土地经营管理精选(十四篇)
发布时间：2023-09-26 08:28:47
序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇土地经营管理，期待它们能激发您的灵感。
篇1
（一）农场与相邻村屯的土地纠纷土地纠纷是国有农场经营管理中的常见问题，以黔江农场为例，黔江农场共有十一个分场，分散在五个乡镇土地的行政区域内，由于时间久远，很多农民已经不承认建国初期官方所划定的土地界限，因此导致国有农场与相邻村屯的土地纠纷。[1]（二）土地质量有待提高国有农场的土地质量偏低，是业界的共识。一方面，长期的耕作导致了土地的肥力下降。另一方面，土壤板结现象严重，影响国有农场的可持续发展。（三）土地生产条件有待改善由于我国南北之间存在着巨大的差异，因此所耕作的国有农场土地也有着本质的差异，根据不同的地貌与地质特点，选择不同的耕作方式，是科学农场土地经营管理的重要环节。[2]然而，由于农场面积广大，领导层并未认识到因地制宜的重要性，导致生产条件跟不上当地的生产需要，造成了土地生产条件落后的情况。（四）土地管理滞后一般来说，国有农场的位置较为分散，难以进行巡查，这在一定程度上限制了土地管理的力度。此外，国有土地经营管理者缺乏理论知识，在制定土地管理制度的时候，缺少科学的依据，很大程度上影响到土地经营管理制度的合理性，造成土地管理及土地保护制度的漏洞。
二、加强国有农场土地经营管理的对策
（一）做好土地维权工作土地维权对于加强国有农场土地经营管理意义重大，通过法律的手段，使农场土地经营权益与农场土地经营范围得到了进一步确认，更是制定农场土地经营策略的基础。这要求当地政府将土地维权工作作为农场年度的工作重点，并启动农场土地确权发证工作，加强土地维权工作方面的投入，从而提高土地维权工作的落实力度。此外，要求管理人员根据法律规定，采取有力的措施制止越界耕作的行为，组织专门的领导小组对农场土地边界进行制图、勘察，并仔细的登记立档，还需要安排工作人员与越界耕作者协调沟通，明确权属关系，使国有土地经营效益能够得到保证，从而有效的遏制土地侵权事件的恶劣影响。[3]（二）健全土地管理机构管理机构的主体是人才，因此要健全管理机构，首先要聘请一些土地资源管理专业的人才，加大人才培养的投入力度，使相关管理人员能够在实践当中学习，提升土地管理的综合素质，使农场土地管理工作进一步的系统化、规范化。除了加大人才培养力度，完善土地资源综合管理信息系统也是健全土地管理的重要途径，利用先进的信息化技术，有助于农场土地的清查、清边工作的开展，还有效节约了土地资摘要：土地是国有农场最基本的生产资料，也是支撑现代农业及我国经济发展重要的物质基础。为了使国有农场土地经营得到进一步的完善，本文将从土地保护与土地经营制度的角度出发，深入研究国有农场加强土地经营管理的措施，以供相关从业人员借鉴学习。关键词：农场；土地管理；经营管理源管理的成本，从而建立高效完善的土地管理机构。（三）完善土地保护土地的岗位责任制土地保护是国有农场土地经营管理的重要方面，因此为了使职工能够有效的监管自己的承包地，完善保护土地的岗位责任制是加强农场土地经营管理的重要途径。要求相关管理人员能够对自己范围内的土地负有责任，并实施跟踪式的管理模式，定期的巡视自己责任范围内的区域，并做好记录工作，对于侵占土地的现象予以处理。这不但要求健全的岗位责任制保障，还要求当地政府能够积极配合，坚决防止土地侵占的事情发生。如果遇到不法的侵占事件，要主动与当地土地资源管理部门与执法部门沟通联系，依靠法律执行部门的强制力量，在沟通的前提下，争取到国有农场土地应有的权益。此外，还要加强宣传，通过政策解释、侵权后果的说明入手，与附近村屯的村民协调沟通，达成共识。（四）多举措保护国有农场土地实施土地整治与沃土工程是提升国有农场土地等级的重要途径，土地整治工程包括节水灌溉、田间道路。将原来不利于耕作的地方填平，一定程度上能够增加国有农场的耕地面积，从而提升国有农场的整体效益。此外，将自然水沟扩容，不仅能够将原来分散的土地集中处理，还提高了国有农场的蓄水能力，使国有农场的生产条件得到改善，从而提高了国有农场的土地利用率。[4]而沃土工程主要针对肥力较低的土地，用科学的原料恢复土质营养，例如蔗渣灰、虑泥等原材料不仅能够改良土质，还可以减少肥料的使用，在最大限度上保证了国有农场土地的肥力，促进经济作物的长期持续的高产。（五）加强节约集约用地管理按照农场土地保护的需要，将土地集约化管理，是加强国有农场土地经营管理的重要举措。要提升土地的利用率和出产率，首先应该节约用地，通过降低建筑容积率的方法提升土地的利用率，这要求管理人员与附近的居民进行沟通，采取拆旧建新、集中统建的方法，积极开展土地整治、废弃地整理、复垦等工作。并将工作重心转移到开发利用上，制定科学的管理措施，确保国有农场的土地得到充分的利用。（六）推进土地管理信息化建设土地资源管理信息化是现代国有农场土地经营管理的要求，为了提高国有农场土地经营的整体管理水平，要投入土地信息化建设的专项预算，并建立土地资源管理数据库，使相关管理人员能够通过信息化的平台，获取土地资源管理的第一手信息，并使用先进的手段对国有农场土地进行高效化管理。
三、结语
综上所述，本文土地经营管理中常见的问题出发，深入研究加强国有农场土地经营管理的对策，并针对土地保护的问题提出了一些意见。
参考文献
[1]罗先雍,蔡德利,翟瑞常,张宏雷.国有农场土地承包经营管理信息系统的设计与应用[J].信息化纵横,2009,10:75-78+82.
[2]罗青,傅帅雄.国有农场经营管理体制改革研究——以锡林郭勒盟乌拉盖为例[J].农场经济管理,2015,11:4-8.
[3]王亚新.论国有农场农地经营制度的创新——黑龙江农垦土地承包制度分析[J].农场经济管理,2013,04:31-32.
篇2
土地是农民的命根子。搞好土地经营管理，珍惜、保护、利用好每一寸土地，事关农业发展、农民增收、农村稳定。近几年来，我们以科学发展观统领农村土地经营管理工作，认真落实各项政策规定，积极探索新的运作管理机制，农村土地经营管理工作取得显著成效。
（一）土地延包工作扎实有效。全市已延包的村达到2337个，占应延包村的99.2%，共签订“一证一书”68.15万份,土地延包面积235.1万亩，占应延包面积的97.9%。在延包工作中，一是抓好宣传贯彻。层层制定活动方案，采取多种形式，广泛宣传《农村土地承包法》，达到家喻户晓，人人皆知。二是积极落实政策。完成了136个应延包而未延包村的扫尾工作。全市果园及“五荒”延包面积达10万余亩，养殖水面和矿区塌陷地延包面积5万余亩，签订延包合同和发放承包经营权证书5.6万份，解决了政策落实的空白点和盲点。对超留的机动地全部按公平合理的原则重新分包到户，清理整顿了“工资田”、“奖励田”等违背政策的承包地。三是彻底纠正“两田制”。在税费改革中，集中进行了“两田制”的彻底整改工作，制定了六个方面的政策措施，确保因村施策。四是探索土地承包政策落实的工作机制。成立了枣庄市农村集体经济承包合同仲裁委员会，设立了仲裁庭。目前全市共有县级仲裁机构6个，仲裁人员76人，乡镇调解委员会61个，村调解小组2748个。
（二）土地流转工作步伐稳健。重点抓了土地流转机制的建立和流转服务于经济发展的探索。一是抓好土地流转试点。市农业局直接抓了3个区（市）、4个乡镇的土地流转试点，各区（市）及重点乡镇也相应开展了试点工作。在试点和摸底的基础上，全市统一制定了规范流转的6条原则，明确流转的具体程序、标准，建立了申请、担保、审核、鉴证等制度，初步形成了延包后土地流转新的运作管理机制。二是积极引导土地流转。在政策宣传、典型示范的合力推动下，采取土地互换、租赁、入股等6种流转形式，有效解决了农业结构调整、小城镇建设等用地问题，纠正了基层干部习惯采取大规模调整土地的违规操作。三是依法加强管理。切实严格程序，签好合同，搞好跟踪服务，做好合同鉴证，规定村里必须建立土地流转台帐。目前，全市共补签和新签定流转合同11.9万份。
（三）土地后备资源开发力度加大。我市农村土地后备资源总面积达113.23万亩，相当于全市耕地面积的42.1%。目前，全市已开发的土地后备资源面积达61.3万亩，总收益约3.6亿元。在开发中，我们积极引导，规范管理，探索形成了几种开发力度大、经济效益高的开发方式。一是拍卖承包开发。采用这种形式开发的后备资源面积达24.6万亩。二是户均承包开发。村集体将“四荒”等后备资源平均承包给农民开发经营，开发面积约有18.9万亩。三是集体或种养大户单独投资开发。面积约有4.3万亩。四是吸引外来资金投资开发。面积约有3.8万亩。五是项目带动开发。积极争取各级复垦资金，高标准、大规模进行山、水、林、田、路综合治理。开发面积达10.98万亩。近期，市政府将出台《关于加快农村土地后备资源开发利用的意见》，进一步扩大后备资源开发利用规模，提高开发的经济和社会效益。
（四）基本农田保护明显加强。土地是农业最基本的生产资料。近几年来，我市正确处理经济发展“吃”地和农业生产“留”地的关系，突出加强了基本农田的规划、管理与保护。目前，全市划入基本农田保护区的耕地为21.35万公顷，保护率达88%。在基本农田保护中，一是强化领导，实行行政制约机制。认真执行基本农田保护行政首长负责制，层层签订《基本农田保护责任书》，并将基本农田保护情况作为年度考核的重要内容，部分乡镇还推行了风险抵押金制度和分片包干制度等。二是完善保护体系，严把用地审批关。成立了基本农田保护办公室，对各类非农用地实行压“源头”控制，切实把好审批关。加大土地执法监察力度，切实制止乱圈滥占现象。三是严格占补平衡，确保基本农田数量动态发展。认真执行“占一补一”制度，狠抓土地规模性开发整理。今年共完成市级以上立项26个，投入资金2520万元，新增耕地2.4万亩，既适应了经济建设的需要，又维护了全市耕地总量的动态平衡。
二、对照科学发展观要求，正视农村土地经营管理中存在的矛盾和问题
一是思想认识不统一，政策落实没有完全到位。一些地方和少数部门没有正确认识和对待农村土地问题。有的土地延包后忽视和放松了农村土地承包经营管理工作；有的频繁调整农民土地，强行收回承包地进行高价发包；有的村“两田制”纠正工作不彻底或没有得到纠正，个别地方有二轮延包遗留问题，没有按政策规定进行整改。近一两年来，涉及土地上访的案件明显增多，引发了一些社会不稳定因素。
二是存在违规征占用现象，补偿机制不完善。土地征占用存有强迫命令和不当行政干预问题，土地征占用补偿价格偏低，有的甚至无偿占用集体土地；土地征占用补偿资金拨付管理体制不理顺，不能定向使用，失地农民的生活和就业问题难以保障。个别单位受利益驱使，多征少用、早征迟用或征而不用，造成了一定的土地浪费。
三是土地流转不够规范，稳制活田矛盾突出。土地流转存在无序性和无偿性，操作程序不规范、流转中介不健全、流转中政府定位不当等问题较为突出，没有有效地建立起适应市场发展要求的流转机制。农业结构调整、经济园区建设、城镇化进程推进、公益事业发展等，都涉及调整或占用农民承包地，“稳定”与“发展”之间存在矛盾，亟待妥善解决。
四是监督机制不健全，依法管理土地措施乏力。虽然全市初步形成了人大、政协有效监督，有关部门上下联动，齐抓共管土地经营工作的格局，但管理配套措施跟不上，尤其是对土地使用违规问题处罚力度较小。政府职能转变不及时，信息引导、技术指导、资金扶持土地流转开发等社会化服务跟不上，科学管理和服务水平有待进一步提高。
三、继续坚持科学发展观，推动农村土地经营管理工作上水平
（一）以完善农村土地承包制度为重点，创新土地经营管理机制。一是认真做好延长土地承包期工作。着重抓好落实土地承包期30年不变政策的完善工作，确保承包期限、地块、合同、经营权证书“四到户”。积极推行“增人不增地，减人不减地”政策，严格土地小调整程序，除依法进行必要的调整外，任何单位和个人不得擅自调整农户承包地。二是彻底纠正二轮延包遗留问题。对现存的“两田制”及“结构调整田”、“奖励田”等二轮延包遗留问题进行清理，制定具体清理措施，确保今年秋种前全面完成。三是切实加强农村土地承包经营监督管理。进一步强化农村土地承包合同的基础性管理，做好土地承包合同的签订、鉴证及监督等工作，依法维护承包合同的严肃性。充分发挥农经部门对土地承包合同的纠纷调解仲裁职能，确保农村土地承包政策的贯彻落实。
（二）以推动土地规模经营为重点，创新土地经营流转机制。一是坚持原则，引导流转。在长期稳定家庭承包经营制度的基础上，坚持依法、自愿、有偿的原则，逐步实现“三个转变”：在流转的方向上从自发、零星、无序、无偿流转向连片、集中、有序、有偿流转转变；在流转推进上从行政手段配置土地资源到行政引导、市场机制配置土地资源为主转变；在流转目的上，从主要解决人地矛盾，用于粮、棉、油生产，向发展适度规模经营、集约经营，增加农民收入为主转变。二是制定优惠政策，鼓励流转。进一步完善农村土地流转政策措施，为农村土地流转提供信息、技术、资金等服务，全力搞好土地流转指导、合同签订及跟踪服务工作，抓好土地流转管理及规模经营示范乡镇试点。三是完善机制，规范流转。在试点的基础上，区（市）、乡镇、村三级健全农村土地流转服务中介机构，建立农村信息储备库和土地流转市场，推进土地流转市场化。依法规范流转合同，严禁强迫农户流转土地或截留、挪用农户流转收益。
篇3
第二条本办法所称成片开发是指：在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。
成片开发应确定明确的开发目标，应有明确意向的利用开发后土地的建设项目。
第三条吸收外商投资进行成片开发的项目，应由市、县人民政府组织编制成片开发项目建议书（或初步可行性研究报告，下同）。
使用耕地一千亩以下、其他土地二千亩以下，综合开发投资额在省、自治区、直辖市人民政府（包括经济特区人民政府或者管理委员会，下同）审批权限内的成片开发项目，其项目建议书应报省、自治区、直辖市人民政府审批。
使用耕地超过一千亩、其他土地超过二千亩，或者综合开发投资额超过省、自治区、直辖市人民政府审批权限的成片开发项目，其项目建议书应经省、自治区、直辖市人民政府报国家计划委员会审核和综合平衡后，由国务院审批。
第四条外商投资成片开发，应分别依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》的规定，成立从事开发经营的中外合资经营企业，或者中外合作经营企业，或者外资企业（以下简称开发企业）。
开发企业受中国法律的管辖和保护，其一切活动应遵守中华人民共和国的法律、法规。
开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。开发企业与其他企业的关系是商务关系。
国家鼓励国营企业以国有土地使用权作为投资或合作条件，与外商组成开发企业。
第五条开发企业应依法取得开发区域的国有土地使用权。
开发区域所在的市、县人民政府向开发企业出让国有土地使用权，应依照国家土地管理的法律和行政法规，合理确定地块范围、用途、年限、出让金和其他条件，签订国有土地使用权出让合同，并按出让国有土地使用权的审批权限报经批准。
第六条国有土地使用权出让后，其地下资源和埋藏物仍属于国家所有。如需开发利用，应依照国家有关法律和行政法规管理。
第七条开发企业应编制成片开发规划或者可行性研究报告，明确规定开发建设的总目标和分期目标，实施开发的具体内容和要求，以及开发后土地利用方案等。
成片开发规划或者可行性研究报告，经市、县人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府审批。审批机关应就有关公用设施建设和经营，组织有关主管部门协调。
第八条开发区域在城市规划区范围内的，各项开发建设必须符合城市规划要求，服从规划管理。
开发区域的各项建设，必须符合国家环境保护的法律、行政法规和标准。
第九条开发企业必须在实施成片开发规划，并达到出让国有土地使用权合同规定的条件后，方可转让国有土地使用权。开发企业未按照出让国有土地使用权合同规定的条件和成片开发规划的要求投资开发土地的，不得转让国有土地使用权。
开发企业和其他企业转让国有土地使用权，或者抵押国有土地使用权，以及国有土地使用权终止，应依照国家土地管理的法律和行政法规办理。
第十条开发企业可以吸引投资者到开发区域投资，受让国有土地使用权，举办企业。外商投资企业应分别依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》的规定成立。
在开发区域举办企业，应符合国家有关投资产业政策的要求。国家鼓励举办先进技术企业和产品出口企业。
第十一条开发区域的邮电通信事业，由邮电部门统一规划、建设与经营。也可以经省、自治区、直辖市邮电主管部门批准，由开发企业投资建设，或者开发企业与邮电部门合资建设通信设施，建成后移交邮电部门经营，并根据双方签订的合同，对开发企业给予经济补偿。
第十二条开发企业投资建设区域内自备电站、热力站、水厂等生产性公用设施的，可以经营开发区域内的供电、供水、供热等业务，也可以交地方公用事业企业经营。公用设施能力有富余，需要供应区域外，或者需要与区域外设施联网运行的，开发企业应与地方公用事业企业按国家有关规定签订合同，按合同规定的条件经营。
开发区域接引区域外水、电等资源的，应由地方公用事业企业经营。
第十三条开发区域地块范围涉及海岸港湾或者江河建港区段的，岸线由国家统一规划和管理。开发企业可以按照国家交通主管部门的统一规划建设和经营专用港区和码头。
第十四条开发区域内不得从事国家法律和行政法规禁止的经营活动和社会活动。
第十五条以举办出口加工企业为主的开发区域，需要在进出口管理、海关管理等方面采取特殊管理措施的，应报经国务院批准，由国家有关主管部门制定具体管理办法。
第十六条开发区域的行政管理、司法管理、口岸管理、海关管理等，分别由国家有关主管部门、所在的地方人民政府和有管辖权的司法机关组织实施。
篇4
第一条 为了规范集体土地承包经营管理，保障承包经营者依法取得的集体土地使用权和发包方的合法权益，稳定以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，促进我省农村经济发展，依据有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内的集体土地承包经营管理活动。
第三条 本条例所称集体土地是指乡（镇）、村、组（社）集体所有的农用地和“四荒”。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
“四荒”是指未开发利用的荒山、荒沟、荒丘、荒滩（包括荒地、荒坡、荒沙、荒草和荒水等）。
第四条 属于村集体所有的土地，归村集体经济组织成员共同所有；属于组（社）集体所有的土地，归组（社）集体经济组织成员共同所有；属于乡（镇）集体所有的土地，归乡（镇）集体经济组织成员共同所有。
第五条 集体土地承包经营管理遵循下列原则：
（一）坚持民主协商、公开、公平、公正；
（二）兼顾国家、集体、个人三者利益；
（三）合理开发、保护和有效利用土地资源；
（四）有利于集体土地使用权依法流转。
第六条 集体土地承包经营必须依法订立书面合同。
依法取得的集体土地使用权，受法律保护。任何单位和个人不得侵犯。
第七条 县级以上人民政府农业行政主管部门，负责集体土地承包经营管理的指导、协调、监督工作。其他有关行政主管部门按照同级人民政府职责分工，负责集体土地承包经营管理的有关工作。乡级人民政府负责本行政区域内集体土地承包经营管理工作。
村、组（社）集体经济组织依法对集体土地承包经营活动进行管理。村集体经济组织不健全的，由村民委员会管理，组（社）集体经济组织不健全的，由村民小组管理或者由村民委员会代行管理。乡（镇）所有的集体土地由乡（镇）集体经济组织经营管理，乡镇集体经济组织不健全的，由乡（镇）人民政府管理。
第二章 发包方、承包方的权利和义务
第八条 集体经济组织是集体土地的发包方。乡（镇）、村集体经济组织不健全的，分别由乡（镇）人民政府、村民委员会发包；组（社）集体经济组织不健全的，由村民小组发包，或者由村民委员会代行发包。
依法取得集体土地使用权的个人和单位是集体土地的承包方。
第九条 发包方行使下列权利：
（一）依法管理、监督承包方的经营活动；
（二）提出机动地、“四荒”发包方案；
（三）依法收取承包费。
第十条 发包方应当履行下列义务：
（一）宣传贯彻执行有关法律法规；
（二）依照合同约定向承包方提供生产经营服务；
（三）保护承包方合法经营活动；
（四）组织承包方培肥地力、改善生产条件和生态环境；
（五）建立健全集体土地承包经营管理档案。
第十一条 承包方享有下列权利：
（一）生产经营自主权；
（二）承包经营收益权；
（三）依照合同约定享有发包方提供的生产经营服务；
（四）依法转让集体土地使用权；
（五）拒绝任何单位和个人非法要求提品及费用。
第十二条 承包方应当履行下列义务：
（一）接受发包方的依法管理和监督；
（二）按有关规定及合同约定培肥地力、改善生产条件和生态环境；
（三）保护土地及设施；
（四）依法足额、及时缴纳承包费。
第三章 农用地承包经营管理
第十三条 农户承包集体耕地的承包期为30年。承包期内，承包户内增加人口不增加承包地，减少人口不减少承包地。
第十四条 承包方全户农转非、全户户籍迁出和全户消亡且没有农业户籍法定继承人的，发包方应当收回其全部承包地，收回的承包地纳入机动地管理。
前款所列承包方已将承包地转让的，发包方应当与受让方重新签订合同，按机动地标准收取费用。原转让合同即行解除。
第十五条 承包方之间自愿协商串换承包地的，应当签订协议，报集体经济组织备案。
集体经济组织为了提高土地利用率和劳动生产率，按照基本等质等量的原则，可以与承包方协商串换承包地。
第十六条 机动地面积一般不得超过耕地总面积的5％。
机动地主要用于国家征地、农田基本建设、新村建设、公益事业建设、集体办企业用地以及其他用地的补给。
机动地的发包方式、收费标准、经营期限等事项由村集体经济组织成员代表会议或者组（社）集体经济组织成员大会（村民会议、村民代表会议或者村民小组成员会议）讨论，经三分之二以上同意后确定。在同等条件下，集体经济组织内部成员享有优先权。
机动地发包收入在支付相应的农业税、村提留乡统筹费后，全部计入机动地所有者村或组（社）的公积金。
机动地权属关系不得改变，属于村、组（社）所有的机动地，应当分别归村、组（社）所有，任何单位和个人不得平调。
第十七条 禁止弃耕、撂荒承包耕地。
弃耕、撂荒一年的，发包方应当向承包方收取荒芜费，并监督、指导其耕种。连续两年弃耕、撂荒的，发包方应当解除承包合同，收回承包地，并向承包方收取荒芜费。荒芜费的收取标准按有关规定执行。收取的荒芜费支付农业税、村提留乡统筹费后，剩余部分计入该村或组（社）的公积金。
第十八条 承包方自愿退包耕地的，应当提出书面申请，经发包方同意，30年承包合同即行解除。退包的耕地由集体经济组织按机动地管理。
第十九条 集体所办企业、公共设施、公益事业等乡（镇）村建设，经批准占用农户承包地的，集体经济组织应当用机动地、开荒地或者复垦地补给；无地补给的，参照国家征地的有关规定给予合理补偿。
第二十条 未划入基本农田的耕地，承包方可以从事林果业、牧业、渔业等生产经营活动。
第二十一条 自《农村人民公社工作条例（修订草案）》颁布至实行前，乡、村及其他单位占用集体土地（经县级以上人民政府或者人民法院依法确权的除外）从事生产经营活动的，可以继续使用，但双方必须订立用地合同。继续使用期限由双方协商确定。自本条例实施之日起，用地单位应当参照当地机动地承包收费标准向集体经济组织缴纳费用。已经造林的，收费标准、办法由双方协商确定。集体经济组织收取的费用，计入该村或组（社）的公积金。
实行后，乡村及其他单位占用集体土地的，应当退还；暂不能退还的，按前款规定办理。
本条例实施以前，敬老院、学校、卫生院、农科实验等公益事业占用集体土地和行政事业单位建办公用房占用集体土地的，可以继续无偿使用，并应当按照有关规定办理用地手续。
第二十二条 集体耕地主要采取家庭承包方式经营。第二产业和第三产业比较发达、大部分劳动力转向非农产业并有稳定收入的地方，经集体经济组织成员大会（村民会议、村民代表会议或者村民小组成员会议）讨论，三分之二以上同意，可以实行统一经营或者其他方式经营。
第二十三条 集体林地、草地、果园、渔塘等经营方式、收费标准等事项，由集体经济组织成员代表会议（村民会议、村民代表会议或者村民小组成员会议）讨论，经三分之二以上同意后确定，经营期限由集体经济组织和经营者协商确定。
第二十四条 乡（镇）集体所有土地的经营方式、经营期限、收费标准等事项，由乡（镇）人民政府确定。收取的费用，用于改善生产条件和发展公益事业。
第二十五条 省人民政府应当制定耕地保养长期规划，市（州）人民政府应当按照省里的规划制定耕地保养阶段性目标，县级人民政府应当按照上级规划和阶段性目标，结合本地实际建立保养耕地制度，并组织实施。
第二十六条 县级以上人民政府应当加强农田基本建设，采取措施，预防和治理土地沙化、盐碱化、退化和水土流失。
第四章 “四荒”开发经营管理
第二十七条 开发经营“四荒”遵循下列原则：
（一）合理规划；
（二）治理与开发相结合；
（三）实行综合治理；
（四）保护和改善生态环境。
第二十八条 集体经济组织应当按照县级土地利用总体规划和水土保持规划，制定治理开发“四荒”的具体计划，报县级人民政府审核后组织实施。
第二十九条 “四荒”开发经营前，应当由集体经济组织委托具有资质的评估机构对“四荒”进行资产评估。
第三十条 “四荒”开发经营方式、期限、收费标准等重大事项，应当由集体经济组织成员代表会议（村民会议或者村民代表会议）讨论，经三分之二以上同意后确定。
“四荒”可以集体统一开发经营，也可以采取家庭或者联户承包、租赁、股份合作、拍卖使用权等形式经营。
“四荒”经营期限一般不超过50年。
集体经济组织应当按照全省统一的合同示范文本，与“四荒”开发经营者订立合同。
第三十一条 “四荒”可以由集体经济组织内部成员开发经营，也可以由集体经济组织以外的单位和个人开发经营。在同等条件下，集体经济组织内部成员享有优先权。
第三十二条 “四荒”开发经营者进行较大基础设施建设的，需经集体经济组织同意，报县级以上人民政府审批。
第三十三条 禁止私自开发经营“四荒”。
第三十四条 取得“四荒”使用权未进行开发或者已经开发但未达到合同约定投入标准的，不得转让。
取得“四荒”使用权两年未进行开发的，集体经济组织应当收回。
第三十五条 发包、出租、拍卖“四荒”使用权所收取的费用。应当用于“四荒”开发治理或计入公积金，不准挪用和平调。
第三十六条 本条例实施前订立的“四荒”开发经营合同，主要条款不完备的，应当补充完备，不得强行解除合同。
第五章 集体土地使用权流转管理
第三十七条 集体土地使用权流转管理期限不得超过原承包合同约定期限中的剩余期限。
第三十八条 集体土地使用权流转必须坚持自愿、有偿原则。
集体土地使用权流转，可以采取转让、转包、入股等形式。
第三十九条 集体土地使用权可以在集体经济组织内部流转，也可以在集体经济组织外部流转。在同等条件下，集体经济组织内部成员有优先受让权。
第四十条 集体土地使用权在集体经济组织内部流转的，转让方和受让方应当订立书面合同，并经集体经济组织审核后报乡（镇）农村经济管理机构备案。
集体土地使用权流转给集体经济组织以外的单位和个人的，转让方应当事先向集体经济组织提出书面申请，集体经济组织应当在15日内答复，逾期未作答复的视为同意。转让方与受让方订立合同，应当报集体经济组织和乡（镇）农村经济经营管理部门审核备案。
第六章 纠纷处理与法律责任
第四十一条 集体土地所有权争议和承包合同纠纷，应当分别按照土地管理法律法规和我省农村承包合同条例的有关规定处理。
集体土地承包经营中，承包方之间发生前款以外的纠纷，由双方协商解决。协商不成的，由发包方调解。调解不成的，由乡（镇）人民政府处理。当事人对处理决定不服的，可以向人民法院提起诉讼。
集体土地承包经营中，承包方与发包方之间的纠纷，由双方协商解决。协商不成的，由上一级人民政府处理。当事人对处理决定不服的，可以向人民法院提起诉讼。
第四十二条 发包方违反本条例规定，有下列行为之一的，由乡级人民政府或者县级以上人民政府行政主管部门责令改正；造成的经济损失，由责任者赔偿：
（一）擅自变更承包期限的；
（二）擅自发包集体土地的；
（三）擅自收回承包经营者土地的；
（四）强制承包经营者流转土地使用权的；
（五）强行承包经营者串换承包地的。
第四十三条 侵占、挪用集体土地承包经营费用尚不构成犯罪的，由乡（镇）人民政府或者县级人民政府责令退还，并对责任人处以侵占、挪用金额1倍至2倍的罚款。
第四十四条 本条例实施后，承包方违反本条例第十二条第四项规定，不及时足额缴纳承包费的（依照有关规定减、免、缓收的除外），发包方应当书面通知当事人限期缴纳。逾期不缴纳的，发包方可以按其所欠的承包费数额，确定收回承包地（留足口粮田）的数量和年限。也可以向人民法院提起诉讼。
按前款规定收回的承包地招标发包，发包收入支付农业税、村提留乡统筹费外，剩余部分抵顶所欠承包费。还清后，收回的承包地退还给原承包方。
第四十五条 承包方违反本条例第十九条第二款、第二十三条规定，拒不缴纳费用的，集体经济组织可以向人民法院提起诉讼。
第四十六条 违反本条例第四十条规定，私自转让、转包、入股、抵押、拍卖土地使用权的，发包方应当收回其承包地。
第四十七条 国家机关工作人员及有关人员违反本条例规定，干涉集体土地承包经营管理活动的，上一级人民政府应当依法作出处理；造成的经济损失，由责任者承担；集体经济组织和承包经营者也可以向人民法院提起诉讼。
第四十八条 各级人民政府农业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，给集体经济组织或者承包经营者造成经济损失尚不构成犯罪的，由其所在单位给予行政处分。并由责任者个人依法赔偿损失。
第七章 附则
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关键词：农村土地；承包经营； 管理现象；问题研究
中图分类号：S-9 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20160532133
农村土地承包经营随着市场经济发展进程作出了相应变革，但是仍然有诸多待完善之处，当下只有以事实为依据，以服务农民为准则，解决承包经营存在的弊端。
1 农村土地承包的现状
在全国范围内，由于地理条件、经济发展程度等因素的不同，我国农村土地承包管理在运行工作上呈现出差异化，但是都表现出政策与农民之间产生了各种形式的纠纷，具体来说包括如下3类。
由于农户土地流转不规范导致的纠纷，为了简化繁琐的程序而以口头约定的形式对土地流转的期限以及价格等进行规定，在这个过程中只有农户单一主体操作，政府的职能却弱化了，最终致使事后引发了严重纠纷。
农民工返乡要求恢复承包权未果引发的纠纷，在我国城镇化建设中数量庞大的农民工发挥了不可替代的重要作用，但是随着近年来对三农问题的重视和工业反哺农业的力度加强，更多的农民工重新返回到家乡务农。但是当这部分农户在外务工的同时为了确保承包地有所保障，从而村组织又将土地的承包权转租他人，由此便产生矛盾。
村干部管理意识薄弱，随意性强。当前村干部随意对村集体所有的土地实施小规模调整，对于这个问题，主要是由于村干部对土地承包的相关法律、法规、政策认识不足，随意进行土地调整，引发了纠纷。
2 农村土地承包的积极意义
2.1 土地承包制度是我国人民向往的制度
在我国，经过长期以来的实践证明，土地承包制度不仅可以激发农户的劳动热情，提高农业生产效率。而且这种生产形式深受我国各地广大农民的青睐，有助于推进我国农村经济。
2.2 实行土地承包制度有利于新农村建设的社会稳定
有资料显示，我国拥有9亿农民，如何让如此庞大数字的农民有更多的“获得感”是实现和谐社会的关键。即便是在农业机械化水平尚未足够成熟，观念转变还不及时的情况下，土地承包制度却为农户们提供了基础的物质基础。根据调查显示，农村土地承包制度落实不完善的地区往往也是社会较为动荡的地区。
3 农村土地承包管理中存在的问题
3.1 法制观念欠缺
虽然我国的土地总量很乐观，但是其中可供种植的高产土地总量却并不乐观，对于贫瘠的土地而言，因其产量低下而不受关注，进而变得日益荒芜形成恶性循环。通过对比总结土地调查数据得出结果，国内的土地当中真正肥沃的土地仅为耕种面积的1/5。人地矛盾依然是摆在国人面前的一大难题，我国的人口还在增加，由于环境恶化、人为破坏等因素致使耕地面积持续减少和农村人均耕地下降。农村集体土地遭受破坏主要是由于法制体系欠完善造成纠纷事件越来越常见，究其原因，就是没有使用法律手段解决问题，才会使农户自身及集体利益受损失。
3.2 管理队伍不健全
大多数农村地区，农村土地承包管理人员业务水平差、管理经费严重缺失，综合这些因素，还没有形成先进的土地管理模式，加之理念薄弱，导致农村基层土地管理队伍专业化、专门化特征不完善，当出现了土地承包流转、纠纷等问题时，未能在第一时间采取措施应对，且存在相互之间推诿责任现象，农户的困境难以实际解决。
3.3 土地流转尚未形成规范
农村土地在承包期间并没有形成较为完备和规范的流转程序，因此会造成很多承包双方的纠纷和歧义。具体而言这种不规范分为代替耕种型、承包转让型、无规范合同型3类。因为土地流转期间没有依据章程进行而产生的纠纷更多，不利于土地流转。在管理学角度上看，目前的土地承包经营权流转中，行政干预过多，超出合理范围。农村土地承包经营权流转属于民事范围，所以，根据民事权利自愿选择，流转的前提必须是当事人自愿，行政许可的强制力并不能适用于民事当事人财产或权利的转移，农村土地经营权流转的自愿原则在《农村土地承包法》有所说明。所以，目前的行政法规必须以农民意愿为基础。
对于农村土地承包经营权流转的行政管理的行政力度必须在合理范围内，不可以违背行政法和当事人意愿。《农村土地承包法》也充分表明行政管理既不能变为阻碍农村土地经营权流转，也不能强制促进流转。
4 解决土地承包管理问题的措施
农户与土地之间是密不可分的关系，土地是农户们赖以生存的基本生活要素，因此为了提高农民生活质量，盘活农村经济发展，确保土地承包制度规范、科学、有序进行，笔者认为应当从以下3方面着手：
4.1 加大宣传力度
现在的情况是，农民对于维权的意识不强，主动拿起法律武器解决纠纷的参与度不高，所以当务之急是要加大《农村土地承包法》的宣传力度，鼓励农民学习，尤其是让他们知道发放土地承包证的必要性；为了能够起到更好的农村土地承包工作管理、指导作用，要求基层的土地承包管理工作人员“打铁还需自身硬”，重点加强业务学习，从而提高自身解决农村土地承包纠纷的能力。
4.2 各级政府应切实落实政策
乡（镇）一级的办事员要多到农村实地走访，发挥群众路线的积极作用，多看多听，了解农民所想，了解农民所急。这样才能结合各村实际，各村的困难，落实政策时在农民所想上动真情，在农民所需上办实事。做到从群众中来到群众中去，稳定团结管理队伍，为解决土地承包纠纷奠定制度基础。
4.3 建立健全土地流转制度
建立健全土地流转制度的关键一步在于辅导农民了解合同内容，做好合同的签订与发放。减少土地流转合同的不规范因素。时刻以农民的利益作为开展工作的出发点和落脚点，引导好农村土地流转规范健康发展。
5 总结
农村土地承包问题关系农民的权益，同时也关系到我国新时期环境下新农村建设进程，因此必须确立一整套完善的法律法规，建立土地承包法制化管理；打造一支业务水平高、全心全意为农民服务的管理队伍；加大《农村土地承包法》的宣传教育工作，培养农民维权意识。
参考文献
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第一条 为加强对本市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 房地产开发企业在本市行政区域内城镇国有土地使用权出让地块上建设的房屋（含其他建筑物和地面附着物，下同）出售（包括预售）、出租、抵押等房产经营活动，适用本规定。
第三条 青岛市房产管理部门负责市南、市北、台东、四方、沧口五区内国有土地使用权出让地块上的房产经营活动的行政管理工作；各县级市、崂山区、黄岛区的房产管理部门及高科技工业园的房产管理部门负责其辖区内城镇国有土地使用权出让地块上房产经营活动的行政管理工作。
青岛市东部开发范围内国有土地使用权出让地块上房产经营管理的具体工作委托东部开发指挥部负责办理。
第四条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他经济组织和个人均可依照中华人民共和国的法律、法规和本规定在本市国有土地使用权出让地块上从事房产经营活动，其合法权益受法律法规和本规定保护。
第五条 在本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋出售（预售）、出租、抵押，该房屋使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。房屋出售（预售）、出租、抵押的期限，不得超过其使用范围内土地使用权出让的期限。土地使用权期满，该土地使用权及地块上的房屋按有关规定无偿收回。土地需继续使用的，使用者（房屋购买者）应依法重新办理有关手续。
第二章 房屋预售与出售
第六条 本市国有土地使用权出让地块上的房屋，在竣工验收之前，凡符合下列条件之一的，经房产管理部门注册批准后方可预售：
（一）除用地价款外，投入开发建设的资金达到总投资额百分之二十以上的；
（二）建筑物设计地坪以下的基础工程已经完成的；
（三）青岛市政府批准的。
第七条 拟预售房屋，须由房产经营人或其委托人向房产管理部门提交书面申请书。申请书应包括预售对象、拟预售房屋的位置、面积、预售价格等内容。
房产经营人或其委托人提交预售申请书时，须同时提交下列文件资料：
（一）土地使用权有偿出让证件、《建设工程规划许可证》和经批准的《开工报告》；
（二）与工程承包单位或施工单位签订的房屋总承包合同或施工合同；
（三）银行或注册会计师出具的证明达到本规定第六条规定投资额的文件资料或质量监督部门签发的房屋基础工程验收合格单；
（四）房屋预售计划；
（五）房屋使用管理维修方面的文件资料；
（六）按规定应提供的其他文件资料。
第八条 房产管理部门须在收齐前条所列文件资料之日起十日决定批准或不予批准，并书面通知预售人。
第九条 预售房屋，当事人双方应签订房屋预售合同。
房屋预售合同不得违反国家的法律、法规及土地使用权出让合同的规定。
第十条 房屋预购人在领取房屋所有权证和土地使用权证之前，不得将预购的房屋转售。
第十一条 房屋预售人不得将已预售的房屋重复预售。
房屋预售人按预售合同规定所收取的预售款，必须优先保证该预售房屋的建筑费用。
第十二条 房屋竣工后，房产经营人或其委托人应报请建设工程质量验收部门验收。在取得验收合格证书后，已经预售的房屋，当事人应按预售合同的规定办理房屋交付手续，并在办理房屋交付手续之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权转移登记手续，未预售的房屋，其房产经营人或其委托人须到房产管理部门办理注册登记后，方可出售。
第十三条 出售房屋，买卖双方应签订房屋买卖合同。
房屋买卖合同除其他必备条款外，必须规定房屋使用管理维修的条款。
房屋买卖合同不得违反国家的法律、法规及土地使用权出让合同的规定。
第十四条 房屋购买人应在房屋买卖合同签订之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权登记过户手续。
第十五条 被出售房屋使用范围内的土地使用权在转让中增值的，房产经营人应按有关规定缴纳土地使用权转让增值费。
第三章 房屋出租
第十六条 本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋可以出租。
第十七条 出租房屋，出租人与承租人须签订房屋租赁合同。
房屋租赁合同不得违反国家法律、法规及土地使用权出让合同的规定。
房屋承租人应在签订租赁合同之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权租赁监理登记手续。
第十八条 房屋承租人未经出租人同意，不得将承租房屋转租他人。
第十九条 出售已出租的房屋，在租赁合同规定的租赁期限内，承租人的承租人的租赁权不受影响，但承租人同意终止租赁合同的除外。房屋购买人和承租人应依照原租赁合同的有关条款签订新的房屋租赁合同。
出售已出租的房屋，在同等条件下，承租人有优先购买权，但租赁合同中另有约定的除外。
第四章 房屋抵押
第二十条 本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋可以抵押。
房屋抵押，可凭房屋所有权证和土地使用权证或房屋预售合同及其他有关文件资料办理抵押手续。
第二十一条 以共有房产设定抵押权，须取得其他共有人的书面同意；以按份共有的房产设定抵押权，须书面通知其他按份共有人，并以抵押人所有的份额为限。
第二十二条 以已出租的房屋设定抵押权，应书面告知承租人，原租赁合同继续有效，但抵押人应就保证执行抵押合同与承租人达成书面协议。
第二十三条 房屋抵押，应按有关规定签订抵押合同、并在合同签订之日起三十日内，由抵押人分别办理房屋所有权和土地使用权抵押登记手续。
抵押合同不得违反国家有关法律、法规和土地使用权出让合同及房屋预售、出售、出租合同的有关规定。
第二十四条 抵押人不按抵押合同规定偿还债务或在抵押合同有效期内宣告解散或破产的，抵押权人有权依照国家有关法律、法规和抵押合同的规定处分抵押房屋及土地使用权，并享有优先受偿权。
第二十五条 因处分抵押房屋及土地使用权而取得房屋所有权和土地使用权的，应分别办理房屋所有权和土地使用权登记过户手续。
第五章 处罚
第二十六条 违反本规定，有下列情形之一的，所签合同无效，由房产管理部门责令其停止违法行为，并可视情轻重给予警告、责令退还收取的价款、罚款。罚款额度为房屋预售或出售款额的5％─20％。
（一）未经批准预售房屋的；
（二）将已预售的房屋重复预售的；
（三）房屋预购人在领取房屋所有权证和土地使用权证之前转售房屋的；
（四）未经验收或验收不合格出售房屋的。
第二十七条 房屋出售（预售）、出租、抵押后，不按规定办理有关登记手续的，由房产管理部门或土地管理部门责令其补办手续，并可视情节轻重处以警告、罚款。
第二十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可依据《行政复议条例》和《行政诉讼法》的有关规定申请复议或向人民法院起诉。
第二十九条 行政管理机关的工作人员违反本规定和国家有关法律、法规、滥用职权，循私舞弊的，按有关规定给予相应的行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十条 房屋出售（预售）、出租、抵押合同，按有关规定需经公证的，当事人应办理公证手续。
第三十一条 因房屋出售（预售）、出租、抵押等发生纠纷的，当事人可申请房产纠纷仲裁机构仲裁，也可直接向人民法院起诉。
第三十二条 本规定具体执行中的问题由青岛市房产管理局负责解释。
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一、存在的问题
通过处理合同纠纷和上访案件看，目前个别地方在经营权证发放和管理过程中主要存在以下几个方面问题：
1、越权颁发。根据《中华人民共和国农村土地承包权证管理办法》（以下简称办法）的相关规定，农村土地承包经营权证由县级以上人民政府颁发。但由于此（办法）出台较耕地二轮延包工作滞后，即在耕地二轮延包结束并颁发农户土地经营权证书时尚未出台脓村土地承包经营权证管理办法》，加之颁发证书工作量较大，出现了县级政府只是盖盖章而推由县级农业行政部门发放，而县级推乡镇、乡镇推到村填写发放的现象。由于缺少必备程序，出现了应有县级人民政府颁发的经营权证变成了村级颁发现象。
2、颁发程序简化，审核、审批监督机制不到位。根据协法》规定，农户家庭承包的土地承包合同生效后，村委会应将承包方案，承包方基承包土地详细情况、土地承包合同等材料一式两份上报乡（镇）人民政府农村经营管理部门，乡 （镇）人民政府农村经营管理部门对发包方报送的材料初审。材料符合规定的要及时登记造册，由乡（镇）人民政府向县级以上地方政府提出颁发农村土地承包经营权证的书面申请，县级以上地方人民政府农业行政管理部门对乡（镇）人民政府报送的申请材料予以审核。申请材料符合规定的编制农村土地承包经营权证登记簿，报同级人民政府颁发农村土地承包经营权证。从《办法》规定看，程序是比较严格的，但在实际操作中看，村级上报材料、镇级登记造册、县级编制农村土地承包经营权证登记簿工作都没有搞，更谈不上查验申请人提交材料、如实和及时登记有关事项、实地人户查看了。
3.四荒地承包等从事种植业生产的尚未办理承包经营权证。根据《办法》规定承包耕地、园地、荒地等农村土地从事种植生产活动，承包方依法取得农村土地承包经营权后，应颁发农村土地承包经营权证书予以确认。但在实际工作中，部分地区只是农户承包田办理了土地承苞经营权证，而四荒等承包尚未办理经营权证书，一旦出现合同纠纷，承包方的合法权益因国家没有依法确认其享有的土地承包经宫权而很难受到有效的保护。
4.缺乏一套上地经营权证变更、换发、补发、注销等管理制度。根据《办法》规定，采取转让、互换方式流转土地承包经营权的当事人应当办理农村土地承包经营权变更，农村土地承包权证严重污损、毁坏、遗失的，承包方应当向乡 （镇）人民政府农经管理部门申请换发、补发，依法收回农户土地，承包方无正当理由拒不交回农村土地经营权证的，由原发证机关注销该证。但实际工作中上述材料不全、补换发不规范、发放证书不登记数量、缴证不及时等现象，―旦出现问题，直接影响经营权证的法律效力和政府机关的行政能力。
5.由于合同签订的审查力度不够，加之部分村镇干部的法律意识淡薄，签发经营钮证的随意性较大。农村土地承包经营权证是依据生效合同由国家确认土地承包经营权的法律凭证，是―件非常严肃的事情，但在实际工作中，个别地方村镇干部由于法律意识比较淡薄，如合同的签订和承包经营权证书的颁发随意性较大。签订合同民主意识较差，存在承包方案违反民主议事程序的问题，如镇级审核不严，合同效力出现偏差，则依合同颁发的土地经营权证存在明显弊端，因此如何正确处理农村，中存在的“重承包、轻合同、轻证书”的问题显得尤为迫切。
二、解决的对策
1.严格执行由县级以上地方人民政府颁发农村土地承包经营权证的强制性规定，对耕地二轮延包所发的经营权证书进行一次彻底清理，对越权颁发或未按颁发程序颁发的经营权证书要补办手续和相应的必备材料。
2.实行招标、拍卖、公开协调等方式承包农村土地的要补办农村土地承包经营权证书。
3.县级人民政府农业行政主要部门和乡镇人民政府要完善农村土地承包方案，农村土地承包合同，农村土地承包经营权证书及其相关文件档案的管理制度，建立健全农村土地承包信息化管理系统，使农村土地承包经营权证书的颁发、变更、换发、补发、注销等有法可依，有据可查。
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关键词：土地开发整理；项目管理；经营模式
随着现代农村经济及新农村建设不断发展，新农村建设中各个方面相关项目也得以较好开展，其中比较重要的一个方面就是土地开发整理。在当前土地开发整理项目开展过程中，十分重要的一个方面就是项目管理及经营，所以为能够使土地开发整理项目得以更好开展，应当对其实行较好管理，并且选择合理经营模式进行有效经营，保证项目能够得到更大效益，促进其土地开发整理更加良好发展。
一、土地开发整理项目管理
在当前新农村建设过程中的，对于土地开发整理而言，必须要将其作为独立项目实行管理，在比较重要的一些大型土地开放项目中国家政府应当直接参与，比如中低产田改造、大规模退耕还林以及盐碱地改造等相关项目。对于这些大型土地开发项目而言，不但对整个生态环境比较有利，政府需要着手对一些重大事项进行处理，并且其属于大型工程项目，通常情况下仅仅依靠单位及个人很难将该项目完成，必须要使政府积极发挥自身作用，为项目实施提供充足资金知识以及技术开发团队。另外，对于这种规模较大的土地开发整理项目而言，其需要综合考虑当前利益以及长远利益，并且还应当对区域内生态平衡发展进行考虑，要能够从整体角度出发对各个方面进行考虑，而能够真正做到这一点的只有国家政府。依据流程进行划分，对于土地开发整理项目管理而言，其主要分为五个方面内容，分别为前期分析论证、土地规划设计以及相关技术指导，还包括项目资金预算及招标，项目数据库建立等。其中，前期论证所指的就是在实际项目管理过程中，将具体地理环境、生态因素及长远发展规划进行有效结合，在此基础上实行开发可行性报告，在这一过程中应当注意的一点就是应当对项目在经济发展方面可能会产生的各种影响进行综合考虑，其原则就是在保证生态效益基础上，尽可能通过项目开发促进经济进一步发展。然而，应当注意的一点就是在经济效益与生态效益发生矛盾的情况下，首先应当考虑到生态效益。另外，在项目管理具体实施过程中还应当对人力及物力实际准备情况进行充分考虑，从而保证项目能够得以顺利开展。在项目分析论证阶段还应当对当地自然资源条件、社会经济条件以及环境质量与环境保护进行综合考虑，在对项目基础条件进行评价的基础上，应当对资源开发潜力进行重点分析，统一管理项目开展过程中相关基本设施以及设备，并且还应当积极构建相关配套措施及部门。此外，在项目开发之前，还应当将验收标准合理确定，这主要是由于在项目开发过程中项目验收标准属于目标，同时也属于具体指导。所以，在对项目验收标准进行制定过程中，应当组织相关人员严格、规范实行项目论证，在此基础上还应当积极建立相关合理开发具体要求，同时在开发过程中对于施工单位管理也应当重点进行关注。
二、土地开发整理项目经营模式
在土地开发整理过程中，所谓经营模式所指的就是在土地开发整理过程中相关组织形式。在土地开发整理项目开展过程中，合理开发整理模式在项目工程质量、经济效益以及环境效益等很多方面均能够产生较积极影响。在建立经营模式的基础上，不但能够使工程需求得到满足，还能够使项目人力资源得以最大程度整合，要提升相关工作人员积极性。就当前实际情况而言，在土地开发整理过程中常见的经营模式主要包括以下几种。1.以农户为主体开发整理模式。对于这种开发整理模式而言，其所指的就是在政府提供支持及鼓励下由农户对土地进行开发整理。在这种开发整理模式中，其开发主体为农户，在实际开发过程中政府适当给予农户一定技术指导及补偿。在土地开发整理过程中，虽然农民及村集体属于十分重要的一个主体，然而在土地开发整理方面其有一定局限性存在，其中存在的比较明显的一个问题就是技术比较缺乏，未能够实现统一规划指导，这种情况的存在导致的结果就是土地开发整理存在较大局限性及盲目性，未能够以整体利益为出发点实施项目。然而，对于农户这一主体而言去，其比较明显的优势在土地开发整理过程中表现出加大积极性，并且在耕地问题解决过程中农户工作也是十分重要的一个方面。所以，在项目实施过程中政府给予其适当科学指导及补偿十分必要，可使农户积极性得以较好保证，同时也能够使土地开发整理科学性得以较大程度提升。在实际工作过程中，政府应当积极发挥其主导作用，组织相关工作人员深入调查具有土地开发整理意向的一些农户，准确了解各个方面相关问题，依据实际调查结果由政府在土地开发整理中给予其相关技术指导，并且开发整理工作完成之后应当依据相关标准给予其补偿，从而使土地开发整理能够得到更好效果。2.以集体为主体开发整理模式。在土地开发整理项目开展过程中，农村集体也是十分重要的一个主体，所以以村集体为主体进行土地开发整理也是十分重要的一种模式。对于这种土地开发整理方式而言，其比较适宜具备一定经济实力且具备较多开发土地资源的一些农村及乡镇。该模式主要特点为由村集体组织进行投资，积极组织农民对土地资源进行开发，之后将土地向农民承包，使其进行经营，从而可由农民处获得一定承包费用，将所得到费用在其它土地开发整理中投入，如此便能够使滚动式发展模式得以形成，最终可形成良性循环，属于比较理想的一种开发形式。在这种开发整理模式中，政府的作用主要就是给予其技术指导，并且对开发者积极引导，使其能够依据土地开发整理总体规划中所确定方向进行土地开发整理，从而保证土地资源在开发整理之后能够得以有效利用。3.联合开发整理模式。对于上述两种土地开发整理模式而言，虽然均具备一定优势，然而也均存在一定局限性，其中比较明显的一个方面就是资金相对比较缺乏。对于土地开发整理工作而言，其属于系统性较强的一种工程，特别是在一些大型土地开发整理项目中，往往需要大型设备投入，并且要科学进行测绘，而单纯依靠农户就村组织根本无法将其完成。所以，为能够使这一问题得到解决，可选择联合开发整理模式，具体而言就是农户及村集体组织在开发土地之后，可将其作为股份进行入股，联合具备技术实力及经济实力的相关施工单位，从而实施土地开发整理，在开发完成之后可依据一定比例获得分红。这样一来，在土地开发过程中不但能够使资金问题得以解决，并且在土地开发利用过程中还能够使科学性以及土地质量得以有效提升，可取得较好效果。4.集中开发整理模式。在土地开发整理过程中，有些项目可能会涉及到比较特殊的一些开发技术，因而具有较高难度，农户及村集体无法使这类土地开发需求得到满足，因此需要成立专门公司进行土地开发整理。在实际土地开发整理过程中，由土地开发整理公司作为开发主体，由其集中开发资金以及技术力量实行土地开发。对于这种开发模式而言，其特点就是具有较强技术性，并且开发资金相对而言比较集中，然而在实际开发整理过程中应当注意的一点就是应当合理进行项目投资预算管理，并且对于开发项目应当加强审计管理，从而保证土地开发整理能够得以较好开展。
三、结语
在当前土地开发整理开展过程中，项目管理及经营模式属于十分重要的影响因素。因此，在土地开发整理过程中，相关部门及工作人员应当了解并掌握项目管理内容及相关经营模式，在此基础上才能够保证更好实施土地开发整理工作，使土地开发整理能够得到更加理想的效果，促进其更好发展。
参考文献：
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近年来，**省新干县紧紧围绕国土资源的可持续利用和经济效益的最大化这个“双赢”目标，在加强土地资产管理的同时，不断加强土地资产经营，认真贯彻执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，最大限度地发挥土地资产的经济、社会和环境效益，取得明显成效。据统计，**年5月以来，全县经营性土地使用权实行“招拍挂”出让的23宗，总面积6.4128公顷，土地出让金收益1435万元，受到了省、市有关部门的肯定。在工作中，他们的主要做法是创新“一条思路”、做活“三篇文章”、加强“三项监督”。
一、提高认识，转变观念，创新“一条思路”。实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让，既可以最大化地显现土地资产价值，提高土地使用效率，更可以有效地防止“暗箱”操作，从源头上遏制腐败。对此，县委、县政府有着清醒的认识和超前的意识，牢固树立“以地生财”观念，把招标拍卖挂牌出让经营性土地作为经营城市的一种重要手段抓紧抓实，把土地这块“黑蛋糕”做强做大。早在**年，该县便成立土地使用制度改革领导小组，制定了《关于加强土地使用制度改革的决定》等一系列规范性文件。95年土地使用制度改革进入实质性操作阶段，当年拍卖国有土地20宗，收取土地出让金55万元。96年在县城塘头开发区建造农民一条街时，实行“招拍挂”出让制度，使每个平方米的土地、房产价增值到1200多元，在当时一举产生了轰动效应。98年一块座落在县城黄金地段，面积为266平方米的土地卖得每平方米2920元的好价钱，当时这在全省县城土地拍卖价格中也算得上冒了个尖。掘到第一桶金后，使初尝甜头的县委、县政府思路更清晰了，信心更足了。尤其是国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》和国土资源部、监察部《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》下发后，该县更是“起早赶市”、抢占“头班车”，明确规定：凡是房地产开发、商业、旅游、娱乐等经营性项目用地；对大宗用地凡有两个以上意向用地者，都必须以招标拍卖挂牌方式出让。为此，先后成立了县土地清理整顿领导小组、土地清理兑现领导小组、经营性土地清理组，并从县国土资源局、县监察局、县财政局等有关部门抽调人员集体办公，做到专人专岗专职。同时，还一连下发了《新干县人民政府关于强化土地运作的意见》、《新干县土地储备办法》、《新干县土地交易管理规定》等五个规范性文件，从而形成了全县经营性土地“一个口子进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的工作格局，使全县经营性土地公开交易工作逐步走向了法制化、规范化、制度化轨道。
二、立足县情，把握重点，做活“三篇文章”。近年来，新干县在努力盘活城区一些闲置土地的同时，紧紧围绕国企改革、小城镇规划和市容市貌建设等重点工程，选准主攻方向，挖掘土地资源，开辟“第二战场”。一是抓了国企改革房地产拍卖工作。针对国有企业改革中存在的个别企业主管部门擅自处置企业房地产、降价贱卖、“暗箱”操作、扰乱全县企业改制资产拍卖的市场秩序、导致国有资产流失严重的现状，县委、县政府及时下发了干发[**]8号文件，明确规定国有企业改革的所有土地，不论经营性土地还是工业等其他用地，都要实行公开拍卖，县里还专门成立了国企改革房地产拍卖工作组，具体负责全县国企改革房地产拍卖工作。**年以来，该县共对商业、林业、农业、粮食、物资、经贸等7个系统的33家改制企业的房地产进行了公开拍卖，拍卖土地面积492.15亩，变现资金1948.24万元，使全县的国企改革工作稳步推进，也得到了各企业和企业主管部门的充分肯定。二是抓了小城镇建设土地的开发拍卖工作。该县坚持走“借地生财”、“靠地建镇”的路子，充分挖掘土地资源潜力，确保土地升值增值，在小城镇建设中大打“土地牌”，大唱“土地戏”，在政府未投资一分钱、群众未出资一分钱的情况下，建造了一座座城市功能配套设施齐全的小城镇。素有吉安市“北大门”之称的大洋洲镇，在创建“全国100个示范小城镇”建设中，仅靠公开拍卖28宗土地，便获得土地收益近500万元。地处赣**岸的三湖镇，交通不便，但由于县国土局和三湖镇政府的成功运作，拍卖沿街28宗土地，面积4494.1平方米，便获得539万元土地出让金，有力解决了小城镇建设中的资金短缺问题。三是抓了城区一些闲置地段的土地开发利用工作。新干县城中心原有一块老广场，面积小，绿化差，而旁边不远处有一块数千平方米的大水塘，由于流水不畅，杂草丛生，以致臭气熏天，严重影响了市容市貌。针对这种现状，县委、县政府果断决策，科学规划，采取辟山填塘的办法，硬是在县城中心区辟出了一块占地2.5万平方米的广场用地。广场建成后，县委、县政府将广场边缘的25宗店面用地抛向市场，采取公开招标拍卖挂牌出让的方式，共拍卖土地1144平方米，变现资金504万元，首次创下了新干县每平方米价值5500元的“黄金价”。接着在靠近广场的新干宾馆店面拍卖中又创下了每平方米12600元的纪录，这些拍卖在社会上引起强烈反响。
三、主动介入，全面参与，加强“三项监督”。为确保经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让工作有序开展，做到公开、公平、公正，新干县各有关职能部门摆正各自位置，充分发挥职能作用，通力协作，密切配合，加强监督检查，营造良好的外部工作环境。一是加强制度监督。该县注重加强制度建设，始终把制度建设摆在重要位置，切实抓紧抓好，先后建立健全了建设用地供应总量控制和编制供应年度计划制度、国有土地使用权公开交易制度、基准地价定期更新和公布制度、集体决策制度、土地登记资料公开查询办法、城市建设用地集中供应制度和出让前向纪检监察机关告知制度等七项制度，对招标、开标、评标、定标及评标专家的组成等都作出了严格规定，从而使“招拍挂”工作有章可循，有规可依，有效规范土地交易行为。同时对公开出让计划、公开土地信息、公开集体决策、公开程序、公开竞价、公开结果等“六公开”制度的执行情况，进行全面检查，发现问题，及时督促整改。二是加强纪律监督。今年，省监察厅、国土资源厅《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》下发后，新干县纪检监察机关充分发挥职能作用，大胆履行工作职责，主动参与，全程介入，并配合主管部门，在做好宣传发动、全面调查摸底的同时，把工作重点放在监督检查有关部门和领导干部执行国家有关法律法规和决定命令的情况上，及时纠正经营性土使用权出让违规操作的做法，今年对两起私自交易经营性土地的问题，县监察局、县国土局及时下发通知书，解除无效协议，收归土地储备中心，按规定程序进行出让，有效遏制了土地交易中腐败现象的滋生蔓延。三是加强司法监督。对土地市场涉及的垄标、串标等现象，该县公安部门加大了对房地产拍卖市场的治安管理整顿力度，重拳出击，依照有关法律严厉查处，狠刹一些不法分子的嚣张气焰。**年，在七琴镇粮油公司房地产拍卖过程中，社会上一些闲杂人员四处活动，威胁投标人，进行垄标，致使该宗土地没有竞拍成功，造成了严重的社会影响。发现情况后，县委、县政府极为重视，公安机关及时出击，查处了10多名不法分子，并处于罚款，确保了拍卖工作顺利进行，从而有效地净化土地市场。
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为贯彻《北京市物业管理单位经营资质审批规定》（以下简称《规定》），现就开展物业管理经营资质审查工作的有关问题通知如下：
一、自本通知之日起，各区县房地局、小区办应按《规定》和本通知的有关具体规定开展物业管理单位的资质审查工作，具体内容包括：
（一）受理本辖区内设立物业管理企业的申请并进行初审（设立涉外物业管理企业的申请由市小区办直接受理）；
（二）对物业管理企业进行年审；
（三）对本辖区内的物业管理企业进行日常的监督和检查，依据《规定》对违章行为进行处罚。
二、关于资质审查工作：
（一）资质审查的对象是指在本市行政区域内，依照国家有关法律法规设立，接受物业产权人委托，从事对房屋及其设备、相关环境进行维护和修缮，并为产权人、使用人提供多项服务等经营活动的企业，包括兼营物业管理企业和涉外物业管理企业。
兼营物业管理企业是指以经营其他项目为主，兼营物业管理的企业；涉外物业管理企业是指外国以及港、澳、台企业、其他组织和个人与国内企业单位、其他组织合资或合作从事物业管理的企业。
市及区县房地局所属的从事物业管理的事业单位，也应按《规定》和本通知，到区县房地局申请登记，接受资质审查。
（二）物业管理企业应具备的条件，除《规定》第四条一、四款外，按以下掌握：
1.具有职称的经济管理、土建工程技术、财会等专业人员不少于5人，其中至少需配备有两年以上从事物业管理经验的土建工程师、经济师各1名。管理高层楼房的，需配备机电助理工程师1名。
2.注册资金30万元以上，其中流动资金15万元以上；涉外物业管理企业的注册资金在15万美元以上。
（三）区县小区办自收到申请单位应提交的全部材料之日起13日内完成初审工作，并将初审合格的报市小区办。
市小区办应在10日内复审。经审查合格的，由市房地局颁发《北京市物业管理资质合格证书》（以下简称《合格证书》）。
（四）凡在本通知前已经设立但未取得《合格证书》的物业管理企业，在按《规定》和本通知申领《合格证书》时，应提交以下材料：
1.营业执照复印件；
2.主要专业技术人员职称证明、上岗证复印件；
3.物业委托管理合同；
4.管理服务的规章制度；
5.管理房屋清册。
（五）自1997年2月1日后新设立的物业管理企业，应提交下列材料：
1.工商局核发的企业名称预先核准通知书复印件；
2.单位章程；
3.可行性研究报告；
4.管理服务的规章制度；
5.主要专业技术人员职称证明、上岗证复印件。
股份制物业管理企业还应报送材料：发起人协议书、成立大会会议记录、第一次股东大会记录及决定。
涉外物业管理企业还须报送市对外经济贸易委员会的批准文件。
三、关于年审：
（一）各区县小区办每年一季度对在本辖区内注册并取得《合格证书》满一年以上的物业管理企业进行年审；涉外物业管理企业由市小区办负责年审。年审的内容主要包括：物业管理企业执行国家、本市政策法规、管理服务质量和自身经营管理状况等方面情况。
（二）物业管理单位在年审时应提交《北京市城镇房屋安全普查汇总表》、《经营单位年检报告书》及《规定》第七条所要求的材料。
（三）年审合格的，由房地局在其《合格证书》正副本的年检栏中加盖印鉴，年审不合格的，按《规定》第八条处理。
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土地整治项目的特点
土地整治项目管理过程中通常会涉及到的几点包括:
(一)涉农土地协调整治过程容易引发矛盾纠纷。对于农村土地整治项目中,不仅仅土地面积非常大,还会涉及到多个村、镇上等村民的用地。对村民的土地经济补贴是项目实施过程中最棘手的问题,因村民普遍素质较低,又缺乏相应的法律知识,一旦处理得不好常会发生各种不同程度的纠纷。
(二)不可预见的项目建设因素。由于管理技术水平的局限以及建设项目设备的不足,在实际管理过程中,常常会出现各种不可预见的项目施工因素。
土地整治项目管理应做好的工作
(一)做好前期准备工作
土地整治项目管理工作是一项非常复杂的工作,要保证项目的顺利实施,首先要做的是做好土地施工整治项目管理的前期工作,其中包括对图例管理的整体规划和施工设计,规划人员和施工设计人员在进行土地整治项目前期工作中必须要做到对所整治土地进行地形进行仔细地勘测、并经过多次讨论后,方可确定具体规划方案和施工计划。
(二)加快土地整治项目建设进度
在实际施工操作过程中,土地整治项目会因为多种不确定因素导致工期的延后或规划方案的调整,一旦出现了这些情况,要相应地重新调整项目人力、物力、财力这对国家造成的经济损失是巨大的。为了降低这些不确定因素的干扰,土地整治项目施工的进度一定要跟上,严格按照施工计划进行,从而加快建设项目进度。 (三)规范工程监督
保证土地整治项目的顺利完成与其工程监督工作是否到位有着密切的关系。在施工过程中,监工人员缺乏责任心对施工要求不严格,导致工程质量差,施工效率低的情况,很容易造成安全事故的发生。因此,做好土地整治项目的施工工程监督是非常必要的,一方面保证工程的施工进度,另一方面加强监督施工效率,保证工程质量。
改善土地整治项目经营模式构建措施
(一)构建项目监管体系
对于如何有效改善土地整治项目的经营模式,可以先从构建一个完整的项目监管体系为前提,对土地整治项目涉及到的整个流程进行统一监管,将其涉及到的管理责任落实到各建设刑侦部门以及有关单位,使整个项目的管理体系实现规范化、系统化。
(二)建立整治项目监管奖惩制度
土地整治项目在实际建设过程中其监管工作的优劣直接影响整个项目的施工质量。因此,落实好项目监管体系,将项目建设责任具体落实到每一个责任人身上的同时要建立相应的奖惩制度,对监督不利,出现严重问题的项目负责人进行严厉的打击和惩治,依法追求其法律责任。对于各项工作落实到位的负责人进行适当的鼓励措施。
(三)利用现代化技术进行管理
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近年来，*省新干县紧紧围绕国土资源的可持续利用和经济效益的最大化这个“双赢”目标，在加强土地资产管理的同时，不断加强土地资产经营，认真贯彻执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，最大限度地发挥土地资产的经济、社会和环境效益，取得明显成效。据统计，*1年5月以来，全县经营性土地使用权实行“招拍挂”出让的23宗，总面积6.4128公顷，土地出让金收益1435万元，受到了省、市有关部门的肯定。在工作中，他们的主要做法是创新“一条思路”、做活“三篇文章”、加强“三项监督”。
一、提高认识，转变观念，创新“一条思路”。实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让，既可以最大化地显现土地资产价值，提高土地使用效率，更可以有效地防止“暗箱”操作，从源头上遏制腐败。对此，县委、县政府有着清醒的认识和超前的意识，牢固树立“以地生财”观念，把招标拍卖挂牌出让经营性土地作为经营城市的一种重要手段抓紧抓实，把土地这块“黑蛋糕”做强做大。早在1994年，该县便成立土地使用制度改革领导小组，制定了《关于加强土地使用制度改革的决定》等一系列规范性文件。95年土地使用制度改革进入实质性操作阶段，当年拍卖国有土地20宗，收取土地出让金55万元。96年在县城塘头开发区建造农民一条街时，实行“招拍挂”出让制度，使每个平方米的土地、房产价增值到1*多元，在当时一举产生了轰动效应。98年一块座落在县城黄金地段，面积为266平方米的土地卖得每平方米2920元的好价钱，当时这在全省县城土地拍卖价格中也算得上冒了个尖。掘到第一桶金后，使初尝甜头的县委、县政府思路更清晰了，信心更足了。尤其是国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》和国土资源部、监察部《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》下发后，该县更是“起早赶市”、抢占“头班车”，明确规定：凡是房地产开发、商业、旅游、娱乐等经营性项目用地；对大宗用地凡有两个以上意向用地者，都必须以招标拍卖挂牌方式出让。为此，先后成立了县土地清理整顿领导小组、土地清理兑现领导小组、经营性土地清理组，并从县国土资源局、县监察局、县财政局等有关部门抽调人员集体办公，做到专人专岗专职。同时，还一连下发了《新干县人民政府关于强化土地运作的意见》、《新干县土地储备办法》、《新干县土地交易管理规定》等五个规范性文件，从而形成了全县经营性土地“一个口子进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的工作格局，使全县经营性土地公开交易工作逐步走向了法制化、规范化、制度化轨道。
二、立足县情，把握重点，做活“三篇文章”。近年来，新干县在努力盘活城区一些闲置土地的同时，紧紧围绕国企改革、小城镇规划和市容市貌建设等重点工程，选准主攻方向，挖掘土地资源，开辟“第二战场”。一是抓了国企改革房地产拍卖工作。针对国有企业改革中存在的个别企业主管部门擅自处置企业房地产、降价贱卖、“暗箱”操作、扰乱全县企业改制资产拍卖的市场秩序、导致国有资产流失严重的现状，县委、县政府及时下发了干发[*1]8号文件，明确规定国有企业改革的所有土地，不论经营性土地还是工业等其他用地，都要实行公开拍卖，县里还专门成立了国企改革房地产拍卖工作组，具体负责全县国企改革房地产拍卖工作。*1年以来，该县共对商业、林业、农业、粮食、物资、经贸等7个系统的33家改制企业的房地产进行了公开拍卖，拍卖土地面积492.15亩，变现资金1948.24万元，使全县的国企改革工作稳步推进，也得到了各企业和企业主管部门的充分肯定。二是抓了小城镇建设土地的开发拍卖工作。该县坚持走“借地生财”、“靠地建镇”的路子，充分挖掘土地资源潜力，确保土地升值增值，在小城镇建设中大打“土地牌”，大唱“土地戏”，在政府未投资一分钱、群众未出资一分钱的情况下，建造了一座座城市功能配套设施齐全的小城镇。素有吉安市“北大门”之称的大洋洲镇，在创建“全国100个示范小城镇”建设中，仅靠公开拍卖28宗土地，便获得土地收益近500万元。地处赣*岸的三湖镇，交通不便，但由于县国土局和三湖镇政府的成功运作，拍卖沿街28宗土地，面积4494.1平方米，便获得539万元土地出让金，有力解决了小城镇建设中的资金短缺问题。三是抓了城区一些闲置地段的土地开发利用工作。新干县城中心原有一块老广场，面积小，绿化差，而旁边不远处有一块数千平方米的大水塘，由于流水不畅，杂草丛生，以致臭气熏天，严重影响了市容市貌。针对这种现状，县委、县政府果断决策，科学规划，采取辟山填塘的办法，硬是在县城中心区辟出了一块占地2.5万平方米的广场用地。广场建成后，县委、县政府将广场边缘的25宗店面用地抛向市场，采取公开招标拍卖挂牌出让的方式，共拍卖土地1144平方米，变现资金504万元，首次创下了新干县每平方米价值5500元的“黄金价”。接着在靠近广场的新干宾馆店面拍卖中又创下了每平方米12600元的纪录，这些拍卖在社会上引起强烈反响。
三、主动介入，全面参与，加强“三项监督”。为确保经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让工作有序开展，做到公开、公平、公正，新干县各有关职能部门摆正各自位置，充分发挥职能作用，通力协作，密切配合，加强监督检查，营造良好的外部工作环境。一是加强制度监督。该县注重加强制度建设，始终把制度建设摆在重要位置，切实抓紧抓好，先后建立健全了建设用地供应总量控制和编制供应年度计划制度、国有土地使用权公开交易制度、基准地价定期更新和公布制度、集体决策制度、土地登记资料公开查询办法、城市建设用地集中供应制度和出让前向纪检监察机关告知制度等七项制度，对招标、开标、评标、定标及评标专家的组成等都作出了严格规定，从而使“招拍挂”工作有章可循，有规可依，有效规范土地交易行为。同时对公开出让计划、公开土地信息、公开集体决策、公开程序、公开竞价、公开结果等“六公开”制度的执行情况，进行全面检查，发现问题，及时督促整改。二是加强纪律监督。今年，省监察厅、国土资源厅《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》下发后，新干县纪检监察机关充分发挥职能作用，大胆履行工作职责，主动参与，全程介入，并配合主管部门，在做好宣传发动、全面调查摸底的同时，把工作重点放在监督检查有关部门和领导干部执行国家有关法律法规和决定命令的情况上，及时纠正经营性土使用权出让违规操作的做法，今年对两起私自交易经营性土地的问题，县监察局、县国土局及时下发通知书，解除无效协议，收归土地储备中心，按规定程序进行出让，有效遏制了土地交易中腐败现象的滋生蔓延。三是加强司法监督。对土地市场涉及的垄标、串标等现象，该县公安部门加大了对房地产拍卖市场的治安管理整顿力度，重拳出击，依照有关法律严厉查处，狠刹一些不法分子的嚣张气焰。*1年，在七琴镇粮油公司房地产拍卖过程中，社会上一些闲杂人员四处活动，威胁投标人，进行垄标，致使该宗土地没有竞拍成功，造成了严重的社会影响。发现情况后，县委、县政府极为重视，公安机关及时出击，查处了10多名不法分子，并处于罚款，确保了拍卖工作顺利进行，从而有效地净化土地市场。
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关键词:土地利用;环境影响评价
土地作为一切人类活动的载体，在整个生态系统中起着举足轻重的作用。土地利用与生态环境之间存在着不可分割的联系，土地利用在很大程度上决定了施加于环境的压力，其与环境的脆弱程度一道，决定了环境的质量，不合理的土地开发利用方式在一定程度上会影响环境质量，土地利用不合理是导致环境恶化的最根本的原因。随着城市化、工业化进程的加快，土地利用方式和强度亦会发生相应的变化，工业企业污染物累积的危险性有所增加，土地生态环境的现状、演变趋势将关系到未来较长时期内环境质量状况。良好的生态环境是人类社会赖以生存和发展的基础，影响着人类社会发展和前进的步伐。生态环境保护是土地利用的重要约束条件，人类社会为了保持人类自身的可持续发展，必须保护环境，必须在发展经济和提高人民生活水平的同时，加强环境保护，实现人与环境的协调和和谐。通过对广东惠州某区的调查，开展土地利用环境影响评价研究，有助于环境保护和经济发展综合决策提供科学依据，为土地利用总体规划科学、合理、切合实际确定土地生态环境目标提供科学依据。
1.土地生态环境现状评价
(1)土壤环境质量总体较好，但个别重金属元素有上升且超标的现象
土壤环境质量是土壤容纳、吸收和降解各种环境污染物质的能力，是土壤质量评价的重要指标。土壤作为环境要素的重要组成部分，处在自然环境的中心位置，承担着来自工业和生活污水、固体废物、农药化肥及大气降尘和酸雨等各方面90%的污染物。该区土壤重金属大多数含量属于土壤环境质量一级标准，为保护区域自然生态、维持自然背景的土壤环境质量的限制值，见表1。适用于国家规定的自然保护区(原有背景重金属含量高的除外)、集中式生活饮用水源地、茶园和其他保护地区的土壤，土壤质量基本保持自然背景水平。但土壤中铅含量较高，上升幅度较大，受到铅中度污染; 土壤锌含量相对较高，上升趋势较为明显，表层土壤锌含量低于底层土壤，底层土壤锌含量绝大多数均远远超出背景值。
(2)工业废水达标率高，城市生活污水为环境的重要污染来源
工业用水主要分布在非金属矿物制品业、造纸及纸制品业、医药制造业，其用水量分别占全区工业用水总量的43.74%、30.07%、8.72%，合占全区的82.54%。工业废水排放主要分布在非金属矿物制品业、造纸及纸制品业、医药制造业、化学原料及化学制品制造业，其排放量分别占全区排放总量的41.06%、25.46%、9.80%、6.93%，合占全区的83. 26%。全区工业废水全部达标排放，达标率为100%。随着区域经济的快速发展，城市化进程加快，城市人口急剧增加，城市生活污水已成为环境的重要污染来源。
表1 土壤重金属含量状况表
(3)工业固体废物和城市生活垃圾排放量较大，但处理率高
工业固体废物年产生量在10 万吨以上，但其综合利用、处置后实现固体废物零排放，全区工业固体废物综合利用率2010年起已达到99. 92%。城市生活垃圾年排放量在2 万吨以上，处理率为100%。
(4) 面源污染仍然较重
虽然多年来投入大量资金，致力于改造工农业生产的能源结构和加强全区生态环境建设，点源污染治理成效明显，面源污染也有所减少。但由于化肥、农药等农用化学品使用量仍然较大，尤其是农用地膜使用量明显增大，因此面源污染仍然较重，在一定程度上影响了耕地质量和农产品品质的提高，见图1、图2。
图1 2000—2011年该区化肥折纯使用量
图2 2000—2011年该区化肥、农药和农用地膜使用量
(5)生态环境状况总体较好，生态环境与经济建设协调、可持续发展
该区在大力发展经济、实现经济跨越式发展的同时，也十分注重生态环境建设，强调经济发展与生态环境建设并重。在增加环保设施建设投入和加强污染治理的同时，大力发展生态农业和生态旅游业，提高植被覆盖率，严禁焚烧秸秆，推广清洁能源。全区生态环境状况总体较好，地表水多数达国家II类或Ⅲ类地表水，大多数土壤肥力较高，以地下水为饮用水源，符合《地下水质量标准》( GB/T14848-93)，水质达标率为100%。通过生态示范区的建设，该区生态环境与经济建设实现了可持续发展。
2.土地开发利用变化趋势
(1)随着城镇化进程的加快，城镇建设用地将不断增加
随着城市化进程步伐的加快，进入城市的人口数量也将大大增加，城镇建设用地亦将逐年有较多的增加。
(2)高新技术产业等工业用地有一定程度的增加
高新技术产业等工业用地的多少，可在一定程度上反映出区域经济发展的速度与持续发展的动力。同样，该产业发展的速度与程度也反映了其用地的多少。随着经济持续、快速发展，各类企业大量增加，原有的建设用地必定难以满足其充分发展的要求。大量的企业落户温江势必引起建设用地的增加，从总体上看，工业用地与经济发展呈现出同步增长趋势。
(3)花卉苗木面积适当扩大，向规模化发展
该区花卉苗木产业发展较快，花木生产总面积占全区耕地面积的1 /3，被确定为“全国花木生产示范基地”，花卉苗木产业的蓬勃发展带动了当地旅游资源的开发，逐渐将花卉苗木产业和农家休闲旅游开发有机地结合起来，为游客提供了一个集休闲、观光为一体的场所，既增加了收入又美化了环境，开辟了花卉苗木产业持续发展的一种新形式。随着区域经济社会的不断进步和发展，绿化、美化环境等的需求持续增长，花卉苗木市场前景广阔。
3.土地生态环境演变趋势
(1)“三废”排放量呈增长趋势
在区域经济跨越式高速发展的条件下，全区废水和固体废物排放量仍将呈增加趋势。随着城市人口的增加和居民生活水平的提高，城市生活垃圾特别是“白色污染”将逐年增加，是该区将要面临的重要环境问题之一。
(2)水环境质量可望进一步提高
饮用水源取自地下水，监测指标均符合《地下水质量标准》中Ⅲ类标准限值。同时为加强城镇生活污水处理工作，温江污水处理厂建设力度加大，预计到2020年，城市污水处理率将达到90%以上，城市生活污水污染将得到较好的控制，水环境质量可望进一步提高。
(3)生态环境质量总体上将有所改善
未来规划期内，通过加强城市环境卫生、水域环境综合整治、园林绿化工程建设等工作，到2020年将基本建成环境优美、设施配套的现代化生态型城市。通过生态环境建设规划、土地利用总体规划的实施，生态环境质量总体上将会得到进一步改善和提高。
4.对策和措施
(1)合理布局各类功能区，严格控制建设用地规模，减少污染物排放量
要合理布局各类功能区，严格控制建设用地规模，减少污染物排放量。新上工业项目要向工业集中发展区集中，促进建设用地集约、节约利用。要加强工业固体废物的控制，对全区工业企业实施主要污染物排放总量控制，采取有力的治理措施，有效削减污染物的产生量和排放量。
(2)加强环保基础设施建设，加大对各种污染源的综合整治力度
要加强环保基础设施建设，加强对重点工业污染源的防治，严格执行排放标准，提高达标排放的稳定性。要建立质量效益型、资源节约型经济发展模式，大力推广节能技术和清洁生产工艺，严格限制能耗高、资源浪费大、污染严重的企业发展，实施综合利用，增加水资源利用率，减少废水排放量。工业区污水排放必须达到《污水排入城市下水道水质标准》( CJ18-86) 后方可排入城市道路下市政污水管网。严禁生活污水直接排入水体，加快城市污水处理厂建设，提高城市污水处理率，城市生活垃圾污泥等用作肥料时应事先采取有效技术处理。
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在景观生态学中，尺度一般指对某一研究对象或现象在空间上或时间上的量度，往往以粒度和幅度来表示.当前，格局与过程的时空尺度化是景观生态学的研究热点，尺度效应分析受到格外重视和发展.在尺度效应的研究中，特定地理现象准确表达所需的尺度、数据尺度转换的途径、尺度转换后信息的损失和变化等都是学者重点关心的问题.从不同角度与尺度进行景观格局综合研究已经引起越来越多学者的关注，生态学中此类文献增长迅速，并占很大比重.在进行尺度效应分析时，进行多尺度空间分析可以有效地发现和识别景观等级结构和特征尺度.景观指数在景观生态学中应用很广泛，但景观指数对不同景观特征和分析尺度的响应及其生态学意义尚缺乏明确的阐述.目前，国内外学者基于1∶5万以下小比例尺的景观指数粒度效应研究开展较多，不同比例尺矢量数据的最适宜粒度的选择也有学者有所涉及.土地调查图件数据作为开展土地资源管理各项业务的基础，也是开展景观生态分析的重要数据源，为景观格局的研究提供了便利，但当前研究较少涉及基于此数据开展的景观格局对粒度变化的响应及其机理.本文以镇江市为研究区域，以1∶10000土地调查数据为基础，计算土地利用景观在4种空间粒度下的景观格局指数，以期揭示粒度粗化对土地利用景观格局的影响和机理，为土地利用现状数据开展景观格局分析、指导土地利用规划和保护提供理论依据.
1数据源和研究方法
1.1数据来源与预处理采用土地利用现状数据作为数据源，能避免土地利用分类的不确定性，保障图形空间位置以及面积的精度，从而提高景观格局分析的准确度及有效性.因此，本文研究采用的数据为镇江市土地利用现状图，比例尺为1∶10000.该数据土地分类采用的是《土地利用现状分类》（GB/T2010—2007），分12个一级类，57个二级类，本文为研究方便，对地类进行适当归并，形成覆盖全域的8种地类，分别是耕地、园地、林地、草地、交通运输用地、水域及水利设施用地、城镇村及工矿用地和其他土地（主要是设施农用地和沼泽地）.
1.2指标计算与技术路线将镇江市土地利用现状图矢量数据转化为栅格数据.栅格取值采用优势原则，即比例尺精度下属性类数目最多的景观类型作为输出值.分别以30m、100m、500m和1000m的分辨率得到4幅景观类型栅格图.计算景观格局指数，将4幅栅格图转换为相应空间粒度的矢量图（如图1），作叠置分析，可得到4种空间粒度下的景观类型转移概率.文中景观指数的选择依据前人的研究和研究区特点进行选取，从面积、形状、分布状态、多样性等方面研究多空间粒度下景观格局的分异规律.
21∶10000现状景观数量结构、形态和空间邻接特征
2.1数量结构从1∶10000现状图和土地利用景观结构表（表1）可以看出，镇江土地利用景观以耕地为主，比例为50.89%，位列第一，显示出耕地的基质特性，而人工景观—城镇村及工矿用地则位列第二位，说明镇江地区人类活动对土地干扰大，而水域及水利设施用地排在第三位则说明研究区作为沿江城市、江南水乡，具有水域景观丰富的特点.
2.2形态特征研究区的土地利用景观斑块可分为团块型和条带型，团块型的景观以园地、草地和城镇村及工矿用地等景观类型为代表，其斑块面积差异很大，其中，水域及水利设施用地中的坑塘水面、水库等景观同属于团块状；条带型景观主要是以交通运输用地为主，其宽度一般不足百米，而水域及水利设施中的河流景观也属于条带型，因此水域及水利设施兼有团块型和条带型景观两种特性.
2.3空间邻接特征景观生态学认为，空间邻接紧密的景观类型，他们在结构和功能上也必然密切联系.空间邻接特征通常以邻接长度表征.在空间邻接程度上，耕地与城镇村及工矿用地和水域及水利设施用地空间邻接程度较高，表现出农村聚落与耕地空间联系紧密和镇江地区的水田农业特征；林地与城镇村及工矿用地和耕地空间邻接程度较高，主要表现在镇江西北部宁镇山脉和东部的丘陵地区，城镇村及工矿用地镶嵌其中；交通运输用地与城镇村及工矿用地和耕地空间邻接程度较高，说明交通运输用地镶嵌于城镇内部和农用地之中；水域及水利设施用地与耕地和城镇村及工矿用地空间邻接程度最高，前者与耕地的空间邻接特征相同，后者则表明了镇江地区的临水而居的聚落形态；城镇村及工矿用地与耕地和交通运输用地空间邻接程度较高，表明了镇江地区的农业耕作特征和该区交通运输较为发达。
3粒度粗化过程中土地利用景观数量变化
3.1景观类型数量变化特征在粒度粗化过程中景观类型数量变化幅度方面，耕地、水域及水利设施用地和城镇村及工矿用地的变化较为明显；其余用地类型变化较小.通过各景观类型的变化幅度与景观现状的对比，可以得出，土地利用景观随粒度变化的幅度与景观类型现状面积呈正相关.重点考察4种空间粒度下各类型面积与现状图面积差占该类型百分比，如图2所示.对尺度效应较不敏感的是耕地、园地、林地、水域水利设施用地和城镇村及工矿用地，而较敏感的则是草地、交通运输用地和其他土地.草地和其他土地（主要是设施农用地和沼泽地）在镇江地区分布有限，平均斑块面积较小，当栅格大小为500m和1000m时，部分草地和其他土地斑块被完全融入其邻近的大型斑块中，且其他土地在空间粒度为1000m时消失，而交通运输用地则是因为其条带状的形态，当栅格大小超过其宽度时，条带型交通运输用地便开始破碎化、断开，并融入相邻的斑块中.与变化幅度不同的是，土地利用景观随粒度变化的百分比与景观类型面积呈负相关.
3.2景观类型之间的转移特征通过ArcGIS的空间叠置功能可分析粒度粗化过程中不同景观类型之间的转移特征.在将现状图转成30m×30m空间粒度时候，某种景观类型不转成其他类型的概率最高，基本在95%左右.景观类型之间的转换概率大小与现状景观类型之间的空间邻接程度在30m×30m空间粒度下高度相关.各景观类型主要流向为耕地，显示耕地景观的基质特性；城镇村及工矿用地是第二大类型景观，因此该景观也是其他景观流入的主要景观类型.当现状图转成100m×100m空间粒度时，与转成30m×30m空间粒度时相比，不同景观类型之间的转换概率随着空间粒度的增加而增加.此时，城镇村及工矿用地主要流向水域及水利设施用地，而在转成30m×30m空间粒度时，其主要流向耕地和交通运输用地，但二者之间差距并不大.当现状图转为500m×500m空间粒度时其主要流转关系与转为100m×100m空间粒度时基本相同，不同的是林地转入耕地的比例略超过转入城镇村及工矿用地，交通运输用地转入耕地量超过转入城镇村及工矿用地.在此空间粒度下，其他土地（主要是设施农用地和沼泽）不转入草地和交通运输用地，林地、草地和交通运输用地亦不转入其他土地.当现状图转成1000m×1000m空间粒度时，其他土地消失，主要流向了与其空间邻接程度高的耕地和水域及水利设施用地.综上所述，随着空间粒度的变化，各类型景观之间的主要流向基本相同，稍有不同的是交通运输用地流入耕地和城镇村及工矿用地的量出现反复，但二者之间并未表现太大的差距，总体表现为随空间粒度的增加，空间邻接程度高的景观类型之间流入流出比例高.
4多空间粒度下的景观格局变化特征
4.1景观水平分析
4.1.1景观特征指数分析景观水平上的景观格局指数如表2所示.在空间粒度30m×30m下，研究区共有12411个斑块，在空间粒度达到1000m×1000m时，斑块数（NP）持续减少到287个.斑块密度（PD）反映景观的破碎化程度，同时也反映景观空间异质性程度.斑块密度愈大，景观的破碎程度愈大，景观异质性愈高.斑块密度（PD）相应地由30m×30m空间粒度的3.23个/km2持续减少到0.08个/km2.斑块数和斑块密度减少说明了景观破碎度降低.最大斑块指数（LPI）是各类型中的最大斑块面积与景观总面积之比的百分数，可用其量化类型水平上最大斑块占整个景观的比例，是一种简单的优势度衡量法.最大斑块指数（LPI）从空间粒度30m×30m的9.32%上升到空间粒度1000m×1000m的58.58%，说明研究区中最大斑块和最小斑块面积的差距增加，斑块面积向趋于不均匀的方向发展，随着空间粒度的增加，某一景观类型被归入另一景观类型.
4.1.2景观多样性指数分析香农多样性指数（SHDI）、香农均度指数（SHEI）是一种基于信息理论的测量指数，在生态学中应用很广；景观丰度（PR）等于景观中所有景观类型的总数，即在本文研究的4种空间粒度下的土地利用景观类型数量.多样性指数反映景观类型的多少和景观中斑块的多度和异质性.均匀度指数描述景观各组分分配均匀程度，其值越大，表明景观各组成成分分配越均匀.随着空间粒度的变化，研究区的SHDI持续下降，这就表明基于最大值法粗化后的景观组成成分差别越大，香农均度指数（SHEI）从30m×30m到500m×500m过程中持续下降，而在1000m×1000m时有所上升，这是由于在1000m×1000m空间粒度下，其他土地消失，景观类型减少，与PR分析结果一致.
4.2斑块类型水平上景观变化分析
4.2.1斑块结构特征分析斑块类型上的景观指数如表3所示，从4种空间粒度的斑块类型百分比（PLAND）可以看出，在研究区占主要优势的景观类型一直为耕地和城镇村及工矿用地.研究区各类景观的斑块密度（PD）均较小，城镇村及工矿用地和交通运输用地破碎度较高，说明该区受人类活动影响最为强烈，而水域及水利设施破碎度高则是由于苏南地区水量充沛、水系发达、坑塘水面较多.从空间粒度30m×30m变化为1000m×1000m过程中，8种景观类型空间粒度增加的过程中斑块密度均大致呈减小趋势，表明斑块破碎化降低.交通运输用地和水域及水利设施用地在空间粒度增加的过程中，斑块密度呈现增加后减少的趋势，这与其条带型的形态相关，随着空间粒度的增加，超过条带宽度后，这两类景观的斑块连通性降低，破碎化程度增高后，逐渐以团块状斑块模式衰减.在研究区，耕地LPI最大，其次是水域及水利设施用地和城镇村及工矿用地.说明研究区耕地占绝对优势，其次是水域及水利设施用地和城镇村及工矿用地，这与研究区的基质类型为耕地的分析一致.从随空间粒度变化趋势来看，耕地、林地和城镇村及工矿用地LPI有所增加，其他5个景观类型的LPI有所减少.耕地LPI增加说明了耕地在该研究区面积上呈增大、空间上呈连片的趋势；在宁镇山脉地区，林地趋于成片分布；城镇村及工矿用地的LPI增加主要是因为随着空间粒度的增加，交通运输用地流入城镇村及工矿用地，中心城区和镇区斑块面积扩大并趋于成片成团的分布，在景观中的优势增加.
4.2.2斑块聚集度分析聚集度指数（AI）表示景观中不同斑块类型的非随机性或聚集程度，可反映景观组分的空间配置特征.如果一个景观由许多离散的小斑块组成，其聚集度的值较小；当景观中以少数大斑块为主或同一类型斑块高度连结时，聚集度的值则较大.同类相邻百分比（PLADJ）用于度量同一类型斑块的聚集程度，取值范围0~100%，当取值小时表明某一斑块类型分散且不连接，取值大时表示相似邻接多.研究区耕地的聚集度指数值最大，其次是林地，交通运输用地的聚集度AI值最小，说明耕地斑块相对较大，交通运输用地相对分散分布.从空间粒度变化趋势来看，8个景观类型的聚集度均有所下降，说明其斑块间分布趋于分散；而草地和其他土地聚集度下降较为明显，则是由于草地和其他土地斑块面积较小，在随空间粒度增加的过程中，面积较小的斑块更易融入其邻接程度高的较大斑块.平均邻近距离（ENN_MN）分析表征草地和其他土地的平均距离增大趋势明显，与聚集度分析一致；同类相邻百分比随空间粒度变化的趋势与聚集度变化趋势一致.
4.2.3斑块连接性分析斑块结合度指数（COHESION）是对各斑块类型的物理连通性的描述.耕地、林地、交通运输用地和水域及水利设施用地的COHESION较高，接近100，说明连通性较好，其他土地的COHESION最低，说明其空间分布相对分散，连通性较低.从随空间粒度变化趋势来看，园地、草地、其他土地和交通运输用地连通性下降较快，耕地基本没有发生变化.这是由于其他土地、草地和园地这3类景观类型本身斑块较小，其零星土地进一步转化为其他类型景观，交通运输用地则是与LPI分析结果一致，空间粒度的增加导致其支离破碎，连通性降低.
5结语
