土地出让管理精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇土地出让管理，期待它们能激发您的灵感。

篇1

摘 要 土地出让金是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地出让金作为一种土地收益，在调节当前土地市场需求、建立土地储备资源制度、增加政府财政收入、加强国家对土地市场调控能力等方面起到了积极作用，由于我国土地出让金管理存在诸多财务管理问题，在一定程度上制约了其应用的作用。因此，加强土地出让金财务管理问题，规范土地出让金管理已经刻不容缓，对当前国土资源管理具有重要的现实意义。

关键词 土地管理 预算管理 财务会计 核算

一、概述

由于我国的土地出让金没有一个统一明确的定义，以致在全国各地对“土地出让金”理解和使用规则出现混乱，造成土地出让金财务管理出现各种不同问题。根据对相关土地管理理论与实践的研究，个人认为，土地出让金，又称国有土地使用权出让金，是国有土地一定年限内批租使用时交纳的包括地租和全部土地成本在内的总价款，现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。或在土地出让时缴纳，或是在以转让、抵押等方式处置原划拨方式获取的土地使用权时必须补交的总价款。这里的土地出让金总价款包括土地所有权收益、土地投资收益、土地管理收益和土地建设与保护补偿，是各类土地价值在社会管理中的体现。

二、土地出让金管理存在的问题和现象

随着土地出让金制度的确立，盘活了全国的土地资源，给我国的经济社会发展带来了深远的影响。与此同时，随着出让金收入规模的日益增大，及其在地方政府预算外收入中所占比重的增加，出让金存在的问题也越发凸现出来。其问题主要有三：第一，由于我国正处于城市化中期阶段，城市建设和重工业化的主要载体就是土地，从某种意义上讲，大量卖地和圈地，一次性收取50－70年的出让金，为地方政府财政收入提供了短期机会，现届地方政府就可能运用各种手段扩大土地批租量，获得短期高额收益，这将使以后换届政府无法实现收益共享。第二，目前我国一般商品市场已完全放开，但资源性产品和要素市场化改革进展相对滞后。土地一级市场还完全控制在地方政府手中，土地成为地方政府唯一可自主配置的要素资源。因此土地成为一把“双刃剑”：一方面由于土地出让金中收益巨大，它成为低成本进行城市建设投资扩张的主要载体和融资抵押物；另一方面，土地存在被滥用现象、一些失地农民的合法权益未获得保障。第三，土地出让金制度不完善，土地要素的非完全市场化使政府在征地供地过程中居于主导地位，而征收的出让金又缺乏严格的监督管理，导致一些地方政府违法违规出让土地，擅自减免出让金等，使出让金大量流失，这就为个人提供了谋财机会，造成国家财税收入大大降低。

三、加强土地出让金资金管理的措施

随着现代经济快速发展，城市化建设进程日益加快，国有土地出让变得十分频繁。这就要求土地管理和土地储备人员必须紧紧围绕科学发展的主题，严格贯彻执行国有土地政策，认真做好国有土地收支管理工作：

1．加强预算管理和规范土地收入

严格按照《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（[2006]100号），将政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，都作为国有土地使用权出让收入纳入预算管理。国有土地出让收支纳入地方政府基金预算，按照“以收定支、收支平衡”的原则编制土地出让收支预算。国有土地出让收入全额缴入国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，严格实行“收支两条线”管理。国有土地招标、拍卖、挂牌和协议出让过程中的预收款、定金、保证金等资金一律通过“土地保证金代收代缴专户”收缴、划拨和退付，每宗地出让收入及时足额缴入国库。补缴的土地价款、划拨土地收入和其他土地出让金收入等直接缴入国库，做到不截留、不滞压、不挪用。

2．严格核算土地成本和加强财政监督

土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括土地补偿性成本、土地开发性成本和土地净收益三部分。按宗地建档建账，设立土地出让金收支明细，严格按照标准计提专项资金，规范支出，对土地出让业务中发生的征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、城市建设支出、支农支出等成本认真核查，防止虚列、错列成本，确保成本的真实、准确。国有土地出让做到事前、事中、事后监督相结合。工作中与土管部门密切联系，认真贯彻执行土地收支管理政策，积极督促土地使用者严格履行土地出让合同及时足额缴纳土地出让金，坚决制止非法低价出让土地、随意减免或变相减免地价、挤占土地出让金等行为，杜绝土地收入不进财政专户、体外循环的现象，有效地防止了国有土地资产的流失。

3．规范土地储备资金财务会计核算制度

切实加强土地储备资金财务管理，建立健全土地储备成本核算制度，严禁挤占、挪用土地储备资金。健全报表核对机制，财会部门要会同国土资源管理部门、人民银行机构建立健全年度土地出让收支统计报表及分季收支统计明细报表体系，统一收支口径，确保统计数据及时、准确；加强土地出让金核算管理。土地储备部分应按出让和收储地地块建立出让金收支台账，分清每宗地块土地出让金、土地开发费用、业务费用和土地净收益。财政部门应根据土地储备部门的台账报表及时审查核对出让土地开发费用和土地出让费；建立国有土地收益基金，实行分账管理，合理控制土地储备规模，降低土地储备成本。

四、结束语

只有合理有效的加强土地出让金管理，才能有效控制合理利用土地，提高土地使用率，减少国土资源浪费，增加国家财政收入。

参考文献：

[1]调整"土地出让金"的收取和分配政策.中国产业.2011(03).

[2]王美涵.土地出让金的财政学分析.财经论丛(浙江财经学院学报).2005(04).

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关键词：土地出让金；收支管理

土地出让金收支管理作为土地管理中一个非常重要的部分，它的工作直接关系到土地管理工作的有效进行。所以我们应该认真分析土地出让金收支管理中存在对问题，认识到土地出让金收支管理的弊端和不足，从而有效的改革和完善其管理工作，这样既实现了土地出让金收支的有效管理，也在很大程度上促进了地方经济得大力发展。

一、土地出让金收支管理存在的问题

（一）核算管理不规范

我国有很多地区的土地出让金收支核算不合理，土地出让金收支主要分为收支两条线进行管理，基本的土地出让金收支管理程序就是由国土部门出具通知单，然后依据通知单按时到相应的银行缴到财务部门专门开立的土地出让金专户，或者缴款人也可以直接将具体款项纳入国库。如今的土地出让金收支管理体系中，土地拍卖者纳入的竞拍保证金将会在规定的时间内转变成土地出让金。但是有很多地区现在还在实行由国土局开设的专用帐户，这种形式的土地出让金收支管理方式存在很多问题。还比如说有些地方政府会将出让金专用帐户中钱滞留、截取，并且将其投入到地方其他项目的建设中，这种行为严重影响了土地出让金收支的管理。

（二）国有土地出让金大量虚增

近几年，我国国有土地出让金虚增的现象越来越严重，由于地方房地产事业的迅速发展以及其他企业用地需求的不断增加，导致地方有很多土地都要拆迁。按照规定，用于商贸和房地产事业的土地，其拆迁安置以及土地补偿都由开发企业负责，但是，由于拆迁问题越来越难解决，政府部门解决拆迁问题采用的先用后返的政策，且不说这些资金能不能返回来，将这些资金拨出之后，政府部门的流动资金就大幅度减少，不可进行大动作的运行。其次，政府出让给企业的土地都是采用先征后返的政策，这更是大大提升了国有土地的虚增。

（三）收支预算编制粗放

我国土地出让金收支预算编制粗放，有一部分出让金收支没有纳入同级人大的监督视野。土地出让金收支属于地方政府收入的范畴，按理说，地方政府每年都会有对下一年的工作项目的预算工作，他们会对土出让金收支作出适当的预算，但是，一般情况下，土地出让金的收入都会高于地方政府的预算，而这部分资金就无法纳入同级人大的监督范围，从而就无法保证这部分资金的去向。

（四）违反规定返还土地出让金

违反规定返还土地出让金的行为在我国土地出让金收支管理中比较常见，在我国很多地区都有地方政府以减免出让金和全额返还的方式来吸引土地投资者，这样的做法表面上看是促进地方经济得发展，实则地方政府财力的大量损失。这样的做法有很多危害，不仅会造成政府公共财力的大量浪费，降低地方发展的支出资金，损害了人民的切身利益，而且有些企业老板运行资金不足，就利用这些国有土地进行银行抵押，如果他们到期还不上银行贷款，则会影响银行资金贷款的正常运行，形成不良贷款，损害政府的利益。

（五）不同程度的出现拖欠出让金的现象

我国土地出让金收支管理是通过单位各个部门的共同分工，合作协调来完成的，比如说，国土部门管理土地出让、规划部门负责方案把关等等，但是很多单位的各个部门不能做到各司其职、高度合作、协调管理，导致土地出让金收支管理一团糟，不同程度的出现了很多拖欠出让金的现象。

二、加强土地出让金收支管理的对策

（一）规范银行帐户管理

在土地出让金收支管理的过程中，应该严格规范银行帐户管理，实行收缴分离制度。设立的土地出让金专用账户，将每一份土地出让金都按时缴到土地出让金专户上。对于缴入银行土地出让金专户的资金，要及时的转入到地方政府国库中，严格禁止土地出让金资金滞留、截取等行为。

（二）建立信息资源共享机制

我们要提高土地出让金收支管理透明度，建立并完善信息资源的共享机制。地方政府应该尽量让土地出让金收支管理工作透明、公开、公正，定期公开土地出让金收支管理的工作内容和状况，坚决杜绝各种阻碍土地出让金收支管理工作行为。并且地方政府在土地出让金收支管理工作的过程中，要加强各部门之间的合作，尽量做到让土地出让金收支管理横向联网，通过信息资源共享，更有效的进行土地出让金收支管理工作。

（三）加大监督力度

人大常委会应该加大对地方土地出让金收支的监督力度，将地方政府土地出让金预算纳入到人大常委会的监督范围内，其次地方政府进行土地出让金预算的同时，人大常委会应该严格监督其预算工作过程，将土地出让金收支预算工作作为年度预算工作的重中之重来进行监督，而且严格控制地方政府年度的支出资金。还有就是人大常委会应该监督让相关部门清理以前欠缴的土地出让金，保证国有资产不流失，促进国有地出让工作健康发展。

（四）改革土地出让金征收制度

针对目前我国的土地出让金征收制度存在的一定的弊端，我认为地方政府应该详细的研究土地出让金收支管理工作，更好的改革和完善土地出让金征收制度，应该摒弃以前一次性收入土地出让金所有费用的方式，从而利用年度分期付款的方式，将地方土地出让给各种商贸发展和房地产建设，只有这样才能有效的实现土地出让金收支管理的作用，实现土地出租的经济本质，从本质上抑制地方政府“土地财政”的行为举动。

三、结束语

总之，我国土地出让金收支管理中还存在多问题，比如说核算管理不规范，国有土地出让金大量虚增，收支预算编制粗放，违反规定返还土地出让金以及不同程度的出现拖欠出让金的现象等等，这些问题对我国土地出让金收支的有效管理或多或少的造成一定的影响，所以，我们要加强对土地出让金收支管理的系统和机制，采取有效的措施解决土地出让各个环节存在的问题，不断的完善、改革以及加强其管理体制，从而保证土地出让各方的利益，只有这样才能更好的管理土地出让金收支体系，加强我国土地建设的发展，进一步促进我国社会经济的发展。

[参考文献]

[1]加强地方土地出让金收支管理的思考；财经界（学术版）；2015（03）.

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一、土地出让收支全额纳入地方基金预算管理

市直实现的土地出让收入全额缴入市级金库，纳入地方基金预算管理，支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行“收支两条线”管理。

二、土地出让收支实行预算管理

编制土地出让收支预算时，应严格遵循“以收定支、收支平衡”的原则。在预算编制过程中，按照下列程序办理：

国土部门在每年11月上旬，根据土地供应计划编制下一年度土地出让收入预算和部分支出预算。内容包括：当年土地出让总收入，征地和拆迁补偿支出、土地开发支出（道路、水电、场地平整）、补助被征地农民支出、土地出让业务费以及上缴新增建设用地有偿使用费等支出。在编制土地出让收支预算时，土地出让收入预算应与年度建设用地计划相衔接，实施新增建设用地计划应与土地出让支出预算相衔接。

财政部门根据国土部门提供的土地出让收入预算和部分支出预算的建议，编制土地出让收支预算草案，土地出让收支预算草案经市政府审定后向市人大报告。

三、规范土地出让金分期缴纳行为

在办理招商引资项目的大宗土地出让时，先签定意向性合同，国土部门实行分宗地挂牌，分宗地清算、办证。

土地挂牌出让首次缴纳比例不得低于土地出让总价款的50%。征地单位不能一次缴清土地出让总价款，在一年内缴清的，由征地单位提出申请，国土部门审核后送财政部门审定；因特殊情况需要两年缴清的，由征地单位提出申请，国土部门、财政部门审核后，报市政府批准。

四、规范基金提取比例

（一）土地收益基金（储备基金）按收入总额扣除土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补助费、土地开发费后余额的10%计提。

（二）农业土地开发资金属工业、城建招商项目的出让用地按上缴省部分计提；其他出让用地按文件规定计提。

（三）廉租住房保障资金按土地出让净收益的10%计提。

五、规范土地收入缴库及代收款的退付程序

（一）总价款中属代收代付的往来款项，由国土部门提供宗地清算单，财政部门审核后在非税收入汇缴结算户直接办理退付手续（包括代收的税款、部门的规费、房地产转让价款等）。

（二）总价款扣除代收款后的土地出让收入缴金库。

（三）工业、城建招商项目大宗土地挂牌出让后所缴纳的保证金，因工程建设的需要，在宗地未清算前需缴库预列支出的，按下列程序办理：

1、预清算。由国土部门先按挂牌出让条件进行预清算，财政部门审核后，属土地出让收入的缴金库；

2、清算。出让总价款缴清后，国土部门办理宗地土地清算，财政部门负责按清算单将土地收入全额缴入金库，并开具土地出让金专用票据；

3、办证。用地单位凭出让金专用票据（办证联）、土地出让收入清算单到国土部门办理土地使用证。

六、规范储备土地收储及出让纳税行为

储备土地收储和出让纳税，按国家税务总局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函［］277号）和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［］21号）规定，经税务部门审核后，免予征收土地增值税、营业税。

七、建立健全建设用地监管核查制度

为防止土地资产流失，成立建设用地批后监管小组，监管小组由市国土资源局牵头，市财政、住建、规划、房产部门参加。监管内容主要是对占地面积、容积率、绿地率以及出让金的缴纳情况等进行复核，补征清欠。

（一）实行联合检查制度。对已形成的土地出让金欠缴行为，由上述五部门联合开展清理检查，责任单位催收入库。

（二）实行建设项目巡查制度。国土部门要加强对土地出让合同履约和划拨决定书执行情况的巡查，并将巡查中发现违反合同约定和决定书规定的事项，及时向相关部门进行通报。

规划部门在办理已出让建设用地的规划调整时，要事先通报国土部门，并督促用地者足额补缴出让金，凭财政部门开具的土地出让金专用票据办理规划许可。

市住建、规划、房产等部门根据各自职责，对用地者擅自改变建设项目性质、规模以及规划设计条件和方案等行为，依法进行查处和纠正。

（三）实行建设项目竣工用地复核验收制度。市国土、规划、住建、房产、财政等部门要按照各自职责，开展以土地出让合同履行情况为主要内容的项目用地复核验收工作。国土、财政部门负责对项目用地面积、用途以及出让金收缴等履约情况进行复核；住建、房产等部门负责对项目性质、政策执行情况、单位土地面积投资额度等指标进行复核；规划部门负责对项目规划控制指标，包括用地性质、建筑面积、建筑占地面积、容积率、建筑密度、绿地率等指标进行复核。

篇4

一、本实施意见所称的用于农业土地开发的土地出让金是指本区从土地出让金收入中按规定比例划出的专账管理的资金。

本区土地出让金用于农业土地开发的比例，按土地出让平均纯收益15％确定，其中30％资金由市集中使用，70％资金由区集中使用。

土地出让平均纯收益标准是指：根据《财政部、国土资源部关于印发〈用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法〉的通知》（财综[*]49号）中确定的本区地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值，具体标准为65元/平方米。

二、用于农业土地开发的土地出让金纳入财政预算，实行专项管理。区财政局应对农业土地开发资金实行专帐核算，按规定的标准和用途足额划缴及使用，不得截留、坐支和挪用，并实行社会公示制度。

三、调整现行政府预算收支科目，取消“基金预算收入科目”第85类“土地有偿使用收入”下的850101项“土地出让金”；增设850103项“用于农业土地开发的土地出让金”，反映从“土地出让金”财政专户中划入的用于农业土地开发的资金。

四、市房地资源管理局根据办理的土地出让合同和土地出让金缴纳情况，按月统计各区(县)已缴清土地出让金的土地出让面积送市财政局，市财政局根据土地出让面积、土地出让平均纯收益标准等，计算应从土地出让金划缴的农业土地开发资金，并于次月10日前分别划入市、区(县)级国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账。

从土地出让金划缴的农业土地开发区级专项资金的计算公式为：土地出让面积（平方米）×65（元/平方米）×15％×70％。

五、本实施意见所称的农业土地开发主要包括：土地整理和复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。

土地整理和复垦是指：按照土地利用总体规划和土地开发整理规划，有组织地对农村地区田、水、路、林及村庄进行综合整治；对在生产建设过程中挖损、塌陷、压占及污染破坏的土地和洪灾滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害毁损的土地进行复垦。

宜农未利用地的开发是指：在保护和改善生态环境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜农土地进行开发利用。

基本农田建设是指：采取相应措施对基本农田进行改造、改良和保护，促进基本农田综合生产能力提高和持续利用。具体包括：经国务院有关主管部门或者区以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地的建设；有良好的水利与水土保持设施的耕地建设；对中低产田的改造；蔬菜生产基地的建设；国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地的建设等。

改善农业生产条件的土地开发是指：为改善农业生产条件而独立进行的农田道路、电力通讯、水源、给排水等生产设施的建设。

六、市级专项资金50％用于宜农未利用地的开发，50％用于基本农田建设、改善农业生产条件的土地开发(主要指农业设施建设)；区级专项资金主要用于“农民向城镇集中”后的土地整理和复垦等。

七、财政部门负责农业土地开发专项资金的预算审批、下达、资金的拨付和资金的监督管理等工作；房地部门、农业部门负责项目预算的编报、汇总、项目实施的监督检查及竣工验收等项目管理工作。

八、区财政局会同有关部门每半年将用于农业土地开发的土地出让金收入、资金使用计划、支出情况上报市财政局、市房地局和市农委等部门。

九、区财政、房地会同审计等部门对用于农业土地开发的土地出让金的预算管理、支出范围等情况进行定期或不定期的监督检查。对于违反规定的，予以通报；对于违反专账管理的，督促其在7个工作日内予以纠正；对于违反支出范围的，除督促其在7个工作日内纠正外，应将超出本实施意见规定支出范围的资金收回专账；对挪用专账资金的，除追缴外，由相关部门追究有关人员责任。

十、对*年1月1日起缴入财政专户的土地出让金，按本实施意见规定提取用于农业土地开发的专项资金。

按区政府有关规定，*年已拨付给相关单位和部门的土地出让金中，属于应提取用于农业土地开发的土地出让金而未提取的，必须予以补提。补提用于农业土地开发的专项资金计算公式为：土地出让面积（平方米）×65（元/平方米）×15％，其中30％上缴市级专户，70％纳入区级专户。

篇5

文献标识码：B文章编号：1008-925X(2012)07-0001-01

作者简介：刘璐（1991)女，汉，籍贯：重庆，学校：四川大学公共管理学院土地资源管理专业。

摘要:

土地出让金在有效利用国土资源、调节收入分配、增加公共财政等方面发挥了积极的作用。但是，分税制改革后地方政府对土地买卖的过分依赖带来的野蛮拆迁、房价虚高等问题也随之成为阻碍城市化进程健康发展的重要因素。如何对土地出让金进行合理征收和科学管理成为当下执政者亟待解决的问题。

关键词:国外;土地出让金;管理;启示

1我国土地出让金管理现状

土地出让金是伴随着我国城镇化战略的实施而产生的特殊性质的地租收益，主要由受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地出让收益、土地前期开发费用三部分组成。当前，作为重要的国有资源，我国土地产权归国家所有，因此国有土地使用权出让金在形式上赋予国家产权人的政府合法获得土地使用权出让所取得的全部价款。土地出让金使得不同用途、不同地区、不同地段的土地权益供给实现价格化，因此能够利用市场环境促进国有土地资源的有效配置。此外，政府可以通过这项收入进行再分配，扶助弱势群体，提供城市和农村基础设施建设以及公共服务供给，调节社会各阶层的收入格局。

国土所有性质决定了土地出让金应该具有鲜明的公共性，理应纳入公共财政管理的范畴。自上个世纪七十年代创征以来，土地出让金有效解决了城市公共服务资金缺乏的问题，助推城市快速发展。但是，自1994年分税制改革之后，中央政府为了增加财政收入，提高资源配置能力，将财权向上集中，将事权不断下移，导致地方财政不足，迫使地方政府将土地出让作为新的收入渠道，以摆脱财政短缺的窘境。事实上，由于土地出让收入游离于财政预算和监督之外，虽然直接给地方政府带来了前所未有的丰厚收入，但是，巨额的土地出让金管理长期处于不透明状态，收缴数额不到位和不及时现象导致国有资产的土地出让金流失严重，尤其是在分配环节存在大量违规行为，分配比例设置不合理，农民等弱势群体的利益得不到有效的保障，严重影响社会公平，使用环节缺乏有效监督，大量土地出让金的使用去向不明，使得土地出让金丧失了公共产品的性质，没有体现其本应体现的取之于民用之于民的公共功能。

国外先进经验对我国土地出让金管理的启示

目前，造成我国土地出让金管理问题的原因主要在于以下两个方面：其一，在低成本优势以及监督机制的缺失的驱动下，地方政府的短期行为导致了我国土地出让金管理的失范；其二，长期以来，我国作为弱势群体的农民议价能力低，而土地出让又缺乏公开的信息渠道，上述原因所造成的农民群体参与机制的缺失直接导致其利益得不到有效保障。前面谈到，土地出让金有其存在的合理之处，其曾为城市化发展做出了巨大贡献，有值得肯定的一面。对于世界上大多数国家来说，土地出让并不鲜见，尤其是对于诸多地少人多，土地资源紧缺的国家来说，土地出让对于一国发展起到了举足轻重的作用，借鉴先进国家的经验有助于我国土地出让金管理的优化，或许可以从此入手，寻找一条财政与民生协同发展之路。

1.1德国。德国对土地出让金实行税金合一、课征重税的管理制度。整个土地出让金的管理被纳入严格的公共财政体系之下运行，通过严厉的税收政策保护土地资源和控制房价。此外，德国还制定了严格的法律制度来控制地价的不合理膨胀。若房价超过政府评估的合理房价价格的五分之一即被认定为超高房价，购房者可向法院房地产商违法，若在法律规定的时限之内，房价没有讲到合理范围则出售者将面临最高五万欧元的罚款。若房价超过合理房价的一半则房地产商将被认定为赚取暴利，直接构成刑法犯罪，按照德国刑法规定将被判处三年有期徒刑。以上法律制度不仅对德国国民有效，同时对外籍人口也同样适用，因此能够有效抵制海外热钱对德国房价市场的干扰。对于土地出让所得资金政府将其纳入公共财政体系，通过眼里的法律法规监管每一笔资金的使用去向，确保其公共产品属性的有效发挥。

1.2新加坡。作为土地资源紧缺的岛国，新加坡是典型的城市型国家，因此，土地管理对国家的发展至关重要。尽管该国土地资源严重短缺，但是新加坡政府有力的土地管理措施却值得各国认真学习。新加坡采用公有制和私有制共存的混合型土地制度。政府部门和国家机构掌握三分之二的土地，拥有绝大部分土地的所有权，但是，在土地的管理和运作中，新加坡政府一开始就实行计划为主、市场为辅的土地管理制度，政府代表公共利益参与市场经济，通过设立专门的土地管理和经营机构全权负责土地管理的各项事务，根据土地用途的不同发展了多种出让形式，如此灵活发挥市场主导作用，实现土地资源的有效配置。如，在开发和利用土地资源的过程中，新加坡政府通过公开拍卖和竞标的方式建立公平竞争机制，促进土地资源分配的公开和透明化，使土地获得增值和独立的发展空间；而对于国家所属的大型建设用地单位的用地需求则采用有偿方式由专门的土地管理和经营机构将土地直接卖给他们。

1.3日本。作为一个土地私有制为主的国家，日本的土地价格非常高，土地属于全民所有的观念是政府制定土地出让金管理制度已经房地产管理制度的根本立足点。在此观念引导下，日本政府坚持土地增值理应属于全体国民，因此，土地公共性的神圣价值不可侵犯，由此日本政府非常关注土地出让的产期效益，而非仅仅关注其短期经济效益。为了切实保障全民利益，日本对土地出让采取财产登记制度和低价公示制度，这些措施能够有效保障纳税人的财产安全并有利于实现土地市场的公开透明，维持土地市场的稳定以及政府税收征管的顺利进行。

2结语

房价调控是我国政府当前重要的执政目标，也是全民关注的敏感话题。目前，我国房价居高不下，其价格严重背离实际价值，导致绝大多数城市居民的基本住房需求得不到保障。而房地产市场泡沫所带来的金融风险更是严重影响整个国民经济健康发展。事实上，要根本上遏制房价上涨的态势需要从土地制度入手，尤其是占地方政府财政收入的比重高达60%以上的土地财政是导致房价虚高的重要原因。因此，革除土地财政的弊端是使当前虚高的房地产价格回归理性的根本举措。

参考文献

［1］王万茂 土地资源管理学［M］ 高等教育出版社，2010年版.

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广东省农业土地开发土地出让金收入和使用管理办法完整版全文广东省用于农业土地开发的土地出让金收入和使用管理办法第一条根据《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(国发[20xx]8号)和财政部国土资源部关于印发《用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法》的通知(财综[20xx]49号)和《关于印发〈用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法〉的通知》(财建[20xx]174号)的规定，从20xx年1月1日起，将部分土地出让金用于农业土地开发。为规范用于农业土地开发的土地出让金的收入和使用管理，加强对各地用于农业土地开发的土地出让金情况进行检查、监督和考核等工作，特制定本办法。

第二条本办法所称用于农业土地开发的土地出让金是指省、市、县(区)、自治县从土地出让金中按规定比例划出的专账管理的资金。

第三条根据广东省人民政府《转发国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(粤府[20xx]59号)规定，我省从各市、县(市、区)土地出让金平均纯收益中划出20%用于农业土地开发，其中：70%作为本级农业土地开发资金，30%集中到省统一使用。

从土地出让金划出的农业土地开发资金计算公式为：从土地出让金划出的农业土地开发资金=土地出让面积土地出让平均纯收益征收标准(对应所在地征收等别)各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例(20%)。

第四条本办法所称土地出让平均纯收益征收标准是指地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值。财政部、国土资源部已根据全国城镇土地等别、城镇土地级别、基准地价水平、建设用地供求状况、社会经济发展水平等情况进行了制定、联合，并根据土地市场价格变动情况适时调整。土地出让平均纯收益征收标准附后。

第五条各级国土资源管理部门根据办理的土地出让合同，按季统计土地出让面积送同级财政部门，同时抄报省级财政部门、国土资源管理部门。同级财政部门根据国土资源管理部门提供的土地出让面积、城镇土地等别、土地出让平均纯收益征收标准和省政府规定的土地出让金20%用于农业土地开发的比例，计算应从土地出让金中划缴的农业土地开发资金。

第六条根据财政部规定，调整现行政府预算收支科目，将基金预算收入科目第85类土地有偿使用收入下的850101项土地出让金取消;增设850103项用于农业土地开发的土地出让金，反映从土地出让金财政结算专户中划入的用于农业土地开发的资金;增设850104项其他土地出让金，反映从土地出让金财政结算专户中扣除划入农业土地开发资金专账后的土地出让金。在基金预算支出科目第85类土地有偿使用支出下增设8503款农业土地开发支出，反映从土地出让金中划出的农业土地开发资金安排的农业土地开发支出。

第七条　按本办法第五条计算应从土地出让金中划出的农业土地开发资金，按照专账管理的原则和土地出让金缴交情况，由财政部门在次月5日前办理土地出让金清算。清算时，按预算级次分别开具缴款书，办理缴库手续，将属于本市、县(区)用于农业土地开发的土地出让金收入20%部分中的70%缴入同级国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账;30%部分按就地缴库方式缴入省国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账，上划时请使用一般缴款书(收款单位全称：广东省财政厅;预算级次：省级;收款银行：国家金库广东省分库;帐号：2550001-23)，预算科目填列政府性基金预算收入科目第85类第850103项用于农业土地开发的土地出让金。

第八条　用于农业土地开发的土地出让金纳入财政预算，实行专账核算管理。各级财政部门应严格按照国家对部分土地出让金用于农业土地开发的规定，保证土地出让金专户资金优先足额划入用于农业土地开发资金专账，按照规定的使用范围进行专款专用，不得截留、坐支和挪用，并实行社会公示制度。

第九条　本办法所称的农业土地开发主要包括：土地整理和复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。

土地整理和复垦是指：按照土地利用总体规划和土地开发整理专项规划，有组织地对农村地区田、水、路、林及村庄进行综合整治;对在生产建设过程中挖损、塌陷、压占及污染破坏的土地和洪灾滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害损毁的土地进行复垦。

宜农未利用地的开发是指：在保护和改善生态环境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜农土地进行开发利用。

基本农田建设是指：采取相应措施对基本农田进行改造、改良和保护，促进基本农田综合生产能力提高和持续利用。具体包括：经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地的建设;有良好的水利与水土保持设施的耕地建设;对中低产田的改造;蔬菜生产基地建设;国务院和各级人民政府规定应当划入基本农田保护区的其他耕地的建设等。

改善农业生产条件的土地开发是指：为改善农业生产条件而独立进行的农田道路、电力通讯、水源、给排水等生产设施的建设。

第十条　各级国土资源部门负责组织农业土地开发专项资金的项目预算编制、初审、申报。各级财政部门负责农业土地开发专项资金的项目预算的审核批准、下达、资金的拨付和资金的使用监督管理工作;国土资源部门负责项目实施的监督检查及竣工验收等管理工作。

第十一条省财政厅和国土资源厅会同省监察厅、审计厅等有关部门，对用于农业土地开发的土地出让金的提取比例、预算管理、支出范围等进行定期或不定期的监督检查。对于违反规定的，除通报外，对提取比例不足的，负责督促其限时足额划入，督促未果的，依法强行划入专账;对于违反专账管理的，负责督促其在7个工作日内予以纠正;对于违反支出范围的，除负责督促其在7个工作日内纠正外，应将超出本办法规定支出范围的资金收回专账;对挪用专账资金的，由省财政厅负责追缴，并报省监察厅追究有关人员责任。

各级财政部门和国土资源部门要开展对用于农业土地开发的土地出让金进行定期或不定期检查。对检查出的问题要及时采取措施予以纠正。

第十二条各级财政部门、国土资源部门要对土地出让金征收和使用情况每年二次进行统计填报。土地出让金征收和使用情况表于上半年(6月)终了后20日(即每年7月20日)和年度终了后20日(即次年1月20日)前以地级市为单位(分县、区)上报省财政厅和省国土资源厅。

第十三条本办法自20xx年1月1日起实行。

第十四条本办法由省财政厅会同省国土资源厅负责解释。

土地出让金计算方法一. 有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。

二. 发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三. 通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

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关键词：土地储备管理；土地出让；利用率

在土地储备管理工作的实践中可以看出，土地储备管理工作对于土地市场及房地产市场的管理有着非常重要的作用，同时也应该正视实践过程中出现的各种问题。本文对土地储备管理过程中存在的问题进行了分析，提出了增强土地储备管理，提高土地出让利用率的相关措施。

1 土地储备管理中存在的问题

1.1 土地储备管理相关法规的构建并不完善

各地区都依据各自管辖区域中的土地储备量出台了相应的土地储备管理条例，依据该管理条例来对地区土地进行有效的规划和管理，然而，这些土地储备管理条例在实际的应用过程中，并没有相关法规的支持，在执行的过程中，并没有明确的法律法规支持，相关的土地储备管理法规建设的并不完善，条例中的内容也有待进一步的完善，其中存在的漏洞较多，这就地区的土地储备管理工作无法高效的开展，而且地区的土地储备管理与国家制定的相关土地储备管理原则有着相违背之处，这样就使得地区的土地储备管理效率相对较低，土地在出让利用率上相对较低。

1.2 土地储备管理利益分配机制不健全

有效的土地储备管理能够最大限度的提升政府的效益，然而，就我国目前的土地储备管理来说，其在构建上本身存在一定的问题，这就使得其利益的分配机制在构建的同时也不够健全，在对土地收益的构成进行检定和分配时，没有相应的土地储备管理分配机制的支持，这样就使得某些地区的土地储备管理中心无法发挥出其管理的职能，在利益的分配上，无据可依，从而会导致利益分配不均状况的出现，利益分配不均会使得土地储备管理工作的开展受到一定的限制，在土地储备管理的主体机构上，缺乏必要的推动力，进而使得管理工作的开展处于消极的状态，由此造成了土地出让利用率的下降。

1.3 缺乏明确的土地储备管理的主体定位

在土地储备管理过程中，土地是主要管理对象，而资金是管理的纽带，管理过程中设计到规划、国土等多个部门，在管理的过程中存在较大的困难。政府应该出台科学的土地储备管理系统来实现各部门之间的协作，促使土地储备管理成本的降低与土地储备管理型效率的提高。但是在土地储备管理系统实践的过程中效果并不理想，土地储备管理中肩负不同任务的部门联系较少，而肩负相同任务的部门通常将责任全面交给国土资源局。这种管理主体与部门职责不明确的情况导致了土地储备管理过程中部门间协调较差，管理效果不强。

2 增强土地储备管理，提高土地出让利用率的相关措施

2.1 完善土地储备管理机制，积极进行宣传工作

要想使得土地出让利用率得到提升，就需要国家针对土地储备管理机制进行有效的完善处理，将管理机制中存在的问题进行合理的解决，对土地储备管理各个环节进行全面的分析，发现问题解决问题，将管理机制中的各个环节进行完善，从而使得各个环节的工作可以顺利的开展。并且国家要依据地区土地的利用情况，进行土地储备管理标准性法规的制定，从而使得土地储备管理工作的开展有法可依。同时要加强对土地储备管理相关机制的宣传，使得群众能够对土地储备管理的相关法规进行一定的了解，在依据相关法律法规的基础上，规范土地储备管理工作，从而使得土地储备管理能力得到提升，进而促进土地出让利用率的提升。

2.2 合理分配土地出让收益

要想有效的推动土地储备管理工作的开展，就要建立健全的土地出让收益分配机制，并且依据各个地区的土地实际应用情况，对相关的分配机制进行改进和优化，从而使得土地出让收益分配机制能够符合地区土地储备管理工作的发展的需求，同时要注意将土地储备工作中的主体部分融入到土地收益分配机制中，这样可以有效的保障相关管理机构的长远发展，另外，也能够使得土地储备管理的工作人员能够更为积极的开展工作，从而使得土地储备管理的工作效率得到大幅度的提升，进而对土地出让利用率形成良好的影响。

2.3 强化土地储备管理结构主体地位

土地储备管理机构与相关的部门之间要实现积极的配合，才能够有效的推动土地储备管理工作的正常开展，在一定程度上可以使得土地储备管理中的负面干预问题出现的几率大大降低，并且可以有效的降低土地储备管理的实施成本，从而使得土地储备管理的工作效率可以得到提升，这就有助于提高土地出让利用率。要想充分的使得土地储备管理机构与相关的部门之间实现正面配合，就需要对土地储备管理结构的主体地位进行有效的强化处理。而主要的方式包括以下几点：第一，对相关的考核体系进行完善，对土地储备管理中的各个项目进行必要的分解，在分解的基础上明确各个部门的职责，使得各个部门能够在工作中积极的实现配合，从而保障任务可以顺利的完成。而各部门所完成的任务，也需要纳入到年度的工作任务完成目标中，这样是为了能够提高各部门的工作效率，进而使得土地出让利用率可以得到最大限度的提升。

第二，就是要加强土地储备管理部门的管理能力，使得其行政地位可以得到提升。土地储备管理工作应该直接受益于政府，由政府进行整个土地储备工作的管理和领导，实现各个相关部门思维与行动的统一，提高部门之间的协作效果。

2.4 强化土地储备管理队伍的建设

在土地储备管理工作中，其围绕的中心都是政府实事工程，在管理的过程中容易出现较大的人为干扰因素，因此要提高土地储备管理人员的素质，严格按照办事程序进行工作，通过市场化的管理方式防止腐败现象出现。努力增强土地储备管理，提高土地出让利用率。

结束语

通过健全与宣传土地储备管理相关制度、对土地出让收益进行合理的分配、对土地储备管理机构的主体地位、建立土地储备资金筹措新机制、强化土地储备管理队伍的建设等措施进行强化措施实现增强土地储备管理，提高土地出让利用率。

参考文献

[1]黄晓华.关于土地储备贷款若干法律问题的分析―兼论《土地储备管理办法》对土地储备贷款的影响[J].消费导刊，2012，11（23）：21-22.

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第二条土地出让金用于农业土地开发的比例，由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于土地出让平均纯收益的15%确定。

从土地出让金划出的农业土地开发资金计算公式为：

从土地出让金划出的农业土地开发资金=土地出让面积×土地出让平均纯收益征收标准（对应所在地征收等别）×各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例（不低于15%）。

第三条本办法所称土地出让平均纯收益征收标准是指地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值。由财政部、国土资源部根据全国城镇土地等别、城镇土地级别、基准地价水平、建设用地供求状况、社会经济发展水平等情况制定、联合，并根据土地市场价格变动情况适时调整。土地出让平均纯收益征收标准见附件一。

第四条调整现行政府预算收入科目，将“基金预算收入科目”第85类“土地有偿使用收入”下的850101项“土地出让金”取消；增设850103项“用于农业土地开发的土地出让金”，反映从“土地出让金财政专户”中划入的用于农业土地开发的资金；增设850104项“其他土地出让金”，反映从“土地出让金财政专户”中扣除划入农业土地开发资金专账后的土地出让金。

第五条市（地、州、盟）、县（市、旗）国土资源管理部门根据办理的土地出让合同，按季统计土地出让面积送同级财政部门，同时抄报省级国土资源管理部门、财政部门。

第六条市（地、州、盟）、县（市、旗）财政部门根据同级国土资源管理部门提供的土地出让面积、城镇土地级别、土地出让平均纯收益征收标准和各省（自治区、直辖市）及计划单列市人民政府规定的土地出让金用于农业土地开发的比例（不低于15%），计算应从土地出让金中划出的农业土地开发资金，并按照专账管理的原则和土地出让金缴交情况，由财政部门在次月5日前办理土地出让金清算时，按级次分别开具缴款书，办理缴库手续，将属于本市（地、州、盟）、县（市、旗）的用于农业土地开发的土地出让金收入（不低于农业土地开发资金的70%部分）缴入同级国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账；将属于各省（自治区、直辖市）及计划单列市集中的用于农业土地开发的土地出让金收入（不高于农业土地开发资金30%的部分）按就地缴库方式缴入省国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账。

第七条各省（自治区、直辖市）及计划单列市人民政府要加强对用于农业土地开发的土地出让金收缴的监督，保证土地出让金专户资金优先足额划入用于农业土地开发的资金专账。

第八条财政部和国土资源部要会同监察部、审计署等有关部门，对用于农业土地开发的土地出让金的提取比例、收入征缴情况进行定期或不定期的监督检查。各省(自治区、直辖市)及计划单列市人民政府要定期将用于农业土地开发的土地出让金收入管理情况报财政部、国土资源部。

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第一条为进一步加强和规范国有土地使用权出让收支管理，提高资金使用效益，根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（〔2006〕100号）、《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）、《财政部、国土资源部关于印发〈土地储备资金财务管理暂行办法〉的通知》（财综〔2007〕17号）等有关文件精神和省、市有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。具体包括：

（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款；

（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；

（三）处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；

（四）转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；

（五）改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款；

（六）国土资源行政主管部门（以下简称国土部门）依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；

（七）出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；

（八）土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、区（市）县政府缴纳的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费）；

（九）其他与国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

第三条财政部门、国土部门、地方国库按照职责分工，切实做好土地出让收支管理相关工作。

财政部门具体负责土地出让收支管理和征收管理；国土部门具体负责土地出让收入的征收；地方国库负责办理土地出让收入的收纳、划分、留解和拨付等各项业务，及时向财政部门、国土部门提供相关报表和资料。具体操作为：土地出让收入入库当日，地方国库向财政部门提供入库款项信息资料，次日，财政部门向国土部门提供入库款项信息资料。

第四条土地出让收支全额纳入政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中安排，严格实行“收支两条线”管理。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。

第二章预决算管理

第五条国土部门和财政部门应在每年第三季度按规定编制下一年度的国有土地使用权出让收支预算（以下简称预算），纳入基金收支预算，按规定程序批准后执行。根据预算执行情况，可按预算法相关规定程序对预算进行调整。

第六条编制年度土地出让收支预算要坚持“以收定支、收支平衡”的原则。土地出让收入预算按照上年土地出让收入情况、年度土地供应计划、地价水平等因素编制；土地出让支出预算根据预计年度土地出让收入情况，按照年度土地征收计划、拆迁计划以及规定的用途、支出范围和支出标准等因素编制。

第七条在预算未经规定程序完成审批前，为保证土地出让工作的顺利推进，可由财政部门根据土地出让收入的缴库情况，采取预拨的方式，在国土部门提交拨款申请表后三个工作日内及时将土地成本拨付到国土部门，预拨款不低于入库土地价款的70%。

第八条考虑到土地出让项目的不确定性，未在预算中填列的土地出让项目，财政部门可根据该项目的土地收入缴库情况，采取预拨的方式，在国土部门提交拨款申请表后三个工作日内将不低于入库土地价款的70%拨付到国土部门，并按规定程序做好预算调整及相关账务处理。

第九条财政部门、国土部门和地方国库要建立土地出让收入每月定期对帐制度，对应缴、已缴和欠缴国库的土地出让收入数额进行定期核对，确保有关数据的准确无误。

第十条每年年度终了，财政部门和国土部门应按规定编制土地出让收支决算，纳入相应的政府性基金收支决算。

第三章征收管理

第十一条土地出让收入由财政部门负责征收管理，由国土部门负责具体征收。

第十二条国土部门与国有土地使用权受让人在签订土地出让合同时，应当明确约定该国有土地使用权受让人应当缴纳的土地出让收入具体数额、缴交时限以及违约责任等内容。

第十三条国土部门和财政部门应当督促国有土地使用权受让人（以下简称受让人）严格履行国有土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库。对未按照缴款通知书规定及时足额缴纳土地出让收入并提供有效缴款凭证的，国土部门不予核发国有土地使用证。

第十四条采取协议、招标、拍卖、挂牌等形式出让土地使用权，竞买者交纳的定金、保证金和预付款（包括划拨土地预付款和出让用地预申请资金），由国土部门收取，预付款可用于土地征收补偿支出。公开出让土地使用权成交后，中标者交纳的定金、保证金和预付款抵作土地成交价款，除用于土地征收工作的预付款外，定金、保证金由国土部门填制非税收入缴款书缴入国库，中标者将土地成交价款与定金、保证金和预付款的差额部分直接缴入国库。未中标者交纳的定金、保证金和预付款由国土部门不计利息直接退还于竞买人。

经批准垫资进行储备土地一级开发的单位参与后期土地出让并取得土地使用权的，可只缴纳超过所垫成本资金部分的土地价款。

第十五条转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设，处置抵押划拨国有土地使用权，转让房改房、经济适用住房，改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件，应当补缴的土地价款，按有关规定执行。

第十六条若发生退库事项，财政部门依据国土部门提供的相关材料和有关规定到地方国库办理退库，退库资金应退付给国土部门，再由国土部门退还给缴款人。

第十七条任何部门都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、以奖、补贴等形式变相减免土地出让收入。

第四章使用管理

第十八条土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出、廉租房保障支出以及其他支出。

第十九条土地出让收入的使用按照经批准的预算执行。其中，征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、土地出让业务支出、国有土地收益基金支出、农业土地开发资金支出以及其他属于国土部门的支出，由财政部门依据预算（或采用预拨方式）拨付给国土部门。

第二十条征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及其他征地补偿安置相关的费用。

第二十一条土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，主要包括：因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出；新增建设用地应缴纳的耕地占用税、征地管理费、耕地开垦费等税费；银行贷款利息；土地储备管理费，以实现土地供应的出让价为基数，按2%比例确认列支，拨付到土地储备机构，可用于弥补储备交易机构日常经费不足。

第二十二条支农支出。包括用于保持被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出。

（一）保持被征地农民原有生活水平补贴支出。从土地出让收入中安排用于保持被征地农民原有生活水平的补贴支出。

（二）补助被征地农民社会保障支出。从土地出让收入中安排用于补助被征地农民社会保障的支出，根据《**市人民政府关于进一步明确征地工作有关问题的通知》（昆政发〔2006〕50号）规定的按3万元/亩标准建立被征地农民的社会保障基金，实行专户管理，全市统筹，专门用于被征地农民的社会保障。

（三）农业土地开发支出。从土地出让收入中安排的农业土地开发资金支出，根据财政部、国土资源部《用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法》（财建〔2004〕174号）和云南省财政厅、云南省国土资源厅、中国人民银行**中心支行《关于转发财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（云财综〔2007〕151号）的规定，按照土地出让纯收益的21%计提，主要用于土地整理复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件等。

（四）农村基础设施建设支出。从土地出让收入中安排用于农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目支出。

在具体工作中，可将农业土地开发资金支出和农村基础设施建设支出进行统筹安排使用，全额用于对“三农”的投入。

第二十三条城市建设支出。含完善国有土地使用功能的配套设施建设以及城市公共设施建设支出。

第二十四条其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、国有土地收益基金支出、城镇廉租住房保障支出以及支付破产或改制国有企业职工安置费用等。

（一）土地出让业务费。包括出让土地需要支付的土地勘测费、评估费、公告费、场地租金、招拍挂费和评标费用、其他与土地出让相关的费用，按土地出让纯收益的2%计提。

（二）缴纳新增建设用地土地有偿使用费。按照《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综〔2006〕48号）规定执行。

（三）国有土地收益基金支出。根据云南省人民政府办公厅《关于转发国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（云政办发〔2007〕193号）的规定，按照土地出让纯收益的10%计提国有土地收益基金，专项用于土地收购储备支出。

（四）城镇廉租住房保障支出。按照《财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（财综〔2006〕25号）和云南省财政厅、云南省国土资源厅、中国人民银行**中心支行《关于转发财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（云财综〔2007〕151号）的规定，按照土地出让纯收益的10%计提廉租住房保障支出，专项用于购建城镇廉租住房、向廉租住房保障对象发放租赁住房补贴等。

（五）保障公交优先资金支出。按照土地出让纯收益的5%计提保障公交优先资金支出，专项用于保障城市公共交通的优先发展和建设。

（六）支付破产或改制国有企业职工安置费用支出。根据国家有关规定，从破产或改制国有企业国有土地使用权出让收入中，安排用于支付破产或改制国有企业职工安置费用支出。

（七）上缴省级土地出让纯收益。根据云政办发〔2007〕193号文的规定，按照土地出让纯收益的9%计提上缴省级土地出让纯收益，用于全省农业土地开发。

第二十五条土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出，严格按照有关规定将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，切实保障被征地农民的合法利益。在出让城市国有土地使用权过程中，涉及的拆迁补偿费要严格按照《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）等法律法规和有关规定支付，有效保障被拆迁权利人或当事人的合法权益。

第二十六条建立对被征地农民发放征地补偿费的公示制度，改革发放方式，减少中间环节，防止被截留、挤占和挪用，切实保障被征地农民利益。

第五章监督检查

第二十七条财政部门、国土部门、地方国库和审计部门要建立健全对土地出让收支情况的监督检查制度，强化对土地出让收支的监督管理，确保土地出让收入及时足额上缴国库，支出严格按照财政预算管理规定执行。

第二十八条对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，按日加收1‰的违约金，在缴清前取消其参与土地招拍挂的资格。

第二十九条对违反规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照《土地管理法》、《会计法》、《审计法》、《政府采购法》和《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）和《金融违法行为处罚办法》（国务院令第260号）等有关法律法规规定进行处理，并依法追究有关责任人的责任；涉嫌刑事犯罪的，由有关部门依法追究有关人员的刑事责任。

篇10

被告：大同市土地管理局。

1993年11月23日，原告山西泰丰大酒店有限公司（以下简称泰丰公司）与被告大同市土地管理局（以下简称大同市土地局）依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，经协商一致签订了《国有土地使用权出让合同》，大同市土地局将位于大同市城区鼓楼西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司，使用期40年，土地出让金额为8045793元。合同约定：合同签订后30日内，泰丰公司向大同市土地局缴付土地使用权出让金总额的15％，计1206868.95元人民币作为合同的定金；泰丰公司应在签订合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，大同市土地局有权解除合同，并可请求泰丰公司赔偿；泰丰公司在向大同市土地局支付全部土地使用权出让金后5日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。 合同签订后，原告泰丰公司于1993年12月27日给付被告大同市土地局定金1206868.95元及土地出让金2793131.05元，两项合计400万元。1993年12月28日，大同市土地局给泰丰公司核发了8939.77平方米土地的土地使用权证书。后泰丰公司向大同市土地局提出书面申请，称因资金周转困难和冬季无法施工，请求将余款4045793元的付款日期延长至1994年4月1日。大同市土地局研究后表示同意。到1994年4月1日，泰丰公司未将余款交付大同市土地局，大同市土地局多次催促泰丰公司履行合同，泰丰公司均未履行。1994年9月22日，大同市土地局书面通知泰丰公司，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到通知后，至9月30日仍未履行合同。1994年9月30日，大同市土地局依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条和《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第11条的规定，决定解除合同，收回土地使用权，所发土地使用证注销登记，对泰丰公司已支付的定金1206868.95元和土地出让金2793131.05元不予退还。大同市土地局将该决定通知书于1994年10月24日送达泰丰公司。泰丰公司在接到通知书后，曾于1996年3、4月在向大同市人民政府的有关请求报告中主张过权利，但均无结果。

为此，泰丰公司以大同市土地局单方撕毁合同为理由，于1997年8月20日向大同市中级人民法院提起诉讼，要求被告大同市土地局退还土地使用权出让金2793131.05元，并赔偿因此造成的一切经济损失；或者继续履行已签订的《国有土地使用权出让合同》，将约定出让的土地确定由其使用。 被告大同市土地局答辩称：从1994年4月1日至9月30日，原告泰丰公司应当支付违约金792万元，再加上剩余款，原告已经无能力履行合同。在这种情况下，我局依据有关规定决定解除合同，已交付的定金及出让金不予退还。另外原告泰丰公司起诉已经超过诉讼时效，人民法院依法应当裁定驳回其起诉。

「审判

大同市中级人民法院经审理认为：根据我国民事法律的有关规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则来进行。原告与被告签订的《国有土地使用权出让合同》为有效合同。原告在合同规定的期限内未按约定交清土地出让金，属于违约行为，其所支付的定金依法不予退还。但被告大同市土地局没收原告泰丰公司已经交纳的除定金以外的部分土地出让金，于法无据，依法应予返还。被告大同市土地局辩称以该部分土地出让金赔偿因违约造成的损失，因其不能提供证据证明其损失已超过原告所付定金数额，故本院不予支持。原告泰丰公司所诉利息一节，因导致解除合同系原告违约所致，亦不予支持。被告大同市土地局辩称原告泰丰公司的起诉已经超过诉讼时效期间一节，因原告泰丰公司在法庭审理中已经提供合法有效证据，证明其曾于1996年3、4月主张过权利，故据此足以认定诉讼时效中断，原告泰丰公司的起诉未超过诉讼时效期间。被告大同市土地局所辩无据为证，不予认定。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十九条第（三）项之规定，该院于1997年11月27日判决如下： 被告大同市土地局在本判决生效后10日内退还原告泰丰公司土地出让金2793131.05元。

宣判后，大同市土地局不服，向山西省高级人民法院提出上诉，称：一、双方签订的《国有土地使用权出让合同》是完全按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》执行的，其对泰丰公司的2793131.05元土地出让金依法是不予退还，而不是没收。国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条虽未明确规定在受让方违约时不予退还已交纳的部分出让金，但也未规定应该退还；而山西省人民政府根据国务院授权制定的《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第11条明确规定定金和出让金不予退还。二、关于诉讼时效问题。我局于1994年10月24日将解除合同的书面通知送达泰丰公司，在此后近三年的时间中，泰丰公司向我局提出过的要求是重新受让土地，始终未主张过退还出让金。泰丰公司于1997年8月20日起诉，已远远超过了诉讼时效，一审判决所述“原告主张权利”只是一个模糊的说法。我局与泰丰公司同为平等民事主体，泰丰公司主张权利只应向我局主张或向法院起诉，而不应向别的人或上级单位主张。 泰丰公司答辩称：一、大同市土地局解除土地使用权出让合同并收回颁发的国有土地使用证，不符合《中华人民共和国土地法》第十九条规定，应依法确认该转让合同有效。二、我公司曾于1996年3月16日正式向大同市人民政府递交过请示报告，主张过权利，不存在超过诉讼时效的问题。

山西省高级人民法院经审理认为：大同市土地局与泰丰公司依法签订的《国有土地使用权出让合同》为有效合同。泰丰公司在规定期限内未按约定交清土地出让金属违约行为，其所支付的定金适用定金罚则，不予返还。大同市土地局对泰丰公司已交纳的部分土地出让金不予退还，其所依据的《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第11条的规定，超越了国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第53条规定的授权范围，故其行为缺乏法律依据，其主张依法不予支持。大同市土地局所称泰丰公司的起诉已超过诉讼时效一节，因泰丰公司已向大同市政府行文主张权利，大同市政府系大同市土地局的主管部门，故应视为与向大同市土地局主张权利有同等效力，应认定时效中断。综上所述，对大同市土地局的上诉请求依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，该院于1999年7月28日判决如下： 驳回上诉，维持原判。

「评析

一、双方签订的《国有土地使用权出让合同》为有效合同 合同法律效力是合同依法成立后所发生的法律后果。根据《民法通则》第五十五条关于民事法律行为生效要件的规定，合同生效的一般条件是：第一，当事人在订立合同时必须具有相应的订立合同的行为能力。第二，合同当事人的意思表示真实。第三，合同不违反法律或者社会公共利益。这就是有效合同的标准。本案中，原告泰丰公司与被告大同市土地局根据《民法通则》规定的民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，经协商一致签订了《国有土地使用权出让合同》，该行为是双方当事人的真实意思表示，且合同不违反法律或者社会公共利益，符合法律规定的合同生效的一般条件，所以说泰丰公司与大同市土地局签订的《国有土地使用权出让合同》为有效合同。

二、原告泰丰公司所支付的定金不予退还 定金是一种古老的债的担保方式。它是指合同当事人一方，以保证合同履行为目的，在合同未履行之前，在法律规定的范围内给付对方一定数额金钱的担保形式。《民法通则》规定，当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。定金的成立不仅应有当事人的合意，而且应有定金的实际交付。定金合同成立后，根据法律规定，可以发生以下三方面的效力：一是证明合同的成立；二是在合同履行后，定金可以抵作价款；三是在合同不履行时，适用定金罚则。 本案原告泰丰公司在与被告大同市土地局签订合同后，根据合同约定，给付大同市土地局定金1206868.95元，合同中的定金条款成立，对双方当事人发生法律效力。之后，原告泰丰公司在合同规定的期限内未按规定交清土地出让金，违反合同约定，其所支付的定金适用定金罚则，泰丰公司无权要求返还定金。法院认定泰丰公司所支付的定金依法不予返还是正确的。

三、原告泰丰公司已交纳的部分土地出让金是否应予退还 这是本案争议的焦点所在。大同市土地局援引《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条、《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第11条的规定，认为对泰丰公司已支付的部分土地出让金不予退还。对此，法院在审理过程中对适用法律问题进行了审查。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条未明确规定解除合同后是否退还已交纳的土地出让金。《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第11条规定了“受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同，所支付的定金及出让金不予退还。”但该条规定超越了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条的规定，与之相抵触，实际造成对于未足额交纳出让金的土地受让人而言，交的出让金越多，损失越大，即违约轻的惩罚重，违约重的处罚轻，该条规定不应适用。大同市土地局不予退还泰丰公司的部分土地出让金的行为缺乏法律依据，其主张依法不予支持。一、二审法院判令大同市土地局退还泰丰公司土地出让金是正确的。

责任编辑按： 对于本案的处理，有必要再多说几句。

一、关于合同的解除。从原告的起诉理由和上诉答辩理由中，可以明显感到不同意被告解除双方之间业已成立的土地使用权出让合同。这涉及到被告所行使的合同解除权是否正当的问题。从合同关系来看，合同一方当事人有权在出现合同约定的或者法律规定的事由时，依约定或法定条件行使合同解除权。本案合同中约定了受让方应在签订合同后60日内支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，出让方有权解除合同。其后，双方之间虽有延期付款的约定，但至所延付款期满即开始发生计算逾期30日的法律效果，从此时起经过30日受让方未全部支付的，出让方即有权解除合同。本案出现了这样的事实，所延付款期满，经出让方多次催促，受让方在逾期30日后仍未付余款，根据合同约定的条件，出让方通知受让方解除合同，即为合法有效。同时，出让方的这种行为，也符合当时有效施行的《经济合同法》第二十六条第一款所规定的允许解除合同的情形之一，即合同一方在合同约定的期限内没有履行合同（有疑问的是没有履行是指全部没有履行，还是也包括部分没有履行，规定不明）的，另一方有权解除合同。 结合自1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》的规定来看，本案被告作为出让方行使合同解除权，也是正当的，即被告的行为符合该法第九十三条规定的在当事人约定了解除合同的条件情形下，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同的规定。但对本案合同约定的“逾期30日仍未全部支付，大同市土地局有权解除合同”，对该“逾期30日”可否理解为该法第九十五条所规定的“当事人约定解除权行使期限”，是不可以的。因为，“逾期30日”仅是解除权产生的条件，或者说为解除权开始行使的条件，在未满30日之前，大同市土地局还不享有解除权。因此，如按该法处理，不发生期限届满当事人不行使解除权的，该权利消灭的问题。

篇11

法定代表人：孟宝云，董事长。

委托人：赵进荣，山西省大同市第三律师事务所律师。

被告：山西省大同市土地管理局。

法定代表人：母福祥，局长。

委托人：张士杰，山西省大同市土地管理局干部。

案情介绍

原告山西泰丰大酒店有限公司（以下简称泰丰公司）因与被告山西省大同市土地管理局（以下简称土地局）发生土地使用权出让纠纷，向山西省大同市中级人民法院提起诉讼。

原告诉称：被告单方面撕毁自愿与原告签订的《国有土地使用权出让合同》后，不仅不退还原告给付的定金，还将原告给付的土地使用权出让金也一并没收。虽经原告多次交涉，被告拒不退还。故诉请依法判令被告退还原告给付的土地使用权出让金2793131.05元，并赔偿占用此款期间的银行利息，或者依法判令被告继续履行土地使用权出让合同。

被告辩称：原告在支付了定金及部分土地使用权出让金后，其余款项虽经被告多次催促，一直未按约定履行，至今欠下违约金790余万元，给被告造成损失。为此被告根据合同的约定，决定解除合同，并决定根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称出让转让暂行条例）第十四条和《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（以下简称山西省实施办法）第十一条的规定，对原告已经支付的定金及土地使用权出让金不予退还，以弥补原告给被告造成的损失。原告现在提起诉讼，已经超过诉讼时效，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。

大同市中级人民法院经审理查明：1993年11月23日，原告泰丰公司（合同乙方）与被告土地局（合同甲方）依照出让转让暂行条例的规定，经协商一致自愿签订了《国有土地使用权出让合同》。合同约定：甲方将位于大同市城区鼓楼西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权，有偿出让给乙方用于商业建设使用40年，土地出让金为8045793元。合同签订后30日内，乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额的15％（计1206868.95元）作为合同定金，60日内付清全部土地使用权出让金。乙方如逾期30日仍未付清全部土地使用权出让金，甲方有权解除合同，并可请求赔偿。乙方付清全部土地使用权出让金后的5日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。

合同签订后，原告泰丰公司于1993年12月27日给付被告土地局400万元。其中，含合同定金1206868.95元，土地使用权出让金2793131.05元。泰丰公司还向土地局提出书面申请称，因资金周转困难和冬季无法施工，请求将未付的土地使用权出让金延缓至1994年4月1日付清。土地局同意了泰丰公司的申请，并于1993年12月28日给泰丰公司核发了加盖“大同市人民政府”和“大同市土地管理局”印章的8939.77平方米国有土地使用证。但是，泰丰公司并未于1994年4月1日付清尚欠的土地使用权出让金。后经土地局多次催促，泰丰公司仍未履行。1994年9月22日，土地局给泰丰公司发出书面通知，限其必须于9月30日以前履行全部付款义务，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到书面通知后，曾经当面向土地局承诺9月底前履行全部义务，但是到期仍未履行。土地局遂依照出让转让暂行条例第十四条关于“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿”和山西省实施办法第十一条关于“受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同，所支付的定金及出让金不予退还”的规定，于1994年9月30日决定；解除1993年11月23日与泰丰公司签订的《国有土地使用权出让合同》，收回该合同约定范围内的土地使用权，所发土地使用证注销登记，泰丰公司已经支付的定金1206868.95元和土地使用权出让金2793131.05元不予退还。10月24日，泰丰公司收到解除合同的决定通知书后，曾与土地局多次协商，并于1996年3、4月间向大同市人民政府报告，请求给予解决，但均无结果，遂于1997年8月20日提起诉讼。

上述事实，有原、被告签订的国有土地使用权出让合同、付款凭证、国有土地使用证，解除合同通知书、泰丰公司给大同市人民政府的报告和当事人陈述笔录等证据在案。这些证据经过质证，可以作为认定事实的根据。

审判结果大同市中级人民法院认为：出让转让暂行条例第十一条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。”由此可见，土地使用权出让合同的出让方与受让方之间，是平等的民事关系。被告土地局与原告泰丰公司签订的土地使用权出让合同，符合平等、自愿、等价有偿的原则，是有效的。《中华人民共和国民法通则》第八十九条规定，依照法律的规定或者按照当事人的约定，当事人可以采用保证、抵押、给付定金等方式来担保合同的履行。土地局与泰丰公司在土地使用权出让合同中约定，以土地使用权出让金总额的15％作为合同定金，该条款成立，应当对双方当事人发生法律效力。民法通则第八十九条第（三）项规定：“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行债务的，无权要求返回定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”泰丰公司在合同约定的期限内没有交清土地使用权出让金，是不履行合同债务的行为，无权要求返回定金。至于泰丰公司已交纳的部分土地使用权出让金，出让转让暂行条例并没有“不予退还”的规定，土地局没收这部分资金，于法无据。泰丰公司诉清土地局赔偿占用这部分资金期间的银行利息一节，因泰丰公司违约在先，故不予支持。土地局因泰丰公司的违约行为而依法不予退还的合同定金，既有惩罚泰丰公司违约行为的作用，也有弥补土地局损失的作用。土地局未能举证证明该局的损失已经超过收取的合同定金，其辩称不退还土地使用权出让金，是要以此款赔偿泰丰公司造成的损失，理由不能成立。土地局辩称泰丰公司的起诉已经超过诉讼时效一节，经查泰丰公司提供的证据表明，该公司在1996年3、4月间向大同市政府报送的报告中，已经主张过权利，应当认定时效中断。据此，大同市中级人民法院于1997年11月27日判决：

被告土地局在本判决生效后10日内，退还原告泰丰公司土地使用权出让金2793131.05元。

一审案件受理费35963元，由被告土地局负担。

第一审宣判后，被告土地局不服，向山西省高级人民法院提起上诉，请求改判。理由是：1、上诉人土地局与被上诉人泰丰公司签订的合同，完全按照出让转让暂行条例和山西省实施办法执行。泰丰公司交纳的土地使用权出让金2793131.05元，本局并没有没收，而是依照山西省实施办法第十一条的规定作不予退还处理。出让转让暂行条例第十四条虽然没有规定不予退还，但也没有规定应该退还。2、1994年10月24日泰丰公司接到上诉人的解除合同通知后，在近三年的时间里，始终只要求重新受让土地，并未主张过退还土地使用权出让金。这一主张是1997年8月起诉时才提出来的，已经远远超出民法通规定的诉讼时效。况且土地局在签订土地使用权出让合同一事上，与泰丰公司是平等的民事主体。泰丰公司应当向土地局或者人民法院主张自己的权利，其向别人去主张自己的权利，不能发生时效中断的效力。一审判决以“原告主张过权利”这一模糊的说法，来掩盖泰丰公司超过诉讼时效起诉的问题，是错误的。

山西省高级人民法院经审理认为，一审判决认定的事实清楚，证据确定、充分。出让转让暂行条例第十四条没有出让金不予退还的规定。该条例第五十三条规定：“本条例由国家土地管理局负责解释。”因此，山西省实施办法第十一条规定的“不予退还”，既未经行政法规授权，又与行政法规抵触，是无效的。国有土地使用权出让和受让方之间，是平等的民事主体，应当本着公平、等价有偿的原则相处。作为出让方的上诉人土地局没有退还收取的定金，已经是对受让方、被上诉人泰丰公司的违约行为进行了制裁。除此以外，泰丰公司没有对土地局造成其他损害，也没有从土地局获取到任何利益，土地局没有任何理由再继续占有泰丰公司交付的土地使用权出让金。土地局决定不退还泰丰公司交付的土地使用权出让金，理由不能成立。大同市人民政府是土地局的上级主管部门，土地局发给泰丰公司的“国有土地使用证”上，加盖着“大同市人民政府”印章。泰丰公司与土地局发生纠纷后，请求大同市人民政府给予解决，与直接向土地局主张权利具有同等效力。请求重新受让土地与请求退还已付出的土地出让金，二者是非此即彼的关系。泰丰公司主张自己的权利时只能二者必居其一，不可能同时提出这两项请求。因此，泰丰公司只主张重新受让土地，不等于自愿放弃请求退还土地出让金的权利：一旦重新受让土地的请求不能满足时，则退还土地使用权出让金就成为其必然请求。土地局认为泰丰公司起诉时才提出退还土地使用权金的请求，已经超过诉讼时效，理由不能成立。一审判决适用法律准确，程序合法。据此，山西省高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，于1999年7月28日判决：

篇12

第一条  根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和有关法律、法规，结合我省实际情况，制定本规定。

本规定所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。

第二条  本省行政区域内城镇国有土地使用权（以下简称土地使用权）的出让、转让、出租、抵押、终止，均适用本规定。

第三条  依照《条例》和本规定取得土地使用权的土地使用者，其土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押，合法权益受法律保护。

土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守法律、法规的规定，不得损害社会公共利益。

第四条  除下列用地，经县级以上人民政府批准，可继续通过划拨方式依法办理外，其他用地均应通过出让或转让方式取得土地使用权：

（一）国家机关、事业单位办公用房和住宅建设用地；

（二）军事用地；

（三）城市基础设施、公用设施和公益事业用地；

（四）国家规定的其他需划拨的建设用地。

第五条  出让和转让土地使用权不含地下资源、埋藏物和市政公用设施。

第六条  县级以上人民政府是本行政区域内国有土地的产权代表。同级人民政府土地管理部门具体负责土地使用权出让、终止工作；依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押的，由房地产交易管理部门办理有关手续。权属发生变更的，当事人持有关手续到县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门办理权属变更登记。

在办理手续和权属变更登记时，有关部门应联合办公，并在接到申请之日后10日内办理完毕。

第七条  土地使用权和地上建筑物、其他附着物出让、转让、抵押、补偿价格，须经具备中介服务资质的评估机构评估。

第二章  土地使用权出让

第八条  土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第九条  国家依法实行国有土地使用权有偿有限期出让制度。

下列土地使用权可供出让：

（一）城镇国有土地；

（二）依法征用的集体所有土地；

（三）由县级以上人民政府依法收回使用权的国有土地。

第十条  土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

土地使用权出让，由县级以上人民政府统一管理，有计划地进行。

县级以上人民政府土地管理部门会同有关部门共同拟定土地出让计划，按照有关规定报经批准。

第十一条  土地使用权出让方案，由县级以上人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理、物价、财政等部门共同拟定，经批准后，由土地管理部门负责实施。

出让方案经批准后，任何单位和个人不得擅自更改。对确需更改的，须经制定出让方案各方协商一致后，报原批准机关批准。

第十二条  土地使用权出让前，县级以上人民政府土地管理部门应会同有关部门向申请用地者提供下列资料：

（一）土地的位置、面积、四至、地图、地上地下现状和基础设施情况；

（二）土地用途、建筑密度、容积率和净空限制；

（三）环境保护、绿化、交通、抗震等要求；

（四）出让年限和方式；

（五）其他与土地使用权出让有关的资料。

第十三条  土地使用权出让审批权限按照国家和省规定的关于国家建设征用划拨土地的审批权限执行。

第十四条  县级以上人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者应当按照平等、自愿、有偿的原则和国家规定的合同标准规范签订土地使用权出让合同。

第十五条  土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地70年；

（二）工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（三）商业、旅游、娱乐用地40年；

（四）综合用地或其他用地50年。

第十六条  土地基准地价由县级以上人民政府组织有关部门拟定，定期公布。

第十七条  土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖的方式。商业、旅游、商品房屋等经营性用地使用权的出让应当采取招标、拍卖方式；其他用地使用权的出让不能采取招标、拍卖方式的，可以采取协议方式，但土地使用权出让金不得低于当地公布的基准地价。

第十八条  协议出让土地使用权程序：

（一）受让人持建设项目批准文件、法人资格证书或法定代表人身份证明、资金来源证明或担保文书，向出让方提出书面申请。

（二）受让人按建设项目批准文件要求，从提出申请之日起90日内提交土地开发建设方案及图件，与出让方协商出让金数额和付款方式等事宜。

（三）签订出让合同，受让人按合同约定给付定金。

（四）受让人在60日内支付出让金，办理登记，领取土地使用证。

第十九条  招标出让土地使用权程序：

（一）县级以上人民政府土地管理部门会同有关部门编制招标文书，由土地管理部门招标公告。

（二）投标者按照招标文书规定交付投标保证金（不计利息），填写投标文书，参加投标。

（三）出让方按照招标文书规定的程序确定中标者后，发出中标通知书，中标者在中标通知书规定的期限内与出让方签订出让合同，并给付出让金总额10％的定金。投标保证金可抵充定金。未中标者的保证金在决标后5日内予以退还。

（四）中标者在60日内支付出让金，办理登记，领取土地使用证。

开标、评标和决标应邀请公证机关参加。

第二十条  拍卖出让土地使用权程序：

（一）县级以上人民政府土地管理部门会同有关部门编制拍卖文书，由土地管理部门拍卖公告。

（二）竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金（不计利息），参加竞投。

（三）拍卖主持人按拍卖公告规定的时间、地点和拍卖文书规定的程序主持拍卖活动，当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金。

（四）竞投得主应按拍卖文书规定与出让方签订出让合同，给付出让金总额10％的定金。保证金可抵充定金。土地使用者不能按拍卖文书规定给付定金的，视为违约。土地使用者在60日内支付全部土地出让金，并办理登记，领取土地使用证。

拍卖活动应邀请公证机关参加。

第二十一条  土地使用者逾期未全部支付出让金的，出让方有权解除合同，定金不予返还，并可请求违约赔偿；出让方未按合同约定提供土地使用权的，应当双倍返还定金，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第二十二条  土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，应当征得出让方同意并经县级以上人民政府土地管理部门和城市规划行政主管部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

第三章  土地使用权转让

第二十三条  土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与和土地使用权入股及一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房。

土地使用权转让应当签订转让合同。

土地使用权转让双方应从转让合同签订之日起30日内办理过户手续和权属变更登记。

第二十四条  土地使用者转让土地使用权，必须符合下列规定：

（一）按合同约定支付全部出让金，取得土地使用权；

（二）持有土地使用证。有地上建筑物、其他附着物的，还应持有其产权证明；

（三）已按出让合同约定的期限和条件开发和利用土地的。

第二十五条  土地使用权转让的，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十六条  土地使用权转让的，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

第二十七条  以共有的土地使用权进行转让，须事先经其他共有人书面同意；以共有土地使用权中本人占有的份额进行转让的，应事先书面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分进行转让。

同一建筑物所占有的土地使用权整体不可分割。

建筑物、其他附着物分割转让的，转让后的各产权所有人享有相应比例的土地使用权。

第二十八条  土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照本规定第六条第二款规定办理过户手续和权属变更登记。

第二十九条  土地使用权转让价格明显低于当地市场价格的，当地县级以上人民政府有优先购买权。

第三十条  土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让增值的，按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》缴纳增值税。

第三十一条  土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，依照本规定第二十二条的规定办理。

第四章  土地使用权出租

第三十二条  土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第三十三条  土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。

租赁合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的约定。

第三十四条  土地使用权出租的期限，应在土地使用权出让合同约定的使用年限内，由出租人与承租人双方协商约定。

土地使用权出租期间，出租人必须继续履行土地使用权出让合同，承租人应当依照租赁合同的约定，享有权利和承担义务。

第三十五条  自土地使用权租赁合同签订之日起，租赁双方应在15日内办理租赁手续。

出租人或承租人发生变更的，应重新签订租赁合同，并依照前款的规定执行。

租赁关系终止，租赁双方应从终止之日起15日内，办理注销登记。

第五章  土地使用权抵押

第三十六条  以出让或转让方式取得土地使用权的土地使用者可以用土地使用权向金融机构或其他债权人抵押。

抵押时应当交验国有土地使用证、土地使用权出让或转让合同等有关文件。地上有建筑物和其他附着物的，还要交验其产权证明。经抵押权人核实后，抵押人与抵押权人签订抵押合同。

抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的约定。

第三十七条  土地使用权抵押的，地上建筑物、其他附着物随之抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押的，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第三十八条  抵押人到期未能清偿债务或在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同的约定处分抵押财产，并享有优先受偿权。

因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，在处分抵押财产后15日内，应依照本规定第六条第二款的规定办理过户手续和权属变更登记。

第六章  土地使用权终止

第三十九条  土地使用权期满，土地使用者需要继续使用土地的，应当提前半年到县级以上人民政府土地管理部门申请续期，重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金。土地使用权及地上建筑物、其他附着物原有权属不变。

土地使用权期满，土地使用者不申请续期的，土地使用权及地上建筑物、其他附着物由县级以上人民政府无偿收回。土地使用者应缴还土地使用证和地上建筑物、其他附着物的产权证明，并分别到县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门办理注销登记。

第四十条  依法取得的土地使用权不得提前收回。

因社会公共利益的需要或其他特殊情况，国家必须提前收回土地使用权时，应当提前60日通知土地使用者，并对地上建筑物、其他附着物和剩余年限的土地使用权，给予相应补偿。

第七章  划拨土地使用权的转让、出租、抵押

第四十一条  划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让、出租、抵押的，必须经县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门批准；并依照本规定第二章的规定签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

补交或抵交的土地使用权出让金，由县级以上人民政府按宗地地价的一定比例收取，最低不得低于宗地地价的40％。

转让、出租、抵押划拨土地使用权的，分别依照本规定第三章、第四章和第五章的规定办另。

第四十二条  利用划拨土地从事出租房屋等经营性活动的管理办法，由省人民政府另行制定。

第四十三条  无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或其他原因停止使用的，县级以上人民政府无偿收回划拨土地使用权，并依照本规定予以出让。

对划拨的土地使用权，县级以上人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并依照本规定予以出让。

无偿收回划拨土地使用权的，对地上建筑物、其他附着物，县级以上人民政府应当根据实际情况并按有关规定给予补偿。

第八章  法律责任

第四十四条  采取欺骗手段或未按规定批准取得出让土地使用权的，土地使用权无效，由县级以上人民政府无偿收回。

第四十五条  不按土地使用权出让合同约定的期限和条件开发、利用土地的，县级以上人民政府土地管理部门责令限期纠正，并可根据情节给予警告和处以出让金30％以下的罚款；情节严重或拒不纠正的，土地使用权由县级以上人民政府无偿收回。

第四十六条  土地使用者违反土地使用权出让合同约定，闲置土地满二年的，土地使用权由县级以上人民政府无偿收回。

第四十七条  擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，由县级以上人民政府土地管理部门和城市规划行政主管部门责令限期纠正；拒不纠正的，依照国家和省有关规定处罚。

第四十八条  擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，转让、出租、抵押无效，由县级以上人民政府土地管理部门没收其非法收入，并可处以非法收入额50％以下的罚款。

第四十九条  未按规定办理有关手续和权属变更登记的，分别由县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门责令限期补办手续及登记，并可依照国家和省有关规定处罚。

第五十条  在土地使用权出让、转让、出租、抵押过程中，违反其他法律、法规的，由有关主管部门依照有关法律、法规规定处理。

对同一违法行为不得重复处罚。

第五十一条  越权、非法批准出让土地使用权的，批准文件无效。越权、非法批准出让土地使用权的主管人员或直接责任者，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；在越权、非法批准的出让土地上新建建筑物和其他附着物予以拆除或没收，由此给土地使用者造成的经济损失，依照国家和省有关规定赔偿。

第五十二条  在土地使用权出让、转让、出租、抵押中，弄虚作假、收受贿赂或挪用、截留土地使用权出让金、有关税费的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第五十三条  当事人对具体行政行为不服的，可以在接到处理决定书之日起15日内向作出处理决定机关的上一级机关申请复议；当事人也可以在接到处理决定书之日起15日内直接向人民法院起诉。

复议机关应当在接到复议申请之日起60日内作出复议决定。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起15日内向人民法院起诉。复议机关逾期不作出复议决定的，当事人可以在复议期满之日起15日内向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议也不提起诉讼、又不履行处理决定的，由作出处理决定的机关申请人民法院强制执行。

第九章  附  则

第五十四条  土地使用权出让金的具体收取管理办法，依照国家和省有关规定执行。

土地使用权出让金和有关罚没收入应列入财政预算，作为专项基金管理，用于城市建设和土地开发。

罚款和收费必须以法律、法规、规章为依据。法律、法规、规章没有规定的，不得罚款和收费。

第五十五条  城镇以外用于建设的国有土地使用权的出让、转让、终止，参照本规定执行。

外商投资开发经营成片土地，按《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》的规定办理。

第五十六条  依法取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。

第五十七条  区人民政府实施本规定的权限，由省辖市人民政府确定。

第五十八条  本规定执行中的具体问题由省人民政府土地管理部门负责解释。

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第一章  总  则

第二章  土地使用权出让

第三章  土地使用权划拨

第四章  权属登记和管理

第五章  法律责任

第六章  附  则

第一章  总  则

第一条  为加强城市国有土地使用权的管理，发挥国有土地的经济效益，根据国家有关土地、城市规划、房地产管理方面的法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。

第二条  本条例适用于本省城市规划区范围内国有土地使用权（以下简称土地使用权）出让、划拨，以及与划拨有关的转让、出租、抵押活动。但地下的各类自然资源、埋藏物、隐藏物和市政公用设施除外。

第三条  开发、利用城市国有土地，进行土地使用权转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，均必须依法取得土地使用权。

第四条  县级以上人民政府（包括地区行政公署，不包括市辖区人民政府，下同）应当对建设用地实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让或者划拨、统一管理。

城市规划区内集体所有的土地，经市、县人民政府依法征用转为国有土地后，方可有偿出让或者划拨该幅土地的使用权。

统一征地办法由省人民政府另行规定。

第五条  县级以上人民政府土地管理部门负责本行政区域建设用地的统一征用，主管城市土地使用权的出让、划拨以及土地权属登记和管理，依法对土地使用权的转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

县级以上人民政府计划、城市规划、城建、房产管理、财政、物价、税务等部门应当各司其职，配合做好土地使用权管理工作。

第二章  土地使用权出让

第六条  土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

地区行政公署和设区的市人民政府应当在本年第一季度内，将上一年本行政区域内出让土地使用权的面积和用途，上报省人民政府计划、土地管理部门备案。

第七条  土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、城建、房产管理部门拟定方案。

土地使用权的出让方案，经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门组织实施。

第八条  土地出让方案应当包括下列内容：

（一）土地的坐落、四至范围、面积、地块的地面现状、宗地图及按国家法律规定的出让的年限和形式；

（二）项目投资计划和用地计划；

（三）土地的规划和开发建设、拆迁安置的具体要求；

（四）环境保护、卫生防疫、消防方面的要求；

（五）出让底价。

前款项目提出的时限，由市、县人民政府根据具体情况确定。

第九条  土地使用权出让的批准权限，按《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十条关于征用土地审批权限的规定办理，但下列土地使用权的出让，由省人民政府审批：

（一）国务院和省人民政府批准设立的名胜古迹、文物保护、自然保护区范围内的土地使用权；

（二）南昌市人民广场、火车站和长途汽车站规划范围内的土地使用权。

第十条  土地使用权出让，应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

土地使用权出让合同应当符合有批准权的人民政府批准的土地使用权出让方案。

第十一条  土地使用权出让合同应当具备下列主要条款：

（一）土地的位置、面积、宗地图；

（二）土地的规划用途和建设要求；

（三）土地开发建设年限；

（四）土地使用权出让的年限；

（五）土地使用权出让金总额及付款方式和期限，土地使用者是境外的组织、个人或者外商投资企业的，还应当规定付款货币的种类；

（六）违约责任；

（七）争议解决方式；

（八）双方认为需要的其他条款。

第十二条  市、县人民政府土地管理部门应当会同有关部门向预期土地使用者提供下列资料：

（一）本条例第八条第一款（一）至（四）项所列资料；

（二）土地使用者应当具有的资格要求；

（三）建筑物的出售和管理的有关规定；

（四）需要提供的其他资料。

第十三条  土地使用权出让，一般应采取拍卖、招标的方式进行；不宜采取拍卖、招标方式的，可采取双方协议的方式进行，具体程序由省人民政府另行规定。

协议出让土地使用权的出让金不得低于国家规定的土地开发建设成本，并予以公开。

第十四条  土地使用者在签订出让合同时，应当向土地管理部门交付15％的土地使用权出让金作为定金，余额应当在出让合同生效之日起6个月内付清。逾期未付清的，土地管理部门有权解除合同，已收定金不予退还。

第十五条  土地使用者按本条例第十四条规定付清土地使用权出让金的，土地管理部门应当在1个月内提供出让的土地；未按期提供出让土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，并按出让金总额15％的标准赔偿土地使用者的损失。

第十六条  土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途的，应当向土地管理部门提出书面申请，取得同级人民政府土地、城市规划管理部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第十七条  土地使用权出让金，由出让的人民政府土地管理部门代征。受让方应当按出让合同规定，将土地出让价款全额缴入财政部门的土地出让金财政专户。财政部门应当将土地出让金净收益，纳入财政预算管理，专项用于城市基础设施建设和土地开发，并按国家规定比例上交上级财政。

第十八条  依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定无偿收回土地使用权，给当事人的地上建筑物、其他附着物造成损失的，由收回该幅土地的市、县人民政府给予相应补偿。

第三章  土地使用权划拨

第十九条  下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家和省投资建设的能源、交通、水利等重点项目用地；

（四）法律、行政法规规定的其他建设用地。

第二十条  以划拨方式取得的土地使用权，确需转让的，必须按本条例第九条的规定，报有批准权的人民政府批准；但以划拨方式取得的土地使用权属于省直机关或者中央、省属企业、事业单位的，必须报省人民政府批准。

有下列情形之一的，适用前款规定：

（一）一方提供土地使用权，另一方提供资金合作开发建设房屋，并以产权分成的；

（二）以土地使用权出资与他人合资经营，土地使用权已成为合资经营的企业拥有的；

（三）以土地使用权作价入股的；

（四）收购、合并或者分立企业时，土地使用权转移给新的权利人所有的；

（五）以土地使用权抵债的；

（六）法律、行政法规规定的其他情形。

第二十一条  以划拨方式取得的土地使用权申请转让时，除下列情形外，有批准权的人民政府应当批准：

（一）社会公共利益建设另有需要的；

（二）转让用途不符合城市规划的；

（三）法律、法规另有规定的。

第二十二条  以划拨方式取得的土地使用权，确需转让的，转让方应当书面提出申请，由有批准权的人民政府土地管理部门审查；地上建有房屋的，由土地管理部门会同房产管理部门审查。但划拨的土地使用权属于省直机关或者中央、省属企业、事业单位的，由省人民政府土地管理部门会同土地所在地的市、县人民政府审核；地上建有房屋的，还应当会同省人民政府房产管理部门审核。

第二十三条  以划拨方式取得的土地使用权，经有批准权的人民政府批准，准予转让的，受让方应到土地所在地的市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金。

第二十四条  以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让但按国务院规定不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按规定缴纳转让房地产所获收益中的土地收益。国务院另有规定的，从其规定。

第二十五条  将以划拨方式取得的土地使用权，以营利为目的出租，地上建有房屋的，按租金的15％缴纳土地收益；地上没有房屋的，按租金的30％缴纳土地收益。国务院另有规定的，从其规定。

第二十六条  设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金。

第二十七条  本条例第二十三条、第二十四条规定的出让金和土地收益，由有批准权的人民政府土地管理部门代征；本条例第二十五条、第二十六条规定的出让金和土地收益，由土地所在地的市、县人民政府土地管理部门代征。

前款所列的出让金和土地收益按本条例第十七条规定缴入财政。

第四章  权属登记和管理

第二十八条  以出让或者划拨方式取得土地使用权的，应当向出让的县级以上人民政府土地管理部门申请登记，经核实后，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

第二十九条  土地使用权转让或者变更时，地上没有房屋或者房屋还没有建成的，双方当事人应当凭交易手续向颁发土地使用权证书的人民政府土地管理部门申请变更登记；地上建有房屋的，应当凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请变更登记；由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

第三十条  土地使用权证书发证机关应当在接到当事人申请登记之日起30日内核发或者更改。

对不符合规定的申请，人民政府土地管理部门应当在接到当事人申请登记之日起10日内书面通知申请人，并告知不予登记的理由。

第三十一条  县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权、房屋所有权登记，只限于收取下列费用：

（一）权属调查核实费和测量绘图费；

（二）登记注册费。

收费标准和管理、使用办法，由省人民政府物价、财政部门另行规定。

第三十二条  人民政府土地管理部门、房产管理部门在办理土地和房产权属登记发证工作中，应当联合办公，联合调查丈量，统一收费，方便当事人。

第五章  法律责任

第三十三条  违反本条例第七条、第九条规定，未经批准、无权批准、越权批准或者未制定出让方案，非法出让土地使用权的，其出让无效，由其上一级人民政府对负有直接责任的负责人给予行政处分；在非法出让的土地上新建建筑物和其他设施的，由其上一级人民政府土地管理部门予以拆除或者没收。

第三十四条  违反本条例第十六条规定，擅自改变出让合同规定的土地用途的，由县级以上人民政府土地管理部门责令限期改正；拒不改正的，无偿收回土地使用权。

第三十五条  违反本条例第二十条规定，未经有批准权的人民政府批准，擅自将以划拨方式取得的土地使用权转让的，由县级以上人民政府土地管理部门责令其缴纳土地使用权出让金，没收其非法所得，并按出让金的50％处以罚款。

第三十六条  违反本条例第十七条规定的，可按下列规定予以处罚：

（一）土地管理部门截留土地使用权出让金和土地收益的，由同级人民政府财政部门依法予以收缴，并视情节轻重由所在单位或者监察机关给直接责任者和主要负责人以行政处分；

（二）财政部门不按规定将土地使用权出让金和土地收益的一定比例上交上级财政的，由上级人民政府财政部门依法予以收缴，并视情节轻重由所在单位或者监察机关给直接责任者和主要负责人以行政处分；

（三）挪用土地使用权出让金和土地收益的，由上一级人民政府责令限期改正，并视情节轻重由所在单位或者监察机关给直接责任者和主要负责人以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十七条  罚没处罚必须使用省人民政府财政部门统一印制的票据，罚没收入全额缴入同级财政。

第三十八条  没有法律、法规依据或者超过国家和省规定的标准，向土地使用者以及交易当事人收取费用的，由县级以上人民政府物价部门责令退回所收取的款项，对直接责任者和主要负责人由其所在单位或者监察机关给予行政处分。

第三十九条  当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或者提起行政诉讼。

土地管理部门工作人员违反本条例规定行使职权，造成土地使用者经济损失的，依照《中华人民共和国国家赔偿法》规定赔偿。

第六章  附  则

第四十条  自本条例施行之日起1年内，市、县人民政府应当组织有关部门制定本城区的基准地价，并上报省人民政府，由省人民政府统一汇总公布。

第四十一条  《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行后，转让、出租、抵押土地使用权未办理权属登记的，自本条例施行之日起3个月内必须按本条例规定办理权属登记，补办有关手续。

第四十二条  城市规划区以外国有土地使用权的管理，参照本条例执行。

篇14

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局）、工商行政管理局，计划单列市土地管理局（城乡规划土地局、规划国土局）、工商行政管理局：

为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国合同法》，规范国有土地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理局组织对原国家土地管理局、国家工商行政管理局1994年的《国有土地使用权出让合同》示范文本进行了修订完善。现将修订后的《国有土地使用权出让合同》示范文本（GF－2000－2601）印发执行。原示范文本（GF－94－1001、GF－94－1002、GF－94－1003、GF－94－1004）同时废止。

GF－2000－2601

合同编号：

国有土地使用权出让合同

中华人民共和国国土资源部监制

中华人民共和国国家工商行政管理局

使用说明

一、《国有土地使用权出让合同》包括合同正文和附件《出让宗地界址图》。

二、本合同的出让人为有权出让国有土地使用权的人民政府土地行政主管部门。

三、合同第四条土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写，属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占的面积比例。

四、合同第五条中的土地条件按照双方实际约定选择和填写。属于原划拨土地使用权补办出让手续的，选择第三款；属于待开发建设的用地，应根据出让人承诺交地时的土地开发程度选择第一款或第二款，出让人承诺交付土地时完成拆迁和场地平整的，选择第一款，未完成拆迁和场地平整的，选择第二款，并注明地上待拆迁的建筑物和其他地上物面积等状况。基础设施条件按双方约定填写“七通”、“三通”等，并具体说明基础设施内容，如“通路、通电、通水”等。

五、合同第九条土地使用权出让金支付方式的规定中，双方约定土地使用权出让金一次性付清的，选择第一款，分期支付的，选择第二款。

六、合同第二十条中，属于房屋开发的，选择第一款；属于土地成片开发的，选择第二款。

七、合同第四十条关于合同生效的规定中，宗地出让方案业经有权人民政府批准的，按照第一款规定生效；宗地出让方案未经有权人民政府批准的，按照第二款规定生效。

国有土地使用权出让合同

第一章总则

第一条本合同当事人双方：

出让人：中华人民共和国＿＿＿＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿＿＿市（县）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

受让人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

第二条出让人根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。

第二章出让土地的交付与出让金的缴纳

第三条出让人出让给受让人的宗地位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，宗地编号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，宗地总面积大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米），其中出让土地面积为大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米）。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。

第四条本合同项下出让宗地的用途为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五条出让人同意在＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第＿＿＿款规定的土地条件：

（一）达到场地平整和周围基础设施＿＿＿通，即通＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（二）周围基础设施达到＿＿＿通，即通＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和基础地上物状况如下：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（三）现状土地条件 。

第六条本合同项下的土地使用权出让年期为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。

第七条本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）；总额为人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）。

第八条本合同经双方签字后＿＿＿日内，受让人须向出让人缴付人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。

第九条受让人同意按照本条第＿＿＿＿款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金。

（一）本合同签订之日起＿＿＿日内，一次性付清上述土地使用权出让金。

（二）按以下时间和金额分＿＿＿期向出让人支付上述土地使用权出让金。

第一期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

第二期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

第期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

第期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。

第三章土地开发建设与利用

第十条本合同签订后＿＿＿日内，当事人双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。受让人应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，受让人应立即向出让人提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。

第十一条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：

主体建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

附属建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

建筑容积率＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

建筑密度＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

建筑限高＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

绿地比例＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

其他土地利用要求＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二条受让人同意在本合同项下宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后无偿移交给政府：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十三条受让人同意在＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前动工建设。

不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年。

第十四条受让人在受让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程应按有关规定办理。

受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地。

第十五条受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。

出让人应在受理土地登记申请之日起30日内，依法为受让人办理出让土地使用权登记，颁发《国有土地使用证》。

第十六条受让人必须依法合理利用土地，其在受让宗地上的一切活动，不得损害或者破坏周围环境或设施，使国家或他人遭受损失的，受让人应负责赔偿。

第十七条在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。

第十八条政府保留对本合同项下宗地的城市规划调整权，原土地利用规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、附着物改建、翻建、重建或期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。

第十九条出让人对受让人依法取得的土地使用权，在本合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予受让人相应的补偿。

第四章土地使用权转让、出租、抵押

第二十条受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第＿＿款规定之条件：

（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；

（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。

第二十一条土地使用权转让、抵押，转让、抵押双方应当签订书面转让、抵押合同；土地使用权出租期限超过六个月的，出租人和承租人也应当签订书面出租合同。

土地使用权的转让、抵押及出租合同，不得违背国家法律、法规和本合同的规定。

第二十二条土地使用权转让，本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移，转让后，其土地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。本合同项下的全部或部分土地使用权出租后，本合同和登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承担。

第二十三条土地使用权转让、出租、抵押，地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押；地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，土地使用权随之转让、出租、抵押。

第二十四条土地使用权转让、出租、抵押的，转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起30日内，持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及《国有土地使用证》，到土地行政主管部门申请办理土地登记。

第五章期限届满

第二十五条本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下土地的，出让人应当予以批准。

出让人同意续期的，受让人应当依法办理有偿用地手续，与出让人重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。

第二十六条土地出让期限届满，受让人没有提出续期申请或者虽申请续期但依照本合同第二十五条规定未获批准的，受让人应当交回《国有土地使用证》，出让人代表国家收回土地使用权，并依照规定办理土地使用权注销登记。

第二十七条土地出让期限届满，受让人未申请续期的，本合同项下土地使用权和地上建筑物及其他附着物由出让人代表国家无偿收回，受让人应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能，不得人为破坏，地上建筑物、其他附着物失去正常使用功能的，出让人可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着物，恢复场地平整。

第二十八条土地出让期限届满，受让人提出续期申请而出让人根据本合同第二十五条之规定没有批准续期的，土地使用权由出让人代表国家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，出让人应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。

第六章不可抗力

第二十九条任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

第三十条遇有不可抗力的一方，应在＿＿＿＿小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后＿＿＿＿日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。

第七章违约责任

第三十一条受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的＿＿＿‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。

第三十二条受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的＿＿＿‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。

第三十三条受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第三十四条出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。

第八章通知和说明

第三十五条本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。

第三十六条当事人变更通知、通讯地址或开户银行、帐号的，应在变更后15日内，将新的地址或开户银行、帐号通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。

第三十七条在缔结本合同时，出让人有义务解答受让人对于本合同所提出的问题。

第九章适用法律及争议解决

第三十八条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。

第三十九条因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第＿＿＿款规定的方式解决：

（一）提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁；

（二）依法向人民法院。

第十章附则

第四十条本合同依照本条第＿＿＿款之规定生效。

（一）本合同项下宗地出让方案业经＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。

（二）本合同项下宗地出让方案尚需经＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准，本合同自＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准之日起生效。

第四十一条本合同一式＿＿＿份，具有同等法律效力，出让人、受让人各执＿＿＿份。

第四十二条本合同和附件共＿＿＿页，以中文书写为准。

第四十三条本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。

第四十四条本合同于＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日在中华人民共和国＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿＿＿＿＿＿市（县）签订。

第四十五条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。

出让人（章）：受让人（章）：

住所：住所：

法定代表人（委托人）法定代表人（委托人）

（签字）：（签字）：

电话：电话：

传真：传真：

电报：电报：

开户银行：开户银行：

帐号：帐号：

邮政编码：邮政编码：

二年月日

附件：出让宗地界址图（注明边长（米））

北

｜

｜

｜界

｜址

｜图

｜粘

｜贴