物业管理的基础知识精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇物业管理的基础知识，期待它们能激发您的灵感。

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论文关键词： 中职物业管理专业 《房地产基础知识》课程 校本教材

中职教育的培养目标，就是要培养中职学生成为具有岗位职业能力（包括专业能力、方法能力和社会能力）的、能够输送到行业企业上岗就业的中级技术人员。他们不仅要掌握专业知识和技能，而且要成为多面手；不仅要熟练完成本职工作，而且要了解相关领域的工作。要培养这些职业能力，离不开专业课程的实践教学，而有效的课堂教学也有赖于适用于专业特点的校本教材。我以培养物业管理专业的职业能力为出发点，谈谈对开发《房地产基础知识》课程校本教材的几点思考。

一、物业管理行业就业岗位分析

随着我国经济的快速发展和收入水平的不断提高，人们已不再仅仅满足于“有屋住”，而是要住着舒适、住着方便、住着安全。但由于物业管理行业在我国刚起步，物业管理理念和管理水平亟待提升，需要培养一支专业化、实用型的物业经营管理队伍。房地产不但开发规模增大，智能化、生态化、人文社区化程度也大幅提高，配套服务项目增多、主题开发、综合利用等方面都对物业管理人才提出了更新更高的要求。特别是物业管理是一个综合行业，涉及建筑学、土木工程学、建设管理、工程设备管理、房地产投资与金融管理等相关专业，所以要求物业管理从业人员必须是复合型人才。

我校开设的物业管理专业是国家级重点专业，在这多年的专业教育探索研究及与行业企业的密切联系中，确定中职物业管理专业毕业生的第一任职岗位为在物业管理、房地产开发的企事业单位从事物业管理、房地产开发经营和市场管理工作。为进一步对职业岗位进行分析，在2011年年初由我校负责牵头完成的广东省物业管理专业培养方案的编写工作中，我们联系了多间校企合作的物业企业，经过调研论证，大致归纳了物业专业的就业岗位有：前期物业管理助理、物业管理员、物业前台接待员、文员、物业招商助理、房地销售员、房地产经纪等。因此，学生不仅要具备物业管理相关专业知识，而且要具备相应的房地产基础知识，如熟悉房地产开发全过程及其各环节的有关业务等。

二、《房地产基础知识》课程教学的必要性

物业管理是房地产业的一个组成部分，但有部分学校在开设物业管理专业时认为其发展趋势已逐步成为一个相对独立的房地产开发后期的服务性行业。所以在物业管理专业的课程设置应围绕“管理、服务、经营”的特点展开，摒弃了一些与物业管理关系不大的房地产前期知识和市场经济知识。而事实上，经过这几年房地产市场和物业管理行业的发展，两者之间的界限越发模糊了。特别是现时很多物业管理都实行前期介入及参与后期物业的营销、经营管理，这就对从事物业管理行业的人员提出了必须具备相关房地产知识的要求。例如在参与房地产项目前期介入阶段，要识读房屋户型图，掌握房屋各种户型间隔、朝向、风格、装修、层高等基本知识。在日常物业管理中有可能涉及房屋租赁、买卖等交易，那么掌握适当的房地产中介业务知识和房屋交易流程就更有必要了。

物业管理在整个房地产开发与管理的过程中并不是孤立的，它与开发公司的前期介入、房屋销售租赁、物业经营活动等工作有着不可分割的联系。因此，培养学生相关岗位的迁移能力也是必需的。《房地产基础知识》这门入门课程，包括房地产专业教育、岗位设置介绍、房屋基本要素学习、房屋开发基础知识，其正是为打破学科界限、融合房地产知识这一特色而开设的。

三、目前选用的《房地产基础知识》课程教材存在的问题

1.教材部分内容难度偏高。

现在我校物业专业所选用的是房地产开发与经营管理系列教材，教程内容主要围绕房地产开发项目的可行性分析、项目资金筹措、用地取得、市场营销等方面，对于物业管理专业的学生来说，在对房地产市场状况、行业概况、房屋基础知识等方面都没有初步理解的情况下来学习这些内容，学生普遍难以消化了解，更不用说学会掌握运用知识了。例如对房地产项目的可行性分析，教材采用的是一些成本估算方法、技术经济评价方法及引用不确定性分析方法等，这些财务分析法对于高职学生的学习尚且有一定难度，更何况是对中职学生呢？

2.教材内容的设置对物业专业学生的岗位适用性有偏差。

学生在以后的物业管理工作岗位上可能会运用的知识除了本专业相关知识外，还应掌握一定的房地产知识，如学会读懂房屋的平、立、剖面图纸、了解房地产的种类，知道房屋面积测算的分类、方法，还有诸如房屋产权的分类及产权登记流程，等等。但现有教材用较多的篇幅阐述房屋建设规划与勘查设计、房地产开发建设施工管理等内容。学生以后从事物业管理工作时，理论与实践有偏差。

3.课程评价方式单一、模式化。

传统的理论课程采用的课堂考核评价体系，考试仍以知识的积累、记忆为目标；考试方法简单，重在教室考试。在课程考核上，一般采用单一的笔试形式，考核内容仍依附教材，而且只考共性的、统一的知识技能。如讲到房地产项目资金筹措，考核学生掌握哪些开发资金来源、融资的方式、融资的步骤及审查内容等，学生往往就通过背诵记忆等方式来学习。这种教学评价考核机制只看重考试成绩而忽视了职业教育的“职业”特征，对学生实际操作能力的重视程度不够，不利于学生职业技能的提高。特别是没有很好地尊重学生的个体差异，不能让学生的个性得到很好的体现与张扬。同时，单一的考核形式不能充分突出物业管理专业中涉及的房地产知识特色，脱离了现实工作环境，没能与市场很好地接轨，不利于学生就业。

四、对改革《房地产基础知识》校本教材的几点思考

很明显，完全采用现行的一些房地产开发经营的教材不切合实际，不利于学生的学业发展，也不能满足他们职业发展的需要，因而必须根据他们的实际情况进行认真的分析和思考，充分合理地利用学校的教育教学资源，结合师资力量等综合因素，探索与开发适用于本专业的校本教材。我在物业管理专业多年教学实践的基础上，认为开发校本教材应以适应学生的实际发展要求为前提，在新的教材中不断淘汰不适用的内容，增加有利于提高学生职业岗位能力的内容。

1.作为物业专业学生学习房地产知识的入门课程，教材内容应考虑选择难度较低、能吸引学习兴趣的基础教学模块。

从目前选用的教材内容来看，教材没有充分考虑中职学生与高职学生的综合素质和学业基础的差异；没有考虑中职学生的需求及长处。结果所编教材面面俱到且理论性过强，导致学生学不会也不愿学。针对这种情况，以及我校专业特点，我们首先要对这门课程进行重新开发编写校本教材，使教材符合岗位工作要求。从我校目前学生的职业岗位能力培养和专业知识体系学习来看，《房地产基础知识》课程安排在第一学期比较符合学生的学习规律的循序性发展。作为物业专业学生学习房地产知识的入门课程，开发校本教材时应考虑选择难度较低、能吸引学生学习兴趣的基础教学模块。如教材开篇内容可先做专业教育，以及相关职业岗位群的分析、介绍。在讲到商品房介绍时，可结合目前最主流、最受认可的一些热门户型设计给学生讲解房屋的户型结构、朝向、层高、装修、建筑风格、物业类型等基础模块知识，让学生从感性认识产生兴趣继而上升到对专业知识的系统学习。

2.《房地产基础知识》校本教材应根据行业发展和市场需求选择更贴合专业学习特点和实际应用能力的内容。

《房地产基础知识》作为入门课程，本应教授房地产专业中有关开发、经营管理的基础知识。但对于物业管理专业学生来说，我们应该把握“以够用为主，以胜任为主”的原则，在编写教材中紧紧围绕学生在以后物业管理工作岗位上需要或涉及的相关知识内容。从目前本专业学生的就业方向来看，职业岗位群定位在物业管理及相关房地产企业操作层的第一线岗位，涉及如前期物业管理助理、物业管理员、前台接待、文员、物业招商管理员、房地产销售、房地产经纪等岗位。所以在校本教材内容编写上应选择实用性的“理论”知识，如商品房介绍，小区（写字楼、商场、工业厂房）楼宇配套设施介绍，建筑物用地性质、如何取得土地，开发建房的资金来源取得等内容。至于应用较少的如房地产开发项目可行性分析、评价；房地产建设规划、勘查设计；房屋开发建设工程施工管理等方面则可放至拓展性学习模块上，让学有余力。能力较强的学生自主学习，从而既解决学生为什么要学的疑惑，又使学习能力强的学生在同样的学时内可以接受或完成更多的任务，有利于个性化教学。

3.教材课程内容结构安排应从学生实际生活感受为切入点，再由浅入深地扩展到房地产市场专业知识层面。

以往的课程教材，内容结构安排一般都是从行业发展历史、概况现状等入手，然后以房地产开发企业开发建设房屋过程为流程导向编排教程内容。但从学生的实际学习情况来看，学生对知识的接受往往集中在浅显性、趣味性、生活化的内容上。所以在编写这门教材上，我认为不妨把传统的学习内容顺序反过来，先从学生最感兴趣的职位岗位介绍、涉及相关的房地产专业知识入手，然后从房地产开发的成品——商品房的基本介绍，再到楼宇公建配套建设、建设用地取得、房地产开发资金筹集、开发企业介绍等环节，把房屋开发建设的过程从结果出发，再逐级往前推来安排教程内容。我们在编写教材时，应大胆改变教学内容的繁、难、不适合的现状，加入学生乐学、喜学的内容，使专业教学收到理想的效果。

4.采用模块化的考核方式能更客观地评价学生在不同学习阶段的学习效果。

篇2

知识经济下的企业财务管理。

关键词：知识经济 企业财务管理

一、知识经济对财务环境、理念的影响

(一)知识经济对财务环境的影响

知识经济时代，全球经济一体化趋势不断加剧，使得宏观财务环境由单一国家的政治、经济、法律和社会文化环境向多元国家和地区转变，财务环境更具多元性、层次性、风险性，变得更为复杂多变。企业的组织形式由劳动密集型向知识密集型转变，组织结构扁平化；产业结构和产品结构由单一的低附加值向低能耗、高附加值、多样化、创新型方向发展；企业的市场营销由单一的国内市场营销向开放的、国际的市场营销方向发展；企业的资源供应，由原来的物力和财力资源变为以人力资源为中心的三大资源优化配置的格局。

(二)知识经济对财务观念的影响

1．企业树立“以人为本”的理财观念．

建立知人善任、目标与责任、风险与收益、激励与约束的用人机制。重视财务管理人才的开发和利用。企业财务管理目标将由企业价值最大化调整为在保证社会效益和生态效益的同时获取优秀人才，形成最佳知识结构及良性知识流。企业意识到拥有高素质的人才和员工队伍就有了获得财富和更多知识的可能。此时获得优秀人才、形成最佳知识结构及良好的知识流动秩序便成为企业财务管理的基本观念。

2。财务管理人员树立“竞争与合作”的理财观念。

在规避风险的同时，把握商机，科学地运用财务杠杆，合理配置企业的核心资源，使企业在竞争中不断成长、壮大。目前的财务管理对投资方案的评价，主要考虑财务效益，而且把重点放在直接材料和直接人工的节约上。在知识经济社会里，企业的投资主要以智力资本投入为主，与此相适应，投资方案效益的评价应从企业全局利益、长远利益出发，以是否给企业带来人力资源的积累，提高人力资源的质量，增强企业创新能力及持续发展的动力为标准。

二、知识经济对财务管理的影响

(一)知识经济改变了企业财务管理的重点

在工业经济社会，经济增长主要依赖于厂房、设备、资金等有形资产。在知识经济社会里，专利权、专有技术、商标、商誉、信息、计算机软件等以知识为基础的无形资产，对经济增长起着决定性作用，与此相联系，企业资产结构中无形资产的比重迅速上升，甚至成为企业的主要资产。在经济发达国家，科学技术在经济增长中的贡献率已高达60―80％。因此，为适应工业经济向知识经济转变的需要，企业财务管理的重点要逐步转移到无形资产管理上来。

(二)知识资本等无形资产将成为企业投资的重点

1.在知识经济社会，起主导作用的不再是有形资产，而是无形资产。

决定企业命运的将取决于该企业知识资本的拥有量，知识将成为发展经济的主要动力，企业目前的资产结构也将随之发生变化。在新的资产结构中，以知识为基础的专利权、商标权、商誉、创新能力等无形资产以及以人才的引进和开发为主的人力资产所占的比例将大大增加，这一点目前在高新技术企业中尤为突出。

2.知识经济的到来，人力资源会计必将在企业中逐渐兴起，从而为人力资源财务管理打下基础。

人力资产与传统的有形资产和无形资产不同，它既是有形资产，同时它又是无形资产，因为你不可能一眼看出该人力资产值多少钱，此谓“人不可貌相”，因此，我们应当借鉴以往投资决策的知识，结合人力资产投资的特点，建立起一套新的人力资源投资决策的理论和方法，在实践中逐渐完善。

三、知识经济环境下完善财务管理的设想

(一)树立正确的财务风险观念

1.适应市场环境，树立正确的财务风险观念。

市场经济大环境下，作为商品生产者和经营者的企业每时每刻都必然面临竞争的考验。日益激烈的市场竞争严重地威胁着企业生产经营活动的连续性、经济效益的稳定性和企业生存的安全性，并集中体现为企业财务收益的不肯定，其原因就在于财务风险的作用日趋明显，日益加剧。随着市场体系的完善和市场经济的进一步发展，现代企业在资金筹集、资金投放、资金运营、收益取得等方面的风险日趋明显。因此，企业必须适应市场环境，在财务管理中首先树立正确的财务风险观念。

2.在知识经济下，全面认识企业财务风险，以非系统风险为核心内容，加强企业财务风险管理。

企业的财务风险管理不能仅仅拘泥于这一狭义财务风险的范围。因为财务活动是企业生产经营活动的前提条件，并与之水融，它是资金筹集、投资、占用、耗费、收回、分配等活动环节的有机统一，在每个活动环节中都有可能发生风险。所以对财务风险的认识，必须从财务活动的全过程出发，并最终联系到财务收益上来。实际上，有些公司的财务风险管理成功的原因之一，就是他们正确认识到财务风险广泛存在于企业经营的方方面面，从而相应施以科学管理。比如，他们对财务风险的控制没有局限于融资、担保等内容，还涉及到投资项目的立项审批、应收账款额度限制以及其他所有“重大经济事项”的管理。

(二)合理确定资本结构

1。判断资本结构合理与否，其一般方法是以分析每股收益的变化采衡量，

能提高每股收益的资本结构是合理的；反之则不够合理。但是以每股收益的高低作为对筹资方式的衡量标准的缺陷在于没有考虑风险因素。

2．财务管理的目标在于追求公司价值的最大化或股价最大化．

所以，公司的最佳资本结构应当是可使公司的总价值最高而不一定是每股收益最大的资本结构。在知识经济时代把企业价值最大化作为财务管理的目标无疑是正确的。但是，其计量的方法和内涵却发生很大的变化。因为，在知识经济条件下，股东、债权人、政府、企业家以及管理者、科技人员、职工，包括顾客、供应商甚至社会公众，都成了企业的平等利益相关者，他们既是合作者，又是利益对立者。从经济学角度讲，这些相关者是并立的经济主体，其经济利益是同质的，所不同的仅仅是与企业建立的契约形式和利益分配权重的不同。

(三)财务将从“财务会计”的“二维结构”向“三维结构”转变，多方面发展

企业作为一个社会单位，是一种社会的有机联合体。在这种社会有机联合体中，不存在像利润最大化这样一个单一的可以普遍适用的经营目标。从长远的观点看，应把企业的长期健康发展看作是它的总体目标。必须努力消除以利润最大化为单一目标可能导致企业侧重短期行为的种种消极因素。除利润之外，还必须同时在科技开发、产品开发、产品的市场占有率、人才开发、生产安全、技术装备水平、生活福利设施等各个方面同时下功夫，才有可能为企业长期的健康发展创造有利条件，奠定牢固的基础。与此相联系，企业的员工作为社会人，不是单纯经济人，他们的个人目标也是多样化的，应包括心理、社会和经济需要等各个方面，并不会以单纯追求经济利益作为其唯一目标。因而，对人们的激励因素也不能局限于经济因素，而应同时包括心理、社会和经济等各个方面。

参考文献：

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关键词:国库集中支付;事业单位;财务管理

国库集中支付下各预算单位使用资金不再由财政部门直接拨付,而是在预算部门年度预算的基础上编制月度计划来管理,预算部门自主决定预算资金的使用,财政部门经国库单一账户通过直接支付(工资支出、购买支出等)和授权支付(零星支出和未纳入直接支付范围的购买支出)两种方式拨付给商品或劳务供应商。在这种体制下,事业单位财务预算管理就显得尤为重要。

一、国库集中支付下对事业单位财务管理的益处

(一)有利于提高资金使用效率

在实施国库集中支付前,各个事业单位分散开设资金账户,资金直接拨付,这导致一些单位存在资金的沉淀闲置,另一些单位存在资金缺口的问题;同时由于资金通过预算批复额度直接拨付给使用单位,导致其对于预算编制并不重视,而仅仅着重于预算资金的申请,这使得预算资金使用的计划性不强;另外,由于资金是分散在各个账户当中,无法发挥出政府资金宏观调控的作用,且过长的资金支付中间环节,也使得资金的支付效率很低。这些都限制了事业单位资金使用效率的提高,而国库集中支付的实施则是这些问题都有所缓解。

(二)有利于加强资金使用监督

这可以从两个方面来理解,一方面,财政资金集中在国库单一账户体系内管理,相对于原来的分散管理,更能保证其安全性;另一方面,资金的支付不是由事业单位和供应商的联系,而是通过财政部门直接支付,这也有助于防止腐败的发生。

二、国库集中支付实施中事业单位财务预算管理存在的问题

(一)预算编制的可行性和准确度不高

由于受过去传统财政管理体制的影响,当前部分事业单位对预算的编制依然不重视,预算的编制停留在形式上;但是国库集中支付体系下,预算的意义明显提升,从资金的报批,资金的使用到最后资金的支付都是以预算为依据的,预算编制质量的高低直接影响着单位年度财务运转,这就对预算的编制的准确性和可行性提出了较高的要求。然而,由于各事业单位对预算重视的程度不高,导致预算的编制不准确,使得实际批复和使用的资金在实际实施时差额过大,不得不追加预算,同时,各事业单位预算编制停留在一级预算上,并没有完全细化到基层,导致授权比例远远低于直接支付的比例。

(二)预算编制方法不完善

一方面是很多单位认为预算编制属于财务管理的范畴,编制预算的任务交由财务部门单独负责,并没有完全推开全面预算;造成其他部门的参与性不强,对于提高预算编制的准确性和科学性是不利的,同时,也加重了财务部门的压力;另一方面,当前大多数事业单位使用的预算编制方法采用基数+增长来编制的不在少数,而零基预算并没有完全推开,这样的编制方法虽然实施起来比较简单易行,减轻了各事业单位的压力,但不利于提高预算的准确性。

(三)预算的法律地位

严格的讲,财政预算体系内的各事业单位编制的预算,应该是经过同级人大批准后实施的,这样的预算才具备了其法律地位。然而,实际情况是大多数预算单位的预算在当年年底编制完成后报批,而人大则在次年三月份召开,批复后的预算到达预算单位则又有一段时间的延迟。可以说,在批复前执行的预算从法律上是不具备正式的法律地位的,这对于加强法制建设是不利的。

(四)预算审计不完善

1、重视预算执行审计,忽视预算编制审计。审计部门重视预算执行审计,而忽视预算编制审计的做法,使得在预算执行之前没有一个较为扎实的可执行预算,或者说预算编制审计的忽视导致了预算源头管理工作的缺失,这对于预算管理,对于国库集中支付体制的完善是不利的。

2、预算审计工作不扎实,审计效率不高。这主要表现在审计部门在进行预算审计时日常工作资料的积累和收集工作不扎实,导致审计效率不高:一方面,预算工作的开展在审计部门工作当中没能完全纳入到一般的审计工作当中,导致相关资料的收集不完善,使得在开展预算审计时需要重新收集;另一方面,预算审计工作具有年度连续性,审计部门对于历史资料缺少必要的分析,没能将审计数据进行详尽的年度对比,导致分析方法效率不高。

三、相关对策

(一)强化对预算编制的重视程度,细化预算

对于这一问题,各事业单位首先应该认识到国库集中支付在加强宏观调控,预防腐败,提高资金使用效率等方面的实际意义,同时应该了解国库集中支付体制当中预算对于单位财政支出的意义,统一两者之间的逻辑关系,切实认识到预算编制可行性与准确性的重要性,摒弃过去的传统思想,将提高单位预算编制水平提升到应有的高度上,这主要是在政治上对预算的编制有一个把握,此外各事业单位应切实意识到只有预算编制质量提高了,才能保证单位的顺畅运行。提高预算的可行性和准确性应主要从以下两个方面努力:从常规支出项目来说主要是科学分析历史数据及政策调整,在历史额度基础上做出调整;从非常规项目支出来讲,则主要是把握单位下一年度项目实施的基本安排和支出资金额度的细化,当然,从宏观上讲,预算科目制定单位也应该及时对现有的科目进行细化调整以适应国库集中支付体制的实施。

(二)完善预算编制方法

对于国库集中支付下的事业单位而言,一个完善的预算方法对于提高预算可行性和准确性都是至关重要的,解决这一问题主要就是解决全面预算和零基预算的推广上,及从思想上认识到预算的编制不仅仅是财务部门的问题,同时是其他部门的问题,各个部门应该配合财务部门,积极地参与到预算的编制中,这样对于切实提高预算编制质量和预算细化都是有利的;而零基预算则是提高预算编制责任心前提之下,切实编制单位预算的重要方法,这种方法督促预算单位从资金的实际需求出发,从单位的实际发展需要出发去编制预算。

(三)改进预算审批模式

改变预算年度的历年制为跨年制。我国的预算年度是1月1日到12月30日,即历年制,但审批预算的各级人大一般都是在3月或更晚一些时候开会,这使得前几个月的预算执行缺乏法律依据。我国可以借鉴国外实行跨年制,这样可使预算草案在预算执行前就得以通过,全年的预算都有法律依据。

(四)完善预算审计

从广义的范围来看,事业单位的预算管理不仅仅局限于单位本身的财务完善,同时外部单位对其预算进行的约束和督促也可以说是事业单位预算管理的一个重要方面,因此各事业单位的主管审计部门应该加强对其预算审计的管理,尤其是应该加强预算编制审计的工作力度,在开展审计工作时应该对各事业单位预算编制的依据和标准做详细的考证,对经费定额的合理性做详细的分析,同时特别应该关注预算的编制是否是在相关政策的范围之内量入为出的制定,在此基础上对其真实性和详细程度做一个科学评价。

预算审计并不是独立的工作,审计部门开展其他审计,如财务收支审计、经济责任审计、建设项目审计时应该注意相关资料的收集,或者说将预算审计纳入各类审计范围当中,对于其他单位的检查数据及事业单位内部审计的数据的收集也应该作为预算资料来源。同时,应该注重审计历史数据的系统化整理和科学的对比分析,从中发现问题,这样才有助于各事业单位提高预算管理的质量。

参考文献:

1、董于静.国库集中支付对事业单位财务管理的影响[J].中国乡镇企业会计,2009(10).

2、王云祥.当前国库集中支付改革存在的问题和对策[J].时代金融,2008(4).

3、陈富强.事业单位国库集中支付问题及对策建议[J].时代金融,2008(11).

4、唐苏萍,英学军.基层国库集中支付改革中的运行问题探讨[J].武汉金融,2008(9).

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一、执行新会计准则的有关处理

（一）关于粮油库存成本的核算

设置“储备粮油”一级科目，核算粮食企业库存的用于调节粮食供求总量、稳定粮食市场，以及应对重大自然灾害或突发事件的中央储备粮油、地方储备粮油、最低收购价粮食、国家临时储存粮油等政策性粮油的实际成本。该科目可按政策性粮油的种类进行明细核算。设置“轮换粮油”一级科目，核算粮食企业按照主管部门下达的轮换计划轮换中央或地方储备粮油的实际成本。设置“定向供应粮油”一级科目，核算粮食企业按照政府指令，向军队、受灾人员、低收入人员、执行退耕还林（退牧还草、禁牧舍饲）政策的农牧民以及为平抑市场粮价限价销售等供应的粮油商品的实际成本。该科目可根据不同供应人群类别进行明细核算。设置“商品粮油”一级科目，核算粮食企业库存的自营商品粮油的实际成本。储备粮油和定向供应粮油应按历史成本进价，不计提存货跌价准备，国家对政策性粮油成本计价有特殊规定的，从其规定。

外购粮油存货成本具体包括：购买价款，以及达到入库储存状态前发生的运输费、装卸费、保险费、包装费、运输途中的合理损耗及入库整理等各项费用。其中，有关政策性粮油库存成本需经政府有关部门审核确定的，应先将购买粮食所支付的价款通过“储备粮油”科目下设的“待核××粮油价款”明细科目归集，发生的收购、运输等入库前费用通过“待核××粮油费用”明细科目归集；政府有关部门核定粮油成本后，将购进粮食价款和费用，转入相应的政策性粮油库存成本；企业实际成本支出与政府部门核定成本之间的差额通过“储备粮油结算价差收入”和“储备粮油结算价差”科目核算，计入当期损益。

（二）关于储备粮油轮换

储备粮油轮换采取成本不变、实物兑换、费用包干方式进行的，企业轮出储备粮油，按销售额借记“银行存款”科目，贷记“主营业务收入――××粮油轮换销售收入”。同时暂按销售价款结转成本借记“主营业务成本――××粮油轮换销售成本”，贷记“轮换粮油”科目；月末，根据轮入粮油的加权平均价和完成轮换数量的乘积与轮出粮油的加权平权售价和完成轮换数量的乘积之间的差额，调整当期已完成轮换粮油的销售成本，借记或贷记“主营业务成本――××粮油轮换销售成本”科目，贷记或借记“轮换粮油”科目。

储备粮油轮换采取财政承担价差亏损或盈余、成本重新核定的方式进行的，轮出粮油参照储备粮油销售处理，销售成本按账面库存成本结转，轮入粮油参照储备粮油购进处理。

（三）关于储备粮油等政策性粮食移库

政策性粮食移库储存时，调出企业在会计处理上直接核减粮油库存和贷款，不作销售处理；调入库点相应增加粮油库存和贷款。调运发生的铁路、水路运费经财政部驻相关省（区、市）财政监察专员办事处审核后计入调运方粮食库存成本。在税务处理上，政策性粮食移库视同销售处理，调出方应按有关规定向调入企业开具发票。

（四）关于储备粮油、定向供应粮油等政策性粮油销售

粮食企业按政府指令性计划销售储备粮油、定向供应的粮油等政策性粮油，按销售额借记“银行存款”或“应收账款”科目，贷记“主营业务收入――××粮油销售收入”科目；月末按库存成本，借记“主营业务成本――××粮油销售成本”，贷记“储备粮油”或“定向供应粮油”等科目。价差盈余上交财政时，借记“主营业务收入――××粮油销售收入”科目，贷记“其他应付款――应上交财政价差款”科目；价差亏损按财政确定的弥补数额，借记“其他应收款――应收补贴款”科目，贷记“递延收益”科目。

（五）关于粮食损失、损耗和溢余

粮食企业收购农民粮食，对农民交售的高水分、高杂质粮食，按照国家粮油质量标准扣量，其中弥补烘干入库整理费用等扣量形成的库存按权属记入“政策性粮油”或“商品粮油”科目。

粮食企业在商品粮油验收入库起至出库止的整个储存过程中发生的自然损耗和水分杂质减量等正常损耗，设置“粮油损耗准备”科目核算，于年度终了，按照国家规定的粮油损耗比例按仓（货位）计提粮油损耗准备，借记“销售费用――商品损耗”科目，贷记“粮油损耗准备”科目。一个独立存放单位（如一仓、一个货位）储存的粮油销售完毕后，根据实际发生的粮油损耗借记“粮油损耗准备”科目，贷记“商品粮油”等科目，对实际发生损耗与计提数额之间的差额，予以补提或冲回。政策性粮油储存损耗的处置方法按国家有关规定执行。

粮油在储存和流转过程中，由于自然灾害或责任事故造成的非正常损失，在未经批准处理之前，将损失金额记入“待处理财产损溢”科目，待调查清楚明确责任后，属于人为因素造成的，按应扣除过失人的赔偿金额，借记“其他应收款”等科目；属不可抗力原因造成的，按批准金额借记“营业外支出”科目。

（六）关于粮油品种兑换

粮油品种兑换业务不涉及补价的，换入粮油的成本为换出粮油的账面价值加上应支付的相关税费，不确认损益。粮油品种兑换业务涉及补价的，支付补价方：换入粮油的成本按换出粮油的账面价值、支付的补价和应支付的相关税费合计确认，不确认损益。收到补价方：换入粮油的成本按换出粮油的账面价值，减去收到的补价，再加上应支付的相关税费合计确认，不确认损益。借记“商品粮油――××品种”科目，贷记“商品粮油――××品种”科目，借记或贷记“银行存款”等科目。

（七）关于粮油代购、代储、代销、代加工的处理

1.关于粮食代购。视同中介收取手续费方式代购的，企业收到委托代购粮油款时，借记“银行存款”或“库存现金”等科目，贷记“预收账款”科目。按约定价格收购入库时，借记“受托代购商品”科目，贷记“银行存款”或“现金”等科目，同时借记“预收账款”科目，贷记“受托代购商品款”科目。代购粮油出库时，借记“受托代购商品款”科目，贷记“受托代购商品”科目。视同购销方式代购的，企业按照粮食购进和销售进行处理，确认损益。

2.关于粮食代储。粮食企业代农储粮或接受其他单位委托代储粮油时，按照双方协议价格或市价，借记“受托代储商品”科目，贷记“受托代储商品款”科目，代储行为结束，作相反会计分录。

3.关于粮食代销。视同中介收取手续费方式代销的，企业收到委托代销粮油，按约定价格借记“受托代销商品”科目，贷记“受托代销商品款”科目。按约定价格销售代销粮油，借记“银行存款”科目，贷记“应付账款”等科目，同时借记“受托代销商品款”科目，贷记“受托代销商品”科目。交付代销款时，借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”科目。

视同购销方式代销的，按实际销售额确认销售收入借记“银行存款”科目，贷记“主营业务收入”科目；按约定价格和价款结转销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“受托代销商品”科目，同时借记“受托代销商品款”等科目，贷记“应付账款”科目。

4.关于粮食代加工。粮食企业收到受托加工材料物资时，借记“受托加工物资”科目，贷记“受托加工物资款”科目。加工完成，将加工物资发给委托方作相反分录。

企业代购、代销、代储、代加工收取的手续费，借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目。

（八）粮食竞价交易

1.关于粮食交易市场。交易市场向客户收取的保证金和货款可根据核算需要，按客户单位细化核算，也可归类汇总核算。

交易市场向客户收取保证金时，借记“现金”、“银行存款”等科目，贷记“应付保证金――交易保证金”、“应付保证金――履约保证金”科目。若交易不成功或客户履约结束，交易市场退回客户保证金时做相反会计分录。若客户履行合同违约，交易市场代受损方扣取违约方违约金，借记“应付保证金――履约保证金（违约方）”科目，贷记“银行存款”或其他相关类科目。交易市场向买卖双方收取的交易手续费和违约金，记入“主营业务收入――交易手续费收入”科目。

交易市场收到买方存入的购货款时，借记“银行存款”等科目，贷记“应付交割款（买方）科目。应买方要求，将未成交部分的保证金转为货款时，借记“应付保证金――交易保证金（买方）”、“应付保证金――履约保证金（买方）”科目，贷记“应付交割款（买方）”科目。履约后，交易市场将买方购货款分解，借记“应付交割款（买方）”科目，贷记“应付交割款（卖方）”、“其他应付款――应上交财政差价款”等科目；支付卖方销货款时，借记“应付交割款（卖方）”科目，贷记“银行存款”等科目。

2.关于粮食企业进场交易。粮食企业向交易市场交存保证金时，借记“其他应收款――保证金”科目，贷记“银行存款”科目；划回保证金，作相反会计分录。竞价交易成功后，按交易细则履约，买方支付给交易市场结算货款时，借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”科目；验收入库时，按照粮食竞买价款和手续费等支出，借记“商品粮油”或政策性粮油类科目，贷记“应付账款”等科目。卖方收到交易市场转来的货款时，借记“银行存款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时按照有关规定结转销售成本。若粮食企业发生违约，交易市场扣交保证金时，借记“营业外支出”科目，贷记“其他应收款――保证金”科目。

（九）关于政策性粮食财务挂账

粮食企业对中央或地方政府清理认定的政策性粮食财务挂账，设置“政策性财务挂账”科目，按照认定金额和挂账类别，借记“政策性财务挂账――老粮食财务挂账、新增粮食财务挂账、陈化粮差价亏损挂账、保护价粮差价亏损挂账、其他政策性亏损挂账（以下简称“××挂账”）或政策性财务挂账利息”科目，贷记“其他应收款――应收补贴款”、“应收账款”、“待处理财产损溢”、“其他应收款”、“利润分配――未分配利润”等科目。同时，将政策性财务挂账占用的银行借款，从“短期借款”、“长期借款”的明细科目中转出，借记“短期借款――××贷款”、“长期借款――××贷款”科目，贷记“长期借款――政策性财务挂账借款――××挂账贷款”）”科目。

若政府拨款消化政策性粮食财务挂账，根据政府文件和贷款归还手续，借记“银行存款”科目，贷记“政策性财务挂账――××挂账或政策性财务挂账利息”科目，同时借记“长期借款――政策性财务挂账借款――××挂账贷款”科目，贷记“银行存款”科目。

（十）关于粮食企业取得的财政资金

1.关于政府补助。粮食企业取得各项财政拨款时，应分清款项的性质、种类和规定用途。一般情况下，政府部门无偿拨付给企业，用于弥补企业日常生产费用开支，支付固定资产维修费用，或对开展特定的经济活动所给予的专项经费应纳入政府补助进行核算，如粮油产业化项目贷款贴息、建仓贷款贴息、运费补助、粮油利息费用补助、价差补贴、专项检查经费、专项活动经费、仓房维修补助、网点改造补助等。对于收益相关的政府补助，企业依据政府及有关部门下发的文件、规章制度和管理办法中所确定的标准和金额，借记“其他应收款――应收补贴款”科目，贷记“递延收益”科目，按照配比原则，同时借记“递延收益”科目、贷记“补贴收入”科目。对于资产相关的政府补助，包括政府无偿划拨资产或专项经费在使用过程中形成的长期资产等，企业取得时借记“银行存款”、“固定资产”等科目，贷记“递延收益”科目。自相关资产达到预定可使用状态时起，在该资产使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益，借记“递延收益”科目，贷记“补贴收入”科目，固定资产按期计提折旧，借记费用类科目，贷记“累计折旧”科目。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应将尚未分配的递延收益余额一次性转入资产处置当期的损益。粮食企业待转拨所属或其他企业的粮油补贴，通过“其他应付款――待拨政策性补贴资金”科目核算。

2.关于政府投资。企业收到政府作为投资人直接投资、资本注入的货币资金或非货币性资产时，应增加所有者权益，借记“银行存款”、“固定资产”、“无形资产”等科目，按其在注册资本或股本中所占份额，贷记“实收资本”或“股本”科目，按其差额，贷记“资本公积”科目。

企业收到政府拨付的具有导向性的、专门用于提升企业生产能力、发挥长期效用、改善基础设施的投资补助，如：粮食仓储物流设施新建、重建、改扩建投资、粮食产业化投资、粮食质量安全检验监测能力建设投资等，借记“银行存款”等科目，贷记“专项应付款”科目；将拨款用于工程项目，借记“在建工程”、“固定资产”等科目，贷记“银行存款”等科目；专项拨款形成的长期资产，文件明确由全体股东共同享有的，借记“专项应付款”科目，贷记“资本公积”科目，如明确归属某个投资者，贷记“实收资本”科目；对未形成长期资产的支出，直接借记“专项应付款”科目，贷记“银行存款”等科目；拨款结余需要返还的，借记“专项应付款”科目，贷记“银行存款”科目。

3.关于由企业转付给自然人的财政资金，如种粮农民补贴，分流安置职工款等，记入“专项应付款”科目，进行往来核算。

4.关于粮食企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为“专项应付款”处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自“专项应付款”转入“递延收益”，并按照《企业会计准则第16号――政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为“资本公积”处理。企业政策性搬迁涉及的所得税有关问题按照国家税务总局2012年第40号公告和2013年第11号公告执行。

企业收到除上述之外（非公共利益）的搬迁补偿款，应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》、《企业会计准则第16号――政府补助》等会计准则进行处理。

5.粮食企业取得的政府转贷、偿还性资助的财政资金，如世界银行贷款项目资金等，根据企业会计准则的规定作为“长期借款”进行会计处理。

6.粮食企业取得的税收返还款（不包括增值税出口退税），记入“补贴收入”科目，确认损益。

二、执行新会计准则有关财务报表列报要求

1.“储备粮油”、“定向供应粮油”、“轮换粮油”、“商品粮油”科目余额在资产负债表的“存货”及“库存商品”项目内反映。

2.“受托代销商品”和“受托代销商品款”、“受托代购商品”和“受托代购商品款”、“受托代储商品”和“受托代储商品款”、“受托加工物资”和“受托加工物资款”科目，月末余额可借贷相互抵销，不在资产负债表内列示。

3.“粮油损耗准备”科目余额在资产负债表并入“存货跌价准备”项目内反映。

4.“政策性财务挂账”科目余额在资产负债表的“其他非流动资产”项目内反映。

5.“应付保证金”和“应付交割款”科目余额在资产负债表的“其他应付款”项目内反映。

6.“储备粮油结算价差收入”科目累计发生额在利润表的“营业收入”项目内反映。

7.“储备粮油结算价差支出”科目累计发生额在利润表的“营业成本”项目内反映。

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摘要：“仓储管理实务”是高等职业院校物流管理专业开设的一门专业必修课。为提高学生就业能力，满足社会对物流专业人才的需求，在多年教学实践的基础上，通过分析该课程性质、课程目标及仓储管理岗位群相应岗位对学生职业能力的要求，进行了基于职业能力导向的课程设计。

关键词 ：高职；仓储管理实务；教学设计；职业能力导向

作者简介：金玉清，女，甘肃武威职业学院经济管理系讲师，硕士，主要研究方向为市场营销、物流专业教学。

中图分类号：G712 文献标识码：A 文章编号：1674-7747（2015）06-0005-05

一、“仓储管理实务”课程地位、性质

“仓储管理实务”是甘肃武威职业学院物流管理专业的一门主干专业课程。该课程在学生学习了先修课程“物流基础”的前提下开设，同时，又为后续的“运输管理”、“采购管理”、“库存管理”、“供应链管理”等专业课程提供了知识支撑。通过该课程的学习，能够培养学生仓储经营管理、仓储设备操作、仓储作业组织等多种岗位职业能力，以及分析问题与解决问题能力、与人沟通交流能力、团队合作能力、从事相关职业应具备的道德素养及可持续发展能力，为学生的顺利就业奠定基础。

二、“仓储管理实务”课程目标

（一）课程总目标

通过本课程的学习，将使学生对仓库选址与规划、仓储作业设备、仓储作业流程（入库作业、在库管理、出库作业）、库存控制、仓储商务管理、仓储成本分析、仓储管理信息技术、仓储的安全和特殊货物管理等知识有较全面的了解。要求学生重点掌握仓库入库作业、在库管理、出库作业的流程、组织与实施，并使学生能将仓储管理与配送管理、采购管理、运输管理等课程的内容有机结合起来，形成专业系统知识；通过模拟软件的操作、案例讨论、角色扮演等教学手段，培养学生善于观察、独立思考的习惯，形成团队合作意识，提高分析问题、解决问题的能力，并强化其职业道德意识和职业素质的养成。

（二）具体目标

1.知识目标。了解仓储管理的基本知识；掌握仓库的选址与规划布局；熟悉仓储作业的基本流程；熟悉仓储作业的设备；懂得货品的保管与养护方法；掌握库存控制的方法，并对仓储成本进行分析管理；掌握仓储管理的信息技术；掌握仓库安全与特殊货物的管理。

2.职业能力目标。能进行仓库规划与布局；会进行物品编码与信息处理；能使用仓储常用设备；能组织货物进出库；能对库内物品进行保养与维护；能操作运用仓储管理软件和其他应用软件；能进行订单处理；具有成本分析与控制的能力；掌握仓库安全及防范的要求；能够掌握文明作业、环境保护的相关规定及内容。

3.职业道德与素质养成目标。在教学过程中，不仅要使学生学好专业知识，具备一定的职业能力，更要重视学生职业素质、职业道德的养成。通过教学活动，使学生认识到诸如诚实守信、敬业奉献、吃苦耐劳、团队协作等职业道德与素质对个人职业发展、他人职业发展、企业成功的重要性，使学生自觉地培养良好的职业道德与职业素质。具体来说，要具备仓储管理员的基本职业素质要求；要有自主学习能力和学习习惯；要具有创造性思维和创新意识；要有团队合作意识；要具有较强的沟通能力和协调能力；要有较强的书写能力和计算机操作能力以及良好的心理素质和一定的抗压能力。

三、仓储管理相关工作岗位群所对应的职业素质、专业知识和职业能力

根据物流专业对人才需求标准，构建仓储管理相关工作岗位及任职要求，具体内容如表1。

四、基于职业能力导向的“仓储管理实务”教学设计

（一）教学思路设计

为实现课程教学目标，培养学生的职业素质与职业能力，应坚持“教、学、做”合一，构建理论与实践相结合、项目导向、任务驱动的情境化教学模式。

（二）学习性工作任务设计

通过专业教师进入合作的物流仓储企业进行调研，了解仓储各项作业的任务内容，分析工作任务所对应的能力需求；将能力需求转化为项目化学习任务，最终通过项目化任务实现课程教学培养目标，确定岗位工作任务，具体内容如表2。［2］

（三）教学方法、教学手段设计

“仓储管理实务”是一门实践性很强的课程，在教学的过程中，除课堂讲授外，应配合案例讨论、角色扮演、模拟实训、实习等各种方法实现教学目标。为提高学生的学习兴趣，直观形象地展现教学内容，可采用多媒体教学，穿插介绍国内外仓储管理音像视频资料、图片等，以充分关注师生间互动和学生创新思维的培养和发挥，构建“教、学、做”一体化的教学模式。

1.教学方法设计。（1）项目教学法。本课程从仓储岗位职业能力出发，依据仓储作业流程，可将全部教学内容分解为仓储认知、仓库系统规划、入库作业、在库作业、出库作业、仓储业务评价六大模块项目，设计出完成每个项目的条件，让学生制定项目实施方案，最后，对学生的实训结果进行考核。（2）案例教学法。案例教学法是指教师根据教学目标的需要，采用案例进行讲解及组织学生对案例进行讨论，引导学生从实际案例中学习“理解和掌握一般规律”方法及设计方案，从而有效地将理论知识和实践技能相互结合的一种教学方法。［3］案例分析在课堂教学中可大量采用，此教学法能激发学生的探究兴趣，培养学生的开创性思维，提高学生分析问题、解决问题能力、逻辑思维能力、归纳总结能力和口头表达能力。教师可采用教材中的案例或搜集的案例信息提出问题，组织学生讨论分析，教师引导启发、点评总结。（3）任务驱动法。教师布置实训任务，理论学习由学生操作完成。在模拟实训室，学生按照教师演示，布置任务后可马上动手操作，从而有利于知识的快速消化吸收。如分拣作业、堆码作业、出库作业可采用此法。（4）角色扮演法。学生以小组为单位，小组内的成员分别扮演不同的角色，使学生感受实际工作中的不同身份角色，从角色者角度考虑、解决问题。比如入库作业、出库作业、分拣操作实训、仓储商务谈判及合同签订等可采用此法。（5）模拟训练法。利用物流模拟软件和其它仓储实训软件，通过仿真度很高的仓储虚拟环境，使学生熟悉仓储岗位的各种业务流程及作业，并能进行模拟操作，从而促进对仓储理论知识的理解、接受和应用。

2.教学手段设计。（1）利用多媒体课件教学。多媒体课件可重点展示学生并不能经常接触的仓储设备的图片，如货架、托盘、叉车、集装箱、自动化立体仓库等；并展示整个仓储作业的流程图，以便于学生理解。（2）音频、视频资料辅助教学。为扩展课外知识，可收集仓储作业相关的音像资料用于仓储管理的教学中。如仓储与货物分拨系统演示、UPS分拣系统、天津港集装箱装卸作业等，从而扩展学生知识面，提高其学习兴趣。（3）实训教学。通过仓储模拟软件，可模拟仓库入库、在库、出库的作业管理流程，加强学生对知识的理解和掌握。通过对校外仓储企业的参观学习，使学生零距离接触工作岗位，感受企业文化，增强学生对岗位职业技能的理解和掌握，激发其求职和探索欲望。

（四）考核方法设计

通过教学设计，教学内容在教学过程中得以实施，但实施效果如何，要通过考核来验证。考核可由过程性评价和结果性评价相结合进行。其中，过程性评价依据学生在学习过程中的实训操作能力及表现来评定（占60%）；结果性评价即期末考试（占30%）；学生平时表现如考勤、学习态度（占10%）。这种考核将理论知识与实践相结合，着重体现了职业能力培养中学生动手能力、实训能力的考核。

五、“仓储管理实务”教学设计实例

以“仓储管理实务”项目4：入库作业——任务二：货品验收为例，进行教学设计。

（一）教学内容分析

该任务要求学生在前一任务货物接运的基础上，进行货物验收并办理交接手续。在学习货物验收的方法、验收标准、验收内容的基础上，对货物进行数量验收和质量验收，并填写物资入库初检记录、验收单、货物拒收单和实物保管明细账。布置工作任务：上海无忧仓储有限公司接到两个公司的入库通知单，让学生模拟仓储操作员的工作，进行货物验收，并对不符合入库储存要求的货物进行处理。

（二）教学过程设计及实施（见表3）

职业教育作为专业型、技术型人才培养的“摇篮”，不仅要对知识型人才进行必要补充，而且要致力于塑造更多专业技术过硬、动手能力较强的高素质劳动者，以满足各行业各领域对于技术人才的岗位需求。“一切为了学生、为了一切学生、为了学生的一切”的提出，要求教师领悟职业教育的实质，从培养学生职业能力入手，提高自身业务素质，做好教学设计，及时进行课后反思总结，为职业教育的发展尽自己的绵薄之力。

参考文献：

［1］牛国鹏.浅论高职物流专业学生综合职业能力培养策略［J］.物流技术，2013（6）：270-272.

［2］汪晔.基于职业能力导向的配送管理课程教学改革研究［J］.吉林农业科技学院学报，2014（6）：122-124.

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【关键词】新会计制度；事业单位；财务管理

一、前言

早在2012年，我国财务部门颁发了全新的《事业单位会计制度》，该制度的出现对于我国事业单位的发展提供了很大的帮助，满足了社会主意市场经济化发展的需求，提高事业单位的经济效益。新会计制度与旧会计制度相比，之间存在着很大的差距，可以有效对事业单位的固定资产的会计核算问题进行强化，并根据事业单位的发展现状制定了全面性原则，只有这样才能保证事业单位各项经济活动任务可以顺利进行下去，从而促进事业单位快速发展。

二、新旧会计制度业务处理的差异比较

新会计制度的出现将传统会计制度中的原则创新、完善，主要体现在以下几点：

1.新会计制度的适用范围

新会计制度的出现，促进了事业单位的发展，提高事业单位的经济效益，并对我国现有的会计核算制度创新、完善，只有这样才能形成一项全新的会计信息方案。而这一方案的出现可以让全国的事业单位实现会计信息的比对与分析，了解事业单位的发展现状，促进事业单位快速l展。新会计制度与传统会计制度相比，有着灵活、方便、快捷、开放的特点，可以有效的对事业单位的发展现状制定出一项全新的会计制度，并实现事业单位的可比性操作。

2.新会计制度原则

新会计制度的出现，在对事业单位开展会计核算工作时其中的核算法律形式与经济实质会产生一定对冲入，主要指事业单位在发展期间固定资产的租期未还满，其中的归于事业单位所有。从经济角度来讲，事业单位在发展过程中所持有的所有权都会随着企业的经济效益风险进行转变，并将其转交给承租人进行控制。

3.新会计制度处理方法与原则

事业单位在发展过程中所得的各项财产都会按照实际成本进行计量，并根据新会计制度中的基本原则对事业单位的财产下的减值问题进行控制，只有这样才能实现事业单位的回收价值，提高事业单位的经济效益，促进其快速发展。而新会计制度的出现可以有效的对事业单位的经营决策进行合理规划，这对于企业的债权人、投资人来说提供了很大的帮助。但是，新会计制度规定，事业单位在发展期间不能通过新会计制度的原则实施各项投机行为。

三、新会计制度的特点

新会计制度的出现，对事业单位的财务管理工作起到了非常重要的作用，主要体现在以下几点：（1）将事业单位的资产计价和财政管理体系流程创新、完善，并将财务的收支分类、集中支付、资产管理等各个部分融入到事业单位的财务管理中，并将事业单位的财务现状进行总汇，只有这样才能从根本上提高事业单位会计信息质量、强化国有资产的安全管理，从而促进事业单位快速发展；（2）对事业单位的资产现状开展对应的分类管理工作，比如说员工的工资、津贴、保险费等，只有这样才能将事业单位员工的合法权益体现出来，并对其进行保护；（3）新会计制度的出现加强了对净资产的强化，只有这样才能为会计核工作打下良好的基础。另外，新会计制度的出现增强了财政补贴的结转，实现了事业单位部门的预决算管理工作，强化事业单位的财政资金精细化、科学化、合理化的进行；（4）新会计制度的出现将事业单位的支出与收入进行细化，从而将事业单位的项目资金流程的核算工作进行规范制定，并对事业单位的会计明细核算进行仔细监测，根据企业的发展现状将企业的财务报表体现结构内容进行创新、完善，只有这样才能将事业单位的财务状况体现出来。

四、新会计制度背景下事业单位中财务管理问题与对策

1.账务处理问题

在我国新会计制度制定以来，我国相关部门已经加强了对财务预算管理工作的建设，并根据事业单位的发展现状制定了全新的财务法律体系，只有这样才能保证事业单位的预算管理工作可以顺利进行下去。另外，事业单位加强了对财务处理的改善与宣传，提高事业单位工作人员的预算管理工作能力，保证预算管理工作质量与效率，从而保证会计预算工作以一个合理化、科学化的形式运行下去，从而提高资金的使用率。

2.固定资产管理的强化分析

在新会计制度颁发之后，事业单位的固定资产会以一个会计核算的形式运行， 并将事业单位的固定资产的使用期限进行重新规定，将事业单位的资产价值进行定位。如果事业单位在发展期间资产价值没有达到制定的标准，那么事业单位的固定资产就会以核算的形式进行处理。对事业单位固定资产的折旧年限问题，可以将其转交给上级财务部门进行处理，并根据新会计制度中的相关原则进行折旧年限计算，如果没有达到制定的年限，那么可以通过事业单位的发展现状进行折旧年限计算，只有这样才能减少权责现象发生。

3.财务管理中财务工作人员

现阶段，我事业单位中的财务管理人员的综合素质水平与专业知识技能较低，在实际工作期间常常会一些失误现象，从而财务管理工作不能顺利进行下去。要想从根本上解决这一问题，就做好财务管理工作人员的培训工作，并根据管理工作现状制定对应的管理方案，只有这样才能提高财务管理工作人员的工作质量与效率。另外，事业单位还应该定期开展竞赛活动，激发员工工作积极性，提高管理工作质量与效率。总结：新会计制度实施之后，可以有效的强化事业单位在发展过程中的内部财务管理操作要求，并将新旧会计制度进行对比，再根据事业单位的发展现状制定出一项全新的事业单位财务管理体系，只有这样才能促进事业单位快速发展，提高企业的经济效益。

参考文献：

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关键词：事业单位会计制度;社卫中心;固定资产衔接问题;账务处理

一、社卫中心固定资产概况

（一）社卫中心固定资产概况。社区卫生服务中心是按照国家医改规划而设立的非营利性基层医疗卫生服务机构，实行以健康为中心、家庭为单位、社区为半径、需求为导向的服务宗旨，建立集预防保健、全科医疗、妇幼保健、康复治疗、健康教育、计划免疫、计划生育指导为主的 “六位一体”的连续性、综合性、低成本、高效率、方便群众的卫生服务体系。从性质上讲，社卫中心属于收支两条线的具有一定公益性的事业单位。

无论是企业还是事业单位，固定资产都是财务管理乃至单位内部管理的一项重点。而对于社卫中心来说，医疗器械、医用设备等固定资产是主要资产。因此，加强固定资产管理，对社卫中心尤为重要。

（二）社卫中心固定资产账务处理的政策变化。（1）2012年12月5日，我国财政部对《事业单位会计准则》做出了修订，修订后的新《事业单位会计准则》于2013年1月1日起在全国范围内予以施行。（2）2012年12月19日，我国财政部对《事业单位会计制度》做出了修订，修订后的新《事业单位会计制度》于

2013年1月1日起与新《事业单位会计准则》同时施行。（3）2012年11月29日，我国财政部印发了第21号文―― 《行政事业单位内部控制规范（试行）》。该《规范》对风险评估、内部控制、评价与监督等都做出了相关规定，要求于2014年1月1日起在全国范围内予以施行。（4）2013年1月10日，财政部以财会〔2013〕2号 印发《新旧事业单位会计制度有关衔接问题的处理规定》。该《规定》分新旧制度衔接总要求、将原账科目余额转入新账、按照新制度将基建账相关数据并入新账、财务报表新旧衔接、其他衔接事项5部分。

社卫中心的固定资产账务处理就是在上述规章制度的逐渐完善中变得更加规范和有效。本文主要依据2012年12月19日修订、2013年1月1日起正式实施的新《事业单位会计制度》为依据，探讨了社卫中心在新旧会计制度下的固定资产衔接问题的账务处理。

二、新《事业单位会计制度》下关于固定资产管理的主要变化

（一）关于固定资产定义的定义。新《事业单位会计制度》下对固定资产的含义进行了重新定义，即明确了事业单位持有的使用期限超过1年（不含1年）、单位价值高于1000元（专用设备的单项价值高于1500元），并在使用过程中基本保持原有物质形态的资产作为固定资产。单位价值虽未达到规定标准，但使用期限超过1年（不含1年）的大批同类物资，作为固定资产核算和管理。相较于旧制度，固定资产价值标准提高，即通用设备由500元提高至1000元、专用设备从800元提高到1500元。对固定资产分类进行调整，即把“房屋和建筑物”调整为“房屋及构筑物”、把“一般设备”调整为“通用设备”、把“图书”调整为“图书、档案”、把“其他固定资产”调整为“家具、用具、装具及动植物”。[1]同时，针对固定资产进行了更为详细、确定的分类，更方便社卫中心等事业单位对固定资产进行分类登记和管理。

（二）新制度下固定资产计提折旧。相较于旧制度，新制度对固定资产折旧也进行了修订。在新制度中，事业单位除了不需要对档案、文物、图书、动植物等不需要计提折旧之外，其他固定资产均需要计提折旧。此外，新《事业单位会计制度》还引入了“累计折旧”科目。能够更加直观和清晰的表现固定资产后续计量情况，而且能够更有效的保证会计数据的有效性和准确性，有利于单位对固定资产的核算与管理。

（三）新制度引入了“权责发生制”。通过对比新旧《事业单位会计制度》，可以明显的发现，在新制度中引入了“权责发生制”原则，这是新制度的一大创新。固定资产无论是形成、使用，还是报废，均应以权责发生制为原则，进行计量、确认和报告。在引入权责发生制原则之前，我国事业单位基本都以收付实现制为会计基础，无法真实而准确的反映事业单位固定资产的价值和变化，不利于单位管理者和会计信息使用者及时了解事业单位固定资产的状况。

三、在新旧制度衔接下我国社区卫生服务中心对固定资产的账务处理

（一）年初“固定资产”要素新旧制度衔接办法。（1）对于达不到新制度中固定资产确认标准的，应当将相应余额转入新账中“存货”科目，将相应的“固定基金”科目余额转入新账中“事业基金”科目;对于已领用出库的，还应同时将其成本一次性摊销，同时做好相关实物资产的登记管理工作，在新账中，借记“事业基金”科目，贷记“存货”科目。

借：存货

贷：固定资产

同时：借：固定资产

贷：固定基金

（2）对于符合新制度中固定资产确认标准的，应当将相应余额转入新账中“固定资产”科目。

借：固定资产 （新入账）

贷：固定资产 （旧账）

同时：借：固定基金

贷：非流动资产基金―固定基金

（3）新制度未设置“固定基金”科目，但设置了“非流动资产基金”科目，核算事业单位长期投资、固定资产、在建工程、无形资产等非流动资产占用的金额。年初转账时，应将原账中“固定基金”科目的余额（扣除转为存货的固定资产对应的固定基金数额后的余额）转入新账中“非流动资产基金――固定资产”科目。

（二）新增固定资产，应当按照新制度的规定按月计提折旧。（1）新增固定资产计提折旧的方法。1） 年限平均法：公式一：每年应计提折旧额=固定资产原始价值/预计使用年限;公式二：每月应计提折旧额=固定资产原始价值/预计使用月份。2） 工作量法：公式一：单位工作量折旧额=固定资产原始价值/预计总工作量;公式二：某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量*单位工作量折旧额。（2）固定资产按月计提折旧的账务处理。借：非流动资产基金―固定资产;贷：累计折旧。（3）明确固定资产计提折旧的范围。新制度要求事业单位除文物和陈列品、图书和档案、动植物名义金额计量资产之外的固定资产均需要计提折旧。但是折旧年限却并未做出明确规定。《事业单位会计制度》规定：“事业单位应根据固定资产的性质和实际使用情况，合理确定其折旧年限。省级以上财政部门、主管部门对事业单位固定资产折旧年限作出规定的，从其规定。”而且计提折旧时无需考虑净残值。社卫中心在对固定资产进行核算时，也应依照此规定计提折旧。关于计提折旧，有一点需要注意，即社区卫生服务中心的固定资产在折旧全部计提完毕之后，在继续使用固定资产的过程中不再计提折旧;同时，提前予以报废的固定资产也不再计提折旧。

（三）社区卫生服务中心在固定资产账务处理中引入“待处理资产损益”科目。通过对比新旧《事业单位会计制度》，不难发现，社卫中心的固定资产盘盈或盘亏时，都要将资产先计入“待处理财产损益”。“待处理财产损益”科目的引入，也是新制度的一大创新。社卫中心的资产无论是增加还是减少，均需先通过该科目进行汇集，然后再进行结转。但是，也并非所有的固定资产减少都需要通过该科目，比如：当社卫中心调出资产时不需通过该科目，而是直接通过“非流动资产基金――固定资产”科目。“待处理资产损益”科目还可设二级明细科目，用于具体的会计核算。

四、各地社卫中心应重视固定资产管理

（一）社卫中心应建立健全中心内部管理机制，保障固定资产管理的有效性。各地社卫中心应严格参照新《事业单位会计制度》、《行政事业单位内部控制规范（试行）》，以及《事业单位国有资产管理暂行办法》等相关规定，在提供医疗卫生服务的同时，建立健全社卫中心内部管理机制，尤其是对固定资产的购置、使用、处置，以及维修、盘点、保管等各个环节，制定严格的管理规定，使单位对固定资产管理有章可循。同时，社卫中心还应明确相关人员责任，加强相关人员业务培训，提高工作能力，将资产管理责任落实到人。

（二）社卫中心应全面实施会计电算化，进一步规范账务处理程序。目前，我国企业基本都已应用会计电算化软件进行会计账务处理。很多社卫中心也引进了会计电算化系统。但是很多社卫中心的财务软件都局限于总账、出纳、应收应付等模块，对固定资产的模块相对忽视。对此，笔者建议我国社卫中心应建立健全固定资产总账、台账、明细账等的电算化处理程序，加强固定资产的会计核算，应用现代化的科学手段进行固定资产管理。

（三）社卫中心应加强对固定资产的清查与盘点。各地社卫中心还应对固定资产实施定期或不定期的清查盘点，目的是确保会计信息的真实可靠。清查与盘点工作应由财务部门负责，使用部门参与。凡是发现账实不符或者盘亏盘盈，均要查明原因，并追究相关人员的责任。

我国各地社卫中心的医疗器械、医用设备、房屋等固定资产在其资产总额中占比较大的份额，同时也是国有资产的重要组成部分。2012年底重新修订并的新《事业单位会计制度》，在事业单位固定资产核算与管理方面的变化较大。因此，我国各地社区卫生服务中心应加强固定资产管理，结合“新制度”的相关规定，好有关固定资产衔接的账务处理问题。通过完善账务处理，克服固定资产管理中的潜在问题与缺陷，做好固定资产的管理工作。

参考文献：

篇8

English Nursing Foundation Stage

Lv Xingye；Zhu Yi； Wang Hui；Lv Haiyan；

Sun Han；Ji Meiheng；Liu Xifei；

Han Dongmei；Wan Hui；Li Yanjun； Li Xiaoqing

（河北承德护理职业学院，承德 067000）

（Chengde Nursing Vocational College，Chengde 067000，China）

摘要： 开辟国际护理就业市场是我国未来护理教育方向之一。生源质量下滑是一个难以回避的事实。但只要教育与管理得法，涉外护理教育还是大有可为的。

Abstract： To open up a nursing market in abroad gear to the nursing education in the future. There' s no getting away from the fact that the quality of student-resourse is letting down. If the method of education and management is correct, foreign-related care education in English will have a brilliant future.

关键词： 英语护理 基础阶段 一体化

Key words： English nursing；foundation stage；integration

中图分类号：G42 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）15-0274-02

0引言

自2007年11月至2008年5月，我校课题组对除自治区及香港、澳门和台湾省以外的29个省、直辖市、自治区的172所中、高等卫生职业院校进行了调查。调查内容涉及“英语护理专业”开设时间、在校生人数、已毕业人数、出国就业人数等。在收到反馈的143所中、高等卫生职业院校中开设有“英语护理专业”的有120，占受访院校的83.9%。“英语护理专业”在校生人数约为52917人，累计毕业人数约为59799人，累计国外就业约1896人。出国最大的障碍仍是语言关，特别是听力和口语。承德卫校自1989年开办英语护理专业以来，截止于2008年5月已向国外输出1087余人到美国、英国、加拿大、新西兰、新加坡、中东等国就业。2007、2008、2009年分别出国136、152、174人，分别占同期英护毕业生的35.4G、36.1G、30.5G。工作签证（包括护士、护工）占出国人数的70G，留学签证(澳洲、英国)占30G。早年由于出国渠道不畅，大部分学生留在大城市就业，因为英语好的护士在大医院受青睐。近几年出国途径增多，故大部分都是后来出国的。我校是全国英护教育协作会理事长单位，其英护教育水平在全国处于领先地位。近几年来，生源质量下降已是一个不争的事实。学校就此于2002年成立了英护教育基础部，教学与管理与校本部相对独立。经过8年的探索与实践，对近6000余名英护新生进行一年的培养，逐渐形成了一套卓有成效的教学与管理模式，现介绍如下：

1学生管理

1.1 签订齐抓共管协议书依据学生手册的有关规定并结合我部的实际情况，详细制定齐抓共管协议书。入学时要求家长认真阅读并签字同意，一式两份。几年来的实践证明，这对学生及家长都有较好的约束作用，特别是在解决一些纠纷方面更有意义。

1.2 准军事化封闭管理职业学校的学生巩固军训成果，实行准军事化管理非常重要，因为自制力差是他们最突出的缺点，军事化管理模式的突出特点是执行时间上的刚性，这对学生英语活动的进行及养成教育相得益彰，大有好处。

1.3 禁止使用手机前提是宿舍内安装卡式电话。手机对中职学生有百害而无一利，从一定程度上讲，管住手机就管住了学生。

2教学管理

2.1 分层教学在新生入学后2周军训内完成。用初中水平的英语试题进行测试，一般不考听力，时间控制在90min内。因为是摸底测试，不用提前通知复习。然后严格按英语成绩分班。基本分两个层次，称为强化班与普通班，其比例控制在2:3。对于分数不够要进强化班的学生要予以杜绝。可一学期进行一次微调。一学年进行一次大调。但重新编班，彻底打乱秩序对学生会有较强的负面影响，也会使管理缺乏延续性，因此近几年来我们都采用强化班调进与调出平均掌握在10个人左右、原班级整体不动的办法，实际运作中很成功。

2.2 教材选择由于职业学校学生英语水准终极目的是通过雅思考试，所以选择教材非常重要。精读教材先后用过《高职院校英语读写教程》、《许国璋英语》、《大学英语预备级》、自编教材等，泛读一直用《新概念英语》，口语用外研社的《走向未来》。听力一直用《大学英语听力》（上海外语教育出版社），由于不是一套书，因而系统性与互补性较差。近年来由我校主编的《涉外英语综合教程》得到了同行的认可。通过在教学应用中不断完善，收到了较好的效果。

2.3 教学方法为考试学英语，使很多初中学生对英语学习产生了烦厌甚至失去兴趣。我们的宗旨是在一年级要求背诵，以强化语音、语调为主。在英语发音上特别要求其准确性。坚持英语月考，教师集体备课，优秀者上示范课。语音要求强化始终，人人过关。课上师生互动，以学生为主英语表演为必备内容。

2.4 课外督导检查主要检查英语的背诵与模仿，包括精、泛、听所有内容。学生的背诵潜力很大，要在限定的时间内完成所要求的内容，切忌拖延欠账。除了课前检查以外，主要利用中午时间和第七节自习课来完成。要求每次都要打分，人人过关，达不到要求者过后补上。多年来的实践表明其做法确有效果，学生的英语表达有惊人进步。但需要教师极大地付出。

2.5 开展丰富多彩的英语活动

2.5.1 仿背诵及角色扮演课前15分钟，可采用个人主动参与结合抽查的形式进行模仿背诵，按授课内容安排角色扮演。最适合角色扮演的是听力课，因为听力课多数是对话和幽默小故事，需要学生课前认真准备。该活动要持之以恒，认真评价记分。

2.5.2 早读每天早自习安排30分钟进行，由学生会学习部学生监督。内容为精、泛、听课文。要求尽可能大声朗读或背诵，人人张口，鼓励学生边听磁带边大声模仿朗读和背诵。强度掌握在冬季也要达到轻微出汗。

2.5.3 午间交替进行听音和英语背诵检查在老师指导下，每天中午听音30分钟，内容可选用同水平课外资料。午间背诵检查精、泛、听课文。听力大部分是对话，事实上背诵模仿听力课文在发音及语调方面都有较大的实践意义。

2.5.4 双人口语和故事会固定安排在每天第一节晚自习进行。一般双人口语为30分钟，可由两个人自选题目对话交谈，或以听力课对话为脚本进行。故事会为15分钟时间，每天固定几组到讲台上表演。要求讲故事要脱稿，辅以惟妙惟肖的动作。主持人先收集故事内容并准备好台词，为防止流于形式，整个活动过程学生会要认真记录，并及时向教师反馈。

2.5.5 英语书法比赛于开学后的第一个月进行，主要是集中展览各班的优秀作品。要求学生有组织地参观并在以后的英语作业书写中坚持、渗透。整洁、规范的英语书法对学生英语学习意志力的培养大有好处。

2.5.6 英语单词比赛各班组织代表队，结合初中学过的内容，采取汉译英、英译汉、抢答、动作猜词、单词接龙等形式。可以台上台下互动。这一活动一般安排在开学第一个月进行。

2.5.7 模仿背诵比赛举办时间为每年10月和次年3月。因新生语音的纠正应侧重于开学第一个月，所以模仿背诵比赛在开学一个月后举办是很有必要。经过一学期学习，来年开学初再举办一次同类比赛，能使学生提高信心，进一步增强学习效果。

2.5.8 英语主持人比赛英语节目主持人在学校是不可缺少的，无论是每天的双人口语，还是大型英语活动的举办，都离不开英语节目主持人。因此英语节目主持人的培养选拔，在每年新生入学后就要留意。每周一至周五轮流主持节故事会，每班至少培养5对。对英语主持人要实行个别指导、统一培训，定期交流，随时回访、使主持水平逐步提高。每年5月下旬举办全校英语主持人比赛并进行才艺展示。此活动也为不断选拔高年级英语活动人才奠定基础。

2.5.9 讲英语故事比赛此活动几乎是每天固定的英语活动。由班节目主持人安排，每天按固定组别上讲台，要求讲英语故事达到脱稿、语音模仿并带动作。全校性英语比赛比赛在每年6月份举办，节目主持人由公开选的学生主持。要求人人参与，各班在进行充分的预赛中选出参赛选手，以此掀起英语学习的。

2.5.10 学唱英文歌曲及比赛①歌曲选择：歌曲选择既要注重旋律优美，又要注意相关语法知识及歌词，这对促进课堂英语教学及提高学生的英语学习兴趣起到意想不到的作用。Yesterday once more这首歌在我国流行了几十年，对不同时代的学生同样有影响力。Carpenter那如诉如泣般的演唱、富有磁性的声音对每个人都有同样的震撼力。每届学生都是从这首歌学起的。Take me to your heart 和The day you went away对学生的发音技巧如连读、失去爆破等都有很好的训练作用。Big big world 和My heart will go on 里突出了do的强调作用。此外教师要鼓励学生自学英文歌曲或在一些重要活动如运动会前学唱Hand in hand等。②时间安排：每天安排10分钟，时间在上下午预备至上课前。各班要有学生会文艺部的学生进行监督，确保人人开口，管理纳入操行。各班统一从互联网上下载后，用带有USB接口的影碟机接电视机播放，将歌词及翻译印发各班。英语教师在课上要抽出一点时间对歌曲背景、词汇及语法做一简单介绍，指导学生欣赏。③检查考核：首先要求熟练地背出歌词，尽量做到声情并茂，因为歌词就象散文诗。然后尽量模仿原唱；对于普通班的学生，可以看着歌词演唱。唱完后要予以点评，认真打分，计入成绩。每3―4周学完一首英文歌曲，每次每班抽查6―8人，唱过的可重复抽查，总之要求人人会唱。实践表明，即使抽不到，许多学生也踊跃前来演唱。对于加强班的学生，该项工作要持之以恒，不可流于形式。不能唱的学生至少能熟练背诵歌词。④举办英文歌曲比赛：以学生人人都能参与为目的，在各班充分预赛的基础上每个班选拔3―4名选手参加校区比赛。

学唱英文歌曲的目的不单纯是学歌曲，首先优美的歌词就象美妙的抒情诗，里面有各种语法现象。背诵歌词并演唱，就等于把书本上的英语说出来成了活生生的口语。一些复杂的语法知识由枯燥变得生动了。另外学生敢于在老师及众人面前演唱，也锻炼了他们的胆量及表达能力，可谓一举多得。8年来我们坚持始终，不断调整相应曲目。在要求学生的同时，教师们也能演唱多首英文歌曲，这使师生之间相得益彰。

2.5.11 英语戏剧、小品比赛每个班推出2-3个节目参加比赛，要求学生参与尽可能要多，给他们提供展示的机会，哪怕只有一句台词。选材包括传统的短剧、英文故事、中文小品英译等。由于举办此项比赛一年级第二学期末，属综合性赛事，涉及到主持、模仿、背诵、故事、歌曲、才艺展示等，因此从第二学期开始就要布置。英语教师在指导时应尽量发挥学生的主观能动性，并适当辅以道具。该活动既是全校文艺活动的盛会，又是一年英语教学及活动的总结。

2.5.12 参加英语“文化周”活动这是各年级都要参与的、全校性的大型活动。有英语演讲比赛、英语书法比赛、主持人比赛、英语辩论赛、英语文化小制作、李阳的“三最”模仿比赛、英文节目汇演、参观出国学生工作及生活展等内容。有的内容年年都在增加、更新，还有归国回来的学生现场演讲，对学生产生了巨大反响，不断激发了学生对英语学习的热情。从2004年以来，我校为迎接校庆都要举办英语文化周活动。

2.6 英语校园文化建设英语内容在教室里张贴，英语文化在宿舍里提倡与彰显，英语励志格言写在楼层及楼梯旁，校园内常换英语板报，师生之间尽量在更多场合用英语交流，用英语写请假条等。做到以上各项既讲求形式也不能流于形式。教师负责督促落实并作出榜样，从一点一滴培养学生自觉应用英语的习惯。

篇9

一、前言

罗伯特-欧文曾说过：把钱花在提高劳动力素质上是企业经理最佳的投资。被称为朝阳产业的物业管理行业，经过20多年的发展，已显现出越来越强的生机，为适应市场经济发展的需要，物业管理企业员工培训工作已显得十分重要。

二、目的和意义

（一）员工培训是物业管理企业参与市场竞争的需要

物业管理企业的竞争，归根到底是人才的竞争，物业管理企业除了从市场上招聘到合适的人才外，更为有效的方式是通过培训提高现有员工的素质，使其成为满足企业需要的人才。

（二）员工培训是物业管理企业管理者激励员工的方法

当今社会，学习培训已成为很多人改变自己生活和环境的重要手段，几乎每一个人都有对学习的需求和渴望。物业管理企业内浓郁的学习氛围，以及有效的学习政策都会对员工产生足够强的吸引力，有利于员工队伍的稳定。有远见的管理者甚至还把学习培训作为一种员工福利用来赠送或奖励员工。

（三）员工培训是物业管理企业经营管理现代化的基础

经过20多年的发展，物业管理行业已从过去传统的房屋协作管理转向以委托管理方式为主的市场化经营管理。这种社会化、市场化的经营管理方式对物业管理从业人员的素质提出了较高要求。物业管理已不仅是一个劳动密集型的行业，需要有大批精通管理的优秀人才来推动它的发展。因此，员工培训是实现物业管理企业经营管理现代化的基础环节和可*保证。

三、制定物业管理企业培训规定

培训工作对物业管理企业来说是一项长期工作，物业管理企业应结合自身情况制定培训规定使培训工作制度化、规范化。培训规定主要包括培训的目的和意义、培训的基本内容、培训的方法、培训的分类、培训的组织实施、培训的监督管理、培训的效果评估等内容。

四、物业管理企业培训的内容

物业管理工作涉及内容较多，培训工作相对复杂，但总的来说，培训可包括三个方面的内容。

（一）企业相关知识的培训

该类培训是为了让每一个员工对企业的历史、现状、未来规划、管理服务理念、经营范围、内部规章制度、人力资源管理等有一个全面的了解。

（二）物业管理工作基础知识的培训

该类培训主要是让管理人员及操作人员熟悉并掌握与企业管理、物业管理相关的基础知识。

（三）物业管理从业人员专项技能培训

该类培训是为了提高基层管理者及操作者的实际工作技能。

五、物业管理企业培训计划

（一）培训需求分析

1、培训需求分析的内容

在编制培训计划之前，首先要对企业的培训需求进行全面的分析，培训需求分析主要包括三个方面的内容。

⑴组织分析

结合企业的年度经营管理发展计划，分析企业及各部门需要哪些培训以保正计划的实施。

⑵任务分析

依据企业的工作内容，分析个人需要进行哪些培训才能保证任务的完成。

⑶个人分析

依据企业的人力资源现状，分析哪些人需要培训，培训的具体内容是什么。

2、需求分析的方法

⑴问卷调查法

向企业员工发出培训需求问卷，让员工结合企业发展战略对企业应当组织怎样的培训提出建议。让员工结合自己的工作任务提出培训要求；让员工结合自己的个人发展提出培训需求。问卷法是一种非常普遍而又行之有效的方法。这种方法能培养员工关心学习、热爱学习、参与学习的热情，既是培训需求分析方法又是企业文化建设的重要内容，较为有效。

⑵约见面谈法

挑选不同管理层次、不同工作部门的管理人员以及不同工种的操作人员进行面谈，根据面谈了解到的信息以确定公司的整体培训需求。

⑶会议调查法

召开培训需求分析会，让参加会议的人员提出培训需求。

⑷工作表现评估法

根据员工的日常工作表现以确定员工在哪些方面有缺陷，从而有针对性地进行培训以提高这些方面的工作能力。

⑸报告审评法

根据各部门提供的培训需求报告进行综合评审以确定所需的培训内容。

（二）制定培训计划. 培训计划是为了规定培训工作的目标，制定整体规划以实现这些目标；以及将培训计划逐层展开，以便协调和将各种活动一体化。

1、制定程序

企业各部门根据培训需求分析的内容，结合部门培训目标以及部门年度发展计划制定出本部门的年度培训计划，上报到企业人力资源管理部门，再由企业人力资源管理部门结合企业年度发展计划以及企业培训总体目标制定整个企业的培训计划。

2、计划内容

为保证培训工作按时、按质地实施，培训计划应包括培训目标、课程设置、培训方式、培训控制、培训评估等五个方面的内容。

⑴培训目标

培训目标是指通过培训工作所期望取得的成果，这些成果包括个人的、部门的、整个企业所要求达到的培训结果。培训目标是制定培训计划的基础，培训目标决定了培训课程、培训方式等一系列的内容。同时，培训目标又是培训考核和培训评估的依据。所以，培训目标的制定应该准确、细致并具有可测量性。

⑵课程设置

培训课程包括了培训课程的名称、培训的时间、培训地点、培训教员简介、针对培训课程的培训要求等内容。明确的培训要求有利于员工提前对所培训的内容有所准备和有所侧重，有利于提高培训效果。

⑶培训方式

根据培训内容以及培训对象的不同，可采用不同的培训方式。常用的培训方式包括讲授法、学徒制、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法、观摩范例法。

①讲授法：讲授法是最常用的一种教学方法，通常是让一位教员向学员直接传授某方面的知识。这种方法的优点是节约经费、教授对象多，可同时面对多名学员，一次教学可让很多学员同时受益。

②学徒制：学徒制是最古老的教学方法，但至今为止仍然是企业培训新人最常用的一种方法。它的特点是由一名经验丰富的老师傅，负责帮带一名或几名新来的员工，通过传授、示范、练习、检查反馈等一系列过程提高新人的工作技能。学徒制较适合物业管理工作实践中保安、绿化、保洁、维修等技术性工种

③小岛讨论法：员工以5-7人为一组围在一个圆形桌前（也称“小岛”），对特定的话题或主题进行讨论。指导老师控制培训的时间和进程。每一位员工都可以自由地发表自己的意见，但是不允许反驳别人的意见。指导老师将每个人的意见都写在黑板上，同时鼓励员工说出更新或更古怪的想法。当大家将自己的想法全部讲完后，在指导老师的指导下，员工对每一种意见进行评价，最后选出大家都满意的答案。这种小岛讨论方式是引导员工自己解决管理问题的有效方法。

④角色扮演法：角色扮演法是让培训对象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份来解决问题。这种方法能让培训对象身临其境地分析问题和解决问题，对员工提高工作技能和改造工作习惯都很有帮助。例如：让员工扮演业主要求提供相应的服务，以提高员工的服务意识；让工作习惯不好的员工与上司角色转换以达到改变工作习惯的目的。

⑤管理游戏法：这种方法寓教于游戏中，通过完成事先设计好的精妙游戏，让培训对象领悟到其中的管理思想。例如：组织员工对有争议的物业管理事件进行辩论，在辩论中提高认识。

⑥观摩范例法：通过组织实地参观考察，运用电视机、录像机、幻灯机、投影机、收录机、放映机等设备来向学生呈现有关资料、信息，让员工学习经验、发现问题、改进工作。

3、 培训控制

培训控制的目的是为了监视培训活动以保证培训活动按计划进行并纠正培训过程中的偏差。可采用培训签到制、教员评语制等方法。还可在每次培训结束时对员工进行考核，并将考核成绩纳入绩效考评，与员工的待遇挂钩。

4、 培训评估

每次培训工作结束后可通过员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后的培训中采取更好的培训措施。

六、培训组织实施

培训组织实施是物业管理培训工作的核心，它包括了培训工作做什么，培训工作如何做，培训工作由谁来做的问题。

（一）人力资源管理部门的职能和任务

员工培训是人力资源管理部门的主要工作内容之一，其主要职能包括计划、组织、协调、监督等内容。具体职能和任务包括：

1、确定各级人员的培训要求，听取各部门的培训需求，依据培训需求制定培训计划；

2、组织执行物业管理企业培训计划；

3、定期向上级汇报培训费用开支情况；

4、组织实施各种培训课程与活动；

5、做好员工的培训档案管理工作；

6、做好收集培训资料，编制符合企业经营管理特点的基础教材；

7、维护培训设施与场地，充分开发与利用各类培训资源。

（二）培训分类及实施要点

分类是为了建立一个立体的培训模式，以便有针对性地组织实施培训工作，培训分类可根据培训的对象、阶段、内容、类型不同来划分。

1、以培训对象的不同层次分类

⑴高层管理者

①培训目的

精通企业管理相关知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。

②培训内容

A、企业管理类

管理基本职能、组织文化建设、决策、战略管理、组织结构与组织设计、人力资源管理、变革与创新管理、组织行为学、员工激励、沟通与人际交往、控制系统、品牌策划、公共关系。

B、物业管理类

房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

C、法律知识类

公司法及相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规、会计法及相关法规。

D、财务知识类

学会阅读会计报表、了解基本会计科目、了解财务管理基本指标。

④培训方式

专题讲授、参观考察、短期脱岗学习、在职学历教育。

⑤组织实施

由公司人力资源管理部门直接组织实施。

⑥培训评估

每次培训工作结束后可通过面谈法对培训工作的效果进行评估，以便在以后的培训中更好地采取培训措施。

⑵中层管理者

①、培训目的

掌握企业管理相关知识，精通物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。

②、培训内容

A、企业管理类

管理学基础知识、物业管理相关公文写作、决策学、组织行为学、员工激励技巧、沟通与人际交往技巧、控制方法、公共关系学。

B、物业管理类

房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

C、法律知识类

物业管理相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规。

③培训方式

专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。

④组织实施

基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由 人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。

⑤培训评估

每次培训工作结束后可根据员工的培训报告对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。

⑶基层管理者

①培训目的

了解企业管理基础知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识。

②培训内容

A、企业管理类

管理基本职能、物业管理相关公文写作、员工激励、沟通与人际交往、公共关系。

B、物业管理类

物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

C、法律知识类

物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生管理相关法规、绿化管理相关法规。

③培训方式

专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。

④组织实施

基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。

⑤培训评估

每次培训工作结束后可根据员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。

⑷基层操作人员培训

该类培训的目的是为了让基层操作人员熟练掌握基本操作规程，可由各部门具体组织实施。

2、以实施培训的不同阶段分

⑴岗前培训

①培训目的

为新聘员工提供基本的任职知识和技能进行的培训，通过培训认定其上岗资格。

②培训内容

公司的历史、公司的组织结构、各部门的工作职责和权限、对待顾客和员工的管理理念、公司的产品与服务、对员工的期望、公司的人力资源政策。

③组织实施

由公司人力资源部门组织实施。

④培训评估

考核合格后上岗。

⑵在岗培训

为在岗人员提供学习履行职务所必须的知识和技能进行的培训。

⑶转岗培训

为在职人员岗位轮换之前进行的培训，目的是让轮岗人员熟悉新岗位所应具备的知识和技能。

3、以培训的不同类型分

⑴学历教育

是成人继续教育的一种方式，公司应在工作时间上积极给予支持，如条件允许还可在经济上给予一定的支持。学历教育的主要方式有夜校、函授等方式。

⑵职业技能培训

根据国家劳动社会保障部的有关规定，物业管理、电工等技术性工种必须持有技术资格证方能上岗，凡从事这些工作的人员应参加相应的培训并通过鉴定后取证。此类培训一般是委托劳动部门批准的培训机构来进行。

⑶专项培训

为提高员工某方面的专业技能而进行的培训。此类培训一般是通过专题讲座的方式来进行。例如：为提高员工公文写作能力而进行的写作培训；为提高员工服务水平而进行的礼节、礼仪培训等。

七、培训工作误区

（一）员工培训不重要

的管理者认为培训工作不重要，这种观点是非常错误的。员工培训十分重要。只有通过培训才能使管理者的意图得到贯彻；只有通过培训才能使公司的制度得到具体落实；只有通过培训才能使员工的素质得到提升；只有通过培训才能使企业在市场中立于不败之地。

（二）员工培训有风险

有的管理者担心自己培训好的员工跳槽，因此不太重视培训。其实这是一种非常短视的行为，其结果只会使公司员工素质停留在一个较低的水平上好的员工会因为得不到培训而离开企业，最终企业只留下一些平庸的员工。

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罗伯特-欧文曾说过：把钱花在提高劳动力素质上是企业经理最佳的投资。被称为朝阳产业的物业管理行业，经过20多年的发展，已显现出越来越强的生机，为适应市场经济发展的需要，物业管理企业员工培训工作已显得十分重要。

二、目的和意义

（一）员工培训是物业管理企业参与市场竞争的需要

物业管理企业的竞争，归根到底是人才的竞争，物业管理企业除了从市场上招聘到合适的人才外，更为有效的方式是通过培训提高现有员工的素质，使其成为满足企业需要的人才。

（二）员工培训是物业管理企业管理者激励员工的方法

当今社会，学习培训已成为很多人改变自己生活和环境的重要手段，几乎每一个人都有对学习的需求和渴望。物业管理企业内浓郁的学习氛围，以及有效的学习政策都会对员工产生足够强的吸引力，有利于员工队伍的稳定。有远见的管理者甚至还把学习培训作为一种员工福利用来赠送或奖励员工。

（三）员工培训是物业管理企业经营管理现代化的基础

经过20多年的发展，物业管理行业已从过去传统的房屋协作管理转向以委托管理方式为主的市场化经营管理。这种社会化、市场化的经营管理方式对物业管理从业人员的素质提出了较高要求。物业管理已不仅是一个劳动密集型的行业，需要有大批精通管理的优秀人才来推动它的发展。因此，员工培训是实现物业管理企业经营管理现代化的基础环节和可靠保证。

三、制定物业管理企业培训规定

培训工作对物业管理企业来说是一项长期工作，物业管理企业应结合自身情况制定培训规定使培训工作制度化、规范化。培训规定主要包括培训的目的和意义、培训的基本内容、培训的方法、培训的分类、培训的组织实施、培训的监督管理、培训的效果评估等内容。

四、物业管理企业培训的内容

物业管理工作涉及内容较多，培训工作相对复杂，但总的来说，培训可包括三个方面的内容。

（一）企业相关知识的培训

该类培训是为了让每一个员工对企业的历史、现状、未来规划、管理服务理念、经营范围、内部规章制度、人力资源管理等有一个全面的了解。

（二）物业管理工作基础知识的培训

该类培训主要是让管理人员及操作人员熟悉并掌握与企业管理、物业管理相关的基础知识。

（三）物业管理从业人员专项技能培训

该类培训是为了提高基层管理者及操作者的实际工作技能。

五、物业管理企业培训计划

（一）培训需求分析

1、培训需求分析的内容

在编制培训计划之前，首先要对企业的培训需求进行全面的分析，培训需求分析主要包括三个方面的内容。

⑴组织分析

结合企业的年度经营管理发展计划，分析企业及各部门需要哪些培训以保正计划的实施。

⑵任务分析

依据企业的工作内容，分析个人需要进行哪些培训才能保证任务的完成。

⑶个人分析

依据企业的人力资源现状，分析哪些人需要培训，培训的具体内容是什么。

2、需求分析的方法

⑴问卷调查法

向企业员工发出培训需求问卷，让员工结合企业发展战略对企业应当组织怎样的培训提出建议。让员工结合自己的工作任务提出培训要求；让员工结合自己的个人发展提出培训需求。问卷法是一种非常普遍而又行之有效的方法。这种方法能培养员工关心学习、热爱学习、参与学习的热情，既是培训需求分析方法又是企业文化建设的重要内容，较为有效。

⑵约见面谈法

挑选不同管理层次、不同工作部门的管理人员以及不同工种的操作人员进行面谈，根据面谈了解到的信息以确定公司的整体培训需求。

⑶会议调查法

召开培训需求分析会，让参加会议的人员提出培训需求。

⑷工作表现评估法

根据员工的日常工作表现以确定员工在哪些方面有缺陷，从而有针对性地进行培训以提高这些方面的工作能力。

⑸报告审评法

根据各部门提供的培训需求报告进行综合评审以确定所需的培训内容。

（二）制定培训计划.培训计划是为了规定培训工作的目标，制定整体规划以实现这些目标；以及将培训计划逐层展开，以便协调和将各种活动一体化。

1、制定程序

企业各部门根据培训需求分析的内容，结合部门培训目标以及部门年度发展计划制定出本部门的年度培训计划，上报到企业人力资源管理部门，再由企业人力资源管理部门结合企业年度发展计划以及企业培训总体目标制定整个企业的培训计划。

2、计划内容

为保证培训工作按时、按质地实施，培训计划应包括培训目标、课程设置、培训方式、培训控制、培训评估等五个方面的内容。

⑴培训目标

培训目标是指通过培训工作所期望取得的成果，这些成果包括个人的、部门的、整个企业所要求达到的培训结果。培训目标是制定培训计划的基础，培训目标决定了培训课程、培训方式等一系列的内容。同时，培训目标又是培训考核和培训评估的依据。所以，培训目标的制定应该准确、细致并具有可测量性。

⑵课程设置

培训课程包括了培训课程的名称、培训的时间、培训地点、培训教员简介、针对培训课程的培训要求等内容。明确的培训要求有利于员工提前对所培训的内容有所准备和有所侧重，有利于提高培训效果。

⑶培训方式

根据培训内容以及培训对象的不同，可采用不同的培训方式。常用的培训方式包括讲授法、学徒制、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法、观摩范例法。

①讲授法

讲授法是最常用的一种教学方法，通常是让一位教员向学员直接传授某方面的知识。这种方法的优点是节约经费、教授对象多，可同时面对多名学员，一次教学可让很多学员同时受益。

②学徒制

学徒制是最古老的教学方法，但至今为止仍然是企业培训新人最常用的一种方法。它的特点是由一名经验丰富的老师傅，负责帮带一名或几名新来的员工，通过传授、示范、练习、检查反馈等一系列过程提高新人的工作技能。学徒制较适合物业管理工作实践中保安、绿化、保洁、维修等技术性工种

③小岛讨论法

员工以5-7人为一组围在一个圆形桌前（也称“小岛”），对特定的话题或主题进行讨论。指导老师控制培训的时间和进程。每一位员工都可以自由地发表自己的意见，但是不允许反驳别人的意见。指导老师将每个人的意见都写在黑板上，同时鼓励员工说出更新或更古怪的想法。当大家将自己的想法全部讲完后，在指导老师的指导下，员工对每一种意见进行评价，最后选出大家都满意的答案。这种小岛讨论方式是引导员工自己解决管理问题的有效方法。

④角色扮演法

角色扮演法是让培训对象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份来解决问题。这种方法能让培训对象身临其境地分析问题和解决问题，对员工提高工作技能和改造工作习惯都很有帮助。例如：让员工扮演业主要求提供相应的服务，以提高员工的服务意识；让工作习惯不好的员工与上司角色转换以达到改变工作习惯的目的。

⑤管理游戏法

这种方法寓教于游戏中，通过完成事先设计好的精妙游戏，让培训对象领悟到其中的管理思想。例如：组织员工对有争议的物业管理事件进行辩论，在辩论中提高认识。

⑥观摩范例法

通过组织实地参观考察，运用电视机、录像机、幻灯机、投影机、收录机、放映机等设备来向学生呈现有关资料、信息，让员工学习经验、发现问题、改进工作。

3、培训控制

培训控制的目的是为了监视培训活动以保证培训活动按计划进行并纠正培训过程中的偏差。可采用培训签到制、教员评语制等方法。还可在每次培训结束时对员工进行考核，并将考核成绩纳入绩效考评，与员工的待遇挂钩。

4、培训评估

每次培训工作结束后可通过员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后的培训中采取更好的培训措施。

六、培训组织实施

培训组织实施是物业管理培训工作的核心，它包括了培训工作做什么，培训工作如何做，培训工作由谁来做的问题。

（一）人力资源管理部门的职能和任务

员工培训是人力资源管理部门的主要工作内容之一，其主要职能包括计划、组织、协调、监督等内容。具体职能和任务包括：

1、确定各级人员的培训要求，听取各部门的培训需求，依据培训需求制定培训计划；

2、组织执行物业管理企业培训计划；

3、定期向上级汇报培训费用开支情况；

4、组织实施各种培训课程与活动；

5、做好员工的培训档案管理工作；

6、做好收集培训资料，编制符合企业经营管理特点的基础教材；

7、维护培训设施与场地，充分开发与利用各类培训资源。

（二）培训分类及实施要点

分类是为了建立一个立体的培训模式，以便有针对性地组织实施培训工作，培训分类可根据培训的对象、阶段、内容、类型不同来划分。

1、以培训对象的不同层次分类

⑴高层管理者

①培训目的

精通企业管理相关知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。

②培训内容

a、企业管理类

管理基本职能、组织文化建设、决策、战略管理、组织结构与组织设计、人力资源管理、变革与创新管理、组织行为学、员工激励、沟通与人际交往、控制系统、品牌策划、公共关系。

b、物业管理类

房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

c、法律知识类

公司法及相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规、会计法及相关法规。

d、财务知识类

学会阅读会计报表、了解基本会计科目、了解财务管理基本指标。

④培训方式

专题讲授、参观考察、短期脱岗学习、在职学历教育。

⑤组织实施

由公司人力资源管理部门直接组织实施。

⑥培训评估

每次培训工作结束后可通过面谈法对培训工作的效果进行评估，以便在以后的培训中更好地采取培训措施。

⑵中层管理者

①、培训目的

掌握企业管理相关知识，精通物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。

②、培训内容

a、企业管理类

管理学基础知识、物业管理相关公文写作、决策学、组织行为学、员工激励技巧、沟通与人际交往技巧、控制方法、公共关系学。

b、物业管理类

房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

c、法律知识类

物业管理相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规。

③培训方式

专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。

④组织实施

基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。

⑤培训评估

每次培训工作结束后可根据员工的培训报告对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。

⑶基层管理者

①培训目的

了解企业管理基础知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识。

②培训内容

a、企业管理类

管理基本职能、物业管理相关公文写作、员工激励、沟通与人际交往、公共关系。

b、物业管理类

物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

c、法律知识类

物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生管理相关法规、绿化管理相关法规。

③培训方式

专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。

④组织实施

基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。

⑤培训评估

每次培训工作结束后可根据员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。

⑷基层操作人员培训

该类培训的目的是为了让基层操作人员熟练掌握基本操作规程，可由各部门具体组织实施。

2、以实施培训的不同阶段分

⑴岗前培训

①培训目的

为新聘员工提供基本的任职知识和技能进行的培训，通过培训认定其上岗资格。

②培训内容

公司的历史、公司的组织结构、各部门的工作职责和权限、对待顾客和员工的管理理念、公司的产品与服务、对员工的期望、公司的人力资源政策。

③组织实施

由公司人力资源部门组织实施。

④培训评估

考核合格后上岗。

⑵在岗培训

为在岗人员提供学习履行职务所必须的知识和技能进行的培训。

⑶转岗培训

为在职人员岗位轮换之前进行的培训，目的是让轮岗人员熟悉新岗位所应具备的知识和技能。

3、以培训的不同类型分

⑴学历教育

是成人继续教育的一种方式，公司应在工作时间上积极给予支持，如条件允许还可在经济上给予一定的支持。学历教育的主要方式有夜校、函授等方式。

⑵职业技能培训

根据国家劳动社会保障部的有关规定，物业管理、电工等技术性工种必须持有技术资格证方能上岗，凡从事这些工作的人员应参加相应的培训并通过鉴定后取证。此类培训一般是委托劳动部门批准的培训机构来进行。

⑶专项培训

为提高员工某方面的专业技能而进行的培训。此类培训一般是通过专题讲座的方式来进行。例如：为提高员工公文写作能力而进行的写作培训；为提高员工服务水平而进行的礼节、礼仪培训等。

七、培训工作误区

（一）员工培训不重要

的管理者认为培训工作不重要，这种观点是非常错误的。员工培训十分重要。只有通过培训才能使管理者的意图得到贯彻；只有通过培训才能使公司的制度得到具体落实；只有通过培训才能使员工的素质得到提升；只有通过培训才能使企业在市场中立于不败之地。

（二）员工培训有风险

有的管理者担心自己培训好的员工跳槽，因此不太重视培训。其实这是一种非常短视的行为，其结果只会使公司员工素质停留在一个较低的水平上好的员工会因为得不到培训而离开企业，最终企业只留下一些平庸的员工。

篇11

关键词：中职；物业管理法规；教学

物业管理行业是关系到千家万户的新兴行业，对于社会的和谐发展具有十分重要的作用。现代专业化的物业管理是一种适应社会主义市场经济体制的房屋管理模式，对管理各方的权利义务要求十分严格，法律关系十分明确。随着社会的进步和房地产业的发展，业主和政府管理部门对物业的管理水平、物业管理企业和从业人员提出了更高的要求。物业管理从业人员不仅应具备物业管理的专业知识和专门技能，还必须掌握相应的法律知识，才能保证物业管理工作的规范进行，预防行业风险，减少行业纠纷，满足居民日益增长的需求。

目前，物业管理企业与业主之间的关系不顺等问题逐渐显现，物业管理民事纠纷日益增多，究其原因，一方面是物业管理法制建设相对滞后，另一方面是物业管理当事人法律意识淡薄，物业管理法律知识贫乏，有法不知、有法不依。面对物业管理行业的快速发展，提高物业管理从业人员的整体素质，提高广大业主和使用人对物业管理法律法规的掌握和应用能力，已经成为一项紧迫的任务。

《物业管理法规》这门课正是针对上述问题而对物业管理专业开设的一门主要课程，然而物业管理涉及的法律关系十分复杂，法律关系的主体非常广泛，不仅包括政府行政主管部门、房地产开发商、物业管理企业、业主、物业使用人，也包括电力、煤气、热力、公安、消防等相关部门。因此，《物业管理法规》课要求掌握的法律法规种类也非常多，不仅要掌握《物业管理条例》等专门针对物业管理的行政法规，也要掌握与物业管理相关的《合同法》、《城市房地产管理法》、《价格法》、《招标投标法》、《环境保护法》等适用于物业管理活动和纠纷处理的法律规范；不仅要掌握《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关物业管理的行政法规，也要掌握《物业管理企业资质管理试行办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《物业服务收费管理办法》、《前期物业管理招标投标暂行办法》等有关物业管理的行政规章及地方性法规、规程和技术标准等。因此，要在有限的课时内完成教学任务，使学生掌握大量的知识点并能在实际中灵活应用，必须结合中职学校学生的自身特点，采取恰当的教学方法。中职学校以职业技能教育为基本目的，对理论知识要求较少，而对应用技能的要求较高。同时，中职学校学生的文化基础知识相对欠缺，对系统理论知识的学习兴趣不高。鉴于这两方面原因，中职学校的课程教学应采用理论讲解通俗、突出实用、定位准确和可操作性强的教学方法。

笔者认为，中职学校的《物业管理法规》课程教学应把握以下几个方面：

讲授内容应是适用的最新知识近年来物业管理行业发展十分迅速，国家和地方在物业管理方面的立法步伐加快，陆续颁布了一些法律、行政法规、政府规章和技术规程等。同时也有一部分规章制度已经废止。作为《物业管理法规》学科的任课教师，必须时刻关注相关法律法规或政策的，关注正在讨论或起草的有关法规。在选用教材或教学参考资料时，应注意选用较新版本的教材或资料，并在教学中区分教材中哪些内容符合现在的规定，哪些内容已经过时。在教学过程中，辨别相关内容是否与新的法律法规一致，以保证学生学到最新的知识。

讲授过程应条理清晰、思路明确在整个课程的教学中应首先介绍物业管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物业管理工作程序介绍各阶段、各类别的物业管理法律制度。在具体法律规范的讲授中应遵循以下教学过程：（1）根据法律规范的规定，物业管理法律关系的主体在物业管理中必须做什么、允许做什么、不允许做什么。（2）如果违反法律规范的规定会有什么样的法律后果。（3）通过案例分析使学生进一步掌握法律要点。（4）课后让学生完成与课堂内容紧密相关的思考题。这样将法律规定、违法责任与实际案例紧密联系在一起，把抽象的法律条文变成生动的、便于学生接受的知识，增强了课堂教学的趣味性，有利于学生对知识的掌握和运用。

讲解的语言应深入浅出，通俗易懂针对中职学生基础知识欠缺的实际情况，教师在说明法律法规的前提下应尽可能采用通俗易懂的语言，避免大量的法律专业术语，并辅之以丰富的典型案例。例如，在教授业主与业主大会的相关知识时，教师可以通过“不是业主，而是业主的亲属能不能参加业主大会”的案例来说明“业主享有参加业主大会会议的权利、业主可以委托人参加业主大会会议”的规定；可以通过“没有参加业主大会，是否可以不接受业主大会通过的决议”的案例来说明“业主大会的决议对物业管理区域内的全体业主具有约束力”的规定等等。案例应少而精，紧密结合课堂教学内容，采用以学生分析为主、教师适当引导的方法，这样有利于学生理解并掌握专业的法律知识，并能够解决实践中的物业管理法律问题。

多媒体和传统教学方法相结合采用现代化的多媒体教学手段可以节省很多板书的时间，并且容易吸引学生的注意力，同时可以在有限的时间内传递更多的知识信息。教师在平时还可以从身边搜集或录制一些与教学内容相关的场景或案例，通过多媒体播放给学生，增强学生的学习兴趣和学习效果。但是也应适可而止，因为传统的“粉笔加黑板”式的教学方法也有自身的优势。比如，传统的教学方法需要教师有较多的肢体语言和学生进行即时的交流；教师还可以通过板书关键字、词强调有关内容，准确、工整的板书还可以引导学生规范地书写。另外，进行多媒体教学时，教师需要花费大量的时间进行电脑操作，使授课方式显得机械、呆板。因此，教师在教学中应注意综合运用不同的教学方法。

适当采用学生讨论或模拟法庭等灵活的形式利用课堂或课余时间给学生安排一些与所学知识紧密联系的典型案例，让学生分组讨论、分析案情，寻找处理矛盾纠纷的法律依据和具体的处理方法或者让学生进行模拟法庭辩论。在讨论或辩论时需要查找大量相关的资料，可促使学生加深对所学知识的正确理解和应用，增强学生的实际操作技能。

总之，中职《物业管理法规》课的教学应紧密联系中职教育的特点和学生的实际情况，做到简明扼要、突出重点、注重实用性，使学生熟练掌握课程内容并灵活运用所学知识分析问题、解决问题。

参考文献：

[1]汤腊梅.物业管理法规[M].北京：高等教育出版社，2003.

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随着我国物业管理的全面推进，人们对居住环境、社区秩序有了更高的要求；与此同时，还产生了协调房屋公共部位、共用设施设备等共同利益的需要，因此产生了对物业服务、管理和经营的巨大社会需求。为满足客户不断增长的服务需求，物业管理从业人员要不断提升物业服务的品质，这样不仅可以改善人居生活和工作环境，维护社会的稳定和谐，提高城市的综合管理水平，而且还可以拉动住房的消费，推动整个社会的经济增长，促进现代物业管理行业的发展。在充分认识到物业管理行业的从业人员对我国社会经济作出贡献的同时，应清醒地意识到，与物业管理从业队伍的数量快速增长相比较，其从业人员的专业素质和职业能力并未得到同步提高。所以围绕物管专业学生职业能力发展研究是非常必要的。

（一）对学生职业能力的研究是当前国情的需要

当前我国物业管理的行业本质，是以物业为基础，以客户需求为导向，以管理为手段，以准公共为核心产品的商业活动。诚信精致的服务让客户满意是行业的立足之本，精细化的专业管理让物业保持完好、让管理区域处于和谐是行业的核心价值，依托管理区域通过拓展客户需要的各类服务以搞活企业经营是行业可持续发展的支撑与保证。物业管理专业学生职业能力发展的研究，正是围绕了这个核心，统筹兼顾物管从业人员的综合素质，以达到和物业管理行业的可持续发展和物业管理关系的全面协调。因此，对该专业学生职业能力发展研究，是现代科学发展的必然选择，同时，也对物管行业的健康可持续发展产生重要的影响。

（二）对学生职业能力的研究是当前物业管理行业的需要

其一，由于物业管理行业在中国起步较晚，人才储备基础比较薄弱，整体的从业人员的队伍建设跟不上物业管理行业的快速发展的需求；其二，目前物业管理从业人员来自于各个行业，其专业背景呈现出差异性和多样性，加之缺乏严格的专业基础训练，显露出从业人员的整体素质参差不齐，一部分物业从业人员的专业素质和职业能力与所在岗位的要求有较大的差距；其三，现阶段我国物业管理还处于快速发展时期，客观上需要大量的物管专业人员来满足这个市场的需求，因此对该专业学生进行职业能力发展的深入研究，才能适应目前物业管理行业的发展的实际需求。

（三）对学生职业能力的研究是当前物业服务企业的需要

对于一个物业服务企业的整体水平来说，最直接和最直观的反映是通过一个物业项目的管理服务水平来体现的。而决定物业管理整体服务水平的关键性的因素之一，是物业从业人员的职业能力和素质。因此，大力加强对物业管理从业人员的培养，不断提高他们的职业能力，对物业服务企业具有十分重要的意义和关键性的作用。所以，对学生职业能力发展研究既是行业和企业的迫切需求，也是摆在国家和地方行政、客户管理部门与教育机构面前的一项重要、紧迫的课题。为了培养与社会、行业和企业需求相适应的具有全面综合素质和综合职业能力的物管人才，我们势必应重视该专业学生职业能力的研究和培养，只有通过这样的方式，学校培养出来的学生才能适应现代物业服务企业发展的要求。

（四）对学生职业能力的研究是提高物管从业人员综合素质的需要

由于物管活动的特殊性，管理的专业性以及涉及经营管理复杂性等特点，决定了物管从业人员，尤其是兼顾服务、管理、经营的专业人员，只有不断深入学习物业管理的法律法规知识，具备夯实的物业管理的基础知识和实践经验，具备较强的管理经营能力，才能保证物业管理工作的正常运行，协调和处理物业管理活动中的各类矛盾和纠纷，为客户提供一个质价相符的服务，使物业能够保值增值。因此，对该专业学生的职业能力发展的研究，需要从业人员达到从事该行业必备的知识、技能和职业能力，从而有利于扭转该行业人才匮乏的被动局面，提高从业人员的整体职业技能和专业素质，从而使从业人员的综合素质适应物业管理行业发展的需要。我国从计划经济向市场经济转轨的过程中，物业管理行业在短短的30多年时间走过了萌芽起步阶段即“要不要搞物业管理”的过程，经历了发展的初级阶段即“怎样搞好物业管理”的过程，进入了高速发展阶段即“提高物业服务质量”过程。物业管理行业在管理上的专业能力和不可替代的社会价值，得到社会的高度关注和充分肯定，因此不断研究该专业职业能力的发展，是我国物业管理行业的现状及未来发展趋势对专业人才的需求，以推动此问题更加深入的研究和探讨，全面勾画出科学、清晰的物业管理专业的职业能力、素质和知识结构，以做好打造优秀的物管人员的基础性建设工作。

二、物管专业职业能力的发展研究状况

什么是职业能力？职业能力是个体将所获得的知识、经验、技能和态度在特定的职业活动或情景中进行类化迁移与整合所形成的能完成一定职业任务的能力。职业能力具有能力品质的广泛性、职业岗位的变异性、技术技能的综合性、个人活动的重要性、继续教育的终生性等主要特征。一个物管专业人员，从开始接手到具体实施物业的服务、管理和经营，既要进行前期策划、资源配置、规章制度建设及物业档案资料承接查验和沟通相关各方关系；又要组织和保障物业管理服务的正常运行，以及妥善、及时处理各种突发事件及客户投诉。尤其物业管理是面向客户提供诚信、方便、放心的服务，让客户感受到企业“用心关怀每一位客户，细心做好每一件小事”的服务理念和专业能力，不但要搞好管理区域内物质环境的建设与维护，搞好人文环境建设与维护亦是十分突出和重要的问题。综合以上情况，笔者认为物业管理专业职业能力的内涵应该包括：决策、计划、信息收集、组织、领导激励、沟通协调、控制、创新、依法进行物业管理服务和专业技术管理等方面的能力。

三、物管专业职业能力体系的实施和研究

职业能力是指人为了胜任一个具体的职业而必须具备的基本能力。由于职业能力是多种能力的综合体，因此，我们把职业能力分成一般的职业能力、专业的职业能力和综合的职业能力。众所周知，一定的职业能力是胜任某种职业岗位的必要条件，任何一个职业岗位都有相应的岗位职责要求，物业管理专业也是如此。通过实际调研，就目前在全国开设的物业管理专业的各大专院校来看，院校类别繁多，有管理类的大专院校、机电类的大专院校、旅游类的大专院校、建筑类的大专院校，还有房地产类的大专院校等。根据各大专院校的自身特点、培养目标和企业的需求，我们确定了物业管理专业所面向的岗位群，即管理方向、建筑方向、房地产方向、机电方向等。根据物业管理岗位和岗位群专业化的知识与技术发展特点，开发与物业管理职业岗位需要的知识与技能相适应的职业能力，建立面向“现代综合应用型人才”为目的的职业能力体系，加速物业管理专业的建设和发展。建立科学的专业职业能力体系，以工作过程为导向，立足社会的发展、行业的建设和企业的需求，使我们培养出来的人才适应未来发展的需要，并延伸物业管理产业链条和服务范围，建立物业配套服务体系，满足客户不断增长的各类服务需求。对物管专业学生职业能力体系的研究，探讨了物业从业人员必须掌握相关的专业知识、技术和能力；同时，为社会提供了一个评定物管专业人员职业能力的基本标准。

四、物管专业职业能力体系的构架

通过调研，对物业管理专业岗位能力要求的现状进行分析，针对地区、行业经济和社会发展情况，进一步明确物业管理岗位群工作所应具备的职业能力，以使物业管理人才的培养更具有实用性和针对性。物业管理岗位能力培养途径的探索将会促使学生形成较强的职业岗位能力和就业竞争力。物业管理专业学生就业的岗位群基本上都是物业服务第一线的岗位，即管理、技术、经营和基本的操作岗位等，工作职能是物业服务第一线，要求学生能够综合运用专业理论知识和技能去解决工作过程中的各类问题。物业服务的特点是强调基本素质和岗位的具体技能的培养，注重操作能力，从职业岗位群的需求出发，分析该专业的职业能力，搭建物业管理职业岗位技能结构体系，在理论与实践中保持相对的一个平衡结构，找出该专业的知识结构与能力结构要求合理地配置，构建一个新型的能力体系即理论与实践相结合，以职业岗位及岗位群所需的技能与理论、能力与知识为基础，构建物管职业能力结构的新型体系。从物管真实的工作过程和专业岗位的工作分析，总结提炼出典型工作任务，根据工作任务复杂的程度整合典型工作任务，并形成岗位技能结构体系（职业能力），根据职业能力结构体系归纳出物业管理行业职业能力为：整合基本素质、专业基础、专业技能和岗位技能的综合应用能力，发展应变能力和开拓创新能力。通过对企业调研，确定了本专业所面向的岗位群（物业管理方向、物业建筑方向、房地产方向、物业机电方向等）；根据岗位及岗位群专业化管理、技能要求以及知识与技能协调发展的特点，开发与之所需的知识与技能相对应的职业能力，建立面向“现代综合应用型人才”为目的的职业能力体系，加速专业的建设与发展。

五、高职高专物管专业职业能力的培养方式

（一）职业能力培养方式——以服务理念为中心

从全国的物业管理发展来看，深圳的物业管理走在了我国物业管理的前沿，并且深圳的物业管理教育和培训也走在了前列，已经形成了自身的特色。通过对深圳和其他省市高职高专院校的物业管理课程设置的调查，笔者认为国内目前大中专院校物业管理人才培养模式占据较大比例的是以服务理念为中心的培养方式，即注重培养学生与客户交流的技巧，这样做的优势是：物业从业人员以优质的服务取胜，有利于企业品牌的树立；不足之处是：物业人员不能解决一些技能方面的实际问题，且难以胜任全方位的物业服务工作。

（二）职业能力培养方式——以技能为中心

上海的物业管理相对深圳来讲起步要晚一点，但是其发展势头非常迅猛。目前上海的物业管理专业大多数是由部分有理工背景的院校创立的，因而形成了以技能为中心的模式，如上海的高职院校与上海市房地局合作，创立了从事现代智能化楼宇设施设备的运行、维护、管理及应用型高级技术人才和管理人才，此类人才需要掌握现代建筑、机械、电工电子技术和计算机应用等技术基础知识；掌握现代智能化楼宇设施设备（如空调、给排水、建筑智能化系统）的构造与性能。这样的课程设置就体现出了培养学生的专业技能。其培养模式的优势是：物业从业人员有能力为客户解决部分技术问题，易出实效。但不足的是：物业从业人员难以摆正“管理物业、服务业主”的市场定位，管理、服务和经营理念难以体现，不易胜任战略性的物管工作，不利于企业的长远发展。

（三）职业能力培养方式——复合型的物管人才

通过实际调研，我们认为物管人才的培养方式应吸取上海、深圳两地好的办学理念，并结合物业管理行业发展的需求，走复合型的人才培养道路。即注重培养管理理念，又具有某方面的专业技能（如建筑方面或机电技术方面等）。要充分发挥各高职高专学院的优势，整合学院的资源，将管理和技术结合起来，培养出复合型的物业管理人才，如以工科为背景的成都工业学院正在这条道路上不断摸索，虽然目前经验还不够成熟，但它代表了今后高校物业管理的发展方向，只有这样才能深化产教融合、校企合作、工学结合，从而推动物管专业设置与产业需求对接。

六、结语

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1．结合高职院校的具体特点来制定培养目标。高职院校的培养目标概括起来应该是：“人才类型是应用型、实用型和职业型。人才层次是高级专门人才（如比技术员高一层次的高级技术员）。工作场合是基层部门、生产一线和工作现场。工作内涵是将成熟的技术和管理规范转变为现实的生产和服务。”换言之，高职院校要培养基础知识牢靠，动手能力强的学生。因此，高职院校培养出来的物业管理专业人才应该能够满足住宅小区、商业场所、写字楼、高等别墅、工业区和机关事业单位后勤等物业管理部门需要，能适应市场经济发展要求的，德、智、体、美、劳全面发展的，具有一定文化素养，具备吃苦耐劳精神，精通现代物业管理的基本知识，对投入使用的房屋建筑及其附属设施与配套设施及场地能够进行经营性管理，并向物业产权人、使用人提供多方面、综合服务。这些都是作为高技能型物业管理员、物业管理处主任、物业管理经理助理及物业管理经理所必备的基本素质。

2．结合行业对从业人员的技能要求制定人才培养目标

（1）物业管理行业现状。物业管理从80年代末才进入中国，但在中国发展迅猛，而且可以预见其未来的空间也很广阔。截止2005年底，全国实行物业服务的房屋面积超过100亿平方米，物业服务覆盖率已接近50%，北京等较发达城市的覆盖率达70%。全国物业服务企业已超过3万家，其中一级资质企业300多家，从业人员超过300万人。但物业管理的人员构成却不尽合理。高学历者比例过低，年轻人比例过低，这恰恰是刚毕业大学生的一个很好的机会。与其他行业相比，年青人在物业管理领域中会得到更多的青睐和重视。从这个意义上讲，高职院校的物业管理专业是一个市场需求量相当大的专业，这一客观现实为专业的发展奠定了坚实的基础。

（2）物业管理行业对从业人员的基本要求。随着市场经济的发展，一方面广大人民群众的住房消费意识，房屋的保值、增值需求以及对方便、舒适、安静、祥和的居住环境的需要逐步提高；另一方面物业行业法制化、规范化、制度化进程的加快，推动行业企业逐步走上专业化、产业化、品牌化、集团化发展之路。在行业不断发展的同时，其对从业人员的专业素质要求也不断提高。流利、清晰的表达能力和沟通能力等综合素质的培养对物业管理专业学生至关重要。培养良好的专业素质，是物业管理专业学生取得就业优势的一个重要前提。

（3）针对行业要求来制定人才培养目标。高职院校的学生大多是处在经营服务工作的单位的第一线。这首先就要求学生必须具备如下基本的素质：爱岗敬业的精神、服务和管理的法制理念、良好的思想作风、健康的身心。因此，专业能力素质的培养，一定要针对行业要求来制定相应的培养目标。比如说，从目前我国物业管理企业从业人员结构看，能够适应智能化建筑物管理的人员还比较缺乏。因此，在人才培养上要有针对性，力求达到用人单位的要求，保证学生为社会所接受。这就要求高职院校的物业管理专业必须紧紧围绕物业管理企业的从业资格标准制定教学大纲，针对行业需要来设置相应的课程，并合理地选用教材（也可以根据实际需要来编制相应教材），并且不应过于强调理论知识的系统性，而应强调理论知识的实际应用性。

二、结合学生特点，因材施教

1．结合学生特点制定教学方案。高职院校学生基础相对比较差，这就要求老师在授课过程中不宜采取重点高校、本科院校的理论型教学模式。要求教师在教学过程中要因材施教，注意将内容讲得浅显易懂，尤其是重点难点内容要多做练习帮助学生理解和巩固，同时还要调动学生的参与热情，培养其学习积极性，从而使其对本专业产生兴趣。

2．结合学生实际采取分班教学模式。高职院校的生源结构多样化，有从中职、技校、职高毕业生中招收的新生，也有高中毕业生，还包括一些五年制的专科生和预科生。学生在学习能力、专业基础知识、社会心理素质等方面上有很大的差别。因此针对这种情况一定要采取因材施教的教学模式与方法。首先，大学生必备素质课可以根据学生的实际基础情况进行分班教学，比如说公共基础课中的英语课，可以根据学生的实际能力进行分班教学以更好的提高教学效果。这一点在实践中可以得到较好的证实。重庆教育学院2007级物业管理专业共有学生213人，英语课经过分班教学，一次性通过英语等级考试139人，通过率达到了90%以上，比上一年有了大幅提高。其次，专业基础课则应该根据学生的来源来采取分班教学的方式进行，比如说《物业企业财务管理课程》，对于入学前已经学过基础会计的中职、技校学生，则可以直接进入物业企业会计的学习，对于从没有学过会计的同学直接进入物业企业财务会计学习难度则相对较大。如果能将这两部分同学分班进行教学，一方面可以提高教学效果，另一方面也可以减轻学生的心理压力。

三、提高教学质量，创新教学方法

传统的“满堂灌”教学模式已经不适合新形势下培养物业管理从业人员的新要求。这就要求教师在教学过程中要以“学生”为中心，积极创新教学方法。

1．增加实训教学，让学生走进企业。如果学校有条件的话可以建立实训基地（或者采取学校和企业联谊的方式给学生提供更多的实践平台）。比如说，重庆教育学院已经和重庆市龙湖、宏声、华宇等物业管理公司建立了良好的伙伴关系，学生通过到企业实习来实践自己在课堂上所学的专业知识，同时邀请物业管理企业专家来学校授课，使学生能够更好地接近物业企业家、物业管理经理、物业管理处主任、物业管理员。通过他们的以身示教，学生能够更好地掌握行业的相关标准。

2．采取案例教学模式，提高教学的生动性。为了提高教学质量，可以考虑把物业管理企业实践过程中的经典案例引入教学。比如说，在《物业法规》这门课的教学过程之中通过案例教学能够使学生更好地掌握专业知识，同时能够提高学生解决问题的能力。然而，平时的案例教学中必须要注意教学案例的选择，一个好的案例可以使教学效果事半功倍。因此，案例选择过程中，必须选择学生感兴趣的案例或者是学生对该公司有所了解的案例，如果老师所列举的案例全部是一些学生不关心，学生不熟悉的，那么根本起不到调动学生积极性的目的。

3．开展情景教学。情景教学能够通过生动清晰的画面吸引学生的注意力，通过精彩的情景模拟提高学生的参与意识。进行情景教学，必须要遵守以下原则。第一，教学情景要有利于激发学生的求知欲。在平时教学过程中要通过启发调动学生的积极性，通过一些教学故事片来激发学生的学习兴趣。重庆教育学院在相关专业的教学中就配备了教学故事片，比如说《物业管理概论与实务》，取得了相当好的教学效果。第二，教学情景要选择学生喜闻乐见的内容和方式。比如说让学生模拟物业管理服务现场进行实务演练，那么学生需要思考物业服务的场景、物业服务热点问题、物业服务纠纷及处理方法技巧，让他们先写成剧本，然后由学生自由编组进行表演，由于整个过程都是他们自己设计的，也是自己比较感兴趣的方面，这样就能更好地进入角色，同时在模拟过程中发现问题，解决问题。第三，教师的教服务于学生的学。在情景教学过程之中老师要转变自己的角色，此时教师是一个观众或听者，要积极地观看，仔细地倾听。认真地分析、总结，及时、有效地给予指导，循循善诱。

4．转变传统的教学模式，积极转变师生角色。在高职院校的教学过程中要积极转变师生角色。增加学生的“讲、演、练”，减少老师的“讲”。将老师在课堂中的灌输转变成引导，将老师的“讲”变与学生的“讲、演、练”。在物业管理专业的实地教学过程之中，更要注意师生的角色转变，通过学生的动，能够让其更好地发现问题，解决问题，同时培养其良好沟通表达能力。

四、将提高学生的综合能力素质作为教学改革的一个环节

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关键词 物业管理 教学 高职教育

中图分类号：G642 文献标识码：A

Vocational Property Management Professional Education Research

SHEN Hongfang

（Shanghai Technical College of Urban Management， Shanghai 200438）

Abstract Property management industry has become an important industry is closely related to people's lives， the demand for talent is very large. This paper encountered in exploring response from the perspective of vocational colleges for professional education property management problems.

Key words property management； teaching； higher vocational education

伴随着我国城镇建设的快速发展和建设和谐城市的需要，物业管理行业正在我国迅速发展，并呈现规模化、智能化、网络化的发展趋势，对物业管理的人才的市场需求量日益增大，尤其是对高级物业管理专门人才的需求激增。高等职业教育体系中物业管理专业如何适应新形势的发展，探索高级物业管理人才培养的模式，培养适应新形势的物业管理高素质人才，是当前高等职业教育物业管理专业所面临的重大课题。

1 物业管理专业教育中存在的问题

目前我国物业管理行业高级人才与初级人才的比例极为悬殊，市场对高级物业管理人才的需求大，行业的发展急需既懂得实际操作又懂得管理的实用型高端人才。目前各高职院校在培养物业管理人才时存在着一些不尽如人意的地方，导致学生就业与市场需求不匹配。

1.1 专业课程设置全而不深

目前高职院校物业管理专业学习的课程主要是公共基础课、公共专业课和专业技术课，基础课主要集中在第一、第二学期，专业课程安排在后面的三个学期。物业管理按照学科属性分类属于管理科学的分支，从课程设置上看基本属于文科类课程。但是，对物业管理专业人才来讲，既要有物业管理方面的知识和能力，也要求有建筑、建筑设备方面的知识和技能整合教学和课程内容，从课程设置上必须增加物业属性知识的相关课程。在专业课程方面，物业管理岗位知识覆盖面较大，就目前大部分院校物业管理专业开设的课程来看，多以管理类课程为主线，同时开设建筑工程学、环境科学，公共关系学、人文社会科学等多门科学，而由于课时限制使得大部分专业知识的学习不够深入。另外，公共基础课程里没有高等数学，导致相当一部分学生，特别是文科生对后续课程学习带来一定的难度。

1.2 理论无法联系实际

据有关部门调查，有69%的物业管理从业人员认为学校的教学存在理论知识过多，实践时间太少的问题。由于课程设置基本为文科类，所以教学环节中的实训内容除了到物业管理公司进行参观学习外，基本是在教室中进行分组讨论、案例分析和情景模拟等。教师在教学过程中关注学生对知识的接受和掌握能力，但缺乏引导学生独立分析问题和解决问题的能力。这造成学生在毕业工作后上手比较慢，岗位适应时间长；所学的专业知识不能灵活运用到工作中，理论联系实际能力差。特别是一些来自边远山区的学生，对于城市工作环境不适应，使得实际操作能力差的问题更加突出。

1.3 不重视学生外语能力

伴随全球经济一体化的发展，来中国工作、生活的外国人越来越多，在很多的物业尤其是高档写字楼、涉外住宅中，外国人随处可见。这就要求物业管理人才必须具备与外籍业主沟通的能力。而事实上，学生长期接受的英语教育始终把对于语法掌握能力的了解放在第一位，而往往忽视了对外国文化知识的了解以及对于口头表达能力的培养，造成哑巴英语现象。而目前高职教育对学生的英语水平要求并不高，不重视培养学生的英语能力，尤其是口头表达与沟通交流的能力。目前学习的主要途径是通过书面形式的语言知识，而对口语的学习培养也主要是通过各式各样的教材练习，不能给学生提供一个英语口语能力培养的语言环境。这就造成目前大部分物业管理从业者的外语能力不能满足工作需求。

1.4 忽略专业技能外的职业素养教育

职业素养教育是一个很大的概念，专业技能是第一位的，但是除了专业，敬业和道德是必备的，体现在职场上就是职业素养，体现在生活中的就是个人素质或者道德修养。物业管理是服务型行业，对从业者职业素养的要求比较高。在校教育往往只注重对专业技能的培养，而忽略了用人单位很看重的个人综合素质。在对物业管理工作所需要具备的能力和素质的重要性比较中，沟通协调能力和职业道德素养是最为重要的。当前很少有院校对沟通协调能力以及职业道德素养进行专门的培训。

2 对高职物业管理专业教育的建议

从以上问题中可以看出，当前高职物业管理专业人才教育中确实存在一些不足之处，不能够满足物业管理从业人员的工作需要。针对已经暴露出来的实际问题，本文在物业管理人才培养模式、课程体系、培养内容和方法等方面进行了深入的研究。

2.1 调整专业课程、优化教学计划

根据物业管理专业人才的知识能力结构，将高职三年的教学按年度分成互相联系的三个阶段。第一学年的主要教学任务是基础理论知识和专业基本知识的传授；第二学年侧重培养物业管理专业必备的专业理论和专业技能；第三学年侧重培养综合运用各种知识和技能解决实际工作中所遇到的问题的综合能力。在基础课程设置上应以“必需、够用”为度，学习物业管理专业必要的基础知识和基本技能。专业课程设置应紧紧围绕培养学生的核心职业能力，开设有利于培养学生表达能力、思维能力、交往能力、适应与应变能力、自学能力的课程；强化定性分析与定量分析综合运用能力的课程，同时也要更多地开设突出实务操作技能培养的课程。在课程设置上加强专业课程多媒体教学和现场模拟教学，增强学生的学习兴趣和求知欲望，明确学习目标，使学生的学习热情与主动性更加高涨，改变目前职业院校学生被动学习的状态。

2.2 加强师资队伍建设

师资队伍建设是提高教学质量、实现人才培养目标的基本前提，物业管理专业是一门实践性很强的应用学科。如果想让学生了解最新的行业信息，接触最前沿的管理活动，教师应首先深入实践，走进物业管理企业的第一线。一方面通过进修培训、学术交流和参加企业实践等方式建立双师型物业管理专业教师队伍，提高教师的物业管理实践能力和综合素质，使教师在课程教授时更有目的性和针对性，指导实训时更加符合企业需要。另一方面重视从企业引进既有工作实践经验，又有较扎实理论基础的高级技术人员和管理人员走进课堂，聘请他们担任兼职教师，负责实践教学环节以及毕业设计的指导工作，培养学生的实际操作能力。同时要健全老中青教师的传帮带机制，充分发挥优秀教师的示范引领作用，促进年轻教师尽快成长。

2.3 注重培养学生的综合能力

随着经济与社会的发展，人们对生活环境要求越来越高，这对物业管理人才的中和职业能力提出了更高的要求。要求培养人文素养高、心理承受能力强、知识结构立体交叉、能力结构多元复合，具有良好的职业道德和敬业精神，具备物业管理基础知识和专业技术并具备较强的实践能力的复合型人才。学生的综合能力体现在将专业技能与自身能力相结合来分析问题和解决问题，这对高职学生来说是一个较高的要求。学生不仅要理解理论知识、增强动手能力，还要充分了解到现代企业管理、企业文化、企业营运流程，以适应工作环境。另外，针对高职教育对学生职业素质培养相对滞后的问题，各院校应结合物业管理专业的特点，设立专门的沟通协调能力培训课程和职业道德素养培训课程，使学生在就业中能掌握先机，尽早适应企业要求，更有利于学生的发展。