税收筹划分析精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇税收筹划分析，期待它们能激发您的灵感。

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【关键词】国际税收筹划；跨国企业；经济全球化

一、国际税收筹划的原因

（1）内在原因。跨国企业作为独立经济主体，追求物质利益最大化是国际税收筹划产生的内在原因。税负轻重是影响它们竞争成败的重要因素，这就要求跨国企业根据自身情况进行税务筹划，最大可能减轻整体税负。（2）外在原因。一是各国税收制度的差异。由于各国政治体制、经济发展水平与经济发展战略等不尽相同，其税收制度也存在较大差异，跨国企业可利用这些差异进行有效的税收筹划，选择最优纳税方案。首先，就税率来讲，它往往是各国税收制度差别大的一个关键因素。其次，就纳税基数来看，在计算应纳税收入时，各国对费用的确认和分配，资产的计价等项目的规定往往有很大的差别。最后，纳税义务确定标准的不尽相同在客观上也为跨国公司选择最有利于自己的纳税方式，以最小地承担国际纳税义务创造了条件。二是避税港的存在。避税港是指为跨国经营取得财产提供免税和低税待遇的国家和地区，多以自然资源稀缺、经济基础落后的国家或地区为主。各国实行大量的税收优惠措施以吸引外国资本到本国或本地区投资，这就为在市场经济条件下在各国法律许可范围内选择较低税收负担的跨国纳税人进行国际税收筹划提供了可能。三是国际税收协定。为避免国际重复征税，目前世界上存在着大量的国际税收协定，它为缔约国双方的居民纳税人提供了许多税收优惠。

二、国际税收筹划的方法

（1）选择有利的企业组织方式。跨国投资者在国外新办企业、组建子公司或设立分支机构都会涉及企业组织方式的选择问题，不同的企业组织方式在税收待遇上有很大的差别。跨国公司对外投资时，可根据所在国企业自身情况采取不同的组织形式实现税收计划最优化，减轻税负。通常，跨国公司适宜在初级阶段组建分公司，使亏损能在汇总纳税时冲抵总公司利润。（2）充分利用转移定价。转移定价是指在国际事务中，关联企业在所属成员之间转让商品、劳务与无形资产等的内部定价机制，其目的是转移利润、躲避税收，以减轻公司的总体税负。在跨国经济活动中，利用关联企业之间的转移定价避税已十分常见。其一般做法是：高税国企业向其低税国关联企业销售货物、提供劳务、转让无形资产时制定低价；低税国企业向其高税国关联企业销售货物、提供劳务、转让无形资产时制定高价。这样，利润就从高税国转移到低税国，从而达到最大限度减轻其税负的目的。（3）避免构成常设机构。常设机构是指企业进行全部或部分营业的固定场所，目前，它已成为许多缔约国判定对非居民营业利润征税与否的标准。跨国企业可通过货物仓储、存货管理、货物购买、广告宣传、信息提供或其它辅营业活动而非设立常设机构来达到在非居住国免予纳税的优惠。同时，随着电子商务的日益盛行，越来越多跨国经营企业也开始利用它的诸多优点来合法避税。

三、国际税收筹划发展建议

（1）以法律为准绳，掌握税收筹划技巧。跨国企业应注意树立正确的税收筹划观念，以合法的税收筹划方式安排经营活动。同时，跨国企业财务人员必须充分学习涉税国或地区的税收制度及相关法律法规，全面了解投资国税务操作实务，熟悉投资国的税收环境，在总结和研究的基础上找到实施税收筹划的合理空间。（2）着眼全局，综合考量。在错综复杂的国际税收环境下，跨国企业必须从全球的观点妥善筹划，综合考量，进行税收筹划。不但要深入了解各国千差万别的税收制度，还要考虑企业所处外部环境的变迁、未来经济环境的发展趋势、税法政策的变动等。同时，跨国企业应有较长期的总体经营计划和税务计划，不能杀鸡取卵，为追求眼前利益而忽略长远利益。（3）提高国际税务筹划风险意识。税收筹划可以使跨国企业获得筹划收益，但同时其风险又是客观存在的。例如一些具有优惠税收环境的国家或地区，可能存在政局不稳、法制不健全、基础设施不完善、市场狭小、汇率不稳等不利因素，这些因素可能使投资经营产生巨大风险。同时，市场风险、利率风险、债务风险、汇率风险、通货膨胀风险等也不容忽视，因此企业要在国际税务筹划中尽可能审慎考量并建立有效的税务筹划风险预警防范机制，对税务筹划进行全过程的监控，若出现新的税收政策、经济环境等变化，应及时调整税务筹划方案。

参 考 文 献

[1]刘耘．当代跨国公司的国际税收筹划分析[J]．商业研究．2004（8）

[2]姜波，胡应贵，姜丽．国际税收筹划展望[J]．合作经济与科技．2006（8）

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一、税收筹划简介

税收筹划是站在纳税人的立场上，从合理合法的原则出发，对纳税人方案进行优化选择，以达到税收负担最小化和所有者权益最大化的目的。

事实上，税收筹划等同于合法避税，只要采取不违法的手段，利用现行税法的瑕疵和漏洞，以及利用现行征管的薄弱环节就可以进行税收筹划。

1、不同经济性质的纳税人适用税收政策的差异性

我国企业按投资来源。可分为内资企业和外资企业；内资企业又分为国有、集体、私营、联营、股份制等。外资企业又分为中外合资、中外合作和外商独资三种。

不同性质的内资企业的税负基本趋于公平，但也有一定区别。

2、不同行业的纳税人适用税收政策的差异性

税收政策的行业区别主要体现在生产性企业和非生产性企业间，以及生产性企业和非生产性企业内部。前者的差别主要体现在外商投资企业所得税和企业所得税、增值税方面：对生产性外资企业实行了企业所得税的减免。对其中的农、林、牧业、能源、交通、港口、码头、机场以及产品出口和先进技术企业规定了更优惠的税收政策：对利用“三废”企业和技术转让企业实行企业所得税优惠；对生产性企业中的一些行业和产品实行13％的增值税优惠税率。

对非生产性企业的税收政策优惠主要体现在内资企业所得税上。其中农业、技术服务、交通运输、邮电通信、咨询业、商业、外贸以及其他第三产业，都可以享受一定的税收优惠政策。

可以看出，政府税收政策的导向性是：鼓励生产性企业。特别是引进外资的企业，其中以农业、基础建设行业、出口性行业和高新技术产业为主；对内资企业方面，优惠政策偏重于第三产业，这些行业上的差异性为企业进行税收筹划提供可能。

3、税法的构成要素的差异性使税收筹划也具有可能性

纳税人定义上的可变通性。

税基确定的伸缩性。

税率上的差别性。

税法规定的起征点和各种减免税等税收优惠为税收筹划提供了可能。各种税收优惠更是税收筹划所考虑运用的重点。

课税环节对税款计征的影响。课税环节指税法规定的商品从事生产、批发、销售到消费的运转过程中应当纳税的环节。企业只要有效地减少或削减商品流转环节，便可实现税负减少的目的。

4、税收监管力度的加大增强了税收筹划的必然性

企业接受税收稽查时，应具有的理性反应使其选择税收筹划的必然性增强。企业作为市场经济中的行为主体，总是在追求所有者权益最大化，这是一种尽可能实现自身利益的冲动。只是这种冲动要受到法制和理性的约束。我国目前正处于经济体制转轨时期，在税法允许的范畴内为企业实现税负最小化。使企业选择税收筹划成为一种必然。

二、税收策划的操作性分析

结合现行税法的有关内容。从企业财务管理的各个环节。企业进行税收筹划具体包括收入、支出、投资、筹资、股利分配、进出口和兼并重组等环节的税收筹划，现对企业支出环节的税收筹划具体分析如下：

支出环节涉及成本和费用等问题，它们主要涉及中小企业的企业所得税计算。由于国家税务总局专门出台了《企业所得税税前扣除办法》，对成本费用的扣除标准作了较详细的规定。使这方面的税收筹划难度加大。加之不少地区制定的以应税收人的百分比作为应纳税所得的计算依据。成本和费用的税收筹划显得更难。不过。我们仍然可以在这一方面作一些探讨。

(一)明确税收政策的利导性

企业所得税税收政策在对高新技术、环保等行业有政策倾斜，但它同时强调规范：包括内部管理规范，包括对主管税务机关呈报方面的规范即允许例外事项发生，但发生之间或之后。要及时报批审核，否则不予税前扣除。

(二)支出环节税收筹划的具体方法分析

1、利用成本的核算方法

由于存货的发出或领用的成本计价方法，有个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法、计划成本法、毛利率法或零售价法等，所以在确定存货计价方法上有税收筹划的价值。其总的原则是，当物价呈上涨趋势时，宜采用后进先出法，使期末存货价值最低，当期销货成本最高。这样，可将净利递延到次年。从而起到延缓缴纳企业所得税的效果。但物价呈下降趋势时，宜采用先进先出法，使期末存货最接近成本，而销货成本则较高。同样可将净利递延到次年，进而达到减缓企业所得税缴纳的目的。但需注意的是。无论采取哪一种方法计算存货价值，在下一纳税年度开始前都须将变动的决定报主管税务机关批准。

2、利用财产损失的税前扣除

财产损失是企业经营中常见的现象，符合规定的财产损失可以在税前扣除，因此，这也是企业减轻纳税负担的重要方面。允许在税前扣除的财产具体包括：(1)自然灾害或责任事故造成的存货、厂房、设备等资产的损毁：(2)清查盘存时发现资产盘亏、短缺、损毁；(3)存货的残损、霉变损失；(4)现金或物资的被盗损失；(5)符合条件的坏账损失；(6)其他损失等。需要注意的是，企业报损的申请日期，一般不得超过年终后45日，经批准后最迟不得超过年终后3个月。具体须提交的资料和手续，企业可提前向主管税务机关咨询。

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[关键词]高校；财务管理；税收筹划

[中图分类号]F27　[文献标识码]A　[文章编号]1672－2728(2011)03－0163－02

税收筹划是一种财务管理活动，是指纳税人在税法等相关法律法规允许的范围内，利用税法所提供的减免、抵扣等税收优惠政策，通过科学的方法安排自身的筹资、投资、生产经营以及利润分配等经济活动，从而实现总体利益的最大化。

税收筹划作为一项经济活动的存在已经有几十年的历史，尤其是在经济全球化背景下，税收筹划已经成为西方企业尤其是跨国公司制定经营和发展战略必须研究的重要课题。20世纪90年代中期，随着新税制的实行，税收筹划这一概念从西方引入我国，并引起了普遍重视，但在其发展过程中仍存在很多问题，高校财务管理在税收筹划方面更是处在探索阶段。

对于高校而言，税收筹划是一项复杂的工作，它不仅涉及财务管理部门，还需要教学、科研、行政等多个部门的支持与配合，只有在学校管理层的重视与统筹下，财务管理部门才能结合学校自身情况，运用科学的方法对筹资活动、投资活动、资产管理、教学科研等经济活动进行统筹规划。

一、高校税收筹划原则

(一)合法性原则

税收筹划是纳税人根据国家税法和政府的税收政策，在纳税义务确立之前对自身的筹资、投资、生产经营及其他财务活动所进行的事先筹划和安排，是一种合法行为，是国家税收政策鼓励和引导的行为，它的实施并不会导致政府预算收入的减少，反而有利于政府对经济的宏观调控。高校必须在遵守法律法规的前提下筹划自身的教学、科研、筹资、投资等经济活动，使之符合国家税收政策的意图，实现资源的有效配置。

(二)综合性原则

税收筹划是一项综合性的财务管理活动，它并不仅仅着眼于在某一时期降低某种税负，而是以实现纳税人长期的总体收益最大化为最终目标。因此，高校在选择税收筹划方案时，首先要从整体上系统地进行考虑，根据自身的整体发展目标统筹安排，协调各种税收与非税收因素，处理好整体利益与局部利益、长期利益与短期利益的关系。

(三)谨慎性原则

税收筹划是一项事先筹划的财务管理活动，对于纳税行为而言具有超前性，它是筹划者在一定时间、一定法律环境下，以纳税人一定的经济活动为背景事先策划和安排的方案。当前我国税收政策正处于频繁调整时期，国家对高校的税收优惠政策也随着宏观经济环境的变化不断在进行调整，高校在税收筹划过程中要遵循谨慎性原则，要重视政策变化风险，根据内外部环境的变化随时对方案作出调整，尽可能地降低风险损失，实现利益最大化。

(四)成本－效益原则

税收筹划的目标是实现纳税人长期的总体收益最大化，但任何事物都具有两面性。高校在进行税收筹划降低税负的同时，必然会产生相应的成本，以及因选择某一方案而放弃其他方案所产生的机会成本。因此，高校在筹划税收方案时，必须综合考虑该方案的实施所带来的收益是否大于增加的费用和机会成本，而不是一味考虑降低税负。

二、高校税收筹划分析

(一)高校筹资过程中的税收筹划

近年来，随着办学规模的扩大和科研事业的发展，各种配套设施建设越来越多，财政拨款已经无法满足高校的资金需求，这就使高校不得不从其他渠道去融资。目前高校筹集资金主要来源于银行贷款，从税收筹划角度来看，贷款利息可以在税前列支，有利于减轻税负。但是，巨额的银行债务已成为制约高校发展的重要因素，2010年“两会”期间，据有关调查资料显示，截至2009年，我国高校贷款规模已超过2500亿元，其中地方高校贷款近2000亿，部分高校甚至出现资不抵债的情况。针对这一问题，银行对高校的贷款限制越来越多，对贷款的使用管理也越来越严格，高校要想实现快速发展，应积极主动地面向社会多渠道、多方式地筹措资金，融资租赁便是一个新的筹资渠道。

融资租赁实质上是建立在分期付款基础上，利用租赁服务中资产所有权与使用权分离的特性，于租赁期结束后将资产所有权转移给筹资人的一种负债筹资。它具有筹资速度快、限制条件少等方面的优点，有利于高校教学和科研设备的更新，同时，融资租赁所具有的特殊的理财功能，有利于高校优化财务结构，合理避税。当前，高校会计核算采用的是收付实现制，因此，高校支付给出租人的租金及利息可以在当期作为支出于税前列支，扣减应纳税所得额，减轻实际税负。

(二)高校经营过程中的税收筹划

根据财政部和国家税务总局所规定的税收优惠政策，高校从事技术开发、技术转让业务和与之相关的技术咨询、技术服务所取得的收入，免征营业税；高校的技术转让、技术培训、技术咨询、技术服务、技术承包所取得的技术收入，暂免征收企业所得税。高校财务部门要与科技部门建立良好的沟通系统，充分利用国家给予的税收优惠政策，做好技术转让、技术开发等技术服务性收入的登记备案工作。

同时，由于享受免税的主体只是高校，并不包括由高校投资成立的独立的科技研发公司。因此，除非有其他因素影响，高校应尽量避免以独立核算的科研公司的名义开展技术服务性业务，以实现整体利益的最大化。

(三)高校投资过程中的税收筹划

根据《教育部关于高校产业规范化建设中建高校资产经营有限公司的若干意见》，各高校依据《公司法》等法律法规组建高校资产经营公司，将经营性资产划归其负责经营和管理，高校应根据资产经营公司的具体经营状况进行税收筹划，实现总体收益的最大化。

1.根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，在我国境内设立不具备法人资格营业机构的居民企业，应当汇总合并纳税。对于某些存在巨额亏损但与高校的教学和科研发展密切相关的业务，高校应将其与存在高额利润的业务进行合并以减轻总体税负，或以成立分公司的形式实现高校对盈亏的调节。

2.根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，符合条件的小型微利企业，减按20％的税率征收企业所得税，国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。对于某些符合小型微利企业或高新技术企业认定条件的盈利业务，高校应充分利用国家给予的税收减征优惠注册子公司。

3.资产经营公司作为高校内部管理的一个职能部门，它与高校的经济利益是一致的。因此，资产经营公司可以根据公司自身需要以及代为经营管理的校办企业的需要，委托高校开展合理的研究开发工作，充分利用高校在技术服务方面免征营业税金以及技术转让减免所得税的优惠政策，降低高校与资产经营公司的总体税负，实现高校整体利益的最大化。

[参考文献]

[1]张向历，关于提高我国企业税收筹划水平问题的研究[J]，企业导报,2010，(7)

[2]刘美君，做好税收筹划合理降低企业税负[J]，中小企业管理与科技，2010，(7)

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关键词：企业；所得税；税收筹划；分析

随着社会经济的发展与人们生活水平的提升，人们对新企业所得税下的税收筹划的关注度变得越来越高。企业所得税法的相关内容是伴随着市场经济发展的变化而变化的，税收筹划作为企业有效应对所得税法律的手段，其筹划质量的高低将直接影响企业的经济利润。因此，在新时期加强对新企业所得税下的税收筹划的研究，是当前人们热衷研究的一大课题。

一、关于税收筹划的概述

所谓税收筹划，就是指纳税人在国家法律与税法允许的范围内，根据税收政策法规的导向，事前选择个人或者企业税收利益最大化的纳税计划与方案处理自身的生产经营、投资理财等多项内容的企业筹划行为。

税收筹划具有以下思想特征：一是事前的筹划性，即税收筹划行为在纳税人履行纳税义务之前发生，是纳税人在生产经营管理以及投资理财的过程中所进行的选择，通过一些有计划性的规划与设计来尽量减轻企业的税负；二是目的性，即企业在市场经济的发展过程中进行纳税筹划，其最终目的是获得最大化的利润；三是合法性，即税收筹划是在国家法律与税法允许的范围内发生的一种行为； 四是风险性，即由于外界因素的不确定性，使得纳税人在进行税收筹划的过程中，会存在预期目标与税收筹划结果存在差距的问题。

二、针对新企业所得税变化的研究

针对新企业所得税产生变化的研究，其内容包括以下五点：

一是在基本税率方面，《新企业所得税》将当前企业所得税的基本税率规定为25%。其中国家扶持的一些高新技术企业按照降低15%的税率进行税收的征收，小型微利的企业基本税率为20%。在新企业所得税中，企业的整体税负有下降的趋势。

二是在纳税主体的制度方面，《新企业所得税》中将在中华人民共和国境内的所有企业组织规定为企业所得税征收过程中的纳税主体。同时将纳税人划分成非居民的纳税义务人与居民的纳税义务人，分别承担有限的纳税义务与无限的纳税义务。但新企业所得税法取消了以独立核算为纳税主体界定标准的相关规定。

三是在税收方式与优惠范围方面，《新企业所得税》将原有的区域优惠为核心转化为区域优化为辅，产业优惠为核心，对区域中重点扶持的企业给予相应的税收优惠。在优惠方式方面，不再限制产业的性质与范围，不管是安置残疾人所支付的工资，还是新产品新技术的研发费用，都可以纳入税收筹划的范围，都可以享受到抵扣应纳的税额、加计扣除、税额抵免以及减计收入等政策优惠。

四是在税前扣除标准方面，《新企业所得税》中在业务招待费、薪酬待遇等一系列费用的扣除方面与以往具有很大的差异性。费用、成本、损失、税金以及其他方面的支出，都可以在应纳的税额中扣除。

五是在折旧优惠方面，《新企业所得税》中将折旧优惠的政策从原来的适用于外资企业扩大到适用于所有的企业，并对折旧方法与加速折旧处理的使用状况进行了明确的规定。

三、针对新企业所得税下的税收筹划的分析与研究

（一）措施之一——调整企业的组织结构以改变企业的纳税方式

要科学调整企业组织结构以改变企业的纳税方式，需要做到以下两点：一是《新企业所得税》中将法人作为统一的纳税义务人，不具有法人资格的企业或者组织需要执行法人汇总纳税的制度，同时小型的微利企业需要减按20%的基本税率来征收企业的所得税；二是企业要充分了解并掌握新企业所得税的实施细则，充分把握所得税法对小型微利企业的纳税认定条件，有效应用其中的临界点，在不违反国家相关税法规定的前提下降低企业的税负。

（二）措施之二——税收筹划的立足点发生变化

税收筹划的立足点发生变化的主要表现是：《新企业所得税》法将传统的以区域优惠为核心的纳税优惠政策转变为以区域优惠为辅，以产业优惠为主的政策，这使得一些高新技术开发区、经济开发区以及经济特区逐步失去了以往的税收优惠所带来的优势。同时国家对于一些重点扶持发展的项目与产业，给予了多种所得税优惠，比如说国家扶持的高新技术企业的所得税基本税率是减按15%来征收的，对购置设备用于节能节水、环境保护以及安全生产的投资额，可以按照一定税收优惠比例来抵免应纳的税额。

（三）措施之三——科学选择纳税人身份

要科学选择纳税人的身份，需要做到以下两点：一是充分了解并掌握《新企业所得税》中对纳税人身份的表述，新企业所得税法有效规范了非居民企业与居民企业的概念以及两者需要承担义务的范围；二是要明确《新企业所得税》法中的这一规定对外资企业的影响最大，外资企业要想避免成为中国境内的居民企业，需要进行科学性的筹划，比如说企业的董事会会议不在中国境内举行，这对中国资本控制、外国注册的企业的税收筹划相当重要。

（四）措施之四——逐步扩大企业的税收筹划空间

要想逐步扩大企业的税收筹划空间，需要做到以下两点：一是要明确企业在进行税收筹划的过程中会受到企业业务量大小、市场供求关系、企业产品的市场竞争力以及原材料价格等一系列因素的影响，在科学合理的范围内扩大企业的税收筹划空间；二是《新企业所得税》的颁布实施既给企业的发展创造力良好的外部条件与机遇，同时也强化了对企业税收筹划的监督与管理，凡是符合规定的居民企业之间的红利、股息等一些权益性质的收益都可以纳入免税收入的范畴内，这使得集团的母公司可以将集团的利润转移到可以享受低税率的子公司中，从而有效降低集团公司的税负。

（五）措施之五——科学选择折旧的方法

要想科学选择折旧的方法，需要做到以下两点：一是要明确企业对固定资产进行折旧处理，会在一定程度上降低企业的利润，进而使得企业应纳的税额大为减少；二是企业在进行纳税筹划的过程中，需要选择一种折旧抵税的金额现值最大的方法，尽可能的充分利用国家给予企业的税收筹划优惠政策，采用加速折旧的科学方法，以尽量降低企业的经济损失。

结语：

税收筹划作为企业制定税收利益最大化的纳税计划与方案的重要手段，其筹划质量的高低将直接影响企业最大化经济利益的获得。伴随着新企业所得税法的变化，在其中的税收筹划的方法与内容也需要随之改变，从中找出最适合企业发展的筹划方案。因此，在新时期加强对新企业所得税下的税收筹划研究，是当前摆在人们面前的一项重大而又紧迫的任务。

参考文献：

[1]汪斌.浅谈新企业所得税法下企业所得税纳税筹划[J].金融经济，2009（02）

[2]左涛.基于我国新企业所得税法的税收筹划研究[J].经济师，2009（01）

[3]曾靖.基于新企业所得税法税收筹划的研究[J].商场现代化，2008（15）

[4]徐佳妮.基于新企业所得税法的税收筹划研究[J].科技广场，2009（06）

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一、降低房产原值的纳税筹划

筹划时，首先，企业应当仔细区分房屋，非房屋建筑物以及附属设施，配套设施。所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙柱，能够遮风避雨，可供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。因此，对企业除厂房，办公用房外的建筑物，如果把停车场，游泳池也都建成露天的，并把这些独立建筑物单独进行会计核算，单独记载，与厂房、办公用房分开，这部分建筑物不符合房屋范畴，所以其造价不计入房产原值，不用交房产税。其次，正确核算地价，税法规定，房屋原价应根据国家有关制度规定进行复核，而《企业会计准则第6号—无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应分别进行处理。购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产，也就是说对自建，外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。

二、降低租金收入的纳税筹划

(一)分别签订租赁合同按照税法规定，企业房屋租赁属于从租计征，按租金收入的12%交纳房产税。但往往企业出租的不仅仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具等，税法对这些设施并不征收房产税。而企业往往在签订租赁合同时，将附属设施和房产一起计算租金，这无形将设施也交了房产税，增加了企业的税负。这就要求我们在会计核算时，将房屋与非房屋建筑以及各种各样的附属设施、配套设施进行合理、恰当的划分，单独列式，分别核算。例如：某国营宾馆采用出租经营方式，双方谈定：甲方将宾馆连同内部设施租给乙方，乙方每年支付租金480万元，租赁期限十年，并据此签订了租赁合同。按照这份出租合同，甲方每年交纳的主要税款如下：房产税：480×12%=57.6(万元)营业税：480×5%=24(万元)城建税及教育费附加：24×(7%+3%)=2.4(万元)以上各项税费合计为84万元。上述合同，在总租金不变的情况下，把一个房屋租赁合同改变为房屋租赁和附属设施租赁两个出租合同。甲方以每年300万元的房租出租房屋，以每年180万元的租金出租宾馆内部附属配套设施。按照改变后的出租合同，甲方交纳的主要税款如下：房产税36万元(300×12%)，营业税：24万元(480×5%)，城建税及教育费附加2.4万元，以上各项税费合计为65.9万元。总额就因合同改变而发生改变，每年减少税收负担21.6万元。

(二)转化服务内容例：某企业因经营不善等原因，仓库被闲置，为增加收入，企业对外出租仓库，当年取得租金1200万元，依据税法，实际交纳的各项税金为：房产税144万元(1200×12%)，营业税60万元(1200×5%)，城建税及教育费附加6万元，同样是这份合同，按照当地物业管理标准，将年租金1200万元，变为租赁费700万元，物业管理费500万元，那么依据税法，营业税、城建税及教育费附加不变，物业管理费只交营业税，不交房产税。房产税按租赁收入700万元计算为84万元，企业减轻税负60万元。值得注意的是物业管理资格认定必须先经建设主管部门行政审批，再去税务部门批准，就可以从事物业管理业务了。

(三)改变收入性质某商业企业的库房大量闲置，于是只好用来出租，出租的库房有6栋，其房产原值为3300万元，年租金收入为400万元。按房租收入计算应纳税额合计为70万元。其中：房产税48万元(400×12%)，营业税：20万元(400×5%)，城建税及教育费附加：2万元。企业用租赁方式经营库房，税收负担明显过重。那么想降低税收成本，必须将单纯的房屋租赁改变为仓储保管服务。我们节税筹划如下：将租赁合同改为仓储保管合同。同时，按照仓储保管的服务要求，公司配备相应的人员和设施。房屋租赁属于从租计征，要按租金收入的12%交纳房产税，仓储保管属于从价计征，则按房产余值的1.2%交纳房产税，那么依据税法，该企业应纳税额为49.72万元。其中：应纳房产税：3300×(1-30%)×1.2%=27.72万元，应纳营业税、城建税及教育费附加仍为20万元，2万元。筹划后比筹划前节约20.28万元，筹划后企业需要增加保管人员工资等经营成本，对于仓储管理，技术要求不高，可录用遵章守纪、责任心强的下岗职工，而录用下岗职工，公司又可以享受有关税收优惠，降低企业经营成本，这部分经营成本比起税金来说是小头，企业在大帐上还是划算的。

三、利用税收优惠政策进行纳税筹划