房地产土地管理法精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房地产土地管理法，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：土地管理法；小产权房；集体建设用地；宅基地

人们对小产权房问题的关注并没有因金融危机和政府不断抑制房价上涨的举措而有所降温，近年来修改《土地管理法》的工作又时刻牵动社会各界关注小产权房的神经。长期以来小产权房建设和交易屡禁不止，带来的各种纠纷已经成为一大社会隐患，现行制度障碍致使相关部门无法有效治理小产权房，目前《土地管理法》的修改不仅关系中国未来土地使用制度改革的方向和力度，也关系小产权房未来可能的治理机制和命运。应以《土地管理法》修改为契机，治理小产权房，以实现各方利益的平衡，构建和谐社会。

1 小产权房的现行法律地位

“小产权房”是指建设在农村集体土地上并向集体经济组织以外的成员销售的住宅房屋。依据占地性质不同，小产权房分为三种类型：建设在农用地上的住宅房屋；建设在宅基地之外其他集体建设用地上的住宅房屋；建设在农村宅基地上并出售给非本集体成员的住宅房屋，既包括农民对外转让的自住住宅，也包括投资方在宅基地上建设并对外销售的商品住宅。小产权房的典型形态是以销售为目的在集体土地上开发的商品住宅，不同类型小产权房的法律性质有所不同。建设在农用地上的小产权房，明显违反《土地管理法》规定的土地用途管制制度，也严重威胁耕地保护目标实现，有关部门往往采取严厉的制裁措施。宅基地上小产权房的法律性质则较为复杂。涉及小产权房的法律规定有《宪法》第10条第4款，《物权法》第151～153条，以及《土地管理法》第43条、第59～63条。从这些规定来看，既未禁止农民转让宅基地上的住房，亦未对受让对象做出限制。但自1999年以来，以国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》为代表的一系列政策性规定，则对宅基地使用权及其上住房的转让做出超出法律范围的限制，从不同角度将宅基地使用权和宅基地上房屋的取得和使用对象限定为本集体成员之内的农民，禁止将宅基地上房屋出售给非本集体成员尤其是城镇居民。应如何看待这些政策性规定呢？首先，关于宅基地使用权部分。《物权法》第153条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”如果将该条理解为授权性规定，则这里的“国家有关规定”使得宅基地使用权这一用益物权受到了包括上述国家政策性规定在内的其他规范性文件的限制，那么，上述政策性规定虽然不是法律，但其对宅基地使用权这一基本民事权利部分进行的规定具有法律效力。其次，关于农民所享有的宅基地上房屋的所有权。《物权法》对此并未做出特别限制，应当认为农民享有包括占有、使用、收益、处分4项权能在内的完整所有权，农民可以对其享有合法所有权的宅基地上的房屋进行自由处分。但由于房屋和宅基地的使用具有不可分性，房屋的可流转性与宅基地使用权的不可流转性就产生矛盾。在这种情形下，是迁就并维护农民对房屋的所有权而牺牲国家在宅基地使用权流转管理上的利益？还是相反的价值取向？法律并未明确规定。上述政策性规定选择了后者。但农民的房屋所有权无疑是公民享有的非常重要的基本民事权利，上述政策性规定对农民的房屋所有权做出限制显然是不合适的。尽管如此，这些规定却在实际生活中发挥作用：房屋和土地管理部门不为转让给非本集体成员的农民宅基地和房屋发放产权证。司法实践中，法院也对此种转让行为持否定态度。由此可见，取得合法审批手续的宅基地上房屋，农民用于自住可以取得合法产权证，但一旦转让给本集体以外的成员，则成为不受国家保护的小产权房，转让合同不被法律认可，受让者也无法办理产权登记取得产权证，从而无法取得受让房地产的物权。

2 小产权房治理与土地使用制度改革

治理小产权房要双管齐下，一方面从源头上遏制小产权房的开发销售，另一方面要妥善处理已有小产权房，这均以从根本上改变目前城乡土地使用不平等和城市房地产市场扭曲的状况为前提。

2.1 推行集体建设用地流转。构建城乡平等的土地使用制度

传统的征地供给模式已经越来越不适应当前社会发展形势的需要，改革征地模式已经迫在眉睫。从政治上看，近些年来因征地引发的大量甚至是激烈的社会矛盾已经成为影响社会和谐的重要因素，地方政府在征地过程中扮演的“土地投机商”的角色极大地损害了政府的公信力。从经济上看，目前的城乡二元结构已经严重制约了中国经济的持续快速发展，通过征地模式为城市发展提供廉价土地和资金的发展模式必须得到扭转。

2.2 允许集体土地上的商品住宅建设，打破城镇居民住宅用地的政府垄断

从立法上禁止集体土地上的商品住宅开发完全没有必要，明智之举是承认其合法性并予以法律规制。此外，应当将集体建设用地上的商品房开发纳入城镇房地产开发管理的轨道，从开发到销售到物业管理都实行与国有土地上商品房开发一样的管理，最终打破城乡住房二元化态势，实现城乡统一的商品房市场。

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【关键词】土地管理法 小产权房 集体建设用地 使用权流转

一、当下小产权房的法律地位

“小产权房”是指建设在农村集体土地上并向集体经济组织以外的成员销售的住宅房屋。依据占地性质不同，小产权房有3种类型：建设在农用地上的住宅房屋；建设在宅基地之外其他集体建设用地上的住宅房屋；建设在农村宅基地上并出售给非本集体成员的住宅房屋。我们不难看出，小产权房的典型形态是以销售为目的在集体土地上开发的商品住宅。取得合法审批手续的宅基地上房屋，农民用于自住可以取得合法产权证，但一旦转让给本集体以外的成员，则成为不受国家保护的小产权房，转让合同不被法律认可，受让者也无法办理产权登记取得产权证，无法取得受让房地产的所有权。

二、小产权房产生原因剖析――集体土地利益相关者博弈和选择的必然结果

（一） 城乡不平等的土地使用制度

从法律上看，农村集体土地所有权被表述为完全物权，但在经济上的实际表现却为“有限所有权”。现行《土地管理法》对集体土地的用途予以严格限制，集体土地要用于建设用途的，必须先征收为国有土地，再由国家以出让等方式提供给用地者，农民集体和用地者之间的直接交易被禁止，即所谓的集体建设用地的征地供给模式。《土地管理法》确立的城乡不平等的土地使用制度一方面使国家几乎垄断了建设用地的供应，另一方面又使农民集体几乎丧失了对其土地的处分权，大量的土地增值收益在征地过程中被地方政府获得，土地财富被从农村转移到城市。

（二）开发商与政府的利益博弈

土地资源的稀缺性日益显见，房地产开发商想以较低成本得到土地，地方政府为创政绩、得收益以及种种违法手段而使土地成本抬高，我国土地市场的种种不规范性也日益显见。房地产开发商的利益与开发成本和获取利润密切相关。在成本中，土地出让金占到房地产开发成本的60%左右，有些开发商为了节省成本以赚取更多的利润，便与农村集体经济组织合作以相对低廉的成本来进行开发。

（三）买卖双方的利益驱动

首先，作为卖方的农民，农民集体不仅可以从小产权房开发中获取巨额土地收益，而且由小产权房的建设销售带来的农村经济发展和乡村面貌改变更是可喜。农民个人则可以分享土地收益，轻松获得本地非农就业机会以及当地经济发展带来的附加利益。此外，乡政府享受由小产权房建设带来的政绩效益，参与土地增值收益的分配，从而成为小产权房的重要推动力量。就买房人而言，大城市的居住环境问题日益突出，且不断上涨的城市房价远远超过大多数人的购买能力，小产权房无疑可以满足工薪阶层居者有其屋的梦想。

三、小产权房治理与土地使用制度改革

治理小产权房要双管齐下，一方面从源头上遏制小产权房的开发销售，另一方面要妥善处理已有小产权房。我认为，以下几方面非常重要：

（一）赋予农村集体建设用地使用权以完全用益物权效力，构建城乡平等的建设用地使用权流转制度

小产权房法律上的权属界定已经比较明确，我们应遵循“权之所在、利之所享”的原则，小产权房的权与利应紧密相连。根据现行法律规定，兴办乡镇企业、村民建设住宅、建设乡（镇） 村公共设施和建设公益事业经依法批准都可以在农民集体所有的土地上进行，但在这种建设用地上取得的权利不能等同于在国家所有的土地上取得的建设用地使用权。2008 年十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指明了集体建设用地进入市场流转的改革道路，勾画了“建立城乡统一的建设用地市场”的目标。

（二）允许集体土地上的商品住宅建设，打破城镇居民住宅用地的政府垄断

在我看来，既然允许集体建设用地流转，就不应对集体建设用地上的商品住宅开发予以禁止。首先，禁止集体建设用地用于商品住宅开发，这缺乏公共利益上的支撑。其次，只有允许集体建设用地上的商品住宅开发，治理小产权房才有制度前提。因此，从立法上禁止集体土地上的商品住宅开发完全没有必要，明智之举是承认其合法性并予以法律规制。此外，应当将集体建设用地上的商品房开发纳入城镇房地产开发管理的轨道，从开发到销售到物业管理都实行与国有土地商品房开发一样的管理，最终打破城乡住房二元化态势，实现城乡统一的商品房市场。

（三）允许宅基地使用权有条件对外流转

主张禁止宅基地使用权流转的观点，最核心的理由是担心宅基地使用权流转会使“三无农民”变成“四无农民”，引发社会不稳定。主张允许流转的观点最主要的理由是，允许宅基地流转可以盘活存量建设用地，提高土地资源配置效率，保护耕地。集体建设用地上的商品住宅开发与宅基地使用权的对外流转，是两个密切联系的问题，既然划拨土地使用权能够通过办理出让手续转变成可以市场化流转的出让土地使用权，宅基地使用权就也能够通过办理集体土地上的出让手续转变成可以市场化流转的集体建设用地使用权。因此允许宅基地使用权有条件对外流转比完全禁止更符合中国当前实际和发展需要。

（四）完善土地征收制度，禁止为“商业利益”而征收

我国《宪法》、《物权法》都严格将土地征收限定在为了公共利益的目的范围之内。然而，在法律上界定何为“公共利益”则是一个世界性的难题，人们曾寄希望于《物权法》的制定，然而现行《物权法》对此并没有做具体明确的规定。目前可行的方案之一就是先将明显不属于公共利益的征收行为列举出来加以禁止，譬如为城市居民居住而进行的商品房开发显然与公共利益无关，为此而进行的大规模的征收行为严重违法。应严厉禁止征收集体所有土地用于商品房开发，商品房开发应由集体建设用地直接供给土地即可。

参考文献：

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论文关键词：房地产金融房地产信托基金市场信用机制

论文摘要：文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引入房地产信托基金，运用市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。

剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。

一、中国房地产金融存在的主要问题

1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。

2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。

单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。

2．完备的房地产金融体系尚未形成。

(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。

(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。

不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。

目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。

(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。

以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、

(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排

二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题

1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。

目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(REH’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。

2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。

房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。

从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。

3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。

信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．

4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。

具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。

市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。

三、政策建议

1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体

同时鼓励房地产投资基金通过集中专业管理和组合化投资组合，聘请专业性顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，从而有效降低投资风险，取得较高投资回报。

篇4

现将《财政部清产核资办公室〈关于印发清产核资中土地估计实施细则〉的通知》转发给你们，并结合我市情况作如下补充，请一并执行。

一、1993年已进行清产核资的企业、单位和1995年进行清产核资的企业、单位，在进行土地估价工作时，仍按京清办〔1994〕23号文规定的地产类别划分和地产核资类别标准执行。

二、1994年已进行清产核资的企业、单位，在填报衔接表（财清企衔表01？2）时应依据1994年市清产核资办公室批复的土地估价金额，并剔除财政部、国家土地管理局、国家国有资产管理局印发的《清产核资中土地估价实施细则》第四条规定的暂不估价的土地价值后填列。

三、各企业、单位无论是进行估价的土地或是暂不估价的土地，都应认真清查所占用土地的数量，并如实填报有关报表。

附件：财政部  国家土地管理局国家国有资产管理局关于印发《清产核资中土地估价实施细则》的通知财清〔1994〕14号各省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府清产核资办公室、财政厅（局）、土地管理局、国有资产管理局，国务院各部、委、直属机构清产核资办公室和计划单列企业集团：

现将《清产核资中土地估价实施细则》印发给你们，请结合本地区和本部门的实际情况，在清产核资工作中执行，并请将执行中出现的问题及建议及时上报。

附：清产核资中土地估价实施细则

第一条  为了加强国有土地资源的管理，全面评价企业实力，促进理顺产权关系，根据财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合的《关于印发“清产核资中土地清查估价工作方案”的通知》（财清〔1994〕13号文）和国家其它有关规定，制定本实施细则。

第二条  清产核资中的土地估价是指各企业和实行企业管理的事业单位（简称“企业、单位”，下同）对所使用的国有土地进行全面清查后，在弄清权属、界线和面积等基本情况的基础上，依据国家统一规定的土地估价技术标准，由企业、单位自行或委托具有土地估价资格的机构评估所使用土地的基准价格。

第三条  清产核资中土地估价范围主要是各地区、各部门参加清产核资的企业、单位使用的土地，包括清产核资企业、单位以土地使用权作价入股举办国内联营、股份制企业使用的国有土地。

第四条  企业、单位使用下列土地暂不估价：

（一）已用经过评估的国有土地使用权投资或入股举办中外合资、合作经营企业使用的土地；

（二）以出让方式取得国有土地使用权，其出让金不低于所在地土地基准地价的土地；

（三）已进行或拟准备进行职工住房制度改革的房屋占用的土地；

（四）国有企业中的农、林、牧、渔业用地；

（五）已列入国家搬迁计划的“三线”企业、单位使用的土地；

（六）不在城镇内的各类军工等企业使用的土地；

（七）土地使用权尚未明确的土地；

（八）铁路、民航、机场、港口、公路等交通基础设施占用土地，以及靶场、试验场、危险品储存地作业区、采矿、采油用地和高压线路、通讯线路、输油管线等占用的土地。

（九）其它由中央企业主管部门和省级人民政府确定的暂不列在估价范围的企业占用的土地。

第五条  清产核资中土地估价工作由各级政府清产核资机构与各级土地管理部门（县以上，下同）共同组织，分工负责。

在全面展开土地估价工作前，各地区、各部门清产核资机构应主动商各级土地管理部门，在1994年选择部分不同类型的清产核资企业进行试点，以便取得经验，有序全面推开。1994年进行企业改制的必须对所使用的土地进行估价工作，其余的清产核资企业、单位土地估价工作于1995年全面展开；以前年度已进行清产核资的企业、单位应在1995年对土地估价工作进行补课。

第六条  清产核资中土地估价工作，原则上由参加清产核资企业、单位自行依据各级土地管理部门制订并经同级人民政府确认的城镇土地基准地价和宗地标定地价修正系数进行。没有制订土地基准地价和宗地标定地价修正系数的城镇所在地清产核资企业、单位，可以采用宗地地价直接评估法进行。

第七条  城市基准地价的评估和宗地标定地价修正系数的制订工作，由各级土地管理部门根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城镇土地估价规程》（试行）等有关规定组织进行，并负责有关确认工作。

（一）已完成基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇，原则上可由企业自行以基准地价为基础，并以宗地标定地价修正系数方法评估。

提供基准地价和宗地标定地价修正系数的机构或单位只能向企业、单位核收印制基准地价及宗地标定地价修正系数资料的成本费用。收取标准应由当地物价管理机构核批。

（二）尚没有完成基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇，由各级土地管理部门抓紧组织进行测算，予以确认，以保证1995年本城镇所在地清产核资企业进行国有土地的估价工作。

（三）由于客观原因在全面清产核资期间仍不能完成土地基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇所在地企业、单位的土地估价，可以根据自身条件自行或委托具有土地估价资格的机构采用宗地地价直接评估法进行。

企业、单位采用宗地地价直接评估法因技术力量不足或资料收集困难，委托具有土地评估资格的中介机构进行评估，其中介机构对清产核资中的土地评估按一般宗地评估费标准的30％计收评估费。

第八条  本实施细则所称“基准地价”是指土地管理部门组织评估并经同级人民政府确认的城镇所在地各级土地或均质地域及其商业、工业、住宅等土地利用类型的土地使用权单位面积平均价格。

第九条  本实施细则所称“宗地标定地价修正系数”是指由土地管理部门组织测算并经同级人民政府确认的对城镇宗地土地使用权进行估价时的因素条件修正系数。

第十条  本实施细则所称“宗地地价直接评估法”是指市场比较法、收益还原法和成本逼近法等。直接评估法评估地价的标准、程序等应按国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》（试行）的要求进行。

（一）市场比较法适用于土地使用权出让、转让、出租、抵押等土地交易案例比较多，土地市场活跃的地方。

（二）收益还原法适用于有租金收入或经营收入，并通过确定总费用计算出纯收益的土地。

（三）成本逼近法适用于缺乏市场交易案例，无法计算收益的开发区以及独立工矿区的土地。

第十一条  为便于清产核资中土地估价工作的实施，根据城镇特点、土地利用类型经济效益的差异和土地使用权取得方式，在清产核资土地估价中统一将土地利用类型划分为商业、工业（含仓储）、住宅用地三大类。评估的地价统一为土地基准价格，不作为企业、单位产权变动时土地的实际价格。各级土地管理部门应统一清产核资中城镇土地估价的各项参数。

第十二条  企业、单位的土地估价工作应首先制订具体方案，内容包括：

（一）企业、单位根据当地土地估价标准和工作要求，确定估价方法；

（二）企业、单位根据自身人员和技术条件，结合当地土地估价的技术要求等，提出自行或委托进行估价的方案；

（三）企业、单位进行土地估价的具体时间安排；

（四）企业、单位土地估价工作的组织机构和人员安排。

第十三条  土地估价工作程序：

（一）各级政府清产核资机构与各级土地管理部门共同对企业、单位土地估价专业人员组织进行政策、方法、技术培训。

（二）企业、单位成立土地估价工作小组。

（三）土地估价单位收集下列与土地估价有关的资料。

1.征地或受让土地原始资料。

2.土地清查结果，包括地籍图、土地登记证明文件、土地清查报表等。

3.本企业、单位的土地条件资料。

4.本地区基准地价及宗地标定地价修正系数等土地估价成果。

5.本地区市场地价资料。

6.影响本企业、单位地价的其它因素资料。

7.其它资料，包括当地土地估价的各种有关参数。

（四）企业、单位对使用的土地依据有关资料、标准进行预先测算，摸清基本情况，验证技术方法，做到心中有数。

（五）依据收集的土地估价资料和当地的具体规定，按确定的估价方法和估价方案具体组织进行。

（六）企业、单位进行土地价格评估后，要写出土地估价报告。报告的主要内容包括：工作组织、资料来源、估价程序与方法、估价结果等。

（七）企业、单位依据其使用的土地面积、利用类型和估价结果填报“土地估价结果申报表”，格式见附表。

（八）上报土地估价报告和土地估价结果申报表，作为有关部门认定审批土地估价结果的依据。

第十四条  企业、单位将土地估价报告和土地估价申报表，经企业、单位主管部门审核签署意见，报所在地土地管理部门确认。

第十五条  土地管理部门收到企业、单位的土地估价报告和土地估价申报表后，对企业、单位土地估价结果组织确认。确认的主要内容有：

（一）土地使用权取得是否合法；

（二）土地估价方法应用是否符合规定；

（三）土地估价资料的可靠性和准确性；

（四）土地估价结果的准确性和地价水平的空间变化规律的合理性；

（五）需要确认的其它内容；

各级土地管理部门确认过程中，不收取费用。

第十六条  经土地管理部门确认的企业、单位的土地资产评估结果，由同级清产核资机构会同有关部门进行批复。

第十七条  企业、单位依据同级清产核资机构下达的批复文件，相应调整帐务。帐务处理方法按财政部的另行规定办理。

第十八条  各级清产核资机构汇总上报各企业、单位土地估价结果，报上一级清产核资机构，并抄同级土地管理部门备案。

第十九条  中央企业的土地，估价结果先经中央企业财政驻厂员处审核，再报当地土地管理部门确认，由中央企业主管部门复审（有异议的，要商国家土地管理局同意）汇总后报财政部清产核资办公室会同有关部门进行帐务审批。

第二十条  各省、自治区、直辖市及计划单列市和中央企业主管部门应根据《清产核资中土地清查估价工作方案》和本实施细则，结合国家其它有关规定和当地（本部门）情况，制订当地（本部门）的土地估价具体实施办法。

第二十一条  本实施细则由财政部清产核资办公室和国家土地管理局共同解释。

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关键词：房地产；企业管理；项目开发

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-00-01

一、我国房地产企业管理工作现状分析

房地产企业在我国已经发展了许多个念头，而且随着我国经济建设的不断发展，大量国际知名的房地产集团企业也在不断涌入中国市场，我国的本土房地产企业一方面加大自身管理工作质量提升，另一方面也在竞争与角逐中不断学习成功企业的管理经验，可以说经过多年的探索与努力，我国的房地产企业在项目开发的管理工作方面也取得了许多令人瞩目的成绩，但是由于我国的市场经济秩序正在逐步建立与稳定阶段，房地产企业的发展也仍然未能完全成熟，因此在具体管理工作方面仍然存在着一些典型问题需要我们加大工作力度与研究力度，我国房地产项目开发及管理工作方面主要存在着以下几个方面的问题。

首先是许多房地产企业经营者和管理者在决策过程中不顾市场具体情况以及消费者的具体消费水平而一味追求高端洋气上档次的建设项目，虽然在建设过程中质量、品质方面都没有问题，却仍然不能得到消费者及市场的肯定，究其原因就是因为企业没有真正的给自身一个良好定位，不能根据市场的实际需求进行生产运作，从而曲高和寡，失去了广泛的群众基础。其次在自身建设方面也存在许多问题，如销售过程中不重视销售人员队伍的素质建设，让消费者不能享受到良好的销售服务，从而降低了企业在消费者及市场中的形象和地位，失去了消费者的青睐与肯定。最后是管理手段方面也比较落后，没有实现信息化管理的有效建设，从而在管理工作中市场因为信息传递的滞后而导致管理方案失败、管理方向错误等严重问题，从而极大的制约了企业管理工作水平全面提升。

二、加强房地产企业开发管理工作质量的思考

（一）加强市场调查与定位

房地产企业虽然都是在城建项目进行施工建设与相关管理。但是作为建设销售房屋这种大型不动产的特殊企业来说，也不是每一种类型的项目都能够胜任，而且也并不是能够胜任的项目都能够赢得市场的肯定从而提升企业的经济效益。许多房地产企业在经营管理及运作过程中一直未能取得更大的成绩往往就在于没有很好的进行市场定位。所谓市场定位就是要根据企业所处环境以及所在地区的经济发展条件并结合企业的自身发展条件来为企业进行良好定位，要确定企业当前应该从事哪种类型的房地产建设及销售项目，当地的消费者及房屋购买者实际需要的商品是哪种类型，然后从企业自身条件出发确定企业能够有能力进行哪种类型的房屋及建筑物的施工建设并能够取得良好的经济收益。市场定位对于房地产企业来说非常重要，如果在经济较发达地区，人们的消费观念及消费能力能够接受高档住宅乃至独栋别墅，那么企业如仅仅进行经济适用房类型的房地产开发建设往往无法让消费者满意，甚至无人问津，而如果在人们基本住房要求都无法得到充分保证并且消费者的房屋消费能力有效的地区，如果一味追求高档、奢华、价格不菲的项目建设，更是无法有效占领当地市场。所以良好的地位是企业项目开发及后续管理工作有序开展的前提与基础。在市场调查工作方面，不仅要了解市场需求情况，同时也要深入调查与了解在同一区域内其他房地产开发机经营企业的具体情况，要了解对方的缺点和优点，了解对方在项目开发机管理工作中的成绩和缺陷，在对比其市场发展和拓展情况制定出行之有效的应对措施。

（二）加强自身建设

房地产企业的发展不仅需要加强对市场的调查与自身定位，更重要的是房地产企业的项目开发及管理需要赢得广大消费者的认同与肯定，这样市场才能够做得长长久久。因此企业还必须加强自身的内部建设，房地产企业所销售的产品不是一般类型的中小型商品，更不是更新换代较快的消耗类商品，由于是对于中国人来说，购买房产可以说是一生中的头等大事，因此消费者在选择购买对象的时候是非常慎重的，想要赢得消费者的青睐也就更加不容易。所以品牌建设至关重要。品牌建设不仅体现在具体项目的开发适应市场需要、项目销售的价格符合消费者心理预期，更重要的是销售过程中的服务质量也必须有效提升。房屋销售不仅是销售房产，同时也是在展现企业的服务品质，所以企业必须加强自身的品牌建设，要有针对性的研究和推出具有企业自身特色的拳头产品，在市场上逐渐树立自己的品牌地位，同时还要不断提升销售人员队伍的总体素质，让消费者在选购商品的同时享受到更好的服务，从而形成良好的市场口碑。

（三）加强管理工作信息化建设

信息化建设是当前现代化企业管理工作水平提升的重要保证，这对于生产周期长、资金投入大、人员涉及广乃至地域覆盖面也非常广的房地产开发管理而言更为重要。信息化建设不仅仅是办公自动化的逐步实现，更重要的是要针对房地产企业自身的管理工作需要有效适应自动化管理软件，从而加强项目开发及管理工作中各部门的有效联系，提升信息的交互速度与交互质量，避免因为信息孤岛而出现的管理工作滞后、疏漏以及错误的发生几率，从而全面提升管理工作质量，同时也能够进一步帮助企业树立现代化、信息化、科技化的社会形象，从而赢得更多消费者的驻足与青睐。

三、结束语

房地产开发建设活动具有覆盖面广、资金投入大等众多方面的特点，因此房地产开发管理工作对于企业的生存发展就显得更为重要，在开发管理工作质量提升的措施研究中也必须加强市场定位、自身建设以及管理手段提升等几个方面的工作力度，这样才能够全面加强企业的市场竞争实力、为企业赢得属于自己的发展空间和市场环境。

参考文献：