资产的计价方法精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇资产的计价方法，期待它们能激发您的灵感。

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关键词：资产重组；计价；方法；选择

一、绪论

1.资产重组简述

目前，我国学术界对资产重组以及资产计价方式并没有一个统一的共识。资产重组可以简单的定义为，企业利用重新获得或者配置的资源来把现有资产转换成另一种资产的相关经济行为。资产重组如果成功，那么将会对企业产生积极影响，能促进企业的二次发展，而与其相关的资产计价方法也会多种多样，促使企业规范化进行经营。

2.资产重组中新增固定资产来源

企业在进行资产重组时，主要借助以下方式取得新的固定资产，例如：对其他企业进行资产置换。这一方式主要应用于上市公司和规模较大的企业集团之间，基本表现为上市公司利用自己的经济优势将低价取得的资源以最低的价格卖出，把利用效率较低的资源定高价，从而取得市场的定价权；也有可能因为公司经营状况的不理想，为了使现金更低的流出，会以用固定资产来换取其他企业的固定资产等企业资产。但从长期的发展来看，这种措施可以让公司的资产能够更好的保值，从而让企业有充足的资金去经营；另外还有其他方式，例如：大额馈赠，大额捐赠也往往是大型企业进行升级的一种重要方式，公司可以把拥有的资产大额捐赠给更大规模公司，这样也可以让企业的资产进行保值。

二、可变现净值与成本孰低法理论上的缺点

可变现净值与成本孰低的计价法是对历史成本计价法的一次重要修正，虽然在实际计价方法中得到大范围的使用，但发达国家对此计价方法存在着一些看法。

1.可变现净值与成本孰低计价法不是以企业取得的价值为基础，也不是以投入的资产价值作为计价基础。企业所储存的存货不是为了生产就是为了销售给其他部门或者个人；在现实中，对于存货，企业对其如何应用是不能确定的，所以，在进行资产计价时会有各种差异很大的计价基础，例如：以产出价值为基础和以投入价值基础。以产出价值所表达的是企业在当前经营或者以后出售或者在经营活动中能够确定取得的预期资金，尤其是以企业产成的产品作为交换价格为依据；以投入价值为基础反映的则是企业在日常的经营活动中为了得到各类物品的使用权而必须付出的经济补偿，即投入资源的确定。

2.可变现净值与成本孰低计价法存在着很大的问题还表现在，违反了我国会计政策所要求的一致性原则。根据可变现净值与成本孰低计价法，在资产负债表日，存货应当按照可变现净值与成本孰低计价法计量，期末存货的计价则是将历史成本和可变现净值中较低的一方，即可以在不同的时间段内改变存货的会计属性。

3.可变现净值与成本孰低计价法，还处在其他问题。它会影响会计报表可靠性，在会计报表采取什么样的计价方法就会出现什么样的结果，这回对使用者造成较大的误导，造成记录信息的多种计量，会对企业的成本计量产生较大影响，甚至会掩盖会计报表的某些信息。之所以会产生这种现象，是因为存货跌价准备金额需要转回，而在这种方法下就没有体现这个信息。近几年来，盈利能力较差的上市公司为了避免退出上市市场，千方百计的利用存货跌价准备来对利润项目进行调整，欺骗广大的报表使用者的时间时有发生，从而导致上市公司的形象大打折扣，使股票乱象丛生，导致股民对上市公司失去投资信心。

三、成本与可变现净值孰低法在实际工作中的缺陷

1.所谓成本，是指企业期末存货的实际成本，要财通先进先出法，加权平均法等存货计价方法，对期末存货进行计量所确定的期末存货账面成本。而可变现净值是指在企业日常的经营活动中，存货的估计售价减掉到完工时估计将要发生的成本，估计的销售费用以及相关税费后的金额。如果一个企业采用成本与可变现净值孰低法对期末存货进行计量，当某项存货的可变现净值跌到成本以下时，就说明该项存货为企业带来的未来经济利益低于账面成本，企业应该按照可变现净值低于成本的差额确认存货跌价损失，并将其从存货价值中扣除。否则，就会虚记当期利润和存货价值。当可变现净值高于成本时，企业则不能按照可变现净值高于成本的金额确认这种尚未实现的存货增值收益，否则，也会虚记当期利润和存货价值。

因此，成本与可变现净值孰低法体现了谨慎性的会计原则。

2.可变现净值的数额确定存在不准确的问题。企业在进行对可变现净值的确定时会受到诸多因素的影响，例如在进行数额的确定时要估算产品的至完工时将会发生的成本，至完工时将会发生的成本会受到很多因素的影响，例如：时间的长短会影响到至完工时将会发生的成本的价格，因为产品到完工时的时间是不确定的，一旦估算不准确，就会对可变现净值产生影响由上述两个观点可以看出，企业在使用这种方法在进行计算成本时，成本的数额会出现比较大差异，企业在进行会计报表的填写中，会利用这个手段来调节成本，导致企业会计信息的失实。相关的会计监察部门要注意这个问题，对企业的成本进行严格的监管，从而促进企业的规范经营.

四、期末存货按公允价值计量的可操作性

1.产品以公允价值计量作是我国会计界一个争议的问题。公允价值是企业所生产的产品在市场里进行平等正常的交换时的价格，它准确的反映了市场经济的发展。我国的经济部门在制定会计工作的各项法规时鼓励企业以公允价值作为一个计价的基本手段。但是，企业以这种计价方式作为计价手段有着弊端。例如：产品以公允价值会使企业所得的利润增加，但是在报表上却没有很好的显示出来，因为产品有着本身的产出价格，如果产品的价格不是以出厂价，而是以公允价值计量，会在一定程度上提高产品的价格，从而导致企业可以用产品价格来调利润，从而减少了国家的税收。然而这种方法的支持者认为，以公允价值为计价基础，可以更好的与世界接轨，随着国际化的进程不断深化，世界上的大多数企业都是以产品的公允价值作为计价基础，如果企业坚持这种做法，可以更好的与世界进行业务的交流沟通，达到国际化的经营效果。

2.公允价值计量是否比其他的计价方式更具优势。企业除了可以按照公允价值进行计量，还可以以其他的方式进行计量。企业在进行会计确认，计量时应该“不得多记资产或收益，少计提负债或者费用，不得计提秘密准备”。在进行日常的经营中应该正常的进行资产的计量，企业要根据自己的情况来使用各类计量方法，公允价值计量有它的优点，例如：可以让产品的价格尽可能的接近市场，无论采取什么类型的计量方式，都应该与企业本身的经营情况相结合；在企业单位和事业单位中，二者选择的计量方法有着较大的差异。各个公司要对本公司的会计政策进行有效的选择，从而促进企业经营的规范化。

3.公允价值计量是否符合我国国情。我国的会计制度大多都是对外来制度进行学习和借鉴，外国的经济制度在某种程度上的确比我们的先进。但是我国有自己的内部和外部情况。在我国的企业，小企业的数量近8成，这些企业的规模不是特别的大，如果建立一个相对复杂的会计制度，那么有些小企业将受不了繁杂会计制度的重压。公允价值计量适合那些规模较大的企业，因为它们所生产的品数量巨大。所以选择什么类型的计量方式是由企业自主选择的。各种计量方式只要符合经济法规和市场道德，都是值得鼓励的。

4.公允价值计量是否能给报表的使用者提供有效的信息。我国当今的市场处于一个上升的水平，伴随着竞争程度的激烈，有些公司，尤其是上市公司，利用其上市资质，千方百计的进行融资，其年终提供的会计报表往往会以公允价值计量为一种基本计量方式，利用这种方式的有点来进行会计信息的披露，普通的投资者很难发现其中的猫腻，上市公司利用报表信息的不对等性，来对投资者进行误导，利用股市来吸引资金，谋求不法利益。

5.公允价值计量是否具有实用性。无论是何种的计量方式，都离不开人的影子，这就要求要保证公允价值计量的可靠性，要想避免企业会计人员利用这种方式来谋求自身的不正当利益。相关的会计监督部门要企业提供的会计报表进行科学有效的分析，以达到监督效果。企业利用公允价值进行计量主要调节的是利润项目，所以要对企业提供的利润表进行更为严格的监督，防止不法企业利用这种方式减少利润以及逃税漏税的行为。

五、如何确认固定资产

1.如何确认资产计价和收益

资产的计价和对收益确认是不可分割的两个部分，因为企业只有拥有资产才会有盈利，盈利离不开资产，同时，收益的增加又会使资产不断增多。在实际工作中，确定收益的主要依托下列两种手段：收入费用法与资产负债法，第一种方法是较为原始的一种方法，企业在进行交易时应该以历史成本作为计价基础，将收入费用按照比例进行计算，这种方式的最大优点是计量收益非常客观，没有丝毫的主观性。而资产负债法作为一种根据时间进行计量的方法，摒弃了简单使用历史成本为计价基本方式，将期末留下的净资产减去期初净资产数额的价差作为企业在当期所获得的收益，这种方法确认资产价值会减少波动，并且计价过程较为简单，在实际中应用程度较高。企业在重组资产时固定资产的增多，并不意味着生产销售的商品和其他产出品，因为固定资产变化过程代表着把一种企业拥有的资源转化为另一种方式的资源。按照传统的观点，在此过程是收益不应该体现，但是企业在资产重组时，应该按公允价值进行计量，需要按照会计所记录的账上价值来体现这个过程。公允价值是指在交易双方的交易中，双方对交易的物品的价格都能够接受，是市场价格，是公平的，不存在任何方式的强买强卖。但是以公允价值为记账基础也存在很大的缺点，例如：在资产重组过程中的利润，各方往往对其进行掌控。资产，是企业过去的交易、事项所形成的企业能够掌控的资源，是企业现今所拥有的。这类资源在将来的时间里会给企业带来一定的经济利益。资产计量存在的问题主要是指对资产按照什么样的标准进行划分、金额的多少应该予以会计信息的记录，计量属性主要包括、重置成本、当期成本，市面价值、公允价值、可变现净值、现金流量净等方面。对重组后的固定资产应选择什么样的计量方式进行计量也是资产重组考虑的重要问题。

2.相关会计准则的规定

按照我国2001年1月1日起实行的的《企业会计准则――非货币易》中的规定，资产进行交换必须按照相同的价值进行交换，确认损益时只得采取补位方式，并必须取消以公允价值为记账方法的方式，各个企业要采用历史成本的计价原则。在国际会计制定部门颁布的《不动产、厂场和设备》2003条规定中。在会计信息记录中，除了无法确定为资产的公司拥有资源中，所有的资产必须按照公允价值为价值基础。在2006年末，美国财务会计准则制定委员会颁发的FAS153《非货币性资产交易》中明确规定，非货币性的交易入账必须按照公允价值进行资产交换，但是业务和功能功能相似的生产性资产除外。国内的多数学者建议，资产价值需按照历史成本法，才更加标准的计价方式，以公允价值为基础，对价格的公正制定有消极的影响。我国在2006年，颁布了《企业会计准则第7号――非货币性资产交换》对公允价值又进行重新的规定，从中显示了我国的会计制度要与世界进行接轨。的确，我国要想让资产的计价方式有所发展，必要要借鉴国际上的先进经验，这样才能更好的促进会计信息的系统化，国家化和信息化建设。尤其，实现世界正处于经济危机阶段，我国以及世界上其他的国家的经济制度存在的各项问题都以及显现出来，我国要充分利用这个机会来反思我国的经济制度，这样才能对包括资产计价反思在内的各项内容进行学习和借鉴，从而更好的进行制度建设

六、小结

1.重视资产重组在会计领域的地位

要想让经济更好的发展，就必须得重视资产重组的作用。资产的各项功能正常的运行是各类会计活动进行的一个重要基础。资产价值的确定完全是按照市场的供需等其他情况来决定的。要保持市场的竞争性，这样，各类商品的价格就会正常的进行波动。要尽量避免市场垄断的情况发生。资产重组要符合市场发展的规律。想要建立这样的市场要这样做：首先，要让消费者和产品售出者有足够的数量，这就要求政府要降低市场的准入门槛，让更多的人参与到市场的交易中来。其次，要对产品的质量进行有力监督，对于那些粗制滥造的企业要立即清除出市场。再次，要保持市场的流通性，只有保持市场的顺利周转，才能够使消费和售出行为不断的进行下去。最后，要尽量的让每个人都了解市场的相关信息，这样才能保持市场

交易行为的公平性。我们每个人都离不开市场，只有重视市场的作用，企业才能都对资产计价的方式有一个全面的衡量，这样也能促进我国会计制度的进步。

2.会计相关信息的披露

资产计价包含了很多种方式。对成本的计价是一种方式，对存货就可能是另外一种方式。正是由于方式多样，这就要求企业要对资产的相关信息进行适当的披露，这样做可以让其他会计部门对资产的计价方式提出合理的建议，从而让资产计价方式更加的多样化。

参考文献：

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[8]马海清，朱光林.决策会计学[M].北京：经济管理出版社，1997.

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Abstract： The introduction of asset valuation method into accounting fair value measurement has become a trend， the intrinsic link of asset valuation and accounting makes it possible. This paper analyzes the possibility of introducing asset evaluation into accounting fair value measurement， and then discusses the introducing ways and existence difficulties.

关键词： 资产评估；会计；公允价值

Key words： asset evaluation；accounting；fair value

中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）09-0154-02

1 资产评估方法运用于会计公允价值的可能性

2006年新颁布的《企业会计准则――基本准则》中将公允价值定义为：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。定义中强调了交易性质是“公平交易”，所谓公平交易是指假设在计量日前的一段期间内，市场中该项资产或负债的市场活动是常规性的、经常发生的；而不是被迫的交易。同时，企业会计准则明确提出：企业会计确认、计量和报告应当以持续经营为前提，这些都说明清算等非持续经营的交易不适用于公允价值计量。

资产评估的基本目标是资产的公允价值。姜楠教授指出“资产评估中的公允价值是指一种相对合理的评估价值，它是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值。”可以看出，资产评估中的公允价值是与一定的资产的状况、市场条件相匹配的价值，是公开市场假设、持续使用假设和清算假设等条件下的公允价值，而不单单是持续经营或持续使用假设条件下的公允价值。由此可以看出，资产评估中的公允价值要比会计中的公允价值的内涵丰富得多，会计中的公允价值仅是资产评估中的一种情况。

资产评估学中根据评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态、以及评估结论的适用范围，将资产评估结果的价值类型划分为市场价值和市场价值以外的价值。《国际评估准则》中将市场价值定义为：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。这个定义与会计学中公允价值的定义极为相似，都体现了交易的性质是“公平交易”，交易的主体是“熟悉情况”、“自愿”、“不受任何强迫”的。

通过对以上三个概念的比较，我们可以看出，资产评估中的公允价值与会计中的公允价值有一定区别，但是资产评估中的市场价值却与会计中的公允价值极为相似。而“资产评估的基本目标是公允价值，市场价值是公允价值最基本的表现形式”，因此，我们可以将资产评估运用于会计中公允价值的计量，为公允价值计量的准确性提供支撑。

2 资产评估方法在会计公允价值中的运用

新企业会计准则按照市场活跃程度将公允价值的运用划分为三个级次：第一级次是资产或负债存在活跃市场的，应以市场中的交易价格作为公允价值；第二级次是资产本身不存在活跃市场，但类似资产存在活跃市场的，应以类似资产的交易价格为基础确定公允价值；第三级次是对于不存在同类或类似资产可比市场交易的资产应当采用估值技术确定其公允价值。

在这三个级次里，前两个级次可以采用交易价格作为公允价值，相对来说比较简单，会计人员容易操作，但由于我国市场不发达，没有形成完善的体系，因此交易价格很难取得；第三个级次要采用估值来确定公允价值，这就要对资产状况以及市场条件都要有一定的了解，但由于会计人员不具备应有的专业知识，或所需耗费的人力、物力较多，而不太现实。因此应当利用更为专业的评估人员的专业知识，来解决公允价值计价的问题。

资产评估中的市场法是根据替代原理，采用比较或类比的思想来判断资产的价值。市场法分为直接比较法和间接比较法。

直接比较法：评估对象价值=参照物成交价格*修正系数

间接比较法：评估对象价值=参照物成交价值*（评估对象分值/参照物分值）

这两种方法正好对应公允价值计量中的第一个级次和第二个级次。

资产评估本身就是运用专业的方法对特定资产进行估值的，当不存在同类或类似资产可比市场交易的资产时，可运用资产评估中的成本法和收益法进行评估。

成本法：资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值。

收益法：P=■■。

其中：P为评估值；i为年序号；Ri为未来第i年的预期收益；r为折现率；n为收益年限。

这正好对应公允价值计量中的第三个级次。

可以看出资产评估的方法确实可以运用到会计公允价值计量中。会计与资产评估实际上是相辅相成、相互利用的，会计报表、财务数据为资产评估提供必要的数据支撑，资产评估的结果又可以运用于会计公允价值计量中。

3 资产评估方法应用于会计公允价值计量的难点

3.1 资产评估公允价值与会计公允价值易混淆 资产评估与会计毕竟属于不同的学科，在很多方面的理解都不一致。资产评估中的公允价值的内涵要比会计中的公允价值的内涵丰富得多，资产评估中的公允价值是广义上的公允价值，是泛指公平、公正地反映资产的价值，而会计上的公允价值是一个狭义的公允价值，是在公平交易的市场买卖双方自愿发生的经济行为的金额计量。

会计人员和评估人员如果没有对市场、资产等因素进行分析，就很难做出正确的判断，把不适当的评估结果运用到公允价值计量中来。

3.2 会计人员专业水平达不到要求 新准则中引入公允价值计量模式，对会计人员的专业性要求更高。公允价值计量中估值必须运用到资产评估，但会计人员很少接受过专业的资产评估培训，对资产评估不太了解，不能很好地运用。如果企业遇到类似的问题就咨询中介公司，费用会相当昂贵。

3.3 资产评估方法本身具有局限性 理论上来说，资产评估的三种方法确定的评估值应该趋于相同，不同的只是：成本法是用资产过去的数据来确定现在的价值，市场法是用资产现在市场的数据来确定现在的价值，收益法是用资产未来估计的数据来确定资产现在的价值。但往往这三种方法得出的结果却相差甚远，究其原因，主要是三种方法的思路各不相同，导致其前提条件和数据来源也各有不同。运用成本法要确定资产的重置成本、资产实体性贬值、资产功能性贬值和资产经济性贬值，因素较多，不易操作，而且对人的主观判断要求较高；市场法要求活跃的市场，但由于我国市场不健全，很多数据没有办法获取，因此给评估带来很多困难；收益法要确定预期收益、折现率和收益年限，而这具有很大的主观性，不易把握。因此，评估方法本身就具有很大的局限性。

参考文献：

[1]姜楠.对资产评估基本目标的再认识――兼论公允价值与市场价值[J].中国资产评估，2002（2）.

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【关键词】绩效评价 因子分析法

一、引言

房地产行业在国民经济体系中具有不可或缺的位置及举足轻重的分量，整体来讲，房产这一个行业具有支柱性，基础性，先导性。这些公司作为龙头企业，具有相当的代表性。而他们的投资者，为本公司的投资决策[1]，能够提供充分的参考，对与无目的投资行为具有减少的作用。不管是出于总体行业中的自身位置，还是决定能否来自领导层面，进一步可以为以后的发展策略的定制还有在市场中的地位定位，提供不少相当重要的依据[2]。地产这个行业是一个其他很多多行业都有紧密关系的行业。因此，房地产的投资已经是扩大投资需求的支撑点。能带动并增长社会经济。

二、理论与方法

因子分析也就是我们所说的多元分析方法，这种统计方法起源岩土Karl Pearson和Charles Spearman等人用于智力测验的统计分析，它的最主要部分是用最少的互不联系的因子反映原有变量的大多数信息[3]。因子分析法一般可以剔除指标间信息重叠性，在企业绩效综合评价中使用因子分析，不但可以对它们进行综合评价外，而且也能分析对它们产生重要影响的因素。

三、因子分析的模型

设有n个样品，每个样品观测p项指标：X1，X2……XP，得到原始数据资公共因子。用数据矩阵X的p个向量（即p个指标向量）X1，X2……XP做线性组合。

主要步骤：第一步是将原始数据标准化，第二步是建立变量的相关系数阵，第三步：求相关系数阵的特征值及相应的单位特征向量，第四步是对因子荷载阵施行方差最大正交旋转。

四、主要研究内容

这篇文章使用了我国深圳和上海A股83家公司作为评论对象。我们国家房地产上市公司的地域特征比较[4]显著。

这篇文章在已有的研究文基础上朝综合考虑房地产上市公司的特点，而且还考虑了影响公司经营绩效的许多其他因素[5]。以财政部等五部委2002年颁布的《企业绩效评价操作细则（修订）》的指标体系为基础。利用能搜集的数据的全面性还有可获得性，最后选取了能够反映绩效评价中，经营能力、盈利能力、偿债能力[6]、成长能力这几个方面的12个指标来组成这些公司的绩效评价体系。

对各个指标得到以下的结果。

（一）股东获利发展能力

在公因子F1的股东获利发展因子中，中粮地产、保利地产、荣盛发展、等公司排在前列，有一半以上的公司的Fl因子为正值，这些在相当程度上表示了企业绩效中股东获利发展能力。相对比较而言，中江地产、天伦置业、国兴地产在整个排名的最后三位，因此得出了这三家企业在股东获利的发展能力比较差些。

（二）偿债能力

在公因子F2体现的是房地产上市公司的偿债能力，华丽家族、世茂股份、北辰实业、金融街、绵世股份等公司的分值比较高。ST高新、浦东金桥、外高桥在偿债能力方面处于落后。

（三）盈利能力

公因子F3表现的是房地产上市公司的盈利能力，S*ST天发、万科A、京投银泰、北辰实业为排名前三。通过这一组数据，可以看出这三家企业在资本积累率、总资产增长率方面相当的突出，金地集团、深长城、保利地产三家企业2009年在盈利能力方面比较一般。

（四）营运能力

通过公因子F4体现的是房地产上市公司的营运能力，美联控股的得分较高，接下来是正和股份还有世茂股份。这就表明在总资产周转率、存货周转率等存货管理能力方面比较高，公司本身的营运能力同样较好。而深振业A、大龙地产、金丰投资这几家在这个排名中为最后三位，这就表明这三家企业的营运能力还有存货管理能力方面相对来说比较低。

（五）发展能力

公因子F5表现的是房地产上市公司的发展能力，金地集团的分值较高，然后就是华发股份还有正和股份。这三家企业拥有相对较高的净资产增长率和固定资产增长率的收益水平。而绿景地产、美都控股、世茂股份这几家在发展能力方面排在最后，也就体现了这几家公司在净资产增长率还有固定资产增长率方面的收益水平比较一般。

我们可以从综合得分排名中看到，在最前面的三家单位是世茂股份、万科A、保利地产。一般在分析的过程中，不同的指标会得到差别不小的结果，但是这也必然存在联系。我们从结果可以得出，排名比较在前面的企业，基本上每个因子都比较靠前，并且前面两个因子得分的权重系数相对来说挺大的，所以得到了上面的结果。这篇文章在进行因子分析时对数据进行了处理，把五个主因子得分还有综合得分全部设定均值为0。所以，以0为基准进行参考。我们可以从综合得分排名来看，结果中的的83家上市房地产公司中，一半以下得分为证，大部分上市公司的得分为负。在综合能力上，上市房地产公司的整体水平比较有待于提高。经过计算分析，可以得到，这些公司的经营绩效是受到好些方面因素的制约还有影响。之中偿债能力决定着企业的发展命运，也就充分体现了房地产上市公司归类为一种负债经营的模式，因此，成长因子还有盈利因子对房地产上市公司的绩效也有十分重要的作用，公司中的发展能力还有经营能力都决定了了一个房地产上市公司的成败。在市场竞争激烈的市场经济体制下，我们应重视各方面的能力，全盘考虑，只有这样才可以使得评价全面和科学。

五、结论

这篇文章第一是对国内外企业绩效评价理论和研究现状进行了分析，然后对我国房地产上市公司绩效评价的研究状况进行了概述，进而分析我国房地产业还有房地产上市公司的总体发展和优势体现。第二介绍了企业绩效评价的多种，利用比较选定因子分析基进行绩效评价，并且通过详细了解因子分析的基本理论和应用，对我国房地产上市公司进行了绩效评价研究，并且得到以下结果：一是房地产上市公司的地区分布不均衡；二是房地产上市公司的负债率较为高；三是房地产上市公司的经营两极分化；四是部分上市房地产公司受国家宏观调控的影响。

参考文献

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[3]张绪军.完善企业业绩评价体系的探讨[J].企业经济，2003，（10）.

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[5].企业业绩评价系统综述（上、下）.外国经济与管理.2000.4.

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在2001年，经过《债务重组》、《非货币易》、《投资》等准则的修订，公允价值计量得到了明确规定。然而，因为许多上市公司利用公允价值对会计活动进行造假，所以财政部在同年取消了公允价值在多方面的应用，例如，规定要求债务重组、非货币易以及投资准则等方面按照账面价值入账。但在2006年2月15日，财政部颁发了新会计准则，即在长期股权投资、投资性房地产、非货币性资产交换、债务重组及金融工具等准则中适当的应用公允价值计量，一方面这是为了中国企业会计准则与国际接轨；另一方面也客观上给企业利润操纵带来了新的空间。

一、我国投资性房地产企业的性质和特征

据新会计准则规定，“投资性房地产”以获取租金或资本增值为目的，并可以进行单独计量和出售的房地产，例如：被出租的土地使用权、预备转让的土地使用权以及被出租的建筑物等。

同时，新会计准则还明确了“非投资性房地产”的范畴：企业拥有并自行经营而非出租的旅馆饭店、非出租型房地产（仅供自己生产商品和经营管理的自用型房地产，如公司厂房、办公大楼、公司生产经营用地使用权以及员工宿舍等）、商品型房地产（房地产开发公司处于销售中或处于开发中的商品房和土地）等。

由于准则中对于“投资性房地产”有可采取公允价值计量模式，并在会计报表中须单列“投资性房地产”项目的规定。房地产行业成为受新会计准则影响最大的行业之一，众所周知，从谨慎性原则着手，传统会计报表均采用市价和成本的“孰低法”。那么，新会计准则是否真的让所有拥有房地产的公司一夜“暴富”？人们对新会计准则是否存在误读？新会计准则是否会对那些占有投资性房地产的非上市公司或上市公司产生实质影响？事实上，占有投资性房地产的企业在房地产整体企业中所占比例较低。几乎所有房地产企业开发的房地产均属于其经营商品，作为非投资产业投入使用，而其他公司一般都作为固定资产处理。

虽然，新会计准则约定的是“投资性房地产”，然而，针对实际情况来说，大部分都是投资性房产，少部分是投资性地产。依据新会计准则，可以明确投资性地产包括以下两点：第一，被出租的土地使用权，即公司采用受让方式获得的土地使用权，按照经营租赁（不含融资租赁）方式出租；第二，预备转让的土地使用权，即公司采用受让方式获得，并预备增值后转让的土地使用权。针对投资性房产而言，其相关规定不难理解，然而，针对投资性地产来说，在现实中是有多方面限制的。因为土地所有权属于国家，而企业仅占有土地使用权。若是在一定时限内，土地未经过开发，那么国家将收回其使用权。所以，采用类似于投资房产形式来低价买进土地，闲置若干年后再高价卖出的行为属于违法行为。同时，新会计准则也具有明确的相关规定，闲置土地不属于占有并预备增值的土地。依据《闲置土地处置办法》可知，土地使用人依法获得土地使用权后，未经当地政府批准，而超过一年未进行开发建设或进行开发建设的土地面积小于规定面积三分之一，或已投资额小于总投资额的30%且未经批准中止开发建设连续满两年的土地均属于闲置土地。所以，企业土地储备投资性地产是不以按公允价值计量的。

相较于投资性地产的逐年缩减，企业用来租赁的投资性房产却发展迅速，根据公开资料显示，典型的有张江高科、陆家嘴等。如张江高科实行战略转型后，在园区内建造了大量的厂房和办公用房。主营业务由房地产业转型至以物业经营为主，又如，近来连续飙升的陆家嘴其早在2005年年报中称：今后数年企业主营业务收入中土地批租收入将会迅速下降，进而对企业的经济效益产生影响，公司已将房产物业经营作为提高公司盈利能力的主要途径，从单纯的土地批租逐步过渡到自行开发以高档办公楼、商铺和国际社区为主的物业，并进行租赁获取长期收益。目前，陆家嘴拥有大量的投资性房地产项目，从公开资料可以发现，陆家嘴这些投资性房产中的明城花园、玫瑰园、陆家嘴花园一期商铺、锦城大厦、众城大厦为2002年以前持有的，而上海的房地产真正的上涨始于2002年，可见这些物业一旦采用公允价值法计量，其升值空间是相当可观的。

另外，全国房价涨声一片，拥有大量房产、地产的百货商业行业板块也搭上房价上涨的“顺风车”。如小商品城、益民百货、杭州解百等。根据公开资料显示，小商品城是最典型的代表。该公司主营租赁服务业，在中国小商品的发源地和集散地义乌建有大量的市场，在市区有宾王市场、篁园市场、针织市场、家具市场、领带市场、国际商贸城等数个市场。其中，国际商贸城是超大规模的市场，分三期开发，营业面积约260多万平方米，目前已投入使用。从公开消息看，国际商贸城获得了政府的大力支持，获得土地的价格很低，而国际商贸城的商铺按市价普遍在10万元/平方米左右，在新会计准则下，如果按公允价值计量的话，利润调节空间是巨大的。

可以预见的是，拥有大量投资性房产的非房地产企业也必将是市场的关注焦点之一。

二、新会计准则对公司相关业务性质的影响

尽管新会计准则有可能对拥有房地产的公司财务报表造成很大的变化，但我们认为，新会计准则并没有实质性的改变公司相关业务性质，很多拥有投资性房地产的公司也对新会计准则的使用较为谨慎。

对于拥有投资性房地产的公司而言，新会计准则不过是将过去企业隐性的事物在报表中体现出来，实现报表的合理性和真实性，但对企业自身经营活动不产生实质性的影响。

投资性房地产带来的经济效益不受资产价值重估或入账模式的更换所影响。其实，投资者在今后的几年时间里，将会看到应用公允价值的投资性房地产带动净资产提升的现象，不过也会发现相关的净资产收益率随之降低。所以，这只是投资性房地产资产价值入账的时间问题，对于公司的成长，并无实质的改变。

此外，公允价值变动损益对企业现金流量也不产生影响。公允价值变动而发生的损益是一笔持有损益，将未实现的损益计入了本年利润。利润的核算是以权责发生制为根本，采用权责发生制的会计模式进行利润核算，将会发现利润与现金流量相违背的情况，但是应用公允价值计量方式，使收益确定模式的偏重收入费用观向偏重资产负债观的方向转变，进而加剧了利润和现金流的背离关系。资产负债表将投资性房地产的公允价值动态变化计入当期损益，针对提升的当期损益而言，未处置投资性房地产前不具备相应的现金流入，因此，在不具备现金流入的前提下，报告利润或损益的提升，只会增加企业利润分配的难度。如果分配，则没有相应的现金流支持；不分配，则降低了公司的分红比例，影响股价，使公司价值下降。

可以预见的是，绝大多数拥有投资性房地产的绩优公司，不会轻易将其投资性房地产全面进行账面溢价，即便采用公允价值计量，也必通过周密测算后，采取逐渐的、稳步的方式进行。当然也不排除一些负债率高的企业为了提高净资产，增强融资能力，如再融资或扩大贷款额度等，或是为了配合“小非”解禁行动，大股东为了达到高价抛售股票的目的而运用公允价值法来调节业绩，但是接下来的就是每年业绩动荡。

关于那些上市公司是否会对投资性房地产采用公允价值法，他们都会根据地企业目标来决定，但有一点是肯定的，不急于将资产升值的公司，其在二级市场肯定比那些急于通过采用改变会计计量方法――采用公允价值计量，来提升公司净资产和短期每股收益来兑现利好的公司要走得更稳、更远。

三、企业选择按公允价值计量存在诸多限制因素

公允价值计量模式难以被公司应用的原因主要体现在以下几方面：

（一）市场完善程度导致公允价值的计量具有局限性

依据《企业会计准则第3号――投资性房地产》来看，若有确凿证据表明投资性房地产的公允价值可以被持续稳定获得，那么应用公允价值模式对投资性房地产开展后续计量工作是可行的。针对应用公允价值模式计量的投资性房地产而言，它不能被计提折旧或摊销，但其能够以资产负债表日的公允价值为根本，进而调整其账面价值，并将公允价值和原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益当中。同时，相关规定明确表明，已应用公允价值模式计量的投资性房地产，不可以由公允价值模式变为成本模式。然而，因为我国的市场经济有待发展，相关法律法规不够完善，从业人员的职业修养、业务水平有待提高，所以，致使企业人为操纵利润的现象容易发生。

（二）公允价值计量的使用条件较为严格，具有限制性

当投资性房地产应用公允价值模式计量时，而准则规定当地须拥有正规的房地产交易市场，使得投资性房地产能够在其中直接进行交易活动。同时，公司可以从其中获得同类或类似的房地产市场价格等相关信息，进而对投资性房地产的公允价值进行科学合理的预测。现阶段，我国房地产估值体系不够健全，多数中小城市不具有成熟的房地产中介市场，大多数企业的投资性房地产分布在中小城市或是大城市的远郊区域，获得满足准则要求的条件较为困难。市场活跃度、相似环境、用途、新旧程度等资产交易信息很难准确掌握，大宗大额交易活动几乎没有，这些问题致使资产交易价格等信息难以获取，导致公司应用公允价值计量模式时尤为谨慎。

（三）税收因素对公允价值的应用产生消极影响

企业应用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，其资产将会大幅度增值，留存收益也得以调增。即使现行税法不征收这部分增值收益税，但是在所得税会计采用资产负债表债务法下却产生递延所得税负债，相应增加所得税费用，从而对净利润产生影响。与此同时，过去应用成本计量模式时，投资性房地产按期计提折旧或摊销能够降低其账面利润，然而，因为投资性房地产应用公允价值计量模式，那么，将不再计提折旧、减值准备及摊销，因此，在提高公司利润的同时，折旧和摊销抵税功能丧失，税收制度的落实导致公司实际交纳的所得税显著提高，使得投资性房地产现金流降低，进而使企业价值下降。

（四）公允价值计量使投资性房地产的价值波动增强

近年来，随着我国经济的快速发展，企业和个人对房地产的刚性需求与日俱增，使得房地产价格迅猛增长，在2007年，中国各主要大中城市房地产价格几乎每个月均按照5%以上的涨幅增长，有时甚至在10%以上，若是采用公允价值模式计量，公司每月的净利润将随着公允价值变动而变化，其波动幅度将会显著增大。但是，在近年来征收土地使用税、征收土地闲置费等一系列宏观调控政策出台，房地产市场出现“拐点”，导致全国楼市立即处于观望状态。因此，公允价值计量模式是一把“双刃剑”，不仅能够促使企业净资产上涨，也可使企业净资产下降。若是投资性房地产没有被转让或兑现，而是变为自用或占有，那么其带入的公允价值则是升值部分，将致使后续的折旧或摊销金额显著提高，在这种情况下，公允价值计量模式就是降低利润的因素。

（五）资本效益原则使企业慎重使用公允价值

虽然目前税务部门不承认公允价值的税前列支或税前收入，但依据新会计准则，采用公允价值模式计量的投资性房地产，其公允价值变动进入当期损益，进入利润表部分应进行纳税调整后增加公司净资产。虽然由于投资性房地产实行公允价值后导致净资产的增加，但是同时也会导致相关的净资产收益率相对下降。因此，这不过是投资性房地产资产价值入账时间提前的问题，对企业的发展不具备实质性影响，大部分企业出于成本效益原则，也会慎重采用公允价值计量模式。

现阶段，在市场良性发展的情况下，应用公允价值计量方式，能促使占有投资性房地产企业的经营效益明显提升，提高公司融资能力，带来重要发展机遇。但在实际运用该项准则时，相关企业必须充分权衡，科学规划。否则，很可能造成公司一方面帐面净资产增加，而另一方面公司财务状况在恶化。

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【关键词】 资产评估; 公允价值; 计量

我国新《企业会计准则》将公允价值正式引入计量属性,广泛应用于投资性房地产、生物资产、非货币性资产交换、债务重组、金融工具等17项具体准则中。公允价值的引入要求会计人员掌握与资产和负债相关的估值技术,资产评估的方法和技术为公允价值的计量提供了理论和技术上的支撑,使公允价值的广泛应用成为可能。

一、资产评估的内涵与方法

(一)资产评估的内涵

资产评估是专业的评估机构和人员,按照国家相关法律法规和资产评估准则,根据特定的评估目的,对被估资产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。资产评估行业作为专业服务行业,是对资产在某评估时点的公允价值进行的专业判断,评估结果仅作为价值鉴证,为资产业务当事人提供决策参考。

(二)资产评估基本方法

资产评估方法是对资产价值实现评定估算的专业技术,是分析判断资产公允价值的手段和途径。

市场法以现行市价为评估参照点,是面向现在的评估方法。这种方法认为被估对象的公允价值不能超过其相同资产或类似资产在公开市场上的成交市价。市场法的应用以公开市场为前提,以公开市场价格为参照物进行调整,以得到资产的公允价值,该方法是一种技术较成熟的估价方法,市场法评估资料源于市场,因而评估结果很容易被委托方接受。

收益法是面向未来的评估方法,该方法以预期收益原理为基础,将本求利,以资产的未来贡献度和收益值作为判断其公允价值的出发点,认为资产公允价值等于其未来所获收益的折现值之和。该方法的评估结果也较容易被接受。

成本法是面向过去的评估方法,该方法从重新开发角度,认为被估对象的价值不会超过现行市场条件下重新购置被估资产所需要的代价。成本法以成本为视角,但无论是考虑资产购置时技术水平的复原重置成本,还是考虑现行市场技术水平的更新重置成本,都是运用现行市场价格作为计算重置成本的基础,因此,成本法也是基于市场的,以成本法评估的资产价值同样具有公允性。

二、资产评估方法在公允价值计量中应用的可行性

资产评估和公允价值之间存在着密切的联系,两者都需要利用货币形式来反映资产的价值结果,公允价值强调的是价值的实现条件和达到的结果,资产评估强调的是为达到某一结果的估值过程。公允价值是资产评估的估值目标,而资产评估方法是公允价值计量必备的技术手段。

(一)公允价值计量迫切需要资产评估方法的支撑

公允价值是指在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。公允价值立足于公平的市场环境,排除了信息不对称因素的影响,强调交易的正常有序和交易双方的理性决策,因此公允价值可以动态地、及时公允地反映企业资产的价值,揭示公允价值的财务报告能使会计信息质量更具客观性、相关性与可理解性。

随着公允价值被广泛应用于各项具体交易事项的计量,公允价值的产生条件与产生过程受到了关注,人们开始关注公允价值是否公允。公允价值更多的是面向现在和未来的,是否公允的关键在于其计量方法是否科学,没有科学的计量方法,就无法获取公允的计量结果。FASB在2006年的财务会计准则报告第57号中设立了公允价值计量的三个层次,这三个层次分别体现出资产评估方法的不同应用。第一层次是根据活跃市场中报价信息确定公允价值,这种方法实际就是市场法中的直接比较法;第二层次是根据活跃市场中同类资产或负债报价确定公允价值,这种方法即市场法中的类比调整法;第三层次是前两个层次的市场条件不具备时,可以采用估值技术,即资产评估中常用到的收益法和成本法。

因此,公允价值三个层次的计量都离不开评估方法的技术支撑,需要会计人员对不同的市场环境和估值对象进行专业判断,选择并运用合适的评估方法,及时准确地计量出可靠的公允价值。

(二)资产评估方法已具备为公允价值计量提供技术支持的条件

资产评估行业经过一百多年的发展,已经成为现代市场经济中发挥资产基础作用的专业服务行业之一。资产评估方法逐渐形成体系,市场法、成本法和收益法包括若干个具体的估值方法,并且每种方法都要求不同的技术参数。资产评估以判断被估对象的公允价值为目标,考虑评估的目的、特定市场条件以及能获取的技术资料等因素,整个评估过程更科学,技术方法的应用更加专业和成熟。资产评估行业经过多年的发展,许多评估方法和参数已经有了可以借鉴的数据,具备了为公允价值计量提供技术支撑的条件。随着公允价值正式成为企业会计准则中的计量属性,资产评估方法应用的空间也越来越大,会计人员应掌握资产评估的方法与技术,以更好地确定资产的公允价值。

三、资产评估方法在公允价值计量中应用的难点

(一)资产评估方法本身的局限性

从理论上讲,在评估时点和评估目的相同的前提下,对同一资产使用不同的评估方法所得到的评估结果应该趋同。但在实际操作中,由于这三种评估方法的出发点、评估思路、前提条件和数据来源不同,所得到的评估结果会存在差异,因此,资产评估的三种基本方法本身都有一定的局限性,每种方法的使用都必须具备一定的前提条件和技术参数,使得评估结果依赖于评估方法选择的科学性。运用市场法的关键是要存在活跃公开的市场,并且市场上存在合适的参照物。成本法的计算过程相对比较复杂,除了要确定被估对象的重置成本外,还要分析被估对象的各种贬值因素。收益法的使用必须要具备对资产未来收益的合理预测,并要求计算合理的折现率,两者缺一不可,而两个必备参数的估测都具有较大的主观性。

(二)会计人员尚未掌握具体的资产评估方法

传统的会计以历史成本为主要计量属性,资产或负债的确认以实际发生的交易为基础,会计人员的主要任务是根据已有交易的原始凭据,按照事实据以入账。公允价值计量属性的引入,对会计人员提出了更高的要求。要确定公允价值,会计人员不仅要熟悉公正的市场条件是否具备,还要选择合理的参照物,并通过对调整因素的技术处理才能得到公允价值。资产评估方法为公允价值的确定提供了很好的借鉴,但是会计人员没有受过专业的培训,对具体的资产评估方法难以掌握,这也是公允价值无法广泛应用的阻碍之一。

(三)会计准则没有规定具体的公允价值计量方法

我国《企业会计准则》在投资性房地产、生物资产、非货币性资产交换、金融工具等具体准则中,都对采用公允价值模式计量做了条件限定,即当具备活跃的交易市场和同类或类似资产的市场价格及相应信息的,才能运用公允价值进行计量。在非货币性资产交换中还指出当换入资产或换出资产不存在同类或类似资产的可比市场交易时,应当采用估值技术确定其公允价值。会计准则中对于活跃市场的规定,限定了只能使用市场法计量公允价值,而市场法下公允价值的获得过度依赖于市场环境,当市场不充分、市场信息不对称的情况下,市场上的资产交易价格就很难反映资产的内在价值,就无法使用公允价值计量。尽管有的准则中规定当活跃的市场不存在时,可采用估值技术确定公允价值,但是具体的估值技术没有规定。正是由于我国公允价值在理论上和准则中都缺乏计量方法的操作说明,或者说明了却缺乏具体计算过程的指导,才导致企业在实际操作中利用公允价值大肆造假。

(四)资产评估方法缺乏在公允价值计量中应用的条件和地位

根据《企业会计准则》的规定,公允价值的计量前提主要包括两个要素:相同或类似资产的活跃市场、市场上存在类似交易,这使得公允价值计量只能采用市场法,而收益法和成本法缺乏计量公允价值的条件和法定地位,使得这两种方法在估值过程中的应用大打折扣。收益法和成本法的各项计算参数也是源于市场的,在评估条件和数据具备的前提下,评估结果同样能够代表资产的公允价值。

四、资产评估方法在公允价值计量中应用的对策

(一)进一步完善资产评估方法

资产评估方法本身的完善,是促进其推行的根本。市场法、收益法和成本法已经形成较为成熟的方法体系,但是三种方法在使用过程中仍然存在大量的评估参数需要评估主体的人为判断。例如市场法中以公平市场上的现实交易价格为参照物,然后将参照物与被估对象进行比较,确定调整因素,逐一调整最终确定被估对象的公允价值。而不同的评估主体,所选择的调整因素和修正系数不同,评估结果也不同。因此,资产评估方法要在公允价值计量中加以推广,需要进一步完善自身的方法体系以及使用条件,使评估参数的选择有严格的标准,以剔除人为因素的操纵。例如,可根据上百年的评估经验,将评估对象进行分门别类,建立起全国联网的资产报价系统,构建不同资产的价格体系查询平台,营造一个动态实时的市场估价环境,使市场法评估的应用更加有据可循。同时,将常用资产的资产收益率进行网上通报,建立资产预测收益与实际收益的后期跟踪系统,以发现收益预测的偏差,提高资产收益预测的精度,使收益法评估的应用更具有说服力。

(二)加快会计人员对资产评估方法的掌握

公允价值计量的引入要求会计人员除了具有丰富的会计理论外,还要了解评估、金融、资本市场等相关知识,提高业务能力、职业判断能力,并掌握估值技术。因此,应在加强公允价值计量宣传的同时,大力开展资产评估方法的培训,使会计人员尽快掌握资产评估方法的使用前提、技术参数以及具体的计算过程,及时掌握资产市场价值变化的动态,以更好地计量资产的公允价值。

(三)将资产评估方法纳入公允价值计量方法体系

资产评估方法为公允价值计量提供了技术支撑,因此,应将资产评估方法引入公允价值计量过程,除了市场法的应用外,明确成本法和收益法使用的前提条件,确立成本法和收益法在计量公允价值中的地位,使公允价值计量在现有的方法基础上,成为完整的方法体系。如在进行专用机器设备的减值测试中,不存在活跃的交易市场,就可以采用成本法进行设备公允价值的估值。再如投资性房地产如果不存在活跃市场,而投资性房地产的投资目的是为了获得出租收益的,就可以使用收益法进行估值。

(四)细化公允价值计量方法的操作说明

《企业会计准则》中已经明确规定公允价值的使用,随着公允价值计量技术的成熟,应进一步扩大公允价值计量的资产范围,并且列示公允价值计量的操作说明和具体估值方法,使公允价值计量方法规范化、程序化,增强公允价值计量的可操作性。例如,在投资性房地产具体准则中可增加说明,当活跃的市场存在时,建议用市场法确定公允价值,并指出运用市场法进行估值时,选择的参照物应该具备哪些数量和质量的要求;对参照物的交易价格进行调整时,应考虑哪些重点调整因素。除了要细化公允价值计量方法的操作说明外,还应该对公允价值的整个计量过程进行表外披露,将数据的获取过程和计算过程以底稿的方式留存备查。

(五)推进资产评估业与会计业的深度合作

基于成本效益原则,日常对于资产公允价值的计量由会计人员完成,但是会计人员毕竟不是资产评估的专业技术人员,因此,还应该引入独立的第三方,即资产评估机构,由专业的资产评估人员对期末财务报告中以公允价值计量的数据进行权威性认定,对公允价值估值的方法和过程进行技术性鉴定,并出具专业的公允价值鉴定报告,以更好地保证公允价值的可靠性、可信性和可验证性。

结束语

资产评估的实质就是确定资产在某特定条件下的公允价值,资产评估方法为公允价值的计量提供了很好的借鉴经验。目前,会计界和资产评估界的合作成为一种国际趋势,随着资产评估方法在公允价值计量中的推广,会引起更多会计人员对资产评估基本方法的关注,使公允价值计量属性得到真正的应用,同时也会使更多的企业意识到资产评估的重要性,促成企业主体与资产评估机构的良性互动与深度合作。

【参考文献】

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