风险投资研究方向精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇风险投资研究方向，期待它们能激发您的灵感。

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[关键词]房地产开发；风险控制；项目投资

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163

1引言

房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。作为我国国民经济支柱产业的房地产行业，对我国国民经济的持续、健康和稳健发展起了重要作用，是我国产业经济的基础性和先导性行业。房地产业的兴旺发达，是国民经济健康发展的重要基础和明显标志。随着我国城镇住房制度改革的不断推进，房地产业呈现出蓬勃发展的态势，成为国民经济的支柱产业。目前我国有数万家房地产开发企业，相当多的企业规模小，只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效的控制，从而导致项目的失利。为了有效地规避风险，运用科学的方法对房地产投资项目的风险进行客观的分析和评价，并采取合理有效地控制风险的措施，有利于房地产行业的健康发展，也有利于国民经济的稳定运行。

由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说，风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。探究我国房地产开发项目投资的风险控制问题，对于房地产企业有效实现开发，有效避免和解决开发过程中所要面对的各种风险，从而促进我国国民经济持续、有效发展都具有重要的理论意义和现实意义。当前房地产开发投资项目出现了投资额度过高、盲目重复性建设、建设周期过长等的问题，针对当前出现的问题，亟须一定的理论先导，从而为其提供一定的实践指导。基于此，本文对此研究方向进行深入探讨。本文将吸收和借鉴前人的研究成果基础上，运用文献分析与规范分析相结合的方法，结合相关理论对我国房地产开发项目投资的风险进行深入研究和探讨，以期为其提供有益的借鉴和参考。

本文具体结构如下：第一部分为引言；第二部分是房地产开发投资项目控制风险的重要性；第三部分为房地产开发投资项目产生风险的原因；第四部分为我国房地产开发项目风险控制的路径选择；第五部分为总结与讨论。

2房地产开发投资项目控制风险的重要性

每个项目都存在一定的风险，房地产项目也不例外。房地产开发项目由多重环节组成，其风险也散播在各个环节、各个阶段中。不管是在项目投资、项目规划、土地获取等前期准备阶段，还是在项目施工建设阶段，还是到最后的商品房出售、用户使用、物业管理阶段，都有着这样或那样的不可知事件出现，而风险就是指这些不可控因素导致的经济损失的概率。对于风险这一客观事实，我们只能用概率来估算它，而究竟发不发生只要在实际项目过程中才能知道，其产生的后果也只能事后知道。针对风险的这一性质，我们需要建立多风险模型，全面考虑各个可能的风险因素，从定量角度和定性角度综合考虑，设计可以有效预估风险大小的模型。

21风险控制对于企业发展的意义

追求经济效益最大化是企业的核心目标，对于房地产开发企业来说，实现赢利，实现最大利润就是做好经营的关键指标，但是作为企业管理者必须清楚，进行何种投资都存在风险。如果企业想要投资房地产的话，就要提前考虑风险，用有效的方法手段防止风险的发生，如果事先没有预估准备，一味地自以为房地产项目好，盲目跟风，对风险认识不足的话，一旦风险发生，很容易就血本无归，陷入绝境。当前有很多小型没经验的企业就因为认识不够，导致投资不当，最后损失惨重。

22风险控制对于房地产行业发展的意义

房地产开发对于城市建设来说至关重要。随着我国城市化政策的实施，需要大量的住房保障措施来配套跟进，有一个合理的开发规划，才能有效处理经济发展所带来的城市病：房少价高、交通拥堵、环保问题等，而且能够有效促进公共基础设施的完善，将与之相关的其他产业也带动起来。那么要如何才能使房地产的开发健康有序进行呢？主要还是要看整体的规划是不是合理，施工的过程是不是高效，后期的销售是不是理性，风险的管控是不是到位。而这其中风险研究又是风险管理的重中之重，一切规划设计都是在风险管控之下进行的，是房地产发展的马前卒。

23风险控制对于城市与社会经济发展的意义

在房地产开发之前，首先要考虑的是供求关系，其对房屋定价、开发时间、房屋数量、成本计算等都有重要的指导意义，对行业的发展有促进作用。对于城市建设而言，在规划过程中，需要风险研究来警醒限制，使得规划更加现实，有可行性。

3房地产开发投资项目产生风险的原因

对于房地产开发项目这一复杂系统工程而言，必然有很多问题都会导致损失的产生，因此需要考虑很多影响因素，从风险的性质上分为系统和非系统风险。系统风险是全局的，全体项目都有这一风险，不可避免；非系统风险是局部的，只有某些项目有该风险，可以采取有效措施进行防范。

31系统风险

311通货膨胀风险

对于房地产开发投资项目而言，都需要经历多年的经营、建设和销售，存在一定的存续期间，这期间国家的货币政策、金融政策发生什么变化都是未知的，一旦发生通货膨胀，那么必然导致企业的收益低于预期，这个风险是不可避免的。

312利率风险

银行利率本身就有宏观调整功能，其直接影响资本的流入流出，从而影响整个房地产行业的发展状况。

313变现风险

作为不动产登记的重要项目之一的房地产，其固定性导致其流通性差，资金的回转很难在短时间实现，如果投资者在条件不成熟的情况下寻求变现的话，就会有很大的损失。

314政策风险

任何行业的发展都和国家政策息息相关，房地产更受政府限制。首先，国家管着土地，哪些土地可以用来出售都是由国家政策规定的；其次，环保政策，开发过程中的废物处理标准；最后，与资金直接挂钩的税务政策等，这些政策都是不可避的风险。

32非系统风险

321经营管理风险

项目能否顺利实施和经营管理有很大的关系，管理者如果管理不当，就会导致无法达到项目预期，资金出现断条等风险，其如果因为自己的错误预估，产生错误决策，将会使整个项目处于危险之中。这一风险受到不同管理者的经营管理决策的影响而出现差异。

322财务风险

房地产投资者总是利用财务杠杆原理，使用借入资金扩大投资可能收益范围，实现投资利润最大化的目标。然而，杠杆原理对自有资金的收益和亏损起着同样的放大作用。财务杠杆的使用提高了税前收益的期望值和可能收益的上限，但是也扩大了收益波动的范围，降低了可能收益的下限，下端风险增大了，所以增加贷款量也增加了营业收入不足以偿还债务的可能性。

4房地产开发项目风险控制的路径选择

抛开一些不可避免的系统风险，对于其他可以预防的非系统风险，需要房地产开发商根据自身情况可以采取以下措施进行风险控制，从而切实有效降低投资风险。

41加强管理者对国家政策的研究

企业管理者是项目的最终决策层，其决策对整个项目的进行都起着决定作用，所以管理层首先要对相关产业的国家政策烂熟于胸，并时刻关注政策新动向，最好要求相关部门每过一段时间，可以是半年、一年，提交一份房地产相关的国家政策。同时，其要有很严谨的投资理念，丰富自己的投资经验，风险投资意识一定得加强，对自己管理的项目风险要如数家珍，项目的每一个阶段要干什么，会出现什么问题，都要经过科学的规划和全方位的估测。最后，要将风险的量化评估和国家政策相结合，同时考虑市场因素的影响，在可行性范围内，进行投资规划。这其中，最需要注意的还是要和实际挂钩，在企业实际情况下，再结合国家的开发政策，积极向政策靠拢，享受一些优惠的政策，搭上国家发展的列车，促进企业健康发展。

42构建完整的企业资源管理平台

财务管理永远是一个企业的根基，如何基于这一中心构建一个企业内部完备的信息共享系统是公司高层所需要重点思考的问题。这一系统的构建对于房地产开发投资项目而言具有重要意义，首先能够提高房地产开发企业信息的传递效率，其次能起到监控整个项目过程的作用。这样的话，一旦房地产项目建设的任意环节出现问题，都能够及时反馈到公司高层，方便及时处理，有利于风险管控和风险预警。

43定期召集经济活动分析会议

对房地产开发项目的定期分析有利于风险的管控。首先要拟定各部门的会议纲领，让各部门知道明确的指标，然后由财务部组织召开会议，让各部门一同全方位地分析现阶段企业的投资情况。会议过程中，一旦发现问题，企业高层要根据企业情况作出恰当及时的补救措施，保证项目按计划进行。企业需重点关注投资过程中的资金变化，关注已投资项目的资金流通情况，明确项目的每一项支出和收益情况，利于减小投资风险。

44加强风险预测和重点风险管控

房地产行业需要时刻关注市场供求关系的变化，调研活动必不可少，要顺应社会需求，只有满足社会需求才能利益最大化。在项目进行时，对于具体施工合同的签署一定要谨慎，将施工日期、施工金额等核算清楚，如无意外，不要随意更换，最好能够有专门的工程监理全程跟进，负责工程质量的监督，从而降低这些方面的风险。

45强化房地产项目的风险转移

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关键词：风险投资；风险评估；大学生创业

我们一般认为“风险投资”起源于美国，一些风险投资者为了获取高额回报，承担较高的资本风险。风险投资具备高收益等特点，推动着我国资本市场体系的建立，但同时也兼具着高风险等特性。本文以高校学生创业公司及项目风险投资的风险评估方法研究作为基点，展开探讨。目前，越来越多的高校毕业生面临着就业困难问题，而受过高等教育的人群，视野已经难以局限于那些靠体力劳动来获取报酬的低阶级工作，于是大学生创业这一领域被越来越多的人所重视。而其过程所遇到的风险也可见一斑。此时，风险评估便成为了投资者选择项目所需要解决的最大难题。

1.研究背景与意义

1.1研究背景

在当前国际形势下，各个国家对大学生创业，也纷纷持有支持激励的态度。在国内，有三种融资渠道可供选择，分别为，商业融资、亲情融资以及政府推动的创业融资。这样多样化的模式，就需要各个媒介能够相互协调，共同促进，从而为我国的创业环境提供良好的氛围，为我国的大学生创业做好基础保障工作。

除国内之外，国外各国也纷纷表示了对大学生创业的积极态度。美国早在90年代时，就开始成立中小企业管理局，但并不局限于对大学生创业的融资支持，而是面向全国的中小型企业。美国是我国最大的资本主义国家，其商业体制也较为资本化，资金雄厚。为筹得创业的基础资金，大学生开始着眼于风险投资这一大模块。而美国的资金服务机构较为齐全，资金也较为充足，这就为大学生创业提供了良好的创业基础，同时也缓解了国家的就业压力，提高了人才的利用率。

1.2研究意义

虽然我国政府以及社会大环境对大学生创业持有积极态度，但是，毕竟大学生创业拥有着许多的不确定因素。尽管我国政策规定，大学生创业可以向银行提交小面额贷款的申请，但是，并不是硬性规定。这就导致了很多大学生贷款失败的事例出现，其原因大部分是，大学生本身刚成年走向社会，不具有一定的资产保证，而且创业公司初期，存在太多的不确定因素，其风险较大，对于银行这种稳固安全的机构来讲，并没有太大的说服力。此时，就需要探究分析大学生创业案例，调查风险投资影响因素和风险预测评估，总结，从而为项目投资者提供更为简便的借鉴。

2.研究分析

2.1理论分析

大学生创业面临着重重阻碍，其首要问题是资金的筹措。大背景下，政府的政策虽做出相关的推动帮助，但银行方面对此所提供的贷款却并不是很乐观。可供选择的三种渠道可区分为自筹和外助，然而，除去极少家庭本身家底雄厚足够支持创业者外，大部分创业者还是需要依靠风险投资的介入。这一项难点亟待解决。项目方向的选择，是否切合创业者自身的条件，对企业融资和投资者也是极重要的一项指标。

2.2分析大学生创业群体

大学生创业若想更快、更有效的找到正确合适的出路，就应该立足于自身，从根本出发。首先要选择好契合的项目，即自己专业所学的是最捷径的选择。调查数据显示，60%的大学生更愿意选择与自己专业相切合的创业方向，而其余大部分人会选择信息服务业类的项目。但是，从年龄学历上分析，大学生群体从心里到处事上都明显还不够成熟，不足以让投资者给予大量的融资来助公司发展，这也是成为了大学生创业成功率较低的主要原因。

2.3分析创业公司运营模式

当前的创业形式大体可分为合伙创业和自主创业两种，而根据数据调查显示，合伙创业占绝大多数，而自主创业模式只属于个别人群，即自身拥有雄厚财产，足够支撑起企业的正常发展。根据数据汇总显示，网络计算机服务业方向的创业比例最高。传统行业、科技创新、市场开发三方面所占比例相对比较均衡。而这些方面的发展，也需要大量技术人才的投入，此时，合伙创业也成为最好最适合的选择。在如今的社会大潮下，团体合作互助已成为社会发展必要的趋势。

综上所述，创业公司及项目风险投资作为融资的新途径促进着我国创业活动的发展，与此同时极大程度影响着高校学生风险投资的积极性；高校学生创业公司及项目风险投资所面临的问题也远远超出了高校学生的想象。高校学生在创业过程中如何选择出潜力大且投资回报较高的项目，如何正确的规避创业所带来的投资风险以及能否正确的对风险投资项目进行科学合理评估，都是高校学生创业过程中无法规避的问题。全面科学合理的评估风险投资项目可以使得风险投资活动事半功倍，是风险投资的关键所在。本文经过查阅相关的科普文献以及科学理论分析总结得出：风险投资者在进行风险投资时，必须深思熟虑，全面考虑风险投资可能遇到的问题以及如何正确处理和规避投资风险；同时，投资前正确建立科学合理风险投资评价体系，不断完善创新风险评估体制，其重要性不容忽视。

结语

大学生创业融资问题，一直以来都是创业的最大问题。拥有创新的思路、吸引人眼球的项目，能够让投资者从中看到利益，从而自愿投资，实属不易。本文提供的大学生创业项目的评估思路，会对创业者和投资者提供一定的支持。

参考文献：

[1]颜子琦.创业公司及项目风险投资的风险评估方法研究――以高校学生创业公司为例[J].现代商业，2015（17）

[2]李斌，赵弋.风险投资项目评估应用方法――项目效益风险比综合评价模型[J].华东经济管理，2005（01）

[3]马国顺，卢志同.新时期高校大学生创业教育探析[J].中国石油大学学报（社会科学版），2009（05）

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关键词：房地产投资 项目管理 风险管理

房地产投资项目是一个高投入、高风险的复杂系统，其项目决策与实施都需要专业而系统的项目风险管理理论与方法来指导。目前我国房地产投资项目决策大多靠经验和定性的风险分析方法, 对房地产投资项目建设的内在规律、风险管理方法的研究不够深入,项目决策中缺乏专业而系统的风险识别和评估,项目实施中缺乏专门而系统的风险管理措施,亟需对房地产投资项目风险管理方法进行系统深入地研究。因此，本文拟对国内外房地产投资项目风险的管理的相关研究文献进行梳理，为我国目前的房地产投资项目的风险管理提供参考。

一、房地产投资项目风险管理的重要意义

(l)房地产投资项目风险管理能促进项目管理的科学化、合理化。风险管理利用科学、系统的方法管理和处置各种项目风险，有利于减少和消除各种经济风险、技术风险和决策失误风险，对于项目管理的科学化、合理化具有重要的意义。

(2)房地产投资项目风险管理能够促进项目建设的顺利进行。风险管理为项目管理者提供了控制项目风险的各种措施，使项目管理机构在进行项目的各种管理活动时，能够全身心地投入，消除了他们的后顾之忧，保证了项目建设的顺利进行。

(3)房地产投资项目风险管理能够保证项目目标的顺利实现。风险管理的实施能够采取有效措施，将项目面临的风险损失控制在最低限度，并能在损失发生后保证及时地提供措施，从而能够使管理部门提高经济效益，保证项目目标的实现。

(4)房地产投资项目风险管理能够促进项目经济效益的提高。通过实施风险管理，以最小的成本达到最大安全为目标，将处置风险的各种费用分摊到项目建筑产品或者过程中去，从而减少了费用支出，增加项目的经济效益；同时，房地产投资项目风险管理的各种监控措施也使得各个项目部门有意识地提高管理效率，控制风险损失，进而提高项目经济效益。

二、房地产项目投资风险管理的国内外研究现状

（一）国外研究现状

风险管理可以追溯到第一次世界大战中的德国，而比较系统的风险管理理论则是在美国形成的。从20世纪30年代开始，项目风险管理研究被应用于房地产投资。其研究历程以1960年为界划分为两个阶段，1960年以前，投资风险研究主要采用传统的财会分析方法；1960年以后，引入管理方法，创立了工程管理科学方法，增强了解决实际问题的能力。

对于房地产投资风险的研究，大多集中在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如Wurkzebach在其《现代房地产》一书中，概括了房地产投资存在的风险，详细探讨了美国商业地产投资风险可能受到克林顿经济政策和新税法实施的影响。Roger P・Sindt.在其著作《房地产投资分析与应用》一书中，分析了房地产投资行为，在此基础上，提出了一些适用于房地产投资的理论。并且，在充分考虑房地产投资可能受到融资情况、货币时间价值等因素和外部投资环境等因素对其产生影响的情况下，提出了房地产企业投资的战略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地产决策的投资分析》一书中研究了不同类型房地产投资的收益及决策问题，提出了一些房地产投资决策的方法。Joseph L・Pagliari在《房地产组合管理手册》一书中研究了房地产投资组合问题。Peter・Jovanovic与David・spaulding主要在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面做了大量研究工作。

另外，随着决策理论真正成为一门学科，层出不穷的研究成果逐渐将现代决策理论嫁接到传统的房地产投资技术之上，现资决策技术应运而生。具体研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地产投资基本原理》一书中强调了风险与回报的关系，主张定性与定量相结合的综合风险决策，并提出了房地产投资决策的五项原则。这些原则在几十年后的今天依然在房地产投资决策分析中起着重要的作用。(2)美国学者盖伦.E格里尔在其著作《房地产投资决策分析》中，定性地介绍了房地产投资存在的主要风险因素，讨论了传统的风险调整方法和敏感性分析方法，并把房地产风险的概率分析方法定义为“现代风险分析方法”。在此方法中，他认为风险应该表示为偏离预期值的概率。(3)国外房地产投资决策强调定性与定量分析相结合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地产投资决策五原则为:房地产投资分析为系统性经济分析、风险与回报紧密相连、最优投资应以财富最大化为目标、房地产环境分析必不可少，房地产投资分析是一种风险分析。

目前，发达国家商业地产项目开发研究已经比较成熟，相关学者和专业机构从不同角度对商业地产项目投资风险与收益进行了探索。如Thomas 和Jackson 通过运用计量经济学模型分析和预测了英国的租金水平。Gregory H. Chun 对销售额与租金水平两者之间的关系进行了研究。

（二）国内研究现状

20世纪80年代后期，项目风险管理的知识被介绍到我国，应用于大型土木工程项目的管理中。目前，将项目风险管理应用于我国房地产投资风险的研究刚刚起步，对房地产投资风险管理的研究主要是在房地产投资风险的识别、防范和投资决策上，主要著作有:于川和潘振锋编著《风险经济学导论》，陈佑启等编著的《房地产投资风险管理及经营决策方法》，杜海鹏主编的《房地产投资风险与防范》，陈琳和潘蜀健等编著的《房地产项目投资》，李启明等编著的《房地产投资风险决策》，俞明轩、丰雷编著的《房地产投资分析》，胡晓龙主编的《房地产投资与分析》等。对于房地产投资风险的决策研究，贾焕军将贝叶斯方法应用在建设项目风险分析中。除此之外，其他大部分研究房地产的书籍都只是顺带提及风险的问题。

由于房地产在我国近几年才引起人们的重视，国内学者对房地产投资风险的研究正处于初期阶段，而研究主要集中在对投资者投资要点的分析等方面，如:租金回报率与投资回报率的区别和未来增值空间的判别、租金回收风险的考虑等。运用的方法主要是从其他行业借鉴的，如运用混沌经济模型控制房地产投资，对房地产投资目标选择模型的研究，用正态分布图像法计算房地产投资净现值风险等。

三、关于现有房地产项目投资风险管理研究的评述

我国房地产业开发起步较晚，关于房地产投资项目风险管理，尤其是在企业这个微观层面上的研究还较少，现有文献大都是侧重于风险识别、风险评估或者风险调控中的某一个方面进行分析或评价，三个方面研究相互之间的联系还不够紧密，主要表现在以下几方面:

(l)割裂了风险识别的特征联系，并且缺少对风险发生机理的深入分析。

目前，国内许多有关房地产项目投资风险的识别研究内容大都是对投资风险的某些特征，如对风险来源、风险可控性等各种具体风险管理特征的介绍。由于对投资风险关注的侧重点不同，如此分类只是针对性质相同的某一类房地产项目进行风险识别研究，这就割裂了各个风险特征之间的联系。许多文献中对“风险(驱动)因素”和“风险后果”两个概念之间的关系也缺少深入的分析，从而导致对风险发生机理缺乏研究。

(2)风险识别与风险评估之间联系不够紧密。

房地产投资项目风险的评估离不开评估指标体系的构建。目前国内现有文献中许多评估指标体系都是以定性方法分析建立的，指标体系往往比较广义，针对特定房地产项目的投资风险进行识别并经过严密论证尤其是实证研究指标体系不多，造成投资风险识别与风险评估之间联系不够紧密。

(3)风险调控缺乏充分的先期研究支持。

房地产项目投资风险识别、评估的最终目的是对风险进行调控。风险调控的措施也应该建立在对房地产项目投资风险特征全面识别的基础上。而目前国内现有文献针对具体房地产项目投资风险的识别不够，缺少对投资风险因素和投资风险后果之间发生机理的分析，同时风险评估与风险识别之间联系不够紧密，因此，许多风险调控提出的方法和措施大都是建立在对房地产项目投资风险定性分析基础上的政策性建议。

参考文献:

[1]李群.房地产项目投资风险管理.现代经济信息， 2011，8

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【关键词】 房地产；投资环境；投资类型；投资风险

面对房地产市场的竞争激烈，如何进行投资决策，规避风险，获取最大效益，避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，是各房地产企业希望解决的主要问题。只有系统深入分析和研究影响房地产投资决策的因素，改变传统决策方法的单一性和独立性，减少投资决策过程中的主观成分，才能避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，这不仅有助于企业自身发展，对房地产市场乃至整个国民经济的健康稳定也有着重要意义。

一、房地产投资的涵义和特点

房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产开发经营中以期在未来获取更多收益或规避风险的经济活动。也有人认为，房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为，包括建造新的物业和对旧有的建筑物进行改造。

随着我国城市化的推进，从长远来看，房地产投资已经成为广大投资者追逐高额利润和快速增值的重要投资形式。由于房地产商品和房地产市场的特殊性，房地产投资具有如下特点：一是高投入和高成本。房地产业是一个资金密集型行业，房地产的高资本价值特性，决定房地产投资需要投入的资金量大。土地的价格或土地使用权的价格相对较高、建筑造价高、施工周期长使得投资开发成本高。而且房地产开发投资涉及部门众多、经营运作过程中交易费用高也使得投资需要投入大量资金。二是开发周期长和投资回收期长。房地产投资项目要经过可行性研究、项目论证、置地、设计施工建设、营销和物业管理等众多环节，房地产开发周期长。从土地审批、房地产建设、到物业投入使用，回收投资资金获取利润需要相当长的时间。房地产开发投资不是一个简单的交易程序，而是一个涉及多个市场的交易系统，受到土地、建材、施工、劳动力市场等多个市场的影响，而且房地产变现能力差，投资资金要经过几个市场的运动才能回收。三是高利润和高风险。由于房地产的异质性、不可替代，所以房地产市场是一个非完全竞争市场，房地产投资回报率高。利润和风险是对应的，与其他投资一样，房地产投资收益和风险并存。由于房地产投资投入资金多，资金周转期长，随着时间的推移，投资的不确定因素增多，其投资的风险也将增大。四是政策鼓励和约束。由于房地产业的基础性作用，以及房地产对经济发展的促进作用，政府常常在经济出现下行风险时鼓励房地产业的发展，出台一些产业措施，鼓励房地产消费，这就会增加居民对房地产的消费性投入，同时也激励了开发性投入。但从城市发展角度看，城市需要进行统一规划和布局，以满足城市功能分区、城市生态的要求。由于房地产的不可移动性和耐久性，所以房地产开发投资必须服从城市整体长远发展和规划，这就构成了房地产开发建设的外在制约因素。

二、影响房地产投资的因素

投资是一项动态的连续性的经济活动，投资包括资金的筹集、使用、回收和增值，形成一个循环的资金流。同一投资者在不同时期或者不同投资者，追求的投资目标是不同的，所愿意承担的投资风险和选择的投资时点也是不一样的，这就决定了他们的投资结果和收益。由于房地产的区位、投资时机和房地产类型直接影响着房地产投资的利润和风险，因此被称为房地产投资的三要素。

1、区位

由于房地产作为一种特殊商品具有不可移动性的特点，所以在房地产物业中，区位因素被置于前所未有的高度，是顾客最关心的因素之一。一般而言，区位是指特定房地产所处的空间位置及其相邻房地产间的相互关系。从宏观角度来说，区位指项目所在区域；从微观角度来说，区位指项目的开发场地。实际上，区位不仅指房地产所处的地理环境位置，还包括该区域的社会位置。一宗房地产的地理位置包括坐落、方位、朝向、楼层和建筑式样等自然环境因素，社会位置包括该区域的交通状况、配套设施和人文景观等。任何一项房地产投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生各种互动关系。这些因素的差异加剧了区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积房地产具有不同的实用价值，产生了极为不同的经济效益。交通运输系统的完善、生活方式的变化以及科技的进步，都会使区位价值产生巨大差异，使投资者面临巨大风险。因此，在进行房地产投资决策时必须充分考虑房地产区位条件，认真分析、研究拟投资区域的经济发展状态、人口因素和房地产市场状态等因素。

2、时机

由于房地产开发活动受宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。因此，选择合适的投资时机，保证所投资房地产有良好的市场前景，是一项投资成败的关键。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素，在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于不断上升势头，这时推出的房地产项目较易获得较高收益；当经济处于下行区间，由于失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本就租售不出去，此时开发的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益不可能实现，房地产开发商将承担开发时机选择不当带来的巨大损失。因此，房地产投资者必须具有敏锐的判断力，善于把握机会和抓住时机。

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关键词：投资方；BT项目；风险分配；收益

中图分类号：TU723文献标识码： A

一、BT模式的基本概念

BT项目融资模式定义为:BT(Build-Transfer)即建设-移交模式由BOT(Build-Operate-Transfer)即建设-经营-移交模式衍变而来,是基础设施民营化领域中一种新兴的投融资模式。即由项目的发起方(政府或所属相关机构)通过公开招投标选定项目的投资方,并签订特许权协议,由项目的投资方承担整个项目的设计、融资、投资和建设等任务,并承担相关风险,待工程完工并经验收合格后,由项目发起方对项目进行回购,按合同约定分期支付项目总投资并加上合理的投资利润。

二、BT模式的特点

1、BT模式适用于非营利性公共基础设施项目

目前,我国城市基础设施项目建设过程中越来越多地引入了BOT、TOT、BT等公私合作的模式。BOT模式主要用于基础设施项目包括电厂、机场、港口、收费公路、隧道、电信、供水和污水处理设施等,以及自然资源开发项目,这些都是一些投资较大、建设周期长和可以运营获利的项目；TOT模式与BT模式和BOT模式的最大不同在于投资方不用承担项目的建设任务,主要是通过购买政府已建成基础设施项目的特许经营权,进行运营并获利。但是,在实际操作中,根据项目的实际情况和融资特点,一些项目很难或不会产生现金流,或是现金流量不足；项目规模相对庞大,技术工艺较为复杂；或是政府出于公共安全和公共利益的考虑等原因不适于交由私人经营,但政府财政又暂时无力承担或由政府建设、运营效率相对较低的项目,一般多采用BT模式进行建设。在我国,BT模式主要适用于非营利性的公共基础设施项目,例如不收费的高速公路、普通公路、铁路、桥梁、隧道设施以及不以营利为目的的纪念馆、博物馆、体育场馆、公园、医院等公共设施。

2、BT模式中各参与方之间法律关系复杂

BT模式2000年以后才在我国兴起,尚属新生事物,处于实践探索的起步阶段,还缺乏较系统全面的认识规范,从而造成了一些运作不规范的BT项目出现违反建设程序的操作；另一方面,政府相关部门尚没有出台一套完备的法律法规对BT模式进行明确界定和规范,因此会在项目操作过程中出现漏洞和违法违规现象,以致监管难度加大。

BT模式的运作过程包括招投标、融资、投资、建设、移交等一系列活动。项目参与方包括项目发起方、项目投资方、项目公司、施工单位、设计单位、监理单位、担保人、银行、原材料和设备供应商以及其他相关机构,而且每个参与方均有特定的项目运作模式和方法,要使它们在统一的项目模式框架下运作,需要较长的磨合期以及完备的法律规范进行约束。虽然各参与方有着共同的利益目标,但在实际操作中也存在相互矛盾的局部利益冲突,因此相互之间必然会形成复杂的经济法律关系和合作关系。BT项目合同由建设合同、贷款协议、回购协议、回购担保协议、资金担保合同等一系列合同组成,而且每个合同之间都相互关联,加之目前尚没有出台一套规范的合同范本以及缺乏专门的法律法规进行约束管制,因此其中涉及的法律责任关系会十分复杂。

三、研究范围与逻辑架构

BT模式一般有前期方案与准备、BT模式及投资人确定、项目公司组建与融资建设、施工单位选择与工程实施、回购与移交等五个基本环节。如果从施工单位的选择来限定BT模式，可分为“施工同体”“带资承包”“二次招标”等三种基本模式。本文将投资模式限定为“施工二次招标型”。

投资方经过业主授权后，通过成立BT项目管理公司、构建完善的多方协议管理体系进行项目运作。投资方在该项目的资金来源不依赖于项目本身，回购价采用基价加投资回报率的方式计算。BT双方权利的分配建立在风险分担的基础上，投资方回报率的确定在于找到影响收益的关键风险因素上。有鉴于此，本文将BT项目的风险分为两部分:

1、由业主承担的风险，根据在工程实施过程中该部分风险造成的损失情况，投资方有权提出调整项目回购基价的要求，并获得相应索赔；

2、由投资方承担的风险，按照风险收益对等的原则，投资方对该部分风险应在合同中设计相应的投资收益。对于业主、投资方共同承担的风险，这里将其设定为可以拆分。本文引进基于蒙特卡洛模拟的VaR模型，通过对风险回报历史数据的模拟计算，得出供投资人参考的风险回报率。

四、BT项目中的关键性风险分配

M．P．Abednego(2006)认为良好的风险分配模式可以提高项目的管理水平。HoffmanS．L．(1998)认为风险分配并不能减少或降低风险，其目的在于通过识别项目的潜在风险并将其分配给最合适的承担者，从而减少风险的承担成本。

由于BT项目的产品往往具有非经营性，且具有很强的公共产品特征，BT项目在交付时间上的约束条件往往是刚性的，而回购风险的约束条件却往往因为某些特殊原因而无法实现，这些因素使得投资方往往处于弱势地位。投资方拥有的只是投资权和建设权，因此，只能承担项目融资、建设过程中的风险。从产权的角度来分析，业主拥有项目的收益权、剩余控制权和索取权，也应承担相应的风险。

从投资方保障自己的利益角度而言，应遵循“风险上限”“责权利对称”的原则，投资方不应承担其无法承担的风险。结合既有的研究，整理BT项目的风险并分配见表1。

表1BT 项目风险分配表

对于业主承担的风险如果造成了相关费用的增加，投资人可以通过回购基价调整、工程索赔等途径得到补偿，投资人自身不会受到损失，基价调整示意图见图1。

图1BT项目业主承担风险的收益计算流程图

五、投资方承担风险的回报率计算模型

由于BT项目的投资收益等于总投资(假设总投资即为回购时的回购基价，这里不再考虑其他利润，这里将其视为回购基价)乘以投资回报率，将投资回报率为风险回报率、无风险回报率之和，无风险回报率为纯粹利率与通货膨胀附加率之和，一般按短期国债利率计算。

由于投资方在业主承担的风险因素中已通过基价调整、工程索赔等方式获得收益，不影响投资人的投资回报。此处仅考虑完全由投资方承担的风险因素和由双方共同承担的风险因素中拆分出来的投资方承担部分，设计风险回报率的流程如图2所示，按此对投资方承担风险的风险回报率进行计算。

假设风险X={x1，x2，…，xn}服从位置参数为u、尺度参数为σ的正态概率分布，概率密度函数为:

建立BT项目的收入与风险函数:

Y=f(X)，X={x1，x2，…，xn}

其中，x1，x2，…，xn为识别出的关键风险因素(一般认为，对投资人投资回报率影响较大的关键性风险为通货膨胀、利率变动、项目融资成本、安全风险、工期延误、工程质量等六项)，服从正态分布。

图2风险回报率计算流程图

对x1，x2，…，xn抽取足够数量的样本值，可求出相应的收入值Y。对这一过程进行多次模拟(计算要求一般取1000次以上)，据此求得相应的收入值Y1，Y2，…，Y1000，计算Y1，Y2，…，Y1000的数学期望值E(Y)(Y1，Y2，…，Y1000的均值)，假设95%的置信度，该位置的分位数为Y*，设该项目的初始合同价为Y0，则该项目的风险可量化为:

RVaR=E(Y)－Y*

其对应的风险收益率为:

rVaR=［E(Y)－Y*］/Y0

设无风险收益率为rf(一年期国债利率)，则该类BT项目的投资回报率为:

ri=［E(Y)－Y*］/Y0+rf

结束语

过去对于BT项目投资回报率一般采用定量的变形的收益现值法模型，但是由于最终决定权掌握在业主的手中，直接导致投资收益率确定不准确。本研究基于投资方的视角，在BT项目风险分配矩阵的基础上借鉴VaR理论，通过BT项目风险收益的度量模型模拟计算工程风险费用，进一步解决了BT项目回购定价中的投资回报问题，为投资方在BT项目提出定价时提供了理论依据。

参考文献

[1]姜敬波,尹贻林.城市轨道交通BT项目的回购定价[J].天津大学学报，2011，(06).