宅基地征收与补偿条例精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇宅基地征收与补偿条例，期待它们能激发您的灵感。

篇1

一、征收对象范围的界定

观点一：征收范围局限于城市规划范围内的集体土地，主要为城中村、城乡结合部的集体土地。观点二：除上述范围外，包括城市规划范围外，为军事设施、公路、铁路、水利设施等公益性质的建设需要将集体土地收归变为国有土地的范围。观点三：拆迁行为完全消失，所有集体土地变为国有土地的行为均界定为征收。

笔者倾向于观点三，现行的《土地管理法》和《物权法》中均未出现拆迁，仅出现征用及征收。为了和上位法一致，更为了符合群众抵制拆迁的呼声，拆迁将会退出历史舞台，相关行为将全部界定为征收。

二、征收行为依据是否仅为公益性建设需要

观点一：《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。”其中列举了征收的六种行为，集体土地可参照国有土地征收条例划定仅公益性建设可征收。这也符合《物权法》第42条的规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。观点二：集体土地征收的依据不仅仅是公共利益的需要，还包括城市规划范围内的城市建设和城市开发。

笔者倾向于观点二，工业化及城市化发展需要扩大城区范围，需提供土地供其发展。工业产业将会逐渐搬离城市中心区，逐步向城市扩散，最终会扩散到城市周边的集体土地，国家一定要为工业发展提供最基本的生产条件——场地。城市化发展可以集约利用现有城区土地，但国有土地征收条例相关法文致使非公益性质的城建开发很难开展，因此集体土地征收条例势必要为城市化扩张提供可行之路。

虽然集体土地征收条例一旦将城市规划纳入征收前提之一，将与《物权法》抵触。但《物权法》范围涵盖过大，实际操作中主要依据相关下位法条文；而且集体土地征收条例的出台本身就会引发原有法律条文的修订工作和具体实施规范的制定，征收条例推迟出台的原因之一也是相关法规的修订、重新制定及撤销工作。因此，尽管将城建开发纳入集体土地征收条例会与《物权法》冲突，但笔者依然倾向于将此条例纳入城市建设的需要。

三、补偿组成范围构成

1.现行补偿组成范围

《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》均明确规定征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。

集体土地所有权归村镇集体，因此土地补偿费归村镇集体，安置补助费一般也归村镇集体，专款专用于失地农民的安置。征收农用地的情况下农户直接得到附着物和青苗补偿，征收宅基地的情况下农户直接得到附着物即房屋补偿，占用的宅基地补偿方式和价格一般由各省市制定相关规定。北京市依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》使用宅基地区位价补偿农户被占用的宅基地。

2.争议的焦点问题及观点

《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定的补偿范围包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿、补助和奖励。而且，该条例明确规定被征收人可以选择产权调换也可以选择货币补偿。

现行的集体土地拆迁补偿组成的范围与现行的国有土地征收补偿组成范围大相径庭，集体土地上征收补偿的组成是借鉴国有土地上征收补偿构成，还是沿用《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》中的补偿构成思路？针对国有土地上征收不涉及的安置问题、被征收的宅基地补偿问题和补偿款中归属于村镇集体部分的管理和使用问题如何解决？

笔者认为：补偿的组成会借鉴国有土地征收条例补偿范围构成，并且涵盖国有土地征收条例中没有的安置费和青苗补偿，但可能会以新的名称出现；条例可能会参照城镇居民的养老金方式将安置补助费对接为社会保障费用或者安置保障费用，让失地农民领取养老金；归属于村镇集体的补偿款的管理和使用问题，此次征收条例不一定能做出具体规定，主要原因是各地地方性差异较难统一，可能会明确原则性指导方向；条例会明确被征收农户可以选择产权调换也可以选择货币补偿。

四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何补偿

由于我国法律规定宅基地只能每户一处，但是历史原因造成部分农户可能有一处以上宅基地。农户宅基地被征收后，会出现以下几种情况：1.被征收人宅基地被征收后，他处有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他处没有宅基地且农村集体经济组织不能为被征收人重新调整宅基地。针对上述三种可能情况，集体土地征收条例如何处理？

观点一：借鉴《江苏省集体土地上房屋征收与补偿办法》，被征收人住宅被征收后，他处有宅基地或者农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿。观点二：不考虑被征收人他处是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，除去房屋重置成新价格补偿之外另获得宅基地补偿价格。

笔者认为：部分被征收人拥有一处以上宅基地，是历史原因造成的历史问题，只要是合法取得的就不能追溯。另外，笔者倾向性认为农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，另获得宅基地补偿价格，宅基地补偿价格以区位价或者估价规范技术标准或者其他计算标准及名目发放。

五、评估规范依据及价格

1.评估规范依据

已有的评估规范包括：《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。目前，国有土地上的评估适用《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》；集体土地上的评估适用《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。

选择什么评估规范的核心问题是依据被征土地原用途、原质量进行估价还是按照规划所确定的征收后用途进行估价，是按照征收前的集体土地估价，还是按照征收后的国有土地估价。对此，江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，根据《房地产估价规范》对被收购房屋的价值进行评估，按照征收后的用途进行估价。目前，其他地区均未明确依据《房地产估价规范》评估集体土地，通常制定一套新的标准进行赔补，例如北京市、杭州市。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的配套条文《国有土地上房屋征收评估办法》，虽未明确估价规范为《房地产估价规范》，但其第13条“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估”；其实，这已经明确了估价技术的参照体系为《房地产估价规范》。

那么集体土地的估价规范体系会参照已有六个规程规范的哪一个？

笔者认为处理的方法有两种：或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》利用市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估，但不会明确按照国有土地还是按照集体土地评估这类敏感问题；抑或提出新的名称，出台相应的集体土地上房屋征收评估办法，提出新的评估技术方法。

2.与国有土地是否同地同价

集体土地征收最大的争议是：是否做到农村集体土地和城市国有建设用地同地同价或者换句话说同房同价，按国有土地上被征收类似房地产进行评估？

对此，现有的各地政策千差万别。江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，其中规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，被征收人选择货币补偿或者原址产权调换的，根据同房同价原则，按国有土地上被征收类似房地产的市场价格进行评估。但江苏省同房同价的规定中与宅基地拥有处数挂钩。

集体土地征收条例是否会明确提出集体土地与国有土地同地同价？

笔者认为：我国现行土地制度确定土地制度分全民所有制和集体所有制，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地征收条例可能不会明确同地同价，避免与土地制度和现行法律相抵触，但集体土地征收条例的出台必将引起集体土地上被征收人获得更多的补偿价款。

篇2

宅基地使用权征收补偿现状

我国目前关于宅基地使用权补偿规定尚不统一，《物权法》肯定了宅基地使用权这一权利地位，对于该权利受到侵害时需要补偿做出了原则性的规定，《土地管理法》等公法并没有明确这一权利。以及各地区各异的地方性法规的规定，对于宅基地使用权这一特殊的财产权，其性质与一般财产权利相比较必然存在着许多的特殊性及局限性，加之地方法规对于《物权法》、《土地管理法》弹性规定的自我限定。因此，现今针对这一权利的补偿的法律依据上是处于模糊不清的状态。

此外，目前地方针对宅基地及其上房屋征收补偿设定了许多不同的方案，例如，许多地区将宅基地使用权的补偿直接与其他补偿结合一体，并没有明确地指出这一权利所得到的补偿具体的数额；另有些补偿方案中则是直接用货币进行补偿；还有则是用“以地换地”的方式来补偿被征收人因征收而收到的利益损失。

宅基地使用权征收补偿存在的问题

法律法规不具体、不明确

1、《物权法》的相关规定

《物权法》中第一百二十一条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、四十四条的规定获得相应补偿。”其中《物权法》第四十二条、四十四条分别是关于征收、征用的补偿规定。《物权法》对宅基地使用权因宅基地及其上房屋的征收而消灭应得到补偿做出了明确的原则性规定。

2、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的相关规定

在《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第三款规定“征收其他土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”再根据其相应的实施条例《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”在此，集体财产的所有人是集体成员，当集体土地被征收时，集体成员当然享有得到补偿的权利，集体经济组织作为权利人仅能对于其享有的集体土地所有权得到补偿。那么，在此土地补偿费应理解为仅对宅基地所有权被征收的补偿，地上附着物补偿费则是对宅基地上的住宅及其附属设施所有权被征收的补偿。如此一来，《土地管理法》第四十七条第三款的规定的“土地补偿费”被《土地管理法实施条例》限定为集体土地所有权的补偿。就宅基地及其上房屋征收补偿问题《土地管理法》仅做出弹性极大的规定，并没有实质性的解决补偿标准问题。

3、地方性规章的相关规定

各地区各省人大、其常务委员会及当地政府根据《土地管理法》、《物权法》以及《土地管理法实施条例》结合自身的情况制定相应的地方性法规，这些法规也因其所重点参照的法律不一致而导致在工作中具体补偿标准的不一。

当我们看到在各法律法规对于该问题的规定是如此之多，却得不到一个明确的统一。在法律实施过程中，因为这些法律对宅基地使用权补偿问题只是做出原则性规定，这就需要地方性法规对该问题制定出具体的实施细则。据调研所得，2007年通过的《物权法》在各地方制定的相关实施细则中并没有得到具体的体现，又基于如上所述《土地管理法》并没有明确的做出规定，仅是总的规定补偿问题，而国务院所颁布《土地管理法实施条例》对《土地管理法》中“土地补偿费”的限定性解释，导致许多地方法规也没有对该项权利的补偿问题做出相应规定。

补偿不明确及补偿标准偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要给予权利人合理的补偿。据前期实践调研所得，浙江省宁波市镇海区以房屋的补偿与安置相结合的方式来补偿被拆迁人，根据浙江省宁波市镇海区人民政府于2007年的《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十一条规定：“拆迁住宅用房，实行以调产安置和货币安置为主、迁建安置为辅的安置方式，严格控制迁建安置。选择迁建安置的，不能同时选择其他的安置方式。”又据相关部分人员的介绍以及在该地区进行问卷调查的结果分析所得，该地区绝大所数被拆迁人是选择调产安置。

1、货币安置

就以《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》为例，第十一条的规定中有调产安置、货币安置和迁建安置，其中最为直接的补偿方式就是货币安置，货币安置即由拆迁人提供相应的安置补偿金，由被拆迁人自行选购商品房的调产安置方式。结合当地货币安置的具体规定来看，即本意见的第十四条： 被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：（1）被拆合法房屋可安置面积内货币补偿金额=（商品住宅平均价格-基本造价＋被拆房屋重置价格成新）可安置建筑面积

其中“商品房平均价格”该意见则是根据《镇海区征收集体所有土地房屋拆迁有关价格和费用标准》而定的，该标准中规定：“2007年有关地段商品房住宅平均价格指导价为：一类地段每平方米3600元，二类地段每平方3500元，三类地段每平方米3200元，四类地段每平方米2500元。”被拆迁房屋充值价格“则按房屋结构等姐分为多个标准：钢混结构则从一等至三等的住宅重置价格分别为1060、800、720，非住宅为1260、1000、870元；砖混结构也从一等之三等分别为：700、620、520，非住宅分别为850、700、600元。”基本造价“则也分为两个部分，即：钢混一等1060元，二等为800元，三等为720元；砖混一等为700元，二等为620元。”

除此之外，还需结合地段等级范围划分、房屋成新标准、住宅楼层差价、住宅朝向差价率等等相关因素的影响，最终才能得到货币安置的货币补偿数额。据相关部门的工作人员介绍，选择这一安置补偿方式的人是非常少的，理由则是该补偿方式所得到的补偿是很少的。那么在2011年的现在，房价的飞快上涨已是有目共睹，但在政府部门网站上所看到相关公开的近期（2011年7月26号）的拆迁公告中补偿安置标准按镇价[2007]33号、镇价[2009]38号及相关文件执行，即根据镇海区物价分局2007年及2009年的标准进行补偿。在镇海区国土资源分局网站上所公开的征收补偿标准则是笼统地将耕地、建设用地等合并补偿，则不能看到其具体相关标准。基于选择货币安置的人非常少，则按照常理即可知补偿之中针对宅基地使用权的补偿标准事实上则也是相应偏低的。

2、调产安置

调产安置是多数人所选择的补偿方式，这一方式既能够满足被拆迁人在房屋被征收时的需要，也便于政府各种拆迁工作的实施。但是其中一个重大的问题就是宅基地使用权补偿问题！根据《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十三条的规定：“（2）被拆迁合法建筑面积可安置面积部分给予安置补贴，补贴金额为：（安置房基准价格－基本造价）可安置建筑面积。

拆迁人选择了安置房屋，他所能得到的补助是相对较少的，据当地调查结果显示，在有些情况下，被拆迁人还是需要向政府补一定数额的钱才能得到被拆迁人理想中的、适当的安置房。但是，在此，需要说的并不是这一问题，而是宅基地使用权实际上并没有得到很好的补偿，虽然说安置房也涉及到土地使用权，但是该土地的性质是国有土地，即国有土地作为建设用地其使用权为70年，而宅基地使用权法律并没有明文规定其使用年限，只要该被拆迁人是其农村集体经济组织的成员，那么就享有申请宅基地用于建造房屋的权利，如此一来，许多学者认为，宅基地使用权期限为永久性。

完善宅基地使用权征收补偿制度的建议

立法原则上归于统一

基于上文已分析宅基地使用权年限问题，永久性一词，相对于调产安置中的国有土地使用权70年，这是一个没有办法计算差价的，那么这必须将这种偿转化为另一形式，而不是直接地计算比较。但是，于立法上而言，这里所说的立法，指的是《土地管理法》的明确宅基地使用权的补偿以及各地的地方立法的修改。这样至上而下的统一，在执法过程中也将是保障宅基地使用权人的最有力的依据了。将宅基地使用权补偿的具体化，又将成为一个权力下放的问题，各地方具体情况不同，也必将产生不同的补偿方案。但是，这对于目前的宅基地征收补偿问题来说既是迫在眉睫的，也是从立法上根本的解决这一补偿问题，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依则也是一个关键环节。有法可依，有法必依，执法必严这都是环环相扣的关系。

合理规划，适当选择安置补偿方式

与调产安置相比，迁建安置是一种在征收补偿过程中较为公平的补偿方式。迁建安置指由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新对被拆迁人予以补偿，并提供迁建用地的有关费用，由村民委员会负责按有关规定办理用地手续，在规划确定的农居点复建多层住宅进行安置。《物权法》第一百五十四条对定“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消失。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”因此该迁建地应为宅基地，在此种情况下，宅基地使用权便能得到延续。但是，在实际情况中，由于规划的严控和土地集约利用的要求，也不符合我国当前土地利用的严峻形势，迁建安置的适用范围较小。

安置区的土地特殊化

将征收补偿的安置房相对集中，重新规定其土地使用年限，即将国有土地特殊化。农民因征收而失去赖以生存的土地，这将直接导致农民失业，随即影响农民的生活水平。众所周知，目前城镇居民与农村的生活水平还是有比较大的差距的，虽然说对农民往后的生活水平问题应由安置等措施来给予帮助的，但是将安置区的土地特殊化，在房屋问题上解决被征收人的后顾之虑，或者是说在被征收人在失去宅基地的那一刻开始，起点的拔高，也许有利于其往后保持一定的生活水平。随着经济的发展，安置区内被安置人员的生活水平与原城镇人口生活水平差距逐渐缩小，被征地人能够适应新的生活环境及模式，能够有一定高度的生活水平之时，或者一种更加理想的状态之下，即待到两者在生活水平处于相当水平线上，即完全城市化，这将会是一个漫长的过程。待到这时则是要保证全体人们的平等性问题，即可再将其土地性质变更、统一。

篇3

《国有土地上房屋征收与补偿条例》调整的范围非常清晰，那就是国有土地上房屋的征收与补偿。随着城镇化、工业化的发展，以及高速公路、铁路等基础设施建设的推进，农村集体土地上房屋的征收与补偿问题越来越突出。实践中常见的做法是将集体土地上房屋按照地上附着物等同对待，但目前很多地方进行的退建还耕、土地增减挂钩等涉及到的征收房屋工作却不涉及对房屋所依附土地的征收，似乎由《土地法》进行规范也不太适合。

关键词：集体土地; 房屋征收; 补偿;价值确认

Abstract:

The houses on the state-owned land tax and compensation ordinance of adjustment range is very clear, that is the house on state-owned land tax and compensation. Along with the development of urbanization, industrialization, and a highway and railway infrastructure construction of advance, the rural collective land on the collection and compensation of building more and more outstanding. In practice, it is common on collective land according to the ground attachments to equate houses, but at present a lot of places built the plow, land back also increase or decrease of the collection of related to hook houses is not involved in the house the dependent on land, it seems from the midway of standard also are not very good.

Keywords: collective land; Housing collection; Compensation; Value con

中图分类号：F301.0文献标识码：A 文章编号：

正文：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日公布并实施，进一步规范了行政机关的房屋征收行为，明确了公共利益范围，明确了房屋征收程序，加大了被征收人合法权益的保护，对基层房屋征收管理工作更有指导意义。但是《条例》调整的范围非常清晰，那就是国有土地上房屋的征收与补偿。随着城镇化、工业化的发展，以及高速公路、铁路等基础设施建设的推进，农村集体土地上房屋的征收与补偿问题越来越突出。目前，国家还没有统一的集体土地上房屋拆迁补偿条例或办法，国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的。

现行的《土地管理法》对征收农村耕地或其他土地所引发的各种补偿费等做了较为详细的规定，但对于征收集体土地所涉及的农村房屋如何拆迁和补偿问题没有作出明确规定。实践中通行的做法是将集体土地上房屋按照地上附着物等同对待，而目前很多地方进行的退建还耕、土地增减挂钩等工作只征收房屋却不涉及房屋所依附土地的征收，因此我们在思考如下的问题：

集体土地上房屋的征收如何实施、管理和规范？

一、国有土地上房屋征收主体

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条有如下规定：

市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

可以看出市、县级房屋征收部门具体组织实施国有土地上房屋的征收与补偿工作，市、县级人民政府负责监督管理。

二、集体土地的征收主体

《中华人民共和国土地管理法》第二条规定国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

第五条：国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。

县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。

第四十六条：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

《国土资源部关于加强征地管理工作的通知》(国土资发［1999］480号):各地必须依照《土地管理法》确立的征用土地制度，实行由县级以上地方人民政府统一征地。各级土地行政主管部门根据职责及法定的征地批准权限和程序，代表政府负责组织征地的审查报批和具体实施工作，其他任何单位和个人均无权审查报批和组织实施征用土地。

对集体土地的征收，是由县级以上地方人民政府组织，土地行政主管部门代表政府具体实施。而对于集体土地上房屋的征收主体土地法则没有提及。

三、集体土地上房屋的征收主体

《条例》第四条：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

本条并没有特别强调国有土地上的房屋征收与补偿工作，我们似乎可以理解为：

市、县级人民政府负责本行政区域（含集体土地上）的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域（含集体土地上）的房屋征收与补偿工作。

四、集体土地上房屋征收补偿

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条：征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。

《中华人民共和国物权法》第四十二条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

第四十七条：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

但是，上述法律法规均没有明确集体土地上的附属物包括房屋。

《土地法》未规定集体土地上房屋的征收，只规定涉及被征收土地上的房屋时，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿。

《物权法》第四十二条第二款虽然提到“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”但对于征收补偿也没有给出明确的程序。

五、集体土地上房屋的价值确认

《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

最高人民法院在司法实践的指导---《中华人民共和国物权法》条文理解与适用对宅基地作如下规定：

宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：

（1）城镇居民购买；

（2）法人或其他组织购买；

（3）转让人未经集体组织批准；

（4）向集体组织成员以外的人转让；

（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

从以上条文可以看出，宅基地原则上不允许转让，即没有市场。

《条例》第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

篇4

20xx年最新农村拆迁补偿管理条例

20xx农村房屋拆迁补偿标准是什么

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

(一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

(二)房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

注：

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;

2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;

3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

(三)农村房屋拆迁补偿标准

(1) 被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;

(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

国家房屋拆迁补偿标准

一、房屋价值补偿标准

这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。如：石家庄市人民政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。

二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)

搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。以石家庄为例(自主搬迁)：20xx年搬迁费20元/平方米，按2次计算;临时安置费(过渡费)按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%。

三、停产停业损失的补偿

该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。

四、补助和奖励

补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定;公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。如石家庄出具了《石家庄市市区被征收房屋公摊基准补助系数》。奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。

五、房屋装修补偿及家电设备移机补偿

房屋装修补偿也是先有当事人协商，协商不成由评估机构评估确定，家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以时征收拆迁时出具的补偿标准为准。

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论文关键词 宅基地腾退 村民自治 城中村改造 政府指导与扶持

一、前言

腾退，字面含义即腾出并退还。在实践中，一般用作对拒不执行司法判决行为的强制执行措施。 伴随着城中村改造的进行，腾退成了频频见诸报端的热词。本文关注的宅基地腾退专指在城中村改造过程中，村集体经济组织自发组织并推动的，通过收回宅基地及地上房屋并给予村民回迁安置房以及一定数额的经济补偿的方式，除去集体土地所有权上的一切负担的行为。宅基地腾退是城中村改造过程中最为关键的一步，是进行城镇化建设的前提。此处的宅基地腾退不同于农村闲置宅基地的个别收回，而是强调村集体经济组织对村内宅基地整体的收回。在这个过程中，宅基地及地上房屋（含附属设施）作为腾退客体，附带将村内的公共道路等基础设施也一并予以腾退，然后在腾退出来的空地上合理规划回迁安置房用于安置村民，并在剩余空地上“退宅还耕”、发展产业、商业等经营性项目以及教育、医疗等公益性项目，在改善村民居住环境的同时，实现村内资源的有机整合，促进节约集约用地，推动城镇化进程，从而实现城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策目标。

这里需要将其与宅基地征收相区别。“采取征收征用的主体只能是国家，而不能是集体组织。如果集体组织基于公益需要而收回宅基地使用权，本质上也并不是征收。” 在征收过程中，政府作为征收人，村民或村集体经济组织作为被征收人，彼此之间难免存在沟通、交流不畅，因此征地纠纷甚至冲突更是难以避免；而在腾退过程中，村集体经济组织或者以其名义成立的开发公司 作为腾退人而村民作为被腾退人，政府在腾退人背后予以支持 ，不直接与村民产生交集，从而在一定程度上有效避免利益冲突，有利于营造相对和谐的城中村改造氛围。综上，两者的主要区别就在于村民委员会以及广大村民的参与程度不同、村民自治的体现程度不同。

村民自治，简言之就是广大农民直接行使民主权利，依法实行自我管理、自我教育、自我服务的一项基本社会政治制度。村民自治的核心内容是“四个民主”，即民主选举、民主决策、民主管理、民主监督，因此，全面推进村民自治，也就是全面推进村级民主选举、村级民主决策、村级民主管理和村级民主监督。但行政村不属于一级政府，是一种村落小范围的自治组织，自制内容仅限于自我管理。

村民委员会是体现村民自治的基层群众性自治组织。村民委员会委员直选产生，一般3-7人，主要任务是制定和监督执行村规民约，协助党和政府贯彻落实国家的法律政策，组织村办经济，维护本地治安，发展公共福利等。其中，村民自治主要表现为村民可以通过召开村民会议或者由村民会议授权召开村民代表会议的形式来投票决定涉及村民利益的重大事项 。其本质在于村民自己处理涉及切身利益的事务，真正实现“当家做主人”。

二、通过村民自治实现宅基地腾退

宅基地腾退的基本模式如下：村民集体先通过村民会议或者村民代表会议多数表决作出收回集体土地使用权的决议，通过宅基地腾退方案，再由村民委员会自行收回集体土地使用权进而拆除地上建筑物和附着物并实施补偿。村民自治渗透在收回集体土地使用权决议的作出与实施的各个环节。在城中村改造中，村民自治既保护本集体经济组织成员合理利益又抑制其个体利益过度膨胀，既制约地方政府征收权又给其“减负”，是有效化解城中村改造社会矛盾的政治与法律智慧。

经济学上的一个定理是：谁是制度创新的主体，谁就将获得创新的收益。宅基地腾退是民间自发、政府扶持的城中村改造方式，是村民积极投入土地制度创新并争取制度创新溢价的尝试。目前，农村宅基地腾退还没有相关的法律来予以规范，但无论如何，应尊重村民在城中村改造的主体地位，相关事宜应通过村民自治予以实现。

（一）腾退方案的制定与通过

腾退方案由村民委员会在符合城镇规划的前提下牵头制定。腾退方案的合法性是保证宅基地腾退乃至整个城中村改造顺利开展的首要条件。根据《村民委员会组织法》第二十四条的规定，涉及村民利益的重大事，应该经村民会议讨论决定方可办理，除非村民会议授权村民代表会议讨论决定这些事项。为了保证腾退方案的合法性与宅基地腾退乃至城中村改造的顺利开展，最有说服力的办法就是通过召开村民会议来投票决定腾退方案。首先，应该提前一段时间宣传基本腾退方案，以便村民能够对自己处分的权利有充分的了解和理解。同时还可以在讲解腾退方案的过程中及时搜集并反馈村民的具体意见，对于反响强烈的条款或事项有针对性地予以调整；第二，召开村民会议投票表决腾退方案，可对腾退方案分两次表决：第一次先表决是否同意腾退；在绝大多数人同意腾退的前提下，再表决如何腾退——主要包括腾退补偿对象、范围、标准等关涉村民切身利益的事项。

从实际的城中村改造经验来看，如果最初的腾退方案得不到广大村民认可的话，后续的腾退进程必然阻力重重，且极有可能爆发不必要的暴力冲突等不利于社会和谐稳定的事件。相反，如果腾退方案能够得到绝大多数村民的支持，村民集体就会作为推动宅基地腾退进展一种内在动力，不仅村民自己会积极配合腾退工作的有效开展，而且还会向阻碍腾退、影响集体利益实现的个别“钉子户”施压，从而帮助村集体破除腾退阻力。

村民集体是利益有机结合共同体，每个村民对依法正当合理产生的村民集体多数决议都有服从的义务。在腾退方案获集体通过并执行的过程中，如有个别村民谋取个人私利而阻碍腾退，村民委员会则可以动员其亲属、朋友予以劝导或者求助村里的“老协会” 对其进行说服，甚至由乡镇政府工作人员组织村民委员会与村民进行调解或对此进行裁决，从腾退的大局出发，在不过分偏颇的情形下，可以适当予以增加补偿。

（二）腾退方案的实施

1.腾退补偿对象的确定

腾退补偿第一步就是确定补偿对象，即在宅基地腾退中，谁才是补偿利益的享有者和接受者。通常情况下，宅基地使用权人与房屋所有权人才是宅基地腾退补偿利益的享有者和接受者，同时，按照“房地一体”的原则，宅基地使用权人与房屋所有人也理应重合。在实践中，首先，对腾退对象的认定应以相关确权证书为准，但是宅基地登记制度与房屋产权登记制度在农村并不能做到全面覆盖，甚至在很多地方几乎得不到良好的贯彻落实。其次，腾退对象应是具有村集体经济组织成员资格且依赖村集体资源如土地等进行生产生活之人。关于腾退对象的认定情形复杂，很多时候被认定主体并不同时符合以上条件，村民自治在对这种情况下理应发挥重大作用。

村民委员会作为腾退人负责处理腾退一切事宜，对于腾退对象的认定亦可有针对性地制定资格认定标准，对于投亲靠友之人以及求学、参军等其他特定情形下的资格认定予以规定，而具体的认定事宜则可交由“老协会”处理。“老协会”成员对村内事务与村民情况较为熟悉，可以协商确定或投票表决确定腾退对象是否具有相应资格以及给予合理、适当的补偿。

2.腾退补偿额的确定

在目前宅基地腾退无相关法律法规明确规定的情况下，腾退补偿额的确定更多地要参照国有土地上房屋征收补偿与集体土地上房屋征收补偿的相关规定予以处理，尤其是在参照后者予以确定补偿额的基础上结合城中村改造的实际，在村民自治的范围内予以合理调整。总之，在城中村改造过程中，宅基地腾退补偿原则应该是：既充分保护被腾退村民合理正当的利益能够得到满足，使宅基地使用权人在失地后仍然继续有尊严的生活，又能够确保被腾退村民之间获得的补偿相对公平、合理，同时还能够维护国家及开发建设单位合理正当的利益，以及兼顾其他社会公共利益。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》是现行规范国有土地上房屋征收与补偿问题的专门性行政法规，集体土地上房屋征收与补偿参照该条例执行。各地针对本区域内的集体房屋征收与补偿问题制定了一系列的具体地方性规定。参照以上规定以及城中村改造的实践，一般情况下，宅基地腾退补偿额包括宅基地使用权补偿与地上房屋及其附属设施补偿。村民自治在确定腾退补偿额的过程中，主要体现在宅基地区位补偿价、宅基地面积与房屋重置成新价的确定方面，其确定可以采取村民委员会与村民协商的方式，更多时候则是参考评估机构的评估结果予以确定。由于农村无充分的房地产交易市场，基层政府部门要就依法认定或指定一些具有房屋评估能力的人员来担任农村房屋的评估员 。因此，村民能否在评估机构的选定以及评估结果的得出过程中充分参与，则体现了村民自治的效果。

（1）评估机构的选定与监督。对被腾退的宅基地及地上房屋的价值评估的基本程序可以参照《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。对农村房屋的估价应当由社会上独立的房地产评估机构来评估，从而真正地实现房屋评估的市场化。评估人员应遵循等值、及时、有效三个基本原则进行评估，相关政府部门则要依据有关法律法规对评估机构的行为进行监督，并在此基础上进一步地完善房屋评估制度。 村委会与村民也可以协商一致，确定被腾退宅基地及地上房屋的估价，当然这种协商估价应该在一定的估价规范或者标准的约束幅度内进行，并充分考虑各家各户不同区位、宅基地及地上房屋面积、装修等具体因素。更加可取的措施还是应该通过招投标等方式慎重选择并委托专业的房地产评估机构对被腾退宅基地及其地上房屋进行评估。

针对评估过程和评估结果的监督可以借鉴《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理暂行规定》，对房地产评估机构报名阶段进行公示，并在房地产评估机构确定以后，将具体名单在城中村改造项目范围以内予以公告，从而使整个过程都晒在阳光下，接受村民监督。另外，城中村改造的主管部门可对投票、抽签过程进行监督，并可以邀请纪检监察机关和基层组织等共同监督。建议加强被征宅基地农民的参与监督力度，一方面有利于评估的准确和科学，另一方面也是践行民主的体现。

（2）腾退补偿额确定中的特殊情形。腾退补偿额的确定也会遇到像集体土地上房屋征收一样的尴尬情形：腾退方案后甚至腾退方案未曾公布，村民便“闻风而建”，大肆违法占地、违法翻扩建。评估公司因为是后来介入，对村内建房情形并不熟知，此时就需要村民委员会或者“老协会”甚至本分守法的村民的充分发挥作用予以协调。

具体到每个城中村改造项目中，首先，可以在腾退方案中对宅基地面积与房屋面积的认定标准予以概括性规定，通过村民会议或授权召开的村民代表会议通过一致决议，明确规定宅基地面积与房屋面积认定的时间节点，以避免为获得超额利益而违法占地、翻扩建等行为。其次，“老协会”与本分守法的村民在这个问题上可以发挥监督作用。农村作为一个乡土社会，村民生活在一个熟人的圈子里。在村集体经济组织中，“生于斯、死于斯” ，村民之间彼此熟稔，从一定程度上来说，在这样的熟人社会中，既可能在利益的诱惑下跟风违法，也可能碍于情面而彼此监督 。通过制定具有正面激励作用的补偿标准，建立激励腾退机制，实行“奖缺罚超”，可以引导村民本分守法，同时也可对违法动乱之心起到一定的遏制作用。

（3）公示、公告补偿情况。“正义不仅要得到实现，而且要以人民看得见的方式实现。”在宅基地腾退过程中，真正落实被称为“阳光工程”的村务公开，切不可把村务公开变成“村‘雾’公开，如雾里看花，越看越朦胧，越看越糊涂”。

知情权保障要贯穿整个宅基地腾退程序。在前置程序中就要求暂停公示，在确定改造方案后腾退公告，对评估机构的确定结果予以公告以及实施拆迁前公告，这些公告程序能够让村民对改造主体更加信任，从而便于腾退工作的顺利开展。同时，村民相互之间也存在着微妙的利益对立情形，即使表面上大家的权利，尤其是腾退补偿权都没有受到侵害，但如果得到的补偿不平等，造成的实质不公即是对村民权利的间接侵害，埋下一定社会隐患。因此对于同一腾退项目甚至同类腾退项目的具体征地补偿安置方案包括补偿明细进行公开是十分必要的。其实，公开透明的村民自治以及其他形式的社会参与监督，对实现贯彻落实城乡规划、节约与合理利用土地资源特别是严格控制占用耕地建房的立法目标，具有不逊色于行政审批的功效。公开补偿安置标准和结果细目等，可以在保护本集体经济组织成员合理利益的实际效果的同时防止有人利用漏洞或特权多获得利益、抑制其个体利益过度膨胀。

三、村民自治与政府指导的衔接与互动

党的十报告提出的“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例” ，国务院法制办主任宋大涵提出的改革征地制度“三原则”，都对宅基地腾退制度的完善有借鉴意义：正确处理工业化、城镇化建设和保护被征地农民合法权益、保护耕地的关系，更加突出保障被征地农民合法权益，促进城镇化健康发展；正确处理政府依法征地和农民参与权、话语权的关系，更加严格地约束政府征地行为；正确处理统一性和差异性的关系，在法律确定征地补偿基本原则的同时，充分考虑地区差异。

全国范围的城镇化正在逐步展开。但如何实现城镇化？城镇化最主要的推动力量就是农民，推动城镇化进程的力量就在农村，自下而上地喷涌。城镇化的实现也需要政府指导与扶持。因此，城镇化“破冰”需要农民与政府的内外合力“供热”。目前，农民渴望城镇化的诉求越来越强烈，除了通过媒体、网络等种种方式发出自己的声音外，个别地区还积极“创新”。“全国首个村级市”——河南省濮阳市庆祖镇西辛庄市（筹），就是是民间自发、积极兴建新型农村社区的代表。西辛庄村周边十几个村子主动向先富裕起来的西辛庄“投靠”，反映了农民试图冲破城乡二元结构，选择“就地城市化”。 当然，“在走向现代化的当代中国，乡政管理对农村社会的改造和推动，不仅必要，而且必须”。 目前我国城镇化的进程也印证了这样的断言。