重效应，具有强烈的外部性[2]，说明经营性用地具有公共物品的属性，而且其流转具有社会决策特征，所以通过社会决策可显化人们所忽略的、外溢的外部性，真实揭示经营性用地流转产生社会净效益。

本文基于泽州县经营性用地流转实证分析基础上，通过经营性用地流转外部性分析与测算，揭示经营性用地流转后社会净效益，以促进社会整体效益提升为目标制定决策，以期为现实中经营性用地流转决策提供一些新的思路。

1 集体经营性建设用地流转的社会决策分析

经营性用地是城市工业转移和政府招商引资的主要承载地，成为区域经济发展和城市建设用地的重要组成部分，流转过程中土地利用方式将会发生改变，土地从低权能向高权能流转，土地使用权主体由农民变成使用者（见图1）。村委会受农户委托将经营性用地流转给使用者，一方面经营性用地的流转提高资源配置效率，充分利用闲置或低效的存量农村建设土地，优化利用的规模结构和产业结构[3，4]。因此，经营性用地参与流转与资源优化配置是经济发展的客观需求[5]。另一方面流转过程中出现低效投资、违规建设、大规模基础设施投入对生态环境的影响，以及农村的收入分配格局改变，诱发新的土地矛盾等负面影响。所以经营性用地流转对农村区域的影响包括直接经济影响及相关外溢效应或者外部性。因此农村经营性用地流转作为我国一项重要的制度创新和安排，对其流转的外部性有正负两面，需综合考虑，因此有必要对外部性的社会影响进一步讨论和分析。

（4）权属不清容易产生土地纠纷。主要指农村土地所有权主体由于处于虚置状态，相应权属不清，导致拥有使用权的单个农民与所有权者村委会对经营性用地入市决策很难一致，易产生土地纠纷。

（5）生产生活垃圾堆积。主要是由于商业活动、土地开发施工和企业生产过程中产生的垃圾，还包括农村居民的生活垃圾，增加了垃圾管理成本。

正外部性包括：

（1）道路交通及基础设施完善。主要指通过流转，集体财政收入提高后，有能力投入资金改善本村的天然气管道、自来水、有线电视、商服或学校等设施，同时修建了交通道路，改善居民出行条件。

（2）就业机会增加。主要指新的企业通过经营性用地流转进入村庄，雇佣当地劳动力，增加了村民非农就业机会，同时增加家庭非农收入。

（3）保有的集体建设用地增值。主要指随着企业入驻及生产环境改善，引起周边未流转建设用地增值。

（4）产业承接能力提高。主要指随着基础设施的改善及劳动力素质提高，增加了村庄对各类企业的吸引力。

（5）农民福利提高。主要指经营性用地流转，通过收益分配，增加农户收入，提高生活品质。

2.5 测算方法

2.5.1 外部性的测算方法

经营性用地流转的外部性测算主要是采用价值量化法与分项加和法对经营性用地流转外部性进行统一标准的价值化表达。并借鉴相关文献中外部性定量测度方法[10～12]，采用以价值量化方法为主的综合计算方法。具体计算公式见表2、表3。

3 结果分析

3.1 外部性计算结果

根据以上测度方法计算研究区5种土地类型的外部性，流转为工业用途的开发地块（如表4至表6），净外部性为-2460.61元/hm2，流转为其他用途的地块净外部性均为正值，流转为基础设施建设地块的综合正面影响最大，依次为住宅用地、商业用地与空置地块。

从正外部性计算结果看（见表3），工业用途和商业用途的流转土地正外部性较高，说明两类转换用途带给农民就业保障和集体土地增值效应明显。其次，基础设施及交通用途转换包括道路交通的完善及生活生产等基础设施的改善，确实改善了农民原本落后的生活状况和出行条件，同时提升了农民集体土地增值潜能。住宅用地流转外部性居中，主要是因为远离城镇中心的住宅用地对于集体产业承接能力提高、集体土地增值及农民福利提高影响相对较小。空置的集体土地对农民来说具有很大的不确定性，在流转未形成之前，其产生的正外部性最小。

从负外部性计算结果看（见表4），工业用地造成的最大负面影响就是生态环境破坏和垃圾堆放，由于工业生产造成的空气、水质、噪音和垃圾等污染，影响原来农民生活的环境，同时由于工业用地占地面积大，流转效益高，政府和集体之间利益分配不合理现象严重，会引起农民集体上访等社会不稳定现象。而商业用地和基础设施用地引起的负面影响主要是垃圾堆放和社会不稳定，这与农村的垃圾处理系统不健全有关，以及由于开发建设过程中缺乏对农民的关注，政府和集体之间出现利益纠葛，农民降低了对基层政府的信任。住宅用地产生的负面影响主要是垃圾堆放，农村居民点缺乏完善的垃圾处理系统，垃圾堆放现象经常发生，对社区环境产生负面影响。空置用地产生的负外部性最低。

3.2 社会净收益计算结果

根据2015～2016年4月研究区及相邻区经营性用地流转案例收集和统计，计算得出研究区经营性用地流转土地年平均租金，加上净外部性，得到社会净收益。商业用地的社会净效益最高为96264.49元/（hm2・a），依次为基础设施用地为91790.40元/（hm2・a），工业用地为89472.39元/（hm2・a），住宅用地为54133.34元/（hm2・a），最后是空置用地为50007.80元/（hm2・a）（见表6）。虽然空置用地目前状态处于空置，但不影响土地本身存在的经济价值，因此本文以住宅用地年租金作为参考计算空置用地的年租金。

总体看来，除了工业用地的社会净收益低于经济效益，其他商服用地、住宅用地、基础设施用地和空置用地的社会净效益都高于经济效益，这说明经营性用地流转在创造经济价值的时候，也带给农民集体积极的净外部性。但是，虽然经营性用地流转的经济效益远高于农业生产经营所得，但并不能弥补经营性用地流转产生的负外部性。如果在具体决策时，忽略了某方面的外部性则会导致社会决策偏差和社会净效益的减少。

4 主要结论及对策

本文研究了基于外部性影响的经营性用地流转的社会决策，认为最终的社会影响既要考虑经营性用地流转产生的经济效益，也要权衡其流转的外部性影响。通过泽州县的流转实例分析，本文计算研究区经营性用地流转造成的净外部性，并根据经营性用地流转案例分析计算出的研究区经营性用地流转经济效益，得出研究区经营性用地流转产生的社会净效益。总体上，发现经营性用地流转产生的社会净效益高于经济效益，对社会产生积极的综合影响。

篇5

三条高速公路构成的环内用地是市区未来城市发展的规划用地（以下简称规划用地）。在规划用地范围内，实行土地集中管理，建立统一、规范的土地市场。市级土地有形市场设在市国土资源局。

在规划用地范围内，下列情形的用地必须进入市级土地有形市场公开进行：

（一）房地产、商业、旅游、娱乐等经营性项目和其它具有竞争性项目的用地；

（二）政府征用、收回、收购储备的用于出让的用地；

（三）企业以授权经营、作价出资（入股）方式取得的土地使用权再行转让的用地；

（四）原有划拨土地使用权再行转让、租赁以及以土地联营合作的用地；

（五）实现抵押权涉及到划拨土地使用权转让的用地；

（六）法院判决需要变现用于偿还债务的划拨土地使用权转让的用地；

（七）以协议方式出让的土地使用权，涉及享受过减免土地出让金（租金）的用地等。

对上述经营性建设用地的出让，统一在市级土地有形市场通过招标、拍卖、挂牌等竞价方式进行交易。在挂牌期限内只有一个意向用地者的，可以不低于宗地的挂牌价成交。

严禁经营性建设用地协议出让和私下交易。凡应进入市场而不进入市场、不符合法律规定和未达到合同约定条件的经营性建设用地，不得办理土地登记，不予发放土地使用证。

三、实行经营性建设用地的计划控制

在规范经营性建设用地市场管理中，要严格执行城市规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制建设用地供应总量。对规划用地范围内建设用地实行城市规划和供地计划的双控制。

对经营性建设用地，依据市场需求，实行政府宏观调控。市政府根据城市规划、土地利用总体规划和城市建设与发展的重点及市场需求等因素，制定规划用地范围内的年度供地计划。实施规划用地范围内年度新增房地产等经营性建设用地的计划控制。对城市已建、新建及规划建设道路两侧用地进行控制，优先用于城市经营。

规划用地范围内的年度供地计划由市发展计划委员会会同国土、规划、建设、房产、财政、物价、土地储备等部门和单位编制，经市区土地使用制度改革领导小组讨论并报市政府批准后，向社会公布。

发挥城市规划在经营性建设用地市场管理中的龙头作用。凡在规划用地范围内的经营性建设用地，必须严格执行规划，符合城市建设与发展的重点方向和目标，经过市规划、建设部门审核，依法办理有关审批手续，有计划地进入土地有形市场。市规划、建设部门应及时提供城市改造与建设重点区域的详细规划以及土地用途、容积率等资料，在市级土地有形市场上公布。

三、完善市区地价体系

为了确保国有土地资产的保值增值，在规划用地范围内建立统一的地价体系。市物价、国土部门要按照有关法律规定评估确定规划用地范围内的基准地价。基准地价原则上每3年调整1次。具体宗地的国有土地使用权出让，要依据基准地价，合理评定标定地价。规划用地范围内以招标、拍卖、挂牌等方式出让的土地，由市区土地使用制度改革领导小组或委托市国土资源局会同都县、城区政府、市开发区管委会及市土地储备交易中；心代表，依据基准地价和市场供求情况，讨论确定底价，最终成交价由市场决定。

建立工业项目用地地价协调制度。对规划用地范围内主要是3个开发区的工业项目用地的出让价格，由市政府协调小组定期协商，确定协议出让价。协议出让价不得低于《省政府批转省国土资源厅省物价局关于公布全省协议出让国有土地使用权最低价的请示的通知》中规定的最低标准。

建立地价公布制度。市物价和国土部门依据有关规定，定期确定、公布城市经营性建设用地基准地价和标定地价，引导土地价格的合理形成。在市场交易中，不得低于底价出让经营性建设用地。

四、加强建设用地的合理利用

积极支持工业项目用地。对工业项目用地在年度供地计划中予以优先安排。工业项目用地可以采取招标、挂牌方式出让，也可以采取协议出让和租赁等方式供地。

对建成区内“退二进三”企业的划拨土地，由市国土资源局组织市土地储备交易中心依法收回或收购，并对原企业给予补偿，其中划拨土地使用权的补偿标准按照重置价确定。需另行安排用地的，可在储备土地中调剂或另行征地置换，所需费用冲抵补偿款。

规划用地范围内的农村集体土地未经批准不得向农村集体经济组织以外的成员转让。因建设需要占用农村集体土地的，必须由政府先行征用，转为国有建设用地后方可进入市场。征用土地必须依法对农村集体经济组织和农民进行补偿。对城市道路等公益性基础设施建设用地，可依法按补偿标准的下限执行。补偿不到位的，不得办理用地手续。

提高供地质量，实行配套连片开发和净地出让。存量土地和新增建设用地的整理，由市国土资源局会同市土地储备交易中心组织实施，并由市政府确定有关部门和单位进行通路、通水、通电、通信、通气等相关配套建设，提高环境质量和供地配套建设水平。

五、严格土地收益管理

加强经营性建设用地收益的征收和管理。土地出让金属政府收益，任何单位和个人不得随意减免和挤占挪用。市国土资源局和市土地储备交易中心对每宗土地的出让金，都要严格按照有关规定和程序收缴，属市政府收益部分要及时解缴市财政专户。

鼓励和支持企事业单位的改革。今后，在规划用地范围内，对未改制和改制后的企事业单位改变土地用途的土地出让金净收益，城区范围内的全部上缴市政府；都县辖区范围内的，上缴都县政府；市开发区范围内的，上缴市开发区管委会。经市政府研究并报省批准，企事业单位也可以土地作价参股，组建股份制公司，政府依法享有股权收益。改制企业经评估核准的土地出让金净收益，属政府所有。需要用于弥补净负债的，按政办发[]59号文件执行。对破产和歇业清算以及严重资不抵债企业，经市区土地使用制度改革领导小组讨论，可根据具体情况，用出让金净收益分流安置职工。对生产经营正常的企业，土地出让金净收益用于分流安置职工的比例一般不超过70％。

规划用地范围内经营性建设用地，通过竞价交易超过底价的溢价部分全部归市政府所有。其中，市经济开发区、都新区、城区南洋开发区的经营性建设用地，竞价超过底价的溢价部分按5：5比例与市政府分成。

六、规范建设用地市场的管理行为

国土管理等相关部门代表政府依法履行建设用地审批、资产处置和市场管理的职责，责任重大。必须规范行政行为，杜绝土地资产流失和腐败行为的发生。

（一)坚持规范管理，政务公开。国土管理等相关部门对建设用地项目审批管理、土地资产处置等要严格执行审批制度，所有报件和批文都要按规定程序办理；将办事制度、标准、程序、期限和责任向社会公开；建立建设用地信息、地价和土地登记资料可查询制度；对土地出让金、城市建设配套设施费和教育附加费等费用收缴实行“一卡服务”、一个窗口办结，减少收费环节，提高服务质量。