宅基地征收与补偿条例精选(十四篇)
发布时间：2023-09-25 11:23:33
序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇宅基地征收与补偿条例，期待它们能激发您的灵感。
篇1
一、征收对象范围的界定
观点一：征收范围局限于城市规划范围内的集体土地，主要为城中村、城乡结合部的集体土地。观点二：除上述范围外，包括城市规划范围外，为军事设施、公路、铁路、水利设施等公益性质的建设需要将集体土地收归变为国有土地的范围。观点三：拆迁行为完全消失，所有集体土地变为国有土地的行为均界定为征收。
笔者倾向于观点三，现行的《土地管理法》和《物权法》中均未出现拆迁，仅出现征用及征收。为了和上位法一致，更为了符合群众抵制拆迁的呼声，拆迁将会退出历史舞台，相关行为将全部界定为征收。
二、征收行为依据是否仅为公益性建设需要
观点一：《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。”其中列举了征收的六种行为，集体土地可参照国有土地征收条例划定仅公益性建设可征收。这也符合《物权法》第42条的规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。观点二：集体土地征收的依据不仅仅是公共利益的需要，还包括城市规划范围内的城市建设和城市开发。
笔者倾向于观点二，工业化及城市化发展需要扩大城区范围，需提供土地供其发展。工业产业将会逐渐搬离城市中心区，逐步向城市扩散，最终会扩散到城市周边的集体土地，国家一定要为工业发展提供最基本的生产条件——场地。城市化发展可以集约利用现有城区土地，但国有土地征收条例相关法文致使非公益性质的城建开发很难开展，因此集体土地征收条例势必要为城市化扩张提供可行之路。
虽然集体土地征收条例一旦将城市规划纳入征收前提之一，将与《物权法》抵触。但《物权法》范围涵盖过大，实际操作中主要依据相关下位法条文；而且集体土地征收条例的出台本身就会引发原有法律条文的修订工作和具体实施规范的制定，征收条例推迟出台的原因之一也是相关法规的修订、重新制定及撤销工作。因此，尽管将城建开发纳入集体土地征收条例会与《物权法》冲突，但笔者依然倾向于将此条例纳入城市建设的需要。
三、补偿组成范围构成
1.现行补偿组成范围
《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》均明确规定征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。
集体土地所有权归村镇集体，因此土地补偿费归村镇集体，安置补助费一般也归村镇集体，专款专用于失地农民的安置。征收农用地的情况下农户直接得到附着物和青苗补偿，征收宅基地的情况下农户直接得到附着物即房屋补偿，占用的宅基地补偿方式和价格一般由各省市制定相关规定。北京市依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》使用宅基地区位价补偿农户被占用的宅基地。
2.争议的焦点问题及观点
《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定的补偿范围包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿、补助和奖励。而且，该条例明确规定被征收人可以选择产权调换也可以选择货币补偿。
现行的集体土地拆迁补偿组成的范围与现行的国有土地征收补偿组成范围大相径庭，集体土地上征收补偿的组成是借鉴国有土地上征收补偿构成，还是沿用《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》中的补偿构成思路？针对国有土地上征收不涉及的安置问题、被征收的宅基地补偿问题和补偿款中归属于村镇集体部分的管理和使用问题如何解决？
笔者认为：补偿的组成会借鉴国有土地征收条例补偿范围构成，并且涵盖国有土地征收条例中没有的安置费和青苗补偿，但可能会以新的名称出现；条例可能会参照城镇居民的养老金方式将安置补助费对接为社会保障费用或者安置保障费用，让失地农民领取养老金；归属于村镇集体的补偿款的管理和使用问题，此次征收条例不一定能做出具体规定，主要原因是各地地方性差异较难统一，可能会明确原则性指导方向；条例会明确被征收农户可以选择产权调换也可以选择货币补偿。
四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何补偿
由于我国法律规定宅基地只能每户一处，但是历史原因造成部分农户可能有一处以上宅基地。农户宅基地被征收后，会出现以下几种情况：1.被征收人宅基地被征收后，他处有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他处没有宅基地且农村集体经济组织不能为被征收人重新调整宅基地。针对上述三种可能情况，集体土地征收条例如何处理？
观点一：借鉴《江苏省集体土地上房屋征收与补偿办法》，被征收人住宅被征收后，他处有宅基地或者农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿。观点二：不考虑被征收人他处是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，除去房屋重置成新价格补偿之外另获得宅基地补偿价格。
笔者认为：部分被征收人拥有一处以上宅基地，是历史原因造成的历史问题，只要是合法取得的就不能追溯。另外，笔者倾向性认为农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，另获得宅基地补偿价格，宅基地补偿价格以区位价或者估价规范技术标准或者其他计算标准及名目发放。
五、评估规范依据及价格
1.评估规范依据
已有的评估规范包括：《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。目前，国有土地上的评估适用《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》；集体土地上的评估适用《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。
选择什么评估规范的核心问题是依据被征土地原用途、原质量进行估价还是按照规划所确定的征收后用途进行估价，是按照征收前的集体土地估价，还是按照征收后的国有土地估价。对此，江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，根据《房地产估价规范》对被收购房屋的价值进行评估，按照征收后的用途进行估价。目前，其他地区均未明确依据《房地产估价规范》评估集体土地，通常制定一套新的标准进行赔补，例如北京市、杭州市。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的配套条文《国有土地上房屋征收评估办法》，虽未明确估价规范为《房地产估价规范》，但其第13条“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估”；其实，这已经明确了估价技术的参照体系为《房地产估价规范》。
那么集体土地的估价规范体系会参照已有六个规程规范的哪一个？
笔者认为处理的方法有两种：或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》利用市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估，但不会明确按照国有土地还是按照集体土地评估这类敏感问题；抑或提出新的名称，出台相应的集体土地上房屋征收评估办法，提出新的评估技术方法。
2.与国有土地是否同地同价
集体土地征收最大的争议是：是否做到农村集体土地和城市国有建设用地同地同价或者换句话说同房同价，按国有土地上被征收类似房地产进行评估？
对此，现有的各地政策千差万别。江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，其中规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，被征收人选择货币补偿或者原址产权调换的，根据同房同价原则，按国有土地上被征收类似房地产的市场价格进行评估。但江苏省同房同价的规定中与宅基地拥有处数挂钩。
集体土地征收条例是否会明确提出集体土地与国有土地同地同价？
笔者认为：我国现行土地制度确定土地制度分全民所有制和集体所有制，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地征收条例可能不会明确同地同价，避免与土地制度和现行法律相抵触，但集体土地征收条例的出台必将引起集体土地上被征收人获得更多的补偿价款。
篇2
宅基地使用权征收补偿现状
我国目前关于宅基地使用权补偿规定尚不统一，《物权法》肯定了宅基地使用权这一权利地位，对于该权利受到侵害时需要补偿做出了原则性的规定，《土地管理法》等公法并没有明确这一权利。以及各地区各异的地方性法规的规定，对于宅基地使用权这一特殊的财产权，其性质与一般财产权利相比较必然存在着许多的特殊性及局限性，加之地方法规对于《物权法》、《土地管理法》弹性规定的自我限定。因此，现今针对这一权利的补偿的法律依据上是处于模糊不清的状态。
此外，目前地方针对宅基地及其上房屋征收补偿设定了许多不同的方案，例如，许多地区将宅基地使用权的补偿直接与其他补偿结合一体，并没有明确地指出这一权利所得到的补偿具体的数额；另有些补偿方案中则是直接用货币进行补偿；还有则是用“以地换地”的方式来补偿被征收人因征收而收到的利益损失。
宅基地使用权征收补偿存在的问题
法律法规不具体、不明确
1、《物权法》的相关规定
《物权法》中第一百二十一条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、四十四条的规定获得相应补偿。”其中《物权法》第四十二条、四十四条分别是关于征收、征用的补偿规定。《物权法》对宅基地使用权因宅基地及其上房屋的征收而消灭应得到补偿做出了明确的原则性规定。
2、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的相关规定
在《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第三款规定“征收其他土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”再根据其相应的实施条例《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”在此，集体财产的所有人是集体成员，当集体土地被征收时，集体成员当然享有得到补偿的权利，集体经济组织作为权利人仅能对于其享有的集体土地所有权得到补偿。那么，在此土地补偿费应理解为仅对宅基地所有权被征收的补偿，地上附着物补偿费则是对宅基地上的住宅及其附属设施所有权被征收的补偿。如此一来，《土地管理法》第四十七条第三款的规定的“土地补偿费”被《土地管理法实施条例》限定为集体土地所有权的补偿。就宅基地及其上房屋征收补偿问题《土地管理法》仅做出弹性极大的规定，并没有实质性的解决补偿标准问题。
3、地方性规章的相关规定
各地区各省人大、其常务委员会及当地政府根据《土地管理法》、《物权法》以及《土地管理法实施条例》结合自身的情况制定相应的地方性法规，这些法规也因其所重点参照的法律不一致而导致在工作中具体补偿标准的不一。
当我们看到在各法律法规对于该问题的规定是如此之多，却得不到一个明确的统一。在法律实施过程中，因为这些法律对宅基地使用权补偿问题只是做出原则性规定，这就需要地方性法规对该问题制定出具体的实施细则。据调研所得，2007年通过的《物权法》在各地方制定的相关实施细则中并没有得到具体的体现，又基于如上所述《土地管理法》并没有明确的做出规定，仅是总的规定补偿问题，而国务院所颁布《土地管理法实施条例》对《土地管理法》中“土地补偿费”的限定性解释，导致许多地方法规也没有对该项权利的补偿问题做出相应规定。
补偿不明确及补偿标准偏低
宅基地及其上房屋被征收，因此需要给予权利人合理的补偿。据前期实践调研所得，浙江省宁波市镇海区以房屋的补偿与安置相结合的方式来补偿被拆迁人，根据浙江省宁波市镇海区人民政府于2007年的《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十一条规定：“拆迁住宅用房，实行以调产安置和货币安置为主、迁建安置为辅的安置方式，严格控制迁建安置。选择迁建安置的，不能同时选择其他的安置方式。”又据相关部分人员的介绍以及在该地区进行问卷调查的结果分析所得，该地区绝大所数被拆迁人是选择调产安置。
1、货币安置
就以《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》为例，第十一条的规定中有调产安置、货币安置和迁建安置，其中最为直接的补偿方式就是货币安置，货币安置即由拆迁人提供相应的安置补偿金，由被拆迁人自行选购商品房的调产安置方式。结合当地货币安置的具体规定来看，即本意见的第十四条： 被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：（1）被拆合法房屋可安置面积内货币补偿金额=（商品住宅平均价格-基本造价＋被拆房屋重置价格成新）可安置建筑面积
其中“商品房平均价格”该意见则是根据《镇海区征收集体所有土地房屋拆迁有关价格和费用标准》而定的，该标准中规定：“2007年有关地段商品房住宅平均价格指导价为：一类地段每平方米3600元，二类地段每平方3500元，三类地段每平方米3200元，四类地段每平方米2500元。”被拆迁房屋充值价格“则按房屋结构等姐分为多个标准：钢混结构则从一等至三等的住宅重置价格分别为1060、800、720，非住宅为1260、1000、870元；砖混结构也从一等之三等分别为：700、620、520，非住宅分别为850、700、600元。”基本造价“则也分为两个部分，即：钢混一等1060元，二等为800元，三等为720元；砖混一等为700元，二等为620元。”
除此之外，还需结合地段等级范围划分、房屋成新标准、住宅楼层差价、住宅朝向差价率等等相关因素的影响，最终才能得到货币安置的货币补偿数额。据相关部门的工作人员介绍，选择这一安置补偿方式的人是非常少的，理由则是该补偿方式所得到的补偿是很少的。那么在2011年的现在，房价的飞快上涨已是有目共睹，但在政府部门网站上所看到相关公开的近期（2011年7月26号）的拆迁公告中补偿安置标准按镇价[2007]33号、镇价[2009]38号及相关文件执行，即根据镇海区物价分局2007年及2009年的标准进行补偿。在镇海区国土资源分局网站上所公开的征收补偿标准则是笼统地将耕地、建设用地等合并补偿，则不能看到其具体相关标准。基于选择货币安置的人非常少，则按照常理即可知补偿之中针对宅基地使用权的补偿标准事实上则也是相应偏低的。
2、调产安置
调产安置是多数人所选择的补偿方式，这一方式既能够满足被拆迁人在房屋被征收时的需要，也便于政府各种拆迁工作的实施。但是其中一个重大的问题就是宅基地使用权补偿问题！根据《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十三条的规定：“（2）被拆迁合法建筑面积可安置面积部分给予安置补贴，补贴金额为：（安置房基准价格－基本造价）可安置建筑面积。
拆迁人选择了安置房屋，他所能得到的补助是相对较少的，据当地调查结果显示，在有些情况下，被拆迁人还是需要向政府补一定数额的钱才能得到被拆迁人理想中的、适当的安置房。但是，在此，需要说的并不是这一问题，而是宅基地使用权实际上并没有得到很好的补偿，虽然说安置房也涉及到土地使用权，但是该土地的性质是国有土地，即国有土地作为建设用地其使用权为70年，而宅基地使用权法律并没有明文规定其使用年限，只要该被拆迁人是其农村集体经济组织的成员，那么就享有申请宅基地用于建造房屋的权利，如此一来，许多学者认为，宅基地使用权期限为永久性。
完善宅基地使用权征收补偿制度的建议
立法原则上归于统一
基于上文已分析宅基地使用权年限问题，永久性一词，相对于调产安置中的国有土地使用权70年，这是一个没有办法计算差价的，那么这必须将这种偿转化为另一形式，而不是直接地计算比较。但是，于立法上而言，这里所说的立法，指的是《土地管理法》的明确宅基地使用权的补偿以及各地的地方立法的修改。这样至上而下的统一，在执法过程中也将是保障宅基地使用权人的最有力的依据了。将宅基地使用权补偿的具体化，又将成为一个权力下放的问题，各地方具体情况不同，也必将产生不同的补偿方案。但是，这对于目前的宅基地征收补偿问题来说既是迫在眉睫的，也是从立法上根本的解决这一补偿问题，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依则也是一个关键环节。有法可依，有法必依，执法必严这都是环环相扣的关系。
合理规划，适当选择安置补偿方式
与调产安置相比，迁建安置是一种在征收补偿过程中较为公平的补偿方式。迁建安置指由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新对被拆迁人予以补偿，并提供迁建用地的有关费用，由村民委员会负责按有关规定办理用地手续，在规划确定的农居点复建多层住宅进行安置。《物权法》第一百五十四条对定“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消失。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”因此该迁建地应为宅基地，在此种情况下，宅基地使用权便能得到延续。但是，在实际情况中，由于规划的严控和土地集约利用的要求，也不符合我国当前土地利用的严峻形势，迁建安置的适用范围较小。
安置区的土地特殊化
将征收补偿的安置房相对集中，重新规定其土地使用年限，即将国有土地特殊化。农民因征收而失去赖以生存的土地，这将直接导致农民失业，随即影响农民的生活水平。众所周知，目前城镇居民与农村的生活水平还是有比较大的差距的，虽然说对农民往后的生活水平问题应由安置等措施来给予帮助的，但是将安置区的土地特殊化，在房屋问题上解决被征收人的后顾之虑，或者是说在被征收人在失去宅基地的那一刻开始，起点的拔高，也许有利于其往后保持一定的生活水平。随着经济的发展，安置区内被安置人员的生活水平与原城镇人口生活水平差距逐渐缩小，被征地人能够适应新的生活环境及模式，能够有一定高度的生活水平之时，或者一种更加理想的状态之下，即待到两者在生活水平处于相当水平线上，即完全城市化，这将会是一个漫长的过程。待到这时则是要保证全体人们的平等性问题，即可再将其土地性质变更、统一。
篇3
《国有土地上房屋征收与补偿条例》调整的范围非常清晰，那就是国有土地上房屋的征收与补偿。随着城镇化、工业化的发展，以及高速公路、铁路等基础设施建设的推进，农村集体土地上房屋的征收与补偿问题越来越突出。实践中常见的做法是将集体土地上房屋按照地上附着物等同对待，但目前很多地方进行的退建还耕、土地增减挂钩等涉及到的征收房屋工作却不涉及对房屋所依附土地的征收，似乎由《土地法》进行规范也不太适合。
关键词：集体土地; 房屋征收; 补偿;价值确认
Abstract:
The houses on the state-owned land tax and compensation ordinance of adjustment range is very clear, that is the house on state-owned land tax and compensation. Along with the development of urbanization, industrialization, and a highway and railway infrastructure construction of advance, the rural collective land on the collection and compensation of building more and more outstanding. In practice, it is common on collective land according to the ground attachments to equate houses, but at present a lot of places built the plow, land back also increase or decrease of the collection of related to hook houses is not involved in the house the dependent on land, it seems from the midway of standard also are not very good.
Keywords: collective land; Housing collection; Compensation; Value con
中图分类号：F301.0文献标识码：A 文章编号：
正文：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日公布并实施，进一步规范了行政机关的房屋征收行为，明确了公共利益范围，明确了房屋征收程序，加大了被征收人合法权益的保护，对基层房屋征收管理工作更有指导意义。但是《条例》调整的范围非常清晰，那就是国有土地上房屋的征收与补偿。随着城镇化、工业化的发展，以及高速公路、铁路等基础设施建设的推进，农村集体土地上房屋的征收与补偿问题越来越突出。目前，国家还没有统一的集体土地上房屋拆迁补偿条例或办法，国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的。
现行的《土地管理法》对征收农村耕地或其他土地所引发的各种补偿费等做了较为详细的规定，但对于征收集体土地所涉及的农村房屋如何拆迁和补偿问题没有作出明确规定。实践中通行的做法是将集体土地上房屋按照地上附着物等同对待，而目前很多地方进行的退建还耕、土地增减挂钩等工作只征收房屋却不涉及房屋所依附土地的征收，因此我们在思考如下的问题：
集体土地上房屋的征收如何实施、管理和规范？
一、国有土地上房屋征收主体
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条有如下规定：
市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
可以看出市、县级房屋征收部门具体组织实施国有土地上房屋的征收与补偿工作，市、县级人民政府负责监督管理。
二、集体土地的征收主体
《中华人民共和国土地管理法》第二条规定国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
第五条：国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。
县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。
第四十六条：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
《国土资源部关于加强征地管理工作的通知》(国土资发［1999］480号):各地必须依照《土地管理法》确立的征用土地制度，实行由县级以上地方人民政府统一征地。各级土地行政主管部门根据职责及法定的征地批准权限和程序，代表政府负责组织征地的审查报批和具体实施工作，其他任何单位和个人均无权审查报批和组织实施征用土地。
对集体土地的征收，是由县级以上地方人民政府组织，土地行政主管部门代表政府具体实施。而对于集体土地上房屋的征收主体土地法则没有提及。
三、集体土地上房屋的征收主体
《条例》第四条：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
本条并没有特别强调国有土地上的房屋征收与补偿工作，我们似乎可以理解为：
市、县级人民政府负责本行政区域（含集体土地上）的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域（含集体土地上）的房屋征收与补偿工作。
四、集体土地上房屋征收补偿
《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条：征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。
《中华人民共和国物权法》第四十二条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
第四十七条：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
但是，上述法律法规均没有明确集体土地上的附属物包括房屋。
《土地法》未规定集体土地上房屋的征收，只规定涉及被征收土地上的房屋时，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿。
《物权法》第四十二条第二款虽然提到“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”但对于征收补偿也没有给出明确的程序。
五、集体土地上房屋的价值确认
《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
最高人民法院在司法实践的指导---《中华人民共和国物权法》条文理解与适用对宅基地作如下规定：
宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：
（1）城镇居民购买；
（2）法人或其他组织购买；
（3）转让人未经集体组织批准；
（4）向集体组织成员以外的人转让；
（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
从以上条文可以看出，宅基地原则上不允许转让，即没有市场。
《条例》第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
篇4
20xx年最新农村拆迁补偿管理条例
20xx农村房屋拆迁补偿标准是什么
拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
(一)房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
(二)房屋拆迁安置费计算标准
(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费
注：
1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;
2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;
3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。
(三)农村房屋拆迁补偿标准
(1) 被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;
(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。
国家房屋拆迁补偿标准
一、房屋价值补偿标准
这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。如：石家庄市人民政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。
二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)
搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。以石家庄为例(自主搬迁)：20xx年搬迁费20元/平方米，按2次计算;临时安置费(过渡费)按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%。
三、停产停业损失的补偿
该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。
四、补助和奖励
补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定;公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。如石家庄出具了《石家庄市市区被征收房屋公摊基准补助系数》。奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。
五、房屋装修补偿及家电设备移机补偿
房屋装修补偿也是先有当事人协商，协商不成由评估机构评估确定，家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以时征收拆迁时出具的补偿标准为准。
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论文关键词 宅基地腾退 村民自治 城中村改造 政府指导与扶持
一、前言
腾退，字面含义即腾出并退还。在实践中，一般用作对拒不执行司法判决行为的强制执行措施。 伴随着城中村改造的进行，腾退成了频频见诸报端的热词。本文关注的宅基地腾退专指在城中村改造过程中，村集体经济组织自发组织并推动的，通过收回宅基地及地上房屋并给予村民回迁安置房以及一定数额的经济补偿的方式，除去集体土地所有权上的一切负担的行为。宅基地腾退是城中村改造过程中最为关键的一步，是进行城镇化建设的前提。此处的宅基地腾退不同于农村闲置宅基地的个别收回，而是强调村集体经济组织对村内宅基地整体的收回。在这个过程中，宅基地及地上房屋（含附属设施）作为腾退客体，附带将村内的公共道路等基础设施也一并予以腾退，然后在腾退出来的空地上合理规划回迁安置房用于安置村民，并在剩余空地上“退宅还耕”、发展产业、商业等经营性项目以及教育、医疗等公益性项目，在改善村民居住环境的同时，实现村内资源的有机整合，促进节约集约用地，推动城镇化进程，从而实现城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策目标。
这里需要将其与宅基地征收相区别。“采取征收征用的主体只能是国家，而不能是集体组织。如果集体组织基于公益需要而收回宅基地使用权，本质上也并不是征收。” 在征收过程中，政府作为征收人，村民或村集体经济组织作为被征收人，彼此之间难免存在沟通、交流不畅，因此征地纠纷甚至冲突更是难以避免；而在腾退过程中，村集体经济组织或者以其名义成立的开发公司 作为腾退人而村民作为被腾退人，政府在腾退人背后予以支持 ，不直接与村民产生交集，从而在一定程度上有效避免利益冲突，有利于营造相对和谐的城中村改造氛围。综上，两者的主要区别就在于村民委员会以及广大村民的参与程度不同、村民自治的体现程度不同。
村民自治，简言之就是广大农民直接行使民主权利，依法实行自我管理、自我教育、自我服务的一项基本社会政治制度。村民自治的核心内容是“四个民主”，即民主选举、民主决策、民主管理、民主监督，因此，全面推进村民自治，也就是全面推进村级民主选举、村级民主决策、村级民主管理和村级民主监督。但行政村不属于一级政府，是一种村落小范围的自治组织，自制内容仅限于自我管理。
村民委员会是体现村民自治的基层群众性自治组织。村民委员会委员直选产生，一般3-7人，主要任务是制定和监督执行村规民约，协助党和政府贯彻落实国家的法律政策，组织村办经济，维护本地治安，发展公共福利等。其中，村民自治主要表现为村民可以通过召开村民会议或者由村民会议授权召开村民代表会议的形式来投票决定涉及村民利益的重大事项 。其本质在于村民自己处理涉及切身利益的事务，真正实现“当家做主人”。
二、通过村民自治实现宅基地腾退
宅基地腾退的基本模式如下：村民集体先通过村民会议或者村民代表会议多数表决作出收回集体土地使用权的决议，通过宅基地腾退方案，再由村民委员会自行收回集体土地使用权进而拆除地上建筑物和附着物并实施补偿。村民自治渗透在收回集体土地使用权决议的作出与实施的各个环节。在城中村改造中，村民自治既保护本集体经济组织成员合理利益又抑制其个体利益过度膨胀，既制约地方政府征收权又给其“减负”，是有效化解城中村改造社会矛盾的政治与法律智慧。
经济学上的一个定理是：谁是制度创新的主体，谁就将获得创新的收益。宅基地腾退是民间自发、政府扶持的城中村改造方式，是村民积极投入土地制度创新并争取制度创新溢价的尝试。目前，农村宅基地腾退还没有相关的法律来予以规范，但无论如何，应尊重村民在城中村改造的主体地位，相关事宜应通过村民自治予以实现。
（一）腾退方案的制定与通过
腾退方案由村民委员会在符合城镇规划的前提下牵头制定。腾退方案的合法性是保证宅基地腾退乃至整个城中村改造顺利开展的首要条件。根据《村民委员会组织法》第二十四条的规定，涉及村民利益的重大事，应该经村民会议讨论决定方可办理，除非村民会议授权村民代表会议讨论决定这些事项。为了保证腾退方案的合法性与宅基地腾退乃至城中村改造的顺利开展，最有说服力的办法就是通过召开村民会议来投票决定腾退方案。首先，应该提前一段时间宣传基本腾退方案，以便村民能够对自己处分的权利有充分的了解和理解。同时还可以在讲解腾退方案的过程中及时搜集并反馈村民的具体意见，对于反响强烈的条款或事项有针对性地予以调整；第二，召开村民会议投票表决腾退方案，可对腾退方案分两次表决：第一次先表决是否同意腾退；在绝大多数人同意腾退的前提下，再表决如何腾退——主要包括腾退补偿对象、范围、标准等关涉村民切身利益的事项。
从实际的城中村改造经验来看，如果最初的腾退方案得不到广大村民认可的话，后续的腾退进程必然阻力重重，且极有可能爆发不必要的暴力冲突等不利于社会和谐稳定的事件。相反，如果腾退方案能够得到绝大多数村民的支持，村民集体就会作为推动宅基地腾退进展一种内在动力，不仅村民自己会积极配合腾退工作的有效开展，而且还会向阻碍腾退、影响集体利益实现的个别“钉子户”施压，从而帮助村集体破除腾退阻力。
村民集体是利益有机结合共同体，每个村民对依法正当合理产生的村民集体多数决议都有服从的义务。在腾退方案获集体通过并执行的过程中，如有个别村民谋取个人私利而阻碍腾退，村民委员会则可以动员其亲属、朋友予以劝导或者求助村里的“老协会” 对其进行说服，甚至由乡镇政府工作人员组织村民委员会与村民进行调解或对此进行裁决，从腾退的大局出发，在不过分偏颇的情形下，可以适当予以增加补偿。
（二）腾退方案的实施
1.腾退补偿对象的确定
腾退补偿第一步就是确定补偿对象，即在宅基地腾退中，谁才是补偿利益的享有者和接受者。通常情况下，宅基地使用权人与房屋所有权人才是宅基地腾退补偿利益的享有者和接受者，同时，按照“房地一体”的原则，宅基地使用权人与房屋所有人也理应重合。在实践中，首先，对腾退对象的认定应以相关确权证书为准，但是宅基地登记制度与房屋产权登记制度在农村并不能做到全面覆盖，甚至在很多地方几乎得不到良好的贯彻落实。其次，腾退对象应是具有村集体经济组织成员资格且依赖村集体资源如土地等进行生产生活之人。关于腾退对象的认定情形复杂，很多时候被认定主体并不同时符合以上条件，村民自治在对这种情况下理应发挥重大作用。
村民委员会作为腾退人负责处理腾退一切事宜，对于腾退对象的认定亦可有针对性地制定资格认定标准，对于投亲靠友之人以及求学、参军等其他特定情形下的资格认定予以规定，而具体的认定事宜则可交由“老协会”处理。“老协会”成员对村内事务与村民情况较为熟悉，可以协商确定或投票表决确定腾退对象是否具有相应资格以及给予合理、适当的补偿。
2.腾退补偿额的确定
在目前宅基地腾退无相关法律法规明确规定的情况下，腾退补偿额的确定更多地要参照国有土地上房屋征收补偿与集体土地上房屋征收补偿的相关规定予以处理，尤其是在参照后者予以确定补偿额的基础上结合城中村改造的实际，在村民自治的范围内予以合理调整。总之，在城中村改造过程中，宅基地腾退补偿原则应该是：既充分保护被腾退村民合理正当的利益能够得到满足，使宅基地使用权人在失地后仍然继续有尊严的生活，又能够确保被腾退村民之间获得的补偿相对公平、合理，同时还能够维护国家及开发建设单位合理正当的利益，以及兼顾其他社会公共利益。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》是现行规范国有土地上房屋征收与补偿问题的专门性行政法规，集体土地上房屋征收与补偿参照该条例执行。各地针对本区域内的集体房屋征收与补偿问题制定了一系列的具体地方性规定。参照以上规定以及城中村改造的实践，一般情况下，宅基地腾退补偿额包括宅基地使用权补偿与地上房屋及其附属设施补偿。村民自治在确定腾退补偿额的过程中，主要体现在宅基地区位补偿价、宅基地面积与房屋重置成新价的确定方面，其确定可以采取村民委员会与村民协商的方式，更多时候则是参考评估机构的评估结果予以确定。由于农村无充分的房地产交易市场，基层政府部门要就依法认定或指定一些具有房屋评估能力的人员来担任农村房屋的评估员 。因此，村民能否在评估机构的选定以及评估结果的得出过程中充分参与，则体现了村民自治的效果。
（1）评估机构的选定与监督。对被腾退的宅基地及地上房屋的价值评估的基本程序可以参照《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。对农村房屋的估价应当由社会上独立的房地产评估机构来评估，从而真正地实现房屋评估的市场化。评估人员应遵循等值、及时、有效三个基本原则进行评估，相关政府部门则要依据有关法律法规对评估机构的行为进行监督，并在此基础上进一步地完善房屋评估制度。 村委会与村民也可以协商一致，确定被腾退宅基地及地上房屋的估价，当然这种协商估价应该在一定的估价规范或者标准的约束幅度内进行，并充分考虑各家各户不同区位、宅基地及地上房屋面积、装修等具体因素。更加可取的措施还是应该通过招投标等方式慎重选择并委托专业的房地产评估机构对被腾退宅基地及其地上房屋进行评估。
针对评估过程和评估结果的监督可以借鉴《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理暂行规定》，对房地产评估机构报名阶段进行公示，并在房地产评估机构确定以后，将具体名单在城中村改造项目范围以内予以公告，从而使整个过程都晒在阳光下，接受村民监督。另外，城中村改造的主管部门可对投票、抽签过程进行监督，并可以邀请纪检监察机关和基层组织等共同监督。建议加强被征宅基地农民的参与监督力度，一方面有利于评估的准确和科学，另一方面也是践行民主的体现。
（2）腾退补偿额确定中的特殊情形。腾退补偿额的确定也会遇到像集体土地上房屋征收一样的尴尬情形：腾退方案后甚至腾退方案未曾公布，村民便“闻风而建”，大肆违法占地、违法翻扩建。评估公司因为是后来介入，对村内建房情形并不熟知，此时就需要村民委员会或者“老协会”甚至本分守法的村民的充分发挥作用予以协调。
具体到每个城中村改造项目中，首先，可以在腾退方案中对宅基地面积与房屋面积的认定标准予以概括性规定，通过村民会议或授权召开的村民代表会议通过一致决议，明确规定宅基地面积与房屋面积认定的时间节点，以避免为获得超额利益而违法占地、翻扩建等行为。其次，“老协会”与本分守法的村民在这个问题上可以发挥监督作用。农村作为一个乡土社会，村民生活在一个熟人的圈子里。在村集体经济组织中，“生于斯、死于斯” ，村民之间彼此熟稔，从一定程度上来说，在这样的熟人社会中，既可能在利益的诱惑下跟风违法，也可能碍于情面而彼此监督 。通过制定具有正面激励作用的补偿标准，建立激励腾退机制，实行“奖缺罚超”，可以引导村民本分守法，同时也可对违法动乱之心起到一定的遏制作用。
（3）公示、公告补偿情况。“正义不仅要得到实现，而且要以人民看得见的方式实现。”在宅基地腾退过程中，真正落实被称为“阳光工程”的村务公开，切不可把村务公开变成“村‘雾’公开，如雾里看花，越看越朦胧，越看越糊涂”。
知情权保障要贯穿整个宅基地腾退程序。在前置程序中就要求暂停公示，在确定改造方案后腾退公告，对评估机构的确定结果予以公告以及实施拆迁前公告，这些公告程序能够让村民对改造主体更加信任，从而便于腾退工作的顺利开展。同时，村民相互之间也存在着微妙的利益对立情形，即使表面上大家的权利，尤其是腾退补偿权都没有受到侵害，但如果得到的补偿不平等，造成的实质不公即是对村民权利的间接侵害，埋下一定社会隐患。因此对于同一腾退项目甚至同类腾退项目的具体征地补偿安置方案包括补偿明细进行公开是十分必要的。其实，公开透明的村民自治以及其他形式的社会参与监督，对实现贯彻落实城乡规划、节约与合理利用土地资源特别是严格控制占用耕地建房的立法目标，具有不逊色于行政审批的功效。公开补偿安置标准和结果细目等，可以在保护本集体经济组织成员合理利益的实际效果的同时防止有人利用漏洞或特权多获得利益、抑制其个体利益过度膨胀。
三、村民自治与政府指导的衔接与互动
党的十报告提出的“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例” ，国务院法制办主任宋大涵提出的改革征地制度“三原则”，都对宅基地腾退制度的完善有借鉴意义：正确处理工业化、城镇化建设和保护被征地农民合法权益、保护耕地的关系，更加突出保障被征地农民合法权益，促进城镇化健康发展；正确处理政府依法征地和农民参与权、话语权的关系，更加严格地约束政府征地行为；正确处理统一性和差异性的关系，在法律确定征地补偿基本原则的同时，充分考虑地区差异。
全国范围的城镇化正在逐步展开。但如何实现城镇化？城镇化最主要的推动力量就是农民，推动城镇化进程的力量就在农村，自下而上地喷涌。城镇化的实现也需要政府指导与扶持。因此，城镇化“破冰”需要农民与政府的内外合力“供热”。目前，农民渴望城镇化的诉求越来越强烈，除了通过媒体、网络等种种方式发出自己的声音外，个别地区还积极“创新”。“全国首个村级市”——河南省濮阳市庆祖镇西辛庄市（筹），就是是民间自发、积极兴建新型农村社区的代表。西辛庄村周边十几个村子主动向先富裕起来的西辛庄“投靠”，反映了农民试图冲破城乡二元结构，选择“就地城市化”。 当然，“在走向现代化的当代中国，乡政管理对农村社会的改造和推动，不仅必要，而且必须”。 目前我国城镇化的进程也印证了这样的断言。
篇6
关键词：城市化；法治；秩序
中图分类号：DF127 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2013）11-0031-03
2001年诺贝尔经济学奖得主、美国哥伦比亚大学经济学教授约瑟夫・斯蒂格利茨曾将中国的城市化视为21世纪对世界影响最大的两件事之一。当前，我国正处于快速发展的城市化阶段，城市化进程必然会对城乡社会秩序产生影响。
一、城市房屋拆迁及政府与房屋被征收所有权人的利益博弈
城市化不可避免地涉及到对城市的规划、改造以及对部分城市居民房屋的征收、补偿和安置。房屋是城市居民重要的财产，如果不能公正、合理地补偿、安置，必然会引发房屋被征收者的不满、抗争。近年来，因城市房屋拆迁引发的房屋被征收居民上访、“自焚”、被“活埋”、暴力抵抗等事件屡见报端，这让我们不得不反思我国的城市房屋拆迁制度。国务院在城市房屋拆迁方面先后颁布了三部行政法规，即1991年通过的《城市房屋拆迁管理条例》、2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》以及2011年公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》和1991年通过的《城市房屋拆迁管理条例》一脉相承。《城市房屋拆迁管理条例》没有区分公益拆迁和商业拆迁，政府单方面制定补偿标准。而实际在商业拆迁中，政府为了最大化土地使用权转让收益，对房屋被征收所有权人的补偿标准就不会太高。在房屋征收程序方面，这两部拆迁条例都将拆迁设置成行政许可模式，由政府给拆迁人颁发许可证，由拆迁人与被拆迁人达成拆迁协议，而政府躲在幕后。一旦达不成拆迁协议，当事人只能向行政机关请求行政裁决，对行政裁决不服才可以提起行政诉讼，诉讼期间不停止拆迁的执行，而政府还可以强制拆迁。这两部先后实行的拆迁条例使得城市房屋拆迁变成了政府、拆迁人、被拆迁人之间的一场利益博弈。政府改造城市的任务由开发商的商业行为完成，权力和资本很容易结盟，而房屋被征收者的利益则被漠视，这也是近年城市房屋拆迁引起民众抗争的根源。
国务院2011年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》与先前的《城市房屋拆迁管理条例》相比，在保护公民财产权、规范国家权力方面有了很大突破，但其本身也存在亟待改进之处，如征收城市房屋的同时收回土地使用权，行政机关只对房屋进行补偿，而对未到期的土地使用权不进行补偿，这很有可能使被征收房屋所有权人得不到充分合理的补偿。此外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然明确规定为了社会公共利益，市、县人民政府才能作出房屋征收的决定，但我国目前对城市房屋商业拆迁如何运作并没有相关法律规定，而《国有土地上房屋征收与补偿条例》的落实仍需要不断深入理解与把握，难免不会有地方政府想“浑水摸鱼”。在巨大的利益面前，现实中有些地方政府及开发商并不会遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。而随着民众权利意识的觉醒，由城市房屋征收引起的纠纷即使经过了司法程序，仍有部分房屋被征收权利人对裁判结果不会心悦诚服。实践中，我们也看到，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，拆迁纠纷，甚至血案仍时有发生，并对城市社会秩序产生影响。
二、政府对农村土地征收及政府与失地农民的博弈
随着城市人口的增长、经济社会事务的发展，城市必然会在空间上扩张，这就涉及到城市对周边农村土地的征收。自1994年我国实行分税制以来，在中央和地方政府关系上出现了“财权上移、事权下移”的局面，地方政府财力不足。在这种情况下，征收城市周边农村土地并有偿转让就成为地方政府的生财之道，“土地财政”盛行。
征收城市周边农村土地自然要对失地农民进行补偿。根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及土地上附着物和青苗的补偿费；土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。很显然，这种以产值定补偿的方法并未充分考虑市场因素，补偿标准明显偏低。有些地方政府为谋求自身利益，甚至会压低对失地农民的补偿标准。土地是农民基本的社会保障，一旦失地农民利益受损，就容易产生纷争。由于征地规模较大，涉及失地农民的数量较多，一旦纠纷得不到解决，很容易引发失地农民与地方政府、开发商之间的冲突，失地农民会自发组织维权抗争。据中国社科院长期研究农村问题的学者于建嵘统计，2004年至2009年五年间，每年发生的农地冲突约占全国发生的的25%，占农村群体性突发事件的65%左右。许多政府官员也已经公开承认土地是诱发农村的主要因素，乃至认同：50%以上的中国农村地区群体性抗议事件都是由于农地遭到地方政府强行暴力征占造成的。越来越多的事实和研究都表明，中国的农地冲突已成为当前及今后相当长的一段时间内影响农村社会稳定和发展的首要问题[1]。
因征地而失去家园的农民进入城市，他们的身份也将转变为市民。“被城市化”的他们或许还没有做好充分的准备，就不得不面对进城后谋生方式、生活方式的转变。而失地农民城市生活的状态不仅关涉自身利益，而且会直接影响城市社会秩序。失地农民的适应过程是被动的，政府的安置保障措施将会直接影响到失地农民进城后的生存状态。对失地农民的征地补偿是否足够？失地农民的住房是否妥善解决？失地农民是否参加城市居民医疗保险、养老保险、享受低保？政府是否对失地农民进行职业培训或引导自主创业？这些问题的解决与城市秩序的发展走向密切相关。只有失地农民在城里“安居乐业”，这种由失地农民向市民的转变才可以说是成功的。如果失地农民进城后境遇恶化，沦为城市贫民，这就将成为影响城市管理秩序新的社会问题。
三、政府采取措施引导农民变市民对城市秩序的影响
改革开放以来，大量农民自愿进城，经商或打工，一些“成功人士”在城市定居，已融入城市生活。但大部分打工农民像候鸟一样往返于城乡之间，他们脱离农业生产，大部分时间生活在城市，但大多享受不到城里人的福利待遇。这种现象被一些学者称为“半城市化”。
农民工的“半城市化”并不是真正的城市化。近年来，一些地方政府尝试将农民变市民的改革。自2005年开始，天津、重庆、北京、广东、成都、嘉兴、无锡先后开始农民变市民实践。自2011年下半年开始，笔者的家乡――宁夏平罗县采取以下措施，促进农民向城镇有序转移：（1）降低农民进城的户籍准入门槛，规定在县城有住房、经商或就业等相关情况的，可以办理城市户籍；（二）保留进城进镇落户农民土地承包经营权和宅基地使用权；（三）农民首次进城镇购房享受优惠政策；（四）对进城农民就业进行培训、扶持；（五）进城农民养老、医疗、子女入学等方面保障到位。宁夏平罗县农民变市民的惠民政策吸引大批农民进城，仅2011年，就有2万农民转变为市民。
宁夏平罗县农民变市民的实践为我国城市化提供了鲜活的经验材料。中国政法大学的学者蒋立山认为：“从法学意义上说，中国的城市化本质上是一场权利运动，即中国公民开始享有迁徙自由权和部分城市居民享有‘市民权利’向惠及包括农村居民的公民权利转化的过程。”[2]城市化不仅仅是对农民户籍身份的变动，更是身份背后的权益共享，否则城市化后的农民就有被社会边缘化的危险。宁夏平罗县的城市化实践表明，政府应当做出把农民转变为市民的具体规划，在户籍、住房、就业、养老、医疗、子女教育等方面提供制度设计和保障。农民具有很强的实用理性，他们会在农村务农与进城谋生的“期望收益”之间理性地做出自己的选择。
几亿农民进入城市，这本身就是对城市秩序的挑战。进城农民融入城市社会的程度、在城市境遇的好坏、进城农民与原住居民融合的程度都会对城市秩序产生直接或间接的影响。不仅如此，“亿万农民的城市化发展必然产生或伴生诸多的社会问题和矛盾，而且还将有一个持续的过程。在高速发展的城市化中，中国的社会在克服旧有社会问题的同时，也必然产生新的社会问题。”[3]城市化意味着人口向城市聚集，人口不断膨胀就会影响到城市社会生活的各个方面，催生出一系列的城市社会问题，迫使政府必须有所作为。以就业为例，城市化并不能自动解决转化为市民的农民的就业问题，政府要为农民进城就业创造更多的机会。政府还需要对进城农民进行培训，鼓励进城农民就业或自主创业。为了应对城市化进程中人口、就业、住房、交通、生态、教育、治安等社会问题带来的压力，城市的管理者要以城市资源环境承载力作为城市化发展的重要考量因素，在城市规划、住房建设、公共服务、社区管理上做出通盘、周密的安排。托克维尔在《旧制度与大革命》中分析法国大革命时认为，许多国家发生大革命，发生秩序的混乱，不是因为不改革，恰恰是因为改革。城市化对我国当前社会来讲是一场深刻的变革，更需要周密的思考，做出理性的安排，才不致于引发因变革而导致的秩序动荡。
四、城市化对农村社会秩序的影响
城市化不仅对城市产生影响，而且对传统的农村社会秩序也产生了冲击。一些农民进城打工，一些农民在政府引导下转变为市民，他们保留在农村的土地经营权的流转就不可避免了。一些进城打工农民或转变为市民的农民将其保留在农村的土地交给其他村民耕种，收取报酬或不收取。当然，在农村土地经营权流转方面，一些地方也出现了制度创新。2006年，在宁夏平罗县兴起了土地信用合作社。土地信用合作社是一种农村土地经营权流转中介组织，这种土地流转的成功模式实际上已在全国推广。随着在城市站稳脚跟，一些进城农民会选择放弃在农村的土地承包经营权和宅基地使用权而获得补偿，这就需要建立农村土地承包经营权、宅基地使用权退出机制。随着土地流转规模不断扩大，土地集约经营就具有了现实可能性，家庭农场、股份制农场等新兴事物在农村出现也不再是“痴人说梦”。宁夏平罗县已在探索农村土地承包经营权和宅基地使用权退出机制，设立了土地承包经营权、农民宅基地和房屋产权退出收储基金，并已实践操作。家庭农场也成为重点培育模式，截止2013年4月，宁夏平罗县已成立家庭农场107个，流转土地5.57万亩。以上农村改革实践已让我们看到了城市化对农村经济生活产生的连锁反应。
随着城市化的发展，农村会因人烟稀少、空房增多而显得有些“凋敝”，甚至一些地方还出现了“村落的终结”。中国传统的农村秩序似乎已衰落，但我们并不是看不到希望，一种新兴的现代农村秩序即将产生。为了开发进城农民放弃的分散各处的宅基地，农村原有居住格局就会改变，为了生产生活的方便，必然会形成统一、现代的农村新社区。这种农村新社区或许与城市的设施并无太大区别。随着土地承包经营权在农村大规模流转、集约化经营的发展，留在农村的农民就会逐步转变为家庭农场主或现代农业工人，他们的生产方式、生活方式、价值观念都会发生变化，一种基于市场经济和合同规则基础上的新型人际关系就会形成，这不是预言，而是现实生活中已发生的真实的改变。“但是，认为乡村社会和乡下人将来变得和大城市的情况一样，这是一种过于简单化的幻想。”[4]这种新型的农村社会秩序依然有别于城市秩序，有其独特的“田园色彩”。
五、余论
城市化是人类社会发展的必然趋势，但不可否认的是城市化也不可避免地伴随着一些社会矛盾、社会冲突。在法律层面上，城市化中出现的社会冲突大多最终会归结为权利和权力的冲突。“工人、农民、市民等群体为了自身利益采取集体上访、游行示威等方式表达自己的诉求和意愿，本来应该被看作是在行使公民正常的利益表达权利，却被当成了影响稳定的‘’。”[5]稳定的社会秩序是我们追求的目标，但“不要将民众的利益表达与社会稳定对立起来，不要将公民正当的利益诉求与表达视为不稳定因素”[6]。只有维护了民众的基本权利，才能最终维护社会的稳定。我国历史上“治乱循环”的规律表明，社会秩序恶化的主要责任承担者往往是政府，是政府的恣意妄为导致民众不满进而引发社会矛盾尖锐。英国的霍布斯曾将政府比作《圣经》上的海怪――利维坦，它的强大既可以保护民众的利益，当然也可能会损害民众的利益，所以才有了将权力关进制度的笼子里之类的说法。在城市化进程中，政府要约束自己的行为，不能以“维稳”为借口，侵害民众的合法利益。
当下，我国正处在社会转型期，社会结构和利益格局都在发生深刻变化，所以产生各种利益矛盾和社会冲突是很正常的，也是不可避免的。社会冲突具有双重功能。社会冲突一方面会产生社会问题，耗费社会资源，破坏社会秩序；但另一方面，不涉及社会基本矛盾、不冲击核心价值的社会冲突也具有促进社会发展的功能。美国社会学家科赛就强调过冲突在社会系统中的正面功能[7]。所以，政府应以平常心对待城市化进程中的社会冲突与秩序问题，将社会冲突纳入法律框架，理性地加以解决。
参考文献：
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篇7
关键词：城市化;集体土地;入市
“城市化是所有发达国家在发展过程中无一例外走过的道路”，是一个国家从前工业社会走向工业社会过程中必然伴生的现象，其外观表征是城市的兴起及扩张，农村居民流入城市，定居成为城市居民。城市化除人口结构变化外，还有生活方式的结构性变化以及城乡格局、面貌的结构性变化。城市化本身不是目的，在一定程度上，可以视为一种手段。“城市化的本义或目的，是通过城乡协调发展、实现城乡平等和城乡共同富裕”。“城市化的推进并不必然导致村庄的终结，推进城市化也替代不了农村的发展”。这一点，对我国这样一个幅员辽阔、人口众多的国家而言，尤其如此。
一、城市化之争：学科的不同视角
（一）经济学者对城市化的洞见
经济学者对城市化的见解离不开城市效益。综合其关于城市化的学术观点，主要有两种：1．大城市论，即主张发展大城市来实现中国的城市化其主要立论的基础是效益：“规模在100万至400万人的大城市，净规模收益最高，达到城市GDP的17%-19%。超过这个规模区间，净规模收益逐渐递减，而规模小于10万人的城市，则无法发现净规模收益”。2．小城镇论，即主要依托县、市城镇来实现城市化其立论是城镇化的发展是自我发展的过程，而不是什么规模效益。“我国采取‘城镇化’发展战略的决策理由，显然不是理论界讨论的规模效益或者其他经济理性，而是对县及县以下城镇在国家没有投资的情况下仍然大量增加的客观情况的认可”。对于城市化过程中产生的建设用地需求，经济学者几乎普遍噤声，似乎这根本不是一个问题。相反，土地供应问题是法学研究的重心。
（二）法学研究者对城市化的牌底
对于城市化所需要的土地供给，法学家给出的答案之一是征收。征收本身是合法的，只要确实是为了公共利益且补偿合理，征收就不宜受到排挤或歧视。真正要反对的是商业目的的征收，应“严格区分公益性和商业性用地，并分别建立不同的供地体系。禁止为商业目的的征收”。征收仅能解决城市化过程中的部分土地供给，受限于公共利益的目的限制，对非公共利益目的的建设用地，不能通过征收来解决。对这个问题，法学家给出的方案是“市场”，即通过市场自由交易来解决土地供给。不过，这一手段的使用，取决于一个前提：解禁我国法律对集体土地用途的不当限制。我国土地法中的主要问题在于集体土地的不当用途管制。在我国，违反比例原则、对不同所有制下的土地适用不同搞得用途管制是既成事实。土地供应的一级市场就此被政府垄断，土地征收补偿金和土地出让金之间的巨大利差，极大刺激地方政府的征地冲动，“土地财政”一时遍地开花。
二、我国城市化的困局：土地供给短缺
当前我国城市化的主要困局是建设用地存量严重不足，影响城市发展。从功能角度区分，一座城市坐落的建设用地，有两种目的：一是用于公共利益。公园、广场、公立医院、学校、公权力机关、城市道路等，均属于此类；二是用于非公共利益。工商业、城市居民、私立学校、私立医院等用地，是个人利益用地。对第一类用途的建设用地，不存在土地供应短缺问题，因为，为了公共利益，征收可以解决一切。城市化中真正意义上的建设用地短缺，来自第二类用途的建设用地：城市扩张和新建中的居民住宅、工商业用地等需求，因土地的不动性和不可再生性，国有建设用地存量很小，根本无法满足其需要。集体土地数量巨大，但因“建设必须使用国有土地”之法律限制，集体土地在法律上不能直接供其所用；因非属公共利益，其所需土地又不能通过征收变性为国有土地，短缺就这样形成了！
三、解决建设用地短缺的路径
（一）集体土地征收中的问题与对策
1．公共利益标准的可操作性
作为大陆法系国家中的一员，我国法律对征收中的公共利益采取概括条款，什么是公共利益，法律并未给予列举式解答。其问题是：该条例属于行政法规，其适用范围仅限于国有土地上的房屋，集体土地的征收并不适用。笔者认为，在对集体土地的征收中，公共利益的认定完全可以借用《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定，其中第1款第5项可以参考适用对城中村的征收。《国有土地上房屋征收和补偿条例》第8条中的“转引条款”表述为“法律、法规规定的其他公共利益的需要”，其作用如同一个“插口”，使得法律或其他行政法规中关于公共利益的不同列举事项，可以凭借这个“插口”，成为征收的依据。
2．征收补偿的适当性
美国宪法第五修正案确定的征收标准有二：一是公共用途；二是公平补偿。这一点也为《国有土地上房屋征收和补偿条例》所借鉴，体现了我国立法的进步。其不足在于：将征收对象确定为国有土地上的房屋，征收客体是房屋所有权，城市居民房产却是房屋所有权和建设用地使用权的结合体。不过，这种缺憾并没有损害被征收人的利益，该条例第19条第1款“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”的规定，巧妙地把“地”价算了进来。笔者认为，两种不同用途的土地的征收标准是不易“参照”的，宅基地属于建设用地，耕地转化为建设用地（包括宅基地）门槛很高，不易实现，正因为如此，在农村，宅基地的转让价格远远高于承包地，“参照”可能会降低宅基地应有的征收价格。
（二）集体土地“入市”的问题与对策
“入市”是建立城乡统一建设用地市场的别称，其实质是打破法律强加在集体建设用地头上的“两个限制”：用途限制和权能限制。用途限制的实质是行业限制，即集体建设用地是否可广泛应用于各种行业，包括房地产行业。现行的法律制度和政策严格限制集体建设用地的用途，将其限制在乡镇企业和农民自建房屋这一狭小的角落。权能限制的重点是受让主体限制，即只能在“农民、乡镇企业”的圈子内进行近亲繁殖，新农村建设中多余的房屋，也不能向城市居民出售。
1．耕地、自留地、自留山
因涉及耕地保护，未经政府批准，土地承包经营权不可能轻易入市交易，为城市化提供建设用地的。自留地、自留山，虽未经历发包承包过程，但其客体实为耕地，其权利性质，更接近土地承包经营权，应与土地承包经营权一并对待。
2．集体建设用地
集体建设用地，包括乡镇企业用地、宅基地和公用设施、公益事业用地。首先得其利者为集体组织、农民和乡镇企业，对于城市郊区和城中村的农民、集体组织和乡镇企业而言，尤其如此。不过，集体建设用地的流转，必须解决一个法律前提，即“同权”，即不再将宅基地限制在本集体组织成员之间，不再将乡镇企业用地限制在“合并、破产”等领域，其实质是受让主体的泛化，即“去身份化”。“同权”是“入市”的前提。因此，要满足城市化对集体建设用地的区位和数量要求，还需要“市场”和“政府”联袂出击。
四、结论
城市化总体上是一个必然的、自发的过程。对我国而言，城市化所需要的土地供给短缺主要是法律的不当限制和土地的区位性特征所致，在土地二元制的现行法律体系下，集体土地是城市化土地供给的主力军，这种供给，区分公共利益需求和非公共利益需求：对公共利益需求而言，征收是主要手段，在此领域，耕地保护是一个伪命题。不过，解禁首要的功能是集体建设用地权利人可以通过交易套现其土地价值。要使集体建设用地为城市化服务，还需要政府的介入，通过城乡规划和还耕、开垦新耕地等措施，使近郊集体土地能够成为城市扩张的建设用地。在这一领域，耕地保护是一个真实的命题。
参考文献：
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[6]陈小君．农村集体土地征收的法理反思与制度重构．中国法学．2012(1)．
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20xx年最新房屋拆迁补偿标准全文货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
屋拆迁补偿标准的计算公式：
拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
(一)房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
(二)房屋拆迁安置费计算标准
(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。
备注：
1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;
2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;
3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。
(三)农村房屋拆迁补偿标准
(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房 屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;
(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。
因此，在政府实施土地征收和拆迁补偿安置的过程中，只要违背给予被征收人公平补偿这一基本原则，即可视为违法，被征收人应该果断通过法律途径争取合理补偿。
20xx最新房屋拆迁补偿内容有哪些一、房屋价值补偿标准
这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。
二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)
搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。
三、停产停业损失的补偿
该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。
四、补助和奖励
补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定;公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。
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在城镇化建设和城市发展过程中，我们通过审判实践发现，城中村房屋征收补偿仍存在一些待解难题，且随着城市空间布局调整愈加突出，解决不好将严重制约城镇化建设进程。这些问题主要包括：宅基地使用权补偿不明确、房屋征收评估标准不尽合理、征收评估程序不完善、违法建筑认定和处理标准不统一等。针对上述问题开展研究、提供对策，既可以为更好地进行司法审查提供一定的参考和依据，又能对城中村改造土地房屋征收补偿中所遇到的困境寻得破局之道。
一是建立统一的城中村房屋征收补偿制度。最高人民法院在《行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》（法［2005］行他字第5号）中写明：行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。这主要是因为房屋所在地区早已城市化，周边房地产价格均市场化，参照城市房屋予以补偿安置更为合理。因此，我们建议参照《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定专门的规范性文件，明确规定城中村房屋征收的原则、主管机关、程序、房屋评估事项、安置补偿方式和标准、法律责任等内容，建立起统一的城中村房屋征收补偿机制，改变各自为政、一村一策的现状，有效避免各区（市）补偿标准和类项不统一，将城中村房屋征收补偿纳入法治化轨道。
二是创建完善可行的权利救济机制。公正严格的征地程序，能最大程度地保护被征收人的产权和知情权，防止征地行为中的暗箱操作行为。征地过程中往往会出现集体抵制、暴力强拆等不和谐的事件，归根结底，这是由现行制度存在严重缺陷所造成的——我国土地管理法对征地方案和征地补偿安置方案批准后，其他重要事项是否公开并未明确，被征收人缺少了争取自身利益的权利，对此应予改进：
1、将事后公开改为事前公开，发挥信息公开制度的监督作用，增强程序透明度。征收土地方案批准的公告应提前至征收土地报批阶段或者国土资源部门预审阶段，同时将拟征收土地的位置、补偿标准、安置途径、用途等告知被征收人等相关权利人。若被征收人或者利害关系人对上述事项产生争议可以提起听证程序，加强公众参与，倾听人民心声。
2、在市、县人民政府国土资源部门以及其他部门拟定阶段，应公告征地补偿安置方案，并就土地补偿费的补偿标准、范围、支付对象、方式及农业人员的安置途径进行协商，公告后，双方有权委托专业地产评估机构对拟征地块进行市场价格评估，被征收人及利害关系人同样可以启动听证、复议或者诉讼程序，先补偿后搬迁。此外，还应进一步完善司法救济机制，将城中村土地房屋征收过程中的行政行为，如征地决定（包括对是否符合公共利益进行认定）、房屋征收决定、房屋补偿决定等都纳入司法审查范围内，充分发挥司法审查这最后一道屏障在城中村改造中的作用，一方面促使政府依法行政，另一方面也切实保障城中村村民的合法权益。
（一）切实做好宅基地使用权补偿工作
在对城中村土地进行征收时，应充分考虑宅基地使用权补偿的问题，独立于房屋价值补偿之外，明确并统一补偿标准和类项，就宅基地使用权制定补偿方案，变暗补为明补，实现补偿透明化、公开化，避免暗箱操作，让群众放心、舒心、顺心。
（二）确保补偿和评估标准公平合理
1、补偿标准是城中村房屋征收的核心问题，在制定补偿标准时，应充分考虑市场的变化确定临时过渡补助费、搬迁补助费等各项补偿；同时，各区、市应制定相对统一的房屋征收评估标准。制定标准既要考虑被征收房屋的实际价值，又要考虑到市场的价格行情，同时，还要兼顾特殊被征收群体的真实状况。只有找准补偿的平衡点，才能制定出操作性强、公平合理的标准。具体而言，房屋征收估价应当根据被征收房屋所处地段的基准地价、被征收房屋的建筑结构、年限、朝向、楼层、配套状况、周边环境等因素，依照房地产评估相关规范和标准评估得出。同时政府应当根据房地产市场交易情况，每年不定期调整基准价，并允许征收评估标准在此基础上予以一定比例的上下浮动，以真正体现每一处被征收房屋的实际价值。
2、应充分尊重村（居）民对补偿方式的选择权，加强回迁房工程质量管理工作，严格落实工程建设各方主体质量责任，强化竣工验收工作，确保选择产权调换村（居）民的居住水平。
（三）进一步完善房屋评估程序
《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序作出了较为细致的规定，对评估的实体和程序问题均进行了规范，拆迁评估中存在的突出问题得到了解决。建议在对城中村房屋进行征收时参照适用上述规定。同时，针对条例和办法实施后依然存在的程序方面的问题，建议从以下几方面着手进一步完善房屋评估程序：
1、房屋征收评估机构名录定期公布与定向公告相结合。按照《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》的规定，定期向社会公布具备资质的房屋征收评估机构名录及相关资质、从业经历、注册房地产估价师等基本情况。此外，房屋征收部门在被征收范围内公告房屋征收评估机构选定方式的同时，一并公告房屋征收评估机构名录，真正赋予被征收人以了解和选择评估机构的权利，防止出现信息不对称以及实际上限制符合条件的房地产价格评估机构承揽评估业务的现象。
2、根据《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》的规定，被征收人逾期无法协商选定评估机构时，房屋征收部门应当从公布的房屋征收评估机构名录中按照1：3的比例推荐评估候选机构，在征收区域予以公示，由被征收人投票选定。投票可设定具体规则：第一，参与投票的被征收人人数应超过全体被征收人的2/3，投票方为有效。有被征收人本人无法参加
的，可委托他人代为投票。第二，投票应当公开进行，投票结果应当公开统计，并允许被征收人查阅选票。（四）规范违法建筑认定与处理
1、明确认定主体。根据城乡规划法的规定，有权对违法建筑进行认定的是城乡规划主管部门，因此建议青岛市统一，明确认定主体为城乡规划部门而非城管执法部门。
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第二条土地是国家的宝贵资源和重要资产，十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地，是我国必须长期坚持的国策。各级人民政府必须加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，制止乱占耕地和滥用土地的行为。
第三条本办法适用于云南省行政区域内一切从事使用、管理土地的活动，任何单位和个人都必须执行《土地管理法》、《实施条例》和本办法。
第四条省人民政府土地管理部门主管全省土地的统一管理工作。自治州、省辖市、县、市（区）人民政府的土地管理部门主管本行政区域内土地的统一管理工作。乡（镇）人民政府负责本行政区域内的土地管理工作，根据工作需要，设立土地管理机构或者配备土地管理人员。
第五条县级以上人民政府土地管理部门的主要职责是：
（一）宣传、贯彻执行国家有关土地的法律、法规；
（二）统一管理本行政区域内的土地资源、土地市场和城乡地籍、地政工作；
（三）编制土地利用和土地后备资源开发的规划、计划；
（四）统一审核、征用、划拨建设用地，负责土地使用权出让的组织、协调、审查报批和出让方案的落实；
（五）处理土地权属纠纷，实施土地监察。
第六条对执行《土地管理法》、《实施条例》和本办法有显著成绩的单位和个人，由县级以上人民政府给予表彰和奖励。
第二章土地的所有权和使用权
第七条土地所有权和使用权的确定，依照《土地管理法》和《实施条例》的规定执行。
土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第八条国有土地使用证、集体土地所有证和集体土地建设用地使用证，统一由县级以上人民政府核发。
第九条土地所有权和使用权争议，按《土地管理法》第十三条和《实施条例》第八条的规定处理。
第三章土地的利用和保护
第十条县级以上人民政府土地管理部门应当会同有关部门编制土地利用总体规划，经同级人民政府审核后，报上一级人民政府批准执行。
乡级的土地利用总体规划，由乡级人民政府编制，报县级人民政府批准执行。
土地利用总体规划的变更，须经原批准机关批准。
第十一条县级以上人民政府土地管理部门应当按照国家统一规定，会同有关部门组织本行政区域内的土地调查统计，并进行土地利用的动态监测。土地调查统计数据，不得擅自更改。
第十二条下列用地予以重点保护：
（一）经国务院和省人民政府批准划定的自然保护区、风景名胜区、重要地质遗迹、文物保护区域内的土地；
（二）铁路、公路、机场和水利、电力工程等重要设施用地；
（三）重要的军事设施、科学实验基地和学校用地；
（四）经县级以上人民政府批准划定的基本农田保护区以及名、特、优农产品和城市蔬菜生产基地。
本条规定的重点保护用地，任何单位和个人不得随意改作他用。国家建设必须占用的要从严控制，并经州（市）以上人民政府审批。法律另有规定的除外。
第十三条各级人民政府应当按照土地利用总体规划在有利于绿化造林、生态平衡和水土保持的前提下，鼓励、支持集体和个人按有偿使用的原则开发荒山、荒地、滩涂和零星、闲置、废弃的土地。禁止毁林开荒。
第十四条开发国有荒山、荒地、滩涂用于农、林、牧、渔生产的，依照下列权限批准：
（一）一次性开发1000亩以下的，由县（市）人民政府批准；
（二）一次性开发超过1000亩、不满5000亩的，由自治州、省辖市人民政府批准；
（三）一次性开发5000亩以上、不满10000亩的，由省人民政府批准。
开发土地用于非农业建设的，按本办法第四章、第五章的有关规定办理。
第十五条经批准使用耕地或者其他有收益的土地进行非农业建设，未经原批准机关同意，超过1年未使用的，征收该地年产值4倍的荒芜费；超过2年未使用的，征收该地年产值4倍的荒芜费，并收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证。
经批准用于非农业建设的耕地或者其他有收益的土地，挖了基沟或者砌了石脚、围墙，闲置荒芜的，按本条第一款的规定处理。
国有土地荒芜费由县（市）人民政府土地管理部门征收，集体土地荒芜费由乡（镇）人民政府征收，荒芜费用于土地的开发整治，不得挪作他用。
集体或者个人联产承包经营的耕地，除国家批准建设必须依法征用的外，不得随意变动。因怠于耕作，弃耕荒芜超过1年的（轮歇地除外），由农村集体经济组织收回土地使用权，发包给有经营能力的集体或者个人耕种。
第十六条经批准在土地上采矿、取土、挖沙、烧砖的，土地使用后，由用地单位或者个人按照国务院《土地复垦规定》的要求负责复垦，由县级以上人民政府土地管理部门会同有关部门对复垦的土地进行检查验收，恢复利用。
第十七条修建公墓、陵园和特殊原因建坟的，要统一规划，严格控制，经过批准。应当利用荒山荒地，禁止占用耕地、林地。
第十八条城市、乡（镇）村建设用地规划，应当与改造旧城、旧村镇结合起来，充分利用原有的宅基地和空闲地。
第十九条按照《土地管理法》第十九条规定收回土地使用权的国有土地，由土地管理部门按本办法规定的审批权限报县级以上人民政府批准，注销国有土地使用证。
收回的国有土地，按规定的审批权限，划拨或者出让给符合用地条件的单位、个人使用，也可暂借给农民有偿耕种。不准在暂借耕种的土地上建永久性建筑物和种植多年生作物，国家建设需要时，应当按时交还。交还时有青苗的，付给青苗补偿费。
第四章国家建设用地
第二十条国家建设用地，采取划拨国有土地使用权和出让国有土地使用权两种方式提供。国家机关、武装部队、人民团体、事业单位建办公房和住宅的用地、公共设施、公益事业和国家投资的工业建设用地，采用划拨方式供应；其他建设用地，采用国有土地使用权出让的方式供应。
国家建设需要征用集体所有土地或者使用国有土地的，必须是经过批准列入国家固定资产投资计划的建设项目或者国家准许建设的其他项目。
第二十一条国家建设征用土地，由县级人民政府土地管理部门统一组织办理征地手续。
经批准的用地，用地单位不得擅自改变用途。非改变不可的，必须重新办理报批手续。
在城镇国有土地上新建、改建、拆迁房屋和其他设施，需要变更土地的原用途或者土地使用权的，应当到土地管理部门办理变更登记手续。
第二十二条国有农、林、牧、渔场和水利单位，利用本单位使用的土地从事非农业建设（包括职工建房）的，按照本办法第二十三条的规定办理报批手续。
第二十三条划拨、征用土地，出让国有土地使用权和农业水利建设使用集体土地的审批权限：
（一）耕地3亩以下，其他土地10亩以下的，由县级人民政府批准，并报自治州、省辖市人民政府备案。每次批准征用的耕地和其他土地的总数不得超过10亩。（二）耕地超过3亩、在10亩以下，其他土地超过10亩、在100亩以下的，由自治州、省辖市人民政府批准，并报省人民政府备案。每次批准征用的耕地和其他土地的总数不得超过100亩。
（三）耕地超过10亩、不满1000亩，其他土地超过100亩、不满2000亩的，由省人民政府批准。省人民政府每次批准征用的耕地和其他土地的总数不得超过2000亩。
第二十四条征用土地的土地补偿费标准：
（一）征用菜地、水田，按该耕地被征用前3年平均年产值（下同）的6倍补偿；经济作物地、园地、鱼塘、藕塘、苇塘按5倍补偿；雷响田、旱地、经济林地按4倍补偿；轮歇地、竹林地、牧场、草场按3倍补偿。
（二）征用耕种3至5年的开垦荒地，按旱地补偿标准补偿；征用耕种3年以下的开垦荒地，按上年产值的3倍补偿，并赔偿开发投资。
（三）征用集体打谷场、晒场等生产用地，按原土地类别的补偿标准和建场的工本费补偿。
（四）国家建设划拨国有农、林、牧、渔场土地的补偿标准，按本条的规定办理。
征用无收益的土地，不予补偿。
第二十五条征用土地的安置补助费标准：
（一）被征地单位人均耕地（包括自留地，下同）在1亩或者人均菜地在5分以上的，每个需要安置的农业人口的安置补助费为被征耕地、菜地每亩年产值的2倍。被征地单位人均耕地不足1亩或者人均菜地不足5分的，每个需要安置的农业人口的安置补助费为被征耕地、菜地每亩年产值的3倍。每亩耕地、菜地的安置补助费，最高不得超过其年产值的10倍。
（二）征用园地、鱼塘、藕塘的安置补助费，为该地、塘每亩年产值的5倍。
（三）国家划拨国有农、林、牧、渔场土地的安置补助费，为该地每亩年产值的3倍。
征用集体的宅基地、林地、新开垦的耕地以及划拨国有土地的，不予支付安置补助费。
需要安置的农业人口数（不包括开始协商征地方案后迁入的户口），按照被征用耕地数除以征地前人均耕地数计算。
第二十六条依照本办法第二十四条、第二十五条的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能保持群众原有生活水平或者土地已被征完以及征地后人均耕地不足1分的，经省人民政府批准，可以适当增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征用土地年产值的20倍。
第二十七条征用土地上有附着物的，按下列标准支付补偿费：
（一）被征用土地上有青苗的，一般不得铲除，确需铲除时，均按当季一茬实际产值补偿。
（二）被征用土地上的房屋，需要拆迁的，采取产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式进行补偿。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新计算。
（三）被征用土地上的坟墓拆迁、零星树木（包括果树）、特种经济作物的补偿标准，由州（市）人民政府规定。
（四）土地管理部门发出征地通知后建造的地上附着物和地下设施，不予补偿。
第二十八条征用城市近郊区菜地的，应当交纳新菜地开发基金，由自治州、省辖市、县（市）人民政府统一管理，专款专用。昆明市西山区、官渡区每亩交纳20000元；昆明市其余各县及东川市、县级市和州人民政府、地区行政公署所在地的县（市）每亩交纳15000元；其他县每亩交纳10000元。省人民政府根据物价变动情况，可以对新菜地开发基金的交纳数额进行调整。
占用耕地，从事非农业建设的，按国家规定缴纳耕地占用税。
第二十九条经批准征用集体耕地的，按规定调减农业税。征用土地时，未收获当年作物的，当年调减；已收获的下年调减。
第三十条因国家建设征用土地造成多余劳动力的安置，按《土地管理法》第三十一条的规定办理。需要由农业人口转为非农业人口的，由省人民政府制定具体办法。
第三十一条国家建设征用土地的各项补偿费和安置补助费，除被征土地上属于个人的附着物和青苗补偿费付给本人外，其余费用归被征地单位集体所有，专户存入银行，用于被征地单位发展生产和安排多余劳动力就业以及不能就业人员的生活补助，任何单位和个人不得占用或者挪用。
土地补偿费和安置补助费，由当地土地管理部门监督使用。
第五章乡（镇）村建设用地
第三十二条乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用土地的审批权限，按本办法第二十三条的规定执行。其补偿办法由省人民政府制定。
第三十三条农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地或其他非耕地的，由乡级人民政府批准，报县土地管理部门备案。
第三十四条农村居民宅基地用地面积，按以下标准执行：
（一）城市近郊区，人均占地不得超过20平方米，每户最多不得超过100平方米；
（二）坝区人均占地不得超过30平方米，每户最多不得超过150平方米；
人均耕地较少地区的农村居民宅基地面积，在上述标准内从严控制；山区、半山区、边疆和少数民族地区的农村居民宅基地标准，可以适当放宽。具体执行标准，由州（市）人民政府根据实际情况制定，报省人民政府备案。
原宅基地面积已达标准，又申请宅基地的，不予批准。
居民迁居拆除房屋后腾出的宅基地，必须限期退还，不得私自转让。
经批准使用的宅基地，超过两年不使用的，由原批准部门收回土地使用权。
第三十五条在无商品房出售和不能统一建房的城镇，非农业户口居民确需自建住宅的，须经县级人民政府批准，按户口在册人口计，每人占地不超过15平方米，4口以上每户最多不超过60平方米。人少地多的边疆民族地区、高寒山区可以适当放宽，具体执行标准，由州（市）人民政府根据实际情况制定，报省人民政府备案。
第六章法律责任
第三十六条采取荒废耕地、虚报人口数量、冒名顶替申报用地、隐瞒土地类别、化整为零等手段骗取批准，非法占用土地建住宅或者从事其他建设的，按《实施条例》第三十六条的规定处理。
第三十七条不按批准的位置或者不按批准的用途使用土地的，限期拆除或者没收地上建筑物，收回土地使用权。
第三十八条被征地单位无理阻挠征地，拒不交出土地的，由县级以上土地管理部门责令其限期交出土地，逾期仍不交出土地的，由县级以上人民政府组织有关部门强行征用。
第三十九条在开发土地中，因防治措施不力，造成水土流失破坏耕地的，除责令其限期治理外，并处每亩年产值2至5倍的罚款。
第四十条擅自占用耕地修建坟墓、倾倒废弃物等破坏土地资源的，限期恢复，并处以每平方米15元以下罚款。
第四十一条在土地的所有权、使用权争议解决之前，擅自改变土地现状的，由县级以上人民政府土地管理部门责令其限期恢复，造成损失的，应予赔偿。
第四十二条罚没款一律上交同级财政。收取罚没款时必须使用财政部门统一印制的票据。
第四十三条国家工作人员，在土地管理工作中、弄虚作假、、行贿受贿、敲诈勒索的，视情节轻重，没收非法所得，并由所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章附则
第四十四条私营企业、个体工商户使用土地的管理办法，由省人民政府另行规定。
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一、安置原则
1．依法依规安置；
2．确保搬迁缺房户有地建房；
3．保障群众合法权益；
4．农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅用地面积每人不超过33m2，每一户用地面积使用耕地不超过130m2；
5．保证城市建设品位；
6．确保城市重点工程的建设进度；
7．统一选址、规划、设计、层高、建筑风格、安置点“三通一平”。
二、安置范围
全县城区建设重点工程(含厦蓉高速、岳高速城区连接线)所涉及的年12月31日前已主动协议拆除的集体土地搬迁户房屋的宅基地。
三、安置方式
1．货币补偿，搬迁户自行安置。搬迁户的拆迁房屋按政办发号文件县城规划内征购补偿标准予以补偿，不再安排重建安置用地，在年12月31日前已签订拆迁协议且拥有合法房屋的搬迁户还给予一定的住房补助费。住房补助费按被拆迁房屋的宅基地面积计算，以270元/㎡标准计付。并按政办发〔〕18号文件第十五条第三款规定予以奖励，即凡不要求政府进行住房安置的搬迁安置户，按建筑面积一次性给予30元/m2的奖励。
2．政府引导，搬迁户自筹资金自行组织集中联建。搬迁户的拆迁房屋按政办发号文件所规定的县城规划区内自拆自建补偿标准予以补偿。政府筹资负责安置点“三通一平”，主要包括按规划设计要求做好场地平整、供水主管道铺设、主供电线路铺设、建筑施工主道路和安置点排水排污主沟管设施，并负责统一规划、设计户型面积、层高、建筑风格。搬迁户按安置住房基地面积，按统一规划设计要求选择户型面积，自筹资金，自行组织联建。搬迁户多户联建的，结余安置土地按规划连片保留给相关村组用于解决住房困难户宅基地，或由政府按270元/m2收购。拆迁宅基地面积多于按政策安置面积的，多余部分按县城水田征收价60元/m2征收。
拆迁宅基地补偿安置地与结余土地货币补偿和土地安置补偿不重复计数。
四、安置房的规划设计要求
各安置点的层数、户型面积、建筑风格统一由规划设计部门设计。
1．层数控制。城区安置点层数原则上要求4-6层，1号、9号、10号安置点层数控制在3-5层。同一安置点必须统一层数标准。
2．户型面积设计。安置房的面积及户型由各指挥部、工作组、乡镇和设计部门根据安置情况和搬迁户意见商讨确定。
3．建筑风格。同一安置点的安置房建筑风格必须统一并带有旅游元素，由规划部门把关审批。
五、安置房户型面积选择
原则上根据政办发〔〕17号和政办发〔〕18号文件要求确定安置土地面积，再根据安置土地面积选择户型基地面积。所选户型基地面积超过或少于安置土地面积的，则超过或少于部分按270元/m2找补。所选户型基地面积一般不超过搬迁户安置土地面积的5%。宅基地的所有权属于农村集体经济组织，农户只有使用权，不得买卖、出租或非法转让。
六、安置工作任务安排
搬迁安置点建设任务实行四定，即定牵头领导、定牵头指挥部、定责任领导、定责任指挥部及单位(详见附表)。
七、安置工作要求
1．成立机构。各安置点成立安置工作小组，由安置点牵头建设工程协调指挥部负责组建，小组成员由安置点责任指挥部、相关单位、乡镇、村抽调人员组成。
2．调查摸底。各工程协调指挥部组织调查好拆迁安置基本情况、安置方式、户型面积选择等基础数据，由安置工作小组汇总。
3．制定方案。各安置点安置工作小组根据政办发〔〕17号、政办发〔〕18号文件精神和本方案要求制定好安置点安置建设的具体实施方案。
4．突出重点，整体推进。安置工作先急后缓统筹安排，集中力量，优先解决已动工工程、影响工程进展的安置问题，其它工程的搬迁安置也要抓紧实施。
八、安置工作职责
1．牵头指挥部：负责统一指挥协调安置点搬迁安置建设的全面工作。
2．安置工作小组：负责安置点建设相关具体工作，主要包括摸清拆迁安置情况，制定拆迁安置实施方案，协调组织安置点规划和安置房设计，落实到户的安置方式，安置户型面积、楼栋；协调组织安置点征地补偿和安置房建设及安置点内主要水电、主道、主沟管等配套设施建设。
3．相关单位、乡镇、各工程协调指挥部职责：
①国土资源局：负责1、2、3、4南、4北、9、10号安置点的征地补偿工作及所有安置点的土地报批工作。
②规划局：负责安置点的选址、规划和安置房设计，包括安置点标高、户型设计、风格设计、外装修及基础设施等设计工作。
③城建开发办：负责5、6、7、8号安置点的征地补偿工作；负责业主安置点内房屋、坟墓搬迁等补偿工作；负责业主安置点土地平整工程建设，做好水、电、路到安置点的三通工作及安置点主路、主沟、主管和主线建设工作；负责业主内安置房地基正负零基础(5-6层的1.8米、4层以下的1.5米)以外的超深部分建设或找补。
④建设局：负责安置点基础设施和安置房建设工程的施工质量及安全生产的监督管理工作。
⑤责任指挥部：负责本工程范围内拆迁安置情况摸底，积极主动配合安置工作小组负责的各项工作。
⑥供电、供水、广电、电信、移动、联通等管(杆)线部门：负责做好本部门涉及县重点工程搬迁安置点的管(杆)线搬迁与铺设工作。
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一、征地搬迁安置工作的原则要求
贯彻落实科学发展观，坚持以人为本的原则；公开、公平、公正和依法办事的原则；征地和搬迁安置同时进行的原则；确保失地农民生活水平不下降、长远生计有保障的原则；征地补偿标准统一的原则。因地制宜，扎实稳妥地做好征地搬迁安置工作，确保省级储备土地项目建设顺利推进。
二、征地范围和搬迁内容
（一）征地范围：本项目位于万城镇城北新区，以火车站前广场为中心，东至万州大道，南至环市一路，西至东环铁路，北至环市二路地块及环市二西路北侧、金利公司用地东侧地块，征地总面积以实际测量为准。
（二）搬迁内容：本项目区内拟搬迁安置万城镇南山、长星、仁里等三个社区、村（居）委会相关村集体经济组织的搬迁户，据初步调查统计，拟搬迁人口约2800余人、700户（包括外来、外出人口），准确数量以实际核定的数量为准；房屋及地面附属建（构）筑物（含水井、围墙、地板、简易棚、猪圈、厕所、坟墓等）；青苗、生产设施及电力、通信、水利、交通设施等，准确数量以实际核定为准。
三、征收收回土地补偿
（一）土地补偿。
1、征收农民集体所有土地补偿。
（1）本项目区内的农民集体所有土地实行一次性征收，各种地类的征地补偿，统一按63号文规定的该片区每亩5.9064万元标准执行。
（2）征收农民宅基地包括原宅基地和村集体已安排给本村村民（包括有三级手续和已进行农村宅基地确权登记发证）的宅基地，征收宅基地面积计入征收该村集体所有土地面积，土地补偿按征收农民集体所有土地补偿标准执行，土地补偿费由村集体经济组织统一分配使用和管理。外出人员宅基地补偿款，由该村集体按征地补偿标准发放给户主。
（3）被征地的农村集体经济组织已与单位或个人签订协议，出租或承包土地用于其它经营的，由该村集体经济组织负责解除土地出租或承包合同。
2、收回国有土地补偿。
（1）为统一做法，本项目收回土地、地上附着物、建（构）筑物补偿的评估工作统一委托给一家具有资质的评估机构具体承办，评估机构的选定采取公开报名、公开摇号方式确定。
（2）收回单位或个人使用的国有建设用地，由选定的评估机构进行评估，属出让国有建设用地的，按评估价格给予补偿；属划拨国有建设用地的，按出让建设用地评估价格的60％给予补偿。
收回土地属国有资产的，其土地补偿款依照国有资产有关规定处置。
（3）收回村（居）民小组安排给本村民小组以外的人员，经村（居）委会、镇政府同意（已有三级手续），但未办理土地使用权证的宅基地并已建房居住的，在《土地管理法》颁布前安排的，按划拨国有建设用地进行评估补偿；在《土地管理法》颁布后安排的，按划拨国有建设用地评估补偿价格的80％给予补偿。
（4）收回单位或个人使用已出让的国有农用地的，按征收农民集体所有土地补偿标准给予补偿。
3、征地补偿费的支付、分配使用和管理。
征地补偿费在土地权属单位或个人签订《征收土地补偿协议书》或《收回国有土地补偿协议书》后二个月内全部付清。村农民集体所有土地补偿款，在镇政府的指导和监督下，由该集体经济组织全体村民会议或村民代表会议讨论，提出分配方案报镇政府备案后进行分配使用和管理。
（二）青苗补偿。
1、本项目区内的青苗、中长期经济作物及各类树木的补偿，由征地工作组负责清点登记并经有关各方共同确认后，按63号文规定的亩合理株数和标准补偿给所有权人。
特种成材树木如胭脂、龙血、母生、花梨、大榕树、凤凰、赤兰、特大海棠、特大荔枝、龙眼等，由选定的评估机构进行评估，按评估价格给予补偿。
2、短期作物在不占用的情况下不作补偿，如因项目建设需要占用的，按63号文规定的标准以一茬（造）产值给予补偿。
青苗、中长期经济作物及各类树木的补偿款拨付给物权人后，其所有权归政府所有，由政府根据规划建设需要进行处置。
（三）房屋及附属的建（构）筑物、生产设施、坟墓补偿。
1、房屋及附属建（构）筑物实行估价补偿。由选定的评估机构，对拟搬迁的房屋及附属的建（构）筑物进行调查、登记、丈量，经户主签名确认后，对各户房屋及附属设施的结构、装修程度、成新度等进行评估。由征地领导小组将评估结果张榜公布，时间7天，如有异议，重新核实，按最后核实并经备案后的评估价格给予补偿。房屋及附属的建（构）筑物补偿款，可用于抵交购房款。
搬迁查封和设有抵押等他项权利的房屋，按有关法律法规规定解除查封和抵押手续。
2、生产设施补偿。电力、通讯、水利、交通等其他设施等，由选定的评估机构进行评估，并经户主或单位签名确认后，按评估价格给予补偿，各户主或单位在领到补偿款后，须按政府规定的期限搬迁，逾期不搬迁的，由政府依法进行处置。
3、坟墓补偿和搬迁。
（1）坟墓的补偿和搬迁安置工作，尊重当地风俗习惯，采取群众自行搬迁安置和政府统一搬迁、集中安置相结合的方式进行。
（2）坟墓补偿标准：旧坟（埋葬6年以上），每座补偿2000元；新坟（埋葬6年以内）、特大坟，每座补偿2500元。
（3）坟墓补偿款的支付。坟墓在清点、登记，经户主签名确认后张榜公布7天，如有异议，重新核实，在最后核实确认后一个月内给予补偿。
（4）坟墓搬迁安置。市政府安排资金征地作为搬迁坟墓用地，并进行统一规划设计、建设和安排。
（5）实行坟墓搬迁奖励政策。选择自行搬迁安置或由政府统一搬迁安置的坟墓，在政府规定的期限内自行搬迁的，每座坟墓给予户主奖励费1000元。不按政府规定的期限自行搬迁的，由政府统一搬迁安置，不发给户主奖励费。在政府统一建设的坟墓安置地内，原则上先搬迁的优先选择墓位。
（四）其他。
1、搬迁户的家禽、家畜和牲口不作补偿，由搬迁户自行处置。
2、征地范围内抢种的青苗、树木、抢建的建（构）筑物一律不作补偿。
四、安置
（一）安置人员的分类。
本项目征地需要安置的人员，主要有以下几种类型：
1、本方案公布之日具有被征地村（居）民集体经济组织成员资格的人员。
2、外出人员，指在被征地的农村集体经济组织界线范围内有祖宅的原农村集体经济组织成员，在本方案公布实施前迁往外地居住未被确认为安置对象的人员。包括国家机关、企事业单位工作人员，不包括已迁出落户在其它农村集体经济组织的人员。
3、外来居住人员，即已办理国有土地使用权证或取得宅基地三级手续并已建房长期生活居住在被征地范围但不属被征地集体经济组织成员的房屋搬迁户，包括国家机关，企事业单位工作人员。
4、已享受东环铁路项目或其他项目征地安置待遇的人员。
（二）安置对象。
1、安置对象的条件。
主要包括以下五种人口类型：（1）被征地的农村集体经济组织成员；（2）被征地集体经济组织成员中，在村居住和生活但户口未登记的人员；（3）户口迁出的大中专学生，即户口已迁出的在校大中专生及毕业现未被国家机关、企事业单位聘用、录用的大中专生；（4）现役军人和复转军人，即现役未提干和未转为三级士官的人员及退伍后现未被国家机关、企事业单位聘用、录用的复转军人；（5）依照有关法律法规规定属于被征地集体经济组织成员的人员。
2、安置对象的确认。
（1）从项目征地搬迁安置建设领导小组、万城镇政府和被征地的村（居）委会、村（居）民小组干部中抽调人员，成立人口调查登记小组，对被征地单位人口情况进行调查登记造册。
（2）从项目征地搬迁安置建设领导小组、万城镇政府及被征地的村（居）委会、村（居）民小组干部中抽调专人，对各村（居）小组的人口调查情况进行逐户逐人审核，提供初定安置对象人员名单。
（3）由市征地工作领导小组将初定安置对象人员名单张榜公布，时间5天，接受监督，如有异议重新核实，分三榜公布，以第三榜公布的名单为准。
（4）由项目征地搬迁安置建设领导小组确认安置对象人员名单后报市政府批准。
（三）立户原则。
户头以公安机关已登记的户籍为准，需要分户的，按如下原则确定：
1、安置对象的立户。
（1）一个家庭中已婚儿子可单立一户；
（2）儿子均已结婚的，父母随其中一个儿子立一户；
（3）一个家庭有三个儿子以上且均未婚，或有二个儿子以上均已达法定婚龄但未婚的，可以分为二户，不具备上述二种情形的，只能立一户；
（4）三代或四代同堂，家庭人口6人（含6人）以上，且有二个男孙以上均未达法定婚龄的可以分为二户，否则，只能立一户。
2、外出人员的立户。
（1）外出人员的父亲或母亲健在，且确定为安置对象并享受单独立户的，如该家庭只有一个儿子是外出人员，不论已婚与否都随其父母共立一户，不单独立户；该家庭有二个儿子是外出人员的可立一户；有三个儿子或以上是外出人员的，最多可立二户。父母所育儿子有外出也有在家务农，父母已随在家务农儿子合户不单独立户的，该家庭只有一个儿子是外出人员，不论已婚与否可单立一户；有二个儿子是外出人员的，也只能共立一户；有三个或以上儿子是外出人员的最多可立二户。
（2）外出人员父母均已故，以该户第一代外出人员为准，该第一代外出人员只育有一个儿子的，只能立一户；如育有二个以上儿子的，最多只能分立二户。
（3）外出人员的配偶已确定为被征地集体安置对象并单独立户的，则该外出人员及其家庭不再立户。
（4）外出人员已故但配偶健在，其配偶视同外出人员按本方案的规定立户。
3、外来居住人员的立户。
（1）外来人员的宅基地已办理了国有土地使用权证并已建房居住的，以国土证上载明的户数为准。
（2）外来人员的宅基地未办理国有土地使用权证，但已取得宅基地三级手续（村（居）民小组安排，经镇政府、村（居）委会同意的宅基地契约）并已建房居住的，以宅基地契约为准，一张宅基地契约只能立一户。宅基地契约只有二级手续（即只经村委会同意，未经镇政府同意）的，不予立户。
4、其他情况需要单独立户的，由征地工作小组根据具体情况拟定后报项目领导小组确认。
（四）安置措施。
1、安置区的规划和建设。
（1）安置区的规划。本项目区内的土地，全部一次性实施征地补偿安置后，市政府将位于临万州大道，北至环市二西路，西至光明北路延伸至环市二西路大道，南至沿仁里河规划路（留出沿万州大道和环市二西路商业区用地和沿仁里河规划西段的建设用地）约200亩土地，安排作为安置被征地集体及农民的安置房建设、安置留用地和商贸市场等用地。
根据该区域城市规划功能，在安置区内规划若干条步行街，用于建设步行街铺面房。安排一块土地作为安置留用地（含商贸市场用地）。
安置公寓楼房的设计户型为：建筑面积65㎡、95㎡、和125㎡三种，步行街铺面房的户型为：长15米，宽4米，全部统一建设二层和三层商业铺面楼房。
（2）安置区建设。政府负责安置区供电、供水、道路、有线电视、通信、排水（污）及土地平整、安置公寓楼房、商业铺面房及商贸市场的建设。
2、住房安置。
（1）临时住房安置。搬迁安置工作坚持先安置后搬迁的原则。确因项目建设需要，安置房未建好前需要搬迁的，按家庭人口发放临时住房安置费，由搬迁户自找临时住房，每月发放临时住房安置费标准为1—2人户每户800元，3—5人户每户1200元，6人以上户每户1500元。在搬迁户正式搬出之日起，一次性发给6个月临时住房安置费，6个月后安置房尚未建好的，再一次性发给6个月临时住房安置费。
（2）建房安置。政府在安置区内统一建设公寓楼房和步行街商业铺面房予以安置。按安置对象人数为1-2人、3人和4人以上等三种情形的搬迁户，分别安排一套建筑面积为65㎡、95㎡和125㎡的公寓楼房，以解决搬迁户的住宅安置问题，即搬迁户只能选择该户安置对象人数对应的户型面积的公寓楼房；给每个搬迁户安排一间（格）建筑户型为：长15米、宽4米，建筑层数为二层和三层，建筑面积约120平方米和180平方米的步行街商业铺面房，以解决搬迁户的就业、生活安置问题。公寓楼房和步行街商业铺面房的建设成本价按一个综合平均价计算，即本项目安置区公寓楼房和商业铺面房的建设成本平均价。
搬迁户安置对象人均建筑面积30㎡内政府免收购房款，计算安排给搬迁户公寓楼房和商业铺面房建筑总面积，扣除该户享受的免交购房款建筑面积后，余下的建筑面积，由搬迁户按建设成本平均价缴交购房款。搬迁户在政府规定的期限内搬迁的，给予每户建筑面积5㎡奖励，免收购房款。
公寓楼房和商业铺面房在交付使用后，由市政府职能部门为搬迁户免费办理相关产权证件。
如果搬迁户放弃购买商业铺面房，则政府拨给每户30万元补助款；分户后单立出的搬迁户如果放弃购买安置公寓房，则政府按该户人数每人拨付补助款2万元。
五保户、孤寡老人户的，由政府免费安排一套建筑面积65㎡的公寓楼房，不安排购买商业铺面房，政府拨给每户5万元补助款。
（3）为尊重当地风俗习惯，政府在安置区内留出2亩土地，作为被征地的三个村（居）委会祠庙等公益事业用地。
3、过渡期生活补助。
由于本项目征地造成被征地的村（居）民小组完全失地并整体搬迁村庄的，政府给被征地村（居）民小组的安置对象一次性每人发放1万元。
4、搬迁补助。
被拆迁户从原房屋迁往安置房时，每户一次性发放搬迁补助费0.5万元。
5、搬迁奖励。
（1）搬迁户在规定期限内与政府签订《房屋搬迁补偿安置协议书》的，按该搬迁户安置对象人数一次性每人发放0.2万元奖励金。
（2）搬迁户与政府签订《房屋搬迁补偿安置协议书》后，对按期搬迁的，每户奖励1.5万元。逾期不搬迁的，政府将通过法律程序依法实施拆迁，不发给拆迁奖励。房屋搬迁户未与政府达成房屋搬迁补偿安置协议的，由拆迁主管部门依照有关规定处置。
6、社会养老保险。
本项目土地征收后，对被征地农民进行社会养老保险安置。参保对象的确定、参保方法、享受待遇及社会养老保险安置的具体作法等，由市人社部门制定具体社会养老保险方案，报市政府批准后实施。
7、留用地安置。
政府在安置区内安排土地，作为被征地的农村集体经济组织的留用地，由该村集体开发经营。开发收益由该村集体统一分配使用和管理，适当解决被征地农民的就业问题。
各被征地集体所取得留用地面积，在确定安置留用地总面积后，按本项目征收该村集体土地面积占本项目征地总面积的比例确定。
留用地的建设用地使用权的取得方式、使用和管理按国家、省有关规定办理。
8、就业安置。
（1）为解决被征地农民就业问题，政府安排资金在安置留用地范围内建设一个商贸市场，商贸市场的摊位全部安排给本项目征地涉及的农村集体的农民经营，适当解决被征地农民就业问题。各被征地农村集体所取得商贸市场的摊位数，按本项目征收该村集体土地面积占本项目征地总面积的比例确定。
（2）本项目的绿地养护、物业管理等行业中，将留出一定比例的岗位安排失地农民就业。
（3）办理本项目《失地劳动人员证》，持证者免费接受就业劳动技能培训，用地单位在招聘员工时，同等条件下优先录用持证人员。
（4）鼓励失地农民自主创业。持有本项目《失地劳动人员证》者，在辖区内从事第二、三产业的，有关职能部门优先办证，免收有关证照费，并依照有关规定给予税费优惠。
9、领取独生子女证的搬迁户，在该村集体经济组织分配征地补偿款时，按增加1人份额发放，其它安置待遇与本村集体经济组织成员的安置待遇相同。
10、祖籍在项目征地范围内的外出人员的安置。
（1）依照本方案规定，一个家庭中的外出人员不具备立户条件不单独立户的，则该家庭的男性外出人员随其父母共立一户，选择安置公寓楼房建筑面积可增加30㎡，其中的12㎡免交购房款，从随父母共立一户的购房面积中扣除，18㎡按公寓楼房建设成本价缴交购房款；该家庭中的未婚女性外出人员政府给每人发放3.6万元住房补贴。外出人员只要单独立户的，则该户中的男性和女性外出人员都不享受此待遇。
（2）依照本方案规定，外出人员家庭具备分户条件但只立一户的，可选择购买一间（格）商业铺面房，或者选择购买一套面积不超过125㎡的公寓楼房；外出人员家庭按本方案规定具备分户条件分立为二户的，其中一户可选择购买一间（格）商业铺面房，另一户只能购买一套95㎡以下的公寓楼房。
外出人员户选择购买商业铺面房的，按商业铺面房建设成本价缴交购房款；选择购买公寓楼房的，按公寓楼房建设成本价的60％缴交购房款。
外出人员只享受上述安置待遇和临时住房安置、搬迁补助和拆迁奖励等安置待遇，不享受其他安置待遇。
11、外来居住人员安置。
居住在本项目征地范围内的外来人员搬迁户，一户可选择购买一套建筑面积不超过125㎡的公寓楼房，购房款按公寓楼房建设成本价的60％缴交。
外来居住人员只享受上述安置待遇和临时住房安置、搬迁补助和拆迁奖励等安置待遇，不享受其他安置待遇。
12、原属于该项目征地范围内被征地的农村集体经济组织成员，已办理了农转非，但不被国家机关、企事业单位录用并安排就业，不享受国家机关、企事业单位工资、津贴、社会养老保险等，而现又不被确认为被征地农村集体经济组织安置对象，但一直在被征地范围内居住、生活并从事生产活动的，按下列不同情形予以安置：
（1）个人农转非至今未婚的，可视同未办理农转非前的家庭其中一名安置对象，享受安置对象安置待遇。
（2）个人农转非已婚的。如是女性，则随其夫生活，不再享受本项目安置对象待遇；如是男性，而其配偶又不是国家机关、企事业单位工作人员，则可单立一户，享受安置对象搬迁户安置待遇。否则，视同外出人员予以安置。
（3）全家农转非但没有一个家庭成员被国家机关、企事业单位录用并安排就业的，当作一个安置对象搬迁户进行安置，其家庭成员享受安置对象待遇，否则，视同外出人员家庭予以安置。
农转非的家庭或个人是否享受村集体征地补偿款和就业分配，由该村集体村民代表会议或全体村民会议讨论决定。
13、被征地的村集体经济组织成员中，已享受东环铁路、城西路或其他项目搬迁安置待遇的，只享受本方案规定的社会养老保险、留用地、就业等安置待遇，不再享受住房、搬迁补助、搬迁奖励及其他安置待遇。
14、在具体实施征地搬迁安置时，如发生本方案未提及的其他情况需要进行安置的，由项目领导小组研究提出具体安置方案报市政府批准后实施。
五、征地搬迁安置工作实施
（一）市政府成立本项目征地搬迁安置建设工作领导小组，具体负责组织、指导、协调和监督项目征地搬迁安置工作。负责组织和协调省地产集团及市政府相关职能部门实施安置区的规划、设计、基础设施建设以及安置房设计、建设等工作。
（二）项目征地搬迁安置建设领导小组负责对征地范围内的土地、房屋、青苗及地上附着物进行全面的调查登记确认、收集土地和房屋的权属证明材料，作为评估补偿的依据。
（三）项目征地搬迁安置建设领导小组负责对拆迁户的实际家庭人口进行调查登记确认。
（四）签订搬迁协议，由万城镇政府与搬迁户就搬迁户的房屋及土地面积，补偿价格、搬迁时间等，制作统一表格，一次性与搬迁户签订搬迁协议。
篇13
第二条 土地是宝贵的、有限的自然资源。各级人民政府必须认真宣传贯彻十分珍惜和合理利用土地的方针，严格执行《土地管理法》和本实施办法，加强管理，保护、开发土地资源，制止乱占耕地和滥用土地的行为。
第三条 省、市（地）、县（市、区）各级人民政府土地管理机关，主管所辖区域内土地的统一管理工作，负责《土地管理法》和本实施办法的组织实施与检查监督。
乡（镇）人民政府负责所辖区域内土地的管理工作，配备土地管理助理员。
第四条 集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发土地所有证；全民所有制单位、集体所有制单位或个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发土地使用证。
依法需要改变土地所有权、使用权，或者因买卖、转让地上附着物而涉及土地所有权、使用权转移时，必须经县级以上人民政府办理土地权属变更登记手续，更换证书。
县级以上土地管理机关，应建立地籍管理制度和地籍档案。
第五条 国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用，被征地单位和个人应当服从国家需要，不得妨碍和阻挠。
第六条 任何单位和个人依法使用的国有土地或集体所有的土地，必须按照规定用途使用，不得随意变动。任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。
国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法出让、转让。土地使用权出让、转让的具体办法根据国家有关规定另行制定。
国有土地依法实行有偿使用制度。有偿使用的具体办法由省人民政府根据国务院有关规定另行制定。
第七条 县级人民政府应本着节约用地、合理用地的原则，根据上级政府的有关规定和要求，制定县（市、区）、乡（镇）、村年度建设用地控制指标，报上一级人民政府批准后严格执行。
第八条 县级人民政府对所辖区域内的列入国家投资计划的粮、棉、油生产基地和名、特、优农产品基地以及城镇商品菜地，应划定保护区，切实保护，不得占用。经批准确需占用的，必须同时落实新的基地和菜地。
第九条 县级人民政府对所辖区域内的国有荒山、荒地、滩涂负责统一规划，开发治理。开发后用于农、林、牧、渔业生产的土地，由县级以上人民政府批准，可以确定给开发单位使用。其审批权限：一千亩以下的，由县级人民政府批准；一千亩以上的，由市人民政府、地区行署批准。
第十条 因开采矿产资源、烧制砖瓦、燃煤发电等生产建设活动，造成土地破坏的，由造成土地破坏的单位和个人负责组织复垦利用。复垦利用的具体办法由省人民政府根据国务院《土地复垦规定》另行制定。
第十一条 因开发利用地下资源引起地面塌陷，造成减产的土地，开发单位应根据塌陷程度和减产情况，付给受害单位或个人平整土地费和减产补助费。地上附着物造成损坏的，应根据损坏程度给予合理补偿。对造成绝产的土地，开发单位应予征用。征用后，由县级以上人民政府统一组织开发单位、被征地单位和邻近的乡（镇）、村进行综合治理，合理利用。
第十二条 国家建设需要收回单位和个人连续耕种的国有土地，建设单位应根据耕种单位或个人的生产投入、耕种年限和经济效益给予适当的补助。但每亩补助费的总和不得超过该土地亩年产值的四倍。
第十三条 承包土地从事农、林、牧、渔业生产的单位和个人，必须按照承包合同规定的用途合理利用土地。对造成土地荒芜的，应按规定缴纳土地荒芜费；连续荒芜二年以上的，经县级以上人民政府批准收回使用权。
使用耕地进行非农业建设的单位，在办理征用、划拨手续后满一年未动工兴建的，即视为土地荒芜，应按规定缴纳土地荒芜费。
土地荒芜费征收、使用办法，由市人民政府、地区行署制定，并报省人民政府备案。
第十四条 城市规划和土地利用总体规划应当协调。在城市规划区内进行的各项建设，都应当符合城市总体规划要求，土地管理机关在办理审批用地手续时，建设项目的选址、定点应取得城市规划主管部门同意。
征用、划拨各级文物保护单位保护范围内的土地和山岭等，应按《中华人民共和国文物保护法》的规定，征得文化行政管理部门同意。
第十五条 国家建设征用土地，建设单位必须按《土地管理法》规定的程序提出用地申请，各级人民政府按下列权限审批。
（一）征用、划拨耕地（园地、藕塘、鱼塘、苇塘、苗圃、速生丰产林，视同耕地，下同）一千亩以上，其他土地二千亩以上的，由省人民政府审查，报国务院批准；
（二）征用、划拨耕地十亩以上，其他土地二十亩以上，由市人民政府、地区行署审查，报省人民政府批准；
（三）征用、划拨耕地十亩以下，其他土地二十亩以下，由县（市、区）人民政府审查，报市人民政府、地区行署批准；
经国务院、省人民政府批准的济南、青岛、烟台三市城市规划范围内的耕地和其他土地，征用、划拨三十亩以下，由所在市人民政府批准；
（四）征用、划拨耕地三亩以下，其他土地十亩以下，由县（市、区）人民政府批准，但征用省辖市所在市区耕地三亩以下，其他土地十亩以下，由区人民政府审查，报市人民政府批准；
（五）经国务院批准划定的青岛市、烟台市经济技术开发区范围内的土地，征用、划拨耕地五十亩以下，其他土地一百亩以下的，由所在市人民政府批准。
县级以上人民政府按照审批权限批准征用、划拨的土地，必须逐级报省人民政府备案。
第十六条 国家建设征用土地的补偿费标准：
（一）征用省辖市市区和县级市所辖的耕地，土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的五至六倍。征用县所辖的耕地，土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的四至五倍；
（二）征用其他土地，土地补偿费标准为亩年产值的二至四倍；
（三）征用宅基地，按邻近耕地的土地补偿费标准给予补偿。
第十七条 国家建设征用土地上的附着物和青苗补偿费标准：
（一）青苗补偿标准按一季作物的产值计算。被征用土地上的树木，凡有条件移栽的尽量组织移栽，付给移栽人工费和树苗损失费，不能移栽的，可按有关规定给予作价补偿，也可由被征地单位自伐；
（二）被征用土地上的建筑物、构筑物等附着物，可按有关规定给予折价补偿，也可由征地单位新建同等质量的附着物；
（三）开始协商征地后，突击栽种的树木和突击抢建的附着物，不予补偿。
第十八条 国家建设征用土地的安置补助费标准：征用耕地、宅基地，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均每亩年产值的三倍。但是，每亩被征用耕地的安置补助费，最高不得超过该耕地被征用前三年平均每亩年产值的十倍；
征用其他土地，每亩安置补助费标准，为亩年产值的二倍。
第十九条 依照本实施办法支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平，需要增加安置补助费的，需经省人民政府批准。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的二十倍。
第二十条 因国家建设征地造成的多余劳动力，由县级以上人民政府土地管理机关组织被征地单位、用地单位和有关单位充分利用当地资源，发展农副业生产，开展多种经营，兴办乡（镇）村企业和各种服务性行业进行安置；安置不完的，由土地管理机关与劳动部门、用地单位共同协商安置；用地单位有农村招工指标的，应首先招收符合条件的村民为农民合同制工人；国家计划有农村招工指标时，劳动部门应优先安排符合条件的村民到其他集体或全民所有制单位就业。并将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位。
第二十一条 被征地单位的耕地全部被征用，经省人民政府批准，原有的农业户口转为非农业户口。农转非后的居民，按城镇劳动力资源对待。
第二十二条 水利、水电工程建设征用土地的补偿费标准和移民安置办法，由省人民政府根据国务院的规定另行确定。
第二十三条 国家建设依法征用和乡（镇）建设依法使用集体所有的耕地，应相应减免被征地单位的农业税和粮、棉、油等农产品定购任务。
第二十四条 国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金的标准和管理办法，按省人民政府的有关规定执行。
第二十五条 所有农、林、牧、渔场，使用本场范围内的土地进行非农业建设或从事商品性砖瓦生产的，必须按有关建设用地的程序报县级以上人民政府批准。
第二十六条 农村居民住宅建设，乡（镇）村企业建设，乡（镇）村公共设施、公益事业建设等乡（镇）村建设，必须按照经县级以上人民政府批准的乡（镇）村建设规划进行，用地规模必须严格控制。原批准的建设规划布局不合理或超过规定用地限额的，应重新修订。
第二十七条 农村居民建住宅应当结合旧村庄改造，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和山坡荒地。确无旧宅基地可用需要申请新宅基地的，用地面积限额：
（一）城市郊区及乡（镇）所在地，每户宅基地面积零点二亩至零点二五亩；
（二）平原地区的村庄，每户宅基地面积零点二亩至零点三亩。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，最多不得超过零点四亩；
（三）山地丘岭区，村址在平原地上的，每户宅基地面积零点二亩；在山坡薄地上的，每户宅基地面积可适当放宽，但最多不得超过零点四亩。
（四）人均占有耕地一亩以下的，每户宅基地面积可低于上述限额。
第二十八条 农村居民新建住宅，使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。
第二十九条 农村居民拆除房屋腾出的宅基地，由村民委员会收回，统一安排使用。
出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。
第三十条 乡（镇）办企业建设使用村农民集体所有的耕地，其土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均亩年产值的三至四倍，每一个需要安置的农业人口安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均每亩年产值的二倍；使用其他土地，土地补偿费标准为亩年产值的二至三倍，每亩安置补助费标准，最高不得超过该地亩年产值的二倍。
（乡）镇公共设施、公益事业建设使用村农民集体所有的土地，参照上述标准给予补偿。
第三十一条 乡（镇）村企业、公共设施、公益事业和农村私营企业、农村个体工商户建设用地的审批权限，按本实施办法第十五条执行。
第三十二条 国家建设和乡（镇）建设用地，由市、县级土地管理机关统一组织用地单位和被用地单位签订征用、划拨和使用土地的协议，并将用地单位按规定支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补助费等费用，分别拨付有关单位和个人。用地单位向土地管理机关缴纳土地管理费。土地管理费的缴纳标准、管理使用办法，由省人民政府制定。
第三十三条 乡（镇）村办企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设以及从事非种植业生产的专业户，经批准使用的集体土地，有下列情形之一的，由土地管理机关报县级以上人民政府批准，收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证：
（一）用地单位已经撤销或者迁移的；
（二）未经原批准机关同意，连续二年未使用的；
（三）不按批准的用途使用的；
（四）道路、桥梁、矿场等经核准报废的。
第三十四条 具备下列条件之一的单位和个人，由乡级以上人民政府给予表彰或奖励。
（一）在保护土地和开发土地资源，合理利用土地以及进行有关的科学研究等方面成绩显著的；
（二）同违反国家土地法律、法令行为作斗争，制止乱占耕地和滥用土地等方面做出贡献的；
（三）在土地管理工作中，有显著成绩的。
第三十五条 对违反《土地管理法》和本实施办法者，除按《土地管理法》有关规定处理外，对其中处以罚款的，按以下规定执行：
（一）全民所有制单位、城市集体所有制单位、乡（镇）村企业和个人，未经批准、骗取批准或者超过批准的用地数量非法占用土地的，每亩罚款五百元至一千元；
（二）期满不归还临时使用的土地，或者拒不交出被依法收回的土地的，每亩罚款五百元至一千元；
（三）买卖或者以其他形式非法转让土地的，可以对当事人处以罚款一百元至五百元；
（四）非法占用被征地单位的补偿费和安置补助费的，罚款数额为被占费用的百分之十至二十；
（五）各项罚款，按国家规定上缴财政。
第三十六条 《土地管理法》和本实施办法规定的行政处罚，由县级以上人民政府土地管理机关决定。对农村居民非法占用土地建住宅的行政处罚，可以由乡级人民政府决定。当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
受到限期拆除新建建筑物和其他设施处罚的单位和个人，必须立即停止施工。对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。拒绝、阻碍土地管理工作人员依法执行职务的，依照治安管理处罚条例的有关规定处罚。
第三十七条 在变更土地的所有权、使用权和解决土地所有权、使用权争议的过程中，各级干部和有关人员必须严格执行《土地管理法》和本实施办法。对行贿、受贿，敲诈勒索，贪污、盗窃国家和集体的财物，或者煽动群众闹事、阻挠国家建设的，由当事人所在单位或者上级机关给予行政处分；情节严重，触犯刑律、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十八条 有关本实施办法具体应用中的问题，由山东省土地管理局负责解释。
篇14
一、“钉子户”产生的原因
“钉子户”产生于多种原因，具体分析如下：
1.对安置和补偿标准不满意
政府在制定征收补偿安置方案时，有意降低补偿安置标准，过多地考虑政府直接的经济利益，对被征收人的利益考虑不够。一些被征收人攀比思想严重，想借拆迁发财，对补偿安置预期较高，当较高的预期利益无法实现时，就会与政府产生对抗，拒不签订安置补偿协议，成为“钉子户”。
2.对补偿安置标准满意不满足
根据商品房销售价格与建筑成本比较高低不同，按照被征收宅基地面积进行安置。笔者指导的征收拆迁项目，在房价低的地方，按照宅基地1：0.5安置；在房价高的地方，按照宅基地1：3.2安置，高比例安置的项目照样存在“钉子户”，究其原因是一些被征收人存在“满意不满足”思想。一些“钉子户”找出种种理由反对拆迁；当政府知难而退，一旦决定不再拆迁，“钉子户”又追着政府要求拆迁。实际上，他们不签协议的心理并不是因为补偿标准低了，而是以补偿标准低为幌子去达到获取更大经济利益的目的。
3.借征收工作失误敲政府竹杠
根据相关规定，征收拆迁存在二、三十个步骤，稍有不慎就可能出现程序不规范、适用法律错误、要件不齐全甚至存在难以弥补的错误。一些被征收人通过、行政复议、行政诉讼等方式， “以时间换效益”，迟迟不搬迁，试图获取超标准补偿安置。
4.恋故土保祖地观念
有些被征收人确实不想离开居住了几代熟悉的生活环境和人文环境，舍不得自己的老田祖业，担心新房不如老宅，迟疑不搬。
5.大闹得大利、小闹得小利、不闹不得利效应的助推
政府往往迫于无奈在原标准基础上多给“钉子户”利益，形成大闹得大利、小闹得小利、不闹不得利的社会现象。“钉子户”的示范效应开始产生并扩散。“钉子户”越来越多，拆迁也越来越难。
6.缺乏强制力保障，使得漫天要价无所顾忌
现实中，许多征收拆迁项目，由于缺乏强制保障机制，少数被征收人无所顾忌，肆意漫天要价，而没有任何风险，反而得到更多利益。一个项目拖延长达数年，广大的被征收人长期得不到回迁安置，引发许多负面的社会问题。
二、解决“钉子户”问题的对策
（一）征收拆迁依法进行
只有严格按照法律规定的要求和程序实行征收拆迁，才能依法申请法院强制执行，才能减少和杜绝“钉子户”，最终解决“钉子户”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《条例》）对征收与补偿具体要求和程序是：
1.征收决定阶段。一是做出征收决定前的工作：（1）组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。（2）房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府公布实施。（3）县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。（4）因旧城区改建征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。（5）应当进行社会稳定风险评估。（6）征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。二是人民政府作出征收决定。三是公告征收决定。征收公告要载明两个内容：（1）征收补偿方案。（2）权利救济方式：被征收人可申请行政复议或行政诉讼。
2.补偿决定阶段。一是补偿方式：（1）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（2）征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的人民政府应当优先给予住房保障。二是补偿的构成：3+1模式，3=房屋价值+搬迁、临时安置费+停产停业损失，1=补助+奖励。三是房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。四是签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。五是公告补偿决定。六是被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
3.搬迁阶段。一是禁止性规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。二是自愿搬迁。对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。三是强制搬迁。（1）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请不动产所在地人民法院强制执行。（2）强制执行申请书应当附具补偿金额专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
4.后续工作。（1）房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。（2）审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
必须按照以上要求和程序进行，出现“钉子户”后，依法申请法院强拆，拿起大棒，营造高压态势，通过法律的威慑力迫使“钉子户”回到公平补偿轨道上来。杜绝停水停电暴力拆迁 、利用黑社会拆迁 ，摈弃这些违法的落伍的拆迁手段，征收拆迁必须依法进行。
（二）运用科学机制进行征收
通过激励机制、压力机制和内部监督制约机制等科学机制，减少“钉子户”。
1.权利保障机制。（1）被征收人获得公平补偿权；（2）被征收人享有知情权；（3）被征收人的参与权；（4）被征收人的监督权；（5）被征收人的救济权利。
2.公开透明公平公正机制。公开透明，具体包括：补偿安置标准公开、入户测量结果公开、未经登记房屋认定结果公开、评估报告公开、补偿结果公开。上述事项的公开是取信于民的金钥匙。
3.内外监督机制。建立内部监督机构对测量表进行抽查或者复查，对补偿安置合同进行审核；加大新闻监督、审计监督、纪委监察监督、司法监督力度。通过监督，防止权力滥用以保护干部，提升征收工作的公信力和群众的信任度以推动征收工作顺利进行。
4.奖励保底对比机制。许多地方为了让被征收群众得到实惠，规定许多奖励措施：签订协议奖、无违法建筑奖、分组完成奖、项目完成奖。上述各项奖励能够激励被征收人积极签约，一旦签约期限届满作出补偿决定，上述奖励一律取消，具有一定惩罚性，显然，奖励和保底具有明显的对比性，这一制度是在引导、提倡和激励协议拆迁。
5.未经登记房屋认定处理宽严对比机制。对未经登记房屋的违法建筑， 为了实现通过违法建筑处理带动合法房屋征收拆迁，应当建立未经登记房屋认定处理宽严对比机制，即在协议拆迁期间一揽子签订补偿安置协议的，可以将未经登记房屋认定为建筑物和构筑物，给予一定的补助；协议期满未一揽子签订协议的，按照违法建筑依法处理。通过激励机制和压力机制共同促进征收拆迁进程和违法建筑的消化。
6.补差对比机制。《条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。显然，市场评估价为公平补偿标准，但是，许多地方政府规定棚户区改造征收拆迁安置标准为“拆一迁一”，即被征收房屋与安置房屋等面积回迁，通过征收安置，被征收人的房产价值增加了。但是，如果缺乏压力机制，价值增加的安置就会使得被征收人认为理所当然，这种激励机制就会丧失应有的功能。例如，将安置规定为两个阶段，在第一个阶段签订协议的，免交差价；在第二个阶段做出补偿决定的，进行双向评估，结算差价。这样，就鼓励协议拆迁。
7.形成合力、协助配合。 拆迁需要借力、需要各个部门互相协调配合，形成合力。但是，实践中许多部门迫于的压力选择性执法，常常出现推诿打太极现象。于是有必要出台《征收拆迁各部门职责暂行办法》，根据相关法律法规司法解释政策规定，明确规定纪委监察检察部门、国土资源局、规划局、公安局、法院、工商税务部门、办事处、征收办公室等相关部门在征收工作中各自的职责，做到各司其职。
8.多途径强制机制。（1）签订补偿安置协议后拒不搬迁成为“钉子户”的，依法向人民法院提起民事诉讼，法院判决生效后申请人民法院强制执行。（2）村民会议决议。政府可指导村民小组通过村民代表会议或者村民代表会议对城中村改造形成决议，对不履行决议义务的村民“钉子户”向法院提起民事诉讼，待法院判决生效维持决议效力的，依法申请法院强制执行。（3）国土资源局作出责令交出土地决定，申请人民法院强制执行。（4）人民政府作出补偿决定，依法申请人民法院强制执行。（5）据《土地管理法》第65条，村委会层报政府收回土地使用权，依法申请人民法院强制执行。（6）巧妙运用D级危房鉴定结论。
（三）敢于承担、严格执法
在征收拆迁中，不敢动用公权力、害怕承担责任、“花钱买平安”是“钉子户”存在的温床。因此，一是要敢于担当；二是严格执法，敢于亮剑。只有敢于亮剑，让“钉子户”胆寒怯步，让公平补偿协议拆迁的正气压倒“闹而得利”的歪风邪气，才有可能预防和减少“钉子户”的产生。
（四）培养一支素质过硬的征收拆迁干部队伍