经济发展的规律精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇经济发展的规律，期待它们能激发您的灵感。

篇1

1、“一物一价”背离规律

在知识经济时代，等价交换这一工业社会的基本规范将会消失，“一物一价”的原则难以成立。如卖一万元的商品，在同一时间内，在不同的地点可能只以5千元出售；某企业以一百万元的价格购买某种技术，而另一家企业却要以一千万元的价格购买；某式样设计事务所对两种产品式样所花费的成本尽管相同，但一种式样以10万元价格出售，另一种式样则按2万元价格出售。就是说，知识经济时代产品的附加值（技术与文化知识含量）同生产费用没有直接联系，产品的价格主要是根据买主和卖主的“主观判断”、“主观认识”或“主观价值”、“价值判断”决定的。这类主观价值包括：对其它同类产品价格的了解，时尚影响，社会传统观念，个人偏好，广告或社会宣传工具的评价，以及评论家的评论、专家的意见，其他用户的反馈意见，个人的性格，从众心理等因素。舒适、美观、愉悦、体面、高级等主观印象，也会在商品使用价值基础上，大幅度提高某种商品的价格，使其高出生产成本和价值几十倍、成百上千倍，甚至同成本没有必然联系，无法用数量进行计算。努力把带有寄生性的客观价值转化为独立的主观价值，把技术、文化与知识含量更多地装入物质产品的“容器”中，实现经济和财富的非线性增长，将是知识经济时代生产、交换的特有规律。

2、知识产品的边际效益规律。

知识经济是市场经济高度发展的产物。知识、技术产品价值的体现（利润）及其实现的程度必然依赖于市场。新的知识、技术产品产生之时，“物以稀为贵”，可获取高额利润。从总体上看，知识、技术使用的次数越多，体现的价值就越高。但是，随着产品数量的增加，单位产品的效用会减少，而产品产量达到一定数量后，新增加的产品的物质效用便会递减。单位的使用次数获得的利润也会不断减少，直至在市场上不能获得任何利润。

与此同时，新的知识、技术产品不断创新、迅速开发出来。科技的发展越来越快，技术开发周期越来越短。

具体知识作为资源创造利润的作用将越来越容易被更高、更新的知识和技术取代。如果一家企业因发明了一项很重要的新技术而发了财，但只要其他企业发明更先进的新技术，那么这项技术很快就成为没有价值的东西。

3、收益递增规律。

在知识经济条件下及其过渡时期，知识是除资本、劳动力以外的独立生产要素，也是经济增长的内生要素。知识资源具有可重复使用、可发展、可传播、可共享的特性。企业在支付巨大的技术开发成本并取得成功后，可以在几乎不用额外投资的情况下重复利用，因此必然导致单位成本下降，收益递增。企业之间还可以通过技术转让、合营等方式共享知识，达到知识的最优化利用，保持企业的持续增长与活力。新知识和技术在物质财富价值构成中所占比重越来越大。厂商在市场激励下采取追求利润最大化的行为，又必然加大投资刺激知识积累，而知识积累又反过来刺激投资，形成收益递增的良性循环。

4、经济时间加速效应规律。

到21世纪，高速、互动、传递信息、共享知识的新一代网络构成了知识经济的基础设施。2010年前后将有10亿人使用互联网。全球范围内知识与信息的即时交流，创造出经济发展的超级速度。世界将区分出发展迅速型与发展缓慢型两种不同类型的经济。其中，发展迅速型经济由包括市场、银行、生产中心和实验室在内的日益扩大的全球网络组成，各个网点之间随时保持通信联系，不停地交流大量的、不断增加的数据、情报和知识。同时，它又是加速运转充满活力的“发财机器”，成为经济发展的源泉。其节省下来的每个单位时间都比它前一个单位时间具有更高的价值，形成一种良性反馈环，并又反过来增强经济的加速效应。时间的价值愈是增加，传统的生产要素（如原料和劳动力）的价值就愈是减少。如果一个国家不能与这种发展迅速型经济发生“耦合”，就难免在未来被抛弃。

5、知识差距决定贫国与富国的差距。

知识经济将加剧知识分配和贸易中的不平等，迫使发展中国家不得不以高昂的代价求购发达国家的知识成果。发达国家与发展中国家的差距本质上是知识的差距。

随着知识经济率先在发达国家产生，全球经济体系将进行一次新的国际分工。在这次分工中，知识经济国家将进一步摆脱物质生产的拖累，而成为向全球提供知识、技术、智能和思想的“头脑国家”，而有一部分不能迅速进入这一时代的国家，将成为利用这些知识、技术、智能和思想进行物质生产的“躯干国家”。而且曾经抑制发展中国家摆脱对发达国家依赖的“技术壁垒”，在知识经济时代也将被加强。总之，一个国家无知识的层面愈宽，其经济发展就愈落后；与此相反，一个民族的知识越丰富，其经济发展和生活水平就越高。

6、无边界经济。

知识在全球范围内即时的传播与利用，人才在全球范围内的流动和竞争，知识化产品全球性的生产与行销，等于使得当今全球经济活动的流动性加强，各国经济更加开放，世界经济一体化趋势进一步形成。

在知识经济时代，知识与经济已成为一体，很难区分什么是知识领域，什么是经济领域，两者不可分开。知识经济使工业企业和服务业之间，特别是制造与服务之间的界限变得模糊。科学、技术、生产三位一体，构成一体化立体式经济结构。科学技术转化为生产力的周期进一步缩短，科技与经济前所未有地融合为一体，科技研究完全面向生产，理论与实践的结合达到最佳点。消费者与生产者的界限将越来越模糊，生产者必须与消费者经常沟通，消费者必须参与生产过程，实现产销一体化。数字化网络的发达，促使顾客与生产者之间的中介功能淡化，以至消失。最高决策层能够同最基层的执行单位直接联系，管理层次将减少，中间组织的作用极大地减弱，并将逐渐消失。劳动智力化，要求劳动者具有丰富的知识信息及合理的知识结构，体力劳动与脑力劳动的界限将趋于消除。通过高新技术和信息化改造，传统产业将融入知识经济、知识产业，三次产业的界限将被打破，社会劳动结构将发生根本改变。

7、经济轻型化、软性化。

知识经济是主要领先无形资产投入的经济。知识、智力等无形资产的投入起决定性作用，而不是像传统工业那样要求投入大量资金、设备、原材料等有形资产。譬如，用光纤取代铜线，用数字产品取代模拟产品，使产品的附加值成倍提高，形成以知识投入带来优化的“轻型经济”或“减少原材料的经济”。在美国，其国内生产总值如果用吨位来衡量，几乎同100年前差不多，但它的实际价值却增长了20倍。如果以不变价格计算，20世纪末美国出口同样价值的产品其平均重量只及1970年的一半。

产业结构软化现象遍及所有产业部门。由于生物工程技术、遗传工程技术、海洋工程技术、电子计算机甚至包括宇航技术的发展，使农牧业朝着工厂化、离土化、智能化方向发展，大大减少了对自然界和体力劳动的依赖。据美国有关机构预测，到2000年，全世界农产品年增长量中将有5／6来自生物工程技术和其它技术措施，只有1／6来自耕地的增加。由于生产过程自动化程度迅速提高，第二产业从产品开发设计、加工制造到质量检验的整个生产过程日趋软化。大量的无人车间、无人工厂，极大地提高了劳动生产率，许多生产和经营环节从生产中分离出来，转为独立的生产部门。第三产业从以手工为主的劳动投入主导型产业，转向知识、技术含量高的产业：自动化机器体系在商业、银行业和保险业中大量应用，计算机、自动取款机代替手工操作；电子货币、网络贸易大行其道；各类信息咨询、信息处理等专业知识和技术行业应运而生，并迅速发展，成为知识经济最有代表性的产业。经济发展从以劳动、资源和设备投入为主的阶段进入到以知识和技术为主的阶段。

8、经济周期趋同化。

篇2

【关键词】房地产经济；发展规律；分析；探讨

目前，随着社会的发展和人们对生活要求的提升，房地产的发展过程中的地位越来越重要，同时，对我国财政政策也产生了深远影响，因此，对于我国房地产经济发展规律的分析与探讨有其必要性。

一、房地产经济的发展对我国的国民经济的促进作用

首先，房地产消费带动生活消费。在居民的生活消费中，住房消费作为其中的一种综合性消费，是房地产消费的重要方面，一方面，房地产消费与人们衣、食、住、行有着密切的关系，涉及到人们生活的

各个方面，直接影响到人们的的正常生活，另一方面，在房地产业不断发展的同时，对我国居民的生活消费起到了巨大的带动作用，从某种角度上来讲，消费作为拉动经济增长的重要因素，因此，房地产消费，必然会促进消费的增长，从而有效地带动我国国民经济的快迅发展。

其次，房地产经济的发展促进我国其他行业的快迅发展。在房地产业在快速发展的过程中，需要其他部门为其提供重要的物质基础，这就要求房地产部门与其他行业部门加强配合，尤其是对于一些机械部门、建材部门、设备部门、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料动力等等，房地产部门都与这个行业有着紧密的联系，所以，房地产行业的发展，必然会拉动这些部门经济的发展。

第三，房地产业的发展解决当前我国普遍存在的就业难的问题。在房地产行业发展的过程中，其促进就业的增长，具体来讲，主要表现在以下两个方面：其一，房地产行业在发展的同时，通过带动其他相关部门的发展，进而带动了其他部门的就业机率的增加；其二，根据相关的资料调查发现，随着我国人口的增长以及市场经济的发展，就业业问题越来越严重，而在房地产经济发展的带动下，刺激了我国其他部门的发展，使得就业人数大大增加，有效地解决了我国的就业难的问题。

二、对我国房地产经济发展规律的分析

在我国房地产业发展的过程中，其从一个萌芽发展的起步到现在的不断发展壮大，这整个的过程中是具有极大波动性的，而不是平稳的，根据其发展的情况分析，其大致可以分为四个过程：

第一轮周期为1981～1983年；

第二轮周期为1984～1990年；

第三轮周期为199l～1996年；

第四轮周期为1997～2008年；

第五轮周期从2008年开始到现在为止。

从这几个阶段的发展状况以及表现形式来分析，其存在的规律主要是：波动幅度在减小，周期的长度在增加，衰退与扩张的时间比在减少。所以，从以上规律我们可以看出，在未来的中国房地产发展的过程中，除了会延续以上周期规律以外，还会呈现出波浪式的周期变动，而且这种变化会随着房地产的发展更加规律化。当前，我国的房地产行业正处于发展的第五个周期，在这个周期发展的过程中，其产生了不少的社会问题和经济问题，国家和政府也不断地出台一些政策对房地产过热问题进行了宏观调控，进而有效地缓解了这种现象的继续蔓延。从某种性质上来讲，房地产发展周期波动规律的表现之一也就是房地产发展过热问题。

三、我国的房地产经济发展规律受宏观经济对的影响分析

首先，利率的影响。房地产业作为一个资金密集型产业，其发展与银行贷款有着密不可分的关系，所以，一旦利率下降，就会使得贷款成本得以减少，同时，还款难度也会相应的减小，因此，在这个发展的过程中，消费者对房地产市场的介入，从而促进房地产价格上涨。而当利率上升时，情况则正好相反。所以，总体来讲，两都呈现一个反比关系。

其次，消费水平的影响。在房地产发展过程中，消费水平也会随之发生变动，进而使得房地产需求受到影响。虽然房价在不断的上涨，可是对于居民来讲，其仍然有能力去购买。而且如果居民的消费水平越高，那么其可接受的房价水准也会相应的提高。因此，从这个角度上来讲，房价与居民消费水平呈现有着重要关系。

第三，国民生产总值的影响。在当前经济高速发展的期间，人们的收入也逐渐地稳定，因此，对未来也有了更高的期望，随着房地产市场价格的稳步上升，进而促进国民生产总值的提升，形成房地产业与宏观经济的互动发展。

四、我国房地产经济可持续发展的有效措施

1.做出科学有效的规划，提高资源利用率

首先要改变传统的粗放型管理方式，实现政策上的集约型管理，其次，要加强对空间资源以及土地资源的利用，提高其利用效率；第三，科学规划房地产业的发展，保证房地产行业与其他相关行业的高度协调，使得房地产行业对国民经济的支柱作用得到充分发挥，从而带动我国经济的发展。

2.合理有效的调整土地政策，避免高房价问题的发生

在我国原有的土地政策的指导下，使得房价的不断攀升，因此，一些开发商其为了节约成本，从而使得得工程的质量无法得到保障，因此，在进行土地拍卖时，一方面，要考虑到价格的问题，另一方面，还要加强对开发商实力的考虑和评定，有效地避免一些投机行为的发生。因此，我国政府要采取有效手段，结合我国现行的经济体现和经济情况，综合考虑，加强对土地政策的改革，适当调整征收方式。

3.科学制定投资政策，形成健康发展的房地产经济

政府要结合现实需要，制定和出台一些有效的房地产投资政策。首先，加强对房地产投资的规模以及变化的高度关注，确保政府的宏观调控，其次，规范化投资结构，保证其科学化、合理化以及理性化。第三，相关部门要加强对市场的调研，在满足市场需求的基础上，完善相关的政策，从而合理拉动市场扩张。

总结：

总而言之，在当前这个经济迅速发展的时代，房地产行业在我国的经济地位逐渐突显，因此，其作为我国国民经济的支柱产业，必须要加强对其相关规律的分析和研究，及时发现问题，并解决问题，保证房地产行业的健康发展，进而为我国经济的持续稳定发展奠定良好的基础。所以，从这个角度来分析，对我国房地产经济发展规律的分析研究具有极为重要的作用和意义。

参考文献

[1]邢燕.浅析我国房地产经济的可持续发展[J].现代商业研究，2010.6.

篇3

 

现以英国工业革命为例进行说明。19世纪中期，英国经济发展很快，成为世界上第一个工业化国家，被称为“世界工场”。正是因为当时的英国和其他国家相比最为充分地具备了工业革命发生所需要的种种条件，所以工业革命就首先在英国发生了。而工业革命所需要的条件，通过上例，我们又可以把它初步概括为资本(资金)、技术、劳动力、资源、市场、政治环境条件六个要素，这实际上也就是资本主义经济发展必须具备的六大要素。但这一特征目前仅能看作“个例”，是否可称为“规律”，尚需做进一步的验证。

 

以美国为例，19世纪晚期，美国成为工业发展最为迅速的国家。关于美国经济快速发展的原因，教材是这样论述的：“美国幅员辽阔，地理环境优越，资源丰富;西部领土的开发，为美国提供了更为丰富的原料和更为广大的国内市场;源源而来的欧亚移民，不仅为美国的经济发展带来了充足的劳动力，而且带来了必要的技术和经验;内战后的美国政治相对稳定，大量欧洲资本涌入。这一切都促进了美国经济的飞速发展。”这段话说明了美国这一时期经济快速发展有四点原因，对四点原因逐一提炼、简化，会发现，这里说的仍是六大要素，把它们按顺序排列出来，分别是资源、市场、劳动力、技术、政治环境、资本(资金)要素。

 

再看一个中国史的例子。明清时期，中国资本主义萌芽发展缓慢，关于原因，教材是这样表述的：“究其原因，是腐朽的封建制度严重地阻碍着资本主义萌芽的成长。农民遭受残酷的封建剥削，极端贫困，无力从市场上购买手工业品;地主和富商将赚来的钱大量买房置地，严重影响到手工业的扩大再生产;封建国家设立众多关卡，对商品征收重税，并严格限制手工业生产规模;清政府实行闭关政策，禁止或限制海外贸易。”这一段文字分别说的是：国内市场狭小(农民贫困);扩大再生产的资金不足(资金用到买房置地上);国家政策(对内“重农抑商”，对外“闭关锁国”);闭关锁国政策的推行，不仅使产品缺乏必要的国外市场，而且阻碍了中外文化技术的交流，从而不利于生产技术的进步。因此这里说的仍然是六大要素。

 

通过对以上诸多例子的分析，现在我们基本上可以认定，这六个方面就是资本主义经济发展必须具备的六大要素，六大要素共同制约着经济的发展。这是教材在对有关这一方面的问题进行论述时的规律。

 

为使大家对这一规律的认识和应用更具体、更明确，下面我们对六大要素分别作进一步的分析：

 

(1)政治环境要素，包括国内、国际两方面。一般而言，国内政治环境涉及到国家政权的性质、政策的倾向性、政策的连续性、政策与国情的适合程度、社会环境的稳定程度、国家统一与分裂状况以及国家力量的大小、强弱等方面。国际环境包括国家力量的大小、国家外交状况、周边环境以及国际形势的影响等。

 

(2)市场要素，包括国内、国外两个市场，二者都受当时、当地消费习惯、消费水平等因素的影响。其中，国外市场的有无与大小，与国家对外政策的倾向以及国力的大小都有关系。有些国家实行闭关锁国政策，有些国家实行对外开放政策，对外开放政策又分为友好的对外开放和对外侵略扩张政策两类。

 

(3)资源要素，一般而言，包括原料和燃料两大部分，主要涉及到二者的有无与多少的问题。

 

(4)技术要素，主要指社会科技发展水平及其在生产中实际应用的程度。这又取决于多种因素(这一问题特别复杂，如19世纪晚期的英国与日本的技术状况)。

 

(5)资本要素，主要指资金的多少与资金的使用方向。无论是原料、燃料的购买，还是技术的开发(或引进)、推广，还是劳动力的雇佣等等，都需要大量的资金。

 

(6)劳动力要素，主要包括劳动力数量的多少和素质的高低两个方面。从数量上看，一个国家和地区在一定经济发展阶段内所需要的劳动力数量是一定的;从对劳动力素质的要求上看，科技越发达，对劳动者素质的要求越高。素质的高低又与教育的发展程度以及人们的行为习惯有关。

 

这是一个比较普遍的规律，高考历史复习中，这一规律有助于大家对下列常见知识点的记忆，这一规律还有助于大家对以下知识点的理解：英国圈地运动对英国资本主义发展的影响;法国小农土地所有制对经济发展的影响;为什么说1861年俄国农奴制改革有利于资本主义的发展等等。

 

总之，对于学习，尤其对于历史学习，一定要把握住这一点：情景不同，而道理相同;事虽多，理却同。善于从少数典型案例中抽象、概括出规律性的东西，并能举一反三，以已知探求未知，就应付各种考试而言，叫做一种能力;就指导现实生活而言，叫“读史使人明智”。今天出现在我们身边的许多事情不就曾经多次在历史上重演过吗?学习，确实是一件值得思考的事情。

篇4

国际金融中心城市的发展规律

金融业是世界城市经济结构调整和发展方式转变的重要方面。当前,国际金融中心已成为全球经济体系中的最高层次,是世界城市实现国际控制力的重要载体,任何城市要建设成为世界城市,都离不开金融业。国际金融中心在政治、经济方面创造的巨大的价值使很多国家都在为把本国的城市建设成为国际金融中心而不断努力。上世纪70年代,除原有的、自然发展起来的国际金融中心(如伦敦、纽约、巴黎、苏黎世和法兰克福)开始迅速扩张外,一批新的国际金融中心(如东京、香港、新加坡和开曼群岛)在政府推动下建立起来。到上世纪80年代,国际上基本形成了多元化、多层次的国际金融中心格局。此次国际金融危机爆发后,新兴经济体市场迅速崛起并纷纷筹划建立自己的国际金融中心城市。

金融业在首都城市建设世界城市目标中处于关键地位。目前,全球性金融中心城市中有三分之二是首都城市,区域性金融中心城市中有一半是首都城市,而在国内金融中心城市中更有五分之四为首都城市,首都城市在发展中呈现出“国际金融中心化”的规律。作为现代经济的核心,金融业在首都城市建设世界城市的战略蓝图中处于关键地位。

通过发展金融功能新区促进金融业合理布局。国际金融中心城市的发展需要有若干个相对完整的金融功能区配套发展,并由单核心模式转变为多核心模式。其中,国际金融功能核心区一般聚集本国的金融监管部门、金融机构总部、大型企业总部和金融市场交易机构;国际金融副中心区一般聚集新增的传统金融机构、新兴的创新金融机构和为金融机构服务的中介机构。例如,新兴的中小型金融机构抗风险能力通常较弱,在外部冲击下很容易因经营成本等“硬约束”而搬离金融功能核心区,选择次优的副中心区经营。

发展金融功能新区有助于形成“共赢”新格局。例如,伦敦的金丝雀码头副中心区与金融城核心区在金融服务功能上相互补充,共同构成了新的城市功能分布体系。按照规划,到2016年,将有超过20万个新职位落户在这两个地区,在其中的金融城老区域,办公面积将增加2500万平方英尺,从业人员增至40万。金融功能副中心区的迅速发展提高了国际金融中心城市的承载力,缓解了金融业快速发展对金融功能核心区造成的压力,推动了国际金融中心城市的新一轮快速发展。

优良的金融发展环境集聚更多的金融伴生产业。国际金融中心城市的功能建设比形态建设更为重要,伦敦之所以能够成为全球著名的金融中心城市,关键在于其完善的金融法律、制度和政策等能够充分满足金融服务的需要。国际金融中心城市都拥有优良的金融相关产业的发展环境,即除金融企业外,还都有相关的共生产业和伴生产业集聚,如会计师事务所、律师事务所、评估事务所和投资公司等。例如,伦敦既是国际金融业的聚集地,还是英国众多商务服务机构的总部所在地;巴黎拉德芳斯金融区内不仅有金融“巨鳄”,还有1800多家中小金融机构、中介服务机构和高新技术创新企业,包括信用合作社、邮政储金组织、小型风险投资基金、会计师事务所、律师事务所、专用软件开发公司和数据集成服务公司等。

北京已具备建设国际金融中心城市的基本条件

世界城市的本质体现在对国际经济的影响力和控制力上,具体来说,是对国际资本和国际市场的控制、影响。北京要建设成为世界城市,必须大力发展金融业,建成国际金融中心城市。一方面,通过巨量的金融资本或资产运作,对世界经济产生重大影响;另一方面,发挥资本集聚和辐射功能,通过资金融通、资本运营实现资源在全球范围内的优化配置。

作为首都,北京是全国经济金融决策的中心,总部经济发达,拥有众多的金融机构总部和外资金融机构,聚集了大量的金融专业人才特别是国际性人才,全国有近40%的金融资金清算集中在北京。2009年,金融业实现增加值1720.9亿元,同比增长13.5%,居北京各行业之首;增加值占全市GDP的比重为14.5%,居全国首位;金融业对全市经济增长的贡献率为16.7%,在服务业中占比达19.1%,北京金融业的发展与整体经济发展相适应,为建设国际金融中心城市奠定了基础。

国际金融中心城市发展对北京的启示

国际上公认的世界城市,如伦敦、纽约等,无不具有强大的金融业作为支撑,北京要建设成为世界城市,大力发展金融业是必由之路。北京早已是中国的金融中心城市,在未来建设世界城市的进程中,关键是要发展成为具有国际影响力的金融中心城市。

从建设世界城市的高度谋划和推进北京金融业发展。世界城市的首要特征是国际金融中心城市,北京要建设成世界城市,必然要从大国首都的定位来思考和谋划长远发展,而金融业对北京建设世界城市至关重要。

面对新形势和新任务,北京在金融业发展中要牢固树立国际化意识和争创一流的理念,从更宽视角、更高层次谋划和推进具有国际影响力的金融中心城市的建设,进一步提高北京金融业的国际影响力、吸引力和竞争力,进一步提升北京金融与当地经济社会发展相互融合的广度和深度,不断提高北京金融业的创新能力和贡献能力。

充分发挥北京作为首都在建设国际金融中心城市上的“先天”优势。从首都城市在发展中存在的“国际金融中心化”规律来看,北京由于其特有的国际交往中心的地位,建设成为具有国际影响力的金融中心城市的条件比其他城市更为优越。作为首都,北京能够以其强大的经济实力和城市综合竞争力成为全国乃至东亚地区的经济中心,凭借其拥有的畅通便利的交通网络和发达的通讯系统,及时汇集、传递丰富的经济和金融信息资讯,为国际经济交往提供重要的经济与金融信息。因此,把北京建设成为新的国际金融中心城市已成为首都城市建设世界城市的客观要求和必然选择。

重点推进多元化金融功能区的建设和发展。从国际金融中心城市的发展需要有若干个相对完整的金融功能区配套发展的规律来看,北京要建设成为具有国际影响力的金融中心城市,必须加强对金融功能区金融产业发展的规划研究、统筹和综合协调,突出各功能区的特点及优势,错位发展,进一步拓展北京金融业发展新空间,丰富金融产业内涵。从长远来看,金融功能区的发展是一个长期的建设和发展过程,科学规划、合理布局对金融功能区的可持续发展具有十分重要的作用。按照北京市2008年提出的“一主一副三新四后台”的金融业建设发展布局,北京将重点推进9个功能定位互不相同的金融功能区的“差异化”发展。

努力打造良好的金融发展环境。北京要建设成为国际金融中心城市,要在“硬环境”和“软环境”方面进一步发展和完善,以吸引更多的金融机构和其共生产业、伴生产业共同集聚于此。在“硬环境”方面,要合理布局发展空间,完善交通、水电等基础设施,提供健全的产业配套环境、良好的生活服务环境和良好的生态人居环境等;在“软环境”方面,要大力推动形成开放的市场竞争、高效的政府服务、透明的产业政策、高度的人才集聚、便捷的信息应用以及和谐的社会人文等环境或条件。如在产业政策方面,可通过金融创新等政策的制订促进北京金融业的进一步发展,具体来说,可采取如下措施:鼓励金融工具创新,如加强信用卡、电话银行、网络银行和自助银行等相关金融业工具的创新;鼓励金融业务创新,如创新实践代收代付、保险和政策性银行业务;鼓励金融制度创新,如试行金融混业经营、成立金融控股公司和发展小额贷款公司。

结合北京作为首都城市实际,寓发展于服务之中。世界城市是北京的长期建设目标,当前,北京在控制力、影响力等方面与其他世界城市还存在较大差距。本文认为,北京在建设有国际影响力的金融中心城市中具有的最大优势是政策。作为国家金融经济决策中枢所在地,“一行三会”主体、四大国有银行总部、两大投行以及国内大型期货公司等国家级决策机构、监管机构和中国最高级别的金融集团都聚集于此,北京具有其他城市无法比拟的金融政策优势。此外,在金融管理控制、金融支付结算、金融信息流动、金融行业标准制订和金融批发业务等方面也具有“得天独厚”的优势。因此,基于作为首都城市的优势,北京将国际金融中心城市的建设定位在金融决策中心、金融管理中心、金融信息中心和金融服务中心上,将服务中央企业、服务首都发展和服务周边繁荣作为自身的主要功能。

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关键词：房价 房价收入比 保障性住房

中图分类号：C812文献标识码：A文章编号：1006-5954 （2011） 04-71-03

作为发展中大国的首都和一个经济社会发展达到一定水平，注重和谐、关注民生，人口又高度聚集的大城市，北京应以更开放的姿态、更广阔的视角和更人性的理念审视房地产市场，解决住房问题。但由于北京房地产市场化的时间还较短，尚未出现一轮完整的周期波动，因此学习和总结发达国家大都市房地产业发展的规律，吸取发达国家房地产业发展过程中的教训，对研究下一阶段房地产发展方向具有重要意义。

一、国际大都市房地产发展规律及特点

（一）房地产与经济的关系

1.房地产业在经济总量中占较大比重

从目前的数据看，各大都市的房地产在地区生产总值中均占有较大比重，是第三产业中的重要行业。如纽约的房地产业增加值占地区生产总值的比重2006年达到15.8%，是第三产业中的第一大行业。伦敦的房地产业及商务服务业增加值占地区生产总值的比重2007年为30.3％。东京的房地产业增加值占地区生产总值的比重1980年以来呈现稳步上升的态势，2000年以来基本保持在12%左右，2007年为12.9%。

2.房地产业税收贡献大，且集中在保有环节

根据美国、英国和日本的税收制度，房地产主要在保有环节征税，一般根据房地产的评估价值，按一定的比率征收；流转环节税种较少且税率较低。因此，纽约、伦敦、东京地方政府从房地产业主要获得财产税收入。香港特区政府从房地产取得的收入主要包括卖地收入、物业税、差饷等。

3.房地产波动与经济波动联系密切

从国际大都市房价走势看，表现出一定的周期性规律。同时，研究也显示：房地产市场周期与经济周期相吻合，是一种正相关关系，波长大体一致。一般来说，房地产的繁荣、衰退期超前于宏观经济，而复苏、萧条期滞后于宏观经济，见表1。

（二）房地产与社会的关系

1.住房存量应与人口规模基本相适应

确保住房存量与人口规模，以及由此决定的家庭户总数基本适应，甚至略微超过家庭户总数，是保证房地产市场健康稳定发展的根本条件之一，也是保证居民有良好生活品质的前提条件。在这方面，国际大都市有较成功的做法和经验。如纽约，2008年全市有303.3万户家庭，住宅332.8万套，住宅存量与家庭户数基本保持一致，住房空置率为8.9%。宽松的住房供应保障了居民较好的居住条件，91.9%的住宅平均每个卧室居住人数低于1个人，5.3%的住宅平均每个卧室居住人数在1~1.5个人之间，仅2.8%的住宅平均每个卧室居住人数在2个人以上。

2.房价变动与购房适龄人口的变化趋势正相关

发达国家的房价增长与购房适龄人口（指25~44岁人口）的增长有显著的正相关关系，该特点在美国和日本表现尤为明显。上世纪70年代以来，美国的购房适龄人口呈现持续上涨态势，从1980年的6323万人增加到1995年的8476万人，房价也表现出持续上涨态势。日本从上世纪90年代开始购房适龄人口总体呈现出下降态势，从1990年的3558万人下降到1995年的3374万人，2010年为3464万人，房价也表现为持续下跌。

3.房价收入比处于合理区间

国际上通用的房价收入比，是以住宅套价的中位数，除以家庭年收入的中位数。世界银行认可的合理的房价收入比在4~6之间。以这一标准衡量，纽约等国际大都市居民的住房支出处于相对合理区间。瑞士、德国、瑞典等房价收入比长期在2~3之间。伦敦的房价收入比自1990年以来一直保持在5以下。

（三）房地产市场内部关系

1.存量房比例高，新建房比例低

纽约等国际大都市都非常注重存量房的维修和保护，以促进存量资源的可持续利用。这些城市的新建住房市场较小，起主要作用的是二手房交易市场。在这些城市的住房总量中，新建房的比例极低。如纽约，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世纪40~70年代，1970年后建设的住宅仅占18.5%，其中2000年后建设的仅占3.6%。

2.自有与租赁并重

自有住房与租赁房并重是纽约等国际大都市房地产市场的主要特征之一。由于受人员流动性大、房价相对较高等因素影响，在纽约、东京等国际大都市中，租赁是居民解决住房问题的重要手段。如2008年，纽约家庭自有住宅拥有率为34%，而租房比例达到66%，大大超过前者。 2003年东京住宅拥有率达到44.5%，而租房的户数约占非空置住宅总户数的一半以上，租房比例位居全日本首位。

（四）政府与房地产市场关系

1.在住房供给短缺阶段，政府大规模兴建保障性住房

上世纪50~80年代，随着工业化和城市化快速推进，大多数发达国家（地区）均面临严重的住宅短缺，为缓解供需矛盾，各国（地区）政府均经历了大约30年的大规模兴建公房阶段。在建设高峰期，英国保障性住房存量占住房总量的比重超过50%，香港超过45%，新加坡超过90%。发达国家住房保障体系发展过程中，大多先发展适用于低收入人群的廉租房，其次才发展适用于中低收入人群的限价房。美国廉租房占住房总量的比重为17%，欧盟国家平均为18%左右。法国则规定，人口超过5万的城镇中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。

2.政府采用多种手段调控房地产市场

美国等发达国家（地区）政府均综合运用立法、财政、税收、金融等各种手段，以保护公民居住权、保证本地区住房目标的实施进度及预期效果的实现。

3.政府对市场进行严格监管

政府干预行为主要包括引入多元化的市场主体、监管市场主体及其行为、抑制投机和炒作、惩戒失信等，也有直接使用价格管制等极端手段的。如德国，按照法律规定房租涨幅在三年内不得超过20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租价表”，根据“租价表”制定“合理房价”。

二、从国际比较看北京房地产发展存在的隐忧及问题

（一）城市化快速推进、人口扩张集聚对住房需求形成较大压力

1.常住人口和购房适龄人口呈持续增加态势

国际经验表明，当一国城市化率（城市人口占总人口的比重）在30%~70%这一区间时，城市化进入加速阶段，城市房价总体上涨。当城市化率处于30%~50%之间时，人口迁移主要表现为农村人口进入城市，全国城市房价涨幅总体比较接近。当城市化率处于50%~70%之间时，人口迁移以城市之间相互移动为主，农村人口向城市迁移为辅，这一阶段大城市的房价涨幅将会明显高于中小城市。近几年，北京市常住人口及购房适龄人口均呈现持续增长趋势。根据抽样调查数据估算，2009年北京购房适龄人口为667.3万人，比2000年增加143.2万人。

2.目前住房存量相对城镇人口总量明显不足

2009年，全市城镇人口1491.8万人。若以户均2.6人测算，相当于有573.8万户城镇常住人口，需要的住房存量在570万套以上。而据2007年房屋普查数据显示，全市国有土地上成套住宅仅为378.57万套，平房78.45万间。

（二）城市处于扩张期，存量建筑寿命短，不利于房地产市场可持续发展

近30年来，北京城市建成区迅速扩大，老城区进行了较大规模的改造，北京房屋主体是新近建成的建筑，部分建筑物使用寿命较短。我国的住宅寿命平均为30多年，而发达国家一般都超过70年，有的可达百年以上。据2007年房屋普查数据，当年全市国有土地上存量房屋中，仅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。

（三）忽视房地产市场周期规律，市场参与者对未来价格过度乐观的预期，容易累积房价泡沫

如同其他国际大都市的房地产发展中体现出的周期性规律一样，北京的房地产市场同样会表现出周期性规律，价格不可能永远上涨。自从2009年以来中央出台一系列调控政策以来，北京房地产市场已经出现了趋冷迹象，但由于房屋价格没有明显回落，市场参与者购房热情依然高涨。

（四）重自有轻租赁，租赁外部环境亟待改善

在改善住房方式上，拥有自主住房是多数居民的第一选择。政府在保障房的设计上，也是偏向于产权转让，而不是租赁。如对经济适用房、两限房的管理方式，即是如此。

（五）房价收入比高，加重社会财富分配不公

近几年来，北京房价上涨较快。2010年1~7月，四环以内的期房住宅达到了3.4万元/平方米，四环至五环也达到了2万元/平方米。而2009年，全市城镇居民人均可支配收入为2.7万元，家庭平均可支配收入约为8万元（以3口之家计算）。对于一个年收入8万元的家庭来说，要购买一套四环以内的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五环内也需要22.5年。

（六）保障性住房供给不足

从人口发展趋势和市场供需情况看，北京目前仍处于住房短缺阶段。1998年以来，北京住房供应体系的主体一直是完全市场化运作的商品房，经济适用房居于次要地位，且其比重持续下降，限价房和廉租住房目前供应量还未形成规模。以经济适用房为例，1999年经济适用房完成投资占当年全部商品住宅投资的比重为11.3%，此后总体处于下降趋势，2007年曾一度下降到2.9%。

（七）政府“监管角色”和“参与角色”冲突

作为管理者和监管者，政府希望人人享有适当住房。作为参与者和受益者，政府希望房地产业蓬勃发展。这两种角色产生冲突时，有可能弱化住房保障功能的发挥。从政府内部看，中央政府是市场的干预者，而地方政府是地方房地产市场的直接参与者，在利益格局下对房地产业依赖度高。因而，在中央的调控和地方利益有冲突的情况下，房地产市场调控又极易产生博弈。

三、国际大都市房地产发展对北京的借鉴与启示

（一）促进都市圈协调发展与人口合理流动，推动房地产市场健康发展

在京津冀都市圈一体化的背景下，做好中长期人口预测，并据此制定科学严谨的住房建设计划以适应未来的经济社会发展。

（二）对商品房领域，要坚持市场化取向，盘活存量，加强监管

盘活空置房。可以通过政府收购、征收房产税、对出租户进行补贴等形式盘活空置房。如欧盟国家中房屋闲置率最低的荷兰（低于2%），法律允许无房者入住闲置一年以上的空房。

完善租赁市场。借鉴国外的成功经验，利用法律规范住房租赁市场，建立起对租房者良好的保护机制。同时，对租房者实施补贴计划，大力增加公共租赁住房的供应。

（三）对保障房领域，要明晰责权，央地合力，加快推进保障房工业化生产方式

在大力兴建保障性住房的同时，要做到：尽快出台相关法律，明晰政府和公民责权，培植独立于商品房开发的保障房建设体系。加快以工业化方式推进保障房建设，发挥其经济效应。充分发挥中央和地方两种积极性。

（四）引导大众树立正确的市场预期和健康的消费观

引导市场参与者正确认识经济发展规律，了解房地产市场存在周期变动这一客观事实。全面公开市场信息，为市场参与者判断形势、做出理性预期提供基础。积极引导消费者树立合理的住房消费观念，使个人消费行为回归理性，鼓励消费者根据自身的能力和实际需要，合理安排住房消费。

■ 参考文献

[1] Lan Harris, Market failure and the London Housing Market, Greater London Authority，2003.3.