房地产开发的原则精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房地产开发的原则，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：房地产；成本；控制

中图分类号： F293 文献标识码： A

一、成本管理概念

成本管理概念最早从1925年提出，是为了获得某种利益而产生的一定代价。在现代成本管理中，成本分为财务成本和管理成本两大体系。财务成本的主要目的是为了正确计算产品成本、利润和税金，为确定企业一定时期的成本耗费，为计算企业的利润和税金及合理确定产品或劳务的售价提供依据。管理成本则是主要围绕企业内部管理和经营决策形成的，为制造产品发生的管理费用与生产产品的产量没有直接关系，不计入产品的制造成本，而作为期间费用直接冲减企业当期的利益，也叫做决策成本。管理成本的核算灵活多样，一切视管理要求而定，它可以由企业自行决定核算方法和内容，没有统一的要求和规定，也不必以产品为对象进行核算。管理成本覆盖范围广，内容复杂，是以成本决策为中心形成的，从决策角度反映各种成本内容。

对于房地产成本而言，其主要构成是开发成本以及相关的费用支出。开发成本是形成产品实体的重要内容，包括土地成本、建安成本、园林、公建配套成本等，其他的相关费用则是为组强生产与管理的销售费用、管理费用、财务费用。而由于商业地产体量大，往往都需要大规模的融资，因此融资成本也是其重要内容。

二、房地产开发成本控制的原则

1、目标成本原则。目前, 许多房地产开发企业在开发房地产项目之前, 并未确定一个总的成本控制目标, 而是钱花到哪算哪。这就会导致成本的失控, 无法为成本控制提供明确的努力方向。所以, 成本控制必须遵循目标成本原则, 在开发一个房地产项目之前, 通过市场预测并考虑所处地段等因素, 确定开发类型, 确定目标成本。这是成本控制的首要前提。

2、全员全过程控制原则。许多人认为, 成本控制是财务的事, 这是一种偏见。成本控制决非是一个部门所能完成的工作, 它要求各个部门在各司其职、各负其责的前提下通力合作。成本控制也决非控制好某一环节就可以了, 而是要控制好各个环节, 控制好全过程。

3、可控性原则。目标成本可分为可控制的成本和不可控制的成本, 各个部门只对本部门可控制的成本负责。

4、权、责、利相结合的原则。企业应赋予各部门控制的权限, 并明确其对控制结果应承担的责任, 同时, 对其成本控制的结果加以考核, 予以奖惩, 使权、责、利三者有机结合起来。这样才能调动各部门成本控制的积极性, 实现成本控制的目标。

三、房地产开发投资对成本控制的影响

1、认真做好项目前期可研测算。在项目开发前期，要积极做好市场调研工作，并对项目的可行性进行系统的研究分析，形成开发项目的经济效益测算、完整的项目投资估算等。在可行性研究报告中，应该明确整个项目开发过程中的各项初步技术所涉及到的经济指标，这将直接决定着整个开发项目的投资成败。项目开发前期成本的控制，关键在于前期费用、投资成本及投资利润的有效估算，以做出准确的项目决策，从源头上避免决策失误所带来的损失，同时也要考虑到资源的充分利用，尽可能的利用有限的资源创造出更多的价值，以提高投资回报。

2、综合考虑商业地产各阶段成本控制。商业地产成本分为开发成本和运营成本两个部分，商业交付运营之前是通过成本管理系统来管理，而交付之后是通过系统来管理。住宅项目一般是关注前期开发成本的控制，在交房时点完成后，整个项目宣告结束。而商业地产不一样，开发期完成后会进入运营期，运营期的成本也是影响成本控制的关键环节，同时前期的开发成本与后期的运营成本是息息相关、密不可分的。

3、提前引进商业设计顾问。商业地产开发过程中都非常关注设计顾问，提前引进各项设计顾问是非常必要的，如室内装饰设计、消防设计顾问、酒店厨房洗衣房顾问、幕墙顾问、二次机电设计顾问、室内外照明设计顾问、标识标牌设计顾问、视听专项顾问和造价顾问等，在方案设计阶段引进设计顾问，给建筑设计提供各专业要求，有利于设计方案的详尽完善，避免后期设计修改过大。

4、做好商业地产项目的规划设计是关键。商业地产需要考虑主力店的设计要求，还要兼顾小业主的规划要求，这是商业地产强控的一个关键点，一个商业地产项目经过前期的可行性分析，就确定了业态，确定了主力店，也就明确了客户的需求，决定了商业经营的模式，从而最大限度地避免了规划设计的盲目性，降低了设计图纸翻来覆去更改的频率，也有效地控制了项目成本和工程造价。此外，在商业地产的规划设计中，尤其还要关注：交通体系布局要合理，人车要分流，上下要方便，卸货区域的安排；高度、荷载要根据业态需求确定。

5、商业地产设备的选择要充分考虑运行期间费用。设备费在商业地产占比较住宅项目大，选择设备种类要综合考虑设备费和设备运行期间的费用，要在投资、使用寿命、性能方面综合考虑。

6、房地产设备采购难度大。由于商业地产包含的业态形式多样，有的项目写字楼、酒店、商业体等多业态并存，对各业态设备安装专业工程技术要求不同，如写字楼对智能化、监控系统要求较高，酒店对厨房、洗衣、智能化系统和监控系统要求高等，这给设备招采工作带来很大挑战，尤期电梯等设备如果不能形成战略采购，则设备费用差别较大，所以对成本影响较大。

7、外观装饰构件选材时要考虑效果也要保证成本。形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象，满足顾客的视觉享受，吸引它们前往，同时也是本项目区别于其它项目的显著标致之一。从外立面设计的角度来看，即要符合产品、目标客户定位又要保证成本的基础上保证效果是关键。外立面装饰构件包括钢构架、连廊及栏杆、外墙砖、幕墙、外墙挂板及钢，轻钢雨棚、铝合金落地门窗、屋面装饰物、电子显示屏等一些招示性强的装饰构件，在这些材料的选材上要做好充分考察市场，择优选材，即经济美观，又充分体现设计理念，保证设计效果的目的。

8、充分保证公共部位灯光照明效果。商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要，如突出商品立体感和质感的重点照明；注重情调表现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。此部分成本采用限额设计对成本进行控制，在材料选择上立即要保证招示性美观的效果又要考虑后期运行过程费用，运行期间的维修和更换成本。

四、企业自身的完善对成本控制的影响

1、强化企业内部管理，构建完善的内部控制体系：商业地产投资企业的内部管理是做好成本控制的基本因素，通过强化企业内部管理，以完善的内部控制体系来有效推动项目成本的控制是降低项目成本的有效途径。同时要加强和完善监督机制，加强企业内部各部分之间的监督的同时，也要加大企业外部专业机构的监督，加大施工管理力度，加强施工监理和投资监理等。

2、树立成本的系统管理理念：商业地产投资企业应该积极树立正确的成本系统管理理念，把企业的成本管理看做是一项需要彻底执行的系统性工程。投资企业要树立整体和全局观念，切切实实的系统研究关于成本管理的内容、对象、方法等各项因素。从整体来看，投资企业的成本管理涉及到企业的管理层以及企业的每一个部门、每一个员工，因此，企业所有人员都是成本控制的参与者和执行者，每个人都应该明确自身所负的责任，都要有成本控制的观念，实时对整个项目的成本进行控制。

3、注重对项目成本资料和信息的管理：在商业地产的开发过程中，所涉及的商业项目业态复杂多样，而且关系到许多利益主体，因此，及时将项目过程中的施工图纸、招标文件、合同文件、来往信函、报价清单、水电费用等资料进行归档整理，可以为整个项目的操作打下良好的资料基础，为成本的控制提供有利依据。同时，也要注重建立并完善商业地产投资过程中所涉及到的成本资料的电子信息管理，通过电子信息资料的管理，可以减少重复工作，提高工作效率。

结束语：

企业要在竞争日益激烈的市场上站稳脚跟，必须要挖掘企业内部潜力，降低企业成本费用。追逐利润是企业永恒的话题，控制成本是企业永远不变的法则，企业最终要进一步强化管理，降低成本，赚取利润，走低成本之路。

参考文献：

篇2

设计变更，将会给发包方和承包方都将带来很大的损失，一般设计如果进行变更，首先要变更合同的条款，项目成本合同都会明确双方的责任和义务，如果由发包方进行合同的变更，导致承包方经济损失，由发包方赔偿承包方的损失，这样一来所产生的承包方损失以及相应的经济支出，是发包方承担的。而依据实际情况，发包方应当适当同意承包方所协调改变的一定价格。在实施的整个过程当中，通常均是承包方和发包方进行共同的协调，而承包方提出相应的变更依据、具体价格以及相应的意见，交给发包方进行审核最终得到批准，从而对价格进行调整并对具体的工期进行调整。

1.项目设计变吏中应该注意的问题

1）控制工程变更的认可权限

在项目的实施过程中，监理工程师具有最高的管理权限。监理工程师具有材料的审批权利，材料只有监理工程师先认可后，才能允许进入现场，这样保证了材料的具体质量和水平，保障了整个楼盘的水平和质量。另外监理工程拥有认可设计的相关权利，进而可以极大地增强设计的质量标准，而且在施工现场，监理工程师可以拥有认可施工质量的一定权利，当监理工程师认可之后，这个工程才能通过验收。如果施工现场的指令比较模糊，工程监理可以代表业主对相关的修改指令进行。假设要对工程进行一定的变更，承包商要获得监理工程师开出的书面签字，这样才能够凭借拥有监理工程师签字的书面合同向业主开展后续的索赔工作。

2）工程变更不能超过合同规定的工程范围

工程变更必须在合同规定的具体范围当中进行相应的修改，假设修改一旦超过了合同规定的具体范围，发包方和承包方应该进行充分协商，签订新的工程合同。如果超出工程范围，承包商可以拒绝执行发包商的指令。

3）承包商不能擅自做主进行工程变更

无论在什么条件下，承包商对合同的变更都要经过发包商的允许，承包商不能擅自进行决定对合同执行范围的修改。如果承包商感觉原来的东西有问题，正确的程序是先通知监理工程师，小的问题监理工程师现场即可决定，如果大的问题，需要发包商决定后才能进行变更，如果一方擅自变更，甲方可以拒绝对乙方进行补偿。

4）所有的变更，尽量要在工程完工前完成。

所有的变更，尽量都要在工程完工前完成，因为工程完工后进行工程变更，就造成很大的浪费。另一方面还会引起不必要的纠纷，影响楼盘的形象，所以，如果需要变更，需要在变更前及时的双方进行沟通，在工程完工前就完成变更。

2、项目设计变更、工程量签证管理原则

在施工阶段，把工程造价控制在计划范围之内，是事中控制的一项重要工作，在执行过程中，要明确各种商品的最高单价，一个工程涉及工程量的大小。如果单价或者工程量超出了原来的计划，要执行严格的签证流程，即只要超出计划的部分，就需要进行严格的签证。在具体实施过程中，要明确哪些是应该签的，哪些是不可以签的哪些是合同里规定的，哪些是新增的，签过之后对总体成本的影响是多少。

设计变更主要指对设计图纸和施工方法进行修改和完善，如果进行变更，需要有设计单位、发包商、承包商和现场施工监理的共同签字。在施工过程中，还有很多的零星事物，这些对工程影响不大、对成本控制不会产生重大影响的事情，现场施工监理直接签字确认即可。

1）时间限制原则：如果乙方要对图纸和施工计划要进行变更，必须提前报送给现场施工监理审批，在图纸变更后，在一个月的时间内完成一个成套的审批过程。如果乙方没有提前和施工监理打招呼或者审批超时，甲方对变更产生的费用将不予认可，如果乙方上报后，甲方没有给予及时的签证，认为甲方已经认可该签证。

2）先定价后实施的原则：在图纸进行变更后，涉及到很多原材料，新增原材料，乙方必须先向甲方进行价格说明，待甲方同意后，乙方才能进货，不能乙方先进货，再向甲方提出申请。

3）一单一算原则：一个变更申请只能针对一个项目变更，对应的也只是一份预算书；针对技术核定以及技术变更而导致的施工费用出现的提高或者降低，也一定要对应一份签订单。

4）原件结算原则：由于工程变更所发生的相关费用，乙方一定要提供相关的原始发票才可以当做结算的依据，可以这样说，原始凭证是进行结算的唯一依据。

5）针对于签证的具体格式，不管是由于任何原因而出现的签证，一定要对下一个项目进行确定：签证的依据、签证的原因，人工单位价格、具体的用工量和工作量，相关的金额、工程量的数据一定要大写才可以。

6）根据国家的相关法规，双方应该对签证的证据进行妥善保管，并对相关单据进行连续编号，避免有人对签证进行仿冒和销毁。

篇3

关键词：房地产企业 开发成本 分摊 研究

一、房地产企业开发成本分摊概述

（一）房地产企业开发成本概述

房地产企业开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。而房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，也就使得建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。复杂的房地产开发成本也就使得房地产成本分摊难度大大加深。

（二）房地产企业开发成本分摊的概述

房地产开发属于比较特殊的产业，而对于房地产会计核算制度有着一定的特殊性，特别是开发成本的核问题关乎企业的切实利益。房地产开发成本核算过程主要包括五个部分，分别为：确定成本对象、归集成本（开发成本）、分摊成本、结转产成品（开发产品）和结转销售成本。最为重要的还是房地产开发成本核算过程中的开发成本核算。然而，目前的房地产开发企业成本核算中，房产企业开发会计对于开发成本的归集与分摊却是困难重重。

对于房地产成本的分摊具有专门的要求，其分摊方式和方法都与其他行业的成本分摊具有很大的区别，成本分摊的对象既非是完全成本也非是制造成本的分摊方法，目前尚没有较规范的成本分摊具体办法来指导和规范房地产开发企业的会计核算工作，也就使得房地产企业会计难以根据按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

二、房地产企业开发成本分摊原则

房地产会计对于开发成本的分摊是针对房地产开核算在开发成本上的多变性的时间、空间范围所作的合理设定。对此，为了使房地产企业会计根据所面临多变的环境，比如核算的空间范围、所采用货币的币值、核算对象的状态、会计报告的时间要求等，结合《企业会计准则》的规定，房地产的成本分摊具有一定的原则。在房地产开发成本的具体分摊过程中，房地产开发成本及费用的归集原则应符合权责发生制原则，而分摊原则应符合重要性则、受益性原则和配比原则。

（一）房地产企业开发成本分摊配比原则

房地产开发成本分摊配比原则是指房地产企业一个会计期间内的各项营业收入和与其相关的成本、费用应当在同一个会计期间内入账，以正确地确定各该会计期间的损益。因此，配比是指相互配合和对比。它具体包括：因果配比，即直接配比。比如产品销售收入和相应的成本期间配比，即间接配比。比如同一期间的收入和相应的期间费用，采用了配比原则的房地产会计对于成本的分配能够与权责发生制紧密相联起来。

（二）房地产企业开发成本分摊谨慎性原则

房地产开发成本分摊谨慎性原则，也即稳健性原则、审慎性原则，它是指企业进行会计核算时，对于属于估计性的事项，应当注意稳妥、谨慎从事并留有余地。通俗的谨慎性就是“宁愿考虑可能发生的费用、损失和负债，不去考虑可能发生的收入、收益和资产”。又或者换句话说：费用、损失和负债不得低估，收入、收益和资产不得高估。开发成本分摊时的谨慎性原则有时也被认为是一种修正性惯例，对于房地产开发成本分摊能表现出加速折旧法、计提资产减值准备、物价持续上涨时的存货计价采用后进先出法等。

（三）房地产企业开发成本分摊重要性原则

房地产企业开发成本分摊重要性原则要求房地产企业在进行会计确认、计量过程中对交易或事项应当区别其重要程度，采用不同的核算方式。而重要事项应当按、房地产企业开发成本分摊规定的原则处理、并充分准确的披露，在不影响会计信息有用性的前提下，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

三、房地产企业开发成本分摊的实施策略

房地产企业开发成本分摊关乎房地产企业的核算效果，房地产企业会计根据上述原则，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，进行房地产企业成本分摊。

对于具体的房地产企业成本分摊是，通过总结，在具体实施时，主要根据能分清成本核算对象的，直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中。而规划有两个及以上物业类型的房地产项目，根据各物业类型的建筑面积占总建筑面积的比例计算确定。最后不可售公建物业能明确受益范围的，按各期（区）建筑面积占总建筑面积的比例计算，按受益范围分摊计入其他物业。

但是，不能明确受益范围的，由于不确定因素诸多，在项目总体中，因具体情况而定。国税发[2009]31文件对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。

根据国税发[2009]31文件总结可知：占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

而具体用这些方法是，通过总结，可得出四条方案：对于基础设施而言，属于共同成本，应该按照建筑面积法、直接成本法、预算造价法；对于公共配套设施费而言，也是共同成本，适用于建筑面积法来进行开发成本的分摊，而开发间接费和借款费用都是间接成本，开发间接费适用于建筑面积法，直接成本法和预算造价法，而借款费用适用于直接成本法和预算造价法。

此外，国税发[2009]31号文还明确规定：土地成本，一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。熟悉房地产成本核算的会计多数知道，不同的成本分配方法计算出来的成本计算对象的成本可能会相差悬殊，如何选择科学、合理、有效的成本分配方法，是房地产业内会计值得深思的一个问题。

四、结束语

长期以来，建筑行业一直是备受关注的一个行业，建筑企业会计在对于房地产开发成本核算过程中，如何实现正确划分的可售面积、不可售面积，再根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确计算分摊，实为重要，不容忽视。

参考文献：

[1]徐凤毅.浅谈综合性用途土地成片开发的成本分摊方法[J].新会计,2011（06）

[2]陈晨,汪应宏,彭山桂,温秀琴.应用基准地价分类修正综合法估价的研究[J].中国国土资源经济,2009(12)

[3]王家斌,纪宏奎. 土地增值税清算应注意费用分摊[J]. 税收征纳,2008(11)

篇4

关键词：房地产开发企业；绩效评价；指标体系

中图分类号：F235.91　文献标识码：A　文章编号：1005-0892(2008)08-0112-04

随着社会经济的发展、人民生活水平的不断提高，人们对住房的要求也在不断提高。我国自上世纪80年代后期至今，掀起一浪又一浪的房地产开发热，到处可见不断开发出的新楼盘。这在很大程度上缓解了人们的住房需求，也给房地产开发商带来了丰厚的利润，促进了经济的繁荣。然而，在房地产开发过程中，却存在着不经济和浪费的现象：如盲目的楼盘开发造成了楼盘的高空置率；楼盘供给总量与结构的不平衡导致了一方面房产品过剩卖不出去，另一方面却不能满足低收入人群生活住房所需；不符合地区规划要求的楼盘开发，影响了地区经济建设规划的健康发展。这些都使房地产开发经济繁华的表面下隐藏着巨大的危机而终将导致房地产业的不可持续发展。因此，如何引导开发商合理地进行房地产投资，提高资源的利用效率，促进房地产开发企业的可持续发展，是需要我们认真研究和解决的重要问题。众所周知，业绩评价是一个具有导向性的制度安排，科学地进行房地产开发企业绩效评价，有利于正确引导房地产的合理开发，而指标体系则是评价体系的重要组成内容。因此，本文将根据房地产开发企业经营的特征，以平衡记分卡指标体系设置的原理为指导，探讨房地产开发企业绩效评价指标体系的设置。

一、房地产开发企业经营特点分析

房地产开发企业具有与一般企业不同的经营特点，这种特殊性主要体现在以下几个方面：

第一，从其生产的产品――房产品来看，具有非标准性的特征。每一个楼盘所坐落的地理位置不同和开发商的理念不同，决定了楼盘的建筑风格不尽相同。不同地域，不同阶层，不同的人文环境，对房产品的设计要求也不相同，需要开发商因地、因人的要求对房产品进行规划与设计。

第二，房地产开发受政策性影响很大。房地产开发企业受政府相关法令、法规，如金融、土地政策的变更以及地区及社区的规划影响很大，这些直接影响着房地产开发是扩张还是萎缩。

第三，房地产开发企业的经营风险较大。房地产开发企业属资金密集型企业，开发时一次性投入的资金量很大。由于房地产开发的周期较长，每一期的楼盘开发均在一年以上，且购房款一般采用按揭的方式支付，造成资金回收期很长。因此，企业的经营风险较大。

第四，房地产企业的资产负债率较高。房产品属不动产，可随时用作抵押，为房地产开发商获取银行贷款提供了保证与方便。由此，房地产开发企业的投入资金中，银行贷款的比率较大。这一方面为房地产开发企业解决了资金的问题，另一方面却使得房地产开发企业的财务风险较大。

第五，房产品销售的直接性。房产品是由开发商直接销售给消费者，不需要经销商和分销商等中间环节。因此，房地产开发企业与最终消费者――购房者之间的接触是直接的，这样可以减少房产品销售的时间，有利于销售市场份额的扩大。

二、房地产开发企业绩效评价指标体系设置的原则与要求

房地产的开发必须以企业的可持续发展为总指导思想，这也就要求房地产的开发应服从国家宏观政策的调控，应与地区或社区的整体规划及循环经济发展要求相适应，应使所开发的楼盘确实为消费者所需，达到供需的总量与结构的平衡。为此，在设置房地产开发企业绩效评价指标体系时必须遵循相关性、综合性、重要性、可比性、可操作性、可接受性和成本效益的原则和要求。

第一，相关性。这里的相关性具有两层含义：第一层含义的相关性就是要求房地产开发企业业绩评价指标体系的设置应与其战略经营目标相关。这一战略经营目标就是在政府宏观政策的调控下，在现有可供开发的土地资源的基础上，确保房地产的开发符合整个地区的建设规划，符合循环经济发展模式的“减量化、再使用、再循环”的战略指导思想，并能根据不同层次消费者的需求，设计、开发出不同的楼盘，合理定价，使房产品的供给与需求从总量和结构上趋于平衡，最大限度地满足人们的住房需要。在此基础上，求得房地产开发企业的可持续发展。第二层含义的相关性是指所选择与设置的非财务指标(包括客户层面、职员层面等)，确为财务业绩增长的驱动因素，即所选择的非财务指标与财务指标相关。这个问题需要引起指标体系的设计者的高度关注，根据平衡记分卡指标体系设计的原理，非财务因素应该是导致财务业绩增长的重要驱动因素。㈣然而，并不是非财务层面的业绩的改进一定会带来财务层面业绩的提高。这是因为，有些非财务因素的改进会产生多余的能力(excessive capacity)或不被客户所认可，从而不能转化为现实的财务业绩的改进。这就需要指标体系的设计者通过实践，凭借丰富的经验并在理论的指导下，挖掘和探索出真正能导致财务业绩增长的非财务要素，并适度地加以把握，避免由于多余的能力产生的浪费和闲置，从而影响财务业绩的增长。

第二，综合性。房地产开发企业绩效评价指标体系的设置，必须综合考虑影响其业绩的内外部、长短期等的关键要素，以便从各个主要侧面对房地产开发企业的绩效进行客观的评价。这里的全面性不等于面面俱到，而是应抓住其主要影响因素，以便清晰地揭示房地产开发企业绩效形成的原因及其财务成果。与此同时，指标体系的设置既要有助于房地产开发企业绩效的评价，又要有利于绩效形成过程或战略经营目标的管理。

第三，重要性。房地产开发企业评价指标体系的设计应能突出反映其核心竞争力和创新能力。从上述房地产开发企业经营特点的分析中我们知道：资源(包括土地资源与人力资源)、资金、企业文化是房地产开发企业生存与发展的关键要素。能否将有限资源与资金进行高效的整合及运营，以及能否营造与经济发展和人们理念变革相适应的企业文化，直接决定着企业是否具有核心竞争力和持续不断的创新能力，做到与时俱进，在同行业中形成与保持竞争优势。

第四，可比性。这里的可比性包括纵向可比和横向可比。纵向可比是指同一企业在不同时期绩效的可比性，以便确定企业绩效的提高及提高的程度。这种纵向可比是指在一定的时间段范围内。因为，随着企业的发展，环境的改变，企业的战略经营目标也会发生改变，指标体系也应作适当的调整。横向可比是指同行业中不同企业绩效的可比性，以便确定企业在同

行业中的竞争地位。

第五，可操作性。这里的可操作性是指有关指标数据的收集可行，不存在障碍；与此同时，有关指标数据的计算与综合的处理简便易行。

第六，可接受性。这里的可接受性是指评价指标体系被使用者所接受。否则，使用者将会无视这一指标体系的存在，或故意回避使得评价体系在执行过程中大打折扣，而不能很好地发挥作用。使用者是否接受评价指标体系，关键还在于该指标体系的设计是否合理，指标的含义是否明确，收集资料数据是否方便等。

第七，成本效益原则。成本效益原则的遵守是人类经济行为的基本取向。从经济人角度来看，任何成本高于效益的行为都会被理性经济人所放弃，转而使用其他替代的低成本的方法，业绩评价指标体系的设置也是如此。

三、房地产开发企业绩效评价指标体系的设置

依据平衡记分卡的基本原理和上述房地产开发企业的经营特点及指标体系设置的原则与要求，我们认为，房地产开发企业的绩效评价指标体系应包括财务层面、顾客层面、内部开发建筑与创新层面、职员层面。

财务业绩的评价体现着业绩评价的宗旨，体现着所得与所费及其比的核心内容。单一的财务业绩评价指标体系固然不利于企业核心竞争力的形成与保持及战略目标的实现；然而，这并不等于要取消财务指标，而是需要有其他的非财务指标的补充与配合，才能合理地对房地产企业的经营业绩形成的原因及其财务结果进行综合的评价。事实上，无论何种性质的社会，也无论何种经济发展模式，企业对财务业绩的追求始终是推动社会经济向前发展的基本动力，这也就决定了无论何种性质的企业，财务业绩始终是业绩评价的最根本和核心内容。

顾客是企业实现战略经营目标的一个重要外部因素。房地产开发企业开发与建造出的房产品只有通过顾客的购买，才能不断实现其价值，达到企业的财务目标，从而确保战略经营目标的实现。因此，顾客历来被商家信奉为“上帝”和“衣食父母”。

要使顾客满意，就必须开发与建造出适合不同阶层、不同收入和不同文化品位且房价合理的房产品，包括在房子的外观造型、户型结构、建筑材料的质量、性价比、售后服务等方面能满足顾客的需要，才能使开发出的房产品迅速地转化为顾客手中的房产，实现其价值。这也就要求房地产开发企业能根据市场的需求，创新性地进行楼盘的设计。这种创新主要体现在对环境的利用上，能通过巧妙的构思与设计，充分利用周边环境的优势，弥补不足；在户型上，能根据客户的需要设计；在小区服务设施上应安全、便捷。

良好素质的职员具有较高的素养和创新能力，是房地产开发企业的核心竞争力的重要组成要素，能使房地产开发企业源源不断地开发出优质的楼盘，并能胜任顾客的购房顾问，取得顾客的信任，从而提高房产品的销售量。与此同时，职员还是企业文化的代言人，是企业品牌效应的重要组成部分。为此，房地产开发企业应注重职员的后续教育与培训，不断提高职员的综合素质和创新能力，强化企业所特有的文化，突出品牌效应。只有这样，才能在同行业的激烈竞争中立于不败之地，保持企业的持续发展。

随着循环经济发展模式的引入并将成为我国经济发展的主流模式，以“3R”为指导思想的节约型社会将影响着经济建设的各行各业。资源的节约与高效利用和污染的治理是各个企业在生产经营，创造价值过程中所必须承担的社会责任，构成了企业战略经营业绩评价的重要因素。房地产开发企业必须以环境的保护为前提条件，应注重资源高效与循环利用以及对生活垃圾的治理。

据上所述，我们采用频度统计法、理论分析和专家咨询法对指标进行初步选取，并通过指标之间的比较，最终确定如下具体指标作为房地产开发企业绩效评价指标：

财务层面应设置的指标有：评价偿债能力指标，包括流动比率、资产负债率。评价风险水平指标，包括综合杠杆。由于房地产业的负债水平高，固定成本高，因此，其经营风险与财务风险水平比较高，需要对其综合杠杆水平进行评价。评价营运能力指标，包括存货周转率、总资产周转率等。房地产开发周期一般超过一年，周期较长，需要对其营运能力进行评价。现金流指标，包括经营活动现金净流量、主营业务收入现金比率等。房地产产品总价较高，顾客多半采用按揭方式付款，为了评价现金的回笼状况，需要设置反映现金流方面的指标。评价盈利能力指标，可设置净利润和息税前净利润指标。

顾客层面应设置的指标主要有：客户拥有率、已售房地产面积率、已售房地产产量率，客户获得增长率，以反映房地产开发企业的市场份额。同时，应设置用以评价顾客满意度的指标，如房产品的准时交货率、房产证及有关证件的及时交办率、房产品同比价格优势、公共设施水平、区内外交通方便程度、建筑物翻修率、报修比率、退房率、民用建筑防火间距、住宅内灭火设施密度、外消火栓平均服务半径、地下人防建筑面积、防震等级等，以及从顾客获取利润的水平。

内部开发建造与创新层面，应设置评价创新、开发与建造售后服务情况的指标。在创新上，应设置对已有环境条件的利用程度、房产品外观的新颖性、房屋结构合理性等设计水平指标，以评价房地产开发上的创新能力及对顾客需求的把握程度。在开发与建造上，应设置单位时间建筑面积、部门之间的协调程度、建造的质量等级、事故率以及水、声、光、气等环境系统设计、绿化系统建造、垃圾处理系统设计等指标，用以评价建造的质量和效率。在售后服务上，应设置上门服务或维修的及时率、维修后的耐久性等指标，用以评价售后服务的质量与效率。

在职员层面应设置评价职员满意度、职员能力和后续培训以及企业文化的塑造与沟通方面的指标，包括职员的满意度、职员的离职度、职员培训率、职员的建议采纳的比率、房产品的推销率、职员获利能力及其增长率等指标，并对企业文化的沟通与运用等作出评价。

上述指标可表述如下表所示：

篇5

关键词：税收筹划；房地产开发；保障房安置

一、 房地产开发企业税收筹划概述

1.房地产开发企业税收筹划概念

房地产开发企业的税收筹划是指房地产开发企业为了减少外部成本，利用税法漏洞或者缺陷减轻自身税负的非违法行为。目前，我国大量税收优惠政策的实施以及特定税制要素的存在，为房地产开发企业进行税收筹划提供了空间。

2.房地产开发企业税收筹划的必要性

房地产开发企业在经营过程中通常具有投入资金多、销售周期长、经营风险高等特点，因此合理的税收筹划对于房地产开发企业来说是非常有必要的，具体可以表现为：

（1）税收筹划有助于房地产企业利益实现最大化，提高竞争力。在房地产交易环节涉及的税种较为复杂，例如营业税、土地增值税、城市增值税等等，这就加重了房地产开发企业的税负，而进行合法的税收筹划可以说是实现经济效益最大化的有效途径。

（2）税收筹划有助于房地产开发企业提高会计核算水平，规范财务管理水平。进行税收筹划是一种财务手段，它可以减少企业的税收支出，提高资金利用率，使资金流得以改善。

（3）税收筹划为房地产开发企业树立良好的社会形象提供保证。在日常纳税申报时，及时准确的申报税额，可以降低企业的涉税风险，提高企业自身形象。特别是对于房地产开发这样高风险的企业来说，涉税无风险是提高社会信誉、打造自身品牌的有效保证。

二、房地产开发企业税收筹划策略

（一）对营业税进行筹划

在竞争日益激烈的房地产开发行业，开发企业在销售过程中通过赠送产品、直接以折扣销售房屋等营销手段，达到吸引购房者的目的。例如：房地产开发商在开盘日购买者赠与一台价值3000元的冰箱，亦或者对购买者进行总房价的10%折扣销售。我们假设销售该房收入为5000万元，赠送冰箱总价值50万元，对于方案一开发企业需缴纳5000*5%=250万元的营业税，同时还需缴纳50*3%=1.5万元，共计251万元；而对于第二方案来说需缴纳5000*0.9*5%=225万元。

对于房地产开发企业中的营业税负担较重的现象，许多地区对其实施了相关的税收优惠政策，例如根据《于贯彻苏政发[2008]44号文件精神的通知 》（苏地税函[2008]380号）文件规定：对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。经济适用住房，是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房：（1）纳入全省经济适用住房建设投资计划；（2）土地采取划拨的方式供应；（3）销售价格经价格主管部门按相关规定确定；（4）向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应；对不能同时符合上述条件，被加以经济适用住房名称的其他性质住房，不得享受该项政策。由此可见房地产开发企业可以根据当地的营业税优惠政策进行税收筹划，降低营业税成本。

（二）对契税进行筹划

契税是指房地产开发企业通过购买、受让、获赠等取得房屋所有权和土地使用权所缴纳的费用。房地产开发企业可以通过法律规定如“企业按照法律规定分设两个或者两个以上投资主体的相同企业，对新设方承受的房屋、土地的所有权，免征契税。

根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）文件规定，对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。但是目前对房地产开发企业购置的保障房用地无免征契税优惠政策。

（三）土地增值税的筹划

根据《土地增值税暂行条例》规定：房地产开发企业建造普通住房用于出售，如果增值额未超过各项规定扣除项目金额的20%，可以免征土地增值税；如果超过20%，可以按累进税率进行交税。房地产开发企业可以通过增加扣除项目的金额来降低增值率，从而达到减少增值税的目的。

房地产开发企业可以通过国家政策对土地增值税进行税收筹划，例如北京市财政局、地税局和住建委日前联合通知，对土地增值税征收进行了明确，保障性住房暂不预征土地增值税。

（四）企业所得税的筹划

企业所得税是根据企业生产经营所得和其他所得征收的一种税，像房地产开发这样资金密集型的企业，通常采取不同的筹资方式、利用税前扣除项目、延迟纳税等方法进行所得税筹划。例如，企业可以足额购买企业所得税规定的可以税前扣除的保险和公积金等，这样既降低了公司的所得税费用，而且还为员工带来了福利，实现了双赢。

三、 房地产开发企业税收筹划应遵循的原则

1.税收筹划活动必须合法合理性原则。目前，我国对于房地产行业的税收制度还不完善，税收政策也在不断更新，这就要求开发企业的税收筹划以合法性为前提，进行合法的进行税收筹划。

2.税收筹划活动应遵循全程性、系统性原则。房地产开发的建设过程涉及到土地购买阶段、建设阶段、售房阶段和物业管理阶段等，因此就要求开发企业的税收筹划活动应贯穿于各个阶段，做到全面监控。

四、 总结

综上所述，房地产开发企业采取合理的税收筹划不仅可以降低成本，还关系到企业的生死存亡。面对现在国家对房地产行业的调控能力不断加强、利润空间不断减少的现状，房地产企业采取合理的税收筹划势在必行。因此，房地产开发企业应结合自身经营特点合法、合理的运用税收筹划降低企业成本，实现企业利润空间最大化。（作者单位：上海中冶成工置业有限公司）

参考文献：

[1] 詹效兰；欧阳云；房地产开发企业的经营模式与税收[J]；财会通讯（理财版）；2006年03期.