房地产开发环节的税收筹划精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房地产开发环节的税收筹划，期待它们能激发您的灵感。

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关键词：房地产 纳税

一、房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹划

在房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹，可获得较大的税收筹划空间。

这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建费用的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低税负；同时，可以适当降低代建房地产的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。二、房地产项目建设中的税收筹划

主要是通过增加扣除项目和利用相关借款利息进行的税收筹划。

1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。2、相关借款利息的税收筹划根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（主要指销售费用和管理费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

根据上述规定：

房地产项目开发完工之后的利息费用支出，如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划

若房地产经营企业通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的税收筹划空间很大。

例：某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式四、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划

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关键词：增值税税制改革；房地产开发企业；纳税筹划

一、增值税税制改革对房地产业的影响

（一）对房地产业税负的影响

宏观税负是指税收收入占GDP的比重大小，是反映一个国家税负水平的重要指标。2015至2018年我国宏观税负率呈逐年下降趋势，平均宏观税负率为17.69%。2018年的宏观税负率为17.37%，同比下降0.08个百分点。相比较而言，房地产业宏观税负率在2015和2016年均处在39%以上的水平，这说明在“营改增”之前，房地产业面临着较为沉重的税负压力。而自2017年下降到37.94%，2018年下降到37.51%，同比下降0.43个百分点，说明“营改增”政策的实施对房地产业的纳税起到了一定的减负效果，并且对降低我国整体税负起着积极的作用（0.430.08）。另外中央在2019年4月1日再次调低1%的房地产业增值税税率（10%9%），从2019年上半年的数据可以看出房地产业宏观税负又有所降低。经过对以上房地产开发企业税负及经营状况分析数据可知，税制改革虽然在一定程度上缓解了税收负担，房地产开发企业的税负率仍然远高于国家整体的宏观税负，在税制改革阶段，房地产开发企业依然存在不小的税负压力。

（二）对房地产开发企业现金收支的影响

从眼前的利益来看，可以直接影响到企业日常的现金收支。税制改革对房地产开发企业的影响基本体现到了其各个项目上的投资情况。房地产开发企业作为以接收建筑安装服务为主要建设成本的行业，需采购大量的建筑材料及机械设备来开发工程项目。“营改增”三年多来的税制改革，相关行业在税目和税率上都有不断地变化和调整，由于采购和建安成本的进项税可以用于销项税额的抵扣，故很大程度上影响了企业在销售环节的现金流出。

（三）对房地产开发企业营业利润的影响

从长远的角度看上来看，可以很大程度地影响到企业整体的营业利润。政府推行“营改增”政策并进行多次的税制改革的主要目的，是能够使房地产开发企业的纳税成本以及纳税负担进一步降低，使房地产开发企业获得更大的利润空间，积累充足的盈余资金，从而可以将这部分节流资本投入到企业其他的项目中去，来扩充企业的发展项目。

二、纳税筹划必要性分析

从国家角度上来讲，纳税筹划有利于整个行业的产业结构调整。通过对房地产开发企业进行系统的增值税税收筹划研究，可以逐渐构建和充实增值税税收筹划理论框架和体系，推动国家税收法律政策的优化与完善，促使税收筹划理论日益走向成熟。另一方面是针对税收监管，通过有效地税收筹划，企业可以合理地降低税负，自然会规避偷税、逃税的行为，对于国家的税收也是一种保障。从企业角度上来讲，现有大多数财务人员都擅长于账务处理，对税务的知识了解不够全面，想要达到纳税人原所具备的专业水平还有一定的困难，因为他们很难将财务、税务、政策统一到一起去考虑纳税筹划方案。通过指导纳税筹划思路，可以为房地产开发企业缴纳增值税行为提供可靠的借鉴和指引，进而规范企业的经营活动和会计核算能力，提高财务从业人员水平，从而降低纳税风险和营业成本，最终为企业创造出更大的价值。

三、纳税筹划思路

房地产开发企业的增值税纳税环节主要在开发建造和销售环节，所以纳税筹划也应从上述这两个方面着手。

（一）在开发建造环节多获取进项税额

在房地产建造环节，企业首先考虑的是如何节约建筑成本以获取更大的利润空间。所以在建筑成本不变的情况下，应将如何在建造环节多获取进项税额作为筹划的目标。例如，在采购工程材料时，一般纳税人适用的增值税税率是13%，小规模纳税人适用的增值税税率是3%。所以在材料采购时，企业应优先选择一般纳税人的企业购进工程材料。再如，在选择建造方式时，企业应根据具体的资金投入数额，权衡多方面的税率，合理利用相关行业的特殊政策，比如采用清包工方式，将工程外包给建筑服务公司，房开企业只负责购买主要材料，这样就可以多抵扣接受劳务所取得的进项税。

（二）与规模较大的企业合作，尽量开具增值税专用发票

从进项税抵扣的角度进行来讲，房地产开发企业在购进货物或者接受劳务时，一定要尽可能取得正规的增值税专用发票，才能在纳税环节进行有效的抵扣，所以企业应尽可能和一般纳税人身份的供应商、建筑企业、劳务派遣企业进行合作。若合作方为小规模纳税人，则应尽量要求其申请代开专用发票，以达到正常抵扣的要求。同时应注意辨别专用发票的真伪，为避免税负加重，一定要非常小心谨慎。

（三）加快销售环节的转型升级

目前在一二线城市，精装修住房比例已经达到新房成交总量的60%，并且该比例处于逐年上升的趋势，这说明广大的消费者群体越来越青睐于购买精装房。根据现行税收政策规定，房地产开发企业开发样板房、精装房的所有费用无论数额大小，均应计入其建造成本，进项全部可以抵扣（建安、设计等成本均可纳入抵扣项目），而装修费用在房产成本中所占比例非常可观。因此为吸引更多的消费者同时拓宽进项税的抵扣途径，企业可以适当扩大精装房的建设比例，逐渐发展成以精装房作为主要房屋销售类型的企业，成功转型升级，从而能够进一步提高企业的产业竞争力。

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关键词:房地产企业;土地增值税;税收筹划

税收筹划是纳税人在税法规定的范围内通过对投资、经营、理财等活动的事先筹划与安排,尽可能地取得节税利益。税收筹划的实质是在不损害国家利益的前提 下提高企业经济效益,具有综合性、事先性、合法性、目的性等特征。随着市场经济体制的日益完善,税收筹划逐渐将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。在目前的政策下,房地产企业资金来源受到限制,伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高,房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展,企业的并购更加频繁,现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障,因此,如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局,充分完全利用现有资源,在管理中合理利用资金,合理的进行税收筹划,节省资金,创造节税收益,是房地产企业制胜的重要法宝。

房地产企业的税收筹划有很多方式,其中利用土地增值税进行纳税收筹划是其主要方式,下面我们重点介绍土地增值税税收筹划。

一、房地产企业土地增值税税收筹划简介

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。下面笔者从土地增值税的自身特点出发,结合相关的税收优惠政策,并综合考虑纳税人的整体利益,对土地增值税的筹划进行阐述。

1.纳税人

土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

2.税率的计算

土地增值税按照增值额超过应扣除项目的比率,采取四级超率累进税率形式,增值额与应扣除项目的比率越大,适用的税率越高,应负担的税负越重。根据国家有关规定,四级超率累进税率额分别是:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过扣除项目金额50%但是未超过100%的部分,税率为40%;超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%及以上的部分,税率为60%。

3.应税项目和扣除项目的确定

应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入等。应扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格以及其他扣除项目等。

4.房地产开发企业的土地增值税税收优惠政策

国家相继出台了一系列的税收优惠政策,具体如下:

(1)根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额为未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;超过应扣除项目金额的,应按其全部增值额计税。同时对于纳税人既建普通标准住宅又进行其他房地产开发的,应分别核算增值额和应税金额。

(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产,免征土地增值税。

(3)以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

(4)合作建房中一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。

二、房地产企业税收筹划的主要方式

(一)利用避免进入征税范围节税筹划

1.利用合作建房节税

合作建房方式指一方出土地,一方出资金,双方合作建房的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定:“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税建成后转让的,应征收土地增值税。”

根据以上税收优惠政策,房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。

合作建房双方分得的房产均不含有土地增值税,可大大降低房产的成本,这样可实现出资方和出地方的双赢。一般情况下,合作建房中的一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的使用权,但是却产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务;而另一方因转让部分房屋所有权而发生了销售不动产应缴纳营业税的义务。若两企业协商采取土地使用权和房屋使用权相互交换的方式合作建房,此时,对合营企业提供土地使用权的行为将视为投资入股,而税法中规定:“以无形资产投资入股,参加投资方的分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税”,因此,就会只对企业销售房屋取得的收入按销售不动产征收营业税,双方分得的利润不征收营业税,这样,合营企业双方都不多交营业税,均获得了节税收益。

2.利用代建房方式节税

代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发,在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。代建房的整个经济行为中,虽然企业取得了收入,但是不涉及房地产产权的变动,其收入也就只属于劳务收入性质,所以不在土地增值税纳税范围之内,仅依据税法中有关营业税的规定依法缴纳营业税。采用代建房方式,不仅可以在一定程度上减轻营业税负担,还可以不用缴纳土地增值税,大幅降低了企业的税收负担。因此房地产企业可以利用代建房方式,在开发之初就确定最终用户,实行定向开发,从而避免了开发后再销售时缴纳土地增值税,大大减轻了企业的税收负担。

3.改出售为出租节税

税法规定的土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权和房产产权的行为。因此,房地产开发企业在开发完成后,可以以出租的形式收回资金,由于没有发生产权变动,企业只需交纳出租房产税,这样大大节省了企业的税收负担,为企业创造了节税收益。

4.改出售为投资联营节税

按照税法规定,以不动产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不缴营业税和土地增值税,而且以不动产投资入股以后转让股权时也不需要补交营业税。这些规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为房地产的购买方,可以考虑先以不动产投资入股,再以向购买方转让股权的房地产达到销售房地产的目的,从而为企业获得节税收益。

(二)利用增加可抵扣项目进行节税筹划

房地产开发企业在进行税收筹划时可通过增加合理的利息支出等扣除项目金额以降低增值率,使其适用较低的税率,从而达到降低税收负担的目的。依据《土地增值税暂行条例实施细则》中关于利息支出扣除项目之规定:“现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”“房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”这些选择性条款为企业提供了一个新的税收筹划空间。房地产开发企业在进行房地产开发的过程中,都会发生大量的借款,不可避免的会有大量的利息支出,而依据上述规定利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。

三、房地产企业在税收筹划中要注意的问题

税收筹划能给房地产企业带来节税收益,实现企业利润的增加和企业价值的提升。但是,房地产企业进行税收筹划时也有一定的风险性,因此,企业还要注意以下问题:

(一)税收筹划应以合理合法为前提

税收筹划不可盲目的钻法律的空子,在进行税收筹划时应坚持依法原则,在不违背国家的各项法律、法规的前提下,结合房地产企业自身的实际情况进行筹划,才能达到预期的效果和目标。

(二)税收筹划应注重战略筹划

房地产企业的税收筹划纳税过程更重要的是公司管理层的决策过程,企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划。有的房地产企业片面的认为,纳税筹划就是钻税法的空子,只对单个项目,单笔交易或者单个环节进行筹划,而忽略了项目对企业在开发、经营成本上的影响,单纯地追求通过税费筹划来增加企业的节税收益却增加了开发成本或经营成本,最终对企业产生了消极的影响。

因此,企业进行税收筹划,管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项,也要关注企业日常经营的各个方面,不仅需要财务部门的工作人员的合作,还要得到企业内部其他部门的配合,才能充分取得税收筹划节税效益的最优额度。

综上所述,税收筹划的目标不仅仅是降低企业的税收负担,还要有利于提高企业的净利润以及企业价值的稳定增长。企业只有合理的利用税收优惠政策,制定战略税收筹划,才能发挥税收筹划的作用,保证企业的持续性的发展。

参考文献:

【1】陈小安.房地产企业土地增值税税收筹划探析[J].Commercial Accounting,2007,(5)

【2】田歌.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].商场现代化,2007(11)

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随着房地产业务的快速发展，纳税筹划受到人多数房地产企业的普遍重视。所谓纳税筹划，是指通过刘一涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税目的。因此，纳税筹划不同于逃税、偷税，是企业一项重要的则务管理活动。本文卞要简单介绍有关环r节房地产企业的纳税筹划。

【关键词】

房地产：纳税。

一、房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹划。

在房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹，可获得较大的税收筹划空间。

这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建费用的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低税负；同时，可以适当降低代建房地产的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。

例：某房地产企业，商品房销售收入为4000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3000万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=4000×5.5%=220（万元）；增值额占扣除项目的比率为24.22%，应缴纳土地增值税234（[4000-3000-220）×30%万元，实现利润546（4000-3000-220-234）万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入1200万元，应缴纳营业税60（1200×5%）万元，实现利润1140（1200-60）万元。可见，建房方式的转变将为企业增加收益594（1140-546）万元。

二、房地产项目建设中的税收筹划。

主要是通过增加扣除项目和利用相关借款利息进行的税收筹划。

1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。

例：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为2000万元，按照税法规定可扣除费用为1600万元，增值额为400万元，增值率为400÷1600=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税400×30％=120万元，营业税2000×5％=100万元，城市维护建设税和教育费附加100×10％=10万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2000－1600-120-100-10=170万元。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，装修费用为500万元，房屋售价增加至2500万元。

则按照税法规定可扣除项目增加至2100万元，增值额为400万元，增值率为400×2100=19％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税2500×5％=125万元；城市维护建设税和教育费附加125×10％=12.5（万元）。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2500－2100-125-12.5=262.5（万元）。该税收筹划降低企业税收负担262.5-170=92.5（万元）。

2、相关借款利息的税收筹划根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（主要指销售费用和管理费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。

根据上述规定：

房地产项目开发完工之后的利息费用支出，如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划。

若房地产经营企业通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的税收筹划空间很大。

例：某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为25％，应纳120万元的土地增值税，净赚180万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为16.67％，免征土地增值税，净赚200万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为16.67％，免纳土地增值税。

当销售公司以1500万元售出时，营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5（万元），可扣除的项目金额为1200+82.5=1282.5（万元），其增值率为16.96％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77（万元），获利润1500－（1200+77）=223（万元），比筹划前增加223－180=43（万元）。

四、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划。

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【关键词】房地产开发企业；税收筹划；问题与措施

税收筹划风险，顾名思义，就是由于税收筹划失误等造成税收结果的不确定性，使得纳税人在展开税收缴纳的过程中，实际缴纳的金额与预期目标有着较大的偏离，给纳税人的后期经济活动带来了无法避免的影响。

一、房地产开发企业税收筹划风险分析

1.政策风险

房地产作为国民经济的支柱，所以相对于其他的行业来说，受到政策的影响相对较大些。而什么是政策风险呢？顾名思义，政策风险指的是由于国家对房地产的相关法律法规进行调整，而直接影响了房地产税收筹划的正确性，增加了税收筹划的风险。自2000年中国加入WTO以后，就进入了经济发展的快车道，在中国以地为本的传统观念影响下，大量的金钱涌入了房地产，造成了房地产经济行业的泡沫化。为了抑制房价过快的上涨，中国相关部门出台了一系列关于抑制房价的税收政策，而房地产税就是其中的一个重要内容。在法律法规不断变动的大环境下，加大了税收筹划的难度，使得税收筹划目标的实现面临着夭折的风险。例如近期发生的这个案件就具有代表性，由于考虑到相关的问题，所以暂且以A、B来作为两个公司的代号。A公司由于急需资金进行周转，所以将一处10000平米的商品房出售给B公司，经过商谈，房价暂定为3000元每平米，但是按照国家税收总局颁发的《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，需要交纳百万元的土地增值税，A公司为了避免交纳这土地增值税，就根据当时的法律，A公司与B公司在私底下达成协议，即A企业先向B企业以房产为资本进行股权投资，然后再将股权出售给乙公司，这样就在法律的框架内免除了在土地增值税的交纳。但是最近出台的新规定指出，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业一起建造的商品房进行投资和联营的，均不能够免除土地增值税等税款的交纳。所以，对于A企业来说，如果不能够及时的调整的税收筹划策略方案就可能被税务局认为是偷税漏税，并面临着除了要交纳相应的税款外，还要补缴巨额罚款，并且在社会荣誉的无形资产上，还要面临着巨大的损失。

2.片面性风险

片面性风险指的是由于企业纳税人在进行税收筹划时，没有从宏观角度对全局进行分析，仅仅是从个体角度考虑到一种或者几种税的税负水平的降低，或者仅仅是从整体上注重税收总金额的降低，却并没有注重税后对利润的影响。房地产开发的过程一般分为3个阶段，每一个阶段都要缴纳相应的税款，所以房地产是一个税收复杂、税款金额较大，需要进行全盘考虑的一个行业，所以在进行税款筹划时，要进行全盘的考虑，高度的注意片面性风险的影响，从而避免税收筹划的失败。以下例来进行说明：

A房地产公司新开发了一批商品房，销售所得金额总共2000万元，其中购买地皮花费了600万元，开发成本花费了800万元，贷款利息分摊了60余万元，而各种税款加起来总共有100万元。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定，在能够提供相关机构的金融证明的前提下，对于分摊利息支出的部分在缴纳税款的时候可以计入总数，但是包括其余的部分（购买土地使用权支付的金额加上房地产开发成本的金额）按照百分之五来计算。但是如果不能够提供相应的金融机构的证明，那么就需要将购买土地使用权所支付的金额加上的房地产开发所花费的金额的百分之十来计算。企业的财务人员经过详细的计算得知，提供相关金融机构的证明，就需要交纳的是（600+800）*0.05+60=130万元，而如果不提供相应的金融机构证明，就需要交纳的税款金额为（600+800）*0.05=140万元，所以该财务工作人员就认为不需要向税务局提供相关的金融证明，但是如果不向税务局出示相应的证明，那么在交纳企业所得税的时候，就无法将60万元的利息费用扣除，那么就会多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75万元，所以相对比而言，财务人员所做的税收筹划是错误的。

3.成本偏高风险

房地产开发企业在进行税收筹划的时候，是需要付出一定的成本的，这个成本包含两部分，即分别是显性成本和隐性成本。显性成本较容易理解，指的是企业在进行税收筹划的过程中所消耗的人力、物力，隐性成本则是在进行方案选择的时候放弃其他方案所要承受的机会成本，以及方案失败的时候所造成的损失等。企业在考虑通过税收筹划来实现节税增加利润的过程中，还要考虑税收筹划成本的问题，只有节省的税收和消耗的成本的差额，才是税收筹划节省出来的实际利润。

4.认定风险

税收筹划的前提是符合国家相关的法定法规，所以是合法的节税行为，是符合国家的立法意图，并被国家鼓励和引导的一种合法性经济意图。但是由于我国相关的法律法规不够完善，税务执法人员的个体素质参差不齐，所以往往在裁定税款筹划行为的时候发生误会，给企业带来了预料之外的巨大损失。

二、房地产开发企业税收筹划风险防范与控制

1.强化风险意识，梳理依法筹划理念

房地产与别的行业有着显著的差别，作为国民经济的支柱，所以相应的筹划风险也相对较高。出于对利润的考虑，房地产企业的管理层需要加强对于风险防范的意识。当然任何企业的行为都需要在法律的框架内，所以财务人员在进行税收筹划的时候，需要有一定的法律基础，并且具有守法意识。

2.设立税务管理机构，提高筹划水平

由于房地产企业税务复杂，税收策划的难度相对于其他的行业来说较大，所以一些大型的企业都设定专门的税务管理机构，对税务的筹划、涉税业务的核算、税收遵从以及税收争议等业务进行专业的管理，尤其是对于一些大型的房地产开发企业来说，设立专门的税务管理就以及配置专业型人才，在合理机制的协调下，就能够实现税收筹划的高效化，对于降低税收风险，实现企业税收筹划目标具有着重要的意义。

3.提高税收筹划人员的业务水平和职业素质

房地产行业的税收筹划具有着很大风险性，所以对筹划人员的要求就显得很严格，首先房地产企业所要做的就是提高企业招收人员的基准，综合的增强他们额团队素质。要求税收筹划人员要有丰富的专业知识和实践经验并且对于政策的洞悉水平要达到一定的程度。对于一些不满足该要求的工作人员要进行后期的工作培训和再教育，根据实践证明，一个企业的税收筹划人员的教育水平直接决定着他的筹划质量。当然在后期的培训过程中，不仅要加强他们的专业知识和职业素养，还要交手他们一些关于金融、贸易、保险和工商等方面的知识，拓宽他们的知识面，只有这样，才能够使得他们在进入一家企业之后，就能哦在有限的时间内对这家企业的基本状况、涉税事项以及筹划意图有一个清晰的认识，并恩能够在短时间以内制定出相应的筹划方案，极大程度上节省了税收筹划的成本，增加了利润的空间。

4.借助税收中介机构的专业服务

在现代市场上，有一种专门的税务筹划机构，这种机构的业务能力往往要高于一般的企业内部的税务管理机构的业务水平，所以一些房地产企业可以将这些具有着极强的专业性、复杂性的工作交给外部机构来进行，这样就可以避免由于工作人员的专业素质是的限制而导致的工作出现一系列的差错的产生，降低了由于方案错误而造成的成本损失。除此之外，可以将这些机构作为外脑，加强企业内部的监督。

三、结语

房地产行业作为我国的国民经济支柱，对于市场经济的发展具有着很强影响。税收筹划是房地产企业节省税收，实现利润最大化的环节之一，也是体现一家房地产企业进一步发展的动力大小。本文通过对于我国目前的房地产税收筹划所存在的问题进行研究，找打相应的解决措施，希望能够对我国在这方面的改进有所借鉴意义。

参考文献：

[1]庄粉荣.纳税筹划大败局.北京：机械工业出版社[M].，2010.

[2]刘立秋，李凯，邹毅.我国房地产业税负评价与分析[J].中国软科学，2015.（7）：119.