绿色建筑市场分析精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇绿色建筑市场分析，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】绿色施工；措施应用；科学管理

1、绿色施工管理目标

1.1 绿色施工现场控制要点识别

①污染类：污水排放、粉尘排放、有毒有害气体排放、噪声排放、油品遗洒、固体废物排放、危险化学品排放、运输遗撒、光污染、振动、火灾爆炸、作业干扰、文物保护、周边设施保护、地下管线保护；②资源能源消耗类：水资源消耗、电资源消耗、油品消耗、建材消耗、土地占用。

1.2 绿色施工控制目标

环境保护总目标：①土方施工阶段扬尘高度不超过1.5m，不扩散到场区外要求测得的大气总悬浮颗粒物（（TSP）月平均浓度与城市背景值的差值不大于0.08mg/m3；噪声控制符合《建筑施工场界噪声排放标准））（GB12523-2011）规定；光污染无投诉；污水排放符合国家《污水排放综合标准》GB8978要求；生活垃圾按当地规定分类收集、集中处理率100%等；②节材目标：钢材、木材、水泥、玻璃、防水卷材、砌体材料、墙地砖、五金、电料等主要材料损耗率比定额损耗率降低30%；③节地目标：严禁使用粘土砖，现场裸土覆盖率100%，场地绿化和硬化率100%等。

2、环境保护措施

2.1 扬尘控制

在运送土方、垃圾、设备及建筑材料等物质时，不污损场外道路。运输容易散落、飞扬、流漏的物料的车辆，必须采取措施封闭严密，保证车辆清洁。施工现场出口设置洗车槽，及时清洗车辆上的泥土，防止泥土外带。场地的封闭及绿化：现场内所有的场地均采用C20的混凝土浇注，车道范围200mm厚，其余150mm厚。难以利用的空地做成花池，种花美化。土方作业阶段：采取洒水、覆盖等措施，达到作业区目测扬尘高度小于1.5m，不扩散到场区外。结构施工、安装装饰装修阶段，作业区目测扬尘高度小于O.5m。封闭式垃圾站：在现场设置一个封闭式垃圾站。施工垃圾用城市垃圾车运至垃圾站，对垃圾按无毒无害可回收、无毒无害不可回收、有毒有害可回收、有毒有害不可回收分类分拣、存放，并选择有垃圾消纳资质的承包商外运至规定的垃圾处理场。现场周边围墙：现场周边按着用地红线砌围墙，高度2.2米，即挡噪声又挡粉尘。围墙外面按照建设单位的CIS手册设计。

2.2 噪声与振动控制

现场噪声排放不得超过国家标准《建筑施工场界噪声限值》GB12523的规定。在施工场界对噪声进行实时监测与控制。监测的方法按照国家标准《建筑施工场界噪声测量方法》GB12524，采取使用低噪声、低振动的施工机具，采取隔声、隔振措施。

2.3 施工固体废弃物控制

施工现场、生活区设置封闭式垃圾（站）容器，施工场地生活垃圾实行袋装化，及时清运。对建筑垃圾进行分类，并收集到现场封闭式垃圾站，集中运出。在该工程中我们要按照“减量化、资源化和无害化”的原则采取以下措施。固体废弃物减量化：通过合理下料技术措施，准确下料，尽量减少建筑垃圾充分利用以建筑垃圾废弃物的落地砂浆、混凝土等材料提高施工质量标准，减少建筑垃圾的产生。固体废弃物分类处理：垃圾分类处理，可回收材料中的木料、木板由胶合板厂、造纸厂回收再利用。非存档文件纸张采用双面打印或复印，废弃纸张最终与其他纸制品一同由造纸厂回收再利用。废旧不可利用钢铁的回收：施工中收集的废钢材，由项目部统一处理给钢铁厂回收再利用。

2.4 环境影响控制

土壤保护：因施工造成的裸土，及时覆盖砂石或种植速生草种，以减少土壤侵蚀；因施工造成容易发生地表径流土壤流失的情况，应采取设置地表排水系统、稳定斜坡、植被覆盖等措施，减少土壤流失。沉淀池、隔油池、化粪池等及时清掏各类池内沉淀物。周边环境、设施的保护：施工后应恢复施工活动破坏的植被。与当地园林、环保部门或当地植物研究机构进行合作，在先前开发地区种植当地或其他合适的植物，以恢复剩余空地地貌或科学绿化，补救施工活动中人为破坏植被和地貌造成的土壤侵蚀。施上过程中一旦发现文物，立即停止施工，保护现场并通报文物部门并协助做好工作。

3、节材与材料资源利用总体措施

图纸会审时，应审核节材与材料资源利用的相关内容；根据施工进度、库存情况合理安排材料的采购、进场时间和批次，减少库存；根据现场平面布置情况就近卸料，避免或减少二次搬运；现场材料堆放有序，储存环境适宜，措施得当，保管制度健全、责任落实；优化安装工程的预留、预埋，减少管线路径等方案。

3.1 结构材料

使用预拌混凝土和商品砂浆。准确计算采购数量、供应频率、施工速度等，在施工过程中动态控制。优化钢筋配料和钢构件下料方案。钢筋及钢结构制作前应对下料单及样品进行复核，无误后方可批量下料。大型钢结构宜采用工厂制作，现场拼装，宜采用分段吊装、整体提升、滑移、顶升等安装方法，减少方案的措施用材量。

3.2 节能措施

能源节约教育：施工前对于所有的工人进行节能教育，树立节约能源的意识，养成良好的习惯，并在电源控制出，贴出“节约用电”、“人走灯灭”等标志。制定合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。

4、绿色施工技术

积极发展适合绿色施工的资源利用与环境保护技术，对落后的施工方案进行限制或淘汰，鼓励绿色施工技术的发展，推动绿色施工技术的创新，如：基坑施工封闭降水技术；施工过程水回收利用技术；工业废渣及（空心）砌块应用技术；太阳能与建筑一体化应用技术；建筑外遮阳技术；植生混凝土等。

4.1 创新技术应用

发展现场监测技术、低噪音的施工技术、现场环境参数检测技术、自密实混凝土施工技术、清水混凝土施工技术、建筑固体废弃物再生产品在墙体材料中的应用技术、新型模板及脚手架技术的研究与应用。突出绿色施工”四新技术”的应用，技术措施包括采用有利于绿色施工开展的新技术、新工艺、新材料、新设备；采用工厂化生产的预制混凝土、配送钢筋等构配件；项目为达到方案中的节能要求而采取的措施等。

4.2 加强信息技术应用

BIM技术、绿色施工组织设计数据库建立与应用系统、设备与物流管理系统等。通过应用信息技术，进行精密规划、设计、精心建造和优化集成，实现与提高绿色施工的各项指标。

4.3 绿色施工评价指标及等级

绿色施工评价分为三个部分：绿色施工管理评价、绿色施工技术与创新评价。评价内容分为五大要素：环境保护、节材与材料资源利用、节水与水资源利用、节能与能源利用、节地与土地资源利用。

篇2

关键词：绿色建筑；工程项目管理模式；应用

绿色建筑与其他的建筑存在着许多的区别，所以，有些传统的建筑工程项目管理模式在绿色建筑的工程管理中是不适用的，需要对项目管理模式进行改进，进一步的加强项目管理模式在绿色建筑中的应用。

一、绿色建筑项目的特征与意义

1绿色建筑项目的特征。绿色建筑的特征主要有：建筑的过程中，每一个环节都强调环境保护的原则；与传统的建筑的耗能相比，显著的降低了耗能标准；绿色建筑通常尊重本地的人文、自然、地理与气候特征，采用因地制宜的手段进行建筑，所以这种建筑模式是没有固定的规则的，具体情况具体分析：绿色建筑能够有效的利用当地的所有条件，并且将所有的条件进行连通。

2绿色建筑项目的意义。进行绿色建筑项目的意义在于下面几个方面：首先是为人们的生活和工作环境创造清新、舒适的环境，能够为人们的生活提供健康、舒适的运动环境。这在应对我国频繁出现的自然灾害与疾病威胁等方面都是有很大帮助的；其次是绿色建筑中处处都能够体现环保的理念，将环保的理念应用在建筑物的建筑过程和使用过程中，很大程度的保护环境、减少浪费、减轻生态压力节约资源，这在应对以往人们在建筑工程中造成的浪费资源和对环境造成的重大影响，是非常重要的途径；绿色建筑将与自然和谐相处的理念应用在建筑的所有过程中，充分的发挥在自然生态环境保护中的作用，将建筑充分的和人与自然合理的链接起来，将生态保护和经济效益的共同发展发挥到极致，最终实现社会发展、环境保护与企业经济三者的共同协调的发展。

二、绿色建筑项目的现状

目前我国对环境保护的意识正在逐年的增加中，人们相当的热衷于绿色建筑的建造，这也导致了越来越多的开发商在绿色建筑工程上投资。

（1）人们已经不再仅仅只对单个建筑物的质量进行关注，更多的将注意力集中在了整个小区的环境中，在关注整个建筑物安全架构、建筑材料的耐久程度与价格的同时，还关注整个小区范围内的绿色建筑、植被种植以及空气质量等。经济飞速发展的今天，人们自我保护的意识也在不断的完善，人们对生活的要求也在不断的提高当中，例如原来没有的气、网、点滴等结构的需求现在也在日益的增加当中，还有人们对危害自身安全的因素的认识也在不断的增强中。

（2）绿色施工材料的应用.开发商通过引入绿色健康的地毯、地板、建筑用砖、漆料等材料，并将其充分的应用到建筑的施工过程当中，方便人们在日常生活中处处感觉到绿色工程的存在。

（3）在施工过程中重视环境问题。当前建筑行业在施工过程中大量的噪音、粉尘与建筑垃圾，对环境和周围人群的生活造成了很大的影响，并且在施工的过程中通常不重视材料的应用，导致材料水电的浪费。

三、绿色建筑项目中常用的工程项目管理模式

绿色建筑的建造需要从施工和设计两个方面进行分析，根据笔者的实践考察与参考相关的资料，得出我国常用的工程项目管理模式主要有下面几种：

（1）CM管理模式在绿色建筑中的应用。CM管理模式根据不同的情况可以分为不同的形式，一般应用的只有CM管理模式和风险CM管理模式这两种。为了你能够满足客户在绿色等级方面的要求，开发商应该协调好成本、质量与工期等方面的因素，所以在这种绿色建筑项目的时候，应该采取CM管理模式。开发商通过对绿色要求进行专门的咨询，完成对绿色材料的分解周期的了解，当开发商对绿色建筑的了解不够的时候，应该把绿色建筑方面的工作交给CM经理，同时应该明确各个方面的责任与义务，方便以后的工作进行。

无论是应用CM管理模式还风险CM管理模式，CM经理同样需要承担相应的管理和帮助工作。当绿色建筑工程完结时，开发商可以应用自己和绿色咨询机构进行合同签订、通过CM经理和绿色咨询机构进行合同签订这两种方法，完成绿色咨询机构对绿色建筑方面的要求。无论是什么样的形式签订合同，绿色咨询的工作都需要完整健康的完成。

（2）EPC管理模式在绿色建筑中的应用。设计―采购―建造管理模式简称EPC，这种模式根据承包合同岁制定的总价格或者是可变动价格方法，通过工程公司全权承担建筑工程项目的经费、质量、进度以及管理等，按照合同的要求按时的完成工程，这种模式能够有效的促进设计―采购―建造各个阶段的互相融合，从而提高工程建筑效率，降低资金投入。这种管理模式的主要风险很大程度上市由承包商承担的，因此为了减少开发商和管理承包商两者的风险，绿色建筑项目一般在基础工程层面进行设计，承包商应该在主要建筑技术以及设备都确定的情况下承包。在工程承包商对工程进行完全承包后，总工程承包商承担工程主体的设计，当然，在设计的过程中，总承包商也也可以将部分设计任务分担出去，，所有分担出去的设计任务的责任全部由总承包商独自承担，开发商和分包商不签订直接的合作协议。

（3）PMC管理模式在绿色建筑中的应用。项目管理承包简称PMC，主要表现为将工程的整体计划、招标、工程设计、施工、材料购买等所有方面统一的交予项目管理承包商。这种形式的管理模式将绿色建筑的所有项目以及管理等全权的交予了管理承包商，所以管理承包商就承担了负责了项目的管理和协商工作，绿色工程管理方面的质量、目的、成本等众多的方面都由项目管理商承担。这种管理模式在绿色建筑中往往具有一致性。PMC管理模式也可以通过两种方式来实现开发商对绿色建筑的管理，一种就是开发商直接通过相应的渠道，寻找相关的绿色咨询机构进行管理，并且跟此咨询机构进行合同签订；第二种就是直接将责任全权的交予项目管理承包商。如果承包商具有绿色建筑方面的实力与材料，就可以完全的通过自己为绿色建筑的服务提供咨询，反之，则通过相关的绿色咨询机构来提供服务。无论这两者中的哪一个，PMC管理者在绿色建筑中的管理责任是不能够推脱的。

四、结语

绿色建筑项目是将生态环保应用在建筑业中的具体表现形式，其能够有效的降低建筑业给生态环境造成的不良影响，为我国的经济稳定、健康的发展提供方便。因此，在对绿色建筑进行项目管理的过程中，应该将绿色环保作为基础，合理的将目标的实现和工程进度、资金投入和质量进行管理和控制，建造高质量、安全、环保等满足现代人要求的绿色建筑。

参考文献：

[1]薄卫彪，周明.常用工程项目管理模式在绿色建筑项目中应用的研究[A].工程管理学报，2010（1）；46-49.

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2.ICC指数强劲增长ChrisSleight

3.现实的痛ChrisSleight

4.50强排行榜波澜不惊MariaHadlow

5.大型项目的施工技术

6.印度市场的重大发展ChrisSleight

7.建筑机械（下半月） 增长预测SamirBansal

8.印度的威尼斯ChrisSleight

9.地下建筑的拆除

10.净化水的先锋ChrisSleight

11.超越极限EuanYoudale

12.新的挑战ChrisSleight

13.租赁管理系统的早期用户MurrayPollok

14.最后一刻的新闻

15.全面发展的道路建设ChrisSleight

16.现代公司的新挑战KwonYoungHae，ChrisSleight

17.新型摊铺机ChrisSleight

2.股市延续上升趋势ChrisSleight

3.治理水害SteveSkinner

4.绿色公路SteveSkinner

5.中东市场稳步前行?BeccaWilkins

6.塔式起重机新闻

7.创新性的起重作业

8.美国二手起重机市场D.AnnShiffler

9.为孩子们工作BrentStacey

10.大型烟囱的运输

11.第一次应用的隧道技术ChrisSleight

12.外籍总裁的远景目标ChrisSleight

13.顶级小型挖掘机的发展方向iCC

14.水泵产品的研发趋势BeccaWilkins

15.二手高空作业设备充斥市场MariaHadlow

16.日立新款小型挖建筑机械（下半月） 掘机

17.Powerscreen公司的新型筛分机

1.新闻

2.危机的到来

3.飘摇中上升的印度市场

4.国际工程机械市场和中国出口的增长大卫·菲利普斯

5.前沿技术

6.庞大的能源建设计划

7.冷却塔建造用塔式起重机

8.上海大展场

9.最新配套件市场

10.拓展业务

1.新闻

2.股市仍将持续震荡

3.斯洛伐克工程机械市场分析英国工程机械咨询有限公司

4.工程机械行业电子商务应用分析朱海艳

5.新气象

6.高度竞赛

7.欧洲建筑市场的相对繁荣

8.bauma展览会上的拖挂车

9.紧急修理作业

10.俄国人创下的记录

11.让生活变得更轻松

12.精密水泵

1.信息动态

2.成功的动力

3.发动机排放的挑战

4.基础设施建设中的机遇DavidPoggiolini

5.重要的精馏塔

6.专业吊装作业《国际起重运输机械》编辑部

7.新一代塔式起重机Heinz-GertKessel

8.全球雄心ChrisSleight

9.市场在回升吗?LindsayGaleHttP://

10.提高维修保养效率MurrayPollok

11.中国的繁荣ChrisSleight

12.一往无前ChrisSleight

13.两全其美MariaHadlow

14.建筑机械（下半月） 中国在追赶?ChrisSleight

15.卡特推出新型系列3滑移装载机

16.小松推出20t新型履带挖掘机

17.Powercrusher推出移动式圆锥破碎机

18.提高生产力ChrisSleight

2.股市未来走势分析

3.2009年全球运输公司50强排行榜

4.印度工程机械市场分析大卫·菲利普斯

5.欧洲市场是否回暖

6.塔式起重机吊装方案

7.反败为胜的爆破拆除

8.深海作业

9.夏威夷的完美一吊

10.租赁业50强命运沉浮

11.成功地协同作战

12.玛姆特新型起重机

13.小型破碎机

14.装载机的发展趋势

15.利勃海尔新起重机

16.三一泵车回娘家

17.世界起重运输机械峰会

2.股市是否触底ChrisSleight

3.欧洲设备销售量下降DavidPhillips

4.全球建筑公司200强建筑机械（下半月） ChrisSleight

5.重新发展

6.高效的驱动力ChrisSleight

7.静静地改革RichardHigh

8.追赶世界的步伐

9.阔步前进EuanYoudale

10.天时地利RichardHigh

11.高空作业平台专业展览会

12.挑战动力ChrisSleight

13.为租赁设计的伸缩臂叉装机MariaHadlow

2.工程机械行业股票持续攀升

3.全球工程机械总价值接近800亿美元英国工程机械咨询有限公司

4.行业的重量级企业

5.后市场服务

6.桩工技术

7.亚洲雄狮重新崛起

8.隧道掘进机的组装

9.奢侈生活的标志

10.火箭发动机运输车

11.好设备就要演示出来——凯斯体验营辽宁站活动纪实汪芙蓉

12.将吊臂折叠起来

13.建筑机械（下半月） 小型破碎机械

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[关键字]客家文化；地域特色化；特色旅游；绿色产业

Abstract: : Meizhou Hakka cultural base of the building on the development of industrial clusters of Hakka culture, enhance the cultural and industrial scale, intensive, professional level, to carry forward the fine cultural industries to explore the city cultural resources, the development characteristics of cultural industries, construction, Meizhou, characteristics and culture of the citysignificance. The concept design has made ​​some prominent geographical features of exploration, through the integration of Hakka culture, natural landscape, cultural landscape, and solve the base of the general character of outlook to create the integration of resources utilization, the coordination of the layout of the service facilities, so that the base functions more reasonable, more prominent geographical features.

Keywords: Hakka culture; geographical features of; special tourism; green industry

中图分类号：TU982 文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）

客家是一个具有显著特征的汉族民系，也是汉族在世界上分布范围最广阔、影响最深远的民系之一。客家文化归纳起来有：客家话、客家文教、客家艺术、客家文物、客家民居、客家学术流派、客家餐饮、客家服饰、客家习俗等。随着梅州城市建设的不断发展，文化产业的日益繁荣，城市建设中的客家特色越来越受到重视和关注，但是，目前梅州大部分地区的城市建设来看地域特色越来越不明显。基于此，本文以梅州客家文化基地概念规划为例，对城市重点地区的地域特色化建设进行探讨。

1项目背景

梅州是国家历史文化名城、粤东北的中心城市，是客家人集中居住之地，素有“客都”之称。近年来，城市发展迅速、着力推动客家文化产业集聚发展。客家文化产业基地所在的东山片区已经具备开发文化与教育旅游产业的良好基础，只要全面整合资源，围绕做活山水文章，产业发展大有可为。基地的建设为加快绿色的经济崛起，建设富庶美丽幸福新梅州注入新的活力。

2地域特色文化分析

2.1梅州文化

梅州是国家历史文化名城，客家文化独树一帜，梅州地域文化主要有客家文化、红色文化和宗教文化，其中以客家文化最为典型。

2.2客家文化解读

客家文化是具有浓郁乡土气息的与周边文化相互区别的移民文化。其文化主要体现在客家语言、建筑艺术、餐饮文化、传统文化、山歌文化、客家服饰等方面。其深厚的文化积淀，兴盛的文教，造就了一批光耀中华的历史文化名人。

2.3梅州客家村落建筑与布局特征

梅州山地丘陵广布，素有“八山一水一分田”之称。梅州客家先祖创造性地构筑了客家民居山地建筑模式。客家村落、建筑选址布局，是对中国传统择居选址思想继承与发展，探索适合山地村落布局形式与特征，人与自然和谐，功能要求的结果，是客家民系智慧的结晶。

3基地现状、swot分析

3.1本项目基地处于梅州城区边缘，面积约3.72平方公里。梅江从从项目基地两侧蜿蜒而过，项目基地可俯瞰梅江与整个梅城。现状基本上处于原生态状态，区域内以丘陵、沟谷与水库为主，地形起伏较大、比较复杂。

3.2综合分析

3.21优势

区位：与城市中心区关系密切，是梅州黄金旅游线上必经之地

交通：具有方便的陆、空交通条件

资源：具有丰富的原生态的山、水资源

文化氛围：周边具有浓郁的文化气息与名胜古迹

3.22劣势

如何规避场地自身不利因素对项目的影响

场地山地多，平地少且分散，大部分平地为水库的泄洪区，开发难度大

场地本身文化资源匮乏，场地的特色与知名度不够

场地内有一定数量的民房和公墓，拆迁难度大

3.23机遇

国家强调发展文化产业、绿色崛起的政策支持

作为世界客都，具有广大海内外客籍市场资源

梅州旅游定位：梅州明确以“塑造世界客家之都，打造客家文化精品、热泉康体休闲特品和山水休闲度假名品的旅游发展定位

3.24威胁

如何在各地都打“客家牌”的形势下，在周边众多项目当中脱颖而出

如何树立自己的品牌，成为梅州旅游重要的一站？如何在地块山地多，平地少，不利因素多的场地条件下，化不利为有利

如何促进梅州旅游业发展，引领新梅州文化旅游新模式

4主题研究

4.1旅游市场分析

梅州拥有全球1.2亿客家人的潜在客群，梅州市旅游消费市场主要以国内为主，境外为次，已初步形成“入境旅游、国内旅游、出境旅游”并存的市场格局。现状旅游市场还处于初级阶段，有一定的旅游品牌，因交通的限制和没有珠三角发达城市的有效辐射，外地高消费客群比例较少；市场旅游产品初级，无法实现强有力的持续吸引；本地客群可支配收入较低，消费能力有限。

本项目旅游功能站位需要跳出区位困局，把旅游过路站变成旅游目的地。针对市场，通过走差异化路线、对客家文化深入发掘和体验，吸引海内外广大的客籍消费群。

4.2商业及商务市场分析

梅州现状城市商业落后，城市缺乏休闲类商业项目；不能满足当地居民的消费需求，高端消费功能缺失，导致城市的高端消费外溢；经济发展将催生商业向综合业态方向发展，休闲娱乐将在未来商业发展中发挥重要的补缺角色。

本项目商业依托区位条件，与项目邻近构筑新的城市核心商圈。选择街区商业形态，与项目旅游和自然资源结合，打造城市休闲商业和旅游目的地商业，营造集购物、休闲、文化、娱乐等多功能多选择消费空间。

5设计定位与设计理念

5.1定位

（一）战略定位：

“融汇世界的客家，展示客家的世界”“客属地区文化传播中心”“客都新文化产业改革示范项目“

（二）市场定位

以梅州地区、国内客籍地区为主要客源市场，港澳台及海外地区为次要客源市场。

（三）目标客户群定位

海内外客籍华侨、客籍年轻人、客籍成功人士、其他热爱客家文化人士。

（四）项目功能定位

打造以“客家文化”为主线，集文化旅游、文化创意、运动休闲、养生度假、生态体验、健康人居的绿色产业链。

5.2定主题

宜文、宜游、宜闲、宜居、宜绿

6地域化特色的概念设计

6.1布局要点

在功能空间布局上，紧密结合项目场地“一山三谷”的地形地貌特点，并融入易经思想、五行说及风水理论，将功能、形式、寓意三者有机结合。注重生态保护、文化体验、景观打造、经济效益四者的有机结合。

6.2地域文化传承与发扬客家精神

通过挖掘客家文化精髓：勇于开拓，锐意进取；崇文重教，文武兼备；尊福敬宗，敦乡睦里；谦和处世，与人为善四大特征。以客家精神为源，演绎文化产品：如文化产业、名士园；终身教育、养生、健身；客家风情小镇；特色教育、退休示范社区。通过产品设置，传承客家文化之灵气，弘扬客家之精髓，为项目主题策划开拓途径。

6.3现状场地景观元素―湖、山、溪、谷、江

整体布局以现状景观为核心，东西两翼展开，分别以湖、山、谷、溪，江为主题打造不同的版块：旅游休闲版块、山林公园版块、溪谷田园版块、养生休闲版块、旅游集散版块。

7结语

梅州文化产业基地概念规划设计在突出地域特色化方面做出了一些尝试，梅州客家文化产业基地以绿色生态为本，以客家文化为魂，将山、水、人文全程演绎，实现以生态促旅游，以文化提升旅游档次。项目以客家文化为主线，通过客家风情小镇、城市商业综合体、客家祭祀广场等重点项目的打造，地域特色更加突显，形成梅州客家文化展示平台与城市形象展示窗口，对于提高梅州文化软实力、提高城市影响力有重要意义。

[参考文献]

[1]林智敏，对梅州传统客家民居保护与利用的思考.山西建筑.2006，（9）：39

[2]房学嘉．客家源流探奥[M]．北京：高等教育出版社，1994．

[3]丘权政．客家的源流与文化研究[M]．北京：中国华侨出版社，1999．

[4]房学嘉等．客家文化导论[M]．广州：花城出版社，2002．

[5]杨赐文．论围龙屋与客家居住文化[J]．嘉应大学学报：哲学社会科学，1998，16(5)：

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[要害词]赣州;“古色”旅游资源;营销策略

“古色”旅游资源是相对于“绿色”旅游资源——山林、草原、“红色”旅游资源——革命历史遗存遗迹而言的,是指具有悠久的历史,能激发旅游者的旅游动机和旅游行为的古迹、遗址、民族风情、文化艺术等资源。

一、赣州“古色”旅游资源的分布及评价

赣州“古色”旅游资源包括两大部分,即宋城文化旅游资源和客家民俗文化旅游资源。

1.宋城文化旅游资源

宋城文化旅游资源由位于赣州市章贡区的宋城和相关建筑景点如八境台、郁孤台等,及许多宋代建筑,如宋代古塔、古桥、古庙宇、衙署、学宫(书院、试院、儒学)等构成。

赣州作为目前保存宋代城墙建筑的全国历史文化名城,堪称独一无二。其宋代城墙,位于赣州市区北部章、贡两江岸边,全长3664米,宽约5米,平均高7米,是江南保存最长的古城墙,也是我国现存唯一的地面和地下保存完好的宋代城墙,有极高的历史、科学和艺术价值,为江西省重点文物保护单位。登上城墙,章贡合流、百舸竞发的美景尽收眼底。

赣州宋代古浮桥也为重要的宋城文化遗存。位于章水上的西津桥、南河浮桥(1985年西河人行桥建成后拆除)和位于贡水上的东津桥(即现在的建春门浮桥)三座浮桥,从宋代开始建造,除战乱时偶有废止外,一直沿用到现代,对于城乡之间的交通发挥了巨大的作用。目前,仍保存了最长的一座建春门浮桥,此桥全长400米,共用了100只木舟,每3只木舟为一组,整座浮桥分为33节,天天都定时开启,以通行船只。这一古老的交通设施,在赣州沿用了900多年,构成了赣州特有的人文景观。

此外,赣州市古宋城文物保存完好。不仅城墙、城门、城楼、敌楼、马同、弩台、大街、小巷、桥梁、地下排水系统、护城河遗址、古迹方方面面都比较完备,而且宋城的江城防洪功能至今仍然有效,是了解我国防洪史的活教材。赣州宋城还是古代城市从单纯军事防御和防洪结合型向经济贸易型转变的一个佐证。

2.客家民俗文化旅游资源

在赣州市众多的旅游资源中,客家民俗文化旅游资源是其重要特色之一,包含了建筑、民俗、民间艺术、饮食及客家迁徙历史的相关古代交通遗址等资源。

客家民间艺术有宁都道情、赣州灯艺、赣州采茶歌、采茶戏、兴国山歌、花篮灯等艺术形式;饮食资源有三杯鸡、小炒鱼、四星望月、蜜饯、丁香李、赣州市擂茶、春节腊货、薯食风味等;民俗礼节资源有筷礼、送果子包、穿木屐、婚娶仪式歌谣等。

客家文化旅游资源地域特色浓郁、类型丰富。改革开放以来,世界各地客家侨属回乡寻根,形成了极大的市场和旅游流,为客家文化的市场开发铺垫了道路。

二、基于“古色”旅游资源的产品设计

从以上分析可知,赣州“古色”旅游资源以宋城及客家文化为特色。宋城系列旅游资源因其较大的典型性和代表性具有较强的竞争能力,并在全国范围内具有独特性。同时由于本地的客家文化源远流长,并且毗邻于客家集聚中心,具有较大的市场潜力。有鉴于此,本文进行“古色”旅游资源的产品设计。

1.宋城与宋文化观光游

这是最早被开发利用的旅游项目,自1994年举办“中国赣州宋城文化节”以来,至今已举办多届,积累了比较丰富的资料和经验。为进一步丰富活动的文化内涵,提高其品位,可作如下安排:古城寻踪游、古城风貌游、古赣州(章贡区)古迹游、通天岩石窟艺术游、宋文化名人探踪游、一江(赣江)二水(章、贡)游、古赣州辐射区的宋文化传播寻踪游。

2.赣州客家文化游

赣州地区是客家民系的孕育之地,这里95%以上的人口属客家人,所以赣州地区对于客家不仅在语言、民俗习惯、建筑、饮食乃至民系心理的形成等方面,都是至关重要的。作为吸引境外游客、开发国际旅游市场,客家文化游是本地区最具潜在优势的旅游开发项目,且本地区资源丰富,特点突出,应充分重视。可开发的项目有:客家溯源寻根游、客家民居游、客家民俗游、客家生态文化游、客家文化绿色家园游、客家文化之源修学科研游等。

三、赣州“古色”旅游的市场分析

1.市场竞争分析

(1)宋城文化旅游资源的市场分析

宋城文化的外部竞争目的地有:河南开封、杭州宋城及主题公园以及香港宋城。其中河南开封为北宋首都,内涵丰富,底蕴深厚,但是目前城市格局及环境方面与赣州有一定的差异。杭州为南宋的首都,同样具有较深厚的文化底蕴,尤其是以文化名人及西湖的影响,加之杭州的宋城主题公园的经营,扩大了其作为宋代文化代表的知名度。从知名度上,针对内地客源市场,两者对赣州宋城旅游的国内旅游市场具有较大的冲击,是赣州宋城文化旅游产品市场开发的重要竞争对象;但是两者在空间上相对赣州的主要目标市场距离较远;同时,相对两者而言,赣州的宋城城墙等现存宋代遗迹及与赣江的组合,是具有特色的竞争性旅游资源,通过宣传赣州宋城的特色而增强竞争力以及赣州对宋城旅游资源的深入开发,是可以在内地市场上获得成功的。香港宋城是一项较为成功的主题公园,但是其文化底蕴和真实性与赣州相比有较大的差距,虽然对赣州吸引香港游客及境外游客有一定的冲击,但是赣州假如与之协作,能够对游客进行有效的分流和导流,则很可能转竞争关系为互补关系。

赣州市地域内古赣州(章贡区)的周边辐射区现存的宋代遗迹和文化遗存,是具有互补性的旅游资源,需要加强协作开发。尤其是对于可以组串成旅游线路的相关宋代文化旅游资源,如赣州市区内乃至江西省其他地区的丰富多样的宋代文化旅游资源,加强协作,开辟宋代文化历史旅游专线,做到双赢,共同发展宋文化旅游,乃至将此项产品推向国际市场。

(2)客家文化旅游资源的市场分析

与赣州客家文化民俗资源具有竞争性关系的地区有福建及广东地区。其中福建的客家民居开发已经形成较大的规模和有一定的国际知名度,如永定的土楼在日本市场非常火爆。其中原因:一是福建客家围屋保存完好,如福建永安的安贞堡、永定的土楼等;二是福建土楼规模效应较好,永定土楼成群分布,给游客有一定的冲击力;三是福建客家民居旅游开发成熟。

然而,福建、广东与赣州是相毗邻的客家民俗旅游资源分布区,对于本地客家民俗开发是有互补作用的,应该加强协作。

2.赣州“古色”旅游市场细分

(1)境外市场客源细分

一级市场:港澳地区,目前占市场份额65%。

二级市场:台湾地区,目前占市场份额30%。

其他市场:外国人占市场份额4.9%,华侨占市场份额0.1%。

(2)内地市场地理细分

一级市场:江西、广东,占市场份额86%。

二级市场:湖南、湖北、上海、福建、江苏、浙江,占市场份额10%左右。

其他市场:其他地区,占市场份额不足4%。

(3)内地市场旅游目的细分

调查结果表明:

一级市场:旅游观光,占市场份额66%。

二级市场:度假和探亲访友,占市场份额17%。

其他市场:包括商务、会议、交流及专业访问、健康疗养、宗教朝圣及其他,占市场份额不足17%。其中,商务旅游及会议旅游应该成为未来逐步成长的市场。

四、赣州“古色”旅游的市场策略

1.境外市场

境外市场营销,通过客家文化和宋城文化以及区内生态旅游资源的推出,继续维持和拓展以港澳同胞及台胞为主体的观光游客市场,重点发掘外国人市场,通过客家文化的感情纽带,拓展海外华侨市场。密切与国际旅行社的协作。据有关专家推算,客家人在海外号称有1000万人,香港约有1/3的人口、台湾约有540万人口是客家人,这是一个十分巨大的市场。

2.内地市场

地理市场板块以观光及度假吸引本省游客;以客家文化、宋城资源及生态旅游资源吸引广东客源;以生态旅游资源辅助宋城文化及客家民俗文化资源,吸引湖南、湖北和华东市场客源。加强互补性旅游协作,加强旅游宣传。

五、赣州“古色”旅游的形象塑造

1.宋城文化旅游的形象塑造

(1)强调宋城城墙及体系完整的独有性特征,营造观赏宋城格局的旅游景点和环境。

(2)在旅游环境与旅游项目建设上狠下功夫,达到环境美丽、整洁、安静、舒适。以国家优秀旅游城市为标准,加强绿地、花坛、古树、名木、市花、市树保护培植,形成特色,扩大旅游者活动空间,并逐步向疗养、休憩、会议旅游方向发展,在峰山和陡水湖等地建疗养、休闲地。

(3)加快以宋文化为内涵的赣州章贡区城市游憩商务区的建设。

(4)城市识别标志以宋城为核心内容。

2.客家民俗文化旅游的形象塑造

(1)规范开放客家民居旅游目的地,以建筑民俗及村落形象为展示基质,以生活民俗、生产民俗、婚育民俗等为展示活载体。

(2)以生态文化为主线发掘客家民俗文化旅游资源并设计相关产品。

(3)对重点开放的客家围屋内部进行整修,并逐步完善旅游服务设施。

(4)围绕客家迁徙线路,进行旅游形象宣传促销,包括沿宋代的古驿道等沿线的古建筑恢复及相关客家文化的展示等,如大余梅关古驿道的建设,可以与客家文化传播相结合进行旅游开发。

参考文献:

[1]韩振飞.赣州现存的宋代文史古迹[J].南方文物,2001,(4).

[2]饶任坤,卢斯菲.客家历史文化纵横谈[M].南宁:广西教育出版社,1993.

篇6

[关键词]赣州;“古色”旅游资源;营销策略

“古色”旅游资源是相对于“绿色”旅游资源——山林、草原、“红色”旅游资源——革命历史遗存遗迹而言的,是指具有悠久的历史,能激发旅游者的旅游动机和旅游行为的古迹、遗址、民族风情、文化艺术等资源。

一、赣州“古色”旅游资源的分布及评价

赣州“古色”旅游资源包括两大部分,即宋城文化旅游资源和客家民俗文化旅游资源。

1.宋城文化旅游资源

宋城文化旅游资源由位于赣州市章贡区的宋城和相关建筑景点如八境台、郁孤台等,及许多宋代建筑,如宋代古塔、古桥、古庙宇、衙署、学宫(书院、试院、儒学)等构成。

赣州作为目前保存宋代城墙建筑的全国历史文化名城,堪称独一无二。其宋代城墙,位于赣州市区北部章、贡两江岸边,全长3664米,宽约5米,平均高7米,是江南保存最长的古城墙,也是我国现存唯一的地面和地下保存完好的宋代城墙,有极高的历史、科学和艺术价值,为江西省重点文物保护单位。登上城墙,章贡合流、百舸竞发的美景尽收眼底。

赣州宋代古浮桥也为重要的宋城文化遗存。位于章水上的西津桥、南河浮桥(1985年西河人行桥建成后拆除)和位于贡水上的东津桥(即现在的建春门浮桥)三座浮桥,从宋代开始建造,除战乱时偶有废止外,一直沿用到现代,对于城乡之间的交通发挥了巨大的作用。目前,仍保存了最长的一座建春门浮桥,此桥全长400米,共用了100只木舟,每3只木舟为一组,整座浮桥分为33节,每天都定时开启,以通行船只。这一古老的交通设施,在赣州沿用了900多年,构成了赣州特有的人文景观。

此外,赣州市古宋城文物保存完好。不仅城墙、城门、城楼、敌楼、马同、弩台、大街、小巷、桥梁、地下排水系统、护城河遗址、古迹方方面面都比较完备,而且宋城的江城防洪功能至今仍然有效,是了解我国防洪史的活教材。赣州宋城还是古代城市从单纯军事防御和防洪结合型向经济贸易型转变的一个佐证。

2.客家民俗文化旅游资源

在赣州市众多的旅游资源中,客家民俗文化旅游资源是其重要特色之一,包含了建筑、民俗、民间艺术、饮食及客家迁徙历史的相关古代交通遗址等资源。

客家民间艺术有宁都道情、赣州灯艺、赣州采茶歌、采茶戏、兴国山歌、花篮灯等艺术形式;饮食资源有三杯鸡、小炒鱼、四星望月、蜜饯、丁香李、赣州市擂茶、春节腊货、薯食风味等;民俗礼节资源有筷礼、送果子包、穿木屐、婚娶仪式歌谣等。

客家文化旅游资源地域特色浓郁、类型丰富。改革开放以来,世界各地客家侨属回乡寻根,形成了极大的市场和旅游流,为客家文化的市场开发铺垫了道路。

二、基于“古色”旅游资源的产品设计

从以上分析可知,赣州“古色”旅游资源以宋城及客家文化为特色。宋城系列旅游资源因其较大的典型性和代表性具有较强的竞争能力,并在全国范围内具有独特性。同时由于本地的客家文化源远流长,并且毗邻于客家集聚中心,具有较大的市场潜力。有鉴于此,本文进行“古色”旅游资源的产品设计。

1.宋城与宋文化观光游

这是最早被开发利用的旅游项目,自1994年举办“中国赣州宋城文化节”以来,至今已举办多届,积累了比较丰富的资料和经验。为进一步丰富活动的文化内涵,提高其品位,可作如下安排:古城寻踪游、古城风貌游、古赣州(章贡区)古迹游、通天岩石窟艺术游、宋文化名人探踪游、一江(赣江)二水(章、贡)游、古赣州辐射区的宋文化传播寻踪游。

2.赣州客家文化游

赣州地区是客家民系的孕育之地,这里95%以上的人口属客家人,所以赣州地区对于客家不仅在语言、民俗习惯、建筑、饮食乃至民系心理的形成等方面,都是至关重要的。作为吸引境外游客、开发国际旅游市场,客家文化游是本地区最具潜在优势的旅游开发项目,且本地区资源丰富,特点突出,应充分重视。可开发的项目有:客家溯源寻根游、客家民居游、客家民俗游、客家生态文化游、客家文化绿色家园游、客家文化之源修学科研游等。

三、赣州“古色”旅游的市场分析

1.市场竞争分析

(1)宋城文化旅游资源的市场分析

宋城文化的外部竞争目的地有:河南开封、杭州宋城及主题公园以及香港宋城。其中河南开封为北宋首都,内涵丰富,底蕴深厚,但是目前城市格局及环境方面与赣州有一定的差异。杭州为南宋的首都,同样具有较深厚的文化底蕴,尤其是以文化名人及西湖的影响,加之杭州的宋城主题公园的经营,扩大了其作为宋代文化代表的知名度。从知名度上,针对内地客源市场,两者对赣州宋城旅游的国内旅游市场具有较大的冲击,是赣州宋城文化旅游产品市场开发的重要竞争对象;但是两者在空间上相对赣州的主要目标市场距离较远;同时,相对两者而言,赣州的宋城城墙等现存宋代遗迹及与赣江的组合,是具有特色的竞争性旅游资源,通过宣传赣州宋城的特色而增强竞争力以及赣州对宋城旅游资源的深入开发,是可以在内地市场上获得成功的。香港宋城是一项较为成功的主题公园,但是其文化底蕴和真实性与赣州相比有较大的差距,虽然对赣州吸引香港游客及境外游客有一定的冲击,但是赣州如果与之协作,能够对游客进行有效的分流和导流,则很可能转竞争关系为互补关系。

赣州市地域内古赣州(章贡区)的周边辐射区现存的宋代遗迹和文化遗存,是具有互补性的旅游资源,需要加强协作开发。尤其是对于可以组串成旅游线路的相关宋代文化旅游资源,如赣州市区内乃至江西省其他地区的丰富多样的宋代文化旅游资源,加强协作,开辟宋代文化历史旅游专线,做到双赢,共同发展宋文化旅游,乃至将此项产品推向国际市场。

(2)客家文化旅游资源的市场分析

与赣州客家文化民俗资源具有竞争性关系的地区有福建及广东地区。其中福建的客家民居开发已经形成较大的规模和有一定的国际知名度,如永定的土楼在日本市场非常火爆。其中原因:一是福建客家围屋保存完好,如福建永安的安贞堡、永定的土楼等;二是福建土楼规模效应较好,永定土楼成群分布,给游客有一定的冲击力;三是福建客家民居旅游开发成熟。

然而,福建、广东与赣州是相毗邻的客家民俗旅游资源分布区,对于本地客家民俗开发是有互补作用的,应该加强协作。

2.赣州“古色”旅游市场细分

(1)境外市场客源细分

一级市场:港澳地区,目前占市场份额65%。

二级市场:台湾地区,目前占市场份额30%。

其他市场:外国人占市场份额4.9%,华侨占市场份额0.1%。

(2)内地市场地理细分

一级市场:江西、广东,占市场份额86%。

二级市场:湖南、湖北、上海、福建、江苏、浙江,占市场份额10%左右。

其他市场:其他地区,占市场份额不足4%。

(3)内地市场旅游目的细分

调查结果表明:

一级市场:旅游观光,占市场份额66%。

二级市场:度假和探亲访友,占市场份额17%。

其他市场:包括商务、会议、交流及专业访问、健康疗养、宗教朝圣及其他,占市场份额不足17%。其中,商务旅游及会议旅游应该成为未来逐步成长的市场。

四、赣州“古色”旅游的市场策略

1.境外市场

境外市场营销,通过客家文化和宋城文化以及区内生态旅游资源的推出,继续维持和拓展以港澳同胞及台胞为主体的观光游客市场,重点发掘外国人市场,通过客家文化的感情纽带,拓展海外华侨市场。密切与国际旅行社的协作。据有关专家推算,客家人在海外号称有1000万人,香港约有1/3的人口、台湾约有540万人口是客家人,这是一个十分巨大的市场。

2.内地市场

地理市场板块以观光及度假吸引本省游客;以客家文化、宋城资源及生态旅游资源吸引广东客源;以生态旅游资源辅助宋城文化及客家民俗文化资源,吸引湖南、湖北和华东市场客源。加强互补性旅游协作,加强旅游宣传。

五、赣州“古色”旅游的形象塑造

1.宋城文化旅游的形象塑造

(1)强调宋城城墙及体系完整的独有性特征,营造观赏宋城格局的旅游景点和环境。

(2)在旅游环境与旅游项目建设上狠下功夫,达到环境优美、整洁、安静、舒适。以国家优秀旅游城市为标准,加强绿地、花坛、古树、名木、市花、市树保护培植,形成特色,扩大旅游者活动空间,并逐步向疗养、休憩、会议旅游方向发展,在峰山和陡水湖等地建疗养、休闲地。

(3)加快以宋文化为内涵的赣州章贡区城市游憩商务区的建设。

(4)城市识别标志以宋城为核心内容。

2.客家民俗文化旅游的形象塑造

(1)规范开放客家民居旅游目的地,以建筑民俗及村落形象为展示基质,以生活民俗、生产民俗、婚育民俗等为展示活载体。

(2)以生态文化为主线发掘客家民俗文化旅游资源并设计相关产品。

(3)对重点开放的客家围屋内部进行整修,并逐步完善旅游服务设施。

(4)围绕客家迁徙线路,进行旅游形象宣传促销,包括沿宋代的古驿道等沿线的古建筑恢复及相关客家文化的展示等,如大余梅关古驿道的建设,可以与客家文化传播相结合进行旅游开发。

参考文献:

[1]韩振飞.赣州现存的宋代文史古迹[J].南方文物,2001,(4).

[2]饶任坤,卢斯菲.客家历史文化纵横谈[M].南宁:广西教育出版社,1993.

篇7

[关键词]赣州;“古色”旅游资源;营销策略

“古色”旅游资源是相对于“绿色”旅游资源——山林、草原、“红色”旅游资源——革命历史遗存遗迹而言的,是指具有悠久的历史,能激发旅游者的旅游动机和旅游行为的古迹、遗址、民族风情、文化艺术等资源。

一、赣州“古色”旅游资源的分布及评价

赣州“古色”旅游资源包括两大部分,即宋城文化旅游资源和客家民俗文化旅游资源。

1.宋城文化旅游资源

宋城文化旅游资源由位于赣州市章贡区的宋城和相关建筑景点如八境台、郁孤台等,及许多宋代建筑,如宋代古塔、古桥、古庙宇、衙署、学宫(书院、试院、儒学)等构成。

赣州作为目前保存宋代城墙建筑的全国历史文化名城,堪称独一无二。其宋代城墙,位于赣州市区北部章、贡两江岸边,全长3664米,宽约5米,平均高7米,是江南保存最长的古城墙,也是我国现存唯一的地面和地下保存完好的宋代城墙,有极高的历史、科学和艺术价值,为江西省重点文物保护单位。登上城墙,章贡合流、百舸竞发的美景尽收眼底。

赣州宋代古浮桥也为重要的宋城文化遗存。位于章水上的西津桥、南河浮桥(1985年西河人行桥建成后拆除)和位于贡水上的东津桥(即现在的建春门浮桥)三座浮桥,从宋代开始建造,除战乱时偶有废止外,一直沿用到现代,对于城乡之间的交通发挥了巨大的作用。目前,仍保存了最长的一座建春门浮桥,此桥全长400米,共用了100只木舟,每3只木舟为一组,整座浮桥分为33节,每天都定时开启,以通行船只。这一古老的交通设施,在赣州沿用了900多年,构成了赣州特有的人文景观。

此外,赣州市古宋城文物保存完好。不仅城墙、城门、城楼、敌楼、马同、弩台、大街、小巷、桥梁、地下排水系统、护城河遗址、古迹方方面面都比较完备,而且宋城的江城防洪功能至今仍然有效,是了解我国防洪史的活教材。赣州宋城还是古代城市从单纯军事防御和防洪结合型向经济贸易型转变的一个佐证。

2.客家民俗文化旅游资源

在赣州市众多的旅游资源中,客家民俗文化旅游资源是其重要特色之一,包含了建筑、民俗、民间艺术、饮食及客家迁徙历史的相关古代交通遗址等资源。

客家民间艺术有宁都道情、赣州灯艺、赣州采茶歌、采茶戏、兴国山歌、花篮灯等艺术形式;饮食资源有三杯鸡、小炒鱼、四星望月、蜜饯、丁香李、赣州市擂茶、春节腊货、薯食风味等;民俗礼节资源有筷礼、送果子包、穿木屐、婚娶仪式歌谣等。

客家文化旅游资源地域特色浓郁、类型丰富。改革开放以来,世界各地客家侨属回乡寻根,形成了极大的市场和旅游流,为客家文化的市场开发铺垫了道路。

二、基于“古色”旅游资源的产品设计

从以上分析可知,赣州“古色”旅游资源以宋城及客家文化为特色。宋城系列旅游资源因其较大的典型性和代表性具有较强的竞争能力,并在全国范围内具有独特性。同时由于本地的客家文化源远流长,并且毗邻于客家集聚中心,具有较大的市场潜力。有鉴于此,本文进行“古色”旅游资源的产品设计。

1.宋城与宋文化观光游

这是最早被开发利用的旅游项目,自1994年举办“中国赣州宋城文化节”以来,至今已举办多届,积累了比较丰富的资料和经验。为进一步丰富活动的文化内涵,提高其品位,可作如下安排:古城寻踪游、古城风貌游、古赣州(章贡区)古迹游、通天岩石窟艺术游、宋文化名人探踪游、一江(赣江)二水(章、贡)游、古赣州辐射区的宋文化传播寻踪游。

2.赣州客家文化游

赣州地区是客家民系的孕育之地,这里95%以上的人口属客家人,所以赣州地区对于客家不仅在语言、民俗习惯、建筑、饮食乃至民系心理的形成等方面,都是至关重要的。作为吸引境外游客、开发国际旅游市场,客家文化游是本地区最具潜在优势的旅游开发项目,且本地区资源丰富,特点突出,应充分重视。可开发的项目有:客家溯源寻根游、客家民居游、客家民俗游、客家生态文化游、客家文化绿色家园游、客家文化之源修学科研游等。

三、赣州“古色”旅游的市场分析

1.市场竞争分析

(1)宋城文化旅游资源的市场分析

宋城文化的外部竞争目的地有:河南开封、杭州宋城及主题公园以及香港宋城。其中河南开封为北宋首都,内涵丰富,底蕴深厚,但是目前城市格局及环境方面与赣州有一定的差异。杭州为南宋的首都,同样具有较深厚的文化底蕴,尤其是以文化名人及西湖的影响,加之杭州的宋城主题公园的经营,扩大了其作为宋代文化代表的知名度。从知名度上,针对内地客源市场,两者对赣州宋城旅游的国内旅游市场具有较大的冲击,是赣州宋城文化旅游产品市场开发的重要竞争对象;但是两者在空间上相对赣州的主要目标市场距离较远;同时,相对两者而言,赣州的宋城城墙等现存宋代遗迹及与赣江的组合,是具有特色的竞争性旅游资源,通过宣传赣州宋城的特色而增强竞争力以及赣州对宋城旅游资源的深入开发,是可以在内地市场上获得成功的。香港宋城是一项较为成功的主题公园,但是其文化底蕴和真实性与赣州相比有较大的差距,虽然对赣州吸引香港游客及境外游客有一定的冲击,但是赣州如果与之协作,能够对游客进行有效的分流和导流,则很可能转竞争关系为互补关系。

赣州市地域内古赣州(章贡区)的周边辐射区现存的宋代遗迹和文化遗存,是具有互补性的旅游资源,需要加强协作开发。尤其是对于可以组串成旅游线路的相关宋代文化旅游资源,如赣州市区内乃至江西省其他地区的丰富多样的宋代文化旅游资源,加强协作,开辟宋代文化历史旅游专线,做到双赢,共同发展宋文化旅游,乃至将此项产品推向国际市场。

(2)客家文化旅游资源的市场分析

与赣州客家文化民俗资源具有竞争性关系的地区有福建及广东地区。其中福建的客家民居开发已经形成较大的规模和有一定的国际知名度,如永定的土楼在日本市场非常火爆。其中原因:一是福建客家围屋保存完好,如福建永安的安贞堡、永定的土楼等;二是福建土楼规模效应较好,永定土楼成群分布,给游客有一定的冲击力;三是福建客家民居旅游开发成熟。

然而,福建、广东与赣州是相毗邻的客家民俗旅游资源分布区,对于本地客家民俗开发是有互补作用的,应该加强协作。

2.赣州“古色”旅游市场细分

(1)境外市场客源细分

一级市场:港澳地区,目前占市场份额65%。

二级市场:台湾地区,目前占市场份额30%。

其他市场:外国人占市场份额4.9%,华侨占市场份额0.1%。

(2)内地市场地理细分

一级市场:江西、广东,占市场份额86%。

二级市场:湖南、湖北、上海、福建、江苏、浙江,占市场份额10%左右。

其他市场:其他地区,占市场份额不足4%。

(3)内地市场旅游目的细分

调查结果表明:

一级市场:旅游观光,占市场份额66%。

二级市场:度假和探亲访友,占市场份额17%。

其他市场:包括商务、会议、交流及专业访问、健康疗养、宗教朝圣及其他,占市场份额不足17%。其中,商务旅游及会议旅游应该成为未来逐步成长的市场。

四、赣州“古色”旅游的市场策略

1.境外市场

境外市场营销,通过客家文化和宋城文化以及区内生态旅游资源的推出,继续维持和拓展以港澳同胞及台胞为主体的观光游客市场,重点发掘外国人市场,通过客家文化的感情纽带,拓展海外华侨市场。密切与国际旅行社的协作。据有关专家推算,客家人在海外号称有1000万人,香港约有1/3的人口、台湾约有540万人口是客家人,这是一个十分巨大的市场。

2.内地市场

地理市场板块以观光及度假吸引本省游客;以客家文化、宋城资源及生态旅游资源吸引广东客源;以生态旅游资源辅助宋城文化及客家民俗文化资源,吸引湖南、湖北和华东市场客源。加强互补性旅游协作,加强旅游宣传。

五、赣州“古色”旅游的形象塑造

1.宋城文化旅游的形象塑造

(1)强调宋城城墙及体系完整的独有性特征,营造观赏宋城格局的旅游景点和环境。

(2)在旅游环境与旅游项目建设上狠下功夫,达到环境优美、整洁、安静、舒适。以国家优秀旅游城市为标准,加强绿地、花坛、古树、名木、市花、市树保护培植,形成特色,扩大旅游者活动空间,并逐步向疗养、休憩、会议旅游方向发展,在峰山和陡水湖等地建疗养、休闲地。

(3)加快以宋文化为内涵的赣州章贡区城市游憩商务区的建设。

(4)城市识别标志以宋城为核心内容。

2.客家民俗文化旅游的形象塑造

(1)规范开放客家民居旅游目的地,以建筑民俗及村落形象为展示基质,以生活民俗、生产民俗、婚育民俗等为展示活载体。

(2)以生态文化为主线发掘客家民俗文化旅游资源并设计相关产品。

(3)对重点开放的客家围屋内部进行整修,并逐步完善旅游服务设施。

(4)围绕客家迁徙线路,进行旅游形象宣传促销,包括沿宋代的古驿道等沿线的古建筑恢复及相关客家文化的展示等,如大余梅关古驿道的建设,可以与客家文化传播相结合进行旅游开发。

参考文献:

[1]韩振飞.赣州现存的宋代文史古迹[J].南方文物,2001,(4).

[2]饶任坤,卢斯菲.客家历史文化纵横谈[M].南宁:广西教育出版社,1993.

篇8

[关键词] 建筑安装材料 消费者价值 营销策略

2003年3月1日，我国第一部《室内空气质量标准》正式开始实施。这部由国家环保总局、卫生部、国家质量监督检验检疫总局共同制定并的“标准”，要求建筑安装材料企业寓环保意识于经营决策之中，开展以保护生态环境为中心的经营活动。环保问题再次引起社会的广泛关注，也促进了建筑安装材料营销的巨大商机。

一、市场评估

前期充分的市场调研为企业的发展奠定坚实基础。任何一家建筑安装材料企业都不可能生产销售所有建材产品。企业应根据自身条件进行市场评估来选择生产和销售什么产品。一般从以下几个方面评估：产品用户、市场品牌、市场网络、价格水平、消费能力、替代产品等，来考察企业能否在可预计的时间内实现快速扩张与成长。科学的市场分析、精准的市场预测，可以减少营销过程中的失误，降低投资风险。盲目的或者低策划水平的营销，严重依赖价格和广告的作用，这不仅不能应付当前的竞争和消费形势，而且常常严重浪费企业的资源。

二、销售渠道

建筑安装材料属于耐用消费品，消费者拥有比较大的“选择空间”，在消费的时候呈现出稳定性和集中性消费特征。常见的销售渠道有工程市场、家装市场、下级等三个发展方向。大批量的销售对象主要是行业人士和专业人士，如设计师，铺贴工，装饰公司采购等，他们对消费者的购买决策影响较大，因此销售链条比较长，中间环节多。而家装消费者大都属于业外人士，只有当自身需要的时候才会去关注它，对建筑安装材料产品的了解很有限，因此只有建立、健全连锁网络体系，缩小辐射半径，减少中间环节，降低购物成本，为销费者带来便利和实惠，才能让消费者对品牌产生信赖，从而做出购买决策，提升市场占有率和客户满意度。

三、销售模式

1.网络团购。由于互联网兴起的团购行为，加上建筑安装材料网络团购巨大的消费需求，催生了建筑安装材料零售业利用专业网站的团购模式。网络团购专业网站通过在网站上发帖的形式，把网友和商家组织到一起，然后举办网络下的签单活动，网友凭团购会上争取到的折扣，到商家指定的展厅进行选样、签订销售合同、付款。建筑安装材料中小企业更适合利用网络推销，透明的价格体系，能为厂商带来更多、更准确的目标消费者，降低传统销售中的租金、人力资源等运营成本。并且通过网络迅速聚集人气，从而达到品牌推广的目的。

2.女性消费。女性占据装修主角的现象在现代家庭装修中愈演愈烈，由此产生装饰材料迎合女性审美习性而设计的现象也越来越明显。各商家开发更多新品，迎合女性的视觉。往日由男性设计师主刀的深沉、素色、古板装饰材料正逐渐被细腻、柔和、多彩的材料取代。虽然目前我国建材生产厂家还没有首推女设计师，但在设计方向上还是会慎重考虑女性的审美观念，设计出的产品大多造型奇特、颜色亮丽、材质细腻、图案美观，且设计元素往往从女性日常接触最多的事物中获取。

3.事件营销。对于2008的建筑安装材料市场，大部分商家都做出了良好的预期。奥运带动了中国经济的发展，不论是建筑安装材料生产企业还是流通企业都会受到拉动。有关专家认为，奥运投资所引发的乘数效应带动的投资和消费市场，将近6000亿元，这为建筑安装材料销售带来了直接收益。国内有不少成功的商业品牌都是成功地借助了某一事件或行为成功推广了自己的品牌，让企业品牌快速成长，利用最少资源在最短的时间去建立一个成功和有深度的品牌基础。

4.造势营销。建筑安装材料分销企业营销战略上的一个最大课题是市场定位问题。分销企业在经营范围、经营内容上很难与竞争对手相区别，时常陷入恶性的价格竞争。新修订的《中华人民共和国节约能源法》已于2008年4月1日起施行，该法具体规定了建筑节能的领域和范围。此时响应国家节能号召，借助政府、国策的公信力，积极参与大型推广活动，创造独占性造势理念，利用当前最火爆的节能主题炒作宣传，营造声势，激升消费，可以在一定程度上避开价格战。

5.绿色营销。建筑安装材料企业绿色营销策略，是指产品通过设计和生产的“绿色化”控制后,已具备“绿色产品”这一基本硬件条件的建筑安装材料企业,在营销方面开展以符合节省资源,减少污染的原则为营销导向。让用户更好地了解、鉴别绿色产品和使用维护产品，积极引导消费者在产品消费使用和废弃处置等方面尽量减少对环境的污染，努力保持人与环境的和谐，改善人类的生存环境。我国建筑安装材料企业的绿色生产才刚刚起步，绿色文化的建立还需要在现有企业文化的基础上逐步培育和发展起来,必须注重对建筑安装材料企业员工的绿色教育和培训。绿色企业文化的形成能将企业员工的思想行为统一到企业发展的目标上来，使得人力资源的非流动性导致整个企业效益的提高。

我国建筑业大发展的时期让建筑安装材料企业进入了大比拼时代，有竞争才有发展，各种现代的营销理念和先进的经营、管理模式，推动了建筑安装材料步入创造精品品牌的发展进程。

参考文献:

[1]汪光武 冯侠圣:装饰材料业营销管理大全[M].广州:广东经济出版社

篇9

Abstract： As the world's attention on building energy efficiency is increasing. Green housing has become a prevailing concept that China has gradually put into practice. Starting from the connotation and extension of green housing， the article took Nanjing as an example， launched specific market research for different groups of people in order to find out the current situation of the green housing market in Nanjing through data processing and analysis. Then the article did typical case study according to value engineering theory to find out the existing problems in the promotion of green housing and gave feasible advice about developing strategies for developers.

关键词： 绿色住宅；市场调研；开发战略

Key words： green housing；market research；developing strategy

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）22-0001-04

0 引言

2013年1月，发改委和住房与城乡建设部了《绿色建筑行动方案》[1]，明确了推广绿色建筑的重要意义和重点任务，各地开始如火如荼地开展绿色节能建筑的推广工作。我国建筑节能工作的研究和推广虽然起步较晚，但是发展速度还是比较可观的。短短几年内，节能维护结构、水源地源热泵系统、太阳能规模化系统以及能量管理和节能诊断系统等关键性技术已经在新建的项目中实现了广泛的应用。作为绿色建筑的重要组成部分之一，绿色住宅因为其在全寿命周期内能最大限度地保护环境、节约资源，为人们提供健康、舒适和高效的使用空间而受到南京市广大购房者的青睐，为顺应市场需求，许多开发商争相开发新型楼盘。在这样的大环境下，行业竞争日趋同质化，想要避免同行业内其他企业的竞争，房地产开发企业必须通过市场调研，在透彻了解市场情况的基础上制定相应的市场开发战略。

1 绿色住宅的发展背景

1.1 绿色住宅的内涵与外延 绿色住宅与一般住宅相比，其主要的不同之处在于：一般住宅随着建筑设计的标准化、生产用材的产业化，形式的一律化、单调化，形成了大江南北住宅“千城一面”的格局；而绿色住宅更为注重人与自然环境的和谐共生和居住者的舒适健康，秉承着健康环保、“天人合一”的建筑理念，因地制宜，推行本地材料，随着气候地貌、自然资源和地方风俗等地域差异、文化差异而使建筑呈现出各具特色的风貌。

绿色住宅涵盖了建筑规划、设计、建造及改造、材料生产、运输及回收再利用等所有与建筑活动相关的环节；涉及到建设单位、勘测设计单位、施工单位、监理单位、建筑产品研发企业和有关政府管理部门。狭义而言，绿色住宅是在其设计、建造以及使用过程中节能、节水、节地、节材的环保型住宅。广义而言，绿色住宅是人类与自然环境协同发展、和谐共进，并能使人类可持续发展的文化。它包括持续农业、生态工程、绿色企业，也包括了有绿色象征意义的生态意识、生态哲学、环境美学、生态艺术、生态旅游以及生态伦理学、生态教育等诸多方面。

由于中国经济在近些年间的持续高速发展，我国房地产行业也同样面临着产业结构的整合、升级和优化，同时，建筑与设计也逐渐呈现出专业化和高科技化的趋势。与过去的建筑物相比，现代城市建筑对于温控和通风的需求显得更为突出，同时，对其运行成本、环保指标、用户感受和与建筑外观的结合等方面都提出了更高的要求[2]。在这样的背景下，我国建筑的能源结构调整和技术革新都有着超乎想象的进展。因此，大范围推广能够达到节能环保效果的绿色建筑已经成为大势所趋。对于房地产开发商来说，只有不断了解技术前沿信息，关注被成功由理论转化为实践的最新技术，把客户需求与前沿技术结合起来，才能在新的历史机遇面前，获得更高的收益。

1.2 绿色住宅的综合评估体系 近十余年来，绿色建筑的概念从理念到实践，正在不断完善。发达国家制定了多个绿色建筑评估体系，通过具体和可操作的指标体系，为可持续发展建筑赋予了明晰的概念界定。

英国BREEAM评估法是最早的绿色建筑评估系统[3]。20世纪90年代初，英国建筑研究所对多种建筑类别公布了五种适用评估版本。BREEAM评估法主要根据地球环境和资源利用、当地环境和室内环境三个方面进行评估。该评估法在英国并非义务，但却颇受业界关心。

美国绿色建筑协会所倡导的LEED评估法是如今运用最广泛的绿色建筑评估体系[3]。这个评估体系于1996年正式执行，共包括了69个绿色性能指标，其中7个指标是必要选择，62个是自行选择。涉及当地环境、节水效益、能源与大气、材料和资源、室内环境等多个领域。对这些选项进行计分后，获26分即可获得LEED认证，52分以上可获得最高等级铂金认证。

而我国的“绿色建筑评价标识”，一方面是政府组织行为，即由住房和城乡建设部及其地方建设主管部门开展的强制性评价；另一方面是社会组织行为，即自愿参与的非强制性评价。我国政府结合中国能源状况的国情，提出绿色建筑的核心是“四节一环保”，即节能、节地、节水、节材和保护环境，具体来讲就是发展节能省地型住宅和绿色建筑。

我国在绿色建筑的发展上起步较晚，2005年，我国首次颁布已编制5年之久的《中国绿色建筑导则》，同年举办了“首届国际智能与绿色建筑研讨会”，并在会上颁布了《绿色建筑评价标准》[4]。同时，公众对建设部正在研究制定的《建筑节能管理条例》在推进绿色建筑发展方面也寄予了厚望，而《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》、《国家康居示范工程建设技术要点》、《中国生态住宅技术评估手册》、《绿色奥运建筑评估体系》等作为绿色建筑评价体系中的重要组成部分，也是我国绿色建筑的发展过程中的起重要指导书。目前，在我国绿色建筑标准体系中，应用较多的还是2006年出台的《绿色建筑评价标准》GB 50378-2006。

1.3 推广绿色住宅的必要性 随着全世界经济的发展，各国建筑能耗都在逐渐上升，逐渐成为一个国家总能耗的重要组成部分。表1显示了世界上主要国家建筑能耗占其总能耗的比例[5]。从中可以看出，发达国家建筑使用能耗占总能耗的30%～40%，这个比例是相当可观的。

随着我国经济的不断发展，建筑能耗占我国能源消耗量的比例也逐年上升。根据相关统计显示，我国现有建筑的总面积高达400亿平方米，每年新增的建筑面积约为19亿平方米，照这样的增长速度，预计到2020年我国还将新增建筑面积约200亿平方米。建筑业的大量用地，使得在建筑在建造和使用过程中消耗的能源总量占到社会总能耗的近30%，加之建材的生产能耗和建筑垃圾，建筑耗能占全社会总能耗的比例高达46.7%。而当前，我国正处于工业化和城镇化快速发展的重要阶段，面临经济发展的巨大压力。要争取在未来15年内保持年均7%以上的GDP增长，将面临资源约束和环境恶化带来的巨大挑战。因此，建筑节能尤其是绿色住宅的推广迫在眉睫。

2 南京市绿色住宅市场调研

为更好地引导江苏省绿色建筑的健康发展，提高绿色建筑建设水平，江苏省建设厅成立了“江苏省绿色建筑评价标识管理办公室”，办事机构设在江苏省住房和城乡建设厅建筑节能与科研设计处。截至2011年，江苏省已评出绿色建筑标识项目共32项，总面积524万m2。其中住宅类项目22项，共441万m2，包括保障性住房12项，共228万m2。

2.1 市场分析 笔者为了了解购房者对绿色住宅的了解和接受程度以及业主的居住感受，分别对购房者和业主各发放了600份问卷。其中受访的业主为南京朗诗国际街区、银城东苑、锋尚国际等多个绿色住宅小区的住户。表2和表3显示了目前使用中的绿色住宅业主的学历和收入情况。

由以上两表的结果可以看出，目前绿色住宅的受众大多为高学历高收入人群，因此开发商可以将这一人群作为客户定位的重点，同时，受访业主家庭月收入非常集中地处于10000-29999元这一区间，其中又以家庭月收入处于15000-19999元的业主占绝大多数，这也给绿色住宅的合理市场定价、客户定位提供了一定的指导性意义。

受访的购房者为笔者在南京市房产交易中心、各楼盘售楼处等地随机抽取的人群。调查发现，有16.5%的受访者完全不了解绿色住宅，接近七成的受访者表示只是听说过和初步了解，只有16%的少数购房者表示对绿色住宅的内涵很了解。图1显示了购房者对绿色住宅的了解方式。

由以上图表的结果可以看出，对于大多数购房者而言，绿色住宅的概念并不陌生，但仅处于初步了解阶段，还有相当一部分被访者完全不了解绿色住宅。超过七成的受访者对于楼盘的了解是通过朋友介绍的，这是绿色住宅住宅的一个突出特点。在住宅业利用平面媒体、电视、网络媒体如此普遍的今天，对绿色住宅的了解停留在口口相传阶段，一方面凸显了绿色住宅在宣传推广方面的力度有待加强，另一方面也反映了购房者在选房过程中，对于绿色住宅营销传统而常见的推广媒介持信度不足。因此，对于开发商来说，现阶段需要加强对绿色住宅概念的推广和营销。

2.2 案例分析 南京朗诗国际街区是朗诗在南京开发的第一个绿色住宅项目。基地地处南京市雨花区板桥新城东北组团，东起规划道路四号街，西至板桥大道，北起湖景路，南至八号路。

小区采用地源热泵集中空调系统，利用土壤及开式冷却塔作为冷热源，采用4台地源热泵机组及2台制冷机组为末端天棚辐射及新风系统提供冷热量。新风系统夏季由热泵机组+制冷机组提供7℃/12℃的冷冻水，冬季则由热泵机组提供35℃/30℃的热水；天棚辐射系统夏季由热泵机组+制冷机组提供 18℃/20℃的冷冻水，冬季则由热泵机组提供28℃/26℃的热水。不同季节运行工况的转换靠阀门的切换实现。两台开式冷却塔则完全根据热泵系统运行情况及地下温度监测情况实时开启，即在夏季运行时为地埋管系统放热提供补充，以保证地下热场平衡，避免冷热堆积。

末端新风机组带全热回收，热回收形式为转轮热回收。对住宅内的回风进行热回收以预热/预冷新风，从而降低机组自身的运行能耗。该项目实现了分户独立设置分集水器，满足分户计量和室内室温调节。表4展示了该项目的增量成本和节能的相关数据。

从增量成本[6]的角度来看，该项目的绿色技术增量成本为324元/m2，超出了绿色建筑评价三星级标准的平均水平182元/m2。该项目的总投资额为74000万元，绿色技术总增量成本为4114.3万元，占总投资的5.56%，增量比例低于品牌推广型建筑的平均水平15.9%，从这个角度来看该项目的成本合理。

从项目的增量成本效益来看，该项目的增量成本效益为733160元/年，按其设计使用年限70年计算，其增量成本效益总量为5132.1万元，该项目的效益费用比为：

CE=SE/LCC=1.25

由此可见，该项目的效费比大于1，项目理论上可行，但是其投资增量的回收期约为56年，项目全生命周期内的经济效益、环境效益和社会效益并不可观。另一方面，该项目实际的使用寿命目前还无法确定，能否在后期运营过程中收回增量成本也不得而知。

根据相关标准，节能60%的情况下绿色住宅投资增量的回收期为7-8年，由此可以看出，虽然获得了绿色住宅三星级评价标识，但是该项目的绿色住宅关键技术还是相当不成熟的，这也是南京市现有的绿色住宅项目普遍存在的问题之一。节能技术的落后使得绿色住宅的前期投资增量大大增加而后期运营成本减小不明显，这就使得开发商不得不提高开盘价格以尽快实现投资的回收，而高昂的价格不仅限制了绿色住宅的购买人群，也阻碍了其进一步的推广。因此，开发商在现阶段降低绿色住宅开发成本的关键一步就是组建自己的研发团队，引进先进的人才和技术，这对开发商的综合实力提出了一定的挑战。

3 市场开发中的战略研究

根据市场调研得出目前南京市绿色住宅市场的SWOT分析如表5。

根据前述的市场调研和分析，笔者针对开发商提出其在市场开发过程中的产品差异化战略。房地产企业开发的产品在质量、性能上明显优于同类的企业或者产品的性能满足了被竞争对手忽视的市场需求，从而形成产品的差异化，提高竞争力。对于绿色住宅的开发商来说，要形成产品的差异化而获得竞争优势，必须从产品本身和营销手段两个角度实现。

3.1 组建研发团队，降低开发成本 根据前文的分析，目前南京市绿色住宅的技术落后是导致其成本增加的主要原因之一。因此开发组建自己的技术研发团队，降低产品的成本从而获得价格和品质方面的优势，是其实现产品差异化的关键步骤。

绿色住宅的研发和设计，需要综合运用当代建筑学、建筑技术科学、人工环境学、生态学及其它科学技术的成果，把住宅建造成一个小的生态系统，为居住者提供舒适、健康、环保、高效、美观的居住环境。相对于一般住宅，绿色住宅的研发和设计对企业研发设计团队提出了很高的要求。对于房地产产品而言，其差异化主要依赖于设计阶段，因此，为了适应研发设计需求的变化，房地产开发企业必须重新塑造绿色住宅关键技术的研发能力，重构企业内部研发团队，这是实施绿色住宅产品差异化战略的必要保证。

绿色住宅的设计涉及了能源系统、水环境系统、绿化系统、废弃物管理系统等九个领域，每个系统的专业性都比较强，如果仅仅依靠企业内部的研发团队，不仅难度较大，还有可能大幅度增加研发成本。因此可以考虑从每个系统出发，寻找外部技术团队建立合作关系，也可以在这样的过程中逐渐提高企业自身的研发能力。但是这样的外部系统各模块之间相互关联对企业的战略管理能力提出了新的要求，如果没有一个强有力的管理者，很容易因为其中一个环节出现问题而满盘皆输。

3.2 聚焦目标客户，实现多样化营销 根据前述市场调研和分析，由于技术的革新没办法在短期内实现，目前南京地区绿色住宅市场的主要目标客户群体为高学历高收入人群，因此现阶段实现产品的差异化可以继续瞄准中高端住宅，定期进行市场调研，通过多种手段收集业主的反馈意见，不断针对业主注重的方面着重进行新技术的研发和升级，作为企业的主打优势，推出绿色系列楼盘，根据业主的反馈进行细节上的调整，对业主不甚满意的地方在新的产品中加以改进，使业主看到项目技术的持续性和进步，实现产品的差异化。

同时，为了吸引更多潜在的购房者，开发商需要在营销手段上多做一些文章。根据之前的市场调研，大部分购房者对绿色住宅全生命周期的综合效益并不了解，因此开发商在宣传上要注重绿色理念的营销，而不仅仅是产品的营销。让购房者树立绿色消费的理念，从而接纳一定的价格差，也在无形中给自己的产品带来了巨大的优势。

4 结论

由于绿色住宅在南京乃至全国本身出于发展初期，很多开发商对它的认识不足导致制定战略时出现了误区，使得市场陷入同质化竞争的怪圈。本文从市场调研出发，根据调研的结论，结合具体案例提出了针对性的开发战略。当然，企业的战略实施和结构调整不是一朝一夕的事，需要一段时间的市场适应和融合，尤其在目前的政策导向下，需要房地产企业及时做出迎合市场发展的决策，希望本文能对有助于战略南京市绿色住宅市场的房地产开发企业的战略调整有一定的参考价值。

参考文献：

[1]发展改革委，住房城乡建设部.绿色建筑行动方案[J].中国勘察设计，2013（2）：50-55.

[2]黄蓉.我国绿色节能建筑发展的综述[J].科技创新导报，2011（27）：27-28.

[3]W.L. Lee，J. Burnett. Benchmarking energy use assessment of HK-BEAM， BREEAM and LEED[J].Building and Environment， 2008，43（11）：1882-1891.

[4]程志军，叶凌.绿色建筑技术应用分析及《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）修订建议[J].建筑科学，2012，28（2）：1-7，22.DOI：10.3969/j.issn.1002-8528.2012.02.001.

篇10

【关键词】房地产；转折；变化

房地产从90年代初期开始一直到2003年，房地产整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步增长，中国房地产业进入一个稳步上升的通道。2000年初，福利分房政策结束可以说是直接刺激了商品房市场的发展，2003年中后期，国内部分地区的房地产市场过热迹象明显，政府为了稳定市场发展在2005-2006年出台了密集的政策进行调控。当时政策落实实际上是打了折扣的，所以在2006-2007年，热钱、炒作以及人民币升值等经济背景下，国内房价呈现了爆发式的增长。政府随即进行信贷紧缩，在2007年第四季度开始销售量下滑，房价回落。2008年国际金融危机爆发国内经济也深受影响，在持续紧缩的信贷下，房地产发展减速明显。同期国务院出台了“国13条”，其中为进一步鼓励普通商品住房消费，对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。在救市政策出台一年不到，房地产业进行了强烈的回复反弹并在此进入了一波长阳的行情。2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即（新国十条），“新国十条”一大亮点确立政府问责制，要求开发商一次性公开全部房源。通知总体上分成四个侧重点，一是加大供应，二是限制需求，三是加强监管，四是注重保障。2011年1月10日务院出台“国十一条”，严格二套房贷管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。2012年9月第三套住房贷款停放， 2013年全国二套房限贷政策，外地人买房限购条款，2013二手房住房公积金限贷政策，公积金：主城区二套房限贷，郊区房购买政策，三套房停贷。此后直至2014年底，一方面是政策逐步获得效果另一方面在楼市热潮中拿下的地块也全面降临，市场逐步进入了买方市场持币待购气氛持续发酵部分开发商开始“退地”，少数开发商出现濒临破产或者被兼并的情况，房地产暴利时代终结。2015年对14年全年的房地产销售情况统计结果是成交量下降明显，70个统计城市更有66个房价下降。政府推地的热情和开发商拿地的热情都降到了冰点。

所以在2015年，几乎所有的开发商都在考虑一个怎么办的问题。比如绿城和融创就在怎么办的思索中上演了一场房地产业的大戏。但是更多的房地产开发单位并不是那么瞩目的。笔者所在县城，有130多家具有资质的开发单位，这还不包括绿城、家园、开元等这样的外地大鳄。现在面临的最大问题不是说怎么卖多赚钱，而是怎么去拿一个项目去实现盈利。又几十家小型的开发公司已经从2014年初至今唯有拿地。一般项目的建设周期为2-3年，假设原来手上有项目的，那么现在接近尾声了。马上面临的两个选择，要不要拿地， 不拿地白养人不现实，那么就只能选择退出市场。如果拿地，要通过怎么样的开发以实现盈利呢？

通过房地产业态的分析我们可以得到如下两种方式。1.细分市场，每个开发公司都要向着一个专业领域前进。2.绿色节能建筑。

说了住宅，我们还可以说一个商业地方一个非常具有代表性的人物许卫平。先撇开许卫平颇为神秘的发家史不谈，我们来看这个北京总部基地这个项目。我相信很多人或许还没有听说过这个项目以及这个人的名字，所以先说明下这个项目的大致情况。总部基地（Advanced Business Park，简称ABP），中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目，地处西南四环交汇处，科技园出口，占地65公顷，总建筑面积130万平方米，容积率1.59，平均绿化率约50%，总投资约45亿人民币，预期3-5年全部建成。 作为北京总部经济试验新区，位于中关村科技园区内，是中关村丰台园二期产业基地的核心部分。被列为2003年北京市69大重点工程之一和2003年北京市60大外商投资重点项目之一。该项目由九源（北京）国际建筑顾问有限公司设计总部基地成批开发1200至6000平米独栋总部楼、约40000平方米五星级酒店、约12.5万平方米商业配套总部小公寓和健身中心、休闲会所等完善的商业配套设施，将吸纳约近千家大中型企业的总部入驻。通过上述的描述，您或许也基本有所了解了，总部基地是什么？总部基地就是一个建筑业的奥特莱斯。我给你完善的配套和服务提供，然后吸引你把总部从昂贵的闹市区搬迁过来。在北京取得成功以后，现在青岛、浙江海宁、沈阳及英国伦敦的总部基地都已经上马建设中。

前面说了是从市场的业态上去分析开发商的变化，下面的绿色节能建筑就是从居住着的角度去考虑你的发展方向。这绝对是一个大趋势，谁能在现在的混沌中首先起航，毕竟谁将会有最好的市场回报。2012年国家颁布了《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，其主要目标是到2020年，绿色建筑占新建建筑比重超过30%，建筑建造和使用过程的能源资源消耗水平接近或达到现阶段发达国家水平。到2014年政府投资的公益性建筑和直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房全面执行绿色建筑标准，力争到2015年，新增绿色建筑面积10亿平方米以上。大力发展绿色建筑，提升建设领域绿色发展水平，是加强节能减排，应对全球气候变化，建设生态文明的重大举措，有利于提高资源能源使用效率，缓解资源能源供需紧张的矛盾；有利于降低社会总能耗，减少污染物排放，确保完成节能减排硬任务；有利于推进住宅产业现代化，提高住宅产业科技含量和产业附加值，加快建筑业和房地产业转型升级；有利于提高建筑空间健康、舒适程度，改善人居环境，实现全面小康目标；有利于在全社会促进形成节约资源、保护环境的生产生活方式和消费模式，加快建设资源节约型、环境友好型社会。绿色建筑与之前的节能建筑的最大区别，就是强调住户居住感受。从政策上引导建设者更多的考虑如标准一下条目：

目前大部分的购房者买房的时候考虑的最多的是地段、学区和价格。部分高端客户开始注重小区景观和交通购物等生活问题。但是用户还没有注意到我买房的时候，我的自然采光能达到多少，我的自然通风能达到多少，我房屋内的空气是否达标，噪音是否达标雨后在小区步行是否方便，小区的绿化植物是否易于日后养护，我的垃圾处理是否达标等等。在这个区块内，朗诗地产以其整体的地源热泵及外部遮阳等当时相对超前的为主打技术项目朗诗国际街区一炮而红并获得 “2005中国科技地产十大影响力企业”、“2005年度中国科技地产名盘”荣誉称号。

房地产业拿地等赚钱的日子过去了，房地产业细分开始了。绿城走的是一条颇具坎坷的路，因为市场需要培养，还要等待人们传统观念的更新。朗诗却更好的抓住了人们的心里，曾经搞过免费试住等活动让人们体会到了绿色建筑带来的更好的生活感受，所以短短几年之内变成为了业内翘楚。房地产业的刚性需求依然存在，只是现在需要更多的房地产人更多的思考和专注，去找出市场的潜力提升自身的能力打造自己的标志性名片。

参考文献：

篇11

2014年5月7日

目

录

一、项目立项背景

二、项目市场分析

三、项目实施条件

四、项目实施规模

五、项目主要设计

六、项目主要设备

七、项目环境安全

八、项目投资概算

九、项目效益评估

十、项目资金筹措

十一、项目实施结论

军龙钢材有限公司

项目实施可行性报告

一、项目立项背景

镇域经济的迅猛发展为本项目提供绝佳条件。镇域经济的快速发展，让红花套正成为鄂西地区一颗耀眼的明珠。镇委政府加快“绿色产业强镇、商贸物流重镇、环境优美乡镇、特色旅游名镇，宜昌市新型城镇化示范镇、全省行政管理体制改革试点镇“六镇建设”，在红花套镇大步流星步入发展快车道这样一个宏观背景下，“军龙钢材”正赶上立项最佳时机。

民营经济的鼓励政策为本项目注入发展动力。红花套镇委镇政府内资外资一起引，围绕大项目抓配套，围绕特色产业抓延伸，进一步加快项目集聚。对民营经济，思想上放心放胆，政策上放宽放活，经营上放手放开。鼓励现有民营企业通过合资、合作、扩容等方式做大做强，努力形成民营经济发展的裂变效应。充分发挥区位、交通优势，积极鼓励和吸纳民间资本投入服务业建设，重点加大引进现代物流新型产业，内商外商“平起平坐”。

二、项目市场分析

镇内多家招商企业即将扩建。红花套镇加快招商引资，目前镇内有大小企业102家，其中产值2000万以上的规模企业有23家，经过前期的初期发展，这些企业不断成长壮大。今年，先后有宏发科技纸业、土老憨集团、科力生种苗、力帝机械、民生公司、永茂医药、夜明珠钢球厂等企业将扩建厂房。企业的扩张必将为本公司的钢材销售、五金工具、建筑器材、劳保租售等主要经营提供近期或长远的市场需求

镇内六大居民点即将开建。作为宜都的“北大门”，红花套镇加快城乡统筹步伐，已逐步成为鄂西地区经济发展的洼地。近两年，镇内先后有周家河村橘园新村居民点、吴家岗四f堰居民点、红花套村光伏园居民点、杨家畈华洋小区、渔洋溪高速路搬迁小区居民点、南桥村岳宜高速居民点相继启动和建设。仅渔洋溪一个居民点，用地达66458平米、设计自建房108栋，多层还建房6栋、72套，小高层2栋、88套，项目2016年底竣工。初略估算，镇内有6个居民点、600多农户、180万平米的建筑即将开建，巨大的潜力市场得天独厚，几乎唾手可得。

三、项目实施条件

区位选址准。红花套区位优势明显。同时宜都地理环境优越，三条省际公路纵横全市境内，从红花套镇过宜昌长江公路大桥可直上宜黄高速公路，焦枝铁路南北贯穿宜都全境，还有长江黄金水道贯穿于全境。项目选址于本镇窑坡垴工业园规划区，势必给以钢材为主的销售带来极大的交通便利。

物流位置佳。项目选址紧邻318公路、北接窑坡垴村新村委会处，此地段为宜都市承北启南的最佳咽喉，有“红花套西大门”之称。红花套隶属于三峡宜都“半小时经济圈”，境内建有两座长江大桥、两座清江大桥，从市区到三峡机场只需20分钟，贯穿南北的焦柳铁路及两江航道，形成了空中、陆地、水上立体运输网络，为人流、物流提供了方便、低成本的运输服务，有利于发展销售型的物流项目。

基础设施好。项目选址紧邻宜都“二号工业园区”，各项生产、生活设施配套完善。镇内建有变电站、自来水厂，项目实施所需的生活用水、一般用电均有充分的保障。该场地是原红花套镇砖瓦厂厂址，面积近10亩，钢材经营场地宽敞。

经济基础强。公司法人刘代军多年来一直在本镇或周边地区长期从事建筑行业，独立拥有一大批老建筑客户，仅2013-2014年、两年间，法人刘代军在周家河村橘园新村居民点、杨家畈华洋居民点、渔洋溪高速路搬迁居民点3个居民点承接有100个农户的新建房。多年的打拼，法人刘代军也积累了殷实的资产实力，目前拥有静态总资产近200万元，拥有流动资产近200万元。此次新上“军龙钢材”项目，旨在将原来从事的个体建筑行业做大做强。

四、项目实施规模

规模：年销售1000万元钢材、五金、水暖、建材、劳保等商品。

土建：简易加工车间1000平米、仓储500平米，住宿及办公楼1000平米、其他设施1000平米。

设备：切割机等主要设备，辅助设备包括移动叉车、运输货车等。

流程：主要对钢材采购、切割、处理、入库、销售等环节。

销售：按照客户要求、市场需求样式生产。

服务：常年聘请技术及售后服务2人并保障安全。

五、项目主要设计

厂房。新建1000平米的简易加工车间、500平米的仓储，1000平米的住宿及办公楼、1000平米的其他设施各一栋。窗户采用钢塑，在立面处理上用竖向分割，并在檐口处略加装饰建筑活泼，外粉刷采用蓝色涂料，体现环保建筑的特点，让人感到清新、整洁。

排水。给排水系统设计为管网，管材取用一般铸铁管，室内设有地上式消防栓座，洒水栓四处，生产、生活用水采用明沟排放。

道路。为使原材料调进和产品装运方便及保持厂区整洁，从厂大门库房的主干路为一般水泥路面，路旁种树及花圃草地。

工期。争取2014年7月底完成征地及“三通一平”、8至9月60天时间完成主体施工、10月底正式投入运行。

六、项目主要设备

简易加工主要设备有切割机、打磨机、包装机等。

变电配电工程设备有节能变压器、低压配电器、配件及其他等。

七、环境保护与劳动安全

环境保护。项目总投资1000万元，其中环保投资15万元，约占总投资1.5%。项目所在区域环境空气质量良好，达到二级功能区标准；纳污水体长江红花套段岸边100m水域水质达到地表水环境质量Ⅲ类标准，并有一定的环境容量；环境噪声现状达到功能区标准要求。项目简易加工运行中，废气主要来源于生活油烟废气，噪声源主要为切割、交通运输工具等；固体废物主要为金属碎屑垃圾。项目产生的生活废气对环境空气不构成影响；项目生活污水、简易清洗废水无需净化处理，可达到标排放，对纳污水体没有影响；厂界噪声完全达到噪声标准的要求；固体废物无需无害处理，对环境不造成任何危害。

劳动安全。本项目非高空高危行业，除有少量的固体废物外，无易燃易爆原材料和产品，无安全隐患。只要设备完好，操作规范，不会发生任何对人身造成伤害的事故。只要加强防火，按防火规范的要求配齐消防器材，即可预防火灾的发生。

八、项目投资概算

总投资1000万元。具体为：简易加工及转运设备投入50万元、建筑设施投入500万元、其他投资与流动资金450万元。

九、项目效益评估

经济效益。年销售钢材3000吨、年实现销售产值2000万元、计划4年回本、年均创利税200万元。

社会效益。预计年上缴税收20万元、计划每年帮助20余人次季节性就业、预计实现劳务性收入近50万元。

十、项目资金筹措

采取自筹与融资两结合办法。前期由法人刘代军筹资200万元，吸纳股东资金100万元，向金融机构融资200万元，寻求供货商铺货500万元。

十一、结论

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关键词 农业观光园；概念规划；福建厦门；同安区

中图分类号 F592 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2016）08-0313-02

Abstract With the case of Tong'an agricultural park in Xiamen City，the meaning of the agricultural tourism park conceptual plan to the future construction were analyzed through the nature，the target，the resource and the tourist resource market of parks.It showed that the conceptual plan should become a supplement and indispensable component to the existing planning system.

Key words agricultural tourism park；conceptual plan；Xiamen Fujian；Tong'an District

概念规划是规划体系中的新星，通常不被列入传统完整的规格体系中，其与总体规划有一定相似之处，但又不同于成型的总体规划，属于一个可修改的变量型规划；概念规划更着重于对未来发展、可能的经济效益、市场增长点等内容的预测，更侧重理论上的参考意义；而总体规划着重界定园区的建设格局、内容、方向、步骤等，其约束力和指导性更强。

国内在20世纪后期开始兴起概念规划热潮，从城市规划体系的概念规划逐步向其他行业规划领域延伸，但在农业休闲观光园区建设规划实践中概念规划的应用极为罕见。2012年受到委托对厦门同安农科乐园进行概念规划，以帮助投资方和有关政府部门判定该项目建设的意义和可行性，本文以此案为例，探析农业观光园区概念规划对项目目标定位、功能模块、开发方向、资源及客源分析等内容的参考指导意义。

1 项目现状

园区位于厦门市同安区，交通便捷，厦门本岛可30 min内方便到达，同安区内10 min即可到达。场地周边现为大型蔬菜公司的蔬菜种植基地，配套设施已有一定规模，享有一定的声誉，农业景观本底较好，具有与城市景观完全不同的异质性，具有强烈的景观吸引力与开发潜力[1-2]。

2 项目性质与目标

2.1 性质

本园区将建设成为都市高效植物工厂样本，无公害绿色蔬菜生产基地，现代农业科普教育基地和现代农业休闲园区，融研究、生产、示范、教育、休闲、产业模式展示于一体的多功能综合现代农业园。

2.2 目标定位

本园区建成后，在市域、省域范围内成为厦门乃至闽南地区的现代农业展示与体验中心、商业城市高效现代农业模式推广示范中心、现代智能化农业研究中试基地、厦门新兴农业休闲观光胜地。

3 发展战略

3.1 园区景观吸引力营造

建设区域范围内技术与设施水平领先的智能化现代植物工厂，展示新型都市（市郊）现代农业生产模式与现代农业科技景观，凸显园区景观吸引力的第一层面。展示与传统生产方式不同高效、安全与可控、可追溯的生产体系与产品；展示现代农业文明，构成园区景观吸引力的第二层面。设立温室花园餐厅和蔬菜卖场，强化休闲观光设施和功能建设，促使产业模式的当场转化，提高生产经济效益。集农业文化、现代温室建筑文化、饮食文化、园林文化、科教文化于一体，通过文化创意展示园区景观吸引力第三层面。通过区域农业景观与城市景观间的异质性比较，园区现代农业景观与周边传统农业景观异质性比较，创意休闲景观与自然景观异质性比较三方面提升园区景观异质性和吸引力。

3.2 宣传与市场运营策略

借助政府与公众媒介平台宣传迅速打开知名度；通过诸如食品安全生产体系等热点话题提高园区知名度；融入区域旅游系统，提高园区知名度并获取更多的游客和市场资源；通过各类旅游创意、文化创意活动提高园区知名度并获取更多的游客和市场资源；结合科教宣传，赢取基础游客群体。

4 重点分区与项目

根据融合园区的自然生态体系和人工生态、景观体系，并使各分区拥有不同于其他分区的景观中心点。有利于行政管理、开发建设的有序进行；有利于建设简明的游览组织结构的原则进行园区内部分区。将园区分成植物工厂、休闲观光温室、附属综合服务休闲区3个功能模块。3个分区分别承担一定的功能需求，展现不同的特色景观。

4.1 综合服务休闲区

建设停车场、旅客服务中心、旅游品商店、电教宣传室及休闲景观区。总体风格控制为现代自然式景观，建筑为与智能化玻璃温室相协调，强调线条形式美，糅合古典和地方特色的小组团形式。停车场为树阵隔离的生态停车场；游客服务中心与旅游品商店可以互相依存，提供各类商务服务，并与电教宣传室一起构成室外建筑主群体；电教宣传室主要承担科普教育的功能，拓展、弘扬传统与现代农业文化，增加园区服务与赏玩项目，提领园区农业文化创意；景观区以园林植物与果菜作物混合造景，营建优美景观，着力营造3类公共空间以达到增加园区空间容量，延长旅客在园区停留和消费时间从而提高园区效益的目的。3类公共空间分别为儿童活动空间、游客休憩空间、游客过渡休闲空间。

4.2 植物工厂区

植物工厂区内，根据作物生长所需最佳条件，由智能化系统协调有关系统、装置及设备有规律运作，综合调控各环境因素，实现生产的自动化、标准化和智能化；农产品周年生产，均衡上市，实现生产高速度、高产出和高效益。

植物工厂区以高顶玻璃大棚为基础结构，外观加以现代建筑形式的美化修饰。植物工厂主要包含四大区域，分别为组培播种区、育（炼）苗区、生产收获区和包装储藏区。为了方便展示、参观和示范，设有3.0 m宽的参观走廊。

4.3 休闲温室区

休闲观光温室以蔬菜主题餐厅的形式加以体现；以食品安全、绿色蔬菜为基本要素，开发主体餐饮系列，融合文化创意，成为园区主要的经济支撑点之一。

5 旅游产品的开发方向和主要内容

旅游产品围绕食品安全，技术创新传播，商品创意新颖、人性可爱，服务贴心到家这四大特色从两大商品品系3个层次进行园区的旅游产品开发。两大商品品系分别为绿色安全农产品品系和科教及服务商品品系。绿色安全农产品品系是是一个以实物商品开发为主的商品品系，分为绿色无公害蔬菜销售（绿色、反季节、高附加值品种）、专题饮食创意蔬菜饮品等附加服务、衍生的旅游农产商品三大类。

科教产品品系：以思维与服务产品为主体，适当的实物支持为体现的一个产品品系，分为科教服务与宣传、科教商品销售服务（书籍、光盘、培训、讲座、咨询等）、创意科教产品的销售与服务（家庭菜园的设计等具有一定技术含量和技术壁垒的创意型服务项目）。

6 资源和客源市场的分析和预测

6.1 景观资源分析

借鉴目前国内风景区总体规划通用的景观资源分析指标体系，对未来本园区建成后的设施和景物进行评价与分析的结果见表1，综合评定本园区的景观可以分为自然景观类和人文景观类。自然景观以现代农业科技建筑、农田自然景观、乡村自然景观为主，与都市景观具有迥然不同的差异性，具有一定的景观吸引力；现代化全智能温室蔬菜工厂具有独特性和显著性的吸引力，在厦门市区域范围内具有一定的典型性和显著性是园区主要吸引力所在；人文景观以农业科教景观为主，虽然比较单调，但科普宣教活动也具有得天独厚的优势和典型性吸引力，可以作为园区辅助吸引力。

6.2 客源市场分析

据资料显示，福建总人口约3 700万人，城镇人口约占40%；而因为经济的高速发展，厦门人口约为400万人，其中城镇人口比例更高达约80%；厦、漳、泉闽南三角地区普遍经济较为发达，人口总数约1 000万人，城镇人口比例较高，具有非常高的旅游出行潜力。因此，分析园区客源分级如下。

主客源来自厦门市区的常住人口，前期以散客游或者自驾游形式居多，中线以后要通过旅行社组织客源为常态客源，散客自助为节假日重要客源。第二客源来自闽南三角经济发达区域的城乡居民。借助发达的区域交通和大力宣传以及厦门本岛的旅游中心城市优势，闽南三角经济发达区的城乡居民很快将成为本园区的主要客源组成部分之一。第三线客源来自省内其他城市的游客，比如福州等省内中心城市的游客，在交通、宣传和接待工作令人满意的情况下，也会成为园区客源的一个重要组分。第四线客源为特定的参观人群和部分来厦门旅游的省内、国内游客。这部分客源的可预期值变化较大，主要取决于整个旅游系统的资源整合和融入，但对于提升园区知名度有着极其重要的作用。

6.3 客源组织策略

融入区域旅游大体系，开发以组团游和自驾游等各种形式一日游为主线策略。以各种群体的科普教育游为另一类组团游的重要形式。以绿色蔬菜配送和家庭菜园服务等延伸服务形式在一定的地域范围内固定一部分基础客户群。

7 结语

农业观光园区的概念规划可以在项目投资建设之前预测明晰项目性质、目标、投资方向、效益增长点、客户市场、建设格局等关键因素趋势状况，对判定项目建设的可行性、合理性，投资的安全性、回收预期等具有相当的参考指导意义，是对现行园区规划设计体系的一个重要补充，也是园区建设前期一个不可或缺的重要步骤。

8 参考文献

[1] 吴春波，于强.我国农业观光园规划设计研究综述[J].农业科技与信息，2014（17）：25-28.

[2] 李志强，黄锡隆，李超.农业观光园的景观规划初探：以眉山农业观光园为例[J].江西农业学报，2011（9）：55-57.

[3] 张丽丽，岳本良，宋艳梅.浅谈北方农业观光园规划[J].现代化农业，2009（6）：26-27.

篇13

关键词：营销能力；行动导向教学法；培养；技巧

建筑装饰工程技术高等职业教育职业化的特殊属性决定了其培养目标是“以服务为宗旨，以就业为导向”的“高素质技能型专门人才”，其教育核心和重点是要培养学生的综合职业能力，即“能力本位”，这与核心理念――注重能力培养的“行动导向”不谋而合，使得行动导向这一教学理念和教学模式在建筑装饰工程技术教学中凸显出理论上的科学性和实践中的可行性。在这里我们重点分析一下营销能力。

一、营销能力的简介

1. 营销能力的含义：

销售能力是指企业和消费者之间能顺利达成交易的能力。在提供能满足消费者需求的产品的前提下，企业和消费者之间只有通过交易才能现实地达成各自所欲所需的目标。在产品价值同质化愈演愈烈的市场上销售策略的选择尤为重要。销售力是企业与消费者达成交易的推动力，是企业营销力的核心所在。企业的销售策略体现于对于产品价格、分销渠道、促销等变量的安排和把握上。

2. 营销能力的种类：

（1）装饰营销能力：包括寻找顾客、客户洽谈、营销管理、签订合约等能力；

（2）装饰市场分析能力：包括市场调研、客户行为和心理分析等能力；

（3）营销策划能力：包括装饰营销策划、渠道策划、市场推广策划等能力；

（4）营销管理能力：包括客户管理和营销人员管理能力。

二、建筑装饰专业培养营销能力的重要性

对于装修企业来说，建筑装饰市场营销对经济成长的贡献，主要表现在其解决企业成长和发展中的基本问题上。装修企业是现代经济的细胞，企业的效益和成长是经济发展的一部分。

第一、建筑装饰市场营销以满足需要为宗旨，引导企业树立正确的营销观念，面向市场组织生产过程和流通过程，不断从根本上解决企业成长中的关键问题。

第二、建筑装饰市场营销为装饰企业成长提供了战略管理原则，将企业成长视为与变化环境保持长期适应关系的过程。企业必须不断了解变化的环境，预测其趋势，不断创新其设计及营销策略，避免营销短视风险，不断在更高层次上满足客户需要以实现自身成长。

第三、建筑装饰市场营销为装饰企业成长提供了一整套竞争策略，指引企业创造竞争优势。在战略与策略层面，建筑装饰市场营销十分重视研究企业以满足需求为中心，形成自己的经营特色，以保证处于不败之地。

第四、建筑装饰市场营销为装饰企业成长提供了系统的策略方案。企业可以通过建筑装饰市场营销战略和营销组合策略决策和系统实施，来达到其成长目标。也为企业成长提供了组织管理和营销计划执行与控制方法。

此外，建筑装饰市场营销的重要性还体现在以下四个方面：

1、有利于树立现代装饰企业经营观念，更好地优化资源配置和满足客户需要。建筑装饰市场营销观念强调以消费者的需求和利益为中心，按市场需求组织产品的生产和供应，这将促进资源配置优化，工作效率提高，能更好地满足客户的现实需要与潜在需要。

2、有利于解决装修市场存在问题。面对装饰市场激烈的市场竞争，营销的方式方法就显得尤为重要，更好的服务与个性化产品成为消费者更看重的消费点，好的营销手段可以促使市场的良性循环。

3、有助于企业制定正确的经营战略，确立竞争优势，增强企业市场竞争力，激烈的市场竞争，要求企业运用营销原理和方法，正确分析市场环境，识别和把握市场机会，了解消费需求，制定和实施有效的营销组合策略，运用各种战略，策略参与市场竞争。这些都将极大地提高企业营销素质，改善经营管理，提高管理水平和工作成效，增强应变与竞争能力。

4、建筑装饰市场营销强调经营与环境的系统协调，倡导保护环境，实施绿色营销，对企业的可持续发展起重要作用，也更符合消费者对企业不断提高要求。

三、建筑装饰专业如何培养营销的能力

行动导向教学法在建装营销中的有效运用，核心是在教学活动中用行动来引导学生，激发学生的学习兴趣，培养学生的自我营销能力。在强调理论知识“必需、够用”的前提下，以行动导向教学为主，以“强技能、重实践”为课程教学的核心理念，综合采用项目教学法、情境教学法、案例教学法、角色扮演法等教学方法，并辅以微格回放、重复训练等训练方法，保证教学任务高效、顺利地完成，最终达到培养和提高建筑装饰专业学生在人际交往和职场工作中沟通技巧和沟通能力的目的，真正实现与人交流、与人合作等建筑装饰职业核心能力的本位回归，培养学生做到以下几点：

（一）了解客户

1、培养学生学会了解不同客户的需求：知道客户目前想要什么、知道客户未来需要什么、知道客户的好恶，设计师的工作才有意义，才会有工作成果。2、了解客户的消费观念3、了解客户的消费心理4、了解客户的消费习惯5、了解客户的消费能力

（二）客户群体划分

1、划分客户群体的意义和目的

（1）设计师开展市场营销活动，必须进行市场细分，明确自己的营销目标――自己即将为之服务的客户群体。

（2）划分客户群体，不是为了挑选客户，而是为了更好地为客户提供服务，完成营销目标。

（3）科学的划分客户群体，将使我们的工作更具有针对性，明确洽谈方式，实现精准营销。

2、划分客户群体的方式

（1）按照客户需求划分客户群体（2）按照客户消费观念划分客户群体（3）按照客户消费心理划分客户群体（4）按照客户消费习惯划分客户群体（5）按照客户消费能力划分客户群体

（三）专业知识积累

1、设计常识2、家居生活常识3、装饰材料常识4、装饰施工工艺常识5、装饰施工工程质量标准6、风水常识7、环保常识与标准数据8、人体工程学常识与基础数据9、建筑常识与基础数据10、工地营销知识

（四）团队合作能力

1、团队人员组合2、团队成员之间的配合3、团队成员之间的利益分配原则

装饰营销方向是培养培养具有良好的综合素质和现代装饰市场营销的理论知识及技能，具有较强的创新能力和营销能力，适应装饰市场营销第一线需要的中等应用性专门人才。从业于装饰营销调研、客服代表、客户洽谈、市场开发、装饰市场营销管理、装饰营销辅助等岗位，具有一定文化基础、良好职业道德和创新精神的高素质、高技能人才。

总结：

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其实对于医疗健康行业来说，2009年的投资额与2008年相比有了13％的明显下滑，投资公司在2009年创新高投资了89.3亿美元。但对于IT领域而言，2009年的投资受损程度更为严重，在2008年创十年新低93.8亿美元的基础上又下跌了35％。

IT领域投资数量的下跌程度史无前例，2009年完成817笔投资，下跌16％。创造历史最低点，但略高于医疗健康领域701笔的投资数量。对于医疗健康领域来说，701笔投资较之于2008年的697笔略有增长。

软件行业历来是接收投资最多的行业，但如今与生物制药相比却略逊一筹。两者接收到的投资额分别为29.2亿美元和41.5亿美元。但是软件公司仍然获得了487笔投资，生物制药学仅获得302笔投资，从而拉大了每轮资本需求量的差别。

总体来说，2009年各公司完成了2489笔投资，投资总额214.1亿美元，比2008年的2817笔投资、310亿美元下降31％。这也是2003年以来年度投资总额的最低点，2003年的投资总额为201亿美元。

2009年的投资中间值为470万美元，为十年来的最低点，也就是说投资者正逐渐将资金投向更有资本效率的公司。2008年的中间值为600万美元。

这一趋势在2009年第四季度表现得尤为明显。风险投资公司在去年的最后3个月投入了62.8亿美元，比第三季度的53.7亿美元和年初的61亿美元略高。经济不景气和风险投资业的衰退都对投资产生了影响，投资者认为，按行业区别投资的趋势在一定程度上促使投资公司去年在医疗健康公司的投入要高于技术公司。

随着大多数IT项目启动成本和运行成本的下降，科技领域的投资额也在下滑。业内投资者指出：通过开放源码软件、拍卖购买设备、精益管理，各家IT公司均已不同程度地控制了成本。许多项目在进行第一轮融资时就已经盈利，这和几年前形成了鲜明对比。

“过去常常是客户带着方案和想法来找你。”Scale Venture Partners董事总经理Kate MitchelI说，“而现在的首席执行官们对如何提高资本效率已经是轻车熟路了。去年技术融资的中间值是500~-美元，低于2008年的700万美元和2007年的800万美元。当然，在技术行业的收益仍然较高。”

医疗投资者发现政府管理的标准在日益提高，医药及设备生产商现在不得不向政府机构提供越来越多的数据，以证明他们的产品安全有效。2009年医疗健康行业的投资中间值为590万美元，大幅低于2008年的885万美元和2007年的1000万美元。

值得注意的是，风险投资者将更多的资金投入到一个横跨医疗健康和技术的行业：医疗软件和信息服务。经济刺激法规鼓励向医疗信息技术行业投资，受此带动，风险投资公司去年在这个行业投入了4.98亿美元，2008年的投资额为3.63亿美元。

随着经济回暖，在医疗健康和技术领域的风险投资也会升温，但是在短期内难以回到2007年投资额高达320亿美元的水平。

思科问鼎十年收购榜

思科系统公司成为过去十年间最大的初创公司收购者。根据近日Ventu reSource的一项报告显示，思科公司在2000年至2009年之间收购了48家初创公司(本文特指那些获得过风险投资的公司)。IBM公司和微软公司分别以收购35家和30家初创公司，位居第二和第三。

在各个年度的排名中，思科公司共有三次名列第一。分别为2000年、2004年和2007年。2008年和2009年，思科公司都只收购了两家风投支持的创业企业。但在2009年夏天收购了Starent Networks和Tandberg两家上市公司后，思科高管曾表示，公司将于2010年积极寻求并购。

具体到2009年，甲骨文公司以5宗收购案位居榜首，紧随其后的是完成4宗收购的EMC公司，位居第二。谷歌公司、lBM公司和汤森路透公司(Thomson Reuters)均完成3宗收购，并列第三位。在2009年的排行榜中，思科公司和其他16家公司均收购两家创业公司，位居第五。

201 O年有望收购较多初创公司的科技巨头包括思科、谷歌、微软和甲骨文，但苹果也有可能参与其中。近期该公司刚刚收购了网络广告公司Quattro wireless，以及网络音乐服务提供商Lala。

2009年NEA表现亮眼

根据Ventu re Sou rce最近公布的统计数据显示，NewEnterprise Associates(NEA)在2009年风险投资数量榜中位居榜首，共进行了59笔投资。这不足为奇，因为NEA是全美最大的风险投资公司之一，并在去年秋季完成了总额高达24.8亿美元的募资工作。

实际上，能登上2009年最具活力投资机构榜的仍然是那些规模较大、实力较强的公司，例如KPCB和德丰杰，它们都具有充足的实力来进行新投资和后续投资。这些公司的成立年限平均为24年，目前管理的基金额平均为7 95亿美元(这其中不包括英特尔集团旗下的英特尔投资公司，以及宾夕法尼亚州一家非营利基金公司Ben FranklinTechnoIogyPartners)。

在这张名单中，有一家相对较新的公司――Fi rst RoundCapital颇为引人注目。这家公司成立于2004年，是唯一一家在过去十年内成立的公司。其目前管理的1.25亿美元基金是在2006年募集的，资金量相比于榜上其他公司来说不足为道，其他公司最小的基金都在5亿美元以上。然而，FirstRound Capital却以41宗交易的业绩，在最具活力投资机构榜上排名第四。

另外，位于宾州的West Conshohocken公司也是榜单中比较活跃的投资公司之一。该公司大多进行的是跟投，将资金用于支持现有的投资组合公司，而不是进行新投资。NEA虽然投资数量最多，但只有27％是新投资(数据截止到2009年第三季度)。在投资新项目方面，Duff Acke rman＆Goodrich的新投资为59％位列第一，First Round Capital为54％位列第二，Benchmark Capital以42％的新投资位列第三，Canaan公司以12％位列末位。

各家公司新项目的平均占比为41％，与去年相比有了明显下跌，这是因为在经济不景气的条件下，各家投资公司均

倾向于支持现有的投资组合公司。据Ventu re Sou rce公布的数据显示，2008年的首次投资额约占投资总额的55％。

First Round Capital异军突起的另一个原因是其植根于天使投资。这家公司代表了一个规模较小却灵活应变的新兴投资者群体。该公司由天使投资者和企业家Josh Kopelman创立，在“越大越好”(bigger is better)的时代就已开始注重资本效率。该公司也与富有的个人投资者联合投资，一般的初始投资额为50万至60万美元。

榜单上很多公司在近年来的发展中日显臃肿，如NEA和红杉资本等许多公司，在刚开始时都专注在早期投资，而随着发展也开始进行负担较重的成长期投资。对于First RoundCapital这类公司而言，未来也将面临着是走“壮大”的道路还是忠于自身使命的抉择。

在投资领域方面，First Round CapitaI在2009年进行了13笔商业和金融服务领域的投资，消费者服务领域进行了11笔投资。NEA和North Bridge Venture Partners公司在信息技术领域完成了21笔投资，并列第一。KPCB和RockPort Capital Partners公司在能源和公用事业领域均完成了6笔投资，成为这一领域的投资大鳄。Versant VentureManagement公司以26笔投资引领医疗健康领域。

绿色建筑2015年猜想

绿色建筑在十年前还仅仅被认为是一个小市场，但根据风险投资公司Good Energies最新的一份研究报告显示：到2015年，绿色建筑在整个非住宅楼中的比重将由现在的约15％上升至50％。随着新建项目和改建项目中都或多或少包括了绿色建筑的实践，许多开发商也开始认识到，绿色建筑的成本并不像他们想象的那么高。

Greg Kats是位于纽约的Good Energies公司的高级主管兼气候变化科主管，他认为一幢绿色建筑，未必一定要获得LEED认证，但必须要达到并坚持LEED标准。

2009年10月，McGraw-Hill Construction公司的一项研究报告称，未来五年绿色建筑在改装市场中的份额将增长到20％～30％，重大项目的市场机会将增长到101亿至151亿美元。目前，只有5％～9％的建筑物完成了改装，而重大项目(超过100万美元的项目)的市场机会每年约为21亿至37亿美元。

Canaccord Adams公司的绿色建筑市场分析师Eric Glover也认为Good Energies公司的估计值很合理，“绿色改建市场是经济增长的一个重要领域。”Glover说，“如果绿色改建/翻新项目到2015年时能占到20％～25％的市场份额，那么届时新的绿色建筑能占到另外的20％～30％份额。我认为现在新建的非住宅绿色建筑约占10％～12％的市场份额。”

Kats同时表示，一座绿色建筑的成本回收期约为3～4年，而一旦超过20年，回收价值将是投资成本的4～6倍。

获得3.5亿美元

美国电动汽车充电公司Better Place近日宣布，为落实兴建电动汽车电池交换站网络的计划，公司已完成最新一笔3.5亿美元的融资。

Better Place公司目前已经筹集到约7.5亿美元，准备2011年底在丹麦和以色列全面投入商业运营。该公司称这笔投资为史上最大的清洁技术投资之一，投资金额是基于公司12 5亿美元的估值决定的。

Better Place公司由原SAP执行董事Shai Agassl领导，目前公司正在与雷诺汽车公司(Renault)合作生产第一辆使用可替代电池的汽车，而BetterPlace公司也计划将这种电池推向各个路边电池交换站。

Better Place公司表示，新一轮融资将有助于拓展公司在全球，特别是亚洲和欧洲的市场。该公司已年去12月开始在丹麦测试网络，并计划于今年4月在日本东京推出出租汽车充电站。公司在以色列和丹麦铺开启动网络后，将在北美和澳大利亚开始商业运营。

此轮投资由汇丰银行出资1.25亿美元领投，其他投资机构还包括摩根士丹利投资管理公司、拉扎德资产管理公司等。融资完成后，汇丰银行将占有Better Place公司约10％的股份。

获得1700万美元

ReceivabIes Exchange公司是提供全球第一家应收账款实时交易的在线网站，公司最近宣布已经与贝恩资本达成了价值1700万美元的第三轮融资，现有投资机构Redpolnl Ventu res和Prism Ventu reworks也参加了此轮融资。

Receivables Exchange公司于2008年推出私人应收账款服务，从此引领在线应收账款融资行业。应收账款融资行业代表着一个高达18万亿美元的庞大市场。大多数公司都将60％以上的运营资本投资于应收账款，这大大阻碍了其拓展业务和推动美国经济增长的能力。而Receivables Exchange公司可以将这些应收账款以有优势的条款出售给国际有资格的机构投资者。