土地市场管理精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇土地市场管理，期待它们能激发您的灵感。

篇1

作为一个农业大国，土地是一切生产的基础，土地财政管理是地方政府凭借出让土地使用权的收入来增加地方政府财政收入的一种行为。这是我国特有的一种经济现象，通过加强土地财政相关问题的研究，有助于推动我国财政体制以及土地制度的完善，所以加强当前土地财政管理，则显得意义重大。而为了确保土地市场的有序运行，则开展土地市场管理则显得意义重大。

二、土地财政及土地市场管理现状分析

1.土地财政现状

土地财政收入作为我国地方政府的预算外收入，近些年来，土地财政收入的总额不断增加，其占我国财政收入的比重也不断提高。但是我国的土地财政收入仍然存在一些问题，首先，在征收城镇土地使用税时，只是将土地占用面的考虑在内，而忽略了土地所处地段对土地价值的影响，这与我国目前的市场发展情况不相符合。其次，在征收土地增值税时，虽然考虑到了土地增值的因素，但是我国的许多投资者对土地增值税反应敏感，导致地方政府担心辖区内整个投资环境受到影响。由于房地产业以及建筑业的产业链比较长，再加上与这两个行业相关的各行各业的税收收入和行政事业性收费，土地财政收入，存在被低估的可能性。

2.土地市场管理现状

首先，政府对于一级市场的垄断会产生一些弊端，第一，这样会限制土地出售的数量，土地价格和因此而急速上升，从而增加了成本投入。第二，这会导致一些地方政府为了提高政绩而，滋生腐败。第三，一些农民会失去土地集体所有权。其次，政府对土地市场监管力度不够，这会引起土地市场混乱。再者，不规范的土地制度给政府的管理带来了负面影响。我国所制定的土地制度有土地利用规划制度、土地出让制度以及土地征用制度等，但是这些制度中不合理的地方会为地方政府不遵守市场规则提供更多的借口，如土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。而在《土地征用法》中又有规定，“国家为了公共利益的需要，可以征收集体所有的土地及其地上附着物”。这会使得一些地方政府以国家的名义来征收农民土地而再以发展经济的名义来出让土地，最终导致农民的利益受损。

三、加强土地财政及土地市场管理策略分析

1.进一步完善财税体制改革

第一，合理划分政府间的支出责任。对此，对于那些经济发展相对较慢的地区，可以适当减少当地政府的支出责任。可以将全国性公共产品的支出责任划归给中央政府，然后将体育文化、社会保障、医疗卫生等责任划归给省级政府，其它的责任则由市县来负责。第二，对地方税权进行适当地调整。可以建立一个税收体系，在这一体系中，要适当地扩大地方税权，通过这种方式来确保地方税的独立稳定，在这一体系中，所设立的短期税要以营业税为主导，而长期税则要以地产税为主。

2.规范土地出让制

在土地出让过程中，农民的集体用地会被作为建设用地，在此过程中会产生一笔出让金，而且有地方政府收取，通过规范土地出让制，要对城乡土地的使用权进行统一，让土地使用权作为农民的一种权利，让广大农民直接加入到商业用地和建设用地的流转过程中。当集体用地因出让而进入土地市场之后，要采用累进税的方式对土地出让金的规模进行调整，通过这种方式，可以为农民带来更多的土地收益，切实保障农民的权力。

3.完善土地产权制度

第一，通过对法律体系的完善来对政府的权力产生一定的约束和限制，进而有效预防权力的滥用。对此，应通过对我国土地法的修订，赋予我国农民集体土地完整的法律地位，对公共利益的概念进行明确界定，而且要确立征收集体土地所适用的法律条件，通过这种方式，对农民的集体土地所有权提供有力的保障。通过完善土地产权制度，使农民拥有完整的土地产权，而且要确保农民能够正确地使用自己的权力，维护自身的利益，而且，通过完善相应的法律制度，使农民所拥有知情权、监督权以及参与权被予以确立。

4.转变政府职能

为了更加完善政府的职能，必须要适当地取消政府的一些行政干预，建立城乡统一的土地市场，不断减少政府对土地管理部门的干预，开放土地一级市场，使土地真正作为土地市场的一部分。通过转变政府职能，不断规范征地程序，在原有的程度上进一步缩小征地范围，而且不可以使政府部门随意利用国家的名义来征收农民集体用地，即使要进行必要的征收，也要设立合理的补偿标准，使补偿标准能够更加贴近市场。政府部门要开展宣传教育，让农民学习土地管理的相关法律，使农民能够真正参与到土地市场管理中，在相关土地市场管理规章制度的制定过程中，要积极听取农民的意见。政府部门要充分发挥其宏观调控的作用，尤其是市场失灵阶段，通过强制性的手段来纠正土地市场存在的缺陷，从而创造一个公平竞争的土地市场环境，真正维护土地所有者的利益。

5.建立公开透明的土地市场

篇2

    第一条  根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）及其他有关法律、法规，结合自治区实际，制定本办法。

    第二条  本办法适用于在自治区行政区域内的土地市场管理。本办法所称土地市场包括：

    （一）国有土地使用权出让；

    （二）国有土地使用权租赁；

    （三）国有土地使用权转让；

    （四）国有土地使用权出租；

    （五）国有土地使用权抵押；

    （六）划拨土地使用权转让、出租、抵押等；

    （七）集体土地使用权的流转等。

    第三条  依照本办法取得的土地使用权受法律保护。

    第四条  旗县以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内土地市场的监督与管理。

    第二章  国有土地使用权出让

    第五条  城镇国有土地使用权出让，由旗县以上人民政府制定土地使用权出让方案，由具备资质的地价评估机构评估，报有批准权的人民政府批准，由旗县以上土地行政主管部门组织实施。

    第六条  土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年度计划。

    第七条  土地使用权出让遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并接受社会和上级土地行政主管部门的监督。

    第八条  自治区土地行政主管部门依法对全区的出让土地供应总量、土地用途、供应方式、出让价格、权属登记等进行监督检查。

    第九条  以出让方式取得土地使用权的，要按照土地使用权出让合同的约定使用土地；确需改变该幅土地用途的，经旗县以上土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

    第十条  以出让方式取得土地使用权的受让人，超过出让合同规定的开发期满1年未开发利用土地，造成土地闲置，由旗县以上土地行政主管部门收取相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；闲置费2年未进行开发利用的，旗县以上人民政府依法无偿收回土地使用权。

    第十一条  土地使用权出让年限依据土地用途合理确定，但最长不得超过下列法律规定的期限：

    （一）居住用地70年；

    （二）工业用地50年；

    （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

    （四）商业、旅游、娱乐用地40年；

    （五）综合或者其它用地50年。

    第十二条  土地使用权出让应当以拍卖、招标方式为主，辅以协议出让方式。

    第十三条  商业、旅游、娱乐和房地产开发等经营性项目用地的出让，必须采用招标或拍卖的方式。

    属于下列情况之一的，采用拍卖方式：

    （一）以获取最高出让金为主要目标，以出让价最高为条件确定使用者的；

    （二）对土地使用者的资格没有特别限制，一般单位或个人均可能有竞争意向；

    （三）土地用途无特别限制及要求。

    属于下列情况之一的，采用招标方式：

    （一）除获取较高出让金外，还有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件；

    （二）土地用途有严格限制，只有少数单位或个人可能有竞得意向。

    第十四条  招标、拍卖出让土地使用权程序，按照自治区的有关规定执行。

    第十五条  出让、租赁国有土地使用权的出让金、租金不得低于出让、租赁底价和国家规定的最低价。土地使用权划拨、出让、租赁结果和协议出让的地价评估报告要逐级上报自治区土地行政主管部门备案。

    第三章  国有土地使用权租赁

    第十六条  城镇国有土地使用权租赁是指旗县以上人民政府将城镇国有土地使用权在一定年限内租赁给土地使用者，并向国家支付土地租金的行为，是出让方式的补充。

    第十七条  下列建设用地可以实行国有土地租赁：

    （一）原划拨的国有土地用于经营性用地或因发生转让、出租和改变土地用途的；

    （二）企业改造或改组为股份制公司、组建企业集团、改组为股份合作制企业、企业实行租赁经营和非国有企业兼并国有企业；

    （三）新增建设用地确属必须以租赁方式处置的；

    （四）国家和自治区土地行政主管部门核准的其他适宜租赁的土地。

    第十八条  对于商品房、高中档别墅、新建工商企业等经营性房地产开发用地，无论利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

    第十九条  租赁土地使用权的审批权限、程序，与出让方式相同。

    第二十条  国有土地租赁可以采取招标、拍卖的方式。按照自治区的有关规定执行。

    第二十一条  国有土地租赁可以根据具体情况由出租方和承租方按照国有土地租赁合同的约定确定租赁期限，但租赁的最高年限不得超过法律规定的同类用途土地的出让最高年期。

    第二十二条  国有土地租赁的租金标准应当根据土地用途、区位条件等因素综合评定，并与地价水平相均衡。承租方取得土地使用权时未支付其他土地费用的，租金标准按照全额地价折算；承租方取得土地使用权支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准按照扣除有关费用后的地价余额折算。

    第二十三条  承租方取得租赁土地使用权，在按照国有土地租赁合同的约定支付土地租金并完成开发建设后，符合本办法第六十一条规定的，经土地行政主管部门同意并按照国有土地租赁合同约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押。转租、转让或抵押期限不得超过租赁合同约定期限扣除原承租方已使用年期的剩余年限。

    第二十四条  对批准的租赁土地使用权，由旗县以上土地行政主管部门进行土地登记，颁发《国有土地使用证》。

    第四章  国有土地使用权转让

    第二十五条  土地使用权转让时，必须到旗县以上土地行政主管部门办理申请、审批和变更登记等手续，并按税法规定缴纳土地增值税。

    第二十六条  土地使用权转让时，原出让合同中所规定的权利和义务随之转移。

    第二十七条  土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。旗县以上土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20％以上的，盟行政公署、市、旗县人民政府可行使优先购买权。

    土地使用权转让价格不合理上涨时，旗县以上人民政府应规定最高限价以平抑地价。

    第二十八条  未按土地使用权出让合同规定足额交纳出让金或不符合本办法第六十一条规定的，土地使用权不得转让。

    第五章  国有土地使用权出租

    第二十九条  土地使用者以出让方式取得的土地使用权，可以在出让期内出租土地使用权。但是不符合本办法第六十一条规定的，土地使用权不得出租。房屋所有权人出租房屋的，出租人和承租人必须到旗县以上土地行政主管部门申请土地使用权出租登记，由土地行政主管部门向承租人颁发《土地他项权利证明书》后方可出租。

    第三十条  凡出租原划拨土地上的房屋、铺面或其他地上建筑物、构筑物的，出租人必须到旗县以上土地行政主管部门依法补办出让或租赁手续，交纳出让金或租金。如因合同终止或其他原因不再出租，出租人须在终止出租合同后15日内到旗县以上土地行政主管部门申请土地注销登记。

    第六章  国有土地使用权抵押

    第三十一条  以出让方式取得的土地使用权，可以抵押。但是不符合本办法第六十一条的，土地使用权不得抵押。被抵押的土地使用权，由具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经抵押权人认可后，抵押人和抵押权人应当签订抵押合同。抵押出让土地使用权的，抵押期终止期限不得超过土地使用权出让终止期限。

    第三十二条  土地使用权抵押人未经抵押权人同意，不得将土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让、出租、再抵押或以其他方式处分。

    第三十三条  土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法到旗县以上土地行政主管部门办理土地登记手续。土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。土地使用权抵押权的合法凭证是土地行政主管部门颁发的《土地他项权利证明书》。《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押土地证书。

    第三十四条  以划拨方式取得的国有土地使用权抵押必须进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签订抵押合同。由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经有批准权的土地行政主管部门批准，核定出让金数额后，方可签订抵押合同。

    第三十五条  设定房地产抵押的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，受让人应当依法与旗县以上土地行政主管部门签订土地使用权出让合同，从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。

    第三十六条  办理抵押登记，申请人应向旗县以上土地行政主管部门支付登记费用。抵押登记费按国家及自治区有关规定执行。

    第七章  国有土地使用权划拨

    第三十七条  通过划拨方式取得的土地使用权，不得进入市场。如需要转让、出租、抵押或改变为经营性用地的，必须经旗县以上土地行政主管部门批准后，办理出让或租赁手续，交纳出让金或租金。

    第三十八条  以划拨方式取得的土地使用权用于经营性用地或改变为经营性用地的，必须签订土地使用权出让或租赁合同，一律实行有偿使用。

    第三十九条  原以划拨方式取得的土地使用权用于经营性用地的，每年要向当地人民政府交纳年地租，年地租额不得低于租赁式供地确定的年地租标准的40％。

    第四十条  旧城改造中涉及的原划拨土地使用权，必须明确界定土地权属界限，由原批准用地的人民政府批准后依法收回。除国家法律规定可以继续划拨用地外，其他用地一律实行有偿、有限期使用。在评估土地使用权价格后，以出让或租赁方式提供用地。

    第四十一条  以划拨方式取得的土地使用权属于自治区直属机关或者中央、自治区直属的企业、事业单位，其划拨土地使用权转让的，必须经自治区土地行政主管部门审查后，报自治区人民政府审批。

    第四十二条  国有企业使用的划拨土地使用权应当依法逐步实行有偿使用制度。

    第四十三条  对改组或设立股份制企业的，国家可将土地使用权作价入股，土地资产折为国家股。由旗县以上土地行政主管部门与国有持股单位签订委托持股合同。

    第四十四条  对于国有企业破产，政府将原划拨土地使用权收回拍卖，或以其他方式再行出让，所得收入优先用于下岗职工安置。

    第四十五条  企业因分立、合并、迁移、撤销及土地使用权转让等原因，引起的土地变更，必须到旗县以上土地行政主管部门依法申请办理土地变更登记，否则不受法律保护。

    第四十六条  土地估价、土地登记的收费标准依照国家和自治区的有关规定执行。

    第八章  集体土地使用权流转

    第四十七条  城市规划区内集体所有的土地，须经有批准权的人民政府批准，依法征为国有土地，方可进入市场交易。

    第四十八条  经有批准权的旗县以上人民政府批准，集体所有的荒山、荒地、沙地、盐碱地等，按照土地利用总体规划，可以采用拍卖、承包、出租等方式，治理、开发为农用土地，使用年限最长不超过50年。开发为建设用地，须按法定权限和程序报批。

    第四十九条  集体土地使用者经农村集体经济组织同意，在不改变农用土地用途的前提下，经村民讨论同意并报苏木乡镇人民政府和旗县农业行政主管部门批准，可以采用出租、互换、转包、入股、竞价承包等方式进行集体土地使用权流转。

    第五十条  经旗县以上人民政府批准，农村、牧区集体经济组织可以用本集体所有的已批准的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。

    第五十一条  国内外投资者依法治理、改造、开发集体土地的审批权限，参照《实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十四条的规定执行。

    第五十二条  苏木乡镇、嘎查村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权的，及以承包方式取得的集体土地使用权抵押的，须进行地价评估，报旗县以上土地行政主管部门批准，明确抵押方式，签订抵押合同。其合法凭证是土地行政主管部门颁发的《土地他项权利证明书》。

    第九章  地价评估

    第五十三条  建立健全城镇、独立工矿区和建制镇的基准地价评估和公布制度。

    城镇基准地价和标定地价评估成果经自治区土地行政主管部门验收后，由当地土地行政主管部门报同级人民政府审核后报上级人民政府批准。呼和浩特市、包头市的城镇基准地价和标定地价评估成果经国土资源部审核，由自治区人民政府批准。经批准的基准地价和标定地价，由旗县以上人民政府公布执行。

    第五十四条  各地要严格按照国家有关技术规程编制基准地价和标定地价并定期修订。经批准的基准地价和标定地价，不准随意降低或提高标准。

    第五十五条  自治区土地行政主管部门会同有关部门，根据基准地价和标定地价，制定协议出让国有土地使用权最低价标准，报自治区人民政府批准后下达盟市、旗县土地行政主管部门执行。

    协议出让国有土地使用权最低价标准一经确定，必须严格执行并向社会公开。旗县以上人民政府均不得低于协议出让国有土地使用权最低价标准出让土地。

    第五十六条  凡从事土地估价人员，必须经过国土资源部和自治区土地行政主管部门组织的土地估价专业培训考试，取得资格证书后，方能从事土地估价工作。

    第五十七条  改组或新设上市的股份制公司，必须选择具有A级地价评估资格的评估机构进行地价评估。

    第五十八条  土地估价中介机构，必须持有营业执照和经国家或自治区土地行政主管部门批准备案的土地估价资格证书，方准予承担土地估价业务。实行土地估价资格审验、资质评审制度。土地估价结果，必须按规定报送旗县以上土地行政主管部门备案。

    第十章  土地交易监督管理

    第五十九条  旗县以上人民政府在其管辖范围内的土地应实行统一规划、统一征地、统一开发、统一供应、统一管理，并建立土地储备制度，达到政府垄断土地一级市场，搞活土地二级市场的目的。

    第六十条  土地交易应当遵循自愿平等、诚实信用、公开的原则。

    第六十一条  不符合《实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十四条规定的，土地使用权不得交易。

    土地交易实行许可制度，土地行政主管部门对符合本办法规定的土地交易申请者，发放《土地交易许可证》。未领取《土地交易许可证》的，不得交易。

    第六十二条  任何单位和个人都不得私下转让、出租、经营土地使用权。土地交易必须进入土地行政主管部门指定的土地交易场所进行，并接受土地行政主管部门的监督。

    第六十三条  土地交易应当使用书面合同，土地交易合同格式由土地行政主管部门按国家规定统一制定。

    第六十四条  土地交易实行合同鉴证制度，土地行政主管部门对土地交易双方签订的合同进行审核、鉴证。未经鉴证的，交易行为无效。

篇3

【关键词】房地产市场；宏观调控；土地市场管理；市场监管

一、土地市场管理对房地产调控的影响

我国实施房地产调控政策以来，一直都伴随着土地市场管理制度的变革与调整，这是因为土地政策始终都是影响房地产市场价格以及走向的最关键因素，对房地产市场调控的影响主要体现在供求关系、供给结构以及房产价格等方面，并在一定程度上决定了房地产市场的走向。

1、影响供求关系

在房地产市场上，土地始终是房地产发展最重要的生产要素，无论是土地供应的总量，还是土地供应的布局，都会对房地产市场整体或局部的供求关系产生十分明显的影响。例如，国家或地方政府通过对土地规划的调整，能够对房地产市场上的土地供应量进行控制，可以实现对房地产市场供应量和投资量的调节，进而对影响到房地产市场的供求关系。同时，政府还可以通过对土地供应节奏的调整，影响供求关系中新增房地产的供应速度和上市节奏。

2、影响市场供给结构

在政府的土地供应计划和市场管理政策中，经常通过对土地供应结构的调整来实现对房地产市场供给结构的调整，进而达到抑制房价过快上涨等目的。例如，近年来国家加大了对保障性住房的土地供应，使得保障性住房的入市量在不断增加，商品房的供给速度得到一定程度上的放缓。因此，房地产市场上商品房与保障性住房的供给结构近年来也发生了很大的变化。

3、影响房产价格

毋庸置疑，土地价格是影响房产价格的一个最重要因素，地价的上升或下降，将会影响到房价的上涨或下跌，国家通过一系列的土地市场管理措施，能够对房地产市场的房价进行调控。从房地产市场的地价构成看，主要包括了取得成本（拆迁费用和征地补偿安置费用）、开发成本和政府收益（土地纯收入和相关税费收入三部分，其中开发成本和取得成本呈现出一定的刚性特征，因此对房价的影响相对固定，进行调控的余地也不是很大，但政府收益部分的调控空间却非常大，对房产价格的影响是非常明显的。

4、影响行业发展

由于我国土地资源的稀缺性，土地资源在我国城镇化进程中的重要性表现的越来越突出，土地市场管理的趋势将会直接影响到我国整个房地产行业的发展。在房地产市场的调控上，尤其是在土地供应总量、供应结构和供应价格方面，将会直接决定我国房地产市场行业发展的走向。

二、土地市场管理存在的缺陷

1、制度缺陷

长期以来，由于我国受计划经济和城乡二元结构体制的影响，在土地的市场管理制度中仍旧存在很多计划经济体制的一些特质和制度上的缺陷。我国的房地产土地所有权制度以我国的公有制为基础上，土地所有制形式与整个生产资料所有制形式基本吻合，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，这为我国的基本建设和政治稳定奠定了重要基础，但是土地资源是分散在全国各地的，所有土地的出让、转让以及开发利用等权利都是由地方政府代为行使的。但是，现有的土地市场管理制度并没有对中央政府如何行使对城市土地的所有权，中央政府与地方人民政府如何划分产权等一系列问题在法律上和制度上做出明确的界定，这就容易引起中央政府与地方政府在土地市场管理上的矛盾和冲突。例如，现在出现的城市土地国家所有权在经济上难以实现、城市土地的利用效率低下、城市土地占地者成为事实上的所有者、寻租行为和腐败等一系列问题，都是由于我国土地市场管理制度存在的缺陷引起的。此外，由于受城乡二元结构的影响，国有土地与集体土地的地位是不平等的，二者之间所有权的转移也违背了市场经济条件下等价交换的原则，农村集体土地明显处于相对“弱势”的地位。

2、市场缺陷

十多年来，政府虽然采取了多样化的土地政策、金融政策和监管措施对房地产市场进行规范和调整，但是由于市场经济具有盲目性、滞后性的特征，加上我国房地产市场的特殊性，导致我国的房地产市场比较复杂和混乱。如开发商捂盘惜售、制造虚假抢房假象、囤地与炒地，高收入居民炒房等都与市场固有的缺陷存在很大的关系。同时，由于我国行业制度和监管措施的不到位，有些开发商通过收取订金、认购等方式对一些并没有取得预售许可证的商品房进行销售，有的开发商存在非法集资的行为，资金链断裂后直接“跑路”，这都在很大程度上损害了消费者的利益。在土地的开发环节，有的房地产企业违规进行超容积率开发，擅自改变地产项目的规划设计指标，房屋及配套设施质量低，导致消费者投诉的问题屡见不鲜。

三、房地产土地市场管理策略

房地产土地市场管理是一项长期性、复杂性很强的系统工程，市场管理制度上的细小变化都有可能导致多方利益关系的变化。因此，为了实现更好的房地产市场调控效果，要综合利用土地价格、土地税收、土地金融等政策手段，制定科学的土地市场管理策略。

1、土地价格

土地价格是影响房产价格和房地产市场供求关系的重要因素，加上我国土地资源的稀缺性，如果不采取有效的土地价格管控政策，容易造成我国土地价格的不正常波动，进而影响到房地产市场调控的稳定性和有效性。因此，土地管理部门必须强化土地的集中统一管理，严格控制土地供应总量，促进土地的集约化利用，增强土地在收购、转让、拍卖、征用、置换等环节的监控，在充分发挥市场机制作用的前提下，通过有效的调控手段，确保土地价格处于合理的水平。

2、土地税收

土地税收作为土地管理的重要手段，也可以直接参与到房地产市场的调控当中，目前的土地税收政策主要包括取得税、流转税和保有税三个方面。在利用土地税收对房地产市场进行调控时，要根据当地房地产市场的发展情况进行合理的运用。例如，土地所得税的增加会增加房地产开发企业的土地成本，因此会导致房价的上涨，这在房价上涨过快的地区，不能再增加取得税；如果想增加市场上的土地供应量，则可以增加保有税、降低流转税，提高土地所有者的土地持有成本，使开发商倾向于土地的转让和开发。

3、土地金融

在目前我国的土地市场管理体系中，土地金融政策主要表现在土地的抵押贷款政策上。当政府放宽土地抵押贷款政策限制时，房地产开发企业的贷款数量就会增多，进而带动房地产开发项目的上升；反之，当政府实现紧缩性的土地抵押贷款政策时，由于房地产开发企业获得贷款的难度上升，进而导致房地产开发数量的减少或开发速度的放缓。此外，受土地供求关系的影响，土地本身可以成为投机转让的对象，这时的土地金融政策可以直接作为房地产调控的手段，如加强对土地转让的控制，可以限制土地的炒作，避免土地价格的过快上涨，进而起到对房产价格的平抑作用。

四、结论

综上所述，中国的土地管理问题看似是如何进行土地资源的高效利用的简单问题，但是其实际复杂程度已经超出了很多专家的想象，其根源就在于中国的土地市场管理不仅关系到中国经济发展和社会稳定的大局，还存在各方利益之间的博弈。基于土地管理中的市场缺陷、制度缺陷和国家对房地产市场调控力度的加强，相关部门必须对我国的土地市场管理问题进行重新、全面的审视，加快相关法制的建设和制度的完善，有效协调各方之间的利益关系，为我国的房地产行业营造良好的发展环境，为中国未来的改革提供真实的源动力。

参考文献：

[1]赵俊敏.土地储备在房地产市场价格调控中的应用[J].华北国土资源，2012，（6）： 115-117.

[2]言如， 晓兵. 巩固房地产市场调控成果[J]. 重庆国土房产， 2012， （4）： 31.

[3]郑亚伍.宏观调控下土地政策对房地产市场的影响[J].上海房地， 2007， （3）： 48-49.

篇4

【关键词】土地管理动态监测应用

【中图分类号】F301

【文献标识码】B

【文章编号】1672-5158（2012）12-0441-02

伴随房地产市场的蓬勃发展，土地问题逐渐成为社会关注热点。土地市场因其与社会经济生活息息相关，更是成为社会大众的热点话题。同时，如何满足建设用地需求也是土地管理中面临的一个重要问题。这些问题都和土地市场管理相关，需要通过加强土地市场的监测与监管来解决。国土资源部将加强土地市场监管列入了2009年的重点工作，要求在国土资源综合信息监管平台中建设土地市场动态监测与监管系统，实现对土地供应、市场交易和集体建设用地的监测和监管。

一、动态监测系统建设的目标

以国土资源业务网和互联网为基础，建设全国统一的部省市县四级部署的土地市场动态监测与监管系统。实现土地收购储备数据、建设用地供应数据、开发利用数据、市场交易数据和集体建设用地数据的编辑、动态报送和接收、数据同步、查询统计、历史数据导人和系统定制等功能，实现系统与其它系统的接口。

1 通过对土地来源、土地供应、开发利用、市场交易和集体建设用地的管理，实现对土地市场的全流程和全口径监测与监管。

2 实现对城市用地供地率的监测，掌握各地批而未供土地的情况。

3 通过对土地开发利用的监测，掌握土地闲置情况。

4 实现对土地实际成交地价的监测，了解地价动态。

5 分析土地市场中土地利用政策的落实情况，掌握全国土地市场形势。

二、土地动态监测体系

（一）微观角度

土地市场是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。可分为一级市场、二级市场和集体建设用地三个部分。

1 土地一级市场

土地一级市场是指国家以土地所有者的身份将土地使用权出让给土地使用者这种行为所形成的市场，是国家垄断的市场，是新增建设用地的供应市场。所以一级市场是政府最易调控的市场，也是土地参与宏观调控的主战场，更是动态监测与监管系统重点管理的市场。土地一级市场的核心在土地供应，土地供应的重点在于签订（发放）合同（划拨决定书），因此监测和监管围绕签订（发放）合同（划拨决定书）展开。从土地来源到土地供应再到开发利用，按照土地开发的生命周期进行全过程管理。

任何土地供应前需要有合法来源，包括农用地转用和土地征收批复、城乡增减挂钩整体审批批复、存量国有建设用地、国有未利用地或收购储备的土地，其中农用地转用和土地征收批复、存量国有建设用地和收购储备的土地存在交叉。土地供应时，首先对各种来源的土地供应计划，然后根据供应方式分别出让公告和成交公示，经过招拍挂程序或者协商过程后，签订（发放）合同（划拨决定书），并由部编定全国唯一的电子监管号。

除划拨补办出让（不改变现状）、合同续期和现状划拨（或出让）的土地外，供应后的土地纳人开发利用监管。从政府交地到项目开工，再到建设进度，最后到竣工四个环节对供应土地的开发利用情况进行监管，全程按照合同（划拨决定书）约定判断其执行晴况（是否违约），按照《闲置土地处理办法》判定土地闲置晴况并监测闲置地的处理方式。

土地来源、出让公示、成交公示和合同（划拨决定书）关联，合同（划拨决定书）和开发利用情况相关联，环环相扣，构成了土地一级市场严密的监测监管体系。

2 土地二级市场

土地二级市场是指从一级市场取得的土地使用权转让及再转让所形成的市场，将土地抵押、土地转让和土地出租三类市场交易纳人监管。市场交易时，通过将抵押、转让和出租的合同与原始出让合同关联，监测一级市场供应的土地进人二级市场的情况。

3 集体建设用地

集体建设用地可由农村集体经济组织或村民依法使用，将兴建乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业、农村村民住宅纳人监管。

（二）宏观角度

在土地市场运行过程中，除对具体宗地的供应和交易进行监测和监管外，还需对市场的宏观形势进行监测以便为宏观决策服务。

1 批而未供土地

以城市为单位，监测各地城市分批次建设凭城市用地的供应进度，掌握各地的供地率和批而土地的基本情况，为建设用地审批提供参考。

2 闲置土地（供而未用）

根据合同（划拨决定书）的约定，判断各地土闲置晴况，为建设用地审批和制定土地利用政策债考。闲置土地的判定采用计算机自动判定和人工两种方式。

3 重点地块

近年来，各地频现“地王”。从某种角度来该王现象”也成为土地市场的晴雨表。“地王”可分价地王”和“单价地王”，将它们纳人重点地块边管，通过分析它们的合同执行情况可从侧面了加的真正需求。

三、动态监测系统的主要功能

（一）部署方式

系统部署在部、省、市和县四级，通过国土资源业务网和互联网双网运行。已开通国土资源业务市、县，通过业务网实时传输相关信息（含坐标）内网数据库，未开通业务网的市、县，通过互联怀数据（不含坐标），形成外网数据库，内外网数据库均建立在国土资源部数据中心。建立内外网数据库的融合机制，定期对两个数据库进行同步集转换，提取需公开的信息后在中国土地市场怀众。随着国土资源业务网在各地逐渐开通市场动态监测与监管系统将全面转到国土资源业务网运行。

（二）系统实现

围绕土地市场监测与监管体系，立足土地市场业务实际，从保证数据的动态、真实、完整和反映土地市场形势的角度出发，采用以下技术手段开发了土地市场动态监测与监管系统。

1 在线办理，抓住监管核心

以前按照周期备案的方式反映土地市场形势有一定滞后性且容易漏报数据。系统设计时，通过要求在线办理业务，实现了监测与监管的动态性。系统采用B/S架构构建合同（划拨决定书）在线办理平台，抓住了土地市场监测监管体系的核心。同时，因为系统中的合同（划拨决定书）就是最终签署的法律文件，合同双方将共同认真检查数据，保证了数据真实无误。

2 逻辑检查，提高数据质量

手工签订合同（划拨决定书）的时代，填写数据比较随意，许多重要合同要素未设定，留下了合同执行的隐患。办事人员责任心不强，填错数据单位的事情也屡有发生。系统设计了客户端和系统接口共用的逻辑检查模块检查上报数据的必填项和数据逻辑，拦截和提示不符合要求的数据。逻辑检查模块实现了检查项的动态定制，可实时设定必填数据项及其逻辑关系。

3 生成监管号，保障数据完整

所有的土地合同（划拨决定书）都通过系统办理，全国的数据才能完整。通过要求全部土地合同应有全国统一编号促使合同必须通过系统在线办理，保证了数据的完整性。系统使用为每份合同自动生成电子监管号的方式实现全国统一编号。部系统接收合同（划拨决定书）数据后，自动生成全国统一编码的监管号和条形码并将其回传至县市级系统。考虑监管的需要，电子监管号主号码设计为16位，1-6位为市、县行政区划代码，7-10位为年份，n位为合同类型，12-15位为顺序编号，1啦为识别码。当合同在执行过程中需要变更时，电子监管号主号码不变，变更的合同在主号码后附加合同的版本号，如3717002009800152-1。系统将保存合同的全部历史版本。

4 环环相扣，跟踪全程监测

系统将土地来源、公告、公示、合同、开发利用、市场交易数据全部对应关联起来，环环相扣，实现了土地利用的全过程跟踪管理。在每一个环节中，均有相关的制度法规要求数据进入监测监管系统。当前一个业务环节在系统办理后，如果故意漏报后一个业务环节的数据，系统就可通过分析数据发现问题。如果未在系统中办理前一个环节的业务，当在系统中办理后一个环节业务时，就必须补办前一环节业务并在系统中作解释说明。

5 分析和统计，深化监督管理业务数据全部进人系统后，必须通过数据分析和统计才能发现问题了解土地市场当前形势。系统提供了综合查询、统计报表、重点监管等工具帮助业务人员挖掘数据深化监管。重点监管模块分析批而未供土地、供地率、闲置土地和重点地块合同执行隋况，帮助业务人员了解土地利用管理中的热点问题。统计报表展示了当前的宏观形势，综合查询应对各种不确定的数据分析应用。特别是综合查询，当查询项业务数据时，其结果可以附带所有关联业务数据，并且可

同时选定几项业务的字段同时作为设定条件。如可查询2008年城乡增减挂钩整体审批的土地，供应为普通商品房用地后的闲置情况。

6 信，鼠，接收公众监督

土地市场信息公开是当前依法行政的基本要求，同时也能促进社会公众监督。系统将信息功能设计为一项服务（Web？Service），为中国土地市场网和其他系统提供数据服务。为保证信息全面及时，通过系统数据同步模块每日同步业务网和互联网的数据。业务网和互联网上运行的系统自动以XML格式记录发生的每一笔业务，将各自产生的XML数据拷贝到另一网络后，同步模块按照一定的规则将业务还原到另一网络完成数据同步。客户端用户通过在线办理模块办理各项业务时，系统调用逻辑检查模块验证用户业务数据。通过验证后，监管号生成服务将为每笔业务编号并将编号和条形码写人此笔业务的合同封面。然后，此笔业务数据将自动提交给信息模块进行。当业务的事项发生变化时，可通过表单定制模块和逻辑检查定制模块重新修改系统中的表单和数据逻辑。另外，系统还提供了信息交流（含通知公告、问题解答和建议留言）、系统管理（含用户管理、权限管理、在线用户等）和政区导航等功能辅助系统运行。

四、动态系统接口

部分省市已经建设了本地的土地供应或者收购储备系统，为保留这些地方特色并充分利用积累的大量历史数据，系统设计接收外来数据的接口并制定了相应的数据标准。每个接口均为Web？Service服务的形式，提供给地方系统调用和传NXML数据。系统设计以下接口：（1）保存数据（2）上报数据（3）撤回数据（4）撤回申请（5）业务撤销（6）获取数据。根据各地系统的不同，有两种方式使用接口：（1）本地用户使用本地系统的客户端，然后由本地系统调用接口与部系统交互（2）本地用户使用部系统的客户端，然后由本地系统调用接口获取和利用部系统中的数据。同时设计对外服务的接口，为综合信息监管平台分析系统等其他业务系统提供服务。

五、下一步建设构想

系统运行以来，地方国土资源管理部门普遍反[系统的运行规范了各地土地供应的程序和方式，推布了国土资源部和国家工商管理总局联合颁布的示爷合同，提高了土地市场监测与监管的水平。随着各]应用系统的深入，将在以下方面逐渐完善系统。

（一）逐渐规范供应计划、出让公告和成交公示

随着各类管理办法的出台，系统将把供应计戈！出让公告和成交公示逐渐格式化，解决其格式规范的问题，加强对计划、公告和公示的监督管理。

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摘要：伴随我国市场经济的不断发展完善以及用地制度的不断改革，如何构建一个城乡一体化的土地市场成了摆在我们面前的一个重要的课题。本文先是分析我国城市土地市场运行机制及现状，从中发现存在的问题并在此基础上提出完善的对策及建议。

关键词：城乡一体化 土地市场 构建

我国目前正处于城市化加速发展的阶段，在人口和经济活动不断向城市聚集，城市用地规模不断扩张的同时，应该看到我国目前城市土地资源管理体系尚不完善，各级政府经常为短期经济目标忽视从长远的角度来规划和利用现有城市土地资源，从而造成城市内部土地利用效率低下，用地结构严重不合理，致使城市土地资源极大浪费，不利于我国社会经济可持续发展。这就要求坚持可持续发展原则，实现政府对土地市场的科学、有效地管理，进一步规范土地市场运行秩序，加快城市土地经营管理的进程，充分发挥城市土地的效益，实现城市经济发展与土地资产收益的良性互动和相互促进，加快城市化建设步伐。

一、前沿研究

杨庆媛（2001）认为中国城镇土地市场发展存在的核心问题是市场发育程度低，市场秩序远未完善，归结起来就是市场发展不规范，分析了其主要表现为：国有土地所有权利束在各级政府之间散落、各级政府在国有土地产权上的“边界模糊”等产权制度缺陷既是中国城镇土地市场发展中的突出问题，也是中国城镇土地市场进一步发展的制度；市场主体行为不规范；市场发育程度低；供求不平衡；城镇地价不合理等等。霍长宝认为运用土地市场的价格机制和供应机制，积极影响宏观经济发展走势，是土地市场管理需要深入研究的课题。袁绪亚(1992)最早采用了供求法分析了城市土地市场中的隐形市场现象，杨继瑞、王玉堂等对灰色土地市场博弈的成因进行分析并提出了对策。贾生华(2006)等也分析了土地资源配置中的灰色市场。曲福田和石晓平(2004)分析了不同情况下的双方博弈，刘小玲(2003)则对我国城市土地市场过程中的三方博弈进行了探讨。

二、我国城市土地市场运行的现状

目前,我国城市的土地市场为三级市场结构模式。土地的一级市场即由国家以土地所有者的身份,通过批租将土地的使用权投放市场运行。国家可通过协议、招标和拍卖等方式将土地的使用权在一定的年限内让予土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金，具有垄断性质。土地的二级市场即由获得土地使用权的经营者,直接将土地或通过建商品房间接的将土地投入市场流通,具有经营性质。土地的三级市场是由土地的使用者通过房产交易而使土地间接进入市场流通,具有消费性质。

我国对于城市土地市场的基本政策是:垄断和控制一级市场,规范和搞活二、三级市场。但目前城市土地一、二级市场却并不协调，隐形交易大量存在。主要由于我国土地一级市场的发育远未成熟，出让的土地数量较少，而相比之下，二级市场上交易却相当活跃，交易者众多、交易频率高、涉及金额大、竞争较为激烈。这种市场之间的不协调促使隐形交易大量存在，划拨土地在利益驱动下违规进入二级市场进行“隐形交易”，造成国家土地收益的大量流失。同时，由于取得划拨土地的成本很低，更增加了现实中竭力争取划拨土地使用权的现象，导致土地隐形交易愈演愈烈，城市土地价格很难显化，国有土地收益流失，土地资源得不到最佳利用。另外，在二、三级市场上，一些土地使用者在利益的驱使下,在向国家购买了一定年限的土地使用权后,将国家的土地投放到那些获利较大、见效较快的领域中去，致使城市的绿地及城郊的大量农业用地纷纷被大量高密度的钢筋水泥的建筑物所充斥,从而进一步导致了城市规模的不断扩大以及城市土地生态系统的自我更新能力遭到破坏。具体可分为以下一些问题：

1、尘世存量土地供应失控。多年来都强调政府土地供应，但在实际操作中，政府职能通过农地专用，征用等手段控制新增建设用地的供应，而对城市存量土地，政府不仅不能垄断其供应，而且很难称其为一个供应者，存量土地虽然数量巨大，但政府掌握的份额却近于零。

2、协议出让，政府让利。出让土地方式有拍卖、招标和协议三种。

3、生地出让，效益粗放。随着我国各大城市土地收购储备制度的逐步建立，各地政府以招标、拍卖方式出让土地使用权的越来越多，有的城市甚至想社会公开承诺，通过公开招标、拍卖方式出让的土地面积要占全年出让土地总面积的90%以上。

4、“有地没人用，有人没地用”为了一些破产的中小企业，政府不惜用“土地换就业”、“拿土地换养老”，但一些私企或外商在将其收购后。立即将这份突击改变用途，获取暴利，只是职工今后无立锥之地。

三、我国城市土地市场规范运行的管理对策

经济学家凯恩斯认为,自由竞争环境下的自由资本主义既不会带来高效,也不会带来资源的充分利用。认为“自由市场只有在政府的积极干预下才是可行的”,而“国家必须用改变租税体系,限定利率以及其他方法指导消费倾向”，[3]因此国家应该对土地市场严加控制。政府要高度垄断土地一级市场,按照国家产业布局和产业结构的调整来配置土地，政府通过土地利用计划垄断一级土地市场的供给,控制一级土地市场的出让总量,运用政策影响土地供给价格。城市二级市场作为对城市土地资源的再配置,其管理的重点应放在以下方面:第一，严格审验土地使用者的土地用途及土地规划,在确认其不与城市环境、城市总体规划相悖的前提下,才能获准得到土地使用权；第二，把住产权登记关。通过土地使用权变更登记,审查土地转让是否符合土地出让合同规定；而对于土地的三级市场及房地产交易与消费市场,国家应建立一整套规范的监督机制,以确保消费者的利益，从而健全土地管理制度，保障土地的可持续利用。

参考文献：