房地产估价法律法规精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房地产估价法律法规，期待它们能激发您的灵感。

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关键词：房地产估价；估价行业；问题；对策

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

引言

随着国内房地产市场的开放，房地产估价行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就面对自身的不足，提高管理、专业、人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在日益激烈的市场竞争中运筹帷幄、取胜于人。

一、房地产估价的常用方法

1、成本法

成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常选用的是更新重置成本。

2、市场比较法

市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对已发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一种评估方法。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的差异因素调整来估算价格，在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。

3、收益法

收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费（包括房产税、营业税及附加、印花税等）等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同而计算方法不同。

二、房地产估价行业发展现状

1、制定了房地产估价的有关法律规章

国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城市房地产中介服务管理规定》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等法律法规，以法律法规的形式确立了房地产估价行业及估价师的地位，完善了估价的相法律法规和规范性文件。

2、建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范

根据各级房地产管理部门的统计，目前全国有4万多人取得房地产估价师执业资格，其中注册执业约3．5万人，房地产估价机构5,000多家，其中一级资质房地产估价机构267家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。

3、形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准

从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。

4、房地产估价服务领域逐步扩大

在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。

三、我国房地产估价行业中存在的问题

1、立法滞后

虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规章组成，以房地产估价机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产估价法律体系，对评估机构、估价人员的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》中已明确了房地产估价制度的法定地位，但关于房地产估价的专门法律一直是空白。而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定，不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障的状况，使得房地产估价师在执业过程中往往畏首畏尾，无法充分发挥其主观能动性，其评估结果也就难以得到社会的认可。

2、从业人员素质参差不齐

房地产估价不仅具有很强的专业性，而且由于房地产价值的个别性，使得没有两处房地产的价值是完全相同的，这就使得房地产估价结果的科学性非常倚重估价师的经验和诚信度。但是我国目前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制，相关的法律法规还不够健全，而且缺乏对从业人员严格的约束和考核，行业的收费情况较为混乱并存在一定程度准入门槛偏低现象，导致了许多进入该行业的人员并非相关专业出身，学历层次较低，对房地产估价的科学性和严谨性认识不足，工作积极性和热情较低以及遵守职业道德的情况较差等。同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往往过于宽松，导致考生做假的现象较为严重。

3、社会公信力不高

由于房地产估价行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，导致评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。

三、促进我国房地产估价行业发展的对策

1、加强市场环境监管

房地产估价行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介服务行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收入主要靠部门和行业垄断，使得评估行业间的竞争处于不平等的环境之中。今后应加速评估机构脱钩改制工作，使评估机构真正成为独立的中介机构，在平等竞争的环境中以质取胜，提高房地产估价行业的估价水平，同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。房地产主管部门要组织对房地产估价市场的调查研究，制定估价市场运行和监管规则，明确估价的违规性质，制定惩罚机制，追究相关人员的行政或法律责任。

2、加强法律体系建设

为了保证房地产估价行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产估价行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产估价在相关行业的技术需要；解决房地产估价行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产估价方法和程序。

3、对估价师分级制管理

对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况，确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。估价师业绩突出，经考试和考核合格，可晋升为高级估价师。高级估价师如出现质量事故、职业道德等问题，应降为中低级估价师，直至取消估价资格。

4、推进信用体系建设

目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。

结束语

房地产估价行业在我国从正式出现到现在只不过二十年左右的时间，但是房地产估价行业却取得了很大的发展，不管从数量上、质量上、行业自律上、相应法律法规的配套上，还是与发达国家该行业的对比上，都有了实质上的提高。面对房地产估价行业的发展，我们还需要努力积累理论与实践经验，促进房地产估价行业的快速成长。

参考文献

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关键词：市场经济 房地产 估价 问题 对策

一、前言

市场经济日渐完善促使房地产市场不断发展，房地产估价工作在其中具有越来越重要的作用，同时也为房地产市场发展提供了巨大的机遇。作为一种社会性中介活动，房地产估价主要实际由于房地产市场信息不平衡性以及不对称性所产生的社会需求，无论是房地产买卖、房地产抵押、房地产交换、房地产拍卖、房地产征用、房地产纠纷、房地产合并等等，同时还涉及到企业合资、企业承包经营、企业合并等等，房地产估价服务在其中具有至关重要的作用。房地产估价专业性非常强并且涉及范围非常广，使得房地产估价服务的风险性非常强。市场经济影响下，房地产估价服务具有非常重要的作用，从房地产市场角度分析来看，需要构建和平贸易发展模式，保证市场秩序合理性以及有序性，为房地产估价正常化以及规范化提供保障，对房地产估价具有非常重要的影响。

二、市场经济条件下房地产估价存在的问题

（一）房地产估价法律法规存在着不健全

从目前的发展来看，房地产估价机构普遍存在着，但是并不是属于专业化房地产估价机构，甚至一部分估价结构以及估价工作人员自身并不具备估计资质。虽然我国针对房地产制定了相关法律法规，但是却并没有提出针对房地产估价的法律法规，因此往往只能够规范供给主体，但是对于估价市场供给主体之外的部分并不存在着约束作用。在房地长估价市场发展过程中，由于需求主体在其中具有非常重要的作用，但是由于约束限制性使得估价市场发展受到影响，使得供给主体存在着非常大的工作负担，房地产估价工作的可持续发展受到影响。由于在房地产估价方面缺乏法律约束力使得缺乏配套惩处规定，因此，房地产估价工作的顺利进行受到了非常大的影响。

（二）房地产估价工作人员综合素质不高

我国房地产估价行业的起步时间非常晚，这就使得从事房地产估价的专业人员并没有达到预期数量，实际的技术能力以及专业素质水平也并不是非常理想，这就使得房地产估价水平受到了影响。我国房地产的估价主要是采用职业资格认证工作制度，从事房地产估价工作的专业人员需要经过国家统一的资格考试，在成绩合格之后才能够获得职业资格证。从目前来看，一部分估价技术工作人员综合素质不高使得其从注册资金方面弄虚作假，严重的影响到估价工作人员的估值技术以及房地产整体挂机质量，同时也不能够真实反映出估价师资历以及水平，房地产估价师缺乏工作热情以及工作动力，鼓励其提升自身专业素养更是难上加难。作为一名合格房地产估价专业人员，需要不断研究执业过程，不断突破自身，提升自身专业水平，为房地产估价质量提供保障。

（三）房地产估价监管工作力度不足

从目前发展来看，一部分监督管理工作部门由于改制使得评估结构往往与管理工作部门之间构建练习，但是由于双重身份以及公司兼营等使得其背离了改制工作目标，特别是一部分行政工作部T在实际工作中往往存在着计划经济发展行为以及发展心态，存在着执行活动有效性不强的现象，进而权钱交易等腐败行为非常常见，过多的行政干预使得市场竞争呈现出不公平性，房地产估价市场存在着混乱。从目前房地产估价市场来看，缺乏专业性、高水平专业房地产估价师。在进行房地产评估师注册过程中，往往开设的劳动人事档案转移证明以及社会保险证明都存在着虚假性，往往空头的资产评估师为其作弊使得资格验证工作以及资格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效监管工作，使得并没有获取法律认可评估机构实际数量不断增加，特别是挂靠现象非常严重，这就需要结合目前的工作来强化审查工作、审批工作以及管理工作，避免房地产估价监管工作陷入形式化。

三、市场经济条件下房地产估价对策

（一）构建房地产估价相关法律法规

在房地产估价行业发展过程中，需要结合房地产行业发展实际情况来构建更加完善房地产估价法律体系，同时还需要结合目前房地产市场发展实际情况制定房地产估价的针对性法律法规，明确房地产估价在市场经济工作中的重要作用，严格的规范房地产估价组织结构以及实际的审批程序，同时对于房地产估价的违法行为以及违规行为制定有效的惩处工作标准。此外，还需要明确不同业务工作部门实际评估工作，为公平竞争提供有效保障。总之，需要不断提升房地差估价组织能力以及估价准确性，提升估价市场竞争力，充分利用法律手段来为房地产估价市场正常运行提供有效保障。总之，需要针对放点产估价市场来构建信息反馈工作机制，促使房地产估价工作能够居于社会监督下，同时也能够为房地产估价纠纷提供法律依据。

（二）重视房地产估价市场规范性

市场经济不断发展使得房地产市场发展呈现出独特性，房地产估价也并不只考虑到房地产价值，还需要涉及到其他方面的内容，这就对房地产估价工作人员提出了更大的挑战。因此，估价工作人员业务水平以及整体素质直接的影响房地产估价的质量。为了能够做好房地产估价工作，房地产市场规范性具有非常重要的作用。房地产估价工作人员需要严格遵守相关法律法规，坚持公正原则和客观原则，提升房地产估价工作人员业务水平以及整体素质。为了能够保障房地产评估结果的合理性和科学性，房地产评估工作人员需要结合房地产市场运行要求以及房地产运行原则，保证房地产估价组织以及房地产估价个人独立性，政府工作部门需要明确自身的重要作用，保证政府不直接的干预房地产估价工作人员工，对于非法的房地产估价工作，需要加大实际的调查工作力度以及实际出发工作力度，严厉处罚哪些制造不实房地产估价报告的工作人员，同时还需要将不良记录更新到个人档案中。诸如，对于虚假报告对房地产当事人造成巨大损失的，房地产估价机构或者是房地产估价个人还需要承担相应的法律责任，进而树立法律权威性，为房地产估价行业快速发展提供保障。

（三）提升房地产估价工作人员业务素质以及整体素质

作为一项全面性、灵活性以及继承性系统，房地产估价对房地产市场发展具有非常重要的影响。考虑到房地产市场发展特点以及市场经济发展特点，房地产估价工作实际上并不只是房地产价值的估值，业务拓展对房地产估价工作人员提出了更高的要求。房地产估价工作人员的也睡水平以及整体素质直接的影响房地产估价质量。在房地产估价工作人员的培养过程中，不仅需要培养其公正原则和客观原则，对其专业素养以及基本素质等具有更高的要求。诸如，房地产估价工作人员需要具备政策法律中关于房地产估价知识，培养房地产估价工作人员的职业道德素养以及诚信观念，提升房地产评估工作人员语言文字的表达能力，促使其能够更加熟练掌握评估工作方法，提升房地产估价工作人员的经验，进而做好房地产估计的全面工作，为房地产估价工作的客观性以及合理性提供保障。

（四）构建完善的房地产估价管理体制

为了能够为房地产估价的健康发展提供保障，在实际工作中需要制定更加完善管理工作体制，构建房地产估价行业的全程性管理工作模式。政府在房地产估价市场发展中具有宏观调控作用，这就需要缕清房地产估价行业中政企事之间关系，构建专业组织来有效规范房地产评估工作。因此，为了能够完善房地产估价管理工作体制，政府需要发挥宏观调控的作用，规范房地产估价机构、估价工作人员的行为，实现房地产估价市场的全面发展，为房地产估价行业可持续发展提供保障。

四、Y束语

房地产估价已经成为市场经济发展中不可替代的部分，但是房地产估价运行工作系统却无法有效满足市场经济环境发展需求，不利于房地产估价健康发展。因此，需要结合房地产估价发展情况来规范行业操作流程以及操作制度，及时监督房地产估价机构能够严格尊重相关法律法规。为了能够促进社会主义市场经济更好发展，需要发挥房地产估价工作的重要作用，为房地产估价可持续发展提供保障。因此，为了能够保证房地产估价行业有效发展，需要充分发挥相关法律法规的依托作用，结合行业发展实际来做好监督工作，引导房地产估价行业规范性、有序性以及稳定性发展。

参考文献：

[1]朱泽标.市场经济条件下如何提高房地产估价机构的竞争力探讨[J].现代经济信息， 2009（10）：24-25

[2]李磊.当前我国房地产评估中亟待解决的问题[J].中国外资月刊， 2013（23）：151-152

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关键词：房地产 估价 中介 市场经济 金融风险 泡沫经济

Abstract: Real estate valuation industry as part of the real estate industry,, along with the rapid development of the real estate market began to flourish, it has been widely used in this industry. This article from the real estate valuation industry, influencing factors, the current situation and problems, we proposed the development of countermeasures to further improve the order of the real estate industry.

Key words: real estate; valuation; intermediary; market economy; financial risk; bubble economy

中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：

一、房地产估价行业及其发展现状

房地产估价是专业房地产估价人员，根据特定估价目的，遵循估价原则，按照一定的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

我国房地产估价行业兴起于上世纪 80 年代中期,当时整个房地产估价行业一直受控于政府，带有强烈的政治色彩，其应用范围也相对狭窄。现如今,随着我国经济的快速发展, 房地产开发、经营、交易等活动的丰富,房地产估价业务也得到了广泛的应用,服务对象和服务模式也日趋多样化,使得房地产估价成为房地产经济活动中的基础性工作，作为房地产中介行业的重要组成部分,对房地产业的发展起着至关重要的作用。

然而，房地产估价行业也存在一些问题亟待解决：

( 一)房地产估价行业缺乏相关法律法规

由于我国房地产估价行业起步晚,只是借鉴别的模式和经验，在行业内没用形成符合中国社会实际的法律法规；行业自律不足,对违纪、违规等行为也缺乏具体可操作的法律法规,形成“无法可依”的局面。没有法律保证，使得估价结果不能得到社会各界的认可，无法对整个行业起到一定的监督作用。长期下去，不利于我国市场经济的深入和房地产行业的完善。

( 二)房地产估价行业管理不善

在房地产估价行业中，不管是经济、行政部门、评估机构，还是估价人员的注册情况，由于发展时间段，缺乏经验和统一的管理，没有现实可行的法律规定，使得整个行业处于涣散的状态。一些行政部门为了巩固保护所属评估机构的效益,对其活动进行干预，有些部门对于不是自己制定的评估机构的评估报告不承认；这些行为,已经超出了行政机构本身的职权，严重妨碍了房地产估价行业的公正性和独立性，扰乱了市场的竞争。

( 三)房地产估价从业人员综合素质低

由于我国目前仍未在房地产估价行业形成一套科学的人才培养、准入及晋级机制, 加上法律和法规不健全, 缺乏对从业人员严格的审查和考核,使我国的房地产行业中人员的专业技能得不到更好更高的保证；优秀的估价人员除了必须的房地产专业知识，还应该熟悉各行各业，尤其在工业行业的生产、技术以及设备安装等知识，而目前我国人员一般不具备这样的素质；在市场经济的激烈竞争下，一些从业人员的思想道德素质淡薄；这综合导致我国房地产估价行业的人员整体素质较低,客观上制约了房地产估价行业的进一步发展。

二、房地产估价中的工程造价因素

房地产估价行业中，工程造价在其中起着至关重要的作用。想要做好房地产估价工作，首先要清楚房地产工程造价中的各种工作。

在房地产估价中，整个工程从设计阶段到施工阶段，再到结算阶段的造价，都与房地产估价有着密切的关系。明确工程建设中的每个阶段的造价后，能够为房地产估价工作提供真实可靠地信息。

首先，在设计阶段，在招标后制定的设计方案中，要保证工程设计的科学性、合理性和准确性，凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过精确的计算，得出的数据作为设计的依据，在工程的开始就清楚每一步造价，有利于最后整个房地产估价工作的进行。 其次，在施工阶段，该阶段是工程造价形成的极为重要的阶段。在施工阶段，在合理科学的原则下，对施工成本进行有效地管理和控制，保证房地产估价的准确性和可信性。同时，对施工中安全问题的重视，减少工程中的事故风险，也使房地产估价工作更加稳定。最后，在竣工阶段，及时、准确地竣工决算，能够降低整个工程的造价，也提高工程造价管理水平及积累技术经济资料。在该阶段中，严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价规范。从而使房地产估价工作更加合理，具有规范性。详细的工程造价，能够为房地产估价提供有效地信息，同时促进房地产估价的健全和完善，而且综合了经济效益、社会效益和环境效益，进一步完善房地产估价行业的发展。

三、新时期房地产估价行业的新发展

随着世界经济全球化的发展,越来越多的外资企业及外资评估机构纷纷进入我国,给我国房地产估价行业带来了机遇的同时，也带来了挑战。目前，投资的多样化使我国的房地产估价行业的市场扩大,同时外企的进入,带来了先进的管理模式、经营理念和国际化的服务水准和评估技术；然而, 现实是我国房地产估价行业与发达国家差距很大，在面临国际化的竞争压力下，如何在新时期下做好国内的房地产估价工作，成为房地产估价从业人员探讨的主要问题：

（一）完善房地产估价行业的法律法规

在发达国家房地产估价行业的行业法规及技术规范都很健全,具有统一性和规范化的优势。我国房地产估价行业要想和国际接轨，就必须引入并采用国际通行评估标准，加强估价立法，规范估价技术，使房地产估价行业有法可依。有明确的法律法规，保证房地产估价行业的独立、客观、公正，并获得更高的可信度，真正实现其中介的作用。完善的房地产估价行业的法律建设,有利于明确评估机构的管理、职权；房地产估价师的权利、义务和职责；对于违反法律法规的行为，有法可行；在市场经济中通过法律手段规范房地产估价行业，保证房地产市场健康发展。

（二）提高房地产估价从业人员的整体综合素质

由于我国房地产估价行业整体从业人员综合素质偏低，“人”作为整个行业的主体，严重影响到行业的发展，在面临新的挑战时显得力不从心。因此,房地产估价从业人员通过理论学习研究、实务分析、国内外交流等方面提升，在积极提高业务素质的基础上,加强从业人员的思想道德素质，以诚信为本，不断提高技术水平和服务质量；综合提升房地产估价的社会可信性和权威性。同时，还要注重提高从业人员的法律意识和自律能力，通过自身的修养进行自我约束、自我检讨，进一步提高我国房地产估价从业人员整体水平和综合素质，保证我国房地产估价行业更加科学有序进行。

（三）注重提升房地产评估机构的无形资产

在市场经济中，企业的无形资产，即企业信誉和形象，是企业成败的关键。在面对外企的竞争压力下，房地产评估机构在各方面欠缺的实际情况下，想要在竞争中取胜，就必须获得社会公认的好评，即良好的企业形象，这将有助于我国企业在全球下的市场竞争中的发展。首先，评估机构提供的信息的准确性、可信度是获得企业信誉的基础。其次，评估技术对企业估价具有重要影响。估价机构应加大评估技术的学习与引进，积极创新的评估技术，提高企业的威信。最后，服务态度和服务水平是为企业提升的无形砝码。人性化的服务态度能够为企业赢得更高的公信力。现代社会不管是企业还是个人，越发注意企业的形象与商业信誉,这也为我国房地产估价机构在竞争中取胜提供了新的途径。

结束语：房地产估价行业具有巨大的市场潜力与发展空间。未来房地产估价行业将向市场化、国际化、信息化方向发展，因此，如何处理现阶段我国房地产估价行业的问题，促进房地产行业的健康及可持续发展，这需要行政主管部门、行业自律性组织、估价机构和估价人员的共同努力,促进我国房地产估价行业在面对国际的竞争压力下仍能健康迅速发展。

参考文献：

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1 有关房地产估价的法律法规不健全，体制准则不完善，具体体现在以下几个方面

其一，不能正确判断房地产的抵押有效性。尽管《土地管理法》 《城市房地产管理法》 《担保法》等法律具体规定了不同性质的房地产作抵押，如房改房，集资房等，但现实业务中有些评估人员并不熟悉这些法律法规，只是按照以往的评估经验，对被估房地产做出测算，其结果是评估出的抵押物价值与实际价值相差甚远， 从而造成抵押价格无效或缺值。

其二，概念不清晰，易产生歧义。例如，对于房地产抵押价值评估“可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行”。那么所谓的“正常价格”是什么呢？是二级市场的房地产销售价格还是三级市场的二手房交易价格？一般来说，销售价格高于二手房交易价格，而抵押房地产的价格属于三级市场，所以，如果以销售价格来估算抵押房地产价格，就会导致评估价值高于实际价值。而这样的歧义正是由不完善，不健全的准则和规定造成的。

其三，对于本身存在问题的规定评估中也未涉及。房地产抵押是一种在将来可能转让的行为，其前提是房地产权利进行了登记，并通过让渡来实现。但事实上并不是所有的房地产权利都能登记，而在当前的房地产价值评估中并没有提及这些不能登记或无法登记的权利，也就是说在评估时没有把这些客观的权利价格评估进去，就会导致抵押人的房地产权利大于等于抵押权人所能实现的房地产权利，可想而知，这样估算出来房地产价值并不是真实的房地产价值。

其四，责任划分不明确，加大了评估的法律风险。由于涉及资产评估的行政管理部门较多，加上现行法律法规的不健全，所有的行政管理部门都希望通过立法或颁布法规的形式对其管辖的资产来进行管理。

2 房地产估价行业本身也存在一些问题，具体包括

第一，评估人员自身素质不高。自身素质包括专业胜任能力和职业道德两方面。专业胜任能力不足会影响其对抵押资产价值特性的判断、对特定评估目的的理解以及对委托方提供资料的辨析等等。职业道德水平不高，往往表现在评估师在评估业务中受到来自委托方对评估报告期望用途的影响。

第二，抵押贷款的特殊目的涉及到银行、评估机构和委托方。在评估业务中，委托方要想把其拥有的房地产进行抵押以拿到更多的贷款，就必须依赖评估公司对房地产价值进行高估；而评估公司面临日益激烈的竞争，为了生存，也必须讨好银行以获取业务来源。

第三，评估收费过高。不考虑不正当的抵押评估，单就目前评估行业规定的收费来看，确实给委托方造成了一种负担。目前，房地产行业是以累进费率方式收取的，具体如下：100万元以下，收取5‰；100万-1000万元，收取2.5‰；1000万-5000万元，收取1‰；5000万元以上，收取0.5‰。按照上述规定，无论贷款金额的大小，价值600万元的房产评估后需一次评估费15000元，除此之外，还需缴纳房地产抵押登记费用。有不少需要融资的企业，因评估成本过高而放弃了贷款的请求。

针对以上问题，本文提出以下几点建议：

第一，健全相关法律法规，加强市场监管。房地产评估行业的相关法律法规应在相关部门的指导与领导下尽快制定并完善。将其中不详细的规定予以完善，不合理的制度予以纠正，不仅如此，相关部门还应当就不同的评估目的制定不同的规定和准则，以便为房地产评估行业健康正确的发展创造一个良好的条件。

第二，完善评估程序及评估方法，提升房地产评估行业公信力。房地产估价过程兼具复杂性和综合性。评估程序中任何一项操作不慎或遗漏，都有可能造成评估结果失真，引起评估风险。同时，应学习借鉴其他机构或西方国家的先进的评估方法，结合具体实例，选择多种方法进行比较，提高评估结果的准确性，提升房地产评估行业的公信力。

第三，对于相关金融机构应加强管理，建立外部监管制度。凡是涉及抵押贷款评估的金融机构应当建立完善的抵押评估管理制度，通过内部控制确保评估机构和评估行业的独立性和有效性。同时，为了防止委托人与评估机构串通，银行内部应设有专业人员对评估报告进行复核，或委托其他评估师进行复核。针对涉及抵押评估业务的金融机构，建议政府部门定期对其进行检查，并将检查结果作为对银行考核的内容之一，以此督促其完善管理制度。

第四，大力培养房地产估价专业人才，促进房地产评估行业整体水平提高。房地产评估行业是智力劳动密集型行业，该行业的健康发展离不开评估人员综合素质的提高。因此，相关部门应定期对房地产评估从业人员进行文化、业务及职业道德等素质的培训与教育，并组织活动交流各评估人员的实践经验，使房地产估价人员的知识更新加快，同时对于抵押贷款评估中的违法违规行为应严厉惩罚，规范行业整体道德水平。

第五，借鉴国外经验。由于我国抵押贷款估价起步较晚，而国外抵押贷款体系相对比较成熟，因此，可以向国外经验借鉴。如国外对于抵押贷款估价通常就是传统与抵押估价方法并行。此举是为了说明抵押贷款估价结果与一般性估价结果之间的差别，反映抵押估价的谨慎性、保守性的特点及风险观点。并且通过评估结果的对比，还可以表明评估人员对被估对象的风险意识以及对房地产价值的持续观点，这样便能体现房地产估价咨询性和顾问型的特点了。

鉴于此，本文旨在“抛砖引玉”希望有更多专业人员关注房地产抵押评估，从我国实际情况出发，引进国外科学、成熟的行业管理和各种评估方法，早日探索出一条适合我国实际情况的房地产抵押估价方法。

【参考文献】

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[3]林金豪.浅析抵押贷款评估存在的问题和相关建议[J]现代商业.2008（23）

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（一）客观性引发房地产估价风险的因素是客观存在的，这是由房地产估价的“估”这一专业判断特点来决定的，估价人员需利用广泛的专业知识、丰富的实践经验进行判断，而大部分专业知识和实践经验只有通过长期观察、了解事物的发展来进行积累。估价人员只能通过积累自身经验来采取有效措施降低风险发生的可能性，而不能绝对避免风险的发生。

（二）潜伏性估价工作完成之后，导致房地产估价风险的可能性已经客观形成，但不一定显现，有关当事人要承担的责任和遭受的损失暂时还没有成为现实。只有在相关风险因素显现并发生变化时，才能转化为风险，但是如果这种状况一旦被相关利益人发现，并且他们不能再容忍这种状况已经给他们造成的损失，那么，这种潜在的风险将会成为事实风险。

（三）模糊性 房地产估价的特点决定了房地产估价结果的非唯一性。在选择客户、选择估价依据和方法、制定估价计划等方面的不同，估价结果也会发生相应的变化，因此，估价风险难以定量判断。目前，也没有适当模型解释风险各个因素之间的关系，风险衡量困难，责任难以界定。

（四）多因素性房地产估价风险存在多因素性，估价风险寓于估价全过程的每个环节、每个方面，每个环节的具体风险又是由多种因素构成的，同时涉及政府、估价机构、估价人员及相关经济主体等多个利益方，政府法律政策、机构经营管理、人员职业操守等都会成为风险因素。

二、房地产估价风险成因分析

（一）客观原因及分析 形成房地产估价风险的客观原因是指不以估价主体的主观意志为转移的，无法通过估价主体自身努力予以控制和消除的导致风险的因素。这些客观因素主要有：

一是房地产估价行业本身固有的风险。我国房地产估价行业形成和发展的时间较短，理论界和实务界对估价理论与方法的研究仍处于探索阶段，存在理论的滞后和实践的发展之间的矛盾，估价方法的有限性与估价对象的复杂性、估价目的的多样性之间的矛盾，估价结果的咨询性与估价报告使用者对估价结果的过渡依赖性之间的矛盾。这些矛盾不可避免地会给房地产估价行业带来了一定风险。此外，房地产市场的区域性及不完善性都会不同程度地给房地产估价带来风险。

二是政策法规风险。政策法规风险主要是由于估价人员未能全面掌握、透彻理解国家和地方的有关政策法规或政策法规运用不合理所引起的估价失误而带来的风险。在我国现阶段经济发展形势下，有关政策法规变动频率比较大，而且各地方也会根据本地的特殊情况出台相应的规定。因此，估价机构和人员如果不能随时掌握政策法规的最新变化和地方上的一些特殊规定，保持信息渠道通畅，理解政策背景，就会影响房地产的正常评估，引发政策法规风险。

三是社会公众、政府部门对行业的理解存在偏差。房地产估价属于专业性社会中介服务行业，具有自己独特的角色和作用。然而，在现实社会中，房地产估价的功能和作用常被曲解，给行业执业带来不必要的风险。随着房地产估价事业的日益发展，社会公众对估价主体具备的专业知识和实践经验不断提出更高的要求，但注册房地产估价师执行估价业务具有较强的主观判断色彩，与公众独立、客观、公正的客观要求之间存在一定的矛盾，如果不正确理解这种矛盾，也会给房地产估价业务带来一定风险。

四是估价主、客体信息的不对称。房地产估价工作是一项涉及面广、估价对象复杂、估价目的各异、价值标准和方法各有侧重的工作。房地产估价主体对估价标的物价值的揭示是通过对信息的收集、鉴定和分析来进行价值判断的，是否掌握丰富的基础资料和市场信息是估价结论能否准确公正的重要保障，而实际估价过程中信息不对称现象普遍存在，使得估价主体在收集、鉴定和分析信息过程中可能产生遗漏或错误，致使对估价标的物的价值做出与实际价值不一致的结论，从而产生估价风险。

（二）主观原因及分析主观原因是指来自于资产评估行业内部的风险，主要体现在以下几个方面：

一是房地产估价业务的性质。房地产估价业务具有价值判断性质。根据价格规律，房地产估价的市场价格总是围绕着理论价格而上下波动。房地产理论价格是长期均衡价格，它客观地存在着，并发挥着作用，而房地产估价是市场价格，它是估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适当方法，并综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在某一估价时点的客观合理价格作出的一种估测、判断。由于影响房地产价格的因素较多，在实际把握中难以做到完全准确，评估价格与理论价格之间存在一定的差异是不可避免的，这就决定了估价工作的风险性。

二是估价人员专业能力不足。房地产估价需要运用知识和经验进行判断，采用哪种评估方法、哪种评估参数，收集多少评估依据，提出什么评估结果，都直接依赖于估价人员的判断，取决于估价人员的经验和业务能力。由于我国房地产估价起步较晚，估价人员的专业知识和实践经验都还有限，专业胜任能力和业务水平不高，在估价业务中面对错综复杂的评估内容往往会无所适从，使估价风险加大。

三是估价机构之间恶性竞争严重。现阶段在我国房地产估价行业有一个突出的现象，由于房地产估价机构过多，估价业务不饱满，各房地产估价机构之间为争揽业务而不计成本，采取不正当的压价竞争，造成了估价成本比例的不断攀升，从而加大了估价工作的行业风险。

四是估价人员的职业道德和执业水平不过关。由于我国目前仍未形成一套非常完整、科学的估价人才培养、准入及晋级机制，且法律法规方面还不够健全完善，缺乏对从业人员有效的约束和考核，因此受到知识结构和政策水平的限制，市场的激烈竞争就导致许多估价人员职业道德观念淡薄，在实践中发生程度不同的差错，从而导致估价风险的产生。

三、房地产估价风险防范与规避

（一）强化风险防范意识，树立质量竞争观念要强化房地产估价风险，估价人员必须转变思想观念，充分认识到房地产估价风险的防范和控制不仅是理论研究的对象，也是关系到房地产估价行业生存发展的大问题。进而树立起质量竞争意识，克服短期利益驱动，以质量求信誉，以信誉求发展。虽然房地产估价风险是客观存在的，但只要估价人员充分认识到估价风险的广泛性和危害性，强化风险意识，保持应有的职业谨慎，严格按《房地产估价规范》和有关法律法规进行估价工作，拟定科学的估价计划，采用正确、恰当的估价程序和方法，制作全面规范的估价报告，就能降低估价风险发生的可能性。

（二）建立健全估价机构内部质量控制体系，加强内部控制管理建立和完善估价机构内部质量控制体系需要从获取估价任务开始，一直到项目完成后向用户提供估价报告为止。估价机构应建立有效的内部风险管理机制，一般包括风险预测、风险控制和风险监督三个阶段。第一，风险预测，即估价机构承接业务要谨慎，一定要对委托目的、范围、要求、时限等进行充分了解、分析，在制定项目实施计划时，增加风险预测的内容，对待估价项目的可行性进行分析论证，找出其中可能存在的风险因素，并制定出有针对性的规避措施，同时要确定选派合适的、能胜任的专业人员，这是提高执业质量的关键。第二，风险控制，在项目实施过程中，要求估价机构有科学完善的内部控制计划和实施流程，并贯彻于估价项目的各个环节。一定要遵循执业规范，作到取证充分、适当，底稿完整，记录详尽。第三，风险监督，主要作用在于及时发现反馈和规避风险，主要内容包括建立风险责任制、估价报告审核制以及风险监督奖罚制度，强化估价人员的风险意识，确保将估价风险减低到最低限度。

（三）加强房地产人员专业素质与职业道德建设 房地产估价人员专业素质和职业道德水平的高低直接关系着房地产估价风险，以及发生风险损失可能性的大小，同时也反映着房地产估价人员风险意识的强弱。降低房地产估价风险，必须从提高房地产估价人员的专业素质和职业道德水平入手。必须加强对执业人员的业务培训，完善房地产估价师后续教育。继续教育是不断提高估价师业务水平和能力的必然要求，为了适应不断变化的环境需要，估价师必须不断学习，更新和拓宽自己的知识面，不断关注行业新动态，及时把握房地产估价政策的调整，思考解决新问题的方式。要提高房地产估价人员专业技能素质，使其熟练掌握有关房地产估价方面的法律法规，在实践中积极探求新的估价理论及方法，使之更好地与实践相结合。房地产估价机构还应当积极创造条件，采用多种有效方式加强执业人员的业务培训，组织开展与其他估价机构之间的业务交流活动，共同商讨应对房地产估价风险的防范策略。

（四）建立信息数据系统，增强房地产信息透明度房地产估价师在进行房地产估价时，需要大量的信息作为估价参考和类比的依据，由于信息不完整或者不准确而产生的风险较难避免，这与现在房地产信息透明度不够有相当的关系。房地产信息包括政府政策、房地产市场和其他相关的信息，主要指房地产市场交易信息、房地产开发项目手册备案管理、商品房预售管理、房地产权属登记、存量房转让、房屋租赁管理、房地产企业信用档案等业务信息以及政府可以公开的土地出让计划、土地出让情况等。