房地产开发的原则精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产开发的原则，期待它们能激发您的灵感。

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关键词：房地产；成本；控制

中图分类号： F293 文献标识码： A

一、成本管理概念

成本管理概念最早从1925年提出，是为了获得某种利益而产生的一定代价。在现代成本管理中，成本分为财务成本和管理成本两大体系。财务成本的主要目的是为了正确计算产品成本、利润和税金，为确定企业一定时期的成本耗费，为计算企业的利润和税金及合理确定产品或劳务的售价提供依据。管理成本则是主要围绕企业内部管理和经营决策形成的，为制造产品发生的管理费用与生产产品的产量没有直接关系，不计入产品的制造成本，而作为期间费用直接冲减企业当期的利益，也叫做决策成本。管理成本的核算灵活多样，一切视管理要求而定，它可以由企业自行决定核算方法和内容，没有统一的要求和规定，也不必以产品为对象进行核算。管理成本覆盖范围广，内容复杂，是以成本决策为中心形成的，从决策角度反映各种成本内容。

对于房地产成本而言，其主要构成是开发成本以及相关的费用支出。开发成本是形成产品实体的重要内容，包括土地成本、建安成本、园林、公建配套成本等，其他的相关费用则是为组强生产与管理的销售费用、管理费用、财务费用。而由于商业地产体量大，往往都需要大规模的融资，因此融资成本也是其重要内容。

二、房地产开发成本控制的原则

1、目标成本原则。目前, 许多房地产开发企业在开发房地产项目之前, 并未确定一个总的成本控制目标, 而是钱花到哪算哪。这就会导致成本的失控, 无法为成本控制提供明确的努力方向。所以, 成本控制必须遵循目标成本原则, 在开发一个房地产项目之前, 通过市场预测并考虑所处地段等因素, 确定开发类型, 确定目标成本。这是成本控制的首要前提。

2、全员全过程控制原则。许多人认为, 成本控制是财务的事, 这是一种偏见。成本控制决非是一个部门所能完成的工作, 它要求各个部门在各司其职、各负其责的前提下通力合作。成本控制也决非控制好某一环节就可以了, 而是要控制好各个环节, 控制好全过程。

3、可控性原则。目标成本可分为可控制的成本和不可控制的成本, 各个部门只对本部门可控制的成本负责。

4、权、责、利相结合的原则。企业应赋予各部门控制的权限, 并明确其对控制结果应承担的责任, 同时, 对其成本控制的结果加以考核, 予以奖惩, 使权、责、利三者有机结合起来。这样才能调动各部门成本控制的积极性, 实现成本控制的目标。

三、房地产开发投资对成本控制的影响

1、认真做好项目前期可研测算。在项目开发前期，要积极做好市场调研工作，并对项目的可行性进行系统的研究分析，形成开发项目的经济效益测算、完整的项目投资估算等。在可行性研究报告中，应该明确整个项目开发过程中的各项初步技术所涉及到的经济指标，这将直接决定着整个开发项目的投资成败。项目开发前期成本的控制，关键在于前期费用、投资成本及投资利润的有效估算，以做出准确的项目决策，从源头上避免决策失误所带来的损失，同时也要考虑到资源的充分利用，尽可能的利用有限的资源创造出更多的价值，以提高投资回报。

2、综合考虑商业地产各阶段成本控制。商业地产成本分为开发成本和运营成本两个部分，商业交付运营之前是通过成本管理系统来管理，而交付之后是通过系统来管理。住宅项目一般是关注前期开发成本的控制，在交房时点完成后，整个项目宣告结束。而商业地产不一样，开发期完成后会进入运营期，运营期的成本也是影响成本控制的关键环节，同时前期的开发成本与后期的运营成本是息息相关、密不可分的。

3、提前引进商业设计顾问。商业地产开发过程中都非常关注设计顾问，提前引进各项设计顾问是非常必要的，如室内装饰设计、消防设计顾问、酒店厨房洗衣房顾问、幕墙顾问、二次机电设计顾问、室内外照明设计顾问、标识标牌设计顾问、视听专项顾问和造价顾问等，在方案设计阶段引进设计顾问，给建筑设计提供各专业要求，有利于设计方案的详尽完善，避免后期设计修改过大。

4、做好商业地产项目的规划设计是关键。商业地产需要考虑主力店的设计要求，还要兼顾小业主的规划要求，这是商业地产强控的一个关键点，一个商业地产项目经过前期的可行性分析，就确定了业态，确定了主力店，也就明确了客户的需求，决定了商业经营的模式，从而最大限度地避免了规划设计的盲目性，降低了设计图纸翻来覆去更改的频率，也有效地控制了项目成本和工程造价。此外，在商业地产的规划设计中，尤其还要关注：交通体系布局要合理，人车要分流，上下要方便，卸货区域的安排；高度、荷载要根据业态需求确定。

5、商业地产设备的选择要充分考虑运行期间费用。设备费在商业地产占比较住宅项目大，选择设备种类要综合考虑设备费和设备运行期间的费用，要在投资、使用寿命、性能方面综合考虑。

6、房地产设备采购难度大。由于商业地产包含的业态形式多样，有的项目写字楼、酒店、商业体等多业态并存，对各业态设备安装专业工程技术要求不同，如写字楼对智能化、监控系统要求较高，酒店对厨房、洗衣、智能化系统和监控系统要求高等，这给设备招采工作带来很大挑战，尤期电梯等设备如果不能形成战略采购，则设备费用差别较大，所以对成本影响较大。

7、外观装饰构件选材时要考虑效果也要保证成本。形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象，满足顾客的视觉享受，吸引它们前往，同时也是本项目区别于其它项目的显著标致之一。从外立面设计的角度来看，即要符合产品、目标客户定位又要保证成本的基础上保证效果是关键。外立面装饰构件包括钢构架、连廊及栏杆、外墙砖、幕墙、外墙挂板及钢，轻钢雨棚、铝合金落地门窗、屋面装饰物、电子显示屏等一些招示性强的装饰构件，在这些材料的选材上要做好充分考察市场，择优选材，即经济美观，又充分体现设计理念，保证设计效果的目的。

8、充分保证公共部位灯光照明效果。商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要，如突出商品立体感和质感的重点照明；注重情调表现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。此部分成本采用限额设计对成本进行控制，在材料选择上立即要保证招示性美观的效果又要考虑后期运行过程费用，运行期间的维修和更换成本。

四、企业自身的完善对成本控制的影响

1、强化企业内部管理，构建完善的内部控制体系：商业地产投资企业的内部管理是做好成本控制的基本因素，通过强化企业内部管理，以完善的内部控制体系来有效推动项目成本的控制是降低项目成本的有效途径。同时要加强和完善监督机制，加强企业内部各部分之间的监督的同时，也要加大企业外部专业机构的监督，加大施工管理力度，加强施工监理和投资监理等。

2、树立成本的系统管理理念：商业地产投资企业应该积极树立正确的成本系统管理理念，把企业的成本管理看做是一项需要彻底执行的系统性工程。投资企业要树立整体和全局观念，切切实实的系统研究关于成本管理的内容、对象、方法等各项因素。从整体来看，投资企业的成本管理涉及到企业的管理层以及企业的每一个部门、每一个员工，因此，企业所有人员都是成本控制的参与者和执行者，每个人都应该明确自身所负的责任，都要有成本控制的观念，实时对整个项目的成本进行控制。

3、注重对项目成本资料和信息的管理：在商业地产的开发过程中，所涉及的商业项目业态复杂多样，而且关系到许多利益主体，因此，及时将项目过程中的施工图纸、招标文件、合同文件、来往信函、报价清单、水电费用等资料进行归档整理，可以为整个项目的操作打下良好的资料基础，为成本的控制提供有利依据。同时，也要注重建立并完善商业地产投资过程中所涉及到的成本资料的电子信息管理，通过电子信息资料的管理，可以减少重复工作，提高工作效率。

结束语：

企业要在竞争日益激烈的市场上站稳脚跟，必须要挖掘企业内部潜力，降低企业成本费用。追逐利润是企业永恒的话题，控制成本是企业永远不变的法则，企业最终要进一步强化管理，降低成本，赚取利润，走低成本之路。

参考文献：

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设计变更，将会给发包方和承包方都将带来很大的损失，一般设计如果进行变更，首先要变更合同的条款，项目成本合同都会明确双方的责任和义务，如果由发包方进行合同的变更，导致承包方经济损失，由发包方赔偿承包方的损失，这样一来所产生的承包方损失以及相应的经济支出，是发包方承担的。而依据实际情况，发包方应当适当同意承包方所协调改变的一定价格。在实施的整个过程当中，通常均是承包方和发包方进行共同的协调，而承包方提出相应的变更依据、具体价格以及相应的意见，交给发包方进行审核最终得到批准，从而对价格进行调整并对具体的工期进行调整。

1.项目设计变吏中应该注意的问题

1）控制工程变更的认可权限

在项目的实施过程中，监理工程师具有最高的管理权限。监理工程师具有材料的审批权利，材料只有监理工程师先认可后，才能允许进入现场，这样保证了材料的具体质量和水平，保障了整个楼盘的水平和质量。另外监理工程拥有认可设计的相关权利，进而可以极大地增强设计的质量标准，而且在施工现场，监理工程师可以拥有认可施工质量的一定权利，当监理工程师认可之后，这个工程才能通过验收。如果施工现场的指令比较模糊，工程监理可以代表业主对相关的修改指令进行。假设要对工程进行一定的变更，承包商要获得监理工程师开出的书面签字，这样才能够凭借拥有监理工程师签字的书面合同向业主开展后续的索赔工作。

2）工程变更不能超过合同规定的工程范围

工程变更必须在合同规定的具体范围当中进行相应的修改，假设修改一旦超过了合同规定的具体范围，发包方和承包方应该进行充分协商，签订新的工程合同。如果超出工程范围，承包商可以拒绝执行发包商的指令。

3）承包商不能擅自做主进行工程变更

无论在什么条件下，承包商对合同的变更都要经过发包商的允许，承包商不能擅自进行决定对合同执行范围的修改。如果承包商感觉原来的东西有问题，正确的程序是先通知监理工程师，小的问题监理工程师现场即可决定，如果大的问题，需要发包商决定后才能进行变更，如果一方擅自变更，甲方可以拒绝对乙方进行补偿。

4）所有的变更，尽量要在工程完工前完成。

所有的变更，尽量都要在工程完工前完成，因为工程完工后进行工程变更，就造成很大的浪费。另一方面还会引起不必要的纠纷，影响楼盘的形象，所以，如果需要变更，需要在变更前及时的双方进行沟通，在工程完工前就完成变更。

2、项目设计变更、工程量签证管理原则

在施工阶段，把工程造价控制在计划范围之内，是事中控制的一项重要工作，在执行过程中，要明确各种商品的最高单价，一个工程涉及工程量的大小。如果单价或者工程量超出了原来的计划，要执行严格的签证流程，即只要超出计划的部分，就需要进行严格的签证。在具体实施过程中，要明确哪些是应该签的，哪些是不可以签的哪些是合同里规定的，哪些是新增的，签过之后对总体成本的影响是多少。

设计变更主要指对设计图纸和施工方法进行修改和完善，如果进行变更，需要有设计单位、发包商、承包商和现场施工监理的共同签字。在施工过程中，还有很多的零星事物，这些对工程影响不大、对成本控制不会产生重大影响的事情，现场施工监理直接签字确认即可。

1）时间限制原则：如果乙方要对图纸和施工计划要进行变更，必须提前报送给现场施工监理审批，在图纸变更后，在一个月的时间内完成一个成套的审批过程。如果乙方没有提前和施工监理打招呼或者审批超时，甲方对变更产生的费用将不予认可，如果乙方上报后，甲方没有给予及时的签证，认为甲方已经认可该签证。

2）先定价后实施的原则：在图纸进行变更后，涉及到很多原材料，新增原材料，乙方必须先向甲方进行价格说明，待甲方同意后，乙方才能进货，不能乙方先进货，再向甲方提出申请。

3）一单一算原则：一个变更申请只能针对一个项目变更，对应的也只是一份预算书；针对技术核定以及技术变更而导致的施工费用出现的提高或者降低，也一定要对应一份签订单。

4）原件结算原则：由于工程变更所发生的相关费用，乙方一定要提供相关的原始发票才可以当做结算的依据，可以这样说，原始凭证是进行结算的唯一依据。

5）针对于签证的具体格式，不管是由于任何原因而出现的签证，一定要对下一个项目进行确定：签证的依据、签证的原因，人工单位价格、具体的用工量和工作量，相关的金额、工程量的数据一定要大写才可以。

6）根据国家的相关法规，双方应该对签证的证据进行妥善保管，并对相关单据进行连续编号，避免有人对签证进行仿冒和销毁。

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关键词：房地产企业 开发成本 分摊 研究

一、房地产企业开发成本分摊概述

（一）房地产企业开发成本概述

房地产企业开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。而房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，也就使得建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。复杂的房地产开发成本也就使得房地产成本分摊难度大大加深。

（二）房地产企业开发成本分摊的概述

房地产开发属于比较特殊的产业，而对于房地产会计核算制度有着一定的特殊性，特别是开发成本的核问题关乎企业的切实利益。房地产开发成本核算过程主要包括五个部分，分别为：确定成本对象、归集成本（开发成本）、分摊成本、结转产成品（开发产品）和结转销售成本。最为重要的还是房地产开发成本核算过程中的开发成本核算。然而，目前的房地产开发企业成本核算中，房产企业开发会计对于开发成本的归集与分摊却是困难重重。

对于房地产成本的分摊具有专门的要求，其分摊方式和方法都与其他行业的成本分摊具有很大的区别，成本分摊的对象既非是完全成本也非是制造成本的分摊方法，目前尚没有较规范的成本分摊具体办法来指导和规范房地产开发企业的会计核算工作，也就使得房地产企业会计难以根据按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

二、房地产企业开发成本分摊原则

房地产会计对于开发成本的分摊是针对房地产开核算在开发成本上的多变性的时间、空间范围所作的合理设定。对此，为了使房地产企业会计根据所面临多变的环境，比如核算的空间范围、所采用货币的币值、核算对象的状态、会计报告的时间要求等，结合《企业会计准则》的规定，房地产的成本分摊具有一定的原则。在房地产开发成本的具体分摊过程中，房地产开发成本及费用的归集原则应符合权责发生制原则，而分摊原则应符合重要性则、受益性原则和配比原则。

（一）房地产企业开发成本分摊配比原则

房地产开发成本分摊配比原则是指房地产企业一个会计期间内的各项营业收入和与其相关的成本、费用应当在同一个会计期间内入账，以正确地确定各该会计期间的损益。因此，配比是指相互配合和对比。它具体包括：因果配比，即直接配比。比如产品销售收入和相应的成本期间配比，即间接配比。比如同一期间的收入和相应的期间费用，采用了配比原则的房地产会计对于成本的分配能够与权责发生制紧密相联起来。

（二）房地产企业开发成本分摊谨慎性原则

房地产开发成本分摊谨慎性原则，也即稳健性原则、审慎性原则，它是指企业进行会计核算时，对于属于估计性的事项，应当注意稳妥、谨慎从事并留有余地。通俗的谨慎性就是“宁愿考虑可能发生的费用、损失和负债，不去考虑可能发生的收入、收益和资产”。又或者换句话说：费用、损失和负债不得低估，收入、收益和资产不得高估。开发成本分摊时的谨慎性原则有时也被认为是一种修正性惯例，对于房地产开发成本分摊能表现出加速折旧法、计提资产减值准备、物价持续上涨时的存货计价采用后进先出法等。

（三）房地产企业开发成本分摊重要性原则

房地产企业开发成本分摊重要性原则要求房地产企业在进行会计确认、计量过程中对交易或事项应当区别其重要程度，采用不同的核算方式。而重要事项应当按、房地产企业开发成本分摊规定的原则处理、并充分准确的披露，在不影响会计信息有用性的前提下，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

三、房地产企业开发成本分摊的实施策略

房地产企业开发成本分摊关乎房地产企业的核算效果，房地产企业会计根据上述原则，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，进行房地产企业成本分摊。

对于具体的房地产企业成本分摊是，通过总结，在具体实施时，主要根据能分清成本核算对象的，直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中。而规划有两个及以上物业类型的房地产项目，根据各物业类型的建筑面积占总建筑面积的比例计算确定。最后不可售公建物业能明确受益范围的，按各期（区）建筑面积占总建筑面积的比例计算，按受益范围分摊计入其他物业。

但是，不能明确受益范围的，由于不确定因素诸多，在项目总体中，因具体情况而定。国税发[2009]31文件对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。

根据国税发[2009]31文件总结可知：占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

而具体用这些方法是，通过总结，可得出四条方案：对于基础设施而言，属于共同成本，应该按照建筑面积法、直接成本法、预算造价法；对于公共配套设施费而言，也是共同成本，适用于建筑面积法来进行开发成本的分摊，而开发间接费和借款费用都是间接成本，开发间接费适用于建筑面积法，直接成本法和预算造价法，而借款费用适用于直接成本法和预算造价法。

此外，国税发[2009]31号文还明确规定：土地成本，一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。熟悉房地产成本核算的会计多数知道，不同的成本分配方法计算出来的成本计算对象的成本可能会相差悬殊，如何选择科学、合理、有效的成本分配方法，是房地产业内会计值得深思的一个问题。

四、结束语

长期以来，建筑行业一直是备受关注的一个行业，建筑企业会计在对于房地产开发成本核算过程中，如何实现正确划分的可售面积、不可售面积，再根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确计算分摊，实为重要，不容忽视。

参考文献：

[1]徐凤毅.浅谈综合性用途土地成片开发的成本分摊方法[J].新会计,2011（06）

[2]陈晨,汪应宏,彭山桂,温秀琴.应用基准地价分类修正综合法估价的研究[J].中国国土资源经济,2009(12)

[3]王家斌,纪宏奎. 土地增值税清算应注意费用分摊[J]. 税收征纳,2008(11)

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关键词：房地产开发企业；绩效评价；指标体系

中图分类号：F235.91　文献标识码：A　文章编号：1005-0892(2008)08-0112-04

随着社会经济的发展、人民生活水平的不断提高，人们对住房的要求也在不断提高。我国自上世纪80年代后期至今，掀起一浪又一浪的房地产开发热，到处可见不断开发出的新楼盘。这在很大程度上缓解了人们的住房需求，也给房地产开发商带来了丰厚的利润，促进了经济的繁荣。然而，在房地产开发过程中，却存在着不经济和浪费的现象：如盲目的楼盘开发造成了楼盘的高空置率；楼盘供给总量与结构的不平衡导致了一方面房产品过剩卖不出去，另一方面却不能满足低收入人群生活住房所需；不符合地区规划要求的楼盘开发，影响了地区经济建设规划的健康发展。这些都使房地产开发经济繁华的表面下隐藏着巨大的危机而终将导致房地产业的不可持续发展。因此，如何引导开发商合理地进行房地产投资，提高资源的利用效率，促进房地产开发企业的可持续发展，是需要我们认真研究和解决的重要问题。众所周知，业绩评价是一个具有导向性的制度安排，科学地进行房地产开发企业绩效评价，有利于正确引导房地产的合理开发，而指标体系则是评价体系的重要组成内容。因此，本文将根据房地产开发企业经营的特征，以平衡记分卡指标体系设置的原理为指导，探讨房地产开发企业绩效评价指标体系的设置。

一、房地产开发企业经营特点分析

房地产开发企业具有与一般企业不同的经营特点，这种特殊性主要体现在以下几个方面：

第一，从其生产的产品――房产品来看，具有非标准性的特征。每一个楼盘所坐落的地理位置不同和开发商的理念不同，决定了楼盘的建筑风格不尽相同。不同地域，不同阶层，不同的人文环境，对房产品的设计要求也不相同，需要开发商因地、因人的要求对房产品进行规划与设计。

第二，房地产开发受政策性影响很大。房地产开发企业受政府相关法令、法规，如金融、土地政策的变更以及地区及社区的规划影响很大，这些直接影响着房地产开发是扩张还是萎缩。

第三，房地产开发企业的经营风险较大。房地产开发企业属资金密集型企业，开发时一次性投入的资金量很大。由于房地产开发的周期较长，每一期的楼盘开发均在一年以上，且购房款一般采用按揭的方式支付，造成资金回收期很长。因此，企业的经营风险较大。

第四，房地产企业的资产负债率较高。房产品属不动产，可随时用作抵押，为房地产开发商获取银行贷款提供了保证与方便。由此，房地产开发企业的投入资金中，银行贷款的比率较大。这一方面为房地产开发企业解决了资金的问题，另一方面却使得房地产开发企业的财务风险较大。

第五，房产品销售的直接性。房产品是由开发商直接销售给消费者，不需要经销商和分销商等中间环节。因此，房地产开发企业与最终消费者――购房者之间的接触是直接的，这样可以减少房产品销售的时间，有利于销售市场份额的扩大。

二、房地产开发企业绩效评价指标体系设置的原则与要求

房地产的开发必须以企业的可持续发展为总指导思想，这也就要求房地产的开发应服从国家宏观政策的调控，应与地区或社区的整体规划及循环经济发展要求相适应，应使所开发的楼盘确实为消费者所需，达到供需的总量与结构的平衡。为此，在设置房地产开发企业绩效评价指标体系时必须遵循相关性、综合性、重要性、可比性、可操作性、可接受性和成本效益的原则和要求。

第一，相关性。这里的相关性具有两层含义：第一层含义的相关性就是要求房地产开发企业业绩评价指标体系的设置应与其战略经营目标相关。这一战略经营目标就是在政府宏观政策的调控下，在现有可供开发的土地资源的基础上，确保房地产的开发符合整个地区的建设规划，符合循环经济发展模式的“减量化、再使用、再循环”的战略指导思想，并能根据不同层次消费者的需求，设计、开发出不同的楼盘，合理定价，使房产品的供给与需求从总量和结构上趋于平衡，最大限度地满足人们的住房需要。在此基础上，求得房地产开发企业的可持续发展。第二层含义的相关性是指所选择与设置的非财务指标(包括客户层面、职员层面等)，确为财务业绩增长的驱动因素，即所选择的非财务指标与财务指标相关。这个问题需要引起指标体系的设计者的高度关注，根据平衡记分卡指标体系设计的原理，非财务因素应该是导致财务业绩增长的重要驱动因素。㈣然而，并不是非财务层面的业绩的改进一定会带来财务层面业绩的提高。这是因为，有些非财务因素的改进会产生多余的能力(excessive capacity)或不被客户所认可，从而不能转化为现实的财务业绩的改进。这就需要指标体系的设计者通过实践，凭借丰富的经验并在理论的指导下，挖掘和探索出真正能导致财务业绩增长的非财务要素，并适度地加以把握，避免由于多余的能力产生的浪费和闲置，从而影响财务业绩的增长。

第二，综合性。房地产开发企业绩效评价指标体系的设置，必须综合考虑影响其业绩的内外部、长短期等的关键要素，以便从各个主要侧面对房地产开发企业的绩效进行客观的评价。这里的全面性不等于面面俱到，而是应抓住其主要影响因素，以便清晰地揭示房地产开发企业绩效形成的原因及其财务成果。与此同时，指标体系的设置既要有助于房地产开发企业绩效的评价，又要有利于绩效形成过程或战略经营目标的管理。

第三，重要性。房地产开发企业评价指标体系的设计应能突出反映其核心竞争力和创新能力。从上述房地产开发企业经营特点的分析中我们知道：资源(包括土地资源与人力资源)、资金、企业文化是房地产开发企业生存与发展的关键要素。能否将有限资源与资金进行高效的整合及运营，以及能否营造与经济发展和人们理念变革相适应的企业文化，直接决定着企业是否具有核心竞争力和持续不断的创新能力，做到与时俱进，在同行业中形成与保持竞争优势。

第四，可比性。这里的可比性包括纵向可比和横向可比。纵向可比是指同一企业在不同时期绩效的可比性，以便确定企业绩效的提高及提高的程度。这种纵向可比是指在一定的时间段范围内。因为，随着企业的发展，环境的改变，企业的战略经营目标也会发生改变，指标体系也应作适当的调整。横向可比是指同行业中不同企业绩效的可比性，以便确定企业在同

行业中的竞争地位。

第五，可操作性。这里的可操作性是指有关指标数据的收集可行，不存在障碍；与此同时，有关指标数据的计算与综合的处理简便易行。

第六，可接受性。这里的可接受性是指评价指标体系被使用者所接受。否则，使用者将会无视这一指标体系的存在，或故意回避使得评价体系在执行过程中大打折扣，而不能很好地发挥作用。使用者是否接受评价指标体系，关键还在于该指标体系的设计是否合理，指标的含义是否明确，收集资料数据是否方便等。

第七，成本效益原则。成本效益原则的遵守是人类经济行为的基本取向。从经济人角度来看，任何成本高于效益的行为都会被理性经济人所放弃，转而使用其他替代的低成本的方法，业绩评价指标体系的设置也是如此。

三、房地产开发企业绩效评价指标体系的设置

依据平衡记分卡的基本原理和上述房地产开发企业的经营特点及指标体系设置的原则与要求，我们认为，房地产开发企业的绩效评价指标体系应包括财务层面、顾客层面、内部开发建筑与创新层面、职员层面。

财务业绩的评价体现着业绩评价的宗旨，体现着所得与所费及其比的核心内容。单一的财务业绩评价指标体系固然不利于企业核心竞争力的形成与保持及战略目标的实现；然而，这并不等于要取消财务指标，而是需要有其他的非财务指标的补充与配合，才能合理地对房地产企业的经营业绩形成的原因及其财务结果进行综合的评价。事实上，无论何种性质的社会，也无论何种经济发展模式，企业对财务业绩的追求始终是推动社会经济向前发展的基本动力，这也就决定了无论何种性质的企业，财务业绩始终是业绩评价的最根本和核心内容。

顾客是企业实现战略经营目标的一个重要外部因素。房地产开发企业开发与建造出的房产品只有通过顾客的购买，才能不断实现其价值，达到企业的财务目标，从而确保战略经营目标的实现。因此，顾客历来被商家信奉为“上帝”和“衣食父母”。

要使顾客满意，就必须开发与建造出适合不同阶层、不同收入和不同文化品位且房价合理的房产品，包括在房子的外观造型、户型结构、建筑材料的质量、性价比、售后服务等方面能满足顾客的需要，才能使开发出的房产品迅速地转化为顾客手中的房产，实现其价值。这也就要求房地产开发企业能根据市场的需求，创新性地进行楼盘的设计。这种创新主要体现在对环境的利用上，能通过巧妙的构思与设计，充分利用周边环境的优势，弥补不足；在户型上，能根据客户的需要设计；在小区服务设施上应安全、便捷。

良好素质的职员具有较高的素养和创新能力，是房地产开发企业的核心竞争力的重要组成要素，能使房地产开发企业源源不断地开发出优质的楼盘，并能胜任顾客的购房顾问，取得顾客的信任，从而提高房产品的销售量。与此同时，职员还是企业文化的代言人，是企业品牌效应的重要组成部分。为此，房地产开发企业应注重职员的后续教育与培训，不断提高职员的综合素质和创新能力，强化企业所特有的文化，突出品牌效应。只有这样，才能在同行业的激烈竞争中立于不败之地，保持企业的持续发展。

随着循环经济发展模式的引入并将成为我国经济发展的主流模式，以“3R”为指导思想的节约型社会将影响着经济建设的各行各业。资源的节约与高效利用和污染的治理是各个企业在生产经营，创造价值过程中所必须承担的社会责任，构成了企业战略经营业绩评价的重要因素。房地产开发企业必须以环境的保护为前提条件，应注重资源高效与循环利用以及对生活垃圾的治理。

据上所述，我们采用频度统计法、理论分析和专家咨询法对指标进行初步选取，并通过指标之间的比较，最终确定如下具体指标作为房地产开发企业绩效评价指标：

财务层面应设置的指标有：评价偿债能力指标，包括流动比率、资产负债率。评价风险水平指标，包括综合杠杆。由于房地产业的负债水平高，固定成本高，因此，其经营风险与财务风险水平比较高，需要对其综合杠杆水平进行评价。评价营运能力指标，包括存货周转率、总资产周转率等。房地产开发周期一般超过一年，周期较长，需要对其营运能力进行评价。现金流指标，包括经营活动现金净流量、主营业务收入现金比率等。房地产产品总价较高，顾客多半采用按揭方式付款，为了评价现金的回笼状况，需要设置反映现金流方面的指标。评价盈利能力指标，可设置净利润和息税前净利润指标。

顾客层面应设置的指标主要有：客户拥有率、已售房地产面积率、已售房地产产量率，客户获得增长率，以反映房地产开发企业的市场份额。同时，应设置用以评价顾客满意度的指标，如房产品的准时交货率、房产证及有关证件的及时交办率、房产品同比价格优势、公共设施水平、区内外交通方便程度、建筑物翻修率、报修比率、退房率、民用建筑防火间距、住宅内灭火设施密度、外消火栓平均服务半径、地下人防建筑面积、防震等级等，以及从顾客获取利润的水平。

内部开发建造与创新层面，应设置评价创新、开发与建造售后服务情况的指标。在创新上，应设置对已有环境条件的利用程度、房产品外观的新颖性、房屋结构合理性等设计水平指标，以评价房地产开发上的创新能力及对顾客需求的把握程度。在开发与建造上，应设置单位时间建筑面积、部门之间的协调程度、建造的质量等级、事故率以及水、声、光、气等环境系统设计、绿化系统建造、垃圾处理系统设计等指标，用以评价建造的质量和效率。在售后服务上，应设置上门服务或维修的及时率、维修后的耐久性等指标，用以评价售后服务的质量与效率。

在职员层面应设置评价职员满意度、职员能力和后续培训以及企业文化的塑造与沟通方面的指标，包括职员的满意度、职员的离职度、职员培训率、职员的建议采纳的比率、房产品的推销率、职员获利能力及其增长率等指标，并对企业文化的沟通与运用等作出评价。

上述指标可表述如下表所示：

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关键词：税收筹划；房地产开发；保障房安置

一、 房地产开发企业税收筹划概述

1.房地产开发企业税收筹划概念

房地产开发企业的税收筹划是指房地产开发企业为了减少外部成本，利用税法漏洞或者缺陷减轻自身税负的非违法行为。目前，我国大量税收优惠政策的实施以及特定税制要素的存在，为房地产开发企业进行税收筹划提供了空间。

2.房地产开发企业税收筹划的必要性

房地产开发企业在经营过程中通常具有投入资金多、销售周期长、经营风险高等特点，因此合理的税收筹划对于房地产开发企业来说是非常有必要的，具体可以表现为：

（1）税收筹划有助于房地产企业利益实现最大化，提高竞争力。在房地产交易环节涉及的税种较为复杂，例如营业税、土地增值税、城市增值税等等，这就加重了房地产开发企业的税负，而进行合法的税收筹划可以说是实现经济效益最大化的有效途径。

（2）税收筹划有助于房地产开发企业提高会计核算水平，规范财务管理水平。进行税收筹划是一种财务手段，它可以减少企业的税收支出，提高资金利用率，使资金流得以改善。

（3）税收筹划为房地产开发企业树立良好的社会形象提供保证。在日常纳税申报时，及时准确的申报税额，可以降低企业的涉税风险，提高企业自身形象。特别是对于房地产开发这样高风险的企业来说，涉税无风险是提高社会信誉、打造自身品牌的有效保证。

二、房地产开发企业税收筹划策略

（一）对营业税进行筹划

在竞争日益激烈的房地产开发行业，开发企业在销售过程中通过赠送产品、直接以折扣销售房屋等营销手段，达到吸引购房者的目的。例如：房地产开发商在开盘日购买者赠与一台价值3000元的冰箱，亦或者对购买者进行总房价的10%折扣销售。我们假设销售该房收入为5000万元，赠送冰箱总价值50万元，对于方案一开发企业需缴纳5000*5%=250万元的营业税，同时还需缴纳50*3%=1.5万元，共计251万元；而对于第二方案来说需缴纳5000*0.9*5%=225万元。

对于房地产开发企业中的营业税负担较重的现象，许多地区对其实施了相关的税收优惠政策，例如根据《于贯彻苏政发[2008]44号文件精神的通知 》（苏地税函[2008]380号）文件规定：对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。经济适用住房，是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房：（1）纳入全省经济适用住房建设投资计划；（2）土地采取划拨的方式供应；（3）销售价格经价格主管部门按相关规定确定；（4）向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应；对不能同时符合上述条件，被加以经济适用住房名称的其他性质住房，不得享受该项政策。由此可见房地产开发企业可以根据当地的营业税优惠政策进行税收筹划，降低营业税成本。

（二）对契税进行筹划

契税是指房地产开发企业通过购买、受让、获赠等取得房屋所有权和土地使用权所缴纳的费用。房地产开发企业可以通过法律规定如“企业按照法律规定分设两个或者两个以上投资主体的相同企业，对新设方承受的房屋、土地的所有权，免征契税。

根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）文件规定，对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。但是目前对房地产开发企业购置的保障房用地无免征契税优惠政策。

（三）土地增值税的筹划

根据《土地增值税暂行条例》规定：房地产开发企业建造普通住房用于出售，如果增值额未超过各项规定扣除项目金额的20%，可以免征土地增值税；如果超过20%，可以按累进税率进行交税。房地产开发企业可以通过增加扣除项目的金额来降低增值率，从而达到减少增值税的目的。

房地产开发企业可以通过国家政策对土地增值税进行税收筹划，例如北京市财政局、地税局和住建委日前联合通知，对土地增值税征收进行了明确，保障性住房暂不预征土地增值税。

（四）企业所得税的筹划

企业所得税是根据企业生产经营所得和其他所得征收的一种税，像房地产开发这样资金密集型的企业，通常采取不同的筹资方式、利用税前扣除项目、延迟纳税等方法进行所得税筹划。例如，企业可以足额购买企业所得税规定的可以税前扣除的保险和公积金等，这样既降低了公司的所得税费用，而且还为员工带来了福利，实现了双赢。

三、 房地产开发企业税收筹划应遵循的原则

1.税收筹划活动必须合法合理性原则。目前，我国对于房地产行业的税收制度还不完善，税收政策也在不断更新，这就要求开发企业的税收筹划以合法性为前提，进行合法的进行税收筹划。

2.税收筹划活动应遵循全程性、系统性原则。房地产开发的建设过程涉及到土地购买阶段、建设阶段、售房阶段和物业管理阶段等，因此就要求开发企业的税收筹划活动应贯穿于各个阶段，做到全面监控。

四、 总结

综上所述，房地产开发企业采取合理的税收筹划不仅可以降低成本，还关系到企业的生死存亡。面对现在国家对房地产行业的调控能力不断加强、利润空间不断减少的现状，房地产企业采取合理的税收筹划势在必行。因此，房地产开发企业应结合自身经营特点合法、合理的运用税收筹划降低企业成本，实现企业利润空间最大化。（作者单位：上海中冶成工置业有限公司）

参考文献：

[1] 詹效兰；欧阳云；房地产开发企业的经营模式与税收[J]；财会通讯（理财版）；2006年03期.

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房地产业迅猛发展，有力拉动了地方经济的快速增长。但是在房地产快速发展的今天，同样也暴露了不少问题，如房价收入偏高，投资性购房比例偏大，供求结构的矛盾等，因此，有必要树立新的房地产开发理念，及时采取相关的对应政策，实现我国房地产业的健康有序发展。

1.房地产开发

房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。所以房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。

2.组成部分

就房屋建设中对房屋的开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。

3.当前现状

中国经济的多年持续，稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强。房地产市场也在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。

（1）投资继续保持较快发展：中部地区投资增速依然高于东部西部地区。从各地区的房地产投资增长情况看，房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量，房地产投资占城镇固定资产投资比重高达21%左右。

（2）土地开发面积增速持续大幅增长：我国房地产土地开发经历了连续两年的低速负增长，因而国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地而又不开发，一年以内要加收占用费，如两年仍未开发，予以没收。政策压力使得开发商加快土地开发速度，而开发企业本年土地购置面积继续减少。

（3）国内贷款成为房地产投资强有力的支撑：作为房地产开发最重要的两个资金来源，银行贷款和定金预收款两项所占比重超过50%，这不仅金融房地产市场起着支撑作用，而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。

（4）供销总量基本平衡：商品房和商品住宅施工面积和新开工面积增幅有所回落，但竣工面积和销售面积增幅有所上升。

（5）房地产价格持续上升：商品房价格上涨的主要原因：土地价格上涨；建筑材料价格上涨；新建住宅品质（建筑材料品质，户型及配套设施，小区环境的优化等）提升导致房价的上涨；房地产市场供求结构变动，中低位价格商品住宅供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬和房地产市场结构性矛盾。这种结构失衡的原因：首先是政府对经济适用房投资的减少。其次是市场内在决定力量，在较高收入这的需求未满足之前，市场供给的重点不太可能档次较低，盈利较差的低价商品房。再次是随着城镇居民收入水平的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，提升了平均价格；投资和投机性购房拉动；房地产开发商利用市场信息的不对称有意思炒作，进一步强化了消费的心里预期，引以更多人跟风；房地产市场中存在定型的垄断，房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强，造成局部地区房地产价格非正常上涨。另外，较高的利润是产业吸引外资本向其流动的基本条件之一，更始新的产业兴起和发展的基础，房地产业在我国起步晚，属于新兴产业。

（6）商品房需求依然旺盛：需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑是需求持续增长的动力。首先是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。随着收入的增长，生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加。其次是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求，旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。

4.存在问题

在房地产业快速发展中，我们也应情形的看到其中存在这影响社会公众生活水平提高和国民经济持续健康发展的问题，具体表现在：

（1）供求结构矛盾明显。究其原因首先是由于房地产开发任务相对稳定，开发公司过多，必然造成“挖资金，抢地皮”的状况，这样一来，既不符合规模经济的原则，亦会造成开发成本上升，从而抬高了商品房的价格。其次，许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。（2）局部地区商品房价格上涨过快。近几年，商品房价格上涨过快，部分闲散资金进入房地产市场，特别是一些地理，人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。但其中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头，如果任其发展，将不利于房地产市场健康发展，也可能影响金融安全。另外，基础设施，环境质量的改善也对房价上涨有一定的影响。（3）房地产金融存在风险。房地产开发资金依赖房地产信贷资金，增加了潜在的信贷风险。按照国际经验和市场规则，房地产开发过程中价格下跌的第一承担者就是开发商。在这样的情况下，房地产业的固有风险就被不适当的过多配置在了银行的头上，如果过量供应或房地产泡沫破灭导致房地产价格大幅度下滑，商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比例就会迅速增加。（4）房地产开发土地购置呈高速增长。由于我国土地交易市场仍存在土地的多头供应和无序供应现象。“近几年来，我国房地产开发土地购呈高速增长趋势，这对我国有限的土地资源开发利用和可持续发展是极为不利的。（5）住房保障体系不完善。近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面，但是由于资金落实不到位，地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。

5.遵循原则

通过以上对房地产开发中出现的种种问题，我们需坚持原则，依法进行。具体做法：（1）依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。（2）房地产开发必须严格执行城市规划的原则。（3）坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。（4）应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。（5）符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。

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第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业

第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

(一)有100万元以上的注册资本；

(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

(一)营业执照复印件；

(二)企业章程；

(三)验资证明；

(四)企业法定代表人的身份证明；

(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三章房地产开发建设

第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

(二)城市规划设计条件；

(三)基础设施和公共设施的建设要求；

(四)基础设施建成后的产权界定；

(五)项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

(一)城市规划设计条件的落实情况；

(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

(三)单项工程的工程质量验收情况；

(四)拆迁安置方案的落实情况；

(五)物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

第四章房地产经营

第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

(一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料；

(二)营业执照和资质等级证书；

(三)工程施工合同；

(四)预售商品房分层平面图；

(五)商品房预售方案。

第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第五章法律责任

第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

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1 房地产开发企业的会计对象

房地产开发企业的会计对象是房地产业从事房地产开发建设、出售、税务清算等经营过程中的资金运动。这些资金运动具体表现为六大会计要素，即资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润等。房地产开发企业的会计核算，就算对这六大会计要素的增减变动进行监督、核算和反映。

2 地产开发企业会计的主要任务

2.1 向管理者和投资者反映企业开发经营活动和开发经营成果的会计信息，满足国家宏观经济管理的要求和企业投资者进行决策的需要我国实行的是社会主义市场经济，每个房地产开发企业，都须根据自身的开发能力和房地产市场的需求，充分利用生产潜力，合理安排房地产开发任务。为了不断改善企业开发经营管理，增强在房地产市场的竞争能力，一方面接受国家综合管理部门的指导，使自己的开发经营活动符合城市建设总体规划和国家产业政策的要求；一方面要接受投资者的监督，使投资者关心企业，为企业提供扩大再开发所需的资金。这就要求企业必须做好会计工作，及时提供会计信息，真实反映企业的财务成本状况和开发经营成果，以满足国家宏观经济管理的要求，满足企业投资者和潜在投资者进行投资决策的需要。要及时真实地提供会计信息，企业必须遵循客观性原则，真实客观地反映企业的财务状况和经营成果；遵循相关性原则，以满足各有关方面对会计信息的需要；遵循可比性原则和一贯性原则，按照规定的要求和前后一致地采用相同的会计核算方法，以便于会计信息的相互比较和利用。

2.2 反映和监督财产物资保管、使用情况，不断降低开发成本，节约使用资金为了适应房地产市场公平竞争的需要，房地产开发企业必须讲求和提高经济效益，多快好省地进行开发活动，一方面要搞好规划设计、征地拆迁、批租土地等前期工程，择优挑选施工单位；一方面要做好财产物资的保管工作，合理使用材料、设备，保证财产物资的安全完整，不断减少物资消耗，节约使用资金，降低开发成本。要保证财产物资的安全完整，就必须做好会计工作全面反映和监督各项财产物资的存在和变动情况。对于一切货币资金的收支，财产物资的收入、发出和转移，要据实填制凭证，认真进行审核，及时登记账簿。要定期进行财产清查，查明账实不符的原因，明确保管人员的经济责任。要不断减少物资消耗，节约使用资金，降低开发成本，就必须及时计算开发成本，反映开发产品在开发过程中的生产耗费。开发成本是土地、房屋、配套设施和代建工程等开发产品在开发过程中发生的各项生产费用，它能反映土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费的发生和各项开发间接费用的开支情况。如果提高了开发管理水平，减少了征地拆迁和前期工程费，降低了基础设施费、配套设施费和建筑安装工程费，控制了开发间接费用的开支，那末，必然反映为开发产品成本的降低。

2.3 反映和监督执行财经制度和财经纪律的情况，促使企业坚持社会主义方向房地产开发企业的开发经营过程，也是贯彻国家财经制度和财经纪律的过程。每个开发企业，都必须执行国家的财经制度，遵守国家的财经纪律，坚持社会主义方向。由于房地产开发企业所有的财产物资和各项经营活动，都要在会计核算过程中反映出来，因而通过对凭证的审查和账表资料的分析和考核，以及由此进行深入的调查研究，就可了解企业各项开发经营活动是否遵守财经制度和财经纪律。通过管理费用的核算，可以发现有无假公济私、请客送礼、铺张浪费以及擅自提高开支标准，扩大福利待遇等情况。通过利润分配的核算，可以发现有无不按有关规定，不提或少提法定盈余公积金和公益金，在所有者之间多分利润的情况。通过财产清查，可以发现有无贪污盗窃等等。做好会计工作，就能促使企业遵守国家的财经制度和财经纪律，同一切违法乱纪的行为作斗争，促使企业坚持社会主义方向。

由上述可知，房地产开发企业会计的任务十分重要，关系着房地产开发企业的生存和发展，同时也关系着社会主义社会与经济的发展和进步。因而，我国房地产开发企业要不断加强对会计工作的重视和研究，并且从会计工作的对象和任务出发，研究出更有利于房地产开发企业发展的会计工作方法和措施。

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关键词：房地产；成本控制；措施

随着我国房地产业的快速发展，房地产市场竞争日益激烈，针对近些年房地产炒作的行为给城市居民带来的不满情绪，国家出台了一系列政策进行房地产调控，因此，房地产正在逐渐告别暴利时代，当利润回归到正常水平，房地产企业就要靠成本控制来增加企业的经济效益，实现企业的利润最大化，使企业获得长久的发展。

一、房地产项目开发成本构成

要想研究房地产成本控制，就必须深入了解房地产项目开发成本的构成，房地产成本是在一定时期内为建设和销售房地产开发商品而支出的各项费用，主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用及其他税费等。

土地费用：土地费用包括土地征用费和拆迁补偿费，房地产企业要想开展建设项目，就必须征用符合开发房产的土地，征用过程包括提交申请、政府审批、招标出让，一系列的征用环节都需要指出一定的费用。同时，在征用的土地上进行拆迁要给予当地居民适当的补偿。

前期工程费：前期工程费主要指房屋开发的前期规划、设计、可行性研究费用，在整个项目成本中占据比例较小，一般不会超过整体支出的6%。

建筑安装工程费：建筑安装工程是整个建筑项目的主体，所以建筑安装工程费占据了项目整体支出的很大比例，一般在40%左右，建筑过程中，设备器械的安装以及房屋的改造都包含在建筑安装工程费当中。

市政公共设施费用：市政公共设施费主要包括基础设施和公共配套设施，基础设施费用包括交通道路、自来水设施、电力设施、草坪绿化、通讯设备等建设费用。公共配套设施费用指的是为居民提供的学校、医院、派出所等非营利设施，以及超市、菜市场等营利设施的建设费用。

管理费用：管理费用主要指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括管理人员的工资、差旅费、办公费、养老保险等等。

其他税费：除上述费用以外，由于房地产开发周期长，需要投资的数额较大，必须借贷银行信贷资金，这就需要支出一定的贷款利息，同时按照有关规定向政府缴纳一定的税金。

二、房地产开发项目的成本控制原则

根据房地产企业成本控制的理论及实际经验，制定项目成本控制的原则，可以有效的为房地产企业提供项目成本控制的依据，减少房地产企业在实施成本控制中出现失误，把握正确的方向。

2.1全面性原则

整合项目建设经营全过程的所有要素，对其进行深入分析研究，并实行全面控制，房地产建设项目中的每一个环节都相互联系，一个环节出现失误就会对其他环节造成影响，这就要求房地产开发项目的成本控制照顾到项目建设的每一个环节，保证房地产开发项目成本的整体处于控制的范围之内，在大方向上不出现偏差。

2.2整体性原则

房地产开发项目的成本控制要遵循整体性原则，因为房地产项目的开发整体性较强，所有环节在成本控制方面的相似度较高，在成本控制方面实现整体布局，注重项目成本控制的整体性，有助于提高成本控制的效果。

2.3针对性原则

在遵循全面性和整体性原则的基础之上，精确分析房地产开发项目的每一个环节，分析不同环节的特点，并根据这些具体特点制定切实可行的成本控制方案，如此可以使成本控制更加精确，使成本控制的实施效果更加明显。

2.4目标管理原则

目标管理是房地产企业实施管理工作的一种基本手段，目标的设定应落实到各部门、班组、个人上，要符合项目建设的发展和需要。目标责任的规划既要涉及到工作责任更要涉及到成本责任，并对执行结果及时进行检查，发现问题及时纠正，力求目标评价公正合理。

2.4房地产企业成本控制措施

3.1全面提高成本管理意识

在房地产开发项目的整个过程中，成本管理是一个全员参与的过程，无论是企业领导、成本规划师、管理人员还是施工人员，都会接触到成本控制的内容，要想提高当地产项目成本控制的效果，首先要树立全员参与、全面控制的意识，普及成本控制的知识，使项目中所有的参与人员提高成本控制的意识，同时落实成本控制责任。责任的落实要涉及到项目的各个单位、班组及个人。

全员控制并非单纯的成本管理与控制，更包括了项目管理的各个方面，如改进项目设计方案，优化项目施工质量等全部过程，全过程控制使成本控制贯穿于整个项目周期中，从投标开始直到中标后的具体施工和竣工验收等环节，都需要加强成本控制的意识。

3.2加强设计方案的优化

房地产开发项目设计的水平与质量，是整个项目的根本依据，同时也是成本控制的决定性因素，因此，在项目的设计阶段一定要提高成本控制意识。充分调查市场行情，根据市场的发展趋势对项目的设计进行改进，同时选择合理的精选方案和招标形式，选择优秀的工程设计单位，通过现代化技术的应用，合理降低工程成本，保证投资回报效益。

采取多种方案对比的方式对房地产开发项目设计进行确定，充分考虑设计方案的可行性与经济性，对于建筑的结构予以足够的重视，在保证安全的前提下，应用先进的设计手段对工程结构和容积率的成本进行控制，根据项目设计方案，及时对工程结构和容积率进行修正，容积率的修正公式如下：

通过设计方案的多层次对比，以及对建筑的结构体系进行合理布局，可以有效发挥成本控制在项目设计阶段的作用于功能。

3.3建立健全的成本控制机构

目前我国大部分房地产企业没有专门的成本控制机构，这也从侧面体现了房地产企业对成本控制不够重视，针对这一现状，房地产企业应该建立健全的成本控制机构，并加大对其的投入力度，吸收专业技能强、业务水平高的造价师，综合各方面力量建立企业专门控制成本的机构，并将其提高到企业的核心部门位置，给予其足够的权力，保证其职能的充分发挥。房地产企业在成本控制机构中成立产本控制小组，包括设计管理、施工管理、工程技术、财会、人力资源等各个部门的领导和成员，主要负责项目部的成本指导、管理及考核。同时落实责任制，将责任分配到部门、班组及个人，并及时对执行能力进行考核，保证考核的公正及透明，严格规范成本控制的行为。

结论：针对当下我国房地产的发展形势，以及国家对房地产行业的政策调控，房地产企业要想在激烈的市场竞争中谋求发展，取得一席之地，就需要最大程度的增加企业的经济效益和社会效益。要实现利益最大化，就需要开源节流，因此，在保证项目质量的基础之上，需要对项目的成本控制进行深入的分析研究，明确房地产开发项目成本控制的构成，遵循全面性、整体性、针对性、目标管理等原则，在企业内部全面提高成本管理意识，并加强设计方案的优化，在项目设计阶段提高成本控制意识，同时建立健全的成本控制机构。如此才能充分发挥成本控制在房地产开发项目中的作用与功能。

参考文献：

[1]徐存国.房地产开发项目工程成本控制研究[D].中国地质大学（北京），2009.

[2]臧勇.价值链成本控制与战略成本控制的比较研究[J].青春岁月，2011，16：359.

[3]徐宁.房地产开发成本核算方法与成本控制对策[J].中外企业家，2013，08：77+79.

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房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产，有的在销售之前未与购买方签订购销合同；还有就是房地产开发企业事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产。

房地产开发企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，在“房地产销售收入”核算范围内。房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。

二、房地产销售收入的确认原则

房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。

房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。按照国家有关法律、法规的规定，房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收效性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。

在开发产品竣工验收后签订的购销合同，由于有现房供应，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。第一，与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购货方。第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。第三，目前房地产销售款的支付方式虽多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和保险措施，但房地产价款的流入不成问题。第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定，而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。

三、房地产开发企业税法确认收入时限

（一）关于开发产品销售收入确认问题

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

（3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

5.将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

（2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

6.以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

（二）关于开发产品预售收入确认问题

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率

预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。

预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

（三）关于开发产品视同销售行为的收入确认问题

1.下列行为应视同销售确认收入

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）将开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

2.视同销售行为的收入确认时限

视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

3.视同销售行为收入确认的方法和顺序

（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；

（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。

（四）关于代建工程和提供劳务的收入确认问题

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第一条、为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条、本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条、房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条、国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章、房地产开发企业

第五条、设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条、外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条、设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

第八条、房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第九条、房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三章、房地产开发建设

第十条、确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

第十一条、确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第十二条、房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

第十四条、房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

第十五条、房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条、房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第十七条、房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条、住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第十九条、房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

第四章、房地产经营

第二十条、转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

第二十一条、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第二十二条、房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第二十三条、房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十四条、房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。

第二十五条、房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

第二十六条、房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

第二十七条、房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

第二十八条、商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十九条、房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第三十条、房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

第三十一条、房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十二条、商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十三条、预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第五章、法律责任

第三十四条、违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十五条、违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十六条、违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条、违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条、违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十九条、违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。

第四十条、国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六章、附则

第四十一条、在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。

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[关键词]房地产；成本控制；招标；合同管理

招投标及合同管理是房地产项目在运营阶段的成本管理的重要工作内容影响整个房地产项目的经济效益。因此，作为房地产管理人员，在房地产开发市场竞争愈加激烈的形势下，进行有效的合同管理，择优选择承包商，确定合理的中标价格，从而保障房地产开发项目保质、保量、高效实施，加快资金回笼，降低开发风险，提高企业的投资收益。这里对房地产项目开发过程中的招标和合同管理相关工作做以简要分析。

一、有效利用招标手段，合理控制成本造价

以招标的形式能引进竞争机制，可以有效降低房地产开发企业的投资成本，房地产开发企业可以此为手段选择信誉好、技术含量高、经验丰富且价格合理的承包商，这样不仅可以降低工程的成本造价，而且为以后的施工管理上提供了良好的条件。

1、房地产开发工程招投标在整个房地产开发过程中是很重要的一环，关乎到整个房产项目是否盈利.能否顺利实施，是房产开发的生命线！但是同时也是房产开发过程中比较复杂.难度较大和风险可控要求较大的，要想通过招标找到真正合适的合作方谈何容易，中间过程繁琐复杂，选好单位的风险把控很重要。

2、要想顺利完成招标，找到合适的中标单位，必须要有充分的准备时间和实施时间，时间充足，可把控的可避免的风险会越少，而实际操作中，房产开发的程序是一环紧扣一环，往往设计图还没出齐全，工程就得开工，留给工程招标的时间是很紧张的。只有做好了充分的准备工作，实施起来才会有的放矢，尽量避免风险；

3、开展招投标工作的原则目的就是降成本，招标的结果最能体现成绩的也就是招标金额，经常定标的原则就是最低价中标，合理低价中标。因此要以合理低价中标为原则，要尽量采用公开招标的模式，只有公开招标，才能做到最大程度的公开公平和公正；

4、对于招标入围单位进行充分的考察与调研，尤其是项目经理.施工队伍要严格考察，不能流于形式；

5、在商务标评审时，要严防投标企业的不平衡报价。应在招标文件中明确提出，招标人不接受不平衡报价，有对其明显偏离正常价格的报价进行调整的权利。杜绝不平衡报价给招标人带来的风险。

二、 加强工程合同管理和控制

加强工程合同管理和控制，为工程成本控制提供必要的法律保障。合同是维护企业自身权益的有效法律武器。合同管理的健全与否，直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此在企业开发经营中要力求加强合同管理的严肃性，建立健全人员和制度约束。造价和合同管理人员积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件、合同价款调整原则与条件、主要材料价格的取定方法与调整条件、不可预见费用包干的内容等都要详细约定。对投标包干的工程由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能，为控制工程造价提供有效的法律依据。

在招标阶段，要合理确定合同形式.编制招标文件。

为了控制招标定价的风险，在合同形式的选择上要求：

1、施工图纸完备且深度足够的情况下，必须做到总价包干；

2、当施工图纸不完备或深度不够时，可以采用模拟清单或费率方式招标，并应尽量对措施费项目进行包干；

3、.当采用费率招标时，应尽量明确人工费.材料费.机械费.总包服务费等的计价方式；

4、当采用模拟清单或费率招标时，在工程施工图确定后，应根据施工图和合同约定的计价原则完成组价工作；

三、房地产开发项目的工程招标和合同管理之间的关系

房地产开发企业的管理人员之所以既要对工程的招投标活动进行监督，又要对施工合同的签订和履行进行监督，这是由于房地产开发项目的工程招标和施工有很着密切的关系。首先，这种关系在于房地产开发项目建设工程招标过程就是施工合同的谈判和订立的过程，也就是说承发包方双方当事人提出订约提议以及接受订约提议的的协商过程；再则是从市场的交易行为来看，房地产开发项目工程招投标是一种交易行为的过程，在这个工程当中，承发包方双方还没有建立依靠法律的交易关系，这种关系得到了相关的招投标方面的法律法规的调整，只有通过决标之后，承发包方双方签订了施工合同，这种交易行为才通过合同这种具有法律效力的形式被确定下来，只有这样，双方的权利和义务关系才得以确定，双方的合法利益才能得到法律的保护；第三是从招标投标的跟踪管理以及评价招投标是不是成功的角度来看的，要体现招投标是不是进行的成功，只有通过监督和检查双方对施工合同的各项条款的履约情况来体现。第四是从建设部制定的建设工程施工招标文件范本和建设工程施工合同的文本来看的，房地产开发项目招标文件当中有合同的主要条款，反过来说，招标文件是组成合同的主要文件，所以说，两者是互为主要内容的，所以说房地产开发项目的工程招标和合同管理是不可分割的。

四、房地产开发项目合同管理在招投标中起的作用

（一）房地产开发项目招投标与合同管理分离造成的工作不便

把招投标与合同管理进行分离，这样就会造成多头管理的弊端。这样片面强调房地产开发项目合同管理的独立性，不从市场经济的角度认识房地产开发项目合同管理和招投标之间的关系，不重视合同管理在招投标中的作用。这样招投标就只能管审查监督开标，标底以及招标文件；合同只管房地产开发项目的合同签订和履行，两者互不相干，这样就会造成工程陷入工作上的被动。

（二）在房地产开发项目中处理好招投标与合同管理的关系

要正确处理房地产开发项目中的招投标以及合同管理的关系，才能有利于房地产市场的健康发展。

（三）房地产开发项目中合同管理和招投标的相互配合

提高合同履约率，建立合同考核制度以及履约检查是房地产开发项目工程招投标跟踪管理工作的主要内容和巩固招投标成果、提高招投标工作水平的内容。这也与房地产开发项目合同履约的顺利与否，招投标工作的成功与否息息相关。定期进行合同履约检查，是对房地产开发项目招投标活动的评估，也是下次招投标活动的借鉴。通过对房地产开发项目施工合同的监督检查，建立工程招投标跟踪管理档案，把投标企业引入市场竞争的机制，让企业树立以履约求信誉，以信誉求发展的意识，让信誉高的施工企业多中好标，这样就能推动房地产开发项目招投标工作的开展，提高房地产开发项目招投标的工作水平。

五、培养和选拔高素质经营和项目管理人才

项目的投资分析、项目的规划与设计、工程招标与投标、工程合同管理、工程预（结）算编审与管理等。每个环节、每项工作，都需要具备相应水准的人负责任、高质量地完成相应工作。企业必须尊重知识、尊重人才，想方设法吸引人才、留住人才、培养人才，必须建立与现代企业管理相适应的、科学的、行之有效的人才激励约束机制，培养和造就高素质的项目管理团队，吸收一批具有责任心、懂技术、善管理的工程造价专业技术人才。敬业爱岗的高素质管理人才是企业各项管理和项目顺利开展的重要保证。

结语

随着经济的发展，市场竞争日益激烈，暴利时代即将结束，各房地产企业已越来越关于企业内部的成本管理。工程招投标及合同管理作为房地产开发企业全过程成本管理的重要环节，正越来越受到众多房地产企业的关注。房地产开发工程招投标及合同管理工作的意义也显得更为突出，不仅能让各企业进行公平的竞争，同时也能很好的约束各企业在施工中的自觉性，而合同管理不仅是工程项目管理的核心，也是房地产开发企业工程管理的重点，因此做好房地产开发工程招投标显得由为重要。在目前的房地产开发项目造价管理体制之下，缺陷还是显而易见，但随着管理的不断完善，房地产开发项目建设工程的招投标及合同管理工作也会不断改善。有效降低建设工程成本，合理确定建设工程造价，约束各方的行为规范，提高房地产开发企业的投资效益，使房地产企业和项目在激烈的市场竞争中取得优势和胜利。

参考文献：

[1] 马金敏，马丽霞. 投标阶段的合同管理[J]. 科技致富向导. 2011（24）

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关键词：联合开发　房地产　概念　特征　组织方式　有效性

对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。

一、 联合开发房地产行为的法律性质和特征：

所谓联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。

从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：

（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：　设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。

（二）贯彻责、权、利统一的原则。

实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。

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关键词：房地产开发房地产开发项目项目成本控制

Abstract: in today's society, real estate increasingly become the people interested in its own interests and closely related topics. House prices high and low influence factors are many, one of the key of essential factors is real estate development project cost. High cost, house prices corresponding also will improve. So, how to control the cost of real estate development project is not only real estate development enterprise care about, and also with the interests of the person that buy a house is closely linked. This article through to the real estate development in different phases of the cost of the project cost control analysis approach, to further solve real estate market trading interests of mutual concern.

Keywords: real estate development of real estate development project project cost control

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：

现今，房地产是我国目前最热门的话题之一。2010年3月份，“两会”提案中与高房价有关的提案占到全部提案的7%。据有关部门统计，截止到2009年7月，北京市的“房价收入比”已经达到了27：1，也就是说夫妻双方不吃不喝要努力27年才能买到一套商品房，超出国际平均水平的5倍。全国其他地方与北京的情况也差不多，上海、深圳、重庆、温州等大中城市“地王”不断出现，房价也不断呈现出持续走高的势头。商品房价格涨幅远远超过居民收入的增长速度，房地产在投机者的“看高”预期和社会普遍的“恐慌性购房”中，被赋予了过多的虚拟价值使其远远背离了真正价值。房地产价格日益走高，其原因除了国家宏观政策方面的原因以外，企业内部管理方面的原因很突出，对成本控制不力所造成的高开发成本就是重要原因之一。因此，扼制房地产价格的过快增长，有效控制房地产的开发成本势在必行。

一、房地产开发项目成本构成以及成本控制基本原则

（一）主要成本构成

1、项目前期阶段的成本

项目前期阶段的成本就是一个项目在设计以及施工之前，对这项工程进行的一项可行性研究分析。通过一系列的市场调查以及分析，对工程的可行性进行探讨调研，是最初决定实施这项计划的最初成本。虽然占整项工程成本的很少一部分，可是忽略了这一部分将无法开展工程。

2、土地费用

土地费用是评价一个建筑项目是否可行以及预期利润的最主要经济指标。房地产开发企业获取土地有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议、招标出让随着国家宏观调控的不断加大和发展，势头渐渐减弱，代之以拍卖出让，成为房地产开发企业主要获得土地的方式。

3、设计阶段成本

该工程具备了可行性研究分析条件，也通过协议、招标或者是拍卖出让土地的方法获得了土地，接下来就要对工程进行设计和规划了。具体包括：项目设计、计划成本、招标成本、评标成本。具体如，工程勘察费、项目规划、设计费，招标费等等。

4、项目施工阶段成本

项目施工阶段是房地产开发项目的具体实施阶段。这个阶段主要费用有：人工费、材料费、机械费、其他直接费、间接费、施工管理费、监理费等等。

5、管理费用成本

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括：管理人员的工资差旅费、办公费、保险费、职工教育费等。

6、贷款利息

房地产行业属于资金密集型，所以必须通过银行贷款来筹集资金，所以贷款利息也成为了房地产开发成本之一。

7、税费

与房地产开发建设有关的税收有：房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育附加税、契税、企业所得税、印花税等，项目不同，税费也不同。

8、其他费用

包括宣传费用和各种不可预见费用，不过占有成本构成都比较少。

（二）房地产成本控制的原则

1、责、权、利相结合原则

房地产开发企业在房地产开发项目的成本控制中，要坚持责任、权利和利益相结合的原则，真正地实现项目工作人员责任制，把成本控制和个人利益挂钩，把任务分摊到个人的头上来，这样才能最大限度的激发项目实施人员的工作积极性，做的好的给予奖励，对于自己造成的损失要给予适当的惩罚，利用责任制把成本控制在一定合理范围内。只有充分的贯彻了责、权、利，才能真正符合权责发生制，也才能准确反映产品的成本。只有实行市场为导向的实际成本核算体系，才能紧跟市场的变化，才不会使成本脱离实际，也更加有实际的操作价值。

2、节约原则

该原则主要是强调在房地产开发项目成本控制计划以及实际施行期间，要坚持节约原则。主要表现在，首先应该明确开发项目成本的构成、主要的费用开支、相关的审批程序和财务制度，应该对项目实施人员定期进行管理和监督；其次，要定期进行预防成本失控的技术措施，把钱花在值得花的地方上，不能随便浪费；再次，增强成本的管理力度，从各个方面来提高团队的工作效率，加大员工的激情和积极性，充分利用有利的机会和条件，降低各项资源的消耗水平。

3、过程控制原则

过程控制原则就是在进行房地产开发项目成本控制中，里面是由一些环节来决定的。每个环节过程都是由一些因素来决定其成本的，不同的环节有不同的决定因素，这些环节都是互相联系的，环环相扣，要制度一套行之有效的工作程序和方法，使各个环节都处在良好的状态上。因此，开发项目成本管理还必须认真关注相关环节的情况，联系各个相关环节的成本情况进行系统的分析综合考虑，进行全面管理。

二、房地产开发项目各个阶段成本控制策略

（一）设计阶段的成本控制

设计费在建设工程全过程费用中所占比例一般只占建安成本的1.5%-2.0%，但对工程造价的影响可达75%以上。由此可见，设计阶段质量的好坏直接影响着成本的多少以及施工时间的长短，也直接决定着各项资源比如人力、物力和财力的投入。对于设计阶段的成本控制策略，可以采取修改合同条款和方案的选择两个方法。企业可以在与设计单位签订设计合同时，增设关于设计变更以及修改的费用额度限制等条款，对于设计方法、工程量和预算指标进行规范控制，运用法律手段来对两方利益加以合同规范化。而在选取设计单位上，从最初的设计思路到施工图的设计，都应该进行对比选择，从中选取更加有效率更加经济节约的设计单位来与之合作。

（二）项目招标投标阶段的成本控制

项目招投标阶段主要包括设备材料采购和施工招投标两方面，招投标开发商对施工单位和材料供应商的选择正确与否决定着项目投资的质量和施工的进度。同时在这个阶段也要注意合同的签订问题，明确合同条款，对合同中涉及的价款的结算以及用工期和违约处理等法律问题都应有明确的规定。

（三）施工阶段的成本控制

施工阶段是整个房地产开发最重要的也是成本需求最高的一个阶段环节，是招投标的延伸，也是合同的具体化。那么，合同的严格执行和管理当然是必不可少的了。另外强化建立机制，建立建筑工程监理自身的机制。通过监理公司企业的全面监督工作，不仅可以有效地控制施工阶段的费用支出，而且在效率、施工进度和安全方面提醒施工单位履行合同约定的义务和享受的权利。在此阶段，还应开展技术节约创新，减少成本的支出。

（四）竣工阶段的成本控制

到了竣工阶段，根据合同、预算和费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法律法规，房地产开发企业应该认真审核工程款。以政策为依据，对去送审的竣工决算进行核实工程量，落实各项费用，使审核后的结算真正体现出工程的实际造价。

三、结束语：

房地产开发项目成本控制是一个系统工程，贯穿于房地产开发从最初的通过市场调查而总结出的可行性研究分析方案到竣工之后各项费用的审核，从头到尾都需要贯彻节约原则和责、权、利相结合的原则，进行成本最大限量的控制，把费用的支出通过各种方法途径控制在一个合理的范围之内，只有这样，房地产开发企业和购房者二者利益才能达到平衡，实现双赢，整个市场经济才会越来越繁荣。

参考文献：

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[3]乔志敏.房地产价格研究[M].北京：经济管理出版社，2002：101.

[4]赵晶晶.房地产施工项目管理中的成本控制[J].会计之友，2004(6)：17-18.