房地产开发市场规模精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房地产开发市场规模，期待它们能激发您的灵感。

篇1

针对建筑产值增速低于省平均水平的问题,经综合分析,主要有以下原因:

一是我市建筑企业资质等级普遍较低，市场竞争力不强。我市目前有170余家建筑业企业，其中：一级企业3家，二级企业28家，大多都是三级或劳务分包企业。而全省有特级企业2家，一级企业170家，二级企业2100余家，我市建筑企业资质等级水平明显落后于省内的其它城市。

二是我市建筑企业占有本市建筑市场的份额低，对外承包工程规模较小。建筑业产值是按照企业注册地（含外地企业设立的经工商、税务登记的分支机构）进行统计，外地施工企业的产值是不计入我市建筑业总产值的。按相关规定，外地施工企业在我市承接工程只实行中标后的备案制度，入市门槛低，导致今年外地施工企业大量涌入建筑市场，且这些外地企业大多资质等级高，承揽的多为规模大的项目，如S305改造工程、檀木林国宾府、龙城国际、南湖体育中心场馆等。根据建设工程招投标管理站的统计，年、年、年外地企业在本市承揽工程的中标金额分别占全市招标项目总金额的13.48%、18.97%、32.78%，呈逐年递增的趋势。特别今年外地企业中标项目的金额比去年猛增约14个百分点，导致我市建筑业产值大量流出。而我市只有市建一司、市建二司等少数总包企业在外地承接工程，且总承揽任务偏少。

三是年“5·12”地震造成重灾区当年的建筑业产值较少，而今年的灾后重建和扩大内需等项目的实施，使得年全省建筑业产值大幅增加，主要贡献地区为、、、等重灾区，因而我市建筑业产值增速低于全省平均水平。

下一步工作措施:

1、着力将建筑业放到突出的位置抓好抓实。把做大做强建筑业纳入国民经济和社会发展规划，整合各种资源，出台相关扶持政策，抓紧培育和完善建筑生产要素市场体系，加强对建筑企业改革的指导，加大服务力度，加快建筑队伍的教育培训、鼓励建筑企业科技创新和对外承包工程，充分发挥建筑业的支柱产业作用。

2、加快调整优化产业结构。积极实施大建筑业战略，着力进行经营结构调整，鼓励建筑企业向房地产开发、物业管理、建材生产经营和其它新兴三产行业发展。要加大对具有一、二级总承包资质企业的扶持力度，尽快催生一批更高资质等级的建筑企业，打造建筑业龙头企业，最近我局就新审批了有较好前景的华西能源工业股份有限公司的电力工程总承包资质。合理发展专业承包企业，优先发展产品附加值和技术含量高的专业承包企业，引导和支持中小建筑业企业向专业化、技术型方向发展，大力发展劳务分包企业。

3、优化建筑市场环境。结合建设领域突出问题专项治理行动，加强建筑市场规范和监管，认真解决工程项目招投标和建设中的垫资、拖欠工程款、转包、乱挂靠、“阴阳合同”、“恶性竞标”等问题。完善激励机制，严格市场准入和清出，加快建筑企业信用体系建设，建立健全安全生产工程投标担保、支付担保、履行担保等制度，建立健全失信惩戒机制。进一步健全劳动合同、工资支付保障、工资支付监管等制度。加强外进队伍管理，完善外进企业管理办法，落实外地施工企业、监理招标企业进入我市建筑市场备案登记制度，为本地建筑业企业营造良好的发展环境。

年房地产开发市场情况分析

基本情况:

1、房地产开发投资同比大幅增长。年1-10月，房地产开发累计完成投资25.152亿元，同比增加7.363亿元，同比增长41.4%；增速同比加快11.3个百分点。年1-10月全国房地产投资同比增长18.9%，我市的房地产投资同比增幅高于全国水平22.2个百分点。年1-9月全省房地产投资同比增长4.3%，我市的房地产投资同比增幅高于全省水平37.1个百分点。其中，1-10月累计完成住宅开发投资18.7214亿元，同比增加6.847亿元，同比增长57.7%。

2、商品房在建规模同比增大。年1-10月，我市累计商品房施工面积324.97万㎡，同比增长7.4％。其中，1-10月累计住宅施工面积271.36万M2，同比增长8.5％。

3、商品房新开工面积同比增长。年1-10月，累计商品房新开工面积136.51万㎡，同比增加30.07万㎡，同比增长28.2％。增速同比放慢3.2个百分点。其中，1-10月累计住宅新开工面积108.57万M2，同比增加17.75万㎡，同比增长19.5％。

4、商品房竣工面积同比下降。年1-10月，累计商品房竣工面积70.23万M2，同比下降14.3％。其中，1-10月累计住宅竣工面积62.15万M2，同比下降6.2％。

5、商品房销售额同比大幅增加。年1-10月，累计商品房销售额28.18亿元，同比增长77.3﹪。其中，1-10月累计住宅销售额25.48亿元，同比增长80.6﹪。

6、销售面积同比增加。年1-10月，累计商品房销售面积110.61万㎡，同比增加33.33万㎡，同比增长43.1﹪，增速同比加快57.7个百分点。其中，1-10月累计住宅销售面积103.89万M2，同比增加30.75万㎡，同比增长42﹪。

7、商品房销售价格上涨。年10月末，我市商品房销售均价2548元/㎡，同比上涨23.75﹪，环比基本持平。10月末，住宅销售均价2452元/㎡，同比上涨26.92﹪，环比基本持平。全国70个大中城市商品房销售价格指数同比上涨3.9%，环比上涨0.7%。

8、商品房空置面积同比增大，但空置一年以上商品房面积同比下降。年10月末，我市商品房空置面积46.96万㎡，同比增长12.3﹪。其中，住宅空置面积22.69万㎡，同比增长102.3﹪。

年10月末，我市空置一年以上的商品房面积22.82万㎡，同比下降37.17﹪。其中，空置一年以上的住房面积7.61万㎡，同比下降20.65﹪。

9、土地出让规模同比大幅增长。年1-10月出让经营性用地仅16宗、62.13公顷（931.99亩）、土地成交价款81147万元，比9月份出让经营性用地2宗、2.99公顷（44.83亩）、土地成交价款5288万元，呈大幅增长态势。

从以上特点可以看出：我市房地产开发投资及住宅开发投资的同比大幅增长，商品房在建规模同比增大及新开工面积的同比增长，表明我市房地产开发市场在消化生产成本上涨因素的同时，我市房地产开发市场规模在进一步增大。以住宅开发为主的开发市场格局没有变，住房需求和消费主导了我市房地产开发市场。我市房地产市场全面复苏。

存在的主要问题:

1、房地产开发品质有待提高。质感明快、尺度宜人的公共建筑和特色鲜明、环境舒适、韵律优美、配套完善的高品质宜居楼盘较少。

2、土地出让成交量较小，影响房地产市场发展后劲。

3、商品房价格上涨较快，汇东个别楼盘销售价格已接近或突破4000元/平米，我们应给予特别关注。

下一步工作措施:

一是加快房地产项目推进速度，破解拆迁难等难题，力促已开工房地产项目加快开发建设进度，未开工项目尽早开工。

篇2

一、新区房地产开发市场的主要特点

(一)房地产开发规模快速扩张。目前，新区房地产开发市场在过去理性降温的基础上，逐步呈现商家增多、开发面积增大、投资总额增加的趋势。年，落户新区的房地产开发商仅3家，投资额不足900万元，施工面积不足18000平方米。年，在县委、县政府大力优化经济环境，强势推进招商引资的政策推动下，开发商增加到5家，投资额4230万元，施工面积升至78600平方米，市场规模显著提升。截止今年6月，在新区投资的房地产开发商达到9家，计划投资额54548万元，已完成投资10290万元，施工面积达到348731平方米。其中，仅迅邦置业一家就完成投资2570万元。据统计，目前全县房地产开发投资总额占全县固定资产投资总额的比例由年的1.6％上升到7.86％，占全县GDP总量的比例由年的0.39%上升到4.27%（具体情况见下表）。

(二)商品房销售形势火爆。经历年的回落后，近两年由于开发商的市场炒作和居民购房需求的增加，新区商品房销售大幅升温。年，新区竣工商品房548套，成交出售574套；今年元至6月，竣工商品房489套，成交出售626套，出现了商品房市场“供小于求”的现象。—年新区商品房供求关系见下表：

新区商品房供求关系

(三)商品房价格迅速攀升。城市化进程加快，居民生活水平提高，购买力增强，以及土地等中间成本的增加，推动了新区房价的大幅上涨。目前，新区的房价已全线突破千元大关，且平均房价高于市其他县市区。

(四)房地产开发档次不断提高。目前我县房地产开发已经由过去本土建筑企业的小型开发，发展到大集团企业的规模开发。如伟星房产由浙江伟星集团巨资打造，前后三期工程，计划总投资2亿元，一期工程已全面竣工，二期工程正在建设；年初由武汉迅邦集团投资建设的“凤凰花园”，成为我县第一批“豪华电梯商品房”。同时，各房地产开发企业在小区建设中，十分注重自然景观及人文氛围，建成了一批面积不大功能全、房价适当品质优、占地不多环境美的花园小区，房地产开发质量得到显著提升。

(五)对消费及相关产业的拉动作用明显。新区房地产开发市场的活跃，促进了我县商品流通领域的快速增长。年，我县社会消费品零售总额342779万元，同比增长13.6%；今年上半年，全县社会消费品零售总额达到185907万元，同比增长13.9%。受房地产市场的带动，建筑材料、装饰、家居产品等相关行业发展迅速，各类建筑材料价格一路上扬。据统计，我县年6月CPI达到了3.5％，不仅超过了国家的平均水平，而且到达了国际警戒线。

二、新区房地产业快速发展的原因分析

(一)地方经济的发展，为新区房地产业快速发展提供了平台。近三年来，县委、县政府全面推进“工业兴县”战略，工商经济发展速度加快，汽车零部件、塑料新材、纺织、生化医药等支柱产业进一步壮大，全县经济社会呈现持续健康发展的良好势头。年，全县实现地区生产总值56.2亿元，年均递增8%；完成财政收入3.53亿元，年均递增10.9%；全社会固定资产投资达到13.3亿元，年均递增7.1%，全县人均GDP5515元，城镇居民可支配收入8545.82元。县域经济的迅猛发展，居民可支配收入水平的提升，为房地产市场的发展提供了良好的发展平台。

(二)政策的引导，为新区房地产业的快速发展创造了空间。近几年来，县委、县政府着力优化经济发展环境，加大招商引资力度，吸引了一批省内外知名房地产企业进入。同时，国家对单位集资建房的叫停，以及对商品房开发系列优惠政策的出台，引导居民在住房上加大投资力度，出现了预购现房与期房同步上升的现象，很大程度上加速了房地产开发的进程，致使房地产开发商投入不断增加，建设规模不断扩大。

(三)管理的规范，为新区房地产开发快速发展奠定了基础。目前，我县房地产市场宏观调控和管理机制已基本健全，房地产市场管理体系已初步形成，为合理配置房地产资源，加强房地产开发过程中的规范化管理打下了良好基础。

三、目前新区房地产开发市场存在的主要问题

(一)规划执行随意性较大，商品房定位过高。县委、县政府在新区建设规划中，对区内功能划分有明确的规定。但受房地产业高利润驱使，投资商在新区置地后，多数首先投入商品房开发，致使商品房开发成为目前新区的主要建设项目，不按功能规划建设的现象比较突出，在一定程度上降低了规划的严肃性。同时，由于房地产开发商过于追求利润最大化，加上职能部门调控手段较弱，致使新区商品房开发定位过高，“大户型”、“豪华型”趋势日益明显，真正按国家标准开发的经济适用房所占比例微乎其微，不能满足大多数群众的消费需求，普通居民购房压力越来越大。

(二)开发商垄断定价，炒房现象升温。调查中一位开发商表示，楼盘开发建筑成本仅占房价的25％，开发商可获40％的利润，其余35％的利润被政府相关职能部门层层剥离。由于中间成本高，房地产开发商为提高利润，联合对商品房进行垄断定价。目前，我县房地产市场价格在很大程度上由少数开发商操纵，市场无法用供求关系衡量。同时，房地产市场价格的不断上升，使居民产生“买房可以增值”的心理，把积累资金大量投入购房，参与“炒房”，也在一定程度上影响了新区房地产市场秩序。

(三)住房产权制度不健全，中介服务体系有待完善。目前，居民在新区购买住房一般只可获得房屋所有权证，不能发放土地使用权证，对房屋上市交易、办理抵押贷款等方面带来一定困难。同时，房屋买卖、租赁等中介服务比较滞后，正规中介服务机构数量不多，规模不大，发展速度明显落后于房地产开发的速度，潜伏在房地产市场背后的矛盾与问题不断积聚。

四、进一步规范新区房地产业发展的几点建议

(一)科学规划，推动房地产有序开发。年，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确要求各级地方人民政府要对本地区房地产开发合理规划，科学建设，适度消费，发展节能、省地、环保型建筑。我县新区经过近几年的建设，现已基本成型，区位功能比较齐全，对房地产开发企业的吸引力日益增强。当前，规划部门要加强新区房地产建设的统一规划，减少重复性、浪费性投资建设，扩大经济适用房的开发比例，提高城市整体功能和建设水平。

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关键词：限购；房地产业；市场集中度

1 限购背景下我国房地产业市场集中度的现状

国家于2009年12月14日重启房地产调控，出台了上调利率、提高存准率、限购等政策来整治房地产行业，只不过我国房地产业仍得到了很大的发展。据统计，2012年全国商品房销售额64456亿元和商品房销售面积111304万平方米，与2009年全国商品房销售额43995亿元和商品房销售面积93713万平方米相比，分别增长46.51%和18.77%。2009年、2010年、2011年、2012年和2013年cr5分别为5.33%、6.56%、7.18%、8.33%和8.95%，cr10分别为8.16%、10.14%、10.65%、12.76%和13.77%，虽然我国房地产行业市场集中度有所提高，只不过与美国房地产业cr3达45%、香港房地产业cr10达80%相比仍存在很大的差距，并且最大房地产企业（万科地产）的市场份额仅为2.20%，遵照贝恩市场结构划分的原则，我国房地产业仍为竞争性（原子型）产业。

2 我国房地产业集中度低的原因

导致我国房地产业集中度低的原因主要有以下几个：

（1）必要资本壁垒失效。房地产业是资本密集型产业，房地产投资需要庞大的资金，只不过与汽车制造、家用电器、石油化工等行业平均规模超过20亿元相比，资本壁垒相对较低，同时，房地产开发企业高负债经营特征、建筑施工单位垫付资金、消费者预付等使得我国房地产业必要资本壁垒失效。

（2）行业技术壁垒失效。在技术方面，项目的开发设计到竣工有专门中介机构全程规划，房屋的建造由建筑施工企业负责，开发企业仅需要提供一定比例的资金，显然，房地产业的进入不存在技术壁垒。

（3）规模经济壁垒失效。我国房地产业具有规模偏小、大企业市场份额微不足道的特征，与在位企业相比，新进企业并不具有劣势，其在很大程度上削弱了该行业的规模经济壁垒，另外，市场规模的扩大为小企业提供了广阔的生存空间。

（4）产品差异化壁垒失效。目前消费者对房屋的居住面积、质量和户型均有一定的要求，只不过在同质化消费、产品差异不大的背景下，房地产业进入壁垒也是失效的。

3 提高我国房地产业市场集中度的对策建议

为了改变房地产业集中度低、规模不经济的现状，提高市场结构效率以及市场集中度，我们提出以下几点建议：

（1）优化市场结构。建议提高房地产企业注册资本、经济、管理以及工程技术人员的最低要求，提升开发企业在项目投资中自有资金比例，取消商品房预售制度；建议政府部门采取行政手段强制信誉低、违规严重的企业退出房地产业。

（2）推进产业重组。建议政府部门支持具有资信与品牌优势的开发企业兼并、重组、参组控股中小型房地产企业，组建竞争力强、实力雄厚的大型企业（企业集团），优化资源配置，实现行业规模化经营；鼓励区域扩张，使开发企业通过全国范围内或跨区域开发进而扩大企业规模。

（3）注重人才培养。建议开发企业加强对专业人才的培养，进一步完善人才培养体系，构建高效的人才激励机制，提升企业管理水平。

（4）树立企业品牌。建议开发企业加强产品和经营管理创新，力求规划设计精益求精，提升房屋的综合质量水平；塑造良好的企业形象，建设卓越的企业文化；加强企业的自我宣传力度，向顾客传递相关品牌信息；提供高品质物业服务，营造优雅和舒适的生活环境。

参考文献：

[1]唐晓灵，白宝焕.我国房地产开发市场集中度研究[j].商业时代，2012（26）：126-128.

[2]周京奎.产业集中型垄断与中国房地产市场结构优化[j].生产力研究，2002（3）：180-184.

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关键词：房价 供给 开发投资 实证研究 启示

一、近年来沈阳市房地产市场现状

（一）房价情况

2012年沈阳市房地产样本均价6340元，与2011年持平，较2010年上涨10%。2012年末，沈阳市房地产样本均价出现翘尾，达到7512元/平方米，较11月增长19%，但从沈阳新建商品住宅价格指数看，并未捕捉到住宅价格上涨的情况。从商品房和住宅销售面积和销售额的关系看，销售额增长幅度略高于销售面积，说明沈阳房价存在平稳上升的趋势。

（二）建设完工情况及其供给结构分析

1、新开工面积与施工面积情况。2012年，沈阳市房地产和住宅新开工面积保持高速增长，施工面积增速较2011年下降显著。2012年，沈阳市房屋新开工面积累计3803万平方米，同比增长30.6%，增幅远超去年同期，其中，住宅新开工面积累计2875.5万平方米，同比增长26.43%；房屋施工面积累计10982.5万平方米，同比上升5.91%，增幅较2011年同期下降12.5个百分点，其中住宅施工面积为8022.6万平方米，同比上升3.65%，增幅较2011年同期下降14.6个百分点。房屋新开工面积和施工面积均反映未来市场的潜在供应量，新开工面积增速攀升主要受房地产市场回暖影响，也反映市场对未来供求的预期，施工面积增速放缓主要是由于受2011年新开工面积下降和经济下行条件下部分工程停建的影响。总体上看，沈阳房地产市场处于回暖复苏的阶段，未来市场房屋供给将处于相对宽松的状态。

2、竣工面积情况。2012年，沈阳市房屋竣工面积保持适度规模，住宅竣工面积增速略有回落。2012年，沈阳市房屋竣工面积达到1204.6万平方米，同比上升18.96%，增幅较2011年同期有所下降，其中，住宅竣工面积达到998.8万平方米，同比上升22.49%，增速略有放缓，但仍然保持较快速的增长。房屋竣工面积代表已建成投入市场的有效供应量，目前有效供给高于2010和2011年，仍保持在高位，在需求不存在爆发式增长的情况下，市场住宅供给仍然较为充裕，此外，由于2011年房屋和住宅竣工面积增加迅猛，待售住房仍然需要一定时间消化。

（三）开发投资情况

2012年，沈阳市房地产开发投资相对平稳，但低于历史高位，有回落趋势。2012年，沈阳市房地产开发投资累计完成1839.6亿元，同比增长16.3%，增幅与去年同期基本持平，但相比于2010和2009年，分别下降16.55和4.9个百分点，主要是受经济下行和房地产政策的影响。房地产开发投资1839.6亿元中，住宅开发投资累计完成1254.9亿元，同比上升5.99%，增幅较去年同期下降21个百分点，下降较为明显，主要原因是由于前期住宅地产开发量较大，部分竣工住宅尚未出售，销售压力较大；此外，房地产开发具有周期性，开发周期一般为2-3年，前期大量投入可能成为本期投入下降影响因素之一。从房地产和住宅投资整体规模和同比增速判断，沈阳市房地产市场还保持着较为平稳、健康的发展态势，并没有出现投资显著下降的情况，房地产市场规模适度。

二、实证研究结果及分析

本文以沈阳市2005-2012年住宅市场相关数据为研究样本，采取供给价格弹性法、格兰杰因果检验法、相关系数检验法进行实证研究。

（一）供给价格弹性法。选取住宅销售价格指数同比作为住宅价格变化量，以住宅开发投资同比增速、住宅施工面积同比增速（住宅未来供给1）和住宅新开工面积同比增速（住宅未来供给2）及住宅竣工累计同比增速作为住宅供给变化量，计算住宅供给价格弹性如图1。从结果上看，供给与价格之间存在着较强的正相关关系。从2012年3月份开始，价格与住宅开发投资、住宅施工面积、住宅竣工面积出现了负相关关系，这主要是受房地产调控政策影响，房价涨幅有所下降，房地产无法短时间减少当期投资和施工面积，而新开工面积出现显著下滑。

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图 1 2005-2012年住宅供给价格弹性

（二）格兰杰因果检验法。对经过调整后的平稳数据进行格兰杰因果检验，结果如表1。结果表明，住宅价格变化（dresiprice）是新开工面积（dnewstart）、施工面积（dconstr）、住宅开发投资额（Residinvest）的格兰杰因果关系，但并不是竣工面积（dfinished）的格兰杰因果关系。这可能是由于开发商对新开工和施工具有较强的调控能力，但是对于竣工面积，由于很多开发商与购买者签订了交房合同，即便在形势不好的时候，也不能轻易延缓交工。

表1 住宅价格与住宅供给的格兰杰因果检验

（三）相关系数检验法。运用SPSS软件计算相关系数，结果如表2，表明住宅价格变化直接影响新开工面积、施工面积及住宅开发投资额，并与其保持较高的正相关性，但是对于竣工面积的影响却是负向的。这也反映出市场现象：在房价上涨、房市良好时，房地产商往往并不着急卖房，逐步向市场释放房源，以期获得更高价格；相反，在房市萎靡、房价下行时，又通过大量释放低价房源回笼资金，缓解资金压力。

表2 住宅价格与住宅供给的相关系数矩阵

三种研究方法结果表明：房价与住宅新开工面积、施工面积、开发投资之间存在一定的相关关系。目前，沈阳市住宅市场价格稳中有升，可以看作全国范围内房地产行业稳定健康发展的典型，但这种受房产价格影响的住宅开发市场进一步发展可能引发如下问题：

（一）开发投资增幅加快，占GDP比重进一步提高。采用支出法核算GDP，年内生产的最终产品的市场价值，主要包括居民消费、企业投资、政府购买和出口，其中住宅建筑投资就属于企业投资范畴。据国家统计数据显示，2012年沈阳市住宅开发投资环比增幅为5.6%；2011沈阳市住宅开发投资环比增幅为25.9%。与此同时，房地产投资占GDP比重也呈上升趋势，2010年以来沈阳市住宅开发投资占GDP比重分别为20%、21.3%、20.2%。

（二）住房空置率大幅提高。目前，市场各方对住房空置率的定义大不相同，统计方法也千差万别，对沈阳市住房空置率的统计数据也很难取得，但空置问题却在一定程度上存在。有关资料显示，上海、北京、深圳等一级城市房屋空置问题严重，达到了40%，许多小区的入住率甚至不到50%。还有资料显示，一线城市住宅平均黑灯率超过3成，海南受投资影响，黑灯率达到70%。而国际标准规定，房屋空置率在4%-5%之间为合理区间，在10%-20%之间为危险区，超过20%则为严重积压状态。

（三）商业银行对房地产业信贷投放逐年增加。中国房地产开发企业的资金来源主要是靠银行贷款与自筹资金，房地产业的自有资金比例较低，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售整个过程。相关统计数据显示： 2009年以来沈阳市房地产贷款余额占各项贷款余额的比例分别为18.16%、20.33%、22.13%、22.8%。房地产景气度下降，房地产业的经营风险将转变为银行的金融风险。

三、启示

从合理引导房价，以促进房地产住宅供给、开发投资市场健康、理性发展的角度出发，得到以下启示：

（一）加大货币信贷导向力度，通过调整信贷投放引导住房供给结构优化。房地产的发展离不开金融支持，国家在房地产信贷政策导向上，可参考居民住房贷款的差别化信贷政策，对90平方米以下中小户型占比较高的房地产项目予以优惠信贷条件，而对别墅等房地产开发建设适当提高信贷融资成本，从而引导房地产开发企业加大中小户型房屋的建设，进而优化住房供给结构。

（二）地方政府适当改变角色定位。现行的考核指标和方法使地方政府更加注重GDP，对于地方政府来说，将土地以高价卖给开发商，政府便可获得较高的GDP，随之而来的就有较好的政绩。土地价格越高，房屋成本也会随之增长，房价自然会水涨船高。所以，应当适当改变政绩考核方法，将考核指标体系逐步转变为提供公共服务能力与效果方面。

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【关键词】房地产档案 数字化 信息共享 管理

一、引言

近年来，随着房地产开发市场规模的迅速壮大，房地产档案管理工作逐渐成为影响房地产实现动态、科学、系统化管理的重要因素。基于现代的计算机技术、数据库技术和互联网技术构建数字化的房地产档案管理系统，将房地产信息采集、信息存储、信息传输和管理实现自动化管理，已经成为房地产行业和计算机行业研究的热点，也是房地产档案信息管理和共享的发展趋势[1]。本文基于笔者多年的房地产档案数字化管理建设经验，详细的分析房地产档案数字化管理系统构建的要点，阐述房地产档案数字化管理的重要意义。

二、房地产档案数字化管理系统构建

（一）制定房地产档案管理信息化规范

房地产档案数字化管理系统建立过程中，实施信息化规范工作非常重要。不同的省份、地市在实施房地产开发过程中，尽管已经参考国家的房地产开发档案管理规范，但是由于关注细节不同，也会存在很大的差异[2]。因此，各省份应当积极的贯彻落实国家房地产档案信息化管理规范，详细地学习每类业务的归档范围、文件材料的规格、保存的年限、鉴定销毁制度，同时在工作过程中，不断的进行创新研究，学习计算机管理技术，了解房地产测绘、法律等相关知识，确保在每一类房地产业务处理过程中都能够熟练掌握操作规程和技巧，以避免导致房地产档案在实施信息化规范过程出现错误，造成工作进展缓慢，甚至出现返工。

（二）完善房地产档案信息

由于房地产档案保存的时间长，处于一个流动的状态，因此房地产档案管理系统也需要处于动态的存储状态，以便能够实时的补充、完善房地产档案信息，确保房地产档案管理内容的正确性、完整性。完善房地产档案信息包括的内容很多，比如开发设计商品房预售管理系统，管理预售许可信息及预售资金，防止房地产项目成为烂尾项目；构建住房保障系统，确保房地产信息能够实现科学化、规范化、标准化管理；构建商品房维修管理系统，实现房产实施状态的更新，保证房产使用的唯一性、准确性[3]。这些子系统都可以为房地产档案数字管理提供基础的资料，以便能够更加及时的同步信息，保证房地产档案管理系统的数据一致性和完整性，更好的实现房地产档案的动态管理。

（三）加强软硬件资源建设

构建一个完善的房地产档案数字化管理系统，需要投入巨大的人力、物力和财力，因此需要认真分析自身房地产档案管理现状，结合自身的需求，开发一个功能完善的分布式的房地产档案数字化管理系统。开发系统之后，需要购买网络服务器、数据库服务器、防火墙服务器、计算机终端，同时部署一个标准化的房地产档案管理系统运行机房，配备防尘器、防雷器、空调、消防器材等设备，以便保证房地产档案数字化管理系统运行环境的温湿度、消防安全等，并且部署配置一个健全的、易于扩展的局域网，甚至广域网，以便能够使得人们在外界进入系统进行访问，实现房地产档案管理信息的共享性。

三、房地产档案数字化管理意义

（一）图文结合，形象化管理房地产档案

房地产档案管理系统中，存储房地产档案的相关户型图，甚至可以保存房产信息的实景图，也即是拍摄的全景照片等，这些档案均可通过电子输入设备输入到房地产档案管理系统中，并且可以使用相关的数据采集器，将房地产档案信息进行实时更新，图文结合，更加形象化、直观化的管理房地产档案，实现以图管房、以房管档的数字化管理模式，更加有利于房产的交易、买卖等工作。

（二）共享房地产档案信息

目前，人类社会已经快速进入信息化共享时代，因此房地产档案信息在获得许可的情况下，可以通过房地产档案数字化管理系统进行共享，这样可以很方便的为房地产业主查询相关的房地产信息，比如只需要在房地产档案管理系统输入业主的身份证号，即可全面获得房产的自然状况，所有人的相关信息，房屋的使用年限，房屋的现行状态等，并且可以方便地查阅房屋变迁状态，给业主或者政府机关查阅信息时提供快速、准确的服务。

（三）模糊化检索，提升信息获取效率

随着分布式管理技术的高速发展，房地产档案管理系统在查询过程中可以更加方便的实现模糊智能化检索功能。由于房产业主或者政府监管部门需要查询一类房地产档案管理信息时，同时又无法获取清晰的关键词，可以利用模糊智能查询的功能，有效的提升房地产档案检索的效率，并且快速提升房地产信息获取效率。同时能够更好的保证房地产档案管理的准确性、完整性，确保政府能够更加快速地实现房地产行业宏观调控策略，确保房地产市场能够健康发展。

四、结束语

随着我国房地产项目的增多，房产数量急剧上升，房地产档案项目管理日趋复杂，并且房地产档案管理关系到人民群众的切身利益，尤其是在新时期，房产价值不菲，房地产档案管理工作也变得更加重要。计算机技术、数据库技术和互联网技术的发展为房地产档案数字化管理系统的实现提供了重要的技术支撑，实现了房地产档案数字化管理大幅度的提高房地产档案管理的效率和信息共享性。

参考文献：

[1] 王斌. 计算机技术在房产档案数字化管理中的几点思考[J]. 硅谷. 2011， 23（03）：11-12.

[2] 王国英. 试论如何实现档案管理的数字化[J]. 企业技术开发. 2010， 22（23）：21-22.